edição
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M A R Ç O
2012 25.000
EXEMPLARES
I n d i s p e n s á v e l
Foto: Divulgação
GR ATUÍ TO PA R A SÍ N DICOS DE EDI F ÍCI O S
Quem estaciona na rua sonha em ter uma vaga ADMINISTRATIVO dentro do condomínio. Quem tem não dá tanto GARAGENS valor assim. Garagem: problemas e soluções. Pags. 06 e 07
I n d i s p e n s á v e l
www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News Rua Domingos de Morais, 1794 - Cj. 13 Vila Mariana - 04010-200 - São Paulo - SP PABX: (11) 5573-0333 Tiragem - 25.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda O Jornal Síndico News é impresso na Plural Editora e Gráfica Ltda Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas e não expressa, necessariamente a opinião da Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes. A Santa Luiza Editora tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa. DISTRIBUIÇÃO
02 Março / 2012
EDITORIAL Há algum tempo não utilizo o editorial de uma maneira mais poética, como já foi feito algumas vezes e elogiado por diversos síndicos e síndicas. Neste mês, quero voltar ao belo recurso literário, fazendo uma homenagem ao Dia Internacional da Mulher. 8 de março é apenas um símbolo, já que as mães, esposas, namoradas, irmãs, avós, filhas, netas, e por aí vai, deveriam ser homenageadas todos os 365 dias do ano. Melhor, 366, já que 2012 é ano bissexto. O primeiro é o texto "Toda mulher deve ser amada", de Bruno Bezerra, e o segundo, "As mulheres são fantásticas", do gênio da literatura Carlos Drummond de Andrade.
Na alegria multiplicada/No lar compartilhada/ No seu dia festejada/ Na tristeza consolada/ Na queda levantada Na luta encorajada/ No trabalho motivada/ No aniversário presenteada/ Na alma massageada/ Na beleza admirada/ Na dificuldade ajudada/ No cangote bem cheirada/ Na vida abençoada/ No mundo inteiro respeitada/ E sempre que possível... abraçada.
As mulheres são fantásticas! A mãe e o pai estavam assistindo televisão quando a mãe disse: - Estou cansada e já é tarde,vou me deitar !!! Foi à cozinha fazer os sanduíches Toda mulher deve ser amada! para o lanche do dia seguinte na Toda mulher deve ser amada/ No escola, passou água nas vasilhas dia-a-dia conquistada/ No ser mãe das pipocas, tirou a carne do freezer para o jantar do dia seguinte, confirendeusada/ Na cama desejada/ Na boca beijada/ mou se as caixas de cereais estavam
vazias, encheu o açucareiro, pôs tigelas e talheres na mesa e preparou a cafeteira do café para estar pronta para ligar no dia seguinte. Pôs ainda umas roupas na máquina de lavar, passou uma camisa a ferro, pregou um botão que estava caindo. Guardou umas peças de jogos que ficaram em cima da mesa, e pôs o telefone no lugar. Regou as plantas, despejou o lixo, e pendurou uma toalha para secar. Bocejou, espreguiçou-se e foi para o quarto. Parou ainda no escritório e escreveu uma nota para a professora do filho, pôs num envelope junto com o dinheiro para pagamento de uma visita de estudo e apanhou um caderno que estava caído debaixo da cadeira. Assinou um cartão de aniversário para uma amiga, selou o envelope, e fez uma pequena lista para o supermercado, colocou am-
Pensamento do mês: “Não deixe ninguém ir embora sem se sentir melhor e mais feliz”
ADMINISTRATIVO
Condômino demolidor
Tendo em vista que alguns prédios estão caindo, ultimamente, a grande suspeita é a de que não houve fiscalização do síndico e dos conselheiros naqueles condomínios. Temos ouvido muitos condôminos dizerem que “em sua unidade (apartamento, loja e sala) ele pode
fazer o que bem entender”. Não é bem assim. Se a construção do edifício necessita de cálculos de engenharia, para posicionamento dos pesos sobre os pontos de apoio (vigas, colunas e estacas) e aprovação da planta na Prefeitura Municipal, além do seguro de risco e incêndio ou destruição parcial ou total, para o prédio, então o condômino não pode remover vigas e colunas para dar maior espaço na área que pretende utilizar. Também não pode furar ou retirar um centímetro das vigas e colunas. Todos os síndicos, conselheiros e administradoras precisam tomar providências imediatas para suspender os serviços e obras que estejam acontecendo sem autorização do corpo di-
retivo, na unidade que produz o barulho constante de martelo, talhadeira, furadeira, serra, pois o prédio pode ser afetado em sua segurança. Todas as reformas precisam de planta elaborada por engenheiro e aprovação na Prefeitura, além de autorização do Corpo Diretivo. Há casos de substituição de pisos de madeira para mármore ou granito, feituras de armários de alvenarias e troca de azulejos, mais pesados que os materiais originais de construção. Tem sido constante a prática de cortar ou furar vigas e colunas. E se os demais condôminos quiserem fazer o mesmo? Como ficará o novo peso sobre as velhas estruturas prediais, furadas e cortadas? Também a troca de encanamentos de água, de
