Jornal Síndico News by SP NEWSWEEK EDITORA E JORNAL LTDA

edição

256

NOVEMBRO

2012

GRATUÍTO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS

I n d i s p e n s á v e l

30 de Novembro

Dia do Síndico

Arnaldo de Cássio Moccio, síndico em dose tripla, aceita qualquer desafio condominial.

Foto: A/SN Caio Castanho

pags 06 e 07

I n d i s p e n s á v e l

www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News Rua Domingos de Morais, 1794 - Cj. 13 Vila Mariana - 04010-200 - São Paulo - SP PABX: (11) 5573-0333 Tiragem - 25.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda O Jornal Síndico News é impresso na Plural Editora e Gráfica Ltda Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas e não expressa, necessariamente a opinião da Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes. A Santa Luiza Editora tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa. DISTRIBUIÇÃO

02 Novembro/ 2012

EDITORIAL Em novembro é comemorada a Proclamação da República, que aconteceu no dia 15 deste mês, no ano de 1889. Naquele período, a monarquia passava por uma grave crise. D. Pedro II estava doente e quase não participava das decisões do país. Enquanto isso, o partido republicano ganhava força. Naquele dia 15, o Marechal Deodoro da Fonseca, ao lado dos republicanos, demitiu o Conselho de Ministros e, à noite, assinou manifesto proclamando a República do Brasil. Era o fim da monarquia

brasileira, após 67 anos. Marechal Deodoro assumiu a presidência provisoriamente e a família imperial voltou para a Europa. Em 9 janeiro de 2003, foi sancionada a Lei 10.639 que para incluiu no currículo oficial da Rede de Ensino a obrigatoriedade da temática "História e Cultura Afro-Brasileira", e deu outras providências. Entre elas, definiu o dia 20 de novembro como o Dia Nacional da Consciência Negra. A data foi escolhida em homenagem a Zumbi, líder do Quilombo

dos Palmares e ícone da resistência negra na época da escravidão. Zumbi foi assassinado em 20 de novembro de 1695. Dia Nacional da Consciência Negra é uma data muito importante, que nos faz refletir e lutar contra todo o tipo de preconceito racial. Está na hora de eliminar de vez o racismo no Brasil. 30 de novembro, o Dia do Síndico. Esta é a data comemorativa às pessoas que são a razão da existência do Síndico News. Nosso trabalho é ajudar, ao máximo, a vida dos

síndicos e síndicas leitores. Sabemos das dificuldades do dia-a-dia condominial, mas quando todos os problemas são superados, o síndico sente-se extremamente satisfeito e gratificado. As dificuldades na gerência condominial valorizam ainda mais este trabalho. O Síndico News está disposto a contribuir com novas idéias. Nossas matérias são de extrema utilidade no cotidiano de um condomínio. Síndico bem informado, e atualizado tem muito mais chance de ter sucesso em seu trabalho.

Pensamento do mês: “Ontem já passou. Amanhã ainda não chegou. Só temos hoje. Comecemos”

Madre Teresa de Calcutá

SEGURANÇA

Síndicos, os gerentes da segurança nos condomínios

O síndico é representante dos condôminos, adquire poderes de procurador do grupo de moradores para gerir os interesses do condomínio. Sua função é promover a administração geral e executar as deliberações das assembleias. Além disso, cabe-lhe zelar e manter a segurança dos moradores e os bens do condomínio, sendo que, para tanto, deverá tomar algumas precauções básicas para proteger o patrimônio comum. A Lei nº 4591/ 64 (Lei do Condomínio) em seu Artigo 22, §1º, letra b, diz que o Dever do Síndico é Exercer a Administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que diz respeito, à sua vigilância, moralida-

de e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores. O próprio Código Civil Brasileiro em seu artigo 1348, número V, diz que, compete ao síndico: diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores. A principal medida de segurança a ser adotada é a prevenção, e para que isto se torne realidade passaremos algumas ‘dicas’ que servem como sugestão para serem seguidas pelos síndicos: • em reuniões condominiais aborde assuntos relativos à Segurança; • forme um Conselho ou Comissão específicos para o tema; • incentive para que todos moradores e funcionários participem ativamente da Segurança, dando sugestões e colaborando com as normas; • crie regulamentos e normas de procedimentos voltados para Proteção; • cadastre e mantenha atualizada a relação de todos os moradores, devendo constar desde o nome e quantidade de pessoas que residam e que trabalhem nas unidades, caracterís-

