Списание "ГРАДЪТ" - брой 2, 2018 г. / Spisanie Gradat by ГРАДЪТ Медиа Груп

INCLUDING ENGLISH CONTENT 1

#THECITYMAGAZINE

БРОЙ 2 | МАРТ - АПРИЛ | 2018

ТОП АРХИТЕКТИ МАСИМИЛИАНО ФУКСАС В БЪЛГАРИЯ

ФОКУС ВСИЧКО ЗА МОДЕРНИЯ ОФИС ПРОЕКТ

ПАЗАР НА ОФИС ПЛОЩИ И НОВИ ИНВЕСТИЦИИ

ИНФРАСТРУКТУРА ИНВЕСТИЦИОННА ПРОГРАМА НА СОФИЯ

2 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Брой 2 | 2018 март - април

ISSN 2367-8054

Списание ГРАДЪТ излиза шест пъти в годината

Корица "Черковна Резиденс", София

ГРАДЪТ МЕДИА ГРУП ЦЕНТРАЛЕН ОФИС София 1612, бул. „Акад. Ив. Ев. Гешов“ 104, ет.1, тел. 02 958 88 55 | 850 47 10 | 850 47 15 факс: 02 958 8558 office@thecitymedia.bg www.thecitymedia.bg РЕГИОНАЛНИ ОФИСИ ПЛОВДИВ ул. „Г.М. Димитров“ №5, ет.1, офис 1 тел./факс 032 968 030 ИЗДАТЕЛ БАЛПЕКС ООД ГРАДЪТ МЕДИА ГРУП ИНЖ. ВЕНЕТА КРЪСТЕВА Управляващ партньор vkrasteva@thecitymedia.bg КАМЕН КРЪСТЕВ Заместник-управител kkrastev@thecitymedia.bg МАРИЯ НАЙДЕНОВА Изпълнителен директор 0897 84 62 80 mnaydenova@thecitymedia.bg

МАРКЕТИНГ И РЕКЛАМА 02 958 88 55 | 850 47 10 | 850 47 15 факс 02 958 8558

РЕДАКЦИЯ НИКОЛАЙ ТОДОРОВ Отговорен редактор „Сгради“ 0898 617 162 ntodorov@thecitymedia.bg МИЛЕНА ЧЕРВЕНОВА Отговорен редактор „Инфраструктура“ 0898 613 130 mvasileva@thecitymedia.bg ХРИСТО НИКОЛОВ Отговорен редактор “Недвижими имоти и инвестиции” 0898 617 160 hnikolov@thecitymedia.bg СВЕТЛА ДОБРЕВА Редактор 032 968 030 | 0897 846 284 sdobreva@thecitymedia.bg АРТ ДИРЕКЦИЯ ПОСТСТУДИО thecity@poststudio.bg

НАТАЛИЯ ДИМИТРОВА Мениджър „Бизнес развитие“ 0897 84 62 71 ndimitrova@thecitymedia.bg АННА ГЕОРГИЕВА Маркетинг мениджър „Инфраструктура“ 0897 84 62 69 ageorgieva@thecitymedia.bg ТАНЯ ТРИФОНОВА Маркетинг мениджър „Сгради” 0897 84 62 73 ttrifonova@thecitymedia.bg ЙОАНА ИВАНОВА Специалист маркетинг и реклама 0896 662 714 yivanova@thecitymedia.bg

ПРЕДПЕЧАТ КОГИТО 0887 50 10 15 office@cogito-ideas.eu

АНАЛИЗИ И ПРОУЧВАНИЯ НЕЛИ МАКЕДОНСКА Мениджър 0897 846 272 nmakedonska@thecitymedia.bg

ГРАФИЧЕН ДИЗАЙН ГЕРГАНА ПЕТРОВА 0898 652 419 gpetrova@thecitymedia.bg

ИВАН ЛИЛОВ Главен администратор 0894 450 847 ililov@thecitymedia.bg

ГРА ДЪТ

IT МЕНИДЖЪР ДИМИТЪР КАДРЕВ 0898 613 134 reklama@thecitymedia.bg СЧЕТОВОДСТВО И ФИНАНСИ МАРИЯ ЛЕФТЕРОВА 0897 846 276 mlefterova@thecitymedia.bg НИКОЛАЙ СТОЯНЧОВ 0897 846 282 nstoianchov@thecitymedia.bg БАНКОВА СМЕТКА НА БАЛПЕКС ООД „Банка ОББ“ АД, BG81 UBBS 8002 1005 2447 20 BIC UBBSBGSF БАНКОВА СМЕТКА ЗА АБОНАМЕНТ „Икономедиа“ АД „Уникредит Булбанк" АД BG05 UNCR 7630 1078 1197 45 BIC: UNCRBGSF АБОНАМЕНТ 02 93 76 349 abonament@economedia.bg ПЕЧАТ „Алианс Медиапринт“ ЕАД София, жк „Дружба“, ул. „Илия Бешков“ 3 02 42 25 900

БРОЙ 2 | 2018 МАРТ - АПРИЛ

СЪДЪРЖАНИЕ

14 МАСИМИЛИАНО ФУКСАС ЛЮБОВТА ЩЕ СПАСИ СВЕТА ОБЩЕСТВЕН ЦЕНТЪР ТБИЛИСИ, ГРУЗИЯ ФРЕНСКИЯТ НАЦИОНАЛЕН АРХИВ В ПАРИЖ

ГРА ДЪТ

НОВИ СГРАДИ

30 ЕВРОПЕЙСКАТА ЦЕНТРАЛА НА BLOOMBERG - ПРОЕКТ НА СЪР НОРМАН ФОСТЪР

АРХ. ИЛИАН ИЛИЕВ ДВЕТЕ СГРАДИ СЕ ДОПЪЛВАТ И СИ ВЗАИМОДЕЙСТВАТ В УНИСОН СЪС СРЕДАТА

38 DAVID CHIPPERFIELD ARCHITECTS ЩЕ ПРОЕКТИРА НАЙ-ВИСОКАТА КУЛА В ХАМБУРГ

ТОШО ДОБРЕВ ПРОЕКТОВИЯТ МЕНИДЖЪР ОСИГУРЯВА РЕАЛИЗАЦИЯ НА ИНТЕРЕСИТЕ НА ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ

42 ВЕРТИКАЛНИЯТ ГРАД Е МНОГОФУНКЦИОНАЛЕН

80 ОФИС ПАРК EКСПО 2000 - ФАЗА IV С ПЛАТИНЕН СЕРТИФИКАТ ПО LEED

54 СЪВРЕМЕННИЯТ ОФИС ИЗВЪН КУТИЯТА STEPHEN GEORGE INTERNATIONAL БЪЛГАРИЯ

88 "ЧЕРКОВНА РЕЗИДЕНС" УСЕЩАНЕ ЗА ПРЕСТИЖ И КОМФОРТ

60 ОФИС КОМПЛЕКС "АДВАНС БИЗНЕС ЦЕНТЪР", СОФИЯ

96 SEG WORK & LOGISTIC HUB В КРИВИНА ПРОДУКТИВНА КОЛАБОРАЦИЯ МЕЖДУ ИНВЕСТИТОР И АРХИТЕКТ

"АДВАНС БИЗНЕС ЦЕНТЪР" КОМБИНИРА ОТЛИЧНА ЛОКАЦИЯ, ВПЕЧАТЛЯВАЩА ВИЗИЯ И АВАНГАРДНИ ТЕХНОЛОГИИ

ГРА ДЪТ

ПАЗАРИ, ПРОДУКТИ

104 СТУДИО DONTDIY ИНТЕРИОР И ДИЗАЙН: ВСИЧКО ЗА СЛУЖИТЕЛЯ 112 МОДЕРНИЯТ ОФИС РАБОТНА СРЕДА С ЧОВЕШКИ МАЩАБИ ОФИС ОСВЕТЛЕНИЕ ОТ НАЙ-НОВО ПОКОЛЕНИЕ МЛАДЕН ЦОНЕВ ЗДРАВОСЛОВНАТА РАБОТНА СРЕДА Е ВОДЕЩ ФАКТОР ТЕХНОЛОГИИТЕ, ОТ КОИТО ИМА НУЖДА ОФИСЪТ НИ ДНЕС, ЗА ДА СМЕ ГОТОВИ ЗА БЪДЕЩЕТО ИНЖ. АНДОН ТУШЕВ ФАСАДНАТА ОБВИВКА ИЗПЪЛНЯВА РАЗЛИЧНИ ФУНКЦИОНАЛНИ ХАРАКТЕРИСТИКИ

172

112

ЯВОР ОТАШЛИЙСКИ ВСЕОБХВАТНИ СИСТЕМНИ РЕШЕНИЯ ЗА ОКАЧЕНИ ТАВАНИ ОТ KNAUF AMF ИНЖ. ВАСИЛ ТАКЕВ АББ ПРЕДЛАГА ПЪЛНА ГАМА ИНОВАЦИИ И ТЕХНОЛОГИИ ЗА СЪВРЕМЕННИЯ ОФИС СЪВРЕМЕННИТЕ СГРАДНИ СИСТЕМИ ИНТЕГРИРАТ ВИДЕОНАБЛЮДЕНИЕ И КОНТРОЛ С ПОЖАРОИЗВЕСТЯВАНЕ И ЗАЩИТА ИНЖ. НИКОЛАЙ КОНСТАНТИНОВ „ТЕРМОСИСТ“ ИЗГРАЖДА ЕНЕРГОЕФЕКТИВНИ КЛИМАТИЧНИ ИНСТАЛАЦИИ, ПОДДЪРЖАЩИ ВИСОК КОМФОРТ, В ОФИС СГРАДИ 1 И 2 НА GARITAGE PARK ИНЖ. ЮЛИЙ АРМЯНОВ ВИСОКОЕФЕКТИВНИТЕ НИ РЕКУПЕРАТОРИ И КЛИМАТИЧНИ КАМЕРИ TANGRA AHU СА В ПРОЦЕС НА СЕРТИФИЦИРАНЕ ОТ EUROVENT

178

РЕШЕНИЯ ЗА КЛИМАТИЗАЦИЯ ОТ SAMSUNG КАК ДА ПЛАНИРАТЕ ВАШАТА ОФИС ГРАДА, ЗА ДА Я ПРЕВЪРНЕТЕ В НАЙДОБРАТА ИНЖ. ИВАН ДИМЧЕВ ТОПЛОТЕХНИКАТА Е СВЪРЗАНА С ПОЧТИ ВСЕКИ АСПЕКТ ОТ ЧОВЕШКИЯ ЖИВОТ 172 НАЙ-ПРИВЛЕКАТЕЛНИТЕ БИЗНЕС ЗОНИ В СВЕТА: ФАКТОРИ ЗА УСПЕХ. ПРОУЧВАНЕ НА EY & URBAN LAND INSTITUTE 178 ГРАДОУСТРОЙСТВО И ИНВЕСТИЦИИ В ОФИС СГРАДИ, ЗАКОНОДАТЕЛНИ ПРОМЕНИ 191 ПАЗАР НА ОФИСИ 2017/2018: ИНВЕСТИЦИОННА АКТИВНОСТ ПОД ВЛИЯНИЕ НА МЕТРОТО, РЕКОРДЕН ОБЕМ ОТДАДЕНИ ПЛОЩИ ВАРНА И ПЛОВДИВ СЪЩО ПРИВЛИЧАТ ИНВЕСТИЦИИ В МАЩАБНИ ОФИС ПРОЕКТИ CUSHMAN & WAKEFIELD FORTON ОФИС ПАЗАРЪТ ВЪВ ВТОРИЧНИТЕ ГРАДОВЕ – ПОТЕНЦИАЛ ЗА РАЗВИТИЕ COLLIERS INTERNATIONAL ПАЗАР НА ОФИС ПЛОЩИ В СОФИЯ: ТЕНДЕНЦИИ, СДЕЛКИ, ПРОГНОЗИ

ГРА ДЪТ

ИНФРАСТРУКТУРА

212 ЕВГЕНИ КРУСЕВ ВСЯКА НОВА ИНФРАСТРУКТУРА Е КАТАЛИЗАТОР НА НОВ ИНВЕСТИЦИОНЕН ИНТЕРЕС 218 ПЪРВИ И ВТОРИ МЕТРОЛЪЧ СВЪРЗАХА ПЕРИФЕРИЯТА С ЦЕНТЪРА, ПОВЛИЯХА НА СГРАДНОТО СТРОИТЕЛСТВО ЗОНИТЕ КРАЙ ТРЕТИ МЕТРОДИАМЕТЪР - АТРАКТИВНО МЯСТО ЗА ИНВЕСТИЦИИ

218

ПРОЕКТЪТ ЗА МЕТРО КЪМ ИКЕА ОТНОВО В ОЧАКВАНЕ УДЪЛЖАВАНЕТО НА ТРАСЕТО В "ЛЮЛИН" СЛЕД ИЗГРАЖДАНЕ НА ТРЕТИ МЕТРОДИАМЕТЪР МЕТРОТО РЕЗЕРВИРА ТЕРЕН В СТУДЕНТСКИ ГРАД ТРАСЕТО НЯМА ДА СЕ ПРОМЕНЯ, МЯСТОТО НА СТАНЦИИТЕ МОЖЕ ДА СЕ КОРИГИРА

IN ENGLISH

60 ADVANCE BUSINESS CENTER, SOFIA 80 EXPO 2000 OFFICE PARK – PHASE IV WITH LEED PLATINUM CERTIFICATE

АРХ. АНГЕЛ ЗАХАРИЕВ ВРЕМЕ Е ЗА ТАНГЕНЦИАЛНИ ТРАСЕТА НА МЕТРОТО, КОИТО ДА СВЪРЗВАТ СЕГАШНИТЕ ЛЪЧОВЕ МЕТРОТО В "СЛАТИНА" СВЪРЗВА ЖИЛИЩНИ С ОФИСНИ ТЕРИТОРИИ, ВЛИЯЕ ВЪРХУ ГРАДСКАТА СРЕДА ПРОФ. Д-Р ИНЖ. СТОЯН БРАТОЕВ ВРЪЗКА НА РАЗКЛОНЕНИЕТО В "СЛАТИНА" С ПЪРВИ МЕТРОДИАМЕТЪР ПРИ МС "МЛАДОСТ 1" УРБ. НУРХАН РЕДЖЕБ ЗОНИТЕ НАД МЕТРОСТАНЦИИТЕ СЕ НУЖДАЯТ ОТ УРБАНИСТИЧНИ КОНКУРСИ 238 АНДРЕАС БЕЙКОС ЕИБ СЪФИНАНСИРА КЛЮЧОВИ ПРОЕКТИ ОТ НАЦИОНАЛНО ЗНАЧЕНИЕ С ОДОБРЕНО ФИНАНСИРАНЕ ОТ ЕС 252 ЕВРОПЕЙСКИ ПРОЕКТ ЗА МОДЕРНИЗАЦИЯ НА ЛЕСОТЕХНИЧЕСКИЯ УНИВЕРСИТЕТ

178 SPATIAL PLANNING SYSTEMS AND OFFICE DEVELOPMENTS, CHANGES TO LEGISLATION 218 METRO LINES 1 AND 2 CONNECTED THE SUBURBS WITH THE CITY CENTRE AND INFLUENCED THE CONSTRUCTION OF BUILDINGS 224 THE ZONES ALONG THE THIRD METRODIAMETER APPEALING TO INVESTORS 238 ANDREAS BEIKOS HEAD OF SOFIA OFFICE AT THE EIB GROUP AND EUROPEAN INVESTMENT BANK

ГРА ДЪТ

14 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

АРХ . МАСИМИЛИАНО ФУКСАС

МАСИМИЛИАНО ФУКСАС ЛЮБОВТА ЩЕ СПАСИ СВЕТА © GIANMARCO CHIEREGATO

16 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

STUDIO FUKSAS

е една от водещите международни архитектурни компании в света. Ръководено от Масимилиано и Дориана Фуксас, повече от 40 години студиото развива иновативен подход чрез поразяващи със своята оригиналност проекти от градоустройствени решения до летища, от музеи до културни центрове и музикални центрове, конгресни центрове и офиси, интериори и дизайнерски колекции. Главните офиси на компанията са в Рим, Париж и Шенжен, екипът е над 170 професионалисти, в референтния списък са над 600 проекта в Европа, Африка, Америка, Азия и Австралия с редица международни награди. Масимилиано Фуксас е роден в Рим през 1944 г. Завършва архитектура в университета La Sapienza през 1969 г., а от 80-те години е един от водещите световни архитекти с редица международни награди и почетни отличия, гостуващ преподавател в реномирани университети. Специално внимание отделя на градското развитие и проблемите на урбанизираната среда в големите градове. Дориана Фуксас е родена в Рим, където завършва "История на модерната и съвременна архитектура" в университета La Sapienza. Работила е за редица изследователски и кураторски проекти. Работи с Масимилиано Фуксас от 1985 г. и ръководи Fuksas Design от 1997 г. Носител на редица национални и международни отличия.

АРХ . МАСИМИЛИАНО ФУКСАС

Защо съм тук? За да отправя едно послание: Любовта ще спаси света. С тези думи се обърна към събралите се известният италиански архитект. Не повтаряйте грешките на другите държави, особено в Европа. Роден съм в Италия и никога не съм изоставял моята страна. Архитектите работят за реализация на мечтите на хората, за човешкия мащаб и за синтез на архитектура и функция, заяви Фуксас, като разказа за етапите и своята работа по създаване на различни проекти от своята голяма практика, включително дизайн на интериори, мебели, бижута, предмети за бита като огледало, лампи, сервиз, проект на черква. За момента проект в България няма предвиден в плановете на известния архитект.

Устойчивото развитие е приоритет за България и ние имаме какво да научим от Италия, обърна се към участниците в Деня на италианския дизайн в специално писмо министърът на регионалното развитие Николай Нанков. Дизайнът е е елемент на идентичността, той трябва да бъде свързан с устойчивото развитие, изтъкна посланикът на Италия Стефано Балди. Красивото е един непрекъснат нов прочит на пространството, което ни заобикаля - идеята изкристализира и се превръща в материя. Архитектурното проектиране е предизвикателство за сливане на въображение и идея, за да бъде създаден един проект, каза Мария Луиза Мерони, председател на "Конфиндустрия България". С тези думи беше открит форумът под надслов "Дизайн и устойчиво развитие", организиран от сдружението на италианския бизнес "Конфиндустрия България" в партньорство с главния архитект Здравко Здравков, посолството на Италия и Италианския културен институт. Модератор на конференцията беше Раймондо Флакомио - италианският архитект, който от години работи в България, автор на проекта на сградата, домакин на събитието - "Вертиго тауър".

18 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ОБЩЕСТВЕН ЦЕНТЪР ТБИЛИСИ, ГРУЗИЯ

АРХ . МАСИМИЛИАНО ФУКСАС

20 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Общественият център за услуги в Тбилиси е разположен в центъра на града над река Кура. Сградата е съставена от 7 обема с офиси, всеки съставен от 4 етажа на различни нива, разположени около обществен площад организационен център на проекта, където са всъщност офисите за работа с граждани. Отделните тела са свързани едно с друго с вътрешни пешеходни пасажи на различни нива. Самостоятелните блокове и централното публично пространство се издигат над 11 големи "листчета", формално и структурно независими от останалата част на комплекса. Три от тях покриват централната част. Всеки от отделните елементи е с различна геометрия и размери, като

достигат почти 35 метра във височина върху конструкция от стоманени колони с форма на дървесни стъбла, добре видими, както и "листата" - и отвън, и отвътре. Стъклените фасади са разположени между елементите с формата на листа и конструктивно са независими едни от други. Решението е продиктувано с цел да бъдат избегнати механичните колебания в резултат на снежните товари, ветровия напор или термалните разширения. Основните администрации, разположени в сградата, са Националната банка на Грузия, Министерството на енергетиката, Гражданският регистър.

АРХ . МАСИМИЛИАНО ФУКСАС

СИТУАЦИЯ

ИЗГЛЕД ОТ СЕВЕР

ПРОЕКТ Център за обществени услуги ЛОКАЦИЯ Тбилиси, Грузия ВЪЗЛОЖИТЕЛ Civil Registry Agency

ИЗГЛЕД ОТ ЮГ

АРХИТЕКТ Massimiliano and Doriana Fuksas РЗП 42 000 кв. м

22 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ПАРТЕР, НИВО 0.0

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1, НИВО +6.0

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 4, НИВО +22.0

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 5, НИВО +22.0

РАЗРЕЗ В-В

АРХ . МАСИМИЛИАНО ФУКСАС

23 © MORENO MAGGI

24 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ФРЕНСКИЯТ НАЦИОНАЛЕН АРХИВ В ПАРИЖ © ROLAND HALBE

АРХ . МАСИМИЛИАНО ФУКСАС

26 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018 © ROLAND HALBE

Проектът на новия Френски национален архив черпи вдъхновение от своята среда, от града, видян като съжителство на хаос и ред - концепция, която преминава през цялата организация на комплекса. Първоначалното решение е за изследване на терена и неговите характеристики както в пространствен, така и в социокултурен контекст с цел разкриване на неговата уникална идентичност, като следва основния принцип в архитектурата за създаване на пространства за нуждите на обитатели и ползватели. Проектът подчертава географските и архитектурните особености на Pierrefitte sur-Seine Saint Denis и се вгражда в него, като запазва паметовата и колективната идентичност и в същото време осигурява модерен художествен изказ, но не като съзерцателна перспектива, а като откритие, изследване и съучастие на обитател и наблюдател. Комплексът включва две основни тела - едното по хоризонтал - "окачено", леко и прозрачно, другото по вертикал - приковано към земята, съзерцателно и въздействащо. Първото тяло, което се протяга към града, е съставено от конзолно окачени обеми, наречени сателити, където са разположени офисите, конферентната зала и експозиционни

площи. Обилно остъклените фасади придават лекота и прозрачност на обемите с различни пропорции, следват се един друг, а отраженията им се застъпват във водата… Сградата, където се помещават архивите, документацията и читалните, е внушителен монолитен блок, замислен като символ на паметта и изследванията. Фасадите са облицовани с алуминий с изключение на няколко "разлома", които осигуряват светлина за читалните и входната зона. "Благородното" скулптурално здание с басейн напомня за скъпоценен обект, сандък със съкровища, който се отразява във водното огледало. Водните басейни са разположени между главната сграда на архивите и сателитните обеми. Пасажите между тях осигуряват връзката между конзолните обеми и двете тела. Между едното и другото тяло е разположена творбата на Антъни Гормли - ценен скулптурен обект, който изскача отдолу и сякаш черпи сили от нея. Това съчетание по съвременен начин преосмисля пространствата и се извива по фасадата на архитектурния комплекс. Връзката с паметта е символично изразена чрез творбите на Паскал Конвер - серия от бетонни форми пред сателитните обеми, върху които са изобразени лицата

АРХ . МАСИМИЛИАНО ФУКСАС

27 © PHILIPPE RUAULT

на личности, оставили следа в колективната памет. Арт инсталацията е здраво свързана със земята като източник и връзка с миналото. При влизане в сградата посетителят се озовава в зала с двойна височина. "Окаченият" ефект на сателитните обеми се подчертава от бутафорните тавани от стоманени листове в червено, които изтъкват взаимодействието между архитектура и сателитни обеми. Червеният цвят придава дълбочина на обемите, които изпъкват хоризонтално с различна височина и чрез играта на обеми и празни пространства създават намек за отношението материя и дух. Входното пространство води до публични зони: читалня, изложбена зона и конферентна зала, с проектирани от Фуксас мебели в минималистичен стил. Интериорите се характеризират с обширни пространства, които веднага създават усещане за уникалност на мястото. Важността на контекста намира израз и във вертикалната планировка, а тревните и цветни площи създават взаимодействие между природа, архитектура и посетители. Посетителят навлиза в комплекса подобно на сцена по зелена алея, която редува геометрия, форми, цветове и сенки.

28 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

СИТУАЦИЯ

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ПАРТЕР

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 4

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 10

АРХ . МАСИМИЛИАНО ФУКСАС

ИЗГЛЕД ОТ СЕВЕР

ИЗГЛЕД ОТ ЗАПАД

ПРОЕКТ Сграда на Френски национален архив, Париж ЛОКАЦИЯ Авеню "Емил Зола" 94, Pierrefitte-surSeine АРХИТЕКТ Massimiliano & Doriana Fuksas РЗП 108 136 кв. м

30 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Източник FOSTER & PARTNERS

ФИНА ЛИСТ НА MIPIM AWARDS 2018

ЕВРОПЕЙСКАТА ЦЕНТРАЛА НА BLOOMBERG ПРОЕКТ НА СЪР НОРМАН ФОСТЪР

32 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ПРОЕКТ Централен офис за Европа на Bloomberg LP ИНВЕСТИТОР Bloomberg LP ПРОЕКТ Норман Фостър РЗП 102 190 кв.м

ЗАВЪРШВАНЕ 2017 г. РАБОТНИ МЕСТА 6700 СЕРТИФИКАЦИЯ BREEAM - Outstanding

ФИНА ЛИСТ НА MIPIM AWARDS 2018

Централният офис за Европа на финансовата агенция Bloomberg е разположен на възможно най-ключовата локация в цяла Европа - близо до катедралата "Сейнт Пол" и до сградата на Bank of England. Формата, силуетът и материалите са максимално адаптирани към средата и времето си - естествено продължение на лондонското Сити, отличен пример за устойчиво строителство с най-високия възможен рейтинг за офис сграда BREEAM Outstanding. Дванадесетдекаровият терен всъщност представлява район между четири улици и включва две сгради, съединени с мостове над пешеходна аркада над Уотлинг стрийт, която

всъщност следва маршрута на стар римски път. Bloomberg Arcade вече е ключова дестинация за посетителите на Ситито, с ресторанти и кафета на партера зад вълнообразна фасада под покрита колонада. Три малки обществени площада от всяка страна на аркадата и пред входа на сградата осигуряват нови публични площи в сърцето на Ситито. Впечатляващата фасада е дефинирана от варовикова рамка със серия от едромащабна бронзова решетка от външната страна на стъклената фасада. Те осигуряват визуална йерархия на сградата и ритъм, като варират в мащаб и гъстота по всяка от фасадите в

34 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ПАРТЕР

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ПЪРВО НИВО

ФИНА ЛИСТ НА MIPIM AWARDS 2018

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ТРЕТО НИВО

36 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

зависимост от ориентацията и слънчевата експозиция, като в същото време остават неразделна част от естествената вентилационна система на сградата. Изкуството има централна роля в проекта - с големи композиции вътре и около сградата. Добър пример са водните скулптури в три части на Кристина Иглесиас - "Забравени мечти", с алюзия за старата рекичка Уолбрук, която някога е протичала през това място. Те дефинират публичните пространства от всяка страна на Bloomberg Arcade. Новият проект връща археологическите останки на римския храм на оригиналното им място в рамките на нов експозиционен и културен център, който има за задача да даде на посетителите възможност за пълно потапяне в атмосферата и да съживи историята на района. Основният вход в комплекса е пунктиран от малка порта на мястото на срещата на две от крилата на сградата, които оформят нов градски площад. За да пристигне до главния вход, посетителят преминава през фоайе, преди да бъде "въвлечен" във "Водовъртежа" - впечатляващо пространство с двойна височина, оформено от три наклонени огънати дървени равнини. От там високоскоростни напълно остъклени уникални асансьорни кабини с уникални напълно скрити механизми - друга иновация, специално разработена за сградата, отвеждат всеки директно на шестия етаж.

Характерно за системата от ценности на Bloomberg, двуетажният "килер" на шестия етаж е сърцето на сградата и отразява значението на споделянето и сътрудничеството в корпоративната етика. Преминаването на всеки през тези специфични пространства увеличава възможността за среща и неформални разговори. Специфична вписана рампа с непрекъсната триизмерна рамка преминава през цялата височина на сградата и освен че добавя характерен впечатляващ пространствен ефект, е място за срещи с възможност за кратки непринудени спирки за разговори с колеги, без да се затруднява движението на хората. Концепцията за екипна работа и сътрудничество преминава през планирането на всеки етаж и на работните места. Офис мебели с възможност за промяна на височината са организирани в групи за до шест души и дават възможност за уединение, персонализация, добро усещане и сътрудничество. Таванът е друг уникален и иновативен елемент, специално разработен за сградата със специални полирани алуминиеви панели от "венчелистчета", които изпълняват различни роли и превръщат стандартния офис таван в интегрирана система дизайнерски финишен елемент, визуална рефлексия и приглушаване на светлината, елементи на охлаждащата система и акустично омекотяване.

ФИНА ЛИСТ НА MIPIM AWARDS 2018

38 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

DAVID CHIPPERFIELD ARCHITECTS ЩЕ ПРОЕКТИРА НАЙ-ВИСОКАТА КУЛА В ХАМБУРГ Източник DAVID CHIPPERFIELD ARCHITECTS

DAVID CHIPPERFIELD ARCHITECTS - К УЛ АТА В Х АМБУРГ

4 0 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

РАЗРЕЗ

Източник FOSTER & PARTNERS

DAVID CHIPPERFIELD ARCHITECTS - К УЛ АТА В Х АМБУРГ

Известното архитектурно студио David Chipperfield Architects спечели конкурс за проектиране на 230-метрова сграда в Хамбург "Елбтауър", която ще бъде най-високата в града. Разположена на източния край на Хафенсити, скулптурната сграда има силно присъствие на бреговата линия, образувайки контрапункт със сграда "Елфилиармония" на Herzog&De Meuron на запад. Освен основните офис площи в кулата са разположени още бар, хотел, ресторант, търговски и изложбени площи. Сградата се състои от основа, която в единия ъгъл се извива елегантно нагоре, и преминава в стъклена кула, която изтънява нагоре и се слива с хоризонта на Хамбург. Проектът е свързан с жп и метростанция на изток и велосипеден мост над канала на север. Вътрешният двор се отваря към общественото пространство на града и същевременно осигурява достъп до кулата. Стъклената фасада от тонирани стъклени панели създава ефект „море“, дължащ се на кривите на фасадата на различните нива. Концепцията за осветление на Other Spaces в сътрудничество с Олафур Елиасон и Себастиан

Бехман превръща сградата в "кинетична скулптура" след залез слънце. Радваме се, че успяхме да спечелим конкурса за проекта "Елбтауър" заедно със SIGNA и сме щастливи, че сме поканени отново да работим в Хамбург на такъв важен обект, коментира Дейвид Чипърфийлд. Като архитекти ние все повече осъзнаваме, че градът зависи от качеството на проектите от частния сектор, за да се създаде силно присъствие, обвързано с комплексността на града. Проектът е планиран да започне строителството през 2021 г., завършването му е определено за 2025 г.

ПРОЕКТ "Елбтауър", Хамбург РЗП 104 000 кв.м

АРХИТЕКТ Дейвид Чипърфийлд ИНЖЕНЕР "Аруп"

ИНВЕСТИТОР SIGNA, Инсбрук

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ -2

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 5

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 12

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 28

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 49

42 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ВЕРТИКАЛНИЯТ ГРАД Е МНОГОФУНКЦИОНАЛЕН

ВЕРТИК А ЛНИЯТ ГРА Д

Текст АРХ. МАНУЕЛ А БЕЛОВА , СЪВЕТ ЗА ВИСОКИ СГРА ДИ И ГРА ДСК А СРЕД А

4 4 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Намиращата се в Сингапур Marina One е пример за озеленяване, отворени обществени пространства и светлина, постигнати чрез освобождаване на място в сърцевината на терена - Green Heart.

Когато стане въпрос за сграда тип „вертикален град“ или за сграда, където се преплитат жилищни, офисни и обществени пространства, представата е за вертикална алтернатива на хоризонталния град. Вместо това високите многофункционални сгради следва да се разглеждат по-скоро като допълнение на гъсто урбанизираните райони, а не като негови заместители. Те могат лесно да съчетаят много типове помещения и по този начин да бъдат използваеми през цялото денонощие, преплитайки различни потоци от хора в различни моменти от денонощието. Така "небостъргачътград“ се превръща в оживена и привлекателна за посещение сграда. НАЙ-ЯРКИЯТ ПРИМЕР СА НАЙ-ВИСОКИТЕ СГРАДИ В СВЕТА Ако бъдат предназначени само за един тип ползване, те трудно биха били запълнени. Найвисоката сграда в момента - Burj Khalifa на Adrian Smith, съчетава хотел, жилища, офис пространства, ресторант и платформи за

наблюдение. Такива функции ще включва и строящата се в момента Jeddah Tower, също на Adrian Smith, която при завършването през 2020 г. ще надмине рекорда на Burj Khalifa. Моделът на смесената сграда се установява като по-добре функциониращ спрямо високата сграда, използвана само като жилищна или само като офисна. Освен че не обезлюдяват, тъй като са постоянно използвани, тези небостъргачи привличат и по-широк спектър от хора - от туристи до фирмени служители. По този начин те се доближават повече до идеята за пресъздаване на естествения град във височина. Взимайки предвид и времето, необходимо за придвижване в самия небостъргач, съчетаването на различни пространства създава удобство за ползвателите – улесненият достъп до необходимите места с разнообразни дейности, без да се слиза и качва цялата сграда, може да се окаже предимство за хората, желаещи да спестят малко време. Това премахва и необходимостта от изминаване на допълнителни големи разстояния по хоризонтала след излизане от сградата.

ВЕРТИК А ЛНИЯТ ГРА Д

За да просперира така нареченият град в града, е необходимо той ДА БЪДЕ РАЗПОЛОЖЕН НА ПРАВИЛНОТО МЯСТО което да привлича бъдещите ползватели на офисите, жилищата и хотелите вътре в сградата. В непосредствена близост до такъв небостъргач трябва да съществува добре работещ транспортен хъб или ако няма такъв, той да бъде предвиден в проекта. В най-добрия случай въпросният транспортен хъб би бил директно свързан със сградата, като е разположен на нейните подземни нива. Местоположението на The Shard на Renzo Piano - най-известният пример за висока многофункционална сграда в Европа, е избрано поради близостта до гара. Друг важен момент е теренът да предоставя възможност за обширни открити пространства в сърцевината на сградата и по нейната височина – това означава сградата да има по-широка стъпка. Ярки примери за успешно реализирани проекти

46 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Помещенията в най-високата към момента сграда Burj Khalifa включват хотел, офиси, жилища, ресторант и платформи за наблюдение. Входът за всяко от посещенията е различен.

с открити пространства са Marina One на Ingenhoven Architects в Сингапур, представляващ група от четири сгради, които се обединяват около общо централно пространство – така нареченото Green Heart. Leeza SOHO на Zaha Hadid Architects, която се очаква да бъде завършена тази година, е сграда, разделена на две части посредством най-високия извиващ се атриум в света – 190 метра. Така създадената прозрачност допринася и за свързаността на хората, обитаващи сградата, както и за усещането за разнообразие чрез визуален контакт. Тези два примера демонстрират и решението на един от проблемите, свързани с проектирането на всяка висока сграда, а именно

ОСИГУРЯВАНЕ НА ДОСТАТЪЧНО КОЛИЧЕСТВО СВЕТЛИНА ВЪВ ВЪТРЕШНОСТТА Проблемът е още по-актуален, когато става въпрос за вертикален град. Внедряването на атриуми и обществени пространства е особено предизвикателство. Всяка висока сграда представлява сериозна инвестиция и се очаква максимална възвращаемост. Паркове, градини и всякакъв тип обществено достъпни пространства във височина са елементи, които правят сградата по-добра като цяло, но в същото време отнемат квадратни метри от площите за отдаване под наем. Но проблемът с обществените пространства във височина не се решава само с тяхното включване в проекта. Такива места често

ВЕРТИК А ЛНИЯТ ГРА Д

Първата сграда, която ще надмине прага от един километър височина, Jeddah Tower, ще бъде многофункционална. Изграждането на небостъргача е първата фаза от още по-мащабния проект Jeddah Economic City.

48 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Passana Headquarters зеленината в тази сграда не се открива само по фасадите, но и в нейните конферентни зали, рецепция и други.

провокират интерес само в началото при откриване на сградата и впоследствие остават по-рядко посещавани. Как могат те да станат по-привлекателни за жителите на града и да провокират по-устойчив интерес е въпрос, който все още търси своето решение. В случая не става въпрос само за една платформа за наблюдение, която да бъде посещавана от туристи, а за места, които самите жители на града биха посещавали редовно. Към момента Shanghai Tower на Gensler предоставя най-високото обществено пространство за наука, култура и изкуство, разположено на 125-и и 126-и етаж. РАЗПРЕДЕЛЯНЕТО НА ФУНКЦИИТЕ ПО ЕТАЖИТЕ е също толкова значимо, колкото и осигуряването на достатъчна квадратура за обществено достъпни места. Функциите на небостъргача трябва естествено да преливат една в друга, за да се постигне желаният ефект на преплитане на потоците от хора. В случаите, в които различните части (офисна, жилищна, хотелска) са разделени с различни входове, идеята за вертикалния град намалява. Наложилият се модел е да се разделят входовете за различните функции най-вече поради причини, свързани с ограничаването на достъпа на външни лица.

Въпреки това, смесвайки тези потоци, се постига още повече оживеност и динамика в сградата. Най-сериозната пречка за построяване на истински вертикални градове остава икономическият аспект. Високата сграда се създава от инвеститор с финансов интерес, който е в противоречие със заделянето на значими площи за коридори, площадки и градини във височина. ЗА ПРАВИЛНОТО ФУНКЦИОНИРАНЕ НА ЕДНА ВИСОКА СГРАДА ОТ СМЕСЕН ТИП са необходими точно тези елементи от градската инфраструктура – открити тераси, които да са свързани, и аналогът на улици, тротоари и площади, предразполагащи към движение. Разбира се, такива елементи във вида, в който ги познаваме, не могат да се включат непосредствено в програмата на многофункционалния небостъргач, но колкото повече техни подобия бъдат предвидени, толкова по-успешен би бил проектът. Едно лесно решение е подобряване на движението в многофункционалната сграда чрез стълби и рампи. Освен издигането във височина чрез асансьори лесно могат да се предвидят такива елементи, които да подтикват към

ВЕРТИК А ЛНИЯТ ГРА Д

по-естествено придвижване между близките един до друг етажи. Така би се създала повече флуидност по хоризонталата по високите нива на небостъргача. В многофункционалната висока сграда не е задължително да се съчетават всички функции на един град - може да включва само някои, като все пак това остава по-добрият модел от сграда с единствена функция. Съществуват достатъчен брой примери за изцяло жилищни или изцяло бизнес квартали, които пораждат проблеми поради опустяването им в определено време на деня. Най-ценното на смесения тип небостъргач е, че той дава възможност на всеки да го посети и да се наслади на гледката отгоре. Докато еднофункционалните високи сгради често принадлежат на една корпорация, гражданите не виждат полза от тях и ги възприемат като нещо, което пречи на града, засенчва и скрива гледки. Но когато една сграда има включена в програмата си дори една платформа, кафене или ресторант, които да са общодостъпни, тогава всеки гражданин има възможността да се радва на гледката от високо, която винаги е единствена по рода си. Развитието на небостъргача, съчетаващ множество функции, не бива да спира дотук.

НО КАКВО ОЩЕ БИ МОГЛО ДА СЕ ПОДОБРИ В ТОЗИ ТИП ПРОЕКТИ? Озеленените фасади в твърде урбанизираните мегаполиси са добро решение не само за преоткриване на природата в града от бетон, но и за намаляване на вредните емисии. Една стъпка по-напред в бъдещето обаче е идеята за вертикално фермерство - отглеждане на различни продукции по височините на сградите. Върху много от покривите на небостъргачи в Ню Йорк например се отглеждат пчели. В Токио съществува офис сграда (Pasona Headquarters Tokyo), в чиито конферентни зали се отглеждат домати. Други плодове и зеленчуци, също отглеждани в сградата, се използват за приготвянето на храна за служителите. Все повече училища и университети също започват да се появяват във височина в отговор на сгъстяването на големите градове. Идеята за град в града означава той да функционира като такъв и да съчетава максимален брой дейности, както и да привлича възможно найширок спектър от посетители. Защото пътят напред за високите многофункционални сгради е в съчетанието на природа, хора и градска среда.

Най-високата сграда в Обединеното Кралство, The Shard, е европейският пример за сграда, в която хората работят, живеят и се забавляват. Нейно основно предимство е добрата й свързаност с транспортната инфраструктура.

50 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

52 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

СГРАДИ BUILDINGS

54 СЪВРЕМЕННИЯТ ОФИС ИЗВЪН КУТИЯТА STEPHEN GEORGE INTERNATIONAL БЪЛГАРИЯ 60 ОФИС КОМПЛЕКС "АДВАНС БИЗНЕС ЦЕНТЪР", СОФИЯ "АДВАНС БИЗНЕС ЦЕНТЪР" КОМБИНИРА ОТЛИЧНА ЛОКАЦИЯ, ВПЕЧАТЛЯВАЩА ВИЗИЯ И АВАНГАРДНИ ТЕХНОЛОГИИ АРХ. ИЛИАН ИЛИЕВ ДВЕТЕ СГРАДИ СЕ ДОПЪЛВАТ И СИ ВЗАИМОДЕЙСТВАТ В УНИСОН СЪС СРЕДАТА

ТОШО ДОБРЕВ ПРОЕКТОВИЯТ МЕНИДЖЪР ОСИГУРЯВА РЕАЛИЗАЦИЯ НА ИНТЕРЕСИТЕ НА ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ 80 ОФИС ПАРК EКСПО 2000 - ФАЗА IV С ПЛАТИНЕН СЕРТИФИКАТ ПО LEED 88 "ЧЕРКОВНА РЕЗИДЕНС" УСЕЩАНЕ ЗА ПРЕСТИЖ И КОМФОРТ 96 SEG WORK & LOGISTIC HUB В КРИВИНА ПРОДУКТИВНА КОЛАБОРАЦИЯ МЕЖДУ ИНВЕСТИТОР И АРХИТЕКТ

54 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

СЪВРЕМЕННИЯТ ОФИС ИЗВЪН КУТИЯТА

СЪВРЕМЕННИЯТ ОФИС

Booking.com, офис в София

56 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Свързаните световни пазари и развитието на технологията изменят динамично стандартните корпоративни структури и все по-нови и алтернативно структурирани компании излизат на пазара. Сеизмичната социална промяна, която технологиите налагат, променя всеки аспект от живота ни, включително работната среда, при това с темпове, които са все по-бързи и видими. Архитектурната гилдия е свързващият елемент между пазар, клиент, култура, изкуство, град и градоустройство и е наш общ

професионален дълг да анализираме икономическите и социалните промени и доколкото ни е възможно, да ръководим правилното развитие на общата ни градска среда. Фокус на този текст е да проследим развитието и тенденциите в офис проектирането в България, тъй като нашият пазар поради своя обем и социалноикономическата обстановка в страната ни предоставя някои особености и трудно би се приобщил към западноевропейския, а дори и към по-близки пазари на офис проекти като румънския и гръцкия.

НАЛАГАТ СЕ ОФИСНИ СГРАДИ СЪС СТАНДАРТНА ПЛОЧА МЕЖДУ 2000 И 2500 КВ.М Явно този размер предоставя най-добра флексибилност за разделяне на етажи между два или дори четири наемателя. Тази гъвкавост за разделяне на полезната площ на сградата диктува и изграждането на нейните инженерни системи. По този начин практически се покрива широк сегмент от пазарното търсене - от единични офиси за средни фирми от около 400-500 кв.м до големи клиенти, които биха могли да наемат цели етажи или цялата сграда. ВЪТРЕШНОТО РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ И ФУНКЦИОНАЛНОСТТА на офиса също следва да има своя съвременен почерк. С главоломното напредване на компютърните технологии се забелязва „индустриализиране“ на сферата на услугите и третичния сектор като цяло, който в нашата действителност е основният ползвател на офисни площи. Възможността работата на все по-големи групи от хора да бъде контролирана от все по-малък мениджърски състав и да бъде следена дори дистанционно неизбежно доведе до кончината на стандартния за изминалия век „бокс офис“ или офис, разделен на индивидуални „кутийки“ от по 8-15 кв.м. Съвременният офис изисква отворени пространства с цел акомодацията на повече добре организирани работни единици. Думата „офис“ в тесния й смисъл - работна стая за един, сякаш губи значението си. Пример от настоящата практика на "Стивън Джордж Интернешънъл" за тази утвърдена нова типология може да бъде една от сградите в комплекса "Каменица Хил" в Пловдив. Множество офисни проекти, изградени именно с тези съвременни принципи, ще се влеят в сградния фонд на столицата в идните година-две. Следва и логичният въпрос:

„ВЕЧЕ ВИДЯХМЕ И ПОЗНАВАМЕ OPEN SPACE ОФИСИТЕ, КАКВА Е СЛЕДВАЩАТА СТЪПКА? Кое ще бъде новото?“ Индустриализирането на услугите посредством технологиите води със себе си няколко феномена. Хората, обитателите на офисите, най-важният човек, за когото строим - работникът, вече прекарва целия свой работен ден зад бюро. Големите световни корпорации вече са осъзнали, че рекреацията и комфортната работна среда са от първостепенна важност за продуктивността на работника. Забелязва се тенденция за увеличаване на общите площи и площите за техния отдих и развлечение. Офисът вече не е само работни площи! Зали за неформални срещи, зали за игра, зали за хранене, зали за спорт са само част от арсенала на съвременния офис. В ерата на заседналия живот и репетитивната работа рекреативната функция става съществен елемент от офисната архитектура. Скучният корпоративен интериор от изминалите десетилетия отстъпва пред потопъл, приветлив и домашно-уютен дизайн. „А КАКВО СЕ СЛУЧВА С ЕКСТЕРИОРА? КАКВО СЕ СЛУЧВА С ГРАДСКАТА СРЕДА?“ Стилът и посоката на развитие на българското архитектурно изкуство са една много интересна тема, която сякаш е табу за професионалните среди. Дебат за стилистика и общ облик на конструираната среда сякаш изцяло отсъства, или просто не е намерил точния канал. Офисната архитектура е апотеоз на това архитектурно лутане. Забелязват се примери на неомодернизъм, постмодернизъм, интернационалния стил, дори и нови прочити на неокласицизма. Едно изглежда ясно като общ знаменател – ерата на простите стъклени кутии сякаш приключва. Думата на деня е устойчивост! Похвални са практиките за сертифициране на редица от новите офисни сграда по някой от международните стандарти, било то британски, американски или немски.

СЪВРЕМЕННИЯТ ОФИС

АРХ. СТОИМЕН ДЕМЕРДЖИЕВ ОПЕРАТИВЕН ДИРЕКТОР, STEPHEN GEORGE INTERNATIONAL - БЪЛГАРИЯ

STEPHEN GEORGE AND PARTNERS

е създадена през 1970 г. и е една от водещите архитектурни практики във Великобритания, с офиси в Лондон, Лестър, Лийдс и Солихул. Успехът ни в Англия води до възможност за развитие и извън Острова и в резултат на това през 2009 г. е създадено дружеството Stephen George International и нашият филиал в София. Стратегическото ни геополитическо разположение, комбинирано с талантливия ни дизайнерски екип ни позволява да предложим качество и професионализъм в сферата на планиране и проектиране на индустриални и логистични бази, офиси и бизнес сгради, образователни и обществени центрове, жилищни комплекси и много други.

58 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Офисна сграда в комплекс "Каменица Хил", Пловдив

Skyscanners, офис в София

Материалите за изграждане на сградите, процентите плът към стъкло, изложения, инженерни системи, дори локация започват да се диктуват от икономически обосновано желание за устойчивост. В практиката на нашето архитектурно студио са разработени редица проекти съгласно британската система за сертифициране на устойчиво развитие BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method). Тази методология за проектиране е препоръчвана от нас като основен проектантски принцип към всички наши партньори. Тук трябва да се споменат и няколко думи за градската среда. Да поговорим за София. В МИНАЛОТО Е ПЛАНИРАНАТА ГРАДСКА СРЕДА С ЯСНИ ФУНКЦИОНАЛНИ ЗОНИ – работа, живот, рекреация, така добре дефинирани и изпълнени от модернистите в средата на миналия век. Пазарният принцип и частната инициатива, оставена в известен смисъл прекалено безконтролна, доведоха ситуацията дотам да се питам: Кой е бизнес центърът на столицата? Или къде трябва да бъде бизнес центърът на столицата? Мащабна градоустройствена промяна с цел формиране на бизнес център по примера на Париж и други западни градове би изискала огромна публична

инвестиция и за момента изглежда невъзможна. Затова най-логичният ход изглежда разумно насочване на частните инвестиции с цел правилно формиране на градската среда. Последните предложени промени в Закона за устройство и застрояване на Столичната община се опитват да дадат отговор на тези въпроси не еднозначно, давайки възможност за би- и дори триполярно развитие на офисните центрове. И това е логично. Голямата концентрация на работни площи изисква много добре развити пътна инфраструктура и публичен транспорт. В този ред на мисли разпределянето на офисните центрове в различни полюси в градската среда може да облекчи или поне да не влоши иначе и така задъхващия се софийски трафик. Отделен въпрос, на който трябва да се обърне внимание, е има ли нужда София от свое „сити“ и КАКЪВ Е КРИТИЧНИЯТ ОБЕМ ОТ ОФИСНИ ПЛОЩИ, КОИТО БИЗНЕСЪТ В ГРАДЪТ И СТРАНАТА МОЖЕ ДА АБСОРБИРА? Времето най-добре ще ни покаже. За момента България продължава да бъде страната с найнисък стандарт в Европейския съюз, което неминуемо привлича компании в сферата на услугите, IT компании и всякакъв вид аутсорс дейности. Световните примери обаче показват, че с развитието на икономиката и повишаването

СЪВРЕМЕННИЯТ ОФИС

на стандарта на живот следва и плавен отлив от тези инвестиции. В следващите 2 до 3 години на пазара на офисни площи ще бъдат въведени в експлоатация стотици хиляди нови квадратни метри само в София. Дали прирастът на инвестиции и откриването на нови работни места биха могли да абсорбират тези площи, или те ще бъдат заети за сметка на вече поовехтели сгради, които ще останат незаети, предстои да видим. Това ни води към въпроса какво би се случило, ако градът и бизнесът се озове със сграден фонд от офиси, които са незаети. Колко от тях са проектирани и изградени достатъчно флексибилно, за да могат да бъдат рефункционализирани с друго предназначение, било то жилищно или обществено? Едно е сигурно - в последните години офисният пазар в София и по-големите градове в страната е жив. Реализират се нови сгради. Архитектурата е изкуството за изграждане на граница между частната собственост и обществената среда. Наша работа, на всички професионалисти, обвързани с градското развитие, е тази архитектура да бъде развита устойчиво, с поглед към бъдещето, отговаряща на инвестиционните намерения за частната собственост и с визия за нашата обща градска среда.

60 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

62 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018 EN

ОФИС КОМПЛЕКС "АДВАНС БИЗНЕС ЦЕНТЪР" СОФИЯ

64 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

"АДВАНС БИЗНЕС ЦЕНТЪР" КОМБИНИРА ОТЛИЧНА ЛОКАЦИЯ, ВПЕЧАТЛЯВАЩА ВИЗИЯ И АВАНГАРДНИ ТЕХНОЛОГИИ

Офис проект за 60 млн. евро реализира в момента международната инвестиционна група GTC до "Бизнес Парк София". "Адванс Бизнес Център" се реализира в две фази, които ще бъдат завършени през 2019 г. Двете бизнес сгради ще осигурят повече от 32 хил. кв.м офис площи, отговарящи на най-високите международни стандарти. “Нашата цел е чрез перфектна синергия между впечатляваща визия, авангардни сградни технологии и стилен интериор да осигурим ефективна работна среда с високо качество на работа и живот на бизнес общността”, заявява Дани Беркович, изпълнителен директор на GTC Group за България. Първата фаза на проекта ще предложи 15 000 кв.м клас А офиси, разположени на 9 етажа, партер с разнообразни търговски площи, 3 подземни нива с 270 паркоместа. Две големи тераси, съответно на 3-и и 9-и етаж, дават възможност да се обособят богато озеленени рекреационни зони за служителите. Втората фаза ще допълни още 17 500 кв.м клас А офиси, разпределени на 11 етажа и 3 подземни нива с 304 подземни паркоместа. Очакванията са в двете сгради да работят над 4500 служители. ЛОКАЦИЯТА "Адванс Бизнес Център" се намира в непосредствена близост до "Бизнес Парк София" и Околовръстен път утвърдена бизнес локация с множество нови офис проекти, помещаващи централите на едни от най-големите компании в различни индустрии. Метростанция “Бизнес Парк София” е ситуирана на по-малко от 100 метра, което гарантира на служителите бърз и лесен достъп до сградата. Множеството автобусни и маршрутни линии, спиращи в близост, допълват транспортната обезпеченост на проекта. Разположен на самия вход на "Бизнес Парк София", "Адванс Бизнес Център" ще се ползва с отлична видимост и лесна разпознаваемост от преминаващите по бул. "Александър Малинов".

ADVANCE BUSINESS CENTER COMBINES PRIME LOCATION, EXCEPTIONAL ARCHITECTURAL DESIGN AND STATE-OF-THEART BUILDING TECHNOLOGIES THE BUSINESS COMPLEX INVESTMENT OF GTC WITH LEED GOLD V4 CERTIFICATION WILL DELIVER OVER 32,000 SQ. M OFFICE SPACE OF HIGHEST STANDARDS IN 2019 Office project for EUR 60m is under construction next to Business Park Sofia by the international real estate investor - GTC Group. Advance Business Center is developed in two phases, which are planned for completion within 2019. Both business buildings will offer more than 32,000 sq. m office space meeting the highest international standards. “Our goal is through perfect synergy between impressive vision, latest building technologies and stylish interior to create an efficient working environment that will improve the work and life of its business community”, comments Danny Berkovich, Executive Director of GTC Group for Bulgaria. The first phase will deliver 15,000 sq. m offices, located on 9 floors, a ground floor with various retail mix and 3 underground levels with 270 parking spaces. The two spacious terraces on the 3rd and 9th office floors will accommodate rich green recreational zones for the employees. The second phase will add another 17,500 sq. m Class A offices on 11 floors and 3 underground levels with 304 underground parking spaces. Upon completion the two buildings will shelter more than 4,500 employees. LOCATION Advance Business Center is located immediately next to Business Park Sofia and Sofia Ring Road - an established fully-fledged business district, comprising numerous office developments and accommodating the headquarters of the largest companies in diverse industries. Business Park Sofia metro station is at less than 100 meters walking distance, securing fast and seamless access to the building. Various bus and shuttle lines in the area complement the transport comfort of the project. Located at the very entrance

"А ДВАНС БИЗНЕС ЦЕНТ ЪР"

"GTC БЪЛГАРИЯ"

е част от Globe Trade Center S.A. - една от водещите инвеститорски компании в Централна, Източна и Югоизточна Европа. От основаването й през 1994 г. групата изгражда и управлява модерни първокласни офис сгради и търговски центрове в целия ЦИЕ регион, като до днес е изградила 67 бизнес проекта с над 1 200 000 кв.м отдаваема площ и 10 жилищни сгради с 400 000 кв.м РЗП. Днес GTC активно управлява портфолио от 37 бизнес проекта с приблизително 621 000 кв.м търговски и офис площи и отговаря на очакванията на взискателните си клиенти и наематели в Полша, Сърбия, Унгария, Румъния, Хърватия, България. Компанията е с централа във Варшава и регионални офиси в Румъния, Сърбия, Хърватия, България, Унгария, което й позволява ефективно придобиване, изграждане и управление на недвижими имоти в целия регион. Два от проектите - "Mall Galleria Стара Загора" и "Mall Galleria Бургас", имат Златен сертификат по стандарта за устойчиво строителство LEED и LEED за нови сгради в частта основни сградни системи. "GTC България" е получила множество награди и призове за тях като първо място в "Сграда на годината" в категория търговски сгради и др. В началото на 2017 г. компанията обяви тяхната успешна продажба. GTC Group е листната на Варшавската фондова борса, включена в престижния WIG30 индекс и в редица други международни индекси.

GTC BULGARIA

is part of Globe Trade Center S.A. - one of the leading investment companies in Central, Eastern and Southeast Europe. Since its foundation in 1994 the Group develops and manages modern first-class office buildings and retail centers all over the CEE region and nowadays it has in its record 67 commercial projects of over 1.2m sq. m leasable area and 10 residential buildings of 400,000 sq. m GFA. Today GTC actively manages a portfolio of 37 commercial projects of approximately 621,000 sq. m retail and office space, meeting the requirements of its demanding clients and tenants in Poland, Serbia, Hungary, Romania, Croatia and Bulgaria. The company's corporate headquarters is in Warsaw with regional offices in Romania, Serbia, Croatia, Bulgaria and Hungary, which allows an efficient acquisition, building and management of real estate property in the whole region. For two of its projects: Galleria Stara Zagora Mall and Galleria Bourgas Mall, GTC Bulgaria has several awards, among which: LEED Gold for sustainable construction, LEED for new buildings in the part main building systems, 1st place in Building of the Year in the category Retail buildings. In the beginning of 2017 the company announced the successful sale of the two shopping centers. GTC Group is listed on Warsaw Stock Exchange and is on the prestigious WIG30 index and several other international indexes.