bos perto da carteira. Nessa altura, o pai disse lá da sala: - Pensei que você tinha ido se deitar. - Estou a caminho - respondeu ela. Pôs água na tigela do cão e chamou o gato para dentro de casa. Certificou-se de que as portas estavam fechadas. Passou pelo quarto de cada filho, apagou a luz do corredor, pendurou uma camisa, atirou umas meias para o cesto de roupa suja e conversou um bocadinho com o mais velho que ainda estava estudando no quarto. Já no quarto, acertou o despertador, preparou a roupa para o dia seguinte e arrumou os sapatos. Depois lavou o rosto, passou creme, escovou os dentes e acertou uma unha quebrada. A essa altura o pai desligou a televisão e disse: -Vou me deitar. E foi. Sem mais nada. Madre Teresa de Calcutá
eletricidade e de gás, com a consequente retirada de paredes, sem estudo específico e sem autorização administrativa importará em pleno perigo à segurança predial. O condômino que não toma as precauções devidas poderá se transformar em condômino demolidor. Igualmente a este estará o condômino que não deixa fazer as vistorias determinadas pela Convenção ou pelo bom senso. Pois, devem os corpos diretivos agirem com rigor nas reformas internas das unidades. Ainda há tempo! Róberson Chrispim Valle Advogado, especialista em condomínio robersonvalle@globo.com www.sindiconews.com.br
JURÍDICO
Restrições aos condôminos TERCEIRIZAÇÃO Empregado próprio versus terceirizado inadimplentes
A discussão sobre restrições aos condôminos inadimplentes é grande e vem de longa data. Nos condomínios nota-se, como é natural, grande revolta dos que pagam as taxas condominiais em dia, em relação aos que se utilizam dos serviços colocados à disposição de todos e não cumprem a obrigação primordial que é a de pagar a sua cota parte nas despesas. O condomínio deve, através do seu representante legal, o síndico, propor ação judicial de cobrança. Mas, como é relativamente demorado o seu andamento, as pessoas querem que o inadimplente seja penalizado independentemente de um dia ter que pagar o que deve ou perder a sua unidade. Na apelação cível nº 516.142-4/000 a Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu, em julgamento datado de 21 de outubro de 2008, que não havia ilegalidade na deliberação de assembleia que impediu o condômino inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos de lazer do condomínio. A parte final da ementa é a seguinte: “...Providência que não alcança serviços essenciais. Restrição ao inadimplente introduzida pelo novo Código Civil quanto à participação em assembleias (artigo 1.335, inciso III, Código Civil), que pode ser ampliada pela assembleia geral, órgão soberano do condomínio. Intolerável uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial. Improcedência da demanda preservada. Apelo improvido”. Dentre os equipamentos de lazer, incluem-se o salão de jogos, o salão de festas, a quadra poliesportiva, a www.sindiconews.com.br
churrasqueira, a piscina, a academia etc. No ano seguinte, ou seja, em 08 de abril de 2009, a Sétima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, deu provimento ao recurso de apelação nº 531.0354/1-00, na qual figurou como relator o Ministro Natan Zelinschi de Arruda, assim ementado: “Cobrança. Mensalidade abrangendo associação de condôminos. Admissibilidade. Obrigação “propter rem” configurada. Exigência de pagamento integral das parcelas devidas apta a sobressair. Associados inadimplentes cerceados da utilização de áreas de lazer e correlatas. Aceitabilidade, mesmo porque, não se trata de infraestrutura essencial à vida digna, mas apenas de um ‘plus’, pois, do contrário, configuraria incentivo à inadimplência. Dano moral não caracterizado, já que se trata de regular exercício do direito, previsto na Convenção. Apelo provido”. Neste caso, conforme se verifica, os próprios estatutos da associação proíbem a utilização das áreas de lazer pelos inadimplentes. Esses dois julgados refletem importante posição do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no sentido de que os síndicos podem levar o assunto à assembleia geral, a fim de que decida sobre a proibição dos condôminos inadimplentes de se utilizarem das áreas de lazer ou de outros serviços não essenciais. O que não se pode é proibir o uso dos elevadores, da entrada social do apartamento, cortar a água etc, que afrontaria a dignidade humana e daria ensejo a indenização por dano moral. Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça seus Problemas” dclauro@aasp.org.br
