SERVICE magazine 22.3 by Studievereniging SERVICE

JA ARGANG 22

NUMMER 3

JUNI 2015

MAGAZINE

Thema

Ontwikkelingen in de corporatiesector Nieuwe verhoudingen in de volkshuisvesting: Meer zeggenschap voor huurders Is een rendabele sociale huurwoning mogelijk? De veranderende woonbehoefte van de net-niet generatie

Big Data is not that big Van data naar waardevolle inzichten

Big Data is groots. En ja, de informatiepotentie is gigantisch. Maar wij houden het graag simpel. U heeft het vastgoed en u heeft de data. Wij maken deze data bruikbaar. VX Company Forensic Analytics biedt met Smart@Data een IT-oplossing waarmee u grote hoeveelheden data kunt verzamelen, beheren en analyseren. Specifiek geschikt voor vastgoedbedrijven, overheidsinstellingen in het domein van veiligheid en gemeenten.

www.forensicanalytics.nl

Redactioneel

Colofon ALGEMEEN SERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICE Magazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerd door studievereniging SERVICE, de studievereniging van de studierichting Real Estate Management and Development van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.500 exemplaren. BRONNEN Voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur van studievereniging SERVICE. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard. REDACTIE Stephan Kerperien Bas Ebbers Erwin Rebel Martha Hensbergen Rik Verwaest VORMGEVING Eline Pellis www.elinepellis.com

Hoofdredacteur Redacteur Redacteur Redacteur Redacteur

Lay-out & omslag

COVER AFBEELDING tostphoto / Shutterstock.com DRUKWERK Drukkerij OCC dehoog BESTUUR Willem van Laarhoven Jasper van de Koevering Rick van Kempen Gerben Sinke Stephan Kerperien Dagmar Bokkinga

Voorzitter Secretaris Penningmeester Acquisiteur Hoofdredacteur Voorzitter Reiscommissie

STICHTINGSBESTUUR Steven de Ridder Roy Zöld Jan Martijn Buruma Stef de Vos

Voorzitter Acquisitie/ Penningmeester Magazine Magazine

De corporatiesector, een onderdeel van de vastgoedmarkt dat wellicht niet het meest in het oog springt door bijvoorbeeld spectaculaire gebouwen, maar welke wel een belangrijk onderdeel vormt binnen de Nederlandse markt. Deze markt ondergaat op dit moment een aantal belangrijke transformaties. Zo is er de overname van een deel van Vestia’s vastgoed portefeuille door het Duitse Patrizia, een van de eerste grote overnames, en is er een toenemende interesse in andere Nederlandse woningportefeuilles. Verwacht wordt dan ook dat het aantal overnames in de komende tijd zal toenemen (Capital Value, 2015). Deze transacties worden in bepaalde mate gevoed door de herziening van de Woningwet, welke recent door de Eerste Kamer is gekomen. Deze nieuwe Woningwet houdt kortgezegd in dat corporaties terug moeten naar de hoofdtaak, namelijk het bieden van huisvesting voor mensen die het financieel en/of maatschappelijk moeilijk hebben. Belangrijke stappen hierin zijn het terugbrengen van het bezit naar de kernregio en het scheiden van het DAEB en niet-DAEB bezit. Dit wordt allemaal besproken in ons thema: Ontwikkelingen in de corporatiesector. Daarnaast hebben we ook weer een uitgebreide invulling aan rubrieken en artikelen voor u die een ander onderwerp aansnijden. Zo komt het retailvastgoed uitgebreid aan bod. Geri Wijnen schrijft over de uitdagingen in het huidige retailvastgoed en Frank Quix bekijkt de problemen bij Leidsche Rijn Centrum. De ONE van Heijmans brengt een nieuw woon concept, welke wordt toegelicht door Anneke Timmermans. Door Mathieu Van Marcke wordt de digitale (r)evolutie binnen de vastgoedwereld aangestipt. Ditmaal wordt de column ingevuld door Wouter Swolfs, incubation manager bij Deloitte: hij grijpt het KODAK-moment aan om u als lezer aan het denken te zetten over de manier waarop projectteams, organisaties en bedrijven omgaan met dit fenomeen. Als laatste rest mij u te bedanken voor de interesse in het magazine, wat mij de kans gaf dit jaar als bestuurslid actief te zijn bij SERVICE en samen met de redactie dit magazine een Toe aan eenDaarnaast zou ik graag onze lay-out specialist, de raad van jaar lang te mogen publiceren. paar ‘once inen overige betrokken partijen en boven alles de redactie advies, de sponsoren, auteurs a lifetime’ willen bedanken voor de inzet die de publicatie jaargang 22 van het SERVICE Magazine projecten? heeft mogelijk gemaakt. Dan sluit ik af met u voor de laatste maal namens de redactie heel veel leesplezier te wensen.

Big Data is not that big

Capital Value (2015). Buitenlandse interesse voor Nederlandse huurwoningen verder toegenomen

RAAD VAN ADVIES drs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep) B. Petit MSc (ING-DiBa – Real Estate Finance) ir. F.A.M. Elferink MSc MSRE MRICS (Cushman & Wakefield) ir. S.J.E. Maussen MRE (P3 Advies / Bouwen In Eigen Beheer) SPONSOREN AT Osborne, Bouwkunde bedrijvendagen, Brink Groep, DTZ Zadelhoff, IVBN, Local, Savills, Stichting Interface, VX Company CONTACTGEGEVENS Stichting SERVICE Magazine Vertigo 08H09 Postbus 513 5600 MB Eindhoven W: www.SERVICE-studievereniging.nl E: info@SERVICE-studievereniging.nl

R U I M

D E N K E N D

Stephan Kerperien Hoofdredacteur SERVICE Magazine 2014/2015

Topwerkgever Van data naar waardevolle inzichten AT Osborne wordt gewaardeerd als topwerk-

Bij AT Osborne zijn grote projecten vrijwel dage-

lijks werk. In een team werk je aan belangrijke maatschappelijke en politieke thema’s. Van de Zuidas en de A2 tot het Ilperveld en het Rijksmuseum.

gever. De werksfeer en vrijheid in het werk scoren hoog. Als jij die vrijheid ook ambieert en kunt koppelen aan een sterk verantwoordelijkheidsgevoel, willen we graag met je praten. Kijk op

Brede blik www.atosborne.nl voor actuele kansen. AT Osborne werkt aan oplossingen voor ruimtelijBig Data is groots. En ja, de informatiepotentie is gigantisch. Maar wij houden ke vraagstukken. Met 150 consultants en managers

het graag simpel. U heeft het vastgoed en u heeft de data. Wij maken deze data hebben we alle disciplines in huis. Van managers bruikbaar. VX Company Forensic Analytics biedt met Smart@Data een IT-oplossing tot technici, juristen en financieel experts. Speciawaarmee u grote hoeveelheden data kunt verzamelen, beheren en analyseren.

listen met een brede blik die buiten gebaande Specifiek geschikt voor vastgoedbedrijven, overheidsinstellingen in het domein van paden durven denken. Het AT Osborne Ontwikkeveiligheid en gemeenten. lingsfonds en de AT Osborne Academy bieden ruimte voor research en development en dragen bij aan state of the art adviezen. AT Osborne

Utrecht | Brussel | Parijs

Huisvesting & Vastgoed | Infrastructuur, Gebiedsontwikkeling & Milieu

www.forensicanalytics.nl

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15 201502_Advertentie SERVICE.indd 1

5-2-2015 15:08:24

Beter vastgoed is betaalbaar, gezond en leuk. Daarom transformeert en exploiteert Local Local verandert vastgoed. bestaand vastgoed. Wij optimaliseren de Beter vastgoed is betaalbaar, en leuk. waarde voor de eigenaar en de gezond gebruiker Daarom transformeren wij bestaande gebouwen en werken zo aan een mooier, duurzaam en voor eigenaar en gebruiker. gezond Nederland. Local optimaliseert de waarde en werkt zo aan een mooier, duurzaam en gezond Nederland.

www.local.nl

Inhoud

Lectori Salutem - De woningmarkt als sorteermachine?

Column - Waarom mensen niet schaalbaar zijn, en dit effect heeft op jouw onderneming

Projectontwikkeling in het nieuwe tijdperk

De digitale (r)evolutie in vastgoed

Thema 14 Introductie thema - Ontwikkelingen in de corporatiesector 16 Thema column - Moderne vierendeling 18 RICS: nieuwe woningwet is stimulans voor corporatiesector

21 Financiële effecten van de herziene Woningwet 24 Nieuwe verhoudingen in de volkshuisvesting 26 Eindhoven Vooruit 29 Bezuinigen en toch investeren in duurzaamheid? 33 Is een rendabele sociale huurwoning mogelijk?

36 Vastgoed in het buitenland - Als young professional in Londen 39 De veranderende woonbehoefte van de net-niet generatie 42 Retail is detail 45 Uitdagingen in de huidige retailvastgoedmarkt 48 Eén jaar in de praktijk 52 Afstudeerder TU/e - KPI’s en kostenreducerende maatregelen voor ziekenhuisvastgoed 56 SERVICE Actief

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

60 Afstudeerverslagen TU/e - REMD 64 Contact SERVICE Magazine

Lectori Salutem

De woningmarkt als sorteermachine? De nieuwe Woningwet werd op 11 december 2014 door de Tweede Kamer

drs.ir. Marieke Leussink Marieke Leussink studeerde in 2003 af als psychologe aan de Katholieke Universiteit Nijmegen. Daarna voltooide ze in 2010 de masteropleiding Real Estate Management & Development aan de faculteit bouwkunde van de Technische Universiteit Eindhoven. Sindsdien is zij werkzaam als onderzoeker bij het onderzoeksinstituut Interface.

aangenomen, op 17 maart 2015 volgde de Eerste Kamer, waardoor de herziene Woningwet op 1 juli 2015 van kracht zal worden. Voor woningcorporaties verandert er heel wat. Woningcorporaties moeten terug naar hun kerntaak: het bouwen, verhuren

Saillant detail is dat de passendheidstoets in 2008 juist is afgeschaft. Men was destijds van mening dat de ingewikkelde huur-inkomenstabellen vereenvoudigd moesten worden en dat huurders meer eigen verantwoordelijkheid moesten krijgen bij het maken van de afweging welke huur bij hun inkomen paste. Het recht op keuzevrijheid ging voor passendheid.

“Maar moeten we dan terug naar de betutteling van voor 2008?"

en beheren van sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen of aan mensen die om een andere reden moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Één van die veranderingen is de verplichting om ‘passend toe te wijzen’. Momenteel is de enige eis die er gesteld wordt ten aanzien van de relatie tussen inkomens en huurprijzen een maximum inkomen van € 34.911 en een maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens (tabel 1). Volgens de Tijdelijke regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang moeten woningen onder de liberalisatiegrens voor 90 procent toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.911 (figuur 1). Beperkingen aan inkomens en huurprijzen zijn dus niet nieuw. De landelijke regeling ‘passend toewijzen’ van sociale huurwoningen moet er voor zorgen dat huurders een woning toegewezen krijgen waarvan de huur aansluit bij hun inkomen. Op die wijze zouden betalingsproblemen voorkomen moeten kunnen worden (en zou er in mindere mate een beroep gedaan hoeven te worden op de huurtoeslag). Binnen enkele jaren (zoals het er nu naar uitziet zelfs voor eind 2016) moeten corporaties voldoen aan de passendheidsnorm. Dat wil zeggen dat tenminste 95 procent van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toegewezen moet krijgen met een huur onder de aftoppingsgrens, zijnde de grens waaronder zij bij eventuele huurverhoging (grotendeels) worden gecompenseerd door de huurtoeslag. 4

Door de economische crisis is de betaalbaarheid van het wonen zowel bij gemeenten als bij woningcorporaties weer terug op de agenda, zowel vanuit een zakelijk belang (het voorkomen van huurderving) alsook vanuit een maatschap pelijk belang (het voorkomen van schulden). Woningcorporaties signaleren dat huurders met lage inkomens vaak hoge eisen stellen ten aanzien van hun woning en dat zij kiezen voor een woning met een hoge huur waarbij zij een groot beroep doen op de huurtoeslag. Huurders calculeren het verkrijgen van huurtoeslag dus veelal in bij het aangaan van een huurovereenkomst. Hierbij realiseren zij zich niet dat een versobering (of ernstiger nog, een afschaffing ervan) nog wel eens realiteit zou kunnen worden.

“Willen we de woningmarkt echt gebruiken als sorteermachine?" Maar moeten we dan terug naar de betutteling van voor 2008? Moet de overheid bepalen wat ‘passend wonen’ is? En waar wordt dan op gebaseerd wat er door een huishouden ‘verwoond’ mag worden? Moeten we ook gaan kijken of iemand een dure hobby heeft, graag in een grote auto rondrijdt of het liefst drie keer per jaar naar de Bahama’s op vakantie gaat? Oké, dit gaat wellicht wat ver maar het idee moge duidelijk zijn. Willen we de woningmarkt echt gebruiken als sorteermachine? Moeten we niet liever de hand in eigen boezem steken en zorgen dat het aanbod beter aansluit bij de vraag, of liever gezegd bij de financiële mogelijkheden van de nieuwe huurder? Zeker in nieuwbouw zien we steeds meer beweging ten aanzien van een versobering van de kwaliteit.

Een andere prijs-kwaliteitverhouding zou het ook mogelijk moeten kunnen maken om nieuwbouwwoningen onder de aftoppingsgrenzen te verhuren. Hier ligt de uitdaging voor de vastgoedprofessional van nu!

Tot slot kunnen we de huurder misschien zijn eigen verantwoordelijkheid wel (deels) laten behouden, maar dan wel een eigen verantwoordelijkheid die gebaseerd is op daadwerkelijke informatie. Wat zou er gebeuren als we de aanstaande huurder vooraf beter voorlichten en inzicht geven in zijn totale woonlasten?

TABEL 1.

Inkomens- en huurprijsgrenzen 2015 Inkomensgrenzen huurtoeslag 2015

Huurgrenzen 2015

Eenpersoons

€ 21.950

Kwaliteitsgrens

€ 403,06

Meerpersoons

€ 29.800

Aftoppingsgrens laag (1- en 2-persoonshuishoudens)

€ 576,87

Eenpersoonsouderen

€ 21.950

Aftoppingsgrens hoog (3- of meerpersoonshuishoudens

€ 618,24

Meerpersoonsouderen

€ 28.825

Liberalisatiegrens/huurtoeslaggrens

€ 710,68

Maximaal inkomen voor een sociale € 34.911 huurwoning

Huurprijsgrenzen: Inkomensgrenzen:

< €403,06

Huurtoeslaggerechtigden

€403,06 - €576,87/€618,24

€576,87/€618,24 - €710,68

> €710,68

95% Passendheid

Niethuurtoeslaggerechtigden met inkomen tot €34.911

90% Tijdelijke regeling diensten van alg. econ. belang

Niet-huurtoeslag gerechtigden met inkomen vanaf €34.911 FIGUUR 1.

Toewijzingsmogelijkheden volgens de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang en volgens de toekomstige passendheidsnorm(Prijspeil 2015).

Inkomen < € 34.911

Éénpersoonshuishoudens

< € 21.950

Inkomen € 21.950 - € 34.911

< € 29.800

< € 576,87

huurwoning € 576,87 - € 710,68

< € 576,87

Huishoudensamenstelling Tweepersoonshuishoudens

> € 34.911

Drie- of meerhuishoudens

Inkomen € 29.800 - € 34.911

< € 29.800

Inkomen € 29.800 - € 34.911

huurwoning € 576,87 - € 710,68

< € 618,24

huurwoning € 618,24 - € 710,68

Optie 1: Huurwoning > € 710,68 FIGUUR 2.

Optie 2: Koopwoning

De woningmarkt als sorteermachine?

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Column

Waarom mensen niet schaalbaar zijn, en dit effect heeft op jouw onderneming Iedereen kent het Kodak moment. Of beter gezegd, iedereen zégt dat hij dat kent, want dat betekent dat je bij de tijd bent. Heel belangrijk, dat bij de tijd zijn, anders loop je achter. Maar ken jij het verhaal van Kodak wel goed genoeg en besef jij dat een disruptie als bij hen in nagenoeg iedere business kan plaatsvinden? Hebben wij het wel over dezelfde casus? Begrijpen wij elkaar goed? Let’s check... Het Kodak moment gaat niet over het missen van kansen. Ook niet over besturen, directies & MT’s die een geniaal idee van een medewerker niet kunnen plaatsen. Omdat het niet in de visie of strategie past. Omdat het niet binnen de kaders van de productrange valt. Omdat er geen markt voor is. Omdat het echt een heel radicaal idee is. Radicaal. Of wellicht disruptief. Maar wat is het dan wel? Voor Kodak was het een krankzinnig idee om de hele business om te zetten naar de digitale fotografie. Op dat moment leek dat nog radicaal. Een echt heel radicaal of beter gezegd disruptief idee waarvoor op dat moment bij de leiding het lef ontbrak om het ook echt in uitvoering te brengen. Allemaal goede waarnemingen en logisch te onderbouwen. Easy to explain. On top of mind in de meeste opiniestukken en Management lezingen te over die dit onderwerp aanpakken. Radicaal of disruptief zijn geen allemansvrienden. En zeker niet van de meeste bestuurders en beslissers. Vaak gaat het over het verleggen van je blikveld (je kent ze wel, die Blue Oceans). Over het aanboren van nieuwe kansen en mogelijkheden.

Wouter Swolfs Als Incubation Manager houd ik mij bezig met het begeleiden van teams die nieuwe producten ontwikkelen in onze Start-up omgeving. Ik begeleid hen van een eerste gesprek, via business model ontwikkeling naar een eerste stap van ontwikkeling met bijvoorbeeld rapid prototyping of een pilot. Daarna volgt een verdere roll-out en marktpositionering. Daarnaast faciliteer ik workshops, moderate ik brainstorms en round-table gesprekken, en ben ik keynote spreker over exponentiële technologie.

De boodschap brengen dat ‘zoals het nu gaat’ het niet meer lang goed zal gaan. Creatieve en analytische geesten die het MT vertellen dat Artificial Intelligence (AI) in hoog tempo de menselijke arbeid aan het overnemen is. A future of robots. Mooie verhalen waar bestuurders graag naar luisteren maar als ze dan uiteindelijk in de auto naar huis zitten, relativeren ze deze verhalen ook weer gemakkelijk weg onder de noemer: dat zal vast bij ons zo snel niet gebeuren! Laten we eens een voorbeeld nemen wat iedereen zal herkennen en proberen aan te geven wat er kan gebeuren: Jouw bedrijf werkte met een zaal vol typistes. En maakte de planning met gebruik van een kaartensysteem. Jouw klanten vonden het niet erg om een paar dagen op een product of antwoord te wachten. Dat was vroeger. Nu zit je in de Cloud, constant online. Klanten bestellen via hun smartphone app of via de mobilefriendly portal. Je hebt een volledig IT en Cloud geïntegreerd systeem voor planning & logistiek. En je kunt met gemak in de back-end van alle systemen. Er is een afdeling met geniale geesten die voor jou aan het werk zijn om de concurrent voor te zijn. En vooral ook voor te blijven. Jouw ‘presence is undisputed’. En je hebt niets te vrezen vanuit de markt. En dan komt de dag dat je op weg naar jouw bedrijf hoort van dat nieuwe bedrijfje. Een éénpitter of kleine club. Met een product dat jij ook levert. Met het verschil dat dit bedrijfje ‘agile’ is. Gemaakt om direct te reageren op de vraag van de markt. Met een state-of-the-art systeem dat opschalen naar meer productie, komend of opererend van waar dan ook op de wereld, met één muisklik mogelijk maakt. Ze spelen in op de ‘waiting time’ van de consument. De tijd waarin wij allemaal, wachtend op een afspraak, het openbaar vervoer of die nieuwe serie, even de smartphone of tablet pakken.

De wereld is binnen handbereik en de consument kan alles, altijd, en met gigantische keuzevrijheid vinden, bekijken en bestellen. Daar komt het Kodak moment in beeld: exponentieel denken. Niet kunnen voorspellen wat de toekomst brengt. En daar liggen dus ook allerlei kansen. Eigenlijk voor iedereen. Want als je als bedrijf niet tijdig mee durft te gaan en dus niet inspeelt op mogelijke veranderingen in de wereld, dan komt er hoogstwaarschijnlijk een dag waarop je beseft dat je achter loopt en dat er andere organisaties zijn die je niet meer kunt bijhouden.

Dit bedrijfje heeft echter niet jouw bedrijfsmodel. Nee, zij draaien niet op FTE, zij draaien op CPU’s en data. Schaalbaar, flexibeler in kosten en onvermoeibaar. Zij hebben goed gekeken naar nieuwe manieren van betaling. Hoe je klanten vasthoudt. Hoe je ze afhankelijk van jóuw bedrijf maakt. Hoe zij altijd dichtbij zijn. Hoe jij de logische keuze blijft. 24/7. Want de realiteit leert ons dat het grootste taxibedrijf geen auto’s heeft (Uber). De grootste retailer geen voorraad beheert (Alibaba). En het grootste hotelbedrijf geen kamers bezit (Airbnb).

Daar speelt dat disruptieve nieuwe bedrijfje op in. Disruptief voor jou en jouw bedrijf. Omdat jij de aansluiting gemist hebt. En het nieuwe bedrijfje start met de nieuwste en meest geavanceerde technologie en maakt daar dankbaar gebruik van. Oh, en jij dacht nog wel dat je er alles aan had gedaan om bij te blijven. Maar wij denken als mens nu eenmaal lineair: dat alles een gevolg moet zijn van een stap, die op de andere volgt. Overzichtelijk en te voorspellen. Te berekenen. Te beredeneren. Als mens willen we overzicht, alles kunnen berekenen, beredeneren en belangrijker nog voorspellen. De voorspellingen komen meestal niet uit maar dat vinden we dan weer niet erg.

Nu exponentiële groei in deze wereld alleen maar toeneemt, het datagebruik en online presence binnen de wereld groeit en er steeds meer kan, ontstaat er een “gap op opportunity”.

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Kansen die te verzilveren zijn als je bereid bent om jouw bedrijfsmodel te ‘pivotten’, dus zo te draaien dat het slagvaardig wordt. Of met een ander bedrijfsmodel te starten als dat nodig is. Kansen zijn er genoeg. Kansen voor jou maar ook kansen voor jouw (potentiële) concurrenten. Want als jij de kans niet grijpt, dan doet een ander dit wel...

Projectontwikkeling in het nieuwe tijdperk

drs. Jaco Meuwissen MRE MRICS

2 1

De wereld is voorgoed veranderd, een

Passie, analytisch denken en gevoel voor esthetiek typeren deze gedreven manager en ervaren deskundige op het gebied van projectontwikkeling. Netwerken is belangrijk, maar hij staat voor inhoud. Geïnspireerd door mooie omgevingen, bijzondere ontmoetingen en gesprekken, zet hij zich in voor de creatie van een betere, stedelijke omgeving. Goede gebieden, waar mensen graag verblijven. Zoals de Italiaanse stad Bergamo, of Maastricht, de thuishaven van 3W New Development.

nieuw tijdperk is definitief aangebroken.

Robèrt Dackus MIM MRICS2

Waardecreatie, klant en kwaliteit

De economie is getransformeerd van aanbod- naar vraaggestuurd. Het klassieke vastgoedproces is krakend tot stilstand gekomen en past niet

Het specialisme van Robèrt 2 ligt binnen de velden van marktonderzoek en de ontwikkeling van nieuwe concepten. Als ervaren researcher en conceptontwikkelaar is hij een waardevolle coach voor onze opdrachtgevers. Het ontwikkelen van vastgoedconcepten en visies benadert hij vanuit een marketingtechnische invalshoek. Zijn motto? Start with why. Zijn streven? Een prettige leefomgeving voor de generaties van de toekomst. Een bruggenbouwer tussen vastgoed en marketing.

het gebied van vastgoed zijn we van

“Meer dan ooit is de vrager ‘in the lead', dit eist het centraal stellen van de gebruikers in het ontwikkelproces."

“veel programma, geen ruimte” naar de

Ontwikkelaar in de nieuwe tijd

meer in deze dynamische wereld. Op

situatie gegaan van “veel ruimte, geen programma”. Het oude Koningskoppel “gemeente, ontwikkelaar” is verstoten door een nieuw Koningskoppel: “beleggers, consumenten”. Meer dan ooit is de vrager “in the lead” en dit eist het centraal stellen van de gebruikers in het ontwikkelproces. Ook is er sprake van nieuwe toetreders op de vastgoed markt, nieuwe disciplines aan de vastgoedtafel en een verhoogd tempo waarin ontwikkelingen elkaar opvolgen. Allemaal items die van de ontwikkelaars een omslag in het denken vergen, die niet altijd even gemakkelijk is.

Basiskennis van projectontwikkeling is niet meer voldoende om bestaansrecht te hebben. Het is belangrijk kennis uit de “klassieke” projectontwikkeling te combineren met nieuwe kennisvelden. De focus lag in het verleden vooral aan de voorzijde van het proces (grondverwerving, het bouwen) maar schuift nu naar de achterkant (afzetmarkt, waarde toevoegen). Uitdaging ligt ook in een uitgebalanceerde onderneming door optimalisatie van complementariteit in disciplines. Dit leidt tot nieuwe competenties die zich richten op het benutten van de huidige kennis maar juist ook op verbreding van kennis. Bijvoorbeeld het organiseren van investerings kapitaal, het vergroten van de kennis van marketing, het verbinden van partijen en het aangaan van nieuwe relaties (buiten de vastgoedsector).

“Ontwikkelopgave van de toekomst gaat om waardecreatie en kwaliteit." Doordat grondposities minder belangrijk zijn geworden, valt hierin een stuk macht en inkomsten weg. Het verdienmodel is niet langer gebaseerd op ontwikkeling van greenfield of het toevoegen van vierkante meters, maar op waardecreatie. Neem als voorbeeld de toekomstige herontwikkelings opgaven voor winkelcentra. Cushman & Wakefield becijferde dat circa vijftig procent van de winkelcentra van tien jaar en ouder moeten worden herontwikkeld om weer toekomst bestendig te zijn. Herontwikkelen met als centrale opgave optimaliseren van de vierkante meters zodat weer een up-todate koopmachine ontstaat.

Een onderdeel uit de Retailagenda stelt het compacter maken van winkelgebieden centraal. Op dit moment staat 7,5 procent van de winkels leeg en bestaat dertig procent van het winkeloppervlak uit overcapaciteit. Een aantal gemeenten gaat met vastgoedeigenaren en winkeliers aan de slag om overbodige vierkante meters winkelruimte te schrappen. Optimaliseren kan ook het verkleinen van het winkelcentra betekenen omdat er eenvoudigweg geen vraag meer is naar winkelmeters.

“Stenen zonder content hebben geen waarde..." Waardecreatie en kwaliteit, deze twee aspecten staan centraal in de ontwikkelopgaven van de toekomst. Vastgoed heeft waarde als de retailers en/of eigenaren er geld mee respectievelijk aan kunnen verdienen. Dit betekent dat de ontwikkelaar inzicht moet hebben in de behoeften van de klant en deze vertalen naar het optimale winkelformat. De waarde berekeningen van vastgoed kunnen niet meer enkel worden gebaseerd op vierkante of kubieke meters, maar op waarde voor de gebruiker.

Vreemde Vogels in Vastgoedland De projectontwikkelaar zal in toenemende mate een adviserende rol hebben en meer in contact komen met de (bestaande) gebruiker. Samenwerken met gebruikers en “branchevreemde” professionals is voor veel ontwikkelaars nieuw. Het zijn de zogeheten “vreemde vogels”, die naast de bekende partijen als overheden, architecten, stedenbouwkundigen ook zitting nemen aan de vastgoedtafel. Welke partijen zijn dat? De eerste groep vreemde vogels die we hier definiëren zijn de retailers. Zij zijn de laatste jaren sterk geprofessionaliseerd in het ontwikkelen van hun winkelformats. De inrichting van een winkel is een uitgekiende ruimtelijke puzzel, gebaseerd op (consumenten)wetenschap. De vorm, oppervlakte, kleurstelling, schapposities zijn cruciaal in het behalen van de omzet. Het is wezenlijk retailers in de ontwerpfase te betrekken zodat de winkelunits aansluiten bij hun format. Zo kan een optimale omzet en dus een optimaal huurniveau worden gerealiseerd.

“Verleiden van consumenten doe je niet alleen met een mooi ontwerp."

Investeerders uit de VS hebben een marktaandeel van 23 procent, gevolgd door Duitse investeerders met veertien procent. Zij investeren voornamelijk in “value add” en “opportunistic” vastgoed. Dit zijn projecten waar door herontwikkeling de waarde van het vastgoed dient te stijgen. Buitenlandse investeerders zijn daarmee interessant voor ontwikkelaars. Echter, zij stellen hoge eisen aan de ontwikkelaar. Niet alleen kennis van ontwikkeling maar ook van macro-economische effecten op commercieel vastgoed financieringsmodellen, optimalisatie van branchering waardoor de cash flow uit huur structureel stijgt en daarmee de waarde van het vastgoed. De laatste groep vreemde vogels vallen onder de verzamel naam “industrie”. Zo is autofabrikant BMW in Duitsland nauw betrokken bij de ontwikkeling van stedelijke gebieden. Deze sector weet als geen ander hoe de vervoersmodaliteiten van de toekomst eruit zullen zien. Parkeerfaciliteiten, infrastructuur en voorzieningen als laadpalen dienen in het ontwerp van openbare ruimte en gebouwen meegenomen te worden. Het is wezenlijk de automotive sector vaker te betrekken bij stedelijke ontwikkelingen.

Functie steden verandert De urbanisatiegraad stijgt wereldwijd. Het toekomstig werkveld van de ontwikkelaars zal dan ook vaak het stedelijk gebied zijn. De stad is meer dan een winkelbestemming. Steden veranderen van “places to buy” naar “places to meet” waar mensen voor een veelvoud van behoeften terecht kunnen. Van winkelen tot wonen, werken en recreëren. Dit betekent dat het totaalproduct “stad” op orde moet zijn door een adequate mix van voorzieningen. Om deze mix te kunnen creëren, dient de ontwikkelaar zicht te hebben op de posit ionering van de stad, haar verzorgingsgebied en concurrentie. Zo kan hij de juiste product-markt combinatie ontwikkelen. En omdat niet elke stad hetzelfde is, dient de ontwikkelaar maatwerk te creëren.

Wetten van de retail worden herschreven De volgende groep is sterk in opkomst en speelt in toenemende mate een belangrijke rol in het ontwikkelproces. Dit is vooral het gevolg van het feit dat kennis van consumentengedrag steeds belangrijker wordt bij de ontwikkeling van leefomgevingen en vastgoedprojecten. Het zijn weten schappers zoals onder andere de neurowetenschappers, consumenten psychologen en gedragsdeskundigen. Allemaal nieuwe disciplines die als geen ander weten hoe consumenten denken en handelen en kunnen daardoor hun koopgedrag beïnvloeden. Zij adviseren bij het (her)inrichten van een openbaar gebied zodat de gebruikers het als een prettige omgeving ervaren door het stimuleren van het onbewuste deel van ons brein. Een bijzondere beleving kan worden gecreëerd door deze kennis te koppelen aan de creativiteit van architecten en stedenbouwers.

Winkelen blijft de belangrijkste reden om steden te bezoeken4. Echter, de trend van polarisatie zet verder door. Alleen in aantrekkelijke steden stijgt nog steeds het aantal bezoekers zoals onder andere in Amsterdam (+7 procent) en Maastricht (+22 procent). In de G4 en Maastricht is het aantal buiten landse retailers in tien jaar verdubbeld, terwijl het aantal Nederlandse retailers met 33 procent is afgenomen.

Een andere belangrijke groep zijn de internationale investeerders die interesse hebben in Nederlands vastgoed. Van 2004 tot 2012 werd de Nederlandse markt in commercieel vastgoed gedomineerd door Nederlandse investeerders(Deloitte, 2014). Zij waren verantwoordelijk voor 70 procent van alle investeringen. In de laatste twee jaar is de dominantie van investeer ders verschoven naar de buitenlandse investeerders. Het marktaandeel van de Nederlandse investeerders daalde naar 34 procent. In 2013 investeerden buitenlandse investeerders circa 5,1 miljoen euro in Nederlands commercieel vastgoed en in 2014 was dit gegroeid naar meer dan 9 miljoen euro.

Het aandeel funshoppen in het totale koopgedrag groeit overal, maar twee keer zo hard in binnensteden als daar buiten(PvdL, 2014). Het harde A1 wordt steeds kleiner en op deze harde A1 locaties blijven de winkelhuren stijgen(DTZ, 2015). Winkelstraten internationaliseren en mode zal het straatbeeld domineren. Winkels die niet meer relevant zijn in de ogen van de consumenten zullen verdwijnen.

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

“We zitten midden in een retailrenaissance, retailwetten worden herschreven."

De winkel wordt een marketingtool voor merken. Single brandstores verdringen de multiple brandstores. Het assortiment in deze winkels wordt breder, de winkels groter. In 1968 bedroeg de gemiddelde oppervlakte van een winkel circa . 40 vierkante meter, in 2008 was dit 250 vierkante meter en in 2014 is dit gegroeid naar ca. 870 vierkante meter(DTZ, 2015). Echter, het aantal winkels neemt af. We zitten midden in een retail-renaissance, retailwetten worden herschreven. De effecten van de belevingseconomie moeten door de ontwikkelaar worden vertaald in winkelomgevingen. Het toekomstbestendig maken van winkelgebieden in steden zal één van de belangrijkste opgaven zijn. De ontwikkelaar moet dus weten waarom een consument voor een winkelgebied kiest. Uit een onderzoek van Inretail blijkt de volgende Top 5-keuzefactoren: • De reistijd en bereikbaarheid (72%) • Uitgebreid aanbod in kleding en/of schoenen (43%) • Parkeergelegenheid (38%) • Specifieke winkels in schoenen en/of kleding (36%) • Sfeer in winkelgebieden (28%) Vrijwel allemaal factoren die geen direct verband houden met het gebouw, maar cruciaal zijn in de keuze van de consument. De positie van een winkelgebied is geen statisch gegeven. Een winkelgebied dat nu “hot” is kan over enkele jaren “not” zijn doordat een concurrerend winkelgebied goede maatregelen heeft genomen en daarmee meer consumentenrelevantie heeft gekregen. De competitieve positie van winkelgebieden wordt bepaald door twee dimensies. Ten eerste de “hardware”, dit omvat zaken als sfeer van het gebied, portfolio van formules en parkeerfaciliteiten. Ten tweede de software: de samenwerking van retailers, vastgoedeigenaren en gemeente. Hardware en software moeten op elkaar worden afgestemd. Dit betekent dat de ontwikkelaar ook inzicht moet hebben in de software om zo de hardware te ontwikkelen die bij dat winkelgebied past. The New Customer Journey De digitale Superconsument 2020 is er al! Het internet heeft de consument veranderd in een expert die goed geïnformeerd is. De toenemende digitalisering heeft ook geleid tot een nieuwe klantreis: “The New Customer Journey, van keukentafel naar kassa”. In de klassieke benadering wordt gedacht in termen van “vanaf de parkeerplaats van het winkelcentrum en weer eindigend op de parkeerplaats”, maar daar is al een reis aan vooraf gegaan. Thuis online informeren en oriënteren. Met die kennis bepaalt de consument waar hij/zij gaat winkelen. Deze kennis over de nieuwe klantreis is onontbeerlijk bij het ontwikkelen van winkelgebieden en eist samen werking met nieuwe disciplines.

