星島地產王周刊 20190606

第 605 期•2019 年 6 月 6 日•星期四•隨周四星島日報附送•廣告部：416-596-8140

平 持 金 租 月 上 市 城 大 國 全 % 3 1 升 勁 仍 段 地 金 黃 市 多 郊區人口十年增兩成 二線城市置業成趨勢

CMHC 行政總裁致函國會 反對放寬房貸壓力測試

寧願談健康及性問題 加人最忌提個人債務

2019年6月6日 Sing Tao Real Estate Guide

1

ELITE CAPITAL

Grace Lau 劉小姐

宏富地產

國際註冊工商業房地產投資師 加拿大地產學院院士 加拿大特許地產專家

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AUrOrA

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物業

ETOBiCOkE

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三層商用住宅物業合投資 或自用。主層中式快餐店。 二樓備 2 個 2 睡房柏文， 物業叫價 $759,000。

F

盤

urt 靚

投資靚地

萬錦市 Plaza 一流保養萬錦市全獨立 Plaza，位於大路 街 角， 鄰 近 住 宅， 學 校 及 社 區 中 心， 租 客 包 括 名 牌 餐 館 食 肆， 容 易 管 理， 叫 價 $5,750,000。

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新

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助

餐

館

Steeles & Main St. Brampton 15,100 呎大型自助餐生意，位於繁忙 主流商場。468 座位有酒牌。新派重本 裝修。生財設備齊全，容易運作。叫價 $1,200,000。

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MArkHAM rD. & FiNCH

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HAMiLTON 咸美頓市

25 年經營紙品生產及餐館用品供應生 2 2 個 單 位 ， 5 層 高 ， 收 租 柏 意，設備齊全，穩定長期客路，運作成 文，靚商業投資物業，一流 本低，競爭對手小。容易運作，東主榮 保養，長期租客，無空置。 休，請來電查詢。叫價 $849,000 叫價：$3,400,000

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靚商

MiDLAND & FiNCH

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2,300呎90座位中餐， 位於特旺商場，大量停 車位，鄰近超市，銀 行，客路穩定，容易運 作，叫價$98,000。

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館

越餐

餐

新泰

DUNDAS & WiNSTON CHUrCHiLL DUNDAS & THirD LiNE

密市 2,200 呎 80 座位備酒牌 泰 / 越餐生意。位於特旺商 場，主流客路。廚房設備齊， 15 年經營，業主榮休。叫價 $299,000

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文

餐

新柏

新中

BriMLEy & HUNTiNGWOOD MCCOWAN & STEELES

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下舖

資 新投

Co ood

yonge street Aurora

Davids & Main, Newmarket

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BAy & QUEENS QUAy ViCTOriA Pk & ST. CLAir

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dC

o Fo

Commercial Division Toronto Real Estate Borad

CONDO

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越餐

新泰

yONGE & STEELES BUrLiNGTON 埠

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3

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Cell Phone手提:安省註冊房屋估價師 416-677-2333 Bus.办公室: 416-5 加拿大地產學院院士 專業土地經濟師 _________________________________________________________________________________________________________ Cell Phone手提: 416-677-2333 Bus.办公室: 416-504-92 警告： 電郵：pelau02@yahoo.ca 電郵：pelau02@yahoo.ca 以上所有的信息和陳述均由恒昌地產提供，所提及的一切有關買賣、租賃、或貸款的資源均被視為可信，假設為正確的資源，因此沒有準確 Cell Phone手提: Bus.办公室: 416-50 電郵：pelau02@yahoo.ca 其他條件改變、提出出售或撤回通知 售價:416-677-2333 $16,800,000 _________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________________

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Notting Hill位於怡陶碧谷東部 4000 Eglinton Avenue West, 著名開發商Lanterra Development興建。 將由 5棟大樓組成的綜合住宅區，預計有1,320個單位。步 行至TTC巴士站，數分鐘到達401、27 及427公路， 靠近Weston火車站。鄰近商場，餐館，咖啡館，酒 吧和娛樂中心。僅需20餘萬起，預計2024年入伙。

開發商CentreCourt打造Transit City 4 & 5, 位於旺市AAA地段市中心大都會廣場. 共45 層, 530個1至2房單位. 樓下即旺市中心地鐵站. 步行至Vaughan Mills商場, 駕車直達Hwy 7、 400和407。愛馬仕設計大堂、瑜伽室、酒吧、BBQ、雙層圖書館、無邊泳池、室內籃球 場、壁球場、電影院、派對室等. 一樓為BUCA五星級餐廳. 呎價七百餘元起, 2022年入伙.

55 Charles Street East Condos (Yonge St / Bloor St) 55C.KenYeung.ca

The Davis Residences At Bakerfield (Yonge St / Davis Dr) TheDavis.KenYeung.ca ROSE開發商興建，位於175 Deerfield Rd, Newmarket市中心。樓高15層, 218個1房至 3房單位。交通便利, 2分鐘車程至Newmarket GO總站, 7分鐘車程至404公路, 10分鐘車 程至Costco, Home Depot等, 11分鐘步行 至Upper Canada Mall。僅售四十餘萬起！

MOD品牌開發商興建, 位於市中心高尚 Yorkville社區。樓高55層, 提供647個 Studio至3房單位。步行指數99,交通指 數97. 步行至Bloor名店街, 5分鐘步行至 Yonge-Bloor及Sherbourne地鐵站, 10 分鐘車程至DVP公路。鄰近多倫多大 學及Ryerson大學。僅售五十餘萬起。

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900 St. Clair West Condos (St Clair Ave W / Dufferin St) StClairVillage.KenYeung.ca

TrettiCondos.KenYeung.ca

名建築Canderel及KingSett聯合興建, 位於 市中心高尚Oakwood Village社區。樓高12 層, 122個1房至3房單位, 450至1301呎。步行 指數95, 交通指數83, 10分鐘車程至Dufferin Mall, 12分鐘步行至St Clair West地鐵站, 20分 鐘車程至401公路。預計2021年10月入伙。

由Collecdev Development興建,2棟大廈分別為13 層及16層,共396個單位。位於北約克Wilson地鐵站 沿線,地鐵直達Yorkdale購物中心,約克大學, 步行至 Costco, Home Depot. 交通指數94,鄰近401及404公 路,20分鐘車程至多倫多大學。設施完善,健身房、 兒童遊樂廳、BBQ等,四十餘萬起,2021年7月入伙。

481 University (Dundas St West夾University)

King's Landing第三期南座 (Sheppard Ave E夾Leslie St) KingsLanding.KenYeung.ca

www.481UniversityAve.com TheUnitedBLDG.KenYeung.ca

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預計落成 售價 呎價 交界 面積（呎） 睡房 廁 車位 1955 Yonge 390 1 0 2020 $359,900 $923 Studio Street 2131 Yonge 336 0 2019 $379,900 $1130 Art Shoppe Studio 1 Street 1 Parking Hwy 7/Village 616 1+Den 2 +1 Locker 2019 $449,900 $730 Unionville Gardens Pkwy Transit City East York Regional 770 2+Study 2 1 2020 $669,900 $870 Tower Road 7 2019, Don Mills Rd / 622 1 0 The Park Club 1+Den June $445,000 $715 Sheppard 2019, The Britt Residences 955 Bay St 504 1+Den 1 0 August $599,000 $1188 樓盤

J. Davis House

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416-568-6316 647-937-9689 2019年6月6日905-447-5371 Sing Tao Real Estate Guide 5

封面故事

撰文：本報記者

全國大城市上月租金持平

全國24個主要房市最近期的一睡房租 金，大部分都與上月持平甚或下跌，多倫 多更已連續幾個月出現租金下調。不過，並 不代表整個多市的租務市場都一片灰暗。 因為，不同社區租金升跌幅度迴異，好像 Yorkville區，一個月內租金上升13%，但 Corktown則一個月跌了4%。

根據地產網站PadMapper的5月份全國租金報

聖嘉芺連是全國另一租務市場火熱的城市，

告，本國24個大城市中，有8個城市出現一睡房單

5月份一睡房租金按月升了5.2%至1,210元，兩睡

位租金按月上揚，包括溫哥華、巴里(Barrie)、聖嘉

房單位也升了5%至1,470元。憑著強勁升勢，令

芺連(St. Catherines)、卡加里、愛民頓、溫尼柏、

該市躍升3位，擠進全國十強，成為最貴租金市

沙斯卡通(Saskatoon)及溫莎(Windsor)。租金下調

場的第9位。

的只有3個城市，包括多倫多、基隆拿(Kelowna)及 哈里法斯(Halifax)。另外有13個城市的一睡房平均 租金，則與上月持平。

Yorkville社區租貴冠多市 事實上，多倫多不同社區的租務市場都有不

儘管大部分加國城市都出現租金按月停止增

同表現。根據另一地產網站dwelly.ca發布的5月

長甚或下跌之勢，但如果與一年前相比，絕大部分

份多倫多租金報告，全市租金最昂貴的社區，都

城市的租金還是有增長，某些甚至仍能保持雙位數

集中在市中心。好像冠絕全市的Yorkville社區，

的增幅，當中只有卡加里及安省京士頓(Kingston)

一睡房平均月租要2,610元。排第二位的Queen

見到按年下跌。就算是目前經歷租金下調的哈里法

West社區，一睡房月租也要2,350元。此外，

斯及基隆拿，只能說是「獲利回吐」，因為按年比

South Riverdale、Waterfront及King West，也是

較依然有15%左右的升幅。

市內租金數一數二貴的社區，一睡房月租平均要

根據該份報告的數據，全國租務市場最昂貴

2,260至2,290元。

愛靜閣南租金最相宜

的5大城市中，安省及卑詩省各佔兩席，魁省滿地 可則排行第4。

多市一房租貴排首位 排在首位的多倫多，一睡房平均月租達2,250 元，按月有微跌0.4%，但按年仍然有8.2%升幅。 兩睡房單位租金與上月維持不變，平均月租在 2,850元水平，但按年比較則有7.5%升幅。事實 上，多倫多的一睡房租金，近半年來已不斷降溫， 5月份租金較去年12月的租金還要便宜10元。至於 兩睡房租金，亦已有多個月維持不變。 重新打入5強並排行第5的安省巴里市，一睡 房租金要1,440元，按月及按年都有4.3%漲幅。不 過，如果能多付60元租金，便能在巴里租到兩睡房 單位。

溫哥華兩房月租逾3千 全國第二貴租的溫哥華，一睡房單位平均月 租為2,130元，按月及按年也升了1.4%。至於兩睡 房單位，平均月租已達3,090 元，較上月微跌0.3%，按年則 跌3.4%。

安省溫莎租務 市場最火熱 在8個出現一睡房單位租 金錄得按月上揚的城市中，有 3個都在安省，當中又以溫莎 市的租務市場最火熱。目前該 市一睡房平均月租800元，比 一個月前升了5.3%，按年亦 見15.9%漲幅。至於兩睡房單 位，目前月租990元，雖按月 沒有變化，但按年也有5.3%升 幅。 6

Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

至於全市一睡房租金最相宜的社區，則分 布城西及城北位置。其中最易負擔的社區，是 Agincourt South-Malvern West社區，一睡房月租 平均只需1,800元。Yorkdale-Glen Park及Moss Park社區，亦不過1,820至1,840元。多市西端的 Islington-City Centre West社區的一睡房月租，雖 然平均要1,910元，但已是全市租金最便宜社區的 第4位。 排在第5位的Bayview Village，租金本來並 不算便宜，但因為與一個月前相比，出現了近 4%跌幅，一睡房月租由原來2,000元降低至1,930 元。而同樣有4%按月跌幅的，還有Fort York及 Corktown社區。當中Corktown的3月份與4月份一 睡房月租，便相差了90元，由原來的2,020元跌 至1,930元。即是說，租客遲一個月起租，一年下 來便可少付過千元租金。

租金愈貴升幅愈勁 有趣的是，租金出現按月勁升的社區， 往往也是租金最昂貴的社區。好像排首位的 Yorkville，3月份與4月份相比，便升了13%， 由原來的2,320元跳升至2,610元。即短短一個 月時間，房東便可收貴近300元，非常和味。在 Queen West社區，租金也是按月升了12%，一年 下來房東也可多賺超過3,000元租金收入。 一般來說，踏入夏季後，租務市場便會熱 鬧起來。根據地產公司Remax Condo 最越高。 4月份差不多有1,200個單位租出，當中55%屬於 不帶車位的單位。該公司指出，現在的共管柏文 租盤，車位已不是必需。相反，鄰近公共交通系 統，甚至是指定的地鐵站，才是吸引租客的更大 考慮因素。

多市黃金地段仍勁升13% 多市1+1連車位 平均租金逾2.5千 在多市的租務市場上，不帶泊車位的 一睡房單位佔的比率最高，大約是所有租 盤的26%。上月平均租金達2,125元，並以 大約每月25元的速度增長。最高級的一睡 房單位租盤，是連書房及附帶泊車位，平 均月租要2,575元。 不過，沒有間隔的開放式單位，才是 租務市場上增長最快速的部分。目前，開 放式單位的平均月租，已增加至1,850元。