ticas de seus veículos e até telefones de contato para casos de emergência. Além de manter bom relacionamento com órgãos policiais; • contrate funcionários com perfil adequados ao condomínio, com idoneidade e conduta ilibada, além de avaliar sua qualificação profissional e antecedentes; • invista na contratação de cursos e treinamentos aos colaboradores, específicos para cada função, principalmente os que dizem respeito à portaria e segurança; • acompanhe de perto o desenvolvimento de trabalho dos funcionários, orientando-os sempre que houver algum desvio; • atente para a Segurança periférica do condomínio, tais como muros, cercas e alambrados; • mantenha todos equipamentos de Segurança, como os eletrônicos, os de comunicações e os portões sempre em perfeito estado de funcionamento; • procure empresas competentes e legalmente constituídas, caso for terceirizar algum serviço, tais como limpeza, vigilância, portaria etc.

• tenha em mãos os projetos e laudos exigidos pelo Corpo de Bombeiros e CONTRU, além de manter a brigada de incêndio sempre atualizada; • adote estratégias de Segurança, através de projetos específicos e personalizados, elaborados por Consultores especializados em proteção condominial. Lembramos que estes itens não esgotam o assunto, mas servem como um marco para aumentar a tranqüilidade e bem-estar dos moradores. Por tudo isso, desejamos aos síndicos de todo Brasil, especialmente no dia 30 de Novembro, Sucesso e Felicidades nesta árdua missão, uma vez que necessita ser pessoa dedicada, zelosa e comprometida na busca da qualidade de vida de todos que residam ou trabalhem nos condomínios. José Elias de Godoy Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br www.sindiconews.com.br

ADMINISTRATIVO

Morador com deficiência ou mobilidade reduzida

O condomínio deve colocar em Assembleia Geral a destinação de vaga na garagem, para uso exclusivo de deficiente físico ou pessoa com necessidades especiais de locomoção, manobra e movimentação de porta de veículo, atendendo à Lei Federal nº 5.296, de 02/12/ 2004 (regulamenta a Lei nº 10.048/2000 e Lei nº 10.098/2000), dando os critérios básicos à acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida, mediante a supressão de barreiras e de obstáculos nas vias e espaços públicos, na construção e reforma de edifícios. Nas áreas de estacionamento de veículos, em vias ou em espaços públicos, deverão ser reservadas vagas próximas dos acessos de circulação de pedestres para veículos que transportem pessoas portadoras de deficiência com dificuldade de locomoção. Em cada município há lei especial para o assunto e o condomínio tem que se adaptar à lei local. Uma espetacular sentença judicial, na Capital de São Paulo, concede vaga em local prioritário a morador em condomínio, com esclerose múltipla. Vejamos: “De fato, o prédio foi construído antes da Lei Federal 10098/00 que não prevê a obrigatoriedade de adaptação de prédios de uso particular às normas de acessibilidade a portadores de deficiência física (...). Com efeito, quando as vagas de garagem são indeterminadas, cabe à convenção ou www.sindiconews.com.br

à assembleia determinar a forma de atribuição desta área comum a cada condômino.(...) Os documentos (...) demonstram que a pessoa é portadora de esclerose múltipla, dirige veículo adaptado e é aposentada por invalidez.(...) Porém, no caso em tela, não há qualquer necessidade de realização de reforma para proporcionar à pessoa, portadora de deficiência física, melhor locomoção. Basta, apenas, a reserva de vagas de fácil acesso na realização do sorteio. A atribuição de tal reserva à pessoa apenas representa a aplicação do direito de igualdade previsto no artigo 5º da Constituição Federal. Ou seja, o tratamento desigual à medida da desigualdade de cada um. Não é lícito à maioria dos condôminos ignorar a condição física específica da (pessoa), simplesmente para a manutenção da comodidade de alguns. A vida em sociedade importa, entre outros aspectos, a preservação da dignidade de todos os seus componentes. Assim, considerando a necessidade da pessoa, indispensável a reserva de vaga de garagem de fácil acesso para seu uso, assim entendida como a vaga para a qual a pessoa não dependa de terceiros para entrada e saída, nem da efetivação de manobra de veículos não adaptados(...). Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO. Condeno o réu a realizar sorteio de vaga de garagem de forma a garantir à pessoa uma vaga de fácil acesso. Ou seja, vaga de garagem na qual a pessoa possa entrar e sair com seu veículo (e do interior deste) sem o auxílio de terceiros e sem efetivação da manobra de veículos não adaptados. Róberson Chrispim Valle, Advogado especialista em condomínio robersonvalle@globo.com

TERCEIRIZAÇÃO

Com a cabeça ou com o coração?

