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地下換匯10萬被劫交易雙方均稱遭設局騙財 CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

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根據加拿大廣播公司（CBC）報道，一名經營地下貨幣兌換生意的女子，在卑詩省列新聞治文一個停車場與顧客進行交易快遞時被搶劫，損失10萬元現金。該女子和“顧客”均聲稱自己是受害者。根據CBC取得的搜查令資料顯示，該宗原本沒有報案的停車場搶劫案，在今年1月發生。劫案涉及一筆由中國轉移到加拿大的款項。由於中國政府限制資金匯出，為繞過管制，一些人選擇以地下形式進行貨幣兌換。

■為繞過中國政府的管制，一些人選擇以地下形式進行貨幣兌換。 CTV資料圖片

CBC在報道中以化名稱呼案中人物。一名叫 RZ的男子向警方稱，他需要一筆15萬元現金，用於購買汽車。但由於中國政府規定的外幣兌換上限只有5萬美元，因此他需要利用加拿大的地下換匯服務，從中國取得該筆錢。RZ找到一名經營匯款生意，名叫ML的本拿比女子。她同意為RZ提供15萬加元現金，條件是RZ在中國的母親，必須同時將等值的人民幣，轉到一個指定的中國銀行戶口。該筆錢的兌換率，為1加元兌5.26元人民幣，高於當天的銀行兌換率5.1元人民幣。 ML向警方表示，她不斷要求RZ到她的住所收取該筆現金，但他拒絕，並建議前往一個停車場進行交易。雙方約好時間後，ML與她的姪兒，以及他的一名友人，前往列治文帝國中心（E m p i r e Centre）停車場進行交易。

RZ說，ML當時帶了一個袋，裏面有金額不明的現金。

數蒙面劫匪持槍指嚇下交出錢袋

該報警。法庭文件顯示，RZ的朋友認為他被人設局騙財；ML的朋友則認為，她被人設局騙財。不過，聲稱用該筆錢買車的RZ，卻向警方承認，他被當局禁止駕駛。

根據該份調查紀錄，R Z稱他要打電話給母

列治文皇家騎警拒絕評論該宗案件，該案暫時

親，叫她轉錢。但ML對RZ的舉動感到懷疑，因為

未有人被落案起訴。皇家騎警退休警司克萊門特

她從未告訴RZ她在中國的銀行戶口號碼，當時ML

（Garry Clement）表示，類似劫案的受害者，通常

感到情況不對，想立即駕車離開。

都選擇不報警，但他們帶着大筆現金，很容易成為

根據雙方的口供稱，數名蒙面疑犯在此時出

匪徒的搶劫對象。克萊門特指，地下銀行系統已存在多個世紀，

現，他們用槍指嚇ML，要求她交出該筆現金。ML 在恐懼下只好將錢交給劫匪。有目擊證人稱，劫案發生後兩人在爭吵是否應

交易雙方只靠“彼此信任”，但近年這種“信任” 已開始變質，導致交易風險越來越大。

歹徒訛稱獲退款索資料警籲勿貪小便宜墮騙局皮爾區警方聲稱，近期接獲多名市民投訴，

銀行賬戶資料。

盜用了。

指透過手機短訊及電郵接獲聲稱是稅務局、庫務

警方聲稱，騙徒“漁翁撒網”地發放電郵與

警方指出，所有政府機關，包括稅務局及庫

局或銀行機構人員表示，目標市民可獲相當金額

短訊後，靜待貪小便宜的事主回复，當有目標人

務局，都不會透過任何手機短訊或電郵接觸國

的退款或信用卡簽賬額；當事主回复時，騙徒就

士回复短訊及電郵，騙徒隨即化身政府人員或金

民，特別是談及退款或需要相關文件等。

要求事主先給予信用卡或銀行賬戶資料，以便他

融機構員工，給予事主特別取錢方法，安排一個

們把金額過戶，並且要求事主提供個人資料。警

鏈接予事主，且要求事主鏈接到另一網站。

方呼籲市民，切勿輕信這些短訊及電郵。

騙徒以直接把退款及簽賬額回贈予事主作為

政府部門一般是透過信函通知國民相關訊息，政府機構肯定不會隨意詢問國民銀行或信用卡資料。

警方形容上述行騙手法雖然陳舊，但仍有市

借口，要求事主透過鏈接網頁，提供銀行賬戶及

警方更提醒公眾，不要輕信電郵與短訊內

民因貪小便宜墮入騙局。最近皮爾區警隊接獲多

信用卡號碼；另外又要求事主，提供個人資料，

容，尤其是鏈接網站，這些網站多數是騙徒借看

位市民投訴，指在手機短訊及個人電郵，收到一

例如姓名、地址、SIN卡號碼等。

似政府網頁行騙的掩眼鏈接，如果民眾不慎將個

些類似“漁翁撒網”式的行騙訊息。

人資料輸入，就會被騙徒利用此作不法用途。

這些短訊及電郵內容，主要是自稱是稅務

取得資料“相關人員”從此消失

局、庫務局、金融機構或信用卡發卡公司的員

當事主提供所有資料後，所謂的“退款及簽

理會並直接刪除，如認為自己或可獲得退款或簽

工，向事主聲稱其獲批取得退款，或指事主信用

賬回贈”沒有兌現，而所接觸的“相關人員”亦

賬回贈，應親自致電相關金融機構或政府部門查

卡獲得積分與簽賬回贈，要求事主提供信用卡或

從此消失，但事主信用卡或銀行賬戶可能已遭人

詢。

民眾如接到上述類似行騙短訊或電郵，切勿

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加拿大央行行長樸洛茲（Stephen Poloz），日前在溫尼辟（Winnipeg）發表講話稱，金融機構應該為按揭客戶提供更多超過5年定息的房貸選項。樸洛茲表示，在 2018年，隻有2%的定息房屋貸款年期超過5年，業界應該推出更多年期長過5年的定息房屋貸款，因為對於借款人來說，較長年期的固定利息，可以降低未來利息上升的風險。樸洛茲強調，該項建議有助降低金融系統的風險，對借款人、放款機構和投資者均有利。他又預計，溫哥華和多倫多的房屋市場將會回穩，加國整體房屋市場在今年較後時間，亦會恢復增長。溫市和多市的人口和工作職位增長都很快，加上利率水平依然很

一周財經新聞

中國泛海購加國第二大房貸商渥京拖足3年未批

加國5銀行聯手推即時驗證身份服務

加央行行長促金融機構多推年期逾5年定息房貸

低，兩地樓市的調整幅度應該有限。

加拿大5家銀行皇家銀行、道明銀行、帝國商業銀行、豐業銀行及加鼎銀行集團（Desjardins），於本月正式推出驗證身份識別系統Verified.Me服務，協助客戶能夠更方便地即時驗證身份，並且防止身份被盜用。滿地可銀行和加拿大國家銀行則即將推出該服務。由網絡保安公司SecureKey提供的Verified.Me是一項即時驗證身份服務。銀行客戶須首先下載手機應用程式Verified.Me App，並且註冊。客戶須選擇一家已開通的金融機構網上理財平台，然後在平台上提供資料以驗證個人身份。研發該程式的目標，是希望讓信譽可靠的機構之間，可以分享個人身份資料，以便迅速核實賬戶登入者的身份。加拿大稅務局（CRA）也正在測試Verified.Me 服務，研究能否利用省府提供的駕駛執照數據庫，核實登入稅局賬戶的使用者身份，以及把稅局取得的個人入息資料發送予銀行，用以審核貸款申請。

美國房價增速降至7年來最低

這一今年2月，美國房價增速降至近7年來的最低水準，房地產，美國臨之際季節來季銷售要的春明顯跡象表明，在重數在截至2 市場正在放緩。標普CoreLogic Case-Shiller全美房價指幅。近同比漲 4.2%的一個月低於前了4%，裏上漲月份的12個月難以進入市場一年以來，房價增長一直在放緩，這對那些一直為溫和的房價的首次購房者來說是個好消息。到目前為止，更的更強勁的銷所希望增長尚未轉化為房地產經紀人和經濟學家經紀人說，房地產如此，售。3月份成屋銷售下降近5%。儘管房者的季對購今年春降低，款利率由於房價更加溫和，抵押貸顯示，的數據前公布協會日經紀人房地產需求一直強勁。全美銷售個月的未來幾，表明長3.8% 2月份增銷量較 3月份待售房屋是發生程度上在很大長放緩價格增家稱，經濟學可能會走強。。在高端市場，而在住宅市場，需求仍然大於供應

2019年5月9日

中國一間民營企業泛海控股（Oceanwide Holdings）在3年前，提出收購加國第二大房貸保險公司Genworth Financial，但至今仍未能完成收購。聯邦政府以國家安全為由，對該宗收購案進行嚴格審查。Genworth Financial在2016年10月宣布，中國泛海控股以27億美元收購該公司。在宣布被收購前2年， Genworth的股價曾大跌72%，主因是該公司在長期護理保險業務的嚴重虧損。Genworth的總部位於美國，但在加國的業務規模很大，是全加第二大房貸保險公司，僅次於聯邦政府持有的加拿大按揭及房屋公司（CMHC）。在收購審批程序中，泛海控股須獲得美國外國投資委員會（CFIUS），以及加國的金融機構監理辦公室（OSFI）的批准。該宗收購案已獲得美國CFIUS批准，但仍未得到加國政府同意。該宗收購案的限期，獲延長至6月30日，這已是第10次延長收購限期。

朱克伯格愛買豪宅安保規格高惹不滿

韓國穩定樓市增建11萬房屋韓國政府7日宣布，計劃在首爾及周邊地區增建 11萬間房屋，以穩定樓市，包括在京畿道高陽市和富川市兩個大型住宅區，提供5.8萬戶住房。韓國國通交通部表示，將加強公共交通網絡，擴建現有地鐵線，並興建新的道路、鐵路系統和轉車站，方便居民來往首爾。國通交通部部長金賢美在記者會上說：“政府將繼續致力於穩定樓價，並為首爾和鄰近地區的最終用家提供住房。”韓國政府早前已陸續宣布興建19萬間房屋。韓國保健社會研究院同日發表報告指出，4.4 成適齡未婚男女認為“有需要買房，但買不起”；從居住地來看，首都圈4.7成受訪者有這個想法，高於廣域市（相當於直轄市）等其他地區。回答“一定要有自己房子”的受訪者佔45.1%。

臉書多次因忽視用戶隱私而遭外界撻伐，但諷刺的是創辦人朱克伯格對自身隱私卻異常小心，多年來不僅默默在加州及夏威夷購入數間千萬美元豪宅，且安保規格極高，引來鄰居不滿。有報道稱，朱克伯格近日在加州渡假勝地太浩湖（Lake Tahoe）西岸買下一戶總價5900萬美元的豪宅，沒過多久又開始物色其它房產。他似乎對加州情有獨鍾，去年12月先以2200萬美元買下第一間太浩湖豪宅，今年1月又花3700萬美元買下隔壁棟，坐擁600英尺長的私人湖岸。房仲業者表示，太浩湖周邊豪宅極少出售，大多是富豪家族世代相傳的祖產，估計朱克伯格就是看上這一帶的低調奢華氛圍，才會在此置產。他還喜歡一次買下整條街以確保自家周圍不受人打擾。但其對隱私的堅持卻引來當地居民反感。2014年朱克伯格投資超過1億美元在夏威夷可愛島買下佔地86萬坪的海灘別墅，曾因安全考量而驅趕附近居民；他在帕羅奧圖的豪宅附近居民，在馬路上經過都要被保全攔下盤問。

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市上將即

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2019年5月9日

2017年開始，匯款超額自動備案，超過萬元自動報送稅局，面對過去的快樂時光一去不返的情況，將如何面對？

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

頭條故事

，管控以來到受場產市從而引安省房地年 7 1 0 而毀約， 2 跌自漲價房不管不少因為地產市場房，我們聽到實。其時，都訟的新聞訴律售出房產法及發以有條、持，在購買入了仲裁跌加是中還約是漲在合仲紛。如果糾訟之前，到訴遇律會法免起難在提地解到爭拗，遇旦、更省錢一快更款，方讓雙會存在可以如果你學。開公裁協議的糾紛被地保同時避免，紛希望更好糾有決就，款用仲裁條合理地利權利。護自己的

2019年5月9日

在簽署買賣合約前討論合約的細節，應與經紀詳細（星報資料圖片）

效有錢省時省靈活

入加約買賣合益權保款條仲裁琪本報記者文

和消費者雙方同意簽訂。

華人熱衷於投資房地產，然而在買房賣房時，面對層層疊疊的法律

地產糾紛可經仲裁解決

文件和合約，又有多少人能花時間坐下來好好閱讀呢。你是否注意過樓花合約裡含有仲裁協

多倫多樂泰仲裁中心

議？仲裁條款能起到什麼作用？買賣二手房時，經紀

負責人金朝武在接受星島

如果在合約中加入仲裁協議又會怎樣？

《都市地產》記者訪問時

期房自帶仲裁條款

判。耗費很多時間，導致律師費增高。

表示，當房地產市場漲或

大多倫多地區地產、

跌時，往往會出現開發商

一位華裔投資者，早年曾購買過多倫多一處商用

財產規劃律師石汝楠

或買家要違約的情況。原

物業。不久后，開發商說該項目未能獲批，將定金退

（Renee Shi）在接受本報

來大家都知道位於烈治文

還給他。第二個星期，該建筑商加價幾十萬把這棟商

記者訪問時表示，“從消

山的某著名freehold樓花項金朝武

業物業又銷售了出去。該買家當時覺得，錢都拿回來

費者這方面來看，我認為

目，從最初的110余萬炒到200多萬。后來房價跌了，

合約中帶有仲裁條款是好

很多人因為銀行估價變低，導致不能足額貸款，也不

的，這樣大家可以縮短時

能按時交接（closing）樓花。還有買家認為自己買貴

了，合約也沒有了，以為自己無處再申訴。但在經過

▲樂泰仲裁中心負責人

因為該商業物業屬於樓花期房，雙方的期房合約中帶

▲大多倫多地區婚姻法、財產規劃律師石汝楠（Renee Shi）

間，盡快解決矛盾。或者

了而反悔毀約。也有人遇到過這種情況：開發商對買

有仲裁條款。簽署了合約，即認定雙方默認一旦產生

像上面提到的樓花，會有開發費用過高或出現之前沒

家說，因為種種原因，項目不能繼續做，要把定金退

糾紛，將根據仲裁法案（A r b i t r a t i o n A c t 1991

有預料到的狀況，仲裁可以更迅速地解決糾紛，省去

給買家。而開發商在退定之后，很快又以其它形式轉

Ontario）的相關要求，請仲裁員通過仲裁裁定案件。

了互相告、走訴訟的過程。”

