Property&Finance Guide January 2016

January 2016 PropertyAndFinanceGuide.ca R e a l

E s t a t e

•

F i n a n c e

основных заблуждения

об инвестициях и накоплениях в банке

•

T a x e s

•

L e g a l

A d v i c e

DISTRICT CONDOS Инвестмент с доходностью более 40% годовых

Завещание и траст как форма передачи имущества обратная сторона медали

Mobile this!

EDITORIAL January 2016

От редактора Здравствуйте, сегодня я представляю вам очередной выпуск журнала «Property and Finance Guide». Этот журнал содержит полезную информацию для тех, кто интересуется недвижимостью и финансами, хочет научиться зарабатывать деньги на инвестициях, получать нужные советы от экспертов и узнавать новые стратегии. Этот журнал также для тех, кто желает купить дом для себя, правильно застраховаться, получить информацию от ведущих экономистов и финансистов. Эксперты научат вас, как правильно обращаться с деньгами, чтобы заставить их работать на вас.

Director Alex Moshkovich

Это единственный финансовый журнал на русском языке. Здесь публикуются статьи специалистов Большого Торонто в областях финансов и недвижимости. Вы также найдете в нем, кроме коммерческих материалов и рекламы, множество некоммерческих статей о финансах и недвижимости. В этом выпуске немало важной информации для новых покупателей и продавцов, особенно в области финансировании покупки недвижимости. Это – уникальное в своем роде издание.

Design Oksana Turuta

Вот и подошел к концу 2015 год. Это был рекордный год в сфере недвижимости. Цены продолжают стремительно идти вверх, в то время как банковский процент и канадский доллар продолжает терять высоту. Возможен ли в Канаде отрицательный процент, как это уже происходит в некоторых европейских странах. В этом номере вы узнаете об этом. Так же читайте о новых изменениях в мортгиджах. А так же узнаете как добавить квартиру в бейсменте. Журнал «Property and Finance Guide» распространяется в банках RBC, магазинах, включая Yummy Market, и русскоязычных центрах. Его читают жители Оквилла, Миссиссаги, Етобико, Торонто, Вона, Ричмонд Хилла, Авроры и Ньюмаркета. Мне всегда будет интересно узнать ваше мнение о журнале или какой-либо статье. Присылайте ваши вопросы и пожелания на электронный адрес: PropertyAndFinanceGuide@gmail.com Если вы пропустили, какой либо выпуск журнала, то заходите на сайт www.PropertyAndFinanceGuide.ca И в конце, как всегда, мой девиз: Если Ваши деньги не начнут работать на Вас... ТО ...Вы никогда не перестанете работать на деньги! Алекс Мошкович

2

Property & Finance Guide

January 2015

Editor in Chief Alex Moshkovich

Proof editor Lidia Ineshina Publisher Russian Guide Publishing House Address 691 Petrolia Road North York, ON, M3J 2N6 t:

647-459-9459, 647-473-5050

e:

propertyandfinanceguide@gmai.com

w: www.propertyandfinanceguide.com www.facebook.com/groups/ PropertyAndFinanceGuide/

Advertisers are responsible for the content and design of the advertising. The opinion of editorial staff may not necessarily coincide with opinion of authors of the published materials.

26 14

Issue 13

JANUARY 2016

22

INVESTMENT & REAL ESTATE 6 Две стратегии создать доход в $100,000/год всего за 2 года 10 Как получить $35,017дополнительного доходa за первый год 12 Делайте правильный выбор!

16 Location, Location, and Location 23 Отказал банк? Как получить частный мортгидж и на какие условия можно расчитывать TAXES & Real Estate 8 Как БЫСТРО продать свой бизнес в Онтарио за миллионы долларов?

CONDO 14 DISTRICT CONDOS Инвестмент с доходностью более 40% годовых

MORTGAGE & FINANCE 20 Азбука Ипотечного Кредитования: НОВЫЕ МОРТГИДЖ ПРАВИЛА 22 Стоит ли расторгать ипотечный контракт при сегодняшних ставках?

24 Штрафные санкции за прерывание Mortgage – как много мы об этом знаем и почему они бывают такие большие. Часть 1 legal advice 26 Завещание и траст как форма передачи имущества. Часть 1 28 Дорожные Штрафы. Ответы на вопросы investment in multi-unit 30 CASH FLOW: обратная сторона медали

INSURANCE & INVESTMENT 18 Три основных заблуждения об инвестициях и накоплениях в банке PropertyAndFinanceGuide.ca

3

Премьера программы

На канале

В субботу, 20 февраля, в 9 часов утра Повтор: понедельник, 22 февраля, в 23:00 среда, 24 февраля, в 16:00

В студии - эксперты

Максим Багинский и Александр Мошкович

Присылайте вопросы на e-mail: RealEstateSecretTV@gmail.com 4

Property & Finance Guide

January 2015

Real Estate Sales Representative 165 Cross Avenue, Suite 6 Oakville, ON L6J 0A9 Office: (905) 361-9098

Доступная недвижимость для жизни и инвестиций в БЭРРИ цены от $250 000 Полное профессиональное сопровождение от покупки до сдачи в рент BUY, RENT and HOLD allow the tenants to pay off your mortage

647-608-5958

WWW.RIGHTHOME4U.CA

annah@rockstarbrokerage.com

PropertyAndFinanceGuide.ca

5

investment & Real Estate ведущий рубрики Алекс Мошкович

Две стратегии

создать доход в $ , /год всего за 2 года

100 000

В ноябрьском номере я познакомил вас со стратегией «Как добиться ежегодного дохода в $100,000 при самой консервативной стратегии». В этом номере я хотел бы познакомить вас со стратегией, которая поможет прийти к желаемой цене, намного быстрее. №1

Стратегия Инвестирование в дуплексы Игроки Приведем в пример типичную супружескую пару в возрасте от 30 до 40 лет. Их зовут мистер и миссис Голд. Оба получают умеренную зарплату, имеют приличные накопления в незарегистрированном и зарегистрированном пенсионном фонде. Им удалось накопить денег для первоначального депозита и основная резиденция с небольшим мортгиджем. Цифры ■ Совместный доход: $120,000 ■ Сбережения (на банковском счету и в незарегистрированном фонде): $50,000 ■ Зарегистрированный пенсионный фонд: $50,000 ■ Ценность основной резиденции: $850,000 ■ Баланс по ипотеке: $300,000 ■ Баланс на кредитной карте: $3,000 в месяц (выплачивается каждый месяц) ■ Другие долги: $0 ■ Возможность накоплений: $21,000 в год. СТРАТЕГИЯ: Рефинансировать свой дом. 80% LTV даст

6

Property & Finance Guide

нашей семье кредитную линию в размере $380,000 ($850,000*80% - $300,000) c 3.2% в год. Итак, у них появляются свободные $380,000 и отныне принцип выплаты мортгиджа не будет главной целью их жизни: семейный дом стал источником средств для будущих инвестиций в недвижимость. Я рекомендую сфокусироваться на 3-4х комнатных домах с бейсментом, пригодным для создания дополнительной квартиры. Купим 4 дома, для простоты - по одинаковой цене в $350,000 и с первоначальным платежом $70,000 за дом и расходами на закрытие сделки в $5,000, наша пара израсходует $300,000. ЗАТРАТЫ на каждый дом:

ДОХОД:

1. Рента

$1450/мес.

2. Потери

$210/мес.

Да пока что наша семья теряет деньги, но это не просто так! Они строят бейсмент, пригодный для сдачи в аренду. Затраты на постройку составят $20,000. Бейсмент будет сдан в аренду за $1000, после того как строительство будет завершено. Рассмотрим новые цифры. ЗАТРАТЫ на каждый дом: 1. Коммунальные услуги (электроэнергия, вода, газ)

Оплачивает арендатор

2. Налоги

$300/мес.

3. Страховка

$70/мес.

4. Выплаты по мортгиджу

$1,090/мес.

5. Процент на первоначальный взнос

$200/мес

1. Коммунальные услуги (электроэнергия, вода, газ)

Оплачивает арендатор

2. Налоги

$300/мес.

3. Страховка

$70/мес.

4. Выплаты по мортгиджу

$1,090/мес.

5. Процент на первоначальный взнос

$200/мес

6. Процент на сумму под строительство

$50/мес

6. Итого затраты

$1660/мес.

7. Итого затраты

$1710/мес.

January 2016

investment & Real Estate

ведущий рубрики Алекс Мошкович

1. Коммунальные услуги (электроэнергия, вода, газ)

Оплачивает арендатор

2. Налоги

$350/мес.

3. Страховка

$200/мес.

4. Выплаты по мортгиджу

$1,295/мес.

5. Процент на первоначальный взнос

$275/мес.

6. Обслуживание

$200/мес.

7. Итого затраты

$2425/мес.

(3% 30-летний mortgage)

ДОХОД: Рент $400-$450 за комнату. Возьмем $425 (студенты оплачивают коммунальные услуги)

ДОХОД:

1. Рента

$2450/мес.

2. Доход

$740/мес.

