SQUARE NEWS
N° 55
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Septembre 2016 MAILLE DE FREJUS – SAINT RAPHAËL – DRAGUIGNAN – SAINTE MAXIME – SAINT TROPEZ
CHIFFRES CLES
Attention à la remontée des taux La courbe des taux d'intérêt va-t-elle s'inverser dangereusement ? Il faut bien comprendre que "ce que les banques donnent aujourd'hui d'une main dans leur quête éperdue de la clientèle des emprunteurs immobiliers, elles risquent fort de devoir le reprendre d'une autre pour restaurer leur rentabilité dégradée". Tout cela semble merveilleux. Les taux d'intérêt des prêts immobiliers sont plus bas que jamais, avec une moyenne mensuelle en juillet de 1,55%, inconnue depuis un quart de siècle. Les observateurs n'ont pas de mots assez enthousiasmants pour transmettre leur optimisme quant aux conséquences de l'effet resolvabilisateur de ce phénomène sur les accédants à la propriété et sur les investisseurs. Au point qu'on se demande ce que serait la santé de ce secteur clé sans ces amphétamines conjoncturelles. Du coup, les achats de logements neufs et anciens suivent des courbent ascendantes et la liesse est partagée par les agents immobiliers, les promoteurs...et les banquiers, qui financent 9 opérations sur 10. Pour être plus précis, les banquiers ne se réjouissent pas sans nuances... Pour une raison simple: sur 100 dossiers de financement qu'ils montent, près de 40 correspondant à des rachats de prêts à des concurrents ou à des renégociation pour des clients désireux de faire baisser leur taux et le coût total de leur crédit. En première approche, il faut donc déjà se rendre à l'évidence que la croissance du chiffre d'affaires des établissements financiers ne rend pas compte de l'évolution du nombre de transactions immobilières dans l'ancien. S'agissant du neuf, l'augmentation de l'ordre de 25% des crédits est bien homothétique de celle du nombre de ventes par les promoteurs et les constructeurs de maisons individuelles, puisqu'il s'agit de nouveaux dossiers par définition. Rien
de semblable pour logements existants.
le
financement
des
Les prêteurs ont beau se protéger par des stipulations de pénalités en cas de remboursement anticipé, plafonnées par le législateur, elles ne suffisent pas à endiguer la vague, dès lors que le bénéfice pour l'emprunteur est assez important pour gommer jusqu'au montant de cette indemnité. Quant aux demandes de clients acquis d'un geste commercial qu'on consent pour les garder, ils ne tombent sous le coup d'aucune règlementation et les banques y cèdent le plus souvent pour ne pas affaiblir leur base d'actifs. En quoi ce phénomène est-il dangereux? Les banques sont en train de gager leurs bilans à venir et qu'en cas de remontée de taux, de plus en plus probable avec l'ampleur des baisses actées, la profitabilité de leurs activités s'en trouvera dramatiquement réduite. Pour restaurer leur rentabilité dégradée, elles le feront surtout en rétablissant leurs marges sur les générations suivantes d'emprunteurs, dès que les taux seront de nouveau orientés à la hausse. Il va s'ajouter à cela l'entrée en vigueur progressive des critères prudentiels qu'on nomme déjà de "Bâle IV", obligeant les établissements financiers à mettre face aux encours de crédits qu'ils gèrent des actifs en guise de garantie en cas de scenario catastrophe. Ces critères, qui enchérissent sur trois vagues d'exigences s'appliquant depuis les années récentes, vont durcir la distribution des crédits immobiliers aux particuliers. Bref, on se prépare des lendemains qui déchantent. Alors de là à dire que la situation du financement des opérations immobilières des ménages n'a jamais été aussi bonne, il y a un pas... A ne pas franchir.
33% Des acquéreurs dans les villes de plus de 100 000 habitants cherchent une maison.
67% Des acquéreurs mettent un an à trouver le bien qui leur convient.
20% Des acquéreurs sont toujours en recherche au bout d’un an.
13% Des acquéreurs abandonnent leurs recherches.
42% Des acquéreurs ont du faire des concessions notamment sur la taille du logement ou sur son prix.
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Point sur Août 2016 Agence de Fréjus Centre « Un mois d’août assez calme dans l’ensemble, avec des clients toujours à la recherche du bon coup à réaliser. Nous présageons une rentrée timide et restons à votre écoute sur un marché immobilier en constante évolution depuis des mois. Le maître mot de notre équipe commerciale « ne rien lâcher. » » Dominique Walmetz. Agence de Fréjus Plage « Sur le mois d’Août nous avons connu une très nette chute des contacts acquéreurs (environ -40%). En revanche les demandes que nous avons traitées ont concerné des clients en réelle phase d’achat avec des compromis signés. Malheureusement beaucoup d’offres n’aboutissent pas, les acquéreurs prennent leur temps et comparent les bien sur le marché immobilier. La fin de l’année arrive, il ne faut pas louper le dernier trimestre et ne pas hésiter à réactualiser les prix au risque de repartir et de devoir repousser son projet sur l’année 2017. » Nicolas Blanchard. Agence de Vadon « L’été fut mouvementé. Beaucoup de touristes ont adoré la région et se sont laissés séduire en investissant. Beaucoup d’offres qu’il faut toujours négocier à la baisse. Les prix se réactualisent toujours et encore. De beaux biens au prix du marché devraient nous réserver de belles ventes sur septembre. Nous vous souhaitons à tous une bonne rentrée 2016….» Alimatou Rémy.