手，加價幾十萬又賣出去了。再買同樣地段同樣單位

法律咨詢后，最終該買家選擇了通過仲裁解決糾紛。

最終建筑商對該買家做出了賠償。

仲裁過程雖然感受不到法庭的威嚴，但它的法律

仲裁作為全世界大部分國家認可的一種法律機

效力與法院法官的裁決一樣，並且結果可以強制執

制，在民事糾紛解決方面，比訴訟解決問題更快，花

行。石汝楠表示，仲裁更注重解決結果，一定要雙方

費更少。訴訟的缺點在於法律步驟繁瑣。當一方不配

同意，才能進行。

的樓，就要多花幾十萬萬。這些情況其實都可以使用仲裁處理。一位不願透露姓名的法律行業從業者對記者透露，確實有很多開發商，當買方提起仲裁的時候，開

合、想要拖延時，會有很多機會延長訴訟時間。當一

這也就是為什麼消費者在購買樓花時，和建筑商

發商會比較着急。“這些通常是比較小的開發商，他

方不肯提交文件、無理拒絕回答問題，或承諾提交資

所簽署的安省新屋保險公司（Tarion）提供的格式合

們的實力並不很雄厚。當他們開發完一片區域，卻很

料卻又不給的時候，大的審判過程中就會出現小的審

約（Agreement）裡，都會加有仲裁條款，需要建筑商

不幸遇到了2017年那樣的房地產市場管控政策，房價

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

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Grace Lau 劉小姐

宏富地產

國際註冊工商業房地產投資師加拿大地產學院院士加拿大特許地產專家

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館

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文

餐

2,300呎90座位中餐，位於特旺商場，大量停車位，鄰近超市，銀行，客路穩定，容易運作，叫價$98,000。

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新柏

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2019年5月9日

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月9日

大幅下跌，導致有1/3甚至一半的用戶因為貸款原因不能按時交接時，這對開發商也會產生很大的壓力和影響。他們的借貸成本非常高，也不希望有大規模的消費者違約。這時，一些消費者也會認為自己買貴了，要麼想退，要麼覺得這不公平。仲裁也好，調解也罷，一旦由消費者發起，這些小開發商會有可能更願意與這部分消費者在價格上做出妥協，確保他們最后交接而不是毀約。但這一定是在保密的情況下進行。” 由於每份簽署的購房合約都有差別，合約中的仲裁條款到底可以起到怎樣具體的作

頭條故事

用，涉及到雙方在簽合約時的細節。金朝武表示，“總的來說，如果使用仲裁，需在仲裁員這裡立案。首先，仲裁員是中立的，隻是一個和法官擁有同樣角色的中間人。一般來

說，很多情況下一方不願意接受仲裁，會以管轄權為由，要求通過法院訴訟解決。但類似的案子已經

安省新屋保險公司格式合約中的仲裁條款

有很多判下來了，法院會判決通過仲裁解決。隻要有仲裁條款在合約內，一旦出現糾紛，都必須先通

合約給他們提供了最大程度的保護。大的開發商，

石汝楠（Renee Shi）對此則表達了不同觀點。

過仲裁解決，管轄權就在仲裁員這裡，而不能直接

有強大的律師團隊作支撐。仲裁不成功的時候，還

石汝楠認為，仲裁條款在新屋和二手房上的作用大

去到法院起訴。一旦一方提出了仲裁請求，另一方

是要執行合約。很多和開發商相關的糾紛案例，具

小是有差別的。“因為新房樓花距離拿到房子有段

應該參與仲裁。如果缺席，后果會非常嚴重。”

體的情況，要看合約細節是怎麼寫的，仲裁有沒有

時間，大概2年到5年不等，的確有不確定的因素存

金朝武表示，的確有過仲裁申請人和開發商提

別的條款在裡面。但很遺憾，仲裁的案例不能向大

在。二手房買賣一般兩個月就搞定了。能把每個人

起仲裁最后獲勝的案例。介於仲裁案件是保密的，

眾公開，在這裡也不能舉例說太多。就算有些人通

的盡職調查（due diligence）都做好了再去簽。”

他不便透露過多細節。但他向記者坦承，有過開發

過仲裁成功維權了，也並不能公開案例。”

因此，石汝楠並不建議在二手房中加入仲裁條

商一方存在過錯的案例。“比如，對於買家來說，

金朝武對石汝楠提出的“重量級”觀點給出了

款。“因為人們買賣房屋，簽字的時候就應該很肯

新房的條款是由開發商去定奪的，而一旦發生仲

不同看法。“仲裁、仲裁條款的效力和人數多少沒

定。二手房，相比新屋比較黑白分明，交接時間也

裁，費用也是開發商支付的。安省把買方當做消費

有關系。我接觸過的仲裁案子，一個人起訴開發商

短、快。房產上應該是清白的，很快就能決定交接

者來對待，安省新屋保險公司（Tarion）要求，雙方

的也有，一個人起訴另一個人的也有，不存在要多

不交接。要麼房子不對勁有污點，要麼就是完全沒

在簽協議的時候，開發商必須做出一個選擇是否允

少個才進行仲裁。不管是一個人兩個人，隻要提起

有問題很好的。不應該有什麼意外（surprises pop

許提前終止合約，而不能空白放在那裡。如果空

仲裁，對方就必須回應（Respond）。仲裁是一定具

up），頂多是驗房的時候會有一些問題，但是一旦

白，要承擔相應的責任。”

有法律效力且具有執行力的。”

有了這些問題，買家完全可以做成條件（condition）

石汝楠對記者解釋道，安省新屋保險公司的合約中存在的標准（standard）仲裁條款，是希望大家在產生矛盾、走復雜的訴訟流程前，有一個仲裁過

新舊屋買賣均可加仲裁條款房地產的糾紛可以使用仲裁，不止是新屋，在

放在買賣合約中。二手房不確定因素幾乎應該是沒有的。有的話就出一個有條件購買合約（conditional offer）。”

程。“當開發商突然決定樓不蓋了，消費者的確可

買賣二手房的時候，金朝武也建議大家加入仲裁條

石汝楠還指出，上述情況中也不排除會有意

以使用合約中的仲裁條款解決矛盾，但這有很多限

款，用以更大程度地保護自己的利益。“一旦產生

外。“除非你買的是遺囑房，簽的時候是有點像期

制，並且每個案例都會不一樣。通常會有調解

糾紛，如果走法院訴訟，大額案件要2到3年以上的

貨性質的那種合約。有的人，需要先把遺囑認証

（mediation）和仲裁有兩種辦法（ADR，Arbitration,

審理時間。仲裁最長的大概不到一年。跟流程相對

（probate）走完了才能有執行人簽字，再賣出去的

Mediation, and Dispute Resolution Services）。調解屬

死板的法院訴訟相比，仲裁更為靈活，起到的效果

時候，可能是一年半或者兩年的時間。我有看到過

於協商，達成的東西還有反悔的可能。而仲裁比調

是一樣的。”

這種情況，放仲裁條款進去還可以。”

解更嚴肅（serious），談好的一定是有法律約束力的

金朝武提示，目前有起草一些可以幫助地產經

（binding），仲裁員做出的判決和法官的效力一

紀學習和了解仲裁的條款，把這些仲裁條款加在他

樣。”

們幫助客人代理買賣房屋的合約裡，方便於二手房

石汝楠根據多年的地產法律經驗，認為在房地

如何找到合適的仲裁員

的買賣，也能更大程度地保護客戶的權益。“一旦

產買賣出現糾紛時，當發起人較多、形成一定的重

有問題，雙方可以走仲裁。當然，這是個備用辦

如需尋找持牌注冊仲裁員，可以

量級（weight）時，某種程度上糾紛更有可能達成解

法，是為了萬一有用得着的時候。買賣雙方談交易

決辦法（meet in the middle）。“提起仲裁的人數量

的時候，基本上都會願意簽署仲裁條款。除非某一

多時，這確實是一種更有利的辦法。說到底，這之

方，在當時就知道這個買賣裡面有貓膩，會害怕，

中還有看兩方實力的問題。我看到過大的開發商，

因而拒絕簽署。所以加入這個仲裁協議也有好處，

不懼怕跟消費者去仲裁。合約中是帶有仲裁條款，

它就像試金石一樣。對方不簽，說不定就是有什麼

一旦發起仲裁，的確開發商必須參與。但他們賣房

問題。買家也可以不買了，買家犯不着明知有問題

時已經和消費者簽署了有效的、更具優勢的合約，

還偏要買。”

在加拿大仲裁院的網站h t t p://m b r. adric.ca/ 上查詢。該網站中會有每位經過認証的仲裁員介紹。同時每個仲裁員受理的案件范圍和熟悉的領域也不同，經過查詢可以找到適合為所需領域做仲裁的仲裁員的聯系方式。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

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烈治文山高性價比社區

Doncrest 攝影、文/本報特約記者Randey

隨着Hwy7道路兩邊越來越多商家入駐，如今Hwy7 沿線可謂是烈治文山的商業中心，酒店、商場、銀行和中西餐飲應有盡有，各種交通設施也是極其完善。而緊鄰Hwy7鬧中取靜的Doncrest社區，因其交通商業便利、地理位置優越，房屋類型多樣，以及相對合算的房屋價格，而成為中產華裔購房者的熱門之選。速公路入口，居民駕車從這裡去往大多倫多的東西南北

該區還是烈治文山少有的Country Style住宅社區。

各個方向都十分快捷。社區西面和南北兩面都是繁華的

街區內集中了一大一小兩個足球場、數個兒童樂園、兩

重要街道，設有公交車，尤其是南邊界的Hwy 7，近兩

個棒球場、6個網球場，甚至在冬天市政提供大棚，成

年來已修整成歐式設計的現代化街道，而且有VIVA快

為室內網球場。

車通行，非常方便居民出行。 Doncrest社區建筑年代稍早，配套設施已經相當成熟。社區不大，是一般社區面積的一半多點，區內地勢 ▲地產專家徐華飛

Doncrest社區是烈市較早規模建設的社區，位於該市最南起點的位置上，與萬錦市呈90度夾角相接。社區邊界南起Highway 7，西邊為Bayview大道，北邊至16 街，東邊為West Beaver Creek。

黃金地段自然風光好 Doncrest社區與富豪山庄一街之隔。社區東側約2 公裡處就是404高速公路入口，南側1公裡處就是407高

平緩，綠樹成蔭，Valleymede Drive 大道彎彎曲曲連通南北；由於地處城市的中軸線上，社區成熟，交通發達，與商業有機結合。Yonge街地鐵在規劃中將向這裡延伸。 Doncrest社區位於Bayview與Hwy7交接的黃金地段，與東側的Beaver Creek商業區相連，又與南側萬錦密集的Condo、Townhouse社區Commerce Valley相對，大量華人商業廣場、餐飲、銀行、醫療等服務機構設置於此，黃金商場、時代廣場及黃金閣、春秋食軒、金稻港式火鍋店等等形成Richmond Hill的華人商業中心。

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Briggs Ave 2層獨立屋，未完成地庫，2車庫2車位，5臥室4浴室，硬木地板，Bay窗，射燈，家庭廳帶壁爐，主層書房，定制廚房，主臥帶5件套浴室，共2套房，lot：41.06 x 157.99 Feet。

2019年5月9日

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叫價：$1,688,000 ▲Lady Lynn Cres 2層獨立屋，完成地庫，16-30年，3500-5000平呎，主層洗衣房，2車庫4車位，5+1臥室5浴室，Bow窗，硬木地板，射燈，主層書房，家庭廳帶壁爐，摩登廚房，早餐區，可步出 Deck，主臥帶6件套浴室，共2套房，1個半套房，地庫帶1臥室， lot：46.75 x 108.11 Feet。

叫價：$1,898,800 其設施完善的冰球場地成為加拿大國家少年冰球集訓地。東邊還連接一片長長的綠色林帶, 一條幽靜的小路深藏其中, 是熱愛自然風光的人們散步健身的好去處。

教育資源優越

叫價：$1,649,000 ▲Lady Lynn Cres 2層獨立屋，完成地庫，16-30年新，3500-5000平呎，主層洗衣房，2車庫4車位，4+2臥室6浴室，硬木地板，起居室帶壁爐，廚房花崗岩台面，中央島，不鏽鋼廚具，早餐區可步出后院，主層書房，主臥帶5件套浴室，4套房，地庫帶1臥室，lot：39.48 x 103.61 Feet。

Doncrest社區人口不多，但個中服務設施一應俱全。居民平均年齡40歲，平均家庭收入7.5萬-8萬。華人大約佔40%左右，其次是歐洲族裔佔18%，其他還有伊朗裔佔9%，印度裔佔6%。居民中一半以上是大學畢業，文化水平較高。該區教育資源十分優越。小學/初中(JK-Gr.8)共3所， Doncrest Public School是一所英語小學；法語教學小學 Adrienne Clarkson Public School，師生素質都很高；天主 ▲

Avonlea Pl 2層獨立屋，地庫柏文，3000-3500平呎，主層洗衣房，2車庫2車位，4+2臥室4浴室，硬木地板，主臥帶7件套浴室，Bay窗，2個半套房，餐廳帶天窗，家庭廳帶壁爐，廚房花崗岩台面，不鏽鋼廚具，底層帶2臥室，lot：12.12 x 54 Metres。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月9日

教小學Christ the King CES，最新費莎排名84名，是

了街口路邊少量公寓樓和鎮屋外，獨立屋大約佔51%，

套相比，減少了3套；與去年同期的均價167萬相比，下

前5%的好學校。

以傳統的大佔地2層結構獨立屋為主。房子普遍在20-30

降了22萬；與去年同期最高價193萬相比，相差了31

社區高中(Gr.9-12)共有兩所，一所公立高中和一

年，不吝佔地，獨立屋前寬多為45-50呎，少量三車房

萬。不過好消息是，與去年同期銷售周期27天相比，縮

所天主教高中。Doncrest社區雖然位於烈治文山，校

獨立屋在60呎寬；房屋的面積比較寬大，大多數獨立屋

短了近一半。

區歸屬卻為康山（Thornhill）的Thornlea高中，該高

的面積為2800-3500平呎，少量3車房獨立屋在4000平呎

中的最新費莎排名，在全安省747所高中中排第130

左右。

他接着說到，現在Doncrest社區市場上有存貨24 套，價格從138萬到588萬不等，足夠一年的銷售量。

名，是前20%的好學校。天主教高中為St. Robert，也

他說，Doncrest社區的主要買家來自亞洲和中東地

徐博士總結說，由此可見，今年Doncrest社區房地

是個非常好的高中，校內設有IB課程，很受華裔家長追

區，華裔居民以粵語為主，因與著名的豪宅區富豪山庄

產交易市場形勢依然嚴峻，供過於求，交易量和均價同

捧，在費莎的排名名列前茅，為第2名。

比鄰而居，越來越受到大陸華裔居民的青睞。

比去年雙雙下跌，存貨充裕，為買方市場，是買家適時

地產投資

徐博士說，Doncrest社區的房屋多數都是自住用

均價下滑銷售周期縮短

介入交易投資置業的大好時機。

房，自住佔80%，隻有20%的房屋用於出租。從地產局

最后說到Doncrest社區的投資潛質，徐博士說，

Re/max Realtron運亨地產的徐華飛博士對

的數據上我們可以發現，今年1-4月份，以典型的2層獨

Doncrest社區是大多倫多地區中產富裕階層安居樂業和

記者說，Doncrest社區內的房屋密度不大，房子普

立屋為例，一共有7套成交，均價為145萬，最高成交價

投資置業首選之地，保值增值潛力大，抗跌性強，是華

遍佔地比較大。該區大規模建設於80年代后期，除

162萬；平均銷售周期為15天。與去年同期的交易量10

裔和亞洲地區買家喜愛的經典高檔社區。

叫價：$1,448,000 ▲Fanshawe Dr 2層獨立屋，部分完成地庫，3000-3500 平呎，2車庫3車位，4臥室3浴室，Bay窗，家庭廳帶磚制壁爐，可步出后院，主層書房，定制廚房，早餐區可步出后院，主臥帶5件套浴室，地庫帶射燈，lot：49.21 x 107.94 Feet。

