Herramientas para el Real Estate by Sures Real Estate

HERRAMIENTAS PARA EL REAL ESTATE Una guÃa para conocer un mundo que nos involucra a todos.

Lic. Carlos Aliano eBook

Editorial De una forma o de otra todos somos parte del mercado inmobiliario, operamos desde diferentes lugares, algunos cómo inquilinos, otros cómo compradores o inversores. Sin dudas que las decisiones que tomamos en esta materia implican cambios importantes en nuestras vidas y el proceso para gestionar estos cambios suele traer consigo estrés e incertidumbre por la falta de conocimiento que existe. El objetivo de esta guía es poder ofrecerles una herramienta para adquirir un entendimiento rápido y sencillo de los temas más tradicionales del mundo inmobiliario. Espero que esto les sea de ayuda para transitar mejor su camino. Bienvenidos, que lo disfruten.

Lic. Carlos Aliano

Índice ¿Cómo preparar una propiedad para ser comercializada?

4 El arte de ponerle precio a una propiedad

11 ¿Invertir en el mercado de Real Estate?

14 Burbuja inmobiliaria

¿Cómo preparar una propiedad para ser comercializada? A la hora de vender o alquilar una propiedad hay que tener en cuenta algunos consejos a fin de obtener resultados eficientes. A continuación señalaremos algunas recomendaciones a tener en cuenta para presentar su propiedad al momento de comercializarla, a fin de obtener óptimos resultados comerciales.

Entrada ó Hall Renueve el acceso revitalizando, herrajes, timbres, buzones, felpudos, picaportes y cerraduras. Recuerde que ésta es la primer impresión que tendrá el cliente al llegar a su propiedad. Y las primeras sensaciones son en nuestro negocio muy importantes. Tenga la luminaria del hall en buenas condiciones con las luminarias en funcionamiento. 4

Hall y Pรณrtico

Aldabas y Herrajes

Picaportes y Cerraduras

Habitaciones Las paredes son las áreas visibles más grandes. Por lo que aconsejamos realizar una inversión en una nueva capa de pintura. En caso de que la propiedad sea oscura o los espacios sean pequeños se recomienda utilizar colores claros y colocar espejos para generar una sensación de habitaciones más luminosas y amplias.

Iluminación y Ventilación Remplace los viejos artefactos eléctricos por nuevos para que le ofrezcan mejor diseño y mayor eficiencia energética. Previo a la visita de un interesado asegúrese de tener las persianas y cortinas recogida para que ingrese la máxima cantidad de luz natural posible y la propiedad sea más disfrutable. Si el clima acompaña mantenga la propiedad abierta cuando esta va a ser visitada por un interesado. Ventanas y Cortinas

Luminarias

Living y Dormitorio Retire y/o ordene los objetos que no estรกn siendo utilizados y se encuentran sobre los muebles como vajilla, ropa, revistas, etc.

Orden / Desorden

Jardín Quite todos los elementos que no son utilizados o no son parte del jardín para que se vea limpio y prolijo. Asegúrese de que el césped esté en condiciones y coloque un par de masetas marcando los accesos. También puede ayudar un arreglo con cañas o juncos para que el lugar proyecte una atmosfera de relax y esparcimiento. Las piscinas deben de estar limpias y con el agua clara. Césped y piscina

Orden / Desorden

BaĂąos y cocinas Remplace las viejas cortinas y alfombras por nuevas y en lo posible de colores neutros. En caso de que los revestimientos no se encuentren actualizados es recomendable pintarlos o sustituirlos, tambiĂŠn utilizando tonos neutros.

Orden / Desorden

Estas son sugerencias que consideramos importantes de tener en cuenta. No queremos decir con ello que la propiedad deba ser reciclada para su comercializaciĂłn. De todos modos, entendemos importante mantener el orden y la propiedad prolija para obtener los mejores resultados. 10

El arte de ponerle precio a una propiedad El mercado inmobiliario en nuestro país no ofrece demasiada información a la hora de realizar una tasación formal si lo comparamos por ejemplo con la información que ofrece el sistema MLS en Estados Unidos en donde cualquier persona puede saber con exactitud el precio en que fue comercializada una propiedad, en que fecha, la cantidad de metros que ofrece y otros puntos relevantes a la hora realizar un estudio de mercado para una tasación. Por eso es fundamental en nuestro mercado combinar una tasación profesional y el juicio experto o llamado popularmente “ojo de buen cubero” de brokers con experiencia.

