Property&Finance Guide #12

December 2015 PropertyAndFinanceGuide.ca R e a l

E s t a t e

•

F i n a n c e

Может ли быть в Канаде отрицательная

процентная ставка?

•

T a x e s

•

L e g a l

A d v i c e

Как получить фиксированный доход 8-12% годовых под залог недвижимости Каков порядок

раздела имущества?

НОВЫЕ МОРТГИДЖ ПРАВИЛА О рынке недвижимости с риэлтором

Максимом Багинским

Mobile this!

Итоги года в Онтарио, и что нас ждет в 2016

EDITORIAL December 2015

От редактора Здравствуйте, сегодня я представляю вам очередной выпуск журнала «Property and Finance Guide». Этот журнал содержит полезную информацию для тех, кто интересуется недвижимостью и финансами, хочет научиться зарабатывать деньги на инвестициях, получать нужные советы от экспертов и узнавать новые стратегии. Этот журнал также для тех, кто желает купить дом для себя, правильно застраховаться, получить информацию от ведущих экономистов и финансистов. Эксперты научат вас, как правильно обращаться с деньгами, чтобы заставить их работать на вас.

Director Alex Moshkovich

Это единственный финансовый журнал на русском языке. Здесь публикуются статьи специалистов Большого Торонто в областях финансов и недвижимости. Вы также найдете в нем, кроме коммерческих материалов и рекламы, множество некоммерческих статей о финансах и недвижимости. В этом выпуске немало важной информации для новых покупателей и продавцов, особенно в области финансировании покупки недвижимости. Это – уникальное в своем роде издание.

Design Oksana Turuta

Вот и подошел к концу 2015 год. Это был рекордный год в сфере недвижимости. Цены продолжают стремительно идти вверх, в то время как банковский процент и канадский доллар продолжает терять высоту. Возможен ли в Канаде отрицательный процент, как это уже происходит в некоторых европейских странах. В этом номере вы узнаете об этом. Так же читайте о новых изменениях в мортгиджах. А так же узнаете как добавить квартиру в бейсменте. Журнал «Property and Finance Guide» распространяется в банках RBC, магазинах, включая Yummy Market, и русскоязычных центрах. Его читают жители Оквилла, Миссиссаги, Етобико, Торонто, Вона, Ричмонд Хилла, Авроры и Ньюмаркета. Мне всегда будет интересно узнать ваше мнение о журнале или какой-либо статье. Присылайте ваши вопросы и пожелания на электронный адрес: PropertyAndFinanceGuide@gmail.com Если вы пропустили, какой либо выпуск журнала, то заходите на сайт www.PropertyAndFinanceGuide.ca И в конце, как всегда, мой девиз: Если Ваши деньги не начнут работать на Вас... ТО ...Вы никогда не перестанете работать на деньги! Алекс Мошкович

2

Property & Finance Guide

January 2015

Editor in Chief Alex Moshkovich

Proof editor Lidia Ineshina Publisher Russian Guide Publishing House Address 691 Petrolia Road North York, ON, M3J 2N6 t:

647-459-9459, 647-473-5050

e:

propertyandfinanceguide@gmai.com

w: www.propertyandfinanceguide.com www.facebook.com/groups/ PropertyAndFinanceGuide/

Advertisers are responsible for the content and design of the advertising. The opinion of editorial staff may not necessarily coincide with opinion of authors of the published materials.

24

30

Issue 12

DECEMBER 2015

8

INVESTMENT & REAL ESTATE 6 Итоги года в Онтарио, и что нас ждет в 2016 8 Может ли быть в Канаде отрицательная процентная ставка?

10 Преимущества инвестиций в студенческое жильё, особенно если ваши дети студенты 11 Пришло время стать владельцем собственного офиса!

12 Арендатор: плохой, хороший, злой 16 Как легализовать бейсмент?

CONDO 14 О рынке недвижимости с риэлтором Максимом Багинским

8-12% годовых под залог канадской недвижимости MORTGAGE & FINANCE 20 Азбука Ипотечного Кредитования: Какие документы нужны для получения самого выгодного ипотечного кредита?

22 ШТРАФНЫЕ САНКЦИИ ЗА ПРЕРЫВАНИЕ MORTGAGE – КАК МНОГО МЫ ОБ ЭТОМ ЗНАЕМ И ПОЧЕМУ ОНИ БЫВАЮТ ТАКИЕ БОЛЬШИЕ

24 На что стоит обратить внимание, когда вы покупаете свой первый дом?

LEGAL ADVICE 26 Каков порядок раздела имущества?

INSURANCE & INVESTMENT 18 Как получить фиксированный доход

PropertyAndFinanceGuide.ca

3

Премьера программы

На канале

В субботу, 23 Января, в 9 часов утра Повтор: понедельник, 25 января, в 23:00 среда, 27 января, в 16:00

В студии - эксперты

Максим Багинский и Александр Мошкович

Присылайте вопросы на e-mail: RealEstateSecretTV@gmail.com 4

Property & Finance Guide

December 2015

Sales Representative in Barrie Office: 705-797-4875 149 Welham Rd., Suite 16, Barrie, ON. L4N 8Y3

Доступная недвижимость для жизни и инвестиций в БЭРРИ цены от $250 000 Полное профессиональное сопровождение от покупки до сдачи в рент BUY, RENT and HOLD allow the tenants to pay off your mortage

Cell:

647-608-5958

www.righthome4u.ca annahvalov@yourchoicerealty.ca

PropertyAndFinanceGuide.ca

5

investment & Real Estate ведущий рубрики Алекс Мошкович

Итоги года в Онтарио,

и что нас ждет в 2016 ПРОГНОЗ НА 2016 Рост населения

1%

Рост GDP

2.4%

Безработица

6.5%

Новое строительство (единиц) 18,300 до 21,300 (жилье на одну семью) 36,200 до 42,200 (многоквартирные дома) Провинция Онтарио стала одной из самых успешных в 2015 году, учитывая ее растущую экономику и развивающийся рынок жилья. Аналитики предсказывают, что этот толчок в экономике будет продолжаться и приведет к экономическому росту на 2.3% в 2015 году и 2.4% в 2016 году. Более того, ожидается, что впервые за несколько десятилетий, Большой Торонто

Текущая нехватка на рынке продаж домов на одну семью, а особенно в области Торонто и вокруг нее, является еще одним стимулом для стабильного роста цен. Но эта проблема, скорее всего, не будет ощущаться в этом регионе, потому что на рынке существует огромное количество альтернатив, в том числе в виде квартир. Пока Торонто дорожает, квартиры занимают более заметную часть рынка. Мы наблюдали это явление в текущем году и будем наблюдать в грядущих. Но пока в целом отдельные дома попрежнему пользуются большим спросом у покупателей, чем квартиры.

Север провинции

Совершенно другая картина предстает в северных и восточных районах провинции. Эти регионы значительно слабее в сфере

6

Property & Finance Guide

рост экономики Онтарио достигнет среднего показателя по стране. «Прошлой осенью мы предсказывали, что увидим некоторый экономический рост в этом году. Но теперь наблюдаем даже больше, чем ожидали», говорит Тед Тсиакопоулос, региональный экономист из CMHC (Canadian Mortgage and Housing Corporation), Онтарио. «За последние три четверти года рынок жилья значи-

тельно вырос, и этот фактор значительно отразился на новом строительном рынке, увеличив число строительных проектов». Цены на жилье тоже выросли. Ожидается, что до конца 2015 года они поднимутся на 7%. Но в следующем году CMHC предсказывает небольшое снижение продаж и строительства на рынке жилья, что отразится и на цене, остановив ее рост на отметке 4%.

Учитывая нехватку домов на одну семью в Торонто и то, что количество доступного жилья сокращается, опытные инвесторы и покупатели уже присматриваются к жи-

лищным рынкам окраин. Я вижу много покупателей, стекающихся к таким районам, как Гамильтон и Барри. Цены здесь еще доступны для покупателя, приобретающего впервые. В этих регионах мы наблюдали невероятный рост цен, что помогло улучшить портфолио инвесторов с колоссальной скоростью. К тому же новый закон, ограничивающий возможность покупки дома с 5% взносом, еще больше спровоцирует рост цен именно в этих регионах. В 2016 году CMHC ожидает продолжение стремительного роста цен на таких рынках, как Barrie, Hamilton, Oshawa. Это неизбежно отразится на рынке юго-запада Онтарио: (London и Windsor).

продаж и рынка жилищной недвижимости. Поэтому CMHC делает меньше ставок на такие рынки, как Sudbury, Thunder Bay, Ottawa и Kingston. «Они очень тесно связа-

ны с экономикой», - рассказывает Тсиакопоулос. «Ottawa прочно опирается на сектор общественной администрации. И мы знаем, что расходы правительства не росли, а

Горячие Рынки 2016 БАРРИ Средняя цена $345,288 Простой – 1.7% Средняя аренда - $1,261 Гамильтон Средняя цена $398,590 Простой – 1.8% Средняя аренда - $1,119

December 2015

investment & Real Estate

ведущий рубрики Алекс Мошкович

значит, активность экономики снижалась. И мы можем чётко пронаблюдать это на цифрах рынка недвижимости. Похожая картина предстает в Северном Ontario. Здесь наблюдалось падение цен на товары, стабильность тоже пострадала, и мы не видели роста числа рабочих мест, который можем наблюдать в других местах. Ожидается, что рынок жилья в Северном Ontario будет менее сильным».

Стимуляторы роста цен в 2016

Подводные камни в 2016

Низкая процентная ставка

Доступность (высокие цены)

Улучшение экономической ситуации

Нехватка квартир на продажу

Нехватка квартир на продажу

Проблемы с финансированием

Очевидно, что экономики районов в Ontario очень разнообразны. Торговая палата Ontario заявляет, что северные регионы будут также отставать из-за своей зависимости от горнодобывающего сектора. Данный сектор будет страдать от проблемы низких цен и слабых перспектив на экспорт до тех пор, пока продолжается медленный рост такого глобального рынка, как Китай. В то же время рынки, расположенные за пределами Торонто и ориентированные на производство, - Kitchener-Waterloo и Barrie - становятся более выгодными и готовы к быстрому росту. Юго-западные регионы и регион Hamilton-Niagara Region выгодно расположены, и в них также присутствует сельскохозяйственный и туристический секторы. «Через 5-10 лет в районе Hamilton появится очень большой спрос на многоквартирные дома, поскольку больше людей будут снимать жилье в аренду», - рассказывает Дэни-

эл Чин, президент компании Chin Properties и инвестор в городское жилье. Он добавил также, что миллионы были потрачены на инфраструктуру и транспорт, в том числе и

Проблемы финансирования не закончатся

ПРИМЕР ПОСЛЕДНЕЙ СДЕЛКИ В БАРРИ

Инвесторы в Ontario ожидают, что банки продолжат оказывать давление на них, создавая больше сложностей для финансирования инвестиционной недвижимости. Банки будут по-прежнему жестко обращаться с инвесторами, старающимися получить в свое портфолио многоквартирные дома. Инвесторам придется проходить через дополнительные процедуры, демонстрируя доходы и денежный поток. Для данного сегмента рынка ставка процента будет значительно выше, как мы уже наблюдали это последние 12-18 месяцев. Банкам нужно заработать ту разницу в деньгах, которую они теряют на портфолио регулярного рынка жилой недвижимости. А инвесторы - это легкая добыча. В то же время умной стратегией на 2016 год можно назвать следующую: просто выйти на рынок и следить за его динамикой.