“De nieuwe klantreis begint thuis aan de keukentafel. Niet op de parkeerplaats van een winkelcentrum." Effecten integratie online offline Ofschoon er een verplaatsing is van de omzet van fysiek naar online, moeten we het effect relativeren. In 2013 werd een online omzet gehaald van circa 10 miljard euro. In 2014 werd voor circa 14 miljard euro aan online aankopen besteed. Dit is slechts 13 procent van de totale omzet in retail in Nederland. De laatste jaren is een afnemende groei online omzet zichtbaar. Pure online retailers zullen het binnen vijf jaar afleggen tegen de fysieke winkelstraat omdat de fysieke winkels steeds beter in staat zijn een mix van fysieke en virtuele winkelervaring te bieden (IBM, 2014). De winkel blijft het primaire touchpoint voor de constument(ABN AMRO, 2015). 10

TABEL

Groei online winkelen per jaar (t.o.v. vorige periode) Bron: Thuiswinkelen.org (2015) Jaar

Groei online winkelen

2005

32%

2006

28%

2007

38%

2008

27%

2009

17%

2010

11%

2011

2012

2013

8,5%

De toekomst… De wereld is voorgoed veranderd, een nieuw tijdperk is definitief aangebroken. Stedelijke gebieden worden het primaire werkveld voor de ontwikkelaar van de toekomst. Maatwerk ontwikkelen door het creëren van een adequate functiemix die past bij de betreffende stad is de centrale opgave. Om in het nieuwe tijdperk relevant te blijven als ontwikkelaar, dient hij de “klassieke” basiskennis op hoog niveau te beheersen en deze optimaal te combineren met de kennis van nieuwe disciplines aan de vastgoedtafel. Het optimaal afstemmen van de hardware en software staat centraal in het ontwikkelproces. Zijn verdienmodel is gebaseerd op waardecreatie voor de opdrachtgever. Winkelen blijft een belangrijk motief om steden te bezoeken en de fysieke winkel blijft cruciaal in The New Customer Journey. Maar de effecten van de toenemende digitalisering in het consumentengedrag en de wijze waarop de “koopknop” kan worden geactiveerd, vormen belangrijke elementen bij de (her)ontwikkeling van winkelgebieden. Waardecreatie en kwaliteit staan centraal in de ontwikkelopgaven van de toekomst.

Bronvermelding ABN AMRO. (2015) Retail wordt Metail, Technologie biedt kansen Deloitte. (2014) Global Powers of Retailing DTZ. (2015) Vervangende grenzen, duidelijke contouren, tendensen in de vastgoedmarkt. IBM. (2014) Inretail, Q3 2013. Planbureau voor de Leefomgeving. (2014) De bestendige binnenstad NRW. (2015) Winkels maken de stad

De digitale (r)evolutie in vastgoed Vastgoed wordt vaak aanzien als de oudste business ter wereld, of misschien de tweede oudste. De drie

Mathieu Van Marcke Mathieu is de oprichter en zaakvoerder van hooox, de Belgische marktleider in vastgoedcommunicatie en marketing. Het bedrijf adviseert de belangrijkste vastgoedontwikkelaars op vlak van corporate en projectcommunicatie. Het bedrijf verzorgde de communicatie voor meer dan honderd vastgoedprojecten in diverse Europese landen. Het advies spreidt zich van buurtcommunicatie, over het ontwikkelen van commercialisatietools, het beheren van de lead generation, tot het aankopen van media en het opbouwen van een doordachte digitale communicatiestrategie.

bekende regels lijken de afgelopen eeuwen nog niet verandert: Location, location en location. Of is er toch iets aan de hand? De impact van nieuwe technologieën is tot op vandaag nog steeds gering in het vastgoed, maar ik ben ervan overtuigd dat we in de komende jaren een aantal disruptieve veranderingen zullen zien in de manier waarop we business doen in vastgoed en de platformen waarop vastgoed aangeboden en gevonden zal worden. De laatste jaren zagen we daarnaast ook de opkomst van de marktplaatsen als een van de meest zichtbare gevolgen van de digitalisering op de vastgoedmarkt. Tot op vandaag kan men nog niet zeggen dat de digitale impact een disruptie-gevolg heeft gehad in de Benelux, in tegenstelling tot wat er in het buitenland aan het gebeuren is. In de komende vijf jaar zal de digitalisering echter ook in de Benelux-landen een veel grotere rol spelen waardoor business modellen zullen veranderen, de rol van bepaalde stakeholders zal verwateren of evolueren door disintermediatie. Tegelijkertijd zal ook de toegang tot financiële middelen vergroten dankzij crowdfunding, waardoor de toegangsdrempel om te investeren in vastgoedontwikkelingen steeds verder af zal nemen. Ook de behoefte aan steeds meer en betere communicatie en customer intimacy zal de winnaars onderscheiden van diegenen die blijven spartelen in de grote rode oceaan, waarvan sprake in het ophefmakende boek Blue Ocean Strategies, waarin de winnaars van morgen dankzij waarde-innovaties nieuwe markten aanboren en zo steeds opnieuw in de blauwe oceaan kunnen blijven zwemmen en ver weg blijven van de rode oceaan waar vele concurrenten een harde prijzenslag voeren.

“In de komende vijf jaar zal de digitalisering echter ook in de Benelux-landen een veel grotere rol spelen waardoor business modellen zullen veranderen, de rol van bepaalde stakeholders zal verwateren of evolueren door disintermediatie." Marktplaatsen: van domme vitrines naar intelligente matchmakers Laat ons even kijken naar de evolutie van de vastgoed marktplaatsen. Die waren duidelijk de first-movers op vlak van vastgoed digitalisering.

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Ieder land of iedere regio kent ondertussen haar lokale kampioen en blijkbaar is het zeer moeilijk om de firstmovers van de troon te stoten. Ondertussen bestaan er beursgenoteerde mastodonten zoals Trulia en Zillow die verschillende miljarden waard zijn. Dankzij de enorme hoeveelheid aan data waarover ze beschikken, zijn dergelijke bedrijven in staat om vrij nauwkeurige vastgoed waarderingen te maken. Hiervoor gebruiken ze complexe algoritmes die gelijkaardig zijn aan de algoritmes die gebruikt worden bij… dating websites.

Slimme waardering op basis van Big data Een andere evolutie op marktplaatsen is dat deze bedrijven over steeds meer data beschikken: data die ze inkopen en geodata om de waarde van een pand beter in te schatten. Zo zal een pand meer waard zijn wanneer er een goede school of een Starbucks in de buurt is, of als de criminaliteitscijfers lager liggen. Deze data worden gecombineerd met de historische waardes van panden en de individuele eigenschappen van een specifiek pand, zodat de marktplaatsen op basis van complexe wiskundige modellen al zeer nauwkeurig de prijzen van een pand kunnen inschatten. Sterker nog, u kunt als eigenaar van een pand een woning ‘claimen’. Eenmaal dat geverifieerd werd dat u inderdaad de eigenaar bent van dat pand, kunt u de waardering verfijnen door extra informatie over uw woning in het systeem toe te voegen, zoals recente investeringen die u gedaan heeft op vlak van isolatie. Hierdoor kan uw woning nu heel precies ingeschat worden en kent de marktplaats beter dan om het even wie de reële waarde van uw woning. Tot slot bieden dergelijke websites ook een ‘make me move price’, dit is de prijs waarvoor u bereid bent om uw woning op korte termijn te verkopen en vrij te maken. U kunt als gebruiker eveneens de gegevens inkopen van alle partijen die in de afgelopen maanden interesse hebben getoond in uw woning, ook al stond deze niet te koop. En als koper kunt u huizen identificeren waarvan u op de hoogte gesteld wilt worden mochten deze ooit op de markt komen. In de zeer nabije toekomst zullen we trouwens de opkomst zien van marktplaatsen die geodata combineren om kopers toe te laten als eerste geïnformeerd te worden wanneer een opportuniteit zich voordoet binnen de perimeter die ze ingesteld hebben via de marktplaats. 11

Desintermediatie en de rol van de makelaar Zoals vaker het gevolg is wanneer het internet geïntegreerd wordt in bestaande business processen, komt er al snel een transformatie. Door de toenemende transparantie vermindert het belang en de rol van de intermediair, die net leeft van de intransparantie op de markt. De rol van de makelaar zal op termijn dus in vraag gesteld moeten worden. In België wordt de makelaar nog steeds betaald door de verkopende partij, in de vorm van een commissie op de totale verkoopprijs. Recentelijk ziet men echter steeds vaker de opkomst van makelaars die op zoek gaan naar een pand voor de kopers. Mogelijks evolueren we dan naar een systeem gelijkaardig aan dat in de Verenigde Staten, waarbij de onderhandeling gebeurt door de twee makelaars die elk één van de partijen vertegen woordigen. Maar ik vermoed dat we eerder gaan naar een verschuiving van de competenties van de makelaar. De nadruk zal waarschijnlijk minder liggen op dealmaking, maar eerder een adviserende rol over de manier waarop een pand gecommercialiseerd moet worden, alsook advies op vlak van fiscaliteit, financiële montages en communicatie.

Veilingen en virtuele datarooms Naast de snelle evolutie van marktplaatsen, zien we de opkomst van nog een aantal typische internetdiensten op de vastgoedmarkt. De veilingwebsites stellen in België nog niet veel voor, maar websites als Auction.com beweren al voor meer dan 30 miljard dollar aan vastgoed verkocht te hebben via hun veilingplatform. Bovendien zien we ook het gevolg van document management en digital rights management. Via intelligente web platformen wordt de volledig dataroom, traditioneel gebruikt voor grotere vastgoedtransacties, vervangen door een virtuele dataroom. Dankzij dit systeem kan de toegang tot informatie veel beter gecontroleerd worden, kunnen er buffers en interne validatie processen ingebouwd worden, en kan er heel precies nagegaan worden wie welke informatie bekeken heeft.

3D printing evolueert van schaalmodellen naar reële huizen Sinds een aantal jaren worden heel wat maquettes van vastgoed projecten gecreëerd met 3D printers. Dit is niet zo verwonderlijk gezien de 3D modellen meestal al bestaan voor het maken van renders of 3D animaties. Door een paar technische ingrepen kan het model aangepast worden om druk-klaar gemaakt te worden. De grootste aanpassing betreft meestal het geven van diepte aan bepaalde muren om een effectieve draagstructuur te creëren die breder is dan één pixel. De evolutie in dit domein is enorm: bestaande gebouwen worden gescand in puntenwolken en omgezet naar 3D omgevingen, en het printen beperkt zich niet meer tot polymeren. Er wordt volop geëxperimenteerd met allerlei materialen zoals metalen. Er is zelfs een voorbeeld van een chinees bedrijf dat beweert eenvoudige huizen te kunnen printen in beton voor een kostprijs van 5.000 USD. Velen zien dan ook in 3D printing de mogelijkheid om veel organische architectuur te creëren, alsook een oplossing inzake materialen gezien een hele woning (in theorie) gebouwd kan worden in één en hetzelfde materiaal.

Van videogames tor virtuele realiteit Reeds begin jaren 2000 zag men de opkomst van virtueel vastgoed. Online platformen (Massive Multiplayer Online Role Playing Games of MORPG’s) zoals Second Life boden haar leden niet enkel de mogelijkheid om een avatar te creëren en een woning te bouwen, maar eveneens om diensten en producten te verkopen met Lindendollars, welke effectief uitwisselbaar waren tegen reële dollars. In 2004 verdienden er een paar duizend mensen een tweede loon via dergelijke transacties en een honderdtal mensen verdiende enkel met vastgoed alleen meer dan 5.000 USD per maand.

AFBEELDING 1

3D printing zou wel eens onze manier van bouwen grondig veranderen Ondertussen is de hype rond Second Life gaan liggen, maar het is wel een bewijs dat er plaats kan worden gemaakt voor virtueel vastgoed. In dezelfde context zien we de afgelopen jaren steeds meer toepassingen in vastgoed die gebruik maken van real-time 3D engines, gelijkaardig aan de technologieën die gebruikt worden in de gaming industrie. Via virtuele brillen (oculus rift), via een tablet of via smart phones gecombineerd met cardboards van Google, kan je vandaag perfect navigeren in een virtuele ruimte.

“In dezelfde context zien we de afgelopen jaren steeds meer toe passingen in vastgoed die gebruik maken van real-time 3D engines, gelijkaardig aan de technologieën die gebruikt worden in de gaming industrie." Ook op mobiel vlak zien we steeds vaker de impact van augmented reality. Dankzij locatiegegevens en beeld herkenning kan je via een applicatie vrij accuraat panden die te koop staan opzoeken via een virtuele tussenlaag. Layar is waarschijnlijk een van de meest populaire applicaties om dergelijke virtuele lagen te bouwen bovenop de realiteit.

E-commerce vernietigt Retail vastgoedwaarde Het succes van Zalando en gelijkaardige e-commerce websites kent iedereen. Retail en logistiek zijn tot nu toe de vastgoedproducten die het zwaarst geïmpacteerd werden door de digitaliseringsgolf. Terwijl triple A locaties min of meer hun vastgoedwaarde kunnen behouden, merken we een snelle achteruitgang in minder begeerde locaties, terwijl de groei van logistieke centra aan het exploderen is omwille van de steeds groeiende vraag naar e-commerce. In België groeide e-commerce vorig jaar met 10 procent in een stagnerende retail markt. Dit is een mooi voorbeeld van hoe nieuwe technologieën en nieuwe business modellen een disruptieve impact kunnen hebben op vastgoed.

Crowdfuding voor vastgoed Naar mijn mening zal crowdfunding de katalysator zijn van een derde digitale schok in het vastgoed. Na retail en makelaardij, die zichzelf zullen moeten heruitvinden als gevolg van nieuwe technologieën, zullen ook de vastgoed ontwikkelaars een snelle verandering merken in hun business model. Dankzij de opkomende crowdfunding platformen en de peer-to-peer lening clubs, komt er een ‘paradigm shift’ in de manier waarop projectontwikkelaars aan het nodige eigen vermogen geraken om een project op te starten. Geen onnodige luxe in een markt waarin de banken een eigen vermogen van 30 à 40 procent eisen om een project te financieren.

Gezien de omvang van vastgoedtransacties, zal het wetgevend kader wellicht aangepast moeten worden om meer middelen op te halen. In België moet er bijvoorbeeld een prospectus opgemaakt worden die, voor transacties boven bepaalde bedragen, goedgekeurd moet worden door de FSMA (De Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten). In Frankrijk bestaat er ondertussen een nieuw statuut voor crowdfunding platformen waardoor deze complexe en kostelijke tussenstap niet meer noodzakelijk is. Dankzij de toenemende transparantie en de desinter mediërende rol van crowdfunding, kunnen particulieren rechtstreeks mee participeren in projecten. Maar het blijft zeker niet beperkt tot een kleine inbreng van particuliere beleggers. Steeds meer institutionele beleggers en family offices vinden hun weg naar vastgoedinvesteringen via vastgoed platformen.

“Dankzij de opkomende crowdfunding platformen en de peer-to-peer lening clubs, komt er een ‘paradigm shift’ in de manier waarop projectontwikkelaars aan het nodige eigen vermogen geraken Bronvermelding Kim, W. C., & Mauborgne, R. (2005). Blue Oceon Strategy. om een project op te starten." Harvard Business Review Press.

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Introductie thema

Ontwikkelingen in de corporatiesector Woningcorporaties. Sinds het begin van de vorige eeuw zijn ze onlosmakelijk verbonden met de Nederlandse woning markt. Dat is tot op heden niet anders. Hun geschiedenis wordt gekenmerkt door een aantal sleutelmomenten, maar ondanks verschillende beproevingen is het systeem in de kern steeds overeind gebleven (de Jong, 2013). Vandaag staan we echter voor een nieuw sleutelmoment dat zijn impact op de corporatiesector zoals we die kennen niet zal missen.

Rik Verwaest SERVICE Magazine redactie

De totale Nederlandse woningvoorraad omvat ruim 7,2 miljoen woningen (in 2012). Zo’n 40 procent hiervan zijn huurwoningen, waarvan ruim 70 procent in handen is van woningcorporaties. In totaliteit bezitten woningcorporaties bijna een derde van alle Nederlandse woningen (CBS, 2014). Diezelfde woningcorporaties bezitten bovendien ook nagenoeg alle sociale woningen. Woningcorporaties zijn met andere woorden niet weg te denken uit het Nederlandse huisvestingssysteem (Elsinga & Wassenberg, 2007). Woningcorporaties ontstonden begin 20e eeuw als neveneffect van een overheid die besloot in te grijpen in de woningmarkt. Met het vaststellen van de Woningwet in 1901 erkende de overheid het probleem van gebrekkige huisvesting en trok ze de verantwoordelijkheid naar zich toe om in voldoende en betaalbare woningen te voorzien. Woningcorporaties namen als non-profit organisaties met een duidelijke maatschappelijke taak de bouw van deze woningen op zich en realiseerden zo, met massa’s subsidies en overheidsleningen als geldbron, miljoenen woningen. Vooral in tijden van crisis, zoals in de perioden na de Eerste en de Tweede Wereldoorlog, kende de corporatiesector grote successen (Smeets, Dogge, Soeterboek, & Tsenkova, 2009; de Jong, 2013). De nauwe band tussen de sector en de overheid hield decennialang stand. Na de val van de Berlijnse Muur en het falen van de communistische planeconomie groeide eind jaren 80 echter sterk het geloof in de werking van de vrije markt. Ook in Nederland werd het beleid gekenmerkt door privatisering en deregulering. De verhoudingen tussen de markt, de overheid en de samenleving werden grondig hertekend. Dit had evenzeer grote gevolgen voor de volkshuisvesting. Halfweg de jaren 90 werden woningcorporaties financieel volledig zelfstandig. Hoewel de maatschappelijke taak van woningcorporaties niet ter discussie stond, maakte de verzelfstandiging wel de weg vrij voor een uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten naar onder meer duurdere huurwoningen en koopwoningen (de Jong, 2013; Rijksoverheid, 2015). De laatste tien jaar groeide de kritiek op woning corporaties. Onder meer de Europese Commissie moeide zich in de discussie door te stellen dat de staatssteun die corporaties ontvangen terecht komt bij activiteiten die daar niet voor bestemd zijn. Enkel ‘diensten van algemeen economisch belang (DAEB)' mogen hiervoor in aanmerking komen.

Daarnaast zijn in de loop der jaren verschillende schan dalen aan het licht gekomen die de sector allesbehalve deugd hebben gedaan. Participeren in riskante en soms megalomane ontwikkelingsprojecten, financieel wanbeheer en speculatie, fraude en zelfverrijking; de kerntaak van woningcorporaties leek soms ver zoek (Elsinga & Wassenberg, 2007; de Jong, 2013; Rijksoverheid, 2015). Het was duidelijk dat het anders moest en dat verandering op til was. Verschillende onderzoeken en kritische rapporten later is de wijziging van de Woningwet een feit. De wet werd op 11 december 2014 door de Tweede Kamer en op 17 maart 2015 door de Eerste Kamer aangenomen. Vanaf 1 juli dit jaar treedt de herziene Woningwet in werking (Rijksoverheid, 2015). Ze zal een grote invloed hebben op de werking en het functioneren van woningcorporaties zoals we ze vandaag kennen. De Woningwet vormt dan ook de rode draad doorheen de verschillende artikelen binnen het thema ‘ontwikkelingen in de corporatiesector’, net als andere recente maatregelen die de toekomst van de sector mee zullen bepalen. De financiële effecten van de herziene Woningwet kunnen verstrekkend zijn en vormen het onderwerp van het artikel van Jaring Hylkema en Floris Regnault van Finance Ideas. Hoewel met de wetsherziening woningcorporaties hetzelfde kunnen blijven doen wat altijd van hen verwacht werd, namelijk het voorzien van goede en betaalbare woningen voor huishoudens met beperkte middelen, zullen de bedrijfsvoering en de in de loop der jaren uitgebouwde commerciële activiteiten van woningcorporaties wel grote veranderingen ondervinden. Gert-Jan van der Flier koppelt de financiële gevolgen van een gewijzigde regelgeving aan het duurzaamheids vraagstuk. Nieuwe maatregelen hebben een signi ficante impact op het investeringsvermogen van woningcorporaties. Die dienen de tering naar de nering te zetten en zoeken hun toevlucht in bezuinigingsmaatregelen. Tegelijkertijd wordt van hen verwacht dat ze volop investeren in een grondige verduurzaming van de woningvoorraad. In zijn artikel gaat Gert-Jan in op de keuzes die corporaties maken in een poging bezuinigingen en duurzaamheidsinvesteringen met elkaar te verzoenen. Ook de rendabiliteit van corporatiewoningen, of het gebrek daaraan, komt aan bod. De laatste jaren zijn inspanningen gedaan om de investerings- en exploitatiekosten binnen de perken te houden. Arend Bongers pleit, als econoom bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, in zijn artikel voor een verdere verlaging van deze kosten waardoor de realisatie van rendabele en energieneutrale sociale huurwoningen een haalbare kaart wordt. De betaalbaarheid van sociale huurwoningen staat duidelijk onder druk. Sommige corporaties hebben na financieel mismanagement de schulden opgestapeld. S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Daarbovenop komt de ingevoerde verhuurderheffing die extra druk zet op hun financiële draagkracht. In een zoektocht naar financiële zuurstof gaan woning corporaties, naast de eerder vermelde bezuinigingen, ook over tot de verkoop van woningen. In zijn column verdedigt Arjan Schakenbos van woningcorporatie Vestia, ondanks felle kritiek, deze verkoopbeslissing. Transparantie, professionalisering en integriteit vormen dan weer de kernwoorden in het artikel van Onno Hoff. Als bestuurslid van RICS Nederland wijst hij op het belang van een transparant beleid bij woningcorporaties. Inzicht in de doelmatigheid en doeltreffendheid van corporaties ontbreekt te vaak, en dat terwijl er publiek geld mee gemoeid is. Onno wijst op de broodnodige professionaliseringsslag binnen de sector en benadrukt daarbij de doorslaggevende rol van een integere bedrijfsvoering. Voor de gemeente Eindhoven blikt Yasin Torunoglu, wethouder bevoegd voor volkshuisvesting, terug op de corporatiegeschiedenis van de stad en de uitdagingen waar ze momenteel voor staat op het gebied van volkshuisvesting. Binnen het kader van de nieuwe Woonvisie voor Eindhoven en de herziene Woningwet komen onder meer flexibel wonen, betaalbaar wonen, scheefwonen, en de leefbaarheid van wijken en buurten aan bod. Tot slot gaat Marcel Trip van de Nederlandse Woon bond in op de aspecten van de herziene Woningwet die ervoor moeten zorgen dat huurders beter gehoord worden en sterker kunnen wegen op het beleid. Woningcorporaties hebben in de eerste plaats een maatschappelijke rol te vervullen in het voorzien van goede en betaalbare woningen voor huishoudens die zwak staan op de woningmarkt. De positie van hun klanten, de bewoners van de vele corporatiewoningen in Nederland, mag dan ook niet vergeten worden in deze reeks thema-artikelen.

Bronvermelding CBS. (2014). Woningvoorraad naar eigendom. Opgeroepen op april 11, 2015, van http://statline.cbs.nl/ StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=71446ned de Jong, R. (2013). De balans verstoord. Den Haag: Aedes. Elsinga, M., & Wassenberg, F. (2007). Social housing in the Netherlands. In C. Whitehead, & K. Scanlon, Social housing in Europe (pp. 130-147). Londen: LSE London. Rijksoverheid. (2015). De Woningwet 2015 in Vogel vlucht. Opgeroepen op april 11, 2015, van http:// www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/ publicaties/2015/03/17/woningwet-2015-in-vogelvlucht. html Smeets, J., Dogge, P., Soeterboek, R., & Tsenkova, S. (2009). The Netherlands. In V. Gruis, S. Tsenkova, & N. Nieboer, Management of privatised housing (pp. 6083). Oxford: Blackwell Publishing.

Thema column

Moderne vierendeling Discussie over verkoop van woningen door corporaties is aan de orde van de dag. Het landelijke beleid dwingt

Arjan Schakenbos Arjan Schakenbos studeerde bestuurskunde in Nijmegen en werkte als managing partner bij Twynstra Gudde voordat hij in 2004 voorzitter werd van de raad van bestuur van het Woningbedrijf Rotterdam. Na de fusie met de Nieuwe Unie in 2007 bekleedde hij dezelfde functie bij Woonstad Rotterdam. Vanaf 2011 was Schakenbos CEO bij woningbeleggingsfonds Vesteda. Momenteel is hij voorzitter van de Raad van Bestuur van Vestia en vervult hij als voorzitter van de raad van toezicht bij Stichting Kunsthal Rotterdam en als lid raad van toezicht Equipe Zorgbedrijven een tweetal nevenfuncties. Fotografie: Paul Tuinte

corporaties woningen te verkopen of binnenkort af te splitsen in een aparte bedrijfstak (DAEB - niet-DAEB1). Het lokale beleid roept corporaties op het aantal sociale huurwoningen tenminste op peil te houden en waar mogelijk goedkope woningen toe te voegen. Hoe kan het dat er na de unaniem aangenomen herziene Woningwet en na de overduidelijke conclusies van de Parlementaire Enquête Woning corporaties direct controverse ontstaat? Dat sociale huurwoningen en woningcorporaties ooit het onderwerp zouden zijn van een parlementaire enquêtecommissie had niemand kunnen voorspellen. Toch is het gebeurd. Met geen pen is te beschrijven wat er misging in het verleden. De gevolgen spreken boekdelen. Er is een nieuwe wet. Een heldere wet ook, waarin de taken van woningcorporaties niet alleen duidelijk omschreven staan, maar ook duidelijk afgebakend zijn. Er is echter ook een verhuurderheffing gekomen, welke in combinatie met een ruim huurbeleid een grote druk veroorzaakt op de betaalbaarheid van sociale huurwoningen en de beschikbaarheid van goedkope woningen. Woningcorporaties bezuinigen noodgedwongen en verkopen woningen in een poging de verhuurderheffing te compenseren. Voor ons, Vestia, is de verkoop van woningen mede het gevolg van het derivatendebacle, waardoor wij achterbleven met een schuld van circa 6 miljard euro, ruim 2 miljard meer dan passend is bij de omvang van Vestia.

De activiteiten van woningcorporaties worden als gevolg van de inwerkingtreding van de nieuwe regelgeving verdeeld in zogenoemde DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) activiteiten en niet-DAEB activiteiten. Alleen voor DAEB activiteiten mag staatssteun worden ontvangen.

Tot op heden verkochten wij voor ruim 1,5 miljard euro, een aanzienlijke start voor onze omvangrijke verkoopopgave. Aan PATRIZIA verkochten wij ruim 5.500 woningen voor 577 miljoen euro en aan Woonstad Rotterdam circa 7.000 studenteneenheden. Het Wooninvesteringsfonds verkocht in 2014 ruim 3.700 woningen en ook de andere corporaties verkopen woningen. Maar dat gaat niet zonder stevige discussies. Politieke, volkshuisvestelijke en financiële argumenten over betaalbaarheid en verkoop door corporaties lopen in deze discussie als een onontwarbaar web door elkaar. Op het moment dat je landelijk 1,7 miljard euro belasting heft op sociale huurwoningen mag je als overheid niet verwachten dat alle huren in steden en dorpen gaan dalen. Corporaties kunnen dit financiële gat niet dichten met interne bezuinigingen. We moeten wel verkopen om een deel van de voorraad betaalbaar te houden en te kunnen blijven investeren. Ik heb de indruk dat we als een gladiator tussen vier paarden zijn gebonden. #1 De verhuurderheffing veroorzaakt grote druk op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van goedkope sociale huurwoningen. #2 Corporaties moeten meer hun schulden aflossen zodat ze weer beter in staat zijn te investeren in de woningvoorraad. Dus moeten ze woningen verkopen. #3 Het verzet van gemeenten tegen verkoop van woningen vult de kranten, terwijl het veelal om niet meer dan een paar procent van de sociale voorraad gaat die nota bene niet eens verloren gaat bij een verkoop. #4 Voor Vestia geldt daar bovenop dat wij niet alleen verkopen voor onze eigen financiële gezondheid, maar ook voor die van de andere corporaties. Want als Vestia niet slaagt krijgen zij (nogmaals2) de rekening gepresenteerd.

De sanering van Vestia had een meerjarige saneringsheffing voor de sector tot gevolg. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting kende Vestia in 2013 een maximale steun van € 675 miljoen plus rente toe.

En wat gebeurt er nu precies bij verkoop aan een belegger? Het korte antwoord is: niet zo heel veel anders dan bij verkoop aan een corporatie. Ook de belegger betaalt verhuurderheffing, ook de belegger zal binnen de regels van de wet de woningen beheren, ook de belegger zal met regelmaat de woning grondig opknappen en mogelijk op een bepaald moment de woning verkopen aan de zittende huurder of aan een nieuwe bewoner indien de gemeente daarmee instemt. Natuurlijk zijn er ook verschillen, denk aan de inzet van sociaal beheer ten behoeve van leefbaarheid, maar dat beïnvloedt de huurprijs, de betaalbaarheid, slechts beperkt. En wij merken dat beleggers open het gesprek aangaan over vraagstukken rondom woonruimteverdeling. Iemand die op deze manier gevierendeeld wordt kun je niet vragen de pijn in één van de ledematen te ontkennen. Wij zien als geen ander dat betaalbaarheid onder druk staat, wat het kritisch kijken van gemeentes naar verkoop van sociale huurwoningen legitimeert. Maar wanneer de discussie over betaalbaarheid en verhuurderheffing wordt vertaald in “u moet geen woningen meer verkopen” dan worden de problemen eerder nog groter. Het wordt een onzuivere discussie en het vertroebelt de besluitvorming.

En vergis je niet, we lopen daarmee het risico dat (inter)nationale beleggers de Nederlandse markt snel weer voorbij gaan. Mijn hoop en verwachting is dat men meer inhoudelijk en minder politiek gaat kijken naar de verkoop. Dat corporaties en gemeente belangen open bespreken en zoeken naar een ‘win-win’ die breder is dan de lokale situatie. Denk aan de omvang en het type woningen, de situatie bij de verkopende corporatie en de intenties van de kopende partij. Vestia zal blijven verkopen om de andere corporaties niet met een rekening op te zadelen. Een verantwoordelijkheid die Vestia neemt om de resterende sociale huurwoningen goed en betaalbaar te houden, zodat de rekening niet linksom of rechtsom bij huurders terecht komt. En mocht die omstreden verhuurderheffing ook nog eens van tafel gaan, dan bestaat de kans dat we deze vierendeling het hoofd kunnen bieden.

Knap als je met je eerste carrièrestap Nederland vooruit brengt. Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed De vakfanaten van Brink Management & Advies bieden besluitvormers in bouw, huisvesting en vastgoed grip en perspectief. We combineren kennis van vraag- en aanbodzijde om solide oplossingen te leveren die duurzaam werken en bijdragen aan een betere balans in de markt. In onze netwerkorganisatie krijg je alle ruimte voor je eigen ontwikkeling en werk je vanaf de eerste dag mee aan boeiende projecten. Zo maakten we de spectaculaire herhuisvesting van de Nachtwacht mogelijk en geven we het internationale gerechtshof integrale adviezen rondom de nieuwbouw. Kijk op onze website als je wilt samenwerken met professionals die denken én doen!

brinkgroep.nl

knap werk

RICS: nieuwe woningwet is stimulans voor corporatiesector Onlangs heeft de Eerste Kamer

ing. Onno Hoff MRE MRICS Samen met drie andere partners startte Onno Hoff eind 2014 met Pin Oak Asset Management. Hun dienstverlening richt zich op het bieden van full service fund en asset management. Binnen Pin Oak is Onno verantwoordelijk voor interimmanagement en advisering van corporaties en vermogensbeheerders op het gebied van portefeuillemanagement en asset management. Daarnaast is hij bestuurslid van RICS Nederland. Voorafgaand aan Pin Oak werkte hij zeven jaar als managing director residential en fund director bij a.s.r vastgoed vermogensbeheer en daarvoor was hij werkzaam bij Vesteda, Heijmans en Bouwfonds.

ingestemd met de Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, als onderdeel van de Woningwet (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2015). Hiermee werd een belangrijke stap gezet in de hervorming van de sociale huurmarkt en de wijze waarop woningcorporaties zich in de toekomst moeten organiseren, financieren en verantwoorden. Aanleiding om de Woningwet op dit punt te herzien is vooral de constatering van de overheid dat corporaties zich weer zouden moeten richten op hun kerntaak: het binnen hun eigen gemeente aanbieden van huisvesting aan mensen met een laag inkomen. Dit is enerzijds een reactie op het loslaten van de Rijkssturing van het volkshuisvestingsbeleid, de expansie van hun werkgebied, alsmede bovenlokale fusies en uitbreiding van hun activiteiten met commerciële ontwikkelingen en vastgoed met een maatschappelijke functie. Dit heeft de afgelopen twee decennia druk gezet op de verhoudingen tussen overheid en instellingen, waarbij de vaststelling van de regering is geweest dat het interne toezicht veelal tekortschoot.

Ambities van Blok Men zou deze wetswijziging kunnen bestempelen als achterstallig onderhoud en vervolgens overgaan tot de orde van de dag. Dit zou er echter van getuigen dat de ambities van minister Blok worden onderschat. Daarnaast wordt op deze wijze voorbij gegaan aan een ontwikkeling in de vastgoedmarkt die gaande is en onomkeerbaar is: ruimte geven aan nieuwe denkers en doeners die integer en transparant willen werken onder professionele omstandigheden. Laat ik beginnen met een toelichting op de ambities van minister Blok.

“Het is een onomkeerbaar proces: ruimte geven aan nieuwe denkers en doeners die integer en transparant willen werken onder professionele omstandigheden." In de mondelinge behandeling van het wetsvoorstel in december 2014 geeft Blok inzicht in zijn ambities (Algemene commissie voor Wonen en Rijksdienst, 2014). Zo geeft hij commentaar op de conclusie van de Enquêtecommissie Woningcorporaties dat het inzicht in de doelmatigheid en doeltreffendheid van corporaties ontbreekt. Minister Blok stelt dat hij een groot voorstander is van transparantie over de prestaties die geleverd worden met publiek geld. Het beschikbaar krijgen van open data om daarmee de vergelijkbaarheid tussen corporaties en het inzicht voor gemeenten en huurdersorganisaties te vergroten wordt door de minister als ambitie gepresenteerd.

Marktwaarde als basis voor vergelijkbaarheid Daarmee samenhangend is zijn uitspraak om te komen tot één waarderingsbegrip voor woningcorporaties. Dit dient de marktwaarde in verhuurde staat te zijn. De uitleg daarbij is duidelijk. Willen corporaties vergelijkbaar zijn met andere (lees: commerciële) verhuurders, dan is overstappen naar dit waardebegrip noodzakelijk. Kiezen voor marktwaarde moet tevens voorkomen dat de bestaande verwarring met begrippen als historische kostprijs en bedrijfswaarde blijft voortbestaan. Zeker in het publieke debat leidt dit regelmatig tot een verkeerd beeld van de vermogenspositie van corporaties.

Waarderingshandboek corporaties Minister Blok heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) gevraagd om het begrip marktwaarde in verhuurde staat uit te werken tot een eenduidige richtlijn voor de sector (Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2014).