66 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ПРОЕКТЪТ За създаването на една нестандартна иновативна визия GTC обедини усилия с едно от най-утвърдените архитектурни студиа във Виена - Gobli Architects, които създадоха концепцията и визията на сградата, влагайки модерните тенденции в западния свят. Следвайки тази посока, Planning Architectural Studio от българска страна разработиха архитектурния и пълния работен проект. "Адванс Бизнес Център" съчетава авангардна архитектурна визия, иновативни сградни технологии и професионален пропърти мениджмънт, за да предложи една вдъхновяваща работна среда, която съдейства за повишаване продуктивността, благосъстоянието и креативността на своите обитатели, гласи визията на проекта. Резултатът е най-висок клас офис сграда, сертифицирана по Leed Gold v4 и способна да отговори на всяко изискване на корпоративните наематели. Обилното озеленяване и удобства като градина за почивка, ресторант и кафене осигуряват продуктивна среда на служителите и приятен престой за посетителите. ТАРГЕТЪТ Таргетът на наемателите са международни хай-тек компании, чиито корпоративни стандарти се покриват от стандартите на качество на работната среда, комфорт и отлични условия за служителите, съобразени с природната среда, като изискването за сертификация по международните стандарти е задължително. ОФИС ПАЗАРЪТ Пазарът на офис площи отчете рекорден ръст през изминалата 2017 г., като се очаква тази позитивна тенденция да се запази и през 2018 г. Налице е активно строителство на нови офисни обекти и възобновяване на съществуващи. Факт е и засиленото търсене на качествени офиси както от компании, навлизащи на пазара, така и от такива, които се разширяват или обмислят преместване на по-добра локация и в сграда с по-добри характеристики. Затвърждава се и предпочитанието на наемателите към сгради със сертификат за устойчиво строителство. Наемните нива за клас А офис се запазват стабилни - около 13.5 евро/кв.м, с лека тенденция за покачване в резултат на недостатъчното налично предлагане на първокласни офисни площи. Не се очаква опасност от пренасищане на пазара поради високата активност от страна на наемателите, както и факта, че 40% от новите проекти са вече договорени с наематели или са за собствено ползване. С предимство ще се ползват новите офисни проекти, ситуирани в близост до метро, спирки на градски транспорт, търговски центрове и заложили висок клас сградни технологии при изграждането им. „Продължава нашият интерес към нови инвестиции в София с фокус върху първокласни активи на стратегически локации“, коментират от GTC Group. СГРАДИ И ТЕХНОЛОГИИ Advance Business Center е оборудван с модерни системи и иновативни технологии, синхронизирани с международните стандарти за първокласен административен център. Заложени са последните новости в сградните технологии и инсталации, което е гаранция не само за максимална енергийна ефективност, по-ниски разходи за консумативи

of Business Park Sofia, Advance Business Center benefits from an excellent visibility and easy recognition by passengers and traffic along Alexander Malinov blvd. In order to create an exceptional and innovative vision GTC combined its efforts with one of the most prominent architectural studios in Vienna - Gobli Architects. They created the concept of the building according to the latest western trends. Following this direction their Bulgarian partners Planning Architectural Studio developed the whole architectural and technical design. Advance Business Center incorporates cutting-edge architectural design, innovative engineering and exceptional property management in order to create an inspiring work environment that boost the productivity, well-being and creativity of its inhabitants, says the project concept. The result is a high-end office development, capable of addressing every requirement of corporate occupiers. The rich landscaping and on-site amenities such as an impressive outdoor garden with water elements, a restaurant and a cozy café with outdoor seating areas combine to secure a productive environment for the employees and a pleasant stay for the visitors. TARGET Potential tenants are targeted among the international high-tech companies, whose corporate standards value the high quality of the working environment, provided comfort and excellent work and leisure conditions for the employees. Another crucial requirement is the certification for green efficiency and sustainability of the buildings. OFFICE MARKET The Bulgarian office market reported a record-breaking growth in 2017 and the forecast is this positive trend to continue in 2018. The market is witnessing an active new office construction as well as several restarts of existing projects. There is a strong demand for quality office space from companies entering the market as well as from those looking for expansion or considering to move to better locations or to a higher standard buildings. The trend for choosing buildings with obtained Green Certification continues. Rental levels for prime office space remain stable at around EUR 13.5 sq.m with a slight trend to grow resulting from the current insufficient supply of first-class office space. Oversupply is not expected to occur due to the tenants' high activity and the fact that 40% of the new projects are already pre-leased or are built to fulfil own needs. Prime office projects next to metro stations, bus stops, shopping centers and with integrated advanced building technologies will continue to be in the preferences of potential tenants. Our interest to new investments in Sofia continues with a focus on first-class assets on strategic locations, comment from GTC Group. BUILDINGS AND TECHNOLOGIES Advance Business Center is equipped with modern systems and innovative technologies synchronized with the international standards for a premium office center. The latest trends in building technologies and installations are used to guarantee not only maximum energy efficiency, lower utilities and smaller ecologic and carbon footprint, there is also a separate rainwater system, dedicated green areas inside and around the building, parking space for bikes and electric cars, charging stations for electric cars, outdoor and indoor recreation zones. For the cyclists are provided changing and shower rooms. The electricity supply is

"А ДВАНС БИЗНЕС ЦЕНТ ЪР"

68 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

и малък екологичен и въглероден отпечатък - отделна система за събиране на дъждовна вода, зелени площи във и около сградата, паркоместа за велосипеди и електрически автомобили, зарядни станции за електрически автомобили, външни и вътрешни зони за рекреация. За велосипедистите са осигурени кабини за преобличане и душове. Непрекъснатото електроподаване е гарантирано от два независими източника на ел. захранване и резервни дизелови генератори. ФУНКЦИИТЕ ПАРТЕР На партерно ниво са разположени основното лоби и рецепцията, помещение за охрана и административно управление. Впечатляваща видеостена и специално обособени зелени площи посрещат посетителите в сградата. Като допълнителни удобства са предвидени кафене, ресторант с външна градина за сядане, аптека и допълнителна търговска част, ориентирана основно към услуги в полза на корпоративните наематели. ОФИС ЕТАЖИТЕ Надземните нива са с офиси клас А в съответствие с найвисоките международни стандарти. Етажната плоча е 1700 кв.м отдаваема площ, която може да бъде разделена на два, три или четири отделни модула. Концепцията е open space, което позволява гъвкаво и лесно преконфигуриране в зависимост от специфичните нужди и изисквания на отделния наемател.

secured by two independent sources of electricity and reserve diesel generators. FUNCTIONS GROUND FLOOR The ground level of the building comprises the main lobby and reception, security desk and the administrative management. An impressive video wall and dedicated green areas welcome the visitors into the building. On-site amenities will offer a café, a restaurant with outside garden, complemented by an additional retail space mix of business-related services. OFFICE FLOORS The aboveground levels are dedicated to Class A offices in accordance with the highest international standards. The average floor plate is 1,700 sq. m leasable area and can be sub-divided into up to four different tenancies per floor. The office floors follow the open space layout that allows flexible and easy rearrangement addressing every particular tenant requirement. PARKING The three underground floors in each building offer a total of 573 parking lots with two levels of access - for permanent users and guests only. There are dedicated parking lots for electric vehicles too. The bike parking has a changing and shower rooms on the first underground level.

ПАРКИРАНЕТО Трите подземни етажа във всяка от сградите предлагат общо 573 паркоместа с две нива на достъп - за наематели и гости. Осигурени са паркоместа за електрически автомобили. Паркингът за велосипеди с предвидена съблекалня и душове се намира на първо подземно ниво.

ДИСТАНЦИИ MЕТРОСТАНЦИЯ БИЗНЕС ПАРК СОФИЯ 1 мин. пеша СОФИЯ ЦЕНТЪР 20 мин. с кола ЛЕТИЩЕ СОФИЯ 10 мин. с кола СОФИЯ РИНГ МОЛ 5 мин. с кола ДИРЕКТЕН ДОСТЪП до Околовръстно шосе АДВАНС БИЗНЕС ЦЕНТЪР ФАЗА I СТАРТ НА СТРОИТЕЛСТВО H2/2017 ЗАВЪРШВАНЕ Q1/2019

ПАРЦЕЛ 4510 кв.м РЗП 27 700 кв.м КЛАС А ОФИСИ 15 079 кв.м ТИПОВ ОФИСЕН ЕТАЖ 1700 кв.м НИВА 9 офис етажа/3 подземни нива БРОЙ ПАРКОМЕСТА 277 ВИСОК КОЕФИЦИЕНТ НА ПАРКОМЕСТА 1/55 кв.м

СЕРТИФИКАТ ЗА УСТОЙЧИВО СТРОИТЕЛСТВО LEED Gold v4 В ОБЕКТА Ресторант с външна градина, Кафене АДВАНС БИЗНЕС ЦЕНТЪР ФАЗА II СТАРТ НА СТРОИТЕЛСТВО Q1/2018

КЛАС А ОФИСИ 17 500 кв.м ТИПОВ ЕТАЖ 1700 кв.м НИВА 11 офис етажа/3 подземни нива БРОЙ ПАРКОМЕСТА 304

ЗАВЪРШВАНЕ Q4/2019

СЕРТИФИКАТ ЗА УСТОЙЧИВО СТРОИТЕЛСТВО LEED Gold v4

ПАРЦЕЛ 4986 кв.м

АРХИТЕКТУРНА КОНЦЕПЦИЯ Gobli Architects

РЗП 28 100 кв.м

ГЛАВЕН ПРОЕКТАНТ Planning Architectural Studio

"А ДВАНС БИЗНЕС ЦЕНТ ЪР"

DISTANCES BUSINESS PARK SOFIA METRO STATION 1 minute at walking distance SOFIA DOWNTOWN 20 min. by car SOFIA AIRPORT 10 min. by car SOFIA RING MALL 5 min. by car DIRECT ACCESS to Sofia Ring Road ADVANCE BUSINESS CENTER PHASE I START OF CONSTRUCTION H2/2017 COMPLETION Q1/2019

PLOT 4,510 sq. m GFA 27,700 sq. m A CLASS OFFICES 15,079 sq. m STANDARD OFFICE FLOOR 1,700 sq. m LEVELS 9 office floors/ 3 underground levels PARKING LOTS 277 HIGH RATIO OF PARKING LOTS 1/55 sq. m

SUSTAINABLE CONSTRUCTION CERTIFICATION LEED Gold v4 Outdoor garden restaurant, Cafe ADVANCE BUSINESS CENTER PHASE II START OF CONSTRUCTION Q1/2018 COMPLETION Q4/2019

A CLASS OFFICES 17,500 sq. m STANDARD FLOOR 1,700 sq. m LEVELS 11 office floors / 3 underground levels PARKING LOTS 304

PLOT 4,986 sq. m

SUSTAINABLE CONSTRUCTION CERTIFICATION LEED Gold v4

GFA 28,100 sq. m

ARCHITECTURAL CONCEPT Gobli Architects ARCHITECT Planning Architectural Studio

70 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ДВЕТЕ СГРАДИ СЕ ДОПЪЛВАТ И СИ ВЗАИМОДЕЙСТВАТ В УНИСОН СЪС СРЕДАТА Текст АРХ. ИЛИАН ИЛИЕВ, "ПЛ АНИНГ"

"АДВАНС БИЗНЕС ЦЕНТЪР" ще се състои от две офисни сгради с три сутеренни нива - подземни гаражи, помещения за трафопост, партер с помещения за обществено обслужване и офисни надземни етажи и техническо покривно ниво. На този етап тече строителството на Сграда 1 и проектиране на Сграда 2. Целта ни като проектанти е да бъде създаден един модерен офисен комплекс, в който сградите да си взаимодействат в унисон както със заобикалящото ги пространство, така и помежду си. Двете сгради няма да са напълно еднакви, а ще се допълват една друга като отделни части от пъзел. Между тях ще бъде обособено площадно пространство с богато озеленяване, водни огледала и кътове за отдих и тераси към заведенията, предвидени в партерните етажи. Концепцията е създаване на знаков комплекс, който да отговаря на съвременните законови и функционални изисквания и да предостави на наемателите си изключително ефективна работна среда, комфорт и пространство за отдих и социална комуникация. В Сграда 1 успяхме да акумулираме заложените площи по градоустройствени показатели и едновременно да освободим на ниво терен повече площи за озеленяване и рекреация. Това се постига чрез максимално възползване от допустимата височинa, без да бъдат създавани вертикални акценти в цялостния силует на квартала. Визията на сградата е формирана от шест хоризонтални обема с почти еднаква височина, ротирани по хоризонтала един спрямо друг, което оставя впечатлението за хоризонтални обеми, левитиращи върху изцяло остъкления партер. Така се подобрява качеството на околната среда - повече зеленина, повече въздух, по-добро позициониране в имота, възможност за повече висока растителност и създаване на кътове за отдих на ниво терен. Търсено е ПО-МОДЕРНО ВИЗУАЛНО ЗВУЧЕНЕ, РАЗДВИЖЕНО ОБЕМНО РЕШЕНИЕ но с изчистени линии и ясна концепция, затова решението е акцентиране върху ротиращите се еркерни хоризонтални етажи и подчертаването им с бели вертикални ламели. За да не натежат визуално обемите, между еркерните етажи са вмъкнати прибрани етажи, изцяло остъклени на силиконова фуга, които чрез разединяване на обемите да ги откроят един спрямо друг. Фасадата е решена като окачена стъклена фасада, към която ще се приложат най-високи изисквания за енергоефективност на профилите и стъклопакетите и към

ILIAN ILIEV, ARCHITECT, PLANNING: THE TWO BUILDINGS COMPLEMENT EACH OTHER IN HARMONY WITH THE ENVIRONMENT Advance Business Center will consist of two office buildings with three basement levels – underground garages, technical facilities, a ground floor with public amenities, office floors, a roof technical level. Currently Building 1 is under construction and Building 2 is being designed. Our goal is to have a modern office complex in which the buildings will interact in harmony both with its environment and with each other. The two buildings will not be exactly the same but will complement each other as different pieces of a puzzle. There will be a square space between them with rich landscaping, water mirrors and recreation areas and terraces to the restaurants on the ground floors. The concept is to create a landmark complex meeting all legal and functional requirements and providing its tenants with an extremely efficient working environment, comfort and space for recreation and communication. In Building 1 we managed to create the areas provided for by the urban development plan and at the same time to provide more landscaping and recreation areas at the ground level. This is achieved by making maximum use of the allowed height without creating vertical accents on the neighborhood skyline. The building’s appearance is dominated by six horizontal volumes of almost the same height, rotated horizontally relative to each other, creating an impression of horizontal volumes levitating above the fully glazed ground floor. This improves the environmental quality more greenery, more air, better positioning on the site, opportunities for taller plants and recreation areas at the ground level. There was a search for a MODERN VISUAL CONCEPT AND AN ARTICULATED SPATIAL SOLUTION with a streamlined clear image so the solution was to emphasize the rotating horizontal floors in oriel highlighted by vertical white lamellas. The volumes should not be visually too heavy so retracted entirely glazed levels with a silicon joint are inserted between the oriels which distinguish them thanks to the separation of volumes. The façade is designed as a suspended glass façade to which apply the highest energy efficiency requirements for profiles and glass, sound-insulation and solar factors. It is based on Pfosten-Riegel system, the oriel floors will be fitted with a long profile cap in white to create the effect of the lamellas on the façade and contribute to its sun protection. A larger percentage of glazed parts is sought in order to have light and comfortable work spaces. Openable parts are provided on the façade so as to improve the interior comfort of living.

"А ДВАНС БИЗНЕС ЦЕНТ ЪР"

звукоизолиращи и соларни фактори. Заложено е на фостенригел система, а етажите с еркери ще бъдат със заложена по-издължена капачка на профила, боядисана в бяло, която да създаде ефекта на ламелите по фасадата и да допринесе за слънцезащитата й. Търсен е по-голям процент на остъклени части, за да се предостави възможност за изграждане на светли и удобни работни пространства. Предвидени са отваряеми части по фасадата за подобряване на вътрешния комфорт на обитаване. СГРАДА 1 СЕ СЪСТОИ ОТ ДЕВЕТ ОФИСНИ ЕТАЖА над партерното ниво. Разгънатата застроена площ над ниво терен е близо 16 000 кв.м, или средно около 1600 кв.м площ на типовите етажи. Правоъгълната форма и отворените етажни пространства улесняват проектирането и изграждането на отделните офиси. Благодарение на високата светла височина в помещенията (3.00 м) и open space конфигурация на етажа офисите са с максимална естествена осветеност.

BUILDING 1 CONSISTS OF NINE OFFICE FLOORS above the ground level. The gross-floor area is nearly 16,000 sq. m, or an average of about 1,600 sq. m a standard floor plate. The rectangular shape and open floor space make it easy to design and build individual offices. Thanks to the high daylight space of the rooms (3.00 m) and the open space configuration the offices have maximum natural light. To ensure maximum flexibility in office space configuration there has been adopted a solution with eight separate vertical sewer pipe lines, which allows for installation of sanitary units at different spots on the floor plate. The building installations had to be integrated as close as possible in the core structures and between them. The office areas are designed as open space, their design will be made according to the future tenants requirements. Various options of office floor layouts were developed and the building is ready to meet any requirements. With minimal losses the floors can be operated as one area or split in two offices. The modern companies look for more flexible space, more recreational facilities for their employees and a good service. There are also two terraces on each floor which

72 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ПЛАН НА ПАРТЕРЕН ЕТАЖ

ПЛАН НА ПЪРВИ СУТЕРЕН

ПЛАН НА ПЪРВИ ТИПОВ ЕТАЖ

ПЛАН НА ТРЕТИ ТИПОВ ЕТАЖ

ПЛАН НА ДЕВЕТИ ТИПОВ ЕТАЖ

РАЗРЕЗ

"А ДВАНС БИЗНЕС ЦЕНТ ЪР"

За осигуряване на максимална гъвкавост в изграждането на офисните пространства е предоставено решение с осем броя самостоятелни вертикални щранга за канализацията, което дава възможност за изграждане на санитарни възли на различни места в офисното пространство. Трябваше максимално добре да бъдат интегрирани сградните инсталации в близост и между сградните ядра. Самите офисни помещения са проектирани като отворени пространства и конкретното им разпределение ще се фиксира при конкретизиране изискванията на бъдещите наематели. Разработени са различни вариации на офисни разпределения по етажите, така че сградата е подготвена да покрие всякакви изисквания. Етажите могат да бъдат експлоатирани като един цял етаж или обособени на два самостоятелни офиса с минимална загуба на пространство. Съвременните компании търсят все по-големи гъвкави пространства, повече рекреационни площи за служителите си и добро обслужване. Предвидени са и по две тераси на всеки етаж, което допринася за функционалността на офисите и в същото време дава възможност на наемателите да си отдъхнат и отпочинат. В партерното ниво е предвидено луксозно обширно фоайе с рецепция, което да посрещне големия поток от хора. Там е намерено място и за заведения за хранене и кафе. В комплекса са проектирани повече от необходимия брой паркоместа, предвидени са и места за велосипедисти и електромобили със станции за зареждане поради нарастващата нужда от по-екологичен транспорт. Като се има предвид етажността и разгънатата застроена площ на сградата, НАПРАВЕН E ТРАФИК АНАЛИЗ НА ПЪТНИКОПОТОКА и са предвидени 6 големи асансьора за 21 пътници с висока скорост. Основните асансьори са отделени в ядрото от потока хора от подземните нива, като е формирана отделна група асансьори от сутерените до партерния етаж. Това помага както за увеличаване скоростта на придвижване, така и за подобряване на контрола на достъпа. Асансьорите имат интелигентна система за контрол на движението, която оптимизира ефективността им, а посетителите и служителите ще бъдат посрещани с иновативна система за контрол на достъпа, която ще си комуникира с контрола на движението на асансьорите. Комплексът е осигурен с електросистеми, осветление, аудиосистема, климатизация и вентилация, системи за видеоконтрол и наблюдение, за пожароизвестяване и автоматично пожарогасене на найвисоко съвременно ниво. Сградите са проектирани според изискванията на LEED за зелени сгради и ще бъдат сертифицирани с LEED Gold сертификат. Комплексът съчетава най-съвременните тенденции в архитектурата, строителството и дизайна на работното място. Всеки аспект на архитектурния облик - от стъклената фасада до отвореното пространство, е проектиран така, че да допринесе за оптимизация и устойчивост на архитектурната среда в отговор на изискванията на клиентите в най-дългосрочен хоризонт на експлоатация. Ръководени от желанието да създадем сгради с възможно по-гъвкав и иновативен дизайн както във функционално, така и в техническо отношение, успяхме да съчетаем в тях всички най-нови стандарти за ефикасен дизайн на работното място.

contribute to the functionality of the offices with facilities for rest and relax. On the ground floor there is a luxurious large lobby with reception to meet the serious flow of people, with a catering and café corner. The complex has more than the required number of parking lots, there are also special parking places for bicycles and electric vehicles with charging stations due to the growing need for ecological transport. Taking into account the floors and the gross floor area of the building a TRAFFIC ANALYSIS OF THE PASSENGER FLOW WAS MADE and 6 large high-speed lifts for 21 passengers were planned. The main lifts are organized in the core structures serving the people flow from the underground levels, a special stack of lifts takes the passengers from the basement to the ground floor. This helps to increase the speed of movement and to improve the access control. The lifts have an intelligent traffic control system which optimizes their efficiency, and visitors and staff will be met by an innovative access control system communicating with the lifts’ movement control. The complex will implement the highest standards in electrical systems, lighting and audio systems, HVAC, CCTV, fire alarm and modern automatic firefighting systems. The buildings are designed according to LEED requirements for green buildings and will have a LEED Gold certificate. ABC complex combines the latest trends in architecture, construction and workplace design. Every aspect of the architectural vision - from glass façade to open space, is designed to contribute to optimization and sustainability of the architectural environment in response to the customers' requirements for the longest possible horizon of operation. Lead by the desire to create buildings with both functionally and technically flexible and innovative design we managed to combine all the latest standards for efficient workplace design.

ПРОЕКТ АBC офис комплекс ИНВЕСТИТОР Адванс Бизнес Център ПРОЕКТАНТ ПЛАНИНГ архитектурно студио ИЗПЪЛНИТЕЛ Планекс Билд ПРОЕКТОВ МЕНИДЖЪР Ен И Си Груп РЗП СГРАДА 1 16 000 кв.м ЕТАП Строеж СРОК НА ЗАВЪРШВАНЕ 2019

74 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ТОШО ДОБРЕВ ПРОЕКТОВИЯТ МЕНИДЖЪР ОСИГУРЯВА РЕАЛИЗАЦИЯ НА ИНТЕРЕСИТЕ НА ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ

ТОШО ДОБРЕВ ТЕХНИЧЕСКИ ДИРЕКТОР, "ЕН И СИ ГРУП" ООД

"А ДВАНС БИЗНЕС ЦЕНТ ЪР"

Офис сграда Balkan Business Center

Г-н Добрев, какъв е бизнес профилът на NEC Group? ЕН И СИ ГРУП e сравнително млада българска компания, основана преди 6 години, но същевременно събрала екип от опитни специалисти, участвали в реализирането на едни от найголемите обекти в страната. Ние сме фирма, предлагаща специализирани услуги - от концепцията до пълното завършване на всякакъв тип строителни проекти, съгласно нуждите на нашите клиенти, както и специфичните изисквания на всеки уникален проект. През последните години успяхме да се наложим като лидер в управлението на проекти, като някои от поизвестните ни обекти са: хотел Sense Hotel, София, офис сграда Business Park Complex Sofia ONE (известен още като BSR), офис сграда Advance Business Center, София, офис сграда Balkan Business Center, София, логистичен център Cargo Partner, София, логистичен център Logicorp, Девня. В портфолиото си имаме и известен брой инфраструктурни проекти, офиси и ресторанти както в страната, така и в чужбина. Каква е ролята на проект мениджмънта за успешната реализация на един инвестиционен проект? Всеки инвестиционен проект има пет задължителни участника, за да се реализира успешно: възложител, проектов мениджър, проектант, строителен надзор и изпълнител. Всеки от

TOSHO DOBREV TECHNICAL DIRECTOR, NEC GROUP: THE PROJECT MANAGER ROLE GUARANTEES THE INVESTOR'S PLANS ARE FULLY IMPLEMENTED NEC Group is a young Bulgarian company founded 6 years ago with a team of professionals with expertise in some of the major Bulgarian projects offering specialized services - from concept to commissioning of all type building projects with specific requirements. We are one of the leaders in the sector with some reference projects like Sofia Sense Hotel, Business Park Complex Sofia ONE, (known as BSR), Sofia Advance Business Center, Balkan Business Center, Cargo Partner - София, Logicorp - Devnya, along with some infrastructure projects in the country and abroad. All participants in a building project - investor, project manager, architect, building supervision and construction company, have very specific roles. The project manager team has a mission to guarantee a successful implementation of the investor's interests, namely: rationally formulating the concept of a project with optimization, good planning, timing and budgeting, to carry out the procedure for participants selection, work with the architect's team to meet all expectations of the investor, proactive participation in the whole construction process to guarantee quality and timely completion of the building along with a financial budget discipline and possible

76 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

тези пет участника си има своя незаменима роля. Редът на изреждането им не е по важност, но определено е препоръчителен за ред на въвеждането им в инвестиционния процес. Екипът зад понятието проектов мениджър има мисия да осигури успешното реализиране на всички интереси на възложителя, а именно: Рационално формулиране на концепцията за конкретния проект и извличане на оптималните позитиви от даденостите, с които разполага възложителят Коректно планиране на целия процес във времето Коректно бюджетиране на целия инвестиционен процес Провеждане на процедури за избор на останалите участници Работа съвместно с проектантския екип по времe на целия процес за гарантиране на оптималното отразяване Хотел "Сенс", София

reduction. The project manager should step in the project at the very beginning of the investment idea conception, says Mr. Dobrev. All modern international companies investing in this country work with a project manager for their projects, either through their own team or hiring a specialized company. Bulgaria has no traditions in this sector and in some cases the level of the companies in the field was not high enough. Fortunately the trends and the business culture are changing. NEC Group is project manager of Аdvance Business Center - a well planned project in one of Sofia's best office locations aiming to offer A class office building standards and maximum comfort with the best of products, materials and technologies and LEED Gold v4 certification. The company develops sustainably and currently the team consists of 16 young but experienced professionals, the principles are personal commitment for every project and readiness for all types of professionals challenges.

"А ДВАНС БИЗНЕС ЦЕНТ ЪР"

Cargo Partner

на всички очаквания на възложителя - както технически и визуални, така и финансови Проактивно участие в целия строителен процес за осигуряване на качественото и навременно завършване на вече добре проектираната сграда при постоянна финансова дисциплина за спазване на бюджета, а при всеки удачен случай и за намаляването му. Описването на ролята посочва и на кой етап трябва да се включи проектовият мениджър във всеки инвестиционен проект - при самото зараждане на идеята за инвестицията! Естествено някои възложители достигат до извода за необходимост от проектов мениджър в по-напреднала фаза от реализиране на инвестиционното си намерение и за тези случаи поговорката „По-добре късно, отколкото никога“ си стои на място.

в ползите от наемане на фирма за проектов мениджър, дори да не разполагаха със собствен екип. Това се дължи отчасти на липсата на такъв бизнес отрасъл в близкото минало и отчасти на лош опит с непрофесионално предоставени услуги от фирми с основна дейност, различаваща се от управление на проекти. Неколкократно сме се натъквали на истории и реални случки с подобни фирми, които, възползвайки се от слабата информираност на някои инвеститори за ролята на проектовия мениджър, смело предлагат услугата и в крайна сметка резултатът се разминава с очакванията. За щастие наблюдаваме положително развитие на бизнес културата в нашия бранш и заедно с това има едно общо осъзнаване на необходимостта от услугите на проектов мениджър.

Каква е популярността и използването на услугите за проект мениджмънт в строително-инвестиционния процес в България и как се изменя тя с развитието на бизнес културата? Всички съвременно структурирани международни дружества, които правят инвестиции в България, не подлагат на съмнение необходимостта от услугите на проектов мениджър. Има два начина за осигуряването му – чрез собствен екип, с какъвто разполагат част от инвеститорите, или чрез наемане на външна фирма, предоставяща такива услуги. Доскоро част от българските инвеститори не бяха убедени

Вие работите по Аdvance Business Center? Аdvance Business Center е разположен в най-развития район за офиси в София. Това го поставя в много конкурентна среда с едни от най-добрите офис сгради в града. Целта на възложителя е след завършване на проекта да няма място за съмнение коя от сградите в района предлага най-висок клас на визия и комфорт на обитаване. Сградата е проектирана така, че да се отличава, покрива изискванията за офис сграда клас А и осигурява по-високи стандарти по доста параметри. Започвайки от фасадата и околното пространство, минавайки през общите части,

78 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

инсталациите и системите за автоматизирано осигуряване на оптимална и здравословна работна среда при минимални енергийни разходи и завършвайки с висококачествените материали, предвидени за интериора на офисите - всичко е подбрано сред водещи световно признати производители, като сме спазили принципа да не излизаме от челната тройка във всяка категория. Обърнато е специално внимание на съвременните европейски тенденции за екологична работна среда. Сградата е проектирана така, че да изпълни критериите на LEED минимум ниво Gold v4, предвидени са стойки за велосипеди, бани и съблекални за велосипедисти, паркоместа и зарядни станции за електроавтомобили и други удобства. Какви са плановете за бъдеща работа и развитие на дружеството? В момента екипът ни се състои от 16 млади, но опитни специалисти. От основаването й фирмата е в процес на постепенен устойчив растеж с контролирани темпове. Плановете ни за бъдещо развитие са да запазим този устойчив растеж, без да правим рисковани скокове към неконтролируемо разрастване. Следваме принципа, че поемаме толкова на брой проекти, за колкото можем да осигурим лична ангажираност от най-

опитните си мениджъри. Естествено винаги сме готови за всякакъв тип професионални предизвикателства и не се ограничаваме във вида на проектите, които поемаме, а само в тяхното количество.

Advance Business Center, София

Логистичен център Logicorp

80 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018 EN

ОФИС ПАРК EКСПО 2000 ФАЗА IV С ПЛАТИНЕН СЕРТИФИКАТ ПО LEED

СГРА Д А НА ГОДИНАТА 2017 - "ОФИС И КОРПОРАТИВНИ СГРА ДИ"

82 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ПРОЕКТНА КОНЦЕПЦИЯ Фази III и IV са проектирани в единен архитектурен образ и реализирани в режим на свързано застрояване. Архитектурният проект е дело на австрийските архитектурни бюра "Хофман Янц" и „у.м.а. Архитектур“ с водещ проектант арх. Ернст Унтерлугауер. Сградата е с РЗП около 23 000 кв.м и предлага изключително комфортна работна среда, за което допринасят луксозният интериор и функционалното разпределение на пространството, вложените висококачествени материали и технологии в инсталациите и оборудването на офисите, система за контрол на достъп и 24-часова охрана и видеонаблюдение. Вход и изход към сградата е осигурен както от бул. „Н. Й. Вапцаров“, така и от ул. „Ат. Дуков“. Поради стратегическото си разположение комплексът е удобен за достъп както с личен, така и с обществен транспорт.

EXPO 2000 OFFICE PARK – PHASE IV – WITH LEED PLATINUM CERTIFICATE Phase IV is the latest extension of EXPO 2000 Office Park - the main business location on Sofia Vaptsarov blvd. In the beginning of 2018, the building was awarded a Platinum Certificate according to the LEED certification system for sustainable development. The intention of the developer Expo 2000 Real Estate is to offer its tenants a high level of comfort and security as well as an excellent office environment with more recreational areas and additional transport links. Phase IV added to the business complex 13,459 sq. m of class A office areas and 267 parking spaces. THE DESIGN CONCEPT Phases III and IV are designed in a unitary architectural image and implemented in a connected building mode. The architectural design was made by the Austrian architectural bureaus

СГРА Д А НА ГОДИНАТА 2017 - "ОФИС И КОРПОРАТИВНИ СГРА ДИ"

ДИЗАЙНЪТ Модерната архитектура и раздвиженият силует придават на сградата атрактивен и представителен вид. В архитектурно отношение фаза IV на комплекс „Експо 2000“ се състои от висока 8-етажна част - основен обем, и в допълнение две пресичащи го крила (съответно на 6 и 7 етажа). Проектирани са две подземни нива за паркиране с капацитет 267 коли. Подземните паркинги, обслужващи четирите фази на проекта, са обединени, което още повече улеснява достъпа до сградите и тяхното ползване. Фасадата е от лека метална конструкция, в която се редуват плътни, прозрачни, отваряеми и неотваряеми елементи. Растерът е проектиран от панели с ширина 150 см, които позволяват удобно разделяне на помещения в интериора. Панелите от едната страна са проектирани в съответствие с концепцията на фаза III, от същия материал и цвят (Cembrit), а от другата страна са заложени тъмните цветове на тези материали.

Hoffmann Janz and U.M.A. Architectur, with leading architect Ernst Unterlugauer. The building has a gross-floor area of 23,000 sq. m offering an extremely comfortable working environment thanks to the luxurious interior and functional layout, the high quality materials and technologies used in installations and equipment, access control system and 24-hour security and CCTV. Entrance to and exit from the building are provided both from Vaptsarov blvd. and At. Dukov str. Because of its strategic location the complex is convenient for access with both public and private transport. THE DESIGN The modern architecture and the articulated silhouette result in an attractive and representative image. IN terms of architecture Phase 4 of Expo 2000 complex consists of a high 8-storey block - main volume, and, in addition, two intersecting wings of 6 and 7 floors respectively. Two underground parking levels for 267 cars have been designed. The underground car parks serving the four project phases

84 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Предната част на основната сграда е архитектурно свързана с булеварда и входното пространство е подчертано чрез двуетажна аркада от всяка страна, която се поддържа от наклонени колони. Проектът включва двуетажно входно фоайе, което е изцяло остъклено към предната част. Главният вход е интегриран във фасадата с покрита конструкция, която преминава към входното фоайе, през което се осъществява достъп до офисните площи, разположени от партерно ниво до 7-и етаж, както и до подземните паркинги. Лобито с двуетажна височина е проектирано и изпълнено с високи критерии за красота и функционалност, като са имплементирани зелени стени, модерна рецепция и зона за изчакване. Използваните материали включват висококачествен естествен камък и дървена облицовка за пода и стените, а подходящото разположение на асансьори, стълбища и санитарни помещения осигурява лесен достъп и за хора с увреждания. Комуникацията между отделните нива и връзката между сградните инсталации е осъществена чрез централното ядро, което включва 4 асансьора, единият от които е за целите на пожарната безопасност, и 4 евакуационни стълбища, с достъп до подземния паркинг. Проектиран е допълнителен асансьор за посетители, който свързва двете подземни нива с главното фоайе на партерния етаж. Офисните площи позволяват гъвкаво организиране на

are combined, which further facilitates the access and the use of the buildings. The facade is made of a lightweight metal structure with solid, transparent, opening and non-opening elements. The grid is designed with 150-cm wide panels, which allow convenient configuration of interior spaces. One side of the panels is of the same material and colour (Cembrit) as Phase III, with the dark colours of these materials on the other. The front of the main building architecturally connects with the boulevard while the entrance space is emphasized by a two-storey arcade on each side supported by sloping columns. The project includes a two-storey fully glazed entrance hall. The main entrance is integrated into the facade with a covered structure which passes into the entrance hall through which are accessible the office areas from the ground to the 7th floors and the underground parking lots. The two-storey lobby has been designed and built according to high standards of beauty and functionality, with green walls, a modern reception desk and a waiting area. The materials used include high-quality natural stone and wooden flooring and lining, the situation of lifts, staircases and sanitary facilities provides easy access for disabled people. The communication between the different levels and the connection between the building installations is carried out through the central core, which includes 4 lifts, one of which is for fire safety purposes, and 4 evacuation staircases with access to the

СГРА Д А НА ГОДИНАТА 2017 - "ОФИС И КОРПОРАТИВНИ СГРА ДИ"

офисните единици и естествена осветеност, като възможности за преграждане на помещения са предвидени през 1.5 м по протежение на фасадата. ЛАНДШАФТНА АРХИТЕКТУРА Върху по-голямата част от външното пространство е изпълнено интензивно озеленяване с висока растителност. По терасите на напречните крила са реализирани т.нар. зелени острови с интензивно озеленяване, подходящи за засаждане на ниска раститeлност. Последният покривен етаж е екстензивно озеленен. На това ниво е разположено техническо помещение с площ 300 кв.м и площадка за техническо оборудване. КЛИМАТИЧЕН КОМФОРТ Системата за отопление и охлаждане на "Експо 2000", фаза IV, разчита на мултифункционални въздушноохлаждаеми водоохлаждащи термопомпени агрегати, разположени на покрива. Те са в състояние едновременно и независимо да осигуряват нужната енергия за отопление и охлаждане чрез система от климатични тавани, активните таванни охлаждащи греди и вентилаторни конвектори. В главното фоайе на сградата предвид двойната височина на помещението е предвидено подово отопление и отопление с канални вентилаторни конвектори.

underground parking. An additional lift for visitors connects the two underground levels with the main lobby on the ground floor. The office spaces allow for flexible organization of office units and for natural lighting, whereas possibilities for flexible configuration are provided every 1.5 m along the façade. LANDSCAPE ARCHITECTURE On most of the outdoor space has been made intensive landscaping with high vegetation. On the terraces of the transversal wings the so-called green islands were implemented with intensive landscaping suitable for low vegetation. The top roof floor is extensively landscaped. At this level there is a technical room of 300 sq.m and a technical equipment platform. AIR-CONDITIONING COMFORT The HVAC system of Expo 2000 Phase IV relies on multifunctional В архитектурно отношение фаза IV на комплекс „Експо 2000“ се състои от висока 8-етажна част основен обем, и в допълнение две пресичащи го крила (съответно на 6 и 7 етажа)

Главният вход е интегриран във фасадата с покрита конструкция, която преминава към входното фоайе, през което се осъществява достъп до офисните площи, разположени от партерно ниво до 7-и етаж, както и до подземните паркинги

86 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ Бул. "Н. Й. Вапцаров", район "Лозенец" ИНВЕСТИТОР "Експо 2000 Риъл Естeйт" ЕООД, част от Raiffeisen Property International GmbH ПРОЕКТАНТ "Хофман-Янц"/"у.м.а Архитектур" Виена, арх. Ернст Унтерлугауер КОНСТРУКТОР инж. Михел Иванчев

ГЛАВЕН ИЗПЪЛНИТЕЛ "Щрабаг" ЕАД СТРОИТЕЛЕН НАДЗОР "ММВ-Инженеринг" ЕООД РЗП ОБЩА 22 880 кв.м РЗП ОФИСИ 13 459 кв.м РЗП ПОДЗЕМНИ ПАРКИНГИ 9421 кв.м

ПРОЕКТ МЕНИДЖМЪНТ "Бавария Еъркондишън Инженеринг" ООД

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ПАРТЕР / GROUND FLOOR PLAN

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 5 / 5TH FLOOR PLAN

LOCATION N.Y. Vaptsarov blvd., Losenets, Sofia INVESTOR Expo 2000 Real Estate, part of Raiffeisen Property International GmbH ARCHITECT HOFFMANN - JANZ/u.m.a. Architekten Vienna Ernst Unterluggauer STRUCTURAL ENGINEER Mihel Ivanchev PROJECT MANAGEMENT Bavaria Aircondition Engineering

GENERAL CONTRACTOR Strabag BUILDING SUPERVISION MMV Engineering GFA 22,880 sq. m GFA OFFICES 13,459 sq. m GFA UNDERGROUND PARKINGS 9,421 sq. m

СГРА Д А НА ГОДИНАТА 2017 - "ОФИС И КОРПОРАТИВНИ СГРА ДИ"

Офисните площи са зонирани, като всяка отделна зона се управлява от термостат, който подава сигнал на управляващия шестпътен вентил с цел осигуряване на избор на режим: охлаждане, отопление или изключване Осигуряването на пресен въздух в офис помещенията се осъществява посредством две климатични камери, разположени на покрива. Въздухът се подава през таванни охладители, разположени в окачен таван по периферията на сградата. За подземния паркинг е предвидена система, включваща смукателни, нагнетателни и JET вентилатори, служещи за отвеждане на отработен въздух от подземен паркинг на нива B1 и B2, а също така и за отвеждане на дим и топлина в случай на пожар. За управление на част от системите за вентилация в гаража се предвиждат сензори за CO (въглероден окис), които отчитат стойностите на отделяните от колите газове. Осветлението в офисните зони е осигурено чрез LED стоящи лампи със сензори за движение и осветеност, а в зоните около централното ядро е предвиден монтаж на LED линейни осветителни тела в окачен таван. Отделни части на сградата са снабдени с датчици за осветление, което също подобрява стойностите на консумирана от сградата енергия. Всички системи са снабдени с автоматичен контрол на тяхната функционалност чрез внедрена система за управление на сградата.

air-cooled, water-cooled heat pump units on the roof. They are able to simultaneously and independently provide the energy needed for heating and cooling through a system of air-conditioned ceilings, active ceiling cooling chambers and fan coil units. In the building's main lobby floor and channel fan coil heating is provided thanks to the double height. The office areas are zoned and each zone is controlled by a thermostat which outputs a control signal to the six-way control valve to provide a choice of cooling, heating or shut-off mode. The provision of fresh air in the office premises is achieved by means of two roof-top air-conditioning chambers. The air is fed through ceiling coolers located in the suspended ceiling along the building’s periphery. For the underground parking a special system has been provided with suction, pressure and JET fans to remove exhaust air from the underground parking at levels B1 and B2 as well as for smoke and heat removal in case of fire. To control a part of the garage ventilation systems CO (carbon monoxide) sensors are provided measuring the vehicles exhaust gases values. The lighting in the office areas is provided by LED lights with motion and illumination sensors and in the areas around the central core the installation of LED linear lights has been installed in a suspended ceiling. Different parts of the building are equipped with lighting sensors which additionally improves the building’s energy consumption. All systems are automatically controlled by an integrated building management system.

88 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

" ЧЕРКОВНА РЕЗИДЕНС", СОФИЯ

"ЧЕРКОВНА РЕЗИДЕНС" УСЕЩАНЕ ЗА ПРЕСТИЖ И КОМФОРТ

90 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

АРХИТЕКТУРНО СТУДИО "АРТ НЮ ВИЖЪН"

присъства на пазара повече от 12 години и за този период имат над 100 архитектурни проекта на територията на цялата страна. Крайната визия на сградите зависи от прецизно проектираните и изработени детайли. Към всяка нова задача подхождаме като към предизвикателство и с отговорност за една перфектно свършена работа, казват партньорите в студиото арх. Габриела Джамбазова и арх. Павел Иванов. Ателието е носител на много награди от конкурси за проектиране и номинации в Националния конкурс "Сграда на годината". Съчетаването на професионализъм и лично отношение към детайла позволява да превръщаме работата в изкуство, заявяват младите архитекти.

АРХ. ГАБРИЕЛА ДЖАМБАЗОВА "АРТ НЮ ВИЖЪН"

АРХ. ПАВЕЛ ИВАНОВ "АРТ НЮ ВИЖЪН"

" ЧЕРКОВНА РЕЗИДЕНС", СОФИЯ

ИНВЕСТИТОР "Черковна инвест" ООД ЕТАП проектиране ЗАСТРОЕНА ПЛОЩ 2000 кв.м РЗП 17 500 кв.м НАЧАЛО НА СТРОИТЕЛСТВОТО август 2018 г. СРОК ЗА ЗАВЪРШВАНЕ декември 2020 г.

„Черковна Резиденс“ е новостроящ се жилищен комплекс от три сгради сключено застрояване в карето между ул. „Черковна“, храм "Света Богородица" и бензиностанция OMV на бул. „Владимир Вазов“, в непосредствена близост до метроспирка „Владимир Вазов“. Той включва 8 жилищни секции - пет в сграда А, една в сграда Б и две в сграда В, организирани около недостъпен за автомобили богато озеленен вътрешен двор със зони за почивка, откъдето е осигурен достъп до всеки от входовете за трите секции. Предвидени са пробиви във фасадата през три нива тип patio, които ще обединят вътрешното и външното пространство, ще подобрят циркулацията на въздуха и ще вкарат много светлина от юг и запад. Във всеки от тях ще има зелен остров с декоративно дърво и пейки за отдих. Въпреки загубата на жилищна площ архитектурното решение ще остави запомняща се следа в урбанизирането на столицата, коментират проектантите от Art New Vision арх. Габриела Джамбазова и арх. Павел Иванов.

92 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Сградите се състоят от партер, шест типови и два терасовидни етажа. Жилищните етажи са с 3 м конструктивна височина, което създава усещане за въздух, пространство и повече светлина, а всички спални гледат към тихия и зелен вътрешен двор. Разпределенията са максимално оптимизирани и изключително функционални. На последните два терасовидни етажа – седми и осми надпартерен, са разположени мезонетни апартаменти тип penthouse с въздух над дневните през две нива, емпоре и големи витрини със спиращи дъха гледки към Витоша и София, които предразполагат към модерни интериорни решения. Жилищата на тези нива са с три и четири спални, със светли бани и

големи тераси. Комплексът ще бъде от затворен тип с контролиран достъп, 24-часова охрана и видеонаблюдение на периферията на сградите, прохода за жилищните входове и достъпа до сутерените през входните рампи. Сутеренните нива са три и осигуряват гаражи или паркомясто за всяко жилище и места за паркиране за търговските обекти. Изпълнението е предвидено с висококачествени материали - облицовка с etalbond и клинкерни тухли, стени с 25 см тухли "Винербергер Поротерм 25 N+F" с допълнителна топлоизолация, подови настилки със звукоизолация навсякъде, петкамерна

" ЧЕРКОВНА РЕЗИДЕНС", СОФИЯ

дограма, входни врати с тристранно заключване, общи части с гранит и всички съвременни инсталационни решения. "Не искаме да поставяме знак за неравенство между заобикалящата среда и вътрешните пространства. Напротив! Изграждаме връзка, която е променлива. Понякога категорична, понякога деликатна. Но винаги стремяща се да превърне провокацията в диалог между променящата се градска действителност и балансираната среда от функционалност и дизайн на "Черковна Резиденс", споделят инвеститорите. Комплексът е решен в модерен индустриален стил. Играта от светли и тъмни геометрични фигури, омекотени от флоралните акценти,

създава настроение и чувство за лукс и престиж. Скъпите фасадни материали ще осигурят дълговечност на визията на сградите и добра шумо- и топлоизолация на жилищните пространства. Прилежащите широки тротоари ще бъдат богато озеленени с дървета и ефектно осветени, което допълнително ще придаде комфорт и елегантност на околното пространство. Желанието на проектантския екип, както и на инвеститорите беше да създаде една уникална по рода си сграда с неповторимо излъчване, без никакви функционални компромиси. Надяваме се живеещите в тази сграда с удовлетворение и гордост да се прибират у дома си, завършват арх. Джамбазова и арх. Иванов.

94 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ПАРТЕР

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 6

" ЧЕРКОВНА РЕЗИДЕНС", СОФИЯ

96 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

SEG WORK & LOGISTIC HUB В КРИВИНА ПРОДУКТИВНА КОЛАБОРАЦИЯ МЕЖДУ ИНВЕСТИТОР И АРХИТЕКТ

Текст ХРИСТО НИКОЛОВ

SEG WORK & LOGISTIC HUB, С. КРИВИНА

98 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

СИТУАЦИЯ ОБЕКТ Логистичен център с офиси, шоурум и работилници МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ с. Кривина, Столична община ИНВЕСТИТОР Special Events Group (SEG) ПРОЕКТАНТ „Иво Петров – Архитекти“ РЗП 5517 кв.м ИНВЕСТИЦИЯ над 5 млн. лв.

SEG WORK & LOGISTIC HUB, С. КРИВИНА

Реализацията на индустриални и логистични обекти е специфичен процес, затова от ключово значение е пълноценната комуникация между архитектурното студио и компанията инвеститор. Пример за находчива и съвременна колаборация проектант - възложител е многофункционалният проект SEG Work & Logistic Hub в Кривина, разработен от „Иво Петров – Архитекти“ за SEG (Special Events Group) - водеща група от компании, предоставяща специализирани услуги за събитийната (event) индустрия в България и Европа. Логистичният комплекс с офиси клас А, работилници за мебели и декори и шоурум бе представен на Петата годишна конференция „Индустриално строителство и инвестиции“ (1 февруари 2018 г.) от главния изпълнителен директор на SEG Калоян Тодоров и от управителя на архитектурното студио арх. Цветан Петров. ЗАДАНИЕТО В началото инвеститорът, знаейки отлично каква сграда иска да направи – естетична и първокласна, надграждаща стандартната представа за склад, подготвя подробно задание към архитекта. Поставени са изисквания към всяко помещение предвид обособяването на различни функции. Това налага детайлно проучване и остойностяване на много ранен етап. „За абсолютно всеки елемент от сградата имаше анализ и бюджет още на идеен проект и впоследствие не се наложиха никакви промени. Всичко беше направено с BIM технологии (Building Information Modeling), така че трябва да се отбележи нарастващото им значение в архитектурния процес. За нас това е бъдещето на проектирането: клиентите ще изискват и получават сума на разходите в много ранна фаза на проекта. А развитието на софтуера вече позволява остойностяване почти в реално време с проектирането“, сподели арх. Цветан Петров. Осветлението, отоплението и всички други системи са подробно остойностени с включени експлоатационни разходи, така че инвеститорът още на етап проект е наясно каква ще бъде консумацията на сградата след завършването й. Това също ще стане част от задълженията ни като архитекти - да симулираме точен модел на разходите при експлоатацията, допълва арх. Петров. ФУНКЦИИТЕ Бъдещият комплекс в Кривина може да се определи като минифабрика за подготовка на събития. В него ще се изработва всичко необходимо - изложбени щандове, сцени за международни конференции, декори за бляскави церемонии. Ще се извършват проектиране, изработване и съхранение на мебели, инсталации и декор елементи, подготовка на техническо оборудване, флорална и сватбена декорация и т.н. Ще има и зона за продажба и демонстрации на наймодерното оборудване в света, както и селекция от нов инвентар за интериорно обзавеждане на събития, офиси и конферентни зали. За всичко това е намерено място в минималистичната сграда, като инвеститорът държи да бъде осигурена възможност и за бърза логистика – служителите да бъдат в състояние за кратко време да разтоварят и натоварят камион. За целта са предвидени 4 рампи за товарни автомобили, в задната част има и отделни рампи за бусове.

ТЕХНОЛОГИИ И МАТЕРИАЛИ „Понеже сградата ще е изцяло за собствени нужди и ще бъде шоурум на най-добрите продукти в нашия сектор, решихме да инвестираме в ефективни, иновативни и устойчиви материали и технологии. Ще има сложна система за сградна автоматизация и мениджмънт (BMS). За осветлението в складовата и офисната част ще използваме най-новия клас оборудване - икономична технология, която следва движението на хората. Подготвили сме се отсега за времето след 5 години, когато най-вероятно всичките ни бусове ще са електрически. Предвидили сме възможност за монтиране на фотосоларни клетки на целия покрив и на зарядни станции за флота от електромобили“, обясни Калоян Тодоров. Помислено е много и за служителите, тъй като сградата ще бъде с 24-часов режим на действие, а в същото време ще е ситуирана в покрайнините на София. Осигурени са възможности за рекреация, спорт, социални контакти, помещения за кантина (места за хранене), където персоналът ще има достъп до здравословна безплатна храна, помещения за почивка, творчество, лични проекти и дори сън. Всички помещения, включително общото пространство, ще са отопляеми и климатизирани. Предвид многото функции и оптималното използване на пространството се налага усвояване на част от покрива, който ще бъде превърнат в азиатска градина. А близостта до летището предизвиква архитектите да „изпишат“ с огромни букви логото на компанията върху сградата. Интериорният дизайн е все още в процес на разработка, но сградата ще бъде издържана в стилистиката на фабриката на „Тесла“ в Калифорния - бели повърхности и елементи, боядисани с основния фирмен цвят – мед, стъклени витрини в голям формат, шлайфан бетон, естествени инсталации от зеленина и природосъобразни материали. Инвеститорът ще отдели особено внимание на входната зона, в която ще интегрира най-модерните технологии в света за входни обществени пространства – концепция, разработена от фирма в групата. За пръв път в София ще има инсталация, която ще провокира интеракция с посетителите, и дори „умен“ мокет, който ще поздравява гостите по име. ЛОКАЦИЯТА Когато Калоян Тодоров вижда за пръв път незастроения терен в Кривина, отсича: „Това е мястото!“ Районът на Кривина, Бусманци и Казичене се намира в източната част на София, близо до летище София, и е сред най-предпочитаните за логистични сгради и леки производства. Арх. Цветан Петров определя зоната като мечта. За това допринасят и другите инвеститори в района, които влагат средства не само в строителство на сградите си, но и в облагородяване на средата – „Дока България“, „Симба Тойс“, „Джесика“, „Виртген“. СГРАДАТА Сградата се състои от три основни части – складова, административна и работилници. В околното пространство са изградени необходимите за функционирането на обекта елементи на вертикалната планировка и площадкова инфраструктура – улица за автомобилен обход за леки и тежкотоварни автомобили, паркинги, озеленени площи.

10 0 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Административната част е с разгъната застроена площ 1285 кв.м, отделена като обем и материал от склада. Развита е в три нива, като на първото са разположени главното входно фоайе и санитарно-битовите помещения. На второто ниво има кантина с достъп до панорамна тераса, а на третото ниво - офис площи за административния и ръководния персонал, презентационни и конферентни зали, стаи за почивка. На покрива ще бъде изградена голяма тераса за почивка на персонала и вътрешнофирмени събития. При проектирането и изграждането на фасадите на сградата са избрани модерни енергийно ефективни материали, отговарящи и на корпоративната идентичност на фирмата. Конструкцията е стоманобетонова с предварително напрягане за преодоляване на по-голямо подпорно разстояние и по-голяма гъвкавост във вътрешните пространства. Складовата част е с разгъната застроена площ 3325 кв.м. Представлява еднопространствен обем, свързан с товаро-разтоварната зона. За фасадата са предвидени термопанели с послоен монтаж, осигуряващи изчистена безшевна визия и висока енергийна ефективност. Конструкцията е от сглобяеми стоманобетонови колони и стоманен покрив. Работилниците са с разгъната застроена площ 750 кв.м и са разположени в обема на склада, като всяка има директна връзка със складовата част. Разположени са на първото ниво. В тях ще се изработват декори и елементи, свързани със събитията - основна дейност на фирмата. Захранването на всички инструменти ще се осъществява с ефективна пневматична система със сгъстен въздух. Специално е помислено за отоплението и достъпа до чист въздух на работещите специалисти в цеховете - за създаване на максимален комфорт на работното място. Предвижда се на по-късен етап на покрива да бъдат разположени фотоволтаични панели за енергийното обезпечаване на сградата, както и зарядни батерии Tesla Powerwall за постигане на нулева зависимост от външната среда. Добитата енергия ще се използва за зареждане на електромобили и складова техника.

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ КОТА 0

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ НИВО 1

SEG WORK & LOGISTIC HUB, С. КРИВИНА

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ НИВО 2

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ПОКРИВ

101

102 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ПОСТОЯННО НАРАСТВА ИНТЕРЕСЪТ НА БЪЛГАРСКИЯ БИЗНЕС КЪМ LIGHT+BUILDING

Smart контакти и осветление, LED технологии и сензори – сред акцентите на компаниите от България

За развитието на всеки икономически сектор са нужни директен обмен на знания, опит, визии за бъдещето и технологични постижения. Събирайки световните лидери и професионалистите в осветлението, електротехниката и автоматизацията на дома и сградите, найголемият световен специализиран панаир за сектора - Light+Building е инкубатор за иновации. Изложението се провежда на всеки две години в Мессе Франкфурт и събира архитекти, дизайнери, проектанти, инженери, интериорни архитекти, занаятчии и дистрибутори от целия свят. През тази година той се състоя от 18 до 23 март, а мотото му бе "Свързано - сигурно - удобно". Light+Building 2018 събра 2714 изложители от 55 държави и бе посетено от 220 000 души от 177 държави. Най-много бяха компаниите от Италия, Китай, Австрия, Полша, Великобритания, Белгия, Холандия, Турция. В Light+Building 2018 с щандове се включиха 14 български компании, които показаха smart контакти и осветление, осветителни тела и LED технологии, компонентите за осветление, сензори и други. Интересът на българския бизнес към Light+Building расте, доказвайки, че е насочен както към Балканския регион, така и към европейския и световния пазар. В световен мащаб събитията на Мессе Франкфурт за осветление и строителни технологии се провеждат в Европа, Азия и Южна Америка. Включват 13 панаира, с обща площ от 600 000 кв.м площ. Следващото издание на Light+Building ще се състои от 8 до 13 март 2020 г.