двухэтапный проект строительства Легкой железной дороги, который будет завершен к 2019 году.

СТОИМОСТЬ ДОМА: $313,000 Первоначальный взнос: $62,600 Расходы на закрытие сделки: $5,000 процентная ставка: 2.2% Выплаты по мортгиджу: $950 Налоги: $250 Страховка: $70 Итого расход: $1,270 Аренда: $1,690 CASH FLOW: $420 в месяц или $5,040 в год При росте 6% в год – подорожание на $18,780 Выплаты по мортгиджу около $6,000 в год

ROI = 44% За последние 2 года я помог инвесторам приобрести более 70 домов в Барри. Если вы заинтересованы инвестировать в этот прекрасный город или думаете переехать в Барри, просто наберите номер 647-4599459, и мы встретимся и обсудим вашу ситуацию и возможности.

Alex Moshkovich Cell: 647-459-9459 Sales Representative, Real Estate Investor and Coach Rock Star Real Estate Inc., Brokerage 165 Cross Avenue, Suite 6, Oakville, ON, L6J 0A9 905-361-9098

PropertyAndFinanceGuide.ca

7

investment & Real Estate December 2015

Может ли быть в Канаде отрицательная процентная ставка? По заявлению Центрального банка, есть вероятность, что Канада последует примеру глав других государств и опустит базовую процентную ставку ниже нуля. Пит Еванс, CBC News Опубликовано: 8 декабря 2015 г Полоз. «Мы не готовы прибегать к нетрадиционной политике в настоящее время и думаем, что не будем использовать ее. Однако всегда разумно быть начеку и готовым к любой неожиданности». С целью стимуляции экономики Банк Канады сокращал процентную ставку дважды в этом году. Другие же страны пошли дальше, снизив ставки до уровня ниже нуля. Так они пытались поощрять расходы и инвестиции и бороться со страхом людей, которые предпочитают накапливать капитал.

«Возможно, с целью стимуляции экономики, Канада поступит также, как и лидеры других государств, опустив процентную ставку ниже нуля», - заявил сегодня бизнес-аудитории глава Центрального банка Стефен Полоз после очередного падения канадского доллара. Обращаясь к The Empire Club в Торонто, Полоз сказал, что возможность опустить процентную ставку ниже нуля - один из монетарных инструментов Банка Канады, которым мы думаем воспользоваться. Данная история берет свое начало в 2009 году, когда Банк заявил, что теоретически самая низкая ставка может составить не менее 0,25 процентов. Опускать ставку ниже означало бы ее несовместимость с определенными финансовыми рынками, такими как фонды денежного рынка, например.

8

Property & Finance Guide

Теперь же Полоз заявил: «На сегодняшний день Банк уверен, что финансовые рынки Канады могут работать и в среде с отрицательной процентной ставкой». Глава Центрального Банка выступил сегодня после того, как канадский доллар потерял еще половину цента, по сравнению со вчерашним днем, опустившись впервые за 11 лет до отметки ниже 74 американских центов. Однако пока Полоз только рассматривает возможность установления отрицательной процентной ставки. При этом он подчеркнул на английском и французском языках, что в данный момент банк не намеревается этого делать. «Сегодняшние заявления никоим образом не должны быть приняты как знак, что мы планируем применить данную политику», - сказал

December 2015

Центральные банки Швейцарии, Швеции, Дании, а также Европейский банк за последние несколько лет по разным причинам опустили свои базовые процентные ставки ниже нуля. Так, ставка Центрального банка Швейцарии теперь минус 0,75 процента. Это означает, что банки должны платить штраф за хранение денег в Центральном Банке. Такая политика стимулирует то, что средства не должны храниться в Центральном банке, а капитал инвестируется в другие сферы. Это неизбежно приведет к росту экономики. Полоз задал риторический вопрос: «Зачем кому-нибудь соглашаться на отрицательный номинальный возврат, когда можно просто держать наличные при себе и получать нулевой возврат?» «Главная проблема состоит в том, что держать наличные при себе, а особенно в больших размерах, тоже стоит средств. И эти затраты влияют на нижнюю границу. Из-за расходов, которые включают в себя хранение, страхование и безопасность средств, Окончание статьи на странице 29

Real Estate Brokerage

Aurora $799,900

Rutherford/ Dufferin $649,888 3-x спальный semidetached, в самом востребованном районе, Thornberry woods. 2 полные ванные на 2-ом, деревянные полы на 1-ом, 3 хорошего размера спальни. Огороженный, ухоженный backyard. Самая низкая цена в районе.

Aurora $999,900

4-x спальный, отдельный дом, в самом востребованном районе. Практически все в доме улучшенное, деревянные полы, кухня с гранитными столами и backsplash и много других улучшений. Дом будет готов к заселению в Октябре, 2015. 2055sq. ft.продавец продает документы на дом. Звоните с вопросами.

Leslie/Hwy7 $799,000

Centre/differing $799,000

!

sive

lu Exc 4-х спальный угловой дом, в проекте *the arbors*, будет готов к заселению в декабре 2015. Около $30000 были вложены в улучшения, включая: кухня, деревянные полы, гранит на столах, backsplash, кухонные стальные приборы и много чего еще... Продавец продает документы на дом!!!

3-х спальный 2-х этажный дом в самом престижном районе. Новая кухня с гранитными столами и backsplash, стальные электроприборы, новые ванные комнаты, новые окна, крыша и гаражные двери. Законченный бейсмент с отдельным входом. Большой огороженный backyard.

Right At Home Realty Inc., Brokerage 895 Don Mills Rd, #112 Toronto, ON, M3C 1W3

Большой коммерческий офис на 1-oм этаже. 2400 sq.ft. почти новое здание, очень хороший обзор. Квартиранты съехали в сентябрe. Можно использовать под любой бизнес.

investment & Real Estate December 2015

Преимущества инвестиций в студенческое жильё, особенно если ваши дети студенты Если у вас есть дети, которые учились, учатся, или в ближайшее время собираются учиться в университете или колледже, тема студенческого жилья неоднократно являлась предметом ваших мыслей, разговоров и даже споров. Всё это мне очень знакомо, так как трое из четверых моих собственных детей именно в таком возрастe. Выбирая свой университет, наши дети мечтают начать свою собственную самостоятельную жизнь, свободную от постоянных ограничений со стороны родителей. Многие родители поддерживают выбор своих детей, так как хотят видеть их самостоятельными и умеющими ориентироваться в любых жизненных ситуациях. И с точки зрения развития личности ребёнка здесь нет никаких отрицательных моментов, но есть одно большое “НО” - это материальная сторона... В течение первого года обучения многие университеты предоставляют своим студентам комнаты в студенческих городках; именно там наши дети делают первые самостоятельные шаги в бытовой жизни. Это лучшее время завязать новые знакомства и найти новых друзей, которые помогут в последующие годы учебы, а также адаптироваться в бытовой и социальной жизни. Начиная со второго года обучения, многие студенты создают группы по 4-8 человек и снимают в аренду жильё за пределами студенческих городков. Стоимость проживания одного студента варьируется от $400 до $800 в месяц. Итак, оплата за проживание, обучение, учебные материалы, транспорт, питание и непредвиден-

ные расходы может вылиться в довольно круглую сумму. Да, вы можете взять заем в банке или взять ОСАП, или у вас есть страховка... А если нет?! Так как же заплатить за образование вашего ребёнка? Вся правда в том, что один купленный дом в качестве инвестиции неподалёку от университета, может решить ваши проблемы. Чтобы понять, какие затраты вам предстоят, и какие доходы и преимущества вас ожидают, давайте рассмотрим конкретный дом, приобретённый мной и моим бизнес-партнёром Евгением в Гамильтоне в декабре 2014 года. Цена дома составила $320,000, и ещё $50,000 мы израсходовали на перепланировку и улучшение. Но совершенно не обязательно что-то перепланировать и улучшать, можно просто найти уже готовый дом немного дороже ($400,000-$420,000), но зато без хлопот. Если в 1-м варианте нам понадобилось $135,000 наличных денег, то во 2-м необходимо около $100,000, при тех же условиях кредитования. И вообще, эта сумма может значительно измениться в зависимости от вашей персональной ситуации. Теперь о доходах и расходах в течение месяца. С дома в восемь комнат мы собираем ($425 X 8) $3400, наши расходы составляют $2140, включая Mortgage, таксы, страховку, коммунальные платежи, интернет и проперти-менеджмент. Таким образом, наш чистый доход составляет $1260. В вашем случае, если вы поселите своего ребёнка в одну из комнат, ваш доход уменьшится на стоимость аренды этой комнаты, но и необходимость в оплате услуг Property manager отпадает, так как

эту работу будет выполнять ваш ребенок. Оставшийся доход около $1,000-$1,200 с лихвой покроет питание и другие мелкие расходы вашего студента, а остаток частично покроет расходы на обучение. Через 4 года, продав этот дом, вы получите назад вложенные деньги, а также частично выплаченный Mortgage ($15,000-$20,000), а также возросшую стоимость дома. В нашем случае мы предполагаем как минимум удвоить вложенную сумму. Полученной прибыли должно с лихвой хватить для погашения займов на учёбу. Я даже не сомневаюсь, что эта заметка вызвала у вас больше вопросов, чем дала ответов. Поэтому, чтобы лучше разобраться в вопросах:

Сын Кирилл (студент Western University)

Сын Алексей и дочь Лиза

■ Как заработать до $18,000 в год на покупке только лишь одного студенческого дома?

■ Где взять деньги на покупку этого дома?

■ Что выгоднее и проще - купить готовый Student Rental бизнес или переделать простой Family Home?

■ Как проще и доходней руководить этим бизнесом?

