SERVICE magazine 22.1 by Studievereniging SERVICE

JA ARGANG 22

NUMMER 1

DECEMBER 2014

MAGAZINE

Thema

Beleggersmarkt Van Portefeuillekorting naar Bulkpremie Make it happen’ in gebiedsontwikkeling De Aziatische vastgoedmarkt als kans én als uitdaging SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

HEVO ZOEKT TALENT HEVO zoekt talent met ambitie. Startende academici met een bouwkundige opleiding die 'het vak' in de praktijk willen leren. Wil jij groeien, je ambities waarmaken en ga jij altijd voor het beste resultaat? Dan is een traineeship bij HEVO wellicht jouw volgende stap na je afstuderen. Wij zijn… HEVO, gevestigd in ’s-Hertogenbosch, maar opererend in heel Nederland. Wij voorzien opdrachtgevers met complexe huisvestingsvraagstukken van antwoorden die leiden tot een optimale leef- en werkomgeving. Of het nu gaat over scholen, zorginstellingen of kantoorcomplexen, wij realiseren gebouwen die duurzaam presteren. Wij bieden… Een traineeship, gericht op academici met minder dan één jaar werkervaring. Het traineeship duurt twee jaar en start in het najaar van 2014. Tijdens het traineeship ontwikkel jij je tot projectleider/ huisvestingsadviseur. Gedurende deze periode maak je kennis met allerlei facetten van het bouwproces: huisvestingsanalyses, haalbaarheidsstudies, begrotingen opstellen, bestekken schrijven, projectkosten inschatten, werken met verschillende bouworganisatie- en aanbestedingsvormen, en het inschatten van de marktontwikkeling. Ook volg je een intensief trainingsprogramma gericht op persoonlijke vaardigheden. Je begeleiding is in handen van een mentor en een coach. En jij… Bent net afgestudeerd aan een technische universiteit. Je hebt affiniteit met het technisch voorbereiden en uitwerken van bouwprojecten. De complexiteit van onze projecten en de integrale (budget)verantwoordelijkheid van HEVO voor ontwerp en uitvoering spreken je aan. Je bent ondernemend, dienstverlenend maar tegelijkertijd kritisch ingesteld, en hebt gevoel voor verhoudingen. Je bent stressbestendig en flexibel, kortom: een traineeship past bij jou!

HEVO B.V. Hugo de Grootlaan 11 5223 LB 's-Hertogenbosch Postbus 70501 5201 CB 's-Hertogenbosch

Solliciteren Is het traineeprogramma jou op het lijf geschreven? In het najaar starten wij met een nieuw programma. Heb je interesse, mail dan je motivatie en een cv aan Marijke Schilder Spel, HR-adviseur: E marijke.schilderspel@hevo.nl T (073) 6 409 492 Meer info over HEVO vind je op www.hevo.nl.

Redactioneel

Colofon ALGEMEEN SERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICE Magazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerd door studievereniging SERVICE, de studievereniging van de studierichting Real Estate Management and Development van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.500 exemplaren. BRONNEN Voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur van studievereniging SERVICE. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard. REDACTIE Stephan Kerperien Bas Ebbers Erwin Rebel Martha Hensbergen Rik Verwaest VORMGEVING Eline Pellis www.elinepellis.com

Hoofdredacteur Redacteur Redacteur Redacteur Redacteur

Lay-out & omslag

COVER AFBEELDING Photobank gallery DRUKWERK Drukkerij OCC dehoog BESTUUR Willem van Laarhoven Jasper van de Koevering Rick van Kempen Gerben Sinke Stephan Kerperien Dagmar Bokkinga

Voorzitter Secretaris Penningmeester Acquisiteur Hoofdredacteur Voorzitter Reiscommissie

STICHTINGSBESTUUR Steven de Ridder Roy Zöld Jan Martijn Buruma Stef de Vos

Voorzitter Acquisitie/ Penningmeester Magazine Magazine

RAAD VAN ADVIES drs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep) B. Petit MSc (ING-DiBa – Real Estate Finance) ir. F.A.M. Elferink MSc MSRE MRICS (Cushman & Wakefield) ir. S.J.E. Maussen MRE (P3 Advies / Bouwen In Eigen Beheer) SPONSOREN ABN Amro, AM, Bouwkunde bedrijvendagen, Brink Groep, HEVO, PVM, Stichting Interface, Syntrus Achmea

Geachte lezer, Dit is alweer de 22e jaargang van SERVICE Magazine. Dat dit magazine al haar 22e jaargang in mag gaan heeft het te danken aan de vele auteurs en redactieleden die hier veel tijd en moeite in steken. Namens de redactie wil ik deze mensen, in het bijzonder de redactie van afgelopen jaargang en mijn voorgangster Nena Rood, bijzonder bedanken voor het creëren van dit mooie platform. Het jaar dat we achter ons laten is een jaar waarin SERVICE veel interessante en leerzame excursies heeft gehad. Zo zijn wij tijdens de jaarlijkse studiereis afgereisd naar Dubai en Abu Dhabi en zijn er drie magazines gepubliceerd waarin grondposities, de tijdelijke toekomst en interactie als thema centraal stonden. Al deze activiteiten hebben eraan bijgedragen dat we een vernieuwde groep actieve leden in kunnen zetten om dit huidige jaar opnieuw tot een succesvol jaar te brengen. Een jaar waarin we activiteiten voor de verschillende leden en betrokkenen gaan organiseren. Zo is er voor de tweede maal een alumniborrel gehouden en zijn we afgereisd naar Frankfurt voor de jaarlijkse business trip. Deze activiteiten, maar ook de doelen van het nieuwe bestuur van SERVICE studievereniging, worden door onze huidige voorzitter Willem van Laarhoven toegelicht in de rubriek SERVICE Actief. Zoals al vermeld, mogen wij als SERVICE bestuur ons rijk rekenen met het grote aantal actieve leden dat ons wil ondersteunen bij de werkzaamheden van SERVICE. Een belangrijk onderdeel van deze werkzaamheden is het publiceren van dit magazine, dit wordt gedaan door een redactie die ik graag aan u wil voorstellen. Bas Ebbers, Erwin Rebel, Martha Hensbergen en Rik Verwaest zullen mij dit jaar bijstaan bij het uitvoeren van de redactionele taken voor dit magazine. In het nummer dat voor u ligt staan vastgoedbeleggingen centraal. De vastgoedwereld kruipt, net als andere sectoren in Nederland, langzaam uit de crisis. De beleggingsmarkt heeft het zwaar gehad de afgelopen jaren, waardoor binnen deze markt veranderingen hebben plaatsgevonden. In dit nummer wordt de vastgoedbeleggingsmarkt vanuit verschillende perspectieven belicht. Een verdere inleiding in de verschillende artikelen kunt u in de introductie van het thema vinden. Tot slot wil ik u graag voorstellen aan een rubriek die haar herintrede doet in dit nummer. Na een aantal succesvolle jaren hebben we afscheid genomen van de rubriek ‘Where innovation starts!?’ en keren we terug naar een oude bekende, namelijk: ‘Vastgoed in het buitenland’. In de eerste editie zal Ruben Langbroek zijn visie over en ervaring met de Aziatische vastgoedmarkt delen. Ik wens u namens de redactie heel veel leesplezier en alvast een prettige kerst en een gelukkig 2015!

Stephan Kerperien Hoofdredacteur SERVICE Magazine 2014/2015

CONTACTGEGEVENS Stichting SERVICE Magazine Vertigo 08H09 Postbus 513 5600 MB Eindhoven W: www.SERVICE-studievereniging.nl E: info@SERVICE-studievereniging.nl

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

Foto: van boven naar beneden en van links naar rechts: Rik Verwaest, Stephan Kerperien, Erwin Rebel, Bas Ebbers en Martha Hensbergen

‘Klanten helpen door met een vernieuwend product in te spelen ‘Klantenhelpen helpendoor doormet meteen een op de‘Klanten vraag. Dat maakt mij blij.’ ‘Klanten helpen door met een

vernieuwendproduct product in te spelen vernieuwend vernieuwend productinintetespelen spelen Janine Vieveen opde devraag. vraag.Dat Datmaakt maakt mij blij.’ op mij op de vraag. Dat maakt mijblij.’ blij.’ Klantadviseur AM Janine Vieveen Janine Vieveen Janine Vieveen Klantadviseur AM Klantadviseur AMAM Klantadviseur

IIII

‘Ik zocht een betaalbare woning binnen de ring in Amsterdam. ‘Ik zochteen een betaalbarewoning woning Ikzocht vond Debetaalbare Studio.’ ‘Ik ‘Ik zocht een betaalbare woning binnende dering ringininAmsterdam. Amsterdam. binnen binnen de ring in Amsterdam. Manon Koonen Ik vond De Studio.’ IkIk vond Studio.’ vondDe De Studio.’ Toekomstig bewoner Manon Koonen De Studio, Amsterdam Manon Koonen Manon Koonen Toekomstig bewoner Toekomstig bewoner Toekomstig bewoner De Studio, Amsterdam DeDe Studio, Amsterdam Studio, Amsterdam

YOU YOU YOU YOU

SamenSamen fantaseren overover je ideale woning Samen tekenen. Samen rekenen. fantaseren je ideale woningen enwoonomgeving. woonomgeving. Samen tekenen. Samen rekenen. Samen fantaseren over je ideale woning en woonomgeving. Samen tekenen. Samen rekenen. Samen fantaseren over je ideale woning en woonomgeving. Samen tekenen. Samen rekenen. SamenSamen bouwen. En jeEnook na na oplevering blijven.Daarom Daarom draait AM YOU, bouwen. je ook opleveringvan vandienst dienst blijven. draait hethet bij Ibij AMI YOU, het het Samen bouwen. EnEnjejeook nanaoplevering van dienst blijven. Daarom draait het bijbijI AM YOU, het Samen bouwen. ook oplevering van dienst blijven. Daarom draait het I AM YOU, het co-creatiemodel van van AM.AM. co-creatiemodel co-creatiemodel van AM. co-creatiemodel van AM.

Dankzij een voortdurende dialoogmet metonze onze klanten klanten –– via social media en in persoonlijke Dankzij eeneen voortdurende dialoog via social media in persoonlijke Dankzij voortdurende dialoog met onze klanten – –via social media eneninen Dankzij een voortdurende dialoog met onze klanten via social media inpersoonlijke persoonlijke gesprekken – ontdekken we de vraag achter de vraag en kunnen we jouw woonwensen waargesprekken – ontdekken we de vraag achter de vraag kunnen woonwensen waargesprekken – ontdekken we dede vraag achter de enen kunnen we we jouwjouw woonwensen waargesprekken ontdekken we vraag devraag vraag kunnen woonwensen waarmaken. Van –idee naar concept en vanachter huis naar jouwen thuis. Wij we vanjouw AM zijn immers zelf ook maken. idee naar concept enen van huis thuis. Wij vanvan AM zijn zelf ook maken. VanVan idee naar concept en van huis naar jouw thuis. Wij AM zijn immers zelf ook maken. idee naar concept van huisnaar naarjouw jouw thuis. Wij zijnimmers immers zelf ook kritischeVan woonconsumenten. Jouw verwachtingen waarmaken en van liefstAM overtreffen, dat is wat kritische woonconsumenten. Jouw verwachtingen waarmaken en liefst overtreffen, dat is wat kritische Jouw verwachtingen waarmaken waarmaken enen liefst overtreffen, dat is wat kritische Jouw verwachtingen liefst overtreffen, dat is wat ons woonconsumenten. drijft.woonconsumenten. ons drijft. ons drijft. ons drijft.

WWW.AM.NL WWW.AM.NL WWW.AM.NL WWW.AM.NL

Inhoud

Lectori Salutem - Waarom financiële kennis over beleggen zoveel bijdraagt

aan het nemen van duurzame vastgoed beslissingen?

Column - Take it or leave it?

Leegstand is geen optie!

10 ‘Make it happen' in gebiedsontwikkeling

Thema 13 Introductie thema - Beleggersmarkt 15 Strategische (her)positionering bezit institutionele vastgoedbeleggers

18 Beleggen in internationaal vastgoed: gaat de geschiedenis zich herhalen? 22 Van portefeuille-korting naar bulkpremie 25 Kansen op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt 30 Zorgvastgoed; kansen voor zorginstellingen én marktpartijen

32 Vastgoed in het buitenland - De Aziatische vastgoedmarkt: groei als kans én als uitdaging

35 Vraag gestuurd ontwikkelen en procesoptimalisatie binnen de nieuwbouw woningmarkt 38 Verantwoorde hypotheekverstrekking en energielasten 42 Eén jaar in de praktijk 45 Afstudeerder TU/e - Parkeren in de woonomgeving, een onbetaalbare luxe? 48 SERVICE Actief 50 Afstudeerverslagen TU/e - REMD 52 Contact SERVICE Magazine

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

Lectori Salutem

Waarom financiële kennis over beleggen zoveel bijdraagt aan het nemen van duurzame vastgoed beslissingen Wanneer je denkt als een duurzame belegger, kun je ook aantoonbaar betere beslissingen nemen in de multidisciplinaire wereld van vastgoed. Vanuit iedere stakeholder die betrokken is bij vastgoed, is er namelijk de ambitie om van vastgoed het beste te maken.

drs.ing. Norbert Bol Norbert Bol is directeur en mede oprichter van Grontmij Capital Consultants, docent strategisch management van de opleiding Master of Real Estate aan de Tias School for Business and Society en lid van de Raad van Advies van SERVICE.

In het grote kapitaalsbeslag en het lange termijn karakter ligt ook de reden dat ik aan het begin van mijn betoog heb gesteld: “Wanneer je denkt als een duurzame belegger, kun je ook aantoonbaar betere beslissingen nemen in de multidisciplinaire wereld van vastgoed”. Een duurzame belegger zal namelijk ieder goed bedoeld voorstel (zowel op onderdelen als voor het geheel) afkomstig van verschillende stakeholders uit verschillende disciplines beoordelen op zijn meerwaarde. Meerwaarde kent twee hoofdcomponenten: 1. Meerwaarde voor de (toekomstige) gebruiker/huurder, meerwaarde voor het gebouw en meerwaarde voor de omgeving. Voor al deze meerwaarde wordt in ieder geval aandacht besteed aan de in duurzame kringen gehanteerde triple bottom line van People, Planet, Profit. 2. Meerwaarde in financiële termen kan in zijn eenvoud worden verwoord als verlaging van de kosten, verhoging van de inkomsten en/of verlaging van het risicoprofiel. Deze aspecten gelden voor de gehele toekomstige levensduur van het gebouw en de grond.

Het denken over meerwaarde van de duurzame belegger is dus niet louter financieel, maar door financiële kennis kunnen de verschillende effecten wel beter inzichtelijk Om al deze belangen goed af te wegen is ook financiële kennis noodzakelijk. worden gemaakt in termen van risico en rendement. Hierbij gaat het niet alleen om de financiële kennis van het vastgoed, maar ook om de financiële drijfveren en verdienmodellen van de verschillende Hierdoor is een verantwoorde keuze tussen korte termijn en stakeholders. Kennis over duurzaam vastgoedbeleggen zorgt er in mijn lange termijn in relatie tot alle stakeholders mogelijk. optiek voor dat (aankomende) vastgoedprofessionals betere, maatschappelijk verantwoorde keuzes kunnen maken tegen lagere In mijn optiek zou iedere professionele opleiding of bedrijf maatschappelijke kosten en een beter rendement. in het vastgoed er baat bij hebben om vanuit een duurzaam beleggingsperspectief te denken en handelen. Financiële “Science is built up of facts as a house is built of stones, but an accumulation kennis en begrip voor elkaars verdienmodellen is daarbij of facts is no more a science than a heap of stones is a house” (Poincaré, van wezenlijk belang. Uiteraard zal het niet mogelijk zijn dat 1905). Deze quote van Jules Henri Poincaré vind ik passend bij het onder iedere stakeholder geheel geschoold moet zijn als financieel werp van dit Lectori Salutem. Ik zie financiële kennis van vastgoed namelijk specialist. Die kennis is altijd in te huren. Echter voor iedere niet alleen als een belangrijk onderdeel of bouwsteen, maar ik zie het ook professionele ondernemer en -stakeholder geldt dat er als een integraal onderdeel die meer is dan de som der delen. voldoende basiskennis nodig is om onbedoelde maat schappelijke faalkosten te voorkomen en om een aantrekkelijk Vastgoed kan worden beschreven als een kapitaalintensieve investering, vestigings- en investeringsklimaat te scheppen van de BV bestaande uit de grond, de bestemming op de grond en de gebouwen die Nederland. Daarmee is het vergroten van financiële kennis op de grond zijn gebouwd en/of kunnen worden gebouwd in de toekomst. essentieel voor het nemen van duurzame vastgoed Hiermee wordt duidelijk dat vastgoed een lange termijn karakter heeft, beslissingen. waarbij de grond een oneindige levensduur heeft en een gebouw een lange (technische en economische) levensduur heeft van enkele decennia.

Column

Take it or leave it? In de winkelbeleggingsmarkt is er een interessante ontwikkeling gaande. Aan de ene kant is de beleggingsmarkt behoorlijk aan het aantrekken. Door de lage rente en de interesse van

ir. Frank A.M. Elferink MSc MSRE MRICS Frank Elferink is associate bij Cushman & Wakefield. Hij maakt onderdeel uit van het Capital Markets team en houdt zich bezig met het adviseren van beleggers in winkelvastgoed. Het Capital Markets team adviseerde dit jaar bij de grootste Nederlandse winkeltransacties zoals de verkoop van het winkelcentrum Vier Meren te Hoofddorp en de aankoop van tien winkelcentra van Corio namens private equity partij Mount Kellet. Ook was dit team betrok ken als adviseur van het Ministerie van Financiën in de nationalisatie van de SNS Bank. Voor deze tijd was hij ruim zes jaar werkzaam op de Valuation & Advisory afdeling van Cushman & Wakefield

buitenlandse partijen in Nederlands vastgoed is het beleggingsvolume dit jaar aanzienlijk hoger dan de voor gaande jaren. Er is veel geld in de markt en er zijn veel partijen die na jaren stilzitten weer willen beleggen. Aan de andere kant bevinden de consumentenbestedingen zich nog steeds op een laag niveau, loopt het leegstandspercentage in de winkel markt nog altijd verder op en staan de huurprijzen behoorlijk onder druk. Het goed kunnen inschatten van de huurprijsontwikkeling op de langere termijn vormt de belangrijkste variabele in het succesvol beleggen in winkel vastgoed. Leegstandsproblematiek winkelmarkt Bij de leegstandsproblematiek in de winkelmarkt worden steeds twee belangrijke oorzaken aangedragen. Dit zijn ten eerste de toevoeging van winkelmeters aan de totale winkelvoorraad en ten tweede de sterke ontwikkeling van de bestedingen via het internet dat ten koste gaat van de omzet in de winkels. Dit zijn langzame maar zekere verschuivingen die invloed hebben op de vraag naar en het aanbod van winkelruimten. De kernvraag blijft of de locatie en het object interessant genoeg zijn voor de retailer om daar onderaan de streep geld te verdienen. SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

Kan de inschatting van de te behalen omzet wel de investering in de winkelinrichting en het aangaan van een huurverplichting verantwoorden?

Dalende omzetten voor de Retailer Eind oktober 2014 kwam er het nieuws dat vanwege een (dreigend) faillissement een aantal HEMA vestigingen en vijftien vestigingen van een bakkerijketen gaan sluiten. Het is lastig voor te stellen dat massale bestellingen van brood, gebak, HEMA rookworsten of tompoezen via het internet hiervan de oorzaak zijn. In het geval van HEMA lijkt het waarschijnlijker dat demografische ontwikkelingen, mogelijke schuld posities, sterke concurrentie van retailers zoals Action, Primark en H&M hieraan ten grondslag liggen. Maar we moeten ook niet vergeten dat de omzet in bijvoorbeeld het fashionsegment (een belangrijke pijler van HEMA) flink is teruggelopen door de dalende consumentenbestedingen. In de non-food sector zijn de retail omzetten behoorlijk teruggelopen. In het artikel “Branchecijfers Dames mode” (Fashion Cult 2014) is te lezen dat de gemid delde omzet in het modesegment tussen 2008 en 2013 met ruim twintig procent is gedaald. Het is geen geheim dat 2014 vanwege de bijzonder goede weersomstandigheden een nog minder jaar betekent voor de retailers en deze twintig procent afname waarschijnlijk zal oplopen. De gemiddelde omzet per winkel is voor het gros van de retailers dan ook behoorlijk gedaald. Je kan redeneren dat dit ook een sterke invloed op de huurontwikkeling moet inhouden. Een omzetdaling van één miljoen euro naar achthonderdduizend euro wordt immers niet gecompenseerd met een huurprijsdaling van honderd duizend euro naar tachtigduizend euro.

Omzet en huurprijzen lang niet altijd in verhouding Voor de retailer geldt dat op basis van een inschatting van de omzet en na aftrek van alle kosten en een gedeelte van de winst er een bedrag onder de streep overblijft dat maximaal besteed kan worden aan de huurlasten. Natuurlijk speelt op de absolute topplekken ook de schaarste een rol. 5

Het hoe dan ook gevestigd willen zijn in een bepaalde straat leidt in sommige gevallen tot een huur die hoger ligt dan de omzet eigenlijk zou verantwoorden. De PC Hooftstraat is daar een voorbeeld van. Maar als we praten over de gemiddelde winkelstraten van de Nederlandse steden of dorpen dan zien we dat de huurprijs toch steeds meer verantwoord moet worden door de omzetten. Als je dan ter vergelijking gaat zoeken hoe de winkelhuurprijzen zich hebben ontwikkeld dan lopen de berichten uiteen van enkele procenten daling over de afgelopen jaren tot een daling van twaalf procent ten opzichte van de piek in 2008 (NVM, 2014). Een collega internationaal vastgoedadviseur meldt een terugval in 2013 van 1,85 procent en in de daaraan voorafgaande jaren respectievelijk 1,5 procent, 0,9 procent en 0,4 procent (Onderzoek Winkelhuurprijzen JLL). Je zou zou dan kunnen zeggen dat de daling in de omzet (nog) niet helemaal terug te zien is in de huurontwikkeling. Dit geldt overigens ook in de tijd van sterke economische groei waar enorme omzetgroei zich niet of nauwelijks vertaalt in huurprijsstijgingen.

Huurindexatie en 303-wetgeving hebben averechts effect Het lastige in tijden van terugvallende omzetten is dan ook nog dat de Nederlandse winkelcontracten jaarlijks worden geĂŻndexeerd. Dus voor een retailer geldt op dit moment dat wanneer hij een contract afsluit voor de komende vijf of tien jaren hij ook geconfronteerd wordt met een elk jaar oplopende huurprijs, ondanks het feit dat zijn omzetten de afgelopen vijf jaren zijn teruggelopen. Met andere woorden, de omzet zal worden ingeschat op basis van de verwachting voor de komende jaren en er is nog maar weinig reden hiervoor een optimistisch scenario te hanteren. Dit leidt tot zeer lage huurbiedingen of vaker nog tot het helemaal niet overgaan tot uitbreiden op nieuwe locaties. Daar komt nog eens bij dat retailers na het uitbreken van de crisis geconfronteerd werden met een verhoging van de huurprijzen op basis van de zogenaamde 303-wetgeving. Deze wetgeving houdt in dat huren kunnen worden aangepast op basis van het gemiddelde van de vijf best vergelijkbare panden over de afgelopen vijf jaren. Deze wetgeving die, ironisch genoeg, oorspronkelijk bedacht is ter bescherming van de middenstanders leidde na het uitbreken van de crisis ook nog eens tot mogelijkheden om de huurprijzen verder te verhogen. Vanaf het moment dat er in de winkelstraten leegstand begon te ontstaan en er ook contracten op de markt werden aangeboden, is deze onderhandelingssituatie gekenterd. De mogelijkheid om te kunnen verhuizen naar het leegstaande buurpand zet de eigenaren met de rug tegen de muur. Daarbij moeten retailers afwegen of het verhuizen naar het buurpand met de daarbij horende lagere huurprijs opweegt tegen de verhuiskosten en de inrichtingskosten. Huurprijsdalingen van twintig procent tot zestig procent zijn daarbij geen uitzondering.

Take it or leave it ? Verdere schaalvergroting en ketenintegratie heeft ertoe geleid dat de kosten bij veel retailers in de afgelopen jaren sterk zijn gereduceerd. Maar nu, na vijf jaren van crisis, beginnen de retailers pas echt de rekening op te maken. De buffer is grotendeels verdwenen en verliesgevende winkels worden niet langer gecompenÂ seerd door de beter presterende winkels. Als er onder aan de streep voor een winkellocatie niets of te weinig overblijft en er met de eigenaar geen nieuwe huurprijs overeengekomen kan worden, wordt het object verlaten. De aanwezigheid in het desbetreffende winkelgebied is dan van een ondergeschikt belang. Het wordt voor eigenaren van winkelgebieden, die niet onderscheidend zijn, de vraag of een substantiĂŤle daling in de huurprijzen voldoende is om retailers te kunnen behouden en deze beweging te keren. Als er eenmaal een hoog leegstandspercentage in het winkelgebied aanwezig is, neemt de aantrekkelijkheid af en zal dit negatief doorwerken op de inschatting van de te behalen omzetten. Dan is de vicieuze cirkel ingezet en die zal lastig te keren zijn. Dan rest het hopen op betere tijden.