Het hieruit voortgekomen Waarderingshandboek (Ortec Finance BV, 2014) riep begin maart 2015 bij RICS een aantal vragen op (RICS Nederland, vakgroep Wonen, 2015). Opvallend was dat nergens werd gerefereerd aan bestaande internationale taxatierichtlijnen (IVS). Het geeft de indruk dat het handboek een product is van wat nu al wordt toegepast in de corporatiesector. Om het sterker te zeggen: de sector beschouwt zichzelf als maatstaf. Opvallend daarbij is de zinsnede uit de adviesbrief van het CFV dat er overeenkomsten, maar ook verschillen werden aangetroffen in de methodiek en de gehanteerde gegevens bij corporaties die het marktwaardebegrip al hanteren in hun jaarrekening, bovendien gebaseerd op keuzes en aannames die vaak niet werden onderbouwd (Ortec Finance BV, 2014). Een voorstel voor eenduidigheid in een handboek klinkt dus niet onlogisch, maar of het verstandig is om die te baseren op de huidige methodiek binnen de eigen sector is een vraag die gesteld mag worden. In het advies werd gepleit voor een ‘full’ versie en een ‘light’ versie waarderen. Dit laatste werd vooral ingegeven door de op zich nuttige, maar ook doorgeslagen wens de administratieve lasten voor corporaties beheersbaar te houden door de tussenkomst van een externe taxateur vrijwel volledig te weren uit het waarderingsproces. In de aangenomen wetswijziging heeft dit voorstel stand gehouden en het zal dan ook in de komende periode nader worden uitgewerkt.

Praktijk bij beleggers In dit kader zal de praktijk van de institutionele beleggers worden bekeken. Die werken al vele jaren met de marktwaarde in verhuurde staat en juist daar blijkt dat de wisselwerking met externe taxateurs heeft gezorgd voor stevige inhoudelijke discussies over de markt en de door de taxateurs gehanteerde parameters. De finale toets vindt nog eens jaarlijks plaats door de accountant. Juist het inschakelen van een onafhankelijke externe taxateur met zicht op de gehele markt is een instrument dat in het advies terzijde wordt geschoven. Omwille van de beperking van administratieve lasten wordt gekozen voor een modelmatige taxatie, waarbij degene die beoordeeld wordt op de vastgoedsturing ook degene is die het model zou kunnen vullen. Dit draagt niet bij aan een onafhankelijk en objectief taxatieproces. RICS stelde in haar position paper de vraag of een taxateur een taxatieopdracht, waarbij enig maatschappelijk vertrouwen in het geding is, wel mag aanvaarden als deze gepaard gaat met instructies of dwingende regels (zoals een voorgeschreven methodiek of bepaalde verplichte uitgangspunten) die zouden kunnen verhinderen dat hij op de marktwaarde uitkomt.

“De juistheid van een taxatie is nooit helemaal te verifiëren noch te falsificeren." Mede naar aanleiding van het commentaar van RICS op het Waarde ringshandboek is er nogmaals een breed ingestoken consultatieronde uitgevoerd. Eind april werd tijdens een klankbordgroep op het Ministerie van Binnenlandse Zaken stilgestaan bij een nieuwe versie van het Waarderingshandboek. Een belangrijke conclusie was dat het Waarderingshandboek een levend document moet worden. Regelmatige bijstelling door actualisatie van de gehanteerde para meters en kengetallen zal onderdeel worden van een nog nader uit te werken procesgang.

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

De oproep voor een onafhankelijk samengesteld adviesorgaan, met vertegenwoordigers uit de markt, alsmede aansluiten bij de 28 aanbevelingen van het Platform Taxateurs en Accountants (Platform Taxateurs en Accountants, 2013) werd ter harte genomen. De belangrijkste verbeteringen in het Waarderingshandboek zien toe op de volgende onderdelen: 1. Thans wordt verwezen naar de internationale taxatiestandaarden van de IVS; 2. Er is meer rekening gehouden met lokale markt omstandigheden bij het kiezen van de parameters in het handboek; 3. Een aantal parameters krijgt een centrale basis, zodat er meer uniformiteit is gegarandeerd (o.a. inflatie en kostenindex); 4. Het aantal vrijheidsgraden wordt mogelijk uitgebreid, waardoor een taxateur in de full versie meer moge lijkheden heeft om op de marktwaarde te komen en een aannemelijkheidsverklaring af te geven; 5. Het voorstel is nu om te werken met een basisversie en een full versie. De light versie wordt mogelijk alleen in uitzonderingsgevallen toepasbaar; 6. Expliciet is opgenomen dat deze waardering toegepast wordt voor de jaarrekening en nauwelijks geschikt is voor vastgoedsturing. Er is een compleet nieuwe hoofdstuk Kaderstelling toegevoegd; 7. In de discussie werd meermaals gewezen op het in orde maken van de vastgoedadministratie bij corporaties en de doorontwikkeling van het hand boek als positief in het kader van professionalisering in de corporatiesector. De beoogde ambities van Minister Blok zijn met deze verbeterde aanpak van een modelmatige waardering van de marktwaarde in verhuurde staat bij woning corporaties weer een stap dichterbij gekomen. ‘Marktwaarde’ is naar zijn aard immers een opinie van een taxateur inzake de uitkomst van een theo retische verkooptransactie. Marktwaarde is daarmee een inschatting van een professional die altijd een zekere mate van onzekerheid met zich mee brengt. Marktwaarde is niet – althans niet a priori – gelijk te stellen aan de uitkomst van een model, hoe geavanceerd dat model ook is. De juistheid van een taxatie is nooit helemaal te verifiëren noch te falsificeren. Vanwege dit onvermijdbare “uncertaintyvraagstuk” is juist de zorgvuldigheid van het taxatie proces en onafhankelijkheid van de taxateur van grote betekenis (Platform Taxateurs en Accountants, 2013). Dat brengt mij op de tweede ontwikkeling in de vast goedsector: de onomkeerbare tendens naar een verdere professionalisering in de gehele vastgoedmarkt. Niet alleen op het gebied van vaardigheden en kennis, maar ook op het gebied van normen en waarden.

Bijkomende voordelen

Onomkeerbaar proces

Op dit moment hanteert circa 10 procent van de woningcorporaties de marktwaarde voor de jaarrekening. Voor het merendeel van de corporaties betekent de overstap dus een ingrijpende verandering in de manier van werken en denken. Dat vraagt niet alleen om een goede inrichting van het taxatieproces en de primaire systemen, maar biedt ook kansen om een aantal bijkomende effecten van deze maatregel te benutten. Een plek in het proces voor een onafhankelijke taxateur zal een impuls geven aan de verbetering van de vastgoed administratie, de betrouwbaarheid van vastgoeddata en het gebruik van actuele marktinformatie.

In mijn ervaringen als bestuurslid bij RICS Nederland zie ik die tendens ook. De verbetering van interne processen, sturing op vastgoedwaarde en onafhanke lijke toetsing op prestaties en risico’s zijn in combinatie met een groeiend besef van ethisch handelen voor mij een duidelijk signaal dat er een onomkeerbaar proces van professionalisering in de vastgoedsector gaande is. Dit zal zeker bijdragen aan de door minister Blok gewenste transparantie en toenemende vergelijk baarheid van partijen die daarin werkzaam zijn.

In de stukken die werden verspreid bij het advies van het CFV wordt deze conclusie gedeeld: “Ook voor de bedrijfsvoering van corporaties heeft de marktwaardewaardering belangrijke voordelen. De markt waarde en de daaraan ten grondslag liggende marktconforme kas stromen bieden inzicht in de wijze waarop het vastgoed wordt geëxploiteerd. Het biedt daarmee de mogelijkheid om onderscheid te maken tussen de maximale verdiencapaciteit van het vastgoed en de inzet daarvan voor maatschappelijke activiteiten voor de doelgroep. Daarnaast kan er beter worden gestuurd op eventuele inefficiënties. Het inzicht van de besteding van middelen naar maatschappelijke activiteiten en eventuele inefficiënties is ook voor het toezicht van belang (Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2014).”

RICS is een internationale organisatie die professiona liteit, taxatiestandaarden en ethische normen verzorgt en waarborgt in de vastgoedmarkt in de breedste zin van het woord. Mensen zijn lid op persoonlijke titel. RICS acteert in het algemeen belang en overstijgt daarbij de individuele belangen van haar leden. Het ledenlandschap van RICS is divers en kent vertegen woordigers uit alle (commerciële- en maatschappelijke) geledingen van de vastgoedmarkt in Nederland.

Het gebruiken van informatie uit taxaties voor inzicht en het meten van prestaties, eventueel verrijkt met externe bronnen, is momenteel een grote uitdaging in de vastgoedmarkt. Regelgeving en toezicht zijn aangescherpt als gevolg van de kredietcrisis en onderzoeken naar (vastgoed)fraude in de wereld van projectontwikkelaars en institutionele beleggers. Zowel bij vastgoedvermogensbeheerders, die onder toezicht staan van De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM), als bij woningcorporaties wordt meer aandacht gevraagd voor risicomanagement en het aantonen van maatschappelijke en financiële prestaties.

Nieuwe denkers en doeners Deze aandacht voor het beheersen van risico’s moet zorgen voor een verbetering in de wijze waarop organisaties momenteel hun bedrijfsvoering inrichten. Dat vraagt om goed opgeleide medewerkers die op hun beurt het voortouw nemen bij de verbetering van de primaire processen en de aanschaf van hoogwaardige kennissystemen die vastgoedsturing makkelijker en inzichtelijker maken. Ik denk dat het van belang is te onderkennen dat deze professiona lisering niet volledig kan steunen op processen, voorgeschreven modellen en regelgeving. Een groot deel van de verantwoordelijkheid komt ook op de schouders van de mensen die het werk moeten uitvoeren. Aangescherpt toezicht en toegenomen regeldruk vragen om een andere manier van denken en werken. Dat vraagt ook om ruimte van bestuurders om dit te promoten en mogelijk te maken. De aandacht voor integer (kunnen) werken, alsmede het bespreek baar maken van ethische vraagstukken winnen aan terrein. Organisaties die actief werken aan de ontwikkeling van hun medewerkers op vakinhoudelijk gebied én op het gebied van normen, waarden en voorbeeldgedrag zullen in mijn ogen succesvoller zijn op de lange termijn.

Veel mensen herkennen zich in de standaard die RICS nastreeft en worden na een gedegen assessment lid van de vereniging. Enkele toonaangevende vastgoed bedrijven in Nederland hebben zichzelf als doel gesteld om met hun gehele management team op te gaan voor de RICS accreditatie.

Bronvermelding Algemene commissie voor Wonen en Rijksdienst. (2014). Verslag van een wetgevingsoverleg d.d. 8 december 2014. Den Haag: Tweede Kamer der StatenGeneraal. Centraal Fonds Volkshuisvesting. (2014). Advies uitwerking marktwaarde in verhuurde staat . Baarn: CFV. Ortec Finance BV. (2014). Analyse individuele handboeken waarderen marktwaarde. Rotterdam: Ortec Finance B.V. Ortec Finance BV. (2014). Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat. Rotterdam: Ortec Finance B.V. Platform Taxateurs en Accountants. (2013). Goed gewaardeerd vastgoed, 28 aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten. NBA. RICS Nederland, vakgroep Wonen. (2015). Position paper: Waarderen marktwaarde in verhuurde staat. Voorburg: RICS Nederland.

Financiële effecten van de herziene Woningwet

Jaring Hylkema MSc

2 1

(Herzieningswet) van kracht. Met de

Jaring adviseert en ondersteunt woningcorporaties bij de implementatie van de Woningwet en bij financieel strategische vraagstukken. Daarnaast doceert hij aan de Finance Ideas Academy en verzorgt hij regelmatig trainingen over de Woningwet. Jaring heeft de afgelopen jaren een grote financieel strategische expertise opgebouwd door woningcorporaties te adviseren bij de inrichting van financiële sturing, herstructurering, fusies, aan- en verkoop van vastgoed en het aantrekken van commerciële financiering.

invoering van deze wet kunnen woning

Floris Regnault BSc2

Per 1 juli 2015 wordt de Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting

corporaties op hoofdlijnen hetzelfde blijven doen als voorheen, namelijk

Floris doet voor het afronden van de master Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven onderzoek naar de financiële effecten van veranderende regelgeving in de corporatiesector. Zijn afstudeeronderzoek voert hij uit bij Finance Ideas.

voorzien in goede en betaalbare woningen. De invoering heeft echter wel verregaande gevolgen voor de com merciële activiteiten en bedrijfsvoering van woningcorporaties. De Herzienings wet gaat onder andere in op het werkgebied van woningcorporaties, de rol van gemeenten en huurders organisaties, het toezicht en het scheiden van de sociale en commerciële activiteiten in de administratie. Daarnaast verplicht minister Blok woningcorporaties via de Herzieningswet de huurprijzen betaalbaar te houden voor huishoudens met een smalle beurs. Inperking werkdomein De Herzieningswet heeft als doel de lokale binding van woningcorporaties te vergroten. Verschillen in schaal tussen woningcorporaties en woningmarktgebieden brengen mogelijk tegenstrijdige belangen met zich mee. Huurinkomsten afkomstig een gemeente hoeven niet bij dezelfde gemeente terug te komen in de vorm van investeringen. Om hier iets aan te doen wordt Nederland opgedeeld in verschillende woningmarktregio's.

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Een woningcorporatie mag vervolgens nog maar in één woningmarktgebied actief zijn. Buiten dit kerngebied mag de woningcorporatie het bestaande bezit niet meer uitbreiden, maar nog wel beheren en waar nodig herontwikkelen. De Herzieningswet bepaalt daarnaast dat corporaties weer terug moeten naar hun maatschappelijke kerntaak. De focus van de werkzaamheden moet weer komen te liggen op het beheren en exploiteren van sociaal woningvastgoed en het direct daarmee verbonden maatschappelijk vastgoed. Woningcorporaties mogen nog investeren in de bouw van commercieel vastgoed en koopwoningen, maar alleen als er aantoonbaar sprake is van marktfalen. Om dit aan te kunnen tonen dienen woningcorporaties een markten rendementstoets uit te voeren. Pas nadat goedkeuring is verkregen van de toezichthouders mag er worden geïnvesteerd in het voorgenomen nieuwbouwproject.

“Het verplicht passend toewijzen zal voor veel woningcorporaties een negatief effect gaan hebben op de ontwikkeling van huurinkomsten." In tegenstelling tot de ontwikkeling van het sociale woningvastgoed mag de ontwikkeling van commercieel vastgoed niet met garantie van de overheid (WSW borging) worden gefinancierd. Dit betekent dat woning corporaties voor de betreffende investering commerciële financiering dienen aan te vragen of eigen middelen dienen in te zetten. Gezien de veelal beperkte omvang van de commerciële vastgoedportefeuille is de verwachting dat woningcorporaties door deze maatregelen in de toekomst nog beperkt in commercieel vastgoed gaan investeren.

Scheiding sociale en commerciële activiteiten Met de invoering van de Herzieningswet wordt ook invulling gegeven aan de Europese Beschikking inzake staatssteun aan woning corporaties. Op basis van deze beschikking mogen woningcorporaties voor hun sociale activiteiten, de zogenaamde Diensten van Algemeen Economisch Belang (hierna DAEB activiteiten), staatssteun ontvangen. Voor de commerciële activiteiten (de zogenaamde niet-DAEB activiteiten) mogen woningcorporaties echter geen staatssteun ontvangen. Woningcorporaties mogen deze activiteiten wel uitvoeren, maar dan in een level playing field met beleggers die niet voor staatssteun in aanmerking komen. Tot de DAEB-activiteiten behoort het verhuren van sociale huur woningen aan huishoudens met een inkomen lager dan € 34.911 en de verhuur van maatschappelijk vastgoed. In dit verband wordt onder staatssteun de overheidsgarantie (WSW borging) op financiering, financiële saneringssteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (bijvoorbeeld bij Vestia) en de door gemeenten verstrekte korting op de commerciële uitgifteprijs van grond verstaan. Woningcorporaties worden verplicht in de administratie een scheiding aan te brengen tussen de DAEB-activiteiten die voor staatssteun in aanmerking komen en de commerciële (niet-DAEB) activiteiten die niet voor staatssteun in aanmerking komen. Deze scheiding moet voorkomen dat er kruisbestuiving kan plaatsvinden tussen staatssteun gerelateerde activiteiten en de activiteiten die daar niet voor in aanmerking komen. De toezichthouder CFV gaat erop toezien dat deze scheiding wordt nageleefd en dat er bovendien op de DAEB-activiteiten niet meer staatssteun wordt ontvangen dan strikt noodzakelijk voor de uitvoering van de werkzaamheden. De eventueel teveel ontvangen staatssteun kan dan door de toezichthouder worden teruggevorderd.

Passend toewijzen Met de invoering van de Herzieningswet wordt ook het passend toewijzen aan de primaire doelgroep heringevoerd. Met passend toewijzen worden woningcorporaties verplicht bij het toewijzen van sociale huurwoningen aan huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen, de huurprijs onder de zogenoemde aftoppingsgrenzen aan te bieden.

Het uitgangspunt is dat 95 procent van de huishoudens die, op basis van hun inkomen, voor huurtoeslag in aanmerking komen bij toewijzingen worden gehuisvest in een woning met een huur tot de aftoppingsgrens. Deze aftoppingsgrens is afhankelijk van de huishoudensamenstelling van de huurder(s). De toewijzing aan een huishouden is passend zodra de huur bij aanvang van de verhuring niet hoger is dan de aftoppingsgrens zoals weergegeven in tabel 1.

“Duurzaamheidsinvesteringen kunnen als gevolg van passend toewijzen onder druk komen te staan." Op het passend toewijzen werd tot 2008 toegezien door de gemeenten. De destijds geldende norm was dat er maximaal vier procent niet passend toegewezen mocht worden. Daarnaast verzorgde de gemeente ook het uitkeren van huursubsidie. In 2008 is deze taak overgegaan naar de belastingdienst. Deze overgang bracht zulke problemen met zich mee dat de passendheidstoets met terugwerkende kracht is afgeschaft tot 1 januari 2008 (Companen, 2014). Door de verschuiving van de verantwoordelijkheid voor de huurtoeslag is in de thans nog geldende wetgeving geen harde eis gesteld aan het aandeel passende toewijzingen. Wel is in de huidige wetgeving opgenomen dat sociale huurwoningen met voorrang aan huurders met recht op huurtoeslag toegewezen dienen te worden. Om toe te zien dat de woningcorporaties de toewijzing passend zouden blijven uitvoeren zijn er intentieafspraken gemaakt met Aedes. Sinds de afschaffing van het verplicht passend toewijzen is het aandeel van de huurwoningen dat niet passend is toegewezen (huurprijs te hoog ten opzichte van het inkomen) echter gestegen naar ruim 23 procent, zie figuur 1. Hierdoor kan achteraf vastgesteld worden dat woningcorporaties zich niet aan de afspraken uit de intentieverklaring hebben gehouden.

FIGUUR 1

Passendheid toewijzingen door woningcorporaties bron: Aedes 2014, CFV 2013

TABEL 1

Vereenvoudigde weergave grenzen huurtoeslag 1 - 2 personen

> 3 personen

Huur boven liberalisatiegrens (> € 710,68)

Geen recht huurtoeslag

Huur van aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens (< € 710,68)

Te duur niet passend

Huur tot aftoppingsgrens drieen meepersoonshuishouden (< € 618,24) Huur tot aftoppingsgrens eenen tweepersoonshuishouden (< € 576,87)

Te duur niet passend Passend

Passend

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Te duur niet passend Te goedkoop niet passend

2009

2010

2011

2012

2013

Passend

Financieel effect

Vergroten investeringscapaciteit

De argumentatie achter de herinvoering van passend toewijzen is dat minister Blok vindt dat de overheidsuitgaven op het gebied van huurtoeslag als gevolg van de afschaffing van het passend toewijzen in 2008 fors zijn toegenomen. Om deze stijging een halt toe te roepen verplicht minister Blok woningcorporaties voortaan weer passend toe te wijzen. De overheidsuitgaven lijken echter voornamelijk gestegen te zijn door een forse toename van het aantal huishoudens die recht hebben op huurtoeslag en niet doordat het gemiddelde bedrag dat deze huishoudens aan toeslag heeft ontvangen is gestegen, zie figuur 2.

De Herzieningswet biedt woningcorporaties naast de beperking van het passend toewijzen ook de mogelijkheid om een deel van haar sociale bezit aan te wijzen als commercieel te verhuren bezit. De staatssteunregels zijn in dat geval dan niet van toepassing op het commercieel geclassificeerde bezit. Dit biedt woningcorporaties het grote voordeel dat er op deze portefeuille extra inkomsten kunnen worden gegeneerd. Bijkomend voordeel is ook dat sociale huurwoningen die na mutatie commercieel worden verhuurd (boven de liberalisatiegrens) niet meer aangeslagen worden voor de verhuurderheffing (belasting op de verhuur van woningvastgoed). Voor een gemiddelde huurwoning met een WOZ-waarde van € 150.000 scheelt dat al snel € 800 aan belasting op jaarbasis. Gecombineerd met een huurverhoging van € 150 per maand levert dit per woning € 2.600 aan extra inkomsten op. Woningcorporaties kunnen zo doende door het voeren van specifiek beleid met te liberaliseren woningen de gevolgen van de lagere kasstromen opvangen en daarmee de investerings capaciteit verruimen of daarmee de huren van de sociale woningvoorraad betaalbaar houden.

“De Herzieningswet biedt naast passend toewijzen ook kansen op het gebied van te liberaliseren bezit." Het verplicht passend toewijzen zal voor veel woningcorporaties een negatief effect gaan hebben op de ontwikkeling van huurinkomsten. Bij de toewijzing van huurwoningen werd in 2013 nog in ruim 23 procent van de gevallen een huurprijs gevraagd die hoger ligt dan de maximaal toegestane huurprijzen op basis van passend toewijzen. Om aan verplichte norm van passend toewijzen te kunnen voldoen worden woningcorporaties gedwongen bij de toewijzing lagere huurprijzen in rekening te brengen dan dat ze op basis van hun streefhuurbeleid van plan waren te vragen. Een daling van de toekomstige inkomsten zorgt er tevens voor dat de investeringscapaciteit van woningcorporaties zal afnemen. Woningcorporaties zullen hierdoor gedwongen worden scherpere keuzes te moeten maken tussen enerzijds het betaalbaar houden van de huurprijzen van het bestaande bezit en anderzijds het creëren van investeringsruimte om te kunnen investeringen in renovaties en nieuwbouw.

120

2600

115

2500 2400

110

2300

105 100

2200 2009

2010

2011

2012

Geïndexeerd gemiddeld ontvangen bedrag huurtoeslag FIGUUR 2

Omvang huurtoeslag, bron: CBS, 2014

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

2013

Overheidsuitgaven in mln euro

Index

Daarnaast kunnen duurzaamheidsinvesteringen als gevolg van passend toewijzen onder druk komen te staan. Voor het verbeteren van het energielabel van een sociale huurwoning zijn vaak forse investeringen nodig. Deze investeringen kunnen worden terugverdiend door de huurprijzen na de investering te verhogen. Als de huurprijs na de investering echter uitkomt boven de geldende aftoppingsgrens dan wordt de woningcorporatie gedwongen bij toewijzing de huurprijs te matigen. De vraag is dan of woningcorporaties financieel nog uitkomen bij investeringen in duurzaamheidsmaatregelen als deze niet geheel terugverdiend kunnen worden.

2100 Geïndexeerd aantal ontvangers huurtoeslag

Bronvermelding CBS (2014). Samenstelling inkomen; particuliere huishoudens naar diverse kenmerken. Verkregen van http://statline.cbs.nl/Statweb/selection/?DM=SLNL&PA =70991NED&VW=T Centraal Fonds Volkshuisvesting (2013). Corporatie in perspectief. Verkregen van http://www.cfv.nl/media_ dirs/11076/media_files_data/data_cip_2013.xlsx Companen (2014). Achtergrondne en gevolgen van het afschaffen van de passendheidtoets. Verkregen van http://www.rijksoverheid.nl/documenten-enpublicaties/rapporten/2014/11/12/rapport-companenachtergronden-en-gevolgen-van-het-afschaffen-vande-passendheidstoets.html Corporatie Benchmark Centrum (2014). Corporatie in perspectief. Verkregen van https://cbc.databank.nl/ files/Data%20CiP%202014.xlsx Rijksoverheid(2014). Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Verkregen van http:// www.rijksoverheid.nl/bestanden/documentenen-publicaties/kamerstukken/2014/10/28/ wettekst-herzieningswet-toegelaten-instellingenvolkshuisvesting/wettekst-herzieningswet-toegelateninstellingen-volkshuisvesting.pdf Rijksoverheid(2015). Ontwerpbesluit toegelaten instelling volkshuisvesting. Verkregen van http:// www.rijksoverheid.nl/bestanden/documenten-enpublicaties/besluiten/2015/02/06/ontwerpbesluittoegelaten-instellingen-volkshuisvesting-2015/ ontwerpbesluit-toegelaten-instellingenvolkshuisvesting-2015.pdf

Overheidsuitgaven huurtoeslag

Nieuwe verhoudingen in de volkshuisvesting Meer zeggenschap voor huurders

Marcel Trip MA Marcel Trip is communicatieadviseur bij de Nederlandse Woonbond. De Woonbond is de belangenbehartiger van huurders in Nederland. Meer dan de helft van alle hurende huishoudens is, al of niet via een plaatselijke huurderorganisatie, aangesloten bij de Woonbond.

Het corporatiebestel stamt uit het begin van de twintigste eeuw. Met het vast stellen van de Woningwet in 1901 maakte de overheid zich mede verant woordelijk voor de beschikbaarheid van voldoende, betaalbare woningen. “In de “schaduw” van die nieuwe Woningwet ontstond de woning corporatie, zoals we die nu nog steeds kennen. Een private, non-profit organisatie op de woningmarkt, maar verbonden met een publieke taak, door specifieke weten regelgeving, subsidies en financiering.” (de Jong, 2013, p. 11) Ongeveer een derde van alle Neder landers woont in een corporatiewoning. Daarmee spelen de corporaties een belangrijke rol in het wonen in Nederland. Corporaties zijn niet weg te denken uit de nederlandse volkshuis vesting. Helaas gaat er wel eens wat mis, zoals bleek uit de parlementaire enquête Woningcorporaties in 2014.

Brutering De brutering in de jaren 90, waarbij woningcorporaties werden verzelfstandigd, was de basis van het systeem zoals het de afgelopen twintig jaar heeft gefunctioneerd. Tegelijkertijd lag het ten grondslag aan een hoop van de problemen die bij de parlementaire enquête de revue passeerden. In 1989 trad staatssecretaris Heerma aan. Hij kwam met voorstellen die corporaties op eigen benen in de markt moesten laten staan. Dit vormt de achtergrond voor de brutering in de eerste helft van de jaren 90. In deze brutering werden alle objectsubsidies in de sociale woningbouw in één keer afgekocht. Corporaties werden niet langer gesubsidieerd, maar waren voortaan zelfstandige bedrijven met een sociaal oogmerk. De voorstellen van Heerma werden in 1993 vrijwel geheel overgenomen in een pakket aan regels, de nieuwe Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) (de Jong, 2013). De overheid trok zich terug, de corporaties moesten zich zelf reguleren. Dat paste in het overheidsbeleid van deregulering en privatisering, wat in dezelfde periode ook leidde tot de privatisering van bijvoorbeeld de NS en de PTT. Tot die tijd waren veel corporaties verenigingen, met een interne verenigingsdemocratie en een verkozen bestuur. De verzelfstandiging van de corporaties heeft niet alleen gezorgd voor ruimte tussen politiek en corporaties, maar heeft ook de invloed van huurders op hun corporatie verkleind. De veelzeggende titel ‘ver van huis’ die de enquêtecommissie koos voor haar eindrapport, geeft ook te denken over de afstand van de corporaties ten opzichte van de huurders in dat huis.

Parlementaire enquête woningcorporaties Begin 2012 komt het schandaal met Vestia naar buiten. De grootste corporatie van Nederland heeft voor ruim 23 miljard euro aan derivatencontracten afgesloten met banken. Dit is uiteindelijk de reden dat de Tweede Kamer besluit tot een parlementaire enquête naar de woningcorporaties om te onderzoeken of de vele incidenten voortvloeien uit structurele tekortkomingen in het corporatiestelsel.

De enquêtecommissie kwam met een uitgebreid rapport en aanbevelingen om het stelsel aan te pakken. Ook de positie van huurders komt daarbij aan bod. De parlementaire commissie oordeelt dat de huurder een stevigere positie moet krijgen in het stelsel. ‘Enerzijds omdat dit de maatschappelijke legitimiteit van het stelsel vergroot. Anderzijds wordt hiermee meer tegenkracht georganiseerd binnen een corporatie en fungeert de huurder op onderdelen als een zogenaamde derde laag.” (parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties, 2014, p. 33) Kortom, de machtsverhoudingen moeten verschuiven, waardoor de huurders een grotere stempel kunnen drukken op het beleid van de corporatie. Het gaat immers over de huur die zij betalen en het dak boven hun hoofd. Daarbij wordt ook gesteld dat de minister er voor moet zorgen dat huurdersorganisaties de (financiële) middelen krijgen om zich goed en professioneel te organiseren. Dat huurders behoefte hebben aan meer mogelijkheden voor inspraak bleek ook uit een peiling die de Woonbond in 2014 deed onder huurders en huurdersorganisaties. Een grote meerderheid van de respondenten meent dat meer zeggenschap voor huurders misstanden bij verhuurders kan voorkomen. 89 procent van de huurdersorganisaties en 86 procent van de individuele huurders is deze mening toegedaan. Twee derde van de huurdersorganisaties vindt dat hun huurdersorganisatie of bewonerscommissie onvoldoende zeggenschap heeft. De meest genoemde redenen zijn dat uitgebrachte adviezen vaak niet worden overgenomen en dat huurders te laat betrokken worden bij het beleid van de verhuurder (Nederlandse Woonbond, 2014).

Sterkere positie huurders Op 17 maart 2015 is de herziene Woningwet unaniem aangenomen door de Eerste Kamer. Met deze herziening worden veel aanbevelingen over zeggenschap van huurders bekrachtigd. Huurders krijgen bijvoorbeeld een gelijkwaardige positie in het maken van de prestatieafspraken met corporaties en gemeentes. Woningcorporaties hebben een belangrijke rol in het gemeentelijke huisvestingsbeleid. Gemeentes, woningcorporaties en huurdersorganisaties leggen dit beleid vast in de zogenaamde prestatieafspraken. Huurdersorganisaties worden volwaardige partijen bij het maken van deze afspraken met gemeentes en corporaties. Dat geeft hen meer mogelijkheden om invloed uit te oefenen op beslissingen die huurders en woningzoekenden raken, zoals het aanbod van betaalbare huurwoningen.

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Gemeentes en huurdersorganisaties ontvangen uitgebreide informatie van de corporaties: jaarrekening, jaarverslag, volkshuisvestelijk verslag en een overzicht van voorgenomen werkzaamheden. Ook moet de corporatie inzicht bieden in haar financiële mogelijkheden. De drie betrokken partijen kunnen elkaar aan de prestatieafspraken houden. Als zij er niet onderling uitkomen, kunnen zij geschillen voorleggen aan de minister. Maar huurdersorganisaties krijgen niet alleen meer te zeggen vanwege een sterkere positie in de prestatieafspraken. In de corporatiesector krijgen huurdersorganisaties door de nieuwe Woningwet ook uitgebreide bevoegdheden, waardoor zij meer invloed kunnen uitoefenen op het beleid. Zij krijgen onder andere instemmingsrecht bij fusies en verbindingen en het recht om minimaal een derde van de Raad van Commissarissen voor te dragen. Bovendien wordt, naar analogie met de ondernemingsraden, beter vastgelegd welke professionaliseringskosten door de verhuurder worden betaald. Huurdersorganisaties mogen een externe deskundige inhuren. De verhuurder moet deze kosten vergoeden. Verder moeten huurdersorganisatie en verhuurder in overleg bepalen hoeveel scholingsdagen redelijk zijn. Het minimum is vastgelegd op drie dagen per jaar. Dit wordt vastgelegd in de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). Het wordt ook mogelijk om een huurdersraadpleging te houden. Huurdersorganisaties kunnen dit middel inzetten, maar gemeentes en corporaties ook. Op deze manier krijgen huurders een duidelijkere stem in het beleid van hun verhuurder.

De wooncoöperatie Een andere wijziging in de herziening van de Woningwet, is de mogelijkheid voor huurders om als collectief zelf het beheer van hun woningen over te nemen. Huurders krijgen de mogelijkheid om een wooncoöperatie op te richten, waarin bewoners gezamenlijk hun huurwoning kunnen kopen en/of het onderhoud verzorgen. PvdA-senator Adri Duivesteijn diende bij de behandeling van de herziene Woningwet een motie in voor een actieprogramma. De invoering van wooncoöperaties dient volgens Duivesteijn in samenwerking met gemeentes, woningcorporaties en huurdersorganisaties te worden gestimuleerd. De motie is aangenomen. Dat betekent dat zelfbeheer door huurders ook actief gepromoot gaat worden. Kortom, de positie van huurders wordt door tal van maatregelen versterkt. Wat de Woonbond betreft is dat een belangrijke stap. Het gaat immers om beleid dat gaat over het dak boven hun hoofd en de huur die zij betalen.

Bronvermelding Jong, R, de (2013) De Balans verstoord. Parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties (2014) Hoofdrapport Ver van huis. Nederlandse Woonbond (2014) Ledenraadpleging 2014.

Eindhoven Vooruit De naam Eindhoven Vooruit zal niet direct een kreet van herkenning oproepen bij de doorsnee inwoner van onze stad. Nee, het is geen

drs. Yasin Torunoglu Yasin Torunoglu (1982, Eindhoven) studeerde - na MAVO, MBO en HBO Internationale Bedrijfscommunicatie aan de Radboud Universiteit Nijmegen. Na zijn studie ging hij als managementtrainee aan de slag bij energiebedrijf Essent. Van 2006 tot eind maart 2013 was hij gemeenteraadslid voor de PvdA in Eindhoven. Sinds maart 2013 is hij er wethouder. Hij heeft de thema’s Wonen, Wijken, Burgerparticipatie, Vastgoed, Handhaving en Dienstverlening onder zijn hoede.

sportvereniging. Noch een politieke

teerde dat goede en betaalbare

Van de grote steden in Nederland was Eindhoven laat met zijn woningbouwverenigingen. In Amsterdam ging de eerste corporatie al in 1852 van start, Arnhem volgde een jaar later. Die trage start kwam omdat Eindhoven lange tijd een slaperige provincieplaats was. Pas met de komst van Philips eind negentiende eeuw zette de stad een groeispurt in: tussen 1910 en 1934 nam de bevolking toe van 30.000 naar 100.000 inwoners. Nog een kwart eeuw later waren dat er 170.000. Philips haalde jaarlijks duizenden arbeidskrachten van heinde en verre naar de stad, maar een gericht volkshuisvestingsbeleid ontbrak. De gemeente had sinds de Woningwet van 1901 ruimte om de sociale woningbouw in gang te zetten en schoof deze opdracht door naar het particulier initiatief (Oorschot, 1982; Oorschot, 1985).

huisvesting voor zijn arbeiders in

Coproductie

beweging. Eindhoven Vooruit is de naam van de eerste woningcorporatie in Eindhoven die in 1899 het maat schappelijk speelveld betrad. Oprichter was Gerard Philips, samen met broer Anton grondlegger van het gelijknamige wereldconcern. Gerard Philips consta

Eindhoven nagenoeg ontbrak. Met Eindhoven Vooruit wilde hij daar iets aan veranderen. Deze corporatie bouwde aan de Weverstraat in Woensel twee rijen van zes huizen. Het is het eerste complex sociale woningbouw in Eindhoven, en een voorschot op een historische ontwikkeling: in negentig jaar tijd werden door Philips en aan het bedrijf gelieerde corporaties 35.000 woningen opgeleverd in Eindhoven.