Заметьте, наши инвесторы создали всего за один год доход в $2960 в месяц или $35,520 в год, не потратив ни одного своего доллара. Все деньги взяты в банке. Если к этой сумме добавить погашение займа - $530 в месяц на один дом, то мы получим еще один источник дохода в $25,440 в год. С учетом погашения мортгиджа сумма дохода в год составит $60,960. Созданный дуплекс уже будет оцениваться в $425,000. Следовательно, мистер и миссис Голд создали себе портфолио, оцененное в $1,700,000. Неплохо, не правда ли? Через 5 лет с учетом среднего роста цен на 6% в год. Сумма портфолио составит $2,275,000. То есть наша пара имеет выплаченный капитал в размере $715,000. С учетом CASH FLOW - $885,000.

Hаша пара может создать доход в 100,000 всего за 2 года, если рефинансируют свою недвижимость через год и купят еще пару домов.

№2

Стратегия Инвестирование в студенческое жилье Существует много стратегий, как инвестировать в недвижимость. Рынок недвижимости для студентов - это отличное вложение и отличная отдача от инвестиций. Лучшим вариантом для инвесторов, которые хотят долгосрочное вложение в недвижимость, является жилье для студентов. Одним из преимуществ инвестиций в жилье для студентов, это постоянный ежемесячный доход, который может быть очень высоким, так как у вас несколько арендаторов данно-

го жилья одновременно. Например, инвестор получает с 6 студентов по $ 450 - $ 500 за место, а одна семья платит всего $ 1500. Есть несколько возможностей получить хорошую прибыль за аренду недвижимости для студентов: Вторичный рынок: Когда дом, который ранее был домом для одной семьи, сдается в аренду студентам. Например, один из наших инвесторов поступил именно таких образом. Он купил дом для 1 семьи через 2 улицы от McMaster University. После нескольких просмотров клиентами все 8 комнат были заполнены, включая 3 спальни в подвале. Теперь чистый доход с вычетом всех затрат составляет $1,400. Существующее студенческое жилье: конечно, сейчас трудно найти уже существующее жилье, которое сдается студентам, но в этом году некоторые такие места были найдены для наших инвесторов. Необходимо провести много работ, например, рассчитать затраты на ремонт, техобслуживание, инспекции и расчет доходов и расходов. Рассмотрим цифры!

McMaster University - 9 комнат Цена за дом - $409,000 Начальный платеж - $102,250 (25%)

1. Рента

в среднем $2450/мес.

2. Доход

$1305/мес.

Мистер и миссис Голд могут приобрести три таких дома, и, следовательно, доход составит $3,915 в месяц или $46,980 в год. Если к этой сумме добавить погашение займа - $530 в месяц на один дом, то мы получим еще один источник дохода в $6,360 в год. С учетом погашения мортгиджа сумма дохода в год составит $66,060. Далее по той же схеме, что и с дуплексами, семья Голд, рефинансировав свои дома через год, покупает еще 2 дома и получает более $100,000 в год суммарный доход. Хочу вас заверить: я глубоко убежден в том, что для каждого человека можно построить и реализовать подходящую именно ему стратегию, которая позволит сократить срок выхода его на пенсию. Позвоните мне, и я бесплатно проконсультирую вас, как этого добиться в вашем конкретном случае. На следующем заседании Торонто Инвестор Форуме, который состоится 22 февраля, вы подробно познакомитесь с этими стратегиями на реальных примерах. Напишите или позвоните мне, чтобы зарезервировать места. И помните: вы до тех пор не прекратите работать за деньги, пока ваши деньги не будут работать на вас!

Alex Moshkovich Cell: 647-459-9459 Sales Representative, Real Estate Investor and Coach Rock Star Real Estate Inc., Brokerage 165 Cross Avenue, Suite 6, Oakville, ON, L6J 0A9 905-361-9098

PropertyAndFinanceGuide.ca

7

TAXES & Real Estate January 2016

Как БЫСТРО продать свой бизнес в Онтарио

за миллионы долларов? Один из наших домов в St. Catharines снимает группа китайских студентов из Niagara College. Они планируют открыть ресторан китайской кухни в бизнес-центре города. И после того, как бизнес будет запущен и встанет на ноги, они смогу подать на гражданство Канады. Эти молодые люди платят мне высокую арендную плату. Они помогают экономике Канады, тратя здесь деньги, которые их родители зарабатывают в Китае.

М

ногие из вас знают, что я из семьи иммигрантов. У моего отца свой бизнес с заказчиками в Гонгконге. Большинство его клиентов — банки, правительственные учреждения и благотворительные организации, которые руководят школами и больницами. Когда он решил иммигрировать в Канаду, дело это было не таким простым. Из-за языкового барьера отцу пришлось полностью полагаться на иммиграционных агентов, надеясь, что они помогут в процессе подачи на визу. Это, естественно, означало выплаты им больших денег. Основным условием было то, что он откроет бизнес и наймет на работу минимум двух сотрудников на полную занятость. Таким образом, наша семья смогла бы обеспечить себе постоянное проживание. Я ничуть не удивилась сообщению от бывшего коллеги из компании Deloitte. Он спрашивал, не продает ли кто-нибудь свой производственный бизнес. Большое количество обеспеченных китайцев заинтересовано в покупке местных бизнесов. Тогда они смогут получить визу и переехать в Канаду. Для получения такой визы подойдет даже бизнес, находящийся на грани банкротства. Главное, чтобы у него было достаточно базовых активов.

8

Property & Finance Guide

Итак, сколько именно нужно заплатить за то, чтобы получить статус постоянного резидента в Онтарио? Вне зависимости от того, где предприниматель планирует инвестировать, размер вложений должен быть в пределах от $500,000 до $1 млн. При этом должно быть создано минимум два новых рабочих места. Более того, минимальная чистая стоимость бизнеса заявителя на резидентство должна быть от $800,000 до $1.5 млн. Вы также можете инвестировать сразу $5 млн., и тогда никакой минимальной чистой стоимости уже предъявлять не требуется. Итак, расценки не низкие, но есть люди, которые готовы платить. К этому стоит еще добавить заголовки из Financial Post (http://business.financialpost.com/news/ economy/china-shuts-down-market-for-secondtime-this-month-as-savers-panic-about-yuan), согласно которым в связи с усиливающимся валютным кризисом в Китае больше денег оттуда потекут на рынок недвижимости Канады. Поэтому несложно объяснить, почему на территории Большого Торонто (GTA) рынок жилья значительно вырос и продолжает расти. После того, как наш доллар сильно упал за последние полгода, теперь попасть в Канаду для обеспеченных людей стало еще дешевле.

January 2016

Моя мама забеспокоилась, когда узнала, что Эрвин и я покупаем еще одну собственность, чтобы финансировать дом Брюса. Ей непонятно, почему приобрести еще один дом «безопаснее», несмотря на космические цены на недвижимость в Торонто. Мы не собираемся покупать дом стоимостью в половину миллиона долларов. Мы покупаем стартовый, который пользуется большим спросом у арендодателей, а размера аренды более чем достаточно, чтобы покрыть все счета. Хотя у нас и нет бизнеса с чистой стоимостью более $500,000, куда могли бы вложиться богатые иностранные инвесторы, мы всё равно получаем выгоду от них, инвестируя в рынок недвижимости. Однако если у вас есть бизнес, от которого вы хотите избавиться, я с удовольствием дам вам контакт моего друга, который заинтересован в его приобретении. До следующего раза! Удачных вложений в недвижимость Канады. Черри Чан, дипломированный бухгалтер, эксперт Ваш бухгалтер в сфере недвижимости

Cherry Chan, CPA, CA

905.338.6964 ext 235 Chartered Professional Accountant Rock Star Real Estate Inc, Brokerage E: cherry@mrhamilton.ca

Real Estate Brokerage

Dufferin/Major Mackenzie $1.199,900

4 х спальный, шикарный дом, в самом востребованном районе. $$$ положены на улучшения!!! Деревянные полы по всему дому, улучшеная кухня, с гранитной столешницей и стеклянным backsplash, 3 ванные на 2 этаже. Законченный бейсмент с квартирой (может сдаваться) с отдельным выходом и сауной. 3200 sq.ft. В 2х шагах от магазинов, школ, парков и HWY.

Major Mackenzie/Yonge $529,888

The Best Location Of Ricmond Hill, 2Bdrm+1, Completely Renovated & Upgraded. The Best Layout, Huge Window!

Leslie/Hwy7 $779,333

Большой коммерческий офис на 1-oм этаже. 2400 sq.ft. почти новое здание, очень хороший обзор. Квартиранты съехали. Можно использовать под любой бизнес.

Richmond Hill $1,850 в мес.

3х спальный, 2х этажный townhouse. Очень светлый и чистый, имеется столовая и семейная комната отдельно, 2 полные ванные на 2ом этаже.

Yonge/Gamble $1,900 в мес.

3х спальный, новый townhouse, отличная планировка, с выходом на лес. Деревянные полы, стальные электро приборы, улучшенная кухня с гранитными столами, backsplash стеклянный, хорошего размера спальни.

Etobicoke $2,600 в мес.

Aurora $999,900 4-х спальный угловой дом, в проекте "the arbors", будет готов к заселению в феврале. Около $30000 были вложены в улучшения, включая: кухня, деревянные полы, гранит на столах, backsplash, кухонные стальные приборы и много чего еще...

