Service Magazine 23.2

JA ARGANG 23

NUMMER 2

MA ART 2016

MAGAZINE

Thema

Digitalisering in de vastgoedsector Big Data en vastgoed, een succesvolle combinatie?

Vastgoed in een omni-channel wereld De impact van digitalisering op vastgoed en de toekomstige stad

Once in a lifetime projecten

Bij AT Osborne ben je dagelijks betrokken bij once in a lifetime projecten. Van de Noord/Zuidlijn, het stationsgebied in Utrecht en Beter Benutten tot de renovatie van het hoofdgebouw van a.s.r. Verzekeringen en het nieuwe Martini Ziekenhuis in Groningen. Samen met collega’s werk je samen aan spraakmakende, maatschappelijk relevante thema’s en boeiende projecten.

Dynamisch en boeiend Wij werken voor opdrachtgevers in de publieke sector zoals ministeries, provincies en gemeenten. Maar ook voor organisaties in de gezondheidszorg, onderwijsinstellingen, woningcorporaties en bedrijven in de zakelijke dienstverlening. In projecten slaan wij een brug tussen de opdrachtgever en de opdrachtnemer.

AT Osborne

Utrecht | Brussel | Parijs

AT Osborne is een dynamische, boeiende en open organisatie, waarin 150 professionele en gedreven collega’s in multidisciplinaire teams werken aan de oplossing van ruimtelijke vraagstukken.

Investeren in jong talent Wij investeren in mensen. Ook in jong talent. Bij AT Osborne krijg je als Young Professional de kans om werken, opleiding en onderzoek te combineren. In korte tijd maak je een snelle persoonlijke ontwikkeling door en verken je je eigen vakgebied. En dat alles in een uitdagende en gevarieerde werkomgeving, waarin kennisontwikkeling, kennisdeling, training van vaardigheden én het hebben van plezier centraal staan.

Bijdragen aan once in a lifetime projecten?

AT Osborne is altijd op zoek naar mensen die de lat hoog leggen. Mensen met ambitie, eigen initiatief en creativiteit.

Zoek jij een baan waarin je vanuit jouw kennis kan bijdragen aan maatschappelijk relevante once in a lifetime projecten?

Ambieer jij vrijheid en kun je die koppelen aan een sterk verantwoordelijkheidsgevoel? Dan zoeken wij jou.

Kijk voor meer informatie op: www.atosborne.nl/young-professionals

Huisvesting & Vastgoed | Infrastructuur, Gebiedsontwikkeling & Milieu

Redactioneel

Colofon ALGEMEEN SERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICE Magazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerd door studievereniging SERVICE, de studievereniging van de studierichting Real Estate Management and Development van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.400 exemplaren.

BRONNEN Voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur van studievereniging SERVICE. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard.

REDACTIE Bas Hilgers Babette Boomgaard Dirk Adriaanse Lana Trepels Lisanne Bergefurt Thijs Hebing VORMGEVING Eline Pellis www.elinepellis.com

Hoofdredacteur Redacteur Redacteur Redacteur Redacteur Redacteur

Lay-out & omslag

COVER AFBEELDING bahadir ozbey / shutterstock.com DRUKWERK Drukkerij OCC dehoog BESTUUR Robin Junker Martha Hensbergen Thijs van den Brink Ron Haerkens Bas Hilgers Thomas Kerperien Stacy van den Brink

Voorzitter Secretaris Penningmeester Company Relations Hoofdredacteur Voorzitter Reiscommissie Public Relations

STICHTINGSBESTUUR Jan Martijn Buruma Urs Veltrop Stef de Vos Marieke Leussink

Voorzitter Acquisitie/ Penningmeester Magazine Magazine

Geachte Lezer, Het academische jaar van 2015-2016 is inmiddels alweer voor twee derde voorbij, wat betekent dat het weer tijd is voor uw periodieke portie wetenschappelijk georiënteerde vastgoedinformatie. Voordat u hier echter aan begint wil ik u erop wijzen dat sinds de release van onze nieuwe website de artikelen van zowel deze als voorgaande edities nu ook digitaal te lezen zijn op www.service-studievereniging.nl/magazine. Daarnaast is er tijdelijk een commissie opgericht om dit mediaplatform te optimaliseren waarvan u in de nabije toekomst de resultaten kunt ervaren.

Het thema van deze editie is ‘digitalisering in de vastgoedsector’. De impact van nieuwe technologieën op vastgoed is tot op de dag van vandaag nog gering, maar zoals onder andere Philip Smits en Mathieu van Marcke al eerder aangaven in ons magazine lijken er een aantal ontwikkelingen aan te komen die de sector op zijn kop zullen zetten. Denk hierbij aan het gebruik van Big Data voor het maken van vastgoedbeslissingen en nieuwe financieringsvormen zoals crowdfunding. De redacteuren Babette Boomgaard en Dirk Adriaanse van SERVICE zullen in ‘Introductie thema’ de aftrap geven voor een reeks interessante artikelen over dit onderwerp.

Bovendien biedt dit magazine u weer een breed scala aan artikelen die diverse aspecten van de vastgoedwereld belichten. Te beginnen met het ‘Lectori Salutem’ waar Theo Arentze als nieuwe hoogleraar van onze leerstoel Real Estate Management and Development zichzelf zal voorstellen en de ‘Column’ waarin Robert Weisz, partner Timevest en lange tijd vaste columnist van SERVICE Magazine, zijn visie met ons deelt over de vaak misplaatste vooruitzichten op de Nederlandse commerciële huur- en beleggingsmarkt die naar zijn gevoel sterk oververhit zijn op het moment.

Verder geven Cees van Beukering en Stephan Kerperien (PVM) aan hoe inzichtelijk kan worden gemaakt welke innovaties er toe doen, deelt Philip Zwart (ING REF) zijn onderbouwde visie over de Nederlandse vastgoedmarkt met betrekking tot Nederlandse particuliere vastgoedinvesteerders en laat Cees van Oomen (VvE Belang) zien dat met de nieuwe wetgeving de Verenigingen van Eigenaars meer mogelijkheden krijgen om aan energiebesparing te doen.

Natuurlijk vindt u naast deze artikelen ook onze vaste rubrieken ‘Afstudeerder TU/e’, ‘Eén jaar in de praktijk’ en het ‘SERVICE Actief’.

RAAD VAN ADVIES drs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep) B. Petit MSc (NN Investment Partners) ir. F.A.M. Elferink MSc MSRE MRICS (Brickstone Retail) ir. S.J.E. Maussen MRE (P3 Advies / Bouwen In Eigen Beheer)

Kortom: er valt kortom weer genoeg te lezen dus wens ik u namens de redactie veel leesplezier!

SPONSOREN Amsterdam School of Real Estate, AT Osborne, Blauwhoed, ING Real Estate Finance, IVBN, Stichting Interface, Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Bas Hilgers Hoofdredacteur SERVICE Magazine 2015 - 2016

CONTACTGEGEVENS Stichting SERVICE Magazine Vertigo 08H09 Postbus 513 5600 MB Eindhoven T: 040 24 750 93 F: 040 24 384 88 W: www.SERVICE-studievereniging.nl E: info@SERVICE-studievereniging.nl ISSN: 2468-2950

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

Vastgoedontmoetingsplek aan het IJ Opleidingen voor vastgoedprofessionals: MRE – Master of Real Estate MSRE – Master of Science in Real Estate Executive Education Permanente Educatie

Ben je (nog) niet op zoek naar een vervolgopleiding, maar naar kennis, breng dan een bezoek aan: de grootste vastgoedbibliotheek van Europa in het Vastgoedinformatiecentrum van de ASRE www.vastgoedbibliotheek.nl, de digitale catalogus van het Vastgoedinformatiecentrum de ASRE voor een proefcollege op: 9 maart of 18 mei vanaf 16.30u www.asre.nl/opendag Amsterdam School of Real Estate l bezoekadres: Jollemanhof 5, 1019 GW Amsterdam l www.asre.nl l www.vastgoedbibliotheek.nl | s.demaat@asre.nl l 020 668 11 29

Inhoud

14

4

Lectori Salutem -Nieuwe hoogleraar bij REMD – laat ik mezelf introduceren

6

Column - Hoop is uitgestelde teleurstelling

7

Van innovatiecontainer naar innovatie ‘containen’

10

Nederlandse particuliere vastgoedinvesteerders positief kritisch gestemd over Nederlandse vastgoedmarkt!

Thema

17

21

14

Digitalisering in de vastgoedsector

16

Thema column - Vastgoed met verstand

17

Big Data en vastgoed, een succesvolle combinatie?

21

Crowdfunding voor vastgoed

24 De impact van digitalisering op vastgoed en de toekomstige stad 27

Vastgoed in een omni-channel wereld

31

Digitalisering in de vastgoedsector

35

De Wet verbetering verenigingen van eigenaars: er gloort hoop aan de toekomst

38

Eén jaar in de praktijk

41

Afstudeerder TU/e - Beyond Reality

44 SERVICE Actief

41

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

46

Afstudeerverslagen TU/e - REMD

48

Contact SERVICE Magazine

49

Contact SERVICE Magazine

Lectori Salutem

Nieuwe hoogleraar bij REMD – laat ik mezelf introduceren Als kersverse hoogleraar van Real Estate Mangement and Development (REMD) ga ik graag in op de uitnodiging van de redactie om het Lectori Salutem te schrijven van deze editie van het Service magazine. Wat ik wil doen is mezelf kort voorstellen en mijn ideeën voor invulling van de leerstoel presenteren. Ik zal aangeven wat mijns inziens de belangrijke thema’s en richtingen van REMD onderwijs en onderzoek zijn waarvoor ik mij wil gaan inzetten in mijn nieuwe rol als leerstoelhouder.

Voor degenen die mij niet kennen: ik kom van de urban-planning groep bij Bouwkunde (dezelfde unit - Urban Science and Real Estate) waar ik jarenlang als universitair hoofddocent heb gewerkt en me heb gericht op onderzoek naar het ruimtelijk keuzegedrag van gebruikers van de gebouwde omgeving en de ontwikkeling van decision support systemen voor urban planning. Het centraal stellen van de gebruiker en de actorgeoriënteerde benadering komen overeen met de bestaande focus van de REMD groep. Ik wil vanuit mijn achtergrond deze traditie van REMD in ere houden en versterken. Ik denk dat de benadering die de groep karakteriseert voldoet aan een kennisbehoefte die alleen maar belangijker gaat worden in het licht van nieuwe uitdagingen waar de vastgoedwereld mee te maken heeft. De sterk veranderende voorkeuren en gedragspatronen van gebruikers van vastgoed en de noodzaak van een transitie van een aanbod-gestuurde naar een vraag-gestuurde markt in alle domeinen van vastgoed (wonen, retailing, kantoren etc.) vragen om een herijking van het vastgoedaanbod en een grotere rol van gebruiker-georiënteerd onderzoek bij beleggings- en managementbeslissingen. Tegelijkertijd legt de urgentie van duurzaamheidsdoelen (energie, klimaat) een steeds grotere maatschappelijke verantwoordelijkheid bij vastgoedbeslisingen. Tenslotte is er een groeiend besef

4

prof.dr. T.A. Arentze Theo Arentze is hoogleraar en leerstoelhouder van de groep Real Estate Management and Development bij de faculteit Bouwkunde van de technische universiteit Eindhoven. Zijn aandachtsgebieden in onderzoek en onderwijs betreffen het gedrag van gebruikers in de gebouwde omgeving en de ontwikkeling van stedelijke modellen en beslissingsondersteuningssytemen met toepassingen in vastgoed portfolio management en stadsontwikkeling.

van het belang van een integrale benadering van vastgoed op de schaal van een stad of stadsregio en om met vastgoedontwikkeling bij te dragen aan het realiseren van het Smart-City concept. Tegen die achtergrond zie ik een aantal speerpunten van onderzoek waar ik me met de leerstoel vooral op wil gaan richten.

Ten eerste is dat onderzoek naar preferenties en keuzegedrag van gebruikers van vastgoed voor activiteiten zoals wonen, werken, winkelen, recreëren en zorg ontvangen.

Hoe kunnen we de behoeften en de daarvan afgeleide voorkeuren in kaart brengen en nieuwe waarde creëren door vastgoedaanbod beter af the stemmen op de vraag?

Discrete keuzemodellen en conjuncte analyse hebben een lange traditie in consumentenonderzoek, maar worden nog maar beperkt ingezet als instrument bij vastgoedbeslissingen. Hier ligt mijns inziens een grote potentie. Er is bovendien een wens vanuit het oogpunt van preferentieonderzoek om die benadering te verrijken met concepten en methoden uit de omgevingspsychologie. In de afgelopen jaren heb ik bijdragen geleverd aan de ontwikkeling van cognitive mapping methoden voor dat doel (bijvoorbeeld, Arentze et al. 2015). Studies die ik samen met collega’s heb gedaan voor Bouwfonds Ontwikkeling en Redevco illustreren de toepassingsmogelijkheden en de potentie van deze nieuwe technieken voor woningbouw- en retail beleggingvraagstukken. Deze lijn van onderzoek ligt in het verlengde van het werk van Wim Heijs op het terrein van woningbehoefte-analyse bij REMD. Ten tweede is dat de ontwikkeling van tools voor beslissingsondersteuning. Grootschalige modellen voor simulatie van stedelijke processen is één zo’n type tool waar toenemende belangstelling voor bestaat vanuit de praktijk en mijns inziens grote potentie ligt. De belangrijke maatschappelijke vraagstukken vragen om een lange-termijn visie en integrale benadering van ruimtelijke ontwikkeling op het schaalniveau van een stadsregio. Urban modellen kunnen daarvoor een belangrijke ondersteunende rol spelen. Een mooi voorbeeld hiervan is het agent-gebaseerde model in de studie van Glumac, Van Bronkhorst en Janssen (2015). In die studie laten de auteurs zien hoe je met het simulatie

model de consequenties van gemeentelijk grondprijsbeleid voor de vraag naar industrie-terreinen kunt onderzoeken. Het werk op dit internationale terrein is veelbelovend maar ook fragmentarisch. Mijn ambitie is om samen met collega’s een platform te ontwikkelen voor simulatie van vastgoedmarkten en stedelijke ontwikkelingen. Dit sluit goed aan bij het klant- en marktonderzoek van Jos Smeets en Marieke Leussink bij REMD en het Kenniscluster Wonen Zuid-Oost Brabant dat zij coördineren. Het nieuwe platform heeft ook al een voorlopige naam - CityWorld.

Een derde en laatste speerpunt betreft nieuwe methoden van dataverzameling voor het in kaart brengen van interacties van gebruikers met vastgoedobjecten. We kunnen veel meer te weten komen over de invloed van ruimtelijke inrichting van gebouwen of gebieden door activiteiten van gebruikers in ruimte en tijd gedetailleerd in kaart te brengen. Mooie voorbeelden hiervan zijn onderzoeksprojecten van Rianne Appel-Meulenbroek en Pauline van den Berg bij REMD. Op basis van uitgebreide activiteitendagboek- en interactie-data verzamelingen, zo laten zij zien, kan worden onderzocht hoe ruimtelijke lay-out kenmerken van gebouwen (Rianne) of buurten (Pauline) interacties tussen mensen in de hand kunnen werken of juist belemmeren. Hiermee kunnen vragen worden onderzocht zoals: in hoeverre kunnen kantoorconcepten kennisdeling tussen werknemers bevorderen. En met welke buurtconcepten kunnen sociale inclusie en gezonde leefstijlen worden gestimuleerd. Met GPS-tracking methoden en dataverzameling via sociale media komen dergelijke Big Data steeds gemakkelijker binnen bereik. Onlangs zijn twee PhD-projecten gestart bij de REMD groep die voortbouwen op Rianne’s werk – Minou Perrée’s onderzoek naar kennisdeling in multi-tenant kantoorgebouwen en Benny Ng’s onderzoek naar de meerwaarde van

campuslocaties voor bedrijfsactiviteiten. Het verzamelen en benutten van Big Data voor vastgoedonderzoek is een derde terrein waaraan ik een actieve bijdrage wil leveren.

Ik heb in dit korte bestek een opsomming gegeven van enkele speerpunten; dat zijn accenten die ik wil leggen met als overkoepelende doel om mij sterk te maken voor een aansprekend onderwijsprogramma en baanbrekend onderzoek dat de maatschappelijke vraagstukkken addresseert en de studenten bij REMD optimaal uitrust voor de uitdagingen op vastgoedgebied die meer dan ooit vragen om nieuwe oplossingsrichtingen.

Bronvermelding Arentze, T.A., B.G.C. Dellaert, C.G. Chorus (2015) Incorporating Mental Representations in Discrete Choice Models of Travel Behavior: Modeling Approach and Empirical Application. Transportation Science, 49, 577 – 590.

Glumac, B., B. Van Bronkhorst en I. Janssen (2015) Gronfuitgifte op bedrijventerreinen. Real Estate Research Quaterly, 14, 30-37.

Janssen, S., en m. Laning (2015) Sense of place bij winkellocatiekeuzes. Real Estate Research Quaterly, 14, 4-15.

ivbnA5liggend2016_Opmaak 1 01-02-16 10:29 Pagina 1

• Altera Vastgoed • Amvest • APG Asset Management • a.s.r. vastgoed vermogensbeheer • AXA Real Estate Investment Managers • Blue Sky Group • Bouwfonds Investment Management • Bouwinvest REIM • CBRE Global Investors (NL) • Dela Vastgoed • Delta Lloyd Vastgoed • FGH Bank • Klépierre • MN • NEWOMIJ • NSI • NS Stations • PGGM • Q-Park • Redevco Nederland • Schiphol Real Estate • SPF Beheer • Stienstra Beleggingen • Syntrus Achmea Real Estate & Finance • Timeos • Unibail - Rodamco • Valad • Vesteda • Wereldhave • WonamS E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 1 6

De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. Per 1 januari 2016 telt IVBN 30 leden. Gezamenlijk vertegenwoordigen de leden ruim 50 miljard euro aan Nederlands onroerend goed en nog eens circa 50 miljard euro in het buitenland.

De bij IVBN aangesloten organisaties beleggen - zowel direct als indirect - voornamelijk in woningen, kantoren en winkelcentra/ winkels. Voor meer informatie inzake de verschillende thema’s en publicaties, zie de website.

De IVBN Scriptieprijs Deze jaarlijkse stimuleringsprijs is door IVBN in het leven geroepen in het kader van de verdere professionalisering van de vastgoedbeleggingssector. De prijs wordt uitgereikt aan de als beste beoordeelde afstudeerscriptie.

De winnaar ontvangt een geldbedrag, evenals de betrokken opleiding.

Meer informatie IVBN Scriptieprijs op www.ivbn.nl.

‘Huize Middenburg’ Westeinde 28 Postbus 620 2270 AP Voorburg

Tel. 070 - 300 03 71 Fax 070 - 369 43 79 info@ivbn.nl www.ivbn.nl

SCRIPTIEPRIJS

2016 5

Column

Hoop is uitgestelde teleurstelling drs. R.M. Weisz RA FRICS

Bij de jaarlijkse beschouwingen over de vastgoedmarkt in Nederland hebben de vastgoedmedia zich de

Robert Weisz is sinds 2006 partner van Timevest B.V., een family office voornamelijk beleggend in vastgoed in Nederland en Duitsland. Hij is reeds 40 jaar werkzaam in commercieel vastgoed als belegger, voorheen bij Blauwhoed, Wereldhave en de DBN Groep. Tevens is hij reeds vele jaren parttime docent aan de ASRE en was hij van 2004 tot en met 2009 verbonden als visiting professor aan de TU Eindhoven op het gebied van vastgoedbeleggingen.

afgelopen weken juichend uitgelaten over het record beleggingsjaar 2015 in verband met de enorme toename van de belangstelling voor commercieel vastgoed (en woningen) door buitenlandse en lokale beleggers. We lijken weer terug te zijn in de periode van de hausse van voor de crisis. Maar de schijn en mooie berichtgeving zijn bedriegend.

Vlak voor het einde van het vorige jaar werden door drie grote winkelketens uitstel van betaling aangevraagd, dan wel faillissement, waarmee het erop lijkt dat er voor meer dan een miljoen vierkante meter en honderden verkooppunten partiële, of gehele leegstand dreigt. Met dit uitstel van betaling aan V&D, de Macintosh Retail Groep en aan drogisterijketen DA, dreigt een tsunami aan winkelleegstand waarvan elke Nederlandse stad de gevolgen zal ondervinden. Bij V&D gaat het om 62 warenhuizen met ruim 600.000 m² winkeloppervlakte en bij Macintosh om nog eens 683 winkels met ruim 500.000 m² winkelvloer. De landelijke leegstand in retailvastgoed kan hierdoor oplopen van 8 naar 11 procent ofwel naar 3,3 miljoen m². En dat niet alleen, vlak na de vele faillissementen die hieraan vooraf gingen (zoals Miss Etam, Mexx, Schoenenreus, Dixons, Free Record Shop, Halfords), lijkt er thans een enorm en onherstelbaar gat in de fysieke detailhandel in de Nederlandse A1-winkelstraten te worden geslagen. De oorzaken zijn onafwendbaar, namelijk de exponentiele stijging van de omzet van webwinkels en ook nog eens het effect van de vergrijzing; eigenlijk dus een totale omwenteling van het koopgedrag van de Europese consument, die veel minder dan ooit de fysieke winkels bezoekt.

Het lijken nog slechts de steden met voldoende “belevingswaarde” te zijn die zich in deze tsunami van e-commerce staande kunnen houden. Dan hebben we het uiteraard over de grote Randstadsteden

6

en een aantal grotere provincieplaatsen, die dat extra op het gebied van horeca en entertainment kunnen bieden en daarmee voldoende consumenten kunnen trekken om de fysieke winkels te laten overleven. Als gevolg van het bovenstaande zullen de huurprijzen en beleggingswaarden in vele steden sterk onder druk blijven staan. Beleggen in retailvastgoed is meer dan ooit een zeer selectieve bezigheid geworden en slechts geschikt voor de professionele beleggers. Ook de huurprijzen en beleggingsmarkt voor kantoren is nog lang niet terug op het niveau van voor de crisis, uitzonderingen zoals de Amsterdamse markt daargelaten. De vastgoedmedia verblinden ons met mooie verhalen over transacties door buitenlandse partijen, waaruit zou blijken dat alles weer terug is bij de situatie van voor 2008, maar niets is minder waar. De transformatie van kantoren naar hotels en woningen is slechts een druppel op een gloeiende plaat en zeer lokaal. Vele miljoenen kantoorketens in stedelijke urbanisaties en langs de grote wegen blijven niet verhuurd en onverkoopbaar.

De als paddenstoelen uit de grond schietende flexibele verhuurconcepten voor kantoren (zoals Regus, Regardz, Spaces, Tribes en B.Amsterdam) zijn uit nood geboren en kunnen niet tot de oneindigheid gekopieerd worden.

Kortom, ook in deze markt vergt expertise het uiterste van de professionele belegger en kan het heel goed zo zijn dat de buitenlandse belegger zich schromelijk vergist in het huurprijsniveau en niet te vergeten de verhuurbaarheid van kantoren op B- en C-locaties in ons land.

Eens te meer wordt weer aangetoond dat de differentiatie binnen de diverse vastgoedmarkten (met name voor kantoren en retail) na de crisis nog veel scherper is. Het onderscheid tussen A1 (prime), het zogenaamde kansrijke vastgoed, en kansarme objecten is qua huuren beleggingswaarden groter dan ooit. Objecten in de winkel- en kantorensfeer die gekocht worden op basis van ‘hope values’, dan wel added value, kunnen heel vaak leiden tot uitgestelde teleurstelling.

