Síndico News by SP NEWSWEEK EDITORA E JORNAL LTDA

edição

249

A B R I L

2012 25.000

EXEMPLARES

I n d i s p e n s á v e l

GR AT U Í TO PAR A S Í ND I CO S DE ED I FÍ CI OS

MANUTENÇÃO

Foto: A/SN Caio Castanho

FACHADAS

A estação das chuvas está chegando ao fim. Os meses mais secos são ideais para que a manutenção da fachada não dê prejuízo. Pags. 06 e 07

I n d i s p e n s á v e l

www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News Rua Domingos de Morais, 1794 - Cj. 13 Vila Mariana - 04010-200 - São Paulo - SP PABX: (11) 5573-0333 Tiragem - 25.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda O Jornal Síndico News é impresso na Plural Editora e Gráfica Ltda

EDITORIAL Nosso Síndico News - aliás vosso Síndico News - é um jornal segmentado, com informações importantíssimas para a administração de condomínios. Mesmo tendo um público direcionado - e muito qualificado - somos parte do universo jornalístico brasileiro. Por pertencermos a esse fascinante mundo, prestaremos nossa homenagem a um dos maiores jornalistas que este país já teve, e que faleceu no último dia 27 de marco, aos 88 anos, Millôr Fernandes. Correção, Millôr não foi apenas um mestre do jornalismo. O carioca foi referência também como escritor, desenhista, humorista e tradutor. Genial era quando misturava seus

DISTRIBUIÇÃO

02 Abril / 2012

mais importante é a principal. Na agricultura faz-se exclusivamente o cultivo de produtos vegetais enquanto na pecuária especializa-se na criação de gado. A população é toda baseada no elemento humano sendo que as pessoas não nascidas no país são, sem exceção, estrangeiros. Na indústria fabricam-se produtos industriais, sobretudo iguais e semelhantes, sem deixar-se de lado os diferentes. No campo da exploração dos minérios, o país tem uma posição só inferior aos que lhe estão acima, sendo, porém, muito maior produtor do que todos os países que não atingiram o seu nível. Pode-se mesmo dizer que, exce-

tuando-se seus concorrentes, é o único produtor de minérios no mundo inteiro. Tão privilegiada é hoje, enfim, a situação do país, que os cientistas procuram apenas descobrir o que não está descoberto, deixando para a indústria tudo o que já foi aprovado como industrializável e para o comércio tudo o que é vendável. Na arte também não há ciência, reservando-se esta atividade exclusivamente para os artistas. Quanto aos escritores são recrutados, geralmente, entre os intelectuais. É, enfim, o País do Futuro, sendo que este se aproxima a cada dia que passa.

Pensamento do mês: “Acredite que é maior do que as suas dificuldades, porque de fato o é”

Norman V. Peale

JURÍDICO

A importância do trabalho da administradora de condomínios

Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas e não expressa, necessariamente a opinião da Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes. A Santa Luiza Editora tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.

dons, principalmente em suas crônicas humorísticas. Gostaria de compartilhar um delas: O Brasil Descrição Física e Política "O Brasil é um país maior do que os menores e menor do que os maiores. É um país grande porque, medida sua extensão, verifica-se que não é pequeno. Divide-se em três zonas climáticas absolutamente distintas: a primeira, a segunda e a terceira. Sendo que a segunda fica entre a primeira e a terceira. As montanhas são consideravelmente mais altas do que as planícies, estando sempre acima do nível do mar. Há muitas diferenças entre as várias regiões geográficas do país, mas a

A auto administração, atualmente, é impraticável. Economicamente, porque requer o trabalho de um contador e de um advogado, no mínimo, que acaba saindo mais caro que o valor de uma taxa de administração. E tecnicamente, porque o trabalho, necessário para uma boa e competente administração, envolve conhecimentos de várias áreas e o atendimento a inúmeras normas e exigências, tanto fiscais quanto trabalhistas e até mesmo de medicina do trabalho.