Não existem diferenças entre empregados próprios e terceirizados. Suas origens, nível educacional, discernimento, experiência, etc. são exatamente os mesmos, de maneira a não se conseguir discernir um do outro, quer pelo visual, quer pela competência. Ambos cumprem com as determinações do zelador, atendem as orientações do síndico e dão toda a atenção aos moradores, independentemente de estarem registrados no condomínio ou na terceirizadora. Até os ganhos são praticamente equiparados: os empregados próprios ganham um pouco mais no holerite, e os terceirizados ganham essa diferença no vale alimentação. A grande diferença está no registro desses empregados. Os empregados próprios são registrados no CNPJ do condomínio. Tudo o que acontecer daí em diante com respeito a disciplina, caráter, equilíbrio emocional, passa a ser problema exclusivo do condomínio como empregador, e não da administradora que, bem ou mal, o contratou. Já os empregados terceirizados, são selecionados, treinados e registrados na empresa terceirizadora. As chances desse empregado começar a apresentar no tempo desvios de comportamento, como alcoolismo, desmotivação, agressividade, é muito grande, e se acontecer, é nesse momento que o síndico vai sentir na pele a diferença entre empregado próprio e terceirizado. Sendo próprio, ou ele tolera o empregado com suas limitações/ riscos, ou o demite, e paga 100% do aviso prévio progressivo de até 90 dias, indenização de 50% do saldo do FGTS pela demissão sem justa causa, e ainda aguarda a ação tra-
balhista encorajada pelo nosso judiciário. Mas, sendo terceirizado, ele pede a substituição do empregado, e esquece o assunto porque os custos com indenizações trabalhistas, tanto na demissão como numa eventual reclamação futura, são exclusivos da empresa terceirizadora (se ela for sólida e séria, essas condições são garantidas em contrato!). A vantagem de poder trocar qualquer empregado a qualquer tempo sem custos ou riscos trabalhistas, é apenas a ponta do iceberg. Imaginem, ter substituto imediato quando se ausentam; ter supervisores dia e noite assegurando disciplina e dedicação; ter monitoramento 24 horas... e não ter nenhum passivo trabalhista! O fato de não ser mais empregador, quer dizer não ter mais folha de pagamento, não se preocu-
par mais com horas extras, com programas de saúde, com vale transporte, férias, 13º salário, cesta básica, uniforme, impostos, contribuição sindical, confederativa, etc., e ainda ter um supervisor que inspecionará a limpeza, os equipamentos de segurança, a postura, uniformes dos empregados, apresentando relatórios periódicos ao síndico! Serviços terceirizados se traduzem de várias maneiras: mais competência e melhor qualidade nos serviços; custo fixo ao longo do ano; harmonia entre empregados, síndico e condôminos e melhor qualidade de vida. Enfim, prédio valorizado. Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br
Março / 2012 03
SINDICO NEWS RESPONDE
PRESTAÇÃO DE CONTAS
Fui síndica no meu condomínio por 6 meses e, por não concordar com a administração anterior e não continuar com sua forma desonesta de administração, fui tirada em assembleia pelo ex-síndico, mancomunadO com a adm nistradora do condomínio e conselho. Como era inexperiente, não soubeme defender das acusações indevidas. Depois, analisando minha gestão, vi que não havia feito nada errado e come-
cei a investigar a gestão deles. Descobri que em, 2009, fizeram obras superfaturadas, e mostrei desorganização nas contas. Levei isto à assembleia para que nenhum membro desta gestão fosse nomeado para cargos do corpo diretivo. Para minha surpresa, ninguém achouo fato relevante. Conclusão, temos ainda o ex-síndico como suplente. Foi nomeada uma nova síndica, mas que desconfio fazer parte do grupo. O subsíndico continua o mesmo e alguns elementos continuam a fazer parte de comissões de orçamento do condomínio. Pedi a administradora o livro de prestação de contas de um período de 2009, um laudo técnico que fizeram recentemente de uma infiltração no prédio, lista dos
presentes na assembleia e algumas perguntas sobre a prestação de contas. A administradora, síndico, conselho se mantém inertes e não respondem a nenhuma questão que eu faça. Estou indignada e, ao mesmo tempo, impotente, sem saber como agir. Já enviei uma notificação extra judicial para um outro questionamento e eles enviaram uma contra justificação. Será que estes argumentos são suficientes para mover uma ação contra eles, mesmo eu sendo sozinha? Tenho chances de ganhar uma ação?Se puder me ajudar, seria imensamente grata, pois não tenho condições de pagar as custas de um advogado. R: O síndico tem, por força de lei (Cód. Civil – Art. 1.348), entre ou-