103

10 4 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ИНТЕРИОР И ДИЗАЙН ВСИЧКО ЗА СЛУЖИТЕЛЯ

ХРИСТО СТАНКУШЕВ, СВЕТОСЛАВ МИЧЕВ, СТЕФАН МИНКОВ И АНТОНИНА ИЛИЕВА (ОТЛЯВО НАДЯСНО)

dontDIY

е студио за архитектура и дизайн, носител на редица награди - в Международния конкурс за пасивна къща (2011), на Голямата награда на Velux (2015), победител на Dibla Design Award (2017), трето място на конкурса за интериор на Студио 5 на БНТ (2012), A' Bronze Design Award за 2013 г. dontDIY бе куратор на седмото издание на фестивала Седмица на архитектурата One Architecture Week през 2014 г., с публикации в международни издания като A10, Bravacasa, Abitare, Frame, dezeen, с участие в изложения като Salone del Mobile 2015 и IMM Cologne 2015. Студиото е създадено през 2011 г. от Христо Станкушев, Светослав Мичев и Стефан Минков, Антонина Илиева се присъединява през 2014 г., в момента в него работят около 15 архитекти и дизайнери. Стилът е, условно казано, скандинавски дизайн, а от началото на 2014 г. развиват свой бранд за мебели Almost Furniture. Сред корпоративните клиенти са споделеното работно пространство betahaus, магазинът за кафе и чай Drekka, производителят на сурови биобарчета Roobar и дигиталната агенция Athlon, утвърдени компании като агенцията за недвижими имоти "Явлена", сладкарници "Неделя" и Societe Generale Експресбанк. Студиото има проекти в Румъния, Австрия, Кувейт.

МОДЕРНИЯТ ОФИС ИНТЕРИОР

105

106 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Стартирахме с проекта за "Бетахаус" първото co-working пространство в София, което ни събра, и тази линия е вплетена във всички наши следващи офисни проекти. Работим както по по-големи, така и бутикови проекти, които са предизвикателство. Когато някоя тенденция се маркира като иновативна,

компаниите започват да изискват и да го търсят. Има обективност в субективността и ако трябва да изведем тенденция - пътят е да подходиш винаги индивидуално, коментират в разговор Христо Станкушев и Антонина Илиева.

МОДЕРНИЯТ ОФИС ИНТЕРИОР

1\ ОЩЕ НЕЩО ОСВЕН "ПЛЕЙСТЕЙШЪН" И ДЖАГИ? Работната среда в България се променя в посока да отговаря на нуждите и желанията на работещите, а не толкова на управляващите. Компаниите искат не да впечатлят партньорите си, а да осигурят комфортна среда за работа и започват да си задават адекватни въпроси. Опитът ни от "Бетахаус" показа - търси се мултифункционалност и гъвкави пространства в офиса или дори извън него, защото работната конфигурация понякога се променя всяка седмица. Все по-често се извършва проучване на мненията на служители от всички нива в компанията, което беше рядко срещано преди. 2\ ДВЕ МЕСТА ЗА РАБОТА И ЕДНО ЗА ПОЧИВКА Работодателите виждат смисъл да осигурят за служителите си допълнителни възможности за съвместна работа на проектен принцип, неформална комуникация, места за почивка и хранене, за игра на плейстейшън или джаги.

Високата производителност налага промяна на средата и поне още едно място за работа и почивка. Добър пример са ИТ компаниите - поради високото ниво на заплащане кадрите изискват даже прекалено много екстри, някои от които понякога и не използват. Започва процес на осмисляне кои процеси са твърдо креативни, кои са териториални и кои времево зонирани. Тази фикция? - креативното мислене - изисква уединение, лично пространство - и свобода. 3\ ИСКАМЕ КАУЗА Фирмите търсят кауза - зелена или социална, и настояват тя да намери израз последователно и холистично и във физическата среда. Фронт офисът на "Явлена" е разработен за 20-годишнината на компанията и инвеститорът избира жива зелена стена пред "имитационен" фототапет.

107

108 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

4\ ФИРМИТЕ НА ПРЕХОДА И СОЦИАЛНАТА ОТГОВОРНОСТ Компаниите на прехода вече са здравият гръбнак на бизнеса в България и сега започват да насочват погледа навътре към себе си. Здравата икономическа основа им позволява да създават добавена стойност и да се замислят за своята философия. Така един проект може да бъде разработен като "дом" на фирмата - с кухня, всекидневна, детски кът... 5\ ПРОЕКТНИТЕ МЕНИДЖЪРИ ВЕЧЕ УПРАВЛЯВАТ И ИНТЕРИОРНИ ПРОЕКТИ Интериорните проекти все по-често се управляват от проектни мениджъри. Не само цената на обзавеждането на офиса е решаваща. Проект мениджърът отговаря за срокове и цени, дизайнерът - за качеството и дизайна. От съвместната работа печели клиентът.

7\ ЕСТЕТИЧЕСКИЯТ РЕЗУЛТАТ НЕ Е САМОЦЕЛ Пример: Озеленяването в офиса. Вече не е достатъчно да бъдат осигурени подходящи цветя в саксия, клиентите мислят за повече критерии като функционалност, здравословност, изпълнение по подходящ начин, качество на въздуха, дълговечност, поддръжка. 8\ ОПЦИИ И ПАРАМЕТРИЧЕН ДИЗАЙН В проекта се залагат параметрични елементи, не конкретни решения - например опционална цветова гама за определени зони в офиса, като ползвателите избират заедно едно решение в рамките на определен избор.

МОДЕРНИЯТ ОФИС ИНТЕРИОР

10 9

110 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ПРОДУКТИ И ТЕХНОЛОГИИ PRODUCTS AND TECHNOLOGIES

112 МОДЕРНИЯТ ОФИС РАБОТНА СРЕДА С ЧОВЕШКИ МАЩАБИ 122 ОФИС ОСВЕТЛЕНИЕ ОТ НАЙ-НОВО ПОКОЛЕНИЕ 128 МЛАДЕН ЦОНЕВ ЗДРАВОСЛОВНАТА РАБОТНА СРЕДА Е ВОДЕЩ ФАКТОР 132 ТЕХНОЛОГИИТЕ, ОТ КОИТО ИМА НУЖДА ОФИСЪТ НИ ДНЕС, ЗА ДА СМЕ ГОТОВИ ЗА БЪДЕЩЕТО 134 ИНЖ. АНДОН ТУШЕВ ФАСАДНАТА ОБВИВКА ИЗПЪЛНЯВА РАЗЛИЧНИ ФУНКЦИОНАЛНИ ХАРАКТЕРИСТИКИ 136 ЯВОР ОТАШЛИЙСКИ ВСЕОБХВАТНИ СИСТЕМНИ РЕШЕНИЯ ЗА ОКАЧЕНИ ТАВАНИ ОТ KNAUF AMF

138 ИНЖ. ВАСИЛ ТАКЕВ АББ ПРЕДЛАГА ПЪЛНА ГАМА ИНОВАЦИИ И ТЕХНОЛОГИИ ЗА СЪВРЕМЕННИЯ ОФИС 140 СЪВРЕМЕННИТЕ СГРАДНИ СИСТЕМИ ИНТЕГРИРАТ ВИДЕОНАБЛЮДЕНИЕ И КОНТРОЛ С ПОЖАРОИЗВЕСТЯВАНЕ И ЗАЩИТА 144 ИНЖ. НИКОЛАЙ КОНСТАНТИНОВ „ТЕРМОСИСТ“ ИЗГРАЖДА ЕНЕРГОЕФЕКТИВНИ КЛИМАТИЧНИ ИНСТАЛАЦИИ, ПОДДЪРЖАЩИ ВИСОК КОМФОРТ, В ОФИС СГРАДИ 1 И 2 НА GARITAGE PARK 150 ИНЖ. ЮЛИЙ АРМЯНОВ ВИСОКОЕФЕКТИВНИТЕ НИ РЕКУПЕРАТОРИ И КЛИМАТИЧНИ КАМЕРИ TANGRA AHU СА В ПРОЦЕС НА СЕРТИФИЦИРАНЕ ОТ EUROVENT

111

154 РЕШЕНИЯ ЗА КЛИМАТИЗАЦИЯ ОТ SAMSUNG 156 КАК ДА ПЛАНИРАТЕ ВАШАТА ОФИС СГРАДА, ЗА ДА Я ПРЕВЪРНЕТЕ В НАЙДОБРАТА 156 ИНЖ. ИВАН ДИМЧЕВ ТОПЛОТЕХНИКАТА Е СВЪРЗАНА С ПОЧТИ ВСЕКИ АСПЕКТ ОТ ЧОВЕШКИЯ ЖИВОТ

112 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

МОДЕРНИЯТ ОФИС РАБОТНА СРЕДА С ЧОВЕШКИ МАЩАБИ

Със съдействието на:

МОДЕРНИЯТ ОФИС

113

ОФИС НА "PAYSAFE БЪЛГАРИЯ", АРХИТЕКТ: CACHE ATELIER © MИНКО МИНЕВ

114 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Повече естествена светлина, добра климатизация, удобен офис стол. Да бъде близо до спирка на метро, градски транспорт и големи градски артерии, но да е тихо и зелено, с много заведения за хранене и достатъчно паркоместа. Това са приоритетите на участниците в проучвания на нагласите на заетите в ИТ и фармацевтичната индустрия, които периодично се изготвят от консултантските компании в сектора на недвижимите имоти. На част от служителите в офиси работният шум на open space пространството помага да се концентрират, други обаче искат тишина и не обичат да бъдат прекъсвани, а за половината от служителите най-важните събития всъщност се случват извън офиса, показва изследване на Forbes.

В следващите 2 до 3 години на пазара на офис площи в България ще бъдат въведени в експлоатация стотици хиляди квадратни метри. В България обаче рядко офисна сграда бива изградена целево за нуждите на инвеститора, а когато инвестиционното намерение е за отдаване под наем, има строги изисквания - стандартна плоча между 2000 и 2500 кв.м с най-добра възможност за разделяне на етажа между наемателите и организиране на повече работни места. Думата на деня е устойчивост с тенденция за сертификация по някой от международните стандарти. За архитектите от Stephen George eдно изглежда ясно като общ знаменател - ерата на простите стъклени кутии приключва, коментира арх. Стоимен Демерджиев,

МОДЕРНИЯТ ОФИС

оперативен директор в българското дружество на международното студио. Какво всъщност искат ползвателите? ВСИЧКО ЗА ЕКИПА! Този въпрос - какво искат ползвателите на офисите, все повече си го задават работодателите в България и по света. Open space вече не е панацея и след като се отблъснахме от старинната концепция за комбинация от стаи, офис пространствата търсят своята идентичност в отговор на нуждите на новите поколения - след Х и У идват Z и децата на хилядолетието, на които им е необходима удобна като вкъщи среда, места за социализация и поне малко забавления за релакс. Интернет търговията затваря магазини, но тенденцията за работа от вкъщи няма да премахне офисите - просто тяхната структура ще се трансформира. Все повече време прекарваме на работното си място и това измества фокуса към човешкия мащаб, детайли като озеленяване и ежедневни удобства, които помагат да запазим усещането си за връзка с природата и повишават комфорта на работа и обитаване, коментира арх. Цветан Петров, управител на архитектурно студио "Иво Петров Архитекти", в рамките на Building Innovation Forum. Работодателите виждат смисъл да осигурят за служителите си възможности за съвместна работа на проектен принцип, за неформална комуникация, места за почивка и хранене, за игра на плейстейшън или джага. Изискванията за висока производителност налагат поне още едно място за работа и почивка, търси се мултифункционалност, защото работната конфигурация понякога се променя всяка седмица, е мнението и на Христо Станкушев и Антонина Илиева от дизайнерско студио DON'T DIY. ТЕХНОЛОГИИТЕ СА НАВСЯКЪДЕ Другата страна на човешкия подход е техниката. Облачните технологии и Интернет на Нещата навлизат с невероятна скорост в управлението на нови и стари сгради и променят начина им на експлоатация. Свързаните в облак електронни устройства предоставят информация, която подпомага по-доброто управление на пространствата. Следене на потоците от хора в сградата и следене за функционирането на съоръженията са само част от потенциала на IoT, а асансьорите, които доскоро се движеха само вертикално, вече започват да имат и хоризонтална траектория. Съвременните системи за сградно управление автоматизират всички функции - от контрола на достъпа до автоматичното гасене на осветлението, отваряне и затваряне на прозорците и реакцията на системите при пожар. Задоволяването на потребностите на ползвателите на офис сградите всъщност

отговаря на въпроса каква е формулата за успешен съвременен офис проект. НАЙ-КРАТКИЯТ ПЪТ ДО РАБОТНОТО МЯСТО МИНАВА ПРЕЗ ПОСЛЕДНИЯ ЕТАЖ! Швеция е държавата в света, в която се пие най-много кафе и се ядат най-много кифлички с канела на работното място. В същото време това е и държавата с една от най-високите производителности на труда, което пък дава възможност и за прилагане на известния шведски социален модел. За българската реалност доскоро идеята, че част от работното време на служителите ще преминава в обмен на идеи "на кафе", звучи като загуба на време, но май не е точно така. Все повече служители работят от вкъщи с тенденция офисът да се превърне в привлекателна локация за комуникация и обмен на идеи. И както моловете се опитват да накарат посетителите да преминат покрай всички магазини, така и при офис сградите има нова мода - най-дългият път до работното място, който да насърчават срещите между служителите. Илюстрация е новият проект на сър Норман Фостър в Лондон - европейската централа на Bloomberg - асансьорът от входното фоайе на първия етаж задължително води до фоайето на шестия, откъдето преминават всички посетители, преди да се разпръснат надолу по етажите… ПО ФАСАДАТА ПОСРЕЩАТ… Освен за красота и за защита от студа и атмосферните влияния съвременната фасада има все повече функции - слънцезащита, естествена климатизация, генериране на енергия, удължаване на експлоатацията и др. Думата е "устойчивост", което съдържа и сертификация по някой от световните стандарти при възможност, казва Тодор Фиданов, главен продуктов мениджър на "ЕТЕМ България", като дава пример, който според него може коренно да промени разбиранията за функциите и възможностите на фасадите. Финансираната от Европейската комисия разработка InDeWaG (Industrial Development of Water flow Glazing) с водещо участие на ЕТЕМ има за цел създаване на иновативна система за сградна обшивка и преградни стени с циркулиращ флуид, който осигурява отопление или охлаждане. Все по-голямо предизвикателство са сложните геометрични форми и сигурността на обитателите, което налага индивидуален подход и съответно BIM моделите и фасадния инженеринг, коментира инж. Венета Новакова, председател на Асоциацията за фасаден инженеринг и директор R&D на "ЕТЕМ Груп". Специалистите по фасаден инженеринг трябва да се включат в проектирането на сградата на много ранен етап, съгласен е Андон Тушев, управител на "ТАЛ Инженеринг" и председател на сдружение "Български врати и

115

116 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

прозорци". Навременният избор на правилните материали спестява много разходи за постигане на търсените характеристики и желаната архитектурна визия. TO BE SMART През последните години наблюдаваме промени в климата, които водят до екстремни ветрови натоварвания и все по-големи годишни амплитудни разлики. Отговорът на разработваните от фасадни инженери съвременни фасади е to be smart. Интегрирането на фотоволтаични инсталации, автоматизирането на интегрирани отваряеми елементи в тях, използването на интелигентни слънцезащитни системи, свързани с BMS системи, вграждането на стъклопакети с непрекъснато подобряващи се технически характеристики правят от съвременните остъклени фасади продукт, отговорен в известна степен за оцеляването на човечеството, споделя в свое интервю арх. инж. Климентин Чернев, управител на "Алукьонигщал" за България.

МОДЕРНИЯТ ОФИС

Тенденцията в съвременната архитектура е за по-големи остъклени елементи, поголеми отваряеми елементи като врати, прозорци, плъзгащи системи, по-филигранни профилни системи, с все повече електроника и автоматизиране на врати, прозорци и слънцезащита. РАБОТНАТА СРЕДА: НА ПЪРВО МЯСТО - ДА НЕ ВРЕДИ! Съвременният служител прекарва повече от две трети от съзнателния си живот на работното си място. И ако сградата е красива отвън, два пъти по-важно е да бъде функционална вътре, а на първо място - работната среда да не вреди на служителите! И нито централната климатизация да разпръсква вируси, нито поради неадекватното осветление компаниите да компенсират служителите си с безплатни очила и допълнително здравно осигуряване. За това помагат съвременните решения и продукти в интериорните и инсталационните решения. Дори стандартният офисен

таван се превръща в уникална интегрирана енергоефективна система с елементи с много роли - дизайнерски финишен елемент, визуална рефлексия и приглушаване на светлината, части на охлаждащата система и акустично омекотяване. Модерните системи окачени тавани осигуряват акустика, надеждна пожарозащита и възможност за гъвкавост на разпределението. Стойност добавят различни дизайнерски елементи и решения като бафели (вертикални абсорбери към окачения таван), акустичните острови с подобрена визия и в най-различни форми, широка гама от стенни абсорбери в най-различни варианти на дизайн и функция, съобщава Явор Оташлийски, ръководител Knauf-AMF за Югоизточните Балкани. СВЕТЛИНА, ПОВЕЧЕ СВЕТЛИНА Да помислим за осветлението още на етап проектиране на бъдещата сграда, съветва инж. Васил Чалъков, управител на "Бронлайт" ЕООД,

117

Офис на "Екопак", ръководител на проекта Bates Bulgaria, архитекти на интериора и изпълнение арх. Десислава Кузмова и арх. Миролюб Петрински

Материалите са AMF THERMATEX Original® + AMF HERADESIGN Baffel®

118 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

единствен Value Added Partner партньор на Philips Lighting в България. Така могат ефективно да бъдат изчислени техническите параметри, което дава възможност за реализация и на найсмелите идеи на инвеститори, архитекти и дизайнери. Осветлението се развива в две посоки - по-добра енергийна ефективност и подходяща светлина за работа и отдих, а непрекъснато навлизащите иновации са рентабилни в дългосрочен план. "Умни" осветителни тела регулират интензитета в цялото помещение или на зони и осигуряват индивидуален визуален комфорт на всеки. Системите за контрол допълват качествените осветителни тела, като дават възможност за промяна на цветната температура, автоматична настройка на изкуственото осветление спрямо дневната светлина и много други функционалности. Ползвателите могат да получат цели цветни картини, да разнообразят средата или да създадат интериорни пана за големи пространства и акценти. Благодарение на своята облицовка съвременните осветителни тела могат дори да намалят шумовото замърсяване, като абсорбират излишния шум. Резултатът е само един - повишаване на работоспособността. Звучи изгодно, нали? КОМФОРТЪТ ВИТАЕ ВЪВ ВЪЗДУХА Много служители, много компютри и друга техника, богато остъклени фасади - това са само някои от предизвикателствата пред съвременните системи за вентилация и климатизация. На първо място - да бъдат енергоефективни. Индивидуалният контрол на микроклимата в отделните зони и помещения вече е задължителен. Важни параметри освен температура на въздуха са шум, скорост на движение и относителна влажност, казва инж. Николай Константинов, управител на „Термосист“, като дава пример с функционирането на термопомпените системи на фирма DAIKIN с целогодишен режим на работа (VRV и HYDRONIC). В резултат на тенденциите от последните години офис сградите са толкова добре опаковани и изолирани, че доставянето на пресен въздух вътре вече е задължително, посочва инж. Юлий Армянов, управител "ТАНГРА - АВ". Без алтернатива е механичната вентилация с енерговъзстановяваща система. Сред последните иновации в ОВК системите на компанията са енергоспестяващи вентилационни системи за битови и търговски нужди с рекуперация на енергия до 88% и климатични камери с двустепенна рекуперация на енергия и възстановяване до 92%.

КОЛКОТО ПОВЕЧЕ, ТОЛКОВА ПО-БЪРЗО И ПОВИСОКО Прилича на олимпийски слоган, но всъщност е девиз на производителите на асансьори. Все повече ползватели на офис сгради трябва да бъдат транспортирани все по-бързо във височина, и то в определени часови пояси - сутрин и вечер, което налага специфично планиране. Гладкият People flow може да утвърди или да провали преживяването в офиса. Фоайето изгражда първите впечатления относно марковия имидж на сградата или в случаите на сгради само с един наемател - марковия имидж на дружеството, твърди Рита Ран, старши специалист по преживяванията на потребителите в KONE. Централно асансьорно ядро е адекватно за средновисоки сгради - до 70 м, системата за повикване от входното фоайе е основно за ниски сгради, за високите се препоръчва контрол на дестинацията плюс Twin Lift, коментират експерти от сектора. Параметри като върхово търсене, население, време за отваряне/затваряне на вратите, време за влизане/излизане от кабината определят в крайна сметка усещането за комфорт на ползвателя. Важни са още нивата на шум от хоризонталните вибрации - той трябва да е по-малко от 52 dB. При слизане с над 8–10 м/сек. повишаването на налягането може да се почувства болезнено в ушите на пътниците. Изместването на въздуха при високоскоростните създава свистящи звуци в кабината, което се отстранява с аеродинамичен дизайн и спойлери за отвеждане на въздуха, а за избягване на почукващите звуци при преминаване на етажните площадки шахтата трябва да бъде тапицирана. Докато при ниските сгради за евакуация не се използват асансьорите, при високите все повече се изследват възможностите скоростното напускане на сградата да става с определени за целта асансьори, които работят в специален режим. МЕБЕЛИТЕ ИМАТ ЗНАЧЕНИЕ Качеството и атрактивността на работното място са вече значима част от пакета, предлаган на служителите при назначаване. На работещите освен комфорт на средата и естетическо усещане за спокойствие им е необходима и чисто физически повече свобода на движението и възможност за работа в изправено положение, обръща внимание Младен Цонев, изп. директор на специализираната компания за изграждане на съвременни офиси ОРТ, като дава пример - автоматизираните мебели, които променят своите позиции, са вече ежедневие, плотът на съвременната маса може да бъде поставен в положение за работа в поразлично или изправено положение само с едно натискане на бутон, а паметта на устройството

Офис SKYSCANNER, STEPHEN GEORGE INTERNATIONAL - арх. Вяра Запрева

МОДЕРНИЯТ ОФИС

119

120 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018 © АСЕН ЕМИЛОВ

Офис на "PernodRicard България", архитект: DON’T DIY

запомня фиксирани "сценарии" и позиции. И още от новите стандарти при мебелите многофункционални мебели, органични форми и материали, висока технологичност на работното място с електрифицирано адаптивно бюро и вградени устройства за конферентни разговори, стъклени преградни стени на залите, които могат да бъдат прозрачни или да се превърнат в екрани, зони за неформална комуникация с кресла и шезлонги, приятна музика и приглушено осветление… Атрактивната работна среда е предпоставка за желана месторабота, а щастливият човек с желание ходи на работа, допълва Младен Цонев. ГОЛЕМИЯТ БРАТ ВИ НАБЛЮДАВА - В ИМЕТО НА СИГУРНОСТТА Максималната сигурност на служителите в офиса има основно значение, като освен контрола на пропускателните съоръжения - врати, бариери, етажи на асансьор, по-голямата сигурност изисква управление на достъпа до специални зони като лаборатории или ИТ помещения. За това

отговарят съвременни автоматизирани системи с голям брой сензори и камери с резолюция над 4 мегапиксела - за разпознаване на лица и автомобилни номера дори и при общо заснемане. Новите тенденции са за използване на карти с магнитни четци, четци за безконтактни карти, баркодове и карти с вградени микропроцесори, комбинации от клавиатура и четец за карти, биометрични устройства. Всички устройства вече се управляват интегрирано в рамките на дадена компания и по света, казват експертите от компанията за интегрирани специализирани решения TEKRA. За собствениците на офис сгради и за компаниите и наемателите интегрирането на системите за видеонаблюдение, за контрол на достъпа и за пожароизвестяване предлага много предимства, а едно от най-важните е понижаване на началните инсталационни разходи и текущите експлоатационни разходи. КАК МОЖЕ НАЙ-ЛЕСНО ДА СЕ УПРАВЛЯВА ЕДНА ОФИС СГРАДА Отговорът е лесен - BMS. Големите офис проекти

МОДЕРНИЯТ ОФИС

отдавна прилагат комплексно управление на всички инсталации - осветление, ОВК, щори и слънцезащита, управление на електрическите устройства, контрол на достъпа, системи за безопасност, енергиен мениджмънт, управление на фотоволтаични и други системи за възобновяема енергия и много други, казва инж. Васил Такев, главен мениджър продажби LP&DM на "АББ България", и дава пример със системата ABB i-bus KNX. Системата ще осигури предварително зададена температура, сензори за влажност и въглероден диоксид ще управляват притока на свеж въздух, предварително са зададени сцени, комбиниращи осветление, щори, отопление, вентилация и климатизация. Извън работно време неизползваните електроуреди ще бъдат изключени, осветлението - включено в дежурен режим, вентилацията ще осигури свеж въздух за старта на работния ден. При извънредни обстоятелства като задействане на аларма нощем по сигнал от охранителна инсталация или

детектор за движение автоматично ще бъде известена охраната, ще бъде включено цялото осветление, щорите - спуснати, а електрическите врати - блокирани до идването на оторизиран персонал като част от възможностите на ABB i-bus KNX, допълва Васил Такев. ОФИС СГРАДИТЕ НА БЪДЕЩЕТО Офис сградите в бъдеще време няма да изчезнат. Те ще се променят и ще станат "с човешко лице" - не кубове с максимално икономична форма, а красиви и елегантни посрещат своите дневни обитатели, ще "дишат", ще отварят и затварят автоматично врати и прозорци, ще включват и изключват осветлението... На основата на натрупания опит и наблюдения асансьорите сами ще предугаждат дневния маршрут на пътниците и ще ги водят директно на техния етаж, а автоматизираните мебели ще се адаптират към теглото и стойката на ползвателя. И работата ще бъде удоволствие.

121

122 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

СТАТИЯТА Е РАЗРАБОТЕНА В ПАРТНЬОРСТВО С "БРОНЛ АЙТ"

123

ОФИС ОСВЕТЛЕНИЕ ОТ НАЙ-НОВО ПОКОЛЕНИЕ

124 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Офисът е мястото, където често прекарваме по-голямата част от деня си. Той се е превърнал във втори дом за съвременния градски човек. Именно затова архитекти и инженери отделят все повече време и внимание на създаването на по-комфортна и продуктивна офис среда. С развитието на технологиите и служители, и инвеститори изискват все повече и търсят нови подходи за изграждане на идеалното работно пространство.

ОСВЕТЛЕНИЕ И ЦВЕТНА ТЕМПЕРАТУРА Неведнъж сме говорили за влиянието на цветната температура върху здравето на човека. Светлината, която окото възприема, се отразява на цялостното състояние на организма, дава му тонус или го подготвя за почивка. Именно затова все по-често говорим за т.нар. осветление с фокус върху човека (human centric lighting), което определя начина, по който конструираме офис осветлението. Правилната цветна температура повишава значително работоспособността и настроението на работещите в затворени пространства. При естествената светлина в рамките на деня цветната температура се променя значително. Това се отразява върху възприятието на тялото към околната среда и го подготвя за следващия етап на денонощния цикъл. Специалистите успешно пренасят този модел и при изкуственото осветление чрез разработването на Tunable White технологията (регулираща бяла светлина). В по-студения диапазон на светлината, т.е. между 4000 и 6500 ⁰K, тя тонизира човека. В същото време обаче повишава

Заседателна зала на компания „Диес“ с акустични тела Pétale Suspension на Luceplan

Светещи пана OneSpace

и усещането за тревожност, ако сме изложени дълго на такъв светлинен интензитет. Точно обратното - топлият диапазон от 2700 до 3000 ⁰K отпуска тялото и го подготвя за отдих. Tunable White технологията на Philips Lighting става все по-популярна заради добрия подход към служителя или ползвателя на помещенията. ОСВЕТЛЕНИЕ В ГОЛЕМИТЕ ОТВОРЕНИ ПРОСТРАНСТВА Все по-често офисите се оформят като отворени пространства, с множество работни места в едно общо помещение. От една страна, това подпомага работата на екипите, но от друга, влияе на работната среда и променя нуждите от светлина. В големите т.нар. open office зали често едни служители се намират до прозореца, а други навътре в пространството. По тази причина светлината, която достига до едните и другите, е различна и съответно се отразява по различен начин на хората. Интериорните дизайнери търсят нови подходи за осигуряване на еднакви условия на труд и тук най-съвременните осветителни технологии предлагат решение. Посредством интегрирани

СТАТИЯТА Е РАЗРАБОТЕНА В ПАРТНЬОРСТВО С "БРОНЛ АЙТ"

системи за контрол и управление като Philips Dynalite и LED осветители е възможно да се програмира интензивността на светлината в различните части на помещението. Така работещите до прозореца ще получават по-слабо или никакво изкуствено осветление, а тези във вътрешната и недобре осветена зона ще се радват на по-висок светлинен интензитет на осветителните тела. Друго решение на този проблем е комбинирането на различен тип осветление. В голямото офис пространство често се залага на едно общо и цялостно осветление, найчесто вградено в тавана. То се допълва от персонализирани осветителни тела, поставени над всяко от работните места. Индивидуалното осветление, независимо дали е насочено само към едно работно място, или е организирано по групи и зони, дава възможност за регулиране на светлината спрямо персоналните нужди на служителите. Именно такъв е и подходът на "Бронлайт" при проектиране на офис осветление, а реализираните в страната успешни проекти доказват високата му ефективност. Темата за персонализираното офис осветление получава и съвсем нов фокус в световен мащаб. Според изследванията на водещи компании като Philips Lighting с удължаването на живота и трудоспособната възраст все повече ще говорим за специализирано осветление за повъзрастни служители. Научните изследвания показват, че хората на възраст над 50 години имат нужда от два пъти повисока интензивност на светлината спрямо 20-годишните, за да изпълняват пълноценно служебните си задължения. Според статистическите данни към момента около 25% от

125

служителите са навършили 50 години, но делът им ще расте. Това е и причината от Philips Lighting да преосмислят и създават нови концепции за офис осветлението. По темата се работи активно, а ние, lighting design проектантите, очакваме и първите решения в тази посока. АКУСТИЧНО ОСВЕТЛЕНИЕ Когато говорим за офис осветление, не можем да пропуснем и най-съвременните разработки, които превръщат осветителните тела в продукти с добавена стойност. Чрез специално разработени текстилни покрития лампите могат да поглъщат излишния шум и подобряват общото състояние на работната среда. Няколко са акустичните продуктови линии на компанията за дизайнерско осветление Luceplan – Silenzio, Petale и Diade. Акустичните тела са изключително подходящи за пространства с висока концентрация на хора или за екипи, нуждаещи се от висока степен на концентрация, или за помещения, предназначени за преговори. Приложенията в офиса са безброй. Осветителните тела с шумопоглъщащи свойства са познати и в България, а интересът към тях расте. "Бронлайт" проектира и достави продукти Petale за заседателната зала на свой клиент. Акустичният ефект е висок, като залата остава почти напълно звукоизолирана от околните офисни зони. По този начин провеждащите се в нея срещи не нарушават работния ритъм на служителите отвън, а разговорите в залата запазват своята поверителност.

126 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ИНТЕРИОРНИЯТ ЕФЕКТ Освен функционални днес осветителните тела значително променят облика на интериора. Офис осветителите са с изчистени и ненатрапчиви форми, премерена светлинна интензивност, съобразена с нуждите на помещението. Търсят се правилните линии, вградено или скрито осветление. Стремежът към превръщане на работното пространство в комфортна зона обаче все по-често поглежда към дизайнерски решения с различни послания. Ако допреди няколко години иновативните компании, изискващи висока креативност на служителите, се насочваха към нестандартни тела и инсталации, днес дори счетоводните къщи се стараят да създадат оригинална и в същото време функционална обстановка. Дизайнерското осветление има своето важно място в офис пространството. Често пъти приемните, рецепциите, заседателните зали и дори кабинетите на управителите са обзаведени с осветителни тела от висок клас. Вече стана дума за акустичните, но освен тях се залага на димируеми осветители, иновативни форми и вариации от цветове. В проект на "Бронлайт", реализиран преди няколко месеца, в рамките на един офис са ползвани акустични тела Pétale Suspension и дизайнерският продукт на Modular Lighting Instruments – Soufflé, наподобяващ едноименния десерт. Актуално интериорно решение от Philips Lighting за офис пространства е и OneSpace luminous ceiling. Концепцията на продукта комбинира минималистична визия с нежна хомогенна светлина. Светлинните панели са с улеснен монтаж и променят изцяло вида на таваните, като ги правят по-изчистени, без множество шини с прожектори или вградени луни. В същото време светлината от панела наподобява естествената дневна светлина чрез разсейването на светлинния поток. В добавка, текстилното покритие на панелите също има шумопогъщащи свойства. ИНТЕРЕСЕН ИНТЕРИОРЕН ЕФЕКТ ДОБАВЯТ И СВЕТЕЩИТЕ ЦВЕТНИ СТЕННИ ПАНА LUMINOUS TEXTILE Те също намират своето място в офисите. С възможността за създаване на динамични картини, комбиниране на пана за създаване на цели стени и разнообразен избор от покрития те се ползват при изграждане на рецепции, зони за отдих или заседателни зали. Динамичното цветно осветление персонализира облика на помещенията и го променя постоянно. Изображенията са зададени предварително, като технологията позволява разработка на сцени по специално зададени параметри, без ограничения. С патентованата технология Kvadrat Cell на текстилната облицовка те също имат с шумопоглъщащи свойства. И като говорим за нестандартни решения, не можем да пропуснем и друга интересна разработка на Philips Lighting съвместно с производителя на килими Desso - т.нар. светещ мокет. Със светлинни образи, пробягващи по пода, той намира своите приложения в офис средата. Може да оказва посоки към зали или отдели за обслужване на клиенти. Подходящ е за обозначаване на евакуационни маршрути и др. Интересно решение за ползването на светещия мокет са открили в редакцията на в-к Bild Zeitung в Берлин. Върху светещия мокет на редакцията се изписват заглавията на водещите новини. Ефектът е ненатрапчив, но мотивиращ за журналисти и редактори. Самият проект показва, че креативността и съвременните технологии в осветлението могат да се срещнат по най-неочакван и интересен начин.

ИКОНОМИЧЕСКИ ПОКАЗАТЕЛИ И ЕНЕРГИЙНА ЕФЕКТИВНОСТ Когато говорим за офис сгради и пространства, водещ фактор при избора на осветление (а и не само) са инвестиционната възвращаемост и ниските оперативни разходи. Говорейки за изкуствена светлина, трябва да добавим и високата енергийна ефективност. За постигането на добри икономически показатели осветителните технологии разчитат както на качествени осветителни тела, така и на ефективни системи за контрол и управление на осветлението. Комбинацията от LED осветители и подходящи системи и сензори може да доведе до намаляване на консумацията с до 80%, което, разбира се, ще се отрази значително на оперативните разходи и вредните емисии. Софтуери за контрол на енергийния разход дават постоянно информация за състоянието на мрежата, ползването в отделни сектори по часови диапазони и др. Специални детектори, като OccuSwitch детекторите, отчитат движението и присъствието на хора в помещенията, като димират или напълно спират осветлението, когато в тях няма никой. Предварително зададени светлинни графици също управляват осветителната система, като оптимизират максимално разхода на електроенергия. Мониторирането на компонентите пък показва кога свършва животът на осветителите и се налага те да бъдат подменени, като предоставя предварително тази информация и позволява добро планиране на средствата по поддръжка. ОТ СВОЯ СТРАНА САМИТЕ LED ОСВЕТИТЕЛИ РАЗПОЛАГАТ С ДЪЛЪГ ЖИВОТ, А ГАРАНЦИЯТА ИМ Е ПОНЕ 5 ГОДИНИ При правилно проектиране по-малко LED тела могат да заменят голям брой луминесцентни или конвенционални при същото и дори по-добро качество на осветяване. Именно поради ниските разходи за поддръжка и електроенергия комбинацията между тела и системи води до бърза възвращаемост на първоначалната инвестиция. В много случаи този период варира между 12 и 24 месеца, което значи, че на практика започвате да печелите от реализирания проект много преди изтичане на гаранционния срок на вложените продукти. Технологиите в сферата на офис осветлението се развиват все по-бързо в отговор на нуждите на съвременните сгради, които се стремят да създават цяла нова работна екосистема. Разнообразните възможности, енергийно ефективните решения и доброто проектиране от специалисти в създаване на светлинна архитектура водят до реализацията на иновативни и смели проекти с фокус върху човека, неговите нужди и желания. Най-важното е, че всичко това вече се случва и в България. Светещ мокет

Статията е съвместно разработена в партньорство с "Бронлайт"

СТАТИЯТА Е РАЗРАБОТЕНА В ПАРТНЬОРСТВО С "БРОНЛ АЙТ"

127

128 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

МЛАДЕН ЦОНЕВ ЗДРАВОСЛОВНАТА РАБОТНА СРЕДА Е ВОДЕЩ ФАКТОР

МЛАДЕН ЦОНЕВ ИЗП. ДИРЕКТОР, ОРТ

Днес повече от всякога инвеститорите искат да изграждат атрактивна работна среда. Офисът става желано място за професионална реализация. Един значим компонент на пакета, предлаган на служителите, е качеството на работното място. Здравословната работна среда е водещ фактор и мебелите са от първостепенно значение. Би трябвало да разглеждаме ергономията много по-задълбочено - отвъд удобния стол, идеалната персонална работна височина на плота и лесния достъп до работните средства. Вече е необходимо да осигурим на работещите в офиса повече свобода на движението и възможност за работа в изправено положение на тялото. Именно тази възможност е от първостепенно значение за осигуряване на здравословни условия на труд. Човешкото тяло не е приспособено за непрекъснат седеж на стола. Работа в изправено положение - поне 30 минути на всеки два часа, вече е стандарт за ергономия. Това вече е лесно постижимо, когато

работната маса е електрифицирана за бърза промяна на работната височина. Само с един бутон плотът на масата може да бъде поставен в положение за работа в изправено положение. Имате на разположение и вградена памет за вашата индивидуална оптимална височина за работа в седнало и изправено положение, така че редуването на двете позиции е въпрос на няколко секунди. В добрите работни маси са вградени сензори, отчитащи наличие на препятствие при това движение - дори стъклена чаша, забравена на контейнера под бюрото, ще преустанови движението без счупване на стъклото. Познавам хора, които са недоумявали и дори отказвали да работят на такива бюра и впоследствие да ги използват с удоволствие в ежедневието. Липсата на вредни емисии в мебелните материали отдавна е стандарт, регулиран от европейското законодателство, доставчиците са отговорни за това. Отговорностите на производителите на мебели и мебелни материали

МОДЕРНИЯТ ОФИС

вече се разпростират до екологията и защитата на околната среда. Специален FSC сертификат обозначава произхода на съответните продукти и определя стандартите за екология в бранша. ГЪВКАВИ И ДИНАМИЧНИ ПРОСТРАНСТВА В съвременните офиси има обособени многофункционални зони - едно и също пространство с различни предназначения. Това са преди всичко конферентни зали, които лесно могат да бъдат адаптирани към други функции зала за обучение, за празнични мероприятия, зона за почивка. Естествен стремеж е компанията да оптимизира своите разходи и да използва офис пространството оптимално. Добър пример за лесна адаптивност и пестене на средства е продуктът SEATTABLE на ОРТ. Само за една секунда можете да превърнете конферентния стол в маса за обучение и обратно. Тази концепция се превърна в световен стандарт за мултифункционална мебел. Високите

стандарти на интериорите в техните различни предназначения са истинско предизвикателство за архитектите и те се справят добре. Ангажимент на добрите фирми е да реализират безупречно красивите индивидуални идеи, а те са много. БИОФИЛЕН ДИЗАЙН Органичните форми и материали навлязоха трайно в архитектурата. Тяхната реализация невинаги означава високи разходи. Има много успешни приложения в офис пространствата, осъществени с достъпни средства. Може би това е най-краткият път за естетична наслада и добро настроение, породено от дизайна в интериорите на офисите. ТЕХНОЛОГИЧНА ИНТЕГРАЦИЯ Съвременният офис е идеална среда за това. Едно високотехнологично работно място включва задължително електрифицирано бюро,

129

130 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

получите покана за среща - електронно са указани не само часът и името на залата, но ще намерите означено и вашето място. На конферентната маса ще намерите дисплей с вашето име и програмата на срещата. Това накратко са технологичните стандарти на модерния офис. УЕДИНЕНИЕ НА РАБОТНОТО МЯСТО Атрактивната работна среда е предпоставка за желана месторабота. Щастливият човек с желание ходи на работа и в края на деня с желание се прибира вкъщи. Не по-малко важно е офисът да предлага комфорт и удобства за работа и почивка. Смяната на работната обстановка допринася за повишена работоспособност и продуктивност. Време е за среща с колеги, да обсъдим проекта, добрите идеи, пътищата за неговата реализация - това е предназначението на зоните за неформална комуникация. Интериорът е нестандартен - кресла, шезлонги, защо не пясък и чадъри? Съчетани с приятна музика и топло осветление, място за драскане по стените - тези пространства оживяват и генерират страхотни идеи. Просто проверете. Оставете вашето въображение да създаде вълшебни места за разговори или индивидуална работа, размисъл, уединение. Създайте шумоизолирани пространства. Акустично активните материали могат да бъдат интегрирани в мебелите и декорацията на стените и тавана. Светлината има съществен принос за създаване на подходящата атмосфера на комфорт.

лесно адаптивно към положението на тялото - седеж или изправен, за ергономично правилно положение. Контролерът за височина има биометричен изход и можете да проверите доколко здравословно ползвате тази функция. В удобна близост има необходимите електронни устройства и връзки с електрически мрежи. В добрите работни станции има вградени и други удобства - безжични зарядни устройства за мобилен телефон и дори за лаптоп - просто разполагате уреда над маркираното място на плота и зареждането започва автоматично. Конферентните маси са оборудвани с вградени устройства за конферентни разговори и монитори, които се извеждат при необходимост. Стъклените преградни стени на залите са с оптичен бистабилитет - можете да ги оставите напълно прозрачни или обратното - непрозрачни управлението е дигитализирано и е приложение на мобилния телефон. Нещо повече - в стъклените преградни стени имате вградена мултимедия презентацията изниква от видимо обикновеното стъкло. На мобилния си телефон можете да

БРАНДИРАНО РАБОТНО МЯСТО Корпоративната идентичност е неразделна част от атмосферата на офиса и интериора. Логото на компанията, слоганът и корпоративните цветове са придружени с неформалното участие на корпоративните послания и философия. Те създават духа на офиса и са свързващото звено за хора, посветени на една кауза. Понякога в тези послания има поезия. ЗА КОМПАНИЯТА ОРТ - ОФИСНИ РАЗРАБОТКИ И ТЕХНОЛОГИИ ОРТ ("Офисни разработки и технологии", също и на английски език ORT Office Research and Technology) е специализирана компания за изграждане на съвременни офиси. За 28 години създадохме над 30 000 вида стандартизирани и индивидуални продукти и обзаведохме офисите на повече от 15 000 клиента в България, осъществихме и много задгранични проекти в 70 страни по света. Имаме 350 патента за изобретения и търговски марки. Построихме нова модерна фабрика. Това, което ни прави щастливи, е да видим безупречно изградени офиси с атрактивна работна среда и добри специалисти в тях, които развиват и осъществяват своите бизнес планове. България е едно наистина добро място за това.

131 3

Лесно контролиране и регулиране интензитета на светлината Ефикасна бариера срещу температурата и UV лъчите Понижават разходите за охлаждане и подобряват визуалния и температурен комфорт Трайни и устойчиви на атмосферните условия от -30оС до +70оС Редуцират нивата на външен шум Възможности за ръчно или напълно автоматизирано управление, в зависимост от нуждите ви Лесно управление от разстояние чрез приложение за компютър, таблет или смартфон Голямо разнообразие от цветове и възможности за индивидуален дизайн

www.ventabulgaria.com

132 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ТЕХНОЛОГИИТЕ, ОТ КОИТО ИМА НУЖДА ОФИСЪТ НИ ДНЕС, ЗА ДА СМЕ ГОТОВИ ЗА БЪДЕЩЕТО

Дизайнът на повечето офиси е тривиален – „пчелни килийки“ за всеки служител, огромни отворени пространства за всички или комбинация между двете. Субективно обаче остава мнението кое е най-добро. Има редица изследвания – както психологически, така и на факторите на средата, които подкрепят всяка от тезите. С всичките си плюсове и минуси разпределението в стари офиси обикновено е даденост и е трудно да влияем върху него най-често защото сме под наем или защото е свързано с голяма инвестиция. Горните твърдения не важат за новите офиси, в които е помислено първо за комфорта на служителите и цялата инфраструктура е създадена след това. Такъв пример е небезизвестната сграда The Edge в Амстердам с повече от 100% енергийна ефективност и най-доволните служители в света. Както се вижда, има големи различия в споменатите ситуации, а те не изчерпват цялото многообразие на пазара. Затова в Schneider Electric имаме по-глобална визия и не гледаме на офисите като на сгради, консумиращи енергия електрическа, физическа или умствена - бълващи СО2 емисии, имейли и презентации като продукт. Ние помагаме както на архитектите и проектантите, така и на изпълнителите, инвеститорите и ползвателите на офиси, за да получим една цялостна екосистема, в която да постигнем максимума на най-важните фактори като продуктивност, комфорт, енергийна ефективност и имидж. Как? Като се стремим да сме лидер и иноватор в сферата на новите технологии

и да посрещаме предизвикателствата заедно със своите клиенти. Какви технологии са норма в модерните офиси и защо да се възползваме от тях днес? Все пак трябва да започнем от енергийните източници, без които офисът би приличал повече на сервизно помещение. Интелигентното захранване на сградата с енергия и ефективното използване на възобновяеми източници, когато е възможно, повишават енергийния клас и оптимизират разходите. Изборът на добра апаратура по време на проектирането често е пренебрегван с цел понижаване на първоначалните разходи. Това винаги води до редица усложнения и непредвидени проблеми на по-късен етап. Затова всеки продукт на Schneider Electric е готов за свързване към системите за мониторинг и управление от по-горно ниво, които са жизненоважни за оптималното използване на всички ресурси. Доброто проектиране и използването на интелигентни устройства е основата на цялостната ни концепция и е първоначалното стъпало в изграждането на екосистемата, която наричаме EcoStruxure. Независимо дали офисите са стари или нови, ако интелигентното захранване не е факт, все пак има решение. С минимален ъпгрейд, частична подмяна на апаратурата или използване на миниатюрни мерители като PowerTag и свързването им към локални концентратори за данни Com’X съществуващата система е готова да комуникира.

МОДЕРНИЯТ ОФИС

Именно наличието на сензори и комуникативни устройства прави една сграда, процес или машина интелигентни. Предлаганите от Schneider Electric сензори за движение, локални тъчскрийн терморегулатори, сензори за СО2 и осветеност са необходимо допълнение за пълнотата на получените данни. Успехът на вече споменатата сграда The Edge не е случаен – в нея има над 20 000 подходящо разположени сензора, които дават непрекъснати данни на системите за мониторинг и мениджмънт на сградата. Системите за енергиен мениджмънт всъщност са онова звено, което свързва данните от всички налични устройства и взема решение за интелигентно управление на енергията. За да работи коректно такава система, е необходимо в нея да постъпват правилни данни от достатъчен брой устройства. Тук е моментът да вземем предвид и възможността за присъединяването на топломери, водомери, сензори за температура и влажност и всякакъв тип мерители. Не всички производители имат отворени системи, готови да комуникират с всякакви устройства, и е важно да се намери подходящ баланс между цена и възможности на софтуера. Без наличието на това звено липсва автономното управление на системите, което неминуемо се отразява в неефективно използване на апаратурата, което от своя страна води до съкращаване на живота ѝ и отново до повишаване на разходите. За да помогнем на вземането на решение дали има смисъл от

133

система за енергиен мениджмънт, в Schneider Electric даваме възможност на нашите клиенти да се възползват безплатно за до 90 дни от нашия софтуер за енергиен мониторинг. Натрупаните данни за подобен период са достатъчни за вземане на решение дали типът и броят на наличните сензори са достатъчни за събиране на информация къде се налага инвестиция и дори за следене на резултатите от нея – всичко това без допълнителни разходи. Последното ниво на екосистемата EcoStruxure е анализът на събраните данни от всички устройства и системи. Именно тук нашите интелигентни алгоритми могат да дават предложения за подобряване на работоспособността на апаратурата, да оценяват ефективността на уредите и дори на служителите. Независимо дали анализът е локален или клауд базиран, работоспособността на наблюдаваните системи се максимализира, а разходите по поддръжка намаляват. В ерата на четвъртата индустриална революция не можем да си позволим модерният офис да продължи да бъде просто сграда. Технологии като IoT, киберсигурност, облачни услуги са по-нормални дори от WiFi за младото поколение, а именно то ще обитава офисите на бъдещето. Помислете как може да подобрите ефективността, продуктивността и цялостното си усещане в офиса, а EcoStruxure ще ви помогне да го направите.

134 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ИНЖ. АНДОН ТУШЕВ ФАСАДНАТА ОБВИВКА ИЗПЪЛНЯВА РАЗЛИЧНИ ФУНКЦИОНАЛНИ ХАРАКТЕРИСТИКИ

ИНЖ. АНДОН ТУШЕВ СОБСТВЕНИК И УПРАВИТЕЛ НА "ТАЛ ИНЖЕНЕРИНГ"

"ТАЛ Инженеринг" е единствена източноевропейска фасадна компания със сертификат WinMark Инж. Тушев, какво е ролята на фасадната обвивка за една офис сграда? Изискванията към фасадите на сградите много се промениха през последните години. От фасадната обвивка не се очаква само да е естетически елемент, но и да изпълнява различни функционални характеристики. В нея вече се интегрират част от инсталациите (слънцезащитни и вентилационни елементи), за да може да се постигне енергийна ефективност на сградата. Фасадите вече се разглеждат като елемент, чрез който се осигуряват комфортът и спокойствието на обитателите. Чрез добър проект и правилно подбрани материали може да се осигурят здравословна работна среда, оптимална температура, регулиране на количеството светлина в съответствие с нуждите и значително намаляване на нивото на шум. Разкажете ни повече за развитието на ръководената от вас компания "ТАЛ Инженеринг" като специализация, референтни проекти, изпълнение на сложни проекти? Ние като фирма винаги сме се стремили да създаваме продукти, които да отговарят изцяло на международните стандарти и да задоволяват напълно изискванията на клиентите ни. Стремим се да сме в крак с новостите и иновациите в бранша и да предлагаме най-добрите

продукти. Аз вярвам, че по честен и законен начин, чрез лоялност към партньорите и клиентите си може да се постигне много повече в бизнеса и да се даде най-добрият принос към обществото. Комуникацията и квалификацията винаги са били мои приоритети и се стремя да съм пример за отговорност към екипа си, да им дам всички възможности за професионално израстване и развитие. По-големите проекти, които изпълнявахме през 2017 г., са сграда „Сити Тауър Бизнес център“ на площад "Македония", жилищен комплекс „София Ленд Резиденс“, жилищен комплекс „Резиденшъл парк“, сграда „Колайдер Активити Център“ на "Уолтопия", административната сграда на ЦКС, сграда „Изгрев 132“ и други. Сега завършваме един от наймащабните ни проекти – Le Centre Hospitalier Marc Jacquet и Clinique Saint Jean l’Ermitage à Melun в Мелун, Франция, който е за 180 милиона евро. Реализираме и значително производство по проекти в Обединеното кралство и в САЩ. През 2018 г. продължаваме работа по сграда „Диамант“, “Бизнес център Ричхил“, „Логистичен център JYSK“, “Сграда 15” в "Бизнес парк София", жилищен комплекс „Резиденшъл парк“ и други. Продължаваме да работим и зад граница, имаме нови 3 проекта в Обединеното кралство, като продължаваме изпълнението на поетите си ангажименти в Австрия и Германия.

МОДЕРНИЯТ ОФИС

135

През годината реализирахме структурни и организационни промени в компанията, които вече дават своя положителен резултат. Спечелихме финансиране по ОП „Иновации и конкурентоспособност“ 2014 - 2020, с което успяхме да реализираме инвестиция в разработване и внедряване на ERP система, която от началото на 2018 г. успешно работи и ни дава ясна представа за развитието на бизнеса и също така значително подобри планирането ни. Производствените ни резултати за февруари са найдобрите в историята на компанията. Много голям повод за гордост е, че сме първата и единствена източноевропейска фасадна компания, която притежава сертификат WinMark. През 2017 г. бяхме успешно сертифицирани от Wintech Testing & Certification UK (един от най-големите независими фасадни консултанти) за SBD и PAS24 за Обединеното кралство. Успешно преминахме и през сертификационния процес на DUPONT за качество при обработка, монтаж и поддръжка на Corian®. Продължаваме да инвестираме сериозни суми и в обновяване на производствените ни мощности. През 2017 г. инсталирахме няколко нови машини, като вече разполагаме с най-добрия център за обработка на алуминиеви и метални профили с 6 оси - Schuco AF 500, коeто е найдоброто на европейския пазар и значително оптимизира производствения ни процес. От него има инсталирани само 12 броя в световен мащаб. През 2018 г. сме планирали още инвестиции в производството, за да отговорим на нуждите на клиентите ни. Тенденцията, която се наблюдава в последните години, е усложняване на геометричните форми на фасадните елементи и детайли, което е предизвикателство освен за проектиране и за изпълнение, така че ще инвестираме в тази посока. От съвсем скоро сте председател на сдружение "Български врати, прозорци и фасади"? Поемайки този пост, съм наясно с отговорността, която имам, за продължаване на сътрудничеството с институциите, което вече успешно е установено. Наличието на добра комуникация е от съществено значение при въвеждане на нови технологии и иновации в бранша. В световен мащаб секторът се развива с много бързи темпове и прилагането на добри европейски практики би довело единствено до позитиви за нас като производители и потребители. Основната ми задача е да работя в посока подобряване на климата в бранша. Смятам, че този сектор трябва да стане по-разпознаваем и уважаван в обществото. Целта е трудът на всички, свързани с бранша - и работодатели и работещи, да се оценява адекватно, да се зачитат и уважават усилията им и да водят достоен живот. Всички трябва да вярват, че заслужават повече, и да работят, за да си го извоюват. Важно е да хармонизираме действащите си норми и стандарти с европейските, за да можем да постигаме необходимото качество и потребителите да са доволни. Контролът от институциите естествено е задължителен. Спазването на законите от всички ще доведе до подобряване на състоянието ни като бранш, ще поддържаме високо качество на произведената продукция, което ще е от полза за обществото и ще действат пазарните принципи на лоялна конкуренция. Намаляването на сивия сектор ще доведе неминуемо до покачване на стандарта на живот на

работещите в бранша, което ще ни позволи да задържаме специалистите си, които изтичат към Западна Европа, и се надявам, че ще започнат да се връщат, когато успеем да постигнем западноевропейските нива. Вече е известен фактът, че СБВПФ сключи рамково споразумение с МРРБ, като то ще се изразява в изпълнение на съвместни дейности за повишаване на контрола при санирането на сградите, което се изпълнява по Националната програма за енергийна ефективност. Съвместно ще се разработват изисквания за технически задания за обществените поръчки в частта им за врати, прозорци и фасади, както и предстои да бъдат обсъдени проекти на национални стандарти и изисквания за влаганите материали. Всичко това може да се постигне чрез обединени усилия и воля, която аз вече виждам в сектора. Освен споразумението с МРРБ ставаме разпознаваеми и активно комуникираме с други съсловни организации като Камарата на строителите, Камарата на архитектите, Камарата на инженерите и други със сходни цели.

136 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ЯВОР ОТАШЛИЙСКИ ВСЕОБХВАТНИ СИСТЕМНИ РЕШЕНИЯ ЗА ОКАЧЕНИ ТАВАНИ ОТ KNAUF AMF

ЯВОР ОТАШЛИЙСКИ РЪКОВОДИТЕЛ Knauf AMF ЗА ЮГОИЗТОЧНИТЕ БАЛКАНИ

Г-н Оташлийски, какви са потребностите на инвеститорите и ползвателите на съвременните офис сгради при окачените тавани и какви са техните възможности? Генерално на този въпрос може да се отговори, че продуктите на Knauf AMF преимуществено са разработени и предназначени за влагане в обществени сгради, част от които са и офисните сгради. Както при всеки тип сгради, така и при офисните устойчивата архитектура е от изключително голямо значение. Високият комфорт и сигурността на обитателите играят водеща роля за успешната реализация на този тип проекти. Чрез нашите съвременни системни решения се осигурява оптимизация на разходите както при строителството, така и в процеса на експлоатация, като в същото време се подобрява качеството на работната среда при спазване на най-високите стандарти за сигурност. Оптималната акустика в работните помещения съвместно с добрия интериорен дизайн допринасят за повишаване на ефективността на работещите в този тип сгради. Успоредно с това системите окачени тавани на Knauf AMF осигуряват и надеждна пожарозащита на носещата конструкция на сградата и съответните евакуационни пътища.