叫價：$1,380,000 ▲Valleymede Dr 2層獨立屋，未完成地庫，2500-3000平呎，主層洗衣房，2車庫6車位，4臥室3浴室，硬木地板，Bay窗，Eat-in廚房花崗岩台面，早餐區可步出后院，家庭廳帶壁爐，主臥帶5件套浴室，lot：46 x 108 Feet。

▲ Valleymede Dr 2層獨立屋，完成地庫，31-50年，3500-5000平呎，2車庫2車位，5+2 臥室4浴室，壁爐，Bay窗，廚房花崗岩台面，早餐區可步出后院，家庭廳帶壁爐，主層書房，主臥帶6件套浴室，地庫帶3件套浴室，lot：50.85 x 105.07 Feet。

叫價：$1,599,000

叫價：$1,099,000 ▲Genuine Lane 3層鎮屋，完成步出地庫，0-5年新， 2000-2500平呎，底層洗衣房，單車庫單車位，3+1臥室4 浴室，復合木地板，起居室可步出Deck，廚房花崗岩台面，不鏽鋼廚具，主臥帶5件套浴室，2層共1套房+1個半套房，底層帶1臥室套房，可步出花園，lot：20 x 89 Feet。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月9日

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月9日

GTA高密度及低價房市場升溫

獨立屋銷量增2成均價下跌本報記者

熱點話題

根據多倫多地產商會（TREB）公布的最新數據，多倫多的房屋銷量在4月份同比攀升了近 17%，價格也小幅上漲。

4 月份銷量與均價對照表 416區 905區 GTA

銷量

2019 均價

新房源

銷量

2018 均價

3,234

903,992

5,734

2,932

866,168

5,195

5,808

773,462

11,471

4,812

767,611

10,738

9,042

820,148

17,205

7,744

804,926

15,933

新房源

多倫多地產商會的數據顯示，4月份大多倫多地區（GTA）共有9,042宗住宅交易，比去年同

4 月份各類房型銷量、均價及年度變化

期的7,744套住宅成交量增長16.8%。

416

銷量 905

GTA

416

均價 905

GTA

982

3,191

4,173

1,355,764

914,249

1,018,147

20.9%

22.2%

21.9%

0.0%

-1.7%

-1.3%

281

575

856

1,051,765

690,059

808,796

6.0%

28.9%

20.4%

2.9%

5.1%

2.0%

344

1,193

1,537

757,150

626,826

655,994

24.6%

19.1%

20.3%

-4.7%

3.7%

1.6%

1,608

749

2,357

637,181

482,945

588,168

2.6%

16.7%

6.7%

5.8%

5.7%

5.1%

銷量增長明顯的是獨立屋，4月份與去年同期相比大增超過2成，特別是416地區，與3月和2月相比更是分別增長46%和109%，遠超平均增長數據；905地區4月與3月和2月相比，增長分別是 24.6%和47.0%。與此同時，相對於2019年前3個月的房價，4 月份GTA的平均房價與去年同比有所上漲。 MLS房價指數顯示基準價格上漲3.2%，這也

獨立屋年度變化半獨立屋年度變化鎮屋年度變化公寓年度變化

是一年多以來的最高增長率。多倫多房屋的平均售價從804,926元上漲了1.9%，至820,148元。這是 2019年迄今為止最強勁的按年增長率。

受 905 區拖累獨立屋價跌價格上漲主要是由高密度房屋市場推動的，例如共管公寓和低層公寓。公寓平均價格同比上漲 5.1%至588,168元。另一方面，獨立屋平均價格則有所下跌，均價與去年同期相比下降1.3%至 1,018,147元，主要是受到905地區的拖累。在416地區，獨立屋的均價穩定在1,355,764元，與去年同期持平；而905地區價格下跌1.7%至914,249元，其中，約克區下跌明顯，綜合房價指數按年下跌 2.44%。根據TREB的說法，對獨立屋的價格壓力，部分來自於購房者不得不努力應對更嚴格的借貸規定。由聯邦金融機構監管局（OSFI）授權的壓力測試於2018年推出，旨在讓隻有超過20%首付的人士有資格獲得抵押貸款，從而為多倫多過熱的住房市場降溫。該規則也減少了買家可獲得貸款的最高金額。地產商會首席市場分析師梅薩(Jason Mercer)表示，許多潛在的購房者，可能會因為壓力測試而重新評估他們的貸款選擇，並保持觀望態度。另外，雖然新上市房屋的數量同比增長了8%，從去年的 15,933套增加到17,205套，但新上市房源年增長率仍低於銷售量增長率。根據地產局說法，這表明緊縮的市場可能會導致價格的上漲。

梅薩認為，這標誌着大多倫多地區仍存在住

徐華飛認為，交易量的上漲主要將由低端市

房供應問題，安省政府新的住房立法可能有助於減

場的需求來帶動。從獨立屋來看，百萬元左右的獨

少繁文縟節，改善住房類型的組合。

立屋銷量和價格開始回升，而豪宅的市場則在回

安省於5月2日推出的《更多住房，更多選擇》

縮。他預計5月和6月的交易量會繼續保持上漲態

議案的一部分，旨在為增加住房密度創造機會，例

勢，但不同區域差異會很大。另一方面，主要是由

如允許房主可以將後巷和車庫等改造出租。

換房的買家帶動，因為從目前的市場價位來看，從

TREB報告還稱，一臥房公寓單位的年平均租金年均上漲7.3%至2,150元。兩居室單位租金上漲 4.1%至2,815元。

Condo 樓價升幅減緩

Condo換鎮屋，或鎮屋換獨立屋的差價，比過去有所減小，也相對以往更容易負擔。至於新上市房屋量的增加，說明經歷了兩年多市場調整之後，賣家已經開始逐漸消化了市場變化，並開始轉變心態。過去可能因為感覺心理價位

多倫多地產商會4月份房地產市場的最新報

落差太大而不願意賣，現在則更容易接受市場現

告，似乎為日漸疲軟的市場帶來了希望。本地資深

狀。總體來說，他認為，目前的市場還是買家市

地產經紀徐華飛在接受本報訪問時表示，他也明顯

場，許多地區供給量仍超過需求。目前的銷售上漲

感覺到這一點，並預計這一趨勢在5、6月份仍將持

是相對於2018年而言，與2017和2016年相比，則隻

續。

能算是恢復性的補漲。徐華飛稱，他已經感覺到4月份的房屋交易量

明顯上升，在價格方面，公寓和鎮屋的價格還在上漲，但漲幅較去年有所減緩。大多倫多公寓的平均價格4月份同比上漲5%左右，去年的漲幅都是超過 10%的兩位數增長。

百萬元以下獨立屋市場回溫從地產商會報告中還可以看出，目前低價房銷售速度比較快，獨立屋主流銷售在50-150萬之間，200萬以上的獨立屋僅銷售217套。而Condo 的消費主流在40-70萬之間。

■最新數據顯示，多倫多416地區，獨立屋的均價與去年同期持平（本報資料圖片）

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月9日

宜居因素影響置業

方便購物高居榜首本報記者

有調查顯示加拿大國民在購買樓房物業時，受到多種宜居因素影響他們的決定。大部分選擇具有活力及動感的城市，促使他們樂居於此；當中有89%的受訪者表示，會推介認識的人搬進他們的社區。

熱點話題

這是由地產代理公司RE/MAX於近期委託調查公司Leger，了解影響加拿大人選擇居所時受到哪些因素影響。 RE/MAX安省-大西洋執行副總裁亞歷山大

人徑。愛民頓在良好就業機會，高評分或心儀的學校，以及單車和行人徑排名甚高。至於多倫多在綠化空間及公園排在中等位置，

(Christopher Alexander)稱，樓房是爭議性的話題，

城市

有活力的城市及社區。 Halifax

宜居因素影響國民生活體驗調查指出，每10人中有6人選擇容易購物、用

Ottawa

膳及綠化空間為首三項適宜居住的因素。而公共交

Toronto

通是36%、工作30%、學校18%，文化及社區中心

Brampton

18%，這些因素不入五大選項。其實，這些適宜居住的因素對國民甚為重要，因為他們有三分之二的時間留在所屬的社區。這個比率在嬰兒潮世代高於Z世代、千禧代和 X世代。亞歷山大說，從調查所得，這些宜居因素是國民生活體驗的核心。該地產公司又進行另一項調查，了解大城市適宜居住的因素包括下列最少一項：工作及就業機

Mississauga Hamiltion KitchenerWaterloo London Winnipeg

會；公共交通；綠化空間及公園；大小零售店鋪；

Saskatoon

經濟發展；人口增長；高評分或心儀的學校；樓房

Edmonton

供應；可負擔房屋；醫療護理設施；以及單車和行人徑。該公司地產經紀就其所屬地區進行評分，在15 個區域中有10個選用最多綠化空間的城市，包括渥太華、倫敦市、溫尼辟、沙斯卡通、愛民頓、卡加利、維多利亞及那乃磨(Nanaimo)。在可負擔房屋選項，多倫多和溫哥華排在榜尾；中或高程度的是渥太華、咸美頓、倫敦市、溫尼辟；愛民頓和卡加利處於榜首。加國西面的卡加利在11項中有7項排名最高，包括提供良好就業機會、人口增長、房屋供應，可負擔房屋及單車和行

多倫多最昂貴的地區分別是玫瑰谷(Rosedale)、里賽(Leaside)及湖濱(Beaches)；最容易負擔的是部分士嘉堡地區和東約克。

15個城市最適宜居住因素一覽表

更是全國面對可負擔及供應量的難題。當人們搜尋居所時從所在的社區開始，他們大多數選擇一些具

但大小零售商店處於高位。

Calgary Vancouver Nanaimo Victoria

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發

免費派

五逢星期

四逢星期

www.dushi.ca/epaper

2019年5月9日

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月9日

安省中學排名榜出爐

前10中有9間位於大多倫多本報綜合報道

菲沙研究所（Fraser Institute)日前公布安省中學的2019年度排名，今年排名榜合共有738間英語和法語公立及天主教學校，以及少數私立學校，排在今年榜單第一位的是多倫多歷史最悠久的私立女校之一Havergal College，該校也是今年唯一獲得滿分10分的中學。

都市新聞

■菲沙研究所2019年度安省中學排名出爐。星報資料圖片

皮爾區排名前十名高中區內全省過去5 排名排名年排名 1 2

14 32

n/a 24

2 4 5 5 5 8 9 9

32 49 84 84 84 101 117 117

n/a 66 214 57 n/a 184 n/a n/a

學校名稱 John Fraser St Marcellinus The Woodlands St Francis Xavier St Paul Holy Name of Mary North Park Cardinal Ambrozic Lorne Park Port Credit

城市

得分

密西沙加市 8.8 密西沙加市 8.4 密西沙加市密西沙加市密西沙加市賓頓市賓頓市賓頓市密西沙加市密西沙加市

8.4 8.1 7.8 7.8 7.8 7.7 7.6 7.6

約克區排名前十名高中區內全省過去5 學校名稱排名排名年排名 1 2 3 4 5 6 6 8 8 10

6 7 10 13 14 20 20 24 24 32

3 3 3 9 12 9 9 12 14 35

城市

得分

St Robert 萬錦市 9.3 Markville 萬錦市 9.2 St Therese of Lisieux 烈治文山市 9.1 Unionville 萬錦市 8.9 St Augustine 萬錦市 8.8 Bayview 烈治文山市 8.7 Pierre Elliott Trudeau 萬錦市 8.7 Richmond Hill 烈治文山市 8.6 Bur Oak 萬錦市 8.6 Aurora 阿羅拉 8.4

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2019年5月9日

今年排名最高的公立中學是渥太華市格洛斯特

MacLeod，圖）表示，這項排

有特殊需要，其總分亦從2014年的4.6分，提高到

區（Gloucester）的Colonel By Secondary School，

名是學童父母最容易獲得有關

2018年的6.4分。麥克勞德指，“我們經常聽到一些

得分是9.6分，在總排名中並列第3，該校也是排名

比較安省各中學學業成績的途

借口，稱學校因為所服務社區和學生的原因，無法

前10的中學當中，唯一大多倫多地區（GTA）以外

徑。她說，與常見的誤解相

改善學生的學業表現，但證據表明事實恰好相

的學校。

反，數據表明，無論學校的類

反。”

排名的依據是2017-2018學年度省閱讀、寫作和

型、地點和學生特點如何，每

排名前5位的中學，有3間在多倫多市，包括第1

數學測試的9項學業指標，所有被排名的中學學生均

間學校的學業成績都能夠改

名的私立女校H a v e r g a l C o l l e g e、並列第3的S t

參加了第9班EQAO數學測試和“安省中學讀寫能力

善。

Michael's Choir，以及排名第5的Ursula Franklin。

測試”（Ontario Secondary School Literacy Test，簡稱OSSLT)。

有特殊需要學生成績大幅改善菲沙研究所高級政策分析員麥克勞德（Angela

例如，尼亞加拉瀑布區的Stamford Collegiate

Havergal College選擇讓學生每三年一次，參加

Secondary School，在全省進步最快中學中排第二

菲沙研究所排名所需的測試，該校教學副校長戴維

位，總分從2014年的3.2分，上升到2018年的5.3分，

斯（Seonaid Davis）表示，這是因為Havergal College

該校55%學生有特殊需要。再如渥太華的S t.

