Списание ГРАДЪТ, брой 2/2022

3

БРОЙ 2 | 2022 | ЦЕНА 15 ЛВ.

MARINA RESIDENCE НАЧИН НА ЖИВОТ

HARMONY RESIDENCE УЮТ И КАЧЕСТВО

ONYX BUILDING НОВ ЗНАКОВ СИЛУЕТ

PRIMA RESIDENCE ГОТОВИ ЗА БЪДЕЩЕТО

4

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

1

2

ГРА ДЪТ

БРОЙ 1 | 2022

3

БРОЙ 2 | 2022

Списание ГРАДЪТ излиза шест пъти в годината ISSN 2367-8054

КОРИЦА

ГРАДЪТ МЕДИА ГРУП THE CITY MEDIA GROUP София 1612, България бул. „Акад. Ив. Ев. Гешов“ 104, ет.1, офис 1 Sofia 1612, Bulgaria 104 Acad. Iv. Ev. Geshov Bul., fl.1, office 1 тел. +359 2 958 88 55 / 33 www.thecitymedia.bg ИЗДАТЕЛ PUBLISHER БАЛПЕКС ЕООД BALPEX LTD management@thecitymedia.bg

РЕДАКЦИЯ EDITORS editorial@thecitymedia.bg +359 898 617 162, +359 898 613 130, +359 897 846 284, +359 897 84 62 86

СЧЕТОВОДСТВО И ФИНАНСИ ACCOUNTING AND FINANCE finance@thecitymedia.bg +359 897 846 276 +359 897 846 282

МАРКЕТИНГ И РЕКЛАМА MARKETING AND ADVERTISING marketing@thecitymedia.bg +359 897 846 280, +359 897 846 271, +359 897 846 269, +359 897 846 273, +359 896 662 714, +359 898 617 160, +359 897 846 277

АБОНАМЕНТ SUBSCRIPTION subscription@thecitymedia.bg +359 2 958 88 55, +359 897 846 282 , +359 897 846 276

АНАЛИЗИ И ПРОУЧВАНИЯ RESEARCH AND ANALYSIS pds@thecitymedia.bg +359 897 846 272, +359 894 450 847

СЪДЪРЖАНИЕ

12 BASECAMP LYNGBY ЖИЛИЩЕН КОМПЛЕКС ЗА СМЕСЕНО ОБИТАВАНЕ

12

4

БАНКОВА СМЕТКА НА БАЛПЕКС ООД IBAN BALPEX LTD „Банка ОББ“ АД / UBB BG81 UBBS 8002 1005 2447 20 BIC UBBSBGSF

ГРА ДЪТ

5

СГРАДИ, ПРОДУКТИ И ТЕХНОЛОГИИ 20

30

20 PRIMA RESIDENCE ГОТОВ ЛИ СИ ЗА БЪДЕЩЕТО?

30 MARINA RESIDENCE НАЧИН НА ЖИВОТ ВДЪХНОВЕНИЕТО НА ЕДИН АРХИТЕКТ С МНОГОБРОЙНИ НАГРАДИ ДА ПРОЕКТИРА НА ПЪРВА ЛИНИЯ В БУРГАС БЪЛГАРСКИ ДИЗАЙНЕР С ВПЕЧАТЛЯВАЩИ ПРОЕКТИ ПО ЦЯЛ СВЯТ ИЗБИРА БУРГАС ЗА СВОЕТО НОВО ИНТЕРИОРНО БИЖУ "МАРИНА РЕЗИДЪНС" СИСТЕМИТЕ НА ЕТЕМ СА ЧАСТ ОТ НАЙЕКСКЛУЗИВНИТЕ ПРОЕКТИ В СЪРЦЕТО НА БУРГАСКАТА РИВИЕРА 58 KENAR RESIDENCE, СОФИЯ ГРАДСКИ КОМФОРТ, ЦЕНТРАЛНА ЛОКАЦИЯ, КАЧЕСТВЕНО СТРОИТЕЛСТВО

62

6

62 NOVACITY VISION НОВИЯТ ПРОЕКТ НА NOVACITY GROUP С РАЗЛИЧНА КОНЦЕПЦИЯ 68 GENTLE PARK, СОФИЯ 77 ONYX BUILDING, СОФИЯ МНОГОФУНКЦИОНАЛНА СГРАДА СЪЗДАВА ЗНАКОВ СИЛУЕТ НА БУЛ. "БЪЛГАРИЯ" ВИСОКОТЕХНОЛОГИЧНИ ПАРАМЕТРИ ОСИГУРЯВАТ МАКСИМАЛЕН КОМФОРТ И БЕЗОПАСНОСТ

77

90 "ДАЛИЯ РЕЗИДЕНС" КЪДЕТО УЮТЪТ СРЕЩА ЛУКСА МИЛА ГЮРОВА СТРЕМЕЖЪТ НИ Е "АММАР ГРУП" ДА СЕ ПРЕВЪРНЕ В СИНОНИМ ЗА КАЧЕСТВО, СИГУРНОСТ И СТИЛ 104 PANTHEA HILLS В ПОДНОЖИЕТО НА ПЛАНИНАТА ОЛИМП, КИПЪР АРХ. АЛЕКСАНДЪР ДОУ PANTHEA HILLS: БАЛАНС МЕЖДУ МАЩАБА И КОМФОРТНА УЕДИНЕНОСТ

90

ГРА ДЪТ

7

СГРАДИ, ПРОДУКТИ И ТЕХНОЛОГИИ

113 КЪЩА В СИТОНИЯ, ГЪРЦИЯ СРЕДИЗЕМНОМОРСКИ СТИЛ НА ОБИТАВАНЕ, ПРОЕКТ НА L6 STUDIO 120 L6 STUDIO 124 ЙОАНА ЗАРКОВА КОНСИЕРЖЪТ ЗА РЕЗИДЕНЦИИ Е ЕДНА ОТ НАЙ-ПОПУЛЯРНИТЕ УСЛУГИ НА QUІNTЕЅЅЕNTІАLLУ 126 ЛЕСНО, БЪРЗО И БЕЗОПАСНО ИЗПЪЛНЕНИЕ НА "АРЕНА ИЗГРЕВ" В БУРГАС С PERI 128 "ВАРНА СИТИ ПАРК ЮГ+" С ИЗГЛЕД КЪМ ВАРНЕНСКОТО ЕЗЕРО И УНИКАЛНО ИЗПОЛЗВАНЕ НА МИНЕРАЛНАТА ВОДА 136 АКУСТИКА И ДИЗАЙН В СЪВРЕМЕННОТО СТРОИТЕЛСТВО С ПРОДУКТИТЕ НА KNAUF CEILING SOLUTIONS 140 ARCOBALENO, СОФИЯ КЛИЕНТИТЕ ВСЕ ПОВЕЧЕ ПРОУЧВАТ ИНВЕСТИТОРА И СТРОИТЕЛЯ КАТО ИСТОРИЯ И КАЧЕСТВО НА ИЗПЪЛНЕНИЕ 150 ПАСКАЛ ДОЙЧЕВ ИЗГРАЖДАМЕ НАЙ-ГОЛЕМИЯ И МОДЕРЕН СПА И УЕЛНЕС КОМПЛЕКС В БЪЛГАРИЯ

8

113

154 EUROSTAT HOUSING IN EUROPE 2021 КАК ЖИВЕЯТ ХОРАТА ОТ ЕВРОПЕЙСКИЯ СЪЮЗ

128

ДОСТЪПНОСТ НА ЖИЛИЩАТА, РАЗХОДИ И КАЧЕСТВО НА ОБИТАВАНЕ. КЪДЕ Е БЪЛГАРИЯ, 2010 - 2020 ЕВОЛЮЦИЯ НА ЦЕНИТЕ НА ЖИЛИЩА, НАЕМИТЕ И ИНФЛАЦИЯТА 164 НИКОЛА СТОЯНОВ ЖИЛИЩАТА В БЪЛГАРИЯ СА ДОСТЪПНИ, СЕМЕЙСТВО СЪС СРЕДНИ ДОХОДИ ИМА ПОВЕЧЕ ОТ ЕДНО ЖИЛИЩЕ

140

168 UNIQUE ESTATES: РЪСТ НА ЦЕНИТЕ И СДЕЛКИТЕ С ЛУКСОЗНИ ЖИЛИЩА ПРЕЗ 2021 Г.

172 ИЗАБЕЛА КЛИСАРСКА СРЕДНИТЕ ЦЕНИ ЗА 2021 СА СЕ ПОВИШИЛИ С 25% СПРЯМО 2020 176 ЯВОР ПЕРДУХОВ ЖИЛИЩАТА СА ДОКАЗАН АКТИВ, КОЙТО ВДИГА СТОЙНОСТТА СИ ВЪВ ВРЕМЕТО 178 МАРТИН ЯНЕВ СТРОИТЕЛНИЯТ ПРОДУКТ ЩЕ ПОСКЪПВА, ДОСТАВКИТЕ НА МАТЕРИАЛИ ЩЕ СА ТРУДНИ - ЦЕНИТЕ НА ЖИЛИЩАТА ЩЕ СЕ ПОВИШАВАТ

ГРА ДЪТ

154 154

9

СГРАДИ, ПРОДУКТИ И ТЕХНОЛОГИИ

180 ЛЮБА АТАНАСОВА ИНВЕСТИЦИОННИТЕ СДЕЛКИ СА ОКОЛО 20% С ВЪЗХОДЯЩА ТЕНДЕНЦИЯ 182 ГЕРГАНА ТЕНЕКЕДЖИЕВА ХОРАТА, КОИТО КУПУВАТ ЖИЛИЩА, СА ИЗКЛЮЧИТЕЛНО РАЗНОРОДНИ 184 СВОБОДА КОДЖАМАНОВА НАЙ-ПРОДАВАНИТЕ ИМОТИ БЯХА КЪЩИ С 3 СПАЛНИ, АПАРТАМЕНТИ НА ПАРТЕРНИ ЕТАЖИ С ДВОРНИ ПРОСТРАНСТВА И ВИЛИ

186 GREEN PAGES ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВАТА: ЕНЕРГИЙНА БЕДНОСТ, ОБНОВЯВАНЕ НА ЖИЛИЩНИЯ ФОНД, УСТОЙЧИВИ И ДОСТЪПНИ НОВИ ЖИЛИЩА 204 ВЪЗМОЖНИ ИЛИ НЕВЪЗМОЖНИ СА ЗЕЛЕНИТЕ КЛИНОВЕ НА СТОЛИЦАТА?

210 ГРАДСКА МОБИЛНОСТ ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВА И РЕШЕНИЯ 212 ЛИЛЯНA ΠAВЛOВA ЕИБ Е ГОТОВА ДА ПОДКРЕПИ ПРОЕКТИ ЗА УСТОЙЧИВА ГРАДСКА МОБИЛНОСТ 216 ВЪЗМОЖНОСТИ ЗА ФИНАНСИРАНЕ НА ПРОЕКТИ ЗА МОБИЛНОСТ И ПОДОБРЯВАНЕ НА ГРАДСКАТА ИНФРАСТРУКТУРА

224 АВТОМОБИЛЪТ: ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВА ПРЕД МОБИЛНОСТТА В СОФИЯ 230 ИЗКУСТВОТО И ГРАДЪТ ФИЛИП ЗИДАРОВ ИНТЕГРИРАНЕТО НА ПРОИЗВЕДЕНИЯ НА ИЗКУСТВОТО В СРЕДАТА НА ОБИТАВАНЕ ВИНАГИ Е БИЛО НЕОБХОДИМОСТ НАЙ-СКЪПО ПРОДАДЕНИТЕ ТВОРБИ НА ИЗКУСТВОТО ПРЕЗ 2021

186

218 ТЕНДЕНЦИИ В ГРАДСКАТА МОБИЛНОСТ

204

10

210

230

ГРА ДЪТ

11

12

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

BASECAMP LYNGBY ЖИЛИЩЕН КОМПЛЕКС ЗА СМЕСЕНО ОБИТАВАНЕ

MIPIM AWARDS 2021, BEST RESIDENTIAL DEVELOPMENT

13

14

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

В градчето Kogens Lyngby в Дания се намира жилищният комплекс BaseCamp Student по проект на Lars Gitz Architects, Kragh & Berglund (Landscape Designer) с участието на Studio Aisslinger (Interior Designer). Проектът печели MIPIM Awards 2021 в категорията за най-добър жилищен проект. Комплексът с 41 хил. кв.м разгъната площ е замислен като социално интегрирана структура, която функционира успешно за 900 студенти, докторанти и обитатели в трета възраст. Локацията е в красива местност близо до езерото Lyngby и природния парк Dyrehaven, включена в списъка на UNESCO, което осигурява възможност за разходки и походи, ветроходство и гребане. 1000 паркоместа за велосипеди насърчават най-зеления транспорт. Един от приоритетите на проекта е районът да бъде облагороден, без да пострада от осигуряването на по-широк достъп на хората, като в същото време привлича местните обитатели със своите социални, икономически и екологични характеристики.

СИТУАЦИЯ

MIPIM AWARDS 2021, BEST RESIDENTIAL DEVELOPMENT

РАЗРЕЗИ И ФАСАДИ

15

16

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

Органичната структура на BaseCamp Lyngby е вдъхновена от околната зелена зона и целта обитателите да бъдат по-близо до природата и да бъдат мотивирани да взаимодействат със средата и един с друг, социален организъм катализатор за взаимодействие между хора от всички възрасти, но и за индивидуално съзерцание. Архитектурната концепция има за цел да създава пространства, които се преливат безпрепятствено и осигуряват интригуващ опит благодарение на цялата композиция - както от различни вътрешни дворове, така и от външния контекст. Изненадващо са добавени елементи и композиции, които създават поетична и одухотворена атмосфера в архитектурната рамка. Височината бавно нараства, като достига максимум на югоизток с впечатляващ изглед към градчето Lyngby, към едноименното езеро и към самата разгъната композиция със скулптурен характер. СОЦИАЛНО ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ Композицията е организирана с вход от

север, който разкрива впечатляващ изглед към скулптурния органичен обем, който бавно нараства от нивото на терена и приветливо кани посетителите към вътрешния двор с възможност за разходка на богато озеленения покрив. Органичният обем е организиран игриво около по-малки дворове, които създават добре дефинирани отделни пространства за срещи, четене или мирно съзерцание. Централната сграда с овална форма е сърцето на зоната, визуално подсилва впечатлението от конструкцията и обвързва зоната с всички налични ресурси като кафе, фитнес, зони за срещи, кино, книжарница и др. УСТОЙЧИВОСТ Сградата е сертифицирана по DGNB Gold, със зелен покрив, слънчеви панели и зеленчукови градини. Освен че насърчава биоразнообразието, зеленият покрив осигурява буфер за дъждовната вода, пречиства въздуха, намалява ефекта "топлинен остров", регулира вътрешната температура и пести енергия. Материалът на

MIPIM AWARDS 2021, BEST RESIDENTIAL DEVELOPMENT

фасадата е Rock Panel Durable със сертификат BRE Class A+. Вентилационната и отоплителната система са базирани на устойчиви технологии. При вентилацията чрез рекуперация 90% от енергията от изхвърляния въздух е използвана повторно за затопляне на вкарвания пресен въздух. СТРОИТЕЛСТВО И МАТЕРИАЛИ Конструкцията е създадена от мултиплицирани трапецовидни модули на 180 градуса, комбинирани с различни височини за създаване на органично организирана структура. Този подход дава възможност за "сглобяване" на сградата с икономия на строителни разходи. Материалите на фасадата кореспондират със зелената среда, вертикалните засенчващи елементи подсилват органичния характер на впечатлението и създават символични отпратки за силуети на дървета в гората.

17

18

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

19

20

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

PRIMA RESIDENCE ГОТОВ ЛИ СИ ЗА БЪДЕЩЕТО?

21

22

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

Тя е изискана и елегантна, образът ù е възможност да препокрием естетичните си възприятия. Създадена с грижа към красотата сграда, Prima Residence заема своето почетно място сред най-новите жилищни проекти на Match More! Красотата винаги е била изконна ценност и всички ние подсъзнателно я търсим и се стремим към нея. При създаването на проекта екипът на Match More бе съсредоточен в идеята да постигне визия,

която да не оставя усещане за преходност, а да остане неподвластна на времето и да бъде носител на архитектура и стил, които не се влияят от постоянно променящите се възгледи за новаторското или модерното. За да се постигне тази непреходност, компанията залага на изчистени и симетрични екстериорни линии, които се подчертават от окачената мраморна фасада. От друга страна, обширната зелена градина допълват тази визия с богато оформен ландшафт.

PRIMA RESIDENCE, СОФИЯ

ЛОКАЦИЯ – ПРЕДИМСТВА НА РАЙОНА Проектът е ситуиран в квартал "Студентски град", София. Сграда Prima Residence е разположена с лице на вътрешна улица, между ул. „Тодор Недков“ и ул. „Крикор Азарян“, на метри от арката на Национална спортна академия (НСА). Предимства на района: Изцяло изградена пътна и инженерна инфраструктура, част от която ще бъде изпълнена от Match More Изграден нов булевард в близост до сградата, продължението на който ще осигури допълнителен достъп до Околовръстния път и който се намира на 280 метра до сградата В приетите и одобрени регулационни планове предстои продължение на улица „Крикор Азарян", което ще осигури допълнителна връзка с булевард „Св. Климент Охридски“ Улица „Крикор Азарян“ е на 88 метра от границата на имота На 5 минути пешеходно разстояние до арката на Националната спортна академия На 230 м от улица „Иван Странски“ Бърз автомобилен достъп до Околовръстния път 450 метра от предстояща детска градина, първата за тази част от "Малинова долина". В близост до бъдещата сграда се намират спирки на няколко автобусни линии, които осъществяват достъп до различни точки на града, в това число и до метростанция.

23

ФУНКЦИОНАЛНОСТ НА ПЛОЩИТЕ – ВЪТРЕШНИ ПРОСТРАНСТВА Сградата се състои от сутерен и седем надземни етажа. Апартаментите на партерния етаж разполагат със собствени веранди и прилежащи към тях частни дворове. В сграда Prima Residence са ситуирани 59 жилищни единици, обособени в два входа, с две стълбища и два първокласни асансьора. Проектът предлага просторни жилища – основно тристайни апартаменти, като изложенията им са ориентирани на юг, югоизток и югозапад, с гледка към планината Витоша. Четиристайните жилища са тип пентхаус с 360 градуса панорамни гледки и са разположени на 6-и и 7-и жилищен етаж, двустайните жилища са изключително функционални, като повечето от тях са на средните етажи от сградата. ИЗИСКАНА ВИЗИЯ - ФАСАДНА КОМПОЗИЦИЯ ОТ МРАМОР И СТЪКЛО Проектът пресъздава концепция за една наистина стилна и елегантна визия чрез изчистените си форми в съчетание с топлината на кафеникавия цвят на мрамора и френските прозорци. За цялостното излъчване на сградата допринася и топлото фасадното осветление, което подчертава красотата на естествения камък чрез жълта светлина. ГЛЕДКИ КЪМ ВИТОША И КЪМ ГРАДА Парцелът, на който е проектирана сградата, се

24

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

характеризира със слънчево местоположение. Основна част от жилищата са с изложения юг, югозапад, югоизток, изток. Южната фасада от единия край на сградата се разгръща до югозападната и югоизточната и е ориентирана към планината Витоша. В допълнение към комфорта на жилищата това, на което ще се наслаждава погледът на живеещите, е гледката към планината Витоша, която се разкрива като на длан. Парцелът е с денивелация, което гарантира гледки към планината Витоша и от ниските етажи на сградата. „АКО ГРАДСКИЯТ ЖИВОТ ВИ Е ПРИСЪРЦЕ, НО СЪЩЕВРЕМЕННО КОПНЕЕТЕ И ЗА ПРИРОДАТА, НИЕ ВИ ДАВАМЕ ПРИКАЗНА ГРАДИНА!“ Съдържанието и богатствата на чувствата, предизвикани от непосредственото общуване с природата, са истинско благоденствие и носител на позитивни чувства. Живот близо до природата определено означава по-хубави условия за поддържане на добро физическо и емоционално здраве - всъщност такъв живот е много по-естествен и благоприятен за всички нас. Ето защо присъствието на природата чрез ландшафтната архитектура и озеленяването на терена заемат много специално място при проектирането на Prima Residence!

Дворът ще се превърне в дом на десетки растения и любимо място на живеещите. Той е проектиран така, че да има място за всички, които обичат да се любуват на природата отблизо. Зелените пространства около сградата са замислени по начин, по който обитателите ще разполагат с истински парк у дома, място за срещи или за отдих: Няколко просторни беседки по индивидуален проект Пейки, ситуирани в общи пространства, и такива, които предлагат повече уединение Поливна система Дискретно осветление с жълта светлина Захълмена вертикална планировка, между която се прокрадват павирани пътечки Богато озеленяване с висока растителност. В центъра на общото дворно пространство е поставен прекрасен фонтан с чешми. Живеещите ще имат чудесни юлски вечери под звездите в собствената си приказна градина! СИГУРНОСТ Предвидено е видеонаблюдение по целия периметър на сградата на партерно ниво. До вътрешните пространства на сградата достъпът ще се осъществява чрез видеодомофонна уредба и пръстов отпечатък.

25

PRIMA RESIDENCE, СОФИЯ

„Цялостният облик на сградата е найвече отражение на отношението ни към нас самите и другите. Ето защо Prima Residence е носител на ценности и високи стандарти по отношение на всичко, което ни заобикаля. Проектът се характеризира с комбинация от качествени характеристики, които доставят радост на сетивата и се свързват с хармонията на формата и цветовете, пропорцията, автентичността и оригиналността.“ Емилия Цоконова, управляващ партньор

ΠЛOЩ НA ИМOТA 2550 ĸв.м ЗΠ 923 ĸв.м PЗΠ (НAДЗEМНO) 6299 ĸв.м PЗΠ (ПOДЗEМНO) 1633 ĸв.м OPЗΠ 7932 ĸв.м БPOЙ ЖИЛИЩA 63 жилищни eдиници (разделени в два самостоятелни входа) ОЗЕЛЕНЕНА ПЛОЩ 895 кв.м ИНВЕСТИТОР И ИЗПЪЛНИТЕЛ MATCH MORE ПРОЕКТАНТ MATCH MORE

26

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

PRIMA RESIDENCE, СОФИЯ

27

28

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

29

30

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

MARINA RESIDENCE НАЧИН НА ЖИВОТ

31

32

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

Бургас изгражда своя Ривиера. Тя е заключена между широка златиста пясъчна ивица, парк и море. Включва редица интересни обекти, които въплъщават достолепния артистичен дух на Бургас с нов прочит. Уютно потънала в тях, Marina Residence предлага луксозни семейни жилища с площ от 109 до 200 кв.м. Тук всеки ще се чувства като у дома си. С влизането в апартамента

пространството, светлината, съвременният интериорен дизайн и щедрата гледка море са покана да се отпуснете и да се насладите на очевидното удоволствие да бъдете заедно. Съвременната европейска архитектура и обмислените интериорни детайли отразяват характера на тази първокласна жилищна сграда.

MARINA RESIDENCE, БУРГАС

УНИКАЛНА КОНЦЕПЦИЯ ЗА ЖИВОТ Комфортът на живеещите ще се осигурява от пълен комплекс системи за комфорт. Сградата ще използва модерни технологии, иноваторски за елитните жилищни проекти в България.

Marina Residence се изгражда с устойчив и хармоничен дизайн, който да се впише в контекста на града и, от друга страна, да формира нов индивидуален облик със запомнящ се характер, бъдейки функционална и комфортна сграда, която да отговаря на високите изисквания и потребности на обитателите й. ЛУКС И ИЗТЪНЧЕНОСТ ОТ ВХОДА Лоби бар с летен кът На партера в красиво оформеното фоайе живеещите ще имат възможността да ползват вградена, модернизирана мултифункционална машина с ухаещо присъствие. Подземни паркоместа За удобството на живеещите са предвидени

към всяка жилищна единица да има опция за купуване на две или три паркоместа. Стойки за велосипеди Помислено е и за тези, които приемат колоезденето като зелен и здравословен транспорт. Мрежата велоалеи в Бургас се развива и поддържа, като последно е изградено трасето, водещо до квартал "Сарафово". Това е най-удобната любителска велоалея, тъй като до нея нямат достъп автомобили, а е изключително красива - от едната страна е морето, а от другата - Атанасовското езеро. Станция за електромобили Подкрепяйки развитието в сферата на екологията и опазването на околната среда, чрез креативност в „зелените“ идеи и иновативни методи за тяхното осъществяване са позиционирани на всяко подземно ниво станции за зареждане на електромобили.

33

34

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ПРЕМИУМ СПИСЪК С УСЛУГИ Marina Residence предлага набор от услуги, чрез които живеещите тук ще се чувстват заобиколени от грижи: портиер 24/7, професионални хигиенни грижи за фасади, WiFi във фоайето и във вътрешния двор, колички за транспортиране на стоки от паркинга до апартамента, организиране на празнични събития за жителите, поддръжка на лоби бар и детски клуб KID'S LAB в съответствие със съдържанието на проекта.

marinaresidences.bg

MARINA RESIDENCE, БУРГАС

35

36

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ВДЪХНОВЕНИЕТО НА ЕДИН АРХИТЕКТ С МНОГОБРОЙНИ НАГРАДИ ДА ПРОЕКТИРА НА ПЪРВА ЛИНИЯ В БУРГАС

АРХ. РАДОМИР СЕРАФИМОВ ПРОЕКТАНТ НА MARINA RESIDENCE

BY GRAND HOTEL & SPA PRIMORETZ

MARINA RESIDENCE, БУРГАС

В последните години Бургас плавно променя своя облик. Исторически сгради се реставрират, за комфортно посещение се обособяват привлекателни забележителности като остров Света Анастасия, Акве Калиде, Авиомузея, главните пешеходни улици променят своя облик, различни кътчета осъмват озеленени. Една от основните линии за надграждане на градската среда е свързана със зоната за обществен достъп на пристанището. Като в редица други световни морски полиси неизползваемата остаряла среда там постепенно се асимилира и бива обживяна с нови събития и дейности от значение за общността. Конкретен пример за подобна успешна смяна на статута на подобна зона и превръщането ù в привлекателна за хората са Морската гара и околностите ù. Там наред с първия български пристанищен фар се издигат ресторанти, магазини, зони за отдих, разходка и почивка, които привличат хиляди бургазлии и гости на града. Акцент в зоната е "Магазия 1" -

най-старият пристанищен склад в Бургас, построен през 1906 г., чиято уникална покривна конструкция тип "Айфел" е съхранена до днес. Част от новото атрактивно пространство на първа линия море е Marina Residence под шапката на "Гранд Хотел Приморец Бургас". Отговорен за облика на иновативната сграда е архитект Радомир Серафимов. Ето какво споделя той за работата си: „Да бъдеш част от подобен мащабен проект е преди всичко отговорност. Всеки нов проект има отговорната задача да окаже влияние върху характера на градската среда и да обнови облика на града. Предизвикателствата на подобна мисия са много - от умение да създадеш устойчив, хармоничен дизайн, който да се впише в контекста на града, а от друга страна, да формира нов индивидуален облик със запомнящ се характер. Не на последно място е отговорността за създаване на функционална и комфортна сграда, която да отговаря на високите изисквания

37

38

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

и потребности на обитателите й. Именно поради тези причини за мен беше изключително предизвикателство възлагането на този проект. Разбира се, неповторимото съчетание на контактната зона - парк, море и град, е изключително вдъхновение за всеки архитект. Бургас е град, който целенасочено се развива в посока постигане на нова, привлекателна и комфортна среда. Вярвам, че успяхме да създадем един вдъхновяващ проект, който ще добави изключителна стойност както на обитателите му, така и на Бургас“, казва арх. Серафимов. Привилегия е арх. Радомир Серафимов да участва в промяната на Бургас. Той е част от "Ателие Серафимов архитекти" - компания със семейни корени, която работи в областта на красивата и функционална среда в България от 1990 г. Днес това е едно от най-големите и уважавани компании в бранша у нас с проекти и извън страната. Екипът включва архитекти, конструктори, специалисти в областта на

градоустройственото планиране и дизайнери, както и над 100 асоциирани инженерни фирми и консултанти. Дело на "Ателие Серафимов архитекти" са знакови обекти от различен мащаб и естество - от сгради за култура, спорт, здравна дейност, образование и промишленост през банки, офиси, търговски и конферентни центрове до къщи, хотели и жилищни постройки. Работата на екипа е многократно награждавана. Сред отличията са 14 награди в национален конкурс "Сграда на годината" (https://www.asa-bg.com/ awards), международната награда Bentley Property Award, призове на Съюза на архитектите в България, на Столичната община и други. „Тенденцията пристанищните райони, забравени от времето, да се превръщат в активни градски средища е световна. Многобройни изследвания, включително етнографски, разглеждат трансформациите, които променят живота около пристанищата, средата и облика на крайбрежието. Такива

MARINA RESIDENCE, БУРГАС

процеси са в ход от години в Европа, Америкa и навсякъде по света. В този смисъл Бургас е на гребена на вълната, вдъхва живот и приобщава към централното градско ядро тези някога индустриални зони. Така морето се отваря към града и става достъпно за хората в още по-широки граници. Най-хубавото всъщност е, че това не са просто теории. Тук се случва това, което става по света с тези стари-нови локации. Хората ги припознават и ги оживяват - и това е прекрасно! Marina Residence под шапката на "Гранд Хотел Приморец Бургас" и цялостното оформление на района вдъхновяват други архитекти, ландшафтни и интериорни дизайнери да продължат линията на непреходна елегантност. Така на принципа на доминото средата неусетно, но динамично се променя - и това носи ползи за всички“, завършва арх. Радомир Серафимов.

39

40

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

БЪЛГАРСКИ ДИЗАЙНЕР С ВПЕЧАТЛЯВАЩИ ПРОЕКТИ ПО ЦЯЛ СВЯТ ИЗБИРА БУРГАС ЗА СВОЕТО НОВО ИНТЕРИОРНО БИЖУ

АЛЕКС КОВАЧЕВ СТУДИО IDEA, ИНТЕРИОРЕН ДИЗАЙН НА MARINA RESIDENCE BY GRAND HOTEL & SPA PRIMORETZ

MARINA RESIDENCE, БУРГАС

Всяка сграда има своя принос за естетиката на средата. Стойността ù се измерва от съвкупност от фактори – хармония с локацията и околните постройки, визуално внушение, историята и посланието зад нейния индивидуален разказ, функционалност и човекоцентрираност, включително на интериорните пространства, актуалност, устойчивост, непреходност във времето. Колкото повече от тези фактори комбинира един имот, толкова по-висока стойност във всеки смисъл има той. Пример за подобна многопластова сграда е Marina Residence под шапката на "Гранд Хотел Приморец Бургас". Тя е плод на задълбочени проучвания на пазара, уникален замисъл, професионално изпълнение, в които участие наред с инвеститора визионер има цял екип професионалисти в различни направления. Интериорните си достойнства морското бижу дължи на един прецизен професионалист, спечелил уважение на пет континента, а проектите му -

множество международни награди. Неговото име е Алекс Ковачев. Алек Ковачев ocнoвaвa cтyдиo "Идea" през 2000 г. и вече близо две десетилетия работи по създаването на луксозни интериорни решения за жилищни и публични пространства, заведения, хотели, самолети, яхти и други в цял свят. ВОДЕЩ ПРИНЦИП В РАБОТАТА НА АЛЕКС КОВАЧЕВ И СТУДИО "ИДЕА" Е СТРЕМЕЖЪТ КЪМ СЪВЪРШЕНСТВО Залагат на натрупания с години опит в сферата на луксозния клас имоти в цял свят, но не се ограничават с познатото – изследват, търсят, рискуват... Дизайнерът черпи вдъхновение от всичко – от плавните линии на чаша шампанско до спираловидните извивки на нещо на пръв поглед толкова прозаично като обикновен тирбушон и цветовете и облика на облаците в различните часове на денонощието. Не следва сляпо тенденции и не се води от творческото

41

42

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

си его. Попива информацията, която ни залива отвсякъде, както и динамиката на непрестанно променящата се среда. Обогатява още повече тези източници на творчески идеи и енергия с пътувания отвъд граница. Неспирно се развива, разгръща, адаптира и предлага на тези, които му се доверяват, устойчиви индивидуални решения, които са не само впечатляващи, но преди всичко функционални. Владее в дълбочина философията на лукса – ненатрапчив, дискретен, вплетен органично в тъканта на пространството. ОСНОВНАТА ЦЕЛ И ЦЕННОСТ НА ЕКИПА Е ДЕЛИКАТНА И ПРЕЦИЗНА РАБОТА по създаване на елегантен и красив дизайн, който да съхранява своя блясък и актуалност през годините. За да спестят ресурси като време и стрес на клиента, сами изпълняват проектите си до ключ с внимание и към най-дребния детайл. „Умеем да слушаме, казва Алекс. И работата ни винаги е подчинена на необходимостите и индивидуалността на клиента. Стремежът ни е той да усети проекта като инвестиция в подобър живот и като реализирана мечта. Тогава знаем, че сме успели в мисията си.“ Екипът работи по над 20 проекта едновременно, като

към всеки добавя собствения си уникален почерк. Така се получава акумулиран ефект на колективно концептуализиране. Съобразяват се с локацията и даденостите като стил и геометрия. Не следват модни тенденции, защото вярват, че интериорът трябва да е устойчив и неподвластен на времето. При работата по домове в най-голяма степен застъпени са и желанията, осъзнати и подсъзнателни на клиента, относно желаната визия на пространството. Създават съвършени пространства, в които всичко е хармонизирано, служи на своя обитател и вдъхновява. Принципите си за дизайн и инженеринг при създаването на ергономични пространства, при които формата следва функцията, екипът на "Идеа" начело с Алекс Ковачев прилага и при изпълнението на Marina Residence под шапката на "Гранд Хотел Приморец Бургас". Концепцията на сградата включва висок клас жилища. Допълнително предизвикателство в този проект е ексклузивната му локация – на първа линия море, в зоната за обществен достъп на пристанище Бургас, която постепенно прелива в централната част на града и се превръща в предпочитано място за забавления, култура и разходки.

MARINA RESIDENCE, БУРГАС

„ЗА НАС ОПРЕДЕЛЯЩИ ФАКТОРИ ПРИ ВСЕКИ ПРОЕКТ СА ЛОКАЦИЯТА И ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО НА ПРОСТРАНСТВАТА В Marina Residence под шапката на "Гранд Хотел Приморец Бургас" мястото е уникално, с изумителни морски панорами, непосредствено до Морската градина и натоварената с над век история "Магазия 1". Придържахме се към елегантните линии, които носят усещане за лукс, неподвластен на времето, и запазват актуалност и привлекателност във всеки момент. Прецизирахме всеки детайл – от произведенията на изкуството, разположени стратегически, и осветлението - налично там, където е необходимо, до акустиката, с която в такива пространства трябва да се внимава и шумовете се свеждат до минимум с влагане на подходящи материали. Помислихме и за най-малките удобства, които да са съобразени с моделите на поведение на обитателите на различните пространства, за да осигурим оптимална амалгама от удобство, функционалност, естетика – за да направим Marina Residence

43

44

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

под шапката на "Гранд Хотел Приморец Бургас" оптимално привлекателна, разпознаваема, комфортна. Вярвам, че постигнахме целта си и всеки, пристъпил прага, ще усеща уюта, комфорта и елегантната цялостна линия на пространствата“, споделя Алекс Ковачев за иконичната бургаска сграда. Сред престижните призове, с които Александър Ковачев и студио "Идеа" са удостоени, са German Design Awards, London Club Awards, Restaurant and Bar Design Awards, International Property Awards, International Design Awards, BigSee Interior Design Awards, A’Design Awards, Luxury Lifestyle Awards и други. Проектите, които найчесто са отличавани с приз, са ексклузивни проекти на частни домове в София, Лондон, Берлин, Москва, Лос Анджелис. През 2019 г. Александър Ковачев е номиниран за дизайнер на десетилетието в световен мащаб от Международните награди за архитектура и дизайн.

Придържахме се към елегантните линии, които носят усещане за лукс, неподвластен на времето, и запазват актуалност и привлекателност във всеки момент. Прецизирахме всеки детайл – от произведенията на изкуството, разположени стратегически, и осветлението налично там, където е необходимо, до акустиката, с която в такива пространства трябва да се внимава, и шумовете се свеждат до минимум с влагане на подходящи материали.

MARINA RESIDENCE, БУРГАС

45

46

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

"МАРИНА РЕЗИДЪНС": СИСТЕМИТЕ НА ЕТЕМ СА ЧАСТ ОТ НАЙ-ЕКСКЛУЗИВНИТЕ ПРОЕКТИ В СЪРЦЕТО НА БУРГАСКАТА РИВИЕРА

Система EF50 Standard Cross Section

Системите и специализираните решения на ЕТЕМ допълват крайния резултат при смела архитектура, комбинирана с изключителната строителната гъвкавост и функционалност. Затова не е случайно, че те са част от ексклузивния проект "Марина Резидънс", който има амбицията да олицетворява артистичния дух на Бургас. Модерната европейска архитектура на проекта и изпипаните детайли на интериора отразяват характера на тази първокласна жилищна сграда. Неин архитект е Радомир Серафимов, който има 21-годишен професионален опит като дизайнер, асоцииран партньор и управител на “Ателие Серафимов архитекти”. "Марина Резидънс" е жилищен проект, който чрез своя дизайн изразява същината на високото качество и луксозния начин на живот. Системите на ЕТЕМ, които бяха подбрани, така че да покрият изискванията на проекта, са: E85 50-милиметрова окачена фасадна система, която може да предложи широк набор от решения, Е75 – масивна система за прозорци с термичен мост, Е1000, Vario GH, Vario Fixing вентилируеми фасадни системи за облицоване на сгради. Други иновативни продукти от гамата на ЕТЕМ, които са естественото продължение на вече съществуващите и са едно много добро решение за новото строителство, са EF50 и EW70.

EF50 – новата система за окачени фасади, която отговаря на модерните архитектурни изисквания по отношение на форма и функционалност, предоставяйки качествено изпълнение, е новото попълнение в продуктовото портфолио на ЕТЕМ. Най-голямото

Система EW70

предимство на системата е оптималното профилно съотношение между тегло и инерционен момент. Алуминиевите системи за прозорци и врати са предпочитаните системи за жилищни сгради поради техните издръжливост, качество и добро представяне. Ето защо екипът на ЕТЕМ реши да допълни своето портфолио с новата система за прозорци EW70. Системата е практично решение с висока енергийна ефективност, което комбинира функционалност и модерна визия. Следвайки тенденциите, със своите нови предложения и специализирани решения ЕТЕМ гарантира безпроблемното функциониране на своята търговска мрежа в постоянно променящата се бизнес среда, в която изискванията се увеличават. Ползвайки показателите на растежа като ориентир, ЕТЕМ се развива и разработва своите продукти с цел подобряване на стандартите на живот на своите крайни потребители, прилагайки методи, щадящи околната среда, и адекватни техники. Иновативните системи на компанията са разработени така, че да оптимизират употребата на материали, като спестяват енергия по време на своя жизнен цикъл, значително намаляват отпечатъка върху околната среда и гарантират устойчиво използване на природни ресурси. Чрез постоянното развитие на технологичната си инфраструктура, модерното оборудване и човешките си ресурси ЕТЕМ се фокусира върху иновациите и създаването на съвременни енергийни системи, които комбинират устойчивост и висока енергийна ефективност.

ADVERTORIAL

47

48

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

1

2

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

HARMONY RESIDENCE УЮТ, КРАСОТА И КАЧЕСТВО

49

50

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

HARMONY RESIDENCE, СОФИЯ

Harmony Residence сбъдва мечтата на модерния градски човек за уютен дом и високо качество на живот в красива среда. Сградата с 10 жилищни и два подземни етажа е разположена в богата паркова среда в близост до The Mall и бъдеща метростанция. Предвидени са апартаменти от 50 до 300 кв.м, като на обитателите са на разположение впечатляващ детски кът, фитнес и библиотека. Паркирането е решено с надземен и подземен паркинг на 2 нива. Срокът на завършване е 2025 г. МОДЕРНА ВИЗИЯ И КАЧЕСТВО Компанията инвеститор Harmony Group се гордее със своето безкомпромисно качество на строителство, съчетаващо изключителни материали с енергоикономични решения и екологични технологии за неповторим лукс и комфорт. Harmony Residence развива тенденциите за приложение на световните достижения и атрактивни идеи в интериора. Комплексът се състои от 240 апартамента с прекрасна панорамна гледка за по-високите етажи и уютни градини към приземните

апартаменти - за един истински зелен начин на живот. Централна роля в уникалния интериор на мащабните входни пространства заема спиращ дъха атриум на две етажни нива. Акцент са дизайнерски осветителни тела по поръчка за всяко от двете фоайета на сградата. Красиво оформени алеи, екзотична зеленина, кътове за спорт на открито са само част от зеления оазис в рамките на проекта. Луксозната сграда от най-висок клас ще предложи големи паркови зони и разнообразни услуги като безплатен фитнес и библиотека, възможности за частично или пълно обзавеждане, отдаване под наем. Грижата за здравето мотивира създаването на спортен център със свободен достъп. Библиотеката и кът с камина ще внесат топлина в моментите на почивка. Част от луксозните решения са материали от естествен фурнир орех и панели с меден финиш или розово злато. Настилките са от широкоформатен гранитогрес в топла сива тоналност. Рецепцията е зонирана с плочки от черен мрамор Pietra.