■ Возможно ли сохранить хорошо отлаженный и высокоприбыльный бизнес для младших братьев и сестер, и при этом выплатить все долги за учебу?

■ Как превратить этот доход в пожизненный, приумножить его, и превратить в хорошую пенсию? Константин Парилов

Приглашаю вас на наш семинар «Преимущества инвестиций в студенческое жильё»

Константин Парилов, сын Алексей (выпускник U of T), дочь Вера (студентка Ryerson University)

10

Property & Finance Guide

23 января в 11 утра 691 Petrolia Road, Toronto ON. M3J 2N6 Зарегестрироваться и получить ответы на вопросы можно, связавшись с Евгением (тел. 647-447-1820) или Константином (тел. 647-299-2303) а также по e-mail: ekamenskiy@mortgage4canadians.ca Вход свободный! Жду вас на встрече!

December 2015

До сих пор платите высокую арендную плату за офис и полностью зависите от капризов владельца? Забудьте об этом! Сегодня у вас есть редкая возможность стать хозяином собственной коммерческой недвижимости в сердце самого перспективного и быстрорастущего бизнес-центра в Торонто.

Crosstown Centre на Don Mills Road и Wynford Dr. является уникальным офисным кондоминиумом, готовым принять новых владельцев. Коммерческое пространство от 1,000 - 22,000 квадратных футов удовлетворит потребностям любого профессионального офиса - от адвокатской конторы и медицинского кабинета до детского сада и частной школы.

ПРИУМНОЖАЙТЕ СВОЙ КАПИТАЛ

Приобретая коммерческое пространство в собственность, вы не выбрасываете арендную плату на ветер, а выплачиваете свою недвижимость, тем самым приумножая свой капитал.

Пришло время стать ВЛАДЕЛЬЦЕМ собственного офиса!

ПОЛНЫЙ КОНТРОЛЬ

Независимо от того, покупаете ли вы современное коммерческое пространство в Crosstown Centre для своего бизнеса или для сдачи в аренду, вы устанавливаете свои правила игры и полностью контролируете финансовый поток, лично определяя размер выплат или арендной платы.

НАЛОГОВЫЕ ЛЬГОТЫ

Списывайте выплату процентов по мортгиджу и расходы на содержание с налогов на ваш бизнес.Неизбежный рост цен. По оценкам опытных финансовых экспертов, в самые ближайшие годы цены на коммерческую недвижимость в Crosstown Centre вырастут минимум на 30% в связи с беспрецедентным уровнем развития нового торгового, жилого и бизнес-парка и транспортной системы в районе Don Mills Rd. и Eglinton Ave.

ЛЕГКИЙ ДОСТУП

Самый крупный транспортный проект в истории Торонто, стоимостью $5,3 млрд. Eglinton Ave. - Crosstown. В минутах езды от Downtown, скоростных www.therussianguide.com

шоссе 401, 407 и практически непосредственно на DVP. Crosstown Centre имеет самое выгодное расположение и легкий доступ из любой точки Торонто и пригородов.

ЧТО ПРЕДЛАГАЕТ CROSSTOWN CENTRE

• Офисы размером от 1000 до 22 000 sq.ft.

• Индивидуальное моделирование и дизайн.

• Удобная парковка для работников и посетителей.

• Низкая плата за содержание.

• Великолепный доступ ко многим транспортным узлам.

• Новый современный вестибюль и коридоры.

• Кафе.

• Car2Go на сайте. И многое другое... Мы приглашаем вас посетить Crosstown Centre самое большое офисное здание на рынке в районе Eglinton Ave/ Don Mills - и своими глазами увидеть, как ваш бизнес выйдет на другой уровень, если вы станете владельцем собственного офиса в самом престижном месте Торонто.

Rudy Reznik Sales Representative

416.886.1267

rudy.reznik@rogers.com www.RudyReznik.com

PropertyAndFinanceGuide.ca 11 RUSSIAN GUIDE #429 • December 4, 2015

29

investment & Real Estate December 2015

Арендатор: плохой, хороший, злой Все мы помним фильм о том, как три охотника за сокровищами совершают опасное путешествие в поисках золота. Арендодатели (landlords) тоже отправляются в путешествие за доходом от ренты, и насколько их путешествие будет успешным, зависит от многих факторов. Сначала важно подготовить помещение, чтобы оно соответствовало всем стандартам здравоохранения, безопасности, состояния и обслуживания жилья, предусмотренным законом. Это требование остается в силе, даже если арендатор знал о проблемах, когда согласился арендовать жилье. С практической точки зрения, надо установить дымоулавливатель, который стоит 3-5 долларов, и проверить отсутствие плесени, особенно если сдается подвальное помещение. Далее очень важный процесс - это отбор потенциального арендатора (tenant). Необходимый этап - это получение заявление на аренду (rental application), отчет из кредитного бюро (credit score), письмо с места работы (employment letter) и SIN. После этого желательно позвонить нынешнему арендатору и работодателю и узнать их мнение о кандидате. Знаете ли вы, что есть специальный сайт www. tenancybureau.com, куда в базу данных занесены проблемные арендаторы? Я настоятельно рекомендую использовать этот сайт для идентификации возможных проблем. Также хорошая мысль - это перевести счета на имя арендатора, запросить страховку на его имущество и взять депозит за ключи. Договор между сторонами может быть заключен либо в устной форме, либо в письменной. Если вы используете свою собственную форму, тогда обязательно укажите имена и фамилии всех арендаторов и арендодателя, величину арендной платы, величину депозита, день начала, условия и срок аренды. Я все-таки рекомендую иметь письменную форму договора. Немногие знают, что арендодатель должен предоставить новым арендаторам информацию

о правах и обязанностях арендодателей и арендаторов в виде брошюры, издаваемой Комитетом арендаторов и арендодателей (Landlord and Tenant Board). Права и обязанности обоих сторон описаны в Законе по аренде жилья (Residential Tenancy Act). Руководство к этому Закону с объяснениями можно найти на русском языке на сайте www.settlement.org. Кстати, этот закон не распространяется на те случаи, когда арендатор делит с арендодателем кухню или ванную комнату. Вкратце обязанность арендодателя - это предоставить жилье, пригодное для проживания, не повышать арендную плату выше установленного максимума, не входить в арендованное помещение без предварительного уведомления, кроме как в случае экстренной ситуации, поддерживать тишину и не нарушать покой арендатора. В обязанность арендатора, помимо своевременной оплаты, входит поддержание порядка, тишины и чистоты, чтобы не мешать другим арендаторам, и использование помещения по назначению. Также арендатор не имеет права менять замок без предоставления ключа арендодателю. Таков закон, но что же делать, если что-то пошло не так, и одна из сторон видит, что закон нарушается? Все споры между ними решаются Комитетом арендаторов и арендодателей, и его функция аналогична функции суда. Обратиться в Комитет может как арендатор, так и арендодатель. Важно знать что, что бы ни происходило, арендодатель не может отключать или препятствовать предоставлению любых жизненно важных

услуг в отношении арендуемого жилья, а именно: отопление, снабжение электроэнергией, подача топлива, подача горячей или холодной воды. Также арендодатель не имеет права сменить замок и не дать ключ арендатору. Кстати, арендодателю за невыполнение Закона по аренде жилья может быть присужден штраф до 25,000 долларов. Окончание срока действия договора аренды не означает, что арендатор должен выселяться. Может быть заключен новый договор аренды, или арендодатель и арендатор могут договориться о продлении срока действия договора аренды. Однако, к сожалению, для арендодателя, даже если новая договоренность не достигнута, арендатор все равно имеет право остаться на прежних условиях. Арендодатель может расторгнуть договор аренды только по причинам, разрешенным в Законе об аренде. Закон позволяет арендодателю предоставить арендатору уведомление о выселении, если арендатор не соблюдал свои обязанности, описанные в Законе. Однако существуют и другие причины выселения, не основанные на поведении арендатора. Например, арендуемое помещение нужно арендатору для собственного использования: по причине продажи недвижимости, проведения капитального ремонта, реконструкции или сноса арендуемого помещения. Как видно из анализа Закона по аренде жилья, в Онтарио очень легко сдать жилье в аренду - достаточно устного договора, зато избавиться от плохого арендатора может стоить много сил и нервов. Так что, охотники за сокровищами, удачи вам и будьте бдительны!

Оценка состояния дома, стоимость уже сделанного или необходимого ремонта

ДА! Я имею знания и опыт в области строительства, ремонта, цен на строительные работы и материалы поскольку члены моей семьи владеют строительной компанией.

Оценка инвестиционного потенциала недвижимости

ДА! Я имею научную степень в точных науках и огромный опыт покупки и продажи недвижимости с целью инвестиции в Торонто и GTA.

Забота об интересах клиента

ДА! Я работаю за комиссионные, однако отчисляю часть из них на благотворительность и медицинские исследования. Также я подстригла волосы в поддержку исследований по борьбе с раком. Интересы клиента для меня на первом месте.

Julia Jitkova, 12

Sales representative

Property & Finance Guide

December 2015

Жизнь бывает непредсказуемой... Страхуйтесь, чтобы жить спокойно!

Татьяна

Sales Representative

Субботина Hons. BA, CHS

Советник по финансовым и страховым вопросам, брокер CERTIFIED HEALTH INSURANCE SPECIALIST с 20 летним опытом работы

(416) 450-7837

www.subbotina.ca

• СТРАХОВАНИЕ ЗДОРОВЬЯ, ЖИЗНИ • ДОЛГОСРОЧНОЙ ССУДЫ В БАНКЕ (MORTGAGE), УСЛОВИЯ И ЦЕНА ЛУЧШЕ, ЧЕМ В БАНКЕ • ДОХОДА НА СЛУЧАЙ ПОТЕРИ ТРУДОСПОСОБНОСТИ («БОЛЬНИЧНЫЙ ЛИСТ») • RRSP, TFSA и RESP ПРИ ПОЛНОЙ ГАРАНТИИ ВКЛАДОВ • МЕДИЦИНСКИЕ СТРАХОВКИ ДЛЯ ГОСТЕЙ, А ТАКЖЕ ОЖИДАЮЩИХ OHIP, НАЧИНАЯ ОТ $1.10 В ДЕНЬ • ТУРИСТИЧЕСКИЕ СТРАХОВКИ • СЕМЕЙНЫЕ И ГРУППОВЫЕ СТРАХОВКИ, ПОКРЫВАЮЩИЕ УСЛУГИ ДАНТИСТА, МАССАЖИСТА, ЛЕКАРСТВА, ОЧКИ И Т.Д

NEW!!! Самые низкие цены на Super Visa для ваших родителей!