Кои са областите на приложение на елементите на сухото строителство - окачени тавани, в съвременната офис сграда като акустична и шумоизолационна, инсталационна възможност за осветление? Всеобхватност в системните решения за окачени тавани от една ръка благодарение на силни продуктови марки. Чрез продуктовите групи: AMF THERMATEX ®, AMF HERADESIGN ®, AMF TOPIQ ®, AMF MONDENA®, AMF VENTATEC® и не на последно място DONN ® с новото си име AMF DENAMIX ® ние от Knauf AMF осигуряваме перфектната възможност както за качествен и безпроблемен монтаж на всички елементи за вграждане и съответните инсталации, така и за постигането на оптимална акустика и комфорт в помещенията. Друг специфичен и не споменат във въпроса аспект, който е актуален при офисните сгради, предназначени за отдаване под наем, е осигуряването на възможността за гъвкавост на разпределението, което е от изключително значение за успешната реализация на този тип проекти. Именно комбинацията на пана и носеща конструкция от един производител гарантира проверена надеждност по отношение на съвместимост, качество и функционалност и осигурява дълготрайна системна сигурност.

137

МОДЕРНИЯТ ОФИС

Какви са възможностите за постигане на по-добра естетика с елементи на АМФ? Най-новите дизайнерски тенденции в продуктовата ни гама са от продуктовите групи AMF TOPIQ и AMF HERADESIGN. Бафели (вертикални абсорбери към окачения таван), акустичните острови с подобрена визия и в най-различни форми, както и широка гама от стенни абсорбери в найразлични варианти на дизайн и функция. Какви са иновациите и колко бързо навлизат те по света и в България? Ние се стремим непрекъснато да обновяваме и разнообразяваме продуктовата си гама с нови продукти при използването на естествени природни суровини, безопасни за човешкото здраве, които пестят ресурси и са рециклируеми. Пример за това е и един от най-иновативните ни продукти, AMF TACET®, чиято премиера беше на пазарите в Германия и Швейцария през 2017 г.

AMF HERADESIGN ®

AMF TACET ®

AMF TACET® се характеризира с хомогенна визия, без фуги, и притежава високи звукопоглъщащи характеристики, а именно стойности αw 0.75 (MH) и NRC 0.80. Структурата се състои от минерално пано с дебелина 24 мм с перфорация тип Rg 4-10, покрита с акустичен воал, монтирана на конструкция за гипсокартон, а именно на CD профили и нониус окачвачи. Два слоя акустично ефективна мазилка осигуряват хомогенен външен вид. Вярвам, че в скоро време ще имаме и първите изпълнени обекти с AMF TACET® в България, тъй като архитектите и инвеститорите в нашата страна традиционно са високо заинтересовани от всички нови проекти, които ние от Knauf AMF можем да им предложим. Тук като пример за иновативност с радост ще споделя успешното приложение в България и на продукта AMF HERADESIGN® - дървесновлакнести пана в креативна форма и цветови решения, осигуряващи дълговечност, уникалност и функционалност в интериора.

AMF THERMATEX ® - Varioline

138 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ИНЖ. ВАСИЛ ТАКЕВ АББ ПРЕДЛАГА ПЪЛНА ГАМА ИНОВАЦИИ И ТЕХНОЛОГИИ ЗА СЪВРЕМЕННИЯ ОФИС

ИНЖ. ВАСИЛ ТАКЕВ ГЛАВЕН МЕНИДЖЪР ПРОДАЖБИ LP&DM НА "АББ БЪЛГАРИЯ"

Инж. Такев, АББ предлага цялостна гама електрическо оборудване за сгради, кои решения са особено актуални за офис проекти? Продуктовата гама на АББ може да посрещне всички нужди в един съвременен офис – от осигуряване на безпроблемно ел. захранване при спазване на най-високите стандарти за безопасност до създаване и управление на оптимална работна среда. Портфолиото включва всичко необходимо по част средно напрежение, в т.ч. силови трансформатори, КРУ, прекъсвачи и товарови прекъсвачи. Продуктите ниско напрежение, започвайки с разпределителни табла, защитна и комутационна апаратура и завършвайки с електроинсталационни материали (ключове, контакти, комуникационни розетки). Особено актуални за офиса приложения са системата за сградна автоматизация ABB i-bus KNX, цялостната продуктова гама непрекъсваеми захранващи устройства (UPS), системите

за евакуационно и аварийно осветление и не на последно място зарядните станции за електромобили, които намират своето място като неотменна част на всяка съвременна офис сграда. Място в офис сградите имат и фоволтаичните системи, където АББ предлага цялостно решение. Може ли да дадем пример с иновации в някои направления? UPS с литиево-йонни батерии, които очакваме да се превърнат в предпочитано решение заради тяхната компактност, дълъг живот на батериите и ред други предимства; Системите за поддържане на постоянна осветеност с регулиране на цветната температура в системата ABB i-bus KNX; Комбинираните сензори за CO2, влага и налягане от системата ABB i-bus KNX, позволяващи поддържане на оптимална работна среда; сходни сензори се предлагат и за

МОДЕРНИЯТ ОФИС

конвенционални инсталации; Новата продуктова гама от детектори за движение и присъствие, поддържащи DALI протокол; Новата продуктова гама табла UK600 с обединяваща секции за силнотокова и слаботокова инсталация и др. Какви са задачите, които решава интелигентната система за управление KNX? Системата ABB i-bus KNX дава възможност за комплексно управление на всички инсталации в една офис сграда, в т.ч. осветление, ОВК, щори и слънцезащита, управление на ел. консуматорите, контрол на достъпа, системи за безопасност, енергиен мениджмънт, управление на фотоволтаични и други системи за възобновяема енергия и др. Позволява интеграция с BMS, системи за пожароизвестяване, системи за контрол на достъпа, системи за озвучаване, аварийни системи за оповестяване, аварийно и евакуационно осветление, пожароизвестителни и охранителни инсталации и още много. В рамките на един офис ABB i-bus KNX позволява да се създаде и поддържа оптимална работна среда. От огромно значение е поддържането на оптимална осветеност във функция от външната осветеност посредством интелигентното управление на осветителната и слънцезащитната системи. Това включва и използването на слънцезащитата за ограничаване на заслепяването през определени периоди денем. Осигуряването на комфортна въздушна среда играе огромна роля в един офис. ABB i-bus KNX ще осигури поддържането на предварително зададената температура, вземайки под внимание всички външни фактори. Сензори за влажност и СО2 следят непрекъснато показателите на средата и управляват притока на свеж въздух. От огромно удобство за ежедневието на един офис е възможността за задействане с едно движение на предварително зададени сцени, комбиниращи осветлението, щорите, отоплението, вентилацията и климатизацията (в залите за срещи например), а детектори за движение и присъствие ще инициират изключване на осветлението и намаляване на отоплението или охлаждането в неизползваните помещения, осигурявайки оптимална енергийна ефективност. Извън работно време неизползваните електроуреди ще бъдат изключени, осветлението – включено в дежурен режим, а вентилацията ще осигури свеж въздух за старта на работния ден, работейки в икономична нощна тарифа. При задействане на аларма нощем по сигнал от охранителна инсталация или детектор за движение автоматично ще бъде известена охраната, ще бъде включено цялото осветление, щорите – спуснати, а електрическите врати – блокирани до идването на оторизиран персонал.

И всичко това е само част от възможностите на ABB i-bus KNX. Имат ли продуктите на АББ добавена стойност за подобряване на естетиката и дизайна на офис пространството? Всички интериорни продукти на АББ се отличават с изключително стилен, премислен и функционален дизайн и използването на първокласни материали. Доказателство за това са многобройните награди Red Dot Award, IF product Design Award, Good Design, Focus Open, Design Plus, Designpreis Deutchland и др. Само няколко примера: Продуктовата серия Impuls; Продуктовата серия Carat; Контролните елементи Busch-priOn®; Touch screen панелите Busch-ComfortTouch® за системата ABB i-bus KNX Комбинацията SCHUKO® контакт с USB зарядно и мн. др.

139

14 0 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

СЪВРЕМЕННИТЕ СГРАДНИ СИСТЕМИ ИНТЕГРИРАТ ВИДЕОНАБЛЮДЕНИЕ И КОНТРОЛ С ПОЖАРОИЗВЕСТЯВАНЕ И ЗАЩИТА

ИЗИСКВАНИЯТА ЗА КОНТРОЛ НА ДОСТЪПА И ВИДЕОНАБЛЮДЕНИЕ В СЪВРЕМЕННИТЕ ОФИС СГРАДИ Технологичният напредък върви паралелно с развитието в изискванията от страна на ползвателите на търговски офис сгради. Опазването на имущество и информационната сигурност днес са основна цел на собствениците и мениджърите и са причина за преодоляване границите на базовата технология за сигурност. Търсят се новаторски продукти за гарантиране безопасността на сградите и на обитателите им, за намаляване на имуществената отговорност, съкращаване на материалните загуби и повишаване безопасността на хората. Гарантирането на максимална сигурност в името на защитата на хората и на тяхната интелектуална и физическа собственост е от жизненоважно значение. Ето защо границите на базовата технология за сигурност се преодоляват със системи, интегриращи функциите на много устройства. Докато всяка отделна система е предназначена за решаване на определена потребност във връзка със сигурността, интегрирането на различни системи позволява в максимална степен използването на съществуващите сензори, камери и други устройства. По този начин значително се намаляват капиталовите и експлоатационни разходи за съоръженията. Разбирането за контрол на достъп като физически процес, управляващ преминаването през отделна врата, еволюира към управление достъпа до информационни и технически ресурси в компаниите. Ограничаване досега до места, където се съхранява скъпо оборудване и дистанционното наблюдение на изолирани райони,

намалява риска от престъпления. Освен контрола на пропускателните съоръжения (врати, бариери, етажи на асансьор) се включва и управлението на достъпа до зони, в които е нужна по-затегната сигурност (лаборатории или ИТ помещения). Всеки отделен обитател в сградите има привилегии с определена давност, които често се управляват от повече от един администратор. Изискват се разнообразни степени на достъп в зависимост от предназначението на сградите и гъвкава форма на контрол. Развитието е основно в посока на по-пълно и по-лесно управление на ресурсите в системата и достъпа до тях. Използват се карти с магнитни четци, четци за безконтактни карти, баркодове или умни карти с вградени в тях микропроцесори. Инсталират се клавиатури, комбинации от клавиатура и четец за карти или биометрични устройства за сканиране на пръстови отпечатъци. СЪВРЕМЕННИТЕ СИСТЕМИ ЗА КОНТРОЛ НА ДОСТЪП И ЗА ВИДЕОНАБЛЮДЕНИЕ МОГАТ ДА РАБОТЯТ СЪВМЕСТНО осигурявайки цялостно решение за сигурност в търговските офис сгради. Новите способи позволяват интегрирано управление на достъпа до ресурси както в рамките на дадена компания, така и централизирано, по мрежата на всички свързани към нея обекти по света. Интеграцията със системите за видеонаблюдение, охрана и пожароизвестяване чрез единен интерфейс силно подобрява ефективността на цялостното управление на процесите в сградата, като спестява много време и ресурси на всички нива. Последните тенденции във

ADVERTORIAL

видеонаблюдението значително развиват възможностите и функциите на цифровите видеорекордери, ползвайки мощни компютърни процесори и запаметяващи устройства с голям капацитет и плътност на съхранение на данните за дигитализиране, компресиране и запис на видеоматериали, заснети с аналогови камери (стандартният метод на компресиране на видеоизображението H.264 се измества от новия H.265, за да се поддържат по-високите резолюции на IP камерите и видеорекордерите). Така се осигурява около два пъти по-нисък трафик при същото качество и съответно два пъти по-малко използване на дисково пространство. Днешните нови камери са с разделителна способност по-висока от 2 мегапиксела. Съвсем стандартно се залагат решения с резолюция 4 и повече мегапиксела, способстващи за сигурно разпознаване на лица, автомобилни номера и детайли в изображението дори и при общ план на заснемане. Увеличават се ролята и задачите на вградените функции за интелигентна обработка на видеото в кадъра – разпознаване на автомобилни номера и управление на бариери, детекция на лица, детекция на нарушение на периметър, броене и охрана на обекти, функции за бързо и ефективно търсене на събития във видеоархива. Ако системата за видеонаблюдение бъде интегрирана със системата за контрол на достъп и с пожароизвестителната система (като част от една по-обширна система за автоматизация), офис сградата ще е осигурена със значително по-добро видеонаблюдение и ще се намали нуждата от допълнителна охрана. Появата и навлизането на видеоанализа осигуряват допълнителна гъвкавост и повишена продуктивност на физическата охрана, която следи много камери. СРЕДСТВАТА ЗА ПОЖАРОИЗВЕСТЯВАНЕ И ЗА ПОЖАРОЗАЩИТА ПРИ ОФИС СГРАДИ С ГОЛЯМ БРОЙ ПОЛЗВАТЕЛИ Детекцията на пожар включва използване на детектори за дим и топлина в комбинация със звуковата сигнализация, която се задейства при пожар. Ефективността на реакцията на мястото на инцидента и последващите действия зависят от навременната детекция и включване на пожарните алармени сигнали. Всяка допълнителна информация е от полза – например заснети детайли за ситуацията. Индикаторите за врати и прозорци, сензорите, които вече се използват за сигнализация, могат да свършат по-добра работа, като събират данни чрез задействане на други части на системата за пожароизвестяване. Тенденциите за свързаност не подминават и системите за пожароизвестяване. При поголемите инсталации като офис сгради, закрити складови площи, производствени мощности

и др. все повече се появява изискването за интегриране на пожароизвестителната система с останалите системи за сигурност. Нараства и необходимостта за комуникация между системите за сградна автоматизация (BMS) и пожароизвестителните системи. Не на последно място се нареждат и оповестителните системи (PAS), които от своя страна също са регулирани с евро норма EN54. ПРИ СРЕДНО ГОЛЕМИТЕ, ПО-МАСОВИ СИСТЕМИ ВСЕ ПОВЕЧЕ НАВЛИЗАТ АДРЕСИРУЕМИТЕ ПОЖАРОИЗВЕСТИТЕЛНИ СИСТЕМИ където досега традиционно се разчиташе на конвенционални решения. За собствениците на търговски офис сгради и за компаниите наематели, чиито служители работят в тях, интегрирането на системите за видеонаблюдение, контрол на достъп и пожароизвестяване предлага много предимства. Най-важното е, че обединяването им в единна платформа понижава началните капиталови разходи за инсталация, както и текущите експлоатационни разходи. Интеграцията намалява нуждите от обучение за всяка отделна система и повишава възможностите на операторите да изпълняват задълженията си по-ефективно. В резултат е повишена безопасността и е осигурено удобството на обитателите на сградата, което има директно положително въздействие върху ефективността на работата им. Интегрирането е в подкрепа на общата цел на собствениците на офис сгради и на техните наематели да са спокойни, а оттам по-продуктивни, печеливши и способни.

141

Beneasa Business Technology Park, Румъния – чрез платформа за интеграция са реализирани множество взаимовръзки между системите в сградите. Контролът на достъп е с множество нива на управление на отделните зони, със 100 врати, над 150 магнитни контакта към охранителна система и 280 детектора за счупване на стъкло, система за пожароизвестяване с над 1500 оптичнодимни и 250 термични детектора.

Статията е подготвена със съдействието на

142 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Комплексни Решения за изграждане и поддръжка на фасади с оборудване от най - висок клас! Ê строителни скелета Ê електрически платформи Ê товарни и товаро-пътнически подемници

Ê подвижни алуминиеви кули Ê съоръжения за поддръжка на фасади

София 1606, ул. Ами Буе 80 А, ет.7, моб.: 0888/ 76 28 75 plamen@black-pearl-bg.com, www.black-pearl-bg.com

143

14 4 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ИНЖ. НИКОЛАЙ КОНСТАНТИНОВ „ТЕРМОСИСТ“ ИЗГРАЖДА ЕНЕРГОЕФЕКТИВНИ КЛИМАТИЧНИ ИНСТАЛАЦИИ, ПОДДЪРЖАЩИ ВИСОК КОМФОРТ, В ОФИС СГРАДИ 1 И 2 НА GARITAGE PARK

ИНЖ. НИКОЛАЙ КОНСТАНТИНОВ УПРАВИТЕЛ НА „ТЕРМОСИСТ“ ЕООД

ИНЖ. НИКОЛАЙ КОНСТАНТИНОВ

е създател на иновативния продукт „Тотално решение и поемане на пълната отговорност за правилно функциониране на ОВК системите“. Компанията със своята над 25-годишна история има сериозен принос за внедряване на най-иновативните технологии на DAIKIN на българския пазар.

Инж. Константинов, правилният избор на климатични и вентилационни системи е от решаващо значение за постигане на оптимален микроклимат в съвременните обществени сгради. Какъв подход прилагате във вашата професионална дейност? Пазарът изобилства от съвременни продукти и технологични решения за изграждане на ОВК системи, които трябва по най-ефективен начин да бъдат приложени за всеки конкретен инвестиционен проект. Затова „Термосист” прилага т.нар. системен инженеринг, с поемане на пълната отговорност за правилното

функциониране на климатичните и вентилационните системи и постигане на заложените проектни параметри (full responsibility company). Това постигаме с използване на най-иновативните технологии (VRV и HYDRONIC) на DAIKIN, осигуряващи качество, надеждност и инсталационна гъвкавост. Със своя 25-годишен опит в проектирането, доставката и монтажа на този тип климатични системи фирмата ни е безспорен лидер в сектора и вече има монтирани над 1200 VRV системи с обща отоплителна мощност 36 MW.

145

МОДЕРНИЯТ ОФИС

„Термосист“ изпълнява ОВК системите на офис сгради 1 и 2 на мащабния комплекс Garitage Park, който ще бъде сертифициран по BREEAM. Какви иновационни решения предлагате за осигуряване на климатичен комфорт на бъдещите ползватели? Прави чест на инвеститорите на Garitage Park, че в тръжните процедури за ОВК системите на офис сгради 1 и 2 допуснаха фирмите да предлагат и алтернативни инженерингови решения, подкрепени с референтна листа с успешно реализирани проекти. На базата на BIM проектиране с визуално моделиране на инсталационните уредби в сградата предложихме високотехнологично решение с доказаната инверторна термопомпена система на DAIKIN - VRV IV. Тя е съчетана с хидромодули за оползотворяване на отпадната топлинна енергия за производство на гореща (високотемпературна до 75 0 С, и нискотемпературна - до 55 0 С) вода, а през лятото с реверсиране на цикъла – и на студена вода, в паралел с климатизацията на сградите. Това са т.нар. модулни тритръбни климатични системи, които позволяват във всяка точка на сградите да се прецизира микроклиматът съобразно потребностите на отделните ползватели, без да се налага превключване в режим на отопление или охлаждане. Отличните технологични възможности на VRV IV системата позволиха три отдалечени фасади да се покриват с една машина на етаж, което снижава значително енергийните разходи. Освен това в съчетание с революционната технология VRT (променлива температура на хладилния агент) осигурихме допълнително 28% икономия в процеса и на охлаждане и на отопление на офис сградите. На модулен принцип е разработена и вентилационната система на офис сгради 1 и 2. Решението е възможно найдоброто – с енталпийни рекуперативни топлообменници, които съчетават „рекуперация – пренос на топлина“ с пренос на влага. Те са малки и компактни, с нисък разход на енергия, и са много подходящи за големи работни помещения. Тяхното използване предотвратява изсушаване на въздуха. Монтажът им не изисква наличие на машинни зали, тъй като се извършва директно на окачения таван посредством малки въдуховодни мрежи, интегрирани във фасадните елементи. С прилагане на този тип модулни вентилационни системи не се налага да се правят големи вертикали в сградата за достъп до пресен въздух от покрива, както и монтиране на голямо количество противопожарни клапи. Изграждането на вентилационните системи в офис сградите на Garitage Park наложи търсене на бърз и технологичен способ за тяхното монтиране. За целта „Термосист“ се свърза с шведската фирма Lindab - водещ производител и доставчик на елементи за въздоховодните системи, за прилагане на патентованата въздуховодна система Lindab Safe Click. Тя е на принципа на „лего сглобката“ и отговаря на най-високите стандарти за херметичност - клас D. В производствената ни база в Пловдив вече е инсталирана първата у нас компютърна машина за производство на спирално навити въздуховоди от лентова стомана, нарязване по размер и съвместимост на системи Safe Click. Предимството е, че са предварително заготовени и могат директно да се монтират на съответния обект. Въздуховодните системи се придружават с 3D схеми с напечатани кодове на местоположението на всеки елемент и техническа количествена спецификация. За улеснение

на монтажния процес с компютърна етикираща система се означават отделните части на въздуховодите. Не се налага на място на обекта да се режат спироканалите на необходимата монтажна дължина. Имаме капацитет да изпълняваме поръчки и на други инсталационни фирми, като този наш нов продукт ще ги облекчи както в бързината и точността на монтажа, така и за купуване на въздуховоди на необходимата дължина, без да плащат отпадъка. В някои функционални звена на комплекса (спортна зала, плувен басейн, фитнес зала) ще се монтират и въздухообработващи климатични централи на DAIKIN, които позволяват прецизно поддържане на температурата на подавания въздух на база топлоносител „топла“ и „студена“ вода. В подземните гаражи ще се монтира вентилационна система на база „джет“ вентилатори, монтирани на тавана, т.е. без въздуховоди. Системата е разработена чрез компютърна симулация в два режима: нормален и с включена отдимителна инсталация. За комфорта в приемните фоайета на сградите, както и входните пространства в подземните гаражи е предвидено подово отопление на база отпадната топлина от сградата. Това е много ефикасна система за отопление на високи помещения. Преди започване на монтажа на всички инженерни мрежи „Термосист“ се нае с нелеката задача да направи съгласуване на всички инсталационни системи в офис сградите в 3D среда с оглед елиминиране на конфликтни точки при техния монтаж. Като обобщение мога да посоча, че по отношение на климатичните и вентилационните системи на офис сгради 1 и 2 на Garitage Park се постигна много високо технологично ниво благодарение на приложените иновативни решения за прецизно контролиране на микроклимата и минимизиране на енергийните разходи, изцяло в съзвучие на световните тенденции за подобен висок клас на обитаване на обекти и покриващи високите изисквания на наемателите.

СИСТЕМА LINDAB SAFE&CLICK ЗА ИЗГРАЖДАНЕ НА ВЪЗДУХОВОДНИ МРЕЖИ

въздуховод отработен въздух въздуховод обработен въздух въздуховод чист въздух въздуховод изхвърлян въздух

EXIVO - ПРОСТО КОНТРОЛ НА ДОСТЪП! Exivo е хоствана система на dormakaba за контрол на достъпа, подходяща както за малките и средните компании, така и за хотелиерския бизнес. Основният компонент на системата е платформа Exivo. Тя се базира на облак и всичко, което ви е необходимо, e достъп до интернет и Exivo компоненти за врати. Няма нужда от купуване на софтуер, защото Exivo работи през уеб браузъра на вашия компютър, таблет или смартфон. Бизнес моделът на Exivo се фокусира върху услугите към вашите клиенти за предоставяне на различни видове достъп: почасов, дистанционен или за клиенти на Airbnb. Платформа Exivo създава солидна основа за професионални и ефикасно планирани действия, създавайки дългогодишна лоялност на клиентите. Поддръжката на услугата се извършва от вашия Exivo партньор, а вие плащате само месечна такса. Платформата Exivo трябва да се използва като цялостен инструмент - от планирането до въвеждането в експлоатация. Всички елементи на системата се добавят или се премахват чрез шаблони по всяко време онлайн. Физически системата се състои от Exivo онлайн компоненти за врати, които са свързани директно към контролери. В повечето случаи това са електронни четци с RFID карти за управление на електрически или автоматични врати. Входовете и изходите на контролера позволяват множество допълнителни функции като наблюдение на вратата за пробиви в системата или съобщения за състоянието й: „отворена“, „затворена“ или „заключена“. За работа с платформата ще ви е нужна минимална IT координация, за да задавате нужния достъп. Някои врати не могат да бъдат окабелявани, например стъклени врати или врати на исторически сгради. В тези случаи се използват безжични компоненти като електронни патрони или електронни елементи на обкова. Те се захранват от батерии и имат онлайн връзка с платформата Exivo. Съществуващите механични цилиндри могат да станат част от системата. Ключовете на цилиндрите се управляват както другите средства за достъп. Комбинацията от електронни и механични компоненти правят контрола на достъпа по-гъвкав. Платформата Exivo непрекъснато се развива според найсъвременните стандарти за сигурност и е сертифицирана по стандарт ISO 27001 и ISO 27018. По време на работа криптира всички операционни и комуникационни процеси, а автоматизираните актуализации на всички компоненти гарантират, че функционирането на системата винаги е актуализирано.

147

148 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

14 9

150 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ИНЖ. ЮЛИЙ АРМЯНОВ ВИСОКОЕФЕКТИВНИТЕ НИ РЕКУПЕРАТОРИ И КЛИМАТИЧНИ КАМЕРИ TANGRA AHU СА В ПРОЦЕС НА СЕРТИФИЦИРАНЕ ОТ EUROVENT

ИНЖ. ЮЛИЙ АРМЯНОВ СОБСТВЕНИК И УПРАВИТЕЛ НА ФИРМА "ТАНГРА"

Инж. Армянов, вие се занимавате с рекуперативна вентилация от много години. Как се развива този сегмент от вентилационните и климатичните системи? Започнах работа като ОВК проектант преди точно 40 години, а близо 35 години се занимавам с рекуперативните вентилационни системи. В началото те бяха екзотика. С времето станаха популярни, а днес са задължителни за много европейски държави. Има множество позитивни страни на инсталирането на рекуперативна вентилация за обитателите на една сграда. Чист, пресен и филтриран въздух се подава към помещенията, а отпадният се изхвърля, като се използва неговата енергия, за да затопли пресния. Това води до повишаване качеството на живот, намаляване рисковете от заболявания и алергии и не на последно място... до намаляване на разходите за отопление на пресен въздух,

както и намаляване на въглеродния отпечатък на сградите. Смятам, че тенденцията за увеличение на продажбите на рекуперативни вентилационни системи ще се запази, а към това ще се допълни с изисквания от страна на инвеститорите за повисоко интелигентни управления. „Тангра“ е първият производител в България на високоефективни системи за енергоспестяване във вентилационните и климатичните инсталации. Какви са новостите в продуктите и инженерните решения? През 1992 г. произведохме първия си рекуператор. Тогава се радвахме на ефективност от 45-50%. Постепенно с екипа ни работихме към повишаване на ефективността от рекуперативна вентилация и днес пластинчатите ни топлообменници постигат

МОДЕРНИЯТ ОФИС

до 85% енерговъзстановяване (EN308). За тази си дейност бяхме последователно наградени от Германско-българската индустриално-търговска камара и от президента Росен Плевнелиев. Днес нашите изделия успешно се продават в повече от 15 европейски държави. Хибридните климатични камери с двустепенна рекуперация (вградена термопомпа) започват да стават все по-популярни както в Европа, така и в България. Тяхната ефективност достига 92%. От края на 2017 г. освен VRF системи, използващи електричество за задвижване на компресорите, предлагаме и VRF системи на природен газ. Те са сравнително нови за България, но ние представляваме японски концерн за двигатели, основан през 1912 г., занимаващ се с енергийни системи за отопление и охлаждане от 1987 г. Като представител на Johnson Controls HITACHI за България ние промотираме най-новата гама продукти на концерна - VRF системите Set Free Σ и BMS платформата Verasys. Външните VRF тела са най-високоефективните системи на пазара в Европа благодарение на специфичната форма на изпарителната секция и едни от малкото покриващи изискванията на директивата Ecodesign 2020. Системата за сградна автоматизация Verasys е разработена с цел интуитивно изграждане на BMS от инсталатори, без да е необходимо купуване на скъпо платените общоизвестни платформи. Какви са оптималните решения за енергийна ефективност в офис сградите? Има няколко фактора, обуславящи комфорта в една сграда. Това са температура, влажност, пресен въздух, шум и т.н. Всеки инвеститор, архитект и колега проектант задават параметрите на сградата, която започват заедно да изграждат. Колкото по-добра синергия има между тях, толкова по-добра сграда ще се построи. Ние предлагаме и финансово-технологичен анализ на различните системи за вентилация, отопление и климатизация. Подпомагаме при избора на оптимален вариант, за да се получи желаният баланс – капитално вложение спрямо последващи експлоатационни разходи. Това ни дава спокойствие и увереност, че след като бъде изградена една офис сграда, инсталациите ще доставят комфортен микроклимат и инвеститори и обитатели ще са доволни от постигнатия резултат на разумна цена. През годините бяха популярни различни системи и решения. Преди години изграждахме почесто водни системи за отопление и охлаждане, а вентилацията се базираше на централни въздухоподавщи климатични камери. След това системите с директно изпарение – VRF, започнаха да заменят чилърите и термопомпите, а климатичните камери постепенно отстъпват място на компактни, зонални, рекуперативни системи. Това дава възможност за лесно

последващо отдаване под наем на различните части от сградата, като комфортът се запазва. До 31.12.2020 г. всяка публична сграда, която има РЗП над 250 кв.м съгласно Директива 27/2012/ ЕС, трябва да има изградена система за подаване на пресен въздух с оползотворяване на отпадната топлина. Това е свързано и с програмата „Европа 2020” за намаляване на въглеродните емисии. Рекуперативната вентилация е изключително важна и по наше мнение е едно добро капитално вложение, което се изплаща за 2-3 години. В Европа се работи изключително много по създаване на интегрирани продукти с интелигентни управления и респективно по усъвършенстване на нормативната база, директиви и стандарти. Вие следвате ли тези тенденции? Високоефективните ни рекуператори отдавна надминаха изискванията за ефективност по регламент 1253 и 1254, валидни за 2018 г. В момента нашите съоръжения са с ефективност от 76% до 85% и това ни даде увереност да започнем сертификация по Eurovent. Ние ще бъдем 11-ата фирма в света с такъв сертификат, което доказва ефективност и качество. Климатичните камери TANGRA AHU също са в процес на сертифициране от Eurovent, тъй като това е продукт, който добре изнасяме в Швейцария, Полша, Чехия и страните от Балканския полуостров. В България напоследък се изграждат нови и се ремонтират стари болници. Също така се създават чисти производства и производства от хранително-вкусовия сектор, където се работи с бактерии (хляб, мляко, месо и др.). Има два общоприети стандарта - VDI6022 и DIN1946. Те поставят изисквания към производителите, за да гарантират чистота и хигиенни норми в помещенията. „Тангра“ е единственият производител в страната, сертифицирал хигиенни климатични камери по стандартите, съвместно с TUV Rheinland, Германия. Имаме редица изпълнени проекти, между които болници и чисти производства. Можете ли да ни посочите референтни офисни сгради, изпълнени с ваши ОВК системи? Имаме множество проекти, които сме изпълнили от 1989 г. насам, но... тези, които са изпитали възможностите ни и са поставяли предизвикателства, са може би най-интересни. Пример за такива сгради са: "Капитал Форт" - първият небостъргач в София. За да сме сигурни, че можем да изпълним проекта, дори ходихме на визита при наши колеги по време на строежа на Burj Khalifa в Дубай. Те ни показаха целия процес на изпълнение, от залите за планиране и инструктаж, до монтаж на 600 м над земята. Административната сграда на Уникредит

151

152 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Булбанк, която е разделена в две крила. В първото изградихме водна охладителноотоплителна система, както бе заложено от проектанта, а във второто крило - система на директно изпарение VRF. И двете сгради имат изградени високоефективна вентилация с енерговъзстановяване. Проектирането на мултифункционалната сграда Arco Towers също бе предизвикателство. Нашите проекти се съгласуваха в 3D с всяка специалност и се одобряваха във Великобритания, в ARUP. Днес звучи лесно и почти всеки го е правил, но... това беше преди повече от 10 години, когато REVIT и BIM бяха почти непознати. Многофункционалната сграда на "Геотрейдинг", която в момента приключваме, има множество системи с интегрирано сградно управление (BMS) и целта на инвеститора е да се постигне най-висока степен на енергийна ефективност. Сградата се изпълнява по BREЕAM, а системите включват VRF, геотермални водоохлаждащи агрегати, рекуперативна вентилация, локална екстракция и много други. Всичките системи се управляват по качество на

От края на 2017 г. предлагаме и VRF системи на природен газ, които са сравнител нови за България

въздуха и са с вградени интелигентни управления. Освен изпълнител ние сме и проектант на ОВК системите в обекта. В заключение искам да подчертая, че системите за отопление, вентилация и климатизация обслужват хората, обитаващи офис сградите. Колкото по-добър микроклимат осигурим, толкова по-висока производителност се постига. Енергийната ефективност пряко влияе върху финансовите резултати на собственика.

ADVERTORIAL

"РОЛПЛАСТ" С ОТЛИЧИЕ "ИНВЕСТИЦИЯ В РАЗШИРЯВАНЕ НА БИЗНЕСА"

Българската агенция за инвестиции връчи наградите "Инвеститор на годината" на официална церемония в Централния военен клуб в София. Конкурсът, който се провежда от 12 години, има за цел да отличи най-значимите инвестиционни проекти, реализирани у нас през 2017 г. Проектът, с който "Ролпласт" получи отличието „Инвестиция в разширяване на бизнеса“, е за разширяване на производствената си база в Костинброд. Инвестицията възлиза на над 10.8 милиона лева, като бе изградено ново производствено хале с площ 11 170 кв.м и бяха

купени високотехнологични линии за обработка на PVC профили. С новите производствени мощности ще може да се произвеждат 2000 кв.м прозорци на денонощие. Предвидено е откриване на 86 работни места. С голямата си продуктова гама, включваща производството на прозорци от PVC, дърво и алуминий, стъклопакети, обработка на закалени стъкла, външни и вътрешни щори, "Ролпласт" затвърждава позицията си на лидер в бранша не само в България, но и в цяла Югоизточна Европа.

153 153

154 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

РЕШЕНИЯ ЗА КЛИМАТИЗАЦИЯ ОТ SAMSUNG

Samsung предлага пълна гама от системи за централна и професионална климатизация, сертифицирани по Eurovent и отличаващи се с високо качество, иновативност и гъвкавост. Амбицията на компанията е да трансформира сектора с продукти, които подобряват енергийната ефективност, намаляват нужното пространство за инсталация и ускоряват процеса на отопление и охлаждане. ПЪРВИЯТ В СВЕТА КРЪГЪЛ КACEТЪЧЕН КЛИМAТИК 360 САЅЅЕTTЕ Инoвaтивният дизaйн нa 360 Саѕѕеttе cъздaвa нaпълнo xopизoнтaлeн въздyшeн пoтoĸ и гeнepиpa няĸoлĸo cлoя нa oxлaдeн въздyx. Kpъгooбpaзнaтa въздyшнa вълнa ĸoнтpoлиpa пo-eфeĸтивнo тeмпepaтypaтa в пoмeщeниeтo и ocигypявa eднaĸвo paзпpeдeлeниe нa въздyxa – нa 360 гpaдyca. Така cĸopocттa нa oxлaждaнe нa пoмeщeниeтo се yвeличава c 34%. CЛEДВAЩOТO ПOКOЛEНИE ВИCOКOEФEКТИВНA VRF CИCТEМA DVМ Ѕ Ѕаmѕung пoдoбpявa cтaндapтa зa eфeĸтивнocт в индycтpиятa c нoвaтa Ѕuреr DVМ – дигитaлнa cиcтeмa зa цeнтpaлнa ĸлимaтизaция c пpoмeнлив дeбит нa xлaдилния

aгeнт. Peшeниeтo DVМ Ѕ 26НР (72.8kW) в единичен модул ĸoмбиниpa инoвaции като компресора Ѕuреr Іnvеrtеr Ѕсrоll, xибpидeн тoплooбмeнниĸ и oптимизиpaн ĸoнтpoл на xлaдилния aгeнт за 10% по-добра ефективност. Hoвият oвaлeн дифyзеp увеличава дебита на въздушния поток cъc 17%. EНEPГИЙНO EФEКТИВНИЯТ DVМ СHІLLЕR DVМ Сhіllеr e мoщнa cиcтeмa, ĸoятo cъчeтaвa въздyxooxлaждaeм чилъp и cиcтeмa зa цeнтpaлнa ĸлимaтизaция c пpoмeнлив дeбит нa xлaдилния aгeнт. Тя изпoлзвa знaчитeлнo пo-мaлĸo ĸoличecтвo xлaдилeн aгeнт cпpямo cтaндapтнитe чилъpи и oтгoвapя нa pacтящитe нyжди oт OBK cиcтeми c вoдeн изтoчниĸ, ocoбeнo cлeд влизането в сила на нoвитe peгyлaции нa EC. Peвoлюциoнният чилъp DVМ нa Ѕаmѕung e cнaбдeн c пъpвoĸлaceн инвepтopeн бeзчeтĸoв пpaвoтoĸoв (ВLDС) eлeĸтpoдвигaтeл и тexнoлoгия зa впpъcĸвaнe нa xлaдилeн aгeнт в ĸoмпpecopa, ĸoeтo ocигypявa нaд 75% ĸaпaцитeт зa oтoплeниe пpи външнa тeмпepaтypa oт -20°С и пo-виcoĸa eнepгийнa eфeĸтивнocт, като намалява гoдишнитe paзxoди зa eĸcплoaтaция c мeждy 36 и 50%.

155

156 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

КАК ДА ПЛАНИРАТЕ ВАШАТА ОФИС СГРАДА, ЗА ДА Я ПРЕВЪРНЕТЕ В НАЙ-ДОБРАТА Офис сградите символизират марката, културата и визията на собствениците и наемателите си. В модерната ера офисите, съчетани с технологии, предоставящи гъвкавост и улесняващи People Flow (пътникопотока), са от критично значение за успеха на сградата. Екстензивните и непрекъснати проучвания на KONE в областта на офис пространствата са стигнали до поредица интересни заключения. David J. Cord (Дейвид Дж. Корд) Source: www.kone.com / Източник: www.kone.com Офис сградите претърпяват революция. Новите технологии, корпоративните цели и модели на работа изискват изцяло нов вид офис сгради наред с изцяло нови начини за управляване на пътникопотока. Гладкият People flow може да утвърди или да провали преживяването в офиса. “Фоайето изгражда първите впечатления относно марковия имидж на сградата или в случаите на сгради само с един наемател - марковия имидж на дружеството, твърди Reetta Ranne (Рита Ран), старши специалист по преживяванията на потребителите в KONE. Това също представлява началната точка на преживяването, свързано с People Flow.” Фоайето ще задава стандартите за опита/ преживяването в сградата; от лесното откриване на рецепцията до избягването на дълги опашки от посетители при турникетите или асансьорите. След преминаване през фоайето всичко опира до променящите се офис пространства. Базираният на отделни помещения офис отстъпи пред открития тип офис, който може да настанява повече хора в по-малки пространства наред с възможността за стимулиране на взаимодействието. Но откритият тип офис пространство има своите ограничения и през последните години тенденцията е насочена към офиси, базирани на съответните дейности. Заключенията, упоменати подробно в наръчника на KONE People Flow Experience in Offices (преживявания в офисите, касаещи People Flow), илюстрират, че в офисите, базирани на съответния вид дейности, хората избират пространства за съответните задания, от тихо място за работа до място за сътрудничество. Това касае наличието на допълнителни движения, тъй като хората осъществяват различни задачи през деня, което прави People Flow още посложен. ВНИКВАНЕ В PEOPLE FLOW “Началната точка за планиране на гладък People flow касае идентифицирането на маршрутите, стесняващите потока места, и възможните пресечни точки на потоците в сградата”, твърди Ран.

Управлението на пътникопотока не е лесно. Важните фактори касаят броя на хората, използващи сградата, разпределението на сградата и как хората се ориентират и придвижват в нея. В сградите принципно има три пикови пътникопотока: сутрин, обед и късния следобед, но може да има и съществени отклонения. “Когато дадена офис сграда е заета от един наемател, трафикът между етажите се увеличава, разяснява Ран. В сградите, заети от множество наематели, съществува смесица от схеми на трафика.” Пиковите потоци обикновено са по-големи в сгради с един наемател поради сходните графици. Наличието на разнородни наематели често води до разнообразие от различни култури и схеми на работа, помагащи за облекчаване на пиковите потоци. Но наличието на разнородни наематели създава различни предизвикателства. “В сгради с разнородни наематели нуждите от контрол на достъпа могат да станат по-критични, напомня Ран. “Потребителите на сградите и People Flow стават още поразнородни, например в многофункционални сгради, където част от сградите се използват за жилищни или търговски цели.” РАЗЛИЧНИ КУЛТУРИ, РАЗЛИЧНИ ПОТРЕБНОСТИ Регионалната култура също оказва влияние върху People Flow в офис сградите. Например хората в Северна Америка мразят да чакат асансьора, докато хората в Далечния изток обръщат по-малко внимание на това. Дори се забелязват различия в предпочитаната плътност на тълпата: Култури в страните от Латинска Америка приемат по-добре наличието на големи тълпи, докато в арабските страни хората искат повече лично пространство. В допълнение, важно е да имаме предвид опита на всички видове групи потребители в офис сградите, защото те могат да имат съществено различни нужди. “Работниците в офиса често използват сградата и оптимизират движението си, докато посетителите се нуждаят от ясни напътствия, казва Ран. Също трябва да се обърне внимание на потока от стоки, тъй като той не трябва да смущава People Flow. Всяко лице, използващо

ADVERTORIAL

сградата, трябва да получава равни възможности по отношение на достъпността като широки врати за достъп за хората в инвалидни колички и меко осветление в асансьорите за хората с увредено зрение.” Това не е всичко. Новите постижения в Интернет на Нещата (IoT) позволяват наличието на по-отзивчиви или дори предсказуеми сгради. Например, ако наемателят на даден етаж обядва по определено време всеки ден, асансьорите могат да бъдат на разположение точно навреме за улесняване на пътуването на персонала до столовата. “Атмосферата на сградата оказва влияние върху настроението на хората, така че, ако сградата функционира по предназначение, потребителите могат да се наслаждават на своята работа в сграда, поддържаща индивидуалния им стил на работа”, твърди Ран. Тази проводима и предоставяща възможности среда, както би засвидетелствала всяка организация, създава цялата разлика за увеличаване на производителността и ефективността в целия спектър. ЗА ПОВЕЧЕ ИНФОРМАЦИЯ вижте People Flow Experience in Offices на KONE: A handbook for planning office spaces, като посетите www.kone.com

157

158 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ИНЖ. ИВАН ДИМЧЕВ ТОПЛОТЕХНИКАТА Е СВЪРЗАНА С ПОЧТИ ВСЕКИ АСПЕКТ ОТ ЧОВЕШКИЯ ЖИВОТ

ИНЖ. ИВАН ДИМЧЕВ УПРАВИТЕЛ НА "ДИМЧЕВ ДИЗАЙН" ЕООД

ИНЖ. ИВАН ДИМЧЕВ

се занимава с проектиране на ОВК инсталации от близо 10 години, като топлотехниката за него отдавна се е превърнала освен в професия, и в хоби. Завършил е Технически университет – София, магистър инженер. Изнася цикъл от семинарни и лабораторни упражнения като хоноруван преподавател в Енергомашиностроителния факултет на Технически университет - София, по дисциплините „Климатизация на въздуха“ и „Отоплителна, вентилационна и климатична техника“ в бакалавърска степен от края

на 2012 г. и „Системи за поддържане на микроклимат в сгради“ на магистри от началото на 2018 г. Участва в изследването и разработката на системи за оползотворяване на отпадната топлина и публикува редица научни статии по темата. Управител е на фирма „Димчев Дизайн“ ЕООД, която се занимава с технически консултации и инвестиционно проектиране в сферата на отоплителната, вентилационната и климатичната техника и енергийната ефективност.

159

МОДЕРНИЯТ ОФИС

Инж. Димчев, какви са предизвикателствата пред съвременната топлотехника? Топлотехниката е много динамична специалност, която е свързана с почти всеки аспект от човешкия живот. Откакто съществуват ОВК системите, те вървят ръка за ръка с енергийната ефективност, защото човечеството поставя все по-високи изисквания към поддържането на различните параметри на микроклимата в помещенията, които обитава, заради желанието си за комфорт и уют, като същевременно изисква тези инсталации да имат все по-ниски експлоатационни разходи. Кои са основните тенденции при проектирането на ОВК инсталации? Икономическият растеж и увеличаването на сградния фонд водят до повишаване на консумацията на енергия, както и на емисиите на парниковите газове. В жилищните и нежилищните сгради основна част от общата консумация на енергия се пада на системите за поддържане на микроклимат. Като се вземе

Принципна схема на въздухообработваща централа с двустепенно оползотворяване на топлината на отработения въздухрекуперативен топлообменен апарат и вградена термопома Изхвърляне на отработен въздух

Засмукване на пресен въздух

Вградена термопомпа кондзензатор, изпарител и компресорен блок Смукателен вентилатор

Засмукване от помещението въздух

Нагнетяване на обработен въздух към помещението

Алуминиев рекуперативан топлообменен апарат въздух/въздух Нагнетателен вентилатор

160 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

предвид и постоянното повишаване на цената на фосилните горива и тяхното ограничено количество, енергоефективните системи с оползотворяване на отпадната топлина стават все по-популярни сред проектантите и собствениците на сгради. Оползотворяването на отпадната топлина се среща все по-често в ОВК проектите, вижда се и желание от страна на възложителите за използване на такива системи. Например при системите с променлив дебит на хладилния агент, т.нар. VRV/VRF системи, и при водоохлаждащите агрегати отпадната топлина се използва за загряване на вода за битови нужди. При въздухообработващите централи от няколко години в България, успешно се разработват и прилагат системи с двустепенно оползотворяване на отпадната топлина, което в повечето случаи се реализира посредством рекуперативен или ротационен регенеративен топлообменен апарат и вградена термопомпа. Бързото развитие на софтуерните продукти и изграждането на сграден информационен модел (BIM) спомага както за проектирането на ОВК инсталациите, така и за бързата координация между отделните проектни части в триизмерното пространство. Моделирането на сградата и инсталациите увеличава времето за изработка на фаза проект, но спестява много усилия и намалява неточностите по време на изпълнението и последващото експлоатиране на

сградата от страна на собственика и фирмата за поддръжка. Какви са наблюденията ви над пазара на труда и обучението на младите специалисти по специалността? Oбучението в катедра „Топлинна и хладилна техника“ на Технически университет – София, е на високо ниво. Катедрата разполага с модерни лаборатории, които съдържат голяма част от актуалните ОВК технологии. Студентите получават както теоретични, така е практически познания, свързани с проектирането, настройката и измерването на различни работни параметри на системите и съответно техния анализ. За съжаление броят на студентите, които завършват бакалавърска и магистърска степен, намалява с всяка изминала година, като вече почти е стигнал критични нива. От друга страна, през последните години със съживяването на строителния сектор и множеството европрограми, свързани с енергийната ефективност, работодателите имат все по-голяма нужда от кадри. Сред основните причини за това разминаване освен демографския проблем в голяма степен е и неактуализираното цялостно обучение в университета спрямо изискванията на бизнеса. От друга страна, бизнесът с малки изключения не участва почти по никакъв начин в изграждането на младите кадри.

МОДЕРНИЯТ ОФИС

МИСИЯ И ОСНОВНА ДЕЙНОСТ „ДИМЧЕВ ДИЗАЙН“ ЕООД е фирма с индивидуален подход към всеки клиент и високо качество на предоставената услуга, в която се стреми да внедрява постоянно иновативни софтуери, методи и решения. Занимава се основно с технически консултации и инвестиционно проектиране в сферата на отоплителната, вентилационната, климатичната техника и енергийната ефективност. Има опит в организирането и провеждането на специализирани обучения, анализи и изследване на специфични проблеми, свързани с проектирането и експлоатацията на отоплителни, вентилационни, климатични инсталации и възобновяемите енергийни източници. КРАТКА ИСТОРИЯ НА ФИРМАТА Фирмата е основана през 2016 г. от Иван Димчев, който е неин управител и едноличен собственик на капитала. Веднага след основаването „ДИМЧЕВ ДИЗАЙН“ ЕООД се включва в редица инвестиционни проекти на частни инвеститори и по Националната програма за

енергийна ефективност на многофамилните жилищни сгради по частите ОВК и „Енергийна ефективност“. През 2017 г. фирмата изготвя и първия си проект по част "Технологична“ за нов въздушен компресор на територията на "Аурубис", гр. Пирдоп, като в рамките на годината инсталацията е изпълнена и въведена в експлоатация. ЕКИП И РЪКОВОДСТВО Екипът на фирмата се ръководи от инж. Иван Димчев, чийто професионален опит преминава през монтаж и производство на климатична и вентилационна техника. От 9 години е инженер-проектант по части ОВК и ЕЕ, 6 години е хоноруван преподавател към Технически университет - София, и изнася цикъл от семинарни и лабораторни упражнения към катедра „Топлинна и хладилна техника“, от 2016 г. е и външен експерт "Отопление, вентилация и климатизация" и "Енергийна ефективност" към експертния съвет на община Правец.

161

162 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

УСЛУГИ Услугите, които можем да предложим, са: Инвестиционни проекти по части ОВК, „Енергийна ефективност“, „Технологична“, „Газоснабдяване“ и „Хладилни инсталации“; Разработване на проектите в 2D и 3D (BIM) среда; CFD – симулации и анализ; Изследване и анализиране на проблеми при експлоатацията на ОВК и технологични инсталации и съоръжения. РЕФЕРЕНТНИ ОБЕКТИ Склад за съхранение на лекарствени продукти, медицински изделия, хранителни добавки и цех за преопаковане в GMP среда, с. Лозен, р-н "Панчарево", бул. "Цариградско шосе" 425 Административна сграда с магазини, модно студио с шивашко ателие, офиси и подземни гаражи, м. Ботевградско шосе - рамка, р-н „Подуене“, гр. София Нов въздушен компресор 3 в "Ер Ликид България", на територията на "Аурубис" - гр. Пирдоп

Складово помещение за архивни материали с прилежаща офисна част, кв. „Враждебна“, гр. София Пристройка към цех за абразивни инструменти в местността Сухо поле, промишлена зона, землище на гр. Сандански Жилищна сграда. кв. „Изгрев“, район „Банкя“ Сграда за обществено обслужване, гр. Годеч, общ. Годеч Система за продухване с азот на Анодно отделение на Металургично производство на територията на "Аурубис" - гр. Пирдоп Инженеринг за обновяване за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради в общини Перник, Благоевград и Велико Търново

163

16 4 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

165

166 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

14-ОТО ИЗДАНИЕ НА КОНКУРСА „IDEAL STANDARD БАНЯ НА ГОДИНАТА“ ЗАВЪРШИ С БЛЯСКАВА ЦЕРЕМОНИЯ Четиринадесетото издание на конкурса „Ideal Standard Баня на годината“ достигна своята кулминация с пищна церемония в столичния хотел „Хилтън“. Водеща тема на конкурса тази година беше „Идеалната хотелска баня“, а участващите проекти бяха разделени в две основни категории - „Баня в бизнес хотел“ и „Баня във ваканционен хотел“. В продължение на почти 4 месеца десетки дизайнери и архитекти изпращаха своите заявки под формата на 3D визуализации. Проектите бяха оценени от 13-членно жури, в чийто състав „блестяха“ имената на редица „светила“ от света на архитектурата и интериорния дизайн. Оценките бяха базирани на 4 основни критерия: хармоничен и цялостен образ на интериора; енергоефективни решения; организация на пространството и ергономичност; и на последно място, но не и по важност – реализируемост. Основната мотивация за участниците също беше Ideal-на. Авторите на проектите на първо място в двете основни категории ще вземат участие в събитията на Ideal Standard в Milano Design Week 2018. Призът „Баня на годината“ в категория „Баня в бизнес хотел“ бе връчена от Ярослав Дончев, изпълнителен директор на „Идеал Стандарт – Видима“, на Ивана Янкова за проекта й „Тяло“. Росица Радомирова за проекта й Lenta е победителят в категория „Баня във ваканционен хотел“ – наградата й връчи Лазар Лазаров, директор бизнес направление фитинги. Второ и трето място в категория „Баня в бизнес хотел“ бяха връчени на Елена Младенова за проекта „Баня 1“ и Йоана Станева за проекта Ideal Steel. Те ще имат удоволствието да участват в „Мастър клас за BIM проектиране на Ideal Standard“. В категория „Баня във ваканционен хотел“ второто място отиде при Ивана Янкова за проекта

„Бреза“, а трети се класираха Боряна и Венелин от "КА Дизайн Студио" с проекта си „Къща в стая“. Близо 1500 от посетителите на сайта гласуваха в подкрепа на своите любимци. Най-много зрителски гласове в категория „Баня в бизнес хотел“ получи Стефани Йовева-Йорданова за проекта й Softness. Наградата й бе връчена от арх. Мария Давчева от журито. Наградата в категорията „Баня във ваканционен хотел“ на публиката бе връчена от Валентин Ганев, директор на завода за санитарна керамика, на Десислава Лазарова и Теодора Димовска за проекта им Simplicity. Специална награда на Етнографски музей „Етър“ и архитектите, спечелили конкурса за преустройство на хотел „Странноприемница“, получи Миряна Димитрова за проекта „Гранд Колониал“. Ideal Standard ще откупи проекта, който ще бъде използван като идейна концепция при предстоящата реконструкция на хотелския комплекс към музея. Дългогодишен партньор на конкурса „Баня на годината“ е "ГРАДЪТ Медиа Груп". Техният фаворит в 14-ото издание на състезанието за интериор на баня бе връчен от Мария Найденова, изпълнителен директор на медиата, на Боряна и Венелин от „КА Дизайн Студио“ за проекта им „Къща в стая“. Много отличия бяха раздадени и от партньорите на конкурса, като всеки от тях поощри проекта, който смята за най-достоен. С това завърши 14-ото издание на „Ideal Standard Баня на годината“ и отвори страницата за предстоящото юбилейно издание на конкурса „Баня на годината 2018“, който за 15-и път ще даде възможност за израз на таланта на архитекти и интериорни дизайнери в търсене на перфектната баня! Всички проекти, взели участие в „Ideal Standard Баня на годината 2017“, могат да бъдат разглеждани на сайта на конкурса thebathroom.bg.

ADVERTORIAL © IDEAL STANDARD

167 2

1 В категория „Баня във ваканционен хотел“ трети се класираха Боряна и Венелин от "КА Дизайн Студио" с проекта си „Къща в стая“, който бе отличен с грамота и от "Градът Медиа Груп"

2 Специална награда на Етнографски музей „Етър“ и архитектите, спечелили конкурса за преустройство на хотел „Странноприемница“, получи Миряна Димитрова за проекта „Гранд Колониал“

3 Победителят в категория „Баня във ваканционен хотел“ е Росица Радомирова за проекта й Lenta

4 Наградата на публиката в категория „Баня във ваканционен хотел“ спечелиха Десислава Лазарова и Теодора Димовска за проекта им Simplicity

5 Призът „Баня на годината“ в категория „Баня в бизнес хотел“ спечели Ивана Янкова за проекта й „Тяло“

6 Най-много зрителски гласове в категория „Баня в бизнес хотел“ получи Стефани Йовева Йорданова за проекта й „Softness“

168 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

169

170 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

171

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИОННА СРЕДА MARKETS AND INVESTMENTS

172 НАЙ-ПРИВЛЕКАТЕЛНИТЕ БИЗНЕС ЗОНИ В СВЕТА: ФАКТОРИ ЗА УСПЕХ. ПРОУЧВАНЕ НА EY & URBAN LAND INSTITUTE 178 ГРАДОУСТРОЙСТВО И ИНВЕСТИЦИИ В ОФИС СГРАДИ, ЗАКОНОДАТЕЛНИ ПРОМЕНИ 191 ПАЗАР НА ОФИСИ 2017/2018: ИНВЕСТИЦИОННА АКТИВНОСТ ПОД ВЛИЯНИЕ НА МЕТРОТО, РЕКОРДЕН ОБЕМ ОТДАДЕНИ ПЛОЩИ

ВАРНА И ПЛОВДИВ СЪЩО ПРИВЛИЧАТ ИНВЕСТИЦИИ В МАЩАБНИ ОФИС ПРОЕКТИ CUSHMAN & WAKEFIELD FORTON ОФИС ПАЗАРЪТ ВЪВ ВТОРИЧНИТЕ ГРАДОВЕ – ПОТЕНЦИАЛ ЗА РАЗВИТИЕ COLLIERS INTERNATIONAL ПАЗАР НА ОФИС ПЛОЩИ В СОФИЯ: ТЕНДЕНЦИИ, СДЕЛКИ, ПРОГНОЗИ 200 ГОЛЕМИТЕ ОФИС СГРАДИ В СТРОЕЖ СОФИЯ 2018

172 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

НАЙ-ПРИВЛЕКАТЕЛНИТЕ БИЗНЕС ЗОНИ В СВЕТА: ФАКТОРИ ЗА УСПЕХ. ПРОУЧВАНЕ НА EY & URBAN LAND INSTITUTE По материала работиха ВАНИНА ИЛИЕВА И ХРИСТО НИКОЛОВ

"Канари Уорф", "Ла Дефанс", "Манхатън" (Midtown), Международният финансов център в Дубай, Bankenviertel във Франкфурт – това са част от най-прочутите бизнес зони в света. Но кои са най-привлекателни за установяване на бизнес дейност? Отговорът дава първото по рода си изследване на EY (Ernst&Young) и Urban Land Institute (ULI), което сравнява 17 водещи бизнес зони по света. Първоначално замислени като офис паркове, тези мощни икономически центрове сега са дом за много международни компании и банки, превръщайки се в „градове в градовете“. Но за да останат привлекателни, зоните трябва да отговорят на глобалното развитие и изискванията на новите поколения. И те го правят – отварят се, разширяват се, обновяват се, трансформират се в live-work-play среда само и само да привлекат компании, иновативни стартъпи, квалифицирана работна ръка и

постоянни жители. Бизнес зоните с една-единствена функция – място за работа – вече не са атрактивно предложение. От Сингапур до Амстердам тези локации с концентрация на небостъргачи стават все по-многофункционални и динамични, включвайки качествени публични и зелени пространства, жилища, споделени офиси, улични пазари, зали за събития и разнообразни услуги. Лондонското Сити заема престижното първо място в класацията, което едва ли е учудващо предвид утвърдената позиция на английската столица като световен финансов център. The City е най-голямата бизнес зона на Стария континент с 8.6 млн. кв.м налични офис площи и 455 000 заети в тях. Предстоящото излизане на Великобритания от ЕС (Brexit) обаче със сигурност ще се отрази на привлекателността на Лондон предвид очакванията за релокация на бизнеси към други страни от ЕС.