2019年6月6日 Sing Tao Real Estate Guide

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熱辣專題

本報綜合報道

大都會 成本高 難供樓

郊區人口10年增2成 二線城市置業成趨勢 有地產界人士表示，有越來越多人搬離大城市，遷居樓價相對較便宜的社區， 亦令到這些地區的樓價開始出現較快速的增長。

■安省10個樓價快速上升地區中，有8個屬於二線城市。 加通社

地產代理商皇家地產(Royal LePage)行政總裁 蘇帕(Phil Soper)表示，搬出大城市居住的趨勢已有 所加劇，這亦引致安省內10個樓價錄得快速上升

8

降低住屋成本。

三分二多倫多市民置業感焦慮

根據皇后大學的加國人口普查數據顯示，2016 年，加拿大有四分三人口居住在郊區，而由2006年 至2016年期間，居住在郊區的人口增長17％，而遷

的地區中，有8個都屬於二線城市，包括溫莎、倫

貝西是首次置業人士，表示這決定是逃避大城

敦、基秦拿-滑鐵盧-劍橋、京士敦、尼亞加拉/聖卡

市的住屋高成本問題；她指出，到距離多倫多市

另外，根據按揭保險公司Genworth Canada的

芙蓮、咸美頓、貝爾維爾/川頓(Belleville/Trenton)及

360公里的溫莎市居住，可購入一間1,500平方呎的

調查指出，有三分二多倫多人對置業感到焦慮，溫

貴湖；至於卑詩省方面，賀普河谷(Hope Valley)及

半獨立屋，而不是柏文單位，最主要是該處的樓價

哥華人有58％，滿地可有60％。蘇帕表示，面對住

甘碌(Kamloops)的樓價亦錄得快速增長。

較低，她可以承擔。

屋成本高昂的問題，戰後嬰兒潮一代，亦希望跟隨

至遠郊地區的人口更上升20％。

現年26歲，居住在多倫多的銀行職員貝西

她表示，有些朋友亦搬到咸美頓及巴里居住，

下一代搬到二線城市生活。另一地產代理商ReMax

(Danielle Bacci)，已決定搬到溫莎市居住，因

其他朋友則繼續在多倫多租住一個柏文單位，因為

執行副總裁亞歷山大(Christopher Alexander)表

為她在距離溫莎市大約15分鐘車程的利明頓

難以支付首期。蘇帕指出，搬遷至一些中等城市居

示，千禧一代對樓價較低的地區感到興趣，他們正

(Leamington)獲得一份工作；貝西表示，搬到溫莎

住的趨勢已上升，如果年輕人獲得工作，他們十分

尋找負擔得起的物業，因為大多數千禧一代仍將物

市，除了因為在那裏找到另一份工作之外，亦希望

樂意搬到遠離多倫多的地區居住。

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投資者周記

在加拿大，老年人是所有年齡 組中增長最快的一個群體。人口老齡 化，正在為長者住房以及帶有特殊用途、醫 療保健用途的房地產市場（Residential Care Homes/senior housing）創造新的投資機會。 伴隨着嬰兒潮一代逐漸步入退休年齡，加拿大的 養老類型房地產市場也將進入蓬勃發展期。銀 行、機構投資者、房地產投資信託、私人投資 者，都對加拿大養老行業的潛在規模頗感興 趣，加拿大長者住房領域正在得到越來 越多人的關注。

加國老齡化加速 投資長者住房有利可圖

本報記者 文琪

根據加拿大社會發展委員會的統計，預計到

好的養老院床位可謂「一床難得」，等待時

2036年，加拿大會有1040萬長者年齡在65歲或以

能否自理等情況，相關服

上。到2051年，大約1/4加人會在這個年齡段內。

務也劃分細致。有收購

闡述，在大多倫多地區，一些華人經營的護理

不斷增長的長者群體，需要在近期或不久的中期

養老院經歷的尼亞加拉

院，每個床位每月租金大約在5000元左右，

內進入擁有長者住房設施的房子。2018年12月，

地區商業地產公司億龍

有些等待期（waiting list）高達5年之上。這

一個新成立的名為Oxford Living，LLC的加拿大長

地產的創始人林麗霞，

些動輒數千元花銷的養老床位，即便是貴，卻

者住房平台，宣布以1億元價格收購了9個安省退

在接受本報記者訪問時

也依然求大於供。

休社區（retirement communities），共計648個

介紹道，「加拿大養老院

套房。該公司總部位於美國芝加哥，在養老院的

大概分為4個類型，有

運營方面擁有豐富經驗。加拿大長者住房融資領

特殊護理院（Homes

域的專家Brian Kimmel去年曾討論了加拿大養老住

for Special Care）、

房需求的變化，以及行業競爭如何影響開發商的

援助之家（Housing with support）、長者公寓

的人口老齡化社會其實尚未到來。隨着科技發展和

命運。作為該領域20年的資深人士，Kimmel認為

（Retirement Homes）以及長期護理院（Long

人類壽命的增加，60多歲、行動自如的老人已經不

現在是開發和經營加拿大長者住房產業的最佳時

Term Care/Nuring Homes）。類型不同，但都是

能夠算作完全意義上的「老人」。時至今日，服務

機，也是最具挑戰性的時刻，因為這個行業的資

給老人提供住宿和護理，包括一日三餐、24小時

窗口還能常見白發蒼蒼的人在堅持工作。

本從未如今天這般密集。

實時監控、藥物監管和家政服務。但根據護理程

時至今日，想要投資養老院行業的人非常多。

度不同，房間的大小、配套設施、收費也不同。

提及原因，林麗霞對記者表示，「二戰之後的嬰兒

比如長者公寓的住戶基本都可以自理，長期護理

潮一代在逐漸老去。我翻過加拿大統計局2018年

院的老人就需要更多的護理。」

的數字，數據顯示這批人目前大概到65歲了。但是

養老院種類多 在加拿大，養老院的概念和中國並不相同。

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根據長者需要護理的程度和

Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

間長達數年，而護理院更是如此。林麗霞向記者

▲尼亞加拉地區商業地產 公司億龍地產創始人林麗霞

老齡化並未真正到來 目前加拿大人對於老齡化的感受，更多的

可能只停留在紙面數據和對將來的擔憂。真正

在以前，65歲的人是需要照顧的，而現在大家健康狀 況都比較好。因此，現在的老人住到養老院的年齡就 推遲到了75歲以上。銀行商業貸款部門也跟着統計局 的數字做了調研。2018年的數據顯示，嬰兒潮一代 和養老行業的真正掛鉤可能是在8-10年後。從現在看 來，大概就是2026-2028年，很可能會突然間出現有 一大批人需要住養老院，而養老院完全沒有床位的問 題，供需關係緊張更勝以往。」

投資養老院越來越熱 林麗霞居住在大瀑布一帶，最初移民加國時從事

旅遊行業，隨後成為地產經紀，涉足商業物業的買 賣。大瀑布一帶的酒店、旅館、酒庄和農場生意她都 參與過收購。而真正涉足養老院的買賣，是從2017 年起。「從最初幫助朋友買養老院，學習分析財報 （financial statement）開始，我發現這個行業收入穩 定，需求逐年增長，回報相對其他行業來說還是很高 的。在收購養老院的過程中，從買賣雙方獲得了很多 信息，因為他們都有這個行業的相關經驗。也是從那

（星報資料圖片）

以後，我自己也陸續開始找這個行業的資源。到現在 為止，我前後去過至少50多家各式養老院進行實地考 察。在這兩年中，我也發現關注這個領域的人越來越 多。不止是華人在投資這個行業，包括其他族裔，甚 至沒有太多相關經驗的人也會願意去了解，甚至大手 筆投資。」

長者公寓收費取決於市場 林麗霞與記者分享，長者公寓（Retirement

Residence）對於投資者來說，入手更為容易，因為 此類養老物業主要是照顧無需護理的老人，在不同類 型的養老物業中屬於經營最簡單的。「這類物業經營 完全靠租金收入，入住的老人完全自費。護理上政府 可以派一個人來，在租金收入上經營者完全要自給自 足。根據商業地產服務和投資調查機構CBRE所公布 的2015 年養老物業資本回報率調查報告，大部分長 者公寓 每個床位每月的價格在2500-4000加幣之間， 服務費另計。」

長者公寓是給退休居民提供的住宅，它必須擁

型的長者公寓，情況又不滿足去長期護理院，就適

有長者公寓監管局（Retirement Home Regulatory

合來這裡。每個市政府對此的要求和補助情況都不

Authority）頒發的營業執照。政府對於長者公寓的租

一樣。例如溫莎市（Windsor），每張床每個月補貼

金和服務收費並沒有限制，所以收費情況取決於市場

是700-1200左右。就算沒有政府補貼，老人還會有

供求關係。居住在長者公寓的居民需要遵守安省租賃

老人金、退休金以及殘障援助福利，都可以支持租

法的相關規定。一般情況下，大型長者公寓的平均淨

金。因此，欠租的情況非常少，從這個角度來看更

利潤會高於小型養老院。

適合做投資。

援助之家部分政府撥款

至於那些沒有退休金的老人，林麗霞稱，「一 般在和養老院簽約之前，會看申請者的賬戶情況。

而在安省的住房支持計劃中，每年還會提供資金

比如退休金不高或沒有退休金的，還有孩子承擔費

去援助老人、精神疾病患者及無家可歸者，這類養

用的情況。比如有3個子女一起支付，會去查每個子

老物業叫做援助之家（Housing with support/home

女的財務情況。這些接收機構因此收入很穩定，等

with care），房租中有一部分或全部的錢由政府撥

候名單也長。這類養老物業對經營者的要求相對簡

款，一般來自退休金（CPP）或安省殘障援助福利

單，只需要提供無犯罪記錄証明，基礎急救和紅十

（ODSP），每月1號由政府撥款直接到帳。

字會急求課程（CPR）資格証。少部分地區會要求

林麗霞表示，「有些老人年紀較大，不能住自理

業主有3年經驗。」

長者公寓的定義須滿足以下 3個條件： 長者公寓類型的房屋受 養老院法案管 1）居住者年齡超過65歲 制（Retirement Home s Act, 2010）。該 2）居住人數在5個或以上 法案主要要求包括： 3）須提供2個或2個以 上的護理服務 •規定養老院的護理和 給居住者 安全標準，包 括應 急計劃、感染控制和預 長者公寓（Retirement 防計劃；護理 Homes）屬於 需求評估和護理計劃； 私人企業（private bu 警察背景調查和員 sinesses），出售 工培訓等。 各種針對長者的住宿組 合。從共享房間到 •制定居民權利法案， 大型公寓，同時支持針 其中包括了解 對老年人的服務和 護理和住宿的真實成本 個人護理。任何人都可 的權 利， 以申請住在這類養 以及居住 者有權生活在對虐待或 老院，但需要個人承擔 忽視行為零容忍的 全部住宿和護理服 環境中。 務費用。同時，住宿費 用受到安省租金管 •建立了長者公寓 控（rent control）。住 監管機構 宿條件和房價在護 （ Retirement Home 理、服務和設施方面可 s Regulatory 能有很大差異。申 Authority）。這是一個 請者不需要提供需要護 公平的組織，負責 理的醫學証據，但 教育、頒發牌照和檢查 養老院會評估申請者的 養老 院，以確保它 情況， 們符合規定的標準。 以確保申請者不會需要 比它所 能提供的服務更多的支 持。

長期護理院收入穩定門檻高 而最難收購和持有的是有政府補貼、頒發牌照的

長期護理院（Long Term Care/Nuring Homes），它 完全由政府撥款經營。根據安省長期護理法案相關 規定，長期護理院可以由盈利或非牟利組織擁有和 經營。林麗霞稱，「這種長期護理院有80%都在政 府手上，只有一小部分是個人的，因為牌照非常不 好拿到。經營這類養老物業，會要求業主必須有3年 以上經驗，沒經驗的人不可以購買，這就從一開始 就給希望涉足此行業的新人製造了巨大障礙。長期 護理院的價格受省法管制，會導致每張床位的收入 有可能低於一些私人長者公寓。但是，整個安省長 期護理的床位數受到安省健康衛生部的嚴控，需求 大於供給，保証了較高入住率。由於有政府撥款， 持有牌照等於擁有長期穩定收入。但對於投資者來 說，它的經營門檻很高。」 林麗霞總結道，目前華人投資長者公寓類型養老 物業的比較多。「因為它需要的照顧比較少，相對 簡單，就和出租房是一樣，等於是業主出租房間給 老人。（下轉P14）

2019年6月6日 Sing Tao Real Estate Guide

13

投資者周記

多倫多一長者公寓發 售現場（資料圖片） （上接P13）和出租不同的是，需要提供餐飲、有 牌照，並且很嚴格。另外還要配些醫護人員。在購 買長者公寓之前，一定要在專業人士的幫助下，深 入分析目標物業和自己的財務狀況。以及長者公寓 是否得到認証，是否符合各級政府的要求等。」

入行不易 養老院的買賣屬於商業地產範疇，資源緊俏， 買賣所需時間也較長。記者向林麗霞提出前期需要 做哪些準備，相關行業經驗是否重要，她表示，潛 在買家需要知道，自己要買的是生意，不是像買賣 condo一樣簡單。「這是主動經營的生意（active business）。我會建議想要關注這行的人，先去看 幾家不同的養老院，感受一下。不一定是市面上在 賣的，可以以為家中長者找養老院為由親自去參觀 和了解。看完之後再去感覺，這個生意適不適合你 做？我還建議，有人想自己參與經營，可以去養老 院裡先做義工，或者兼職（part-time）打工，對以 後收購會有幫助。」 目 前 ， 有 些 安 省 出 售 的 養老 院 資 本 回 報 率 （Cap Rate）可以達到6-10%。林麗霞稱，「這幾 類養老院中，長者公寓算是投資門檻較低的，新手 買家可以從此入手，慢慢熟悉如何經營和管理。潛 在買家需要對老年人有愛心，並且喜歡這個生意， 有社會責任感，才能接手。因為你每天面對的都