51

52

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

53

HARMONY RESIDENCE, СОФИЯ

СГРАДА 1, ПЪРВИ ЕТАЖ

СГРАДА 2, ПЪРВИ ЕТАЖ

54

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

МАТЕРИАЛИ И ТЕХНОЛОГИИ Фасадите са вентилируеми от метал, архитектурен меш стъкло и hpl плоскости. Конструкцията е стоманобетонна безгредова, позволяваща промени в разпределението. Предвидена е изолация на всички външни стени, таваните на гаражите под жилищните помещения и покривни тераси. Отоплението е централно, охлаждането е с индивидуална климатизация. Осигурено е видеонаблюдение за входните фоайета и всички подходи към сградата.

Smart система на управление във всеки апартамент с възможност за управление на климата, противопожарната система, система за охрана и други директно чрез смартфон. Асансьори с най-добри показатели за бързина 3 м/сек., сигурност и функционалност. Всеки кухненски аспиратор работи по самостоятелен тръбен път, като елиминира проблема с нежеланите миризми от съседните апартаменти.

ЛОКАЦИЯ "Полигона", София, зад The Mall РЗП 20 хил. кв.м ИНВЕСТИТОР "Хармони Груп" ООД ПРОЕКТАНТ SGI ИЗПЪЛНИТЕЛ "Хармони Груп" ООД

ЖИЛИЩА И ФУНКЦИИ Двустайни апартаменти с включен интериорен дизайн с обща площ 60.68 кв.м (нетна 50.10), със спалня, дневна с кухня и трапезария, антре, баня, тераса. Луксозни тристайни апартаменти с интериорен дизайн Fendi с обща площ 118.39 кв.м (нетна 97.45), с две спални, дневна с кухня и трапезария, антре и коридор, две бани, тераса.

HARMONY RESIDENCE, СОФИЯ

55

56

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

57

58

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

KENAR RESIDENCE СОФИЯ

ГРАДСКИ КОМФОРТ, ЦЕНТРАЛНА ЛОКАЦИЯ, КАЧЕСТВЕНО СТРОИТЕЛСТВО

59

60

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

Комплекс Kenar Residence се намира в кв. "Банишора", на кръстовището на бул. "Сливница" и ул. "Димитър Петков", в непосредствена близост до училища, транспортни връзки и парк „Света Троица“, на пешеходно разстояние от Западния парк. Архитектите от "Иво Петров Архитекти" са създали проект за модерна среда, функционални и светли жилища, като е отделено внимание на сигурността и устойчивостта на обитаемата среда. Комплексът е разположен върху площ 15 378.48 кв.м (РЗП+ сутерени). Проектът предлага разнообразие от двустайни, тристайни и четиристайни апартаменти. Всеки от тях разполага със собствена тераса тип лоджия. Сградата е ситуирана в югозападния край на имота, като по северната страна се обособява озеленен двор на второ ниво, който създава приятна среда на живот и визуално отделя сградата от съседните й имоти. Във височина се разкриват гледки както

на юг към Витоша, така и на север към Стара планина. Паркирането е решено чрез две подземни нива. На партерното ниво са предвидени търговски обекти, обслужващи сградата и квартала. Високото качество на изпълнение се гарантира от вложените материали и доверените партньори на инвеститора. Топло- и хидроизолациите, стъклопакетите и PVC профилите отговарят на най-високите съвременни европейски стандарти и осигуряват спокойствие, светлина и намалено енергопотребление. За сигурността на сградата е предвидена система за видеонаблюдение и контрол на достъп. Жилищата ще се отличават със светли и просторни помещения, правилни форми, лесни за обзавеждане, добри изложения и хубави гледки. Перфектно жилище за динамично живеещия човек в София - градски комфорт, централна локация, качествено строителство.

KENAR RESIDENCE, СОФИЯ

ЛОКАЦИЯ кв. "Банишора", София РЗП 8200 кв.м ПРОЕКТАНТ "Иво Петров Архитекти" ИЗПЪЛНИТЕЛ "Пи Ес Ес Строителство" АД www.kenaresidence.bg

61

62

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

NOVACITY VISION СОФИЯ

63

64

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

NOVACITY VISION НОВИЯТ ПРОЕКТ НА NOVACITY GROUP - С РАЗЛИЧНА КОНЦЕПЦИЯ

На първо място, разликата се състои в локацията на сградата. Тя се намира в "Студентски град", в близост до Зимния дворец на София, с пешеходен достъп до всичко, от което имат нужда младите хора. Застроената площ на проекта е 1430 кв.м, а неговата РЗП е 12 370 кв.м, разположени на 10 етажа, и отделно тяло за търговска площ. Сградата разполага с подземни и надземни паркоместа и гаражи. В проекта е заложено и перално помещение в сутерена. Интериорният дизайн на общите части е съобразен с профила на потенциалните ползватели – млади хора, предимно студенти. Лобитата са издържани в ярки цветове, без да са натрапчиви, с подходящо обзавеждане и осветление. Предвидени са и Wi-Fi достъп във фоайетата и градината. Озеленяването е изобилно, проектирано по начин, по който да не засенчва жилищната сграда и в същото време дава усещане за спокойствие

и уединение. От предвидените в сградата апартаменти преобладават двустайните жилища, чийто дизайн позволява независимо използване на апартамента от двама души, с обслужващи помещения, които са отделени. Не са забравени и типичните за проектите на NovaCity Group градински апартаменти със собствен двор. Заедно с тях общият брой на жилищата в проекта е 187. Предстоящият проект на NovaCity Group - NovaСity ViSion, може да се похвали с приблизително 12 000 кв.м надземна жилищна и търговска площ. Проектът ще позволи бъдещите му жители да се наслаждават и да избират измежду различни видове апартаменти с различна големина. NovaСity Vision е издържан, добре структуриран и детайлно дефиниран жилищен проект с голямо озеленено пространство във вътрешен двор, места за сядане, красиво проектирано и просторно функционално фоайе и общи части, обединени от хармонията на цветовете и композицията.

Разположен в южната част на София, „Студентски град“ е повече от академичен център – той е чудесно място за живеене, предпочитано от студенти, семейства и инвеститори. Причините са няколко – южното местоположение, някои от най-добрите университети в страната, оживен нощен живот, търговски обекти, транспорт, позволяващ лесен достъп до други части на града и Витоша планина, и др. На няколко минути пешеходно разстояние до обекта се намират две от най-популярните зали за провеждане на различни събития – зала „Христо Ботев“ и Зимният дворец на спорта. В близост се намират университети като Университета за национално и световно стопанство (УНСС), Техническия университет в София, Националната спортна академия, Лесотехническия университет, Минногеоложкия университет „Свети Иван Рилски” и други.

Клиентите искат повече удобства в ежедневния си живот – повече „смарт“ функции, възможност за различни дейности на открито и закрито на територията на сградата.

NOVACIT Y VISION, СОФИЯ

3

8

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

4

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

NOVACIT Y VISION, СОФИЯ

ДИЛЯНА ХРИСТОВА ЗА ИСТИНСКИЯ ИНВЕСТИТОР ВСЕКИ ПРОЕКТ Е УНИКАЛЕН

ДИЛЯНА ХРИСТОВА

ДИЛЯНА ХРИСТОВА ГЕНЕРАЛЕН МЕНИДЖЪР, "НОВАСИТИ ГРУП"

има над 20 години опит в сферата на строителството и недвижимите имоти, където e заемала редица ръководни постове. С професионалния си опит в инвестициите, продажбите и управлението, в качеството си на генерален мениджър Диляна допринася за цялостното развитие на "НоваСити" Груп. В миналото е участвала в процеса на изграждане на многобройни проекти, основно в сферата на жилищното строителство. Диляна притежава магистърска степен по „Геотехника и Възобновяеми източници на енергия” и бакалавърска – в специалност „Геотехника и геоинженеринг“ от НБУ.

Каква част от сделките са за собствено ползване и каква за отдаване под наем, т.е. за инвестиция? През последните 2-3 години клиентите на "НоваСити Груп" са разделени поравно, но това се дължи на няколко фактора: ниските лихви по кредити и депозити, но и на факта, че ние разполагаме с клиенти, които купуват жилища във всеки наш проект. По отношение на NovaCity Vision очаквам превес на сделките с цел инвестиция, което е типично за този район на столицата. Каква е удовлетвореността на купувачите от проектите ново строителство? Какви са най-често срещаните въпроси и коментари от клиентите? В момента качеството на строителството е на много по-високо ниво в сравнение с миналото. Това е резултат от въвеждането на нови материали и технологии, по-голямата отговорност на инвеститорите и на по-високите изисквания на клиентите, които вече търсят нe само функционално разпределение и местоположение на жилищата, но обръщат

До края на годината, в случай че няма нови неочаквани сътресения в икономически и геополитически план, цените ще се стабилизират и липсата на суровини и материали ще бъде компенсирана от други източници. Остава въпросът каква ще бъде цената за крайния потребител, дали той ще може да си позволи покупката на жилище и дали няма да бъде достигнат таванът на покупателната способност.

5

6

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

внимание и на качеството и естетиката на общите части и озеленяването. Клиентите искат повече удобства в ежедневния си живот – повече „смарт“ функции, възможност за различни дейности на открито и закрито на територията на сградата. Аз смятам, че ние, инвеститорите, трябва да сме благодарни на „капризите“ на купувачите, тъй като те създават една конкурентна среда, благодарение на която крайният продукт е по-разнообразен и с по-високо качество. По този начин ставаме по-изобретателни и обръщаме повече внимание на детайлите. Точно това отличава истинския инвеститор – за него всеки проект е уникален. Как очаквате да се развие пазарът на жилища в България и Европа през 2022 и в средносрочен план? Покачването на цените на строителните материали през изминалата година доведе до повишаване и на продажните цени. За съжаление цените на имотите се покачват със закъснение от няколко месеца след тези на материалите. Нарастването на цените на електроенергията и военният конфликт в

NOVACIT Y VISION, СОФИЯ

Украйна допринесоха за хаотичното поведение на пазара на суровини и готова продукция, използвани в строителството, прекъснати вериги за доставка, сериозни логистични проблеми, недостиг или липса на производство. Неминуемо това повишава несигурността в сферата на строителството. Някои инвеститори преустановиха, а други отложиха планираното строителство на обекти. Проблемът е, че трудно предвидимите цени на материалите поставят под въпрос ценообразуването на окончателния продукт на пазара. Смятам, че до края на годината, в случай че няма нови неочаквани сътресения в икономически и геополитически план, цените ще се стабилизират и липсата на суровини и материали ще бъде компенсирана от други източници. Остава въпросът каква ще бъде цената за крайния потребител, дали той ще може да си позволи покупката на жилище и дали няма да бъде достигнат таванът на покупателната способност. В случай че банките завишат лихвените проценти, отново може да се очаква макар и незначителен спад на интереса от страна на купувачите.

В момента качеството на строителството е на много по-високо ниво в сравнение с миналото. Това е резултат от въвеждането на нови материали и технологии, по-голямата отговорност на инвеститорите и на по-високите изисквания на клиентите, които вече търсят нe само функционално разпределение и местоположение на жилищата, но обръщат внимание и на качеството и естетиката на общите части и озеленяването.

7

9

NOVACIT Y VISION, СОФИЯ

ЕТАЖ 1

ЛОКАЦИЯ София, кв. „Студентски град“, ул. „Храбър Попов“ ЗП 1430 кв.м РЗП 16 800 кв.м. ЕТАЖНОСТ 10 ФУНКЦИОНАЛНО РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ 187 апартамента, търговска площ, надземни паркоместа и голям подземен паркинг с паркоместа и гаражи ИНВЕСТИТОР "НоваСити Груп"

ЕТАЖ 2

ЕТАЖ 8

ЕТАЖ 10

NOVACIT Y VISION, СОФИЯ

65

66

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

67

68

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

GENTLE PARK СОФИЯ

www.gentlehouse.bg

Добре известната жилищната група от еднофамилни къщи GENTLE PARK е готова да покаже какво се крие зад респектиращата фасада и да вдъхне уют и усещане за перфекционизъм чрез интериорите си. Изцяло обзаведени с вкус и професионализъм от екипа от дизайнери, стоящи зад името Poliform Sofia.

69

70

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

Poliform е компания с предприемаческа визия и богатство от знания. Марка с глобално влияние – „Произведено в Италия“. Синоним на високо качество и съвършенство, оформя съвременния живот повече от 50 години. Брандът Poliform е представляван в 85 държави по света, в това число влиза България. Предлаган от 2005 г. в София, ул. "Околовръстен път" 82, а от 2019 г. става монобранд и шоурум Poliform Sofia отваря врати.

Вечна елегантност. „Стилът” на Poliform е събран в тези две думи, свързвайки интериора чрез последователен и отличителен стил. Стил, съставен от минималистични линии, хармонични цветове, изискани материали и прецизни детайли. Качеството на стила подобрява изживяването на живота. „Poliform е начин на живот!“

КУХНИТЕ Poliform предлага изключителни кухни, способни да задоволят нуждите и вкусовете на разнородната публика. Различни колекции, характеризиращи се с изключителна композиционна гъвкавост и безкрайно разнообразие от материали и облицовки, като същевременно запазват перфектна съгласуваност на стила. Кухненски системи, произведени изцяло в Италия. Кухни за необикновени домове, в перфектна хармония със стила на Poliform, който интерпретира мебелите като цялостно изживяване.

Кухненско обзавеждане - модел ALEA PRO Детайли от кухнята - модел ALEA PRO

ADVERTORIAL

71

72

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ДНЕВНАТА Модулен диван Bristol, система, проектирана от Jean-Marie Massaud през 2013 г., създадена, за да отговаря на ежедневните нужди за комфорт. Системата предлага максимум откъм композиционна гъвкавост - предлага се във фиксирана или модулна версия. Модулната версия може да бъде съставена за създаване на линейни, ъглови или извити форми, които могат да бъдат реализирани с помощта на ъглов елемент. Предлага се с единични или двойни комфортни възглавници с мек пълнеж от пера. МОДУЛНИ СИСТЕМИ Система за всекидневна от Poliform, Wall System е изключително гъвкава концепция за обзавеждане.

В постоянна еволюция, основана на библиотеката като естетическа и функционална фокусна точка. Поредица от елементи разширяват функционалността на библиотеката, като например врати с панти, плъзгащи се или отварящи се врати, които могат да се използват и за създаване на бар или ъгъл за домашен офис. Функционалността се простира до витрини, зад които да се излагат предмети, произведения на изкуството, керамика и стъклария, както и чекмеджета, тв рафтове и осветителни системи. Универсалността на Wall System се изразява и от естетическа гледна точка с покрития, способни да подобрят всяка композиция с характер и стил.

Диван модел BRISTOL, холни маси модел BRISTOL

Тв стена модел QUID, кресла модел STANFORD-BRIDGE

Библиотека модел WALL SYSTEM, диван модел BELLPORT, холна маса модел KOISHI

ADVERTORIAL

73

74

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

75

76

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

77

ONYX BUILDING СОФИЯ

78

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

МНОГОФУНКЦИОНАЛНА СГРАДА СЪЗДАВА ЗНАКОВ СИЛУЕТ НА БУЛ. "БЪЛГАРИЯ"

ONYX Building е многофункционална сграда с офиси, търговски обекти, ресторант и подземни паркинги, разположена на ъгъла на бул. „България” и бул. "Акад Иван Гешов“. Зоната е част от широкия център на София и се характеризира с висока степен на комуникативност както за пешеходци, така и за автомобилен

достъп. Сградата разполага с три подземни нива за паркиране. Надземната ù част се състои от два основни обема, поставени един върху друг - ниско 3-етажно тяло с по-голяма площ на етажа и високо 5-етажно тяло с по-малка площ на етажа.

В ОБРАЗА НА СГРАДАТА Е ТЪРСЕН АТРАКТИВЕН СИЛУЕТ постигнат чрез динамичния контакт между двата ясно изразени обема с третирани по различен начин фасади. Използвани са висококачествени облицовъчни материали. Обемът, който прави контакт с терена, е с еднотипен симетричен растер. Тесни вертикални плътни елементи се редуват с остъклена окачена фасада. Облицовката е от естествен камък черен гранит. Предвижда се покривът на това тяло да бъде отчасти озеленен. Вторият обем стъпва частично върху първия, като е транслиран в посока към кръстовището между двата булеварда. По този начин от север и от запад се осигуряват необходимите по ЗУТ разстояния към съседните сгради. Откъм бул. „Акад. Иван Гешов“ е осигурен конструктивно чрез три двойки артистично усукани помежду си колони. Основната причина, поради която вторият обем не стъпва на терена, е да се запазят трите чинара в имота и да се придаде повече площ на прилежащите пешеходни пространства, граничещи с подлеза и входа към метростанцията. Така пред сградата се оформя малко площадно пространство. Фасадата на високия обем е препратка към ниския обем, но е постигната по-динамична и

раздвижена визия чрез изявени хоризонтални и вертикални ребра и витрини между тях. Появяват се малки тераси по нивата, които са балансирано разпръснати и създават допълнителна динамика, обогатена и с друг акцент - витрини през две нива на последните два етажа. Северната фасада на този обем е третирана различно, преобладава плътната част с балансирано разпръснати прозорци, запазвайки същите пропорции като на останалите фасади. Отново има подчертан вертикален и хоризонтален растер, спазващ същата модулност, постигнат чрез отделните пана на каменната облицовка. За постигане на белия цвят на фасадата е използван селектиран варовик. Търсен е цветови контраст между двата обема, горният е по-светъл, като създава илюзия за лекота и динамика. Сграда ONYX има 3 подземни нива с вход откъм ул. ”Ал. Македонски“. Комуникацията се осъществява посредством една външна двулентова рампа. В подземния паркинг са разположени 78 места за паркиране, както и един четворен гараж. Предвидени са зони за велосипеди. Ресторантът е разположен на партерен етаж в югозападната част. Има директен излаз към площадното пространство откъм бул. „България“ със зона, отредена за разполагане на маси за

ONY X BUILDING, СОФИЯ

външно ползване. От там е и неговият вход за посетители. Предвижда се ресторантът да бъде за около 100 посетители със собствена кухня, санитарен възел, склад и битови помещения. На партерно ниво в североизточния ъгъл е разположена търговска площ, предназначена за магазин. Входът/изходът е от страната на бул. „Гешов“. ОТ 1-ВИ ДО 7-И ЕТАЖ СА ПРЕДВИДЕНИ ОФИС ПЛОЩИ Достъпът до тях се осъществява откъм бул. „Акад. Иван Гешов“ през централно фоайе с двойна височина. В него са разположени рецепция и зона за изчакване, осигурено е също помещение за охрана и санитарен възел. Всеки офис има отделени чрез леки преградни стени от гипсокартон и стъкло отделни работни помещения, кабинети,

конферентни зали, зона за рецепция и зона за кухня. Коридорите са функционално отделени от работните пространства, така че да може всеки офис да бъде организиран както еднопространствено, така и в кабинетна схема. На първо и второ ниво санитарните възли са отделени в две групи и се намират в пространството на офисите. В зоните на рецепциите и коридорните зони в офисите по отделните етажи са заложени декоративни системи от окачени на различни нива декоративни акустични панели от минерална вата и текстилни бъфъли за коридорите. По всички офис етажи с изключение на междуетажните площадки на стълбищните клетки, фоайетата и тоалетните е предвиден двоен инсталационен под. На покрива на ниското тяло се предвижда остъклен еднопространствен

79

80

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ONY X BUILDING, СОФИЯ

ТИПОВО РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ - ЕТАЖ 2 ЛОКАЦИЯ бул. "България" и бул. "Акад. Иван Гешов" ИНВЕСТИТОР "Ес Джи Ар" ЕООД АРХИТЕКТ "Проарх" АД ИЗПЪЛНИТЕЛ "ВАНП Инженеринг" ЕООД РЗП 7686 кв.м РЗП СЪС СУТЕРЕН 12 168 кв.м

81

82

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ONY X BUILDING, СОФИЯ

обем с метална конструкция, до който се стига чрез топла връзка от трето офисно ниво. Тази площ ще бъде използвана за конференции и мероприятия. Основните комуникации са обединени в централно ядро, съдържащо две стълбищни клетки и четири асансьора. Конструктивната схема на главната носеща конструкция е монолитна скелетно-безгредова, със стоманобетонни колони и шайби, както и стоманобетонни греди. УСУКАНИТЕ МЕТАЛНИ ТРЪБНИ КОЛОНИ които носят издадената напред част oт горния обем, са с дължина 11 м и носят стоманена кутиеобразна греда, върху която стъпват в осите на металните колони, вертикални стоманобетонни колони за горните етажи. В тази зона на кота 10.90 е развита и система от главни и второстепенни стоманени греди, върху които стъпва ребреста стоманена плоча върху ЛТ ламарина, служеща за оставащ кофраж. Всички останали плочи са безгредови с дебелина 25 cм, с изключение на част от плочата на втори етаж, над зоната на фоайето с двойна височина – там е развита гредова конструкция и плочата изтънява във външната част и става 16 см.

ИЗТОЧНАТА, ЮЖНАТА И ЗАПАДНАТА ФАСАДА НА ВИСОКИЯ ОБЕМ са разчленени от хоризонтални и вертикални елементи, подчертаващи конструкцията. Те представляват метални колони, изолирани с каменна вата и облечени с естествен камък на конструкция. Към ниския обем е предвидена облицовка за плътните хоризонтални и вертикални елементи с естествен камък. Тези вертикални елементи имат роля на частична слънцезащита. Северната фасада представлява плътна стена с отвори в нея. Таванът на еркерните участъци, както и таваните на терасите ще бъдат оформени с изолация и окачен таван с мазилка, имитираща камък. Стъклените части на фасадата са предвидени със системни фасадни профили и високоенергиен троен стъклопакет с 57% светлопропускливост, соларен фактор 31% и Ug 0,6W/m2-K. Всички отваряеми части са тип "паф" - паралелно отваряне, и са моторизирани. В пространствата с изисквания за безопасност и сигурност ще се използва закалено стъкло - триплекс. Парапетите ще бъдат също със закалено стъкло.

83

84

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ВИСОКОТЕХНОЛОГИЧНИ ПАРАМЕТРИ ОСИГУРЯВАТ МАКСИМАЛЕН КОМФОРТ И БЕЗОПАСНОСТ

За високоефективно управление на сградните ресурси се предвижда изграждане на системата за автоматизация и контрол. Системата за автоматизация предвижда управление и мониторинг на следните сградни подсистеми: Система за вентилация. Интелигентно управление на база сензори за CO2, което довежда до намаляване на потреблението на енергия в зависимост от нуждите. С помощта за автоматично отваряемите прозорци ще се реализира система за безенергийно охлаждане, с което се постига максимална енергийна ефективност в преходните сезони. Слънцезащита.

BMS системата управлява всички елементи на слънцезащита (щори, пердета), с което се намалява разпространението на слънчевата радиация в помещението. В различните сезони ще бъдат реализирани различни алгоритми на управление за постигане на максимална енергийна ефективност в двата режима на работа на системата за климатизация (отопление/ охлаждане). Осветителна инсталация. В сградата ще бъде изградена интелигентна система за управление на осветлението за постигане на максимална енергийна ефективност и комфорт на ползвателите. Системата ще предоставя максимален комфорт на ползвателите без наличие на тъмни зони и максимален зрителен комфорт. Измервания.

BMS системата извършва различни измервания на параметри по зони като температура в зоната, осветеност, присъствие. Всички тези данни спомагат за автоматично адаптиране на отделните подсистеми за

постигане на максимален комфорт и енергийна ефективност. Енергийни отчети. Системата за сградна автоматизация изготвя автоматични отчети за потреблението на електрическа енергия и вода. Модерната фасада, изградена със система на Schuco, троен стъклопакет и паралелно отваряеми прозорци, автоматично управляеми и контролирани по технологията за естествена вентилация Free Cooling, гарантира безкомпромисна топло- и шумоизолация. Система за климатизация. Системата за сградна автоматизация управлява централната климатизация на сградата, с което се постига максимална енергийна ефективност. Сградата разполага с климатична система тип VRV от последно поколение, позволяваща оползотворяването на отпадната енергия, което от своя страна води до ниски експлоатационни разходи. Вентилацията по етажите е осигурена от термодинамични вентилационни камери, разположени на покрива на сградата, снабдени с високоефективни въздушни филтри, осигуряващи максимална филтрация на въздуха в работните зони. За всеки офис е предвидена отделна група външни тела, разположени на обособени и лесно достъпни места на покрива на сградата. Доставката на пресен въздух в помещенията е посредством локални етажни офисни машини за пресен въздух. Изтеглянето на отработения въздух става чрез смукателни таванни решетки. Гаражните нива са снабдени със "CO система" за максимален комфорт при максимално натоварване на гаражните клетки в пиковите часове. Цялата ОВК система е под мониторинга и управлението нa сградния BMS, което осигурява максимален комфорт и гъвкаво управление на експлоатационните разходи.

ONY X BUILDING, СОФИЯ

85

86

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

КОГАТО ОЦЕНКАТА ИМА ЗНАЧЕНИЕ

www.revex.bg

Доверие, висок професионализъм и бързо изпълнение на поетите ангажименти – това търси всеки от нас, когато има нужда от услуга. Във време, в което всеки се представя за найдобрия, не е лесно да отсеем онези партньори, на които наистина можем да разчитаме. Опитът и доброто име в бранша невинаги са достатъчни. Често ни е необходимо още нещо, за да направим избор – лично отношение и внимание. Защото ако за компанията ние сме поредният клиент, за нас нашият собствен казус е най-значим в дадения момент. Срещаме ви с екипа на оценителско дружество РЕВЕКС ООД, където именно индивидуалният подход е водещ принцип при извършването на всяка услуга. Там всеки клиент е „най-важен“, а компромис с качеството не се прави. Благодарение на 20-годишния си опит професионалистите на компанията познават сектора на недвижимите имоти до най-малкия детайл. Динамиката през последните години засили търсенето консултантски услуги и хора, на които да имаме доверие, че ще изпълнят поетия ангажимент на най-високо професионално ниво и във възможно най-кратък срок. Фокусът на специалистите от РЕВЕКС е изготвянето на пазарни оценки при необходимост от банково кредитиране, покупко-продажба, съдебни производства, счетоводни нужди,

сделки между свързани лица. Те са и верният партньор, когато имате нужда от оценителски услуги при инвестиционни намерения върху земя, право на строеж, инвестиционен проект; делби и съсобственост; определяне на пазарен наем и всички други случаи, в които е необходимо определяне на стойността на вашите активи. Всички експерти от екипа на компанията са с богат опит в оценяването, като прилагат найдобрите бизнес практики в съответствие с български, европейски и международни стандарти. С годините компанията е успяла да изгради трайни партньорски взаимоотношения с водещи финансови институции и компании, специализирани в управлението на недвижими имоти, а в днешно време именно доверието е онова, без което отношенията нито в бизнеса, нито в живота имат перспектива. На всеки от нас се е случвало да даде грешна оценка – на ситуация, човек или проект. Това има своите последици – понякога по-сериозни, друг път не толкова. Когато обаче от правилната оценка зависи бъдещето на друг, а не твоето собствено, отговорността е в пъти по-тежка. Затова поддържането на високо професионално ниво на всеки експерт от екипа на РЕВЕКС гарантира, че вашето бъдеще е в ръцете на найдобрите в областта.

ADVERTORIAL

87

88

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ADVERTORIAL

89

90

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ДАЛИЯ РЕЗИДЕНС КЪДЕТО УЮТЪТ СРЕЩА ЛУКСА

91

92

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

МИЛА ГЮРОВА СТРЕМЕЖЪТ НИ Е "АММАР ГРУП" ДА СЕ ПРЕВЪРНЕ В СИНОНИМ ЗА КАЧЕСТВО, СИГУРНОСТ И СТИЛ

МИЛА ГЮРОВА ИЗЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР, "АММАР ГРУП"

Ние следим внимателно пазара и се стремим да се адаптираме към него. Опитът ни показва, че когато продуктът е добър, за него винаги има купувач.

"Д А ЛИЯ РЕЗИДЕНС", СОФИЯ

Г-жо Гюрова, да започнем с най-актуалния проект на "Аммар Груп" - "Далия Резиденс" в "Малинова долина". Какви са неговите особености като локация, ЗП и РЗП, функционални жилищни единици и разпределения, специфики на използвани материали и системи? "Далия Резиденс" e жилищeн ĸoмплeĸc c ĸoнтpoлиpaнa cpeдa, ĸoйтo ce нaмиpa в кв. „Малинова долина“ в Coфия. Целта му е да съчетава градския живот с близocтта дo пpиpoдaтa. Локацията е предпочитана както за инвестиции, така и за постоянно ползване заради стремглавото развитие на района, изграждането на нова инфраструктура и модерните сгради. Бързият достъп до Околовръстния път дава възможност за безпроблемно стигане до всички точки на столицата, което е важен акцент за клиентите. „Далия Резиденс“ ще предложи 189 жилищни единици, сред които маломерни и многостайни апартаменти c paзнooбpaзнa ĸвaдpaтypa и paзпpeдeлeния. Жилищнaтa чacт щe ce дoпълвa oт oбщecтвeнa зoнa c вcичĸo нeoбxoдимo зa

ĸoмфopтa и нopмaлния pитъм нa живoт нa oбитaтeлитe, включително просторни фоайета, ресторант и търговски обекти. Комплексът ще разполага с богато озеленен вътрешен двор, изцяло южно ориентиран, с панорамна гледка към Витоша и детска площадка. При изграждането на проекта ще бъдат използвани съвременни високоенергийно ефективни материали и технологии, които да осигурят максимален комфорт и качество на живот. Πpoфecиoнaлнитe ycлyги пo yпpaвлeниe щe гарантират дoпълнитeлнa cигypнocт и yдoбcтвo, пoддъpжaнa cpeдa и пoвeчe cвoбoднo вpeмe зa житeлитe нa ĸoмплeĸca. Какви са особеностите на проектното решение на "Иво Петров Архитекти"? Стратегическото разположение на сградите наложи високи изисквания при концепцията с основна роля за максималната функционалност на апартаментите. Проектът е изцяло съобразен с наредбата за достъпна среда, като са изпълнени всички изисквания за удобство на хората в неравностойно положение. Отличаващата се визия създава усещане за модерна градска среда и

93

94

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ B1

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ B2

ОБЕКТ „Далия Резиденс“, София ЗП 7114 кв.м РЗП 22 190 кв.м НАДЗЕМНА РЗП 16 137 кв.м ПОДЗЕМНА РЗП 6005 кв.м АПАРТАМЕНТИ 189 ГАРАЖИ И ПАРКОМЕСТА 209

планински уют. Проектът представлява комплекс с шест отделно обособени входа, съчетаващ обществено обслужващи функции на партерно ниво и 189 жилища на 5 етажа. За обитателите са предвидени още подземен и надземен паркинг. На какъв етап е проектът? Проектът вече разполага с разрешение за строеж, теренът в момента се подготвя, същинското строителство се предвижда да започне до началото на лятото. Според графика на строителните дейности комплексът ще бъде изцяло завършен за две години. Какви са приоритетите пред "Аммар Груп" и плановете за развитие на компанията? "Аммар Груп" е инвестиционна компания, създадена, за да предложи високо качество на строителство, компетентност и отговорност в предлагането на жилищни имоти. Проектите ни отговарят и на най-големите очаквания, защото за нас клиентите са на първо място. Целта ни е да създаваме уют и стабилност на инвестициите. Насочени сме към инвестиции и строителство и нашата мисия е да бъдем отговорни както към клиентите ни, така и към природата на столицата. Проектите на "Аммар Груп" покриват всички таргет групи, като рeaлизиpaмe богата гама от затворени комплекси, бутикови жилищни сгради и редови къщи. Heзaвиcимo oт вида на пpoeĸтa приоритетът ни е да осигурим отлични

cтpoитeлни дeйнocти, добра локация, развита инфpacтpyĸтypa и висок комфорт. Стремежът ни е "Аммар Груп" да се превърне в синоним за качество, сигурност и стил. Знаем колко ценно е времето, затова предлагаме комплексна услуга на всеки клиент - консултиране, юридическа помощ, възможност за банково финансиране с преференциални условия, изготвяне и реализиране на интериорен дизайн. Към момента "Аммар Груп" работи по осем проекта в София с обща РЗП над 100 хил. кв.м. Разполагаме с терени във всички точки на столицата, като по този начин предлагаме атрактивни жилищни сгради и за найпретенциозните клиенти. Какви са вашите наблюдения - как живее и как иска да живее съвременният активен българин - купувач на жилища? Неминуемо пандемията и икономическата обстановка дават отражение на имотния пазар както в България, така и в Европа. Трудностите и ограниченото финансиране на различни сектори отвориха възможност финансовите институции да отпускат полесно кредити на клиентите, желаещи да купят жилище. Световната несигурност също е водещ фактор при вземане на решения за купуване на апартаменти с инвестиционна цел – в средния към високия сегмент. Съвременният и активен българин категорично в последните години се научи да търси високо качество на строителството. Купувачите все повече държат на вложените

"Д А ЛИЯ РЕЗИДЕНС", СОФИЯ

материали, на гаранционните срокове, на поддръжката на сградите, на локацията. Българинът търси пространство с възможност за разходки, зони за спорт и релакс, детски площадки - всичко това в сигурна среда. Навсякъде по света партерът с дворно пространство е най-скъпият формат. Клиентът у нас сега я преоткри. В пандемията нарасна интересът и към жилищата с тераси. Какво показва вашето проучване на пазара преди старта на новия ви проект - какви са видът и размерът на жилищата, предпочитани от купувачите през 2022? Каква част от сделките са за собствено ползване и каква за отдаване под наем, т.е. за инвестиция? Пазарът и търсенето са разнообразни и ние отговаряме на всички изисквания. "Аммар Груп" предлага проекти с широк обхват на локации, като по този начин отговаряме на потребителските нагласи на всеки клиент. Екипът ни внимателно проучва всяко местоположение, анализират се видът и заетостта на сградите, за да бъдат

Проектите на "Аммар Груп" покриват всички таргет групи, като рeaлизиpaмe богата гама от затворени комплекси, бутикови жилищни сгради и редови къщи. Heзaвиcимo oт вида на пpoeĸтa приоритетът ни е да осигурим отлични cтpoитeлни дeйнocти, добра локация, развита инфpacтpyĸтypa и висок комфорт.

95

96

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

"Д А ЛИЯ РЕЗИДЕНС", СОФИЯ

нашите жилища подходящи на търсенето. Предлагаме голям избор от имоти като площ, изложение, етажност и това ни дава възможност да сме конкурентни спрямо всякакви изисквания. Инвестиционно насочените клиенти търсят от маломерни до тристайни апартаменти, за лично ползване интересът започва от тристайни до многостайни апартаменти и жилища с двор. Не можем да кажем, че има конкретен тип продаваем имот - всичко е въпрос на усещане, нагласи и визия на отделните потребители. Не са малко случаите, в които клиент посещава наш обект, за да разгледа малко жилище, но до сделка се стига с по-голям имот. Все по-често виждаме интерес за купуване на няколко типа апартаменти в една и съща сграда заради отдаване под наем. Забелязва се тенденция за сключване на сделки със собствени средства. Отрицателните лихви по депозити и инфлацията определено подтикват хората към инвестиция в недвижим имот. Според Евростат жилищата в България към 2020 г. са с по-високи нива на достъпност от повечето европейски държави. Според

икономическите изследвания на "Уникредит" в София, Пловдив, Варна и Бургас жилищата са „крайно недостъпни“ за домакинствата със средни доходи през 2020 г.? Не бих се съгласила с твърдението, че жилищата са крайно недостъпни за домакинствата. Най-актуалните данни на Евростат показват, че 85 на сто от населението в страната живее в собствено жилище и едва 15% живеят под наем. Πo тoзи пoĸaзaтeл cтpaнaтa ни e cpeд пъpвeнцитe, зaeмaйĸи ceдмo мяcтo в EC пo дял нa нaceлeниeтo, oбитaвaщo coбcтвeн дoм. В изследването, което цитирате, е много ясно уточнено, че само в три държави жилищата са подостъпни, отколкото у нас. Този прочит показва, че нивата на цените спрямо средната работна заплата всъщност не са толкова високи. Не може да пропуснем и фактора с кредитирането, което в момента е на едни от най-привлекателните откъм лихвени проценти нива. И тази тенденция не се очаква скоро да се промени. През последните тридесет години не е имало друг пазарен момент, в който толкова фактори да са влияели на активността на пазара на имоти. Много хора

97

98

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

промениха работния си режим и вече извършват дейност от вкъщи, което доведе до търсене на по-големи пространства. Пандемията увеличи спестяванията, а инфлационните процеси в последните месеци карат клиента да инвестира средствата си. Как очаквате да се развие пазарът на жилища в България и Европа - през 2022 и в средносрочен план? Тази година има своята специфика спрямо предходните. Свидетели сме на двуцифрено увеличение на цените на редица строителни материали като желязо, цимент и други. Това поставя пред огромно предизвикателство компаниите, които изграждат своите проекти. В същото време в нагласите на клиентите засега няма промяна, търсенето продължава да бъде активно, затова е трудно да се прогнозира как ще се развива пазарът в следващите месеци. Ако трябва да обобщя: Времената са динамични и каквито и прогнози да правим, те биха били актуални към днешна дата. Ние следим внимателно пазара и се стремим да се адаптираме към него. Опитът ни показва, че когато продуктът е добър, за него винаги има купувач.

"Д А ЛИЯ РЕЗИДЕНС", СОФИЯ

99

10 0

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

HDL И SENTRA SYSTEMS СМАРТ РЕШЕНИЯ ЗА ВАШИЯ ДОМ

Един от продуктовите мениджъри на „Сентра“ ООД Йоанна Димитрова, разказва за най-новото и ексклузивно попълнение в портфолиото на фирма „Сентра“: HDL Automation Co. – световният лидер в разработката и производството на интегрирани системни решения за „умни домове“, сградни и хотелски ИТ системи и автоматизация.

Г-це Димитрова, с какво се занимава „Сентра“? „Сентра“ е българска иновативна компания, работeща в областта на информационните технологии, телекомуникациите, интелигентните градове и домове. Ние сме системен интегратор, като предлагаме различни софтуерни и хардуерни решения за мониторинг и управление на процеси и системи. Кое е най-новото попълнение в портфолиото ви от продукти? С началото на пролетта ние в „Сентра“ поставяме и едно ново начало – HDL решения за „умен дом“ стъпва на наша територия. С гордост мога да ви съобщя, че „Сентра“ е ексклузивен дистрибутор на HDL Automation за България и Испания.

HDL e международна технологична компания, работеща в сферата на интелигентни домове. С продуктите на HDL ние ще предоставим на пазара цялостна интегрирана система за управление и автоматизация. Кои са предимствата на HDL? Съществуват множество компании, които предоставят набор от продукти и услуги за домашна автоматизация, но ако искате съвременна и иновативна система за управление на дома си, тогава HDL Automation трябва да бъде вашият избор! Когато с нашия екип избирахме производител, с който да работим, ние имахме 6 основни критерия които бяха водещи при оценката ни: силна и диверсифицирана продуктова линия; интеграция и съвместимост с широк набор от устройства, производители, протоколи и технологии; независима научноизследователска развойна дейност и производство; стабилно и надеждно качество; разпознаваема марка; комплексен отговор на нуждите на клиентите. Бихте ли ни разказали повече за това какво представляват интелигентните системи за управление? По същество това са интегрирани ИТ и електронни технологии, свързани към конвенционално

електрическо оборудване и използващи своите комуникационни протоколи за пренос на информация и управление на различни крайни устройства. Нашите решения за „умни домове“ ви позволяват да контролирате и управлявате оборудването в сградата чрез централен панел, смартфон, таблет или компютър. В същото време сензорните и логическите функции могат да бъдат комбинирани, за да накарат интелигентната система за управление автоматично да изпълнява зададените ù задачи. Колко системи за автоматизация предлага „Сентра“ в портфолиото си и какви са техните функционалности? В момента нашето продуктово портфолио се състои от три цялостни системи за автоматизация, а именно: Buspro, Buspro Wireless и KNX. Buspro е кабелна система, управляваща собствен протокол, докато Buspro Wireless е безжичният ù еквивалент. Освен това, HDL Automation е сред инвестирторите в KNX International, което ни позволява да предлагаме цялата продуктова гама от KNX устройства.

Buspro е нашето мощно и гъвкаво разширение за управление. Тя лесно може да бъде свързана към широк набор от устройства и да бъде интегрирана с други технологии за управление чрез протоколен докинг.

Buspro Wireless е безжична интелигентна система за автоматизация, но без досадните кабели и свързаните с тях разходи за окабеляване и ремонт.

HDL предоставя висококачествени продукти за автоматизация на KNX - международният стандарт за контрол на жилища и сгради. Кои са най-значимите проекти, реализирани с оборудването на HDL, с които бихте се похвалили? Изключително много се гордеем с цялостното изпълнение на автоматизацията на дубайското летище, хотел Morpheus в Макао, осветлението на операта в Прага, Академия Etisalat в ОАЕ, стадиона на ФК ТСЦ в Бачка Топола, Събрия, и други. С огромно нетърпение очакваме в списъка на реализирани проекти да влязат и тези от България и Испания.

101

Granite Дисплей

S10/10“ Тъч Скрийн

HDL предоставя на пазара различни опции за интелигентни контролни панели, които могат да се използват в домове, търговски сгради, хотели, както и в други сгради. Вярваме, че контролните панели са предназначени да бъдат привлекателни, докато предлагат на своите потребители разнообразни функционалности.

