SERVICE magazine 22.2 by Studievereniging SERVICE

JA ARGANG 22

NUMMER 2

MA ART 2015

MAGAZINE

Thema

De Zuidas Thema column Vasco van der Boon: Weinig weerhoudt de Zuidas van een nieuwe vastgoedfraude De Zuidas als nieuw centrum van Amsterdam Ich habe noch einen Koffer in Berlin... S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

Big Data is not that big Van data naar waardevolle inzichten

Big Data is groots. En ja, de informatiepotentie is gigantisch. Maar wij houden het graag simpel. U heeft het vastgoed en u heeft de data. Wij maken deze data bruikbaar. VX Company Forensic Analytics biedt met Smart@Data een IT-oplossing waarmee u grote hoeveelheden data kunt verzamelen, beheren en analyseren. Specifiek geschikt voor vastgoedbedrijven, overheidsinstellingen in het domein van veiligheid en gemeenten.

www.forensicanalytics.nl

Redactioneel

Colofon ALGEMEEN SERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICE Magazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerd door studievereniging SERVICE, de studievereniging van de studierichting Real Estate Management and Development van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.500 exemplaren. BRONNEN Voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur van studievereniging SERVICE. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard. REDACTIE Stephan Kerperien Bas Ebbers Erwin Rebel Martha Hensbergen Rik Verwaest VORMGEVING Eline Pellis www.elinepellis.com

Hoofdredacteur Redacteur Redacteur Redacteur Redacteur

Lay-out & omslag

COVER AFBEELDING hans engbers / Shutterstock.com DRUKWERK Drukkerij OCC dehoog BESTUUR Willem van Laarhoven Jasper van de Koevering Rick van Kempen Gerben Sinke Stephan Kerperien Dagmar Bokkinga

Voorzitter Secretaris Penningmeester Acquisiteur Hoofdredacteur Voorzitter Reiscommissie

Big Data is not that big

STICHTINGSBESTUUR Steven de Ridder Roy Zöld Jan Martijn Buruma Stef de Vos

Voorzitter Acquisitie/ Penningmeester Magazine Magazine

RAAD VAN ADVIES drs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep) B. Petit MSc (ING-DiBa – Real Estate Finance) ir. F.A.M. Elferink MSc MSRE MRICS (Cushman & Wakefield) ir. S.J.E. Maussen MRE (P3 Advies / Bouwen In Eigen Beheer) SPONSOREN ASRE, ABN AMRO, Brinkgroep, Camelot, DTZ Zadelhoff, IVBN, Stichting Interface, VX Company

Beste Lezer, Inmiddels is het alweer maart en zijn we een behoorlijke tijd onderweg in het jaar 2015. In de hoop dat eenieder van u het jaar goed is begonnen, zijn wij als redactie druk bezig geweest met het vormgeven van een nieuwe editie van SERVICE Magazine. De vorige editie van het magazine kunnen we bestempelen als een succes. Een drukbezocht releasesymposium gaf de bezoekers via een drietal lezingen een korte maar goede introductie op het toenmalige thema, vastgoedbeleggingen. Bij dezen wil ik de sprekers en aanwezigen hartelijk danken voor hun inzet en enthousiasme. Waar het vorige thema gericht was op vastgoedbeleggingen, ziet het thema in deze editie van SERVICE Magazine er iets anders uit. Ditmaal gaan we niet in op een onderdeel of ontwikkeling binnen de vastgoedmarkt, maar zal een gebied centraal staan, namelijk de Zuidas. Dat we hiermee niet ingaan op ontwikkelingen in de vastgoedmarkt is natuurlijk niet helemaal juist, want er is geen gebied in Nederland dat zo bol staat van de ontwikkelingen. Een belangrijke wens van de gemeente is hierin het creëren van een multifunctioneel bruisend plangebied. Dat dit door kantoorpanden gedomineerde stukje van Amsterdam nog niet aan deze wensen voldoet wordt al snel duidelijk wanneer je tussen de torenhoge steen-glazen wanden doorloopt. Hoe zal hier ooit een woon-werk sfeer ontstaan? Die vraag hopen wij te beantwoorden. Aan het thema hebben we dit maal ook een column gekoppeld. Hierin wordt een zwarte bladzijde in de ontwikkeling van de Zuidas besproken. De vastgoedfraude, het boek geschreven door Vasco van der Boon en Gerben van der Marel gaf een goede inkijk in onder andere de praktijken die zich rond de financiering van een groot kantoorpand op de Zuidas afspeelden. Van Der Boon schrijft ditmaal de themacolumn en is hier op zoek naar verandering. Is de weten regelgeving inmiddels zo aangepast dat een fraude op deze schaal niet meer mogelijk is? Onlangs publiceerde het vastgoedjournaal de top 150 van meest invloedrijke vastgoed beslissers van Nederland. Al op plaats 31 vinden wij de columnist van de huidige editie van SERVICE Magazine terug. Eduard Schaepman, kersvers CEO van Tribes en onder andere ex-CEO van Chalet group, laat zijn licht schijnen op de ontwikkelingen in de werkomgeving. Dat er helemaal geen ontwikkelingen in dit magazine staan had ik al ontkracht, maar dit wordt nog duidelijker als het Lectori Salutem wordt gelezen. Dr. Jos Smeets laat hierin de laatste ontwikkelingen zien van de Graduate School, het nieuwe mastersysteem van de Technische Universiteit Eindhoven. In SERVICE Actief kunt u lezen over de geweldige bussinesstrip naar Frankfurt am Main en in de rubriek “Eén jaar in de praktijk” geeft Gijs Kant een inkijk in zijn eerste jaar in de praktijk bij Grontmij. Namens de redactie wens ik u veel leesplezier toe,

Van data naar waardevolle inzichten

CONTACTGEGEVENS Stichting SERVICE Magazine Vertigo 08H09 Postbus 513 5600 MB Eindhoven

Big Data is groots. En ja, de informatiepotentie is gigantisch. Maar wij houden het graag simpel. U heeft het vastgoed en u heeft de data. Wij maken deze data

W: www.SERVICE-studievereniging.nl bruikbaar. VX Company Forensic Analytics biedt met Smart@Data een IT-oplossing waarmee u grote hoeveelheden data kunt verzamelen, beheren en analyseren. E: info@SERVICE-studievereniging.nl

Stephan Kerperien Hoofdredacteur SERVICE Magazine 2014/2015

Specifiek geschikt voor vastgoedbedrijven, overheidsinstellingen in het domein van veiligheid en gemeenten.

www.forensicanalytics.nl

201502_Advertentie SERVICE.indd 1

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

5-2-2015 15:08:24

Career Day Career Da

21 mei 2015 van 12.00 – 17.00 uur 21 mei 2015 van 12.00 – 17.00 uur 21 mei 2015 van 12.00 – 17.00 uur

21 mei 2015 van 12.00 – 17.00 u

De ASRE Career Day: bouwen van een netwerk in de vastgoedwereld | De ASRE Career Day: bouwen van een netwerk in de vastgoedwereld | De ASRE Career Day: van een netwerk in deeen vastgoedwereld vertegenwoordigers vanbouwen vastgoedorganisaties geven kijkje in de | vertegenwoordigers van vastgoedorganisaties geven een kijkje in de vertegenwoordigers geven eenop kijkje keuken | speeddatesvan metvastgoedorganisaties HR-managers/recruiters | kans eenin de keuken | speeddates met HR-managers/recruiters | kans op een keuken | speeddates met | kans op een vervolggesprek bij één vanHR-managers/recruiters de deelnemende bedrijven! vervolggesprek bij één van de deelnemende bedrijven! De ASRE Career van een netwerk in de vastgoe vervolggesprek bij éénDay: van debouwen deelnemende bedrijven!

vertegenwoordigers van vastgoedorganisaties geven een kijkje keuken | speeddates met HR-managers/recruiters | kans op ee vervolggesprek bij één van de deelnemende bedrijven!

De ASRE helpt jou op weg! De ASRE helpt jou op weg! De ASRE helpt jou op weg! Interesse? www.asre.nl/careerday Interesse? Interesse? www.asre.nl/careerday www.asre.nl/careerday Of neem contact op op met: met: Of neem contact Of neem Schreuder contact op met: Janneke Janneke Schreuder Janneke Schreuder | 06 39 11 29 41 j.schreuder@asre.nl j.schreuder@asre.nl j.schreuder@asre.nl || 06 06 39 39 11 11 29 29 41 41

De ASRE helpt jou op we

Inhoud

Lectori Salutem - Redesign masteropleiding

Column - Van vierkante meters naar ronde concepten

Professioneel vastgoedmanagement bij gemeenten: noodzakelijk voor

het behalen van maatschappelijke doelen

Prijs versus waarde ‘Back to Basic’!

Thema 12 Introductie thema - Zuidas Amsterdam 14 Planontwikkeling in dienst van het besluitvormingsproces Zuidasdok

19 Thema column - Weinig weerhoudt de Zuidas van een nieuwe vastgoedfraude 21 De Zuidas als nieuw centrum van Amsterdam; hoe met placemaking als

instrument een volwaardig nieuw stadscentrum is te ontwikkelen

25 Wonen tussen kantoren

28 Vastgoed in het buitenland - Ich habe noch einen Koffer in Berlin...

31 Leegstaande kantoorpanden: het groeiende probleem is op te lossen! 34 De gebruikswaarde van vastgoed 37 Buitenlandse kapitaal voor Nederlands vastgoed 40 Eén jaar in de praktijk 43 Afstudeerder TU/e - Sociale tevredenheid in een vergrijzende samenleving 47 SERVICE Actief 49 Afstudeerverslagen TU/e - REMD

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

52 Contact SERVICE Magazine

Lectori Salutem

Redesign masteropleiding Na de driejarige bacheloropleiding wordt nu ook de tweejarige master

Dr. J.J.A.M. Smeets Jos Smeets is als universitair hoofddocent werkzaam bij de leerstoelgroep Real Estate Management & Development aan de Faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Eindhoven. Hij is tevens directeur van het aan deze faculteit verbonden onderzoeksinstituut Interface.

opleiding aan onze faculteit ‘heront worpen’. Dit heeft ingrijpende gevolgen voor het vastgoedonderwijs. Met ingang van 1 september 2015 wordt de zogenoemde Graduate School ingesteld. De Graduate School bestaat

Zo zullen de vastgoeds tudenten een aantal vakken dienen te volgen uit het kernkeuzepakket in de omvang van 30 studiepunten. Daarnaast is er nog een vrije keuze van 20 studiepunten. De omvang van het afstudeerproject omvat 45 studiepunten. De totale tweejarige opleiding omvat nog steeds 120 studiepunten. Wel dient de student binnen dit pakket internationale ervaring op te doen en professionele vaardigheden te ontwikkelen.

uit graduate programs, die allemaal

Graduation project (45 EC)

gericht zijn op één specifiek onder zoeksdomein. Een graduate program bevat één of meerdere master opleidingen, met daarna mogelijkheden om binnen datzelfde domein een technologische ontwerpersopleiding of promotietraject te doen. Binnen de randvoorwaarden van deze Graduate

Including international experience (15 EC) Core Courses (25 EC)

Specialisation (30 EC)

Electives (20 EC)

• Urban Resarch Methods • Urban Planning II • Built Env. & Smart Mobility • Managing Place & Property • Process Model & Inform. Manag.

• Housing strategies • Asset & Portfolio Management • Urban strategies and finance • Corporate Real Estate Strategies • Redevelopment of problem areas • Resarch skills • Smart urban Environments • Big data and urban analysis • Fundamentals in BIM • Parametric design • Systems Engineering • Collaborative design • etc.

• Analysis, Programming & Evaluation • History of Housing • Strategies & Places • Green strategies • Architecture and Philosophy • Integrated Building Technology • etc.

School, hebben de units voorstellen gedaan voor een herontwerp van de masteropleiding. Deze zijn inmiddels vastgesteld. Er komen binnen de faculteit Bouwkunde vier zogenoemde ’core programs’, elk verbonden aan een onderzoeksprogramma. Het vastgoedonderwijs is ingebed in het onderzoeksprogramma DDSS (Design & Decision Support Systems) van de Unit USS (Urban Science & Systems). In het nieuwe core-programma worden vijf verplichte vakken aangeboden (zie schema: Core Courses). De Real Estate Management and Development groep is onder andere verantwoordelijk voor het vak ‘Managing Place & Property’. Naast de verplichte kernvakken (25 studiepunten) is er voor elke afstudeer specialisatie een aantal kernkeuzevakken verplicht (specialization electives).

Total (120 EC) FIGUUR 1

Opzet Graduate School (Wijzigingen voorbehouden) Met deze aanpak komen er meer keuzemogelijkheden voor studenten. Na het verplichte kernpakket kan de student binnen onze unit naast Real Estate Management and Development ook voor andere afstudeerspecialisaties kiezen zoals Urban Planning, Construction Management and Engineering of Design Systems.

Column

Van vierkante meters naar ronde concepten

E.Ch.L.M. Schaepman MM RM Eduard Schaepman heeft voor zijn overstap naar de Chalet Group de kantoorruimte-verhuurder Regus op de internationale kaart gezet, schreef een boek: E-business de hype voorbij, en werkte op directieniveau bij onder meer Robeco, Fortis, Shell en SNT. Nu prijkt er Chief & Founder Tribes op zijn visitekaartje.

Tot voor kort was ik CEO van Chalet Group; een van de grootste vast goedbedrijven van Nederland. Ons hoofdkantoor zat op een van de mooiste plekjes van de Zuidas; het WTC. Gelukkig maar, want dat maakte het een stuk makkelijker om na te denken over een gezonde, strategische visie met betrekking tot commercieel vastgoed in de rest van deze eeuw. Wat het WTC op de Zuidas in zich heeft, is dat daar een community ontstaat van jonge werkende mensen. Zij werken daar graag en ontmoeten er gelijkgestemden en juist dat geeft het een bepaalde aantrekkingskracht. Dat is waar je wilt zijn. Ik denk dat dit komt omdat de Zuidas meer biedt dan enkel een kantoorgebouw. Je vindt hier alles: een restaurant, een coffeebar, een stomerij, je noemt ‘t maar. Het WTC is wat ik noem een rond concept, het is meer dan een paar vierkante meters kantoor. Mensen willen namelijk daar werken waar ze zich thuis voelen, juist dat heeft me tot een nieuwe visie op vastgoed gebracht. Een paar duizend kilometer noordelijk van hier wonen de Sami (tegen hun zin ook wel Lappen genoemd) en die kennen dit concept al eeuwen. Zij reizen hun business achterna, hun business maakt hen tot nomaden. Als hun kudde rendieren opeens vanuit het niets 300 km naar het noorden begint te rennen, volgen ze hun kudde tot daar waar die stopt. Ergens in de buurt hebben die slimme Sami al tijden geleden een turn-key dorpje gebouwd, compleet met bevroren voorraden. Dat is hun huis, hun kantoor, net zo lang als de kudde daar besluit te blijven. Dit proces herhaalt zich continu. In totaal hebben ze een netwerk van honderden kleine ‘plug and play’ dorpjes. Wat mij betreft gaan we het concept van de Sami één op één van ze stelen. Dit nieuwe vastgoedconcept lanceren we onder de naam Tribes. Een rond concept omdat wij niet meer denken in vierkante meters, maar in oplossingen voor de klant.

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

Die klant, dat is de eindgebruiker die in het bedrijfs pand werkt en daarnaast is het de vastgoedeigenaar. Die klant vraagt steeds meer om flexibiliteit. Een ZZP’er wil tegenwoordig overal kunnen werken. De laptop open, internetverbinding, telefoon ernaast en café latte erbij. Een operator zoals bijvoorbeeld Regus biedt deze flexibiliteit wel, maar er zit een ‘maar’ aan. Als ik als ondernemer zeg dat ik naast die flexplekken in Amsterdam ook 10 plekken in Arnhem wil en daar naast 1.000 m2 voor mijn hoofdkantoor voor een vaste periode, dan geven ze niet thuis. Wij gaan het gebouw managen voor de vastgoed eigenaar. We vragen aan de eigenaar om een investering te doen op de begane grond. Daar realiseren wij een ‘traffic generator’. Zo wordt het kantoorgebouw een ontmoetingsplek met bijvoorbeeld een barretje, een shop en een stomerij. Relaxte plekken om te werken, een beetje netwerken en een coffee bar, een plek waar je mensen ook echt kunt ontmoeten. Wij zorgen voor alles wat het leven en werken aangenaam maakt. Daarnaast zorgen wij voor de high-tech infrastructuur in het gebouw zoals internet, printen, abonnementen van flexwerkers en betalingen. Komt er een klant die zijn HQ boven in de toren wil, dan regelen we dat ook. In zijn eigen stijl als hij dat wil. Dit netwerk van plug-and-play kantoren zetten we op door heel Nederland, wat zeg ik; de wereld. Hier kunnen mensen twee dingen doen, één is werken, maar dat soort concepten kennen we al. Twee is nog veel belangrijker; een plek waar mensen zich thuis voelen. Want als het traditionele hoofdkantoor steeds meer weg valt heeft iedereen een alternatief nodig. Herkenbaar met dezelfde soort mensen als zijzelf, met dezelfde gebruiken, met hetzelfde soort eten, ‘a sense of belonging.’ Na de Maori, Sami en de Himba worden de heden daagse ‘business nomads’ een eigen stam op de wereld. En wij gaan zorgen dat ze een werkplek krijgen waar ze zich thuis voelen.

Professioneel vastgoedmanagement bij gemeenten: noodzakelijk voor het behalen van maatschappelijke doelen Gemeenten hebben veel doelen die ze willen (of moeten) bereiken. Daarvoor zetten ze drie middelen in: mensen (personele inzet), geld (subsidies, leningen, investeringen) en vastgoed (gemeentelijke gebouwen en terreinen).

ir. P. de Kort MRE Ir. Patrick de Kort MRE is gespecialiseerd in het professionaliseren van gemeentelijk vastgoed. Hij is mede-oprichter en directeur van het Instituut voor Vastgoedmanagement (instituut VGM) en mede initiatiefnemer van het 2-jaarlijks Landelijk Onderzoek naar Vastgoedmanagement bij Nederlandse gemeenten (LOVGM).

Omvang portefeuille Waar hebben we het dan over? Gemeenten zijn de grootste eigenaren van maatschappelijk vastgoed. Een groot deel van het totaal aan maatschappelijk vastgoed in Nederland blijkt eigendom te zijn van gemeenten. Dit gaat dan om gemeente huizen, bibliotheken, scholen, buurthuizen, theaters, sport accommodaties, enzovoort. Gemeentelijk vastgoed vertegen woordigt een waarde van naar schatting 30 miljard euro, wat bijna net zoveel is als de totale Nederlandse commerciële kantorenmarkt.

“De gemeentelijke vastgoedportefeuille is bijna net zo groot als de commerciële kantorenportefeuille.” Vastgoedmanagement en gemeenten

Gemeente bezitten zeer veel vastgoed. Uit onderzoek en in de praktijk blijkt dat het beheren en exploiteren van dat gemeentelijk vastgoed vooral neerkomt op technisch operationeel beheren en onderhouden en niet veel meer dan dat. Van financieel beheer, accountmanagement, risicomanage ment of simpel gezegd: vastgoedmanagement is niet of nauwelijks sprake. Lange tijd was daar geen vuiltje mee aan de lucht. De laatste jaren wordt door allerlei ontwikkelingen in de omgeving van de gemeenten steeds kritischer gekeken naar de inzet van de middelen die de gemeenten ter beschikking staan (mensen, geld, vastgoed). En het wordt steeds meer duidelijk dat het management van vastgoed ver achterblijft op het manage ment van personeel en financiën. En daarmee staat de inzet van het instrument vastgoed ter discussie.

“Vastgoedmanagement bij gemeenten is vooral technisch beheer.” Met het vele vastgoed worden vele doelen gediend en bereikt. Maar de vraag is of optimaal wordt omgegaan met de huisvesting van allerlei maatschappelijke instellingen. Laten de gemeenten niet allerlei kansen liggen en doen ze daarmee zichzelf (vastgoed is kapitaalsintensief en tot op heden ook vrij arbeidsintensief ingericht bij gemeenten), het verenigings leven en de maatschappelijke instellingen niet tekort? Kort gezegd: wordt er niet veel te veel tijd en geld verspild, doordat gemeenten het management van hun vastgoed niet op orde hebben?

Vastgoedmanagement binnen gemeentelijke organisaties is onder de maat. Het Instituut voor Vastgoedmanagement heeft onderzoek gedaan naar het vastgoedmanagement bij Nederlandse gemeenten. Dit tweejaarlijkse landelijke onderzoek (LOVGM) is in 2014 voor de derde maal uitgevoerd. In 2014 namen 129 gemeenten deel aan het onderzoek. Dat is een derde van alle gemeenten in Nederland. Het onderzoek is dan ook representatief voor de gehele gemeentelijke markt. De resultaten uit dit onderzoek zijn opmerkelijk! Vastgoed heeft vaak geen duidelijke plek binnen de gemeente en is vaak matig georganiseerd: »» Bij 74% van de gemeenten is de vastgoed informatie van slechte tot een gemiddelde kwaliteit. »» Bij 69% van de gemeenten zijn geen vastgoedprocessen omschreven. »» Bij 65% van de gemeenten zijn geen vastgoedprocedures vastgelegd. »» Bij 56% van de gemeenten is er geen vastgoedbeleid. »» Bij 54% van de gemeenten zijn geen vastgoedmanagementfuncties omschreven. »» Bij 52% van de gemeenten is qua vastgoed geen tot een gemiddeld kennis- en opleidingsniveau. »» Bij 50% van de gemeenten is geen centrale basisadministratie. »» Bij 46% van de gemeenten is er geen ‘vastgoed’-verantwoordelijke directie/MT-lid. »» Bij 41% van de gemeenten is geen vastgoedmanagementinformatie beschikbaar.

De opvallendste resultaten van het LOVGM 2014 zijn weer gegeven in de bovenstaande afbeelding. Uit de cijfers valt op te maken dat vastgoedmanagement bij gemeenten vaak ontbreekt op enkele uitzonderingen na.

Verantwoordelijkheden Veel gemeenten vinden vastgoed ook maar een lastig vraagstuk. Uitspraken als “we zijn er niet van” of “vastgoedmanagement is geen kerntaak” komen met enige regelmaat in de adviespraktijk terug. Tegelijkertijd lijkt vastgoed ook een mooie bezuinigingspost. Er is wel besef dat er in het vastgoed het nodige geld omgaat en dus moet er mee bezuinigd worden. Maar waarop? De kaasschaafmethode wordt toegepast om incidenteel financieel voordeel te behalen, maar er wordt meestal niet duidelijk gemaakt wat daarvan structureel de gevolgen zijn. Budgetten die worden wegbezuinigd zetten druk op het beheren en exploiteren van het vastgoed en dat brengt risico’s met zich mee. De gebruikers gaan het onderhoud niet ineens zelf doen. De gemeente blijft als eigenaar verantwoordelijk voor groot onderhoud en de gemeente blijft eindverantwoordelijk en aansprakelijk als zaken fout gaan. Blessures door niet goed onderhouden sportvelden, chloordampen als filters in zwem baden het begeven, schade na brand terwijl brandblusapparatuur niet functioneerde. De gemeente is en blijft als eigenaar voor behoorlijk wat zaken eindverantwoordelijk. En dan ligt die verplichting nog zwaarder bij de gemeente, die immers ook een verantwoordelijkheid heeft bij de handhaving op wettelijke vereisten.

"Binnen gemeenten wordt steeds kritischer gekeken naar de inzet van middelen (mensen, geld, vastgoed)." Risico’s Wat kan er dan misgaan? Een scala aan incidenten met gemeentelijk vastgoed heeft de laatste jaren de kranten gehaald. Het dodelijk ongeval in een Tilburgs zwembad in 2011 is een triest dieptepunt geweest, waarbij technisch onderhoud en toezicht tekort schoot. Op veel plaatsen hebben wethouders hun portefeuille moeten opgeven omdat financiële tekorten aan het licht kwamen. De recente commotie in de Eindhovense raad over de wanorde binnen de gemeentelijke vastgoedorganisatie speelt al geruime tijd. Op meerdere vlakken lopen gemeenten risico’s als het gaat over de eigen vastgoedportefeuille.

Verantwoording: Gemeenten worden ten aanzien van hun vastgoedportefeuille steeds meer gedwongen om op te treden als een “gewone” vastgoedeigenaar/beheerder, waarbij verborgen subsidies niet zijn toegestaan. Natuurlijk is er ruimte voor subsidiering, maar dan wel helder en zichtbaar en volgens strakke regels. Sinds kort (2013) is de Wet Markt en Overheid van toepassing. Binnen afzienbare tijd wordt verwacht dat gemeenten ook vennootschapsbelasting moeten gaan betalen over hun vastgoedactiviteiten. In de praktijk zijn er nog veel situaties waarbij afspraken zijn vastgelegd in huurcontracten die in strijd zijn met de Wet Markt en Overheid. Gemeentelijk vastgoed wordt nog vaak verhuurd onder de kostprijs aan maatschappelijke instellingen. Soms worden in deze onder de kostprijs verhuurde ruimten allerlei commerciële activiteiten ontplooid. Dorpshuizen waar feesten en partijen worden gehouden. Kantines die geëxploi teerd worden als café. Maar ook winkels in het bezit van de gemeente, waar onder de markthuur wordt verhuurd, is concurrentie voor commerciële verhuurders. Het zijn allemaal voorb eelden van ongeoorloofde vormen van steun, van verborgen subsidiering die de marktwerking kunnen verstoren. Daar wordt steeds scherper op gelet vanuit het Rijk (via de Autoriteit Consument en Markt). Samengevat: Gebrek aan inzicht in de technische staat, geen financiële transparantie, geen regie of organisatie, geen beleid en visie en handelen in strijd met weten regelgeving zijn de factoren die spelen in het vastgoedvraagstuk van de gemeenten. Als het gaat om circa 30 miljard euro aan overheidsgeld is dat een schokkende conclusie.