Leegstand is geen optie! Hoe om te gaan met ons erfgoed ir. Dick Bouman

Steeds meer karaktervolle en monu mentale gebouwen komen leeg te

Dick Bouman is partner bij huisvestingsadvies- en projectmanagementbureau HEVO. Hij vertegenwoordigt HEVO binnen Ozive, een samenwerkingsverband tussen drie bedrijven, dat zich richt op de herontwikkeling van monumentaal vastgoed. Voor zijn periode bij HEVO was Bouman projectmanager bij DAF en als vastgoedbeheerder verantwoordelijk voor al het vastgoed van DAF in Nederland en België.

staan. Op dit moment vragen 10.000 monumenten om een passende bestemming. Elke week komen daar twee kerken en elke maand een klooster bij. Leegstand is geen optie. Om deze waardevolle gebouwen te behouden voor de toekomst is een

Zodra een schoolgebouw zijn functie verliest, levert het schoolbestuur het gebouw terug aan de gemeente, die het gebouw ‘mag houden’. Als een school nieuwbouw nodig heeft, dan is de gemeente verplicht om hiervoor gelden en een locatie ter beschikking te stellen.

“Nieuw leven vraagt om eigentijdse functies, bevlogen gebruikers en een doordacht plan."

gebruikers en een doordacht plan.

Dit geldt voor het primair onderwijs en voortgezet onderwijs. Regionale opleidingscentra, hbo-instellingen en universiteiten hebben hun eigen verantwoordelijkheid voor huisvesting en moeten zich daar zelf op beraden. De tijden zijn voorbij dat een gebouw na afloop van de afschrijvingsp eriode kon worden gesloopt en vervangen door nieuwb ouw. Dit is kostbaar, kapitaalvernietiging en bepaald niet duurzaam, terwijl ze allen hoge duurzaamheidsambities hebben.

De feiten: het Rijk

De feiten: zorginstellingen

De Rijksoverheid kampt met een stuwmeer aan markante, monumentale en waardevolle gebouwen die hun functie hebben verloren. Minister Blok wil deze gebouwen te gelde maken en leurt ermee als een volleerd marktkoopman op de website van het Rijksvastgoedbedrijf. De minister is slechts geïnteresseerd in twee dingen: zo snel mogelijk van genoemde gebouwen afkomen en er ook nog geld aan verdienen. Groot voordeel voor hem is dat het Rijk al zijn investeringen à fonds perdu doet; ze worden niet geactiveerd en over een periode afgeschreven, maar ten laste gebracht van het boekjaar waarin de investering plaatsvindt. Daardoor is er geen resterende boekwaarde en is elke opbrengst winst. Zodra de minister een gebouw verkoopt, is hij ook van de instandhoudingskosten af.

Ook de zorg kent haar uitdagingen: grote groepen ouderen worden verwacht thuis te blijven wonen en zorg aan huis te krijgen. Alle grote verzorgingstehuizen verliezen hun functie en komen leeg te staan of moeten worden omgebouwd tot verpleeghuizen, voor meer hulpbehoevenden. Hoewel er inmiddels mooie initiatieven als de ‘Transformatiescan Zorggebouwen’ zijn ontwikkeld om in deze vraag te voorzien, kampen zorginstellingen met deze mismatch. Ze hebben daarnaast ook nog te maken met een periode van grote onzekerheid over de bekostiging van de zorg en de mogelijkheid om middelen gedurende een flink aantal jaren in stenen te stoppen. Voeg daaraan de impact van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) toe, waarmee gemeenten verplicht worden om de regie in de zorg over te nemen van het Rijk, en de puzzel wordt nog groter.

nieuwe bestemming, een nieuw leven, nodig. Nieuw leven vraagt om eigentijdse functies, bevlogen

De feiten: gemeenten Deze luxe kennen gemeenten niet: veel gemeenten in Nederland hebben overtollig vastgoed en proberen daar ook vanaf te komen. Voor hen is het lastiger, ten eerste omdat de gebouwen vaak nog een forse boekwaarde hebben, ten tweede omdat de panden een grote impact kunnen hebben op de omgeving. De worsteling van de gemeente Eindhoven met de NREpanden is hiervan een goed voorbeeld. Het gaat hierbij niet alleen om geld, maar ook om de ontwikkeling van de stad. De gemeente Amersfoort heeft zelfs een stadsmakelaar om haar overtollige panden te verkopen. Gemeenten dragen ook de verantwoordelijkheid voor onderwijshuisvesting. Scholen zijn juridisch gezien eigenaar van hun gebouwen, maar het economisch claimrecht ligt bij gemeenten. SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

Herbestemming en hergebruik Ziedaar de uitdaging voor de komende jaren. Met alle leegstaande panden ligt de oplossing voor de hand: herbestemming en hergebruik van een bestaand gebouw, na een renovatie of transformatie. In Eindhoven is inmiddels al een aantal van dit soort projecten gerealiseerd. Zo is een school aan de Venetiëstraat al aan haar derde leven toe: eerst als vmbo, vervolgens als internationale school en binnenkort als school voor speciaal (voortgezet) onderwijs. 7

Drie zeer verschillende vormen van onderwijs die elk hun aanpassingen aan het gebouw vragen. Een ander fraai voorbeeld van herbestemming is de oplossing die de gemeente Eindhoven vond met de vestiging van de internationale school in de Constant Rebecque Kazerne. Dit oude militaire complex heeft de status van nationaal monument en stond al jaren leeg. Met de komst van de internationale school kreeg dit gebouw een prachtige nieuwe bestemming. En de school kreeg een uitstraling en kwaliteit die met nieuwbouw niet te realiseren zou zijn geweest.

“De tijden zijn voorbij dat een gebouw na afloop van de afschrijvingsperiode kon worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw." Ook de Technische Universiteit Eindhoven benut op allerlei manieren de bestaande gebouwen bij de ontwikkeling van de campus 2020. MetaForum zou in eerste instantie een volledige nieuwbouw worden, maar het dankt zijn markante verschijning onder andere aan het opnieuw inzetten van de werkplaatsen als plint van het gebouw. Daardoor ontstaat een van de grootste overdekte buitenpleinen van Nederland. Vertigo was ooit de huisvesting van de faculteit Technische Scheikunde maar werd gestript tot op het skelet en stond een aantal jaren ‘in de mottenballen’ totdat het zeer succesvol werd herontwikkeld voor de faculteit Bouwkunde. De unieke, en eigenlijk problematische, verdiepingshoogte heeft met een uitgekiend ontwerp geleid tot een verrassende indeling en afwijkend gebruik, dat met nieuwbouw nooit zou zijn gerealiseerd. In de komende jaren zal blijken op welke wijze het Hoofdgebouw opnieuw wordt benut, en hoe Potentiaal wordt ingezet voor huisvesting van studenten en docenten.

Multidisciplinaire benadering Volgens het Pareto-principe, de ‘80/20-regel’, kan worden aangenomen dat 80 procent van alle nieuwe bouwprojecten de komende jaren gericht zal zijn op herbestemming van bestaand vastgoed. Het is daarom cruciaal dat er metho dieken worden ontwikkeld om beter te kijken naar het herontwikkelingsp otentieel van bestaande gebouwen. Dit soort projecten roept namelijk veel vragen op; over technische haalbaarheid, nieuwe functionaliteit, inves teringen, maar ook over het behoud van historische kwaliteit en economische haalbaarheid. Een multidisciplinaire benadering en een integrale aanpak lijken het antwoord te geven op de vraagstukken die herbestemming oproept. Want wat zijn de technische mogelijkheden om een oud gebouw bruikbaar te maken en te verduurzamen voor nieuw gebruik? In de afgelopen 20 jaar heeft de markt zich bijzonder bekwaamd in nieuwbouw, maar kennis over restauratie, transformatie, renovatie en hergebruik moet nu snel verder worden ontwikkeld.

“Een multidisciplinaire benadering en een integrale aanpak lijken het antwoord te geven op de vraagstukken die herbestemming oproept." En hoe komen gebruiker en gebouw bij elkaar? Hierbij is het van belang om verder te kijken dan het huidige blikveld van een gemiddelde projectontwikkelaar dat vaak alleen bestaat uit appartementen, grand cafés, food stores of een kunstgalerie. Door juist te denken aan groepen voor wie huisvesting echt een uitdaging is zoals onderwijs, zorg en andere maatschappelijke en culturele functies wordt het aantal potentiële nieuwe gebruikers ineens veel groter.

Met de inzet van bestaande gebouwen voor deze gebruikersgroepen, worden daarnaast de stedelijke structuur en cohesie versterkt, en wordt het verborgen kapitaal van ‘emotioneel’ vastgoed optimaal benut. Ook geen onbelangrijke vraag is hoe de businesscase sluitend kan worden gemaakt. Dit kan voornamelijk door verder te kijken dan de initiële investering. In herbestemmingsprojecten gaat het om het langjarig perspectief en de totalelevensduurkosten. Door herbestemmingsvraagstukken multidisciplinair te benaderen en integraal aan te pakken is het mogelijk om eigenaren, potentiële investeerders en gebruikers samen een kwalitatief en economisch haalbare herbestemming te laten vinden en zo monumentaal vastgoed weer toekomstwaarde te geven.

Vrijblijvendere initiatieven Uitzonderingen bevestigen de regel. Daarom moet niet onvermeld blijven dat er ook ontwikkelingen zijn die dwars tegen alle, ouderwetse, logica in tot bloei komen. Initiatieven die niet vooraf zijn bedacht en doorgerekend op haalbaarheid. Geen langjarige betrokkenheid van belangrijke afnemers, maar organisch groeiende kleine initiatieven die een grote mate van vrijblijvendheid kennen. Een aansprekend voorbeeld hiervan is restaurant BAUT in Amsterdam. Gevestigd in een leegstaand gebouw kondigde het bij de opening al aan wanneer het gaat sluiten. Op de website wordt doodleuk naar die datum afgeteld. Maar of het nu om dit soort tijdelijke exploitaties gaat of dat er een doortimmerd meerjarenplan aan vastzit, het gaat er om dat ons monumentaal vastgoed niet leeg blijft staan en ons verleden een nieuwe toekomst verdient.

AFBEELDINGEN

Herbestemming van een voormalig klooster in Zijtaart tot een multifunctionele accommodatie met onder andere een dorpshuis, een basisschool, een sportzaal en een bso (Winnaar De Brabantse Stijlprijs 2014)

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

‘Make it happen' in gebiedsontwikkeling Van een afwachtende naar een actief faciliterende gemeente Grondverkoop was voor de crisis een belangrijke inkomstenbron voor gemeenten. Doorgaans worden grondverkopen en andere grondzaken geregeld door gemeentelijke grond bedrijven. Deze grondbedrijven hanteerden voor de crisis over het algemeen een actief grondbeleid. Dit betekent dat zij actief gebieden aankochten en de gronden in bouwrijpe staat verkochten aan ontwikkelaars en aannemers. Inmiddels, ruim 5 jaar na de crisis, hebben alle gemeenten hun strategie gewijzigd. Dit verloopt echter niet zonder de nodige problemen. Welke problemen zijn dat en welke oplossingsrichtingen zijn mogelijk?

ir. Michel P.J.M. van Rhee Michel van Rhee is sinds 2006 werkzaam als senior manager Vastgoedadvies en Gebiedsontwikkeling bij Brink Management & Advies (onderdeel van Brink Groep). Michel studeerde Technische Natuurkunde in Eindhoven. Na enkele jaren in andere branches actief te zijn geweest, koos hij voor de bouw en projectontwikkeling. Na een aantal jaren als directeur van een ontwikkelende bouwer en als zelfstandig projectontwikkelaar is hij nu vooral actief in financiële, strategische en procesmatige vraagstukken in projecten gebiedsontwikkeling. Momenteel is hij actief betrokken als projectmanager voor de gemeente Zoetermeer en bij financieel-strategische vraagstukken voor diverse andere gemeenten. Daarnaast is hij universitair gastdocent aan de Technische Universiteit Eindhoven voor het mastervak Urban Strategies and Finance.

Gemeentelijke grondbedrijven Crisis Grondbedrijven, die erg actief zijn geweest voor de crisis, hebben het de afgelopen jaren moeilijk gehad. Veel ontwikkelingen zijn stilgevallen of in een sterk vertraagd tempo verdergegaan. Uit diverse onderzoeken blijkt dat gemeentelijke grondbedrijven in de afgelopen jaren forse verliezen hebben genomen. In figuur 1 worden de tot 2013 gerealiseerde uitgaven en inkomsten van alle gemeentelijke grondbedrijven van Nederland weergegeven. Voor 2013 en later zijn prognoses weergegeven.

“Regionale afstemming: de wereld houdt namelijk niet op bij de gemeentegrens." Wat opvalt in deze prognose is dat de geraamde (grond)opbrengsten op korte termijn toenemen, wat duidt op toenemende opbrengsten voor de grondbedrijven. Opbrengsten komen grotendeels voort uit grondverkopen. Hogere grondopbrengsten duiden dus op een herstel van de markt. De vraag is of dit niet te snel en te optimistisch is. Bovendien zijn de opbrengsten voor grondbedrijven nauwelijks te beïnvloeden. Als er iets duidelijk geworden is tijdens de crisis, is het wel dat de marktvraag bepalend is en verkoop moeilijk te stimuleren is als de vraagt beperkt is. Uit de prognoses is ook af te leiden dat de grondbedrijven hun uitgaven, een aspect waar ze meer op kunnen sturen, drastisch terugschroeven. Uit bovenstaande valt een duidelijke verandering van strategie bij gemeenten op te maken; gemeenten zijn zich aan het terugtrekken uit de gebiedsontwikkeling. Dit risicomijdende gedrag is natuurlijk niet vreemd. Je moet nooit te lang blijven hangen in de hoek waar de klappen vallen en veel markt partijen vertonen dezelfde terugtrekkende beweging. Dit levert wel een lastige spagaat op omdat veel grondbedrijven een erfenis uit het verleden hebben waardoor allerlei grondposities en ontwikkelingslocaties nog steeds in de boeken staan. De meeste grondbedrijven hebben al in meer of mindere mate hun verlies genomen en hebben afgewaardeerd.

Feit blijft wel dat een gemeente met een gezond grondbedrijf hierbij moet inleveren vanwege het onbesuisdere gedrag van een buurgemeente in het verleden. Een discussie over inbrengwaarden van de grondexploitaties is dan ook een belangrijke hobbel om te nemen.

Uitgaven en inkomsten (mrd.) Gerealiseerd

4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 -0,5 -1,0 -1,5 -2,0 -2,5 -3,0 -3,5 -4,0 -4,5 -5,0 -5,5

Geraamd

-26% +13%

Samenwerking overheid en marktpartijen +12% -14%

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Inkomsten (vanaf 2013 geraamde inkomsten)

Uitgaven (vanaf 2013 geraamde inkomsten)

Saldo

FIGUUR 1

Gerealiseerde en geraamde uitgaven en inkomsten in gemeentelijke grondexploitaties (2009 tot en met 2015) Bron: Gemeenten, bewerking Deloitte Real Estate.

Traditioneel model

Bouwclaim model

Joint-venture model

Concessie model

Marktpartij 100%

Gemeente / gebiedsontwikkelaar

Geen PPS Regie en risico's bij gemeente

Publiek Private Samenwerking

Geen PPS

Verdeling regie en risico's

Regie en risico's bij marktpartij

FIGUUR 2

Samenwerkingsvormen tussen gemeenten en marktpartijen

Echter, de druk vanuit de accountants om kritischer te zijn op boekwaarden zorgt ervoor dat het einde waarschijnlijk nog niet in zicht is. Veel gemeentelijke grondbedrijven zijn inmiddels keuzes aan het maken welke gebieden ze nog wel in ontwikkeling brengen en welke waarschijnlijk nooit meer tot ontwikkeling gebracht worden. Regionale aanpak grondbedrijven Hierbij speelt ook dat gemeenten elkaars concurrenten dreigen te worden in de strijd om de woonconsument of van dat nieuwe bedrijf dat zich wenst te vestigen. In tegenstelling tot het financieel saneren van de grondbedrijven worstelen veel gemeenten nog met dit programmeringsvraagstuk. De wereld houdt namelijk niet op bij de gemeentegrens en men realiseert zich inmiddels dat half gevulde bedrijventerreinen in de regio verliesgevend zijn. Waar moeten dan die twee bedrijventerreinen komen waar wel een gezonde marktvraag naar is? Regionale afstemming hierover verloopt nog moeizaam en provinciaal ingrijpen vindt slechts sporadisch plaats. Dit provinciaal ingrijpen middels structuurvisies en aanwijzingsbesluiten verschilt bovendien van provincie tot provincie. Een oplossing hiervoor zou kunnen zijn om een vergaande samenwerking van grondbedrijven op regionaal niveau op te zetten. Naast kennisdeling en efficiencyvoordelen beperkt dit de verleiding om te gaan concurreren. Deze samenwerking kan uiteindelijk resulteren in één regionaal grondbedrijf met de gemeenten in de regio als aandeelhouders.

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

Strategie De veranderende strategie van gemeentelijke grondbedrijven is niets nieuws. Gemeenten hebben net als andere organisaties een zelfregulerend en adaptief vermogen. Gemeenten en marktpartijen zullen altijd op de een of andere manier samenwerken in gebiedsontwikkeling. Als we kijken naar de verandering van de samenwerkingsstrategie in het verleden, zien we een interessante beweging ontstaan. In figuur 2 worden verschillende samenwerkingsvormen tussen gemeenten en marktpartijen op hoofdlijnen weergegeven. In de basis is samenwerken het verdelen van regie en risico’s. Onder regie verstaan we grip en beslissings bevoegdheid hebben op de ontwikkeling terwijl we onder risico’s onder andere, maar niet uitsluitend, het financiële risico verstaan. Over het algemeen zal de partij die de meeste risico’s loopt ook het meeste regie willen hebben om zodoende de eventuele risico’s te kunnen beheersen. Als we nu naar het verleden van gemeentelijke grondbedrijven kijken, zien we vanaf de naoorlogse opbouwperiode een duidelijk traditionele benadering van gemeenten. De gemeente plant de gebiedsontwikkelingen in (voornamelijk) uitbreidings gebieden, koopt alle gronden aan, maakt deze bouwen woonrijp en verkoopt deze aan ontwikkelaars of ontwikkelende aannemers die voor eigen rekening en risico de opstallen ontwikkelen en realiseren. Op deze manier is in de jaren 50, 60 en 70 van de vorige eeuw veel geld verdiend door de gemeenten, die daarbij ook het volledige grondexploitatie risico liepen.

“Dit risicomijdende gedrag is natuurlijk niet vreemd; je moet nooit te lang blijven hangen in de hoek waar de klappen vallen." Ook marktpartijen kregen dit in de gaten en wilden een graantje meepikken. Middels het innemen van grondposities werden de ontwikkelen bouwmogelijkheden veiligheid, evenals een extra resultaat op de grond. Hierdoor verschoven regie en risico’s al enigszins naar de marktpartijen. Overigens werden tot in het recente verleden veel van dat soort grond posities doorverkocht aan het gemeentelijk grondbedrijf in ruil voor een bouwclaimovereenkomst. Veel van deze bouwclaim overeenkomsten bevatten een voorverkoopclausule; bijvoorbeeld bij 70 procent voorverkoop neemt de ontwikkelaar de door de gemeente bouwrijp gemaakte gronden af. In de huidige economische omstandigheden puilen veel grondbedrijven uit met soortgelijke bouwclaimafspraken. De financiering, met alle renteverliezen van dien, ligt bij de gemeente terwijl ontwikkelaars geduldig wachten op betere tijden.

Vanaf eind jaren 90 tot circa 2005 zijn ook de zogenaamde publiek-private samenwerkingen (PPS) op grote schaal toegepast. Het leek mooi; samen met één of enkele marktpartijen de risico’s delen in de grondexploitatie en van elkaars kennis en kunde profiteren. En dat profiteren is gebeurd! Veelal werden dergelijke constructies opgezet waarbij elke partij vooral moest doen waar hij goed in was. Dat betekende dat de gemeente naast het inzetten van haar publiekrechtelijke mogelijkheden zoals bestemmingswijziging, wet voorkeursrecht gemeenten en onteigening ook een ‘goedkope’ financiering mocht regelen bij de Bank Nederlandse Gemeenten. Natuurlijk deelden de marktpartijen mee in het risico van de grondexploitatie maar ze garan deerden dit met een bankgarantie tot een bepaald bedrag. Inmiddels is bij veel van deze PPS’en duidelijk geworden dat de geprognotiseerde verliezen veel groter zijn dan de hoogte van de bankgarantie en stappen marktpartijen uit de samenwerking. Hiermee belanden weer alle risico’s bij de gemeentelijke grondbedrijven en dit keer met een weinig rooskleurig financieel resultaat in het vooruitzicht. Recent zien we het concessiemodel weer een kleine opleving krijgen of op zijn minst dat gemeenten de zogenaamde faciliterende rol oppakken. Op zich heel begrijpelijk gegeven de omstandigheden, maar dit betekent wel dat marktpartijen ’het moeten doen‘. Marktpartijen willen en kunnen minder, maar zijn best bereid om risico’s te nemen en ontwikkelingen te initiëren mits zij nadrukkelijk meer grip en regie krijgen.

Faciliteren heeft echter iets passiefs, een afwachtende houding, in zich. Veel gemeenten worstelen nog met deze nieuwe rol. Enerzijds hebben ze te maken met het financiële belang van hun eigen ontwikkellocaties in het grondbedrijf en anderzijds zit de traditionele aanpak diep geworteld in hun cultuur en werkwijze.

“Oplossingsgerichtheid: van ‘kan niet' naar ‘zo kan het wel'." Actief faciliteren Daarom pleit ik voor een andere houding en mentaliteit: het ’actief faciliteren‘. Nieuwe ontwikkelingen in de gemeente kun je ook zelf initiëren door te verleiden middels een structuurvisie of een verruiming qua gewenste mogelijkheden in een bestemmingsplan. Daarnaast kan gestimuleerd worden met behulp van subsidies. Te denken valt aan overheidsbijdragen voor transformatie van leegstaand kantoorvastgoed. Daarnaast kunnen initiatieven van marktpartijen, mits passend bij de visie van de gemeente, op een actieve wijze gefaciliteerd worden. Een ’make it happen‘ mentaliteit is daarvoor nodig, waarbij soms bestaand beleid op een creatieve wijze toegepast moet worden. Soms is een ontslakkingskuur zelfs aan te bevelen waarbij bestaande beleidsnotities (gemiddeld meer dan vijftig per gemeente!) gecondenseerd en vereenvoudigd worden tot een handvol beleidsnotities. Daarnaast dienen de gemeentelijke projectmedewerkers te beschikken over voldoende realiteitszin (‘de bomen groeien niet meer tot de hemel‘), empathisch vermogen (‘ontwikkelaars zijn geen zakkenvullers‘) en oplossingsgerichtheid (van ’kan niet‘ naar ’zo kan het wel‘). Welke gemeente durft?

Knap als je met je eerste carrièrestap Nederland vooruit brengt. Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed De vakfanaten van Brink Management & Advies bieden besluitvormers in bouw, huisvesting en vastgoed grip en perspectief. We combineren kennis van vraag- en aanbodzijde om solide oplossingen te leveren die duurzaam werken en bijdragen aan een betere balans in de markt. In onze netwerkorganisatie krijg je alle ruimte voor je eigen ontwikkeling en werk je vanaf de eerste dag mee aan boeiende projecten. Zo maakten we de spectaculaire herhuisvesting van de Nachtwacht mogelijk en geven we het internationale gerechtshof integrale adviezen rondom de nieuwbouw. Kijk op onze website als je wilt samenwerken met professionals die denken én doen!

brinkgroep.nl

knap werk

Introductie thema

Bas Ebbers SERVICE Magazine redactie

Beleggersmarkt Binnen de financiële wereld speelt het beleggen in vastgoed al sinds jaar en dag een belangrijke rol. Institutionele en particuliere beleggers beleggen zowel in binnen- en buitenland grote hoeveelheden geld in vastgoed. De afgelopen jaren is de vastgoedmarkt echter onderhevig aan ingrijpende veranderingen. Denk bijvoorbeeld aan de waardedaling van vastgoed als gevolg van de financiële crisis en de nog steeds toenemende onzekerheden voor retail vastgoed, onder meer door toenemende internetverkopen. Deze veranderingen hebben verregaande gevolgen met zich mee gebracht voor alle beleggers, maar in het bijzonder ook voor beleggers in vastgoed. De beleggersmarkt 2014 Ondanks deze veranderingen ziet de huidige Nederlandse beleggers markt er positief uit. Naar verwachting zal de toename van het beleggingsvolume uit 2013 zich ook dit jaar verder doorzetten. Daarmee zal het totale beleggingsvolume dit jaar naar verwachting ruim boven zeven miljard euro uitkomen (JLL, 2014). Echter zijn er nog steeds grote verschillen en verschuivingen te zien in de diverse segmenten binnen de vastgoed beleggingsmarkt. Deze verschillen, tussen met name residentieel, retail en kantoorvastgoed, hangen in grote mate samen met de maatschappelijke, politieke en economische ontwikkelingen die plaatsvinden.