只把這項排名看作是檢查課程修正效果的一種方

Patrick’s High School，61%學生屬ESL，17%學生

式，以確保教師的判分方式符合安省的標準。

全省排名前十名高中全省過去 5 排名年排名 1 2 3 3 3 6 7 7 7 10

學校名稱

城市

不適用 Havergal 多倫多不適用 Wali ul Asr 卡尼當 2 Colonel By 告羅士打 1 St Michael's Choir 多倫多 3 Ursula Franklin 多倫多 3 St Robert 萬錦市 3 Oakville Trafalgar 奧克維爾 20 North Toronto 多倫多 3 Markville 萬錦市 3

得分 10.0 9.9 9.6 9.6 9.6 9.3 9.2 9.2 9.2

St Therese of Lisieux 烈治文山市 9.1

多倫多排名前十名高中區內全省過去 5 排名排名年排名 1 1 3 4 4 6 7 8 9 10

3 3 7 14 14 32 38 45 49 49

1 3 20 14 14 29 24 n/a 39 57

學校名稱

得分

St Michael's Choir Ursula Franklin North Toronto Cardinal Carter-Arts William Lyon Mackenzie Etobicoke-Arts Earl Haig A Y Jackson Leaside Agincourt

9.6 9.6 9.2 8.8 8.8 8.4 8.3 8.2 8.1 8.1

士嘉堡小區居民破例獲發路邊過夜泊車證士嘉堡一個住宅小區居民，希望購買路邊過夜停車位的請求獲得市府部分批准，成為士嘉堡罕見的特例。據加拿大廣播公司（CBC）報道，Pringdale

Gardens Circle建在一個過去曾是學校校址的新分區地

挪走車子，因為附例限制泊車時間不超過3小時，有

塊上，超過80套新建排屋至少有一個車房和一個車

人經常因過夜停車而被罰。切里安認為這非常不公

道，但小區住戶稱，收到違泊告票是平常事。

平，因為他除了收告票別無選擇；如果可以選擇購買

切里安（Saji Cherian）稱，有一次僅在停車卸

停車許可，情況會好得多。

貨的幾分鐘內，就收到150元的罰單。索曼尼

索曼尼稱，一些鄰居的車道非常短，不夠停泊

（Nausheen Somani）表示，一些鄰居需要半夜起床

多一部車的長度，而他們的車房只能停一部車。如果有家庭活動，停車位就更捉襟見肘了。不過，他們的請求得到了部分滿足。多倫多市議會上月批准發放從午夜至早7時之間的路邊停車許可。代表該地區的市議員湯普森（Michael Thompson）表示，這項變化將幫助那些沒有足夠長度車道的住戶，因為如果他們在車道上泊車，會佔據人行道的部分位置。目前僅有12份許可提供給有這些特別需求的住戶。湯普森指，士嘉堡過去10年來沒有批准過路邊過夜停車許可，是有充分理由的，因為該地區的民宅很多都有寬大的車道和車房，足夠停放多部車輛。湯普森稱，Pringdale Gardens Circle小區的特例

該小區居民購買路邊過夜停車的請求部分獲批，屬士嘉堡的罕見特例。 CBC

可能重新開啟這方面的討論。不過，這不意味着多倫多市府未來會做出更大的政策修改。

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2019年5月9日

/ Michael Lin 林玉林創富地產

新盤推介

北約克精品地鐵樓花

King’s Landing 著名開發商卓越的地理位置邊還有北約克最好的社區中心，現在市政府正在此 Concord位於北約克選樓盤地點很重要，好的地點，自住方便，樓盤門口建造8畝大永久公園，公園將於明年落的大型項目共3座樓，本次發售南樓。出租又不愁租客，升值潛力也好。舉步地鐵站，成。項目位於繁華地段，市政配套設施齊全，所屬社區又是多倫多史上第二大社區發展計 King's Landing位於Concord Park Place 公園、社區中心和圖書館、小學托兒所就在劃。絕佳地理位置，生活交通方便：總體規劃社區內，Sheppard Ave、Leslie 家門口，擁有最佳配套。交通出行非常方便，毗鄰兩大主要交通 St、401高速和Bessarion 地鐵站等多個主要干骨干401、404以及TTC和GO Train站，樓下道交匯處。出門地鐵站、401高速以及直達市綜合介紹公交車、地鐵站，四通八達，動靜皆宜。並有中心的Go Train。政府斥資8000萬的豪華帝景豪城(Concord Park Place)隆重推出住客免費Shuttle Bus前往商場，又近中西超市， King’s Landing樓盤，位於北約克最赤手可熱的社區中心就在門口，小區內另有佔地 Canadiantire、Ikea、Fairview Mall和Bayview Leslie夾Sheppard地段，是期待已久的自住投資最 Village Shopping Mall，臨近主要公路及 DonValley 達8英畝的多倫多最大社區公園佳選擇。 Parkway，步行2分鐘可至Bessarion 地鐵站，7分鐘及私家會所。北約克地鐵站旁邊的King’s Landing，將來旁

所有高層單位均9呎層高，超大露台，極大限

至GO火車站。往多倫多任何地方都非常便捷，至

度拓展生活空間。精裝木地板、天花，熱暖爐。 North York社區總開發面積達45畝，該地段位於全大多倫多的正中心點，四通八達，鬧中有靜，地段之佳，難得一見。建成后，將為5000住戶提供夢寐以求的家園。

市中心僅15分鐘，機場約20分鐘，步行即可達地鐵

項目簡介 King’s Landing坐落在Sheppard夾Leslie交界路

及火車站，周邊環境優美，交通四通八達。還有住戶專用穿梭巴士服務，居住區內會提供混合Hybrid 小型巴士免費給住客乘搭到各車站及附近商場。

段之上，所在社區為北約克最完美的社區Concord

結合現代優美的住宅建筑設計，配搭綠意盎

King’s Landing Condo二期北樓目前正在內部

Park Place。鄰近多倫多兩大主要交通骨干401公路

然的公園、庭院和廣場，為住戶打造賞心悅目的生

VVIP發售，戶型圖價目表在手，內部第一時間預

和404公路，以及貫通全市的地鐵干線，四通八

活布景。雅致的商店、悠閑的cafe，加上時尚超

定。VVIP酬賓限時優惠：現金折扣，不需要銀行

達，鬧中有靜，地段之佳，難得一見。在這個高素

市，再為住戶締造方便寫意的日常生活。別出心裁

預批信，贈送MIELE電器，超大露台，全部9呎樓

質社區內將擁有自己的商店街，附設一個8畝大公

的藝術展品和雕塑，更為住戶營造優雅雋永的藝術

高。

園，綠化程度相當高，更有大型五星級私人會所設

氛圍。舒泰的社區、舒適的環境、舒心的生活…置

預約參觀Model Home樣板間請速電647-287-

施。區內所有基建設施、建筑物、購物區、社區服

業人士的憧憬，均可在這裡完美實現。

4037內部VIP經紀林先生。不要錯過有最多優惠的

務和綠帶全放在一起，並互相配合。

時機。

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2019年5月9日

王韜

產

新世界地

置業寶典

認知還局多年前，人們對O sha wa的，人們定概念城的汽車一座限在那是意味。這投資明的居該市尚不帶有鮮描述通用總站公車中心 wa市 sha 是O ）圖片資料星報汽車的壁畫（

8 列系》租包我房《你買

絡脈的資投

不用說,今年開春的市場形勢還是喜人的：多倫多百萬以內房子經常可以遇到搶Offer的情形，同時具勢而微，Oshawa 40萬左右的房子形勢也似乎是一片大好。無論美國還是加國，決定不加息的2019年，確實給市場注入了一份活力，房地產態勢由此也理所應當地出現了某些緩解跡象。盡管如此加息依然還是懸在我們頭上的一把達摩克斯之劍，因此諸位也不要過分樂觀，2019 年的市場充其量也不過是戴着鐐銬跳舞——雖有釋放，但終不是宣泄。

義的分水嶺。 Oshawa最早的一批樓花始建於2010年前后，當時價格非常低，2400呎左右的獨立屋樓花價還不到 $40萬，但整個城市北部新城計劃當時就已經成型，那時在城市的東北部Taunton以北都是一片廣袤的大地。這個時間點之前選擇這裡的就是未來房產的最大受益者，不過在當時他們還渾然不知，所以在無

市場平淡期隻有一個好處，那就是思考，你會

就是以價格區分，我們研究一個市場是用價格推進

聞期靠的是命或者叫偶然性，屬於無意識的投資行

有大段時間去思考，而不用像狂暴期那樣緊追慢

來區分各個階段的，這完全是我自己總結的結論，

為，真正帶有鮮明指向性和目的性的投資行為是在

趕、慌不擇路，這就是我們常說的：有些時候我們

非營銷書的觀點。我把一個市場從興起到階段性結

那之后。

需要停下來，等着你離散的魂魄跟上來。那麼思考

束分成無聞、興起、發現、涌入及飽和等5個階段，

從2013年10月到2014年底，是Oshawa樓花的第

什麼？當然是縷清楚投資的脈絡，也就是重新審視

它們是按照時間軸來推進，以樓花價格作為參照，

一次高潮，但在這個時期真正賺到錢的卻並不是這

一下：投資這份兒錢該怎樣賺？所以我准備用以后

用現房價格段來區分的。

部分買家，因為絕大多數買家隻是自住，靠着嗅覺

的3個篇幅，和你詳盡探討一下這個問題，希望對我們雙方都會有所助益。

我們可以以Oshawa的市場演進為例，按照時間進度將以上5個階段作如下劃分：

主動選擇了Oshawa，他們的房子還要再住幾年，市場價格才會到達套現的高點。這個時期賺錢的是做

1．無聞期：2013年10月份之前

短線的，因為市場機會突然出現，所以打好了時間

魚，卻始終沒有行動是絕大多數人的教訓，在過去

2．興起期：2013年10月-2015年中

差就會在很短時間裡賺進真金白銀。一些人迅速買

的流金歲月裡，與機會失之交臂的人和時候已經太

3．發現期：2015年中-2016年上半年結束

下了安省理工對面的大地塊平房。因為受407東延的

多了，所以對於這部分人來講，關鍵是要走出第一

4．涌入期：2016年下半年-2018年底

推動，安省理工也開始擴大招生，顯然現有的學生

步！既然決定買，接下來一個關鍵問題就是時間

5．飽和期：2018年之后

公寓已不能滿足未來迅速膨脹的需要，所以勢必會

點，這至關重要，許多投資失敗的例子就是在時間

2013年10月份是一個關鍵時間點，因為省府在

在周邊大興土木，隔道的大片平房區顯然就是一塊

點的選擇上出了問題，因此功虧一簣。當然從一般

這個時間宣布了407高速東延計劃，即407向東橫跨

大肥肉，所以有人當時用$30多萬買下了這些平房，

規律來講，時間點當然是越早越好。不過問題又來

Pickering、Ajax、Whitby、Oshawa直接連通省道115

這在當時也是很高的價格，不過入手之后不到一

了，那就是地點，對於不同地點，市場的時間進度

公路，實現東部城市群與多倫多的交通連接，完成

年，又被建筑商以高達$80萬的價格買走。這批先驅

是不同的，所以准確地說，時間點和地點的結合叫

東部衛星城的地產擴張概念。所以如果說在這個時

者就是Oshawa第一批吃螃蟹的人，不過巨大回報也

做切入點，每個市場在時間軸上都有不同切入點，

間點之前，人們定居東部4鎮尚屬自然遷徙行為的

是對他們敏銳的投資眼光和決絕的行動力的最佳獎

這個點的選擇就是投資的關鍵。

話，那從此以后就會帶有鮮明的投資意味和指向性,

賞，他們的操作確實精彩絕倫，也的確值得實至名

所以這一時間點就是東部地產史上一個具有標志意

歸。（未完待續）

投資的前提當然是要買，坐而論道、臨淵羨

那麼這個關鍵點要如何把握呢？一個簡單辦法

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和子女傾談遺產的 5個討論焦點我們不會長生不老，也不能帶着物質財富離開。若不打開心扉訴說願望，以及財產應如何投資分配，這可能對家庭和諧及遺理財產價值造成損害。您辛勤賺取金錢，大概也想確保您的財富傳承下去，惠及後人。本文所述的5個討論焦點，將有助於您着手和子女交談這個重要課題。常言道錢財乃身外之物，生不帶來，死不帶去。因此，您也許需要思量您的資產對後代有何用處。比方說，您可能不肯定孩子是否想經營家族生意、承繼家庭度假屋，或者是否有空間容納大量的收藏品，最好的方法就是去問答案。我們都不想談及那無法避免的事情，但有些談話是必需的，這也許是為了維持兄弟姐妹之間的和諧，避免讓遺產落在稅務人員和債權人手中，以及確保您能如願度過晚年。道明於2018年進行的一項民意

主題二：如何繳稅？

和財產問題，所以您也許需要超過一份授權書。您可

開場白例子：您也知道，一旦我離世，這間度

能想考慮指定一名值得信賴，關懷您的安康和意願的

假屋／公司將有一些稅要繳納。讓我們談談可以怎樣

家人或朋友。您可以選擇委任某人或多位人士的組

盡量減少影響，並確保能夠繳稅……

合，作為您的財產和個人護理的受權人。

您去世後仍然要繳稅。這似乎是不公平的，但

對於財產授權書，另一個選擇是委任一間信託

卻是事實。雖然加拿大是一個沒有“遺產稅”的國

公司。如果沒有人令您覺得能委以重任，這可能是一

家，但很多人都不知道或者容易忘記，遺產仍然因為

個好選擇。

“假定出售”(deemed disposition) 而被征稅。您的資

主題五：我們如何確保遺產由家人擁有？

產在您去世時被視為已出售給您的繼承人，而當時的

開場白例子：我希望留下來的金錢可以用來讓

任何資本收益都必須繳稅。對於由零開始建立，或者於數十年前以合理價

現金，略過半數的人預期承繼物業或透過出售物業獲取金錢。但令人驚訝的是，39%的加拿大人其父母已立有遺囑，卻從來沒有談及遺囑，在此情況下，意料之外的不快事件可隨時發生。事不宜遲，您最好及早安排和子女進行以下的討論，即使這想法也許會令您有點坐立不安。主題一：誰想要什麼？開場白例子：您的父親和我一直在想，我們的度假屋／生意／收藏品應如何處理，我們想知道您對未來如何處理它們有怎樣的想法？在遺囑中說明資產如何划分和分配，似乎容易，只是把所有東西留給所有人，讓他們在您身故後確定誰得到什麼，或者只是根據子女數目來平分所有

