星島地產王周刊 20181108

第 575 期•2018 年 11 月 8 日•星期四•隨周四星島日報附送•廣告部：416-596-8140

京士頓房市 第3季 升幅近15% 大多地區共管柏文續受追捧 父母超低價轉讓房產給子女 法律稅務房貸領域存風險

審批嚴利率升樓價貴 向私人機構按揭激增

公寓全面禁吸大麻恐觸法

2018年11月8日 Sing Tao Real Estate Guide

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2018年11月8日 Sing Tao Real Estate Guide

5

封面故事

撰文：本報記者

京士頓房市第3季升幅近15%

大多地區共管柏文

續受追捧

儘管近期大多地區房價及銷售量似有谷 底反彈之勢，但根據一份全國性的第3季度 報告，仍然錄得輕微的按年跌幅，華人聚居 的萬錦市，平均房價甚至出現近一成下跌。 不過，撇除大多地區，安省其他主要城市 及地區的房市其實表現不俗。好像京士頓市 (Kingston)的屋價，按年有15%升幅，搶柯 化大戰也成了當地買房常態。 皇家地產(Royal LePage)發表的第3季度屋價調 查及市場預測，分析了全國63個最大房地產市場在 過去3個月的房價與市場走勢。報告指出，美墨加3 國達成貿易協議，使很多加拿大人對就業市場恢復 信心，也會考慮進行大型購買。該公司總裁兼行政 總裁Phil Soper表示，本國有正面的經濟基礎，加上 新的貿易協議支撐，應該會帶動全國性的消費者信 心，並推動全國房地產市場的需求。再加上一些地 區的房地產過熱危機已在今年得到冷卻，房價繼續 回暖，這都是政策制訂者預期見到的房價軟著陸情 況。 今年第3季度的全國綜合屋價為62.5萬元，按年 升2.2%。如果按照房屋類型來看，兩層獨立屋的中 位價為73.6萬元，按年升1.4%；平房的中位價為52 萬元，按年升1.5%；共管柏文按年升6.7%至44.1萬 元，是全國升勢最高的房屋類別。該公司相信，今

80.7萬元，按年跌了2.6%。但與此同時，大多地區

多倫多市的綜合房價升了5.2%至88.4萬元，共

年最後3個月的房價，仍然可保持升勢，預計綜合屋

共管柏文單位價格升勢凌厲，第3季度中位價達到

管柏文市場依然是最受追捧的房屋類別，尤其是千

價會再上升1.5%。

51.4萬元，比去年同期勁升8.3%。

禧世代的買家。期內共管柏文中位價升了9.3%至

不過Soper擔心，市道放緩會導致房屋供應問題

在此期間，多倫多市的房價可見健康的升幅，

的受關注度被轉移。他指出，全國各大房地產市場

主要支撐是需求強勁與掛牌量不足。形成強烈對比

綜觀各個華人聚居區域，士嘉堡是很多新移民

屋價可能再次飆升，也許不是今年，但可能是不久

的是905地區的房價，繼續出現按年下跌。不過，

及家庭的落腳點，第3季度趨向於平衡市場，綜合屋

的將來。加拿大就業增長強勁，吸引大量來自世界

如果按季度比較，不少地區的走勢指向，是開始出

價下跌了1.8%至65.9萬元。北面的烈市及萬錦市，

各地的精英，再加上千禧一代，都對有限的新屋庫

現溫和復甦。

都經歷了不少的跌幅。期內分別跌了8.1%及9.7%，

存構成壓力。各級政府應該積極尋求方法解決房屋 供應短缺問題，尤其是可負擔房屋。 以下就來看看安省各大主要城市的第二季度房 市走勢：

大多地區(GTA)

6

56.2萬元。

Royal LePage Signature Realty 總裁Chris

綜合屋價分別要114.1萬元及98.9萬元。不過，共管

Slightham表示，大多地區房市有穩定需求，縱使加

柏文市場是完全相反的境況。由於相對容易負擔，

息及壓力測試都削弱了買家的購買力，消費者信心

買家亦開始適應新的按揭申請規則，期內升幅1.7%

已經回復。在第3季度，已見到房市調整終結的尾

至45.9萬元。

巴，特別是905地區，已經轉向到更健康及溫和的

其他出現跌幅的大多地區城市，還有賓頓市(跌

復甦，對買家來說是一個可以抒一口氣的好消息。

2.1%)、奧克維爾市(跌2.1%)、米爾頓市(跌2.9%)、

縱觀整個大多地區，今年第3季度的綜合房價為

事實上，如果定價合理，能反映實際市價的放盤，

奧沙華市(跌2.8%)、亞積士市(跌6%)、皮克靈市(跌

83.6萬元，出現了0.4%的輕微按年跌幅。兩層房屋

還是很受買家追捧，除了賣得快，還會收到多個買

4.4%)、韋比市(跌3.5%)。唯有密西沙加市，在此期

中位價為97.4萬元，按年下跌1.7%。平房中位價為

家出價。

間有1.3%升幅，綜合房價為74.8萬元。

Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

京士頓(Kingston) 京士頓房市升勢凌厲，第3季度綜合房價為 38.8萬元，按年升幅達14.6%。兩層房屋及平房是 區內兩大樓房類別，中位價分別為42.4萬元及36.3 萬元，按年升幅分別是12.9%及13.7%。 Royal LePage Pro Alliance Realty地區經理 Bob Armer表示，目前該地區的庫存非常低，形成 了賣家市場及頻密的爭柯化情況。儘管房價升勢強 勁，當地房價仍然較易負擔。強勁的本地經濟支撐 了房市需求，亦帶來新的工作職位與樓房買家。 他補充，面對大量來自金馬蹄地區的買家，

家市場，穩固的經濟與放盤量短缺，造成許多物業

當地建築商的建屋步伐卻未能追上需求。預計要再

能夠以超叫價成交，更常常引來多個買家搶柯化。

過幾年，等到新的共管柏文項目落成，才能有望抒

他形容，倫敦市是一個很特別的地方，她既有大城

緩需求上的壓力。

市的便利及所有生活設施，但房價可負擔性仍然存

基秦拿/滑鐵盧/劍橋 (Kitchener/Waterloo/Cambridge) 屬於滑鐵盧區(Waterloo Region)的基秦拿、滑

Belleville/Trenton Belleville及Trenton地區的房價，在第3季度 有明顯增長，按年升幅達9.5%，綜合房屋價格為 29.4萬元。以房屋種類來看，兩層房屋中位價為 28.7萬元，升幅達14.7%。平房中位價也有5.7%升 幅，達30.8萬元。 Royal LePage ProAlliance Realty經理Jeff Nelles指出，2017年熾熱的房市過後，當地房市已 回復更合理的水平，但仍繼續見到升幅。來自渥太 華及大多地區的買家數量，已經開始回落，但這裡 仍然是賣家市場。叫價合理的房盤，都可吸引多個 買家落柯化，甚至高於叫價成交。他續說，當地的 房屋庫存量耗盡，建築商都掙扎於如何追上買家對 新屋的需求。展望未來一季，潛在買家的積壓需 求，導致當地樓房銷售活動繼續活躍，推動房價穩 步上升。

咸美頓(Hamilton) 咸美頓市的房價在第3季度錄得穩健增長，按

Royal LePage Triland Realty地產公司東主 Peter Meyer說，倫敦市的二手樓房市場仍然是賣

鐵盧及劍橋市，綜合房價按年升了

在。 他續說，由於該市豐富多姿，對嬰兒潮一代以 至千禧一代都具有吸引力。隨著社區振興及基建項 目相繼進行，預計來自這群買家的購房需求將繼續 增加，未來幾個月的房價與銷售量會持續強勁。

6%，達50.8萬元。兩層房屋按年升6.5%，中

尼亞加拉/聖嘉芺蓮 (Niagara/St. Catharines)

位價為54.1萬元。平房中位價達45.8萬元，升幅有 3.5%。同期共管柏文單位升幅最強勁，達7.8%， 中位價是30.2萬元。

尼亞加拉/聖嘉芺蓮地區房市在2018年第3

Royal LePage Grand Valley Realty地產公司

季度表現優秀，綜合房價按年上升8.4%至41.6萬

東主Keith Church指出，經歷了2017年的升浪及今

元。兩層房屋按年升幅達9.4%，中位價為43.5萬

年春季的價格平整，當地市況已回歸穩定。加上繁

元。平房中位價為39.4萬元，升幅有7.2%。

榮的經濟及低失業率，預計秋季過後的銷售活動仍 然會非常活躍。

Royal LePage NRC Realty東主Brad Johnstone指出，隨著人們發現尼亞加拉及聖嘉芺

他補充，來自大多地區的買家減少了，也令搶

蓮市的樓價更易負擔，加上生活質素高，此處的房

柯化的情況得以抒緩，形成更健康的平衡市場，亦

價已不斷攀升。很多退休人士、年輕家庭及可彈性

令整體房價的可負擔性增加。相信未來一季房市仍

上班的年輕人，都陸續進入當地房市。需求增加，

然會以穩健的步伐增長。

為賣家市場注入支撐。不過，近期發現市場活躍度

倫敦(London)

開始減弱，令房市轉趨向平均市場。 他補充，房價可負擔性確實是影響買家決定的

2018年第3季度倫敦市綜合房價增幅不差，按

重要因素。一些房價較低的社區，例如Welland、

年升值7.6%至38.3萬元。以房屋種類來看，兩層

Port Colborne等，可見到買家需求與房價升幅越來

房屋中位價為42.3萬元，升幅達6.1%。平房中位

越大，這是因為買家都想在尼亞加拉及聖嘉芙蓮市

價更有高達12.5%的雙位數升幅，達33.5萬元。

以外尋找價格更相宜的樓房。

渥太華(Ottawa)

年升幅5.2%，綜合房屋價格為57.1萬元。細分不 同類型房屋，兩層房屋中位價為60.7萬元，升幅達 5.1%。平房中位價達50.9萬元，升幅達5.1%。共 管柏文單位升幅最大，有8.9%，中位價是34.4萬 元。 Royal LePage State Realty地產公司東主Joe Ferrante指出，咸美頓房市逐漸走向平衡市場，但 定價合理的房屋，仍然可吸引多個買家競爭，且很 快賣出。新的按揭壓力測試政策帶來的震盪已逐漸 退色，買家需求回復，來自大多地區的買家及新移 民，都因為咸美頓樓價的可負擔性而選擇在此定 居。 不過，房價越來越高，加上申請按揭較以前困 難，使當地的共管柏文市場越來越受關注，特別是 千禧一代買家。他指出，當地有多個新盤上市，買 家有大量選擇。沒能力購買獨立屋的年輕人，都把 目光轉到共管柏文，導致樓價也被推高。預計未來 一季，咸美頓房市會更趨平衡，房價與銷售量均可 平穩增長。

2018年第3季度渥太華的綜合房價按年上升 7%至46.5萬元，兩層房屋及平房的中位價，分 別為49.2萬元及45.7萬元，按年升幅分別是7.4% 及7.6%。共管柏文單位表現尚可，中位價按年升 2.8%，中位價33.2萬元。 Royal LePage Performance Realty東主兼分行 經理John Rogan指出，渥太華的房市非常有利賣 家，由於需求持續，庫存量低，很多放盤不會在市 場停留太久。不過，相比之前兩季，從多倫多遷移 至首都的買家已相對減少。但當地穩固的經濟，仍 然能吸引新居民遷入，形成房屋高需但庫存不足的 局面。 他又認為，渥太華吸引的地方不在於房價可負 擔性，而是當地相對高的薪酬。所以，縱使是樓齡 較高的共管柏文單位，有興趣的買家大有人在，賣 價可以少於35萬元。預計來季當地樓價仍有1.1% 的上升空間。 2018年11月8日 Sing Tao Real Estate Guide

7

熱辣專題

本報綜合報道

今年次季二按比率較第一季增67%

審批嚴利率升樓價貴 向私人機構按揭激增 最新貸款和房地產數據報告顯示， 更高的利率和更嚴格的貸款標準，正在 推動多倫多地區的房主向私人借貸的現 象激增。

大。新規則要求借款人證明他們可以以更高的利率

他們已經設立了抵押貸款投資公司以籌集放貸資

供房貸、具備申請新的抵押貸款資格，及可把二按

金。

或將房貸轉到新的銀行。

融資安排比傳統貸款機構風險高

從2016年第一季度的9.2億元躍升至15億元。在此 期間，幾乎有一半的私人借貸活動，是經過將獨立

據《多倫多星報》消息，由多倫多的地

報告稱，這些變化促使私人貸款機構變得興

產交易網站Realosophy和房地產數據提供商

盛，他們願意承擔比傳統貸款機構更高風險的融資

另外，被稱為X世代的30多歲和40多歲的人，

Teranet本周發布的報告顯示，今年第二季度二按

安排。反過來，他們收取更高的利率。私人放貸方

是轉向私人放貸的最大消費群體，佔所有交易的

（refinancing）抵押貸款的20%，是由私人放貸提

借出的抵押貸款份額，已經從2016年佔12%的低

42%。報告也顯示，這一增長趨勢的部分驅動力，

供的資金，比2016年第一季度增加67%。

點，上升至2018年第二季度的20%。

可能是由希望對現有房屋進行重大改造，而不是搬

由於利率上升、房價上漲以及房貸資格更加嚴

Realosophy公司總裁John Pasalis在一封電子

格，在多倫多購房和償還抵押貸款的難度越來越

郵件中表示，大多數放貸人都是抵押貸款經紀人，

■利率升、房價漲及房貸資格更加嚴格，令申請房貸多轉到私人機構。

8

報告還稱，第二季度私人抵押貸款放貸總額，

Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

屋屋主進行二按；其次就是共管柏文的再融資。

到更大房屋的業主推動的。私人放貸方通常比銀行 更願意提供建設融資。

星報

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Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