“Op meerdere vlakken lopen gemeenten risico’s als het gaat over de eigen vastgoedportefeuille.” Kansen

Financieel: Vaak blijkt dat gemeenten de geldstromen rondom vastgoed objecten niet volledig in beeld hebben. Soms zijn de beschikbare budgetten onvoldoende, zelfs voor het voldoen van de wettelijke verplichtingen die een gebouweigenaar heeft. Soms zijn ze helemaal wegbezuinigd. Fiscaal: Fiscale vraagstukken (met name BTW) zijn in vastgoed complex. Vaak wordt er onvoldoende aandacht besteedt aan fiscale kwesties en blijft er geld liggen of wordt juist –financieel- risicovol omgegaan met BTWconstructies. Richting de belastingdienst is de gemeente als overheid een partij die een voorbeeld moet zijn in de maatschappij. BTW- constructies zijn dan risicovol en liggen gevoelig. Handhaving: Gemeenten spelen verschillende rollen in het vastgoed. Een aantal rollen die gemeenten spelen komen bij andere vastgoedeigenaren niet voor, te weten wetgeving en handhaving. Dat is voorbehouden aan de overheid. Het kan lastig worden als de eigenaarsrol en de handhavingsrol van gemeenten door elkaar heen lopen. Een gemeente die voor de ver bouwing van haar eigen objecten geen of onvoldoende aandacht besteedt aan het vergunningstraject als voorbeeld. Of een dorpshuis dat eigendom is van een gemeente en waar klachten zijn met betrekking tot geluidsoverlast. Soms wordt dit “opgelost” binnen de huurovereenkomst. Hierbij kunnen dan de privaatrechtelijke en publiekrechtelijke verantwoordelijkheden door elkaar heen gaan lopen, wat risico’s met zich meebrengt en mogelijke schadeclaims.

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

Buiten de beschreven risico’s laten gemeenten ook veel kansen liggen. Gemeentelijk vastgoed bevat soms vastgoedpareltjes (tafelzilver) die kansrijk zijn en kunnen worden benut. Goed vastgoedmanagement ondersteunt niet alleen bij het behalen van maatschappelijke doelen, maar kan soms ook aantrekkelijk financieel gewin opleveren (eenmalige verkoopwinst en structurele bezuiniging op onderhoud). Dat betekent wel dat de hele portefeuille op de juiste manier in kaart moet worden gebracht. Goed vastgoedmanagement begint met de basis, de informatie moet op orde zijn. Nu is de beschikbare info vaak technisch van aard. Financiële gegevens ontbreken vaak, als ook goed contractbeheer en goed accountbeheer. Sturen op financiële parameters is een onbekend fenomeen bij gemeenten. Betere inkoop en aanbesteden om schaalvoordelen te behalen is nog schaars. Op huurderscontact en klanttevredenheid wordt bovendien niet gestuurd. Daar liggen allemaal grote kansen om te optimaliseren. Dat vereist wel dat de huidige situatie bij gemeenten moet veranderen. Waar vastgoed vooral technisch wordt benaderd en de taken en verantwoordelijkheden zijn versnipperd

binnen de gehele gemeentelijke organisatie moet er een centraliseringsslag worden gemaakt. Dossiers op orde brengen, informatie verzamelen om de juiste management informatie te gaan leveren. Dat zijn de eerste basale stappen, die anno 2015 nog steeds vrij zeldzaam zijn. Vastgoedbeleid moet worden ontwikkeld. Als middel moet vastgoed, net als financiën en personeel, worden erkend als een vaste pijler in de organisatie. Goed omgaan met de uitdagingen die op de gemeente afkomen vereist een optimale inzet van alle middelen. Voorzieningen in dorpskernen staan onder druk. De drie grote decentralisaties zorgen voor meer taken voor gemeenten. In veel kernen staan de onderwijsvoorzieningen onder druk door teruglopende leerlingenaantallen. Sportverenigingen hebben het moeilijk met vergrijzing en ontgroening. Voor gemeenten wordt de keuze steeds lastiger waar de middelen op ingezet gaan worden. Welke activiteiten worden nog ondersteund en welke gaan afgebouwd worden?

Ruimte blijft nodig, maar er kan slimmer mee omgegaan worden door ze anders en multifunctioneler te benutten, door bezettingsgraden omhoog te krijgen, kosten naar beneden te brengen en huurprijzen meer transparant en kostendekkend te maken. Subsidiëring niet via het vastgoed, maar via de activiteiten, die huur moeten betalen voor het vastgoed om transparantie te creëren. En vooral keuzes waar op ingezet wordt door de gemeente, zodat beter op de inzet van vastgoed gestuurd kan worden. Professioneel vastgoedmanagement bij gemeenten, het klinkt erg simpel en dat is het uiteindelijk ook. Maar simpel is niet eenvoudig te realiseren. Binnen de gemeenten is een geheel andere kijk op de inzet van middelen nodig. Dus hoe gaan we om met vastgoed, welke doelen willen we bereiken, en welke gelden hebben we daar dan voor over. Hier is veel tijd, geld en politiek-bestuurlijke moed voor nodig. Aan de vastgoedprofessionals de taak om helder te blijven maken wat de voordelen zijn van het goed inzetten van vastgoed. Dat daarmee nog een wereld te winnen valt, is zeker.

Geinteresseerd in een actieve samenwerking? Geinteresseerd Geinteresseerd in eeninactieve een actieve samenwerking? samenwerking? Neem dan contact op studytrip@service-studievereninging.nl Neem Neem dan contact dan contact op met opstudytrip@service-studievereninging.nl metmet studytrip@service-studievereninging.nl

Prijs versus waarde ‘Back to Basic’! Vastgoedtaxaties zijn de ruggengraat van een nauwkeurige en betrouwbare vastgoedmarkt die investeringen zal aanmoedigen. Opgeblazen en onnauw

L.G. Deen RT RMT Bert Deen is werkzaam als senior taxateur bij Dynamis Taxaties Nederland BV, opgericht voor het initiëren, coördineren en uitvoeren van landelijke taxatieopdrachten. Dynamis Taxaties Nederland BV is gevestigd in Utrecht en wordt versterkt door een team van meer dan tachtig taxateurs verspreid over 36 vestigingen door heel Nederland. Daarnaast verzorgt Bert lessen taxatieleer aan de DTN Academy en neemt hij deel aan diverse initiatieven op het gebied van de ontwikkeling van taxatiemodellen.

keurige waarden zullen negatieve effecten hebben op het investerings niveau in de markt als gevolg van een verhoogd risico. De vastgoedsector is van groot belang voor de Nederlandse economie. Het bezit van vastgoed is een manier om vermogen te laten renderen via direct rendement, door de verhuur

AFBEELDING 1

Inflatie bestendig

van onroerend goed, evenals indirect rendement, door de waardestijging van onroerend goed. Het beleggen in vast goed wordt als een relatief veilige en bovenal stabiele belegging gezien. Een scope van tientallen jaren is geen uit zondering bij het beleggen in vastgoed. Dit maakt dat bijvoorbeeld pensioen fondsen vastgoed gebruiken als even wichtige belegging in hun investerings portefeuille.

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

Verandering De ontwikkelingen en veranderingen in de vastgoedmarkt gaan tegenwoordig sneller dan voorheen vanwege nieuwe inzichten en veranderende behoeften van de consument. Deze uitspraak is uiteraard een open deur. Dit geldt namelijk voor alles, alles is tenslotte onderhevig aan verandering. Niet alleen de vastgoedmarkt, maar de gehele economie. Sterker nog, in alle facetten van het leven is verandering een feit. De onzekerheid zit in het tempo waarmee veranderingen en ontwikkelingen zich aandienen. De oorzaak is mijns inziens inherent aan de informatietechnologie die beter en sneller wordt. Het vastgoed en het taxeren van vastgoed zijn auto matisch ook onderhevig aan veranderingen. Beschikking over meer en betere data heeft de nodige invloed op het taxeren. Het geheel wordt transparanter. Het gevaar ligt hem in de ‘schijnzekerheid’ die dit met zich mee kan brengen. Data zijn nog geen kennis. Via het internet kan men voldoende data vinden om een openhartoperatie uit te voeren. Maar zelfs met ondersteuning van de nodige filmpjes maakt je dat nog geen hartchirurg. Zo is het ook in de wereld van de taxateur die data moet omzetten in kennis. Het louter vermelden van grote hoeveelheden data in lijvige rapporten is geen voor waarde noch een garantie voor betrouwbare taxaties. Als de basis, het fundament, van het taxeren niet gelegd wordt in opleiding en vakliteratuur, als de discussie over taxeren niet blijvend gevoerd wordt, dan is de schat aan data niet meer dan een vorm van windowdressing.

De taxateur Wat is nu het verschil tussen prijs en waarde? En welk waardebegrip hanteert de taxateur? En wanneer? En voor wie? De basis begint bij de diverse benaderingen, zijnde het prijsconcept, waardeconcept en worthconcept.

AFBEELDING 2

De rekenmeester

“Mede door Europese regelgeving neemt het belang en de vraag naar transparantie toe.”

Abracadabra of algebra

Prijsconcept (Doen)

Een fundamentele basis in de taxatieleer is het onderscheid maken tussen prijsconcept, waardeconcept en Worth concept. Dit is van essentieel belang in de taxatiepraktijk. Deze methodieken en hun definities lopen al decennia door elkaar. Mede door de vertaling van termen vanuit het Engels naar het Nederlands ontstaat er nogal veel verwarring. Dit heeft onder andere te maken met het feit dat verschillende beroepsgroepen een andere invulling geven aan dezelfde term. Daarnaast zijn er verschillende denkwijzen waar neembaar tussen de beroepsgroepen, wat niet zo vreemd is gezien hun achtergrond. De één bepaald de waarde van vastgoed vanuit de inkomsten die het genereert, anderen maken een kostprijsberekening en roepen dat je alleen de stenen moet taxeren. De taxateur heeft naast de cijfer matige benadering ook te maken met het gedrag van de mens. Zijn empirische vermogen is essentieel. Ofwel iets moderner uitgedrukt: zijn ’Gut feeling’ speelt mee.

Marktprijs is het bedrag waarop de balans wordt bereikt tussen vraag en aanbod en een transactie tot stand komt in een dynamische markt. Door middel van bieden en laten komt men een prijs overeen. Daar waar de bieden laatprijs elkaar weten te vinden is de marktprijs geboren. Deze prijs is een uitslag van een onderhandeling tussen partijen. De koper offert hier zijn gelden om een object te verkrijgen. Er is hier sprake van een individuele actie van een koper die zich laat beïnvloeden door zijn begeerten. De verkoper acteert ook vanuit zijn begeerten. Beide zijn in de veronder stelling een ruil/deal te hebben gemaakt die gunstig is voor hen. Het is de begeerte die de partijen tot overeenstemming, lees: prijs, brengt.

“De onzekerheid zit in het tempo waarmee veranderingen en ontwikkelingen zich aandienen.” Door de toename in activiteit van een aantal stakeholders die zich meer profileren op het taxatiediscours dan voorheen, zien we de diverse definities aangaande de taxatiebegrippen meer naar elkaar toegroeien. Enkele stakeholders zijn: de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), opgericht in 1868, welke de International Valuation Standards hanteren en TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations), die de European Valuation Standards beheerd. Daarnaast zijn er ook nog de International Financial Reporting Standards. Ondertussen zijn er ook initiatieven in Nederland die adviseren over welke richtlijnen te volgen en hoe om te gaan met al die regels. Een voorbeeld daarvan is de Good Practices van Het Platform van Taxateurs en Accountants (PTA). Uiteindelijk zal de taxateur het gehele spectrum van begrippen moeten kunnen duiden.

Waardeconcept (Verwachting) Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang, zouden hebben gehandeld. De marktwaarde is dus een hypothese, een verwachting, een door een deskundige geschat bedrag. De taxateur verwacht dat het getaxeerde bedrag in overeenstemming met de definitie haalbaar is.

Worthconcept(Beleid) Worth is de waarde van een object voor een bepaalde eigenaar of toekomstig eigenaar als individuele belegging of voor bedrijfsdoeleinden. Persoonlijke omstandigheden spelen hierbij een grote rol. De parameters bij de berekening in het worthconcept zijn deels gelijk aan die van de berekening van het marktwaardeconcept. Echter, in het worthconcept wordt ook gebruik gemaakt van subjectieve elementen. Het gaat dus om de waardering die de (kandidaat)koper zelf toekent aan het object op basis van zijn eigen uitgangs punten.

Begrip Het begrip van en onderscheid kunnen maken tussen de drie concepten is van belang om verschillen in inzichten te kunnen begrijpen. Het prijsconcept spreekt voor zich. Het verschil tussen marktwaarde en Worth is lastiger.

AFBEELDING 3

Mi casa

Een persoon of organisatie doet een investering of belegging uiteindelijk om één reden; om er beter van worden, om gewin. Dus de investeerder zal kopen als de marktprijs lager is dan de contante waarde van de door hem ingeschatte cashflow over een bepaalde periode tegen een door hem gewenst rendement of als de opbrengst voldoet aan de eisen die hij als investeerder stelt.

Nu klopt er iemand aan die ook het door u gekochte huis wilde hebben, maar u was hem voor. Hij zegt het huis te willen kopen. Het huis wil hij verbouwen en gaan verhuren aan studenten. Hij ziet mogelijkheden om op jaarbasis € 20.000,- aan huur te ontvangen en wil daarom € 220.000,betalen voor de woning. Voor hem is dat de beleggings waarde waarbij hij rendement op zijn investering maakt (Worth). U bent blij, betaalt geen boete en houdt zelfs een mooi startkapitaal over voor uw volgende huis. Houdt u er echter rekening mee dat dit slechts een voorbeeld is. Het kan uiteraard ook zijn dat de Worth lager is dan de marktwaarde of uw prijs. Daarnaast zal een belegger altijd zijn best doen om zo min mogelijk te betalen. Elke goede investering begint tenslotte bij een goede inkoop.

“Data zijn nog geen kennis.”

Casus

Concluderend ben ik van mening dat alle vastgoedspecialisten voldoende kennis moeten hebben van de diverse waarde Uw partner met wie u al sinds uw propedeusejaar wilt begrippen om elkaar te begrijpen. Vastgoed vergaart steeds samenwonen zegt tegen u: ‘’Nu wij allebei een vaste baan meer een prominente plaats in de financiële verantwoording hebben lijkt het mij een geweldig idee om te gaan samen wonen’’. U beaamt dit. “Mooi,” zegt uw partner. “Ik heb ook bij organisaties. Mede door de Europese regelgeving neemt het belang en de vraag naar transparantie toe. al een koopwoning gezien in een geweldige buurt.” U gaat kijken, en ja alles klopt. Maar er zijn meer kapers op de kust, dus u brengt meteen een bod uit. Met een grote dosis endorfine in uw lichaam gaat u bieden. De interactie tussen laten en bieden verbindt u en de verkoper tot een overeen komst voor € 200.000,- (prijsconcept). Tot zover gaat alles nog goed. Echter, uw studie en die van uw partner heeft een fortuin gekost, dus u heeft een hypotheek nodig om het huis te kunnen kopen. Een taxateur krijgt de opdracht van de financier om de marktwaarde te bepalen. Nadat deze de woning grondig heeft bekeken en goede referentiepanden heeft gevonden maakt hij een rapport. De taxateur komt tot de conclusie dat de woning € 180.000,- waard is (waarde concept). Uw argument dat u meer heeft betaald en dat daarom de woning meer waard is gaat zo de ijskast in. Dat is uw prijs en niet de waarde. De bank is niet geïnteresseerd in wat u betaalt voor de woning, dat wisten zij namelijk al. Zij is geïnteresseerd in de opbrengst van de woning als u hen niet meer betaalt. Dan wordt namelijk de woning verkocht en willen zij hun centen terug uit de opbrengst. AFBEELDING 4 U hebt nu een probleem: u hebt een huis gekocht, maar u Waarde of prijs krijgt geen hypotheek. Voorwaar een uitdaging.

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

Introductie thema

Zuidas Amsterdam

Martha Hensbergen SERVICE Magazine redactie

De huurprijs van kantoren op de Zuidas is weer bijna terug op pre-crisisniveau (Vastgoedmarkt, 2015). In januari van dit jaar is gestart met de bouw van een appartementencomplex met daarin de tweeduizendste woning van de Zuidas (Gemeente Amsterdam, Zuidas, 2015). Dit zijn enkele nieuwsberichten van dit jaar die de ontwikkelingen en dynamiek op de Zuidas benadrukken. De ontwikkeling van de nieuwe gemengde stadswijk en de aspecten die daarbij komen kijken zijn onderwerp van dit thema. Geschiedenis De ontwikkeling van de Zuidas als kantorenlocatie begon aan het begin van de jaren 90 toen ABN AMRO er haar hoofkantoor vestigde, ingegeven door de goede bereikbaarheid van de plek dankzij de nabijheid van luchthaven Schiphol, de A10 en station Amsterdam Zuid. De gemeente Amsterdam besteedde tot die tijd meer aandacht aan de ontwikkeling van de IJ-oevers, maar door de vestiging van de bank op de Zuidas verschoof de aandacht naar deze nieuwe kantorenlocatie. Bij het opstellen van een masterplan voor de Zuidas is een vergelijking gemaakt met andere Europese steden met vergelijkbare ontwikkelingen van multifunctionele centra, namelijk La Defense in Parijs en Canary Wharf in Londen (Zuidas Amsterdam, 2009). Het toenmalige masterplan vormt nog steeds de basis voor de huidige visie die in 2009 is vastgesteld. De ambitie die daarin geformuleerd werd luidt als volgt: ”Een duurzaam en succesvol stedelijk topmilieu, van internationale allure, met Amsterdamse kwaliteiten” (Zuidas Amsterdam, 2009). Deze ambitie wordt uitgesplitst in drie pijlers.

Amsterdamse kwaliteit: compact en levendig Door het benutten van de specifieke locatiekenmerken wordt een hoogwaardig leefklimaat gecreëerd. Door een breed scala aan voorzieningen moet een breed publiek aangetrokken worden.

Duurzaamheid: efficiënt en verantwoordelijk Door efficiënt en flexibel gebruik te maken van de ruimte en door het openbaar vervoer en de fiets optimaal te benutten. Om als toplocatie beschouwd te worden moet de Zuidas voorop gaan in duurzaamheid. Binnen het gebied van de Zuidas kan het project Zuidasdok worden onderscheiden. Dit is een project met als opdrachtgevers het ministerie van Infrastructuur en Milieu, Stadsregio Amsterdam, provincie NoordHolland en de gemeente Amsterdam. Binnen het project Zuidasdok wordt de bereikbaarheid van de Zuidas aangepakt, zowel over de weg als met het openbaar vervoer. Het Zuidasdok omvat de volgende aandachtspunten (Zuidasdok, 2014): • Ondergronds brengen van de A10-zuid ter hoogte van het centrumgebied van Zuidas • Uitbreiden van de A10-zuid tussen knooppunten De Nieuwe Meer en Amstel • Uitbreiden van station Amsterdam Zuid en inpassing stedelijk en regionaal openbaar vervoer • Inrichting van de vrijkomende openbare ruimte Binnen dit project wordt gestreefd naar een optimali satie van de leefbaarheid via de infrastructuur. Dit magazine zal de Zuidas vanuit verschillende perspectieven belichten.

Planontwikkeling in dienst van het besluitvormingsproces Zuidasdok Zo begint Bert van Eekelen van Arcadis met een artikel over besluitvorming binnen een dergelijk complexe ontwikkeling. Dit artikel welke is geschreven vanuit het vakgebied van de sociale wetenschap. Het artikel begint met een beschrijving van verschillende plannen die op de Zuidas zijn ontworpen. Aan de hand van verschillende modellen wordt het proces van besluitvorming met de verschillende stakeholders beschreven. Er wordt afgesloten met een aantal aanbevelingen voor het onderwijs om dergelijke complexe ontwikkelingen in de toekomst aan te pakken.

Toplocatie: succesvol en herkenbaar De eerste pijler is de toplocatie. Om succes te behalen wordt voortgebouwd op de gevestigde positie van de financiële dienstverlening en advocatuur, waarbij gericht wordt op het topsegment van kantoren en voorzieningen. Deze top wordt doorgezet in de kwaliteit van de bebouwing.

Wonen op de Zuidas Hoewel de Zuidas het imago heeft van een kantoren locatie, ontwikkelt het zich ook steeds meer als woon locatie. Wim Wensing van Amvest schreef een artikel over wonen op de Zuidas en de kansen voor beleggers in de residentiële sector in het gebied.

Het artikel ‘Wonen tussen de kantoren’ beschrijft de doelgroep voor wonen op de Zuidas en gaat daarnaast in op het geschikte woonproduct voor deze doelgroep.

Placemaking Vincent Kompier zal ingaan op het concept van placemaking, toegepast op de Zuidas. Het betreft hier de ontwikkeling van een aantrekkelijk stedelijk gebied en de inspanningen die daarbij nodig zijn. Anders dan andere toenmalige ontwikkelingen in Amsterdam, moest er bij de ontwikkeling van de Zuidas rekening worden gehouden met bestaande gebruikers. Het ontwikkelen van voorzieningen was een uitdaging. Hoe moeten voorzieningen ontwikkeld worden waarvoor (nog) niet genoeg draagvlak is bij de bewoners? Placemaking gaat uit van het gebruik van de openbare ruimte door alle betrokken partijen in het proces te integreren. Het artikel sluit af met een aanbeveling voor de verdere ontwikkeling van de Zuidas.

Vastgoedfraude Tot slot hebben we ook een gastcolumn, geschreven door Vasco van der Boon (Financieel Dagblad). Hij gaat in op de vastgoedfraude, en meer specifiek op de mogelijkheid dat een nieuwe vastgoedfraude zich zal aandienen.

De bouw van het woongebouw Symphony is het start punt, waarna wordt teruggeblikt op de afgelopen vastgoedfraude. Nu het proces bijna is afgerond maakt Van der Boon de balans op. Is de vastgoedwereld wakker geschud? Met behulp van voorbeelden wordt deze vraag beantwoord.

Bronnen Gemeente Amsterdam, Zuidas. (2015, januari 20). AM en Bouwinvest starten bouw appartementen Summertime. Opgeroepen op januari 24, 2015, van Zuidas: http://www.amsterdam.nl/zuidas/ nieuws/2015/01-januari/am-bouwinvest/ Vastgoedmarkt. (2015, januari 21). Huurprijs Zuidaskantoor bijna terug op pre-crisisniveau. Opgeroepen op januari 24, 2015, van Vastgoedmarkt: http://www. vastgoedmarkt.nl/nieuws/2015/01/21/huurprijs-zuidaskantoor-bijna-terug-op-pre-crisisniveau Zuidas Amsterdam. (2009). Visie Zuidas. Amsterdam. Zuidasdok. (2014). Zuidasdok. Opgeroepen op januari 24, 2015, van Amsterdam Zuidas: http://www.amsterdam.nl/zuidas/ menu/zuidasdok/

Contact Het SERVICE Magazine is één van de grootste academische vakbladen, zeker in het vastgoed. Met adverteren in het SERVICE Magazine heeft u: • een bereik van 1.500 studenten (20%) en alumni of aanverwante professionals (80%) • een sponsorship aan een kwalitatief hoogwaardig vakblad • een directe verbinding met docenten, afstudeerders en studenten aan de Technische Universiteit Eindhoven Heeft u naar aanleiding hiervan nog vragen? Kijk dan op onze website: www.service-studievereniging.nl

Gerben Sinke Acquisitie/Bedrijvenrelaties acquisition@service-studievereniging.nl 06 22 06 26 37

Uw advertentie hier?

Planontwikkeling in dienst van het besluitvormingsproces Zuidasdok Kijkend naar de planontwikkeling van het Zuidasdok in Amsterdam, vraagt

ir. A.L.M. van Eekelen MBA Bert van Eekelen is consultant en procesmanager bij vraagstukken in infrastructuur en gebiedsontwikkeling in de complexe arena van het meervoudig opdrachtgeverschap. Sinds 1990 adviseert hij de luchthaven Schiphol en van 2005-2012 was hij verantwoordelijk voor het integraal ontwerp in de managementteams van de opvolgende projectdirecteuren en rijksadviseurs op de Zuidas. Hij is gastdocent construction management aan de Universiteit Eindhoven en doet zelf promotieonderzoek aan de faculteit Sociale Wetenschappen van de Vrije Universiteit Amsterdam.

menigeen zich af waarom de besluitvorming zo lang heeft geduurd keren zo ingrijpend is aangepast.

van het station wordt uitgebreid terwijl de sporen bovengronds blijven. Hoewel het niet onmogelijk is gemaakt om op een later moment de sporen alsnog ondergronds te brengen, is niet te voorspellen of dat ooit nog gaat gebeuren. De tijd zal het leren.

