SERVICE Magazine 23.3 by Studievereniging SERVICE

JA ARGANG 23

NUMMER 3

JUNI 2016

MAGAZINE

Thema

Verstedelijking Toekomstgericht regionalisme: de rehabilitatie van de provinciestad Het stationsgebied als katalysator van stedelijke ontwikkeling Impulsen voor de binnenstad: inspiratie uit outletcentra

Bouwmanagement Vastgoedadvies Planontwikkeling Huisvessngsmanagement Bouwkostenadvies

Kijk op www.dvp.nl of bel 088 - 01 06 800

Redactioneel

Colofon ALGEMEEN SERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICE Magazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerd door studievereniging SERVICE, de studievereniging van de studierichting Real Estate Management and Development van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.400 exemplaren.

BRONNEN Voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur van studievereniging SERVICE. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard. REDACTIE Bas Hilgers Babette Boomgaard Dirk Adriaanse Lana Trepels Lisanne Bergefurt Thijs Hebing

Hoofdredacteur Redacteur Redacteur Redacteur Redacteur Redacteur

VORMGEVING Arjan van Amsterdam studiovanamsterdam.nl COVER AFBEELDING Cherezoff / shutterstock.com DRUKWERK Drukkerij OCC dehoog BESTUUR Robin Junker Martha Hensbergen Thijs van den Brink Ron Haerkens Bas Hilgers Thomas Kerperien Stacy van den Brink

Voorzitter Secretaris Penningmeester Company Relations Hoofdredacteur Voorzitter Reiscommissie Public Relations

STICHTINGSBESTUUR Jan Martijn Buruma Urs Veltrop Stef de Vos Marieke Leussink

Voorzitter Acquisitie/ Penningmeester Magazine Magazine

RAAD VAN ADVIES drs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep) B. Petit MSc (NN Investment Partners) ir. F.A.M. Elferink MSc MSRE MRICS (Brickstone Retail) ir. S.J.E. Maussen MRE (P3 Advies / Bouwen In Eigen Beheer) SPONSOREN AT Osborne, Bouwkunde Bedrijvendagen, DVP, Stichting Interface, PVM, Sweco, Syntrus Achmea CONTACTGEGEVENS Stichting SERVICE Magazine Vertigo 08H09 Postbus 513 5600 MB Eindhoven T: 040 24 750 93 F: 040 24 384 88 W: www.SERVICE-studievereniging.nl E: info@SERVICE-studievereniging.nl ISSN: 2468-2950

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

Geachte Lezer, Steden worden steeds belangrijker in onze wereldeconomie. Waar in 1950 dertig procent van de wereldpopulatie in stedelijke regio’s woonde, wordt voorspeld dat dit in 2030 het dubbele zal zijn. Deze groei stelt strengere eisen aan het gebruik van ruimte en de systemen van onze steden. De editie die voor u ligt, welke alweer de derde en laatste is van jaargang 23, biedt nieuwe inzichten in de rol die de vastgoedsector speelt binnen de trend verstedelijking en hoe zij hier mogelijk beter op in kan spelen. Het thema trapt af met een introductie geschreven door de SERVICE-redacteuren Lisanne Bergefurt en Lana Trepels. Hierin beschrijven zij diverse verschuivingen op gebied van verstedelijking en positioneren ze de onderwerpen van de artikelen binnen deze trend. De experts die daarna aan het woord komen zijn respectievelijk: Huub Dekkers (PwC), Gordon Brown (Space Analytics), Bart de Zwart (Fontys), Coen van Beusekom, Marieke van Soest en Mieke Verschoor (NS), Coen Geerdes (Poelmann van den Broek), Gert-Jan Hospers (UT) en Rob Senden (Omnia Wonen). Afgelopen periode vond tevens de 60e Dies Natalis plaats van de Technische Universiteit Eindhoven. Een goed moment voor Hannie Hoverath en Emiel Westerhof (TU/e) om terug te blikken op de ontwikkelingen die de campus heeft doorgemaakt en vooruit te blikken op wat er nog komen gaat. Daarnaast legt Frank Elferink in de column uit dat uit de recente faillissementen in de retailsector ook positief klinkende conclusies kunnen worden getrokken, stelt Michiel Boonen (Cushman & Wakefield) de vraag hoe de ontwikkeling van de rentebestanden zich tot het bellegingsvolume in commercieel onroerend goed verhoudt, en betoogt Tjeerd Tromp (SCC) dat echte liquiditeit niet meer bestaat bij vastgoedfondsen. Verder zal Thomas Kerperien (voorzitter studiereis) in het SERVICE Actief terugblikken op de studiereis waarvan de keuze dit jaar op Tokyo is gevallen. Aansluitend op deze studiereis en het thema zal Masafumi Ota (Deputy Executive General Manager van Tokyu Corporation) in de rubriek Vastgoed in het Buitenland ingaan op de ontwikkelingen van het Shibuya district en de rol die Transit Oriented Development hierin speelt. Natuurlijk vindt u naast deze artikelen ook onze vaste rubrieken Afstudeerder TU/e en Eén jaar in de praktijk. Last but not least zal in deze uitgave afscheid worden genomen van Jos Smeets die na een indrukwekkende carrière van 37 jaar aan de TU/e in september met pensioen gaat. In het Lectori Salutem zal hij terugblikken op zijn loopbaan waarna de leerstoel REMD een peer review heeft geschreven. Namens SERVICE wil ik Jos bedanken voor alle bijdragen die hij heeft geleverd voor zowel het magazine als de vereniging. Hopelijk bieden we u met deze editie weer nieuwe inzichten over relevante ontwikkelingen binnen de vastgoedsector. Feedback om het SERVICE Magazine nog verder te verbeteren is altijd welkom. Wij stellen alle reacties zeer op prijs.

Bas Hilgers Hoofdredacteur SERVICE Magazine 2015 - 2016

Once in a lifetime projecten

Bij AT Osborne ben je dagelijks betrokken bij once in a lifetime projecten. Van de Noord/Zuidlijn, het stationsgebied in Utrecht en Beter Benutten tot de renovatie van het hoofdgebouw van a.s.r. Verzekeringen en het nieuwe Martini Ziekenhuis in Groningen. Samen met collega’s werk je samen aan spraakmakende, maatschappelijk relevante thema’s en boeiende projecten. Dynamisch en boeiend Wij werken voor opdrachtgevers in de publieke sector zoals ministeries, provincies en gemeenten. Maar ook voor organisaties in de gezondheidszorg, onderwijsinstellingen, woningcorporaties en bedrijven in de zakelijke dienstverlening. In projecten slaan wij een brug tussen de opdrachtgever en de opdrachtnemer.

AT Osborne

Utrecht | Brussel | Parijs

AT Osborne is een dynamische, boeiende en open organisatie, waarin 150 professionele en gedreven collega’s in multidisciplinaire teams werken aan de oplossing van ruimtelijke vraagstukken. Investeren in jong talent Wij investeren in mensen. Ook in jong talent. Bij AT Osborne krijg je als Young Professional de kans om werken, opleiding en onderzoek te combineren. In korte tijd maak je een snelle persoonlijke ontwikkeling door en verken je je eigen vakgebied. En dat alles in een uitdagende en gevarieerde werkomgeving, waarin kennisontwikkeling, kennisdeling, training van vaardigheden én het hebben van plezier centraal staan.

Bijdragen aan once in a lifetime projecten? AT Osborne is altijd op zoek naar mensen die de lat hoog leggen. Mensen met ambitie, eigen initiatief en creativiteit. Zoek jij een baan waarin je vanuit jouw kennis kan bijdragen aan maatschappelijk relevante once in a lifetime projecten? Ambieer jij vrijheid en kun je die koppelen aan een sterk verantwoordelijkheidsgevoel? Dan zoeken wij jou. Kijk voor meer informatie op: www.atosborne.nl/young-professionals

Huisvesting & Vastgoed | Infrastructuur, Gebiedsontwikkeling & Milieu

Inhoud 04 Lectori Salutem - Partir câ&#x20AC;&#x2122;est mourir un peu

06 Jos: een peer review 08 Column - Faillissementen in de retail een ramp of toch een zegen? 09 De invloed van rentestanden op de Nederlandse beleggingsmarkt 12

De ontwikkeling van de TU/e Campus

Echte liquiditeit bestaat niet bij vastgoedfondsen

Thema

Introductie thema

Busje komt zo...of niet

Space? Property? Public? Private?

Toekomstgericht regionalisme: De rehabilitatie van de provinciestad

28 Het stationsgebied als katalysator

35 12

De ladder voor duurzame verstedelijking

Impulsen voor de binnenstad: inspiratie uit outletcentra

38 Woonbeleid en gebiedsontwikkeling in een krimpregio

Development of Shibuya as an Entertainment-City based on TOD

44 Service Actief 47

EĂŠn jaar in de praktijk

50 Afstudeerder TU/e - De werknemer in de moderne werkomgeving

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

Afstudeerverslagen TU/e

Contact SERVICE Magazine

Lectori Salutem

Partir c’est mourir un peu Na ruim 37 jaar ga ik in september 2016 de Technische Universiteit Eindhoven verlaten. Ik kijk terug op een interessante, enerverende periode. Na een gymnasiale opleiding, verliet ik in 1970, net 18 jaar oud, mijn geboorteplaats Kerkrade om in Amsterdam aan de UvA Sociale Geografie te gaan studeren. De roerige jaren 70 hebben mij in vele opzichten gevormd en tijdens mijn studie ontstond er een grote belangstelling voor de relatie tussen de gebouwde omgeving en maatschappelijke processen. De samenleving was in die periode sterk gepolitiseerd en een van de motto’s uit die tijd was ‘tegenspraak brengt ons verder’. Dit motto is mij altijd dierbaar gebleven. Breed opgeleid en geëngageerd kwam ik in 1979 naar Eindhoven en begon mijn werkzaamheden bij de Vakgroep Stadsvernieuwing onder leiding van prof. Helga Fassbinder. Aangezien ik slechts een aanstelling van 0,5 fte had, raakte ik al snel betrokken bij diverse derde geldstroomprojecten om mijn inkomsten aan te vullen. Zo werkte ik met een groep jonge Nederlandse en Duitse onderzoekers aan een groot Internationaal Vergelijkend Stadsvernieuwingsonderzoek en participeerde ik in onderzoek naar de huisvesting van etnische minderheden in opdracht van diverse gemeentes en het Ministerie van Volkshuisvesting. Mijn gedegen sociaalwetenschappelijke achtergrond kwam mij daarbij goed van pas. Steeds meer raakte ik thuis in de denkwereld van de ‘echte’ bouwkundigen, mede dankzij de samenwerking met mijn toenmalige collega’s Thom Aussems, Harry van ‘t Erve, Hans Hofman, Wim de Hoop, Kees le Nobel, Herman Rikhof en Jacques Valk. Helaas zijn een aantal van hen inmiddels overleden. Met hen verzorgde ik een scala aan stadsvernieuwingsvakken en -projecten. Met de studenten gingen we toen nog naar Europese steden als Berlijn, Wenen en Londen. In de jaren 80 veranderde het klimaat op de universiteiten ingrijpend. Het neoliberale paradigma kreeg de overhand en output financiering werd leidend. Met het nodige geluk en voldoende wijsheid overleefde ik de TVC-operatie, een ingrijpende taakverdelings- en concentratieoperatie, waarbij bepaalde taken tussen de verschillende Nederlandse universiteiten structureel werden herverdeeld. Zo werd besloten dat ‘volkshuisvesting’ alleen nog in Delft gedoceerd zou worden. Het kan verkeren. Ik zag veel jong talent vertrekken en de vakgroep Stadsvernieuwing werd opgeheven. Ik kwam met mijn overgebleven collega’s terecht in de vakgroep Realisatie en Beheer, een conglomeraat van Bouwtechniek, Uitvoeringstechniek en Stadsvernieuwing. In die tijd was ik betrokken bij diverse interessante derde geldstroomprojecten zoals de Innovatieve Onderzoeksprojecten (IOP) ‘Open Bouwen’ en ‘Informatievoorziening’, waarbij ik veel samenwerkte met Adri Proveniers. Terloops verschoof de aandacht van mijn werk steeds meer naar ‘beheer’, eerst op het stedelijk

dr. J.J.A.M. Smeets Jos Smeets studeerde sociale geografie in Amsterdam en is als Universitair Hoofddocent werkzaam bij de leerstoelgroep Real Estate Management and Development van de Faculteit Bouwkunde, TU/e. Hij tevens directeur van het onderzoeksbureau Interface, verbonden aan diezelfde faculteit. Ook is hij sinds 2014 lid van de RvC van Futuris Zorg & Werk te Eindhoven.

niveau, later naar objectniveau. In 1987 werd ik universitair hoofddocent op het gebied van ‘onderhoud en beheer’. Vanaf 1991 tot 2006 was ik redactievoorzitter van het Handboek Stedelijk Management. In deze tijd is de kiem gelegd voor wat later de opleiding Vastgoedbeheer is gaan heten. Medio jaren 90 richtte ik samen met Hans Hofman, op verzoek van het toenmalige Faculteitsbestuur, de afstudeerrichting Vastgoedbeheer op. Prof. Willem Keeris werd aangetrokken als hoogleraar en na toevoeging van het begrip ‘ontwikkeling’ ontstond de leerstoelgroep REMD. Deze groeide snel met de komst van Stephan Maussen, Ingrid Janssen, Rianne Appel-Meulenbroek, Leonie van de Ven en Wim Heijs en het aantal studenten groeide even hard mee. Er werd een samenhangend curriculum opgezet met aandacht voor diverse vastgoedsegmenten. Ik werd verantwoordelijk voor het woonvastgoed. Studiereizen gingen vanaf die tijd naar verre oorden, zoals Singapore, Hongkong, Shanghai en New York. Het succes van onze groep werd niet overal in de Faculteit gewaardeerd en leidde regelmatig tot spanningen. Willem Keeris vertrok en ging naar Delft en als ‘tussenpaus’ werd Gordon Brown aangetrokken. Inmiddels was ook Robert Weisz als gastdocent bij de opleiding betrokken geraakt. De groep wist het succesverhaal te continueren en ging zich steeds meer profileren als een klantgerichte vastgoedopleiding. In 2011 was Eindhoven gastheer van het ERES congres. Inmiddels was ik, als doorgewinterde derde geldstroomonderzoeker, directeur van de Stichting Interface geworden, een onderzoeksinstituut gelieerd aan de faculteit Bouwkunde. Vanuit deze Stichting heb ik een groot aantal onderzoeken gedaan, vooral voor woningcorporaties en gemeentes. Het succes van de Stichting is mede te danken aan de inzet van de vele assistent-onderzoekers, zoals Olaf Aelbers, Michel Pott, Patrick Dogge, Rob Soeterboek, Ella Stoop, Dave Havermans en Marieke Leussink en aan de secretariële en administratieve ondersteuning door Annemiek Engelen. Naast de vele derde geldstroomprojecten was de Stichting ook budgethouder van een reeks

van convenant projecten voor de gemeente Eindhoven. Hierbij kan Kees Doevendans niet onvermeld blijven. Met hem heb ik diverse convenant projecten opgezet en uitgevoerd.

Systems & Real Estate. Deze nieuwe constellatie biedt opnieuw kansen voor de Eindhovense vastgoedopleiding. Ik wens mijn collega’s daar veel succes mee.

Het laatste decennium hebben de twee grote ‘redesign-operaties’ – eerst van de Bacheloropleiding in 2012 gevolgd door de introductie van de Graduate School in 2015 –, de nodige invloed gehad op het Real Estate Management and Development (REMD) curriculum. De meer procesgerichte opleidingen (CME, REMD en UP) werden daarbij geclusterd. Aanvankelijk heeft dit geleid tot een kortstondige samenvoeging van REMD en CME. Inmiddels is de leerstoelgroep weer ‘relatief autonoom’. ‘Autonoom’ in die zin, dat er een verantwoordelijke leerstoelhouder is in de persoon van prof. Theo Arentze. ‘Relatief’ omdat als gevolg van de introductie van de Graduate School en zijn core programs, het vastgoedcurriculum is ingebed in een bredere opleiding van de unit Urban

Zoals gezegd, partir c’est mourir un peu. Een beetje maar, want ik blijf nog actief binnen de Stichting Interface en zal mijn kennis op het gebied van woonvastgoed ook in de toekomst ten dienste van de samenleving blijven inzetten. Het ga u allen goed!

Stichting Interface Postbus 513 5600 MB Eindhoven Telefoon: 040-2473320 interface@tue.nl www.tue.nl/stichtinginterface

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

Jos: a Peer Review

Rianne Appel-Meulenbroek, Theo Arentze, Pauline van den Berg, Wim Heijs, Marieke Leussink, Stephan Maussen

Na een lange carrière aan de TU/e gaat Jos Smeets binnenkort met pensioen en zal hij zijn werk als Universitair Hoofddocent bij de Real Estate Management and Development (REMD) groep, waarvan hij de initiator en lange tijd de motor en gezichtsbepalende factor is geweest, naast zich neerleggen. Jos kan terugkijken op een veelzijdige en kleurrijke carrière waarin hij een belangrijke rol heeft gespeeld in het onderwijs, in het onderzoek en als expert op het gebied van woonvastgoed, en waarin hij velen heeft geïnspireerd. In dit stukje willen wij, als zijn directe collega’s van REMD, een korte schets geven van het werk van Jos door de jaren heen bij REMDzijn onderzoeksactiviteiten, het onderwijs dat hij verzorgde en zijn werk bij de stichting Interface. Onderzoek Wat onderzoek betreft richt het werk van Jos zich op management in de sociale huursector en de wensen van gebruikers van sociale huurwoningen. Tijdens zijn loopbaan (vanaf de jaren 80 tot nu) is het denken over het beheer van woningen veranderd. Er heeft een verschuiving plaatsgevonden van een aanbieders- naar een vragersmarkt. Vastgoedaanbieders moeten steeds meer uitgaan van de behoeften van hun klanten en rekening houden met de diversiteit van klanten. Onderzoek op het gebied van klanttevredenheid speelt hierbij een belangrijke rol. Om een betere match te bereiken tussen de gevraagde en aangeboden woonkwaliteit is segmentatie van de vraag van belang. Klanten kunnen ingedeeld worden in doelgroepen op basis van regio, hun fase in de huishoudenscyclus (combinatie van leeftijd en huishoudensamenstelling) of op basis van leefstijlen. Onderzoek naar klanttevredenheid en segmentatie van afnemers kan een woningbeheerder

helpen om zijn product-marktcombinaties beter te definiëren en op die manier het aanbod beter af te stemmen op de vraag. Jos heeft uitvoerig onderzoek gedaan naar de manier waarop corporaties op een klantgerichte manier hun woningportefeuille kunnen managen. Zijn belangrijkste publicatie op dit terrein is wellicht zijn proefschrift ‘Sturen op klantwaarde. Instrumenten voor woningcorporaties t.b.v. een vraaggericht assetmanagement’. Hierin bleek vooral de ontdekking van het schaalniveau ‘wooncomplex’ (naast de ‘woning’ en ‘woonomgeving’) cruciaal voor het inzicht in de tevredenheid van huurders met de kwaliteit van het wonen. Daarnaast is hij (co-) auteur van tientallen publicaties in wetenschappelijke tijdschriften en congresbijdragen, vaktijdschriften, boeken en onderzoeksrapporten. Jos bezocht door de decennia heen verschillende wetenschappelijk congressen om zijn onderzoeksresultaten te presenteren. De laatste jaren was hij vooral bij ERES (European Real Estate Society) en ENHR (European Network of Housing Research) aanwezig, maar eerder bezocht hij ook congressen van IAPS (International Association for People-Environment Studies), DDSS (Design & Decision Support Systems) en het USO-built congres. De congrespapers over zijn eigen werk gaven inzicht in de uitdagingen om klantgericht huurwoningen te ontwikkelen, met een focus op de non-profit sociale huursector. Ook veranderingen in beleid en rolverdeling in deze sector werden door hem helder uit de doeken gedaan. Hij schreef daarnaast congrespapers samen met de door hem begeleide promovendi, waarin een breder onderzoeksveld verkend werd. Zo begeleidde hij promovendi op het gebied van brownfield redevelopment, place attachment door branding van woonwijken en actoren bij de (her)ontwikkeling van winkelcentra. In zijn visie op stadsontwikkeling stelt Jos het belang van een sectorale analyse voorop. Een ruimtelijke benadering alleen volstaat niet. De verschillende partijen, die zijn betrokken bij stadsontwikkeling vanuit de overheid of de markt, hebben allen hun eigen rol, belangen en cultuur, en inzicht in de actoren en het proces is nodig voor een goed begrip van de uitkomst. Daarbij heeft Jos in zijn analyses nadrukkelijk oog voor de bredere historische en maatschappelijke context. In zijn proefschrift en onderwijs besteedt hij aandacht aan de paradigma-verschuivingen die het beleid van woningcorporaties door de tijd heen hebben laten zien, afhankelijk van het relatieve belang dat wordt toegekend aan de rol van respectievelijk de markt, de overheid en de gebruiker. Een steeds terugkerende boodschap van Jos, onderbouwd met degelijke empirische analyse, is dat de kwaliteit van een vastgoedobject altijd in de bredere stedelijke context en in relatie tot behoeften van de gebruiker moet worden bezien.

vakken. In Housing systems and strategies staat het analyseren van de woningmarkt en het strategisch portefeuillemanagement door (non)-profit woningverhuurders centraal. De financiële en strategische aspecten van gebiedsontwikkeling, zoals grondexploitatie, waardering, ontwikkelstrategieën en risicomanagement, komen aan bod bij Urban projects and finance (verzorgd door Michel van Rhee van de Brink groep). De mensen uit zijn netwerk, met hun inspirerende verhalen uit de praktijk, kregen spreektijd in het voormalige Capita Selecta Real Estate Management and Development. In het Masterproject Housing portfolio: assets and risks schrijven studenten een beleidsplan voor de middellange termijn voor een corporatie. Op basis van een analyse van de woningmarkt waarin een corporatie opereert en risico- en haalbaarheidsanalyses van haar portefeuille, maakt de student de vertaalslag naar het asset en portfoliomanagement van de corporatie. Jos heeft bij zijn onderwijsactiviteiten altijd willen overbrengen hoe leuk, inspirerend en boeiend de volkshuisvesting kan zijn.

AFBEELDING 1

Publicatie van Jos in 2e Service magazine uit 1994

Stichting Interface Sinds 1993 is Jos directeur van Stichting Interface, een onderzoeksinstituut dat verbonden is aan de faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Eindhoven. Binnen dit instituut worden wetenschap en praktijk samengebracht. Met behulp van diverse andere onderzoekers en vaak ook studenten deed Jos onderzoek naar klanttevredenheid en woningmarktprocessen en werden er informatiesystemen en beheerinstrumenten voor vastgoedmanagers en gemeenten ontwikkeld. De data die Jos op die manier genereerde waren een belangrijke input voor zijn proefschrift. Behalve zijn jarenlange onderzoeks- en adviesactiviteiten ten behoeve van vraaggericht assetmanagement is Jos’ ambitie om een kenniscentrum voor de regionale woningmarkt op te richten in 2013 werkelijkheid geworden met de oprichting van het ‘Kenniscluster Wonen Zuidoost-Brabant” (www.kwzb.nl). Het doel van dit kenniscluster is om alle aanwezige kennis en ervaring op het gebied van de woningmarkt in de Metropoolregio Eindhoven te bundelen en beschikbaar te stellen, om zo strategische ingrepen in de woningmarkt te bevorderen en de dynamiek in de markt weer terug te brengen.

Onderwijs Op het gebied van onderwijs is Jos altijd een bevlogen docent geweest. Hij nam de studenten in zijn colleges mee in de historie van de volkshuisvesting, de ontwikkelingen hierin en positie van de woningcorporatie. De onderwijsvakken zijn altijd aan verandering onderhevig geweest. Hieronder een greep uit de huidige vakken waar Jos een bijdrage in heeft gehad. In de bachelor maken studenten kennis met de volkshuisvesting door het vak Realiseren, beheren en transformeren. Dit krijgt een vervolg in het tweede jaar met het vak Wonen en Vastgoed. Het feit dat iedereen ergens woont, inspireerde Jos om studenten te prikkelen om hierover na te denken. Met vragen als “Vraag maar eens aan je opa of oma hoe groot hun woning was en welke voorzieningen men in de woning had”, zette Jos’ studenten aan het denken. In de master gaf Jos eveneens verschillende

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

Het is, door het ontbreken van gegevens uit het grijzere verleden, lastig om in te schatten hoeveel studenten Jos door de jaren heen als eerste of tweede afstudeerbegeleider naar hun diploma heeft geloodst. Afgaande op de afstudeerscripties in de TU/e catalogus moeten dat er zeker meer dan 300 zijn geweest, voorwaar een gigantisch aantal. Deze studenten zullen zich Jos herinneren als een betrokken begeleider met een veelzijdige belangstelling en een grondige kennis van zaken, niet alleen van zijn favoriete veld van woningmarkt en klanttevredenheid, maar ook bijvoorbeeld van het vastgoed van overheden, industrieel erfgoed, zorgvastgoed, winkelvastgoed, de rol van leefstijlen, de reductie van faalkosten, nieuwe verdienmodellen en financieringsvormen, projectontwikkeling, particulier opdrachtgeverschap, transformatieprocessen, verduurzaming, buurtbeheer, binnenstedelijke herstructurering, gebiedsontwikkeling, meer exotische onderwerpen als de huisvesting van helikopters en nog veel meer. Hij was in staat om zeer snel en met een scherp oog de heikele punten in de geschriften te identificeren en die op een elegante wijze onder de aandacht van de studenten te brengen. Daarbij liet hij de studenten altijd in hun waarde, ook als het eens niet zo optimaal verliep. Jos is een voorstander van pakkende titels. Op de kaft van veel scripties staat zo een flitsend motto dat tot in lengte van dagen getuigt van zijn stimulerende inbreng. Wat betreft de inhoud van hun onderzoek en hun vorming als persoon en als academici zullen zijn afstudeerders ongetwijfeld van mening zijn dat een betere voorbereiding op de beroepspraktijk nauwelijks denkbaar is geweest. Universitair (hoofd)docenten worden tegenwoordig beoordeeld op onderzoek, onderwijs en valorisatie. Deze peer review laat zien dat Jos op alle vlakken zijn sporen meer dan verdiend heeft. Hij was daarnaast een bijzonder fijne collega. Bedankt Jos voor al je inzet en enthousiasme!

Column

Faillissementen in de retail een ramp of toch een zegen?

ir. F.A.M. Elferink MSc MSRE MRICS Frank Elferink is Partner bij Brickstone Retail. Dit bedrijf is gespecialiseerd in het begeleiden van aan- en verkooptransacties van winkelvastgoed, aan- en verhuur van winkels, heronderhandelingen van huurcontracten en advisering bij de overnames en doorstart van winkelketens.

Wie aan de huidige winkelvastgoedmarkt denkt, denkt aan faillissementen. V&D, Scapino, Perry Sport zijn voorbeelden van bekende bedrijven die recent failliet zijn gegaan. Is dit nu allemaal wel zo negatief als men beweert?

De toename van de fysieke leegstand wordt daarnaast veroorzaakt door de ketens die geen doorstart kennen zoals Invito, Pro Sport en vooral de 63 warenhuizen van V&D. Toch wordt het winkelaanbod in de aantrekkelijke binnensteden en in de succesvolle winkelcentra relatief snel opgevuld. Daar landen retailers als Primark, H&M, Zara, en Hudsons Bay. Ook sportzaken als Topshelf en Decathlon vinden hun weg naar de leegstaande V&D’s en diverse huurders vullen de kleinere leegkomende winkelunits op. Over het algemeen formules die meer consumenten naar de winkelgebieden trekken dan een V&D deed in de afgelopen jaren.

Een vrije marktdenker vindt dat bedrijven die langjarig verlies draaien ook failliet horen te gaan. Eens, maar merken als Manfield en Scapino, onderdeel van de Macintosh Groep, zijn tot aan het faillissement winstgevend geweest. Het zijn andere bedrijven binnen deze Macintosh Groep die de hele groep omver trokken. Ook AktieSport en Perry Sport zijn in de ondergang van Macintosh en V&D meegesleurd door de vele shop-in-shops in de Scapino en V&D’s.

De leegstand die niet wordt ingevuld na faillissementen concentreert zich in gebieden die sowieso al met leegstand kampten. Deze trend is al jaren geleden ingezet, maar wordt nu versneld zichtbaar. In deze gebieden wordt duidelijk dat er wat moet gebeuren of geaccepteerd moet worden dat de functie als winkelgebied op termijn zal ophouden te bestaan.

Voor andere wel verliesgevende winkelketens is het lastig gebleken om de kostenstructuur aan te passen. Salariskosten, een eigen hoofdkantoor, marketingafdeling, inkoopafdeling, HR-afdeling, administratie, distributiecentrum en langlopende huurcontracten zijn substantiële kostenposten die lastig te reduceren zijn.

Naar aanleiding van het aantal faillissementen kan dus ook een positief klinkende conclusies worden getrokken dat doorgestarte ondernemingen toekomstbestendiger zijn, dat vertrokken retailers worden vervangen door retailers die meer aansluiting hebben bij de wensen van de consument en in winkelgebieden waar dit onmogelijk blijkt snel wat moet veranderen of aan alternatieven moet worden gedacht. Vrije marktdenkers juichen dit alleen maar toe.

Die mogelijkheid tot kostenverlaging is er wel bij een overname uit een faillissement, zeker als de overnamepartij een bestaande retailer is zoals de familie Ziengs (Ziengs Schoenen) bij Scapino, de familie Termeer (Sacha) bij Manfield en de familie Neelissen (Nelson) bij Dolcis. Dan worden hoofdkantoren met functies als design, inkoop, marketing, HR, administratie, e-business samengevoegd, de distributie wordt efficiënter ingericht en alleen de huurovereenkomsten voor de winstgevende winkels worden één op één overgenomen. Er vinden heronderhandelingen plaats voor alle overige winkelcontracten met als doel de huurprijs omlaag te krijgen en of de flexibiliteit te verhogen middels een kortere huurtermijn of tussentijdse opzegmogelijkheden. De doorstartende onderneming bereikt een betere verhouding tussen omzet en huur in de winkel, verlaagde overheadkosten en meer mogelijkheden tot het ingrijpen bij verliesgevende winkels. Ze laten alleen fysieke leegstand achter op de plekken waar zij als professionele partij niet voldoende omzetpotentie zien.

