Bulletin square news n°24

SQUARE News Bulletin d’information des agences SQUAREHABITAT – Janvier 2014 -Numéro 24 RECRUTEMENT Nous sommes toujours à la recherche d’un ou d’une négociatrice supplémentaire pour l’agence du XV Corps à Fréjus. Faites passer le message !

Le Point sur le mois de Décembre 2013 Agence Vadon – 87, Av Henri Vadon – Tél 04 94 83 08 00 Comme on pouvait le prévoir, le mois de décembre a été particulièrement calme à l’approche des fêtes de fin d’année. Malgré tout quelques compromis ont été signés grâce aux vendeurs qui acceptent aujourd’hui de réactualiser leurs prix de vente sur le marché. Par conséquent cette période creuse nous a permis de réguler le marché en continuant à réactualiser les prix de vente.

Nous devrions démarrer cette nouvelle année sur une tendance plutôt positive. En attendant

+15% C’est la progression de notre chiffre d’affaire 2013 comparé à celui de 2012. Une excellente année qui n’aurait pas été possible sans l’implication de tous nos négociateurs.

Félicitations à tous !

nous vous souhaitons tous nos vœux de bonheur pour 2014….

A.REMY – VRP / TN. BRIAUX – VRP / C. FONTAROSA – VRP Agence de Boulouris – 2276, Route de la Corniche d’Or – Tél : 04 94 19 03 45 Un mois de décembre de nouveau très calme, avec quelques contacts intéressants durant la période des vacances scolaires, ce qui laisse à penser que la majorité de notre clientèle de ce mois recherche essentiellement du secondaire, ou simplement à couler une douce retraite au soleil. Il en ressort quelques offres, souvent basses, mais majoritairement acceptées au vu des prévisions 2014. Toute l’équipe de l’agence de Boulouris, vous souhaite tout ce qu’il y a de meilleur pour cette nouvelle année.

S.BIANCONE – VRP / M. INNOCENTI - VRP / A. PETRE

28%

Agence de Fréjus-Centre – 752, Avenue du XVième Corps – Tél : 04 94 17 03 39

D’affaires signées en plus cette année !

Une belle progression qui confirme SQUAREHABITAT PROVENCE CÔTE D’AZUR comme une agence dynamique et professionnelle.

Le mois de décembre reste fidèle à sa réputation. C'est-à-dire une activité réduite qui a atteint

Nouveau supports : Pour 2014, nous avons le plaisir de vous confirmer la reconduction de nos contrats publicitaires logic immo, le bon coin, seloger, mais aussi la signature avec les partenaires de Maisons et Appartements et Lux-Résidences.

Agence de Fréjus-Plage – 929, boulevard d’Alger – Tél 04 94 95 65 28

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son apogée sur les dix derniers jours. Nous n’allons pas nous attarder sur cette fin d’année très calme. Les compteurs sont remis à zéro et nous repartons enthousiastes vers de nouvelles aventures immobilières. Nous espérons de tout cœur réaliser votre projet immobilier en cette nouvelle année et que 2014 soit synonyme de réussite et prospérité. Tous nos bons vœux vous accompagnent.

S. RONEL – VRP

Trop de vendeurs restent encore attachés aux prix du passé. Seuls ceux qui acceptent de réduire raisonnablement leurs attentes et d’offrir des prix cohérents avec le marché arrivent aujourd’hui à vendre rapidement. Les acheteurs sont exigeants et frileux.

La reprise du marché immobilier est lente, mais le nombre de compromis de vente continue tout de même à progresser, en partie grace à la baisse des prix enregistrée ces derniers mois, ce qui nous amène à penser que nous pouvons nous attendre à une légère reprise sur le premier trimestre 2014.

N.BLANCHARD – VRP /L. CALSTRENG – VRP / D.KROL

www.squarehabitat.fr

E n

S a v o i r

P l u s …

Pour déterminer le bon prix d’un bien immobilier, il ne faut pas se fier aux moyennes statistiques dans votre secteur géographique. Un grand nombre d’éléments viennent impacter à la hausse ou à la baisse la valeur d’un appartement ou d’une maison.

Chaque logement est unique de par ses particularités Quand la dynamique sur le marché immobilier change fortement comme c’est le cas ces dernières années, il faut se méfier des statistiques moyennes sur les prix et ne pas s’y fier pour déterminer un bon prix de vente ou d’achat pour un logement. Les critères qui vont faire varier le prix d’une maison ou d’un appartement par rapport à l’ensemble des biens vendus dernièrement sur lesquels se basent ces moyennes sont nombreux et surtout ils peuvent être très impactant sur la valeur du bien. Cela est vrai aussi bien à la hausse qu’à la baisse. Par exemple, un défaut majeur du bien comme des moisissures dues à des problèmes d’humidité pourra rendre le bien invendable au prix moyen. Seule une décote importante par rapport à cette moyenne pour compenser ce défaut permettra de vendre ce bien. Et ce type d’ajustement doit également être fait pour chacun des critères que nous allons décrire ci-dessous. Ils vont tous pondérer la valeur réelle du bien. D’autres critères comme par exemple une très belle vue (sur la mer, sur les golfs, etc.), vont permettre à un bien d’avoir une valeur bien plus importante que les autres biens similaires dans ce secteur qui n’ont pas une aussi belle vue. Retrouvez ci-dessous une liste, non-exhaustive, des particularités d’un logement qui peuvent impacter son prix à la baisse ou à la hausse. Que vous soyez vendeur ou acquéreur, ce sont ces éléments que vous devez analyser pour comparer plusieurs biens immobiliers relativement similaires à vendre.