Het was met name Philips dat de handschoen opnam en de cementmolens liet draaien. Zoals in Strijp, waar in de schaduw van het PSV stadion tussen 1910 en 1926 het Philipsdorp verrees: een markante woonwijk met ruime woningen met grote tuinen waar de bewoners zelf groenten kunnen telen. Vanaf de jaren 20 wierp ook de gemeente zich op de bouw van betaalbare huurwoningen voor de snel groeiende bevolking. En er kwamen steeds meer nieuwe corporaties bij, zoals de Vereniging Volkshuisvesting, St. Trudo, St. Joseph, Patrimonium, Thuis Best en Helpt U Zelf. Op een zeker moment waren er in de stad achttien corporaties actief. Daarvan zijn er na talloze fusies nog vijf over: Woonbedrijf (dat alle woningen met een Philips label beheert), Trudo, ‘thuis, Wooninc en Vitalis (dat is gespecialiseerd in huisvesting voor ouderen). Zij hebben samen 40.000 sociale huurwoningen in portefeuille (Oorschot, 1982; Oorschot, 1985; Otten, 1987; Lintsen, 2009; Regionaal Historisch Centrum Zuidoost Brabant). In coproductie hebben de corporaties en de gemeente na de oorlog vorm gegeven aan de stad die Eindhoven nu is geworden. Met veel groen, aantrekkelijke wijken en goede gemeenschapsvoorzieningen.

Philips liep in deze ontwikkeling lang mee voorop. En van een concern dat altijd heeft gegrossierd in innovaties was te verwachten dat het dat ook op dat terrein deed. Bijvoorbeeld met de Polynorm woning, een creatie van Anthony Horowitz, de uitvinder van de Philishave. De Polynorm was een van de eerste prefab woningen, ontwikkeld om inwoners van Eindhoven die door het oorlogsgeweld hun huis waren kwijtgeraakt snel een alternatief te bieden. Ook stelde Philips een aantal medewerkers in staat om zelf huizen te bouwen; een voorloper van het huidige Particulier Opdrachtgeverschap. In de jaren negentig besloot het rijk de corporaties te privatiseren. Eindhoven droeg zijn woningbezit, ondergebracht in de Sociale Woningstichting, over aan Trudo. Deze omslag had als resultaat dat corporaties in de stad zich ook op andere activiteiten gingen richten. De Lichttoren en Strijp-S zijn daar actuele voorbeelden van.

Grote veranderingen Anno nu staan we aan de vooravond van grote veranderingen op het gebied van wonen in de stad. De nieuwe Woningwet maakt dat de rollen van de gemeente en de corporaties de komende tijd anders verdeeld zullen worden (Rijksoverheid, 2014). Corporaties moeten terug naar hun klassieke taak, het bouwen en beheren van betaalbare woningen voor de inwoners van Eindhoven met een smallere beurs. Huurders en gebruikers worden voortaan nauwer bij het woning bouwbeleid betrokken, en de regie over wonen, leefbaarheid, en wijken vindt in afstemming tussen corporaties en lokale overheid plaats. Ook in Eindhoven zijn beide partijen op dit kruispunt aanbeland, en in nauwe samenwerking zijn we op zoek naar de juiste weg om in te slaan. Want Eindhoven is in diverse opzichten een andere stad geworden. Dat vraagt om nieuwe oplossingen, creativiteit en inspirerende innovaties. In cocreatie met investeerders, makelaars, zorgpartners, corporaties, bewoners, grote werkgevers en de gemeenteraad wordt een Woonvisie gemaakt waarin we een nieuwe koers uitzetten. Deze is geënt op de afspraken die we als burgemeesters en wethouders hebben gemaakt in het collegeakkoord. Zo’n exercitie is nodig, omdat we ons steeds duidelijker in een andere richting ontwikkelen dan steden elders in het land. Als de centrumstad van Brainport is Eindhoven uitgegroeid tot het hart van de Nederlandse kenniseconomie. We scoren hoog op de internationale ranglijsten van regio’s voor toptechnologie (Brainport development nv, 2011) En we willen de komende tijd nog een tandje bijschakelen op dit parcours. Daarom hebben we technologie, kennis en design als speerpunten voor de toekomst gekozen. Door die focus zien we een groeiende trek van kenniswerkers, arbeidsmigranten, studenten en ander jong talent naar Eindhoven. Een sprekend voorbeeld om deze trend te illustreren: in 2007 telde Eindhoven 700 kenniswerkers, in 2012 waren dat er 2400 en in 2020 zijn dat er naar verwachting rond de 5.000 (Gemeente Eindhoven, 2014). Willen we als excellente kennisregio in de race blijven, dan moeten deze talentvolle nieuwkomers hier een aantrekkelijke stad aantreffen.

Woonlasten Een ander belangrijk onderdeel uit de Woonvisie is de betaalbaarheid van onze voorraad goedkope woningen. Een flink deel van onze bevolking is daar nog altijd op aangewezen. Maar we zien dat de woonlasten elk jaar sterker onder druk komen te staan door stijgende huren en energiekosten. Samen met de corporaties zoeken we naar mogelijkheden om daar iets aan te doen. Want Eindhoven moet een inclusieve stad zijn. We heten niet alleen graag hoogopgeleide kenniswerkers uit Azië en de Verenigde Staten welkom, we zorgen er ook voor dat niemand in onze stad uit de boot valt en dat er een

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

vangnet is voor mensen die om wat voor reden dan ook niet aan een huis kunnen komen. Ook op dat terrein zijn er in Eindhoven projecten gaande die zijn uitgegroeid tot een voorbeeld voor de rest van het land. Zoals de DOOR! formule die zorginstellingen en corporaties samen ontwikkeld hebben. Dit concept richt zich op mensen (bijvoorbeeld psychiatrische patiënten) van wie het niet zeker is of ze zich zelfstandig wel kunnen redden. Hen wordt tijdelijk een reguliere woning toegewezen. Na een jaar woon begeleiding wordt dan bekeken of ze definitief de sleutel kunnen krijgen. Met deze aanpak wordt overlast voorkomen en krijgen kwetsbare inwoners uit onze stad toch een dak boven hun hoofd. Op meer fronten staan we voor nieuwe keuzes in Eindhoven. Een flink deel van onze huizenvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. Demografisch zien we echter heel andere bewegingen. Er komen meer alleenstaanden en eenen tweepersoons huishoudens. Daarnaast vergrijst de samenleving in een hoog tempo. Van ouderen verwachten we dat ze met hulp van familie en hun sociale omgeving zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Dat verschijnsel zorgt voor een groeiende vraag naar compactere wooneenheden die zijn gelegen in de buurt van medische zorg en gemeenschappelijke voorzieningen. Op een slimme manier proberen we deze kentering op te vangen. Bijvoorbeeld door twee alleenstaanden samen een sociale huurwoning te laten delen.

Flexibel wonen Verder is wonen voor steeds meer mensen in ons midden een tijdelijke zaak. Kenniswerkers, arbeidsmigranten, starters en studenten, maar ook personen die net gescheiden zijn of financieel in de problemen zitten, hebben vaak behoefte aan een woning waar ze een tijd kunnen verblijven om vervolgens weer naar elders te vertrekken. Ook in Eindhoven is het nodig dat er rond de vijfhonderd van zulke ‘flexwoningen’ komen. Dat kan door het verbouwen van bestaande woonruimte, maar ook door leegstaande kantoren of maatschappelijk vastgoed die bestemming te geven. Als gemeente en corporaties proberen we hier zo inventief mogelijk mee om te gaan. In een van de prestatieafspraken zijn we overeengekomen dat de stad om te beginnen in 2015 tweehonderd eenheden voor deze ‘woonpassanten’ produceert. Het past allemaal bij een toekomstgerichte stad die ook in de volkshuisvesting als een living lab fungeert voor nieuwe zienswijzen, technologieën en slimme woonvormen. Daarnaast staan we voor de opdracht om de stad te verduurzamen. Op dat punt wacht ons een pittige klus. De tijd dat we aan de rand van de stad op enkele weilanden een compleet nieuwe woonwijk konden intekenen is voorbij. De fysiek van het Eindhoven van 2035 staat nu al voor 90 procent vast.

Dat eist van ons dat we veranderen door het bestaande arsenaal aan woningen en vastgoed aan te passen en er nieuwe functies aan te geven. Dat is gecompliceerd en vaak ook duurder. Toch zien we van dat proces van transformatie al een aantal geslaagde voorbeelden in de stad. Zoals Strijp-S, dat voorheen een industrie landschap was, het hoofdkantoor van Philips Lighting, dat momenteel op de schop wordt genomen en De Groene Toren. Vooral bij het terugdringen van het energiegebruik zijn de ambities opgeschroefd. Niet alleen vanwege de duurzaamheid, maar ook omdat gas en elektra steeds zwaarder drukken op de woonlasten. Met ons beseffen de corporaties dat er op dit punt extra maatregelen nodig zijn. Zo gaan ze proberen nieuwe woningen energieneutraal te bouwen. Daarnaast investeren ze extra in zonnepanelen, energiebesparing en energieopwekking. Woonbedrijf zet in een aantal van zijn woningcomplexen ‘klimateams’ in. Samen met huurders gaan die kijken hoe hun ‘energiegedrag’ verbeterd kan worden.

Scheefwonen De nieuwe Woningwet schept scherpe kaders voor wat corporaties wel mogen en wat niet. Waar wij dat voor de ontwikkeling van Eindhoven beter vinden willen we daar echter van afwijken. Daar liggen enkele politieke dilemma’s op de loer. Zoals in het dossier over ‘scheefwonen’. Het kabinet vindt dat het maximum inkomen voor een sociale huurwoning op € 34.000 ligt. In Eindhoven hanteren we echter een grens van € 43.000. Niet alleen ervaren wij als college ‘scheefwonen’ momenteel niet als een maatschappelijk probleem, we constateren tegelijk dat een flinke groep huurders met een iets hoger middeninkomen nauwelijks andere alternatieven heeft op de lokale woningmarkt. De banken hanteren zulke strenge eisen voor hypotheken dat een huis kopen voor hen onder de huidige omstandigheden nauwelijks een optie is. Om die reden is samen met de corporaties besloten om in Eindhoven voor het komend jaar geen inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Ook over de leefbaarheid van wijken en buurten willen wij in samenspraak met de corporaties verder gaan dan het kabinet met de nieuwe wetgeving voor ogen staat. Corporaties zijn al langer onze natuurlijke bondgenoot als het om de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de woon- en leefomgeving gaat. Ze investeren in buurtbeheer en onderhoud van het publiek domein, cultuur in wijken en het ondersteunen van vrijwilligers en initiatieven van bewoners. Volgens het Rijk mag hier straks niet meer dan € 125 per woning voor worden gereserveerd. In Eindhoven leggen we de lat echter hoger. We hebben in overleg met de corporaties een aantal actiegebieden in de stad geselecteerd. Dit zijn wijken waar we tussen nu en 2018 extra geld in gaan stoppen om de leefbaarheid te vergroten. Per wijk sluiten we daar een buurtcontract voor af.

Een ander interessant punt uit de nieuwe Woningwet is dat het behalve de gemeente ook de klant c.q. huurder voortaan meer invloed geeft op het opereren van corporaties. In het Bestuurlijk Overleg en de urgentiecommissie hebben huurders en klanten inmiddels een zetel gekregen. Om hun positie te versterken wordt ook bekeken of we in Eindhoven naar een uniforme wijze van woningtoewijzing toe kunnen gaan. Nu hanteert elke corporatie daarvoor zijn eigen systeem variërend van loting tot het verdelen van huurwoningen via inschrijving. Inwoners in de stad ervaren deze verschillen als een drempel bij hun zoektocht naar een woning. Honderd jaar lang zijn corporaties en gemeente al in de slag om van Eindhoven een stad te maken waar het goed wonen, werken en leven is. Een stad die altijd stappen vooruit wil zetten. Gisteren, vandaag en morgen. Waarbij Eindhoven Vooruit niet alleen een echo uit het verleden is, maar vooral ook een aanmoediging om gezamenlijk een mooie toekomst te maken.

• Eindhoven telt 223.000 inwoners en 143 banen • Er zijn 104.000 woningen in de stad. • 40% daarvan is in handen van de corporaties, 15% is particuliere huur en de andere 45% betreft koophuizen. • Er zijn in Eindhoven bijna 11.000 ‘scheefwoners’. Dat is een kwart van de sociale huursector. • Het aantal studenten in Eindhoven groeit de komende vijf jaar met bijna 10% tot 26.000. Bij de kenniswerkers is de toename nog spectaculairder: daar verdubbelt het aantal tot ruim 5000 in 2020.

Bronvermelding Brainport development NV. (2011). Brainport 2020; top economy, smart society. Eindhoven. Gemeente Eindhoven. (2014). Manifest nieuwe woonvisie Eindhoven. Eindhoven. Lintsen, H. (2009). De canon van Eindhoven. Oorschot, J. v. (1982). Eindhoven, een samen in verandering deel 1. Oorschot, J. v. (1985). Eindhoven, een samen in verandering deel 2. Otten, A. (1987). Volkshuisvesting in EIndhoven. Regionaal Historich Centrum Zuidoost Brabant. (sd). Rijksoverheid. (2014). Novelle vernieuwde woningwet.

Bezuinigen en toch investeren in duurzaamheid? Corporaties hebben de grens van hun financiële mogelijkheden bereikt.

Gert-Jan van der Flier MSc MRE Gert-Jan van der Flier is onlangs afgestudeerd als Master of Real Estate (MRE) aan de TIAS School for Business and Society te Tilburg. Momenteel is hij als interim Adviseur Vastgoed werkzaam bij een grote gemeente. Hiervoor was hij bijna 10 jaar werkzaam in de corporatiesector onder andere als Manager Vastgoed. In die periode heeft hij de veranderingen in de sector van dichtbij meegemaakt.

Gewijzigde regels, zoals staatssteun, inkomensafhankelijke verhuur, ver huurderheffing en Woningwet, hebben naast toezicht en verantwoording een aanzienlijke impact op de financiële positie van woningcorporaties. Het investeringsvermogen neemt af en corporaties reageren hierop door te bezuinigen. Tegelijkertijd wordt aan de sector gevraagd om miljarden te investeren om te kunnen voldoen aan het Conve nant Energiebesparing Huursector. In de masterthesis ‘Bezuinigen en toch investeren in duurzaamheid?’ heb ik onderzoek gedaan naar de keuzes die corporaties maken om uitvoer te kunnen geven aan het convenant energiebesparing huursector rekening houdend met de gewijzigde regelgeving en hun financiële positie.

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Woningcorporaties De woningvoorraad van corporaties in Nederland bestaat uit ruim 2,4 miljoen woningen. Dit komt overeen met een marktaandeel van ruim 30 procent. Sinds de jaren 90 hebben corporaties een steeds grotere rol gekregen in het functioneren van de woning markt in Nederland en hebben zij hun activiteiten ook naar andere segmenten verlegd. In 1992 is het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) ingevoerd. Hierin zijn, door het ministerie van VROM, de taken van cor poraties geregeld. Nadien zijn deze taken uitgebreid waardoor ook het behoud van de leefbaarheid in wijken en buurten er onderdeel van uitmaakt. Na jaren van voorspoed waarin veel geld is verdiend in een stijgende woningmarkt beschikte de corporatiesector over een aanzienlijk vermogen. Toen steeds meer misstanden aan het licht kwamen veranderde, ondanks vele volkshuisvestelijke successen, het beeld van de corporatiesector. In een krantenartikel werd omschreven dat corporaties last hebben van zeven ‘plagen’ (Gualthérie van Weezel & Meerhof, 2010): een slecht imago, inflatievolgende huurstijging, stagnerende verkoopmarkt, een overheid die geld wil afromen, hypotheekrenteaftrek, de Europese Unie die ingrijpt en dreigende rentestijging. Corporaties hebben feitelijk te maken met een dubbele crisis (Gruis & van der Kuij, 2012). Zowel economisch als politiek zijn zij onder druk gezet en als reactie daarop zijn sloop- en nieuwbouwprognoses naar beneden bijgesteld. Langzamerhand is duidelijk geworden dat de middelen van de corporaties niet oneindig zijn. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (2011) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (2011) wijzen erop dat het beheersen van bedrijfslasten noodzakelijk is om de financiële continuïteit te waarborgen. Het belang hiervan wordt in het ‘Duurzaam Business-model’ van Ortec Finance (Conijn & Kramer, 2010) onderstreept. Dit model laat zien dat bij ongewijzigd beleid het volkshuisvestelijk vermogen op korte termijn onder de nullijn zakt (Figuur 1).

-300% FIGUUR 1

Verloop vermogen bij basisvariant (Duurzaam Businessmodel Ortec Finance, 2010) Met het model ‘Duurzaam Business-model’ van Ortec Finance (2010) wordt duidelijk dat bij ongewijzigd beleid het volkshuisvestelijk vermogen op korte termijn onder de nullijn zakt. Hierbij wordt uitgegaan van inflatievolgende huurstijging en een kostenstijging van 1 procent boven de inflatie. Verder een continuering van het (des)investingsniveau, waaronder een nieuwbouw volume van 30.000 en verkoop van 15.000 huurwoningen. Het volkshuis vestelijk vermogen zou minimaal boven de 20 procent moeten blijven (rode lijn). Het efficiënter maken van de bedrijfsvoering is dus een noodzaak omdat anders problemen ontstaan met de financiering en realisatie van zaken als nieuwbouw, onderhoud en maatschappelijke activiteiten.

Wijzigende regelgeving Na de verzelfstandiging van de corporaties in 1995, ook wel de brutering genoemd, is ruimte ontstaan waardoor het mogelijk was om met dure huurwoningen en koopwoningen geld te genereren waarmee sociale volkshuisvesting en leefbaarheidsinitiatieven gefinancierd konden worden. Nadat steeds meer provincies de contingentering beëindigden, zijn gemeenten aan minder regels gebonden voor wat betreft het realiseren van nieuwe woningen. Dit was tevens voor veel corporaties het startsein om, al of niet op verzoek van een gemeente, meer (toekomstige) bouwgrond aan te kopen. Deze ontwikkelingen maakten het mogelijk om in een markt waar ook de bouwkosten flink stegen de doelgroep te blijven voorzien van betaalbare huurwoningen en te investeren in leefbaarheid. De overheid heeft gedeeld in dit succes door de corporaties te belasten met een bijdrage aan de krachtwijken en een integrale vennootschapsbelasting.

Een belangrijk item vanuit het convenant is de betaalbaarheid van huurwoningen. Zo mogen de huren als gevolg van de energetische ingrepen verhoogd worden mits dit, op gemiddeld complex niveau, leidt tot een verlaging van de woonlasten voor de huurder. Verder wordt nadrukkelijk ingezet op het hebben van een ambitie ten aanzien van duurzaamheid in plaats van dwang. Sancties op het niet nakomen van het convenant zijn daarom niet opgenomen. Uit de voortgangsmonitor van Aedes (SHAERE, 2013) blijkt dat in 2013 de gemiddelde Energie Index 1,69 bedraagt wat overeenkomt met energielabel D. Op basis van de monitoring blijkt dat de doelstellingen nog lang niet gehaald zijn. De vraag is of dat überhaupt voor de hele sector in 2020 gaat lukken.

De corporatiesector verandert De meeste regelwijzigingen hebben direct invloed op de financiële positie van corporaties. Het eigen vermogen zit hoofdzakelijk in de woningen en is daardoor niet liquide. Met het wegvallen van inkomsten uit niet-DAEB-activiteiten en een op slot zittende woningmarkt moet de tering naar de nering gezet worden. Zaken die de grootste impact hebben op de bedrijfsvoering zijn onder te brengen in de heffingen, de bedrijfsvoering en energiebesparing.

35% 30% 25% 20% 15%

Energetische verbetering woningvoorraad Met het ondertekenen van het Convenant Energiebesparing Huur sector in 2012 hebben onder meer corporaties zich verplicht om: • In 2020 ten minste een gemiddelde Energie‐Index van 1,25 (gemiddeld energielabel B) te bereiken voor de totale huurwoningenvoorraad van de corporaties. 30

0,2% 0,1% 0%

5% 0% 0% 0%

Het grote vermogen van de sector, een aantal geconstateerde misstanden en de crisis, die zich in 2008 aandiende, hebben de overheid aangezet tot het wijzigen van de regelgeving. Met de wet ‘Maatregelen Woningmarkt 2014 II’ verandert er veel voor corporaties. Corporaties moeten zich nadrukkelijker met hun kerntaak ‘sociale huisvesting’ bezighouden, het verdienpotentieel van zogenoemde niet-DAEB-activiteiten wordt weggenomen, corporaties moeten een verhuurderheffing gaan betalen en het toezicht wordt verscherpt, wat leidt tot meer administratief werk. Het taakveld wordt ingeperkt waardoor minder inkomsten gegenereerd kunnen worden en corporaties hun businessmodel moeten aanpassen.

A++

A+

4,5% 3,5% 2,3%

10%

SHAER 2013

D SHAER 2012

2,8% 3,1% 3,8%

-200%

7,0% 7,7% 8,9%

0 10 20 30 40 50

12,7% 13,7% 15,3%

-100%

24,0% 25,1% 26,2%

32,5% 32,4% 31,5%

jaren vanaf 2010

• Een verbetering van de woningvoorraad te realiseren, leidend tot een woningvoorraad in 2020 waarvan 80 procent label C of beter heeft. Om te voldoen aan dit convenant moeten corporaties aanzienlijk investeren in het bestaande vastgoed.

16,3% 14,4% 11,7%

volkshuisvestelijk vermogen 100%

SHAER 2011

FIGUUR 2

Verdeling energielabels corporaties 2013 (SHAERE, 2013)

Heffingen Door de overheid worden verschillende heffingen opgelegd zoals verhuurderheffing, vennootschaps belasting en saneringsbijdrage. Hier is vanuit de individuele corporatie geen invloed op uit te oefenen. Volgens de prognose (WSW, 2014) bedragen deze heffingen circa 14 procent van de totale uitgaven in 2018.

De bedrijfslasten moeten volgens minister Blok omlaag. Hij heeft Aedes gevraagd om te komen met een plan van aanpak om de bedrijfslasten, inclusief inflatiestijging, voor de komende vier jaar in ieder geval op de nullijn te handhaven. Het is niet ondenkbaar dat de overheid, ondanks de ingeslagen weg, alsnog gaat ingrijpen om de bedrijfslasten nog verder omlaag te krijgen.

Bedrijfslasten De onderzochte corporaties zijn duidelijk bezig met het verlagen van bedrijfslasten door te besparen op personeelskosten en efficiënter te werken. Sinds 2011 is een duidelijke daling van het aantal fte’s zichtbaar. Een aantal corporaties geeft aan dat zij met de invoering van een nieuw automatiseringssysteem een goede start hebben gemaakt met het verlagen van de bedrijfslasten. De geprognosticeerde bedrijfslasten van individuele corporaties komen richting 2020 dichter bij elkaar te liggen. De corporaties verwachten dat deze bij een aantrekkende economie, door prijsstijgingen, weer iets gaan oplopen.

Onderhoudslasten De gemiddelde onderhoudskosten zijn sectorbreed de laatste jaren gedaald met 12 procent van € 1.512 naar € 1.325 per woning per jaar. Enerzijds komt dit door de dalende prijzen als gevolg van de crisis. Anderzijds wordt kritischer gekeken naar noodzaak en kwaliteit van de ingrepen en wordt er efficiënter gewerkt. Een veelgehoorde aanpak is het inzetten van instrumenten zoals ketensamenwerking, het afsluiten van langjarige contracten, het toepassen van innovatieve en duur zamere producten. Voorheen werd snel gekozen voor nieuwbouw, nu wordt veel nadrukkelijker afgewogen of een duurzame renovatie gunstiger uitpakt dan sloop en nieuwbouw. Net als bij de bedrijfslasten wordt de bandbreedte van de onderhoudslasten richting 2020 steeds kleiner. De onderzochte corporaties willen in ieder geval de gevolgen van inflatie compenseren met besparingen op het onderhoud. Ook hier wordt na jaren van dalende inkoopprijzen rekening gehouden met de gevolgen van een aantrekkende economie.

Inkomsten Naast huurharmonisatie bij mutatie of een nieuwe huurder is het na jaren van inflatievolgende huur verhoging mogelijk om, onder voorwaarden, de huren versneld op te trekken naar een marktconform niveau. Dit heeft grote consequenties voor het aantal woningen dat onder de kwaliteitsgrens van € 403,06 valt. Met name het aanbod van deze goedkope woningen neemt S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Goedkope woningen

10.000

Betaalbare woningen

7.500 5.000

Dure woningen < huurtoeslaggrens

2.500

Dure woningen > huurtoeslaggrens 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Bedrijfsvoering

Aantallen huurwoningen

Daarvan heeft de verhuurderheffing de grootste impact op de bedrijfsvoering. De afdracht, per woning, als gevolg van de verhuurderheffing bedraagt per jaar 1 à 1,5 keer de maandhuur. Dit is niet op te vangen door het verhogen van de huren alleen. Daarom moeten corporaties ook op andere vlakken geld vrij maken.

FIGUUR 3

Ontwikkeling aantallen huurwoningen per prijsklasse. daardoor drastisch af. In Figuur 2 is, van één van de onderzochte corporaties, ter illustratie de ontwikkeling weergegeven van de aantallen huurwoningen per prijsklasse bij ongewijzigd beleid. Dit beeld komt overeen met de andere onderzochte corporaties. Het aantal goedkope (tot € 403) en betaalbare woningen (vanaf € 403 tot € 576) neemt af en het aantal dure woningen onder de huurtoeslaggrens neemt toe. Op basis van de CiP cijfers (2013) bedraagt voor de periode 2009-2012 de afname van goedkope woningen liefst 23,5 procent en dit zet zich door. Corporaties moeten zich de vraag stellen of ze daarmee volkshuisvestelijk een goede keuze maken. Op dit moment zijn er verschillende corporaties die aangekondigd hebben om de huren voor 2015 (deels) niet te verhogen. Er is in enkele gevallen zelfs sprake van huurverlaging voor de goedkoopste categorie. Het aantal woningen boven de huurtoeslaggrens blijft stabiel. Mogelijk is dit te verklaren doordat corporaties nog geen duidelijke keuzes hebben gemaakt ten aanzien van de splitsing DAEB en nietDAEB. Bij huurwoningen waar de huurprijs als gevolg van huurstijging de liberalisatiegrens van € 710,68 overschrijdt, bevriezen alle corporaties de huurprijs onder deze grens om te voorkomen dat dit niet-DAEB bezit wordt. Opvallend is dat het merendeel van de corporaties overweegt om de woningen die net boven deze grens vallen in prijs terug te brengen zodat ze onder het DAEB-regime vallen. Werd in 2014 een maximale huurverhoging doorgevoerd, in 2015 zijn er steeds vaker geluiden van corporaties die dit jaar afzien van de maximale huurverhoging om zo te voorkomen dat de woningen te duur worden voor de doelgroep. De verkoop van huurwoningen loopt terug. Door de crisis zitten de kanalen richting de commerciële sector zo goed als verstopt en ook de verkoop aan zittende huurders loopt de laatste jaren terug. Corporaties zijn daardoor afhankelijk van de mutatiegraad om huurwoningen te verkopen. De mutatiegraad is tussen 2009 en 2012 gedaald van 8,1 procent naar 7,8 procent. De verwachting is dat deze nog verder gaat dalen als gevolg van de inkomensafhankelijke huur die bij mutatie berekend wordt, waardoor de doorstroming nog verder stagneert.

Energiebesparing In de aanpak van energiebesparende voorzieningen zijn de grootste verschillen zichtbaar. Naast de ‘drive’ van het management wordt de duurzaamheidsopgave gekoppeld aan vastgoedportefeuille, voorraadstrategie, huurbeleid en financieel beleid met de daarbij 31

horende rendementsvraag. De meerderheid van de corporaties lijkt te kiezen om voor de woningen die langer in exploitatie blijven minimaal een B-label te halen en daarmee iets meer te doen dan omschreven in het convenant. De keuze voor het investeren in duurzaamheid is hoofdzakelijk afhankelijk van de financiële positie van de corporatie en de mogelijkheid om de investering door te belasten in de huur. Uiteindelijk moeten de corporaties zorgen voor een gezonde bedrijfsvoering. Eén van de onderzochte corporaties heeft na het verkrijgen van provinciale subsidie gekozen om eenmalig de huur van alle woningen met 1 procent te verhogen waardoor zij de gehele voorraad kunnen opwaarderen naar een B+ label. Daarentegen zijn er ook corporaties die als gevolg van hun financiële positie of woningbezit dat grotendeels bestaat uit gestapelde woningen kiezen om de energetische verbetering geleidelijk door te voeren en daarmee het convenant qua tijdsplanning niet te volgen. Voor het energieneutraal maken van de bestaande woningen wordt maar beperkt gekozen. Dit is te verklaren omdat de investeringen hoog zijn en als gevolg van regelgeving niet te verhalen zijn via de huur. Hiervoor moet de wetgeving aangepast worden. Minister Blok heeft aangegeven om dit te onderzoeken. Hier wordt onder meer gekeken naar de resultaten die de Stroomversnelling in het kader van nul-op-de-meter boekt.

Tot slot Corporaties zijn hard bezig met het aanpassen van hun bedrijfsvoering. De regelgeving maakt het mogelijk om onder voorwaarden te investeren in energiebesparende maatregelen. Een gezonde bedrijfsvoering staat hierbij voorop. Corporaties willen geen nieuwe excessen. Gelukkig wordt steeds meer aandacht besteed aan de betaalbaarheid voor de financieel zwakkeren. Met de keuze af te zien van huurverhoging is er minder ruimte voor energiebesparende investeringen. Door te kiezen voor in ieder geval het volgen van het convenant energiebesparing worden goede stappen gezet. Hopelijk komt er snel duidelijkheid voor wat betreft het doorbelasten van investeringen bij energieneutrale woningen zodat ook deze optie financieel haalbaar is.

Bronvermelding CFV. (2011). Doorrekening effecten Regeerakkoord voor de corporatiesector. Naarden: Centraal Fonds Volkshuisvesting. CFV. (2013). Corporatie in Perspectief 2013. Baarn: Centraal Fonds Volkshuisvesting. Conijn, J., & Kramer, B. (2010). Omvangrijke verkoop van corporatiewoningen. Rotterdam: Ortec Finance. Gruis, V., & van der Kuij, R. (2012). Financiering van woningcorporaties na de dubbele crisis. In Vastgoedfinanciering in woelige tijden. Amsterdam: Stichting Fundatie Bachiene. Gualthérie van Weezel, T., & Meerhof, R. v. (2010, november 18). Voor de corporaties loert het gevaar overal. Volkskrant. SHAERE. (2013). Rapportage SHAERE 2013. Den Haag: Aedes Vereniging van Woningcorporaties. WSW. (2011). Trendrapportage woningcorporaties 2011; zekere onzekerheden. Hilversum: Waarborgfonds Sociale Woningbouw. WSW. (2014). Trendanalyse Woningcorporaties 2014 2018. Hilversum: Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Is een rendabele sociale huurwoning mogelijk? Op de 28.500 nieuwe huurwoningen die corporaties jaarlijks bouwen boeken

Arend Bongers Arend Bongers is econoom en werkzaam bij het Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Eerder werkte hij voor de Rijksgebouwendienst. Hij houdt zich bezig met onder andere economie, corporaties en de woningmarkt.

corporaties gemiddeld 32 procent af als onrendabel (ABF research, 2014). Sinds 2010 hebben corporaties meer aandacht voor beperking van de investerings- en exploitatiekosten, en is het aanvangshuurniveau voor nieuwbouwwoningen verhoogd. Daarom is een nagenoeg rendabele huurwoning voor een huur tussen € 600 en € 710 haalbaar geworden. In dit artikel wordt betoogd dat een verdere verlaging van investerings- en exploitatiekosten mogelijk is, zodat een rendabele en energieneutrale nieuwbouwwoning onder € 600 in het vizier komt. Dit artikel schetst de mogelijkheden om het rendement op nieuwbouw te verbeteren, binnen het kader van de nieuwe Woningwet die vanaf 1 juli 2015 het speelveld voor corporaties markeert.

Wat bedoelen we met rendabel bouwen? Corporaties zijn stichtingen zonder winstoogmerk. Uit de kasstromen moeten rentekosten kunnen worden betaald. Daarnaast streven corporaties veelal naar een rendement op eigen vermogen gelijk aan de inflatie.

De genormeerde bedrijfswaarde wordt gehanteerd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) dat de leningen van corporaties borgt. De parameters voor de berekening van de genormeerde bedrijfswaarde zijn voorzichtig. De netto restwaarde (inclusief grond) na 50 jaar is bijvoorbeeld slechts € 5.000. Voor onderhoudslasten en bedrijfslasten rekent het WSW met genormeerde bedragen. Als de bedrijfswaarde hoger is dan de lening kan de lening worden terugbetaald. Een tweede benadering is de marktwaarde. Om alle belanghebbenden een beter inzicht te geven in de marktwaarde moeten alle corporaties vanaf 2016 hun bezit waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Deze wordt gebaseerd op in de markt gehanteerde huurprijzen en exploitatielasten. Daarbij wordt de waarde bij de hoogste van twee scenario’s gekozen: verhuur tegen een maximale huur, of verkoop. Inzicht in de marktwaarde draagt bij aan een bedrijfs economische afweging van portefeuillebeslissingen. Gelet op de sociale doelstelling van corporaties is een derde benadering mogelijk. Bij investeringen, zoals sloop en nieuwbouw in oude stadswijken, zijn ook maatschappelijke baten relevant die niet direct tot uiting komen in de kosten en opbrengsten voor de corporatie. Verbetering van de leefbaarheid en veiligheid in de wijken kan in een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) worden uitgedrukt in euro’s. Projecten die bedrijfseconomisch niet rendabel zijn kunnen daarom wel een positief saldo hebben in een MKBA.

Terugblik De vraag wat een rendabele investering is kan op drie manieren worden beantwoord. De meest gangbare maatstaf tot nog toe is de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is het saldo van de contant gemaakte exploitatie-inkomsten en -uitgaven bij exploitatie als sociale huurwoning. Bij een onrendabele investering is de bedrijfswaarde lager dan de stichtingskosten. In 2013 waren de gemiddelde stichtingskosten € 162.000, de bedrijfswaarde was € 110.000 en de onrendabele top € 52.000. Te onderscheiden valt de genormeerde bedrijfswaarde en de eigen bedrijfswaarde die corporaties berekenen op basis van hun eigen beleid en kengetallen.

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Vanaf de jaren 90 tot de crisis hebben corporaties, vanuit hun sociale doelstelling, de doelgroep laten meeprofiteren van de welvaartstijging door een hogere kwaliteit en groter woonoppervlak van nieuwbouw. Nieuwbouw werd in toenemende mate aangeboden in het prijssegment tussen de aftoppingsgrens1 van de huurtoeslag en de liberalisatiegrens, terwijl deze - gelet op de kwaliteit - ook in het geliberaliseerde segment kon worden aangeboden. Dit zagen we terug in de ontwikkeling van de onrendabele top, die vanaf een nulpunt in 1995 was opgelopen tot € 60.000 per woning in 2010 (RIGO Research en advies, 2015).