是這樣的人，不是周一到周五，不是偶爾做個義

回顧道。「以前有100多萬10個床位的，再往上

工，而是一年365天。」

最貴的我曾做過2000多萬養老院的單子。在私人

除了對生意上的了解，資金準備工作也頗為重

投資領域中，還有一些是華人和西人合作。比如

要。林麗霞稱，「一般首付款要準備20-35%。經

西人有多年行業經驗，華人和西人合作，自己去

營狀況較好、物業規模大的，銀行大概會要求有

建。很多華人背景豐厚，經濟實力強大。最近也

20-25%首付。而規模小的，大約需要準備35%的

有人會去買稍微破舊一些的養老院，然後自己去

首付款。一些規模較小的養老院和護理院，業主

改造，讓生意升值。

收購後可以親自參與經營管理，不僅可以減少成

林麗霞坦言，近年來找到她打探開發養老物業

本，還可以積累對此行業的管理經驗。對於規模

的華人也很多，但大都也是問問看看就走了，潛

較大的養老院和護理院，最好保留原有員工，由

下心研究這一樣、去做的並不多。「好多人說自

全職經理進行管理操作。」

己所在地區缺少華人高端大型養老院，或者靠湖

環境好的養老院太少。有想法的人很多，但是邁

貸款取決於生意運營收入 林麗霞表示，在過去的養老物業成交經驗中，

發現銀行近年來更喜歡給養老型物業批復條件有

出這一步的幾乎沒有，因為從開發到運營，其中 的工程量巨大。真想做這一行並且有實力的潛在 買家，更多會考慮接手別人的養老院生意。」

利的商業貸款，哪怕也許財報並不完美，但青睞 於對行業未來的發展信息。「銀行 肯借錢給這經營並不是非常好的養 老院，是因為他們看好這個行業。 現在貸款利息非常低。我去年做的 一單，商業貸款利率是4.25%，銀 行放了1000萬，首付款300餘萬。 這是100個床位規模的養老院。當時 有幾間房沒有住滿，但是銀行就肯 借這麼多錢，因為銀行預估未來住 滿的可能性很大。而且租金一直在 漲，添加服務也會漲。比如，有一 家養老院之前配藥費是含在租金裡 的，看到其他養老院的配藥費是另 外收的，所以他就把全部配藥費另 收，每人每個月多收300元。每天要 給老人派藥、打針，這些費用都不 便宜。」 現在華人社區收購養老類型物 業的人中，各種級別都有，林麗霞

養老院收費

到讓普通 機構是不是價格會高 沒有政府撥款的養老 老院現在租金 霞對此回應稱，「養 民眾難以負擔？林麗 少。而如果 間。低於2000的比較 最多的是2000-3000之 能租個公寓自 也不會去養老院，可 2000都花不起的人 瀑布這些算比 （Hamilton）或者大 己住就好。像咸美頓 金要3500左 好的養老院一間的租 較大的城市，裝修較 級養老院，去 每月5000-8500的高 右。「我甚至去看了 很非常富裕。 滿。加拿大不少老人 看了幾家，都是全住 個人多收的並不 房間算的，多出一 有的長者公寓是按 個人每月大概多 打掃的錢，多住一 多，只收個吃飯和 錯，當老師、 如果年輕時工作都不 700多元。夫妻兩人 老院。」 錢出來住比較好的養 當警察，都會情願拿

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熱辣專題

本報綜合報道

CMHC行政總裁致函國會 反對放寬房貸壓力測試 加拿大國家住房機構負責人致函國會財經委 員會，稱抵押貸款壓力測試有助保護加拿大人， 免受潛在的房屋崩盤和金融危機的影響，聯邦政 策制定者不應採納部分地產業界要求，放寬該測 試規則的建議。 據《環球郵報》報道，加拿大按揭及房屋公 司(Canada Mortgage and Housing Corporation， 簡稱CMHC）行政總裁西多爾(Evan Siddall)周四 致函財經委員會，為加拿大收緊的抵押貸款資格 標準積極辯護，稱如果房價繼續上漲，加拿大人 負債更多，則需要預見潛在的破壞性經濟後果。 而房貸壓力測試正是本國需要的保護經濟的政 策。

預見潛在破壞性經濟後果 西多爾指責加拿大按揭專業人士協會 (Mortgage Professionals Canada，簡稱MPC)等組 織，促請聯邦政府放寬壓力測試，稱這種做法將 推動主要城市的房價上漲，同時刺激已經深陷負 債危機的加拿大人借貸更多。 他指，MPC顯然滿足於看到建築商、地產經 紀人和抵押貸款經紀人獲得短期利益、同時讓消 費者承擔長期成本。他的工作就是建議聯邦政策 制定者，反對這種魯莽的短視行為，並保護加拿 大的經濟免受潛在悲劇性後果的影響。 西多爾稱他之所以致函財經委員會，是因為 該委員會正聽取行業團體提交的意見書，要求它 放寬壓力測試。

■CMHC行政總裁指，房貸壓力測試有助保護加拿大人，免受潛在的方式崩盤和金融危機的影響。

星報資料圖片

放寬壓力測試屬魯莽而短視行為 西多爾稱，政府工作人員花費大量時間來評 估後果，以及在正常時期和金融不穩定時期這項 政策如何改變消費者的行為。 壓力測試標準的設計，就是在兩種情況下保 護住房市場。對於相關行業團體建議稱，現在調

整壓力測試是安全的，因為自測試首次實施以來 利率已經上升，降低了消費者受利率重大衝擊的 風險。 西多爾駁斥道，壓力測試的主要目標不是為 了防止加息，而是為了確保加拿大人在面臨一系 列財務壓力時，能夠負擔得起抵押貸款。

萬錦市議會將審議 建4千鎮屋每幢50萬 有規劃發展顧問建議，在萬錦市北邊興建一

蓋茲歐表示，預計平均每個鎮屋單位的售價

萬錦市長薛家平（Frank Scarpitti）亦

個可供超過4,000個鎮屋單位的「可負擔房屋」

為50萬元。蓋茲歐的建議，獲得部分議員的同

表示 支 持 這 項 計 劃 ， 但 副 市 長 咸 美 頓 （ Don

（affordable housing）計劃，平均每單位售價

意，因為萬錦市內不少物業的售價已升逾100萬

Hamilton）表示不會支持這個申請，他強調，他

為50萬元。

元；而根據數據顯示，年初至今萬錦市的平均樓

不喜歡沒有綠地、沒有後院，令區內人口太密

價為91.3萬元。

集，汽車數量大增。

規劃發展顧問蓋茲歐(Maria Gatzios）較早 時在萬錦市議會上建議這項可負擔房屋計劃的可

反對者稱人口密集太可怕

行性；她建議在Elgin Mills路東以南，即麥健時

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少校徑(Major Mackenzie Drive)以北，和頓大道

市議員何胡景表示，每間鎮屋的售價為50萬

（Warden Avenue）以西，及Future Urban Area

元，可以讓那些沒法承擔目前樓價的人士購買；

以東的地區，興建一個可提供超過4,000個鎮屋

而過去有不少發展商都認為這個價格是不可能

單位的可負擔房屋社區。

的。

Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

另一議員雷亞(Karen Rea)認為這個項目太 可怕，沒有綠色空間，及懷疑日後發售時，售價 是否真是50萬元，因為鎮屋的建屋成本不可能低 至50萬元。 有關建議已通過申請程序的這一階段，並將 進入下一階段進行審議。

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熱辣專題

本報綜合報道

經紀回應 曾經服務 多個族裔 不會怠慢

怒告發展商歧視黑人 密市女護士索賠5萬 一名密西沙加女子，向安省人權法 院提出訴訟，指一間地產發展商及其銷 售顧問，以她是一名黑人為由，拒絕向 她出售一間鎮屋；該女子要求該發展商 向她賠償5萬元及作出道歉。 Michelle Walkes是一名註冊護士，2017年 4月11日計劃向總部位於安省劍橋市的地產發 展商Reid's Heritage Homes的銷售顧問Carmen Rocha，購買一間位於安省貴湖市以北Fergus的 鎮屋。 據Walkes在訴訟文件中指出，Rocha在電 話上向她表示，有一間售價46.1萬元的鎮屋待售 中；她之後與朋友Terrence Thomas由賓頓市駕 車到位於Fergus的銷售中心，Rocha當時向她們 表示，需要支付2.2萬元訂金，數分鐘後，Walkes 向Rocha表示會以支票支付訂金時，Rocha拒絕

■密西沙加女子，向安省人權法院提出訴訟，指一間地產發展商及其銷售顧問，以她是一名黑人為 由，拒絕向她出售一間鎮屋。 星報

接受這筆訂金。

發展商否認任何歧視 文件指出，Rocha當時表示：「不能把這個 單位出售給你們（Walkes和Thomas），且表示 前一天已有一名客人對這個單位感到興趣，翌日 這人已支付了訂金」。

Rocha不知道Thomas就是那天陪同我觀看的同一

均沒有作出任何歧視的行為。

個人。對他表示：「該個單位仍然待售中」，但

該公司表示，當Walkes出現在Fergus銷售中

Thomas再問多數個問題後，Rocha開始發覺有問

心時，Rocha沒有因為Walkes的舉止或態度而產

題，之後急速結束對話。

生變化，但如果有變化，那也是只因為Walkes呆

Reid's Heritage Homes及Rocha表示， Walkes無權要求賠償，且強調公司及員工對客戶

Walkes指，她與Thomas離開銷售中心後，

及潛在買家均以「嚴格執行並尊重與維護沒有歧

Thomas再致電Rocha，表示對該間單位感興趣，

視環境的文化」而感到自豪，及指Reid's及Rocha

了一個小時都只是為了了解該物業，而最終沒有 獲得成果而感到不滿。 Rocha亦強調，她曾向所有種族及國籍的人 士出售物業，當中包括黑人。

大多區密市樓價 兩年來僅跌3.7% 密西沙加住宅物業成交量自2017年春季錄得 高峰後持續下跌，但樓價跌幅相對大多倫多區內

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Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

較，密西沙加的樓價表現相對穩定。

其他地區表現理想，跌幅相對較輕微，以4月份

報告指出，由2017年4月至2019年4月，密

的數字作比較，較2017年同期，即兩年僅下跌

西沙加平均樓價由1,037,941元，下跌至725,710

3.7％。網上物業公司Zoocasa.com的最新研究

元，跌幅達30％；Aurora平均樓價由1,269,821

指出，密西沙加4月份住宅平均成交價為767,283

元，下跌至888,387元，跌幅亦為30％；烈治文

元，較2017年4月下跌3.7％。

山樓價同期下跌27％，萬錦市下跌24％，旺市下

銷量較2017年跌近3成 ■一項調查顯示，密西沙加住宅物業價格較大多 部分地區相對穩定。 Metroland

均樓價為796,555元；如果與大多倫多地區作比

Zoocasa表示，如果以多倫多地產商會 （TREB）的數據分析，2017年4月密西沙加平

跌20％。 成交量方面，密西沙加在今年首4個月錄 得2,532宗，2017年同期為3,560宗，跌幅為 28.9％。

熱辣專題

多市視障夫婦擬告經紀 被騙以低價賣掉住房

根據加拿大廣播公司（CBC）報道，多倫多一名 看啦，簽字吧，簽字吧」。韋爾傑當時以為，他們簽 司法訴訟，他無法提供事件的具體細節。 盲人聲稱，他和妻子遭地產經紀欺騙賣屋，蒙受巨大 的是房貸續期文件。 損失。他已聘請律師，研究是否控告該名經紀。

韋爾傑的代表律師瓦格曼（Charles Wagman）向

韋爾傑說，伊內洛在數天後回到他們的住所，稱 CBC表示，兩人明顯被騙，因為韋爾傑被告知「無權

現年72歲的韋爾傑（Harold Verge）是一名盲人， 該棟房屋將會出售，又說無論他們願不願意，他都會 擁有房產」後，才決定售出房屋。 從事修理古董椅的工作，他的妻子佛羅倫薩（Florence 把房子賣出，因為年齡超過65歲的人，不可以擁有房 Verge）體弱多病，曾經在麥當勞快餐店工作30多年， 產。 現已退休。

根據CBC獲得的一封電郵顯示，伊內洛稱韋爾傑

他們稱，兩人於上月在不情願情況下，賣出居住 夫婦有「強烈出售意願」。 了24年的房屋。

瓦格曼又指，該棟房屋的售價看來也遠低於市 價。 帕特傑、伊內洛及經紀公司在該宗交易中，共獲 得超過3.3萬元的佣金。

另一名經紀帕特森（Leslie-Jane

韋爾傑夫婦的房屋在1995年買入，地點位於康 Patterson）隨後帶來一名客戶，以67.5萬 諾特大道（Connaught Ave.）42號，在皇后東街 買下該棟房屋。 （Queen St. East）夾格林伍德大道（Greenwood Ave.）附近。

帕特森之前透過電郵向客戶推銷，指 該棟房屋的估價為75萬元，同一條街的另

被指欺騙的經紀名叫伊內洛（Vince Iannello）， 外兩棟房屋，最近分別以88萬元及88.6萬 他所屬的地產經紀公司Royal LePage表示，正就事件 元售出，形容該棟房屋是客戶的「買入良 展開調查。