The City, Лондон

173

НАЙ-ПРИВЛЕК АТЕ ЛНИТЕ БИЗНЕС ЗОНИ В СВЕТА ПЕТ ТЕНДЕНЦИИ, КОИТО ЩЕ ФОРМИРАТ БЪДЕЩЕТО НА БИЗНЕС ЗОНИТЕ

1\ Те стават все поинтегрирани и свързани с градовете, в които се намират. Големите компании базират избора на локация найвече на цялостната привлекателност на града и държавата, търсейки политическа стабилност, правна сигурност, законодателна предвидимост, благоприятен бизнес климат, развита инфраструктура, квалифицирана работна ръка.

2\ Те се развиват в многофункционалност и разнообразни услуги, превръщайки се от обикновени офис паркове в знакови дестинации, в places to be. Така отговарят на очакванията на все по-голям кръг ползватели, включително на туристи, постоянни жители и различни потребители.

В първата петица има още две европейски локации – "Ла Дефанс" в Париж (№4) и "Канари Уорф" в Лондон (№5). Авторите на доклада обясняват това с добрата форма на европейската икономика: ЕК прогнозира ускоряване на ръста до 2.3% през 2018 г., а безработицата се очаква да спадне под 8% - най-ниското ниво от края на 2008 г. В допълнение международно изследване на EY сред изпълнителни директори посочва Европа като най-атрактивна дестинация за чуждестранни инвестиции (с 53% подкрепа), преди Северна Америка (39%) и Китай (37%). Глобалното проучване се базира на над 40 индикатора, обединени в пет големи групи капацитет за привличане и задържане на таланти, качество на градската среда, близост до пазари, клиенти и партньори, икономическо влияние на локацията (национално и глобално), налични офис площи (количество и качество).

3\ Търсенето на гъвкави работни пространства променя начина, по който се определят и възприемат разходите. Вече не са важни само наемните нива, но и оптимизацията на офис площите, качеството на работната среда и локацията.

4\ Стартъпите заемат все по-голямо място в екосистемите на бизнес районите. Това допринася за по-лесното привличане на основната таргет група наематели – големите международни компании, постоянно търсещи нови източници на растеж и иновации. За да привлекат стартиращите фирми, зоните трябва да предложат гъвкави наемни схеми и работни пространства, качество на живот, отличаващи се сгради и достъпни разходи.

5\ Имидж и маркетинг. Световните финансови хъбове все още се възползват от международния си имидж и репутация, от богатата си история и висока степен на специализация. Предизвикателството пред по-слабо известните, но по-разнообразни бизнес зони е да използват и популяризират големия си набор от функции, който изглежда по-добре съобразен с променящите се нужди на наемателите.

ФАКТОР №1: ДОСТЪП ДО ТАЛАНТИ Достъпът до хора със знания и умения - студенти, изследователи, мениджъри, предприемачи и творчески професии, е най-важният фактор за компаниите, които решават да установят дейност в бизнес зона – 70% от анкетираните го определят като много важен. Изтъкват се два приоритета: възможност за ангажиране на лица за висшия мениджърски състав (както в началото на кариерата им, така и опитни бизнес лидери) и достъп до изследователи, предприемачи и творчески професии, които създават подходяща среда за иновации. При това сравнение се гледат следните показатели: процент от населението с висше образование; брой университети в класацията на Times Higher Education; брой студенти в областта; процент от населението, владеещ отлично английски език; разходи за издръжка на живот (cost

La Défense, Париж

174 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

17-те бизнес зони, обект на проучването на EY и ULI

Общо класиране Бизнес зона

Лондон, The City, Canary Wharf Париж, La Défense

Амстердам, Zuidas Франкфурт, Bankenviertel Пекин, Chaoyang

Чикаго, The Loop Ню Йорк Midtown, Financial District

Шанхай, Pudong-Lujiazui Дубай, DIFC

Токио, Marunouchi Хонконг, Central District

Мумбай, Bandra Kurla Complex Сингапур, Downtown Core

Сао Пауло, Paulista Avenue

of living), развита транспортна инфраструктура и др. В миникласацията за този фактор прави впечатление, че първите две места са окупирани от Лондон – The City е лидер, а "Канари Уорф" е на втора позиция (спрямо №5 в общото класиране). Доброто им представяне е свързано главно с високия дял на работната сила с университетско образование – 56% в Лондон, 47% в Ню Йорк, 46% в Париж (регион Ил дьо Франс). Трите космополитни града са и с най-развита транспортна инфраструктура. "Ла Дефанс" (№4 в случая) печели от високата концентрация на студенти в региона – 660 000 през 2016 г. спрямо 380 000 за Greater London. Но английската столица има повече университети на челните места в класацията топ 200 на Times Higher Education. ФАКТОР №2: КАЧЕСТВО НА ГРАДСКАТА СРЕДА Достъпът до таланти рефлектира и върху втория по важност фактор при избор на бизнес локация – качеството на градската среда. Лесният достъп до зоната вече не е достатъчен. За да привлекат квалифицирани мениджъри и служители, компаниите трябва да предложат атрактивно качество на живот. Това означава в бизнес района да има места за живеене,

Йоханесбург, Sandton

Индекс на EY-ULI

The City, Лондон

61,5

Midtown, Ню Йорк

58,7

Marunouchi, Токио

52,1

La Défense, Париж

50,5

Canary Wharf, Лондон

49,6

Financial District, Ню Йорк

48,2

The Loop, Чикаго

46,4

Downtown Core, Сингапур

45,7

Chaoyang, Пекин

41,1

Bankenviertel, Франкфурт

37,3

Central District, Хонконг

36,6

Zuidas, Амстердам

36,6

Dubai International Financial Centre / DIFC/, Дубай

34,0

Pudong-Lujiazui, Шанхай

32,3

Paulista Avenue, Сао Пауло

20,2

Sandton, Йоханесбург

16,9

Bandra Kurla Complex, Мумбай

6,0

прекарване на свободното време, услуги. При избор на локация фирмите все по-често обръщат внимание на нуждите и предпочитанията на своя екип в допълнение към традиционните фактори като разходи и профил на града. Сравнявайки градската среда, авторите на доклада изследват: качество на живот в областта, съотношение работещи/живеещи в зоната, обем търговски площи в бизнес района и разнообразието от обекти за културен живот и прекарване на свободното време, процент зелени площи в зоната, качество на въздуха, съотношение на броя ресторанти към работещите в зоната. В челната тройка тук липсват европейски бизнес зони - №1 е Midtown (Ню Йорк), №2 - The Loop (Чикаго), №3 - Downtown Core (Сингапур). Бизнес районът на Сингапур води по показателя „сигурност“, както и по наличен обем търговски площи, обекти за култура и свободно време. Midtown и The Loop печелят от наличието на големи търговски зони. "Ла Дефанс" се класира на девето място по качество на градската среда, въпреки че там се намира големият търговски център Les 4 Temps и зоната разполага със значителен брой жилищни единици (в които живеят 40 000 души). В същото време

175

НАЙ-ПРИВЛЕК АТЕ ЛНИТЕ БИЗНЕС ЗОНИ В СВЕТА

Зона

Население на областта

Налични офис площи в зоната (в кв. м)

Централи на международни компании в зоната

Брой заети в зоната

Година на създаване

Европа и Близък Изток La Défense, Париж

12 088 000

3 500 000

3 (27)

180 000

1958 г.

The City, Лондон

13 843 000

8 600 000

8 (16)

455 000

1800 г.

Canary Wharf, Лондон

1990 г.

13 843 000

1 300 000

2 (16)

112 000

Zuidas, Амстердам

2 400 000

725 000

1 (3)

39 000

1998 г.

DIFC, Дубай

2 446 000

2 500 000

0 (0)

199 000

2004 г.

Bankenviertel, Франкфурт

4 309 000

1 100 000

2 (2)

120 000

1950 г.

Midtown, Ню Йорк

23 724 000

20 000 000

11 (17)

1 000 000

1860 г.

Financial District, Ню Йорк

23 724 000

5 600 000

3 (17)

166 000

1800 г.

9 550 000

9 400 000

4 (4)

244 000

1920 г.

21 243 000

1 100 000

1 (4)

55 000

1950 г. 1800 г.

Америка

The Loop, Чикаго Paulista Avenue, Сао Пауло Азиатско-Тихоокеански регион и Африка Marunouchi, Токио

35 925 000

7 200 000

18 (37)

260 000

Bandra Curla Complex, Мумбай

18 395 000

1 000 000

1 (5)

50 000

1977 г.

Pudong-Lujiazui, Шанхай

34 000 000

1 800 000

2 (9)

76 000

1990 г.

Chaoyang, Пекин

24 900 000

4 100 000

11 (57)

180 000

1970 г.

4 435 000

1 600 000

0 (0)

78 000

1973 г.

Central District, Хонконг

7 347 000

2 300 000

5 (7)

194 000

1800 г.

Downtown Core, Сингапур

5 535 000

2 200 000

2 (3)

110 000

1950 г.

Sandton, Йоханесбург

Източник: доклад на EY-ULI. Данните са към края на 2016 г.

прочутият бизнес район на Париж предлага само 8 ресторанта на 10 000 работещи, като това съотношение в Лондонското сити е 25/10 000, а във финансовия център на Ню Йорк и в PudongLujiazui (Шанхай) е над 40/10 000.

Лондон и Париж изостават от Ню Йорк, което се обяснява с по-голямата политическа стабилност в САЩ. Английските зони привличат много успешно чуждестранни инвестиции, но френската столица има по-добра екосистема за иновации.

ФАКТОР №3: БЛИЗОСТ ДО ПАЗАРИ, КЛИЕНТИ И ПАРТНЬОРИ Привлекателността на зоните в случая се сравнява, като се вземат под внимание: бизнес климат и политическа стабилност на национално ниво, брутен вътрешен продукт на областта, колко компании от списъка Fortune 500 имат централи в зоната и в областта, съотношение на инвестиции в научно-развойна дейност (R&D) спрямо БВП, брой регистрирани патенти, брой проекти, които се отчитат като преки чуждестранни инвестиции. Тройката на върха тук изглежда така: Токио (Marunouchi), Ню Йорк (Midtown), Пекин (Chaoyang). Зоната в Токио печели от концентрацията на хора и бизнеси – японската столица е с най-голям БВП сред 17-те локации, с най-високо съотношение на патенти към брой жители, има висока концентрация на корпоративни централи от списъка на Fortune Global 500 (единствено в Пекин има повече) и се представя силно при иновациите.

ФАКТОР №4: ИКОНОМИЧЕСКО ВЛИЯНИЕ НА ЛОКАЦИЯТА (НАЦИОНАЛНО И ГЛОБАЛНО) Лондон (The City), Ню Йорк (Midtown) и Токио (Marunouchi) оглавяват челните позиции в тази подкласация. Зоните в английската столица печелят от големия брой чуждестранни туристи (20 млн. за 2016 г.) и от натоварените летища в града. "Ла Дефанс" също се представя добре (№4) заради седемте централи на международни институции в региона на Париж, за сравнение - в Лондон и Ню Йорк има по две. В региона Ил дьо Франс, включващ Париж, се провеждат най-много международни конгреси и бизнес конференции – 186 за 2015 г. Ситуацията обаче скоро може да се промени, тъй като между 2011 и 2015 г. броят на събитията в Париж е нараснал със 7% спрямо 49% ръст в Лондон и 45% в Хонконг. При този фактор се измерват: годишен брой обслужени пасажери през летищата в областта, време за пътуване между бизнес зоната и главното летище на града, брой международни

176 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Какво ще е характерно за бизнес зоната на бъдещето 0

100

По-добра транспортна инфраструктура 72% Повече услуги за заетите (магазини, ресторанти и т.н.) 43% Повече иновативни фирми и бизнес мрежи (стартъпи, дигитални работилници) 42% Повече културни и развлекателни обекти за свободното време 37% Повече споделени работни пространства и гъвкави наемни схеми 36% Повече жилищни единици, включително достъпни имоти 32% Подобрена IT инфраструктура 27% Повече възможности за бизнес туризъм (конгресни центрове, хотели и т.н.) 5% По-голям брой студенти 4%

Източник: доклад на EY-ULI.

Географско разпределение на анкетираните лица

Разпределение на анкетираните по професионална активност 0

Инвеститори в недвижими имоти 23% 12% От АзиатскоТихоокеанския регион 63% От Европа, Близкия изток, Индия и Африка

Брокери и консултанти 20% Наематели в бизнес зони 16% Предприемачи в недвижими имоти 12% Архитекти 8%

25% От Америка

Урбанисти 5% Анализатори 5% Представители на местните власти 5% Други 5%

Източник: доклад на EY-ULI.

институции, базирани в областта, брой международни конгреси и бизнес конференции в областта, брой международни туристи, посещаващи областта, наличие на туристически атракции в бизнес зоната. Вземат се предвид и броят корпоративни централи от списъка на Forbes за най-иновативни компании и броят на представените компании от списъка Fortune 500. ФАКТОР №5: ОБЕМ И КАЧЕСТВО НА ОФИС ПЛОЩИТЕ Сингапур е лидер в тази област. Париж (№2) е преди Лондон, въпреки че наличните офис площи в "Ла Дефанс" (3.5 млн. кв.м) са близо 2 пъти по-малко от тези в The City (8.6 млн. кв.м). Парижката бизнес зона обаче е с най-голям потенциал за развитие – през 2016 г. новите проекти са се оценявали на 275 000 кв.м, като планираните бъдещи сгради се равняват на 22% от съществуващите офиси. Свободните терени в "Ла Дефанс" са с обща площ 230 дка, като по този показател парижкият район отстъпва само на Международния финансов център в Дубай. Процентът незаети офис площи в "Ла Дефанс" е спаднал от 13% през 2013 г. до 7.8% през 2016 г., като в последната година са

Източник: доклад на EY-ULI.

отдадени рекордните 275 000 кв.м. За сравнение, в 17-те зони, които са предмет на проучването, средният процент свободни площи е 9% към 2016 г. При този фактор се измерват: съотношение на бъдещи площи към съществуващи офиси в зоната, площ на незастроените терени в бизнес района, налични офис площи и процент незаети помещения в зоната, представяне на града в глобалния индекс за зелени сгради, технологично развитие на областта. Едва 14% от анкетираните посочват офис площите като много важен фактор при избор на локация, но това не значи, че компаниите не се интересуват от качеството на помещенията, от тяхната модерност и гъвкавост. По-скоро първокласните офиси на достъпни цени вече се смятат за задължително условие за успешната бизнес зона. Експертите подчертават и нарастващото значение на различните типове офиси, в това число на пространствата за съвместна работа, които създават приятелска атмосфера и отговарят на трудовите методи и нужди на новите поколения.

Downtown Core, Сингапур

НАЙ-ПРИВЛЕК АТЕ ЛНИТЕ БИЗНЕС ЗОНИ В СВЕТА

177

178 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018 EN

ГРАДОУСТРОЙСТВО И ИНВЕСТИЦИИ В ОФИС СГРАДИ, ЗАКОНОДАТЕЛНИ ПРОМЕНИ Текст ХРИСТО НИКОЛОВ

ГРА ДОУСТРОЙСТВО И ИНВЕСТИЦИИ

179

180 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Градоустройствените правила са сред най-важните фактори за планирането и успешната реализация на бизнес сградите. Всеки предприемач, преди да купи съответния терен, първо проверява какво може да се строи на мястото и с какви специфични правила ще трябва да се съобрази. Законът за устройство на територията и наредбите към него са пътеводната светлина за участниците в строително-инвестиционния процес, но специално за София има друг, по-важен нормативен акт – Закон за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО). Предприемачи, архитекти, урбанисти и строители са с изострено внимание от лятото на 2017 г., когато главният архитект на Столичната община Здравко Здравков представи за пръв път промените в ЗУЗСО, подготвени от Столичната община и Направление „Архитектура и градоустройство“. С новите текстове се регулира височината на бъдещите сгради в смесените многофункционални зони и в други устройствени зони без максимални стойности за кота корниз, както и се запушват „вратички“, позволяващи превишаване на максимално допустимите плътност и интензивност на застрояване (при ъглови парцели, които формално се „нарязват“ на части). Целта на предложенията е да се запази историческият дух на централната градска част, да се защитят визуалните коридори към Витоша планина, да се регламентират зони, в които ще е възможно строителство на небостъргачи, и като цяло да се сложи ред в хаотичното развитие на столицата, породило обществено напрежение в последните години. Още в първите дни на 2018 г. парламентът прие на първо четене промените в ЗУЗСО, а в края на март новите текстове бяха гласувани на второ четене. На следващите редове ще представим по-важните изменения и как те

SPATIAL PLANNING SYSTEMS AND OFFICE DEVELOPMENTS, CHANGES TO LEGISLATION Spatial planning systems are one of the most important factors in the planning and the successful realization of office developments. Each developer should examine, prior to the land purchase, what is permissible to build on the land and what are the specific regulations to take into account. The Spatial Planning Act and its ordinances are a guiding light for the participants in the construction and investment process but for Sofia specifically there is another statute of key importance – Sofia Municipality Spatial Planning and Development Act. Developers, architects, urban planners and construction companies were alerted in the summer of 2017 when Sofia Chief Architect presented for first time the legislation changes, written by Sofia Municipality and Architecture and Urban Planning Directorate. The new texts regulate the future buildings’ height in the mixed multifunctional and other zones of no maximum height limitations, in addition they should shut all doors to exceeding the maximum allowed building density and intensity (e.g. with corner plots “cut” into pieces). The proposals aim to preserve the historical spirit of the central city area, to secure visual corridors to Vitosha mountain, to regulate the zones with a permission to build skyscrapers and generally to end the capital city chaotic development which has raised public tension over the last few years. The parliament voted at first reading the changes to Sofia Municipality Spatial Planning and Development Act in the very beginning of 2018 after which the parliament members presented their proposals for second reading. Below, we will discuss the most important changes and how they would affect the investment plans in the office sector.

ГРА ДОУСТРОЙСТВО И ИНВЕСТИЦИИ

181 Приети ограничения за височината на новите сгради в София в устройствени зони, за които не са предвидени такива в действащия закон

Макс. височина 75 м Макс. височина 50 м

Територии за много високо строителство (отпаднали от промените в ЗУЗСО, ще бъдат обсъдени при актуализацията на ОУП на София)

Граници на зони с определена максимална височина на строителство

Макс. височина 15 м

биха се отразили на инвестиционните намерения в офис сегмента. ЗОНИ ЗА МНОГО ВИСОКО СТРОИТЕЛСТВО С промените в ЗУЗСО се въвежда понятието „зони за много високо строителство“. Височината на сградите и плътността на застрояване там няма да се ограничават, като плътността и интензивността ще се определят и доказват с подробен устройствен план (ПУП), включващ и работен устройствен план. В приетите на първо четене текстове ясно се посочваха две нови зони за много високо строителство и дори се очертаваха границите им. Първата трябваше да бъде двустранно на Околовръстния път при жк „Люлин“, а втората - двустранно на бул. „Цариградско шосе“ между 7-и километър и р. Искър. Между първо и второ четене обаче председателят на регионалната комисия Искрен Веселинов (“Обединени патриоти“) и Александър Ненков (ГЕРБ) внесоха предложение изричното дефиниране на граници да отпадне от закона. Идеята е зоните за много високо строителство да бъдат посочени и определени с актуализация на Общия устройствен план на София. Главният архитект на Столичната община Здравко Здравков подкрепи предложението, като обяви, че „високите“ устройствени зони ще бъдат определени на база внимателен анализ след приемането на „Визия за София“ – инициативата за дългосрочна стратегия за развитие на София и крайградските територии. „Дали зоните за небостъргачи ще бъдат една, две или три, дали ще се спазят нашите предложения - ще стане ясно при актуализацията на ОУП", добави арх. Здравков. „Разумно е да не се бърза с определянето на конкретни

HIGH-RISE BUILDING ZONES The changes to Sofia Municipality Spatial Planning and Development Act introduce the term “high-rise building zones“. The height of the buildings and the development density will not be restricted, and the density and intensity will to be set up and proved with a Detail Spatial Plan, including an Operational Spatial Plan as well. The texts, passed at first reading, clearly showed two new „high-rise building zones“ and even their boundaries were drawn. The first was expected to be on both sides of the Ring Road close to Lyulin residential neighbourhood, and the second – on both sides of Tsarigradsko Shosse blvd. between the 7th km and Iskar river. However, in between first and second reading, Iskren Veselinov - Chairperson of the Parliamentary Committee on Regional Policy (United Patriots) and Aleksandar Nenkov (GERB, committee member) submitted a proposal to withdraw the specific boundaries specifications from the draft law. The idea aims the high-rise building zones to be specified in the amendment of Sofia General Spatial Plan. Zdravko Zdravkov - Chief Architect at Sofia Municipality backed up this proposal and announced that the “highrise development“ zones will be set based on an in-depth analysis after the Vision for Sofia is adopted – an initiative for a long-term development strategy of Sofia and the suburban areas. Architect Zdravkov added: “Whether the skyscrapers zones are going to be one, two or three, and whether our proposals are going to remain will become clear during Sofia General Spatial Plan update procedure. „It is reasonable not to rush with identifying specific skyscrapers zones. It is good that the Vision for Sofia analysis will be taken into account but we call on to Sofia Municipality and Sofia Municipal Council to conduct a consultation and to enquire with the business sector where to situate these zones. The developers have a clear vision which of the areas would be of interest for such kind of

182 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

зони за небостъргачи. Добре е, че ще бъдат взети предвид анализите от „Визия за София“, но апелираме към Столичната община и Столичния общински съвет да проведат консултации и да попитат бизнеса къде да бъдат разположени тези зони. Предприемачите имат ясна представа кои райони биха представлявали интерес за подобен тип инвестиции“, коментира Таня Косева-Бошова, председател на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България (АСБС). По думите й изграждането на небостъргачи в глобален мащаб обикновено е на дневен ред, когато икономиката е в добро здраве, а бизнесът се развива с бързи темпове. Но не трябва да се забравя, че строителството на много високи сгради е специфичен процес и сградата се оскъпява допълнително от конструктивните особености, изкопа, подземните нива, асансьорите, сериозните противопожарни изисквания. Това означава, че средният наем трябва да се заложи на нива от 15-16 евро/кв.м, за да има атрактивна възвращаемост, каза Косева-Бошова. „Съгласен съм, че регламентирането на зони за много високо строителство в София трябва да стане на база сериозни изследвания и анализи. Всички прибързани промени и временни решения „на парче“ не са добри и просто тушират определени настроения. Проблемът е, че промените в графичната част на ОУП се случват бавно – нужни са месеци, а понякога и години. Това крие опасност да бъдат блокирани ценни инвестиции за развитието на града“, предупреди арх. Ангел Захариев, чието студио „А и А Архитекти“ проектира най-високата сграда в София към момента („Капитал Форт“, 126 м) и бъдещия първенец („Скай Форт“, 202 м). Докато ОУП бъде актуализиран, арх. Захариев предлага Столичният общински съвет да получи

investment“, comments Tanya Koseva-Boshova, chairperson of the Association of Commercial Building Owners in Bulgaria (ACBO). According to what she said, globally a construction of skyscrapers is usually first on the agenda when the economy is healthy and the business is fast growing. But it should not be forgotten that very tall buildings realization is a specific process and the building cost increases additionally due to construction specifics, excavation works, underground levels, lifts and fire safety requirements. According to Ms. Koseva-Boshova this means the average rents should be set at 15-16 euro/sq.m in order to bring attractive return on investments. Architect Angel Zahariev warns: “I agree that the regulation of high-rise developments in Sofia should be based on extensive studies and analysis. All other rushed and temporary solutions are not good and simply mitigate certain attitudes. The problem lies in the slow update of the graphic part of Sofia General Spatial Plan – it takes months, sometimes even a year. This hides a danger to block valuable investments for the city development”. The architect’s studio “A&A Architects” designed the presently tallest building in Sofia (“Capital Fort”, 126 m) and the future tallest one (“Sky Fort”, 202 m). Architect Zahariev proposes, until the update of Sofia General Spatial Plan is finalized, Sofia Municipality Council to be granted temporary powers to authorise the implementation of many high-rise buildings outside of Sofia central zone and the southern districts. Pavel Yanchev, a member of the international architectural studio Art&Build Architect, comments: “A better solution for Sofia highrise zone is to be specified by Sofia master plan based on Vision for Sofia analysis. This would allow for an objective selection of the zones after a discussion, which would not be in favour of specific land owners. It is worrying that the debated changes to Sofia

ГРА ДОУСТРОЙСТВО И ИНВЕСТИЦИИ

временни правомощия, с които да дава „зелена светлина“ за реализацията на много високи сгради извън централната градска част и южните квартали. „По-добро решение е зоните за много високо строителство да бъдат определени с ОУП на София и на база анализите от „Визия за София“. Така териториите ще бъдат избрани обективно и след дискусия и не биха облагодетелствали точно определени собственици на имоти. Тревожно е, че обсъжданите промени в ЗУЗСО бяха внесени сравнително бързо в парламента, за мен липсваше сериозен дебат на ниво „София“. Принципно не съм привърженик на високото строителство, защото то е знак за спекулация с цените на недвижимите имоти, както и за липса на разнообразие на функции. Но ми е ясно, че то носи и определени позитиви за града. Въпросът е да се намерят най-подходящите локации“, коментира Павел Янчев, който е част от екипа на международното архитектурно студио Art & Build Architect. КЪДЕ ДА ИМА НЕБОСТЪРГАЧИ „Зоните за небостъргачи трябва да бъдат съобразени основно с трасето на столичното метро, с настоящите и бъдещите метростанции. Неслучайно най-високата сграда в момента (“Капитал Форт“) е реализирана в непосредствена близост до метростанция, а в съседство се строи бъдещата най-висока сграда в София“, коментира Таня Косева-Бошова. Друг фактор за успешното развитие на подобна зона е наличието на ключов, дългосрочен инвеститор, който ще вложи средства в базовата инфраструктура и ще направи района по-привлекателен за други инвеститори. „Районът на бул. „Цариградско шосе“ след 7-и километър

183

Municipality Spatial Planning and Development Act were relatively quickly submitted in the Parliament, but according to me there was a lack of an in-depth all city debate. Generally, I am not an advocate of high-rise developments as it is a sign for speculations with property prices and a lack of functional diversity. But it is clear to me, it does bring certain advantages to the city. The key is to find the most suitable locations”. WHERE IS THE RIGHT PLACE FOR SKYSCRAPERS Tanya Koseva-Boshova comments: ”The skyscrapers zones should be considered within the capital metro system including the place of current and future metro stations. It is not coincidental that the present tallest building (Capital Fort) was built right next to a metro station, and close by there will be the future tallest building of Sofia”. Another factor for the successful development of such a zone is a key long-term investor who would invest money in basic infrastructure in such a way making the area more attractive for other investors. Tsarigradsko Shosse Blvd. area after the 7th km zone developed as suitable for tall buildings without any legal specifications. The development potential of the Ring Road zone at Lyulin residential district is difficult to assess. Let us create an opportunity for construction of skyscrapers there and the market will show if this is the right decision, shared Ms. Koseva-Boshova. According to her very tall buildings zone along Botevgradsko shose blvd. can be a subject of discussion. In the future there is a metro station planned, part of the third metro line to Vasil Levski and Vrazhdebna neighbourhoods. The area has other advantages as well - next to Sofia Airport with a relatively quick access to the downtown area. The only obstacle for the zone to be earmarked for skyscrapers might be its proximity to the airport but there are examples in the world for such "cohabitation".

18 4 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

се оформи като подходящ за високи сгради и без законови дефиниции. За зоната на Околовръстния път при жк „Люлин“ е трудно да се определи какъв потенциал за развитие има. Нека се даде възможност да се строят небостъргачи там, а пазарът ще покаже правилно ли е това решение“, сподели Косева-Бошова. Според нея може да се обсъди ситуирането на зона за много високи сгради край бул. „Ботевградско шосе“, където в бъдеще се планира метроспирка, част от третия диаметър (до кв. „Васил Левски“ и кв. „Враждебна“). Районът има и други плюсове - близо е до летище София и е със сравнително бърз достъп до централната градска част. Единствената пречка зоната да бъде предвидена за небостъргачи може да се окаже прекалената й близост до летището, но по света има редица примери за подобно „съжителство“. „В София има няколко зони, които изглеждат подходящи за ситуиране на много високи сгради. Когато говорим за бул. „Цариградско шосе“, се споменава само зоната след 7-и километър, но към нея може да се добави и районът на 4-и километър (бел. ред. - зала „Арена Армеец“ и „София тех парк“), където ще има спирка на метрото. Защо не се позволи по-високо строителство и край бул. „Г. М. Димитров“ и бул. „Драган Цанков“, където има високи бизнес сгради като „Софарма Бизнес Тауърс“ и „Литекс Тауър“, каза арх. Ангел Захариев. Той също е на мнение, че високите сгради в София трябва да бъдат концентрирани приоритетно в райони, обезпечени с метро. Павел Янчев изрази мнение, че районът на Централна гара София има потенциал и би могъл да привлече инвестиции и да се развие, ако там се позволи изграждането на високи сгради. Припомняме, че първоначалната идея на Столичната община беше зона за небостъргачи да има и зад Централна гара, като се включваха дори части от НПЗ „Военна рампа“ на север и от НПЗ „Хаджи Димитър“ на изток. В крайна сметка тази обширна територия отпадна от внесените промени в ЗУЗСО. По неофициална информация причина за това е въздушният коридор на самолетите към летище София, който е над тази част на града. В района на Централна гара и сега има сравнително висока сграда – 74-метровият хотел „Рамада“ (бившият „Принцес“). Преди години испанската компания „Риофиса“ имаше намерение да вдигне 100-метрова кула на мястото на бившия жп завод, но проектът бе замразен заради кризата. Таня Косева-Бошова добави, че Столичната община може да въведе стимули за инвестициите в зоните за небостъргачи, защото те ще водят до развитие на града и създаване на нови работни места. „Да се даде възможност за възстановяване на ДДС при инвестиции в инфраструктура, която фирмите изграждат и даряват на общината. Да се ускорят административните процедури по подобие на сертифицираните от БАИ проекти. Приветстваме и облекчаването на режима за внос на квалифицирани работници от чужбина (т.нар. синя карта). Това ще подпомогне евентуалните наематели в бъдещите небостъргачи, към които най-силен интерес биха проявили фирмите от софтуерната индустрия“, коментира председателят на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради. 75 МЕТРА МАКСИМАЛНА КОТА КОРНИЗ – МНОГО ИЛИ МАЛКО Максималната височина на новите сгради в централната

There are a few zones in Sofia suitable for very high buildings. Commenting Tsarigradsko shose blvd. we would usually mention only the zone after 7th km but the 4th km zone (Arena Armeets hall and Sofia Tech Park) with a planned metro station could be added as a proper location. Why not allow higher buildings along G.M.Dimitrov blvd. and Dragan Tsankov blvd. with existing high-rise commercial buildings like Sopharma Business Towers and Litex Tower, said architect Angel Zahariev. The high buildings in Sofia should be concentrated mainly in zones with metro access, added Mr. Zahariev. The Central Railway Station area has potential and should attract investments and develop if high buildings construction is allowed there, comments Pavel Yanchev. Sofia municipal administration initial idea was to have a skyscrapers zone in the area behind the Central Station including even parts of Voenna Rampa special industrial zone to the north and Hadzhi Dimitar special industrial zone to the east. Finally this vast territory was excluded from the law changes. According to unofficial sources the reason behind is the air traffic corridor to Sofia Airport over this part of the capital city. In the Central Station area even now there is a relatively high building - the 74-meter Ramada Hotel (former Princess hotel). A year ago the Spanish Riofisa had plans to build a 100-meter tower on the spot of the former railway stock plant but the project was frozen as a result of the crisis. Tanya Koseva-Boshova adds: Sofia municipality could add incentives for investments in the skyscrapers zones as they should result in the capital city development and new jobs opening. The administration should provide an opportunity for VAT refund for investments in infrastructure built and donated by the companies and speed up the administrative procedures in the manner of the Bulgarian Investment Agency projects certification. We welcome the facilitation of foreign qualified workers visas issuing (so-called blue cards). This would eventually help the tenants in future skyscrapers in which most interested would be the IT companies, comments the chairperson of the Association of Commercial Buildings Owners. 75M MAXIMUM HEIGHT – TOO MUCH OR TOO LITTLE The maximum height of the new buildings in the central part of the city is going to be 50 m, in Vitosha mountain footstep’s area - 15 m and in the remaining part of Sofia – 75 m. This proposal of the Parliament members Iskren Veselinov and Aleksandar Nenkov is the one which the Parliament voted for. The restrictions are going to be valid for all planning zones which currently do not have a maximum height restrictions. This is predominantly relevant for the mixed multifunctional zones, some of the public service zones and other specific ones. The Sofia Municipality Spatial Planning and Development Act ‘s amendments passed at first reading made by Sofia Municipality and submitted by the group of GERB members until now would allow the construction of buildings of height up to 125 m in the west, north and east districts. Aleksandar Nenkov explained: “We proposed a more restrictive limit for the top height – 75 m because the investors' interests in Sofia are strong and the architects often find gaps in the law which is difficult to embrace all hypothesis“. Chief Architect Zdravko Zdravkov declared his support for the more conservative proposal. Ms.Tanya Koseva-Boshova comments: “The 75 m height restriction would not affect negatively the investments in the new office buildings. There is even going to be a positive effect – it will sober up the land owners who dream of selling their properties at overpriced rates based on futuristic and impractical projects. For the office tenants the height is not of big importance but the floor plate should not be less than 1,700-2,000

185

186 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

градска част ще бъде 50 м, в кварталите от Витошката яка – 15 м, а в останалата част на София - 75 м. Това предложение на депутатите Искрен Веселинов и Александър Ненков беше прието окончателно от Народното събрание. Рестрикциите ще важат за всички устройствени зони, в които сега не са посочени максимални стойности на кота корниз. Това се отнася най-вече за смесените многофункционални зони (Смф), някои зони за обществено обслужващи дейности и други специфични територии. Приетите на първо четене изменения в ЗУЗСО, разработени от Столичната община и НАГ и внесени в парламента от група депутати от ГЕРБ, даваха възможност в западните, северните и източните квартали да се строят сгради с височина до 125 м. "Предложихме по-рестриктивен таван на кота корниз - 75 м, защото инвеститорският интерес към София е огромен и проектантите често намират вратички в закона, който трудно би могъл да обхване всяка хипотеза", обясни Александър Ненков. Главният архитект на Столичната община Здравко Здравков заяви, че приема по-консервативното предложение. „75-метровото ограничение за височината няма да се отрази негативно на инвестициите в нови офис сгради. Даже със сигурност ще има положителен eфект - ще отрезви собствениците на терени, които си мечтаят да продадат имотите си прескъпо на база футуристични и непрактични проекти. За офис наемателите е важна не толкова височината, колкото площта на етажната плоча – да е минимум 1700-2000 кв.м с общите части. Надявам се, че ще престанем да виждаме проекти за офис сгради с изключително малки и неефективни етажни плочи, начертани на много етажи и практически неизползваеми от съвременните големи компании“, коментира Таня КосеваБошова. Арх. Ангел Захариев опонира, че максимална кота корниз от 75 м е прекалено рестриктивно предложение. По думите му повечето високи сгради в София са строени преди настъпването на демокрацията, през 70-те и 80-те години. Това са десетки сгради с височина над 75 м, включително много жилищни блокове, които на практика оформят днешния силует на града. „Ограничавайки новите проекти до 75 м, това означава, че ограничаваме възможностите за промяна в този силует, който е доминиран от сградите, строени по време на социализма. А такава възможност в момента има, защото с настоящата инвестиционна вълна се планират немалко сгради между 75 и 110 метра. С промените в ЗУЗСО ще се изпусне сегашната инвестиционна вълна и не е ясно кога тя ще се повтори. А и защо 75 м, а не например 85 м? Числото е обвързано с наредбите за пожарна безопасност, а не с някакви градоустройствени или архитектурни анализи“, заяви архитектът. „И в двете тези има логика, ако се гледат през призмата на съответните икономически секторни интереси. В София има, макар и малко на брой, специфични инвеститори, които целят знакови сгради - оставящи отпечатък в града, носещи послание. Мощните корпорации и хотелиери в САЩ са започнали да строят такива „знакови“ сгради преди повече от 100 години, но в София такъв тип състезание между стилове и височини не се случи за добро или за лошо. Докато в столицата не бъдат обособени места за истинско сити, при което да важат други градоустройствени параметри, е по-добре да не се прекалява с височините, а и това ще

sq. m including the common areas. I hope we will stop seeing office building projects with extremely small and ineffective floor plates, designed with many floors and practically unusable by the modern big companies.” Architect Angel Zahariev opposed that the maximum height of 75 m is an exceedingly restrictive proposal. In his own words, most of Sofia’s tall buildings were built during the 70’ and 80’, before the democracy changes. These are numerous buildings over 75 m - a vast number of apartment blocks which practically form the current shape of the city. The architect said: “Restricting the new projects up to 75 m means that we limit the possibilities of changing that shape dominated by the socialist era design. Such an opportunity is possible because in the present investment situation there are plans for a lot of buildings between 75 and 110 m. The changes of Sofia Municipality Spatial Planning and Development Act will lead to missing this investment rush and it is unclear when such opportunities would appear again. And why 75 m and not 85 m for example? The figure relates to statutory requirements for fire safety and not to any urban planning or architectural analysis.” Ivan Velkov, vice chairman of Sofia Municipal Council and a member of the Spatial Planning and Architecture Committee comments: “Both arguments bear logic if viewed through the prism of the relevant economic sectors and their interests. There is a special kind of investors in Sofia, albeit few, who aim at landmark buildings which can leave a mark in the city and bear a message. The major US corporations and hoteliers have started construction of such landmark buildings more than 100 years ago, but in Sofia there has not been such a rivalry between styles and heights, for better or for worse. Until there is not a place for a real cities in Sofia with different urban planning parameters it is better not to overdo the heights of the buildings and above all, it would encourage developers and architects to seek a different type of uniqueness and approach for the buildings.” According to him, the 75 m maximum will not fatally influence the investment trends, especially those at the planning stage. Mr.Velkov added that it is more economically efficient for the investors to have buildings with larger floor areas and not to aim for a maximum height, as the most important thing for the investors is the pragmatic efficiency of the profitability. He also reminded that the most successful projects are the sustainable ones – those that offer an integrated and complex solution for the environment. Ivan Velkov is also a supporter of the idea that the northern part of Sofia Central Railway Station should be set up as a highrise building zone taking into account its infrastructure capacity. The vice chairman of Sofia Municipal Council stated that it is time to think for a new airport north of the city as there are fears that skyscrapers in this zone would be obstructing the air traffic towards Sofia Airport. He added that every dynamic capital city has two airports. Pavel Yanchev comments that the view to the Vitosha mountain along with the character of certain districts with low-rise buildings should be preserved but he is not convinced that this will be achieved with the 75 m maximum height restrictions. Specifically for the historical center the maximum height should be less than the proposed 50 m in order to achieve the desired effect. The 50 m restrictions in the downtown area mean that 15-16-story buildings can be built there, Mr. Yanchev added. There are already such buildings which significantly alter and aggravate the urban environment character. According to the “Public spaces and public life” report by the team of the Danish architect Jan Ghel for Sofia Municipality it is

187

188 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ТАНЯ КОСЕВА-БОШОВА председател на УС на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България

ИВАН ВЕЛКОВ заместник-председател на Столичния общински съвет

АРХ. АНГЕЛ ЗАХАРИЕВ управител на "А и А Архитекти", проектант на Capital Fort и Sky Fort

АРХ. ПАВЕЛ ЯНЧЕВ урбанист, част от екипа на архитектурно студио Art & Build Architect

насърчи предприемачите и архитектите да търсят друг вид уникалност на сградите“, коментира Иван Велков, зам.-председател на Столичния общински съвет и член на комисията по устройство на територията и архитектура. Според него 75-метровият таван няма да повлияе фатално на тренда на инвестициите, особено за тези, които все още са на етап проектиране. За инвеститорите е икономически по-ефективно да имат сгради с по-големи етажни площи, а не да постигат максимално възможната височина, за тях най-важна е прагматичната ефективност на доходността, добави Велков. И припомни, че найуспешните офис проекти са именно устойчивите - които предлагат интегрирани и цялостни решения за средата във и около тях. Иван Велков също е привърженик на идеята именно районът северно от Централна гара София да се обособи като зона за високо строителство предвид инфраструктурната й обезпеченост. Относно опасенията, че небостъргачи там биха пречели на самолетния достъп до летище София, зам.-председателят на СОС заяви, че вече е време да се мисли за нова аерогара северно от града. Всяка динамична европейска столица разполага с по две летища, допълни той. Павел Янчев коментира, че гледката към Витоша планина, както и характерът на определени квартали с по-ниско застрояване трябва да бъдат запазени, но не е убеден, че това ще стане с ограничението за 75 метра кота корниз. Специално за историческия център максималната височина трябва да се намали спрямо предложените 50 метра, за да се постигне нужният ефект, смята той. Петдесет метра ограничение за центъра означава, че там може да се строят 15-16-етажни сгради. Вече има такива сгради, които значително променят и влошават характера на градската среда, добави Янчев. В доклада „Публични пространства и обществен живот“, изготвен от екипа на датския архитект Ян Геел за Столичната община, се посочва, че градският център е с добри пропорции, които подканват към разходки, а постройките традиционно са с по 4-5 етажа, което позволява добра връзка с публичното пространство. ГОЛЕМИ ОФИС СГРАДИ – САМО АКО ИНФРАСТРУКТУРАТА ПОЗВОЛЯВА С промените в ЗУЗСО се въвежда изискване за доказване на транспортно-комуникационно обезпечаване на територията при одобряване на подробен устройствен план, предвиждащ строителство на обществено обслужващи сгради с РЗП над 20 000 кв.м и височина над 50 метра. Първоначалният вариант се отнасяше за сгради с височина над 75 м, но изискването беше затегнато по предложение на депутатите Веселинов и Ненков. Целта е да се предотврати изграждането на големи сгради, когато край тях липсва нужната инфраструктура. Доказването на транспортно-комуникационно обезпечаване на територията ще става чрез проучване, анализ и симулация на транспортното обслужване с отчитане на съществуващия и бъдещия трафик. Експертите, до които се допитахме, са единодушни в плюсовете на това изискване. Транспортният анализ ще оскъпи проекта, но ще спомогне за устойчивото му вписване в средата, без да води до претоварване на територията.

ГРА ДОУСТРОЙСТВО И ИНВЕСТИЦИИ

„Доказването на инфраструктурната обезпеченост е добра идея, но може да се доразвие. При такива обемни сгради би могло да се въведе изискване за определен микс от функции, тъй като многофункционалността би допринесла за устойчивостта на проекта и връзката му с квартала в дългосрочен план. Подобни сгради трябва да се разрешават и с ангажимент за отваряне и оформяне на публичните пространства (във или около тях), както и за изграждане на определен процент социални жилища“, коментира Павел Янчев. Според арх. Ангел Захариев височината на сградата в случая не е от решаващо значение и би могла да отпадне като критерий за доказване на транспортнокомуникационното обезпечаване. Новото изискване би могло да се обвърже с друг, по-важен фактор – броя на паркоместата в сградата, каза той и напомни, че Столичният общински съвет трябва да приеме специална наредба за извършване на анализ, проучване и симулация на транспортното обслужване. Зам.-председателят на СОС Иван Велков каза, че транспортните анализи ще са полезни за града, но биха имали по-голям смисъл, ако се правят от професионални мултидисциплинарни екипи, а не от бивши служители на общината и на КАТ.

189

stated that the city center has good proportions and is suitable for walks as the buildings are typically of 4-5 floors which allows for a good connection with the public space. LARGE SCALE OFFICE BUILDINGS – ONLY IF THE INFRASTRUCTURE ALLOWS With the changes in Sofia Municipality Spatial Planning and Development Act a requirement is set for a proof of transport communication capacity of the territory when approving the Detail Spatial Plan providing for public buildings over 20,000 sq. m and higher than 50 m. The initial version concerned buildings higher than 75 m but the requirement will be stricter according to the proposal of Parliament members Mr.Veselinov and Mr. Nenkov. The aim is to prevent the construction of large scale buildings where the infrastructure needed is not developed. The proof for transport communication capacity of the territory will be established through research, analyses and simulation of the transport service along with assessment of current and future traffic. The experts we asked are unanimous about the advantages of this requirement. The transport analysis will make the project more costly but will help for its sustainable adaptation to the environment avoiding overbuilding of the territory.

190 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ЗАТВАРЯ СЕ „ВРАТИЧКАТА“ ЗА НЕОГРАНИЧЕНИ ПЛЪТНОСТ И ИНТЕНЗИВНОСТ НА ЗАСТРОЯВАНЕ Приетите на второ четене промени в ЗУЗСО целят в София да бъде ограничена възможността за използване на разпоредбата на чл. 27, ал. 3 от Закона за устройство на територията (ЗУТ). Действащият текст дава право да се ползва неограничена плътност и интензивност на застрояване (кинт) в ъглови УПИ със свързано основно застрояване на двете странични регулационни линии. Първоначалното предложение за промяна беше доста рестриктивно - плътността и интензивността на застрояване да не се ограничават само в зоните за много високо строителство и в ъглови УПИ-та с площ под 500 кв.м. Между първо и второ четене обаче Искрен Веселинов и Александър Ненков внесоха по-либерален вариант. Прието беше разпоредбата на чл. 27, ал 3 от ЗУТ да не се прилага при УПИ с площ над 3000 кв.м, както и в някои видове устройствени жилищни зони (при свързано застрояване в повече от два УПИ). За имотите с площ между 500 и 3000 кв.м Веселинов и Ненков разработиха следния вариант: плътността на застрояване не се ограничава в ъгловите УПИ със свързано основно застрояване на двете странични регулационни линии, като надвишението на максималната интензивност на застрояване се ограничава: за урегулирани поземлени имоти с площ до 500 кв.м – до 100%; за урегулирани поземлени имоти с площ над 500 кв.м до 1500 кв.м – до 50%; за урегулирани поземлени имоти с площ над 1500 кв.м до 3000 кв.м – до 25%. „За мен това не е консенсус, а компромис. По принцип разпоредбата в закона има за цел да гарантира визуалното и естетическо „оформяне“ на ъгъла, но с годините строителните предприемачи започнаха да я използват с друга цел – да постигат повече РЗП“, коментира Иван Велков. Според него „злоупотребите“ с тази част на закона може да бъдат пресечени по друг, по-елегантен начин – като се определи прогресивна скала за етажност или просто в пъти по-висока такса разрешение за строеж, когато проектът надхвърля определен брой етажи. Това би отсяло драстично спорните идеи за небостъргачи върху ъглови терени в различни части на града, разчитащи само на количеството квадратни метри, а не на качеството на средата, технологии, стил и концепция.

“The proof of infrastructure capability is a good idea but it could be further developed. Taking into consideration such large-scale buildings, a requirement for a particular mix of functions could be set up, as the multifunctionality will contribute to the sustainability of the project and its long-term relation with the district. Such buildings should be permitted under the condition for opening and landscaping of public spaces in or around as well as to build a given percentage of social housing", Pavel Yanchev said. According to Angel Zahariev the height of the building in the case is not of crucial importance and could be dropped as criteria for proving the transport and communication capability. The new requirement could also be related to another more important factor – the number of parking lots in the building. He also reminded that Sofia Municipal Council had to adopt specific directives for analysis, research and stimulation of the transport services. Ivan Velkov, vice chairman of Sofia Municipal Council said that the transport analysis will be useful to the city but would be more meaningful if made by professional multidisciplinary teams and not by ex-municipality and KAT (road traffic police) staff. THE “DOOR” TO UNRESTRICTED DEVELOPMENT DENSITY AND INTENSITY IS SHUT The changes to Sofia Municipality Spatial Planning and Development Act passed at second reading aim to restrict the opportunity to use the regulations of Act.27, s.3 of the Spatial Planning Act. Its valid text allows for unrestricted density and development intensity in corner surveyed land plot with adjoining building construction of the two lateral regulating lines. The initial proposal for a change was very restrictive – the building density and intensity not to be limited only to high-rise building zone and to corner surveyed land plots of an area smaller than 500 sq.m. However, between the first and second readings Iskren Veselinov and Aleksandar Nenkov introduced a more liberal version. They proposed Art. 27, s.3 of Spatial Planning Act to be non-applicable to surveyed land plot of larger than 3000 sq.m area along with some other types of urban planning residential zones (where adjoining building construction is of more than two surveyed land plots). Mr.Veselinov and Mr. Nenkov developed the following option concerning plots of an area between 500 and 3000 sq.m: the building density is not to be restricted in corner surveyed land plots with adjoining building construction of two lateral regulating lines, as the maximum building intensity is limited to: Surveyed land plots of area up to 500 sq.m – up to 100%; Surveyed land plots of area over 500 sq.m not exceeding 1500 sq.m – up to 50%; Surveyed land plots of area over 1500 sq.m not exceeding 3000 sq.m - up to 25%. Ivan Velkov comments: “In my opinion, this is not a consensus but a compromise. Principally, the valid text aims to secure the visual and esthetic shaping of corner sides but over time the developers began to use it with a different objective – to get more total builtup area”. According to him, the legal abuse with this part of the law could be ceased in a different, more sophisticated way – by setting a progressive floor scale or simply by much higher construction permission fee for projects exceeding a particular number of floors. This would refine considerably the controversial ideas on skyscrapers in corner plots in different parts of the city which rely only on the amount of square meters, and not on the quality of the environment, technology, style and concept.

191

ПАЗАР НА ОФИСИ 2017/2018: ИНВЕСТИЦИОННА АКТИВНОСТ ПОД ВЛИЯНИЕ НА МЕТРОТО, РЕКОРДЕН ОБЕМ ОТДАДЕНИ ПЛОЩИ

Текст ХРИСТО НИКОЛОВ

192 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018 Garitage Park

Офисният пазар в София се радва на засилена инвестиционна активност, която засега изглежда добре калкулиран и премерен риск от страна на предприемачите. Обемът нови площи в етап на строителство е впечатляващ, като в следващите 4 години наличният инвентар ще се увеличи с близо 25% спрямо сегашните 2 млн. кв.м. По данни на Colliers International в строеж в столицата са сгради с обща площ 383 000 кв.м. От Cushman & Wakefield Forton съобщават, че до края на 2021 г. ще бъдат изградени 480 000 кв.м офис площи, като в това число влизат и проекти в активен етап на проектиране. Данните са респектиращи, но засега не се очаква да доведат до свръхпредлагане и дисбаланси на пазара, а са по-скоро в отговор на активния наемен пазар, тоест следват бизнес логиката. Консултантските компании посочват 2017 г. като рекордна в новата история на България – наети са близо 200 000 кв.м офис площи. МЕТРОТО – МАГНИТ ЗА НОВИ ПРОЕКТИ Трасето на столичното метро – съществуващо, в строеж и планирано – категорично е най-силният фактор при определяне на локацията на новите офис сгради. Разглеждайки в детайли картата на Столичния метрополитен, ясно проличава, че повечето нови проекти са позиционирани до действаща или бъдеща метростанция. Това важи особено за спирката на бул. „Цариградско шосе“ (7-11 км), където се изграждат: бъдещата най-висока сграда в столицата Sky Fort (202 м), офис комплексът „София Офис Център“, кулата Space Tower, както и Ellipse Center (Наклонената кула). В непосредствена близост до станцията „Бизнес Парк София“ се работи усилено по новата сграда 15 в бизнес парка, както и по първата сграда в комплекс ABC. В същата част на столицата, от другата страна на

Околовръстното шосе, се изграждат: първата фаза на многофункционалния комплекс Garitage Park, „Бизнес Център Ричхил“ и „Адора Бизнес Център 2“. В средносрочен план там се предвижда нова метростанция (срещу „Декатлон“), която ще е част от продължението на метрото до зоната на ИКЕА и „София Ринг Мол“. „Удължаването на метролинията в района би допринесло значително както за улесняване на достъпа на хора до зоната, така и за облекчаване на трафика по „задъхващия се“ бул. „Александър Малинов“ и като цяло в жк „Младост“. Разширяването на Околовръстния път в посока към магистрала „Тракия“ също е от голямо значение за облекчаване на трафика в района, дори започва да става наложително. Вижда се, че придвижването на работещите в района е затруднено при текущата ситуация. Доказано във времето е, че вложения в такъв тип инфраструктура водят след себе си частни инвестиции в качествени и значими проекти“, коментираха Атанас Гаров и Давид Давидов, управляващи партньори в Garitage Park. Магнит за нови инвестиции е и метростанция „Витоша“ до най-големия столичен мол Paradise Center. В радиус от 500 метра там се изграждат 5 офис сгради - “Саут Парк Билдинг“, „Офис сграда ул. „Сребърна 2“, „Феърплей Бизнес Хъб“, офис сграда „Борисова градина“ и Kite Office Building. Предстои да започне строителството и на Expo Forest Park – многофункционалeн комплекс с инвеститор RPHI. От бъдещото разклонение на третия метродиаметър в посока „Слатина“ и „Гео Милев“ ще спечелят няколко офис сгради, които се изграждат в близост до планираната последна спирка до The Mall (край бул. „Цариградско шосе“). Това са Grafix, Goldline и „Офис А“. В следващите месеци предстои да започне реализацията и на две нови сгради в „София Тех Парк“, където също се предвижда метростанция

ПАЗАР НА ОФИСИ 2017/2018

193

Sofia Airport Center – фаза 2

– откъм зала „Арена Армеец“. GARITAGE PARK НАВЛИЗА ВЪВ ВТОРА ФАЗА В напреднал етап на строителство са първите две офис сгради в Garitage Park - най-големият многофункционален комплекс в София, разположен на Южната дъга на Околовръстното шосе, където свършва жк „Младост“. В началото на 2018 г. водещата новина около Garitage Park е свързана с най-голямата наемна сделка в историята на офис пазара в България. Високотехнологичната компания VMware се превърна в стратегически наемател, подписвайки договор за 22 290 кв.м офис площи в две сгради от комплекса (№2 от първия етап и №3 от втората фаза). Очаква се усвояването им да стане след средата на 2019 г. В ангажираните площи VMware ще разположи над 1600 работни места, зали за срещи, места за свободно време и развлечения на служителите. През април 2018 г. официално ще бъде дадено началото на строителството на фаза 2 на Garitage Park, която ще включва още две офис сгради и спортната зала „София Парк“. На следващ етап е предвидена и висока офисна сграда, като строителството й ще започне след 2020 г. „Преценихме добре момента за инвестиции. Офисният пазар е активен, има търсене, въпросът е какви допълнителни услуги за наемателите може да предостави всеки проект“, споделиха Атанас Гаров и Давид Давидов. Комплексът се реализира поетапно и в напълно завършен вид ще включва: 95 000 кв.м офиси, 60 000 кв.м жилища, 90 000 кв.м паркова среда с езеро, детски и спортни площадки, основно училище, спортен център с басейн, търговска зона и 4500 паркоместа. Garitage Park е първият мултифункционален комплекс в Централна и Източна Европа, получил междинен сертификат

по метода BREEAM Communities за социална, икономическа и екологична устойчивост. GTC ИНВЕСТИРА В ДВЕ СГРАДИ В „МЛАДОСТ 4“ В края на 2017 г. полската компания GTC започна строителството на сграда 1 от офис комплекса Advance Business Centre (ABC). Обектът с 16 000 кв.м РЗП се реализира до кръстовището на бул. „Александър Малинов“ и ул. „Самара“ в жк „Младост 4“, като се очаква да бъде завършен през 2019 г. В момента се проектира втората сграда от комплекса, като и двете са със заявка да покрият изискванията на LEED Gold сертификат. Инвестицията в двете фази на проекта се оценява на 60 млн. евро. GTC Group е водещ инвеститор в сектора на недвижимите имоти в Централна и Източна Европа. През 2017 г. компанията продаде търговските центрове "Mall Galleria Бургас" и "Mall Galleria Стара Загора" за общо 62 млн. евро. Купувачи бяха южноафриканският инвестиционен фонд MAS Real Estate в партньорство с Prime Kapital. НОВАТА ФАЗА НА SOFIA AIRPORT CENTER През 2018 г. се очаква да започне реализацията на следващата фаза на Sofia Airport Center – мащабният проект с офисни и логистични площи до бул. „Брюксел“ и летище София. Акцент в разширението ще бъдат модерните офиси (18 000 кв.м отдаваема площ) и нова търговска сграда с удобства (amenities) за служителите – със зона за хранене, голям фитнес център, конферентен център с 300 места и др. „Техническият проект е готов, в момента сме в процедура по издаване на разрешение за строеж. Ще стартираме строителство при първа възможност“, заяви

194 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018 Сграда 15 на „Бизнес Парк София“

Space Tower

за списание ГРАДЪТ Олга Стоичкова, търговски директор в Ceres Management Services – компанията, която управлява комплекса. Инвестицията беше обявена още през 2016 г. от Ерик Асимакопулос, основател и управляващ партньор на лондонския фонд Revetas Capital, който придоби обекта до летище София от американската компания „Тишман”. По думите на Асимакопулос в следващите фази на Sofia Airport Center ще бъдат вложени 150 млн. евро, като ще бъдат изградени 35 000 кв.м офиси. След окончателното завършване на всички фази комплексът ще бъде един от найголемите в столицата - със 180 000 кв.м офиси и 28 000 кв.м складове. Revetas Capital е собственик и на мол Park Center Sofia (със старо име „Сити Център София”). „Позитивно сме настроени за развитието на офис пазара. В новата фаза залагаме на голяма етажна плоча (3800 кв.м) и имидж на утвърден комплекс. Подобряването на транспортно-комуникационната инфраструктура в района вече дава резултат, но очакваме ремонта на бул. „Христофор Колумб“, както и доизграждането на ул. „Подполковник Васил Златарев“, която ще ни свърже с метростанция „Софийска Света гора“, коментира Олга Стоичкова. „ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР ЕВРОПА“ РАЗШИРИ СПОРТНИЯ СИ ЦЕНТЪР През настоящата година в „Търговски Център Европа“ (ТЦЕ) не се предвижда изграждане на нови офис сгради, но собствениците продължават да развиват допълнителните услуги за наемателите в комплекса. В началото на 2018 г. беше разширен спортният център в Сграда 1, който вече е на три нива, с най-модерно оборудване и съблекални, с голяма рецепция, съобщи за сп. ГРАДЪТ Тодор Кавръков, CPM, пропърти мениджър на ТЦЕ.