tras obrigações, a de prestar contas quando exigidas. Art. 1.348. Compete ao síndico: [...] VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; Assim, qualquer condômino tem o direito de requerer, a qualquer tempo, que ele preste contas de sua gestão (desde que não tenha sido feito na assembleia). Se você já requereu e até o momento ele se mantêm inerte (não adianta cobrar isso da Administradora), o que lhe resta é ajuizar ação de prestação de contas, que para isso, não há necessidade da contratação de advogados (se faz importante dizer que, tendo um bom advogado, seria bem melhor). O Juizado Especial é fórum competente para trâmite desta ação, onde, em processos com valor até 20 salários mínimos, não há necessidade de advogados.
RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO
Gostaria de saber se uma pessoa que compra um apartamento com uma caixa de gordura na cozinha, pode exigir do condomínio que ele arque com os custos da retirada da caixa daquele local? Obrigado. Se esta caixa de gordura recebe dejetos de vários apartamentos e a mesma está causando danos à sua unidade, o condomínio tem sim a responsabilidade de sanar o problema. Agora, com relação a sua retirada do local onde hoje está, isso só poderá ser respondido por um técnico. Não se pode dizer se é ou não possível esta mudança no projeto. Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com
SEGURANÇA A importância da integração de meios na segurança dos condomínios Neste último mês de fevereiro, tivemos na cidade de São Paulo, no mínimo, três arrastões em condomínios, que chamaram a atenção da imprensa e causaram sensação de insegurança aos moradores de prédios. Diante disso é que a população precisa estar consciente de que a verdadeira proteção inicia-se com a prevenção, sendo este o melhor e mais seguro método para se diminuir os riscos e evitar que futuros delitos sejam cometidos. A fim de melhorarmos essa opção de vida é que enfatizaremos sempre as medidas preventivas de segurança que devem ser utilizadas nos condomínios, a fim de minimizar os riscos e efetivar a proteção condominial. Para que essa condição se concretize, deve-se aliar o binômio Homem 04 Março / 2012
• equipamento em prol da comunidade, sendo que com esta união racional possamos criar sistemas de segurança adequados à cada situação ou problema. Para tanto, é necessário que haja informações exatas e concretas para que síndicos, administradores, moradores e funcionários possam proteger seu patrimônio de maneira técnica e eficaz, racionalizando seus recursos. Portanto, citaremos a seguir alguns itens, que dizem respeito aos diversos segmentos e divisões da segurança patrimonial nos condomínios: • Recursos Humanos: recrutamento, seleção, treinamento de funcionários e conscientização de moradores; • Comunicações: telefonia, interfonia e radiofonia;
• Barreiras Físicas: muros, cercas, concertinas, alambrados, ofendículos, cancelas, portarias, portões duplos, guaritas blindadas, portas; • Segurança Física das Residências: janelas, vitrôs, venezianas, portas, áreas envidraçadas, vãos de ar-condicionado; • Sistemas Eletrônicos: alarmes, Circuito Fechado de TV, monitoramentos, controles de acesso informatizados e eletrônicos,sensores e cercas eletrificadas; • Equipamentos de Prevenção e Contra Incêndios: extintores, hidrantes, iluminação de emergência, alarmes, escadas de segurança, detectores de fumaça, portas corta-fogo, para-raios; • Elevadores: manutenção e precauções;
• Medidas de Emergência: furtos, roubos, incêndios, falta de (água, luz, gás, telefone), inundações; • Saúde no Condomínio: higiene, limpeza e reciclagem de lixo; • Segurança das Edificações: estruturas, impermeabilização e manutenção. Integrando todos os itens citados acima é que conseguiremos chegar a um grau de proteção muito maior, acrescido de um melhor convívio e benefício de toda comunidade dos condomínios. José Elias de Godoy Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br www.sindiconews.com.br
MESES
INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO
IMPOSTO DE RENDA EM 2012 TR
POUPANÇA
Março
R$545,00
0,62%
0,1212%
0,6218%
Abril
R$545,00
0,45%
0,0369%
0,5371%
Maio
R$545,00
0,43%
0,1570%
0,6578%
Junho
R$545,00
-0,18%
0,1114%
0,6120%
Julho
R$545,00
-0,12%
0,1229%
0,6235%
Agosto
R$545,00
0,44%
0,2076%
0,7086%
Setembro
R$545,00
0,65%
0,1003%
0,6008%
Outubro
R$545,00
0,53%
0,0620%
0,5623%
Novembro
R$545,00
0,50%
0,0645%
0,5648%
Dezembro
R$545,00
-0,12%
0,0937%
0,5942%
Janeiro/12
R$622,00
0,25%
0,0864%
0,5868%
Fevereiro
R$622,00
---------
0,0000%
0,5000%
* Índice de inflação IGP-M da FGV
OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.