簽字賣房以為是房貸續期 韋爾傑稱，伊內洛最初協助兩夫婦辦理房貸續

機」。 帕特森在收到CBC電話提問時，掛斷 電話。 伊內洛拒絕回應CBC提出的多個問

期，當妻子查看相關文件時，伊內洛催促她：「不用 題，他只通過電郵稱，由於事件可能涉及

■韋爾傑稱遭地產經紀欺騙。

CBC

2019年6月6日 Sing Tao Real Estate Guide

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Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

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樓花轉讓

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多倫多市區全磚屋

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Major Mackenzie/Angus Glen 栢文出租

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Hwy7/Warden兩睡房加書房 MARKHAM ROAD / BUR OAK 單車房全磚排屋，3房3 廁，全屋木地板，坐南向 北，免管理費，土庫精工完 成，包全屋5件全新電器， 售$79萬餘，約看請電： 書房可作睡房用，木地板，冇遮擋好風景， JIMMY HON 韓學林* 開放式設計廚房，大廈設施完整，全日保 公司：416-491-3228 安，連一車位及儲物櫃，月租$2600，請聯 手提：647-989-8218 絡：Dennis Yung* 416-818-6884

市中心旺區上居下舖

士嘉堡柏文出讓

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2019年6月6日 Sing Tao Real Estate Guide

21

熱辣專題

本報綜合報道

寧願談健康及性問題 加人最忌提個人債務 金錢問題是民眾最難以啟齒的三大事項之 一。據民調公司安格斯列特（Angus Reid） 今年4月下旬向1,500人所作的調查發現，債務 和破產是一般人最忌諱的話題。 這項由加拿大信貸（Credit Canada）委託進行的研 究顯示，有20%受訪者認為健康問題最尷尬，其次是性問 題的有18%，金錢、宗教或政治問題均各有17%。有23% 男性對談及健康問題感到不安，女性只有17%不願意提及 健康。當被問到最不想提及的金錢問題時，有42%魁省居 民最不願意談破產，是全國最高；安省人以28%居全國最 低。

23%男性對談及健康問題感不安 全國平均有34%人不希望談及個人債務或破產，有 22%人不想談論資產，16%討厭講人工或收入，12%不願 意提消費習慣，11%不談投資或儲蓄，5%人不討論房屋貸 款。 加拿大信貸行政總裁甘寶（Laurie Campbell）表示， 加拿大人平均有超過22,000元的非房屋貸款債務，但沒有 人願意討論這問題。調查顯示，金錢話題仍然是個禁忌， 雖然每個人的財務問題都是獨一無二，但應破開神秘臉 紗，不再視討論金錢問題為恥。 加拿大信貸的一項社交媒體競賽發現，一般人寧願談 論痔瘡治療、更年期、與親屬的性關係，也不願意提及個 人財務問題。

■一項調查顯示，加拿大人最不想談論的是個人財務及破產問題。

星報資料圖片

清理債務應盡早求助 壓力大恐致失眠抑鬱 註冊信託師胡雪貞表示，華人和少數族裔特

胡雪貞稱，八、九成的華裔負債者選擇債務

以翻身。胡雪貞稱以她的一名客戶為例，他欠

別認為債務是一個臉子問題，因此不願意與親友

重組，因為比破產容易接納。大部分有債務問題

4,000元卡數，但即使剪卡只是供息也要37年。

提及負債，但親友可以從蛛絲馬跡知道當事人有

的人已經踏入40至50歲的中年，既要負擔子女，

如果未能償還本金，支付利息後的欠債仍會繼續

債務問題。有金錢問題會令人感到很大壓力，失

又有房屋和汽車貸款，很多債務是年輕時延續下

增加，利疊利只要一、兩年時間便會到信貸額頂

眠和工作欠佳。很多人看到賬單根本不敢打開，

來，如果再加上失業，又難以重新就業，問題更

點。她剛在溫哥華便遇到兩名70多歲的退休夫

眼不見為淨。負債者如果不願意面對現實，採取

嚴重。尤其值得關注是，去年65歲以上求助的人

婦，兩人合共欠下70萬元卡數。

逃避的態度，自我孤立和抑鬱，嚴重時甚至會有

增加50%，都是中年時未能解決的債務，一直延

她說，很多華裔到走投無路才求助，但實際

輕生的念頭。

續到退休後。年齡最高的一名負債者已經85歲。

上可以提早解決，依據聯邦法例，進行債務重組

婚姻問題以前也是一個涉及臉子的問題，但

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拖延卡債利疊利翻身難

或申請破產，免卻平白負擔多年的債務。

社會逐漸接納單親家庭。胡雪貞指出債務問題的

信用卡是最常見、最容易發生的負債類型，

不少人欠債累累後返回原居地，以為7年後

情況也大同小異，愈多人提及社會便會慢慢打破

因為不必再經過銀行重新審批。她說社會上很

便可以脫身。她說，債權人可以每2年續債。因

忌諱。與親友談論債務既可以減壓，也能夠知悉

多人以為「長命債、長命還」，只需要支付最低

此很多人6、7年後重返加拿大時，發覺原先欠下

更多解決的渠道和方法。

還款額，但如果以30%複息計算，一旦負債將難

的10萬元已經增加至大約20萬元。

Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

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2019年6月6日 Sing Tao Real Estate Guide

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投資者周記

圖文/本報特約記者Carol

地處交通要道 風景宜人的絕佳社區

Don Valley Village 本期介紹的是位於多倫多的Don Valley Village社區，這是個非常有名的老 牌社區，因其優越的地理位置、區內眾多名校資源，在華人社區久負盛名。最近 幾年，越來越多華人移民選擇在這一區安家樂戶，也有慧眼的投資者選擇在這裡 買地翻建全新豪華大屋，或投資或自住。

峰匯地產 總裁池向峰

Green Meadows Circ，2層獨立屋，5+2臥房6 浴室，2車庫5車位,完成地庫。5000呎光猛大 屋，超過$28萬豪華裝修。近公園、學校，生活 便利。Lot：48.92x104.99 Feet。 叫價：$2,050,000

社區街景

根據多倫多地產商會的新劃分，Don Valley

波浪態勢。春末夏至，風景宜人，來一場遇見

Village位於Leslie St以東，404高速以西，最南

愛情的穿越河谷的旅行，生活變得美好而單

到401高速公路，北到Steeles St。

純。

交通要塞 位置優越

Clareville Cres，2層新建獨立屋，4+1臥房5浴 室，2車庫4車位，完成地庫。光猛大屋，交通 便利，近高速、學校、超市。Lot：50x100.99 Feet。 叫價：$2,988,000

Don Valley Village是個老牌名社區，非常 關注社區建設。區內著名的Fairview圖書館和小

據峰匯地產總裁池向峰介紹，Don Valley

型室內劇場，圖書館規模大，藏有大量中英書

Village是一個中規中矩的方正社區，交通位置

籍、雜誌、影帶和中文日報。社區中心點還有

優越，四通八達，區內除兩條高速公路（401

一個花生形狀的商場，故而取名Peanut Plaza。

和404公路）方便駕車人士外，3條多倫多最主

Skymark Plaza和Finch & Leslie Square相互輝

要大街（Steeles、 Finch 和Sheppard）貫穿此

映，西人及華人超市皆有，陽光超市也坐落與

區，密集的公車系統，直通地鐵站，為非駕車

此，生活非常方便。

人士，提供方便快捷的交通工具。

該區有兩個社區中心，Oriole Community

小隱隱於野，大隱隱於市，Don Valley Village就是一個地處交通要道、鬧中取靜的絕 佳處。古代用九省通衢來形容一個地方交通地 理位置的重要性，Don Valley Village社區就處在 這樣一個交通要塞上。

風景宜人 Don Valley Village社區裡，Don River Valley河谷風光一覽無遺，直通南邊Sunnybrook

Lesgay Gres，3層全新翻建獨立屋，5+1臥房 7浴室，2車庫6車位，完成地庫。豪華設計， 超過6000平呎（含1660平呎完成地庫）光猛 大屋，加熱地板，噴淋系統，監控系統。Lot： 55x128.08 Feet。 叫價：$2,988,000 24

Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

Park，這裡是加拿大秋日賞楓的一處絕佳地 段，池向峰這樣介紹。加拿大素有楓葉之國美 譽，每年秋天的那一片紅楓總是讓人期待一整 年。區內自然風景優美，道路高低起伏，形成

浴室， ，4+1臥房5 屋 立 獨 層 2 res， ，可提供 Clareville C 完 成 地 庫 。 全 新 裝 修 ， TC和GO 2 車 庫 4 車 位 p房屋檢驗報告。近T n lo 100 Feet。 C a rs o n D u Lot：60.01x 。 利 00,000 便 通 交 叫價：$1,0 station,

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Center提供居民戶外游泳池和室內冰上運動場，Seneca Village Community Center有室內 籃球場，提供各年齡層次的人參與多樣化休閑娛樂活動。 當然，必須要濃墨重彩提一筆的就是多倫多大型室內商場Fairview Mall也坐落其間， 這是大多倫多地區非常有名的一處購物中心，裡面引進的品牌也深得華人喜愛。這個購物 中心與Fairview Mall地鐵站相連，直達多倫多市中心，交通非常方便。如果覺得Fairview Mall逛得還不過癮，一趟地鐵南下，多倫多有名的購物中心Eaten Center就在地鐵盡頭。

名校——華人最重要的安家因素 峰匯地產總裁池向峰介紹說，Don Valley Village是有名的學區房社區。區內的Seneca Hill小學常年排名第一，Crestview小學教育質量相當優質。 區內著名的A Y Jackson 高中，在最新一期菲莎高中排名中相當靠前，該學校理工科

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2019年6月6日 Sing Tao Real Estate Guide

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豪華翻建大屋比比皆是

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Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

屋，房齡多在40年以上，地塊大且標準，

Don Valley Village是個老牌名社區，物業

非常適合翻建。其實，現在小區內豪華翻建

形式和價格選擇較多，從30余萬的公寓到200

的大屋比比皆是，也有一些正在推倒重建的

多萬的豪華獨立屋都有。池向峰表示，這樣

房屋。池向峰認為，在寸土寸金的多倫多地

的社區，可以滿足不同要求、不同能力的客

區，有這樣一處鬧中取靜且極具升值空間的

戶需求。

社區，相當難得。

沿着Finch一帶以半獨立為主，有複式

Don Valley Village社區，地處交通要道，

結構也有兩層結構或者平房。往南一點，

區內名校林立，河谷穿城而過，風景宜人，

Nymark這條路以南，大多數房屋都是獨立

鬧中取靜，確實是自住、投資的上上之選。

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區域介紹 經安省《增長地方法》（Places to Grow Act）授權，東桂林伯里鎮未來發展蓄勢待發， 「發展將會支撐發展」（Growth Will Pay For Growth）的概念，也成為「潮句」。預測數據 顯示，東桂林伯里鎮人口未來20年，將由23,000 人增加至86,000人。東桂林伯里鎮長說也會擴大 稅基，更大的稅基將協助支付未來新增服務及設 施。

卓越地理位置 地理位置得天獨厚，交通四通發達。在它的5 分鐘車程內就有Upper Canada Mall、Wal-Mart、 Home Depot以及Costco等各種大型商場，山水 相連。此外，區內有VIVA巴士通過，社區門口有 GO Train火車站，400和404高速公路也隻數分鐘 車程。

周邊名所好去處 至Ponderosa Campground僅5分鐘車程，可 露營、游泳。 至Bendor and Graves Tract僅7分鐘車程，有 120km Trail，可徒步遠足、步行觀鳥、騎馬、越 野滑雪、騎自行車。 至Pheasant Run Golf Club僅8分鐘，有9洞、 18洞，球場風景秀麗，管理精致。 物業售價：僅$1,180,000，有意者請致 電肖郎/ Kay Wen垂詢，聯繫看房，647-5151111/416-856-5293，或加微信號16475151111。 32

Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

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2019年6月6日 Sing Tao Real Estate Guide

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法律連線

路權 季節性 養護 水源 排污

購買度假屋需考慮的特殊事項 問：我家有意購買一套度假屋。請問在起步之 前，我們是否應該了解一些特殊的注意事項？ 答：是的，購買度假物業有時涉及到不熟悉的

如樹或圍欄等）來確定。這種情況下，您也許需

儲油罐、燃木爐、碼頭、水井和化糞池系統，只

要請專人進行一次土地測量，請注意，測量費用

能由有資格的相關領域專業人士進行查驗。

可能很高。

度假屋可能沒有連接到市政供水和排污系統。

問題。我強烈建議您聘請有處理休閒類物業經驗

您或許不知道，即使度假小屋與一個湖泊相

如果是這種情況，請務必要求賣方向您提供所有

的地產銷售人員。他們可以幫助您找到合適的物

鄰，您也有可能不擁有「私人湖灘」的產權或獨

書面記錄，說明何時對小屋的化糞池系統進行了

業，並代您提出合適的問題。

家使用權。公共區域可能會超越一些物業的水界

必要維護和檢查，請您務必花一些時間去瞭解化

線，在水濱建造碼頭或船屋可能會受到限制。

糞池系統的總體狀況。您可以要求代理經紀在買

首先，您需要確認進出物業是否有任何限制， 以及對物業提供的服務是否足夠。假如當地政府

還有些度假屋只能穿過鄰居的物業才能到達。

將度假屋規劃為「季節性」的，則可能不會在淡

如果是這種情況，請讓您的代理經紀或律師瞭解

季提供急救或鏟雪服務，您可能在某些月份無法

一下，是否存在正式的路權（right-of-way）協定

您也最好確認一下度假屋的供水來源（很可

在那裡居住、將其出租，甚至無法進入。

或者通行權（easement），因為現有的協定可能

能是一口井或附近的湖），並聘請一名水質專家

無法轉讓給新業主。

來確定自來水是否可安全飲用，水流大小是否足

您還需要核實物業的實際邊界。如果物業的 範圍以「公認邊界」（metes and bounds）來確

業主對度假屋的維護並不總是很妥善，所以最

定，則可能指的是邊界線以不再存在的物體（例

好以物業通過驗屋作為購房條件。某些設備，如

賣協定中插入一個條款，要求賣家在您買入之 前，由他們出資將化糞池清空。

以滿足您的需要，以及井的安裝是否滿足省級標 準。

Ask Joe

Joe Richer Reco Registrar 即使是臨湖度假屋，業主也有可能不擁有「私人湖 灘」的產權或獨家使用權 （星報資料圖片）

物業經理行事須經業主會批准 問：我們的物業經理未經業主委

需召開業主大會。在此指出，共管物

副本的方式提出建議，但無權要求委

年度預算案時，有必要一併提供列明

員會批准，自行聘用一家律師事務所

業立案法團與其他公司不同，高級管

員會必須例行向所有業主提供每次會

下年度和上年度預算案各項收入和開

處理立案法團的法律事務。委員會是

理層例如物業經理的個人決定不能代

議的紀錄。

支的電子表格（spreadsheet）嗎?