O problema é que os condôminos não dão o valor que deveriam dar ao trabalho das administradoras, o que provavelmente se deve ao desconhecimento de todas as atividades necessárias a um bom desempenho. Inicia-se com a orientação ao síndico, a convocação de assembléias, a participação nelas, normalmente a elaboração das atas, o registro no Cartório e a sua distribuição. Há ainda a emissão dos boletos de cobrança, a baixa dos pagamentos, a cobrança dos inadimplentes, o controle de despesas, a cotação para obras e por aí em diante. Sem contar na obrigação de emissão da NFTS (nota fiscal de tomador de serviço), na retenção do ISS (imposto sobre serviços) na fonte, brigada de incêndio, CIPA, PPRA, vistoria do para-raios, recarga dos extintores, limpeza da caixa d'água e desinsetização, contratação de funcionários, etc. À administradora cabe notificar os condôminos que descumprem as normas da convenção ou do regula-

mento interno, intermediar os conflitos e também o relacionamento entre condôminos, síndico e funcionários. A administradora também elabora os balancetes mensais, com os documentos comprobatórios das despesas do condomínio e os envia aos conselheiros. Posteriormente, responde às dúvidas e observações do conselho. O resumo desses balancetes é entregue aos condôminos e, geralmente, é impresso no próprio boleto de cobrança. Esses balancetes são elaborados, em sua grande maioria, em programas específicos vendidos por empresas de software, que as administradoras pagam a sua compra e mensalmente a manutenção. Custam caro e não aceitam alterações, a não ser que sejam encomendadas e pagas. É preciso que os condôminos entendam isso, porque é comum, nas assembleias, pedirem para colocar mais uma coluna, alterar o demonstrativo, colocar os pagamentos dos condôminos na ordem numérica ou alfabética e não cronologicamente

pelos pagamentos. Por outro lado, os condôminos e principalmente os síndicos devem ser orientados a não escolher a administradora pelo preço, mas sim pela honestidade e competência. Todo trabalho deve ser remunerado e quem trabalha bem, tem que receber à altura. Com certeza, ninguém escolhe o médico porque cobra menos, mas sim porque a saúde é importante. A administração de um condomínio não é menos importante, porque qualquer erro poderá resultar em graves consequências, principalmente financeiras. Outro ponto importante a salientar é que a taxa de administração é a remuneração pelos serviços de administração. Não envolve a elaboração ou alteração de convenções condominiais e de regulamentos internos, nem os honorários advocatícios. Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça seus Problemas” dclauro@aasp.org.br www.sindiconews.com.br

JURISPRUDÊNCIA mais de vinte anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o statu quo. Aplicação do princípio da boa-fé (suppressio). Recurso conhecido e provido. RESP 214680/SP, DJ 16/11/1999, Relator(a) Min. RUY ROSADO DE AGUIAR, STJ T4 - QUARTA TURMA.

CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - MULTA - INFRAÇÃO - PREVALÊNCIA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL - ALTERAÇÃO DO CRITÉRIO QUANTITATIVO DA MULTA PELO REGIMENTO INTERNO - MAIORIA QUALIFICADA E INTENÇÃO EXPRESSA DE ALTERAR A CONVENÇÃO - AUSÊNCIA - RECONHECIMENTO Constando da Convenção de Condomínio que suas disposições somente podem ser modificadas mediante voto de dois terços de todos os condôminos e em Assembleia Geral Extraordinária designada para este fim, não pode sobre elas se sobrepor o Regimento Interno, ainda que este também tenha sido aprovado nos mesmos termos, mas não com o fito de modificar a Convenção. IIº TAC/SP - Ap. c/ Rev. 670.23000/5 - 7ª Câm. - Rel. Juiz MIGUEL CUCINELLI - J. 12.8.2003. CONDOMÍNIO. ÁREA COMUM. PRESCRIÇÃO. BOA-FÉ. Área destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a concordância dos demais. Consolidada a situação há www.sindiconews.com.br

CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - REPETIÇÃO DE INDÉBITO - ASSEMBLÉIA ANULADA - ENRIQUECIMENTO INDEVIDO OU SEM CAUSA DE QUEM RECEBEU - INOCORRÊNCIA INADMISSIBILIDADE Não há lugar para a repetição em favor de quem pagou, se não houver um enriquecimento indevido ou sem causa de quem recebeu. Daí que, se o condomínio arrecadou valores dos condôminos e os destinou à aquisição do que fora em assembleias previsto, não enriqueceu indevidamente, não estando obrigado a repetir, mesmo se anulada a deliberação assemblear. O que inspira a repetição é a eqüidade ou a justiça do caso dado, cuja falta torna indevida aquela, ainda que venha a se tornar indevido o pagamento. E não há eqüidade na repetição do que foi pago à simples conta da anulação das assembleias que o deliberaram, se o condômino que a persegue, embora afirmando ter tantas e antanhas restrições contra o pagamento que efetuou, àquelas faltou, ademais pagando antes por comodidade, do que por temer demanda de cobrança. IIº TAC/SP - Ap. c/ Rev. 690.72200/0 - 12ª Câm. - Rel. Juiz PALMA BISSON - J. 7.8.2003

TERCEIRIZAÇÃO

Como melhorar a segurança do seu condomínio (pelo menor custo possível)

São raras as semanas que passam sem notícias de invasão ou de arrastão em condomínios. Por mais equipamentos que sejam instalados, tipo CFTV, cerca eletrificada, sensores, etc., os bandidos não se intimidam, e fazem suas tentativas, confiando que o porteiro é desatento e que as imagens não são gravadas. Mas uma coisa é certa: os alvos são previamente estudados, e são escolhidos aqueles cujas chances de sucesso são maiores. Existem condomínios que gastam quase R$ 150 mil por ano mantendo um posto 24 horas de portaria na calçada, como uma forma de desestimular possíveis invasões. É uma estratégia eficiente, porém, de custo muito alto, talvez desnecessário. Entendo que, com 6 meses desse custo, o condomínio pode blindar sua guarita, e dotá-la de todos os requisitos básicos para torná-la uma espécie de “bunker”, onde o porteiro se sentirá seguro o suficiente para recusar abrir a porta, mesmo sob ameaça, e acionar os alarmes e a polícia sem receio de ter sua “célula de segurança” invadida. Além da blindagem da guarita, o condomínio precisa proteger as grades e muros que circundam a propriedade, utilizando-se de cerca eletrificada ou sensores infravermelhos. Esses sensores sobre muros e grades tem dupla finalidade: desestimular invasões e, avisar o porteiro de que está havendo uma invasão. É indispensável que se faça uma verificação diária sobre o funcionamento desses equipamentos, testando-os para o disparo do alarme. A guarita blindada deve estar provida de uma central de alarme, onde estão conectados todos os sensores periféricos, o botão de pânico, o alerta vigia, etc. Essa central de alarme também tem

dupla finalidade: alertar o porteiro de que algo errado está ocorrendo, e alertar o serviço 24 horas de monitoramento, que ligará para o condomínio para pedir senha. Em não sentindo firmeza de que está tudo bem, chamam a polícia. Os porteiros e zelador que trabalharão com guarita blindada devem receber treinamento diferenciado. Eles precisam entender que foram colocados dentro de uma célula de sobrevivência, com o conforto do ar condicionado, banheiro próprio, filtro d’água, etc, justamente para manterem a porta trancada tempo integral. Além das funções usuais de portaria, eles são responsáveis pela integridade física dos moradores do edifício. Apenas um exemplo: todo veículo que entra deve ter seu condutor e demais ocupantes identificados. Se não for

possível fazer isso no portão, o porteiro deve acompanhá-los atentamente pelo CFTV da garagem, e até consultá-los pelo interfone quando houver um acompanhante desconhecido. O sucesso do esquema de segurança acima descrito exige profissionais treinados, e exige supervisão frequente e contínua. Existem raras empresas de terceirização que, além de proporcionar supervisão diurna e noturna, também proporcionam serviços de monitoramento e de assistência técnica gratuitos para os condomínios clientes. São empresas focadas em atingir a excelência na qualidade dos serviços, buscando atender as expectativas dos clientes e fidelizá-los no longo prazo. Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br