Right At Home Realty Inc., Brokerage 895 Don Mills Rd, #112 Toronto, ON, M3C 1W3

3х спальный отдельный дом, в самом востребованном районе. Очень Просторный и светлый, с деревянными полами, с большим участком земли. Остановка автобуса в 2х шагах.

investment & Real Estate January 2016

Делайте правильный выбор! Покупка квартиры от строителей - это не для всех. Прежде чем вложить свои деньги, вы должны реально оценить уровень риска, связанный с этим важнейшим жизненным поступком. К сожалению, бывает так, что источниками информации и навязчивыми советчиками становятся специалисты, всячески подчеркивающие преимущества той или иной сделки, но забывающие рассказать об ее отрицательных сторонах. Стоит ли руководствоваться подобными советами? Я глубоко убеждена, что только максимальное представление о последствиях покупки (и возможных выгодах, и возможных потерях) должно определять ваше окончательное решение.

Это лишь один из большого ряда примеров того, какие подводные камни могут ожидать вас на этом пути. Но раз есть путь, значит, есть и те, кто готов провести вас по нему: на рынке недвижимости сотни риэлторов, предлагающих свои услуги. Вот только как найти того, кто окажется способен «совпасть» с вами, понять, что именно ожидаете вы от этого совместного путешествия, и в начале дороги честно рассказать обо всех предстоящих сложностях и способах их преодоления?

Я знаю, что такие сделки нередко дают уникальный шанс приобрести жилье по очень низким ценам и в правильное время. Но я так же знаю, что подойдут они далеко не всем покупателям.

Да, никто не скрывает: работа с недвижимостью – бизнес, и бизнес не бескорыстный. Иной разговор, что одни в погоне за быстрым заработком «наседают» на клиента, уговаривают его совершить покупку несмотря ни на что. Другие прекрасно понимают (и реализуют это на деле), что их благосостояние напрямую зависит от благосостояния каждого из их клиентов. А это значит, что на первом плане должна стоять выгода человека, обратившегося к тебе за помощью.

Вот, например, вы определили для себя конкретную дату вселения. В этом случае, я бы не советовала покупать квартиру от строителей. Согласитесь, при всем к ним уважении, шанс задержки строительства существует, и если что-то пойдет не по плану, вы окажетесь в проигрыше. Если я почувствую, что вы не подходите для такой покупки, то буду первым брокером, который выступит против нее и посоветует альтернативу. Значит, это не ваш вариант, а лучшим решением вполне может оказаться поиск жилья на вторичном рынке.

Есть только один способ найти надежного советчика: определить для себя цель и сформулировать правильные вопросы. Я бы посоветовала вначале поговорить по крайней мере с тремя агентами по недвижимости. Составьте список интересующих вас вопросов, и не стесняйтесь, если какие-то из них покажутся глупыми. Поверьте, их нет! А вот глупые ответы есть, как существует и желание уйти от ответов. И как только вы почувствуете, что столкнулись с подобным проявлением некомпетентности или недобросовестности – обращайтесь к следующему агенту.

Это убеждение пришло как результат многолетней специализации на продаже квартир от строителей. И сегодняшний мой опыт помогает находить для покупателей именно то, что в наибольшей степени соответствует их запросам.

10

Property & Finance Guide

January 2016

Записывайте ответы, сравнивайте их и, я уверена, обязательно найдете того, кто вам нужен, а, значит, и нужное вам жилье. Покупка квартиры от строителей может сделать вас счастливым и гордым хозяином жилья, о котором другие, даже более богатые люди, только мечтают. Для этого, повторяю, вас не должны пугать вероятные задержки строительства, для этого вы с помощью опытного специалиста должны правильно выбрать район – и с точки зрения его рыночных перспектив, и его соответствия вашему стилю жизни, для этого в полной мере должны раскрыться таланты строителей, которым вы доверились по совету вашего агента. И, поверьте, при правильном выборе агента, вовсе не фантастикой может оказаться, например, приобретение за шестьсот пятьдесят тысяч квартиры стоимостью в миллион.

Lara Rogett Broker

T: 416-580-5272 e-mail: vip@lara.realtor www.torontoinvestorsclub.com Royal Lepage Your Community Realty, Brokerage

До сих пор платите высокую арендную плату за офис и полностью зависите от капризов владельца? Забудьте об этом! Сегодня у вас есть редкая возможность стать хозяином собственной коммерческой недвижимости в сердце самого перспективного и быстрорастущего бизнес-центра в Торонто.

Crosstown Centre на Don Mills Road и Wynford Dr. является уникальным офисным кондоминиумом, готовым принять новых владельцев. Коммерческое пространство от 1,000 - 22,000 квадратных футов удовлетворит потребностям любого профессионального офиса - от адвокатской конторы и медицинского кабинета до детского сада и частной школы.

ПРИУМНОЖАЙТЕ СВОЙ КАПИТАЛ

Приобретая коммерческое пространство в собственность, вы не выбрасываете арендную плату на ветер, а выплачиваете свою недвижимость, тем самым приумножая свой капитал.

Пришло время стать ВЛАДЕЛЬЦЕМ собственного офиса!

ПОЛНЫЙ КОНТРОЛЬ

Независимо от того, покупаете ли вы современное коммерческое пространство в Crosstown Centre для своего бизнеса или для сдачи в аренду, вы устанавливаете свои правила игры и полностью контролируете финансовый поток, лично определяя размер выплат или арендной платы.

НАЛОГОВЫЕ ЛЬГОТЫ

Списывайте выплату процентов по мортгиджу и расходы на содержание с налогов на ваш бизнес.Неизбежный рост цен. По оценкам опытных финансовых экспертов, в самые ближайшие годы цены на коммерческую недвижимость в Crosstown Centre вырастут минимум на 30% в связи с беспрецедентным уровнем развития нового торгового, жилого и бизнес-парка и транспортной системы в районе Don Mills Rd. и Eglinton Ave.

ЛЕГКИЙ ДОСТУП

Самый крупный транспортный проект в истории Торонто, стоимостью $5,3 млрд. Eglinton Ave. - Crosstown. В минутах езды от Downtown, скоростных www.therussianguide.com

шоссе 401, 407 и практически непосредственно на DVP. Crosstown Centre имеет самое выгодное расположение и легкий доступ из любой точки Торонто и пригородов.

ЧТО ПРЕДЛАГАЕТ CROSSTOWN CENTRE

• Офисы размером от 1000 до 22 000 sq.ft.

• Индивидуальное моделирование и дизайн.

• Удобная парковка для работников и посетителей.

• Низкая плата за содержание.

• Великолепный доступ ко многим транспортным узлам.

• Новый современный вестибюль и коридоры.

• Кафе.

• Car2Go на сайте. И многое другое... Мы приглашаем вас посетить Crosstown Centre самое большое офисное здание на рынке в районе Eglinton Ave/ Don Mills - и своими глазами увидеть, как ваш бизнес выйдет на другой уровень, если вы станете владельцем собственного офиса в самом престижном месте Торонто.

Rudy Reznik Sales Representative

416.886.1267

rudy.reznik@rogers.com www.RudyReznik.com

PropertyAndFinanceGuide.ca 11 RUSSIAN GUIDE #429 • December 4, 2015

29

Как получить $35,017 Х дополнительного доходa Ы Н Ш Е П УС ИЙ Ц за первый год И Т С Е В Н И М и иметь $664,288 В Н О ВО в своем активе ГОД У! через 10через лет10 лет и иметь $664,288 в своем активе investment & Real Estate January 2016

Как получить $35,017 дополнительного доходa за первый год свою жизнь... ИзменитьИзменить свою жизнь... Мы пытаемсязапланироМы всегда пытаемся запланировать ЭТО первым вать ЭТО первым делом деломссутра утраввпонедельник, понедельник,или илилучше лучшес спервого первого числа, числа, а ещё а ещё лучше с Нового Года. лучше с Нового Года. ПоздравПоздравляю!!! ляю!!! ...это время пришло... ...это время пришло... На дворе январь, или март, или даже сентябрь (я не знаю, в каком месяце вы взяли в руки этот журнал), но это не имеет значения: начать менять свою жизнь (разумеется, к лучшему) можно в любую секунду. Я бросил курить в среду, 11 декабря 2013 года в 4.15 после полудня, и вы мне не поверите, но несмотря ни на число, ни на время, ни на день недели, у меня это получилось. Однажды я прочитал о

РЕАЛЬНОМ ОПЫТЕ успешного отказа от табака. С тех пор прошло уже более двух лет, и я уже не помню о том, что я когда-то курил на протяжении 28 лет. Ужиная, в преддверии Нового Года, со своими друзьями, в беседе мы как всегда случайно перешли на тему инвестиций. Десять-пятнадцать лет назад, когда мы все были вновьприбывшими иммигрантами, мы обсуждали свою зарплату, цены на рент и автомобильные страховки. Несколько лет спустя мы перешли на обсуждение покупки и продажи собственных домов, потом ремонтов и хобби, и вот теперь пришло время, и мы не договариваясь, все стали интересоваться инвестициями в недвижимость. Многие из нас сделали уже свои первые инвестиции, и теперь мы можем обсуждать не только новые проекты, но и свой

РЕАЛЬНЫЙ ОПЫТ УСПЕШНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ, В СВОБОДНОЕ ОТ РАБОТЫ ВРЕМЯ, ДАЖЕ НЕ ПРИКАСАЯСЬ К МОЛОТКУ И ОТВЁРТКЕ! Свяжитесь с нами по e-mail info@homeinvest.ca и закажите “THORNHILL INVESTORS REPORT”, электронную или печатную версию на ваш выбор. СЕЙЧАС БЕСПЛАТНО. Предпочитаете телефон звоните или высылайте текстовое сообщение. Будем рады...