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熱辣專題

本報綜合報道

怡陶碧谷百齡稀有物業 「Loblaw老宅」180萬放盤 坐落在怡陶碧谷一處較老住宅區 的「Loblaw老宅」，從外表看似乎 與加拿大的食品零售王國Loblaw沒 有關聯，但這棟有百年歷史的建築， 卻是Loblaw集團的共同創始人羅布 勞（Theodore Pringle Loblaw） 之子亞歷山大·羅布勞（Alexander Loblaw）曾經的家。 儘管羅布勞家族只是1934年至1966年 間在這裏居住了32年，很多人還是習慣稱它 「Loblaw老宅」。被地產經紀形容為「稀有物 業」的這棟百年建築，如今正放盤出售，叫價 179.9萬元。

冀新主人保留歷史原貌 怡陶碧谷歷史協會首席歷史學家哈里斯 （Denise Harris）認為，這棟老宅歷史久遠，

■歷史學家哈里斯指，「Loblaw老宅」的磚石工藝與眾不同。 原貌，它之所以特別，不僅僅因為其建築特色， 更因為曾經居住在這裏的人和他們的故事。

括7個洗手間，主層有一間大畫室。 哈里斯說，「每一棟仍被保留的歷史建築都

值得多倫多人珍惜。她說，如今怡陶碧谷的歷

哈里斯稱，這棟建築由名設計師埃利斯

是社區的財富，我們不能失去它們。不管誰成為

史建築已經屈指可數，多數在50年代和60年代

（James A. Ellis）設計，其磚石工藝的細節非常

這棟老宅的新主人，我們都希望他們能保留歷史

被拆除重新規劃。而這棟百年老宅依舊保持了

與眾不同。整棟建築三層樓高，有19個房間，包

的原貌。」

地產協會冀省府修法 促買賣出價透明開放 安省地產協會（Ontario Real Estate

們摒棄傳統，選擇了一種更透明開放的方式出售

本月初，OREA敦促省政府修改《地產及商業經

Association，OREA）敦促省政府修改相關法

這幢多倫多東區的房產：在網上拍賣。維特科斯

紀人法》（Real Estate and Business Brokers

律，讓地產買賣出價過程更公開，讓所有人都受

基希望，所有感興趣的買家都拿出認真的、透明

Act），允許經紀在有多個出價合約的情況下，

益。

的出價合約。

不僅可以公開出價合約的價格，還可以向其他潛

據加通社消息，當維特科斯基（Vanessa

目前安省允許經紀在各方均同意的情況下與

在出價者披露截止日期和其他條件等詳情。

Witkowski）和她的丈夫受命出售祖母的房產

其他買家分享出價合約的價格，但這種操作非常

消費者獲更多選擇因而受益

時，因為不希望浪費時間跟潛在買家玩遊戲，他

少見。不過OREA在這方面又向前邁進了一步。

OREA執行主席胡達克（Tim Hudak）認 為，人們越來越希望房地產交易更透明更公開， 而美國和澳洲已有先例。OREA認為應該提供這 樣的選擇給買賣雙方，因為一些買家希望所有的 信息都放在檯面上，而一些賣家則認為通過這種 方式能賣出最好的價錢。 維特科斯基的經紀、網上地產拍賣公司 On The Block的執行總裁斯坦菲爾德（Daniel Steinfeld）稱，自去年這種公開拍賣方式推出 以來，他的公司已拍賣出6套大多倫多地區的物 業。多倫多地產局主席巴羅（Garry Bhaura）

■OREA敦促省政府修改相關法律，讓地產買 賣出價過程更公開。 加通社資料圖片 12

Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

表示，OREA的這項提議可能會引發一些隱私問 題，但為消費者提供更多選擇，最終會使他們受 益。安省政府稱正在評估OREA的這項提議。

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2018年11月8日 Sing Tao Real Estate Guide

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熱辣專題

撰文：本報記者 文琪

本刊報道過一棟以298萬的價格賣掉的獨立 屋，在MLS上登入1元的銷售價格。這顯然是虛假的 銷售數據，涉事經紀受到多倫多地產商會（TREB）的警 告。其實，相信很多人都聽說過，的確有父母出於避稅或不 減少養老金數額等目的，將自己的房產以低於市場價、甚 至以1元的價格轉讓給子女的案例。那麼，這樣的做法 靠譜嗎？有甚麼利弊？存在哪些風險？

父母超低價轉讓房產給子女

法律稅務房貸領域存風險 記者針對低價轉讓房產所涉及的相關問

真正能賣多少錢，

價（bank appraisal price）。通常，銀行根據

題，走訪了法律、稅務、貸款和地產等領域的

在我所了解的情況

售價和評估價中比較低的那個價格，去幫助客

專業人士，一探究竟。

中，要價1元的房

戶辦理貸款。這種1元的房子最後很少賣到很好

子，很少能賣到評

價格，據我所知一般是低賣。當周圍的房子都

估價。」

賣200萬，你標1元錢，最後成交價180萬，就

1元售價只是吸引眼球 大多倫多地區全職地產經紀Ben Zhang在

買賣房屋的時

接受記者訪問時表示，市場上房產以1元的價

候會產生幾個價

格售賣，主要分為兩種情況。實際上大多數時 候，並不會真的賣1塊錢。「更多時候，這是

▲大多倫多全職地產經 紀Ben Zhang

是賣得划算了嗎？不一定划算。如果標210萬， 最後賣到205萬，就比你划算。」

格，是消費者首先

還有一種常見的1元房產銷售的情況，是真

需要分清的。Ben

的最後成交價為1元錢。這通常是父母把房產過

稱，「第一是屋主

繼給子女的時候。Ben表示，這樣做的人不在

很多不明真相的人會出價100、200元，也有出

列出的標價（listing price/asking price）；第

少數。「法律上是允許這麼做。但是這個東西

50萬、60萬的，而房屋的真正價值可能是100

二是成交價（sold price）；第三是政府評估價

不是公眾主要關注和關心的，而且這麼做通常

萬。但這個時候會有非常多人去看房，至少有

（Municipal Property Assessment Corporation

不會上MLS，大眾看不到，只有在做title search

氣勢，地產經紀也會順勢增加知名度。而房子

price），通常用作計算地稅；第四是銀行評估

的時候才會看到這樣的交易記錄。」

地產經紀為了吸引人去看房的一種營銷做法。

Ben表示，之所以大眾看不到，是因為如 果房子賣給子女或配偶，沒有必要請經紀，相 關人直接去銀行和律師那裏就可以完成手續， 也就是私賣（private sale）。但他也提出了這 樣做會產生的相關問題，「賣價真的是1元，銀 行貸款怎麼辦？我認為過程要複雜一些。以1塊 錢的售價把房子『賣』給家人，一定要綜合考 慮。第一是合法性問題；第二是中間產生的稅 務問題；第三是貸款問題。所以有時看別人這 麼做好像很合適，到了你這裏不一定做得到。 我們看到1塊錢轉讓背後，包括轉讓樓花，都有 細節的問題。需要大量資金做支撐。」

房產轉讓子女有多種處理方法 父母以1元錢的價格把房子過戶給子女 的情況，其主要目的是為了避免資產增值稅 （capital gain tax）。至於對錯，通常要從兩點 上看：土地轉讓稅（LTT）和資產增值稅的相關

處理家族財產宜全面考慮全盤規劃（星報資料圖片）

14

Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

處理情況。大多倫多地區民商地產和財產規劃 律師石汝楠在接受本報記者專訪

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熱辣專題 上接P14

時表示，在過往，確實有這樣的 案例。「土地轉讓稅嚴格地講，

處理家族財產宜全盤規劃

應按轉讓時間點的市場價繳納，但同時還要考 慮過戶給子女時，有沒有房屋貸款和房子本身 的性質（自住或投資）。若處理不當，就會有 法律風險。所以，並不是每個家庭處理方法都 一樣，不是大家想像得那麼簡單。」 石汝楠坦

轉移、財產增加部分的稅務處理，就很複

情況：

做，但她並不

子女自住

實中真的把房

2. 父母自住房，子女接手後用作投資

子以1塊錢的

房

價格轉讓給孩

▲大多倫多地區民商地產 和財產規劃律師石汝楠

中，我們可以做到以更多的保護方式去轉讓。 實際情況是，很多家長還是不太信任現在的孩 子，會覺得晚一點把房子給孩子好。有的老人 早早把產權給了孩子，但是自己繼續住在房子

住，後來子女又買新房 4. 父母自住房，子女接手時用作投資 房，後又變成自住房 5. 父母投資房，子女接手後一直子女 自住

老人不知道住哪了。這些情況都有發生。只有

資，後又變成自住房。 點在於父母應該在甚麼時間點把房子過戶 個家庭或家族的資產，首先應有全面的考 慮和全盤規劃，同時還要考慮到不確定的 家庭因素。例如兒女的婚姻因素以及未成 年子女的因素。遺囑及執行人遺產轉移的

3. 父母自住房，子女接手後子女自

裏，導致家庭不平和。有的孩子把房子賣了，

8. 父母投資房，子女接手後，用作投

給子女。石汝楠稱，「我想提醒大家，每

1. 父母自住房，子女接手後一直也是

建議大家在現

住，後來子女又買房

以上情況具體家庭具體處理，關鍵一

而資產增值稅的繳納取決於以下幾種

然有人這樣

遺囑（will）

律牽涉內容覆蓋面非常之很廣。僅是房產 雜。

誠地表示，雖

子。「因為在

石汝楠表示，1元轉讓房產給子女的法

手續費，傳承過程資產繼續獲益最大化， 限製和防備不常規情況出現，更好地將財 產安全、準確、長期最大獲利，防患於未 然，傳給指定的下一代、兩代、甚至三 代。不僅僅限製在房子過戶給子女這樣單 項的問題。每個人都應當注重法律上的規

6. 父母投資房，子女接手後用作投資

劃和尋求專業幫助，獲得全面分析，全盤

7. 父母投資房，子女接手後子女自

策劃。」

遺囑做好了、財產規劃得當，才能不僅把稅務 運轉起來，還能讓老人退休後不因房產影響能

稅務方面看甚麼？

夠拿到的養老金數目。比如採用信託、遺囑的 不同寫法、公司信託等方式，都可以避稅。」

法律方面看甚麼？

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加拿大道明銀行（TD）房屋貸款經理張波 在接受本報記者訪問時認為，1元轉讓房產， 其實是把納稅責任給了孩子。「這個稅其實

父母想要以1塊錢轉讓房子給子女的做法，

大家是怎麼都逃不掉、躲不了的。如果稅局

操作起來會根據每個家庭的具體情況產生非常

（CRA）不查你，可能會蒙混過關。但責任

的結果。石汝楠稱，「最常見的是，大家的房

都給了兒女。CRA查你，會說雖然你以1塊錢

子通常都有貸款。還有如果房子只有一個人的

轉讓，但是我會以市場價收稅。會有這個隱

名字，夫妻在居住，或者有婚姻關係，裡面還

患。」

需要補很多手續，因為它屬於家庭財產。婚姻

張波不避諱地

內兩個人各自名下擁有的東西，都算作家庭財

表示，1元轉讓房

產。有任何東西要給別人，都需雙方同意，或

產的做法，從稅務

者至少雙方都知道這件事情。因為婚姻內資產

來講「很愚蠢」，

增值的部分，夫妻雙方都有權益。」

尤其是針對投資房

隨著家長年齡的增大，很多人選擇在活著

產。「這樣做的人

的時候把房產轉讓給子女。但這不是唯一的選

可能當下會覺得自

擇。石汝楠提出，其實家長也可以選擇在過世

己很聰明，1塊錢

時，再把房產轉給孩子。這兩個時間點各有利

把房子給了子女，

弊。「從法律角度看，怎樣轉應視每個家庭的

▲加拿大道明銀行（TD） 子 女 如 果 名 下 沒 房屋貸款經理張波

具體情況而定，要整體布局，具體操作。針

有任何房，是作

對人活著的時候轉移財產的情況進行分析，

為自住房。將來賣的話，就沒有資產增值的問

它可以避免死亡手續的遺產驗証費（probate

題。而當子女名下有自住房、還把父母房子接

fee）、資產增值部分的稅和土地轉讓稅，而且

過來，未來賣的時候，假如轉讓時的市場價是

家長的投資房過給兒女後，還可以讓家長減少

100萬，1塊錢賣給子女，租了幾年後以120萬賣

收入、多拿養老金。但不好的一點就是，不論

掉，稅局會按照120萬減去1塊錢去計算資產增

房子以多少錢轉讓給兒女，家長會完全失去對

值稅。收稅是收120萬的資產增值。我認為專業

財產的支配權。子女還可能承擔更重的稅務負

會計師不會建議這樣做。」

擔和未預料到個人情況發生變化，比如離婚、

加拿大特許專業會計師劉燕龍在接受記者

債權人出現等，都可以用過戶給子女的房產進

採訪時，認同張波的說法。他稱，「因為自住

行抵扣。而最佳的辦法，可以考慮從聯名、遺

房是可以免稅地給孩子繼承，只需要繳納遺產

囑、信託、私人信託公司等方法進行法律保

認証費。而把投資房以極低的價格（比如1元

護。」

錢），賣給子女是非常愚蠢的做法，會導致雙

Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

重納稅（double taxation）。 加拿大稅務 局是不認可低於 市場公平價（Fair Market Value， FMV）的交易。所 以就算合同上是以 1元轉讓給子女， CRA都會按照FMV 來 計 算 資 產 增 值 ▲加拿大特許專業會計師 稅。而因為子女購 劉燕龍 買的價格是1元， 成本（cost）也就只有1元。如果將來是作為投 資房產出售，子女這套房子的增值部分就是售 價減去1元。」

