BULLETIN SQUARENEWS 14

SQUARE News Bulletin d’information des agences SQUAREHABITAT de Fréjus et St Raphaël – Mars 2013 -Numéro 14 Baisse du nombre de programme Neuf : Le ministère du Logement en a recensé 82 163 au au cours des trois derniers mois (novembre 2012 – janvier 2013), soit 28 % de moins qu’à la même période un an plus tôt.

Bien qu’un peu moins spectaculaire, la baisse des permis de construire, indicateur avancé de l’activité du secteur, n’est guère encourageante : 98 308 ont été accordés entre le 1er novembre et le 31 janvier derniers, en repli de 19,1 % sur un an.

1 bailleur sur 2 prêt à baisser le loyer « dans le but de trouver un « bon » locataire ».

Crise économique et aléas de l’emploi oblige, les propriétaires sont confrontés à une hausse des impayés.

En conséquence, 46,5 % des bailleurs sont prêts à revoir leur loyer à la baisse, et ce « dans le but de trouver un « bon » locataire » (comprendre un locataire qui n’est pas confronté à des difficultés de paiement).

Dans le détail, selon l’enquête, « parmi ces propriétaires bailleurs, 91,1% déclarent que leur baisse devrait varier entre 5 % et 10 % ». 58 % d’entre eux chiffrent l'effort envisageable à 5 %, « tandis que 31 % pourraient baisser l’addition de 10 % » et 11 % sont même prêts à aller plus loin. « Adapter le niveau du loyer aux possibilités financières des locataires est une sage décision, une façon responsable et sociale de regarder la réalité en face et relève donc, en clair, d’une saine gestion ».

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Le Point sur le mois de Février 2013 Agence Vadon – 87, Av Henri Vadon – Tél 04 94 83 08 00 Agence de La Corniche d’Or – 71, Av Général de Gaulle – Tél 04 94 95 11 41

L’activité du mois de février a été anormalement faible. Nombreux sont les acquéreurs qui ne souhaitent pas s’engager suite à l’incertitude du prix du marché. Beaucoup de biens sont à la vente ce qui laisse un choix important à nos acquéreurs. Nous avons tout de même bon espoir d’avoir une amélioration en raison des taux d’intérêts qui n’ont jamais été aussi bas.

N.BLANCHARD – VRP / N.DEVARD - VRP

Agence de Boulouris – 2276, Route de la Corniche d’Or – Tél : 04 94 19 03 45

Comme prévu le mois de février a été riche en contact acquéreur sur le bureau de Boulouris. Des clients avec des budgets variés, décidés mais souvent avertis de l’évolution du marché. Nous avons eu des offres basses malheureusement parfois refusées.

Heureusement, certains vendeurs ont compris que les prix allaient chuter d’ici la fin de l’année et préfèrent négocier 5 voir 10% du prix tout de suite, plutôt que d’attendre sans certitude de vendre à un meilleur prix. A suivre.

S.BIANCONE - VRP

Agence de Fréjus-Centre – 752, Avenue du XVième Corps – Tél : 04 94 17 03 39 Un mois de février très dynamique pour la rentrée de mandats. De nouveaux biens arrivent sur le marché, ce qui vient amplifier la concurrence entre vendeurs. La conséquence directe de ce phénomène c’est que : pour déclencher une offre d’achat, il faut que le prix de vente soit concurrentiel. Les négociations et les écarts de prix sont significatifs. Dernier exemple en date : un deux pièces proposé à 130 000 € a été vendu à 110 000 € FAI soit 15 % de baisse.

TN. BRIAUX – VRP / S. RONEL – Agent Commercial

Agence de Fréjus-Plage – 929, boulevard d’Alger – Tél 04 94 95 65 28

Le marché immobilier s’enfonce dans la crise, après la forte chute des transactions en 2012 environ 30 %, 2013 devrait voir le prix au m² diminuer sur le secteur. Ce coup d’arrêt qui est annoncé depuis des mois va désormais impacter les prix de vente. Le signe le plus fort sur le secteur est la fermeture de nombreuses agences immobilières sur l’agglomération de FREJUS / ST RAPHAEL. Il faudrait que les vendeurs puissent comprendre que nous parlons bien entendu de diminution de prix et qu’ils s’y retrouveront sur leur futur acquisition.

C. FONTAROSA – VRP / B. LABRIT - VRP / A.REMY – VRP

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L i g n e

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M i r e

Le Conseil d’analyse économique (CAE), think tank qui conseille le gouvernement en matière économique, prône la suppression progressive des droits de mutation à titre onéreux, de même que des mesures de défiscalisation. Et ce, de manière à «fluidifier le marché et rendre la fiscalité foncière plus équitable »…

Le CAE réfléchit sur les moyens à mettre en œuvre pour modérer les prix de l’immobilier, qui ont doublé entre 1996 et 2012. Un phénomène qui, outre avoir accru les inégalités, a entraîné d'après lui diverses « inefficacités économiques » : éloignement entre domicile et lieu de travail, investissement dans des biens surévalués, et encore « perte de compétitivité de l’économie française lorsque le coût du logement se répercute sur les salaires ou dans l’immobilier d’entreprise », écrivent Alain Trannoy et Étienne Wasmer, les deux auteurs du rapport.

Une hausse de prix en deux temps selon le CAE, due entre 1998 et 2007 à l'assouplissement des conditions de financement, et aux insuffisances de l’offre foncière. Puis, entre 2009 et 2012, « à la crise financière qui a encouragé des comportements de repli sur des valeurs considérées comme sûres, parmi lesquelles l’immobilier dont l’attrait a encore été rehaussé par les politiques de soutien à la demande ».