A terceirização é uma verdadeira revolução na execução de serviços condominiais. A empresa terceirizadora libera o síndico das preocupações naturais dessa responsabilidade, pois, além de executar todos os serviços de portaria, de manutenção e de limpeza, faz a supervisão semanal tanto diurna como noturna, e apresenta relatórios do resultado dessas visitas. Ou essa terceirizadora convence o síndico e moradores de que é competente e eficaz, ou corre o risco de ser substituído por outra empresa. Se os serviços não são executados a contento, troca-se o empregado; se os empregados não se fixam em seus postos, troca-se a empresa. É simples assim. A terceirização de serviços é uma tendência mundial irreversível, largamente aplicada nos países desenvolvidos, e se expandindo também no Brasil. Tudo se resume na contratação de empresa idônea, que garanta em contrato total obediência à legislação trabalhista, assim como a total isenção do risco trabalhista com seus empregados; tem que ser competente, que garanta em contrato que não haverá rodízio de empregados, e sólida o suficiente para financiar o condomínio no pagamento das indenizações dos empregados que serão substituídos pelos terceirizados, com taxa de juros competitiva e num prazo tal, que permita que os pagamentos sejam feitos com a própria economia proporcionada pela terceirização. Não há necessidade de qualquer arrecadação extra. As vantagens para o condomínio são inquestionáveis: deixa de ser empregador, e elimina preocupações com horas extras, com o 13º salário,

com férias ou faltas, com encargos trabalhistas, etc. Não obstante todos os benefícios e vantagens proporcionados, a terceirização ainda tem oposição de parte dos moradores, porque não aceitam a troca dos antigos empregados por novos, embora estes mais treinados e qualificados. Diante do risco de perda dos velhos servidores queridos, eles se opõem à terceirização. Acreditam que haverá insegurança, indisciplina, gastos com indenizações, etc., mas, na realidade, sabem que essas não são as verdadeiras razões. É a cabeça ou, o racional, deixando-se dominar pelo coração. Cabe, então, ao corpo diretivo do condomínio procurar se informar a respeito. Peça uma comprovação da real redução nos custos com pessoal, e de como é feito o financiamento

das indenizações. Promova um encontro para esclarecer os moradores sobre os benefícios e vantagens da terceirização, e conclua sobre o que se poderá fazer com a economia a ser obtida no processo. Se atendidas essas etapas, temos certeza que a consciente decisão quanto a terceirização não mais será com a cabeça e nem com o coração, mas, sim, pelo bolso! Num país cada vez mais socialista como o nosso, onde os direitos dos trabalhadores estão em constante expansão (como o aviso prévio proporcional recentemente aprovado, por exemplo), deve ser de todo interesse dos condomínios eliminar de vez a folha de pagamento. Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br

Novembro / 2012 03

JURÍDICO

Varas especializadas em condomínios

Diariamente verificamos, na imprensa, o lançamento de prédios de condomínios. A tendência é continuar por muito tempo, porque o déficit habitacional é grande e há também o aumento populacional. O volume de ações judiciais sobre condomínios já é elevado e, consequentemente, aumentará muito mais. É imperiosa a criação de varas especializadas em condomínios. Outros motivos recomendam isso: a lentidão dos processos, a falta de verbas do judiciário e decisões judiciais proferidas por magistrados não afeitos à matéria, importando em recursos que demoram até cinco anos para serem julgados. As rotinas dos cartórios atrasam muito o andamento dos processos, mas, com a informática, esse problema será mitigado. Entretanto, há ainda a precariedade de instalações das varas nos fóruns, o número insuficiente de funcionários, falta de salas, etc. O Poder Judiciário não tem verba suficiente. A Constituição Federal, no artigo 2º, diz que “São Poderes da União, independentes e harmônicos entre si, o Legislativo, o Executivo e o Judiciário”. Mas na prática, essa independência não existe. As custas processuais, pagas para distribuição e andamento dos processos, são des04 Novembro / 2012