In het artikel van Sieuwerd Ermerins en Steef Verweij bespreken zij de noodzaak van een strategische herpositionering van het bezit van institutionele beleggers als reactie op de veranderingen in de vastgoedmarkt. Naast de eerder genoemde ontwikkelingen die van invloed zijn op de vastgoedmarkt, kunnen ook de demografische ontwikkelingen niet buiten beschouwing worden gelaten. Toenemende bevolkingsconcentraties in grootstedelijke gebieden, een steeds ouder wordende bevolking en het langer thuis blijven wonen van ouderen, de welbekende ‘dubbele vergrijzing’, beïnvloeden in sterke mate de vastgoedmarkt. Neem bijvoorbeeld de toenemende vraag naar zorgvastgoed als gevolg van de vergrijzing. Dit type vastgoed kan op een groeiende belangstelling rekenen van beleggers. In 2013 werd voor 120 miljoen euro belegd in zorgvastgoed, wat neerkomt op ongeveer twee procent van het totale beleggingsvolume. Verwacht wordt dat dit bedrag tegen 2017 zal zijn opgelopen tot ruim 850 miljoen euro (DTZ, 2014). Zorgvastgoed wordt vaak verdeeld in de ‘cure’ zijde en de ‘care’ zijde. Onder ‘cure’ vastgoed vallen onder andere eerstelijns zorgverleners en ziekenhuizen. Onder de ‘care’ zijde valt bijvoorbeeld de grote verscheidenheid aan zorgwoningen. Vooral aan deze ‘care’ kant wordt de komende jaren een sterke groei verwacht. Door de beperkingen van de overheid om personen met een zorgzwaartepakket (ZZP-klasse) één tot en met vier in verzorgingstehuizen te laten wonen, neemt de leegstand van deze instellingen verder toe. De huidige demografische ontwikkelingen doen de vraag naar dit type vastgoed echter alsmaar toenemen. Dit brengt kansen met zich mee voor zowel zorginstellingen als marktpartijen, zoals in het artikel van Jeroen Hermus wordt toegelicht.

8.000.000.000 7.000.000.000 6.000.000.000 5.000.000.000 4.000.000.000 3.000.000.000 2.000.000.000 1.000.000.000 0 2008

De kwantitatieve en kwalitatieve opgaven die deze ontwikkelingen met zich mee brengen zullen in toenemende mate terecht komen bij beleggers. Deels omdat voornamelijk institutionele beleggers vastgoed bezitten in de betere gebieden en deels omdat beleggers kansen zien in groeimarkten en -segmenten die veelal ontstaan door politieke invloeden.

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

2009

2010

2011

2012

2013

2014

FIGUUR 1

Beleggingsvolumes Nederland per halfjaar (Bron: Colliers International, 2014)

5% 1% 3% 7%

4% 5%

4% 1%

Nederland Verenigde Staten 33%

9% 57%

11%

12%

Duitsland Groot-Britannië Frankrijk

22%

Overig

22%

België Tsjechië

FIGUUR 2

FIGUUR 3

Beleggingvolume Nederland naar nationaliteit (%) 2013 Bron: Colliers International

Beleggingsvolume Nederland naar nationaliteit (%) HI 2014 Bron: Colliers International

Ook in de woningmarkt liggen er kansen voor beleggers. Het is een markt waarin diverse ontwikkelingen zorgen voor een toenemende vraag naar huurwoningen in verschillende prijssegmenten. Mede door het onlangs verschenen onderzoeksrapport van de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties, waarin naar voren komt dat het huidige beleid van woningcorporaties is ontspoord en de corporaties terug zullen moeten naar hun kerntaken, groeit de mogelijkheid voor beleggers om zich op deze markt te richten. Kes Brattinga en Luc Toren beschrijven in hun artikel de veranderingen in de woningmarkt. Charlie Janssen licht in zijn artikel de kansen voor beleggers op de Nederlandse woningmarkt verder toe. Dat de kansen op de woningmarkt niet alleen gelden voor Nederlandse beleggers, blijkt uit diverse berichten over een toenemende interesse van buitenlandse beleggers in de Nederlandse markt. De interesse van met name Amerikaanse, Engelse en Duitse partijen in de Nederlandse vastgoedmarkt richt zich vooral op bestaande huurwoningen uit het middeldure segment (Capital Value, 2014). Deze toenemende interesse kan een positieve bijdrage leveren aan de verwachte tekorten in dit segment die bijvoorbeeld ontstaan door het bestrijden van het zogenoemde ‘scheef wonen’ en de daarmee samenhangende inkomensafhankelijke huurverhoging. Andersom beleggen Nederlandse partijen ook meer in buitenlands vastgoed. In het artikel van Geert de Nekker beschrijft hij de manieren waarop Nederlandse beleggers actief zijn in het buitenland en het belang van internationale vastgoedmarkten voor de Nederlandse vastgoedbelegger. Verschillende onderzoeken tonen aan dat een herstel van de beleggers markt in gang gezet is. Om dat herstel te doen slagen is het van belang dat er rekening wordt gehouden met de maatschappelijke trends en ontwikkelingen en dat we niet terugvallen in vaste patronen uit het verleden.

Het is de afgelopen jaren duidelijk geworden dat de vaste argumenten die in het verleden werden aangedragen om te beleggen in vastgoed, zoals de voorspelbaarheid van de markt en de waardevastheid van het vastgoed, niet altijd opgaan (Amesz, H, 2014).

Bronnen Amesz, H,(2014) Vastgoedmarkt is veel minder voorspelbaar geworden, in: Financial investigator, jaargang 6, nummer 6, pagina 36 - 38 Capital Value (2014) Amerikanen, Duitsers en Engelsen willen Nederlandse huurwoningen. Verkregen op 5 november 2014, van http://www.capitalvalue.nl/nl/ nieuws/amerikanen,-duitsers-en-engelsen-willennederlandse-huurwoningen?news_id=138 Colliers International (2014) Investment Market Report, Nederland H1 2014 beleggingen.Verkregen op 5 oktober 2014, van http://www.colliers.com/-/ media/Files/EMEA/Netherlands/research/Colliers_ Report_2014half_investments_NL DTZ Zadelhoff (2014) De opmars van zorgvastgoed. Verkregen op 5 november 2014, van https://www.dtz. nl/nl/over-dtz-zadelhoff/nieuws-en-agenda/overzichtnieuwsberichten/2014/q3-2014/nieuwsberichten-uithet-derde-kwartaal-van-2014/zorgvastgoed-wordtvolwassen-beleggingscategorie JLL (2014) Dutch Capital Markets Outlook 2014, sustainable steady growth, verkregen op 4 november 2014, van http://www.jll.nl/netherlands/nl-nl/ onderzoek/130/Dutch-Capital-Markets-Outlook-2014

Strategische (her)positionering bezit institutionele vastgoedbeleggers

Sieuwerd Ermerins MSc RE

Steden over de hele wereld groeien als

Sieuwerd Ermerins1 behaalde zijn bachelor Sociale Geografie & Planologie in Utrecht, waarna hij de master Vastgoedkunde aan de Rijksuniversiteit Groningen heeft afgerond. Vervolgens heeft hij een jaar als researcher gewerkt bij Bouwfonds Real Estate Investment Management. Sieuwerd is in mei 2012 begonnen bij IVBN. In zijn rol als beleidsadviseur is hij onder meer verantwoordelijk voor de IVBN-werkgroepen Kantoren en Winkels en het platform Integriteit.

kool: steeds meer mensen leven in de

Steef Verweij MSc

stad. Ook in Nederland is sprake van verdere verstedelijking. Zo berekende het CBS in april 2014 dat sinds 2009 bijna 75 procent van de bevolkingsgroei plaatsvindt in de 30 grootste gemeenten

Steef Verweij2 studeerde Sociale-Geografie & Planologie aan de Universiteit van Utrecht, waar hij in 2008 zijn master planologie afrondde. Vervolgens behaalde hij nog een master Europees Beleid aan de Universiteit van Amsterdam. Tijdens en na zijn studie deed hij werkervaring op bij de Dienst Ruimtelijke Ordening van Amsterdam, het Ministerie van Buitenlandse zaken en bij de Europese Commissie in Brussel. Steef is sinds augustus 2012 werkzaam bij IVBN.

De ‘urban age’

van onder andere wonen, winkelen en

Mondiaal is er een trek naar de stad waarneembaar. Sinds het begin van deze eeuw leven de meeste mensen niet meer op het platteland maar in steden. De Verenigde Naties verwachten dat halverwege deze eeuw bijna 73 procent van de Europese bevolking in steden zal leven (VN, 2014). Ook in Nederland is het aannemelijk dat verdere groei zich zal concentreren in slechts een selectief aantal grootstedelijke gebieden. Meer en meer zijn deze grootstedelijke gebieden (naast de G4 onder andere ook de Brabantse stedenrij en Arnhem/Nijmegen) namelijk de motor van de economische groei. Bedrijven profiteren hier sterk van elkaars nabijheid (schaal- en agglomeratievoordelen) en lopen voorop als het gaat om innovatie. Daarnaast kunnen alleen de grotere steden een compleet aanbod aan hoogwaardige (specifieke) voorzieningen bieden, zoals een uitgebreid winkelapparaat, een gevarieerd cultureel aanbod en goede onderwijs- en zorgvoor zieningen. Gecombineerd met een aantrekkelijk en kwalitatief hoogwaardig woonmilieu zullen deze steden alle aandacht naar zich toe trekken.

werken in het stedelijk gebied verder

Institutionele vastgoedbeleggers

van Nederland. Bijna 35 procent van de bevolkingsgroei concentreert zich daarbij in de G4 (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht). Verwacht wordt dat de groei van een selectief aantal steden verder door zal zetten. Deze verstede lijkingstendens leidt ertoe dat de maat schappelijke behoefte aan kwalitatief hoogwaardig vastgoed ten behoeve

toe zal nemen. Institutionele vastgoed beleggers, die namens pensioenfondsen en verzekeraars duurzaam en tegen een stabiel rendement in vastgoed beleggen, zullen ook in de toekomst verder in deze behoefte kunnen voorzien.

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

Niet in de laatste plaats staan grootstedelijke gebieden op het netvlies van institutionele vastgoedbeleggers die namens pensioenfondsen, verzekeraars en banken langjarig en tegen een stabiel rendement met beperkt risico in vastgoed beleggen. Daarbij spreekt voor zich dat de locatie en de kwaliteit van het vastgoed (woningen, winkels en kantoren) belangrijke deter minanten zijn voor een stabiel rendement op de lange termijn. Vertrouwen in de locatie en de duur zaamheid van het vastgoed op zowel korte als lange termijn is dan ook van essentieel belang. Institutionele beleggers zijn zich bewust van maatschappelijke en economische trends en de daarbij horende kwalitatieve en kwantitatieve opgaves. 15

5% Bij de invulling van deze opgaven in snel groeiende grootstedelijke gebieden zal een belangrijke rol voor institutionele beleggers zijn weggelegd. Momenteel is het bezit van institutionele beleggers 17% al geconcentreerd op kwalitatief goede plekken in stedelijke agglomeraties. Van oudsher ligt hun bezit al tamelijk geconcentreerd binnen een aantal stedelijke regio’s in Nederland. Dit geldt niet alleen voor het kantoor- en winkelvastgoed op de A-locaties, maar ook voor 78% de woningen waarin institutionele beleggers belegd hebben. De trend van voortschrijdende verstedelijking zal een verdere concentratie van bezit van institutionele vastgoedbeleggers in de economische kerngebieden versterken. Daarbij zullen zij met hun vastgoed versterkt in willen spelen op maatschappelijke behoeftes in stedelijk FIGUUR 1 gebied zoals kwalitatief hoogwaardige (zorg)woningen, aantrekkelijke Aandeel institutionele beleggers op winkelgebieden en nieuwe kantoorconcepten. huurwoningmarkt (CBS, 2013)

Institutionele beleggers Particuliere/commerciële verhuurders Woningcorporaties

de Nederlandse

Woningvastgoed Institutionele vastgoedbeleggers aangesloten bij IVBN hebben op dit moment ongeveer 23 miljard euro belegd in de Nederlandse huur woningmarkt. Totaal gaat het om ongeveer 130.000 huurwoningen, verspreid over heel Nederland maar met een sterke focus op de stedelijke agglomeraties. Ten opzichte van het aandeel corporatie woningen en woningen in bezit van private commerciële investeerders spelen institutionele beleggers nog een vrij bescheiden rol op de huur woningmarkt. Het aandeel bedraagt circa 5 procent (figuur 1). In de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht bevindt zich bijna 60 procent van het institutionele woningbezit. De provincies Noord-Brabant en Gelderland volgen met percentages rond de 10 procent van het totale bezit (gereguleerd + geliberaliseerd) van institutionele beleggers. Het bezit van institutionele beleggers is relatief jong en heeft daardoor ook een goede kwaliteit. Bijna 80 procent van de woningen waarin institutionele beleggers beleggen is van na 1980 (ter vergelijking: de totale Nederlandse gebouwenvoorraad bestaat voor circa 35 procent uit woningen van na 1980). Afgezet tegen de totale Nederlandse woningvoorraad hebben institutionele beleggers dan ook woningvastgoed met een relatief goede energetische prestatie (figuur 2). In de nabije toekomst zullen institutionele beleggers blijven inspelen op de toenemende vraag naar vrije sector huurwoningen. Juist de behoefte aan vrije sector huurwoningen groeit de laatste jaren onder invloed van overheidsbeleid én maatschappelijke trends gestaag. In het overheidsbeleid wordt ingezet op eigendomsneutraal woonbeleid: de financiële steun voor de koopsector en de sociale huursector wordt afgebouwd. Hierdoor kan de vrije sector groeien. Deze groei is echter ook ingegeven vanuit een flexibelere arbeidsmarkt waardoor mensen vaker van baan en daarmee van woning wisselen. Ouderen zien in een huurwoning (al dan niet met een zorgcomponent daaraan toegevoegd) een mogelijkheid om de overwaarde op hun koophuis te verzilveren en dichterbij (zorg)voorzieningen te gaan wonen. Bij de acquisitie van nieuwe woningen kijken institutionele beleggers voornamelijk naar de stedelijke agglomeraties, waar zij goede mogelijkheden zien voor de vrije sector huurwoningen. Zelfs de minder goede wijken van deze agglomeraties kunnen aantrekkelijk zijn. Zo werken institutionele beleggers bijvoorbeeld (samen met woningcorporaties) aan projecten in Amsterdam Nieuw-West, Rotterdam-Katendrecht, Den HaagTransvaal en Utrecht-Kanaleneiland. Kortom, op de woningmarkt zullen beleggers zich verder gaan richten op woonvormen die passen bij de 21e eeuw met een sterke focus op de stedelijke agglomeraties. Gezien het relatief gunstige investeringsklimaat zullen institutionele beleggers zich de komende jaren meer dan ooit willen richten op de Nederlandse (vrije sector) huurwoningmarkt. 16

Energielabel

IVBN-leden Totale Nederlandse woningvoorraad

A (incl. A+ t/m A+++)

12%

15%

11%

36%

30%

20%

28%

16%

FIGUUR 2

Energielabels woningen institutionele beleggers in vergelijking met totale Nederlandse woningvoorraad (IVBN, 2013; Kadaster 2013)

25% Institutionele beleggers

50% 25%

Overige beleggers (particulieren en buitenlandse partijen) Eigenaar-gebruikers

FIGUUR 3

Aandeel institutionele beleggers op de Nederlandse winkel(huur)markt (IVBN, 2014)

Winkelvastgoed In tegenstelling tot de woningmarkt wordt op de winkelmarkt een relatief groot gedeelte van het vastgoed verhuurd door institutionele beleggers aangesloten bij de IVBN. Circa 50 procent van de vierkante meters op de Nederlandse winkelmarkt wordt verhuurd, bij de andere 50 procent is sprake van een eigenaar-gebruiker. Van de totale verhuurmarkt is zo’n 25 procent in bezit van IVBN-leden (figuur 3). Dit bezit heeft een omvang van circa 4,8 miljoen vierkante meters en vertegenwoordigt een waarde van 18 miljard euro.

Institutionele vastgoedbeleggers hebben hoofdzakelijk bezit in de kernwinkelgebieden in de economisch sterke stedelijke agglomeraties. Door de relatief goede locaties waar dit winkelvastgoed gesitueerd is, heeft men minder snel te kampen met leegstand en is het rendement redelijk stabiel. Desalniettemin hebben structurele ontwikkelingen, zoals de toenemende invloed van het online winkelen, ook gevolgen voor deze locaties. Institutionele beleggers kunnen niet meer achterover leunen, maar gaan actief aan de slag met het toekomstbestendig maken van hun winkelgebieden. In samenwerking met retailers en gemeenten worden winkelgebieden aangepast naar de eisen van deze tijd. Zo wordt beleving/thematisering een steeds belangrijker aspect en hebben retailers tegenwoordig behoefte aan grotere winkels, vaak met hoge puien/plafonds. Institutionele beleggers zijn echter wel selectief met hun investeringen. De aandacht gaat vooral uit naar de meest kansrijke gebieden (zoals Hoog Catharijne, de Rotterdamse Markthal en Stadshart Amstelveen), terwijl het bezit op de relatief kansarme locaties wordt afgebouwd. Het spreekt voor zich dat de kansrijke locaties zich voornamelijk in de economisch sterkere en aantrekkelijke agglomeraties bevinden. In deze gebieden zien beleggers kansen om een kwaliteitsslag te maken in hun winkelvastgoed en is het verzorgingsgebied groot en stabiel genoeg om de investering rendabel te maken. De tweedeling tussen kansrijke en kansarme locaties op de Nederlandse winkelmarkt zal de komende jaren alleen nog maar groter worden. Doordat de posities in het kansrijke gedeelte van de markt al grotendeels bepaald zijn en het bezit in de kansarmere delen steeds meer wordt afgebouwd, zullen institutionele beleggers de komende jaren naar verwachting aandeel verliezen op de Nederlandse winkelmarkt.

Kantorenvastgoed De totale omvang van de kantorenmarkt in Nederland bedraagt circa 46,8 miljoen vierkante meter (VVO). 60 Procent van deze kantoren wordt verhuurd, bij 40 procent is sprake van een eigenaargebruiker. Van de totale verhuurmarkt is zo’n 17 procent in bezit van IVBN-leden (figuur 4). Deze 17 procent beslaat 4,8 miljoen vierkante meter kantoren en vertegenwoordigd een waarde van circa 7 miljard euro. Hoewel de laatste jaren voor de kantorenmarkt niet de rooskleurigste waren (IVBN-leden hebben de afgelopen vijf jaar gemiddeld 30 procent afgewaardeerd op hun kantorenportefeuilles en hebben inmiddels een gemiddelde leegstand van circa 15 procent), zijn er in de kantorenmarkt ook interessante (her)positioneringen zichtbaar.

Het mondiale fenomeen van de trek naar stedelijke agglomeraties is ook in Nederland waarneembaar. Daarom zullen zich ook in de (nabije) toekomst daar de grootste ruimtelijke opgaven manifesteren. Institutionele beleggers kunnen met hun bestaande vastgoedbezit (woningen, winkels, kantoren) al grotendeels in die ruimtebehoefte voorzien. Het overgrote deel van hun vastgoedbezit bevindt zich namelijk al in een selectief aantal stedelijke agglomeraties. In de toekomst zullen institutionele beleggers zich verder richten op interessante locaties in stedelijke regio’s, ingegeven door gebruikerswensen. Institutionele beleggers zullen willen inspelen op die wensen en voor een stabiel rendement verder willen investeren in Nederlands vastgoed. Dit gebeurt echter wel met een kritische blik. Kansen zullen er voornamelijk liggen in de vrije sector huurwoningmarkt. Institutionele beleggers zullen daarbij steeds vaker nieuwe product-marktcombinaties aanwenden die de maatschappelijke en demografische trends kunnen accommoderen.

CBS (2013), Huurenquête Institutionele beleggers

43%

Conclusie

Bronvermelding

17% 40%

Institutionele beleggers richten hun energie nog meer op kansrijke locaties, zoals OV-knooppunten en andere multifunctionele gebieden, en bouwen de posities op kansarme locaties buiten de steden af. Het (nog enigszins) kansrijke vastgoed wordt steeds meer aangepast aan de eisen van deze tijd. Zo wordt bijvoorbeeld meer flexibiliteit geboden in huurtermijnen en het te huren aantal vierkante meters. Daar waar de juiste condities aanwezig zijn nemen institutionele beleggers initiatief tot het trans formeren en/of verduurzamen van hun kantoorlocaties. Niet geheel onverwacht hebben de meeste geslaagde kantoortransformaties plaatsgevonden in de grotere stedelijke agglomeraties. In dit soort gebieden is bijvoorbeeld schaarste aan hotels, studentenwoningen of creatieve ruimten en is een dergelijke investering rendabel te maken. Hoewel de vooruitzichten voor de Nederlandse kantorenmarkt relatief slecht blijven, bieden de flink afgewaardeerde kantoren ook nieuwe kansen. Desalniettemin zal het institutionele bezit op de kantorenmarkt naar verwachting de komende jaren nog verder afnemen.

IVBN (2013), Huurenquête

Overige beleggers (particulieren en buitenlandse partijen)

IVBN (2014), Bezit IVBN-leden

Eigenaar-gebruikers

VN (2014), World Urbanization Prospects

Kadaster (2013), Rapport eigendomssituatie energielabels

FIGUUR 4

Aandeel institutionele beleggers op de Nederlandse kantoren(huur)markt (IVBN, 2014)

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

Beleggen in internationaal vastgoed: gaat de geschiedenis zich herhalen? De Nederlandse institutionele beleggers beleggen al sinds vele jaren in wereldwijd vastgoed. Hier zijn diverse redenen voor, waarvan de belangrijkste ’risicospreiding’ is. Door te beleggen in verschillende economieën en verschillende vastgoedsegmenten worden risico’s gespreid. Daarnaast speelt de relatief beperkte omvang van de Nederlandse vastgoedmarkt

mr. ing. Geert de Nekker MRE MRICS Geert de Nekker is managing director International Real Estate van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Daarvoor was hij werkzaam bij ondermeer APG, Cordares, Aberdeen Property Investors, was hij de eerste directeur van IVBN en is meer dan 30 jaar actief in de vastgoedbeleggingssector.

Wat het niet-beursgenoteerde vastgoed betreft, belegde men in het verleden eerst rechtstreeks in buitenlandse vastgoedobjecten. Soms deed men dit alleen, maar vaak gezamenlijk met andere Nederlandse beleggers. Echter, deze rechtstreekse wijze van beleggen in buitenlands vastgoed bleek toch ook extra risico’s met zich mee te brengen, mede doordat men de lokale markt onvoldoende kende. Ook bleek het lastig een goed gespreide buitenlandse portefeuille op te bouwen aangezien dit veel kapitaal vergt. Daarom zijn beleggers vervolgens overgestapt op beleggen in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Het beleggen in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen heeft als voordeel dat gebruik gemaakt wordt van veelal een gespecialiseerde manager met lokale knowhow die tevens zelf mee investeert. Tevens kan de belegger met een relatief beperkt investeringsbedrag via het niet-beursgenoteerde vastgoedfonds participeren in een omvangrijke en goed gespreide buitenlandse vastgoedportefeuille.

in relatie tot de grote omvang van de Nederlandse pensioenvermogens die in vastgoed belegd moet worden ook een rol. Beleggen in buitenlands vastgoed vindt plaats via beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed. In dit artikel zal alleen ingegaan worden op het niet-beursgenoteerde vastgoed.

AFBEELDING 1

Foundry Square, San Fransisco

AFBEELDING 2

Wars & Sawa and Junior, Warschau (CBRE Property Fund Central and Eastern Europe)

Echter, tijdens de financiële crisis van 2008 – 2010 kwam een aantal weeffouten naar voren met betrekking tot niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze vastgoedfondsen bleken namelijk niet altijd over een goede governance structuur te beschikken waardoor beleggers weinig invloed hadden op het beleid dat de fondsmanagers voor en tijdens de financiële crisis gevoerd hebben. Tevens kwam naar voren dat de kwaliteit van het vastgoed niet altijd goed was. Door de grote belangstelling van beleggers voor vastgoed vlak voor de financiële crisis, hebben diverse fondsmanagers concessies gedaan op het gebied van de kwaliteit van het vastgoed teneinde vastgoedfondsen zo snel mogelijk volledig geïnvesteerd te krijgen. Ook bleek dat de fondsen met te veel extern vreemd vermogen gefinancierd zijn. Door de waardedalingen van het vastgoed gedurende de financiële crisis en oplopende leegstand konden veel niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen niet meer aan hun financiële verplichtingen voldoen. Dit had als gevolg dat banken het vastgoed, dat zij als onderpand hadden voor de verstrekte hypothecaire financieringen, gingen opeisen en de vastgoedfondsen lagere dan wel geen dividenden aan de beleggers uitkeerden. Vanzelfsprekend daalde de waarde van deze niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen, hetgeen nog versterkt werd door de hoge financieringen (negatieve hefboomwerking). Tot slot kenden de niet-beursgenoteerde vastgoed fondsen een hoge kostenstructuur. In opgaande en oververhitte markten leidden deze weeffouten niet tot problemen en was er tevens geen andere keus. Tijdens de financiële crisis werden de negatieve effecten hiervan duidelijk zichtbaar. Dit heeft ertoe geleid dat na de financiële crisis beleggers terughoudender zijn geworden ten aanzien van het beleggen in niet-beursgenoteerde internationale vastgoedfondsen en men de aandacht meer verschoof naar de binnenlandse vastgoedmarkten. Dit gold niet alleen voor de Nederlandse beleggers maar ook voor de buitenlandse beleggers. Inmiddels zijn de beleggers weer in volle omvang terug op de internationale vastgoedmarkten. De Amerikaanse vastgoedmarkt laat al sinds 2010 elk jaar weer rendementen zien van ‘double-digit’. Pan-Aziatische vastgoedmarkten, zoals die van Australië, Singapore, China en Japan, bieden ook goede perspectieven, weliswaar

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

afhankelijk van het segment waarin men wil beleggen. Europa ijlt na, maar ook hier lijkt het herstel op een aantal vastgoed deelmarkten op te treden, hoewel het herstel nog fragiel is. Doordat al jaren de rente wereldwijd historisch laag is en obligaties dus niet meer het gewenste rendement opleveren, zijn beleggers momenteel op zoek naar hoger renderende beleggingen. Beleggen in internationaal vastgoed is hierdoor erg in trek gekomen, met name bij beleggers uit Azië, het Midden-Oosten en de Verenigde Staten. Ook Europese en Nederlandse beleggers tonen een grotere belangstelling in internationaal vastgoed. Door deze ontwikkelingen is er momenteel veel geld beschikbaar voor vastgoedbeleggingen. Beleggers zijn allemaal op zoek naar kwalitatief hoogwaardig vastgoed (core vastgoed) mede door de eerder opgedane ervaringen tijdens de financiële crisis. Beleggers zoeken kwaliteit. Hierdoor zijn de prijzen voor vastgoed in het core segment al in diverse segmenten en landen terug op het niveau van voor de financiële crisis of daarboven. Het gevaar hiervan is dat hierdoor opnieuw een prijsbubbel kan gaan ontstaan die leegloopt als de rente weer gaat stijgen. Bij rentestijgingen zullen beleggers immers voor andere beleggingssegmenten kiezen dan wel een hoger aanvangsrendement voor vastgoed verlangen, hetgeen een drukkend effect heeft op de waarderingen van vastgoed. Dit gevaar zal beperkt zijn als ook de onderliggende huurdersmarkt zich gaat herstellen. In sterke core markten zal dat het geval zijn, maar dat geldt niet voor vele andere markten. Het nu maken van de juiste keuzes van markten en segmenten is daarom van essentieel belang. Ook ziet men beleggers opschuiven naar wat risicovollere vastgoedbeleggingen omdat daar de prijzen nog niet zo sterk zijn gestegen en de rendementsverwachtingen hiervoor hoger zijn dan die voor core vastgoed.