Granite Бутон Панел S57 Тъч Панел

iTouch Серия Панел

Tile Серия

Осветление

ОВиК

Смарт засенчване

Системи за сигурност

Аудио-визуални системи

Система за пожароизвестяване

102

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

103

10 4

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

PANTHEA HILLS В ПОДНОЖИЕТО НА ПЛАНИНАТА ОЛИМП, КИПЪР

105

106

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

АРХ. АЛЕКСАНДЪР ДОУ PANTHEA HILLS: БАЛАНС МЕЖДУ МАЩАБА И КОМФОРТНА УЕДИНЕНОСТ

АРХ. АЛЕКСАНДЪР ДОУ РЕГИОНАЛЕН ДИРЕКТОР, SGI ARCHITECTS & MASTERPLANNERS

Арх. Доу, Panthea Hills - рядко представяме в списание ГРАДЪТ проект в подножието на планината Олимп! Клиентът е местен кипърски инвеститор, който се фокусира до голяма степен върху високия клас на пазара. Panthea Hills се намира в североизточната част на Лимасол в Кипър. Това е зашеметяващо място с гледка към стария град и към Средиземно море. Когато сме ангажирани с международни проекти, обикновено работим съвместно с местни партньори, подбрани от инвеститора, които ни предоставят параметрите за планиране и ни дават насоки относно местните кодове. В този случай бяхме избрани за водещи дизайнери на проекта поради богатия ни опит както в генералното планиране,

така и в жилищния сектор. Стремим се да внасяме нов подход в архитектурния израз на сградите и същевременно да създаваме силна идентичност на цялостния проект. Какви бяха изискванията на заданието? Имотът обхваща площ 8687 кв.м, а проектът включва 13 къщи и 3 жилищни сгради в компактна общност със силен фокус към дизайна. Общата застроена площ е 14 500 кв.м, което е много поголяма гъстота в сравнение с това, с което сме свикнали за този тип проекти в София. Какви са концепцията и организацията на комплекса? Какви са достъпът и социалната

PANTHE A HILLS, Г ЪРЦИЯ

инфраструктура? Предизвикателството със заданието беше да се намери баланс между мащаба на жилищните сгради и къщите. Уединението за всяко отделно жилище бе задължително условие, което удовлетворихме чрез внимателната организация на генералния план и разпределението на функционалните пространства в самите къщи. Достъпът до комплекса е подсигурен от съществуващ път, преминаващ около обекта. Изборът за подходи за вход и изход обаче бе строго ограничен от местните изисквания за отстояния на свързващите се пътища. Социалната инфраструктура предвижда достъп и обновяване на обществен парк в непосредствена близост до парцела, който включва градина и детска площадка. В рамките на комплекса ще се изгради фитнес зала за обществено ползване, а всички

живеещи и гости ще разполагат с богато озелени външни площи и множество паркоместа. Какви са повишените изисквания на клиентите към комфорта на обитаване и какви изисквания поставя това към използваните материали и системи? Очевидно климатът в Кипър е много различен от този в София или в който и да е град от Обединеното кралство, за където сме свикнали да работим, така че неизбежно и фокусът ни трябваше да е друг. Тъй като голяма част от материалите се внасят, цената им е забележимо по-висока, затова и подходът ни към самата архитектура е коренно различен. Жилищната архитектура в Кипър в общия случай е доста опростена по отношение на техническа спецификация. Топлинните характеристики не са толкова важни,

107

108

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

тъй като температурите са меки. Вятърът и ослънчаването са постоянните фактори, които трябва да се вземат предвид, а жизненото пространство на открито е от съществено значение, тъй като е основна част от начина на живот в Кипър. За да се избегне обезцветяването с течение на времето и да се осигури лесното почистване, жилищните сгради от комплекса Panthea Hills са с фасада от Corian. Сградите се допълват една друга и следват съвременен архитектурен изказ, комбиниращ замазка, естествен камък и дърво. Всяка стая, намираща се в главните къщи в южната част на комплекса, разполага с прекрасна гледка към морето и стария град. Това постигнахме чрез разполагане на шарнирни прозорци, допълнени от елегантно решение за засенчване чрез дървени елементи, разположени на горните етажи. С кои решения се гордеете най-много и очаквате да бъдат реализирани максимално точно за постигане на точния ефект? Много

сме щастливи от цялостното настроение и единен характер, които успяхме да създадем в този проект. Panthea Hills наистина носи усещане за специално място за живот. В продължение на повече от година ние заедно с клиента ни усъвършенствахме етажните планове и анализирахме възможните избори и дизайнерски решения. Резултатът от този задълбочен процес е много изискана визия, отговаряща на всички изисквания за подобен тип комплекс. Проектът демонстрира, че чрез добре осмислен дизайн и достатъчно ресурси, приложени на етап на проектиране, предизвикателства като твърде голямата гъстота на застрояване могат да бъдат преодолени и да се осигурят комфортна уединеност и добро качество на живот. На какъв етап е проектът в момента и какво предстои? В момента Panthea Hills е в процес на планиране и се надяваме да видим старта на неговата реализация през лятото на тази година.

PANTHE A HILLS, Г ЪРЦИЯ

10 9

110

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

111

112

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

113

КЪЩА В СИТОНИЯ, ГЪРЦИЯ ПРОЕКТ НА L6 STUDIO

114

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

© ГАБРИЕЛ ТОДОРОВ

Къщата за целогодишно обитаване е разположена в Ситония - средния от трите полуострова на Халкидическия полуостров в Гърция. Теренът се намира на около 50 м от плажа в южната част на полуострова. Той е част от малко селище с вилни редови сгради и остава незастроен дълго след като са построени останалите къщи. Ориентацията е с посока югоизток към морето. По местните урбанистични наредби за тази територия големината на сградата може да е максимално 200 кв.м. Климатът е субтропичен, като ежегодно се случват силни порои, които заливат околността на около 30-40 см височина и ерозират терените, ето защо сградата е задигната на височина 80 см с озеленяване с местни растителни видове.

Сградата е едноетажна, монолитна като обем и материали и не доминира над околните сгради. Каменните стени са от същия материал като съседните сгради и създават цялостна връзка със селището. Къщата е изградена на тераса над терена, в която е вкопан обемът на басейна, а цялостната композиция позволява на сградата да се впише добре в околната среда. Ориентацията е юг-югоизток към морето, където ослънчаването е целодневно през летните месеци, а температурите са високи. Добавените обеми от слънцезащитни елементи подсигуряват подълго дневно обитаване навън и са връзката на пространствата вътре-вън, чието преливане е целта на един летен дом.

СТ УДИО L6, К ЪЩ А В СИТОНИЯ

ПЛАН РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ

© ГЕОРГИ ПЕТЕВ

115

116

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ФОРМООБРАЗУВАНЕ

© ГЕОРГИ ПЕТЕВ

© ГЕОРГИ ПЕТЕВ

СТ УДИО L6, К ЪЩ А В СИТОНИЯ

© ГЕОРГИ ПЕТЕВ

© ГЕОРГИ ПЕТЕВ

117

118

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

Функционалното разпределение включва голяма вътрешна дневна, лятна дневна с кухня отвън, 3 самостоятелни спални с бани, едната от които да е свързана с дневната, както и отделна баня отвън с възможност за поставяне на каравани в тази част на двора. В спалните за гости се влиза откъм басейна, който е общото пространство на дома през лятото. Това решение позволява да се избегне вътрешна връзка със спалните и да се спести квадратура, както и всички бани да са с прозорец към градината. Дневната е отворена с витрини в 3 посоки и е максимално свързана с околната среда. Лятната дневна е ориентирана така, че да се вижда морето през директната връзка с плажа, като е отворена в две посоки и осигурява постоянно леко движение на вятъра.

© ГЕОРГИ ПЕТЕВ

ЛОКАЦИЯ Ситония, Гърция

ПРОЕКТ L6 studio

РЗП къща 200 кв.м + тераса 288 кв.м

ЕКИП Адриана Димитрова, Ивайло Захариев, Атанасиос Аргирудис, Мирослав Желязков

ДВОР 3100 кв.м ГОДИНА НА ПРОЕКТ И ЗАВЪРШВАНЕ 2019 – 2021

СТРОИТЕЛНИ КОМПАНИИ Dedal-91 & VVA CONSTRUCTIONS

119

СТ УДИО L6, К ЪЩ А В СИТОНИЯ

© ГЕОРГИ ПЕТЕВ

120

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

СТ УДИО L6

121

L6 STUDIO СЪЗДАДЕНО ПРЕЗ 2003 ОТ АДРИАНА ДИМИТРОВА И ИВАЙЛО ЗАХАРИЕВ

Реализациите на архитектурното студио включват както частни домове и обществени сгради, така и градски пространства, както проекта SamelYon със спортна зала и селище с еднофамилни къщи. Множество реконструкции на стари сгради, някои от които паметници на културата – като „Кокошковата къща“ в Самоков. Обектите се разработват до последния детайл с цената на постоянен авторски надзор с цел резултатът да се доближава максимално до първоначалния проект.

Интерес за проектантите представлява общуването архитект - клиент и развитието на двете страни в този процес. „Ние работим за клиентите, но и за средата около обектите им, която не е само интерес на инвеститора, а от обществена значимост.“ Една от целите на студиото е осъществяването на връзката на проектите с контекста. Когато се изгражда нещо ново, то винаги е ситуирано – и в пространството, и във времето, и смислово.

ИВАЙЛО ЗАХАРИЕВ И АДРИАНА ДИМИТРОВА

са част от BATH – Българската асоциация за термално наследство, чиято цел е възстановяването на баните в България като съвременни термални центрове и връщането на София като традиционен център на европейския термализъм.

ВДЪХНОВЕНИЕТО Пътят. Пътуването. Да следваш живота, който „подава реплики”. И да се наблюдаваш как ще „отговориш”. СТИЛЪТ Стилът е нещо фиксирано. По-важни са концепциите и идеите. Благодарим на арх. Елка Рибарова и арх. Радина Гешева – те ни научиха на важни неща в архитектурата и работата на архитект. ЛЮБИМ ЦВЯТ Архитектът не може да се обвърже с цветовете по принцип. Както да питате готвач дали винаги използва риган...

ПРИРОДАТА Природата е изначална и отдалечаването ни от нея е пагубно. От нея идва усещането ни за връзката между материалите и усещането за пропорции и мащаб. Важно е пропорционирането както в човешкия дом, така и в градската среда, когато има намеса в нея. ДОМЪТ НА МЕЧТИТЕ Ще повторим няколко поколения архитекти преди нас. Пространството има един корен – „простор”. Ако имаш простор, после остават само светлината и гледката – море, езеро, гора... или градът.

122

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

СТ УДИО L6

ПОЧИВКАТА Адриана: Почивам, когато успея да спра. Понякога, когато се взирам в небето през прозореца на събуждане, или след голямо изтощение – моментът на изчистване. СЪВЕТ ЗА БЪЛГАРИНА, КОЙТО ПРИСТЪПВА КЪМ ПРЕУСТРОЙСТВО НА ЖИЛИЩЕТО СИ Човек не знае какво иска... но има идея за усещането и комфорта, който му е необходим. Когато отиваш на ресторант, се доверяваш на готвача. От всеки зависи колко е гладен за добро пространство и колко е готов да инвестира в него. Когато се доверите на архитекта, той няма да ви подведе. Общувайте откровено, за да получите нещо, което отговаря точно на вас. Това

е истинският лукс – да притежавате „вашето“ пространство и среда. АКО НЕ БЯХТЕ АРХИТЕКТ... Ивайло: Бих бил готвач или пътешественик, което и сега съм... Никога не съм обичал боклукчийските камиони обаче, така че няма да изтръгнете някое умопомрачително признание. ПРОФЕСИОНАЛНАТА МЕЧТА В първата си къща/апартамент човек е привързан към резултата. Иска всичко, за което си е мечтал. В следващата е по-смел. Архитектът прави много къщи и е още по-отворен за един неочакван резултат. Мечтаем за неочаквани клиенти и сгради.

123

124

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ЙОАНА ЗАРКОВА КОНСИЕРЖЪТ ЗА РЕЗИДЕНЦИИ Е ЕДНА ОТ НАЙ-ПОПУЛЯРНИТЕ УСЛУГИ НА QUІNTЕЅЅЕNTІАLLУ

ЙОАНА ЗАРКОВА ELITE LIFESTYLE MANAGER, QUINTESSENTIALLY

Г-жо Заркова, Quіntеѕѕеntіаllу е нaй-гoлямaтa ĸoнcиepж ĸoмпaния в света и вече работи и в България - разкажете ни малко повече за началото? Компанията е основана в Лондон през 2000 г., а в България работи от 2013 г. Би могло да се каже, че имаше един буферен период, който беше необходим, за да се определи кои услуги от портфолиото на Quіntеѕѕеntіаllу са подходящи за взискателните хора у нас и за кои услуги е добре да се поизчака. Както знаете, ако потребителят не е осъзнал нуждата си от дадена услуга като стандарт за начина си на живот, трябва да се даде време и да се появи потребността от нея. В онзи първоначален етап е било много важно клиентите ни да разберат същността на услугата. Нормално e да се започне с еднократни заявки, които са базовото членство. С течение на времето изискванията на клиентите се промениха и сами осъзнаха нуждата от по-високия клас членство - „Елит“. Това означава личен лайфстайл мениджър, който е в директна връзка с клиента и се грижи за всички

аспекти на личния му живот - от нуждите на домакинството и организиране на почивки според вкуса и индивидуалните желания до осигуряване на VIP достъп до светски, модни, културни, спортни събития, участия в ексклузивни събития по цял свят, грижа за децата и домашните любимци и много други. Услугите са толкова разнообразни, колкото въображението и мечтите им. Може ли да резюмираме - доколко услугата е позната в България и каква е стойността, която тя добавя? В България няма установени традиции в използването на тази услуга, но се радваме, че това се промени. През последните години нуждата от услугата ни се усети осезаемо от хората, които имат нужния стандарт на живот, за да знаят, че най-ценният ресурс е времето им, и да поверят на консиерж всичко, което им го губи в организация и подробности. И да имат пълно доверие в професионализма ни. Личното отношение към техните потребности и

ADVERTORIAL

желания става все по-ценено и необходимо. За нас едно от най-важните неща е клиентите да се чувстват специални и обгрижени, да знаят, че имат на разположение доверен човек, на когото могат да се обадят, за да се погрижи за нуждите им. Или когато клиентът е в непозната държава, да разполага с номер на офис, който е на денонощно разположение за всичко необходимо. Какво установихте по време на вашата работа в България и в други държави - какви са предпочитанията на клиентите и най-ценните за тях услуги и придобивки? Всички клиенти „Елит“ си приличат, независимо в коя държава живеят – знаят какво искат, как го искат, очакванията им са напълно реалистични, оценяват този клас услуга. Чрез личния си лайфстайл мениджър клиентът има достъп до цялата мрежа и ресурс на 40-те офиса на Quіntеѕѕеntіаllу в цял свят. Специалният период от последната година - какво показа опитът ви по време на работата в пандемия и дистанциране? Услугата не се промени съществено с изключение на локдауна, когато много се засили нуждата от съдействие в ежедневните дейности. Тогава решихме да въведем и в България услугата „Консиерж за резиденции“. Може ли да споделите опита от работа с елитни жилищни комплекси? Консиержът за резиденции е една от най-популярните услуги на Quіntеѕѕеntіаllу, за която се наложи да поизчакаме. Много се радваме, че вече и България е сред държавите, узрели за този тип професионална грижа за щастието на живеещите в една общност. Тя е типична за държави, в които има традиции, свързани с практиката да имаш домашен иконом, като Обединеното кралство, Египет, арабските емирства, Тайланд, Люксембург, САЩ. През последните години този тип персонално асистиране става все по-актуално и в държави, които не са толкова свързани с тези традиции. В голяма степен това се дължи и на промените в качеството на строителството, луксозния клас жилищни комплекси и резиденции. Услугата съвсем естествено се вписва в стандарта на живеещите в този тип имоти. Възможно е услугата да бъде предоставена в два варианта.

125

Единият е с класическото физическо присъствие на консиержа с бели ръкавици на място, на рецепцията. Другият вариант – по-съвременен и по-удобен, е т.нар. virtual butler – виртуален иконом. Създаваме мобилно приложение за съответната сграда. През него жителите на комплекса подават заявките си през своето смарт устройство и ние организираме онова, което иска клиентът. И в този случай ще бъде обслужен с бели ръкавици. В услугата са включени часовете, в които обслужването е активно – обикновено 10-12 часа на дневна база. Ако някой от живеещите прецени, че има нужда от персонален асистент в рамките на 24/7/365, винаги може да сключи допълнително споразумение с нас. Вече разговаряме с няколко елитни жилищни резиденции в България. Чрез внедряването на тази услуга името и репутацията на компания като Quintessentially биха били съществен бонус към качеството на комплекс или сграда, както и услугите, които се предоставят на обитателите. Така те ще могат да се съсредоточат върху това, което наистина е важно за тях, и към ежедневните им нужди или задачи да се добавят висок клас услуги, които ние управляваме внимателно, с креативно око и под строга конфиденциалност.

През последните години нуждата от услугата ни се усети осезаемо от хората, които имат нужния стандарт на живот, за да знаят, че най-ценният ресурс е времето им, и да поверят на консиерж всичко, което им го губи в организация и подробности. И да имат пълно доверие в професионализма ни.

126

ГРА ДЪТ

БРОЙ 1 | 2022

ЛЕСНО, БЪРЗО И БЕЗОПАСНО ИЗПЪЛНЕНИЕ НА "АРЕНА ИЗГРЕВ" В БУРГАС С PERI

www.peri.bg

"АРЕНА ИЗГРЕВ" се отличава със съвременен архитектурен дизайн, максимален комфорт и функционалност на жилищните площи, като същевременно са съобразени с характера на заобикалящата ги градска среда. Локацията е в близост до спирки на градския транспорт, детски градини, училища, големи хранителни вериги и търговски обекти. Сградата с модерна визия се изгражда в жк „Изгрев“. Комплексът е със стилна и съвременна визия, с 11 жилищни етажа, състои се от шест секции - А, Б, В, Г, Д и Е, всяка от които има самостоятелен вход и 2 асансьора. Сградата има търговска част на партера, две нива за паркиране, едно от които е надземно. В секциите са разположени общо между 55 и 66 апартамента – двустайни, тристайни и четиристайни, с функционални и удобни разпределения, просторни светли помещения, осигуряващи максимален комфорт и уют за бъдещите им собственици. Крайният срок за изпълнение на проекта е декември 2022 г. Изискванията на възложителя UNISTROY към PERI относно кофражните системи бяха да се предложи функционално решение, което може да спести максимално много време и да бъде лесно за работа. Друго важно нещо за фирмата изпълнител бе да покаже високо ниво на строителство и търсеше предложение за системен кофраж.

PERI РЕШЕНИЕ Техническото решение е изготвено от екипа на "ПЕРИ България". Имайки предвид големите обеми от работа, които трябваше да се извършат на обекта, екипът на PERI предложи системи, които спестяват време и лесно могат да бъдат планирани отделните етапи на изграждане на проекта. За хоризонтален кофраж бе избрана панелната система SKYDECK за ранно декофриране. От една страна, монтирането на тази система става бързо, лесно и интуитивно, без необходимост от богат опит на работниците, които ще работят с нея. От друга страна, наличието на падащи глави позволява основният сет от

панели и греди да бъдат декофрирани още на четвъртия ден след бетонирането. Така може да се използва за кофриране на следващ етап от плочата, което значително намалява количеството на материала на обекта и спестява човешки ресурс. Това позволява не само по-лесно, но и многократно по-бързо изпълнение на плочите. Системата SKYDECK предлага безопасни решения за конзолни изнасяния при кофриране на хоризонтални елементи, като е подходяща дори и за нестандартни начупени плочи, както е при настоящия проект. За вертикалните елементи бяха използвани основно системите LIWA за стени и LICO кофраж за колони с размери до 60х60 см. Кофражът за стени LIWA е изключително подходящ за жилищни сгради заради височината от 300 см и малкото тегло, което позволява преместването му и монтирането му без кран. Функционалните размери на платната и техните приложения предлагат решения за лесно изпълнение както на по-опростените вертикални елементи, така и на тези с по-сложна форма. За многократно повтарящи се вертикали кофражът може да бъде преместван и сглобен като една окрупнена единица. Тактовете при вертикалния кофраж са разделени така, че целият материал да бъде използван, без да има платна, които изчакват. Комбинацията от тези системи на обекта позволява поакуратното планиране на срока за изпълнение на отделните етапи и ефективното използване на наличния материал през цялото време. Благодарение на добрата организация и подходящо подбраните кофражни системи грубият строеж бързо набира скорост, а работата на обекта е подредена и с ясна последователност.

ADVERTORIAL

127

128

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ВАРНА СИТИ ПАРК ЮГ+ С ИЗГЛЕД КЪМ ВАРНЕНСКОТО ЕЗЕРО И УНИКАЛНО ИЗПОЛЗВАНЕ НА МИНЕРАЛНАТА ВОДА

129

130

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

СИТУАЦИЯ

ПЛЮСОВЕТЕ НИ СА МНОГО! Апартаменти с целогодишен топъл минерален басейн, гореща и питейна минерална вода за бита, с панорамна гледка към Варненското езеро насред зелен парк, с топла и студена минерална вода във всеки апартамент. Живописни алеи за разходки, тичане и колоездене. Минерален горещ басейн с детска част на разположение през цялата година. Детска площадка и тревни площи за игри. Близък супермаркет, трите най-големи мола във Варна и магазините на големите търговски вериги. И това са само някои от удобствата на "Варна сити парк Юг+" нов успешен проект на инвеститора "Интерсервиз Узунови"!

131

"ВАРНА СИТИ ПАРК ЮГ+"

Апартаменти с целогодишен топъл минерален басейн, гореща и питейна минерална вода за бита, с панорамна гледка към Варненското езеро насред зелен парк. Във всеки апартамент има топла и студена минерална вода (освен ВиК водата). Живописни алеи за разходки, тичане и колоездене. Минерален горещ басейн с детска част на разположение през цялата година. Детска площадка и тревни площи за игри. Близък супермаркет, трите най-големи мола във Варна и магазините на големите търговски вериги. Това са само някои от удобствата на "Варна сити парк Юг+" - нов успешен проект на инвеститора "Интерсервиз Узунови"! Комплексът от затворен тип се състои от три жилищни сгради на дванадесет етажа - блокове 1, 2 и 3. Ситуиран е южно от бул. „Владислав Варненчик“, върху равен терен с площ 20 000 кв.м. Блокове 1 и 2 са симетрично в източната част на имота, между тях е разположен и басейн и парково пространство, в западната част е блок 3. Всяка от сградите е с два входа, блок 3 е с три. Сградите са изцяло от бетон -

включително стените, които формират отделните жилищни единици. В подземните етажи са предвидени избени помещения. Автомобилният достъп е улеснен през локално платно, успоредно на бул. „Владислав Варненчик“, паркирането е надземно. България е втората държава в Европа по геотермални богатства и Варна предлага много възможности за използване на минералната вода. Спазвайки всички държавни и общински изисквания и регулации, инвеститорът я прави напълно достъпна в първия по рода си подобен комплекс. ИДЕАЛНО ОСЛЪНЧАВАНЕ, ГЛЕДКА И КОМУНИКАТИВНОСТ Слънце от изгрев до залез и панорамна гледка, докъдето стига поглед - това наглед семпло желание е най-трудно постижимо в големите градове днес. И още - широк булевард до самия градски център, но с излаз от локално за комплекса ненатоварено шосе и пешеходен подлез за пресичане на булеварда, в близост до училища и детски градини.

БЛОК 1, ЕТАЖ 1 ЛОКАЦИЯ Варна, южната страна на бул. „Вл. Варненчик“ ЗП 2812.21 кв.м РЗП 34 174.2 кв.м ЗП ПОДЗЕМЕН ЕТАЖ 2803.68 кв.м

БЛОК 3, ЕТАЖ 1

ОБЩА ПЛОЩ 36 977.88 кв.м АПАРТАМЕНТИ 393 ВЪЗЛОЖИТЕЛ „ИСУ Инвест“ ЕАД ПРОЕКТАНТ СТАРХ ИЗПЪЛНИТЕЛ „Сити Билдинг“ ООД

РАЗРЕЗ

132

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

Комплексът предлага гледка към Варненското езеро. Разположението е на 4 автобусни спирки от центъра на Варна, на 4.3 км от летище Варна, 50 метра до "501 Врати", "Интермаркет" и МК "Ралица", 850 метра до "Мол Варна", 1.7 км до "Гранд мол Варна", 150 метра до "Лидъл", 900 метра до "Кауфланд", 100 метра до "Технополис", "Практикер" и в съседство с "Хоуммакс", 150 метра до МК "Ралица", "Декатлон" и още редица търговски обекти. СГРАДИТЕ Сградите в комплекса са на отстояние 54 метра една от друга, всяка е достъпна през два входа. За максимално удобство асансьорите са бързи и по два във всеки вход и

стигат до подземния етаж. Бял бетон, стъклени парапети и фасада, имитираща дърво, правят връзката с парка естествена. Погледнати отгоре, сградите с форма на слънчеви очила се закачат със слънцето и безпрепятствения му досег с комплекса от изгрев до залез. Оформената от тях зона създава усещане за уютно пространство - гнездо, символ на дом и семейство. Стоманобетонни плочи с дебелина 22 см и шумоизолационни материали намаляват шума до под 37 децибела (db). Двоен стъклопакет в петкамерна дограма с нискоемисийно стъкло и пропускливост на светлина 97% съкращават наполовина разходите за отопление и охлаждане.

"ВАРНА СИТИ ПАРК ЮГ+"

АПАРТАМЕНТИТЕ в комплекса са дву-, три- и четиристайни с просторни детски стаи и всекидневни. Шестте апартамента на етаж осигуряват комфорт и спокойствие - и добри междусъседски взаимоотношения. Разположените на първия етаж жилища са със собствени декоративни дворчета, част от зеления парк. Апартаментите са с преместваеми вътрешни стени, шумои топлоизолирани стени. На етап ранно строителство купилите жилище могат да посочат разположение по тяхно предложение, съобразено с нормативните изисквания. След Акт 16 при промяна на желанията и нуждите стени могат отново да се местят за сметка на собственика. Всички битови сметки за отопление, охлаждане, топла вода и

133

студена вода в жилищата се отчитат индивидуално за всеки апартамент без общите части. Апартаментите се издават със стени - топло- и шумоизолация, мокри помещения готови за монтаж на фаянс, теракота и санитарен фаянс; врати - входна врата от най-висок клас, окабеляване индивидуално оптично влакно до всеки апартамент. КРИСТАЛНО ПРЕЧИСТЕНА ТОПЛА И СТУДЕНА МИНЕРАЛНА ВОДА - ЗА ПИТЕЙНИ И БИТОВИ НУЖДИ За пръв път в България собствен сондаж захранва жилищен комплекс с питейна и гореща минерална вода. По отделен тръбопровод има вода и от водоснабдителната мрежа на ВиК – Варна.

134

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

МИНЕРАЛНАТА ВОДА ПРЕМИНАВА УНИКАЛЕН ПРОЦЕС НА ОБРАБОТКА С ОЗОН Термоминералната вода от над 1960 метра е без наличие на бактерии и микроорганизми, които се намират във всички близки до повърхността извори. Липсата на живи организми и последващото обеззаразяване с озон прави водата на "Варна сити парк Юг+" кристално чиста и от здравословна гледна точка. Водата е без никакъв мирис заради отнетия от нея сероводорд и няма радиоактивност. Водата е без допир с химикали (дезинфекция). Заради ниската минерализация и неутрална pH тя е отлична за дълготрайна употреба за разлика от силно минерализираните води. Тя преминава през специална станция за физикохомична стабилизация чрез трансформация на кинетичната и агрегатната устойчивост на колоидно диспергираните вещества, премахване на органични съединения, формиране на електрично неутрални агломерации с отрицателен биологичен редокси потенциал, правещ третираната вода биологично активна (жива вода). Водата е обогатена с кислород и към нея не са привнесени химически вещества, които да се дисоциират до киселини и основи, не се изменят pH и солевият полезен състав на водата. Третирането с озон окислява и разрушава директно протоплазмата на всички болестни причинители със 100% бактерициден ефект.

МИНЕРАЛНА ВОДА ВЪВ ВСЕКИ АПАРТАМЕНТ Минералната вода от извора се използва за питейна вода, вода за битови нужди и СПА (балнеология). Цялата инфраструктура на сондажа ведно с термопомпите и довеждането на предлаганите услуги до всеки апартамент във "Варна сити парк Юг+" е изцяло за сметка на инвеститора, без това да оскъпява цената на апартаментите. Новите собственици имат свободата да избират между услугите на ВиК – Варна, и "Варна сити парк Юг+" за питейна вода. След третирането с озон в специална станция водата е с неутрална pH, отрицателен редоксипотенциал, без химически активни компоненти, напълно деконтаминирана, със стабилен физикохимичен състав като от чешмите, от които десетилетия наред гражданите на Варна си пълнят вода за домовете, са от същата вода, пак от сондажи - до Плувен комплекс "Приморски", "Дом Младост", "Гъбката". Тя е със стабилни физикохимични, микробиологични и антивирусни показатели, без наличие на хлорамини и сероводород, годна за продължителна ежедневна консумация при нулев риск за човешкото здраве и отговаря на БДС и ЕС за категория „питейна вода”. ЦЕЛОГОДИШЕН ТОПЪЛ МИНЕРАЛЕН БАСЕЙН С температура 28 - 35°C, басейнът е на разположение на собствениците в комплекса целогодишно, до него няма да се допускат външни лица и гости. Басейнът е със същата вода като използваната в Плувен комплекс "Приморски" (до вълнолома), горещия открит (скоро и закрит) басейн в курортен комплекс Св. св. Константин и Елена и в "Дом Младост".

ОТЛИЧНА ВЪЗМОЖНОСТ ЗА ИНВЕСТИЦИЯ "Варна сити парк Юг+" е първият по рода си жилищен комплекс в България. Апартаментите предлагат отлична възможност за инвестиция. Освен всичките си качества и средата на живот, голямо предимство при отдаване под наем имат ниските битови сметки.

България е втората държава в Европа по геотермални богатства и Варна предлага много възможности за използване на минералната вода. Спазвайки всички държавни и общински изисквания и регулации, инвеститорът я прави напълно достъпна в първия по рода си подобен комплекс.

"ВАРНА СИТИ ПАРК ЮГ+"

135

136

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

АКУСТИКА И ДИЗАЙН В СЪВРЕМЕННОТО СТРОИТЕЛСТВО С ПРОДУКТИТЕ НА KNAUF CEILING SOLUTIONS

АЛЕКСАНДЪР НИКОЛОВ SPECIFICATIONS AND TECHNICAL CONSULTANT, KNAUF CEILING SOLUTIONS, KNAUF AMF & KNAUF ARMSTRONG

Съвременното строителство разчита на нови технологии и висококачествени продукти, отличаващи се с визия и функционалност. През последните години наблюдаваме прилагането на последните технологии в дизайна на фасади, висококачествени хидро-, топло- и шумоизолации, настилки, прозоречни системи с най-високи показатели, като целите са амбициозни – повишаване цялостния комфорт, отличаваща се визия, енергийна ефективност и удължаване жизнения цикъл на сградата.

Продуктите на Knauf Ceiling Solutions - Knauf AMF & Knauf Armstrong, осигуряват едни от найважните показатели във въпросния комфорт на една сграда, а именно акустичния комфорт, в съчeтание с елегантна визия и дизайн. Днешното разбиране за комфорт е немислимо без елегантната линия и отсъствие на шум в помещенията. Благодарение на добрите си показатели по отношение на звукопоглъщане и звукоизолация продукти като Heradesign, Topiq и Thermatex са познати и използвани от архитекти, дизайнери, строители и инвеститори в обекти предимно с обществено предназначение, както и такива от смесен тип. Все повече са професионалистите, които използват акустични и дизайнерски продукти и системи Knauf Ceiling Solutions във високия клас жилищно строителство както в новостроящи се сгради, също така и за решаване на конкретни проблеми с акустиката във вече функциониращи жилищни помещения.

ADVERTORIAL Акустични острови Topic Sonic Element с квадратна форма, Mercure Hotel, Франция

Окачен таван с Heradesign, директен монтаж, вила във Финландия

ОТ МНОЖЕСТВОТО ИНОВАТИВНИ СИСТЕМИ И РЕШЕНИЯ, КОИТО НАШАТА КОМПАНИЯ ПРЕДЛАГА НА СВОИТЕ КЛИЕНТИ, МОЖЕМ ДА ОТЛИЧИМ: Плоскости от дървесна вата Heradesign®. Изработени от висококачествена дървесина, със свързващо вещество магнезит, акустичните плоскости Heradesign® предлагат висок коефициент на звукопоглъщане и уникална визия в съчетание със здравина и устойчивост. Възможните формати и системи за монтаж са разнообразни, като най-използван е директният монтаж на CD профили за стени и тавани, като в комбинация с минерална вата системите предлагат най-високо звукопоглъщане (коефициент αW до 1.00). Предназначени са за помещения, в които е желано намаляване на времето за реверберация и добър акустичен комфорт – офиси, клубове, ресторанти, дискотеки, плувни басейни, кина, театри, зали за спорт и такива с мултифункционално предназначение. Heradesign® предлагат

разнообразни възможности като формати, повърхности и системи за монтаж – включително бафъли, острови, геометрични фигури в разнообразни цветове за оригинални комбинации. С разработените през последните години серии Heradesign Creative – Line, Module и Effect, се дава възможност на дизайнера да избира между разнообразие от различни форми с декоративни фрезования върху материала. Комбинацията от геометрични фигури в различни цветове дава свободата да съчетаеш акустичните плоскости в ефектни мозайки. Допълнително линейни шлици и фрезовани канали в декоративни форми разчупват повърхностите и дават уникални акценти на декорираните стени и тавани. Възможностите на материала са безгранични – от него могат да се изработват оригинални бафъли с правоъгълна и неправилна форма, с алуминиева рамка с възможност за вграждане на LED осветление, острови с различни размери и

137

138

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

Бафъли Heradesign в натурален цвят

Декоративна плоскост Heradesign Creative Effect

Окачен таван Heradesign, директен монтаж

Декоративни акустични елементи Heradesign Creative Module в различни цветове

форма. Специалистите от Knauf Ceiling Solutions с удоволствие участват и съдействат в разработване на сложни проектови и дизайнерски идеи по желание на клиента. Въпреки че е на база дървесни нишки, материалът има влагоустойчивост 90% RH и може да се прилага за подобряване на акустиката в басейни и СПА центрове след специална фабрична обработка с добавка за стабилизация BFA. Стандартния му клас на горимост е B, което дава възможност за влагането му в обществени сгради, а при специална обработка може да достигне клас А2, което позволява влагане дори при завишени пожарни изисквания и високо строителство. Острови Topiq Sonic Element. През последните години модерният дизайн на офиси, търговски помещения, големи отворени

площи и заведения е свързан с подобряване на акустиката със свободно окачени акустични модули с хоризонтално (острови) или вертикално (бафъли) разположение спрямо съществуващия таван или бетонова плоча. Те успешно се съчетават с тенденцията за все повече видим бетон и гладки повърхности в дизайна на помещенията, като дават оптимален акустичен комфорт, съчетан с изчистена, разнообразна геометрична визия. Островите Topiq Sonic Element са изработени от каменна минерална вата, покрити двустранно с акустичен воал и боядисани в бял цвят или друг по RAL. Възможни са разнообразни стандартни геометрични форми – кръг, квадрат, правоъгълник, шестостен, трапец и др. Голямото акустично предимство на острова е двустранното звукопоглъщане – отдолу и

ADVERTORIAL

Акустични острови Topic Sonic Element с форма на шестостен

Акустични острови Topic Sonic Element - кръгли и правоъгълни

Метални бафъли Armstrong Metal Baffle и метални острови Armstrong Metal Canopy

Окачен таван коридорна система Armstrong Mesh F-Clip

отгоре, на отразения от тавана звук, както и почти неограничените възможности за монтаж и съчетаване с всички видове инсталации. Таваните, изработени от метал Metal и метална мрежа Mesh (разтеглена ламарина), са застъпени както в индустриалния дизайн, така и навсякъде, където се търси съчетаване с видими конструктивни елементи от сградата (например бетон, тухла, инсталации), отворени пространства и автентична визия. Голямата устойчивост на метала в тежки условия го прави незаменим при интензивна експлоатация и висока влажност. Металните тавани Armstrong Metal и Mesh на Knauf Ceiling Solutions предлагат голямо разнообразие от възможности за избор на формат, цвят, различни ефектни и функционални обработки на повърхността (цвят, дървесен

декор, антибактериални покрития). Системите за монтаж са разнообразни и отговарят на всички специфични изисквания на проекта – корозионна устойчивост, ветрово натоварване, сеизмична устойчивост и др. Освен стандартните пана и панелни формати системите Armstrong Metal и Mesh на Knauf Ceiling Solutions предлагат острови и бафъли, нестандартни решения, следващи въображението на дизайнера.

139

14 0

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ARCOBALENO СОФИЯ

141

142

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

КЛИЕНТИТЕ ВСЕ ПОВЕЧЕ ПРОУЧВАТ ИНВЕСТИТОРА И СТРОИТЕЛЯ КАТО ИСТОРИЯ И КАЧЕСТВО НА ИЗПЪЛНЕНИЕ

ЛЪЧЕЗАР ПЕТЕВ ГЛАВЕН МЕНИДЖЪР, "АДВАНС-2002" ЕООД, „ИСНИ“ ООД

АДВАНС - 2002 ЕООД

Г-н Петев, "Адванс-2002" има сериозен опит в строително-предприемаческата дейност - бихте ли ни разказали повече? "Адванс-2002" ЕООД е строителноинвестиционна компания, базирана в София и Хасково, специализирана в нови жилищни, промишлени и бизнес сгради и инфраструктурно строителство с предмет на дейност проучване, проектиране, управление на СМР в промишленото, гражданското и инфраструктурното строителство. Компанията разполага със собствена строителна механизация за изпълнението на строителните обекти. От създаването досега сме изградили репутация на коректен и конкурентоспособен партньор и се придържаме към най-високите стандарти в жилищното и промишленото строителството. Какви са видът и размерът на жилищата, предпочитани от купувачите през 2022? Ние винаги сме се стремили да проектираме и изграждаме жилищни сгради, в които минималната площ на апартамент да бъде не по малko от 55 кв. м за двустайно жилище - функционален и удобен маломерен имот, в който обитателите да се чувстват комфортно. Най-търсени от клиентите са двустайни апартаменти от 55-65 кв. м и маломерни тристайни апартаменти 90-100 кв.м. Като компания, която се стреми да се развиваме в средния и високия ценови клас, залагаме не по-малко от 60% в една жилищна сграда тристайни и четиристайни апартаменти. Как повлия факторът "пандемия" на търсенето на модерни жилища? Пандемията Covid-19 се отрази на всички сектори, включително и строителния, макар и в по-малка степен. В инвестиционното строителство през

първите шест месеца на пандемията продажбите намаляха значително, което беше и обяснимо предвид въведените мерки. Браншът не спря работа и това до някаква степен ни осигури доверие и след първата вълна клиентите започнаха да се завръщат, а търсенето нарасна. Повишаването на броя сделки с жилища може да се обясни с инфлацията и с ниските лихви на банковите кредити, което накара хората да си влагат парите в недвижими имоти. Какви са особеностите на търсените разпределения и изискванията към средата и инфраструктурата, на изискванията към обитаването в градския център и в периферията? Изискванията на клиентите към жилища в зависимост от това дали са в градски център или в периферията са различни, което е нормално предвид различния ценови диапазон. В периферията се търсят побюджетни жилища, с малки квадратури на помещенията, транспортна осигуреност и добра функционалност. В градския център се търсят среден и висок клас жилища, с големи помещения, в които едната спалня има самостоятелна баня и дрешник, с контролиран достъп до имотите, висок клас материали при завършване на фасади, дограми, общи части и зелени пространства. Клиентите стават все по-взискателни и се интересуват от всякакви подробности на проекта - влаганите материали, нови технологии, транспортна инфраструктура, инженерна инфраструктура, публичните пространства. Те все повече проучват инвеститора и строителя като история и качество на изпълнение на предишни проекти. Това е добре, защото неминуемо ще доведе до отпадане на нелоялни компании с минимален опит.

ARCOBALENO, СОФИЯ

Vitosha Green Apart в столичния кв. "Витоша" е един от вашите актуални референтни проекти, завършени и въведени в експлоатация през 2021 г.? Жилищен комплекс Vitosha Green Apart се състои от елегантни сгради, вписани сред богата зеленина, в близост до бул. "Симеоновско шосе", в един от най-престижните и бързо развиващи се квартали на столицата - "Витоша". Сградите са с модерна и стилна архитектура в непреходен стил, с ограничен брой апартаменти, което осигурява допълнително спокойствие и уют. Районът разполага с отлично развита инфраструктура - в непосредствена близост са големите столични булеварди „Черни връх”, „Симеоновско шосе”, Южна дъга на СОП. Лесният достъп до Околовръстното шосе дава възможност за бърза връзка до “Ринг Мол”, “Бизнес Парк София”, магазин “Икеа”, автомагистрала “Тракия” и “Струма”. На близки разстояния са супермаркети „Кауфланд“, „Фантастико“ и „Билла”, магазини, представителства в сферата на услугите и комуникациите, банкови офиси, разнообразие от търговски услуги, популярни заведения и ресторанти. Трите жилищните сгради са с обща РЗП 5540 кв.м. Те се състоят от партер и четири жилищни етажа с избор

143

от 51 апартамента, сред които двустайни, тристайни и четиристайни с големи площи и удобно разпределение на вътрешното пространство. Прекрасно дворно пространство предлага много зеленина и детски площадки. Красивата визия е постигната чрез модерна архитектура, топли цветове на фасадите. Използвани са иновативни материали с високо качество. Комплексът е осигурен с контрол на достъпа,изградени са системи за охрана и видеонаблюдение, което осигурява допълнително спокойствие на живеещите. Всички вътрешни инсталации са изградени с висококачествени материали и апаратура на АББ, отоплението е решено с газова инсталация локално за всеки имот, охлаждането ще се осъществява с локални климатични системи на предвидени за това места и изводи към терасите. Дограмата е на немския производител KÖMMERLING, а входните врати са италиански с висок клас защита. Общите части на сградите са завършени с естествени материали за подови настилки и интериорни мазилки.