A la hora de vender su propiedad, muchas personas escuchan consejos y opiniones de sus allegados, que si bien al principio pueden sonar como buenas ideas, pueden tener un efecto contrario 11

a la hora de su comercialización. Esto puede derivar en un enlentecimiento a la hora de concretar un negocio, y cómo todos ya sabemos el tiempo es dinero… Para que esto no suceda enumeraré un listado de malas costumbres, que frecuentemente vemos, a la hora de fijar el precio de un inmueble. “Quiero ganar un poco más de lo que pagué mi propiedad.” Obtener una ganancia sobre un bien que adquirimos es algo que se busca a la hora de vender una propiedad. Al momento de realizar una tasación objetiva, no se tiene en cuenta el precio en el que fue comprada la propiedad, ni el ciclo que tenía el mercado en dicho momento, entre otros acontecimientos del pasado. Cuanto vale un inmueble es algo determinado por el mercado y los compradores, por eso es un error fijar precios con el objetivo de obtener una ganancia. “A mi propiedad le realice algunas mejoras, voy a venderla en lo que pagué más los arreglos que le hice”. Sabemos el alto costo que tiene poner en condiciones una propiedad y cuando hablamos de costos no solamente hablamos de dinero sino también de tiempo y de dolores de cabeza. La realidad es que no todos los compradores van a apreciar las mejoras que se realizaron y van a pagar por ellas. Si una cocina esta nueva y la fachada fue reparada, claramente la propiedad se valorizará, pero hay mejoras más simples, como pueden llegar a ser la colocación de luces en la fachada o en el jardín, o la incorporación de placares, entre otras cosas, que no necesariamente van a sumar valor a la propiedad. 12

“En esta casa crie a todos mis hijos, le hice un dormitorio más, ellos corrían por el jardín, la palmera y el árbol que están los plante yo, los regué durante años, ahora crecieron y están hermosos…”. Muchas personas tienden a fijar el precio de su propiedad en base a sus emociones. Nadie va a negar las mejoras que fueron realizadas, lo lindo que se ve el jardín y todo el cariño que se puso en cuidar de la propiedad, pero el precio se forma desde un punto de vista objetivo. No dejes que los sentimientos sean un factor preponderante y afecten la tasación realizada de manera profesional. “Si alguien quiere pagar el precio la vendo, no tengo urgencia, puedo esperar”. Toda persona tiene un tiempo de espera para comercializar su propiedad, pero este tiempo no es infinito… En nuestra experiencia las propiedades que se terminan ofreciendo a un precio superior al de su valor real, terminan estando mucho tiempo en el mercado sin que pase nada… Los interesados que están buscando propiedades y recorriendo los portales inmobiliarios, pueden visualizar las propiedades que están en oferta desde hace ya algún tiempo, sin que nada pase. En el mejor de los casos, estas propiedades pueden ser vistas como una buena oportunidad para hacer una oferta agresiva, aunque muchas veces no se llega a esta instancia debido a que el precio del inmueble queda fuera de los parámetros de negociación. Por los motivos expuestos anteriormente, estas propiedades se terminan comercializando en valores establecidos por el mercado, dilatando los tiempos y por lo tanto generándole gastos extras al propietario, como ser impuestos, mantenimiento, gastos comunes, entre otros. 13

¿Invertir en el mercado de Real Estate? En Real Estate tuve el gusto de estar reunido con diferentes perfiles de inversores, que van desde clientes de gran escala hasta pequeños inversores. En su mayoría, todos tenemos presente en algún momento de nuestras vidas la idea de invertir, con el objetivo de aumentar nuestro capital y obtener una renta “haciendo que nuestro dinero trabaje por si solo” cómo se dice popularmente. Dentro de las posibilidades que existen hoy por hoy para invertir, podemos encontrar por ejemplo bonos, letras de regulación monetaria, acciones, etc. Enfocaré esta nota en exponer las principales ventajas y desventajas que presenta la inversión en Real Estate.