L’emplacement : le critère numéro 1 qui impact les prix C’est bien connu, l’emplacement est le critère numéro un en immobilier. Le lieu du logement détermine une grande partie du prix.

Certains endroits sont bien plus recherchés que d’autres et cela favorise des prix élevés dans ces secteurs géographiques. Un bon emplacement est un lieu où beaucoup de monde aimerait vivre : proche de nombreux services de proximité, avec des zones d’activités professionnelles accessibles rapidement, bien desservi en transport en commun et en route, avec une belle vue, une exposition idéale au soleil, du calme, etc. Les biens immobiliers qui correspondent le plus à ce type de critères sont ceux qui gardent une bonne valeur dans le temps. Dans ces secteurs recherchés, il est plus simple de vendre un appartement ou une maison. Ce sera les logements avec vue sur la mer ou l’océan dans d’autres secteurs ou encore ceux avec un panorama exceptionnel sur les montagnes, etc.

La taille du logement : plus il est grand, moins le m² est cher En règle générale, le prix au mètre carré d’un bien immobilier décroit lorsque la surface augmente. Le prix du mètre carré d’un studio dans un même immeuble est souvent plus élevé qu’un 3 pièces, qui sera lui-même plus élevé que le prix d’un 5 pièces, etc. Il ne suffit pas de se référer à un prix moyen au m² dans une ville ou un quartier pour obtenir une valeur pour votre bien. Dans l’idéal, il faut un découpage par type de biens. Cela n’enlèvera pas le fait qu’il peut y avoir des 3 pièces de 50 m² comme de 100 m², mais c’est une approximation déjà plus précise. Il faut également faire attention à la distribution des pièces. Un bon agencement peut faire gagner de l’espace. En effet, certains espaces peuvent être perdus car très peu utiles (grand couloir, etc.). Le nombre de pièces est également important. Il sera plus facile de vendre un 70 m² avec deux chambres, plutôt qu’un avec une seule chambre. Le F3 conviendra à davantage de ménages et aura donc en théorie plus de demande.

L’âge et la qualité de la construction Un bien immobilier ancien a vieilli. Il se dégrade au fil des années sauf si un entretien régulier a été fait ainsi que des rénovations quand cela était nécessaire. L’âge d’un appartement ou d’une maison compte donc. Cela s’exprime notamment à travers l’état de la structure globale du logement, de l’isolation, du système électrique, de la toiture, du système de chauffage, etc. Autant d’éléments qui peuvent nécessiter des travaux pour un futur acquéreur et qui en impacte donc le prix par rapport à un bien en excellent état. Le niveau de qualité des matériaux utilisés est également capital. Des matériaux de hautes qualités mettront bien plus en valeur un bien immobilier que des matériaux premiers prix. Les prestations dégagées ne seront pas les mêmes et le public visé non plus. Aucune statistique ne tient compte de cet effet qualité. Comment comparer alors des logements de taille identique dans un immeuble des années 1960 quand l’un est "dans son jus" et quand l’autre a été entièrement rénové avec soin et des matériaux de qualité ?

Les équipements et autres particularités du bien immobilier Outre les caractéristiques de base d’un logement (emplacement, taille, nombre de pièces principales, etc.). Chaque prestation supplémentaire va valoriser le bien. Un balcon, une terrasse, un jardin, une piscine, un garage, un parking, une cuisine aménagée, le nombre de placard ou encore le nombre de toilettes ou de salle de bains, etc. Il y a de nombreux éléments qui peuvent rendre un logement plus attractif qu’un autre et donc d’en obtenir un meilleur prix. Plus il sera difficile de trouver ce genre d’élément dans votre secteur géographique et plus ce type de bien aura de la valeur. Au contraire, dans un secteur où la majorité des logements sont équipés de l’un de ces éléments, ne pas en avoir peut se révéler très pénalisant. Par exemple, dans certains secteurs méditerranéens, la plupart des maisons disposent d’une piscine. Celles qui n’en disposent pas voient leur prix être fortement impacté négativement. À l’inverse, pouvoir disposer d’un beau balcon ou d’une terrasse en plein centre-ville d’une très grande agglomération est un luxe.

Des éléments plus ou moins importants pour chaque personne Chaque individu définit ses propres besoins et envies pour son logement. Les critères les plus importants ne seront jamais les mêmes d’une personne à une autre. Certains vont privilégier la proximité de leur lieu de travail, d’autres la qualité du bien, d’autres encore une vue ou des prestations particulières.

Vous êtes vendeur ? Il sera important de mettre en avant les points forts de votre logement, ce qui le différencie des autres biens équivalents. En effet, un acheteur potentiel va comparer différents biens qui correspondent plus ou moins à sa recherche et à son budget. Il choisira ce qui sera pour lui le meilleur rapport qualité/prix. La perception de la qualité peut être différente d’une personne à une autre. Certains défauts seront rédhibitoires pour les uns et acceptables pour d’autres. À vous d’ajuster votre prix en fonction des retours sur ce rapport qualité/prix par rapport à la concurrence voisine.

Vous êtes acquéreur ? Il est préférable d’avoir une idée assez précise de ce que vous attendez comme qualité sur chacun de ces points. Vous pouvez vous fixer des priorités, des défauts inacceptables et des compromis possibles sur tel ou tel élément moins impactant à vos yeux. Plus vous aurez analysé vos besoins et envies et moins vous perdrez de temps dans des recherches et vis ites inutiles. Si vous achetez à deux, pensez à dialoguer au maximum sur ces différents critères et à trouver des compromis entre les désirs de chacun.

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