拋硬幣來作決定，可能會引起緊張及不和的局面。一個良好的開端是先行估計您想傳給子女的資產價值，詢問家人的意願，了解他們希望資產如何划分。例如，誰熱衷於擁有度假屋？然後嘗試以平等分配遺產價值的方式把資產划分。如果有一項重大資產存在，例如物業，公平划分可能很難實現。您可考慮例如透過人壽保險來向未必想要度假屋的繼承人給予現金。透過良好的討論，了解各家庭成員對家庭財富划分的看法，可幫助您制訂遺囑，並確保繼承人在您離世後保持和諧。

現這個目標，並確保這筆錢留在您手中…… 正如沒有人想談死亡，沒有人想預測婚姻破

上，一間於40年前以數千元購入而地點良好的度假

裂。然而，離婚不僅是常見，這是很多人始料不及

屋，可能已升值至數十萬元。繼承人在您去世後才收

的。溫尼亞家庭研究所 (The Vanier Institute of the

到沒有預先計划如何應付的稅單，可能會迫使他們聯

Family) 估計，加拿大有41%的婚姻將在30週年前結

絡相熟的地產經紀。

束。

稅務討論可對規划過程有幫助，尤其是如果有

若您計划把財富傳承下代，要明白到遺產可成

一些令情況複雜化的因素，例如繼承人在海外生活

為離婚申索的一部分，除非您已採取適當措施來保護

（不同國家對遺產傳承有不同的規則）。

遺產免受債權人侵佔。債權人未必是一名吝嗇的前配

主題三：當您不在時由誰照顧家庭？

偶，也可以是業務伙伴或聲稱被欠債的任何人。您可

開場白例子：萬一我們其中一個人無法照顧小

能亦希望若繼承人去世，遺產得到保護而不流別人

寶／祖母，如何令他們得到所需要的照顧，我們大概

田，例如不會落在配偶手中。根據安省法律，在訂立

應該談談……

遺囑時，可以在條文中表明遺產以及來自遺產的收入

對未成年子女的監護很重要。如果您沒有在遺

和增長，不會成為離婚時財產均等化的一部分。然

囑中指定一名監護人，法庭將為您的孩子決定監護

而，實際上這取決於這項饋贈的具體情況。如果遺產

權。您應該表明意願。在撰寫遺囑時，往往會作出關

被用來償還婚姻住所的按揭貸款，或者於數年內花

於照顧未成年子女的決定，但需要您作出安排的並非

掉，那麼條文可變得模糊不清。

只有他們。您也可能有一名殘障成年孩子，需要身體

因此，通常最好的作法是讓這筆款項與其他賬

和財務上的照顧，又或者有年邁父母倚賴您的財務支

戶和投資分開。保護遺產有很多方法，所以與遺產法

持。由於那些需求可能構成很大的財務負擔，您可能

律的專業人士商談，可以幫助您保住家庭財富。

難以平等划分資產。您若需要為殘障子女的長期護理

最後，若預先安排這些討論的時間和題目，您

提供資金，那麼便可能沒有多少剩下來分給其他人。

或會發覺更容易進行討論。又或者您想淡化其重要

談論這個問題，可以助您處理各種期望，並找到公平

性，也可以只是隨便地提起。無論哪一種方式都行，

對待所有繼承人的方法。

只要您展開討論。他人的故事或聽聞經驗可有很大的

資產，這可能並非一個好計划。許多資產是不能明確划分，例如度假屋或生意，讓您的繼承人在您去世後

您攻讀研究生學位／創業／投資。讓我們聊聊如何實

格購買的度假屋或生意，資本收益可以相當大。事實

調查顯示，加拿大的千禧一代每10名之中有4人預期或已經承繼遺產，而其中6成的人士預計他們將獲得

2019年5月9日

主題四：當我再不能自理，誰會照顧我的生活？

破冰作用，打破沉默。從您所認識的人或看過的讀物

開場白例子：可能有一天，我無法打理這裡的

說起。

事物或為自己作決定。我們應該談談誰會負起責任…

另外，您也可以考慮向為您策划遺產安排的專業人士，介紹您的子女，因為他們可以幫助您們以專

… 事實上，隨着年齡增長，我們的身體和精神機

業而理智的方式開始討論。要決定以集體還是單獨討

能都會下降。在某些情況下，我們再不能照顧自己或

論的方式和家人交談？這該採取一次重大交談，還是

財產，一個值得信賴的親人可能要負起責任。您需要

一系列討論的方式？這不會是容易的事情。可是，如

指定一名授權人，能夠使用您的財務賬戶，在您無法

果不坐下來傾談，每個人都可能面對更

為自己的健康作出決定時代為決定，並且照顧您的財

大的困難。

產。授權書 (power of attorney) 是一份法律文件，授權予某人代表您行事。授權書有兩種，分別處理醫療

道明財富私人投資諮詢部 (TD Wealth Private Investment Advice) 副總裁兼投資顧問李淑華 (Theresa Lee)

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2019年5月9日

高人流高回報投資物業 iao

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物業1

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Bay Str

Open House

近段時間房市緩慢，很多客戶把目光轉移到商業物業上，但多倫多市面上的商鋪良多，琳瑯滿目，如何選擇成了一個問題。今天給大家推薦一個商鋪，每個月有正向現

辦公樓住宅密集，人氣旺盛。商鋪沿街可見，曝

金流的同時，還有機會擁有屬於自己的物業。這

光度絕佳，現有AAA級租客。每月淨租金1703加

個單位位於多倫多世嘉堡高需地段，Midland和

元，每年還有望上調租金，亦可作為自家商鋪自

Mcnicoll。多個養老公寓如孟嘗閣近在咫尺。周邊

行經營，投資自用兩相宜，該物業僅售41萬余。

物業2

烈治文山最佳地段Hwy 7夾Leslie。近期花費約30萬裝修，招牌餐館。周邊辦公樓、公寓和餐館林立，客源穩定，收入絕佳。交通方便，停車位充足。招牌於 Hwy7上曝光。僅售39萬余，包全套全新生財工具，包培訓包上手。如需看物業，請聯系Catherine： 416-618-7686，或Vicky：647-515-2222

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2019年5月9日

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多倫多曾被煤煙

近一個世紀前，多倫多曾經是個極其“骯髒”的城市。這裡所說的骯髒並非僅是遍地充斥垃圾雜物、街巷隨處可見缺乏美感的胡亂塗鴉，而是城市建築均被盔甲般厚重的煤煙覆蓋，以至於整個市中心人口密集區域瀰漫成一片揮之不去、無處不在的深褐色。導致這片髒膩的罪魁禍首正是重

末，TransCanada能源公司在多倫多市

工業的必然附屬品－－燃煤。歷史上

中心鋪設天然氣管道，滿城星羅棋布

的多倫多，自19世紀中葉直至上世紀

的供煤公司和儲煤倉庫才漸漸消失，

70年代的100多年間，重工業一直是這

淡出市民生活。多倫多城市供暖也由

座城市賴以生存的命脈。城市重工業

天然氣取代。

區每日吞吐黑煙，加之多倫多酷寒的

然而由於年復一年的日積月累，

漫漫冬日，家家戶戶不得不依賴燒煤

緊緊包裹多倫多市區建築的黑色直到

取暖。

1970年代中後期還仍然可見。上世紀

空中俯瞰多倫多，全然覆蓋着厚

八九十年代，多倫多市府對若干黑漆

重的黑色霧霾。無數煤爐幾乎遍佈城

漆的建築進行數次專業清洗後，才將

市每個角落：工廠、商家、民宅……

籠罩城市一個多世紀的油膩黑紗揭

就連街車上都配備煤爐。1950年代

去。

▲手持煤筐的女人和男童 1909 年多倫多的冬天酷寒漫長市民以燒煤取暖清掃煙囪的人 1900 年

▲

加國獵奇

2019年5月9日

▲霧霾籠罩的多倫多安大略湖岸線 1912 年

▲商店出售的煤球樣品 1910 年

▲

煤礦公司 Elias Roger's Coal Company 1916 年

▲

一家煤廠廠房 1927 年

▲煤場 Milne Coal Company 1931 年

▲ 年

Conger's Coal 煤廠的運貨碼頭 1914

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覆蓋不見天日

2019年5月9日

撰稿：叡

▼

▲聯合車站附近的重工業區 1930 年多倫多 Port Lands 重工業區煤處理廠區鳥瞰圖 1930 年

▲ The Royal Alexendra 劇院 1970 年代

▲多倫多街車上必備的煤爐 1931 年 ▲ Eaton Centre 伊頓中心

▲ Dominion Public 大樓

1970 年

▲ Adelaide 和 Church 交界的法庭 1970 年代

1970 年代

▲ The Confederation Life Building 聯邦人壽保險公司大樓 1960 年

▲ FlatIron 大樓 1970 年代

▲ 37 King Street West 的 Old Quebec Bank 舊魁北克銀行大樓 1970 年代

▲聯合車站 Union Station 1970 年

▲ Yonge 和 King 兩街交界 1960 年代

▲大概是多倫多全市唯一倖存到上世紀 80 年代的煤廠倉庫 Dominion Coal 煤倉 1980 年

▲多倫多不明街道 1970 年代

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玫瑰系列

玫瑰的修剪 Rose

有人問，為什麼自己的玫瑰花越開越小？一個可能的原因就是沒有修剪。

园艺

2019年5月9日

花園玫瑰的修剪

長。

的舊枝，都可(由生出部位或由基部)剪去。另一個重要的修剪工作，要在早春玫瑰還在冬眠、

尚未發芽時期，在南方溫熱帶大約是2月，在北方寒帶地

每隔幾年將過長的枝子剪去，維持你喜歡的樹型就可以。

區大約是3月或4月，這一次修剪十分重要。如果不剪，去年的舊枝還在，新枝就無法生，今年的開花狀況將非常

也有人會多做功夫，花期過後將已開過花的枝子都剪去約2/3長度，以便新的花朵開在新枝上。

不理想了。

已經生長多年的rambler，如果由基部起見到太多舊

首先談談花園玫瑰，這包括一般人種的花

早春的修剪就是將所有枝都剪到隻剩2至4個芽眼，

園玫瑰，包括Hybrid Tea茶香配種玫瑰，也叫大

而且都在向外生的芽眼上面約一公分的地方剪。這樣剪

花玫瑰，還有高枝玫瑰Grandiflora及多花玫瑰

過一次後，今年的枝就會是全新的，玫瑰花開在這樣的

現代攀爬玫瑰Climbing roses的修剪

新枝上，一定又大又漂亮。

頭3年不要大剪，目的隻是讓它們往高長，生出攀爬

Floribunda。這類玫瑰的修剪有兩方面，一個是在開花之後，應當把開花的枝子修剪到隻剩2至3個芽眼，大約4-5 吋之間。

修剪攀爬玫瑰 Climbing roses

所謂芽眼就是生新枝的地方。因為玫瑰的花是生在

攀爬玫瑰過去分為古老的 Rambler與現代的Climbing

新長的枝莖上，如果你不修剪，就沒有新枝，怎麼再生

玫瑰，不過目前在市場中，前者越來越少，幾乎大家種

玫瑰？如果新的玫瑰花硬是在舊枝上找個空隙生出來，

的都是climbers。

當然是又小又不好看。

枝，可以將這些老枝由基部就剪去，這樣可以鼓勵生出新的健康枝。

的長枝。同時幫助它們附着在枝架上。(玫瑰不會自然攀爬，你需要用線幫它們附着。最好的線是將用過的女式絲襪剪成細條，因為最柔軟，不會傷害枝莖。)如果頭兩三年不這樣做，以後會很難控制。這期間每年將旁枝剪去約1/3到一半長度，促使更多

古老攀爬玫瑰 Rambler的修剪

旁枝的生長。

至於剪到隻剩兩三個芽眼，也是一個原則而已。最

這一類一年隻開一次花，修剪比較容易，一般不需

經過3年之後，就要不時將枯老、脆弱的病枝剪去。

好是挑一個向外生的芽眼，原因是新枝會因此向外生，

要大剪，隻要：春天時剪去枯老的舊枝，或見到有老病

這一類枝要由生出的部位剪去，甚至由地面剪去，保留

這樣葉子接受的陽光較多，而且避免了枝莖的交叉生

大約5-6隻健康的長枝。凡是由地面剪枝時，要經常檢查修剪部位是不是平頭剪。而留下一個會聚水的部位，這就很危險。隻要剪這一株生長在植物園的灌木玫瑰，明顯經過修剪，基部的枝比較少，中間部分空氣流通、開花狀況也很好

過的樹枝成為聚水點，就有可能生蟲或生霉，一定要消除。對於一年隻開一次花的攀爬玫瑰，必須花謝後立即剪，如果太遲剪，會將來年的花蕾剪去，明年就沒花了( 這和很多多年生花卉的修剪是一樣原理)。這一類玫瑰，可以剪去大約1/4的長度，就足以長出新枝，孕育明年的花朵。一年內多次開花的攀爬玫瑰，最好是花謝後摘去所有花頭，如果能剪去部分花莖就更好，因為如此新的花才好繼續開。不剪去花頭，植株就會培養果實莢，結種子，而不會設法去開新的花。而如果剪去一截花莖，新的花朵就會長在新花莖上，而不是長在舊枝上，隻有一截短莖。不過上面說的是原則，是道理。而一般攀爬玫瑰比較高，加上比較多花，很難一一摘花，也不必堅持。好處是，新的攀爬玫瑰經過改良(基因改造)，無須摘

這株灌木玫瑰可以明顯見到基部的樹枝非常擁擠，幾乎枝與枝間沒有空隙，不僅沒有生長空間，開花狀況也不好，花朵較少也比較小

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e Pruning 花也會一再開花。修剪攀爬玫瑰時，需要梯子，比較辛苦及危險，最好是買一隻長柄剪刀pruner，園藝店會有專門修剪高枝的剪刀，可以視需要備一個。也可以與鄰居分用。

灌木玫瑰的修剪多數灌木玫瑰隻需要很輕微的修剪，但一年修剪一次。除了會維持樹型整齊美觀，還可以幫助植株更健康，及有較好的開花狀況。一個基本的修剪原則，如果你的灌木玫瑰顯得老弱，開花狀況也不好，你可以由地面將一兩枝最老的枝剪去，這樣會刺激新的枝由地面生出。如果每年這樣做，也可以逐漸替舊換新。由於灌木玫瑰有很多種，開花時間也不同，有些一年隻開花一次，有些會多次開花，因此修剪方式自然不同。此外做為單獨種植、或做圍籬、或做攀爬玫瑰，修剪方式也都不同。一年隻開花一次的灌木玫瑰這一類灌木玫瑰的花多數開在舊枝上，所以最好是在夏季末，花期結束時修剪。而剪灌木玫瑰時也無須大剪。基本原則是將枯枝、病枝、折損的枝剪去。另一方面將交叉生長的枝剪去，這樣露出中間部位承受更多陽光到每一根枝上。多次開花的灌木玫瑰這一類可以在冬季末尾，也就是早春時修剪。溫熱的南方大約是2月，較冷的北方大約是3月或4月。這時可以將枝剪去約1/3長度，並將旁枝剪到剩下約2-3個芽眼處。同樣為了更新植株，對較老的樹，由地面將最老的枝剪去一兩根樹枝，以刺激新枝生出。而對於一年多次開花的灌木玫瑰，最好在花謝後剪去花頭，或剪花去瓶插，這樣也可以刺激更多新的花朵。