Pour changer la donne, voire même inverser la tendance, le centre propose de s’attaquer à la fiscalité immobilière : il s’agit ainsi notamment de supprimer petit à petit les droits de mutation, qui représentent 5,09 % du montant d’une transaction immobilière. Pour compenser la baisse de recettes pour l’Etat, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pourrait être « assise sur la valeur nette du patrimoine immobilier ». Bien que difficilement calculable à l’heure actuelle, celle-ci pourrait néanmoins être estimée à l’aide des « données collectées par les notaires », précise l’organisme.

Réformer la fiscalité des plus-values immobilières Autre chantier d'envergure : la taxe sur les plus-values immobilière, qui au selon le régime actuel aboutit en pratique à une exonération totale au bout de 30 ans de détention. Le CAE propose une taxation de 0,5 % par an : « un bien retournant sur le marché tous les 19 ans en moyenne, cette taxe serait équivalent à une taxe sur les plus-values immobilières de 19 x 0,5 % = 9,5 % », détaille le centre. « L’idée générale est de taxer la détention plutôt que les transactions afin de fluidifier le marché immobilier et de rendre la taxation des plus-values foncières plus incitative de manière à décourager les comportements attentistes ». Pour le think tank, il conviendrait par ailleurs de « mettre un terme aux aides à la pierre ». Le coût budgétaire total pour l’Etat des dispositifs d’incitation fiscale était de 4,7 milliards en 2012, et sera de 4,3 milliards cette année.

D’autres mesures, comme le transfert de l’adoption du plan local d’urbanisme (PLU) et la délivrance des permis de construire au niveau intercommunal, pourraient améliorer l’aménagement et l’offre de foncier. Dans la même idée, pour la seule Ile-de-France, la compétence en matière d’aménagement et d’urbanisme pourrait être confiée « à une entité composée de Paris et des trois départements de la petite couronne ».

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S a v o i r

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Une tribune à la Chambre des Propriétaires, pour qui la réforme de l’actuelle garantie des risques locatifs en préparation par le ministère du Logement «doit aboutir à un nouveau dispositif juste et équilibré ».

Pour la Chambre des Propriétaires, la réforme de l’actuelle garantie des risques locatifs que prépare le ministère du Logement doit aboutir à un nouveau dispositif juste et équilibré. Sinon, elle achèvera de détourner les particuliers de l’investissement locatif.

Le gouvernement souhaite réformer la loi du 6 juillet 1989 sur le statut des baux d’habitation afin de rendre la location d’un logement plus accessible à tous.

Les principales mesures évoquées dans le projet en cours de gestation au ministère du Logement portent en particulier sur l’encadrement des loyers et sur la garantie du paiement des loyers.

En substitution partielle ou totale de l’examen de la situation du candidat locataire (niveau de ressources, ancienneté dans l’emploi, caution, etc…) le projet proposerait la création d’une « garantie universelle des loyers », obligatoire pour les propriétaires bailleurs qui en supporteraient le coût.

Le remède pire que le mal Il est permis de s’interroger sur la viabilité du projet à terme. N’oublions pas que les assureurs n’accordent leurs garanties de loyers qu’après un examen attentif de la capacité financière des locataires à honorer leur engagement de payer. Sinon, le taux de sinistralité rendrait le risque inassurable ou les primes insupportables.

L’approche peut-elle être différente s’il s’agit d’un organisme étatique ? En ouvrant très largement sa garantie locative, il court le risque d’être vite dépassé par l’ampleur des impayés résultant de la fragilité financière de certains locataires mais probablement aussi des comportements indélicats ou frauduleux que le système favorisera.

Sauf à faire supporter le surcoût par les finances publiques – inenvisageable dans le contexte actuel – l’Etat n’aura d’autre solution que d’augmenter le prix de sa garantie ou de réduire les indemnisations. Dans les deux cas, il perdra la confiance des propriétai res qui se détourneront de l’investissement locatif.

Des pistes de réflexion Pour sortir de cette impasse, la Chambre des Propriétaires propose une approche objective des risques locatifs et la mise en place de garanties équitablement réparties entre les propriétaires et les locataires.

Une assurance locative couvrant les « accidents de la vie ». La moitié des difficultés de paiement rencontrées par les locataires proviennent de situations imprévisibles auxquelles ils sont confrontés : perte d’emploi, séparation, divorce, maladie ou accident grave, invalidité, décès du conjoint.

Il serait souhaitable que ces risques soient couverts par une garantie souscrite auprès d’assureurs privés. Elle pourrait être rendue obligatoire à condition que son coût soit équitablement partagé entre le propriétaire et le locataire.

En cas de sinistre, la prise en charge totale des loyers pendant une période déterminée par le garant, laisserait le temps soit au locataire de se remettre à flot, quand c’est possible, soit aux services sociaux de mettre en place les mesures d’accompagnement nécessaires à la prise en charge de la famille.

Un traitement plus circonstancié des comportements indélicats. Face aux agissements des locataires de mauvaise foi, le propriétaire conserverait la faculté de souscrire, à ses frais, une garantie de loyers impayés classique. Il conserve aussi le droit de réclamer, avant paiement du locataire, les documents de base.

Toutefois, pour limiter le coût d’une telle assurance et maintenir la confiance comme fondement de la relation entre propriétaire et locataire, il conviendrait de prévoir des sanctions plus sévères contre les comportements indélicats et un traitement plus rapide des sinistres qui en résultent.

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