L’IMPACT CHIFFRE DE LA BAISSE DES FRAIS DE NOTAIRE La baisse des frais de notaires sur les ventes immobilières est entrée en vigueur au 1er mai. Mais d’après nos simulations, les gains à la clé sont assez faibles…Pour bien comprendre, revenons d’abord sur ce qui a changé. Lors d’une vente immobilière, les émoluments des notaires sont calculés selon un barème proportionnel, fixé en fonction du montant de la transaction. Celui-ci a été légèrement rabaissé : nous sommes ainsi passés de 4% à aujourd’hui 3,945 % pour la part jusqu'à 6.500 euros, de 1,65% à 1,627 % pour celle située entre 6.500 et 17.000 euros, de 1,1% à 1,085 % entre 17.000 et 60.000 euros et enfin de 0,825% à 0,814 % au-delà.A ces honoraires proportionnels s'ajoutent divers frais fixes dont les montants oscillent en moyenne autour de 600 euros… et qui eux ne bougent pas.Enfin, et c’est ce qui pourra dans certains cas éventuellement alléger la note, les sommes perçues par les notaires ne peuvent plus dépasser 10% de la valeur du bien (avec un minimum de 90 euros). Et s’ils le souhaitent, les notaires ont désormais la possibilité d’offrir des remises supplémentaires, allant jusqu'à 10% pour les transactions supérieures à 150.000 euros. Ce geste ne comptant toutefois… que pour la part supérieure à 150.000 euros. Or si l’on fait maintenant tourner la calculette, on s’aperçoit vite qu’il ne faut pas attendre monts et merveilles de ces nouveaux barèmes. 1. Prenons en premier lieu l’exemple d’un logement à 200.000 euros, la transaction moyenne en France. - Avant la réforme, les frais de notaire s’élevaient à 2603,21 euros (HT) sur ce type de bien. - Depuis le 1er mai, ils sont tombés à 2.575, 41 euros (HT) sans remise du notaire, et à 2.534, 71 euros (HT) si ce dernier applique la ristourne de 10% sur la part supérieure à 150.000 euros. Soit dans le meilleur des cas une économie de 68,5 euros. 2. Prenons désormais, une transaction haut de gamme à 800.000 euros. - Avant la réforme, les frais de notaire s’élevaient à 7.611,25 euros (HT) sur ce type de bien. - Depuis le 1er mai, ils sont tombés à 7.517,41 euros (HT) sans remise du notaire, et à 6.988,31 euros (HT) si ce dernier applique la ristourne de 10% sur la part supérieure à 150.000 euros. Sur cet exemple l’économie peut-être intéressante (623,1 euros)… mais à condition que le notaire fasse marcher le rabais ! 3. Prenons maintenant une vente de cave à 5.000 euros. - Avant la réforme, les frais de notaire s’élevaient à 800 euros (HT) sur ce type de bien. - Depuis le 1er mai, ils sont passés à 500 euros (HT). Soit 300 euros d’économie ! En effet, le total des émoluments est écrêté à 10% de la valeur du bien (sans pouvoir être inférieur à 90 euros). On le voit la réforme n’aura donc en réalité qu’un impact réel sur les transactions de très faibles montant. La montagne a accouché d’une souris…
LE NEUF ENCORE FRAGILE Selon le ministère du Logement, le secteur du logement neuf connaît une embellie ces derniers mois, mais montre aussi des signes de fébrilité. (LaVieImmo.com) - Les mises en chantier de logements neufs ont poursuivi leur progression entre mai et juillet, affichant une hausse de 4,7% à 91.900 unités, comparé à la même période un an plus tôt, a annoncé vendredi le ministère du Logement. De leur côté, les permis de construire accordés pour des logements neufs ont grimpé de 4,1% sur un an, à 105.600, au cours des trois mêmes mois. Ces résultats "constituent autant de signaux encourageants pour les mois à venir", a estimé pour sa part Emmanuelle Cosse, ministre du Logement, citée dans un communiqué. Porté par des taux de crédit immobiliers très bas, des aides publiques plus incitatives et une conjoncture qui montre des signes d'amélioration, le secteur du logement neuf connaît une embellie ces derniers mois. Des signes de fébrilité Néanmoins, "on perçoit en juillet des signes de ralentissement, les indicateurs progressent mais le rythme est moins soutenu", a indiqué à l'AFP Alexandra François-Cuxac, la présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), soulignant un ralentissement de l'augmentation des permis de construire. A fin mai et fin juin, ce même indicateur bondissait encore respectivement à 12,1% et 10,3%, souligne-t-elle. Dans le détail, par type de construction, les mises en chantier de logements ordinaires ont augmenté de 4,9% à 85.400 unités, tirées par les logements collectifs. Celles des logements en résidence (pour seniors, étudiants ou touristes), un segment de niche plus volatil, ont connu une légère hausse de 2,3%, à 6.500 unités. Durant la période de douze mois achevée fin juillet, les mises en chantier progressent de 5,6%, pour atteindre un total de 356.300. Les permis de construire poursuivent leur dynamique et augmentent plus largement de 8,3% sur ces mêmes 12 mois, à 401.200.