Guaranteed Retirement Income for Life

Sutton Group - Admiral Realty Inc. Brokerage 1881 Steeles Ave. W. Toronto

Direct: 647.505.7546 Office: 416.749.7200 nlopatine@gmail.com

Location!

Location!

3 Bedroom Condo for Rent

$3,100 Сдается шикарный ухоженный дом, более 3,000 sq.ft., 5 спален, 5 ванных комнат. Oтдельный боковой вход, ведущий в дополнительную жилую комнату, спальню и ванную. 2 гаража, выход из family room на большой балкон-террасу, из кухни на дек. Деревянные полы и 9 ft. потолки на первом этаже, камин. Красивая обновленная кухня с высокими шка-

фами, гранитная столешница, стальные электроприборы. Laundry на 2-ом этаже. В master bedroom имеются 2 шкафа, один из них Walk/In. Идеально для большой семьи или для тех, кто ведет бизнес из дома.

Дорогие друзья! Поздравляю вас с наступающими рождественскими и новогодними праздниками! Пусть ваш дом будет полон друзей, любви, улыбок и тепла!

Много полезной информации на моем сайте

PropertyAndFinanceGuide.ca

13

condo

ведущий рубрики Максим Багинский

О рынке недвижимости с риэлтором Максимом Багинским Максим, в конце 2013 года вы давали интервью для одного из журналов, в котором абсолютно точно спрогнозировали развитие рынка недвижимости Торонто в предстоящие годы. Кроме этого, в ваших статьях в прессе вы довольно часто делаете уверенные прогнозы, которые, как правило, сбываются. Как вам это удаётся? У меня довольно большой опыт работы в индустрии недвижимости, и это только кажется, что рынок недвижимости трудно прогнозируем, в действительности, всё очень хорошо прогнозируемо, и если отбросить эмоции, а опираться на статистические факторы и уметь их грамотно сопоставлять, то ничего сложного тут нет. Я очень много занимаюсь статистикой и считаю это одним из наиболее важных моментов в работе с инвестиционными сделками. Инвестиционные сделки в корне отличаются от покупки своего жилья. Если во втором случае важно, чтобы недвижимость вам нравилась, была удобна для проживания вашей семьи и т.д, то касательно инвестиционных сделок, самая большая ошибка примеривать эту недвижимость на себя. В этих сделках работает чистая математика, и именно глубокий анализ статистки позволяет сделать правильный выбор, а не редко и уберечься от дорогостоящих ошибок.

По квартирам, расположенным в даунтауне Торонто, средний рост составил около 7%, некоторые микрорайоны выросли на 1012%. Очень хорошую прибыль инвесторы в уходящем году получили от перепродажи контрактов нового строительства, так называемых «Assignment» сделок с кондо квартирами. В большинстве проектов прибыль в этом случае составила около 70-80%

годовых на вложенные деньги, в некоторых проектах, где квартиры приобретались с пониженным депозитом, деньги отработали под 100-150% годовых.

Произошли изменения, касающиеся первоначального взноса для покупающих впервые, начиная с 16 января следующего года минимальный первоначальный взнос в 5% останется только для недвижимости стоимостью до 500 тысяч, для приобретения более дорогой недвижимости понадобится минимум 10%. На на мой взгляд, это изменение не отразится на рынке недвижимости, так как все сделки с первоначальным взносом менее 20% - это так называемый страхуемый мортгидж с очень существенным страховым взносом, который сразу же добавляется к сумме долга. Покупающим с 5% первоначальным взносом уже давно гораздо выгоднее взять недостающие 15% на рынке частных денег, пусть даже под большой процент, и закрыть сделку с 20% первоначального взноса. Таким образом можно избавиться от уплаты страховой суммы, которая в разы перекрывает проценты по кредиту, взятому у частных заимодателей. Соответственно, принятие этого закона повлияет лишь на незначительное количество покупателей, предпочитающих покупку с 5% первоначального взноса и добавляющих страховую сумму к сумме кредита.

В конце года правительство Онтарио пыталось принять закон, позволяющий муниципалитетам устанавливать свой собственный налог при переходе права собственности «Land Transfer Tax», что, несомненно, привело бы к значительному увеличению этого налога. Из-за многочисленных петиций

Недавно вы работали с проектом “Ross Park”, который будет построен в London, ON рядом с Western University. Насколько выгодны для инвесторов вложения в проекты, находящиеся рядом с крупными университетами Канады?

2015 год заканчивается, насколько удачным он был для инвесторов, какие произошли изменения? Для меня этот год не принёс никаких сюрпризов, я бы сказал, всё было строго по плану, что ожидалось, то мы и получили. Лидерами в области инвестиционных сделок, как и в 2014 году, остались два основных сегмента: это отдалённые районы GTA и кондо квартиры даунтауна Торонто. В низкоэтажном строительстве такие районы, как: Newmarket, Keswick, Bradford, Barrie показали рост от 10 до 15% и сохранили приличные показатели коэффициента стоимости недвижимости к арендной плате.

14

Property & Finance Guide

против принятия этого закона, проект был снят с рассмотрения, так что тут мы не увидим никаких изменений.

December 2015

”Ross Park” был очень хорошим инвестиционным проектом, и те, кто вложили деньги в этот проект, уже очень скоро начнут получать хорошие дивиденды. Сейчас же на подходе новый проект, который мы начнём продавать сразу после новогодних праздников. Ещё не известна точная дата, это будет один день продаж и ориентировочно это середина января. Проект называется “District Condos” и будет строиться в одном из наиболее быстро развивающихся городов, спутников Торонто, городе Waterloo, являющимся инновационным центром Канады и оценивающимся одним из лучших городов для инвестиций по версии: Real Estate Investment Network (REIN). Проект будет расположен рядом с University of Waterloo и Wilfrid Laurier University а также в непосредственной близости от технологического парка, который называют “Canada’s Silicon Valley”, где расположены представительства многих крупнейших мировых компаний, и являющегося домом для более 1000 технологических стартапов. Проект будет построен уже в 2017 году, ожидаемая доходность проекта после окончания строительства более 40% в год на вложенные деньги, при том, что инвесторам не нужно будет беспокоиться о поиске арендаторов, аренда гарантирована застройщиком комплекса, который также предоставляет бесплатный менеджмент сдаваемых квартир сроком на 2 года. На мой взгляд, этот проект суперинтересен для желающих выгодно вложить деньги в недвижимость. Ещё раз напомню, что продавать этот проект мы будем всего один день в середине января, и нет сомнений, что большинство квартир

будут проданы за 2-3 часа, так что, если ктото заинтересован в подобного рода инвестиции, связывайтесь со мной заранее и я, являясь инсайдером в этом проекте, гарантирую, что выбранная квартира достанется именно вам. Максим, скажите, что бы вы пожелали нашим читателям в наступающем году? Хороших инвестиционных сделок и отличной прибыли. Самое главное не бояться начать: чем раньше вы начнёте инвестировать, тем больший пассивный доход вы будите получать в будущем. Инвестиции в недвижимость - это как снежный ком, который с годами разрастается в геометрической прогрессии. Создание пассивного дохода в 100-150 тыс. долларов в год в течение 1015 лет - это никакой не миф, а реальность, подтверждённая множеством примеров моих клиентов и моим собственным. Так что увереннее делайте первый шаг, и будет вам удача. Беседу вел Эдуард Шор

Maxim Baginskiy Cell: 416-832-8343 Real Estate Broker / Investment Advisor Right at Home Realty Brokerage Inc. 905-695-7888 PropertyAndFinanceGuide.ca

15

investment & Real Estate December 2015

Как легализовать бейсмент?

Что такое квартира в Бейсменте? Бейсмент квартира - это тип дополнительной квартиры в доме на одну семью. Бейсмент квартира обычно имеет отдельной вход и собственные удобства, спальню, ванну, бытовую технику для приготовления пищи. Дополнительная квартира может располагаться в любой части дома, не только в бейсменте. Однако дополнительная квартира в бейсменте на сегодняшний день встречается чаще всего. Дополнительные квартиры также называют второстепенной квартирой, квартирой бабушки, квартирой няни. Но несмотря на то, кто живет в подвале (жилец, платящий аренду, член семьи или гость), муниципалитет требует, чтобы помещение соответствовало всем актам зонирования, а также строительному и пожарному кодам.

Какова история возникновения подвальных квартир в Онтарио? В 1994 году правительством был принят законопроект о правах резидентов (законопроект 120), разрешающий строительство бейсменте-квартир до тех пор, пока они соответствуют стандартам санитарной и пожарной безопасности.

26 ноября 1996 года Консервативное Пра-

16

Property & Finance Guide

вительство Онтарио приняло законопроект, возвращающий право муниципалитетам запрещать строительство подвальных квартир. Данный законопроект вступил в силу 22 мая 1996 года. Каждый муниципалитет в Онтарио воспользовался новым правом и сделал строительство новых подвальных квартир нелегальным. Все подвальные квартиры, которые были созданы до 1995 года, разрешили сохранить, а также те, разрешение на строительство которых было выпущено в 1995 году, а само строительство завершено до мая 1996 года. При этом владельцы бейсмент-квартир, построенных до 1995 года, были обязаны предъявить доказательства этому.

6 июля 2000 года правительство города Торонто приняло закон 493-2000, позволяющий строительство подвальных квартир в любых домах на одну и две семей, если эти квартиры соответствуют определенным требованиям. В 2010 году правительство Онтарио вынесло на рассмотрение законопроект 140: сильные жилые районы через закон о доступном жилье, 20113. По этому закону от муниципалитетов требовалось введение официального плана и правил, а также за-

December 2015

конных положений зонирования. Согласно данным правилам, бейсмент-квартиры разрешалось строить как в отдельных домах на одну семью, так и в домах на несколько семей, в таунхаусах. Данный закон вступил в силу 1 января 2012 года, но в нем не указывался срок, когда муниципалитеты обязаны предоставить свои планы, удовлетворяющие требованиям законопроекта 140. С тех пор города Markham, Vaughan, Mississauga и Brampton приняли требования законопроекта 140 и в настоящее время ведут политику и процессы, позволяющие строительство подвальных квартир. Каждая подвальная квартира должна соответствовать следующим требованиям: • Требованиям жилого зонирования; • Стандартам недвижимости; • Стандартам размещения; • Требованиям санитарии и безопасности; а также • Кодам Электра и Пожарной безопасности. Окончание статьи на странице 28

Call Direct: 705 - 990 - 0177

Alex Moshkovich Sales Representative

Cell: 647 • 459 • 9459 E-mail: alex@rockstarbrokerage.com www.RealEstateForCanadians.com Rock Star Real Estate Inc., Brokerage 165 Cross Ave, Suite 6 I Oakville, ON I 905-361-9098

sfil

nni I & e

i

Barr

Barrie $449,900

Barrie $549,000

Barrie $349,000

Almost new 2-car garage house with Walkout basement and 2 kitchens. Easy to convert to duplex.