14 4

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

Как очаквате да се развие пазарът на жилища в България през 2022 и в средносрочен план? Какво ще бъде въздействието на последните събития? С оглед последните събития в Украйна пазарът на недвижими имоти ще се свие значително и това ще доведе до намаляване на инвестиционните проекти. Предвид темповете на нарастване на цените на жилища в последните 6 месеца се очаква в краткосрочен и средносрочен план влошаване на достъпността на клиентите до покупка на недвижими имоти, защото темповете на нарастване на доходите се забавя спрямо цените на имотите. Породената от войната в Украйна инфлация доведе до двуцифрено покачване на някои основни строителни материали, което ще доведе до продължаване ускоряването темповете на растеж на

ОБЕКТ Жилищна сграда ARCOBALENO, "Студентски град", София ИНВЕСТИТОР ИСНИ ООД ПРОЕКТАНТ арх.Владимир Александров

цените на имотите през следващите няколко години. За съжаление, както казах, поради големия ръст през последните две години бяха започнати инвестиционни проекти от различни компании без опит и достатъчно ресурс, разчитащи на продажби на зелено, което от своя страна ще доведе до разочаровани клиенти, ще има и спрени и незавършени обекти. Затова бих посъветвал всеки, на когото му предстои покупка, да проучи предварително добре инвеститора и строителя. Повод за днешния ни разговор е новият ви проект Arcobaleno - разкажете ни повече за него? Arcobaleno е проект, който ще се реализира на собствен терен на компанията в непосредствена близост до парк НСА и бъдеща метростанция. Районът разполага с отлично развита транспортна и комуникационна инфраструктура, има излаз до бул. „Симеоновско шосе” и Южна дъга на СОП, което дава възможност за бърза връзка до “Ринг Мол”, “Бизнес Парк София”, парк “Витоша”, станция на kабинков лифт Симеоново, АМ “Тракия” и “Струма”. Сградата е проектирана с амбиция да отговори на динамично развиващата се градска среда и модерния облик на съвременното жилищно строителство, позовавайки се на европейски и световни примери за естетични, балансирани и модерни жилища. Тя се състои от две елегантни секции и вътрешен двор, чудесно вписани сред богата зеленина. Акцентът е върху добре озеленена паркова

ARCOBALENO, СОФИЯ

среда и материали за висока енергийна ефективност. Местоположението в подножието на Витоша е и в непосредствена близост до множество спортни центрове и съоръжения, сред които базата на Националната спортна академия. Модерната и стилна архитектура в непреходен стил и използваните нови технологии осигуряват допълнително спокойствие и уют на живеещите. Съчетан е естетическият баланс между жилищна и паркова среда в пространства за отдих и почивка. Какви са характеристиките на отделните жилищни единици и решенията по отношение на вложени продукти и технологии? При проектирането сме следвали високите изисквания на клиентите в последните години относно функционалността на сградата. Конструкцията ще бъде монолитна стоманено-бетонна, сградата ще се състои от сутерен, партер и шест жилищни етажа със 105 апартамента и три офиса, сред които двустайни, тристайни и четиристайни. На партерно ниво са предвидени складови помещения за всеки апартамент и паркоместа за велосипеди. Паркирането е решено с подземни и надземни гаражи и покрити паркоместа с озеленени перголи във вътрешния двор. В екстериорен план архитектурното решение на фасадата се комбинира от топлоизолационна система с външна мазилка и алуминиеви композитни панели с

145

минерална вата за топлоизолация. Предвидена е висок клас немска дограма с нискоемисионно и нискоенергийно селективно стъкло за добра енергийна ефективност и нисък шум в жилището. Парапетите и металните части са по дизайн и проект на немска компания и ще бъдат с поцинковано покритие и прахово боядисани. Всички тераси са предвидени с двойна хидроизолация на битумна основа под замазките и обмазна циментова под настилките от гранитогрес. Плоският покрив е решен с топлоизолация, италиански битумни хидроизолационни мембрани и обшивки от ламарина с полиестерно покритие. От южната фасада има скатна част, която се изпълнява по система Snap-Lock от ламаринени панели. Материалите за общите части в проекта са естествен камък и екстериорни мазилки с дълъг експлоатационен период без необходимост от поддръжка. В апартаментите е предвидена шумоизолация по пода под замазката за премахване на шума от вибрациите. Отопление е предвидено с мултисплит система с конвектори - тиха и незабележима при своето ежедневно функциониране система. Инсталациите в сградата се изпълняват с висококачествени материали и апаратура на АББ. Предвидено е във всеки апартамент слаботоково табло за инсталации. За благоустрояване на парковото пространство са планирани вибропресовани плочи за настилките и озеленяване с широк спектър от различни разновидност на ниска и висока растителност, допринасящо за комфорт и уют.

146

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

НОВИЯТ ЖИЛИЩЕН КОМПЛЕКС 203 RESIDENCE ИЗПЪЛНЕН С НАЙ-ВИСОК КЛАС ДОГРАМА ОТ SCHÜCO

© МИНКО МИНЕВ

Жилищният комплекс 203 Residence се намира във вилна зона Малинова долина, София, в подножието на Витоша. Той включва 10 еднофамилни къщи, 18 къщи близнаци, 20 апартамента и 100 подземни паркоместа и гаражи и има обособена детска площадка. Комплексът предлага поддръжка на общи части, охрана и контролиран достъп.

203 Residence съчетава удобствата на големия град и спокойствието на живота сред природата. Намира се във вилна зона Малинова долина, София - тихо и красиво място за живеене в полите на Витоша. Районът, в който се намира комплекс 203 Residence, е рядко попадение по отношение на чистотата на въздуха. Географските особености и характеристиките на бита са предпоставка въздухът да е до три пъти по-чист от средните нива за София. Модерната архитектурна визия е дело на

„Ателие Серафимов Архитекти“. Съвсем очаквано е инвеститорът да се довери на световния лидер на пазара на алуминиеви и пластмасови профилни системи Schüco. За комплекса са избрани и вложени иновативната PVC система Schüco LivIng 82 в цвят антрацит, PVC плъзгаща система Schüco LivIngSlide и алуминиева система Schüco AW 72 CT .

Schüco LivIng 82 е 7-камерна PVC система за прозорци с отлични топлоизолационни стойности и тънки видими ширини на профила от 120 мм. Коефициентът на топлопреминаване Uf = 0.96 W/ m²K. Според цвета на повърхността има четири възможности за основния профил: бял, кремав, тъмносив и карамел в комбинация със сребристосиви или черни уплътнения. С прозорците Schüco LivIng дразнещият шум остава навън. Прозоречната PVC система и иновативната EPDM уплътнителна технология, комбинирани

ADVERTORIAL

147

Schüco LivIngSlide © МИНКО МИНЕВ

Schüco LivIngSlide

Schüco LivIng 82

148

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

© МИНКО МИНЕВ

Еднофамилна къща в 203 Residence

Еднофамилна къща в 203 Residence

© МИНКО МИНЕВ

ADVERTORIAL

14 9

© МИНКО МИНЕВ

с шумоизолиран стъклопакет, се грижат за отличната шумоизолация до 47 dB. Едновременно с високото ниво на защита на материала пластмаса прозорците от системата Schüco LivIng предлагат внушителна строителна дълбочина на профила с интегриран обков Schüco VarioTec. Schüco интелигентно съчетава стоманения обков с предимствата на обкова с ригла. Висока устойчивост на корозия, липса на необходимост от последващо обслужване поради риглата от полиамид, малки оперативни сили при задвижване на обкова и привлекателният дизайн в черно и сребристо са само някои от убедителните данни за успех на системата. Защитата срещу взлом е трайно гарантирана чрез заключване от стоманени компоненти, чрез което обковът достига до клас на взломоустойчивост RC2. Иновативната система Schüco LivIngSlide с отваряне от вида повдигане и плъзгане обединява оптималната изработка и бързия монтаж с

високите изисквания за комфорт и дизайн. Системата впечатлява с конструктивните си предимства - стоманените усилващи профили в крилата повишават значително стабилността на конструкцията и правят възможна реализацията на големи елементи с тегло на крилото до 400 кг. EPDM уплътнението между касата и крилото е на няколко слоя, което намалява появата на конденз. Тесните видими ширини на профилите на системата Schüco LivIngSlide позволяват максимален достъп на светлина и гарантират комфорта в помещението. Лицензиран вносител на висококачествените профилни системи от бранда Schüco е компанията АЛУКЬОНИГЩАЛ. Вече повече от 25 години фирмата е на българския пазар и наред с търговската си дейност предлага софтуер, технически консултации и обучение на всеки етап: от фазата на планиране до финализиране на проекта.

Жилищен блок с апартаменти в 203 Residence

150

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ПАСКАЛ ДОЙЧЕВ ИЗГРАЖДАМЕ НАЙГОЛЕМИЯ И МОДЕРЕН СПА И УЕЛНЕС КОМПЛЕКС В БЪЛГАРИЯ

ПАСКАЛ ДОЙЧЕВ

е предприемач с близо 20-годишен опит в сферите на строителството, услугите и туризма. Основател и собственик е на най-голямата в България лайфстайл верига фитнеси Pulse Fitness & Spa и е водещ вносител на фитнес оборудване. Изгражда и развива успешно "Гранд хотел Свети Влас", "Гранд хотел Банско", "Емирейтс Резидънс" и бизнес центъра "Ринг тауър". Има зад гърба си успешно реализирани проекти на хотели, жилищни и офис сгради, а най-новото му начинание е ваканционен комплекс в село Баня, община Разлог.

ADVERTORIAL

Г-н Дойчев, през последните месеци работите усилено върху реализацията на най-новия си проект – хотелски комплекс в село Баня, община Банско, разкажете ни повече за него. От няколко месеца съм плътно ангажиран с реализацията на проекта, който e над 27 000 кв.м обща застроена площ. Състои се от 160 стаи хотелска част, 19 къщи и 3 триетажни сгради с апартаменти за продажба с топла връзка. В изграждане е и СПА център с квадратура 5000 кв.м от веригата Pulse fitness & Spa, който ще е насочен за външни клиенти от ски зоната и района и също така ще бъде свързан със СПА центъра на хотела. Ще изградим и голям фитнес отново от веригата Pulse fitness & Spa. Какви материали използвате и в какъв стил са интериорът и екстериорът? Нашият стремеж е да запазим колкото е възможно повече зелени пространства. Като цяло плътността на застрояване е малка предвид факта, че целият терен е 42 000 кв.м. Заложили сме основно на естествени материали - камък дърво и кожа, за да бъдем в хармония със заобикалящата ни среда. Покривът е с дървени ферми и остъкляване, за да осигурим възможно най-много слънчева светлина в централната част на сградата, където има голям атриум. Лоби барът на хотела има директен достъп до външния панорамен басейн, който ще е с минерална вода. Районът е планински, затова и съвсем логично решихме комплексът да има алпийски облик, което придава цялостен завършек на проекта. Вашите хотели се отличават с едни от найголемите СПА зони, освен това сте изградили доста такива и на други хотели. Взехте на концесия градския басейн на селото, което е известно с минералните си извори, какви са плановете ви в тази посока? В момента развиваме съществуващия басейн, който е с олимпийски размери, и както споменах, изграждаме голям СПА център на мястото на градския басейн, какъвто в България все още няма. Разбира се, всички съоръжения са с минерална вода, която извира там 56 градуса. Какво определи вашия избор да инвестирате сега в село Баня? През 2009 г. отворихме „Гранд хотел Банско". Още тогава обмислях идеята да инвестирам в Баня, където да построим хотелски комплекс, но към онзи момент имаше сериозен наплив от английски туристи, което определи избора ми към онзи момент и се спрях на варианта в град Банско. Впоследствие построихме хотел „Роял СПА" във Велинград, който се развива доста успешно и на третата година получихме добра оферта и го продадохме. Сега дойде моментът да реализираме този дълго отлаган, но много желан проект в Баня, защото съм убеден, че мястото е изключително

Бъдещият най-голям и модерен СПА и уелнес комплекс в България в село Баня ще включва СПА център на 5000 кв.м и голям фитнес от веригата Pulse fitness & SPA

подходящо за спа и туризъм. Районът се характеризира с определени природни дадености, които го отличават. Намира се между три планини, притежава хилядолетна традиция с лечебни минерални извори и за разлика от другите СПА дестинации има ски сезон. Ще акцентираме и върху развитието на фитнес туризма. Тези компоненти създават възможност за пълна заетост на хотела и през седмицата в месеците януари и февруари за разлика от Велинград например. Какви са тенденциите в нагласите на потребителите? Всяко наше решение за инвестиция стъпва на задълбочен анализ на поведението и потребностите на потребителите. Много ни помогна и проучването на нашите клиенти от веригата ни Pulse Fitness & Spa. Навиците и предпочитанията на българския турист показват, че той обича да пътува през уикенда до близки дестинации, които не отнемат повече от два часа. В центъра на всяко наше начинание ние поставяме желанията на нашите клиенти, като се стремим да удовлетворим техните очаквания, за да имат пълноценната почивка, на която се надяват.

151

152

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

РАДОСТИН АНГЕЛОВ ГОЛЕМИТЕ ПРОЗОРЦИ СЪЗДАВАТ МОДЕРЕН ОБЛИК И ПОДОБРЯВАТ КОМФОРТА НА ОБИТАВАНЕ

РАДОСТИН АНГЕЛОВ ОСНОВАТЕЛ И СОБСТВЕНИК, "МИЛКАНА" ООД, ПЛЕВЕН

www.milkana.bg

"Милкана" ООД е производител на стъклопакети, прозорци и врати от 2003 г. За тези почти двадесет години ние не сме спирали да се развиваме и усъвършенстваме, следейки тенденциите в бранша. Постоянно инвестираме в машини, технологии, автоматизация на производството и квалификация на кадрите. Смея да кажа, че за този период натрупахме немалко опит както от работата си на българския пазар, така и от разнообразните поръчки, които сме изпълнявали за чуждите пазари. Водени от тенденциите в остъкляването, а именно все по-големи остъклени площи не само при общественото, а

все повече и при жилищното строителство, ние решихме, че трябва да се развиваме в тази посока. Големите прозорци, освен че създават модерния облик на сградите и подобряват комфорта на обитаване, допринасят и за тяхната енергийна ефективност. Колкото е по-голяма площта на стъклото, толкова по-добър е коефициентът на топлопреминаване. В същото време трябва да се постигне определената статика, за което е необходимо закаляване на стъклата. В днешно време архитектите станаха все по-смели и дръзки в проектирането на сгради, а клиентите – все познаещи какво искат и все по-взискателни. А в същото време

ADVERTORIAL

фирмите, които могат да изпълняват проектите, стават все по-малко. Водени от това, а и сблъсквайки се с проблема от първо лице, отворихме НОВА ФАБРИКА ЗА ОБРАБОТКА НА СТЪКЛО И ПРОИЗВОДСТВО НА СТЪКЛОПАКЕТИ Освещаването беше съвсем скоро – на 14 февруари. Заводът се намира в Пордим, област Плевен, и е с обща площ 19 600 кв.м, от които 3200 кв.м застроена площ. В него работят 24 души квалифициран персонал. Инвестицията е на стойност над 4 млн. лева, част от които финансирани по процедура „Подобряване на производствения капацитет в МСП“ по оперативна програма „Иновации и конкурентоспособност 2014 - 2020“. Оборудването е с високотехнологични машини, благодарение на които можем да произвеждаме стъклопакети с размери до 250х400 см, да закаляваме стъкло с размери до 244х420 см, включително и нискоемисийни стъкла с до три сребърни покрития. ТАКА МОЖЕМ ДА ОТГОВОРИМ НА ИЗИСКВАНИЯТА И ТЪРСЕНЕТО НА ПАЗАРА като предложим висококачествени продукти, добро

153

обслужване и кратки срокове на изпълнение. Една от тенденциите при фасадното остъкляване е, че все повече се търсят и налагат т.нар. селективни стъкла. Това са енергийни стъкла с нискоемисийно покритие, които имат все по-добри характеристики от гледна точка на соларния контрол и топлоизолацията, като в същото време са с подобрена прозрачност и светлопропускливост. Това се постига чрез магнетронно полагане на няколко слоя сребърно покритие, разделени от няколко слоя диелектрични материали. Именно затова държахме пещта, която закупихме, да може да закалява стъкла с до три слоя сребърно покритие. Друга тенденция е сигурността при остъкляването – защита от нараняване, защита от падане, защита от проникване с взлом. Такава роля играят закалените и ламинираните стъкла. В много страни са въведени стандарти и задължително остъкляване с такива стъкла както при обществени, така и при жилищни сгради. Силно се надявам такива стандарти да бъдат въведени скоро и у нас.

154

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

© UNSPLASH.COM

EUROSTAT HOUSING IN EUROPE 2021

EUROSTAT HOUSING IN EUROPE 2021

КАК ЖИВЕЯТ ХОРАТА ОТ ЕВРОПЕЙСКИЯ СЪЮЗ

155

156

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ДОСТЪПНОСТ НА ЖИЛИЩАТА, РАЗХОДИ И КАЧЕСТВО НА ОБИТАВАНЕ. КЪДЕ Е БЪЛГАРИЯ 2010 - 2020

© UNSPLASH.COM

КЪЩА ИЛИ АПАРТАМЕНТ, СОБСТВЕНИ ИЛИ ПОД НАЕМ Собственост или наемане на жилище - този въпрос има различни отговори в страните от Европейския съюз. През 2020 г. 70% от населението в държавите от ЕС са живеели в собствен дом, а 30% - под наем. Най-високи са нивата на собственост в Румъния - 96%, Словакия - 92%, Хърватия и Унгария - 91%, в Германия 50% от хората живеят под наем, следват Австрия (45%) и Дания (41%). В България 84.3% от населението имат собствено жилище, 17.5% живеят под наем НАД ДВЕ ТРЕТИ ОТ НАСЕЛЕНИЕТО НА ЕС ОБИТАВА КЪЩИ Обитаването на къща или апартамент, в града или селото също е различно - 53% от цялото население на ЕС обитава къща, 46% - апартамент. С 92% Ирландия е на първо място сред обитателите на къщи (включително редови къщи), следват Хърватия (78%), Белгия (77%) и Холандия (75%). Най-висок дял на обитаване в апартаменти има в Испания (66%), Латвия (65%), Естония (61%),

Гърция и Литва (59%). В градска среда 72% от гражданите на ЕС живеят в апартаменти и 28% в къщи, в крайградски зони - 59% в къщи и 41% в апартаменти, в селски райони - 82% са в къщи и 18% в апартаменти.

53% от българите притежават градска или селска къща, 46% притежават само апартаменти РАЗМЕР НА ЖИЛИЩЕТО И ГЪСТОТА НА ОБИТАВАНЕ В ЕС: СРЕДНО ПО 1.6 СТАИ НА ЧОВЕК Средно на един човек в ЕС се падат 1.6 стаи, като най-високи са числата в Малта - 2.3, Белгия и Ирландия - 2.1, в другата част на скалата са Румъния - 1.1 на човек, Хърватия, Латвия, Полша и Словакия - 1.2 стаи на човек. Друг показател е броят на хората в домакинство - средно по 2.3 души, който варира от 2.9 в Словакия, 2.8 в Полша и 2.7 в Хърватия до 2 в Германия, Дания, Финландия и Швеция. Средно на човек в България се падат 1.3 стаи

EUROSTAT HOUSING IN EUROPE 2021

Изследването на Евростат Housing in Europe – 2021 показва особеностите на жилищния сектор в страните от ЕС - в къща или апартамент, собствена или под наем, размер и качество на жилището, както и въздействие върху околната среда. Как са нараствали цените и наемите през последните десетилетия? Доколко са достъпни жилищата

в градовете и селските райони? Специален раздел за жилищното строителство анализира строителния сектор - неговата добавена стойност в националните икономики, броят на заетите лица, делът на земята за жилищни цели и на разрешенията за строеж на жилища.

© UNSPLASH.COM

КАЧЕСТВО НА ЖИЛИЩАТА: ОКОЛО 18% ОТ НАСЕЛЕНИЕТО НА ЕС - В ПРЕНАСЕЛЕНО ЖИЛИЩЕ През 2020 в ЕС 17.8% от населението са обитавали жилище с недостатъчно площ, като делът спада от 19.1% през 2010 г. Най-високи са числата в Румъния (45.1%), Латвия (42.5%) и България (39.5%), най-ниски - в Кипър (2.5%) и Малта (4.2%).

32% ОТ НАСЕЛЕНИЕТО НА ЕС - В СЛАБО НАСЕЛЕНИ ЖИЛИЩА На другия край на скалата по пренаселеност е жилището с прекалено малък брой обитатели. Класически пример са възрастни двойки след израстване и напускане от децата на семейното жилище. През 2020 в такива условия са живели 32% от жителите на ЕС - колкото и през 2010 г. Най-високо е нивото на слабо населени жилища в Малта (72.5%), Кипър (71.4%) и Ирландия (63.3%), най-малко - в Румъния (7.1%), Латвия (10.3%) и Гърция (11.0%). Средно едно жилище в България е обитавано от 2.4 души.

В Европа съществуват големи различия в размер, тип и качество на обитаваните жилища, както и по отношение на типа собственост собствени или под наем. Развитието на цените на имотите и наемите също варират значително в зависимост от дадената държава.

157

158

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ЕВОЛЮЦИЯ НА ЦЕНИТЕ НА ЖИЛИЩА, НАЕМИТЕ И ИНФЛАЦИЯТА

© UNSPLASH.COM

ЦЕНИ И НАЕМИ НА ЖИЛИЩА От 2010 до 2020 - 26% ръст на средните цени на жилища в Европейския съюз Налице е постоянен ръст на цените на жилища след 2013 г., особено ясно изразен между 2015 и 2020 г. в 23 държави - Естония (+108%), Унгария (+91%), Люксембург (+89%), Латвия (+81%) и Австрия (+77%), спад е регистриран в Италия (-15%), Испания (-5%) и Кипър (-4%). България регистрира ръст на цените на жилищата за десетгодишен период със 137.4%. Ръстът при наемите на жилища е 109.6% Наемите също са се увеличили средно с 14% Естония (+145%), Литва (+107%) и Ирландия (+63%), намалели са в Гърция (-25%) и Кипър (-5%). Инфлацията е нараснала с 14% за същия период - Унгария и Румъния (+26%), Естония (+25%), Чехия, Литва и Австрия (+20%). Най-нисък е нейният ръст в Гърция (+2%), Ирландия и Кипър (+5%). РАЗХОДИ НА ЖИЛИЩА Разходите на едно жилище варират значително в рамките на страните от ЕС - в Ирландия те

са с 84% по-високи от средното за ЕС, Дания (66%) и Люксембург (64%). Най-ниските разходи са регистрирани в България (65% под средното за ЕС) и Полша (61%). Разходите на жилищата са нараснали в 16 от държавите - най-много в Ирландия (от 17% под средното до 84% над средното за ЕС) и Словакия (от 44% до средното за ЕС), и са намалели в Гърция (от 8% под средното до 32% под средното) и Кипър (от 8% до 26%). Най-ниските разходи на жилище са регистрирани в България (65% под средното за ЕС) СТРОИТЕЛНИТЕ РАЗХОДИ ЗА ЖИЛИЩНО СТРОИТЕЛСТВО - РЪСТ СЪС 17% ЗА 10 ГОДИНИ ЗА ЕВРОПЕЙСКИЯ СЪЮЗ Цената за изграждане на ново жилище в ЕС е нараснала особено очевидно след 2016 г., общо със 17%. Най-голямо е повишението в Унгария (+63%), Румъния (+49%), Латвия (+46%) и Литва (+39%). Единствено Гърция регистрира намаление с 6%. В България ръстът на строителните

159

EUROSTAT HOUSING IN EUROPE 2021

Цени на жилища (2015 = 100)

Строителни разходи за нови жилищни сгради (2015 = 100)

145

140

140

135

135

130

130 125

125

120

120

115

115

110

110

105 100

105

95

100

90 95

85 80

2010

2011

Австрия Румъния

2012

2013

2014

Франция България

2015

2016

2017

2018

2019

2010

2020

Германия Европейски съюз

разходи за жилища към 2020 г. се е увеличил спрямо 2015 г. с 14% ДОСТЪПНОСТ НА ЖИЛИЩАТА: НАЙ-ВИСОКИ СА ЕКСПЛОАТАЦИОННИТЕ РАЗХОДИ В ГРАДОВЕТЕ Ръстът на цените на жилищата и наемите увеличава трудностите за поддръжка, която достига до над 40% от разполагаемия разход на домакинство. През 2020 г. 12.3% от градското население живее в домакинства с подобни затруднения, при селското население процентът е 7. Разходите за поддръжка на жилищата са повисоки в градовете, отколкото в селските райони, с изключение на България, Румъния, Хърватия и Литва. Най-високи са разходите за поддръжка за градското население в Гърция (36.9%), Германия (22.2%) и Дания (20.3%), за селските райони високи са стойностите за поддръжка на жилища в държави като Гърция (23.9%), Германия (17.6%) и България (16.4%).

Италия

Австрия Румъния

2011

2012

2013

2014

Франция България

2015

2016

2017

2018

2019

Германия Европейски съюз

ЕДНА ПЕТА ОТ РАЗПОЛАГАЕМИЯ ДОХОД - ЗА ЖИЛИЩЕТО НА ДОМАКИНСТВОТО/ТОК, ГАЗ И Т.Н. Друг показател за достъпността на жилището е размерът на дела на разходите за жилището като част от разполагаемия доход. Средно в ЕС през 2020 г. 20.1% от разполагаемия доход е бил за разходи за жилището, най-високи са нивата в Гърция (36.6%), Германия (29.7%) и Дания (26.4%). При хората с разполагаем доход под 60% от средния за дадената държава (в риск от бедност) делът на разходите за жилището от техния разполагаем доход се увеличава до 40.2% средно за ЕС. При хората с разполагаем доход над 60% от средния за дадената държава делът на разходите за жилища спада до 16% средно за ЕС към 2020 г. България: При хората с разполагаем доход под 60% от средното за страната разходите за поддръжка за жилища достигат 38.9%, а при хората с доходи над 60% от средното - 18.3% от разполагаемия доход.

2020

Гърция

160

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

Нива на цени на жилища, 2010 - 2020 (ЕС = 100)

220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

EU

2010

IE

DK

LU

FI

NL

FR

BE

SE

DE

AT

ES

SK

IT

PT

CY

SI

CZ

EL

EE

LV

MT

HU

LT

HR

RO

PL

BG

CH

2020

НАМАЛЯВА ДЕЛЪТ НА ХОРАТА В ДОМАКИНСТВА С ПРОСРОЧЕНИ ИПОТЕКИ, НАЕМИ И СМЕТКИ Изоставането в плащанията по ипотеки, наеми или битови сметки е друг индикатор дали разходите за жилищата са прекалено високи. Въпреки че цените на жилищата и наемите са се увеличили в периода 2010 - 2020, делът на хората в домакинства с изоставане в плащанията на ипотеки, наеми или битови сметки в ЕС е спаднал от 12.4% през 2010 до 8.6% през 2020 - Гърция (36.5%), България (23.6%), Ирландия (15.1%), Румъния (14.8%) и Кипър (14.7%), най-малък е спадът в Чехия (3%), Холандия (3.2%), Люксембург и Швеция (4.9%). България: Делът на домакинствата с просрочени ипотеки, наеми и сметки е 23.6% БРУТНАТА ДОБАВЕНА СТОЙНОСТ В СТРОИТЕЛНИЯ СЕКТОР: 6% ОТ БВП Развитието на строителния сектор се измерва чрез генерираната брутна добавена стойност като дял от общия размер на БДС за икономиката, а именно между 5 и 6% за ЕС. Тя е била най-висока през 2010 г. - 5.7%, намалява до 5.1% от 2014 до 2017

и нараства отново до 5.6% през 2020 г. Най-голямо е било намалението в 14 държави, сред които Гърция, България и Испания, ръст отбелязват Ирландия, Латвия, Дания, Германия и Унгария. През 2020 г. най-голям е бил делът на строителния сектор в БДС във Финландия (7.5%), Литва и Румъния (7.3%), Полша (7.2%), Австрия и Латвия (7%). Друг начин за оценка на строителния сектор е по броя на предприятията и на заетите лица по регионите от второ ниво на самоуправление (NUTS 2). През 2018 г. на първо място са парижкият Ил де Франс (155 000 предприятия в сектора), Ломбардия, Италия (97 000) и още два френски региона - Provence-Alpes-Côte d’Azur (78 000) и Rhône-Alpes (76 000). По брой на заети лица в строителството съответно там работят 544 000 в Ил де Франс, Ломбардия (255 000), Каталония (213 000) и Мадрид (208 000). България: Брутната добавена стойност в строителния сектор е 4.9% за 2020 г.

IS

NO

EUROSTAT HOUSING IN EUROPE 2021

© UNSPLASH.COM

161

162

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

Разходи по експлоатация на жилище: градове или селски райони, 2020

40 35 30 25 20 15 10 5 0

EU

градове

IE

DE

DK

BG

BE

AT

LU

NL

CZ

ES

HU

SE

FR

SI

FI

RO

PL

IE

EE

LV

PT

HR

SK

MT

CY

LT

селски райони

ИНВЕСТИЦИИТЕ В ЖИЛИЩНО СТРОИТЕЛСТВО: 5.4% ОТ БВП ПРЕЗ 2020 В ЕС През 2020 г. 5.4% от БВП в Европейския съюз са инвестирани средно в жилищния сектор - от 7.6% за Кипър, 7.1% във Финландия и 7% в Германия до 1.1% за Гърция, 2% в Полша, 2.1% в Ирландия и 2.3% в Словения. В България инвестициите в жилищно строителство през 2020 г. са 2.9% от БВП ГЪСТОТА НА ЗАСТРОЯВАНЕ РАЗРЕШИТЕЛНИТЕ ЗА СТРОЕЖ НА ЖИЛИЩА В ЕС НАМАЛЯВАТ Броят на разрешителните за строеж на жилища в ЕС намалява до 2013 г. и след това се увеличава до 2019 г. През 2020 г. спадът е с 8%, а за целия период 2010 - 2020 - 11%. Разрешителните за строеж са се утроили в Естония (+242%), следват Ирландия (+141%) и България (+129%). Най-голям е спадът в Гърция (-63%), Италия (-59%) и Испания (-46%). В България ръстът на разрешителните за строеж на жилища от 2015 до 2020 е 70.5%

ПОЧТИ 3% ОТ ЗЕМЯТА В ЕС Е ИЗПОЛЗВАНА ЗА ЖИЛИЩНИ ЦЕЛИ Според данните на Eurostat почти 75% от земята в ЕС се използва за селско стопанство и гори и 2.9% - за жилищни проекти. Най-висок е делът на земята за жилища в района на Берлин (33%) и Бремен (31%), и най-малък - в Арагон, Испания (0.2%), и Övre Norrland в Швеция (0.3%). Дял на използваната земя за жилищни проекти в България по региони: Североизточен район за планиране - 2.2%, Северен централен - 0.9%, Северозападен - 1%, Югозападен - 1.7%, Южен централен - 1.2%, Югоизточен район за планиране - 0.6%.

CH

NO

ADVERTORIAL

163

MAPEI ПРЕДСТАВЯ MAPEGUARD BOARD

Представен за първи път на изложението CERSAIE 2021, новият хидроизолационен и олекотен многофункционален панел MAPEGUARD BOARD допълва гамата продукти MAPEGUARD на Mapei. С един продукт изравняваме основи, изграждаме и хидроизолираме едновременно.

MAPEGUARD BOARD – високотехнологично, бързо и модерно решение за зоните, подложени на контакт с вода. Благодарение на уникалната комбинация от лекота и здравина той може да изпълнява функцията на носеща основа при монтиране на крайни покрития от керамика и естествен камък, без необходимост от допълнителна метална конструкция. Изключително удобен за работа, позволяващ бързо изграждане на преградни стени, елементи от обзавеждането и вътрешно облицоване.

MAPEGUARD BOARD - основни възможности: Изравняване на съществуващи стени Изграждане на преградни стени, душ кабини и обков на вани Направа на умивалници, рафтове, плотове за мивки Облицоване на структури за вграждане Размерите, в които се предлага MAPEGUARD BOARD, са съобразени с нуждите на потребителите за бързо и икономично изпълнение. Лесно се монтира върху всички използвани в съвременното строителство материали и основи.

Повърхността му е разработена, така че лесно да може да се монтират всякакви облицовъчни материали, като например всякакъв вид керамика и камък.

MAPEGUARD BOARD е изключително лесно обработваем. Не отделя прах при рязане, без значение дали е макетен нож или електрически трион. Разграфената лицева част улеснява допълнително работата на апликатора. Пробиването на отвори става посредством обикновена бормашина. При лепене на MAPEGUARD BOARD за изравняване на основи трябва да се използва циментово лепило от клас С2 по EN12004. A ако искаме да моделираме или облечем някаква санитарна мебел, MAPEGUARD BOARD се лепи посредством Mapeflex MS45. С високите си механични и изолационни свойства MAPEGUARD BOARD дава неограничена възможност при проектиране на разнообразни елементи за обзавеждане и персонализиране на всеки проект. С MAPEGUARD BOARD - бързо, лесно и удобно въвеждане в експлоатация! www.mapei.com

16 4

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ADVERTORIAL

165

166

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

НИКОЛА СТОЯНОВ ЖИЛИЩАТА В БЪЛГАРИЯ СА ДОСТЪПНИ, СЕМЕЙСТВО СЪС СРЕДНИ ДОХОДИ ИМА ПОВЕЧЕ ОТ ЕДНО ЖИЛИЩЕ

НИКОЛА СТОЯНОВ ОСНОВАТЕЛ И СОБСТВЕНИК LUXIMMO FINEST ESTATES, ЧАСТ ОТ КОРПОРАТИВНАТА ГРУПА ЗА ИМОТИ STOYANOV ENTERPRISES

НИКОЛА СТОЯНОВ

е основател и генерален директор на Luximmo Finest Estates, която притежава и управлява със своята съпруга Невена Стоянова. Български бизнес предприемач в областта на имотите и строителството в България и чужбина. Освен на Luximmo Finest Estates основател и собственик на няколко водещи компании за имоти и строителство в България. Развива успешни бизнес структури и в множество паралелни дейности като управление на имоти, интериори и обзавеждане, имуществено застраховане, туризъм. Понастоящем освен акционер и управляващ на Luximmo Finest Estates собственик и на "Super Имоти", Stonehard, Property.BG, BusinessForSale.BG, Furnish.BG, PropertyManagement.BG, както и в строителноинвестиционната компания “Тасков & Стоянов”. До днешна дата Никола Стоянов чрез своите компании и съдружници е участвал като инвеститор в строителството на повече от 30 сгради и затворени комплекси с обща разгъната застроена площ над 125 000 кв.м. Към днешна дата текущите му проекти в процес на строителство са с РЗП почти 20 000 кв. м.

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

КУПУВАЧЪТ НА ЖИЛИЩА Той обикновено е човек с добри доходи, най-често реализирани в България. В големите български градове има все повече възможности за работа при високи възнаграждения, съпоставими с тези в някои градове от Централна Европа. Той е млад човек с европейско мислене, много често с образование от водещи западни университети, с интереси в много различни области, пътува много. Съвременният активен българин все помалко се отличава от западноевропейците. По отношение на жилището си той иска простор, уют, топлина, чист въздух, добра заобикаляща среда, гараж с топла връзка до дома. Държи да разполага с удобства в близост до имота си или в самата сграда или затворен комплекс. Отлични транспортни връзки, по възможност и метро, за да стига бързо и лесно до работното си място. Съвременният активен българин вече не прави компромиси с комфорта си. ЗАЩО КУПУВА? РОЛЯТА НА БАНКИТЕ В момента около половината от имотите се купуват с цел собствено ползване, а другата половина с цел инвестиция. През последната година значително зачестиха покупките с цел инвестиция поради завишената инфлация и очакванията за още по-висока такава. Поскъпването е видимо не само при имотите, а при всякакви стоки и услуги. Хората със свободен капитал търсят вариант как да го инвестират едновременно с минимален риск и висока доходност, както и да може активите им да бъдат ликвидни, а стойността им да расте с времето. Имотите отговарят на всички тези изисквания и при високи нива на инфлация са особено търсени. Най-търсени всъщност са имотите ново строителство, тъй като при тях цените са изключително конкурентни, може да се плаща на части или да изберете най-атрактивните жилища в сградата като квадратура и изложение (в случай че се включите в достатъчно ранен етап на проекта). Да, разбира се, че лихвените нива и политиките на централните и търговските банки влияят, но най-вече при покупките на имоти за собствено ползване, тъй като покупките за инвестиция се случват най-често с готови средства. Лихвените нива и условията за отпускане на ипотечни кредити са все така атрактивни и изгодни и със сигурност стимулират нивата на продажби. КАКВО И ОТ КОГО КУПУВАТ Както вече споменах, най-предпочитано е новото строителство, тъй като при завършените и обзаведени имоти скокът в цените беше по-значителен. Купувачите избират проекти на солидни инвеститори, с добра репутация. Видът на жилищата най-често е двустаен или тристаен апартамент, като все по-често се търсят и големи жилища с 3 спални. През последната година има и голямо търсене на къщи в затворени комплекси, тъй като много подобни атрактивни проекти се появиха на пазара. По отношение на разпределенията - търсят се ергономични жилища, комфорт на обитаване, стаите да не бъдат прекалено малки (тъй като имаше подобна тенденция при новото строителство). За наша радост купувачите вече са все по-информирани и избягват много малките жилища, търсят се просторни стаи, дрешници, сервизни помещения, мазета, задължително паркомясто или гараж. Все повече хора се ориентират към луксозни нови сгради с

167

Купувачите вече са все поинформирани и избягват много малките жилища, търсят се просторни стаи, дрешници, сервизни помещения, мазета, задължително паркомясто или гараж.

общи части, завършени по дизайнерски проект, обръщат внимание на дограмата, фасадния и покривния пакет, топло- и шумоизолацията са от огромно значение, както и височината на таваните. Хората се интересуват от висок клас жилища и очакват да получат определен стандарт. В София и в големите градове са се оформили няколко добри квартала, които традиционно са най-търсени, в близост до централна градска част и големи паркове, с добри транспортни връзки, добри училища и детски градини. Центърът е избягван заради проблеми с паркирането и задръствания. ФАКТОРЪТ ПАНДЕМИЯ Факторът пандемия направи по-големите и просторни жилища много по-търсени. Купувачите държат на по-голям брой спални, за да може да обособят една от тях като хоум офис пространство, държат на големи тераси или собствени дворове, за да могат да прекарват повече време на открито. Но локдауните отминаха и пазарът е готов да тръгне в нова посока. Интересът към къщите също скочи драстично през последните две години и смятам, че това ще се задържи като тенденция и занапред. Както и търсенето на големи жилища с три или четири спални. Купувачите на къщи в повечето случаи са хора с възможности, но по периферията на столицата и Пловдив например в села на радиус 15 - 20 км се заселиха и хора, които купиха среден клас къщи. Там хора, които имат бюджет за апартамент с две спални в София, решават да си купят къща и да пътуват до столицата, за да работят, или пък работят дистанционно. Така че профилът на купувачите на къщи е различен, но хората с най-големи възможности предпочитат най-вече да купят парцел и сами да си построят къщата, тъй като те имат специални изисквания към материали и удобства. Другият вариант е да изберат къща в затворен комплекс, но тогава мотивацията им е да живеят в защитена среда, сред хора с близки интереси. Наблюдаваме тенденцията много IT специалисти да купуват къщи, защото професията им

168

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

позволява да работят дистанционно, а те ценят близостта до природата, спокойствието, тишината и чистия въздух. При покупката на апартаменти профилът на купувачите е разнороден, някои от тях, както вече споменах, са с чисто инвестиционни намерения. НОВОТО СТРОИТЕЛСТВО Като цяло удовлетвореността на купувачите от проектите ново строителство е висока. Има и изключения, разбира се. Случва се да има оплаквания за качеството на изпълнение или неспазени срокове, но в повечето случаи това са проблеми, които се отстраняват, и можем да заключим, че клиентите са доволни. Особено доволни са клиентите, които закупиха миналата година, защото покупките им бяха на ниски цени. Тази година цените са доста по-високи, с около 20% или 30%. Това увеличение в цените се дължи и на поскъпването на строителните материали, най-вече желязото, а голям процент от строителното желязо в България се доставя от Украйна, където в момента има война. СПОРЕД ЕВРОСТАТ ЖИЛИЩАТА В БЪЛГАРИЯ КЪМ 2020 Г. СА С ПО-ВИСОКИ НИВА НА ДОСТЪПНОСТ ОТ ПОВЕЧЕТО ЕВРОПЕЙСКИ ДЪРЖАВИ Според икономическите изследвания на "Уникредит" обаче в четири от петте най-големи града жилищата са „крайно недостъпни“ за домакинствата със средни доходи през 2020 г. Определено не съм съгласен с изводите от изследването на "Уникредит". Смятам, че жилищата в България са изключително достъпни, особено ако вземем под внимание градовете извън София. На фона на повишените доходи на хората през последните години и фактът, че ценовите нива са сходни на тези от 2008 година, когато доходите им бяха поне два пъти по-ниски, а икономическата обстановка беше доста по-неблагоприятна, отколкото в момента, дори ако вземем предвид пандемията и войната в Украйна, чийто дългосрочен ефект още не сме видели. Но смятам, че на фона на възможностите за работа, високите доходи, ниската безработица, борбата за квалифицирана работна ръка аз мога да кажа, че жилищата са изключително достъпни, а семействата със средни доходи често имат повече от едно жилище. БЪДЕЩЕТО НА ПАЗАРА НА ЖИЛИЩА В БЪЛГАРИЯ Най-голям фактор ще бъде войната в Украйна и икономическите последици от нея. От санкциите към Русия ще пострадат не само руснаците, но и европейците. Ще има една несигурност в следващите няколко години, ще има висока инфлация, това ще мотивира хората да купуват имоти през тази година или следващите няколко месеца, след което очаквам затишие, тъй като предлагането е все по-малко, свободните имоти се изкупуват, а новото строителство идва с много по-високи цени, които са непосилни за част от купувачите. Те ще изчакват, няма да купуват. Така че в средносрочен план очаквам високи нива на покупки и много хора, които ще инвестират парите си в имоти с цел спасяване от инфлацията и несигурността. След което във втората половина от годината очаквам затишие на градските пазари, докато ваканционните имоти очаквам и тази година бурно да се изкупуват, докато не се изкупят и последните останали апартаменти на морето или в планината.