De onrendabele top kan worden gedekt door boek winst op verkoop van bestaande huurwoningen. Het opbrengstpotentieel bij verkoop wordt geïllustreerd door een vergelijking van de bedrijfswaarde van de corporatievoorraad van 132 miljard euro, en de marktwaarde in verhuurde staat van 232 miljard euro (CFV, 2014). De leegwaarde ligt nog aanzienlijk hoger. Dit potentieel komt bij verkoop beschikbaar voor herinvestering. De corporatiesector werkt als een revolving fund. Tot 2008 werd bij de toewijzing van woningen aan huishoudens met recht op huurtoeslag getoetst of de woning qua huur passend was. Woningen met een huur onder de aftoppingsgrens werden passend geacht. Sinds de afschaffing van de passendheidstoets per 2008 werden woningen boven de aftoppingsgrens in toenemende mate ook verhuurd aan huishoudens met recht op huurtoeslag2 waardoor deze huishoudens kwetsbaarder werden bij financiële tegenslag. In 2007 was het aandeel nieuwe woningen onder de hoge aftoppingsgrens 59 procent. Dit aandeel daalt tot 33 procent in 2015 (Rigo Luijks, 2014). Sinds de crisis streven corporaties naar een kleinere onrendabele top. Dat doen ze door kleinere woningen te bouwen, minder complexe projecten te realiseren en het aandeel eengezinswoningen te verhogen ten koste van (minder rendabele) appartementen. De onrendabele top werd verkleind door lagere stichtingskosten maar ook door een betere beheersing van de onderhouds- en bedrijfslasten en vooral door een verhoging van de aanvangshuur van € 488 in 2007 tot € 659 in 2015, een stijging van 35 procent. Het percentage onrendabel is sinds 2010 ongeveer stabiel, ondanks de invoering in 2013 van de verhuurderheffing voor gereguleerde huurwoningen, die de bedrijfswaarde met circa € 25.000 per woning verlaagt. Dit effect wordt gecompenseerd door extra huurverhoging en bezuinigingen op onderhoud en beheer. Corporaties kiezen echter soms ook voor een lager investeringsprogramma. Als de rentabiliteit van nieuwe projecten wordt verbeterd, zal deze optie minder hoeven worden toegepast.

Ontwikkelen van rendabele sociale huurwoningen Als gevolg van gunstige omstandigheden zoals lage rente, een slappe bouwconjunctuur en een toenemend aanbod aan concept-eengezinswoningen zijn de afgelopen jaren stappen gezet op weg naar een rendabeler sociale nieuwbouwwoning. Corporaties maken in toenemende mate gebruik van nieuwe aanbestedingsvormen (bouwteam, design and build) op basis van prestatiespecificaties in plaats van een gedetailleerd bestek. 1.

De aftoppingsgrens is de huur waarbij de maximale huurtoeslag wordt bereikt. Voor gezinnen geldt de hoge grens van € 618 en voor een en tweepersoonshuishoudens € 576. De liberalisatiegrens (€ 710) is de maximale huur waarbij recht op huurtoeslag bestaat. Tevens is dit de grens van de (gereguleerde) sociale sector. 2. Inkomen tot € 21.950 voor alleenstaande, € 29.800 gezinnen

Dit gaat gepaard met een omslag in organisatie, werkwijze en cultuur. Ontwikkelafdelingen worden bijvoorbeeld ingekrompen. Een verbetering van de exploitatie kan worden bereikt door onderhoud voor de eerste 15 à 20 jaar te contracteren en door rekening te houden met aansluitende verkoop aan bewoners of beleggers, waarmee wordt afgeweken van de uitgangspunten achter de genormeerde bedrijfswaarde, zoals 50 jarige exploitatie en genormeerde onderhoudsbedragen. Dit betekent dat de woning na 15 of 20 jaar wordt onttrokken aan de sociale voorraad. Bij de Prachtwoningen van Woonbron Rotterdam levert de gemeente grond voor een sociale prijs, maar bij verkoop van de huurwoning zal de corporatie het verschil tussen de sociale en marktgrondprijs aan de gemeente afdragen. In een studie in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is berekend bij welke investeringskosten en onderhouds- en bedrijfslasten een rendabele sociale huurwoning voor € 675 mogelijk is (Fakton, 2014). De werkelijke kosten van projecten in de benchmark www.watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl liggen gemiddeld ruim 30 procent hoger dan in deze studie. De spreiding van kosten tussen corporaties en projecten is groot. In de benchmark zijn voorbeelden van projecten op het benodigde investeringsniveau (dus -30 procent lager dan gemiddeld). Verschillende recente projecten met EPC 0,4 in de prijsklasse tussen € 600 en € 710 hebben een eigen bedrijfswaarde die dicht bij nul ligt.

Uitdagingen voor de komende jaren De komende jaren staan de corporaties voor grote uitdagingen: extra investeringen in verduurzaming van de voorraad en aanpassing aan de behoeften van aandachtsgroepen zoals ouderen met zorgbehoefte. Deze opgaven moeten worden gerealiseerd binnen het kader van de nieuwe Woningwet, waarin de passend heidsnorm wordt geherintroduceerd en de liberalisatieg rens drie jaar wordt bevroren, waardoor de huurinkomsten worden begrensd. Gegeven dit spanningsveld is beperking van de investerings- en exploitatiekosten een logische keuze.

Nieuwe woningwet • Focus corporaties op sociale kerntaak; ontwikkelen koopwoningen en dure huurwoningen slechts onder condities en strikte voor waarden toegestaan. Er moet een scheiding komen tussen activiteiten waar staatssteun voor is toegestaan (sociale huur, maatschappelijk vastgoed), en andere activiteiten (dure huur, koop) waar geen staatssteun voor is toegestaan. Die activiteiten zijn slechts toegestaan voor zover de markt geen belangstelling heeft. • Transparantie over investeringsbeslissingen: gemeente stelt woonvisie op, corporaties en gemeenten maken prestatie afspraken; • Herinvoering passendheidsnorm: woningzoekenden met recht op huurtoeslag moeten in 95% van de gevallen een woning krijgen aangeboden met een huur onder de aftoppingsgrens; • Invloed van huurdersorganisaties op corporatiebeleid wordt vergroot; • Toezicht op grote investeringen wordt verscherpt; • Vanaf 2016 is marktwaarde de verplichte waarderingsgrondslag voor corporaties.

Duurzaamheid Verbetering van de energieprestatie van de bestaande voorraad, bijvoorbeeld via het concept van nul-op-de-meter (project energiesprong), moet worden afgewogen tegen sloop en nieuwbouw. Deze keuze speelt o.a. bij de eengezinswoningen en appartementengebouwen uit de jaren 50 en 60. Vanaf 1 januari 2015 geldt voor nieuwbouw een minimum eis van EPC 0,4. De voorraad zal in 2021 gemiddeld een B-label moeten hebben, en nieuwbouwwoningen zullen volgens Europese verplichtingen vanaf 31 december 2020 bijna energieneutraal moeten zijn.

Om innovatie te stimuleren hebben het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Almere het Woningbouwatelier opgericht als werkplaats voor innovaties in de woningbouw in bijvoorbeeld plattegrond, bouwtechniek en exploitatie. De gemeente Almere zoekt marktpartijen die goedkope huurwoningen willen financieren, bouwen en exploiteren. Uitgangspunt daarbij is dat de woonlasten, inclusief energiekosten, niet uitkomen boven de € 550 per maand.

De extra investering voor een bijna energieneutrale nieuwe woning wordt bij de huidige stand van de techniek geschat op € 5.000 tot € 15.000. Hoewel de energieprestatie op grond van het woningwaarderingsstelsel een hogere huur mogelijk maakt, is deze investering voor corporaties nog niet rendabel. De businesscase wordt mogelijk rendabel als de lagere energielasten daarin betrokken kunnen worden. De verwachting is dat de eis van (bijna) energieneutraliteit innovatie zal uitlokken waardoor de totale kosten over de gehele levensduur zullen dalen.

Overheid, toezichthouder en WSW stellen geen eisen aan kostendekkendheid van projecten; dit is een bedrijfsmatige afweging van de corporatie zelf. De toezichthouder en het WSW beoordelen vooral de kasstromen en solvabiliteit op corporatieniveau. De bewustwording binnen de sector dat over de besteding van maatschappelijk gebonden corporatievermogen verantwoording moet worden afgelegd neemt toe. Daarbij hoort een transparante besluitvorming over investeringsbeslissingen. De Herinvoering van de passendheidsnorm nieuwe Woningwet bevordert daarom het betrekken De herinvoering van de passendheidsnorm in de nieuwe Woningwet van belanghebbenden zoals bewonersorganisaties en vraagt om scherpe keuzes van corporaties. Hoewel de totale bestaande gemeenten bij investeringsbeslissingen. Experimenten voorraad voldoende groot is om de doelgroep te huisvesten, kan op van de corporatiesector met onder meer de Aedes lokaal niveau behoefte bestaan aan nieuwbouw. Aan de hand van de benchmark en de Aedes-transparantietool illustreren lokale situatie kunnen corporaties afspraken maken met de gemeente dat corporaties zich maatschappelijk verantwoorden en huurdersorganisaties over de mix van nieuwbouw en renovatie over hun prestaties. die nodig is om de doelgroep te kunnen huisvesten. Gemeentelijke grondprijzen en kaders voor gebiedsontwikkeling (bijvoorbeeld Bronvermelding parkeren en welstand) die van invloed zijn op bouwkosten, kunnen bij ABF Research, Volkshuisvestelijke prestaties woning deze afspraken worden betrokken. corporaties 2014-2018, september 2014, geraadpleegd op 22 april 20-15 http://www.rijksoverheid.nl/ Bij een huur van € 600 kan – bij gelijke rentabiliteit - ruim bestanden/documenten-en-publicaties/rapporten/ € 20.000 minder worden geïnvesteerd dan bij een huur op de 2014/09/01/rapport-volkshuisvestelijke-voornemensliberalisatiegrens. Corporaties die nieuwbouw willen realiseren woningcorporaties-2014-2018/rapport-volkshuisvestelijkevoor € 600 kunnen - voor zover hun vermogenspositie dit toelaat voornemens-woningcorporaties-2014-2018.pdf blz. 23 ‎ - een onrendabele top accepteren en meer inkomsten proberen te CFV, Sectorbeeld 2014, 1 december 2014 , geraadpleegd genereren uit de voorraad. Door kostenreductie bij nieuwbouw en in op 22 april 2015 http://www.cfvpublicaties.nl/ het voorraadbeheer wordt de haalbaarheid van nieuwbouw vergroot. FbContent.ashx/pub_1001/Downloads/Sectorbeeld_ 2014.pdf , blz. 18

Tot slot

De afgelopen jaren werd veel sociale nieuwbouw ontwikkeld in het prijssegment tussen € 600 en € 710. In veel regio’s is de vraag naar woningen met een huur in de prijsklasse boven € 600 klein. De herinvoering van de passendheidsnorm vergroot de urgentie om te blijven zoeken naar optimalisatie van het ontwikkelen beheerproces, zodat de kosten verder verlaagd worden en een rendabele woning met een huur onder € 600 binnen bereik komt. Daarbij zou het accent niet moeten liggen op minder oppervlak en kwaliteit, maar op meer value for money door professioneel opdrachtgeverschap en efficiënt beheer. Veel corporaties zijn bezig onderhouds- en personeelslasten te verlagen. Een verdere verlaging van de stichtingskosten is mogelijk als corporaties gezamenlijk met hun schaal en inkoopkracht de bouwsector stimuleren om met behulp van nieuwe technologie het bouwproces verder te industrialiseren. Op termijn zullen corporaties dan niet meer zelf hoeven te ontwikkelen maar industrieel gefabriceerde woningen kunnen inkopen.

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Fakton, De rendabele sociale huurwoning, juli 2014, geraadpleegd op 22 april 2015 http://www.rijksoverheid. nl/documenten-en-publicaties/rapporten/2014/08/27/ de-rendabele-sociale-huurwoning.html , blz. 9 IJKX/Rigo Luijkx, Rendabel sociaal bouwen, 10 juli 2014 geraadpleegd op 22 april 2015 http://www. rijksoverheid.nl/bestanden/documenten-en-publicaties/ rapporten/2014/08/28/rendabel-sociaal-bouwen/ rendabel-sociaal-bouwen-2.pdf , blz. 8 RIGO Research en Advies Onrendabele nieuwbouw Investeringen in de sociale huursector, januari 2011, geraadpleegd op 22 april 2015 http://www.rigo.nl/nl-NL/ Publicaties/Publicatie/_p/itemID/2360/Onrendabelenieuwbouw-in-de-sociale-huursector.aspx, blz 25

Vastgoed in het buitenland

Als young professional in Londen Onbevangen en met nog geen jaar

Batih van Leer Batih (25) heeft zijn studies gevolgd aan de Universiteit van Amsterdam, TU Delft en Rijksuniversiteit Groningen. Hij werkt sinds begin 2014 bij Savills Nederland, momenteel in het Investments team onder leiding van Clive Pritchard en Jan de Quay.

werkervaring, maar bovenal leergierig en enthousiast, zet ik begin 2015 voet op Engelse bodem. Bestemming: Londen, het financiële hart van Europa waar het hoofdkantoor van Savills gevestigd is en waar ik de komende periode werkzaam zal zijn. Links rijden in plaats van rechts, thee (met melk!) in plaats van koffie en ‘don’t wear brown in town’ betreffende schoenen. Dit is geen wetenschappelijk artikel, iets wat zeker de studenten al genoeg tot zich nemen. Dit gaat over de praktijk en daarin mijn ervaringen, over verschillen tussen Londen en Amsterdam en (een beetje over) kansen met beide handen aanpakken.. Ik ben niet de ervaren professional die over het algemeen in dit magazine verschijnen. Net als zo velen van de SERVICE Magazine lezers moest ik ergens beginnen na het studeren en mijn weg proberen te vinden in de alsmaar veranderende vastgoedwereld. Het is waar wat men zegt: een studie geeft de basis en het bewijs van een bepaald denkniveau. Het vak leren - welk vak dan ook - leer je in de praktijk. Voor mij begon het met de gedachte dat een goed afgeronde studie an sich niet voldoende is. Daar ik verder niet een super onderscheidende CV had met uitzondering van het Korps Mariniers, was beginnen met een stage de meest logische stap. Zo geschiedde, ik kwam terecht bij Savills Nederland. Na enkele weken gezeten te hebben op de stageplaats die men in eerste instantie voor ogen had, stapte ik over naar een andere afdeling.

Ondanks het feit dat een stageplaats bij Savills zodanig wordt ingevuld dat je volledig meedraait in de werkzaamheden, was het vertrek van een employé voor mij de kans tot dieper nestellen in het bedrijf. Met enige aarzeling, of het niet erg brutaal was, na welgeteld 9 volle werkdagen aan te geven dat een vacature uitzetten wellicht niet nodig was stapte ik naar HR voor een gesprek met de betreffende Managing Director. Ondanks het feit dat ik nog volop met mijn Master bezig was, kreeg ik de kans. En dat is hoe het voor mij begon: eerst als een stageplaats, daarna ‘volledig’ werkzaam. Als consultant staat Savills midden in de vastgoedwereld, en zo heb ik in een korte tijd veel mogen zien. Partijen als banken, institutionele beleggers, ontwikkelaars en private equity partijen. Patrizia die toetreedt tot de Nederlandse (huur) woningmarkt en zodoende deals en afgebroken ‘deals’ in de Nederlandse markt. Ik wil dan ook wijzen op een artikel in het FD van 22 december 2014. Drie noemenswaardige transacties op de huurwoningmarkt, kantorenmarkt en een single asset deal waar Savills bij alle drie betrokken was. Het jaar 2014 was duidelijk een jaar vol activiteit op de Nederlandse vastgoedmarkt en ik had mij dan ook geen beter instapmoment kunnen wensen. Dit jaar zal eveneens een interessant jaar worden, al is de vraag nog even waar het beschikbare kapitaal naartoe zal gaan. Het achter blijvende aanbod met name in direct vastgoed biedt wellicht kansen voor een verschuiving naar NPL’s, opportunistisch kapitaal zal dit jaar nog zoekende zijn waarna de focus wellicht zal verschuiven naar value-add: het zal zich gaande weg het jaar allemaal uitwijzen.

“Het jaar 2014 was duidelijk een jaar vol activiteit op de Nederlandse vastgoedmarkt en ik had mij dan ook geen beter instapmoment kunnen wensen.” Uiteraard is de Nederlandse vastgoedmarkt ondanks de toegenomen activiteit niet te vergelijken met de Londense markt. Met recente woningtransacties door buitenlandse investeerders in het centrum van de stad waarbij yields rond de 2 procent lagen is er alle reden toe aan te nemen dat investeerders van waar dan ook ter wereld Londen inderdaad als ‘safe haven’ zien. Wat maakt Londen zo aantrekkelijk? Een vraag die ik mijzelf meerdere keren heb gesteld.

Weliswaar niet om dit te onderzoeken, maar wel om ervaring op te doen en te leren heb ik de kans gekregen een periode werkzaam te zijn in deze bruisende stad. Werkzaam vanuit het Savills hoofdkantoor nabij Oxford Street, woonachtig tegen Hyde Park aan. Things could be worse...

Er zijn altijd voldoende taxi’s om de hoek, en het metronetwerk is zo toereikend dat de lijnen in Amsterdam lijken op een attractie in de Efteling. Nadat ik de eerste paar dagen nog wel eens de verkeerde kant op heb gekeken bij het oversteken van de straat, voel ik mij al snel ‘thuis’. Omdat de vastgoedmarkt in Londen tot één der meest transparante markten Niet in de allerlaatste plaats komt dat door de (tijdelijke) ter wereld mag worden gerekend en informatie alom aanwezig is wil ik hier woonplek: tegen de Noordzijde van Hyde Park aan, om de niet te veel ingaan op cijfers en statistieken. De markt is dusdanig transparant hoek bij het alom bekende Notting Hill. Een bruisende buurt dat enig speurwerk van jullie kant dezelfde yields voor kantoren zal opleveren: vol eetgelegenheden, winkeltjes en uiteraard pubs. Hier 3.25% in de West End en 4.25% in de Londen City, ten tijde van het vierde schenken ze nog echt bier, niet aangelengd en zonder kwartaal in 2014. Leegstandcijfers zijn respectievelijk 3.30% en 7.20%. schuimkraag. Huizen veelal gebouwd in de Victoriaanse stijl markeren het straatbeeld, en men moet niet raar “Londen is net als Berlijn sexy en booming, alleen opkijken bij huren van 1000 pond per week voor een simpel appartement. Wederom refererend naar vorig níet arm.” buitenlandkatern: Londen is net als Berlijn sexy en booming, alleen níet arm. Althans, het overgrote deel. Het oosten van Maar hoe is het om in deze stad te wonen en te werken? Ik heb er even van Londen is minder welvarend, waarbij de grens tot waar men mogen proeven en ik kan niets anders zeggen dan dat ik het iedereen kan graag wilt wonen ongeveer ligt ten hoogte van Stratford. aanraden (mits je een internationale mind-set hebt). Zoals de heer Joosten Deze voormalige Olympische locatie van de Spelen in 2012 is in het buitenlandkatern van het SERVICE Magazine nummer van maart 2015 jarenlang het mikpunt van investeringen in de bebouwing en al aangaf is Londen dé Europese megastad. Met 5 vliegvelden kan het gezien openbare ruimte geweest. In het voormalige ‘Stinking worden als een mega hub van allerhande activiteiten. Even aangenomen Stratford’ prijkt nu een Westfield Shopping Centre, maar tot dat wanneer je voor bedrijfsdoeleinden naar Londen gaat niet op één der zover de opwaardering van het gebied. Zelf blijf ik liever in vliegvelden ver buiten de stad vliegt, kost het je via Heathrow of City Airport het westen van Londen, maar zoals het een wereldstad niet erg veel tijd om op de plek van bestemming aan te komen. betaamt is er voor ieder wat wils.

AFBEELDING 1

Savills HQ London

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Vermijd in de weekenden eens het altijd drukke maar zeer toeristische Leicester Square en neem de taxi naar Clapham ten zuiden van de rivier. Een avondje hier is relaxter, niet toeristisch en het aanbod groot. Anyway: vrije tijd in Londen is één ding. Er zijn teveel leuke plekken om op te noemen en daar dit geen reisgids is besteed ik de resterende woorden liever aan het werkende leven in deze stad. Elke ochtend pakte ik de metro richting het centrum (West End), waar het Savills hoofdkantoor is gevestigd. Een ritje van ongeveer 7 minuten, gevolgd door een paar honderd meter lopen. Een ideale situatie waar vele werkzame mensen in Londen jaloers op zijn. Door de astronomische bedragen voor woningen in de binnenste regionen van de stad is het niet vreemd als de ‘commuting time’, de reistijd tussen werken woonplek, meer dan een uur bedraagt. Het woon-werkverkeer gebeurd grotendeels via de metro, die zoals reeds gezegd meer dan uitstekend is en je makkelijk brengt naar één van de drie, voor onze sector, meest interessante zakelijke districten, namelijk: Canary Wharf, the City en West End.

Ook hier geldt de regel locatie, locatie, locatie, naar een uitspraak van Conrad Hilton. Berkeley Square en de MayFair Area kunnen gerekend worden tot de duurste kantoormeters van Europa, waar een paar honderd meter verder boven Oxford Street de kantoorprijzen al een significante verschuiving maken naar de 1.300 tot 1.400 euro per vierkante meter. De headline rents op de Zuidas vallen in het niet: elke financiële speler van enige impor tantie wil en moet in Londen - of het nou op één van de twee zakelijke centra buiten het centrum of de West End is - gevestigd zijn.

Op die dure meters wordt net als hier gewerkt. Anders, dat wel. Begint de dag op het Amsterdamse Savills kantoor steevast met een kop koffie, kun je hier English breakfast tea verwachten. De sfeer is minder persoonlijk, en de benadering van elkaar onderling vanuit Nederlands perspectief omslachtig. Direct, is hoe wij Nederlanders daar door de Engelse collega’s bestempeld werden. Tijdens reguliere werktijden - die vaak genoeg uitlopen - is het contact mondjesmaat, wat gelijk veranderd wanneer na werktijd de pub in wordt gedoken. En dat gebeurt regel Canary Wharf, gelegen in het oosten van de stad aan de matig. Eten en drinken buiten de deur, met collega’s of met Thames, is een imposant geheel. De HSBC Tower en het vrienden, maakt een groter deel uit van het sociale patroon gebouw dat de CitiGroup Centre heet behoren tot de hoogste dan in Nederland. En dan steekt de Engelse humor de kop gebouwen van het Verenigd Koninkrijk, met hun respectieve op. Heb je geen zin om wat te drinken naderhand, maar lijke 235 en 200 meter hoogte. Gebouwd op het voormalig moet je de inkopen nog doen is ook dit geen probleem. vertrekpunt voor schepen naar India en de Cariben, is dit Het merendeel van de winkels in het centrum is tot laat gebied na enige tijd vervallen te zijn geweest nu een geopend: Europa’s hoogste winkelhuren moeten ergens bruisend zakelijk centrum. Zeker nadat de Jubilee-metrolijn van betaald worden. was opgeleverd heeft dit gebied zich sterk ontwikkeld en is niet meer weg te denken in de zakelijke infrastructuur van Wederom wil ik erop wijzen dat dit mijn ervaring is: het de stad. Omdat de huurprijzen hier lager liggen dan in de leven, maar ook de werksfeer. Wellicht is het in een ander West End bevinden zich hier voornamelijk gebruikers die kantoor en ander bedrijf totaal verschillend en is dit een behoefte hebben aan grotere metrages. Dit geldt ook voor alle-planken-misslaand artikel vanuit het oogpunt van een ander financieel district: the City. Met de Heron Tower, anderen. Feit blijft dat wanneer je een internationale the Gherkin, the Cheesegrater, Tower 42 and ‘The Walkie mind-set hebt, je naar Londen moet. Al is het maar voor Talkie’ is dit financiële district minstens zo indrukwekkend. een korte periode. Als die kans zich voordoet, kan ik niets Ook hier bevinden zich de gebruikers die veelal behoefte anders zeggen dan dat je die moet grijpen. hebben aan grotere vloeren, daar de meterprijzen (1.200 euro per vierkante meter) ook hier op een lager niveau liggen dan de West End. Met meerdere metro stations, de goede verbinding met Londen City Airport en dichter bij AFBEELDING 2 het centrum gelegen is dit gebied net iets levendiger dan London RE Overview Canary Wharf. Naast deze twee zakelijke districten zijn veel kantoorgebruikers gesitueerd in de West End. De huurprijzen liggen hier hoger (1.725 euro per vierkante meter, variërend per locatie) wat ertoe heeft geleidt dat het type gebruikers anders is dan in de grootschalige glazen kantoortorens op de reeds besproken locaties. Men vindt hier oude familiebedrijven (zo is de oudste sigarenfirma van het Verenigd Koninkrijk gesitueerd op Berkeley Square), kleinere hedgefunds en private equity partijen. Het feit dat op Berkeley Square een bentley-, porsche en luxe jachtwinkel in de plint van de kantoren zijn gesetteld, geeft een indicatie van de werkzaamheden (en verdiensten) hier.

De veranderende woonbehoefte van de net-niet generatie Sinds de opening van de twee proto types van Heijmans ONE op Zee burgereiland in Amsterdam regent

Anneke Timmermans Msc RE Anneke Timmermans is projectontwikkelaar bij Heijmans Vastgoed. In 2011 heeft ze de master vastgoedkunde behaald aan de Rijksuniversiteit Groningen. Daarna is ze gestart als managementtrainee bij Heijmans. Na afronding van dit twee jarig programma is Anneke sinds 2013 werkzaam bij Heijmans Vastgoed als projectontwikkelaar. De visie van Heijmans om slim om te gaan met energie, materialen en ruimte past Anneke graag toe in haar vastgoedontwikkelingsprojecten. Daarnaast zoekt ze naar nieuwe manieren om antwoord te geven op de veranderende vraag naar ruimte. Bijvoorbeeld door middel van de tijdelijke, verplaatsbare Heijmans ONE woning voor jonge eenpersoonshuishoudens, waar Anneke initiatiefnemer en projectleider van is.

het telefoontjes en e-mails: “Wat

om ons probleem”, “Hoe kan ik me

Flexibiliteit, gebruik in plaats van bezit, minder in plaats van meer, verbondenheid en DIY (do it yourself); zomaar wat thema’s die deze net-niet generatie kenmerkt. De massale aandacht voor dit simpele houten, verplaatsbare huisje doet de vraag rijzen voldoet het huidige woningaanbod nog wel aan de behoefte van de toekomst?

aanmelden” en zelfs “Can we order

De net-niet generatie

een geweldig huis”, “Eindelijk een bouwbedrijf dat zich bekommert

them in Londen, Sweden, Mexico, USA…..”? Van over de hele wereld worden hartverwarmende reacties gestuurd, waaruit wel blijkt dat dit tijdelijke, verplaatsbare huis meer doet dan alleen twee maatschappelijke problemen oplossen (tijdelijk onge bruikte gronden en woningtekort van jonge eenpersoonshuishoudens). Het haakt “per ongeluk expres” in op een groot aantal andere trends en ontwikkelingen die de generatie van nu, die we de net-niet generatie genoemd hebben, bezighoudt.

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Het is een groep die nu tussen wal en schip valt op de woningmarkt. De net-niet generatie: jonge volwassenen tussen de 25 en 35 jaar. Opleiding afgerond, eerste baan, alleenstaand, de wereld aan de voeten, de young en high potentials. Al snel komen zij er achter dat ze qua wonen niet veel te kiezen hebben. Ze komen niet in aanmerking voor sociale huur door een net te hoog inkomen of een veel te lange wachtlijst, verdienen juist net te weinig voor vrije sector huur en willen of kunnen zich nog niet vastleggen aan een koophuis. Dus staan zij voor de keuze: terug naar hun ouders, toch maar weer samenwonen met vieze huis genoten; mijlenver uit het centrum of de hoofdprijs betalen zodat er geen geld meer is voor leuke dingen? Het is het allemaal net-niet. Past het huidige woningaanbod wel bij de behoefte van deze doelgroep? Wordt het niet tijd voor verandering? We hebben het niet zomaar over een handjevol “hipsters”; deze doelgroep is groot en groeiende. Volgens het CBS (2015) zijn er op dit moment ongeveer een half miljoen jonge eenpersoonshuishoudens en komen daar tot 2050 nog eens 200.000 stuks bij. Maar wat wil deze doelgroep dan wel?

Veranderend waardensysteem Er is aan deze net-niet generatie duidelijk te merken dat een verandering gaande is, te beginnen met hun waardensysteem. De laatste eeuwen hebben in het teken gestaan van het bereiken van onafhankelijkheid. Van jagen en verzamelen, via industrialisatie naar het hoogste aantal ZZP-ers ooit (1 op de 10 volgens het CBS (2014). Van hele families in één ruimte, via elk gezin een eigen huis, naar het hoogste aantal eenp ersoonshuishoudens ooit.

Het model van Motivaction (2015) geeft deze verandering in waarden mooi weer; van behouden (traditioneel), via bezitten (modern), naar beleven en ontplooien (postmodern). Waar onafhankelijkheid en de bijbehorende bezittingen om dat te bewijzen, voor hun ouders het hogere doel was, is dit voor de net-niet generatie een vanzelfsprekendheid. Zij hoeven niet meer op de barricade voor gelijke rechten en kunnen studeren, wonen, werken en reizen waar ze maar willen. Hun ouders hebben dit doel al voor ze bereikt, maar hebben hier wel een flink offer voor moeten brengen. Om afhankelijkheid te bereiken hebben we onze hulpbronnen, energie en elkaar uitgeput. De net-niet generatie heeft meer mogelijkheden dan alle generaties voor hen, maar toch is er het gevoel dat er iets mist. Ze ontlenen hun status niet langer aan het hebben van dure auto’s, huizen of een mooie titel op hun visitekaartje. Meer dan ooit is er behoefte aan verbondenheid en het leveren van toegevoegde waarde. Authenticiteit en zelfontplooiing is niet langer voldoende. Het moet verder gaan dan dat, je moet met al die persoonlijke kwaliteiten iets bij kunnen dragen aan het geheel.

Wederzijdse afhankelijkheid Stephen Covey (1989) beschrijft dit al in zijn drie fasen van persoonlijke groei: na afhankelijkheid volgt onafhankelijkheid en als dat doel is bereikt volgt de fase “wederzijdse afhankelijkheid”, als volgende stap in de menselijke ontwikkeling. Ook in de zelfbeschikkingstheorie (ZDT) van Deci en Ryan (Ryan, 2002), die de basisbehoeften van menselijke motivatie beschrijft, wordt naast competentie en autonomie juist verbondenheid als derde, hogere basisbehoefte genoemd. Nu onafhankelijkheid een vanzelfsprekendheid geworden is, kunnen we doorgroeien naar deze derde fase van wederzijdse afhankelijkheid. Er ontstaat ruimte voor en behoefte aan delen, helpen en bijdragen; het leveren van toegevoegde waarde. Ook vanuit de psychologie wordt deze behoefte om een bijdrage aan de wereld te leveren onderschreven. Wanneer iemand toegevoegde waarde levert aan een groter geheel krijgt men het gevoel ergens bij te horen en iets te dienen dat groter is dan zichzelf (Boer, 2012). Kortom, de streefwaarden van de net-niet generatie zijn niet langer onafhankelijkheid en zelfontplooiing, maar het bereiken van wederzijdse afhankelijkheid; verbondenheid, toevoegen en bijdragen.

Circulaire economie Het moge duidelijk zijn dat ons oude lineaire systeem van groei door verbruik zijn einde nadert. Het nieuwe systeem waar door de net-niet generatie aan wordt gewerkt, is dat van de circulaire economie. Volgens MVO Nederland (2015) is dit een economisch systeem dat bedoeld is om herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waarde-vernietiging te minimaliseren. Doorgaan op dezelfde manier is geen optie, zo hebben we geleerd van Al Gore, Wubbo Ockels en vele andere voorvechters. Dit gedachtegoed past precies bij de nieuwe generatie. Het zoeken naar kringlopen en evenwicht past perfect binnen het nieuwe waardensysteem van toevoegen en verbondenheid.

Delen is “hot” Veel trends en ontwikkelingen die samenhangen met de net-niet generatie en hun voorkeuren, zoals gebruik in plaats van bezit, open source data en DIY (do it yourself) hebben ook effect op de woonbehoefte. Een duurzame trend die in Nederland al volledig is omarmd is die van het delen. Met name in de net-niet generatie is gebruik, ofwel het toegang hebben tot, veel belangrijker dan het bezit. Dit komt tot uiting in de vele snel groeiende platforms zoals Car2Go, Greenweels, Thuisafgehaald, Airbnb, Durftevragen, Peerby en nog enorm veel meer.

Delen is “hot”; eten, spullen, vervoer, verblijf, menskracht; het is niet langer het bezit van deze en andere zaken, maar de snelheid en het gemak waarmee je er aan kan komen wat het streven is. Door het dubbel gebruik van spullen hoeft er ook nog eens veel minder van geproduceerd te worden, wat weer gunstig is voor het milieu. Daarnaast heeft het delen nog een ander prettig neveneffect, namelijk het ontstaan van verbondenheid tussen de gebruikers. Ook wordt er op een nieuwe manier gebruik gemaakt van ruimte(s), wat zorgt voor een veranderende behoefte van het ontwerp van de nieuwe woonomgeving.

En het houdt niet op bij het delen van spullen, eten en huizen alleen. Ook informatie en kennis wordt op steeds grotere schaal via internet gedeeld, waardoor de kennisindustrie hard op weg is haar concurrentievoordeel te verliezen (voor zover dat niet al verloren is). Het internet maakt “de crowd” slimmer dan welke expert dan ook, door mensen met elkaar te verbinden worden ideeën, informatie en kennis uitgewisseld en kan men samenwerken over de grenzen van landen en organisaties heen. Daarnaast heeft iedereen toegang tot deze enorme hoeveelheid kennis. En kan iedereen kennis en wijsheid halen (zoals o.a. Google doet) uit de informatie die we genereren via internet en sociale media, zoals de links die we aanklikken, de dingen die we ‘liken’ en ‘retweeten’ of wanneer we onze locatie delen (Surowiecki, 2004). Zo kon het gebeuren dat de 15 jaar oude Jack Andraka een betaalbare test voor alvleesklierkanker ontwikkelde, die 28 keer sneller, 100 keer gevoeliger en 26.000 keer goedkoper is dan de huidige diagnostische tests. En dit alles door gebruik te maken van het internet; informatie waar iedereen toegang tot heeft. Wat dit gaat veranderen in ons dagelijks leven? Heel veel. Volgens wetenschappers van de Amerikaanse universiteit MIT zal door robotisering en computerisering de helft van de banen gaan verdwijnen. Volgens een behoudende schatting zullen dit in Nederland 2 a 3 miljoen arbeidsplaatsen minder zijn. Wat is nog de toegevoegde waarde van een ontwikkelaar of ontwerper wanneer iedereen online zijn eigen huis kan samenstellen, kan toetsen aan weten regelgeving en meteen de benodigde vergunningen kan aanvragen? De groei in kennisdeling is wellicht ook een van de redenen waarom DIY enorm in populariteit heeft kunnen toenemen. En het gaat veel verder dan het “Eigen huis en tuin” van vroeger. Van het bakken van een taart tot het bouwen van een eigen MRI scan, overal is online wel een handleiding van te vinden. Je Porsche motorblok uit elkaar halen? Google “DIY Porsche engine rebuild” en er is een youtube filmpje met stap voor stap uitleg. En door tips en verbeteringen van gebruikers, wordt de informatie steeds beter. Resultaat: minder (nieuwe) spullen nodig, geld besparing, veel plezier en nog meer verbondenheid. Komt er straks wellicht ook een DIY eengezinswoning of flat?