De invloed van rentestanden op de Nederlandse beleggingsmarkt Het beleggingsvolume in Nederland voor commercieel onroerend goed kwam in 2014 en 2015 weer in de buurt van het

M.P. Boonen MSc MSRE MRICS Michiel Boonen MSc MSRE MRICS werkt sinds 2011 voor Cushman & Wakefield en draagt sinds 2012 de dagelijkse verantwoordelijkheid voor dit team. Zijn focus ligt op het monitoren van de commercieel onroerend goed markt in Nederland en Europa, met een focus op de beleggingsmarkt. In zijn functie zorgt hij voor datalevering aan collega´s en werkt hij in opdracht van verschillende nationale en internationale klanten. Partijen waar hij de afgelopen jaren voor werkten waren onder meer Blackstone, TPG, Patron, Wereldhave en NS. Naast zijn functie bij Cushman & Wakefield is Michiel sinds 1 januari 2016 voorzitter van de Kennis & Innovatie commissie van de Nederlandse Raad voor Winkelcentra (NRW) en is hij bestuurslid voor Young RICS Nederland.

historisch hoogste niveau van 2007. Na vijf opeenvolgende jaren waarin het beleggingsvolume gemiddeld op €4,8 miljard uitkwam, reikte het volume in 2014 tot bijna €10 miljard, terwijl het in 2015 op ruim €11,5 miljard eindigde. De toename van het beleggingsvolume wordt door verschillende marktpartijen (o.a. CBRE, 2016; Cushman & Wakefield, 2016) toegeschreven aan de ruime en goedkope beschikbaarheid van financiering en kapitaal in de markt. Maar hoe verhoudt de ontwikkeling van de rentestanden zich tot het beleggingsvolume in commercieel onroerend goed? En leidt de ruime en goedkope beschikbaarheid van geld op dit moment tot een vastgoedzeepbel?

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

Monetair Beleid en de Vastgoedmarkt Door middel van het voeren van monetair beleid door centrale banken als de Federal Reserve (FED) en de Europese Centrale Bank (ECB) kan de mate van gelduitgifte in landen beheerst worden. Het belangrijkste instrument voor centrale banken om deze gelduitgifte te beheersen is de kortlopende rente. Door de kortlopende rente te verhogen kan een centrale bank het uitgavenpatroon vertragen. Immers, hoe hoger de rente, hoe minder interessant het wordt om geld te lenen. Een tegengestelde maatregel, het verlagen van de kortlopende rente door een centrale bank, kan zodoende ook een tegengesteld effect sorteren. Met een verlaging van de rente wordt geld lenen goedkoper, hierdoor is het voor bedrijven interessant om na een renteverlaging meer geld te lenen en te investeren. Centrale banken zien het verlagen van de rente dan ook veelal als belangrijke maatregel om bedrijfsinvesteringen te stimuleren. (Investopedia, 2015) Het monetair beleid uit het recente verleden was gericht op het stimuleren van de economie. De FED, en later ook de ECB, hebben de kortlopende rente drastisch verlaagd in de afgelopen jaren teneinde een investeringsgolf teweeg te brengen. Het belangrijkste doel was om de neergaande economie van een impuls te voorzien, hetgeen in 2010 en 2011 ook kortstondig lukte. Wanneer gekeken wordt naar de correlatie tussen de Euribor rente (Oxford Economics, 2016) en de economische groei in Nederland (Oxford Economics, 2016) is er sprake van een correlatie van 0,45 (R²) en zou de conclusie getrokken kunnen worden dat het monetaire beleid een positief effect heeft op de economische groei in Nederland. Een andere samenhang die verwacht zou kunnen worden is die van rente en het gedrag van vastgoedbeleggers. Wanneer de rente laag is, is het immers goedkoper om met (gedeeltelijk) vreemd vermogen vastgoed aan te kopen. Dit zou dan moeten resulteren in een negatieve correlatie tussen de rentestand en het beleggingsvolume. Hoewel de rentestand hierin niet alleszeggend hoeft te zijn, is de rentestand wel degelijk van belang. De mate waarin banken vreemd vermogen verstrekken en tot welke loan-to-value 9

0.00%! -1.00%!

2011! 2012! 2013! 2014! 2015! Euribor Euribor en en BBP BBP Groei Groei!

Prime Oﬃce Yield!

€ 15.0 !

4.00%!

2015!

2013!

2014!

2011!

2012!

2010!

2009!

2007!

GDP Growth (NLD)!

2008!

2006!

2005!

2003!

2004!

-4.00%! -6.00%!

2001!

-2.00%!

2002!

0.00%!

2000!

2.00%!

4%!

€ 10.0 !

2%! € 5.0 ! €- !

Euribor!

6%!

0%! 2000! 2001! 2002! 2003! 2004! 2005! 2006! 2007! 2008! 2009! 2010! 2011! 2012! 2013! 2014! 2015!

Billions!

6.00%!

Beleggingsvolume!

-2%!

Euribor!

FIGUUR 1

Ontwikkeling BBP Groei en Beleggingsvolume in vergelijking met Euribor (Bron: Cushman & Wakefield o.b.v. PropertyNL, Vastgoedmarkt, CBS, Oxford Economics en Macrobond) verhouding zij bereid zijn financiering te verstrekken hebben immers ook Beleggingsvolume en Euribor! een belangrijke invloed. Des te opvallender is het dat de correlatie tussen € 15.0 6%! als de Euribor en! het beleggingsvolume (Cushman & Wakefield, 2016), indicator van het koopgedrag van vastgoedbeleggers, tussen 2000 4%! en 2015 € 10.0 ! correlatie (R² = 0,01) laat zien. nagenoeg geen Billions!

Beleggingsvolume en Euribor Beleggingsvolume en Euribor!

2%!

€ 5.0 !

0! 2011! “De 2012! grote 2013! marge 2014! 2015! tussen de Euribor en de 0%! 2000! 2001! 2002! 2003! 2004! 2005! 2006! 2007! 2008! 2009! 2010! 2011! 2012! 2013! 2014! 2015!

-2%! € - yield ! huidige voor kantoorruimte duidt erop dat er geen, of slechts beperkt, sprake is van bubbelvorming in de huidigeEuribor! markt voor Beleggingsvolume! commercieel vastgoed”

Huidige prijsvorming en een vastgoedbubbel? Prijsvorming op de vastgoedmarkt zou volgens de basisbeginselen in de economie tot stand moeten komen door middel van het matchen van vraag en aanbod. Wanneer vastgoed als financieel product, bijvoorbeeld als derivaat, geprijsd wordt komt de prijsvorming echter anders tot stand, zoals Langens (2008) aantoonde. Het simpelweg matchen van vraag en aanbod in de praktijk wordt beïnvloed door verschillende factoren zoals financiering en de kosten daarvan, de kwaliteit van het beleggingsproduct etc. Nu wordt echter aangenomen dat vraag naar, aanbod van en financiering voor vastgoed als beleggingsproduct de belangrijkste determinanten zijn voor de prijsvorming van vastgoed. Het meenemen van de financiering (rentevoet) is overeenkomstig aan Van Gool et al. (2013) en Osinga (2000), die stellen dat het totaalrendement voor een vastgoedbelegging samengesteld is uit de risicovrije rente en de risicopremie voor de belegging in vastgoed. De prijsvorming op de commerciële vastgoedmarkt komt doorgaans tot stand door de huurstroom die uit vastgoed voortkomt te kapitaliseren met een bepaalde factor. Deze factor is een directe afgeleide van de theoretische aanname van Van Gool et al. (2013) over het rendement voor vastgoed. In de praktijk wordt deze factor ook wel uitgedrukt als percentage, ofwel yield. Wanneer gekeken wordt naar de ontwikkeling van de yield, valt op dat deze een redelijk sterke samenhang kent met het beleggingsvolume (R² = 0,56). Is er dan op dit moment, net zoals in 2006 en 2007, sprake van bubbelvorming op de vastgoedmarkt? Volgens Smets (2004) kan een bubbel omschreven worden door een waardestijging van 10% of meer boven de verwachte waardestijging van vastgoed. Daarnaast worden bubbels gekarakteriseerd door een snelle stijging van vastgoedprijzen, gevolgd voor

een snelle daling van deze vastgoedprijzen wat dan staat voor het barsten van de bubbel. Om te bepalen of er op dit moment sprake is van bubbelvorming zou er een vergelijking gemaakt moeten worden met de verwachte stijging van vastgoedprijzen. Deze gegevens zijn echter niet voorhanden en dus zal er gekeken worden naar de opbouw van de prijzen voor vastgoed en een eventuele verwachting van een snel daaropvolgende prijsdaling. De prime yield voor kantoorruimte in Nederland (BAR K.K.) verscherpte tussen eind 2013 en 2015 van 6,3% tot 5,5% (Cushman & Wakefield, 2016). Deze verscherping van 80 basispunten (0,8%) duidt erop dat er een behoorlijke prijsstijging heeft plaatsgevonden voor kantorenvastgoed in Nederland. De prime yield van eind 2015 komt overeen met de yield die aan het einde van 2006 bereikt werd. De historisch laagste yield die geregistreerd is, dateert uit 2007 met 5,25%. Zodoende ligt het yieldniveau van eind 2015 nog boven het historisch laagste yieldniveau. Rekening houdend met de bevindingen van Van Gool et al. (2013) dat het rendement op vastgoed tot stand komt door een risico-opslag voor vastgoed bovenop de risicovrije rente, is het echter ook van belang deze rente in de beschouwing mee te nemen. Aan het einde van 2006 bedroeg deze rente 3,73%, terwijl dit een jaar later was opgelopen tot 4,68%. De risico opslag voor vastgoed betrof aan het einde van 2006 en 2007 dus respectievelijk 177 basispunten en 57 basispunten. Wanneer gekeken wordt naar de rentestand die eind 2015 bereikt werd, -0,13%, dan was er dus sprake van een risico opslag van maar liefst 563 basispunten. Deze risico opslag voor kantorenvastgoed is sinds 2000 alleen in 2009, 2012, 2013 en 2014 hoger geweest en ligt slechts 49 basispunten hoger dan de hoogste risico- opslag die tussen 2000 en 2015 gemeten werd (aan het einde van 2014) van 612 basispunten. De samenhang tussen de Euribor en de risico-opslag blijkt sterk te zijn. Met een correlatie (R²) van 0,90 tussen 2000 en 2015 zijn deze variabelen sterk aan elkaar gerelateerd. Er is ook een sterke correlatie gevonden in de ontwikkeling van het BBP en de risico opslag voor kantoorbeleggingen. Hoewel deze correlatie iets minder sterk is, is die met een R² van 0,58 desondanks behoorlijk.

0.00%! -1.00%! 2000! 2001! 2002! 2003! 2004! 2005! 2006! 2007! 2008! 2009! 2010! 2011! 2012! 2013! 2014! 2015! Beleggingsvolume!

Beleggingsvolume en Euribor! Investment volume, Prime Yield and Euribor

Yield vs. Euribor Spread Oﬃce Space!

€- !

€ 6! € 4! € 2!

-2%!

1.00%! 0.00%! -1.00%!

Euribor!

GDP Growth (NLD)!

FIGUUR 2

2013!

2014!

2015!

2011!

2012!

-6.00%!

2.00%!

2010!

3.00%!

2.00%!

2007!

0%!

2009!

-2.00%! -4.00%!

2008!

4.00%!

3.00%!

2006!

4.00%!

2000! 2001! 2002! 2003! 2004! 2005! 2006! 2007! 2008! 2009! 2010! 2011! 2012! 2013! 2014! 2015! Beleggingsvolume!

2.00%! 0.00%!

2%!

€ 0!

Beleggingsvolume!

4.00%!

5.00%!

2003!

6.00%!

Euribor en BBP Groei! 6.00%!

2004!

6.00%!

2001!

7.00%!

2002!

€ 8!

7.00%!

2000!

4%!

€ 10!

8.00%!

2005!

€ 5.0 !

€ 12!

Prime Oﬃce Yield!

Euribor!

1.00%! 0.00%! 2000! 2001! 2002! 2003! 2004! 2005! 2006! 2007! 2008! 2009! 2010! 2011! 2012! 2013! 2014! 2015! Beleggingsvolume en Spread Euribor! Oﬃces! Yield vs. Euribor

Prime Oﬃce Yield!

Prime Office Yield

Yield vs. Euribor Spread Offices

€ 15.0 !

2%! € 5.0 !

Yield vs. Euribor Spread Oﬃce Space!

6%! 4%!

€ 10.0 !

0%!

€- ! Ontwikkeling Beleggingsvolumes, Yields en Risico-opslag / Euribor Verhouding (Bron: Cushman & Wakefield o.b.v. -2%! Macrobond) 2000! 2001! 2002! 2003! 2004! 2005! 2006! 2007! 2008! 2009! 2010! 2011! 2012! 2013! 2014! 2015!

€ 10.0 !

6%!

€ 14!

Billions!

€ 15.0 !

Euribor!

Yield vs. Euribor Spread Office Space

Investment volume, Prime Yield and Euribor!

2000! 2001! 2002! 2003! 2004! 2005! 2006! 2007! 2008! 2009! 2010! 2011! 2012! 2013! 2014! 2015!

Billions!

€ 2! € 0!

7.00%!

6.00%!

Beleggingsvolume!

Euribor!

5.00%!

Conclusie

4.00%! 3.00%!

Hoewel de meest recente groei van het Nederlandse beleg2.00%! gingsvolume verband lijkt te hebben met de lage rente1.00%! stand, is hier historisch weinig bewijs voor te vinden. 0.00%! 2001! 2002!tussen 2003! 2004! 2006! 2007! 2010! 2011! 2012! 2013! 2014! Een2000! correlatie de2005! Euribor en 2008! het 2009! beleggingsvolume Yield vs.te Euribor Spread Oﬃces! lijkt niet te bestaan. Dit heeft maken met een gebrek aan bewijs voor een correlactie tussen de groei van het beleggingsvolume en de lage rentestand. Wanneer gekeken wordt naar de relatie tussen de Euribor en de economische groei in Nederland (uitgedrukt als BBP ontwikkeling), blijkt er wel een correlatie te bestaan, hoewel deze gematigd is. De recente ontwikkeling van het beleggingsvolume wordt gedeeltelijk veroorzaakt door een yieldcompressie die plaatsgevonden heeft. Tussen eind 2013 en eind 2015 is er sprake van een compressie voor deze belangrijke waarde-indicator van 80 basispunten, waardoor vastgoedwaarden op dit moment hoger liggen dan aan het einde van 2013. Desondanks liet de Euribor ook een dalende trend zien in deze periode. Conform Van Gool et al. (2013) wordt het totale rendement van vastgoed bepaald door de risicovrije rente plus een opslag voor het risico dat met beleggen in vastgoed gemoeid is. Als er naar deze risico opslag gekeken wordt, dan valt op dat de hoogte van deze opslag tussen 2012 en 2015 bij vier van de vijf jaren tot de hoogste risico opslagen behoort sinds 2000. Dit zou erop duiden dat het rendement wat op dit moment op vastgoed behaald wordt of kan worden hoger ligt dan in bijvoorbeeld 2005, 2006 en 2007, gedurende de bubbelvorming voorafgaand aan de crisis.

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

Hoewel het niet met zekerheid gezegd kan worden, duidt de grote marge tussen de Euribor en de huidige yield voor kantoorruimte erop dat er geen, of slechts beperkt, sprake is van bubbelvorming in de huidige markt voor commercieel vastgoed. Daarmee wordt dan geen rekening gehouden met 2015! verhouding tussen vreemd en eigen vermogen dat gebruikt wordt voor de het kopen van vastgoed.

Bronvermelding Osinga, J.J.J. (2000) Marktconforme Disconteringsvoet – Taxeren volgens de DCF-Methode. Delft: SBV, Stichting voor Beleggings- en Vasgoedkunde Langens, E. (2008) Prijsvorming van Vastgoedderivaten. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate Cushman & Wakefield (2016) Investment Marketbeat Q4 2015. Amsterdam; Cushman & Wakefield CBRE (2016) The Netherlands Real Estate Market Outlook. Amsterdam; CBRE Oxford Economics Forecasts (2016) Oxford Economics. London Van Gool, P., Brounen, D, Jager, P. en Weisz, R. (2013) Onroerend Goed als Belegging. Noordhoff Uitgevers B.V. Investopedia (2015) 18 December 2015, van investopedia: www.investopedia.com

De ontwikkeling van de TU/e Campus De Technische Universiteit Eindhoven (TU/e) werkt vanuit een strategisch plan aan de ontwikkeling van de universiteitscampus - van oorsprong redelijk gesloten en monofunctioneel – naar TU/e campus. De TU/e Campus

drs. J.M.F. Horvath-Notten1 Hannie Horvath is werkzaam bij het Communicatie Expertise Centrum (CEC) van de TU/e. Vanuit het CEC is ze gedetacheerd als communicatieadviseur bij Dienst Huisvesting en voor een dag in de week bij ICT Services. Ze heeft aan de Tilburg University de masteropleiding Communicatie en Informatiewetenschappen afgerond, met als afstudeerrichting Bedrijfscommunicatie en Digitale Media.

E. Westerhof MSc2 Emiel Westerhof heeft Real Estate management& Development gestudeerd aan de TU/e en is nu werkzaam als beleidsmedewerker/vastgoedmanager bij Dienst Huisvesting op dezelfde universiteit. Vanuit zijn rol houdt hij zich bezig met de transformatie van de campus, daarnaast geeft Westerhof colleges op de ASRE over gebieds-, gebouwen gebruikersconcepten.

is een open en groen terrein met de sfeer en uitstraling van een stadspark, waar mensen kunnen werken, studeren, ondernemen, wonen, sporten en recreëren. Natuurlijk blijven onderwijs en onderzoek de boventoon voeren, maar wel binnen een breder georiënteerd ecosysteem. Dit artikel beschrijft de ontwikkeling die de TU/e campus vanuit het verleden heeft doorgemaakt, wat de huidige ontwikkelingen zijn en hoe naar de toekomst wordt gekeken. Het masterplan, van waaruit momenteel gewerkt wordt aan de TU/e Campus, vormt qua denkbeeld, architectuur, stedenbouw en landschap een uitbreiding op de modernistische campus uit de jaren vijftig en zestig en het eerste masterplan uit de jaren negentig. Om die reden wordt vanuit de geschiedenis de ontwikkeling van het terrein toegelicht, met aansluitend een doorkijk naar de toekomst. De verschillende perioden beschrijven de transitie van een oorspronkelijk onderwijsgebied naar multifunctionele TU/e campus.

De historie van de universiteitscampus In 1946 werd als gevolg van de toenemende industrialisering na de oorlog en het tekort aan technici gepleit voor een tweede Technische Hogeschool. Door de aanwezigheid van grote bedrijven als Philips en DAF, en vanwege de politieke wens om het aantal hoger opgeleiden in zuidelijk Nederland te laten toenemen, is besloten in 1956 de Technische Hogeschool Eindhoven

(naamgeving tot midden jaren ‘80) op te richten. Het campusterrein is altijd Rijksbezit geweest totdat in 1995 door de Rijksoverheid werd besloten om het eigendom van de campus over te dragen aan de universiteit. Tijdens de overdracht bleek dat een flink deel van de gebouwen en voorzieningen van de TU/e aan het eind van hun levensduur was en niet langer toegesneden op moderne onderwijsvormen en multidisciplinair onderzoek. Tevens bleek een aantal gebouwen tekort te schieten op het gebied van duurzaamheid en efficiëntie. Versterkt door het feit dat door veranderend technisch onderzoek sprake was van een lagere ruimtebehoefte, werd vanaf 1994 nagedacht over de ruimtelijke ontwikkeling van de campus. Eind jaren negentig resulteerde dit in het eerste door de TU/e opgestelde masterplan. Het eerste masterplan | Periode 1995-2002 Het doel van het eerste masterplan was om niet alleen een aantal gebouwen te vernieuwen, maar ze weer te concentreren op een compacte campus, zoals deze in de jaren vijftig van de vorige eeuw was ontworpen en uitgevoerd. Het plan grijpt terug op de oude uitgangspunten, waarbij centraliseren, het stimuleren van ontmoetingen en een compacte organisatie centraal stonden. Belangrijke consequenties hiervan zijn de afwisseling tussen hoog- en laagbouw, het loopbruggen systeem (ook wel wintermaaiveld genoemd), en de verbijzondering van de ingangen. Als gevolg van het masterplan kregen niet alleen de faculteiten Scheikundige Technologie (Helix, 1996) en Bouwkunde (Vertigo, 2002) nieuwe huisvesting, ook kwam, met de gebouwen Cascade (1999), Spectrum (2002) en Cyclotron (2003) als concreet resultaat, veel nadruk te liggen op de vernieuwing van laboratoria en onderzoeksfaciliteiten voor met name de faculteiten Technische Natuurkunde en Elektrotechniek. Daarnaast kwamen er nieuwe sportvoorzieningen en werd het TNO-gebouw (2001) en Kennispoort (2002) gebouwd.

Huisvestingsplan Campus 2020 | Periode 2006 heden Omdat de universiteit als geheel beter ingericht moest worden op de nagestreefde open interactie tussen universiteit en maatschappelijke omgeving (o.a. instituten en bedrijven) en tevens meer internationale allure moest krijgen, is in 2006 het Huisvestingsplan Campus 2020 ontwikkeld. Dit plan beschrijft naast de grondige modernisering van het gebouwencomplex ook een verandering van de universiteit in de toekomst. Vanaf dat moment zijn twee sporen bewandeld. Ten eerste beschrijft het plan dat door middel van vier grote bouwprojecten in een vooraf gedefinieerde volgorde gewerkt wordt aan de eigen huisvesting van de TU/e. Het plan beschrijft dat enkele faculteiten nieuwe huisvesting krijgen, waarmee alle faculteitsgebouwen rondom een centraal, groen en autovrij gebied de “Groene Loper” komen te liggen. De faculteitsgebouwen komen daarbij op een kleinere voetprint te staan waardoor een compacte universiteitscampus wordt gerealiseerd. Ten tweede komt aan de orde dat door de verdichting van de onderwijsfaciliteiten, het delen van faciliteiten en flexibel ruimtegebruik, er ruimte vrij komt voor andere ontwikkelingen, zoals onderzoek, wonen, ondernemen, cultuur en sport. De vrijkomende ruimte elders op de campus wordt daarbij opengesteld voor andere ontwikkelingen, waarmee de transitie van monofunctionele en vrij autonome universiteitscampus naar een multifunctionele, levendige, open TU/e Campus wordt ingezet. Hierna wordt de ontwikkeling van de compacte universiteitscampus toegelicht alvorens inzichtelijk wordt gemaakt welke overige ontwikkelingen op het terrein hebben plaatsgevonden.

De ontwikkeling van de compacte universiteitscampus Fase 1 (2010-2012) In 2010 is met de renovatie en vernieuwing van de W-hal tot MetaForum de eerste belangrijke stap gezet naar een dynamische en open compacte universiteitscampus. MetaForum vormt met een groot aantal studievoorzieningen, verschillende onderwijsruimtes en veel individuele studieplekken, hét onderwijshart. Door de aanwezigheid van de mediatheek, de centrale bibliotheek en een lunchcafé, legt MetaForum de verbinding tussen de faculteiten en vormt het een centrale ontmoetingsplek. MetaForum laat ook de verdichting van de campus goed zien, doordat bovenop de vernieuwde W-hal een apart gebouw gerealiseerd is voor de faculteit Wiskunde en Informatica. In dezelfde periode is gestart met de aanleg van de Groene Loper (eerste fase). De Groene Loper vormt het centrale, autovrije gebied waar alle gebouwen van de compacte universiteit aan grenzen. Het is een fraai ingericht gebied voor fietsers en voetgangers, met zitplekken, boomgroepen en een vijver. Naast het kwalitatieve aspect vormt de Groene Loper een levendige ontmoetingsplek die ruimte biedt aan evenementen en festivals. De grote overdekte buitenhal, het Forum van MetaForum, speelt daarbij een belangrijke rol.

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

AFBEELDING 1

TU/e Campus jaren 60

Midden op de Groene Loper vond daarnaast de renovatie van het oude ketelhuis plaats. Het gerenoveerde ketelhuis CERES biedt huisvesting aan het hoogwaardig onderzoeksinstituut ICMS (Institute for Complex Molecular Systems), dat in 2008 is opgericht en wiskunde, natuurkunde, biologie en scheikunde samenbrengt om onderzoek en onderwijs te stimuleren. Fase 2 (2013-2015) Het belangrijkste project in de tweede fase is de ontwikkeling van het gebouw Flux. In het gebouw zijn de twee faculteiten Electrical Engineering en Technische Natuurkunde samengebracht met als voordeel dat ze onderwijsruimten, laboratoria en overige faciliteiten delen. Flux biedt ruimte aan zo’n 750 medewerkers, 1350 studenten, 34 onderwijsruimten, 55 labs en een kleine supermarkt. Het gebouw kent een afwisseling van kantooren laboratorium verdiepingen. De integrale en interfacultaire samenwerking tussen medewerkers, studenten en verschillende vakgroepen wordt hierdoor bevorderd. Flux is niet alleen qua voorzieningen, maar ook op het gebied van duurzaamheid bijzonder. Flux heeft als derde onderwijsgebouw van de TU/e geen gasaansluiting, en dus geen gasverbruik en CO2-uitstoot op directe fossiele brandstoffen. Met een EPC-score (Energie Prestatie Certificaat) van 0,6 behoort Flux tot de meest energiezuinige utiliteitsgebouwen van Nederland. Met het opknappen van de openbare ruimte voor Flux, werd in september 2015 de tweede fase van de Groene Loper afgerond. Het groene hart bestaat nu uit zo’n 100 nieuwe bomen, 3.000 vierkante meter aan beukenhaag en ruim 27.000 vierkante meter gazon. Fase 3 (2016-2018) Op dit moment wordt hard gewerkt aan de renovatie/herontwikkeling van het voormalige Hoofdgebouw dat Atlas gaat heten. Atlas vormt de stepping stone tussen het Auditorium (collegezalen) en het MetaForum (studentendomein) en bestaat uit een hoogbouw, dat vooral de omgeving voor medewerkers en studenten is, en een laagbouw met bredere campusvoorzieningen. In de hoogbouw krijgen naast de diensten van de TU/e, de faculteiten Industrial Design en Industrial Engineering en Innovation Sciences onderdak. Door invoering van Het Nieuwe Werken wordt het een efficiënt ingericht gebouw met veel onderlinge interactie. In de laagbouw van Atlas komen naast onderwijszalen en studie-/aanlandplekken, ook een café, restaurant en de University Club. Atlas wordt in vele opzichten een bijzonder gebouw, maar vooral op het gebied van duurzaamheid. Het is het

grootste energiebesparingsproject op de TU/e Campus. Met de renovatie wordt tachtig procent op CO2 gereduceerd door optimaal gebruik te maken van de Warmte Koude Opslag (WKO) installatie op de campus, een actief gevelconcept en een intelligent licht systeem. Doelstelling is om als eerste gerenoveerde onderwijsgebouw het BREEAM Outstanding certificaat te behalen (BREEAM is een instrument om integraal de duurzaamheid van gebouwen te meten en te beoordelen). Fase 4 (2018-2020) De afgelopen jaren zijn een aantal grote stappen gezet in de realisatie van de compacte universiteitscampus. Voor de periode vanaf 2018 worden op dit moment de plannen nog gemaakt. Het laatste project uit het oorspronkelijk Masterplan 2020 is de renovatie van het gebouw Gemini (voorheen W-hoog en W-laag), waar de faculteiten Werktuigbouwkunde en Biomedische Technologie gevestigd zijn.

De ontwikkeling van een breder georiënteerd ecosysteem Tegelijkertijd is door de verhuizing van de voorheen decentraal en vaak versnipperd gelegen faculteiten naar de nieuwe gerealiseerde huisvesting, elders op de campus ruimte vrij gekomen voor een andere invulling, zoals voor woning, bedrijven en instituten. De TU/e Campus is als geheel de afgelopen jaren door diverse ontwikkelingen van kleur verschoten en deze transitie zal zich ook de komende jaren voortzetten. Hierna volgt een aantal belangrijke projecten waaruit deze transitie blijkt. Wonen op de TU/e Campus Op dit moment wordt hard gewerkt aan de realisatie van twee woontorens op de TU/e Campus. Met de ontwikkeling van deze definitieve wooneenheden die ruimte gaan bieden aan buitenlandse studenten, promovendi en postdocs, werkt de TU/e aan haar internationale ambities. De woontoren waarvan Woonbedrijf Vestide de opdrachtgever is gaat Aurora heten, is 14 verdiepingen hoog en biedt 303 wooneenheden (oplevering 2016). Bij de andere woontoren, voormalig gebouw Potentiaal, is Camelot de opdrachtgever. Dit gebouw krijgt de naam Luna en wordt gerenoveerd en herontwikkeld tot een 16 verdiepingen tellend gebouw met 430 wooneenheden (oplevering 2016). Daarnaast biedt de plint van Luna 5.500 m2 ruimte aan campusbrede activiteiten, zoals ruimte voor cultuurverenigingen, een restaurant, een café en onderwijsruimtes. Door de komst van de woontorens en aanvullende programmering ontstaat op de TU/e Campus een levendige community, ook in de avonduren. Ondernemen op de TU/e Campus Naast onderwijs en onderzoek is de afgelopen jaren kennisvalorisatie als derde kerndoel van de TU/e steeds belangrijker geworden. Kennisvalorisatie staat voor het benutten en tot wasdom brengen van wetenschappelijke kennis in de praktijk. Reeds in 1999 is hiervoor het gebouw Twinning Center (ca. 20 bedrijven) op de campus gerealiseerd. Omdat het concept van kleinschalige en flexibel verhuurbare kantooren experimenteerruimtes voor startende ondernemingen succesvol bleek te zijn, was in 2012 met de oplevering van Catalyst (30 labs en 40 kantoren) sprake van een aanzienlijke capaciteitsvergroting. Samen met het Multimediapaviljoen (ca. 30 bedrijven en een flexroom voor studentondernemers) vormen de gebouwen een drie-eenheid waarmee (student)ondernemerschap echt een plek heeft gekregen. Start-ups vinden er labs, onderzoeksequipment, huisvesting, financiering, advies, begeleiding én partners om hun toepassing te vervolmaken en op de markt te brengen. Onderzoek op de TU/e Campus De TU/e Campus is ook voor onderzoeksinstellingen en instituten steeds meer opengesteld. In 2015 heeft dit geleid tot de opening van de nieuwbouw van DIFFER (Dutch Institute for Fundamental Energy Research). Het gebouw van DIFFER is het eerste onderzoeksgebouw van Nederland dat

‘excellent’ scoort op de zogeheten BREEAM, een wereldwijd geaccepteerde duurzaamheidsnorm. Medewerkers en onderzoekers van DIFFER en van de TU/e kunnen gebruik maken van elkaars diensten en onderzoeksfaciliteiten. Naast de vestiging van dit instituut worden op de TU/e Campus ook gebouwen en tijdelijke testopstelling gerealiseerd voor onderzoek vanuit faculteiten. In 2016 wordt bijvoorbeeld aan de oostkant van de TU/e Campus een windtunnellaboratorium voor de faculteit Bouwkunde gebouwd. Het gebouw dat zo’n 60 meter lang, 17 meter breed en 7 meter hoog wordt, heeft als doel om experimenten uit te voeren op het gebied van wind-engineering en stedelijke bouwfysica, zoals de windbelasting van gebouwen, sportaerodynamica, verspreiding van luchtvervuiling, en comfort van voetgangers in de gebouwde omgeving. Living Labs op de TU/e Campus Op de TU/e Campus is ook meer ruimte gekomen voor Living Labs, kort samengevat zijn dit plekken waar studententeams werken aan extremen. De Strategic Area Smart Mobility heeft in 2015 een fysieke plek gekregen in het gebouw Momentum. Studententeams op het gebied van automotive zijn hier gebundeld en werken onder andere aan een elektronische motor, een gezinsauto op zonne-energie of op een alternatieve brandstof, mierenzuur. Doelstelling is om de komende jaren meer Living Labs een plek te bieden. Momenteel wordt gewerkt aan een Living Lab op het gebied van Smart Cities en één voor energie onderzoek. Doorlopende leerlijn op de TU/e Campus Naast de universiteit heeft Fontys momenteel een aantal gebouwen op het TU/e-terrein in gebruik. De ambitie is om de komende jaren toe te werken naar een eigen mini-campus door de realisatie van een gebouwencomplex voor technische HBO-opleidingen. Hiermee wordt toegewerkt naar een doorlopende leerlijn en zullen naar verwachting nog ongeveer vijfduizend studenten een technische opleiding op de TU/e Campus gaan volgen. De gebouwen van Fontys worden waarschijnlijk geconcentreerd in de noordoostelijke hoek van de TU/e Campus. Sporten en cultuur op de TU/e Campus Sport- en cultuurverenigingen vormen vanuit de ‘Bildung’ en community gedachte een belangrijk speerpunt voor de TU/e. Bildung staat in hoofdlijnen voor de persoonlijke vorming

AFBEELDING 2

AFBEELDING 3

Plan ‘compacte universiteitscampus’

Plan ‘gemengde universiteitscampus’

van mensen. Naast het vergaren van kennis maakt dat een wezenlijk onderdeel uit van de ontwikkeling van studenten. Cultuurverenigingen krijgen in de plint van Luna een prominente centrale plek op de campus. Daarnaast zijn er plannen voor de uitbreiding van de sportfaciliteiten. Het Studentensportcentrum Eindhoven (SSC) heeft op dit moment al de meest uitgebreide sportfaciliteiten van alle Nederlandse universiteiten.

ving, de aanwezigheid van studenten en beschikbaarheid van onderzoeksfaciliteiten, een interessante vestigingslocatie voor bedrijven. Kortom, de TU/e Campus is een plek waar niet alleen studenten welkom zijn, maar een plek voor iedereen die wil zien, proeven, ruiken en voelen wat er gebeurt op dé plek ‘Where innovation starts’!