647-447-1820 All About Home &January 2016 Property Finance Guide 20 12

January 2016

РЕАЛЬНЫЙ ОПЫТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ. Я помню, как два года назад мои друзья, планируя свои первые инвестиции, переживали и нервничали “... а всё ли пойдёт правильно???”. Почти все прошло безупречно. “Мы просто счастливы...”, сказали они в этот вечер. Не ждите утра понедельника 1 января 2018 или 2029 года, начинайте изучать ”Как получить $35,017 дополнительного доходa за первый год и иметь $664,288 в своем активе через 10 лет” сейчас. Описать подробный план, с цифрами и расчетами на одной странице журнала невозможно, так же как и не возможно разметить все вспомогательные статистические материалы. Вся эта информация собрана более чем на 20 страницах в “THORNHILL INVESTORS REPORT”, который вы можете заказать прямо сейчас. С Новым Шансом! Константин Парилов

ПРИГЛАШЕМ ВАС НА НАШ СЕМИНАР: «Всё об инвестициях в студенческое жилье», который состоится 23 января в 11:00 утра по адресу: 691 Petrolia Road Toronto ON M3J 2N6. Количество мест ограничено. ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ отправьте текстовое сообщение на 647-447-1820 или 647-299-2303 или на e-mail ekamenskiy@mortgage4canadians.ca

Константин Парилов, Евгений Каменский

РЕКЛАМА (416) 477-6107

www.therussianguide.com

Жизнь бывает непредсказуемой... Страхуйтесь, чтобы жить спокойно!

Татьяна

Sales Representative

Субботина Hons. BA, CHS

Советник по финансовым и страховым вопросам, брокер CERTIFIED HEALTH INSURANCE SPECIALIST с 20 летним опытом работы

(416) 450-7837

www.subbotina.ca

• СТРАХОВАНИЕ ЗДОРОВЬЯ, ЖИЗНИ • ДОЛГОСРОЧНОЙ ССУДЫ В БАНКЕ (MORTGAGE), УСЛОВИЯ И ЦЕНА ЛУЧШЕ, ЧЕМ В БАНКЕ • ДОХОДА НА СЛУЧАЙ ПОТЕРИ ТРУДОСПОСОБНОСТИ («БОЛЬНИЧНЫЙ ЛИСТ») • RRSP, TFSA и RESP ПРИ ПОЛНОЙ ГАРАНТИИ ВКЛАДОВ • МЕДИЦИНСКИЕ СТРАХОВКИ ДЛЯ ГОСТЕЙ, А ТАКЖЕ ОЖИДАЮЩИХ OHIP, НАЧИНАЯ ОТ $1.10 В ДЕНЬ • ТУРИСТИЧЕСКИЕ СТРАХОВКИ • СЕМЕЙНЫЕ И ГРУППОВЫЕ СТРАХОВКИ, ПОКРЫВАЮЩИЕ УСЛУГИ ДАНТИСТА, МАССАЖИСТА, ЛЕКАРСТВА, ОЧКИ И Т.Д

NEW!!! Самые низкие цены на Super Visa для ваших родителей!

Guaranteed Retirement Income for Life

Сдается шикарный ухоженный дом, более 3,000 sq.ft., 5 спален, 5 ванных комнат. В доме имеется отдельный боковой вход, ведущий в дополнительную жилую комнату, спальню и ванную. 2 гаража, каменный фасад. Выход из family room на большой балкон-террасу, из кухни на дек. Деревянные полы и 9 ft. потолки на первом этаже, 2 открытые деревянные лестницы, камин. Красивая обновленная кухня с высокими шкафами, гранитная столешница, стальные электроприборы. Laundry на 2-ом этаже. В master bedroom имеются 2 шкафа, один из них Walk/In. Идеально подходит для большой семьи или для тех, кто ведет бизнес из дома.

Много полезной информации на моем сайте

Sutton Group - Admiral Realty Inc. Brokerage 1881 Steeles Ave. W. Toronto

Direct: 647.505.7546 Office: 416.749.7200 nlopatine@gmail.com

Location!

Location!

3 Bedroom Condo for Rent

Оценка состояния дома, стоимость уже сделанного или необходимого ремонта

Julia Jitkova

Sales representative

ДА! Я имею знания и опыт в области строительства, ремонта, цен на строительные работы и материалы поскольку члены моей семьи владеют строительной компанией.

Оценка инвестиционного потенциала недвижимости

ДА! Я имею научную степень в точных науках и огромный опыт покупки и продажи недвижимости с целью инвестиции в Торонто и GTA.

Забота об интересах клиента

ДА! Я работаю за комиссионные, однако отчисляю часть из них на благотворительность и медицинские исследования. Также я подстригла волосы в поддержку исследований по борьбе с раком. Интересы клиента для меня на первом месте.

Я предлагаю низкие комиссионные (<0.5%) при продаже и до 0.75% cash back при покупке PropertyAndFinanceGuide.ca

13

condo

ведущий рубрики Максим Багинский

DISTRICT CONDOS Инвестмент с доходностью более 40% годовых В моих предыдущих статьях я не раз рассказывал о стратегиях создания пассивного дохода, которые позволяют обеспечить финансово стабильное будущее. Сегодня я хотел бы рассказать о проекте, который однозначно является очень интересным для тех, кто заинтересован в инвестиции в недвижимость и создании пассивного дохода. Помимо места расположения этот проект очень интересен тем, что это так называемый «Turnkey Investment package» - то есть, приобретая квартиру в этом проекте, вам не придется заботиться о поиске арендатора и обслуживании сдаваемой недвижимости. Всё это берёт на себя компания застройщик, причём аренда и менеджмент гарантирована девелопером и в первые два года абсолютно бесплатна для инвестора, далее полный сервис будет обходиться инвестору лишь в символическую плату.

14

Property & Finance Guide

Итак, давайте остановимся подробно на том, чем интересен этот проект, и почему мы выбрали именно его из десятков других проектов. Место расположения – город Waterloo, находящийся чуть более чем в часе езды от Торонто. Это один из наиболее быстро развивающихся городов Канады и, безусловно, главный технологический центр Канады. Тут расположены University of Waterloo и Wilfrid Laurier University а также технологический парк, который называют “Canada’s Silicon Valley”, в Waterloo расположены представительства многих крупных мировых компаний.

Waterloo является домом для более 1000 технологических стартапов, а также для более 400 всевозможных научных лабораторий, и исследовательских институтов. В ближайшие 2 года в городе будет закончено строительство ION Transit Line скоростного поезда, связывающая между собой, почти все значимые объекты региона. После окончания строительства транзитной линии Waterloo будет единственным городом Канады, имеющим действительно современную транспортную инфраструктуру европейского уровня. Кроме этого впечатляют масштабы строительства дополнительных университетских корпусов и всевозможных научно-исследовательских площадей. В планах правительства Канады

January 2016

- создать в регионе аналог американской Силиконовой Долины и привлечь сюда специалистов самого высокого уровня. В 2015 году Waterloo признан одним из лучших городов для инвестиций по версии Real Estate Investment Network (REIN). На фоне быстрого развития города и катастрофической нехватке арендных площадей (лишь общее количество студентов двух основных университетов более 60 тысяч, при менее чем 9 тысяч мест в общежитиях университетов) сдача квартир в аренду очень выгодна и даже перекрывает показатели Торонто. Также впечатляет прогнозируемое аналитиками подорожание недвижимости региона. Сопоставив все перечисленные выше факторы, можно с уверенностью предположить, что инвестиционные вклады в недвижимость Waterloo со временем принесут очень высокие дивиденды. Теперь о самом проекте: «District Condos» – 25 этажное здание, включающее в себя 250 квартир с двумя спальнями. Удобства включают в себя: Student lounge, Rooftop garden, Business centre, Library, Outdoor theatre. Одно из лучших расположений в городе рядом с University of Waterloo, Wilfrid Laurier University и Waterloo парком, площадью 45 гектаров (111 acres) а также совсем рядом от основного технологического парка и станции ION Transit Line. Подобных зданий

строительства аренда гарантирована застройщиком по цене 2.5доллара за квадратный фит, то есть гарантированная арендная плата составит от 1,550 до 1,975 долларов. Кроме этого, обслуживание сдаваемой в аренду недвижимости абсолютно бесплатно для инвестора и также производится за счёт девелопера. Все квартиры проекта сдаются полностью меблированными, включая шторы и всю необходимую технику. Стоимость квартир варьируется от 277 до 340 тысяч. Кроме этого, оплата за обслуживание кондо в Waterloo в два раза меньше, чем в Торонто, и в этом проекте это всего 25 центов за кв. фит, то есть месячная оплата за небольшую двуспальную квартиру составит 155 долларов. Ниже приведена таблица, показывающая на примере не большой 2х спальной квартиры, как будут работать деньги, вложенные в этот проект в первый год после окончания строительства. В последующие годы эта картина будет ещё более выгодной, так как нет никаких сомнений, что и арендная плата и общая стоимость подобных проектов в Waterloo будет стремительно дорожать, что позволит инвесторам уже через 3 года после сдачи проекта довести доходность приблизительно до 50% в год на вложенные деньги. Лучшие квартиры в подобных инвестиционных проектах распродаются, как правило, довольно быстро. Мы имеем эксклюзивное право на первичные продажи проекта “District Condos” с существенной скидкой и улучшенными условиями контракта. Продавать этот проект мы начинаем 23 января. Тем, кто заинтересован в приобретении квартиры в этом проекте, я рекомендую связаться со мной как можно быстрее, судя по популярности этого проекта, распродан он будет очень быстро. На мой взгляд, этот проект суперинтересен для желающих выгодно вложить деньги в недвижимость. Не упускайте свой шанс.