Van innovatiecontainer naar innovatie ‘containen’ Innovatie, het succesvol invoeren van nieuwe en nuttige ideeën (Kreanova, 2015). Bedrijven zien het vaak als doel-

1

2

ir. C. A. J. van Beukering 1 Cees van Beukering is raadgevend ingenieur bij NLIngenieurs, directeur van Partners in Vastgoedmanagement (PVM), hoofddocent van de Vastgoed Business School en oprichter van Platform Economie en Ruimte.

S. Kerperien BSc2 Stephan Kerperien is student Urban Systems and Real Estate aan de Technische Universiteit Eindhoven. Binnen PVM ondersteunt hij in vastgoedadvies en is daarnaast bij de Vastgoed Business School verantwoordelijk voor de communicatie en inhoudelijk medeverantwoordelijk voor de module innovatie van de Cursus Vastgoedbeheer.

stelling om te innoveren. Innovaties kunnen in radicale en incrementele vorm gebeuren. Radicale innovaties

“Innoveren is het succesvol invoeren van nieuwe en nuttige ideeën.”

kunnen een markt op z’n kop gooien, kijk bijvoorbeeld naar de overgang van LP naar CD en vervolgens naar MP3 en Spotify. Binnen de bouwsector en vastgoedsector kennen we vooral veel incrementele innovaties: het verbeteren van een bestaand product. Vele innovaties komen, onder andere via sociale media, dagelijks in grote aantallen voorbij; maar hoe wordt overzichtelijk welke innovaties er nu wel en welke er

Rogers (2013) onderscheid in zijn onderzoek vijf verschillende fases waarin bedrijven wensen deel te nemen aan innovatie (zie afbeelding 1). De eerste groep die wordt onderscheiden is ‘innovators’. Deze groep initiators is vanaf de eerste fase betrokken, waarbij ze actief opzoek zijn naar ontwikkeling van innovatie. De groep die hierop aansluit is ‘Early adopters’.

Kenmerk van deze groep is eveneens het actief op zoek zijn naar innovatie, met het verschil dat er geen ontwikkeling van innovatie plaatsvindt. De volgende twee midden categorieën, bestaande uit ‘Early majority’ en ‘Late majority’, worden in de basis onderscheiden door een verschil in bedrijfscultuur, waarbij de ‘Early majority’ het onderscheid maakt door open te staan voor innovatie en vooruitgang, terwijl de ‘Late majority’ deze afhoudt en afwacht tot ze voorbeelden van geslaagde implementatie hebben gezien.

De laatste groep, ‘The Laggards’, kan als conservatieve groep worden gezien. Deze groep baseert zijn bedrijfsbeleid op een solide bewezen dienst, waarbij het risico wordt gelopen dat uiteindelijk de slag om de klant wordt gemist.

nu niet toe doen?

Het zijn inmiddels welbekende bedrijven door de hele wereld en ze voorzien jaarlijks miljoenen mensen van verblijfruimtes dan wel vervoer (Hartholt, 2014): Uber en Airbnb. Ze zijn wereldwijd populair en het lijken gerenommeerde bedrijven, maar bestaan nog geen tien jaar. Vernieuwende businessconcepten die een radicale verandering in de markt van toerisme en vervoer hebben betekend. Een radicale innovatie zou binnen het vastgoed eveneens de markt kunnen veranderen. Een risico dat ieder bedrijf loopt, is uit de markt geconcurreerd worden door een nieuw en hip concept of idee dat alles op z’n kop zet. Het geheel uitbannen van dit risico lijkt een onmogelijke taak, echter kan het risico verkleind worden door in te spelen op bestaande innovaties.

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

High

Propensity to adopt

Low Low

Propensity to resist

High

Innovators 2,5% Early adopters 13,5% Early majority 34% Late majority 34% Laggards 16% AFBEELDING 1

Rogers’ Diffusion of Innovations (Rogers, 2003)

7

Het onderscheid dat wordt gemaakt is voor iedere innovatie en ieder nieuw product anders. Het is afhankelijk van de interesse in en de hunkering naar verbetering en de potentie die gezien wordt in de aangeboden innovaties. Een inschatting maken van de potentie die een innovatie heeft, kan worden gedaan op verschillende manieren. Een manier van bewust beoordelen van innovaties is ontwikkeld door Gartner via de Gartner Hype Cycle (Gartner, 2016).

De Hype Cycle bestaat, in tegenstelling tot wat de naam doet vermoeden, niet uit een cyclus maar uit een curve.

Deze curve beschrijft twee dimensies, Maturity en Visibility.

Maturity geeft hierbij de fase in waarin de ontwikkeling van de innovatie zich begeeft. Dit wordt beschreven in fases van idee tot uiteindelijke productie. Visiblity geeft de zichtbaarheid van de innovatie aan in deze verschillende fases. Dit kan zichtbaarheid op sociale media betreffen, interesse vanuit de overige mediakanalen en eveneens bijvoorbeeld interesse vanuit het bedrijfsleven. De innovaties die in deze grafiek worden weergegeven, volgen de vorm van de curve zoals weergegeven in afbeelding 2. In de Hype Cycle wordt een onderverdeling gemaakt in vijf fases die een innovatie doorgaat voor deze succesvol is ingevoerd.

1. De ‘technology trigger’ geeft de trigger weer die de innovatie inleidt. Een technologische doorbraak is de basis van deze vooruitgang. Er bestaat in deze fase nog geen bruikbaar product dat uit deze doorbraak voortvloeit.

2. ‘Peak of expectations’ geeft de hype weer die ontstaat op het moment dat een nieuwe functie is gekoppeld aan de technologische vooruitgang. Het nieuws dat gebracht wordt bestaat hierin uit succesverhalen. De innovatie genereert in deze fase veel aandacht.

3. ‘Trough of Disillusionment’ beschrijft de fase waarin een aantal tegenslagen verwerkt dienen te worden. Iedere innovatie komt tegenslagen tegen, voornamelijk als het naar een nieuwe productievorm over moet gaan, waarbij de aantallen oplopen. Dit vermoeilijkt het op de markt brengen van het product.

4. ‘Slope of Enlightenment’ is de fase waarin de nieuwe techniek omarmd wordt door de grote massa. Nieuwe mogelijkheden voor de innovatie doen zich aan en deze worden in bredere zin geprobeerd en aangetrokken door bedrijven.

5. ‘Plateau of Productivity’ beschrijft de laatste fase in de ontwikkeling van innovaties. Grote projecten waarin de innovatie gebruikt wordt vinden plaats en de techniek is breed geaccepteerd.

Deze vijf achtereenvolgende fases beschrijven een hoeveelheid zichtbaarheid. De verschillende media, van dagbladen tot social media, worden vooral in de Peak of Inflated expectations weergegeven. Deze hypefase is vaak gedurende een korte periode, waar de overige fases vaak een langere tijd duren. Om de tijd als derde dimensie aan de Hype Cycle toe te voegen, is een kleurschaal toegevoegd. (Afbeelding 3)

8

Visibility Peak of Inflated Expectations

Plateau of Productivity

Slope of Enlightenment

Trough of Disillusionment Technology Trigger

Time

AFBEELDING 2

Gartners’ Hype Cycle (Gartner, 2016)

Deze kleurschaal wordt in de Hype Cycle weergegeven door de punt die de innovatie op de curve plaatst. De verdeling: minder dan 2 jaar, 2 tot 5 jaar, 5 tot 10 jaar en meer dan 10 jaar.

Voor de cursus Innovatiemanagement van de Vastgoed Business School is in samenwerking met het platform Economie en Ruimte en PVM de Hype Cycle geadopteerd en vertaald voor Nederlands gebruik: De innovatiecurve. De InnovatieCurve® kan worden beschouwd als middel om de veelheid aan informatie over innovaties en ontwikkelingen gecentreerd te verwerken in een overzichtelijke curve.

De InnovatieCurve® kan worden toegepast in overlegsituaties, om professionals binnen een bepaalde sector om de tafel te krijgen en te laten discussiëren over de toekomst van de sector. Aan de hand van projecten in de praktijk wordt een innovatiecurve gevuld met relevante innovaties en ontwikkelingen. Op eenzelfde manier is een innovatiedatabase via de innovatiecurve opgestart. Deze database, die voor iedereen beschikbaar is, verdeelt innovaties in relevante en prikkelende thema’s. Een van de voorbeelden is de case waarin gewerkt wordt aan een State-of-the-Art sociale huurwoning, een opzet van deze innovatiecurve is weergegeven in afbeelding 3.

“De InnovatieCurve® kan worden beschouwd als middel om de veelheid aan informatie over innovaties en ontwikkelingen gecentreerd te verwerken in een overzichtelijke curve.”

De uitdaging om binnen de conservatieve bouwwereld innovatie op de kaart te zetten, wordt met de InnovatieCurve® opgepakt. De InnovatieCurve® kan dienen als handvat om bezig te blijven met innovaties, als verwerkplek voor de veelheid aan informatie over innovaties en als basis voor overleg en discussie.

Verwachting

Innovatie Curve

‘State of the Art’ sociale huurwoning

Gartner. (2016). Gartner Hype Cycle. Geraadpleegd op 25 januari 2016, van http://www.gartner.com/technology/research/methodologies/hype-cycle.jsp

0 op de meter

Self Healing Concrete Warmbeton

3D Beton printen

CityTouch GloBLD

Vortex

Think Tahoma

Ecocapsule 3D Biolaminaat Betoncasco

Dutch windwheel Energie uit kunstgras Ontkieming

Hype

Bronvermelding

Tijd Werkelijk effect

Ontkieming van het idee binnen: < 2 jaar 2 tot 5 jaar

Rijp voor de markt

5 tot 10 jaar

Rijp voor de productie

> 10 jaar

Hartholt, S.(2014, 28 augustus) Groei Airbnb zet door: record van 425.000 huurders per nacht. HP De Tijd. Geraadpleegd op 25 januari 2015, van http://www.hpdetijd. nl/2014-08-28/groei-airbnb-zet-door-record-van-425-000huurders-per-nacht/ Kreanova. (2015). Creating innovation.

Rogers, M. E. (2003) Diffusion of Innovations. Vijfde druk, Free press, New York.

AFBEELDING 3

De InnovatieCurve® over een State-of-the-Art sociale huurwoning (http://www.economie-ruimte.nl/E-R-Innovatiecurve/)

‘ EenEenthuis thuisdat datmet metons onspraat praatenenvoor voorons ons denkt, op een simpele en aantrekkelijke manier dienstverlening biedt, echt ontzorgt en mensen verbindt, zorgt voor bewonersgeluk.’

PHILLIP SMITS, algemeen directeur SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

9

Nederlandse particuliere vastgoedinvesteerders positief kritisch gestemd over Nederlandse vastgoedmarkt!

drs. P.H. Zwart Philip Zwart is commercieel directeur ING Real Estate Finance Noordwest Midden Nederland. ING Real Estate Finance financiert private en institutionele beleggers in commercieel vastgoed. In de volgende sectoren is ING Real Estate Finance actief: kantoren, winkels en winkelcentra, woningen en bedrijfsgebouwen, waarbij het accent ligt op woningen, winkels A1 en winkelcentra in de stedelijke, economisch sterke gebieden van Nederland.

Deze reactie begrijpen wij heel goed; de Nederlandse economische fundamentals zijn nog niet zo sterk als voor de economische en financiële crisis. Met name de retail-vastgoedmarkt heeft de weg omhoog nog niet teruggevonden. Desalniettemin stromen de miljarden, die buitenlandse institutionele vastgoedinvesteerders (uit Angelsaksische landen, Duitsland, Azië) dringend willen investeren, ons land in.

vastgoed in Nederland. In dit artikel

Hierdoor ontstaan twee bewegingen. De eerste is dat prijzen van kwalitatief hoogwaardige woningen- en retail portefeuilles sterk stijgen; yields dalen naar niveaus van vóór de crisis. Ten tweede worden kwalitatief matige portefeuilles, die Nederlandse ondernemers en banken fors hebben afgewaardeerd, gekocht voor aanzienlijk lagere prijzen dan vóór de crisis. Deze transacties hebben vorig jaar een bodem in de markt gelegd. Inmiddels zien we zelfs alweer hogere prijzen die beleggers, niet gehinderd door enige kennis van de lokale markt, neerleggen. Deze hoge prijzen zijn minder alarmerend dan in 2005-2007 toen veel vastgoed met een overmaat aan vreemd vermogen werd gekocht en de banken bereid waren hoger te financieren dan nu. Nu koopt men vooral met eigen geld. Dat de Nederlandse particuliere vastgoedinvesteerders weer positiever gestemd zijn, blijkt uit ons onderzoek in 2015. Zij willen op de middellange termijn aankoersen op een loan-to-value van 50%. Het inzicht van de risico’s van hoge vreemde financiering lijkt definitief te zijn doorgedrongen. Het is nu alleen nog zaak om op dit streefniveau uit te komen. Dat zal voor de beleggers nog een behoorlijke opgave zijn.

zullen wij, aan de hand van de

Het onderzoek

Eind 2015 heeft ING Real Estate Finance voor de vijfde keer een onderzoeksrapport uitgebracht over en voor de Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers met als onderzoeksthema het financieringsbeleid van de Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers. Deze belangrijke groep beleggers bezit het meeste beleggings-

onderzoeksresultaten van dit rapport, onze visie op vastgoed in Nederland met u delen.

Vorig jaar zagen de buitenlandse vastgoedinvesteerders als eersten het keerpunt in de Nederlandse vastgoedmarkt terwijl de particuliere vastgoedbeleggers toen nog zeer aarzelend aanstalten maakten om Nederlands vastgoed aan te kopen. Tijdens het vastgoedcongres van ING Real Estate Finance op 25 november 2015 bij Nyenrode gaven de particuliere beleggers aan dat de buitenlanders naar hun mening te hoge prijzen betaalden.

10

De resultaten van het onderzoek geven inzicht in het financieringsbeleid van Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt. Onderstaand worden in het kort de belangrijkste onderzoeksresultaten vermeld.

De onderzoeksopzet en –populatie Wij hebben onderzocht hoe de huidige beleggingen- en leningenportefeuille van de ondervraagde beleggers is opgebouwd (marktwaarde van de kantoren, winkels, woningen en bedrijfsruimtes en de leningen die daar tegenover staan) en hoe zij die portefeuilles op de middellange termijn gaan aanpassen in het licht van ontwikkelingen en trends zoals zij die waarnemen. Aangezien wij dit onderzoek vanaf 2011

uitvoeren, zijn wij bovendien geïnteresseerd in verschillen in opvattingen en verschuivingen ten opzichte van die vier voorgaande onderzoeken. Het financieringsbeleid hebben wij – evenals in voorgaande onderzoeksjaren – in de eerste plaats onderzocht op basis van kwantitatieve kenmerken, zoals LTV, ICR, DSCR. Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen gepeild over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagden en op de trends die zij onderkennen in de vastgoedmarkt.

Deze gegevens zijn verzameld door 121 beleggers persoonlijk te interviewen aan de hand van een vragenlijst. Van de 2014 respondenten verleenden er in 2015 80% wederom medewerking, 20% van de respondenten deed voor het eerst mee.

De totale marktwaarde van de onderzochte portefeuilles bedroeg 16,6 miljard euro. Van de 121 beleggers heeft 64% (2014: 65%) bij drie of meer banken financieringen lopen.

In 2015 heeft de helft van de beleggers 57% of meer van hun portefeuille in de Randstad (2014: 45%; 2013: 50%). We hebben gevraagd welk deel van de Nederlandse beleggingsportefeuille zich in welke provincie bevindt en welke verschuivingen men verwacht op de middellange termijn. De beleggers blijken behoorlijk honkvast te zijn. Er werden in 2015 slechts kleine verschuivingen tussen de provincies verwacht.

Vertrouwen neemt toe, nauwelijks groeiverwachtingen, woningen met stip favoriet In 2014 signaleerden wij dat het vertrouwen van de vastgoedbeleggers zichtbaar toenam. Dat vertrouwen neemt ook in 2015 verder toe. Dat leiden wij af uit verschillende indicatoren zoals: • •

•

Er wordt positiever gedacht over financiers en financieringsmogelijkheden; Sterke daling van de rentes en de mogelijkheid om de vastgoedlening voor een langere periode (bijvoorbeeld 7 jaar) tegen een laag renteniveau vast te leggen; Er lijkt meer vertrouwen te zijn in de markt, het economisch klimaat verbetert. Retail (maar ook kantoren) blijven moeilijk;

Dit toegenomen vertrouwen vertaalt zich in een verwachte groei op de middellange termijn (2015-2020) voor de totale beleggingsportefeuille van 13%. Het gaat dan vooral om het grote segment woningen en de kleinere segmenten bedrijfsruimten en overig vastgoed. Hierbij tekenen wij aan dat slechts zes beleggers verantwoordelijk zijn voor 45% van de landelijke groeiverwachting - gemeten in absolute bedragen.

Toch ook hier een belangrijke kanttekening, beleggers hebben serieuze vraagtekens bij de courantheid en kwaliteit van het vastgoed in de markt Vooral bij economisch minder sterke gebieden waarbij ook demografische factoren een rol spelen.

Verwachtingen over groei, consolidatie, krimp (2015-2020) Vergeleken met vorig jaar verwachten beleggers over de periode 2015 – 2020 een duidelijke groei van 1,54 miljard.

Dit komt gemiddeld neer op een groei van 13%. De percentuele groei is in woningbeleggingen het grootst (25%). Er zijn in 2015 minder beleggers die verwachten te consolideren.

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

Dat zien we in heel Nederland terug. De gestage afname van het percentage groeiers, met een dieptepunt in 2013, is gekeerd.

Portefeuillemix (2011-2020) Het aandeel woning- en winkelbeleggingen blijft dominant in de landelijke vastgoedportefeuille. Het aandeel kantoren neemt over de onderzoeksjaren heen gestaag af. In 2011 was de beleggingswaarde van de kantoren van de geïnterviewde beleggers € 4.5 miljard. In 2015 was de beleggingswaarde van de kantoren van de door ons geïnterviewde beleggers € 2.0 miljard.

Hierbij past overigens wel de kanttekening dat de geïnterviewde beleggers in 2011 (deels) andere partijen waren dan in 2015.

Schone lei-portefeuille en aankoop-BAR We hebben aan de beleggers de volgende vraag voorgelegd: ‘Stel, u heeft op dit moment, begin 2015, 100 eenheden aan cash en geen vastgoedportefeuille. U staat voor de keuze om Nederlands vastgoed, aandelen, obligaties te kopen of liquiditeiten aan te houden. U heeft twee jaar de tijd om de cash te besteden. Waarin gaat u investeren en welk bruto-aanvangsrendement is daarbij voor u acceptabel?’

Als beleggers nu een nieuwe portefeuille konden opbouwen, zouden ze beduidend meer investeren in woningen (huidig 31%, schone lei 54%) (zie figuur 1). Het aandeel winkels zou duidelijk minder zijn: niet 42% (huidig) maar 24% (schone lei). In kantoren wordt nog wel geïnvesteerd (9%), maar minder dan nu (12%). In overig vastgoed zou minder geïnvesteerd worden (nu 7%, schone lei 4%).

Als we 100 eenheden naast vastgoed ook over aandelen, obligaties en liquiditeiten zouden verdelen, dan zien we dat aandelen, obligaties en liquiditeiten tezamen 21% van de totale portefeuille zouden uitmaken: aandelen (8%), obligaties (3%) en liquiditeiten (10%). De beleggers zouden bij de opbouw van de portefeuille voor kantoren een aankoop-BAR van 9% hanteren; voor winkels bijna 8%; voor woningen ruim 6%; voor bedrijfsruimten bijna 10% en voor overig 9%.

Huidig 8%

Ideaal 7%

12%

4% 9%

9%

24%

30%

43% 54%

Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimten Overige vastgoed

FIGUUR 1

Huidige portefeuille versus ‘schone lei-portefeuille’ Aan- en verkoopprognoses (2015-2020) De aankoopprognose van woningen en overig vastgoed overstijgt fors de verkoopprognose. De aankoopprognose voor woningen is bijvoorbeeld + 35% terwijl de verkoopprognose voor woningen – 22% is. Dit betekent dat er veel meer vraag naar woningen is dan aanbod. Dit zal gepaard gaan met prijsstijgingen.

Het segment “overig” vastgoed omvat een grote diversiteit aan vastgoed zoals daar zijn parkeren, horeca, bedrijfsterreinen en maatschappelijk vastgoed. Hier geldt een aankoopprognose van + 15% en een verkoopprognose van –9%.

De aan- en verkoopprognose van bedrijfsruimten houden elkaar redelijk in evenwicht. De beleggers verwachten meer winkels en kantoren te verkopen

11

dan aan te kopen. De aankoopprognose voor winkels is + 5% en de verkoopprognose is -15%. Voor kantoren geldt een aankoopprognose van +11% en een verkoopprognose van -12%.

(Huur)waardeontwikkeling (2015-2020) Over de waardeontwikkeling van kantoren en winkels op A1-locaties zijn de beleggers neutraal tot licht positief gestemd, op andere locaties negatief. Over de markthuurwaarde- ontwikkeling van winkels op alle locaties zijn de beleggers negatief gestemd. Over woningbeleggingen zijn de beleggers positief gestemd.

Naar regio (2015-2020) Er bestaan kenmerkende verschillen tussen de beleggers in de vier onderzochte regio’s, waarbij zij aangetekend dat een belegger in meer dan één regio actief kan zijn. Opvallend is de schoorvoetende terugkeer van de kantoren: er wordt weer groei voorspeld, al neem het aandeel in de portefeuille af.

De Randstedelijke respondenten van de regio West-NoordMidden hebben een forse groeiverwachting voor woningbeleggingen. Voor winkels heeft men geen groeiverwachtingen, voor kantoren wel. Voor de gehele portefeuille verwacht men een groei van 14%. De groep beleggers in de regio West-Zuid verwachten over de gehele linie per saldo met 18% te groeien.

Alleen voor het segment winkels verwachten ze, net als in 2014, een bescheiden krimp. Maar het is evident dat hun interesse - net als in voorgaande jaren - vooral uitgaat naar woningen. Ook voor de kantoren verwacht men een groei.

De respondenten van Zuid rapporteerden in eerdere jaren de laagste groeipercentages van de onderzochte regio’s. In 2015 is dat 4% voor de middellange termijn. In 2013 verwachtten de beleggers van de regio Zuid dat de totale portefeuille voor de middellange termijn per saldo bijna gelijk zou blijven: consolidatie. In 2014 zagen we dat de groeiverwachtingen over de gehele linie toenamen, met een uitzondering voor kantorenbeleggingen. In absolute getallen laat de regio een bescheiden groei zien. De kleine segmenten kantoren en bedrijfsruimten laten een afname zien. De overige segmenten groeien. Evenals voorgaande jaren willen de beleggers in de regio Oost-Noord investeren in huurwoningen. Het aandeel winkels neemt af. De andere segmenten laten nauwelijks veranderingen zien. Na jarenlange krimpverwachtingen verwacht de regio te stabiliseren op de middellange termijn.

Financiële ratio’s (2015) De groep beleggers staat er qua financiële ratio’s (LTV, DSCR, ICR) goed voor. Liquiditeiten zijn naar eigen zeggen in voldoende mate voorhanden. De beleggers willen bij voorkeur leningen voor een lange periode vastleggen, terwijl ze ook de rente willen fixeren (in verband met het renterisico).We zien dan ook dat de beleggers meer vast financieren dan vorig jaar. Het variabele deel wordt voor bijna de helft afgedekt met derivaten.