Om meer begrip te krijgen over de

Ontwikkelingen in het plan

en waarom het plan tussentijds diverse

duur van het besluitvormingsproces en de tussentijdse wijzigingen in het plan, moeten we dieper inzoomen op het soort van besluit wat genomen is, de betrokken beslissers en vooral naar de betekenis die het besluit voor de betrokken overheden heeft. We doen dat vanuit het perspectief van bestuurscultuur en besluitvorming. Voortschrijdend inzicht Zuidasdok is het beste te beschrijven als het project waarbij de nog verder uit te breiden infrastructuur van de rijksweg A10, de trein en metro, samen met het station (de Openbaar Vervoer Terminal) wordt ingepast in de ontwikkeling van het nieuwe stedelijk centrum aan de Amsterdamse Zuidas. Ten behoeve van die inpassing zijn in de loop van de tijd diverse ontwerpen gemaakt. De ambitie was alle infrastructuur en het station geheel ondergronds te brengen zodat erboven vastgoed kon worden gerealiseerd en de stad kon worden “geheeld”. De huidige infrabundel vormt immers een barriere tussen de stadsdelen Amsterdam Zuid en Amsterdam Buitenveldert. De uiteindelijke beslissing bepaalt echter dat “slechts” de A10 in twee tunnels ondergronds wordt gebracht en dat de capaciteit

Om de opvolgende aanpassingen in het plan voor Zuidasdok beter te begrijpen is het niet voldoende te kijken naar wat er keer op keer in de plannen veranderd is. We moeten vooral proberen te begrijpen waarom de aanpassingen zijn doorgevoerd. Dat “waarom” heeft een directe relatie met “wie gaat er over?” In het “wie gaat er over” moet onderscheid gemaakt worden tussen Zuidas en Zuidasdok. Zuidas is de gebiedsontwikkeling in de verantwoordelijkheid van de gemeente Amsterdam om het gebied tussen Amsterdam Zuid en Buitenveldert te transformeren tot een nieuw stedelijk centrum, rondom de stations Amsterdam Zuid en Amsterdam RAI. Zuidasdok is, zoals al aangehaald, de ambitie om de uitbreidende hoofdinfrastructuur van wegen en sporen, zodanig in te passen in de Zuidas, dat een modern centrumgebied met internationale allure kan ontstaan. Aanvankelijk was de gemeente Amsterdam zelf helemaal geen voorstander van de Zuidas. De kaarten voor een hoogwaardige gebiedsontwikkeling waren gezet op de ontwikkeling van Amsterdam Waterfront aan de IJ-oevers. Toen onder druk van de marktpartijen in 1994 gestudeerd mocht worden op de mogelijkheden van de Zuidas, is vrijwel direct het idee van het Zuidasdok geboren. Er waren volop sceptici die niet geloofden in de haalbaarheid van een dergelijk idee. De voorstanders realiseerden zich dat Amsterdam dit niet alleen zou kunnen. Voor aanpassing van rijks infrastructuur is medewerking van de rijksoverheid noodzakelijk. Het zoeken naar de samenwerking heeft grofweg drie stadia gekend.

an Zuidas 1996

AFBEELDING 1

Masterplan 1996

Focus op de dominante actoren en hun belangen De eerste periode tot 2004 werd er, samen met ProRail en Rijks waterstaat, onderzoek gedaan naar de kosten en risico’s van het ondergronds brengen van de infrastructuur in een zogenaamd “dokmodel”. Gelijktijdig werd er met een privaat consortium van ABN Amro, ING en NS vastgoed onderzoek verricht naar de mogelijk heden van de bebouwbaarheid van de tunnels in het “dok”. Zie figuur 2 op de volgende pagina. De tweede periode, van 2005-2008, kenmerkt zich door het in samenspraak met mogelijke financiers trachten op te richten van een consortium, met een minderheidsparticipatie van het Ministerie van Financiën en de gemeente Amsterdam; een vorm van Publiek Private Samenwerking (PPS). Er is in die periode vooral gesleuteld aan het optimaliseren van de “business case” door de bouw te versnellen en een zo groot mogelijke hoeveelheid bebouwbare grond zo snel mogelijk in de markt te kunnen zetten. De derde periode, van 2009-2012, bevond zich in de steeds ernstiger aandienende financiële- en vastgoedcrisis. Behoorlijk wat tijd is nodig geweest om “het breiwerk” weer uit elkaar te halen en, met nog beschikbare publieke middelen bij het ministerie van Infrastructuur en Milieu, de Provincie Noord-Holland, de Stadsregio Amsterdam en de Gemeente Amsterdam, een nieuw plan te smeden. “Als het niet kan zoals het moet, dan moet het maar zoals het kan…”

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

De lens waarmee we nu naar het plan van het Zuidas dok gaan kijken, is een model wat is ontwikkeld aan de faculteit Sociale Wetenschappen van de Vrije Universiteit Amsterdam. Het model stelt niet, zoals we dat vaak geneigd zijn te doen, het plan centraal, maar ziet het plan, het construct, als een middel voor de betrokken bestuurders om betekenis te geven aan de thema’s die zij op hun persoonlijke en politieke agenda hebben staan. Daarbij staan tijdgeest en bestuurscultuur centraal en voltrekt zich een competitief onderhandelingsspel. Zie figuur 3 op de volgende pagina. Het construct is daarmee meer dan slechts het feitelijke plan, het ontwerp. Het construct is ’het verhaal’ of de betekenis die het heeft voor de betrokken actoren. Het gaat daarmee niet alleen over wat er mee wordt bereikt (het resultaat), maar ook over wat het kost, welke risico’s ermee zijn gemoeid en last but not least: met wie zal er worden samengewerkt. Het construct gaat dus om de 1) inhoud (het ontwerp), 2) de business case (kosten/ baten/risico’s) en 3) de governance (door wie en hoe gaat er samengewerkt worden).

Figuur 2 Dokmodellen Stapeldok 2004

Masterplan 1996

Masterplan 1998 Tekenen en rekenen 2005

Tekenen en rekenen 2006

Voorkeursbeslissing 2012

AFBEELDING 2

Overzicht dokmodellen Een selectie uit plannen voor het Zuidasdok, afkomstig van de projectorganisaties Zuidas en Zuidasdok

Narrative power Basic construct Alternative solutions Counter narrative

Stratification (gelaagdheid) Temporal Cultural Discursive arena Who, what, where? Rationalities

Power of actors Position Room to maneuver

FIGUUR 3

Model VU Model van de Vrije Universiteit wat niet het project maar de temporele en culturele gelaagdheid centraal stelt (de Heer et al. 2010)

Het is voor inhoudelijk betrokkenen vaak moeilijk om niet het plan (de inhoud, het ontwerp) centraal te stellen. Maar er is nu eenmaal geen minister van de A10 en geen wethouder van de Zuidas. Een besluit over de A10 is slechts een van de vele issues die de agenda van de minister van Infrastructuur en Milieu bepalen. De Zuidas is slechts een van de vele ontwikkelingen die spelen in de agenda van de wethouder van Ruimtelijke Ordening. Daardoor spelen er bij de afweging en besluitvorming over een project zoals Zuidasdok ook hele andere zaken dan vanuit het project zelf worden gezien. Met andere woorden: kijk niet zozeer naar de inhoud van een project, maar kijk -vanuit het besef dat bestuurders veel issues in hun agenda hebben- naar de betekenis van een mogelijk besluit, voor de positie van de betrokken bestuurders en de realisatie van hun ambities.

Betekenis voor betrokkenen Besluitvorming over het Zuidasdok gaat over het ondergronds brengen van wegen en sporen, maar het gaat ook over de dagelijkse consequenties die dit heeft voor de betrokken organisaties. Rijkswaterstaat en ProRail zijn verantwoordelijk voor de veiligheid en het functioneren van rijkswegen, treinsporen en stations en vanuit die hoedanigheid uitermate kritisch op tunnels. Zij krijgen te maken met hogere kosten van exploitatie en onderhoud, extra veiligheidsrisico’s en beperkingen in de mogelijkheden van latere uitbreidingen.

Bij een te nemen investeringsbeslissing, zoals het Zuidasdok, dienen meer afspraken gemaakt te worden dan “wie betaalt wat” en “wie draagt welke risico”.

Governance

Kosten, baten, risico's

Waarden en belangen

Construct, plan, ambitie

De huidige situatie wordt zodanig gewijzigd dat ook de bestaande samenwerking tussen partijen zal wijzigen. Het kan daarbij gaan over vraagstukken omtrent het operationele beheer en de exploitatie, maar ook over de verantwoordelijkheid voor veiligheid. Vaak gaat het ook over de wijze waarop onderling kosten worden verrekend. Dergelijke afspraken moeten worden gezien vanuit de belangen van partijen. We noemen het domein van die belangen ’de kleedkamers’. Om te begrijpen wat er speelt in competitieve coöperatie tussen overheden, dienen we kennis te hebben van wat er speelt. Niet alleen op toneel, maar ook achter de coulissen en in de kleedkamers (De Ruiter, 2000).

Het uiteindelijke besluit en de betekenis FIGUUR 4

Afweging bestuurders Afwegingen door bestuurders gaan over bestuurlijke noodzaak en politieke wil (Van Eekelen et al. 2013)

Niet alleen de aanleg van tunnels is complex (Haagse Tramtunnel en Noord-Zuidlijn Amsterdam) maar ook de openstelling wil nog wel eens op problemen stuiten (A2 Leidsche Rijn, A73/A74) Om te besluiten over het Zuidasdok moeten vele ver schillende belangen worden afgewogen. De voordelen moeten worden afgewogen tegen de kosten, de risico’s, de overlast tijdens de bouw en de uiteindelijke effecten voor de betrokken organisaties.

Competitieve coöperatie Zelfs al gaat het in de samenwerking tussen overheden uiteindelijk allemaal om “belastinggeld”, het gaat in de onderhandeling wel om de wijze waarop het onderling wordt verdeeld en uitgegeven. De belangen zijn verschillend. Iedere betrokken bestuurder wordt door zijn eigen achterban (de Tweede Kamer, de Gemeenteraad) aangesproken en afgerekend op diens prioriteiten en keuzes. Aangezien er altijd veel projecten om aandacht en financiering vragen, zijn de beschikbare middelen beperkt en moeten er prioriteiten worden gesteld. De betekenis van projecten is voor de betrokken overheden verschillend, de prioritering meestal ook.

De bestuursovereenkomst Zuidasdok is op 9 juli 2012 door de toendertijd demissionaire minister van Infrastructuur en Milieu, de Gedeputeerde van de provincie Noord-Holland, de portefeuillehouder van de stadsregio en de wethouder Ruimtelijke Ordening van Amsterdam getekend. Deze overheden hebben afgesproken om het plan wat toen voorlag uit te werken en verder uit te voeren. Met de daarbij behorende afspraken over wie doet wat, en wie welk deel van de benodigde 1,4 miljard euro betaalt. Hoewel het plan aanzienlijk afwijkt van de eerdere dokmodellen, zijn toch alle betrokken overheden en hun bestuurders tevreden met het genomen besluit. Het is in deze tijd van crisis dan ook nog steeds te zien als een omvangrijk besluit. De minister van Infrastructuur en Milieu krijgt voor haar bijdrage van circa 1 miljard euro niet alleen een ondergrondse A10 met 2 x 6 rijstroken, maar ook een mogelijkheid om het station verder qua capaciteit uit te breiden. Nu kan dat door de verbreding van huidige perrons, stijgpunten en toegangen. Later is er een mogelijkheid om er eventueel nog extra sporen en een perron aan toe te voegen. Hoewel verdere spooruitbreiding een apart besluit zal vergen is die mogelijkheid er met de huidige bovengrondse ligging van de A10 in ieder geval niet.

Functies en processen TONEEL

Uitbreiding/aanpassing/verplaatsing functies

Facilities

Toneel en coulissen Als organisaties samenwerken, dan is aan de oppervlakte slechts beperkt zichtbaar “hoe dat werkt”. We noemen wat we zien en ervaren het toneel’’. Maar willen we weten waarom het werkt zoals het werkt, dan moeten we ons achter de coulissen begeven om te zien welke onderlinge afspraken en (vaak wettelijke) regels daar aan ten grondslag liggen.

Functies en processen

Bouwproces

Contracten, concessies, Service level agreements

COULISSEN

Belangen

KLEEDKAMERS

Facilities

FIGUUR 5

Toneel en coulissen

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

De stadsregio en provincie, verantwoordelijk voor het regionaal openbaar vervoer, krijgen voor hun gezamenlijke bijdrage van circa 200 miljoen euro een bus- en tramstation direct nabij de stationentree, hetgeen de overstap tussen de lokale en regionale OV reizigers op de trein en de metro veel sneller en comfortabeler maakt. De stad krijgt, op de tunnels van de A10, een ruime stationsomgeving als hart van haar nieuw stedelijk centrum waarbij, dankzij het ondergronds brengen van de autosnelweg, een aanzienlijk aantrekkelijker milieu kan ontstaan. De voor de centrumfunctie zo noodzakelijke woningbouw wordt beter mogelijk. Daartoe draagt de stad Amsterdam ook circa 200 miljoen euro bij in de kosten.

De noodzaak van het vinden van samenhang tussen techniek en business cases vinden we reeds terug in benaderingen zoals ’Life Cycle Costs’ en ‘Total Costs of Ownership’. Het is daartoe al noodzakelijk gebleken dat disciplines in techniek, finance en legal samenwerken en tot integrale producten komen. Maar Zuidasdok bewijst dat het gaat om de verbinding tussen de inhoudelijke disciplines en de wereld van bestuurscultuur en besluitvorming, de sociale weten schappen. Om te weten in welk toneelstuk je zit, moet je van “achter de coulissen” èn “de kleedkamers” weten.

Bronnen Lessons learned voor het onderwijs De besluitvorming rond Zuidasdok en de daarmee samenhangende ontwikkeling zijn een voorbeeld van lokaal initiatief en pro-actieve inzet van Amsterdam. Het blijkt echter nog niet zo eenvoudig om in de arena van competitieve coöperatie tot overeenstemming te komen. Het is een zoektocht naar het juiste moment waarop bestuurders, ieder vanuit eigen agenda en ambities, gelijktijdig hun handtekening willen zetten onder een plan met business case en governance. We dienen ons te beseffen dat onze opleidingen nog nauwelijks rekening houden met de dynamiek en ambiguïteit in dergelijke besluitvormingsprocessen. Veel van de opleidingen in de ruimtelijke ontwikkeling, of ze nu gericht zijn op techniek, financiering of contractering, zijn project georiënteerd. Ze gaan vaak uit van eenduidig opdrachtgeverschap en de mogelijkheid om vanuit functionele eisen tot een ontwerp te komen. Het ontwerpen staat daarbij in dienst van het bouwproces. Besluitvormingsprocessen zoals die van Zuidasdok vragen om een interactieve benadering van mogelijk opdrachtgeverschap (governance), daarmee samen hangende scope en functionele eisen, oplossingen en plannen, en de daarmee samenhangende kosten, baten en risico’s.

(De Ruiter 2000) De multiculturele arena, oratie. Ruiter, A. de Katholieke Universiteit Brabant 2000 ISBN 90-75001-26-6 Universiteit Tilburg (De Heer 2010) Besturen onder druk: Bestuurscultuur en infrastructurele besluitvorming in Nederland. Heer J.M. de, M. Berendse, H.L. Duijnhoven & S. Merkus Vrije Universiteit, Rozenberg Amsterdam 2010 ISBN 9789036101967 (Van Eekelen et al 2013) Zeven sleutels voor een waarde volle afweging Eekelen, B. van, N. Albers, B. van Bussel, E. Bijleveld, J. van den Berg, M. Hinsenveld, Centrum Ondergronds Bouwen Gouda 2013 De Dokwerkers, Reconstructie van planontwikkeling en besluitvorming van Zuidas en Zuidasdok. Eekelen, A.L.M. van, R. Snieders en S. de Wilde, uitg. Neerlands diep 2014 ISBN 978-90-820563-2-7 en digitaal te downloaden: (http://neerlandsdiep.nl/ bibliotheek/de-dokwerkers)

Thema column

Weinig weerhoudt de Zuidas van een nieuwe vastgoedfraude Een themanummer van SERVICE Magazine over de Zuidas in Amsterdam kan niet compleet zijn zonder te refe reren aan de vastgoedfraude – het grootste fraudeonderzoek van de Nederlandse justitie ooit. Alleen al omdat het beeldbepalende complex in het hart van de Zuidas de oranje bakstenen Symphony-torens zijn. Die twee Symphony-torens staan ook symbool voor het corruptieschandaal rond Rabo Bouwfonds en het Philips Pensioenfonds. Symphony is de spil van de Zuidas, omgeven door zoveel andere gebouwen die spelers uit deze corruptiezaak huisvesten: het WTC, het ABN Amro-hoofdkantoor, de rechtbank, Eurocenter, en veel van al die advocaten- en notariskantoren die zich met deze fraude of de daaraan verbonden vastgoedtransacties hebben bemoeid. Vrijwel alle fraudeverdachten hebben een rol gespeeld bij de bouw van Symphony. Van ex-Bouwfondsdirecteur Jan van Vlijmen tot en met gedelegeerd projectontwikkelaar Hans van Tartwijk. Uiteindelijk zijn de vermoede onregelmatigheden rond Symphony in de strafzaken tegen de verdachten slechts zijdelings ter sprake gekomen. Op het moment van de invallen en arrestaties op 13 november 2007 was de bouw van Symphony nog in volle gang. Het complex moest nog worden opgeleverd. Er was nog niet afgerekend. Symphony was bij wijze van spreken een bankroof in voorbereiding. Bij de vervolging gaf justitie voorrang aan voltooide kraken, omdat die harder bewijsmateriaal opleveren.

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

V. van der Boon Vasco van der Boon is redacteur van Het Financieele Dagblad. Hij schrijft over fraude, affaires en witteboordencriminaliteit. Hij is co-auteur van de non-fictie-bestsellers De vastgoedfraude (2009), het vervolg daarop De ontknoping (2012), en De val van SNS Reaal (2013).

Bovendien had het Openbaar Ministerie de luxe dat er voor de tenlasteleggingen in de vastgoedfraude keuze genoeg was uit frauduleuze projecten. Er zijn een dozijn vastgoedprojecten aan de verdachten voorgelegd, maar volgens de Rabobank, de huidige eigenaar van Bouwfonds, zijn alle 550 vastgoedprojecten van Bouwfonds tussen 1995 en 2006 gecorrumpeerd. De berechting van de verdachten had dus ook over een aantal andere projecten kunnen gaan. Zelfs over andere projecten op de Zuidas. Het Amsterdamse gerechtshof nadert op het moment van dit schrijven de afronding van de berechting van de grootste groep verdachten. Op 27 februari 2015 heeft het hof over hun lot beschikt. Een moment om eens de balans op te maken, zo’n zevenenhalf jaar na de invallen. Heeft deze massale actie van justitie de vastgoedwereld opgeschud? Zijn de Zuidas en de vastgoedmarkt nu schoner dan voor de arrestatiegolf? Hebben de leidende marktpartijen, de toezichthouders en de wetgever adequaat gereageerd? Het antwoord moet driemaal nee luiden. Er zijn de afgelopen jaren vrijwel geen maatregelen genomen die een herhaling van deze affaire kunnen helpen belemmeren. Twee voorbeelden ter illustratie. Allereerst de rol van de taxateur. Dat is een opvallende. In Nederland wordt geen kantoor, winkelcentrum of appartementencomplex verkocht zonder dat er een taxateur aan te pas is gekomen. Verondersteld kan worden dat de medewerking van taxateurs onontbeerlijk is om fraude met vastgoed mogelijk te maken. Aspirant-fraudeurs zouden dan vooral proberen de taxateur een valse taxatie te laten maken, zodat het vastgoed te goedkoop kan worden ingekocht, of te duur kan worden verkocht. Om daarna het kunstmatig gecreëerde verschil met de werkelijke waarde heimelijk te delen met de medeplichtigen in dit spel. Mis. Het rare is dat onder de ruim vijftig verdachte personen (en 75 verdachte bedrijven) in de vastgoed fraude bij Philips en Bouwfonds justitie geen taxateurs heeft aangetroffen.

Ongeveer elke andere schakel in de bedrijfskolom van het commerciële vastgoed leverde wel verdachten in deze zaak: bankdirecteuren, pensioen fondsdirecteuren, makelaars, aannemers, architecten, notarissen, projectontwikkelaars en ga zo maar door. Allemaal omgekocht volgens het Openbaar Ministerie en de rechtbank. Maar er is en was geen enkele taxateur onder de verdachten. Hoe kan dat? Kennelijk hoefden de vastgoedfraudeurs geen taxateur om te kopen om te kunnen frauderen. Taxateurs zijn namelijk gewoon legaal te koop. Een opdrachtgever die ontevreden is met het bedrag dat een taxateur toekent aan een pand, kan eindeloos onder taxateurs blijven shoppen zonder dat dit bekend wordt gemaakt. Een taxatierapport meldt niet of onlangs een andere taxatie is uitgebracht met een heel andere waardebepaling. Taxateurs melden niet of een opdrachtgever heeft geprotesteerd tegen een eerdere waardering. De accountants krijgen niet te horen welke informatie de taxateurs hebben gekregen voor hun waardebepaling. In deze lacunes zou een taxatieregister kunnen helpen voorzien. Dat is een register waarin taxateurs registreren welke waardes zij wanneer aan welk pand hebben toegekend. De financiële toezichthouders, de Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten hebben na de vastgoedfraude en de crisis op de vastgoedmarkt de afgelopen jaren voor zo’n taxatieregister gepleit. Tevergeefs. De taxateurs hebben deze pleidooien vertraagd en omgebogen tot een mogelijk taxateursregister: een opsomming van taxateurs. Dat is iets heel anders. Daardoor blijft duister welke waarderingen in het verleden op basis van welke informatie aan panden zijn toegekend. Daardoor blijft er in de toch al notoir intransparante vastgoedmarkt grote ruimte om de perceptie van marktwaardes van vastgoed te manipuleren. En blijft er volop gelegenheid voor een nieuwe vastgoedfraude. Een ander aanknopingspunt voor toekomstige aspirantfraudeurs heeft de wetgever per 1 januari 2015 in Nederland ingevoerd, hopelijk onbedoeld. In een poging de door de Organisatie van Economische Samenwerking en Onderzoek (OESO) herhaaldelijk gekapittelde slappe houding van Nederland tegenover corruptie in het bedrijfsleven aan te scherpen, is sinds 1 januari de wet veranderd.

Op het eerste gezicht lijkt Nederland daardoor duidelijk strenger geworden tegenover omkoping, wat de vastgoedfraude in essentie is. De maximale straf hiervoor is namelijk verdubbeld naar vier jaar. De maximale straf voor ambtenaren die zich laten omkopen is nog verder omhoog gekrikt. Maar de betreffende wetstekst - voor de liefhebber: Wetboek van Strafrecht, artikel 328ter lid 1introduceert een causaal verband dat moet bestaan tussen de steekpenningen en een tegenprestatie van de omgekochte persoon. Dat causale verband hoefde hiervoor niet zo duidelijk aanwezig te zijn om corruptie bewezen verklaard te krijgen. Tot 1 januari was het doorslaggevende criterium voor corruptie dat een gift verborgen moest zijn gehouden, zoals de werknemer in loondienst die de van een zakenrelatie cadeau gekregen Ferrari niet bij zijn baas meldt. De nieuwe wetstekst luidt: ‘Hij die, anders dan als ambtenaar, werkzaam zijnde in dienstbetrekking of optredend als lasthebber, naar aanleiding van hetgeen hij in strijd met zijn plicht in zijn betrekking of bij de uitvoering van zijn last heeft gedaan of nagelaten dan wel zal doen of nalaten, een gift, belofte of dienst aanneemt dan wel vraagt, wordt gestraft met gevangenisstraf van ten hoogste vier jaren of geldboete van de vijfde categorie.’ Naar aanleiding van het cadeau handelen in strijd met zijn plicht… Dat causale verband is vaak, heel vaak, moeilijk te bewijzen. Moeilijker dan dat een cadeau is verzwegen. Een Jan van Vlijmen bijvoorbeeld, de hoofdverdachte van de vastgoedfraude, heeft tijdens zijn berechting juist de hele tijd betoogd dat hij deed wat Bouwfonds en zijn bazen van hem verwachten. Het was zijn plicht om corrupt te zijn, aldus de gewezen Bouwfonds-directeur. Nee. Frauderen in het vastgoed is niet uitgeroeid, en niet doorslaggevend belemmerd. Op de Zuidas is het wachten op een nieuwe vastgoedfraude. Of die nieuwe vastgoedfraude zo meteen ook weer in de openbaarheid komt, is maar zeer de vraag.

De Zuidas als nieuw centrum van Amsterdam; hoe met placemaking als instrument een volwaardig nieuw stadscentrum is te ontwikkelen De Zuidas in Amsterdam is een uniek stuk stad in wording. Uniek in zowel verschijningsvorm als totstandkoming. Bij de ontwikkeling van de Zuidas heeft ontwerpend en ontwikkelend Nederland zich opnieuw moeten uitvinden. Wat is er gedaan om de Zuidas tot aantrekkelijk stedelijk gebied te ontwikkelen en wat is

drs. V. Kompier Vincent Kompier werkt sinds 1994 in het veld van ruimtelijke ordening en stadsontwikkeling. Hij heeft zowel bij de overheid, de Technische Universiteit Delft als bij particuliere bureaus als De Architekten Cie. gewerkt. Vanuit zijn bureau textoer werkt hij momenteel als onderzoeker, publicist, gastcriticus en moderator.

Boomtown Amsterdam als vonk De manifestatie Boomtown Amsterdam, in 1988 georganiseerd door het lokale architectuurcentrum ArcAm wekte als vonk voor het aanstichten van een frisse blik van stadontwikkelaars op de Zuidas als locatie voor nieuwe stadsontwikkeling. De manifestatie was een vervolg op het boek Boomtown Amsterdam waarin een overzicht werd gegeven van nieuwe bouw projecten aan de (toenmalige) randen van de stad, zoals de IJ-oever en de Ringweg (Stichting ARCAM, 1988). Dit boek liet zien dat de strategische ligging ten opzichte van de luchthaven aan de ene kant en het oude stadscentrum aan de andere kant volop ontwikkelingskansen bood. Opvallende afwezige in de plannen in Boomtown Amsterdam was het wonen aan de Zuidas; het werd vooral als kantorenlocatie voor het hogere segment gezien.