Tiny house movement Ook tot de woonomgeving dringen deze nieuwe waarden door. De “tiny house movement” is een beweging die is ontstaan in de Verenigde Staten waarbij mensen steeds kleiner gaan wonen.

Hoofdredenen zijn de behoefte aan een eenvoudiger leven, duurzaamheid, kostenoverwegingen, vrijheid, flexibiliteit, behoefte aan gemeenschap en interesse in design (Mutter, 2013). Een groot huis met een flinke hypotheek en een enorme ecologische voetprint zijn niet meer hip. Bewoners van een tiny house zijn helemaal klaar met al het “moeten”; werken om je hypotheek te kunnen betalen, onderhoud, kopen en bezitten van spullen, ze kiezen radicaal voor een geheel nieuwe levenswijze. Een eenvoudiger leven, een kleinere impact op het milieu en lagere vaste lasten, bieden de bewoners meer vrijheid, flexibiliteit en meer geld om te genieten van het leven. Inmiddels is deze beweging al overgeslagen naar Japan, Spanje en Groot Brittannië. Ook in Nederland is veel interesse in dit fenomeen, maar werkt regelgeving omtrent minimale afmetingen van woningen nog beperkend.

Ook qua gebruik sluit de Heijmans ONE aan bij de hiervoor beschreven trends en ontwikkelingen. Het huis is met zijn 45 vierkante meter een voor Nederlandse begrippen zeer compacte vrijstaande woning, wat aansluit bij de behoefte aan minder, kleiner en duurzamer. Daarnaast biedt de woning de bewoner veel flexibiliteit, doordat het per definitie een tijdelijke oplossing is. Bovendien gebruikt de bewoner de locatie en woning slechts tijdelijk en wordt geen eigenaar. Dat tijdelijkheid echter ook meteen een lagere kwaliteit met zich meebrengt wordt met Heijmans ONE ontkracht. Het bewijst dat je met je huis toegevoegde waarde kan bieden, maar wel op een onderscheidende en toffe manier.

De nieuwe woonbehoefte en Heijmans ONE

De bouwer als woonprovider?!

Wat betekent dit nu voor de woonbehoefte van de toekomst? Niet veel als wij deze nieuwe vraag als bouwers links laten liggen. Huizen zijn door de eeuwen heen toch immers niet veel veranderd. De stortvloed aan positieve reacties op het compacte, duurzame en flexibele huisje doet echter vermoeden dat er veel kansen liggen. Kansen om in te spelen op de vraag naar kleiner, duurzamer, flexibeler, leuker, groener, gezamenlijker, goedkoper, aanpas baarder, makkelijker en bovenal slimmer wonen.

De uitdaging zit met name nog in de individualiteit. In een volgende versie van Heijmans ONE is er wellicht meer mogelijkheid om het huis zelf te ontwerpen en aan te passen. Wie weet bouwen wij in de toekomst helemaal geen stenen nieuwbouwhuizen meer, maar zijn wij “woonprovider” die de koppeling tussen vraag en aanbod faciliteert. Dan zorgen wij, al dan niet met partners, voor (ver)plaatsing, aanpas sing, onderhoud, financiering en recycling van volledig herbruikbare en zelfvoorzienende woonmodules. Zo ver is het nu nog lang niet en er moet met name op gebied van regelgeving en doorbreken van vaste (financierings)patronen nog een flinke lans worden gebroken, maar met Heijmans ONE zetten wij in elk geval de eerste stap.

Heijmans ONE is slechts een eerste verkenning van deze vraag. Het is een duurzame woning, die circulair is in zijn gebruik. Nadat de tijdelijke bewoning op een pauzelandschap wordt beëindigd omdat de definitieve invulling van start gaat, hoeft de woning namelijk niet te worden afgebroken, maar kan hij opnieuw worden ingezet op een andere locatie. Zo gaat de Heijmans ONE minimaal 30 jaar mee. Ons doel is om de Heijmans ONE op den duur zelfvoorzienend en cradle to cradle te maken. Daarmee is vandaag al de eerste stap gezet, doordat de woning all-electric is, waardoor hij niet aangesloten hoeft te worden op gas. Daarnaast is door gebruik van PV panelen, infra rood verwarming en slimme warm watersystemen het energieverbruik van de woning neutraal. Ook wordt getest met een nieuw douche systeem dat veel minder water verbruikt. Hierdoor komt een zelfvoorzienende woning steeds dichterbij. Ook op gebied van materialen bevat de woning nu al veel hout, maar worden ook mogelijkheden onder zocht om steeds meer herbruikbare materialen toe te passen en materialen beter te kunnen scheiden.

Een stap naar een huis dat toegevoegde waarde biedt voor de net-niet generatie. Precies zoals zij dat doen voor ons.

Bronvermelding Boer, M. d. (2012). Durven doen wat je raakt. Nederland: Uitgeverij Thema. CBS. (2015, Mei 2). CBS Statline. Retrieved from CBS: http:// statline.cbs.nl/Statweb/ Centraal Bureau voor de Statistiek. (2014). Achtergrondkenmerken en ontwikkelingen van zzp’ers in Nederland. Den Haag/Heerlen: Centraal Bureau voor de Statistiek. Covey, S. R. (1989). The 7 habits of highly effective people. United States: Free Press. Motivaction. (2015, Mei 2). Segmentatie verhoogt uw effectiviteit: Mentality. Retrieved from Motivaction: http:// www.motivaction.nl/mentality Mutter, A. (2013). Growing Tiny Houses. Lund, Sweden: Master Thesis Lund University. MVO Nederland. (2015, mei 2). Circulaire economie. Retrieved from MVO Nederland: http://www.mvonederland.nl/ circulaire-economie/wat-is-de-circulaire-economie Ryan, E. D. (2002). Handbook of Self-Determination Research. Rochester: University of Rochester Press.

AFBEELDING 1

Surowiecki, J. (2004). The Wisdom of Crowds. United States: Doubleday; Anchor.

Heijmans ONE

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Retail is detail Een beschouwing inzake Leidsche Rijn Centrum (LRC) Retail is een business van groei, om het simpele feit dat het moet. Zonder groei van de omzet kunnen retailers op de lange termijn niet bestaan. Die groei

Frank Quix Frank Quix studeerde bedrijfskunde en accountancy aan de Rijksuniversiteit Groningen. Hij werkte onder andere bij Ernst & Young en bij Deloitte, voordat hij zijn eigen bureau Q&A Research & Consultancy startte in 2013. Zijn bureau is gespecialiseerd in retail en richt zich op onderzoek, advies en opleiding voor de hele sector inclusief toeleveranciers. Frank is al 20 jaar actief als adviseur binnen de retail en combineert deze werkzaamheden met wetenschappelijk onderwijs aan de Rijks Universiteit Groningen en de Universiteit van Amsterdam.

moeten ze realiseren om de groeiende kosten voor te blijven. De groeiplannen van retailers hebben als gevolg dat ze onder andere willen groeien met nieuwe winkellocaties en die blijven ze ook nodig hebben. Maar hebben retailers nog steeds nodig wat ze ooit in een ander tijdsgewricht hebben bedacht? Een analyse naar aanleiding van een actuele casus LRC bij Utrecht. Ontwikkelingen in retail algemeen Wanneer we naar de omzet in de periode van de afgelopen tien jaar kijken valt op dat de meeste sectoren in non-food sinds 2008-2009 de inflatie niet meer bij kunnen houden. Dit hoeft geen onoverkomelijk bezwaar te zijn wanneer de marges enorm stijgen. Hier is echter in de meeste branches geen sprake van. FIGUUR 1

Omzet ontwikkeling retail 2004-2013 Bron: CBS, 2015, bewerking Q&A 2015 120

121 118

99 93 91

85 81

80 70

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Online afvloeiing een serieus fenomeen In dezelfde periode sinds 2004 heeft het aandeel online retail een behoorlijke groei doorgemaakt. Hoewel gepresenteerde cijfers van verschillende organisaties sterk uiteenlopen, is onze analyse van alle cijfers dat in 2005 slechts 1,6 procent van de totale detailhandelsomzet online werd gerealiseerd. In 2007 is de online omzet opgelopen tot 2,8 procent (Thuiswinkel, 2012) en in 2013 is de online omzet opgelopen tot bijna 6,9 procent van de totale detailhandels omzet (ABN AMRO, 2014). Vooral non-food retail wordt geraakt, maar de verschillen van sector tot sector zijn groot. Voor elektronica is het aandeel ruim 20 procent (ABN AMRO, 2014) en voor voorverpakte levensmiddelen slechts 2 procent (ABN AMRO, 2014). Een complicerende factor is dat niet alle online omzet als zodanig wordt gemeten, wanneer fysieke retailers deze realiseren wordt de omzet als fysiek aangemerkt bij het CBS. ING stelt in haar visie op sectoren 2014 dat de schoenenbranche al 14 procent online aandeel kent en verwacht dat dit richting 2020 naar 35 procent groeit. Voor de mode schat ING het online marktvolume in op 13 procent.

De ontwikkeling van de meters

110 100

De omzetgroei kan in veel gevallen de groei van de kosten niet bijhouden wat we in de theorie ‘De schaar van Van der Kind’ noemen. Het schaarmechanisme beschrijft de noodzaak van de omzetgroei met liefst de inflatie of iets daarboven, omdat de retailer zich dan in de regel beschermd weet tegen de stijgende kosten in zijn operatie.

Food Non-food Consumentenelektronica Doe-het-zelf Mode Schoenen Wonen Inflatie

Opmerkelijk genoeg heeft de ontwikkeling van vierkante meters winkelvloeroppervlak niet meebewogen met bovenstaande trends. Tussen 2004 en 2013 is het aantal vierkante meters in non-food met 13 procent gestegen, waarbij in mode de stijging 22 procent en voor de schoenenbranche 14 procent bedroeg (Locatus, 2014). Wanneer we de jaren van de crisis (2007-2013) in ogenschouw nemen (niet afzonderlijk in een grafiek opgenomen) zien we nog steeds behoorlijke groei van het winkelv loeroppervlak. Non-food retail ziet de meters in de periode 2007-2013 met 6 procent toenemen.

De consumenten prijsindex (CPI 2007-2013) stijgt met 13,9 procent en dat betekent een nog hardere reële daling van de omzet per vierkante meter. Hiermee wordt een over capaciteit in mode- en schoenenretail van gemiddeld 30 tot 40 procent aan meters zichtbaar, omdat de inflatie voor een groot deel moet worden goed gemaakt. Niet bijhouden van de inflatie leidt tot een lagere winstgevendheid. Per verzorgingsgebied moet een afzonderlijke analyse gemaakt worden in hoeverre er nog opname capaciteit is voor nieuwe meters.

FIGUUR 2

Ontwikkeling winkelvloeroppervlak retail 2004-2013 Bron: CBS, 2015, Locatus 2003-2014, bewerking Q&A 2015

-6% +13%

+12%

+22%

+14%

Food

Non-food

Mode

DHZ

+14%

+6%

Schoenen Woninginrichting

Elektronica

De vloerproductiviteit staat onder druk Wanneer we kijken naar de ontwikkeling van de omzet per vierkante meter, de zogenaamde vloerproductiviteit, en de online ontwikkeling buiten beschouwing laten, daalt de omzet per meter tussen 2004 en 2013 al met 19 procent in non-food, voor mode met 19 procent en schoenen met 18 procent, alles niet gecorrigeerd voor inflatie. Hierbij delen we de totale detailhandelsomzetten (geen correctie voor online gerealiseerde omzetten) in de respectievelijke branches in de respectievelijke jaren door de vierkante meters winkelvloeroppervlak.

FIGUUR 3

Ontwikkeling vloerproducititeit retail 2004-2013 Bron: CBS, 2015, Locatus 2003-2014, bewerking Q&A 2015 118

115

107

105 95

82 81 81 78

65 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Food Non-food Consumentenelektronica Doe-het-zelf Mode Schoenen Wonen Inflatie

De combinatie van de nieuwe economische realiteit, de digitalisering en de overbewinkeling, heeft een enorme impact gehad op de performance van fysieke winkels, in het bijzonder op de productiviteit per meter. Ook na 2007 worden nog steeds meters toegevoegd. De fysieke omzet voor schoenen en mode is sinds 2007 met 23 procent gedaald als gevolg van afnemende bestedingen en afvloeiing naar online verkoop. Het aantal meters groeit met respectievelijk 8 procent in schoenen en 12 procent in mode. Dit leidt tot een daling van de omzet per vierkante meter met 31 procent. In 2007 is de omzet per vierkante meter voor schoenen en mode nog 3.386 euro gemiddeld en daalt naar 2.340 euro in 2013.

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Toekomstvisie retail in Nederland De verwachtingen voor retail lijken iets positiever te zijn dan de afgelopen jaren. Sinds het uitbreken van de crisis hebben we ten opzichte van de groeivoorspellingen die in 2008 klaar lagen voor de toekomst 11 procent moeten inleveren. In 2008 werd gedacht dat de omvang van de Nederlandse economie vijf jaar later, in 2013, 704 miljard euro zou bedragen. In werkelijkheid bleek dat nog geen 627 miljard euro te zijn. De economie was maar liefst 11 procent kleiner dan voorspeld door het IMF (NRC, 2014). Met die kennis zijn destijds plannen gemaakt voor nu en morgen. Online zal minder hard groeien dan in de afgelopen jaren, maar desalniettemin zal dit voor een verdere afvloeiing zorgen. Natuurlijk zullen ook fysieke retailers hun deel online opeisen en de signalen lijken erop te wijzen dat fysieke retailers harder online groeien dan zogenaamde ‘pure players’, retailers die alleen online verkopen. Deze ontwikkeling brengt twee gevolgen met zich mee: • Eigen online omzet kannibaliseert op de fysieke omzet en (nieuwe) pure players zullen verder marktaandeel pakken, omdat iedere euro die een online speler uit de markt haalt bij een niet groeiende markt ten koste gaat van bestaande (fysieke) spelers in termen van marktaandeel. • De kosten van online omzet zijn hoger dan bij fysieke retail, dit omdat de retailer een aantal functies weer overneemt van de klant zoals het order picken. Gevolgen zijn lagere marges in totaliteit en sterk onder druk staande productiviteit bij de fysieke retailer. Traditionele retailers moeten investeren in online faciliteiten en tegelijkertijd in het aantrekkelijker maken van de winkels. De schaar zal dan nog harder toeslaan. Retailers zullen moeten gaan rationaliseren in hun winkelportfolio. Dat betekent concreet: winkels sluiten, wellicht kleinere winkels en vaak ook minder winkels openen. Vooral die retailers die verwachten meer omzet online te zullen halen, zullen hierop voorsorteren. De regels van vóór de crisis; meer winkels, meer meters is meer omzet, werkten in feite toen al niet meer, maar zijn in de toekomst niet meer te hanteren. Wanneer aanpassingen naar de toekomst toe uitblijven voor wat betreft netto toevoeging van metrages, zal de vloer productiviteit de neiging hebben om verder te dalen. Dit uit zich op dit moment nog maar in beperkte mate in leegstands cijfers, deels door alternatieve invullingen op leegkomende locaties, maar vooral ook door het lang blijven exploiteren van retailers.

Wij spreken daarom liever van latente leegstand die nog niet zichtbaar is maar wel boven de markt hangt. We zijn beland in het nieuwe normaal met een nieuwe economische realiteit van beperkte groei, afvloeiing als gevolg van de digitale ontwikkeling en dit alles leidt tot een verdere over bewinkeling waar reeds nu al sprake van is.

De plannen voor LRC zijn al lang geleden gemaakt. Leidsche Rijn was één van de laatste echt grote stadsuitbreidingen en LRC werd gezien als één van de laatste grote centra met een stadsdeelverzorgende functie in Nederland. Het zou het ‘tweede centrum’ van Utrecht worden. De belangstelling voor de vestiging vanuit de retail was groot. Daarbij kon onmogelijk rekening worden gehouden met alle toekomstige ontwikkelingen. Hoe om te gaan met een projectie uit het verleden van een centrum in het nieuwe normaal?

Een tweede aspect dat invloed heeft op mogelijke afvloeiing is de mobiliteit van de bewoners. Zowel gebruikmaken van de auto om elders boodschappen te kunnen doen of te gaan winkelen als ook de goede en directe ontsluiting van de binnenstad van Utrecht met het openbaar vervoer, zullen effect hebben op de binding die de bewoners zullen krijgen met LRC. Uit onderzoek voor de NRW in 2013 (Q&A Research & Consultancy) bleek al dat consumenten tot 30 minuten bereid zijn te reizen voor niet dagelijkse goederen. Wij verwachten dat reeds bestaande patronen en het grote en diverse aanbod van winkelvoorzieningen in de Utrechtse binnenstad, voor bewoners van Leidsche Rijn, ook tot een beperktere behoefte aan winkelmeters zal leiden in de categorie niet dagelijkse goederen.

Locatie suboptimaal

Overcapaciteit in Leidsche Rijn

Idealiter ligt een winkelcentrum in het midden van haar verzorgingsgebied. De bedachte locatie van LRC is aan de rand van het beoogde verzorgingsgebied. Bovendien is het voorziene LRC op relatief korte afstand van Utrecht Centrum gelegen. Verwacht mag worden dat dit zorgt voor een beneden-gemiddelde koopkrachtbinding vanuit het eigen stadsdeel op LRC. Dit blijkt een belangrijk argument te zijn voor retailers in hun afwegingen om niet te kiezen voor vestiging in LRC.

Wij hebben bovendien nog kennisgenomen van de reeds bestaande overcapaciteit in het directe verzorgingsgebied, die zich reeds uit in de bestaande leegstand bij de andere winkelcentra. In de winkelstructuur waren ‘onder’ LRC nog twee grote wijkwinkelcentra voorzien, Vleuterweide en Terwijde. Naar huidige maatstaven zijn deze centra overgedimensioneerd; non-food retailers hebben grotere verzorgingsgebieden nodig en vestigen zich niet langer in wijkverzorgende centra. Vooral in Terwijde is deze tendens goed waarneembaar, hier staat 45 procent van alle winkels thans leeg (Locatus, 2015).

De casus Leidsche Rijn Centrum in het nieuwe normaal

Actualiteit DPO-sommen In het algemeen kan worden gesteld dat de belangrijke DPO (Distributie Planologisch Onderzoek)-variabelen als koopkrachtbinding en –toevloeiing, gemiddelde besteding en vloerproductiviteit, waarmee in 2007 werd gerekend, in 2014 niet meer mogen worden toegepast. In 2007 werd in de DPO voor het niet dagelijkse pakket uitgegaan van een norm vloerproductiviteit van 4.000 euro en in 2014 is dit naar beneden bijgesteld tot een normproductiviteit van 3.000 euro. De 3.000 euro is wellicht al aan de lage kant voor een goede exploitatie. Hierbij moet worden aangetekend dat de productiviteit voor de sectoren mode en schoenen al gemiddeld lager uitkomt als gevolg van de economische en digitale ontwikkelingen. Uit een rondgang langs retailers lijkt het DPO getal uit 2014 minder realistisch en een goede exploitatie moeizaam in relatie tot de beoogde huur. Bij het vasthouden aan de normbedragen uit 2014, zouden we rekening houdend met de economische realiteit en digitalisering wellicht moeten komen tot een centrum met een substantieel kleinere capaciteit aan non-food meters.

Bovendien is met de komst van The Wall ook nog extra retail capaciteit toegevoegd aan het gebied, boven de geplande capaciteit. Deze ontwikkeling heeft de zorgvuldige winkel planning volledig doorkruist. Hoewel niet alle branches in The Wall zijn toegestaan, betekent The Wall een forse concurrent voor bijvoorbeeld de bruin-/witgoed branche, die zich door de vestiging in The Wall, niet ook nog eens in LRC zal vestigen. Bovendien vindt in The Wall reeds de verkoop van mode en schoenen plaats (natuurlijk onder andere retail condities) en maken het concurrentieveld met LRC er niet beter op. Hoewel goed bereikbaar en met gratis parkeren, en in feite zonder concurrentie in stadsdeel Leidsche Rijn, kampt The Wall vanaf de opening met problemen en leegstand.

Online effect en mobiliteitseffect op LRC

Compacter, maar sterker LRC

Jongeren en gezinnen zijn in de basis een voordeel voor de ontwikkeling van winkelgebieden, ze besteden meer aan goederen dan ouderen. Er kleeft echter ook een nadeel aan deze groep, ze besteden namelijk ook meer online. Almere is een referentie die Q&A Research & Consultancy heeft onderzocht, met een bovengemiddeld hoog aandeel online aankopen. Dit hoge aandeel wordt door twee zaken gedreven, tijdgebrek enerzijds en gewenning anderzijds. Voor Leidsche Rijn hebben we geen afzonderlijk consumentenonderzoek gedaan, maar gelet op de samenstelling van de bevolking is het aannemelijk dat gedragingen van de bewoners gelijkenissen zullen vertonen. Uit onderzoek blijkt dat de afvloeiing naar online verkoop in de stad Utrecht uitzonderlijk hoog is voor niet dagelijkse goederen, namelijk nu reeds 20 procent (Provincie Utrecht, 2015). Het nog ontbreken van een niet dagelijkse winkelvoorziening kan bijdragen aan een groter online aandeel van de bestedingen. Omdat mode en schoenen sterk groeiende categorieën online zijn, zouden winkels die deze producten verkopen met minder meters geprojecteerd moeten worden in LRC.

Gezien de hierboven beschreven ontwikkelingen lijkt het ons verstandig om te komen tot een substantieel kleinere maatvoering van LRC. Een die meer aansluit bij deze tijd en de bijgestelde verwachtingen ten aanzien van de ontwikkeling van non-food retail in de komende jaren en de reeds bestaande overcapaciteit. Zoals wij de situatie kwalitatief beoordelen zouden wij komen tot een substantieel kleiner verkoopvloeroppervlak dan het thans ingetekende deel voor non-food retail. Een kleiner centrum zorgt overigens weer voor de benodigde schaarste en dit kan weer leiden tot een betere exploitatie voor diegenen die zich wel hier kunnen vestigen. Compacter, maar sterker een centrum qua dimensie passend bij de nieuwe retail realiteit, aantrekkelijk voor de bewoners en rendabel voor de ondernemers.

Uitdagingen in de huidige retail vastgoedmarkt Het zijn lastige tijden in de retailsector en voor het winkelvastgoed. Althans,

ir. Geri Wijnen Geri Wijnen is werkzaam bij BRO als adviseur retail binnen de groep Functies & Beleid. Zij studeerde Real Estate Management & Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Daarvoor was ze ruim vier jaar werkzaam als ontwikkelingsmanager van diverse winkelcentra bij Wereldhave.

dat horen we overal om ons heen. Onze manier van winkelen verandert, we knip, bekende winkelketens gaan failliet

“Daarbij liggen er volop kansen voor hen die zich richten op het zo adequaat mogelijk aanpassen van het eigen verkoopproces naar een optimaal

of hebben het zwaar en er is leegstand.

koopproces voor de klant."

kopen online, houden de hand op de

De minister presenteerde zelfs een Retailagenda om het winkelen toekomstbestendig te maken. Wat is er aan de hand en hoe moet het verder? We kijken naar de huidige ontwikkelingen in de retail- en retailvastgoedsector en de uitdagingen die daardoor veroorzaakt worden. Wat is er aan de hand? De derde retailrevolutie Ons winkelgedrag is de laatste jaren sterk veranderd. Winkelgebieden kampen met afnemende bezoekersaantallen en we zijn in toenemende mate online gaan winkelen. Deze ontwikkeling wordt ook wel omschreven als de derde retailrevolutie (Sorenson, 2012). Efficiëntie en gemak staan daarbij op een andere wijze centraal dan voorheen. De eerste zogenaamde retailrevolutie is feitelijk de opkomst van detailhandel als gevolg van de efficiëntie van specialisatie. Handel in producten en diensten is ontstaan in een maatschappij waarin het handig en voordelig bleek als ieder zich bezig hield met datgene waarin hij uitblinkt. De tweede revolutie behelst de opkomst van massaconsumptie en zelfbediening. In het verlengde van de groei van de industriële wereld vond men manieren om fabrieksmatig in grote hoeveelheden en tegen steeds lagere prijzen te produceren. Een groter aanbod en lagere prijzen waren een feest voor de consument, maar centraal stond feitelijk de efficiëntie van het proces van de retailer.

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

De fase die we nu ingegaan zijn is wederom gestoeld op efficiëntie en gemak, maar dit keer draait het om de optimalisatie van het (aankoop)proces van de consument. Technologische ontwikkelingen zoals de opkomst van internet en smartphones hebben absoluut bijgedragen aan deze kentering. Samen met een terugloop in consumenten bestedingen vanwege de economische laagconjunctuur heeft dit serieuze gevolgen gehad voor de gevestigde detailhandel. Mensen blijven echter altijd producten en diensten nodig hebben. In onze sterk gespecialiseerde samenleving is de behoefte aan handel en handelsplatformen alleen maar groter geworden. Daarbij liggen er volop kansen voor hen die zich richten op het zo adequaat mogelijk aanpassen van het eigen verkoopproces naar een optimaal koopproces voor de klant. Dit gaat directe gevolgen hebben voor retailers en daarmee ook voor de vastgoedmarkt en onze detailhandelsstructuur.

Effecten, uitdagingen en kansen Retailers In de toekomst zal er slechts ruimte zijn voor hen die succesvol een efficiënt koopproces voor de klant bieden. Het koopproces van de klant wordt ook wel de customer journey genoemd. Dit is de route die de klant aflegt om een product of dienst te kopen en omvat momenten van inspiratie, oriëntatie, aankoop en feedback. In een efficiënt aankoopproces wil de consument zo snel mogelijk en zo eenvoudig mogelijk, op het door hem gewenste moment en op de door hem gewenste wijze het gekozen product of dienst tot zich nemen. Interessant zijn in dit licht de zeven dimensies van gemak (MarketResponse, 2014) die onderscheiden kunnen worden. Dit zijn bereik baarheid, begrijpelijkheid, tijdsbesparing, ontzorgen, makkelijk kiezen (en vergelijken), flexibiliteit en vertrouwen. Succesvolle retailers weten in te spelen op het gemak van de klant in de customer journey middels deze dimensies. Een soepele omnichannel benadering is daarbij vanzelfsprekend.

IKEA is een goed voorbeeld van een retailer die hier al flink mee op weg is. De van origine ultieme zelfbedieningswinkel biedt de klant flexibiliteit in serviceniveaus en kan desgewenst de klant ontzorgen en tijd besparen door thuisbezorgen en montage van producten. De winkel is optimaal bereikbaar door de combinatie van een webshop en ruime winkelopeningstijden. De mogelijkheid producten gedurende lange tijd en zelfs zonder oorspronkelijke verpakking te kunnen retourneren getuigt van vertrouwen. In de dagelijkse sector is met de introductie van pick-up points en bezorgdiensten van ‘boodschappen-boxen’ ook een ontwikkeling gaande van ontzorgen van en tijdsbesparing voor de klant. In de modewereld wordt hier bijvoorbeeld op ingezet door The Cloakroom, die mannen een gratis personal shopper service biedt. Eigenaren Wat voor retailers geldt, geldt ook voor eigenaren. Ook eigenaren van winkelvastgoed kunnen het verschil maken door het faciliteren van een optimaal koopproces voor de klant en het inspelen op de verschillende dimensies van gemak. Dit kan bijvoorbeeld door het toevoegen van extra voorzieningen als sfeervolle horeca, schone toiletten met kinder- en babyfaciliteiten, comfortabele zitplaatsen en kinderspeelplekken. Maar ook door gezamenlijke langere openingstijden doordeweeks en op zaterdag en het organiseren van interessante evenementen. Het management van winkelcentra gaat daardoor een nog grotere en belangrijkere rol spelen, evenals een goede samenwerking tussen vastgoedeigenaren en huurders. Omzethuur of passantenhuur in combinatie met meer flexibele huur contracten kan daarbij een wederzijdse stimulans zijn. Interessant is de benadering van Stadshart Amstelveen, waar tal van extra services, geboden worden (bijvoorbeeld gratis babykit, rolstoeluitleen en personal shopper) om de klant een zo aangenaam mogelijke winkelervaring te bieden. Ook is het gehele winkelcentrum doordeweeks geopend tot minimaal 19 uur. Detailhandelsstructuren Voor wat betreft het winkelvastgoed en de bestaande detailhandelsstructuur is het onontkoombaar dat deze ontwikkelingen een effect gaan hebben. Volgens Evers et al. (2012) wordt de ontwikkeling van de detailhandels structuur bepaald door drie bepalende krachtenvelden (zie figuur 1), namelijk de markt, de ruimte en de regels, die onderling een continue wisselwerking hebben. Deze spanningsvelden zijn locatiestrategieën, marktregulering en ruimtelijke ordening. Markt

Locatiestrategieën

Marktregulering

Ruimte

Regels Ruimtelijke ordening

FIGUUR 1

Bepalende krachtenvelden bij detailhandelhandelsontwikkelingen (Evers et al., 2012)

In de afgelopen jaren is met name veel aan de hand in de wisselwerking tussen markt en ruimte, onder andere als gevolg van omzetdalingen en winkelsluitingen. Zo loopt de leegstand van winkelvastgoed al acht jaar achtereenvolgens op en bedroeg deze op 1 januari 2015 zo’n 7,5 procent van het totale aantal winkelpanden. Tegelijkertijd neemt het totale winkelvloeroppervlak nauwelijks meer toe. Vorig jaar werd nog geen 1 procent aan winkelmeters aan de totale voorraad toegevoegd (Slob, 2015). Lokaal en regionaal zijn er echter wel grote verschillen. In regio’s als Zeeland, Groningen en Limburg loopt de leegstand op tot 11 procent en lokaal tot boven de 20 procent. In centra van middelgrote steden neemt de leegstand ook sterker toe dan elders. Daar staat tegenover dat er ook plaatsen zijn waar de leegstand slechts 3 a 4 procent bedraagt, of waar deze zelfs afneemt zoals in Utrecht, Den Bosch en Groningen (Locatus, 2015; Slob, 2014; Slob, 2015). In deze trend is duidelijk zichtbaar dat steden in het algemeen, maar vooral de Randstad en enkele plaatsen binnen andere regio’s, in trek zijn als woon- en werkplaats en daarmee als vestigingsplaats voor winkels. Marlet et al. (2013) verklaart de ontwikkeling van verschillen tussen steden en regio’s op basis van een combinatie van geografische ligging en stadskenmerken, zoals het aantal hoogopgeleiden, banenaanbod en variëteit aan stedelijke voorzieningen. Hierbij is een parallel te zien met de ontwikkeling van vestigingskeuzes van supermarkten. Zo neemt het totaal aantal supermarkten in Nederland toe, terwijl er tegelijkertijd steeds meer dorpen zijn zonder supermarkt (Nieland, 2014). De trend van focus op aantrekkelijke steden en grote regionale verschillen zal de komende jaren verder toenemen. De vraag is of daarmee de typisch fijnmazige detailhandelsstructuur van Nederland wel overeind gehouden kan worden. Ook zijn er binnen steden zelf grote verschillen tussen sterke en zwakke locaties. Zo is er vooral meer leegstand in aanloopstraten, waarbij het soms onvermijdelijk is dat deze weer een woonbestemming of andere invulling gaan krijgen. Ook is het niet duidelijk wat bijvoorbeeld het vertrek van publiektrekkers als de Bijenkorf of een mogelijk faillissement van V&D voor steden zou betekenen in termen van bezoekers aantallen en loopstromen. In ieder geval is er een duidelijke beweging naar meer compacte binnensteden gaande. Andere locatiekeuzes Door technologische ontwikkelingen als de opkomst van de smartphone en tablet is er ook een verandering gaande wat betreft locatiestrategieën. In het verleden is door schaal vergroting in combinatie met een toename aan online verkopen de vloerproductiviteit sterk afgenomen. In de toekomst zullen er nog steeds plekken zijn voor enorm grote winkels als Primark en internationale flagshipstores, maar door een sterke omnichannel benadering (bijvoorbeeld bestellen via internet in de winkel) kunnen winkels toekomen met met een kleiner assortiment en minder voorraad. Voor de meeste winkels geldt dat zij daardoor minder vierkante meters nodig hebben.

Vanuit het perspectief van gemak en efficiëntie is het eigenlijk ook vreemd om als klant een groot deel van je tijd zoekend en lopend in een winkel te verblijven. Afhaalpunten en bezorgservices zullen daarom nog verder opkomen. Uiteindelijk is het onafwendbaar dat een groot deel van de verkoop van lang houdbare dagelijkse food en non-food producten via deze weg plaats gaat vinden. Dit vraagt echter om ‘winkelmeters’ op een ander type locatie en ook goede regelgeving op dit vlak. Interessant is ook de rol van webwinkels. Zoals gezegd spreekt een goede omnichannel benadering voor een succesvolle retailer voor zich. Ruim tweederde van de webwinkels heeft dan ook interesse in een (tijdelijke) fysieke winkel. Zij vestigen zich het liefst in een stads- of dorpcentrum met tenminste honderd winkels en een regionale aantrekkingskracht. Echter ervaren webwinkeliers nog een te laag aanbod aan geschikte panden, hoge huurprijzen en strikte huurwetgeving waardoor zij uitwijken naar plaatsen buiten stads- en dorpscentra (Weltevreden, et al., 2014). Indien regelgeving en branchebeperkingen worden versoepeld kan de vestiging van webwinkels kansen bieden voor binnensteden. Door de toegenomen leegstand en met het oog op gemak voor de klant is er ook ruimte voor de opkomst van winkels in de stad die zich voorheen juist altijd daarbuiten vestigden, zoals de stadswinkels van bouwmarkten en tuincentra. Praxis, Gamma en IKEA experimenteren hier al mee. Daarnaast staat er nog veel te gebeuren met perifere winkellocaties, zoals meubelboulevards en retailparks, maar ook autoshowrooms (NRW, 2015). Vorig jaar steeg de leegstand op dit soort grootschalige locaties het hardst (Slob, 2015). Met het verruimen van brancheringsmogelijkheden worden andere winkeltypes aangetrokken, maar dit kan grote gevolgen hebben voor binnensteden.

Hoe verder? Om de veranderingen binnen de retailmarkt in goede banen te leiden is het nodig om keuzes te maken en is nieuwe regelgeving nodig. Op nationaal niveau is een Regiegroep Retailagenda hier al mee aan de slag. Provincies pakken ook al nadrukkelijk hun rol op ten aanzien van regulering en zullen dit alleen nog maar meer gaan doen. Zeker is dat in sommige regio’s, gemeenten en steden winkelmeters gesaneerd moeten worden om een nieuw evenwicht te bereiken. Dit betekent dat veel vastgoedeigenaren nog zullen moeten afboeken op hun bezit en dat gemeenten detailhandel in kansarme gebieden zullen moeten wegbestemmen met het risico op planschadeclaims. In kansrijke gebieden zullen bestemmingsplannen echter meer flexibiliteit moeten bieden ten aanzien van branchering en bijvoorbeeld horeca.