Към момента „Търговски Център Европа“ разполага със спортни съоръжения на обща площ 3500 кв.м, което се равнява на повече от 10% от отдаваемите офиси в комплекса. Това го прави един от най-големите като процент от общата офис площ. Спортният център стана един от най-развитите в София, в който се предлагат класически фитнес център, зали за кросфит (включващ елементи от различни спортове), спининг, канго джъмпс, йога, тап аут и пилатес. Има и обособени зали за бадминтон и скуош. Вероятно това няма да е последното разширение, защото спортният център привлича и много външни посетители от целия град, не само работещите в комплекса. Това се отразява положително и на търговската зона в ТЦЕ. „За 2018 г. очакваме офис пазарът в София да остане стабилен въпреки новото предлагане, което предстои да излезе на пазара. Наемите вероятно няма да нараснат значително оттук нататък, но ще останат близки до съществуващите сега нива. Пазарът по-скоро ще достигне равновесната си точка“, коментира Тодор Кавръков. СГРАДА 15 В „БИЗНЕС ПАРК СОФИЯ“ - ГОТОВА ДО КРАЯ НА 2018 Г. За четвъртото тримесечие на 2018 г. е предвидено въвеждането в експлоатация на сграда 15 в „Бизнес Парк София“. Обектът ще разполага с 20 300 кв.м отдаваема площ, разпределена на пет офисни нива и търговски площи на партерния етаж. Офисните етажи са решени като отворени пространства с площ от 3450 кв.м. Ще има и подземен паркинг на две нива с общо 260 паркоместа. Проектът вече е Gold сертифициран по LEED американски стандарт за екостроителство. Сграда 15 е почти изцяло отдадена, а сред офис наемателите са големи

ПАЗАР НА ОФИСИ 2017/2018 Sky Fort – бъдещата най-висока сграда в София

195

„София Офис Център“

международни компании, сред които „КПМГ ИТ Сървисис“, „Булпрос Консултинг“ и ИТ Център за развойна дейност Lidl Digital. Инвестицията в размер на 30 млн. евро е на „Арко Риъл Пропърти Холдингс“ - джойнт венчър между „Арко Кепитъл“ и „Дойче Асет Мениджмънт“. „Бизнес Парк София“ е сред най-големите офис паркове в Централна и Източна Европа. Състои се от 14 сгради с обща разгъната застроена площ близо 200 000 кв.м и над 150 наемателя. В комплекса работят над 12 500 души. SKY FORT - НАЙ-ВИСОКАТА СГРАДА НА ВХОДА НА СОФИЯ Зоната на бул. „Цариградско шосе“ (7-11 км) се оформи като една от най-търсените за реализация на съвременни офис сгради, в това число небостъргачи. Там се намира найвисоката сграда в България към момента – Capital Fort (126 м), а на метри от нея се изгражда бъдещият първенец – Sky Fort (202 м). Инвеститор и на двете кули е компанията „Форт Нокс“, а проектант е „А и А Архитекти“. Capital Fort и Sky Fort ще бъдат част от мащабния многофункционален комплекс Sofia Capital City на обща стойност 240 млн. евро. В него се планират още офис сгради, както и две жилищни кули – Sky Residences с 95 000 кв.м РЗП. Съвкупността от високи сгради е добро начало за превръщане на зоната в бизнес сити по подобие на прочутите примери като „Канари Уорф“ (Лондон) и „Ла Дефанс“ (Париж). От транспортно-комуникационна гледна точка районът изглежда подсигурен (с големия булевард „Цариградско шосе“ и метростанцията), но трафикът може да бъде облекчен с продължението на бул. „Копенхаген“ от бул. „Цариградско шосе“ до бул. „Ал. Малинов“. През 2017 г. кметът на район „Младост“ Десислава Иванчева съобщи, че 4 чуждестранни

компании изкупуват парцелите покрай бъдещия пробив, част от които ще бъдат дарени за изграждане на булеварда. За реализацията на инфраструктурния обект обаче трябва да бъде осигурено финансиране от Столичната община, а подобно не е предвидено за 2018 г. SPACE TOWER - СЕРТИФИЦИРАН ПО LEED В напреднал етап на реализация е Space Tower на бул. „Цариградско шосе“, също в непосредствена близост до метростанцията. Проектът е на „Иво Петров – Архитекти“, а инвеститор е „Кайен“. Бизнес сградата ще има 8 надземни етажа, 17 300 кв.м РЗП, 12 000 кв.м отдаваема офис площ клас А и 118 паркоместа. Обектът ще бъде сертифициран по LEED, като завършването на строителството е планирано за четвъртото тримесечие на 2018 г. В момента се водят преговори с две големи международни компании за отдаване под наем на всички площи. Офисите ще бъдат тип open space с големина на етажната плоча 1350 кв.м. Техническите спецификации на сградата включват: слънцезащитна и енергийно ефективна фасада, системи за управление на сградите, осигуряване на чист въздух и контрол на достъпа, 6 високоскоростни асансьора, високотехнологичен дизайн на лобито и др. „СОФИЯ ОФИС ЦЕНТЪР“ – РЕГИСТРИРАН ЗА СЕРТИФИКАЦИЯ ПО BREEAM От другата страна на бул. „Цариградско шосе“ се изгражда новият комплекс „София Офис Център“, състоящ се от 2 офис сгради. Това е първият бизнес център в България, регистриран за сертификация по BREEAM 2016 със заявка за ниво Excellent по системата NC 2016 от екипа на МОМЕРИН Awarded BREEAM Assessors.

196 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018 Бизнес център GrafiX

Бизнес сграда „Офис А“

Зад проекта стоят Христо Чепишев, един от големите строителни предприемачи в България, и негови чуждестранни бизнес партньори. Инвеститорите в проекта дават заявка двете нови офис сгради да покриват високите изисквания за устойчивост на международния стандарт за иновации, енергийна ефективност, екология, използвани материали, управление и др. Първо ще бъде изградена сградата "София Офис Център - 1", чието строителство започна през май 2017 г. По план обектът трябва да бъде завършен в средата на 2019 г. Строителните дейности при "София Офис Център – 2" се очаква да започнат през 2019 г. Двете сгради ще бъдат общо с 57 000 кв.м РЗП - първата ще е около 24 000 кв.м, втората с 32 000 кв.м. Отдаваемата площ на целия комплекс ще бъде 44 000 кв.м, съответно 19 000 кв.м в сграда №1 и 25 000 кв.м в сграда №2. За удобство на наемателите се предвиждат конферентни зали, зони за релакс, ресторанти, кафенета и т.н. Бизнес комплексът ще бъде изграден на терен от 12 дка.

на Progress/"Телерик" да обедини на едно място всички свои звена в София. Подобни стъпки през последните години предприеха редица компании в областта на високите технологии, споделените услуги, финансовия и фармацевтичния сектор. Основните параметри на GrafiX са: 25 000 кв.м РЗП, 7 офисни етажа с големина от 1400 до 1700 кв.м, обслужвани от 6 високоскоростни асансьора, както и търговска част, ориентирана основно към услуги в полза на корпоративните наематели. Търговските обекти в сградата са разделени на 2 нива – полусутерен и партер, включващи ресторант с открита и закрита градина, детски център, фитнес, банков клон, кафене, фризьорски салон и др. GrafiX разполага с 3 подземни нива, на които са разположени 250 паркоместа, складови и технически помещения. Инвеститор е компанията "Бернард Инвестмънтс", която притежава и управлява над 60 000 кв.м офисни и търговски площи в София. Проектът е на „ЛП Груп“, а изпълнител е „Джи Пи Груп“.

БИЗНЕС ЦЕНТЪР GRAFIX – 95% ОТ ПЛОЩИТЕ СА ОТДАДЕНИ За юни 2018 г. е предвидено официалното откриване на Бизнес център GrafiX на ъгъла на бул. „Цариградско шосе“ (локалното) и ул. „Йерусалим“. Към настоящия момент офис сградата клас А е отдадена на 95%, като очакванията са до пускането в експлоатация да бъдат наети всички площи. През лятото на 2017 г. стана ясно, че основен наемател ще бъде високотехнологичната компания "Телерик", която е част от американската Progress и работи под нейния бранд от май 2016 г. Сключеният договор е за 10 800 кв.м, което се превърна в най-голямата наемна сделка на офис пазара в София за 2017 г. Преместването ще позволи

"ОФИС А" - НОВ ПРОЕКТ ДО THE MALL В близост до търговско-развлекателния център The Mall продължава строителството на сградата „Офис А“ с 14 500 кв.м надземна РЗП на 7 етажа и 240 паркоместа. Инвеститор е дружеството „Офис А“, а проектанти са MBL Architects с водещ проектант арх. Светозар Филипов. Строителството започна през май 2017 г. и ще бъде завършено до декември 2018 г. Обектът ще постигне висока енергийна ефективност благодарение на: последно поколение климатична VRV система, фасада с троен стъклопакет, LED осветление. Ще има ресторант и кафене, което ще създаде допълнително удобство на наемателите. Характерни за сградата ще са

ПАЗАР НА ОФИСИ 2017/2018 Бизнес център „Ричхил“

197

Офис сграда „Сребърна 2“

ефективната етажна плоча, удобно разположените колони, позволяващи гъвкавост при етажното разпределение на работните места, както и богатият пакет довършителни работи. БИЗНЕС ЦЕНТЪР „РИЧХИЛ“ ЩЕ БЪДЕ ГОТОВ ДО КРАЯ НА ЛЯТОТО Успешно върви реализацията и на Бизнес център „Ричхил“ на Южната дъга на Околовръстното шосе, в близост до магазина за спортни стоки „Декатлон“. Управителят на фирмата инвеститор „Ричхил“ Йордан Велчев сподели за ГРАДЪТ, че грубият строеж е завършен, значителна част от офис площите вече са отдадени под наем и се водят преговори с потенциални наематели за оставащите. Очакванията са обектът да бъде въведен в експлоатация до края на лято 2018. Комплексът ще бъде с близо 29 000 кв.м РЗП, разпределени в две тела с общ приземен етаж и две подземни нива. Надземните етажи ще са седем. Предвиждат се 350 закрити паркоместа, от които 300 подземни. Бизнес центърът ще бъде изключително енергийно ефективен, като инвеститорът планира сертификация по DGNB стандарт. Това е системата за сертификация на Съвета за устойчиво строителство в Германия, насочена към екологично и икономически ефективни сгради, които спестяват ресурси, но предлагат всички удобства на ползвателите. ГОРЕЩАТА ИНВЕСТИЦИОННА ЗОНА НПЗ „ХЛАДИЛНИКАВИТОША“ Бившата научно-производствена зона НПЗ „ХладилникаВитоша“ се превърна в една от най-привлекателните локации за нови бизнес центрове. Ключовият обект там е

Paradise Center - най-големият мол в България с 80 000 кв.м отдаваема площ. Инвестициите в района станаха все пологични след откриването на метростанция „Витоша“, след пробива „Атанас Дуков“ и разширението на бул. „Черни връх“. Сред най-активните предприемачески компании в района е Raiffeisen Property International GmbH (RPHI), която инвестира в Expo 2000 Office Park и подготвя друг проект – Еxpo Forest Park. Дружеството „Арт Е Строй“ на инж. Емил Терзиев също натрупа богато портфолио в зоната. В момента компанията изгражда офис сграда „Сребърна 2“ по проект на „Елит Студио“ (арх. Калин Диков) и офис сграда „Саут Парк Билдинг“ на арх. Христо Минковски от „Арт Е Строй“. Двата обекта са идентични като размер – по 10 000 кв.м надземна РЗП, с представителни фоайета и етажни плочи между 1100 и 1200 кв.м. В по-напреднал етап е „Саут Парк Билдинг“, която се планира да бъде завършена до лятото на 2018 г., а офис сграда „Сребърна 2“ ще бъде готова в края на 2018 – началото на 2019 г. На финалната права е строителството на „Феърплей Бизнес Хъб“ на ул. „Люба Величкова“ до болница „Токуда“ („Аджибадем Сити Клиник“). Инвеститор в административната сграда клас А е дружеството „Феърплей Интернешънъл“ – едно от най-опитните в бранша, построило сгради с обща площ над 450 000 кв.м. Философията на проекта е да използва всички предимства на първокласната си локация – близо до Борисовата градина и станцията на метрото. „Феърплей Бизнес Хъб“ ще е с 12 560 кв.м РЗП (7800 кв.м надземна) и 105 паркоместа. Наемател на офис площите в сградата ще бъде фармацевтичната компания „Тева“.

198 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ВАРНА И ПЛОВДИВ СЪЩО ПРИВЛИЧАТ ИНВЕСТИЦИИ В МАЩАБНИ ОФИС ПРОЕКТИ Текст ХРИСТО НИКОЛОВ

През 2018 г. с изграждането на 14-етажна офис сграда клас А+ стартира вторият етап от реализацията на мултифункционалния комплекс Grand Mall. Зданието с височина 65 м ще бъде хармонично интегрирано в общата структура на комплекса заедно със съществуващия търговски център, с подземните и надземните паркинги и бъдещата хотелска сграда. На наемателите ще бъдат предложени 16 240 кв.м площи с възможност за разнообразно организиране и лесно трансформиране според големината и структурата на компаниите, съобщиха от мениджмънта на Grand Mall. Проектът на комплекса е разработен от водещо израелско студио MYS Architects със съдействието на екип от специалисти на проектантска фирма „Лагис“ ЕООД.

Характеристиките на сградата са съобразени с изискванията и на най-взискателните клиенти от IT и BPO индустриите. Екипът се стреми да сведе до минимум отрицателното въздействие на сградите върху околната среда чрез ефективност и умереност при използването на материали, енергия и пространство за развитие на екосистемата като цяло. От Grand Mall споделят, че намирането на баланс в комбинацията между търговски, хотелски и офис площи е сложно начинание, което изисква значителни икономически проучвания и внимателна оценка, включваща също и потенциала на Варна и региона. Съчетаването на нова офис сграда с успешно функциониращ търговски център създава огромна синергия, която подхранва естествения растеж и

Grand Mall & Towers – Варна

ПАЗАР НА ОФИСИ 2017/2018

просперитет на целия проект. Всичко това наред с факта, че Варна разполага със сериозен човешки потенциал, съсредоточен в реномираните езикови гимназии, шестте университета и трите колежа, провокира аутсорсинг и ИТ бизнеса да насочат усилия в подготовката на нови кадри и окуражи инвеститорите на Grand Mall да дадат старт на това начинание. Мащабен офис проект се подготвя и в Пловдив – в най-скоро време ще стартира реализацията на полифункционалния комплекс „Каменица“. Той ще се издигне на мястото на бившата пивоварна фабрика в града. През лятото на 2017 г. „Каменица“ АД продаде терена с площ 30.5 дка на две български компании – „Ес Ай Дивелопмънт“ на предприемача Георги Тотев и „Си Инвестмънт“ АД (част от „Сиенит Холдинг“).

Новите собственици предвиждат изграждане на модерен комплекс, включващ съвременни офисни и жилищни площи, хотел, спортен център с фитнес, закрит плувен басейн, детска градина, търговски обекти и обширно парково пространство. Строителството ще протече поетапно, като се предвижда целият проект да бъде окончателно завършен през 2023 г. Интересът към наемане на офисите (50 000 кв.м) в комплекса е много голям още преди първата копка. В Пловдив напредва грубият строеж на Sibiz Technology Center, разположен на бул. „Санкт Петербург“. Офис комплексът е съставен от три обема – две високи тела с 9 надземни нива и едно ниско тяло с 3 надземни нива. Общата РЗП ще е 18 500 кв. м, инвеститор е "Текреал".

199

Проектът на мястото на бившата пивоварна „Каменица“

20 0 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ГОЛЕМИТЕ ОФИС СГРАДИ В СТРОЕЖ СОФИЯ 2018 Основни пътни артерии Метролинии 13

Ло мс ко ш ос е

ца

То д о

р Ал

е кс

анд

р ов

ко

ш ос

Чер ни

дс

ра

връх

иг

13 нов

ки

ок

оло

вр

ъс

те

нп

ът

8 4

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Garitage park – Фаза 1 Sky Fort Сграда 15 – Бизнес Парк София Ричхил Бизнес Център София офис център – 1 Многофункционална сграда Grafix Office A Адора Бизнес Център 2 Елипс Сентър

10 Long Tower – Сграда B над България мол 11 Advance Business Center 12 Office Building Borissova Gradina 13 Офис сграда на ул. Сребърна 14 South Park Building 15 Space tower 16 Феърплей Бизнес Хъб 17 Офис сграда на бул. "Черни връх" 18 Goldline Office Building

а ли

йс

.М

фи

Ал

Со

се

ри га

Бъ л

сI

о шо

ар

ри

адск

Ца

о рБ

ев гр

Б от

ни

кс е

ив

Бр ю

Сл

Офис сгради в строеж

201

ГОЛЕМИТЕ ОФИС СГРА ДИ В СОФИЯ 2018

РЗП 90 000 кв.м. (30 000 кв.м. отдаваема офис площ) ИНВЕСТИТОР Garitage Investment Management

АРХИТЕКТ Stephen George International ИЗПЪЛНИТЕЛ Джи Пи Груп АД

ИНВЕСТИТОР Ричхил ООД

РЗП 82 000 кв.м. (44 380 кв.м. отдаваема офис площ) ИНВЕСТИТОР Капитал Форт АД

АРХИТЕКТ А и А Архитекти ООД ИЗПЪЛНИТЕЛ Капитал Форт АД

АРХИТЕКТ А и А Архитекти ИЗПЪЛНИТЕЛ Монтаж Строителни Конструкции, АТ инженеринг 2000 ООД (груб строеж)

РЗП 24 159 кв.м. ( 17 000 кв.м. отдаваема офис площ) ИНВЕСТИТОР София офис сентър ЕООД

РЗП 31 300 кв.м. (20 800 кв.м. отдаваема офис площ) ИНВЕСТИТОР Бизнес Парк София

АРХИТЕКТ А и А Архитекти ООД ИЗПЪЛНИТЕЛ Линднер България ЕООД

МНОГОФУНКЦИОНАЛНА СГРАДА GRAFIX

СОФИЯ ОФИС ЦЕНТЪР – 1

РИЧХИЛ БИЗНЕС ЦЕНТЪР

РЗП 28 139 кв.м. (17 000 кв.м. отдаваема офис площ)

СГРАДА №15 – БИЗНЕС ПАРК СОФИЯ

SKY FORT

GARITAGE PARK – ФАЗА 1

АРХИТЕКТ Ателие Серафимов Архитекти ИЗПЪЛНИТЕЛ Диана Комерс ЕООД

РЗП 23 008 кв.м. (11 867 кв.м. отдаваема офис площ) ИНВЕСТИТОР Bernard Investments, ПроГрафикс ЕООД

Тези и други офис сгради можете да намерите на www.pds.bg

АРХИТЕКТ ЛП Груп ООД ИЗПЪЛНИТЕЛ Джи Пи Груп АД

202 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ГОЛЕМИТЕ ОФИС СГРАДИ В СТРОЕЖ СОФИЯ 2018

РЗП 21 993 кв.м. ( 12 500 кв.м. отдаваема офис площ) ИНВЕСТИТОР Офис А ООД

АРХИТЕКТ Маркан Проект ООД ИЗПЪЛНИТЕЛ Маркан ООД

ИНВЕСТИТОР Инфинити Груп (MRPI)

ЕЛИПС СЕНТЪР

РЗП 19 500 кв.м. (11 000 кв.м. отдаваема офис площ) ИНВЕСТИТОР Риал Сайт ООД

АРХИТЕКТ Скица ЕООД ИЗПЪЛНИТЕЛ Сарис ООД

LONG TOWER – СГРАДА B НАД БЪЛГАРИЯ МОЛ

РЗП 18 550 кв.м. (16 000 кв.м. отдаваема офис площ)

АДОРА БИЗНЕС ЦЕНТЪР 2

OFFICE A

АРХИТЕКТ Студио 17,5-М ИЗПЪЛНИТЕЛ Кордеел България

ИНВЕСТИТОР Адванс Бизнес Център ЕАД

ИНВЕСТИТОР ИЛПА Девелъпмънт

АРХИТЕКТ ЛП Груп ООД ИЗПЪЛНИТЕЛ Аргогруп Екзакт ООД (груб строеж), Щрабаг ЕАД

OFFICE BUILDING BORISSOVA GRADINA

ADVANCE BUSINESS CENTER

РЗП 16 000 кв.м. (15 000 кв.м. отдаваема офис площ)

РЗП 18 763 кв.м. (15 000 кв.м. отдаваема офис площ)

АРХИТЕКТ Планинг ЕООД ИЗПЪЛНИТЕЛ Планекс Билд ООД

РЗП 13 450 кв.м. (10 000 кв.м. отдаваема офис площ) ИНВЕСТИТОР Интко Брендс ООД

АРХИТЕКТ Сребрева Архитекти ИЗПЪЛНИТЕЛ Маркан ООД

203

ГОЛЕМИТЕ ОФИС СГРА ДИ В СОФИЯ 2018

РЗП 13 110 кв.м. ( 12 000 кв.м. отдаваема офис площ) ИНВЕСТИТОР Арт Е Строй ЕООД (Сребърна 2 ООД)

АРХИТЕКТ Елит Студио ИЗПЪЛНИТЕЛ Волан 98 (изкопни работи), Бокал, Хидроинжект ЕООД (Укрепване изкоп)

ИНВЕСТИТОР Сайформ България ЕООД, Феърплей Бизнес Хъб ЕАД

ЗП 13 000 кв.м. ( 7 600 кв.м. отдаваема офис площ)

ИЗПЪЛНИТЕЛ Бокал, Артстрой 2

ИНВЕСТИТОР Саут Парк Билдинг ООД

АРХИТЕКТ Студио за архитектура Кастилия ИЗПЪЛНИТЕЛ Феърплей Кънстръкшънс ЕООД

РЗП 12 998 кв.м. ( 10 000 кв.м. отдаваема офис площ) ИНВЕСТИТОР Кайен ООД

АРХИТЕКТ Иво Петров Архитекти ООД ИЗПЪЛНИТЕЛ Главболгарстрой АД

ОФИС СГРАДА НА БУЛ. "ЧЕРНИ ВРЪХ"

ФЕЪРПЛЕЙ БИЗНЕС ХЪБ

РЗП 12 500 кв.м. (8 200 кв.м. отдаваема офис площ)

SPACE TOWER

SOUTH PARK BUILDING

ОФИС СГРАДА НА УЛ. СРЕБЪРНА

GOLDLINE OFFICE BUILDING

РЗП 4360 кв.м. (3500 кв.м.)

АРХИТЕКТ Амфион ЕООД

ИНВЕСТИТОР ТИМ - Х

ИЗПЪЛНИТЕЛ Р.С. Инженеринг ЕООД

РЗП 7 200 кв.м. (6 000 кв.м. отдаваема офис площ) ИНВЕСТИТОР Д и Л Диел ООД

Тези и други офис сгради можете да намерите на www.pds.bg

АРХИТЕКТ арх. Тодор Сираков ИЗПЪЛНИТЕЛ Маркан ООД

20 4 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

CUSHMAN & WAKEFIELD FORTON ОФИС ПАЗАРЪТ ВЪВ ВТОРИЧНИТЕ ГРАДОВЕ – ПОТЕНЦИАЛ ЗА РАЗВИТИЕ Демографски профил на градове в Централна и Източна Европа

Лодз

Население

728 892

Брой студенти

89 000

Столица Вторичен център

Вроцлав 630 131

1 700 612

130 000

Варшава

Катовице 310 764

249 000

Клуж-Напока

76 500 Краков 757 611

290 422

67 300

53 200 1 883 425

175 600 Прага

172 000

Будапеща

1 282 496 136 200

Яш

324 576

Букурещ

1 729 040 Тимишоара

104 300

Варна 351 490

319 279

27 500

40 000

Бургас 211 230

1 440 000 105 000 София

Пловдив

11 890

369 800 40 000

Източник: Cushman & Wakefield offices and affiliates in CEE

През 2017 г. близо 95% от наемния офисен пазар в България са съсредоточени в София. Останалите 5% се разпределят между Пловдив, Варна и Бургас, които изостават сериозно по наситеност с офис площи (density), брой наемни сделки и ниво на заетост в сравнение със столицата и спрямо средните стойности в Централна и Източна Европа (ЦИЕ). Това сочи доклад на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton. Офисният пазар е отражение на географските дисбаланси в икономиката - София генерира близо 40% от БВП на страната и концентрира близо 20% от човешкия капитал. В това отношение страни като Румъния и Полша показват по-добър баланс, като столиците концентрират под 10% от населението в полза на по-развитите вторични градски центрове. От друга страна, данните показват, че вторичните градове (secondary cities) в България са с

нереализиран потенциал по отношение на офисните площи. „Вторичните центрове в ЦИЕ се развиват изключително бурно, но България засега не може да позиционира достатъчно атрактивна дестинация. Наситеността с офис площи в Пловдив, Варна и Бургас е ниска, но в същото време там има немалък процент свободни площи. Регионите извън София имат шанс за развитие само ако успеят да привлекат и задържат талантите, професионалистите, младите хора, защото човешкият потенциал е ключът към успеха. Необходими са стимули за развитие на регионите, адекватна държавна политика и комплексни действия от община и бизнес“, коментира Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ в компанията. Анализът на C&W Forton сравнява съотношенията на налични офис площи към броя жители и броя студенти в съответния град. Краков, Вроцлав и Катовице в Полша са

205

ПАЗАР НА ОФИСИ 2017/2018

Офис пазарът в България: София и вторични центрове Обем налични модерни офис Площи, които ще бъдат площи, H2 2017 (в кв. м) завършени през 2018 г. (в кв. м) София

Обем наети площи през 2017 г. (в кв. м)

Средни наеми за офис площи клас А, в евро/кв. м

Такса поддръжка, евро/кв. м месечно

Процент незаети площи 9.60%

1 728 233

180 000

198 300

13.0 - 15.0

2.0 - 3.0

Пловдив

50 170

25 000

<5% от общия обем

8.0 - 10.0

2.0 - 3.5

14%

Варна

88 860

n/a

(общо за Пловдив,

6.5 - 8.0

1.5 - 2.0

40%

Бургас

14 000

n/a

Варна и Бургас)

6.5 - 8.0

1.5 - 2.0

80%

Наситеност с офис площи в Централна и Източна Европа

Лодз

Н алична офис площ (в кв. м на 1 жител)

0.55 4.5

Налична офис площ (в кв. м на 1 студент)

Вроцлав 1.4

Столица Вторичен център

3.0 20.7

6.7

Катовице 1.5

Варшава

Краков 1.3

0.85

0.62

4.1

3.4 1.4

5.6 Прага

15.2

Будапеща

2.5 23.7

Яш

Клуж-Напока

6.0

Букурещ

1.9 32.1

Тимишоара

Варна 0.25

0.45

3.2

3.6

Бургас 0.06

1.2 16.5 София

Пловдив

1.2

0.14 1.3

Източник: Cushman & Wakefield offices and affiliates in CEE

примери за успешно развити офисни пазари във вторични градове. За това допринасят сравнително високият брой студенти и постоянно население. В Пловдив, Варна и Бургас тези съотношения са в пъти по-ниски. Вторичните градове в България имат и други плюсове - по-ниски месечни заплати спрямо столицата София (тоест по-ниски разходи за труд), по-високо ниво на безработица (тоест по-голям потенциал за осигуряване на кадри), по-ниски наемни нива на офисите и по-висок процент свободни площи, предоставящ по-големи възможности на фирмите наематели. „Пловдив изглежда с най-голям потенциал за бързо развитие, тъй като офис пазарът там има история (инвестиции, сделки), има създадена общност от наематели от BPO и IT индустриите, които са основен двигател на сделките. Варна също изглежда подценена, но положителните очаквания ще се потвърдят, когато

бъдат отдадени съществуващите незаети офис площи. За Бургас е характерно, че няма много IT специалисти, но има образовани хора с езикови познания. Това би могло да привлече международни компании, които търсят локации за специфични вътрешнофирмени функции като счетоводство и др.“, добави Станимира Пашова. Изследването показва, че в София на всеки жител се падат по 1.2 кв.м модерни офиси спрямо 3.0 кв.м във Варшава, 2.5 кв.м в Прага и 1.4 кв.м в Букурещ. При съотношението студенти/население София изпреварва Букурещ, но изостава от другите източноевропейски столици. Всичко това показва, че българската столица е конкурентен пазар в Централна и Източна Европа и също крие потенциал за развитие.

206 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

COLLIERS INTERNATIONAL ПАЗАР НА ОФИС ПЛОЩИ В СОФИЯ: ТЕНДЕНЦИИ, СДЕЛКИ, ПРОГНОЗИ бемът сключени сделки (наети площи) за О 2017 г. е най-голям от 2009 г. насам – малко над 200 000 кв.м, или 55% ръст на годишна база; Пазарът на офис площи клас А, Б и С в София достигна 2 000 000 кв.м общ обем (налични площи) и отбелязва 4% ръст в предлагането за второто полугодие на 2017 г.; През второто полугодие на 2017 г. продължава трендът от 2016 г. на релокация и консолидация в една офис сграда, наблюдаван при компании от аутсорсинг сектора. Той запазва най-голям дял от общо реализираните транзакции през втората половина на 2017 г. – 53%;

рез 2018 г. са планирани да бъдат въведени в П експлоатация 158 000 кв.м офис площи, като половината от тях вече са заети; Недостигът в предлагането на завършени клас А офис площи в краткосрочен план ще продължи, което ще привлече вниманието на все повече компании към сгради клас Б с добри локации и характеристики; Аутсорсинг секторът ще продължи да определя търсенето на офис пазара не само в столицата, но и в Пловдив, Варна и Бургас; Наемните нива през 2018 г. ще останат стабилни.

207

ПАЗАР НА ОФИСИ 2017/2018

ПОКАЗАТЕЛИ ЗА СОФИЯ ПРЕДЛАГАНЕ

СВОБОДНИ ПЛОЩИ

НАЕМНИ НИВА (В ЕВРО/КВ.М МЕСЕЧНО)

Клас А

798 000 кв.м

Клас А

13.5

Клас Б

948 000 кв.м

Клас Б

12%

Клас Б

10.0

БРУТНО НАЕТИ ПЛОЩИ

СГРАДИ В СТРОЕЖ

383 000 кв.м

НЕТНО УСВОЕНИ ПЛОЩИ (НЕТНА АБСОРБАЦИЯ)

H2 2017

107 600 кв.м

H2 2017

93 500 кв.м

2017 г.

201 300 кв.м

2017 г.

142 000 кв.м

ТЪРСЕНЕ ПО СЕКТОРИ

71%

Информационни технологии

15%

Професионални услуги

10%

Медицина и фармация

208 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ЗОНА ЦЕНТЪР

ЗОНА ШИРОК ЦЕНТЪР

Telus Tower

South Park Building

аблюдава се значителен ръст в Н предлагането – 16% за второто шестмесечие на 2017 г., или 39 500 кв.м. Дължи се основно на завършването на Telus Tower; Наемните нива нарастват незначително.

егистрира се 11% ръст в предлагането; Р Зоната около кв. „Хладилника“ се развива с бързи темпове; Наблюдават се редица сгради на етапи „в строеж“ и идеен проект. Подобрената инфраструктура увеличава атрактивността на района; Наемните нива остават стабилни.

ПОКАЗАТЕЛИ

ПРЕДЛАГАНЕ

Клас А

158 000 кв.м

Клас А

161 000 кв.м

Клас Б

130 000 кв.м

Клас Б

239 000 кв.м

СВОБОДНИ ПЛОЩИ

СВОБОДНИ ПЛОЩИ Клас А

Клас А

Клас Б

11%

НАЕМНИ НИВА (В ЕВРО/КВ.М МЕСЕЧНО)

НАЕМНИ НИВА (В ЕВРО/КВ.М МЕСЕЧНО) Клас А

Клас А

Клас Б

СГРАДИ В СТРОЕЖ

53 000 кв.м

6400 кв.м

БРУТНО НАЕТИ ПЛОЩИ

20 000 кв.м

22 000 кв.м НЕТНО УСВОЕНИ ПЛОЩИ (НЕТНА АБСОРБАЦИЯ)

НЕТНО УСВОЕНИ ПЛОЩИ (НЕТНА АБСОРБАЦИЯ)

32 000 кв.м

43 000 кв. м НАЙ-ГОЛЕМИ СДЕЛКИ

НАЙ-ГОЛЕМИ СДЕЛКИ

Сграда

Наемател

Площ (кв.м)

Вид транзакция

Millenium Business Center

Cargotec

4000

Нова компания

Telus Tower

Vayant Tech

3420

Релокация

Sofia 2000

PwC

2500

Подновяване на договор

Сграда

Наемател

Площ (кв.м)

Вид транзакция

FPI Business Hub

Teva

7200

Площи на етап "в строеж"

South Park Building

Accedia

2660

Площи на етап "в строеж"

Dastech

Fadata

2350

Площи на етап "в строеж"

20 9

ПАЗАР НА ОФИСИ 2017/2018

ЗОНА ПЕРИФЕРИЯ

НАЙ-ДИНАМИЧНО РАЗВИВАЩИ СЕ ЗОНИ Трите най-бързо развиващи се офис зони в София са районите около 7-11 км на бул. „Цариградско шосе“, „Бизнес Парк София“ и кв. „Хладилника“. Съвкупният им дял от целия пазар е: 17% от общия обем офис площи; 65% от сградите в строеж; 9% от свободните площи към края на 2017 г.; 39% от всички сключени сделки.

Real Site

ериферията на столицата е усвоила най-значителен П дял от търсенето – 61% от всички сделки са сключени в тази зона; Районът около „Бизнес Парк София“ затвърждава позицията си на успешна офис зона и продължава своето развитие с бързи темпове. 84% от сградите „в строеж“ са разположени в нея; Наемните нива регистрират незначително покачване.

Зона Център 20% 14%

ПОКАЗАТЕЛИ

Зона Широк център 20% 25%

ПРЕДЛАГАНЕ Клас А

478 000 кв.м

Клас Б

578 000 кв.м

Зона "Цариградско шосе“ (7-11 км)"

Зона "Кв. Хладилника" Зона Периферия 60% 61%

СВОБОДНИ ПЛОЩИ Клас А

Клас Б

14%

Зона "Бизнес Парк София"

НАЕМНИ НИВА (В ЕВРО/КВ.М МЕСЕЧНО) Клас А

Клас Б

Налични офис площи

Клас А

ПОКАЗАТЕЛИ НА ТРИТЕ ЗОНИ ПРЕДЛАГАНЕ

СГРАДИ В СТРОЕЖ

350 000 кв.м

312 000 кв.м

СВОБОДНИ ПЛОЩИ

БРУТНО НАЕТИ ПЛОЩИ

65 600 кв.м НЕТНО УСВОЕНИ ПЛОЩИ (НЕТНА АБСОРБАЦИЯ)

НАЕМНИ НИВА (В ЕВРО/КВ.М МЕСЕЧНО)

18 500 кв.м

СГРАДИ В СТРОЕЖ

НАЙ-ГОЛЕМИ СДЕЛКИ Сграда

Наемател

Площ (кв.м)

Вид транзакция

Garitage Park

VMware

22 290

Площи на етап "в строеж"

Real Site

SiteGround

5400

Площи на етап "в строеж"

Capital Fort

ScaleFocus

4000

Подновяване на договор

254 000 кв.м БРУТНО НАЕТИ ПЛОЩИ

79 000 кв.м

Източник: Colliers International

210 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

211

ИНФРАСТРУКТУРА INFRASTRUCTURE

212 ЕВГЕНИ КРУСЕВ ВСЯКА НОВА ИНФРАСТРУКТУРА Е КАТАЛИЗАТОР НА НОВ ИНВЕСТИЦИОНЕН ИНТЕРЕС

МЕТРОТО РЕЗЕРВИРА ТЕРЕН В СТУДЕНТСКИ ГРАД ТРАСЕТО НЯМА ДА СЕ ПРОМЕНЯ, МЯСТОТО НА СТАНЦИИТЕ МОЖЕ ДА СЕ КОРИГИРА

218 ПЪРВИ И ВТОРИ МЕТРОЛЪЧ СВЪРЗАХА ПЕРИФЕРИЯТА С ЦЕНТЪРА, ПОВЛИЯХА НА СГРАДНОТО СТРОИТЕЛСТВО

АРХ. АНГЕЛ ЗАХАРИЕВ ВРЕМЕ Е ЗА ТАНГЕНЦИАЛНИ ТРАСЕТА НА МЕТРОТО, КОИТО ДА СВЪРЗВАТ СЕГАШНИТЕ ЛЪЧОВЕ

ЗОНИТЕ КРАЙ ТРЕТИ МЕТРОДИАМЕТЪР - АТРАКТИВНО МЯСТО ЗА ИНВЕСТИЦИИ ПРОЕКТЪТ ЗА МЕТРО КЪМ ИКЕА ОТНОВО В ОЧАКВАНЕ УДЪЛЖАВАНЕТО НА ТРАСЕТО В "ЛЮЛИН" СЛЕД ИЗГРАЖДАНЕ НА ТРЕТИ МЕТРОДИАМЕТЪР

МЕТРОТО В "СЛАТИНА" СВЪРЗВА ЖИЛИЩНИ С ОФИСНИ ТЕРИТОРИИ, ВЛИЯЕ ВЪРХУ ГРАДСКАТА СРЕДА ПРОФ. Д-Р ИНЖ. СТОЯН БРАТОЕВ ВРЪЗКА НА РАЗКЛОНЕНИЕТО В "СЛАТИНА" С ПЪРВИ МЕТРОДИАМЕТЪР ПРИ МС "МЛАДОСТ 1" УРБ. НУРХАН РЕДЖЕБ

ЗОНИТЕ НАД МЕТРОСТАНЦИИТЕ СЕ НУЖДАЯТ ОТ УРБАНИСТИЧНИ КОНКУРСИ 238 АНДРЕАС БЕЙКОС ЕИБ СЪФИНАНСИРА КЛЮЧОВИ ПРОЕКТИ ОТ НАЦИОНАЛНО ЗНАЧЕНИЕ С ОДОБРЕНО ФИНАНСИРАНЕ ОТ ЕС

212 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ЕВГЕНИ КРУСЕВ ВСЯКА НОВА ИНФРАСТРУКТУРА Е КАТАЛИЗАТОР НА НОВ ИНВЕСТИЦИОНЕН ИНТЕРЕС

ЕВГЕНИ КРУСЕВ ЗАМ.-КМЕТ ПО ТРАНСПОРТ И ТРАНСПОРТНА ИНФРАСТРУКТУРА НА СТОЛИЧНАТА ОБЩИНА

ЕВГЕНИ КРУСЕВ

е на 29 години. Завършил е специалност "Обществени комуникации и информационни науки" в Университета за национално и световно стопанство и магистратура по "Транспортно планиране и инженеринг" в университета Napier в Единбург. Занимава се с транспорт от 7 години, две от които като заместниккмет, участвал е в изготвянето на плана за устойчивост на градската мобилност в столицата. Работил е като експерт в отдел "Международни програми и проекти и обществени поръчки" в Центъра за градска мобилност.

Интервю МИЛЕНА ВАСИЛЕВА

Г-н Крусев, с какви средства за инфраструктура, включително и за обновяване на публични пространства, разполага бюджет 2018 на София? Колко от тях са за ново строителство, колко са за рехабилитация и облагородяване? Кои са източниците на финансиране? Кои са най-важните инфраструктурни обекти за 2018? Основните проекти за 2018 г. са свързвани с метрото и с реконструкцията на знакови улици, булеварди и трамвайни трасета. Инвестициите, които ще бъдат насочени в реконструкция и изграждане на пътна инфраструктура, са малко над 100 млн. лв., като за облагородяване и рехабилитация сме предвидили 26 млн. лв., а за ново строителство и изграждане бюджетът възлиза на близо 8 млн. лв. За ново улично осветление са планирани 2 млн. лева, а за обновяване и модернизиране на съществуващото – 6 млн. лв. Предвидили сме и 38.8 млн. лв. за ремонт и рехабилитация на вътрешноквартални улици. Всички пари по бюджета дотук са собствено финансиране на общината. Основните булеварди, по които ще се работи през 2018 г. с общинско финансиране, са бул. „Тодор Каблешков“ и бул. „Монтевидео“. Обявени са процедури за рехабилитация на транспортните тунели под НДК район „Триадица“, по бул. „Царица Йоанна“ в райони „Илинден“ и „Красна поляна“ и по бул. „Панчо Владигеров“ във „Връбница“. Това са много сложни обекти, които не са ремонтирани, откакто са построени преди десетилетия. Предвидено е и обновяването на ул. „Първа българска

армия“. Разбира се, и през 2018 г. ще продължим с масирана работа във вътрешнокварталните улици. С европейски средства се строи метрото от моста „Чавдар“ до „Околовръстното при Горна баня. От общо 498.18 млн. евро за 12-те метростанции и 12-те километра трасе, метродепо и метровлакове тази година подземната железница поглъща 31.5 млн. лева. С европейски средства ще започне обновяването: Зона 2 (през „Граф Игнатиев“) и Зона 4 (край „Александър Невски“), като за тази година са предвидени 13.4 млн. лв. Трамвайните трасета по „Цар Борис III“ (от 48 млн. лв за 2018 г. са предвидени 24 млн. лв.) и „Каменоделска“ (от 8.5 млн. лв. за 2018 г. са планирани 4.3 млн. лв.). Кога ще започне ремонтът на ул. „Граф Игнатиев“? В какво се състои и колко време ще отнеме? Ремонтът на ул. „Граф Игнатиев“ е част от Зона 2, която се включва в проекта за изграждане, възстановяване и обновяване на публични пространства в Централната градска част на София: ул. „Граф Игнатиев”, ул. „Солунска”, ул. „6 септември”, ул. „Ген. Паренсов”, ул. „Цар Шишман”, пл. „П. Р. Славейков”, пл. „Гарибалди”, пл. „Патриарх Евтимий” и градината пред храма „Св. Св. Седмочисленици”. На този етап имаме проект, както и разрешение за строителство, единственото, което остава, е да изчакаме приключването на обществената поръчка за избор на изпълнител - в търга участват "ПСТ Градска среда Зона 2" ДЗЗД, обединение "Трейс - РВП", обединение "ИСАФ С.А. - Колас Рай С.А." и "Джи Пи Груп", което

ЕВГЕНИ КРУСЕВ

събра най-много точки (88.28). Ремонтът е предвиден да започне през пролетта и да завърши преди късната есен, като най-напред „Софийска вода“ ще стартира с подмяна на подземната инфраструктура.

213

За колко време ще бъдат изпълнени двата проекта за релсов път от Интегриран столичен градски транспорт 2014 - 2020, по бул. „Цар Борис III“ и по ул. „Каменоделска“ ? Какъв е графикът им? А трамваите кога ще пристигнат? Тяхната реализация ще започне след завършване на процедурите, още през тази година. На 13 март бяха отворени тръжните оферти за релсовия път по бул. „Цар Борис III“. Когато работата на оценителната комисия завърши, ще бъде ясно времето за изпълнение, предложено от строителите. Ремонтът на релсовия път по ул. „Каменоделска“ ще отнеме 6 месеца, за бул. „Княз Борис III“ ще са нужни поне два строителни сезона. Процедурата за доставка на трамвайните мотриси се обжалва и на този етап не е ясен срокът за тяхната доставка.

се тунели и метростанции от централния, най-тежък участък от третата линия на метрото. Този първи етап от трети метродиаметър следва да бъде приключен през август 2019 г. Основно предизвикателство е тежката геология и високите подпочвени води, много са и подземните комуникации, които трябваше да бъдат изместени, към всичко това добавяме и тежкия трафик в централната градска част. До края на тази година булевард „Цар Борис III“ ще бъде отворен за движение, а за догодина остава пускането на движението по бул. "Патриарх Евтимий". Метрото в „Овча купел“ върви по график, към края на март от него са изпълнени 15%. Очакваме в края на 2019 г. и началото на 2020 г. да бъдат пуснати всички 12 км метро с 12 метростанции, които се строят в момента. Така с метро ще свържем Околовръстния път при Горна баня, район "Овча купел", "Красно село" с центъра на града и с кв. "Хаджи Димитър" в източната част. Прогнозите ни са, че с третата линия трафикът по трасето ще намалее с около 25%, а броят на автомобилите – с 14 хил. дневно.

Какви предизвикателства посреща изграждането на метрото? Метрото със сигурност е един от най-големите транспортни, но и екологични проекти на града и изисква изключително много работа. При изграждането му се променя изключително много и наземната инфраструктура, изграждат се нови булеварди, кръстовища, градинки. Тунелната машина вече потегли от Медицинска академия към „Петте кьошета“. Завършени са 56% от изграждащите

Какво е развитието на проекта за разклонението на метрото в Студентски град след експертния съвет от януари т.г.? Експертният съвет избра трасе за разклонението от втора метролиния – дали последната спирка ще е при НСА или към УНСС – тепърва ще се реши. Застрояването в местността „Витоша - ВЕЦ Симеоново“ не е от най-интензивните и е възможно впоследствие да се уточни разположението на метростанциите.

214 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Как се подготвя разклонението от трети метродиаметър към кв. „Слатина“? Още сега, със строителството на метрото в Централната градска част, при входа на Военна академия „Г.С.Раковски“ (между МС „Орлов мост“ и станцията при Малък градски театър „Зад канала“) ще се изгради шахта, като движението по бул. „Евлоги и Христо Георгиеви“ ще бъде преустановено. Идеята е да се заложи отклонението и впоследствие там да се изгради тунел към „Ситняково“, „Гео Милев“, „Цариградско шосе“ и The Mall. Какви средства се отделят за реконструкцията на бул. „Тодор Каблешков“ за тази година? Извършени ли са отчуждения при „Черни връх“, на каква стойност са те? През 2018 г. се планира работа в два участъка от бул. „Тодор Каблешков“ – довършване на разширението на булеварда от бул. „Братя Бъкстон“ до бул. „Цар Борис III“, като през 2017 беше реализиран етапът от бул. „Братя Бъкстон“ до „Кауфланд“. През настоящата година ще се изпълни участъкът от „Кауфланд“ до бул. „Цар Борис III“. Издадено е строително разрешение, а стойността на строителството е около 1 млн. лв. без ДДС. Вторият участък е от бул. „България“ (Mall Bulgaria) до ул. „Костенски водопад“, където ще стартира изграждането на Южното платно. Отчуждителните процедури там са приключили още при изграждането на перловския колектор. В момента завършва актуализацията на работния инвестиционен проект и предстои обявяване на търг. Прогнозната стойност е около 2 млн. лв. За тази година са заделени 500 хил. лв., като довършването на работите може да се извърши и през 2019 г. Планира се догодина да се продължи и до ул. „Луи Айер“, включително с изграждането на нова канализация. За третия участък - от ул. „Луи Айер“ до ул. „Емилиян Станев“ и бул. „Черни връх“, през настоящата година се провеждат отчуждителни процедури и се изготвят работни инвестиционни проекти по всички части. След тях ще започне и строителството на обекта.

Кога започва строителството на пробива „Дертлиев“ и какви проблеми решава този проект? Изграждането на пробива „Дертлиев“ ще осигури нова транспортна връзка на район „Люлин“ с магистрала „Люлин“ и Околовръстния път. За строителството му се проведе обществена поръчка за инженеринг на база идеен проект за 2.9 млн. лв. Избраният изпълнител „ГБС - Инфраструктурно строителство“ завършва изготвянето на работния проект по всички части, включително подземната инженерна инфраструктура и ландшафтната архитектура, като паралелно с това се провеждат и отчуждителни процедури и се чака решение на съда за три имота. Ако то бъде готово до края на лятото, строителството ще започне след издаване на разрешение за строеж. При този оптимистичен сценарий строителството ще завърши до края на годината. Защо избрахте кръговото за пресичането на бул. „Климент Охридски“ и бул. „Андрей Ляпчев“? Кога стартира строителството? Трафикът на кръстовището на бул. „Климент Охридски“ и бул. „Андрей Ляпчев“ е доста интензивен и изисква регулиране, като оптималният вариант за това е изграждане на кръговото кръстовище в съответствие с действащата регулация. Избрано е кръгово, защото то се доказа като работещ вариант при неравномерни транспортни потоци – дава предимство на тези, които са в кръга. Изпълнителят ДЗЗД „Сердика“ с водещ партньор „Трейс груп холд“ ще работи на инженеринг, подготвеният работен проект е в етап на съгласуване, паралелно с това се провеждат отчуждителни процедури. Бюджетът на обекта за 2018 г. е 250 хиляди лева. Кои други обекти завършвате през тази година? Ул. „Монтевидео“ между „Боряна“ и „Никола Петков“, а впоследствие и улица 763. Приключваме с локалите на Северната скоростна тангента – етап 3. Вероятно строителството ще започне след месец, тъй като сега проектите се съгласуват, и ще бъде завършено за месец, бюджетът на проекта е 1 млн. лв.

Колко струват отчуждителните процедури около „Парадайз“? Трудно е да се определи точна сума, но около 20 милиона лева.

Какви търгове се подготвят? Предвиждаме процедури за основен ремонт на „Първа българска армия“,“ Коперник“, „Щросмайер“ и „Кукуш“.

Кога ще бъде обявен търг за Източната тангента? Колко пари предвиждате за изграждането й през тази година? Подготвя се тръжна документация за изграждане на Източната тангента в двете й части - от Северната скоростна тангента до бул. „Владимир Вазов“ и оттам до „Ботевградско шосе“, като търгът ще е за 9 млн. лв. Инвестиционен проект има за частта до бул. „Владимир Вазов“, където сега се провеждат отчуждителни процедури. Поръчката е за инженеринг (работно проектиране и строителство), което позволява проектът да бъде изграден на етапи. Първоначално ще бъде реализиран участъкът от Северната скоростна тангента до бул. „Владимир Вазов“. За 2018 г. са заделени 500 хил. лв., а строителството ще продължи и през следващите години. Сега „София проект“ завършва проекта на втората част – от бул. „Владимир Вазов“до бул. „Ботевградско шосе“, което ще бъде построено във втория етап.

Отвориха офертите за ремонт на 4 тунела в София, но подадените предложения бяха само за две – за бул. "Пенчо Славейков" от ул. "Цар Асен" до бул. "Ген. Едуард И. Тотлебен" и за Транспортен тунел по бул. "Царица Йоанна". Тунелът под НДК и бул. „Панчо Владигеров“ не събраха кандидати. Какво ще стане оттук нататък? Срокът за подаване на оферти за тези две позиции е удължен, за да се провери дали няма да бъде проявен интерес към обектите. Защо в този търг е включен тунелът под НДК, след като той е свързан с проекта за ново транспортнокомуникационно решение по бул. „Скобелев“? Двете дейности могат да се съвместят, но трайното решение за „Скобелев“ не изключва ремонт на тунела. Обществените поръчки както за тунела под НДК, така и за новото транспортно-комуникационно решение по бул. „Скобелев“ са за инженеринг (проектиране и строителство). На

215

ЕВГЕНИ КРУСЕВ

172 МЛН. ЛВ. В ТРАНСПОРТНА ИНФРАСТРУКТУРА НА СОФИЯ ЗА 2018 ГОДИНА 1\ Трети метродиаметър – етап 1 и етап 2 – от моста “Чавдар“ до „Красно село“ и от „Красно село“ през „Овча купел“ до Околовръстното в „Горна баня“. 2\ Зона 2 (през „Граф Игнатиев“) и Зона 4 (край „Александър Невски“). 3\ Трамвайни трасета по бул.„Цар Борис III“ от Княжево до Руски паметник и по ул. „Каменоделска“ от бул. "Константин Стоилов" до трамвайно ухо "Орландовци".

4\ Реконструкция на бул. „Тодор Каблешков“ от „Кауфланд“ до бул. „Цар Борис III“, от бул. „България“ до „Костенски водопад“ – южно платно, от ул. „Луи Айер“ до ул. Емилиян Станев и бул. „Черни връх“. 5\ Източна тангента от Северната скоростна тангента до бул. „Владимир Вазов“ и оттам до „Ботевградско шосе“. 6\ Локали на Северна скоростна тангента, етап 3 7\ Пробивът „Дертлиев“ - нова връзка между жк „Люлин“, магистрала „Люлин“ и Околовръстен път 8\ К ръгово на бул. „Климент Охридски“ и бул. „Андрей Ляпчев“

9\ Ул. „Монтевидео“ между „Боряна“ и „Никола Петков“ и ул. 763. 10\ Търгове за основен ремонт на „Първа балгарска армия“, „Коперник“, Щросмайер“ и „Кукуш“. 11\ В тръжна процедура са 4 тунела – при НДК, по бул. „Пенчо Славейков от ул. „Цар Асен“ до бул. „Ген. Едуард И. Тотлебен“, транспортен тунел по бул. „Царица Йоанна“. 12\ Удължаване на тролейбусната линия на тролей 5 от „Младост 1 до „Младост 2“ 13\ Проект на нов бул. „Рожен“. 14\ Проектът за Южната дъга на Софийски околовръстен път от "Горубляне" до "Младост".

Общата сума на инвестициите в транспортна инфраструктура на София за 2018 г. възлиза на 172.9 млн. лева: 100 млн. лева за пътна инфраструктура, 13.4 млн. лв. за облагородяване на градската среда в центъра на София, 28 млн. лв. за релсовия транспорт по проекта ИГТ на София и 31.5 млн. лева за трети метродиаметър.