否需要召開業主大會才可委任另一家

表立案法團，因此不具法律約束力。

法團有責任向正式要求獲得會議

答：是否要提供此類表格由委員

問：共管物業的業主，有權要求

紀錄副本的業主提供會議紀錄。但是

會決定。不提供該表也不構成程序失

將業主委員會每次會議的紀錄，通過

否向所有業主提供，則是由委員會全

當。

電郵或其它途徑分發給他們嗎?

權決定。

律師事務所來代表立案法團? 答：業主委員會可直接否決該物 業經理的有關決定，並通知業主該項 任命未經委員會批准，因此無效，無 34

Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

答：業主們可以對分發會議記錄

問：當業主委員會向業主公報下

作者Gerry Hyman是星報《共管 物業法》專欄作家

房屋貸款

政府和銀行收緊貸款政策後，收到不少讀者來電，關於另類貸款案例，說他們對另類貸款很 感興趣，甚至覺得某些過案和他們情況頗相似，找本人幫他們順利安排房貸，度過難關。 另類貸款一般是因某些物業或個人問題而被甲級貸款機構拒絕，從而需要從其他渠道獲得 貸款，幫助申請人達到購買物業或從物業套現的目的。我們可以靈活幫助申請人解決當前財務困 難，容後問題改善後，重新轉回甲級低利息貸款機構。

個案一：非居民也可以安排二按 溫哥華西區一所單戶房屋在，估值價$5,350,000，客 人需要一筆$1,500,000的貸款。

個案二：屋契上有其他抵押權也可以借貸 物業在卑詩省蘭里市(Langley)，購買價$940,000(由專 業估價公司確定) ，需要第二按揭 $207,000。

關鍵細節 ‧物業現時已有一個$1,900,000的第一按揭。第一貸 款銀行已拒絕申請人在物業裏套現。 ‧申請人居於海外，沒有加拿大身份，是非居民，沒 有本地信用及收入証明。

我們怎樣完成這棘手個案？ ‧物業已有一按$1,900,000，再套現$1,500,000二 按，數目也相當大，通常貸款機構不願意冒這麽大風險， 但我也成功幫客人安排到貸款。

關鍵細節 ‧申請人已有一個$498,000的第一按揭。 ‧客人欠政府錢，加拿大稅務局在申請人物業上登記了 一個$150,000的判決(judgment)。

我們怎樣完成這棘手個案？ ‧貸款機構安排一個二貸，但註冊兩個不同利率，總貸 款額符合客人的要求，達到樓價的75%。 ‧貸款機構扣起部分貸款，幫申請人支付加拿大稅局的 $150,000的判決。

‧客人不是住在加拿大，貸款機構容許加國律師和海

好處

外律師聯系，安排客人在海外律師面前簽名，節省客人飛 回加國簽名的時間和費用。

‧可以分開兩個不同利率，拉低每月供款額，為客人省 下月供款。

重點

‧雖然利率分開兩部分，但申請人只須共付一個供款

‧貸款機構批準大額二按註冊在大額一按之後，還願 意借給非居民，甚不簡單。

額，在律師樓只辦理一套文件，而不是付兩個不同供款額 和兩份文件，節省金錢。

一般貸款機構如果一按超過$1,000,000，安排二按貸

重點

款比較困難，何况貸款者是非居民，如 不履行合約，拖欠貸款，追討手續比較

‧貸款比較靈活，如果申請人有一筆額

繁複，所以一般機構避免借給非居民，

外款項，可隨時先還掉高利息的那筆貸款，

尤其是大額貸款，更為高風

省回利息。

險，

不過我們也為客人成功安排到貸款。

‧一些貸款機構要申請人先還掉和取消

另 類 貸 款 個 案

在屋契上已註冊的抵押權(lien)和判决，才可 以在田土廳上註冊二按，但我們貸款機構不 需要申請人這樣做。

以上例子可以見到在不尋常情況下，一般貸款機構做不到的，我們也可以安排另類貸款，務求達到滿足不 同客户，不同之貸款需求。如果申請人有良好信貸紀錄和足夠的收入證明，則可獲大銀行最低的貸款利率和最 佳貸款計劃，不然上述另類貸款也可以幫到你。

SALLY KWAN

關綺雪(按揭經理) 此專欄僅供讀者參考，一切以法律依據為準。 2019年6月6日 Sing Tao Real Estate Guide

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加西地產

樓市放緩促銷措施花樣翻新

買柏文贈一年葡萄酒 開發商奇招促銷樓盤 房地產市場走緩，地產開發商又出奇招吸引買家。繼發展商 Woodbridge Homes在西高貴林開發的多層柏文Kira免費向買家提 供一年免費牛油果多士之後，另一開發商Wesgroup又在其溫哥華 「水岸名築」（River District）的MODE預售項目中，推出為買家 提供一年葡萄酒的促銷措施，價值1,500元。業內人士稱，此舉只是 宣傳噱頭，不會影響消費者購房決定。 據稱，Wesgroup開發公司將向新買

希望為租房者提供實際需要的東西。

家提供附近一間葡萄酒商店的1,500元禮

大溫一名資深房地產市場經理胡小

品卡，約相當於一年內每周購買一瓶葡

姐向本報表示，開發商的促銷行為只是

萄酒的價格。

製造噱頭，吸引更多人對該樓盤的關

該公司副總裁瓊斯（Brad Jones)

注，對真正買家而言並無實際意義，沒

稱，這一促銷措施就是為了應對另一間

人會因為其是否贈送一年麵包或是葡萄

發展商的牛油果多士促銷策略，除此之

酒而做出買不買房的決定。驅使消費者

外，公司在現金折扣上也不遺餘力，一

置業的最大動力主要是需求。

房柏文降價1萬元，兩房柏文降價1.5萬 元，三房柏文降價2萬元。

對於現在的柏文市場，胡小姐則認 為，儘管銷售減緩，真正有需求的買家

連公寓租賃也附送搬家費

仍然存在，但不會像以往那樣要「搶頭

大力促銷的不止是公寓銷售，就連

香」，現在這些開發商偶爾推出新促銷

公寓租賃也是各出奇招。Wesgroup公司

項目，反而會令一些買家產生觀望心

一個新的租賃項目，為兩房租客提供高

態，因為不知道之後還會有甚麽更好的

達1,500元的打包及搬家費用。公司稱，

優惠。

■開發商推買樓送紅酒促銷。

資料圖片

大溫旅遊四季皆旺 列市酒店房租漲12% 夏季旅遊旺季將至，但據國際商業地產服務

平均入住率已經上升至83%，同時，溫哥華市中

集團CBRE Ltd.表示，大溫地區酒店房間入住率

心也達到80%。一般來說，極少酒店平均入住率

打破紀錄，房租也節節上升，而這個趨勢預料還

能夠達到80%。

會加劇。此外，溫哥華市中心辦公室物業供不應

2010年冬奧會後成旅遊熱點

求，空置率已降至3%以下，租金也預料會持續上

弗格森認為，自2010年溫哥華冬奧會後，大

升。 據《溫哥華商業》(Business in Vancouver)雜

■溫市旅遊業自2010冬奧後，一年四季皆興旺。

網上圖片 36

Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

溫地區已不再分夏季或冬季旅遊熱點，而是一年 四季都吸引來自世界各地的遊客。

誌報道，由於酒店房間需求強勁，目前卑詩省酒

此外，CBRE表示，截至今年首季，溫市中

店入住率、平均日租，以及每個房間平均營收均

心甲級商廈面積空置率降至2.7%，遠低於供求相

創新高，例如，在大溫的列治文，酒店房間平均

對平衡的8%至10%水平。另一家主要商業地產服

日租按年上升12.2%，領先全國其他城市。

務公司Colliers International更指出，溫市中心甲

該報道引述CBRE溫哥華地區酒店諮詢服務總

級辦公室面積空置率只有2.5%，核心區更是低至

監弗格森(David Ferguson)指出，過去大溫地區酒

1.9%。目前，溫市中心辦公室面積平均月租，達

店入住率如果達到75%，則可視之為達到營運容

到破紀錄的每平方呎35.92元至37.82元，並預料

量(functional capacity)，但目前在列治文，酒店

還有進一步上升空間。

加西地產

大溫13市成交放緩 樓市轉向利買家 據網媒Huffpost報道，2018年是 加拿大房地產市場的轉捩點，一度領先 全球的樓價增長幅度，在今年的上半年 表現呆滯，目前已下跌至全球第37位。 香港則是全球樓價升值速度第二快的地 區。 據一項地產業界調查結顯示，大溫地區15個城 鎮當中，有13個的房地產市場在過去一年，已經由 對賣家相對有優勢的市場，轉為對買家較有利的市 場。 據溫哥華區報溫哥華信使(Vancouver Courier) 報道，一項由地產資訊網站Zoocasa進行的調查結 果顯示，大溫樓市已經明顯放緩，掛牌待售物業數 量持續上升，而基準價(benchmark price)則持續下 降。 上述調查採用成交量對新掛牌物業比率(salesto-new-listings ratio)作為評估標準，如果該比率低 於40%，即顯示成交量少於新掛牌物業，這代表買 家佔有相對市場優勢，包括他們的議價能力較大，

■西溫樓市進入典型買家市場。

網上圖片

選擇也較多。反之，如果該比率上升至60%以上， 即代表市場交投活躍，也對賣家相對有利。此外， 如果該比率介乎40%至60%之間，則代表市場相對 平衡，賣買雙方都沒有相對優勢。

西溫成交比率跌至5︰1 據地產資訊網站Zoocasa調查結果表明，截至 今年4月，西溫樓市成交量對新掛牌物業比率已跌

至20%，或每5幢新掛牌物業只有一幢成交。

本拿比、白石/南素里、高貴林、高貴林港、

換言之，交投非常淡靜，買家不乏選擇，而且

溫市東區、北三角洲、楓樹嶺/匹特草原，以及二

議價空間也較大，是個所謂典型的買家市場。其

埠(新西敏)，成交量對新掛牌物業比率介乎31%至

次是列治文，相關比率由去年同期的46%下降至

38%之間。只有在滿地寶、素里(南素里除外)，以

25%，換言之，由平衡市場轉為買家市場。此外，

及蘭里，成交量對新掛牌物業比率都超過40%，其

北溫和溫市西區，成交量對新掛牌物業比率均低於

中蘭里更高達48%，屬典型的平衡市場，並且在過

30%。

去一年相對保持穩定。

釘子戶稱執拾物品需時 北溫市府入稟要求即走 北溫區有釘子戶，被指令1.98億元改善公路

漢隆強調，她不是賴死不走，但是她真的不知

府在某些情況下使用私有財產，前提是政府支付所

工程受阻，市政府現向法庭尋求禁制令，要求女

道可以在甚麼時候完全遷出。北溫區市府指出，市

有者的市場價值。然而，漢隆認為市府給予的價

業主遷出，並披露市府已於去年向女業主補償200

府早在去年4月通知漢隆，需要其物業來進行公路

錢，遠低於市場價格。漢隆稱，其房子應值超過

萬元，可是對方認為房屋不只此數，應值300萬

改善工程。在雙方未能透過談判來達成自願出售之

300萬元，她需要這筆錢來尋找另一間房屋居住。

元。該間房屋位於福斯曼大道(Forsman Ave.)750

後，市府於11月以《徵用法》，徵用女長者漢隆的

北溫區市府表示，情況恰恰相反，市府已支付

號，正正坐落在市府下林恩交匯處(Lower Lynn

房屋，並支付給她200萬元。代表北溫區市府的律

的200萬元，超出了該房屋的市場價值，這價錢是

Interchange)改善工程的道路上，假若業主不遷

師希爾德布蘭德(Paul Hildebrand)，申請禁制令時

由專業的第三方評估師決定的。

出，勢必阻礙工程的進行。

指出，女業主遷出該物業的最後期限已過，廣義上

北溫區市政府要求該房屋女業主漢隆(Juanna Hanlon)，在今年3月31日之前撤出，好讓工程人員 可以進行工程。可是過了最後限期6個多星期，漢 隆仍未遷出。她向CTV表示，需要多幾個月時間， 執拾物品及另覓居所。