銀行看甚麼？ 張波表示，負責任的律師，在做過戶（title transfer）時，會先做title search，看看有沒有 抵押（lien）。如果發現有抵押，律師是沒有權 利直接做transfer的，因為要經過銀行的同意， 才能完成交易。按照正常規矩來操作，比如先 生太太聯名擁有一套房，在有銀行貸款的情況 下，現在以1塊錢的價格轉給女兒，張波表示通 常可以做一個私賣（private sale），但是必須 經銀行同意。「這是因為這個房子轉給孩子， 上面有TD的貸款，我們就要確定這個房產上的 新註冊人，和貸款人是同一個人。我們就要去 做一個評估，看孩子到底有沒有能力可以負擔 得起這個貸款。」 張波提出，這時通常銀行要做一個 「mortgage assumption」，可以理解為把現 下轉P18 有的貸款給吸收掉的一種做法。

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熱辣專題 90幾萬來計算增值稅。這位父親的30多萬增值 不論如何都是沒法避稅的。因為女兒是自住房， 女兒出售後沒有稅務的後果，所以不存在雙重 納稅。但是這樣做還有一個問題：因為父親是 以60萬的價格賣給女兒，土地轉讓稅是以60萬 來計算的。正確的做法是贈與給女兒，父親按 照市場假定出售的公平市場價（FMV deemed disposition）申報30萬的增值，女兒以FMV接受 贈與。因為房子沒有貸款，又是贈與給女兒， 交易中沒有consideration，可以避免土地轉讓 稅。」 對此，石汝楠律師表示，如果目前父親轉移 他沒有抵押貸款的投資房給女兒，根據家庭法， 這種做法的確是合法的。但她與劉燕龍持相同觀 點，即便原價轉讓，父親也將不得不支付資本利 得稅。「他在稅收年度需支付資產增值30萬元 中50％的稅務。這是投資房產的資本收益。如 果女兒沒有給父親任何錢，也沒有給父親抵押或 債務，就沒有土地轉讓稅。然而，其實有一種解 決方法，父親不需要支付資本利得稅。我曾幫助

（星報資料圖片） 上接P16

「孩子要到TD來，告訴我們想要接

過父母房產的意願。如果一定要以1塊錢來做貸 款，那麼孩子一定要assume這個mortgage，銀 行要評估孩子到底有沒有能力接過這個貸款。但 是如果房貸額度真的很低，孩子18歲，還沒有工 作，銀行很難qualify。另一種情況是，孩子有正 式工作，的確可以qualify貸款，她就可以assume 這個貸款。好處就是，這樣做不存在轉貸款的罰 金。實際上銀行是把房貸原封不動地保持不變， 只是把父母的名字拿掉把孩子的名字加上去。 每個月的月付款額度都是一樣的。如果要以1塊 錢轉讓有貸款的房子給孩子，只有通過這種方

低於市場價轉讓給子女會如何？

客戶繞過它。父親在起草文件時需要做適當的遺 產規劃。這種規劃因個人情況的不同而定，要 考慮到它的資產、遺囑等情況。需向律師具體咨 詢。」

一位不願透露姓名的讀者對記者陳述了自己 的一個避稅想法。他曾以60餘萬的價格買過一個 投資房，沒有貸款，現在房子價值90多萬。賣掉 的話，30多萬增值的一半要去交增值稅。他想， 以原價60餘萬的價格賣給自己的女兒。「她滿18 歲了，居住一年後再賣，算是她的自住房，她再 賣掉就不會有增值稅產生了。」 對此，特許專業會計師劉燕龍表示，就像前 面說的，這樣做法其實並不可行。「稅局仍會以 當時的市場公平價（Fair Market Value，FMV）

以超低價將房產『賣』給家人，一定要綜合考 慮合法性、中間產生的稅務以及貸款問題 （星報資料圖片）

式。」 記者提出這種assume貸款的方式，是否雙方 必須是親屬關係？張波表示不用，可以是朋友， 甚至也可以是陌生人。「只要是你簽了字以後， 銀行或律師會讓轉讓人，即原屋主，簽署一分文 件，就像一分聲明一樣，講明他以後對這個房子 的利益都沒了。因為這裏有贈予的法律問題。如

TD房屋貸款經理張波表示，平時父母和

親變成夫妻二人，大概一萬多塊錢。銀行評

果父母後悔或者認為被孩子騙了，他們過後是有

孩子、夫妻互轉房子的情況很多。「這裡有

估評了房子價值135萬， 我給他做了80%的

機會推翻的。離婚協議、分居協議都還可以過後

一個trick，很多人不知道。之前有個客人以

貸款，也就是108萬。減去最開始70萬買的

上訴呢。銀行一定要讓父母或者說轉讓人簽署一

父親的名字，2012年以70萬買了個新房子，

時候貸的40萬，最後拿了68萬出來。這樣錢

個waiver或者declaration，他們要放棄該物業未

2014年交接。2016年樓市最火的時候，這

就出來了。」

來所有利益，這是為了保障銀行的利益。」

個房子價值140萬，但是他們當時沒有及時

張波表示，銀行批覆房貸的大原則是看

孩子是否有在銀行重新做一個貸款申請的可

賣掉。2017年趕上了420政策，房子賣不掉

供款能力和信用。「貸款經理經驗豐富，其

能呢？答案是否定的。張波解釋道，「1元買了

了。夫妻兩人收入很高，但父親是用新移民

實會有很多辦法幫助客戶操作完成房貸申

父母的房子，這種情況下做不了銀行貸款，因為

政策做的，不能加按。夫妻想用裡面的錢，

請。如果房子本身是自住房，像我這個例子

銀行做貸款要看購買價格（purchase price）或

不知道怎麼辦。」

中的父親，他就是不用交資產增值稅的，對

評估價中低的那個價格。假如評估完這個房子值

張波分享稱，當時他想了個辦法，提議

稅局來講他怎麼處理就無所謂。但如果是投

50萬，可是你1塊錢買的，我怎麼給你貸？沒法

客人做一個private sale，即私賣私買。「按

資房，稅局的人不是傻子，會說實際上嚴格

貸款。只能通過assume mortgage的方式來做，

市場價，讓父親以140萬賣給夫妻二人。因

來講，按照你把房子出售當日的實際市場價

沒有發生一個實際的交易，就是銀行來評估你的

為是父親的自住房，賣的時候父親不用交任

格徵收資產增值稅。所以歸根結底，家庭內

供款能力。合資格就拿掉父母名字，把孩子名加

何資產增值稅，只交土地轉讓稅。名字從父

1元錢互相轉讓房子的做法不太靠譜。」

上去就好了。」

18

新移民父親和孩子之間轉房案例

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McCOWAN/FINCH高級豪華柏文

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市中心豪華柏文

多倫多文華中心靚商舖

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Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

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士嘉堡南四十七萬9千

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DOWNTOWN OFFICE

Tel:(416)977-6617 Fax:(416)977-8223 411 Dundas St. W., Ste.#202, Toronto, Ontario M5T 1G6

BAYVIEW OFFICE

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McCowan/S of Hwy 7

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士嘉堡柏文出讓

城中地鐵站3年新柏文靚盤

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2018年11月8日 Sing Tao Real Estate Guide

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熱辣專題

綜合報道

公寓全面禁吸大麻恐觸法 儘管大麻已經合法化，但一些 大多倫多的共管公寓，仍試圖自行禁 止在大廈包括住宅單位內全面禁止大 麻。法律專家則認為此舉行不通，甚 至會引來諸多訴訟。 據《環球郵報》（The Globe and Mail）報 道，在大麻合法化之前的幾個月開始，已經有數 十分全國各地的共管公寓公司和租賃經理人的報 告顯示，公寓通過了新規定禁止在大廈的私人住 宅內吸煙。但一些公寓法的專家表示，這些禁令 可能行不通。 有關律師表示，最過分的禁令是絕對的全面 禁止大麻，對醫用大麻也沒有任何豁免。這在任 何級別的司法審查中都無法通過。 另外，即使對現有的醫療大麻使用者和吸煙 者有回溯條例，但要求他們在一定時間內登記披 露，則可能觸犯了隱私，也會在法庭上遇到挑 戰。估計這會引發很多訴訟。

反禁令業主憂買家卻步

■大多倫多區有些共管公寓全面禁止大麻，在休閒大麻合法化後將面臨諸多法律爭議。

星報資料圖片 權只適用於煙草，而不適用於大麻。 也有公寓法律專家表示，安省的共管公寓

己的物業貶值，因為在賣房時買家可能因此卻 步，並且也擔心今後訴訟案件的增加，會令業

在今年10月初，皇后碼頭西街500號的業主

法賦予非營利性公寓管理公司，制定公共生活

委員會，就通過了對所有私人單位的禁煙令，得

規則的權利，但是當涉及禁止行為時，特別是

2017年，聯邦衛生部進行了加拿大大麻調

到該大廈中189個單位業主約28%的支持，當時

在私人單位，而不是走廊和一些陽台等共同空

查（CCS），以研究公眾對大麻的態度，發現

僅有46%的業主到場投票。同時，還禁止任何大

間，則有一個「合理的限制」的問題，最多能

28％的加拿大人認為吸食大麻用於娛樂目的是

麻種植，並宣布可能今後制定關於向大廈遞送大

規定不能打擾其他人，但如果是在單位內吸

完全可以被社會接受的，而只有19%的人認為

麻產品的規定，禁止任何人在公寓物業內出售甚

煙，只有當煙霧或氣味從單位溢出時才能算是

吸煙是完全可以接受；另外，酒精仍然是最受

至遞送大麻。該禁令也確實存在要當前吸煙的居

在打擾其他人。

歡迎，56%的人認為酒精是完全可以接受的。

民在30天內向物業經理登記的漏洞。還聲稱回溯

也有反對禁令的公寓業主擔心，禁令會令自

主分攤訴訟費，無端增加了開支。

超過9,200名加拿大人參加了這項調查。

種多少均損房屋價值 逾半買家不購大麻屋 大麻已在加國合法化，不過據民 調顯示，許多市民不願購買大麻屋。 日前公布的一項調查發現，逾半數買 家對大麻屋的購買熱情不高，另有高 達64%的公寓居民冀物業董事會能頒 布新規，禁止居民在住所內使用大麻 等毒品。

和種植區域表現出負面情緒，高達57%的受訪者

據CP 24報道，房地產上市公司Zoocasa自

想法得到21%的市民反對，還有15%的人保持中

9月27日起至10月3日，針對1,300位民眾進行問

三分二人冀公寓單位禁毒 研究還發現，參與調查人士普遍對使用大麻 認為，即使種植大麻數量控制在4株內，仍會導 致房屋貶值。與此同時，僅有15%的市民考慮會 在家中種植大麻。另有近三分之二（64%）的受 訪屋主稱，在家中抽大麻會損害房屋價值，該 立。

■最新民意調查顯示，逾半數房主不願購買曾 種植大麻的住所，還有48%的市民不願看到大 麻店出現在民宅旁。 加通社

卷調查，發現52%的房主不願購買曾種植大麻的

在公寓居民受訪者中，高達61%的人認為居

業務會損害房價，48%的市民認為，但凡看到大

房屋，即使屋內曾種植大麻數量控制在合法範圍

民不應在房屋內抽大麻，而64%的人期望公寓董

麻店出現在住所旁，會減少他們購買特定房產的

內，屋主購買熱情仍不高。

事會和物業經理設下規定，禁止居民在單位裏使

意願。

Zoocasa總編輯格雷厄姆（Penelope

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的問題。

用毒品。

Graham）稱，由於大麻合法處於初級階段，合

調查還發現，近半數受訪者不願住在大麻販

法後將對房屋價值帶來的影響，仍有許多未解決

賣店旁邊，近42%的受訪者認為，在附近開展此

Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

市場研究和情報協會稱，在線調查可能會有 誤差範圍，因為並不是隨機抽查，不代表廣泛的 民眾想法。

熱辣專題

本報綜合報道

地鐵剎車聲擾民 TTC接逾百投訴 對居住在地鐵沿線的市民來說， 每天噩夢就是不斷聽到地鐵車輪在路 軌上發出尖銳的剎車聲，其精神困擾 可想而知。多倫多公車局（TTC）在 10月初開始，接獲居於多市布魯亞－ 丹佛（Bloor-Danforth）地鐵線市民 逾百宗投訴，指不勝地鐵車卡途經期 間車輪聲的煩擾。有居民指出，躺在 路軌上的深秋落葉，使車輪聲音更吵 耳，冀公車局正視問題。

