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SQUARE News Bulletin d’information des agences SQUAREHABITAT de Fréjus et St Raphaël – Fév 2013 -Numéro 13 Madame, Monsieur

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Actualité de nos copropriétés : De gros chantiers pour nos copropriétés en ce début d’année pour conforter la valeur immobilière des biens gérés :  Réfection de la façade du Grand Large à Fréjus  2/ Réfection de la façade du Parc St Thomas à St Raphaël

L’année 2013 démarre avec de nombreux changements législatifs dans un contexte qualifié de « morose » par les experts mais qui a le mérite de mettre en valeur les organisations et entreprises structurées, bien implantées et qui font de l’immobilier une profession et pas un passe-temps occasionnel. Vous trouverez dans notre « grand format », un article sur le nouveau dispositif « Duflot » qui malgré l’accueil très mitigé par la presse, est très proche du défunt « Scellier ». Nous souhaitons vous en donner le décryptage et vous rappeler que nos équipes sont à votre disposition pour toute question relative à votre prochain projet immobilier. Bonne lecture D.BRIAUX – Responsable Service Transaction

Le Point sur le mois de Janvier 2013 Agence Vadon – 87, Av Henri Vadon – Tél 04 94 83 08 00 Agence de La Corniche d’Or – 71, Av Général de Gaulle – Tél 04 94 95 11 41 Un mois de janvier plutôt encourageant. Des ventes se sont réalisées avec d’anciens clients du mois de novembre et décembre 2012. Par contre les négociations ont augmenté et nous sommes sur le mois de janvier à une moyenne de moins 8,5% par rapport aux prix de vente affichés. De nouveaux contacts ont été enregistrés avec des demandes de plus en plus fortes sur le centre ville de St Raphaël qui n’est malheureusement pas extensible à volonté. Si vous souhaitez faire un point sur la vente de votre bien nous restons à votre disposition et à votre écoute pour vous conseiller au mieux de vos intérêts.

N.BLANCHARD – VRP / N.DEVARD - VRP

Agence de Boulouris – 2276, Route de la Corniche d’Or – Tél : 04 94 19 03 45 Nous souhaitons la bienvenue aux nouvelles copropriétés nous ayant confié leur gestion :  Centre d’affaire CENTARA aux Arcs.

42 rue du docteur Mouret aux arcs.

Ce début d’année 2013 s’annonce passionnant pour le service Syndic.

Les crédits baissent !

Le Crédit Logement confirme la baisse des taux des emprunts immobiliers… et la chute de la production de crédit.

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Le début du mois de janvier a été similaire au mois précédent, avec peu de passage clientèle et peu de vente. Toutefois, le nombre de contact internet a été important, concernant la plupart du temps des achats en résidence secondaire avec des visites programmées sur les mois de février et mars. Concernant les vendeurs nous avons poursuivi le renouvellement de notre stock de mandats avec des prix relativement fidèles au marché, ce qui devrait nous permettre de répondre correctement à une demande plus importante dans les prochaines semaines. Ainsi, le mois de février devrait semble-t-il, amorcer un regain d’activité qui, nous l’espérons, se maintiendra tout au long de l’année. A suivre. ..

S.BIANCONE - VRP Agence de Fréjus-Centre – 752, Avenue du XVième Corps – Tél : 04 94 17 03 39

La reprise a été plus tardive que prévu, mais les contacts de fin janvier nous laissent reprendre espoir. Dans l’ensemble, nous sommes assez satisfaits du travail effectué. Toutefois, les ventes réalisées en janvier ont été faîtes grâce aux contacts acquéreurs du mois de décembre. En conclusion, les affaires sont plus longues à se conclure parce que les acquéreurs sont plus exigeants et la négociation plus longue.

TN. BRIAUX – VRP / S. RONEL – Agent Commercial

www.squarehabitat-riviera.fr

Nouveau mois, nouveau record.

Agence de Fréjus-Plage – 929, boulevard d’Alger – Tél 04 94 95 65 28

Selon l’observatoire Crédit logement/CSA du financement des marchés résidentiels, les taux des crédits immobiliers, toutes durées confondues, ont touché en janvier un nouveau plus bas historique de 3,16 %, en baisse de 7 points de base par rapport à décembre et de 79 points par rapport au mois de mars 2012, qui avait marqué le début du mouvement.

On est loin, désormais, du précédent record de 3,25 %, qui avait été inscrit en novembre 2010.

Un mois de janvier plutôt satisfaisant pour l’équipe de Fréjus-plage où plusieurs ventes ont été concrétisées. Cependant une conjoncture morose toujours présente et des vendeurs qui ont du mal à réactualiser leurs prix par rapport au marché actuel. Nous attendons un mois de février beaucoup plus mouvementé en espérant qu’acheteurs et acquéreurs trouveront avec notre aide le compromis satisfaisant à l’ensemble des parties. Nous restons motivés…

Logiquement, la part de la production de crédit bancaire réalisée à un taux inférieur à 4 % recule toujours : elle était de 95,6 % en janvier, contre 79,2 % en 2012. « En s’appuyant sur une configuration des taux inconnue jusqu’alors, les établissements de crédit limitent la chute d’activité d’un marché en dépression », explique l’observatoire.