Abril / 2012 03

ADMINISTRATIVO

Morador que produz barulho ou ruídos, diariamente, arrastando cadeiras, batendo portas e gavetas, andando de sapatos com solados/ saltos barulhentos e com pisadas fortes, deixando cair muitos objetos no chão, ou que ainda utilizam furadeiras e dão marteladas no piso e paredes, sem procurar saber se os vizinhos laterais, ou do andar de baixo, serão incomodados, ou sem que haja acordo para o respectivo evento, está sujeito a responder por PRÁTICA DE ATO ILÍCITO e ser obrigado a pagar INDENIZAÇÃO aos “lesados”. Dispõe assim o Código Civi: “ Art. 186 - Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. O apartamento é uma propriedade garantida constitucionalmente e tem sua função social, a qual é declaradamente inviolável (Art. 5º, “caput” e incisos XXII e XXIII, da Constituição Federal). Se o som abusivo do barulho ou ruído invade a propriedade alheia, viola o sossego (art. 1.336, IV, do C. Civil), o morador lesado não está obrigado a suportar os atos danosos à sua saúde (funções orgânicas físicas ou mentais em estado normal). O sossego não tem horário para ser 04 Abril / 2012

Síndico que não multa Destituição (I)

violado. O uso abusivo dos barulhos e ruídos no condomínio, atingindo um ou mais moradores, deve ser combatido imediatamente pelo síndico, cujas atribuições lhe foram outorgadas em assembleia geral, para agir em cumprimento da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno. O síndico que alega não ter a obrigação de advertir ou multar o morador barulhento, por causa de um só reclamante, estará cometendo também ato ilícito, como omisso. O que é pior, o síndico omisso transfere para o condomínio inteiro a responsabilidade de indenizar o condômino ou inquilino que estiver sofrendo os danos morais. Pela omissão do síndico, os bons condôminos terão que pagar, junto com o infrator, ou por este, a indenização que a justiça condenar em favor do morador, lesado ou ofendido. Por outro lado, essa omissão do síndico é uma grave irregularidade e por causa dela poderá ser destituído, judicialmente, bastando uma simples ação judicial, com base no art. 1.349, do Código Civil. - Continua na próxima edição. Róberson Chrispim Valle Advogado, especialista em condomínio robersonvalle@globo.com

SINDICO NEWS RESPONDE

INADIMPLÊNCIA Sr. Inaldo, sou síndica de um prédio em Moema e também somos filiados à Secovi. Li no seu artigo uma dúvida de inadimplência. Agora tem uma lei que podemos mandar para cartório e protestar só em SãoPaulo. O Sr Tem essa lei? Onde posso pegar ? Minha administradora não conhece e tenho aqui devedores. R: Sim, existe, é a LEI Nº 13.160 DE 21 DE JULHO DE 2008. Artigo 1º - Passam a vigorar com a seguinte redação os itens 7 e 8 das Notas Explicativas da Tabela IV Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, que dispõe sobre os emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, em face das disposições da Lei federal nº 10.169, de 29 de dezembro de 2000: I - o item 7: “7 - Havendo interesse da administração pública federal, estadual ou municipal, os tabelionatos de protesto de títulos e de outros documentos de dívida ficam obrigados a recepcionar para protesto comum ou falimentar, as certidões de dívida ativa, devidamente inscrita, independentemente de prévio depósito dos emolumentos, custas, contribuições e de qualquer outra despesa, cujos valores serão pagos na forma prevista no item 6, bem como o crédito decorrente de aluguel e de seus encargos, desde que

provado por contrato escrito, e ainda o crédito do condomínio, decorrente das quotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade. O protesto poderá ser tirado, além do devedor principal, contra qualquer dos co-devedores, constantes do documento, inclusive fiadores, desde que solicitado pelo apresentante.” (NR). DATAS Olá, queria uma ajuda um pouco urgente. O síndico marcou uma assembleia no domingo de Páscoa, que quase ninguém vai! Todas reuniões são assim. Dia das mães, num domingo 10 da manha. Tem como eu fazer alguma coisa? Quase ninguém vai. Tinha dinheiro em caixa, ele fez reforma na portaria e não terminou. Ele é construtor e ele que fez a obra! Toda reunião pedimos um lazer para as crianças mas não faz ele fala que vai fazer e nada. Estou aqui à cinco anos e não vejo nadinha! entrada sem iluminação, muitas coisas erradas. Então ele vai e marca num domingo de Páscoa, dez hora da manha. R: Não há nenhum impedimento legal do síndico em convocar assembleias nos domingos, ou em qualquer outro dia. Porém, como ele usa destas ferramentas para diminuir a participação dos condôminos (o normal é o síndico incentivar isso), a saída que resta para vocês é convocarem uma assembleia extraordinária por condôminos, onde para tal, exige-se a assinatura de ¼ (no mínimo) dos condôminos. Assim, vocês, uma vez conseguindo