接觸面出現空間，當列車電腦系統偵測到車輪 有異常，就自行啟動緊急剎車裝置，令車輪在 路軌上滑行發出尖銳剎車聲。

居民稱房屋也感到震動 居住在緬因街（Main St.）地鐵站附近達11

忍受。 公車局發言人羅斯也承認，列車車輪老化 及變得平坦，導致鄰近社區居民不時聽到吵耳 的剎車聲，也令地鐵隧道出現震動。雷諾士表 示，這些震動令他家中成員不敢再到房屋地 庫，恐有朝一日地庫會塌下。

年的雷諾士（James Reynolds）聲稱，地鐵列

羅斯指出，已加快為這些老化列車進行修整

車經過時，發出的擾民聲響越來越嚴重，尤其

甚至等候由新列車取締，但這需要時間完成，

當深秋時分路軌布滿落葉時，不單經常出現尖

不可能在一夜之間做到。他補充說，公車局為

銳剎車聲，就連房屋都感覺到震動。

讓居住在地鐵2號線鄰近的居民盡量少受此聲浪

他指出，這情況曾一度有所改善，他11年

困擾，已安排這些製造嘈音的老化列車，不在

前剛搬進這社區時，也感受到每當地鐵列車經

市民放工時間後及周末行駛，以減少對市民造

過時均會發出剎車聲響。他與鄰居曾向當時任

成的騷擾。

據CBC報道，多倫多公車局傳訊部行政總

職該選區市議員的戴慧絲（Janet Davis）提出

曾協助該地區居民向公車局投訴的前多市議

監羅斯（Brad Ross）坦言，公車局已意識到

過，戴慧絲也積極與公車局溝通並促請改善，

員戴慧絲認為，嘈音擾民問題並非一朝一夕，

此情況。他解釋，行走地鐵2號線的列車出現老

之後列車經過時造成的聲浪困擾有明顯改善，

已經出現數年，公車局早應處理事件，並非任

化，部分列車車輪變得平坦，導致車輪與路軌

然而情況在過去一個月變本加厲，使居民難以

由噪音繼續滋擾市民。

■地鐵剎車聲往往對沿線居民造成滋擾，多倫多公車局表示，正在處理問題。

星報資料圖片 2018年11月8日 Sing Tao Real Estate Guide

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投資者周記

圖文/本報特約記者Randey

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古典與現代融合 優雅與時尚並存

U 新 室 爐 地 F

多倫多傳統豪宅區 Y 若論多倫多的傳統豪宅區，除了出眾的自然環境、良好的社會治安、 人均收入教育素質均高的鄰居外，傑出的教育環境、公校和私校皆為名校這 一特質，恐怕是York Mills與其它豪宅區最大的區別了，這點也是富有人士 和華裔喜愛這個社區最重要的原因。經過一年多的市場調整，目前該區房價 已基本觸底，有緩慢攀爬和長期平穩的趨勢。

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York Mills 社區的名字來源於200年前，從

York Mills社區算起來至少有80多年的開

上世紀30年代起開始加速開發，逐步從一個典

發歷史，但是社區整體依舊保留了原始自然

型的小村莊轉變為受人歡迎的豪宅社區。該區

風貌。整個社區被森林、峽谷、河流包圍，

坐落於多倫多市的北約克地區，在401高速以

Don River峽谷穿過該區。周邊大大小小的

南，York Mills大街以北，西起Yonge街，東至

公園不計其數，最近的有St. Andrew公園、

Don Mills路，East Don River河谷間地帶也屬

Windfields 公園，北邊最出名的愛德華公園

於這個社區。

（EdwardsGarden），都是綠樹成蔭，景

社區公共交通便利，區內有Yonge 線上

致迷人。附近的Don Valley和Rosedale兩大

的York Mills 地鐵站，並有多路TTC公車接駁

著名高爾夫球場，更是人們休閑娛樂的好去

Yonge線及Sheppard地鐵站。區北有401高

處。在York Mills Rd和Bayview Ave東南角的

速，東邊毗鄰404/DVP高速，開車去往市中心

York Mills公園，為社區居民提供豐富多彩的

只有十幾分鐘車程，生活交通及其便利。

活動。在Lawyence和Lelie也有大片自然保護

中心位置 風景迷人

叫價：$4,480,000

York Mills的公共服務設施很完善，區 內有社區中心、圖書館，為居民日常的文化 生活提供便利；著名的Sunnybrook Health Science Center和 Holland Bloorview Kids

Re/Max Realtron運亨地產 徐華飛

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Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

風景區，周圍的York University和University Of Toronto的健康科學中心也是區內的人文風 景，很多在那裡工作的教授與醫生都喜愛選擇 在此區居住。

著名公校私校匯聚

Rehabilitation Hospital醫院也都距離社區不

York Mills社區內的業主大多為各個行業

遠；中部的York Mills Shopping Centre在York

的精英人士，具有較高的教育水平和堅實的經

Mills/Bayview的西南角邊，東邊鄰近Shops at

濟基礎。根據加拿大統計局人口普查統計，

Don Mills，以及位於Leslie / York Mills的York

St Andrew-Windfields社區居民，77.64%為大

Mills Gardens商場。

學以上教育水平，從事商業、金融業、管理階

Upper Canada Dr 2層獨立屋，1+1廚房，完成步出地庫， 新房，超5000平呎，主層洗衣房，2車庫4車位，5+2臥 室7浴室，硬木地板，壁爐，摩登廚房，早餐區帶雙向壁 爐，主層書房，主臥帶5件套浴室，加熱地板，共3套房， 地庫帶家庭影院，加熱地板、水吧、桑拿，lot：60 x 150 Feet。 叫價：$4,388,800

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Mills

層的佔到約50%；平均年收入約$49.5萬；母

宅，成為大多地區富人密度最大、也最為搶手

語是英語的佔53%，而母語是普通話、粵語或

的區域之一。區內建築風格多樣，極具特色，

其他方言的華人佔14.2%，母語是波斯語的佔

既有18世紀流行的維多利亞式建築，也有歷

4.8%，母語是韓語的佔4.5%，母語是西班牙

經翻新重建、融入現代建築元素的洋房大宅，

語佔1.8%。社區的主要人口結構：歐洲後裔

古典與現代融合，優雅與時尚並存。社區順着

佔到51.98%，亞裔佔30.9%，北美當地居民

Bayview Ave和Yonge街向南延伸和Lawrence

佔16.01%。

Park連成一片，形成一整片範圍廣、豪宅密度

York Mills被認為是多倫多的傳統名校

Re/Max Realtron運亨地產的徐華飛博士

有Dunlace Public School、Harrison Public

對記者說，York Mills社區，大部分最早入住

School、Owen Public School、Denlow Public

的居民是來自歐洲的早期移民，他們在這裡構

School、Rippletion Public School；另有初中

建了古典歐洲式的住宅，歷經幾代人的細心呵

Windfields Junior High School、St. Andrews

護，如今的約克坊已是街道寬闊，綠樹成蔭，

Junior High School；著名公立老牌高中York

佔地寬闊的獨幢住宅鱗次櫛比，奠定了經典豪

Mills Collegiate Institute。周邊還有眾多著名

宅區的基礎。看着眼前一幢幢早期建築風格的

私校，Havergal College、The Crestwood

房屋，不論是英國都鐸王朝時代的莊園建築，

School、Bayview Glen、Toronto French

抑或大牧場風格的平房，都猶如進入到了童話

School、Crest School可供家長選擇。

世界。在York Mills，你不僅可以看到很多經

其中Denlow Public School在菲莎的排名

典的帶着復古情調的房屋，同時可以看到以現

是89名；Dunlace Public School在菲莎的排

代理念打造的嶄新豪宅，還包括一些著名建築

名是115名，Harrison Public School在菲莎排

商，在交通便利的地段建起的豪華公寓。更值

名中列48名，這些都是安省前5%的好學校。

得一提的是，很多獨棟住宅都是聘請知名的設

York Mills CI應該屬於老牌名校，學校素以高

計大師量身定做的，包括室內的裝飾大都出自

水準的學術成績聞名，絕大部分畢業生升讀

名家之手，別具一格，獨樹一幟。

美加各地大學，畢業生被大學入取率幾乎是

徐華飛接着介紹，York Mills社區的主要

100%。該校雖然不參加菲莎排名，但在學生

買家來自西歐、猶太社區、中國大陸及港澳台

及家長的口碑是非常高。

地區、中東地區。從數據中我們可以看到，從

York Mills社區集中了多倫多50%以上的豪

叫價：$3,890,000

大的富人區。

區，區內有多所聲譽頗高的學校。公立小學

價格觸底 增值潛力大

Normandale Cres 2層獨立屋，完成步出地庫，0-5年 新，3500-5000平呎，2車庫4車位，5+2臥室8浴室， 射燈，硬木地板，餐廳帶內置音箱，主層書房，家庭 廳帶壁爐，廚房花崗岩台面，早餐區可步出Deck，大 理石地面，主臥帶壁爐，6件套浴室，共5套房，地庫 帶水吧、桑拿，可步出後院，lot：60 x 125 Feet。

2018年1月到10月24日，2層獨立屋的平均房 價為387.5萬加元，交易量122手，與2017年 同期的均價420.7加萬、交易量198手相比，

Upper Canada Dr 2層獨立 屋，完成步出地庫，0-5年 新，超5000平呎，上層洗衣 房，2車庫4車位，5+3臥室 8浴室，硬木地板，廚房中 央島，家庭廳帶Gas壁爐， 主層書房，主臥帶5件套浴 室、天窗，2層共4套房，地 庫帶1臥室套房，lot：60 x 150。

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2018年11月8日 Sing Tao Real Estate Guide

25

投資者周記

Upper Canada Dr 2層Link房，地庫分門出入， 0-5年新，3500-5000平呎，上層洗衣房，2車 庫4車位，5臥室4浴室，前廳加熱地板，硬木 地板，Gas壁爐，廚房不鏽鋼廚具，中央島， 早餐區，主臥帶6件套浴室，共4套房，地庫可 步出，lot：60 x 150 Feet。

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分別下降了7.9%和38.4%。由此可見，今年以

約不再，艱苦談判為交易新常態，平均有5%的談

來，與去年歷史高峰期相比，均價和交易量雙雙

判壓價空間。

下跌。出現了熱點豪宅區房地產市場20年來最大

他接着說道，從數據中我們還能看出，York

調整期和冷談季。但相比2016年同期的均價348.5

Mills社區從今年6月以來，銷售量63手，平均房價

萬，則上漲了11.2%；交易量276手，卻大跌了

361.7萬；平均售價比94%，市場銷售周期33天，

55.8%，跌幅超過一大半，今年豪宅市道交易之

比1-10月份的銷售周期120天大大縮短。由此可

清淡十分驚人。

見，今年下半年以來，交易量和均價跌勢趨緩。

當記者問到York Mills市場上房源的銷售情況

經歷了1年半的市場調整，總體而言，均價位於

時，徐華飛回答道，截至2018年10月24日，2層

2016和2017年之間，有緩慢攀爬的勢頭和長期平

獨立屋上市庫存量124手，相當於過去10個月的成

穩的趨勢。基本上已觸及U型底部，優質房源，增

交量，求售比為1:10，庫存相對充裕，可維持10

長空間巨大，增值潛力不容小視。

個月的交易。目前依然為買方

徐華飛最後總結道，York Mills社區是大多倫

市場，賣家競爭激烈。1-10月

多地區，頂級富豪和中上等富裕階層，安居樂業

份平均售價比為95%，2017

和投資置業的首選之地，保值增值潛力大，抗跌

和2016年同期，分別為102%

性強。也是華籍富豪和海外買家向往的經典豪宅

和104%。由此可見，爭搶合

區。

Aldershot Cres 2層Link房，完成地庫，2車庫6車位，地面 泳池，4+3臥室5浴室，硬木地板，Bay窗，壁爐，餐廳可 步出陽台，家庭廳可步出後院，廚房早餐區，主臥帶6件 套浴室，3套房，底層帶2臥室，lot：60 x 125 Feet。

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Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

社區綠樹成蔭，景致迷人

豪庭置業

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2018年11月8日 Sing Tao Real Estate Guide

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Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

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熱辣專題

綜合報道

CMHC評估加國樓市非常脆弱

加拿大按揭及房屋公司 （CMHC）表示，因為嚴格的房貸 要求、利率上升以及可支配收入增 長變少，導致房屋市場需求減少、 價格下降。但加拿大房地產市場依 然「非常脆弱」。

該聯邦房屋機構公布最新的房屋市場評估報

該機構的報告指出，愛民頓、卡加利、沙斯

告，稱多倫多、溫哥華、維多利亞和咸美頓的市

卡通和利齋拿仍存在過度建設的問題， 這些城市

場仍被認為具有「高度的整體脆弱性」。

的租賃空置率或未售出的新建庫存量高於正常水

憂上世紀90年代房地產泡沫重演

平。 溫尼辟被特別關注，因為過去兩個季度新近

CMHC表示，過度建設、價格過高、市場過

完工但尚未售出的單位庫存量不斷積累。滿地可

熱等現象都令人憂慮。20世紀80年代末和90年代

的房價依然處於經濟和人口活動相等的水平，但

初多倫多發生房地產泡沫，就是因為房地產價格

隨著需求開始超過供應，房屋轉售比率已有過熱

在短時間內飆升。

跡象。

逾半購樓者憂花費過多

三分一擔心難申按揭 加拿大按揭及房屋公司 (CMHC) 公布年度按揭消費者調查報告，當中顯 示有37%受訪者在購買樓房時，表示感 到關注或不確定。他們首要關注的是可 負擔問題，超過一半的人擔憂購房所支 付的金錢過多，有三分一憂心利率上升 及申請按揭資格。 在今年4月，加拿大按揭及房屋公司在網上進 行問卷調查，以便了解國民在申請、更新或再借 貸時，他們的消費行為、態度及預期。是次約有