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Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.637,11............................................. isento -----De R$ 1.637,12 até R$ 2.453,50.................... 7,5% ......... R$122,78 De R$ 2.453,51 até R$ 3.271,38.................. 15,0% ......... R$306,08 De R$ 3.271,39 até R$ 4.087,65.................. 22,5% ......... R$552,15 Acima de R$ 4.087,65 ................................ 27,5% .......... R$756,53 Abatimento por dependente:.............................................. R$164,56 Salário Família à partir de 01/01/2012 Até R$ 608,80 = R$ 31,22 por cota Acima de R$ 608,81 Até R$ 915,05 = R$ 22,00 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos
INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.174,86............................................................................. 8 % De R$ 1.174,87 até R$ 1.958,10 .................................................. 9 % De R$ 1.958,11 até R$ 3.916,20................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)
PISO SALARIAL Zeladores ......................................................................... R$ 878,70 Porteiro, Vigia, Garagista, e Manobristas................................R$ 841,73 Cabineiro ou Ascensorista ...............................................R$ 841,73 Faxineiro e demais ........................................................... R$ 804,75 Acúmulo de cargo ..................................................................... 20% Adicional noturno ...................................................................... 20% Horas extras .............................................................................. 50% Folgas trabalhadas e feriados ................................................. 100% Cesta Básica .................................................................... R$ 130,00
Reajuste de 8,75% com vigência a partir de 1o de outubro/11 até 30/09/12.
Março / 2012 05
ADMINISTRATIVO Garagem, condomínio, moradores... Garagens
Sorte de quem tem o mesmo número de vagas na garagem do condomínio e de carros. É complicado ter que parar na rua, numa época em que a frota de automóveis só cresce, da mesma maneira que a insegurança. Estacionar nas ruas de São Paulo é uma loteria. Nunca se sabe se o seu carro estará lá ou se ele será arrombado. Os condôminos possuidores de vagas são mesmo afortunados. Mesmo assim, muitos deles arrumam confusão nesta área comum tão movimentada. É gente parando em vaga de outro, acúmulo de objetos, limpeza dos veículos, crianças correndo. Disso pra pior. Fugir destes problemas é possível. Para a paz reinar é preciso ter as regras definidas na Convenção do Condomínio, começando pela demarcação das vagas. Elas podem ser fixas, aleatórias (por chegada) ou sorteadas. Outro item importante que deve estar explícito é a responsabilidade do condomínio sobre danos e furtos. E não para por aí. Ainda é necessário discursar sobre identificação de acesso, esquema de acionamento, tamanho dos automóveis com relação às vagas, utilização por visitantes e normas de segurança. 06 Março / 2012
“
Outras funções
Os condôminos costumam guardar suas bicicletas na garagem, quando não há espaço na unidade ou um depósito individual. Esta prática não é condenável, mas regras de utilização são extremamente importantes. No caso do condomínio ter um local só para guardar bicicletas, os condôminos não devem colocá-las em outros lugares. Nem ao lado do próprio carro é indicado, pois abre precedente. No depósito coletivo, é indicado utilizar uma corrente com cadeado. Em muitos condomínios existe o depósito individual. Cada unidade tem direito a um espaço, no qual pode ser armazenado qualquer objeto. Estes depósitos podem estar localizados dentro da garagem. Por isso, o trânsito de materiais necessita muito cuidado. Os depósitos não são lixeiras ou caçamba de entulho. É preciso manter certa ordem dentro deles para evitar o aparecimento de baratas, ratos e outras pragas.