Не очаквам да има ново строителство в курортите предвид високите разходи за реализация на проектите и липсата на готовност на купувачите да купуват ваканционни имоти на цени от 1200 до 1500 евро/кв.м, имайки предвид, че доскоро подобни имоти можеха да се купят на цени от 500 или 600 евро/кв.м. Така че може би и в курортите ще има бурни продажби до края на годината или пък до средата на следващата. След което и там очаквам затишие, тъй като няма да има свежи предложения на атрактивни цени на пазара. В дългосрочен план може би ще има намаляване на обемите продажби, намаляване на обемите ново строителство, след което към края на следващата година, ако има благоприятни условия както в икономическата, така и в политическата обстановка, хората ще започнат да купуват отново и при по-високите цени на новото строителство, което ще повлече и цените на вече завършените жилища. Но прогнозирам в дългосрочен план цените на имотите в България да останат значително под нивата на цените в западноевропейските държави, дори и на държавите от Източна Европа, с които често се сравняваме. Имотите в България ще продължат да бъдат атрактивни поради доброто си съотношение между цена и качество. ПАЗАРЪТ НА ЖИЛИЩА В СВЕТА В Гърция, Австрия и Дубай, където Luximmo работи найусилено извън рамките на България, в последната година се наблюдава покачване на цените с 20%. Цените се повишават на всички пазари, България не е прецедент в това отношение. Причините за увеличението са сходни – инфлация, несигурност, по-скъпо строителство. Най-интересният пазар за българите със сигурност към момента е Дубай, тъй като цените все още не са наваксали спада си от периода 2015 - 2018 година. Цените в Дубай за имот, завършен „до ключ“ и с включено паркомясто, са сравними с тези в София за подобен имот на шпакловка и замазка.

В средносрочен план очаквам високи нива на покупки и много хора, които ще инвестират парите си в имоти с цел спасяване от инфлацията и несигурността. След което във втората половина от годината очаквам затишие на градските пазари, докато ваканционните имоти очаквам и тази година бурно да се изкупуват, докато не се изкупят и последните останали апартаменти на морето или в планината.

169

170

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

UNIQUE ESTATES: РЪСТ НА ЦЕНИТЕ И СДЕЛКИТЕ С ЛУКСОЗНИ ЖИЛИЩА ПРЕЗ 2021 Г.

Активна 2021 година и продължаващ ръст на цените са тенденциите, които бележат пазара на луксозни имоти в София. Около 15% е поскъпването във високия сегмент жилища спрямо предходната 2020 г. Това се посочва в анализа на компанията за луксозни имоти Unique Estates. „Търсенето е активно както при имотите ново строителство в бързо развиващите се южни райони, така и на висок клас жилища

в стари, но добре поддържани сгради в централната част на града. Повечето от нашите клиенти, които търсят повече пространство, купуват къщи в покрайнините на София. Налице са и друг тип купувачи – като алтернатива на къщата те избират пентхаус в новопостроени сгради”, посочва Весела Илиева, изпълнителен директор на Unique Estates.

ТЪРСЕНЕ И ПРЕДЛАГАНЕ Освен в броя сделки от компанията отчитат и сериозен ръст при запитванията – знак, че по-голям процент от клиентите са взели решение за покупка през 2021 година. Повишеното търсене на луксозни имоти кореспондира с благоприятните условия на жилищния пазар като цяло през изминалата година, продиктувани от ниските лихвени нива, растящата инфлация и добрите възможности за влагане на спестяванията. Засиленият интерес за покупка в условията на сравнително ограничено предлагане дава основание на консултантите да определят ситуацията през 2021 г. като класически „пазар на продавача“. „През цялата изминала година бяхме свидетели на активно търсене на висок клас жилища, съпроводено с повисока ценова толерантност от страна на купувачите и по-малък натиск за отстъпки от офертните цени. Тази активност продължава и в момента, докато предлагането изостава“, обобщава Светослава Георгиева, оперативен директор на Unique Estates. По думите ѝ дисбалансът на пазара частично се компенсира от започнатите нови жилищни проекти, докато

собствениците на съществуващи вече висок клас имоти порядко излизат на пазара. Статистиката показва, че през изминалата година е стартирало изграждането на 21% повече нови жилища в сравнение с 2020 г. Това концентрира сделките в квартали с активно строителство като "Кръстова вада" и "Манастирски ливади". В традиционно предпочитани от купувачите райони като "Лозенец", "Изток", "Изгрев" и централната част на София пазарът също остава активен. Силно остава и търсенето в района на Докторския паметник, който запазва и най-високи средни цени в сравнение с останалите райони. “Все по-често изборът на купувачите в най-високия сегмент на пазара е за ново строителство, отчасти защото е дефицитно на добрите локации. Много клиенти го предпочитат пред жилища в стари кооперации в топ районите на София. Въпреки това най-високите сделки на квадратен метър остават около Докторския паметник – традиционно най-скъпият район“, коментира Светослава Георгиева.

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

Данните на Unique Estates показват и висок интерес към покупки с цел инвестиция - 28% от сделките през изминалата година, предимно при новото строителство. Мотив за покупка е и смяната на жилището с по-голямо, по-функционално или такова с по-добра локация, което е следствие от повишаването на социалния статус на купувачите. Пазарът на къщи също се ориентира към новото строителство, като по данни на Unique Estates около 20% от продадените къщи през 2021 г. са били в строеж. Към предпочитаните локации от купувачите освен районите по Витошката яка вече се причисляват и Панчарево, както и Банкя. Районът над Sofia Ring Mall и квартал "Симеоново" също се нареждат сред търсените за покупка на висок клас къщи. В този сегмент от пазара на луксозни имоти търсенето все още трудно среща предлагането. Много купувачи търсят нови къщи с модерна архитектура и „умни“ системи, но се предлагат предимно такива с класическа архитектура. Потенциал за ръст при сделките с къщи има в затворени комплекси в престижните крайградски райони.

171

ГОДИНАТА НА ПЕНТХАУСА През 2021 г. се очерта нарастващ интерес към пентхауси, сочат още данните на компанията. Подобни имоти често граничат или дори надхвърлят бюджета за покупката на къща, а цените им нерядко надминават 1 млн. евро. Изискването на купувачите е за поне три спални, но търсенето често идва и от семейства, които търсят четири и повече такива помещения. Друг критерий е наличието на поне три паркоместа. Изискванията към височината на таваните са за минимум 3 метра. Дневната трябва да е поне 70 кв.м, а вътрешното разпределение да включва дрешник и баня към две от спалните. „Клиентите се спират на пентхауси заради фактори като защитената среда, закрити паркоместа, общността от съседи, по-лесната поддръжка и практичността“, обобщи Светослава Георгиева. По данни на Unique Estates най-скъпата сделка за пентхаус през 2021 г. е била за имот за 1.38 млн. евро в затворен комплекс в "Лозенец". Жилището е с площ 450 кв.м, оборудвано е с термопомпа, има подово отопление и четири паркоместа.

172

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ДИНАМИКА НА ЦЕНИТЕ По данни на Unique Estates средната цена на луксозен апартамент в София е достигнала малко над 2000 евро/ кв.м при около 1700 евро/кв.м година по-рано. Значително над тези нива се сключват сделки в центъра на града, както и в района на Докторския паметник. И в двете зони покачването на цените през 2021 г. е изпреварило средното за София, като средните нива около Докторския паметник надминават 3000 евро/кв.м. Най-скъпи са имотите около улиците „Съборна“, „Московска“ и „Велико Търново“, като локацията е определяща независимо от състоянието на имота. В тази част на града завършен и луксозно обзаведен апартамент може да достигне и продажна цена 5000 евро/кв.м. Именно в този район е сключена и най-скъпата сделка от портфолиото на Unique Estates за 2021 г. – луксозен апартамент за 4650 евро/кв.м. Другите най-скъпи имоти са реализирани на улиците „Шишман“ и „Сан Стефано“, където тези нива се достигат, но за завършени и луксозно обзаведени апартаменти. Намаляват продажбите на луксозни имоти с отстъпка. Ако през 2019 и 2020 г. при три от четири сделки е имало намаление на офертната цена, през миналата година това

се е случвало само при 30% от сделките. Над половината отстъпки са били в рамките на 5% от исканите от продавачите нива. При наемните цени на луксозни жилища се наблюдава възстановяване на пазара, като средните нива през 2021 г. са се върнали и дори надхвърлили тези от 2019 г. На пазара на апартаменти през 2020 г. средният наем падна до 7.4 евро/кв.м, докато през 2021 г. той вече е 8.4 евро/кв.м. Временният спад на пазара през най-тежката година от пандемията се обяснява със спирането на пътуванията и преливането на много луксозни жилища от Airbnb и платформите за краткосрочно настаняване към сегмента на по-дългосрочните наеми. Това засилено предлагане доведе и до натиск върху ценовите нива, но пазарът бързо го преодоля. На пазара на къщи също има покачване в наемните цени, като най-високите остават в центъра на София и кварталите по Витошката яка. Предлагането е недостатъчно и се наблюдава тенденция за покупка на къщи с цел инвестиция за отдаване под наем, особено в новостроящи се затворени комплекси.

173

174

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ИЗАБЕЛА КЛИСАРСКА СРЕДНИТЕ ЦЕНИ ЗА 2021 СА СЕ ПОВИШИЛИ С 25% СПРЯМО 2020

ИЗАБЕЛА КЛИСАРСКА УПРАВИТЕЛ, "ЯВЛЕНА" ЕООД

ИЗАБЕЛА КЛИСАРСКА

е изпълнителен директор на "Явлена" ЕООД от 2020 г. Започва като стажант в дружеството през 2013 г., след това работи като брокер, през 2017 г. става ръководител на екип. Завършила е Университета за национално и световно стопанство, от който има бакалавърска и магистърска степен по "Икономика на недвижимата собственост", сертифициран оценител на недвижими имоти.

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

ПАЗАРЪТ НА ЖИЛИЩА В БЪЛГАРИЯ През изминалата 2021 г. освен рекорден брой на сделките в цялата страна за последните над 10 години регистрирахме и стремглаво повишаване на цените на имотите, предизвикано от редица фактори, в това число и поскъпване на основни строителни материали и суровини. По данни от проучване на "Явлена" средните цени на реализираните сделки с жилища ново строителство за 2021 г. са се повишили с около 25% на годишна база спрямо 2020 г. Ако погледнем данните на шестмесечна база, разликата е още по-отчетлива – през второто полугодие на 2021 цените на имотите ново строителство са надвишили с около 40% стойностите си от година по-рано. В зависимост от типа имот регистрираме най-голям ръст в цените при едностайните и двустайните апартаменти, където повишението е с около 20% за календарната 2021 г. спрямо 2020 г. Въпреки тези числа обаче активността на купувачите не секна – напротив. На пазара се появи една нова група купувачи – млади хора (20-35-годишни), работещи в чужди компании и разчитащи на висок процент кредитиране. Това са купувачи на жилище за собствено ползване – своя първи самостоятелен дом, които благодарение на ниските лихви и благоприятните условия по отпускане на кредити от банките успяха да прескочат етапа с наемането и да пристъпят смело към покупки. В големите градове има все повече хора с добри доходи, желаещи по-добър стандарт на живот в нови, големи и чисти жилища, които поставиха акцента не само върху отделната жилищна единица, която да изберат, а и върху средата! Съвременният купувач търси среда, в която да живее спокойно със семейството си, съседи, с които да съжитeлства в разбирателство, сграда с добра поддръжка и висока енергийна ефективност. За част от купувачите комплексите от затворен тип са предпочитаният избор със спокойствие и комфорт на разумна цена. КАКВО СЕ ТЪРСИ. РОЛЯТА НА БАНКИТЕ. ПРИТЕСНЕНИЯТА НА КУПУВАЧИТЕ През последната година основният интерес на купувачите отново бе насочен към двустайните и тристайните жилища. По данни на "Явлена" тези два типа имоти представляват над 60% от всички сделки в агенцията за територията на София и около 80% от покупко-продажбите на жилищни имоти. Интересен е фактът, че през 2021 г. се е увеличил делът на сделките с тристайни жилища – като процентът на нарастване на броя сделки с тристайни апартаменти е над 16 за цялата година. Същевременно на пазара на наемите основно място през 2021 продължиха да заемат двустайните апартаменти, които съставляват около 54% от сделките за всички жилищни имоти в агенцията. Това показва основната посока на интересите на купувачите – когато търсенето е за собствено ползване, обичайният избор е в посока на тристаен апартамент, когато интересът е инвестиционен – търсенето е за двустаен. Интересно е да се отбележи обаче, че нивата на наемите в София пред последните две години претърпяха определен спад, предизвикан още в началото на здравната криза в България, както и от редица последствия от нея, включително по отношение на наложените ограничителни мерки за овладяването й. Едва през втората половина на 2021 започна да се отчита връщане на наемните нива на

175

Купувачите, които са закупили недвижими имоти, готови за обитаване и отдаване под наем, от своя страна са пред дилемата дали да получават някаква доходност (между 3 и 4.5%) на годишна база и същевременно да имат взаимоотношения с различни наематели, които в различна степен амортизират имота им, или да търсят последваща продажба. имотите към тези отпреди пандемията, а за някои типове имоти дори и над тях. Въпреки това обаче за последните месеци може ясно да се определи тенденцията на намаляване на доходността от недвижимите имоти. Както всички знаем, доходността от недвижимите имоти се определя в най-общия случай като съотношение между продажната и наемната цена на недвижимия имот, а регистрираният спад варира около 18%. Това се обяснява от изпреварващото покачване на продажните цени, които дори през периода на здравната криза не спряха своя ръст, и същевременното първоначално намаляване на наемните цени, превърнало се в изоставащо покачване в последните месеци. Недвижимият имот въпреки това остана търсен пристан за свободните средства на купувачите. Преобладаващият интерес на купувачите е даже не толкова да отдават недвижимите имоти под наем, колкото да вложат своите средства в „сигурен актив“, защото те считат, че познават този инвестиционен актив и според тях той няма да загуби стойността си, а по-скоро ще я повиши. Купувачите, които са закупили недвижими имоти, готови за обитаване и отдаване под наем, от своя страна са пред дилемата дали да получават някаква доходност (между 3 и 4.5%) на годишна база и същевременно да имат взаимоотношения с различни наематели, които в различна степен амортизират имота им, или да търсят последваща продажба. Лихвената политика на БНБ и на търговските банки може да има пряко въздействие върху пазара на недвижими имоти и степента на въздействие ще зависи от политиката и темпа на покачване на лихвите в годишен план. Ако в рамките на 2022 г. лихвите се покачат с 1% по отношение на депозитите и с 1% по отношение на кредитите, това би довело до спокойно охлаждане на интереса на купувачите, което може би ще бъде здравословно за пазара. През настоящата година обаче очакваме да има известен отлив на инвестиционния интерес на купувачите и частично

176

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

Необходими години за покупка на жилище от 100 кв.м в София

0

200

400

600

800

1000

1200 1400

1600 1800

H1 2020

H2 2020

H1 2021

H2 2021

12.00 МРЗ в евро след удръжки

12.50

13.00

цена в евро/кв.м

на търсенето за лично ползване, основно диктуван от несигурността около политическата и военната обстановка в Европа. Други наши притеснения в последно време относно пазара на недвижими имоти и икономиката в страната като цяло се изразяват в следните фактори: Покачване на цените на горива и газ Последващо покачване на много стоки и услуги вследствие покачването на електроенергията и горивата Възможно покачване на безработицата. И от всичко това - намаляване на интереса към покупка на имоти поради голямото капиталовложение в един недвижим имот за едно семейство, дългосрочността на взаимоотношенията при кредитиране, а като следствие и покачване на интереса при наемане на жилищни имоти. АПАРТАМЕНТ ИЛИ КЪЩА Основният интерес на масовия купувач, както вече споменахме, остава с акцент върху двустайните и тристайните жилищни имоти. Не липсват обаче и купувачи за по-големи имоти с допълнителна стая за гости или работа от вкъщи. И ако допреди 20 години размерът на масовите жилища беше сравнително стандартен – двустаен апартамент около 65 кв.м, тристаен – около 85 кв.м, след влизането на ЗУТ в сила и промяната в площообразуването на жилищата площите се увеличиха до над 80 кв.м за двустайни апартаменти и за тристайни над 110 кв.м с изискване за два санитарни възела. Търсенето за многостайните апартаменти (с три и повече спални) обикновено е придружено с изискване за обширен дневен тракт, минимум една голяма тераса, дрешник поне към основната спалня, самостоятелна баня към всяка спалня, а също и отделна такава към дневната част за избягване на конфликт при ползването и комфорта на обитателите на имота и техните гости. Друга промяна в изискванията към функционалното разпределение на площта на жилищата

13.50

14.00

години за покупка

14.50

15.00

През последните години, макар цените на имотите да бяха в непрестанен ръст, доходите нарастваха с почти същите темпове. И ако в предкризисния период от 2008 г. за покупката на 1 кв.м жилищна площ в София са били необходими малко над 3 брутни месечни заплати, през последните няколко години този коефициент се движи в рамките от 1.30 до 1.74 брутни месечни заплати за кв.м жилищна площ. Ако ръстът на цените изпревари ръста на заплатите, ако лихвите по кредитите се покачат (включително по вече отпуснатите такива), ако инфлацията продължи да се покачва, това неминуемо ще се отрази и върху намаляване на достъпността до жилища.

се явява ясно забележима вече тенденция към връщане на идеята за обособена кухня като самостоятелно помещение за разлика от разпространеното преди това искане за отворено пространство хол с кухненски бокс и трапезария. Същевременно хората, които търсят апартаменти за отдаване под наем тип „Студентски град“, не се интересуват толкова от площта, колкото от наема, който могат да получават при по-малко инвестирани средства за покупка, обзавеждане и оборудване. Дали жилището да бъде в центъра или в други квартали и ако е в крайните квартали - в кои от тях точно, от консултантска гледна точка ясно можем да кажем, че в София винаги ще бъдат предпочитани добрите зони в центъра, "Изток", "Изгрев", "Яворов", "Иван Вазов" и долната част на "Лозенец". Както можете да видите, всичките тези квартали са в непосредствена близост до парк. Тоест факторът „парк наблизо“ е определящ при решенията на голяма част от купувачите. Купувачите на къщи преди години бяха по-скоро хора, които наближават пенсионна възраст, или хора, които търсеха спокойствие поради прекалената натовареност в ежедневието си с други хора, но това, което регистрираме през последните две години като инвестиционен интерес, е вече и от млади хора, включително семейни и с малки деца, които търсят природата, добра заобикаляща среда, сигурност, добър изглед, всички удобства като комуникации и най-вече безпроблемен и качествен, бърз интернет. Факторът пандемия само катализира този процес. Купувачите на апартаменти можем условно да разделим в няколко групи. В първата от тях са хора, които искат да запазят и повишат стойността на парите, които притежават. Във втората – хора, които са променили финансовия си стандарт и искат да променят и стандарта си на живот, като закупят по-голямо жилище или на подобро място. Третата е за хора, които напускат малките населени места и търсят градовете, в които да живеят, при

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

които има добър бизнес и възможности за професионално развитие, организирани паркове, близост до болници, достъп до културен живот и развлечения и други възможности за развитие. Пандемията повлия интересно през първите месеци на 2020, когато пазарът на недвижими имоти като брой покупко-продажби спадна в пъти в рамките на месец и половина. Бързо след това регистрирахме нов, по-висок инвестиционен интерес, който започна да наваксва изоставането и оказа влияние върху покачването на цените на недвижимите имоти особено осезаемо след първото тримесечие на 2021 г. НОВОТО СТРОИТЕЛСТВО От освобождаването на пазара на недвижими имоти досега строителните фирми и предприемачи непрекъснато се усъвършенстват в създаването на все по-качествен строителен продукт, като използват нови материали и технологии, проявяват новите тенденции в архитектура и проектиране и вече има образци на сгради и затворени комплекси, които могат да се съревновават с такива в големи градове и столици на Европа. Въпросите, които задават клиентите и които частично представляват тяхна неудовлетвореност при работа с някои строителни предприемачи, са свързани с предварителните договори, които се предлагат от строителните фирми, които приличат по-скоро на „заповед“ за покупка, а не на равнопоставен договор, при който можеш да договаряш цени, условия и срокове. През последните месеци все по-чести стават притесненията на купувачите, свързани с повишаване на цените на имотите и появилата се на места практика на част от строителните предприемачи да искат увеличение на цените по вече сключени сделки. Същевременно много от купувачите оценяват безспорните предимства на новите строителни проекти и на новото строителство като цяло, търсейки единствено баланса между собствените си интереси и тези на предприемача. СПОРЕД ЕВРОСТАТ ЖИЛИЩАТА В БЪЛГАРИЯ КЪМ 2020 Г. СА С ПО-ВИСОКИ НИВА НА ДОСТЪПНОСТ ОТ ПОВЕЧЕТО ЕВРОПЕЙСКИ ДЪРЖАВИ Според Евростат жилищата в България към 2020 г. са с по-високи нива на достъпност от повечето европейски държави, според икономическите изследвания на Уникредит в четири от петте най-големи града жилищата са „крайно недостъпни“ за домакинствата със средни доходи през 2020 г. Както виждате от статистическите данни и изследванията, има разминавания във вижданията за достъпност. Ако разглеждаме фактите, през 2021 г. точно това са четирите града, където има най-силен инвестиционен интерес като брой покупко-продажби и съответстващо покачване на цените. Факторът „нисък лихвен процент“ и съответният лесен достъп до кредитиране очертаха силния инвестиционен интерес, който от своя страна повлия на развитието на пазара на недвижимите имоти в големите градове и конкретно в тези топ 4. Ако погледнем например столицата – при средна нетна работна заплата към края на 2021 от 916 евро/месечно и единична продажна цена на жилищен имот с площ около 100

177

кв.м от 1590 евро/кв.м, то времето за откупуване на имота е малко над 14 години и половина. За сравнение - в съседните ни Румъния, Гърция и Турция този срок варира от 14.5 години за Турция до 16.7 години за Гърция и 16.9 години в Румъния. БЪДЕЩЕТО НА ПАЗАРА С оглед събитията от последните дни на февруари всяка прогноза би била крайно абстрактна. Политическата и военната ситуация в Европа, която следим със засилен интерес и умерено засега притеснение, е изключително непредсказуема и би могла и вероятно съвсем скоро ще започне да рефлектира както пряко, така и косвено върху цялата икономика на европейските държави, включително България. Енергийните въпроси ще изпъкнат ярко и вероятно ще повлекат много последствия във финансово отношение както на общонационално ниво, така и за всяко домакинство. От друга страна, вече започваме да регистрираме засилен интерес към българския пазар от страна на украински граждани, които целят да се устроят със своите семейства и да живеят и работят спокойно. Този интерес засега започва от наемния пазар, но много скоро е възможно да премине и към пазара на покупко-продажбите. Годината, която предстои, ще бъде изключително интересна и макар пазарът на недвижими имоти стандартно да отразява с известно забавяне случващото се в национален и световен мащаб, този ефект неминуемо ще се усети, а ситуацията на пазара на имоти в България вероятно ще остане непредсказуема през следващите няколко години.

Ако в рамките на 2022 г. лихвите се покачат с 1% по отношение на депозитите и с 1% по отношение на кредитите, това би довело до спокойно охлаждане на интереса на купувачите, което може би ще бъде здравословно за пазара. Ясно забележима е тенденцията към връщане на идеята за обособена кухня като самостоятелно помещение за разлика от разпространената практика за отворено пространство с кухненски бокс и трапезария.

178

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ЯВОР ПЕРДУХОВ ЖИЛИЩАТА СА ДОКАЗАН АКТИВ, КОЙТО ВДИГА СТОЙНОСТТА СИ ВЪВ ВРЕМЕТО

ЯВОР ПЕРДУХОВ МЕНИДЖЪР, FORTON HOMES

ЯВОР ПЕРДУХОВ

е мениджър на Forton Homes, новото жилищно направление в рамките на „Фортън“ АД. Той има над 10 години професионален опит на пазара на недвижими имоти в Канада, включително в международни компании като Cushman&Wakefield и Remax. Завършил е Brock University с бакалавърски степени „Философия“ и „Политология“. Женен, с едно дете.

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

КАКВО ТЪРСИ КУПУВАЧЪТ НА ЖИЛИЩЕ Съвременният български купувач еволюира професионално, семейно и ментално, а заедно с това се променят и неговите очаквания, когато става въпрос жилището му. Разбира се, тук има специфики в зависимост от това къде в България живее. В София забелязваме промяна в очакванията на купувачите, повлияна от тяхното финансово състояние. Те търсят повече пространство и комфорт, мотивирани от по-високите си доходи, както и промените, които пандемията наложи. Купувачите търсят повече пространство, близост до природата и все почесто избират жилище извън града, търсейки зеленина, двор, чист въздух и комуникативна локация. Много от тях имат възможността да работят от вкъщи, което прави изискването за повече пространство, като например по-голяма дневна и работно място – не екстра, а ключово изискване. ЗАЩО КУПУВА Все по-голяма част от сделките в София са с цел инвестиция, а търсенето продължава да изпреварва предлагането въпреки големия брой нови проекти на пазара. Тези решения са повлияни от няколко фактора като високата инфлация и политиката на ниски лихви, която създава усещането за евтини пари. Инфлацията застрашава спестяванията на домакинствата, а това ги кара да търсят възможност за сигурна инвестиция. В България традиционно сме свикнали да инвестираме в неща, които можем да видим и докоснем, като злато, сребро и жилищни имоти. Затова виждаме все повече вложения в имоти, особено ново строителство, където има възможност за висока възвръщаемост във времето. Те са доказан актив, който обикновено вдига стойността си във времето или поне я задържа, а това дава увереност на инвеститорите. КАКВО ЖИЛИЩЕ ТЪРСИ Всичко зависи от вида покупка - инвестиция или за живеене. Имотите, закупени с цел инвестиция, определено са ново строителство, често сделки на зелено, с малки квадратури, тъй като са по-лесни за отдаване под наем. Наблюдаваме и повишено търсене на 3-стайни апартаменти, които дават възможност за работа от вкъщи. Както посочих, купувачите търсят голяма дневна, сграда с модерни общи части и зелени площи, комуникативна локация. Все по-често се забелязва търсене на имоти на партерни етажи, които дават възможност за обособена дворна част - нещо, което беше сравнително нетрадиционно за българския купувач преди пандемията. Продължава и търсенето на къщи и парцели в близост до столицата – нещо, което от години е факт в западноевропейските държави. Възможността да се работи от вкъщи повиши и интереса към имоти в курортни градове не само по Черноморието, но и в планинските райони – към този тип имоти виждаме интерес и от чужди граждани, предимно от Източна Европа. Пандемията повлия по два начина - повече желание за пространство и комфорт в дома, както и по-голям брой инвеститори. Втората група са хора, които искат да се възползват от ниските лихви и да предпазят спестяванията си от инфлацията, която за съжаление става все по-значим фактор във всеки аспект от нашия живот. Къщи купуват най-често млади семейства, професионалисти

179

със стабилни доходи и възможност за работа от къщи. Хората, които излизат на пазара на апартаменти, също искат по-големи квадратури и по-просторни помещения, мотивирани от епидемичната обстановка и преживените заключвания по домовете. Виждаме и тенденция млади купувачи да излизат от панелните жилища и да търсят нещо по-модерно и атрактивно, често пъти в същия или близък до досегашния им дом район. НОВОТО СТРОИТЕЛСТВО Жилищното строителство в България се разви значително през последните години не само като количество, а и в качествено отношение. Утвърдиха се предприемачи, които познават нуждите на модерния купувач и предлагат по-адекватни разпределения, по-качествени общи части и по-добра инфраструктура. Прави впечатление, че в новите сгради се налагат модерни и екологични решения за отопление, изолации, фасади, все по-разпространени са технологиите за т.нар. умни домове. В София метрото става все по-значим фактор заради бързата и удобна връзка с различни локации в града. По тази причина квартали в близост до новите метростанции в много случаи повишават атрактивността си за покупка и цените там нарастват за кратък период от време с темпове над средните за града. Като цяло южните квартали остават приоритет, като най-търсени са "Лозенец", "Иван Вазов", "Малинова долина", "Кръстова вада", също централната част на града. Повишен интерес към ново строителство има и в "Младост", също и в части на "Дружба", "Люлин" и "Банишора", където цените все още са по-приемливи в сравнение с други места. Все по-често се наблюдава търсене на ново строителство, завършено до ключ, като строителите започват да предлагат части от новите си проекти по този начин. Очаквам това да промени цялостните очаквания на модерния купувач. ДОСТЪПНОСТ НА ЖИЛИЩАТА Това е не само български феномен – той е световен. Както споменахте, в България все още е значително подостъпно да се закупи жилище, отколкото в много от съседните страни, също и западноевропейски държави. Има много обективни причини за това. Както споменах по-горе, те се дължат до голяма степен на политиката на ниски лихви, която повиши интереса към жилищата и съответно цените им с изпреварващ спрямо средните доходи темп. Концентрацията на компании в сферата на високите технологии в София и големите градове, които се разрастват бързо и търсят висококвалифицирани и съответно добре платени специалисти, също влияе на жилищните пазари там. В много от областните градове фактор са и българи, работещи в чужбина, които през последната година усилено търсеха сигурно вложение за спестяванията си. В същото време в София, а и в много населени места в страната виждаме и т.нар. спящи инвестиции – жилища, купени за инвестиция, които стоят празни и затворени. Ако такива имоти излязат по-масирано на пазара в даден момент, това би успокоило и коригирало цените на пазара.

180

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

МАРТИН ЯНЕВ СТРОИТЕЛНИЯТ ПРОДУКТ ЩЕ ПОСКЪПВА, ДОСТАВКИТЕ НА МАТЕРИАЛИ ЩЕ СА ТРУДНИ ЦЕНИТЕ НА ЖИЛИЩАТА ЩЕ СЕ ПОВИШАВАТ

© ACME

МАРТИН ЯНЕВ ОСНОВАТЕЛ SMART BROKERS

MAPТИН ЯНEВ

е съocнoвaтeл и yпpaвлявaщ пapтньop в "Cмapт Бpoĸepc" OOД и "AKMИ" OOД. Члeн нa yпpaвитeлния cъвeт нa HKИTEC (Haциoнaлeн ĸлъcтep зa интeлигeнтни тpaнcпopтни и eнepгийни cиcтeми). Интepecитe мy вĸлючвaт ycтoйчивo cтpoитeлcтвo, инoвaции, eнepгийнa eфeĸтивнocт и yпpaвлeниe нa проекти. Притежава магистърска степен по финанси, банково дело и недвижими имоти от SDA Bocconi School of Management и Американския университет в България, както и магистърска степен „Meждyнapoдни иĸoнoмичecĸи oтнoшeния" oт УHCC в Coфия. Сepтифициpaн мeниджъp нa нeдвижими имoти (СРМ) oт Инcтитyтa зa yпpaвлeниe нa нeдвижими имoти в CAЩ (ІRЕМ); сертифициран проджект мениджър. Имa нaд 15 гoдини oпит в oблacттa нa продажбите и управлението на жилищни проекти. Paбoтил e ĸaтo pиcĸ мeниджъp в ВNР Раrіbаѕ и НVВ Ваnk Бългapия.

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

ПАЗАРЪТ НА ЖИЛИЩА 2021 Въпреки пандемията 2021 година беше най-силната година за сектор жилищни имоти за последните 10 години. Сделките с жилищни имоти в София за 2021 г. минаха 35 хиляди, като отчитаме над 30% ръст спрямо 2020 година. Цените на жилищата растат, породени от исторически ниските лихвени проценти. Растящата инфлация води до силно отрицателни реални лихвени проценти и ще играе роля за пренасочване на част от рекордно високите спестявания в банките към недвижими имоти. Кредитите за домакинства нарастват с ускорени темпове, особено в сегмента на ипотеките. Продължителното запазване на текущите темпове на кредитен растеж при съществуващите нива на реалните лихвени проценти създава предпоставки за увеличение на задлъжнялостта, което може да се отрази негативно върху способността на кредитополучателите да обслужват задълженията си и да доведе до нарастване на необслужваните кредити и обезценки при потенциално влошаване на икономическата среда. За да охлади високата кредитна активност по ипотечни кредити, БНБ повишава антицикличния капиталов буфер на банките от 1% на 1.5%, считано от 2023 г. Повишението на нивото на буфера има за цел да засили устойчивостта на банковата система при натиск върху доходността и капиталовата позиция, предизвикан от потенциално нарастване на необслужваните кредити и обезценките. Сред двигателите на ипотечния пазар през 2022 година ще бъдат достъпността на жилищните имоти спрямо доходите, както и търсенето на по-големи жилища от страна на купувачите поради тенденцията за home office. Цените достигат своя пик поради намаляващото предлагане на качествени имоти. Завършени и непродадени проекти ново строителство почти няма, като всички проекти се разпродават бързо още в ранна фаза. Поне 30% от жилищата се купуват с цел отдаване под наем или препродажба на по-късен етап и тази тенденция ще продължава и през 2022 г. Обемът нови жилищни площи на пазара продължава да нараства. През 2021 г. само за София са издадени разрешения за строеж за над 2 млн. кв.м жилищни площи, което представлява 17 700 нови жилищни единици на пазара. Нарастването е с близо 50% спрямо 2020 година. Редица проекти предстои да бъдат завършени до една година и да излязат на пазара заедно с много препродажби. Това ще увеличи предлагането и ще успокои търсенето и оттам цените. Офисите стават хибридни и в домовете са необходими места за нови функции, за работа и работни срещи. Икономическата, енергийната и демографската криза могат да доведат до по-голямо търсене на малки жилища в дългосрочен план. Жилището е нещо повече от адрес - това е средата, в която живеем, градим бъдещето си и все почесто - работим. Съвременният активен българин - купувач на жилища иска да живее комфортно, на добра локация и с ниски експлоатационни сметки. Енергийната ефективност се превръща във все по-важен приоритет, след като за отопление и охлаждане на жилищата отива все по-голяма част от бюджета на домакинствата.

181

БЪДЕЩЕТО В България жилищата явно не са крайно недостъпни, защото масово се теглят кредити с вноска по тях до 40% от разполагаемия доход на домакинството. Но съотношението цена/доход ще нараства, което ще влоши финансовата достъпност до закупуване на жилище. В Западна и Централна Европа финансовата достъпност до жилища все повече намалява и е почти непосилна за млади хора, затова все повече в ЕС се говори за програми за изграждане на подостъпни жилища. Същевременно парадоксът в България е, че необитаемите жилища са около 1.2 милиона, или около 30% от всички жилища. В момента бюджетирането на строителен проект е почти невъзможно, прогнозните цени непрекъснато се променят, рискът от проблеми с доставките на желязо, кабели и други материали остава значителен. За да успеят да завършат проектите си, инвеститорите трябва да имат значителни буфери, мин. 20% от прогнозния бюджет. Очаквахме стабилизиране на цените и енергийните ресурси и желязото, но при последните събития не можем да предвидим какво ще се случи в средносрочен и в подългосрочен план. Предвид безпрецедентния характер на ставащото точни прогнози е трудно да се правят. Цените вероятно ще се задържат, без да се покачват и без да падат. Тенденциите зависят и от развитието и на други важни процеси с хоризонт 2023 - 2025 г. като влизането на България в Шенген и приемане на еврото - те със сигурност ще доведат до ръст на цените на имотите.

Сред двигателите на ипотечния пазар през 2022 година ще бъдат достъпността на жилищните имоти спрямо доходите, както и търсенето на по-големи жилища от страна на купувачите поради тенденцията за home office. В България жилищата явно не са крайно недостъпни, защото масово се теглят кредити с вноска по тях до 40% от разполагаемия доход на домакинството. Но съотношението цена/доход ще нараства, което ще влоши финансовата достъпност до закупуване на жилище

182

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ЛЮБА АТАНАСОВА ИНВЕСТИЦИОННИТЕ СДЕЛКИ СА ОКОЛО 20% С ВЪЗХОДЯЩА ТЕНДЕНЦИЯ

ЛЮБА АТАНАСОВА ИЗП. ДИРЕКТОР, "ИМОТЕКА"

ЛЮБA AТAНACOВA

зaпoчвa paбoтa в "Aдpec нeдвижими имoти", чacт oт гpyпaтa нa АG Саріtаl, пpeз 2005 г. ĸaтo бpoĸep, cлeд ĸaтo тя caмaтa e билa ĸлиeнт нa ĸoмпaниятa. Πpeз 2007 г. cтaвa мeниджъp нa ĸaнтopa "Oбopищe", oт ĸoятo oбocoбявa двa дoпълнитeлни eĸипa, cъздaвaйĸи нoвитe ĸaнтopи "Бизнec имoти" и "Haeми". Уcпeшнo pъĸoвoди тpитe ĸaнтopи и пpeз 2012 г. e нaзнaчeнa зa peгиoнaлeн мeниджъp нa "Aдpec нeдвижими имoти" зa Coфия. Oт 2015 г. пoeмa paзвитиeтo нa "Имoтeĸa".

183

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

НАГЛАСИ И ТИПОВЕ КУПУВАЧИ Може да се каже, че има три вида нагласи и типове, които наблюдаваме при купувачите. Едните са хората, които като цяло живеят на мястото и по начина, по който искат. Те обаче участват на пазара на имоти, като търсят допълнителни подобрения на средата, която обитават – имот с по-обширни помещения, допълнителни екстри, на по-престижни локации, с повече гаражи, хубавата гледка също става все по-честа в изискванията на този сегмент купувачи. Вторият тип са тези, които правят компромис със средата на обитаване и също търсят варианти за подобрение, възползвайки се от благоприятните условия на пазара в момента. Тези клиенти обикновено съумяват да сключат желаната сделка, стига да имат реалистични очаквания. Може да се каже, че има и трети тип нагласа у някои купувачи, които имат прекомерно завишени изисквания за възможностите си. Те също могат да постигнат подобрение в начина си на живот, но обикновено бързат повече, отколкото е възможно исканото подобрение да се реализира. Затова е изключително важно всеки, който излиза на този пазар, да има много добра представа за моментната картина и перспективите. Данните ни сочат, че през 2022 се търсят предимно 3-стайни жилища, които изпреварват 2-стайните по интерес. Запазва се интересът към завършени или напълно готови апартаменти, както и към обзаведените. Ако се налага освежаване или ремонт, клиентите предпочитат той да е минимален. При новото строителство купувачите обичайно имат изискване поне основната спалня да е с дрешник и отделен санитарен възел. Средната площ на жилищата, закупени през 2021 г., е 91 кв.м. ИНВЕСТИЦИОННИТЕ СДЕЛКИ. ФАКТОРЪТ ПАНДЕМИЯ Въпреки че има колебания в дела, инвестиционните сделки към момента са около 20% от всички. Тенденцията обаче е леко възходяща и вероятно те ще заемат по-голям дял занапред. През последните месеци ставаме свидетели на раздвижване на пазара на наеми и завръщане на наематели, което допълнително обнадеждава собствениците. Банките у нас продължават да държат ниски лихвени нива, за момента няма индикации това да се промени, поне не и в следващите 6 месеца. Разбира се, ситуацията в международен план може да промени прогнозите ни. Като цяло изискванията на клиентите от средата и края на 2021 г. се запазват – хората се стремят към поголеми жилища, с повече и по-просторни помещения. По отношение на районите и средата клиентите търсят комуникативност, достъпност, уредена инфраструктура. Достатъчните отстояния от съседните сгради също могат да изиграят роля в решенията на купувачите. Райони като центъра и широкия център на столицата привличат купувачите с наличието на зелени площи и междублокови пространства. За младите семейства с деца остава интересът към достъпност до детски градини, училища, детски площадки или паркове. По отношение на градския транспорт купувачите търсят основно близост до метростанция. Непосредствено след настъпването на пандемията клиентите започнаха активно да търсят къщи. Интензитетът на тази вълна леко отмина, но може да се

каже, че тенденцията този пазар да бъде фактор остава. Тоест хората продължават да смятат, че притежанието на къща или друг имот тип "втори дом" е и ще бъде не просто лукс, а необходимост. Факторът, който донякъде възпрепятства по-динамично развитие на този пазар, е недостатъчното предлагане на къщи в добро състояние. Това от своя страна бе причина за раздвижване на пазара на парцели през изминалата 2021 г. Към края на годината обаче тази активност започна да затихва поради високите цени на строителството. Въпреки това интересът към къщи остава трайна тенденция, а наличието на добро предлагане ще бъде ключово за развитието на сегмента. НОВОТО СТРОИТЕЛСТВО, ДОСТЪПНОСТ НА ЖИЛИЩАТА Удовлетвореността е висока, новите проекти днес действително са качествени. Ако сградата се намира в хубава среда, с добре уредена инфраструктура и зеленина, купувачите сключват сделките си изключително бързо. Това, което интересува клиентите, е скоростта на строителството, възвръщаемостта, както и крайната цена. През последните месеци онези от тях, които са инвестиционно настроени, се вълнуват все по-активно от това дали и с колко ще се измени крайната сума, която трябва да платят. Когато употребяваме понятието достъпност, е важно да се знае и с какво сравняваме. Да, лихвите у нас паднаха до изключително ниски нива, но в Европа те отдавна са и продължават да бъдат по-ниски от нашите. В същото време стойността на жилищата в големите европейски столици е значително по-висока в сравнение с имотите в София и останалите големи градове. Средната работна заплата там също е по-висока, но непропорционално на степента, в която имотите са по-скъпи. Народопсихологията също е много различна – живеенето под наем там е масово, докато у нас собствеността продължава да доминира, макар в последните години все повече млади българи да живеят под наем. Част от тези наематели дори притежават собствен имот, но вместо да живеят в него, също го отдават под наем.