4 bedroom 3 bathroom NEW 2-car garage detached house. 9'' ceilings, open concept, near lake.

2+2 bedrooms with 3 bathrooms 2-car garage bungalow with ravine lot. Law lever already rented. Potential rent $2200 (both units).

Barrie $319,000

Barrie $389,900

Innisfil $348,000

Detached fully finished house, ideal for investors. Potential rent $1600.

4 bedroom house, only 7 years old in South East Barrie near Go Train.

Stunning Townhome Close To The Sparkling Shores Of Lake Simcoe. Ravine lot and Walkout basement. Over 2000 Sq.Ft.

Innisfil $389,000

Innisfil $469,900

Springwater $728,500

Fantastic 3 Bedrooms 2 car garage Detached Home In High Demand Area.Close to the lake.

All Brick 2 Storey Family Home On Premium Deep 154' Lot. Double Garage.

Wonderful Custom Open Concept Bungalow In Executive Area On A Treed. Half Acre Lot Overlooking View - No One Behind, And Only A Minute To Barrie. Finished Basement With Separate Staircase And In-law Area.

PropertyAndFinanceGuide.ca

17

Insurance & investment

ведущий рубрики Игорь Голобородов

Как получить фиксированный доход 8-12% годовых под залог канадской недвижимости Дорогие читатели, многие из вас имеют какие-то накопления в RRSP и TFSA. Для вас самое главное, конечно же, как и для любого инвестора – это доход, который инвестиция приносит своему владельцу. Какими бы ни были замечательными льготы в RRSP или TFSA, толку от них будет мало, если Ваш капитал ничего не зарабатывает, или зарабатывает ничтожно мало, или, и того хуже, приносит минус, то есть теряется. Как говорится, без труда не выловишь и рыбку из пруда, а без пруда – не выловишь и с трудом! В этой статье я расскажу вам о том, как обеспечить себе безбедную старость или, если Вам будет угодно, досрочный выход на пенсию, зарабатывая на Ваших инвестициях заранее определенный доход 8-12% (prescribed interest). Сразу отмечу, что я намеренно не использую термин «гарантированный доход», так как, по канадскому законодательству, этот термин к данному виду инвестиций применять нельзя, в отличие, например, от банковских GIC. При оформлении mortgage своим клиентам, когда мы вместе просматриваем документы в той их части, где указана сумма интереса, которая будет выплачена заемщиком банку за период действия mortgage, я очень часто слышу от них фразы на подобие: «Вот жируют банки!!! Хорошо устроились – дали денег в долг и гребут лопатой проценты, я бы тоже так хотел!!!» (иногда фразы бывают и пожестче, но уже не для цитаты в печатном издании...) На самом деле, в провинции Онтарио каждый из вас может выступать в роли банка и давать свои деньги в долг в виде mortgage. Такой mortgage называется private mortgage, и используется заемщиками в различных ситуациях, когда стандартное финансирование от банка по тем или иным причинам недоступно или слишком дорого. Связующим звеном между инвестором и заемщиком выступает Mortgage Broker, который выполняет функцию поиска заемщиков, оценки степени

18

Property & Finance Guide

риска сделки, изменения или построения структуры сделки таким образом, чтобы минимизировать риск для инвестора. Также Mortgage Broker готовит всю документацию, включая инструкции для адвокатов. «А кто же за всё это счастье платит?», спросите Вы.

... в провинции Онтарио каждый из вас может выступать в роли банка и давать свои деньги в долг в виде mortgage. Возможно, ответ удивит вас своей прямотой – платит за все заемщик. Почему же всё так устроено? Потому что финансовая система при помощи банковского лоббирования исторически складывалась таким образом, что за всё платит тот, кому нужно взять деньги в долг. Приучили нас банки за всё платить. А теперь у нас есть уникальная возможность воспользоваться всеми этими преимуществами и не платить ничего при инвестировании средств в private mortgage. Например, за услуги адвоката заемщика, как и адвоката инвестора (а их всегда должно быть два при закрытии

December 2015

сделки с private mortgage на сумму, превышающую $50,000) платите не Вы, а заемщик. Услуги Mortgage брокера также оплачиваются заемщиком. Всем этим я хочу Вам сказать, дорогие мои потенциальные инвесторы, что вы можете инвестировать, не платя абсолютно никаких «management fees», которые нещадно, на регулярной основе, состригают с Ваших накоплений, независимо от годовой доходности, если они вложены, к примеру, в mutual funds. Хочу обратить Ваше особое внимание на тот факт, что Ваши деньги не вкладываются в какой-то фонд, на них не покупаются какието акции, к Вашим деньгам вообще никто не прикасается, кроме адвоката, который законным образом оформляет сделку с Вашей стороны, представляет Вас в дальнейшем и, соответственно, защищает Ваши интересы. После закрытия сделки Ваши средства распределяются адвокатами согласно структуре сделки и инструкциям. В момент закрытия сделки адвокат регистрирует Ваше имя на той недвижимости, под залог которой Вы даете private mortgage, то есть Вы записаны в государственном реестре недвижимости, как держатель кредита против данной недвижимости, то есть в роли банка, а не заемщика. Срок, на который дается mortgage, может быть от нескольких месяцев до нескольких лет, в зависимости от типа заема. Если на одну недвижимость mortgage дают сразу несколько инвесторов, то это называется Syndicated Mortgage, всё делится между

Insurance & investment

ведущий рубрики Игорь Голобородов

инвесторами пропорционально вложенным долям. Каким бы ни был private mortgage, одно могу сказать точно: если заемщик не платит, то Вы, как инвестор, наделены ровно теми же правами применить против него всю мощь финансово-правовой системы, которая, как я уже говорил выше, исторически сформирована так , что четко и быстро работает в пользу банков. То есть в случае просрочки платежей заемщиком, вы с помощью адвоката инициируете процедуру Power Of Sale, которая позволяет быстро продать заложенную недвижимость и из полученных средств вернуть свои кровные, а также погасить все возникшие издержки, включая накопившиеся проценты по mortgage. Главным фактором, влияющим на успешный возврат вложенных Вами средств, является Equity в недвижимости, то есть разница между стоимостью недвижимости и суммой всех mortgages, зарегистрированных на ней. Чем больше Equity, тем больше «подушка безопасности» у инвестора. Самый последний, кто уходит «домой» с остатком Equity, это горе-заемщик, поэтому у него имеется мотив обойтись без процеду-

Insurance & Mortgage Broker

Igor Goloborodov MA Economics, License #10262, Allie Mortgage Corp.

ры Power Of Sale гораздо больше, чем у инвестора. Самое главное, о чем Вам никогда не расскажут в банке, - это то, что Вы можете инвестировать в private mortgage, используя средства, находящиеся в RRSP, TFSA и любых других Registered Investments. Банки такую услугу не оказывают, так как им это очень невыгодно, - нечего с Вас стричь, когда деньги на год или несколько лет ушли из RRSP через адвоката к заемщику. Инвестирование в private mortgage из Registered Investments осуществляется через специализированные трастовые компании, имеющие лицензию Mortgage Administrator. Приведу пример: сорокалетний человек, полностью используя лимит TFSA каждый год при доходности 8%, реинвестируя получаемый интерес туда же, в возрасте 70 лет будет иметь внутри TFSA примерно $860,000, при этом инвестировав своих денег только $196,000. Проценты по mortgage внутри TFSA не облагаются налогом ни сегодня, ни потом. А теперь самое приятное – забираем деньги, налоги с них не платим, и еще и пособие и пенсию получаем без всяких урезаний со стороны государства.

Источником инвестиций в mortgage не обязательно должен быть RRSP или TFSA – это лишь частный случай. Можно также использовать RRIF, LIF, RESP, а также просто наличные деньги или деньги с кредитной линии (при определенных условиях можно списать на расходы interest и платить меньше налогов). Для тех из Вас, у кого есть свободные средства внутри корпорации, хорошим решением будет выдать mortgage из корпорации, - в этом случае вы заставляете работать на себя сумму, которая в противном случае была бы обложена высоким персональным налогом, если бы Вы выплатили ее себе как зарплату или дивиденды. Если Вы хотите, чтобы Ваши накопления начали приносить Вам хороший доход уже сейчас, для записи на бесплатную консультацию звоните мне по телефону 647-328-2914.

Igor Goloborodov Insurance and Mortgage Broker, Allie Mortgage Corporation, FSCO #10262

Анализ Вашего семейного бюджета и выбор страхового или инвестиционного решения, оптимального для Вас Бесплатная проверка существующих страховых полисов (уменьшение ежемесячного платежа, подбор более выгодного продукта) Бесплатные консультации для новых иммигрантов (построение кредитной истории в короткий срок, канадская финансовая система и т.п.) Максимальная защита за минимальный платеж

Широкий выбор страховых и инвестиционных продуктов: Life Insurance – страхование жизни Critical Illness Insurance – страхование от тяжелых заболеваний Disability Insurance – страхование от потери трудоспособности Travel / Visitors insurance – страхование туристов / гостей / ожидающих OHIP Group Insurance / Benefits – групповые планы, бенефиты RESP – Накопительные планы на образование детей RRSP / RRIF / TFSA – Пенсионные и сберегательные программы с гарантированным возвратом капитала, а также инвестиции в mortgages под 8-12% годовых фиксированного дохода

www.investinmortgage.com

Звоните по телефону 647-328-2914 PropertyAndFinanceGuide.ca

19

Mortgage & finance

ведущие рубрики Михаил Тульченецкий и Денис Державец

НОВЫЕ МОРТГИДЖ ПРАВИЛА

для покупателей недвижимости дороже $500,000! СРОЧНО В НОМЕР! Правительство ужесточает правила для покупателей более дорогой недвижимости Министр Финансов Билл Морно, 11 декабря заявил о предстоящих изменениях мортгидж правил. Уже с 15 февраля 2016 года необходимый минимальный первоначальный мортгидж взнос при покупке недвижимости стоимостью от $500,000 вырастет с 5% до 10%. В то же время, новые требования будут применяться только к той части стоимости, которая превышает указанный порог. Таким образом, минимальный первоначальный взнос по мортгиджу на сумму в $1 млн. будет составлять 7.5% (5% на первые $500,000 + 10% на вторые

$500,000). Напомним, что для недвижимости стоимостью выше $1 млн. необходимо иметь более 20% первоначального взноса.На покупателей недвижимости стоимостью менее $500,000 новые изменения не повлияют. Лишь 17% всех прод аж в Канаде за прошедший год составили дома стоимостью от $500,000 до $1 млн. В то же время, в Ванкувере данная цифра возрастает до 33%, а в Торонто – до 40%. Около 23% еще на выплаченных мортгиджей в Канаде попадают в категорию "застрахованных" с необходимостью получения страховки у СМНС, Genworth или Canada Guaranty. Иными словами, новые правила затронут менее чем 4% всех новых ипотечных кредитов.