Sans grand succès d’ailleurs, puisque la production de prêts immobiliers a reculé de 21,5 % entre les mois de décembre et janvier.

Si l’on compare les préceptes du Duflot à ceux du Scellier, il est certain que les critères d'éligibilité - codifiés dans le décret du 29 décembre 2012 - se rapprochent de ceux du feu Scellier dit « intermédiaire ». Pour le reste, le nouveau dispositif permet, au même titre que son prédécesseur, la production d'un parc locatif accessible aux ménages des classes moyennes, tout en venant corriger ses défauts. Le mécanisme général est peu ou prou conforme au Scellier, avec une réduction d'impôt de 18% étalée sur 9 ans, un investissement annuel maximum de 300 000 €, et un prix du logement plafonné à 5 500 € du m². Il propose néanmoins deux améliorations majeures. Ensuite, l'investisseur ne pouvait réaliser qu'un seul achat par an, alors qu’il peut désormais en accomplir deux.

Une contraction « forte » expliquée, dans « un contexte économique morose », comme « le contrecoup du mouvement d’anticipation de la fin 2012 ».

Nombre d’opérations ont en effet été réalisées fin 2012 dans l’anticipation de la fin du dispositif Scellier d’aide à l’investissement locatif, de la mise en place généralisée de réglementation thermique RT2012 pour la construction de logements neufs et du recentrage du prêt à taux zéro (PTZ+).

C. FONTAROSA – VRP / B. LABRIT - VRP / A.REMY – VRP

Le nouveau dispositif de défiscalisation DUFLOT : Pas si mal du tout !

Le nouveau dispositif de défiscalisation pour les investisseurs dans l'immobilier résidentiel a déjà fait couler beaucoup d'encre. Les résultats du dispositif précédent sont exceptionnels : 55 000 opérations d’investissement locatif dès 2009, et jusqu’à 73 000 unités en 2011. La recette était simple : une réduction d'impôt en pourcentage du prix du logement, conditionnée à des plafonds de loyers proches des prix du marché, assortis, à compter de 2011, de conditions de revenus des locataires rendant éligible près de 90% de la population. Pendant la campagne présidentielle, le message du candidat Hollande a été clair : un avantage en terme d’investissement locatif serait maintenu, mais dans un cadre social, avec un plafonnement de la niche fiscale établi à 10 000 € par foyer.

L'obligation imposant au promoteur une proportion de logements en accession est une grande nouveauté règlementaire. Dans un souci de mixité sociale, au sein d’un même immeuble de plus de 5 appartements, seule une part limitée des logements peut bénéficier du dispositif (fixée par décret, dans la limite de 80%).

La contrainte verte est raisonnable, dans le sens où les normes retenues sont des normes auxquelles la quasi-totalité de la production répond déjà (label BBC Energie RT 2005 pour les programmes initiés avant 2013, et la RT 2012 pour les nouveaux programmes).

Les plafonds de loyers imposés correspondent à des loyers réduits de 20% en moyenne par rapport aux prix du marché, grâce à l'application d’un loyer mensuel maximum au m² (entre 16,52 €/m² et 8,59 €/m² selon la zone géographique) et d'un coefficient de pondération, prenant en compte la superficie du logement. Cette nouveauté prend en compte le principe selon lequel les prix au m² varient avec la taille des logements (plus élevés sur les petits logements et plus faibles sur les surfaces plus importantes). Certes, la tentation du propriétaire de fixer son loyer au plus haut niveau absorbable est grande, et sur le papier la rentabilité (calculée grossièrement par le rapport entre les revenus locatifs et le prix d'achat) est optimisée par un loyer fixé à son maximum. Dans les faits, depuis déjà deux ans, les retards de paiement et les impayés de loyer vont croissant et les propriétaires sont conduits, en particulier sur le conseil des administrateurs de biens, à modérer les loyers. Pour le dire simplement, se placer en-dessous du marché, c'est minorer le risque d'impayés, le risque de vacances, le risque de turn-over des locataires et l'usure des logements. Le plafonnement de revenus des locataires est corollaire de la limitation des loyers. Il évite que des ménages aisés, ayant accès à des loyers libres, ne profitent des loyers modérés par le dispositif, écrasant l'objectif social de la mesure. Les niveaux de revenus retenus, rapportés aux loyers, permettent des taux d’efforts corrects - entre 25 et 30% - c'est-à-dire un confort budgétaire pour les preneurs et une sécurité financière pour les bailleurs.

Le zonage du dispositif Duflot sera effectif de droit dans les zones Abis, A, et B1 du dispositif Scellier, c'est-à-dire dans les zones à forte et moyenne demandes locatives.

On voit bien que le Duflot a des arguments pour séduire les investisseurs : en toute objectivité, ce nouvel avantage est porteur d'atouts, au même titre que son prédécesseur.

Il vous appartient maintenant de rencontrer nos équipes de professionnels Square Habitat afin de www.squarehabitat-riviera.fr vous aider à décoder ce nouveau dispositif.