Bronvermelding: Technische Universiteit Eindhoven, faculteit Bouwkunde (mei 2012). Masterplan TU/e Science Park. Masterplan atelier Bouwkunde.

Toekomst van de TU/e Campus De TU/e Campus ontwikkelt zich steeds meer tot een stadspark met een diverse programmatische invulling die veel verder strekt dan enkel het onderwijs. De TU/e Campus is een omgeving waar tegenwoordig ook wordt gewoond, geleefd, gesport en gewerkt. De lijn die is ingezet door de universiteitscampus meer open te stellen voor andere gebruikers zal in de toekomst verder worden doorgezet. Hierdoor vormt de TU/e Campus niet alleen een ecosysteem op zich, het terrein vormt ook veel meer een integraal onderdeel binnen de stad en de regio. Voor de periode vanaf 2018 staan er nog geen concrete projecten beschreven, maar wel is duidelijk dat de TU/e Campus een dynamisch gebied is dat veranderlijk is met de tijd. Zo wordt onder andere nagedacht over de verruiming van het aantal startups, spin-offs en het bedrijfsleven voornamelijk aan de oostzijde van de TU/e Campus. De TU/e Campus vormt namelijk, vanwege de kennisintensieve omge-

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

Technische Universiteit Eindhoven, Dienst Huisvesting (2013). Van universiteitscampus tot Science Park. Samenvatting Masterplan TU/e Science Park. Dienst Huisvesting. Technische Universiteit Eindhoven, Dienst Huisvesting (2015). TU/e Campus. Communicatie Expertise Centrum en Zelv. Technische Universiteit Eindhoven, Dienst Huisvesting, TU/e Science Park. Ontwikkelingsvisie. Ir. H. Rikhof. Website TU/e Science Park. http://tue.nl/sciencepark TU Eindhoven (2013). Ambitiedocument over de renovatie van het hoofdgebouw. Twynstra Gudde.

Echte liquiditeit bestaat niet bij vastgoedfondsen Institutionele investeerders (pensioenfondsen en verzekeraars) in Europa die indirect in vastgoed

drs. T. Tromp Tjeerd Tromp is adviseur bij Sweco Capital Consultants (SCC). SCC bestaat uit 20 man en biedt onafhankelijk advies over vastgoed- en infrastructuurbeleggingen. SCC is onderdeel van Sweco, het grootste architecten- en ingenieursadviesbureau in Europa. Binnen SCC is Tjeerd verantwoordelijk voor research. Tevens is hij analist voor een aantal beleggingen en is hij projectleider voor selecties van nieuwe beleggingen. Kernwoorden die hem typeren zijn pragmatische en diplomatieke aanpak, politieke sensitiviteit, proces altijd in combinatie met inhoud en humor.

willen beleggen, kunnen investeren in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen . Bij toetreding tot deze

Wat is liquiditeit?

van het fonds; hoe snel kan een

Liquiditeit, ofwel tijdigheid in uit- en toetreding, gaat over spoedig en eenvoudig uit een fonds kunnen treden wanneer de keuze hiertoe is gemaakt. De twee belangrijkste aspecten van liquiditeit zijn timing en prijs. Deze aspecten worden afgewogen naar gelang de situatie van het fonds. Investeerders zijn meer tijdgevoelig in noodsituaties (bij het fonds en/of bij henzelf), terwijl in een stabiele of positieve omgeving meer naar prijs wordt gekeken. Investeerders zien in de mate van liquiditeit van een fonds een instrument voor risicomanagement.

belegger er uit en hoe werkt de exit?

Waar vraagt de markt om?

fondsen accepteert een investeerder de fondsvoorwaarden. Een onderdeel van deze voorwaarden is de liquiditeit

Beleggers zijn de laatste jaren meer belang gaan hechten aan de mate van liquiditeit bij fondsen; sommige investeerders eisen zelfs een hoge mate van liquiditeit. Waar vraagt de markt om als het gaat om liquiditeit, hoe proberen fondsen hier op te anticiperen en zijn er eigenlijk wel fondsen die voldoen aan de liquiditeitswensen van investeerders?

Duidelijk is dat de belangrijkste overwegingen bij het investeren in vastgoedfondsen of ander indirect vastgoed (zoals joint ventures) het rendement, diversificatiemogelijkheden en risico-rendementsverhouding zijn. Hierna is liquiditeit de belangrijkste overweging. Daarnaast is voor institutionele investeerders een correlatie van het rendement met inflatie belangrijk omdat zij meer dan andere investeerders een langetermijnstrategie hebben. Een inflatie-indexatie geeft op lange termijn meer zekerheid over het directe rendement. Een minderheid van de investeerders ziet liquiditeit als een instrument om op korte termijn het rendement te optimaliseren, door de fondsmix in hun vastgoedportefeuille te veranderen.

“De liquiditeit bij niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen is de laatste jaren belangrijker geworden.” INREV 2 heeft een onderzoek gedaan naar liquiditeit onder zestig investeerders in negen landen. Volgens INREV bieden marktconforme fondsen de mogelijkheid om binnen twaalf maanden uit te treden. 45 procent van de ondervraagden geeft aan een dergelijke termijn reëel te vinden. Uit het onderzoek van INREV blijkt tevens dat beleggers transparantie en eenvoud in fondsvoorwaarden, standaardisatie van documenten en een grotere fondsomvang bevorderlijk vinden voor liquiditeit.

Verder is het (onderliggende) vastgoed zelf de sleutel naar liquiditeit. Het kiezen van fondsen die het beste vastgoed hebben bevordert liquiditeit. Kenmerken die de mate van courantheid van het vastgoed bepalen zijn: de juiste locaties, een goede bouwkundige kwaliteit (modern of juist met historisch onderscheidend vermogen), betrouwbare huurders en een aantrekkelijke waardering. De fondsmanager moet de juiste mate van slagvaardigheid en investeringsdiscipline hebben om het vastgoed op het juiste moment aan te kopen en te verkopen. Op portefeuilleniveau van de investeerder is naast omvang een goede geografische, sectorale en risicospreiding van de fondsen van belang om liquiditeit en flexibiliteit te bevorderen.

Ontwikkeling in fondsstrategie en markten Europese fondsmanagers lijken, in grote lijnen, op drie manieren de behoefte aan liquiditeit onder investeerders tegemoet te komen. Ten eerste komen allerlei onderlinge rechten van aandeelhouders niet of nauwelijks meer voor in moderne fondsvoorwaarden. Het gaat bijvoorbeeld om het recht van weigering (right of first refusal), een plicht om de stukken eerst aan zittende aandeelhouders aan te bieden voordat er extern wordt gekeken naar verkoopmogelijkheden. Bij sommige oudere fondsen moest eerst schriftelijke toestemming van andere beleggers gekregen worden voordat verkoop mogelijk is. Dit soort voorkeursrechten (pre-emptive rights) zijn voorgoed verleden tijd, beleggers kunnen in moderne fondsen individueel hun exit bepalen.

“Investeerders zien in de mate van liquiditeit van een fonds een instrument voor risicomanagement.” Ten tweede blijft het aantal grote, multisectorale, open ended pan-Europese fondsen groeien. Grote fondsen zijn doorgaans robuuster in het opvangen van uittredende aandeelhouders en kunnen dus meer liquiditeit bieden. Fondsen van bijvoorbeeld Invesco, CBRE of Standard Life hebben een fondsomvang van bijna 2 miljard euro, wat een aantal jaren geleden in Europa niet voorkwam. Voorbeeld voor deze Europese fondsen zijn succesvolle Amerikaanse fondsen, met een uittredingsmechanisme dat relatief courante toetredings- en uittredingsmogelijkheid biedt.

te faciliteren. De gespecialiseerde makelaars handelen inmiddels in bijna alle fondsen en de marktleiders in deze platforms groeien met tientallen procenten per jaar.

Meerdere belangen om te overwegen Geen enkele investeerder wil het risico nemen om opgesloten te zitten in een fonds. Logisch, ook een investeerder met een langetermijnperspectief past op een gegeven moment het strategisch beleid aan. De uitvoering hiervan kan betekenen dat van bepaalde fondsen afscheid moet worden genomen. Een andere reden om meer in liquide fondsen te beleggen is om een bepaalde neergang die voorzien wordt in een markt of land voor te zijn en hier proactief op te anticiperen door uit een fonds te treden. Fondsen die een laagdrempelig uittredingsmechanisme bieden lijken dus aantrekkelijk. Een mate van illiquiditeit in een fonds kan echter ook goede kanten hebben. Een fonds dat liquiditeit wil garanderen kan in een uiterste situatie in een gedwongen verkoop situatie terecht komen, waarbij in een laagconjunctuurmarkt tegen lage verkoopwaarden vastgoed verkocht moet worden. In moeilijke situaties moet een fonds de waarde kunnen beschermen voor zittende aandeelhouders. Een fonds met meer flexibele uittredingstermijnen kan dan een beter moment kiezen om vastgoed te verkopen. Als gevolg hiervan moeten investeerders in de uittredingsrij wachten tot de uitbetaling. In de praktijk hebben veel fondsen daarom fondsvoorwaarden die een bandbreedte bieden voor uitbetaling van de initiële investering, bijvoorbeeld van drie maanden tot twee jaar. Een dergelijke opzet biedt een balans tussen de belangen van uittredende en zittende aandeelhouders.

“Een mate van illiquiditeit in een fonds kan ook goede kanten hebben." Echte liquiditeit bestaat niet

Een derde richting is om een structuur met korte looptijd en duidelijke afspraken te bieden. Dit zijn kleinere, closed end3 , sectorale of multisectorale fondsen waar van te voren de keuze wordt gemaakt om samen de looptijd van circa vijf tot zeven jaar uit te zitten. Vaak zijn de mogelijkheden tot uittreding beperkt tot verkoop van het fondsaandeel aan medeaandeelhouders, eventueel aangevuld met verhandeling op de secundaire markt. De behoefte aan liquiditeit betekent dat andere soorten niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen minder in trek zijn. Het gaat bijvoorbeeld om fondsen met een semi open ended structuur of closed end fondsen met een lange horizon.

Opkomst secundaire markt Een marktontwikkeling die liquiditeit bevordert is het volwassen worden van de secundaire markt. Dit is een handelsplatform voor aandelen in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen die aangeboden wordt door enkele internationale vastgoedmakelaars. Investeerders zijn snel gewend geraakt aan handelen met closed end fondsen op de secundaire markt. Deze wordt daarom steeds meer gezien als een geaccepteerde manier om een fondsaandeel te verkopen met als doel een portefeuille te herbalanceren. Een manager kan dus investeerders faciliteren in de behoefte aan liquiditeit door toegang tot de secundaire markt van het betreffende fonds

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

Veel beleggers eisen van fondsen een betere liquiditeit. Transparante en moderne fondsvoorwaarden met een heldere uittredingsmogelijkheid bieden de investeerder de kans om individueel een exit proactief te bepalen of strategisch beleid uit te voeren. Wat moeilijk zal blijven is uit een fonds treden waarmee het slecht gaat en waar perspectief op verbetering beperkt aanwezig of afwezig is. Handelen voor dit gebeurt, dus uittreden in anticipatie op een mindere performance, wordt in meer fondsen mogelijk. Zoals eerder gezegd, een welkome aanvulling van risicomanagement in een fondsenportefeuille. Er zijn dus grenzen aan liquiditeit die inherent zijn aan het beleggen in vastgoed. Fondsen kiezen er bewust voor om geen snelle liquiditeit te garanderen. Dit binnen een jaar garanderen (naar de wens van ondervraagde beleggers uit het INREV-onderzoek) bestaat niet of nauwelijks. Als een belegger dit nastreeft is de secundaire markt steeds meer een optie. Het is dan echter mogelijk dat een waarde-afslag geïncasseerd moet worden door de verkoper. Er moet dus betaald worden om liquiditeit te bereiken.

Fondsen gericht op institutionele investeerders hebben een langetermijnbeleggingsperspectief. Het is juist deze andere kant van liquiditeit waar BlackRock, de grootste investeerder ter wereld, recent een duidelijke uitspraak over deed. In de visie van BlackRock moet de cultuur van kortetermijndenken wijken voor langetermijn waardecreatie, precies dat waarin aantrekkelijke fondsen uitblinken. Liquiditeit binnen een fonds moet in de visie van Sweco Capital Consultants (SCC) daarom ten dienste staan van het hoofddoel van institutionele beleggers; het bouwen aan langetermijn waardecreatie. SCC adviseert haar institutionele klanten over alle aspecten die te maken hebben met liquiditeit, maar vooral over de optimale samenstelling van hun vastgoed-en infrastructuurportefeuilles.

Levi M., Hyam B., Robinson P., Whitman S. (2015). CBRE Property Match Annual Report March 2015

Bronvermelding

[3] Fondsen met een van te voren vastgestelde looptijd

INREV Secondary Markets and Liquidity Committee and INREV Professional Standards. (2015, auteurs niet persoonlijk genoemd). Pillars to Ensure Open end Fund Liquidity 2015

“Mijn klanten zijn enthousiast over onze vergrote innovatiekracht. En ze vinden het vooral goed dat we die innovatieve oplossingen praktisch blijven toepassen.” Rob Althuisius, afdelingshoofd Mobiliteit Trots op ons project Houtenbrug in Sneek

GRONTMIJ HEET NU SWECO

De beste toekomst bouwen we samen www.sweco.nl

Urban, R (2015) van INREV (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles). Investor Perspectives on Real Estate Liquidity, presentative MIPIM 11 maart 2015. Turner, M. (2016). Here is the letter the world’s largest investor, BlackRock CEO Larry Fink, just sent to CEOs everywhere, Business Insider UK. [1] Een andere manier om indirect te investeren is via beursgenoteerd vastgoed. Deze manier is in dit artikel buiten beschouwing gelaten. [2] European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles

Introductie thema

Lisanne Bergefurt en Lana Trepels SERVICE Magazine redactie

Verstedelijking Verstedelijking is een wereldwijde trend die veel invloed heeft op de wereldeconomie. Bovendien zorgt globalisering onder andere voor een meer internationaal georiënteerde marktwerking. Deze ontwikkelingen behoren tot de grootste trends van dit moment en kunnen grote gevolgen hebben op onze gebiedsplanning. Zo zal naar verwachting de populatie in grote steden aanzienlijk stijgen dat hogere eisen zal stellen aan systemen van onze steden. Welke kansen en bedreigingen biedt de verstedelijking voor de vastgoedsector en hoe kan zij hierop inspelen? In dit thema zullen verschillende invalshoeken binnen deze trend worden belicht die nieuwe inzichten bieden op het beantwoorden van deze vraag.

Sinds de industrialisering trekken steden mensen aan wegens de grote werkgelegenheid. Ook in het heden blijkt dit een belangrijke aanleiding te zijn voor mensen en bedrijven om zich in de grotere steden te vestigen. Bovendien is er een hoge concentratie aan voorzieningen (restaurants, cafés, recreatie, etc.) in de stad die veel bewoners aantrekt. De concentratie van deze sociale- en economische activiteiten zijn daarom tegelijkertijd oorzaak en gevolg van deze verschuiving. Hoewel verstedelijking veel positieve gevolgen heeft, kent de trend ook negatieve gevolgen voor onder andere de landelijke gebieden. De trek naar stedelijke gebieden heeft voor krimp in de landelijke gebieden gezorgd met veel leegstand als gevolg. Naast ruimtelijke verschuivingen heeft de opkomst van digitalisering veel invloed op de organisatie en gebruik van onze steden, zoals aan de orde is gekomen in de vorige editie van SERVICE Magazine. Er is leegstand ontstaan in de binnensteden, doordat de winkeliers moeten concurreren met online winkelplatforms. Detailhandel Nederland voorspelt dat de winkelleegstand in de toekomst nog verder zal toenemen (Seegers, 2016). Strategieën om meer winkelend publiek te trekken zijn daarom van belang voor retailers om hun concurrentiepositie ten opzichte van anderen te versterken en er zullen samenwerkingsverbanden met andere partijen aangegaan moeten worden om dit voor elkaar te krijgen. De veranderingen die plaatsvinden in onze samenleving hebben veel invloed op de stedelijke gebieden. Een belangrijke vraag hierbij is hoe de diverse stakeholders in deze regio’s hiermee om moeten gaan. In de thema column deelt Huub Dekkers van PwC Nederland zijn visie hoe we dit in Nederland zouden moeten aanpakken. Hij legt uit dat ons land bestaat uit regio’s met elk een eigen DNA, oftewel dat steden elk een eigen historie, cultuur en dynamiek hebben die horen bij hun omgeving, maar dat dit niet per se aansluit bij de bestuurlijke clusters op regioniveau. In de column zet hij uiteen waarom het noodzakelijk is om slimme stedelijke regio’s te ontwikkelen met een eigen identiteit, waarbij de huidige gemeentegrenzen er minder toe doen. Inspanningen om slimme steden te vormen zijn waardevol, maar ze hebben slimme stedelijke vormgeving nodig om te functioneren. Dit is het uitgangspunt van Gordon Brown, directeur van Space Analytics, in zijn artikel Space? Property? Public? Private?. Hij legt uit hoe de opbouw van publieke en private ruimtes de stad vorm hebben gegeven in de loop van de afgelopen tienduizend jaar en hoe dit een langzaam proces was van vallen en opstaan. Dit vormt de basis voor de tegenstelling met de huidige verstedelijking waarbij er tegenwoordig veel en snel ontwikkeld wordt, vaak met weinig begrip voor de eeuwenoude processen die eraan vooraf zijn gegaan.

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

In Europa kent men voornamelijk middelgrote steden die zich kenmerken door hun regionale functie en uitstraling. Deze provinciale steden lijken uit de mode geraakt doordat grootstedelijkheid een begrip is geworden met een beter imago. Echter, zoals Bart de Zwart in zijn artikel beschrijft, biedt een toekomstgericht regionalisme meer perspectief voor de toenemende verstedelijking dan het dromen van grootstedelijke gebieden. Toekomstgericht regionalisme sluit groei niet uit, maar stelt de connectie met de omgeving wel als voorwaarde voor verdere groei en dit is des te belangrijker. Door de toenemende verstedelijking neemt de mobiliteitsbehoefte toe, er is een groeiend gebruik dat hogere eisen stelt aan de infrastructuur. Hierdoor krijgen stations en stationsgebieden een steeds belangrijkere plek binnen de stad. Coen van Beusekom, Marieke van Soest en Mieke Verschoor geven aan waarom zij niet meer alleen een plek van aankomst en vertrek zijn, maar ook een katalysator voor stedelijke ontwikkeling. Zij lichten dit toe met enkele recente voorbeelden van welbekende vernieuwingen van stations en stationsgebieden. Voordat gekozen wordt voor vernieuwing of nieuwbouw vraagt ‘de ladder voor duurzame verstedelijking’ om goede afwegingen van belangen, om te voorkomen dat er voor leegstand gebouwd wordt. De ladder geeft een transparante besluitvorming over ruimtelijke ontwikkelingen, waarbij niet voorgeschreven wordt waar wel en niet mag worden gebouwd, maar duidelijke afwegingen worden gemaakt. Coen Geerdes, gespecialiseerd in omgevingsrecht, gaat in zijn artikel in op deze ladder. Hij beargumenteert waarom de ladder al in de detailhandelsvisie doorlopen zou moeten worden, zodat de ladder een instrument wordt om beleidskeuzes te maken, waarbij geen leegstand ontstaat en een sterke detailhandelsstructuur ontstaat. Hierbij maakt hij gebruik van drie misvattingen die betrekking hebben op de functie van de ladder en de toepassing ervan. Ondanks ontwikkelingen zoals de ladder voor duurzame verstedelijking, lopen Nederlandse binnensteden leeg als gevolg van onlineshoppen, bevolkingskrimp en faillissementen. Een manier om de leegloop te reduceren is het opstellen van een goede businessstrategie door vastgoedeigenaren (Hentenaar, 2016). De meeste binnensteden zijn echter niet onderscheidend genoeg en maken geen gebruik van publiekstrekkers. Gert-Jan Hospers, werkzaam bij Universiteit Twente, Radboud Universiteit en Stichting Stad en Regio, beargumenteert in zijn artikel waarom outletcentra wel groei doormaken en wat we daarvan kunnen leren. Volgens hem maken outleteigenaren alle keuzes op basis van de behoeften van het winkelend publiek.

Outlets spelen sterk in op de ‘visitor journey’, waarbij de ervaring van het winkelend publiek voor, tijdens en na het bezoek centraal staat. Daarnaast is samenwerking tussen verhuurders, eigenaren en ondernemers een effectieve manier om leegstand in binnensteden te verminderen (Hentenaar, 2016). Samenwerkingsverbanden bestaan niet alleen op het gebied van retail, maar ook in het woningsegment. Een voorbeeld van zo’n verband is Parkstad Limburg, waarbij prestatie-afspraken gemaakt zijn over woningbouw. Volgens Rob Senden, werkzaam als beleidsadviseur voor woningcorporatie Omnia Wonen en adviesbureau Senden Vastgoedstrategie, zijn in Parkstad Limburg herstructureringen gestart om te anticiperen op de bevolkingskrimp. Zo vinden er herstructureringen plaats, zoals vergroening en woningsloop, hoewel slopen van particuliere koopwoningen nog een lastige opgave blijkt te zijn. Met deze artikelen wordt een breed scala aan onderwerpen binnen de verstedelijking behandeld. Er wordt besproken hoe de verstedelijking invloed uitoefent op de vastgoedsector en er worden enkele voorbeelden uit de praktijk genoemd. Zo wordt er inzicht gegeven in de huidige ontwikkelingen en hoe hierop ingespeeld kan worden in de toekomst.

Bronvermelding Hentenaar, R. (2016, 29 april). Het is 20 seconden voor twaalf: Hoge winkelleegstand in Limburg noopt tot samenwerking. Geraadpleegd van https://vastgoedjournaal.nl/ news/26835/het-is-30-seconden-voor-twaalf-hoge-winkelleegstand-in-limburg-noopt-tot-samenwerking Seergers, J. (2016). ‘Goedkoper parkeren als wapen tegen winkelleegstand.’ Geraadpleegd op 10 mei van www.nrc.nl/ nieuws/2016/02/27/goedkoper-parkeren-als-wapen-tegen-winkelleegstand

Thema column

Busje komt zo… of niet Onlangs besloot ik een zonnige zaterdag te gebruiken voor het opknappen van mijn voortuin. Tijdens het snoeien en het onkruid wieden viel het me op dat er toch wel vaak een bestelbusje door mijn straat

drs. H.A.R.R. Dekkers Huub Dekkers houdt zich binnen de adviestak van PwC bezig met slimme stedelijke regio’s en onderwijs en onderzoek. Hij heeft eerder ervaring opgedaan in diverse directie- en bestuurdersrollen in zowel het bedrijfsleven als de publieke sector. Naast het begeleiden van complexe transities adviseert en coacht hij commissarissen en raden van bestuur en is hij een veelgevraagd spreker voor (gast)colleges en congressen.

reed. Binnen een paar uur telde ik er toch zeker vier. Het deed me denken aan de discussie over de wildgroei aan bestelbusjes en koeriers in stadswijken die begin april weer oplaaide. Nadat Jumbo en Coolblue aankondigden dat zij met een eigen bezorgdienst beginnen, luidden enkele deskundigen de noodklok over het dichtslibben van de stedelijke gebieden en de bijkomende milieuproblemen. Volgens een onderzoek van de Hogeschool van Amsterdam (Hogeschool van Amsterdam, 2015) rijden er door een gemiddelde woonwijk nu al twaalf tot vijftien verschillende bestelbussen per dag. Deze ontwikkeling past binnen de gevolgen van de zogenoemde megatrends, waarmee ook stedelijke gebieden steeds meer worden geconfronteerd. Die liggen niet alleen op het gebied van een toenemende verstedelijking. Het gaat ook om demografische veranderingen,klimaatverandering en technologische ontwikkelingen. De welvaart en het welzijn van burgers worden meer en meer bepaald door de manier waarop de stakeholders binnen een bepaalde regio (overheid, onderwijs, bedrijfsleven) met die trends omgaan. De vraag is natuurlijk hoe alle betrokken partijen dat (moeten) gaan doen. Hoe zorgen zij ervoor dat onze opvattingen over wonen en leefomgeving in het juiste tempo mee veranderen met de wereld om ons heen? Hoe vertalen we deze veranderingen naar de impact op de woningmarkt, de arbeidsmarkt, op een (cultuur van) leven lang leren, kortom het ecosysteem van wonen als geheel? Om op deze vragen de antwoorden te vinden, moeten we ons realiseren dat de toekomst aan slimme stedelijke regio’s is. Gemeentegrenzen doen er niet meer toe. De manier waarop lokale overheden als gemeenten en provincies nu over ons land zijn verdeeld, past niet meer bij de dynamiek van ons leven en van onze samenleving. Het is tijd voor bestuurlijke clusters op regioniveau met een ‘DNA-match’ op economisch, cultureel en maatschappelijk gebied. Op die manier is ons land in de toekomst beter in staat zijn concurrentiepositie te versterken. Daarbij moeten we wel uitkijken dat we elkaar in Nederland niet voor de voeten gaan lopen. Het heeft geen zin als elke regio zich op dezelfde manier gaat profileren en we naar buitenlandse investeerders de indruk wekken dat Nederland één grote stad of regio is. Daarvoor zijn we in ons kleine land toch nog te pluriform. Onze steden zijn niet los te zien van hun functies en omgeving. Elke regio heeft zijn eigen historie, cultuur en dynamiek, zijn eigen DNA.

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

De verscheidenheid van de regio’s dwingt juist tot het maken van keuzes, zodat ze elkaar aanvullen en daarmee voldoende massa creëren om de internationale markt op te gaan. Dus als Eindhoven zich manifesteert als dé technologieregio van Nederland dan is het onhandig als Tilburg of Twente dat probeert na te doen. Zij kunnen beter zoeken naar stippen aan de horizon die wel passen bij hun DNA en die complementair zijn aan de regio’s in hun omgeving in plaats van concurrent. Radicaal anders willen zijn, werkt overigens ook niet. Het eigen DNA is altijd het uitgangspunt voor een regio. De basis daarvoor zijn de eigen historische ontwikkeling, de specifieke geografische omstandigheden en de eigen preferenties, kwaliteiten, specialisaties en potenties. Iets worden wat je niet een beetje bent, lukt namelijk niet. Vervolgens is het belangrijk binnen een regio een gemeenschappelijke stip op de muur te hebben. Overheid, maatschappelijke organisaties, onderwijsinstellingen, de private sector en burgers – de zogenoemde pentahelix moeten hetzelfde doel voor ogen hebben. Daarbij moeten ze wel oppassen dat ze niet alles dicht timmeren, want dan wordt de samenwerking te bureaucratisch. Ik geloof dan ook dat we niet ontkomen aan nieuwe governancemodellen en een nieuw - meer dienend – leiderschap om te zorgen dat we binnen stedelijke gebieden de dreigende problemen het hoofd kunnen bieden. Als gemeente verbieden dat bestelbusjes bijvoorbeeld niet meer in de binnenstad mogen komen, werkt dat niet. Het online shoppen neemt de komende jaren alleen maar toe. Zeker omdat ook ouderen online steeds behendiger worden en hun boodschappen gewoon laten bezorgen. Om in de toekomst de uitdagingen te kunnen overwinnen, is samenwerking tussen alle partijen die ertoe doen in de samenleving van essentieel belang.