Dit imago van kantorenlocatie werd versterkt toen midden jaren negentig de discussie losbarstte over de herontwikkeling van de IJ-oevers in Amsterdam. De gemeente zag graag grote (financiële) instellingen als de ABN-AMRO-bank van de binnenstad verhuizen naar de IJ-oevers, met als doel het verlies van dergelijke Terug in de geschiedenis grote instellingen voor de verdere ontwikkeling van de Wie vandaag de dag terugkijkt ziet dat de ontwikkelgeschiedenis binnenstad te beperken. De bank koos echter anders, van de Zuidas gekenmerkt wordt door een aantal bijzondere keuzes namelijk voor de Zuidas. De verhuizing naar het nieuwe op het ontwerpen ontwikkelvlak die daarmee het huidige (en hoofdkantoor dat in 1999 gereed kwam wordt als toekomstige) beeld van de Zuidas bepalen. Om dit beeld scherp belangrijke mijlpaal in de verdere ontwikkeling van te krijgen en de keuzes te begrijpen is een kort overzicht van de de Zuidas gezien. Tot dan toe zag de gemeente weinig ontwikkeling van de Zuidas essentieel. Aanvankelijk was de Zuidas potentie in de Zuidas; zij richtte haar energie op het ‘slechts’ een van de vele kantoorlocaties van de gemeente Amsterdam ontwikkelen van (woon-)gebieden langs de IJ-oevers, die werden ontwikkeld, naast bijvoorbeeld Sloterdijk en Amstel III, het Oostelijke Havengebied en IJburg. een locatie waarvan de unieke positie van de plek nauwelijks was ontdekt. Bij de oplevering van het World Trade Center Amsterdam De gebruikelijke manier van stadsontwikkelen waarbij in 1985 wordt die positie en potentie langzamerhand zichtbaar. polders werden opgespoten om daarna een op Al in 1979 was de Amsterdamse Rechtbank naar de Parnassusweg, papier bedachte structuur uit te kunnen rollen, zoals die de Zuidas kruist, verhuisd. Beide gebouwen hebben een groot Amsterdam dat gewend was te doen in de Westelijke volume, dat binnen de bestaande stedelijke structuur van Amsterdam Tuinsteden, Buitenveldert, Amsterdam-Zuidoost en met haar smalle kavels moeilijk een plek kon vinden. In 1981 is het later IJburg, was op de Zuidas niet mogelijk. Hoewel zuidelijke stuk Ringweg A10 geopend, waarmee per dag duizenden het leek alsof er genoeg ruimte was, had de stad toch automobilisten over de Zuidas reden. Daarmee werd de potentie van te maken met bestaande structuren en eigenaren. Bij de plek duidelijk: goed bereikbaar, zichtbaar vanaf de autosnelweg en de ontwikkeling van de Zuidas komt de functie wonen met nog genoeg ruimte om verder te ontwikkelen. relatief laat aan de orde.

daarvan te leren? En welke rol heeft het begrip ‘placemaking’ daarin?

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

AFBEELDING 1

Zuidplein Bron: Gemeente Amsterdam, Zuidas. Foto: Eric Dix

Pas eind jaren negentig, op het moment dat de keuze wordt gemaakt om een nieuw stadscentrum te ontwikkelen in plaats van een louter kantorenlocatie, komt deze functie in beeld. Want wonen wordt als functie voor een gemengd stadscentrum onontbeerlijk geacht. Met de oplevering van de New Amsterdam woontoren in deelgebied Mahler in 2009 is wonen op de Zuidas een feit. Is daarmee de garantie geleverd dat de Zuidas een gemengd stedelijk gebied wordt? Een â&#x20AC;&#x2DC;uitdagende, sociale, aantrekkelijke, gezonde, duurzame en vitale leefomgeving?â&#x20AC;&#x2122; zoals de gemeente ambitieus voorstaat? Dat is de vraag.

Wonen als minst stedelijke functie Om die uitdagende leefomgeving te krijgen is de woonfunctie sec niet van belang. Sterker: de woonfunctie en andere (stedelijke) functies kunnen elkaar danig in de weg zitten. Momenteel woedt er in Amsterdam een discussie over de toegenomen drukte in het centrum, waarbij vooral de woon- en de toeristische functies elkaar flink in de weg zitten. Een kenmerk dat voor meer grote Europese steden geldt, waar de aantrekkingskracht op een groot publiek langzamerhand zelf een probleem is geworden (Hajer & Reijdnorp, 2001). Daarnaast is wonen in feite de minst stedelijke functie die er is. In woongebieden zonder andere functies beperkt zich de levendigheid tot het auto wassen op zaterdag. Wonen is als functie ingewikkeld; voor stadsontwikkelaars zowel zegen (draagvlak, meer inwoners, meer belasting voor de stad) als vloek (weinig tot geen functiemenging, verbuitenwijkisering van binnenstadsgebieden). En ook vanuit de kantoorfunctie bekeken is de woonfunctie niet noodzakelijk. 22

Er is weinig toegevoegde waarde. Weliswaar bijten kantoorgebruikers en bewoners elkaar niet, maar van wederzijdse synergie is weinig sprake. Waar de kantoor- en woonfunctie elkaar ontmoeten is bij de voorzieningen. Dan is er wel degelijk een overlap in belangen; zowel de kantoorklerk als de bewoner heeft baat bij voorzieningen als een bakker, stomerij, krantenkiosk en warenhuis. Maar waar op papier gouden bergen worden beloofd aan het voorzieningenprogramma (klaar in 2040) hebben huidige gebruikers het te doen met een aanbod dat op een relatief laag aantal gebruikers is afgestemd. Dat is een dilemma. En daarmee komt de crux van de centrumontwikkeling die de gemeente op deze plek voorstaat naar voren. Want hoe voorzieningen te ontwikkelen waar (nog) niet genoeg draagvlak aan bewoners voor is? Door middel van nieuwe ontwerpen ontwikkeltechnieken kan ervoor gezorgd worden dat de openbare ruimte dermate aantrekkelijk is zodat nieuwe voorzieningen zich kunnen gaan vestigen.

Placemaking als nieuwe strategie Dat die manier van planning in Amsterdam wordt toegepast blijkt uit de Zuidas Integrated Placemaking Strategie (ZIPS) uit 2011 (Gemeente Amsterdam & ARUP, 2011). Dit is een vervolg op de Visie Zuidas uit 2009, waarin een belangrijk moment in de ontwikkeling van de Zuidas wordt gemarkeerd.

In de Visie Zuidas wordt onderkend dat de Zuidas zich dient te ontwikkelen van zakencentrum tot stedelijk centrum “met een gemengd milieu”. De ZIPS versterkt deze visie en tracht de visie in heldere lijnen uiteen te zetten. De ingewikkeldheid van het ontwikkelen van een plek waar aan de ene kant al mensen werken en wonen en aan de andere kant nog volop wordt gebouwd wordt onderkend: “Om de Zuidas te ontwikkelen tot een rijke, authentieke en betekenisvolle plek, is het nodig complexe en soms zelfs tegenstrijdige componenten met elkaar te verenigen” (Gemeente Amsterdam & ARUP, 2011). De ZIPS heeft als strategische focus eerder de korte termijn waarbij het begrip ‘placemaking’ wordt gelanceerd. Dat is opvallend: zonder dat de stadsontwikkelaars dit doorhebben wordt hiermee een nieuw begrip in het ontwikkelen van de stad geïntroduceerd. Placemaking komt uit de Amerikaanse en Engelse praktijk en staat voor een interactief proces met alle betrokkenen. Bij placemaking wordt het gebruik (en niet de vormgeving) van de openbare ruimte als uitgangs punt genomen (Project for Public Spaces, 2008). Placemaking versterkt de verbinding tussen mensen en de plaatsen die ze delen.

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

Doel is om samen de openbare ruimte zo te ontwikkelen dat de gedeelde waarde ervan wordt gemaximaliseerd. In simpele woorden: door planning, ontwerp, beheer, programmering en gebruik integraal te bezien wordt de waarde van de openbare ruimte door iedereen onderkend. En niet alleen door stedenbouwkundigen of vastgoedontwikkelaars. Placemaking biedt technieken aan om de immateriële kwaliteiten van de openbare ruimte, die gebruikers vaak hanteren, als: ‘gezellig’, ‘veilig’, ‘mooi’ of ‘vriendelijk’ te kunnen meten en verbeteren. Het Institute for Public Spaces heeft in Amerika meer dan duizend verschillende openbare ruimtes onderzocht en komt tot de volgende vier kernvoorwaarden voor succesvolle openbare ruimtes: toegankelijkheid, activiteiten, comfort en gezelligheid (Project for Public Spaces). Ook de ZIPS spreekt over ontwerpprincipes waarmee naar de verdere ontwikkeling van de Zuidas gekeken dient te worden, zoals: “Probeer vanaf het begin een levende stad te creëren”; “Beschouw het als een deel van Amsterdam, een plek in de wereld” en: “Richt je altijd op het creëren van een gevoel van volledigheid” (Gemeente Amsterdam & ARUP, 2011). Deze principes zijn gekoppeld aan gebiedsbrede strategieën zoals: Integratie met de stad”. Aan elke strategie is een kernvraag gekoppeld, zoals bij “Integratie met de stad” de vraag: “Is het deelgebied aangesloten op de nabijgelegen gebieden?”. AFBEELDING 2

Zuidplein Bron: Gemeente Amsterdam, Zuidas. Foto: Marc Dorleijn

De ZIPS bestaat niet uit dwingende regelgeving. Het is een instru ment voor sturing van het proces voor de verdere ontwikkeling van de Zuidas dat integraal ontwerpen probeert te stimuleren.

Van een- naar meerdimensionaal gebruik In de (vastgoed)wereld die wordt gedomineerd door cijfers en tabel len mogen de ZIPS-principes, afgeleid van Placemaking, wellicht ‘vaag’ klinken. Toch is het van belang om bij het doorontwikkelen van de Zuidas een dergelijke methode te hanteren. Want inmiddels zijn er naast kantoorgebruikers ook bewoners op de Zuidas, met eigen ideeën en belangen, en is de openbare ruimte de plek waar de belangen van alle gebruikers samenkomen. Daar dient vorm en richting aan gegeven te worden. De waarde van de openbare ruimte draait om het welbevinden van de gebruiker. En de diversiteit aan gebruikers op de Zuidas is alleen maar groter geworden. Hoewel er (te?) veel aandacht gaat naar de vormgeving van de openbare ruimte, iets waar Nederland de afgelopen twintig jaar grote sprongen heeft gemaakt, is het daadwerkelijk goed laten functioneren van de openbare ruimte vooral een organisatorische en sociale opgave. Als bij (her- )inrichting van een plein, park of straat rekening wordt gehouden met de wensen van de verschillende gebruikers is de kans op een succesvolle openbare ruimte groot. En de range aan Zuidasgebruikers is inmiddels veel groter geworden. Zo laat het onderzoek “Sport op de Zuidas, Kansen voor sport en stad” zien dat bij de ontwikkeling en bouw van het Zuidasdok mooie kansen liggen om sport en stadsontwikkeling aan elkaar te koppelen (Casas Valle & Kompier, 2013). De bouw van het dok is bij uitstek iets waar de klimsport zich – zij het tijdelijk - zou kunnen uitleven en tilt de jaarlijkse Hakken- & Pakkenrun de Zuidas uit boven het dagelijks gebruik door kantoorwerkers en bewoners.

AFBEELDING 3

Zuidplein Bron: Gemeente Amsterdam, Zuidas. Foto: Bas Uterwijk

Door het begrip placemaking te hanteren bij de verdere ontwikkeling van de Zuidas wordt de kans om zich daadwerkelijk te ontwikkelen tot uitdagende, sociale, aantrekkelijke, gezonde, duurzame en vitale leefomgeving aanmerkelijk vergroot, omdat de niet-fysieke kenmerken van de openbare ruimte in de planning, ontwerp en uitvoering worden geïncorporeerd. Met een stuk stad zoals iedereen zich zou wensen als resultaat.

Bronvermelding Casas Valle, D., & Kompier, V. (2013). Sport op de Zuidas: Kansen voor sport en stad. Amsterdam: Stad-Forum. Gemeente Amsterdam & ARUP. (2009). Visie Zuidas. Amsterdam: Zuidas Amsterdam. Gemeente Amsterdam & ARUP. (2011). Zuidas integrated placemaking strategy. Amsterdam: Dienst Zuidas. Hajer, M., & Reijdnorp, A. (2001). Op zoek naar nieuw publiek domein: Analyse en strategie. Rotterdam: NAi Uitgevers. Project for Public Spaces. (2008). Succesvolle openbare ruimtes: Praktijkvoorbeelden en principes. Utrecht: CROW. Project for Public Spaces. (sd). What is Placemaking? Opgehaald van http://www.pps.org/reference/what_ is_placemaking/ Stichting ARCAM. (1988). Boomtown Amsterdam: Ontwerpen om de stad. Amsterdam: Stichting ARCAM.

Wonen tussen kantoren Beleggen in huurwoningen in de vrije sector staat weer volop in de belang stelling. Door de gedaalde woning prijzen en de grote vraag naar goede huurwoningen in grote delen van

Drs H.W. Wensing MSRE MRICS Als directeur investment management wordt Wim Wensing direct gecon fronteerd met de turbulente woningmarkt en met een veranderingen binnen de doelgroep. Wim Wensing studeerde bedrijfseconomie aan de Erasmus Universiteit en behaalde een vastgoed master opleiding aan de Universiteit van Amsterdam. Wim is na zijn studietijd zijn carrière gestart in de vastgoedsector (o.a. bij Meeùs en ING Real Estate), waarvan de laatste 10 jaar in leidinggevende posities. Bij Amvest is Wim Directeur Investment Management. Daarnaast is hij professioneel lid van de RICS en bestuurslid van de Stichting Vastgoeddata StiVAD.

de Randstad lijkt voor beleggers een uitstekend instapmoment te zijn ontstaan. Daarbij kijken beleggers vooral naar Amsterdam. De Amsterdamse woningprijzen zijn met ruim 10% gestegen (NVM Q3 2014, Q3 2013) en de hoofdstedelijke woningmarkt is na de crisis opnieuw ‘hot’.

De Zuidas zoekt veel meer de combinatie van het wonen en het werken. De ‘Visie Zuidas’ uit 2009 spreekt op dat moment al van de overgang van een kantoorlocatie naar een gemengd milieu. Het ontwikkelprogramma voorziet tot 2040 in een ontwikkeling van een kleine 9.000 woningen in het volledige plangebied, bij realisatie van het Dokmodel. Bij volledige realisatie van deze Visie Zuidas staat tegenover 1 inwoner 80m2 kantoorruimte. In La Défense bedraagt de verhouding 1 inwoner per 125m2 kantoorruimte en domineert de kantoorfunctie (Visie Zuidas 2009).

“Zuidas is zakendistrict met uniek gemengd karakter."

Volop kansen voor beleggers om de geplande woningprojecten op de Zuidas snel op te pakken zou je zeggen. Of toch niet?

Amsterdam ontwikkelt met de Zuidas een eigen en unieke gemengd-stedelijke locatie. De verwijzingen naar de succesvolle zakendistricten in Londen en Parijs lijken dan ook meer bedoeld om de kwaliteit van het gebied te onderstrepen. Maar zijn mensen ook bereid om te wonen tussen kantoren?

Doelgroep Het nieuwe La Défense? De oorspronkelijke plannen voor de Zuidas stammen van ver voor de crisis en het ambitieniveau was torenhoog. Op de Engelstalige website van het woningproject New-Amsterdam valt te lezen: ‘The Zuidas is known abroad as the Financial Mile. In the next few years, almost 2.2 million square metres of office and housing space will be added …. Its set-up is comparable with that of La Defense in Paris and The Docklands in London’. Nader beschouwd telt La Défense slechts 20.000 inwoners, relatief weinig ten opzichte van de 2,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte. De Docklands heeft veel meer inwoners. Zij wonen echter niet in de hoogbouwlocaties rondom Canary Wharf maar aan de randen van het gebied.

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

Het woonproduct zou moeten aansluiten bij het te realiseren hoogwaardige en internationale zakencentrum. Volgens Eefje Voogd Makelaardij is het gebied onder ander populair bij mensen die terug willen keren naar de stad. ‘De meesten van hen hebben veel gereisd en weten de stedenbouwkundige en architectonische setting van de Zuidas te waarderen. Ze zijn gewend aan een hoge levensstandaard en wonen bij voorkeur in een hoogstedelijke omgeving (nul20, 2014)’ Een andere belangrijke doelgroep zijn de werknemers op de Zuidas waarvan een deel uit het buitenland komt en internationaal werkt. Daarnaast is er voorzien in een beperkt sociaal programma en zullen op termijn 800 studentenwoningen worden gerealiseerd.

Echter, wonen op de Zuidas zelf is veelal niet weggelegd voor de gewone man. De gemiddelde WOZ-waarde (2013) van een woning op de Zuidas is met een bedrag van € 520.000 ruim het dubbele van het gemiddelde in Amsterdam (€250.000) (Fris Makelaars, Gebiedsanalyse 2015 Buitenveldert/Zuidas Stadsdeel Zuid). De huidige woningvoorraad bestaat uit een mix van koop en vooral geliberaliseerde huur in het hoge en topsegment. Grafiek 1 bevestigt dat het aantal mensen met een hoog inkomen in het gebied in en rondom de Zuidas ruim hoger ligt dan het gemiddelde in Amsterdam. 35%

lage inkomens

30%

laag - EU-grens

25%

EU-grens - 43.785

De economische crisis haalde een forse streep door de plannen en ambities van deze eerste investeerders. Huur- en koopprijzen moesten drastisch naar beneden worden bijgesteld. De aanvankelijke prijzen in New Amsterdam zijn bijvoorbeeld bijgesteld van circa 18 euro per vierkante meter naar gemiddeld circa 12 euro per vierkante meter. De meest courante types werden tegen de 14 euro per vierkante meter verhuurd. Toch zou het te makkelijk zijn om deze eerste mindere ervaringen alleen toe te schrijven aan de crisis.

“Ambitieniveau voor wonen lag aanvankelijk veel te hoog."

Zoals vele woongebouwen van voor de crisis lag de nadruk bij het ontwerp meer op gevel en uitstraling 43.785 - 1,5x modaal 20% dan op het wooncomfort. Ook hielden de woningen 1,5 - 2x modaal weinig rekening met de doelgroep, vooral niet met de 15% > 2x modaal expat. De allowances (de bijdrage van werkgevers in 10% de huisvesting van hun werknemers) van met name de 5% young professionals zijn meestal niet hoog genoeg om 0% een appartement van € 1.200, exclusief servicekosten, Zuidas en Stadsdeel Amsterdam of meer per maand te huren. Dubbele bewoning, omgeving Zuid gebruikelijk in steden als Londen of Parijs, is moeilijk omdat bijna alle appartementen, heel Nederlands, GRAFIEK 1 maar een badkamer hebben. Zuidas: vergelijking van de inkomensverdeling

(Gemeente Amsterdam O&S, 2013) Woningtype

Aandeel (%)

Koop

66%

Huur

34%

waarvan sociaal

waarvan geliberaliseerd

29%

Totaal

100%

TABEL 2

Zuidas: huidige woningvoorraad Gemeente Amsterdam Projectbureau Zuidas, diverse projectsites De doelgroep en de woningvoorraad sluiten goed aan bij het ambitieniveau van het hoogwaardige zakencentrum. De eerste ervaringen met woningen op de Zuidas zijn echter gevarieerd.

Eerste ervaringen De wolkenkrabbers en de luxueuze appartements gebouwen aan de fifth avenue in New York waren de inspiratiebron voor de architecten voor de eerste woningen op de Zuidas. De appartementsgebouwen Eurocenter, New Amsterdam en Symfony stralen enorme luxe uit. Het mocht en moest ook wat kosten. De oorspronkelijke koop- en huurprijzen lagen op een niveau dat in Nederland nog niet eerder op een dergelijke schaal was gerealiseerd.

Volgens het document ‘Visie Zuidas’ uit 2009 mikte de gemeente op een gemiddelde woninggrootte van 125 vierkante meter per appartement. Bij de hierboven genoemde prijzen per vierkante meter liggen de huurprijzen per woning in combinatie met vaak hoge servicekosten op een niveau dat alleen bereikbaar is voor een heel kleine doelgroep. De grootste apparte menten concurreerden qua prijsstelling met binnen stedelijke woningen en ondervonden de grootste prijsdruk. De eerste investeerders hebben verlies genomen. Na aanpassing van de prijzen zijn hun projecten wel weer vlot verhuurd of verkocht. Alleen Eurocenter kent nog wat leegstand. Nieuwe projecten lopen uitstekend. Het wonen tussen kantoren blijkt velen toch prima te bevallen.

Woonmilieu Het gemengde milieu van de Zuidas heeft de verwende (internationale) bewoner veel te bieden. Inmiddels telt de Zuidas vele restaurants en een aantal hotels. Sport en culturele voorzieningen zijn deels op de Zuidas zelf te vinden of liggen bij wijze van spreken om de hoek. Ook telt de Zuidas veel scholen en opleidingsinstituten, vele met een internationaal karakter. Belangrijk is ook de goede bereikbaarheid van het gebied, een manco van veel andere ontwikkellocaties. Tram, metro, trein zijn allemaal aanwezig. Het centrum van Amsterdam is snel met de fiets bereikbaar en de A10 loopt dwars door het gebied.

De nabijheid van Schiphol onderstreept opnieuw het internationale karakter en is tevens een unique selling point van het wonen op de Zuidas. Steeds meer hoofdkantoren van grote nationale en internationale bedrijven kiezen (of hebben gekozen) voor de Zuidas als zetel van hun hoofdkantoor. Dit trekt een veelheid van internationaal werkende adviseurs aan. De aanwezigheid van hoogwaardige kennis kan weer aanleiding zijn voor nieuwe bedrijven om de Zuidas als vestigingslocatie te kiezen. Kortom, het woonmilieu is uitstekend en de clustering van hoogwaardige werkgelegenheid is nog volop aan de gang. Dit zijn goede uitgangspunten voor meer investeringen door residentiële beleggers. Hoe aantrekkelijk is de Zuidas voor deze beleggers?

Beleggen in de Zuidas Onder invloed van het economische hoogtij van begin deze eeuw zijn de eerste woongebouwen op de Zuidas ontworpen met een zeer hoog ambitieniveau. De beoogde doelgroep van Zuidas-bewoners kiest echter niet en masse voor het grote en luxe appartement van destijds. Ook de short-stay verhuur van de eerste Zuidas appartementen verliep niet altijd even succesvol. De hoge mutatiegraden brachten ook hoge kosten met zich mee, terwijl de doelgroep van drukke internationale managers ook tevreden was geweest met een minder grote (en dure) woning. Toch heeft de Zuidas zich in bijna alle opzichten bewezen als een residentiële toplocatie. De bereik baarheid is uitmuntend en het scala aan voorzieningen in de directe of indirecte omgeving is enorm. Met het juiste product zal de vraag het aanbod ruim overtreffen. En dat is precies waar een lange termijn belegger in essentie naar op zoek is.

deelgebieden elk op hun eigen kwaliteit, waarbij bijvoorbeeld het Mahler-gebied de expat meer zal aanspreken en de randgebieden meer vraag zal kennen van huurders die voor langere termijn willen huren.

Mooie toekomst Institutionele beleggers hebben momenteel weer volop belangstelling voor de woningsector. Beleggers hebben veel investeringsruimte. De Randstad en met name Amsterdam staan hoog op de verlanglijst omdat hier de hoogste economische en demografische groei wordt verwacht. De Zuidas is een toplocatie. Het gebied heeft een eigen en uniek karakter. En de prijzen voor erfpacht zijn hoog. Om rendement te kunnen halen zullen de huurprijzen eveneens op een hoog niveau moeten liggen. Voor de beste plekken zullen de prijzen in de huidige markt richting 15 euro per vierkante meter moeten bedragen.

“Zuidas blijft toplocatie voor de woningbelegger." Beleggers bedienen graag een brede doelgroep. Er is meer focus gekomen op het middensegment van de huurmarkt. Voor dit segment hanteren de meeste beleggers een bovengrens van circa 1200 euro. Dit betekent dat de gemiddelde woning kleiner zal worden dan de oorspronkelijk geplande gemiddelde oppervlakte van 125 vierkante meter. De Zuidas heeft veel te bieden aan vele doelgroepen. Investeerders in de Zuidas kunnen goede zaken doen. Vanwege het hoge prijsniveau zal het niet altijd makkelijk zijn maar door goed gebruik te maken van de behoeftes van de diverse doelgroepen valt er meerwaarde te creëren.

Bronnen Om de risico’s op het gebied van de exploitatie te kunnen beheersen zullen beleggers ten opzichte van de eerste woningen streven naar een lagere absolute huurprijs, wat zich in de praktijk zal vertalen naar een kleiner woningtype. De nieuwe weten regelgeving maakt het ook goed mogelijk om deze woningen in de vrije sector te kunnen verhuren.

Fris makelaars, http://frisgroep.nl/particulier/wonen/

Om de woonlasten verder te drukken zullen beleggers eveneens trachten om het niveau van de servicekosten te beheersen. De strengere EPC-norm levert hieraan automatisch een bijdrage, maar luxe voorzieningen als zwembaden zullen niet snel terugkeren.

NUL20, platform voor woonbeleid in de regio Amsterdam, juli 2014

Gebiedsanalyse 2015 Buitenveldert/Zuidas Stadsdeel Zuid Gemeente Amsterdam O&S, 2013 Gemeente Amsterdam Projectbureau Zuidas, diverse projectsites

NVM Q3 2014 vs Q3 2013 Visie Zuidas 2009, Dienst Ruimtelijke Ordening Gemeente Amsterdam, Arup London.

