SQUARE NEWS
N° 52
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Juin 2016 MAILLE DE FREJUS – SAINT RAPHAËL – DRAGUIGNAN – SAINTE MAXIME – SAINT TROPEZ
Le Crédit à la française menacé ? Des taux au plus bas, des banques qui veulent prêter : en France, le marché du financement immobilier tourne à plein régime. L'an dernier, 156 milliards d'euros de prêts à l'habitat ont été distribués (hors rachat et renégociations), contre 120 milliards en 2014, révèle le Crédit foncier. Pour cet établissement, 2016 s'annonce sous les meilleurs auspices avec un volume de production estimé à 163 milliards d'euros. Bref, tout roule. Du moins pour le moment. La mécanique du crédit pourrait bien s'enrayer. Le Comité de Bâle, l'instance qui régule le système bancaire européen, planche sur de nouvelles mesures de réduction des risques. Son idée : imposer aux banques françaises d'augmenter leurs fonds propres lorsqu'elles accordent des crédits immobiliers à des emprunteurs qui ont peu ou pas d'apport personnel. « Cette recommandation pourrait dissuader les banques de distribuer ces prêts du fait des surcoûts entraînés », pointent la Fnaim pour l'ancien, LCA-FFB pour la maison neuve et la Fédération des promoteurs immobiliers. Les prêts sans apport seraient risqués pour les banques. Sans apport, l'emprunt équivaut au prix du logement. Or ce dernier sert de garantie au prêt. Donc, si l'emprunteur revend avec une décote par rapport au prix de départ (en cas de baisse de l'immobilier ou de cession pour cause de force majeure par exemple), le prix de vente ne couvre pas la valeur du logement. Et la banque ne rentre pas dans ses frais. C'est justement pour limiter ce risque que le Comité de Bâle compte imposer l'augmentation des fonds propres des établissements prêteurs. Si elle était adoptée, la mesure ferait bien des victimes. Les principaux concernés : les accédants modestes à la propriété et les jeunes. Ce sont eux qui empruntent avec très peu voire pas d'apport. Avec la nouvelle norme, soit les
banques refuseront de les financer, soit elles leur demanderont des fonds qu'ils n'ont pas, ce qui revient au même. Autre catégorie menacée : les investisseurs en locatif. Ils recourent aux prêts sans apport pour optimiser leur fiscalité (les intérêts d'emprunt sont déductibles des impôts). Au bout du compte, des dizaines de milliers de projets pourraient être tués dans l'œuf par la décision du Comité de Bâle. Les professionnels se mobilisent. « Nous invitons instamment les autorités françaises à soutenir la spécificité du financement du logement en France afin qu'il ne soit pas pénalisé par ce projet de recommandation du Comité de Bâle », expliquent les trois fédérations professionnelles. « Il en va de la poursuite d'une relance durable du logement. » Pour ces organisations, le modèle français, qui repose sur la capacité de l'emprunteur à rembourser et pas sur la valeur du bien financé, a fait ses preuves. Elles soulignent notamment « le niveau très faible du taux d'impayés de crédit même en temps de crise ». Pour le moment, les emprunteurs n'ont rien à craindre. L'idée du Comité de Bâle en est au stade de projet. Elle doit être affinée. Elle entrera ensuite dans une phase de négociation. Puis elle devra être transcrite dans le droit français. Bref, il faudra encore deux ou trois ans pour que cette nouvelle norme, si elle est adoptée, entre en vigueur. Il n'en reste pas moins que le crédit à la française est bien dans le collimateur du Comité de Bâle. Ce dernier, en juin 2015, entendait remettre en cause les prêts à taux fixes, une spécialité hexagonale qui compte pour plus de 99 % du marché d'après l'Observatoire du financement CSA/Crédit Logement.
CHIFFRES CLES
84% Du parc immobilier français est composé de résidences principales.
9,6% Du parc immobilier français est utilisé en résidences secondaires.
43% Du parc immobilier français est composé de logements collectifs.
63% C’est la part de propriétaire du parc immobilier français .
25% C’est le premier poste de dépense des francais devant les transports et l’alimentation. Ce poids se reduit avec l’age. Pour les plus de 65 ans cela est toujours le troisième poste de dépense du foyer.