През 2022 търсенето на 3-стайните жилища изпреварва 2-стайните при средна площ 91 кв.м. Запазва се интересът към напълно готови апартаменти и към обзаведените.

18 4

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ГЕРГАНА ТЕНЕКЕДЖИЕВА ХОРАТА, КОИТО КУПУВАТ ЖИЛИЩА, СА ИЗКЛЮЧИТЕЛНО РАЗНОРОДНИ

ГЕРГАНА ТЕНЕКЕДЖИЕВА ИЗП. ДИРЕКТОР, "АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ"

ГЕРГАНА ТЕНЕКЕДЖИЕВА

работи в сферата на недвижимите имоти от 2006 г. Професионалното ѝ развитие започва като консултант в „Адрес Недвижими имоти“, Бургас. Две години по-късно става мениджър в компанията, работеща предимно с руски говорещи клиенти „Ключ България“, която е част от холдинга AG Capital. През 2010 г. поема кантора "Север" в „Адрес Недвижими имоти“, а от 2014 г. е назначена за регионален мениджър за Бургас. От април 2019 г. е изпълнителен директор на компанията. Има завършено висше образование по специалността „Мениджмънт“ в Икономически университет, Варна.

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

КУПУВАЧЪТ НА ЖИЛИЩА Съвременният активен българин живее забързано, в постоянна онлайн връзка и има динамично ежедневие. И за съжаление продължава да прекарва много време в задръствания, както и в търсене на паркоместа. Затова може да се каже, че съвременният купувач все повече има нужда да живее в хубава среда, да има простор и усещане за свобода. Расте и броят на клиентите, които се стремят да се сдобият с втори дом – ваканционен имот или пък къща близо до населеното си място. Купувачът днес иска да има и решение за автомобила си, като по възможност гаражът му да не струва колкото втория му дом на морето. Разбира се, ниските лихви влияят, като покачват активността на пазара. Над 50% от сделките към момента се сключват с ипотечен кредит. Не очаквам централните банки на този етап да качат лихвите, вероятно това ще започне да се случва през следващата година. Евентуалното покачване на лихвените нива естествено ще бъде сигнал за купувачите и тогава е много вероятен известен отлив на пазара. Не очаквам драстични промени, а по-скоро плавни процеси. Разбира се, в момента много неща зависят от международната картина и пазари. ИНВЕСТИЦИЯ ИЛИ СОБСТВЕНО ПОЛЗВАНЕ Купувачите масово търсят подобрение на начина си на живот – по-просторни, по-хубави жилища, добре уредена инфраструктура. Наблюдаваме една интересна тенденция – добре обзаведените жилища са по-желани от купувачите, които от своя страна са склонни да платят и по-висока цена за имот с добър вид. Апартаментите, обзаведени по дизайнерски проект, допълнително се оскъпяват и успяват да се реализират на надпазарни цени. Спецификата в случая е в това, че повечето купувачи използват ипотечен кредит, а в оценката на банката не влизат ремонтът и обзавеждането, независимо от инвестицията, направена за тях. По тази причина е нужно продавачите да бъдат внимателни и да съблюдават пазарните реалности. Да преценят дали си заслужава инвестицията на време и ресурси в цялостен ремонт и/или обзавеждане, към какви купувачи ще го таргетират и пр. В същото време на пазара има и много собственици на имоти в недобро състояние. Тези хора наблюдават на какви стойности се продават добре обзаведени жилища с идентична квадратура и локация и считат, че могат да реализират неремонтираните си апартаменти на същите нива. Това води до предлагане, което не отговаря на търсенето, и отваря ножица между страните. Затова е важно да познаваме пазара добре, да проявим разум и да се съобразяваме с реалностите. АПАРТАМЕНТ ИЛИ КЪЩА След пандемията идентифицирането на конкретен профил стана много трудно, тъй като хората, които купуват жилища, са изключително разнородни. Активни са както най-младите купувачи – дори под 30 години, така и хората над 55-годишна възраст. И макар пазарът все още да се възстановява от пандемията, може да се каже, че бележи възход, а първият месец на 2022 бе най-силният януари от години насам. Клиентите на къщи също са доста разнообразни – това могат да бъдат възрастни хора със заделени средства, които са готови да „избягат” от шумния

185

град, както и млади хора. Последните обичайно имат добра работа, която могат да вършат дистанционно, рядко им се налага да пътуват до града, търсят простор и двор за себе си и децата си, търсят начин на живот близо до природата. НОВОТО СТРОИТЕЛСТВО Купувачите са удовлетворени от новите проекти, които се изграждат в момента. Инвеститорите научиха урока си от световната финансова криза през 2008 г. и предлагат продукт, който отговаря на желанията и нуждите на клиентите. Има 3 основни типа покупки на ново строителство. Първият е този за собствено ползване. Тези купувачи искат никой да не е живял в имота преди тях, да отговаря на нуждите им и да бъде комфортен. Обичайно се вълнуват кога ще бъде завършен. Инвестиционно настроените клиенти се стремят да получат добра доходност и основният въпрос, който ги вълнува, е какъв би бил наемът на дадения апартамент и за каква сума ще могат да го продадат след време. Третата група купувачи е тази, която цели по-евтина покупка. Напоследък в медиите се появяват твърдения, че тази сделка може да бъде недотам по-изгодна, което вероятно ще даде отражение на пазара. БЪДЕЩЕТО НА ПАЗАРА НА ЖИЛИЩА В динамичните условия, в които живеем в момента, прогнозите са трудна задача. Ако говорим единствено и изолирано за пазара на жилища – той ще се задържи устойчив. Активността ще продължава да е факт, търсенето през 2022 г. ще продължи да изпреварва предлагането. Спад на цените няма да има, някои ще растат леко, а други ще се задържат стабилни. Очакванията са и за ръст на инвестиционните покупки и продължаващ стремеж на хората да живеят в по-просторни жилища и да подобрят средата си на обитаване.

Купувачите масово търсят подобрение на начина си на живот – по-просторни, похубави жилища, добре уредена инфраструктура. Наблюдаваме една интересна тенденция – добре обзаведените жилища са по-желани от купувачите, които от своя страна са склонни да платят и по-висока цена за имот с добър вид. Апартаментите, обзаведени по дизайнерски проект, допълнително се оскъпяват и успяват да се реализират на надпазарни цени.

186

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

СВОБОДА КОДЖАМАНОВА НАЙ-ПРОДАВАНИТЕ ИМОТИ БЯХА КЪЩИ С 3 СПАЛНИ, АПАРТАМЕНТИ НА ПАРТЕРНИ ЕТАЖИ С ДВОРНИ ПРОСТРАНСТВА И ВИЛИ

СВОБОДА КОДЖАМАНОВА МЕНИДЖЪР ЖИЛИЩНИ ПЛОЩИ, "COLLIERS БЪЛГАРИЯ"

СВОБОДА КОДЖАМАНОВА

започва кариерата си в Colliers International през 2002 г. като консултант жилищни имоти. През 2017 г., след като обогатява професионалния си опит, работейки за други компании, тя отново става част от Colliers като мениджър жилищни имоти. Между 2008 и 2013 г. Свобода е била мениджър маркетинг и продажби в българското подразделение на AFI Europe. През 2013 г. се присъединява към ECE Projectmanagement Bulgaria като лизинг мениджър, ангажиран с управлението и координацията на отдаването под наем на търговските площи в два от мащабните търговски центрове в София - Serdika Center Sofia и Mega Mall Sofia. Свобода има магистърска степен по ПР и масови комуникации от НБУ и бакалавърска по филология от Великотърновски университет „Св. св. Кирил и Методий“.

187

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

Цел на покупката на жилище

Брой жилищни единици в средно висок и висок клас

100%

14 000

90%

12 000

80%

10 000

70% 60%

8000

50% 40%

6000

30%

4000

20%

2000

10% 0

0

2016

2017

за живеене

2018

2019

2020

2021

2016

2017

2018

2019

2020

2021

за инвестиция

КУПУВАЧЪТ НА ЖИЛИЩА. ИНВЕСТИЦИЯ ИЛИ СОБСТВЕНО ПОЛЗВАНЕ. ПРЕДПОЧИТАНИ ИМОТИ Най-продаваните типове имоти бяха апартаменти с 2 спални (69%), следвани от къщи (15%) и апартаменти с 3 спални (8%). През втората половина на 2021 г. търсенето беше фокусирано предимно върху жилища за инвестиция (62% от всички транзакции). В обобщение за 2021 г. - пазарът беше движен от активни купувачи както за собствено ползване, така и за инвестиция. Предлагането в сегмента на средно висок и висок клас жилища регистрира 6% ръст спрямо първата половина на годината и достигна 12 760 жилищни единици. Въпреки нарастването на предлагането като цяло се очерта тенденция на недостиг на жилища в сегмента - не по отношение на броя жилища в продажба, а на наличието на такива, които отговарят на повишените критерии на купувачите. Свободните жилищни единици в завършени комплекси запазиха дела си в размер на 3% от общия обем. Една от основните тенденции през 2021 г. бе желанието за преминаване от по-малко към по-голямо жилище. Вследствие на ограничителните мерки нарасна търсенето на домове с повече стаи, за да има пространство за всички членове на семейството, които учат или работят вкъщи. Именно поради тази причина най-продаваните типове имоти за собствено ползване бяха къщи с 3 спални, апартаменти на партерни етажи с дворни пространства и вили в близост до София. Новото строителство продължи да бъде предпочитано от купувачите и в първите 2 месеца от 2022 г. КУПУВАЧИТЕ НА ЖИЛИЩА Купувачите се пренастройват към новата реалност и подхождат към избора си на имот прагматично, преценяват нуждите и възможностите си и поне до март 2022 г. сравнително бързо взимаха решения. Преобладаващата част от купувачите са млади хора и семейства с тexнoлoгични пoзнaния и eĸoлoгични цeннocти, ориентират се към лecнo дocтъпни paйoни c пpиpoдa и дoбpo ĸaчecтвo нa живoт, зони за спорт и допълнителни услуги по поддръжка и управление. Силната активност от страна на купувачите е добър лакмус за интереса им към ново строителство.

Относително високият до момента дял на покупки с цел инвестиция също е доказателство за удовлетвореността на купувачите от стандартите на строителство. БЪДЕЩЕТО НА ПАЗАРА Жилищният сектор изпрати 2021 като най-силната си година по брой сделки от финансовата криза насам. Факторите бяха комплексни и разнообразни по характер - ниските лихви по ипотечните кредити, отрицателните лихви по депозитите, очакванията за утежняване на инфлационния натиск, несигурността, предизвикана от политическа нестабилност, необходимостта от покупка на дом с повече площ, завърналите се заради пандемията българи от чужбина, инвестиращи в имот за собствени нужди или инвестиционно. Предвид тенденциите в Централна и Източна Европа, най-вече в Полша и Чехия, с интерес следим развитието на инвестиционния пазар на жилища под наем. Този клас активи набират скорост, за България това е все още неразработен пазарен сегмент. Намирам добър потенциал в този сектор в средносрочен план предвид високото ниво на пренаселеност (въз основа брой стаи на човек и среден размер на домакинството) в България (41%) в сравнение със средното за Европа (17%). Предизвикателствата пред сектора през 2022 няма да са малко. Войната в Украйна вече води до затруднения в доставката на стомана и арматурно желязо, както и в значително повишение в цените на строителните материали. Очакваме забавяне на изпълнението или задържане на старта на някои проекти предвид дефицитите. Това ще афектира и склонността на купувачите да инвестират в имоти на зелено предвид допълнителната несигурност в сроковете на изпълнение. Предприемачите усещат и все по-голям натиск върху себестойността на имотите вследствие на повишението на строителния разход, като това в някои случаи на продажби при залаганите до момента цени става нерентабилно. Като цяло в сегашната ситуация е изключително трудно да се правят прогнози, но определено очакваме повече предпазливост от всички пазарни субекти.

188

ГРА ДЪТ

БРОЙ 1 | 2022 2 | 2022

GREEN PAGES ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВАТА: ЕНЕРГИЙНА БЕДНОСТ, ОБНОВЯВАНЕ НА ЖИЛИЩНИЯ ФОНД, УСТОЙЧИВИ И ДОСТЪПНИ НОВИ ЖИЛИЩА

GREEN PAGES

ВЕСЕЛА ВЪЛЧЕВА-МАКГИЙ

има богат опит с устойчиво проектиране и строителство и международни сертификационни системи, с 15 години опит и практически опит с основните инструменти за оценка в строителството и задълбочени теоретични познания за устойчиво бизнес развитие, ESG, изготвяне на политики, планиране и лидерство. Докато работи в тясно сътрудничество с бизнес сектора като експерт и одитор, Весела участва активно и като "лидер на промяната" чрез международна мрежа от неправителствени и академични организации. Весела е бивш член на управителния съвет и председател на Американския съвет за устойчиво развитие (USGBC) в щата Джорджия, САЩ, и член и съосновател на управителния съвет на Българския съвет за устойчиво развитие, където 6 години служи като председател. От 2008 г. е управляващ съдружник в "Трипъл Грийн Билдинг Груп България" – компания за консултации, сертифициране и обучения за устойчиво строителство. "Трипъл Грийн" е една от първите компании, признати за авторизиран партньор на USGBC с лиценз за професионално образование на международния пазар, където Весела е провела десетки обучения за неправителствени организации в Европа и Русия и за водещи компании като Arup, AECOM, JLL, CBRE, Colliers и Bureau Veritas. Весела Вълчева-Макгий притежава две степени - бакалавърска и магистърска по архитектура, от едно от най-реномираните висши учебни заведени за архитектура в САЩ - Savannah College of Art and Design, както и post-graduate diploma по Business Sustainability and Leadership от Cambridge University. Тя е акредитирана като LEED Fellow, LEED BD+C AP, BREEAM International Assessor, DGNB одитор и EDGE одитор. От 2021 Весела е отличена от Европейската комисия като официален посланик на Европейския климатичен акт.

ВЕСЕЛА ВЪЛЧЕВА-МАКГИЙ УПРАВИТЕЛ, "ТРИПЪЛ ГРИЙН БИЛДИНГ ГРУП БЪЛГАРИЯ", LEED FELLOW, LEED BD+C, BREEAM INT’L ASSESSOR, DGNB AUDITOR, EDGE AUDITOR тел. 0899 009 339, vvaltcheva@triplegreengroup.com

Благодарение на множество фактори зеленото строителство се доказа като налагащ се стандарт, който премина от доброволни добри практики при проектиране, строителство и управление на сгради към задължителни практики, които се изискват от сградите в борбата с климатичните промени. Това бе потвърдено от амбициозните цели, заложени за Европа в Зелената сделка, която цели декарбонизация на сградния сектор до 2050. Но въпреки всичко това реалността е съвсем различна и докато сред обществените и бизнес сгради се вижда трансформация на пазара в посока зелени характеристики и сертификати, в жилищния сектор такова нещо няма. ЗАЩО Е ТАКА И КАКВА Е ТЕНДЕНЦИЯТА НА СВЕТОВНИЯ ПАЗАР? В поредицата Green Pages 2021 представихме зелените жилища като лукс. Разгледахме примери от най-високия жилищен сегмент по света, където видяхме, че съвременният луксозен дом е здравословен, енергоефективен, високотехнологичен и екологично съобразен с връзка и достъп до зеленина, чист въздух и природа. Въпреки че за многофамилни жилища все още не е характерно масово да се изисква

сертифициране на сградата по международните системи за устойчиво строителство, видяхме, че еднофамилните жилища от високия сегмент на пазара често са сертифицирани с високо ниво на зелени характеристики. Това говори ясно за себе си – който може да си го позволи, разбира смисъла от зеления дом, независимо дали той ще бъде сертифициран или не. Но какво се случва с другите 99% от хората и какво е състоянието на жилищата в България? Какво да очакваме от жилищния сектор в след ковид-19, в навечерието на Европейската зелена сделка, в разгара на конфликта между Украйна и Русия и рязкото поскъпване на енергия, ресурси и материали? Да започнем с предизвикателствата на жилищния пазар в Европа и в България. ЕНЕРГИЙНА БЕДНОСТ В ДОМОВЕТЕ НА ЕВРОПА И БЪЛГАРИЯ Енергийната бедност е широко разпространен проблем в цяла Европа. Според данни на ЕК между 50 и 125 милиона души не могат да си позволят подходящ термален комфорт у дома. Обща европейска дефиниция за енергийна бедност все още не съществува, но много държави членки признават мащаба на тази

189

190

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

социално-икономическа ситуация като сериозно предизвикателство. Според данни от изследване на организацията „Право на енергия“ България силно изпреварва другите страни по четири ключови индикатора – влажни и течащи жилища, високи енергийни разходи за домакинствата, невъзможност домовете да се поддържат топли през зимата и невъзможност да се поддържат прохладни през лятото. В класацията, която обхваща всички 28 държави - членки на ЕС, с комбиниран индекс от четири показателя по данни на Евростат, България е на последно място по жилищен комфорт и на първо по енергийна бедност. РЪСТ НА ЦЕНИТЕ НА ЖИЛИЩАТА В ЕВРОПЕЙСКИТЕ ГРАДОВЕ Някои от най-търсените градове в Европа отбелязаха рязко увеличение на цените на жилищата през последните години. Това застрашава достъпността на жилищата, тъй като цените се покачват по-бързо от доходите, а наличността на жилищен фонд е ниска. Една от причините за това са увеличаващите се чуждестранни и корпоративни инвестиции в жилищни градски имоти, които трансформират моделите на собственост, пораждат неясноти

кой е отговорен за правата на гражданите за адекватно и достъпно жилище и променят социалната структура на града. През последните години жилищната собственост в европейските градове става все по-атрактивен избор за международни инвеститори като убежище на капитал и излишна ликвидност. Тези инвестиции се характеризират с повече трансгранични потоци, като жилищните имоти формират най-голям дял. Когато чуждестранни инвеститори притежават жилища под наем (или ипотеки), се счита, че парите напускат местната икономика. Много корпоративни собственици на жилища са анонимни и не е ясно на кого принадлежи собствеността. В Лондон например компании, регистрирани в офшорни убежища, притежават повече от 36 000 имота. Наематели, живеещи в собственост на такива корпоративни наемодатели, се оплакват от рязко увеличение на наемите и неадекватна поддръжка, тъй като не могат да държат никого отговорен. В някои градове значителна част от изкупените имоти също остават празни, което допринася за недостига на жилища. Платформите за краткосрочно отдаване под наем, които стават все по-популярни, също

GREEN PAGES

въздействат върху цените на имотите и влияят негативно на местните условия на живот. Собствениците на имоти имат възможност да участват на пазара за краткосрочни наеми. Въпреки че това има положителен ефект в някои градове, включително обновяването на по-стари сгради в исторически центрове и стимулирането на местната туристическа индустрия, въздействието е свързано с нарастващите цени на имотите. Една от причините, поради които онлайн платформите за отдаване под наем са толкова привлекателни за туристите, е, че предлагат местно изживяване в напълно оборудвана къща на атрактивни цени. Наемодателите разбраха, че краткосрочните наеми са много по-изгодни от отдаването под наем на редовни наематели, което води или до премахване на апартаментите им от обикновения пазар, или до рязко увеличаване на наема. Един от начините за смекчаване на липсата на жилища на достъпни цени е чрез създаване на т.нар. социални или достъпни жилища, при които местните администрации и жилищните асоциации с нестопанска цел отдават под наем субсидирани от правителството жилища. Този тип жилища често се свързват с по-

нискокачествено строителство, считано за много по-малко желано и само за тези с най-ниски доходи. Въпреки това градове като Виена, където 62% от жителите живеят в социални жилища, показват, че такива жилища могат да обслужват и по-широк сегмент от населението, като конкуренцията между предприемачите гарантира предлагане на висококачествени и енергийно ефективни домове. ЕВРОПЕЙСКА ИНИЦИАТИВА ЗА ДОСТЪПНИ ЖИЛИЩА Европейският парламент насърчава достъпа до достойни жилища на достъпни цени за всички, но в действителност за нарастващ брой граждани, дори и за групи със средни доходи, достъпът до достъпни и адекватни жилища е по-труден от всякога, а в България често невъзможен. В отговор на тези предизвикателства на жилищния пазар в Европа, както и с цел да разреши проблема с енергийната бедност, ЕК предприема Инициативата за достъпни жилища като част от стратегията на комисията за вълна от обновяване на съществуващия сграден фонд, имайки за цел да "озелени" сградите, да създаде нови работни места и да подобри живота на хората. Тази стратегия има за цел поне да удвои

191

192

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

процентите на обновяване в ЕС чрез премахване на дългогодишните бариери пред енергийно и ресурсно ефективно обновяване и рециклирането. Стремежът е до 2030 г. строителният сектор да създаде 35 млн. реновирани сгради и до 160 000 допълнителни зелени работни места. Инициативата за достъпни жилища подкрепя местни стратегии и дава възможност на местните власти да управляват средствата. Покачващите се цени на енергия и суровини не помагат за достъпността на жилищния пазар. Всички тези фактори всъщност осигуряват големи възможности на пазара на жилищни имоти. В Париж на 8 март UNECE в сътрудничество с Housing Europe и UN-Habitat в инициативата #Housing2030 бяха формулирани 10 фактора за успех за дългосрочни инвестиции в социални, кооперативни и обществени жилища. Те предвиждат огромни инвестиции на равнище ЕС и на национално ниво в достъпни, социални, обществени и кооперативни жилища, съчетани с регулаторни мерки на национално ниво срещу покачването на цените и наемите на жилищата. Предвижда се повишена информация между държавите членки, Европейската комисия,

Европейската инвестиционна банка, Банката за развитие на Съвета на Европа и посредниците на национално ниво за улесняване на достъпа до финансиране за достъпни и устойчиви жилища. Очаква се Европейският парламент да приеме пакет Fit for 55 (EED и EPBD), който отчита местните реалности и местните ресурси, водещи до справедлив и приобщаващ енергиен преход, както и ЕК да насърчава иновативни начини за възлагане на обществени поръчки за реновиране или ново строителство, възможни в рамките на съществуващите регулации на ЕС, като се вземат предвид кръговите принципи и се инвестира в изграждане на капацитет в заинтересованите страни. НОВО СТРОИТЕЛСТВО И СЪЩЕСТВУВАЩИ СГРАДИ Националният статистически институт (НСИ) регистрира през 2021 г. рекорден ръст на строителство на жилища - над 15% повече нови жилища от 2020. Това е положителен факт, защото новите жилища, дори и да не отговарят на стандартите за устойчиво строителство, отговарят на съвременните нормативни

GREEN PAGES

изисквания за енергийна ефективност и качество на строителство, изисквани от държавата. Това предполага, че тези жилища ще са по-комфортни и ще изискват по-ниски разходи за енергия от обитателите. Но факт е, че жилищата в съществуващи сгради все още са много повече от тези в сгради ново строителство. И там е истинското предизвикателство на пазара и на държавата относно повишаване на качеството на живот на хората, намаляване на енергийната бедност и постигане на целите за декарбонизация, което изисква висока енергийна ефективност, възобновяеми енергийни източници, намаляване на потреблението на енергия - но не за сметка на здравето и комфорта на хората. Независимо дали ЕК ще изиска от държавата да предприеме по-строги политики за предлагане на достъпни жилища за всички, или частният сектор ще отвърне на това предизвикателство, остават предизвикателствата на борбата с енергийната бедност, обновяването на съществуващия жилищен фонд и инвестициите в ново строителство - едновременно устойчиво и достъпно.

193

Амбициозните цели в Зелената сделка целят декарбонизация на сградния сектор до 2050. Сред обществените и бизнес сградите е налице трансформация на пазара в посока зелени сертификати, в жилищния сектор фактите са поразлични. Жилищната собственост в европейските градове става все поатрактивен избор за международни инвеститори като убежище на капитал и излишна ликвидност. Тези инвестиции се характеризират с повече трансгранични потоци, а жилищните имоти формират най-голям дял.

194

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ЖИЛИЩАТА СЛЕД 10 ГОДИНИ: СВЪРЗАНОСТ, ОТДАЛЕЧЕН ДОСТЪП, ПОВЕЧЕ ДАННИ ЗА ПОТРЕБЛЕНИЕТО И НУЖДИТЕ И ПЕРСОНАЛИЗАЦИЯ

РАДОСЛАВ КОШКОВ ГЕНЕРАЛЕН МЕНИДЖЪР НА SCHNEIDER ELECTRIC ЗА БЪЛГАРИЯ, АЛБАНИЯ, СЕВЕРНА МАКЕДОНИЯ И КОСОВО

РАДОСЛАВ КОШКОВ

е генерален мениджър на Schneider Electric за България, Албания, Северна Македония и Косово. Освен дългия си кариерен път в Schneider Electric той е преминал през множество обучения, сред които лидерски академии, както и тренинги, развиващи уменията за създаване и управление на ефективно работещи екипи, мениджмънт на продажбите и дистрибуторските канали, иновации в маркетинга и умения за водене на преговори. Има магистърска степен от Факултета за френско обучение по електроинженерство към Технически университет - София, както и професионален сертификат по мениджмънт от Open University (UK) от партньорската им програма с Нов български университет и ниво 3 в Лидерската програма на INSEAD.

Г-н Кошков, технологичният прогрес и иновациите все по-бързо навлизат в строителната индустрия с нови възможности за създаване на по-качествена среда за обитаване и работа - какви са тeндeнциите при cгpaдните peшeния в ситуация на повишени изисквания за здравословна среда, безопасност и дистанцираност? Каква е стратегията на глобална компания като Schneider Electric? Този въпрос за нас има две аспекта. От една страна, е това, което правим в нашите собствени пространства у нас и по света, а от друга, това, което предлагаме на пазара, тъй като всички наши технологии са нa първо място за нашите клиенти и партньори, за едно по-зелено и ефективно бъдеще, а паралелно и за собствена употреба. Стратегията ни засяга и двата аспекта. Ние имаме ангажименти с ежегодни цели, които следваме – отпадане на фосилните горива от дейността ни, внедряване на системи, елиминиране на хартията от все повече процеси, хибридни и изцяло електрически автопарк, но още амбициозни посоки като работа с образованието и развитие на местните общности. Това са и ангажиментите, които поемаме във всяка страна,

за да можем вече 10 години да сме в листата на най-устойчивите компании в света. По отношение на сградите, които ползваме глобално, държим да са с най-висок клас на сертификация, независимо дали са под наем, а за нашите собствени държим да имат включително ISO 50001, който е сертификат за енергийна ефективност. В света, както и в България имаме първите сгради с такъв сертификат. Ясна цел за нас е да предложим на архитектите, проектантите и строителите тези системи и технологии, които водят до успешна сертификация. Това е начин те да дадат максимална стойност на инвестицията в една сграда. Не трябва да забравяме и безопасността и здравословната среда. Тук имаме и глобални рамки, които следваме при всички нови офиси, като те са съобразени и с дистанционна работа далеч преди ковид.

Eco, smart, flexi, comfort, safe – има ли и други ключови аспекти на успешния жилищен проект? Уловили сте всичко важно. Аз не бих допълвал повече, само бих сложил тези ключови аспекти под една обща шапка – устойчивост.

ADVERTORIAL

Устойчивото развитие е това, което ще ни позволи да устоим на промените, на които сме свидетели във всяко отношение. За нас в "Шнайдер" това се свързва с концепцията "Електрическа енергия 4.0". Тя представлява все по-необходимата цялостна връзка между електроразпределителната система и дигитализацията – връзката между традиционния инженеринг, хардуера и най-новите софтуери, която вече започва да се осъществява и която е плод на същите технологии и революции, които направиха възможна Индустрия 4.0. Устойчивост, дигитализация, "Електрическа енергия 4.0" – това са мегатенденциите, които позволяват да имаме сигурност, комфорт, гъвкавост на сградите, както и да ги направим по-екологични. И това ще са посоките, в които да мислим все повече. Хората прекарват по-голямата част от живота си на закрито и здравословните условия в сградите са важна отговорност на заинтересованите лица - каква е експертизата на Schneider Electric? Всяка от функциите на сградата може да допринесе за здравословната среда. Като започнем от

цветната температура на осветлението и достъпа до естествена светлина, минем през вентилацията и автоматичното следене на нивата на влага и СО2. Още един пример – в нашите офиси на бъдещето, както казах, това е концепция преди ковид, служителите нямат конкретни места – всеки работи откъдето му е най-удобно, комфортно, може да експериментира всеки ден, ако иска. Макар да има определени стандарти за сгради, хората имат различно ниво на усещане за топло/студено, по-светло/потъмно, до прозорец или до стена и т.н. и затова е важно да им предложим максимална гъвкавост. "Зелените" решения за все по-висока eнepгийнa eфeĸтивнocт и възобновяемост на ресурсите са приоритет - разкажете ни повече за вашите продукти в това направление? Нашите зелени решения за сгради напълно съвпадат с бизнес решенията за сгради – и това е много важно послание, защото в основата на зеления начин на ползване на пространствата лежат ефективността и максималното оползотворяване на всеки от ресурсите ни. Това е именно и бизнес логиката, която всеки инвеститор и оператор на сграда търси.

195

196

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

В портфолиото ни са приложения, анализаторски софтуери, „адвайзъри" или “съветници”, често на базата на AI (ИИ), също както и хардуер и свързани продукти за всеки етап от оперативния цикъл – оценка, проект и дизайн, изграждане и внедряване, мониторинг и поддръжка. Много често портфолиото е различно за различните области – дейта центрове, сгради, производство, енергетика и инфраструктура, петро-химическа и т.н. Дори предлагаме конкретни решения в някои нишови области – например в пивоварна, млекопреработвателна промишленост! Идеята е, че всеки процес, всяка промишленост или сграда имат своята специфика, затова и предлагаме конкретни решения, съобразени с тази специфика, например има особености, ако говорим за болница, офис сграда, малка сграда или център за данни. Това не значи, че системите и решенията „не си говорят“, напротив, едно от най-актуалните решения за това се нарича микромрежа. Ще се опитам да дам на съвсем ясен език само този пример от индустрията - започваме да срещаме все повече предприятия, които искат да имат по няколко източника на енергия или диверсификация, същевременно те се чудят как да ги управляват по-ефективно. Например кога да работи фотоволтаикът и колко ефективно ще е това в зависимост от времето, кога да купуват от мрежата и колко да заявяват, кога да използват когенерация или геотермалната енергия или какъвто резервен източник имат... Има „умно“ решение за това - именно микромрежата. Тя следи всичко и казва как най-ефективно да използваме различните си източници на енергия. Как адресирате теми като цифровизация на сградата и устойчивост, анализ на данните за по-успешно управление на съвременната сграда? Цифровизацията е в основата на всичко. Дигиталната среда позволява събирането и предаване на данни, удобните визуализации и анализи. Разбира се, за да е възможна дигитализацията, сградата трябва да е проектирана в синхрон със съвременните изисквания, но дори и при стари сгради има какво да се направи. Одитът е много полезен в това отношение, защото много бързо става ясно кои са точките на бърз ефект (quick wins), от които може да се спести осезаемо количество енергия без огромна инвестиция. Не трябва да забравяме, че когато говорим за цифровизация, не е за пренебрегване и темата за киберсигурността. Всички наши продукти имат най-висок клас сертификация, а ние можем да предложим и одит за киберсигурност на системите като услуга за сгради. Как ще изглеждат жилищата след 10 години? Кои успешни практики ще докажат своята устойчивост във времето и къде индустрията вижда нужда от развитие? Несъмнено е, че цялата ни среда ще бъде все

по-свързана и все по-свързана. Ще имаме повече персонализация, повече възможности за отдалечен достъп, повече данни за потреблението и нуждите в дома. Както сега си мислим, че няма къде повече да напреднем с ефективността, бъдещето ще ни докаже обратното. Същевременно киберсигурността ще стане още по-важна тема. За мен доказаните практики и основи са: персонализация и комфорт, непрекъснатост и безопасност, свързаност и киберсигурност, както и зелена енергия и ефективност. Разбира се, новите неща, които очакваме, са как да анализираме всичко това, за да стане още "по-" от всичко изброено, и как да го управляваме, адаптираме удобно и лесно. Можем да илюстрираме казаното с референтни проекти от вашата работа. Нашето портфолио – както като продуктите, така и софтуерите ни, могат да се намерят в редица знакови сгради във всеки сегмент и подсегмент на бизнеса. За нас е важно, че не просто ни избират като партньор, който да изгради устойчиви и ефективни сгради, но и че след внедряванията получаваме отлична обратна връзка. Един от последните такива примери е работата ни за офиса на VMWаre в "Геритидж парк", друг пример е новият завод на "Биовет". Всеки, който иска да разгледа нашите системи на живо, може да го направи в нашата умна фабрика в Пловдив – виртуално или на място след записване можем да предложим специализиран тур.

Нашите зелени решения за сгради напълно съвпадат с бизнес решенията за сгради – и това е много важно послание, защото в основата на зеления начин на ползване на пространствата лежат ефективността и максималното оползотворяване на всеки от ресурсите ни. Това е именно и бизнес логиката, която всеки инвеститор и оператор на сграда търси.

ADVERTORIAL

197

198

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

199

20 0

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

Д-Р ИНЖ. УЛРИХ САНТА СЕРТИФИЦИРАНЕТО ПО CASACLIMA ГАРАНТИРА ВИСОК КОМФОРТ, НИСКА КОНСУМАЦИЯ НА ЕНЕРГИЯ, ЗДРАВИНА И ПОМАЛКО ПОДДРЪЖКА

Д-Р ИНЖ. УЛРИХ САНТА ГЕН. ДИРЕКТОР НА ENERGY AGENCY SÜDTIROL – CASACLIMA

Д-Р ИНЖ. УЛРИХ САНТА

е генерален директор на публичната организация Energy Agency Südtirol – CasaClima in 2012. Преди да заеме тази позиция, той е бил в продължение на седем години ръководител на ICT и ITS отделите на италианска компания - оператор на магистрали, дотогава е ръководил собствен бизнес в областта на софтуерното инженерство и автоматизацията с фокус върху строителните технологии, мониторинга, КИП. Завършил е компютърно инженерство в Техническия университет - Виена, получава докторска степен от BOKU - University of Natural Resources and Life Sciences of Vienna, където след това преподава курсове по конструкции, материалознание, лабораторни изследвания, изчислителна механика, обектно ориентирано програмиране. От 1999 до 2003 г. д-р Санта е технически секретар на fib - fédération international du béton task group 5.1 “Monitoring and Safety Evaluation of Existing Concrete Structure”. През 2005 г. е отличен с „Klaus Fischer Innovation Award/Innovationspreis für Technik und Umwelt“. Участвал в редица международни изследователски проекти, международни конференции и симпозиуми. Член на редица научни комитети, с много научни публикации и статии. От 2016 г. е координатор на Action Group 9 на надрегионалната стратегия на ЕС за региона на Алпите (EUSALP) с фокус върху насърчаването на енергийната ефективност, производството и използването на възобновяема енергия. Говори немски, италиански и английски.

Г-н Санта, енергийната ефективност става все поважен приоритет, особено в светлината на последните събития – можете ли да ни представите CasaClima? С повече от 20 000 сертифицирани сгради, включително ново строителство и ремонти, CasaClima представлява една от най-утвърдените и признати реалности в Италия и все повече в международен план в областта на сертифицирането на качеството на сградите. Сертификацията CasaClima произтича от осъзнаването,

че само правилата и законите, макар и необходими, не биха били достатъчни за конкретно обновяване на сектор като строителния, който винаги е бил слабо насочен към иновации. Ето защо CasaClima се фокусира от самото начало върху развитието на синергичен процес между всички действащи лица по веригата за доставки, купувачи, дизайнери, техници, занаятчии и производствени компании чрез дефинирането на амбициозни стандарти, но в същото време постижими и на пазарни цени, и не на последно

ADVERTORIAL

201

място чрез постоянен обмен на ноу-хау за повишаване на необходимите умения на действащите лица. Първият обект CasaClima е сертифициран през 2002 г. и оттогава строителството и самата система за сертифициране са се развили значително. Изграждането на ефективни сгради от пионерско събитие се превърна през годините в изпитан път към качество в строителството. В този процес на качество агенция CasaClima като публичен и независим орган съпътства проекта във всичките му фази чрез проверки на документи и извършване на инспекции на място, които завършват с тестове за ефективност в края на работата. Като експертен център за устойчиво строителство CasaClima подкрепя клиентите и дизайнерите в техния технически избор по време на процеса на проектиране и строителство. В края на процеса на сертифициране табелата CasaClima се доставя като доказателство за извършения процес към качеството. Целите на агенция CasaClima винаги са били много амбициозни: да развива и разпространява културата и най-добрите практики на доброто строителство, като същевременно е в крак с технологичните иновации. Днес цял набор от протоколи за устойчивост като CasaClima Nature за жилища и различни специализирани протоколи като ClimaHotel, CasaClimaWine, CasaClimaSchool и Work & Life ви позволяват да опишете една майсторски реализирана сграда не само по отношение на енергията, но и по отношение на въздействието върху околната среда и върху здравето и благополучието на хората. Чрез точни изисквания в тези протоколи се оценяват качеството на въздуха в помещенията, екосъвместимостта на материалите и системите, използвани в строителството, естественото осветление, акустичният комфорт и защитата от газ радон, за да се гарантира истинска качествена сграда. Как и защо се заинтересувахте от България? България несъмнено е изключително интересна страна, що се отнася до нейния потенциал за растеж и в частност на строителния сектор. С тези предположения ние не се поколебахме да приемем поканата от "Конфиндустрия България" да си сътрудничим и да проучим с тях ключовата тема на Европейския зелен пакт и бъдещите развития. Стартирахме сътрудничеството миналата есен в София с конгрес, който предизвика голям интерес. Вече работим, за да определим заедно дългосрочно сътрудничество и следващите стъпки, които да предприемем. Какви са основните предимства на сертифицирането на сграда в Италия с тази система? Всяка отделна сграда, сертифицирана от CasaClima, е преминала през процес на постигане на необходимото качество, изграждането ù е придружено от агенцията с нейното ноу-хау и е била подкрепена с различни инструменти, които са предоставени в този процес на постигане качество. Процесът на сертифициране започва с първоначалната проверка на проектните чертежи от експертите на CasaClima, за да се премине към проверка на място на всички деликатни фази на конструкцията, и завършва с окончателното тестване чрез проверка на херметичността на обвивката и всякакви други оценки, изисквани от индивидуалните протоколи за устойчивост. Следователно контролът на качеството на сграда със сертификат за CasaClima надхвърля обичайните

енергийни сертификати и предлага трайни гаранции за характеристиките на сградата. Докато другите системи стават все по-сложни, CasaClima през последните години пое по истински път на опростяване, поддържайки незаменимите изисквания за качество и отказвайки се от това, което се оказа помалко полезно, благодарение на опита, натрупан през тези двадесет години на строителни обекти. Следователно от икономическа гледна точка можем да кажем, че една CasaClima с много високо енергийно ниво и комфорт не трябва непременно да струва повече от сграда, построена според минималните задължителни стандарти. И ако погледнем скорошното увеличение на цените на енергията, можем да си представим колко все по-важно е да живеем в сгради с ниска консумация на енергия и да се фокусираме върху възобновяемите източници, за да бъдем по-малко зависими от колебанията на пазара. Освен това, ако цените на енергията удвоят периода на амортизация за тези интервенции, които правят жилищата по-малко енергоемки, периодът на практика се намалява наполовина.

202

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

За гражданите обаче това е и конкретна мярка за защита на техните инвестиции, а за много строители - избор на позициониране на все по-селективен пазар на недвижими имоти. От гледна точка на устойчивостта можем да кажем, че изграждането и сертифицирането по стандартите на CasaClima не само гарантира висок комфорт на живот с ниска консумация на енергия, но и здрава сграда, която изисква по-малко поддръжка и запазва стойността си с течение на времето. Доколко е известна CasaClima в страните от ЕС, как инвеститорите и компаниите могат да се възползват от нея? CasaClima се радва на все по-голяма признателност от експерти от индустрията и институции на европейско и международно ниво. Например агенцията координира енергийния сектор на Европейската стратегия за алпийското пространство (EUSALP) и участва в множество международни изследователски проекти. Въпреки това получаваме все повече заявки за сертифициране от европейски страни като Германия, Швейцария, Австрия, Испания и Гърция, но също така и от Китай, Канада и Южна Америка. Оценката и доверието в нашата система са силно свързани с факта, че CasaClima като публичен орган не преследва интереси за икономическа печалба. Нашата цел, в която влагаме енергията и уменията си, е да се представим чрез качеството на обитаемост на сградите, които сертифицираме в името на благосъстоянието на гражданите и опазването на околната среда. От друга страна обаче, ние също търсим постоянно сравнение с пазара и сътрудничество с компании, които ни позволяват да се развиваме, да правим иновации и постоянно да „вдигаме летвата“ по отношение на качество и устойчивост. В крайна сметка компаниите с техните продукти, услуги и решения ни позволяват да въведем найдобрите практики на CasaClima и да насочим пазара към все по-устойчиво и качествено строителство.

Какви резултати можем да очакваме от подобряването на вашата система и от увеличаването на приложението ù в света? Основните предимства за инвеститорите и компаниите, които решат да се обърнат към CasaClima, се състоят в подобряването на техните стандарти за качество чрез намаляване на възможността за грешки с вероятно намаляване на коригиращите действия или дори спорове. Крайната цел остава удовлетвореността на клиентите и придържането към сериозен ангажимент към климата и околната среда. Най-проницателните инвеститори днес вече знаят, че тези стойности в средносрочен и дългосрочен план са много по-важни от бърза и спекулативна печалба.