Tenslotte is het nog van belang om aan te stippen dat de Zuidas geen homogeen gebied is. Toekomstige bewoners en investeerders beoordelen de verschillende

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

Vastgoed in het buitenland

Ich habe noch einen Koffer in Berlin... Berlijn is hip, Berlijn is sexy, Berlijn is booming. Sinds 2012 maakt Berlijn een

drs. H. Joosten Han Joosten is bijna 20 jaar werkzaam bij het Bouwfonds, sinds 2005 als hoofd van de afdeling Marktonderzoek van Bouwfonds Property Development en verantwoordelijk voor de strategische marktonderzoeken, onder andere naar de woningmarkt in Nederland en Europa. In 2013 is Han tevens in Berlijn benoemd als vestigingsdirecteur en verantwoordelijk voor de opbouw van een nieuw BPD kantoor. Hiervoor werkte hij onder andere bij Kolpron Consultants in Rotterdam en Berlijn.

groei door die vergelijkbaar is met de euforie na de val van de muur 25 jaar

verkopen en bouwproductie in korte

Deze ongekende luxe voor de zakenreiziger zal nog 3 jaar in ere worden gehouden, want het grootste schandaal van Berlijn, de nieuwe luchthaven Berlin-Brandenburg, is nog steeds niet open en zal pas na 2018 in gebruik genomen worden (ruim 6 jaar te laat). Met de taxi ben je in 10 minuten op de beroemde Kurfürstendamm, het winkel- en businessdistrict van West-Berlijn. Naar de Potsdamer Platz is het nog een kwartier verder rijden.

tijd verdubbelen, huren fors stijgen en

“Berlijn is arm, maar sexy en booming.”

geleden. Niet alleen de woningmarkt ziet

verkoopprijzen toenemen, ook de hotelen kantorenmarkt kent een ongekende bloei. Veertigduizend nieuwe inwoners komen jaarlijks naar het trendy Berlijn, met in hun kielzog ruim 11 miljoen toe risten (met 25 miljoen overnachtingen), die het blijkbaar lukt om met passen

Ons BPD-kantoor ligt bij de Kudamm (zoals de Berlijners het zelf uitspreken), in de wijk Charlottenburg. In de veelal prachtige 19 e en vroeg 20 e eeuwse gebouwen is naast de woonfunctie vooral de zakelijke dienstverlening gevestigd, zoals banken, notarissen, advocaten, adviesbureaus en dergelijke. Op elke straathoek tref je restaurants aan met gerechten uit alle werelddelen. Omdat bedrijfskantines ontbreken, bieden zij zeer goedkope lunches aan van € 4 tot € 6. Om 12 uur zie je de notaris in driedelig pak broederlijk naast de buurvrouw in de rij staan voor een bord lekker warm eten, dat gezamenlijk staande aan een tafel wordt genuttigd, terwijl ondertussen heftig de Berlijnse politieke schandalen besproken worden.

en meten via het 50 jaar oude vliegveld

Grote moderne kantoorgebouwen zijn beperkt aanwezig, hoewel na de ‘kantorenboom’ rondom de Potsdamer Platz en de Friedrichstrasse, in de periode 1995-2005, nu ook rond Bahnhof Zoo de glazen wolkenkrabbers de grond uit schieten, zoals het Upper West, Walldorf Astoria hotel. De Hoe is het om als Nederlander in deze metropool te werken? En dan bedoel renaissance van een achtergebleven centrumgebied werd vorig jaar al ingeluid door de komst van het nieuwe winkel ik specifiek in de vastgoedsector. Vergeet Amsterdam of Rotterdam, of het kleinstedelijke Breda of Arnhem. Na Londen en Parijs wordt Berlijn de derde centrum BIKINI (17.000 vierkante meter), dat zich richt op de mode- en designsector van Berlijn. Overigens werd vorig Europese megastad. Maar dan wel verdeeld in deelgemeenten met wel 250.000 inwoners, die weer zijn opgedeeld in tientallen wijken (“de Berliner jaar ook de Megamall of Berlin (76.000 vierkante meter) bij de Potsdamer Platz geopend, waardoor Berlijn tweemaal Kiez”). meer winkelmeters heeft per 1000 inwoners dan Amsterdam, terwijl leegstand nauwelijks aanwezig is.

Tegel de stad te bereiken.

Aankomst op de luchthaven van Berlijn: is dit het nou? Vijf keer per dag vliegt KLM tussen Amsterdam en Berlijn. Na een uurtje land je bij gate D van de oude luchthaven Tegel. Met alleen handbagage zit je 5 minuten na de landing al in de taxi naar het centrum.

Waar komt deze groei vandaan? Allereerst lijkt het economisch beleid van de stad zijn vruchten af te werpen. Er zijn enorme overheidsinvesteringen gedaan in de wetenschaps- en technologiesector.

In Adlershof zijn in de laatste 5 jaar ruim 1.000 nieuwe technologie bedrijven gevestigd met meer dan 15.000 arbeidsplaatsen. De universiteit heeft 9.500 studenten. Ook de media en creatieve sector hebben tienduizenden banen in Berlin gecreeërd, omdat de stad is volgelopen met internationale talentvolle jongeren. Daarvoor biedt Berlijn vele broedplaatsen in oude fabriekspanden, die goedkoop kunnen worden gehuurd voor start-ups ondernemingen. Omdat Berlijn in vergelijking met andere wereldsteden als Londen, Parijs, Milaan of New York relatief goedkoop is om te leven (woonlasten, eten en drinken, huur van bedrijfs panden en lage openbaar vervoer tarieven), oefent de stad een grote aantrekkingskracht uit op deze doelgroepen.

“Wutbürger: woedende bewoners vechten tegen de instromende nieuwe generaties." Herhaalt de geschiedenis zichzelf? De groei van de werkgelegenheid, vooral in de creatieve bedrijfstakken en de bouwsector, leidt tot zeer lage leegstandspercentages in de kantorensector, in het centrum minder dan 5 procent, en huurprijzen die de grens van € 20 per vierkante meter per maand overschrijden. Een dergelijke ‘boom’ deed zich ook voor na de val van de Muur. Iedereen wilde toen naar Berlijn. De groeiverwachtingen in de jaren 90 leidden zelfs tot een prognose van een metropool Berlijn met 5 miljoen inwoners tegen 2010. Op basis van deze prognoses kwam er een enorme ‘bouwboom’ tot ontwikkeling. De politiek reageerde met de aanwijzing van enorme ontwikkelingsgebieden voor wonen en werken (onder andere Wasserstadt Oberhavel, Rummelsburger Bucht), die met honderden miljoenen D-Mark werden gesubsidieerd. Vooral zwaar gesubsidieerde woningbouw werd in enorme aantallen door de gemeentelijke woningbouwcorporaties gerealiseerd (de jaarlijkse productie lag gemiddeld op vijftienduizend woningen). De stad was immers gewend aan tientallen jaren financiële steun door de Bonds regering tijdens de Muur-periode. Aan deze politiek kwam aan het einde van de vorige eeuw een abrupt einde, het systeem was onbetaalbaar geworden en de euforie over de groei van Berlijn zakte in. De grote, door de gemeente aangestuurde, ontwikkelingsgebieden werden slechts half afgebouwd stilgelegd met enorme verliezen op de grondexploitatie. Mede hierdoor liep de overheidsschuld op tot 60 miljard euro. Maar de nieuw gekozen burgemeester, Klaus Wowereit, maakte van deze situatie een geslaagde marketingstrategie met de gevleugelde slogan: "Berlin ist arm, aber sexy!". In december 2014 stapte Wowereit op, onder druk van schandalen zoals de nieuwe luchthaven, na 14 jaar de stad met veel bombarie geregeerd te hebben. Met zijn glamourgedrag heeft hij Berlijn op de internationale kaart gezet, vooral in de culturele en creatieve sectoren (media, kunst, muziek). Zijn slogan bij aantreden “ich bin schwul, und das ist auch gut so“ (ik ben homo, en dat is ook goed zo) kreeg hij wereldwijde bekendheid, waarvan zeker ook de homoscene in Berlijn volop geprofiteerd heeft (en Amsterdam ver achter zich heeft gelaten).

De strijd tussen de alt-berliner en de nieuwe bewoners dreigt te escaleren De regerende partij SPD koos als opvolger de huidige wethouder (Bausenator) Müller, die de stad als burgemeester tot de volgende verkiezingen in 2016 mag leiden. Müller heeft zich in de afgelopen maanden sterk geprofileerd als aan de ene kant beschermheer van de huidige bewoners van Berlijn, die er goedkoop willen kunnen blijven wonen, en aan de andere kant als partner van de ontwikkelaars.

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

De aantrekkingskracht van Berlijn heeft geleid tot enorme migratiestromen vanuit de hele wereld. Ook de binnenlandse migratie vanuit Duitsland naar de hoofdstad is niet ongemerkt voorbij gegaan. De leegstand in de woningvoorraad is nu feitelijk nul procent, zelfs de slechtste woningen worden verhuurd. Een woningadvertentie op de website Immobilien scout (de Duitse variant op Funda.nl) leidt tot honderden aanvragen. Voor een woningbouwontwikkelaar als BPD (voorheen Bouwfonds) lijken het dus gouden tijden. Echter, het probleem is niet de verkoop van de woningen, maar wel de grondaankoop en de bouwvergunningen. Voor de bestemmingsplannen en bouwvergunningen zijn de tien Bezirken (de tien deelgemeenten, met soms wel driehonderdduizend inwoners!) verantwoordelijk. Senator Müller heeft in juli 2014 een ’Bündnis‘ (convenant) met de Bezirken gesloten, waarbij extra personeel is beloofd in ruil voor snellere procedures voor bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Als de ambtenaren binnen zes maanden een bouwvergunning verstrekken, krijgt de deelgemeente zelfs € 500 per goedgekeurde woning betaald. Bestemmingsplannen moeten binnen 24 maanden worden vastgesteld terwijl dat nu meestal 4 à 7 jaar duurt. Als de deelgemeente te traag is en het bestemmingsplangebied meer dan 100 woningen omvat, kan de centrale stad (de ’Senat‘) de verantwoordelijkheid bij de deelgemeente weghalen en zelf gaan uitvoeren. Dit wordt als een strenge straf beschouwd omdat de democratische invloed van de lokale partijen afgenomen wordt.

Samenwerking tussen de gemeente en de ontwikkelaars In augustus 2014 heeft senator Müller met de belangrijkste spelers in de stad een ’Bundnis für Wohnen‘ gesloten, een belangrijk convenant tussen de gemeente Berlijn en de brancheverenigingen van de ontwikkelaars. De Senat van Berlijn heeft beloofd de procedures te versnellen en te vereenvoudigen als de sector twaalfduizend woningen per jaar bouwt. Het belangrijkste juridische instrument vormt het zogenaamde ’städtebaulichen vertrag‘, een privaat rechtelijk contract tussen ontwikkelaar en gemeente over de financiële regeling voor nieuwe bestemmingsplangebieden met minstens 100 woningen. Voorheen kon elke deel gemeente dit contract met de ontwikkelaar zelf vormgeven, hetgeen tot een wildgroei van wensenlijstjes leidde, afhankelijk van de politieke verhoudingen in de deel gemeenteraad (‘Bezirksverordentenversammlung‘). Senator Müller heeft dit probleem in september opgelost, door voor heel Berlijn één contractvorm en één kosten calculatie toe te laten, het zogenaamde ’kooperatieve Baulandmodel‘. Alle rechten en plichten zijn vastgelegd, zelfs de eenheidsprijzen voor speeltuinen, openbaar groen en plankosten. De Excel-sheet is via een website te downloaden, wat leidt tot een transparante aanpak. De deelgemeenten hebben niets meer te onderhandelen. Wel heeft de SPD via Müller een ander groot probleem bij de private sector neergelegd.

Vast onderdeel van dit nieuwe contract is namelijk de verplichting in elk project tussen 10 en 30 procent sociale huurwoningen te realiseren. Het exacte aandeel sociale woningbouw per project wordt berekend op basis van het begrip ’Angemessenheit‘ (wat kan redelijkerwijs van een projectontwikkelaar geëist worden?). Duitsers zijn ‘gründlich’, dus ook hiervoor is een methode ontwikkeld: eerst worden alle kosten voor de noodzakelijke infrastructuur opgeteld, dan de waarde van de gronden die voor sociale en publieke functies ter beschikking worden gesteld, en vervolgens alle planningen advieskosten. Deze totale som wordt vergeleken met de waardestijging van de grond door het nieuwe bestemmingsplan. De helft van deze waardestijging moet worden gebruikt ter dekking van deze totale som en wat overblijft voor het aandeel sociale woningbouw.

Ook wij worden met dergelijke tegenstanders geconfron teerd. Ons eerste project, 60 appartementen, wordt in de buurt van de Alexanderplatz gebouwd. Hoewel wij een voormalig garagebedrijf vervangen door aantrekkelijke woningen, dreigen er protesten. Posters met slogan als “speculanten rot op” worden op onze bouwketen aangebracht. Met een professionele communicatiestrategie worden sociale media in de gaten gehouden en ga ik persoonlijk in gesprek met de buurtbewoners. Geheel ongevaarlijk is dit niet, omdat er ook radicale groeperingen tussen lopen die geweld niet schuwen. Nieuw gebouwde woningen zijn in Berlijn vaak het doelwit van actiegroepen die de ramen ingooien en met verf besmeren.

“In Berlijn kost een nieuwbouw 3-kamer woning in het centrum maar €700 per maand.”

Netwerken in Berlijn gebeurt op vele verrassende plekken. Vaak ontmoet je elkaar bij tentoonstellingsopeningen van kunstgaleries, bij de premières van theatervoorstellingen en bij de vele informatiebijeenkomsten over bouwprojecten, die de (deel)gemeente(n) organiseren voor de burgers. Maar in Berlijn is ook het gebruik van lobbyisten zeer gebruikelijk om met invloedrijke spelers in contact te komen, zoals een wethouder.

De randvoorwaarden voor de bouw van sociale huurwoningen zijn streng: een maximale prijs van € 2.450 per vierkante meter woonoppervlak en € 6,50 per vierkante meter kale huur. Aangezien de bouwkosten in Berlijn al boven de € 2.000 liggen, is het duidelijk dat deze prijs alleen via een dekking bij de private woningen gedragen kan worden, of uit een verlaging van de grondprijs. En juist hier wringt de schoen. De gemeente Berlijn heeft zelf vrijwel geen grondbezit, de meeste onbebouwde gronden (of voormalige grote industriecomplexen die herontwikkeld kunnen worden) bevinden zich in privaatbezit, vaak professionele internationale speculanten. Als de serieuze project ontwikkelaars deze gronden willen verwerven, moet de prijs vast met 30 tot 40 procent zakken om onder de nieuwe regels nog een haalbaar woningbouwproject te realiseren. En daartoe zijn de meeste grondbezitters nog niet bereid. Daardoor komt de doelstelling om 12.000 woningen per jaar te laten bouwen in gevaar. Het gevolg is nu al zichtbaar, de huur- en verkoopprijzen in de bestaande woningvoorraad stijgen verder, en het aanbod betaalbare en gunstige woningen wordt steeds kleiner.

De ’Wutbürger‘ regeren mee in Berlijn In Berlijn zijn de tegenstanders van nieuwbouw zeer goed georganiseerd. Vele oud-Berlijners hebben angst voor de instroom van nieuwe burgers (gentrification) die de sfeer in de wijk doen veranderen en de woningprijzen doen stijgen. Informatiebijeenkomsten over nieuwe gebiedsontwikkelingen en woningbouwprojecten worden door actievoerders verstoord en gemeenteraadsvergaderingen in de deel gemeente Kreuzberg vinden onder enorme politiebewaking plaats. En deze groepen behalen successen, zoals het referendum over de bebouwing van het voormalige vliegveld Tempelhof. De actievoerders wisten honderdduizenden tegenstanders te mobiliseren en het project werd officieel naar de prullenbak verwezen.

Werken in de vastgoedsector in Berlijn: waanzinnig spannend en uitdagend!

“Een stad met 1.000 makelaars, hoezo booming?” Vele projecten en gronden worden via makelaars aangeboden, een ware jungle. Berlijn kent meer dan 1.000 makelaars, vaak als 1-persoons bedrijf opererend. Het beroep is niet beschermd, en vele proberen zonder verstand van zaken geld te verdienen. Makelaars vragen voor grondbemiddeling tussen 3 en 7 procent provisie. Een mailtje met één A4 locatiebeschrijving versturen naar tientallen ontwikkelaars is al voldoende om later, als de deal beklonken is, provisie op te eisen. Sommige kavels worden in één week wel 10 keer aangeboden, en alleen de makelaar die de kavel het eerste aanbiedt kan provisie claimen. De vastgoedmarkt in Berlijn is veel internationaler dan in Nederland: ik zit met Amerikanen, Russen, Turken, Engelsen en Duitsers aan tafel. Soms (professionele) speculanten, maar ook vaak koopjesjagers. Als Nederlander ben je gewend met vele culturen te kunnen omgaan. Zaken doen in Berlijn gaat vaak samen met een lunch of dinertje, dus voor mensen die liever vaak thuis eten is Berlijn wellicht niet de juiste werkomgeving.

Leegstaande kantoorpanden: het groeiende probleem is op te lossen!

M. Quaedackers BCom Machteld Quaedackers is Marketing Manager bij Camelot Europe Development. Camelot Europe Development (onderdeel van leegstand- en vastgoedbeheerder Camelot Europe) is gespecialiseerd in het tijdelijk of permanent transformeren van leegstaande gebouwen. Sinds de start, nu ruim twee jaar geleden, is ze nauw betrokken bij vele ontwikkelingen in de transformatiemarkt.

Het is in Nederland een toenemend fenomeen: kantoorpanden met een te koop/te huur bordje voor het raam. De verkoop/verhuurverwachtingen van deze leegstand te bestrijden? Kunnen

Een kantoorpand kan ook getransformeerd worden tot broedplaats voor startende bedrijven. Deze laatste transformatievorm heeft vaak weinig middelen nodig om succesvol zijn.

de leegstaande panden weer een

Transformatie in de praktijk

deze panden zijn niet rooskleurig. Is

zinvolle en winstgevende functie krijgen? Wat wij met onze eigen ogen zien, wordt door de cijfers bevestigd. 16 procent van de kantoorruimte in Nederland staat leeg. In Amsterdam en Rotterdam is dit percentage zelfs nog iets hoger (bron: Zadelhof, Dynamics). De kantorenmarkt is duidelijk in elkaar gezakt. Door de crisis zijn veel bedrijven en overheden gekrompen en moesten zij noodgedwongen op zoek naar kleinere huisvesting.

Een voorbeeld van een pand dat aan alle voornoemde eisen voor transformatie voldeed, was een twaalf verdiepingen tellende betonkolos in Amsterdam Nieuw West. Voordat leegstand- en vastgoedbeheerder Camelot Europe en Bouwbedrijf Klokgroep in 2013 het pand aankochten, kampte het al jaren met gedeeltelijke leegstand. Het was de hoogste tijd om het roer om te gooien en het pand weer rendabel te maken. In tien maanden tijd is het verouderde kantoorpand omgetoverd tot 229 betaalbare zelfstandige woonunits voor jongeren.

Deze woonunits, variërend van 18 tot 25 vierkante meter, vonden meteen na de aankondiging van de transformatie Naast de economische crisis zijn er echter meer oorzaken te vinden voor de gretig aftrek bij jongeren, expats en andere mensen op zoek toename van leegstand. Een deel van de oorzaken is structureel van aard. naar betaalbare woonruimte in Amsterdam Nieuw West. Ruim drieduizend belangstellenden meldden zich in een Consumenten hebben het gemak van webwinkels ontdekt en het aanbod wordt met de dag groter. Daarnaast zorgen de huidige technieken, zoals wifi tijdsbestek van vier weken aan voor deze woonunits. Dit feit alleen geeft al aan hoe hoog de nood voor betaal hotspots, voor de flexibiliteit om ook buiten het kantoorpand goed te kunnen bare woonruimte is. Zie afbeelding 1 en 2. werken. De dalende beroepsbevolking zorgt ook voor minder vraag naar ruimte. Als laatste oorzaak zien wij de (te) grote hoeveelheid zogenaamd op Is een transformatie financieel haalbaar? risico gebouwde kantoorpanden die in de jaren voorafgaand aan de crisis Als er genoeg vraag naar extra woonruimte is, waarom uit de grond zijn gestampt. Dit alles heeft geleid tot een onoverbrugbare worden er dan niet nog meer leegstaande kantoren kloof tussen vraag en aanbod. getransformeerd tot woningen? Eén van de oorzaken is dat de eigenaar van het pand fors waarde moet afboeken om Vraag en aanbod Aan de ene kant daalt het benodigde aantal vierkante meters kantoorruimte, een kantoorpand een andere functie te kunnen geven. Panden zijn de afgelopen jaren vaak flink in waarde gedaald. Bij een maar aan de andere kant stijgt de vraag naar betaalbare woningen. Enkele leegstandbeheerders en projectontwikkelaars hebben hier slim op transformatie eist de bank een herfinanciering en dit is niet ingespeeld door de mogelijkheden van transformatie van kantoorpand tot mogelijk wanneer een eigenaar geen eigen geld heeft. jongerenhuisvesting te onderzoeken. Wanneer het pand zich in de buurt van Een ander mogelijk obstakel is de recent ingevoerde het stadscentrum, een universiteit of grote hogeschool bevindt, het gebouw minimaal drieduizend vierkante meter BVO is en voorzieningen zoals stations verhuurderheffing bij het doorrekenen van toekomstige inkomsten van transformatieprojecten. en winkels goed bereikbaar zijn, kan een transformatie interessant zijn. S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

AFBEELDING 1

AFBEELDING 2

Voor: een bijna leegstaande, grauwe betonkolos

Na: 229 betaalbare zelfstandige woonunits

De verhuurderheffing is een heffing die zich richt op verhuurders van huurwoningen waarvan de huur lager is dan de grens voor de huurtoeslag. De heffing wordt berekend over de waarde van gereguleerde ofwel sociale huurwoningen. Particuliere beleggers, maar tegenwoordig ook woningcorporaties kijken scherp naar het rendement van hun portefeuille. De terugverdientijd van de investering moet realistisch zijn. Onlangs hebben Van der Linde (VVD) en Monasch (PVDA) een motie ingediend voor een vrijstelling van deze verhuurderheffing wanneer het gaat om energie zuinige nieuwbouwhuizen. Deze motie is een positieve stap voor vastgoedeigenaren met transformatieplannen.

Nieuwe regels maken transformeren eenvoudiger Naast de motie van Van der Linde en Monasch heeft de politiek enkele belangrijke wijzigingen doorgevoerd die het transformeren een stuk eenvoudiger maken. Op 1 november vorig jaar is namelijk het Quick-Wins Besluit in werking getreden. Dankzij deze wetswijziging kan het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het permanent transformeren van kantoorgebouwen naar woonruimte binnen acht weken plaatsvinden. Dit in tegenstelling tot de zes maanden die hier in het verleden voor nodig waren. Hierdoor kunnen gebouwen binnen de bebouwde kom eenvoudiger een nieuwe functie krijgen. De vroegere beperking dat de oppervlakte van het pand niet meer dan 1.500 vierkante meter mag zijn en dat er geen wooneenheden mogen worden toegevoegd, zijn nu ook van de baan. 32

Daarnaast is er vooruitgang geboekt in het geval van tijdelijke transformatie. Tijdelijke vergunningen worden nu verleend voor tien jaar in plaats van voor vijf jaar.

“Ruim drieduizend belangstellenden meldden zich in een tijdsbestek van vier weken aan voor deze woonunits. Dit feit alleen geeft al aan hoe hoog de nood voor betaalbare woonruimte is." Tijdelijke transformatie kan ook uitkomst bieden Deze nieuwe wetgeving is tevens een steun in de rug voor verzorgingstehuizen. De Zorgwet zorgt ervoor dat mensen langer thuis blijven wonen waardoor er een leegloop plaatsvindt in de tehuizen. De eigenaren staan voor de uitdaging om ondanks de vele lege kamers het tehuis leefbaar te houden voor de huidige bewoners. Clustermanager Eric van Leeuwen van Woonzorg Nederland: ‘Voor een project, de Olmenhof in Amstelveen, dat wij de komende jaren niet konden invullen met zorg hebben wij samen met onze leegstandbeheerder een plan opgesteld. De gemeente Amstelveen heeft door het afgeven van vergunningen voor verhuur op basis van de leegstandwet haar bereidheid laten zien om tot een goede en snelle oplossing te komen.’ De leegstandbeheerder heeft de vrijgekomen zorgkamers omgevormd tot 95 zelfstandige woonruimtes voor jongeren. Ook de gemeenschappelijke ruimte heeft weer een sociale functie gekregen. De lokale bingo, rolstoeldansen en tafeltje dekje zijn slechts een greep uit de activiteiten die voor en door de buurt worden georganiseerd. De jongeren betalen een lage huurprijs en de ouderen in de omgeving hebben hun sociale ontmoetingsplek teruggekregen.

AFBEELDING 3

Leeglopend verzorgingstehuis De Olmenhof in Amstelveen is omgetoverd tot 95 zelfstandige woonruimtes voor jongeren

Het pand leeft weer en krakers en hangjongeren blijven uit de buurt. Dit is ook voor Woonzorg een zorg minder.