tinadas quase que integralmente ao Executivo. Assim, o Poder Judiciário depende do Poder Executivo. Logo, o Poder Judiciário não é independente. Como não tem autonomia financeira, pois só parte do dinheiro lhe é repassada pelo Executivo, não tem condições de criar varas em número suficiente para atender à demanda e muito menos juízes, cartorários, etc. Basta ver o número de ações nos Juizados Especiais, criados justamente para agilizar o andamento de ações consideradas mais simples, que independem de perícias. São Paulo tem quase 20 milhões de processos em andamento. Seu Poder Judiciário é um dos maiores do país. Tendo em vista a generalidade do Direito, constituem-se motivos de atraso considerável, também, decisões proferidas, muitas vezes, contra a jurisprudência dominante, contra matérias já assentadas pela Segunda Instância, gerando uma profusão de recursos que poderiam ser evitados. Enquanto isso, os condôminos pontuais têm que sustentar os inadimplentes. Como exemplo, podemos citar o seguinte: 1) Os juros e a correção monetária devem sempre ser calculados a partir do vencimento de cada taxa condominial. Mas várias sentenças condenam ao pagamento de juros e correção monetária a partir da distribuição da ação; 2) Quando a ação é proposta contra vários proprietários de uma unidade condominial e se desiste de alguns cuja citação se torna difícil, muitos juízes determinam a penhora somente da parte cabente aos que continuam integrando a lide, apesar dos esclarecimentos de que

a unidade condominial é indivisível e que responde por inteiro relativamente às dívidas condominiais. 3) Nas petições iniciais, é recomendável requerer a condenação nas taxas condominiais vencidas e vincendas. Inúmeras são as decisões, entretanto, que deixam de condenar nas parcelas vincendas, ou então condenam nas vincendas até o trânsito em julgado, ou até o início da execução, fazendo com que os condomínios tenham que propor novas ações de cobrança de despesas condominiais contra os mesmos devedores, aumentando ainda mais o volume de ações; 4) Quando há mais de uma ação contra o mesmo condômino, por medida de economia processual e por conveniência da unidade da garantia da execução, recomenda-se requerer a reunião dos processos. Entretanto, nem sempre o pedido é deferido. A forma ideal para resolver essas dificuldades é a criação de varas especializadas e exclusivas em problemas condominiais, cujos juízes, especializados na matéria, poderiam julgar mais rapidamente, melhor, e com mais facilidade. Já existem no Brasil varas especializadas da infância e da juventude, varas especializadas em crimes contra o sistema financeiro nacional e de lavagem de dinheiro, varas especializadas do idoso, varas especializadas em direito ambiental e agrário, etc. Está na hora de serem criadas, também, varas especializadas em condomínios. Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça seus Problemas” dclauro@aasp.org.br

Fim da Campanha 2012: Sindicato consegue ticket refeição e 23% para a cesta básica

É histórico! Ultrapassando as categorias com grande poder de mobilização de nossa sociedade, entre elas os bancários e os correios, os trabalhadores em edifícios e condomínios da capital podem comemorar, pois o Sindifícios, com o respaldo de toda a categoria, conseguiu encerrar a negociação com ganhos reais que vão levar melhorias ao trabalhador. Após enfrentar muitas dificuldades e um patronal indisposto a negociar, a diretoria do Sindicato conseguiu arrancar os índices de 10% de reajuste para os pisos, 8% para os salários que estão acima dos pisos, 23% de reajuste no valor da cesta básica e, pela primeira vez, acrescentou o ticket refeição de R$ 5,00 na Convenção Coletiva. “Alguns valores ainda podem ser baixos, mas já retratam o avanço que tivemos nas negociações; vejam o caso do ticket refeição, que nunca existiu para o nosso trabalhador: hoje ele é uma realidade! Só o fato de constar em nossa Convenção já é um ganho histórico; agora a cada ano vamos seguir reajustando esse valor”, afirma orgulhoso o presidente do Sindifícios, Paulo Ferrari. Alguns problemas nas negociações fizeram com que elas se estendes-

sem, razão pela qual Trabalhadores x Patrões entraram no mês de outubro ainda debatendo algumas diferenças. Mesmo com a data base em 1º de outubro, o que foi assinado em meados do mês é retroativo e os novos valores são devidos aos trabalhadores. Confira os novos números. PISOS (10% de reajuste) Zeladores de R$ 878,70 para R$ 966,57 Porteiros ou Vigias de R$ 841,73 para R$ 925,90 Garagistas, Manobristas e Folguistas de R$ 841,73 para R$ 925,90 Cabineiros ou Ascensoristas de R$ 841,73 para R$ 925,90 Faxineiros e demais empregados de R$ 804,75 para R$ 885,23 Cesta Básica de R$ 130,00 para R$ 160,00 Ticket Refeição R$ 5,00 (a partir de 01/01/2013) REAJUSTE: 8% para salários acima do piso. www.sindiconews.com.br