Bronvermelding Hogeschool van Amsterdam. (2015). Gemeente, bedrijfsleven en HvA pakken luchtvervuiling aan. Verkregen van: http://www.hva.nl/over-de-hva/nieuws-en-agenda/ hva-nieuws/nav/keys/logistiek-lucht-en-zeevaart/item/ duurzaam-akkoord-gemeente-hva-en-bedrijfsleven.html

Space? Property? Public? Private? Real estate and architecture are divided by a common interest in space. The first space we gave conscious thought to was celestial and how we think about space on the earth’s surface may derive from our thinking

M.G. Brown, MBA, MSc, DTech, FRICS Gordon Brown is Principal of Space Analytics in Wauconda (Chicago) and former Head of the Real Estate Group at TU/e. He has taught, written, consulted and done expert witness work for 30 years on problems concerning design and the built environment. As an expert witness, he has worked on multi-million dollar and leading cases in premises liability, architectural copyright, First Amendment public forum and problem property. He was Academic Fellow of the Urban Land Institute, professor of architecture at three major American universities, and the Aldar and academic dean at the Higher Colleges of Technology in the UAE. A Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors, Dr. Brown has a BS from the University of Illinois, Urbana, an MBA from Penn’s Wharton School, MSc(Arch) from University College London and DTech from Ulster University.

about celestial space. Earth’s urban

complex. Real estate, architecture and related disciplines have key roles in manipulating urban and urbanizing space. Space In Homeric Greece, Ouranos was space: the sky and the heavens. The earth, Gaia, was his consort. As reported in the Dictionary of the History of Ideas (Weiner 1973), Aristotle said space is inseparable from the matter contained in it. Soon after, Strato of Lampsacus said, “Some make space equal in extension to the cosmical body and declare it, though being void by its own nature, to be always filled with bodies and only theoretically to be considered as existing by itself.” This is absolute space. About the same time, Theophrastus said, “Perhaps space is not a reality by itself but is defined by position and order of the bodies according to their natures and faculties, as is the case with animals and plants and all nonhomogeneous bodies ... [that] have the nature of a structure.” This is relative space. Physics, mathematics, psychology, computing, photography, geography, astronomy, economics, art, sociology, psychology, architecture, urbanism, real estate and others rely on their preferred concepts of space. Ways of thinking about space in architecture and real estate result in two different ways of representing space. Space in architecture is mostly geometric, three dimensional, relative and existential. Space in real estate is mostly geographic, two dimensional and absolute. As such, architectural and urban design is about the organization of relative space using visual and graphic representations, whereas real estate is about organization in

Public and Private Private property can be a public space (like many shopping malls) and public property can be private space (like an office in a government building). Figure 1 left shows four combinations. Sometimes it’s difficult to distinguish private from public space. Geuss (2001) says civil inattention or disattendability determines what’s public. And Black’s Law Dictionary (1968) says about the same. See figure 1 right. “A public place is a place to which the general public has a right to resort; not necessarily a place devoted solely to the uses of the public, but a place ...visited by many persons and usually accessible to the neighboring public. ... Any place so situated that what passes there can be seen by any considerable number of persons, if they happen to look.” SPACE

Private

Public

Private

and private, and becomes increasingly

PROPERTY

property, has fragmented into public

absolute space using verbal and quantitative representations. The cellular character of public and private spatial configurations derives from relative space, space relative to our own being and interests.

Public

space is a cellular system that is also

FIGURE 1

Left: space/property combinations Right: Five degrees of attendable space

How We Made Space and Property Most streets in permanent settlements worldwide from villages to major cities are arranged in a gridform pattern. Why? Pinker (1997) says we are adapted to two habitats. Our first choice, the East African savanna, is where most of our evolution occurred.

The everyday spatial environment of developing humans over several million years was probably as transparent to them as water is to fish but we survived in savannas. Savannas, have features that are extremely appealing to humankind. Prospect-refuge theory (Appleton 1975) explains why. “… at both human and sub-human level the ability to see and the ability to hide are both important in calculating a creature’s survival prospects . . . . Where he has an unimpeded opportunity to see we can call it a prospect. Where he has an opportunity to hide, a refuge. . . . To this . . . aesthetic hypothesis we can apply the name prospectrefuge theory.” Prospect should be understood as something seen while moving ahead; refuge as a possible escape place along this route.

settlement borders were roughly rectilinear and refuge was inside dwellings and walls. But prospect was only outside the walls or atop taller buildings or those coincident with walls. There were a few courtyards but no streets; access to a dwelling was often through a roof hatch. Real property beyond the dwelling was communal. As trading increased after the agricultural revolution, permanent settlements could neither accommodate the increased movement nor enable monitoring of outsiders who came to buy and sell. Strangers were unrelated to anyone in the settlement and could be threats. Prospect was brought into the city in the form of streets. Figure 4. The first authentic cities were developed in Sumer about 3000 BCE. The city Ur had a population of thousands. Exterior barrier walls are rectilinear and curvilinear; dwellings are rectilinear and not part of barrier walls. Dwellings provide refuge and prospect is just outside dwellings along orthogonally arranged streets. The sacred district has rectilinear buildings and its barrier wall is rectilinear. Real property is no longer communal but owned by private entities (families) and the state.

FIGURE 3

Lines of prospect in a savanna. Developing humans were nomads for millions of years but we became fully human nomads at least 50,000 years ago. Nomadic people lived in temporary or conditional settlements. Settlement populations were usually less than 100 and would consist of bloodrelated families. Dwellings were/are typically round. Settlement borders/barriers were/are curvilinear. These pre-urban settlements provided refuge but not prospect. Refuge is within the walls but prospect is only outside the walls. There are no streets and real property – usually communally owned. See figure 3 left. It took at least 40,000 years before these fully human nomads would build permanent settlements.

FIGURE 4

Left: A portion of Ur. Right: A street in excavated Ur. Pinker’s (1997) second choice for most of us is urban habitats. Why else would today’s massive urbanization and more people moving to cities happen? So how do prospect and refuge function in urban habitats? The overwhelming majority of most permanent settlements worldwide, large and small, have buildings arranged orthogonally along grid-form streets. Streets, which became public or collective property, derive from prospect. Buildings, and the parcels they’re on, derive from refuge to become private property.

FIGURE 3

Left: Ovambo kraal in Namibia. Right: Çatal Huyuk, 6,000 BCE, > 5,000 people. Early permanent settlements were built in conjunction with early agriculture. Like temporary or conditional ones, early permanent settlements offered refuge but little prospect. See figure 3 right. Settlement populations over five millennia increased up to several thousand and most were related through clans. Dwellings and

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

As we evolved, recognition of prospect and refuge became part of our neurological structure. Moser and other’s work (Solstad et al) shows head direction cells fire when certain land animals face in a certain direction, regardless of the animal’s position. A result is knowing prospect. Border cells fire when an animal is near its environment’s border, such as a wall or an edge. A result enables knowing refuge. Prospect and refuge arranged orthogonally into grid-

References Appleton, J. 1975. The Experience of Landscape. London: John Wiley. Arnheim, Rudolph. 1976. The Dynamics of Architectural Form. Berkeley: University of California Press. Black, H. C. 1968. Black’s Law Dictionary (Revised 4th edition). St. Paul, MN: West Publishing.

FIGURE 5

Left: radial grid – Amsterdam. Right: ultra grid – Manhattan. form arrangements permit greater distribution of movement and inhibits paternalism and rent seeking in location selection. Gridform street patterns are easy to scale thus enabling economies of scale. Movement in grid-form street systems has a natural logic with low cognitive load. Grid-form street systems, in contrast with curvilinear-dendritic systems developed after WWII, enable what Gigerenzer (2000) calls fast and frugal heuristics: “little trade-off between being fast and frugal and being accurate.” Grid-form arrangements require little reliance on geopositioning technologies. Because they are simple, enable density and route choice, and generate face-to-face potentials, grid-form street systems function as general purpose technologies (GPT) enabling economic growth.

Brown, M. Gordon. 2016. Access, Property and American Urban Space. New York and London: Routledge/Taylor & Francis. Geuss, R. 2001. Public Goods, Private Goods. Princeton, NJ: Princeton University Press. Gigerenzer, Gerd. 2000. Adaptive Thinking: Rationality in the Real World. New York: Oxford University Press. Piaget, J., and B. Inhelder. 1972. “The Child’s Conception of Space.” In The Essential Piaget. Edited by H. Gruber and J. Voneche. New York: Basic Books, pp. 576–642. Pinker. S. 1997. How the Mind Works. Harmondsworth, UK: Penguin.

Conclusion A complex composition of public and private space and property, urban grid-form settlements evolved through a slow, trial and error and anonymous design process taking over ten millennia. We take them for granted. A grid-form street system is not a tessellation; it can be bent, overlaid with radial streets, and threaded by curving grand boulevards. Urban development over the past five to ten decades has been either uncontrolled in many nations or consciously designed which, through a combination of moral design and industrialized finance, has eroded efficacies of urban form that have developed over millennia. Current efforts to create smart cities are not without merit, but smart cities need smart urban form.

Solstad T, C. N. Boccara, E. Kropff, M-B. Moser and E. Moser. 2008. “Representation of Geometric Borders in the Entorhinal Cortex.” Science 322: 1865–1868. Van de Ven, C. 1987. Space in Architecture: The Evolution of a New Idea in the Theory and History of the Modern Movements (3rd revised edition). Assen/ Maastricht, Netherlands and Wolfeboro, NH: Van Gorcum. Weiner, P. P. 1973. Dictionary of the History of Ideas. Vol. 4. New York: Charles Scribner’s Sons. [1] This story was first presented at TU/e during Dutch Design Week, October 2015. Much of this text derives from Mr. Brown’s book, Access. Property and American Urban Space, published March 2016 by Routledge/Taylor & Francis.

Toekomstgericht regionalisme: De rehabilitatie van de provinciestad Europa is een continent van middelgrote steden. Met uitzondering van een handvol echte metropolen, met name

dr. ir. B.A.M. de Zwart Bart de Zwart studeerde Architectuur aan de Technische Universiteit Eindhoven en promoveerde in 2015 aan deze universiteit op het proefschrift ‘Republiek van beelden’ over de politieke rol van regionaal ontwerp. Momenteel is hij als onderzoeker en docent verbonden aan Fontys Hogescholen waar hij coördinator is van het onderzoeksprogramma van het lectoraat Brainport en verantwoordelijk voor de ontwikkeling van een leerlijn ‘praktijkgericht onderzoek’ binnen de opleiding Vastgoed & Makelaardij. Hij publiceerde in diverse boeken, wetenschappelijke tijdschriften en vakbladen, waaronder Real Estate Research Quarterly, S&RO, OASE en De Architect, over onder meer regionale planvorming, ontwerpend onderzoek, (herbestemming van) erfgoed, en de aanpak van leegstand.

Londen en Parijs, kenmerkt de Europese stad zich door zijn regionale functie en uitstraling. Dit provinciale profiel bepaalt ook in belangrijke mate de veerkracht van de Europese stedelijkheid. Plaatsen als Sevilla, Malmö, Gent of Manchester worden gekarakteriseerd door hun overzichtelijkheid, toegankelijkheid en aantrekkelijke woon- en verblijfsklimaat. Het zijn leesbare én leefbare steden. Maar ook steden die in hun voortbestaan afhankelijk zijn van goede netwerken en een duurzame verbinding met het achterland. Het is precies die relatie die onder druk komt te staan wanneer bestuurders zich laten meeslepen door grootstedelijke ambities.

Middelgrootstedelijkheid is niet in de eerste plaats kwestie van schaal, maar een ‘state of mind’. Tot die conclusie kwamen de deelnemers van het congres ‘Mid-Size City: The dual nature of urban imagery in Europe during the long 20th century’ dat enkele jaren geleden werd georganiseerd door het Ghent Urban Studies Team1 Hoewel deze mentaliteit in zekere mate samenhangt met omvang en inwoneraantal, wordt het profiel van de middelgrote stad vooral bepaald door zijn interne en externe relaties. Kort gezegd: hoe omvangrijker en dynamischer de netwerken waarin een stad is ingebed, hoe groter zijn schaal. Niet voor niets spreken we gekscherend over Amsterdam als een ‘groot dorp’ en de luchthaven Schiphol als een ‘kleine wereldstad’. De ongrijpbaarheid van de middenmaat als stedelijke conditie vormt ook de rode draad door het themanummer ‘Medium’ van het architectuurtijdschrift OASE dat naar aanleiding van eerdergenoemd congres verscheen. In de inleiding van de editie constateert de redactie dat hoewel de middelgrote schaal lange tijd “weinig tot de verbeelding sprak van diegenen die het discours bepaalden”, de stad een comeback doormaakt als studieobject en als ontwerpopgave: “Ooit het centrum van haar eigen ommeland is de middelgrote stad meer dan ooit deel van een stedelijk netwerk waarin de kansen en problemen van de hedendaagse stedelijke samenleving neerslaan. De grote maatschappelijke opgaven, demografie, migratie, mobiliteit, ecologie, zijn net zo goed uitdagingen voor de middelgrote stad. In die context is de middelgrote stad vandaag opnieuw de plek waar de stedelijke beeldvorming rondom de Europese stad herijkt wordt” (Notteboom, Havik & Dehaene, 2013). Inmiddels mag de middelgrote stad zich heugen in een groeiende belangstelling. Zo voerden de provinciale denktank Brabant Kennis en kennisplatform Ruimtevolk in 2015 een gezamenlijke verkenning uit naar het toekomstperspectief van de

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

middelgrote Noord-Brabantse steden (Lekkerkerker et al., 2015). En kreeg deze studie eerder dit jaar een landelijk vervolg in de publicatie ‘Midsize NL’ van Ruimtevolk en Platform 31 (Lekkerkerker, 2016). Beide onderzoeken kunnen gelezen worden als een oproep aan professionals en politiek om de aandacht te richten op de kansen en bedreigingen waar middelgrote steden voor staan. Uitdagingen op het gebied van werkgelegenheid, immigratie, vergrijzing en bevolkingskrimp, met daaraan gekoppeld ruimtelijke vraagstukken rond duurzame verstedelijking, vestigingsklimaat, leegstand en vitale binnensteden2.

Metropoolvorming: de provinciestad uit de mode De recente aandacht voor middelgrote steden is echter ook opmerkelijk gezien de twijfelachtige eer die sinds jaar en dag aan het predicaat ‘provinciestad’ kleeft. Steden afficheren zich in de regel niet graag met een provinciaal karakter, maar kiezen ervoor om vooral hun (inter)nationale betekenis onder een vergrootglas te leggen. Deze flirt met grootstedelijkheid heeft lange tijd een belemmering gevormd om over de potentie van middelgrote steden te spreken en speelt de discussie van tijd tot tijd nog steeds parten. Een belangrijke factor daarbij is de overschatting van het eigen vermogen van de stad om zijn middelmaat te ontstijgen en de voortdurende aantrekkingskracht die wordt uitgeoefend door de dynamiek van de grote stad.

"Voor vele steden groeide Euralille in de jaren 90 uit tot een voorbeeld van een stadsproject dat hen moest opstoten in de vaart der volkeren.”

hogere orde en een versnelling in te leiden die de stad van zijn middelmatigheid ontheft.

Selectief ontwikkelingsprofiel Hoewel begrijpelijk vanuit het perspectief van toekomstgerichte plannenmakers en bestuurders, dreigt de preoccupatie met grootstedelijke uitstraling ten koste te gaan van het onderhouden van netwerken op lagere niveaus. Die netwerken zijn van vitaal belang omdat middelgrote steden in sterke mate afhankelijk zijn van de relatie met het achterland. Deze regionale afhankelijkheid hangt samen met de selectieve ontwikkeling die de stad kenmerkt3. Middelgrote steden zijn industriestad, universiteitsstad, havenstad, garnizoensstad, bisschopsstad of Hanzestad. Ze hebben een gespecialiseerd profiel en kennen daardoor afgetekende perioden van bloei en verval. De kwetsbaarheid die hiermee gepaard gaat, wordt onder vangen door aansluiting te zoeken met andere plaatsen. Een uitgebalanceerd stelsel van relaties met het achterland dat fungeert als een ondersteunend regionaal netwerk. Eigentijdse begrippen als ‘daily urban system’ en ‘borrowed size’ vormen tastende pogingen om uitdrukking te geven aan de wijze waarop middelgrote steden in symbiose leven met hun omgeving. Cruciale factor daarbij is de reciprociteit tussen stad en land, waarbij de lusten en lasten van de verstedelijking op regionaal en landschappelijk niveau worden afgestemd en verdeeld.

Een regio van twee snelheden: de casus Brainport

Het Noord-Franse Lille was in de late jaren 80 een van de eerste steden die ontdekten dat een halte aan de hogesnelheidslijn een entreeticket is voor de Champions League van Europese grootsteden (Goulet, 1990). Wie aangesloten is op het TGV-netwerk, wordt aangehaakt op een pan-Europese infrastructuur van hoogdynamische verbindingen en verkeert in de unieke positie om mee te delen in de grootstedelijke allure van plekken als Londen en Parijs. Het politieke bravoure waarmee de burgermeester van Lille zijn stad tot het geografische middelpunt van Europa bombardeerde, toonde bovendien dat publieke beeldvorming een krachtig middel kan zijn om de stedelijke ‘state of mind’ te beïnvloeden (Koolhaas & Mau, 1995).

Dat die verdeling niet altijd vanzelf gaat, blijkt bijvoorbeeld in Zuidoost-Brabant waar een spanningsveld lijkt te ontstaan tussen verschillende ontwikkelingssnelheden binnen de regio. De laatste jaren heeft het gebied te maken met toenemende interne tegenstellingen op het gebied van economie, bevolking, voorzieningen, bereikbaarheid en leegstand. Deze verschillen manifesteren zich enerzijds tussen het stedelijk en het landelijk gebied, en anderzijds in west-oostrichting tussen de A2-zone bij Eindhoven en de Peelgemeenten rond Helmond.[4] In beide gevallen vormt de stad Eindhoven het kloppende economische, sociale en culturele hart van de regio, terwijl delen van het achterland kampen met teruglopende activiteit en achterblijvende ontwikkeling. Een onderzoek dat Fontys Hogescholen in 2013-2015 heeft verricht naar de toekomstbestendigheid van werken winkellocaties bevestigt het beeld van een regio van twee snelheden (de Zwart, Pijs & Schram, 2015). Een vergelijkbare diagnose voor wat betreft de regionale woningmarkt komt naar voren uit een recente analyse door de TU Eindhoven (Interface/KWZB, 2016).

Voor vele steden groeide Euralille in de jaren 90 uit tot een voorbeeld van een stadsproject dat hen, onder verwijzing naar de innovatiedoelstellingen uit de Lissabon-agenda, moest opstoten in de vaart der volkeren. Binnen de gelegenheidscoalitie van het PPS-project omarmden commerciële ontwikkelaars, corporaties en lokale bestuurders hun grootstedelijke dromen en vertaalden deze naar meeslepende visies en plannen (de Zwart, 2007). Sindsdien gonst het in beleidsnota’s van stationsontwikkelingen, mainports, knooppunten en multimodale hubs. Projecten met als doel om de provinciestad te verbinden met een dynamiek van een

Gelijktijdig met deze oplopende spanningen lijkt het draagvlak voor regionale samenwerking onder druk te staan. De omvorming in 2015 van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven naar de nieuwe koepelorganisatie Metropoolregio Eindhoven heeft geleid tot een meer vraaggestuurde samenwerking, waarbij een sterkere focus ligt op de behoeften van het stedelijke gebied. Binnen deze context blijkt het organiseren van regionale coördinatie en afspraken over de verdeling van woningbouw, detailhandel en voorzieningen een lastige opgave, terwijl deze afstemming nu juist een belangrijke randvoorwaarde is voor de duurzame concurrentiepositie van de stad.

Resilient urban network

Bronvermelding

Waar metropolen zelfvoorzienend zijn, gedijen provinciesteden zoals Eindhoven bij kracht door samenwerking. Een ‘resilient urban network’, waarin de tekortkomingen van de ene plek worden gecompenseerd door de spillovers van de andere. Voor dit netwerk zijn niet alleen hoogdynamische, (inter)nationale verbindingen zoals snelwegen, hsl’s en vliegvelden van belang, maar ook tragere, interne connecties. Een regionale infrastructuur, in de vorm van hoogwaardig openbaar vervoer en ‘slow networks’ waaronder fietsen wandelroutes (cf. Zandbelt, 2012), aangevuld met ‘zachte’ verbindingen zoals overlegstructuren, sociale netwerken en de toegang tot voorzieningen.

Goulet, P. (ed.) (1990). OMA: Lille. Parijs: Éditions Carte Segrete.

"Waar metropolen zelfvoorzienend zijn, gedijen provinciesteden zoals Eindhoven bij kracht door samenwerking." Zowel de stad als het achterland is gebaat bij het onderhouden van deze wederkerigheid. Ze vormt de basis voor de uitwisseling van stedelijke hulpbronnen zoals onderwijs, zorg, recreatie of cultuur, en een randvoorwaarde voor het functioneren van de regionale arbeids- en vastgoedmarkt. Alle populaire metropoolretoriek ten spijt, lijkt voor de meeste steden dit toekomstgerichte regionalisme een relevanter perspectief dan het fata morgana van grootstedelijke dromen. Te meer omdat deze ‘state of mind’ de deur niet sluit voor groei, maar wel de relatie met het ommeland als conditie stelt voor verdere stedelijke ontwikkeling. De toekomst van de middelgrote stad begint namelijk in de achtertuin: bij een vitale en goed ontsloten regio.

Noten

Hodos, J. (2011). Second Cities: Globalization and Local Politics in Manchester and Philadelphia. Philadelphia: Temple University Press. Interface/Kenniscluster Wonen Zuidoost-Brabant (KWZB) (2016). Trendstudie VI – 2016: De markt van koopwoningen in de Metropoolregio Eindhoven. Koolhaas, R., Mau, B. (1995). S, M, L, XL. New York: The Monacelli Press. Lekkerkerker, J., Buijtels, H., Wagemans, A., Janssen, J. (2015). Midsize Brabant. Verkenning van de toekomst voor Brabantse middelgrote steden. Tilburg/Arnhem: Brabant Kennis/Ruimtevolk. Lekkerkerker, J. (2016). Midsize NL. Het toekomstperspectief van de middelgrote stad. Arnhem/Den Haag: Ruimtevolk/Platform31. Notteboom, B., Havik, K., Dehaene, M. (2013). De middelgrote stad als Europese stedelijke conditie en strategie, OASE Journal for Architecture, 89, pp. 2-11. Tordoir, P. (2013), Intergemeentelijke samenhang in Zuidoost-Brabant. Amsterdam: RE Atelier Tordoir. Zandbelt, D. (2012). Mid-Size Utopia. Ontwerpconcept voor dynamische stedelijke regio’s, Lay-out, 13. Zwart, B. de (2007). Waar flaneren tot kunst verheven is: De rol van citybranding bij de herbestemming van Strijp S. Eindhoven: Technische Universiteit Eindhoven. Zwart, B. de, Pijs, T., Schram, N. (eds.) (2015). Leegstand leeft. Vastgoed van de toekomst. Eindhoven: Fontys Hogeschool Management Economie en Recht.

[1] Mid-Size City: The Dual Nature of Urban Imagery in Europe During the Long 20th Century, Gent, 19-21 april 2012. [2] Een voorbeeld van een project dat inspeelt op deze opgave is het tweejarige onderzoek ‘De ondernemende binnenstad’ dat Fontys Hogeschool Management Economie en Recht momenteel uitvoert in samenwerking met diverse (middel)grote Noord-Brabantse gemeenten. [3] Vergelijk in dit verband ook het begrip ‘secondary cities’ dat geïntroduceerd is door Jerome Hodos. Hodos (2011) legt een relatie tussen het nichekarakter van de stedelijke economieën in plaatsen als Manchester en Philadelphia, en de wijze waarop het globaliseringsproces in deze steden zich voltrekt. [4] Tordoir (2013) beschouwt de regio Zuidoost-Brabant als een ‘vlinderstad’ waarin de integratie tussen de westen de oostzijde van de regio plaatsvindt via de stedelijke as Eindhoven-Helmond.

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

Het stationsgebied als katalysator Visie op de vernieuwing van stationsgebieden Door de verstedelijking neemt de druk op de stad toe. Ruimte is schaars en de mobiliteitsbehoefte groeit. Stations en stationsgebieden krijgen hierdoor een steeds belangrijkere plek binnen de stad. Stations zijn niet meer alleen een plek van aankomst en vertrek, maar ook een katalysator en het centrum van stedelijke ontwikkeling. Ondanks de ontwikkelingen is het stationsgebied nog lang niet overal de favoriete plek van inwoners en bezoekers van de stad. Bovendien bieden stationsgebieden nog volop mogelijkheden voor het landen van de grote behoefte aan stedelijke woonmilieus. Om de potentie van stationsgebieden te benutten heeft NS Stations een visie voor het ideale stationsgebied geschreven. Het ideale stationsgebied faciliteert de optimale reis voor de reiziger. Hierbij draait het om zowel beleving, transfer en verblijf. Daarnaast is het ideale stationsgebied de katalysator voor de integrale ontwikkeling van de omgeving. Een plek voor reiziger, stad en land.

C.W. van Beusekom BSc1 Coen van Beusekom zit in de afrondende fase van de Master Economische Geografie aan de Universiteit Utrecht. Als bachelor deed hij Sociale Geografie en Planologie aan de Rijksuniversiteit Groningen. Bij NS Stations schrijft Coen zijn masterscriptie over gebiedsontwikkeling van stationsgebieden.

M.H. van Soest BBA 2 Marieke van Soest is bezig met de afronding van de Master Economische Geografie aan de Universiteit Utrecht. In 2014 studeerde zij af aan de Fontys Hogescholen Eindhoven bij Vastgoed en Makelaardij. Bij NS Stations schrijft Marieke haar masterscriptie over placebranding van stationsgebieden.

M. Verschoor Boisen MSc 3 Mieke Verschoor is werkzaam als Stationsontwikkelaar bij NS Stations. In deze functie ontwikkelt zij integrale stationsprojecten zoals Harderwijk, Groningen, Ede-Wageningen en Amsterdam Muiderpoort. Daarnaast initieerde zij "Stationsgebied als Katalysator: propositie van NS Stations voor de vernieuwing van stationsgebiedenâ&#x20AC;?.

Het succes van de stad-fiets-trein combinatie Wereldwijd is er sprake van verstedelijking. De behoefte aan stedelijk wonen en werken neemt toe. Als gevolg daarvan is met name in de grote en middelgrote steden de vraag naar ruimte relatief hoog en het aanbod relatief schaars. Omdat demografische en ruimtelijke ontwikkelingen onlosmakelijk aan elkaar verbonden zijn, is het noodzakelijk dat de mobiliteitsbehoefte en ruimtelijke planning op elkaar worden afgestemd. Voor veel functies is een goede bereikbaarheid op lokaal, regionaal en nationaal niveau van belang. Dit is essentieel omdat mensen zich dagelijks bewegen tussen een variatie van locaties. Men is steeds over langere afstanden gaan reizen en het aantal verplaatsingen tussen steden groeit. In toenemende mate met de trein, gecombineerd met de fiets. Terwijl de verplaatsing tussen steden met de auto met 4 procent per jaar afneemt, neemt de verplaatsing tussen steden met de trein met 6 procent toe. De reizigerskilometers per trein groeien aantoonbaar. Het aantal reizigers dat voor de trein kiest neemt tot 2030 fors toe, met een kwart tot bijna een derde (Planbureau voor de Leefomgeving & Centraal Planbureau, 2015). Het aantal reizigers dat met de fiets naar het station gaat, groeit eveneens. Ook het succes van de deelfiets als natransport veroorzaakt het succes van de stad-fiets-trein combinatie. Zo groeide het aantal ritten op de OV-fiets de afgelopen twee jaar met 20 procent per jaar en wordt er geĂŻnvesteerd in de uitbreiding van

het aantal OV-fietsen. Nog dit jaar werden er 1.000 OV-fietsen toegevoegd. De afstemming tussen verstedelijking en mobiliteit is een opgave waar Nederland al lang mee te maken heeft en dit zal nog lang zo blijven. Door verstedelijking en infrastructuur zo goed mogelijk af te stemmen kan mobiliteit beheersbaar en betaalbaar blijven. Tegelijkertijd blijven plekken bereikbaar en de agglomeratievoordelen van steden behouden.

Mede door de plannen van de Hogesnelheidslijn (HSL) is vanuit het Rijk besloten om een aantal grote stations een kwaliteitsimpuls te geven; Utrecht Centraal, Rotterdam Centraal, Den Haag Centraal, Breda, Arnhem Centraal en tot slot Amsterdam-Zuid in de nabije toekomst. Dit zijn de zogenoemde ‘Nieuwe Sleutelprojecten’ (NSP’s). Vanwege het belang van deze stations investeert het Rijk meer dan 1 miljard euro in deze projecten.

Belang van hoogwaardige stationsgebieden Om het gebruik van de auto verder te reduceren en het gebruik van de fiets en het openbaar vervoer te stimuleren wordt in Nederland gestreefd naar de realisatie van compacte wijken rondom bestaande of nieuwe voorzieningen van het openbaar vervoer. Verondersteld wordt dat gebiedsontwikkeling rondom stations, de zogenoemde knooppuntontwikkeling, duurzame mobiliteit kan stimuleren doordat integratie van ruimtelijke ordening en transport wordt aangemoedigd (Singh, Fard, Zuigeest, Brussel & Maarseveen, 2014). Om knooppuntontwikkeling te realiseren is het van belang dat stationsgebieden optimale relaties tussen verschillende vervoerstypen mogelijk maken. Door trein-, voor- en natransport compact aan te bieden en in de directe omgeving andere voorzieningen zoals wonen en werken te realiseren, kan het reizen slim en gemakkelijk worden gecombineerd met andere dagelijkse activiteiten.

Binnenstedelijke verdichting nog goed mogelijk rondom stations Goed ontsloten binnenstedelijke locaties zijn plekken waar mensen graag willen wonen en werken. Stationsgebieden zijn locaties met een goed bereikbaarheidsprofiel en een hoog voorzieningenniveau. Daarom kunnen binnenstedelijke stationsgebieden worden beschouwd als locaties die zich lenen voor stedelijke verdichting. Vaak liggen er juist unieke kansen in de stationsgebieden. Niet zelden is het rondom stations waar de laatste en/ of meest centraal gelegen binnenstedelijke gebieden in de stad vrijkomen voor nieuwe ontwikkelingen. De trend is dat treinstations niet meer puur worden beschouwd als functionele knopen waar mensen van het ene vervoersmiddel overstappen op het andere, maar ook als plaatsen met ruimtelijke concentraties van hoog waardige activiteiten met belangrijke waarde voor de stad (Bertolini, 2009). Het stationsgebied is tegenwoordig (weer) het visitekaartje, de toegangspoort tot de stad.

Vernieuwingsslag stationsgebieden Van oudsher waren ontwikkelingen in stationsgebieden een typische spoorse aangelegenheid. Nu binnenstedelijke, spoorse activiteiten zijn afgenomen en wegtrekken, ontstaat ruimte voor nieuw stedelijk programma.

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

AFBEELDING 1

Stationsgebied Amsterdam Bijlmer Arena De volgende vernieuwingsslag van stationsgebieden ligt bij de middelgrote steden en de grotere economische agglomeraties. Bij veel stationsgebieden is de vernieuwingsslag al goed te zien: Tilburg, Eindhoven en Alkmaar. Maar er zijn er nog meer in voorbereiding. Voorbeelden daarvan zijn de ontwikkeling van de stationsgebieden van Groningen en Ede-Wageningen met als doel de groei van de stad en het toenemende OV-gebruik in goede banen te leiden.