AFBEELDING 3

Arlington at Northwood, Tampa (Sentinel US Property Fund)

De vraag is echter of de huurdersmarkt voldoende hersteld is om deze risico’s te kunnen nemen. Hogere risico’s kunnen worden genomen als de huurdersvraag toeneemt. In diverse markten is dat nog niet het geval en blijft voorzichtig handelen geboden. Door de negatieve ervaringen als gevolg van de weeffouten in niet beursgenoteerde vastgoedfondsen tijdens de financiële crisis, hebben beleggers momenteel een voorkeur voor andere beleggingsstructuren indien dit tot de mogelijkheden behoort. Met name clubdeals en joint ventures zijn in trek. Clubdeals zijn vastgoedbeleggingen met een beperkt aantal gelijk gestemde beleggers, een ’club’, die gemanaged worden met een door de ’club’ uitgezochte gespecialiseerde manager met lokale knowhow. Een joint venture betreft een gezamenlijke investering van een belegger met een gespecialiseerde manager. Deze structuren hebben als voordeel dat het beleggingsbeleid van de clubdeal of joint venture mede bepaald wordt door de beleggers en kan de governance structuur ook verder naar wens van de beleggers kan worden ingericht. Hierdoor kunnen beleggers veelal mede beslissen over het buitenlandse vastgoed dat wordt aangekocht. Dat geldt ook voor de mate van gebruik van externe financieringen. Hierdoor zijn de beleggers in grote mate ’in control’. Ook zijn er inmiddels weer beleggers die rechtstreeks in buitenlands vastgoed beleggen, altijd bijgestaan door een lokale assetmanager die veelal met een beperkt bedrag mee investeert vanwege ’'Alignment', hetgeen door de belegger gevraagd wordt.

AFBEELDING 4

Liberty Place, Sydney (LaSalle Asia Opportunity Fund III)

Nadeel van deze methoden is dat ze erg arbeidsintensief zijn waar door de belegger een grote deskundige staf nodig heeft, hetgeen alleen weggelegd is voor de grotere beleggers. Daarnaast zijn aan zienlijke bedragen benodigd om een gespreide portefeuille op te kunnen bouwen. Voor de middelgrote en kleine beleggers is dit vaak geen begaanbare route tenzij deze het geld gaan ’poolen’. % OF RESPONDENTS 100

12.1

90 80

17.3 1.5

36.3

31.2

40.3

41.7

0.9

0.8

Bij ’poolen’ bundelen beleggers de voor beleggingen beschikbare financiële middelen waardoor economy of scale en onderhandelingskracht ontstaat. Indien deze middelgrote en kleine beleggers niet gaan ’poolen’, zullen zij aangewezen blijven op de niet beursgenoteerde vastgoedfondsen. Wel zal daarbij kritisch gekeken moeten worden naar de beleggings strategie, de governance, de financieringsstructuur en de kosten. Dit vraagt om een zorgvuldig selectieproces dat alleen door specialisten uitgevoerd kan worden.

25.4

33.4

3.0

2.5 76.9 27.4

29.7

37.2

47.9

19.5

92.0

30 32.8

12.8

7.4 9.0

38.0 21.6

0.8 7.2 0.1

op No er nt y lis fu te nd d Jo s in tv en t cl ure ub s de an al d s Di re in c t p ve ro st pe m r en t y ts Fu nd so ff un ds Se pa ra te ac co un ts Re al m es or t a tg te ag d e eb de t / bt

6.7

38.9

de Rea riv l e an s t tiv ate es

47.8

INCREASE

NO CHANGE

DECREASE

DO NOT INVEST IN / NOT PART OF REAL ESTATE PORTFOLIO

FIGUUR 5

Dit alles overziende is de conclusie dat beleggers terug zijn in de internationale vastgoedbeleggersmarkt en weer beleggen in niet-beursgenoteerd vastgoed. De prijzen stijgen weer, maar vaak als gevolg van een grote vraag door beleggers en minder het gevolg van een grotere huurdersvraag. De beleggers willen meer zeggenschap en zullen zo mogelijk kiezen voor clubdeals en joint venture structuren, maar het merendeel van de beleggers zal toch aangewezen blijven op de traditionele niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen tenzij men bereid is het geld te ’poolen’. Welke route beleggers ook kiezen, een gespecialiseerde ondersteuning is noodzakelijk om de goede keuzes te kunnen maken. Gebeurt dit niet dan is de kans groot dat de geschiedenis zich herhaalt.

Expected change in investors' European allocations over the next two years (weighted) Bron: INREV

BEDRIJVENDAGEN

zoekt nieuwe bestuursleden!

Ga naar onze website voor meer informatie of kom vrijblijvend naar onze lunchmeeting op 12 januari 2015 en laat je informeren!

www.bouwkundebedrijvendagen.nl

Van portefeuillekorting naar bulkpremie De verkoop van de Vestia portfolio heeft meer opgeleverd dan in de markt verwacht werd, het was hiermee geen uitzondering (Het Financieele Dagblad, 2014). Recente woningbeleggingsdeals tonen aan dat er een verschuiving op

Kes Brattinga MSc Kes Brattinga MSc 1 is Head of Research bij Colliers International in Nederland. In deze functie is hij verantwoordelijk voor diverse rapporten over de Nederlandse vastgoedmarkt en verschillende consultancy vraagstukken. Daarnaast werkt hij in Europees verband veelvuldig samen met collega’s voor EMEA publicaties. Kes rondde in 2008 zijn Master Planologie aan de UvA af met een stage bij SADC. Vervolgens werkte hij bij PropertyNL waar hij onder andere schreef voor het magazine en het FD.

Luc Toren BSc Luc Toren2 is masterstudent aan de leerstoel Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven en heeft het afgelopen jaar parttime als Real Estate Analyst gewerkt bij Colliers International en heeft er de Nederlandse (woon)beleggingstransacties in kaart gebracht. Momenteel loopt hij stage bij a.s.r. vastgoed vermogens beheer waar hij de afdeling commercieel asset management ondersteunt met onderzoek naar winkelgebieden.

de markt plaatsvindt van een korting voor grote inkopers – zoals nog altijd het geval is bij de meeste kantoren en winkels – naar een extra premie die diverse beleggers bereid zijn te betalen voor woningportefeuilles ter waarde van tientallen miljoenen of meer. Een veranderende markt De Nederlandse woningmarkt was traditioneel een gesloten markt, met belastingvoordeel voor eigenaar-bewoners en woningcorporaties die onder gunstige voorwaarden gefinancierd werden. Daarnaast was de kennis en het kapitaal geaccumuleerd bij de Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars, wat het voor buitenlandse partijen onaantrekkelijk maakte om zich te mengen in de concurrerende en verhoudingsgewijs kleine markt voor (geliberaliseerde) huurwoningen. Aankopen van woningen door buitenlandse partijen waren tot en met 2013 dan ook op één hand te tellen zoals blijkt uit een analyse van de, door Colliers International geregistreerde, beleggingscijfers. Echter, sinds de financiële crisis is de situatie op de Nederlandse woningmarkt drastisch veranderd. De gemiddelde verkoopprijs van koopwoningen is sinds 2008 fors afgenomen (zie figuur 1), waardoor een aanzienlijke hoeveelheid Nederlandse huishoudens onder water staat en de beleving van het eigen woningbezit niet louter als positief wordt ervaren. Tevens verkiezen jongeren, al dan niet gedwongen, een huurwoning boven een koopwoning met als oorzaken een toegenomen flexibilisering van de arbeidsmarkt en een verzwaring van de hypotheekeisen. De interesse onder alleenstaanden en jongeren, maar ook onder ouderen, voor een geliberaliseerde huurwoning werd hierdoor aangewakkerd en zal tot 2030 met 79 procent tot 201 procent stijgen ten opzichte van de behoefte in 2011 (ABF Research, 2013).

Tegelijkertijd is de rol van corporaties veranderd. Woningbouwcorporaties hebben, door een combinatie van politiek ingrijpen en marktveranderingen, minder middelen om te investeren en moeten terug naar de kerntaak waarbij ingezet wordt op het afstoten van woningen in het dure of juist verouderde segment. De pensioenfondsen en verzekeraars bouwden sinds de jaren negentig hun belang in direct vastgoed af en investeren bij voorkeur indirect in Nederlandse huurwoningen of in nieuwbouwprojecten. De gedaalde nieuwbouwproductie naar 35.000 woningen per jaar, waar er in 2008 nog 80.000 werden opgeleverd, heeft bijgedragen aan een verdere schaarste van een hoogwaardig investeringsproduct in Nederland (CBS, 2013; Vastgoedmarkt, 2013).

“De gedaalde nieuwbouwproductie heeft bijgedragen aan een verdere schaarste van een hoogwaardig investeringsproduct in Nederland." Transacties groeien De afname van interesse in nieuwe beleggingen onder bestaande spelers heeft de deur geopend voor de toestroom van buitenlands kapitaal, zeker uit landen waar de markten verzadigd zijn en er te lage rendementen gemaakt worden op core-beleggingen zoals huurwoningen. De buitenlandse activiteit op de markt van Nederlandse huurwoningen blijkt in 2014 zeer hoog: ze is goed voor circa 60 procent van het geïnvesteerde volume in huurwoningen, en vooral de grote en complexe portfolio’s worden gekocht. De gemiddelde transactieomvang kreeg, mede hierdoor, dan ook een flinke boost.

€ 260.000

Dalende waardes

€ 250.000 € 240.000 € 230.000 € 220.000 € 210.000 € 200.000

2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 2012-1 2012-2 2012-3 2012-4 2013-1 2013-2 2013-3 2013-4 2014-1 2014-2 2014-3

€ 190.000

FIGUUR 1

Gemiddelde transactieprijs koopwoningen (NVM, 2014)

€ 30.000.000 € 25.000.000 € 20.000.000 € 15.000.000 € 10.000.000 € 5.000.000 €0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 FIGUUR 2

Gemiddelde koopsom woningbeleggingen (Colliers International, 2014)

Deze schoot omhoog van 10 miljoen euro per transactie in 2013 naar 27 miljoen euro per transactie in de eerste drie kwartalen van 2014 (zie figuur 2). Opvallend genoeg werden de transacties met buitenlandse beleggers voor een relatief laag bruto aanvangsrendement (BAR) verkocht, oftewel voor een betrekkelijk hoge koopsom. Dit voorjaar werd een portefeuille met 5.500 Vestiawoningen door de Duitse belegger Patrizia (onder voorbehoud) gekocht tegen een BAR van circa 6,3 procent, en werd op de aankoop van woningen van Bouwinvest REIM door de joint venture Aventicum een vergelijkbaar aanvangsrendement gerealiseerd. Dit zijn scherpe rendementen te noemen, zeker in ogenschouw nemende dat een groot deel van de verkochte woningen sociale huurwoningen betreft, waarmee een huurgroei niet vanzelfsprekend is en de huurwaardestijging door het (nieuwe) woningwaarderingsstelsel gemaximeerd is. Het geeft aan dat Aventicum en Patrizia niet alleen aankopen vanwege een stijging van de directe rendementen, maar een deel van hun winst uit het indirecte rendement verwachten te halen, namelijk de waardestijging van de portefeuille.

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

Om deze gewijzigde strategie te verklaren kan gekeken worden naar de leegwaarde van de transacties. De leegwaarde van een woning is de onderhandse verkoopwaarde vrij van verhuur en gebruik. Dit is een theoretische waarde, aangezien gekeken wordt naar wat de individuele woning waard zou zijn voor eigenaargebruikers, zonder rekening te houden met de impact die het inbrengen van een totale portefeuille heeft op de markt (Kasteel, 2004). Pas bij het uitponden van een woningcomplex kan het surplus tussen de betaalde beleggingswaarde en de leegwaarde te gelde worden gemaakt. De meeste eindbeleggers op de Nederlandse markt kopen in op een leegwaarde van 65 à 75 procent, afhankelijk van de ligging en kwaliteit van de belegging. Dit is het surplus dat noodzakelijk is om het risico dat de eindbelegger loopt om met enkele onverkoopbare woningen te blijven zitten af te dekken. De laatste jaren zorgde de gedaalde verkoopprijs van individuele woningen ertoe dat ook de leegwaarde naar beneden is bijgesteld. Gemiddeld zijn woningen in 2013/2014 tussen de 15 procent en de 20 procent minder waard dan in 2008, dus ook de gehanteerde leegwaarde is naar beneden bijgesteld. Simpel gezegd zijn woningen dus goedkoper geworden voor beleggers en anticiperen ze op een stijging van de verkoopwaarde, waarna de leegwaarde snel zal volgen. Dit niet onwaarschijnlijke scenario maakt het voor buitenlandse beleggers mogelijk om hogere leegwaarderatio’s toe te passen; een belegger kan best 80 à 90 procent van de leegwaarde van een woning betalen als deze nu een verkoopwaarde van 200.000 euro kent, aangenomen dat de verkoopwaarde zich weer zal herstellen tot een niveau van 220.000 euro of meer. Een belegger die een hoger percentage van de leegwaarde betaalt neemt genoegen met een lagere BAR omdat minder rendement in het eerste jaar behaald hoeft te worden en een relatief groter deel in de exit yield verdisconteerd zit. In figuur 3 wordt voor een steekproef van woningportefeuilletransacties (vanaf 10 miljoen euro) de aanvangsrendementen en leegwaarderatio’s weergegeven.

% 100

% 12

60 50

20 10 0 2008

5 2009

2010 Leegwaarderatio

2012

2013

4 2014

BAR

FIGUUR 3

Leegwaarde ratio en BAR portefeuilletransacties 2009-2014 (Colliers International, 2014)

In de figuur valt af te lezen dat in de afgelopen jaren zowel de BAR als de leegwaarderatio zijn gestegen. De BAR is gemiddeld van circa 5,4 procent naar 6,8 procent gestegen en de leeg waarderatio van 62 procent naar 82 procent.

“Opvallend genoeg werden de transacties met buitenlandse beleggers voor een relatief laag bruto aanvangsrendement verkocht, oftewel voor een betrekkelijk hoge koopsom." Vraag en aanbod De leegwaarde kan een deel van de verklaring zijn, maar dit zou dan moeten gelden voor alle woningbeleggingen en vooralsnog blijkt vooral bij grotere beleggingsdeals het fenomeen van een lagere BAR en een hogere leegwaarde zichtbaar. Allereerst moet er vraag en aanbod zijn; zowel de verkopers op de Nederlandse beleggingsmarkt bieden kansen op dit formaat aan en de internationale private equity fondsen vragen actief om een bepaald formaat. De argumenten voor de verkopers om grotere portefeuilles ineens aan te bieden in plaats van op te knippen zijn vooral een nadrukkelijke behoefte om meer liquiditeit en strategische heroriëntatie. Een corporatie zoals Vestia brengt dit op de markt onder druk van het CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting) en de behoefte aan kapitaal om de derivatenportefeuille af te bouwen. Daarnaast zoeken corporaties naar middelen om nieuwe kostenposten zoals de verhuurderheffing te betalen. Partijen zoals Bouwinvest, Amvest en ASR brengen deze portefeuilles op de markt omdat er door veranderende regelgeving en hogere fondseisen vooral een overschot aan goedkope huurwoningen in het totale fondsportfolio is ontstaan; institutionele beleggers richten zich meer en meer op de best presterende regio’s en branden hun vingers liever niet aan complexen met veel nietgeliberaliseerde huurwoningen. Aan de andere kant van de tafel zijn het de aankopers van vastgoed die gebrand zijn op het inkopen van een flinke ‘presence’ op de Nederlandse woningmarkt, waarmee het de moeite waard is te investeren in een (voor hen) nieuwe beleggingsmarkt, waarvoor ze forse kennisinvesteringen moeten doen en een asset management organisatie moeten inrichten. Ook zijn steeds meer buitenlandse partijen bereid om vastgoed in Nederland te financieren, maar ook voor deze partijen geldt dat ze in marktkennis moeten investeren en daardoor kleinere portfolio’s minder interessant vinden (Vastgoedmarkt, 2014).

“De laatste jaren zorgde de gedaalde verkoop prijs van individuele woningen ertoe dat de leegwaarde naar beneden is bijgesteld." Wachten op herstel De Nederlandse markt voor woningbeleggingen is in de afgelopen jaren sterk veranderd door zowel de economische situatie als de nieuwe regelgeving. Nieuwe spelers op de traditioneel intern gerichte Nederlandse markt zijn de buitenlandse investeerders die steeds actiever worden.

Met de komst van deze partijen wordt door een aantal redenen ook steeds vaker een premie betaald op de waarde van portefeuilles. Allereerst zijn de leegwaardes gedaald waardoor de belegger meer over heeft voor het vastgoed in de verwachting indirect rendement te kunnen maken op de gedane investering. Daarnaast hebben buitenlandse beleggers er forse bedragen voor over om aanwezig te zijn op de Nederlandse woningmarkt. Op andere vastgoedmarkten zoals winkels of kantoren zal dit minder spelen. Op deze markten is juist sprake van een overaanbod met veel leegstand, een hogere leegwaarde is hier dan ook niet toepasbaar en er zal juist op cashflow ingekocht worden in plaats van exit yield. Voor de komende jaren is het op de woningmarkt de grote vraag of en hoe snel de leegwaardes zullen herstellen. Wellicht zal dit in de aantrekkelijke gebieden snel gaan, maar in minder aantrekkelijke gebieden kan dit nog wel enige tijd duren. Het herstel zal mede bepalen of de aankopen die wij in 2014 gezien hebben ook in de komende jaren doorgezet worden, verkopende partijen zijn er in ieder geval nog genoeg.

Bronvermelding ABF Research. (2013). Socrates: Doorrekening 2013. CBS Statline. (2014). Bestaande koopwoningen: Verkoopprijzen prijsindex 2008-2014. CBS Statline. (2013). Nieuwbouwwoningen: Bouwvergunningen, gereedgekomen 1995-2013. Colliers International. (2014). Database woning beleggingen. Het Financieele Dagblad. (2014). Verkoop van grote pluk woningen levert corporatie Vestia veel meer op dan verwacht. Kadaster Dashboard. (2014). Gemiddelde koopsom. Verkregen van http://www.kadaster.nl/web/Zakelijk/ Vastgoedcijfers/Gemiddelde-koopsom-3.htm Kasteel, J.A. (2004). De waarde van woningcomplexen. Verkregen van http://www.vastgoedkennis.nl/docs/ msre/04/kasteel.pdf NVM. (2014). Marktinfo Vastgoedmarkt. (2014). Nederland hotspot voor buitenlandse partijen

Kansen op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt De zoektocht naar stabiel rendement voor de lange termijn Het huidige langetermijnfundament voor de Nederlandse woningbeleggingsmarkt is sterk. Beleggers zien steeds meer kansen en proberen de markt te betreden. In een recente publicatie van het Planbureau van de Leef omgeving werd gewaarschuwd voor

Charlie D.J. Janssen Msc Charlie Janssen is marktanalist op de afdeling Research van Bouwinvest REIM. Binnen zijn functie is hij betrokken bij directe beleggingen in de Nederlandse vastgoedmarkt. Charlie studeerde Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Zijn afstudeer onderzoek richtte zich op het modelmatig voorspellen van het indirect rendement van residentieel vastgoed in bezit van institutionele beleggers.

Nederland kent een van de grootste en meest volwassen woningbeleggingsmarkten ter wereld De Nederlandse woningbeleggingsmarkt kan worden getypeerd als volwassen, transparant, toegankelijk en stabiel. Institutionele beleggers, pensioenfondsen en verzekeraars spelen een grote rol binnen dit vastgoedsegment met een belegd vermogen van circa 14 miljard euro. Voor vastgoedbeleggers neemt het segment huurwoningen, in het bijzonder woningen met een huurprijs tussen de € 700,- en € 1.000,- per maand, een prominente rol in. Desondanks betreft het slechts 3 procent van de Nederlandse woningvoorraad. In figuur 1 is een overzicht van de Nederlandse woningvoorraad weergegeven.

een veranderende demografische

Totaal = 100% 7.266.295 woningen

samenstelling van de Nederlandse

Huur = 43% circa 3,15 miljoen woningen

huishoudens. Hierdoor kan een negatieve spiraal ontstaan in gebieden waar de demografische druk op de

Corporaties = 71% circa 2,25 miljoen woningen

Koop = 57% circa 4,10 miljoen woningen

Beleggers = 29% circa 900.000 woningen

94% sociale huur 6% vrije sector huur

markt minder is. Woningbeleggers zullen moeten zoeken naar acquisities

Corporaties = 16% circa 140.000 woningen

Beleggers = 84% circa 760.000 woningen

45% sociale huur 55% vrije sector huur

73% sociale huur 27% vrije sector huur

in sterke regio’s die geconcentreerde

FIGUUR 1

groei laten zien op de lange termijn.

Overzicht Nederlandse woningvoorraad (CBS, Eichholtz; 2014) Dit beleggingssegment is niet alleen het grootst binnen Nederland onder institutionele beleggers, maar is tevens een van de grootste en meest volwassen woning beleggingsmarkten ter wereld. Dit komt mede doordat in een groot aantal landen wereldwijd (nagenoeg) geen institutioneel woningbeleggingsproduct beschikbaar is. Een hoog aandeel eigenwoningbezit, de dominantie van een aantal lokale spelers, een gebrek aan een kwalitatief hoogwaardige huurwoningvoorraad of de mogelijkheid om enkel in ontwikkelingsprojecten te stappen, liggen ten grondslag aan de geringe beschikbaarheid in andere landen.

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

In principe zijn er maar zes landen in Europa die via institutionele beleggers een omvangrijke allocatie naar de woningbeleggingsmarkt kennen: Nederland, Zwitserland, Frankrijk, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk.

Figuur 2a

Gebruikersmarkt Recente weten regelgeving stuurt op een toename van vrije sector huurwoningen De recent ingevoerde overheidsmaatregelen zijn positief voor woning beleggingen: het gewenste middeldure huursegment profiteert onder andere van de afbouw van subsidies in de concurrerende sociale huursector en koopsector. De vraag naar middeldure huur is fors en blijft de komende jaren groeien. Zogenaamde ‘scheefwoners’ in het sociale huursegment komen op termijn in beweging en schuiven (mogelijk) door naar de vrije huursector. Nieuwe potentiele woningkopers zien een minder gunstige betaalbaarheid tegemoet. Zij worden verplicht om af te lossen en zien de hypotheekrenteaftrek geleidelijk dalen. De vrije sector huurwoning wordt een volwaardig alternatief.

“Woningbeleggers zullen moeten zoeken naar acquisities in sterke regio’s die geconcentreerde groei laten zien op de lange termijn." Sterke huishoudensontwikkeling in grote Nederlandse steden Demografische ontwikkelingen blijven druk uitoefenen op grote steden in Nederland. Dit in tegenstelling tot de meer perifere en landelijke gebieden. Met name in grote steden zal de bevolking sterk toenemen door de aanhoudende urbanisatie. Utrecht laat de grootste bevolkingsgroei zien, gevolgd door Amsterdam en Den Haag. In Rotterdam blijft de bevolkingsgroei relatief stabiel tot 2030. In figuur 2a is de huishoudensgroei per gemeente tot 2030 weergeven. Landelijk wordt de groei van het aantal huishoudens bovendien gesterkt door de verdere individualisering (huishoudensverdunning) van de bevolking. Over ongeveer 25 jaar zal, volgens prognoses, in grote delen van Nederland het aantal huishoudens echter geleidelijk stabiliseren. Zelfs in regio’s waar de druk op de woningmarkt nu nog zeer hoog is, zoals in sommige steden, wordt de markt dan minder gespannen. Hierdoor wordt het nog belangrijker om op sterke centrale regio’s te concentreren, die een kleinere blootstelling hebben aan vergrij zing en mogelijke bevolkingskrimp, en over een grote voorraad eengezinswoningen beschikken. De woningvoorraad die in de vrije huursector valt, betreft voornamelijk meergezinswoningen in de grote steden (83 procent) waardoor dit risico in mindere mate van belang zal zijn in de woningbeleggingsmarkt.