Conservação
Os síndicos precisam estar sempre atentos com o controle da utilização das garagens e também com as condições estruturais do local. Infil-
Quem possui vaga é mesmo afortunado. Mesmo assim, acaba arrumando confusão nesta área comum tão movimentada.
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trações, queda de reboco das paredes, e pouca iluminação são entreveros comuns, que podem acarretar acidentes ou danos aos carros. As infiltrações ou danos no encanamento subterrâneos causam grandes estragos. Para evitá-los, o condomínio deve estar sempre checando. A observação de goteiras, rachaduras e diferentes colorações são os sintomas. Quando forem detectados, as manutenções necessárias são realizadas, evitando prejuízos maiores. Se uma reforma total for necessária, o síndico tem a obrigação de fazer um trabalho de logística, re-agrupando os veículos em locais que não serão alterados. Caso falte espaço, o condomínio pode recorrer a um estacionamento particular, colocando os carros durante o período das obras.
As péssimas condições do teto e das paredes da garagem podem danificar algum carro ou machucar os condôminos. Este tipo de prejuízo pode ser grande para o condomínio, pois ele responderá pela má condição do local. Portanto, é sempre indicado olhar a conservação destas áreas. A má iluminação das garagens, por causa de lâmpadas queimadas, é inaceitável. Acidentes são comuns dentro de locais sem a quantidade de luz necessária. Atropelamentos são perigos reais e que acontecem com frequência em lugares escuros. O síndico e o zelador devem providenciar a troca das lâmpadas danificadas e a manutenção de luminárias quebradas, diminuindo o risco de batidas e atropelamentos.
Segurança
O controle de acesso às garagens do condomínio é muito importante. Muitas invasões, feitas por quadrilhas especializadas, acontecem pela entrada dos automóveis. Bandidos entram escondidos no carro de condôminos e veículos clonados são utilizados frequentemente. Portanto, toda atenção do porteiro é essencial. O morador também precisa colaborar. É aconselhável ligar a luz interna do veículo e apagar o farol quando chegar ao condomínio, para que o segurança e o porteiro possam verificar quem está chegando. O furto de aparelho de som automotivo, porta CDs ou qualquer objeto no interior deve ser bem analisado. Caso a Convenção não responsabilize o condomínio, nada poderá ser feito se as câmeras não www.sindiconews.com.br
tenham registrado o ato ilícito ou se não houver serviço de segurança na garagem. Quando as provas não existem, fica difícil do morador cobrar algo do condomínio. O caso poderá ser levado à assembleia, mas é pouco provável que ela decida pela indenização. A aprovação poderá abrir precedentes para outros casos. A mesma medida deve ser tomada com outros tipos de danos. Sem provas, não tem como o condomínio arcar com as despesas do reparo. Sem imagens ou testemunha, fica difícil saber se o problema aconteceu na garagem ou na rua.
Portão
• A queda do portão em cima de um carro, por falta de manutenção, causará prejuízo ao condomínio e ao síndico • Não lavar ou encerar o carro na garagem • O portão automático precisa estar sempre em ordem. Sua manutenção deve ser constante • Um dos deveres diários do zelador é checar o portão, reportando ao síndico qualquer anomalia no aparelho • Não permitir a circulação de crianças desacompanhadas • Não estacionar na vaga estabelecida para outro apartamento • Não fumar na garagem • Proibir que moradores utilizem a vaga como depósito, no caso de não haver depósito individual • A manutenção do portão deve ser feita por empresa especializada • Os porteiros devem ser bem instruídos sobre o manejo e controle dos portões • Manter o carro trancado e com os vidros fechados • Não deixar objetos de valor à mostra dentro do carro • Evitar entrar com o veículo desregulado, soltando muita fumaça ou com vazamento de óleo • Proibir os menores de dirigirem dentro da garagem www.sindiconews.com.br
• Não ouvir som com volume alto • Não buzinar em horários inadequados • Não ultrapassar a velocidade permitida na garagem • Não manter o carro ligado por muito tempo • Não ficar consertando o carro ou regulando o motor • Manter o carro regulado • Fique em uma distância segura do portão automático e passe com calma por ele • Permaneça na garagem somente quando necessário • Não mexer em veículos de outros moradores, mesmo que sejam amigos • Permaneça na garagem somente quando necessário • Não mexer em veículos de outros moradores, mesmo que sejam amigos • Se emprestar o carro para pessoas de fora do condomínio, o proprietário deve retirar e guardar o veículo na garagem - Estacionar o carro entre as faixas, sem ultrapassar os limites
- Não disputar a saída com outro morador que esteja saindo na mesma hora.