Het ideale stationsgebied Het ideale stationsgebied brengt de belangen van de stad en station, inwoner en reiziger op één lijn. Hier staat het functioneren van goed openbaar vervoer voorop, maar overschaduwt zij niet de overige belangen van de stad. Er is geen kloof tussen infrastructuur en binnenstedelijk wonen, werken en recreëren. Het is er levendig en uitnodigend. Het maakt het leven van de reiziger gemakkelijker, biedt goede verbindingen met de omgeving en biedt ruimte aan andere functies waarmee het de concurrentiekracht van de stad versterkt. Erkend door gebruikers, inwoners en investeerders als belangrijke plek voor de stad is het stationsgebied een katalysator: voor meer tevreden reizigers en een trotse stad. De gouden regels voor het ideale stationsgebied zijn door NS Stations opgesteld in een klant-wenspiramide. De elementen onderin de piramide vormen de basis van het gebied: schoon, heel en veilig. Dat moet op orde zijn voordat gebruikers de onderdelen hoger in de piramide kunnen waarderen. De elementen hoger op de treden dragen actief bij aan de beleving van reiziger en stad. Tezamen vormen zij de gouden regels voor het ideale stationsgebied. Ze vormen een inspiratiebron om de dialoog over het stationsgebied te starten en te komen tot een oplossing.

Groningen Spoorzone

AFBEELDING 2

Door de aanleg van een brede perrontunnel onder de sporen door wordt de ‘achterkant’ van station Groningen rechtstreeks verbonden met het centrum van de stad. Station en spoor zijn straks geen barrière meer in de stad en door het verplaatsen van oude spoorse activiteiten ontstaat aan deze zijde ruimte voor nieuwe hoogwaardige functies. Zoals bij de meeste stationsprojecten wordt er in Groningen ook geïnvesteerd in de toenemende populariteit van de fiets-trein combinatie: er komen een fietstunnel en een grote ondergrondse fietsenstalling.

Groningen; nieuwe perrontunnel biedt kansen voor nieuw stuk stad.

Groningen Spoorzone is een gezamenlijk plan van de gemeente Groningen, de provincie Groningen, het Rijk, ProRail en NS.

Dissatisfiers

Satisfiers

Tot slot – dankzij de ligging van de nieuwe perrontunnel - wordt het monumentale stationsgebouw straks weer de hoofdentree van het station. Het erfgoed wordt niet gezien als last, omdat het nieuwe ontwikkelingen in de weg zou staan, maar juist als een kans om aantrekkelijke stationsgebieden te creëren en iedereen weer trots te laten zijn op ‘Hoofdstation Groningen’.

Het ideale stationsgebied...

De stationsgebiedsopgave

Beleving

...is de trots van iedereen

Comfort

...erkent rol publiek domein ...versterkt concurrentiekracht van de omgeving

Gemak

...maakt het leven makkelijker

Snelheid

...verweeft vloeiend stedelijke programma's ...biedt oriëntatie aan de reiziger

De opgaven van stationsgebieden kunnen worden opgedeeld naar gebieden rond grote, middelgrote en kleine stations in Nederland. Rondom de grootste stations is al sprake van intensieve integratie in het stedelijk weefsel. Maar ook op deze toplocaties zijn nog kansen voor het creëren van fijnmazige locaties en hoogwaardige verdichting: geschikt voor de toplocaties van het wonen en werken van de toekomst.

Schoon, heel en veilig

...gebruikt wat er al staat: leegstand is hier minimaal ...mengt functies voor een levendig gebied

FIGUUR 1

Klant-wenspiramide voor stationsgebieden, NS Stations 2015 Een bekend en goed voorbeeld hiervan is Rotterdam Centraal. De succesvolle verdichting van de binnenstad, het iconische stationsgebouw en een goed functionerende stationsomgeving heeft ervoor gezorgd dat de zowel de reiziger, als Rotterdammer en zelfs een groot deel van Nederland, trots is op het gebied. Ook Amsterdam Bijlmer Arena is een goed voorbeeld van een stationsgebied met een rijke mix van functies en efficiënte aansluiting van vervoersmodaliteiten.

Rondom middelgrote stations gaat de aandacht uit naar de zogenoemde ‘achterzijden’ van het station. Voorbeelden van de opgaven rondom middelgrote stations met een ‘achterzijde’ zijn Groningen, Zwolle en Amersfoort. Zoals bij het beschreven voorbeeld van Groningen zijn er rondom deze stations vaak gronden beschikbaar gekomen omdat spoorgebonden activiteiten zijn verdwenen. Hier liggen kansen voor de ontwikkeling van een nieuw stuk stad.

Rondom de kleinere stations is de vraag naar verdichting met functies van wonen en werken vaak beperkt. De focus gaat uit naar een opwaardering van de kwaliteit en uitstraling van het station en de openbare ruimte.

proces en het tot stand brengen van samenwerking op lokaal niveau. En tot slot verwerft en verkoopt NS Stations gronden vastgoed in stationsgebieden. Nooit als belegging op zich, maar altijd als katalysator om stations en stationsgebieden voortdurend te verbeteren en te vernieuwen.

De positie van NS Stations

Uitnodiging: Welkom in het speelveld!

De gebiedsontwikkeling in stationsgebieden is ingewikkelder dan elders. Er komen veel beleidsvraagstukken samen van het Rijk, provincies en gemeenten. NS Stations is stationseigenaar van vrijwel alle stations in Nederland en een van de spelers die langdurig en integraal betrokken is in het krachtenveld van de transformatie van stationsgebieden.

In het speelveld van een verscheidenheid van partijen in het stationsgebied is NS Stations bereid het voortouw te nemen in de transformatie van het stationsgebied. Dit doet NS Stations door een verbindende partij te zijn die belangen van overheid, station, markt en gebruiker kent en samenbrengt. Het doel van de transformatie is een sterk stationsgebied vanuit het perspectief van zowel de stad als de reiziger. Zo worden visies voor spoor en stad bijeengebracht en de slaagkans voor vernieuwing vergroot.

De reden om juist nu met deze visie te komen is dat de afgelopen en komende jaren de spoorsector, lokale en provinciale overheden veel in spoor, openbaar vervoer en station investeren. Publiek geld. Ongekend veel, ook naar Europese maatstaven. Centraal staat een aantrekkelijk openbaar vervoersproduct. Met meer treinen, een soepele reis van deur-tot-deur en natuurlijk een mooi station met goede voorzieningen voor de reiziger. Nu is het moment om ervoor te zorgen dat al deze (publieke) investeringen ook leiden tot een aantrekkelijk stationsgebied. Stationsgebieden zijn immers zowel katalysator voor de economische groei van dorp, stad en regio maar ook katalysator voor een toenemende waardering van de reizigers. NS Stations beschouwt het dan ook als een taak om de dienstverlening aan de reiziger niet alleen in het station, maar ook in het stationsgebied te verbeteren. Daarom vestigt NS Stations de aandacht op stationsgebieden. Altijd middels de inbreng van kennis over de reiziger, het station en de inrichting van de stationsomgeving. Soms door middel van een actieve rol in het

Eigenaarschap is nodig, maar niemand kan het alleen. Daarom roepen wij op tot een dialoog met overheden, markt en mensen met goede ideeĂŤn. Met als doel samen aantrekkelijke stationsgebieden te maken waar iedereen trots op is.

Bronvermelding Bertolini, L. (2009), De planologie van mobiliteit; oratie Luca Bertolini, Universiteit van Amsterdam. Vossiuspers UvA, Amsterdam. NS Stations (2015), Het stationsgebied als katalysator: Propositie van NS Stations voor vernieuwing van stationsgebieden. Planbureau voor de Leefomgeving & Centraal Planbureau (2015), Cahier Mobiliteit. Uit: Nederland in 2030 en 2050: Twee referentiescenarioâ&#x20AC;&#x2122;s. Toekomstverkenning Welvaart en Leefomgeving. Den Haag. Singh, Y. J., Fard, P., Zuidgeest, M., Brussel, M., & van Maarseveen, M. (2014). Measuring transit oriented development: a spatial multi criteria assessment approach for the City Region Arnhem and Nijmegen. Journal of Transport Geography, 35, 130-143.

Master thesis Coen van Beusekom

Master thesis Marieke van Soest

Stationsgebieden zijn veelal het hart van de stad. Sinds de jaren negentig is er terecht toenemende aandacht voor stationsgebieden. Stations zijn niet louter meer een plek van aankomst en vertrek, maar naast de traditionele functies ook een katalysator van stedelijke ontwikkeling. Een gebied waar ruimtelijke en functionele integratie van infrastructuur en vastgoed steeds belangrijker wordt. Dit vraagt noodzakelijk om meer samenwerking tussen actoren die meer en meer afhankelijk van elkaar zijn. Die samenwerking kan leiden tot synergie, indien er duidelijke sturing aanwezig is. De vraag is: hoe kunnen er op korte termijn nieuwe ontwikkelstrategieĂŤn ontplooid worden die stationsgebieden de katalysator van stedelijke ontwikkeling maken die ze in potentie zijn? Specifiek kijk ik naar de ontwikkeling van de Compacte Knoop Zuid in Zwolle. Dit terrein aan de zuidzijde van het station komt in 2018 vrij voor ontwikkeling. Het onderzoek moet een aantal handvaten opleveren waaruit blijkt hoe de gebiedsontwikkeling in Zwolle, en in vergelijkbare projecten, op gang gebracht kan worden.

Het binnenstedelijke stationsgebied is het visitekaartje van de stad. Het stationsgebied is een knoop in een vervoersnetwerk en een plaats in de stad. In met name middelgrote steden is de plaatswaarde van stationsgebieden onderontwikkeld. Voorbeelden zijn braakliggende terreinen of weinig levendigheid rondom het station. Een stationsgebied met een hoge plaatswaarde wordt erkend door gebruikers, inwoners en investeerders als belangrijke plek voor de stad en is de trots van iedereen. Overheden investeren miljoenen in stations en stationsgebieden. Het is van belang dat de spinoffs van deze investeringen worden vergroot door een verbetering van de plaatswaarde. Om dit te bereiken kunnen gemeenten placebranding inzetten om stationsgebieden te positioneren als belangrijke plaatsen in de stad. Overheden kunnen deze positionering onderschrijven middels beleid en huisvesting van overheidsfuncties in het stationsgebied. Doel van het onderzoek is het ontwikkelen van een generiek kader voor de branding van stationsgebieden en een handleiding voor overheden waarmee zij vanuit verschillende bestuursniveaus en diverse rollen kunnen bepalen op welke wijze zij de branding van stationsgebieden kunnen versterken.

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

Om effectief te zijn moet de ladder voor duurzame verstedelijking in beleid worden opgenomen

mr. drs. C.F. Geerdes Coen Geerdes studeerde Nederlands recht aan de Universiteit van Amsterdam (staats- en bestuursrecht en omgevingsrecht) en Politicologie aan de Universiteit Leiden en aan de University of British Columbia, Vancouver, Canada. Hij is gespecialiseerd in het omgevingsrecht: ruimtelijke ordening, in het bijzonder grondexploitatie en het milieurecht. Geerdes startte zijn loopbaan als legal consultant bij advies- en ingenieursbureau DHV (thans: RoyalHaskoningDHV). In 2011 stapte hij over naar de advocatuur. In 2015 trad Coen in dienst bij Poelmann van den Broek, waar hij adviseert en procedeert in zaken over (omgevings)vergunningen, bestemmingsplannen en handhaving van (bestuursrechtelijke) weten regelgeving, voornamelijk voor cliënten uit de private sector.

Bouwen voor leegstand moet worden voorkomen en zorgvuldig ruimtegebruik moet de norm zijn. Daartoe heeft de wetgever in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking (’de ladder’) in de wet opgenomen. Inmiddels is deze ladder bijna vier jaar in gebruik en heeft de hoogste bestuursrechter van Nederland, Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ‘de Afdeling’), vele ontwikkelingen beoordeeld op het ‘correct’ doorlopen van de ladder. In deze bijdrage worden aan de hand van casus uit de rechtspraak enkele veelgehoorde misvattingen over de ladder aan de orde gesteld, specifiek ten aanzien van winkelleegstand. Vanuit deze misvattingen wordt beargumenteerd dat het nadenken over leegstand en de verplichte laddertoets veel beter kan plaatsvinden bij het maken van (regionaal) detailhandelsbeleid, in plaats van het ‘ad hoc’ motiveren van ladderplichtige nieuwe stedelijke ontwikkelingen in ruimtelijke procedures. Met stringent detailhandelsbeleid en de naleving daarvan is leegstand veel beter te bestrijden dan met de ladder. Dit pleit ervoor om het ‘ladder-denken’ in het (gebieds)ontwikkelingsproces naar voren te halen.

De ladder in het kort De ladder is gebaseerd op de bekende SER-ladder, die een zorgvuldige verdeling van de schaarse ruimte voor bedrijvigheid ten doel had. Al in 2007 is door de regering aangegeven dat het voor een zorgvuldige

planning van te herstructureren en nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen wenselijk is om de SERladder consequent toe te passen. Dit betekende het doordenken van nut en noodzaak (de ruimtebehoefte), rekening houdend met de mogelijkheden van herstructurering en intensief ruimtegebruik. In de daarop volgende jaren is het toepassingsbereik van de ladder verbreed naar andere stedelijke functies. De huidige ladder is geïntroduceerd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bij het nationale belang van een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. De huidige ladder trad per 1 oktober 2012 in werking als motiveringsvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en ziet op de functies wonen, bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen. Het kerndoel van de ladder is een zorgvuldige afweging maken en transparante besluitvorming geven/ bewerkstelligen over ruimtelijke ontwikkelingen. Het instrument schrijft niet voor wanneer en waar wel of niet gebouwd mag worden, maar vraagt om een kenbare en goede afweging van belangen, onder andere om te voorkomen dat er voor leegstand wordt gebouwd. De wetgever heeft aangegeven dat die afweging aan de decentrale overheid is, omdat zij zelf de lokale en regionale situatie het beste kent. De wetgever heeft aan gemeenten verplicht voorgeschreven om bij besluitvorming aan de hand van drie ‘treden’ een voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling te onderbouwen. De treden zijn de volgende: 1.

Bestaat er een actuele regionale behoefte aan de beoogde ontwikkeling/plan? 2. Op welke locatie wordt die behoefte gerealiseerd? Zijn er mogelijkheden voor herstructurering of transformatie van beschikbare gronden? 3. Is er sprake van een locatie die op voldoende wijze ontsloten is, passend bij de beoogde ontwikkeling?

Trede 1

Is er een regionale behoefte?

Trede 2

Nee, stop met de procedure of pas uw plan zodanig aan dat het past bij de regionale behoefte Ja, ga naar trede 2

Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied

Trede 3

Ja, u bent (voor dit deel) klaar met de motivering Nee, ga naar trede 3

Zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden voor de resterende regionale behoefte

FIGUUR 1

De ladder voor duurzame verstedelijking (ontleend aan: Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking, Ministerie van Infrastructuur en Milieu (2013)).

Misvattingen over de ladder Eind 2015 heeft het Ministerie van Infrastructuur en Milieu onderzoek gedaan naar 117 recente uitspraken van de Afdeling, waarbij is geconcludeerd dat nog steeds in één derde van de gevallen een beroep gericht op de ladder gegrond wordt verklaard. Uit een nadere analyse is echter gebleken dat het in een groot aantal gevallen gaat om gebreken bij het aantonen van de actuele regionale behoefte, bijvoorbeeld omdat het onderzoek ontbreekt of de gegeven motivering gebrekkig is. Daarmee is echter nog niet gezegd dat de beoogde ontwikkeling per definitie geen doorgang kan vinden. Vaak blijkt dat de gemeente haar huiswerk opnieuw moet doen, waarna de ontwikkeling, al dan niet na een beleidswijziging, toch doorgang kan vinden.

“Met stringent detailhandelsbeleid en de naleving daarvan is leegstand veel beter te bestrijden dan met de ladder voor duurzame verstedelijking” De ladder schrijft niet voor welke winkelontwikkelingen wel en welke winkelontwikkelingen geen doorgang meer kunnen vinden. Het is een veel gehoorde misvatting dat de ladder ontwikkelingen onmogelijk zou maken, of dat de ladder eenvoudig als argument gebruikt kan worden om niet aan nieuwe detailhandelsontwikkelingen mee te willen werken. De ladder is slechts een verantwoordingsplicht. Het is een ‘verplichte denkwijze’ die bij bepaalde ruimtelijke besluiten (o.a. bestemmingsplannen) doorlopen moet worden, maar geen resultaat vooraf voorschrijft. Aan de hand van drie misvattingen die bij de voorbereiding van besluiten nog wel eens aan de orde komen, wordt geïllustreerd dat deze ‘verplichte treden’ inderdaad geen uitkomst vooraf voorschrijven.

Misvatting 1: Als er al sprake is van overaanbod en er wordt een nieuwe ontwikkeling mogelijk gemaakt, is deze ontwikkeling per definitie ongewenst en in strijd met de ladder. Zoals gesteld schrijft de ladder geen resultaat voor. Het staat gemeenten in principe vrij om specifieke (kwalitatieve) keuzes te maken. Keuzes over welke ontwikkelingen zij binnen haar gemeente wenselijk vindt en welke motivering daarvoor kan worden gegeven. Illustratief is een uitspraak van de Afdeling waarin de aan de grootschalige bouwmarkt Bauhaus verleende omgevingsvergunning aan de orde was. De casus speelt in de gemeente Groningen. In de procedure komt aan de orde dat er eigenlijk geen marktruimte bestaat

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

voor een (extra, grootschalige) bouwmarkt. De gemeente vond de komst van Bauhaus echter toch gewenst, onder meer omdat de gemeente van mening was dat deze bouwmarkt een nieuwe, grootschalige formule in NoordNederland bracht. Hiermee zouden de keuzemogelijkheden voor de consument worden vergroot en relatief veel bezoekers vanuit de bredere regio zouden worden aangetrokken. Dat de komst van Bauhaus betekende dat er mogelijk een toename van leegstand zou ontstaan, werd door de gemeente voor lief genomen. De gemeente zag volgens de Afdeling onder ogen wat de consequenties van het plan waren en oordeelde dat zij in redelijkheid had kunnen aannemen dat er behoefte aan het plan bestond. Uit deze en andere uitspraken volgt dat de actuele regionale behoefte aan nieuwe detailhandel door de gemeente moet worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, met het oog op het voorkomen van structurele winkelleegstand. De gemeente moet de consequenties van de plannen onder ogen zien. De enkele omstandigheid dat een detailhandelsontwikkeling zal leiden tot overaanbod in een bepaalde branche, betekent dan ook niet dat de betreffende ontwikkeling in strijd is met de ladder. Sterker nog, er zijn ook redeneringen geaccepteerd waarbij juist op plekken waar weinig marktruimte is, vernieuwing en versterking nodig werd geacht om het aanbod aan de veranderende vraag aan te passen. Kortom, de ladder biedt gemeenten nog steeds veel ruimte om keuzes te maken, bijvoorbeeld door specifiek beleid te voeren over welke detailhandelsontwikkelingen (gelet op de detailhandelstructuur) gewenst zijn en welke niet. Dat er daardoor op enig moment overaanbod kan ontstaan, doet daar niet aan af.

Misvatting 2: Nu de ladder in de wet is opgenomen moeten beleidsplannen waarin een toevoeging van winkelmeters aan de orde is, worden herzien. Het gegeven dat de ladder geen uitkomst vooraf voorschrijft, betekent dat het nog steeds aan de (lokale) overheid is om te bepalen welke ontwikkelingen wel en welke ontwikkelingen niet wenselijk zijn. Keuzes moeten echter goed worden gemotiveerd en er wordt door de bestuursrechter scherp gekeken naar de regionale afstemming ter zake. Als aan deze voorwaarden wordt voldaan, is het zeer goed mogelijk dat ondanks bestaande leegstand nieuwe vierkante meters detailhandel in de markt worden gezet. Een treffend voorbeeld in dit verband is een kwestie die in de gemeente Heerlen heeft gespeeld (bestemmingsplan ‘SchinkelkwadrantZuid’). In dit plan werd onder meer door toevoeging van 18.000 vierkante meter detailhandel ingezet op de herontwikkeling van het kernwinkelgebied in Heerlen. Het stond niet ter discussie dat de leegstand in de regio (Parkstad Limburg) al omvangrijk was en dat met de plannen in bepaalde gebieden extra leegstand zou kunnen ontstaan, bijvoorbeeld in de aanloopstraat tot het centrum. In de regionale retailstructuurvisie hadden

de Parkstad-gemeenten echter afgesproken dat in Heerlen mocht worden voorzien in de toevoeging van 24.000 vierkante meter detailhandel, omdat de binnenstad van Heerlen zich moest ontwikkelen tot Parkstad Limburg, ‘icoon’ voor (recreatief) winkelen. Eventuele nadelige effecten op verzorgingslocaties van lagere orde werden door de Parkstad-gemeenten op de koop toegenomen. Dit was voor de bestuursrechter een belangrijke reden om het plan in stand te laten en te oordelen dat aan de ladder was voldaan. De regiogemeenten hebben bewuste beleidskeuzes gemaakt.

“Er zijn verschillende situaties denkbaar waarbij er vierkante meters aan de voorraad detailhandel worden toegevoegd, terwijl de ladder niet hoeft te worden doorlopen” Kortom, de bestuursrechter gaat niet op de stoel van de overheid zitten: als de overheid het ‘ladder-huiswerk’ naar behoren heeft gedaan en regionale afstemming heeft plaatsgevonden, dan zal de bestuursrechter de beleidskeuze van de overheden respecteren, hoewel dergelijke keuzes voor sommigen onnavolgbaar zullen zijn.

Misvatting 3: Iedere toegevoegde vierkante meter detailhandel, maakt dat de ladder van toepassing is. Anders dan soms wordt aangenomen, leidt niet elke vierkante meter extra detailhandel tot de plicht van het doorlopen van de ladder. In de eerste plaats geldt dat conserverende bestemmingsplannen (bestemmingsplannen waar (onbenutte) bouwmogelijkheden in een nieuw bestemmingsplan opnieuw worden opgenomen) geen nieuwe stedelijke ontwikkeling kan bevatten. De ladder is dan ook niet van toepassing. Daarnaast geldt dat ‘kleinschalige ontwikkelingen’ ook niet als een nieuwe stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt. Wat precies kleinschalig is, is zeer afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In jurisprudentie is een voorbeeld te vinden van een uitbreiding van de supermarkt met ongeveer 400 vierkante meter, wat onder de gegeven omstandigheden niet werd aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Belangrijk is ook dat door de bestuursrechter wordt getoetst of er sprake is van een toename van het ruimtebeslag. Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de bebouwingsmogelijkheden ten opzichte van het voorheen geldende bestemmingsplan niet worden vergroot. Dit betekent bijvoorbeeld dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als binnen een bestaand gebouw (bijvoorbeeld een bedrijfsgebouw) een transformatie plaatsvindt richting detailhandel. Tot slot is het mogelijk dat een bepaalde uitbreiding van detailhandel vergunningvrij of middels een ‘lichte’ procedure wordt gerealiseerd; ook in die gevallen is de ladder niet direct van toepassing. Kortom, er zijn verschillende situaties denkbaar waarbij er vierkante meters aan de voorraad detailhandel worden toegevoegd, terwijl de ladder niet hoeft te worden doorlopen. In zoverre is de ladder dan ook niet te ‘gebruiken’ om de betreffende ontwikkeling al dan niet mogelijk te maken.

Conclusie: om leegstand te bestrijden moet de ladder onderdeel worden van het beleid In 2012 heeft de wetgever de ladder in de wet opgenomen, omdat we in Nederland zorgvuldiger met de ruimte om moeten gaan. Onderdeel van deze zorgvuldigheid is om ten aanzien van detailhandelsontwikkelingen rekening houden met de effecten op leegstand. De ladder zelf is echter geen instrument om leegstand tegen te gaan. De ladder is slechts een verantwoordingsverplichting die moet worden doorlopen in ruimtelijke procedures. In bepaalde gevallen is de ladder niet van toepassing, terwijl er wel meer vierkante meters detailhandel worden toegevoegd. (Regionaal) beleid is cruciaal om Raad van State-proof ontwikkelingen mogelijk te maken. Deze wetenschap pleit ervoor om de ‘laddergedachte’ al in (regionale) detailhandelsvisies en/of structuurvisies te doorlopen. De ladder wordt dan een bruikbaar instrument om scherpe beleidskeuzes te maken, waarmee leegstand kan worden bestreden en toegewerkt kan worden naar een gezonde detailhandelstructuur. De ladder is dan geen struikelblok bij ruimtelijke procedures voor initiatiefnemers en de plannen zijn veel weerbaarder tegen tegenstanders van bepaalde ontwikkelingen. Zo worden twee vliegen in één klap geslagen. In het beleid worden scherpe keuzes gemaakt waarmee winkelleegstand daadwerkelijk kan worden bestreden. Er kan worden gewerkt aan een gezonde detailhandelsstructuur, terwijl de toetsing van de ontwikkelingen door de bestuursrechter met veel vertrouwen tegemoet kan worden gezien.

Bronvermelding Kamerstukken II 2015-2016, 33 962, nr. 182. Brief van de minister van infrastructuur en milieu van 23 november 2015, Regels over het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving (Omgevingswet) ABRvS 16 april 2014, ECLI:NL:RvS:2014:1367 ABRvS, 3 december 2014, ECLI:NL:RvS:2014:4409 ABRvS 5 november 2014, ECLI:NL:RvS:2014:3926 ABRvS 5 augustus 2015, ECLI:NL:RvS:2015:2517 ABRvS 7 oktober 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3137

Impulsen voor de binnenstad: inspiratie uit outletcentra Het kernwinkelgebied in de meeste binnensteden heeft het moeilijk. De winkelleegstand loopt op. Tegelijkertijd blijft het bezoek aan Factory Outlet Centers maar stijgen. Kunnen we iets leren van deze ‘merkendorpen’ om onze stadscentra te revitaliseren? In veel binnensteden is het kommer en kwel. Door onlineshoppen, wijzigingen in onze tijdsbesteding en bevolkingskrimp moet de middenstand alle zeilen bijzetten. Sommige winkels redden het niet en sluiten hun deuren. Het gevolg is overal te zien: oplopende leegstand. Tussen 2007 en 2015 steeg de winkelleegstand in ons land van 5,4 procent naar 9,2 procent (ING Economisch Bureau, 2016). Ruim 2,8 miljoen vierkante meter winkelruimte staat intussen leeg en met het faillissement van V&D is daar begin 2016 in één klap 350.000 vierkante meter bij gekomen. De verwachting is dan ook dat de winkelleegstand in Nederland groeit naar ‘dubbele cijfers’, zeker in de middelgrote steden buiten de Randstad. Voor de sfeer op straat is dat funest. Uit onderzoek van Multiscope (2014) blijkt dat leegstand voor mensen zelfs een reden is om het centrum minder vaak te bezoeken. Bovendien is leegstand besmettelijk: winkeliers vestigen zich liever op een plek waar wat te doen is. Zo wordt een onaantrekkelijke binnenstad nog onaantrekkelijker en treedt een vicieuze cirkel in werking. Tegen deze trend in maken outletcentra juist een groei door. Ons land telt er drie: Designer Outlet Roermond, Batavia Stad in Lelystad en Rosada Fashion Outlet in Roosendaal. Ze werken als een magneet op het winkelend publiek en hebben alle drie uitbreidingsplannen. Zo verwelkomt de outlet van Roermond (35.000 vierkante meter) zo’n 5,5 miljoen bezoekers op jaarbasis, terwijl Batavia Stad (25.500 vierkante meter) en Rosada (15.000 vierkante meter) goed zijn voor 2,3 miljoen respectievelijk 1,1 bezoekers per jaar (Vastgoedjournaal, 2016). Geen wonder dat de middenstand er vaak kritiek op heeft: de verzameling fabriekswinkels vormt een geduchte concurrent. Alleen in Roermond profiteert het kernwinkelgebied van het outletcentrum, omdat het pal naast de binnenstad ligt en veel Duitse bezoekers trekt die een ‘Dagje Roermond’ doen. In Lelystad en Roosendaal heeft het kernwinkelgebied te lijden onder de outlet. Het is dan ook onbegrijpelijk dat de gemeente Assen een outletcenter bij het

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

prof.dr. G.J. Hospers Gert-Jan Hospers werkt bij de Universiteit Twente, Radboud Universiteit en Stichting Stad en Regio. Hij heeft verschillende boeken over actuele geografische thema’s geschreven en zet zich in voor stedelijke en regionale ontwikkeling op menselijke maat.

TT-circuit gaat bouwen, zeker als je bedenkt dat de leegstand in de binnenstad twintig procent bedraagt.

Het outlet-concept Maar waarom trekken outletcentra zoveel bezoekers? En kunnen we iets opsteken van hun succes in een poging om de kwakkelende binnensteden een impuls te geven? Laten we eerst kijken wat een outlet precies is. Een Factory Outlet Center (FOC), zoals de officiële term luidt, is een concentratie winkels waar fabrikanten en handelaren merkproducten met korting (tussen de dertig en zeventig procent) aan de consument verkopen. Meestal gaat het om kleding en schoenen, maar in sommige outlets kun je ook koffers en tassen, keukengerei en speelgoed krijgen. Naast winkels vinden we in de ‘merkendorpen’ daghoreca waar bezoekers wat kunnen eten en drinken. Het outlet-concept is overgewaaid uit Amerika en kwam via Groot-Brittannië in de jaren negentig naar Europa. Vooral na de eeuwwisseling zijn er op het Europese vasteland tal van outlets geopend (Frencken, 2012). Dat outletcentra zo floreren ligt niet alleen aan het grote aanbod merkartikelen dat je er tegen lage prijzen kunt kopen. Outlets zijn meer dan alleen winkelgebieden; ze bieden de bezoeker een dagje uit. De verborgen kracht van de shopdorpen is dat ze zich volledig inleven in het publiek, vanaf het moment van aankomst tot het punt van vertrek. Bekende FOContwikkelaars, zoals McArthurGlen en Value Retail, bouwen hun fabriekswinkellocaties met maar één gedachte in het achterhoofd: de bezoekers moeten het in de outlets zo naar hun zin hebben dat ze de tijd vergeten en dus nog meer (impuls)aankopen doen (Jones et al., 1997). Wat dat betreft hebben outletcentra wel wat weg van pretparken, zoals de Efteling, Duinrell en Slagharen, waar het er ook om gaat bezoekers te verleiden.