“Terwijl we het beschermen van onze binnensteden en wijkwinkelcentra hoog in het vaandel houden moet het niet onmogelijk worden om dit soort andere winkelmeters te realiseren." Overigens wil dit niet zeggen dat absoluut nergens in Nederland meer nieuwe winkelmeters gerealiseerd zouden kunnen worden. Hiervoor hebben we gezien dat onder invloed van de derde retailrevolutie voor succesvolle retailers en eigenaren het creëren van een optimaal efficiënt koopproces voor de klant centraal zal staan. Ze maken het verschil door in te spelen op de dimensies van klantgemak in de customer journey. Retailers maken daardoor ook andere locatiekeuzes.

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Terwijl we het beschermen van onze binnensteden en wijkwinkelcentra hoog in het vaandel houden moet het niet onmogelijk worden om dit soort andere winkelmeters te realiseren. Laten we hopen dat de nood nu hoog genoeg is voor retailers, vastgoedeigenaren en gemeenten om tot samenwerking en gezamenlijk investeringen te komen, waarbij moeilijke keuzes niet geschuwd worden en waarbij wij allen als klant de winnaar zijn.

Bronvermelding Evers, D., Kooijman, D. & Van der Krabben, E. (2012), Toekomst van de Nederlandse detailhandelsstructuur: Een verkenning van drijvende krachten. Real Estate Research Quarterly, April 2012, 24-34. Locatus (2015), RetailFacts 2015 – Kengetallen over de Nederlands detailhandel. Woerden: Locatus. MarketResponse (2014), Making Life Easy, Event Gemak dient de Klant, 19-03-2014. Marlet, G., Ponds, R., Woerkens, C. van (2013), De toekomst van de Gelderse stad. Utrecht: Atlas voor gemeenten. Nieland, P. (2014), Steeds meer dorpen zonder supermarkt, terwijl het aantal supermarkten stijgt, Locatus Retail Reflect, webpublicatie 07-01-2014, http://www.locatus.com/ retailreflect/2014/07/01/steeds-meer-dorpen-zondersupermarkt-terwijl-het-aantal-supermarkten-stijgt/ NRW (2015), Sluimerende leegstand in periferie potentiële veenbrand, webpublicatie 24-03-2015, http://nrw.nl/ sluimerende-leegstand-in-periferie-potentiele-veenbrand/ Slob, G. (2014), Kunnen zelfstandig ondernemers de leegstand oplossen?, Locatus Retail Reflect, webpublicatie 25-08-2014, http://www.locatus.com/ retailreflect/2014/25/08/kunnen-zelfstandig-ondernemersde-leegstand-oplossen/ Slob, G. (2015), Na jarenlange stijging leegstand retail eindelijk op de politieke agenda, Locatus Retail Reflect, webpublicatie 28-01-2015, http://www.locatus.com/ retailreflect/2015/28/01/ontwikkelingen-retail-2014eindelijk-op-de-politieke-agenda/ Sorenson, H. (2012), Efficiency & Convenience, an Introduction to “The Third Wave” of Retailers, Views, webpublicatie 20-03-2012, http://shopperscientist.com/201203-20.html Rijksoverheid (2015), Retailagenda, webpublicatie 17-032015, http://www.rijksoverheid.nl/documenten-enpublicaties/publicaties/2015/03/17/retailagenda.html Weltevreden, J., Bardoel, J., & Schildkamp, B. (2014), Vestigingsvoorkeuren van webwinkels, een onderzoek naar de behoefte van webwinkels aan winkelruimte in Nederland. Amsterdam: Centre for Applied Research on Economics and Management / Seinpost Adviesbureau B.V.

Eén jaar in de praktijk Na mijn master Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit in Eindhoven ben ik begonnen als Research Analist

Jeffrey Boerebach MSc Jeffrey studeerde in november 2012 af aan de opleiding Real Estate Management and Development. Tijdens zijn master is hij actief geweest binnen studievereniging SERVICE, als redacteur van het magazine voor de 18e jaargang en als commissielid binnen het acquisitiebeleid. Sinds februari 2013 is Jeffrey werkzaam als Research Analist bij Redevco, een private investment manager met de focus op retail real estate in Europa.

bij Redevco. Redevco is een private investment manager gespecialiseerd in het beheren van retail vastgoed in Europa. Toen mij werd gevraagd om invulling te geven aan de rubriek ‘een jaar in de praktijk' had ik veel moeite om te beginnen met schrijven. Ik had namelijk nog niet teruggekeken op mijn afgelopen twee jaar in de praktijk. Het klinkt wellicht als een cliché, maar als ik nu terugkijk merk ik pas hoeveel stappen ik heb gezet en hoe snel de tijd voorbij is gegaan. In dit artikel zal ik vooral vertellen hoe ik bij Redevco terecht ben gekomen, wat Redevco voor een bedrijf is, wat de rol van mijn afdeling is en wat mijn werkzaamheden zoal zijn. Sense of place De relatie tussen het individu en een plaats, niet het eerste onderwerp wat in je opkomt als je aan de masteropleiding Real Estate Management and Development denkt. Toch is dit de titel en het onderwerp van mijn afstudeer onderzoek. Tijdens de masteropleiding heb ik altijd affiniteit gehad met commercieel vastgoed, en dan met name met retail vastgoed. In die tijd (en nog steeds) waren er grote verandering gaande in de Nederlandse binnensteden; de leegstand nam exponentieel toe in minder aantrekkelijke steden, retailers die zich niet konden aanpassen aan de veranderende vraag

van consumenten gingen failliet en het feit dat consumenten steeds meer online gingen kopen hielp ook niet erg mee. In de tussentijd werden er vierkante meters toegevoegd aan het al bestaande overschot wat niet ten goede kwam aan de vloerproductiviteit van retailers. Het nieuwe toverwoord was beleving, het toevoegen van beleving zou uitkomst bieden en winkelgebieden weer een nieuwe impuls geven. De praktijk was hier ook druk mee bezig, zo ook de taskforce consumentenbeleving van de NRW (Nederlandse Raad van Winkelcentra). Zij misten een wetenschappelijke benadering, waarna ze in contact gekomen zijn met de Technische Universiteit Eindhoven. Mijn huidige manager was voorzitter van de taskforce en werd tevens mijn stagebegeleider. Mijn afstudeeronderzoek ging over de beleving in winkelgebieden, waarbij ik vooral ben ingegaan op de relatie tussen het individu en de plaats. In de literatuur wordt dit aangeduid als ‘sense of place’. Uit mijn onderzoek kwam naar voren dat de beleving met name afhankelijk is van de winkelmotivatie (funshoppen of runshoppen) en het winkelaanbod, niet de meest bevredigende uitkomsten maar wel uitkomsten die verklaarbaar zijn.

“De belangrijkste bevindingen van het Internet Strategy Platform zijn dat e-commerce een versterkend effect heeft op de polarisatie, winkels en winkelgebieden zich met name onderscheiden door experience of convenience en de toekomst minder voorspelbaar wordt.” Tijdens mijn stage heb ik een goede indruk achter gelaten, want ik kon na het afronden van mijn scriptie beginnen bij Redevco als Research Analist. Op de Research & Strategy afdeling hadden ze capaciteit te kort en ze konden mij goed gebruiken. Redevco staat niet bekend als een bedrijf dat snel studenten aanneemt, maar voor mij werd er een uitzondering gemaakt. Hierdoor was ik wel veruit de jongste, maar ik heb collega’s met veel ervaring om mij heen van wie veel te leren valt.

Redevco Redevco is een onafhankelijke, pan-Europese real estate investment manager gespecialiseerd in retail. Wij beheren een portefeuille van 450 panden in de hoofdwinkelstraten van de meest aantrekkelijke winkel bestemmingen in Europa, zoals London, Parijs, Berlijn, Wenen, Amsterdam en Barcelona. Daarnaast kijkt Redevco ook naar winkelcentra in binnensteden en naar dominante retailparken buiten de stad. Wij verhuren aan grote nationale en internationale retailers en wij geloven in een lange termijn beleggingss trategie waar kwaliteit en duurzaamheid een belangrijke rol spelen.

Redevco heeft in principe twee soort klanten, de retailer aan de ene kant en de eigenaar van het vastgoed aan de andere kant. Wij kopen, verhuren, renoveren en verkopen uit naam van beleggers die ons mandaat geven om een bepaalde strategie tot uitvoering te brengen. Wij beheren een totale portefeuille van 6,5 miljard euro verdeeld over tien Europese landen. De operationele taken worden uitgevoerd door zeven regionale kantoren die gevestigd zijn in London, Amsterdam, Brussel, Düsseldorf, Parijs, Madrid en Zurich. Daarnaast is er een Investment Management team gevestigd in Londen en een Service Office gevestigd in Amsterdam, waar ondersteunende functies als HR, PR, Finance, IT, CR, Tax en Research & Strategy gevestigd zijn.

“Redevco heeft in principe twee soort klanten, de retailer aan de ene kant en de eigenaar van het vastgoed aan de andere kant. Wij kopen, verhuren, renoveren en verkopen uit naam van beleggers die ons mandaat geven om een bepaalde strategie tot uitvoering te brengen.” Research & Strategy Waar de consument graag komt, wil de retailer graag zijn producten etaleren. Waar de retailer veel omzet kan halen, heeft hij een hoge huur voor over, waar retailers een hoge huur voor over hebben kan een aantrekkelijk beleggings product zijn. Dit geeft direct het speelveld aan van Research & Strategy. Op basis van informatie en onderzoek proberen wij een visie op de toekomst van de retailmarkt en de retail vastgoedmarkt te ontwikkelen en daar op strategisch en tactisch niveau aanbevelingen voor te doen. Met name door het uitvoeren van data analyses en impact analyses op economisch en vastgoed gebied, proberen wij die visie over te brengen op de board, het management team en de landenorganisaties. Aan de hand van een aantal producten, ontwikkeld door Research & Strategy, geef ik een beeld van de werkzaamheden.

AFBEELDING 1

Retailpark Shopping Pajot in Sint-Pieters-Leeuw en Herontwikkeling van een high street pand aan de Gedempte Gracht in Zaandam.

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

City analysis Door demografische, economische en technologische ontwikkelingen verandert er veel in de retailmarkt, met polarisatie van winkelgebieden tot gevolg. Aantrekkelijke winkelsteden worden aantrekkelijker ten nadele van minder aantrekkelijke winkelsteden. Om de aantrekkelijkheid van steden voor investeringen in winkelvastgoed te bepalen, hebben we een model ontwikkeld dat op basis van negentien indicatoren de aantrekkelijkheid weergeeft. Demografische, economische en kwaliteitsaspecten van steden worden in het model opgenomen, gescoord en gewogen op basis van belangrijkheid. De uitkomst van dit model geeft ons een Europese vergelijking van de meest aantrekkelijke steden voor investeringen in winkelvastgoed en helpt Redevco in het bepalen en uitvoeren van de strategie. Het model geeft een aantrekkelijkheidscore voor 800 steden en 1450 regio’s in 25 Europese landen.

REdEvco’s viEw

AH L FIRENZ E AE

HEIDELBERG

DINBURGH BRISTO L

D MaRkET aTTRacTivEnEss of CItIes WheRe to InVest In RetAIl pRopeRty

Redevco B.V. (2013) voor brochure over market attractiveness

8-11-2013 10:29:33

REDEVCO’S VIEW

omtrent e-commerce en online winkelen hebben een grote impact op de consument en de retailer. Hierdoor verandert de rol van de winkel voor de retailer van een verkooppunt naar een contactpunt voor merkbeleving en persoonlijk contact als waardedrijvers. Het Internet Strategy Platform binnen Redevco is een interne werkgroep en discussiegroep met portfolio directors, managing directors en externe experts die continu onderzoek doen naar de impact van e-commerce op winkelvastgoed en Redevco. Het onderzoek ligt hier primair bij Research & Strategy en is al ruim 5 jaar bezig. In totaal zijn er 30.000 consumenten ondervraagt over hun gedrag, voorkeuren en toekomstvisie, en zijn er veel experts geïnterviewd over hun ervaringen. Door het doen van workshops en het houden van discussies zijn de onderzoeksresultaten vertaald in potentiele reacties van retailers en de mogelijke effecten op Redevco. Door concrete actiepunten en initiatieven te benoemen is Redevco in staat om bedreiging te mitigeren en kansen te pakken. De belangrijkste bevindingen zijn dat e-commerce een versterkend effect heeft op de polarisatie, winkels en winkelgebieden zich met name onderscheiden door experience of convenience en de toekomst minder voorspelbaar wordt. Productontwikkeling en impactanalyses Beleggers in retailvastgoed, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, hebben rendementseisen om aan hun toekomstige verplichtingen te kunnen voldoen. Winkelvastgoed is erg locatie gebonden en daar hangt het risicorendementsprofiel sterk mee samen. De kwaliteit van de stad, de micro-locatie, het gebouw, de huurder, de leverage en timing van aankoop en verkoop zijn van invloed op het rendement. De vastgoedmarkt is een cyclische markt, waardoor timing een belangrijk aspect is. Een goede visie en samenwerking met lokale teams is daarom van essentieel belang. Juist deze lokale kennis binnen Redevco maakt het mogelijk om de verschillende beleggingsstrategieën tot uitvoering te brengen.

F CH THE IMPACT OF E-COMMERCE ON THE EUROPEAN RETAIL REAL ESTATE LANDSCAPE

Redevco B.V. (2015) voor de brochure over E-commerce AFBEELDING 2

Redevco’s brochures over de aantrekkelijkheid van steden en de impact van e-commerce op winkelvastgoed. Het model wordt intern gebruikt om focus aan te brengen in welke steden Redevco denkt nu en in de toekomst een goede belegging te kunnen doen, alsook in welke steden er voldoende vraag is vanuit zowel de retailer als de belegger. Door middel van regressie analyses hebben we de kwaliteit van het model gevalideerd. De verschillen in huurprijzen en rendementen tussen de Europese steden worden voor 70 procent verklaard door acht van de negentien meegenomen variabelen. Met name de zogenaamde soft factoren (toerisme en toeristische trekpleisters, creatieve klasse en een jonge dynamische bevolking) die opgenomen zijn hebben veel invloed op de aantrekkelijkheid van steden voor investeringen in winkelvastgoed. Internet Strategy Platform De retailmarkt is een dynamische markt waarin momenteel veel veranderingen plaatsvinden. Met name de ontwikkelingen

“De verschillen in huurprijzen en rendementen tussen de Europese steden worden voor 70 procent verklaard door acht van de negentien meegenomen variabelen. Met name de zogenaamde softe factoren die opgenomen zijn hebben veel invloed op de aantrekkelijkheid van steden.” De performance van winkelvastgoed hangt sterk samen met de onderliggende economische situatie en vooruitzichten in het land en in de stad. Uiteindelijk draait het om vertrouwen in de economie en het uitgeven van geld aan producten in winkels door consumenten. Binnen Europa en ook binnen Nederland is er veel gaande op politiek en economisch gebied dat van invloed is op de aantrekkelijkheid van winkelvastgoed. Door het uitvoeren van impactanalyses proberen we grip te krijgen op de ‘upsides’ en ‘downsides’ van economische en politieke invloed. Wat gebeurt er als Griekenland uit de Eurozone stapt, wat voor invloed heeft deflatie op de waarde van vastgoed, welk effect heeft het ‘quantitative easing’ programma van de ECB (Europese Centrale Bank) op investeringen in vastgoed, is Zwitserland nog steeds een ‘safe haven’ nadat de SNB (Swiss National Bank) de ondergrens op de wisselkeurs tussen de CHF en de EURO heeft losgelaten? Uiteindelijk draait het voor Redevco om de juiste beslissingen te nemen en dit te kunnen uitleggen aan de investeerders. Binnen Research & Strategy proberen wij dit zo min mogelijk aan toeval over te laten en dus een goede visie te vormen op de huidige en toekomstige situatie.

AFBEELDING 3

ALEA101, Redevco’s recente ontwikkeling in Berlijn

Ad Hoc Naast deze activiteiten komen er veel ad hoc vragen binnen zoals het maken van presentaties voor gastcolleges en potentiele investeerders. Verder beoordelen we acquisitie en dispositie voorstellen, doen we analyses naar de relatie tussen de waarde van winkelvastgoed en duurzaamheid, adviseren wij bij ontwikkelingen op de veranderende vraag van retailers naar vastgoed en het toepassen van digitale strategieën, zoals bij onze binnenstedelijke ontwikkeling in Bordeaux, en schrijven we artikelen om de kennis en kunde van Redevco naar de markt toe uit te dragen. Verder zijn we continu op zoek naar nieuwe methodes, bronnen en bedrijven die ons verder kunnen brengen in het doen van onderzoek en het vormen/onderbouwen van beslissingen. Wij zijn bijvoorbeeld betrokken bij de Store of the Future, een initiatief van Q&A Consultancy om nieuwe technologieën te testen samen met retailers. We zijn continu bezig met nieuwe bedrijven die ons inzicht kunnen geven in footfall gegevens op straat- en pandniveau om opkomende en neergaande gebieden te kunnen signaleren.

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Afsluiting Redevco is een bedrijf dat momenteel volop in beweging is, ik ben nu twee jaar aan het werk voor Redevco en ben nog lang niet uitgeleerd. Over mijn toekomst heb ik nog niet heel veel kunnen nadenken, uiteindelijk wil ik wel een switch maken naar een functie die zich meer richt op het fysieke gebouw en minder op de onderliggende waarde drivers. Aan de andere kant geven deze waarde drivers mij een goede basis die mij kan helpen in mijn verdere carrière. Met het geven van input en advies aan leden van de board, senior management en directors ontwikkel je je snel. Hierdoor heb ik een sterke ontwikkeling doorgemaakt in de kwaliteit van het werk, het functioneel aanbieden en het communiceren hiervan. Je leert op een politieke manier informatie en sturing te geven zonder dat dit direct veel impact heeft op werkzaamheden en huidige processen. Wat ik als laatste wil meegeven is dat je de ruimte moet nemen en moet krijgen om te excelleren, probeer innovatief te zijn en nieuwe ideeën aan te dragen, maar probeer niet te snel je mening te vormen.

Afstudeerder TU/e

KPI’s en kostenreducerende maatregelen voor ziekenhuisvastgoed De ziekenhuiszorg heeft de afgelopen

ir. Lieke van der Wal Lieke studeerde in maart 2015 af aan de leerstoel Real Estate Management & Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Haar afstudeer onderzoek, ’KPI’s en kostenreducerende maatregelen voor ziekenhuisvastgoed’, speelt in op de actuele trends en ontwikkelingen waarmee ziekenhuizen te maken hebben. Momenteel werkt zij als Consultant Gezondheidszorg bij AT Osborne waar zij zich bezighoudt met huisvestingsplannen, strategisch huisvestings- en vastgoedadvies en met programma’s van eisen voor ziekenhuisorganisaties.

jaren als gevolg van wetswijzigingen veel veranderingen ondergaan. Vanwege de wijziging in het financieringsstelsel zijn de ziekenhuizen zelf verant woordelijk geworden voor het vastgoed en dienen zij deze risico’s zelf te dragen. Als gevolg hiervan wordt het

Dit onderzoek geeft inzicht in de mogelijkheid om de kritische prestatie indicatoren (KPI’s) gericht op de huisvesting van ziekenhuizen te beïnvloeden met behulp van kostenreductiemaatregelen behorend bij de CREM strategie kostenreductie. Deze kostenreductiemaatregelen kunnen de vastgoedmanagers van ziekenhuizen vervolgens ondersteunen bij het maken van strategische keuzes met betrekking tot de huisvesting en tevens helpen bij het gericht sturen op de huisvesting KPI’s.

onderbouwde keuzes ten aanzien van

In het verleden zijn er onderzoeken uitgevoerd naar CREM in de gezondheidszorg (Van Hasselt, 2005; Van der Voordt & Van der Zwart, 2011) die hebben aangetoond dat ziekenhuisbestuurders de functionele waarde van CREM belangrijker vinden dan de financiële waarde. Als gevolg van het financieringsstelsel is deze waarde voorheen niet belangrijk geweest, aangezien de kapitaallasten werden vergoed door de overheid. Deze huisvestingskosten gaan tegenwoordig wel een belangrijke rol spelen bij zieken huisorganisaties. Met KPI’s kan het management van een ziekenhuisorganisatie wellicht gaan sturen op deze huisvestingskosten (Riratanaphong et al., 2012). Door te gaan sturen op kostenreductiemaatregelen kunnen de huisvestingskosten worden verlaagd, zodat deze betaalbaar blijven en er meer geld overblijft voor betere kwaliteitszorg van de ziekenhuizen. Dit wordt maatschappelijk als zeer wenselijk gezien. Om na te gaan of het sturen op kosten reductiemaatregelen inderdaad de huisvesting KPI’s kan beïnvloeden, is er onderzocht of er verbanden zijn tussen de mate van het toepassen van kostenreductiemaatregelen en de ontwikkeling van de huisvesting KPI’s van ziekenhuizen.

het vastgoed gemaakt kunnen worden

Literatuur en onderzoek

belangrijk om het ziekenhuisvastgoed professioneel aan te sturen om zo een optimale balans te vinden tussen de huisvestingskosten en het primaire proces (Muller, 2007). Dit heeft gezorgd voor een omslag waarbij een aantal ziekenhuizen is begonnen met Corporate Real Estate Management (CREM), zodat er strategische en

en er wellicht waarde toegevoegd kan worden aan de organisatie.

Ten eerste is onderzocht welke kostenreductiemaatregelen er worden gebruikt in de literatuur. Dit heeft geresulteerd in een lijst met kostenreductiemaatregelen die is gecategoriseerd naar kostenreductiemaatregelen die te maken hebben met onderhoud, energie, financieel management, ruimtegebruik en algemeen (figuur 1).

Kostenreductiemaatregelen: Onderhoud Organiseren van planmatig onderhoud Bewust uitbesteden van onderhoud Bewust uitstellen van onderhoud Bewust de kwaliteit verlagen (goedkopere materialen) Kostenreductiemaatregelen: Energie Kiezen voor de goedkoopste provider Implementeren van besparende maatregelen Doorvoeren van duurzaamheidsingrepen Kostenreductiemaatregelen: Financieel management Reduceren van de kosten bij de aankoop van een gebouw/grond Schaalvoordelen maken in overnames Minimaliseren van project constructiekosten, door keuze voor locatie mede te bepalen met behulp van leveranciers, onderhoud en de kosten Aanpassen eigendomsverhouding vastgoed (financiële flexibiliteit) Implementatieplannen van huisvesting/vastgoed maken gebaseerd op business case Actief financieringskosten monitoren door financiële rapportages bij te houden en in te grijpen bij overschrijdingen Actief inzicht houden in de kostenstructuur en de stuurruimte aanhouden Gebruik maken van benchmark kosten diensten en producten Uitbesteden van vastgoeddiensten Kostenreductiemaatregelen: Ruimtegebruik Standaardiseren van ruimten Rekening houden met flexibiliteit in huisvesting strategieën zodat veranderingen in bedrijfsvoering geaccommodeerd kunnen worden Veranderen plattegrondenàefficiënte plattegronden (bvo/nvo verhouding) Reduceren (bewust afwijken) van de norm per ruimte en functie Reduceren (bewust afwijken) van de gebruiksoppervlakte per persoon Meervoudig gebruik maken van werkplek (flexplek, efficiëntie) Reduceren werkplekken Kostenreductiemaatregelen: Algemeen Standaardiseren van meubilair en communicatie-apparatuur (zelfde automatisering, voorkomen dat dit belemmert bij verandering ruimtegebruik) Integreren van de vastgoedafdelingen met de planning van de bedrijfsvoering om te anticiperen op de toekomstige veranderingen in ruimte Rekening houden met lage exploitatie en onderhoud kosten bij het architectonisch ontwerp

FIGUUR 1

Deze kostenreductiemaatregelen kunnen effect hebben op de prestatie van een organisatie. Het meten van deze prestatie is mogelijk door gebruik te maken van kritische prestatie indicatoren (KPI’s). Vervolgens is uit de literatuur een lijst met huisvesting KPI’s opgesteld. De KPI’s zijn gecategoriseerd naar KPI’s die te maken hebben met het ruimtegebruik en de KPI’s die meer algemene kostenratio’s meten. Om te kunnen onderzoeken of de kostenreductie maatregelen invloed hebben op de huisvesting KPI’s is op basis van een kwantitatieve analyse een steekproef samengesteld. De populatie bij de kwantitatieve analyse bestond uit alle algemene ziekenhuizen in Nederland, gecorrigeerd met de ziekenhuizen die tussen 2009 en 2012 zijn gefuseerd of zijn overgenomen. Vanuit de database DigiMV van Jaarverslagen Zorg is onderzocht welke huisvestings KPI’s samengesteld konden worden. Hierin ontbraken gegevens over vierkante meters, gestandaar diseerde ruimten, aantal verhuizingen, de kosten per gebouw en de budgetgegevens. Er waren vijf KPI’s die wel samengesteld konden worden uit de database DigiMV. Deze KPI’s zijn in het blauw weergegeven in tabel 1. Ook zijn in deze tabel de overige KPI’s weergegeven. In dit onderzoek is de keuze gemaakt om de analyse te baseren op twee KPI’s, aangezien de KPI’s onderling correleerden. De huisvestingskosten per fte en huisvestings kosten als percentage van de totale omzet zijn hiervoor als meest geschikt bevonden. De steekproef voor dit onderzoek bestond uit negen algemene ziekenhuizen die tussen 2009 en 2012 een grote daling of stijging hadden van deze twee KPI’s. De vastgoedmanagers van deze negen ziekenhuizen zijn geïnterviewd over het toepassen van kostenreductie maatregelen in de praktijk. In dit onderzoek zijn deze uitkomsten vervolgens gekoppeld aan de daling of stijging van de KPI’s. Op deze manier is gekeken of het toepassen van de kostenreductiemaatregelen een daling in de huisvesting KPI’s heeft lijken te beïnvloeden. Een daling van de huisvesting KPI’s is in dit onderzoek positief, aangezien de huisvestingskosten dan zijn gedaald.

Kostenreductiemaatregelen per categorie

Resultaten Ruimtegebruik

Algemene kostenratio’s

Ruimte (m2) per werknemer

Huisvestingskosten per m2

Percentage bezette ruimte

Huisvestingskosten per werkplek

Totaal eigendom en gehuurde ruimte in m2

Huisvestingskosten per werknemer

Kosten niet gebruikte ruimte

Huisvestingskosten per fte

Percentage gebruikte ruimte ten opzichte van niet gebruikte ruimte

Huisvestingskosten per bed

Gebruik van gestandaardiseerde ruimten

Huisvestingskosten per euro omzet

Aantal bewegingen (verhuizingen inpandig) per jaar

Huisvestingskosten als % van totale kosten Huisvestingskosten als % van totale winst per gebouw Huisvestingskosten als % van totale omzet Huisvestingskosten per productie unit Huisvestingskosten als % van totaal labour en overhead kosten van business unit Huisvestingskosten per gebouw Gerealiseerde huisvestingskosten vs verwachte kosten

TABEL 1

KPI’s voor kwantitatieve analyse met DigiMV

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Onderhoud Het planmatig organiseren van onderhoud wordt toegepast door alle negen ziekenhuizen. Twee ziekenhuizen hebben bewust onderhoud uitbesteed en hebben beide ook een stijging in operationele kosten KPI’s. De ziekenhuizen die meer onderhoud zelf doen en minder uitbesteden hebben beide een verlaging in de KPI’s. De maatregel ‘onderhoud uitbesteden’ lijkt dus geen kostenreducerende maatregel te zijn. Er zijn twee ziekenhuizen die geen onderhoud uitgesteld hebben en deze hebben beide een stijging in KPI’s. De maatregel ‘bewust de kwaliteit verlagen’ kan niet in relatie worden gebracht met de ontwikkeling van de KPI’s; wel valt op dat dit geen gebruikelijke maatregel is bij de ziekenhuizen in de steekproef aangezien geen van de ziekenhuizen deze maatregel heeft toegepast. Energie Er zijn vier ziekenhuizen bewust bezig geweest met het zelf inkopen van energie, waarvan er drie een daling hadden in de KPI’s. 53

Twee ziekenhuizen zijn bewust bezig met duurzaamheid en hebben een stijging in de KPI’s. Bij de overige ziekenhuizen was geen relatie waar te nemen tussen het implementeren van energiebesparende maatregelen en het doen van duurzaamheidsingrepen en de ontwikkeling van de KPI’s. Financieel management De maatregelen die betrekking hebben op de investeringsfase zijn toegepast door twee ziekenhuizen die bezig zijn geweest met het voorbereiden of uitvoeren van nieuwbouw. Alle ziekenhuizen in de steekproef zijn bezig met het toepassen van de overige financieel management maatregelen. Met name de maatregelen omtrent business cases en het monitoren van financieringskosten worden vaak toegepast. Op één ziekenhuis na houden de ziekenhuizen actief inzicht in de kostenstructuur en stuurruimte. Dit ziekenhuis heeft tevens een stijging in de huisvesting KPI’s over de jaren 2009-2012. Het toepassen van de maatregelen ‘gebruik maken van een benchmark’ en het ‘uitbesteden van vastgoeddiensten’ kunnen niet in relatie worden gebracht met de ontwikkeling van de KPI’s.

Hierbij zal de ruimtebehoefte benaderd moeten worden vanuit de capaciteitsbehoefte gekoppeld aan de te verwachten productie. Voorheen werd dit afgestemd op het aantal bewoners in de directe omgeving. Anderzijds werd benoemd dat de vastgoedmanagers niet verwachten dat er nog veel ziekenhuizen gebouwd gaan worden die het totale pakket van specialismen en functies aanbieden. Bovendien geven zij aan dat veel ziekenhuizen volledige nieuwbouw niet meer kunnen financieren en dat er dus veel renovatie en vernieuwbouwprojecten voor in de plaats zullen komen. Dit heeft tot gevolg dat de vastgoedprojecten bij ziekenhuizen steeds complexer zullen worden. Tot slot komt uit dit onderzoek naar voren dat de lijst met maatregelen alle aspecten van huisvesting omvat. Als mogelijke toevoegingen op de lijst werden risicogestuurd-onderhoud en het vooraf betrokken zijn bij en sturen op het programma van eisen benoemd.

Conclusie Ruimtegebruik Bij de maatregelen over het ruimtegebruik is een verschil waargenomen tussen ziekenhuizen die nieuwbouw gepleegd hebben en ziekenhuizen die te maken hebben met bestaande bouw. Het standaardiseren van ruimten is bij drie ziekenhuizen in veel delen van het ziekenhuis toegepast. Drie andere ziekenhuizen geven echter aan dat deze maatregel niet rendabel is voor bestaande bouw. Uit het onderzoek blijkt dat het ziekenhuis dat het hoogst scoorde op de maatregelen in het ruimtegebruik een daling had in de KPI’s. Het ziekenhuis met de grootste daling in KPI’s liet daarentegen zien dat dit ook te bereiken is zonder de maatregelen omtrent het ruimtegebruik uit te voeren. Ook twee andere ziekenhuizen voeren weinig maatregelen uit in de categorie ruimtegebruik, maar hebben wel dalende KPI’s. Uit deze categorie lijkt de relatie tussen het doorvoeren van de maatregelen en de huisvesting KPI’s minder zichtbaar. Algemeen Het meubilair is in alle ziekenhuizen gestandaardiseerd en ook de communicatieapparatuur wordt steeds meer gestandaardiseerd. Bij alle ziekenhuizen is er een goede samenwerking tussen de vastgoedafdeling en de bedrijfsvoering en wordt er gekeken of de veranderingen mutaties in het gebouw tot gevolg hebben en of deze mutaties haalbaar zijn. Er zijn twee ziekenhuizen bewust aan het sturen op de keuzes van het architectonisch ontwerp. Deze ziekenhuizen hebben beide een sterke daling in de huisvesting KPI’s. KPI’s Uit dit onderzoek kwam naar voren dat er maar drie ziekenhuizen gebruik maken van KPI’s. Eén ziekenhuis maakt bewust gebruik van KPI’s door deze regelmatig te monitoren. Twee andere ziekenhuizen gaven aan de KPI’s af en toe te monitoren. Bij het ziekenhuis dat bewust bezig is met het monitoren van KPI’s is echter geen daling waargenomen in de KPI’s; bij de twee ziekenhuizen die KPI’s af en toe monitoren juist wel. Toekomst strategisch vastgoedmanagement bij ziekenhuizen Tot slot is de vraag gesteld hoe de vastgoedmanagers over de toekomst van het strategisch vastgoedmanagement bij ziekenhuizen denken. De vastgoedmanagers zijn het hierover allemaal eens: strategisch vastgoed management bij ziekenhuizen wordt steeds belangrijker. Zij zijn zich bewust van het belang van strategisch omgaan met het vastgoed. Zij geven enerzijds aan dat de omzet steeds belangrijker wordt en dat die wordt gegenereerd op specifieke vierkante meters in de kern van het ziekenhuis. Het is belangrijker geworden om te sturen op deze vierkante meters en op de productie die daar gedraaid moet worden. Het vastgoed moet daarbij faciliterend zijn aan het primaire proces. 54

Het toepassen van kostenreductiemaatregelen lijkt de huisvesting KPI’s van ziekenhuizen zo te beïnvloeden dat deze dalen. De maatregelen ‘onderhoud uitbesteden’ en ‘onderhoud uitstellen’ lijken invloed te hebben op de huisvesting KPI’s, waarbij ‘onderhoud uitbesteden’ een stijging van de KPI tot gevolg lijkt te hebben en ‘onderhoud uitstellen’ een daling. Daarnaast lijkt het bewust omgaan met de energie-inkoop invloed te hebben op de energie kosten en dus op de huisvesting KPI’s. Ook kwam naar voren dat het bijhouden van financiële rapportages en het sturen op de kosten van belang lijken te zijn om invloed te kunnen uitoefenen op de huisvesting KPI’s. De relatie tussen de maatregelen in de categorie ruimtegebruik en de huis vesting KPI’s komt niet eenduidig uit dit onderzoek naar voren. Hieruit valt af te leiden dat de kostenreductie maatregelen met betrekking tot ruimtegebruik minder invloed lijken te hebben op de kostenratio huisvesting KPI’s. Wellicht kunnen deze wel invloed hebben op de ruimte gebruik KPI’s die in dit onderzoek niet geanalyseerd zijn. In de categorie algemeen lijkt uit de resultaten naar voren te komen dat het sturen op het architectonisch ontwerp de huisvesting KPI’s positief kan beïnvloeden. Tot slot komt uit dit onderzoek naar voren dat het monitoren van KPI’s niet direct invloed lijkt te hebben op de huisvesting KPI’s. Er is binnen dit onderzoek niet te zeggen of de KPI’s bij de ziekenhuizen zonder sturing en monitoring anders zouden zijn ontwikkeld wanneer er wel sturing zou zijn geweest. De vastgoedmanagers geven aan dat strategisch omgaan met ziekenhuisvastgoed in de afgelopen jaren meer aan de orde is gekomen en dit in de toekomst alleen maar zal toenemen. Het ziekenhuisvastgoed zal meer benaderd moeten worden vanuit de capaciteitsbehoefte, zodat het vastgoed het zorgproces beter kan gaan faciliteren en er geen overmaat in vierkante meters ontstaat. De huis vestingskosten monitoren en beïnvloeden wordt tevens belangrijker, aangezien de ziekenhuizen zelf verantwoordelijk zijn voor de kosten van de huisvesting. De kostenreductie maatregelen en de bijbehorende huisvesting KPI’s kunnen vastgoedmanagers hierbij helpen. Uit de aanbevelingen van het onderzoek is gebleken dat een benchmark van de ontwikkeling van de huisvestingskosten en de huisvesting KPI’s van ziekenhuizen nog niet bestaat.