10 6 7

2 11

9 3 4

8 5

216 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

работна фаза проектите за двата взаимосвързани, но все пак различни обекта ще бъдат съобразени един с друг, отчитайки спецификата на избрания вариант за комуникационното решение по бул. „Скобелев“. Тунелът под НДК конструктивно се нуждае от укрепване, хидроизолация, вентилационна и сигнализационна система. Знаете, че там има изход на метростанцията и е необходимо той да бъде безопасен – затова се предвижда ремонт. Кое е новото транспортно-комуникационно решение за бул.“ Ген Скобелев“ от "Хр. Ботев" до бул. „Витоша“? Кой е проектант? Каква е същността на решението? Обсъдено ли е на експертен съвет? С какво финансиране ще бъде осъществено? На каква стойност е? Продължава обсъждането на различните варианти на новото транспортно-комуникационно решение за бул. „Генерал Скобелев“ от бул. „Христо Ботев“ до бул. „Витоша“, с цел изпълнение на задължението, произтичащо от чл. 54, ал. 1 от ЗУТ за преустановяване на експлоатацията на временното трамвайно трасе за движение на линии №1 и №7 по западното локално платно на бул. „Ген. М. Д. Скобелев” от бул. „Витоша” до бул. „Прага”. Вариантите се разглеждат на специализирани експертни съвети в НАГ, комисии на Столичния общински съвет с участието на граждани и неправителствени организации, както и се провеждат обществени обсъждания в райони „Триадица“ и „Лозенец“. Прогнозната стойност на реконструкцията на булеварда е 7 млн. лв., като след избора на вариант ще бъде направена по-точна калкулация. В бюджета за тази година са предвидени 500 хил. лв. собствено финансиране. Цялостно решение за бул. „Скобелев“ все още няма. Защо в същия този търг за тунелите е включен и тунел по бул. „Панчо Владигеров“, като се предполага, че там някъде може да има нова метростанция? Всъщност ще има ли метростанция? Тунелът по бул. „Панчо Владигеров“ е изграден отдавна и се нуждае от ремонт, именно затова е обявена обществената поръчка. Кога ще бъде удължена тролейбусната линия на тролей 5 от „Младост 1“ до „Младост 2“? В момента тече съгласуване на инвестиционния проект, строителството ще започне след издаване на строително разрешение. Изпълнител е „Столичен електротранспорт“ ЕАД. Какви са плановете ви за развитие на инфраструктурата в кв. „Овча купел“, след като метрото там ще бъде въведено в експлоатация в края на 2019 г.? След приключване на третия метродиаметър планираме да продължим разширението на бул. „Монтевидео“ и да извършим рехабилитация на ул. „Народно хоро“. Предвиждаме и цялостен ремонт на бул. „Президент Линкълн“. Кога ще пристигнат електробусите и газовите автобуси? На този етап „Столичен автотранспорт“ е пред сключването на договор за доставка на 20-те нови нископодови електробуса с пространство за майки с малки деца в колички или колички за трудно подвижни пътници, така че до края на годината те ще бъдат доставени в

София. Превозните средства ще бъдат оборудвани и със съответните подходящи ръкохватки, както и със „стоп” бутон. Първите 60 броя газови автобуси с дължина 12 м се очаква да пристигнат в края на есента на тази година. Поръчката е пред подписване на договор и процедурата е такава, че 6 месеца след подписването те ще бъдат доставени. Що се отнася до 60-те 18-метрови газови автобуса, предстои повторно обявяване на обществена поръчка за избор на изпълнител. Тяхната доставка очакваме в рамките на период от една година. Кога пускате нощния градски транспорт? За кой вид превозни средства се отнася? Целогодишен ли ще бъде? Колко ще струва? Откъде ще се вземат парите? Кога започва пробният период? От 7 април, Великден, ще бъдат пуснати експериментално четири нощни линии от градския транспорт, като това се отнася за автобусното движение. Те ще свържат по-голямата част от крайните квартали с центъра на града, като ще има възможност за прекачване. Автобусите ще се движат след полунощ до 4:00 часа сутринта. Ще се пътува с нощна карта за 2 лева. Общата спирка на четирите линии, които ще носят номера №1, №2, №3 и №4, ще е на площад „Княз Александър Първи“. В края на годината ще се види какъв опит е натрупан, за да се установи бюджетът за въвеждане на нощни линии. Ще остане ли да действа велоалеята по ул. „Г. С. Раковски“ - Наредбата за планиране и проектиране на комуникационно-транспортната система на урбанизираните територии е в сила от 20 февруари 2018 г.? Да, планираме да остане. Като вторична улица в центъра на града ул. „Г.С.Раковски“ има всички условия да даде повече пространство на пешеходците и да се развие алтернативният начин на придвижване за сметка на интензивния автомобилен поток. Тази алея осъществява връзка с други пет велотрасета и е от особена важност – с велоалеите на бул. „Патриарх Евтимий“, по бул. „Скобелев“, по „Княз Дондуков“ към „Хаджи Димитър“, кв „Люлин“ и южните квартали. По велотрасетата има специална работна града с гражданските организации и обсъждаме всеки проект, докато не достигнем до консенсус. Реализацията започва едва след това. Ул. „Г.С. Раковски“ освен това има пряка връзка с част от големите зелени пространства като Градската градина, градината на „Кристал“, градината зад Двореца и подалечната Княжеска градина, както и пешеходната зона на бул. „Витоша”. Решението за изграждане на велоалея по ул. „Раковски“ следва едни от основните препоръки на проф. Ян Геел от доклада „София – град за хората“. Общият устройствен план на града също предвижда промяна в развитието на София от град на автомобили в зелен град с пространства за пешеходци и алтернативни начини на предвижване в центъра. Това е единственият начин столицата да е привлекателна, здравословна и модерна за своите жители и гостите й. Такива цели имат почти всички големи европейски градове. Велоалеята по бул. „Прага“ не позволява на нископодовите тролеи да се приближат до тротоара и да изпълнят мисията си - когато тролеите спрат на платното, хората с трудна подвижност отново трябва

ЕВГЕНИ КРУСЕВ

да преодоляват височина. Има ли някакво решение на този въпрос? Решение по този въпрос има и то е взето още при изграждането на тази велоалея. За да не се създават допълнителни препятствия и за удобството на всички пътници, велоалеята е прекъсната там, където са разположени спирки на градския транспорт. Това не позволява да се затрудни слизането на хора с проблемно движение или на майки с колички. Това е практика, която се прилага при изграждането на всяка велоалея в рамките на града. Какъв е ефектът от 165-те „умни кръстовища“? Колко са сега „умните кръстовища“ в София? Проектът позволява приоритетното преминаване на коли от градския транспорт и на коли със специален режим на движение – линейки и пожарни. Към момента той обхваща 190 кръстовища в града. Системата позволява адаптивното управление на зеления сигнал, т.е. променлива дължина на зелената светлина, като предварително са уточнени минимални и максимални параметри. Така, ако линейката е в специален режим на движение, тя ще преминава приоритетно през кръстовището. Системата беше тествана и показва много добри резултати. В разговор сме с Министерството на здравеопазването и с Центъра за спешна помощ за оборудване на всички линейки с необходимата електроника, така че те да могат да си кореспондират със светофарните контролери. Паралелно с това се работи и за приоритетизиране на градския транспорт - когато превозните средства закъсняват, да могат да изпращат сигнали към светофарната уредба, която на момента да изчислява кое от тях да пусне първо, така че максимално добре да удовлетвори нуждите на всички участници в движението на конкретното кръстовище. Ще се дава предимство на най-закъснялото превозно средство от градския транспорт. Анализите показват, че въвеждането на системата през изминалата година е намалило вредните емисии във въздуха с до 25% на най-натоварените за града кръстовища. Има ли проект за нов бул. „Рожен“? Какво представлява той? Време ли е да бъде реализиран? Идейният проект за новия булевард „Рожен” се изготвя от ОП “София проект“. След неговото приключване и приемането му от Общинския експертен технически съвет ще се проведе процедура за избор на изпълнител. Проектът предвижда заобикаляне от изток на кв. „Илиянци“ и свързване на сегашния булевард „Рожен“ със Северната скоростна тангента. Кога предвиждате изграждане на бул. "Копенхаген" към "Младост"? При пускането в експлоатация на високите сгради е добре там да има път и трамвай. Нужни са обаче отчуждения. Напоследък не се говори за пробива "Данаил Николаев" - какви са намеренията на Столичната община за този проект? След ремонта на кръговото на Сточна гара и пускането в експлоатация на траншеята на Лъвов мост проектът за пробива „Данаил Николаев“ остава важен, но не е сред приоритетите. Това е обект, който е включен в краткосрочната бюджетна прогноза на Столичната община. За да се предприемат строителни работи по пробива „Данаил Николаев“, е нужно да приключат всички

217

отчуждителни процедури, процесът все още продължава. Предвидено ли е продължението на бул. "Царица Йоанна" в инвестиционната програма на Столичната община за 2018 г.? За тази година – не. Всичко, което се извършва там до този момент, е на ниво градоустройство. По ОУП също така са предвидени 2 метростанции с буферен паркинг. Двата проекта са обвързани. И след време ще бъдат реализирани. На първо време за това място ще се предвидят пътноремонтни дейности. Г-н Крусев, вече натрупахте опит като заместниккмет по транспорт и транспортни комуникации. Как инвестициите в инфраструктура влияят на капиталовложенията в сгради? Видимо е, че всяка нова инфраструктура е катализатор на нов инвестиционен интерес. Добрата инфраструктура действа стимулиращо на инвестициите в сгради. По трасето на метрото в „Овча купел“ започнаха да се изграждат високи сгради. Цените на имотите се повишават. Бъдещото метро през кв. „Слатина“ към бул. „Цариградско шосе“ видимо се отразява на територията там. В „Полигона“ се намират основно бизнес сгради – там работят над 20 хиляди души. При определени събития „Арена Армеец“ също събира десетки хиляди души. С подобни струпвания на хора най-добре се справя метрото, защото то има най-голяма превозна способност. Но бул. „Тодор Александров“ остана незастроен? По него няма и наземен градски транспорт... Да е останал незастроен не е и съвсем вярно. Ето на МС „Опълченска“ се строят 2 бизнес сгради. В близост до тях се издига и трета. По бул. „Тодор Александров“ няма градски транспорт, но под него на всеки три минути минава метро – какво подобро от това. Реално големите магистрали в София носят тежкия трафик, така е и с бул. „Тодор Александров“. Всички терени от двете му страни са частни – въпрос на частна инициатива е дали там да се строи. Пешеходните зони се увеличават. С каква територия в центъра разполагат пешеходците? От 3 март разширихме пешеходната зона на бул. „Витоша“, към нея се добави и „Георг Вашингтон“ - при разкопките на Западната порта. На „Съборна“ паркоместата ще бъдат намалени наполовина, след време и тя ще стане пешеходна и ще се свърже с Народния театър „Иван Вазов“, а оттам и с ул. „Граф Игнатиев“ след реконструкцията й, а също и със зоната на „Попа“. Това са все конкретни стъпки София да стане по-чиста и по-зелена, като автомобилите бъдат изведени извън центъра на града, а качеството на градския транспорт се подобри. Ще има ли някакво решение за зоната около Орлов мост или той ще си остане транспортен хъб за градския транспорт? Няма ново решение. Ще си остане транспортен хъб. Жилищните зони разполагат ли с велоалеи, пешеходни зони, достъпни улици и качествен градски транспорт? Е, не може всичко наведнъж, но виждате, че за тази година са отделени 38.8 млн. лв. за ремонт но вътрешнокварталните улици.

218 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018 EN

ПЪРВИ И ВТОРИ МЕТРОЛЪЧ СВЪРЗАХА ПЕРИФЕРИЯТА С ЦЕНТЪРА, ПОВЛИЯХА НА СГРАДНОТО СТРОИТЕЛСТВО

МЕТРОТО НА СОФИЯ

Текст МИЛЕНА ВАСИЛЕВА

219

220 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Действащи участъци Участъци в строеж Участъци от бъдещи разширения Станция в експлоатация Бъдеща станция Трансферни станции Депо "Обеля" (в експлоатация) Депо (проект/строеж)

бул. "Илиянци" Ломско шосе Обеля

Бели Дунав Надежда

Сливница

Хан Кубрат

бул. "Сливница"

Люлин

Княгиня Мария Луиза Западен парк

Владимир Вазов

Центрлна жп гара Вардар

бул. "Тодор Александров"

Ботевградско шосе

Константин Величков

Лъвов мост

Сухата река

Опълченска

Хаджи Димитър

Сердика

бул. "Ал. Стамболийски"

Сердика

Медицинска академия

Овча купел 1

НДК

Овча купел 2 Монтевидео Депо Земляне

бул. "Цар Борис III"

Патриарх Евтимий НДК

Красно село България

СУ „Св. Кл. Охридски“

Театър „Зад канала“

Орлов мост Стадион „Васил Левски“

Летище София

Европейски съюз

Джеймс Баучер

Ботевградско шосе

бул. "Шипченски проход" Софийската „Света гора“

Фр. Жолио Кюри

Искърско шосе

бул. "Др. Цанков"

бул. "Черни връх"

Г.М. Димитров

Витоша

Дружба

Мусагеница

Цариградско шосе Младост I Симеоновско шосе Ал. Малинов

Интер Експо Център Цариградско шосе Младост III Акад. Ал. Тодоров - Балан

Околовръстен път

бул. "Ал. Малинов" Бизнес парк

МЕТРОТО НА СОФИЯ

221

Тази година метрото в София навърши 20 години и вече е 40 км с 35 метростанции. Първите проучвания за подземен извънуличен транспорт в столичния град са за "Подпаважен трамвай в София" през 1967 г. Така се определят основните направления, по които трябва да стане изграждането му, а през 1975 г. е приета Генералната схема за развитие на линиите на метрото, съгласно която мрежата му се състои от три метродиаметъра с обща дължина 52 км и 47 метростанции. Схемата е диаметрална, като за градове с население до 1.5 млн. жители. Проектирана е като гръбнак на масовия градски транспорт и има превозна способност за обслужване на над 52% от пътниците в столицата. Тъй като е открит тип, в неизградените участъци може да търпи корекции, без да се нарушава основният принцип - да следват най-големите пътнически потоци в отделните направления.

METRO LINES 1 AND 2 CONNECTED THE SUBURBS WITH THE CITY CENTRE AND INFLUENCED THE CONSTRUCTION OF BUILDINGS

ПЪРВИЯТ МЕТРОУЧАСТЪК ОТ ПЪРВИ МЕТРОДИАМЕТЪР е от „Люлин“ до „Св. Неделя“, като на 28 януари 1998 г. е въведена в експлоатация отсечката с 5 станции и дължина 6.5 км от бул."Сливница" през жк "Люлин" до бул."К. Величков". През 2000 г. метрото достига до МС „Сердика“ на площад „Света Неделя“, през 2004-2005 започва подготовката и строителството на трасето до „Младост“, което през 2009 г. е завършено. Така двете

THE FIRST METRO LINE is from Lyulin to St. Nedelya Church. On 28 Jan. 1998 the first metro diameter started operation with 5 stations, it was 6.5 km long from Slivnitsa Blvd. through Lyulin residential neighbourhood to K.Velichkov Blvd. In 2000 the metro was extended to metrostation Serdika on St. Nedelya Sq., in 2004/2005 began the planning and construction of Mladost section completed in 2009. In this way,

НАЙ-ГОЛЕМИТЕ „СПАЛНИ“ НА СОФИЯ - В „МЛАДОСТ“ И В „ЛЮЛИН“ са обезпечени от първия метролъч с бърз транспорт, който дава възможност на жителите на двата квартала да стигнат до центъра за по-малко от 20 минути. Как оттам нататък гражданите се отправят към работното си място, не се знае, защото проучване не е правено. Когато бе завършен първият метролъч от „Люлин“ до „Младост“, подпаважният трамвай свърза 160-те хиляди души на западния район със 113-те хиляди на източния комплекс. По това време Западното направление по

THE LARGEST SOFIA SUBURBS – MLADOST AND LYULIN were provided with a quick transport by the first metro line allowing the residents to reach the centre within 20 minutes. How they reach their destinations and different work places is unclear since no studies have been carried out. Once the first metro line from Lyulin to Mladost was completed, the underground rail system connected 160,000 people from the west district with 113,000 from the east complex.

БУЛ. „ТОДОР АЛЕКСАНДРОВ“ беше на път да се превърне в софийското сити. Изградени бяха няколко бизнес сгради - "Интернешънъл Асет Банк", "Лукойл", "Филто-С"/"Прокредит банк" плюс хотел "Анел" и първият мултиплекс от веригата "Кино Арена". Но редица проекти, включително за 3-4 небостъргача, бяха замразени по време на кризата. Така бул. "Тодор Александров" остана с неизползван капацитет от гледна точка на строителство на офисни сгради и се превърна в транзитна градска магистрала в апетитния ючбунарски район. Според зам.-кмета на София по транспорт и транспортни комуникации Евгени Крусев друг градски транспорт там не е необходим - метрото е достатъчно. Що се отнася

This year Sofia Metro marked its 20 anniversary having already 40 km and 35 metro stations. The first studies for an underground transport in the capital city were on Subterranean Tramway in Sofia in 1967. In this way were created the main routes, and in 1975 was approved the master plan for development of the metro lines according to which the network should consist of three metro diameters of 52 km total length and 47 metro stations, diametrical as required for cities up to 1.5m residents. It was planned as a backbone for the public transport with a transportation capacity for over 52% of the capital city residents. Due to its open system the unbuilt routes allow for modifications without altering the main scheme following the major passenger flows in different directions.

TODOR ALEKSANDROV BLVD. was close to turning into the City of Sofia. Some business buildings were built - Asset Bank International, Lukoil, Filto-S/ProCredit Bank and Anel Hotel along with the first cinema chain multiplex Arena Cinema. However, multiple projects were frozen during the economic crisis, some of which for 3-4 skyscrapers. Consequently, Todor Aleksandrov Blvd. ended up with unutilised office building plots and turned into a transit public road in the attractive Yuchbunar district. According to Evgeni Krusev, Sofia Deputy Mayor for Transport and Transport Communications, the district does not need any other transport except for the metro. Regarding the capital investments in buildings the revival of Todor Aleksandrov Blvd. depends on private investors and land owners on both sides of the boulevard. To the west the Dertliev connection is expected to be built (most probably by May this year) connecting Lyulin district with the ring

222 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

до капиталовложенията в сгради, съживяването на бул. "Тодор Александров" зависи от частните инвеститори, собственици на терените от двете страни на булеварда, смята Крусев. Още пò на запад се очаква изграждането на пробива "Дертлиев" (най-вероятно стартът на строителството ще е през лятото на тази година), който да свърже жк "Люлин" с околовръстното. В тази част на София се обсъжда да се създаде възможност за строителство на небостъргачи. За живеещите в "Люлин" пък е важно метрото там да се удължи и да осигури по-добър достъп за хилядното население. ЗА ПЛОЩАД „СВЕТА НЕДЕЛЯ“, под който са разположени най-големите метростанции „Сердика 1“ и „Сердика 2“, се обявява архитектурен конкурс за реконструкция на територията, като бъдат поканени за участие световноизвестни архитекти. Целта на конкурса е да се създаде ново културно пространство около катедралния храм "Св. Неделя", в което археологията да заживее с ритъма на съвременния град. То ще бъде своеобразно продължение на Античния културнокомуникационен комплекс "Сердика", който бе оформен при Ларгото. Така центърът на София ще придобие атрактивна визия, в която се преплитат история и съвременност. Площад "Св. Неделя" е знакова част от исторически развилата се система от публични пространства в центъра на София. Той попада в рамките на обявения през 1976 г. историко-археологически резерват "Сердика – Средец", включващ едноименния античен и средновековен град. Разположен е непосредствено до пресечната точка на основните направления на древния римски град (Decumanus Maximus и Via Principalis) и е съхранил паметта на територията. Площад "Св. Неделя" е обвързан в система от представителни площадни пространства, сред които Ларгото с административния комплекс от сгради на властта, разширената булевардна ос на "Княгиня Мария Луиза", свързана с пл. "Бански", пространството около католическата катедрала и Западната порта. Разчита се конкурсът да събере гледните точки на участниците, като проектът открие и защити същността на мястото и отговори на въпросите: Ще се превърне ли зоната в градска дневна на милениум поколенията? Как ще се обвърже тя с трамвая и бул. "Тодор Александров"? Ще съхрани ли духа на стария еврейски квартал? Ще се свърже ли с наситената с арабски магазини прилежаща зона на Женския пазар? Само старите сгради ли ще бъдат съхранени, или ще се предвиди ново строителство, което да развие града? ВТОРИ МЕТРОДИАМЕТЪР СВЪРЗА два коренно различни района – панелните блокове в "Надежда" и индустриалната зона в "Илиянци" с луксозната южна територия "Лозенец", за която се спори чия нейна част е по-престижна - горната или долната. На пръв поглед и южната част на втори метродиаметър прилича на подземна железница в индустриален квартал „Хладилника“, но това не е вярно. Това въобще не е хубавата извънградска местност „Корубаглар“ („лозя в гори“ или Курубаглар - „сухи лозя“) от XVII век. Горен „Лозенец“ е толкова желана жилищна градска зона, че улиците в нея са като търновските стръмни сокаци. Втори метродиаметър в участъка от пътен възел „Надежда“ до хотел "Маринела" (бивш „Кемпински-Зографски“)

road. This part of Sofia is a topic of discussion as an opportunity for construction of skyscrapers. For Lyulin residents the metro extension is important as means of better transport access for the thousands living there. ST. NEDELYA SQUARE An architectural tender to which would be invited world architects is to be announced for its reconstruction, below ground there are the largest metro stations – Serdika 1 and Serdika 2. The tender’s main objective is to create a new cultural space around St. Nedelya Church where the archaelogy could live in the rhythm of the modern city. It shall be a special extension of the ancient cultural complex Serdika at Largo architectural complex. In this way Sofia will become more attractive mixing history with modernity. St Nedelya Square is a landmark area of the historical complex of public spaces in central Sofia. It is part of Serdica-Sredets archaeological reserve from 1976 which includes the same names ancient and middle age city. It is situated right at the crossing point of the main axes of the ancient Roman city - Decumanus Maximus and Via Principalis, and has preserved the spirit of the area. St. Nedelya Square is connected in a network of presentable square spaces, among which are the Largo with the government's administrative complex, the extended axis of Knyaginya Maria Louisa Blvd. connected to Banski Square, the spaces around the catholic cathedral and Sofia Western Gate. The tender is expected to focus the different participants' points of view displaying and protecting the spirit of the area and giving answs to questions like: Is the zone going to turn into a hub for the millenials? How is it going to connect with the tram line and with Todor Aleksandrov Blvd? Is it going to preserve the spirit of the old Jewish district? Will it connect with the Women's Market area in the neighbourhood abundant in Arabic shops? Will the old buildings only be preserved or there will be new construction to develop the city? THE SECOND METRO DIAMETER It connected two totally different zones - concrete apartment blocks in Nadezhda district and Iliantsi industrial zone with the luxury south district of Lozenets for which there are disputes which of its parts is more prestigious - the upper or the lower. At first sight, the southern part of the second metro diameter resembles the underground rail system of Hladilnika industrial district but this impression is wrong. This is not at all the nice out-of-town Korubaglar (‘vinyards in the woods’ or Kurubaglar – ‘dry vinyards’) from XVII c. Upper Lozenets is such an attractive residential district that its streets are like the steep dead-end alleys in the town of Veliko Tarnovo city. The second metro diameter’s section of the section Nadezda to Marinela Hotel (the former Kempinski-Zografski) at the Cross zone was opened in 2012. Going back to 1987, due to the construction of the National Palace of Culture NDK and the development of its surroundings in front of it the foundations of two metro stations along with their tunnels were designed and built. This is how Nadezhda and Lozenets districts were connected with NDK. Vitosha metro station at Paradise Center was opened in 2016. If the extension of the second metro diameter to the ring road is completed, the radial line would reach the ring road with logistic, office and retail buildings.

МЕТРОТО НА СОФИЯ

на Кръста беше открит през 2012 г. (Още през 1987 г. във връзка със строителството на НДК и оформяне на околното пространство пред него е проектирана и изградена конструктивната част на две метростанции и участъкови тунели между тях от втория метродиаметър.) Така кв. “Надежда“ и кв. "Лозенец" се свързаха с НДК. През 2016 г. беше открита МС „Витоша“ при „Парадайз Център“. Ако се осъществи разширението на втори метродиаметър до околовръстното с 2 нови метростанции, радиалният лъч ще е стъпил на градския обход, където има и логистични, и бизнес сгради, и търговски обекти. РАЙОНЪТ НА БИВШАТА НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕНА ЗОНА "ХЛАДИЛНИКА-ВИТОША" се превърна напоследък в една от най-търсените за реализация на офис сгради точно заради наличието на метростанция, заради реализирания пробив "Токуда" (при ул. "Атанас Дуков") и ремонтирания бул. "Черни връх". Притегателен център там е и най-големият мол в столицата - "Парадайз Център". В района бяха изградени "Експо 2000 Офис парк", "Ем Билдинг" и "Офис Център Сребърна", а в момента нови бизнес сгради строят "Феърплей Интернешънъл", "Арт Е Строй", "Интко брендс". От комуникационна гледна точка е важно да отбележим, че задръстванията в зоната вече са факт, което е предпоставка да се търсят нови комуникационни решения там (като пробива "Тодор Каблешков"). Някои от първите модерни офис сгради в София – срещу ЦУМ на бул. „Княгиня Мария Луиза“ и на бул. "Евлоги и Христо Георгиеви" и ул. "Милин камък", търсеха само централно местоположение и голям булевард. После метрото стана причина за оформяне на нови бизнес и търговски зони край бул. "Драган Цанков", на бул. "Цариградско шосе", около „Парадайз Център“, в жк "Люлин", като активността в тези райони продължава и до момента. НОВИТЕ РАЗКЛОНЕНИЯ НА ПЪРВИ МЕТРОЛЪЧ През 2014 г. беше завършено и метрото в „Дружба“ и до летище София, а също и до "Бизнес парк София". Тогава подземната железница качи цената на целия комплекс „Дружба“ и предизвика строителство в неусвоена дотогава територия в подстъпите към летището край МС "Дружба". Зоната между "Цариградско шосе" и Терминал 1 и Терминал 2 на летище София вече е логистичен пояс с бизнес центрове. Най-големите комплекси там са "Търговски Център Европа" и "София Еърпорт Център". Новата 1.3-километрова градска магистрална връзка от бул. "Брюксел" до Терминал 2 на аеропорта разшири интереса към зоната. Само паркът при Терминал 2 остава неизползван засега. В другото си разклонение първият метролъч свърза „Бизнес Парк София“ (където работят 12 500 души в 14 сгради) с централните и западните територии, което показа как един офисен комплекс моделира територията и транспортната свързаност на столицата.

223

THE AREA OF THE FORMER SPECIAL INDUSTRIAL ZONE HLADILNIKA-Vitosha lately turned into one of the most attractive areas for office buildings developments because of the existence of a metro station, the connection Tokuda at Atanas Dukov Str. and the renovation of Cherni Vrah Blvd. Another attractive zone is the biggest mall in the capital city - Paradise Centre. In the area there have been developed Expo 2000 Office Park, EM Building and Srebarna Office Center. New business buildings are under construction now by Fairplay International, Art E Stroy and Intco Brands. From a communications point of view it is important to note that the traffic jams there are already a fact which is a precondition to search for new solutions in the area like the connection with Todor Kableshkov. Some of the first modern office buildings in Sofia - opposite TZUM department store on Knyaginya Maria Louisa and on Evlogi and Hristo Georgievi Blvds, had the only objective to be located in the city center on a big boulevard. With time, the metro became a key concern in the development of business and retail zones - close by Dragan Zankov Blvd, Tsarigradsko Shose Blvd, around Paradise Centre, in Lyulin residential neighbourhood, these areas remain very active today. THE NEW EXTENSIONS OF THE FIRST METRO LINE The metro in Druzba neighbourhood with the lines to Sofia airport and to Sofia Business Park was completed in 2014. The underground rail system raised the prices in the whole Druzhba district and triggered new buildings developments in new territories close to the airport and Druzba metro station. The zone between Tsarigradsko Shose and Sofia Airport Terminal 1 and 2 is already a logistic belt with business centers. The biggest complexes there are Europe Trade Center and Sofia Airport Center. The new 1.3 km long city highway connection from Brussels Blvd to the airport terminal 2 increased the interest to the zone. The other extension of the first metro diameter connecting Business Park Sofia (where 12,500 people work in 14 buildings) with the central and west districts is an example how an office development can shape the area and the transport connectivity in the capital city.

224 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018 EN

ЗОНИТЕ КРАЙ ТРЕТИ МЕТРОДИАМЕТЪР АТРАКТИВНО МЯСТО ЗА ИНВЕСТИЦИИ

THE ZONES ALONG THE THIRD METRODIAMETER APPEALING TO INVESTORS

Третият метродиаметър се строи от януари 2016 г. Той е разделен на три етапа. Етап 3 е от бул. "Ботевградско шосе" до моста "Чавдар", трасето (3 км) върви под бул. "Владимир Вазов" със станции 2, 3 и 4. Етап 1 е от МС 5 през "Попа", НДК, Медицинска академия, кръстовището на бул. "Гешов" и бул. "България" до МС 14 в "Красно село" – 8 км и 8 метростанции. Етап 2 е от МС 14 през "Овча купел" до "Горна баня" и Околовръстното - 4 км с 4 метростанции, буферен паркинг и жп гара на линията София – Перник. Сега се изпълняват етапи 1 и 2, като по-голямата част от етап 1 - от МС 14 до МС 6, се прокопава с тунелопробивна машина. За третия етап проектът се актуализира, а за изграждането му се търси финансиране - първа метростанция и депо при бул. "Ботевградско шосе" няма да се изграждат. Проф. Стоян Братоев, изпълнителен директор на "Метрополитен" ЕАД, разясни, че актуализацията на проекта за етап 3 се налага, защото от наземно метрото след обществени обсъждания стана подземно. В частта в "Левски Г" подземната железница очаква финансиране, а строителството й ще отнеме 3 години. Независимо че етап 3 не се изгражда, в територията се забелязва инвестиционна активност.

The third metrodiameter is under construction since January 2016. It is divided into 3 stages. Stage 3 is from Botevgradsko Shose Blvd. to Chavdar Bridge, under Vladimir Vazov Blvd., with stations 2, 3 and 4 and a 3 km track. Stage 1 is from metro station 5 passing by ‘Popa’, the National Palace of Culture NDK, the Academy of Medicine, the junction at Geshov and Bulgaria Blvds. up to metro station 14 in Krasno Selo – 8 km with 8 metro stations. Stage 2 is from metro station 14 through Ovcha kupel to Gorna Bania and the Ring Road - 4 km with 4 metro stations, a buffer parking and a train station at the railway line Sofia - Pernik. Stages 1 and 2 are currently under construction and the biggest part of stage 1 – from MS 14 to MS 6 is being dug with a tunnel boring machine. The stage 3 is being revised and financing is sought for its construction - the parking lot behind Sofia Airport at Botevgradsko Shose Blvd. and MS 1 at Vladimir Vazov Blvd. are not to be built. Prof. Stoyan Bratoev, Managing Director of Metropoliten, explained that the revision of stage 3 project is necessary as after a public discussion the metro became underground instead of above the ground. Nevetheless the investment activity in these areas is a fact.

МЕТРОТО В ЦЕНТЪРА Метростанция 5 е на кръстовището на ул. "Тодорини кукли" и бул. "Владимир Вазов", до моста "Чавдар" срещу хипермаркет "Билла", и отстои само на 5 минути от парка "Заимов" и театрите в северозападната част от центъра на София. От МС 5 метрото завива към Малък градски театър "Зад канала", като подминава гара Подуяне, която остана без метро и е на запад от подземния лъч. Голямото кръстовище на бул. "Ситняково" (вече "Михай Еминеску") и "Мадрид" не се включи в трасето на съживяващата железница и вместо транспортен хъб територията стана периферна. При МС 5 метрото прави връзка с тролей 1 и автобуси 78 и 79, които осигуряват транспортен достъп за живеещите около "Герена" и в кв. "Левски". Метростанция 6 е вече в центъра на София – зона с парк "Заимов", за който има 1.8 млн. лв. европейско финансиране, театър "София", който ще бъде ремонтиран основно за 10 млн. лв., Малък градски театър "Зад канала", някогашното кино "Левски", което сега е театрална сцена, паметникът на Левски, галерията "Квадрат 500", Ботаническата градина, Музикалният театър, културният дом "Средец",

THE METRO IN THE CITY CENTRE Metro station 5 is at Todoruni Kukli Str. and Vladimir Vazov Blvd. junction next to Chavdar Bridge opposite Billa hypermarket at 5 min. only from Zaimov Park and the theatres in the north-western part of Sofia downtown. The metro turns from MS 5 to Zad Kanala Small City Theatre and passes by Poduene Train Station, which remains west from the underground line without a metro connection. The big junction on Sitnyakovo (now Mihai Eminesku) and Madrid Blvds. was not included in the route of the underground system, so instead of becoming a commuting hub this territory turned into a periphery. Metro station 5 connects with tram 1 and busses 78 and 79, which allows a transport access for the residents in the vicinity of Gerena and Levski RDs. Metro Station 6 is already in central Sofia: Zaimov Park zone, for which there are provided BGN 1.8m EU funding, Sofia Theatre, which is going to be fully renovated for BGN 10m, Zad Kanala Small City Theatre, old Levski Cinema - now a theatre, Levski Monument, Kvadrat 500 Gallery, The Botanical Garden, The Musical Theatre, Sredets Cultural Center, which is going to be renovated with BGN 9m, and Hyatt Hotel (under construction). The new lighting will make the park more attractive and accessible for the visitors to The Puppet Show Theatre and to the public library in the neighbourhood. It is possible to walk on foot to these urban

МЕТРОТО НА СОФИЯ

който ще бъде възроден за 9 млн. лв., и строящият се хотел "Хаят". Новото алейно осветление ще превърне парка в по-атрактивно място и по-достъпно за почитателите на кукления театър "Заимов" и библиотеката до него. До тези културни и градски забележителности се достига пеша – те отстоят на по-малко от 400 м от МС 6. За тези, които се придвижват по-трудно, достъп осигуряват трамвайните линии 20, 22 и 23. Те отвеждат и до бул. "Княз Дондуков", който беше основно дебатиран и ремонтиран през изминалите две години. В зоната на парка "Заимов" регенерацията ще бъде основен метод за съживяване на територията. От станция 6 метрото се насочва към "Канала" (бул. "Евлоги и Христо Георгиеви") и достига до "Орлов мост", където е МС 8. МС 7 няма да има, но при ул. "Шипка" ще бъде изградено отклонение, по което след време ще тръгне метротунелът за кв. "Слатина". МС 8 е трудна за изграждане, дълбока (28 м) и с интересно конструктивно и архитектурно решение, на нея трети и първи метродиаметър ще правят връзка. С тунел под реката тя се свързва с Борисовата градина при езерото "Ариана" и спирката на автобусите за "Младост". Сегашният подлез на Орлов мост ще се използва за разпределяне

225

cultural places – at less than 400 m from metro station 6. People with disabilities can get to them on tram - 20, 22 and 23. The tram also reaches Knyaz Dondukov Blvd. which after extensive debates was fully reconstructed in the last two years. Renovation is going to be the main method of reviving Zaimov Park area. From station 6 the metro heads to Kanala (Evlogi and Hristo Georgievi Blvd.) and reaches Orlov Bridge at metro station 8. There will be no metro station 7 but a tunnel at Shipka Str. starts the extension to Slatina neighbourhood. MS 8 is difficult for construction, it is deep (28m), with an interesting structural and architectural solutions, it is the connection of third and first metrodiameters. A tunnel under the river will connect the station with Borisova Garden at Ariana Lake and the bus stations to Mladost. The current underpass at Orlov Bridge will be used to distribute the passengers flow. The metro station itself is in Knyazheska Garden with unique trees dating back to Knyaz Batenberg’s reign. On his idea the city gardener Carl Bez (18501925) created the first vegetables garden and an orchard along with building 4 flower pavilions where the botanical garden started ten years later. A long time after that under Tsar Ferdinand reign the French Lucien Chevalas and the Austrian Johan Kalerer worked

226 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

на пътническите потоци. Самата метростанция е в Княжеската градина, в която има уникални дървета от времето на Батенберг. По идея на княза градският градинар Карл Бец (1850 - 1925 г.) създава на това място първата зеленчукова и овощна градина, построява 4 павилиона за цветя, а десетина години по-късно там се развива ботаническа градина. След години, по времето на Фердинанд, по градината работят французинът Люсиен Шевалас и австриецът Йохан Калерер, а в навечерието на XX век в найюжния край се оформя тогавашната Царска зоологическа градина. Вероятно след като метрото в тази си част бъде завършено, урбанистите ще предложат пространствена концепция за зоната между двата парка, отделени от река, свързани от метро и намиращи се в една от найзамърсените зони на столицата, на входната врата на София. От Орлов мост метрото минава под Княжеската градина и стига до "Попа" сред множество подземни комуникации. Там е метростанция 9 – тя е сред първите в графика на изграждане, има 3 входа – към Нотариата, пред кино "Одеон" и пред "Булгартабак". Идеята да се изгради вход, който почти да излиза на Канала, като улесни връзката с автобусите там, не се осъществи. От "Попа" под бул. "Патриарх Евтимий" подземната железница стига до НДК, където е разположена станция 10. На нея трети метролъч се свързва с втори. МС 10 е насред пешеходната зона по бул. "Витоша" и обновеното площадното пространство пред НДК. Сега бул. "Патриарх Евтимий" е стеснен, но в началото на следващата година той отново ще се използва в предишните си размери, обеща зам.-кметът по транспорт и транспортна инфраструктура Евгени Крусев. След спирката на НДК метрото потегля към Медицинска академия, където се намира просторната МС 11 – с 5 входа и широк вестибюл. През март тунелопробивната машина премина именно през тази станция. Оттам метрото се промушва под Медицинска академия и стига до пресичането на булевардите "Гешов" и "България", където някога се предвиждаше кръстовище на две нива със светофар, а сега подлезът ще играе роля на вестибюл на МС 12, която отстои на стотина метра от него в посока към Витоша. От МС 12 подземната железница тръгва към МС 14 на "Красно село", откъдето през лятото на миналата година потегли тунелопробивната машина. (Тя вече е пробила тунел от МС 14 до МС 11.) Метростанцията е на кръстовището на бул. "Цар Борис III" и ул. "Житница". Освен метростанция там ще има и 300-метров тунел под кръстовището и над метростанцията. По този начин ул. "Житница" ще минава под бул. "Цар Борис III" в периметъра на кръстовището и трамваят ще запази своя ход на ниво терен. Булевардът ще бъде отворен за движение в края на 2018 г. Целият пътен възел ще бъде в експлоатация през 2019 г. В тази си централна част трети метродиаметър е наполовина завършен (56%). Депото за метровлакове "Земляне" (до МС 14) е почти готово. В експлоатация ще бъде през това лято, за да приеме първите 6 влака с пантограф, които "Сименс" ще достави. Тези централна част от метрото ще бъде завършена през август 2019 г.

on it and in the late XX c. was created the Tsar’s Zoo. After the completion of the metro in that area urban planners would propose an urban plan for the strip between the two parks separated from the river connected with the metro and located in one of the most polluted zones of the capital at Sofia city entrance. From Orlov Bridge the metro passes under Knyazheska Garden and reaches “Popa” amidst multiple underground communications. Metro station 9 is there – it is one of the first completed new metro stations with 3 entrances - at the notary public office, in front of Odeon Cinema and in front of Bulgartabac building. The idea for an entrance with an exit at Kanala thus improving the bus connections was not adopted. From “Popa” to Patriarch Evtimii Blvd. the underground reaches NDK where is located station 10. There the third and the second metro lines connect. Metro station 10 is right on Vitosha Blvd. pedestrian zone and the renovated zone in front of NDK. Currently Patriarch Evtimii Blvd. is narrowed but by the end of this year it would revert back to its previous dimensions according to Evgeni Krusev - Deputy Mayor of Transport and Transport Infrastructure. After NDK station the metro heads for the Academy of Medicine with the spacious station 11 with 5 entrances and a big hall. The tunnel boring machine went through this station in March. From this point on the metro goes under the Academy of Medicine and reaches the junction of Geshov and Bulgaria Blvds., where once was planned a two-level junction with traffic lights but now the underpass is going to serve as a hall for station 12 situated 100 m away towards Vitosha mountain. The underground proceeds to station 14 at Krasno Selo where the tunnel boring machine started its work last summer (having already dug up a tunnel from MS 14 to MS 11). The station is at the junction of Tsar Boris III Blvd. and Zhitnitsa Str. There is also going to be a 300 m long tunnel under the junction and above the station - Zhitnitsa Str. will pass under Tsar Boris III Blvd. within the junction perimeter while the tram will remain on the ground level. The boulevard is to be open by the end of 2018. The whole road junction will be operative in 2019. The third metro diameter in its central part is completed at 50%. Zemlyane Metro Trains Depot is almost finished. It will be in operation this summer receiving the first 5 trains with pantographs by Siemens. That central part of the metro will be completed in August 2019. OVCHA KUPEL METRO The construction of Ovcha Kupel metro section and stations is stage 2 of the third metro diameter. It starts from the point after the metro depot and runs on the ground for about 400 m. The track goes under the junction of Ovcha Kupel and President Lincoln Blvds. Metro station 15 is underground situated south of Ovcha Kupel neighbourhood. The trains will pass over Vladaya river on a new bridge. The west end of station 16 at Montevideo Blvd. is to be finished this year. It is located under the future West Tangent blvd. The station has 6 entrances, after it a 37 m long tunnel was planned which is to include a mid-level space for an underpass under Montevideo str. Montevideo Blvd. - renovated, just two stops away from the ring road and the railway line, with undeveloped land attracts more and more office space investors (two commercial buildings currently under construction).

МЕТРОТО НА СОФИЯ

МЕТРОТО В "ОВЧА КУПЕЛ" Изграждането на метрото в "Овча купел" представлява етап 2 от трети метролъч. Той започва след метродепото и около 400 м върви наземно. Трасето влиза под земята на кръстовището на бул. "Овча купел" и бул. "Президент Линкълн". Метростанция 15 е подземна и се намира южно от кв. "Овча купел". При корекцията на река Владайска се изгражда мост, по който влаковете преминават над реката. При бул. "Монтевидео", чийто ремонт ще бъде завършен през тази година, е западният край на МС 16. Тя е разположена под бъдещия бул. "Западна тангента", станцията има 6 входа – след МС 16 е проектиран тунел с дължина 37 метра, който включва и междинно ниво за подлез под ул. "Монтевидео". Бул. "Монтевидео" - ремонтиран, на две спирки от околовръстното и жп линията и със свободни терени, става все по-атрактивен за инвестиции в бизнес сгради, две от които вече се строят. След МС 16 трасето прави завой и навлиза в жк "Овча купел 2", като при болница "Доверие" се намира МС 17. Тя е разположена в сърцето на жк "Овча купел" и в близост до Банка ДСК. Над нея ще минава нова улица, която представлява продължение на късата ул. "Централна". След МС 17 подземната железница поема към Софийския околовръстен път, където между околовръстното и жп линията София – Перник е ситуирана МС 18. На жп линията ще има и жп гара за връзка между двата вида транспорт, а в близост до станцията – буферен паркинг на два етажа от едната страна и на три от другата заради денивелацията. МС 18 започва от бул. "Линкълн" и завършва малко след бъдещото Околовръстно шосе в по посока "Горна баня". След МС 18 има пространство, където влаковете могат да се изтеглят и обръщат посоката на движение, а над тунела има покрита жп връзка към жп спирката на "Горна баня". Подлез минава под жп линията, а подходът към него постепенно се вкопава заради денивелацията. В близост до метростанцията ще има буферен паркинг. Териториите около третия метродиаметър се очаква да привлекат НОВИ ИНВЕСТИЦИИ В ОФИСИ И ТЪРГОВСКИ ОБЕКТИ Възможно е в скоро време да има и друг стимул, ако се приеме предложението на председателя на регионалната комисия в парламента Искрен Веселинов за промяна в Закона за устройството и застрояване на Столична община. То ще позволи изграждане на по-високи сгради извън центъра и южните райони, ако на 400 метра разстояние от терена има метроспирка. Конкретният текст гласи, че в устройствени зони без ограничение за кота корниз максималната стойност ще бъде 100 м, но само "в урегулирани поземлени имоти, попадащи с повече от половината от площта си, в 400-метров обхват, считано от средата на перона на метростанциите на улици/булеварди 2 и 3 клас за квартали в Смесена многофункционална зона (СМФ) и Зона за обществено обслужващи дейности и озеленяване в градския район (Оз1) извън Централната градска част и извън райони "Триадица", "Лозенец" и "Изгрев". Припомняме, че за по-голяма част от София най-вероятно ще бъде въведена 75 метра максимална стойност на кота корниз - за устройствени зони, в които сега липсват ограничения. Това означава, че близостта до метро ще даде възможност на предприемачите да заложат 7-8 етажа повече, достигайки позволения таван от 100 метра.

227

After station 16 the line turns into Ovcha Kupel 2 neighbourhood, station 17 is at Doverie Hospital, in the heart of Ovcha Kupel close to DSK Bank. A new street will run above it extending the short Central Str. After metro station 17, the underground heads for Sofia Ring Road where is situated MS 18 - between the ring road and the railway line Sofia-Pernik. There will be a train station creating a connection between the two transport means, close by the station there will be a two-level buffer parking on one side and another three-level parking on the other due to earth level differences. Metro station 18 starts from Lincoln Blvd. and ends a bit further from the future ring road towards Gorna Banya. An underpass runs under the train tracks. There will be a buffer parking area close to the metro station. The territories along the third metro diameter are expected to attract NEW INVESTMENTS IN OFFICE AND RETAIL PROJECTS. There is likely to be an additional stimulus if the proposal by Iskren Veselinov, head of the Parliamentary Committee on Regional Development, is approved to amend the Municipality of Sofia Urban Planning and Development Act. It would allow for the construction of higher buildings outside the central and south districts provided there is a metro station 400 m away from the area. The specific text reads that in the development zone the maximum height is 100 m but only for surveyed land plots of more than half of their area in a 400 m range calculated from the central point of the metro platform on 2 and 3 category streets/boulevards, for residential districts in Mixed Multifunctional Zones and Public Services and Landscaping zones, out of the central city area and of Triaditsa, Lozenets and Izgrev districts. For the largest part of Sofia in zones with currently no restrictions regulations for 75 m maximum height will be applied, it should be reminded. This means the metro proximity will make it possible for investors to plan additional 7-8 floors reaching the allowed maximum of 100 m.

Димитър 228 ГРА ДЪТ

Сердика МАРТ / АПРИЛ НДК

2018

Патриарх Евтимий

СУ „Св. Кл. Охридски“

Медицинска Орлов ПРОЕКТЪТ ЗА МЕТРО академия мост Стадион КЪМ ИКЕАНДК „Васил Левски“ о село ОТНОВО В ОЧАКВАНЕ България

Театър „Зад канала“

Летище София

Европейски съюз

Софийската „Свет

Преди година "Метрополитен" на съществуващи метролъчове сега ЕАДДжеймс обсъди сБаучер главния архитект се обединиха така: Кюри Продължение на трасето на София арх. Здравко Здравков и Фр. Жолио след "Парадайз Център" с 2 неговия екип съществуващото метростанции се комбинира с и перспективното развитие на отклонението към Студентски град метрото в средносрочен план, за Г.М. Димитров една станция след МС "Витоша" да се планират промени в Общия Продължение от "Бизнес Парк устройствен план. Дискутираните Мусагеница София" към ИКЕА с 2 метростанции тогава разклонения или продължения Витоша

Отклонение от Военна академия към "Слатина" и бул. "Цариградско Искърско шосе шосе". Продължение на метрото в жк "Люлин" по бул. "Царица Йоанна" до Околовръстното шосе. Отклонение към "Бъкстон" между МС 12 и МС 14 на трети Дружбаметролъч няма развитие.

Младост I бул. "Черни връх"

Ал. Малинов

Интер Експо Център Цариградско шосе Младост III Акад. Ал. Теодоров-Балан

Симеоновско шосе Околовръстен път бул. "Кл. Охридски"

Бизнес парк бул. "Ал. Малинов"

Продължението на метрото от МС "Бизнес Парк София" на бул. "Александър Малинов" в "Младост 4" на запад до "София Ринг Мол" и ИКЕА, недалеч от долната лифтова станция "Симеоново", е с дължина 1.9 км и две метростанции. В посока към ИКЕА то минава под локалното на околовръстното. Според приетия вариант за продължение на първи метродиаметър трасето върви успоредно на околовръстното. Първата метростанция е след завоя на околовръстното, на км 18.875 м, срещу "Декатлон", като единият от входовете й излиза на пешеходен остров отвъд Софийския околовръстен път, а след това при застроените зони пресичането става на ниво терен. Втората метростанция подминава кръговото при "Бистришко шосе" и бул. "Св. Климент Охридски" и се появява на повече от километър след първата, на км 19.902, като единият от входовете стъпва точно между ИКЕА и "Ринг Мол". На това място се очаква да слезе и лифтът.

Пешеходен тунел под околовръстното с асансьори, стълбища и ескалатори свързва северния вестибюл с южния. Идейният проект е на "Рикат" ООД. Възложител на предпроектните проучвания е компанията "София Саут Ринг мол" (2014 г.), собственик на търговско-развлекателния център. За разширението на първи метролъч към ИКЕА финансиране чрез публични средства не е предвидено. Продължението на метрото след "Бизнес Парк София" придобива все по-ясна икономическа логика с изграждането на нови офисни комплекси и сгради в зоната. Най-големият обект в етап на строеж там е многофункционалният Garitage Park с офиси, жилища, основно училище, спортна зала, търговска зона, паркова среда с езеро. В съседство се изграждат още два офис комплекса - "Ричхил Бизнес Център" и "Адора Бизнес Център 2". А над "София Ринг Мол" има проект за голям жилищен комплекс.

229

МЕТРОТО НА СОФИЯ

УДЪЛЖАВАНЕТО НА ТРАСЕТО В "ЛЮЛИН" СЛЕД ИЗГРАЖДАНЕ НА ТРЕТИ МЕТРОДИАМЕТЪР

Ломско шосе Обеля

Бели Дунав Надежда

бул. "Добринова скала"

бул. "Илиянци"

Сливница

Хан Кубрат бул. "Сливница"

Люлин Княгиня Мария Луиза

бул. "Вардар"

Западен парк

бул. "К. Величков" бул. "Т. Александров"

Вардар

Константин Величков

Централна жп гара Лъвов мост

Опълченска

Х Д

Сердика Сердика

СУ „Св. Кл.

Теат

Продължение на метрото по "Царица Йоанна" към жк "Люлин", се обсъжда да се даде възможностОхридски“ за „Зад Патриарх околовръстното между люлинските микрорайони 2 и 3 е строителство на небостъргачи. проф. Братоев НДК Според Евтимий Медицинска предвидено още при изграждането на метрото в края на изграждането на метрото в "Люлин" е наложителноОрлов за купел 1 се 2 нови 70-те и е заложено като отклонение.Овча Предвиждат живеещите вакадемия комплекса, но най-напред следва да семост завърши НДКГ" и в "Слатина". метростанции, като втората с голям буферен паркинг трети метродиаметър - до "Левски Стадион Овча купел 2 опира в околовръстното, замислена е и жп спирка по линията „Васил Левски“ София – Волуяк – Кюстендил. Красно село Монтевидео "Люлин" има 160 хил. жители и се нуждае от продължение на метрото, което би обслужвало още 30 хил. души в Депо Земляне Европейски България комплекса", напомни инж. Стоян Братоев, изпълнителен съюз директор на "Метрополитен" ЕАД. Трасето е много перспективно за живеещите в "Люлин". Очаква се изграждането на пробива "Дертлиев" (най-вероятно стартът му ще е това лято), който да свърже жк "Люлин" с Джеймс Баучер околовръстното. Както вече беше отбелязано, в тази част Фр. Жолио Кюри на София - двустранно на Околовръстния път при

Г.М. Димитров

Вардар

Константин Величков

230 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Ботевградско шосе Лъвов мост

Сухата река

Опълченска

Хаджи МЕТРОТО РЕЗЕРВИРА ТЕРЕН Сердика Димитър Сердика СУ „Св. Кл. В СТУДЕНТСКИ ГРАД Театър Охридски“ „Зад канала“ Патриарх НДК Евтимий ТРАСЕТО ДА СЕОрлов ПРОМЕНЯ, Медицинска НЯМА академия мост МЯСТОТО НА НДК СТАНЦИИТЕ МОЖЕ Стадион „Васил Левски“ КрасноДА село СЕ КОРИГИРА

Летище Со

Европейски съюз

България

Джеймс Баучер

Софийската

Фр. Жолио Кюри

Искърско шосе

Г.М. Димитров бул. "Г.М. Димитров"

Дружба

Мусагеница

Витоша бул. "8-и декември"

Цариградско шосе

Младост I

Интер Експо Център Цариградско шосе

бул. "Черни връх"

Ал. Малинов ул. "Проф. д-р Иван Странски"

Младост III Акад. Ал. Теодоров-Балан

Симеоновско шосе Околовръстен път бул. "Кл. Охридски"

Бизнес парк бул. "Ал. Малинов"

Метрото резервира терен в Студентски град за трасе с дължина 5 км и 5 метростанции. Смисълът на запазването на територията е тя да бъде фиксирана в Общия устройствен план на София и на нея да не се строи, да се знае, че е за метрото, разясни проф. д-р инж. Стоян Братоев, изпълнителен директор на "Метрополитен" ЕАД. Трасето вече е избрано и не може да се промени. При метростанциите промени в местоположението са възможни при определени условия, допълни инж Братоев. Трасето започва една станция след МС „Витоша“ при „Парадайз Център“ и свършва до Университета за

национално и световно стопанство (УНСС) и пред Студентската поликлиника според избрания вариант от специализирания състав на Общинския експертен съвет по устройство на територията на Столична община. На 12 януари т.г. гласува за вариант 2 (синя прекъсната линия) за продължение на втори метродиаметър на основа на комплексен анализ на "Транспро". Докато за метрото в "Слатина" източникът на финансиране е изяснен и сега се извървява пътят до него, за метрото в Студентски град все още няма финансиране, но пък има възможност да се влияе върху разположението на метростанциите.

МЕТРОТО НА СОФИЯ

231

Време е за тангенциални трасета на метрото, които да свързват сегашните лъчове

АРХ. АНГЕЛ ЗАХАРИЕВ ВОДЕЩ ПРОЕКТАНТ И ЧЛЕН НА "ГРУПА ГРАД"

ЗАЩО ТОЧНО ВАРИАНТ 2 Трасето към Студентски град е разклонение на втория метролъч от бъдещата метростанция след МС "Витоша". Виолетовият вариант 2 е предпочетен заради по-добрите му показатели: повече превозени пътници - 32 877 души на ден (прогноза за 2020 г.), повече спестено време за пътуване, повече метростанции. Тъй като е най-дълъг - 4.906 км, той е и най-скъп - 147 млн. лв., но е най-подходящ за територията според комплексния анализ на "Транспро". След МС "Витоша" подземната железницата потегля в посока към Софийския околовръстен път и една станция след "Парадайз Център" завива, за да спре с първата за това отклонение МС "Черни връх". Тя е в близост до ул. "Димитър Манчев" и жилищния комплекс от затворен тип „Витоша тюлип“, съставен от четири сгради на площ от 18 000 кв.м. Разклонението тръгва от напълно застроена зона, наситена с жилища и офиси, преминава през необлагородени зелени площи, за да достигне Студентски град. След като напуска застроената зона, метрото достига до МС 2 в кв. "Витоша", в близост до ул."Стефан Савов" – на пръв поглед на зелена поляна. Следва МС 3 на кръстовището на бул. "Симеоновско шосе" и ул. "Проф. д-р Иван Странски", което е в подстъпите на Студентски град, оформен като жилищна територия с университетски кампус и спортни съоръжения и изключително много развлекателни заведения с денонощен характер. Следващата МС 4 е предвидена за Спортен комплекс НСА при пресичането на ул. "Акад. Стефан Младенов" и ул. "Проф. Атанас Иширков" - мястото е за спортни събития и

Моето предложение е да се направят изследвания за варианти за нови трасета на метрото, които да отговарят на променената структура на града. Има възможности за трасета в южната и източната част на града, които позволяват изграждане на тангенциално радиално трасе, например от летище София през "Арена Армеец" - метростанция "Г. М. Димитров" - Зоопарка - Южен парк – бул. "България" и нататък, като по този начин биха се направили къси връзки между отделните лъчи на сегашното метро и би се намалил автомобилният трафик в южната част на града. Там натовареността на градския транспорт е най-малка. Вторият проблем е, че няма адекватна информация за пътуванията на хората до работните места – т.е. не се знае откъде тръгват и накъде пътуват. Докато не се появят такива данни, информацията ще се изкривява. Моята позиция е да се направят проучвания и да се резервира територия за метро на 5-6 места в града.

състезания с траен интерес от страна на определени групи посетители. МС 5 "Студентски град" е пред Студентска поликлиника и до сградата на УНСС – насред академичния ареал. СТУДЕНТСКИ ГРАД Е "ДРЕМЕЩА" ТЕРИТОРИЯ С ПОТЕНЦИАЛ ЗА БЪДЕЩО РАЗВИТИЕ. От „Спаси София“ са на мнение, че след преминаване на полето, отделящо кв. "Витоша" от кв. "Кръстова вада", метрото поема на север и завършва в сърцето на Студентски град, откъдето няма накъде и как да бъде продължено, т.е. вариантите не са съобразени с растежа на града и с населението в перспектива. Столичната община вече притежава всички терени, необходими ѝ, за да изгради относително добра улична мрежа за този нов квартал, а две от тези резервирани улици са достатъчно широки, за да може в него да навлиза градски транспорт, включително трамвай. Всъщност от "Спаси София" се застъпват именно за трамвай в Студентски град, подкрепят избрания виолетов вариант, но предлагат след бул. "Симеоновско шосе" той да не завива на север, а да спре зад Зимния дворец на спорта и да използва наличието на държавни и общински терени, за да оформи нужния интермодален терминал в близост до входа на НСА и да завие на юг към "Младост 1". Тепърва ще се изясни дали метрото в Студентски град ще стигне до УНСС или до НСА, каза зам.-кметът по транспорт и транспортни комуникации Евгени Крусев. На това ще са посветени бъдещите обществени обсъждания.