LTV (2015-2020) Opvallend is de wens van de beleggers de LTV terug te brengen naar 50% in 2020. Dat is een fors verdere verlaging ten opzichte van eerdere jaren. In de afgelopen jaren

12

zijn daartoe kleine stapjes gezet; de gemiddelde LTV schommelt al jaren rond de 60-63%. De meeste beleggers vinden een LTV van 57% gezond voor de Nederlandse markt.

2011 LTV absoluut 64,1% LTV-index 100% (2011 = 100)

2012 64,5% 101%

2013 62,4% 97%

2014 63,2% 99%

2015 59,9% 93%

2015-2020 50,2% 78%

TABEL 1

Ontwikkeling loan-to-value (ltv) van beleggers iCR en DSCR De Interest Coverage Ratio (ICR) is de mate waarin de netto huurinkomsten de renteverplichtingen dekken. De ICR is voor alle onderzochte regio’s en vastgoedcategorieën goed te noemen. Een ICR van 2 kan in het algemeen als gezond worden aangemerkt. Globaal zien we in Nederland over alle beleggingssegmenten een gemiddelde ICR van bijna 3. De Debt Service Coverage Ratio (DSCR) is de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de netto huurinkomsten. Ook hier geldt een ruime betaalbaarheid van rente en aflossingen over de diverse vastgoedcategorieën. Nederland kent een gemiddelde DSCR van 1,75. De respondenten hebben voor de korte termijn geen zorgen over de betaalbaarheid. Voor eventuele renteverhogingen en/of verhogingen van de aflossingen is voldoende ruimte. Niet onvermeld mag blijven dat de rente de afgelopen jaren is gedaald, hetgeen deze ratio’s op een positieve wijze beïnvloedt.

Rente en aflossing Het landelijk gemiddelde aflossingspercentage (gewogen naar de leningensom van de betreffende beleggers) is 2,15%. De meeste beleggers betalen een spread tussen de 1,5% en 2,5%. Landelijk is de rente gestaag gedaald van 4,6% (2011) naar 3,76% (2015). De verwachting voor 2015-2020 is 3,7%. Dit zal betekenen dat de betaalbaarheid van nieuwe financieringen dan wel herfinancieringen zal verbeteren.

Vaste en variabele financiering We zien dat de beleggers geleidelijk aan meer vast financieren (landelijk van 47% (2013) naar 53% (2014) naar 57% in 2015). Het variabel gefinancierde deel neemt af van (landelijk van 53% naar 47% (2014) en 43% in 2015).

Alternatieve financieringsbronnen In het licht van de huidige geld- en kapitaalmarkt en de terughoudendheid van de banken om nieuwe financieringen aan te trekken zou men verwachten dat beleggers op zoek gaan naar alternatieve financieringsvormen. In 20112014 was ruwweg 40% van de beleggers op zoek naar alternatieve financieringsbronnen. In onderstaande figuur 2 is dat 45% van de beleggers.

45% 55% Ja, 19 noemen particulieren Nee

FIGUUR 2

Zoekt u naar alternatieve financieringsbronnen?

Uit figuur 3 blijkt dat de financieringsbereidheid van banken is verbeterd, 53% van de respondenten geeft dat aan. Ook blijkt dat 9% van de respondenten de financieringsbereidheid van banken minder is geworden in vergelijking met het vorige jaar.

Percentage 100%

9%

80%

53%

38%

Financieringsbereidheid is minder dan vorig jaar Financieringsbereidheid is gelijk aan vorig jaar Financieringsbereidheid is beter dan vorig jaar

60% 40% 20%

Optimisten: niet gevaarlijk Pessimisten: gevaarlijk

0% 2011

2012

2013

2014

2015

FIGUUR 3

Financieringsbereidheid banken in 2015

FIGUUR 4

Is er nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt?

Vertrouwen in de vastgoedmarkt Evenals voorgaande onderzoeksjaren hebben wij de ondervraagden de stelling voorgelegd: Er is nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt.

Men kon slechts met ‘ja’ of ‘nee’ antwoorden. In 2012 vond nog 85% van de respondenten de situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt gevaarlijk, in 2013 was dit percentage 78%.

In 2014 en 2015 daalt het percentage verder naar 60% (figuur 4).

Conclusie De Nederlandse vastgoedinvesteerders zijn positief gestemd maar ook kritisch ten aanzien van de Nederlandse vastgoedmarkt. De Nederlandse economische fundamentals verbeteren maar zijn nog niet zo goed als voor de economische en financiële crisis. De Nederlandse vastgoedinvesteerder ziet de rente op middellange termijn niet stijgen. Dat is mooi, maar de keerzijde van de medaille is dat vastgoedinvesteerders hierdoor hoge prijzen kunnen en willen betalen. Wij zien zelfs yields van minder dan 5% voor retail-vastgoed op Nederlandse toplocaties en op de woningmarkt in Amsterdam is de gekte weer volledig terug. De vaste rente is sinds de tweede wereldoorlog niet zo laag geweest. Wij verwachten, net zoals de vastgoedinvesteerders, ook niet dat die substantieel lager zal worden. Het lijkt ons dan ook raadzaam voor beleggers de rente op leningenportefeuilles langjarig vast te zetten. En wij zien dat beleggers dat, waar mogelijk, ook doen.

Introductie thema

Digitalisering in de vastgoedsector Digitalisering is een veelgehoord en breed begrip. In het nieuws worden regelmatig zaken behandeld als zelfrijdende auto’s en het verlies van banen door verregaande automatisering. Ook in de vastgoedwereld is de digitalisering sterk in opkomst waarbij men steeds meer van zelfstandig werkende eenheden naar geïntegreerde informatiestromen gaat met technologische toepassingen.

Waar liggen de kansen en eventuele bedreigingen voor de vastgoedsector?

Binnen dit thema zal in worden gegaan op verschillende mogelijkheden die digitalisering kan bieden voor de vastgoedsector.

Al langere tijd hebben we in ons dagelijks leven te maken met digitalisering. We krijgen niet alleen steeds meer digitale apparatuur, zoals smartphones en smart watches, maar ook steeds meer digitale diensten zoals tv kijken via internet en mobiele, financiële diensten. Voor de meesten is het tegenwoordig al normaal dat we continu verbonden zijn met het internet, waar we ook zijn. De digitalisering heeft zich in vele andere sectoren al diep geworteld zoals in de automarkt, waar veel robots gebruikt worden en in de bankensector, waar data-analyses tot nieuwe inzichten leiden. Er wordt ook wel gesproken van een digitale transformatie (Vastgoed, 2015). Zakelijke processen worden gedigitaliseerd; zowel interne processen als bijvoorbeeld communicatie met leveranciers. Door het verzamelen en analyseren van data kan concurrentievoordeel worden behaald, echter vormt de digitalisering een bedreiging voor kantoormedewerkers. Daarnaast leidt de digitalisering er ook toe

14

Dirk Adriaanse en Babette Boomgaard SERVICE Magazine redactie

dat er steeds meer als dienst wordt aangeboden in plaats van als activa, waarbij gebruikers nog alleen maar functio naliteit zullen af nemen en vanwege de snelle technologische ontwikkelingen niet meer geïnteresseerd zijn in bezit van apparatuur (Emerce, 2015).

De vastgoedwereld is in haar geschiedenis in een nieuw tijdperk beland en dit zal duidelijk worden in het thema column. Volgens Farid Azarkan zal de vastgoedmarkt fundamenteel veranderen door de toetreding van partijen zoals Alphabet Inc, het moederbedrijf van onder andere Google en Nest. In tegenstelling tot de meeste huidige partijen in de vastgoedsector zullen zij geen vastgoed bezitten of ontwikkelen, maar een interface leveren. Eén van de pijlers hierbij is Big data. Tegenwoordig wordt een grote hoeveelheid data verzameld en gedeeld dankzij nieuwe technologieën. Kan Big data en vastgoed succesvol gecombineerd worden? Deze vraag behandelt Werner van Sprundel in zijn artikel.

Wellicht is nu de tijd gekomen om te investeren in Big data…

Al in 1946 schreef de toenmalige burgemeester van Rotterdam, Pieter Oud, in het boek De stad der toekomst, de toekomst van de stad “Zijn onze groote steden nog wel stedelijke gemeenschappen? Zijn zij eigenlijk niet langzamerhand geworden tot groote agglomeraties van afzonderlijk levende menschen, die wel het verband voelen tot de sociale groep, waartoe zij behooren, doch die zich buiten deze groep verloren wanen in de massa?”. In de stad zullen alle mogelijkheden van digitalisering zoals de eerder genoemde zelfrijdende auto’s, het verzamelen van data en slimme gebouwen samenkomen. Volgens prognoses van de Wereldgezondheidsorganisatie zal tegen 2050 twee derde van de wereldbevolking in een stad wonen. Voor Nederland schat het PBL dit zelfs op 90 procent. Men vraagt zich (weer) af wat de toekomst van de stad is, wonen we straks allemaal in Smart Cities? Wendy Verschoor gaat in haar artikel in op de veranderende maatschappij en het voorbereiden van vastgoed op de toekomst.

Een ander aspect in de veranderende maatschappij is de automatisering; steeds meer werk dat eerst door mensen werd gedaan wordt overgenomen door machines en robots. Is het bouwproces volledig te automatiseren en zullen er in de toekomst nog wel menselijke handelingen aan te pas komen? Wat dit zal betekenen voor projectmanagers en of er nog een toekomst voor hen is, wordt besproken door Bert van Griensven. Deze menselijke handelingen worden in

de stad bijvoorbeeld al minder zichtbaar door de faillissementen in de retailsector. Als gevolg van het toenemend gebruik van online winkelen zullen retailondernemers een andere vastgoedstrategie moeten hanteren om te kunnen overleven. Jack Neele en Folmer Pietersma bespreken in hun artikel de invloed van online winkelen en e-commerce op retail vastgoed. Sommige winkels besluiten alleen nog online te verkopen en de fysieke winkels op te heffen, maar het werkt ook (deels) de andere kant op; winkels die online begonnen zijn en nu juist fysieke winkels openen. Zullen we in de toekomst vastgoed ook online aanschaffen? Het is nu al mogelijk vastgoedobjecten online te bezichtigen (Bijenveld, 2015).

Een ander relatief nieuw fenomeen, met betrekking op de financiering van vastgoedobjecten, is crowdfunding. Crowdfunding biedt via een digitaal platform een alternatieve financiering voor projecten die via de klassieke weg de financiering niet rond kunnen (of willen) krijgen en vanaf de andere kant gezien biedt het ook een mogelijkheid om laagdrempelig te investeren. Laurens IJsselmuiden behandelt in zijn artikel de invloed hiervan op de vastgoedsector. Ook komen hier een aantal ervaringen met â&#x20AC;&#x2DC;gecrowdfundeâ&#x20AC;&#x2122; projecten aan bod.

De artikelen bieden een kijkje in de snel veranderende vastgoedwereld. Het moge duidelijk zijn dat digitalisering op de meest uiteenlopende vlakken invloed heeft en dat er nog tal van ontwikkelingen in de kinderschoenen staan. Desondanks bieden de artikelen over een brede verscheidenheid van aspecten een perspectief voor de toekomst en krijgen we een beeld van de vele mogelijkheden die de digitalisering biedt voor de vastgoedsector.

Bronvermelding Bos, A. (1946). De stad der toekomst, de toekomst der stad. Verkregen van http://cultureelerfgoed.nl/sites/ default/files/downloads/dossiers/de_stad_der_ toekomst_-_de_toekomst_der_stad_-_zw-lr.pdf Bijenveld, C.(2015). Tien woningen in drie steden bezichtigen in een half uur. Vastgoedjournaal.

Verkregen op 1 februari 2016 van https://www. vastgoedjournaal.nl/news/19681/tien-woningenin-drie-steden-bezichtigen-in-een-half-uur Emerce. (2015). Econocom trendbericht 2016: De digitale transformatie; het einde van bezit. Verkregen van http://www.emerce.nl/wire/econocom-trendbericht-2016-digitale-transformatie-einde-bezit Vastgoed (2015). Econocom trendbericht 2016: De digitale transformatie; het einde van bezit. Vastgoed.

Verkregen op 1 februari 2016 van http://www. vastgoedactueel.nl/nieuws/2845-econocomtrendbericht-2016-de-digitale-transformatie-heteinde-van-bezit

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

15

Thema column

Vastgoed met verstand drs. F. Azarkan MSc RE

Alphabet Inc, het moederbedrijf van onder andere Google en Nest, gaat de vastgoedmarkt in Nederland betreden.

Deze nieuwe aanbieder wordt geen

Farid Azarkan heeft bijna 20 jaar integrale managementervaring in de vastgoedsector en beschikt over een omvangrijk netwerk in de politiek, het bedrijfsleven, onderwijs en de media. Azarkan heeft veel ervaring met organisatieontwikkeling en sturing van organisaties met een veranderopgave in een politieke- en bestuurlijke context. De afgelopen 5 jaar was hij onder meer directeur Vastgoed bij het Rijksvastgoedbedrijf.

Momenteel is hij mede-oprichter van Cleverstone. Cleverstone voegt waarde toe door het systematisch verzamelen van informatie en het toepassen van intelligente vastgoedoplossingen. Met het door Cleverstone ontwikkelde GRIP-concept wordt vastgoed met verstand gemanaged. Creatief, gemakkelijk, plezierig & snel.

eigenaar van het vastgoed, maar levert een interface waarmee het vastgoed meer rendement moet gaan opleveren.

Deze interface is vergelijkbaar met Airbnb en Uber en zal de vastgoedmarkt fundamenteel veranderen.

Alphabet heeft drie pijlers waar ze hun Interface op gaan baseren. De eerste is een krachtige digitale klanteninterface vanuit de overtuiging dat alleen extreme klantgerichtheid bedrijven doet overleven.

Alphabet heeft als kernwaarde dat het graag gebruik wil maken van de snel veranderende wereld waarin technologie het kantoorleven makkelijker, plezieriger en interessanter gaat maken. Via het Internet of Things zal de gebruiker steeds meer data gaan delen over de locatie van werken, de route die wordt afgelegd en het moment en wijze waarop hij zijn koffie drinkt en zijn broodje eet. Via sensoren weet Alphabet hoe de gebruiker zijn werkplek waardeert en welke activiteit uitgevoerd wordt. Zo wordt activiteit gerelateerd werken geen lege huls maar een op waarneming gebaseerd concept. Geweldig lijkt het me dat een aanbieder een keer écht gaat luisteren naar de gebruiker.

De grote, traditionele aanbieders, verenigd in het IVBN, laten zich vaak alleen zien als er een 5+5 huurcontract moet worden getekend.

Al in het contract nemen ze op dat je je voor de afhandelingen van klachten over storingen en onderhoud mag melden bij een tussenpartij.

Is het u opgevallen dat verhuurders vrijwel allemaal roepen dat het nu tijd wordt om naar de gebruiker te luisteren? Ze zeggen het wel, maar als je vraagt wat ze daarmee bedoelen dan blijft het stiller dan tijdens de dodenherdenking. Verhuurders realiseren zich niet dat ze waardevolle data en daarmee toekomstige gebruikers van zich vervreemden. Oud gedrag dat niet strookt met een leegstand van 8 miljoen m2.

De tweede pijler is het gebruik van Big Data en het creëren van Big Wisdom. In het boek “the Silver en the Noise” beschrijft de auteur N. Silver hoe je op basis van Big Data accurate voorspellingen kunt doen. Hij werd bekend als de voorspeller van de verkiezingsuitslag van 2008 in de Verenigde Staten.

16

Hij had in 49 van de 50 staten de uitslag juist voorspeld! In 2012 voorspelde hij zelfs 100 procent juiste uitslagen in alle 50 staten. Hoe? Hij had zijn tool om Big Data te analyseren verbeterd. Natuurlijk kan niet alles op voorhand worden voorspeld, echter wordt de data steeds beter. Nieuwe vastgoedspelers, zoals Alphabet, krijgen inzage in je agenda en gaan zelf voorstellen doen om tijdstip en locatie te bepalen voor een vergadering. Het overkomt mij regelmatig dat ik om 9.00 uur in Den Haag aanschuif voor een overleg.

Vervolgens kom ik er achter dat de andere deelnemers allemaal, net zoals ik, door de spits of file hebben moeten reizen om na veel stress en gedoe te starten met een cruciaal projectoverleg. Lekker fris zal ik maar zeggen. Ik droom ervan dat Alphabet aan de hand van mijn agenda weet dat ik later dan 20.00 uur mijn laatste afspraak heb, middels de klanteninterface weet dat ik een glutenvrij dieet heb en op voorhand mij drie dagmenu’s voorstelt van de vijf best scorende afhaalrestaurants die in mijn prijsrange zitten.

De derde en laatste pijler is een transparante waardering gebaseerd op gebruikerservaring. Iedere gebruiker van het gebouw krijgt de mogelijkheid om zijn waardering voor de werkplek, het gebouw en de services te geven.

Er wordt mede afgerekend op de hoogte van de waardering en voor het gebruik. Zo wordt het kaf van het koren gescheiden; enkel waar(de) voor uw en mijn geld. Eerlijk en plezierig toch?

Rest mij nog om te benadrukken dat in mijn ogen niet de technologie bepalend is voor het fundamenteel veranderen van de vastgoedmarkt, maar een nieuwe klantrelatie waarbij de consument controle heeft over alle stappen in het proces. Nieuwe businessmodellen hebben gemeen dat ze snel, plezierig en gemakkelijk moeten zijn. Kortom, alleen vastgoed met verstand zal overleven!

Big Data en vastgoed, een succesvolle combinatie?

Aansluiting van innovatie en de huidige big data hype op de vastgoedpraktijk De grootste aanbieder van verblijfsaccommodaties in de wereld (Airbnb), bezit er zelf geen. Veruit de meest populaire media partij (Facebook) creëert zelf niets. De allergrootste taximaatschappij (Uber) bezit zelf geen taxi’s en de meest waardevolle retailer (Alibaba) verkoopt zelf géén producten en heeft daarom ook geen voorraad.

Zonder verwijzing naar de bedrijfsnamen, verwacht je dat dit “wilde” en “gekke” ideeën zijn, maar toch behoren zij tot de meest succesvolle bedrijven.

In hun businessmodellen innoveren zij en stellen zij tot doel een bestaande markt te verstoren of in te spelen op een nieuwe markt (Christensen, 2013).

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

W.P.A. van Sprundel LL.M MSc2 Werner is Head of Research bij Colliers International en heeft een passie voor de combinatie van innovatie, ondernemerschap en big data binnen vastgoed. Het “disrupten” van de markt ziet hij als een uitdaging. Middels verschillende cursussen (aan o.a. MITx, Stanford University, Johns Hopkins University en Duke University) heeft hij zich verdiept in big data analytics.

Daarvoor heeft hij drie masters afgerond in Real Estate Management and Development, Finance en International Business Law.

Deze ideeën en technologische ontwikkelingen vormen de wereld in een steeds hoger tempo. Voor bestaande en traditionele bedrijven is dit daarom een bedreiging, tenzij een manier wordt gevonden om ermee om te gaan. Binnen de alomvattende term “innovatie” speelt “big data” 1 een prominente rol. De hype omtrent big data is ook duidelijk zichtbaar (Gartner, 2015)2. Er wordt steeds meer data verzameld. De vraag is nu of big data ook een belangrijke rol speelt of kan gaan spelen binnen vastgoed.

Big data in de vastgoedpraktijk De meeste vastgoedondernemingen zijn commercieel van aard. Dat betekent dat zij de intentie hebben om winst te maken. Voor de niet-commerciële organisaties betekent het vaak dat zij zich indirect hier ook op focussen door een mogelijk verlies te beperken. Winst (of verlies) is simpelweg het verschil tussen omzet en kosten. Big data heeft daarin een speciale plaats: maximaliseer de omzet en/of minimaliseer de kosten.

Aan de omzetkant kunnen nieuwe oplossingen worden gecreëerd (innovaties) die zorgen voor nieuwe inkomstenstromen. Ook kan big data leiden tot een hogere kwaliteit die wordt aangeboden en kan de toepassing van big data in combinatie met modelontwikkeling (machine learning) resulteren in het sneller kunnen leveren van bestaande oplossingen.

Daardoor ontstaat de mogelijkheid om meer omzet “op te halen” in dezelfde tijd. Vanuit de kostenkant kan big data leiden tot standaardisatie en automatisering, wat kosten bespaart op het aantal medewerkers dat benodigd is. Wel vraagt uitbreiding van het gebruik van big data om talent met specialistische kennis, waardoor er kosten gemaakt worden voor het aantrekken en behouden van talent en/of het omscholen van medewerkers. Daarnaast zijn er investeringen nodig om de infrastructuur (hard- en software) op te zetten, te onderhouden en om op een structurele manier data te verzamelen of in te kopen.

Tot nu toe lijkt dit vrij voor de hand liggend, maar het schrijven van een business case op basis hiervan is vaak lastig, als gevolg van een hoge mate van onzekerheid.

17

Ten eerste is vastgoed nog vrij traditioneel, zeker in vergelijking met andere sectoren. Volstaat het business model zoals dat altijd is geweest? Heeft de klant wel behoefte aan innovatieve data gestuurde oplossingen of aan een hogere kwaliteit informatie dat met big data kan worden geleverd? Dit is sterk afhankelijk van het type klant en het behoeft een inschatting over hoe de wensen en eisen van klanten zullen gaan veranderen in de loop der tijd. Ten tweede is data over vastgoed vaak niet openbaar toegankelijk. Verschillende bronnen verzamelen een beperkte hoeveelheid data. De kracht ontstaat door deze bronnen met elkaar te combineren.

Deze combinatie is niet altijd mogelijk; gegevens zijn niet altijd even betrouwbaar en de inkoop van deze data is kostbaar. Ten derde is onduidelijk of meer data zal leiden tot de gewenste effecten. Zeker als het gaat over statistische modellen, is het van tevoren onduidelijk of resultaten significant zijn. Ten vierde is het erg lastig te kwantificeren wat big data bijdraagt aan de omzet en kosten. Dat is wellicht makkelijker te kwantificeren voor het komende jaar, in termen van verwachte innovaties, maar de big data keuze baseer je op de langere termijn, om op trends in te kunnen spelen en met het oog op toekomstige wensen van klanten. Welke innovaties er op de langere termijn mogelijk zijn en of die succesvol zijn is onduidelijk.

Vanuit die optiek is het uitbesteden van werk aan een partij gespecialiseerd in big data vaak geen optie vanwege de te grote afhankelijkheid op de lange termijn.

Uitbesteding is vaak ook onwenselijk omdat een big data partij geen specifieke kennis en ervaring heeft van vastgoed.

Juist de combinatie van vastgoedexperts met big data kennis zorgt voor vernieuwing. Al met al zorgt de onzekerheid ervoor dat de grotere en toch al bekende vastgoedondernemingen een afwachtende en terughoudende positie innemen. Innovaties gebaseerd op big data lijken voor de kleinere vastgoedondernemingen sneller een optie omdat zij bereid zijn meer risico te nemen om concurrerend te zijn. Toch hecht Colliers International, als partij binnen de grote en bekende vastgoedondernemingen, waarde aan big data innovaties. Dat komt omdat het goed aansluit bij de al bestaande strategie en de kern elementen van de onderneming, zoals “onafhankelijk”, “fact-based”, “innovatief en ondernemend” en “scherp, uitdagend, anders”. Vanuit die optiek is er een business case te maken op basis van de match met de al bestaande onderneming en door te verwijzen naar andere sectoren waar big data innovaties zich reeds hebben bewezen.