La inversión en inmuebles está considerada cómo la opción más simple y segura en la jerga popular. A pesar de esta creencia, el Real Estate no es tan simple como parece. Hay que capacitarse o asesorarse y analizar diferentes opciones de forma correcta, para decidir de manera eficiente. Si estás pensando invertir en un inmueble es imprescindible que conozcas los aspectos positivos y negativos que presenta esta modalidad de inversión.

ASPECTOS POSITIVOS Sentido de valor tangible: Esta inversión tiene la característica de poder ser palpable y contar con una locación concreta. Percibimos una mayor seguridad y resguardo de nuestro capital. Es por esto que esta modalidad de inversión es elegida por tantas personas frente a un bono, una acción o hasta las nuevas modalidades cómo son las criptomonedas. Aplacar los riesgos: Los riesgos que pueden presentarse en estas inversiones son por ejemplo daños climáticos, hurto, incendios, entre otros que pueden afectar el valor del inmueble. Sobre estos riesgos se pueden hacer seguros que respondan de forma eficiente. Cualquiera puede invertir: No hay que ser un experto en economía y tener un amplio conocimiento si lo comparamos con lo que es invertir en acciones de una empresa o bonos. El tiempo y el conocimiento de aprendizaje para invertir en este mercado es mínimo comparado con el conocimiento para invertir en el mercado de acciones. Tener el control: Sobre un inmueble de propiedad se tiene el control en su totalidad pudiendo realizar y ejecutar sin mayores restricciones las decisiones que se crean más convenientes. Renta Mensual: Mientras el inmueble esté arrendado, genera un ingreso mensual para el propietario. Esta renta puede ser garantizada e incluso asegurada por algunas prestadoras de servicios de garantías de alquileres.

Aumenta su valor con el tiempo: Si el inmueble es bien seleccionado aumenta su valor en el tiempo haciendo que su capital aumente. En el año 2010 un monoambiente en el centro de Montevideo tenía un valor de aproximadamente U$S 24.000, hoy en día fácilmente duplicó su valor. Protección contra la inflación: La principal variable que afecta el precio de los inmuebles nuevos es el costo de construcción. Estos costos son trasladados de forma directa al mercado, y al igual que con los autos, el precio de los usados está definido por el precio de los nuevos. El aumento del costo de construcción en los últimos 10 años ha sido superior a la inflación. Una barrera contra la volatilidad especuladora: La compra-venta de un inmueble es un proceso de algunos meses de duración y no se puede hacer de forma inmediata. Es por eso que este mercado no tiene sobresaltos especulativos como puede pasar con una criptomoneda o con un bono, que en pocos días puede variar fuertemente su valor. También es un mercado que se ve menos afectado por las crisis internacionales, los valores dependen más de factores locales que de la economía global.

ASPECTOS NEGATIVOS Ausencia de portafolio: Las inversiones inmobiliarias demandan un capital elevado por lo que generalmente se concentra todo el capital en uno, o en pocos inmuebles. Esto no nos permite diversificar y contar con una cartera de inversiones para mitigar el riesgo como se hace en otros mercados.

Liquidez: El proceso y los tiempos requeridos para poder vender un inmueble son más lentos que en otros productos de inversiones. Por lo general se estima que este proceso lleve alrededor de 6 meses. Costos de inversión indirectos: A la hora de realizar este tipo de inversiones hay costos que deben ser considerados más allá del precio del inmueble. Estos son los honorarios de escrituración, comisión inmobiliaria, impuestos y reparaciones de la propiedad si requiere. Inquilinos problemáticos: Los malos inquilinos pueden generar problemas como dañar el inmueble, no realizar los pagos correspondientes y a veces pueden llegar a negarse a abandonar la propiedad. Estos casos son los menos pero existen y pueden causar estrés, generar gastos y pérdida de tiempo. Periodos de vacancia: Existen períodos de vacancia en donde el inmueble está desocupado y se requiere conseguir un inquilino. En este período la propiedad no estaría generando una renta y en caso de contar con expensas por ejemplo, deberán ser cubiertas por el propietario.