Aluguel
O Novo código civil permitia alugar a vaga de garagem para algum estranho, que não residisse no condomínio. Caso nenhum outro morador do prédio quisesse alugar a vaga, o condômino teria o direito de locar para qualquer um. Então, em 2010, o Senado restringiu o aluguel para moradores, a não ser que a Convenção dissesse o contrário. Como diz o texto: Altera o § 1º do art. 1.331 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), no que tange ao critério de fixação da fração ideal e às disposições sobre alienação e locação de abrigos para veículos em condomínios edilícios. Art. 1º O § 1º do art. 1.331 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 1.331 § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. A PLS 7803/10 aprovada pela Câmara dos Deputados, no final do ano passado, constitucionalizou a alteração: A matéria em apreço, de alteração da Lei n.º 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil) é de competência da União, por meio do Congresso Nacional, sem reserva de iniciativa. A alteração proposta não conflita com nenhum princípio constitucional expresso ou implícito. Logo, é formal e materialmente constitucional. É jurídica, pois inova o ordenamento jurídico, regulamento conflitos de interesse frequentes. A técnica legislativa está de acordo
com a interpretação dada pela Casa de origem quando se trata de lei simplesmente alteradora de outra, cujo objeto e campo de aplicação estão perfeitamente definidos. Portanto, é adequada a técnica legislativa. No mérito, a parte do projeto aprovado pelo Senado somente merece aplausos. A matéria, fonte de conflitos frequentes entre condôminos, quer por não haver uma adesão efetiva do usuário externo aos preceitos do regimento interno, quer por vulnerar a segurança mediante acesso direto à garagem por parte do usuário externo, expondo os demais condôminos à violência urbana. Considerando que tanto uma como outra razão difere de condomínio para condomínio, a proposição sabiamente transfere para a Convenção de Condomínio a discussão da matéria. Assim, havendo previsão na Convenção de Condomínio, autorizada está a venda e a locação para usuários externos de vagas de garagem. Por todo exposto, voto pela constitucionalidade, juridicidade, adequada técnica legislativa e, no mérito, pela aprovação do Projeto de Lei n.º 7.803, de 2010.
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Se uma reforma total for necessária, o síndico tem a obrigação de fazer um trabalho de logistica reagrupando os veiculos em locais que não serão alterados.
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Março / 2012 07
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JURÍDICO
Condomínios devem dispor de Assessoria Jurídica As implicações legais que envolvem os Condomínios no dia-a-dia devem ser ponto de preocupação constante dos Síndicos.
Está na Lei: Código Civil Brasileiro Art. 186 Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Nas relações condominiais, inúmeros são os casos suscetíveis de se causar danos seja a condôminos, seja ao próprio condomínio, a fornecedores, visitantes, empregados, etc. E a princípio, é do síndico a responsabilidade para que isso não ocorra. São muitos os pontos que têm relação jurídica, desde a simples contratação de um funcionário, passando pela cobrança indevida de taxas condominiais, chegando até a ofensas proferidas nas assembleias ou nas áreas comuns. Casos envolvendo condômino X condomínio em que o primeiro cobra, em juízo, indenização por danos morais por uma simples exposição do seu nome no quadro de avisos, figurando como inadimplente, ou até uma autuação de órgãos públicos por infração de alguma regra, são muitos dos casos que tramitam em nossos tribunais. É aí que a figura do advogado na rotina do condomínio se faz indispensável. Costumo alertar os síndicos que nos consultam, que a assessoria jurídica tem muito mais eficácia na administração do seu condomínio quando se atua na prevenção, do que nas interpelações judiciais, que