Voorbeeld van een big data oplossing in de vastgoedpraktijk Colliers International heeft samen met Infotopics een tool gemaakt om snel en eenvoudig een eerste schatting te krijgen van de woningwaarde. Voor residentieel onroerend goed is er, in tegenstelling tot niet-residentieel onroerend goed, veel data beschikbaar. De reden hiervan is dat er veel meer woningen zijn dan andere soorten vastgoed, maar ook omdat deze markt transparanter is. Bovendien zijn woningen meer homogeen dan andere vastgoedobjecten, waardoor de kwaliteit van analyses en de statistische modellen beter kunnen zijn.

FIGUUR 1

Eerste dashboard pagina met de objecten in een specifieke buurt, evenals de prijs/m2 per buurt en per woningtype (gemaakt met Alteryx en Tableau)

18

De tool vraagt een gebruiker in eerste instantie naar de plaats in Nederland. Op die plaats zal worden ingezoomd, waarna de gebruiker alle woningen in de stad ziet, ingekleurd in groen of rood. Groen betekent dat de woning recent (in het afgelopen jaar) is verkocht en dat er een vraagprijs is vermeld. Rood geeft aan dat dit niet het geval is. Van alle woningen in Nederland zijn de gebouwcontouren bekend in de vorm van spatial objects (met een X en Y coĂśrdinaat, openbare informatie). Op een onderliggende geografische kaart kunnen deze vormen vervolgens worden geplot. Op de kaart kan daarna worden ingezoomd naar wijk, naar buurt en naar een specifiek object (zie figuur 1). Het specifieke object kan worden getoond middels een connectie met Google Maps. Een koppeling naar de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) geeft van elk woningobject de objectkenmerken, waaronder oppervlakte en bouwjaar. Als de vraagprijs bekend is kan deze worden gedeeld door het oppervlakte en per woningtype kan deze prijs/m2 weergegeven worden.

Wanneer een specifiek object en woningtype (appartement vs. woonhuis) is geselecteerd, wordt de tweede pagina van het dashboard geladen (zie figuur 2). Daarin wordt dieper ingegaan op een aantal algemene buurtkenmerken van het CBS, alsmede de prijs/m2 per gedetailleerd woningtype (van woonboerderijen tot half vrijstaande woningen tot portiekflats). Een simpele vermenigvuldiging van de oppervlakte van het pand waarvan de waarde moet worden geschat met de prijs/m2 in de buurt (of een nabij gelegen buurt) van identieke woningtypes levert een eerste accurate schatting op.

Nu de tool bestaat blijft het gebruik nog enigszins beperkt. Kan een computermodel een vastgoed professional vervangen? Doorgaans worden taxaties nog verricht aan de hand van het werkelijk bezoeken van een locatie (vaak een vereiste) en op basis van ervaring en kennis van taxateurs. Toch kan het gebruik van de ontwikkelde tool van toegevoegde waarde zijn bij het, zo efficiĂŤnt en compleet mogelijk, uitvoeren van een waardebepaling.

Conclusie en toekomst Duidelijk is dat er voorbeelden bestaan van innovatieve bedrijven, die zich richten op technologie en big data, die zeer succesvol zijn geworden. Er is een duidelijke big data hype, maar in vastgoed blijft dit vooralsnog achter, zeker in vergelijking met andere sectoren.

De oorsprong hiervan is dat een business case voor big data moeilijk op te zetten is, mede als gevolg van vele onzekerheden. Big data zal zich eerst moeten bewijzen. Toch zijn er partijen die meegaan in deze hype en dit aan de strategie van de onderneming koppelen. Tegelijkertijd zijn er allerlei ontwikkelingen gaande. Zo heeft Google recentelijk aangegeven interesse te hebben in de Europese vastgoedmarkt met het doel om de online vastgoedmarkt te veroveren. Andere partijen, nu nog niet actief binnen vastgoed, zien ook mogelijkheden in de sector. Big data kan zeker bijdragen aan de kwaliteit en kennis van een vastgoedorganisatie (zie bijvoorbeeld ook figuur 3). De combinatie kan dus succesvol zijn, zeker nu we steeds meer data verzamelen.

FIGUUR 2

Tweede dashboard pagina met gedetailleerde informatie over buurten en de prijs/m2 per gedetailleerder woningtype (gemaakt met Alteryx en Tableau)

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

19

FIGUUR 3

Voorbeeld van een 3D-visualisatie van bouwjaren van panden (gemaakt met Alteryx, Tableau en Google Earth)

Is het nu de tijd om in te zien dat het niet investeren in big data zal gaan leiden tot omzetderving en dat het alleen al daardoor interessant is om big data nader onder de loep te nemen? Welke rol wil jij spelen in deze mogelijke digitale revolutie?

Bronvermelding Christensen, C., (2013). The innovator’s dilemma: when new technologies cause great firms to fail.

Harvard Business Review Press.

Gartner, (2015). Gartner Identifies the Top 10 Strategic Technology Trends for 2016. Van: www.gartner.nl

20

1

In dit artikel wordt onder het vage begrip “big data” verstaan: “grote” hoeveelheden data, alsmede de uitkomsten van op data gebaseerde modellen/ berekeningen.

2

Gartner concludeert dat communities and collective intelligence, web platforms, social software and networking, web-oriented architectures, business intelligence, mobile applications, cloud computing, contextual and social user experience, the Internet of Things, (strategic) big data, software-defined anything, smart machines, computing everywhere en context-systems de belangrijkste strategische en technologische trends zijn binnen “innovatie”.

Crowdfunding voor vastgoed Crowdfunding doet langzaam zijn intrede in de vastgoedwereld. Wat gaat

L. IJsselmuiden MSc Laurens IJsselmuiden is opgeleid als bouwkundig ingenieur aan de Technische Universiteit Delft. Als ondernemer ontwikkelt hij concepten waar de markt om vraagt. Hij is medeoprichter van Bouwaandeel.

er schuil achter de eerste successen en wat zijn de kansen van crowdfunding voor de vastgoedsector?

Wat zijn de huidige problemen met financiering van commercieel vastgoed in Nederland?

aandacht voor projecten kan worden gegenereerd voordat het project is gebouwd. Dit kan bijdragen aan een vliegende start van de exploitatiefase van het vastgoed. Een goede verhuurbaarheid draagt weer bij aan een gezonde financiële exploitatie en het veilig stellen van rentebetalingen aan de investeerders. Zo heeft crowdfunding ook indirect een meerwaarde voor het vastgoed.

Betrokkenheid en draagvlak Basel III Voordat de kredietcrisis uitbrak in 2008 werd commercieel vastgoed in Nederland goed gefinancierd door banken, met een hoog loan to value. Dat is de laatste jaren niet meer het geval. Het uitbreken van de kredietcrisis en de daarop volgende economische malaise heeft er toe geleid dat banken commercieel vastgoed nauwelijks meer financieren. De banken bouwen financiering van vastgoed eerder af dan op. Een belangrijke reden hiervoor is het Basel III akkoord.

Hierin staat dat banken meer eigen vermogen moeten aanhouden op leningen die ze verstrekken. Aangezien de sector de laatste jaren in een crisis verkeerde met dalende waarde van vastgoed heeft commercieel vastgoed een hoog risicoprofiel voor de bank.

Daarvoor moeten banken nu veel kapitaal aanhouden om de sector te financieren. Dit aanhouden van kapitaal op uitstaande leningen is voor banken minder lucratief en drukt de rentabiliteit van de bank.

Geen financiering voor projectontwikkeling en beleggingen Kleine vastgoedontwikkelaars kunnen voor hun financiering van bouwprojecten niet of nauwelijks meer terecht bij banken. Banken kunnen de risico’s die aan ontwikkelingsprojecten verbonden zijn moeilijk inschatten. Bovendien zijn deze lastig in de bancaire risico modellen te omschrijven. Voor vastgoedbeleggers die (her)financiering zoeken voor een vastgoedportefeuille geldt hetzelfde. Er is een grote financieringsbehoefte in deze sector. De banken geven zelf al aan dat hun rol gaat veranderen van kredietverstrekker naar mediator.

Ze zoeken naar mogelijkheden van co-financiering of gestapelde financiering om klanten toch te kunnen bedienen. Dit biedt kansen voor alternatieve financieringsvormen zoals crowdfunding.

Waarde tijdens exploitatie Crowdfunding voor vastgoed is in Nederland nog betrekkelijk klein.

De verwachting is wel dat de sector de komende jaren zal groeien met de aanhoudende lage rente op spaargeld en grote financieringsbehoefte bij ontwikkelaars en beleggers. Eerste projecten worden nu al op deze nieuwe manier gefinancierd. Online platformen en social media bieden ontwikkelaars het podium om projecten te presenteren en te laten financieren door de crowd. Een bijkomend voordeel is dat

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

Nieuw bij het crowdfunden van vastgoed is de directe betrokkenheid van particulieren bij vastgoedprojecten.

Mensen die deel uit maken van een ontwikkeling en die profiteren van de opbrengsten uit het vastgoed zullen de projecten omarmen en actiever gaan gebruiken. Naast de financiering die een ontwikkelaar nodig heeft voor de realisatie van het vastgoed wordt er in een vroeg stadium een band met geïnteresseerden gecreëerd. Bij interesse voor een project scharen investeerders zich achter een ontwikkeling, of omdat de functie de leefomgeving ten goede komt, of omdat het project thematisch tot de verbeelding spreekt.

Crowdfunding is een gamechanger in vastgoedontwikkeling. Om projecten via crowdfunding gerealiseerd te krijgen moeten projectontwikkelaars niet een financiële instelling overtuigen maar de crowd. Transparantie is dan een vereiste. Heeft de ontwikkelaar succesvolle projecten gerealiseerd, zal dit investeerders voor toekomstige ontwikkelingen vertrouwen geven. Dit maakt ontwikkelaars minder afhankelijk van financiële instellingen. Voor een gemeente kan crowdfunding daarnaast effectief als graadmeter voor een ontwikkeling ingezet worden.

Wat is de huidige situatie van crowdfunding voor vastgoed in Nederland?

In Nederland zijn verschillende kleine maar ook al grotere vastgoedprojecten met behulp van crowdfunding gerealiseerd. Crowdfunding is weliswaar een hedendaags begrip, toch zijn er in het verleden ook al voorbeelden te vinden van bouwprojecten die gefinancierd zijn door burgers. Zo werd er bijvoorbeeld in de Middeleeuwen geld ingezameld voor grote kerken, zoals de Dom in Utrecht of de Sint Jans Kathedraal in Den Bosch. Met deze manipulatieve aflaathandel werden ook civiele projecten gefinancierd zoals scholen en ziekenhuizen.

21

Meer recentelijk zijn er in Nederland een aantal spraakmakende vastgoedprojecten gecrowdfund, zoals bijvoorbeeld de Vechtclub XL in Utrecht (2011), het Admiraal de Ruyter Ziekenhuis in Vlissingen (2015) of het Studentencomplex aan de Ravellaan in Utrecht (2015).

Hier volgen een paar voorbeelden gevolgd door twee interviews met de initiatiefnemers van Socius Wonen en ontwikkelaar PHOENX Estate Concepts.

Vechtclub XL Utrecht Als een van de eerste spraakmakende projecten in Nederland is Vechtclub XL door crowdfunding gerealiseerd. Dit voormalige OPGmagazijn aan de Koningin Wilhelminalaan in Utrecht is getransformeerd naar verschillende werkruimtes met faciliteiten voor jonge, creatieve ondernemers om te werken en elkaar te ontmoeten. Er is ook een restaurant gerealiseerd. De oude locatie van de Vechtclub was te klein geworden en na de bezuinigingen in de culturele sector was er veel behoefte aan een plek voor creatieve kruisbestuiving.

Naast een banklening werd er in 2011 bij 171 investeerders € 65.000 in de vorm van leningen opgehaald. In juni 2015 zijn de leningen

inclusief rente van 14 procent terugbetaald aan de investeerders. De oproep om mee te investeren in de ontwikkeling heeft veel betrokkenheid gecreëerd.

Veel investeerders zijn de huidige huurders.

Admiraal de Ruyter Ziekenhuis Vlissingen In december 2015 is er meer dan € 10 miljoen opgehaald voor de verbouwing van het Admiraal de Ruyter Ziekenhuis in Vlissingen. Dit is het grootste crowdfunding project in Nederland tot nu toe. Eerder waren er plannen voor nieuwbouw elders maar het ziekenhuis kreeg de financiering niet rond, de totale verbouwing kost € 20 miljoen. Particulieren kunnen investeren vanaf € 2.500 en ontvangen een rente van 5 procent per jaar. Het succes van dit project laat de potentie zien van crowdfunding voor maatschappelijke vastgoedprojecten.

Interview met Maarten Spil van Socius wonen Welk project hebben jullie met crowdfunding kunnen financieren?

Afgelopen jaar hebben we drie projecten gedaan waarvan twee, De Saffier en De Ravel met crowdfunding. Het vlaggeschip is wel De Ravel. Dit betreft een voormalig kantoor van de gemeente Utrecht dat is getransformeerd tot 180 kamers voor jongeren en studenten.

In het programma zijn een restaurant, ateliers/bedrijfsruimte voor creatieven en een muziekschool opgenomen. De Ravel behoefde €1,9 miljoen aan financiering. Een beperkt deel is eigen vermogen; de rest is middels crowdfunding opgehaald bij het publiek.

Waarom hebben jullie voor crowdfunding gekozen als financieringsvorm voor jullie project?

Crowdfunding lag voor de hand omdat wij denken een goed aanbod te hebben. Traditionele financiers zoals de banken zijn niet of nauwelijks bereid om middelen te verschaffen. Wij hebben altijd op veel steun en sympathie van onze doelgroep kunnen rekenen.

Op deze wijze was de financiering wel mogelijk te maken.

Wat zijn de voordelen van crowdfunding voor vastgoed algemeen en voor jullie project?

Crowdfunding voor vastgoed is heel geschikt om financiering te krijgen waar de banken, vooral gedreven door eigen kapitaaltekort, zeer terughoudend zijn. Het is ook een uitstekende manier om de behoefte aan het project duidelijk te krijgen wanneer de doelgroep ook veel mee-investeert. Dat was bij ons het geval.

Wat zijn de nadelen van crowdfunding voor vastgoed algemeen en voor jullie project?

Crowdfunding vergt veel meer tijd en aandacht dan traditionele financiering en het duurt veel langer voor er zekerheid is dat het ook gaat lukken. Bij een bank heb je zekerheid wanneer de overeenkomst met een partij rond is, met crowdfunding is er pas zekerheid na een maandenlange campagne die vaak pas op het eind volloopt. Dit was zeker zo voor ons en lijkt me algemeen te gelden. Wij hadden een back-up financiering maar dat zal niet altijd het geval zijn.

Gaan jullie in de toekomst vaker projecten crowdfunden?

Wij gaan zeker vaker crowdfunden, het is een hele goede manier om mooie projecten mogelijk te maken en daarvan willen we er nog heel wat doen

Wat is de toekomst van crowdfunding voor vastgoed volgens jullie?

Crowdfunding gaat een vast onderdeel van het financieringsprogramma voor veel vastgoedprojecten worden, naast bankfinanciering en grotere (institutionele) beleggers.

Interview met Jeroen Helder van PHOENX Estate Concepts Welk project hebben jullie met crowdfunding kunnen financieren?

Het gaat om drie geschakelde stadswoningen in Arnhem Noord.

Het perceel was de oude moestuin van een villa aan de Velperweg.

De omgeving is divers en omgeven met bestaande woningen en kantoren. De drie woningen hebben elk drie lagen; de begane grond heeft een grote woonkeuken aan de achtertuin, de eerste verdieping is het woongedeelte en is met een vide gekoppeld met de keuken.

22

De derde laag zit in de kapconstructie en dat is het slaapgedeelte.

In het voorbereidingstraject was er behoefte aan financiële middelen om het schetsontwerp verder uit te werken en de diverse adviseurs te betalen. In dit geval was de bestemmingswijziging een kostbaar en lang voortraject.

Waarom hebben jullie voor crowdfunding gekozen als financieringsvorm voor jullie project?

Gaan jullie in de toekomst vaker projecten crowdfunden?

Wij hebben hiervoor gekozen omdat we het een heel mooi alternatief vinden voor het lenen bij een bank. Als jonge ontwikkelaar vinden we het ook belangrijk om nieuwe concepten te gebruiken en in ons businessmodel in te passen.

Wij gaan in de toekomst zeker meer crowdfunding projecten doen. We hebben heel veel positieve reacties gekregen naar aanleiding van het project Vosdijk. We zijn van plan om meer unieke projecten te gaan ontwikkelen en crowdfunding sluit daar heel goed op aan.

Wat zijn de voordelen van crowdfunding voor vastgoed algemeen en voor jullie project?

Voordeel voor ons is om niet geheel afhankelijk te zijn van bestaande en conservatieve financiĂŤle systemen. Het sluit daarnaast goed aan op onze visie van projecten ontwikkelen en heeft een goede marketing waarde.

Wat zijn de nadelen van crowdfunding voor vastgoed algemeen en voor jullie project?

Wat is de toekomst van crowdfunding voor vastgoed volgens jullie?

Onze bedoeling is om in de toekomst dit concept verder uit te diepen en nog beter in te passen in onze strategie. We hebben met het eerste project een steile leercurve doorgemaakt en deze kennis willen we zeker gebruiken in de toekomst.

Een nadeel is dat het nieuw is. We waren zelf een van de eersten die dit idee voor projectontwikkeling in zetten. Het is qua tijd een intensief traject, beide partijen PHOENX en Bouwaandeel zijn aan het pionieren en aan het onderzoeken wat de juiste keuzes zijn.

Kansen van crowdfunding voor vastgoed

AFBEELDING 1

Van oudsher wordt er door particulieren in vastgoed geĂŻnvesteerd via vastgoedfondsen. Met crowdfunding platformen wordt het nu voor iedereen mogelijk om laagdrempelig te investeren in vastgoed.

Bovendien kan iedereen zelf zijn projecten kiezen en zo zijn portefeuille samenstellen. Nu de spaarrente 0,4 procent (februari 2016) bedraagt, biedt investeren via crowdfunding een rendabel alternatief. Het geld wordt actief ingezet en doet zijn werk in de nieuwe economie. De afgelopen jaren is de crowdfundingmarkt elk jaar verdubbeld. Deze sterke groei zal de komende jaren niet aan de vastgoed sector voorbij gaan.

Wonen in een stadsparadijs

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

23

De impact van digitalisering op vastgoed en de toekomstige stad

mr.ir. W.B. Verschoor FRICS Als gedreven vastgoedprofessional verdiept Wendy zich graag in mondiale sociaal-demografische, economische en technologische ontwikkelingen, zodat zij deze kan doorvertalen naar de impact op de vastgoedsector en acties die nodig zijn om tijdig op veranderingen in te spelen. Wendy is directeur van de divisie Gebouwen bij Arcadis en is voorzitter van RICS Nederland.

Onze steden veranderen in hoog tempo.

Op sociaal-demografisch vlak zien we dat veel hoogopgeleiden in steden blijven wonen en constateren we een sterke trek vanuit de provincie naar stedelijke agglomeraties. Op econo-

Nieuwe technologieën zoals de zelfrijdende auto en virtual shopping, maar ook flexibiliteit in werken en leven zullen vervoersstromen doen veranderen.

Bovendien wordt in de verdichtende stad de behoefte aan een goede leefkwaliteit steeds groter. Groen, water en luchtkwaliteit bepalen in hoge mate de leefbaarheid van een stad.

want dan kunnen ze profiteren van

De stad van de toekomst kent vele facetten; ze moet niet alleen smart zijn – een slimme stad maakt gebruik van informatie- en communicatietechnologie (ICT) om de kwaliteit, de prestaties en de interactiviteit van de stedelijke diensten te verbeteren, de kosten en het verbruik van hulpbronnen te verminderen en om het contact tussen burgers en overheid te verbeteren – ze moet ook veerkrachtig, aantrekkelijk, verbonden, menselijk en duurzaam zijn. Duidelijk is dat er in het huidige tijdperk twee trends samenkomen die een belangrijke invloed hebben op hoe onze steden er de komende jaren zullen uitzien: digitalisering en verstedelijking.

elkaars aanwezigheid (PBL, 2015).

Digitalisering

misch gebied worden steden steeds meer gezien als de motor van de economie. Bedrijven en huishoudens vestigen zich bij voorkeur in de buurt van andere bedrijven en huishoudens,

Daarnaast hebben aspecten als digitalisering, online shopping en het nieuwe werken een grote impact op de invulling van de stad en de benodigde infrastructuur in brede zin; van wegen tot kabelnetwerken om de toenemende stroom aan bits & bytes te kunnen faciliteren.

24

De digitale revolutie wordt gezien als nieuw onderdeel van de derde industriële revolutie. Nieuwe ICTgerelateerde technologieën en toepassingen kunnen een maatschappij ingrijpend beïnvloeden. Voor de stad betekent dit nieuwe stedelijke opgaven, problemen en kansen, denk bijvoorbeeld aan de impact van de zelfrijdende auto op de dynamiek van de stad. Onder invloed van digitalisering en verstedelijking ontstaat een energieke samenleving die in allerlei samenstellingen zelf slimme oplossingen bedenkt en toepast. Slimme technologie en mensen maken de stad duurzamer, bereikbaarder, veiliger en leefbaarder (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2014).

Er komt meer en meer informatie digitaal beschikbaar via digitale netwerken zoals het internet. De digitale beschikbaarheid van informatie maakt dat we deze op allerlei plekken kunnen benaderen en eenvoudig kunnen hergebruiken, hetgeen ons extra inzichten oplevert en allerlei mogelijkheden om analyses uit te voeren.

Het zijn tegenwoordig niet alleen mensen die gebruik maken van het Internet, maar ook ‘dingen’. Deze dingen zijn bijvoorbeeld vuilcontainers die aangeven dat ze geleegd moeten worden en wekkers die aangeven dat je 10 minuten eerder moet opstaan omdat er op jouw route een file staat. In dat kader wordt vaak gesproken over ‘Het Internet der Dingen’.

Steeds meer objecten worden uitgevoerd met smart sensors. Een mooi voorbeeld is het project Sensor City dat door de provincie Drenthe en de gemeente Assen samen is ontwikkeld. Sensor City is een ambitieus project waarin een grootschalig stedelijk meetnetwerk wordt gerealiseerd waarmee verschillende, praktisch bruikbare, toepassingen van complexe sensorsystemen kunnen worden ontwikkeld. Als proeftuin en etalage voor toepassing van sensorsystemen vormt het een faciliteit die uniek is in de wereld.1 Het is een kwestie van tijd voordat vastgoedobjecten standaard worden uitgerust met een diversiteit aan smart sensors, die ons waardevolle informatie opleveren over het functioneren van de stad.

Sensoren maken het daadwerkelijke parkeer- en ruimtegebruik en de toegevoegde waarde voor het bedrijfsproces tot op werkplekniveau transparant. Zo wordt gebouwinformatie alsmede het gebruik van het buitengebied interactief en op real-time-basis beschikbaar en uitwisselbaar met bijvoorbeeld smart phones. Daarmee ontstaan vele nieuwe mogelijkheden voor facility- en vastgoedmanagers, vastgoedbeleggers en financiers om nieuwe technologische mogelijkheden in te zetten ter optimalisatie van de gebouw cashflow (FGH Bank, 2015). Tevens ontstaat inzicht in de routing van en door een stad en het gebruik van buitenruimte.