este número de condôminos, poderão convocar a reunião para o dia que bem entenderem (respeitando o prazo mínimo previsto em convenção), com a pauta que bem entenderem, inclusive aquelas que já constem no edital por ele convocado. ALTERAÇÃO DE FACHADA É permitido a colocação de ar condicionado no prisma interno do edifício (prisma de forma quadrada, com cerca de 2,5 m por 2,5 m)? A pergunta deve-se ao elevado nível de calor e ruído face a proximidade das janelas. A Convenção do Condomínio nada informa sobre o caso.. R: É possível que sua convenção não trate quanto a instalação do aparelho de ar condicionado neste espaço (o prisma). Porém, ela deve conter uma cláusula que proíba a alteração da fachada, e instalação de ar condicionado, é sim, tratada como alteração de fachada. No silêncio da Convenção, prevalece o que determina o Código Civil: Art. 1.336. São deveres do condômino: I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com www.sindiconews.com.br

MESES

INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO

IMPOSTO DE RENDA EM 2012 TR

POUPANÇA

Abril

R$545,00

0,45%

0,0369%

0,5371%

Maio

R$545,00

0,43%

0,1570%

0,6578%

Junho

R$545,00

-0,18%

0,1114%

0,6120%

Julho

R$545,00

-0,12%

0,1229%

0,6235%

Agosto

R$545,00

0,44%

0,2076%

0,7086%

Setembro

R$545,00

0,65%

0,1003%

0,6008%

Outubro

R$545,00

0,53%

0,0620%

0,5623%

Novembro

R$545,00

0,50%

0,0645%

0,5648%

Dezembro

R$545,00

-0,12%

0,0937%

0,5942%

Janeiro/12

R$622,00

0,25%

0,0864%

0,5868%

Fevereiro

R$622,00

-0,06%

0,0000%

0,5000%

Março

R$622,00

0,43%

0,1068%

0,6073%

* Índice de inflação IGP-M da FGV

** Salário Mínimo Empregados Domésticos em SP - R$ 690,00

OBRIGAÇÕES

Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.

www.sindiconews.com.br

Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.637,11............................................. isento -----De R$ 1.637,12 até R$ 2.453,50.................... 7,5% ......... R$122,78 De R$ 2.453,51 até R$ 3.271,38.................. 15,0% ......... R$306,08 De R$ 3.271,39 até R$ 4.087,65.................. 22,5% ......... R$552,15 Acima de R$ 4.087,65 ................................ 27,5% .......... R$756,53 Abatimento por dependente:.............................................. R$164,56 Salário Família à partir de 01/01/2012 Até R$ 608,80 = R$ 31,22 por cota Acima de R$ 608,81 Até R$ 915,05 = R$ 22,00 por cota A cota do salário familia é paga para cada lho menor de 14 anos

INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.174,86............................................................................. 8 % De R$ 1.174,87 até R$ 1.958,10 .................................................. 9 % De R$ 1.958,11 até R$ 3.916,20................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (vericar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)

PISO SALARIAL Zeladores ......................................................................... R$ 878,70 Porteiro, Vigia, Garagista, e Manobristas................................R$ 841,73 Cabineiro ou Ascensorista ...............................................R$ 841,73 Faxineiro e demais ........................................................... R$ 804,75 Acúmulo de cargo ..................................................................... 20% Adicional noturno ...................................................................... 20% Horas extras .............................................................................. 50% Folgas trabalhadas e feriados ................................................. 100% Cesta Básica .................................................................... R$ 130,00

Reajuste de 8,75% com vigência a partir de 1o de outubro/11 até 30/09/12.

Abril / 2012 05

MANUTENÇÃO

Está precisando arrumar a fachada? FACHADAS Agora é hora!