Hoog

Laag Hoog

Laag

FIGUUR 2A

Huishoudensgroei tot 2030 (ABF Research, 2014)

Figuur 2b

Hoog

Laag

FIGUUR 2B

Toename 75-plussers tot 2030 (ABF Research, 2014)

Grote regionale verschillen in vergrijzing Het aantal 65-plussers zal in de komende jaren fors toenemen. Hun aandeel in de totale bevolking zal stijgen van circa 17 procent nu, tot bijna 20 procent in 2020 en 26 procent in 2040 (CBS, 2040). De regionale verschillen zijn echter groot. Perifere gebieden en regio’s nabij de landgrenzen vergrijzen op een relatief hoog tempo. Grootstedelijke gebieden kennen een relatief lage vergrijzingsdruk door de instroom van jonge huishoudens. Doordat huishoudens steeds kleiner worden en het aantal ouderen toeneemt is er sprake van een aanhoudende vraag naar voornamelijk middeldure huur woningen in grote steden. De gemeenten die het sterkst vergrijzen zijn terug te vinden in figuur 2b. 26

Huurwens neemt toe De woonwens van consumenten wordt steeds sterker gekenmerkt door flexibilisering die met name in grote steden merkbaar is. Uit onderzoek van ABF Research blijkt dat er vanaf 2009 een duidelijke verschuiving binnen de woonwensen van consumenten heeft plaatsgevonden. De voorkeur verschuift van kopen naar huren. Afstel van verhuizingen is steeds sterker waarneembaar in het aantal aangeboden woningen.

Ook het geringe aantal transacties draagt bij aan deze verschuiving. Ten grondslag aan de flexibilisering liggen de strengere hypotheek eisen die banken hanteren, evenals de restschuld die aan een woning blijft hangen omdat de waarde van de woning ver onder de verstrekte hypotheekwaarde is gedaald, ook wel de ‘loan-to-value’ ratio genoemd.

Europe:

BAR

10jrstaats

Risico opslag

Londen

2,09

Genève

3,1

0,45

2,65

265

München

3,54

0,9

2,64

264

Parijs

3,63

1,3

2,33

233

Achterblijvende nieuwbouwproductie voert druk binnenstedelijke woningmarkt op

Amsterdam

5,41

1,1

4,31

431

Het aantal opgeleverde woningen bereikte in 2013 een nieuw diepte punt van slechts 35.000 nieuwe woningen. Ook daalde het aantal verleende vergunningen met 30 procent. Bovendien betreft het aandeel vrije sector huurwoningen slechts 3 procent van de Nederlandse woningvoorraad. Het geringe nieuwe aanbod zal met name in steden waar de woningmarkt al sterk onder druk staat, zoals is Amsterdam en Utrecht, nog eens voor extra druk zorgen.

% 8

Sterk beleggingsfundament huidige Nederlandse woningmarkt

BAR

Risico opslag

bsp 600

450

300

150

Aanvangsrendement en risico-opslag woningen (Global Property Guide Research, 2014)

Rendementsverschil met tienjaars staatsobligaties maakt vastgoed aantrekkelijk

Gering aanbod vermoeilijkt exposure direct vastgoed

Door de lage rentestanden is de spreiding met het risicovrij rendement verder toegenomen, waardoor beleggingen in residentieel vastgoed een aantrekkelijke (geïmpliceerde) risicopremie laten zien in Nederland en de omliggende Europese landen. Naar verwachting zal de rente nog een behoorlijke tijd op een laag niveau blijven door het aangekondigde opkoopprogramma van de Europese Centrale Bank en de economische vooruitzichten van Duitsland. In figuur 3 is goed te zien dat de risicopremie in Amsterdam een stuk hoger ligt (circa 430 basispunten) in vergelijking met andere Europese steden. Dit terwijl het risico naar verwachting zal afnemen door het sterke beleggingsfundament vanuit de gebruikersmarkt.

Nederlandse woningbeleggingen relatief goedkoop in Europees perspectief

am s te

r ij Am

ch ün M

ve nè Ge

nd Lo

Beleggersmarkt

FIGUUR 3

Vanuit langetermijndrivers is waar te nemen dat het fundament voor de Nederlandse woningbeleggingsmarkt als sterk te beschouwen is. De vraag is sterk geconcentreerd en toegespitst op flexibilisering en huishoudensverdunning, terwijl het aanbod mede door de achter blijvende bouwproductie en terugtrekkende subsidies op de koop markt en sociale huurmarkt kwantitatief en kwalitatief tekort schiet.

Het blijft lastig voor investeerders om snel exposure te krijgen naar directe beleggingen in woningcomplexen. De achterblijvende bouwactiviteiten verlagen de mogelijkheid voor investeerders om grootschalig in te stappen in de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Alleen indirect instappen via woningfondsen lijkt vooralsnog de enige mogelijkheid. Aan de andere kant sorteren grote gemeenten steeds meer voor op vrije sector huur. Zo heeft de gemeente Utrecht als eerste gemeente in Nederland sinds kort een ‘bidboek’ uitgegeven met locaties waarin de gemeente potentieel ziet voor de realisatie van vrije sector huurwoningen.

Door de vlucht van investeerders naar ‘veilige’ beleggingen beginnen woningbeleggingen in bijvoorbeeld Londen en München steeds duurder te worden. De Nederlandse woningmarkt komt hierdoor steeds vaker in beeld bij buitenlandse investeerders. In Londen zijn bruto aanvangsrendementen (BAR) inmiddels aangescherpt tot bijna 2 procent en in München tot 3,5 procent ultimo 2013 waar deze in Nederland op 5,4 procent ligt voor het beste product op de beste locaties (Global Property Guide Research, 2014).

“Snel instappen is lastig, maar essen tieel, omdat door de grote interesse van beleggers de rendementen op den duur zullen aanscherpen, zodra veel kapitaal naar de markt begint te vloeien."

In het verleden is de waardeontwikkeling van huurwoningen mee gegroeid met de sterke prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt. De forse afwaarderingen na de crisis in 2008 zijn inmiddels in taxaties ‘ingeprijsd’ door niet meer uit te gaan van uitponden, maar van doorexploiteren. De afgelopen twee kwartalen heeft de waardeontwikkeling, het indirect rendement, van institutioneel woningbezit al een lichte positieve trend laten zien. Veel beleggers verwachten dat de bodem is bereikt en proberen nu in te stappen.

Een andere interessante instapmogelijkheid voor investeerders dient zich aan in de vorm van portefeuilles die door woningcorporaties worden afgestoten. Echter blijken dergelijke transacties tussen corporaties en beleggers nog zeer moeizaam te verlopen. Beleggers richten zich met name op nieuwbouw vrije sector huurwoningen.

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

Daarnaast kennen complexen met meer dan 10 procent sociale huur restricties waarbij verplicht voor dertig jaar in de winst gedeeld moet worden en pas na zeven jaar uitgepond mag worden.

eerdergenoemde ontwikkelingen in de gebruikers- en beleggersmarkt.

Selectie sterke regio’s in model ‘Kernregio’s Woningen’

Het model bestaat uit vier pijlers waarbij drie pijlers zijn opgedeeld en gerangschikt voor de huidige situatie en de toekomstige verwachting. Binnen deze pijlers zijn indicatoren toegepast die vraag en aanbod in de gebruikers- en beleggersmarkt kwantitatief maken. Veranderende regelgeving zit verwerkt in de voorspellingen van de woningkrapte en economische ontwikkeling. De belangrijkste indicatoren per pijler betreffen: het aantal huishoudens, huishoudensgroei, BBP volume, economische groei, de gemiddelde vraagprijs, de woningmarktkrapte tot 2025 en de omvang van de beleggingsmarkt. Door het combineren van indicatoren en toekennen van wegingen zijn alle Nederlandse gemeenten gerangschikt in het model. Een overzicht van de verschillende pijlers en uiteind elijke rangschikking per gemeente zijn terug te vinden in figuur 4.

Vanuit de regionale verschillen is het dus belangrijk om de focus te leggen op sterke gebieden op de lange termijn. Voor investeringen in Nederlandse woningprojecten wordt bij Bouwinvest gebruik gemaakt van het model ‘Kernregio’s Woningen’, opgesteld door de afdeling Research. Dit model selecteert de meest aantrekkelijke gemeenten die het beste fundament bieden met betrekking tot de

Slechts een deel van de ruim vierhonderd Nederlandse gemeenten wordt als attractief beschouwd. Met name een groot aantal kleine gemeenten is uitgesloten aan gezien het geliberaliseerde huursegment er omvang en dynamiek mist.

Instapmoment dient aan Met vastgoed dat steeds duurder wordt in de ‘veilige’ Europese hoofdsteden, worden Nederlandse huurwoningen steeds aantrekkelijker voor beleggers. Snel instappen is lastig, maar essentieel, omdat de rendementen op den duur zullen aanscherpen, zodra veel kapitaal naar de markt vloeit. Het beleggingsfundament in de gebruikersmarkt lijkt optimaal nu de druk op middeldure huur woningen in grote steden sterk aan het toenemen is. Echter zorgen regionale verschillen ervoor dat er een duidelijk onderscheid gemaakt kan worden tussen sterke gebieden, die op de lange termijn betere ontwikkelingen laten zien, en de regio’s die achterblijven en daardoor een hoger risico toebedeeld wordt.

Kernregio’s Woningen

FIGUUR 4

Top 40 Kernregio’s Woningen (Bouwinvest Research, 2014) 28

Een omvangrijk aantal huishoudens met een (boven)gemiddeld inkomensniveau in de gemeente draagt bij aan gezonde verhuur kansen voor vrije sector huurwoningen. Een ander aandachtspunt betreft het prijsniveau van koopwoningen in de regio. Vrije sector huurwoningen, met een huurprijs boven de € 700,- per maand hebben een slechte concurrentiepositie ten opzichte van de koopsector als de gemiddelde woningprijs erg laag is. Zo kan het voorkomen dat grote koopappartementen zeer goed betaalbaar zijn in landelijk perspectief, waardoor de verhuurkansen in het concurrerende geliberaliseerde huursegment substantieel dalen. De gemeenten met de laagste koopwoningprijzen zijn in dit kader buiten het model gelaten.

“Ook in kleine gemeenten die grenzen aan steden waar de vraagdruk sterk is, kunnen grondgebonden woningen, die in de steden zelf nauwelijks rendabel neer te zetten zijn, toch interessant zijn." Het zijn voornamelijk de grote steden in Nederland welke hoog op de ‘ranking’ staan. Investeringen zijn grotendeels op deze regio’s gericht. Er is doorgaans een bovengemiddelde krapte aan vrije sector huurwoningen.

Randstad

Incl. Amsterdam, Den Haag, Haarlem, Leiden, Rotterdam en Utrecht

Met name de prijscategorie € 700,- tot € 1.000,per maand op binnenstedelijke locaties is populair. Steden als Amsterdam en Utrecht staan symbool voor de schaarste aan kwalitatief goede huurwoningen op binnenstedelijke locaties. De gemeenten die na het toepassen van bovenstaande randvoorwaarden overblijven en als minder risicovol worden beschouwd, zijn terug te vinden in figuur 5. Desondanks zijn gemeenten die laag scoren niet op voorhand oninteressant voor woningbeleggers. Een uitstekende wijk, locatie, gebouwkwaliteit, risicorendementsverhouding, etcetera kan een propositie toch attractief maken. Ook in kleine gemeenten die grenzen aan steden waar de vraagdruk sterk is, kunnen grondgebonden woningen, die in de steden nauwelijks rendabel neer te zetten zijn, toch interessant zijn. Voorbeelden zijn Amstelveen en Badhoevedorp die profiteren van de vraagdruk vanuit Amsterdam. Gezond verstand blijft dus te allen tijde het vertrekpunt.

Investeren in de ‘Kernregio’s Woningen’ voor stabiel rendement voor de lange termijn. Vanuit wereldwijd perspectief lijkt het ideale instap moment zich voor te doen, waardoor internationale beleggers zich mengen op de markt. Direct instap pen blijft echter lastig voor deze partijen door het geringe aanbod van nieuwe objecten en het gebrek aan cruciale lokale kennis. Nederlandse managers van woningfondsen, welke al jaren actief zijn met reeds omvangrijke portefeuilles en nieuwbouwontwikkelingen, profileren zich momenteel om dit kapitaal te gaan beheren. Door te selecteren op sterke gebieden wordt een stabiel rendement voor de lange termijn het beste gewaarborgd.

Bronvermelding Midden Oost

Incl. Apeldoorn, Arnhem, Nijmegen en Zwolle

ABF Research. (2014). Socrates transparantie in cijfers: Over de woningmarkt. CBS Statline. (2013). Woningvoorraad naar eigendom. Eichholtz, P.M.A. (2014). Dutch residential investments in European perspective. Utrecht: Finance Ideas

Brabantstad

Incl. Breda, Den Bosch, Eindhoven en Tilburg

Global Property Guide Research. (2014). Europe: Gross rental yields. Verkregen op 20 oktober 2014, van http:// www.globalpropertyguide.com/Europe/rent-yields.

FIGUUR 5

Kaartje Kernregio’s Woningen (Bouwinvest Research, 2014)

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

Zorgvastgoed; kansen voor zorginstellingen én marktpartijen De Nederlandse zorgvastgoedmarkt

Jeroen Hermus MA MRICS RT Jeroen Hermus is werkzaam bij CBRE als Senior Consultant Healthcare. CBRE is het grootste vastgoedadviesbureau ter wereld. In Nederland zijn circa 380 medewerkers actief. Jeroen is dagelijks actief voor opdrachtgevers met zorgvastgoed gerelateerde vraagstukken. Samen met zijn collega’s is hij onder andere betrokken bij aan- en verkoop, aan- en verhuur, taxaties, (nieuw)bouwbegeleiding, assetmanagement en strategische advisering rondom zorgvastgoed(portefeuilles). Hij treedt op voor zorginstellingen, woningcorporaties, ontwikkelaars, banken en beleggers.

is volop in beweging. De introductie van marktwerking zorgt, samen met een bezuinigende overheid, voor opschudding binnen de sector. Dit biedt kansen en uitdagingen voor zorginstellingen én marktpartijen. Het leidt tot een verschuivend speelveld en dwingt organisaties tot strategisch handelen. Veranderende vastgoedmarkt Veel zorginstellingen hebben hun vastgoed in eigendom of huren het gedeeltelijk van landelijke, regionale of lokale woningcorporaties. Veel van deze woningcorporaties hebben echter recent aangegeven zich de komende jaren te focussen op hun primaire business. Hierdoor laten zij het investeren in zorgvastgoed in toenemende mate over aan zorginstellingen en marktpartijen. De woningcorporaties luidden daarnaast recentelijk de noodklok over de investeringen die gedaan moeten worden om hun huidige bewoners te kunnen blijven huisvesten. Een gedeelte van hun bezit dient aangepast te worden aan de veranderende eisen van de doelgroep. Deze investeringen leveren echter geen of zeer beperkte extra huurinkomsten op. De komende jaren zal blijken of woningcorporaties in staat zijn deze investeringen uit te voeren. Het is aannemelijk om te veronderstellen dat zij deze en andere zorg-gerelateerde inversteringen gaan verleggen richting de bewoners, de overheid en marktpartijen. Net als in de overige vastgoedsectoren wordt de rol van banken ook in de zorgsector beperkter. Banken worden kritischer richting zorginstellingen en financieren uitsluitend onder strikte(re) voor waarden. Business cases, prognoses en strategieën worden belangrijker. In tegenstelling tot het verleden is het niet alleen meer de huisbank waarbij financieringen worden opgehaald. Eigen vermogen wordt steeds essentiëler en heeft directe invloed op het rentepercentage dat betaald moet worden.

Doordat banken beperkter en onder andere voorwaarden financieren, wordt er naar alternatieven gezocht binnen de sector. Deze alternatieven zijn bijvoorbeeld het verdelen en verkopen van aandelen in de zorg exploitatie, het verkopen en terughuren (sale & leaseback) van vastgoed of het aantrekken van vreemd (achtergesteld) vermogen in de onderneming.

De rol van vastgoed Doordat zorginstellingen zelf verantwoordelijk zijn geworden voor hun huisvestingskosten, heeft vastgoed de laatste jaren een grotere bedrijfseconomische impact gekregen binnen zorgorganisaties. Het optimaal (strategisch) inzetten van vastgoed, professioneel beheer en marketing dragen bij aan het behalen van een langjarig positief bedrijfsresultaat. Een goed vastgoedbeleid en een doordachte visie worden essentieel om de strategie en doelstellingen van de zorginstelling te kunnen realiseren.

“Zorgvastgoed is een interessante beleggingscategorie." Diverse zorginstellingen hebben de afgelopen jaren financiële buffers opgebouwd om mogelijke tegenvallers vanuit het gewijzigde speelveld te kunnen opvangen. Het eigen vermogen van zorginstellingen heeft zich in 2013 positief ontwikkeld ten opzichte van 2012. Er is meer dan 11 miljard euro aan eigen vermogen beschikbaar binnen de sector. Het gemiddelde solvabiliteitsratio lag in 2013 boven de 20 procent. Diverse partijen zullen onvoldoende buffers hebben bij een handhaving van de huidige koers. Deze instellingen zullen op korte termijn een herijking van positie, dienstverlening en faciliteiten moeten uitvoeren. De vastgoedportefeuille dient tegen het licht te worden gehouden om te kijken of deze aansluit op de toekomstvisie van de zorginstelling en of er efficiëntieslagen te behalen zijn. Door hier op een commerciële manier naar te kijken kunnen zorginstellingen kansen benutten en geld besparen. Ondanks dat zorginstellingen niet altijd meer eigenaar zijn of blijven van het vastgoed, kunnen zij wel een groot deel van de zeggenschap behouden over het gebouw.

In de zorgsector is momenteel de verschuiving gaande dat steeds meer huurcontracten plaatsvinden op basis van ‘triple net huur voorwaarden’. Hierdoor is de zorginstelling verantwoordelijk voor onder andere het gehele gebouwonderhoud in ruil voor een huurkorting. Voor de belegger wordt de verhuur hierdoor steeds meer een financieel product zonder dat daarbij ook intensief beheer (met de bijbehorende risico’s en kosten) komt kijken. Het voordeel voor de zorginstellingen is dat zij zelf kunnen sturen op onderhoud, wat beloond wordt als ze dit goed doen. Hierdoor neemt de afhankelijkheid van de verhuurder af, als zij bijvoorbeeld een verbouwing wil realiseren om het gebouw weer geschikt te maken voor exploitatie.

In Nederland zijn diverse institutionele beleggers met specifieke ‘Healthcare’-fondsen actief. De komende jaren zullen zij naar verwachting voor minimaal 1 miljard euro investeren in zorgvastgoed. Een deel van hun portefeuille bestaat uit (zorg)appartementen of intramurale woonzorg. In sommige gevallen wordt dit gekocht op het moment dat het gebouw ontwikkeld wordt. Hierdoor kunnen beleggers optimaal sturen op een goede alternatieve aanwendbaarheid van het vastgoed en worden hun kennis en kunde aan de ontwikkeling toegevoegd. Een ander gedeelte van de beleggersportefeuilles bestaat uit eerstelijns gezondheidscentra, particuliere woonzorglocaties Investerende marktpartijen en klinieken. Ziekenhuizen vallen, mede door Het investeren in zorgvastgoed door marktpartijen heeft de afgelopen hun hoge investeringsvolume, nog niet binnen de jaren flink aan populariteit gewonnen. Dit wordt mede veroorzaakt beleggingshorizon. doordat er voorheen weinig tot geen aanbod van zorggebouwen aanwezig was op de markt. Zorginstellingen konden immers goedkoop “Aantal senioren neemt dagelijks toe." (en geborgd) financieren bij banken en woningcorporaties stonden in de rij om het vastgoed mee te ontwikkelen en eigenaar te worden. Daarnaast zijn er in Nederland steeds meer parti Nu deze ontwikkelingen veranderd zijn worden er in toenemende mate culieren en ‘family offices’ geïnteresseerd in beleggingsmogelijkheden voor marktpartijen aangeboden. zorgvastgoed. Met name de maatschappelijke betrokkenheid en het gevoel bij de dienstverlening “Marktwerking resulteert in kansen voor van de zorgexploitant worden als voordelig ervaren ten opzichte van andere typen vastgoedbeleggingen. marktpartijen." Een particuliere belegger heeft vaak directe affiniteit De toenemende interesse van beleggers is ook te verklaren doordat met bijvoorbeeld de hurende huisarts van het gezond verhuurd zorgvastgoed over interessante beleggingskenmerken beschikt. heidscentrum. Ook bij intramurale zorg kan worden Een overzicht hiervan is in tabel 1 opgenomen. Daarnaast kunnen geconstateerd dat een particulier deze vaak om een beleggers hun vastgoedportefeuille aanmerkelijk diversifiëren door bewuste reden koopt. Een voorbeeld hiervan is dat investering in dit type vastgoed. Essentieel voor iedere belegger is het wordt gekocht omdat er een eigen ouder in het echter dat er een gezonde business case onder de zorgexploitatie ligt complex woonachtig is. Family offices beleggen vaak en de huur langjarig op een gezonde manier kan worden opgebracht. in het vastgoed dat hoort bij bepaalde zorgconcepten, of ondersteunen een exploitant bij de verdere uitrol Groeiende beleggingsmarkt van het aantal locaties. In de praktijk is te zien dat er De groeiende markt en interessante rendementen hebben momenteel naast het vastgoed dan ook intensieve betrokkenheid de bijzondere aandacht van zowel particuliere, institutionele als kan zijn bij de bedrijfsvoering. buitenlandse beleggers. Rendementen bij een tienjarige marktconforme huurovereenkomst variëren momenteel tussen de 6 procent en 10 De interesse van buitenlandse beleggers in Nederlands procent BAR v.o.n. De huurprijzen die betaald kunnen worden variëren zorgvastgoed neemt ook gestaag toe. De te behalen volledig per type vastgoed en de (zorg)exploitatie die er gevoerd kan rendementen in ons land zijn hoger dan die in hun worden. In de praktijk varieert dit tussen de € 80,- en € 250,- per thuisland of in de landen om ons heen. In deze landen vierkante meter per jaar. Particuliere woonzorglocaties of -objecten is reeds de nodige ervaring met het beleggen in zorg waarin operatiekamers gevestigd zijn, is een voorbeeld waarbij de vastgoed opgedaan en is het in sommige landen huurprijs hoger kan liggen. uitgegroeid tot een volwaardige beleggingscategorie. Een voorbeeld hiervan is Groot-Brittannië, waar het Voordelen Nadelen afgelopen jaar voor meer dan 2,5 miljard euro aan zorgvastgoed van eigenaar is gewisseld. De betrokken Langjarige huurcontracten Beperkte transparantie in de beleggers komen uit Groot-Brittannië zelf, maar ook markt uit bijvoorbeeld Amerika, China en Maleisië. Ook Exit en herfinancieringsrisico goed in Politiek risico in België en Duitsland is de markt volwaardiger en te schatten transparanter dan in Nederland. Hierdoor liggen er Inflatiebestendig Kennisintensief (specialistische in Nederland kansen voor vooruitstrevende beleggers. kennis noodzakelijk)

Relatief conjunctuur ongevoelig Toenemende doelgroep ouderen Steeds meer aanbod beschikbaar Maatschappelijke investering TABEL 1

Voor- en nadelen van beleggen in zorgvastgoed

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

De groei van het aantal zorgvastgoedbeleggingen in de Nederlandse markt wordt met name veroorzaakt door de groeiende vraag naar zorgappartementen vanuit de consument en het feit dat zorginstellingen op zoek gaan naar alternatieven voor vreemd vermogen. Marktpartijen kunnen in veel gevallen voor deze partijen de oplossing bieden.

Vastgoed in het buitenland

De Aziatische vastgoedmarkt: groei als kans én als uitdaging

Ruben Langbroek MSc MSRE MRICS LEED Green Associate Ruben Langbroek is Head of Asia Pacific voor de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). GRESB evalueert best practices op het gebied van duurzaamheid in de wereldwijde vastgoedsector. Ruben is verantwoordelijk voor de strategische ontwikkeling van GRESB’s positie in de regio. Ruben heeft ruim 10 jaar ervaring in de vastgoedsector, met name op de vastgoedbeleggingsmarkt. Voorheen werkte hij onder meer als Associate Director Strategic Advisory en Head of Research voor JLL in Nederland, Hong Kong en Singapore.

De Aziatische vastgoedmarkt biedt volop kansen voor geïnteresseerde beleggers die willen profiteren van de ontwikkeling die deze regio meemaakt. De aanzienlijke bevolkingsgroei en urbanisatiegolf in Azië hebben namelijk direct impact op de groei van de welvaart en economie, en daarmee indirect op de groei en het succes van

Er heerst hier de perceptie dat transparantie kan leiden tot gezichtsverlies (één van de belangrijkste culturele principes in Azië) en dat het verschaffen van informatie negatieve gevolgen kan hebben voor de concurrentiepositie. Hierdoor worden bijvoorbeeld transactiegegevens van vastgoed of gerealiseerde huurprijzen niet of nauwelijks gedeeld.