232 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

МЕТРОТО В "СЛАТИНА" СВЪРЗВА ЖИЛИЩНИ С ОФИСНИ ТЕРИТОРИИ, ВЛИЯЕ ВЪРХУ ГРАДСКАТА СРЕДА Метрото Ломско шосе в кв. "Слатина" е проектът на

"Метрополитен" за оперативна програма "Транспорт и транспортна инфраструктура" за 2021 - 2027 г., с който ще кандидатства за европейско Белидружеството Дунав финансиране. Той представлява разклонение от трети Надежда след "Орлов мост", за което има метродиаметър предпроектно проучване. Точното трасе и най-точното разположение на метростанциите ще изработи избраният проектант. Това, което сега знаем за изпълнителя, е, че той ще е сред осемте компании и Хан Кубрат които участват в търга за идеен проект обединения, на отклонение от трета метролиния към квартал

Вардар

"Слатина": "Метропроект Прага“ АД,"Ателие Серафимов – Архитекти" ООД, "БИАС – М" ЕООД, "Ар Джи Би" ООД, "Свеко Енергопроект" АД, "Инжпроект" ООД, „Ий Кей Джей България Кънсълтинг Енджиниърс" ЕООД, "Рикат" ООД. Проектът ще бъде завършен за 18 месеца и ще отговори на искането за 6 метростанции, бретел (обръщало), S-връзка за аварийна смяна на посоката на движение на подвижния състав и ще е с дължина 5590 м. Метростанция 1 при Окръжна болница (МБАЛ "Св. Анна") ще се проектира с пряка връзка със съществуващия подлез под бул. "Цариградско шосе".

Княгиня Мария Луиза

Владимир Вазов

Централна жп гара

Ботевградско шосе

Константин Величков

Лъвов мост

Сухата река

Опълченска

Хаджи Димитър

Сердика Сердика Медицинска академия

НДК

Патриарх Евтимий НДК

асно село

Ботевградско шосе

СУ „Св. Кл. Охридски“

Театър „Зад канала“

Орлов мост

бул. "Ситняково" бул. "Гео Милев"

Стадион „Васил Левски“

Летище Софи

бул. "Пейо К. Яворов"

България

Европейски съюз

бул. "Шипченски проход"

Софийската „С бул. "Асен Йорданов"

Джеймс Баучер

Фр. Жолио Кюри

Искърско шосе

Г.М. Димитров УМБАЛ "Св. Анна"

Витоша

Мусагеница Младост I

Дружба Цариградско шосе

Интер Експо Център Цариградско шосе

233

МЕТРОТО НА СОФИЯ

Връзка на разклонението в "Слатина" с първи метродиаметър при МС "Младост 1" Метрото в кв. "Слатина" няма да се свърже с първи метродиаметър при МС "Младост 1". Подобно свързване не е здравословно. Вредно е да се свързват линиите на метрото. Това е строителство на излишни километри, за да се обслужи интересът на шепа хора. Метрото превозва пътникопотоци, които не могат да бъдат обслужени от наземния транспорт. Сега например първи и втори метродиаметър са свързани при "Обеля" и това се отразява на графика и на зареждането на мотрисите сутрин. ПРОФ. Д-Р ИНЖ. СТОЯН БРАТОЕВ ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА "МЕТРОПОЛИТЕН" ЕАД

Началото на отклонението се предвижда да започне в участъка между МС "Малък градски театър "Зад канала" и МС "Орлов мост" на трета метролиния при ул. "Шипка" в зоната на Военна академия "Г. С. Раковски". И сега съществува примерен идеен проект по част "Конструкции" (на "Рикат") за това отклонение. Военна академия "Г. С. Раковски" е паметник на културата с музей и голяма градина. Паркът и парцелът на Военна академия разделя жилищна зона "Яворов" от кв. "Подуяне". Метрото ще мине под парка, за да стъпи на Румънското посолство на бул. "Ситняково", където ще бъде метростанция 6 "Ситняково" (номерацията на метростанциите е от "Окръжна болница" към "Ситняково"). Като изключим мол "Сердика център" и няколко по-малки жилищни сгради, в района почти няма нови инвестиции, а и незастроените терени са малко. До МС "Ситняково" се намират спирките на трамваи 20 и 22, на автобуси 120, 413, 305, които свързват зоната съответно с кварталите "Дружба", "Сухата река", "Хладилника" и "Парадайз Център", "Младост". Спирката става част от транспортен хъб на две нива и ще повлияе на градската среда. Добро би било конкурс да реши как ще изглежда транспортната зона, отстояща на по-малко от километър от кв "Подуяне", който пък остана без метро. Нужен е и ремонт на бул. "Ситняково" и ул. "Черковна", които обслужват транспортно района. СЛЕД БУЛ. "СИТНЯКОВО" СА ПРЕДВИДЕНИ 2 СПИРКИ НА БУЛ. "ГЕО МИЛЕВ" с улична инфраструктура в много лошо състояние. МС 5 е на пресечката с ул. "Коперник" в близост до зала "Фестивална", а МС 4 - на кръстовището с ул. "Слатинска". Метрото не навлиза в комплекс "Слатина", а е тангента на застроената зона и върви успоредно на парк "Гео Милев". Отново поставяме въпроса за връзката на градската среда

с метростанциите. И тъй като в случая става дума за голям парк, зоните около метростанции 5 и 4 могат да бъдат обект на конкурс - територията не изобилства с история и археология като площад "Света Неделя", но е добра за "градска дневна", веломаршрути, спортни съоръжения. СЛЕДВАЩИТЕ ДВЕ СПИРКИ СА В КВ. "СЛАТИНА", КАТО ВТОРАТА Е ДО "АРЕНА АРМЕЕЦ" НА УЛ. "АСЕН ЙОРДАНОВ" Преди време територията "Къро" беше предвидена за вторичен градски център, но до реализация не се стигна. Останаха двата репера - "София Тех Парк" и "Арена Армеец", които сега вече ще бъдат обслужени от метро. Първоначално за "София Тех Парк" беше предвидена метростанция и от страната на бул. "Цариградско шосе". Но проф. д-р инж. Стоян Братоев, изпълнителен директор на "Метрополитен" ЕАД, каза така: "Лукс е да има 2 метростанции откъм градската магистрала (бул. "Цариградско шосе"), а и разстоянието между тях трябваше да е под 500 м, което е твърде малко." Територията между "София Тех Парк" и "Арена Армеец" се оформя като специфична зона и се нуждае от конкурс за градската среда и разпределението на трафика. Краят на разклонението се предвижда да е от източната страна на съществуващия пешеходен подлез под бул. "Цариградско шосе". Там ще е първата метростанция МС 1 "ЦАРИГРАДСКО ШОСЕ", ПРИ ОКРЪЖНА БОЛНИЦА (МБАЛ "СВ. АННА") На изток от МС 1 се предвижда обръщало на движението - то включва 2 коловоза и 120 м за така наречения топъл резерв. Цялото трасе ще е подземно и ще се строи по два различни метода. Точното разположение на метростанциите ще определи идейният проект. Той

234 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Зоните над метростанциите се нуждаят от урбанистични конкурси Необходими ли са конкурси за пространствата над метростанциите? Направо са задължителни. Но за да имат конкурсите смисъл, трябва да се подбират местата, за които да се обявяват. Не може всяко пространство над метростанция да е обект на конкурс. Освен това конкурсите могат да бъдат различни – някои да са публични, други да са с покани, трети с предварително селектирани колективи. Има моменти, когато процесът ще е по-гладък, ако се поканят, да речем, три колектива. Разбира се, че е добре конкурсите да са публични, но понякога това води до тромавост. Затова преценката е важна – за кои метростанции и под каква форма.

УРБ. НУРХАН РЕДЖЕБ PLACEMAKE

Подходящо ли да се обяви конкурс за пространството над някои от метростанциите в кв. "Слатина"? Метрото в "Слатина" минава успоредно на парка „Гео Милев“, който обвързва публични обекти като стадион „Академик“, зала „Фестивална“ и в този смисъл е добра територия за обявяване на конкурс. Метрото там и обновяването на градската среда над него ще повлече след себе си много инвестиционни проекти. За големите публични инфраструктурни проекти е характерно именно това - въвличат със себе си много инвестиции и добавената им стойност се покачва.

трябва да се съобрази с наличната подземна и наземна инфраструктура, чието проучване е в обхвата на обявената обществена поръчка за идеен проект на трасето. Засега е ясно, че всички станции ще се проектират с по два вестибюла в двата края на перона, като западният вестибюл на началната станция 1 ще има директна връзка със съществуващия подлез под бул. "Цариградско шосе". Проектирането на разклонението ще определи стойността на метрото в кв. "Слатина". По предварителна информация индикативната минимална цена е около 250 млн. лева.

Разклонението на метрото към "Слатина" и Окръжна болница със сигурност ще повлияе положително на инвестиционната активност, особено в кв. "Полигона" с много неусвоени терени. "София Тех Парк" постепенно се превръща в модерен офис парк, като предстои развитие на повечето му зони. Около недовършената сграда на бившия ИПК "Родина" също има възможност за мащабно строителство, както и в базата на "София прес". Комплексът "Европейски търговски център" ще се разшири с нова сграда в следващите години, а зад "Мегапарк" от 2017 г. се изгражда административната сграда "Офис А".

Метрото в "Слатина" минава успоредно на парка „Гео Милев“, който обвързва публични обекти като стадион „Академик“, зала „Фестивална“ и в този смисъл е добра територия за обявяване на конкурс, смята урб. Нурхан Реджеб, PlaceMake

235

236 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

СИСТЕМА PREPRUFE® КАК ДА ПРОЕКТИРАМЕ И ИЗПЪЛНИМ СУХИ ПОДЗЕМНИ СЪОРЪЖЕНИЯ Хидроизолирането на подземните съоръжения – метро, пътни и жп тунели, сутерени на сгради и т.н., е от изключителна важност за функционирането им. Правилният подход и изборът на най-подходящите материали започват още с проекта. Едни от най-добрите за тези цели са продуктите на GRACE. Техните материали, детайли и технологии се използват повече от 40 години в едни от найважните тунелни проекти по света. Специално приложение намира хидроизолационната мембрана Preprufe® в дълбоко заложени обекти, изграждани с шлицови стени и пилоти. Хидроизолационните продукти на GRACE се използват за максимална защита на строителните конструкции от вода, слягания и замърсители като хлориди, сулфати, газове – радон и метан, както и от други индустриални замърсители. Дали поради ограничено място или заради дълбочината на конструкциите, повечето от метро- или жп станциите се изпълняват в изкопи между шлицови стени. Сами по себе си шлиц стените или пилотите са един крепеж на изкопа и никога не могат да бъдат 100% водоплътни. Подземните съоръжения, както и всички други съоръжения са подложени на неизбежни слягания, като отклоненията във вертикала поради земния натиск достигат до 4-5 см при дълбочини от порядъка на 20-25 м. Получават се и температурни деформации и вибрации от преминаването на превозните средства. Това изисква да се проектира и изпълни МС 16 „Бизнес парк София”

www.hydromat.bg

хидроизолационна система, която да не е свързана с шлиц стените или пилотите. Това проектно решение се изпълнява отлично с хидроизолационната система Preprufe® и нейната иновативна самозалепваща се система. Произведена и предназначена за тази цел, тя предлага изцяло свързана с бетона хидроизолационна мембрана с ключови ползи за критичните зони. Семплата форма на мембраната, както и лекотата, с която се полага, я прави особено подходяща за тесните места при подземните метролинии и жп станции. Използвайки самозалепващ се повърхностен слой, развит от GRACE, Preprufe® мембраните опростяват инсталационния процес, премахвайки необходимостта от защитен бетон 8-10 см (по дъно) и комплицираните детайли, свързани с това. Премахнати са предпазните слоеве от бетон, намалена е дълбочината на изкопа, печелейки време и ускорявайки процеса на строителството, което е задължително при стандартните листови хидроизолации, използвани по дъната. Спазването на точните детайли е много важно, когато трябва да се изпълни успешното хидроизолиране в критичните зони при преминаването от бетонните тунелни сегменти в станциите – преминаването от сферично в правоъгълно сечение. GRACE предлага от нейната доказана в практиката гама

ADVERTORIAL

от детайли, базирани на значителния опит в областта на жп (метро) сектора на много предизвикателни проекти в света. Preprufe® съчетава екстремно устойчивия високоплътен полиетилен със силно залепващ се адхезив. Той се свързва директно с изливания бетон на новата стоманобетонна конструкция, образувайки непрекъсната проникваща плътна изолация, отделяща конструкцията от обкръжаващата я среда. Preprufe® избягва евентуалните дефекти (бъдещи течове), възникнали от мигрирането на водата, проникнала през мембраната към други части на конструкцията при евентуален механичен пробив. Нейното уникално самозалепване предотвратява също така и проблемите при свободно лежащите мембрани при сляганията на конструкцията. Preprufe® има самозалепваща ивица на всеки лист, което осигурява сигурно презастъпване между отделните листове. Мембраната може да се полага върху влажни и мокри повърхности, също така функционира и като газова и парна бариера, за да се постигне напълно суха конструкция. Уникалният Preprufe® позволява мембраната да стои на открито до 8 седмици преди да бъде излят бетонът, и да се държи чиста, алтернативно на текстурираните или покрити с геотекстил повърхности. Preprufe® е доказана в много предизвикателни условия в целия свят, включително в проекти с високо водно ниво и висока концентрация на хлориди и сулфати, които атакуват стоманената армировка, респективно и бетона. Основата от HDPE осигурява мембранната структура да остане без дефекти дори и когато химическата концентрация на подземните води се променя във времето Пълната защита на конструкцията от вода означава да се избере такава мембрана, която не само не позволява на водата да достигне до бетона, но също така и да спре миграцията на водата между мембраната и конструкцията. Миграцията на водата при конвенционалните, несвързаните (незалепени) за конструкцията мембрани води до обилни течове, които трудно се локализират. Спирането на Mетротунел по милански способ към МС 12 „Витоша”

237

течовете е възможно единствено с инжекционни действия, които в повечето случаи са далеч от източника на вода, тъй като водата мигрира между конструкцията и хидроизолацията. Инжекционната дейност е бавна и скъпа и изисква специализирано оборудване. Един от многото големи метро и жп проекти, в които може да се види скорошното приложение на Preprufe®, е метрото в Доха, Катар, където 4 от 5 контракта полагат мембраната на метростанциите в мултимилиардната инфраструктурна програма, състоящ се от 4 линии и около 100 метростанции (МС). Проектът изисква напълно сухи МС и 120 години проектен живот. В проекта може да се види и приложението на широката гама от продукти на GRACE, използвани в конструкциите. Проектната спецификация изискваше хидроизолационната система да бъде така изпълнена и проектирана, че да се справи с подземната вода със средна годишна температура 32 °С и с много висока концентрация на хлориди и сулфати. Заради специфичните си характеристики Preprufe® наскоро бе включена и в спецификацията на парижкото метро от Societe du Grand Paris, предвиждащо строителството на 70 метростанции в следващите 14 години. Това е ясно доказателство за уникалното добро представяне на мембраната в най-големите метросхеми. Проектите от цял свят непрекъснато продължават да използват продуктите на GRACE за защита на конструкциите от водата, подчертавайки важността на дълготрайността на живота на конструкцията. Особено важен е правилният избор на материалите да бъде извършен още в началната фаза на проектирането. В България за последните 25 години „Хидромат“ ООД е изпълнила успешно със системата Preprufe® следните метроучастъци: MС 11 „Джеймс Баучер “ , Mетротунел по милански способ към МС 12 „Витоша“, MС 16 „Бизнес парк София“, ВУ между МС 6 „Опълченска“ и МС 7 „Сердика“, Стартова шахта на МС 7 „Сердика“, Пешеходен подлез на МС 8 „Софийски университет Св. Климент Охридски“ и др.

MС 11 „Джеймс Баучер”

238 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018 EN

АНДРЕАС БЕЙКОС ЕИБ СЪФИНАНСИРА КЛЮЧОВИ ПРОЕКТИ ОТ НАЦИОНАЛНО ЗНАЧЕНИЕ С ОДОБРЕНО ФИНАНСИРАНЕ ОТ ЕС

АНДРЕАС БЕЙКОС РЪКОВОДИТЕЛ НА ОФИСА НА ГРУПАТА НА ЕИБ И ЕВРОПЕЙСКАТА ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА В СОФИЯ

АНДРЕАС БЕЙКОС

е ръководител на офиса на Групата на ЕИБ и Европейската инвестиционна банка в София от септември 2017 г. Има 18-годишна професионална кариера в ЕИБ, съсредоточена върху операции по отпускане на кредити в рамките на ЕС и извън него. Управлявал е заемите в публичния сектор в Гърция и е бил ръководител на Бюрото на ЕИБ за Западните Балкани в Белград от 2010 до 2016 г.

ANDREAS BEIKOS

has been Head of Sofia Office at The EIB Group and European Investment Bank since September 2017. Andreas Beikos has 18 years of professional career in the EIB focusing on lending operations within and outside the EU. Andreas Beikos managed public sector lending in Greece and served as Head of the EIB Office for the Western Balkans in Belgrade from 2010 to 2016.

АНДРЕ АС БЕЙКОС, ЕИБ

Какви са възможностите за финансиране на инфраструктурни проекти в България чрез инструментите на ЕИБ? На какви основни изисквания за кандидатстване те следва да се подчиняват? ЕИБ е институцията на ЕС за дългосрочни кредити и е собственост на държавите - членки на ЕС. Тя предоставя финансиране за базови инвестиции, допринасящи за растежа, заетостта, регионалното сближаване и промените в климата в Европа и извън нея. През 2017 г. Групата на ЕИБ (ЕИБ и нейното дъщерно дружество Европейски инвестиционен фонд [ЕИФ]) отпусна кредити, гаранции и други продукти на стойност 78.2 млрд. евро. За да се гарантира ефикасно въздействие, ЕИБ дава заеми на обещаващи проекти, които съчетават безвъзмездните средства от еврофондовете на ЕС със заеми и консултации по технически и финансови въпроси. Финансирането, предоставено от Групата на ЕИБ в България, достигна 299 млн. евро през 2017 г. От 1992 г. насам сме предоставили 5.1 млрд. евро за финансиране на инвестиционни проекти, важни за икономическото развитие на България. Операциите на ЕИБ в България обхващат всички основни икономически сектори - от транспортна инфраструктура, комуникации, енергетика и околна среда до производство и услуги (включително подкрепа за малки и средни предприятия), до местни финансови институции и развитие на икономика, базирана на знанието. За да бъде даден проект одобрен за финансиране от ЕИБ, той трябва да бъде оценен по нашите критерии и проверен дали съответства на приоритетните цели на ЕС. Ние оценяваме неговата жизнеспособност от гледна точка на техническа, екологична, икономическа, финансова, правна и цялостна гледна точка. Вносителите на проекти трябва да демонстрират достатъчно възможности за изпълнение и поддръжка на проекта по време на неговия жизнен цикъл, като в същото време спазват приложимото законодателство на ЕС и насоките на ЕИБ. Освен чисто финансовата възвращаемост ние търсим и икономическа добавена стойност по отношение на положителната заетост, социалното и екологичното въздействие. Авторите и вносителите на проекти могат да се обърнат към банката, като се свържат директно с нашата институция чрез уебсайта ни (info@eib.org) или с местното представителство на ЕИБ в София (sofia@eib.org). Бихте ли посочили предимствата на финансовата подкрепа на ЕИБ в сравнение със стандартните банкови кредити? ЕИБ притежава AAA рейтинг и е в състояние да набира средства на международните капиталови пазари при много атрактивни лихвени проценти. Като институция с нестопанска цел банката предава по-голямата част от тези привлекателни условия на своите клиенти. Ясно е, че нашите лихвени проценти са ниски в сравнение с други източници на кредити, налични във финансовия сектор. Друго съществено предимство е, че финансирането от ЕИБ като цяло е дългосрочно и е съчетано с гратисни периоди и дълги периоди на възстановяване, които отговарят на финансовите нужди на вносителите на проектите. Заемът за корпоративен бизнес може да достигне до 10-12 години срок за погасяване, а за инфраструктурен проект - до 20-25 години. Не на последно място, наличието и одобрението на даден проект от страна на ЕИБ предоставя "печат за качество", който насърчава други финансисти също да подпомогнат проекта.

239

ANDREAS BEIKOS HEAD OF SOFIA OFFICE AT THE EIB GROUP AND EUROPEAN INVESTMENT BANK What are the possibilities for financing infrastructure projects in Bulgaria through the European Investment Bank (EIB)’s instruments? What are the main application requirements they should meet? EIB is the EU’s long-term lending institution and owned by the EU Member States. It makes long-term finance available for sound investment, contributing to growth, jobs, regional convergence and climate action in Europe and beyond. In 2017, the EIB Group (i.e. the EIB and its subsidiary the European Investment Fund [EIF]) extended loans, guarantees and other products for EUR 78.2 bn. To ensure maximum impact, the EIB lends to sound projects, combining EU funds with its loans and advising on technical and financial aspects. Financing provided by the EIB Group in Bulgaria reached EUR 299 m in 2017. Since 1992, we have provided EUR 5.1 bn to finance investment projects important for Bulgaria’s economic development. The EIB’s operations in Bulgaria cover all major economic sectors, ranging from basic infrastructure such as transport, communications, energy and the environment to manufacturing and services, including support for small and medium-sized companies through local financial institutions and the development of a knowledge-based economy. For a project to be considered for EIB financing, we will make a full assessment of the project from a number of criteria, and as long as it is consistent with the EU's priority objectives. We assess the viability of a project from technical, environmental, economic, financial, legal and integrity points of view. The project promoters need to demonstrate sufficient capabilities to implement and maintain the project during its lifecycle, while complying with the applicable EU legislation and EIB guidelines. In addition to purely financial returns, we also look for economic value added in terms of positive employment, social and environmental impacts. The application process is rather simple and informal. Promoters can approach the Bank by directly contacting our institution through our website (info@eib.org), or also contacting the local representation of the EIB in Sofia (sofia@eib.org). As mentioned earlier, the Bank supports the financing of sound projects, economically and technically viable and in line with EU environment and social guidelines. Would you list the advantages of EIB's financial support compared to the standard bank credits? EIB is AAA-rated, the EIB is able to raise funds on the international capital markets at very attractive interest rates. As a non-profit making institution, the Bank passes the bulk of these attractive terms to its clients. Plainly stated, our interest rates are low, compared to other sources available in the financial sector.. Another considerable advantage is that EIB funding is generally long-term and paired with long reimbursement grace periods, matching the funding needs of project promoters..A loan to a corporate can reach up to 10-12 years’ tenor and for an infrastructure project up to 20-25 years. Last but not the least, EIB’s presence and approval of a given project also provides a “quality stamp” encouraging other financiers to (co)finance the project. . What are the larger infrastructure projects supported in Bulgaria by the EIB so far and with what funding? EIB is a major contributor to infrastructure projects in the country since the early 1990ies. With Bulgaria’s entry into the EU, the Bank has and will continue to co-finance several key projects of national prioritiy in transport

24 0 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

Кои са по-мащабните инфраструктурни проекти, подкрепени в България от ЕИБ до момента, и с какво финансиране? За развитието на инфраструктурните проекти в страната от началото на 90-те години на миналия век основно допринася ЕИБ. От влизането на България в ЕС банката съфинансира и ще продължи да съфинансира ключови проекти от национално значение в секторите транспорт и енергетика с одобрено безвъзмездно финансиране от ЕС. Например от години ЕИБ подкрепя Столичната община в изграждането на значими проекти като метрото в София. През 2018 г. се стремим да подкрепим бъдещи инвестиции в инфраструктурата, такъв пример е инсталацията за получаване на гориво от преработен битов отпадък (RDF), която ще бъде изградена в „Топлофикация София". Други потенциални операции и дейности включват разработването и модернизирането на регионалната инфраструктура на страната, като се акцентира върху транспорта, енергийната ефективност, климатичните промени и социалната икономика. Намерението ни е да насърчим конкурентоспособността чрез корпоративно кредитиране в различни сектори (например енергетика, агробизнес, производство и услуги), както и да подпомогнем малките и средните предприятия. В допълнение, ще продължим да работим с националните органи по разработването на финансови инструменти за периода 2014 - 2020 г. в приоритетни области (например МСП, околна среда, услуги). Важно е също така да се спомене, че в миналото Групата на ЕИБ в България беше успешна в разгръщането на blending schemes, които представляват схеми за смесване на безвъзмездно финансиране от структурните фондове на ЕС със спектър от финансови инструменти, включително капиталови инструменти, заеми и гаранционни схеми. Такъв инструмент за малките и средните предприятия е JEREMIE, а за градско развитие – JESSICA. На каква стойност са отпуснатите в България кредити по плана "Юнкер" до този момент и каква е сумата на мобилизираните инвестиции? Съгласно плана "Юнкер" от декември 2017 г. групата на ЕИБ е одобрила 13 транзакции в размер на 355 млн. евро, включително 281 млн. евро заеми, предоставени от ЕИБ, и 74 млн. евро гаранции и собствен капитал през Европейския инвестиционен фонд (ЕИФ). Като цяло групата е мобилизирала 1.6 млрд. евро за българската икономика. През 2017 г. банката подписа две транзакции по EFSI (Европейският фонд за малки инвестиции). ЕИБ предостави заем от 31 млн. евро на "Олива" АД водещ производител на слънчогледово олио и търговец на зърно. Това беше първият заем на ЕИБ за българско частно дружество, възползващо се от гаранцията от бюджета на ЕС по финансовия компонент на EFSI. "Олива" АД е успешен местен производител на пазара на слънчоглед, който непрекъснато модернизира своите активи и подобрява конкурентоспособността си. Компанията използва заем от ЕИБ за финансиране на изграждането на нова производствена база за слънчогледово олио, съхранение и логистика в община Белослав, близо до Варна. Банката на ЕС предостави заем от 100 млн. евро, отпуснат от EFSI на Biovet - дъщерно дружество на Huvepharma International - за финансиране на планирано увеличение на производствените, научноизследователските

and energy with EU funds. For instance over many years EIB has supported the Municipality of Sofia to build up key investments such as the Metro of Sofia. In 2018, we are aiming to support further investments in infrastructure such as the Toplofikacia Combined Heat and Power Plant in Sofia. Other potential operations and activities considered include the development and upgrading of the country’s regional infrastructure, focusing on transportation, energy efficiency, climate action and the social economy. We intend to foster competitiveness through corporate lending in various sectors (e.g. energy, agribusiness, manufacturing and services) as well as to SMEs and Midcaps. Finally, we will continue our work with the national authorities in developing Financial Instruments for 2014-2020 in priority areas (e.g. SMEs, environment, services). It is important to mention also that in Bulgaria the EIB Group has been successful in the past with the deployment of “blending schemes” for SMEs (i.e. “JEREMIE”) and urban development (i.e. “JESSICA”) where EU Structural Funds were leveraged and a wide range of financial tools developed, including equity, loans and guarantee schemes. What is the amount of credits granted to Bulgaria under the Juncker Plan so far and what is the amount of the investments mobilized? Under the Junker Plan, as of December 2017, the EIB group approved 13 transactions for a total amount of EUR 355m, including EUR 281m of loans provided by the EIB and EUR 74m of guarantees and equity, through the European Investment Fund (EIF). In total, the groupmobilised EUR 1.6 bn for the Bulgarian economy. In 2017, the Bank signed two transactions under EFSI, as follows: EIB provided a EUR 31m loan to Oliva AD – Bulgaria’s leading sunflower oil producer and grain trader. This was the first EIB loan to a Bulgarian private company to benefit from the support of the EU budget guarantee under thefinancing component of the EFSI. Oliva AD is a successful local operator in the sunflower market that has continuously modernised its assets and improved competitiveness. The company is using the EIB loan to finance the construction of a new sunflower oilseed production plant and storage and logistics facilities in the Beloslav municipality near Varna. The EU bank granted a EUR 100m EFSI-backed loan to Biovet - a subsidiary of Huvepharma International - to finance a planned increase of production and R&D activities in the area of animal health. While it serves primarily the company itself, the loan also contributes to the improvement of agriculture, farming and agrofood business, a key component of Bulgaria’s economy. This operation will strengthen the competitiveness of a leading company in the veterinary sector in Bulgaria, reinforcing Europe’s leading position in the animal health market. Animal health is a key element of the EU farming industry and an area of concern for all European citizens. The Bank is continuously reviewing proposals from private and public promoters falling under the umbrella of the Junker Plan, which are at various stages of analysis. Potential opportunities for further EFSI backed financing in Bulgaria may materialize in energy, agribusiness, manufacturing and services. Once these projects pass their preliminary approvals, they will be made public on our website. Which economic segments are the largest beneficiary of EIB’s funds? EIB exposure in Bulgaria stood at EUR 2.6 bn or 5.1% of GDP at end-2017. This compares to an EU average exposure of 3.4% of GDP. Exposure to the transport sector (railways, roads, sea transport, air transport, other transport and urban inter-modal

241

242 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

и развойни дейности в областта на здравето на животните. Макар че обслужва основно самата компания, заемът допринася и за подобряване на селското стопанство, фермерството и хранително-вкусовата промишленост, ключов компонент на българската икономика. Тази операция ще засили конкурентоспособността на структуроопределяща компания във ветеринарния сектор в България, като ще укрепи водещата позиция на Европа на пазара на здравето на животните - важен елемент от селскостопанската промишленост в ЕС, тема, която засяга всички европейски граждани. Банката непрекъснато преглежда предложенията на частни и публични вносители, попадащи в обхвата на Плана "Юнкер", които се намират на различни етапи от оценяването на проектите. Потенциалните възможности за по-нататъшно финансиране от ЕФСИ в България могат да се реализират в енергетиката, агробизнеса, производството и услугите. След като тези проекти получат своите предварителни одобрения, те ще бъдат публикувани на нашия уебсайт. Кои икономически сегменти са най-големият бенефициент на средства от ЕИБ? Обемът на отпуснати кредити от ЕИБ на България с държавна гаранция възлезе на 2.6 млрд. евро, или 5.1% от БВП в края на 2017 г. Той е сравним със средния обем кредити за ЕС, който се равнява на 3.4% от БВП. Обемът на кредитите на транспортния сектор (железопътни линии, пътища, морски транспорт, въздушен транспорт, друг транспорт и градски интермодален транспорт) обхваща почти половината от нашите инвестиции, или 49% от общия обем. МСП и междинното кредитиране представляват 25% от общия обем, а инвестициите във ВиК инфраструктура - 17%. Останалите 9% са за енергия, комбинирана инфраструктура, други производства, услуги, селско стопанство и храни. По какъв начин ЕИБ финансира малките и средните предприятия? Има ли ограничения за областите на финансиране? ЕИБ отпуска кредити на МСП, а оттам и на реалната икономика, чрез предоставяне на кредитни линии на банки партньори, но също така и използва своята дъщерна компания "Европейски инвестиционен фонд" (ЕИФ), за да предоставя специално създадени обезпечения и капиталови решения в подкрепа на инвестиционните дейности на МСП. През 2017 г. банката сключи договори за посредническо кредитиране в размер на 40 млн. евро с две финансови институции, партньори на ЕИБ ("Райфайзен Лизинг България" и Прокредит банк), като допълнително подобри достъпа на българските МСП и общините до финансиране от ЕИБ. Друга голяма инициатива за МСП беше подписана през 2016 г., а в началото на 2017 г. стартира сключването на гаранционни споразумения с 10 партньорски банки в България. Така в края на 2017 г. в България вече имаше сключени повече от 2000 индивидуални заема за МСП, които осигуриха общо финансиране от около 300 млн. евро за малкия бизнес, като през първата година от изпълнението се достигна 50% усвояване на средствата. Около 30 млн. евро от финансирането са използвани за подкрепа на научноизследователската, развойната дейност и иновациите в малките предприятия в страната. През 2017 г. ЕИФ сключи четири гаранционни споразумения с банки партньори, очаквайки да увеличи с

transport) covers nearly half of our investments, amounting to 49% of total exposure. SME and intermediated lending accounted for 25% of total exposure, while water and sewage accounted for 17%. The remaining 9% of exposure is to energy, composite infrastructure, other manufacturing, services, and agriculture and food. How does the EIB finance small and medium-sized enterprises? Are there any restrictions on the areas of funding? EIB lends to the SMEs, hence the real economy, through the provision of credit lines to partnering banks but also uses its sister company the European Investment Fund (EIF) to provide tailored made guarantee and equity solutions in support of SMEs’ investment activities. In 2017, the Bank concluded EUR 40 m worth of intermediated lending with two EIB partner financing institutions (Raiffeisen Leasing Bulgaria and Procredit Bank), further improving the access of Bulgaria SMEs and municipalities to EIB financing. Another large facility, the SME Initiative, was signed in 2016, was successfully launched in early 2017 with concluded guarantee agreements with 10 partner banks in Bulgaria. As of the end of 2017 more than 2,000 individual SME loans in Bulgaria were originated under the program providing total financing of about EUR 300 m to small business, thus reaching 50% utilisation in the first year of implementation. Some EUR 30 m of the financing was used to support R&D and innovation in small businesses in the country. In 2017, EIF entered into four guarantee operations with partner banks, expected to raise EUR 330 m in new loan financing raised at preferential terms for Bulgarian SMEs. One new venture capital fund manager was selected to invest about EUR 25 m into innovative high-tech companies in the country. Up to end 2017, loan financing from previous EIF guarantee schemes through the SME Initiative, COSME and InnovFin transactions was extended to more than 3,500 Bulgarian SMEs. Overall, the SME window under the EFSI scheme ranks Bulgaria among the top 3 EU states in mobilised investment per EUR m of GDP. The Bank can finance most sectors covering a vast range of economic activities. Prohibited sectors include the tobacco, alcohol, gambling and weapons sectors, whereas there are some restricted sectors, such as for example in energy, where the Bank assess the investments’ eligibility on a case-by-case basis. What are the possibilities for financing the construction of industrial sites - new factories and enterprises, through EIB’s instruments? Bulgaria has been able to attract its fair share of foreign direct investments into the manufacturing and industrial sectors in the last decade or so and there is a good potential that the trend continues. These sectors are obviously open to EIB financing and represents a key activity in support of private sector investments. Moreover, with the Junker Plan now in place the Bank is able to leverage its funding, through the benefit of the EU guarantee and EU funds, by entering into higher risk type of transactions, which otherwise would be difficult for the Bank to finance. The key is not the number of projects being submitted to the Bank but rather for promoters to present their business case in a convincing manner and submit financial proposals demonstrating the projects’ viability and bankability. In order to support our potential clients, we intend to widen our advisory services by taking advantage of the EIB local presence of the European Investment Advisory Hub (EIAH), for which we already had 49 request as of the end of last year. It is re-called that the EIAH is a partnership between the EIB and the EC offering, as part of the Junker Plan, a single point of entry to a comprehensive package

243

24 4 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

330 млн. евро новото финансиране по заеми, отпускани при преференциални условия за българските МСП. Нов Фонд мениджър за рисков капитал бе избран да инвестира около 25 млн. евро в иновативни високотехнологични компании в страната. Към края на 2017 г. финансирането на заеми от предишни гаранционни схеми на ЕИФ чрез Инициативата за МСП, COSME и InnovFin бе разширено до повече от 3500 български МСП. С одобрените средства от ЕФСИ България се нарежда сред първите три страни в ЕС по мобилизирани инвестиции към БВП. Банката може да финансира повечето сектори, покриващи широк спектър от икономически дейности. Забранени се секторите на тютюна, алкохола, хазарта и оръжията. Има и ограничени сектори, като например енергетиката, където ЕИБ оценява допустимостта на инвестициите индивидуално за всеки отделен случай. Какви са възможностите за финансиране на изграждането на индустриални обекти - нови заводи, фабрики и предприятия, чрез инструментите на ЕИБ? България успя да привлече своя справедлив дял от преки чуждестранни инвестиции в производствения и промишления отрасъл през последното десетилетие и има добър потенциал тенденцията да продължи. Тези сектори очевидно са отворени за финансиране от ЕИБ и представляват основна дейност в подкрепа на инвестициите в частния сектор. Нещо повече, с действащия в момента план "Юнкер" банката има възможност да увеличи финансирането си, възползвайки се от гаранцията, дадена от фондовете на ЕС, като сключи сделки с по-висок риск, които в противен случай биха били трудни за финансиране от ЕИБ. Разковничето не е в броя на проектите, които се представят пред банката, а по-скоро в способността на вносителите на проекти да представят своя бизнес план по убедителен начин и да предоставят финансови предложения, демонстриращи жизнеспособността и банковата способност на проектите. За да подпомогнем нашите потенциални клиенти, възнамеряваме да разширим консултантските си услуги, като се възползваме от присъствието на ЕИБ в Европейската инвестиционна консултантска мрежа (EIAH), за което вече имахме 49 искания към края на миналата година. Както е известно, EIAH е специална самостоятелна организация, предлагаща пакет от консултантска и техническа помощ. Този център е особено важен в страните от Кохезионния фонд, които имат най-голяма нужда от подкрепа при изграждане на капацитет за избор на проекти, подготовката и изпълнението им. С постепенното преминаване от безвъзмездните средства към финансовите инструменти и инвестиционните платформи центърът помага на България да превключи към този нов начин на мислене. ЕИБ напредва и по отношение на изграждането на местно присъствие - през септември 2017 г. в София бе открит специален офис на EIAH. Смятате ли, че инвестиционната среда, законодателството, съдебната система и политическата обстановка в България гарантират сигурност на инвестициите? Съществуват ли предизвикателства, решаването на които ще позволи увеличаване на размера на инвестиционните кредити? За да процъфти една икономика, бизнес средата трябва да бъде благоприятна за инвестициите, прозрачна, предвидима

of advisory and technical assistance. The Hub is particularly important in Cohesion countries where capacity building support to identify, prepare and implement projects is of greatest need. With the progressive shift from grants to financial instruments and investment platforms, the Hub is helping Bulgaria to make this challenging culture shift. EIB progressed in terms of building local presence too: in September 2017, a dedicated EIAH office opened in Sofia. Do you think the investment environment, the legislation, the judicial system and the political environment in Bulgaria guarantee investment safety? Are there any challenges, whose solutions would help to increase the amount of investment credits ? For any economy to thrive, the business environment must be investment friendly, transparent, predictable and stable. The rule of law, enhancing public administration and its institutional capacity, restructuring state owned companies, improving judicial system, adopting and respecting transparent tendering procedures, cutting red tape, tackling corruption and the grey economy are areas where Government can intervene to improve the business environment. This in turn will attract higher levels of foreign direct investments needed for the country to grow on a sustainable basis. In addition to the above and in the particular case of Bulgaria though, the lack of skilled labour is an additional impediment to long-term sustainable growth. The Bank recently conducted an EIB Investment survey (EIBIS) by interviewing 12,500 non-financial firms across the EU: accordingly, about 80 % of Bulgarian firms, availability of staff with the right skills (not necessarily high skills) is seen as an impediment to investment, significantly above the EUaverage. Firms in manufacturing see this problem as particularly acute. This is despite relatively low share of employed people in total population and unemployment rate that is still above pre-crisis lows. Partly explaining this trend, underperforming education and training systems as well as high net outward migration explain this high share. Emigration of skilled Bulgarians is difficult to address with a single measure in the short term as the wage gap between Bulgaria and Western Europe is significant, especially for more highly skilled workers. In order to reduce this gap faster, Bulgarian firms have to become more productive (add more value per worker) which is done mostly by increasing their innovative activities and improving governance and organisation of production processes. According to EIBIS, Bulgarian firms innovate much less than the EU average, however. EIBIS requested firms to name one area as public investment priority: linked to human capital, namely Childcare/schools, Professional Training/Higher education, Hospitals/Care and Social housing. Bulgaria comes fourth in this ranking, with about 50% of firms wanting more investment in human capital. What is the control over the funds allocated by EIB? EIB financing is tied to contractual obligations by the borrowers on reporting requirements throughout the project implementation phase until project completion. Moreover, EIB regularly monitors the progress of the projects’ works during the construction phase, ensuring that the executed works are in line with the borrowers’ contractual obligations. Any deviations to the borrowers’ contractual obligations as concerns projects’ works must be reported to the Bank. Furthermore, any EIB financed projects can be subject, upon request, to an audit by the European Court of Auditors.In 2018, we are aiming to support further investments in

245

и стабилна. Върховенството на закона, укрепването на публичната администрация и нейния институционален капацитет, преструктурирането на държавните предприятия, подобряването на съдебната система, приемането и зачитането на прозрачни тръжни процедури, намаляване на бюрокрацията, справянето с корупцията и сивата икономика са области, в които правителството би могло да се намеси, за да подобри бизнес средата. Това от своя страна ще привлече по-високи нива на преки чуждестранни инвестиции, необходими на страната за нейното устойчиво развитие. В допълнение към изброеното по-горе липсата на квалифицирана работна ръка в България е допълнително препятствие пред дългосрочния устойчив растеж. Наскоро банката проведе проучване на инвестициите на ЕИБ (ЕIBIS), като анкетира 12 500 нефинансови предприятия в ЕС: съответно при около 80% от българските фирми липсата на персонал с подходящи умения (не непременно висококвалифициран) поставя пречки пред инвестициите и е значително над средната за ЕС. Значителен е проблемът с липсата на квалифициран персонал в преработващата промишленост - въпреки относително ниския й дял в общата заетост на населението и независимо от факта, че равнището на безработица се задържа все още над нивата преди кризата. Частичното обяснение за тази тенденция са слабото представяне на образователната система и системата за практическа подготовка, както и високата нетна миграция навън. Проблемът с миграцията на квалифицирани българи е трудно да се разреши чрез една-единствена мярка в краткосрочен план, тъй като разликата в заплащането между България и Западна Европа е значителна, особено за по-висококвалифицираните работници. За да се намали тази разлика по-бързо, българските фирми трябва да станат по-продуктивни (да добавят по-голяма стойност на работник), което се постига най-вече чрез увеличаване на иновационната дейност и подобряване на управлението и организацията на производствените процеси. Според EIBIS обаче българските фирми правят много по-малко нововъведения от средното за ЕС. EIBIS поиска от фирмите да посочат една област като приоритетна за публичните инвестиции, свързани с човешкия капитал, а именно грижите за деца/училища, професионалното обучение/висшето образование, болниците и социалните жилища. България е на четвърто място в тази класация, като около 50% от фирмите желаят повече инвестиции в човешкия капитал. Какъв е контролът над отпуснатите средства от ЕИБ? Финансирането от страна на ЕИБ е обвързано с договорните задължения на кредитополучателите за отчитане на изпълнението на проекта до неговото приключване. Всички отклонения от договорните задължения на кредитополучателите по отношение на строителните работи на проектите трябва да бъдат докладвани на банката. Проектите, финансирани от ЕИБ, могат при поискване да подлежат на одит от Европейската сметна палата.

DYNAPAC

СТАРТИРАХА ШЕСТА СЕРИЯ МАЛКИ АСФАЛТОВИ ВАЛЯЦИ СОМИРА-М ЕООД ИЗКЛЮЧИТЕЛЕН ПРЕДСТАВИТЕЛ ЗА БЪЛГАРИЯ

1113 София, ул. "Н. Хайтов" 8А Тел. 0888735595 e-mail: sradeva@dianic.net цялата гама продукти на www.somira.bg

246 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

247

248 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

24 9

250 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

251

252 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ЕВРОПЕЙСКИ ПРОЕКТ ЗА МОДЕРНИЗАЦИЯ НА ЛЕСОТЕХНИЧЕСКИЯ УНИВЕРСИТЕТ

ЕВРОПЕЙСКИ ПРОЕК ТИ

Пред финал е изпълнението на проект "Модернизиране и обновяване на образователната инфраструктура на Лесотехнически университет, София", финансиран по ОП "Региони в растеж" 2014 - 2020. Общата му стойност е 3 263 456.54 лв., 2 548 392 лв. от които европейско безвъзмездно и 449 716.24 лв. национално безвъзмездно финансиране. Първата копка беше на 10 юли 2017 г. Проектът включва надграждане на подпокривния етаж на основната сграда с нова конструкция и изграждане на 26 нови кабинета със специализирано оборудване и три зали за проектиране - за факултетите "Екология и ландшафна

253

архитектура "Горска промишленост" и "Горско стопанство". Рампи и три асансьора ще осигурят достъп на хора с увреждания. В целия основен корпус и в новата надградена част са въведени различни мерки за енергийна ефективност - подмяна на радиатори с термостатични вентили, подмяна на разпределителната мрежа с тръби от полипропилен с фибростъкло, замяна на луминесцентна инсталация с LED осветителни тела. В новата надградена част е монтирана вътрешна топлоизолация с мултипор и гипсокартон, изолация с минерална вата и обшивка с противопожарен гипсокартон. Така ще бъдат спестени 473 313 kWh годишно.

254 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ЧЛ.-КОР. ПРОФ. ДАН АТАНАС КОВАЧЕВ РАБОТИМ ЗА БЪДЕЩИТЕ ПОКОЛЕНИЯ

ЧЛ.-КОР. ПРОФ. ДАН АТАНАС КОВАЧЕВ РЪКОВОДИТЕЛ-ОТДЕЛ „ИНФРАСТРУКТУРНИ ПРОЕКТИ“ В ЛТУ

ЕВРОПЕЙСКИ ПРОЕК ТИ

Проф. Ковачев, какъв е напредъкът на проекта за модернизация на Лесотехническия университет? През януари 2016 г. в началото на мандата на настоящото ректорско ръководство на Лесотехническия университет беше създаден отдел „Инфраструктурни проекти“ с цел разработване и управление на проекти за модернизиране на материалната база на университета. Бях назначен за негов ръководител след два мандата и повече от 8 години работа (2007 - 2016 г.) като декан на факултета „Екология и ландшафтна архитектура“. През 2016 г. спечелихме проект по ОП „Региони в растеж“ 2014 - 2020 - „Модернизиране и обновяване на образователната инфраструктура на Лесотехническия университет гр. София“ на стойност 3 263 456.54 лв., от които около 3 000 000 лв. са безвъзмездно финансиране (2 548 392.00 лв. от ЕФРР и 449 716.24 лв. национално финансиране). Проектът е по процедура за предоставяне на безвъзмездна финансова помощ „Подкрепа за висшите училища в Република България“. Имам честта да ръководя този проект. Това е вторият проект, който ЛТУ изпълнява по оперативни програми на ЕС. През 2013 г. завършихме проект „Модернизация на библиотечно-информационния център, въвеждане на мерки за енергийна ефективност и изграждане на достъпна архитектурна среда в ЛТУ - София“ на

стойност 3 840 073.71 лв. Поради факта, че в нито една институция у нас не се намериха запазени проектни материали, преди разработване на инвестиционния проект през първите месеци на 2016 г. извършихме огромна работа по архитектурно заснемане на основната сграда с обща застроена площ повече от 14 500 кв.м. Извършихме и обследване на носещата конструкция, тъй като сградата е строена през 40-те години на XX в. при други условия. Направено беше енергийно обследване, разработеният доклад послужи за получаване на технически паспорт. Архитектурното заснемане и конструктивното обследване бяха необходими за разработване на инвестиционния проект за надстрояване с един етаж на съществуваща 5-етажна сграда. Новият 6-и етаж е с обща застроена площ над 2300 кв.м. Функционалното му съдържание включва 26 кабинета, обслужващи три от факултетите на ЛТУ - „Горско стопанство“, „Горска промишленост“ и „Екология и ландшафтна архитектура“, тъй като финансирането беше спечелено след постигане на най-висок рейтинг по две научни направления - „Горско стопанство“ и „Науки за земята“. Проектът включва още три кабинета за проектиране с по 15 работни места и две учебни зали с по 50 места. Част от финансирането по проекта е отделено за

255

ПРЕДИ - сградата с РЗП над 14500 кв. м е строена през 40-те години на XX в. и няма запазени проекти, затова е извършено архитектурно заснемане и обследване на носещата конструкция

256 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

оборудване - 135 компютърни конфигурации и специализирана техника. Интересна е обемно-пространствената и силуетната композиция на новите етажи, формирана от линеарно остъкляване и покривни прозорци с използване на най-новите строителни материали. Реализирането на проекта ще позволи да изградим модерна материална база и да издигнем на качествено ново ниво образованието в ЛТУ. След спечелването на проекта организирахме през есента на 2016 г. и първата половина на 2017 г. пет обществени поръчки: за СМР, за оборудване, строителен надзор и др. Най-значимата беше за изпълнение на СМР, спечелена от “Калистратов груп” - фирма с голям опит при сложни обекти. През лятото на 2017 г. дадохме старт на строителните работи. Екипът по изпълнение е малък, но още от първия ден винаги сме получавали помощ и съпричастност от ръководството на университета и най-вече от ректора проф. д.н. Иван Илиев, на когото искрено благодарим за проявения интерес към работата и уважение към екипа. Когато виждаш, че строежът

напредва пред очите ти и конструкцията чертае изразителен силует въпреки напрежението, чувстваш удовлетворение. Всичко, което правим, е за младите хора - студенти и докторанти на ЛТУ, за поколенията. Това ми дава сили за огромното натоварване, защото като преподавател и учен имам задължения - лекции, упражнения, консултации, срещи със студенти, дипломанти, докторанти, научна дейност - учебници, монографии, статии, доклади, рецензии... А ми се иска и днес, след като съм постигнал известно ниво в професионалното си развитие, да покажа, че мога да се "преборя" с най-добрите представители на архитектурната колегия, да спечеля поредния градоустройствен или паркоустройствен конкурс. Иска ми се да дам самочувствие на младите колеги, с които работя, да им докажа, че значимата, оригиналната идея ще бъде забелязана и може да победи, че има непредрешени конкурси. Мечтите трябва винаги да бъдат повече от спомените, трябва да работиш всеотдайно за успеха. И той идва! При добра организация човек може да се справи с успех с много предизвикателства.

СЕГА - изграден е нов шести етаж с над 2300 кв.м на мястото на подпокривното пространство с 26 кабинета, три кабинета по проектиране и две учебни зали

ЕВРОПЕЙСКИ ПРОЕК ТИ

Имаше ли изненади в хода на строителните работи? Има много проблеми, които са естествен спътник на всяко строителство, а когато става въпрос за реконструкция и модернизация - те са още повече. Една от големите трудности беше свързана с факта, че обучението на студентите и строителството се извършваха успоредно. Демонтирането на съществуващия двускатен покрив и монтирането на новата метална конструкция се реализираха през зимния период на 2017-2018 г., което изискваше строга организация на работа. Как ще коментирате работата на изпълнителите? В хода на работата сформирахме екип, който работи успешно. На ежедневните срещи всеки от участниците в процеса - строители, инвеститорски контрол, строителен надзор и авторски надзор изпълняваха своите задачи. А те бяха много сложен процес на демонтаж на старата дървена конструкция на покрива, монтаж на нова метална конструкция, сухо строителство, подмяна на отоплителната и осветителната инсталация

на всички етажи (сутерен и 5 нива), изолационни работи на покривния етаж, изграждане на ново тяло с два асансьора и евакуационна стълбищна клетка, нови санитарни възли в цялата сграда, включително и за хора със специфични потребности, и изпълнението на всички детайли. Преминахме през много трудности, имаше инфарктни ситуации със срокове и дейности по обществените поръчки, но с такт и професионализъм решавахме възникващите проблеми. Доволен съм от работата на изпълнителя „Калистратов груп“ с управители Павел Калистратов и Нина Стоянова. Квалифицираният състав на фирмата позволи да работим качествено и да спазим всички срокове. Линейният график беше разчетен по дни и по часове. Изпълнението на дейностите изискваше строга дисциплина. Въпреки че работих за първи път с тази фирма мога да заявя от опита на дългия ми професионален стаж, че създадохме ЕКИП! Благодаря им за това!

257

През 2013 г. е завършен проект „Модернизация на библиотечноинформационния център, въвеждане на мерки за енергийна ефективност и изграждане на достъпна архитектурна среда в ЛТУ - София“ на стойност 3 840 073.71 лв.

258 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

ИНЖ. ПАВЕЛ КАЛИСТРАТОВ ДОСЕГА НЯМАМЕ НЕСПАЗЕН СРОК ЗА ПРЕДАВАНЕ НА ОБЕКТ

Предизвикателство е демонтирането на съществуващия двускатен покрив и монтирането на новата метална конструкция през зимния период на 2017-2018 г. при непрекъсваемост на учебния процес

ИНЖ. ПАВЕЛ КАЛИСТРАТОВ УПРАВИТЕЛ НА "КАЛИСТРАТОВ ГРУП" ООД

Инж. Калистратов, как ще коментирате развитието на строителните работи по проекта за модернизация на Лесотехническия университет? Строителномонтажните работи по проекта за реконструкция и преустройство на мансардния етаж в подпокривното пространство, осигуряване на достъпна архитектурна среда и внедряване на мерки за енергийна ефективност в сградата на Лесотехнически университет, София, се изпълняват съгласно графика на обекта. Завършени са работите по електро-, ВиК и ОВК инсталациите, които вече функционират, остава малка част от финишните работи. Какви са предизвикателствата от строителна гледна точка - конструкция, използвани материали и решения? Проектът за реконструкция на Лесотехническия университет представлява изграждане на изцяло нов етаж и пристройка с площ около 2600 кв.м. Изпълнена е нова покривна метална конструкция, покрита с обшивка от поцинкована ламарина с двустранно нанесено антикорозионно външно полиестерно покритие. Монтирани са табакери Velux с вградени затъмнителни щори. Новите дограми са от PVС профили със стъклопакет с нискоемисионно стъкло. Направена е укрепваща метална

конструкция на подовите плочи на помещенията на мансардния етаж. Подовите покрития са изпълнени с ламиниран паркет с дебелина 12 мм и най-високите класове на ползване и износоустойчивост - 33/АС5. Монтиран е нов панорамен асансьор и са увеличени с една броят на спирките на съществуващия. Изградени са нови санитарни възли с тоалетни кабини от НРL ламинирани плоскости. Отоплителната мрежа е изпълнена с висококачествени материали - петслойни полиетиленови тръби с алуминиева вложка, алуминиеви радиатори с пълна окомплектовка термостатичен и секретен ъглов вентил и обезвъздушител. За осигуряване на пресен въздух в кабинетите е изпълнена приточно-смукателна вентилационна система от отделни рекуперативни термопомпени блокове за всеки корпус. От електроинсталациите са изпълнени кабелна линия НН; силова инсталация - дизелгенератор, табла, кабели и проводници от най-висок клас; осветителна инсталация от енергоспестяващи тела; заземителна и гръмоотводна инсталация; мрежово окабеляване и пожароизвестяване. Изградена е нова стълбищна клетка - метална конструкция на шест нива, в която предстои да бъдат монтирани два панорамни електрически асансьора. Металната конструкция е облечена с окачена фасада и

ЕВРОПЕЙСКИ ПРОЕК ТИ

еталбонд. Голямо предизвикателство беше планирането, координацията и изпълнението на всички ремонтни дейности по време на нормално работещ университет, без да се препятства или прекъсва обичайният учебен процес. Съгласно изискванията на възложителя строителството трябваше да бъде извършено в нормално работно време през делничните дни и в часовете от светлата част на денонощието, което значително затрудни работата ни и наложи пренастройване на графиците за работа в периоди, когато сградата не се ползва, включително събота и неделя, съобразено с нормативната уредба. Ще бъдат ли спазени сроковете и цената по договор? Какво е вашето взаимодействие с другите участници в проекта? В досегашната практика на „Калистратов груп“ ООД няма неспазен срок за предаване на обект, не смятаме да нарушаваме традицията. Обект „Реконструкция и преустройство на мансарден етаж в подпокривно пространство на Лесотехнически университет, гр. София" ще бъде завършен и предаден в рамките на срока и цената на договора.

259

В процеса на работа се установиха партньорски взаимоотношения между всички участници в проекта. Всички работехме заедно като един общ екип, обединени от идеята проектът да бъде реализиран по възможно най-добрия начин. Представителите на възложителя – ректорът на ЛТУ проф. Иван Илиев и ръководителят на проекта чл. кор. проф. дан арх. Атанас Ковачев, през цялото време оказваха съдействие и реагираха мигновено при въпросите, възникнали по време на ремонта. Инвеститорският контрол в лицето на инж. Надежда Петрова и строителният надзор, представляван от инж. Явор Стоянчев, също бяха на разположение през цялото време и положиха много усилия, за да се случат нещата по този начин. Кои са другите актуални проекти, по които работите в момента? Към днешна дата имаме договори и работи по изпълнение на някои проекти като Комплексен център "Роуз Еър", София, м. Летищен комплекс, жилищни сгради в кв. "Симеоново" - 8000 кв.м, в кв. "Овча купел" - 6500 кв.м, складове в Септември за нуждите на Сибанк и ДЗИ, ремонт и преустройство на отделения на "Аджибадем Сити Клиник" - "Болница Токуда", СМР на УМБАЛСМ "Н. И. Пирогов", супермаркет "Лидл", кв. "Драгалевци", и др.

260 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018

263

26 4 ГРА ДЪТ МАРТ / АПРИЛ 2018