Creatieve oplossingen voor leegstand Wanneer een permanente of tijdelijke transformatie niet tot de mogelijkheden behoort, zijn er legio andere mogelijkheden om leegstand tegen te gaan en weer geld te verdienen met het vastgoed. Een nieuw fenomeen dat is overgewaaid uit Engeland is ‘Make Space Pay’. Joost van Gestel, CEO van Camelot, licht toe: ‘Nationale en internationale filmen fotobedrijven krijgen door dat leegstandbeheerders veel interessante panden in beheer hebben. Zij zoeken bijvoorbeeld een lege fabriekshal voor een reclamefilm of een chique villa voor de opnames van een soapaflevering. Deze tijdelijke invulling van leegstand blijkt al snel een win-winsituatie op te leveren.’

“Aan de ene kant daalt het benodigde aantal vierkante meters kantoorruimte, maar aan de andere kant stijgt de vraag naar betaalbare woningen." De leegstandbeheerder regelde de vergunningen en de verzekeringen en droeg de inkomsten na aftrek van de kosten netjes af. Op die manier wist de leegstandbeheerder onvermoede inkomsten te genereren voor de eigenaar. Al gauw bleken er vele mogelijkheden: verhuur als reclameobject, de parkeerplaatsen te gelde maken of gebruik als evenementenlocatie of opslagruimte. De leegstandproblematiek in Nederland is dus oplosbaar. Voor ieder pand is een oplossing op maat mogelijk. Of het nu het creëren van broodnodige huisvestiging is, het pand weer een sociaal maatschappelijke functie geven of geld generen met creatieve invullingen: alles is mogelijk!

“Wanneer een permanente of tijdelijke transformatie niet tot de mogelijkheden behoort, zijn er legio andere mogelijkheden om leegstand tegen te gaan." Bronvermelding AFBEELDING 4

Leegstaande panden lenen zich uitstekend voor filmen foto-opnames.

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

DTZ Zadelhoff & Dynamis, (2014). Factsheet December 2014, https://view.publitas.com/dtz-zadelhoff/nederlandcompleet-december-2014-1/page/2-3

De gebruikswaarde van vastgoed Een vastgoedinvestering is een uitgestelde verkoopbeslissing, meestal

ir. J.H.G. Bronckers

langjarige beschouwingshorizon. Met

Jo Bronckers 1 is strategisch adviseur/DCO bij FGH Bank met brede interesse in de impact en mogelijkheden van technologische innovaties voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Sinds zijn studie vastgoedmanagement en –beheer aan de Technische Universiteit Eindhoven heeft hij diverse beleidsmatige, research en consultancy functies bekleed bij achtereenvolgens Vesteda, IVBN, De Lage Landen Vastgoedfinanciering en nu dus FGH Bank, een dochteronderneming van Rabobank.

welke scenario’s moet worden

drs. M.M.H.M. Donkers

met een rendementsdoelstelling en een

gerekend? In een wereld waarin sociaalmaatschappelijke, geopolitieke,

Maarten Donkers2 is hoofd research bij FGH Bank en verantwoordelijk voor marktonderzoek en trendanalyse. Hij studeerde Algemene Economie aan de Tilburg University. Met een gastdocentschap is Maarten verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) en aan de Academie voor Master & Professional Courses van de Haagse Hogeschool.

demografische en technologische

wordt het steeds meer noodzaak daar

Vanuit het perspectief van vastgoed als beleggingsasset, staat het cash flow genererend vermogen voorop. Daar ontleent dit asset zijn beleggingswaarde aan. De commerciële levensduur van veel gebouwen en locaties wordt korter en minder goed voorspelbaar. De gebruiker kan kiezen uit een toenemende diversiteit in het in overvloed aanwezige aanbod waarin bovendien scheidslijnen tussen segmenten en gebruikerswensen vervagen.

vooraf goed over na te denken. Wat is

Nog meer een gebruikersmarkt

trends en ontwikkelingen bestaande patronen behoorlijk aan het veranderen zijn, en zullen blijven veranderen,

de toekomst van het voorliggende vastgoed? Welke factoren bepalen straks de waarde van vastgoed? Hoe herken ik vastgoed dat voldoende toekomstbestendig is om nu in te kunnen investeren? Veranderende marktverhoudingen De grootste bedreiging voor het waardepotentieel van vastgoed in de komende tien jaar is de groeiende leegstand. De ‘alles-goed-makendegroei’ van economie en bevolking die we decennialang kenden in Nederland is niet meer. Perspectief op groei is veranderd en steeds meer zullen we gaan merken dat regio’s in het land uit elkaar gaan groeien. Daarbij is het logisch dat gebieden met een sterke economie en aantrekkingskracht een gunstiger perspectief hebben dan krimpregio’s. Maar duidelijk is ook dat zelfs in veel stedelijke groeigebieden de uitbreidingsvraag naar vastgoed laag is. Er is immers nu al sprake van overaanbod dat eerst geabsorbeerd, getransformeerd of anderszins gereduceerd moet worden, alvorens perspectief ontstaat op gezonde waardegroei.

In een conjunctuur waarin economische groei in de komende jaren plaats maakt voor consolidatie, waar inflatie en deflatie met elkaar wedijveren, zullen bestedingen van consumenten, bedrijven en overheid ook pas op de plaats maken. De groeieconomie zoals we die gewend waren, maakt plaats voor ‘de economie van precies pas’. Hierin anticiperen consumenten en bedrijven minder op groei, maar meer op flexibiliteit om zo de snel veranderende toekomst het hoofd te kunnen bieden. Bedrijven zoeken steeds meer naar mogelijkheden om de organisatie te kunnen schalen naar de actualiteit van de dag. Waar mogelijk vindt reductie van vaste kosten plaats ten gunste van investeringen in oplossingen die de flexibiliteit vergroten. Businessmodellen veranderen ingrijpend als gevolg van digitalisering, virtualisering en technologische vernieuwingen, die op dit moment al grote aantallen arbeidsplaatsen en vierkante meters ruimtevraag bij met name kantoorgebruikers en retailbedrijven overbodig maken. Het gevolg voor de vastgoedmarkt is een toenemende vraag naar flexibiliteit aan de gebruikerszijde. Denk tegelijkertijd ook aan de gestage groei van het aandeel zzp-ers in de Nederlandse arbeidsmarkt (N. Bosch, G. Roelofs, D. van Vuuren, M. Wilkens, 2012) . In sommige scenario’s wordt gerekend met aandelen van 8,5 procent (vrouwen) en 20 procent (mannen) in 2030, met sectoraal zelfs nog grotere percentages. Ze kennen geen overhead en zijn veel flexibeler dan grote organisaties, maar ze kijken ook heel anders tegen huisvesting aan.

Risico’s alom dus voor vastgoedeigenaren, maar ook kansen! In een markt waarin schaarste op steeds minder plaatsen aanwezig is en flexibiliteitsvraag aan gebruikerszijde toeneemt, gaat het steeds meer om ‘de kunst van het verleiden’. De aanbieder van ruimte die erin slaagt echt deze vertaalslag te maken, zal zich weten te onderscheiden en zal daarvoor worden beloond. Waar is de gebruiker precies naar op zoek? Wat gebeurt er bij de zittende gebruiker en hoe kun je als aanbieder met hem mee bewegen? Hoe kun je te midden van het ruime aanbod nieuwe gebruikers blijven aantrekken? Welke nieuwe technologieën kunnen helpen de cash flow te optimaliseren?

Bredere focus nodig Het object en de gebruiker waren decennialang van ondergeschikt belang als gevolg van continue schaarste bij een blijvend groeiende vraag. ‘Locatie, locatie, locatie’ was hét adagium. Het cash flow genererend vermogen wordt echter steeds nadrukkelijker ontleend aan het samenspel van locatie, gebruiker en object (M. Donkers, J. Bronckers , 2014). En dat moeten we ons goed realiseren bij de beoordeling en financiering van vastgoed. Vastgoed is een kapitaalintensieve asset-class en de gevolgen van verkeerde investeringen zijn groot. Een verkeerde beslissing heeft namelijk niet alleen gevolgen voor de investeerder zelf, maar kent ook in bredere maatschappelijke context vele negatieve effecten en leidt tot kapitaalvernietiging.

Locatie

Transformatie / nieuwbouw

(Toekomstige) leegstand Toekomst bestendig

Gebruiker

Huurcontract/ eigenaargebruiker

Gebouw

FIGUUR 1

De toekomstbestendigheid van vastgoed wordt ontleend aan het samenspel van locatie, gebruiker en object.

De locatie zal ontegenzeggelijk een belangrijk element blijven, regelmatig zelfs ook nog steeds ‘allesbepalend’. Denk bijvoorbeeld aan centrumlocaties in steden als Amsterdam of Utrecht, waar voor vrijwel ieder object voldoende dynamiek in de markt aanwezig is om ook op lange termijn goede cash flow mogelijkheden te kunnen realiseren (wat niet wil zeggen dat dit altijd een rendabele investering oplevert). In toenemende mate zal echter de locatie alléén het zeker niet meer in haar eentje bepalen en worden met name de gebruikers- en object-gerelateerde aspecten van groter of zelfs doorslaggevend belang. Alle reden dus om nader in te zoomen op de mogelijkheden die de vastgoed ondernemer heeft. Mogelijkheden vanuit het perspectief van vastgoed als beleggingsmiddel, maar zeker ook vanuit het perspectief van vastgoed als gebruiksmiddel. Daartoe wordt het begrip gebruikswaarde geïntroduceerd.

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

De gebruikswaarde van vastgoed De basis voor het gebruik van vastgoed is dat een object de gebruiker faciliteert in zijn of haar huisvestingsbehoeften. Analoog aan de behoeftenhiërarchie van Maslow (Abraham H. Maslow, 1970) kan huisvesting voor bedrijven als een primaire behoefte worden gezien. Huisvesting voorziet in een aantal fysieke behoeften, die als voorwaarde gelden om de bedrijfsvoering te kunnen laten plaatsvinden. Die fysieke behoeften worden ingevuld door het object waarin de huisvesting zijn plek vindt. Van belang is om het verschil te zien tussen ‘object’, wat doorgaans statisch is en ‘huisvesting’ wat in accelererende mate dynamisch is. Neem als voorbeeld ‘Het Nieuwe Werken’. We werken steeds meer papierloos en activiteitgestuurd, met de vrijheid om op zoek te gaan naar de meest geschikte werkplek. De ruimte vraag neemt af en wordt pluriformer en zo nu en dan thuis werken wordt gemeengoed. In de huidige voorraad gebouwen leidt dit tot een functionele mismatch en leegstand. Nieuwe technologieën, zoals digitalisering van werkprocessen, sensortechniek en Internet-of-Things, optimaliseren niet alleen de werkprocessen zelf, maar leveren ook relevante informatie voor huisvestingsvraagstukken. Ze maken het daadwerkelijk ruimgebruik en de toegevoegde waarde voor het bedrijfsproces tot op werkplekniveau transparant. Dit levert veel nieuwe informatie op waarmee facility- en vastgoedmanagers met elkaar over huisvestingsoptimalisatie in discussie zullen gaan. Gebouwinformatie wordt interactief en op real-time basis beschikbaar en uitwisselbaar met bijvoorbeeld smartphones. Een ander voorbeeld is de retailsector. Als gevolg van steeds bredere inzet van internet verplaatst de omzet van veel winkelformules zich meer van de fysieke winkel naar de virtuele winkel. De huisvestingsbehoefte van de retailer en het belang van de fysieke winkel verandert hierdoor. De virtuele winkel kent geen fysieke barrières en zal met de introductie van nieuwe technologieën gemakkelijker mee kunnen veranderen. Door flexibel op deze snelle veranderingen in te kunnen blijven spelen, kan de fysieke winkel een toegevoegde waarde blijven leveren, in plaats van door indexering van huur- en personeelskosten een alsmaar meer knellende kostenpost te worden. Hoe kan het object in deze veranderende omgeving zo veel mogelijk toegevoegde waarde blijven leveren? We zijn gewend om een gebouw voor decennialang gebruik neer te zetten, concentreren ons bij het ontwerp vooral op de huisvestingswensen van de eerste gebruiker en vergeten goed na te denken over hoe in de loop der jaren het gebouw kan worden aangepast of worden weggenomen. In de decennia van de ‘alles-goed-makende-groei’ was dat ook niet nodig, eventuele plooien en mismatches werden door de schaarste in de markt vanzelf glad gestreken. Bovendien was er veel minder pluriformiteit en verandering in huisvestingsbehoeften. De tijden zijn veranderd en ook op vastgoedgebied gaan we steeds meer naar ‘de economie van precies pas’.

De gebruiker van gebouwen wil geen ballast in zijn dynamische huis vestingsb ehoefte en de aanbieder moet daarin maximaal faciliteren, anders zoekt de gebruiker wel een andere aanbieder die dat beter kan. Het risico komt dus steeds meer bij de verhuurder terecht. Bij het bouwen zal meer aandacht moeten gaan naar flexibiliteit in gebruik, adaptief vermogen, duurzaamheid, demontabel bouwen en via detaillering naar meer mogelijkheden tot hergebruik van bouwdelen en -materialen. Naast de aankoopprijs wordt de gebruikswaarde voor de vastgoedbelegger van belang bij zijn investeringsafwegingen. Waar het om gaat is dat goed in beeld wordt gebracht wat de kwaliteit is van het object om veranderende huisvestingswensen te kunnen faciliteren tegen een concurrerende prijs. Om die gebruikswaarde te bepalen zal een integraal verband moeten worden gelegd tussen alle (des)investeringen en de exploitatieperiode van het vastgoed. Als dit samenspel resulteert in concurrerende huisvestingskosten voor toekomstige gebruikers, ontstaat een optimale gebruikswaarde van vastgoed. Stel: als investeerder sta je voor de keuze een investering in een nieuw gebouw te doen. Je kunt kiezen uit twee scenario’s: • Scenario 1: een investering in een traditioneel gebouw, weinig flexibel, bestemd om minstens 40 jaar mee te gaan en daarna te worden gesloopt. • Scenario 2: een gelijke investering in een adaptief gebouw met demontabele bouwdelen waardoor een restwaarde haalbaar wordt, bestemd om 20 jaar mee te gaan.

2 β γ €

1-a

2-a 1

α t

Mocht tussentijds sprake zijn van veranderende huis vestingswensen van de gebruiker, dan kan middels een bij-investering hieraan worden tegemoet gekomen, zie scenario 2-a in de figuur. De ruimte voor bij-investering kan worden bepaald door de impact te bepalen op de hellingshoek in de daaropvolgende exploitatie-periode. Totdat deze gelijk is aan de gangbare hellingshoek in de desbetreffende markt (bijvoorbeeld α conform scenario 1) blijft scenario 2 een hogere gebruikswaarde opleveren. Bovendien behelst scenario 2 minder risico’s voor de belegger dan scenario 1, omdat de financiële impact van onverwachtse tussentijdse leegstand geringer is. Doordat het gebouw van scenario 1 moeilijker aan veranderende huisvestingswensen van de gebruiker kan worden aan gepast, is het risico op leegstand groter. Als er dan geen alternatieve aanwending voor kan worden gevonden is sloop het enige dat rest, resulterend in de veel steilere hellingshoek γ bij scenario 1-a.

Conclusie Door veranderende marktverhoudingen zal de komende jaren een meer actieve vastgoedbenadering voor een groot deel van de Nederlandse vastgoedmarkt nodig zijn. Het domein voor passieve beleggers die op basis van een sterke locatie acteren, zal kleiner worden. Technologische ontwikkelingen bieden zowel gebruikers als aanbieders in de markt steeds meer mogelijkheden om op een flexibele manier met huisvestingsvraagstukken om te gaan. Voor de vastgoedbelegger die goed in staat is te anticiperen op veranderingen zal dit concurrentievoordeel opleveren. Voorwaarde daarvoor is een bredere focus waarbij naast locatie, nadrukkelijk ook oog voor veranderende huisvestings wensen van gebruikers en het optimaal benutten van een flexibel object een plek krijgen. De gebruikswaarde helpt dit in beeld te brengen. Enerverende tijden zullen aan breken voor ondernemende vastgoedmanagers.

Bronvermelding FIGUUR 2

Gebruikswaarde door integrale benadering stichtings-, exploitatie- en desinvesterings cashflow van vastgoed. In figuur 2 worden beide scenario’s schematisch weergegeven. Daarbij wordt zichtbaar hoe de periodieke kosten, die de resultante zijn van investering, restwaarde en exploitatieperiode, zich onderling verhouden. Om de gebruikswaarde te bepalen, moeten we focussen op de hellingshoek van de periodieke kosten. In scenario 1 is deze hellingshoek α, in scenario 2 is dit β. In dit voorbeeld daalt α sterker dan β, wat betekent dat scenario 2 een hogere gebruikerswaarde oplevert. In scenario 2 zijn dus lagere periodieke huuropbrengsten voldoende om een rendabele exploitatie te kunnen realiseren. Scenario 2 levert bovendien extra flexibiliteit op voor de belegger.

‘De huidige en toekomstige groei van het aandeel zzp’ers in de werkzame berooepsbevolking’, 19-12-2012, Nicole Bosch, Gijs Roelofs, Daniël van Vuuren, Mathijn Wilkens, (www.cpb.nl) ‘Hoe herken ik Toekomstbestendig vastgoed’, Maarten Donkers en Jo Bronckers, november 2014 (www.linkedin. com/company/fgh-bank). Abraham H. Maslow, Motivation and Personality 2nd ed. Harper & Row, New York, 1970, p. 80 – 106.

Buitenlandse kapitaal voor Nederlands vastgoed 2014 was een uitzonderlijk jaar voor beleggingen in Nederlands commercieel vastgoed. Er is voor meer dan 9 miljard euro geïnvesteerd ten opzichte van 5 en 4 miljard euro in 2013 en 2012. Opvallend waren de transacties van onder andere PATRIZIA, Lone Star en

Erik Steinmaier

De afgelopen twee jaar hebben buitenlandse partijen vooral geïnvesteerd in opportunistische beleggingen zoals non-prime kantoorportefeuilles en woningportefeuilles. ABN AMRO verwacht dat buitenlandse partijen de komende jaren prominente spelers blijven op de Nederlandse markt. Nederlands vastgoed biedt een aantrekkelijk rendement en de vooruitzichten voor de kredietmarkt zijn positief. Daar naast hebben verschillende spelers aangegeven een grote Nederlandse woningportefeuille op te willen bouwen.

Welke strategie hanteren buitenlandse investeerders?

duidelijke veranderingen merkbaar.

Buitenlandse investeerders hebben ieder een eigen strategie die bepalend is voor de keuzes van de aankopen. Om meer inzicht te krijgen in de verschillende beleggingsstrategieën, hebben we over een periode van twee jaar de grootste vastgoedaankopen geanalyseerd. Op basis van de risico profielen van het vastgoed, de hoeveelheid leverage en het gedrag van de investeerder zelf, onderscheiden we drie strategieën • Core strategie • Value-add strategie • Opportunistische strategie

Nederland heeft in vergelijking met

Core strategie

Round Hill Capital. Samen goed voor 1,7 miljard euro. Hoewel buitenlandse investeerders op de Nederlandse markt geen nieuw fenomeen zijn, zijn er

andere landen momenteel veel interesse van buitenlandse investeerders. Dit komt voornamelijk door de aantrekke lijke vastgoedwaarderingen en de risicopremie, het verschil tussen het aanvangsrendement en het rente percentage op 10-jaars staatsobligaties,

Deze strategie heeft het minst risicovolle karakter en is vooral gebaseerd op de kwaliteit en voorspelbaarheid van de huurinkomsten. Het gebruik van schuld voor de finan ciering van vastgoed is veelal beperkt en is niet meer dan 40 procent van de waarde van de portefeuille. Deze beleggers zijn op zoek naar een internal rate of return tussen 5 en 7 procent. Kenmerkend is de lange beleggingshorizon. Over het algemeen is er minder focus op het verhogen van de kasstroom en nemen de beleggers genoegen met indexatie. Bij investeringen in kantoren kiest men met name voor Nederland vanwege een aantrekkelijke risico/rendements verhouding in vergelijking met andere internationale toplocaties.

van 6,6 procent. Investeerders hebben daarnaast voordeel van de krediet verlening die het afgelopen jaar beter op gang is gekomen.

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

Wanneer we kijken naar de individuele partijen, zien we dat de boventoon wordt gevoerd door Duitse beleggers zoals Union en Deka. Deze partijen investeren voornamelijk in kantoren op toplocaties zoals de Zuidas en Amsterdamcentrum. Het feit dat Core-beleggers voornamelijk in kantoren beleggen, kan worden verklaard doordat er in het Nederlandse retaillandschap weinig prime winkelcentra zijn. Ook is in dit segment minder wetgeving van toe passing dan op woningen. Aan de verkopende kant treffen we vaak een Nederlandse ontwikkelaar zoals OVG Real Estate (The Edge, Amsterdam) of Van Deursen (De Markies, Den Haag).

Value-add strategie De Value-add strategie kent een hoger risico dan de Core strategie. Er is een duidelijke focus op waardegroei gebaseerd op een verhoging van bezettingsgraden. De beleggers maken in grotere mate gebruik van schuld. Dit is ongeveer 60 procent van de waarde van het vastgoed. Deze strategie moet zorgen voor een internal rate of return van ongeveer 10 procent.

Deze strategie is geschikt voor alle verschillende asset klasses. De beleggingshorizon varieert, maar gemiddeld wil men een object tenminste vijf jaar in de portefeuille houden. Het gaat veelal om beursgenoteerde vastgoedinvesteerders zoals bijvoorbeeld WDP of Unibail-Rodamco. We zien echter ook partijen die actief zijn in het opportunistische stuk van de markt. Dit komt doordat veel van deze partijen een gebalanceerde portefeuille opbouwen waar ook minder risicovolle investeringen aan worden toegevoegd. Een dergelijke portefeuille kan gunstig zijn voor een potentiële verkoop. Transacties die passen binnen deze categorie zijn de aankoop van een buurtwinkelcentrum of een gemiddeld kantoorgebouw. Voorbeelden zijn de aankopen van Unibail-Rodamco in het winkelcentrum Leidsenhage of de aankoop van twee kantoren in Leusden door Moorpark Capital.

“Verwacht wordt dat buitenlandse partijen de komende jaren prominente spelers blijven op de Nederlandse markt." Opportunistische strategie

13% 2% 5% 7%

Kantoren 73%

Industrieel / logistiek Retail Woningen Overig

FIGUUR 1

Verdeling investeringen naar asset klasse, Core strategie

Dit is een strategie met een beduidend risicovoller karakter. De nadruk ligt op het halen van indirect rendement door een verbetering van de kasstroom en het op het juiste moment aan- en verkopen van assets binnen de vastgoed cyclus. Het doel is om een internal rate of return te realiseren van meer dan tien procent. Hierbij maken de beleggers gebruik van een financiële hefboom. De hoeveelheid schuld kan oplopen tot 70 procent van de waarde van het vastgoed, waarbij delen als mezzanine verstrekt kunnen worden. De beleggingstermijn hangt af van het herstel van de markt. Of de snelheid waarmee waarde kan worden toegevoegd aan het gebouw, door bijvoorbeeld leegstand aan te pakken. Over het algemeen is de termijn niet langer dan vijf jaar, de helft van een gemiddelde economische cyclus. Over het algemeen wordt deze strategie gehanteerd door beleggers die risico niet mijden en vastgoed met significante leegstand of probleemgebouwen durven aan te pakken. We zien dan ook meestal investeringen in kantoren, retail en industrieel vastgoed. Echter, nu buitenlandse partijen met gebruik van een aanzienlijke financiële hefboom woningportefeuilles opkopen, kunnen we dit als een specifieke categorie binnen deze strategie benoemen.

9% 7%

5% 9%

50% 36%

12% Kantoren

Industrieel / logistiek

53%

Kantoren Retail

19%

Woningen Retail Industrieel / logistiek

Overig

Overig FIGUUR 2

FIGUUR 3

Verdeling investeringen naar asset klasse, Value-add strategie

Verdeling investeringen naar asset klasse, Opportunistische strategie

Beleggers in woningen Het gaat hier om gevestigde internationale vastgoedbeleggers zoals PATRIZIA, Round Hill Capital en Heitman. Zij zijn op zoek naar grote woningportefeuilles, hebben zich verdiept in de complexe regelgeving en hebben zich dit specialisme eigen gemaakt. PATRIZIA heeft aangegeven een Nederlandse portefeuille van 1 à 2 miljard euro op te bouwen. Ook Round Hill Capital bouwt aan een substantiële Nederlandse portefeuille. Deze investeerders bieden Nederlandse partijen interessante verkoopmogelijkheden.

“Buitenlandse beleggers zijn onmisbaar in het prime segment van de kantorenmarkt." Beleggers in overig vastgoed Dit zijn vooral Angelsaksische partijen die worden aangetrokken door hoge rendementen als gevolg van forse afwaarderingen. Blackstone is een van de meest actieve buitenlandse partijen op de Nederlandse markt. Zij hebben vijf transacties uitgevoerd in retail, kantoor en logistiek vastgoed met een totale waarde van ruim 600 miljoen euro. Van Blackstone is bekend dat zij een duidelijke exitstrategie hebben in de vorm van een IPO. Het is nog de vraag hoe de Nederlandse assets worden verkocht, omdat deze vaak onderdeel zijn van een Europese portefeuille. De strategie van Lone Star is vergelijkbaar met die van Blackstone. Deze Amerikaanse fondsmanager is met een fonds van 7 miljard dollar actief en begeeft zicht vooral in het opportunistische segment. In Nederland heeft Lone Star voor meer dan 340 miljoen euro aan kantoren gekocht, waarvan het merendeel non-prime is.