Digitalisering van vastgoed Om te kunnen komen tot hoogwaardige, digitale en toekomstbestendige gebouwen, die in staat zijn flexibel in te spelen op veranderingen is ook het voortraject relevant. Slimme digitalisering van het gebouw kan leiden tot smart exploitatie. Met Building Information Modeling (BIM) verandert de manier waarop gebouwen, de infrastructuur en nutsvoorzieningen worden gepland, ontworpen, gebouwd en beheerd.

“A BIM is a digital representation of physical and functional characteristics of a facility. As such it serves as a shared knowledge resource for information about a facility forming a reliable basis for decisions during its lifecycle from inception onward. A basic premise of BIM

is collaboration by different stakeholders at different phases of the lifecycle of a facility to insert, extract, update, or modify information in the BIM to support and reflect the roles of that stakeholder” (NBIMS, 2007).

“Op termijn zal de combinatie van BIM en smart sensors leiden tot ‘zelfdenkende en –handelende’ gebouwen.”

In deze definitie van BIM staan een aantal aspecten centraal. Het gaat om: een digitale representatie, samenwerken en de levenscyclus (Adriaanse, 2014).

Building Information Modeling is niet alleen relevant in de ontwerpfase, in de praktijk zien we dat het in toenemende mate wordt ingezet tijdens de beheeren onderhoudsfase van gebouwen. Het is een relatief kleine stap om deze modellen – inclusief relevante informatiedragers – en de input van smart sensors te koppelen. Het is een kwestie van tijd; op termijn zal dit leiden tot ‘zelfdenkende en –handelende’ gebouwen.

Dit zal enerzijds leiden tot andere business modellen voor asset en property managers, maar ook tot een nieuwe rol van het gebouw in de stad.

De rol van vastgoed in de stad van de toekomst Vanuit vastgoedoptiek wordt de stad grotendeels gevormd door vier segmenten: wonen, winkels, kantoren en leisure. Terugkijkend op de laatste decennia kunnen we constateren dat we inmiddels toe zijn aan de derde levensfase van de vastgoedmarkt sinds de Tweede Wereldoorlog. In de eerste fase was alles nog gescheiden; wonen, werken, winkelen en recreëren vonden allemaal op een eigen ‘afgescheiden’ plek plaats. In fase twee zagen we integratie van werk- en winkelgebieden, zoals bijvoorbeeld Hoog-Catharijne, wonen geschiedde in veel gevallen nog ‘op afstand’. In de stad van de toekomst, fase 3, is er volledige integratie van deze functies. Er wordt gewerkt in cafés, bibliotheken zijn ontmoetingsplekken geworden, winkels komen bij je thuis en wonen maakt integraal deel uit van deze leefgebieden.

FIGUUR 1

Sensor city 1

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

25

Smart Retail Roosendaal samen met cisco & ziut

ict

infrastructuur van de toekomst

samen met carolien de jager

pop up stores

webwinkels met fysieke outlet

kansen voor startende ondernemers

initiatief + gemeente (smart city / slimme (IP) lantarenpalen wifi in de binnenstad

samen met pico point solutions & veenman ict

smart data management info binnenstad

app met location based services (mobile marketing)

topspots van Roosendaal

wifi in de binnenstad online platform magazine

samen met rabobank en nieuwe winkelstraat

fysieke routing in de stad de beste zelfstandige formules van roosendaal

Winkelen is niet langer alleen een fysieke beleving, het is een combinatie van on- en offline shopping. In de wereld van retail is het weten waar klanten naar op zoek zijn, wat klanten doen en hoe men zich beweegt door een stad van essentieel belang voor het bestaansrecht. Het Roosendaal Smart Retail City initiatief is een mooi voorbeeld hoe in te spelen op veranderende verkeersstromen en het weten te binden en boeien van mensen.2 Smart retail is het slim gebruik maken van data om een winkelgebied te kunnen monitoren, het slim gebruik maken van online toepassingen om mensen naar je winkel te krijgen en om je vastgoed te verhuren. Door slimme dataverzameling verkrijgt men inzicht in hoe de stad werkt, zodat men kan nadenken over hoe je mensen langer in de stad kunt laten verblijven. Dit draagt bij aan de toekomstbestendigheid van de stad.

Ook in de kantorenmarkt kunnen we al een aantal jaren een beweging van flexibilisering waarnemen als gevolg van digitalisering. Het nieuwe werken, thuiswerken en flexibel werken brengen een geheel nieuwe dynamiek in de stad. De trend is niet langer een negen tot vijf patroon op een vaste werkplek; de nieuwe generaties zoeken samenwerking, creatieve werkplaatsen en interactie in een dynamische omgeving. Central business districts krijgen een geheel andere opzet en worden ware ontmoetingsplekken. Rond openbaar vervoersknooppunten vinden belangrijke ontwikkelingen plaats. Het worden aanlandingsplekken voor een steeds verder internationaliserende samenleving. Dit heeft echter wel een aanzienlijke impact op de huidige kantorenvoorraad; de vraag naar vierkante meters is drastisch veranderd, maar ook de rol van de locatie is niet meer hetzelfde als vroeger. Werken wordt integraal onderdeel van de stad, hetgeen een positief effect heeft op veiligheid en leefbaarheid.

26

FIGUUR 2

Smart Retail Roosendaal2

Niet langer zijn het verlaten plekken, waar zich men â&#x20AC;&#x2122;s avonds onveilig voelt. Het zijn bruisende gebieden, die 24/7 leven.

De ontwikkelingen op het gebied van winkels en kantoren hebben ook de beleving van wonen sterk veranderd. De woning is niet meer alleen een plek om tot rust te komen, er wordt tevens gewerkt, gewinkeld en gerecreĂŤerd. Internet, social media, digitale televisie hebben de huiskamer veranderd in een virtuele ontmoetings- en recreatieplek, maar ook in de paskamer aan huis. Logistieke stromen zijn ingrijpend veranderd. In de Verenigde Staten is men inmiddels zover dat een besteld product binnen een uur aan huis geleverd kan worden.

Als gevolg van de toenemende snelheid van veranderingen en complexiteit in onze maatschappij worden wij geconfronteerd met de nodige uitdagingen. Pericles constateerde vele eeuwen geleden al wat ons als maatschappij te doen staat: Het is niet onze taak de toekomst te voorspellen, maar om ons erop voor te bereiden.

Desalniettemin is het met sterk illiquide producten als vastgoed en infrastructuur zaak om niet alleen na te denken over wat er de komende vijf tot tien jaar gaat gebeuren, maar om een visie te hebben op de wereld over twintig tot dertig jaar alsmede de bijbehorende impact en daar de dag van vandaag al op in te spelen!

Bronvermelding Adriaanse, A.M. (2014). Bruggen bouwen met ICT. FGH Bank. (2015). Het potentieel van smart buildings.

NBIMS. (2007). National building information modeling standard.

National Institute of Building Sciences, p.21.

Ministerie van Infrastructuur en Milieu. (2014). Smart Cities.

PBL Plan bureau voor de Leefomgeving. (2015). Steden als motor van de economie.

1 2

http://www.sensorcity.nl http://www.roosendaalsmartretailcity.nl

Vastgoed in een omni-channel wereld De crisis in Nederland is overgewaaid en samen met een aantrekkende huizenmarkt komt het vertrouwen

drs. F. Pietersma RBA Folmer Pietersma is sinds 2007 werkzaam bij Robeco als fondsmanager van het Property Equities Fund. Daarvoor was hij werkzaam bij ABN AMRO Asset Management als analist financiële waarden en hij begon zijn carrière als aandelenhandelaar bij de Wholesale divisie van ABN AMRO Bank. In maart 2012 volgde hij het Real Estate Executive Seminar programma op Harvard Business School. Hij studeerde aan de universiteit van Tilburg met als afstudeerrichting financieel economisch management. In 2001 behaalde hij de titel Master of Financial Analysis aan de Vrije Universiteit Amsterdam en kreeg hij zijn CEFA registratie. Tevens is hij geregistreerd bij het Dutch Securities Institute (DSI) .

van de consument weer terug. Retailvastgoed in Nederland heeft de wind weer in de zeilen… Toch lijkt de storm niet volledig te zijn gaan liggen, gezien de talloze faillissementen van een reeks aan retailers: V&D, Macintosh (o.a. Manfield), BAS Group (o.a.

Dixons), Halfords, Free Record Shop, Polare (boeken) etc.

Hoewel ieder faillissement specifieke achtergronden kent, tekent zich onderliggend een belangrijke disruptieve factor af die het retaillandschap en ook de vastgoedsector definitief zal veranderen: e-commerce. Dit artikel beschrijft hoe internet het huidige retaillandschap transformeert en de rol die omni-channel daarin speelt.

Een omni-channelstrategie maakt gebruik van verschillende kanalen om de klant te bedienen en de shopping-ervaring te verbeteren. Het goede nieuws: fysiek vastgoed zal een dominante rol blijven spelen binnen de retail-distributie. Het slechte nieuws: veel vierkante meters retail-vastgoed dreigen overbodig te raken.

E-commerce Online verkoop of e-commerce begon in de jaren ‘90 van de vorige eeuw met voornamelijk verkoop van boeken en CD’s en heeft zich in de loop van de jaren uitgebreid tot vrijwel alle retail-sectoren. De verkoop van muziek en boeken is met een online penetratie van circa zeventig procent een vrijwel digitale distributie geworden. Ook de verkoop van kleding en zelfs de dagelijkse boodschappen vinden in toenemende mate online plaats. De potentie en het succes van een online strategie hangt sterk af van de mate van complexiteit en commoditisering van het product en efficiency van de distributie.

De penetratie van online verkoop groeit jaarlijks met meer dan tien procentpunt, ten opzichte van slechts enkele procenten aan het begin van deze eeuw. De opkomst van pure online retailers zoals Amazon.com en Bol.com heeft deze groei versterkt. Daarnaast heeft

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

ook de opkomst van het gebruik van mobiel internet geleid tot een sterke toename in online verkopen.

Mobiel internet vertegenwoordigt circa twintig procent van alle online verkoop, maar met groeipercentages tussen de twintig en dertig procent zal mobiel internet een steeds sterker aandeel krijgen.

Toch gaat niet alle online groei ten koste van fysieke retail. Een deel van de online verkopen kannibaliseert namelijk de verkoop via direct selling en bijvoorbeeld catalogusverkoop. Een goed voorbeeld is Wehkamp, dat in 2008 stopte als catalogusbedrijf en nu zijn verkoop honderd procent online verzorgt. Ook andere vormen van retail zoals direct selling en vending hebben aan betekenis verloren. Overigens wordt vaak onterecht aangenomen dat het minder succesvol worden of zelfs verdwijnen van bepaalde winkelformules uitsluitend aan de opkomst van internet te wijten is. Dit is niet altijd het geval. Zo ondervindt de HEMA veel hinder van andere nieuwe discounters als Action. En wie herinnert zich nog de SRV-wagens die al voor de opkomst van het internettijdperk uit het dagelijkse straatbeeld verdwenen?

Omni-channel Omni-channel is een contra-intuïtief gevolg van het succes van een online strategie die de vraag naar fysiek vastgoed juist versterkt. Niet alleen Amazon.com maar vrijwel alle voorheen pure-play online retailers openen fysieke winkels of ophaalpunten. Bol.com heeft via de vestigingen van Ahold nu bijvoorbeeld ook fysieke presentie. Maar ook voor de meer traditionele retailers blijft fysiek vastgoed een belangrijk onderdeel van een omni-channelstrategie. Toonaangevende retailers met een omni-channelstrategie hebben vaak minder winkels nodig, maar de winkels die zij nodig hebben zijn vaak groter qua oppervlakte en fungeren vaak als zogeheten flagship stores. Een goed voorbeeld zijn de Apple stores: grote winkelformats op prominente winkellocaties.

27

"Digital window shopping" is growing across all categories Researched online1 Percent 90

2010

2011

80 Gone to digital

70 60

Furniture

40

Health and beauty products

30

Footwear

Still in store

20

Books

Clothing

DVD/ Video

Home Office supplies decor

Household products

10 0

Electronics Computer HW/SW Video games

Digital battleground

50

Grocery

0

2

FIGUUR 1

4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 Purchased online Percent

Percent of consumers who research this product online before buying 2 Percent of consumers who buy more than 25% of this kind of product online SOURCE: IConsumer 2010 - 11, average of all European countries surveyed 1

E-commerce zal de polarisatie binnen het retail-landschap versterken. Hierbij zullen twee factoren bepalend zijn. De eerste factor is de mate waarin consumenten waarde hechten aan het zien en uitproberen van producten en aan de service en ervaring in de winkel. De andere bepalende factor is de mate waarin online tot betere (prijs)transparantie en lagere prijzen leidt of tot meer gemak en eenvoud. De effecten van beide factoren variĂŤren per product en zijn afhankelijk van de stappen in het proces dat een klant doorloopt bij de aankoop van een product of dienst.

Onderzoeksbureau AT Kearney (2014) onderscheidt vijf stappen die een klant doorloopt tijdens het aankoopproces: onderzoek, uitproberen, aankoop, levering en retourzending. Hoewel bij veel aankopen het onderzoekstraject online plaatsvindt, is er vaak sprake van een grote voorkeur voor een fysieke locatie bij de testfase en de aankoop. Voor daadwerkelijke levering is dit percentage weer lager, terwijl bij een eventuele retour de meeste consumenten een trip naar de winkel prefereren. Vanzelfsprekend zijn er grote verschillen, afhankelijk van het producttype. Meer standaardproducten als computers zullen in de researchfase vaak online worden bekeken, terwijl interieurartikelen juist vaker offline zullen worden getest.

2

E-commerce penetratie per product categorie.

(Bron: McKinsey, 2014)

Naast een aankoopproces dat honderd procent online ofwel offline (via een winkel) verloopt, zijn er in totaal dertig andere combinaties mogelijk waarbij het aankoopproces van een consument via omni-channel verloopt. AT Kearney schat dat circa 35 procent van alle aankopen volledig fysiek zijn en 10 procent volledig online. Dit betekent dat ruim 50 procent via omni-channel verloopt. De verwachting is dat ook in de toekomst een groot gedeelte van alle aankopen via een omni-channel zal verlopen en dat het gedeelte volledig online aankopen beperkt zal blijven tot iets meer dan tien procent.

Retailers zullen in hun omni-channelstrategie rekening moeten houden met het type product dat zij verkopen en met de eindklant. Het gebruik van e-commerce varieert per type klant en kan afhangen van geslacht, inkomen, leeftijd en woongebied. Zo toont onderzoek van UBS aan dat in de Verenigde Staten mannen meer online aankopen doen dan vrouwen en dat mensen met hogere inkomens een groter gedeelte online

40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

Source: UBS Evidence Lab 28

Rural

Suburban

Urban

65+

55-64

45-54

35-44

25-34

18-24

$100K+

$40K-99K

<$40K

Female

FIGUUR 2

Male

% of spend online

Millennials, high earners and urban inhabitant are leading the eCommerce migration:

E-commerce penetratie per bevolkingsgroep.

(Bron: UBS Research, 2015)

spenderen. Niet alleen de leeftijdscategorie is bepalend voor het koopgedrag, ook het woongebied is een belangrijke factor.

Stedelingen besteden relatief meer tijd online dan mensen buiten de grote steden.

channelmodel waar online aangekochte goederen in de winkel worden opgehaald (pick-up-model) en geretourneerd, wordt gemiddeld 30 cent extra besteed. Per saldo wordt dan voor iedere dollar die online wordt uitgegeven 7 cent extra gegenereerd.

Impact op fysieke retail In een omni-channelomgeving zal de functie van fysieke locaties (brick & mortar) veranderen van een puur verkoopkanaal naar een merk-showroom met support en orderafhandelingscapaciteit. De impact die een omni-channelstrategie daarbij zal hebben, zal sterk afhankelijk zijn van de specifieke retail-categorie.

Een belangrijk nadeel van een puur online model is dat, naast de levering, er aanzienlijke kosten zijn verbonden aan de afhandeling van de retourzendingen. Onderzoek van ICSC toont aan dat een omni-channelstrategie kan leiden tot hogere omzetten. Bij een honderd procent online winkel wordt van iedere dollar online omzet 23 cent retour gestuurd. Bij een model waar artikelen in de winkel kunnen worden geretourneerd blijft dit beperkt tot 5 cent. Klanten zullen in de winkel namelijk vaak weer andere artikelen kopen met een waarde van 18 cent per dollar. Bij een volledig omni-

Hogere omzetten omni-channel. (Bron: ICSC, 2015) Chart 5: Prime net yields 8% 7% 6% 5%

Prime SC Prime supermarket

FIGUUR 4

Aanvangsrendementen prime retail (vastgoed). (Bron: CBRE, 2015)

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

Q2 2015

Q1 2015

Q4 2014

Q3 2014

Q2 2014

Q1 2014

Q4 2013

Q3 2013

Q2 2013

Q1 2013

Q4 2012

Q3 2012

Q2 2012

Q1 2012

4%

Prime HS Retail park Neighbourhood shopping centre

Het feit dat toplocaties betere vooruitzichten in termen van productiviteit hebben, uit zich ook in de vraag en prijsvorming. Volgens CBRE zijn geëiste aanvangsrendementen voor prime winkelpanden of high street (HS) en prime winkelcentra (SC) gedaald, ofwel de prijzen voor dit type vastgoed zijn gestegen.

Wereldwijd zien we eenzelfde trend waarbij de vraag en prijsstijging van secundair vastgoed achterblijven bij die van prime vastgoed.

Fysieke locaties zullen in de toekomst een belangrijke functie blijven vervullen binnen een omnichannelstrategie. Niet alleen het aankoopproces zoals hiervoor beschreven is hierbij een belangrijke factor; voor consumenten heeft winkelen naast een sociaal aspect ook een entertainmentfunctie. In steeds meer winkelcentra zal de mix van huurders aangepast worden en zal het percentage restaurants en andere horeca groeien. Aangezien consumenten steeds weer willen worden verrast, zal de mix continu moeten worden aangepast. Momenteel zien we een sterke toename van buitenlandse retailers die aan populariteit in Nederland winnen. Ook discountformules zijn sterk in opkomst, terwijl typische warenhuisformules juist aan terrein verliezen.

FIGUUR 3

3%

IPF-onderzoek gebaseerd op cijfers uit het Verenigd Koninkrijk toont aan dat naast het hebben van een online platform, een fysieke aanwezigheid de totale productiviteit kan vergroten. Retailers ervaren een “halo”-effect, vrij vertaald als een positieve beïnvloeding, als naast een pure online presentie een fysieke locatie wordt geopend. Het sterkste effect wordt gemeten bij prime retail-vastgoed en (super)regionale winkelcentra. Bij meer secundair vastgoed is er niet of nauwelijks een positief effect meetbaar. De effecten van e-commerce zullen voor dit type vastgoed dan ook negatief uitpakken.

Naast e-commerce zal technologie een steeds meer bepalende factor worden in de winkelcentra zelf. En dit gaat veel verder dan het aanbieden van gratis Wi-Fi of oplaadpunten voor smartphones. In feite zal de winkelbeleving worden ondersteund door een digitaal aanbod van diensten. Via een App is het mogelijk een parkeerplek te regelen, een specifieke winkel te vinden in het centrum of speciale aanbiedingen of berichten te ontvangen tijdens het winkelen. Deze laatste service wordt mogelijk gemaakt door zogeheten beacontechnologie. Ook worden verschillende andere services aangeboden waaronder shopping assistance en bezorgdiensten voor de aangekochte artikelen.

Exploitanten van grote winkelcentra zoals Westfield en Unibail Rodamco investeren miljoenen in dergelijke digitale services. Informatie wordt ingewonnen aan de

29

Food & Beverage Leisure International brands Pick up lodk34w Local/start-up brands Discount/value Traditional anchor stores Luxury goods Fashion Department stores

FIGUUR 5

Supermarkets Household goods 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Much more

More

No Change

Less

Much Less

Verandering huurdersmix in winkelcentra.

(Bron: Cushman & Wakefield Shopping Centres and E-Commerce Survey, 2014)

FIGUUR 6

Digitalisering van het aankoopproces.

(Bron: Unibail Rodamco, 2015)

hand van tracking systems en kan gebruikt worden om retailers te ondersteunen in hun marketingactiviteiten en het efficiĂŤnter in kaart brengen van het profiel van de klant. Naast het gebruik van smartphones worden ook touch screens gebruikt om het winkelgemak te verbeteren. Ook virtual reality of augmented reality, zoals magische spiegels, zullen vaker worden ingezet en een duidelijke toegevoegde waarde leveren boven die van een pure online webshop.

We kunnen dan ook concluderen dat vastgoed een dominante rol zal blijven spelen in een omnichannelwereld. De mate waarin zal sterk afhankelijk zijn van het product en de stappen die de consument in het aankoopproces doorloopt. Steeds meer bedrijven die zijn begonnen als puur online bedrijven richten zich steeds vaker op offline verkoop. Naast distributiekosten van vooral retourartikelen spelen ook andere factoren hierbij een rol. Retailers willen een directer contact met de eindklant iets wat met alleen

30

e-commerce moeilijk te realiseren valt. In een omnichannel wereld zullen winkels en winkelcentra op toplocaties een positieve stimulans ondervinden van e-commerce. Voor retail-vastgoed dat niet mee evolueert met e-commerce dreigt het onvermijdelijke: leegstand.

Bronvermelding UBS Evidence Lab. (2015). Understanding the Retail Migration to eCommerce; Vol. 2.

Investment Property Forum. (2015). Pricing Retail Space.

Kearney, A.T. (2014). Omnichannel Shopping Preferences Study BofAML Primer. (2015). Global Shopping Malls

Digitalisering in de vastgoedsector Een robot als projectmanager? ir. L.J.A.M. van Griensven

Advocaat (ROSS de robot), bankier (internetbank Bunq), medicus (dokter

Bert van Griensven is adviseur bij AT Osborne op het gebied van Huisvesting en Vastgoed. Bert studeerde af in architectuur en bouwtechniek aan de afdeling Bouwkunde van de TU Delft. Hij heeft een jarenlange ervaring als projectmanager in de gezondheidszorg en bij universiteiten, hogescholen, overheden en financiële instellingen. De laatste jaren treedt Bert in toenemende mate op als interim-, proces– of omgevingsmanager.

Watson): Voor veel hoogwaardige beroepen in de dienstensector is voorspeld dat hun werk de komende jaren vergaand geautomatiseerd gaat worden en door computers wordt overgenomen. Geldt deze ontwikkeling straks ook voor de projectmanager die bouw- of onderhoudsprojecten ontwikkelt en uitvoert? Aan de hand van ontwikkelingen en trends in de wereld van de projectmanager en het veelgebruikte projectmanagementmodel PRINCE2 wordt beschreven wat de gevolgen van automatisering van de werkzaamheden van de projectmanager kunnen zijn.

Een projectmanager is een kenniswerker, net als een advocaat, een bankier of een medicus. Hij maakt van grofstoffelijke gegevens belangrijke informatie door hoogwaardige kennis en ervaring toe te voegen. Als manager stuurt, coördineert en motiveert hij op deze wijze zijn projectteam.

Wat betekenen de maatschappelijke en technologische ontwikkelingen nu meer concreet voor de projectmanager, voor zijn projecten en voor de projectmanagementmethoden die hij toepast? Wat zal door verdere automatisering door computers worden overgenomen?

En – niet onbelangrijk - wat betekent dit voor de opdrachtgever?