MESES

INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO

IMPOSTO DE RENDA EM 2012 TR

POUPANÇA

Novembro

R$545,00

0,50%

0,0645%

0,5648%

Dezembro

R$545,00

-0,12%

0,0937%

0,5942%

Janeiro/12

R$622,00

0,25%

0,0864%

0,5868%

Fevereiro

R$622,00

-0,06%

0,0000%

0,5000%

Março

R$622,00

0,43%

0,1068%

0,6073%

Abril

R$622,00

0,85%

0,0227%

0,5228%

Maio

R$622,00

1,02%

0,0468%

0,5470%

Junho

R$622,00

0,66%

0,0000%

0,5000%

Julho

R$622,00

1,34%

0,0144%

0,5145%

Agosto

R$622,00

1,43%

0,0123%

0,5124%

Setembro

R$622,00

0,97%

0,0000%

0,5000%

Outubro

R$622,00

0,02%

0,0000%

0,5000%

* Índice de inflação IGP-M da FGV

** Salário Mínimo Empregados Domésticos em SP - R$ 690,00

OBRIGAÇÕES

Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.

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Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.637,11 ........................................... isento -----De R$ 1.637,12 até R$ 2.453,50 ................... 7,5% ......... R$122,78 De R$ 2.453,51 até R$ 3.271,38 ................. 15,0% ......... R$306,08 De R$ 3.271,39 até R$ 4.087,65 ................. 22,5% ......... R$552,15 Acima de R$ 4.087,65 ............................... 27,5% .......... R$756,53 Abatimento por dependente:........................................... R$164,56 Salário Família à partir de 01/01/2012 Até R$ 608,80 = R$ 31,22 por cota Acima de R$ 608,81 Até R$ 915,05 = R$ 22,00 por cota A cota do salário familia é paga para cada lho menor de 14 anos

INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.174,86 ............................................................................ 8 % De R$ 1.174,87 até R$ 1.958,10.................................................. 9 % De R$ 1.958,11 até R$ 3.916,20................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (vericar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)

PISO SALARIAL Zeladores ........................................................................ R$ 966,57 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.........................................................................................R$ 925,90 Cabineiros ou Ascensoristas ........................................R$ 925,90 Faxineiros e demais empregados ................................ R$ 885,23 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 160,00 Ticket Refeição (a partir de 01/01/2013)............................R$ 5,00

Reajuste de 8% para salários acima do piso vigência a partir de 1o de outubro/12 até 31/09/13.

Novembro / 2012 05

Maus Síndicos,

problemas à vista Quem já não ouviu uma história de síndico desonesto? De síndico que se apossou de recursos do condomínio, ou que superfaturou um serviço de manutenção de fachada, ou a compra de um sistema de CFTV, por exemplo? Pois é, essa “estória” é mais comum do que se pensa. Não raras as vezes, somos procurados por condôminos que suspeitam de irregularidades na gestão de seus condomínios (quero deixar claro que a imensa maioria dos síndicos, que assume a responsabilidade de administrar um condomínio, é íntegra e preocupada em trabalhar corretamente. Pelo menos é este o perfil dos que conheço e convivo), que em comum têm , ou uma taxa de condomínio acima do valor médio para as características daquele empreendimento (número de aptos, de funcionários e áreas de lazer), 06 Novembro / 2012

ou então, possuem débitos com a Previdência (INSS), ou com fornecedores. Existem ainda aqueles que adoram uma “comissãozinha”, geralmente bem generosa que dá até para a troca do carro ou até, para custeio de uma “viagenzinha” ali, “bem pertinho”, com direito a levar toda a família. Geralmente, os condomínios que têm como síndicos, gestores que se encaixam nos exemplos acima, terminam por causar sérios problemas, sejam de convivência, com a existência de grandes discussões e até bate-boca nas reuniões ou nos corredores (o que é mais grave), ou nas finanças, que sempre terminam em cobrança de altas taxas extras para cobertura de déficit ou para pagamento de dívidas. E como descobrir se o seu condomínio está passando por este problema?