Kansen voor Nederlandse partijen Buitenlandse beleggers zijn dus erg actief op de Nederlandse markt. Gelet op de relatief goede economische vooruitzichten en aantrekkelijke commerciële vastgoedmarkt, verwachten wij dat zij voorlopig zeer actief blijven. De aanwezigheid van deze partijen biedt volop kansen voor Nederlandse spelers. Ze zijn onmisbaar in het prime segment van de kantorenmarkt. Zij zorgen voor extra liquiditeit op de markt voor non-prime kantoren. Bestaande beleggers kunnen hierdoor geld vrijmaken om ergens anders te investeren. Daarnaast voegen buitenlandse investeerders waarde toe aan de bestaande voorraad door leegstand aan te pakken en door te investeren in panden die zodoende weer courant worden. Tot slot zijn ze onmisbaar bij de transformatie van de woningmarkt naar een markt waarin woningcorporaties minder dominant zijn en meer kansen biedt voor commer ciële verhuurders. Op het moment dat woningcorporaties beginnen met de structurele verkoop van bezit, spelen zij een cruciale rol. Het is onze mening dat Nederlandse spelers vooral de dialoog met buitenlandse partijen aan moeten gaan om te komen tot transacties. Of zelfs samenwerkingsverbanden aan te gaan, waarbij de Nederlandse partij uitgebreide kennis van de markt inbrengt en de buitenlandse partij zijn financiële daadkracht en ondernemingsdrang.

Eén jaar in de praktijk Afstuderen in het voorjaar van 2013 bleek arbeidsmarkttechnisch niet de meest gunstige periode. De banen waren schaars en de bedrijven konden kiezen uit een overvloed aan

ir. G. Kant Gijs studeerde in maart 2013 af bij de leerstoel Real Estate Management and Development met als onderzoekstitel: ‘De gemeentelijke grondvoorraad: risico of duurzame kans?’. Ondertussen werkt Gijs sinds november 2013 bij advies- en ingenieursbureau Grontmij als adviseur geïntegreerde contracten. Hierbij adviseert hij gemeenten, provincies, waterschappen, Rijkswaterstaat en aannemers bij het opstellen en aanbesteden van geïntegreerde contracten en bij het contractmanagement in de uitvoeringen beheerfase.

sollicitanten, veelal ‘starters’, met een verschillende sollicitatiegesprekken,

Het uitbreiden van deze kennis en toepassen in projecten, dat leek mij een mooie uitdaging. Als adviseur tussen de opdrachtgever en opdrachtnemer, op het snijvlak van proces en techniek.

een aantal vakanties en kortstondige

Grontmij

aantal jaar werkervaring. Na

opdrachten (naar aanleiding van mijn afstudeeronderzoek) kwam ik uit bij de vacature van junior adviseur geïntegreerde contracten bij Grontmij. Grontmij, een advies- en ingenieursbureau met zo’n 1.800 werknemers in Nederland en wereldwijd zo’n 7.500 werknemers, dat werd een match!

Advies- en ingenieursbureau Grontmij is van oudsher ontstaan als bedrijf dat boeren hielp bij het ontginnen van gronden; het begaanbaar maken van grond ten behoeve van landbouw en als bescherming tegen wateroverlast. In 1915 is Grontmij N.V. opgericht, vandaar dat dit jaar in het teken staat van ons 100-jarig bestaan. Ondertussen is Grontmij uitgegroeid tot het derde grootste ingenieurs bureau van Europa met 120 kantoren in verschillende landen in Europa en 2 kantoren buiten Europa. Grontmij is opgedeeld in vier divisies: Water & Energie, Transport & Mobiliteit, Bouw & Vastgoed en Stad & Milieu. Daarmee zijn wij als bedrijf prominent aanwezig in de gebouwde omgeving van Nederland. Om de woorden van mijn divisiedirecteur (Stad & Milieu), Paul ten Kroode, te gebruiken: ‘Aan elke vierkante meter in Nederland heeft Grontmij, gedurende haar bestaan, ondertussen een bijdrage geleverd aan de verbetering van onze leefomgeving’.

Werkzaamheden Terugblik Maar eerst nog even terug. In 2006 ben ik begonnen aan de bachelor Bouwkunde met, zoals zo velen, de gedachte om architect te worden. Al snel kwam ik erachter dat het proces van een bouwproject mij veel meer interesseerde. Tijdens het bachelor eindproject, het befaamde ‘Multiproject’, had ieder lid van het projectteam een verschillende rol. Het project intrigeerde me vooral door de verschillende perspectieven van waaruit gedacht werd. Hoe mooi zou het zijn om zo’n proces van begin tot einde te doorlopen? Tijdens de periode van solliciteren had ik deze vraag constant in mijn achter hoofd. Wat is uiteindelijk de rode draad door elk project? En wat geeft houvast bij het doorlopen van het bouwproces? Dat is het contract. In mijn studietijd heb ik een aantal bouwrechtvakken gevolgd waardoor ik kennis heb gemaakt met de algemene rechtsbeginselen, verschillende soorten contractvormen en de aanbestedingswet.

Dat wat betreft ons bedrijf. Ik denk namelijk dat de lezer van dit blad vooral benieuwd is naar mijn werkzaamheden. Binnen Grontmij geef ik advies op het gebied van geïnte greerde contracten, de contractvormen waarbij opdracht gevers de risico’s binnen projecten willen leggen bij de partijen die deze het beste kunnen beheersen. Denk hierbij aan D&C-, E&C- en DBM(FO)-contracten. Ik ben werkzaam binnen de divisie Stad & Milieu die zich bezig houdt met multidisciplinaire projecten in de stedelijke omgeving: openbare ruimte, ondergrondse infrastructuur (ICT-infrastructuur, riolering, kabels en leidingen), bovengrondse infrastructuur (wegen, kunst werken, spoor) en waterveiligheid (waterkeringen, afwateringsystemen). Binnen mijn huidige werkzaamheden komt vastgoed nauwelijks aan bod.

Het is voornamelijk het (bouw)proces wat mij bezighoudt en nu zijn dat voornamelijk projecten in de grond-, wegen waterbouw.

Vanuit deze structuur houd je het overzicht of je contract volledig ‘dekkend’ is. Bij deze werkzaamheden ben ik dus veelal de spin in het web en heb ik veel afstemming Dagelijkse werkzaamheden met al deze stakeholders om te komen tot een gedegen Mijn dagelijkse werkzaamheden zijn ontzettend divers. Zoals ik al eerder contract. aangaf is het contract de rode draad door elk project, vandaar dat ik in • Aanbesteding: wanneer het contract eenmaal op de alle bouwfases werkzaam ben. Een greep uit mijn werkzaamheden zal markt wordt gezet door de opdrachtgever, begeleiden ik omschrijven aan de hand van het chronologisch doornemen van het wij ook veelal dit proces. Dit houdt in dat wij adviseren bouwproces: over de EMVI-criteria (Economisch Meest Voordelige • Initiatief: hierin adviseren wij de opdrachtgever welke contractvorm het Inschrijving), het aanbestedingsproces begeleiden en beste past bij het project dat de opdrachtgever voor ogen heeft. de uiteindelijke gunning coördineren. Op basis van de • Contractvorming: wanneer de keuze voor een bepaalde contractvorm EMVI-criteria wordt de kwaliteit van de inschrijving genomen is zal het contract opgesteld worden. Vaak wordt Grontmij beoordeeld die naast de prijs een belangrijke rol speelt ingehuurd door een opdrachtgever om een (voor)ontwerp uit te werken bij de beoordeling van de inschrijvingen. en een contract op te stellen om dat vervolgens op de markt te brengen. • Uitvoering/Beheer en Onderhoud: wanneer vervolgens Allereerst worden bij alle betrokken stakeholders eisen en wensen het werk gegund is aan een opdrachtnemer, voeren opgehaald, wat leidt tot een klanteisspecificatie (KES). Deze klanteisen wij ook veelal het contractmanagement uit voor de vormen de eerste input voor het contract. Daarnaast vormen het ontwerp, opdrachtgever. Dit houdt in dat we op basis van risico’s de eisen uit normen en richtlijnen en overige technische eisen input voor contractdocumenten van de opdrachtnemer controleren, het contract. Deze eisen haal ik veelal op bij de verschillende technische audits houden op zijn kwaliteitsmanagement en processen experts binnen Grontmij en structureer ik volgens de systematiek van en de discussie voeren met de opdrachtnemer over Systems Engineering. Dit houdt in dat je uitgaat van een ‘syteem’ waarin eventuele wijzigingen ten opzichte van het contract. je de eisen uit het contract koppelt aan objecten en werkpakketten. Tevens beschikken wij over voldoende technische experts De technische eisen worden gekoppeld aan objecten (een weg, een die kunnen assisteren wanneer we op een specifiek brug etc.) en proceseisen worden gekoppeld aan werkpakketten risicovol technisch onderdeel van het project willen (contractmanagement, vergunningenmanagement etc.). toetsen.

AFBEELDING 1

Spieringbrug te Muiden Bron:Rijkswaterstaat

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

Projecten Het bovenstaande geeft een goede indruk van de diversiteit van mijn werkzaamheden. Deze werkzaamheden voer ik uit in diverse projecten in diverse rollen, zowel aan opdracht gevers- als aan opdrachtnemerskant. In de contractvormingsfase ben ik voor het project HOV in ’t Gooi in opdracht van de provincie Noord-Holland en ProRail werkzaam geweest bij de begeleiding van het maken van het voorontwerp en contract voor een HOV-verbinding (hoogwaardig openbaar vervoer verbinding) tussen Huizen en Hilversum. Hierbij heb ik algemene werkzaamheden uitgevoerd binnen het projectmanagement: bewaken van ons budget, opstellen van planningen en het voeren van discussies met de opdrachtgever over wijzigingen ten opzichte van ons contract. Daarnaast hield ik me bezig met het opstellen van het contract voor de HOV-verbinding. Hierbij haalde ik de klanteisen op bij alle stakeholders en de technische eisen bij onze technische experts. Vervolgens verwerkte ik dit met collega’s gestructureerd in het contract door middel van Systems Engineering. In de uitvoeringsfase heb ik ondertussen zowel aan opdrachtgeverskant als aan opdrachtnemerskant ervaring opgedaan. Aan de opdrachtnemerskant ben ik werkzaam als risicomanager voor een aannemerscombinatie bij het project Spieringbrug in Muiden. Dit project is een raakvlakproject van het enorme infrastructurele project voor de weguitbreiding Schiphol – Almere – Amsterdam van Rijkswaterstaat. Als risicomanager ben ik verantwoordelijk voor het beheer van ons risicodossier, bespreek en actualiseer ik met de verschillende onderaannemers ons risicodossier en overleg ik dit met de opdrachtgever (Provincie Noord-Holland en Gemeente Muiden). Op basis van onze risico’s en zijn risico’s bepaalt de opdrachtgever weer op welke onderdelen hij onze werkzaamheden en processen gaat toetsen. Een belangrijke taak dus om volledig en actueel te zijn.

Aan de opdrachtgeverskant ben ik werkzaam als toetser namens het Hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard binnen het project Dijkversterking Krimpen aan de IJssel. Hierbij voeren wij toetsen uit op het werk van de aannemer, waarbij ik voornamelijk procestoetsen uitvoer. Dit houdt in dat we op basis van het contract en het projectmanagementplan van de aannemer toetsen of hij zijn processen zo heeft ingericht zoals volgens zijn inschrijving, projectmanagementplan en contract verplicht is. Dit zijn toetsen op bijvoorbeeld risicomanagement, planningsmanagement en het ontwerpproces.

Afsluitend Op dit moment krijg ik voldoende kansen om me in de volledige breedte van het bouwproces te ontwikkelen. Dat vind ik dan ook een mooie kans die ik met beide handen aanpak! Op termijn zal ik me wel meer ontwikkelen richting een bepaald expertise, mijn voorkeur ligt op dit moment bij de richting van contractmanager. Maar binnen Grontmij en binnen de bouwsector zijn er voldoende uitdagingen en ontwikkelingen die ervoor zorgen dat ik alle mogelijkheden graag open houd. Afsluitend hoop ik dat mijn artikel studenten in laat zien hoe breed onze master Real Estate Management and Development is en dat de opgedane kennis over het bouwproces, project management en de ontwikkelde analytische vaardigheden je de mogelijkheid biedt om je in de totale breedte van de bouwsector in te zetten.

Afstudeerder TU/e

Sociale tevredenheid in een vergrijzende samenleving De invloed van buurtkenmerken op het sociale netwerk en de sociale tevredenheid van ouderen Er is een groeiende belangstelling naar de relatie tussen de leefomgeving en het sociale netwerk van ouderen. De meeste studies richten zich op de hoeveelheid sociaal contact en niet op eenzaamheidsgevoelens of de sociale tevredenheid. In dit onderzoek wordt met behulp van een pad-analyse de relaties tussen persoonlijke en buurt kenmerken, kenmerken van het sociale netwerk, verbondenheid met de buurt, eenzaamheid en sociale tevredenheid geanalyseerd. Deze analyse is geba seerd op data die is verzameld tussen april en mei 2014 in de regio Eindhoven onder 177 respondenten, met behulp van een vragenlijst en een sociaal interactie dagboek.

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

ir. M. Weijs-Perrée ir. M. Weijs-Perrée studeerde in augustus 2014 af aan de leerstoel Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Haar afstudeeronderzoek richtte zich op de invloed van buurtkenmerken op het sociale netwerk en de sociale tevredenheid van ouderen. Sinds oktober 2014 is ze werkzaam als promovendus aan de Technische Universiteit Eindhoven. Ze is bezig met een onderzoek naar meerwaarde van bedrijfsverzamelgebouwen voor het kennisdelen en netwerken tussen huurders/ gebruikers

Veel studies richten zich op de relatie tussen de hoeveelheid sociaal contact, de omvang van het sociale netwerk en de leefomgeving. Deze studies richten zich niet op eenzaamheid gevoelens (Hughes et al., 2004) of de tevredenheid met de sociale contacten en het sociale netwerk. Als aanvulling op deze studies, is het daarom belangrijk om inzicht te krijgen in gevoelens van eenzaamheid en sociale tevredenheid. Sociale netwerken zijn belangrijk voor de levenskwaliteit en het geluk van mensen (Delmelle et al., 2013). De kwaliteit van het sociale netwerk is hierbij belangrijker dan het aantal sociale interacties of de omvang van het sociale netwerk (Penninx, 2005). Een kleinere omvang van het sociale netwerk hoeft niet te betekenen dat mensen eenzamer zijn of omgekeerd, mensen met een groter sociaal netwerk zijn niet altijd meer tevreden met hun sociale leven. Persoonlijke kenmerken en de leefomgeving kunnen het sociale netwerk van mensen beïnvloeden (Delmelle et al., 2013). Toch is er maar weinig bekend over het effect van de leefomgeving op de sociale tevredenheid van mensen. Als mensen zich meer verbonden voelen met hun leefomgeving, zullen ze waarschijnlijk ook meer tevreden zijn met hun sociale contacten in de buurt en meer sociale contacten hebben met buurtgenoten. Deze verbondenheid met een plek of buurt wordt ook wel ‘place attachment’ genoemd (Rubinstein en Parmelee, 1992). De verbondenheid met de buurt wordt sterker wanneer mensen langer in dezelfde buurt wonen. Onderzoek laat zien dat kenmerken van de leefomgeving de verbondenheid met de buurt kunnen beïnvloeden (Buffel et al., 2011). Het doel van dit onderzoek is het analyseren van de relaties tussen persoonlijke kenmerken, buurtkenmerken, eenzaam heid, de verbondenheid met de buurt, sociale netwerken en de sociale tevredenheid van ouderen. Figuur 1 toont het conceptueel model met de onderlinge relaties die in dit onderzoek zijn onderzocht.

Sociaal netwerk + sociale interacties Sociale tevredenheid van ouderen

Persoonlijke kenmerken Buurtkenmerken

Het doel van de dataverzameling was om alle respondenten, die in 2008 in het onderzoek van Van den Berg (2012) het sociaal interactie dagboek hebben ingevuld, nog een keer het sociaal interactie dagboek te laten invullen. In 2008 werden adressen willekeurig geselecteerd in verschillende buurten in de regio Eindhoven.

Eenzaamheid

Verbondenheid met de buurt FIGUUR 1

Conceptueel model

Data verzameling Data is verzameld door middel van een sociaal interactie dagboek en een vragenlijst over de omvang en de samenstelling van het sociale netwerk, de verbondenheid met de buurt, sociale tevredenheid, eenzaamheid en over persoonlijke en buurtkenmerken.

In dit onderzoek is data verzameld tussen april en mei 2014 in de regio Eindhoven, onder 141 respondenten die deelnamen aan het onderzoek in 2008 en 36 nieuwe respondenten. De steekproef bestaat uit 62% vrouwen en 38% mannen. Ook bevat de steekproef een hoog percen tage respondenten met een leeftijd tussen de 40 en 80 jaar (81%). Respondenten die zonder partner wonen, met kinderen (6%) of zonder kinderen (13%), zijn onder vertegenwoordigd in deze steekproef. Dit komt waarschijnlijk door het hoge percentage van respondenten met een leeftijd tussen de 40 en 80 jaar. Een groot deel van de respondenten is hoogopgeleid (89%).

Methode & Resultaten Respondenten werden gevraagd om al hun sociale interacties te noteren in het sociaal interactie dagboek. Respondenten werden gevraagd om één interactie te noteren bij elke sessie van sms berichten, WhatsApp berichten, chat berichten en berichten tijdens een internet spel. In de vragenlijst zijn een aantal vragen gesteld over de persoonlijke kenmerken van de respondenten zoals leeftijd, geslacht, autobezit, club-lidmaatschap, gezinssamenstelling, arbeidssituatie, gezondheid, inkomen en opleidingsniveau, verblijfsduur in de buurt, etniciteit en werkstatus. Ook werden respondenten gevraagd of ze bepaalde gebeurtenissen hadden ervaren sinds 2008, zoals ouderschap, echtscheiding of het overlijden van een echtgenoot. Sociale tevredenheid is gemeten met behulp van een opgestelde index. Deze index bestaat uit de negen vragen over de tevredenheid van de respondenten met de samenstelling van hun sociaal netwerk, de omvang van het sociale netwerk en hun sociaal leven over het algemeen. Eenzaamheid is gemeten met behulp van een index (Hughes et al., 2004). Deze index bestaat uit drie vragen: ’hoe vaak heb je het gevoel dat je gezelschap mist?’, ‘hoe vaak voel je je buitengesloten?’ en ‘hoe vaak voel je je geïsoleerd van anderen? ‘. Informatie over de buurt is verkregen met behulp van Statline (CBS, 2012), zoals de dichtheid, voorzieningen in de buurt, samenstelling van de bevolking, de afstand tot groene openbare ruimtes en het type woningen. Sociale cohesie is gemeten door middel van een index opgesteld door Decide (2007). Deze index bestaat uit zeven vragen over sociale cohesie en het richt zich op de mate waarin bewoners samen activiteiten doen en de mate van solidariteit tussen de bewoners.

Kwantitatieve analyses zijn uitgevoerd om de relaties te analyseren. Om de relaties tussen de onafhankelijke variabelen en de afhankelijke variabelen, en de relaties tussen de afhankelijke variabelen gelijktijdig te analyseren, is een pad analyse gebruikt. Het model is opgesteld met behulp van behulp van het statistisch software pakket LISREL (Jöreskog en Sörbomet, 2008). Mean

St. Dev.

Aantal sociale interacties

12.25

6.94

Sociale tevredenheid

34.63

3.93

Eenzaamheid

3.50

0.95

Verbondenheid met de buurt

38.56

7.37

Aantal buurtgenoten in het sociale netwerk

3.56

4.40

Leeftijd

56.42

15.25

Laag inkomen (< €2000 netto per maand) (dummy)

0.23

0.42

De dood van een partner (dummy)

0.06

0.23

Stel met kinderen (dummy)

0.36

0.48

Stel zonder kinderen (dummy)

0.45

0.50

Zeer goede gezondheid (dummy)

0.35

0.48

Één of meer auto’s in het huishouden (dummy)

0.90

0.30

Lid van een vereniging/ club (dummy)

0.67

0.47

Zeer hoge dichtheid (dummy)

0.23

0.42

Social cohesie

22.98

5.60

Afhankelijke variabelen

Onafhankelijke variabelen Persoonlijke kenmerken

Buurtkenmerken

In dit onderzoek is de 12-item schaal van Williams en Roggenbuck (1989) gebruikt om de verbondenheid met de buurt te meten. Deze index bestaat uit uitspraken zoals: ‘ik heb het gevoel dat deze buurt een deel van mij is’, ‘ik ben zeer gehecht aan deze buurt’, ‘deze buurt betekent veel voor mij’ en ‘ik haal meer voldoening uit deze buurt dan uit een andere buurt’.

TABEL 1

Afhankelijke en onafhankelijke variabelen (N=177)

Sociale netwerk

Persoonlijke kenmerken -0.16

Leeftijd -3.72

Laag inkomen

Stel met kinderen

-2.89

Aantal sociale interacties 0.08

Aantal buurtgenoten

0.26 -6.87

Sociale tevredenheid Stel zonder kinderen

-6.02

Dood van partner

-6.42

Zeer goede gezondheid Autobezit

Lid van een club/ vereninging

Sociale tevredenheid

-0.85

-0.30

Eenzaamheid

-0.80

Eenzaamheid

1.23 0.07 0.39

Buurtkenmerken Sociale cohesie

Zeer hoge dichtheid

-0.04

0.32

0.57

-1.25

Place attachment Verbondenheid met de buurt

Als eerste zijn de relaties tussen afhankelijke en onafhanke lijke variabelen bepaald met behulp van bivariate analyses. De relaties die significant waren, zijn toegevoegd aan het pad analyse model. De onderlinge relaties tussen de afhankelijke variabelen zijn ook toegevoegd. Vervolgens zijn alle relaties die niet significant (p<0.05) waren verwijderd van het model. In tabel 1 worden de afhankelijke en onafhankelijke variabelen weergegeven die zijn meegenomen in het model. Dit resulteerde in het uiteindelijke model (figuur 2).

“Voor de kwaliteit van het leven is het dus belangrijk dat er omgevingen worden gecreëerd waar mensen tevreden zijn met hun sociaal leven en zich verbonden voelen met hun omgeving."

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

Positief eﬀect Negatief eﬀect

FIGUUR 2

Pad analyse model

De resultaten laten zien dat persoonlijke kenmerken effect kunnen hebben op het aantal sociale interacties van mensen. Leeftijd heeft een negatief effect op het aantal sociale interacties. Deze bevinding suggereert dat ouderen minder sociale interacties hebben. Dit komt waarschijnlijk doordat sociale interacties met collega’s verdwijnen na pensionering. Ook kan de vermindering van het aantal sociale interacties het gevolg zijn van een verslechterde gezondheid en verminderde mobiliteit. Figuur 2 laat zien dat mensen met een laag inkomen en mensen die een partner hebben verloren minder sociale interacties hebben. Er is ook gevonden dat mensen die samenwonen met een partner (met of zonder kinderen) minder sociale interacties hebben dan mensen die zonder een partner wonen (met of zonder kinderen). Club-lidmaatschap en zeer hoge dichtheid in de buurt kunnen de sociale tevredenheid beïnvloeden. Mensen die lid zijn van een club of vereniging zijn meer tevreden met hun sociaal leven. Deelname aan sociale activiteiten zou de kwaliteit van het sociale netwerk kunnen verbeteren. Een hogere dichtheid (≥ 2500 adressen per vierkante kilometer) in een buurt kan leiden tot een lagere sociale tevredenheid van inwoners. In gebieden met

een hogere stedelijke dichtheid zijn meer mogelijkheden om deel te nemen aan sociale activiteiten, maar is het waarschijnlijk moeilijker om echte vrienden te ontmoeten en zich verbonden te voelen met de buurt (Hanabuchi et al, 2012). Uit de resultaten blijkt dat het aantal buurtgenoten in het sociale netwerk en de sociale cohesie in de buurt, de verbondenheid met de buurt positief kan beïnvloeden. Sociaal contact met buurtgenoten en gesteund of geholpen worden door buurtgenoten is zeer belangrijk voor het gevoel van verbondenheid met de buurt en uiteindelijk voor de sociale tevredenheid. Een laag inkomen kan ook de verbondenheid met de buurt negatief beïnvloeden. Eenzaamheid wordt negatief beïnvloed door de verbondenheid met de buurt, autobezit en een zeer goede gezondheid. Mensen die in het bezit zijn van een auto en een betere gezondheid hebben zijn beter in staat om hun sociale contacten (op verdere afstand) te onderhouden en zijn daardoor waarschijnlijk minder eenzaam. Figuur 2 laat ook de significante relaties zien tussen de afhankelijke variabelen. Het aantal sociale interacties heeft een positief effect op de sociale tevredenheid. Mensen met een hoger aantal sociale interacties zijn meer tevreden met hun sociale leven. Ook is gevonden dat eenzaamheid een negatief effect heeft op de sociale tevredenheid. Mensen die zich vaak eenzaam voelen, zijn minder tevreden met hun sociale leven. Opvallend is dat er geen significant effect is gevonden van de sociale tevredenheid op gevoelens van eenzaamheid. Dit geeft aan dat mensen die niet tevreden zijn met hun sociale leven, zich niet perse eenzaam hoeven te voelen.

Conclusie De resultaten tonen aan dat de buurt een belangrijke rol speelt bij de sociale tevredenheid van ouderen. De verbondenheid met de buurt, de mate van sociale cohesie in de buurt en het aantal buurt genoten in het sociale netwerk zijn belangrijke aspecten voor de kwaliteit van het sociale leven. Daarnaast zijn het aantal sociale interacties, gevoelens van eenzaamheid, persoonlijke kenmerken, evenals de buurt waarin ouderen wonen belangrijke factoren bij de vormgeving van de sociale tevredenheid van ouderen. Voor de kwaliteit van het leven is het dus belangrijk dat er omgevingen worden gecreëerd waar mensen tevreden zijn met hun sociaal leven en zich verbonden voelen met hun omgeving. Vooral voor ouderen en mensen met een slechtere gezondheid, is het belangrijk dat ze emotioneel en instrumentaal worden ondersteund door buurtgenoten. Daarom zouden beleidsplannen zich meer moeten richten op het verhogen van het aantal sociale interacties in buurten, door bijvoorbeeld het organiseren van sociale activiteiten of het betrekken van lokale bewoners bij nieuwe plannen voor de buurt.