來說，她現在是侵入者或擅自佔地者。

戶主指賠償低市值百萬 希爾德布蘭德還稱，漢隆在卑詩省擁有其他5 個房產，並沒有遭遇經濟困難。《徵用法》允許政

市府很希望漢隆能遷出，如果她同意立即搬 出，市府甚至願意支付搬遷和臨時存儲費用。 市府解釋，要漢隆遷出，是因為該個改善工程 將會每天影響數以千計人士的生活，而工程受阻或 被推遲，會影響完工時間和增加成本。法官周五把 禁制令申請聆訊，押後至下周二早上再審理。 2019年6月6日 Sing Tao Real Estate Guide

37

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Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

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39

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40

Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

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2019年6月6日 Sing Tao Real Estate Guide

41

園藝

升高花床 Raised Bed

升高花床在英文是raised bed，見圖 就知是用木板或是磚，圍起一塊面積，裡 面填上土。這樣做最大的好處是，可以控 制土壤的成分。如果是在一般土地上種花 種菜，你要改良土壤。而要將地下10吋以 上的土壤都改良，不是很容易的事。但是 缺點是，外觀不好看。所以一般人後院不 常見到。但是在較大的郊區住宅，以及公 共花園，倒是常見到。 喜歡種植的人都知道，這樣種植除了容易控制

能種根部太長的植物。換言之，只能種蔬菜、一年

土壤，包括土壤成分、酸堿度，其它好處還包括，

生花卉、香草植物herbs等。肯定不能種樹，不能

容易控制雜草、減少蟲害。因為一來面積小，容易

種灌木，也不能種玫瑰之類的多年生。但是淺根的

控制；二來土壤是新換的；此外，更可以延長種植

多年生草本，如鳶尾花 iris則可以一試，不過這樣

時間。不論是提早種植，或是在霜害後繼續種植，

種多年生，有可能只能活一年，不要寄望太高。

都可以控制溫度。只要在夜間用布料landscape

我知道升高花床的另一個好處是，有些人行動

fabric，或是其它覆罩物蓋住，甚至只是一塊紗

不便，不能蹲下身，或是不能長久屈着身子，甚至

布。前後可以各延長一兩個月的種植時間。

有些人是坐輪椅，升高花床對於他們比較方便。有

升高花床也很適合密集種植，平均面積產量肯 定高於一般的花園種植。

一些用圓木，或是用磚砌的升高花床，可以高到3 呎，就完全適合輪椅人士。

做升高花床還有其它好處。如果你沒有後院，

高度

而只有露台，也可以在水泥露台上做升高花床，不 過土壤的深度就全看你圍起來的高度。而且，也不

升高花床的高度，當然是越高越好。但較高的 花床工程上就比較多功夫。因為四周的木板要能夠 負荷裡面土壤的重量，高過一呎的高度，四周的裝 釘就要加強，否則在幾個星期後，出現鬆脫，整個 就垮了。 其實四周的加強功夫，除了要用五金店出售的 各種hinge材料予以固定，較高的花床，最好是用 一公分以上直徑的金屬柱steel rod，在四個角落插 入土裡，至少6吋，將四個角固定。

材料 選用的材料也要小心。過去流行使用處理過 的木板pressure-treated timber，因為經久耐用， 但是被發現這處理的化學藥物有毒。如果你種的 是蔬菜，就擔心吃了有害。過去也流行使用火車 軌用的枕木，疊起成為圍欄，現 在都不能用了。 （註：處理木材的化學藥劑是Chromated Copper Arsenate，中文名鉻化砷酸銅，能對抗木材中的白 蟻及真菌，對人體毒性不高。但為小心計，一般就 建議不用。） 所以近來都建議使用未經處理過的硬木

42

Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

untreated hardwood，最常使用的是鬆木Pine。這類

2呎。

木堅固，而且不貴，一般可以使用5年到7年。其它還

也有人在框架建好後，在內壁舖一層黑色塑膠

有雲杉木Spruce及扁柏木Cedar，後者較貴。如果你

布。這膠布必須堅固持久，目的是一來防止土壤流

住西海岸，當然可以用紅木Redwood。

失，其次防止水分與木板直接接觸，因為長期浸泡，

目前很流行DIY，而做升高花床其實非常簡單。

會縮短木料的壽命。這膠布只要圍住四周，不要將底

如果你是要做一呎高的升高花床，一般是用兩吋厚，

部封死，那會阻止排水功能。因為排水仍然是所有種

一呎寬的木料，術語是2 X 12（讀做 two by twelve）

植最重要的元素。

的木板，而花床的標準尺寸是長度8呎，寬度4呎，

如果不用木料，可以用磚。有一些比較重的空心

高一呎。所以買兩塊8呎長的2X12，及兩塊4呎長的

磚，可以承受大量泥土的，都可以用來堆砌升高花

2X12（也可以買3塊8呎長木板，然後將其中一塊切

床。

成兩半），之後將四邊豎起，就成形了。

做法 為了使這個框的形狀固定，除了四周釘釘子，用

另外有些園藝店出售prefab raised bed，就是材 料都已經切割好，買回去照着圖樣自己裝配就可以。 這一類多半是用塑膠材料，以及紫外線處理過，不僅 安全，也牢固，可以一試。

▲磚砌的花床

hinge固定，還應當用一條4呎長較細的木條，在木框

袁曉輝

底部中央，將左右連接，這叫做加強。這木條可以用

媒體人、作家、園藝愛好者。 www.ritagiang.com

2X4（two by four）就夠了，就是2吋厚、4吋寬。 一般升高花床都建議不可以寬過4呎，因為一來 框架容易固定，不容易散；其次，如果寬過4呎，中 間部分有可能難以顧及，因為沒有人的手臂可以長過

▲DIY做升高花床其實非常簡單

（圖片出自：Organic Gardening）

▲升高花床也可以種豆類 2019年6月6日 Sing Tao Real Estate Guide

43

園藝

撰文：花澤類

多花指甲蘭 大自然生趣盎然

多花指甲蘭生於海拔320至1,530米的山地林緣

尼龍紗罩住盆

或山坡疏生的常綠闊葉林中樹幹上。分布於中國、不

底。植前先在盆

丹、印度、緬甸、老撾、越南等地。

內鋪上粗石子，

生長特徵 多花指甲蘭的莖粗壯，長5至20厘米，連同葉鞘

佔盆深2/5左右，粗 石培養土，厚3至5厘米， 然後放入蘭草。準備好蘭盆及植

粗達2.5厘米。葉肉質，狹長圓形。花序葉腋生，花

料後，將蘭株倒拿，根在上，葉在下，放於水龍頭下

序軸較長，約為花序全長的1/2至3/5，密生許多花；

以慢水沖洗，但水壓切忌過強，以免傷蘭根及葉子。

花瓣與中萼片相似而等大；花期7月，果期8月至次年

用拇指和食指抓住蘭頭，小指抵住盆緣，用竹筷將根

5月。

固定，當放入盆內時，盡量不要讓根接觸到盆壁。上

多花指甲蘭宜種植於空氣流通的環境。性喜陰， 忌陽光直射，喜濕潤，忌乾燥，15℃至30℃最宜生

盆時注意根部要自展，不能捲曲。用壓土工具輕壓植 料，並將表面弄平。

長。35℃以上生長不良。5℃以下的嚴寒會影響其生

多花指甲蘭種植完畢後，植料在盆中以中央稍高

長力，這時，蘭花常處於休眠狀態。如氣溫太高加上

為好。上完盆，立即澆水。第一次澆水水量要充足。

陽光曝曬則一兩天內即出現葉子灼傷或枯焦。如氣溫

最後將蘭盆放置陰處。一個月內不宜直接曬太陽，並

太低又沒及時轉移進屋裏，則會出現凍傷的現象。

控制澆水，不宜太濕，以後放置地點宣選擇在半陰半

多花指甲蘭是肉質根，適合採用富含腐殖質的砂

陽、通風透氣，早上照到太陽的地方。

質壤土，排水性能必須良好，應選用腐葉土或含腐殖

澆水在蘭花生長盛期，夏季不可缺水，否則盆蘭

質較多的山土。微酸性的松土或含鐵質的土壤，酸鹼

生長不良，蘭花需八分乾、二分濕。澆水應本著「乾

值以5.5至6.5為宜。

則澆，濕則停，適當偏乾」的原則。澆水必須澆透，

換盆須知 盆栽多花指甲蘭，泥盆用的紫砂盆，必須用穿孔 44

Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

不可澆半截水。施肥要勤施薄施，蘭花在發育生長期 需要的肥料不多，對生長旺盛的健壯蘭株，可每隔10 至15天施一次稀薄液肥。以天然有機物為主。

獨特觀賞性 多花指甲蘭作為蘭科屬的植物，具有獨特的觀賞 性。多花指甲蘭和很多蘭科植物一樣，整體呈現紫 色。但是花枝上面的顏色，卻是白色的，帶著紫色的 斑點，相互點綴，頗富情趣。 多花指甲蘭沒有毒副作用，再加上清麗之姿，所 以很適合作為室內的盆栽種植。但凡是一種植物，對 於空氣多少能夠通過光合作用淨化一些，更可以給整 個家庭帶來大自然的生趣盎然，讓生活充滿閒趣。

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2019年6月6日 Sing Tao Real Estate Guide

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丞家立室

千奇百趣

直擊

子 求 本 日 祭 奇

每年的三月十五 日，位於小牧市的田 縣神社，都會舉辦豐年 祭，期間會由男性抬着放 有兩米長的巨型陽具聖 物出巡。

日本的神社，供奉拜祭的神五花八門，正如 日本人常說的，日本有八百萬的神，萬天神 佛之多，恐怕比中國人有過之而無不及。 自古以來，人類都有崇拜男性陽具的傳統， 可不要以為這種特別的情況，只在泰國和不 丹出現。其實，日本早在千年之前就有供奉 拜祭男性陽具聖物的傳統。每年的祭典，更 被稱為「日本天下奇祭」之一。

▲田縣神社歷史非常悠久，最早的紀綠已有千年，神社外有詳細講述相關歷史的木板。 46

Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

千年古剎 位於愛知縣小牧市的田縣神社，神社到底是何時建 成、何時開始供奉陽具聖物，實在是無法考證，但最早 有記錄田縣神社的，是公元九二七年的《延喜式》中， 記載寫有「尾張國丹羽郡田縣神社」（尾張國即今日愛 知縣的西半部），可知該神社最少已有過千年的歷史。 該神社每年都會舉辦豐年祭，信徒會抬神輿遊行， 神輿上就有近兩米長的巨型陽具聖物，祈求年年富裕豐 收，同時也祈禱萬物生長、子孫繁榮。

五穀豐登 據說，田縣神社自古以來，就是供奉陽具聖物，古 時統治這個地方的豪族丹羽氏，一直保護和祭祀這個神 社，於神社中供奉的「禦歲神」和「玉姬命」，是保佑 五穀豐登和子孫繁榮的神。 關於「禦歲神」，在《古語拾遺》中記載了這樣的 神話： 有一次，當地人在插秧前竟有人吃了牛肉，讓禦歲

▲神社以供奉陽具聖物為賣點，更有小型聖物出售， 甚至有一些聖物狀的陽具食物出售，價錢約三百至四 百日元。

神非常憤怒，就把蝗 蟲放到田中，讓稻米 枯萎。人們於是向禦 歲神獻豬、雞、馬道 歉，禦歲神於是就教 農民用線、麻葉等， 製作陽具聖物去除 蟲，就這樣令稻田回 復原狀，田地亦獲得

玄學顧問☆李丞責 撰文☆梁文威 設計☆吳展滔

了豐收。

求子聖物 田縣神社有名的豐年祭，在每年三月十五日舉行， 今年的祭典剛剛完結，祭祀每年會用新檜木，做成直徑 六十厘米，長度兩米多的大陽具聖物出巡，祈願五穀豐 登、萬物培養，子孫繁榮。另外，還會選出五位女性， 拿着小形陽具出巡。據說，女性能夠觸摸到這些小形陽 具聖物，就能順利得子。

▲神社內供奉了多個不同 大小的聖物。

豐年祭巡遊時，會有五位女性 拿着小形聖物一起巡遊。

不少遊客和女善信，都相 信觸摸到聖物即可以順利 求子，更有不少大膽的女 性，會親吻聖物。

2019年6月6日 Sing Tao Real Estate Guide

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清涼一扇 掀

舒適家居

夏季來臨，要消暑降溫，單靠食雪 糕、飲汽水，並不是治本之法。如果又未 想開冷氣，風扇就是一個好選擇。為迎接 仲夏，市面上，為多個品牌亦以推出不同 類型的風扇，可視乎不同的需要及家具風 格，選擇你的心水，夏天帶來清風。

低噪音 大風量 Muji的低噪音風扇(大風量型)，小巧純白色的設計，簡約自然。根 據流體力學而設的回力鏢形扇葉，前端可送出大量空氣，同時避 免因磨擦空氣而產生噪音、大風量的效果。備有3段風量調節， 加強室內空氣循環並保持涼快。 D

天氣漸熱，在室內難免感到悶熱，有時即使打開窗戶，亦未 必有風。與其靜待風，不如借助風扇之力，一個掣，即帶來涼 風，方便至極。為配合不同用家的需要，市面上有不同款式的

4段風速 可調靜音 CF-1310 3D龍捲風扇風力強勁，設4段風速選擇， 包括高、中、低、輕風(超靜)，最高風速達每秒8 米，相當時速約29公里或接近3號風球之風力。另 可45/75/90度上下及65度左右自動搖擺。

風扇可供選擇，如座地式、座式、吊扇、USB充電式和手提 等，亦有各種大小及造型可揀，選擇多多。 要選擇風扇，可根據實際需要及功能手。如要用在家 居之上，Dyson AM06 Dyson Cool