“De Aziatische vastgoedmarkt bestaat uit vele lokale markten met elk hun eigen cyclus." Verdeel en heers

Wat bijdraagt aan het gebrek aan transparantie is dat er relatief veel kleine partijen als ontwikkelaar of belegger actief zijn. Private partijen met een stuk grond kiezen er veelal voor om te gaan bouwen, in de hoop mee te kunnen profiteren van de stijgende prijzen voor vastgoed. Het is There’s no such thing as Asia bovendien betrekkelijk eenvoudig voor kleinere beleggers De regionale vastgoedmarkt in Azië bestaat uit vele lokale markten met elk om in vastgoed te investeren. In veel Aziatische markten hun eigen karakteristieken, kansen en risico’s - en daarmee hun eigen wordt het eigendom van vastgoed door ontwikkelaars cyclus en momentum. Dat biedt enerzijds goede diversificatiemogelijkheden, namelijk eerst opgesplitst en vervolgens verkocht. Dit maar betekent tevens dat – naast goede timing – inzicht in en begrip van gebeurt door toepassing van zogenaamde ‘strata titles’. Strata titles werden oorspronkelijk geïntroduceerd om beter de verschillen in marktdynamiek essentieel zijn. Daarbij zijn ook de culturele verschillen van belang. Tussen Aziatische landen onderling kunnen om te kunnen gaan met het juridisch eigendom van appartementencomplexen, maar worden tegenwoordig ook die zelfs net zo groot zijn als tussen het Westen en het Verre Oosten. Verschillen in culturele achtergronden leiden bijvoorbeeld tot andere visies toegepast bij verkoop van kantoorgebouwen, winkelcentra en industrieel vastgoed. Bij gebouwen met strata titles is er op beleggen in vastgoed. In Zuidoost Aziatische landen als Indonesië en vaak gebrek aan transparantie over de haalbare huur, want Thailand zijn er veel welvarende families actief op de vastgoedmarkt die hun vermogen van generatie op generatie hebben opgebouwd via productie verhuurders binnen hetzelfde gebouw onderbieden elkaar om huurders aan te trekken. In sommige landen zijn er of handel in grondst offen. Hun beleggingsbenadering is meestal niet gebaseerd op financiële parameters als aanvangsrendement of Return on zelfs verschillende eigenaren per verdieping. Doordat het eigendom wordt opgesplitst in kleine delen kan feitelijk Investment. Zij beschouwen vastgoed als tastbaar erfgoed voor volgende iedereen een stukje vastgoed kopen. Dat heeft ontwikkelaars generaties, en stellen daarom meer kwalitatieve aankoopcriteria. in landen waar strata titles de markt domineren zoals Daarnaast heeft de culturele achtergrond ook invloed op de zakelijke context. Indonesië, Maleisië, India, Hongkong en Singapore, de afgelopen jaren in elk geval geen windeieren gelegd. Die is in deze regio structureel anders dan in het Westen, wat eveneens gevolgen heeft voor de vastgoedmarkt. Zo worden Aziatische markten Groeireus China gekenmerkt door gebrek aan transparantie. Volgens de Global Real Estate Transparency Index van JLL kunnen alleen de vastgoedmarkten van Singapore, De situatie op de Chinese vastgoedmarkt is in het bijzonder interessant door de snel toenemende marktomvang en de Hong Kong en in mindere mate Japan als transparant bestempeld worden (JLL, 2014). Aziaten zijn geneigd informatie te beschouwen als potentiële bron aanzienlijke groeipotentie. van voordeel of macht.

de regionale vastgoedmarkt.

FORECAST

Vorig jaar kondigde de overheid aan dat boeren meer recht krijgen op grondbezit waardoor ongeveer 800 miljoen Chinezen op het platteland landeigenaar kunnen worden. US China Western Europe Dit zal ongetwijfeld tot veel speculatieve grondtransacties en uiteindelijk tot nieuwbouwontwikkelingen leiden. Wat groeipotentie betreft, is China (samen met India) één van de Brazil groeireuzen voor de komende decennia. Niet zozeer vanuit South-East Asia India bevolkingsgroei, want door het één-kind-beleid van de vorige eeuw is de huidige bevolkingsgroei in China bijzonder laag. Het is zelfs een van de snelst vergrijzende landen ter wereld. 1950 55 60 65 70 75 80 85 90 95 00 05 10 15 20 25 30 35 De verwachte groei wordt dan ook voornamelijk veroorzaakt door urbanisatie, een trend die sinds medio vorige eeuw gaande is. In 1950 woonde 13 procent van de Chinezen in FIGUUR 1 steden en dat aandeel is inmiddels gegroeid tot bijna 55 Inwoneraantal in stedelijke gebieden als % van totaal procent. Het wekt nauwelijks verbazing dat 25 van de 100 (bron: The Economist) grootste steden ter wereld in China liggen. Naar verwachting verhuizen de komende 35 jaar nog eens 300 miljoen Chinezen van het platteland naar de steden (United Nations, 2014). De groei van de nationale welvaart, de dienstensector en de U.S. CHINA industrie die hierop volgt, zal tot een bijna onverzadigbare vraag naar vastgoed leiden. In 100 years In 3 years

100 80 60 50 40 20 0 40 45

Stedelijke ontwikkeling met stokjes

Vooruitlopend op de verwachte vraag wordt er in China dan ook stevig doorgebouwd. Ter illustratie: in de afgelopen 3 jaar is er in China meer cement gebruikt dan in de Verenigde Staten in de afgelopen 100 jaar, is elke 5 dagen een nieuwe wolkenk rabber opgeleverd, zijn meer dan 30 vliegvelden gebouwd, is in 25 steden een compleet metrosysteem aangelegd, zijn de 3 langste bruggen ter wereld gebouwd en is bijna 10.000 kilometer spoorweg en meer dan 40.000 kilometer snelweg aangelegd. De ontwikkelingen op de woningen commerciële vastgoedmarkt van de hardst groeiende steden in China zijn van vergelijkbare schaal.

“De urbanisatiegolf in China leidt tot een bijna onverzadigbare vraag naar vastgoed."

4.5 gigatons (1901-2000)

6.6 gigatons (2011-2013)

FIGUUR 2

Cementgebruik in China versus de Verenigde Staten (bron: USGS)

De vraag dient zich derhalve aan of er niet te veel wordt gebouwd. Kijkend naar de nieuwe zakencentra in de ‘emerging cities’ zoals Financial City in Chengdu, City North in Xi’an en Yujiapu Financial District in Tianjin is die vraag ook gerecht vaardigd. Er is sprake van lege kantoorgebouwen en winkelcentra, evenals verlaten appartementencomplexen. De aanpak van stedelijke ontwikkeling in China is echter helder: eerst aanbod creëren alvorens de toekomstige vraag te kunnen opvangen. Gelet op de genoemde urbanisatiegolf die gaande is, is er wat te zeggen voor die gekozen aanpak. Na de realisatie van infrastructuur, woningen en commerciële voorzieningen is het nu echter wel een uitdaging voor lokale overheden om werkgelegenheid en levendigheid in de nieuwe districten van de emerging cities te creëren.

Duurzame groei Dat is overigens niet de enige uitdaging. Zo leidt groei van de vastgoedvoorraad tot een aanzienlijke consumptie van (fossiele) energie en daarmee tot luchtvervuiling en sterke toename van de CO2-uitstoot van gebouwen.

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

AFBEELDING 1

Sociale woningbouw in Chongqing, China, een van de snelst groeiende en grootste steden ter wereld, met een inwonersaantal van 29 miljoen

De markt zal daarom duurzame maatregelen moeten treffen om de negatieve effecten van de toekomstige groei te minimaliseren. De Aziatische vastgoedmarkt is hierin vooralsnog redelijk afwachtend. Het meten van energieverbruik van gebouwen gebeurt bijvoorbeeld nog nauwelijks terwijl dat juist de basis vormt voor verbetering. Bovendien is het voor gebouweigenaren vaak onduidelijk wat die beoogde verbetering (en investering) concreet oplevert. Daar komt bij dat eigenaren die wél bereid zijn initiatieven te nemen, worden geconfronteerd met een gebrek aan lokale rapportagestandaarden of benchmarks waarmee ze de prestaties van hun gebouwen kunnen vergelijken met die van andere gebouwen. Hierdoor worden er te weinig acties ondernomen en blijven groene kansen liggen.

Bronvermelding JLL (2014). Global Real Estate Transparency Index 2014 United Nations (2014). World Urbanisation Prospects: The 2014 Revision. New York

“Duurzame groei dé uitdaging voor de Aziatische regio." In dat opzicht is het een goede ontwikkeling dat overheden in Azië steeds vaker eisen stellen ten aanzien van het duurzaamheidsniveau van zowel bestaande gebouwen als nieuwbouw. Toch willen Aziatische beleidsmakers duurzaamheid vooral inzetten voor de ondersteuning van – en niet als barrière voor – de genoemde groei. Uiteindelijk vormt het ontkoppelen van de stedelijke groei en de groeiende vraag naar natuurlijke grondstoffen zoals AFBEELDING 2 energie, water en voedsel, de échte uitdaging voor de regio. In China Niveaus van luchtverontreiniging in Chinese steden, zoals - tóu nán’. Vrij vertaald: alle zeggen ze daar overigens over: ‘wàn shì k ai Beijing an Shanghai, zijn vaak meer dan honderd keer uitdagingen zijn lastig, voordat ze eenvoudig worden. hoger dan wat aanvaardbaar is voor de volksgezondheid.

Vacature: Vastgoedadviseur

Altijd een stap vooruit

PVM is een innovatief en energiek ingenieurs- en organisatieadviesbureau met enthousiaste, betrokken, deskundige adviseurs dat zich, vanuit een integrale visie, richt op de eigenaren en gebruikers van gebouwen in alle marktsectoren. De professionals van PVM werken vanuit hun persoonlijke kracht, vanuit samenwerking en vanuit een gedeelde vastgoedvisie. PVM kent een open en informele cultuur.

Jouw taak

Als vastgoedadviseur heb je een integrale visie op het vastgoed. Naast het realiseren van de projectdoelstellingen ben je proactief in het verbeteren en ontwikkelen van concepten en het signaleren en oppakken van acquisitiekansen.

Functie-eisen

Voor de functie vastgoedadviseur verwachten wij dat je: • • • •

opgeleid bent op WO-niveau en affiniteit hebt met vastgoed. een commerciële instelling hebt, gericht op het uitbouwen van de advisering bij bestaande en nieuwe relaties. kennis hebt van de vastgoedbranche en oog voor de ontwikkelingen in het vakgebied. een initiatiefrijke, enthousiaste en dienstbare instelling hebt.

Voor meer informatie: www.p-v-m.nl of stuur direct je cv met motivatie naar e.nahorst@p-v-m.nl

Vraaggestuurd ontwikkelen en procesoptimalisatie binnen de nieuw bouw woningmarkt Woningbouw moet aansluiten op de woonwens(en) van de consument Binnen de nieuwbouw woningmarkt is er de laatste jaren veel veranderd. Aannemers en ontwikkelaars willen graag dat hun kopers of huurders meedenken over de invulling van het huis. Ze hebben immers de laatste jaren gemerkt dat er een periode van klantschaarste is aangebroken. Wonen is meer dan alleen een huis. Allereerst kiest de woonconsument voor een specifieke locatie. De woonconsument

Arjan Veelers Arjan Veelers is directeur van Nieuwbouw Nederland. Daarvoor was hij twintig jaar werkzaam in onder andere de bouw, makelaardij, architectuur en vastgoedontwikkeling. Nieuwbouw Nederland is een onafhankelijke organisatie die via internet de totale aanbodzijde van de nieuwbouwwoningmarkt: koop, huur en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, actueel en toekomstig, in beeld brengt. Hiervoor dient het landelijke portaal nieuwbouw-nederland.nl. Voor vele gemeenten (ruim driehonderd) is er een eigen nieuwbouwsite, zoals nieuwbouw-amsterdam.nl en nieuwbouw-eindhoven.nl.

Actuele en toekomstige projecten Doordat de consument zich inschrijft voor één of meerdere specifieke projecten, kiest hij in eerste instantie voor de plek. Wanneer hij dit vroegtijdig doet kunnen ontwikkelaars, gemeenten en corporaties ook de woonwensen tijdens het ontwikkelen ontwerpproces meenemen in hun plannen. Inmiddels zijn er gemeenten die deze woonwensen gebruiken als brandstof voor het maken van bestemmingsen beeldkwaliteitsplannen.

Toekomstige woningbouwprojecten De toegevoegde waarde van de woonwensen is bij toekomstige projecten uiteraard groter dan wanneer een marktpartij zelf op de stoel van de woonconsument is gaan zitten. Wanneer een locatie vroegtijdig wordt gecommuniceerd met de markt, is daardoor ook de courantheid van een locatie goed toetsbaar aan de markt. Immers, mochten er zich geen woonconsumenten melden, dan zou je kunnen concluderen dat de desbetreffende locatie niet geschikt is voor een woonbestemming. Dit kan onnodige kosten en tijd besparen.

De locatie is de primaire woonwens van de consument

consument ‘automatisch’ ook bewust

Door een goed beeld van de locatie te geven kan een consument al bepalen of hij hier wellicht wel of niet wil wonen. 80 Procent van de kopers en/of huurders komt uit de buurt van de locatie (nieuwbouw-nederland, 2014). Zij weten dus al redelijk goed welke voor- en nadelen deze plek met zich meebrengt. De consument beoordeelt de locatie met name op voorzieningen, groen, veiligheid en bereikbaarheid.

voor de voorzieningen in de buurt. Een

In beeld brengen van de woonwensen

weet heel goed waar hij wel wil wonen en vaak nog beter waar niet. Met de keuze voor een locatie kiest de

huis gaat dus niet alleen over ‘de stenen’ maar veel meer over ’de plek’.

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

Op verschillende manieren kun je via de woonconsument de woonwensen boven water krijgen. Uiteraard is een snelle, relatief goedkope manier door het online uitzetten van een enquête onder de groep geïnteresseerden. Men kan ook een dialoog aangaan met deze groep en tijdens een bijeenkomst een goed beeld van de woonwensen en behoeften vormen. Wanneer eenmaal de dialoog, online of offline is aangegaan, is het van belang om het contact met deze groep periodiek te onderhouden.

Ontwikkelmogelijkheden Niet iedere locatie is een ‘witte vlek’ waarmee men onbeperkt gehoor kan geven aan de woonwensen. Veelal is er een vigerend bestemmingsplan waarbinnen een woningbouwproject dient te worden ontwikkeld. Dit heeft voor- en nadelen. Een nadeel is dat er dus niet onbeperkt gebouwd kan worden naar de wens van de consument. Wanneer dit het geval is dan is het van belang om de uitvraag naar de consument scherper te stellen. Men kan dan bijvoorbeeld vragen: ‘Wilt u op deze plek in een appartement wonen?’. Wij zoeken geen kopers voor onze huizen... Hierdoor zullen mensen die een grondgebonden woning willen zich al niet inschrijven. Een voordeel is de tijdswinst. Doordat de uitvraag scherper is gesteld kan, bij voldoende belangstelling, een schetsontwerp en bouwvergunning worden aangevraagd. Uiteraard is dit dan afgestemd op de woonwensen en conform bestemmingsplan. Er is al een bestemming die hierin voorziet, waardoor een wijziging van bestemming niet meer noodzakelijk is.

Doelgroepanalyse Bij het leggen van het eerste contact met de klant is het verkrijgen van zoveel mogelijk informatie een groot goed. Als ontwikkelaar, bouwer of architect is het erg verleidelijk om alleen de ‘harde’ vragen te stellen. Denk bijvoorbeeld aan: • Aantal slaapkamers • Koop of huur • Woningtype • Prijsklasse Maar de volgende vragen kunnen ook erg belangrijk en handig zijn in het vervolgproces: • Heeft u nu een koop- of een huurwoning? (afzetrisico) • Hoe groot acht u de kans dat u hier komt te wonen? (actualiteit van de verhuisbehoefte) • Op welke termijn wenst u te verhuizen? (planning) • Heeft u kinderen? (voorzieningen en doelgroep) • Wat is uw hoogst genoten opleiding? (bereiken latente doelgroep) • Op welke sociale media heeft u een actieve account? (communiceren en doelgroep vergroten) • Hoeveel auto’s heeft u? (parkeervoorzieningen)

Look-a-likes De eerste inschrijvingen kunnen je veel vertellen over de doelgroep. Door deze mensen in een database te plaatsen, kun je gemakkelijk look-a-likes krijgen. Dit zijn namen en adressen van mensen met hetzelfde demo grafische profiel binnen hetzelfde gebied. Hierdoor vergroot je de groep belangstellenden, omdat binnen deze groep de kans erg groot is dat deze mensen ook een latente behoefte hebben voor hetzelfde woonproduct op dezelfde plek. Wanneer je een grote groep mensen hebt weten te vinden en deze in kaart is gebracht, kun je een ‘kunstmatige’ schaarste creëren. Je hebt nu dusdanig veel mensen die op deze plek willen wonen dat de vraag groter is dan het aanbod. Binnen deze eigen markt is een vorm van pandschaarste gecreëerd. Wanneer je ontwikkelaar bent en dus geen aannemer, hoef je alleen nog het juiste woonproduct te bouwen. Als ontwikkelaar hoef je dus niet meer op zoek naar kopers of huurders voor je woningen, maar naar de juiste woningen voor je kopers of huurders!

Wij zoeken de juiste huizen voor onze kopers!

FIGUUR 1

De veranderende zoekopgave voor ontwikkelaars.

Big Data als ingrediënt voor de ontwikkelopgave Door nu een kritische massa van belangstellenden te hebben voor het project, kun je deze groep beter analyseren. Via diverse bronnen kun je bepaalde behoeften en gewoonten boven tafel krijgen. Bij grote uitbreidingslocaties of binnenstedelijke ontwikkelingen zul je als ontwikkelaar ook moeten voorzien in het aanbod van diverse voorzieningen. Uit een dergelijke analyse kun je de volgende behoeften in kaart brengen: • Sport • Openbaar vervoer • Supermarkten • Zorg • Parkeervoorzieningen Met deze informatie weet je dus precies hoeveel voetbal velden of hockeyvelden je moet maken, welke supermarkt er moet komen, het aantal openbare parkeerplaatsen per straat en of er voldoende mensen zijn voor een extra bushalte.

Procesoptimalisatie en residueel sturen Door vroegtijdig de vraag in beeld te brengen en de consument te laten kiezen voor een specifiek bouwnummer of product, kun je residueel sturen. Wanneer je ook nog het inkomen, gewenste meerwerk, eigen woonsituatie en de verhuisbehoefte weet, kun je het afzetrisico verkleinen. Hierdoor optimaliseer je de afzet van het project.

Dit gegeven hoeft niet direct te betekenen dat er meer ontwikkelwinst wordt gemaakt. Door alle inschrijvingen in hetzelfde Customer relationship management te ‘vangen’ en alle stakeholders in het proces toegang te geven, is een hogere conversie een automatisch uitvloeisel.

De nieuwe werkelijkheid Volgens enkele sceptici is een vraag gestuurde markt alleen noodzakelijk in tijden van crisis. Alleen een goede ontwikkelaar, gemeente of corporatie weet dat vraag gestuurd ontwikkelen de nieuwe werkelijkheid is. Aan vastgoedprofessionals geven wij ook altijd het advies dat ze moeten weten wat ze waar en voor wie moeten bouwen. Wanneer je bij jezelf te rade gaat of je ouders vraagt waarom ze in het huis wonen waarin ze nu wonen, dan is de kans groot dat je één of meerdere van de volgende antwoorden krijgt, omdat: • het dicht bij het werk is, • er veel scholen in de buurt zijn, • de wijk erg groen is, • er veel sportvoorzieningen in de buurt zijn, • er meerdere supermarkten en winkels op fietsafstand zijn, • het een veilige buurt is. De kans dat de primaire doorslag de kleur steen, dakpan, architectuur of bijkeuken was, is erg klein. En omdat wonen meer is dan een huis, hiernaast een gedicht van Ingmar Heytze waarin dit nog eens duidelijk wordt gemaakt.

Bronvermelding Nieuwbouw-Nederland.(2014). www.Nieuwbouw-nederland.nl

OVER WONEN

Wonen is een wonderlijk werkwoord. Wanneer woont men? Als men slaapt, een sleutel omdraait, eet of baadt? Wonen, dat is niet zozeer iets doen, maar op een plek zijn waar men liefheeft, goedemorgen zegt, zijn hoed neerlegt. Wonen doet men altijd ergens, stad of land, op stand of in de bocht van een rivier. Of hier.

Ingmar Heytze

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

Verantwoorde hypotheekverstrekking en energielasten Wat is de waarde van de energierekening? Iedereen die een hypotheek wil afsluiten voor de koop van een huis

Ivo Opstelten Dr. Ivo J. Opstelten (1965) is sinds 2000 actief op het werkveld Energie en Binnenmilieu voor de Gebouwde Omgeving. Tot 2010 was hij manager van het onderzoeksprogramma Energie in de Gebouwde Omgeving en coördinator van het samenwerkingsverband van TNO en ECN, “Building Future”. Sinds juni 2010 is hij programmaregisseur bij Platform31 voor het programma “Energiesprong” in opdracht van het ministerie Wonen&Rijksdienst (voorheen VROM/BZK) en heeft daarbinnen onlangs de deal “Stroomversnelling Koopwoningen” gelanceerd. Sinds september 2012 is hij, naast zijn werk voor Platform31, lector “Nieuwe Energie in de Stad” aan de Hogeschool Utrecht en sinds mei 2014 tevens programmadirecteur voor het Centre of Expertise Smart Sustainable Cities. Hiermee wendt hij zijn kennis op dit werkterrein aan om de verbinding te maken tussen onderzoek, opleiding en praktijkinitiatieven. In zijn prive leven heeft hij ook de tering naar de nering gezet door zijn eigen jaren “30 vrijstaande woning van label G naar A++++ (energieneutraal/Nul op de Meter) te renoveren.

zal bij een hypotheekverstrekker een tweetal toetsen moeten ondergaan: 1. De loan-to-income (LTI) toets, oftewel kan de hypotheeknemer (koper) de maandelijkse lasten voor de aflossing van de hypotheek en de bijbehorende rente wel betalen. 2. De loan-to-value (LTV) toets, of in goed Nederlands: is de woning waar de hypotheek voor wordt verstrekt de hoogte van het leenbedrag wel waard. Deze twee toetsen vormen de basis voor de ‘zorgplicht' van de hypotheek verstrekker/bank. Bij beide toetsen wordt de energetische kwaliteit van de woning (hoeveel energie nodig is voor bewoning) nu onvoldoende meegenomen. Dit is een probleem nu de energierekening een steeds groter onderdeel van de woonlasten van een huishouden vormt en sterk afhankelijk blijkt van de kwaliteit van de woning. Die sterke relatie tussen de hoogte van de energierekening en de woningkwaliteit is een direct gevolg van de grote sprongen die de bouw de afgelopen paar jaar heeft doorgemaakt.

LTI, woonlasten en energielasten De LTI toets vergelijkt de inkomens- en uitgavenverhouding, waarbij de uitgaven worden bepaald door lasten voor onder andere voeding, kleding, 38

vervoer en woonlasten (hypotheek, energie, onderhoud, etc.). Van de verschillende posten zijn woonlasten de grootste post, welke direct samenhangt met de reden voor het aangaan van een hypothecaire lening. De woonlasten zijn logischerwijs vanuit betaalbaarheidsoverweging maatgevend voor de hypotheekruimte die we ons kunnen veroorloven voor het aangaan van de hypotheeklasten (aflossing en rente) bij die woning. Voor de inschatting van woonlasten, gebruikt voor de bepaling van verantwoorde hypotheekruimte van hypotheeknemers, wordt uitgegaan van twee elementen: 1) ieder huishouden heeft altijd een zeker (minimum) bedrag aan woonlasten, ongeacht de gezinssituatie en het type of de kwaliteit van de woning welke men aanschaft, en 2) een aandeel aan woonlasten dat afhankelijk is van het inkomen van het gezin. Deze twee principes gelden voor alle onderdelen van de woonlasten, dus ook de energielasten. Deze energielasten zijn, van alle aan de woning gekoppelde lasten, buiten de hypotheeklasten zelf, met zo’n 50 á 65 procent veruit de grootste post.

Inkomen als maat voor energielasten? Net als bij wasmachines, koelkasten en zelfs auto’s kennen ook huizen een energielabel, welke een indicatie is voor de energetische prestatie van de woning en daarmee van de jaarenergielasten van een gezin dat daarin woont. In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken is het Woon Onderzoek Nederland (WoON) uitgevoerd, waarbij de energiegegevens van circa 4500 huishoudens in kaart zijn gebracht, samen met allerlei mogelijke invloedfactoren op dat energiegebruik. Naast de bouwkwaliteit kunnen immers ook andere factoren een rol spelen, zoals de vorm en grootte van de woning en gedragsaspecten. Met behulp van de energiemodule van het WoON 2012 onderzoek, is de invloed van inkomen op de gemiddelde jaarenergielasten van huishoudens te bepalen. In figuur 1 is voor verschillende aspecten gekeken naar hun invloed op de jaarenergielasten van een huishouden.

y = 92,8x + 1734,2 | R2 = 0,50829

y = 154,2x + 1268,8 | R2 = 0,78459 2500 Jaarenergielasten [€/jaar]

Jaarenergielasten [€/jaar]

2500 2000 1500 1000 500

500

aa l

od aa l-

m 1,5

A ANTAL BE WONER S

y = 302,09x + 824,2 | R2 = 0,98991

3000

y = 91,179x + 1761,4 | R2 = 0,96998

2500 Jaarenergielasten [€/jaar]

1000

INKOMENSC AT EGORIE

aa l-

1,5

aa l

aa l od

od <m

aa lod m

3000

1500

0 aa l

2000

2000 1500 1000 500

1500 1000 500

15 0

-1 50

12 5

-1 10 0

-1 00 75

-7

0 <5 0

2000

GEBRUIK SOPPERVL AK (GBO) WONING [M 2 ]

FIGUUR 1

Gevoeligheid jaarenergielasten. (bepaald op basis van data uit WoON, 2012)

Uit figuur 1 valt af te leiden dat het inkomen de slechtste graadmeter is voor de te verwachten jaarenergielasten. Sterker nog, als de groep huishoudens met een inkomen dat hoger is dan drie keer modaal buiten beschouwing wordt gelaten, kan ook gesteld worden dat de energielasten vrijwel onafhankelijk zijn van het inkomensniveau. Hetzelfde kan gezegd worden voor de invloed van aantal personen in een huishouden zodra dit gelijk is aan drie of meer. De correlatie met grootte van de woning en de energiekwaliteit is echter heel hoog. Deze hoge correlatie is enerzijds logisch, omdat een grotere dan wel slechter geïsoleerde woning nu eenmaal meer stookkosten heeft. Het is echter goed om te beseffen dat het hier ging om totale jaarenergielasten, dus ook die afkomstig van gebruiksapparatuur, een substantiële post die bijvoorbeeld niet wordt meegenomen in de bepaling van het energielabel van een woning. Voor deze analyse is het bovendien van belang dat onderkend wordt dat de genoemde variabelen onderling gekoppeld kunnen zijn. Zo is het aan nemelijk dat gezinnen met een hoger inkomen gemiddeld genomen in een grotere woning wonen. Om te zien in hoeverre het effect hiervan doorwerkt in onderstaande figuren worden de jaarenergielasten per vierkante meter gebruiksoppervlak (GBO) uitgezet tegen de overige variabelen. Wat deze figuren aantonen is dat niet het inkomensniveau, noch het aantal bewoners een duidelijke correlatie houden met de jaarenergielasten per vierkante meter, maar wel de kwaliteit van de woning. Sterker nog, de afhankelijkheid van de kwaliteit van de woning is groter dan wanneer niet gedeeld wordt op het gebruiksoppervlak.