該調查對比其它因素如所屬地區、上班地點距離

● 有52%的置業者留意到最新的按揭申請資

及整體樓房的情況，有眾多首次置業者表示，在

格規例。每5名首次置業者中約有1人指，有關規

購買樓房時，價錢和可負擔是最要的因素。

定影響他們購買的決定，大部分人要減少非必要

報告要點如下：

開支，購買價錢較平宜的樓房，或動用儲蓄來支

●85%首次置業者說購買樓房是他們花費最

付首期。

多的項目；有76%表示有信心可以應付未來的按 揭供款。 ● 60%首次置業者及69%再次購買者指，一 旦出現財政問題，他們有足夠的資產如投資或其 它物業來支付所需。

八成相信房屋是良好投資

● 消費者在購買樓房及作出按揭決定顯示具 有信心，有80%置業者相信擁有房屋是良好的長 期財務投資，有66%的人士相信他們的房屋在未 來12個月將會升值。 ● 置業者對按揭專家所提供的意見一般都感 到滿意，他們想知道更多有關利率、可供選擇的 按揭、現行及長期按揭政策，按揭或購買房屋費 用，以至於管理按揭工具等資料。

4,000人回應，對象為過去12個月申請按揭的消

● 約有50%的置業者同意，使用更多的科技

費者。當中有86%的受訪者是更新按揭，15%是

來安排下次的按揭程序會感到較為舒適。支持這

● 有22%首次置業者是加拿大的新移民；接

再借貸的按揭；有16%是購買房屋時需要申請按

個說法的受訪者大部分同意，與按揭專家面對面

近50%的首次置業者是年屆25至34歲的千禧代，

揭，其中9%是首次置業者，其餘是再次買樓房。

洽談及完成按揭甚為重要。

相比2017年的60%有下跌趨勢。

越來越多屋主 以房產抵押再借貸 地產網站Better Dwelling報道，許多加拿大人選擇把自己的房產用作抵押貸款， 根據加拿大按揭和住屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，簡稱 CMHC）的數據，加拿大人的房屋淨值信用額度貸款（Home Equity Line of Credit， 簡稱HELOC）平均結欠額，已接近6位數字，達97,347元。 HELOC債務以兩種方式衡量，第一種是已

往利用HELOC，進行高額借貸；但當房價下跌

卑詩省的平均結欠額為78,203元，安省則為

使用的房屋淨值信用額度，即是借款人已使用的

和經濟放緩時，他們持有的房屋資產就可能大幅

60,884元。不過，如果把未使用（即零結欠）的

信用額度貸款，另一種則是已獲信用機構批核、

貶值。

HELOC排除，加拿大屋主的HELOC平均結欠額

但未使用的信用額度。以信用卡作比喻，第一種 指的是信用卡結欠額，第二種是指信用卡的信用 額度。

32

平均結欠額達97,347元

則高達97,347元。 根據CMHC的分析，加拿大人的HELOC結

從整體來看，加拿大人的家庭債務中有

欠額目前已達歷史新高，但他們仍有很大的借

全國有310萬的屋主持有HELOC，這類貸款

66%為房屋貸款，有11%為HELOC。數據顯

貸額度沒有使用。在2018年第1季，加拿大人的

的好處是，屋主可以隨時取得一筆應急貸款資

示，持有HELOC的加拿大屋主中，有66.3%已

HELOC結欠額平均為64,534元，但可使用的借

金。但壞處是，屋主在房價上升和經濟繁榮時往

使用HELOC貸款，平均結欠金額為64,534元；

貸額平均為167,867元。

Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

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2018年11月8日 Sing Tao Real Estate Guide

33

？

法律連線

掛牌 經紀

買所代理房子是否合法

Q：一位房地產銷售人員表示，如果一段 時間內他沒能賣出我的房子，他願意自己買 下。可以這樣做嗎？我是否應該讓他成為我 的銷售代理？ A：你所說的這種行為，在《不動產和 商業經紀人法》（REBBA，Real Estate and Business Brokers Act, 2002）中並沒有明確 禁止。所以如果您急於賣掉自己的房子，並 且賣出最高價格不是你的首要動機，就可以 考慮這種選擇。這是一種正當的生意行為。 明智的做法還是需要多提問，審核協議 細節，並咨詢房地產律師。 作為安省房地產銷售人員、經紀和經紀 公司的監管者，安省地產議會（Real Estate Council of Ontario，RECO)也曾收到與您描 述類似的顧客投訴。消費者告訴我們，房地

（星報資料圖片）

產銷售人員在進行這種操作時並不真誠，因 為他們不會認真解釋其中的限制條件，或者 更多的是以這種方式作為談判策略，希望業

協議，當中包含所涉及花銷的詳細書面記

責制很重要，這就是為甚麼我強烈建議，在

主可以因此接受他們的公司作為掛牌經紀公

載，然後銷售人員需逐行帶你過目。

你準備出售或購買房屋

司。不過，這類投訴並不是很多。

當註冊的房產銷售人員或經紀公司提出

時，聘用註冊的房地產銷

所以，如果你對這個銷售人員的提議感

購買你的房產自用時，他們必須提供書面的

興趣，要注意詢問他們的過往經歷以及推銷

信息披露，例如：是為自己還是為其他有關

是否與這家經紀公司

你的房子會使用的策略。還有更細節化的問

人士購買房產；可能影響房產價值的因素有

簽約完全由你決定。但是

題：包括經紀公司曾購買過多少套類似的房

哪些；以及他們對於該房產有何計劃。

我建議你事先做好功課，

產？你的房子會得到全額的市場價嗎？接受

售人員或經紀人。

房地產銷售人員、經紀人和經紀公司都

理解協議的風險。還要在

知道，他們必須以誠實和正直的態度對待

做決定前多面試幾位候選

要確保你理解其中涉及的所有費用、報

客戶，並在交易中提升和保護客戶的最大利

人，並記得在安省地產

酬，並且對這筆交易的淨收益（扣除所有費

益。若他們沒有履行這些義務，就可能面臨

議會官網上查找他們的名

用後）有清晰的認識。而且你需要拿到書面

地產議會的紀律處分。在重要的交易中，問

字。

這種操作存在的限制條件和細節有哪些？

Ask Joe

Joe Richer Reco Registrar

業主會主席違規拒改

調解和仲裁可解決爭議 問：我所居住的鎮屋有9個單元，業主 委員會主席被業主投票罷免了。委員會又指

34

的記錄。向警方報告前主席針對現任主席的

可回收廢棄物。大廈法團曾告知若不按規定

威脅行為是恰當作法。

處理垃圾，就會面對市政高額罰金。我該怎

派了一位新主席，但是前任主席拒絕交接他

至於違反規則的行為，法團與被免職主

所持有的文件材料，其中包括未解釋的花費

席間可根據《共管物業法》進行調解。若調

答：你因為身患殘疾影響到日常活動，

收據，他還對新主席做出威脅手勢。警方只

解最終無法達成滿意結果，接下來可以進入

法團有責任依照《人權法》對你的無能為力

不過是建議雙方避免交流。被免職的主席曾

仲裁。仲裁員將作出具有約束力的決定，其

提供幫助。你可以與委員會討論自己的狀

破壞多項與泊車、游泳池相關的規定，包括

中可能會要求業主補償法團與爭議有關的法

況，或許委員會可以為你安排鄰居或大廈員

破壞家具等。我們接下來應該怎麼做？

律費用。

工協助處置垃圾。若無法獲得解決方案，或

答：如果被免職的主席拒絕交接物業記

問：我是一名76歲的condo業主，行動

錄，依照《共管物業法》第134條，有必要

不便且免疫系統脆弱。因為我沒有足夠的平

由物業法團申請法庭令，責令他提交所持有

衡及行走能力，所以很難按照大廈要求處理

Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

麼做？

許可以考慮依據《人權法》進行處理。 作者Gerry Hyman是星報共管物業法 專欄作家

熱辣專題

綜合報道

商業及住宅地稅 溫市比率冠全加

根據最新一分商業地產研究報告 顯示，溫哥華商業繼續負擔沉重的物 業稅，相等於住宅的兩倍有多。 由商業地產顧問公司Altus Group公布的 2018年加拿大物業稅率基準報告（Canadian Property Tax Rate Benchmark Report）指出， 溫市商業與住宅的物業稅比率約為4.4：1，也 是全國唯一有關比率超於4:1的城市，但較一年 前錄得4.8:1，下調了9.72%，為跌幅最明顯的 城市。

稅率雖連降13年

■研究報告指出，溫市商業物業稅率相等於住宅的 超過兩倍。 網上圖片

物業升值負擔重 Altus報告分析，溫市的商業物業稅率今年

僅次於溫哥華的為多倫多市，商業與住宅的

市，為亞省卡加利市及魁省魁北克市，前者

減少了12.78%，也是連續第13年下調。儘管物

物業稅比例為3.78:1，比2017年錄得的3.8:1，微

由2017年的2.73:1，增加11.95%，至今年的

業稅率下跌，但由於物業價值高企，令到商業

跌了0.69%。

3.06:1。而魁北克市則由3.3:1，上升7.38%，至

繳付的物業稅越來越沉重。

今年商業與住宅物業稅比例變動最大的城

3.57:1。

2018年11月8日 Sing Tao Real Estate Guide

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房屋貸款

房貸問題 有問有答 問: 客人常問到如果貸款合約 到期，銀行是否一定會替我自 動續約？

答

：其實並不一定的。銀行沒有責任一定

要替客人自動續約。如果客人過往曾有 退票、忘記供款等記錄，也可以構成銀行不續 約的理由。又或人客在數年後到期時沒有工 作、辦理離婚等種種原因，而導致經濟環境有 變，收入減少，銀行的考慮變相也有不同。實 際上銀行是不需要任何理由自動替客人辦理續 約，這是相對的。正如客人合約到期時，可以 將貸款全部清還，也可以轉到另一個貸款機 構，繼續餘下的貸款，客人是絕對有這個權利 的。 商業貸款的情況更甚，商業貸款更大機 會在到期時貸款機構不願意續約，這情況比 住宅貸款更常見，銀行沒有甚麼特別原因亦

可以不予續約。就算客人準時供款，銀行也 有權拒絕續約，原因繁多。如預期那種生意

用。不過，一般普通住宅貸款通常銀行是不用 收取續約費用。

未來會遇到困難，所以銀行不欲再提供貸款 予經營這類生意之人士。當這些事發生時， 客人會覺得很無奈和手足無措。我們一般會 提議客人在到期前60至120天預早安排，看 看有沒有其他機構可以提供貸款，以及給予 一個更好更適合的房貸，到其時縱使你的銀 行不再提供借貸，也不用徬徨，四處張羅。 其實這種情況屢見不鮮。

問: 房貸合約到期時，銀行會 不會收取續約費用？

答

： 一般來說，銀行會嘗試收取續約費

用，又或提議客人如於某段時間內使用 銀行牌價利率 (Posed Rate)續約，豁免續約費

問: 如果現時的貸款利率是按 浮動息率，利息上升時怎樣 做？

答

：絕大部分的浮動息率是給客人自由度

在任何時間改為固定息率，如果客人覺 得息率上升只是短期走勢，客人可以採取觀望 態度，否則客人可要求改為鎖定息率。

問: 現時貸款是封閉式貸款 (Closed Mortgage)，甚麽時候 是好時間付罰款(Penalty)而脫 離現有的貸款機構?