De visitor journey Bij het inrichten van de outletcentra laten de ontwikkelaars zich leiden door de zogenaamde ‘visitor journey’, letterlijk de ‘bezoekersreis’: de ervaring van de bezoeker voor, tijdens en na het bezoek aan een bestemming (Lane, 2007). Elk contactmoment tussen de bezoeker en locatie wordt nauwkeurig geanalyseerd

AFBEELDING 1

Batavia Stad

om te achterhalen of de situatie optimaal is of dat er zaken verbeterd moeten worden. In de ‘visitor journey’ van een outletbezoeker zijn er tenminste vier van die momenten van waarheid: 1.

Besluiten en plannen. De keuze voor een bezoek aan een outlet kan het gevolg zijn van een bericht uit de media, website, tip van familie of vrienden of eerdere positieve ervaringen. Door hun belofte merkartikelen tegen hoge kortingen te leveren zijn outlets krachtig gepositioneerd: mensen weten waar het concept voor staat, waardoor het beter blijft hangen en de kans op een bezoek vergroot. Bovendien maakt de toevoeging ‘fashion’, zoals bij Rosada Fashion Outlet, het nog wat specifieker: hier kun je kleding krijgen. Het profiel van de merkendorpen is sterker dan dat van de meeste binnensteden die graag de diversiteit (‘verrassend veelzijdig’) benadrukken. Sommige outlets verplaatsen zich in deze fase al compleet in de bezoeker. Neem Batavia Stad dat zich op de website en bij het internationale publiek profileert als Batavia Stad Amsterdam: vanuit het oogpunt van niet-Nederlandse bezoekers ligt Lelystad immers op steenworpafstand van onze hoofdstad.

2. Reizen en aankomen. Stel dat een gezin besloten heeft om een dag naar een outlet te gaan. De reis en aankomst beïnvloeden de stemming waarmee men op de bestemming arriveert. Meestal liggen outlets buiten de binnenstad op goed bereikbare locaties langs de snelweg. Dat is een groot voordeel, zeker voor bezoekers die van verder weg komen. Bij aankomst is het parkeren een belangrijk punt van aandacht. Vergeleken met de parkeertarieven die je moet betalen in veel binnensteden zijn de tarieven bij outletcenters laag. Zo betaal je bij Designer Outlet Roermond en Rosada slechts twee euro per dag. Bij Batavia Stad kost het drie euro, ongeacht de bezoekduur. In het buitenland kun je bij de meeste outlets zelfs gratis parkeren. Wie z’n auto heeft weggezet, hoeft niet lang te zoeken naar de ingang. Die staat namelijk duidelijk aangegeven, meestal door middel van een poort. De poort markeert het begin van de outlet, maar heeft ook een symbolische betekenis: kom snel naar binnen, hier is wat te doen - buiten is het een stuk minder aangenaam. 3. Bezoeken en beleven. Dit is de belangrijkste fase in de ‘visitor journey’. Je doet allerlei indrukken op over de plek en velt

daarover een oordeel. Meteen wordt duidelijk dat een outlet meer is dan winkels en horeca alleen. De verblijfskwaliteit is hoog, aan alles is gedacht. Zo zijn er bankjes om uit te rusten en speelplekken voor kinderen, maar ook sfeerverlichting, bewegwijzering en gratis WiFi. Er is ook groen, in de vorm van bloembakken of bomen in grote potten. Dankzij verspringingen in rooilijnen, smalle straten, historiserende architectuur en variatie in de bebouwing vinden de meeste mensen het een aantrekkelijke omgeving (Gehl, 2010). Mocht een winkelpand tijdelijk niet gevuld zijn, dan zorgt ‘3D windowdressing’ (raamdecoratie met grote stickers) ervoor dat het pand niet detoneert in het straatbeeld. Op een centrale plek vind je verder gratis wc’s, lockers om je aankopen op te bergen en rolstoelen voor mensen die minder goed ter been zijn. Er zijn zelfs outlets met hokken waar bezoekers hun hond even kunnen stallen. Kortom: een outlet heeft de uitstraling van een oud stadje, maar is van alle gemakken voorzien. 4. Herinneren en vertellen. In de ‘visitor journey’ wordt dit moment vaak over het hoofd gezien. Wat vertel je thuis over je bezoek? Hoor je nog eens wat terug van de plek die je hebt bezocht? Als bezoekers tevreden zijn, zorgen ze in hun netwerk voor gratis publiciteit, wat weer nieuwe bezoekers oplevert. Zelf worden ze overigens ook verleid om terug te komen, omdat de merkendorpen allemaal aan klantenbinding doen. Zo kun je bij Rosada 100 euro shoptegoed winnen als je je inschrijft voor een digitale nieuwsbrief. Designer Outlet Roermond heeft ook zo’n programma en organiseert aan het begin van elk nieuw seizoen een VIP-Event, waarvoor trouwe bezoekers (‘Privilige Club-leden’) een persoonlijke uitnodiging ontvangen. Tijdens de VIP-dagen ontvangen de leden tien procent korting in alle winkels, terwijl ze na het winkelen een hapje en een drankje krijgen in een speciale VIP-lounge.

Het geheim van de sportvisser Natuurlijk zijn er grote verschillen tussen outletcentra en binnensteden. Outlets zijn ‘private space’ , binnensteden ‘public space’ (Knox, 2011). In stadscentra zitten niet alleen winkels, restaurants en cafés, maar ook andere voorzieningen, zoals een bibliotheek, kerk en andere publieksdiensten. In die setting kunnen mensen – net zoals in de gehele openbare ruimte – zichzelf zijn. In een outletcentrum is een bezoeker daarentegen te gast. Zo zijn straatmuzikanten en straatkrantverkopers niet zonder meer welkom. En ’s avonds gaat de deur van outletcenters dicht. Ook in architectonische zin zijn outlets in zekere zin ‘nep’: de architectuur is neo-traditioneel, terwijl de bovenverdiepingen van de panden loze ruimtes zijn. Er zit niets in, ze zijn slechts bedoeld als decoratie. Bovendien laten bezoekers zich foppen door bewegwijzering (en de uitgekiende looproutes die erachter zitten) en ‘3D windowdressing’ op lege panden. De vraag is hoe erg dat is, maar het maakt duidelijk dat de filosofie en inrichting van een outlet niet zomaar te kopiëren is naar de binnenstad.

AFBEELDING 2

Straatbeeld Batavia Stad Voor stadsbestuurders, vastgoedeigenaren en winkeliers is het daarom nuttig om één van de drie outletcentra in ons land eens te bezoeken – niet om er wat te kopen, maar om inspiratie op te doen. Want in een tijd waarin binnensteden zichzelf opnieuw moeten uitvinden, is het credo ‘ken je klant’ actueler dan ooit.

Toch kunnen binnensteden wel wat leren van de wijze waarop outletcentra bezoekers verleiden. Dat begint al bij de eerste fase van de ‘visitor journey’, het besluiten en plannen. Anders dan outletcentra durven de meeste binnensteden in hun promotie geen heldere keuze te maken voor een ‘haakje’: een onderscheidende publiekstrekker die in het hoofd van potentiële consumenten blijft hangen, zoals een bekende winkel (Primark), culturele of culinaire highlight (Markthal Rotterdam) of trigger (gratis parkeren). Een positieve uitzondering op de regel is Leerdam, dat zich profileert als hét centrum van de Nederlandse glaskunst. Met succes: het Nationaal Glasmuseum en de Glasfabriek trekken veel kunstminnaars. Na het cultuursnuiven bezoeken ze de winkels en horeca in het centrum, waardoor de lokale middenstand er profijt van heeft. Ook kunnen binnensteden van outletcentra leren hoe belangrijk de verblijfskwaliteit van de winkelomgeving is. Als een plek uitnodigend is, willen we er graag verblijven – zo niet, dan blijven we liever thuis en kopen we online.

Bronvermelding

Outletcentra laten zien dat het succes van locaties vaak zit in ogenschijnlijke details: een gevarieerd straatbeeld, elegant straatmeubilair, openbaar groen en het gebruik van natuurlijke materialen. De menselijke maat is ook belangrijk, dus niet te veel hoogbouw en grote gebaren. Een goed ontworpen plek is als een goed feest: we blijven ‘hangen’ omdat we het er naar onze zin hebben. En daarbij gaat het echt niet alleen om beleving en gezelligheid. Gemak en comfort, zoals bewegwijzering, kluisjes en voldoende zitbanken zijn ook belangrijk. Het geheim van outletcentra is in feite het geheim van de sportvisser: het gaat er niet om dat de visser het aas lekker vindt, maar de vis (Hospers, 2011). Bij alle keuzes die outleteigenaren maken staan niet de eigen behoeften maar die van het winkelend publiek centraal.

Multiscope (2014). http://www.multiscope.nl/organisatie/nieuws/ berichten/kwart-consumenten-mijdt-winkelcentra-vanwege-leegstand. html

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

Frencken, C. (2012). Het Factory Outlet Center: een globaal concept met een lokale verbondenheid? (masterthesis), Radboud Universiteit, Nijmegen Gehl, J. (2010). Cities for People, Island Press, Washington Hospers, G.J. (2011). Er gaat niets boven citymarketing: hoe zet je een plaats op de kaart?, Haystack, Zaltbommel ING Economisch Bureau (2016). Winkelleegstand van meer dan 10% dreigt, ING, Amsterdam Jones, P., M. Whithead & D. Hillier (1997). The development of factory outlet shopping centres, Property Management, 15(2), pp. 111-116 Knox, P. (2010). Cities and Design, Routledge, Abingdon Lane, M. (2007). The visitor journey: the new road to success, International Journal of Contemporary Hospitality Management, 19 (3), pp. 248-254

Vastgoedjournaal (2016), diverse nieuwsberichten, https://www. vastgoedjournaal.nl/

Woonbeleid en gebiedsontwikkeling in een krimpregio In augustus 2009 publiceerden ir. R. Senden en dr. J. Smeets een artikel in dit magazine over demografische krimp met de titel ‘Woningen verhuren in krimpende regio’s’. Er werd betoogd dat steeds meer regio's in Nederland op termijn te maken krijgen met een daling van het aantal inwoners en huishoudens. In dit artikel zal gekeken worden naar het woningbouwbeleid in Limburg. Er zijn allerlei maatregelen genomen om op de bevolkingskrimp te anticiperen.

ir. R.H.G. Senden Rob Senden studeerde in 2009 af aan de mastertrack Real Estate Management & Development aan de TU Eindhoven. Hij werkt inmiddels als beleidsadviseur voor woningcorporatie Omnia Wonen en adviesbureau Senden Vastgoedstrategie. Hij adviseert bij vraagstukken op het gebied van wonen en vastgoed.

Ook woningcorporaties spelen een belangrijke rol. In de volgende alinea’s wordt hier nader op ingegaan. Bij herstructurering wordt zorg gedragen voor een sterke participatie van bewoners. Financiers van onroerend goed (zoals hypotheekbanken) hebben nog geen grote rol gespeeld in de krimpproblematiek. Zij profiteren weliswaar mee (doordat door de sloopopgave de waarde van andere woningen op peil blijft), maar zij betalen vooralsnog zelf niet mee aan de sloopopgave. Wat hierbij van belang is, is dat het verlies dat op de verkoop van woningen geleden wordt, vaak door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gecompenseerd wordt. In de regio’s Parkstad Limburg, Westelijke Mijnstreek, Maastricht Mergelland en Midden-Limburg wordt op de bevolkingsontwikkelingen geanticipeerd. Het beleid dat zij hebben opgesteld wordt in de volgende alinea’s nader besproken.

Parkstad Limburg De prognoses en de opgave In verschillende regio’s in Limburg zal de bevolkingsomvang afnemen. In de regio Parkstad Limburg zal het aantal huishoudens dalen van ongeveer 119.000 huishoudens nu, naar ongeveer 94.600 in 2050. Een daling van ongeveer 21 procent. In de regio’s Westelijke Mijnstreek en Maastricht Mergelland zal na 2020 volgens de prognose sprake zijn van een dalende woningbehoefte. In Midden-Limburg zal er nog een beperkte groei zijn tot 2030, waarna ook daar een krimp van het aantal huishoudens in zal zetten (Etil, 2014). Tevens zal er door de sterke vergrijzing sprake zijn van een vraag naar andere woningtypen.

De betrokken partijen De Provincie Limburg heeft een actieve rol gespeeld bij de aanpak van de bevolkingskrimp. In het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) wordt ingezet op een vermindering van het aantal woningen in krimpgebieden. Het doel is dat de gemeenten in Zuid-Limburg de uitgangspunten uit het POL onderschrijven. Mochten gemeenten dit weigeren dan zou de Provincie een verordening op kunnen stellen om gemeenten hiertoe te dwingen. De Provincie hoopt van deze optie echter geen gebruik te hoeven maken. De gemeenten in de regio Parkstad Limburg hebben gekozen voor een verregaande samenwerking om de complexe krimpopgave te volbrengen. Het regionaal samenwerkingsverband Parkstad Limburg heeft eigen beleidsmedewerkers in dienst en neemt hierin een sturende rol op zich.

In Parkstad Limburg maken de woningcorporaties op zowel gemeentelijk als op regionaal schaalniveau prestatie-afspraken over woningbouw. In algemene zin probeert de regionale overheid in Parkstad Limburg op de krimp te anticiperen door: • Sloop in herstructureringsgebieden; • Beperken nieuwbouw door beperking bouwtitels. Als vergunningsaanvragers binnen een bepaalde periode (bijvoorbeeld 2 jaar) niet begonnen zijn met bouwen, dan kan de vergunning ingetrokken worden; • Vraaggericht ontwikkelen door te anticiperen op de vergrijzing; • Werken aan push- en pullfactoren. Dit door enerzijds te voorkomen dat gezinnen naar het buitenland verhuizen. En anderzijds door te proberen om gezinnen van over de Duitse grens naar Parkstad Limburg te laten verhuizen. (Parkstad Limburg, 2010) Door sloop en beperking van nieuwbouw dreigt er wel een verouderde woningvoorraad te ontstaan. Limburg heeft nu al relatief weinig nieuwere woningen. Slechts 14% van de woningen in Limburg zijn gebouwd na 1995. Landelijk is dit percentage 19% (CBS, 2016).

De regio’s Westelijke Mijnstreek en Maastricht Heuvelland In de regio’s Westelijke Mijnstreek en Maastricht Heuvelland zet de krimp van het aantal huishoudens in na 2020. (Etil, 2014). Men probeert echter nu al op de naderende krimp te anticiperen. Het aantal projecten wordt teruggebracht of er worden binnen de projecten minder woningen gerealiseerd. Bij sommige gebiedsontwikkelingen leidt dit tot financiële tekorten. In krimpregio’s wordt ook nadrukkelijk gekeken naar kansen die zich over de grens in het buitenland voordoen. Zo worden studentenwoningen gerealiseerd in de gemeente Vaals voor studenten van de RheinischWestfälische Technische Hochschule (RWTH) Aachen. In de regio Maastricht Heuvelland ontstaat er een complexe discussie over de plancapaciteit in stedelijk gebied versus landelijk gebied. In deze regio is er geen regionaal overheidsorgaan aanwezig dat een sturende rol kan vervullen. Het gaat in de regio Maastricht Heuvelland om een min of meer vrijwillige vorm van samenwerking tussen verschillende gemeenten. Het zal lastig worden om concrete woningbouwafspraken te maken over de sloopaantallen in het landelijk gebied versus het stedelijk gebied door de tegenstrijdige belangen van de verschillende gemeenten.

Midden-Limburg Ook in Midden-Limburg maakt men in de nieuwe woonvisie werk van beperking van woningbouw. De planvoorraad is naar beneden bijgesteld door de woningbouwplannen in te delen in een groene, rode en oranje groep aan de hand van onder andere stedenbouwkundige kwaliteit, volkshuisvestelijke kwaliteit en financiële parameters. De rode plannen worden geschrapt en de groene plannen doorgezet. De plannen in de oranje groep worden opnieuw geëvalueerd in 2018 aan de hand van de bevolkingsprognoses in dat jaar.

Herstructureringen In Parkstad Limburg zijn herstructureringen gestart om te anticiperen op de bevolkingskrimp. Al in 2010 werd er een Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA) uitgevoerd naar de bevolkingskrimp in Parkstad Limburg. Doel was om te onderzoeken in hoeverre het maatschappelijk rendabel is om te investeren in krimpgebieden. De verbeterde leefbaarheidseffecten door investeringen bleken sterk genoeg om grote investeringen te rechtvaardigen (RIGO / EIB, 2010). Vervolgens werden er in Parkstad Limburg vijf herstructureringswijken aangewezen die als pilotprojecten dienden. Het ging om de wijken KerkradeWest, Brunssum-centrum, Nieuwenhagen, Hoensbroek en Vrieheide-Passart (Parkstad Limburg, 2010). In het verleden zijn de dorpskernen in Parkstad Limburg door verstedelijking aan elkaar gegroeid tot één groot verstedelijkt gebied. Door de krimp ontstaat nu echter de mogelijkheid om verdunning te realiseren. De herstructureringsprojecten worden hieronder kort besproken en de problemen toegelicht.

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

Eén van de grootste herstructureringsprojecten vond plaats in Kerkrade-West. Er werden veel woningen gesloopt. Veel van de vrijkomende ruimte wordt opgevuld met openbaar groen. Park West moet een prettige en veilige ontmoetingsplek voor jong en oud worden. In het herstructureringsgebied worden nog een beperkt aantal nieuwe woningen gebouwd. De grondgebonden eengezinswoningen zijn van een hoog ambitieniveau ten aanzien van energiezuinigheid en duurzaamheid. Daarnaast wordt op de vergrijzing geanticipeerd door nieuwe woon-zorg concepten. Meergezinswoningen worden gerealiseerd in het woonbegeleidingscentrum Lupinehof. De woningen zijn rolstoeltoegankelijk en iedere cliënt heeft de mogelijk om zorg in te roepen. In het gebouw zijn ook ontmoetingsruimten en voorzieningen om samen activiteiten te ondernemen. Daarnaast zijn er plannen om de kerk in Heilust te herbestemmen tot multifunctionele accommodatie (MFA). In deze multifunctionele accommodatie zullen nog kerkdiensten gehouden worden, maar het gebouw zal ook voor andere maatschappelijke activiteiten gebruikt gaan worden (Gemeente Kerkrade, 2014).

"Veel van de vrijkomende ruimte wordt opgevuld met openbaar groen." In Brunssum wil men wonen, zorg, recreatie, onderwijs en winkelen verbeteren vanuit een samenhangende visie. Op verschillende locaties worden verouderde etagewoningen gesloopt. Er wordt een zorgplein gerealiseerd met een grote variatie aan zorgen wellnessfuncties. In de gebiedsontwikkeling is er plek voor een beperkt aantal nieuwe woningen. Ook wordt er waarschijnlijk een nieuwe brede school en een cultuurvoorziening (Brikke Oave) gerealiseerd. Plannen voor het samenvoegen van wooneenheden of het ombouwen van particuliere woningen tot zorgwoningen bleken in de praktijk niet haalbaar (Gemeente Brunssum, 2015). Bij de gebiedsontwikkeling in Nieuwenhagen in Landgraaf waren de centrale aandachtspunten vergroening, voorzieningen en bereikbaarheid. Gedurende het proces bleek de financiering van de plannen echter een probleem te vormen. Daarom werd er een kostenreductie-onderzoek uitgevoerd en werden projecten aangepast. Verouderde portieketageflats zijn inmiddels gesloopt. Er worden nu zorgwoningen gebouwd en er wordt een park aangelegd dat een ontmoetingsplek moet worden voor jong en oud (Landgraaf, 2013). Ook de Gemeente Heerlen ondervond problemen met de financiering. Gewoonlijk worden gebiedsontwikkelingen deels gefinancierd door de opbrengsten uit nieuw te realiseren vastgoed. In krimpgebieden kan dit vaak niet, omdat er simpelweg weinig nieuw vastgoed gerealiseerd wordt (Parkstad Limburg, 2010). De gebiedsontwikkeling in Hoensbroek werd daarom ingedeeld in deelplannen. Er worden woningen gesloopt en op de vrijkomende ruimte wordt een park gerealiseerd. Rondom dit Aldenhofpark worden beperkte aantallen nieuwe woningen gebouwd en wordt er een Brede Maatschappelijke Voorziening (BMV) gerealiseerd. Ook wordt er in de nabijheid van Hoensbroek werk gemaakt van natuurontwikkeling. De Geleenbeek zal weer gaan meanderen door een natuurlijk landschap (Waterschap Roer en Overmaas, 2015). Er waren oorspronkelijk ook plannen voor een grote herstructureringsopgave in de buurt Vrieheide. Het idee was om grote aantallen particuliere koopwoningen en huurwoningen van beleggers te slopen. De kosten hiervan bleken echter erg hoog en het versnipperd grondeigendom vormde eveneens een hindernis. Tot grootschalige sloop van koopwoningen lijkt het niet meer te komen. Men kiest nu

meer voor een zachte sociale aanpak om de buurt een nieuwe impuls te geven.

Onorthodoxe maatregelen Toen de krimp in 2009 op de agenda kwam te staan van gemeenten in Parkstad Limburg ontstonden er nieuwe initiatieven (Parkstad Limburg, 2010). Deze werden door de overheden ook wel ‘onorthodoxe maatregelen’ genoemd. Voorbeelden hiervan waren het samenvoegen van wooneenheden, het aanbrengen van liften bij meergezinswoningen die geen lift bezaten, kangoeroewoningen en het herbestemmen van woongebouwen tot nieuwe functies. In de praktijk bleken veel van deze nieuwe initiatieven echter onhaalbaar. Woningcorporatie Heem Wonen heeft enkele pilotprojecten uitgevoerd die gericht waren op het samenvoegen van wooneenheden en het aanbrengen van liften bij meergezinswoningen die nog geen lift bezaten. Beide strategieën bleken vanuit financieel oogpunt niet aantrekkelijk om op grote schaal toe te passen. Dit werd duidelijk na een interview met deze woningcorporatie.

"In krimpregio’s wordt ook nadrukkelijk gekeken naar kansen die zich over de grens in het buitenland voordoen." Sloop van particulier bezit De afgelopen jaren zijn er veel woningen gesloopt in Parkstad Limburg. Het overgrote deel van deze sloopopgave vond echter plaats in de huursector door woningcorporaties. Het is duidelijk dat ook in de koopsector sloop nodig zal zijn. Voor het slopen van particulier bezit is het regionaal samenwerkingsverband Parkstad Limburg een aantal pilots gestart. Deze pilots dienen om uit te zoeken welke aanpak het beste werkt om de woningvoorraad in te krimpen. Enkele voorbeelden hiervan zijn: • In Landgraaf zijn er plannen om koopwoningen te gaan slopen in de wijk Achter de Haesen; • Er wordt in Zuid-Limburg ook gekeken naar de mogelijkheden om een zogenoemde ‘statiegeldregeling’ in te voeren. Het doel is hierbij om projectontwikkelaars te verplichten om aan de sloopopgave mee te betalen indien zij nieuwbouw willen realiseren. Dit omdat overheden niet de financiële middelen hebben om de hoge sloopkosten alleen te dragen; • Er wordt gekeken naar het ‘inponden’ van koopwoningen. De woningcorporatie koopt hierbij de koopwoningen op en exploiteert deze voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld 10 of 20 jaar) waarna ze gesloopt worden. Met de winsten uit de verhuurde periode financiert de woningcorporatie de sloopkosten. Het is echter twijfelachtig of woningcorporaties interesse hebben om deel te nemen aan deze krimpstrategie. Het lijkt erop dat zij gewoon de verhuurdersheffing moeten betalen voor de periode dat ze de woningen in bezit hebben.

Conclusies In verschillende regio’s in Limburg worden woningbouwprogramma’s geëvalueerd en wordt samengewerkt om op de bevolkingskrimp te anticiperen. In de regio Parkstad Limburg is de bevolkingskrimp het verst gevorderd. Hier vinden verschillende herstructureringen plaats; er worden woningen gesloopt en er vindt vergroening binnen het stedelijk gebied plaats door de aanleg van groene parken en natuurontwikkeling. Daarnaast worden kerkgebouwen herbestemd en is er aandacht voor zorgfuncties. Het realiseren van een sterke kwantitatieve

verkleining van de woningvoorraad blijkt geen gemakkelijke opgave. Met name sloop van particuliere koopwoningen blijkt lastig. Gesnipperd grondeigendom en financieringskosten vormen belangrijke hindernissen. Er worden nu pilotprojecten gestart om te kijken hoe het aantal koopwoningen kan worden beperkt.

Bronvermelding Etil (2014). Bevolkings- en huishoudensprognose Provincie Limburg 2014-2050. Verkregen van http:// www.etil.nl/wp-content/uploads/2014/10/ Begeleidende-notitie-Progneff-2014.pdf Gemeente Brunssum (2015). Verkregen op 24 maart 2015, van www.bruisendbrunssum.nl Gemeente Kerkrade (2014). Overdracht kerk Heilust in Kerkrade-West. Verkregen op 23 maart 2015, van https://www.kerkrade.nl/nieuws_en_publicaties/ persberichten/13.03.14__overdracht_kerk_heilust_ in_kerkrade-west/ Gemeente Heerlen (2015). Geraadpleegd op 23 maart 2015, op www.heerlen.nl/Hoensbroek-Centrum en http://www.heerlen.nl/Vrieheide Martens, R. (2013). Masterplan Vrieheide – De Stack. Verkregen op 23 maart 2015, van http://www. humblemartens.nl/wordpress/?p=1856 Parkstad Limburg (2010). Pilot Parkstad Onorthodoxxxxx & de Parkstad 5. Verkregen van http://docplayer.nl/6550023-Pilot-parkstadonorthodoxxxxx-de-parkstad-5.html Interview Brunssum, 16-4-2015; RIGO / EIB (2010). MKBA Herstructureringsaanpak Parkstad Limburg. Verkregen van http://docplayer. nl/3785329-Mkba-herstructureringsaanpak-parkstadlimburg.html Senden, R. en Smeets, J. (2009). Woningen verhuren in krimpende regio's. Service Magazine, augustus 2009. Waterschap Roer en Overmaas (2015). Geleenbeekdal. Verkregen op 23 maart 2015, van www.overmaas.nl/ geleenbeekdal Gemeente Landgraaf (2013). Aanvraag wijkontwikkelingsplan Nieuwenhagen-Lichtenberg, Gemeente Landgraaf.

Vastgoed in het buitenland

Development of Shibuya as an Entertainment-City based on TOD The aim of this paper is to describe the

dr. M. Ota Masafumi Ota received a Master of Engineering in Civil Engineering from the University of Tokyo. In 1984 he joined Tokyu Corporation and in 1987 he joined the Tokyu Research Institute. In 1995 he received a Ph.D from the Barlett School of Planning at University College London. That same year he joined the Transport Headquarters of Tokyu Corporation. In 2010 joined Tokyu Station Retail Service, and in 2013 he joined the Development headquarters of TOkyu Corporation where he is the Deputy Executive General Manager at the moment.

development of Shibuya, one of the sub-centres in Tokyo, and discuss the effects of promoting a city by entertainment for the public-transport oriented TOD (Transit Oriented Development). Shibuya, situated about five miles from the centre of Tokyo and on the circular Yamanote Line, is an area where various activities like commerce, office, etc. are agglomerated with high density around the railway terminal. Five railway lines carry 2.4 million commuters through Shibuya Station, and now many construction works are being carried out around it towards the Olympic Games in 2020. A notable feature of the project is that these are arranged under a scheme of the public-private partnership. It is underpinned by the policy of the Urban Regeneration, which was announced in the early 2000s, to promote the status of Tokyo as a World City. As such, some property developments are deregulated to attract investment from the private sector, and it was reckoned that this was effective to increase the quality of public space without a large scale of expenditure. Tokyu Corporation is a key player in Shibuya because it has carried out wide variety of businesses such as railway, property development and retail there and in its hinterland. The strategy is closely associated with the history and forthcoming conditions towards the future.

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

Historical Background It was 1950s when Tokyu started with the development and construction of areas around the railways. The basic concept was the Garden City which was proposed by Ebenezer Howard in London. The living environment in the built-up area in London was very low in quality, mainly due to air and water pollution dispatched by manufacturing plants. Howard argued the necessity of decentralisation towards the Garden Cities; i.e. satellite towns in suburbs in order to attain higher quality of life for the people living there. An entrepreneur from Japan, Eiichi Shibusawa who was the founder of Tokyu, imported the idea of the Garden City and executed the development areas of agricultural and forestry uses from ten to twenty miles radius areas south-west of Tokyo. The difference between Howard and Shibusawa was that Howard targeted self-containment, meaning living and working in the new satellite towns, whereas Shibusawa provided the same good living environment while developing a rapid and convenient railway service to access to the centre. In reality however, Howardâ&#x20AC;&#x2122;s self-containment was never achieved due to rising car ownership that enabled people to commute to everywhere from the suburban business parks. On the other hand, Shibusawaâ&#x20AC;&#x2122;s Garden City created more environmentally sustainable urban structure that were sustained by good public transport, mainly railways. From a point of view of a private firm, this was an opportunity to grow making most of the massive in-migrations from other part of Japan to Tokyo. The common point of the two cities, London and Tokyo, was the Green Belt policy, but the former was successful despite the failure of the latter due to the development-oriented mind rather than the conservation of the landlords. Originally, the policy intended to halt outward encroachment of the built-up area at a metropolitan scale. The planning authority of Tokyo could not apply it because of a large scale population influx from the other part of Japan. The area management/development companies like Tokyu exploited the trend and started the project of the Japanese style Garden City. Shibuya was situated at the hub of it.

It was 1934 when Toyoko department store, operated by Tokyu, opened at a premise next to the railway terminal. It was intended to provide high quality retail services for people of the suburbs along railway lines. At the same time, it was effective to encourage people to use the railways to greater extent for purposes other than commuting like enjoying family life by shopping and other activities in Shibuya. Tokyu successfully proposed a fashionable life style of the Garden City and established the area brand. Shibuya has played a key role in creating this image. It is worth noting that the development of Shibuya has not been progressed only by Tokyu. For example, it was a great turning point that NHK; the headquarters Japanese national public broadcasting organization, moved to the former American army site situated 500 meters north-west of the terminal in 1972. After the relocation, many property developments have been carried out in the area by various bodies competing each other. This situation led Shibuya from just a department store on the terminal to an amusement and entertainment district which attracted a lot of visitors, especially young people, from wider areas. Tokyu kept on investing in Shibuya as it opened Bunkamura; a cultural complex composed of concert halls, cinemas and a museum in 1989, and two city hotels in 2000 and 2001 respectively, intending to attract more adults.