Burbuja inmobiliaria Este es un termino muy conocido que lo podemos llegar a leer muchas veces en la prensa o en las charlas populares de reuniones de amigos. Lo podemos escuchar muchas veces disfrazado en términos cómo “las propiedades están caras”, “los precios tiene que bajar” y “hace 30 años una casa valía U$S 30.000 y hoy vale U$S 200.000”. Cuando existe una burbuja, existen problemas graves en el mercado inmobiliario que pueden ocurrir por diversos factores. Tiene como resultado un aumento excesivo y desmesurado del precio de las propiedades. Generalmente esto ocurre por un proceso especulativo, sin una razón lógica y sin que exista una demanda real impulsada por un grupo minoritario, con el objetivo de percibir una ganancia rápida por medio de la compra y reventa de los inmuebles a un mayor precio. Este fenómeno hace que más inversionistas participen de este ciclo generando una mayor sinergia y potenciando el fenómeno que deriva en un asenso acelerado de los precios. En este ciclo no solo participan compradores y vendedores sino también las constructoras que nutren al mercado especulativo. Todo este fenómeno no está basado en una necesidad real de los posibles usuarios de esos inmuebles, sean familias o empresas. La explosión de la burbuja ocurre cuando la cantidad de inmuebles que existen en el mercado es mayor a la necesaria haciendo que los precios se derrumben rápidamente. En ese momento los precios se derrumban y caen por debajo del valor inicial junto con la especulación. 18

Ejemplo de Burbuja Inmobiliaria: Supongamos que en una ciudad se necesitan 50.000 viviendas. Estas viviendas cubren la demanda actual del mercado y la demanda de los próximos 4 o 5 años. En ese escenario un “grupo inversor” decide comprar todos los inmuebles que sean posibles aprovechando la demanda. Por otro lado el sistema financiero ofrece créditos hipotecarios más flexibles para otorgar un mayor número de hipotecas. En ese momento se está generando la burbuja, muchas empresas ingresan al negocio con la ambición especulativa y se introducen 120.000 viviendas en el mercado. Cuando queremos acordar en el mercado existen 70.000 viviendas más de las necesarias que no van a ser adquiridas por ninguna familia o inversor, generando un exceso de oferta y haciendo que los precios bajen porque nadie esta interesado. En este escenario todos pierden, desde las inmobiliarias, los bancos, las constructoras, los compradores que ya pagaron sus viviendas por un valor superior.

¿Cómo identificar si hay una burbuja inmobiliaria? Este escenario tiene características que hace que sean fácil de reconocer. - Los precios de las propiedades aumentan repentinamente sin que existan cambios a nivel económico, del mercado o políticos. - Los valores dejan de basarse en fundamentos justificados y son regidos por la especulación. - Existe una alta participación de inversionistas y intermediarios en la fijación del valor de las propiedades. - El aumento del valor de las propiedades se basa en la especulación de que el mercado seguirá creciendo. - Este fenómeno suele darse en periodos de crecimiento económico elevado, cuando las familias tiene mayor poder de compra y se hace más fácil acceder a créditos hipotecarios. - El sistema financiero otorga créditos financiando un 100%, casi sin restricciones. Los casos más recordados de los últimos años fueron la crisis de Estados Unidos en el año 2008 y Europa en el año 2004. Si bien en nuestro país en las “charlas de boliche” muchos dicen que los precios de las viviendas son muy elevados, los mismos aumentan en la misma proporción que los salarios, los costos de construcción y otros bienes o servicios. También a pesar de que se habla en la jerga popular que se construyo mucho en estos años, la oferta todavía esta lejos de poder cubrir la demanda. Esto posiciona a nuestro mercado inmobiliario como un mercado sano gracias a todos los actores que lo componen. Para el futuro veo un espacio para que el mercado siga creciendo con equilibrio. Uruguay está viviendo cambios socioculturales, 20

económicos y demográficos que afectan directamente a los inmuebles. Según un informe de Uruguay XXI desde el 2007 la cantidad de hogares creció un 20%, en la actualidad hay unos 1.240.000 hogares. Esto también representa un crecimiento de hogares cinco veces mayor al demográfico del país. Este fenómeno se produjo por varios factores. Por un lado los hogares redujeron el número de integrantes promedio, aumentando el número de hogares unipersonales y familias sin hijos. Nuestro país esta viviendo desde hace un tiempo un intenso proceso migratorio con un promedio de 12.500 residencias solicitadas por año. La estabilidad que ofrece Uruguay en materia económica, social y política hace que cada vez más personas lo vean cómo una opción tanto en los jóvenes que buscan afianzarse o en personas de la tercera edad que buscan la tranquilidad y el disfrute.