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

De maatschappelijke ontwikkelingen in de laatste jaren De laatste jaren is een nieuwe realiteit in de bouwsector ontstaan. Hoewel de vraag zich langzaamaan herstelt, is de situatie waaronder bouwprojecten moeten worden gerealiseerd totaal veranderd. We zijn van aanbodnaar vraaggericht gegaan: de gebruiker bepaalt.

Mondige burgers eisen een rol in het proces. Door nieuwe media is de informatie van iedereen. En er heeft een verschuiving plaatsgevonden van nieuwbouw in de groene weide naar binnenstedelijke ontwikkelingen.

Door de binnenstedelijke ontwikkelingen worden bouwprojecten steeds complexer: renovatie en/of transformatieprojecten, verbouwen terwijl ‘de winkel open moet blijven’, werken ‘op een postzegel’ met verschillende aannemers, strengere wet– en regelgeving en BLVC plannen (bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie). Hoe gaan opdrachtgevers en projectmanagers met deze ontwikkelingen om?

Allereerst moet gesteld worden dat ‘de’ opdrachtgever niet bestaat. Maar wel is de laatste jaren duidelijk geworden dat er nog meer dan daarvoor bij opdrachtgevers een afnemende tolerantie is ontstaan ten opzichte van ‘out of control’ zijn. Daarnaast is het een bijna natuurlijk gegeven dat opdrachtgevers willen dat projecten goedkoper, sneller en met minder problemen worden uitgevoerd. Enerzijds verklaart dat de voorkeur van veel opdrachtgevers voor zzp’ers. Anderzijds is dit wellicht een verklaring waarom geïntegreerde contracten zo populair zijn bij opdrachtgevers. Maar het geeft vooral aan dat er vanuit opdrachtgeverskant druk wordt uitgeoefend om beter te presteren, om ‘meer met minder’ te bereiken. Dus naast het gegeven dat de nieuwe automatiseringsgolf vooral techniek gedreven is, zal de gemiddelde opdrachtgever een verbetering van projectmanagement toejuichen.

Welke trends worden onderscheiden in projectmanagement?

Onder invloed van de ontwikkelingen in de maatschappij en de wereld van de bouwprojecten is ook het bouwprojectmanagement aan het veranderen.

31

De volgende vier trends worden al enige tijd waargenomen (Westerveld, 2010):

Politiek / Bestuurlijk Opdrachtgever

Het project en zijn omgeving: Omgeving

Gebruikers

Succesvolle projectmanagers ‘sturen’ hun projectomgeving.

Project

Opdrachtnemers

Projectmanagers herkennen en erkennen de drijfveren en belangen van de ander. Ze zijn transparant, bijvoorbeeld in hoe je de verschillende belangen afweegt en gaan dus verder dan alleen een omgevingsanalyse.

Doel en resultaat: Succesvolle projectmanagers realiseren zich dat het resultaat ondergeschikt is aan het doel.

FIGUUR 1

Het project en zijn omgeving Projectmanagers stellen het doel centraal en niet het resultaat. Dit zorgt voor meer flexibiliteit in het vinden van oplossingen. Als een ander resultaat beter aan het doel en de behoefte voldoet, dan maakt de projectmanager een scopewijziging bespreekbaar.

Opgave

De opdracht en de opgave: Succesvolle projectmanagers beseffen dat de opgave altijd groter is dan de formele opdracht.

Opdracht

Projectmanagers overtuigen de opdrachtgever van de opgave en maken afspraken hierover. De projectmanager gebruikt het projectplan als offerte voor ‘moreel commitment’.

FIGUUR 2

De opdracht en de opgave

Opdrachtgever en opdrachtnemer: Succesvolle projectmanagers zijn scherp op de taakverdeling tussen de opdrachtgever en de opdrachtnemer.

OG

Gebruiker

PM

Beheerder

Projectmanagers zijn zich bewust van het verschil tussen hun opvatting en die van de opdrachtgever over de rol en taken van de projectmanager. Ze erkennen samen met de opdrachtgever de complexiteit, maar vermengen de rollen niet.

PRINCE2 voor bouwprojecten

ON

FIGUUR 3

Opdrachtgever en opdrachtnemer

PRINCE2 (PRojects IN Controlled Environments) is een veel gebruikte projectmanagement methodiek. Deze methodiek moet op maat worden gemaakt voor ieder bouwproject om goed gebruikt te kunnen worden. Hoe pas je PRINCE2 toe in een veranderende projectomgeving waar het lijkt dat projecten steeds complexer worden en controle steeds ingewikkelder wordt? Zijn bouwprojecten vergelijkbaar met andere standaard projecten? Voor dat antwoord wordt gegeven op deze vragen, worden eerst de sterke punten van PRINCE2 behandeld.

Projectorganisatie: Behavioural Competences

Technical Competences

Contextual Competences

PRINCE2 onderscheidt heldere rollen en verantwoordelijkheden. De opdrachtgever gaat over het ‘wat’, de projectmanager gaat over het ‘hoe’. Verder kent PRINCE2 het principe van ‘manage by exception’.

Dat betekent dat mandaat en speelruimte vooraf worden vastgesteld.

Businesscase: FIGUUR 4

IPMA competenties

32

Geen project zonder een businesscase. Daarnaast wordt deze voortdurend gecontroleerd met de vraag “draagt het project nog steeds bij aan onze doelstellingen?”.

Besturing Contextmanagement

3

Doel / resultaat

2 Contextanalyse

Plannen

1

Team

Leiderschap

Meten en Bewaken

Risico

FIGUUR 5

Waardering PRINCE2

Fasering en het managen van de fase overgang: Ieder project wordt gefaseerd doorlopen. Aan het eind van iedere fase vindt een check op compleetheid plaats en wordt een moment vastgesteld voor goedkeuring en draagvlak.

externe omgeving. PRINCE2 is alleen project- en bedrijfsgericht en richt zich dus alleen op de interne omgeving. De burger en de vele partijen die betrokken zijn bij het project hebben ieder eigen standpunten, belangen en ambities. Deze externe omgeving vraagt om extra sturing om te voorkomen dat het project ‘out of control’ raakt.

HRM-competenties Het toevoegen van HRM-competenties zorgt voor meer aandacht aan de factor ‘mens’ in projecten. Over het algemeen is er nog steeds te weinig aandacht voor deze factor. Denk hierbij bijvoorbeeld aan leiderschap, betrokkenheid en motivatie, probleemoplossend vermogen en creativiteit. Maar denk ook aan sociale vaardigheden zoals communicatie, teamwerk, overleg en advies, conflicthantering en onderhandelen. Deze facetten zijn in PRINCE2 niet of nauwelijks uitgewerkt.

Contractmanagement Hoe weet je of PRINCE2 het beste projectmanagement model is voor jouw projecten? De IPMA (International Project Management Association), een onafhankelijk kennisplatform dat onder andere werkt aan certificering en standaardisering, beschrijft de projectmanager in de vorm van competenties (Hedeman, Vis van Heemst, & Riepma, 2011).

In een onderzoek dat Berenschot in samenwerking met IPMA Nederland heeft gehouden, zijn meerdere projectmanagement methoden vergeleken (Moussault, Brave, & Baardman, 2011).

Daarbij zijn de methoden op de volgende competenties onderling vergeleken: technische competenties (besturing, doel en resultaat, plannen, meten en bewaken, risico, communicatie intern), gedrag competenties (leiderschap en team) en omgeving competenties (contextanalyse en contextmanagement).

PRINCE2 is vooral sterk op de technische competenties.

Afhankelijk van het soort en de grootte van het bouwproject kan met de volgende aanvullingen en/of uitbreidingen de PRINCE2 methodiek verder op maat worden gemaakt:

Procesmanagement: Het toevoegen van het instrument procesmanagement kan er voor zorgen dat het ‘out of control’ raken van projecten wordt voorkomen. Goede projectmanagers verstaan de kunst van het schakelen tussen projectsturing (controle op tijd, geld, kwaliteit, risico’s, etc.) en processturing (interactie voor draagvlak, acceptatie, adaptatie en haalbaarheid). Met projectsturing maak je dingen, met processturing maak je dingen mogelijk.

Dus alles onder het motto: “processturing als het moet, projectsturing als het kan”.

Omgevingsmanagement: Het toevoegen van omgevingsmanagement kan er voor zorgen dat de projectmanager grip krijgt op de

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

Het toevoegen van contractmanagement kan zorgen voor een goede aanbesteding. En goed aanbesteden in de bouw, is een vak apart. Contractmanagement omvat het hele proces van het opstellen van een inkoopstrategie, het (Europees) aanbesteden, het sluiten van een contract en alle activiteiten die erop gericht zijn om het contract uit te voeren en de risico’s voor de opdrachtgever zoveel mogelijk te beperken.

“De projectmanager zal zich de komende jaren meer moeten ontwikkelen op het sociale vlak dan op het technische vlak.”

Technologische ontwikkelingen Door de stormachtige ontwikkeling van kunstmatige intelligentie, bestaande uit o.a. slimme algoritmen, big data en lerende machines, zijn we een nieuwe fase van automatisering binnengetreden. Deze nieuwe fase betekent niet dat hele functies op de korte en/of middellange termijn volledig zullen worden geautomatiseerd (Chui, Manyika, & Miremadi, 2015).

Het betekent wel dat werkzaamheden waaruit zo’n functie bestaat steeds meer zullen worden gestandaardiseerd en geautomatiseerd. Enerzijds gebeurt dit omdat de techniek nu voorhanden is, maar ook omdat de voordelen vele malen hoger zijn dan de kosten. Het zal een stevige productiviteitssprong kunnen geven.

Wanneer automatisering echt doorbreekt zal blijken dat steeds meer onderdelen in projecten minder omslachtig, complex, grillig, et cetera zijn dan nu wellicht lijkt. De verwachting is dat de werkzaamheden behorende bij de technische en procedurele competenties als eerste worden geautomatiseerd. Gedrags- en omgevingscompetenties zijn complexer en bij automatisering meer afhankelijk van big data en het lerend vermogen van machines.

33

Bouwprojecten zijn er in diverse groottes, in complexiteit en in verschillende omgevingen. Sommige projecten zijn eenvoudig. Deze projecten kennen heldere problemen en zijn met opdelen en beheersen goed te managen. Veel werkzaamheden die bij dit soort projecten horen zijn zeer geschikt om op afzienbare termijn grotendeels te worden geautomatiseerd. Maar je hebt ook complexe projecten, ook wel ‘iteratieve’ projecten genaamd. Deze projecten kennen weerbarstige problemen en zijn niet zondermeer eenduidig te managen. Daar wordt een groter beroep gedaan op persoonlijke kwaliteiten als verbinden en verbreden, en kunnen proces- en/of omgevingsmanagement een goede aanvulling zijn.

Of de geschetste ontwikkeling van zeer vergaande automatisering echt op zal treden hangt ook af van de inschatting in hoeverre de projectmanager niet alleen als functie maar ook als mens daadwerkelijk te vervangen is. Twee voorbeelden: Omgevingsmanagement bestaat uit diverse technieken, maar of een actiegroep akkoord zal gaan of niet is uiteindelijk niet zozeer afhankelijk van welke technieken de projectmanager toepast, maar wordt uiteindelijk bepaald door de actiegroep zelf. Daarnaast blijkt uit de theorie en de praktijk dat de volgende aspecten als kritische succesfactoren worden gezien van goed projectmanagement: een goed projectteam (en dus een goede projectmanager), een goede samenwerking en een professionele opdrachtgever. Dit betekent dat projectmanagement toch met name mensenwerk is en dus niet gemakkelijk geautomatiseerd kan worden.

Maar al met al betekent dit dat de functie projectmanager geherdefinieerd zal worden. De projectmanager zal deze veranderingen persoonlijk gaan ondervinden. In het ongunstige geval kan dit het verlies van zijn baan betekenen door de vergaande automatisering; in het

34

gunstige geval kan dit betekenen dat er tijd en ruimte ontstaat om zich meer te richten op werkzaamheden die creativiteit en mensenwerk vragen (denk hierbij aan empathie, humor, samenwerken en vertrouwen opbouwen). In ieder geval is duidelijk dat het kunnen voldoen aan de gevraagde gedragscompetenties nog belangrijker zal zijn in de toekomst dan het op dit moment al is. De projectmanager zal zich daarom de komende jaren nog meer moeten ontwikkelen op het sociale vlak dan op het technische vlak.

Er vindt dus een waarschijnlijk onomkeerbare ontwikkeling plaats, waarbij aan de ene zijde vooral technische competenties worden geautomatiseerd en aan de andere zijde een toenemende behoefte ontstaat aan gedragscompetenties.

De Griekse filosoof Heraclitus voorspelde het al: “Panta rhei!”, alles is in beweging. Het zullen boeiende tijden blijven.

Bronvermelding Chui, M., Manyika, J., & Miremadi, M. (2015, 11).

McKinsey Quarterly. Opgehaald van Four fundamentals of workplace automation: http://www.mckinsey.com/ insights/business_technology/four_fundamentals_of_ workplace_automation Hedeman, B., Vis van Heemst, G., & Riepma, R. (2011).

Projectmanagement op basis van NCB versie 3 - IPMAC en IPMA-D. Zaltbommel: Van Haren Publishing.

Moussault, A., Brave, F., & Baardman, E. (2011).

Wegwijzer voor methoden bij projectmanagement.

Zaltbommel: Van Haren Publishing B.V. Westerveld, E. & Hendrix, L. (2010). Visie op projectmanagement. Rijksacademie voor Projectmanagement.

De Wet verbetering verenigingen van eigenaars: er gloort hoop aan de toekomst Verenigingen van eigenaars krijgen meer mogelijkheden om aan energiebesparing te doen VvE Riverside in het Rivierenland is een actieve vereniging van eigenaars.

Eenmaal per jaar wordt een algemene ledenvergadering gehouden en de VvE reserveert keurig een bedrag voor groot onderhoud, dat elk jaar wordt geïndexeerd. In het complex, dat dateert uit 1974, zijn 64 appartementen ondergebracht, waarvan er 14 worden verhuurd door de grooteigenaar, een woningcorporatie. Twee appartementen staan leeg. Theo Groenendaal, eigenaar van een appartement in Riverside, zou graag zien dat het gebouw wordt verduurzaamd. Hij denkt aan isolatie van het dak en de gevel, aan HR++ glas in alle appartementen en aan ledverlichting in de collectieve ruimtes (entree, trappenhuis, lift en dergelijke).

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

mr. C.J.C.M. Oomen Kees Oomen studeerde rechten in Tilburg (1989) en startte zijn loopbaan als universitair docent aan de Universiteit van Tilburg. Van 1993 tot 2012 is hij zelfstandig ondernemer geweest, de laatste jaren als advocaat te Tilburg. Vanaf 2012 is hij directeur Organisatie en Public Affairs bij Stichting VvE Belang. Deze organisatie behartigt de belangen van de VvE’s en appartementseigenaars in Nederland.1 op 4 woningen in particulier bezit in Nederland maakt onderdeel uit van een VvE. In zijn werk houdt Kees Oomen zich onder andere bezig met wet- en regelgeving, deskundigheidsbevordering en thema’s op het terrein van onder houd, energie & duurzaamheid en financiering.

Theo heeft ook al zijn licht opgestoken bij leveranciers van zonnepanelen, want het complex beschikt over een dak dat volgens de Zonatlas heel geschikt is voor de plaatsing van zonnepanelen. Hij bestookt het VvE-bestuur met zijn ideeën, maar dat reageert lauw op zijn plannen. De andere eigenaars staan ook niet te trappelen om extra investeringen te doen.

Het reservefonds bevat € 25.000, en de eigenaars hebben liever een goed werkende intercom dan een goed geïsoleerd dak. Bovendien zijn de – over het algemeen - oudere eigenaars al helemaal niet van plan om extra kosten te maken: tegen de tijd dat zij van de opbrengsten profiteren “zijn ze al tussen zes plankjes het complex uitgedragen”, zoals de buurman van Theo het formuleert. Kortom: het bestuur is niet van zins om het plan van Theo op de agenda van de algemene ledenvergadering te zetten. En als dat al zou gebeuren, is de kans dat het voorstel wordt aangenomen, nihil.

Comfortabel en aantrekkelijk Zoals VvE Riverside zijn er veel VvE’s in Nederland. In totaal telt ons land ca. 121.000 verenigingen van eigenaars, waarvan het overgrote deel heel klein is (minder dan tien appartementen). Dat betekent dat ongeveer 30 procent van de particuliere woningvoorraad bestaat uit appartementen.

Veel complexen zijn gebouwd in de jaren 70 en 80 van de vorige eeuw; veelal in opdracht van woningcorporaties of pensioenfondsen. In de loop der jaren zijn ze ‘uitgepond’: de appartementen werden verkocht aan zittende huurders of aan andere kopers. Een groot aantal nieuwe eigenaren gedroeg zich – zeker in de begintijd – als huurders: ze waren dan wel verplicht lid van de Vereniging van Eigenaars, maar lieten zich aan hun status van mede-eigenaar van een gebouw weinig gelegen liggen. Daarin is langzaam wel verandering gekomen, maar nog steeds is het bewustzijn van eigenaarschap (van een complex dat veelal enige miljoenen euro’s waard is) niet groot. Dat de complexen in de meeste gevallen nog vele tientallen jaren in gebruik zullen zijn, is een onderwerp waar weinig VvE’s zich mee bezighouden. Maar gezien het tempo waarin momenteel woningen worden vervangen, zullen ook appartementen minimaal honderd jaar ‘meemoeten’.

35

Nadenken over een duurzame toekomst, waarin de appartementen comfortabel, gezond en veilig – en dus goed verkoopbaar – zijn is absoluut noodzakelijk, maar voor veel VvE’s helaas niet echt aan de orde van de dag. ‘Groene mannetjes’ als Theo bekruipt dan ook niet zelden een Don Quichotegevoel. Met dát verschil dat zij juist vóór windmolens – en andere duurzaamheidsmaatregelen – vechten.

"Uit onderzoek blijkt zonneklaar dat de duurzaamheidspotentie van appartementencomplexen groot is."

Belemmeringen Theo Groenendaal heeft het gelijk aan zijn zijde als hij strijdt voor verduurzaming van het complex waarvan hij mede-eigenaar is. Maar gelijk hebben is niet voldoende, zoals ook blijkt uit het rapport ‘Wegnemen van belemmeringen bij het nemen van duurzaamheidsmaatregelen door VvE’s; uitwerking van het SER-akkoord’, dat in november 2015 door minister Stef Blok van o.a. Wonen in ontvangst is genomen. Blok geeft blijk van interesse in het onderwerp ‘VvE en duurzaamheid’. Terecht, want uit het onderzoek blijkt zonneklaar dat de duurzaamheidspotentie van appartementencomplexen groot is. Het geeft ook aan waar VvE’s zoal tegenaan lopen als ze denken over verduurzaming van hun complexen. In alle fases van het traject stuit de VvE op problemen: onverschilligheid van leden of bestuur, een korte woonduur van de eigenaren, de kosten van advies en van de maatregelen die in aanmerking komen, en vooral ook: een gebrek aan betrouwbare informatie. De prognoses van leveranciers zijn immers vaak erg rooskleurig, en dat zorgt voor een forse dosis wantrouwen bij de bewoners.

In het geval van VvE Riverside – en dat van een groot aantal andere ‘gemengde complexen’- komt daar nog bij dat de grooteigenaar weinig voelt voor verduurzaming: hij is er allerminst van overtuigd dat de kosten tegen de baten zullen opwegen.

Problemen genoeg dus. Hoe krijgt een eigenaar of een bestuur het voorstel voor verduurzaming op de agenda van de VvE? En welke stappen zijn nodig om ervoor te zorgen dat het voorstel vervolgens wordt aangenomen? Er zijn VvE’s die dat proces prima kunnen vormgeven – al dan niet met hulp van een enthousiaste beheerder. De meesten lukt dat niet; zij hebben enige begeleiding nodig om het traject van idee tot besluitvorming en uitvoering succesvol te doorlopen. Het is dan ook verheugend dat minister Blok zijn ambtenaren opdracht heeft gegeven, bij gelegenheid van het aanbieden van het eerder genoemde rapport van de SER-werkgroep in november 2015, om – samen met belangenorganisatie VvE Belang – een modus te vinden om dit probleem op te lossen.

Keuzes maken Maar daarmee zijn nog lang niet alle belemmeringen uit de wereld. Want als de VvE al geïnteresseerd is in het nemen van energiebesparende maatregelen, wordt ze geconfronteerd met de vraag ‘Hoe gaan we dat betalen?’. Minister Henk Kamp van Economische Zaken helpt niet echt. Hij is best bereid

36

om € 18 miljard uit te geven aan windmolenparken op zee, maar zag zijn plannen net voor het kerstreces gedwarsboomd worden door de Eerste Kamer. Het is de vraag of dat zo erg is. Immers: de windmolens zouden een hoeveelheid energie opwekken die voldoende is voor de vraag van twee miljoen Nederlandse huishoudens. Een respectabele hoeveelheid.

Maar als de minister éénmaal € 4 miljard zou willen investeren in verduurzaming van alle appartementen, betekent dat een energiewinst die vergelijkbaar is met het jaarverbruik van 1 miljoen huishoudens. Elk jaar opnieuw. Bovendien zou een dergelijke investering een belangrijke impuls betekenen voor de werkgelegenheid (installatiebedrijven, glaszetters en andere MKB’ers). Om nog maar te zwijgen van de besparingen die de eigenaars van de appartementen zouden realiseren. Zo’n maatregel zou een aanzienlijke bijdrage leveren aan de 20-20-20-doelstelling van het Energieakkoord. Deze doelstelling houdt in dat in 2020 hetvolgende gerealiseerd is: 20 procent minder energieverbruik, 20 procent meer opwekking van duurzame energie en 20 procent minder uitstoot van broeikasgassen. De gebouwde omgeving staat wel op het lijstje van Kamp, maar appartementen vormen kennelijk nog steeds een niche voor de minister.

VvE’s verbeteren De ministers Van der Steur en Blok zijn duidelijk wél geïnteresseerd in het duurzaamheids-wel en wee van de VvE. Dat blijkt uit het feit dat in de zomer van 2015 het wetsvoorstel voor de Wet verbetering verenigingen van eigenaars openbaar werd gemaakt. De VvE is – waarschijnlijk vanaf 1 januari 2017 – verplicht om een minimumbedrag in het reservefonds te sparen voor onderhoud van het gebouw.

De hoogte van het te sparen bedrag wordt vastgesteld op basis van het meerjarenonderhoudsplan, maar de VvE kan ook kiezen voor een percentage van 0,5 procent van de herbouwwaarde van het complex.

"De VvE is verplicht om een minimum bedrag in het reservefonds te sparen voor onderhoud van het gebouw."

Het hebben van een reservefonds was al verplicht sinds 2008, maar over de hoogte van het gespaarde bedrag was niets vermeld. Van alle VvE’s die in 2013 bij de Kamer van Koophandel waren ingeschreven, had slechts 35 procent een meerjarenonderhoudsplan om de reservering te onderbouwen. Die situatie is de afgelopen twee jaar niet spectaculair verbeterd, en dat betekent dat lang niet elke VvE beschikt over voldoende financiële middelen om ingrijpende maatregelen te nemen. In veel gevallen is er zelfs niet voldoende geld in kas om het noodzakelijke onderhoud te betalen. Een VvE die niet of heel weinig gespaard heeft voor het onderhoud van het complex, zal dus eerst de financiën op orde moeten brengen. En soms moeten we zelfs nog een forse stap terug doen: als een VvE ‘slapend’ is. Ofwel: als ze niet vergadert en niet spaart voor onderhoud en dus niets doet om het gebouw in stand te houden. Dan moet de VvE eerst ‘tot leven worden gewekt’.