Current Development A project of improving railway network services triggered the current property development around Shibuya station. This was to connect the Toyoko and Fukutoshin Lines which were completed in 2008. It was an important strategy from the point of the railway business to compete with paralleling JR Yamanote and Saikyo line by increasing accessibility to other sub-centres; i.e. Shinjuku and Ikebukuro. At the same time it was an opportunity to renovate the old-fashioned terminal and department store, because the station of Toyoko Line needed to move from a viaduct structure to underground in order to connect to Fukutoshin Line which was newly built under Meiji Street from the north. By using the premise of the former station, it was possible to enlarge the JR station and promote the level of services of changing different lines in the terminal. The change of tracks from viaduct to underground was carried out in one night in March 2013. One year before the underground implementation, in May 2012, Shibuya HIKARIE (Figure 1) opened at a site with 9.6 thousand square meter of a former commerce and culture building owned by Tokyu next to the station as a leading project of Shibuya development. HIKARIE has a floorspace of 144 thousand square meters, which is composed of office, commerce and cultural uses. A feature of HIKARIE is that it is not only a property developed by a private sector, but also that it plays a key role for the infrastructure of Shibuya by providing efficient vertical pedestrian line, called a “Urban Core”, from B3 to 4F in the building. It effectively overcomes the barrier of Shibuya because the station is located at the bottom of valley. The Special Urban Renaissance District scheme was applied to the development as it eases plot ratio constraints; i.e. increase of development right by property assess the public contribution. Another feature of HIKARIA is its publicly contribution by providing a musical theatre named “Theatre Orb” where well-known programs from Broadway and West End have been played since its opening in July 2012. This is based on a strategy for Shibuya to grow as an “Entertainment City”. Halls for concert and musical in HIKARIE and Bunkamura play key roles in attracting people from the railway hinterlands and even from all over the world. In fact, underpinned by the trend of globalization and growth of in-bound tourism, international tourists have rapidly increased, especially in the last few years. Hachiko Crossing in front of the JR station is one of the well-known places to visit, as it is widely discussed that the lively atmosp-

FIGURE 1

Shibuya HIKARIE here by digital screens and billboards on the wall of buildings are similar to Times Square in New York. The following four high-rise buildings, mainly consisting of offices and commerce, are being constructed in the Shibuya district: A. Shibuya Station Block (Figure 2): 276 thousand square meter floorspace, open in 2027 (East tower in 2019 with 181 thousand square meter) B. The South Block (Figure 3): 116 thousand square meter floorspace, open in 2018 C. Dogenzaka 1-choume Block (Figure 4): 59 thousand square meter floorspace, open in 2019 D. Sakuragaoka Block (Figure 5) : 253 thousand square meter floorspace, open in the 2020s An outdoor observatory will be built at the top of the East tower of the Station Block at a height of 230 meter (Figure 6), and it is expected to become one of major tourism spots in Tokyo as a World City. Furthermore, additional redevelopment projects are being examined and planned in Shibuya, especially the areas close to the ongoing ones like chaining investment.

Concluding Remarks and Future Perspectives It is worth noting that Shibuya project is a typical case of PPP; i.e. public private partnership. Many organisations or committees have been formed by various people from academics, governments, private firms and local communities, in order to ensure good communication and bring about synergy to maximize investment efficiency. Along with the progress of the project, the field of the PPP scheme

FIGURE 2

FIGURE 3

FIGURE 4

Shibuya Station Block

The South Block

Dogenzaka 1-choume Block

FIGURE 5

FIGURE 6

Sakuragaoka Block

An outdoor Obseravatory top of the East Tower of the Station Block

has been expanded from hard aspects; i.e. infrastructure, architecture, landscape and so on, to soft aspects like community development, events and marketing, called the “Area Management”.

distance, like Aoyama, Harajuku, Ebisu and Daikanyama, have strong identities which can be utilized as local resources to promote the area. Under a strategy of utilizing the structural characteristic, Tokyu has consecutively made investments on property developments in this so-called “Greater Shibuya” area like “Omohara” in 2012, “TENOHA” in 2014 and “Log Road (Figure 7)” in 2015.

Toward the future, it is argued that the target should be geographically broadened from the area around the station a wider one. The regeneration of Shibuya river, situated in the South Block, is the model case as it needs to promote the cultural exchange with the neighbouring town, Daikannyama. A feature of Shibuya is that the surrounding towns within walking

Another feature of the Greater Shibuya is that the area has a culture to attract entrepreneurs of various fields, such as IT, design, entertainment, etc. In order to strengthen this, Tokyu started the “Tokyu Accelerate Program” last year, which supports start-up venture firms by various measures including finance. In addition, since the relocation of the headquarters of Rakuten, a big IT firm with 10 thousand employees to Futakotamagawa of five miles from the centre of Shibuya, the office market has been seen to expand outward to the suburbs. This is a great opportunity for Tokyu to transform the hinterland of Shibuya from just a residential area to a more mixed use with a wide variety of functions including innovative working.

FIGURE 7

Log Road Daikanyama SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

SERVICE Actief Beste lezer, Dit jaar heeft alweer de twintigste editie van de studiereis van studievereniging SERVICE plaatsgevonden. De keuze voor de bestemming viel dit jaar op Tokyo; de grootste metropool ter wereld. De metropool Tokyo is niet alleen de grootste qua inwonertal (bijna 40 miljoen), de stad beschikt ook nog eens over de grootste individuele vastgoedmarkt ter wereld. Dit is de eerste keer dat SERVICE deze locatie bezoekt en daarmee is het een toevoeging aan het rijtje met eerder bezochte steden zoals: Hong Kong (2015), Dubai & Abu Dhabi (2014), Moskou & Sint– Petersburg (2013), Shanghai (2012) en Singapore (2011). Tijdens een studiereis krijgen studenten de gelegenheid om kennis te maken met de cultuur, de bedrijfscultuur, werkwijze en vastgoedmarkt in een ander land. Een zeer leerzame ervaring voor studenten die bijdraagt aan de verbreding van hun vastgoedhorizon. Studenten krijgen op deze manier inzicht in de verschillen en overeenkomsten in het bedrijfsleven, de vastgoedmarkt en de cultuur tussen binnen- en buitenland.

De bestemming De reiscommissie is sinds het begin van het academisch jaar bezig geweest met het zoeken naar interessante bestemmingen voor een leerzame studiereis. Vele bestemmingen zijn hierbij onderzocht waarbij het hebben van een levendige, grote en interessante vastgoedmarkt het belangrijkste uitgangspunt was. De hoofdstad van het land van de reizende zon bleek uiteindelijk de meest aantrekkelijke locatie te zijn vanwege de uitgebreide geschiedenis, de cultuur en de enorme omvang van de stad. Sinds circa 150 jaar is Tokyo, daarvoor Edo genoemd, de officiële hoofdstad van Japan. De stad is sindsdien niet gestopt met ontwikkelen en is uitgegroeid tot één van de high-tech capitals van de wereld. De lichtshows in Shibuya worden door de Japanse bevolking vergeleken met die op Times Square in New York. Net als in Nederland kampt Japan de komende jaren met het probleem van een vergrijzende populatie. Sterker nog, Japan is het meest vergrijzende land ter wereld. Daarnaast krijgt het ook nog eens te maken met een verwachte bevolkingsafname van maar liefst 30 procent tot

2050. Deze verandering brengen, net als in Nederland, naast veel problemen ook kansen voor de vastgoedwereld. In Tokyo verwacht men ondanks de krimpende totale bevolking van Japan de komende tijd nog steeds een groei in bevolking. Het heeft een tekort aan geschikte woningen en met de groeiende oudere bevolking moet Tokyo veel woningen toevoegen aan het huidige portfolio. Hoewel de levensverwachting van de Japanse bevolking met 82.6 jaar de hoogste ter wereld is kan dit niet worden gezegd van de gemiddelde levensduur van gebouwen in Japan. Japan kent helaas een rijke traditie wat betreft natuurrampen als aardbevingen en tsunami’s. In april van dit jaar kreeg het meest zuidelijke eiland nog met een aardbeving van 7.4 op de schaal van Richter te maken. De kernramp van Fukushima ten gevolge van de aardbeving en de daarop volgende tsunami heeft Japan in 2011 zware schade toegebracht. Mede hierdoor kent Japan een scrap-and-build cultuur om de nieuwste gebouwen van de meest moderne anti-aardbeving technieken te voorzien. Als stad biedt Tokyo een scala aan interessante tradities en ontwikkelingen waardoor er tijdens deze studiereis veel te leren valt op het gebied van geschiedenis, cultuur, handel en vastgoed.

De reis Het officiële programma van de reis naar Tokyo startte niet met een reis naar het vliegveld maar met een reis naar Den Haag alwaar in het kantoor van DVP op vrijdag 22 april de kick-off plaatsvond. Deze middag stond in het teken van een kennismaking met Japan, de reis en DVP als bedrijf. De middag werd

geopend met een presentatie van de Japanse ambassade waarin de geschiedenis van Japan, de gewoontes in Japan, de stad Tokyo en verschillende Do’s and Don’ts uitgebreid werden behandeld. Hierna werd door de reiscommissie het programma van de studiereis van dit jaar toegelicht waarna DVP de laatste uurtjes van deze middag vulde met een interessante lezing en case over hun werkzaamheden. De winnaars van de case werden door DVP aan het eind van de middag in stijl gehuldigd met het in ontvangst nemen van mooi pakketje met verschillende Japanse bieren. Op 5 mei vertrokken wij met een lange vlucht voor de boeg naar Brussel Zaventem om op 6 mei aan het begin van de avond te landen op Tokyo Narita Airport. Na aan het eind van de avond volledig gesetteld te zijn in het IMANO hostel stond een verkenning van de wijk Shinjuku op het programma waarbij ook de Golden Gai werd bezocht. De Golden Gai bestaat uit zes smalle steegjes waaraan meer dan tweehonderd piepkleine barretjes gevestigd zijn waar tot maximaal twaalf personen in passen. De zaterdagochtend ging de wekker al voor 7 uur om vervolgens om kwart voor 8 met de bus te vertrekken voor een 2 uur durende reis richting het Shibazakura festival. Het Shibazakura festival is een bloemenfestival dat met gebruik van de typische Japanse bloesems in het voorjaar een kleurrijk park vormt aan de rand van de beroemde Mount Fuji. Bij aankomst was van deze laatste berg nog weinig te zien vanwege de dichte bewolking, maar gelukkig als wij waren trok die aan het eind van de ochtend weg waardoor er een schitterend zicht was op de berg. Aan het einde van de middag volgde een geïmproviseerd programma met een bezoek aan Lake Kawaguchi, een van de Fuji Five Lakes, waar de studenten genoten van het prachtige weer en de schilderachtige omgeving. In de avond werd een bezoek gebracht aan het nightlife district Roppongi waar wij kennis hebben gemaakt met het Japanse uitgaansleven en zijn bijzonderheden zoals een club met een twee meter grote dansende pluche olifant. Met nog steeds het prachtige weer aan ons zijde vertrokken wij zondags voor een stadswandeling door het traditionele Shinjuku Gyoen National Garden, waar naast de Japanse landschapsstijl ook de Engelse en Franse landschapsstijl zijn gebruikt, en het modernere Yoyogi park waar in het midden de grootste tempel van Tokyo, de Meiji Jingu Shrine, gelegen is. Wederom hadden wij het geluk met ons want tijdens ons bezoek vond een traditioneel Japans huwelijk plaats in traditionele kledij. De middag werd afgesloten in het Harajuku shopping district waar een deel van de deelnemers onder andere een bezoek bracht aan een kattencafé. Met de komst van de maandagochtend startte ook het formele programma van de studiereis. Vroeg in de ochtend vertrokken wij met vijfentwintig enthousiaste deelnemers en wrongen wij ons in de overvolle metro van Tokyo om ons richting Colliers International te begeven. Terplekke kregen wij een interessante verkenning van de vastgoedmarkt van Tokyo waarbij vooral de rechten van de huurder in Tokyo werden benadrukt. Opvallend is dat de huurder in Japan veel meer

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

rechten bezit dan bijvoorbeeld in Hongkong. Het traditionele huurcontract in Japan beschermt de huurder van huurinflatie en de huurder heeft recht op het vastgoed totdat deze zelf de huurtermijn opzegt. Dit kan problemen geven bij herontwikkeling of sloop van gebouwen. Hierbij moet worden vermeld dat de meest recente ontwikkeling is dat er steeds meer ‘Fixed Lease’ contracten getekend worden die meer lijken op het westerse systeem dat wij in ons land gewend zijn. Dit aandeel is nog altijd niet groter dan circa 30 procent. In de middag werd het hoofdkantoor van Cushman & Wakefield bezocht waar wij onder het genot van een uitgebreide lunch een lezing hebben gekregen over de kantorenmarkt in Tokyo met een kleine inkijk in de andere vastgoed gerelateerde werkvelden van Cushman & Wakefield. Het drukke maandagprogramma werd aan het einde van de middag afgesloten bij de Nederlandse ambassade. Hoofd van de afdeling economische relaties, Marc Gerritsen, heeft ons samen met zijn collega Dave Hooghiemstra wat bijgebracht over de rijke handelsgeschiedenis tussen Nederland en Japan. Hierbij werd de relatie gelegd met het heden waarbij verschillende Nederlandse bedrijven één of meerdere vestigingen heeft in Japan. De Japanse economie heeft een hele goede tijd achter de rug maar lijkt op dit moment enigszins te stagneren. Desalniettemin kent Japan een aantal van de rijkste fondsen ter wereld waardoor er veel investeringskapitaal in het land zit. Dit biedt kansen voor de Nederlandse vastgoedmarkt en zo heeft onlangs Mark Rutte nog een bezoek gebracht aan het land om de handelsbelangen tussen beide landen nog meer te onderstrepen. Na een drukke dag als deze was er in de avond tijd voor ontspanning in het Shibuya district. Hier is onder anderen de, van vele films bekende, Shibuya Crossing gelegen. Het drukste kruispunt ter wereld is de entree tot de wijk Shibuya. Voor de liefhebbers werd er die avond gedineerd bij een robot-sushi restaurant waar sushi kan worden besteld op een lcd-scherm wat vervolgens op een karretje komt aanrijden naar jouw plekje in het restaurant. De dinsdag beloofde een hele speciale dag te worden. Na het benaderen van verschillende bedrijven besloten enkelen hiervan een samenwerking op te zetten om een dag te organiseren voor studenten van zowel de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e) als de Tokyo City University (TCU). De laatste groep was bezig met de bachelor Urban Lifestyle Sciences wat raakvlakken heeft met de Urban Systems kant van het aan SERVICE gerelateerde Urban Systems en Real Estate. De dag werd georganiseerd door Tokyu Land Corporation, een Japanse ontwikkelaar/belegger, samen met het Japanse bedrijf Woonerf, een Japanse specialist op het gebied van LEED certificering. De laatste toevoeging werd gedaan door een docent van de TCU die een lezing verzorgde en de case voor het middagprogramma heeft begeleid. In de middag werd het Tokyu-Woonerf project: de Futako Tamagawa Rise campus bezocht waar werd afgesloten met de presentaties over de case en een gezamenlijk diner en borrel tussen alle deelnemers. Op de woensdag werden de twee grootste vastgoedbedrijven van Japan bezocht: Mitsubishi Fudosan en Mitsui Fudosan. De eerste bezit maar liefst 40 procent en beheert nog eens 30 procent van het Marunouchi gebied dat door hen wordt beschouwd als het meest moderne en populaire Central Business District van Tokyo. Mitsui is groot aandeelhouder in het Nihonbashi district waar volgens hen van oudsher de meest gevestigde bedrijven willen zitten en waar naast een bedrijfscultuur ook een ontspanningsgerichte sfeer hangt. Het is ook een van de weinige stukjes Tokyo waar de geschiedenis nog terug te zien is. Een erg interessante dag om de concurrentiestrijd tussen deze twee bedrijven van zo dicht bij te mogen zien. De dag werd voortgezet met een Izakaya diner. Een typisch Japanse dinerstijl waarbij men twee uur lang een ruimte afhuurt en samen geniet van een hapje en een drankje. Waarna de dag die avond werd afgesloten met een van Japans bekendste tradities: Karaoke, wat Japans is voor ‘leeg orkest’.

Met vijfentwintig schorre kelen vertrokken wij aan het eind van de donderdagochtend richting het beroemde SOHO gebouw gelegen aan de baai van Tokyo. Savills Investment Management heeft ons hier onder het genot van een lunch verteld hoe zij het investeren in Japans vastgoed zien. Dit mag worden omschreven als zeer lastig als men van buiten Japan komt. De lezing werd afgesloten met een bezoek aan het schitterende dakterras met uitzicht over de gehele baai. In de middag bleven wij in de investmentbranche met een bezoek aan CBRE en CBRE GI. Zij lieten ons naast hun visie op het investeren in Japans vastgoed ook het indrukwekkende hoofdkantoor zien met uitzicht op het keizerlijk paleis. CBRE is een van de weinige bedrijven in Japan die het flexibele werken heeft geïmplementeerd in haar organisatie waarbij zelfs de CEO’s van de verschillende takken geen eigen bureau hebben. Voor de vrijdag stond het laatste, maar zeker niet het minste onderdeel, van het informele reisprogramma gepland. Met de gehele groep brachten wij een bezoek aan het Ryogoku Kokugikan Sumo Tournament. Een middag lang genieten van dikke mannen die elkaar de ring uit drukken waarbij gedurende de middag bleek dat er een paar echte kenners in ons midden die de 1600 jaar oude tradities konden bijbrengen aan de nieuwelingen in deze enerverende sport. De reis werd afgesloten met een afsluitend diner met de hele groep waarna met enige haast helaas alweer de metro werd gepakt richting Haneda Airport voor de lange reis naar huis.

Tot slot Japan is een bijzonder land en Tokyo een bijzondere stad die al tot in het verre verleden een band heeft met Nederland. Tijdens deze reis hebben wij een goed overzichtelijk beeld kunnen krijgen van de Japanse vastgoedcultuur en de overweldigende vastgoedmarkt die Tokyo kent. Voor het mogelijk maken van deze reis moet ik ten eerste onze sponsoren DVP en het Universitair Fonds Eindhoven bedanken, zonder wie wij deze reis niet op deze manier hadden kunnen doen. Ten tweede moet ik Adri Proveniers bedanken voor zijn academische bijdrage aan de reis. Uiteraard zijn wij ook grote dank verschuldigd aan alle bedrijven die ons met open armen hebben ontvangen. Als laatste wil ik alle deelnemers bedanken voor hun inzet en gezelligheid. Tot slot wil ik ook nog een dankwoord richten aan de reiscommissie die de uitdaging zijn aangegaan om een geweldige reis neer te zetten naar een nieuwe locatie voor onze studievereniging. Bij dezen een groot dankwoord aan Arlette Vrusch, Bas Hilgers, Benjamin Dijsselbloem, Edgar Felix en Stephan Kerperien voor hun enthousiasme, inzet, doorzettingsvermogen en gezelligheid tijdens het organiseren van deze reis. Ik denk dat ik spreek namens alle deelnemers als ik zeg dat wij een fantastische tijd hebben gehad in een fantastische stad! Thomas Kerperien Voorzitter studiereis 2015 - 2016

Eén jaar in de praktijk Is het alweer 3 jaar geleden dat ik redacteur was van dit magazine? Ongelofelijk, het is allemaal wel heel

ir. Barzien Khoshbakht Barzien Khoshbakht studeerde in mei 2015 af bij de leerstoel Real Estate Management & Development aan de TU/e. Met zijn afstudeerderonderzoek, getiteld “Fragmented Ownership in Shopping Centres”, won hij de NRW Scriptieprijs. Uit zijn onderzoek blijkt, onder andere, dat verdeeld eigendom een negatieve invloed heeft op de waarde van het winkelvastgoed in planmatig ontwikkelde winkelcentra. Momenteel is hij werkzaam als taxateur bij vastgoedadviseur Cushman & Wakefield.

snel gegaan. Als ik een ding heb geleerd, is het dat je je eigen plan moet trekken en de dingen moet doen die je leuk vindt. Je kunt je pas onderscheiden als je je bezighoudt met zaken die je interesseren. Dat maakt je werk een stuk makkelijker. Inmiddels werk ik alweer een tijdje bij Cushman & Wakefield waar ik ben begonnen als afstudeerstagiair. Een mooi moment om eens terug te kijken op de overgang van studie naar praktijk Ik heb eigenlijk nooit getwijfeld over mijn studiekeuze. Daar waar vrienden en klasgenoten lang over hun toekomstplannen moesten nadenken, wist ik van kinds af aan al dat ik architect wilde worden. Ik wilde creatief zijn, tekenen en gebouwen ontwerpen. Bouwkunde studeren dus in Eindhoven! Echter, na een half jaar bouwkunde was al snel duidelijk dat architectuur het toch niet zou worden voor mij. In plaats van met ontwerp en esthetiek bezig te zijn, bracht ik mijn tijd voornamelijk door met het bedenken van ´concepten´. Want een concept, dat was belangrijk voor de docenten en begeleiders. Ik was het niet eens met de werkwijze, beoordelingen, begeleidingen en standaarden. Nee, ik moest iets anders gaan doen, maar ik wilde ook niet opgeven en stoppen met mijn studie. Gelukkig begon ik langzamerhand in te zien dat de bebouwde omgeving vele disciplines kent. Immers, een gebouw komt tot stand na een intensieve samenwerking met partijen afkomstig uit verschillende disciplines. En na oplevering moeten gebouwen intensief gemanaged worden. Tijdens een van de projecten tijdens mijn propedeuse had ik als taak de financiële haalbaarheid te berekenen van mijn ontwerp. De financiële kant en de ontwikkelingskant van het vakgebied begonnen mij steeds meer te interesseren. Gelukkig kun je er voor kiezen deze richting op te gaan binnen bouwkunde,

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

terwijl je ook van alle andere disciplines wat mee krijgt. Het bleek uiteindelijk de juiste keus te zijn voor mij met als vervolg de masteropleiding Real Estate Management & Development aan dezelfde faculteit. Tijdens de masteropleiding heb ik me verder kunnen ontwikkelen op het gebied van vastgoedmanagement, vastgoedontwikkeling en onderzoeksvaardigheid. Zeker wat betreft het verrichten van wetenschappelijk onderzoek, ben ik van mening dat de opleiding sterk is en voorloopt op andere vastgoedgerelateerde studies in Nederland. Toch had ik persoonlijk de behoefte aan meer ´finance´ gerelateerde vakken. Deze werden in Eindhoven niet voldoende aangeboden en ik vond dan ook dat ik juist op dát gebied bijgeschoold moest worden. Je kunt er niet omheen dat dit onderwerp een belangrijk onderdeel van het vastgoed is. Het volgen van vakken elders wordt gestimuleerd op de faculteit. Daarom ben ik voor een half jaar enkele bijvakken gaan volgen bij de leerstoel ´Real Estate Finance´ aan de Universiteit van Amsterdam. En leerzaam was het!. Naast mijn studie deed ik een aantal activiteiten bij studievereniging SERVICE, goed voor mijn ontwikkeling, zei het dat dit op andere vlakken was dan mijn studie. De studenten mogen zich gelukkig prijzen met de brede oriëntatie van studievereniging SERVICE. De reizen, business trips, borrels, lezingen en inhousedagen zorgen voor een beter en vooral breder beeld van de vastgoedmarkt. Mij hielp dit om er in een vroeg stadium achter te komen waar mijn interesses liggen en het bepaalde voor een belangrijk deel de keuzes voor mijn toekomst. Naast deelname aan de bovengenoemde activiteiten heb ik als redacteur meegewerkt aan drie edities van dit magazine in het jubileumjaar van SERVICE (20 jaar). En ook dat was weer heel leerzaam en vooral ook erg leuk. Samen met andere redacteuren maak je daadwerkelijk een blad, te beginnen met het bepalen van het thema, selecteren van goede auteurs en natuurlijk met elkaar zorgen voor boeiende artikelen voor de lezers. Het is weliswaar een cliché – en daarom ook zo waar – maar naast je studie zoveel mogelijk deelnemen aan activiteiten en commissies is van grote toegevoegde waarde voor je persoonlijke ontwikkeling.

Afstudeerperiode | Cushman & Wakefield Toen mijn afstudeerperiode in beeld kwam was voor mij helder dat ik mijn scriptie bij een bedrijf zou schrijven. Niet alleen om praktijkervaring op te doen, maar ook voor de toegang tot data voor mijn onderzoek. Cushman & Wakefield was mijn eerste keuze. Het bedrijf heeft een rijke geschiedenis en vindt zijn oorsprong in New York (1917). Daarnaast is het de nummer één vastgoedadviseur in retail. Mijn onderzoeksonderwerp had ik op dat moment nog niet bepaald, maar mijn interesse lag het meest bij retail. Ik werd aangenomen voor een afstudeerstage in het Valuation & Advisory team van Cushman & Wakefield. Dat betekende dus ook dat de ik laatste fase van mijn studie zou uitvoeren op de Zuidas in Amsterdam. Het bruisend hart van de vastgoedwereld. Ik wilde vanaf het begin mijn afstuderen combineren met taxatiewerkzaamheden. Dat is mooi en waardevol, maar niet zonder risico. Een studievertraging lag stevig op de loer omdat de werkdruk bij Cushman & Wakefield, door de snelle groei van het bedrijf, met de dag toenam. Voor mij betekende dit dat ik mijn scriptie heb gemaakt in de avonduren en de weekenden. Privé heb ik daar veel voor ingeleverd, ik werkte gemiddeld 60 uur per week of zelfs meer. En ja, ik ben vaak voor gek verklaard door vrienden maar – en zeker achteraf - het waard was. Het was een extreem leerzaam jaar en tot op de dag van vandaag heb ik er geen seconde spijt van gehad dat ik koos voor afstuderen én werken. Na deze forse inspanning lag mijn prioriteit even bij ontspanning. Ik wilde altijd al een reis maken door Zuid-Amerika na mijn studietijd en dat heb ik dan ook gedaan. Het was een mooi moment om mijn studentenperiode af te sluiten, mijn wereldbeeld te vergroten en me voor te bereiden op een nieuwe start. Cushman & Wakefield stond niet te springen om mij een lange tijd verlof te geven maar het is me gelukt om tweeënhalve maand vrij te krijgen. Ik pakte mijn backpack in en stapte zonder al te veel te plannen in het vliegtuig in. Het is een goede keuze geweest: ik heb een onvergetelijke tijd gehad in Argentinië, Uruguay, Chili, Bolivia, Peru, Colombia en Mexico.

Een vaste baan Na mijn reis door Zuid-Amerika startte ik uitgerust en enthousiast als taxateur in het Valuation & Advisory team van Cushman & Wakefield. Mijn werkzaamheden zijn zeer divers en ik voer taxaties uit voor objecten verspreid door het land. De ene dag ben ik betrokken bij een taxatie van een kantoorpand op de Zuidas, en de andere dag bij die van een winkelpand in Appingedam in Groningen. Mijn inhoudelijke werk in combinatie met het verspreidde werkgebied maken mijn vak afwisselend. Ook wat betreft de opdrachten en opdrachtgevers is er grote verscheidenheid. Onze opdrachtgevers zijn onder meer banken, particuliere beleggers, institutionele beleggers en ontwikkelaars. Dit betekent dat mijn werk varieert van kwartaaltaxaties van de portefeuilles van vastgoedfondsen tot financieringstaxaties, vaak gericht op winkelruimten. Daarbij ben ik me aan het specialiseren in (her)ontwikkelingstaxaties en in consultancy en advisory. Voor mij hart-

AFBEELDING 1

De NRW Scriptieprijs 2016 stikke leuk om na mijn studie Real Estate Management & Development weer bezig te kunnen zijn met (her)ontwikkelingen.

De NRW Scriptieprijs 2016 Zoals gezegd, werken en afstuderen was zwaar, maar zeer de moeite waard. Eind 2015 ben ik met mijn afstudeerthesis genomineerd voor de NRW Scriptieprijs 2016. Na een lang traject van presenteren, promotiefilms maken en stukken schrijven ben ik in februari 2016 door de jury uitgeroepen als winnaar. Een prachtige beloning voor al het werk en alle energie die ik in mijn afstuderen heb gestopt! Niet alleen voor mij overigens, ook de TU/e kreeg als onderwijsinstelling een prijs uitgereikt voor mijn onderzoek.

“Partijen hebben elkaar nodig om samen een succes van een winkelcentrum te maken.” Voor mijn scriptie heb ik de relatie tussen de eigendomsstructuur en de waarde van winkelvastgoed in planmatig ontwikkelde winkelcentra onderzocht. In krantenartikelen las ik dat verdeeld eigendom in winkelcentra complexiteit veroorzaakte. Ik concludeerde dat winkelcentra met verdeeld eigendom lastiger te managen waren. Immers, partijen hebben elkaar nodig om samen een succes van een winkelcentrum te maken. Naast onderhoud van het fysieke centrum hebben winkelcentra continu vernieuwingen nodig om de uitstraling up-to-date te houden. Ook is in een bepaalde fase van de levenscyclus een grondige renovatie nodig waarbij huurders indien nodig een andere plaats krijgen in het centrum. In de praktijk blijkt dit bij verdeeld eigendom lastig te realiseren. Kleine winkeliers hebben vaak heel andere belangen dan grootwinkelbedrijven en beleggers die meer oog hebben voor de grote lijn. Kleine ondernemers zitten in het algemeen niet op grote veranderingen te wachten die hen geld kosten. Maar heeft verdeeld eigendom dan ook invloed op de waarde van het vastgoed in planmatig ontwikkelde winkelcentra? Ik kwam erachter dat er nooit kwantitatief wetenschappelijk onderzoek is verricht naar dit onderwerp. Met mijn onderzoek heb ik geprobeerd dit gat te vullen in de literatuur. Het onderzoek bestaat uit een dataset van 97 winkelcentra, waarin 41 procent van de onderzochte winkelcentra te maken heeft met verdeeld eigendom. Met behulp van een regressiemodel heb ik laten zien wat de

AFBEELDING 2

Krantenknipsels over verdeeld eigendom in winkelcentra invloed is van verdeeld eigendom op de huurprijzen van winkelunits, waarmee ook op de vastgoedwaarde. Daarnaast laat het onderzoek zien welke andere variabelen invloed hebben op huren van de winkelunits. De resultaten en aanbevelingen van het onderzoek kunnen door eigenaren of betrokkenen van winkelcentra gebruikt worden bij het maken van beslissingen of strategieën.

Toekomst Mijn studie en mijn werkervaring tot nu toe hebben mij geleerd dat de toekomst niet volledig te plannen is. Steve Jobs zei ooit: “Live Each Day As If It Was Your Last”. Een mooie uitspraak en eigenlijk zou iedereen dit in gedachten moeten hebben bij dagelijkse keuzes. Ik vergeet het overigens geregeld. Maar goed, kijkende naar de lange termijn, is een doel en een richting belangrijk. Mijn passie binnen het vastgoed blijft toch de (her) ontwikkeling. Vanuit het niets “iets” creëren, of een niet functionerend pand herontwikkelen tot een wel functionerend pand, met behoud van het eigen karakter, blijft iets moois. Ik werk met veel plezier bij Cushman & Wakefield, elke dag is anders, leerzaam en uitdagend. Zolang dit zo blijft zie ik geen aanleiding iets anders te gaan doen. Ik heb een fantastisch jaar gehad en ik ben ervan overtuigd dat dit jaar ook een mooi jaar zal worden, met weer nieuwe kansen en uitdagingen.