答

： 一般來說，如果可以省回2至3%利

息，是應該值得付罰款而脫離現有的貸 款機構。在貸款機構來說，技術性稱為Break & Run，從舊貸款公司轉到新貸款公司，通常 新的低利率足夠償還你所付的罰款，有些時候 幾個月以後已經扯平。如果是同一樣的貸款額 從一個貸款機構轉到另一個銀行，一般是不用 再付律師費(No Fee Switch)，新貸構機構多不 用收取任何費用。

問: 我的貸款轉到另一個貸款 機構，一般是否需要支付罰 款？

答

：也不全然。當貸款到期時(Mature)而

轉到另一個機構，是不用支付罰款。如 在到期前轉到另一個機構，便有機會需要支付 罰款。如你的貸款是全開放式(Open)，這就應 該不用支付罰款。如你的貸款是封閉式(Closed Mortgage)，需支付罰款的機會就比較高。客 人如考慮提早轉走，需計算清楚值不值得，或 減輕罰款，有時候新貸款公司會提供一些獎勵 以減輕或緩和你的罰款負擔。

SALLY KWAN

關綺雪（按揭經理）

36

Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

此專欄僅供讀者參考，一切以法律依據為準。

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D ebbie Travis 溫暖是我家

廚房設計可 以展現出一 個人的品味 。

可以引來目光。 無門的櫥櫃設計

廚房乃家居重要組成部分 簡單或豪裝都應做足工夫 廚房對一間屋來說很重要，尤其是喜歡入

髹上新油漆是另一個重要的一步，因為廚房油

範了引人注目的油漆效果，比對強烈，天花板

廚以及要照顧家人飲食的人士來說。從零開始

漆顏色能為整個廚房建立了基調。對於大自然

是溫暖的粉紅色，牆壁上方用了令人驚訝的橙

設計廚房，需要考慮的事情有很多，從地板到

愛好者來說，可以把自然世界的調色板帶入廚

色閃光，展示出亮麗又不失自然的風味。

天花板、後擋板、櫥櫃、台面和家電都是。無

房，為廚房營造出貼近大自然的感覺，選擇灰

開放式櫥櫃已越來越流行。無門的櫥櫃設

論是喜歡簡單設計，抑或是較豪華的裝修，事

色/綠色的牆壁和櫥櫃，能造出寧靜的氛圍。為

計，尤其是裝在廚房牆壁上方的櫥櫃，除了可

前都應做一些工夫，可以瀏覽網上的資料，亦

了帶出更明顯的效果，可以在台面以下髹上在

以方便拿取東西之外，亦能吸引他人對於櫥櫃

可從設計書籍、從廚房布置商店或朋友家裏廚

中至深綠色。

和牆壁的目光和興趣。Benjamin Moore其中一

房偷師。 首先要計算好可以花費的預算，而為廚房

如果廚房主要是鍍鉻用品和深色櫥櫃，不 妨在牆壁上選擇大膽的顏色。Farrow and Ball示

個設計，注入櫻桃酒的顏色為中性的木材帶來 了清晰的焦點。 Debbie Travis，加拿大著名 的家政女王，和美國的 Martha Stewart 齊名。她不 但是電視節目主持，還是一 大批家庭用品的招牌人物。

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Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

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種好佛手瓜 小技巧作用大 佛手瓜又名合掌瓜、萬年瓜等，屬葫蘆科冬季稀特蔬菜品種。佛手瓜形 如兩掌合十，有佛教祝福之意，因此稱之為「佛手」，深受人們喜愛。本篇 繼續教你如何在自己後院種佛手瓜。

專欄作者：藍莓酒莊莊主 微信號: lishuangzy

種植佛手瓜時，也有一些小技巧。 瓜種橫放，根眼朝下，枝朝上，埋土蓋住 瓜種3厘米。

上架後，不再打側枝，任其生長，但應注 意調整莖蔓伸展方向，使其分佈均勻，通風透 光。

佛手瓜的繁殖力和攀援力都較強，生長迅

夏至過後，植株地上部分生長明顯加快進

速，葉蔓茂密，相互遮陰，任其生長最易發生

入旺盛生長期，要勤澆水，勤施氮磷鉀複合

枯萎和落花落果現象。

肥，以使植株地上部分迅速生長發育，多發側

因此，當瓜蔓長到40厘米左右時，就要因 地制宜就地取材，利用竹桿繩索等物讓佛手瓜 的捲須勾卷引其葉蔓攀架、上樹、爬牆。 佛手瓜側枝分生能力強，每一個葉腋處可 萌發一個側芽。 定植後至植株旺盛生長階段，地上莖伸長 較慢，莖基部的側枝分生較快，易成叢生狀， 影響莖蔓延長和上架。故前期要及時抹除莖基 部的側芽，每株只保留2～3個子蔓。

枝，為多開花多結果奠定物質基礎。 佛手瓜開花結果較集中，對莖蔓生長影響 較大。 要及時採摘，優化養分消耗，有利於後茬 瓜的生長發育，以提高產量。一般每株可採瓜 200～600個。 一個家庭種植一塘佛手瓜，就能滿足秋冬 春三季的需要。 （之四，全文完）

易家居

廚房油污清潔小技巧（下） 易管家專欄

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想到消毒，一般都是用開水燙。然而切肉

光亮如新。水池的彎角可以用舊牙刷沾取細

的案板縫隙會殘留很多蛋白質，蛋白質遇熱凝

鹽、肥皂水、清潔劑擦拭。不過為了防止水槽

固，直接用開水燙反而會增加清潔難度。建議

中油污助長細菌滋生，沾染在需要食用的果蔬

用菜刀的前部在表面刮去一層木屑，再撒一層

上，建議還是入手一台方太水槽洗碗機，讓水

鹽，停留 1 小時再沖洗；或放在稀釋的白醋水

槽幫你洗碗洗果蔬，更安心、更省力。

裡浸泡半小時，沖乾淨晾乾。 接上期，小編繼續給你科普關於廚房油污清 潔的小知識，助大家擁有一個清爽明亮的乾淨廚

鍋蓋要靠蒸桑拿減油脂 鍋蓋用久了也會有一層厚厚的油垢，用去

廚房裡的木質碗櫃不知不覺就會積滿油

污劑擦費時又費力。這裡有一種簡捷又有效的

垢，表面看有些發黑，摸上去感覺粘粘的，

方法：鍋內放少許水，將鍋蓋反蓋在鍋上，水

我為甚麼故意把麵湯澆在煤氣灶上？

讓人討厭。不用煩惱，你可以用漂白粉加水

燒開，讓蒸汽熏蒸鍋蓋。待油垢變得發白柔軟

煤氣灶表面的油垢，可以用煮麵條後剩下的

（1：6）塗刷在油污表面，第二天用清水擦洗

時，再用軟布輕輕擦拭，鍋蓋就光亮如新了。

熱湯塗在其表面，過一會兒用布擦試，再用水沖

乾淨即可。如果油污較少的，可在水中加些食

廚房的牆都喜歡敷面膜

淨即可。另外，也可以把百潔布浸泡在啤酒中，

醋擦試，木質碗櫃便會恢復光亮。

廚房的牆和瓷磚縫隙中一旦沾上黃黃的油

房。

然後用浸滿啤酒的百潔布擦拭沾有頑固污漬的灶

水槽偏愛鹽浴

污，那整個廚房的顏值將盡毀，用鋼絲球都難

台和灶具，十分有效。還有更省力的辦法，入手

廚房水槽既要洗菜還要洗碗，容易沾染洗

以擦乾淨。告訴大家一個簡單省力的方法：用

方太電磁爐，不僅烹飪更涼快，操作更安全，從

碗水中的油垢，如果沒有專門的水池清潔劑，

廚房紙貼在牆上，噴上小蘇打加上食醋的混合

此擦洗也只需一抹就乾淨如初。

可以在水槽中有油污的地方撒一點鹽，用保鮮

物，敷上半小時取下。待牆面晾乾後再用蠟燭

膜上下擦拭，然後用溫水沖洗幾遍，能讓水池

磨一下瓷磚縫，還可以防止黴菌的生長。

砧板消毒最怕開水燙

40

那一夜，給木質碗櫃洗了個澡

Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

實用家居

雪姑七友陪着你 是否女孩的心中都住一位公主，而每一位男 孩都有一個英雄夢？英國Cath Kidston與迪士尼聯 手，以1937年動畫《雪姑七友》為原型，打造白雪 公主與小矮人系列的餐具，它們走出屏幕，依然以歡 樂為主題，為你用餐更添滋味。 「Singing Birds」為該 系列的全新設計，靈 感來自Cath Kidston經 典Meadowfield Birds主 題，採用最新數碼印刷 技術製作，將白雪公主 故事中的七個小矮人， 以不同性格展現在陶瓷 餐杯上，生動有趣。

根據1937年的經典動畫，Cath Kidston精心挑選出插畫圖案，並細緻入微地運用於 系列上。灰藍色調與一抹大紅對照，活潑可愛之餘，又象徵着電影的暗黑調子，以 及經典的毒蘋果場面。

這為「Apples Spots」系 列，透亮的陶瓷餐杯上，公 主儀態萬千般置身花叢中， 甚為溫婉，紅色是蘋果，搭 配著經典Wellesley Blossom 印花，定能讓人大快朵頤。

深受喜愛的七個小矮人及善良美麗的白雪公主，在這個玩味俏皮 的家品系列中被活形活現地勾勒出來，萌態百露的小矮人，真是 讓人捧着杯子愛不釋手。

英國Cath Kidston 新推出充滿魔力和童趣的餐具系列，由白雪公主和她的七位小矮人朋友領銜演 出。 資料來源

Cath Kidston

2018年11月8日 Sing Tao Real Estate Guide

41

園藝

現在很流行吃菜苗microgreens (也有稱 微型菜苗/芽苗菜)，因此自己種菜苗也開始流 行。因為簡單、乾淨、又有益健康，還有經濟 效益。

種菜苗有些像 室內播種，不同的 是，菜苗的收成期 通常不超過兩三個 星期，也就是說種 下去一到兩個星期就

▲ 小 蘿 蔔 的 菜 苗 有收成。 種菜苗其實非常 （圖片來自true leaf market.com) 簡單，工具也不用很 多，只是要注意土壤 方面不能帶菌，要乾淨，水也最好是用過濾過 的水。其它光照方面也要有一定的規則。

— 苗 菜 微 可以種成微菜苗的植物 種子比較大的植物，例如向 生菜lettuce、甘藍菜kale、菠菜spinach、小蘿

日葵，必須早些收成，大約7-10天就

蔔radish或是白蘿蔔 turnip、甜菜beet、西洋菜

要收成。不要等太久，否則它的莖會木質

watercress、香菜類herbs、卷心菜cabbage、芥菜

化。

些都需要一個土壤或水分測量計

soil/water pH test kit。所以除非過分碱 性，或是過分不放心，可以不必使用。 這些都是水耕植物時需要的裝備，所

greens、mustard、莧菜 amaranth、奇雅chia、向日

一般的自來水都偏碱性，或是含有太

葵sunflower、蕎麥buckwheat、麥草wheatgrass等。

多加添礦物質，所以最好空置一日後使

最近越來越多人在家裡種大麻，因此

用。另外菜苗一類植物都喜歡偏酸性土

這一類裝備越來越普遍。不過當你在家中

壤，pH值大約是6.0，如果你有懷疑，可

種植物，或是購買設備時都要小心，以免

以使用例如pH down一類的東西先調節水

被誤認為你是在家裡種大麻，因為這很

分(也有pH Up一類產品提升pH值)。也可

容易引 來不法分子，企圖到你家去偷大

以測試土壤，看是否過分偏碱性，但是這

麻。

哪些種子需要浸水 (用溫水浸過夜即可，或是10-15小時。) 蕎麥buckwheat，遮光時間3-4天，收成時間6-12天； 麥草wheatgrass，遮光3-4天，收成時間9-10日； 向日葵sunflower，遮光時間2-3天，收成時間8-12天； 麥草wheatgrass，遮光時間2天，收成時間8-10天； 玉米芽corn shoots，遮光時間6天，收成時間8-10天； 瑞士甜菜chard，冷水浸一天，遮光時間4-7天， 收成時間8-12天； 豆類peas，豆類無須種在土裡，先浸水24小時，之後 放在漏勺裡沖水，或是有紗窗(漏洞)的玻璃瓶裡，遮光 3-4天，每天沖水2-4次，直到見到豆芽生出；

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注意 事項

Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

以水耕植物店都有得賣。

怎麼防 霉菌

不論是播種還是水 所 耕 ,都 容 易 出 現 霉 菌 ，

以一定要防。 防止霉菌最重要的工作 開始就 就是：土壤要乾淨，一 ，而不是隨便使用手頭 要使用好的乾淨的土壤 的土壤。 須完全乾淨，最好 所有工具都一樣，都必 h洗過泡過。 都用稀釋的漂白水bleac 爽，不要在潮濕憋 通風要好，室內必須乾 窗就多開窗，盆與盆之 悶的房間種植。能夠開 時用風扇幫助通風。 間要有一定距離。必要 持土壤潮濕就好。 不要過分噴水。只要保 不多，見到土面有些乾 所以原則與一般盆栽差 濕的土壤上再噴水。天 就噴水，不要在已經潮 冷時減少噴水次數。 熱時增加噴水次數，天 或是噴過水之後， 盆的排水要好，澆過水 至將盆傾斜一邊，確保 要讓多餘的水流光，甚 沒有多餘的水在盆內。

出現，立即將有灰 如果一開始發現有霉菌 要手軟。因為這些霉菌 霉的地方切割除去，不 使用噴劑。 很會擴散。之後就可以 水中加少許過氧化 常用的有機噴劑是用清 與白醋，混合後使用。 氫hydrogen peroxide grade的才能用(大約 但必須是食品級別food 便使用一般清潔劑， 33 -35 %) ， 所 以 不 要 隨 氧 化 氫 )。 標 準 分 量 大 (漂 白 水 就 是 工 業 用 過 ，加入3毫升的過氧化 約是：一加崙的清水中 崙相等於3.7公升，5 氫，及3毫升的白醋(一加 毫升相當於一茶匙)。 都要噴到。剛剛噴 噴時葉子、莖以及土面 失去效用。為避免生霉 過之後不要澆水，以免 開始噴一次。生霉之後 菌，最好在遮光之後就 浸種子時，在水中放幾 也必須再噴。也有人在 樣不影響發芽及將來植 滴過氧化氫及白醋，這 霉作用。 物的味道，但有阻止發 是：向日葵、豆 最容易生霉的菜苗植物 類、及小蘿蔔radish類。

—— ） 下 （ 家 回 搬 園 菜 把小 其實植料沒有限制，乾淨的紗 布，透明茶杯，都可以使用 （圖片來自David Domoney)