Азбука Ипотечного Кредитования:

Какие документы нужны для получения

самого выгодного ипотечного кредита? Продолжение статьи ноябрьского выпуска.

1 Личные данные: ваш возраст, семейное по-

ложение, количество детей и адреса вашего проживания за последние 3 года.

2 Детали трудоустройства: справка о доходах (формы Т4 за прошедшие 2 года, копии ваших последних квитанций о выдаче зарплаты (paystub), личные налоговые декларации (T1 General) и извещения от налоговой службы (Notice of Assessments) за предыдущие два года, а также письмо из отдела кадров вашей компании, в котором указывается ваша должность, период работы и зарплата (при почасовой оплате труда - доход в час и гарантированное количество часов).

3 Если вы работаете на себя (self-employed),

вам необходимо предоставить: регистрационные документы на ваш бизнес (Master Business Licence, Articles of Incorporation и тп.), а также финансовые отчёты за последние 2-3 налоговых года в случае корпорации. От вас дополнительно потребуют: личные налоговые декларации (Т1 General) и извещения от налоговой службы (Notice of Assessment) за последние 2 года.

4 Дополнительные источники дохода: обыч-

но сведения о дополнительном заработке исходят с вашей стороны, но банк может потребовать подробную документацию. Другие источники дохода могут включать в себя пенсию, доход от сдачи жилья в аренду, дополнительную работу с частичной занятостью и т.д. Вас, вероятно, попросят предоставить копии ваших налоговых деклараций или копии квитанций о выплате дополнительной зарплаты, документы на аренду.

5 Если у вас уже есть собственность: понадо-

бится свежая выписка по мортгиджу на вашу текущую недвижимость, включающая остаток, процентную ставку и размер регулярных платежей, а также копии выписок из муниципалитета о налогах на собственность за прошлый и, возможно, за этот год, чтобы подтвердить размер налогов и отсутствие задолженности.

20

Property & Finance Guide

6 Текущая банковская информация: в том

числе название банка, адрес вашего отделения, номер вашего счета, транзитный номер отделения и номер финансового института. Все это присутствует в вашем чеке (void cheque) или в специальной форме, которую может по запросу предоставить ваш банк (pre-authorized withdrawals/debit/ transactions form).

7 Подтверждение вашего первоначального взноса: это может быть отчёт о состоянии банковского счёта за последние 90 дней, на котором в данный момент находятся ваши средства, или письмо от члена семьи, в котором указывается, что деньги являются подарком, и выписка с вашего счёта, подтверждающая поступление финансового подарка.

8 Согласие на получение вашей кредитной истории: каждый финансовый институт или мортгидж брокер обязан получить от вас разрешение (и затем получить номер вашего социального страхования) или попросить вас подписать специальный бланк авторизации, позволяющий делать запрос в кредитное бюро на получение вашей полной кредитной истории.

9 Список задолженности (также известный как денежные обязательства): в этом пункте многие пытаются «упустить» несколько долгов, однако, стоит воздержаться от такого соблазна. Ваша кредитная история покажет все ваши долги, поэтому неплохо быть честным с самого начала. Заранее подготовьте и предоставьте полный список всех своих долгов и укажите суммы обязательных месячных платежей по ним. В список должны входить студенческие кредиты, кредитные карточки и линии, автомобильные кредиты, платежи по лизинговым договорам и личные займы. Копия листинга: вам понадобится распеча10 тать копию MLS листинга и включить её в свой пакет мортгидж документации.

11 Копия документа о покупке: потребуется копия контракта, который вы подписали при по-

December 2015

купке дома. Известный как договор о купле-продаже (Agreement of Purchase and Sale), это многостраничный документ, оформленный вашим риэлтором, адвокатом или застройщиком, указывающий адрес приобретаемой недвижимости, её стоимость, дату завершения сделки, детальное описание недвижимости, какие домашние приборы, бытовая техника и мебель включены, а какие нет, оговоренные депозиты и т.п.

12 Документация для кондоминиумов: если вы покупаете кондо, вам также необходимо включить в список сертификат статута и финансового отчёта корпорации кондоминиума.

13 Загородная/сельская недвижимость: вам понадобится предоставить сертификат на качество питьевой воды в колодце, а также сертификат на септик резервуар, если ваша собственность не подключена к городскому водоканалу и канализации. Если вы хотите уменьшить стресс во время финансовой фазы покупки дома, но не хотите или не имеете возможности предоставить всю эту информацию перед самым завершением сделки, попробуйте тогда просто собрать данную документацию заранее. Это существенно сократит вашу нагрузку, позволит вам сфокусироваться лишь на самых срочных пунктах и сделает процесс покупки недвижимости легким и приятным!

Michael Tulchenetskiy, Denys Derzhavets

Mortgage Brokers, AMP Northwood Mortgage Ltd. Lic.#10349 2180 Steeles Ave W., Suite 204, Concord, ON, L4K 2Z5 www.mortgagelegko.com 1-855-761-7001

*Rates are subject to change at any time without further notice. Prime=2.70% as of Dec 02, 2015, OAC, New business only, Not valid with any other offer or special promo. Minimum mortgage amount applies.

These are effective rates which might incorporate a cash back.

PropertyAndFinanceGuide.ca

21

horizontal logo

Mortgage & finance

ведущий рубрики Сергей Тотров

YOUR MORTGAGE

CHOICE

ШТРАФНЫЕ САНКЦИИ ЗА ПРЕРЫВАНИЕ MORTGAGE CHOICE – КАК МНОГО МЫ ОБ ЭТОМ ЗНАЕМ И ПОЧЕМУ ОНИ БЫВАЮТ ТАКИЕ БОЛЬШИЕ (часть 1) vertical logo

YOUR MORTGAGE

Когда подходит время покупки недвижимости или переоформления mortgage многие люди берут ссуду в крупном банке. Почему - совершенно нетрудно догадаться: удобно (вроде бы все банковские операции производятся в одном месте), надёжно (всё-таки крупный банк), они меня уже знают (действительно, один раз в самом начале они спросили ваше удостоверение личности – photo ID). Но как много мы знаем об условиях заключённого в банке контракта (mortgage) и почему мы сильно удивляемся, когда при разрыве контракта штрафные санкции нам кажутся совершенно астрономическими? Мы обычно разгневаны такими цифрами, но потом сами себе повторяем: да, так банки работают, и ничего с ними не поделаешь. Так почему бы в самом начале не проанализировать и не выбрать те условия, в которых не будет таких драконовских санкций. Давайте сравним условия по mortgage в различных банковских институтах. Назовём их для простоты крупный и мелкий банк. Кстати, риска нет абсолютно никакого от того, что вы заключаете контракт с мелким банком. Самое главное - это понять те условия, которые написаны в контракте. Для этого и существуют мортгидж специалисты. Они вам точно помогут разобраться во всех деталях. Пока этот срок не закончился, контракт не может быть изменён, даже если банк разоряется. Ведь всегда будет другой банк, который примет на себя все обязательства этого мелкого банка и будет продолжать обслуживать все текущие контракты, не имея права менять что-либо до истечения срока действия такого договора. Конечно же, mortgage агент знает, что существуют различные программы в мелких банках, в которых есть и заранее оговорены большие штрафные санкции. Название в таких программах часто бывает необычным; Low Rate Mortgage, No-Frills Mortgage, etc. Часто люди требуют предоставить им лучший процент, и задача mortgage брокера рассказать, почему банк предоставляет такие низкие проценты и чем может это грозить в будущем при разрыве контракта. Я хочу сравнить обычные условия в мелких банках с такими же условиями в крупных банках. Я не буду сильно фокусироваться на тех условиях, которые одинаковы или почти одинаковы в различных банках. Например: возможность делать предоплату.

22

Property & Finance Guide

В крупном банке разрешается увеличивать ежемесячные выплаты на 15%, делать двойную оплату, вносить дополнительно до 15% от суммы первоначального дома (кто-то разрешает вносить только 10% и только на годовщину заключения контракта; кто-то 15% и в течение года) В мелких банках разрешается увеличивать ежемесячные выплаты на 20%, вносить дополнительно до 20% от суммы первоначального дома в любое время в течение года. Кто-то говорит, что в крупных банках можно делать двойную оплату, а в мелком только на 20% увеличивать выплаты. Просто мало кто понимает, что в мелких банках можно вносить ежемесячно практически неограниченную сумму. Например, сумма долга $400,000 и оплата в месяц пусть будет $2,000. Вы можете увеличить на $400 (20% от $2,000) оплату в месяц и ещё воспользоваться второй льготой, 20% в год от суммы первоначального долга. То есть эти $80,000 можно разбить и вкладывать ежемесячно любую сумму в дополнение к $2,000 вплоть до $6,667 в месяц. То есть можно выставить даже $8,667 как оплату на регулярной основе. Но большинству людей это абсолютно не нужно, у них просто нет столько денег. Но я хотел показать, что мелкие банки стараются завоевать бизнес и предоставляют реально хорошие и гибкие условия. Кроме того, многие мелкие банки предоставляют доступ к своему счёту через интернет с возможностью управлять оплатой своего счёта. Возможность перейти с плавающего процента на фиксированный в течение срока действия контракта. Действительно, все банки предоставляют возможность перехода из плавающего процента на фиксированный. Вопрос, а какие условия в этот момент предлагает банк? Я хочу привести как пример мой телефонный разговор с TD банком в декабре 2009 года. В декабре 2009 года я купил дом и выбрал variable rate, понимая, что штрафные санкции при плавающем проценте меньше при разрыве контракта. Я знал, что придётся разрывать его через пару лет. В то время плавающий процент был ровно 3% (Prime без всяких минусов). Фиксированный процент в то время был 4%. Через 3 недели я специально позвонил в банк выяснить, что произойдёт, если я захочу перейти с плавающего процента на фиксированный. Я позвонил, потому что один человек сказал, что его TD банк сделает ему всегда всё лучшее. Я решил позвонить при нём в свой банк и спросить, что

December 2015

произойдет при переходе с плавающего на фиксированный процент. В банке мне сказали, что перейти с variable to fixed rate можно всегда, но после 10 минутного обсуждения сказали, что фиксированный процент будет 5.79%. В то время posted rate был именно таким процентом. На мой вопрос, почему такой высокий процент, ведь 3 недели назад вы предлагали мне 4%, они ответили, что на «сегодняшний день» они могут предложить только такой процент. Давайте подумаем, что значит на «сегодняшний день»?

