SQUARE News Bulletin d’information des agences SQUAREHABITAT – Octobre 2013 -Numéro 21 Attention aux statistiques globales des prix de l’immobilier ! En apparence, d’après les dernières études réalisées par des organismes officiels ou par les acteurs du marché du crédit ou immobilier, les prix resteraient plus ou moins stables. Seulement, il y a une chose qui a changé et qui fausse complètement la comparaison avec les prix antérieurs : seuls les biens de qualité se vendent. Qu’est-ce signifie ? choses :
que cela Plusieurs
Les prix des biens de qualité (zéro défaut important, bon emplacement, etc.) ont diminué pour rejoindre les prix moyens d’avant. Les prix des biens de moins bonne qualité sont beaucoup plus bas que ces moyennes communiquées. "Une baisse latente masquée par l’effet qualité : Le volume de transactions est réduit parce qu’il y a peu de vendeurs forcés de vendre face à peu d’acheteurs sérieux et financés. La majorité des transactions se fait sur les biens de meilleure qualité. Les autres produits, trop chers et de qualité médiocre ne sont même pas visités. Notre indice qui reflète les prix négociés lors de la promesse de vente ne témoigne pas encore de la baisse latente des prix des biens de qualité moyenne ou médiocre qui adviendra inexorablement si leurs propriétaires veulent s’en dessaisir." -
Le Point sur le mois de Septembre 2013 Agence Vadon – 87, Av Henri Vadon – Tél 04 94 83 08 00 Un terrible bras de fer ! Voilà la scène, qui depuis 9 mois, se joue derrière les vitrines de nos agences. D’un coté, les vendeurs qui défendent bec et ongles leurs prix quitte à retarder la transaction ou à la faire capoter ; de l’autre les candidats à l’achat qui jouent la montre, ils peuvent compter sur un large choix de logement. A ce petit jeu là, ce sont d’ailleurs les acheteurs qui l’emportent car il n’y a plus de doute la côte à amorcé son recul. Vous avez pu constater une légère hausse des taux d’emprunt en cette fin de trimestre qui devrait entrainer une chute significative des prix de vente sur cette fin d’année.
A.REMY – VRP / TN. BRIAUX – VRP / C. FONTAROSA – VRP
Agence de Boulouris – 2276, Route de la Corniche d’Or – Tél : 04 94 19 03 45 Le marché immobilier a changé d’orientation. Cela fait désormais environ un an et demi que les vendeurs rencontrent de plus en plus de difficultés pour vendre au prix espéré. La baisse des prix restera globalement à l’avantage des acheteurs, même si le ciel s’obscurcit. En effet, ils devront supporter, dès le 1er janvier 2014, le relèvement de 3,8 à 4,5% des droits de mutation, un impôt inclus dans les frais de notaire. Cette hausse alourdira sensiblement leur facture : 1.400 euros de plus, par exemple, pour un achat de 200.000 euros. Ajoutons que les taux de crédit, après avoir atteint un plancher en juin dernier (à 2,95% sur vingt ans), ont, pour la première fois depuis fin 2011, amorcé leur remontée. Les perspectives d’évolution dépendront principalement de ces facteurs. Soit les vendeurs s’adaptent aux conditions actuelles du marché et les transactions reprendront, soit le blocage du marché va s’intensifier si les prix ne baissent pas suffisamment.
S.BIANCONE – VRP / L. CALSTRENG - VRP
Agence de Fréjus-Centre – 752, Avenue du XVième Corps – Tél : 04 94 17 03 39 Ce mois de septembre a été très favorable à la rentrée de mandats. De nombreuses estimations ont été réalisées, ce qui laisse envisager de futures mises en vente pour octobre. Dans un précédent Square News, nous évoquions le fait que certains propriétaires faisaient de la rétention de bien. Maintenant que la réglementation concernant l’exonération de plus value immobilière a changé, nous constatons que l’offre s’accroit. En serait-ce la conséquence directe? Par ailleurs, soucieux de valoriser leur bien dans un marché concurrentiel, de plus en plus de vendeurs nous font confiance pour la vente en exclusivité. Cela nous permet de leur apporter un service différenciant : notre fer de lance.