座式風扇，是一個好選

擇，多達10種氣流設定選擇，配備遙控器及睡眠計時器，更可 預設關機時間，方便至極。如在辦工室使用，Muji的USB座風 扇，造型簡約，小巧慳位，不會佔用太多位置。 夏天走在街上，已教人汗流浹背，手執JC SHOP的飯團形狀的 小風扇，可愛的布甸狗、蛋黃哥、My Melody及Hello Kitty任你揀， 令你不再畏懼炎熱的街頭，行路都有「風」。

USB座式 4色任擇 這款USB座風扇，是採用USB電源驅動的節 能款式，於國外也能使用。配以低噪音的扇葉 設計，即使長時間、近距離使用，也不易造成 不適感。設粉紅、粉藍、黑、白色，4色選擇。

CF-1307R Twister Convection Fan龍捲風扇，左右搖擺送 風，產生強勁風力對流效果， 迅速令室內空氣流通，配合冷 氣使用效果更佳，4小時定時 關機，夠哂安全。

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Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

Haiku L系列吊扇，採用複合樹枝材質，內置高效的 LED燈，1小時風扇及燈的最高耗電量僅約0.04度電， 備有白色和黑色可供選擇。

防潮耐用 Stadler Form的Otto為瑞士藝術家兼設計師Carlo Borer的作品，外殼用上天然竹材，經過2次上 油及防潮處理，令產品不易發霉及變形，提升 耐用度。擁有3段速度調校，以及可調節高低的 風扇腳，能輕易改變風速及風向。

噴射機渦輪 設計靈感 Stadler Form的Charly little風扇，由鬼才設 計師Matti Walker以噴射飛機渦輪作為設 計概念，採用3節鋁合金扇葉，設3段風 速調節，同時配以鋅合金材料為風扇 底部，可調節高度。全銀色的Charly little揉合懷舊設計和銀色Cyber look，為家居打造型格工業風！

可拆洗 前有型 用上多年時間設計及研究的 「Q」，以不鏽鋼及砂鋁打 造，備有3段風速調校，新 一代更可拆洗。在悶熱的夏 天使用，設銀、黑、銅色3 色，冷酷外表為你帶來清涼 的視覺及感覺，實用之餘亦 夠前。

Cuprum 12"金屬座風扇 (224668)，設計簡潔，設 3段風速，左右搖擺送 風，亦可調校上下風向。

時尚無扇葉 10種氣流設定 Dyson AM06 Dyson Cool 座式風扇，備有10種氣流設定選擇，配 備遙控器及睡眠計時器，可以預設15分鐘至9小時後關機，確保於睡 眠時仍然持續送風，為您提供寧靜而涼快的睡眠環境。無風扇罩及 扇葉的設計，安全兼且清潔容易。備有黑鋼及銀白兩色選擇。 TM

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室內設計

1

2

體 光影空間 立 不少人對居所的要求，都希望盡 量以簡潔為主，但過於簡單卻讓人感覺 單調乏味。要在簡約設計中增添點綴， 就要考考設計師心思。正如是次的設計 單位，牆身以純色為主，設計師則把立 體裝飾放置在屋內各處，配合不同的幾 何綫條，為空間增添個性，一掃單調感 覺。

3

是次介紹天賦海灣設計個案，為連天台的頂層單

本來為通往上層天台的扶手，但為了讓電視能掛牆安

位，實用面積約1,100方呎。由於單位只有夫婦二人

裝，特地拆除扶手，加設及頂的白色飾面為電視牆

居住，可減少房間數量，故設計師把其中一間房間改

身，同時內設影音層架，增設貯物空間。客廳的另一

成衣帽間，並把牆身改為一列櫃子，一邊用作收納衣

面放置橫紋地毯及幾何圖案的咕，為空間增添視覺

物，另一邊則用作隔壁書房的書櫃。

效果。

特色掛鐘綴牆身 甫入大門，便看見簡約設計的廳堂。牆身以白色 為主調，配襯幾何點綴，型格而不單調。客廳電視牆

設計師以立體的幾何裝飾點綴空間，飯廳使用不 設數字的特色掛鐘。餐桌一邊配置長凳，方便招呼多 個客人到家用餐。飯廳旁邊的櫃子，則設木條子飾 面，凹凸立體。

這間面積逾千方呎的設計單位，設計師把立體裝飾 放置屋內各處，配合幾何綫條，為空間增添個性。

4 １ 客廳的布置簡潔，橫紋地毯

和幾何圖案咕，配合喜愛 幾何綫條的戶主品味。 2 戶主喜愛幾何綫條，設計師 在牆身裝飾及地毯，都選用 條子圖案及方形畫框。 ３ 單位有內置樓梯通往天台， 旁邊牆身設菱形圖案點綴， 簡約型格。 4 長形廚房有偌大窗戶，配以 大型廚櫃，整潔而光猛。

50

Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

主人房貫徹客廳簡約設計，牆身設數盞方形飾燈， 投射出不規則光影。

5

6

7

露台和單位的天台同樣鋪設再 生木地板，讓人能觀賞更遼闊的景 觀，同時擺放扶手椅及水管造型的 茶几，讓戶主能在那裡享受休閒時 光。 主人房貫徹客廳的簡約設計， 牀頭的牆身設數盞方形飾燈，投射 出不規則的光影，點綴室內空間。 房內設大窗戶，讓天然光綫能射進

8

室內，並享遼闊景觀。

牀頭置小飾燈 書房為全屋最小的房間，為提 升空間感，門戶特地改成趟門式設 計，打開時能和走廊連接，開寬活 動空間。同時牆身鋪設三角形花紋

燈光襯托 幾何天地

牆紙，配合趟門上凹凸的三角形，

由於戶主喜愛幾何綫條的美感，故設計師在屋內各處運用不同的幾

帶來豐富的視覺效果。房內不但設

何圖案，打造出型格的個性點綴。單位走廊的牆身以純色為主，配襯梯

大型書櫃，並擺放沙發牀，方便招

形的壁燈，和趟門的三角形圖案，互相襯托，型格的外觀和光影為空間

呼客人留宿。

5 6

增添趣味點綴。

7

設計小檔案 單位：大埔白石角天賦海灣

8

實用面積：1,112方呎 間隔：3房2廳 設計主題：設計師把立體裝飾放置在屋 內各處，配合不同的幾何綫 條，為空間增添個性點綴。 設計公司：R A Z Limited 電話：3460 5158

9

I n t e r i o r s

下層

天台

9

主人房其中一面牆身鋪上木紋 牆飾，增添自然氣息。 衣帽間在細節上加上綫條，櫃 子上設各種幾何紋理的飾面， 增添型格點綴，另一面則設鏡 身，擴大空間感，並方便戶主 配襯衣物。 書房牆身鋪設三角形花紋牆 紙，配合趟門上凹凸的三角 形，帶來豐富的視覺效果。 拾級而上，走到天台，設計師 特地把地台升高，鋪設再生木 地板，讓人能望到更遼闊的景 觀。 浴室設計簡約，沐浴間設大窗 戶，必要時可拉下窗簾，保障 私隱。

2019年6月6日 Sing Tao Real Estate Guide

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易家居

2019 窗飾家居裝飾之色彩趨勢 易管家 www.ibutler.ca

3，Aspen Gold 山楊黃 像極了燦爛的陽光般的山楊黃有着一抹獨特

渲染，結合綠植、碎花窗簾、床品、沙發等增加 層次感，可以打造撲面而來的田園風。

的溫柔氣質，這抹氣質中飽含了歡樂與愉悅，令

6，Toffee 焦糖色

人見之心喜，將煩擾遺忘，只一味地沉浸在這份 流行色是一種社會心理產物，它是某個時期 人們對某幾種色彩產生共同美感的心理反映。國 際權威色彩機構前不久給出了2019流行色的預 測：

1，Fiesta 嘉年華紅 嘉年華紅洋溢着一種喜慶而熱鬧的氛圍，就

焦糖色色調柔和而中正，總能夠讓人很容易

定少不了山楊黃的介入，無論是用作背景還是主

地散發出一種含蓄的都市感，那是一抹溫暖的顏

題強調色彩，無論是與傳統元素融合還是與現代

色，是溫暖之餘卻多了些清爽感，如同在寒冷的

格調互搭，這抹溫馨的色彩都能打造出令人心心

秋冬季品上一杯奶咖般一絲柔和的暖意。美味的

念念的宜居格調。

糖果令人口水難耐，而擁有此等視感的Toffee（焦

4，Pink Lavender 粉紫薰衣草

像女人塗抹的烈焰紅唇一樣，性感嫵媚、妖嬈多

淡淡的薰衣草粉紫色，由薰衣草花得名。薰

姿，它實際上是一種橙紅色調，但比紅色更令人

衣草飽和度低，少了一分華貴，多了一份少女的

振奮，比橙色更熱情。

浪漫與夢幻。視覺帶動嗅覺，淡淡的香味蔓延到

2，Jester Red 傑斯特紅 純度偏低的傑斯特紅色調略為暗淡一些，但

52

快樂之中。因此，打造充滿舒怡感的家居空間一

少女的夢境，有着撫慰人心的寧靜魅力。

5，Pepper Stem 辣椒莖綠

糖色）也優雅得令人心動不已。溫潤清甜、內斂 柔和，似是大提琴緩緩奏出低沉的音符，將思緒 放空在一片寧和之中，舒逸的生活莫過於如此。

7，Spring Crocus 番紅花紫 紫色是由紅色和藍色調和而成的，它處於冷 暖之間游離不定的狀態，加上它低明度的性質， 一直自帶神秘又女性化的感覺，蘭花紫比一般紫

優雅、持重，艷而不俗，媚而不妖，具有一種風

綠色象徵着復蘇，新生，生機的黃綠色。讓

色更偏向桃色系一點，代表着優雅與美麗，並且

華絕代的都市格調。在家居空間中，這是一種極

人想到大自然，清新而溫暖。迎接春天的顏色；

有激發自信心散發歡愉、愛與健康的信息。相比

為高級的點綴色。它可以與相近色系的軟裝結合

清新自然的辣椒莖色，喚醒了我們內心深處對於

純度高的紫色，番紅花紫更能表達溫柔靜謐的一

起來，或是與大面積中性色形成碰撞，不但沒有

大自然的渴望。它融合了黃色與綠色兩種特質，

面。

刺眼衝突，反而更添幾分時尚。

顯得清涼通透，生機盎然。在居室中進行大面積

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(416) 272-2777

Bay Street Group

30-31

Chai, John

(416) 318-6347

HomeLife/Bayview Realty Inc.

11

Gortva, Anna

(416) 568-0316

HomeLife Broadway Realty Inc.

39

Chan, Anita

(416) 918-9933

Tradeworld Realty Inc.

Ahn, Sam Au, Anthony

區德銓

20-21

Hau, Eric

侯文順

(416) 399-2179

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Chan, Christina

陳妙玲

(416) 726-8211

Century 21 Atria Realty Inc.

58

He, Charlie

何人可

(905) 470-9800

ReMax Realtron Realty Inc.

53

Chan, Daniel

陳穗康

(416) 464-4622

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Ho, Dennis

何迪康

(416) 720-8889

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Chan, Samantha

陳思如

(416) 818-1181

Tradeworld Realty Inc.

53

Ho, Iris

何麗貞

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

Chan, Samantha

陳思如

(416) 818-1181

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Ho, Tony

(905) 305-9669

Landpower Real Estate Ltd.

Chan, Simon

陳志明

(416) 399-9981

Century21 Leading Edge Realty Inc.

45

Hon, Jimmy Hok Lam

(647) 989-8218

Tradeworld Realty Inc.

Chan, Simon M.

陳文邦

(416) 616-0202

HomeLife Leader Inc.

17

Honarmand, Ardi

(647) 521-8224

Century21 Kennect Realty

Chan, Wayne

陳永光

(416) 564-4818

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Hong, Cathy

(647) 832-8599

Tradeworld Realty Inc.

Chau, Eddy

周達文

(416) 418-8888

HomeLife Leader Inc.

17

Huang, Mark

(416) 873-8286

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Chen, Brian

陳新質

(416) 994-3676

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Huang, Mary

(416) 816-8685

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Chen, Harry

陳炳霖

(416) 997-8882

Bay Street Group

30-31

Hui, Nancy

(416) 804-3988

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Chen, Helen Yu-Mei

陳玉美

(416) 301-3188

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Hui, Roger

(416) 318-3316

Tradeworld Realty Inc.

20-21

陳專

(416) 258-8101

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Hung, Nelly

(905) 475-4750

ReMax Excel Realty Ltd.

23

Cheng, Kent S.K.

鄭樹堅

(416) 723-6538

HomeLife Broadway Realty Inc.

39

Huynh, Trieu (True)

(416) 523-1783

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Cheng, Maria

鄭小萍

(416) 716-2070

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Ishag, Edmond

(416) 450-4330

Century21 Kennect Realty

5

Cheng, Paul

(905) 475-4750

ReMax Excel Realty Ltd.

23

Ji, Lana

紀紀

(647) 974-2138

Bay Street Group

30-31

Cheng, Regina

(416) 618-8228

Living Realty Inc.

58

Kuang, Jay

鄺金誠

(647) 688-4849

Bay Street Group

30-31

Cheong, Elton Woo Sang

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

(647) 770-8080

Century21 Kennect Realty

5

Cheung, Alice

(416) 708-6788

HomeLife Broadway Realty Inc.

39

Lai, Feva

黎炳華

(416) 816-7246

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Cheung, Eliza

(416) 388-1320

ReMax Excel Realty Ltd.