Основните предимства за инвеститорите и компаниите, които решат да се обърнат към CasaClima, се състоят в подобряването на техните стандарти за качество чрез намаляване на възможността за грешки.

203

„Джи Ти Ти“ ООД

София, ул. „Славовица“, бл. 51/Е тел: 02 958 06 55, 02 958 06 56 www.gtt.bg

20 4

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ADVERTORIAL

205

206

ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2022

ВЪЗМОЖНИ ИЛИ НЕВЪЗМОЖНИ СА ЗЕЛЕНИТЕ КЛИНОВЕ НА СТОЛИЦАТА?

Текст АРХ. ЗДРАВКО ЗДРАВКОВ, ГЛ АВЕН АРХИТЕКТ НА СТОЛИЧНАТА ОБЩИНА , ПРОФ. Д .Н. АРХ. А ЛЕКСАНДЪР СЛ АЕВ, ПРОФ. Д-Р АРХ. ВА ЛЕРИ ИВАНОВ

207

208

ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2022

Проблемите с опазването на зелените терени в южните периферни части на София са критично важни за всички граждани на столицата. Поради своето значение тези проблеми са в центъра на общественото внимание още от инициирането на новия Общ устройствен план (ОУП) на Столичната община през 1999 г. Софиянци добре разбират необходимостта от съхраняването на предвидените в ОУП за озеленяване терени, свързващи централните части на града с парк „Витоша“, известни като зелените клинове на София. Неслучайно тези

клинове се сравняват със зелени дробове, чрез които градът диша. Но ето че днес, 15 години след приемането на ОУП, проблемите с реализирането на клиновете се оказват все по-сериозни. Някои специалисти дори допускат, че реализирането на зелените клинове оттук нататък може да бъде невъзможно. Повод за тези съмнения стана фактът, че изтече 15-годишният срок от приемането на плана, през който предвидените отчуждителни мероприятия трябваше да бъдат приложени. Така след обявяването на част от текстовете на чл. 208, ал. 1 от ЗУТ

ЗА КРИТИЧНОТО ЗНАЧЕНИЕ НА ФИНАНСИРАНЕТО Преди всичко трябва да е ясно, че въпреки посочените трудности със срока за прилагане на ОУП Законът за устройство на територията (ЗУТ) охранява терените, отредени за зелени площи. Член 11 на Закона за устройство и застрояване на Столична община (ЗУЗСО) забранява измененията на плана, целящи „промяна на предназначението на територии и поземлени имоти, предвидени за градини, паркове и лесопаркове“. Въпросът за причините, довели до невъзможността да се извърши отчуждаването на терените за реализиране на планираното в ОУП озеленяване, несъмнено е важен. Но още по-важно е този въпрос да не се политизира, защото политизирането няма да помогне за решаването на проблеми, които не са от политическо естество. Погрешно замислената реституция и невинаги напълно прозрачните процедури по промяна в собствеността заложиха капан на следващите поколения градостроители по отношение цялостното реализиране на мероприятията, свързани с опазването и развитието на зелената система на София. За провеждането на устойчива и последователна политика в устройственото планиране пред градското управление стоят нерешени две основни задачи. Първата задача е придобиването на имотите - частна собственост, отредени по устройствените планове за удовлетворяване на публичния интерес на държавата и общините от реализиране на отчуждителните мероприятия. Втората задача е осигуряването на времевия хоризонт за прилагането на плановете в момент, достатъчно близък

за противоконституционни пред ръководителите на общинската администрация остава за решаване основният въпрос за осигуряване на необходимите допълнителни средства извън годишните общински бюджети и намиране на механизми за облекчено придобиване на имотите, които са предвидени по действащите подробни устройствени планове за изграждане на обекти - публична собственост. Целта на тази статия е да обсъди доколко възможни или невъзможни са така необходимите на София зелени клинове.

до одобряването им. Основният проблем са реалните възможности на съответните бюджети за осигуряване на необходимите средства за отчуждаване на терените (поземлени имоти или части от тях), за да защитят наложената с ОУП концепция за пространствено развитие. В същото време се намираме и в ситуация на променени правила на взаимоотношенията, координиращи публичния обществен интерес и възстановената частна собственост. Важен позитивен факт в тази ситуация е, че изменението на ОУП от 2009 г. осигури значително увеличение на терените за озеленяване и екология. Така най-голяма трудност пред реализирането на зелените клинове остава финансирането на отчуждителните мероприятия. За възможно по-пълно изясняване на реалния размер на проблема Столичната община възложи подробен анализ на терените, подлежащи на отчуждаване. Оказа се, че за прилагането на ОУП е необходимо да бъдат отчуждени терени с обща площ над 4500 хектара. В това число се включват 2160 ха с одобрени подробни устройствени планове. От тях 897 ха са предназначени за озеленяване, включително планираните публични паркове. Освен тях още 3103 ха са отредени за зелени и екологични цели и съответно са защитени от погоре цитирания член 11 на ЗУЗСО. Ако към финансите за отчуждаване на необходимите терени за планираната зелена система се добавят още и разходите за строителство на обслужващата транспортна и социална инфраструктура, се оказва, че Столичната община ще трябва да използва всички налични източници за финансиране на капиталовите разходи единствено за

ЗЕ ЛЕНИТЕ К ЛИНОВЕ НА СОФИЯ

реализиране на зелените площи, за да може да приложи предвижданията на ОУП за развитие на зелената система. Иначе казано, за спазване на предвидения изключително кратък времеви хоризонт СО ще трябва да насочи цялата си програма за капиталовите разходи за осъществяване на планираните паркове и градини и изцяло да лиши от финансиране изграждането на мрежата на метрополитена, уличната мрежа, както и да спре изграждането на училища, детски градини и всякакви видове социална инфраструктура. Без съмнение подобна финансова политика е немислима. И очевидно главният проблем, свързан с развитието на зелената инфраструктура на София, се отнася до необходимостта от финанси, многократно надхвърлящи възможностите на бюджета на Столичната община. Тази констатация поставя логичния въпрос дали зелените клинове на столицата изобщо са били и доколко в бъдеще биха били възможни. ВЪЗМОЖНО ЛИ Е И ПРИ КАКВИ УСЛОВИЯ БИ БИЛО ВЪЗМОЖНО РЕАЛИЗИРАНЕТО НА ЗЕЛЕНИТЕ КЛИНОВЕ НА СОФИЯ? Отговорът, който можем да предложим в тази статия, е условен и той е: Реализирането на зелените клинове на София е възможно, но само ако законовата и нормативната рамка у нас бъдат променени така, че да осигуряват възможности Столичната община и останалите българските общини да прилагат пазарно базирани инструменти за устройствено развитие. Необходимо е във възможно най-кратки срокове

20 9

да преоценим системата си на управлението на урбанистичните процеси, като свалим финансовата тежест от общините чрез въвеждане на иновативни механизми и лостове, каквито се прилагат в редица други държави, включително в държави от Европейския съюз. Такива управленски лостове са различните видове урбанистични данъци и такси (такси върху подобрението, урбанизационни и предприемачески такси и други), отстъпки и бонуси за постигане на определени екологични, социални и благоустройствени цели, въздушни/преносими права на строеж, кредитно финансиране за бъдещи данъчни приходи, фискално зониране и редица други инструменти, включително различните форми на публично-частни партньорства (ПЧП). По-долу ще разгледаме някои от тези инструменти и тяхното приложение в различни държави. Като първи пример могат да бъдат посочени два фискални лоста, които са прилагани в урбанистичната практика на Франция през последните десетилетия. Подходящ пример е данъкът за благоустрояване (taxe d’aménagement, Renard, 2009), с който се облагат имотите в определена зона с цел набиране на средства за развитие на публична инфраструктура и устойчиви форми на транспорт. Данъкът се използва също и за насърчаване опазването и развитието на природните ресурси чрез изкупуване на терени - частна собственост, с цел опазване, развиване и поддръжка на защитени територии, зелени и влажни зони, включително и за финансиране на изследователски дейности. Друго нововъведение във Франция е влезлият в сила през 2012 г. данък „ниска плътност” (versement pour sous-

210

ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2022

densite, Renard, 2009), който зависи от установени прагове на интензивността на застрояване. Този данък се използва за стимулиране на висока интензивност в случаите, когато съседна екологична зона трябва да бъде опазена от прекомерно застрояване. В този случай данъкът се налага, ако прагът на интензивност не бъде достигнат. Обратно, в други европейски държави (например Италия) се налага данък в реципрочния случай - при надхвърляне на прага на интензивност. Такъв данък е уместен, когато целта е да се опази дадена територия от високи нива на застрояване поради нейните ценни природни качества или поради наличието на архитектурно наследство. ДРУГ ВАЖЕН ВИД ПАЗАРНО БАЗИРАНИ ИНСТРУМЕНТИ СА СТИМУЛИТЕ (ОТСТЪПКИ ИЛИ БОНУСИ) ЗА ПРИЛАГАНЕ НА СОЦИАЛНИ ИЛИ ЕКОЛОГИЧНИ ПОЛИТИКИ (HUXLEY, 2009; LOZANO-GRACIA ET AL. 2013) Тези инструменти са въведени най-напред в САЩ и поточно първата система от бонуси е приета в Ню Йорк през 1961 г. Инструментите от този вид и до днес са особено популярни в Америка, но през последните десетилетия се използват все по-широко в държави като Хонконг и Сингапур, както и в страни от Европейския съюз. Понастоящем буквално всички големи американски градове имат разработени и приети системи от такива отстъпки/ бонуси. Подходящ пример е системата от площни бонуси (floor area bonuses, т.е. бонуси под формата на застроена площ) към Наредбата за зониране на Чикаго (Chicago Zoning Ordinance). Според тази наредба предприемачите или собствениците на права за строеж могат да получат до 30% бонус върху разрешената разгъната застроена

площ (РЗП), ако осигурят в полза на обществото различни площи или обекти, като например: социални жилища, публични пространства и паркове, предоставяне на земя в обществена полза и други. Системи от бонуси (10 до 20% върху РЗП), насочени изключително към екологичната архитектура и градоустройствени мерки за осигуряване на повече открити и зелени пространства, функционират в Хонконг и Сингапур вече почти две десетилетия. В Италия Законът за управление на територията от 2005 г. дава възможност на общините да предоставят стимули при изготвянето и прилагането на План за управление на територията (Piano di governo del territorio) под формата на увеличение на показателите на застрояване до 20%, когато предприемачите изграждат социални жилища, повишават безопасността на строителството по отношение на сеизмичния риск, осигуряват повишение на екологичните параметри на застрояването, прилагат решения със зелени покриви, гарантират възстановяването на устойчиви градски екосистеми, осигуряват защита и реставрация на недвижими имоти с историко-художествена стойност или изпълняват проекти в рамките на зелена мрежа и екологична мрежа. СПЕЦИАЛЕН ИНТЕРЕС ЗА НАС ПРЕДСТАВЛЯВАТ ОЩЕ И ВЪЗДУШНИТЕ (ПРЕНОСИМИ) ПРАВА НА СТРОЕЖ (AIR RIGHTS, TRANSFERABLE DEVELOPMENT RIGHTS) Този инструмент също е бил приложен най-напред в САЩ (Lozano-Gracia et al. 2013, Nelson, et al. 2021). Air rights представляват „преносими” квоти от права на строеж, които могат да се прехвърлят от зона с разрешена ниска интензивност на застрояване към зона с висока

ЗЕ ЛЕНИТЕ К ЛИНОВЕ НА СОФИЯ

интензивност. Зоните от първия вид се наричат „изпращащи“, а зоните от втория вид – „получаващи“. Интензивността се определя от нормативния показател FAR (Floor area ratio), който може да се счита за еквивалентен на нашия коефициент на интензивност (кинт). „Въздушните“ права на строеж се наричат по този начин, понеже те възникват „във въздуха“ над даден имот. Тези права позволяват собствениците на имоти в зона, в която новото застрояване е ограничено или е забранено, да бъдат компенсирани, като получат права на строеж в друга зона, в която е позволено застрояване с висока интензивност, без това да натоварва общинския бюджет. ГЛАВНИЯТ ИЗВОД ОТ НАПРАВЕНИЯ АНАЛИЗ Е, че реализирането на зелените клинове с предвидените в нашите закони инструменти за управление и финансиране на урбанистичното развитие не е било и едва някога ли би било възможно. Единствената реалистична възможност за опазване зелените клинове и за реализирането на паркове и зелени площи, от които София остро се нуждае, е чрез прилагането на пазарно базирани механизми и лостове. За целта е необходимо

211

да се разработя и прилагат качествено нови за страната иновативни пазарно базирани инструменти, каквито успешно се реализират в напредналите демокрации да се подготвят необходимите промени в нормативните документи и управленски механизми да се стартира задълбочен, комплексен, отговорен професионален и обществен дебат за необходимите устойчиви екологични политики при равнопоставеност на формите на собственост. Източници: Huxley, J. (2009) Value capture finance. Making urban development pay its way. London: Urban Land Institute.

Lozano-Gracia, N., Young, C., Lall, S.V., Vishwanath, T. (2013) Leveraging Land to Enable Urban Transformation: Lessons from Global Experience. The World Bank, Urban and Disaster Risk Management Department.

Nelson, A.C., Pruetz, R., Woodruff, D. (2021) The TDR Handbook. Designing and Implementing Successful Transfer of Development Rights Programs. Washington: ISLANDPress.

Renard, V. (2009). Property Rights Protection and Spatial Planning in European Countries. In Ingram, G.K. and Hong, Y.-H., Property Rights and Land Policies. Cambridge: Lincoln Institute.

212

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ГРАДСКА МОБИЛНОСТ ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВА И РЕШЕНИЯ

213

214

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ЛИЛЯНA ΠAВЛOВA ЕИБ Е ГОТОВА ДА ПОДКРЕПИ ПРОЕКТИ ЗА УСТОЙЧИВА ГРАДСКА МОБИЛНОСТ

ЛИЛЯНА ПАВЛОВА ВИЦЕПРЕЗИДЕНТ НА ЕВРОПЕЙСКАТА ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА

ГРА ДСК А МОБИЛНОСТ

Защо е важна градската мобилност? През последните години емисиите от парникови газове в Европейския съюз бележат общ спад, но в същото време емисиите в транспортния сектор се увеличават. Подкрепата за проекти за устойчива мобилност и осигуряването на безопасно придвижване на хората е приоритет за Европейската инвестиционна банка. През 2021 г. ЕИБ предостави над 8.6 млрд. евро за проекти за устойчив транспорт. Нашата цел е внедряването на устойчиви транспортни решения чрез привличане на частни инвестиции успоредно с осигуряването на балансирано развитие в регионите. Редом с нашето финансиране ние предлагаме и техническа помощ и консултации. Кои са приоритетите на ЕИБ, когато подпомага градската мобилност? ЕИБ се стреми да подкрепя гражданите при избора им на по-устойчиви начини за придвижване. Подпомаганите от нас проекти намаляват задръстванията по пътищата и емисиите на парникови газове, а в същото време подобряват качеството на въздуха и осигуряват работни места и услуги чрез преминаване от частни автомобили към различни видове обществен транспорт, повишена транспортна ефективност и въвеждане в експлоатация на превозни средства с нулеви емисии.

ЕИБ оказва помощ за изграждане и рехабилитация на транспортни мрежи като метро и трамвайни линии, системи за автобусен превоз и закупуване на подвижен състав и автобуси. Новите и иновативните транспортни услуги от рода на „Мобилността като услуга“ (споделени транспортни паркове от велосипеди, мотопеди и автомобили) бързо се разрастват и финансовите инструменти на Групата на ЕИБ и Европейската комисия подпомагат частните инвестиции в подобни решения. Наред с това ЕИБ ще продължи да инвестира в пешеходна и велосипедна инфраструктура и да подкрепя изпълнението на Плановете за устойчива градска мобилност (ПУГМ). Тези инвестиции ще са съчетани с трайни инвестиции в пътна безопасност за защита на уязвимите участници в движението по пътищата като пешеходци и велосипедисти. Какви финансови инструменти се предлагат в подкрепа на транспортните проекти в България? Групата на ЕИБ, която включва и Европейския инвестиционен фонд (ЕИФ), използва целия си финансов инструментариум. Това означава предоставяне на огромни обеми дългосрочен първостепенен дълг, което спомага за ограничаване на финансовите разходи по конкретни проекти, които изискват

215

216

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

големи капиталовложения, често с участието на контрагенти от публичния сектор. В допълнение се предоставя и подкрепа чрез инфраструктурните фондове. По отношение на новите технологии като електронна мобилност и цифровизация Групата на ЕИБ ще разчита също така и на всички налични инструменти - от традиционно кредитиране до рисков капитал и акционерно участие по линия на ЕИФ. По какъв начин се подпомагат проекти за градска мобилност в България? ЕИБ подкрепя градската мобилност в България от дълго време с консултантски услуги и финансиране на проекти. През изминалите десет години ние осигурихме финансиране на България в размер на 575 млн. евро. България е един от най-големите бенефициенти на консултантски услуги от ЕИБ в сектори като транспорт, водоснабдяване и околна среда. През програмния период 2014 - 2020 г. JASPERS подкрепи преки инвестиции в транспортната инфраструктура на България с близо 2.2 млрд. евро, от които 1.6 млрд. евро бяха съфинансирани с безвъзмездна помощ от ЕС. Благодарение на

ГРА ДСК А МОБИЛНОСТ

експертите от JASPERS две отсечки от третата метролиния, както и подобренията в трамвайния превоз и интелигентната система за управление на трафика в София бяха подкрепени с безвъзмездна помощ от ЕС за близо 500 млн. евро. Наред с това Европейският консултантски център по инвестиционни въпроси (ЕКЦИВ) предлага единна точка за достъп до богат набор от консултантска и техническа помощ. Така например нашите експерти от консултантския център помогнаха на дружеството „Общински транспорт“ в Русе да предприеме обновяване на тролейбусния транспорт и да обмисли подългосрочни решения като автобусен превоз на алтернативно гориво. Консултантският център си сътрудничи със „Столичен автотранспорт“ ЕАД по разработването на бизнес план и финансови решения за поетапна подмяна на автопарка. Държавна агенция „Безопасност на движението по пътищата“ получи консултантска помощ за оценка на безопасността и рискова категоризация на пътната инфраструктура в България. Освен това Европейският експертен център за ПЧП (EPEC) предстои да публикува наръчник, който ще помогне на държавните органи да подготвят концесионни договори, предназначени конкретно за проекти за зарядна инфраструктура за електрически автомобили. ЕИБ помогна и за разширяването на софийското метро, като предостави около 260 млн. евро. Подкрепихме също така и Столичната община в обновяването на трамвайната мрежа и ИТ системите за обществен транспорт по линия на проекта „Интегриран столичен градски транспорт“, а миналата година подписахме рамков заем на стойност 60 млн. евро в подкрепа на изпълнението на Плана за устойчива градска мобилност и повишаване качеството на живот на жителите на София. В бъдеще ЕИБ е готова да продължи да оказва подкрепа на проекти за устойчива градска мобилност в България и в региона на Югоизточна Европа. Вече работим и по структурирането на нов заем (близо 200 млн. евро) за новите отсечки на метрото в българската столица. Несъмнено това е ключов проект за устойчива градска мобилност, който допринася за облекчаване на трафика, по-удобно пътуване на гражданите и почист въздух. Извън транспорта кои са приоритетите на ЕИБ в България през 2022 г.? Гордея се, че през 2021 г. Групата на ЕИБ увеличи повече от два пъти финансирането си за България. Нашата финансова подкрепа спомага за повишаване на жизнения стандарт и е важен двигател за икономическото развитие на България. Готови сме да подпомогнем МСП, регионалното сближаване, мерките в областта на климата и градското развитие, създаването на работни места и благосъстоянието в цяла България.

Тъй като сме Климатичната банка на ЕС, желанието ни през 2022 г. и занапред е да увеличим финансирането за проекти в България, които благоприятстват мерките в областта на климата и устойчивостта на околната среда. Групата на ЕИБ, в това число и Европейският инвестиционен фонд, ще продължи да финансира инвестиции в обществена инфраструктура със средства от бюджета на ЕС, да ускорява усвояването на безвъзмездната помощ от ЕС и да подпомага местната и регионалната инфраструктура. Ще работим заедно с централната и местната власт в България по теми като регионалното сближаване, транспорта и градското развитие. Също така искаме да съдействаме за повишаване производителността и конкурентоспособността на МСП най-вече чрез финансиране на модернизацията на основния капитал, ръст на капиталовите разходи, НИРД и мерки за енергийна ефективност. Ще увеличим използването на финансови инструменти в България в приоритетни области като МСП, околна среда и услуги по силата на новия бюджет на ЕС за 2021 - 2027 г. Наред с това ще доразвием консултантските услуги на ЕИБ за България.

ЕИБ оказва помощ за изграждане и рехабилитация на транспортни мрежи като метро и трамвайни линии, системи за автобусен превоз и закупуване на подвижен състав и автобуси. Новите и иновативните транспортни услуги от рода на „Мобилността като услуга“ (споделени транспортни паркове от велосипеди, мотопеди и автомобили) бързо се разрастват и финансовите инструменти на Групата на ЕИБ и Европейската комисия подпомагат частните инвестиции в подобни решения.

217

218

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ВЪЗМОЖНОСТИ ЗА ФИНАНСИРАНЕ НА ПРОЕКТИ ЗА МОБИЛНОСТ И ПОДОБРЯВАНЕ НА ГРАДСКАТА ИНФРАСТРУКТУРА

НАДЯ ДАНКИНОВА ИЗП. ДИРЕКТОР НА ФОНД ФЛАГ

Изпълнителен директор на фонд ФЛАГ от 2011 г., а от 2012 г. и на дъщерното дружество Фонд за устойчиво градско развитие - фонд за градско развитие на София по инициативата JESSICA. Магистър по социално-икономическо планиране и публични финанси от УНСС с дългогодишен опит в управлението на проекти, финансирани от фондове на ЕС. В публичния сектор с опит като заместник областен и областен управител на Ямбол, в управлението на общинските финанси като финансов експерт и заместник-кмет на община Ямбол. Активно участва в експертни работни групи, свързани с финансовата децентрализация и общинските финанси, и в разработването на стратегически регионални документи.

Г-жо Данкинова, 15 години след създаване на фонд ФЛАГ какви са резултатите от финансиране на инфраструктура за свързаност и достъпност чрез различни финансови инструменти в рамките на ФУГР, ФУГ, инвестиционната и координационна платформа като част от дейността на фонд ФЛАГ? Свързаността и достъпността са важни теми за местните власти, които използват всяка налична възможност за реализацията на този вид инвестиции. Ограничеността на собствените средства на общините за инфраструктурни проекти е причина последните два програмни периода (2007 - 2013, 2014 - 2020) основните общински инвестиции да се финансират чрез оперативните програми. Голяма част от тях са насочени за проекти, осигуряващи свързаност и достъпност – пътища, градска инфраструктура, велоалеи, екологичен градски транспорт, изграждане на зарядна инфраструктура и др. Финансовите инструменти за градско развитие по Оперативна програма „Региони в растеж“ дават възможност

на допустимите 39 общини да ползват дългосрочни заеми при най-добри условия за цялостни подобрения в градската инфраструктура. От 2021 г. е достатъчно общините да докажат икономическите ползи от реализацията на подобни проекти, без да необходимо генерирането на директни приходи от съответните финансирани обекти. През изминалата година Фондът за устойчиви градове сключи договори за над 60 млн. лв. за финансиране на проекти за модернизация на градската среда, включващи ремонт на улици, елементи на инфраструктурата, междублокови пространства, енергоефективно улично осветление, подобряване на достъпността на пешеходните пространства. В допълнение, Инвестиционната и координационна платформа, създадена съвместно с Европейската инвестиционна банка, осигури достъп до ресурс над 100 млн. лв. на всички 265 български общини, осигурявайки пошироки възможности за допустимост. Нейното договаряне за период от по-малко от година ясно открои нуждите, като

219

ГРА ДСК А МОБИЛНОСТ

Инвестиционната и координационна платформа, създадена съвместно с Европейската инвестиционна банка, осигури достъп до ресурс над 100 млн. лв. на всички 265 български общини, осигурявайки по-широки възможности за допустимост. Нейното договаряне за период от по-малко от година ясно открои нуждите, като голяма част от проектите са именно за подобряване на свързаността на населените места и тяхната достъпност.

голяма част от проектите са именно за подобряване на свързаността на населените места и тяхната достъпност. Как са подпомагани проекти за подобряване на градския транспорт? Фонд ФЛАГ подкрепя проекти за градски транспорт основно чрез предоставяне на мостови заеми и заеми за осигуряване на собственото участие на общините по проекти, финансирани с грантове. Обичайно това са проекти на висока стойност, предвиждащи грантова част (от оперативна програма "Околна среда" или "Региони в растеж") и собствен принос, непосилен за общинските бюджети. Необходимо е значително допълващо кредитно финансиране за осигуряване на успешното и навременно изпълнение на този тип проекти и именно тук фонд ФЛАГ е най-полезен. Какви са особеностите на финансиране на проекти за зарядната инфраструктура? Чрез Фонда за градско развитие по инициативата JESSICA фонд ФЛАГ финансира първия проект на частен инвеститор за изграждане на мрежа от зарядни станции в София. В рамките на Фонда за устойчиви градове продължава надграждането на мрежата както в София, така и в градове от Южна България. Над 200 са инсталираните станции до момента, свързани в мрежа, част от предоставяна услуга за споделена мобилност. Предизвикателствата пред реализацията на тези проекти са много и различни, но като основни се открояват утежнена регулаторна рамка, бавен процес на съгласуване на потенциални местоположения на станциите с общините, трудности при осигуряване на необходимото електрическо захранване, нарушения във веригите за доставки. Същевременно реализацията на тези проекти е много важна за градовете, особено с проблеми със замърсения въздух. Как съдействате за подкрепа на проекти на зеления преход? Фонд ФЛАГ и механизмите за подкрепа, в които участва, предоставят финансиране за широко портфолио от проекти, голяма част от тях с принос за зеления преход. От енергийна ефективност през екологичен градски транспорт, от енергоефективно улично осветление до инсталиране на ВЕИ, проектите за развитието на градовете и регионите са свързани със зеления преход и ще заемат все по-голям дял от търсеното финансиране.

ФОНД ФЛАГ

е инструмент на държавната политика за регионално развитие, създаден в подкрепа реализацията на инфраструктурни проекти на местните власти. За своята вече 15-годишна история фондът се утвърди като значима финансираща институция за българските общини по пътя на устойчивата градска трансформация. Успоредно с това Фонд ФЛАГ създаде устойчиви партньорства с международни финансови институции и търговски банки в стремежа за непрекъснато развитие, подобряване на условията, продуктите, възможностите. Сред над 1300 проекта, финансирани от 2009 г. до момента, голяма част предвиждат подобряване на градската инфраструктура и мобилността.

Какви са възможностите за насърчаване на общините за интегрирани и устойчиви проекти? Общините създадоха множество стратегически документи в посока осигуряване на интегрирани инвестиции, но при дефинирането и изпълнението на проектите все още сякаш интегрираният подход остава на заден план и се реализират проекти „на парче“. Това до голяма степен се дължи и на ограничените възможности на местните власти за реализация на по-мащабни и амбициозни инвестиции от наличния административен капацитет за управление на проекти, от финансовата дисциплина и използване на различни източници на подкрепа. Реализацията на интегрирани и устойчиви проекти изисква и ясно планиране на източниците за финансиране – обикновено такива проекти се реализират най-успешно чрез комбинирана подкрепа от различни допълващи се източници – бюджета, безвъзмездна помощ и финансов инструмент. В тази връзка яснотата на възможните източници, помащабните целеви фондове - отвъд едногодишни бюджети, ще са предпоставка за успешно планиране и реализация на интегрирани и мащабни проекти. За новия програмен период 2021 - 2027 г. Европейската комисия насърчава засилването на градско и териториално измерение на политиката на сближаване, като чрез Програмата за развитие на регионите се планира реализацията на интегрирани териториални инвестиции, чиято цел е да допринасят в максимална степен към цел на политиката „Европа по-близо до гражданите“. Какво предстои - какви са новите решения и инициативи, по които работите и очаквате в бъдеще? Изчерпването на ресурса в рамките на Инвестиционната платформа с ЕИБ и интереса на общините мотивират продължаването на платформата. Фонд ФЛАГ вижда своята нарастваща роля в подкрепата на зеления преход, включително с акцент на финансирането върху проекти за преход към чиста енергия и нисковъглеродна икономика.

220

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ТЕНДЕНЦИИ В ГРАДСКАТА МОБИЛНОСТ

КАЛОЯН КАРАМИТОВ СДРУЖЕНИЕ ЗА ГРАДСКИ ПОЛИТИКИ Завършва магистратура по урбанизъм в УАСГ през 2016 г. Участва в разработването на ОУП на общини, стратегически документи, води лекции по ГИС и подходящи техники за представяне на градски анализи като председател и член на Асоциацията на студентите по урбанизъм в България. Координатор на събития от ONE ARCHITECTURE WEEK, участник и ръководител на градски изследвания ("Възможният капан", "Река Марица", "Сподели квартала"). Участва в международни обмени и работилници за развитие на градската среда (UPWARD Turin), културен диалог и справяне с екологичните проблеми. Между май 2017 г. и юли 2020 г. е част от екипа на "Визия за София", където организира и координира темите за устройственото планиране, градската среда и транспорта. От август 2019 до декември 2021 г. е част от екипа на общинско предприятие "Софияплан". От февруари 2022 е част от екипа на института „Големи данни в полза на интелигентно общество” (GATE).

Тенденциите в градската мобилност са тясно свързани с тенденциите в градското планиране, което разглежда града в по-общ и цялостен мащаб, отчитайки и съобразявайки се с различни градски системи. Градовете, които успешно управляват поверената им територия, създават синхронизирани политики, които се допълват и подпомагат, вместо да се противопоставят. Дейностите към тези политики не са спорадични събития, а са последователни и се прилагат в продължение на години, за да доведат до желаното интегрирано и с по-голям ефект развитие. Градовете създават стратегически документи, в които залагат пред себе си дългосрочни цели, към които да се стремят, и структурират стъпките за тяхното постигане. В тях се залагат ясни принципи, които помагат да се напътства управлението в избраната посока. Един такъв принцип, който се следва стриктно от градовете не само в градската мобилност, но и в цялостното градско планиране, е принципът на споделената отговорност. Знаем, че градовете са символ на цивилизацията, на

желанието да обменяме идеи и продукти. Но е важно да си припомняме, че в тях освен огромни ползи като наличие на възможности за образование, здравеопазване, развлечения, услуги, магазини и срещи с приятели имаме и споделени отговорности, които ни помагат да съжителстваме с повече хора, без да си пречим. Една такава отговорност е общото, публично пространство. С ТОВА Е СВЪРЗАНА И ЕДНА ОТ СЪВРЕМЕННИТЕ ТЕНДЕНЦИИ В ГРАДСКАТА МОБИЛНОСТ - РАЗУМНОТО И ЕФЕКТИВНО ИЗПОЛЗВАНЕ НА ПРОСТРАНСТВОТО ПО НАЧИН, КОЙТО НОСИ ПО-ОБЩ И БЛАГОПРИЯТЕН ЕФЕКТ ВЪРХУ ОБЩНОСТТА За постигането на това разумно ползване е важно градовете да търсят отговор на въпроса: Това ли е найсмислената употреба с оглед на цялостния ефект върху града, квартала или разглежданата улица? Площадите са пример за пространство, което насърчава пешеходството - най-естествената форма на придвижване,

221

ГРА ДСК А МОБИЛНОСТ

Улесняването на потребителското преживяване е ключово за използването на обществения транспорт. Разработват се интегрирани информационни системи, които показват на

Активност на автомобила

телефоните на ползвателите наличните опции за придвижване, комбинирайки различни форми на мобилност и съответните тарифи и позволяват сравнение на отделни варианти.

Емисии при различните видове транспорт

80% Паркиран пред дома

Емисии в сравнение с частен превоз

3,5% В движение

900

180%

800

160%

700

140%

600

120% 100%

500

80%

400

60%

300

40%

200

20%

100

0

Личен автомобил

Източник: Spaced Out Perspectives on parking policy, John Bates & David Leibling

която трябва да бъде стимулирана в града. Неслучайно тя е поставена на върха в приоритетите на съвременните планове за устойчива градска мобилност, изпреварвайки дори велосипедите и обществения транспорт. Ходенето не изисква средства за гориво, не отделя емисии и е найщадящо откъм ползване на пространството. На другия спектър стоят автомобилите, които често се използват като нарицателно за средство за придвижване. Автомобилите са създадени да придвижват, струват хиляди за покупка и поддръжка и милиони на градовете за инфраструктурата, която им трябва, а реално в 95% от времето стоят на място, заемайки пространство. Двамата британци - Джон Бейтс и Дейвид Либлинг, провеждат мащабно изследване на паркирането във Великобритания и се оказва, че процентът време, прекарано в паркиране, е дори по-висок - 96.5%. Това прави паркоместата до голяма степен неефективни спрямо функцията, за която са създадени. Ако даден предмет не се ползва по предназначение в по-голямата част от времето, то съвсем логично е да се постави под

Пътуване със споделен автомобил с други пътници

Пътуване със споделен автомобил без други пътници

Автобус

Жп транспорт

Придвижване пеша и с велосипед

Организирано споделено пътуване и жп транспорт

0

Емисии за пътуване/километър (г СО2е)

200%

16,5% Паркиран пред работното място

Личен автомобил

Празни курсове

Масов транспорт

Източник: Union of Concerned Scientists

въпрос неговата необходимост. Самите паркоместа са пример за неефективно използване на пространството в града. Градовете с успешни транспортни политики като Копенхаген и Амстердам имат заложени за постигане годишни цели за редуциране на определен брой паркоместа от улиците. Част от тази бройка бива прехвърляна в буферни и квартални паркинги, но заместването не е едно към едно. Общата бройка паркоместа намалява, за да бъде дестимулирано придвижването с автомобил. Премахвайки паркоместата от улицата, се отварят пространства за активности, места за игра, за срещи. Улицата се превръща в публично, площадно пространство, което се ползва много поефективно и от повече хора, отколкото когато е склад на обемни превозни средства. ДРУГА ТЕНДЕНЦИЯ В ГРАДСКАТА МОБИЛНОСТ Е ДЕКАРБОНИЗАЦИЯТА И ПОСТИГАНЕТО НА КЛИМАТИЧНА НЕУТРАЛНОСТ В СФЕРАТА НА ТРАНСПОРТА

222

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

Разпределение на пътуванията по вид транспорт, София

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0

Обществен транспорт 2000

2009

Автомобил 2011

2017

Пеша

Велосипед

Друго

2020

Източник: ПИРО Столична община

Тази тенденция е насочена към редуциране на въглеродните и други емисии и използване на по-малко ресурси, по-малко енергия за всяко придвижване, което води до по-висока ефективност на транспортната система. Ако цената на енергията доскоро бе ниска и някои градове не обръщаха сериозно внимание на нея, последната година ясно показа, че освен екологичен е налице и огромен икономически стимул да се внедряват енергийно ефективни решения и практики. На графиката ясно се виждат емисиите, които използват пешеходецът, общественият транспорт и автомобилът. Неслучайно всичко, което не е личен автомобил, може да се разпознава като част от устойчивата мобилност, а преминаването към нея е ясна транспортна политика на всички градове, които, от една страна, успешно управляват мобилността, а от друга, постигат значителен прогрес в редуцирането на нивата на шум и на замърсяването на въздуха. ГРАДОВЕТЕ НЕ ПРОПУСКАТ ДА НАСЪРЧАВАТ АЛТЕРНАТИВНИТЕ ФОРМИ НА ПРИДВИЖВАНЕ И ЗАТОВА РАЗВИТИЕТО НА ШИРОКА ВЕЛОСИПЕДНА МРЕЖА Е ВСЕ ПО-РАЗПРОСТРАНЕНА ПРАКТИКА Свързването на жилищните квартали помежду им, с центъра, с индустриалните зони, с парковете, с местата с концентрация на обществени и бизнес сгради е транспортна политика, която градовете предприемат в сериозен мащаб. Развитата свързана и безопасна велосипедна мрежа представлява реална алтернатива на придвижването с личен автомобил, като велосипедът

често е по-бърз като време за пътуване в градски условия на по-кратки маршрути - под 10 km. Повечето ежедневни пътувания в София са в тези рамки. Наличието на велосипедна мрежа осигурява нови възможности за придвижване, като освобождава хората от зависимостта да притежават, поддържат и паркират автомобил. По време на най-рестриктивните ограничения на пандемията значително бе намалено движението, включително и автомобилното. Това бе момент, който някои градове като Берлин използваха умело, за да реализират временни велоалеи, които впоследствие бяха трансформирани в постоянни елементи на инфраструктурата. По този начин бе избегнато недоволството, което понякога съпътства отнемането на автомобилни ленти за сметка на другите форми на придвижване. Това бе и причина за допълнителен тласък в развитието на споделената микромобилност - тротинетки и велосипеди за краткосрочен наем. СМЯНАТА НА МОДЕЛА ОТ ПРИТЕЖАВАНЕ КЪМ ПОЛЗВАНЕ НА СРЕДСТВО САМО ТОГАВА, КОГАТО ИМА НУЖДА ОТ НЕГО, Е В ОСНОВАТА НА МОБИЛНОСТТА КАТО УСЛУГА Това е друга съвременна тенденция в градската мобилност, към която се ориентират и компании, които предоставят автомобили за краткосрочен наем без никакви ангажименти за тяхната поддръжка. Този тип ползване на автомобилите води и до по-голям брой придвижвания от едно превозно средство, което повишава значително неговата ефективност спрямо личния автомобил и може да бъде негов

223

ГРА ДСК А МОБИЛНОСТ

Разпределение на пътуванията по вид транспорт, Виена

100%

100%

90%

90%

Обществен транспорт

80%

80%

70%

70%

60%

60%

50%

Пеша

40%

40% 30%

Личен автомобил (като пътник)

30%

Велосипед

20% 10%

50%

Личен автомобил (като водач)

20% 10% 0

0

1995

2000

2005

2010

2013

2015

2020

2025

Източник: Urban mobility plan Vienna

заместник за ситуации, в които автомобилът е най-удачен. Градовете са активни участници в насочването и управляването на тези тенденции, за да могат да се приближават постепенно към заложените стратегически цели. Влагат се значително време и експертиза в транспортни анализи и индикатори, с които да се измерват ефективността и ползата от различните мерки. Налични са множество индикатори, но два са основополагащи за измерване на прогреса към устойчива мобилност. Единият е степента на моторизация на населението, което представлява брой автомобили на 1000 души население. Другият е разпределението по вид транспорт. Ако тези два индикатора не подобряват стойностите си в посока на устойчивата мобилност, предприетите политики и мерки от страна на градовете не са достатъчни. СОФИЯ НЕ Е ОТ ДОБРИТЕ ПРИМЕРИ И ПО ДВАТА ПОКАЗАТЕЛЯ. ПРЕЗ 2006 Г. МОТОРИЗАЦИЯТА В СОФИЯ Е 360 АВТОМОБИЛА НА 1000 ДУШИ, А КЪМ 2020 Г. Е 497, КОЕТО Е СЕРИОЗЕН РЪСТ За сравнение - Виена, която е близка като население, територия и структура, през 2001 г. е била с 416, а през 2014 г. спада до 386, което е ясен показател за успешната транспортна политика за намаляване на ползването на автомобила в австрийската столица. Разпределението по вид транспорт в София също показва, че общественият транспорт намалява значително за сметка на автомобилния въпреки сериозните инвестиции в обновяването на

превозните средства и строителството на метрото. Велосипедите остават около скромните 1-2%, което е незначително. За сметка на това Виена отчита ръст на обществения и велосипедния транспорт и намаляване на автомобилния, отново показател, че предприетите действия водят до желания резултат. Двата града имат подобни цели, но тенденцията на промяна в транспортните им ситуации е в диаметрална противоположност. Тази разлика показва значимостта на това градовете да реализират мерките, които практиката е доказала, че са работещи, и да анализират резултатите, за да могат да реагират и да се адаптират към реалността, ако тя се разминава с очакванията. ЗА ПОСТИГАНЕТО НА УСТОЙЧИВА МОБИЛНОСТ ГРАДОВЕТЕ ИЗПОЛЗВАТ РАЗЛИЧНИ ИНСТРУМЕНТИ Единият е тях са самите транспортни услуги, към които се насочват усилия за подобряването им. Превръщането на обществения транспорт в привлекателна форма на придвижване, която е предпочитана от гражданите, изисква дейности в няколко посоки. Улесняването на потребителското преживяване е ключово за използването на този транспорт. Разработват се интегрирани информационни системи, които показват на телефоните на ползвателите наличните опции за придвижване, комбинирайки различни форми на мобилност и съответните тарифи, както и позволяват сравнение на отделни варианти. Инфраструктурните мерки не се пренебрегват. Създаването на цялостна мрежа от обособени трасета,

224

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

които са разделени от автомобилния трафик и независими от неговите задръствания осигуряват бързина и предвидимост на времето за придвижване, което играе ключова роля при избора на вид транспорт. ВЪВЕЖДАНЕТО НА НИСКОЕМИСИОННИ ЗОНИ (НЕЗ) цели да бъдат намалени отделените емисии, но и да бъде ограничен трафикът в определени зони за ограничен времеви отрязък или за постоянно. Много градове прилагат такъв тип зони и са се доказали като успешен инструмент в намаляването на автомобилния трафик. Въвеждането на НЕЗ пренасочва трафика към други артерии извън тях, но общият обем е по-малък заради дестимулиращия ефект за ползване на лични автомобили. Намаляването на изгорелите емисии в зоната също е факт, но за трайно подобряване на качеството на атмосферния въздух са необходими разнообразни по същност мерки, като НЕЗ могат да бъдат само част от тях. Българските градове направиха стъпки към създаване на такива зони, но до момента няма нито една функционираща. Забавянето на въвеждането им може да се дължи на притесненията на взимащите решение, че такъв тип мерки могат да срещнат неодобрение от част от обществото, но непопулярните

мерки също трябва да се прилагат. В подобна графа на непопулярните мерки стои и данъчната политика. Съвсем логично е, ако целим по-чист въздух, по-чистите коли да бъдат насърчавани, а замърсяващи - ограничавани. В този случай развитието на другите форми на придвижване, които да представляват реална алтернатива, също играе съществена роля. ИНСТРУМЕНТ ЗА ПОСТИГАНЕ НА УСТОЙЧИВА МОБИЛНОСТ Е ШИРОКОТО ПОПУЛЯРИЗИРАНЕ ЗА УВЕЛИЧАВАНЕ НА ПОЛЗВАТЕЛИТЕ Градовете използват най-разнообразни комуникационни кампании за популяризация, показващи, че ползването на обществен транспорт е модерно и привлекателно. От няколко месеца в трамваите и тролеите в София се включва гласово съобщение, което съобщава на пътуващите, че с този избор на придвижване спестяват определено количество емисии и помагат за подобряването на въздуха. Такъв тип похвала има насърчаващ ефект и би трябвало да се разширява. Друг тип популяризация е чрез личен пример, като съществена роля имат хората на високи публични позиции и лидери на мнение. Този тип хора могат да бъдат важен канал за комуникация, като най-голям ефект би имал

225

начинът им на живот, а не снимките по вестниците. Когато съседите виждат как се качват на колелото всяка сутрин, а съгражданите - как чакат с тях по спирките. ТРАНСПОРТНИТЕ МОДЕЛИ Един от най-важните инструменти за устойчива мобилност е в същността си инструмент за вземане на решения и това са транспортните модели. Те се стремят да представляват дигитална репрезентация на транспортната обстановка в града. Чрез тях могат да се тестват различни сценарии и да се предвиждат ефектите от определени мерки. Например дали да се построи улица и да се свържат два квартала, да минава ли обществен транспорт по тази улица, да се построи ли трамвайно трасе, да се направи ли дадена отсечка пешеходна и т.н. Никой прогнозен модел няма как да е 100% точен, но транспортните модели дават достатъчно добра представа дали има смисъл да се изхарчат 5 - 10 - 50 млн. за дадена транспортна инвестиция. Транспортните модели дават отговор на съществени въпроси като дали ще има достатъчно ползи, които да обосноват обществените разходи, дали ще бъде намалено времето за придвижване и колко хора ще засегне това подобрение, дали достъпът до услуги ще се подобри и дали реално ще се увеличи делът на устойчивите форми на транспорт. Транспортните модели разглеждат и дали в дългосрочен план ще се постигне очакваният позитивен ефект от прилагането на някоя непопулярна мярка, което може да даде решителност на този, който се притеснява от временния негативен рейтинг.