S. RONEL – VRP / Elise BENHAMANI - VRP
Agence de Fréjus-Plage – 929, boulevard d’Alger – Tél 04 94 95 65 28 Nous n’allons pas cacher que le mois de septembre nous a été bénéfique en nombre de ventes, mais aussi au vu des montants de celles-ci. Nous pouvons constater que la clientèle concernée est d’une catégorie aux budgets importants. Le problème étant que la grande majorité des ventes réalisées se font par des paiements comptants, ce qui laisse à croire que la classe moyenne et les actifs de notre secteur, sont en incapacité d’acheter, ou que la conjoncture a un effet psychologique défavorable qui les incite à reporter leurs projets. Les négociations restent importantes et nous sommes toujours dans un marché qui reste pourtant très clairement favorable aux acheteurs. N.BLANCHARD – VRP / M. INNOCENTI - VRP
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E n
S a v o i r
P l u s …
Une fois n’est pas coutume, nous vous proposons de partager l’analyse sur les politiques du logement lancées depuis plus de dix ans d’un de nos confrères. Cette analyse nous a semblé juste et pertinente. Bonne lecture !
L'idéologie est une facilité de l'esprit ! Elle simplifie, elle caricature, elle distribue les indulgences et les sanctions. Depuis une dizaine d'années, l'analyse des tensions du marché du logement, des évolutions excessives des prix, de la désolvabilisation, est partagée, par le monde politique, par tous les professionnels de la filière, par les universitaires : l'offre est insuffisante, à la vente comme à la location, partout où le dynamisme économique, social et culturel fait légitimement apparaître des demandes fortes.
Or, quelle intention sous-tend le projet de loi "pour l'accès au logement et un urbanisme rénové" ? La volonté de réguler, c'est-à-dire d'ajouter des brides, des contraintes. Aurait-on l'idée de brider un moteur qui est sur le point de s'étouffer ? L'idée, non, l'idéologie, oui, parce que l'idéologie est de principe, qu'elle est aveugle à la réalité. La réalité est dure : 280 000 constructions en 2013, pour des besoins doubles... et des objectifs politiques - lucides pour le coup - à 500 000 logements ! Pourtant, le choix est clair : réguler l'offre en croyant bien mériter de la demande. Les loyers sont trop élevés ? Au mépris même du constat qu'ils sont baissiers depuis trois ans, on pose sur eux un couvercle avec un mécanisme d'encadrement. L'offre en sera-t-elle majorée ? Le marché en sera-t-il détendu ? Non, c'est l'inverse qui va se produire: les producteurs, à savoir les investisseurs, vont se détourner du locatif.
D'autant que le projet de loi leur crée une série d'obligations juridiques supplémentaires, telles que celle d'accepter un préavis réduit à un mois dans les zones tendues ou encore des pénalités lourdes en cas de retard de restitution du dépôt de garantie, ou aussi d'exclusivité du paiement des honoraires de location.
Parlons aussi de la GUL (garantie universelle des loyers). C'est toujours l'idéologie qui la motive. Les locataires sont générateurs du risque d'impayé, et donc on va inventer une machine assurantielle pour protéger bailleurs et preneurs en cas de problème. Mais seuls 2,5% des loyers font l'objet d'impayés prouvant ainsi que la relation locative est marquée par une bonne fluidité et par un respect ordinaire du contrat entre les parties. Eh bien, pour soigner une maladie rare, on va créer la sécurité sociale payée par tous, et qui couvrira également les bien portants et ceux qui sont exceptionnellement touché par l'affection. L'idéologie empêche d'être pragmatique. Au demeurant, la GUL va produire un étrange effet à force d'être inefficace : l'universalité va profiter à tous, et ceux qui présentent des risques majorés, les jeunes, les faibles revenus, ne se distingueront pas : dans une file, si tout le monde avance d'un pas, l'ordre de ceux qui piétinent ne change pas. L'idéologie aura voulu que tous soient protégés, plutôt que de distinguer entre les situations prioritaires et les autres !
Le pire est peut-être ailleurs. On nous peint un marché du logement qu'il suffit de mettre sous tutelle pour qu'il devienne vertueux. Elle oublie que les règles ne sont rien face à la pénurie, et qu'elles peuvent même induire des comportements de contournement : les obligations seront malmenées quand par manque de solutions un locataire n'aura pas le choix. L'essentiel s'imposera au circonstanciel. Dans le même temps, le Gouvernement entretient la vaste illusion, celle que tout va bien. Il accrédite aussi que plus d'Etat résout tout, alors que l'initiative privée seule pourra nous tirer d’affaire : l'envie d'acheter, d'investir, de construire, plutôt que la soif de réguler et de brimer en désignant au passage des boucs-émissaires, les propriétaires et les professionnels notamment. Il n'est que de regarder à l'étranger pour se persuader que les économies administrées ne sont pas les plus performantes. L'idéologie est une facilité rassurante, mais elle ne fait qu'endormir les consciences. Le réveil n'en est que plus difficile.
(LaVieImmo.com) Une tribune de Françis Gagnon, président d'ERA Europe et d'ERA France
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