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

Wanneer grote financiële beslissingen genomen worden bij aanschaf of renovatie van een woning en de volhoudbare betaalbaarheid van de hypotheeklasten de leidraad zou moeten zijn, dan zou dus niet de hoogte van het inkomen, maar de grootte én energieprestatie van de woning hier bepalend in moeten zijn. Wat verder aan dat laatste opvalt, is dat de hellingshoek niet zo steil is als wellicht verwacht wordt bij de diversiteit in energielabels. Dat komt voort uit twee zaken: in de praktijk zijn de energielasten van woningen met slechtere energielabels minder hoog dan theoretisch voorspeld (naar alle waarschijnlijkheid omdat bewoners in die woningen niet alle ruimtes verwarmen) en de energie lasten van woningen met betere energielabels juist hoger dan voorspeld. Dit is ook dé reden waarom in bovenstaande analyse is gewerkt met praktijkwaardes in plaats van theoretische waardes. Maar wellicht belangrijker dan dat, in de bepaling van de energielabels wordt alleen gerekend met het energieverbruik voor gebouwgebonden gebruik (zoals ruimteverwarming) en niet met het gebruikers gebonden energiegebruik (afkomstig van huishoudelijke apparatuur). De jaarenergielasten in alle figuren omvatten het totale energiegebruik. De analyse in figuur 2 laat zien dat de inkomensafhankelijkheid een slechte indicator is voor energielasten, en de energieprestatie een betere indicator is. Tegelijk lijkt de aanname dat alle huishoudens altijd een minimale hoeveelheid energielasten zullen hebben, ongeacht het inkomensniveau, wel terecht. 39

1500

16 12 8 4

1000 500 0

aa l-

aa l

aa l od

aa l 2m

INKOMENSC AT EGORIE

1,5

od m

aa l-

1,5

aa l

Hypotheekruimte NOM renovatie

24 20

aa l-

Jaarenergielasten [€/jaar]

2500 2000

Vrij/2-1, 170 m2 GBO Rij, 120 m2 GBO Gestapeld, 85 m2 GBO Jaarenergielasten/m2 [€/m2/jaar]

Jaarenergielasten Jaarenergielasten/m2

€ 80.000 € 70.000 € 60.000 € 50.000 € 40.000 € 30.000 € 20.000 € 10.000 €0

ENERGIEL ABEL WONING

FIGUUR 3

Verantwoorde hypotheekruimte voor NOM renovatie 24

2500

2000

1500

1000

500

0 A

Jaarenergielasten/m2 [€/m2/jaar]

Jaarenergielasten [€/jaar]

3000

Jaarenergielasten Jaarenergielasten/m2

Jaarenergielasten [€/jaar]

Jaarenergielasten Jaarenergielasten/m2 3000

2500

2000

1500

1000

500

0 1

Jaarenergielasten/m2 [€/m2/jaar]

ENERGIEL ABEL WONING

A ANTAL BE WONER S

FIGUUR 2

Gevoeligheid jaarenergielasten per m2 gebruiksoppervlak

Implicatie bij innovatie: Nul-op-de-Meter woningconcepten Dankzij de inzet van onder andere meerdere grote bouwers en ook veel innovatieve kleinere bouwpartijen worden sinds vorig jaar industriële aanpakken voor Nul-op-deMeter nieuwbouw- of renovatieconcepten ontwikkeld. Hierop geven zij de prestatiegarantie dat de woning voor het gemiddelde gezin netto geen jaarenergielasten meer zal kennen, zonder dat ze daarvoor moeten bezuinigen op warmwatergebruik of door de verwarming een graadje lager te zetten. Daarmee vervalt dus ook de eerste aanname in de gehanteerde berekeningsmethodiek, waarin gesteld werd dat ieder huishouden altijd een vaste post aan energielasten zal hebben. De bouwers verenigd via de deal ‘Stroomversnelling’ uit juni 2013 voor de huursector en “Stroomversnelling koopwoningen” uit september 2014 voor de koopsector zetten vol in op industrialisatie van het integrale product (gebouw inclusief installaties en eventuele additionele maatregelen). 40

Op deze manier zullen de financieringslasten van de (additionele) investeringskosten voor de particulier direct opwegen tegen de vermeden energielasten, mits hypothecair gefinancierd. Er zijn nu al bouwers die voor amper € 14.000 meerkosten een Nul-op-de-Meter nieuwbouwwoning verkopen. Sinds januari dit jaar is het mogelijk geworden om een wat grotere hypoteekruimte (€ 13.500 boven de normale hoogte) voor de aanschaf van zo’n Nul-op-de-Meter nieuwbouwwoning met prestatie garantie aan te mogen wenden en dit wordt nu ook actief aangeboden door de grote hypotheekverstrekkers in Nederland. Maar om bestaande woningen energieneutraal te renoveren is meer nodig én ook verantwoord. Dat wordt geïllustreerd in figuur 3 waarin de energielasten per vierkante meter gebruiksoppervlak (GBO), eerder geïllustreerd in figuur 2, vertaald zijn naar de hoogte van een hypotheek op annuïtaire basis met een looptijd van 30 jaar voor verschillende gebouwtypes en energieprestatie vóór de Nul-op-de-Meter (NOM) renovatie, bij 36 procent belastingtarief (in verband met hypotheekrenteaftrek). De figuur laat zien dat een particuliere eigenaar van een label E-G rijwoning voor een investeringsbedrag van circa € 45.000 een Nul-op-de-Meter renovatie kan financieren, zonder dat dit de totale woonlasten (hypotheek kosten + energiekosten) verhoogt, zelfs als hij qua inkomen maar in het 36 procent belastingtarief zit. Deze € 45.000 is ook ongeveer het kostenniveau waar de bouwers met hun innovatieve renovatieconcept op inzetten. Nu is het voor de particulier onder de huidige berekeningssystematiek nog onmogelijk een dergelijke hypotheekruimte te krijgen voor een renovatie als niet ook zijn inkomen en woningwaarde de afgelopen jaren flink zijn gestegen. Sterker nog, kopers van energie-onzuinige woningen kunnen nu nog altijd een onverantwoord hoge hypotheekruimte krijgen, gelet op hun te verwachte (stijgende) energielasten.

Energieprestatie en woningwaarde Als de energierekening als investeringsmotor mag worden ingezet hoeft de LTI betaalbaarheidstoets dus niet beperkend te werken bij woning aanpakken met een gegarandeerde impact op energielasten. Maar hoe zit het met die LTV woningwaarde toets, gaat die woning door deze renovatie dan ook zo veel meer waard worden? Dit is wellicht niet van belang voor de consument, deze kan de investering immers ook al voldoende waardevol vinden op basis van het verhoogde wooncomfort, maar toch zeker voor de bank. Voor deze is immers de woning zelf het onderpand voor de hypotheek, niet het comfort van de bewoner. Uit empirisch onderzoek van prof. Dirk Brounen (Brounen, 2011) is gebleken dat de energieprestatie nu al een meetbare invloed heeft op de woningwaarde, waarbij het verschil in verkooprijs tussen een label A en label G bij verder gelijke eigenschappen op kan lopen tot bijna 14 procent, omgerekend circa € 30.000.

Wellicht gesteund door deze wetenschap komen de makelaar/ taxateur branchepartijen het komende jaar met een methode waarmee zij de waarde van een energierenovatie objectief kunnen bepalen. Het effect van de renovatie (in termen van verminderde energiekosten en veranderde onderhouds- en vervangingskosten) over de levensduur van de ingreep wordt netto contant gemaakt. Dezelfde manier waarop de waarde van investeringen in andere commerciële domeinen al jaren wordt bepaald. Daarmee komt er dus óók een onderbouwing van de waarde voor een renovatie gericht op energieb esparing. Daarmee kan een innovatieve aanpak zoals Nul-op-de-Meter objectief vergeleken worden met een ouderwetse ketelvervanging of label B aanpak. Zo een vergelijking leert dat de objectieve additionele woningwaarde van een Nul-op-de-Meter renovatie bij een rijwoning met die berekeningsmethode zelfs kan oplopen tot boven de bovengenoemde richtprijs van € 45.000. De additionele woningwaarde voor een label B aanpak komt met deze methodiek uit op ongeveer € 7.000, terwijl de kosten kunnen oplopen tot € 25.000 voor een traditionele label B aanpak.

Hierbij moet aangetekend worden dat, met name rond woningaanpakken met energieverbeteringen zonder prestatiegaranties op het effect van de energielasten (en de levensduur van die prestaties), meer praktijkdata nodig zijn om tot onderbouwde waardebepalingen te kunnen komen.

Tot slot Zoals gezegd, de bankproducten én de huidige regelgeving zijn op dit alles nog niet ingesteld. Zowel vanuit het perspectief van de bewoner als vanuit dat van de financier is de huidige situatie echter ongewenst en onverantwoord (zeker gelet op de langetermijneffecten van energieprijsstijgingen). De conclusie van bovengenoemde analyse kan dan ook verwoord worden als: het wordt hoog tijd dat de particulier verantwoorde hypotheken mag afsluiten, waarbij de reële energielasten gedegen meegenomen worden in de hypotheekruimtebepaling!

Bronvermelding Brounen, D., & Kok, N. (2011), het energielabel op de koopwoningmarkt.

Eén jaar in de praktijk “It’s amazing, so amazing!”. Een uitspraak die veelvuldig gebruikt werd tijdens de SERVICE studiereis 2013 naar Shanghai/Hangzhou. Nu gaat het

ir. Tim G.F. Schelle Tim Schelle studeerde in april 2013 af aan de leerstoel Real Estate Management & Development (REMD) aan de TU/e. Zijn afstudeeronderzoek, getiteld: ‘IFRS Lease Accounting impact on Corporate Real Estate Management’, beschrijft de staat van vastgoedmanagement bij AEX genoteerde bedrijven en de -aanstaande- impact van accounting regelgeving daarop. Momenteel is hij werkzaam bij het Rijksvastgoedbedrijf als contractmanager DBFMO.

misschien wat ver om met deze uitspraak mijn eerste jaar in de praktijk te willen beschrijven, en helemaal als je je bedenkt dat het voor mij klip en klaar was om tegen het einde van mijn studententijd te gaan solliciteren op een mooie juniorpositie of traineeship in de commerciële vastgoedsector. Waarschijnlijk ergens op of dichtbij de Zuidas. Nu, inmiddels ruim een jaar later, ben ik werkzaam bij de grootste vastgoedorganisatie van Nederland; het Rijksvastgoedbedrijf. En het is amazing! Architect Rewind naar 2006. Mijn studietijd startte ik aan de Technische Universiteit Eindhoven omdat ik architect wilde worden. Architect; een leuk creatief tijdverdrijf waar ik het wel in zag zitten. Voor mij, en met mij velen, was het een openbaring om gedurende de eerste Bouwkunde bachelorjaren kennis te maken met de vele mogelijkheden binnen deze studie. Dit kwam goed uit, omdat het mij langzaamaan duidelijk werd dat het subjectieve karakter binnen de architectuur niet zozeer voor mij gemaakt was. Daarentegen was dit wel het geval met de voorzichtige financiële rekenmodellen die aan bod kwamen. Mijn groeiende interesse in het, onder andere, doorrekenen van vastgoedprojecten op hun financiële haalbaarheid zorgde ervoor dat een master Vastgoed hier op volgde. Real Estate Management & Development bleek een goede keuze. Uiteraard heb ik mijzelf vakinhoudelijk kunnen ontwikkelen en mijn interesses verder kunnen uitdiepen, maar vooral de extra-curriculaire activiteiten zijn van grote waarde gebleken. Een open deur? Misschien wel. Maar ik kan het iedereen aanraden.

Zo heb ik deelgenomen aan verschillende SERVICE studie reizen, die ik iedereen om verscheidene redenen kan aanbevelen, ben ik voorzitter geweest van SERVICE en maakte ik deel uit van het bestuur van de organisatie van Hét Vastgoedsymposium. Dit deel ik, omdat deze ervaringen mij een vollediger beeld van de vastgoedsector verschaften dan dat ik vanuit de collegebanken zou meekrijgen. Door tevens met enige regelmaat een webinar van Dirk Brounen op het VastgoedLab te volgen ontdekte ik de ‘wondere wereld’ van accounting. Een wereld die af en toe blijkt te schuren aan de wereld van het vastgoed. In een van deze webinars werd uiteengezet dat de aankomende IFRS Lease Accounting regelgeving voorschrijft dat vrijwel alle huurcontracten op de balans van met name beurs genoteerde ondernemingen gepresenteerd dienen te worden. De daaruit volgende balansverlenging kan een grote impact hebben op de jaarrekeningen, maar zeker ook op de bedrijfsvoering van deze ondernemingen en hun vastgoedmanagement afdelingen. Deze nieuwe wereld wijde boekhoudstandaard dient een opmaat te zijn naar meer transparantie en eenduidige vergelijkingsmogelijkheden. Samen met Sjuul Baltussen heb ik dit onderwerp opgepakt, hij bij Deloitte en ik bij REDEPT, en in april 2013 afgeleverd als afstudeeronderzoek met de titel: “IFRS Lease Accounting impact on Corporate Real Estate Management”.

Ambtenaar Bij het schrijven van mijn eerste sollicitatiebrief werd ik getriggerd door een ludieke prijsvraag, opgesteld door de Rijksgebouwendienst (Rgd). Ludiek, omdat de winnaar ‘één jaar werken bij de Rijksgebouwendienst’ in zijn of haar zak kon steken. Om deel te nemen aan deze essay prijsvraag werden young professionals opgeroepen om hun visie te geven op de vraag hoe het rendement op rijksvastgoed verhoogd kan worden. Ondanks dat mijn kennis over architectuur groter was dan mijn kennis over de taakstelling van de Rijksgebouwendienst, besloot ik met mijn recent opgedane kennis over Corporate Real Estate Management een poging te wagen. En een goede poging werd het.

Dit houdt dus in dat vrijwel alle aspecten die je in vastgoed land tegen kunt komen, aan bod zijn gekomen in mijn eerste jaar in de praktijk; van afstoot van huur- en eigendomspanden, (her)onderhandelingen van (bestaande) huurcontracten, tot nieuwbouwprojecten. Zomaar drie ‘eenvoudige’ zaken waar je bij alle handelingen rekening mee moet houden: het maatschappelijk rendement en de politieke context zijn van groot belang (dus niet per se de uitkomsten uit een BAR/NAR of exit yield berekening zijn leidend); het feit dat een rechtbank qua primaire processen niet vergeleken kan worden met het kantoor om de hoek; dat het eigen Model Huurovereenkomst (MHO) wordt gebruikt bij huurtransacties. Deze aspecten dagen je uit om met een andere bril dan men ‘gewend’ is naar vastgoedvraagstukken te kijken, hetgeen ontzettend leerzaam is.

AFBEELDING 1

Prijsvaag Rgd op PROVADA 2013 Samen met twee andere kandidaten werd ik uitgenodigd om in juni 2013 op de PROVADA te pitchen voor een jury. Met mijn essay als sollicitatiegesprek mocht ik de prijs in ontvangst nemen en in september beginnen bij de Rgd in Den Haag. Een wending die ik niet had zien aankomen. 2 September was het dan zo ver; ik mocht mij melden in het ministerie van Financiën aan de Korte Voorhout te Den Haag waar de Rgd het hoofdkantoor hield. Ondanks de toch enigszins ongebruikelijke manier waarop ik binnen was gekomen, kreeg ik vanaf dag één de verantwoordelijkheid over het asset management van de rechtbanken, kantongerechten en gerechtshoven in het zuiden van het land. Later kwam daar Noord-Holland bij. Asset management is de spil bij het verwerven, aanpassen, realiseren en afstoten van vastgoedobjecten. Het betreft zowel huurobjecten, waarvoor inhuur contracten worden afgesloten met marktpartijen, als eigendomsobjecten die in opdracht van de Rgd worden gebouwd of verbouwd. Als asset manager was ik verantwoordelijk voor het contractmanagement, tactisch relatiemanagement en het uitvoeren van performance analyses van 200.000 vierkante meter aan rijksvastgoed. Het interessante aan het werken met deze Rgd portefeuille was dat ik werk zaamheden uitvoerde binnen een portefeuille en organisatie die enorm in beweging was. Deze ‘bewegingen’ werden veroorzaakt door de taakstellingen die (onder andere door Balkenende IV en Rutte I & II) zijn opgelegd, waarin staat dat de rijksoverheid dient te krimpen en efficiënter moet gaan werken. Daarmee verandert dus de vraag naar rijkshuisvesting. In de door de Rgd opgestelde masterplannen wordt uiteengezet op welke wijze ingespeeld wordt op de veranderende vraag naar rijkshuisvesting: rijksdiensten zullen steeds meer gezamenlijk gehuisvest worden, er zullen meer ambtenaren per vierkante meter werken en er zullen werkplekken per fte(fulltimeequivalent) beschikbaar zijn. Door deze maatregelen heeft het Rijk 30 procent minder kantoorruimte nodig, waardoor onder meer gebouwen afgestoten kunnen worden. Vanaf 2020 bespaart het Rijk zo jaarlijks142 miljoen euro; 62 miljoen euro in Den Haag en 80 miljoen eur in de rest van het land. Uitgangspunt bij de keuze voor de Rijkskantoorhuisvesting is het verhogen van het gebruik van de panden die in eigendom zijn, waardoor huurpanden afgestoten kunnen worden. Het aandeel panden in eigendom stijgt van 55 procent (2012) naar 70 procent in 2020. Volgens de masterplannen is het Rijk dan nog vertegenwoordigd in zeventig plaatsen (tegen 130 plaatsen anno 2012).

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

Inmiddels is de Rgd opgegaan in het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Per 1 juli 2014 is het RVB van start gegaan, ontstaan uit een fusie van vier vastgoeddiensten: de Dienst Vastgoed Defensie (DVD), de Rgd, het Rijksvastgoed- en ontwikkelings bedrijf (RVOB), en de directie Rijksvastgoed (dRV). Het RVB is nu de vastgoedorganisatie van en voor de Rijksoverheid als onderdeel van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De portefeuille bestaat nu onder andere uit gevangenissen, rechtbanken, kazernes, vliegvelden, defensieterreinen, ministeries, havens, belastingkantoren, monumenten, musea en paleizen.

AFBEELDING 2

PPS renovatie van het ministerie van Financiën (Foto: Jeroen Musch)

Het RVB kent een organisatie van circa 1.800 fte die verantwoordelijk is voor een vastgoedportefeuille met een omvang van ruim 80.000 hectare en 13,3 miljoen vierkante meter BVO.

Ambities Met het einde van het jaar van mijn gewonnen dienstverband in zicht, is mijn contract verlengd en mag ik mij momenteel verdiepen in het DBFMO contractmanagement. Een van mijn werkzaamheden is dat ik mij richt op het contract management van het ministerie van Financiën. Voor de renovatie van het ministerie van Financiën is gekozen voor een publiek-private samenwerking (PPS). De aanbesteding van de renovatie was de eerste PPS aanbesteding van een geïntegreerd contract voor het realiseren van Rijkshuisvesting. Via PPS werken het Rijk en marktpartijen langdurig samen aan projecten voor Rijkshuisvesting en infrastructuur. Doel van deze samenwerking is het realiseren van kwalitatief betere eindproducten voor minder geld. Taken en risico’s worden hierbij verdeeld en elke partij is verantwoordelijk voor de taken die het het best kan uitvoeren alsmede voor de risico’s die daarbij horen. De gekozen PPS-vorm is een DBFMOcontract, waarbij DBFMO staat voor; Design, Build, Finance, Maintain en Operate. Dit betekent dat alle schakels (ontwerp, bouw, financiering, onderhoud en exploitatie) als één geheel voor een periode van 25 jaar na oplevering zijn aanbesteed aan een private partij. Het innovatieve en flexibele karakter van het nieuwe gebouw zorgde voor een kwaliteitsvoordeel.

AFBEELDING 3

PPS renovatie van het ministerie van Financiën (Foto: Imre Csany)

De belangrijkste redenen voor deze voordelen waren: • Het sluiten van een 25-jarig contract waardoor kosten over de gehele levensduur kunnen worden beschouwd; • Het geven van ruimte aan de marktpartij om met efficiënte en innovatieve oplossingen te komen; • Het leggen van de risico’s bij de partij die ze het beste kan beheersen (Staat of private partij). Mijn werkzaamheden zijn er dus op gericht om het DBFMOcontract op zodanige wijze te managen dat enerzijds de meerwaarde die bij de aanbesteding is gerealiseerd (15,3 procent netto contant ten opzichte van een traditionele wijze) wordt geborgd gedurende de contractduur en dat anderzijds nog extra meerwaarde ontstaat voor de gebruiker, de Staat en ook voor de consortia. Deze meerwaarde wordt uitgedrukt in geld, afname van risico’s en optimalisatie van kwaliteit. Uitdagingen daarbij zijn onder meer het voorkomen dat de bij de gunning gerealiseerde besparing weglekt tijdens de exploitatiefase door (te) dure wijzigingen en de ervaringen uit de exploitatiefase van het DBFMO-contract door te vertalen naar consequenties voor projecten die in de pijplijn zitten. De beschreven contractmanagement werkzaamheden zijn een grote uitdaging waar ik met veel enthousiasme in stap. Mijn ambities zijn dan ook om wederom een fantastisch jaar tegemoet te gaan om vervolgens de kansen te grijpen die zich aandienen zowel binnen dan wel buiten de commerciële vastgoedsector. Wellicht is het too much om ook te eindigen met een quote, maar ik doe het toch. Deze heb ik geleend van een studiegenoot, die deze zelfde rubriek eindigde met een quote van de Britse Econoom John Kay: “(…) our goals are best achieved indirectly”.

Afstudeerder TU/e

Parkeren in de woonomgeving, een onbetaalbare luxe?

Nick J. T. Peters MSc Nick Peters studeerde in september 2014 af aan de leerstoel Real Estate Management and Development van de Technische Universiteit Eindhoven. Zijn afstudeeronderzoek, getiteld ‘Parkeren in de woonomgeving, een onbetaalbare luxe?’, richtte zich op de parkeervoorkeur van huishoudens in binnenstedelijke stationslocaties. Tijdens zijn studie heeft hij meerdere taken vervuld bij studievereniging SERVICE, zoals de functie secretaris binnen het bestuur en het organiseren van de studiereizen naar Shanghai en Hangzhou, en Dubai en Abu Dhabi.

Vanwege de stijging van het aantal personenauto’s per huishouden (figuur 1), de verwachte toename van huishoudens in binnenstedelijke locaties en toekomstige herstructu reringsopgaven rondom stations gebieden van steden, is het wenselijk om de parkeervoorkeur van huishoudens in de (woon)omgeving te onderzoeken. Toekomstige parkeervoorzieningen zouden dan beter aan kunnen sluiten op de parkeerbehoefte. Het onderzoek verschaft inzichten in de parkeer voorkeur van huishoudens in binnen stedelijke stationslocaties. Op basis

Uit gesprekken met parkeeradviseur Paul Bloemen van Vithe en personen werkzaam bij woningcorporaties Wonen Breburg en TBV Wonen is namelijk gebleken dat veel van de in de praktijk gerealiseerde parkeergelegenheden leeg staan. Dit volgens hen vaak door een te hoge parkeer norm. Om dergelijke leegstand in de toekomst te kunnen voorkomen zou de parkeernorm beter aan moeten sluiten op de werkelijke vraag naar parkeergelegenheid in de woonomgeving van (toekomstige) bewoners. Hoewel er in het verleden al meerdere onderzoeken zijn uitgevoerd met betrekking tot de parkeervoorkeur van huishoudens in de woonomgeving, is er in deze onder zoeken in mindere mate rekening gehouden met de kosten van een parkeerplaats. Uit de onderzoeken die het kosten aspect wel hebben meegenomen is voornamelijk naar voren gekomen dat men nauwelijks bereid is om te betalen voor de parkeergelegenheid in de woonomgeving. Om na te gaan of men een andere parkeervoorkeur heeft voor de parkeergelegenheid in de woonomgeving op het moment dat men op de hoogte is van de kosten van de parkeer gelegenheid, is er in het onderzoek dieper op het kosten aspect van de parkeergelegenheid ingegaan. Middels een stated choice experiment is de parkeervoorkeur in de woonomgeving van huishoudens, zowel met als zonder vermelding van kosten onderzocht.

van inzichten kan er bij toekomstige ontwikkelingen rekening worden gehouden met de parkeervoorkeur zodat nog te ontwikkelen parkeer gelegenheden in dergelijke gebieden

125 120 115 110 105 100

2000 2001

beter aan kunnen sluiten op de parkeervoorkeur van huishoudens.