в городе крайне мало и желающие снять квартиру в аренду ждут освободившейся квартиры на так называемом «листе ожидания» долгие месяцы. Проект будет построен летом 2018 года, ожидаемая доходность проекта уже в первый год после окончания строительства более 40% на вложенные деньги. В первые два года после окончания

Maxim Baginskiy Cell: 416-832-8343 Real Estate Broker / Investment Advisor Right at Home Realty Brokerage Inc. 905-695-7888 PropertyAndFinanceGuide.ca

15

investment & Real Estate January 2016

Location, Location, and Location Технологии 21го века для поиска наиболее подходящих вам районов города при покупке недвижимости будут представлены на семинаре, который состоится в 7 часов вечера 10 февраля по адресу 165 Cross Avenue, Suite 6, Oakville в офисе компании Rock Start Real Estate. Покупка недвижимости для большинства из нас является самым крупным приобретением в жизни. Покупая себе дом или квартиру, вам, безусловно, не безразлично как он(а) будет расти в цене, как близко от него находятся продуктовые и другие магазины, какова транспортная развязка, кто живет в этом районе как по демографическому, так и по уровню доходов признаку, в какую школу будут ходить ваши дети, какие риски могут быть связаны с этим районом, и наоборот, какие у него преимущества перед другими и пр. Покупая дом под инвестиции, что чаще всего делается за пределами GTA, а не там, где вы уже живете и работаете, зная свой район, в чужом городе еще труднее сориентироваться с районом, где вам его купить, чтобы с наибольшей выгодой для вас вложить деньги. В правильно выбранном районе и дом будет лучше расти в цене, и сдаваться он будет быстрее и за большую сумму, доставляя вам меньше беспокойства, ведь, как известно, хорошие дома и районы привлекают хороших тенантов. Мы консолидировали и формализовали данные из различных источников и предоставили их в удобном для анализа виде. Теперь глядя на карту города, вы увидите не просто дома и улицы, а и многое из того, на что раньше уходили часы поиска в Интернете, нередко безуспешного, ввиду отсутствия информации в удобном для использования виде.

Полезной наша программа может оказаться не только для покупателей недвижимости, а и для некоторых малых бизнесов, о чем мы тоже расскажем на презентации. Программа является бесплатной в использовании и покрывает собой большинство городов провинции Онтарио. Помимо презентации в повестке дня также доклады «5 стратегий инвестиций в недвижимость» и «Как выбирать жильца: 10 ошибок при сдаче дома в аренду, и как их избежать», которые многие из вас так же сочтут интересными и полезными. Количество мест ограничено, поэтому прошу зарегистрироваться, прислав письмо на yuriy@rockstarbrokerage.com Спасибо и до встречи на семинаре!

Yuriy Setko

Sales Representative ROCK STAR Real Estate c. 647-640-7557 t. 905-361-9098 e. yuriy@rockstarbrokerage.com

16

Property & Finance Guide

January 2016

This Month’s Hot Property Deals

Alex Moshkovich Sales Representative

Cell: 647 • 459 • 9459

e: alex@rockstarbrokerage.com I www.RealEstateForCanadians.com Rock Star Real Estate Inc., Brokerage 165 Cross Ave, Suite 6 I Oakville, ON I 905-361-9098

Barrie 549,000

Barrie $586,990

Maple

4 Bedrooms Home, Open Concept,9'Ft Ceilings, only 1 years old.

Spacious 4 Bedrooms Like New Home! 2 Master Bedrooms With En-suites! 9 Feet Ceiling.

3 bedroom house link only by garage with 1 Bedroom Basement Apt, W/Out To 2 Decks.

Toronto

Thornhill $898,000

Richmond Hill $780,000

3 Bedroom Bungalow, 2 Car Garage, 4 bathrooms. Basement rented for $2200.

Amazing End Unit Townhome On Great Street! Updates from top to bottom. Steps to promenade. Over 2,000 sq/ feet.

Unique Fully Upgraded Corner Townhouse With Almost 2500 Sq. Ft. Living Spaces. 2-car garage, Looks Like Semi-Detached. 9 Ft Ceilings! Hardwood Floor On All Floors.

Thornhill $1.348,800

Thornhill Woods $1.288,000

Thornhill $528,000

Beautiful 2 Storey Family Room. Open Concept Family Room, Kitchen & Breakfast Area.

Finished Basement with Nanny suite.

Attention Investors or flippers. 3 Bedroom,3 Bath Link Home Including Family Room With Fireplace!Pie-Shaped Lot Backing Onto Ravine.Property Being Sold In "As Is,Where Is" Condition.

Move-In Condition! Bathurst/Finch area.

Spectacular 53' Frontage Home W/Absolutely Stunning 2 Sides Ravine Lot In High Demand Thornhill Valley. Professionally Finished Spacious W/O Basement.

PropertyAndFinanceGuide.ca

17

Insurance & investment

ведущий рубрики Игорь Голобородов

Три основных заблуждения об инвестициях и накоплениях в банке Ничто так не объединяет людей, как общность заблуждений... орогие читатели, в этой статье пойдет речь о том, стоит ли держать накопления в банке, насколько это безопасно, эффективно, и какие финансовые последствия это может иметь для вашей семьи. Большинство канадцев держит свои накопления - TFSA, RRSP, детские программы и просто наличные в банках. Причиной этого является тот факт, что банки имеют огромный инструмент влияния на клиентов – мы часто ходим в банк по текущим вопросам – заказать чековую книжку, открыть себе новую кредитку или кредитную линию, mortgage и так далее. В это самое время у банковских сотрудников есть уникальная возможность застенчиво спросить, например, а не открыть ли нам какой-нибудь RRSP. При этом сотрудник банка, в большинстве случаев, не будет утруждать себя глубоким анализом вашей финансовой ситуации, и тем, нужно ли вам вообще открывать RRSP, и выгодно ли вам это делать именно сегодня. Но, это человеческая сторона вопроса, и речь в этой статье пойдет не о професси-

18

Property & Finance Guide

онализме и уровне знаний банковских сотрудников - об этом и так ходят «легенды». Я хочу дать вам очень важную информацию о том, какие виды финансовых продуктов доступны через банк, по каким законам они работают, какие гарантии у вас есть, и какие этому есть альтернативы. Основные три варианта размещения ваших средств в банке: наличные (cash), срочные вклады с гарантированным процентом (GIC) и инвестиционные фонды (mutualfunds). По статистике, на GIC и Mutual Funds приходится огромная доля вложений населения. Заблуждение номер 1 – «все мои вклады через банк защищены и, в случае неплатежеспособности банка, покрываются государством до $100,000 по каждому счету». Реальность – государством покрывается до $100,000 только по текущим счетам в канадских долларах и по GIC. То есть, как только вы вложили деньги в Mutual Funds, несмотря на то, что это сделано через банк – ваша защита равна нулю. То же самое касается вкладов в USD.

January 2016

Заблуждение номер 2 – «мои деньги, лежащие в RRSP или в RESP в банке – creditor proof – защищены от кредиторов». Реальность – по текущему законодательству, с недавних пор, все RRSP защищены от кредиторов (раньше и этого не было), но только до момента, пока вы не начали забирать с них деньги. Как только вы, выйдя на пенсию, переведете RRSP в RRIF (фонд, который будет выплачивать вам периодический доход), кредиторы тут же наложат лапу на ваши выплаты. Детская накопительная программа на образование (RESP), сделанная в банке, вообще не имеет такой защиты, как впрочем и TFSA. Заблуждение номер 3 – «когда я умру, моя семья получит ВСЕ деньги, которые у меня в банке – быстро и без проблем». Реальность – в провинции Ontario с 1-го января 2013 года провинциальный сбор на наследство объявлен провинциальным налогом (Estate Administration Tax), и его сбор теперь является задачей налоговой службы провинции Ontario, которая имеет право на аудит и наложение наказаний за неуплату (недоплату) налога в виде суммы до 200% от неуплаты и/или до двух лет тюремного заключения. Ставка налога составляет 1.5% от всех активов, подлежащих наследованию. Кроме налога также платятся Estate Executor fees – это стоимость услуг адвоката или бухгалтера, который занимается оформлением и расчетом налога на наследство. На сегодня эти расходы – 7-9% от стоимости активов. Также процедура наследования может занимать очень долгое время (от нескольких месяцев до нескольких лет), у любого человека есть публичный доступ к информации о наследстве, и оно может быть оспорено другими людьми (дети «лейтенанта Шмидта», Элвиса Пресли и т.п.). Открывая программу TFSA или RRSP в банке, вы обычно указываете получателей денег в случае смерти (жену/мужа или детей) – Successor Owners. Это определение отличается от понятия Beneficiary, которое прямо прописано в законе и используется

Insurance & investment

ведущий рубрики Игорь Голобородов

выплаты в будущем и наложить огромные штрафы. При этом банк тут будет абсолютно ни при чем, а все шишки посыпятся на наследников. Известны примеры, когда с момента смерти владельца его родственники даже не могли управлять фондами внутри банковской инвестиции, пока не завершился затянувшийся процесс наследования, и в руки родственников попадало намного меньше денег, чем было на момент смерти из-за того, что за это время упал рынок. А налог государство берет из расчета суммы на момент смерти, то есть люди еще заплатили налог на ту часть, которую они вообще не получили.