em muitos casos, já seria tarde demais. Em tudo que o síndico faça, tem de certa forma, como eu já frisei acima, relação de direito. Ele é o responsável pela manutenção da ordem, pela integralidade da edificação, pelo cumprimento das normas da Convenção e Regimento Interno, entre outras. Uma simples convocação de assembleia, por exemplo, tem que seguir determinações legais. O formato, data de emissão, forma de entrega, teor da pauta, etc., devem ser observados para que a assembleia não venha a sofrer ação de nulidade, ou até, ser objeto de retratação, ou quem sabe, causar algum tipo de dano moral. Maior risco ainda corre a ata desta assembleia. O seu texto deve ser cuidadosamente redigido. O secretário deve ter a verdadeira noção do que registra. Lembre-se: A Ata muitas vezes se faz norma, se faz lei dentro do condomínio, por isso, é necessário que ela esteja muito bem elaborada, se possível, com a presença de um advogado, ou no mínimo, a disponibilidade de um para ser consultado. Os Empregados – Ponto também bastante vulnerável. O síndico que não cumpre com a legislação trabalhista, fatalmente vai causar prejuízo ao condomínio. Empregados sem carteira assinada, trabalhando em jornadas não permitidas por lei, horas extras acima de 2 horas diárias, folha
de pagamento mal elaborada, falta de comprovação de quitação de encargos trabalhistas, são só uma parte a que se expõe o condomínio. Condenações trabalhistas costumam ter valores quase nunca suportados pelo caixa , acarretando assim, penhora de bens do condomínio ou, inexistindo, dos próprios condôminos. A ADMINISTRADORA Hoje, a administração moderna de condomínios inclui as chamadas administradoras de condomínios e as fornecedoras de mão de obra e serviços especializados de condomínio. São empresas com funções econômicas e relações jurídicas diferentes. A verdadeira administradora de condomínios executa as atividades do síndico, contrata pessoal, prepara a previsão de despesas, presta contas, elabora folha de pagamento, promove a cobrança das contribuições condominiais e pagamento dos encargos do condomínio, recolhe os tributos e contribuições fiscais e trabalhistas, entre outras atividades. Estas empresas também, em muitos casos, são eleitas "síndicas" dos condomínios deslocando para uma organização profissional os problemas sempre ocorrentes em uma comunidade condominial. As administradoras cobram um determinado percentual sobre a arrecadação do condomínio como remuneração pelos seus serviços, ou ainda,
poderá ser fixado um valor com correção na mesma data do aumento salarial dos empregados.Geralmente o contrato é firmado pelo síndico, mas quando a empresa assume também a figura legal do "síndico", mediante eleição, os encargos e a remuneração constarão da ata da assembleia que a elegeu. A fiscalização e cobrança pela eficiência dos serviços, serão encargo do conselho consultivo do condomínio, salvo se a assembleia dispuser de modo diferente. Algumas funções dos administradores de Condomínio: a) arrecadação das taxas aprovadas em Assembleias Gerais; inclusive em juízo, se for o caso; b) movimento financeiro do condomínio, inclusive pagamento das obrigações, provisionamento,etc.; c) elaboração das prestações de contas; d) gerenciamento do departamento pessoal, elaboração das folhas de pagamento, escala de folgas, encargos sociais,etc.; e) assistência às Assembleias Gerais; f) assistência jurídica; g) apoio logístico ao síndico, etc. DIVISÃO DE TAREFAS A falta de tempo e o excesso de responsabilidades são comuns na vida de grande parte dos síndicos. Por isso, é fundamental dividir tarefas com o corpo diretivo (conselho e subsíndico), com o zelador e também com condô-
minos em geral, através da formação de comissões para assuntos específicos, como obras e áreas de lazer. Além de aliviar a carga do síndico, a divisão de tarefas também é importante para envolver a comunidade condominial na gestão do bem comum. O ideal é que o síndico seja um coordenador das atividades necessárias à administração, e que os outros envolvidos assumam algumas ações em setores determinados. Estes envolvidos trabalharão em conjunto com o síndico, que continuará também com a responsabilidade final sobre a gestão. O quadro abaixo traz uma sugestão de divisão de tarefas, dentro da filosofia exposta acima. Para o quadro elaborado, estamos assumindo que o condomínio conta com uma empresa administradora ou escritório de contabilidade. A estes cabem, normalmente, algumas ou todas as seguintes funções básicas: • Gestão administrativa • Gestão de recursos humanos (funcionários) • Gestão financeira • Gestão de assuntos jurídicos Portanto, a empresa administradora ou escritório de contabilidade realizam trabalhos de base, restando para o Corpo Diretivo, o zelador e as comissões específicas complementar e/ou fiscalizar este trabalho. Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com