剪枝剪枝時永遠是以45度斜角剪，以免修剪部分積存水分。而剪玫瑰時必須在芽眼上方約一公分處剪。

剪玫瑰時必須在芽眼上方約一公分處剪，左邊就剪得太高，中間剪得太低，右邊的就剛好，這最上方的芽眼就是生新枝的地方(美國玫瑰協會圖)

袁曉輝媒體人、作家、園藝愛好者。 www.ritagiang.com

這是我見到的灌木玫瑰修剪前后對比：左為開花時，右為剪枝時，其實一般花園玫瑰修剪也與這相去不遠

2019年5月9日

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2019年5月9日

色彩斑斕紫菀花紫菀花在日本稱為“十五夜草”，屬於多年生草本植物，即使陰涼之地也能生長，很容易栽培。紫菀花別名為“夜牽牛”，淡紫色，整株

花言草語

植物高度在一米以上，莖部和葉片非常粗澀，如果手腳觸碰時，會有痛癢的感覺，故屬野菊類。紫菀花十分常見，花形為稀疏紫色花瓣，原產地在中國、朝鮮半島及日本一

帶。通常生長於潮濕的河邊地帶，是一味中藥，有治風寒咳嗽氣喘、虛勞咳吐膿血之功效。

秋季開花紫菀多年生草本花卉，是一種常見菊科植物，喜愛陽光，秋季開花，花開紫色或紫紅色，外觀跟菊花很相似，是少有的斑斕色彩之花。紫菀的莖直立，高 40至50厘米，粗壯，基部有纖維狀枯葉殘片且常有不定根，有稜及溝，被疏粗毛，有疏生的葉。基部葉在花期枯落，長圓狀或橢圓狀匙形，下半部漸狹成長柄，連柄長20至50厘米，寬3至13厘米，頂端尖或漸尖，邊緣有具小尖頭的圓齒或淺齒。下部葉匙狀長圓形，常較小，下部漸狹或急狹成具寬翅的柄，漸尖，邊緣除頂部外有密鋸齒；中部葉長圓形或長圓披針形，無柄，全緣或有淺齒，上部葉狹小；全部葉厚紙

質，上面被短糙毛，下面被稍疏的但沿脈被較密的短粗毛；中脈粗壯，與5至10對側。脈在下面突起，網脈明顯。紫菀花花期7至9月；果期8至10月。

耐寒力強紫菀花性喜濕潤的氣候，怕干旱，耐澇，耐寒力強，北方地區不防寒亦可露地過冬。對土壤要求不嚴，除過度堿性土與干燥沙土外均可栽植，但最適宜肥沃的沙質壤土。栽培紫菀花選擇地勢平坦、土層深厚、疏鬆肥沃、排水良好的地塊作為栽植地塊，種植前深翻土壤 30厘米以上，選擇粗壯、紫紅色、節密而短、具休眠芽的根狀莖作種栽，取其中段，將其截成5至7厘米的小段，每段有2至3個休眠芽，隨切隨栽。栽植時，在整好的畦面上，按行距25至30厘米開橫溝，溝深5至7 厘米，種根芽眼向上，按株距15至17厘米的規格順溝擺放1至2段，覆土與畦面齊平，栽後稍加壓實，澆水1 次，再蓋一層草保溫、保濕。齊苗後淺鬆土、除草，結合鬆土每畝追施肥；雨後或灌溉後及時疏溝排水，遇旱灌溉。

根狀莖繁殖紫菀花用根狀莖繁殖，春、秋兩季栽植，春栽於 4月上旬，秋栽於10月下旬進行，選擇粗壯節密的根狀莖，色白較嫩帶有紫紅色，無蟲傷斑痕，接近地面的根狀莖作種栽，不採用蘆頭部的根狀莖作種栽。栽前將選好的根狀莖剪成6.7至10厘米長的小段，每段帶有芽眼2至3，以根狀莖新鮮、芽眼明顯的發芽力強，按行距33厘米開6.7至8.3厘米的淺溝，把剪好的種栽按株距16.5厘米平放於溝內，每撮擺放2至3根，蓋土後輕輕鎮壓並澆水，栽後2周左右出苗。

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2019年5月9日

▼來回刷漆可

以營造層次感。

温暖是我家

。予人時尚感金屬色塗料

金屬飾面帶來時尚感覺顏色層層刷上增加深度親愛的黛比：本人與伴侶都喜歡金屬的外觀，近來金屬感好像很受歡迎。在牆上刷上金屬色油漆怎麼樣?會否予人太重的感覺? 我們曾經看過金屬色牆紙，但是我們較喜歡刷上金屬色漆油。請問你可否提供一些寶貴意見?

親愛的黛比：

親愛的伯納德：這聽起來像是一個很有

親愛的托尼:

創意的項目。金屬飾面

、顏色或圖案，可以為房間增添亮點，吸引他人的目光，也可以為房間帶來時尚感覺。你可以選擇一種金屬色，如鋼灰色，不過我稍嫌較為普通。不妨使用兩種色調中間的金屬銀色搭配黑色底漆。把這些顏色一層層刷上，可以增加深度，既能增加房間的光潔程度，也能增加真實感。首先是兩層黑色乳膠底漆或丙烯酸或啞光飾面。準備兩個彩色釉料，銀色油漆與上釉液體。用刷子沾上銀釉，然後在牆上橫橫直直隨意刷上，再用較淺的色釉刷上無顏色的地方，並划過較深顏色的部分，讓深淺顏色帶出層次感。

過本人喜歡本人聽說過，裝上護牆板會令房間看來很小，不飯廳有鄉村風格，請問本人應可以怎樣?

天花不太你選擇傳統的飯廳風格是一個很好的選擇。如果板應距離地面約高，仍可以有很多方面避過這個挑戰，例如護牆 3呎，以及選用較淺的顏色。

Debbie Travis，加拿大著名的家政女王，和美國的 Martha Stewart 齊名。她不但是電視節目主持，還是一大批家庭用品的招牌人物。

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室內設計

童趣 4 5

融入家大廳呈長形，設計師在客飯廳注入不少共同的設計元素，令感覺更統一。

2019年5月9日

成年人喜歡的裝修口味，與小朋友的心頭好有極大差別，但每次為家居裝修，如何才能滿足一家大小的要求呢？是次介紹的室內設計個案，設計師巧花心思，既能符合戶主夫婦喜愛的時尚風格，亦為小朋友打造了一個玩味十足，以電子遊戲作主題的兒童睡房。這間室內設計個案，實用面積795方呎，

戶主希望在玄關及廳堂之間加設屏風，

居者主要是戶主夫婦、兒子、1位長輩及1位

以避免大門直望露台，Steve為了不影響玄關

家傭，3房2廳加工人房的間隔大致保留。由

的採光度，於是將屏風設計成錯落有致的格

於單位是新落成物業，所以沿用了廚房及浴

子形狀，既具屏風的效果，亦帶有置物功

室的基本設備。

能。

單位的大廳呈長方形，間隔方正，但亦有其缺點。室內設計師Steve指，“單位窗戶

格子屏風錯落有致

主要位於客廳位置，玄關採光度稍有不足，

飯廳近廚房門戶位置，設置了一個小小

戶主希望玄關光源能有所改善，另對貯物空

的島形廚櫃，廚櫃下方裝設了戶主的蒸爐及

間亦有頗大需求。此外，戶主夫婦希望在新

焗爐。與島形廚櫃相連的白色餐桌，配以原

屋內加裝以往已有的蒸爐及焗爐，故在空間

本長凳及木餐椅，與飯廳牆身粗獷質感互相

規划上亦要花上心思。”

呼應。

有如不規則切割的貯物櫃門板，具裝飾效果。

餐桌配以原本長凳及木椅，加上粗獷質感的牆身，更顯層次感。

加建的島形廚櫃，是專為戶主的蒸爐及焗爐而設，此廚櫃更與餐桌相連。

通往房間的小走廊，加上裝飾後更顯活潑氣息。

玄關位置的胡核木配白色，不乏時尚感覺。

5 4 ３ 2 １

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

飯廳側、與屏風連接的大型貯物

入這個遊戲的元素，如牆身圖案、櫃門

櫃，可算是屋內的一大焦點：容量大之

裝飾，都以該遊戲內的圖案為藍本，連

餘，門板設計亦花了不少心思，不規則

天花亦刷上藍色，配以遊戲中的方格白

切割的造型，不乏裝飾效果。客廳的電

雲，玩味十足。

視牆背板，造型貫徹飯廳貯物櫃門的設

與兒童睡房比較，主人房及長輩房

計意念，而沙發後方的層架，則沿用了

間的裝修布置相對簡潔，以清爽的白色

屏風層架的特色元素，令客飯兩廳的整

為主調，其中一大重點是兩者均有大型

體設計能予人統一的感覺。

貯物櫃，以照顧置物的需要。主人房的布局設計，男戶主本來希望能“三邊落

遊戲主題玩味十足

牀”，但因為房間空間上設計成“三邊

至於房間的設計，就以兒童睡房最

落牀”後便不足以擺放衣櫃，故最後選

吸引人目光。家中的少主對一個電子遊

擇了睡牀靠窗而置，再配以曲尺形衣

戲情有獨鐘，所以兒童房內的裝修都融

櫃。

6 長輩睡房裝修以白色為主，清爽而光猛。

7 主人房布局簡潔，衣櫃貯物量亦足。 8 主人房的貯物櫃呈曲尺形，並設有層架擺放小物件。

9 兒童睡房內的貯物櫃門，都以該電子遊戲圖案作點綴。

10 天花刷上藍色，配以遊戲內的方格子白雲天花燈，煞是有趣。

以電子遊戲為主題的兒童睡房，牆身布置色彩繽紛。

設計小檔案實用面積：795 方呎間隔：3 房 2 廳加工人房設計主題：設計師為戶主一家打造型格家居之外，更為小主人設計出一間玩味十足的電子遊戲主題睡房。

2019年5月9日

吧」；又或者在彈射飛椅環節，他毫無「偶像得開。不過首期節目播出後，兩位新人因說而在檢查垃圾桶環節，鄭愷因製造最多垃圾成為「垃圾他也碰過被他視為朋友的人，拿著他的名字和關係出去把檔節目中坦言會有壓力，擔心自己「心有餘包袱」創作歌手陳零九今年目標要發表20首單曲，目地戴上了白宇送的臉基尼，即使被彈話引發了一些爭議。大王」，贏得專屬座駕—貼著鄭愷個人畫像的垃圾車，引得妹，或是靠著貶低他來營造自己的好形象，不過這些對他來說都叫橘子，他某次外出工作，將橘子託給友人照顧，沒想到讓友人無傷大雅，真正讓他最後受不了的，則是因為「貓」。超級愛貓的至於朱亞文，另外一檔紀實類真人秀中也愛上貓，後來朋友自己養了一隻紅遍網絡的貓「皇阿瑪」。力不足」。而從第一期節目效果看，朱亞文射至半空仍不忘「拗造型」。這些「自毀形象」全場爆笑。而鄭愷的同門師弟王彥霖也同樣獲此「殊榮」，並前已推出3首，他創作曲風多元，第一首是搖滾曲陳零九養了4隻貓，他的朋友也養了一隻，且那人幾乎沒在照顧陳零九一直以來對流浪動物的議題十分關心，他在台北的記錄了部分他和團隊為《奔跑吧》做準備的幕確還處在一個相對「緊繃」的狀態，這也導致的表現著實為節目效果增色不少。但許是首最終贏得「垃圾王中王」稱號。二人被派往垃圾分揀前線，毫貓，他勸好友將貓咪送人養，但朋友堅持留著，讓他覺得對方對小窩裏養4隻貓，都是從街頭或別人那裏抱回來的流浪貓，特別後故事。對於加入「跑男團」，朱亞文曾在該了他的個人風格尚不明確，記憶點模糊。期錄製的緣故，和他在其他節目中的表現相無怨言與垃圾零距離接觸，以身作則宣傳「垃圾分類」。風，上月推出的〈Watch Me〉是R&B風格，近日釋愛貓的他，常常滿身貓毛，把牠們都當成自己家人一般相處；貓太沒責任感，慢慢劃清界線。 CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2019年5月9日 36 出的〈房間〉則是R&B嘻哈歌曲。日前他受訪時透去年3月他還特別為流浪動物寫了一首歌「浪浪別哭」，以最簡單他吸引不少遊戲廠商邀約代言，多了個「被音樂耽誤的遊戲王」封號，未來也規畫要將遊戲與音樂做結合，將遊戲成為另一的吉他伴奏，表達對牠們的愛與關懷。露，自己除了喜歡音樂創作和玩手機遊戲，同時還是去年3月他發表了「浪浪別哭」的MV，透過影像來呼籲以個事業；至於他和女友交往7年，被問到是否會有「七年之癢」的一個貓奴，家中養了4隻貓。領養代替購買、以絕育代替撲殺的愛護流浪動物理念。溫柔的狀況，他笑問：「為甚麼會癢啊？」獨家代理，新式中時電子報報道，陳零九去年10月和網紅魚乾合作新歌〈心拍攝手法，取了許多毛小孩入鏡，每旋風爐餅，火力有餘悸〉，沒想到MV拍完後，原本已養了3隻貓的陳零九，個鏡頭均靜靜地拍攝等待毛孩們的反強勁，永不塞嘴家裏竟又增加一名新成員「毛毛」；當時本來是魚乾先撿到毛毛，應，陳零九說：「對這些毛小孩們， - 承做中西食品工場，超市，自助餐館，酒樓，食肆等㕑但她家已經有了4隻貓，只好放上網絡等待他人認養，陳零九看無論是互動或是養育他們，除了愛心房設備，不銹鋼裝飾，通風抽氣，煤氣，水電等工程。餐館用10、商用高速節能雙門三環煲湯爐外，耐心也很重要。」燒豬爐和三門蒸櫃火力平均， 20加倫電熱 - 安省註冊工程師設計繪圖，申請PERMIT(CAMTEK) 到後，馬上答應接下照顧毛毛的責任。 - 煤氣爐頭，水喉，電器，配件品種齊全。節省煤氣水撑陳零九近日在節目上玩「狼人殺」遊陳零九笑說，毛毛原本剛到他家時非常害羞緊張，但至今 - 不銹鋼片，方通圓通枝等零售，加工無任歡迎。 - 餐館用品，刀叉磁器，不銹鋼，鋁煲各樣雜項。一個月過去了，毛毛卻變成家裏的「大王」，其他貓咪打架都打戲，意外讓人發現他除了創作之外，玩 - 特大陳列室，可現場試火，歡迎參觀選購。 - 特切外埠郵寄服務，快捷妥當，保證滿意。不過牠，因此不敢招惹鬥智遊戲也很有才華。他從小熱愛打電雜碎式炒爐，原裝啤壓枱面，港式強勁加風爐，獨立風機清潔容易，絕不爆口漏水毛毛。但毛毛雖然在家動，去年替遊戲創作主題曲，現在還愛霸氣，但面對陳零九卻玩桌遊、密室逃脫，前一陣子更開始學 70 Dynamic Drive, Unit 11, Scarborough, Ont 超愛撒嬌，最喜歡窩在德州撲克。不過他原本對桌遊、密室逃 Tel: 416 321-1533 www.camboequipment.com 647-403-8132鄧生/416-750-8333伍生他的背上，甚至會陪他脫等嗤之以鼻，是在已交往7年的女友打手遊，有趣的是，由領入門下，讓他一玩上癮。陳零九初中開始就會泡網咖一整於毛毛是黑貓，牠又熱愛在家裏的黑色衣櫃上天，還騙家人是去朋友家，當時80元睡覺，因此每次陳零九新台幣可以打5小時，包含一碗泡麵和要找毛毛都要費一番功飲料，相當划算，不過網咖沒多久就關門了。去年《魔物獵人》正夯時期，夫。談起陳零九的貓奴他從晚上8點一路打到隔天中午12點，史，原來他10年前來台吃完午餐睡覺再起來打，持續了3天就 ■陳零九去年為流浪動物寫了一首北發展時，由於當時的讓他把所有關卡破完。在女友介紹下，他開始玩桌遊，歌，呼籲以領養代替購買、以絕育代女友養貓，也讓他開始替撲殺的愛護流浪動物理念，他家沙愛上養寵物，陸續養了從推理類的「阿瓦隆」起頭，和朋友們發上都放著這樣的宣傳牌。網上圖片 3隻貓咪。其中一隻貓咪足足一個月徹夜玩到天亮，他很喜歡