в страховании. На сегодня в канадском законодательстве нет пункта, который прямо говорит о том, что в случае смерти владельца средства из TFSA или RRSP могут быть выплачены в обход процедуры наследования, т.е. без вышеупомянутых налогов и сборов. Это открывает прекрасную возможность для CRA (налоговой службы) оспорить эти

Insurance & Mortgage Broker

Igor Goloborodov MA Economics, License #12118 Butler Mortgage Corp.

Существует очень выгодная и безопасная альтернатива инвестициям в банке – это инвестиции в фонды через страховые компании. Это может быть RRSP, RRIF, TFSA, RESP или non-registered funds. Защита от неплатежеспособности - до 85% от суммы без лимита (пример - $1,000,000 в банке покрыт до $100,000, в страховой компании – до $850,000). Также вклады полностью защищены от кредиторов вне зависимости от вида инвестиции (family class beneficiaries). Вы-

плата родственникам/наследникам происходит четко и быстро, согласно данным при жизни распоряжениям – и, самое главное, эта выплата идет в обход процедуры наследования и всех налогов и сборов – это четко прописано в законе о страховых продуктах. То есть на сумме в $1,000,000 наследники сэкономят $15,000 на налоге, $70,000-$90,000 на адвокатских сборах, а главное время и нервы. Эта выплата не является публично доступной информацией, и, соответственно, не может быть оспорена в суде посторонними людьми. Также есть возможность иметь 100% гарантию от падения рынка – фонды перестрахованы, то есть после смерти владельца семья всегда получит свое, даже если рынок в этот момент упал. Для получения более детальной информации звоните мне по телефону (647) 328-2914.

Igor Goloborodov Insurance and Mortgage Broker, Butler Mortgage Corporation, FSCO #12118

Анализ Вашего семейного бюджета и выбор страхового или инвестиционного решения, оптимального для Вас Бесплатная проверка существующих страховых полисов (уменьшение ежемесячного платежа, подбор более выгодного продукта) Бесплатные консультации для новых иммигрантов (построение кредитной истории в короткий срок, канадская финансовая система и т.п.) Максимальная защита за минимальный платеж

Широкий выбор страховых и инвестиционных продуктов: Life Insurance – страхование жизни Critical Illness Insurance – страхование от тяжелых заболеваний Disability Insurance – страхование от потери трудоспособности Travel / Visitors insurance – страхование туристов / гостей / ожидающих OHIP Group Insurance / Benefits – групповые планы, бенефиты RESP – Накопительные планы на образование детей RRSP / RRIF / TFSA – Пенсионные и сберегательные программы с гарантированным возвратом капитала, а также инвестиции в mortgages под 8-12% годовых фиксированного дохода

www.investinmortgage.com

Звоните по телефону 647-328-2914 PropertyAndFinanceGuide.ca

19

Mortgage & finance

ведущие рубрики Михаил Тульченецкий и Денис Державец

Азбука Ипотечного Кредитования:

НОВЫЕ МОРТГИДЖ ПРАВИЛА и тенденции рынка недвижимости и ипотечного кредитования 2016 года мального 5%-ого первоначального взноса в 2008-ом, эффект его будет менее серьёзным, чем предполагается. Лишь 17% всех продаж в Канаде за прошедший год составили дома стоимостью от $500,000 до $1 млн. В то же время, в Ванкувере данная цифра возрастает до 33%, а в Торонто – до 40%. Около 23% еще на выплаченных мортгиджей в Канаде попадают в категорию "застрахованных" с необходимостью получения страховки у СМНС, Genworth или Canada Guaranty. Иными словами, новые правила затронут менее, чем 4% всех новых ипотечных кредитов, считает г-н Тал. Министр Финансов Билл Морно в декабре прошлого года заявил о предстоящих изменениях мортгидж правил. Уже с 15 февраля 2016 года необходимый минимальный первоначальный взнос при покупке недвижимости стоимостью от $500,000 вырастет с 5% до 10%. В то же время новые требования будут применяться только к той части стоимости, которая превышает указанный порог. Таким образом, минимальный первоначальный взнос по мортгиджу на сумму в $1 млн. будет составлять 7.5% (5% на первые $500,000 + 10% на вторые $500,000). Напомним, что для недвижимости стоимостью выше $1 млн. необходимо иметь более 20% первоначального взноса. На покупателей недвижимости стоимостью менее $500,000 новые изменения не повлияют. Такое решение основывается на результатах исследования C.D. Howe Institute. Предполагается, что оно ослабит давление на Канадскую Ипотечную и Жилищную Корпорацию (CMHC), которая предлагает мортгидж страхование для недвижимости стоимостью менее $1 млн. Напомним, со времен рецессии 2008-ого федеральное правительство усложнило процесс получения ипотечных кредитов, застрахованных СМНС. Так, к примеру, максимальный срок амортизации для мортгиджей с первоначальным взносом менее 20% сократился с 40 до 25 лет. Данное решение должно было уберечь покупателей от рискованных покупок и поспособствовать инвестированию в менее дорогое жильё. «Министерство Финансов касается неприкосновенных пунктов», - заявил Бенджамин Тал, экономист Canadian Imperial Bank of Commerce. По его словам, хотя указанное изменение и является наиболее значительным ужесточением мортгидж правил со времён введения мини-

20

Property & Finance Guide

Основные тренды рынка недвижимости и ипотечного кредитования в 2016 году. Мортгидж ставки не должны были упасть до рекордно низкого уровня в 2015-ом году. Как минимум так ответили бы экономисты и Банк Канады ещё два года назад. Но это всё-таки произошло. И, несмотря на все разговоры о повышении ставок, канадские проценты по ипотеке могут снова обновить самые низкие рекорды в 2016-ом. Однако в ближайшие 12 месяцев процентные ставки не станут единственным пунктом, который подвергнется изменениям. Далее представляем вашему вниманию четыре мортгидж тенденции, за которыми стоит следить в следующем году: Более низкие ставки компенсируют высокие ставки Если не произойдет резкого экономического восстановления, мортгидж ставки могут упасть до нового рекордно низкого уровня в 2016-ом. Однако они не будут такими низкими, какими могли бы быть, ведь Оттава повышает стоимость правительственной гарантии и заставляет банки удерживать более крупный капитал на случай невыплат мортгиджей. Вдобавок, инвесторы требуют более высоких доходов, чтобы скомпенсировать принимаемый риск. В итоге для финансовых институтов продажа ипотечных кредитов инвесторам и удерживание мортгиджей в своих отчётных балансовых ведомостях подорожает. Как обычно, банки не возьмут эти расходы на себя, а переложат их на заёмщиков. Горячие и холодные рынки недвижимости Недавно средняя стоимость недвижимости в Канаде достигла рекордно высокого уровня, но если исключить из подсчётов Онтарио и Британ-

January 2016

скую Колумбию, то окажется, что на самом деле цены снизились по сравнению с предыдущим годом. Канадский рынок показывает две крайности в зависимости от расположения. В случае горячих рынков Торонто и Ванкувера требование более высокого первоначального взноса (down payment), вводимое федеральным правительством в феврале 2016 года, окажет небольшое влияние. Тем временем слабые рынки столкнутся с более значительным снижением продаж в секторе дорогостоящих домов. Больше пропущенных платежей? Казалось бы, правительство ежегодно вводит новые мортгидж правила, условия кредитования становятся жёстче, а рынок недвижимости – безопаснее. Но есть одна вещь, которую Оттава не может контролировать, – это мировая экономика. Вопреки промышленному росту, вызванному более дешёвым канадским долларом, мировой экономический рост замедляется. В сочетании с падением цен на нефть это значит, что больше канадцев могут остаться без работы. А когда люди теряют работу, они пропускают мортгидж платежи. Расцвет частного кредитования Ужесточение мортгидж правил делает банки более придирчивыми в выборе тех, кому выдавать кредиты – это хорошая новость для финансовых институтов, специализирующихся на заёмщиках из категории высокого риска. Этот год может стать очень удачным для сектора частного кредитования. Подобные институты смогут выдавать более крупные кредиты, так как новые правила помогут частным мортгидж корпорациям накопить капитал. Однако обеспокоенное правительство будет активно следить за так называемым «теневым кредитованием» в следующем году.