Het is interessant om een dergelijke benchmark op te zetten, zodat een ziekenhuis zijn huisvestingskosten kan gaan vergelijken met andere ziekenhuizen van dezelfde grootte. Als de ziekenhuizen dan ook nog KPI’s gaan opstellen en gaan monitoren, kunnen zij tijdig bijsturen wanneer bijvoorbeeld de omzet tegenvalt. Via deze acties en het toepassen van kostenreductiemaatregelen kan er grip worden gehouden op de huisvestingskosten door de vastgoedmanager en kan het ziekenhuis de goede zorg in de toekomst ook garanderen.

Bronvermelding Muller, G. (2007). Gedifferentieerd management van ziekenhuisvastgoed. Amsterdam: ASRE.

Riratanaphong, C., Van der Voordt, D., & Sarasoja, A. (2012). Performance Measurement in the context of CREM and FM. In D.V.P.A. Jensen, The Added Value of Facilities Management: Concepts, Findings and Perspectives. Lyngby: Polyteknisk Forlag. Van Hasselt, C. (2005). Corporate Real Estate Management in de Ziekenhuiszorg. TU Delft, Delft. Van der Voordt, D., & Van der Zwart, J. (2011). Value-Based Design A Management of Hospital Buildings. Conference paper MISBE, Management and Innovation for a Sustainable Built Environment. Amsterdam.

Toe aan een paar ‘once in a lifetime’ projecten?

R U I M

Bij AT Osborne zijn grote projecten vrijwel dagelijks werk. In een team werk je aan belangrijke maatschappelijke en politieke thema’s. Van de Zuidas en de A2 tot het Ilperveld en het Rijksmuseum. Brede blik AT Osborne werkt aan oplossingen voor ruimtelijke vraagstukken. Met 150 consultants en managers hebben we alle disciplines in huis. Van managers tot technici, juristen en financieel experts. Specialisten met een brede blik die buiten gebaande paden durven denken. Het AT Osborne Ontwikkelingsfonds en de AT Osborne Academy bieden ruimte voor research en development en dragen bij aan state of the art adviezen. AT Osborne

Utrecht | Brussel | Parijs

D E N K E N D

Topwerkgever AT Osborne wordt gewaardeerd als topwerkgever. De werksfeer en vrijheid in het werk scoren hoog. Als jij die vrijheid ook ambieert en kunt koppelen aan een sterk verantwoordelijkheidsgevoel, willen we graag met je praten. Kijk op www.atosborne.nl voor actuele kansen.

Huisvesting & Vastgoed | Infrastructuur, Gebiedsontwikkeling & Milieu

AFBEELDING 1

SERVICE Actief

De HongKonggangers

Beste lezer, De negentiende studiereis van studievereniging SERVICE heeft van 14 tot en met 23 mei jongstleden plaatsgevonden. De reiscommissie heeft dit jaar een bestemming uitgezocht waar de Chinese tradities samenvloeien met het westers kapitalisme (Silver Media, sd). De stad Hong Kong kan toegevoegd worden aan het rijtje met eerder bezochten steden zoals: Dubai & Abu Dhabi (2014), Moskou & Sint– Petersburg (2013), Shanghai (2012) en Singapore (2011). Tijdens een studiereis kan op een goede manier kennis worden gemaakt met de werkwijze, de bedrijfscultuur en de mentaliteit van vastgoed gerelateerde bedrijven en de vastgoedmarkt in een ander land. Dit is voor de studenten zeer leerzaam en draagt bovendien bij aan een verbreding van hun horizon. Studenten krijgen op deze manier inzicht in de overeenkomsten en de verschillen in zowel de vastgoedmarkt als het bedrijfsleven in het buitenland.

De bestemming De reiscommissie is vanaf het begin van het academisch jaar druk bezig geweest met het zoeken naar een interessante bestemming voor een leerzame studiereis. Legio interessante bestemmingen behoorden tot de mogelijkheden, belangrijk daarbij was op zoek te gaan naar een interessante en actieve vastgoedmarkt die de bestemming extra leerzaam maakt. Hong Kong bleek uiteindelijk de meest aantrekkelijke locatie te zijn. Qua geschiedenis en cultuur heeft Hong Kong veel te bieden. Hong Kong is een speciale administratieve regio van 56

China, echter functioneert deze voormalige Britse Kolonie als zelfstandig land en zijn de enige zaken die vanuit China bestuurd worden defensie en buitenlandse zaken (Silver Media, sd). De strategische ligging aan de zuidoostkust van China, in de delta van de Parelrivier, aan de Zuid-Chinese Zee, maakte van de stad een van de meest welvarende en kosmopolitische steden ter wereld (Discover Hongkong, sd). Hong Kong neemt onder meer door haar strategische ligging een steeds belangrijkere plaats in bij de handel tussen China en het Westen, wat er voor zorgt dat de stad ook op het gebied van handel erg interessant is. Wat veel mensen daarnaast niet weten is dat Hong Kong voor meer dan de helft bestaat uit natuurgebieden en is opgebouwd uit 236 eilanden (Reisgraag, sd). Hong Kong heeft de meeste wolkenkrabbers van de wereld, 2.354 stuks (alletop10lijstjes, 2015). Deze wolkenkrabbers zijn vaak interessante gebouwen en gaan gepaard met enorme investeringen en langdurige contracten. Daarnaast kent de stad chronische problemen van (te) hoge huurprijzen. Sinds 2010 zijn de huren in Hong Kong met 51 procent gestegen. Dit komt door een sterke groei van bedrijven en de beperkte beschikbaarheid van toplocaties. Een vierkante meter kantooroppervlakte kan oplopen tot bijna 2000 euro per jaar en Hong Kong staat daarmee in de top drie van duurste kantoorlocaties van de wereld (Cushman & Wakefield, 2011). Hong Kong biedt dus qua geschiedenis, cultuur, natuur, handel en vastgoed ontzettend veel interessante informatie voor de studiereis.

De reis Na een lange vlucht zijn we op vrijdag 15 mei aangekomen in Hong Kong. Nadat de spullen in het hostel afgegeven waren, zijn wij doorgegaan naar het Nederlands ConsulaatGeneraal in Hong Kong. Bij het consulaat hebben wij een interessante presentatie over de stad gekregen. In de presentatie kwam de geschiedenis van Hong Kong aan bod en hoe de Nederlanders in Hong Kong zaken doen. Het consulaat gaf ons daarnaast nog een aantal handige ’DO’s en DON’Ts in de Aziatische cultuur waar wij ons de daar opvolgende dagen in gingen bevinden. Na het Consulaat zijn wij naar de Man Mo Tempel gegaan, waar de god van de krijgskunst en de god van de literatuur worden geëerd. Zaterdag begon de dag met een vrije ochtend. Tijdens deze ochtend zijn de studenten de stad gaan verkennen en hebben zij genoten van een heerlijke Chinese lunch. In de middag is de gehele groep met de ferry naar Macau gevaren. Macau werd in 1557 gesticht door de Portugezen en hebben deze regio tot 1999 in handen gehad, daarna heeft het dezelfde status als Hong Kong gekregen. Met bijna 600.000 bewoners is het de dichtstbevolkte plaats ter wereld! (landenwijzer, 2015). In Macau is er een bezoek gebracht aan verschillende tempels, waaronder de A-Ma Tempel die op de UNESCO Wereld Erfgoedlijst staat. Daarnaast is er genoten van het adembenemende uitzicht boven op één van de hoogste gebouwen. Met een heerlijk Chinees avondmaal in onze maag zijn we afgereisd naar het gok-walhalla van China. In dit stukje van Macau waan je jezelf in de stad Las Vegas, de casino’s en hotels zijn een indrukwekkende vertoning.

De volgende ochtend is er een bezoek gebracht aan het Lamma eiland. Hier zijn we na een pittige wandeling boven gekomen bij de Big Buddha en hebben we een bezoek gebracht aan het Po Lin klooster. Met het mooie weer zijn we gaan lunchen aan het strand en hebben velen van ons een duik genomen in zee. Vervolgens zijn we bij the Peak geweest en hebben we wederom genoten van het wonderschone uitzicht over Hong Kong. Maandagochtend was iedereen vroeg uit de veren en stond iedereen klaar in sport outfit voor een activiteit die niemand snel zal vergeten. We begonnen de dag namelijk met een les Thai Chi. Na alles geleerd te hebben over onze innerlijke energie was het tijd om het eerste bedrijf te bezoeken. Het eerste bedrijf dat op de planning stond was DTZ Hong Kong. DTZ heeft ons een erg leerzame lezing gegeven over de verstedelijking in Hong Kong. Na DTZ zijn wij meteen doorgegaan naar OMA. Hier hebben wij ook een zeer interessante lezing gekregen over design intentie en het bouwproces. Na de lunch stond het derde bedrijfsbezoek op de planning, CBRE Research. Bij CBRE hebben wij een lezing gekregen over de kantorenmarkt van Hong Kong en hebben de studenten vragen kunnen stellen over de extreme huurprijzen die worden gevraagd. Deze drukke dag hebben we afgesloten op de Temple Street Market. Deze markt staat bekend om zijn lekkere eettentjes op straat en het heeft zijn naam meer dan waar gemaakt met een heerlijk avondmaal!

AFBEELDING 1

Skyline HongKong

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

AFBEELDING 2

Centrum HongKong De volgende ochtend hebben we een rondleiding gekregen over de campus van de University of Hong Kong en zijn wij ontvangen door het hoofd van de afdeling Real Estate Management. In de middag zijn wij bij CBRE Global Investors op bezoek geweest. Hier hebben wij een lezing gekregen over de Aziatische markt en in het specifiek de vastgoedmark van Hong Kong. Voor het diner zijn wij naar de hippe buurt SOHO gegaan en hebben wij meteen gebruik gemaakt van de langste roltrap ter wereld. Na het diner zijn we met de welbekende Star Ferry voor een paar cent de rivier overgestoken. Eenmaal aan de overkant hebben we nog vanaf de kade naar de betoverende lichtshow staan kijken. Woensdagochtend begon de dag bij Savills waar wij een leuke lezing hebben mogen bijwonen waarbij hotelvastgoed centraal stond. Na een heerlijke Chinese lunch met dumplings zijn wij naar Link REIT gegaan. Link REIT is het grootste beleggingsfonds van Azië en richt zich voornamelijk op de retailmarkt. Hier hebben wij een lezing gehad over deze beleggersmarkt en kregen wij een rondleiding door een van hun shopping centers. Deze interessante dag is afgesloten bij de Happy Valley Racecourse. Dit was een bijzonder spektakel van racende paarden tussen de vele wolkenkrabbers!

Op donderdag stonden de laatste twee bedrijfsbezoeken gepland. De dag begon bij Colliers, waar we een interessante lezing kregen over winkelvastgoed in Hong Kong. We hebben de dag vervolgens voortgezet bij APG Asset Management waar we een rondleiding door een logistiek center kregen met aansluitend een presentatie. Dit was het laatste bedrijfsbezoek van de studiereis en hebben we afgesloten met een gezellige borrel. Deze avond zijn we naar de lady’s market gegaan, waar iedereen zijn souvenirs kon inslaan en waar alle vrouwen na stevig onderhandelen nog een tas van hun favoriete merk konden kopen. En waar de waaghalzen onder ons nog even typisch Chinese specialiteiten probeerden, waaronder slang. Op de laatste dag in Hong Kong had iedereen nog even tijd om van deze fantastische stad te genieten. De laatste inkopen konden worden gedaan en er kon nog heel even genoten worden van het heerlijke weer. Aan het begin van de middag verzamelde iedereen zich weer en werd de terugreis ingezet.

Tot slot Hong Kong is een bijzondere stad waar de Chinese cultuur zich op een bijzondere manier mengt met de Westerse cultuur. Tijdens deze studiereis is goed naar voren gekomen dat zaken doen in Azië en dan in het specifiek in Hong Kong heel anders gaat dan in Nederland. Hong Kong was een onvergetelijke ervaring op alle denkbare vlakken.

De bedrijfsbezoeken waren interessant, de cultuur was geweldig en de natuur was beeldschoon. Hong Kong bedankt! De studiereis is echter niet zomaar een reis geworden om nooit meer te vergeten. Hiervoor wil ik als eerst de heer Adri Proveniers bedanken voor zijn ondersteuning en mede werking tijdens de studiereis. De heer Proveniers is nauw betrokken geweest bij de cases die gemaakt zijn tijdens de studiereis. Ik wil ook alle deelnemers bedanken voor jullie inzet en gezelligheid. Verder gaat een dankwoord uit naar alle bedrijven in Hong Kong die ons met open armen hebben ontvangen en ons van verschillende presentaties en rond leidingen hebben voorzien. Ook wil ik graag alle sponsoren bedanken die deze reis mogelijk hebben gemaakt. Zonder de bijdrage van Colliers, Hemminkways en Repon Dakbedek kingen BV was het organiseren van een dergelijke reis niet gelukt.

Bronvermelding Discover Hongkong. (sd). Geschiedenis. Opgehaald van http://www.discoverhongkong.com/nl/plan-your-trip/ know-hong-kong/history.jsp. Reisgraag. (sd). Hongkong. Opgehaald van http://www. reisgraag.nl/vakantie_china/hongkong/. Silver Media. (sd). Hongkong voor beginners. Opgehaald van http://www.hongkongvoorbeginners.nl/.

Tot slot wil ik de reiscommissie in het bijzonder bedanken. Stacy van den Brink Zij hebben zich het afgelopen jaar ontzettend hard ingezet (PR Reiscommissie) om deze reis voor elkaar te krijgen. Bij dezen een groot dankwoord aan Eefke Winkelmolen, Stefan Werner, Robin Junker, Ron Haerkens en Stacy van den Brink. Door hun enthousiasme, doorzettingsvermogen en betrokkenheid voor en tijdens de reis is het gelukt om een geweldige reis neer te zetten!

Contact Het SERVICE Magazine is één van de grootste academische vakbladen, zeker in het vastgoed. Met adverteren in het SERVICE Magazine heeft u: • een bereik van 1.500 studenten (20%) en alumni of aanverwante professionals (80%) • een sponsorship aan een kwalitatief hoogwaardig vakblad • een directe verbinding met docenten, afstudeerders en studenten aan de Technische Universiteit Eindhoven

Dagmar Bokkinga (Voorzitter Reiscommissie)

Uw advertentie hier?

Heeft u naar aanleiding hiervan nog vragen? Kijk dan op onze website: www.service-studievereniging.nl

Gerben Sinke Acquisitie/Bedrijvenrelaties acquisition@service-studievereniging.nl 06 22 06 26 37 S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Afstudeerverslagen TU/e - REMD Op deze pagina treft u een overzicht van de meest recente afstudeerverslagen van de opleiding Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het complete overzicht van afstudeerverslagen is te vinden op de website van SERVICE: www.service-studievereniging.nl. Voor bestellingen en prijzen kunt u contact opnemen met info@service-studievereniging.nl

Auteur: Rixt de Jong Bestelnr.: 539 Opleiding: REMD Jaar: 2014

The role of anchor stores in downtown shopping areas Which effects may be expected when closing down an affiliate of department store de Bijenkorf in a major downtown shopping area and what kind of outlets may be feasible replacements? August 17, 2013, the management of de Bijenkorf announced to close down five of the twelve stores. This type of stores once had the biggest drawing power in Dutch shopping areas because they affect the distribution of shoppers over the shopping area and create extra footfall for adjacent stores. This study questions for several reason the drawing power of de Bijenkorf in Breda and Den Bosch and more in general of Dutch department stores. The results in this study, conducted by a survey, showed a low familiarity with the affiliates of de Bijenkorf in Breda and Den Bosch and a low frequency of visits to any of the affiliates in the Netherlands. Therefore, the group of consumers that will change their shopping area choice is small. The majority of consumers is able to find compensation in the shopping area itself by visiting stores which offer similar commodities as de Bijenkorf. However, a substantial group of consumers believes that the shopping supply deteriorates after the closure of de Bijenkorf. Therefore, the properties in Breda and Den Bosch should be filled with another anchor store. This study recommends to replace it with foodcourts instead of stores of Primark or Media Markt.

Auteur: Bas America Bestelnr.: 540 Opleiding: REMD Jaar: 2014

Dilemma Woningcorporaties; administratief of juridisch scheiden (DAEB en niet-DAEB)

Auteur: Benny Ng Bestelnr.: 541 Opleiding: REMD Jaar: 2014

Stad vs regio Als gevolg van overaanbod aan bedrijfskavels stagneert de bedrijfsgronduitgifte in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE), bestaande uit de gemeenten Best, Eindhoven, GeldropMierlo, Helmond, Nuenen c.a., Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre. Verder leidt dit overaanbod tot leegstand en verloedering van de bestaande bedrijfs足 ruimten. Daarmee komt het gemeentelijk economisch beleid in gevaar.

De vraag is, wat de mogelijkheden zijn voor een regionale aanpak van het overaanbod van bedrijfskavels. Vanuit een regionale benadering kunnen als gevolg van planreductie de kosten en opbrengsten verevend worden tussen gemeenten. Een volgende stap in het intensiveren van de regionale samen werking is het verzelfstandigen van de verschillende grondbedrijven tot één regionaal ontwikkelbedrijf (ROB). Gemeenten brengen grond, middelen en personeel in een ROB. Dergelijke samenwerkingsvormen vereisen veel bestuurlijke ambitie en vertrouwen tussen gemeenten. Daarnaast worden bestuurlijke en uitvoeringsbevoegdheden van individuele gemeenten beperkt. In de praktijk lijkt een ROB waarbij alle bedrijfskavels worden ondergebracht onhaalbaar. Een project gebaseerde variant is eerder denkbaar, welke ingezet wordt voor bovenregionale projecten, zoals campuslocaties. Door intensieve samenwerking ontstaat er daadkracht die past bij de regionale economische ambities van het SGE. De huidige bestuurlijke afstemming en fasering van de uitgifte van bedrijfskavels is een lichte vorm van samenwerking en is onvoldoende om het probleem op te lossen. Met een dalende vraag naar bedrijventerreinen leidt het faseren slechts tot het uitstellen van het overaanbod. Het schrappen van overaanbod is een korte termijn opgave, waarbij gemeenten zich proactief moeten oriënteren op de marktvraag en minder op de consequenties voor de gemeentelijke financiën.

Auteur: Niels van der Windt Bestelnr.: 542 Opleiding: REMD Jaar: 2015

Modeling housing price developments in the Netherlands De complexiteit van een woningmarkt biedt diverse uitdagingen om woning prijsontwikkelingen econometrisch te modelleren. Dit onderzoek geeft meer inzicht in de Nederlandse woningprijsdynamiek door de verschillende relaties tussen woningprijzen en zijn determinanten in beeld te brengen. Verder is er onderzoek gedaan naar het voorspellen van woningprijzen. In de studie zijn woningprijsontwikkelingen gemodelleerd in een econometrisch error-correctie model (ECM). Een ECM bestaat uit twee vergelijkingen welke respectievelijk de lange- en kortetermijn-prijsontwikkelingen beschrijven. Op de lange termijn worden woningprijzen vooral gedreven door fundamenten als het inkomen van huishoudens en de hypotheekrente, op korte termijn speelt vooral het speculatief gedrag van participanten op de woningmarkt een belangrijke rol. Als aanvulling op de bestaande studies, is aangetoond dat er structurele veranderingen zijn opgetreden in de langetermijn-relatie, mogelijk als gevolg van beleidsmaatregelen. Daarnaast is geconstateerd dat woningprijzen zich regelmatig loskoppelen van de fundamenten. In deze periodes zijn woningprijzen moeilijk te verklaren en te voorspellen. Op basis van drie verschillende scenario’s, die elk een specifiek herstel van de Nederlandse economie reflecteren, is een voorspelling van de woningprijs gedaan. Middels het geschatte model wordt verwacht dat woningen een nominale prijsstijging van 2,5 tot 3,0 procent in 2015 zullen ondergaan.

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Auteur: David Martoredjo Bestelnr.: 543 Opleiding: REMD Jaar: 2014

Herstructurering en sociale stijging van gedwongen verhuizers: kansen, belemmeringen en maatregelen Het doel van dit onderzoek is om inzicht te verkrijgen in de kenmerken die van belang zijn voor de kansen op de sociale stijging van gedwongen verhuizers als gevolg van her structurering (sloop-nieuwbouw) bij het maken van een woon- en vrijetijdscarrière. Met behulp van literatuurstudie en semi-gestructureerde interviews is in kaart gebracht welke maatregelen de kansen van gedwongen verhuizers op een woon- en vrijetijdscarrière kunnen vergroten. Het herhuisvestingsproces beïnvloedt deze sociale stijgings kansen. Het gebrek aan kennis en kunde van gedwongen verhuizers tijdens het zoeken naar een nieuwe woning en buurt kunnen de kansen op sociale stijging namelijk verkleinen. De hulp van woningcorporaties, bewoners organisaties en bewonersondersteuners kunnen in dit proces kan bijdragen aan het vergroten van deze kansen. Het blijkt dat tijdens het herhuisvestingsproces maatregelen getroffen kunnen worden die de kansen van gedwongen verhuizers voornamelijk op het maken van een wooncarrière vergroten. Het herhuisvestingsproces heeft indirect invloed op hun kansen op het maken van een vrijetijdscarrière. De maat regelen die van grote invloed zijn, hebben vooral te maken met het bieden van professionele ondersteuning aan gedwongen verhuizers. Hierin staan het toepassen van persoonlijke benadering en het bieden van passende oplossingen centraal.

Auteur: Marianne Phernambucq Bestelnr.: 544 Opleiding: REMD Jaar: 2015

Gezond zorgvastgoed met zorgmatrix Care organisations need to acquire a greater understanding of their real estate portfolio. This study developed a portfolio analysis tool that provides financial and commercial information for managing the care real estate portfolio. It provides handholds for strategic real estate management. The BCG matrix is used to make a practical portfolio analysis tool in developing long-term real estate strategy for care organizations. The developing portfolio analysis ‘The Care real estate matrix’ and the conclusions were drawn up on the basis of a literature study, and interviews with care and real estate professionals, supplemented by the case study.

Auteur: Lieke van der Wal Bestelnr.: 545 Opleiding: REMD Jaar: 2015

Auteur: Jeffrey Verburg Bestelnr.: 547 Opleiding: REMD Jaar: 2015

KPI’s en kostenreducerende maatregelen voor ziekenhuisvastgoed

De Nederlandse vrije huursector in beeld: vraag en aanbod geconfronteerd

De ziekenhuiszorg heeft de afgelopen jaren als gevolg van wetswijzigingen veel veranderingen ondergaan. Vanwege de wijziging in het financierings stelsel zijn de ziekenhuizen zelf verantwoordelijk geworden voor het vastgoed en dienen zij deze risico’s zelf te dragen. Als gevolg hiervan is het belangrijk geworden om het ziekenhuisvastgoed professioneel aan te sturen en een zo optimaal mogelijke balans te vinden tussen de huisvestingskosten en het primaire proces. Dit heeft gezorgd voor een omslag waarbij een aantal ziekenhuizen is begonnen met Corporate Real Estate Management (CREM) zodat er strategische en onderbouwde keuzes ten aanzien van het vastgoed gemaakt kunnen worden en er wellicht waarde toegevoegd kan worden aan de organisatie. Dit onderzoek geeft inzicht in de mogelijkheid om met behulp van kostenreductiemaatregelen behorend bij de CREM strategie kostenreductie de kritische prestatie indicatoren (KPI’s) gericht op de huisvesting van ziekenhuizen te beïnvloeden. Deze kostenreductiemaatregelen kunnen de vastgoedmanagers van ziekenhuizen vervolgens ondersteunen bij het maken van strategische keuzes met betrekking tot de huisvesting en tevens helpen bij het gericht sturen op de huisvesting KPI’s.

Auteur: Alette Janssen Bestelnr.: 546 Opleiding: REMD Jaar: 2015

Zoveel mensen, zoveel wensen. Klaar voor de vergrijzing? Het aantal ouderen neemt de komende jaren toe door de dubbele vergrijzing. Mensen moeten en willen langer thuis blijven wonen, maar dit is vanwege de vraag naar zorg niet altijd mogelijk. Doel van dit onderzoek is om inzicht te krijgen in welke mate wordt voldaan aan de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan wonen en zorg voor senioren. Het onderzoek richt zich op landelijk en op gemeentelijk niveau voor vier, op inwoneraantallen vergelijkbare gemeenten (Heerlen, Helmond, Hilversum en Súdwest-Fryslân). Er is gebruik gemaakt van de door TNO ontwikkelde Functioneringsprofielen, bestaande databases (met name WoON 2012), verzamelde datagegevens van woningcorporaties en interviews met gemeenten. In het onderzoek wordt onderscheid gemaakt tussen geschikte, verzorgde en beschermde woon vormen en worden de woningmarktsegmenten non-profit en profit onderscheiden. Geconcludeerd wordt dat het aantal non-profit geschikte woningen ruim voldoende is voor de vraag van ouderen (65+) met een mobiliteitsbeperking, alleen voldoen die niet altijd aan de huidige fysieke woonwensen en kwaliteitseisen. Voor mensen met mobiliteitsbeperkingen en problemen met de persoonlijke verzorging is het aanbod beperkter, maar ook daarin voorzien de meeste gemeenten voldoende. Aan beschermde woonvormen is er meestal niet voldoende aanbod, behoudens voor dementerende ouderen. Op basis van het onderzoek is gebleken dat er landelijk en gemeentelijk niveau nog een grote opgave ligt om te kunnen (blijven) voldoen aan de vraag, zeker als rekening wordt gehouden met de maatschappelijke veranderingen.

Dit onderzoek is ingegaan op mogelijke ontwikkelingen van de vraag naar vrije sectorhuurwoningen op de Nederlandse woningmarkt naar aard en omvang. Daarnaast is het huidige aanbod van de vrije huursector getoetst aan de woonvoorkeuren van de onderzoeksgroep en de aankoopcriteria van institutionele beleggers, om zodoende de marktruimte in kwalitatief en kwantitatief opzicht in beeld te brengen. Uit het onderzoek blijkt dat er tot het jaar 2030 een structurele vraag naar vrije sectorhuurwoningen is en dat de vrije huursector een groeimarkt binnen bepaalde randvoorwaarden is. De vrije huursector heeft potentie om tot het jaar 2030 met ongeveer 322.800 tot 504.800 woningen in omvang te stijgen, afhankelijk van de economische ontwikkelingen en de focus van het overheidsbeleid. Daarnaast blijkt dat de vraag naar de vrije huursector relatief beperkt is in vergelijking met de overige woningmarktsectoren en dat de vraag relatief lager uitvalt dan in eerdere onderzoeken wordt gesuggereerd. Desondanks heeft de vrije huursector de mogelijkheid om in omvang te groeien ten opzichte van de gereguleerde huursector en koopsector, waarbij het huidige aandeel van de vrije huursector kan stijgen van 3,4% naar 4,3% tot 6,3% in het jaar 2030. Verder blijkt dat er in beperkte mate een mismatch is tussen het huidige aanbod van vrije sectorhuurwoningen, de woonvoorkeuren van de onderzoeksgroep en de aankoopcriteria van institutionele beleggers. Dit onderzoek laat zien dat er voor institutionele beleggers kansen liggen om in de vrije huursector te investeren en zodoende in kunnen spelen op de marktruimte in kwalitatieve en kwantitatieve zin.

Auteur: Meggie van der Werf Bestelnr.: 548 Opleiding: REMD Jaar: 2015

Een onderzoek naar het koopgedrag en de koopintenties van potentiele woningkopers in Nederland Sinds 2008 is in Nederland sprake van een crisis op de woningmarkt. Na flinke prijsstijgingen in de periode van 1995 tot 2008, zijn gedurende de crisisjaren de woningprij zen flink gedaald. Door deze ontwikkelingen hebben veel huishoudens een verhuizing naar een (andere) koopwoning uitgesteld. Daarmee is het aantal verkochte koopwoningen per jaar drastisch afgenomen van 200.000 verkopen in 2008 naar slechts 120.000 verkopen in 2011. Door onder andere de strengere financieringsvormen en de aanhoudende onzekerheid over de woningmarkt, zijn veel woonconsu menten terughoudend met de aanschaf van een koopwo ning. Om het inzicht in de koopintenties en het koopgedrag te vergroten zijn 21 diepte-interviews onder woonconsu menten gehouden.

Uit het onderzoek blijkt dat de intenties van woonconsumenten om een woning te kopen afhankelijk zijn van de persoonlijke situatie en verschillen per persoon en huishouden en voornamelijk te verklaren zijn uit de levensfase. In totaal zijn elf relevante factoren geformuleerd die van belang zijn bij koopintenties. De beperkingen die woonconsumenten ervaren om de koopplannen te kunnen realiseren hebben met name betrekking op de werkelijke controle en mogelijkheden, zoals het niet kunnen verkrijgen van een toereikende hypotheek. Daarnaast moet er voldoende aanbod van woningen zijn en moet de woonconsument voldoende financiële mogelijkheden hebben om de koopintentie daadwerkelijk te kunnen realiseren.

Auteur: Victor Grootswagers Bestelnr.: 549 Opleiding: REMD Jaar: 2015

QuickScan verzorgingshuis Door de ontwikkelingen in de langdurige zorg komen op korte termijn verzorgingshuizen leeg te staan, met alle maatschappelijke problemen en financiële risico’s van dien. De zorgorganisaties moeten daarop reageren, bijvoorbeeld door te zoeken naar een alternatieve bestemming voor het verzorgingshuis. De transformatiestrategieën voor het leegstaand verzorgingshuis zijn in hoofdlijnen bekend, te weten verzwaren, verhuren en afstoten. In de praktijk is de zorgorganisatie echter niet altijd in staat de strategieën te concretiseren tot een haalbaar plan. Het onderzoek dient daarom ter ondersteuning van de zorgorganisatie bij de keuze voor een alternatieve bestemming van een leegstaand verzorgingshuis. De focus ligt hierbij op het ontwikkelen van een financieel afwegingsmodel dat ten behoeve van het strategisch portefeuillemanagement de transformatiepotentie van het leegstaand verzorgingshuisvastgoed inzichtelijk maakt. Het financieel afwegingsmodel (genaamd ‘QuickScan Verzorgingshuis’) genereert met beperkte invoerwaarden projectspecifieke resultaten. Daarom is het met de QuickScan mogelijk om in een korte tijd de transformatiepotentie van meerdere verzorgingshuizen inzichtelijk te maken. Deze QuickScan geeft een afweging op basis van de netto contante waarde van de potentiële investeringen in een transformatie. Daarnaast geeft de QuickScan inzicht in de invloed van contextuele factoren. Deze factoren worden als aandachtspunten aan de zorgorganisatie teruggekoppeld en dienen als handvatten om een weloverwogen afweging voor een transformatiestrategie te maken. De QuickScan sluit daarom naadloos aan op de problematiek die speelt bij het vastgoed van de zorgorganisatie.

S E R V I C E M A G A Z I N E J U N I 2 0 15

Auteur: Barzien Khoshbakht Bestelnr.: 550 Opleiding: REMD Jaar: 2015

Fragmented Ownership in Shopping Centres. The influence of fragmented ownership on the value of retail units This study represents probably the first attempt in finding out whether a fragmented ownership structure in planned shopping centres affects the value of retail units. The impact of the ownership structure on the value of retail units has not been found in academic journals. Since there is a lack of quantitative research on this matter makes, this research can provide empirical support to policy decision making for shopping centre owners. Thus, the purpose of the study is to investigate the relationship between ownership structure and the value of retail units in planned shopping centres. The study´s research question is as follows: does a fragmented ownership structure influence the value of retail units in planned shopping centres? To achieve the study´s purpose, a regression model based on spatial and non-spatial determinants of shopping centre rents is designed, since the literature review shows that rents and value are related. A dataset of 97 planned shopping centres, situated on supportive retail locations in the Netherlands is used. The data is based on the shopping centre´s market characteristics, site characteristics, building characteristics, retail image and retail mix. The primarily physical and financial data represent the period 2012-2014, depending on the variable. The study´s results show, among others, that fragmented ownership is not preferred in small and large shopping centres.

Auteur: Ruben Bartelink Bestelnr.: 551 Opleiding: REMD Jaar: 2015

Corporate Real Estate Risk Management Corporate Real Estate Risk Management is the research area where corporate risk management and corporate real estate management intertwine. The knowledge and available literature about this relatively new research field is mainly based on theoretical research and looks at the subject from a specific point of view. The two main research questions are: Which risks related to corporate real estate may affect the added value of CRE to the shareholder value? And which of these risks are perceived as most important and are these risks differently evaluated with respect to job & company specific characteristics? A literature study and complementary interviews with CRE specialists provided the necessary input for a corporate real estate risk list containing 43 risks in six different categories. Some of these risks were perceived significantly different when ranked according to job & company specific characteristics. It turned out that the risk perception differentiates the most when ranked according to geographical location or industry segment. The size of the organization expressed in the number of employees does not influence the way in which the risks are perceived.

Contact SERVICE Magazine Thema volgende editie Waar deze editie zich richtte op de ontwikkelingen in de corporatie sector, zal in de komende editie het vastgoed in de zorgsector centraal komen te staan. Een van de eerste dingen waar u aan zult denken bij zorg, is een ziekenhuis. Ziekenhuizen die sinds de wijziging in het financieringsstelsel zelf verantwoordelijk zijn voor het vastgoed, waardoor zij ook zelf de risico’s moeten dragen. Oorzaak: De overheid bezuinigt. Deze bezuinigingen zorgen ervoor dat de marktwerking is geïntroduceerd binnen het zorgvastgoed en dit dwingt organisaties tot strategisch handelen (Hermus, 2014).

Hermus, Jeroen. (2014) Zorgvastgoed; Kansen voor zorginstellingen én marktpartijen. SERVICE Magazine 22.1 pag. 30

Door deze verantwoordelijkheid voor het eigen vastgoed, neemt dit vastgoed ook een ander onderdeel in binnen de financiële huishouding van zorgorganisaties. De onderhoudskosten zijn, bij eigen bezit, voor eigen rekening, wat zorgt voor een grote bedrijfseconomische impact. Dit geeft mogelijkheden, want zorgorganisaties zijn opzoek naar alternatieven. Dit geeft ruimte voor investeren in vastgoed, door beleggers of woning corporaties(in geval van woningen) of door het uitgeven van obligaties (Eichholtz, 2012).

Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel voor SERVICE Magazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdrage zouden kunnen leveren? Neem dan contact op met de redactie via onderstaande contactgegevens.

Wat zijn de ontwikkelingen? Welke strategische stappen moeten genomen worden? Kortom: Wat gaat er om bij ‘Vastgoed In De Zorg’?!

Eichholtz, Piet. (2012) Bank minder belangrijk als financieringsbron. Gevonden op: http://www.financeideas.nl/uploads/files/017-019_ZM0912.pdf

Abonneren/Opzeggen/Adreswijzigingen Een abonnement op SERVICE Magazine is gratis. Abonneren, het opzeggen van een abonnement of het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en gemakkelijk doen via:

http://www.service-studievereniging.nl/magazine

Contact

Stephan Kerperien Hoofdredacteur chiefeditor@service-studievereniging.nl

Martha Hensbergen Redacteur m.m.hensbergen@student.tue.nl

Bas Ebbers Redacteur b.w.a.ebbers@student.tue.nl

Rik Verwaest Redacteur r.verwaest@student.tue.nl

Erwin Rebel Redacteur e.g.rebel@student.tue.nl