De nieuwe wet kan een belangrijke bijdrage leveren aan een groter bewustzijn van VvE-besturen, die straks worden geconfronteerd met een wettelijke verplichting. Leden die van mening zijn dat het bestuur tekort schiet, kunnen dan stappen ondernemen om het bestuur te bewegen tot een beter gedrag.

De volgende stap: financiering Lastiger zit het met het nemen van energiebesparende maatregelen. Daarvoor is nog steeds een gekwalificeerde meerderheid van stemmen nodig (meestal twee derde of drie kwart van het aantal stemmen), áls het voorstel al op de agenda komt.

"Banken en andere geldverstrekkers zijn huiverig als het om kredietverstrekking aan VvE's gaat."

Duurzaamheidsmaatregelen leveren geld op, maar vanzelfsprekend gaat ook hier de kost voor de baat uit. Het gaat veelal om bedragen waarvan een VvE alleen maar kan dromen. Als de onwil in welk geval het gebrek aan belangstelling eenmaal overwonnen is, doemt dus het probleem van de financiering op. Een lening kan een uitkomst zijn, maar banken en andere geldverstrekkers zijn huiverig als het om kredietverstrekking aan VvE’s gaat. Uit het rapport "Alternatieve financieringsbronnen voor de VvE" van Platform31 uit juli 2013 blijkt dat uit cijfers van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting volgt dat alle leningen die door SVn aan VvE’s zijn verstrekt, keurig zijn terugbetaald. Dat feit doet echter niets af aan de terughoudendheid van financiële instellingen.

huiverig voor het afsluiten van een lening: de hoofdelijke aansprakelijkheid was een onneembare hobbel voor veel VvE’s. Door de aanpassing in de wet is de eigenaar alleen aansprakelijk voor zijn deel van de schuld. Als hij zijn appartement verkoopt, gaat zijn deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar. Zowel de geldverstrekkers als de VvE-leden hebben dus zekerheid over de terugbetaling van de lening.

Voor VvE Riverside zijn de problemen wellicht op niet al te lange termijn opgelost. Dat betekent wel dat Theo Groenendaal (samen met andere enthousiaste eigenaren) voldoende draagvlak moet creëren voor zijn plannen; ook bij de grooteigenaar. Als hij daarbij een beroep kan doen op een betrokken beheerder die ‘groen denkt’, is dat mooi meegenomen. Beheerders kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan het proces van bewustwording en besluitvorming dat nodig is om een meerjarenonderhoudsplan te vergroenen en het complex te verduurzamen.

Mogelijk kan de VvE op termijn een beroep doen op een vorm van procesbegeleiding om tot het gewenste resultaat te komen. Als Groenendaal dan ook nog zijn medeleden en de grooteigenaar zo ver krijgt dat de VvE een lening afsluit voor het nemen van energiebesparende maatregelen, is er veel gewonnen. Er gloort perspectief voor de VvE!

De VvE Energiebespaarlening die in juni 2015 is geïntroduceerd, kan een bijdrage leveren, maar eind 2015 was slechts één lening afgesloten. Bovendien hebben Van der Steur en Blok natuurlijk groot gelijk als ze zeggen dat ook commerciële geldverstrekkers bereid moeten zijn om leningen aan VvE’s te verstrekken.

Winst voor de VvE De ministers stellen in het wetsvoorstel terecht dat appartementen een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan de energiebesparingsdoelstelling van 1,5 procent per jaar. Het aangaan van een lening is dan vaak onontkoombaar. Het is dan ook verheugend dat in het wetsvoorstel expliciet staat dat het voor de VvE’s in Nederland mogelijk is om een lening aan te gaan. Niet alleen voor het nemen van energiebesparende maatregelen, maar ook voor onvoorziene onderhoudskosten en voor kosten waarvoor het reservefonds ontoereikend is ondanks de reserveringen van de afgelopen twee jaren.

Dat is een belangrijk winstpunt, want de modelreglementen voor de VvE bieden weinig duidelijkheid als het gaat om het afsluiten van leningen door de VvE, en het Burgerlijk Wetboek gaf ook geen uitsluitsel. Bovendien waren niet alleen geldverstrekkers maar ook appartementseigenaars en VvE’s zelf

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

37

Eén jaar in de praktijk Toen mij een tijdje geleden gevraagd werd om iets voor deze rubriek te schrijven ging ik even rekenen en kwam ik erachter dat het inmiddels al

M.A. van der Spank MSc Marco van der Spank studeerde in april 2013 af aan de opleiding Real Estate Management & Development (REMD) met een onderzoek gericht op de verduurzaming van de bestaande sociale woningvoorraad. Tijdens zijn studie is hij actief geweest voor studievereniging SERVICE als penningmeester en lid van de studiereiscommissie. Sinds april 2014 werkt Marco bij Bouwfonds Investment Management. Eerst als CSR Officer en per 1 februari jl. als Fund Analyst bij de Business Unit Parking.

bijna drie jaar geleden is dat ik ben afgestudeerd aan de Technische Universiteit Eindhoven en ik al bijna twee jaar werkzaam ben bij mijn huidige werkgever Bouwfonds Investment Management.

Maar voordat ik daar meer over ga vertellen neem ik jullie graag even mee naar de zomer van 2012. Die zomer was het ook voor Real Estate Management and Development (REMD) studenten mogelijk om bij de leerstoel Construction Management and Engineering (CME) af te studeren. Enige twee voorwaarden vanuit CME waren dat het onderwerp over duurzaamheid of smart cities moest gaan en je min of meer verplicht was om binnen een semester je onderzoek af te ronden. Twee heldere kaders waarin gewerkt kon worden, iets waar ik achteraf erg blij mee was omdat het startpunt al enigszins gedefinieerd werd en de deadline ook al vaststond.

Wel was het zo dat ik op dat moment nog niet bijzonder geïnteresseerd was in het thema duurzaamheid, maar de realist in mij zag daarin wel kansen omdat er nog voldoende in te onderzoeken was.

In september 2012 begon ik met mijn afstudeerstage bij woningcorporatie BrabantWonen in ’s-Hertogenbosch, waar ik ging onderzoeken hoe de bestaande voorraad het best te renoveren is. Dit in combinatie met een acceptabele huurverhoging, zodat er voldoende return on investment is voor de verhuurder en de huurder onder de streep ook beter uit is door een lagere energierekening. In deze periode van zes maanden begon ik steeds meer interesse te krijgen in het thema duurzaamheid en werd me ook duidelijk dat de corporatiesector eigenlijk best wel dynamisch is (in dat half jaar werd tot twee keer toe het voorstel van Rutte-II omtrent de verhuurdersheffing aangepast). Met deze extra kennis op zak wist ik in maart 2013 af te studeren.

Omdat ik dat jaar ook nog in de commissie van de SERVICE studiereis naar Moskou & Sint-Petersburg zat besloot ik nog even niet op zoek te gaan naar een vaste baan totdat ik ook dat hoofdstuk op de Technische Universiteit had afgesloten. Wel kon ik in die periode terecht bij Company Tesuji om woningcorporaties te helpen met het digitaliseren van hun archieven en structuur aan te brengen in alle documenten.

38

Zonder me volledig te focussen op duurzaamheid en vastgoed kon ik daarna, in augustus 2013, toch aan de slag als Sustainability Manager bij Certitudo Capital in ’s-Hertogenbosch.

Bij deze ontwikkelende belegger, die zich voornamelijk richt op transformatieprojecten, heb ik mij bezig gehouden met het aandragen en doorrekenen van duurzame oplossingen voor de lopende en nieuwe (her)ontwikkelingen en voor het bestaande vastgoed in beheer. Tevens verzorgde ik het projectmanagement om enkele van deze oplossingen te realiseren en heb ik de subsidieaanvragen gedaan die daarbij kwamen kijken. Door de kleinschaligheid van het bedrijf waren de lijnen zeer kort en kreeg ik in korte tijd veel mee van het ontwikkelen van en beleggen in vastgoed.

Er kleefde echter één nadeel aan: het betrof een parttime baan en een vast aantal uren per week kon mij ook niet worden gegarandeerd. Om deze redenen bleef ik gedurende deze periode verder zoeken naar een fulltime functie waarbij de focus lag op vastgoedbeleggen, eventueel in combinatie met duurzaamheid.

In maart 2014, precies een jaar na mijn afstuderen, resulteerde dit in een positieve match met Bouwfonds Investment Management (BIM). Voor degenen die niet weten wat Bouwfonds Investment Management precies doet: BIM is de “real asset investment manager“ van de Rabo Vastgoedgroep en beheert een pan-Europese vastgoedportefeuille van in totaal € 6,3 miljard, verdeeld over de sectoren (Business Units) commercieel vastgoed, residentieel vastgoed, parkeergarages, agricultuur en communicatie-infrastructuur. Door deze laatste twee ‘takken van sport’ is BIM niet enkel gefocust op real estate, maar op real assets.

“BIM is de real asset investment manager van de Rabo Vastgoedgroep en beheert een pan-Europese vastgoedportefeuille van in totaal € 6,3 miljard.”

Naar aanleiding van een sollicitatie op een uitstaande vacature bij BIM werd ik gebeld met de mededeling dat ik wellicht de juiste persoon was voor een andere, geheel nieuwe, functie waar pas in een later stadium een vacature voor uitgezet zou worden.

Het betrof hier de functie van Corporate Social Responsibility (CSR) Officer, in het leven geroepen om de CSR agenda van BIM op te pakken en ten uitvoering te brengen. Met mijn achtergrond bleek ik op dat moment wellicht een erg geschikte kandidaat te zijn om dit in te gaan vullen.

Andersom was ik ook zeer enthousiast omdat het perfect aansloot op dat waar ik naar opzoek was. Na enkele gesprekken te hebben gehad en een business case succesvol te hebben afgerond, kon ik eind april beginnen op het hoofdkantoor in Hoevelaken.

AFBEELDING 2

commercieel vastgoed

Mijn werkzaamheden begonnen middenin de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) submission period; het tijdvak van 1 april tot 1 juli waarin fondsbeheerders de GRESB survey kunnen invullen. GRESB is een jaarlijkse benchmark die de Environmental, Social & Governance (ESG)prestaties meet van (niet-)beursgenoteerde vastgoedfondsen en deze met elkaar vergelijkt om te achterhalen voor beleggers of de fondsen waarin zij beleggen nog steeds voldoen aan hun duurzaamheidseisen. De GRESB survey is opgedeeld in zeven aspecten welke allen betrekking hebben op het vastgoed zelf, de fondsen en/of de beheerders van deze fondsen zoals BIM. (Zie figuur 1 voor een overzicht) Management

Hoe is duurzaamheid ingebed in de organisatie?

Bij wie liggen de verantwoordelijkheden?

Policy & Disclosure

Is er sprake van duurzaamheidsbeleid en op welk niveau? Hoe wordt er (intern en extern) gerapporteerd over duurzaamheid?

Risks & Opportunities

Welke rol speelt duurzaamheid in het risk management en acquisitieproces?

Monitoring & EMS

Hoe wordt duurzaamheidsdata van panden vergaard en beschikt de fondsbeheerder over data management systemen?

Performance Indicators

De asset meetdata; energie-, CO2- en waterverbruik

Benchmarking & Certifications

Zijn er assessments voor duurzaamheidscertificaten geweest en wat voor energie labels hangen er aan de assets in beheer?

Stakeholder Engagement

Hoe wordt omgegaan met property managers, huurders en de gemeenschap?

Een voorbeeld van iedere (niche) markt waarin BIM assets in beheer heeft: commercieel vastgoed, residentieel vastgoed, parkeergarages, agriculture en communicatieinfrastructuur.

residentieel vastgoed

parkeergarages

FIGUUR 1

De zeven GRESB duurzaamheidsaspecten BIM deed dat jaar met acht fondsen mee aan de GRESB survey en voor alle fondsen moest ik direct de survey invullen of meehelpen met invullen. Dit gaf me meteen een goede mogelijkheid om het bedrijf beter te leren kennen omdat ik voor alle aspecten van GRESB informatie moest inwinnen bij diverse afdelingen van het bedrijf; niet alleen de Business Units Commercial, Residential en Parking, maar ook de afdelingen Strategy & Marketing, Compliance en Operations.

Na deze leerzame beginperiode die voornamelijk in het teken stond van GRESB ben ik me bezig gaan houden met alle andere, dagelijkse werkzaamheden. Deze werkzaamheden volgen in de regel het CSR Business Plan 2014-2015 welke kort voor mijn komst is opgesteld. Allereerst heb ik met mijn leidinggevende (hoofd Strategy & Marketing) gewerkt aan (vernieuwde) beleidsdocumenten per Business Unit en een heldere governance-structuur binnen de organisatie om vast

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

communicatie-infrastructuur

agriculture

39

te leggen waar de verantwoordelijkheden liggen ten aanzien van de doelstellingen in de afzonderlijke beleidsdocumenten. Ook heb ik me beziggehouden met de verzameling en verwerking van duurzaamheidsdata; oftewel het ontwikkelen en bijhouden van een database en rekenmodel die energieverbruiksdata, energielabels en BREEAM certificeringen respectievelijk opslaat en GRESB-ready maakt.

Daarnaast moest deze data ook gebruikt worden voor interne en externe rapportages en fondsrapportages, waarvoor ik templates heb opgesteld die jaarlijks gebruikt kunnen worden door de fund managers en analisten.

Naast deze bedrijfsbrede werkzaamheden kwamen ook verschillende Business Unit-specifieke klussen voorbij. Zo heb ik voor de huurders van onze kantoren en winkels een duurzaamheidswaaier opgesteld met daarin slimme besparingstips en heb ik de assessments van BIM’s eigen woningcertificeringsmodel LOG2.0 bijgehouden en verwerkt in diverse rapportages. Tot slot komen er ook altijd ad hoc werkzaamheden voorbij zoals het rapporteren van diverse duurzaamheidsdoelstellingen of CSR-gegevens naar de Rabo Vastgoedgroep en de Rabobank.

Bovenstaande werkzaamheden zijn voornamelijk ‘naar binnen gericht’ wat ook logisch is aangezien ik opereer als een soort ‘interne adviseur’. ‘Naar buiten toe’ ben ik de afgelopen anderhalf jaar hoofdzakelijk bezig geweest met

het zitting nemen in stuur- en werkgroepen van de IVBN, DGBC en INREV. Zo kom ik met mijn concullega’s zes keer per jaar samen in de IVBN stuurgroep Duurzaamheid om kennis te delen en nieuwe initiatieven te bediscussiëren.

Daarnaast denk ik op dit moment mee met de DGBC om een eigen woninglabel te ontwikkelen dat veel verder gaat dan het traditionele energielabel maar wel zo laagdrempelig mogelijk blijft.

Kortom, een hele lijst met gevarieerde werkzaamheden waardoor ik veel mensen binnen, maar ook buiten BIM leer kennen en de ins-&-outs van vastgoedbeleggen eindelijk begin te begrijpen. Een ideale opmaat om me echt in de business te gaan begeven en laat dit nou net rond het schrijven van dit stuk het geval zijn. In overleg met mijn leidinggevende in de eerste maand van dit jaar kwamen we er al snel achter dat duurzaamheid stáát binnen BIM: er is structuur, de verantwoordelijkheden zijn helder en de meeste werkzaamheden kunnen zodoende weer ‘doorzakken’ naar de diverse afdelingen om daar opgepakt te worden. Omdat BIM graag zijn best wil doen om jonge mensen te laten doorstromen heb ik in de tussentijd kunnen solliciteren naar de functie Fund Analyst binnen de Business Unit Parking. En met succes, want per 1 februari kan ik daar beginnen! Een nieuwe uitdaging waarbij ik meer de diepte in kan gaan, namelijk het dagelijkse fund en asset management van onze institutionele parkeergaragefondsen. To be continued!

Tokyo Studiereis 2016

De SERVICE studiereis gaat in 2016 naar Tokyo: een unieke, interessante en voor SERVICE nieuwe bestemming.

De reiscommissie komt graag in contact met bedrijven die in Tokyo gevestigd zijn, ambities hebben in Azië of op een andere manier betekenisvol kunnen zijn voor deze reis.

Denkt u iets voor SERVICE te kunnen betekenen? Wij horen graag van u! studytrip@service-studievereniging.nl 40

Afstudeerder TU/e

Beyond Reality: Het effect van een Virtual Reality ervaring op de gebruikersacceptatie van Smart Homes Terug in de tijd. Midden jaren tachtig.

Nederland zit aan de buis gekluisterd.

De eigenaardige televisiewetenschapper Chriet Titulaer geeft een kijkje in de toekomst. Woningen die aangesloten

1

2

ir. P. Honselaar 1 Patrick Honselaar is direct na zijn afstuderen begonnen bij Heijmans Vastgoed & Woningbouw B.V. als adviseur in Energie en Duurzaamheid. In hoofdlijnen houdt hij zich voornamelijk bezig met Heijmans’ SlimWonen visie, waarbij alle nieuwe eengezinskoopwoningen standaard voorzien worden van huisbesturing.

ir. S.M.A.K. Scharnigg 2 Sanne Scharnigg is fulltime aan de slag gegaan bij Smeets Bouw B.V. als planvoorbereider / calculator. In deze veelzijdige functie is zij verantwoordelijk voor het begeleiden van de uitwerking van projectplannen vanaf de initiatieffase tot en met de overdracht naar de uitvoering.

Sanne Scharnigg en Patrick Honselaar zijn samen in september 2015 afgestudeerd aan de Technische Universiteit Eindhoven op het gebied van Smart Homes en Virtual Reality. Doordat dit onderwerp verder rijkte dan hun initiële mastertrack Real Estate Management & Development, zijn ze eveneens ondersteund vanuit de leerstoel Design and Decision Support Systems. Op basis van hun master thesis zijn ze uitgenodigd om deel te nemen aan de Dutch Design Week 2015.

gaan worden op glasvezel. Enkele jaren later, het Huis van de Toekomst, met allerlei vernuftigheden op het gebied van technologie en elektronica om zo het alledaagse leven te vergemakkelijken. De wereld van morgen die fundamenteel gaat veranderen. Is deze man wel goed wijs? Eén ding is zeker: hij liep lichtjaren vooruit op zijn generatiegenoten. Nu, dertig jaar later, staan we aan de vooravond van het grootschalige Internet of Things en Big Data tijdperk. Smart City initiatieven schieten als paddenstoelen uit de grond. In dit kader presenteren Smart Homes zichzelf als een nieuw type woning binnen de vastgoedmarkt. Maar waarom woont nog bijna niemand in een Smart Home?

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

Begripsvorming als onderdeel van bewustwording In beginsel rijst de vraag: wat is een Smart Home? Een Smart Home is een woonomgeving waarin technologie en ruimte consequent geïntegreerd zijn om zodoende een intelligente en comfortabele manier van leven te realiseren voor de bewoners. Hierbij wordt ook vaak gerefereerd aan domotica, huisautomatisering of sensor-gestuurde, intelligente woningen. Het voornaamste gedachtengoed bij een dergelijke woning is om de bewoner te kunnen voorzien in haar behoeften en comforteisen (Bierhoff, et al., 2007).

Sinds haar ontstaan heeft de Smart Home moeite gehad om de vastgoedmarkt te betreden en is haar potentieel grotendeels onbenut gebleven. Er zijn verscheidene redenen voor deze langzame toetreding, waaronder kosten, het gebrek aan bewustzijn bij de klant, privacy- en beveiligingszorgen, de beperkte interoperabiliteit van de Smart Home technologie en de mismatch tussen de markt en de eindgebruiker (Ehrenhard, et al., 2014). Al deze barrières voor de ingebruikname van Smart Homes hebben een gemeenschappelijk raakvlak: een lage gebruikersacceptatie van de technologieën binnen een Smart Home. Vraag en aanbod dienen beter op elkaar afgestemd te worden, maar wellicht nog belangrijker: de potentiële bewoner of klant moet bereikt worden. Er zijn tal van bedrijven die hun brood verdienen met het ontwikkelen van slimme technologie, maar slim wordt al gauw gekoppeld aan duur. De potentiële klant is onvoldoende bewust van hetgeen de technologie voor hem of haar kan betekenen.

Om het Smart Home concept beter onder de aandacht te krijgen, dient meer gefocust te worden op het sociale in plaats van het technologische aspect. Hiervoor dienen eerst de factoren die de gebruikersacceptatie van een Smart Home beïnvloeden in kaart gebracht te worden.

41

Het belang hiervan wordt mede onderstreept doordat deze type woningen kunnen inspelen op momentane en toekomstige uitdagingen, zoals vergrijzing en duurzaamheid. Naast het ondersteunen van bewoners in hun dagelijkse behoeften, kunnen Smart Homes ook gemak, veiligheid, energie en tijdbesparingen opleveren (Allameh, et al., 2012).

“Een verschuiving van het technologische naar het sociale aspect is nodig om de Smart Home implementatie te bevorderen."

Onderzoek en implementatie Virtual Reality Tegenwoordig richt veel onderzoek zich specifiek op Smart Home technologie, terwijl onderzoek naar de gebruikersacceptatie hiervan schaars is, vooral op het gebied van volledig geautomatiseerde toepassingen en (sensor)netwerken van apparaten. Het creëren van gebruikersbewustwording door middel van een kennismaking met deze technologieën kan de implementatie van Smart Homes sterk bevorderen (Sanders, 2002). Binnen dit onderzoek is de gebruikerservaring versterkt door middel van een experiment met Virtual Reality (VR). Om het effect van de ervaring te valideren is het experiment begeleid door een voor- en na-enquête, welke zijn afgeleid uit een nieuw ontwikkeld, statistisch gebruikersacceptatiemodel. De ervaring zelf betrof een in BIM ontwikkelde Smart Home met tal van slimme technologie toepassingen, welke door middel van een audio-ondersteunde, vrij te navigeren tour beleefd konden worden met behulp van een VR-bril, handbedieningsinstrument en Powerwall. Aangezien VR resultaten in grote mate overeenkomen met in werkelijkheid behaalde resultaten, wordt de aanname, dat potentiële relaties van het gebruikersacceptatiemodel te valideren zijn met behulp van VR en een vooren na-survey, ondersteund. Verschillende interacties en activiteiten zijn geprogrammeerd om deelnemers de Smart Home en haar technologieën te laten ervaren. De interacties tussen technologie en deelnemer die plaatsvinden gedurende het experiment zijn geverifieerd door een sensortechnologiebedrijf om zodoende een realistisch en marktconform beeld te schetsen van een huidige Smart Home. Hierbij moet gedacht worden aan toepassingen op het gebied van comfort, energiebesparingen, veiligheid en luxe, zoals automatische verlichting en sfeerbepalingen, slim witgoed, home entertainment, huis verlaten scenes en beveiliging.

Bevindingen Het realisme van de gesimuleerde situatie werd aanzienlijk vergroot doordat de 134 deelnemers in staat waren vrij te bewegen door de Smart Home. Analyses vanuit de enquêtes en waarnemingen wijzen uit dat 90 procent van de deelnemers ervoer dat de VR ervaring heeft geholpen om beter te begrijpen wat Smart Home technologie voor hen kan betekenen. Dit percentage laat zien dat er nog een hoop winst te boeken valt voor technologiebedrijven en aanverwanten.

De kloof tussen de technologische ontwikkeling en de kennis van de doelgroep hierover dient verkleind te worden.