Michael Tulchenetskiy, Denys Derzhavets

Mortgage Brokers, AMP Northwood Mortgage Ltd. Lic.#10349 2180 Steeles Ave W., Suite 204, Concord, ON, L4K 2Z5 www.mortgagelegko.com 1-855-761-7001

ЛЕГКО! С ХОДЫ РА НА ИЯ Ц А С ПЕН М ДО $1,000 КО !* ОРТГИДЖА М Ю ПО ОФОРМЛЕНИ

* Minimum mortgage amount applies, based on funded mortgage size. OAC, New business only, Not valid with any other offer or special promo. **APR 2.10% for 5 years Variable rate and 2.54% for 5 years fixed rate mortgage. Rates are subject to change at any time without further notice. Prime=2.70% as of Dec 02, 2015, OAC, New business only, Not valid with any other offer or special promo. This is an effective rate which might incorporate a cash back.

PropertyAndFinanceGuide.ca

21

Mortgage & finance January 2016

Стоит ли расторгать ипотечный контракт

при сегодняшних ставках? Процентные ставки по ипотечным кредитам (mortgage) никогда не были ниже, чем сегодня, и это подталкивает многих людей на то, чтобы досрочно рефинансировать или расторгать старые пятилетние контракты. И, действительно, это может быть хорошей стратегией для некоторых домовладельцев, в результате чего получается чистая экономия тысячей долларов. Однако важно полностью понимать последствия от нарушения условий ипотечного кредита. При расторжении договора штраф неизбежен, при этом сумма штрафа должна быть одним из главных факторов при решении вопроса - разбивать свой ипотечный кредит для более низкой ставки или ждать до истечения срока контракта. Почему люди спешат расторгнуть контракт раньше срока? Помимо желания получить лучшую процентную ставку есть разные причины, по которым домовладелец захочет расторгнуть ипотечный договор. Например, изменение жизненных обстоятельств, таких как развод или новая работа в другой части страны, покупка бизнеса или оплата других долговых обязательств... Множество различный факторов может способствовать этому. Суть, однако, в том, что, при подписании контракта на пять лет большинство домовладельцев не думают о том, что по некоторым причинам им придется расторгнуть ипотечный договор раньше срока, вследствие чего появится риск потерять тысячи долларов. Вот почему так важно получить грамотную консультацию и совет, способные свести этот риск к минимуму. Итак, сколько будет стоить вам расторжение ипотечного договора? Во-первых, это штраф за нарушение закрытой ипотеки, а значит, три месяца процентных платежей по остатку или выплата процентной разницы за оставшийся срок. Этот показатель рассчитывается с помощью дифференциала процентных ставок. Важно иметь в виду, что сумма

22

Property & Finance Guide

и категория штрафов могут варьироваться в зависимости от кредитного учреждения, профинансировавшего покупку вашего дома. Вы должны знать, что, выбирая услуги одного из пяти самых больших банков или страховых компаний, вы рискуете заплатить огромный штраф при расторжении ипотечного контракта с фиксированной ставкой. Сейчас некоторые кредиторы предлагают небольшую скидку на процентную ставку ипотечных кредитов, но компромиссом является крупный штраф в размере 3% от баланса, даже с плавающей ипотечной ставкой (Variable Rate Mortgage). К примеру, за 500 000 долларов клиент заплатит 15 000. Что касается нас, при первой же консультации мы всегда стараемся доступно объяснить каждому клиенту, с какими рисками он может столкнуться при выборе ипотеки. Мы стараемся помочь нашим клиентам избежать подобных ситуаций. Имея опыт работы в банковской системе, мы выбираем те банки, которые предлагают более выгодные условия в случае досрочного расторжения ипотечного кредита. Ипотечные кредиты с плавающей ипотечной ставкой, как правило, дешевле расторгнуть, но только в том случае, если вы не подписались на лимитированный контракт. Итак, мы подошли к одному из главных вопросов: Должен ли я оформить ипотечный кредит с плавающей ипотечной ставкой, поскольку его легче расторгнуть? Есть много факторов, которые нужно учитывать при выборе ипотечного кредита. В то время, как плавающие ипотечные ставки могут быть менее дорогостоящими, необходимо еще убедиться, что вы достаточно комфортно чувствуете себя со всеми аспектами договора. Например, некоторые домовладельцы предпочитают фиксированный процент, обеспечивающий им душевное спокойствие по причине того, что их процентная ставка и, следовательно, их ежемесячный платёж никогда не будут меняться на всем протяжении контракта. Мы полностью согласны, что важным фактором при выборе ипотеки является не только физический, но и моральный аспект финансовой сделки. Вы должны быть спокойны и уверены в том, что выбранный вами вид ипотеки

January 2016

не сопряжен ни с какими рисками. А теперь главный вопрос: Подходящее ли сейчас время для рефинансирования? Согласно нынешним ставкам на рынке, можно с уверенностью сказать: «Да, есть смысл в расторжении старых контрактов». При этом, чтобы избежать многих неприятных моментов, необходимо проанализировать не только разницу в ежемесячных платежах, но и конечную сумму оплаты, насколько она отличается от предыдущей. Если говорить в общем, то большинство наших клиентов сохраняет деньги при рефинансировании, но, бывают случаи, когда расторгать контракт не имеет смысла. Например, недавно мы видели штраф в размере 27 тысяч на сравнительно небольшую ипотеку. После проведенного нами финансового анализа стало понятно, что расторжение контракта не имеет смысла. Если же вы решили расторгнуть контракт для снижения ставки, выплаты долгов или вложения в инвестицию, то, как правило, положительный результат гарантирован, поскольку он превышает ваши расходы. Многочисленные отзывы, которые вы можете найти на Google, Facebook, LinkedIn, говорят о том, что наши клиенты доверяют нам и уверены в том, что им никогда не придётся беспокоиться о неприятных сюрпризах или неожиданных штрафах. Мы подходим к каждой сделке индивидуально и помогаем клиентам, опираясь на конкретные цифры, принять правильное решение. Так что, вы будете точно знать, какие финансовые последствия повлечёт ваше решение. Если вы решили произвести рефинансирование вашей сделки, позвоните нам. Мы всегда рады вам помочь!

Dmitri Ivanov

Mortgage Broker Phone: 905 691 6706 Home Mortgage Advice FSCO lic M09000265 www.home-mortgage-advice.com e-mail:dmitri.ivanov@migroup.ca

investment & Real Estate ведущий рубрики Михаил Вишенчук

Отказал банк?

Как получить частный мортгидж и на какие условия можно расчитывать За последние несколько лет требования к одобрению мортгиджей значительно ужесточились, отсекая многих потенциальных покупателей от традиционного “банковского” финансирования. Однако отказ банка не означает, что вам закрыто финансирование. В подавляющем большинстве ситуаций можно получить альтернативный (или частный) мортгидж, который позволит вам осуществить покупку недвижимости. В данной статье мы рассмотрим основные типы частных мортгиджей и требования, предъявляемые к заемщикам и к недвижимости, предоставляемой в обеспечение. Так что же такое частные мортгиджи? Частное финансирование рассчитано на тех, кто: 1 Работает на себя и декларирует низкий

доход

2 Покупает кондо, которые меньше чем

55 кв. метров (600 кв. футов) - многие банки не финансируют столь малые кондо 3 Нерезиденты Канады 4 Иностранные инвесторы 5 Проблемы с кредитной историей 6 Налоговые задолженности CRA 7 Неоплаченный налог на недвижимость 8

9 10 11

(property tax) Ситуации foreclosure, когда банк продает недвижимость в счет оплаты задолженности Финансирование строительных проектов и коммерческих объектов Займы под недвижимость на начало малого бизнеса Краткосрочное финансирование с открытым сроком и без штрафов за предоплату

12 Получение второго мортгиджа, когда

рефинансирование первого мортгиджа невозможно по причине высоких штрафов или неодобрения банка

Банки и многие ипотечные брокеры не специализируются на частных мортгиджах. Заявки на такие мортгиджи составляются по другим правилам и подаются по другим каналам, чем традиционные мортгиджи, поэтому исключительно важно, чтобы заявку составлял опытный брокер. Если заявка на мортгидж составлена неправильно или подана в неподходящую организацию, то покупателю грозит более высокая ставка и/или дополнительные комиссии. Когда вы подаете заявку на традиционный “банковский” мортгидж (т.е. у вас стабильная зарплата, хорошая кредитная история и накоплен

первоначальный взнос), то банк рассматривает вашу кредитоспособность в первую очередь и параметры покупаемой недвижимости во вторую очередь. В случае с частным финансированием объект недвижимости рассматривается в самую первую очередь, и лишь затем рассматривается индивидуальный риск заемщика. Как и во всем, что связано с недвижимостью, самым главным критерием является расположение. Как говорят агенты, Location, Location, Location! Поэтому частный мортгидж на дом, расположенный в пределах Большого Торонто, будет легче получить, и он будет иметь более низкую ставку, чем частный мортгидж на кондо в отдаленном городе с маленьким населением. Какие же процентные ставки предлагаются под частное финансирование? Ликвидные и привлекательные объекты могут финансироваться с первоначальным взносом 15 - 20%, однако, процент будет на 2-3% выше, чем при первоначальном взносе в 25%. На сегодняшний момент (зима 2015) ставки варьируются от примерно 5.75% для “сильного” кредитного файла до 13% для более слабых заявок. Практически каждый частный мортгидж также предусматривает комиссию, уплачиваемую при закрытии сделки. Размер комиссионных в среднем составляет около 1% от суммы мортгиджа. Многие организации предлагают кредитные линии под залог недвижимости, которые могут оформляться как первым, так и вторым залогом на собственность (где уже есть банковский мортгидж). Процентная ставка по таким линиям составляет 8-15%, однако, ежемесячные платежи могут быть даже ниже, чем платежи по мортгиджу, поскольку вы платите только проценты и не выплачиваете основной долг. Такое финансирование подходит тем, кому отказывают в традиционном мортгидже по причинам, которые могут быть устранены в течение года-двух; например, слабая кредитная история. Один-два года вы платите более высокий процент и улучшаете свою кредитную историю, а затем берете традиционный мортгидж в банке и погашаете кредитную линию.

