SQUARE NEWS
N° 60
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Février 2017 MAILLE DE FREJUS – SAINT RAPHAËL – DRAGUIGNAN – SAINTE MAXIME – SAINT TROPEZ
CHIFFRES CLES
Le nouvel avantage fiscal COSSE ! La ministre du Logement Emmanuelle Cosse lance un nouveau dispositif fiscal d’investissement locatif. Décryptage. Contrairement aux dispositifs précédents, il ne s’agit pas cette fois de favoriser l’investissement dans le neuf, mais plutôt d’encourager les propriétaires-bailleurs à mettre en location des logements à loyers modérés. Concrètement, chaque propriétaire qui s’engage à louer son bien en-dessous de plafonds réglementaires pourra bénéficier d’un abattement fiscal sur ses revenus fonciers allant de 15 à 70%, selon les territoires et les niveaux de loyers retenus.
+48% Transaction : Le chiffre d’affaire acté de Square Habitat – Maille de Fréjus Saint-Raphaël en forte augmentation sur 2016.
+28% Selon la zone géographique où vous vous trouvez trois niveaux de loyers ont été définis. Pour rappel, la zone A bis regroupe Paris et 29 communes de la petite couronne, la zone A le reste de l’Ile-de-France et la Côte d’azur, la zone B1 les agglomérations de plus de 250.000 habitants et la zone B2 toutes les communes de plus de 50.000 habitants. Chaque bailleur pourra donc choisir le niveau de loyer sur lequel il désire s’engager. Le dispositif étant conçu pour reloger les ménages à revenus modestes, retenez également qu’à chaque niveau de loyer correspond également un plafond de revenus à ne pas dépasser pour votre locataire. En fonction du niveau de loyer sur lequel il se positionne, le bailleur pourra profiter d’un abattement fiscal plus ou moins conséquent, comme le montre le tableau ci-dessous.
Quel avantage fiscal ? A noter que l’abattement pourra atteindre 85% pour les propriétaires qui confient leur logement à une association d’intermédiation locative dont la mission est de reloger des locataires aux revenus modestes. Et ce, quel que soit le lieu de la location. Dans tous les cas, les propriétaires désireux de tester le dispositif devront s’engager sur 6 ans en signant une convention avec l’Agence nationale de l’Habitat.
Location et Gestion : Augmentation du chiffre d’affaire de Square Habitat – Maille de Fréjus Saint-Raphaël. Le nombre de lots gérés en augmentation de 10 %.
50% Transaction : 50% des ventes sont réalisées avec des mandats exclusifs alors qu’ils ne représentent que 15 % du portefeuille.
+4% Syndic : 1794 lots gérés sur Fréjus SaintRaphaël , en augmentation de 4%.
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Point sur Janvier 2017 Agence de Fréjus Centre « Le démarrage 2017 n’est pas fulgurant avec un mois de janvier très timide. Nous avons constaté une forte baisse du stock mandats et les nouvelles entrées peinent à arriver. Sommes-nous en train de subir un effet post-fêtes ? ou un durcissement du marché ? Un autre constat plus réjouissant concerne les mandats exclusifs. Ils représentent 15% de notre portefeuille, mais ils génèrent 50% de notre Chiffre d’Affaires. D’où notre attention toute particulière et notre intérêt à vous apporter les meilleurs services… en EXCLUSIVITE. » Steve Ronel. Agence de Fréjus Plage « Malgré un mois de janvier qui est historiquement plutôt calme, nous constatons tous les jours que de bonnes affaires se réalisent aussi bien du côté des acheteurs comme des vendeurs. Cependant l’avis d’un expert est essentiel pour guider l’un et l’autre sur un terrain commun. Le rôle des professionnels de l’immobilier n’a jamais été aussi important pour expliquer les prix réels et les perspectives du marché.» Nicolas Blanchard. Agence de Vadon « Une année 2017 qui démarre plutôt bien puisque l’équipe de VADON enregistre pas mal d’offres et de compromis pour ce mois de janvier. Plutôt encourageant pour cette année qui se profile bien. Le nerf de la guerre est toujours au niveau des mandats et nous insistons sur le fait de se mettre au prix du marché actuel. Si nous gardons tous ensemble la même optique et si tous les acteurs vendeurs plus acquéreurs se coordonnent nous passerons une bonne année 2017. » Alimatou Rémy. LA LOI SUR L’AFFICHAGE DES HONORAIRES CONTESTEE Un arrêté paru début janvier au Journal officiel obligera les agences immobilières à être plus transparentes sur leurs tarifs. À compter du 1er avril, elles devront par exemple préciser systématiquement le prix de vente du logement mis en avant sur internet ou en vitrine, en détaillant le niveau des honoraires quand ils sont à la charge des acquéreurs, exprimé à la fois honoraires inclus et exclus. Mais pour les