23

Lai, Jackie

賴國瑞

(416) 543-8988

Century 21 Atria Realty Inc.

58

張茲馨

(416) 617-3833

Century21 Leading Edge Realty Inc.

45

Lam, Earl

林兆明

(416) 885-8776

HomeLife Leader Inc.

17

Cheung, Sammy Wah Sang 張華生

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lam, Joseph

林先生

(416) 371-3882

HomeLife Broadway Realty Inc.

39

Chew, Eva

(647) 889-6238

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lam, Man Ying

林文英

(647) 400-5606

Tradeworld Realty Inc.

20-21

(647) 280-4561

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lam, Peter

林柏濤

(416) 543-7879

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Choi, Peter

(416) 616-1323

Homelife / Bayview Realty Inc., Brokerage

45

Lau, Charmaine

劉小敏

(416) 804-8338

Landpower Real Estate Ltd.

27

Choi, Stella

(905) 889-2200

Homelife / Bayview Realty Inc., Brokerage

45

Lau, Grace

劉小姐

(416) 627-6888

Elite Capital Realty Inc.

3

Choi, Viviane

(647) 937-9689

Century21 Kennect Realty

5

Lau, Joana

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Chon, Howard

(416) 882-1000

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Lau, Peter

(416) 677-2333

Trustwell Realty Inc.

4

Chong, Jennie

(416) 917-6008

Mid-Land Group

(416) 616-2769

Mid-Land Group

19

(416) 899-0567

Tradeworld Realty Inc.

(416) 716-3738

HomeLife Broadway Realty Inc.

39

(647) 996-8039

Chen, Paul

Cheung, Ellen

Chiu, Julisa

Chui, Alan

趙太

徐先生

Chung, Faith Du, Mark

杜智勇

Eric Lin

20-21

韓學林

黃福祥

張加發

Kwong, Dixon

劉彼得

20-21 5 20-21 29

Lee, Clement

20-21

Lee, Eleanor

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Lee, Fanny

(647) 686-8380

ReMax Excel Realty Ltd.

23

(647) 832-6818

HomeLife Leader Inc.

17

Lee, Sarah

(647) 980-4877

Century21 Kennect Realty

5

(905) 475-4750

ReMax Excel Realty Ltd.

23

Leng, Hank

冷志平

(647) 296-0655

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

李瑞雲

湯遠芬

(416) 616-9383

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Leung, Alec

梁錫鴻

(416) 505-7328

Tradeworld Realty Inc.

Fan, Wayne

范瑋

(416) 508-3833

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Leung, Eugenia

梁慧中

(416) 727-2682

Landpower Real Estate Ltd.

(647) 927-2218

HomeLife Broadway Realty Inc.

39

Leung, Sau Hong

梁秀雄

(416) 722-2710

Tradeworld Realty Inc.

54

27

19

Fan, Cindy

Feng, Kenneth

20-21

Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

20-21 27 20-21

地產經紀姓名

電話

公司

廣告 頁碼

Leung, Teresa

梁小姐

(416) 804-8388

HomeLife Leader Inc.

17

Leung, Wing Sang

梁榮生

(416) 722-6883

Tradeworld Realty Inc.

Li, Kam Kwan

李先生

(416) 616-2638

Li, Lisa Yu Ying Li, William

李國文

Lin, Judy

地產經紀姓名

電話

公司

廣告 頁碼

Wan, John

(416) 889-8882

HomeLife Leader Inc.

17

20-21

Wang, Angela

(647) 403-3328

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Wang, Catherine

汪琴

(416) 618-7686

Bay Street Group

30-31

(416) 727-3488

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Wang, Jennifer

王玉

(647) 891-6888

Bay Street Group

30-31

(647) 802-5932

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Wen, Kay

溫瀅

(416) 856-5293

Bay Street Group

30-31

(647) 898-5111

Century21 Kennect Realty

5

Wong, Anissa

黃太

(416) 357-6388

ReMax Realtron Realty Inc.

29

Wong, Anny

黃小姐

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

(416) 888-8822

HomeLife Broadway Realty Inc.

39

(416) 930-7878

HomeLife Leader Inc.

17

(416) 930-8933

HomeLife Broadway Realty Inc.

39

(416) 917-6863

HomeLife Broadway Realty Inc.

39

(905) 305-9669

Landpower Real Estate Ltd.

27 4

Liu, Sidney

劉熹

(416) 706-3288

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

Liu, Victoria

劉洋

(647) 204-7777

Bay Street Group

Lo, Selwyn

廬少峯

(905) 881-3661

HomeLife Broadway Realty Inc.

Lui, Manson

(416) 451-9868

Luk, Winson Wing Sou

30-31

Wong, Chastan

黃振雯

15 20-21

39

Wong, Emily

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Wong, Mokei

(416) 616-3972

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Wong, Roger

(647) 292-3383

HomeLife Broadway Realty Inc.

39

Wong, Stephen

Ma, Maggie

(647) 803-9800

Century21 Kennect Realty

5

Wong, Sylvia

黃龔瑞玲

(416) 817-3588

Century 21 Heritage Group Ltd.

Merrick, Marilyn

(416) 879-8551

Forest Hill Real Estate, Brokerage

41

Wu, Wai Man

胡慧雯

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Merrick, Saul

(416) 301-4911

Forest Hill Real Estate, Brokerage

41

Xiao, Mark

肖郎

(647) 515-1111

Bay Street Group

30-31

Mou, George

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Xu, Jennifer

續續

(647) 648-8586

Bay Street Group

30-31

Lung, Tommy

龍家良

王恆達

Mui, Anita

梅育英

(416) 312-1268

Century 21 Atria Realty Inc.

10

Yang, Sherry

(416) 831-3369

Bay Street Group

30-31

Ng, Bob

吳先生

(647) 868-8212

HomeLife Broadway Realty Inc.

39

Yao, Remena

(416) 399-9331

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Ng, Dennis

吳漢昌

(416) 318-7653

Tradeworld Realty Inc.

53

Yeung, Kam

楊錦培

(416) 471-9777

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

29

Ng, Ellen

吳瑞瑜

(416) 948-8612

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Yeung, Ken

楊先生

(416) 618-9890

Century21 Kennect Realty

5

Ng, Jessie

伍幼雁

(416) 230-6893

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Young, May

楊潔美

(416) 918-6718

Century21 South Breeze Realty Inc.

60

Ng, Ricky

吳國輝

(647) 408-3898

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Yu, Lili

于莉莉

(416) 721-8983

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Ni, Joseph

倪捷

(647) 802-6899

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

Yu, Norman

余永權

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Nip, Alice

簡聶麗芳

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Yue, Chen

陳岳

(416) 508-1533

Bay Street Group

30-31

(647) 988-0329

Landpower Real Estate Ltd.

(416) 818-6884

Tradeworld Realty Inc.

20-21 30-31

Pang, Merisa Poon, David

潘國輝

(416) 918-1717

Tradeworld Realty Inc.

Poon, Martin

潘志朗

(647) 403-0427

Shi, Jie

Zhang, Ryan

張文龍

(416) 859-6670

Bay Street Group

ReMax Excel Realty Ltd.

23

Zhao, William

趙惠明

(416) 816-9638

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

(905) 351-0410

Century21 Today Realty Ltd Brokerage

23

Zhou, Harry

周瑜

(647) 572-5889

Bay Street Group

30-31

沈杰雄

(647) 409-1275

Tradeworld Realty Inc.

20-21

Zhou, Lynda

周靈

(416) 660-3668

Bay Street Group

30-31

施潔

(416) 464-5648

Bay Street Group

30-31

Zhou, Sandy

(647) 402-1338

Century21 Leading Edge Realty Inc.

(416) 333-6935

ReMax Excel Realty Ltd.

23

Zhou, Wendy Ying Xian

(416) 491-3228

Tradeworld Realty Inc.

15

Signh, Gary Sun, Stephen

孫代浩

(416) 617-9997

ReMax Realtron Realty Inc.

Szeto, Ling

司徒玲

(416) 618-7820

Tradeworld Realty Inc.

(416) 857-3873

Landpower Real Estate Ltd.

譚北倫

(416) 817-9161

Tradeworld Realty Inc.

譚銘

(905) 467-6666

Royal LePage Elite Realty

58

(647) 700-0043

HomeLife Leader Inc.

17

(416) 906-0519

Tradeworld Realty Inc.

20-21

(647) 999-5386

HomeLife/Bayview Realty Inc.

Szeto, Wilson Tam, Allan Tam, Steven To, Catherine Trinh, Vincent

Yung, Dennis Kaho

20-21

Primerano, Mark Shen, Jacky

27

林文成

Tsaparis, David Tsui, Wendy

徐小姐

(416) 816-7887

Tradeworld Realty Inc.

Tung, Edmond

董建華

(416) 618-8922

HomeLife Gold Pacific Realty Inc.

28

45 20-21

20-21 27 20-21

11 20-21 29

2019年6月6日 Sing Tao Real Estate Guide

55

樓價情報

大多倫多過去十年樓價 （各種類型房屋總和） 年份

總銷量

平均價格

2009

87,308

$395,460

2010

85,545

$431,276

2011

89,096

$465,014

2012

85,496

$497,130

2013

87,049

$522,958

2014

92,782

$566,624

2015

101,213

$622,121

2016

113,040

$729,837

2017

92,394

$822,681

2018

77,426

$787,300

2018 每月銷情 5,175

$767,818

7,228

$784,558

7,792

$804,584

7,834

$805,320

8,082

$807,871

6,961

$782,129

6,839

$765,270

6,455

$796,786

7,492

$807,340

6,251

$788,345

3,781

$750,180

77,426

$787,300

2019 每月銷情 4,009

$748,328

5,025

$780,397

7,187

$788,335

9,042

$820,148

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

25,171

$791,857

加拿大六大銀行房屋貸款利率一覽(2019年6月3日) RBC

SCOTIA

TD

BMO

CIBC

HSBC

3.64%

4.75%

3.34%

4.20%

3.75%

3.19%

1年

3.39% (特惠)

3.64%

3.59%

3.79%

3.54%

3.29%

2年

3.38% (特惠)

3.74%

3.74%

3.99%

3.64%

2.99% (特惠)

3年

3.35% (特惠)

4.44%

2.96% (特惠)

3.29% (特惠)

3.94%

3.69%

4年

3.14% (特惠)

4.59%

3.94%

4.89%

4.49%

4.29%

5年

3.39% (特惠)

5.34%

3.29% (特惠)

3.39% (特惠)

3.39% (特惠)

2.94% (特惠)

5.64%

5.44%

3.89% (特惠)

5.79%

5.80%

5.80%

3.49% (特惠)

3.24% (特惠)

10年

6.29%

6.10%

6.50%

6.64%

3.24% (特惠)

3年

4.25%

定期固定利率(Fixed rate closed) 6個月

6年 7年 定期浮動利率(variable rate closed) 5年

3.35% (特惠)

4.15%

3.95% 3.35% (特惠)

4.10%

3.95%

** 以上數據均以最高25年房貸還款期為基礎 ** ** 以上數據均摘自各銀行官網，僅供參考，不同個案具體情況不一，請聯絡相關專業人員作出專業評估 56

Sing Tao Real Estate Guide 2019年6月6日

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蒸煮潮流

實用家居

撰文：溫鎔欣 圖片由受訪者提供

現代人注重健康，不少人選擇自己在家煮 食，避免進食高油高鹽食物。今次一連介紹新上 場家電，如各款蒸爐及智能煲，設計結合科技， 自動為你烹煮菜餚，並保留食材口感和營養，更 可配合各款食譜，讓你輕鬆煮出色香味俱全的美 味佳餚，滿足口腹同時保持健康。

饗食版蒸籠

饗食版特地把蒸籠盤加高，加深， 可蒸煮饅頭、包子，甚至燉煮全 雞湯，產品並配備白、黑、紅三 款顏色，以及14公分、24公分2 種尺寸，你可按照需求和偏好自 由配搭，滿足每個家庭所需。 C

由JIA推出的饗食版蒸籠，鍋身遠紅外綫放射 率達80%，能微化水分子及油分子，讓食物 快速均勻地煮熟，同時保持其中水分及營養 價植，讓菜餚色香味美之餘，人體更容易吸收 當中營養，有益健康。C

萬用智能煲 Panasonic的PS系列萬用智能 煲，採先進的高壓烹調原理， 用家可自行根據食材和口感喜 好而調校高、中及低不同壓 力，蒸氣和熱力會在鍋內循 環，利用食材本身的水分進行 烹煮，不需添加大量水和油， 保持原汁原味，鎖住營養。 B

蒸氣烤焗水波爐 TOSHIBA推出蒸氣烤焗水波爐ER-ND300HK，特設蒸氣健康烤焗模 式，以發熱器將水持續加熱至250°C，變成透明的「過熱水蒸氣」， 能把食物的油分逼出，讓菜餚多汁少油。 並備蒸氣模式，可用作健康蒸煮蛋、菜等食材，另設300°C熱風對流 炸•焗模式，熱力更均勻，而且只需在表面掃上少許油便可，金黃香 脆之餘，並吸收更少油分。 A

12款無水料理食譜 煲內預設7款一按式預設食譜， 能自動煮出稀飯、米飯，以及 12款無水料理食譜，能烹調出 無水醬牛肉、口水雞、薯仔炆 雞等菜餚。 B

資料來源 A B C

TOSHIBA Panasonic JIA Inc.

2019年6月6日 Sing Tao Real Estate Guide

57

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