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

Afstudeerder TU/e

ir. L.E. Budie Bart Budie is in februari afgestudeerd aan de master Real Estate Management & Development. Na zijn afstuderen is hij aan de slag gegaan als beleidsmedewerker vastgoedsturing bij woningcorporatie Woonpunt. In deze functie ondersteunt hij het portfolio- en assetmanagement. Voor zijn afstudeerscriptie is hij begeleid door Rianne Appel-Meulenbroek, Astrid Kemperman en Minou Weijs-Perrée. Rianne Appel-Meulenbroek en Astrid Kemperman zijn als docent-onderzoeker verbonden aan de TU/e. Minou Weijs-Perrée volgt momenteel haar PhD aan de TU/e.

De werknemer in de moderne werkomgeving: een op behoeften gebaseerde benadering om tevredenheid met de werkomgeving te verklaren

Begeleiders:

In de huidige kenniseconomie wordt

dr. ir. H.A.J.A. Appel-Meulenbroek 1, dr. ir. A.D.A.M. Kemperman2, ir. M. Weijs-Perrée3

het menselijk kapitaal steeds belangrijker voor organisaties. Daardoor stijgt ook de aandacht voor de rol die de werkomgeving kan spelen voor de tevredenheid en productiviteit van werknemers. Deze effecten zijn namelijk van strategische relevantie en een belangrijk speerpunt binnen het vakgebied Corporate Real Estate Management. Het Nieuwe Werken en het daaraan gerelateerde activitybased kantoorconcept worden vaak geïmplementeerd vanwege deze beoogde positieve effecten op de werknemer. Toch is nog onduidelijk of deze positieve verwachtingen gerechtvaardigd zijn, en is meer onderzoek hieromtrent noodzakelijk.

De werkomgeving en tevredenheid De mogelijke effecten van de fysieke werkomgeving op de werknemerstevredenheid hebben zowel in de praktijk als in het onderzoek veel aandacht gekregen. In de vorige eeuw is een veelvoud aan kantoorconcepten ontstaan, elk met hun eigen beoogde voordelen, maar ook met onvermijdelijke nadelen. Vooral het verschil tussen celkantoren en open kantoortuinen heeft veel aandacht gekregen in de academische wereld. Hierbij wordt consistent aangetoond dat celkantoren over het algemeen positief zijn voor werknemerstevredenheid, terwijl open kantoortuinen inferieure resultaten vertonen (e.g. Bodin-Danielsson & Bodin, 2008). Ondanks dat deze open kantooromgevingen verondersteld worden positief te zijn voor communicatie, worden zij doorgaans geassocieerd met diverse nadelen, zoals afleiding, gebrek aan privacy, een inadequaat binnenklimaat en onvoldoende opslagruimte (Kim & de Dear, 2013). De fysieke werkomgeving en de werkplekken daarin hebben door deze voor- en nadelen een duidelijk effect op werknemerstevredenheid.

“Vanwege de inherente voor- en nadelen zijn de effecten van het activity-based concept op werknemerstevredenheid nog steeds onduidelijk” Het in de jaren 90 ontstane activity-based kantoorconcept bevat doorgaans ook grote open ruimtes, echter gecombineerd met gesloten ruimtes. Daarnaast wijkt dit kantoorconcept af van traditionele kantoorconcepten doordat de werkplekken in deze kantoren flexibel worden gebruikt (Becker, 1999). Dit vereist dus een verandering in gedrag van de werknemers. Als het werkplekgebruik niet adequaat

is, zal dit negatief zijn voor de tevredenheid (Hoendervanger et al., 2015). Afleiding en gebrek aan concentratie zijn veelvoorkomende nadelen van activity-based kantoren, vergelijkbaar met traditionele kantoortuinen (e.g. Goergievski et al., 2010). Daarnaast hindert het flexibel werkplekgebruik de mogelijkheid tot personalisatie van de werkplek en statusexpressie (Van der Voordt & Van Meel, 2002). Naast deze nadelen, hebben activity-based kantoren ook additionele voordelen. In deze kantoren is doorgaans extra aandacht besteed aan esthetiek en ergonomie, en de toegenomen autonomie kan ook positief zijn voor de tevredenheid (Vos & Van der Voordt, 2001). Door deze combinatie van voor- en nadelen zijn de effecten van het activity-based concept op de werknemerstevredenheid nog steeds onduidelijk. In de praktijk blijkt lang niet iedereen tevreden na de implementatie van dit kantoorconcept (Van der Voordt, 2004).

De werknemer in de werkomgeving Tevredenheid is echter niet alleen een resultaat van de werkomgeving, maar ook van (de kenmerken van) de werknemer in die werkomgeving. Vanuit de omgevingspsychologie wordt namelijk verondersteld dat er een interactie is tussen de persoon en de omgeving (Bell et al., 2001). Om deze effecten te kunnen verklaren, is het belangrijk om te kijken naar de behoeften van de werknemers. Deze behoeften kunnen onderverdeeld worden in drie categorieën (Vischer, 2007): • Omgevingscomfort: deze behoeften zijn belangrijk in elk gebouw - ongeacht de functie - en omvatten o.a. klimaatcomfort en visueel comfort (verlichting). • Werk-gerelateerde behoeften: Deze behoeften zijn gerelateerd aan de functionaliteit van werkomgevingen. Dit zijn behoeften als concentratie, communicatie, nabijheid van collega’s, ergonomie, ruimte, en opslagruimte. • Psychologische behoeften: Ondanks dat deze behoeften niet werkgerelateerd zijn, komen zij wel tot uiting in werkomgevingen. Deze behoeften betreffen onder meer privacy, territorialiteit, statusexpressie, autonomie, ontspanning en esthetiek. De mate waarin de werkomgeving tegemoet komt aan deze behoeften resulteert in tevredenheid met de werkomgeving (Van der Voordt, 2004). Zodoende kan het effect van de werkomgeving op de werknemerstevredenheid verklaard worden. Daarnaast kan ook de werknemer actief invloed uitoefenen op de werkomgeving. Met name in activity-based kantoren heeft de werknemer hier de mogelijkheid toe, namelijk door de werkplekkeuze. Het maakt namelijk uit of de werknemers open of gesloten ruimtes (celkantoren of concentratiecellen) gebruiken. De uiteindelijke keuze voor een werkplek hangt niet alleen af van de activiteit, maar ook van andere persoonlijke variabelen (Appel-Meulenbroek et al., 2015). Het werkplekgebruik kan mogelijk dus ook verschillen in tevredenheid tussen werknemers verklaren.

“Werknemerstevredenheid is het resultaat van een complexe interactie tussen werkomgeving en werknemer” Werknemerstevredenheid is dus het resultaat van een complexe interactie tussen werkomgeving en werknemer. De behoeften en het werkplekgebruik zijn belangrijke variabelen om deze interactie te verduidelijken. Daarom worden de behoeften en het werkplekgebruik centraal gesteld in dit onderzoek. Het werkplekgebruik hangt af van het gehanteerde kantoorconcept, maar kan ook beïnvloed worden door persoonlijke kenmerken. Daarnaast is het ook aannemelijk dat het kantoorconcept en persoonlijke kenmerken de behoeften van de werknemer beïnvloeden. Dit complex geheel aan variabelen en de relaties daartussen is weergegeven in het conceptueel model in

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

Figuur 1. Het doel van het onderzoek was niet alleen om verschillen tussen kantoorconcepten te onderzoeken, maar ook om het effect van persoonlijke kenmerken, behoeften, en werkplekgebruik holistisch te verkennen.

Bevindingen Om het conceptueel model te testen is een online enquête opgesteld. Hiervoor zijn zowel organisaties met conventionele kantoren als met activity-based kantoren benaderd. Uiteindelijk hebben 327 werknemers van 13 kantoorbedrijven deelgenomen aan het onderzoek. De behoeften en de tevredenheid met de vervulling van die behoeften zijn gereduceerd met een factoranalyse. Hiermee zijn vijf duidelijke behoeften onderscheiden: comfort, territorialiteit, aangenaamheid, communicatie, en privacy. De tevredenheidscores zijn gereduceerd tot vijf afwijkende scores, namelijk: regulatie van interactie, binnenklimaat, aangenaamheid invloed, en functionaliteit. Deze nieuwe variabelen zijn gebruikt voor de analyses. Een padanalyse is uitgevoerd om de effecten van kantoorconcept, werkplekgebruik, persoonlijke kenmerken en activiteiten op deze tevredenheidscores te bepalen, zowel direct als indirect via de behoeften. Uit het padmodel blijkt dat zowel de werkomgevingsvariabelen als de persoonlijke variabelen de werknemerstevredenheid beïnvloeden. Vooral de effecten van de werkomgeving waren aanzienlijk. In activity-based kantoren waren de werknemers meer tevreden met de functionaliteit (e.g. ruimte, ergonomie) en de aangenaamheid (e.g. keuzevrijheid, ontspanning), maar minder tevreden met het binnenklimaat en de invloed (e.g. personalisatie). Hieruit blijkt dus dat het activity-based kantoor zowel voor- als nadelen heeft. Bovendien toont het padmodel aan dat een deel van deze effecten via behoeften verklaard kan worden. Zo kan het negatieve effect van het gebruik van open ruimtes in activity-based kantoren verklaard worden doordat de behoefte aan comfort in deze werkomgeving hoger ligt. Daarnaast bleek dat het werkplekgebruik significant effect heeft. In activity-based kantoren was het gebruik van concentratiecellen positief voor de tevredenheid met de regulatie van interactie (communicatie, privacy, concentratie). In conventionele kantoren waren de werknemers in celkantoren (met maximaal 3 werknemers) ook meer tevreden met dit aspect, ten opzichte van werknemers in teamkantoren (met 4 tot 9 werknemers) en open ruimtes (met 10 of meer werknemers). Een adequaat werkplekgebruik kan dus positief zijn voor de werknemerstevredenheid. Daarnaast hadden de persoonlijke variabelen effect op de tevredenheidscores. Deze effecten waren echter minder dan verwacht. Met name de activiteiten hadden weinig effect op de tevredenheid. Desalniettemin zijn een aantal sterke effecten gevonden van leeftijd, geslacht, externe mobiliteit en een aantal persoonlijkheidskenmerken. Een aanzienlijk deel van deze effecten op tevredenheid was niet direct, maar indirect via de behoeften. Oudere werknemers hebben bijvoorbeeld minder behoefte aan communicatie, en zijn daardoor minder tevreden met de

Bronvermelding

Celkantoor

Appel-Meulenbroek, R., Kemperman, A., Kleijn, M., & Hendriks, E. (2015). To use or not to use: which type of property should you choose?: Predicting the use of activity based offices. Journal of Property Investment & Finance, 33(4), 320-336.

Teamkantoor Open ruimte Conventioneel

Concentratiecel

Activity-based

Werkplekgebruik

Kantoorconcept Persoonlijke kernmerken Leeftijd Geslacht Mobiliteit Persoonlijkheid Activiteitenpatroon

Tevredenheid met de werkomgeving Behoeften

Gepercipieerde productiviteit

Interactie

Comfort

Binnenklimaat

Territorialiteit

Aangenaamheid

Invloed

Communicatie

Functionaliteit

Privacy

FIGUUR 1

Becker, F. (1999). Beyond alternative officing: Infrastructure on demand. Journal of Corporate Real Estate, 1(2), 154-168 Bell, P. A., Greene, T. C., Fisher, J. D., & Baum, A. (2001). Environmental Psychology. Orlando: Harcourt College Publishers. Bodin-Danielsson, C., & Bodin, L. (2008). Office type in relation to health, well-being and job satisfaction among employees. Environment and Behavior, 40(5), 636-668.

Conceptueel model regulatie van interactie. De werknemersbehoeften bleken dus belangrijk om het effect van persoonlijke kenmerken op tevredenheid te verklaren. Het algehele model verduidelijkt de complexe interactie tussen werkomgeving en werknemers. Enerzijds toont het model dat de werkomgeving interfereert met de behoeften van de werknemers. Anderzijds toont het model dat de werknemer ook zelf actief invloed kan uitoefenen op de werkomgeving door adequaat werkplekgebruik. De tevredenheid met de werkomgeving is een resultaat van deze complexe interactie.

Vertaalslag naar de praktijk Werknemerstevredenheid is van groot belang voor organisaties, aangezien dit kan leiden tot een hogere productiviteit (Lee & Brand, 2005). De werkomgeving speelt hier een belangrijke rol in, waardoor organisaties hieromtrent strategische keuzes moeten maken. Voor organisaties die het activity-based concept willen implementeren is het belangrijk om te weten dat dit niet alleen maar voordelen heeft. Zoals aangetoond in dit onderzoek, is de tevredenheid met het binnenklimaat en de invloed op de werkomgeving lager in dit kantoorconcept. Aangezien open ruimtes en flexibele werkplekken inherent zijn aan het Nieuwe Werken, zijn deze nadelen moeilijk te omzeilen. Het is daarom belangrijk om de werkomgeving zo goed mogelijk aan te laten sluiten bij de behoeften en activiteiten van de werknemers. Zoals in dit onderzoek gebleken is, spelen deze behoeften een belangrijke rol voor de tevredenheid met de werkomgeving. De fysieke werkomgeving moet deze behoeften dus voldoende vervullen, waarbij de diversiteit van de werknemers en activiteiten in acht genomen moet worden.

“Een goede voorbereiding en adequaat change management zijn minstens net zo belangrijk als de fysieke implementatie van het activity-based kantoorconcept” Naast de fysieke werkomgeving is ook het gedrag in de werkomgeving essentieel voor de tevredenheid, met name in activity-based kantoren. Een adequaat werkplekgebruik kan de tevredenheid verhogen. Het is dus belangrijk dat werknemers voldoende aangepast zijn aan het kantoorconcept. Een goede voorbereiding en adequaat change management zijn wellicht minstens net zo belangrijk als de fysieke implementatie van het kantoorconcept. Alleen dan kunnen de voordelen van het activity-based concept optimaal benut worden.

Gorgievski, M. J., Van der Voordt, T. J., Van Herpen, S. G., & Van Akkeren, S. (2010). After the fire: New ways of working in an academic setting. Facilities, 28(3/4), 206-224. Hoendervanger, J. G., le Noble, V., Mobach, M. P., & Van Yperen, N. W. (2015). Tool development for measuring and optimizing workplace utilization in activity-based work environments. EuroFM Research Papers 2015. Kim, J., & de Dear, R. (2013). Workspace satisfaction: The privacy-communication trade-off in openplan offices. Journal of Environmental Psychology, 36, 18-26. Lee, S. Y., & Brand, J. L. (2005). Effects of control over office workspace on perceptions of the work environment and work outcomes. Journal of Environmental Psychology, 25, 323-333. Van der Voordt, T. J. (2004). Productivity and employee satisfaction in flexible workplaces. Journal of Corporate Real Estate, 6(2), 133-148. Vischer, J. C. (2008). Towards an environmental psychology of workspace: how people are affected by environments for work. Architectural Science Review, 51(2), 97-108. Vos, P., & Van der Voordt, T. (2001). Tomorrow’s offices through today’s eyes: Effects of innovation in the working environment. Journal of Corporate Real Estate, 48-65.

Afstudeerverslagen TU/e - REMD Op deze pagina treft u een overzicht van de meest recente afstudeerverslagen van de opleiding Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het complete overzicht van afstudeerverslagen is te vinden op de website van SERVICE: www.service-studievereniging.nl. Voor bestellingen en prijzen kunt u contact opnemen met info@service-studievereniging.nl

Auteur: Tjeerd Kosse Bestelnr.: 571 Opleiding: REMD Jaar: 2016

Risks in Healthcare Real Estate Investment Zorgvastgoed als beleggingscategorie is in opkomst in Nederland. Het wordt gezien als een vastgoedcategorie met stabiele kasstromen, hoge rendementen en sterke demografische drivers. Ondanks de groeiende interesse is zorgvastgoed nog een relatief onvolwassen markt. Vanwege de onduidelijkheid over de risico’s bij beleggen in zorgvastgoed zijn veel beleggers nog terughoudend bij het toetreden tot deze markt. Er is een groeiende behoefte om de risico’s bij beleggen in zorgvastgoed goed in kaart te brengen. Aan de hand van een literatuuronderzoek en interviews met deskundigen zijn 5 vastgoed-gerelateerde risico’s gevonden en 7 huurder-gerelateerde risico’s. De bevindingen van dit onderzoek zijn van toegevoegde waarde voor de bestaande literatuur op een aantal manieren. Dit onderzoek laat zien dat, naast macro-economische risicofactoren, er ook risicofactoren zijn op microniveau die de risicoperceptie van beleggers beïnvloeden. Het laat zien dat er verschillen zijn in risicoperceptie tussen beleggers en laat zien dat onzekerheid een rol heeft bij de risicoperceptie bij beleggen in zorgvastgoed. De resultaten geven beleggers, taxateurs en onderzoekers input voor een betere benadering van risico. De risicofactoren en hun belang kunnen gebruikt worden bij beleggingsbeslissingen en bij het maken van betere waardebepalingen. Dit onderzoek draagt ook bij aan de transparantie en volwassenheid van zorgvastgoedmarkt door de risicofactoren en hun belang in kaart te brengen.

Auteur: Barry Bontekoning Bestelnr.: 564 Opleiding: REMD Jaar: 2015

CREM&A A study to important activities of the CREM organization in the different phases of the M&A process and the alignment of CREM Corporate Real Estate Management (CREM) is gegroeid tot en professionele vastgoeddiscipline, op zowel academisch als praktisch vlak. Toch blijft het vastgoed en daarmee de CREM organisatie in het geval van een transactie achter op de business en wordt nogal eens over het hoofd gezien. In mijn onderzoek heb ik onderzocht welke taken de CREM organisatie kan uitvoeren gedurende een fusie of overname proces en hoe de CREM organisatie op dit proces afgestemd kan worden. Hiervoor heb ik 3 drie CREM organisaties van bedrijven die een fusie of overname hebben ondergaan geïnterviewd en tevens 3 adviseurs. Uit het onderzoek kwam naar voren dat de CREM organisatie in de pre-deal nog weinig taken heeft, echter dient zij wel de huidige portefeuille volledig op orde te hebben alvorens een deal aan te gaan. Tijdens de transactie fase in de due diligence is het voornamelijk van belang dat de CREM organisatie een data room opzet, een project team opricht met andere afde-

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

lingen, onafhankelijke taxaties laat uitvoeren en alle risicoâ&#x20AC;&#x2122;s in kaart brengt. In de post-deal fase dient de CREM organisatie over de gehele linie alle plannen te implementeren en taken en functies te integreren. In deze fase zal o.a. de feitelijke verkoop of aankoop van panden plaatsvinden en de integratie van de financiĂŤle huishouding, huuradministratie en werkplekken.

Auteur: Nienke Rovers Bestelnr.: 572 Opleiding: REMD Jaar: 2016

Satisfaction of end-users with the physical work environment in multi-tenant office buildings In the current office market, providers of office space are obliged to reckon with the whishes of end-users of their buildings. When employees are more satisfied with their work environment, they are more satisfied with their job and therefore more productive. The work environment is therefore not only an important aspect for the providers of it, but for managers as well. In order to investigate environmental satisfaction of end-users in multi tenant offices a holistic approach is needed in order to draw accurate conclusions and find relations that are close to the actual situation. In this study it was therefore investigated how the environmental satisfaction of end-users is affected by their personality, needs, demographic and work characteristics and by the actual offered work environment. Via a questionnaire data was collected about the respondents as well as the buildings included in the study. In total 272 respondents of 18 different office buildings distributed over the Netherlands were incorporated in the analyses. With a path model the conceptual model that followed form the literature review could be tested. The path model showed only the effects that remain existent and examines a whole model at once. The results showed the importance of incorporating the physical work environment in the model as well as the importance of personality and needs of end-users. This indicates that while office providers should offer qualitatively good work environments, managers should reckon with the needs and personalities of their employees. Since personality and needs are closely related to type of job and corporate culture, examining these aspects in further research is recommended. Moreover, a larger sample and a wider differentiation of office buildings is desired.

Auteur: Tom Bloemen Bestelnr.: 568 Opleiding: REMD Jaar: 2016

Face-to-face interactions in University Buildings The impact of flexible seating, different office types, and personal characteristics of employees on face-to-face interactions in university buildings Due to the developments of IT, it is nowadays possible to work from home. This working from home is part of the New Ways of Working (NWW). However, when people work at home, unplanned face-to-face (FTF) interactions between colleagues will not occur. One of the most important functions of the office is to stimulate FTF interactions and collaboration, and not only the facilitation of a workplace. This new way of working, with flexible seating, often implies an open office environment in contrast to cellular offices, or a combination of these concepts. Previous research stated that the communication at flexible seating did not change, only more FTF interactions with more different employees

occur. Therefore, it is expected that people at flexible seating have more interactions with colleagues outside their own team, and less FTF interactions with their own team members. In this research 142 respondents of the TU/e and the TUd filled in a two-day-diary, where they registered all their FTF interactions. This research found that employees in shared cellular offices had significantly more interactions, than employees in the other three office types. The employees in shared cellular offices had 8.8 FTF interactions per day on average. This larger number of interactions can be caused by the fact that employees did not have to be afraid to disturb other colleagues, and have the possibility to have confidential conversations. However, the total duration did not differ in different office types, or whether or not assigned or flexible seatings. Besides, this research found that the employees at flexible seatings experimented not more or less interactions with team members or employees outside their team.

Patrick Honselaar & Sanne Scharnigg Bestelnr.: 565 Opleiding: REMD Jaar: 2015

Beyond Reality: The effect of a Virtual Reality experience on the User Acceptance of Smart Homes Smart Homes are presenting themselves as a new type of dwelling within the real estate market. A Smart Home is a home environment in which technology and space are integrated consequently resulting in an intelligent and comfortable way of life for its residents. Despite its advantages, Smart Homes struggle to penetrate the real estate market, mainly due to the low user acceptance of the technologies used within these homes. Creating user awareness through an acquaintance with fully automated applications and (sensor) networks could highly benefit the implementation of Smart Homes. A user experience is provided through a Virtual Reality (VR) Smart Home experiment, in which sensor technology MyriaNed is implemented. A pre- and post-survey were included, derived from a newly developed user acceptance model for Smart Homes, to validate the impact of this experience. Through the experiment, in which 134 participants volunteered, ease of use is indicated as most important predictor of the intention to use Smart Homes. The experiment significantly helped participants in their understanding of Smart Home technology and what it could mean for their own home environment. Analyses showed that the user acceptance of Smart Homes can be enhanced by a VR user experience. It is expected that both VR and Smart Homes will play a far more significant role within society and the built environment in the near future.

Auteur: Rik Verwaest Bestelnr.: 569 Opleiding: REMD Jaar: 2015

Auteur: Lizanne Hartog Bestelnr.: 562 Opleiding: REMD Jaar: 2015

The impact of online orientation on inner city shopping behaviour

User satisfaction in multi-tenant offices

Internet technology has undoubtedly changed the world on many levels, and shopping is definitely one of them. The fact that consumers have a constant inflow of information at their disposal may be one of the most significant game changers. Therefore, the objective of this study is to gain insight in how and to what extent online orientation has changed the shopping behavior of online shopping adopters in inner city shopping areas.

There has been a growing interest in the relation between behavior of people and their work environments, especially in multi-tenant offices. Many different multi-tenant office types have arisen in the last decades, because owners/managers have acknowledged the need of users to share facilities and services. This research showed the effect of personal characteristics (personality and demographic characteristics) on user satisfaction with physical characteristics of multi-tenant offices. In this research, characteristics of multi-tenant offices, derived from literature on single-tenant offices, supplemented with specific aspects of multi-tenant offices are used. These 42 variables were then divided over 10 categories and developed into a questionnaire, together with questions about personality and demographical characteristics of users. The questionnaire was distributed among users of 17 different multi-tenant. In total, 190 respondents completed the questionnaire. Two multiple regression analyses were performed with each category of user satisfaction, to determine the effect of personality separately and together with the demographical characteristics of users. Results showed that personality had effect on user satisfaction with physical characteristics of multi-tenant offices; users who are more agreeable and open to experience are more satisfied with many physical characteristics of multi-tenant offices. However, in all categories, the demographic characteristics were better predictors of user satisfaction than personality. Owners, developers and managers can use these results for developing user-centred designs, to optimise the level of satisfaction and to increase the well-being in their offices. This should decrease vacancy problems. This study also started building theory on end-user satisfaction in multi-tenant buildings, which could be further developed by studies with larger samples in different countries.

Reviewing the gathered data shows that consumers have become more critical and demanding. For many of them online orientation possibilities have clearly affected their inner city shopping behavior. Several emerging trends are identified, including net decreases in the number of inner city shopping trips, in the duration of those trips, as well as in the number of shops visited during the trips. For bars and restaurants a net positive effect is visible. With these trends as a starting point, decision tree analysis is performed to capture the characteristics, demographics or behavioral differences that have the largest explanatory power in terms of inner city shopping behavior. This study affirms that inner cities are facing tremendous challenges to convince consumers of the added value they can experience from making an inner city visit. They need to re-engineer themselves into places that provide high quality shops with high quality products in high quality surroundings, with attention for complementary facilities and amenities. Inner cities that are able to do so may remain successful in attracting consumers.

Auteur: Bart Budie Bestelnr.: 570 Opleiding: REMD Jaar: 2016

The employee in the modern work environment In de huidige kenniseconomie wordt het menselijk kapitaal - de kenniswerker steeds belangrijker. Daarnaast wordt ook het belang van de werkomgeving steeds meer onderkend, vanwege de effecten op die kenniswerker. Het activity-based office concept, oftewel het Nieuwe Werken, wordt tegenwoordig vaak geĂŻmplementeerd vanwege de vermeende positieve effecten op de werknemerstevredenheid. Toch zijn deze effecten nog onduidelijk of inconsistent. Daarnaast is er weinig onderzoek gedaan naar de mogelijke effecten van persoonlijke kenmerken. In dit onderzoek wordt de rol van behoeften en werkplekgebruik centraal gesteld, om het effect van kantoorconcept en persoonlijke kenmerken op werknemerstevredenheid te verklaren. Met factoranalyse zijn vijf behoeften onderscheiden: comfort, territorialiteit, plezierigheid, communicatie, en privacy. Met padanalyse is de mediĂŤrende rol van deze behoeften getest. De padanalyse toont aan dat een aanzienlijk deel van de effecten van kantoorconcept en persoonlijke kenmerken op tevredenheid indirect via deze behoeften gaat. Daarnaast geeft het onderzoek indicatie voor de assumptie dat werkplekgebruik ook een belangrijke mediĂŤrende rol kan spelen. Geconcludeerd kan worden dat behoeften essentieel zijn om te beschouwen in het kader van tevredenheid. Het onderzoek toont aan dat, beredeneerd vanuit deze behoeften, het activity-based concept zowel voor- als nadelen heeft. Bovendien heeft het werkplekgebruik een belangrijk effect op tevredenheid. Bij de implementatie van het activity-based concept moeten deze behoeften dus erkend worden, en moeten de werknemers voldoende voorbereid worden zodat zij de werkplekken adequaat gebruiken.

SERVICE MAGA ZINE JUNI 2016

Contact SERVICE Magazine Volgende editie De volgende editie van SERVICE Magazine zal in het teken staan van Vastgoedfinancieringen. Na jaren van crisis lijkt de economie weer bij te trekken. De beleggingsmarkt breekt records, buitenlandse partijen weten Nederland weer te vinden en de aantrekkende markt zorgt voor toenemende vraag van bouw en projectfinanciering.

Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel voor SERVICE Magazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdrage zouden kunnen leveren? Neem dan contact op met de redactie via onderstaande contactgegevens.

Maar wat betekent dit alles voor de financieringsmarkt? Welke rol nemen de banken aan in de huidige markt? Op welke manier spelen ze in op de vragen uit de markt in combinatie met strengere regels? En hoe gaat het met de opmars van alternatieve financiering? Mogelijke scenario’s voor de toekomst, hun risico’s en meer komen aan bod in de volgende editie van SERVICE Magazine.

Abonneren/Opzeggen/Adreswijzigingen Een abonnement op SERVICE Magazine is gratis. Abonneren, het opzeggen van een abonnement of het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en gemakkelijk doen via:

http://www.service-studievereniging.nl/magazine

Contact

Bas Hilgers

Lana Trepels

Hoofdredacteur chiefeditor@service-studievereniging.nl

Redacteur l.c.r.trepels@student.tue.nl

Babette Boomgaard

Lisanne Bergefurt

Redacteur b.r.boomgaard@student.tue.nl

Redacteur a.g.m.bergefurt@student.tue.nl

Dirk Adriaanse

Thijs Hebing

Redacteur d.adriaanse@student.tue.nl

Redacteur t.a.e.hebing@student.tue.nl

WERKERVARING OPDOEN IN VASTGOEDMANAGEMENT? Ben jij geïnteresseerd in een bijbaan die aansluit op je studie Bouwkunde? PVM is een ingenieurs- en adviesbureau met vestigingen in Eindhoven en Rotterdam en is op zoek naar ambitieuze assistent adviseurs

Ben jij • Hbo- of wo-student; • geïnteresseerd in vastgoed en techniek; • en minimaal 8 uur per week beschikbaar gedurende ten minste 1 jaar?

Wat biedt PVM? • • • •

Aan jouw studie gerelateerde werkervaring; mogelijkheid tot een afstudeerstage; mogelijkheid tot doorstroom binnen PVM; en een marktconform salaris voor studenten.

Heb jij interesse? Mail dan een korte motivatie met je CV naar vgm@p-v-m.nl.

www.p-v-m.nl

BEDRIJVENDAGEN JOIN US THIS YEAR: 16, 22 & 23 NOVEMBER 2016

EXPAND HORIZON YOUR

MEET THE NEW BOARD AT: www.bouwkundebedrijvendagen.nl www.facebook.com/bouwkunde.bedrijvendagen

Syntrus Achmea Real Estate & Finance Ook gerealiseerd. Voor onze klanten.

Wijnhaven, Den Haag Woningen en universiteit

900 Mahler, Amsterdam Woningen

De Makroon, Amsterdam Zorgvastgoed

Lijnbaan, Rotterdam Winkelgebied

Fenix Loodsen, Rotterdam Woningen

Neudeflat, Utrecht Woningen en horeca

Kloosterburen, Den Haag Woningen

Lorentz, Leiden Woningen, kantoor, retail en horeca

Handelskade, Nijmegen Woningen

Westerhoek, Amsterdam Woningen (kantoor transformatie)

Hoge Hoek, Tilburg (Berkel-Enschot) Woningen