professionnels, la pilule ne passe pas. Plusieurs syndicats (la Fnaim, le SNPI et l’Unis) envisagent, selon Le Figaro, de déposer un recours devant le Conseil d’État dès la semaine prochaine. Ils estiment que cet arrêté est inéquitable car ces nouvelles obligations s’imposeront aux agents immobiliers mais pas aux notaires et aux huissiers de justice qui font aussi des transactions immobilières, explique le journal. De plus, "l’arrêté ne respecte pas la loi Alur (Accès au logement et à un urbanisme rénové) et va largement au delà de ce qui était écrit dans ce texte". Timing serré Certes, l'arrêté qui entre en vigueur dans moins de deux mois ne concerne pas toutes les annonces. En pratique, quand un propriétaire fait appel à une agence pour vendre sa maison ou son appartement, c’est lui qui doit s’acquitter des frais d'agence. C’est le cas dans la plupart des villes, notamment à Paris. "Mais il y a aussi des régions comme la Bretagne où ils sont à la charge de l’acheteur", argumente Jean-François Buet, président de la Fnaim, cité par le quotidien. "De façon plus globale, partout en France, dans les ventes de fonds de commerce et de bureaux, les honoraires sont souvent à la charge des acheteurs". La question est sensible pour les agents immobiliers. Toutefois, le timing paraît serré. Il est donc peu probable que le recours soit examiné dans un délai si court.
VENDRE A UN PROMOTEUR NE S’IMPROVISE PAS ! Propriétaire d'un terrain, d’une maison, d'un local ou d'un entrepôt, un promoteur a pris contact avec vous pour acheter votre bien. Etes-vous prêt à bien mesurer la nature des propositions qui vous seront faites ? Quelques petits conseils pour s’éviter de grandes déconvenues. Leur réputation a la peau dure. Celle de gens capables de vous embobiner parce que vous ne détenez pas les clefs subtiles de la négociation. Pour autant, il faut (largement) atténuer l’image des promoteurs. La très grande majorité cherche tout simplement à tirer le meilleur prix d’une négociation, comme dans n’importe quelle autre vente. Il faut juste savoir ce que vous vendez et quel en est le juste prix. Dans la tête d’un promoteur Lorsque la négociation commence autour de l’achat de votre terrain, vous devez savoir que ce dernier est doublement appréciable. Il présente un prix "immédiat", soit votre bien en l’état. Mais aussi un prix lié au "potentiel constructible", à savoir celui lié aux droits à construire qui s’y rattachent. Généralement, le promoteur comme le vendeur ont intérêt à opter pour cette deuxième solution, le vendeur pouvant réaliser ainsi une plus-value plus significative. Prenons le cas d’un terrain de 800 m² dont vous estimez le prix autour de 280.000 euros. Si un particulier vous l’achète, vous percevrez directement ce montant. Avec un promoteur apparaît la notion de potentiel de droits à construire. Lors de l’établissement du bilan financier prévisionnel de l’opération, il arrêtera le prix auquel peut prétendre votre terrain à partir du nombre de mètres carrés vendus. S’il parvient à dégager 1.500 m² habitables, le prix pourrait ainsi tourner autour de 450.000 euros. Incertitudes liées au permis de construire La proposition est donc alléchante. Mais elle est soumise à des contraintes. Cette perspective ne devient en effet concrète qu’après l’obtention d’un permis de construire expurgé des risques de recours des tiers (deux mois pour les voisins, un mois de plus pour l’administration). Il s’agit là d’une première source d’incertitude. En règle générale, si aucun recours n’est acté, le temps d’attente oscille entre 9 et 12 mois entre le dépôt et la purge du permis. D’autres conditions suspensives peuvent aussi émerger, notamment dans le cadre de la pré-commercialisation du programme, intégrant la « garantie financière d’achèvement » ainsi que les conditions de validation des coûts travaux. En période de crise, les promoteurs veulent aller vite et sécurisent ce risque, ce qui peut entraîner de nouveaux atermoiements. Le vendeur peut ainsi réaliser une incontestable plus-value sur la vente de son terrain mais n’en récupérer le fruit fiduciaire que plus tard. Se faire accompagner par un professionnel La vraie zone de risques se situe quelque part entre la méconnaissance de ces subtilités et la faisabilité du projet proposé par le promoteur. Il est donc plus que recommandé, si vous souhaitez vendre à un promoteur, de solliciter les services d’un professionnel pour vous éviter de douloureuses errances qui vous feraient rapidement regretter de ne pas avoir opté pour la solution moins affriolante financièrement d’une vente à un particulier.