РАЗРАБОТВАНЕТО НА ТРАНСПОРТЕН МОДЕЛ Е И ЕДНА ОТ ЗАДАЧИТЕ НА ЕКИПА НА ИНСТИТУТА „ГОЛЕМИ ДАННИ В ПОЛЗА НА ИНТЕЛИГЕНТНО ОБЩЕСТВО” (GATE) Като цел сме си поставили да проучим възможностите за реализация на агентно базиран модел в контекста на София и да структурираме процес за неговото изпълнение. Работата с данни, изборът на подходящи софтуерни рамки и разработването на алгоритми за различни етапи от моделирането са дейности, които ще подпомогнат създаването на базов модел, който да послужи за основа за тестване на различни сценарии и предвиждане на ефектите от определени планирани мерки. Тенденциите в градската мобилност следват общите тенденции в планирането на градовете и се съобразяват с целите за постигане на по-високо качество на живот в поблагоприятна среда. Разумно ползване на пространството с по-голям ефект за повече хора е една от съвременните практики, които се прилагат. Градовете не пестят усилия за анализиране и прогнозиране на ефектите от транспортните решения, които често са инфраструктурни, тоест скъпи и трудни за промяна, и прибързването без планиране може да доведе до сериозни проблеми или неефективно разходване на обществени средства. Реализирането на полезни дори и непопулярни мерки не може да бъде заобиколено, а в такива ситуации от съществено значение са дългосрочните цели, които да служат за компас и да напомнят къде градът е пожелал да стигне.

226

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

АВТОМОБИЛЪТ ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВА ПРЕД МОБИЛНОСТТА В СОФИЯ

ВАСИЛ МАДЖИРСКИ УРБАНИСТ

Доктор урбанист, зам.-председател на Съюза на урбанистите в България. Завършва специалността "Урбанизъм" в УАСГ през 2009 г., а през 2022 г. защитава дисертация върху тема, свързана с интермодалните възли и градското публично пространство. Професионалният му опит в полето на градско планиране е в публичната, частната и гражданската сфера. Към момента работи като експерт по устойчива мобилност в Националния център за териториално развитие.

Съвременните предизвикателства пред мобилността в градовете са многобройни. Масовото придвижване оказва силно въздействие върху средата, особено там, където автомобилът доминира. Той представлява ценна придобивка, която е необходима и в някои случаи незаменима, но ползването му „винаги“, „постоянно“ и „навсякъде“ създава сериозни проблеми за функционирането на урбанистичните системи. Това налага политиката за градско развитие да постави ясни цели и да предприеме мерки за осигуряване на мобилност, която позволява справедлив достъп до обществени блага на градските жители, като същевременно запазва максимално качествените условия за живот. КАК СЕ ПРОМЕНЯ СТЕПЕНТА НА МОТОРИЗАЦИЯ В СОФИЯ Степента на моторизация (брой автомобили на глава на населението) в България и частност в София нараства значително през последните десетилетия. Според публикувани данни в "Програма за София" тя e 497 леки коли на 1000 души в Столичната община през 2020 г. Макар и това

да е под средното ниво за ЕС (596 коли/000 души), следва да се има предвид, че тенденцията при много големите градове е за намаляване и в много случаи те имат по-ниски нива спрямо средното за страната си. Вероятно това се дължи на факта, че те разполагат с богати възможности за разнообразни начини на придвижване, а и трудно могат да си позволят при огромни струпвания на хора в силно ограничено пространство автомобилът да бъде основно средство за придвижване. В България ситуацията е противоположна моторизацията в най-големия ни град София е по-висока от средната за страната. КЪМ КОЙ ТРАНСПОРТ СЕ НАСОЧВАТ ПЪТУВАЩИТЕ В СОФИЯ Във времената на увеличаваща се моторизация закономерно делът на пътуващите с масов обществен транспорт (МОТ) в София намалява. Въпреки мащабното развитие на метрополитена през последните 15 години според отделни проучвания през годините този дял е намалял поетапно

ГРА ДСК А МОБИЛНОСТ

от 65% през 2000 г. до под 40% през 2020 г. Увеличението е „в актива“ на индивидуалния автомобилен транспорт, където промяната е съответно от 17% на около 35%. Можем да заключим, че метрополитенът е успял по-скоро да прехвърли ползвателите на наземния транспорт към себе си, като същевременно се надяваме, че неговото развитие е смекчило още по-висок скок в дела на пътуванията с личен автомобил. Причините за увеличението са многобройни – сравнително лесно е да притежаваш и ползваш редовно автомобил от финансова гледна точка, липсват ограничения (например зони в града с намален достъп при определени условия); той дава самостоятелност, усещане за свобода и независимост; подчертава индивидуализма, а притежанието на скъп автомобил се възприема като престижно от обществото. В условията на пандемия, при необходимост от физическа дистанция между хората, личното пространство, гарантирано в автомобила, придоби нова стойност.

227

МАСОВО ПОЛЗВАНЕ НА АВТОМОБИЛИ В ГРАДА – КАКВА Е ЦЕНАТА ЗА ОБЩЕСТВОТО. ЗАДРЪСТВАНИЯТА В УЛИЧНАТА МРЕЖА ВОДЯТ ДО ОГРОМНИ ЗАГУБИ НА ВРЕМЕ И ЕНЕРГИЯ Прилаганите все още архаични похвати за оценка на пропускателната способност на улиците се съсредоточават върху броя единици превозни средства за определено време, като по този начин не отчитат броя хора, които преминават. При средно запълване от 1.5 души в автомобил дори и при висока пропускливост на превозни средства броят преминали хора остава неоправдано малък. Публикуваните изследвания в Global Street Design Manual демонстрират ефективни методи за разпределение на уличното пространство между отделните ползватели. Така улица с няколко ленти за смесено движение и паркиране може да проведе 12 хил. души за час, докато същата улица, организирана със самостоятелни ленти за обществен транспорт при обслужване с голяма честота, велосипедна алея и разширени тротоари при намалени ленти за общ

228

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

автомобилен трафик, може да проведе 30 хил. души за час. И въпреки че броят единици преминали моторни превозни средства е значително по-малък, не се стига до намалена възможност за придвижване, а напротив. Основна причина за това се крие в площта, която заемат отделните превозни средства. 50 души в автомобили при средно запълване 1.5 души ще заемат 400 кв.м улично пространство, докато същите в един автобус заемат 10 пъти по-малко. Трябва да вземем предвид, че 50-те души с автомобили ще причинят задръстване и взаимно ще се забавят, докато автобусът, който се движи в самостоятелна лента, ще поддържа нормална скорост. Автомобилният транспорт оказва негативно въздействие върху качеството на атмосферния въздух (КАВ). Съгласно публикуваните резултати в "Програма за София" транспортът допринася за 78.7% от емисиите на азотен диоксид (NO2), 10% от ФПЧ 10 (фините прахови частици) и 11.13% от ФПЧ 2.5. Според доклада тези три замърсителя засягат в сериозна степен човешкото здраве. НИВОТО НА ШУМ В ПРОСТРАНСТВОТО Е СЪЩО ВАЖЕН ФАКТОР Според Столичната РЗИ приетите норми за пределно допустими нива на шум в жилищните зони са до 50-60 dB. Счита се, че нивата на комфорт при хората са до 30 dB, в диапазона 60-80 dB се създава предпоставка за разстройване на нервната система, над 90 dB за влошаване на слуха, а 115 dB е прагът на търпимост. Съгласно Шумовата карта на Столичната община шумът от пътния трафик през деня преминава 75 dB около най-натоварените булеварди в гъсто застроените части, а във вътрешността на жилищните квартали рядко пада под 55 dB. Това означава, че живеещите

в града почти навсякъде в откритата среда са изложени на условия, които са предпоставка за проблеми на нервната система. ГРАДСКОТО ПУБЛИЧНО ПРОСТРАНСТВО Е ЦЕНЕН РЕСУРС, КОЙТО Е СИЛНО ОГРАНИЧЕН Неговото разумно и ефикасно ползване е от огромно значение за формирането на жизнена, безопасна и здравословна градска среда. Към него обществото има сериозни очаквания – то трябва да приюти множество функции, като транспортната е само една от тях. Публичното пространство е мястото за социално взаимодействие, културни събития, отдих, спорт и детска игра, правене на бизнес… При такава заявка сякаш започва да изглежда озадачаващо доминантното ползване на почти всички улици за трафик и паркиране. Паркирането даже разхищава пространството - средно един автомобил е паркиран около 95% от времето, т.е. почти през цялото време не се използва. В случая на София личното право на гражданите да употребяват оскъден обществен ресурс, паркирайки колите си на улицата със или без заплащане, е упорито защитавано в не един опит за улично преустройство в централната част София от последните години, като по този начин прилагането на разработения доклад „София - град за хората“ остава химера. Това поставя въпроса дали в някои случаи е необходима направата на личен компромис и преосмисляне на някои удобни навици (например паркиране непосредствено до дома вместо в паркинг на няколко пресечки, когато има такъв), за да бъдат постигнати устойчиви решения.

ГРА ДСК А МОБИЛНОСТ

Автомобилният транспорт оказва негативно въздействие върху качеството на атмосферния въздух (КАВ). Съгласно публикуваните резултати в "Програма за София" транспортът допринася за 78.7% от емисиите на азотен диоксид (NO2), 10% от ФПЧ 10 (фините прахови частици) и 11.13% от ФПЧ 2.5. Според доклада тези три замърсителя засягат в сериозна степен човешкото здраве.

НЕЕФЕКТИВНОТО ИЗПОЛЗВАНЕ НА ПУБЛИЧНОТО ПРОСТРАНСТВО Е ПРЯКО СВЪРЗАНО С ОГРАНИЧЕНИЯ В ДОСТЪПНОСТТА Това се забелязва в условията за пресичане, където на пешеходците често се налага да ползват неудобни, а понякога и дори опасни подлези и пасарелки, независимо дали са трудноподвижни, дали бутат детски колички. Тротоарите и кръстовищата са осеяни с колчета, които трябва да бъдат заобикаляни. Ограниченията в достъпността са масови и при входовете на училища и детски градини, които са „грижливо“ оградени. Това разбиране за пътна безопасност, при която максимално се предотвратява контактът пешеходец, автомобил често пъти се постига на всяка цена, като тя се плаща от пешеходците (т.е. основно от децата, възрастните хора и тези, които искат да поддържат здравословни навици) – пътното платно остава неприкосновена, „свещена територия“, която „не се пипа“. Стига се до ситуации, при които остават 50 см тротоар между стените на сградата и оградите до пътното платно, дори на улици от най-нисък клас. Това трябва да е свидетелство, че безопасността и достъпността вървят ръка за ръка. В добри примери от други държави пред входовете на обществените сгради огради няма, приложени са мерки за намаляване на скоростта, а паркирането е изнесено встрани. Прилагат се дори екстравагантни мерки за спиране на движението по улиците пред училищата в пиковите часове – когато учениците отиват и си тръгват. Подобно нещо изглежда немислимо в нашия обществен живот. Доколко прилаганите мерки за пътна безопасност в София са ефективни може да се проследи в докладите на МВР за пътнотранспортен травматизъм. Броят на загиналите

229

в Столичната община от 2017 г. насам е 35 - 75 души всяка година. За сравнение - норвежката столица Осло с двойно по-малко население рядко има повече от 5 загинали души на година след 2010, като през 2019 докладва само един. КАКВИ СА ВЪЗМОЖНОСТИТЕ ЗА ПОДОБРЯВАНЕ? ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВАТА ИМАТ КОМПЛЕКСЕН ХАРАКТЕР, ПОРАДИ КОЕТО ИЗИСКВАТ ИНТЕГРИРАН ПОДХОД НА ПЛАНИРАНЕ Фундаменталните принципи на устойчивата мобилност отдавна са сложени на масата, София разполага с разработени и приети документи, които посочват пътища за развитие - Планът за устойчива градска мобилност (ПУГМ), "Визия за София", "Програма за София", цитираният по-горе доклад „София - град за хората“. Ключова дейност е актуализацията на ОУП като основен устройствен документ, който трябва да синхронизира прилагането на изброените стратегически документи. Важно е те да бъдат зачетени, уважени, а не да се започва отначало. Сега действащият ОУП има съществени разминавания с останалите планове и трудно може да бъде припознат като действащ инструмент за постигане на устойчива, ефективна и справедлива мобилност, особено гледайки с хоризонта на "Визия за София" (2050) и ПУГМ (2035). Системата за мобилност трябва да предлага широк набор от възможности за придвижване и разнообразие в източниците на енергия. Това е предпоставка за осигуряване на стабилна и по-слабо зависима от кризи транспортна система. Разчитането на един основен вид транспорт и един основен енергиен източник може да доведе лесно до колапс в системата при липсата на алтернативи. ИНТЕРМОДАЛНАТА ГРАДСКА МОБИЛНОСТ И УКРЕПВАНЕТО НА МРЕЖА ОТ ВЪЗЛИ, ОКОЛО КОИТО ДА БЪДЕ НАСОЧЕНО ГРАДСКОТО РАЗВИТИЕ ЧРЕЗ ИНСТРУМЕНТИТЕ НА УСТРОЙСТВЕНОТО ПЛАНИРАНЕ, ИМА ПОТЕНЦИАЛ ДА ИЗИГРАЕ СЪЩЕСТВЕНА РОЛЯ Взаимодействието между регионална железница, метрополитен, наземен транспорт, споделени автомобили, съоръжения „Паркирай и пътувай“, подобрен велосипеден и пешеходен достъп в комбинация с единна тарифна система е условие за развитие на интермодална мобилност. Около възлите, където се осъществява трансферът и се концентрират пътникопотоците, е логично устройствените планове да заложат по-високите параметри на застрояване за сметка на места, където няма такова обслужване. Днес в София наблюдаваме значителна инвестиционна активност там, където транспортната система е слабо развита – основно в южната периферия на компактния град. Това води до нарушен баланс в градското развитие и до зависимост от ползването на автомобил поради липса на алтернатива. Наред с дългосрочния подход, насочен към планирането, могат да бъдат приложени мерки за подобряване на достъпността и пътната безопасност, които не изискват сложни стъпки, а просто прилагат утвърдени в нормативната база мерки. Силно пренебрегвана изглежда наредбата за средствата за ограничаване на скоростта, която позволява при изграждане и извършване на ремонти улиците да бъдат оборудвани с елементи, които значително да подобрят условията за придвижване и да намалят инцидентите.

230

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ИЗКУСТВОТО И ГРАДЪТ

ФИЛИП ЗИДАРОВ

231

© АНИ ПЕТРОВА

232

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ИНТЕГРИРАНЕТО НА ПРОИЗВЕДЕНИЯ НА ИЗКУСТВОТО В СРЕДАТА НА ОБИТАВАНЕ ВИНАГИ Е БИЛО НЕОБХОДИМОСТ

ФИЛИП ЗИДАРОВ

Завършил "История на изкуството" в Националната художествена академия в София. Специализирал в САЩ и Великобритания. В края на 1980-те създава емблематичната артистична Група ГРАДЪТ. Мениджър на Галерия „Хемус“ (1986-88), културно аташе във Вашингтон (1991-92), директор на Софийската градска художествена галерия (1996-2002). През последните 20 години работи като независим критик, куратор и арт експерт.

Г-н Зидаров, исторически предметите на изкуството отдавна са навлезли в средата на обитаване и индустрията на недвижимите имоти за по-голяма привлекателност и уникалност на сградите, за специално настроение и специфични послания за обитателите. В днешно време има все повече и финансови аргументи за това. Разкажете ни повече за начините за интегриране на различни видове изкуство в сгради с различно предназначение? Произведенията на изкуството винаги са били обект на стремеж към притежание и демонстрация на престиж сред елитите на всяка високо развита култура в древността - Египет, Месопотамия, Китай, Индия. От своя страна средиземноморските култури на класическата античност и на елинизма, които са всъщност люлка на съвременната, възникнала като евроцентристка, западна цивилизация, раждат още един основен аспект на нашето разбиране на изкуството – авторството, заедно с цялата развила се около този нов феномен митология. Три от чудесата на древния свят са описвани като скулптурни творби – отлетият от Харес инсполински бронзов Родоски колос, изработената от злато и слонова кост от великия Фидий статуя на Зевс от Олимпия и украсеният със скулптурите на знаменитите ваятели Скопас и Леохарес Мавзолей в Харикарнас. През по-ранната фаза на елинската култура притежаването на сътвореното от прочути грънчари и вазописци на червенофигурната керамика като Полигнот, Дурис, Финтиас, Евтимид и Еуфроний, подписващи с гордост своите произведения, е белег за висок вкус. Така се ражда и друг, определящ художествената дейност феномен – конкуренцията. На една амфора, днес намираща се в колекция в Мюнхен, авторът ù Евтимид е изписал: „Еуфроний това не го може.“ Особено популярен в древността е анекдотът, описващ състезание между прочутите художници Зевсксис и Пархасий, завършил с победа на първия, който така реалистично изобразил чепка

грозде, че птиците се опитвали да я кълват. На високия статус на изкуството в ежедневието на античността днес се дължат редица известни произведения на древногръцкото изкуство, оцелели като римски копия, просто защото се радвали на огромна слава, захранвана от готова да ги поръчва и обслужва клиентела. Прочутото по описания на антични автори произведение на живописта – "Битката на Александър", създадено от един от двамата прославени живописци на елинизма – Апелес или Филоксен, днес е познато от популярната мозайка от Къщата на Фавна в Помпей. Така заради комбинацията от възхищение на търсене възниква и следващият феномен в битието на изобразителното изкуство – колекционирането, оформянето на частни колекции. Неговото продължение, залегнало в самото разбиране за контакта с изкуството, е институцията музей. Освен красивата метафора от храма на музите в Александрия, кажи-речи, всеки съвременен музей по света първоначално е възникнал като частна колекция, превърнала се впоследствие в обществена институция. Историята дава множество ясни примери, че интегрирането на произведения на изкуството в човешкия хабитат винаги е било възприемано като необходимост, още от времето на пещерите, а днешните закони, според които функционира пазарът на изкуството, по протежение на цялата верига от поръчител, меценат, спонсор до автор, консуматор, публика, финансиране, стойност и юридически права са доказали икономически своята необходимост и приспособимост още с генезиса на цивилизованите общества. Какви са вашите наблюдения от международната практика - добри примери и възможности? Международната практика, която по-скоро би трябвало да се описва като нормалната за целия съвременен свят практика, изобилства от добри примери, които са толкова по-полезни, колкото повече се прилагат и повтарят. И те,

ИЗК УСТВОТО И ГРА ДЪТ

изразено с много малко думи, са: Все по-агресивно насищане на пространствата, в които хората живеят, работят или си почиват, с ИЗКУСТВО. Особен акцент се поставя, а и винаги се е поставял, върху обществените пространства, тези, в които се осъществяват социалните механизми, движещи дадено общество. Средновековните катедрали са добър пример. Ролята на художествените произведения в найширок диапазон, от архитектурата до приложните изкуства, е механизъм, даващ уникалната образна идентичност на всяко човешко обиталище, от най-пространно голямо до найинтимно, и предават на неговия облик уникална естетска и естетическа уникалност. От друга страна, конкретна мащабна артистична намеса често е в състояние да превърне някаква позната социална картина в нещо съвсем ново и друго – да кажем, както музея "Гугенхайм" в Билбао. Колкото до възможностите - те винаги са свързани с желанието и готовността на дадена личност, група или прослойка да приеме предизвикателствата, усилията и рисковете да остави на поколенията знаците на своите разбирания за естетика и пиетет към величието на творчеството. Дори и място като Париж, само по себе си преизпълнено с подобни намеси, не престава да ги обогатява и развива – Айфеловата кула, центърът "Помпиду", пирамидата на Лувъра, арката "Дефанс"... В не чак толкова помпозния си вариант тази обществена нагласа намира реализация във всяко свързване с даден екстериор или интериор с произведения, които го обогатяват – художествено, емоционално и, разбира се, като абсолютна монетарна стойност. Докладът Deloitte Private ArtTactic Art and Finance Report 2021 разглежда възможностите и развитието на класовете изкуство като инвестиционен актив - инвестициите в изкуство с цел социално въздействие са сравнително ново направление в управлението на инвестиции в изкуство на границата на филантропия. Доколко те са познати и са възможни у нас? Споменатият доклад представлява изключително задълбочена система от наблюдения, изводи и рецепти за световните тенденции, перспективи и възможности в областта на социалната битност на изобразителните изкуства, съотнесени към настоящия момент и отчитащи всички променливи и променящи се фактори, от които тя се влияе. Акцентът е поставен основно върху финансовите механизми, които движат процесите в тази област, и върху зависимостите, оказващи влияние върху промените и развитието на тези механизми. Отговорът на един от двата въпроса е еднозначен: Не, не са познати, поне не където би трябвало и от когото би трябвало, а промяна едва ли е възможна в кратките планове на настоящето. Доколко такива биха били възможни в някакво обозримо бъдеще - по-близко или по-далечно, зависи от възможността за създаване, отглеждане и поддържане на климат, в който изкуството да е издигнато до статут на основен градивен елемент в самата структура на съответното общество, неговите създатели да се радват на възхищението, което заслужават, а притежаването му и финансирането на произведения на изкуството да стане въпрос на чест, репутация, защо не и на завист. В тази връзка можем ли да коментираме какви са възможностите на представителите на различните

233

Международната добра практика: Все по-агресивно насищане на пространствата, в които хората живеят, работят или си почиват, с ИЗКУСТВО, с особен акцент върху обществените пространства, тези, в които се осъществяват социалните механизми, движещи дадено общество.

видове изкуство в България като съществуващи практики, познаване и възможности за прилагане? Какви са вашите наблюдения за съществуващите нагласи и инвестиционния потенциал? Възможностите на визуалните артисти в България в настоящето могат да бъдат определени като крайно спестени, клонящи към почти никакви. В условията на предишната общественополитическа система Съюзът на българските художници функционираше като де факто работодател на художниците у нас. Вярно, че той притежаваше пълен монопол върху художествения живот в страната и действаше като затворена гилдийна структура, извън която никой творец не можеше да работи като професионален художник, но чрез този монопол съюзът до голяма степен осигуряваше на своите членове доходи чрез държавни поръчки, контрактации, възможност за самостоятелни изложби и участие в стотици общи художествени изложби, от които десетките държавни, градски и окръжни художествени галерии, министерства, творчески съюзи, съсловни организации и т.н. имаха задължението да купуват произведения за своите колекции. Освен това артистичното съсловие имаше немалко допълнителни възможности – творчески бази, изложби зад граница, награди и звания и пр. Ударното преминаване на тази навикнала на обгрижване, някои привилегии и държавни дотации професионална група към общата система на свободния пазар я завари неподготвена и безпомощна. СБХ съществува и до днес, но вече не представлява фактор, с който някой би се съобразявал, и няма никаква тежест дори като профсъюзен защитник на съсловието. Тези сравнения ни най-малко не ме настройват носталгично и никак не ми липсва „развитият социализъм“ до 1990, но е факт, че демокрацията остави творческите среди, навикнали на известна доза привилегированост в системата на

234

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

„народната власт“, в безтегловността на прослойка, от която държавата повече не се нуждае. Преминаването към капитализма, уви, у нас се извърши в неговия най-див и неинтелигентен вариант и мечтаната творческа свобода по отношение на артистите за дълго се материализираше в свободата да нямаш възможност за препитание, да не говорим реализация. На мястото на предишния монополист СБХ, респективно държавата, използвала националното художествено творчество като пряко или косвено обслужващо идеологически подтекст, след 1989 г. „свободното изкуство“ трябваше да бъде регулирано единствено от свободния пазар. Но множеството оттогава появяващи се и изчезващи частни художествени галерии с комерсиален профил не се превърнаха в реален фактор в рамките на една променена художествена сцена. Едната причина е недостигът на професионализъм, да не кажем непрофесионализмът, с който преживяват повечето подобни бизнеси у нас, другата е леността и нежеланието да бъдат научени, да възприемат и приложат отдавна работещи в „белите държави“ стратегии и тактики на тази дейност. Не могат да се подминат и провалите в политиката на по-високо, на национално ниво: при предишната практика одобрението на поръчките за художествена намеса във всички публични пространства минаваше през Държавната комисия, съставена от професионалисти от СБХ, най-често доказали се и уважавани художници, скулптори и архитекти. Така се осигуряваше професионализъм и ниво на облика на даден екстериор или интериор. Дори имаше длъжност главен художник на София. Днешното свободно договаряне и отсъствието на какъвто и да било художествен контрол върху съмнителния вкус на инвеститори или собственици са извор на изключителни провали в естетически план. Преди въобще да се говори за инвестиционния потенциал на изкуството, трябва да се създадат предпоставките за такъв, а това са знание, разбиране и отношение към продукта на художественото творчество, а също и процесите – икономически и емоционални, в рамките на които то може да съществува. Собственици, инвеститори и наематели могат да увеличат стойността на имотите си, като създадат пространство, където посетителите, клиентите и служителите искат да бъдат. Какъв е необходимо да бъде техният подход и конкретните стъпки, за да бъдат въвлечени в такъв тип дейност и успешната им реализация? Има два типа, две посоки на успешна реализация – материална и естетическа, които би трябвало да бъдат тясно свързани. За съжаление засега у нас те са до голяма степен отделени, дори сепарирани. Причините са няколко. Едната е липсата на традиции, за които просто още не е минало достатъчно време, на разбиране и култура от страна на потентните във финансов аспект частни субекти да възприемат произведенията на изкуството, особено на съвременното, като оскъпяващ недвижимостта компонент. Доколкото въобще вече съществува прослойка с известни интереси към изкуството, те по-скоро клонят към учредяване и поддържане на лични колекции, които не са интегрален елемент към архитектурен интериор или екстериор. В най-добрия случай произведения от подобни

сбирки се появяват временно или постоянно „пришити“ към даден частен интериор, най-често във вид на декоративно допълнение. Другият проблем често е липсата на вкус у „властоимащите“, водеща до естетически провали в едни иначе благородни намерения. Отсъствието на достатъчно образовани съветници на колекционерите, притежаващи усет на експерти от типа magister elegantiarium, си казва думата. Малцина се ползват от съветите на външни посредници, например частни галерии, а и предлаганите съвети рядко се възприемат в цялост. Как може да бъде променена сегашната ситуация към подобро? Със (само)образоване и с целенасочено отглеждане на такава класа в средите на едрия бизнес, която да е готова да възприеме есенцията на световните практики. А те са: Притежаването, спонсорирането, разпространението и стимулирането на възможностите за интегриране на висококачествени произведения на изкуството в обществени пространства като въпрос на привилегия, чест и престиж за онези, които го правят възможно. И на удоволствие, разбира се. Пространствата, предназначени за обществено или корпоративно ползване на фирми, банки, хотели, министерства, държавни учреждения предприятия, конгресни центрове, мащабни търговски, спортни или културни обекти, ЗАДЪЛЖИТЕЛНО трябва да бъдат насищани с художествени творби. И идеалния вариант решението и бюджетът за тях могат да се планират още на етап проектиране. Горното да става под контрола и след експертните мнения и съвети от страна на професионалисти с високо ниво на художествено образование и практика, осигуряващи както качество на артистичните намеси, така и еталони за развитието на такава дейност и превръщането ù в традиционен белег в частен, регионален или национален план.

Преди в България въобще да се говори за инвестиционния потенциал на изкуството, трябва да се създадат предпоставките за такъв, а това са знание, разбиране и отношение към продукта на художественото творчество, а също и процесите – икономически и емоционални, в рамките на които то може да съществува.

235

ИЗК УСТВОТО И ГРА ДЪТ

НАЙ-СКЪПО ПРОДАДЕНИТЕ ТВОРБИ НА ИЗКУСТВОТО ПРЕЗ 2021

След стартиралия с COVID хаос през 2020 се очакваха положителни промени през 2021 г., сред които завръщането на събитията с физическо присъствие - изключително важен фактор за търговията с предмети на изкуството. Годината завърши с компромис между дистанция и физическа близост, но вторичният

1

пазар на творби на изкуството вече е неизмеримо по-оздравял в сравнение с предходната година. Най-скъпите произведения, продадени на аукцион през 2021 г., са всъщност познати лица - художници мъже от XIX и XX век - донякъде сигнал за завръщане към обичайния бизнес.

1\ ПАБЛО ПИКАСО - "ЖЕНА, СЕДНАЛА ДО ПРОЗОРЕЦ" (МАРИЯ-ТЕРЕЗА) (1932) 103 410 000 долара Най-скъпата творба, продадена на аукцион тази година, която надхвърля границата от 100 млн. долара на търг на Christie’s в Ню Йорк през май 2021 г. Портретът в светли тонове на музата на художника Мария-Тереза Валтер надминава портрета на друга любима на Пикасо от 1941 г. - Дора Маар, продадена за 95.2 млн. долара през 2006 г., и е петата най-висока аукционна цена за картина на художника. Картината вече е продавана през 2013 г. на търг на Sotheby’s в Лондон за 44.7 млн. долара, а преди това - за 6.8 млн. долара през 1997 г. Последната цена надминава с 1400% първоначалната и се котира добре за иконата на модернизма.

236

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

2\ ЖАН-МИШЕЛ БАСКИА - "В ТОЗИ СЛУЧАЙ" (1983) 93 105 000 долара Пролетните продажби на Christie’s регистрираха втория най-висок резултат за годината с шедьовъра на Жан-Мишел Баскиа от 1983 г. "В този случай", който донася 93.1 млн. долара. Това е последната от трите знакови картини Skull, създадени между 1981 и 1983 г. Другата от трите е продадена за над 110 млн. долара през 2017 г. и досега остава най-скъпата творба на американски художник на аукцион. "В този случай" не достига такава цена, но комбинацията от богата червена гама, специална символика и знаков мотив на череп са били достатъчни, за да надмине резултатите от всички картини на художника.

3\ САНДРО БОТИЧЕЛИ - "МЛАД МЪЖ, КОЙТО ДЪРЖИ МЕДАЛЬОН" (1470 – 1480) 92 184 000 долара Една от последните частно притежавани картини на Ботичели отбеляза висок резултат. Портретът на млад мъж, който държи медальон, е продаден за 92.1 млн. долара през януари на аукцион на Sotheby’s - повече от 9 пъти ръст на творбата на художника от ранния Ренесанс след предходния рекорд от 10.4 млн. долара през 2013. Картината идва от колекцията на починалия магнат в недвижимите имоти Шелдън Солов, който я придобива за 1.3 млн. долара на аукцион на Christie’s през 1982. Картината поставя и рекорд: това е второто някога продавано найскъпо произведение от старите майстори, което се нарежда след "Спасителят на света" на Леонардо да Винчи, най-скъпата някога продавана световна творба.

4\ МАРК РОТКО, №7 (1951) 82 468 500 долара Картината на Марк Ротко №7 е продадена на търг на Sotheby’s като част от колекцията на наскоро разделилите се Хали и Линда Маклоуи и предложени за продан 65 високо оценени творби с автори като Ротко, Анди Уорхол, Лучио Фантана. Поразяващата картина на Ротко е най-високо оценена от всички - 82.4 млн. долара, и представлява втората найскъпа някога продажба на художника след "Оранжево, червено, жълто" (1961) - 86.8 млн. долара през 2012. Сега са представени 35 обекта, останалите ще бъдат продавани през май 2022 и са на обща стойност над 675 млн. долара, като надвишават предварителната оценка от 619 млн. долара и достигат пълна разпродажба на всички обявени експонати.

2

237

ИЗК УСТВОТО И ГРА ДЪТ

5\ АЛБЕРТО ДЖАКОМЕТИ - "НОСЪТ" (1947) 78 396 000 долара Още една творба от колекцията на Маклоуи - впечатляващата окачена скулптура на Алберто Джакомети се приземява на цена 78.4 млн. долара, втората най-висока за вечерта на аукциона. "Носът" със своята необичайна комбинация от раздърпани, но все пак човешки черти, и уникално окачено представяне осигурява една от найвисоките цени на Джакомети на аукцион, повече от продажба от 2010 г. на скулптура за 53.2 млн. долара. "Носът" става притежание на 31-годишния криптовалутен богаташ Джъстин Сън, който планира да дари творбата на своята NFT фондация, фокусирана върху утвърждаване на известни творби и творци в линията NFT.

5

6

4

3

6\ ВИНСЕНТ ВАН ГОГ - "ДЪРВЕНИ КОЛИБИ МЕЖДУ МАСЛИНОВИ ДЪРВЕТА И КИПАРИСИ" (1889) 71 350 000 долара Очарователният пейзаж от Винсент ван Гог е изключително висок резултат от продажбата от Christie’s на колекцията импресионизъм на починалия петролен магнат Едвин Кокс с творби на художници като Реноар, Сезан и Пиер Бонар. Дървени колиби между маслинови дървета, смели мазки и обилно използване на зелено и лазурносиньо изплува на първо място измежду редица силни творби на Сезан и Ван Гог, като заема четвърто място сред постигнатите резултати на великия холандски майстор. Другите негови творби в колекцията на Кокс също се продават добре - "Купи сено" (1888) и "Млад мъж с метличина" (1890), с максимално добри резултати. Всички тези резултати, и особено "Колибите", са сигнал за възстановяващ се пазарен интерес към късните творби на Ван Гог.

238

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

7 7\ КЛОД МОНЕ, "ЕЗЕРОТО С ВОДНИ ЛИЛИИ" (1917) 70 353 000 долара Картината на Ван Гог с малко изпреварва тази творба на друг известен импресионист, продадена от Sotheby’s на пролетен аукцион за 70.3 млн. долара. "Езерото с лилиите" (1917 – 1919) е първокласен пример за характерния стил на Моне с небрежни мазки и мечтателни цветове и, разбира се, неговите любими лилии. Цената твърдо поставя творбата в средата на десетте резултата, постигнати на аукциони, доминирани от подобни картини с лилии, както и с други предпочитани мотиви на Моне като пасторални купи сено. Това е още едно доказателство за обещаващото пазарно движение на творбите на импресионистичния майстор: четири от неговите пет топ резултата на аукцион са постигнати за последните пет години, а най-добрият резултат - "Купи сено" от 1890 г., е постигнат през 2019 г. 110.7 млн. долара.

8\ BEEPLE, EVERYDAYS: THE FIRST 5000 DAYS (2021) 69 346 250 долара Продажбата на NFT за 69.3 млн. долара е може би най-впечатляващата пазарна история за годината. Творбата композиция с елементи от серията Everydays от художника Майк Винкелман, също известен като Beeple - е известна и с факта, че става първият NFT, продаден на голям аукцион. Наддаването стартира

9

239

ИЗК УСТВОТО И ГРА ДЪТ

10

8

Пространствата за обществено или корпоративно ползване на фирми, банки, хотели, министерства, държавни учреждения предприятия, конгресни центрове, мащабни търговски, спортни или културни обекти ЗАДЪЛЖИТЕЛНО трябва да бъдат насищани с художествени творби. И в идеалния вариант решението и бюджетът за тях могат да се планират още на етап проектиране.

от 100 долара, но през следващите няколко седмици подминава маркера от един милион долара и достига 9 млн. долара точно в деня преди аукциона, откъдето стартира по време на самия аукцион. Постигнатата цена поставя Beeple сред тримата най-скъпи живи дигитални художници наред с Дейвид Хокни и Джеф Кунс. Постигнатата цена - 69.3 млн. долара, може да се счита за мигащ неонов сигнал в отговор на нетърпението на колекционерите в търсене на нови модели за колекциониране и разпространение на изкуство в дигиталната епоха.

9\ ДЖАКСЪН ПОЛЪК, "НОМЕР 17" (1951) 61 161 000 долара Първокласната творба на Джаксън Полък от аукциона на Sotheby’s като част от колекцията на Маклоуи почти удвои своята предварителна оценка, за да достигне 61.1 млн. долара, като се превръща в най-скъпата творба на Полък, някога продавана на аукцион. Високата 2.40 метра монохромна картина е третият най-висок резултат на аукциона, но все пак успява да се изстреля по-високо от предишния рекорд на Полък от 58.4 млн. долара от 2013 г. след постигнатите 55.4 млн. долара през 2018 г. Продажбата регистрира добър резултат за абстракционизма.

10\ СИ ТУОМБЛИ, UNTITLED (2007) 58 863 000 долара Впечатляващата картина на Си Туомбли от 2007 г. без наименование е още една творба на знаковия творец на ХХ век - част от колекцията на Маклоуи от Sotheby’s през ноември. Късната творба с характерни детайли в рамките на почти 16 метра се продава на почти двойна цена от предварителната оценка и достига 58.9 млн. долара - третата найскъпа картина на Туомбли на аукцион. Голяма част от ключовите картини на художника са от края на 60-те до началото на 70-те години, когато той работи по-минорни калиграфски творби, подобно на настоящия му рекорд от аукцион - неозаглавена, 1968 (Ню Йорк), продадена за 70 млн. долара през 2015 г. Този резултат заедно с настоящия от 2021 г. от същия период може да бъде сигнал за нарастващ пазарен интерес към късния период на художника.

24 0

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022

ПОБЕДИТЕЛИТЕ В СЕДМИТЕ „ГОДИШНИ НАГРАДИ НА IMOTI.NET“ ЩЕ СТАНАТ ЯСНИ НА 18 МАЙ

Единственият национален конкурс за недвижими имоти у нас ще отличи най-изявените представители от сектора в 13 отделни категории

Кои са най-успешните агенции и експерти в имотния сектор за изминалата турбулентна 2021 година? Това ще стане ясно по време на официалната тържествена церемония на 18 май в хотел „Хаят“, когато ще бъдат отличени победителите в седмото издание на „Годишните награди на Imoti.net“. Това е единственият национален конкурс за имотния сектор, който водещият сайт за обяви на недвижими имоти Imoti.net организира в унисон с мисията си да стимулира прозрачното и професионално развитие на имотния бизнес в полза на потребителите, отличавайки най-изявените компании и експерти в сектора, успели да спечелят доверието на своите клиенти. Πо време на бляскавата церемония по награждаване на победителите в седмото издание на „Годишните награди на Imoti.net“ ще станат ясни имената на носителите на престижните отличия в 13 отделни категории. В оспорваната надпревара за наградите в новото

издание на авторитетния конкурс взимат участие над 60 представители на имотния сектор, а организаторите издават, че със всяка следваща година конкуренцията става все по-голяма. Победителите в отделните категории са определени при ясни критерии след съгласуване от експертно и независимо жури в лицето на специалисти от различни сфери, които имат нелеката задача да оценят прецизно постиженията, коректността и добрата репутация на кандидатите за призовите места в седмите „Годишни награди на Imoti.net“. Паралелно с това, по време на тържествената церемония през месец май 2022г. ще станат ясни носителите на трите специални награди, определени от потребителите - „Награда на потребителите – за агенция за недвижими имоти“, „Награда на потребителите – за най-добър сайт на агенция за недвижими имоти“ и „Награда на потребителите – брокер на недвижими имоти“.

5

6

ГРА ДЪТ

БРОЙ 2 | 2022