3 недели назад я был новым клиентом, который мог уйти в любой другой банк, а сегодня я тот человек, который без штрафа не может уйти из банка, и поэтому банк, зная об этом, предлагает мне, мягко говоря, не лучшие условия. К сожалению, все крупные банки предлагают в момент перехода с плавающего на фиксированный процент или Posted Rate или Posted minus 1%. В любом случае это никак не будет хорошим процентом, который есть на рынке в этот момент. Небольшие банки не имеют Posted Rate и предлагают хорошие проценты в момент перехода с variable to fixed rate. Это не будет наилучшим процентом (такие проценты предоставляются только брокерами после уменьшения процентной ставки за счёт своих комиссионных), но это будет хороший процент, тот который есть на рынке. Штрафные санкции за прерывание mortgage раньше оговорённого срока. Этот раздел мы обсудим на следующей неделе. Если вы хотите прочитать всю статью, то вы можете зайти на наш вебсайт www.totrov.com в раздел Ресурсы / Публикации и прочитать статью полностью.

Serguei Totrov 416-456-7706 Financial Advisor, CFP, CLU Mortgage Broker, AMP Licence # M08009914 Financial Services - Serguei Totrov 416-222-0533 www.totrov.com

Все работы соответствуют пермиту, канадским стандартам и building code

3D графика + дизайнерский подход

Реализуем в лучших красках и в нужные сроки.

Эксковаторные работы:

Внешние работы:

Внутренние работы:

Подготовка и покраска, Drywall, Frame, Полы, Плитка, Двери, Ванные и многие другие работы

416-579-3576

Decks, Балконы, пристройки, обшивка саун и джакузи. Все виды работ по дереву любой сложности на уровне VIP. (Кедр, Бразильский дуб, Пластик)

Excavation, Small Demolition, Storm water management systems filling, Траншеи и узкие канавы, Подземные коммуникации, Walk-Out Basement, Weeping tile installation

www.besttorontodecks.com I www.leopolis.ca I maximumdecks@gmail.com

PropertyAndFinanceGuide.ca

23

Mortgage & finance

ведущая рубрики Наталья Бобылева

На что стоит обратить внимание, когда вы покупаете

свой первый дом?

1 Что вы можете себе позволить? Ваш бюджет: покупку дома не следует воспринимать легкомысленно; это большой шаг и, вероятно, одно из ваших крупнейших финансовых решений в жизни. До принятия решения о покупке, потребуется некоторое время, немного усилий, и возможно, даже совет специалиста, чтобы выработать свой личный бюджет. Финансовая разница между арендой и владением: Если вы не знаете, с чего начать, я могу вам посоветовать ознакомиться с Rent Versus Buy Budget Planner Tool. Зная разницу, которую вы платите в настоящее время в качестве арендатора, и ваши новые расходы как владельца дома, вы имеете четкое представление о том, как покупка дома повлияет на ваш образ жизни. Необходимо так же обратить внимание на такие немаловажные вещи как: А) изменятся ли ваши транспортные расходы, как далеко вы будете жить от вашей работы? Б) каковы дополнительные расходы на коммунальные услуги? С) каковы расходы на содержание недвижимости и т.д.? Вы можете быть удивлены, но в некоторых случаях покупка своего дома может стоить вам меньше, чем аренда! Но если это не так, на сколько большой будет разница, и готовы ли вы к этому?

2

3 Выбор подходящего ипотечного

кредита (Mortgage): Получение ипотечного кредита (mortgage)в первый раз может быть немного волнительным процессом, но наличие достаточной информации и советы профессионала (Mortgage Agent) о том, как правильно выбрать ипотечный кредит, который соответствует вашим потребностям, во многом вам поможет. Вы будете удивлены выбором вариантов, которые существуют в данный момент на финансовом рынке. Я настоятельно рекомендую получить pre approval(одобрение из банка) для того, чтобы четко понимать, какую сумму банк может предложить вам в займы, а также защитить вас от роста ставок, в то время как вы и ищете свой первый дом. Pre approval также поможет вам и вашему риелтору потенциально получить более выгодные для вас условия, когда ведутся торги за покупку дома.

24

Property & Finance Guide

4 Используйте опыт, знания и ресурсы

Mortgage Agent: Есть много преимуществ работы с Mortgage Аgent (Лицензированный Агент), таких как: Большой выбор – Mortgage Аgent работает с большим количеством кредиторов: банки, трастовые компании, кредитные союзы и частные кредиторы. В результате у вас будет как минимум несколько вариантов финансирования. Лучшая процентная ставка – доступ к кредиторам, предлагающим скидки на многие продукты кредитования, которые не доступны для многих. Экономия времени - возможность узнать лучшие варианты для вашей ситуации в короткие сроки. Кредитное Бюро – проверка вашего кредитного бюро один раз, несмотря на то, что ваш файл может быть отправлен к нескольким кредиторам, чтобы посмотреть, кто предложит вам лучшие условия. При этом ваш кредитный рейтинг не снизится, как если бы вы пошли искать mortgage самостоятельно, и каждый кредитор проверял вашу кредитную историю. Потенциально это может привести к менее благоприятной процентной ставке. Обучение – важно не только получить mortgage с хорошей процентной ставкой, но и понять, как выплатить ваш mortgage быстрее. Различные ситуации - Mortgage Аgent успеш-

December 2015

но помогает людям в сложных ситуациях; новым иммигрантам, клиентам с плохой кредитной историей, без первоначального взноса (zero down payment), self-employed, финансирование для инвесторов, second mortgage и многое другое. Простой и быстрый процесс – организация по сбору всей необходимой информации и отправление ее в электронном виде для потенциальных кредиторов процесс достаточно простой, в большинстве случаев ответ мы знаем уже через 24 часа. Запросите Rent Versus Buy Budget Planner Tool, чтобы выяснить, что вы можете реально себе позволить. Обращайтесь по вопросам о mortgage или восстановлении кредитной истории - буду рада вам помочь.

Наталья Бобылева

Mortgage Agent (FSCO License No.: M12000603) Mortgage Alliance (FSCO No.: 10530)

Cell: 416.710.3048 Email: nbmortgageca@gmail.com Website : www.nbmortgage.ca

Tim Oulianov Mortgage Broker

Tel: 647-502-9977

F: 905--581-5564 | T: 416-477-5500 Ext. 104 www.bensonmortgages.ca tim.o@bensonmortgages.ca 209-10376 Yonge Street, Richmond Hill, On LC4 3B8

Mortgage Agent License #M1200204 Insurance Agent License #11120307 Mutual Fund Dealing Representative

Лучшие ставки на mortgage

5 лет fixed 2.49%*, variable 1.95%*

• 2 моргидж от 6.99% • Финансирование строительства от 5.99% • Self-Employed • Помощь при плохой кредитной истории • Работа с новыми иммигрантами • Коммерческие моргиджи ой

С наступающим Новым 2016! Ипотечные и Финансовые услуги: - Ипотечные кредиты (покупка, рефинансирование, переводы) - Специальные программы для First Time Buyers - Финансирование бизнеса

• Коммерческие кредиты и варианты для self-employed • Частные кредиты на ремонт и строительство без залога недвижимости (до $50,000) • Кредитование частных лиц по сложным сделкам • Консультации по инвестициям Страхование Life, Disability, LTC (Long Term Care), Travel, CI (Critical Illness)

FAST APPROVALS AT GREAT TERMS

aguzovski@mortgageedge.ca

647-986-7058

Возврат HST скидки до $30,000 с покупки за новую собственность (HST New Rental Property Rebate)

Вы купили жилую недвижимость от строителя в течение последних 2 лет и она была сдана в аренду.

Хотите получить ваш HST Rebate –

ЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС!

Марк и Наталья Рогинские

PropertyAndFinanceGuide.ca

25

legal advice

ведущий рубрики адвокат Евгений Данканич

Каков порядок раздела имущества? Раздел имущества при разводе производится в добровольном порядке или принудительно (обращение в суд с иском). Добровольный раздел имущества супругов предполагает достижение соглашения между супругами. Волеизъявление супругов о разделе имущества должно быть засвидетельствовано адвокатом или двумя свидетелями. В соглашении супруги определяют принадлежащие им доли, которые не обязательно равны. Одновременно учитываются права несовершеннолетних детей. Услуги адвоката необходимы: при заключении договора о разделе имущества адвокат составит текст договора, примет участие в переговорах с другим супругом при его согласовании, проконсультирует о возможных рисках при уступках. От опытности адвоката зависит, не будет ли признан такой договор недействительным в будущем. С помощью адвоката при заключении соглашения имеется больше шансов избегнуть или минимизировать риски. Принудительный раздел совместного имущества осуществляется судом при отсутствии соответствующего соглашения супругов. Суд определяет по требованию супругов, какое имущество передается каждому из них. Когда одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает полагающуюся ему долю, другому присуждается денежная или иная компенсация. При разделе имущества суд учитывает мнение каждого из супругов, наличие профессиональных интересов, состояние здоровья и другие факторы.

Основные вопросы, возникающие в начале процесса раздела имущества: как составить иск? в какой суд его подать? какие документы нужны для суда? Казалось бы, все просто. Скачиваем с Интернета образец иска, меняем фамилии, вписываем имущество, подлежащее разделу, идем в суд. Но тут возникают проблемы. Даже если иск приняли, бывает, что несколько месяцев из суда нет ни одного письма, по телефону ничего добиться невозможно. Впоследствии вы получаете определение суда о необходимости устранить недостатки иска о разделе имущества супругов. Или в суде вы пытаетесь донести до судьи необходимую информацию, но обращаетесь «не по форме» - вас и слушать не хотят. Адвокат избавит вас от трудностей: проконсультирует по вопросам раздела имущества, соберет документы, подготовит исковое заявление о разделе имущества с учетом правил подсудности, подаст его в суд. Особая тщательность необходима, когда предметом раздела являются множественные объекты: несколько квартир, нежилых помещений, имущественные комплексы, имущественные права (недостроенные квартиры), корпоративные права или доли в уставном капитале хозяйственных товариществ, кредитные или долговые обязательства, автомобили.