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N° 52
Point sur Mai 2016 Par NomdeduFréjus styleCentre Agence
« Ce mois de Mai a été en dessous de nos attentes. Les facteurs conjoncturels n’ont pas été en notre faveur. Nous avons cumulé le mauvais temps (un mois de Mai qui ressemblait à un mois de Novembre), les grèves et la pénurie d’essence. Ces éléments ont contribué à la baisse d’activité et ont fait en sorte que les acquéreurs reportent leur venue dans la région. Donc, il nous faut désormais nous retrousser les manches et rattraper le retard que nous avons pris en Mai. De bons mandats avec un prix cohérent, cela restera toujours le nerf de la guerre ! » Steve Ronel. Agence de Fréjus Plage « Un mois de mai avec une activité au ralenti. En effet nous avons eu une baisse significative des acquéreurs quelle que soit la gamme de prix et les différents supports publicitaires. Malheureusement le contexte actuel en France avec tous les mouvements sociaux ainsi que les échéances politiques pour la fin d’année (primaire) et la présidentielle l’année prochaine n’encouragent pas nos acquéreurs à prendre une décision rapide. Aujourd’hui les affaires à vendre se multiplient et les prix continuent de baisser.» Nicolas Blanchard. Agence de Vadon « Un mois de mai assez correct côté portefeuille de biens car les produits continuent à rentrer à des prix plutôt cohérent. Coté transaction c’est un peu au ralenti dans la mesure où la presse diffuse des informations confuses en expliquant que le marché est à la hausse. Le mois de juin sera certainement très mouvementé au regard du travail effectué actuellement par notre équipe.» Alimatou Rémy.
LOI CARREZ : UNIQUEMENT POUR LA COPROPRIETE
LES IDEES RECUES SUR LES ACQUEREURS
Lors de l'achat d'un bien immobilier, la surface évoquée n'est pas toujours garantie. En effet, la loi Carrez ne donne une garantie à l'acquéreur que dans les ventes portant sur des lots de copropriété, rappelle la Cour de cassation. Pour un lot de copropriété, cette loi de 1996 oblige à mentionner la surface vendue dans l'acte de vente. Elle permet à l'acquéreur, dans le délai d'un an, de réclamer une diminution proportionnelle du prix payé si la surface est en réalité "inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte" (5%). En revanche, lorsqu'il s'agit d'une maison individuelle, par exemple, ce sont les dispositions générales du code civil qui s'appliquent, et celles-ci n'obligent pas à indiquer la contenance dans la promesse de vente, ni même dans l'acte notarié. Le code précise seulement que si la surface est mentionnée dans les actes, le vendeur doit "délivrer la contenance telle qu'elle est portée au contrat". Mais ce vendeur peut aussi, lorsque la surface est indiquée, ajouter une clause excluant toute garantie de contenance. Cette clause a pour but, disait en l'espèce la cour d'appel, "de protéger la sécurité des transactions en ne permettant pas leur remise en cause, l'acheteur ayant acquis un immeuble qu'il a vu, connu, visité, et non une contenance" qu'elle qualifiait de notion "abstraite". En l'espèce, l'acquéreur d'une maison, qui avait une surface de 123 mètres carrés au lieu des 145 mètres promis par l'agent immobilier, s'est heurté à la clause de non-garantie de surface. D'autant que l'acte notarié ne mentionnait pas la surface vendue et que, selon les juges, les mesures indiquées dans les annexes de la promesse de vente ou de l'acte notarié n'ont pas été jugées utiles.
Idée reçue N°1 « La recherche immobilière est vécue comme une expérience anxiogène » FAUX. 69% ont le sentiment de vivre leur recherche sans pression
Idée reçue N°2 « Les futurs acquéreurs n’ont pas d’imagination » FAUX. 3 foyers sur 4 se projettent facilement dans les logements qui leur plaisent.
Idée reçue N°3 « Les candidats à l’accession immobilière ne pensent qu’à faire une bonne affaire » FAUX . 67% fonctionnent au coup de cœur et ne feront pas de concessions.
Idée reçue N°4 « Les futurs acquéreurs ne savent pas se remettre en cause » Vrai et Faux. 1 sur 2 revoit ses critères à la baisse avec le temps.
QUE FAIRE DE SA RESIDENCE PRINCIPALE ? Lorsque vous quittez votre domicile pour intégrer une structure adaptée, la question se pose forcément : que faire de votre résidence, lorsque vous êtes propriétaire ? Le viager : un complément de retraite Lorsque vous entrez en résidence seniors ou en EHPAD, vous savez que vous ne reviendrez plus vivre dans votre maison. Vous y avez passé votre vie et ne souhaitez pas penser à l’abandonner. Pourtant, vous devez prendre en compte tous les paramètres de ce choix de conservation de votre logement, notamment le financier. Chaque année, votre logement va générer de nombreuses charges : taxes, charges, assurances, sans parler des réparations diverses liées à l’usure. A côté, votre maison de retraite a un coût réel qu’il n’est pas toujours facile d’honorer seul. En vendant votre maison en viager libre, vous profitez immédiatement d’un pécule confortable, appelé bouquet, et vous recevez une rente viagère tous les mois jusqu’à la fin de votre vie, assurant ainsi votre avenir de manière autonome. Le meilleur âge pour vendre votre bien en viager se situe après 85 en en raison de la forte hausse des mensualités, toutefois, le meilleur moment est celui où vous en avez besoin. N’attendez pas et réalisez la vente dès les premiers mois de votre entrée en Ehpad.