42

Dat Virtual Reality hieraan kan bijdragen wordt ook ondersteund door de bevindingen dat meer dan 60 procent van de deelnemers van mening was dat de VR ervaring hun houding ten opzichte van Smart Homes heeft veranderd en hun mening heeft beïnvloed aangaande het gebruik van Smart Home technologie. Hierbij moet wel opgemerkt worden dat intentie tot gebruik, die in dit onderzoek gemeten wordt, iets anders is dan daadwerkelijk gebruik. Echter, eerder onderzoek laat zien dat de intentie wel de sterkste voorspeller is voor het fysiek gebruiken van een product of woning (Venkatesh, et al., 2003).

Uit het opgestelde statistische gebruikersacceptatiemodel kwam naar voren dat van de drie hoofdpijlers bruikbaarheid, gebruiksgemak en ondersteunende condities, gebruiksgemak wordt aangeduid als de belangrijkste voorspeller van intentie tot gebruik. In het model waren ook een aantal interactievariabelen toegepast. Hieruit kon worden opgemaakt dat betere ondersteunende condities bij het gebruiken van Smart Home technologie vereist zijn voor ouderen, aangezien zij meer afhankelijk hiervan zijn. Deelnemers die minder beïnvloedbaar zijn door hun omgeving besteden meer aandacht aan de inhoud van de ondersteunende service achter de technologie. Men kan slimme technologie ook als mode item beschouwen, om aan buren of familie te kunnen laten zien hoe innovatief ze wel niet zijn. Iemand die hier ongevoelig voor is, zal naar meerdere aspecten kijken alvorens een afgewogen beslissing te maken. Daarnaast kan geconcludeerd worden dat zij die reeds meerdere innovatieve technologieën bezitten of waar kennis over Smart Homes ontbreekt, meer geneigd zijn om slimme technologie te gebruiken als ze het gebruiksgemak inzien. Aansluitend kwam naar voren dat, indien men momenteel vrijwel geen van deze technologie in huis heeft, men meer geneigd is om naar de bruikbaarheid van slimme technologie te kijken. De intentie tot gebruik was na het experiment significant toegenomen bij de deelnemers, hetgeen aantoont dat de gebruikersacceptatie van Smart Homes versterkt kan worden door een VR-ervaring.

Toekomstperspectief Het succesvol introduceren van slimme technologie aan de hand van VR kan een katalysator vormen voor nieuwe gebieden van VR implementaties. Voor veel bedrijven en organisaties kan VR de ontbrekende marketing tool zijn om hun producten op de markt te brengen en om te communiceren met verschillende partijen. Vice versa, als de technologie waarneembaar en tastbaar is, kunnen klanten meer bewust worden van hetgeen ze potentieel gaan kopen. Specifiek voor de bouwwereld kunnen partijen geënthousiasmeerd worden voor een (bouw)project, klanten kunnen het project vóór de bouw ervaren, bouwfouten kunnen eerder worden gedetecteerd en het visuele aspect kan de communicatie versterken en helpen consensus te bereiken. De verwachting is dat VR en Smart Homes een veel grotere rol zullen gaan spelen in de maatschappij in de nabije toekomst.

“Virtual Reality en Smart Homes gaan in de nabije toekomst een veel grotere rol spelen in de maatschappij."

AFBEELDING 1

Een impressie van het Virtual Reality Smart Home experiment met behulp van de VR-bril, handbediening en powerwall.

In het Internet of Things en Big Data tijdperk wordt het steeds belangrijker om zoveel mogelijk elementen van een IP-adres te voorzien. Hierdoor kunnen complete steden met elkaar communiceren, als grote net werken van sensoren.

Waar een sensor net werk uit nodes bestaat, kunnen Smart Homes tezamen met andere slimme gebouwen de bouwstenen vormen voor een Smart City.

“Smart Homes kunnen tezamen met andere slimme gebouwen de nodes vormen van een Smart City."

Technologie kan zoveel meer inzichtelijk maken en daarmee ook meer controle geven. De vraag hierbij is of mensen bereid zijn om hun potentiële privacy zorgen overboord te gooien, omdat ze overtuigd zijn van de meerwaarde van de technologie. Mensen beseffen vaak niet wat ze van hun privacy reeds hebben opgegeven, door gebruik te maken van diensten als Google, Amazone, Samsung of Apple. Maar hier krijgen ze dan ook tastbare voordelen voor terug, waardoor een privacyverklaring van één van deze bedrijven al gauw geaccepteerd wordt, zonder überhaupt de voorwaarden te lezen. Al met al lijkt het slechts een kwestie van tijd voordat allerlei apparaten die al eeuwenlang in elke woning opgenomen zijn, met elkaar kunnen communiceren.

Sterker nog, dit proces is onomkeerbaar en momenteel worden de eerste grote stappen al gezet om dit te verwezenlijken.

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

De wereld van morgen zal inderdaad veranderen, en het lijkt aanhaken of afhaken voor zowel mens, als onderneming.

Wat doet u?

Bronvermelding Allameh, E. et al., (2012). The role of Smart Home in Smart Real Estate. Journal of European Real Estate Research, 5(2), pp. 156-170.

Bierhoff, I. et al., (2007). Smart home environment. In: P. R. Roe, red. Towards an inclusive future; Impact and wider potential of information and communication technologies.

Brussels: COST, pp. 110-156.

Ehrenhard, M., Kijl, B. & Nieuwenhuis, L., (2014). Market adoption barriers of multi-stakeholder technology: Smart homes for the aging population. Technological Forecasting & Social Change, Volume 89, pp. 306-315.

Sanders, E. B., (2002). From User-Centered to Participatory Design Approaches. In: J. Frascara, red. Design and the Social Sciences: Making Connections. London and New York: Taylor & Francis Inc, pp. 1-8.

Venkatesh, V., Morris, M. G., Davis, G. B. & Davis, F. D., (2003). User acceptance of information technology: Toward a unified view. MIS Quaterly, 27(3), pp. 425-478.

43

SERVICE Actief

AFBEELDING 1

Het 23e bestuur is al een halfjaar onderweg en wil graag van dit moment gebruik maken om terug te blikken op de verschillende leuke en leerzame activiteiten die we hebben georganiseerd. De meest bijzondere excursie was onze business trip naar Parijs. Daarnaast hebben we het SERVICE symposium gehad met de release van het eerste magazine van ons jaar, zijn we op excursie naar Strijp-S geweest en hebben we een geslaagde launch van de nieuwe website gehad. Een andere bijzondere activiteit was Hèt Vastgoedsymposium, een evenement dat is voortgekomen uit de samenwerking van SERVICE met BOSS (studievereniging van Technische Universiteit Delft) en FRESH (landelijk).

Onder het genot van Franse chansons, Frans Bauer en de enthousiaste teksten van de buschauffeur bij het binnenrijden van de stad, zijn we woensdag 11 november naar de stad van het licht afgereisd. De eerste dag stond in het teken van het verkennen van de stad. We zijn begonnen met een stadstour langs de hoogtepunten van de stad. â&#x20AC;&#x2122;s Avonds hebben we Quartier Latin bezocht, met al haar restaurantjes en kroegjes om ook het Parijse nachtleven te ontdekken.

Launch website www.service-studievereniging.nl Onze eerste activiteit was de launch van de website. De ontwikkeling van de website is vorig bestuursjaar ingezet en wij hadden de eer om de launch te verzorgen. Deze middag hebben we een presentatie gehad van oud-voorzitter Willem van Laarhoven, welke de noodzaak beschreef om met de tijd mee te gaan. Vervolgens heeft Benjamin Dijsselbloem, als website bouwer, een rondleiding gegeven door de nieuwe website met al haar nieuwe mogelijkheden. Het is een erg mooie website geworden, waar we heel blij mee zijn. Aansluitend aan de launch zijn we met een groot aantal studenten gaan eten en hebben we meegedaan aan een pubquiz.

Business trip Parijs Bestuursleden Stacy van den Brink, Thomas Kerperien, Ron Haerkens en ikzelf hebben de business trip naar Parijs georganiseerd. Er is een vol programma neergezet, met een afwisseling van bedrijfsbezoeken, projectbezoeken en cultuur snuiven.

44

Groepsfoto met Magali Marton van Cushman & Wakefield

De volgende ochtend ging de wekker weer vroeg om een bezoek te brengen aan het beroemdste schilderij ter wereld, de Mona Lisa. Haar moet je toch gezien hebben tijdens een tripje naar Parijs. De rest van de dag stond in het teken van grote gebiedsontwikkelingen. Het eerste project dat we hebben bezocht was Les Halles, een grote gebiedsontwikkeling in het centrum van de stad. De complexe herontwikkeling bestaat uit het aanleggen van een publieke tuin en een verbetering van het voetgangersnetwerk in dit deel van de stad.

Daarnaast vindt er een verbetering van het aanwezige regionale treinstation plaats. Tot slot zal het bestaande winkelcentrum worden opgeknapt, met bijbehorende culturele functies. Daarna zijn we doorgereisd naar een buitengebied van de stad, waar de nieuwe campus van LaSaclay wordt ontwikkeld. Hier komen de universiteit en verschillende bedrijven samen op een campus. Daar hebben we een bezoek gebracht aan het stedenbouwkundig bureau dat meewerkt aan de ontwikkeling.

En waar mooier dan een dag in Parijs af te sluiten dan op de trappen van de Sacré-Coeur, met een prachtig uitzicht over de hele stad. Hierna hebben we opnieuw van de Franse keuken kunnen genieten, inclusief het culinaire hoogstandje van het land, de kikkerbillen. Ook deze dag hebben we afgesloten in het Parijse nachtleven, in een club naast de Arc de Triomphe, waar een ‘campus party’ werd gegeven. De volgende ochtend moesten we weer vroeg uit de veren om een bezoek te brengen aan Cushman & Wakefield.

Na een lange wandeling door de stad kwamen we aan bij La Défense, hét zakencentrum van de stad. De presentatie over de vastgoedmarkt van Parijs op het kantoor werd gevolgd door een rondleiding door dit gebied. De laatste middag was er geen programma en was iedereen ‘vrij’ om de stad te bekijken.

We kijken terug op een leuke en leerzame trip met een hele gezellige groep studenten. Helaas heeft de trip een zwarte rand gekregen door de aanslagen die vrijdagavond 13 november in Parijs werden gepleegd. Wij waren die middag op tijd weggereden, maar hebben minder kunnen nagenieten van de leuke trip.

aan de hand van de verschillende thema’s. Na de lunch was er een volgende ronde vanuit de verschillende thema’s.

Deze middagronde werd plenair afgesloten met een lezing en een terugblik op de verschillende inspirerende lezingen.

Tot slot was er een netwerkborrel, waar alle studenten en betrokken bedrijven konden napraten.

We willen als SERVICE bestuur graag van deze gelegenheid gebruik maken om het bestuur van Hèt Vastgoedsymposium te bedanken voor het top evenement dat ze hebben neergezet.

Kroegentocht Om het nieuwe kalenderjaar goed in te luiden en elkaar een gelukkig nieuw jaar te wensen hebben we een kroegentocht georganiseerd. Dit gebeurde in samenwerking met studievereniging OfCourse! van CME. Met een grote groep studenten hebben we een erg ezellige avond gehad, waarvoor we alle aanwezigen en de bezochte kroegen hartelijk willen danken.

Excursie Strijp-S Een andere leuke activiteit die we hebben georganiseerd was dichter bij huis, deze ging namelijk naar Strijp. Hier hebben we een presentatie gekregen van Park Strijp beheer over Strijp in het algemeen met al haar innovatieve ontwikkelingen, en van Woonbedrijf over het nieuwe woonconcept Space-S. Samen met woningcorporatie Trudo hebben we de middag afgesloten met een rondleiding door vershal het Veem. Hier hebben we genoten van de verschillende producten die daar worden aangeboden, zoals lokale, op Strijp gebrouwen, biertjes en in een andere kraam verkochte kazen.

Hèt Vastgoedsymposium Dit studiejaar is Hèt Vastgoedsymposium weer nieuw leven ingeblazen. De drie vastgoedgerelateerde studieverenigingen SERVICE (TU Eindhoven), BOSS (TU Delft) en FRESH (landelijk) hebben in samenwerking een mooi evenement neergezet. Tijdens het evenement op 4 december stonden vier thema’s centraal: Real Estate & Transformation, Smart Cities, Sustainability en Future transit. De dag begon met een plenaire zitting met dagvoorzitter Bas Haring. Daarna volgden verschillende workshops, lezingen en cases

Vooruitblik Ook de komende tijd staan er weer mooie activiteiten op het programma, met natuurlijk de studiereis naar Tokyo als uitblinker. Als u meer wilt weten over SERVICE in het algemeen of onze activiteiten in het bijzonder, verwijzen we u graag door naar onze vernieuwde website: www.service-studievereniging.nl. Daarnaast zijn we natuurlijk ook te vinden op Facebook, LinkedIn en Twitter.

Namens het 23e bestuur, Martha Hensbergen

AFBEELDING 2

La Défense SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

45

Afstudeerverslagen TU/e - REMD Op deze pagina treft u een overzicht van de meest recente afstudeerverslagen van de opleiding Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het complete overzicht van afstudeerverslagen is te vinden op de website van SERVICE: www.service-studievereniging.nl.

Voor bestellingen en prijzen kunt u contact opnemen met info@service-studievereniging.nl

Auteur: Lizanne Hartog Bestelnr.: 562 Opleiding: REMD Jaar: 2015

User satisfaction in multi-tenant offices There has been a growing interest in the relation between behavior of people and their work environments, especially in multi-tenant offices. Many different multi-tenant office types have arisen in the last decades, because owners/ managers have acknowledged the need of users to share facilities and services. This research showed the effect of personal characteristics (personality and demographic characteristics) on user satisfaction with physical characteristics of multi-tenant offices.

In this research, characteristics of multi-tenant offices, derived from literature on single-tenant offices, supplemented with specific aspects of multi-tenant offices are used. These 42 variables were then divided over 10 categories and developed into a questionnaire, together with questions about personality and demographical characteristics of users. The questionnaire was distributed among users of 17 different multitenant. In total, 190 respondents completed the questionnaire.

Two multiple regression analyses were performed with each category of user satisfaction, to determine the effect of personality separately and together with the demographical characteristics of users.

Results showed that personality had effect on user satisfaction with physical characteristics of multi-tenant offices; users who are more agreeable and open to experience are more satisfied with many physical characteristics of multi-tenant offices. However, in all categories, the demographic characteristics were better predictors of user satisfaction than personality.

Owners, developers and managers can use these results for developing user-centred designs, to optimise the level of satisfaction and to increase the well-being in their offices.

This should decrease vacancy problems. This study also started building theory on end-user satisfaction in multitenant buildings, which could be further developed by studies with larger samples in different countries.

Auteur: Nena Rood Bestelnr.: 563 Opleiding: REMD Jaar: 2015

Real Estate development in a circular economy The current economy can be summarized as a linear economy where materials flow in a â&#x20AC;&#x2DC;take-make-disposeâ&#x20AC;&#x2122; pattern, with long term effects for real estate development.

The circular economy may be an answer to the challenges this linear economy is facing. It is an economic system that is restorative by intention in terms of ecology and economy, where conservation of resources is maximized and depreciation of resources is minimized throughout the whole system.

Most impact is generated on the material flows and associated ownership.

46

This study focuses on the potential economic opportunities for real estate development in a circular economy, with the façade and building installations as the subject. Using qualitative research, insight is given on the potential changes of the economic value measured by the KPIs, costs, time and quality. The conducted interviews suggest that the circular economy may be accompanied by added economic. However not all participants and practitioners recognize it yet and not all effects for the real estate developer can be defined.

Auteur: Patrick Honselaar & Sanne Scharnigg Bestelnr.: 565 Opleiding: REMD Jaar: 2015

Beyond Reality: The effect of a Virtual Reality experience on the User Acceptance of Smart Homes Smart Homes are presenting themselves as a new type of dwelling within the real estate market. A Smart Home is a home environment in which technology and space are integrated consequently resulting in an intelligent and comfortable way of life for its residents. Despite its advantages, Smart Homes struggle to penetrate the real estate market, mainly due to the low user acceptance of the technologies used within these homes. Creating user awareness through an acquaintance with fully automated applications and (sensor) networks could highly benefit the implementation of Smart Homes.

A user experience is provided through a Virtual Reality (VR) Smart Home experiment, in which sensor technology MyriaNed is implemented. A preand post-survey were included, derived from a newly developed user acceptance model for Smart Homes, to validate the impact of this experience. Through the experiment, in which 134 participants volunteered, ease of use is indicated as most important predictor of the intention to use Smart Homes. The experiment significantly helped participants in their understanding of Smart Home technology and what it could mean for their own home environment. Analyses showed that the user acceptance of Smart Homes can be enhanced by a VR user experience. It is expected that both VR and Smart Homes will play a far more significant role within society and the built environment in the near future.

Auteur: Rik Verwaest Bestelnr.: 569 Opleiding: REMD Jaar: 2015

The impact of online orientation on inner city shopping behaviour Internet technology has undoubtedly changed the world on many levels, and shopping is definitely one of them. The fact that consumers have a constant inflow of information at their disposal may be one of the most significant game changers. Therefore, the objective of this study is to gain insight in how and to what extent online orientation has changed the shopping behavior of online shopping adopters in inner city shopping areas.

With these trends as a starting point, decision tree analysis is performed to capture the characteristics, demographics or behavioral differences that have the largest explanatory power in terms of inner city shopping behavior.

This study affirms that inner cities are facing tremendous challenges to convince consumers of the added value they can experience from making an inner city visit. They need to re-engineer themselves into places that provide high quality shops with high quality products in high quality surroundings, with attention for complementary facilities and amenities. Inner cities that are able to do so may remain successful in attracting consumers.

Auteur: Bart Budie Bestelnr.: 570 Opleiding: REMD Jaar: 2016

Titel: The employee in the modern work environment In de huidige kenniseconomie wordt het menselijk kapitaal - de kenniswerker - steeds belangrijker. Daarnaast wordt ook het belang van de werkomgeving steeds meer onderkend, vanwege de effecten op die kenniswerker. Het activity-based office concept, oftewel het Nieuwe Werken, wordt tegenwoordig vaak geïmplementeerd vanwege de vermeende positieve effecten op de werknemerstevredenheid. Toch zijn deze effecten nog onduidelijk of inconsistent. Daarnaast is er weinig onderzoek gedaan naar de mogelijke effecten van persoonlijke kenmerken. In dit onderzoek wordt de rol van behoeften en werkplekgebruik centraal gesteld, om het effect van kantoorconcept en persoonlijke kenmerken op werknemerstevredenheid te verklaren. Met factoranalyse zijn vijf behoeften onderscheiden: comfort, territorialiteit, plezierigheid, communicatie, en privacy. Met padanalyse is de mediërende rol van deze behoeften getest. De padanalyse toont aan dat een aanzienlijk deel van de effecten van kantoorconcept en persoonlijke kenmerken op tevredenheid indirect via deze behoeften gaat. Daarnaast geeft het onder zoek indicatie voor de assumptie dat werkplekgebruik ook een belangrijke mediërende rol kan spelen. Geconcludeerd kan worden dat behoeften essentieel zijn om te beschouwen in het kader van tevredenheid. Het onderzoek toont aan dat, beredeneerd vanuit deze behoeften, het activity-based concept zowel voor- als nadelen heeft. Bovendien heeft het werkplekgebruik een belangrijk effect op tevredenheid. Bij de implementatie van het activity-based concept moeten deze behoeften dus erkend worden, en moeten de werknemers voldoende voorbereid worden zodat zij de werkplekken adequaat gebruiken.

Reviewing the gathered data shows that consumers have become more critical and demanding. For many of them online orientation possibilities have clearly affected their inner city shopping behavior. Several emerging trends are identified, including net decreases in the number of inner city shopping trips, in the duration of those trips, as well as in the number of shops visited during the trips. For bars and restaurants a net positive effect is visible.

SERVICE MAGA ZINE MA ART 2016

47

Contact SERVICE Magazine Thema volgende editie De volgende editie van SERVICE Magazine zal in het teken staan van ‘Verstedelijking’. Steden worden steeds belangrijker in de wereldeconomie. Waar in 1950 slechts dertig procent van de bevolking in steden leefde, wordt voorspeld dat dit in 2030 het dubbele zal zijn (PWC, 2015). Deze ontwikkelingen stellen hogere eisen aan onder andere de systemen van de stad. Een vraagstuk daarbij is of de bestaande infrastructuur, zowel sociaal als fysiek, deze groei aankan en waar de prioriteiten liggen bij gewenste investeringen. Daarnaast bestaat de uitdaging om deze groei duurzaam op te vangen en de stad met de beperkte middelen leefbaar te houden. Hier staat natuurlijk tegenover dat er ook krimpregio’s zijn, waar zich juist het tegenovergestelde afspeelt.

Het is daarom essentieel dat regio’s gaan samenwerken. Wellicht dat we in dit alles lessen kunnen trekken uit de problemen en successen van dichtbevolkte steden in het buitenland.

Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel voor SERVICE Magazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdrage zouden kunnen leveren?

Neem dan contact op met de redactie via onderstaande contactgegevens.

Abonneren/Opzeggen/Adreswijzigingen Een abonnement op SERVICE Magazine is gratis.

Abonneren, het opzeggen van een abonnement of het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en gemakkelijk doen via:

http://www.service-studievereniging.nl/magazine

In de volgende editie van SERVICE Magazine worden deze en andere ontwikkelingen op het gebied van verstedelijking besproken.

PwC. (2015). Versnellende verstedelijking. Geraadpleegd op 23 februari van http://www.pwc.nl/nl/megatrends/urbanisatie.html

Contact

48

Bas Hilgers

Lana Trepels

Hoofdredacteur chiefeditor@service-studievereniging.nl

Redacteur l.c.r.trepels@student.tue.nl

Babette Boomgaard

Lisanne Bergefurt

Redacteur b.r.boomgaard@student.tue.nl

Redacteur a.g.m.bergefurt@student.tue.nl

Dirk Adriaanse

Thijs Hebing

Redacteur d.adriaanse@student.tue.nl

Redacteur t.a.e.hebing@student.tue.nl

Stichting Interface Postbus 513 5600 MB Eindhoven Telefoon: 040-2473320 interface@tue.nl www.tue.nl/stichtinginterface

Contact Het SERVICE Magazine is één van de grootste academische vakbladen, zeker in het vastgoed.

Met adverteren in het SERVICE Magazine heeft u: •

• • •

Een bereik van ruim 1.400 lezers bestaande uit studenten (20%) en alumni of aanverwante professionals (80%) met affiniteit met vastgoed; Een directe verbinding met docenten, afstudeerders en studenten aan de Techniche Universiteit Eindhoven; Een advertentie op de SERVICE Magazine pagina op de website; Een sponsorschap aan een kwalitatief hoogwaardig vakblad.

Heeft u naar aanleiding hiervan nog vragen?

Kijk dan op onze geheel vernieuwde website: www.service-studievereniging.nl

Ron Haerkens Company Relations companyrelations@service-studievereniging.nl (+31)6 25 04 40 69

Uw advertentie hier?

Syntrus Achmea Real Estate & Finance Ook gerealiseerd.

Voor onze klanten.

Wijnhaven, Den Haag Woningen en universiteit

900 Mahler, Amsterdam Woningen

De Makroon, Amsterdam Zorgvastgoed

Lijnbaan, Rotterdam Winkelgebied

Fenix Loodsen, Rotterdam Woningen

Neudeflat, Utrecht Woningen en horeca

Kloosterburen, Den Haag Woningen

Lorentz, Leiden Woningen, kantoor, retail en horeca

Handelskade, Nijmegen Woningen

Westerhoek, Amsterdam Woningen (kantoor transformatie)

Hoge Hoek, Tilburg (Berkel-Enschot) Woningen