• Все виды сделок с недвижимостью:

покупка, продажа и рефинансирование • Завещания и наследство • Нотариальное заверение • Представительство в судах • Разводы и семейное право • Регистрация и сопровождение компаний • Юридические услуги в Украине и США Ведём дела на русском, украинском, английском и французском.

Соглашение о разделе имущества. Если супруги не заключили брачный договор, но намерены урегулировать имущественные отношения в несудебном порядке, то адвокат составляет соглашение о разделе имущества. Следует иметь в виду - это надо сделать до развода. Расторжение брака влияет только на объем имущества, подлежащего разделу, поскольку разделу подлежит только имущество, нажитое супругами в браке. Супруги могут прописать, какое имущество будет принадлежать каждому после заключения и нотариального заверения данного соглашения. Если между супругами заключен брачный контракт или до расторжения брака супруги заключили соглашение о разделе имущества, то процедура расторжения брака упрощается и проходит с учетом условий данного соглашения. Развод через суд осуществляется быстрее, если был заключен брачный договор или составлено соглашение о разделе имущества, алименты на ребенка уплачиваются в соответствии с решением суда или на основании отдельного соглашения о взыскании алиментов на ребенка, место жительства ребенка определено с отцом или матерью, и у сторон отсутствует спор о детях. Если у супругов существуют разногласия, то расторжение брака затягивается, и процедура становится сложнее.

Адвокат

Евгений Данканич Barrister & Solicitor, Notary Public, LLB

Tel: 416-939-5615 w w w. l e g i m . c a 201-1750 Steeles Ave. W., Toronto, ON.

Евгений Данканич - опытный канадский адвокат, также ведущий дела в Украине и США, арбитражный судья, постоянный советник в Парламенте по правовым вопросам, гарантирует качество ведения дел любой сложности, индивидуальный подход и гибкие цены.

26

Property & Finance Guide

December 2015

на юридические услуги при продаже недвижимости* * при оформлении продажи и покупки в нашем офисе.

АЛЕКС ФРИДМАН Наша компания желает вам cчастливого Рождества и Нового Года! Пусть 2016 год принесет только удачу и процветание!

Адвокат – Нотариус

Член Коллегии Адвокатов Онтарио и Израиля Юридические услуги в Торонто и в Израиле

• Cделки с недвижимостью (покупка, продажа, рефинансирование) • Наследство и завещания • Оформление доверенностей • Справки об отсутствии судимости из Израиля • Нотариальные услуги (при необходимости выезд на дом) • Востребование документов из госучреждений Израиля • Перевод документов • Справка о нахождении в живых для Израиля

предоставляем все виды нотариальных услуг и полный комплекс юридических услуг по сопровождению сделок с недвижимостью в Онтарио

Tel: (647)952-0827

Fax: (647) 795-4672

E-mail: svaliyeva@ynlclaw.com Web: www.valiyevalaw.com

655 Sheppard Ave. W. (Bathurst & Sheppard) Toronto ON M3H 2S4 T:

416-665-9090

C:

647-261-9080

Торонто, Миссиссога, Ньюмаркет, Барри, Гамильтон, Китченер/Ватерлоу ■ ■ ■

Перевод и заверение документов Жилищные споры Дорожные штрафы

Oksana Dulin Paralegal and Commissioner of Oaths Member of: • The Law Society of Upper Canada • Ontario Paralegal Association • LSUC and Government Relations Committee • Education Committee of OPA

Tel: 647-308-7744 E: odulin@excellex.com PropertyAndFinanceGuide.ca

27

investment & Real Estate December 2015

Окончание статьи. Начало на странице 16. ности и будут проверяться Департаментом по электрической безопасности. Поэтому если вы не уверены, что точно знаете, как это делается, наймите профессионального электрика, который подаст заявку на разрешение от своего имени.

3) Как только ваша заявка была одобрена, и разрешение было выдано, можете начинать строительство подвальной квартиры. Для ведения строительных работ можно нанять генерального подрядчика (ГП), или вы можете заняться этим самостоятельно. Хорошие ГП, как правило, нанимают отдельных подрядчиков и руководят ими вместо вас. ГП как правило, берут от 25% до 50% от стоимости работы отдельных подрядчиков. Если вы чувствуете, что можете сделать это лучше, можно хорошо сэкономить и многому научиться в процессе. Будучи домовладельцем, можно осуществить большую часть работы самостоятельно, если вы настроены на это. Если же вы нанимаете ГП и отдельных людей, убедитесь, что у них есть соответствующие квалификация, лицензии и страховки.

Каковы основные требования к бейсмент-квартирам?

1) Дому должно быть не менее 5 лет 2) Дом должен быть на одну или две семьи 3) Внешний фасад не может быть сильно изменен 4) Площадь подвальной квартиры должна быть меньше остальной жилой площади 5) Должно быть отдельное парковочное место. Внимание! В зависимости от места расположения дома, иногда допускаются исключения из правил.

Что включает в себя процесс оформления бейсмент-квартир? Если ваша будущая бейсмент-квартира соответствует всем указанным выше требованиям, то можете начинать планировать дизайн и строительство. Важно провести как можно больше подготовительной работы до того, как начнете действовать. Тогда вы сможете рассчитать реальный бюджет, сроки и ваши собственные вложения в проект.

1) Вам нужно будет составить целый набор планов (план участка, планировка, фасады, раздел деталей). Будучи владельцем дома, вы можете сделать это самостоятельно, если вам хорошо знакомы части 9 и 11 строительного кода и вы умеете делать точные чертежи. Скорее всего, вам понадобится помощь архитектора, инженера или дизайнера (Building Code Identificaion Number). В зависимости от сложности и размера квартиры, стоимость дизайна может обойтись вам от $2000 до $5000. Ваш консультант по дизайну может указать на особые моменты,

28

Property & Finance Guide

основываясь на стандартах недвижимости и размещения, а также на требованиях по санитарии и безопасности. Более того, опытный консультант будет знать о специфике местного зонирования, свойственного вашему району. Сотрудничество с консультантом, который осуществил другие проекты в вашем районе, является определенным преимуществом.

2) Предъявить ваши планы вместе с заявлением, а также оплатить муниципалитету специальные сборы, чтобы получить разрешение на проект. Возможно, вам придется подавать документы и отдельно оплачивать сборы за следующие разрешения: строительство, сантехника, механика. Для проведения электрических работ вам необходимо будет связаться с Департаментом по электрической безопасности и получить разрешение. Опять же, будучи владельцем дома, вы сами можете проводить работы с электричеством, но они должны соответствовать требованиям кода электрической безопас-

December 2015

4) На протяжении всего процесса строительства, квартира будет проверяться инспекторами. Обычно представитель строительного муниципалитета осматривает недвижимость до начала строительства, после того, как были определены площади и установлена стена из гипсокартона, и затем после завершения строительства с полным размещением внутри. Инспектор по электричеству проверяет проводку в стенах и потолке до того, как поднята стана из гипсокартон, а затем после установления всех электрических приборов внутри.

5) После прохождения всех проверок, можете смело наслаждаться новой подвальной квартирой! Убедитесь, что сразу получили отчет от Муниципального департамента по строительству, подтверждающий, что у вас легальная подвальная квартира. Этот отчет будет служить доказательством того, что вы можете законно пользоваться данной квартирой. Храните отчет в безопасном месте, также как и бумагу о том, что вы прошли проверку электричества. Эти бумаги могут понадобиться вам в будущем в том случае, если вас попросят предъявить их представителю муниципалитета или инспектору по безопасности, а также в случае продажи дома, когда вас попросят доказать, что вы построили подвальную квартиру на легальных основах.

Andy Tran

Manager of Education Development at Carson Dunlop

investment & Real Estate

December 2015

Окончание статьи. Начало на странице 8. центральные банки могут взимать негативные ставки на коммерческие банковские депозиты, не видя роста спроса на банкнотах». Проще говоря, Банк Канады считает, что установление отрицательных процентных ставок является возможным вариантом развития политики. Как показал опыт других стран, которые выбрали политику отрицательных процентных ставок, их цели так или иначе были достигнуты и не принесли неоправданных негативных последствий. «Это не означает, что канадские потребители фактически столкнуться с отрицательными процентными ставками. Например, ваша ипотека начинает платить вам, даже если центральный банк уходит в минус», - сказал Полоз, ссылаясь на примеры того, что произошло с кредитными рынками других стран, когда центральный банк опустился ниже нуля. В этих случаях коммерческие банки поглощают относительно небольшие затраты на кредитные ставки центрального банка, никогда не переводя их непосредственно на своих клиентов. Но они взимают с клиентов плату за хранение вкладов.

Отвечая на вопросы после своего выступления, Полоз добавил: «Процентные ставки не опускаются ниже нуля для вкладчиков». Он подчеркнул, что в Швейцарии и в других странах потребители по-прежнему зарабатывают микроскопические суммы на сбережениях и платят крошечные процентные ставки по потребительским кредитам. «Мы ожидаем такого же поведения и здесь», - сказал Полоз. «Мы считаем, что эффективная нижняя граница базовой процентной ставки составит минус 0,5 процента. Однако данный показатель может быть немного выше или ниже», - добавил он. Отрицательные процентные ставки - не единственный инструмент в политике Центрального банка, который Полоз обсуждал во время своей речи во вторник. Он рассказал о еще одной нетрадиционной мере, которая есть в арсенале банка - финансирование кредита. «Прибегнув к этой опции, мы будем обеспечивать экономически важные секторы и попрежнему иметь доступ к финансированию, даже если источник кредита иссякнет», - сказал Полоз. «Именно это произошло в 2009

году, когда Канадская ипотечная и жилищная корпорация Канады (the Canada Mortgage and Housing Corporation) сняла ипотечные кредиты с учета крупных местных банков, чтобы освободить денежные средства и передать их достойным заёмщикам». «Эта программа была явно рассчитана на один сегмент рынка, который был в опасности обесценения, и имела схожую с нашей цель: финансирование кредитов», - сказал Полоз. Он также добавил, что в особенно сильные кризисы финансовый стимул, как правило, более мощный инструмент, чем денежно-кредитная политика. В общем, Полоз подтвердил свой оптимизм относительно канадской экономики и подтвердил, что она крепнет, несмотря на постоянно низкие цены на ресурсы. «В несырьевых секторах экономика уверенно продолжает укрепляться», - сказал он. «Мы продолжаем наблюдать за тем, как эта политика работает в других странах, а Банк Канады предпринимает действия по мере необходимости», - сказал Полоз. «Короче говоря, если возникнет такая необходимость, мы будем готовы».

416-477-6107

adsrussianguide@gmail.com PropertyAndFinanceGuide.ca

29

30

Property & Finance Guide

December 2015

PropertyAndFinanceGuide.ca

31