R
É
P
U
B
L
I
Q
U
E
F
R
A
N
Ç
A
I
S
E
COMPTE-RENDU INTÉGRAL SÉANCE DES QUESTIONS ORALES 6 MAI 2014
DIFFICULTÉS RENCONTRÉES PAR LES COPROPRIÉTAIRES EN RÉSIDENCE DE TOURISME Mme la présidente. La parole est à M. Georges Labazée, auteur de la question n° 729, adressée à Mme la secrétaire d'État auprès du ministre de l'économie, du redressement productif et du numérique, chargée du commerce, de l'artisanat, de la consommation et de l'économie sociale et solidaire. GEORGES LABAZÉE
SÉNATEUR DES PYRÉNÉES-ATLANTIQUES
PRÉSIDENT DU CONSEIL GÉNÉRAL
CONSEILLER GÉNÉRAL DU CANTON DE THEZE
S ÉNAT :15,
P ERMANENCE
M. Georges Labazée. Ma question porte sur les difficultés rencontrées par de nombreux particuliers ayant fait l'acquisition d'un appartement au sein d'une résidence de tourisme. Depuis cinq ans, en effet, des faillites en cascade de résidences de tourisme ont asphyxié des milliers de petits épargnants copropriétaires. Ces propriétaires ont souscrit un investissement locatif d'un produit dit « béton », présenté par de nombreux experts comme une valeur sûre, mais qui, dans bien des cas, se révèle un piège redoutable. En achetant dans une résidence de tourisme classée, ou « RC », ils bénéficient d'une déduction de TVA sur le prix d'achat, voire d'une réduction d'impôt de 25 % supplémentaire si la résidence se trouve en zone de réhabilitation rurale. Ensuite, en théorie, il n'y a plus rien à faire. Une société d'exploitation spécialisée se charge de commercialiser l'appartement. Elle leur verse un loyer fixe garanti par un bail commercial irrévocable de neuf ans au minimum. La rentabilité promise est attrayante : environ 4 % à 5 % par an. Les propriétaires ont en plus la possibilité d'occuper leur logement plusieurs semaines par an. Toutefois, le rêve tourne bien souvent au cauchemar. Engagés dans un dispositif qui leur impose, sous peine de perdre leur avantage fiscal, la mise en gestion de leur appartement, les propriétaires n'ont souvent d'autre choix que de se plier aux desiderata de leur gestionnaire : loyers réduits, montants bien inférieurs à la valeur du marché ou jamais revalorisés, malgré l'augmentation des prix des loyers du secteur. En plus de cette relation très déséquilibrée imposée par ces baux commerciaux, les gestionnaires sont très souvent les seuls bénéficiaires du système. Et beaucoup d'entre eux, peu scrupuleux, n'assurent pas la bonne gestion des locations, si bien que l'exploitation de nombreuses résidences de tourisme se trouve déficitaire. Depuis 2007, de nombreuses sociétés d'exploitation ont ainsi été placées sous administration judiciaire, mettant généralement les propriétaires au pied du mur. Aussi, soit les propriétaires acceptent de revoir les loyers à la baisse, soit le bail est rompu, avec, dans ce cas, le risque pour le propriétaire de perdre tous ses revenus et de devoir rembourser au fisc les 20 % de TVA sur le prix d'achat du bien. C'est une situation dramatique, d'autant que les personnes concernées ne disposent d'aucune possibilité de se retirer et revendre leur bien. Madame la secrétaire d'État, vous connaissez sans doute l'origine de cette déroute. La crise du tourisme ne suffit pas à expliquer ces faillites en cascade. Il s'agit
RUE DE
VAUGIRARD - 75291 P ARIS C EDEX 06 - T ÉL : 01 42 34 48 63 / F AX : 01 42 34 49 73 – g.labazee@senat.fr : 28, RUE L ORMAND – 64100 B AYONNE – T ÉL : 05 59 70 56 39 / F AX : 05 59 70 – permanence.labazee@orange.fr
PARLEMENTAIRE
R
É
P
U
B
L
I
Q
U
E
F
R
A
N
Ç
A
I
S
E
principalement d'un problème de surexploitation. La faute incombe partiellement aux promoteurs qui ont construit en dépit du bon sens, encouragés par des fiscalités avantageuses, et qui se livrent ainsi à une concurrence véritablement mortifère. Je souhaiterais donc savoir si le Gouvernement entend prendre des dispositions afin d'assurer une protection réelle et efficace des bailleurs et mettre fin à ce déséquilibre engendré par des baux commerciaux mal adaptés, ainsi qu'aux pratiques abusives de certains gestionnaires. Mme la présidente. La parole est à Mme la secrétaire d'État. Mme Axelle Lemaire, secrétaire d'État auprès du ministre de l'économie, du redressement productif