É fácil, basta que o Conselho fiscal aja com rigor, que fiscalize mensalmente as contas do síndico. Importante também que a empresa administradora não seja “cúmplice” do síndico. Outra boa providência, é que jamais o síndico movimente isoladamente a conta-corrente do condomínio. Uma assinatura de um dos membros do Conselho Fiscal é mais seguro. E não apenas isso: as pastas contendo a documentação das despesas e receitas mensais devem ser vistoriadas pelo Conselho Fiscal (qualquer condômino também pode exigir vistas), onde eles devem verificar, documento por documento, constatando se aquelas despesas são compatíveis com a rotina do condomínio, se os impostos (INSS, FGTS, PIS, ISS, IRRF, etc.) estão sendo realmente quitados, se os

empregados do condomínio estão recebendo seus salários de acordo com as exigências da CLT, se não há contratação de serviços com valores acima do valor de mercado e, principalmente, se todas as taxas de condomínio pagas estão realmente sendo depositadas na conta corrente do condomínio. Muita coisa, não? Nem tanto, são documentos de fácil leitura. Qualquer pessoa com um mínimo de conhecimento contábil, pode ver isso. A princípio, esta função deveria ser da empresa administradora, afinal, ela foi contratada para administrar o condomínio, e não para beneficiar o síndico. Ela é administradora do todo, e não do mandatário. É ela a primeira a ter conhecimento se há superfaturamento, se está havendo atraso nos pagamentos, se está havendo sonegação de impostos, e tudo mais. Ela também sabe se está havendo a tal da “comissãozinha”, e como sabe!!! E se tiver acontecido tudo isso, ou seja, se realmente houve desonestidade na gestão? O primeiro passo a ser dado é construir a prova. Como fazer isso? Uma auditoria contábil certamente apontará onde houve o dano (é, dano, isso mesmo, dano financeiro) e quem foi o beneficiado, que tendo sido a administradora, fica mais fácil recuperar. Basta rescindir o contrato e requerer o ressarcimento. Porém, se o “culpado” foi o síndico, dependendo do valor do “rombo”, vai ser complicado, pois, se ele não tem condições financeiras para devolver, não haverá decisão judicial que garanta ao condomínio que ele irá pagar. Mas, se, por exemplo, ele tiver deixado de recolher o INSS, pode responder (neste caso na Justiça Federal), por apropriação indébita. Mas, fiquem tranquilos meus caros leitores, são poucos, muito poucos

mesmo, os síndicos ou as empresas administradoras que utilizam destes expedientes (o da “comissãozinha”, nem tanto). Para se livrar deles, basta tomar as precauções que citei acima. Fiquem atentos e boa sorte !!!! Sinais de desonestidade: Do Síndico – Interesse fora do comum em realizar obras no condomínio; contratação de serviços e/ou obras sem obtenção de no mínimo 3 orçamentos e sem aprovação da assembleia; movimenta sozinho a conta corrente do condomínio e faz questão que continue assim; recusa a ajuda de outros condôminos; sempre está disposto a continuar no cargo após término do seu mandato; troca de administradora com frequência (lembrem-se que as administradoras são fiscalizadoras do síndico); a conta corrente do condomínio nunca tem seu saldo “batendo” com o saldo da prestação de contas; e a mais comum de todas, o condomínio não possui conta bancária e os pagamentos das taxas mensais são pagas diretamente ao síndico, que fica com o “dinheiro no bolso”. Sinais de desonestidade da administradora: Cobra como taxa de administração, valores abaixo do mercado; não incluem em suas cestas de serviços itens básicos como, assessoria contábil e jurídica (cobram à parte); incluem nas prestações de contas itens como : material de expediente, encadernações, despesas diversas; os orçamentos apresentados por elas (principalmente aqueles de maior vulto) sempre têm um custo em torno de 10% acima do valor de mercado. Nota: Qualquer semelhança com o que descrevemos acima, saibam que É PURA COINCIDÊNCIA !!!!!

Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com www.sindiconews.com.br

ENTREVISTA Síndico em dose tripla

Os síndicos e síndicas sabem o quanto é necessário dedicação na gerência condominial. Imagina então, ser síndico de dois condomínios? Difícil, não é? E ser síndico de dois condomínios residenciais e ainda participar de um conselho de construção? Parece uma tarefa quase impossível. Não para Arnaldo de Cássio Moccio. Arnaldo é síndico do Condomínio Edifício Vila Clementino, na zona sul de São Paulo; de um condomínio no litoral; e também participa do conselho de um condomínio de construção. Há mais de 20 anos exercendo a importante função, por diversos condomínios pelos quais

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passou, o multi-síndico não tem medo de desafios, carregando a honestidade e o gosto pelos números como suas principais ferramentas de trabalho. Vamos descobrir seu segredo nesta entrevista especial comemorativa ao Dia do Síndico, que acontece no próximo dia 30 de novembro. Síndico News - Como foi seu primeiro contato com administração condominial? Foi uma coisa meio por acaso. Eu adquiri um apartamento no litoral, isso há 25 anos, e eu fui a primeira pessoa a comprar direto da construtora. Eram 15 apartamentos, sabe como é? Depois que foram todos ven-

didos, o construtor chegou para mim e disse: "como você já trabalhou em banco, tem facilidade em administração, não quer ser síndico?" Eu disse que sim. O prédio era novo, mais fácil de você conversar, fazer uma assembleia. Era mais um bate-papo. Síndico News - Foi um desafio? Foi. Aos poucos fui conhecendo o trabalho do síndico, estudei as leis, li bastante sobre o tema e acabei gostando do negócio. Síndico News - Você já morava em condomínio aqui em São Paulo? Sim, lá no Jabaquara. Quis conhecer mais o que é ser um síndico, quais eram as leis, o que seria a prestação de contas, porque quando o prédio é pequeno, fica mais fácil de administrar. O de São Paulo tinha quatro blocos, de 14 andares cada um. Foi quando eu comecei a me interessar um pouco mais. Fiquei alguns anos neste prédio e comprei um novo próximo àquele. O primeiro ano foi da administradora. Já no segundo, tinha a necessidade de eleger um síndico e eu acabei entrando. Como eu já era síndico no litoral, assumi aqui também. Foi um grande desafio, pois era um prédio novo. Eu estava sempre em contato com gente de construtora e tudo mais. O eu virava um expert ou nunca mais seria

síndico. Bom que deu tudo certo. Síndico News - Há quanto tempo está aqui na Vila Clementino? Há 9 anos. Entrei como conselheiro e no ano seguinte fui eleito síndico. Este condomínio aqui é ótimo. É um pessoal jovem em sua maioria. Síndico News - Por que se dá tão bem na função? Eu gosto dessa área, pois mexe com números. Eu adoro números. Sou da área administrativa bancária. Minha facilidade matemática é grande. Síndico News - Por muito tempo você é síndico de dois imóveis. Agora há um desafio novo? Sim. É um condomínio de construção, com a finalidade de terminar um empreendimento. Eu sou um membro de um conselho de três. Não sou um síndico propriamente dito. Você lida mais com prestadores de serviço. Síndico News - Em um condomínio deste porte, o que é o mais difícil de administrar? Você fez um pergunta difícil. Eu analiso a dificuldade. Talvez seja a permanência do funcionário no condomínio. Eu me espanto muito com a rotatividade. Um funcionário fica, em média, dois a três anos. Síndico News - Você é um síndico autoritário? Não. O meu zelador é bem enérgico,

mas no sentido de gostar das coisas certas. Ele sempre está na portaria, rodando, analisando se o funcionário está prestando atenção. Esse tipo de trabalho. Então, as vezes, eu chego, entro na portaria, cumprimento o pessoal. Independente de quem seja, pergunto se está tudo em ordem. Certa vez, aconteceu de um funcionário ligar 3 horas da manhã falando que estava mal. Desci, estava entrando um morador e perguntei se podia levá-lo no pronto-socorro. Ele levou e eu fiquei na portaria. Se naquele momento eu não ajudasse, ele não nos ajudaria depois. Lógico, se cometer um erro, temos que consertar. Síndico News - O que é imprescindível no trabalho do bom síndico. Honestidade em primeiro lugar e transparência. Se eu estou aqui até hoje é porque sou honesto. Qualquer coisa que queiram ver, eu mostro e tiro todas as dúvidas. Muita gente fala que o síndico desvia dinheiro. Realmente tem condições de desviar. Já fizeram várias propostas para mim. Eu respondo: "muito obrigado, mas não". Se insistir, não trabalho mais com eles. Estou há nove anos aqui. Todos querem sempre que eu seja síndico, pois confiam em mim.

Novembro / 2012 07