Bronnen Buffel, T., Demeere, S., De Donder, L. & Verté, D. (2011). Fysieke, sociale en psychologische dimensies van de woon omgeving: Ouderen aan het woord over hun verbondenheid met de buurt. Tijdschrift voor Sociologie, 32(1), 59-87. CBS (2012). Statline. Verkregen op 15 mei, 2011, via www.cbs.nl. Delmelle, E.C., Haslauer, E. & Prinz, T. (2013). Social satisfaction, commuting and neighborhoods. Journal of Transport Geography, 30, 110-116. Hughes, M.E., Waite, L.J., Hawkey, L.C. & Cacioppo, J.T. (2004). A short scale for measuring loneliness in large surveys: Results from two population-based studies. Research on ageing, 26, 655-672. Jöreskog, K. & Sörbom, D. (2008). LISREL 8. User’s reference guide. SSII, Chicago. Penninx, K. (2005). Kwetsbare ouderen in beeld. Utrecht: NIZW Zorg. Rubinstein, R. & Parmelee, P. (1992). Attachment to place and the representation of the life course by the elderly. Place Attachment. Human Behavior and Environment, 12, 139-163. Sikma, P. (2011). Een leefbare omgeving voor ouderen: over de eigenschappen van een leefbare omgeving voor ouderen. Utrecht: Universiteit Utrecht. Faculteit Geowetenschappen. Walsh, K. & Ward, P. (2013). Social Exclusion and Ageing in Rural Areas: Patterns and Implications. Rural Ageing Observatory Paper. Galway, Ireland: Irish Centre for Social Gerontology. Williams, D.R. & Roggenbuck, J.W. (1989). Measuring Place Attachment: Some Preliminary Results. Paper Presented at the Session on Outdoor Planning and Management, NRPA Symposium on Leisure Research, San Antonio, TX. Van de Maat, J.W. & Van Xanten, H. (2013). Sleutels voor de lokale aanpak van eenzaamheid. Utrecht: MOVISIE, kennis en aanpak van sociale vraagstukken. Van den Berg, P.E.W. (2012). Social Activity-Travel Patterns: The Role of Personal Networks and Communication Technology. Eindhoven: Eindhoven University of Technology.

AFBEELDING 1

Woningcomplex

SERVICE Actief Frankfurt Elk jaar bezoekt studieverenging SERVICE twee keer een stad in het buitenland. Een keer met de meerdaagse reis welke ergens in Europa plaatsvindt. De andere keer zoeken we het verder op, dit jaar gaat de reis bijvoorbeeld naar Hongkong! In het begin van het verengingsjaar 2014-2015 is de bestemming van de meerdaagse studiereis bekend gemaakt. Onder het genot van bier en bockworst werd in de Blauwe Zaal medegedeeld dat SERVICE af ging reizen naar de economische hoofdstad van Duitsland; Frankfurt. Frankfurt is bij menig vastgoedliefhebber bekend door de aanwezige wolkenkrabbers en prachtige skyline, die de stad de bijnaam Mainhatten heeft opgeleverd. De stad heeft zijn bekendheid verworven door de vele financiële instellingen die er zijn gevestigd. De drie grootste Duitse banken (Deutsche Bank, Commerzbank en DZ Bank) houden er (hoofd)kantoor. Eén van de belangrijkste effectenbeurzen van Europa, de Deutsche Börse, is eveneens in de stad gevestigd. Als kers op de taart vormt Frankfurt óók de thuisbasis van de Europese Centrale Bank. In de vroege ochtend van 26 november vertrokken 24 eigenzinnige vastgoedstudenten richting het zuiden van Duitsland. Met behulp van het ‘immobiliën mobile’ zou de chauffeur ons veilig afzetten in Frankfurt. Nadat we waren ingecheckt in het hostel werden we opgehaald voor de eerste activiteit aldaar. Onder leiding van twee Duitse gidsen, die ook de Nederlandse taal machtig waren, werden we langs historische pracht en leuke bezienswaardigheden van Frankfurt geleid. Op deze manier maakte we in hoog tempo kennis met de stad. Na afloop van de wandeltocht was de tijd rijp voor een bezoek aan een typische Duitse kerstmarkt. S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

Vandaag de dag lijkt een kerstmarkt meer op een kermis maar van origine biedt een kerstmarkt inwoners een vreugdevolle plek van licht, warmte en gezelligheid tijdens de koude wintermaanden. Nadat we gezellig met elkaar hebben gesproken, onder het genot van een aantal glaasjes gluhwijn, zijn we het nachtleven van Frankfurt ingedoken.

AFBEELDING 3

Bouwproject met de skyline van Frankfurt

AFBEELDING 2

TaunusTurm

De volgende dag ging de wekker vroeg af want we zouden op bezoek gaan bij Grontmij GmbH, de Duitse tak van het gekende advies- en ingenieursbureau. In de ochtend kregen we meer informatie over het bedrijf en de sectoren waarin het actief is. Na een uitgebreide lunch zijn we op projectbezoek gegaan. Op onze stalen neuzen brachten we een bezoek aan een groot woningbouwproject even ten zuiden van Frankfurt. Het project bestond uit herenhuizen, appartementen en penthouses in een groene omgeving. Nadat we genoten hadden van het prachtige uitzicht gingen we door naar het tweede project, de TaunusTurm. De TaunusTurm is een 170 meter hoge wolkenkrabber ontwikkeld door Tisman Spyer, bekend van New Yorkse iconen als het Rockefeller Centre en het Chrysler Building. De facility manager heeft ons verteld hoe het gebouw ontworpen is en welke bedrijven er in zitten gevestigd. We hebben hier tot slot mogen genieten van een adembenemend uitzicht over de stad vanaf de 38e verdieping. Nadat we onze gepassioneerde gids van die dag, professor Adreas Menner van de Frankfurt University, een ferme handdruk hadden gegeven, focuste we ons volledig op het avondprogramma. Onder het genot van een bordvullende schnitzel en een grote pul bier hebben we ons mentaal voorbereid op de disco. We hebben tot in de vroege uurtjes staan dansen op Duitse muziek.

Op de laatste dag van onze trip brachten we een bezoek aan de belangrijkste effectenbeurs van Duitsland. Hier hebben we een lezing gekregen en vervolgens mochten we nog een kijkje nemen op de beursvloer zelf. In de middag hebben we nog een aantal uren door de stad gelopen om wat kerstinkopen te doen. Om vier uur stond onze chauffeur weer paraat om ons terug naar Eindhoven te vervoeren. We kijken terug op een geslaagde en bovenal gezellige meerdaagse reis!

Jasper van de Koevering

Afstudeerverslagen TU/e - REMD Op deze pagina treft u een overzicht van de meest recente afstudeerverslagen van de opleiding Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het complete overzicht van afstudeerverslagen is te vinden op de website van SERVICE: www.service-studievereniging.nl. Voor bestellingen en prijzen kunt u contact opnemen met info@service-studievereniging.nl

Auteur: Boy de Kleijn Bestelnr.: 525 Opleiding: REMD Jaar: 2014

Facilities and their effect on face-to-face social contacts The Netherlands is dealing with an ageing population (65+) and a decreasing number of facilities. In general, the mobility and the social network of elderly people decreases, which results in fewer opportunities for social contacts. Social and commercial facilities stimulate and provide opportunities for social contacts. An ageing population and decreasing number of facilities occur in shrinking areas or will occur in anticipating areas, which are also faced with migration of young people and a decline in the birth rates, in the economy and in the number of households. The research is conducted (survey and social interaction diary) in the anticipating area Noord-Limburg. The main results are: • Shops, home and the house of someone, most common locations to visit and to have social contact. • (Elderly) people with a poor health or a disability (less satisfied and fewer social contacts and experience more social isolation). • People with a job, a higher income or children (very satisfied and more social contacts and don’t experience social isolation). • Urban density (neighbourhood characteristic) had no influence. This research aims to give a clearer view on the importance of facilities that contribute to social contacts. In general, the presence of the facilities has no major impact on social isolation and contacts, however, the accessibility is very important. It is necessary to stimulate (accessibility), to help (employment) and to add quality (green spaces). Regarding facilities which are less frequently visited, policy may aim at closing these facilities (such as church and library) or merging with more frequently visited facilities (such as community centers) to stimulate the use of these facilities.

Auteur:Valeska Bruins Bestelnr.:526 Opleiding:REMD Jaar: 2014

LeisureDome Kerkrade; het onderzoeken welke kenmerken zijn vereist voor de realisatie van een optimaal leisure complex De LeisureDome te Kerkrade is met ruim 15.000m2 een van de eerste geclusterde leisurecomplexen in Nederland met dergelijke afmetingen. De financieel negatieve exploitatie van een solitaire megabioscoop heeft geleid tot de clustering van zes leisure exploitanten in één gebouw. Welke kenmerken met betrekking tot de locatie, verschijnings vorm, omliggende retail- en leisurefaciliteiten, positionering in het gebouw en synergievoordelen zijn vereist voor de realisatie van een optimaal leisurecomplex? S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

Als eerste dient de locatie gemakkelijk bereikbaar te zijn. Op de locatie worden gratis en voldoende parkeerplaatsen geprefereerd, op binnen stedelijke locaties is betaald parkeren meer geaccepteerd. Daarnaast dient een leisurecomplex voldoende zichtbaar te zijn op de locatie. Een modern meerlaags gebouw met één hoofdentree en een gezamenlijke hal wordt gewenst door zowel exploitanten als consumenten. In het leisurecomplex dienen de leisurefaciliteiten voor de consument goed zichtbaar en gemakkelijk toegankelijk te zijn. Daarnaast worden door het spreiden van trekkers in het leisurecomplex impulsieve bezoeken gestimuleerd en de naamsbekendheid van de kleinere leisurefaciliteiten vergroot. De naamsbekendheid wordt eveneens vergroot door het leisurecomplex te realiseren op een bestaande retail- en/of leisurelocatie. Indien op een dergelijke locatie een mix aangaande de openingstijden ontstaat wordt tevens de sociale veiligheid verbeterd.

Auteur: L.J. Eskens (Loek) Bestelnr: 527 Opleiding: REMD Jaar: 2014

Leegstand & fysieke potentie: Kantoren van eigenaar-gebruikers Door de huidige economische crisis kampt de kantorenmarkt met een hoog leegstandspercentage en worden - steeds meer - kantoren ter verkoop op de markt gebracht. Het is veelal niet duidelijk wat de fysieke potentie van deze kantoren is en of er hierbij verschil is tussen kantoren van eigenaargebruikers en beleggers. Deze scriptie geeft een indicatie van de leegstand bij eigenaar-gebruikers en kijkt naar de potentie van kantoren van eigenaargebruikers die ter verkoop aangeboden worden. Hierbij concentreert het onderzoek zich op de fysieke aspecten van (leegstaande) kantoren. Meestal wordt de locatie als het belangrijkste vestigingsargument gezien. Door de crisis en marktverandering is de fysieke potentie steeds belangrijker geworden. Verbetering van deze fysieke aspecten kan de verkooppotentie verbeteren. Tijdens het onderzoek zijn met zeven eigenaar-gebruikers interviews afgenomen om een indicatie te krijgen van de leegstand binnen dit segment van de kantorenmarkt. Verder is er stapsgewijs een instrument ontwikkeld, waarmee CRE managers van eigenaar-gebruikers de fysieke potentie van hun kantoren kunnen beoordelen in het geval hun kantoor of kantoren verkocht zullen worden.

Auteur: Sander van Tuijl Bestelnr.: 528 Opleiding: REMD Jaar: 2014

Investing in car parks; To do or not to do? The real estate market has changed rapidly and the risks of real estate investments are being reconsidered. This has implications for the consi deration in which asset there will be invested. At this moment there is an increasing social and commercial interest in parking real estate. This interest is strengthened by the poor investment performances of other real estate sectors over the past few years. However, in comparison to other real estate sectors, parking real estate functions differently and can be seen as a real estate category that doesn’t function on its own. In the future a car park is going to be more and more important for the functioning of city centers all over the world, which makes it a social relevant subject.

Since the parking investment market is really intransparant, it is hard for investors to distinguish which car park invest ment is interesting. This study contributes to this challenge by defining the attractiveness of car parks as investment product. The attractiveness is in this research distinguished by the return- risk profile of the investments. When looking at the return- risk profile of Bouwfonds IM’s car parks, it seems that the most important characteristic types concer ning the attractiveness are: environmental-, accessibility-, competition-, property and functionality characteristics.

Auteur: Sanne Koorneef Bestelnr.: 529 Opleiding REMD Jaar: 2014

Samenwerking in DBFMO projecten Een onderzoek naar de samenwerking tussen opdrachtgever en opdrachtnemer in DBFMO-projecten. DBFMO is een bouworganisatievorm waarbij Design, Build, Finance, Maintenance en Operate aan één opdrachtnemer wordt gegund, wat leidt tot meerwaarde ten opzichte van een traditionele bouworganisatie. Een gevolg van de toepassing van DBFMO is dat er een complexe projectmanagement ontstaat. Samenwerking tussen de betrokken partijen heeft een positieve invloed op de uitkomst (kwaliteit en prijs) van het project. In het onderzoek zijn de kenmerken van DBFMO en samenwerking geformuleerd, waaruit een zestal kritieke prestatie indicatoren (KPI’s) voor de samenwerking tussen opdrachtgever en opdrachtnemer zijn gevonden: vertrouwen, gemeenschappelijk belang, betrokkenheid, communicatie, onderlinge waardering en team-functionaliteit. Vanuit de literatuur en een nader veldonderzoek bij vijf lopende DBFMO-projecten, zijn de volgende concrete aanbevelingen uitgerold om de samenwerking tussen de opdrachtgever en opdrachtnemer te verbeteren: • Het integreren van de KPI’s en sub-variabelen in de DBFMO-overeenkomst • Het sturen van de waardering van de betrokken partijen door samenwerking te organiseren rond het partneringmodel en verwachtingsmanagement • Meer aandacht leggen op het proces en de procesdoelstellingen in het ambitiedocument • De betrokken partijen eerder laten samenwerken (dan pas in de exploitatiefase, zoals nu vaak gebeurt) • Het gemeenschappelijk belang voor opdrachtgever en opdrachtnemer van een project vinden

Auteur: J.J.F. (Jack) Kollenburg Bestelnr.: 530 Opleiding: REMD Jaar: 2014

residents in the social network are important aspects for the quality of the social life. In addition, the number of social interactions, feelings of loneliness, personal characteristics as well as the place where people live are important factors in shaping social satisfaction.

De verkooppotentie van woningportefeuilles van woningcorporaties Woningcorporaties hebben verschillende motieven om woningen te verkopen. Minister Blok stimuleert de verkoop van corporatiewoningen aan derden door middel van de versoepeling van de regelgeving voor corporatiewoningen met een maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens (€ 699,48). Ongeveer 33% van de corporatiewoningen komt in aanmerking voor de versoepeling van de regelgeving bij een eventuele verkoop van deze woningen. Tijdens het onderzoek is de woningportefeuille van de woningcorporatie gekoppeld aan het zoekprofiel van de institutionele en particuliere belegger. Echter is gebleken dat de woningportefeuille van de woningcorporatie niet of nauwelijks woningen bevat die passen in het zoekprofiel van de beleggers. In het zoekprofiel van de institutionele belegger past maximaal 0,03% van de 2,4 miljoen corporatie woningen, bij de particuliere belegger is dit maximaal 11% van de corporatiewoningen. De verhuurdersheffing die wordt toegepast op huurwoningen met een huidige huurprijs onder de liberalisatiegrens is hierbij het grootste obstakel. Uit eerder onderzoek is gebleken dat de institutionele belegger interesse heeft in woningen met een huidige huurprijs onder de liberalisatie grens, uit dit onderzoek is gebleken dat de institutionele belegger alleen interesse heeft in huurwoningen met een huidige huurprijs boven de liberalisatiegrens. De verhuurders heffing lijkt de versoepeling van de verkoopregels te dwars bomen en neemt de interesse in corporatiewoningen hierdoor af.

Auteur: Minou Perree Bestelnr.: 531 Opleiding: REMD Jaar: 2014

Auteur: Cecile Magermans Bestelnr.: 532 Opleiding: REMD Jaar: 2014

Succesfactoren gebiedsontwikkeling anno nu Gebiedsontwikkeling is een totale (her)ontwikkeling van een gebied, waarbij de betrokken partijen uit verschillende disciplines samenwerken met gedeelde verantwoordelijkheid tijdens het gehele planproces en streven naar waardencreatie. In de huidige tijd groeit deelname van stakeholders uit tot hechte samenwerkingsverbanden, waarbij open communicatie en vertrouwen een grote rol spelen. Bij een goede samenwerking tussen stakeholders kan er vroegtijdig gewerkt worden aan de componenten van gebiedsontwikkeling en draagvlak worden gecreëerd voor het ontwikkelen van een gebied. Interactie tussen belanghebbenden en het streven naar een gezamenlijk doel levert een samenwerking op, waarbij begrip gecreëerd wordt voor elkaars standpunten en een optimaal programma kan worden bereikt. Bij gebiedsontwikkeling worden concepten veelvuldig gebruikt, omdat het gebiedsconcept voor binding en draagvlak kan zorgen bij stakeholders. Een gebiedsconcept is een naar type, functie en/of ontwerp integrale aanpak, rekening houdend met de commerciële, maatschappelijke, stedebouwkundige en functionele haalbaarheid. In deze tijd neemt het belang voor het bundelen van krachten en het verwerven van draagvlak toe. Draagvlakcreatie kan worden bereikt door het ontwikkelen van een gebiedsconcept, het betrekken van alle belanghebbenden en het aangaan van een samenwerking waardoor begrip voor elkaars standpunten wordt gecreëerd.

Auteur: Thijs Ploumen Bestelnr.: 538 Opleiding: REMD Jaar: 2014

De afstemming van de CREM-organisatie op de CRE-strategie. Social satisfaction in an ageing scoiety There has been a growing interest in the relationship between the living environment and social networks of elderly. Most of these studies focus on the amount of social contact, not on feelings of loneliness or social satisfaction. However, these aspects are very important in shaping the quality of life, especially for the ageing population. In this study a path analysis is used to analyse the relationships between personal- and neighbourhood characteristics, characteristics of the social network, place attachment, loneliness and social satisfaction. This analysis is based on data collected between April and May 2014 in Eindhoven and surrounding towns among 177 respondents, using a survey and social interaction diary. Results show that the neighbourhood plays a relevant role in explaining social satisfaction of elderly. The attachment to a place, the social cohesion level of a neighbourhood and the number of local

S E R V I C E M A G A Z I N E M A A R T 2 0 15

De evolutie van het Corporate Real Estate Management laat een veranderende rol zien voor het CREM van opdrachtgever naar bedrijfsstrateeg. Deze nieuwe rol vereist een andere houding van het CREM. Waar de houding eerst afwachtend was met besluiten op ad-hoc basis, dient deze nu proactief te zijn met besluiten op basis van een strategisch plan. In dit onderzoek is de relatie tussen CRE-strategieën en de CREM-organisatie onderzocht. Dit betekend dat voor het optimaal implementeren of evalueren van een CRE-strategie de organisatie van het CREM dient te worden afgestemd. Tijdens het uitgevoerde praktijkonderzoek zijn er twee groepen onderzoeks eenheden geïnterviewd. De eerste groep bestaat uit acht CREM-afdelingen die dienen als exemplarische voorbeelden. In het CREM wordt bij strategie vorming vaak gebruikt gemaakt van adviserende partijen. Vandaar dat er vier CRE-adviseurs ook deelnemen aan het praktijkonderzoek. Met behulp van de resultaten uit het literatuuronderzoek en praktijkonderzoek zijn voor acht CRE-strategieën, evaluatie modellen opgesteld voor de organisatie van het CREM. De opgestelde evaluatiemodellen geven per CRE-strategie inzicht in factoren die de organisatie van het CREM beïnvloeden.

Contact SERVICE Magazine Thema volgende editie ‘Ontwikkelingen in de corporatiesector’. Binnen de corporatiesector zijn er op dit moment vele ontwikkelingen gaande die in de komende tijd het beleid en de markt zullen vormen. • Een van deze ontwikkelingen is de herziening van de woningwet van afgelopen december. Hierbij speelt DAEB en niet-DAEB bezit een belangrijke rol, maar bestuurders en managers van corporaties geven aan het opstellen van een scheidingsplan erg ingewikkeld te vinden(Finance Ideas, 2015) • We zien ook dat buitenlandse investeerders een steeds grotere rol gaan spelen. Vooral in de vrije sector is dit een steeds grotere partij, maar deze investeerders richten zich ook steeds vaker op corporatiebezit(ABN Amro, 2015). • Op 17 februari jongslede werd bekend dat justitie onderzoek gaat doen naar fraude en omkoping rondom een drietal corporaties, waarbij adviseurs bij het afsluiten van een lening of rentederivaat provisie zouden hebben ontvangen. In de komende editie van SERVICE Magazine worden deze en andere ontwikkelingen binnen de corporatiesector besproken.

Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel voor SERVICE Magazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdrage zouden kunnen leveren? Neem dan contact op met de redactie via onderstaande contactgegevens.

Abonneren/Opzeggen/Adreswijzigingen Een abonnement op SERVICE Magazine is gratis. Abonneren, het opzeggen van een abonnement of het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en gemakkelijk doen via:

http://www.service-studievereniging.nl/magazine

ABN Amro (2015). Buitenlandse investeerders creëren kansen voor Nederlandse vastgoedpartijen Finance Ideas (2015). Corporatiesurvey: corporaties pakken nieuwe woningwet voortvarend op

Contact

Stephan Kerperien Hoofdredacteur

chiefeditor@service-studievereniging.nl

Martha Hensbergen Redacteur m.m.hensbergen@student.tue.nl

Bas Ebbers Redacteur b.w.a.ebbers@student.tue.nl

Rik Verwaest Redacteur r.verwaest@student.tue.nl

Erwin Rebel Redacteur e.g.rebel@student.tue.nl

• Altera Vastgoed • Amvest • APG Asset Management • a.s.r. vastgoed vermogensbeheer • AXA Real Estate Investment Managers • Blue Sky Group • Bouwfonds Investment Management • Bouwinvest REIM • CBRE Global Investors (NL) • Corio • Dela Vastgoed • Delta Lloyd Vastgoed • FGH Bank • MN • NEWOMIJ • NSI • NS Stations • PGGM • Q-Park • Redevco Nederland • Schiphol Real Estate • SPF Beheer • Stienstra Beleggingen • Syntrus Achmea Real Estate & Finance • Timeos • Unibail - Rodamco • Vesteda • Wereldhave

De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. Per 1 januari 2015 telt IVBN 28 leden. Gezamenlijk vertegenwoordigen de leden ruim 50 miljard euro aan Nederlands onroerend goed en nog eens circa 50 miljard euro in het buitenland. De bij IVBN aangesloten organisaties beleggen - zowel direct als indirect - voornamelijk in woningen, kantoren en winkelcentra/ winkels. Voor meer informatie inzake de verschillende thema’s en publicaties, zie de website.

De IVBN Scriptieprijs Deze jaarlijkse stimuleringsprijs is door IVBN in het leven geroepen in het kader van de verdere professionalisering van de vastgoedbeleggingssector. De prijs wordt uitgereikt aan de als beste beoordeelde afstudeerscriptie. De winnaar ontvangt een geldbedrag. Meer informatie over de inschrijving voor de IVBN Scriptieprijs editie 2016 binnenkort op www.ivbn.nl.

‘Huize Middenburg’ Westeinde 28 Postbus 620 2270 AP Voorburg

Tel. 070 - 300 03 71 Fax 070 - 369 43 79 info@ivbn.nl www.ivbn.nl

SCRIPTIEPRIJS

2016

Knap als je met je eerste carrièrestap Nederland vooruit brengt. Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed De vakfanaten van Brink Management & Advies bieden besluitvormers in bouw, huisvesting en vastgoed grip en perspectief. We combineren kennis van vraag- en aanbodzijde om solide oplossingen te leveren die duurzaam werken en bijdragen aan een betere balans in de markt. In onze netwerkorganisatie krijg je alle ruimte voor je eigen ontwikkeling en werk je vanaf de eerste dag mee aan boeiende projecten. Zo maakten we de spectaculaire herhuisvesting van de Nachtwacht mogelijk en geven we het internationale gerechtshof integrale adviezen rondom de nieuwbouw. Kijk op onze website als je wilt samenwerken met professionals die denken én doen!

brinkgroep.nl

knap werk

Als jij de drive hebt, krijg je van ons ruim baan

Ben jij de hoogvlieger die we zoeken?

Wil jij werken bij de Nederlandse marktleider in het commercieel vastgoed? Dan is het traineeship van DTZ Zadelhoff zeker iets voor jou. In dit opleidingstraject doe je onder andere kennis op over onze organisatie, het vak en de vastgoedmarkt waarin je vanaf de eerste dag werkzaam bent. Daarnaast volg je een intensief persoonlijk ontwikkelingstraject om zo je communicatieve en commerciĂŤle vaardigheden nog verder te ontwikkelen tot het niveau van een succesvol vastgoedadviseur. Interesse? Neem dan contact op met de afdeling Human Resources of kijk voor meer informatie over het traineeship en de meest actuele vacatures op www.werkenbijdtz.nl

Meer info 020 5 711 416 of via www.dtz.nl

Duidelijk. DTZ Zadelhoff