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步核實，死傷人員部分為在示，火是在5日早晨6時左右燒起來 ⢿旄㥞㜖⎉䭮䇲㟾027姦校大學生，目前該出租房房婬 ⅽ ⋻ ▇ 屚 ⪶ ⽴ ᾼ的，她沒敢上前去看，但是看到濃煙 ⋷㜿攽ⷚ⎉䭮 ⋘䒪⎕朏⢮〺汧圹尯凧婬ⅽ⾺∔Ҹ 屚㢘伢毦䌮㏚╙ⓙ䌮䐈⪶桔㏎⎕䭮屚婬ⅽ⾺∔虇㢘伢毦很大，隨後有人從裏面跑出來，還有㢘20304䣰㏎㥞㜖⎉ 主和經營者已被警方控制， MFTMJF0FHMJO!NJMMT 27姦0⪽姦慠恙䱨⪶ DMBSL!BWF⫍⪽姦⽴虇朆㢮䯸⴩虇梏㢘人被陸續抬出來。屚厃梊處㏚婬ⅽ⾺∔虇╵屚䚮㜿⍗⢮〺⫦㏎⒔㷃梊冔⊹⋗Ҹ屚梊處翟女士說，事發民房緊鄰著廣西䭮虇㢗䭮%2761弆Ҹ ᾙ佁LⅬ‍姲慠恙䱨巹啾㏎ⷚ5㏎2も慠嬎䐈⪶㥞㜖✽㏎虇▗✽ 火災發生原因正在調查中。恙虇样㟑寵⽴虇⽴幖㏚㎥ⴇ䚮虇㢘恙ᾜ䋨 758.:99.264: 伀啾⒔㷃梊LⅬ㳰慝 527.426.8:99

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起師範大學灕江學院對面，該民 39:.:79.6583

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527.9:4.9949 758.821.95:: 「著火後跑出來的大 758.979.8617 五層一般也時租， 527.927.2439 房共有6層，其中3至6層多數房子出

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多數都是年輕人，應該主要都是學租給附近大學考研的學生和情侶。 5日早晨6時許，該民房一樓有電生。」翟女士同時表示，著火民房的出動車起火，冒出濃煙，因起火點剛好㜿ツ䐈⊈⏜⎦匉㒘㗸 %49Ҹ⶗㫼⏜⎦匉Ⅼ 䉗㹊㜖⸀䗫䕗㛨ⴳ⎉ θ◷〃㌅憐店⏇θ 入口平時會有很多電動車在充電，㳲⴦㾾ゞ㒘㗸㮲帛⮮ ⶗㫼䰃⃜㔷㒎虇Ὴ㹊 θ◷〃㌅憐店⏇θ 㜿ツ䐈⊈㒘㗸懝〵䝁⑭榼䝪槇䝪勿 %49Ҹ⶗㫼⏜⎦匉Ⅼ 㜿ツ䐈⊈⏜⎦匉㒘㗸㳲⴦㾾ゞ㒘㗸㮲帛⮮ 㜿ツ䐈⊈㒘㗸懝〵䝁⑭榼䝪槇䝪勿 !527.:11.1221! 在樓梯間，導致樓上數十名居民未能 ■左圖為灕江學院附近村民自建房屋起火後，兩名女子逃生後站在樓前，身上被薰黑；右圖為警員、消防員和〃悤儝⬂!!㐏姢ᾏ㻐! 䭮虇╵凧䗫䕗㛨⾺Ҹ ⬌⽶㏚ᾏ⁉㜿厙氷乍券◷㢺䐈⊈匂〤㒘㗸㢜⑨ᾏ㻐剛䝪䣰䢯ᾜ⬌厡䳚㻊檙虇㏚㹤䓷䐈Ҹ䀺婫「桂林這邊騎電動車的人挺多的，好〃悤儝⬂!!㐏姢ᾏ㻐! ⬌⽶㏚ᾏ⁉㜿厙氷乍槇剛䝪虇徸剛⎽ ◷㢺䐈⊈匂〤㒘㗸㢜⑨ᾏ㻐剛䝪䣰䢯ᾜ⬌厡䳚㻊檙虇㏚㹤䓷䐈Ҹ䀺婫 ᾼ⢚ ˙˛ 䀺♴啾 ˙˛ ⪩↺⪩ ˙˛ ⓰␯⎸ ˙˛ 亟及時逃生。醫生來到現場勘探救援。網上圖片目前火災共造成5人死亡，6人在捠悬ひ⧃$38 㢏ℂ戇㙖Ҹ⪽027姦! 䝶Ҹᾏ⶜ᾏ厡懸䘿⨒ 㢘㊞屚梊處 %2:/::⶗㫼㔷㒎徸剛 ╵屚㒘㗸⾺仰㑣䇺僟䰃⃜⎽䝶㔷刬勝虇令⶜›╦Ҹ 捠悬ひ⧃$38 㢏ℂ戇㙖Ҹ⪽027姦! %2:/::⶗㫼㔷㒎徸剛多學生也有電動車，所以有人也懷 ╵屚㒘㗸⾺仰㑣䇺僟䰃⃜⎽䝶㔷刬勝虇令⶜›╦Ҹ ⾑虇⢚株懚惇虇朆憣帷懚虇㾔杫⧀杫擊者透露，「我早上是被尖叫聲嚇醒後就看見很濃很濃的黑煙。然後一直了。」重症監護室搶救，26人疑是電動車在充電時著火引發火災桹㑣0戙㨷的，然後我就起來看，第一眼就看見㝸Ῥ㟑厂㟩ᾏ㟑 ᾏ㻐䘿⨒⊹桔⪹╳俌 527.727.7899（無生命危險） :16.6:8.8869 㒎SNU⩺⎐⫍丂垼 758.:49.3599 桹㑣0戙㨷 ⦔ⷋ⢿⫍桹㑣㝸Ῥ㟑厂㟩ᾏ㟑 ᾏ㻐䘿⨒⊹桔⪹╳俌的。」 :16.6:8.8869 㒎SNU⩺⎐⫍丂垼 758.:49.3599 懚虇帷䏸Ⅼ根虇朏⎿朏㢜⑨虇␯儝憩目前火災死傷者家屬已陸續抵有人在尖叫。樓下有很多人聚在一輕傷，6人輕微傷，當地警方目前已 758.838.3688 758.::7.2788 〦!758.989.7742 :16.369.1848 達，有關善後工作正在積極處理中。起，過了沒多久消防車和救護車就來527.831.7979 兩個人從濃煙跑出來，一男一女。然 758.838.3688 《北京青年報》報道，另一位目 758.::7.2788 527.831.7979 㵞◷⢉⴩䠋恙! 758.838.38 控制4名涉案人員。〦!:16.369.1848

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以上轉載星島日報 2019年5月6日商業律師廣告，查看更多，更新廣告資訊，請瀏覽ad.singtao.ca

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客廳樸素美觀植物秀雅和諧文：李克勤

客廳是家庭成員共敘談天和接待客人的空間，以樸素美觀為主，才可以達到和諧親切。為了增加一些情調，添置一些植物來點綴，對於家居風水，有良好的幫助。採用觀葉植物，有精緻園林風味，豐富多姿采，給人難忘的印象。

風水

一．蘭花，散發出來的香氣，久

在沙發茶几上擺設秀雅觀葉植物，放一兩盆闊葉植物、彩葉、芋傘

聞之，會令人過度興奮而失眠。

草之類，倍添生氣。桌或櫃上置以梅

二．月季花，散發出來的香味，

竹插花，可收雅趣之妙。牆角空間配

會使人感到胸悶不適、憋氣、呼吸困

以高腳花架，上擺觀賞植物，頓覺美

難。對於有呼吸系統敏感和哮喘的家

觀典雅。再在向陽窗戶兩邊懸掛吊

人，要審慎小心。三．紫荊花，散發出來的花粉，

蘭，擺放小小的紫羅蘭，客廳就會成為理想的雅座。植物裝飾客廳時就要考慮植物的

客廳適宜擺放以清雅為主的植物。

與人接觸過久，會誘發哮喘症或使咳嗽症狀加重。

高度，以求更為和諧完美，如選擇盆

四．夜來香，在晚上大量散發出

花裝飾桌子時，應選擇植物高度為桌

強烈刺激嗅覺的微粒，高血壓和心臟

子對角線長度的三分之一，包括盆

病患者容易感到頭暈目眩，鬱悶不

高。

適，甚至會使病情加重。

客廳佈置注意事項一．放置植物的地方，切勿阻塞走廊通道。二．花卉的佈置應盡量靠邊，客廳中間不適宜擺放太過高大的植物。客廳裝飾植物的選擇，應該根據面積的大小和傢俱的款式去互相配合。例如： 1) 窄小的客廳

五．鬱金香的花朵含有一種毒素，接觸過久，會加快頭髮和毛髮脫落。六．夾竹桃的花朵散發出來的氣味，會使人昏昏欲睡，智力下降；分泌出的乳白液體，接觸過久，會使人中毒。七．百合花，散發出來的香味，聞之過久，會使人的中樞神經過度興奮，引起失眠。

不適宜擺放又高又大又闊葉的植

還有不少植物是有着不同的毒

物，也不適宜懸掛過多植物，避免將

素，最好多向有關專家和醫生查詢，

客廳擠迫得水洩不通，叫人感到強烈

可以避免不少麻煩事發生。

的壓抑。

對於過於濃艷刺目，或者有着強

適宜擺放一些葉片細小、植株低

烈異味，或者香味過分濃烈的植物，

矮的植物。或者擺設小型盆景和插

是大不適宜擺放在客廳和室內每一個

花。

位置，以免引起刺激，騷擾情緒。好 2) 寬闊的客廳

像，夜來香和曇花的香味都是特別濃

可擺放一些熱帶植物，天花板可

郁，排出大量廢氣，使到高血壓和心

用些垂懸花卉。寬闊的角落佈置時使

臟病患者胸口鬱悶，極之不適。

植物具有立體感，把植物分成高低的

對於有刺激性和毒性的植物，在

排列，小的植物排在前列，大的植物

室內擺放時，注意不要密切接觸，不

排在最後，組合成為自然的氣氛。

要攀折，切忌將植物的汁液揉入眼

選擇植物要留意

中，更忌食用。對花粉敏感的人，不宜湊得很近

不過，凡事都是有好的一面和壞

或長時間去聞花香，以防對自己造成

的一面，就是擺放植物要多注意，有

傷害。家中有幼兒和病患者，更須謹

些植物不適宜擺置在室內，好像：

慎選擇植物的擺放。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月9日

憂愁媽媽害怕女兒重蹈她的覆

風水

從格

先天姻緣不錯還要後天配合戊乙戊庚財

轍，跟了一個不顧家的男人，她的擔

官

子丑子午卩

用神而言，長女的八字，已比她父母優勝得多。憂愁媽媽長女八字有五個財，財為喜，主財富，當然並不是財多，就

合財成化

大富大貴，但應該不愁兩餐，這是生

食才

才卩殺

木命，從格。整個八字均為喜神，就

卩

憂會否成真？先看其長女的八字，乙

財

合財成化

▲憂愁媽媽長女命盤

活基本需要。憂愁媽媽最擔心女兒姻緣像她，女命夫星為官殺，其長女八

夫八字，且其夫宮亦坐財，是如假包

愁媽媽不宜過分管束女兒，招女兒反

字有一官，為喜，主丈夫不錯，但官

換的旺夫命，除非其對象極為尅妻，

感。

（金）坐食（火），官星受尅，主感

否則姻緣應較母親為佳，所以憂愁媽

情或有波折，但官星被尅的情況並不

媽也不必過於擔心。

在大運方面，憂愁媽媽長女2017 開始行殺坐殺大運，殺於女命為男

嚴重，憂愁媽媽說女兒亦喜歡俊男，

不過，從格印卩為忌，印卩六親

人，亦即憂愁媽媽長女在這大運，有

但喜歡並不代表就會做夫妻，可能中

為母，憂愁媽媽長女本有兩偏卩，但

男人入命，會拍拖什至結婚。而殺亦

間出現問題，再另覓對象。

都合化而去，主與母關係有隔閡，若

主工作，憂愁媽媽長女在愛情和事業

“財生官旺”，女命八字財多旺

不是離家自立，也感情不親，這大概

應有收穫。但2037轉行傷坐傷大運，

夫，憂愁媽媽長女的八字，便為一旺

是憂愁媽媽干涉女兒交友所引致，憂

傷尅官殺，感情或有問題。

弱

官星被傷官包圍婚姻路多崎嶇甲丁戊甲印

印

辰亥辰戌

格。

弱，喜神為火，木和水，次女八字有兩甲木，其八字有一特色，印（甲

憂愁媽媽次女姻緣又如何？其八字有一官，女命夫星，且坐夫宮，主與夫情深，但官星被傷星包圍，傷（土）尅官（水），婚姻定多波折，這與自己性格不無關係。還有一點可

▲憂愁媽媽次女命盤

憂愁媽媽次女丁火命，格屬身

還是東方的心理學，我相信八字比心理學，更快和更準確了解一個人的性

傷才比

傷卩殺

官印

傷卩殺

傷

自己。八字不但可併出人生的軌跡，

並不計較，內心其實喜無拘無束，致常感掙扎。這就是所謂雙重性格，其實不少

木）為喜，主行規蹈矩，但除印外，

人都有這樣的八字，只是他們亦不自

有4個傷官，身弱傷為忌，主任性，

知，內心矛盾常令他們感到困擾，憂

喜人遷就，而傷主要在地支，加上印

愁媽媽與次女相處時，宜注意此點，

（木）尅傷（土），意思是表面溫純

有機會亦可向女兒解釋，讓她多了解

提，次女八字命無劫比（火)，六親為手足和朋友，加上八字無合，主喜獨來獨往。在大運方面，前6個大運，基本上都行喜神運，相當不錯。綜合憂愁媽媽兩個女兒八字，都較父母為強，但姻緣仍是較弱一環，人生難有完美，不必自怨！