A estação de chuvas está acabando e, exatamente por isso, a temporada de reformas de fachadas está iniciando. Sem a constante queda de água, é possível realizar diversas operações cruciais para renovação, como a impermeabilização, pintura e trabalhos em revestimento, com mínimo gasto de material e tempo. Não é só isso: o trabalho deve ser realizado adequadamente, com muito cuidado para identificar e não maquiar os problemas estruturais. 06 Abril / 2012

A ESTRUTURA É ESSENCIAL Um grande erro é achar que a pintura deve ser realizada para esconder defeitos do edifício. Como vimos em grandes acidentes envolvendo prédios, que ocorreram nos últimos tempos, devemos atentar mais aos cuidados que dispensamos com nossas construções. Não adianta nada ter uma aparência externa se internamente está tudo podre. Independente do serviço que será feito, deve ser realizada uma inspeção minuciosa em busca de rachaduras e fissuras, que devem ser analisadas para certificar-se não é um dano estrutural que possa colocar o edifício em risco. Isto não tem só a ver com o perigo da edificação ruir, mas também com a qualidade de serviço, já que áreas com concreto aparente, por exemplo, não devem ser pintadas sem que sejam revestidas primeiro. Da mesma forma, rachaduras devem ser consertadas adequadamente antes de mais nada. Este momento de inspeção é extremamente adequado para se analisar e identificar áreas com infiltrações, que são as mais danosas das chamadas doenças do concreto. Com a presença de água, o material vai perdendo suas características, o metal vai sendo corroído e os danos podem chegar a uma extensão tão grande, a ponto de comprometer a segurança da construção. E exatamente estes pontos que têm o maior risco de se tornarem rachaduras ou fissuras e, invariavelmente, geram a quebra de pastilhas e revestimentos, diminuindo significativamente a durabilidade da reforma.

A MANUTENÇÃO Com a inspeção realizada de forma adequada, já pode se iniciar as obras propriamente ditas. Inicialmente, os empreiteiros irão tratar todas as áreas expostas, sejam infiltrações ou malha metálica. Em paralelo, vai retirando todo o revestimento antigo com a ajuda de escovas de aço. Com o decorrer do trabalho, pode-se deparar com surpresas, como novas áreas de infiltrações. Isso pode levar a um tempo maior do que o previsto para finalização do serviço. Antes da pintura, deve-se realizar um tratamento para eliminar problemas comuns como mofo e sujeira. Só então é necessário fazer o reboco da forma adequada, que vai permitir uma maior durabilidade, tanto da tinta quanto de todo o acabamento. É crucial permitir o tempo de cura adequado, para que não ocorram imprevistos desagradáveis, os quais podem incluir a queda de um pedaço de reboco. Um acidente como este pode provocar sérios ferimentos.

ressaltando as vantagens e desvantagens das opções. A citada tinta antipichação é muito interessante para áreas externas, e poderá gerar economias neste sentido. Já no caso de áreas onde pichadores dificilmente poderão acessar, pode ser um desperdício. Outra característica que deve ser ressaltada é a reflexividade. As tintas mais brilhantes tendem a durar mais. Entretanto, elas evidenciam defeitos da estrutura e de pintura com muito mais facilidade. Não é recomendado utilizá-las em áreas expostas ao sol, para que não gerem reflexos desagradáveis. As necessidades são extremamente individualizadas. E o gasto não se restringe à tinta. Para as fachadas pintadas com látex, além das tintas de acabamento, são utilizadas massas de elasticidade permanente, à base de silicone ou poliuretano, para tratamento das trincas e fissuras. Massa corrida acrílica, base seladora, fundo preparador, resinas e cimentos especiais utilizados para a recuperação de áreas estruturalmente danificadas, podem ser necessários para que o trabalho seja o mais perfeito possível Vale ressaltar que este tipo de serviço tem uma durabilidade muito interessante, ao redor de cinco anos, caso sejam realizados os trabalhos de conservação a cada dois anos. Na ocorrência de imprevistos, como reformas localizadas, com um pequeno estudo é possível repintar a área, de forma que a cor permaneça homogênea.