哪些植物種子不需要浸水 芹菜celery leaf，最適合水耕，遮光時間6-8天，發 芽時間10-14日，收成時間再過4-5日； 茴香fennel，遮光時間3-5日，收成時間12天以上； 蔥韭leek，遮光時間4-6日，收成時間12日； 韭菜chives，遮光時間4-7日，發芽期7-14天，收成 時間21日； 酸模sorrel，遮光時間3-5日； 菠菜spinach，遮光時間4-6日，收成時間8-12日； 莧菜amaranth，較適合水耕，遮光時間5-6日，收成 時間8-12日；

以新鮮、低碳環保為宗旨的Urban Cultivator推出的室內種植設備（Urban Cultivator）

九層塔basil，適合水耕，遮光時間5-7日，收成時間 8-12日； 香菜cilantro (芫荽)，遮光時間6-7日，發芽期7-14 天，收成時間21日； 水芹cress，遮光時間4-5日，發芽期3-4天，收成時 間8-12日；(很難發芽，要有耐心，需要水分是其它

豆類菜苗 （圖片來自true leaf market. com)

菜苗的1/4，千萬不要多水，噴水次數也要少一半)

附註 •上面說的遮光，可以用覆蓋黑布(潮濕報紙)方式，

作者袁曉輝： 媒體人、作家、 園藝愛好者。 （http://www.ri tagiang.com/

也可以用淺盆倒過來覆蓋，但要透氣； •上面說的收成時間，是在發芽之後，而通常發芽 都需要3-4日，除非另外有說明； 2018年11月8日 Sing Tao Real Estate Guide

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園藝

路 家 易 險 斯命 探 巴。據說探險家路易斯在路過熊草生長的地方時，看到有熊 隻正在低頭嗅熊草的花香，以為這是熊最愛吃的青草，因而得名。

美洲原住民愛用品 主要生長在北美洲山區，從卑詩省到加州的沿岸山脈都很常見。因為它的纖維 性的葉子乾後，會由綠色轉為白色，並且堅韌耐用，常被美洲原住民用作編織籃子。 熊草的株形緊湊，形似芒草般細緻，葉片質地硬，但線條柔軟自然，多年生白花一 次，能長至15至150公分高，由接近地面的高度長出成束的稍為蜷曲的葉子。葉子橄欖 綠色帶鋸齒，長30至100公分，花開在從底部長出長莖上，白色，微香，但開花頻率並不 高。 開花、結子後，植株就死亡，明春由種子或地底的根莖，萌芽再生。

移植困難 重要火生態學 熊草只能用種子繁殖。熊草常生長於4,000至5,000呎高、寒冷、乾燥、貧瘠、多石 礫、表層有腐植土、排水良好、開闊之處。移植熊草是非常困難，除了由根莖萌芽 外，可於晚秋以種子播種繁殖，覆以約半吋土壤。播種前，種子需要12至16個星 期的冷積層處理。 百合科在它原生長的區域內是重要的火生態學組成部分，火會燒掉 地上已死的植物，但百合科旱葉百合屬的球根莖會存活下來。經火 燒後，它會長得更旺盛。所以，熊草是經山火後最先長出 的植物。

熊

草

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火

Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

燒後

更旺盛

名

熊草是百合科旱葉百合屬一年 生草本植物，與百合花為近親。熊草酷似熊的尾

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45

風水檔案實錄

玄學顧問 伍子明

撰文：本報記者

鋼琴位於神壇旁邊有是非 金木交接丈夫辛苦健康差 這一個越裔家庭是為子女事業和夫妻健康睇風水。

金，基本上和合。由於住宅坐北向南，開東南門，東南

位，因此子女宜在飯廳讀書。兒子向東北坐，女兒向東

夫婦兩人屬金，女兒屬火，兒子屬土。火生土、土生

屬木，金木交接，因此丈夫特別辛苦。再加上東南是房

南坐。女兒背後的雪櫃旁擺4枝高的竹升，主文昌助學

屋病煞位，所以健康欠佳。

業。

首先在大門左邊掛大葫蘆解病煞。現時大門為白

廚房位於正北的財位，位於屋中央的爐頭上方擺2

色，白色屬金，入氣為木，金木交戰令財氣無法入屋；

棵植物。因為北位是水位，爐灶位於水位破壞格局。爐

要改屬木的淺綠色引氣入。

頭與水槽中間擺錢罌，對應前門。

客廳是房屋位於中線，牽涉東南、南和西南3個

主臥室位於二樓西北角和北角，所以一邊是財位，

位。面向街道左邊牆壁上的大鐘要移走。住宅的時鐘一

一邊是桃花位，床鋪要頭西腳東。正北的大鏡上方擺山

般擺在白虎位，而不是青龍位，因此應擺在右牆，放於

水畫，山水畫內放一個紅包，因為沒有地方擺一張檯。

沙發後。白虎主財，圓的時鐘放右邊引財入。鋼琴位於

紅包內放錢，不封口，作用等於招財貓。

神壇旁邊，有是非，鋼琴頂擺9枝紅色花，上方牆壁放 一幅綠色圖畫；方的時鐘也移至鋼琴上。西南絕命煞位 擺大竹樹。由於空間狹窄，竹樹最不佔地方，其他樹木

大門現時大門為白色，白色屬金，入氣為木，金木 交戰令財氣無法入屋；要改屬木的淺綠色引氣入。

客廳是房屋位於中線，牽涉東南、南和西南3 個位。面向街道左邊牆壁上的大鐘要移走。

散開。 位於全屋最西北角的飯廳是桃花位，同時也是文昌

女兒的睡房位於西南位有絕命煞，但又不願意搬 房，只有改床。床鋪頭西腳東，書檯放南邊，以配合個 人屬火，書檯右角擺座地燈撐橫樑。

位於全屋最西北角的飯廳是桃花位，同時也是 文昌位，因此子女宜在飯廳讀書。

廚房位於正北的財位，爐灶位於水位破壞格 局，因此在位於屋中央的爐頭上方擺2棵植 物，爐頭與水槽中間擺錢罌，對應前門。

女兒的睡房位於西南位有絕命煞，但又不願 意搬房，只有改床。

▲ Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

蘆。

鋼琴位於神壇旁邊有是非。

客廳草圖。

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南面的睡房東南角有病煞，因此在衣櫃內擺一對葫

舒適家居

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茶壺連雙茶杯套裝以小動物為靈感， 配上碎花圖案。另設計可以疊起來放 置，方便收納。

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2018年11月8日 Sing Tao Real Estate Guide

47

舒適家居

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Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

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49

室內設計

背山面海是很多人理想居停的條件，如今次的設計個案， 即前臨海景。戶主喜愛海洋，設計師以波浪和海洋為主題，在 廳堂飾以波浪牆及藍色LED燈，與旁邊的海景互相輝映。

海洋之家

1

這個位於土瓜灣港圖灣的設計單位，實 用面積890方呎，優點是甫入大門便可看見海 景。戶主鍾愛海洋，所以設計師在打造客廳布 局時，特意在沙發後方及走廊天花設波浪形立 體裝飾。

立體波浪牆飾 由垂直波浪板組成的立體波浪，每5塊飾 板便改變方向，造成漸變及不規則的效果，配

3 4

以藍色LED燈，突顯飾板之間的空隙，增加層 次感。為免喧賓奪主，其他地方布局並不花 巧，室內顏色以白、啡、灰色為主調，如客廳 家具以白色及黑桃木為主調，營造自然舒服的 感覺。 在家具配置上，設計師亦有照顧到戶主及

2

家人的貯物需要，為增加貯物空間，大廳設 兩組地櫃，一組為影音櫃和貯物櫃，另一組則 面向玄關，用作坐墊及放置雜物。戶主亦要求 飯廳有貯物空間，故設大型不規則貯物櫃，締 造型格效果之餘，又能妥善保存家電及各類擺 設。 此外，客廳茶几有機關可令桌面變大， 而飯桌亦能由4人飯桌擴大至不規則的8人飯 桌，方便戶主招呼朋友。 １ 飯廳設大型不規則貯 物櫃，櫃子垂直闊窄 不一，締造型格效果 之餘，又能妥善保存 家電及各類擺設。

2 客廳和飯廳格調一 致，毗鄰客廳的飯廳 亦能觀賞窗台的海 景，飯桌和貯物櫃皆 為不規則家具，各有 特色。

３ 飯桌以雲石為桌腳，

更能毫不費力地由4人 飯桌擴大至不規則的8 人飯桌，方便戶主招 呼朋友。

4 客廳茶几可作360度轉

動，加大1倍，可擺放 更多東西，方便招呼 朋友。

設計師為配合客廳的海景，特 地在沙發後及走廊上方設波浪 牆，利用垂直或橫向的波浪木 板，並配以藍色LED燈。 50

Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

踏入通往睡房的走廊，可見走廊天花亦設波浪板，但以橫條鋪 砌，天花的前中後方皆有3盞黃色射燈照明，豐富視覺效果。 主人房同時享有海景，配合卡其色及淺色系家具，天花燈及牀 頭射燈的柔和光綫，給人一種柔和舒適的感覺。睡牀兩旁均設牀 頭櫃，其中一組和書桌相連。書桌斜邊，雖然看似單薄，卻有2吋 厚，承托力足夠。

特色天花呼應大廳 對比起主人房，作為戶主兒子睡房的客房，色調相對較深，其中一面牆色較 深，但圖案和主人房、客廳一樣。此房間空間不大，統一以白色傢俬為主，增加空 間感。睡房在放置雙人牀及衣櫃後空間所餘無幾，設計師便在牀頭設軟墊板，內置 燈槽，牀尾則設層架及貯物櫃，擴大貯物空間。 書房除了放置書桌外，更善用各種貯物空間，一邊設4層玻璃飾櫃放置戶主兒 子收藏，另一邊則設無門的空隔櫃，收納戶主兒子的漫畫書及雜誌。櫃子底部有一 張翻牀，需要時可供客人留宿。

5

6

5 客房空間不大，除了放置雙人牀及衣櫃，亦在牀 頭設軟墊板，內置燈槽，牀尾則設層架及貯物 櫃，放置日用品。

6 書房一邊設4層玻璃飾櫃放置玩具收藏，另一邊則 設無門的空隔櫃收納漫畫書及雜誌。

7 主人房及客飯廳色調相近，設計上互相呼應，配 合天花燈及牀頭射燈的柔和光綫，給人一種柔和 舒適的感覺。

8 沙發後的特色牆由垂直波浪板組成波浪，每5塊板

改變一個方向，造成漸變及不規則的效果，牆頂 及底均設藍色LED燈，突顯板塊之間的空隙，增 加層次感。

9 睡房走廊天花亦設波浪板，但以橫條鋪砌，天花

7

的前、中、後方皆有3盞黃色射燈照明，豐富視覺 效果。

10 玄關設摺疊式開合鏡，張開後有3面全身鏡，方便 出門前配襯飾物。

主人房享有海景，睡牀放在中間，兩旁均設牀頭櫃，因主房寬度不足而將其中一組櫃和 書桌相連。

8 9

10

設計小檔案 單位：土瓜灣港圖灣

間隔：3房2廳

實用面積：890方呎

設計主題：設計師以海洋作主題，設計出波浪 板的特色牆，增添視覺效果。

設計公司：高登居室

2018年11月8日 Sing Tao Real Estate Guide

51

舒適家居

清新氣息

香港空氣污染問題嚴重，著重健康的 你，想好好保護自己和家人？不妨考慮添置 一部合適的空氣清新機，結合科技，以濾網 和淨化技術，過濾空氣中的病毒、致敏原和 甲醛等其他有害物質，最好能連接至智能電 話，方便操作之餘，亦能清晰顯示相關空氣 資訊，確保家居環境潔淨衞生。

機身備有４色顯示燈，以藍、紫、粉紅及紅分別代表優 良、普通、欠佳和嚴重四個水平，方便監察室內空氣質 素，並根據空氣水平的變化，自動調節風速設定，快速 進行淨化。

Philips最新推出空氣清新機5000i系列，採用VitaShield IPS微護盾空氣淨化技術，機身兩 邊各配備一塊特厚納米複合甲醛HEPA濾網，有效過濾99.9%小至PM0.0031的超微細粒子，包 括PM2.5、細菌、病毒，亦可過濾花粉、灰塵和寵物毛髮、甲醛、異味及有害氣體，配合Air Matters在意空氣手機應用程式，即時查看室內空氣質素及污染指數等，方便使用。

特設防敏模式 Philips最新推出智能連接空氣清新機5000i系列，特設三種不同模式（包括防敏、防菌、除 污），讓你按喜好和情況隨意調校。產品經歐洲過敏研究中心機構（ECARF）認證，選用防敏 模式時，針對性偵測和過濾花粉等致敏原。

連接手機應用程式

雙氣流動力學設計

產品配備智能連接功能，配合Air Matters在意空氣手機應用程式，即時查看室內 空氣質素及污染指數等，並備濾網更換提示、檢視記錄等功能，方便使用，同 時能遙距控制機器，在回家前預先啟動，讓你輕鬆享受潔淨家居。

這款清新機備有創新的兩面進風雙氣流動力學設計，配合螺旋形出風口， 潔淨空氣輸送率（CADR）高達每小時600立方米，約5分鐘便能清潔約 200方呎空間，適用於絕大部分香港家庭，潔淨效能高。 資料來源

Philips

52

Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

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2018年11月8日 Sing Tao Real Estate Guide

53

經 紀索引

地產經紀姓名

電話

公司

廣告 頁碼

地產經紀姓名

(416) 417-1609

Re/Max Realtron Sam Ahn Realty Inc.