2002 2003

huishoudens

2004 2005 2006

2007 2008

personen van 18 jaar en ouder

2009 2010 2011

auto’s op naam particulieren

FIGUUR 1

Ontwikkeling autobezit (Bron: Van Beuningen et al., 2011)

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

De resultaten van dit experiment geven inzichten in de parkeervoorkeur van huishoudens in binnenstedelijke stationslocaties en hebben daarmee bijgedragen aan de doelstelling van het onderzoek:

garage en de afstand tot de parkeergelegenheid zijn als attributen middels stated choice experiment onderzocht. Het stated choice experiment is afgenomen middels een (online) enquête. In deze enquête zijn ook de persoonlijke kenmerken en de woonwensen van de respondenten onderzocht. De woonwens betrof de wens voor een woning in de Spoorzone Tilburg. Voor deze locatie is bewust gekozen zodat iedereen, die de enquête heeft ingevuld, van dezelfde uitgangspunten is uitgegaan: een binnenstedelijke stationslocatie. De enquête is in totaal 450 keer volledig ingevuld. Middels deelmodellen is er onderscheid gemaakt in de parkeervoorkeur van huishoudens met verschillende kenmerken, waardoor de parkeervoorkeur van huishoudens met verschillende persoonlijke kenmerken en verschillende woonvoorkeuren vergeleken kan worden.

“Het analyseren van de parkeervoorkeur in de woonomgeving van (mogelijk toekomstige) huishoudens in binnenstedelijke stationslocaties, ten behoeve van het aansluiten van toekomstig te ontwikkelen parkeergelegenheden op de parkeervoorkeur van (toekomstige) bewoners in binnenstedelijke stationslocaties.” Ten eerste is onderzocht welke kenmerken van de parkeergelegenheid in de woonomgeving een belangrijke rol spelen inzake de parkeervoorkeur van huishoudens in binnenstedelijke stationslocaties. Uit deze kenmerken zijn vier belangrijke kenmerken geselecteerd en in het onderzoek meegenomen. Door de parkeervoorkeur te koppelen aan persoonlijke kenmerken en de woonvoorkeur is het mogelijk geweest om na te gaan in welke mate er een verschil bestaat in de parkeervoorkeur tussen huishoudens met verschillende woonwensen en verschillende persoonlijke kenmerken (figuur 2). Ten tweede is nagegaan in welke mate de voorkeur van huishoudens overeenkomt met de huidige parkeerkencijfers/normen.

Door middel van het multinomial logit model zijn er parameters geschat waarmee de deelnutten die betrekking hebben op de parkeervoorkeur van de respondenten zijn De kenmerken die een belangrijke rol spelen in de parkeergelegenheid in berekend. Hieruit is gebleken dat personen met verschillende de woonomgeving zijn middels een literatuurstudie onderzocht. Uit deze woonvoorkeuren en persoonlijke kenmerken over het literatuurstudie is naar voren gekomen dat de eigendomsvorm van de algemeen dezelfde parkeervoorkeur hebben. Er blijken parkeerplaats en de afstand van de parkeergelegenheid tot de woning een enkel wat verschillen in de mate van voorkeur te zijn. Dit belangrijke rol spelen in de parkeervoorkeur (Toll, 2007; Van Eeuwijk, 2010). houdt in dat de meeste doelgroepen eenzelfde voorkeur Verder is ook gebleken dat het wenselijk is om een kostenaspect met hebben voor de parkeergelegenheid in de woonomgeving, betrekking tot de parkeergelegenheid in de woonomgeving. Daarom is maar dat de verschillende doelgroepen wel een iets sterkere naast de eigendomsvorm van de parkeerplaats en de afstand van de of een iets minder sterke voorkeur hebben voor een parkeergelegenheid tot de woning ook de parkeervoorkeur met betrekking bepaalde attribuutwaarde. Gebleken is dat men zonder tot het aantal parkeerplaatsen onderzocht. Als vierde onderdeel is onderzocht vermelding van kosten een duidelijkere voorkeur heeft voor of men de voorkeur heeft voor een ondergrondse of een bovengrondse twee parkeerplaatsen die zich dicht bij de woning bevinden parkeergelegenheid. Het aantal plaatsen, de eigendomsvorm, de soort in een ondergrondse privé parkeergarage. Als men bewust is van de kosten van de parkeergelegenheid in de woon omgeving middels expliciete vermelding van kosten, geeft men aan de voorkeur te hebben voor één parkeerplaats op Persoonlijke kenmerken een grotere afstand van de woning in een ondergrondse openbare parkeergarage (figuur 3). Het aantal mensen dat Kenmerken van bestaande Parkeervoorkeur in de de voorkeur heeft voor één of twee parkeerplaatsen in parkeergelegenheden in de woonomgeving van huishoudens plaats van nul parkeerplaatsen ligt mét vermelding van woonomgeving in binnenstedelijke stationslocaties kosten een stuk lager dan zonder vermelding van kosten. Woonvoorkeur

Als aanvulling op het stated choice onderdeel zijn er ook enkele stellingen aan de respondenten voorgelegd die betrekking hebben op de parkeergelegenheid in de

FIGUUR 2

Schematisch model Zonder kostenvermelding 0,6 0,4 0.2 0 -0,2 -0,4 -0,6

Een plaats

-0,2

Twee plaatsen

Bovengronds

Ondergronds 0,1

0,2

Privé

Openbaar

0,5

0,4

-0,1

0-60m

60-150m

150-300m

1,8

0,2

-0,4

Constante

-0,7

Met kostenvermelding 0,6 0,4 0.2 0 -0,2 -0,4 -0,6

Een plaats

Twee plaatsen

Bovengronds

0,5

Privé

-0,5

Deelnutten met en zonder kostenvermelding

Openbaar

0-60m

0,1

0,1 -0,1

FIGUUR 3

Ondergronds

-0,1

60-150m 0,1

-0,1

150-300m

Constante 1,1

-0,0

helemaal oneens 1. Bereid 150 meter te lopen bij besparing

2. Indien betalen minder snel 2 auto

3. Bereid 300 meter te lopen bij besparing

4. Voorkeur aansluiten op parkeervoorkeur

5. Bereid te lopen indien autovrij & voetg. vriendelijk

oneens

neutraal

9% 9%

41%

26%

22%

25%

22%

6. Bereid om te betalen

24% 28%

10% 11%

9. Bereid om te lopen naar parkeergelgenheid

11%

10. Indien betalen minder snel 1 auto e

17% 24%

28%

15%

12%

26%

46%

20%

30%

40%

50%

10%

22%

19% 34%

10%

36%

25% 18%

35%

11. Minder snel bezit bij wonen in spoorzone

3% 20%

38%

33%

18%

35%

13%

14%

geen mening

39%

36%

19%

7. Voorkeur voor koop

helemaal eens

39%

8. Bereid te lopen indien groene omgeving

mee eens

13%

70%

3% 4%

27%

7% 2%

29%

5% 2%

19%

60%

80%

10%

90%

5% 2%

100%

FIGUUR 4

Antwoorden op stellingen woonomgeving. Hieruit blijkt dat men bereid is om verder naar een parkeergelegenheid in de woonomgeving te lopen indien men hier geld mee kan besparen. Daarnaast geeft men aan minder snel over een tweede auto te willen beschikken indien men moet betalen voor de parkeer gelegenheid in de woonomgeving en blijkt de verdeling tussen mensen die een parkeerplaats in de woonomgeving willen kopen of huren 50-50 verdeeld te zijn (figuur 4). Parkeerkencijfers spelen een belangrijke rol bij de totstandkoming van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn kencijfers, beschikbaar gesteld door het CROW en geven aan met welke hoeveelheid parkeerplaatsen er bij nieuwe (gebieds)ontwikkelingen rekening gehouden moet worden. Parkeernormen worden vastgesteld door een gemeente. Een ontwikkelaar moet bij een nieuwe (gebieds)ontwikkeling voldoen aan het aantal parkeerplaatsen dat volgt uit de parkeernormen. Omdat parkeerkencijfers gebaseerd worden op recent uitgevoerd (praktijk) onderzoek waarbij er geen onderscheid wordt gemaakt tussen gebieden waar men wel of niet voor de parkeergelegenheid in de woonomgeving dient te betalen (Van de Weerd, 2014), kan het zijn dat parkeernormen in de praktijk gebaseerd worden op te hoge kengetallen waardoor parkeernormen te hoog worden vastgesteld. Dit betekent dat er in de praktijk parkeerplaatsen in de woonomgeving gerealiseerd (moeten) worden die uiteindelijk niet gebruikt worden. Als er van de gegevens uit het onderzoek ‘Parkeren in de woonomgeving, een onbetaalbare luxe?’ wordt uitgegaan, dan zou de parkeernorm in de praktijk theoretisch gezien 37,5 procent te hoog zijn. Dit percentage sluit aan bij de beweringen van Paul Bloemen en woning corporaties WonenBreburg en TBV Wonen. Parkeervoorkeur in de woonomgeving met en zonder vermelding van kosten Aantal plaatsen

Eigendomsvorm

Afstand tot woning Kosten

Voorkeur zonder vermelding kosten

Twee

Privé

0-60m

€ 30.000

Voorkeur met vermelding kosten

Eén

Openbaar

150-300m

€ 7.000

Verschil

€ 23.000

Kosten gewenste parkeergelegenheid in de woonomgeving met en zonder vermelding van kosten Woningprijs zonder parkeergelegeheid in de woonomgeving

€ 141.039

100

€ 148.039

105

€ 171.039

121

Uit de aanbeveling van het onderzoek is gebleken dat woningen, waar men dient te betalen voor de parkeergelegenheid in de woonomgeving, 18 procent goedkoper zouden kunnen zijn als de parkeernormen op deze locaties worden gebaseerd op onderzoek waarbij er wel onderscheid wordt gemaakt tussen gebieden waar men dient te betalen voor de parkeergelegenheid in de woon omgeving. Hiermee is ondervonden dat de parkeer gelegenheid in de woonomgeving (van binnenstedelijke stationslocaties) een belangrijke invloed heeft op de betaalbaarheid van woningen. Als parkeergelegenheden in de woonomgeving uitgevoerd zouden worden op basis van de parkeervoorkeur die is onderzocht met vermelding van kosten, dan zouden starterswoningen goedkoper uitgevoerd kunnen worden dan wanneer er gewoonweg wordt uitgegaan van de parkeervoorkeur zonder vermelding van kosten (figuur 5). Doordat bijvoorbeeld starterswoningen goedkoper gerealiseerd zouden kunnen worden, is het mogelijk dat huishoudens eerder vanuit een sociale huur woning over zouden kunnen stappen naar een woning in het koopsegment.

Bronvermelding Beuningen, J. van, Molnár-in het Veld, H., Bouhuijs, I., 2011. Personenbezit van huishoudens en personen. Toll, L. (2007). Heilige koe of lelijk stuk blik?? - stated choice onderzoek naar de voorkeuren van bewoners ten aanzien van parkeren in de woonomgeving. Eindhoven: Technische Universiteit Eindhoven Eeuwijk, J.J.H. van, (2010). Leren van Parkeren - Discreet keuzeonderzoek naar de voorkeuren van bewoners met betrekking tot het parkeren in de directe woonomgeving. Eindhoven: Technische Universiteit Eindhoven

Betreft het basisalternatief

Gewenste woning met parkeergelegenheid met vermelding van kosten Betreft het parkeeralternatief met het 2e grootste totaalnut van het totaalmodel van kosten

Gewenste woning met parkeergelegeheid zonder vermelding van kosten

Betreft het parkeeralternatief met het grootste van het totaalmodel zonder vermelding van kosten

FIGUUR 5

Parkeervoorkeur in de woonomgeving en invloed op kosten

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

AFBEELDING 1

Van links naar rechts; Stephan Kerperien, Jasper van de Koevering, Willem van Laarhoven, Rick van Kempen, Gerben Sinke en Dagmar Bokkinga 48

SERVICE Actief Het academisch jaar 2014-2015 draait al op volle toeren en daarmee ook het 22e bestuur van SERVICE. Een bestuur dat dit jaar volledig bestaat uit mannen. Vroeger werden typische vastgoedmannen uit de sector wel eens gekenmerkt door het motto: ‘niet lullen, maar bouwen’. Als bestuur van SERVICE kunnen wij ons hierin vinden, maar interpreteren we het ‘bouwen’ als ‘bouwen aan de toekomst’. Voordat onze toekomstplannen zullen worden toegelicht, is het eerst tijd om terug te blikken op het succesvolle jaar van het 21e bestuur.

Terugblik Terugkijkend naar het afgelopen jaar, kan gesteld worden dat het 21e bestuur een professioneel en succesvol jaar heeft gehad. De weg die is ingeslagen door dit bestuur dient als een goede basis om op door te bouwen. Een belangrijke focus lag vorig jaar op het leggen en onderhouden van contacten. Allereerst natuurlijk het bevorderen van de contacten met bachelor- en HBO-studenten. Door vroegtijdig zoveel mogelijk studenten bij de vereniging te betrekken, ontstaat er een grotere interesse voor de verenging en worden activiteiten beter bezocht. Een ander belangrijk speerpunt was het opzetten van een alumni netwerk met daarbij behorende activiteiten. In mei van dit jaar heeft de eerste alumni borrel van SERVICE plaatsgehad in Utrecht. Een gelegenheid waarbij iedereen die zich verbonden voelt met SERVICE met elkaar in contact kan blijven op een informele manier. Het laatste beleidspunt omtrent het leggen en onderhouden van contacten, kwam terug in het onderhouden van het contact met de overige sectieverenigingen en landelijke studieverenigingen. Als verbindende schakel in het werkveld is het belangrijk om een goede basis te leggen gedurende de opleiding. Er zijn met verschillende besturen gezamenlijke activiteiten georganiseerd, waardoor er contacten zijn ontstaan op een breder werkveld. Naast bovenstaande punten is er afgelopen jaar voldoende aandacht besteed aan het organiseren van diverse activiteiten. Door de redactie 2013-2014 zijn drie interessante symposia neergezet, er is een meerdaagse business trip naar Hamburg georganiseerd, een excursie naar de Rijksgebouwendienst in Den Haag en niet te vergeten de verschillende inhousedagen. Naast deze formele activiteiten zijn er ook verschillende informele activiteiten georganiseerd. Zo is er een whisky proeverij georganiseerd, verschillende borrels en als hoogtepunt de studiereis naar Dubai en Abu Dhabi. Kortom een mooi jaar om op terug te kijken.

Allereerst voor haar leden en alumni, maar ook voor bachelor studenten, schakels tudenten en andere relaties in de vastgoedsector’. Hierbij zal getracht worden het opgebouwde alumninetwerk verder uit te breiden en meerdere activiteiten te organiseren.. Het SERVICE Magazine zal nog steeds dienen als verbindende schakel tussen studenten en de vastgoedsector. Daarnaast zullen er verschillende formele activiteiten plaats vinden bij interessante bedrijven. Het betrekken van de bachelor- en schakelstudenten is een ander belangrijk speerpunt. Er zullen aparte borrels en excursies georganiseerd worden voor deze groepen studenten. Deze inspanning werpt haar vruchten al af, er worden op dit moment verschillende functies binnen SERVICE bekleed door bachelor- en schakel studenten. Naast serieuze zaken en het ‘bouwen aan de toekomst’ zal er uiteraard ook voldoende gelegenheid zijn om met elkaar te ‘lullen’ onder het genot van een borrel bij de verschillende activiteiten.

Activiteiten SERVICE staat naast het uitbrengen van dit magazine ook bekend om het organiseren van diverse activiteiten. De eerste activiteiten zijn al achter de rug en waren zeer geslaagd. Zo is er eind november geborreld en genetwerkt met alumni in Amsterdam tijdens de tweede SERVICE alumniborrel. Daarnaast zijn we met een enthousiaste groep studenten op businesstrip geweest naar Frankfurt, hét financiële centrum van Duitsland. In het vooruitzicht hebben we nog verschillende lezingen, borrels en excursies en uiteraard de symposia die gepaard gaan met de releases van de volgende magazines. Ook dit jaar zal er weer een studiereis worden georganiseerd naar een interessante bestemming voor vastgoedstudenten. De voorbereidingen zijn al in volle gang en de reis zal dit jaar naar Hong Kong gaan.

Tot slot Mocht u meer willen weten over studievereniging SERVICE en al haar activiteiten of wilt u informatie ontvangen omtrent advertentiemogelijkheden, dan kunt u contact met ons opnemen. SERVICE is te volgen via Twitter, LinkedIn, Facebook en natuurlijk via onze website www.service-studievereniging.nl. Met vriendelijke groet, Namens het SERVICE bestuur 2014-2015

Ambities Zoals eerder gezegd, zal de koers die door het vorige bestuur is gezet, als basis dienen voor het bestuur 20142015. Als hoofddoel is gesteld: ‘SERVICE aantrekkelijker maken voor een breder publiek’.

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

Willem J.M. van Laarhoven Voorzitter

Afstudeerverslagen TU/e - REMD Op deze pagina treft u een overzicht van de meest recente afstudeerverslagen van de opleiding Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het complete overzicht van afstudeerverslagen is te vinden op de website van SERVICE: www.service-studievereniging.nl. Voor bestellingen en prijzen kunt

Auteur: J. Koeleman (Janneke) Bestelnr.: 507 Opleiding: REMD Jaar: 2014

Expatriates housing choice behaviour. Mapping the housing careers of international knowledge workers and students in Brainport Eindhoven Brainport Eindhoven needs to provide an attractive residential environment for internationals in order to attract enough highly skilled personnel. Therefore, in this study insight is gained in the housing choice behavior of international knowledge workers and students in Brainport. Information is gathered about both housing preferences and the actual housing careers during the whole stay by using an online survey among expatriates in Brainport and in-depth interviews with several stakeholders. As it turns out,Â both characteristics of the migration process and characteristics of the different types of expatriates influence the housing choice behavior. However, problems seem mostly process-related and mostly occur during the first housing search when pressure is high and local market knowledge is not sufficient. Especially in the scarcity of the lower priced segment, expatriates experience great troubles finding suitable housing. As the length of stay in BrainportÂ gets longer, the housing search process seems to go more smoothly.

u contact opnemen met info@service-studievereniging.nl

Auteur: C.D.J Janssen (Charlie) Bestelnr.: 508 Opleiding: REMD Jaar: 2014

The future of residential real estate This thesis is trying to find significant variables and social developments that affect the indirect return of investments in the Dutch liberalized residential rental sector in the different Dutch provinces for the upcoming ten years. A forecasting model is created with these variables and applied in several scenarios to estimate the future performance of the indirect return of investments in the Dutch liberalized residential rental sector.

Auteur: S. Willemsen (Stefan) Bestelnr.: 518 Opleiding: REMD Jaar: 2013

Auteur: R. Willemsen (Rick) Bestelnr.: 522 Opleiding: REMD Jaar: 2014

Wijkstabiliteit als basis voor leefbaarheid

Rendement verklarende risicofactoren.

Er kan onderscheid gemaakt worden tussen stabiliteit en instabiliteit in wijken. In stabiele wijken vinden weinig woningmutaties plaats, terwijl instabiele wijken worden gekenmerkt door veel woningmutaties. Wijkstabiliteit kan bijdragen aan het behoud van leefbaarheid, door toedoen van een hoge sociale cohesie. Herstructurering kan wijkstabiliteit creëren wanneer huishoudens geen verhuisbeweging maken of, wanneer woning diversificatie is toegepast, huishoudens doorstromen binnen de wijk.

Onderzoek naar de relatie tussen risico en rendement bij woningbeleggingen in Nederland Bouwinvest REIM, een institutionele belegger in Nederland, stelt per woningcomplex een rendementseis door het beoordelen van de risico’s die genomen worden met het beleggen in het desbetreffende woningcomplex. Waarbij een hoger risico moet resulteren in een hoger rendement. In dit onderzoek wordt het huidige risicomodel onder de loep genomen. Daarnaast is gekeken naar extra risicofactoren op objecten macroniveau. De samenhang met het behaalde rendement over periode van 2002-2012 toont welke factoren een relatie vertonen met het rendement.

In krimpgebieden heeft herstructurering de hoogste prioriteit om een concentratie van negatieve problemen in wijken te verkomen. Vanwege deze nieuwe beleidsopgaven is onderzoek gedaan naar de stabiliteit van een reeds geherstructureerde wijk in een krimpregio, namelijk Triniteit in Terneuzen. Binnen dit onderzoek stonden wijkbinding, de gepercipieerde wooncarrière (de visie van een huishouden op toekomstige verhuizing) en de bepalende wijken huishoudenskenmerken voor deze variabelen centraal. Met behulp van multivariate analyses is vastgesteld welke factoren de sterke voorspellers zijn van het willen maken van een stap in de woon carrière. Het sturen in deze factoren kan bijdragen aan het creëren van wijkstabiliteit. Ook het sturen in de factoren die van invloed zijn op wijkbinding kan bijdragen aan het creëren van wijkstabiliteit, omdat is vastgesteld dat wijkbinding kan zorgen voor een verhuisweerstand.

Auteur: S.P.W. Helm (Sandra) Bestelnr.: 521 Opleiding: REMD Jaar: 2014

Concentratie en regionalisering van maatschappelijke voorzieningen in krimpregio’s In dit onderzoek wordt gekeken hoe beslissingen en aansturing van maatschappelijke voorzieningen bij toepassing van regionalisering en concentratie door gemeenten in krimpende regio’s beter afgewogen kunnen worden. Regionalisering en concentratie zijn manieren om maatschappelijke voorzieningen in stand te houden. Concentratie en regionalisering van maatschappelijke voorzieningen heeft op het kwalitatieve en kwantitatieve aanbodmaatschappelijke voorzieningen respectievelijk een positief en negatief effect. Dit zorgt voor een positief of negatief indirect effect op de leefbaarheid. Daarnaast zorgt concentratie en regionalisering voor een afname van de bereikbaarheid van maatschappelijke voorzieningen. Voor noodzakelijke voorzieningen (basisscholen, centra voor Jeugd en Gezin, zorgpraktijken, verzorgings- en verpleeghuizen en WMO- voorzieningen) kan dit zorgen voor een negatief effect op de beoordeling van de leefbaarheid. Voor gemeenten in krimpregio’s is daarom van belang om ten aanzien van regionalisering en concentratie van maatschappelijke voorzieningen en de leefbaarheid de communicatie te verbeteren en de bewustwording te vergroten bij bewoners. Daarnaast is het van belang om alternatieven aan te bieden en de bereikbaarheid en toegankelijkheid van voorzieningen te vergroten.

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

Naar voren is gekomen dat de rendementseis voortkomend uit het risicomodel niet presteert conform het behaalde rendement. Daarnaast wordt de relatie tussen het totaal rendement en de factoren verstoord door het ontbreken van een samenhang tussen het indirect rendement en de factoren. De factoren “leegwaarde” en “huurprijs” blijken het meeste invloed te hebben op het rendement. Een lagere leegwaarde en lagere huurprijs gaan samen met een hoger (direct) rendement. Beleggen in de huurprijs gelegen direct boven de liberalisatiegrens heeft daardoor het meest optimale risico/rendementsprofiel voor een institutionele belegger. Voortkomend uit de samenhangen op macroniveau is te stellen dat beleggen buiten de grote steden een hoger direct rendement oplevert dan in de grote steden. Maar gekeken naar correlatie tussen de ontwikkelingsfactoren op macroniveau en de rendementen zijn de groeigebieden juist interessante gebieden om in te beleggen. Op basis van deze uitkomsten zijn een aantal aanbevelingen gedaan voor aanpassingen in het risicomodel.

Auteur: Ivo Schepers Bestelnr.: 524 Opleiding: REMD Jaar: 2014

De waarde van flexgoed

Contact SERVICE Magazine Thema volgende editie De Zuid-as is ‘booming’. Dat dit gebied zo populair is, is te merken aan de torenhoge huurprijzen die huurders bereid zijn te betalen voor een kantoor(Cushman, 2014). De hoge opbrengsten van deze clusterlocatie kunnen opmerkelijk worden genoemd gezien het economische klimaat van de afgelopen jaren. Dit is dan ook een van de redenen waarom beleggen in vastgoed op de zuid-as wordt gezien als een goede mix van rendement en risico. Mede hierdoor zijn beleggers bereid in het gebied te investeren(Buck, 2014). Maar hoe is van dit gebied een goed functionerend multifunctioneel gebied te maken? Die vraag hopen we te beantwoorden in de volgende editie van SERVICE Magazine, waarin ‘De Zuid-As’ centraal zal staan!

Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel voor SERVICE Magazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdrage zouden kunnen leveren? Neem dan contact op met de redactie via onderstaande contactgegevens.

Abonneren/Opzeggen/Adreswijzigingen Een abonnement op SERVICE Magazine is gratis. Abonneren, het opzeggen van een abonnement of het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en gemakkelijk doen via:

http://www.service-studievereniging.nl/magazine Buck, R.(2014) Zonnige toekomst voor de zuidas Vastgoedwereld Cushman & Wakefield.(2014) Office space across the world. Corporate Communications

Contact

Stephan Kerperien Hoofdredacteur chiefeditor@service-studievereniging.nl

Bas Ebbers Redacteur b.w.a.ebbers@student.tue.nl

Erwin Rebel Redacteur e.g.rebel@student.tue.nl

Martha Hensbergen Redacteur m.m.hensbergen@student.tue.nl

Rik Verwaest Redacteur r.verwaest@student.tue.nl

Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen, werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl

SERVICE MAGAZINE DECEMBER 201 4

GROEN LICHT VOOR EEN ICONISCH LANDMARK Bekijk het verhaal op abnamro.com/provast De Markthal is de eerste overdekte foodmarkt van Nederland. En door de combinatie met woningen uniek in de wereld. Dit bijzondere landmark past perfect in de missie van ontwikkelaar Provast om binnensteden mooier te maken. Een project waar ABN AMRO zich graag aan verbindt. Met dit gebouw heeft Rotterdam er een nieuw stedelijk icoon bij.