ESCOLHER A TINTA É UMA ARTE Pode parecer que após todo este trabalho descrito, seja apenas uma questão de passar a tinta e acabou. Mas não é tão simples assim, porque existe uma gigantesca quantidade de tintas, com valores e propriedades variantes. Um exemplo claro são as tintas antipichação, que criam uma camada acrílica logo após serem aplicadas, permitindo uma fácil limpeza com esponja ou jato de água. CONSERVAÇÃO DAS ÁREAS Para que a escolha seja a mais acertada possível, é importante que a Para que se atinja o melhor custo decisão seja tomada em conjunto, beneficio possível, deve-se realizar www.sindiconews.com.br

a reforma da forma mais controlada, clara e cuidadosa possível, dispensando uma especial atenção à manutenção preventiva. Esse tipo de prevenção evita a degradação do patrimônio e identifica problemas mais rapidamente. A manutenção indicada para áreas com acabamento de vidro é de seis em seis meses, utilizando substâncias específicas para tanto, além de panos que não risquem a superfície. Já no caso de áreas com acabamento metálico, como placas de alumínio, deve-se limpar anualmente, com água e sabão. É possível utilizar limpadores especiais, mas como normalmente estas estruturas são vistas apenas de longe, o gasto pode não compensar. As áreas pintadas devem ser limpas com jatos d'água com hipoclorito a cada dois anos. Porém, muitas vezes isto não é o suficiente. Em locais muito poluídos pode ser necessária lavagem anual. Cabe ao conselho decidir se é mais vantajoso deixar que a fachada se degrade, adiantando a pintura, ou se vale realizar a manutenção forçada pelas condições ambientais. Independente das manutenções propriamente ditas, o mais importante é que ocorra uma adequada análise de toda fachada do edifício, em busca de fissuras, rachaduras, infiltrações e exposição de estrutu-

www.sindiconews.com.br

ra. Neste ponto existe a possibilidade de incômodo de condôminos sem que exista nenhum sintoma visível. Por isso, recomenda-se uma vistoria anual. SEGURANÇA ACIMA DE TUDO A manutenção e limpeza deste tipo de área sempre envolve alguma forma de risco. Para evitar qualquer forma de acidente, o síndico tem o dever de se certificar de que está tudo dentro das normas, pois mesmo que no caso de um acidente, ele seja considerado inocente (mas será processado!), este é um fardo que carrega para o resto da vida. E o acidente não é apenas um funcionário cair, mas também envolve a queda de objetos que possam atingir pessoas ou objetos. Todos os funcionários devem estar treinados para enfrentar tais situações e os materiais de segurança, seja capacete, cordas e clipes de segurança, devem estar íntegros. Repare sempre no freio de corda, equipamento primordial que evita a queda do ocupante. Ela só destrava em situações definidas, de acordo com o manuseio do técnico. Nunca se esqueça que o síndico é considerado um corresponsável. Portanto, nunca deixe uma equipe trabalhar caso o equipamento

não esteja adequado. Se você não se sentir seguro para fazer o serviço, não permita que outros o façam. JANELAS As janelas fazem parte da fachada e não podem ser esquecidas. A manutenção e reforma de esquadrias de alumínio, ferro, vidro, pvc ou madeira são tão importantes quanto a conservação da estrutura externa. Do que vale uma fachada bem pintada e conservada se as janelas estão caindo aos pedaços? Quando o conserto é necessário, ele

consiste em deixar as esquadrias funcionando em perfeito estado, substituindo os acessórios como, por exemplo, rolamentos, escovas, guias, puxadores, alavancas, parafusos e arrebites. Já a restauração consiste na retirada de peças e perfis que estiverem danificados e reposição dos mesmos. Também é preciso retirar a tinta existente do ferro, deixando na cor do metal, lixar a superfície e aplicar fundo antiferruginoso e acabamento na pistola. Também há a pintura eletrostática em esquadrias, in-

terna para não modificar a cor, externa para não ferir a fachada do edifício. É bom lembrar que a alteração de fachada é proibida. Por isso, é necessário buscar empresas qualificadas e experientes, que não cometam erros básicos. Aventureiros de mercado não estão preocupados com legislação ou qualidade do material. Síndicos devem buscar referências, não levando em conta somente o preço. Desconfie de prestadores de serviço que apresentam valores muito abaixo do mercado.

Abril / 2012 07