45

Fung, Michael

(647) 988-2715

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Hanna, Lillian

Baker, Peter

(416) 580-8799

Chestnut Park Real Estate Brokerage

27

Hau, Eric

Bang, David

(647) 838-8802

Landpower Real Estate Ltd.

13

Benczik, Leslie

(905) 477-7766

ReMax All-Stars Benczik Team Realty Inc.

Buenafe, Victoria

(905) 447-5371

Cao, Sicilia

Ahn, Sam

電話

馮先生

公司

廣告 頁碼

(416) 721-8000

Tradeworld Realty Inc.

(647) 248-2244

Century21 Kennect Realty

5

侯文順

(416) 399-2179

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

He, Charlie

何人可

(416) 505-9828

ReMax Realtron Realty Inc.

53

37

Ho, Dennis

何迪康

(416) 720-8889

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Century21 Kennect Realty

5

Ho, Iris

何麗貞

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

(416) 568-6316

Century21 Kennect Realty

5

Ho, Lik Iu

(416) 827-3811

Landpower Real Estate Ltd.

13

Chai, John

(416) 318-6347

HomeLife/Bayview Realty Inc.

11

Ho, Selina

(647) 272-7070

Landpower Real Estate Ltd.

13

Chan, Anita

(416) 918-9933

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Ho, Tony

(905) 305-9669

Landpower Real Estate Ltd.

13

(647) 989-8218

Tradeworld Realty Inc.

Au, Anthony

區德銓

何太

20-21

20-21

Chan, Christina

陳妙玲

(416) 726-8211

Century 21 Atria Realty Inc.

57

Hon, Jimmy Hok Lam

Chan, Daniel

陳穗康

(416) 464-4622

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Honarmand, Ardi

(647) 521-8224

Century21 Kennect Realty

Chan, Samantha

陳思如

(416) 818-1181

Tradeworld Realty Inc.

20/57

Hong, Cathy

(647) 832-8599

Tradeworld Realty Inc.

Chan, Simon

陳志明

(416) 399-9981

Century21 Leading Edge Realty Inc.

53

Huang, Mark

(416) 873-8286

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Chan, Simon M.

陳文邦

(416) 616-0202

HomeLife Leader Inc.

17

Huang, Mary

(416) 816-8685

Tradeworld Realty Inc.

20-21

(416) 828-8686

ReMax Realtron Realty Inc.

9

Hui, Nancy

(416) 804-3988

Tradeworld Realty Inc.

20-21 20-21

Chan, Tony

韓學林

黃福祥

20-21 5 20-21 29

Chan, Wayne

陳永光

(416) 564-4818

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Hui, Roger

(416) 318-3316

Tradeworld Realty Inc.

Chau, Eddy

周達文

(416) 418-8888

HomeLife Leader Inc.

17

Hull, Keith

(705) 445-5454

Chestnut Park Real Estate Brokerage

27

Chen, Brian

陳新質

(416) 994-3676

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Huynh, Trieu (True)

(416) 523-1783

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Chen, Helen Yu-Mei

陳玉美

(416) 301-3188

Tradeworld Realty Inc.

(416) 450-4330

Century21 Kennect Realty

5

陳專

(416) 258-8101

Cheng, Kent S.K.

鄭樹堅

Cheng, Maria

鄭小萍

張加發

20-21

Ishag, Edmond

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Kwan Patrick

關証之

(647) 622-6226

ReMax Realtron Realty Inc.

30-31

(416) 723-6538

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

Kwan, Peter

關榮光

(416) 288-8811

ReMax Realtron Realty Inc.

30-31

(416) 716-2070

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Kwan, Philip

關証鍵

(416) 720-1862

ReMax Realtron Realty Inc.

30-31

Cheng, Regina

(416) 618-8228

Living Realty Inc.

57

Lai, Feva

黎炳華

(416) 816-7246

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Cheong, Elton Woo Sang

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lai, Jackie

賴國瑞

(416) 543-8988

Century 21 Atria Realty Inc.

57

Cheung, Alice

(416) 708-6788

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

Lai, Victor

黎耀國

(416) 930-0387

Living Realty Inc.

58

Cheung, Eliza

(416) 388-1320

ReMax Excel Realty Ltd.

39

Lam, Earl

林兆明

(416) 885-8776

HomeLife Leader Inc.

17

張茲馨

(416) 617-3833

Century21 Leading Edge Realty Inc.

53

Lam, Joseph

林先生

(416) 371-3882

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

Cheung, Sammy Wah Sang 張華生

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lam, Man Ying

林文英

(647) 400-5606

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Chew, Eva

(647) 889-6238

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lam, Peter

林柏濤

(416) 543-7879

Tradeworld Realty Inc.

20-21

(647) 280-4561

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lau, Charmaine

劉小敏

(416) 804-8338

Landpower Real Estate Ltd.

13

Choi, Peter

(416) 616-1323

Homelife Bayview Realty Inc.

4

Lau, Grace

劉小姐

(416) 627-6888

Elite Capital Realty Inc.

3

Choi, Stella

(416) 930-2362

Homelife Bayview Realty Inc.

4

Lau, Joana

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Chon, Howard

(416) 882-1000

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lau, Peter

劉彼得

(416) 677-2333

Trustwell Realty Inc.

4

(416) 899-0567

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lee, Eleanor

李瑞雲

(416) 716-3738

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

(647) 996-8039

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Lee, Sarah

(647) 980-4877

Century21 Kennect Realty

5 28

Chen, Paul

Cheung, Ellen

Chiu, Julisa

Chui, Alan

趙太

徐先生

Chung, Faith Du, Mark

杜智勇

(647) 832-6818

HomeLife Leader Inc.

17

Leng, Hank

冷志平

(647) 296-0655

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Fan, Cindy

湯遠芬

(416) 616-9383

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Leung, Alec

梁錫鴻

(416) 505-7328

Tradeworld Realty Inc.

Fan, Wayne

范瑋

(416) 508-3833

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Leung, Eugenia

梁慧中

(416) 727-2682

Landpower Real Estate Ltd.

13

(647) 927-2218

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

Leung, Jay

(416) 722-6131

ReMax Excel Realty Ltd.

39

Feng, Kenneth

20-21

Fong, Peter

方先生

(416) 618-0925

HomeLife Leader Inc.

17

Leung, Sau Hong

梁秀雄

(416) 722-2710

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Fung, Cliff

馮培吉

(416) 818-7858

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Leung, Teresa

梁小姐

(416) 804-8388

HomeLife Leader Inc.

17

54

Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

地產經紀姓名

電話

公司

廣告 頁碼

地產經紀姓名

電話

公司

廣告 頁碼

Leung, Wing Sang

梁榮生

(416) 722-6883

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Wan, John

(416) 889-8882

HomeLife Leader Inc.

17

Li, Kam Kwan

李先生

(416) 616-2638

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Wang, Angela

(647) 403-3328

Tradeworld Realty Inc.

20-21

(416) 727-3488

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Wong, Anissa

黃太

(416) 357-6388

ReMax Realtron Realty Inc.

(647) 802-5932

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Wong, Anny

黃小姐

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

(647) 898-5111

Century21 Kennect Realty

5

Wong, Chastan

(416) 888-8822

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

劉熹

(416) 706-3288

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Wong, Emily

(416) 930-7878

HomeLife Leader Inc.

17

Lo, Jessi

勞蔚筠

(416)882-8882

Landpower Real Estate Ltd.

13

Wong, Joey

(416) 617-3030

ReMax Excel Realty Ltd.

39

Lo, Selwyn

廬少峯

(905) 881-3661

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

Wong, Joseph

(416) 543-2866

ReMax Excel Realty Ltd.

39

Lui, Manson

(416) 451-9868

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Wong, Micky

(416) 562-4500

ReMax Excel Realty Ltd.

39

Luk, Winson Wing Sou

(416) 616-3972

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Wong, Mokei

(416) 930-8933

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

(647) 292-3383

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

Wong, Roger

(416) 917-6863

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

(905) 305-9669

Landpower Real Estate Ltd.

13

(416) 817-3588

Century 21 Heritage Group Ltd.

35

(905) 477-7766

ReMax All-Stars Benczik Team Realty Inc.

37

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

Li, Lisa Yu Ying Li, William

李國文

Lin, Judy Liu, Sidney

Lung, Tommy

龍家良

Mou, George

20-21

黃振雯

王恆達

Wong, Stephen

45 20-21

Mui, Anita

梅育英

(416) 312-1268

Century 21 Atria Realty Inc.

10

Wong, Sylvia

Ng, Bob

吳先生

(647) 868-8212

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

Wu, Li

Ng, Dennis

吳漢昌

(416) 318-7653

Tradeworld Realty Inc.

57

Wu, Wai Man

Ng, Ellen

吳瑞瑜

(416) 948-8612

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Yang, Christine

(905) 475-4750

ReMax Excel Realty Ltd.

Ng, Jessie

伍幼雁

(416) 230-6893

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Yao, Remena

(416) 399-9331

Tradeworld Realty Inc.

Ng, Ricky

吳國輝

(647) 408-3898

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Yee, Shirley

(647) 989-8699

ReMax Realtron Realty Inc.

9

Ni, Joseph

倪捷

(647) 802-6899

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Yeung, Kam

楊錦培

(416) 471-9777

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Nip, Alice

簡聶麗芳

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Yeung, Ken

楊先生

(416) 618-9890

Century21 Kennect Realty

5

(647) 988-0329

Landpower Real Estate Ltd.

13

Yip, Jason

(416) 318-2088

Elite Capital Realty Inc.

3

20-21

Young, May

楊潔美

(416) 918-6718

Century21 South Breeze Realty Inc.

60 28

Pang, Merisa

黃龔瑞玲

胡慧雯

20-21 39 20-21

Poon, David

潘國輝

(416) 918-1717

Tradeworld Realty Inc.

Poon, Martin

潘志朗

(647) 403-0427

ReMax Excel Realty Ltd.

39

Yu, Lili

于莉莉

(416) 721-8983

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Russell, catherine

(416) 925-9191

Chestnut Park Real Estate Brokerage

27

Yu, Norman

余永權

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Russell, Peter

(416) 925-9191

Chestnut Park Real Estate Brokerage

27

Yung, Dennis Kaho

(416) 818-6884

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Zee, Alan

(905) 881-3661

HomeLife Broadway Realty Inc.

49

(416) 816-9638

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28 53

Shen, Jacky

沈杰雄

(647) 409-1275

Tradeworld Realty Inc.

Shui, Cherry

水媛

(647) 890-3628

ReMax Excel Realty Ltd.

39

Zhao, William

(416) 816-3555

Landpower Real Estate Ltd.

13

Zhou, Sandy

(647) 402-1338

Century21 Leading Edge Realty Inc.

(416) 587-8932

Elite Capital Realty Inc.

3

Zhou, Wendy Ying Xian

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Shum, Wai (Nicky) Sin, David

冼先生

Stedingk, Paula

20-21

Sun, Stephen

孫代浩

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20-21 13 20-21

11

Tsui, Wendy

徐小姐

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Tung, Edmond

董建華

(416) 618-8922

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ReMax Excel Realty Ltd.

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Vu, Amy

趙惠明

20-21

2018年11月8日 Sing Tao Real Estate Guide

55

樓價情報

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2016 2017

總銷量

平均價格

113,040 92,394

$729,837 $822,681

2017 每月銷情

2018 每月銷情 5,175

$767,818

7,228

$784,558

7,792

$804,584

7,834

$805,320

8,082

$807,871

6,961

$782,129

6,839

$765,270

6,455

$796,786

7,492

$807,340

67,472

$789,181

加拿大六大銀行房屋貸款利率一覽(2018年11月6日) RBC

SCOTIA

TD

BMO

CIBC

HSBC

3.64%

4.75%

3.34%

4.20%

3.75%

3.69%

1年

3.39% (特惠)

3.79%

3.59%

3.79%

3.54%

3.24%

2年

3.49% (特惠)

3.79%

3.74%

3.99%

3.64%

3.29% (特惠)

3年

3.64% (特惠)

4.44%

3.84% (特惠)

4.29%

3.94%

3.59%

4年

3.74% (特惠)

4.59%

3.94%

4.89%

4.49%

3.64% (特惠)

5年

3.89% (特惠)

5.44%

5.59%

3.69% (特惠)

5.34%

5.04%

3.97% (特惠)

3.94% (特惠)

3.99% (特惠)

5.99%

5.80%

5.80%

6.45%

5.64%

10年

6.59%

6.10%

6.50%

6.64%

6.24%

3年

4.25%

4.90%

3.95%

4.10%

3.95%

定期固定利率(fixed rate closed) 6個月

6年 7年 定期浮動利率(variable rate closed) 5年

3.3% (特惠)

4.15%

3.35% (特惠)

** 以上數據均以最高25年房貸還款期為基礎 ** 以上數據均摘自各銀行官網，僅供參考，不同個案具體情況不一，請聯絡相關專業人員作出專業評估 56

Sing Tao Real Estate Guide 2018年11月8日

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