et du numérique, chargée du numérique. Monsieur le sénateur, je vous prie de bien vouloir excuser l'absence de ma collègue Valérie Fourneyron, qui m'a demandé de vous transmettre sa réponse aujourd'hui et qui vous remercie de votre question, car vous soulevez un problème réel. Les résidences de tourisme sont un des modes d'hébergement touristique plébiscité par les Français, notamment par les familles, qui représentent 50 % de leur clientèle. Il existe en France plus de 2 200 résidences de ce type, qui, pour la grande majorité d'entre elles, fonctionnent correctement, à la plus grande satisfaction tant des particuliers ayant investi que des territoires ayant favorisé leur implantation et des gestionnaires assurant leur exploitation. La défiscalisation, destinée à l'origine à encourager l'implantation de ces résidences dans des territoires qui présentaient un fort potentiel touristique, a cependant également facilité un certain nombre de projets sans lien avec les réalités économiques du secteur. Conscient de cette situation, grâce en particulier à votre mobilisation, monsieur le sénateur, le Gouvernement a débuté à la fin de 2013 des travaux, afin d'identifier les améliorations à apporter à ce dispositif, notamment pour sécuriser les investisseurs particuliers. Une réunion de travail organisée au cabinet de la ministre de l'artisanat, du commerce et du tourisme le 27 mars dernier a permis d'identifier un ensemble d'informations qui, en complément de celles qui sont déjà rendues obligatoires par l'arrêté du 23 décembre 2009 fixant les critères relatifs aux documents de commercialisation, ont vocation à améliorer la capacité de l'investisseur particulier à évaluer l'offre qui lui est faite, notamment la soutenabilité des engagements de loyer de la part des gestionnaires. Le Gouvernement souhaite également que soit réétudié le contexte du financement de l'investissement par emprunt, qui doit à tout le moins s'inscrire dans un cadre rendant plus visible pour le particulier les conséquences d'un défaut de loyer, trop souvent présenté comme garanti. Le Gouvernement ne s'interdit pas non plus de renforcer les sanctions envers les promoteurs et les gestionnaires qui ne respecteraient pas leurs obligations d'information à l'égard des particuliers. Enfin, dans le cadre de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, le Gouvernement a soutenu un amendement d'initiative parlementaire tendant à garantir aux copropriétaires la propriété des locaux dédiés aux services collectifs et à faciliter ainsi le changement de gestionnaire. Le Gouvernement travaille en étroite relation avec tant le syndicat représentatif des gestionnaires que les associations représentant les copropriétaires, afin que ce dispositif, qui contribue à l'économie touristique française, puisse également être
S ÉNAT :15,
P ERMANENCE
RUE DE
VAUGIRARD - 75291 P ARIS C EDEX 06 - T ÉL : 01 42 34 48 63 / F AX : 01 42 34 49 73 – g.labazee@senat.fr : 28, RUE L ORMAND – 64100 B AYONNE – T ÉL : 05 59 70 56 39 / F AX : 05 59 70 – permanence.labazee@orange.fr
PARLEMENTAIRE
R
É
P
U
B
L
I
Q
U
E
F
R
A
N
Ç
A
I
S
E
sécurisé. Mme la présidente. La parole est à M. Georges Labazée. M. Georges Labazée. Madame la secrétaire d'État, je vous remercie de votre réponse. Notre souhait est d'identifier clairement les sites concernés par de telles pratiques, disons, peu bienveillantes… D'ailleurs, cela pose problème, car il s'agit fréquemment de lieux touristiques, par exemple en montagne, et les établissements concernés sont pratiquement les seuls à accueillir des familles, souvent désemparées d'avoir investi dans des zones de faible niveau touristique. Il est absolument indispensable de protéger ces bailleurs. Peut-être faudrait-il d'ailleurs reprendre le texte sur la consommation que Benoît Hamon a défendu devant le Parlement ; il y a là, me semble-t-il, des pistes pour rétablir les gens dans leur droit.
S ÉNAT :15,
P ERMANENCE
RUE DE
VAUGIRARD - 75291 P ARIS C EDEX 06 - T ÉL : 01 42 34 48 63 / F AX : 01 42 34 49 73 – g.labazee@senat.fr : 28, RUE L ORMAND – 64100 B AYONNE – T ÉL : 05 59 70 56 39 / F AX : 05 59 70 – permanence.labazee@orange.fr
PARLEMENTAIRE