本欄免費為讀者批算，請將出生年、月、日、時，並附一些個人資料，如教育、職業、婚姻等，電郵至 patkkip@gmail.com。性格決定命運，你瞭解自己是一個什麼樣的人？如果你想掌握自己命運，易希素命理分析可助你一臂之力。

本欄免費為讀者批命：本欄原則問凶不問吉‧無特殊原因者不批‧請附出生地點及時間‧個人資料‧傳真至905-752-0133 或 email: yi@singtao.ca‧請勿查詢 2015年10月10日 SING TAO WEEKLY

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

易管家專欄 www.ibutler.ca

6. 煙霧和一氧化碳報警器檢查

冷時管道內冷凝水滋生蟎蟲和細菌。並且定期更

是否有凍傷。打開水，把您的手指放在開口上。

換空調濾網，提前為夏天開冷氣時做好準備。

如果您能阻止水流，很可能是家裡的水管壞了，需要趕快更換以免發生漏水現象。

佳時間，一定要確保它們正常工作，並更換電

8. 外牆、露臺、護欄、柵欄等檢查

池。還要檢查你的滅火器是否過期。然而現在很

在雪全部融化之後，到室外檢查牆體和地基

多家庭都沒有安裝一氧化碳報警器，但是以煤氣

牆是否有新的裂縫，觀察以前的裂縫是否擴大。

在此就不贅述了。

為燃料的爐頭和熱水爐工作時易發生不完全燃

因為土壤在冬季結凍和春季解凍的過程中會有位

前面說的這些都是適用於房主動手能力比較

燒，產生較多的一氧化碳，所以建議以煤氣為燃

移，從而有可能引起地基牆開裂和擴大以前的裂

強的，檢查時尤其要註意安全，如果實在力不從

料的家庭最好每個樓層安裝一個一氧化碳報警

縫。當發現裂縫之後應到地下室相應部位檢查是

心還是請專業的公司或者個人來幫你檢查。

器，並按說明書定期檢查。

否有漏水現象且檢測裂縫的寬度和長度，以便以

換季是檢查您的煙霧和一氧化碳探測器的最

7. HVAC 系統檢查（boiler、 furnace、HRV、AC) 以furnace為例，暖氣爐長時間超負荷工作，

後觀察裂逢是否在繼續變化。當發現漏水較嚴重或裂縫變化較快時，應找相關專業人員解決。

9. 草坪噴淋灌溉和戶外水喉

到了春季也是維護保養暖氣爐的最好時間，同時

在冬季到來之前，我們會將灌溉系統和戶外

因為冬季屋內封閉，管道內積累灰塵較多，夏季

水龍頭的總水閥關掉。但是，很多人忽略掉開春

來臨之前應該找專業公司清洗管道，避免夏季製

也要檢查戶外水龍头。我們需要檢查外部水龍頭

淋浴新體驗舒適家居

春季房屋保養 DIY（下）

（文接上期）

易家居

2019年5月9日

回到家中最舒適一刻莫過於沖一個熱水澡，洗去一天疲勞。花灑在浴室之中的位置更是不可取代，不同設計都可以為淋浴帶來不同體驗。丹麥浴品牌VOLA旗下 2個曾獲得德國設計大獎（German Design Award）的花灑，為大家帶來不一樣的淋浴體驗。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月9日

巴菲特談投資中國

“未來15年大部署”

財經專題

美國“股神”巴菲特的巴郡公司第54屆股東周年大會4日在美國中部小城奧馬哈舉行，89歲的首席執行官巴菲特及95歲的副主席芒格和與會者暢談。巴菲特在回答投資者提問時透露，已開始在華投資，其投資的冰雪皇后店已遍及中國，未來15年內也許會做一些大部署。他還透露，不會因為政治觀點影響到巴郡，而巴郡54年來也從未給總統候選人捐過款。一年一度的投資者盛宴吸引了全球關注，參

主黨支持的更多監管、更高稅率，甚至未來要求拆

會者估計超過3萬人，蘋果CEO庫克也有出席。

分巴郡旗下的子公司時，是否會因為巴菲特的政治

《每日經濟新聞》報道，現場可見，參加股東大會

觀點而影響到巴郡？巴菲特表示，在評價政治時他

的“粉絲”既有耄耋老人，也有黃髫小兒。有父子

不從公司的立場出發，巴郡公司本身在過去54年來

穿着印有巴菲特頭像的西裝朝聖。先入場的投資者

從來沒有給一位美國總統大選候選人捐過款。

還用背包、皮帶、柺杖為親朋好友佔座。

“中國是非常大的市場”

本報訊

何經濟學教科書都無法預見的。目前失業率如此之低，但利率和通脹並未上漲，而政府還在增加開支和赤字。他認為這種情況不可能持久。巴菲特還回答了有關對於何時會去中國的提問，稱“有好項目就會去”。被問及有沒有看上的上市中國科技企業，巴菲特說：“有些中國企業很有趣，現在不能透露，過幾年告訴你”。

巴郡首季勁賺 216 億美元大會上，巴菲特還對巴郡一季度盈利進行了解釋。巴菲特表示，2019年一季度跟2018年一季度

他表示，他是個資本主義的支持者，但資本

差不多，去年一季度是9年來首度錄得淨虧蝕，主

主義制度本身包含監管與照顧社會公平。對美國人

要由於新會計準則和要求將未實現利潤或虧蝕計入

關注的醫療保險問題，他希望私營領域能更多參與

淨利潤。

大會上，巴菲特和老搭檔芒格回答了投資者

這個行業，但並不認為美國的資本主義制度會改

巴郡今年首季勁賺216.61億美元，反觀去年同

近6個小時的提問。當被問及有沒有計划在中國置

變，醫療保健問題也許政府部門給出的答案少於私

期蝕11.38美元。坐擁逾千億美元現金的巴郡，為

產或投資公司時，巴菲特回應稱，“我們已經開始

營領域。

支持公司股價，首季動用了17億美元回購公司股

在中國投資了，這是一個非常大的市場，我們喜歡大的市場。”他表示，中美兩國相處融洽很重要，

份，較去年全年花在回購上的13億美元多出3成。

“美國經濟現狀奇怪”

由於今年首季美股大升，巴郡首季股東應佔

在沒有中國新的擴大開放政策時，其就已經在接觸

今年的股東信中，巴菲特稱，巴郡的大部分

溢利中，有151億美元為股票及洐生工具等投資的

中國了，“我們投資的冰雪皇后連鎖店在中國遍地

成功都必須歸功於“美國順風”，又說，“在接下

未兌現賬面盈利。巴郡的股票投資組合總值約1900

都是。巴郡已經在中國做了很多，但是沒有做足

來的77年裏，我們收穫的主要來源幾乎肯定源於

億美元，當中包括蘋果公司，最近更開始買進網購

夠，未來15年內也許會做一些大的部署。”

‘美國順風’。”但巴菲特稱，美國的經濟現狀十

巨擘亞馬遜的股票。至於期內保險等核心經營業務

分奇怪，超出他所讀過的經濟學教科書範疇，是任

所得盈利則為55.55億美元，較去年同期增長5%。

巴菲特一直高調支持民主黨人，當被問及民

關於巴郡公司

1. 是否會做槓桿化

巴菲特股東大會問答精華

關於投資

1. 是否開發5G投資巴菲特：我們會有一些子公司開發5G或巴菲特：不會讓巴郡做槓桿化，如果我們去做的話，我們會賺得更多。但是我和任何科技行業等芒格看到一些很聰明的人做槓桿化把生意方面的投資，我做砸了。們有工作人員對這些方面有了 2. 保險業務是否最值錢解，而且有專業巴菲特：保險公司業務給了很多保險浮的理念，我們沒存金，這是有長期性的，有上下起伏可有一種中央集中 ■巴菲特和芒格回答提能。有1200多億美元浮存金。這塊業務在美聯社式的運作方式。問。巴郡中是最值錢的，對保險業務非常滿意。 2. 投資亞馬遜的邏輯 3. 回購會選A股還是B股巴菲特：上個季度巴郡兩位投資經理中菲特：如果買很大量的話，會在B股上買有一人買入了亞馬遜，但仍秉承了價值投更多，買B比A可能性大。交易B股的量一資的理念。價值投資中的“價值”並不直比較高。是絕對的低市盈率，而是綜合考慮芒格：不管A股還是B股都沒買入股票的各項指標。關係，希望股票不會被明顯低芒格：我和巴菲特都不是最有估或高估。靈活性的人，也有些後悔沒有抓 4. 未來能否跑贏住極端發展的互聯網趨勢。因此標普五百指數我不介意投資亞馬遜，之前我和巴菲特：不知巴菲特沒有更好地識別並投資道是否可超越標谷歌，已經很遺憾。普五百，但對 3. 如何看蘋果股價下跌任何可能會大幅損害價值的巴菲特：很滿意蘋果是事都會警惕。 ■庫克現身引粉絲合照。彭博社巴郡的最大科技股持倉。

希望蘋果股價下跌，就能買更多它的股票。芒格：家人都有蘋果公司的產品。巴菲特補充稱，持有蘋果是好事。 4. 比特幣是何種投資方式巴菲特：做比特幣的人都是數學上不怎麼靈光的，他們絕對不會賺太多的錢，比特幣這是一種非人類化的投資方式。芒格：比特幣的人邀請我去參加快樂時光，我覺得聽着有一點恐怖。 5. 怎麼投資科技股巴菲特：我們喜歡護城河，喜歡佔據市場主導地位的公司，如果科技公司確實能建立護城河的話，會非常有價值。但我們還是不會自己來投資看不明白的科技股，但會僱投資經理來投資。 6. 希望公司深入英國投資巴菲特：希望巴郡能夠在英國或者歐洲進行更多深入，深入他們的投資，不管脫歐這個事情會怎麼樣進行，或者有怎樣的結 ■一對父子穿印有巴菲特頭像的西裝。路透社果。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年5月9日

法律連綫

如果房屋買賣合約（Agreement of Purchase and Sale）中關於房屋狀況的描述，與多重電腦放盤系統(MLS) 的信息存在顯著差異，會發生什麼情況？

房地產買家和賣家必須遵守買賣合約中的所有條款細節（星報資料圖片）

買賣合約APS 與 MLS挂牌信息有沒有同等法律效力？一單發生在2015年3月的房屋買賣個案就出現了這個問題，買家斯瓦蘇布拉曼尼姆（Shripragas Sivasubramaniam）簽下合約，以52.5萬元的價格，

房合約中非常重要的一個條款。然而，這一物業在MLS放盤系統中的聲明卻寫着：“AAA租客”。

最後，斯瓦蘇布拉曼尼姆向高級法院提起申請，要求確定究竟哪一方違反了合同，並強制賣方完成交吉。

從穆罕默德（Yar Mohammad）和庫德巴什（Jamila

當買方經紀向賣方經紀提交合約時，賣方經紀

2018年4月，大法官查尼（Robert Charney）在

Khudabakhsh）手中買下位於安省亞積士（Ajax）

告訴他：租客將會在過戶時或過戶之前搬走。但

判決中指出，放盤系統MLS中指明有租客住在房屋

Cragg Cres的一處物業。

是，在買方驗房時，租客才驚訝地得知他需要遷出

內這個信息與交易完全無關。買賣合約中關於空屋

的消息。

交吉的條款清晰明確、毫不含糊。他得出的結論是

該房屋買賣合約中，以標準條款寫明：“過戶時，除非本協議另有規定，否則應向買方交付騰空

買賣雙方的律師通過信函對此進行了激烈的爭

賣方違反了合同。法官下令強制執行買賣合約，買

的吉屋（vacant possession）。”而協議中並沒有其

辯。買方律師堅持認為該物業應在過戶時騰空交

方應在60天內獲得房屋所有權，或者買方可以在不

它與“交吉”相關的條款。

吉，而賣方律師則回應說，因為MLS中已經寫明有

經賣方准許的情況下登記自己的房契。

合約第26段還有安省幾乎所有買賣合約都會使用的標準“完整協議條款”（entire agreement

租客，因此租客仍將繼續住在該房屋內，且買方必須接受租客。

不過，當筆者11月中旬進行所有權搜索時，該房屋的業主仍顯示為原來的賣家。這一案例為買家、賣家和房地產經紀提供了兩

clause），其中指出：“本協議構成買賣雙方之間的

過戶手續未能如期於2015年4月29日完成，雙

完整協議，除本文所述之外，不存在影響本協議的

方都指責對方違反合約。租客終於在12月份遷出。

陳述、保證、附屬協議或條款。”

2016年5月10日，該物業重新以64.99萬元挂牌上

•沒有寫入買賣合約中的條款或規定無效；

斯瓦蘇布拉曼尼姆當時買房是為了與妻子、兩

市，但原買家斯瓦蘇布拉曼尼姆對該房屋所有權登

•買賣合約中的條款優先於放盤系統中的聲明

個孩子以及他母親一起居住。由於他正在騰出當時

記了一個警告，以防止房屋被轉售，之后物業取消

居住的公寓，因此得到一棟騰空的房子也就成為購

了放盤銷售。

個寶貴的經驗教訓：

或任何口頭承諾。作者Bob Aaron是多倫多房地產律師

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