При подготовке к частному мортгиджу всегда важно иметь “стратегию выхода”, то есть план действий, необходимых для постепенного улучшения кредитной ситуации. Это особенно важно в случаях, когда причины к отказу в традиционном мортгидже связаны с кредитной историей, низким декларируемым доходом или налоговыми задолженностями. Как правило, такие причины могут быть со временем устранены, и частный мортгидж с высоким процентом может быть выплачен из средств традиционного банковского мортгиджа с более низким и гибким процентом. Традиционные банковские мортгиджи предполагают жесткую матрицу критериев, по которым одобряется или отклоняется та или иная кредитная заявка. Частные мортгиджи не имеют четко фиксированных критериев и предлагают большее разнообразие условий и процентных ставок. Поэтому при заявке на частный мортгидж исключительно важно работать с брокером, который специализируется на частном финансировании, имеет доступ и связи с различными небанковскими кредитными организациями и знает их предложения и ставки. В компании Denova Group мы постоянно общаемся и работаем с более, чем 20-ю кредитными организациями и предлагаем нашим клиентам большой выбор ипотечных продуктов. Наши консультации уже помогли многим приобретателям получить мортгидж в ситуациях, когда отказали все банки, а также рефинансировать свой мортгидж на более выгодных условиях.

Mikhail Vishenchuk

Mortgage Agent (647) 466-0696 Dominion Lending Centres Denova Group www.vishenchuk.ca www.denovagroup.ca PropertyAndFinanceGuide.ca

23

horizontal logo

Mortgage & finance

YOUR MORTGAGE

CHOICE

ведущий рубрики Сергей Тотров

ШТРАФНЫЕ САНКЦИИ ЗА ПРЕРЫВАНИЕ MORTGAGE – КАК МНОГО МЫ ОБ ЭТОМ ЗНАЕМ И ПОЧЕМУ ОНИ CHOICE БЫВАЮТ ТАКИЕ БОЛЬШИЕ (часть 2) vertical logo

YOUR MORTGAGE

Когда подходит время покупки недвижимости или переоформления mortgage многие люди берут ссуду в крупном банке. В этой статье я проанализирую различные ситуации, которые могут произойти на протяжении срока действия контракта по mortgage, и как различные банки реагируют на такие изменения вашего договора. В прошлый раз была напечатана первая часть этой статьи. Если вы хотите прочитать всю статью, то вы можете зайти на наш вебсайт www.totrov.com в раздел Ресурсы / Публикации и прочитать статью полностью.

Штрафные санкции за прерывание mortgage раньше оговорённого срока.

Все знают, что если прерывается Variable Rate Mortgage, то штрафные санкции будут рассчитаны в размере 3 Month Interest Rate. Действительно, это так, если только не оговариваются особые условия при разрыве контракта. Но, как мы уже говорили, мортгидж брокер обязан вас предупредить вас об этом. Но вот если прерывается Fixed Rate Mortgage, то штрафные санкции могут быть очень большие. Они во всех банках пишутся одинаково: штраф будет или 3 Month Interest Rate или Interest Rate Differential (IRD), что еще больше.

3 Month Interest Rate (3 месяца интерес) - это очень понятно, и легко можно посчитать, а вот Interest Rate Differential (IRD) трудно понять, что это такое, и как это считается. Мелкие банки, так как у них отсутствует понятие Posted Rate, руководствуются «ЛОГИКОЙ». Логика заключается в следующем. Если банк принимает от вас деньги и отдаёт их другому человеку, при этом теряет деньги, то они хотят получить от вас эти потери. Если эти потери будут выше, чем 3 месяца интереса, то банк возьмёт с вас большую сумму. Крупные банки будут считать свои “якобы” потери совсем по-другому. Самое главное, что сотрудники банков не могут вам объяснить, как идёт расчет. Они говорят, что есть формула и она считает. Я же хочу прикинуть и просчитать следующий сценарий: Совсем недавно одна семья оформила мортгидж в Scotia в размере $420,000 под интерес 2.69%. В это же время другая семья оформила такую же сумму мортгиджа под такой же процент, но в мелком банке. Сначала я хочу озвучить исходные данные, то есть Posted Rates на все сроки, 1-5 лет, и те реальные проценты, которые дают оба этих банка для меня, как для мортгидж брокера.

24

Property & Finance Guide

Posted Rates - это те проценты, которые находятся на официальном вебсайте Scotia Bank. Фиксированные проценты на вебсайте банка следующие: 1 год (Posted Rate) – 3.29%, для хороших клиентов, как и для моргидж брокера, банк даёт интерес 2.79% 2 года (Posted Rate) – 3.09%, но дают они 2.29% 3 года (Posted Rate) – 3.39%, нам дают 2.39% 4 года (Posted Rate) – 3.89%, но для нас будет 2.59% 5 лет (Posted Rate) – 4.49%, можно получить 2.69% Кто-нибудь из вас задумывался, для чего банк имеет эти проценты на своём вебсайте? Задумывались? Здорово! А ответ у вас есть? Скорее всего, нет. Потому что не понятно, ведь так можно всех клиентов растерять. Но не переживает нисколько банк, ведь клиентов у него так много, обязательно кто-нибудь спросит у банка, а какой процент по мортгиджу вы можете мне предложить? И тогда банк ответит, мы вас так уважаем, что дадим вам наилучшую скидку от нашего процента, в размере 1.8%. Человек спрашивает, а сколько это будет в процентах? И тогда банк озвучивает – 2.69%. Это хороший процент, здорово, и договор подписан. Иногда человек спрашивает, а может плавающий процент взять? Часто в ответ банк говорит: зачем вам это надо, возьмите фиксированный процент и спите спокойно!!! Правда, если человек узнает, как рассчитываются штрафные, то вряд ли он спать будет спокойно. Но в момент подписания контракта никто об этом не думает. В это же время мелкий банк предлагает следующие проценты: 1 год – 2.69%; 2 года – 2.29%: 3 года – 2.34%; 4 года – 2.54%; 5 лет – 2.79% Для брокеров, которые приносят много бизнесов, банк предоставляет немного лучшие проценты. Я использую этот банк, чтобы проценты были похожи на банковские данные.

1 год – 2.59%; 2 года – 2.19%: 3 года – 2.24%; 4 года – 2.44%; 5 лет – 2.69% Кто то может сказать, что можно и ниже получить, чем приведённые выше проценты, но я привёл те проценты, при которых брокер получает полностью все комиссионные. Если он заинтересован в бизнесе, то он может уменьшить проценты и заработать меньше денег. Это всё зависит от конкретной ситуации. Я же рассматриваю обычную ситуацию. То есть проценты почти одинаковые. Давайте представим, что через пару лет необходимо разорвать 400,000 мортгидж (не будем говорить, что таких ситуаций не бывает, что мортгидж portable и т.д. –

January 2016

бывают ситуации, и их много). Для простоты будем считать, что все проценты не изменились совершенно. В мелком банке: 3-х месячный интерес = $400,000 х 2.69% = $10,760 : 12 месяцев х 3 месяца = $2,690 Interest Rate Differential (IRD) = Разница в течение оставшихся 3-х лет между вашим процентом (2.69%) и процентом, который даёт этот банк на оставшийся срок ( в данном примере – 3 года, что будет 2.44%). $400,000 х 0.25% (2.69% - 2.44%) = $1,000 х 3 года = $3,000. Конечно же, банк возьмёт то, что больше, $3,000. Давайте посчитаем, как поступят в крупном банке.

3-х месячный интерес = $400,000 х 2.69% = $10,760 : 12 месяцев х 3 месяца = $2,690 Interest Rate Differential (IRD) = Разница в течение оставшихся 3-х лет между вашим процентом (2.69%) и процентом, который высчитывается следующим образом (Posted Rate, который этот банк даёт на оставшийся срок ( в данном примере – 3 года, что будет 3.39% минус ту скидку, которую вы получили в момент подписания контракта, 1.8%). $400,000 х 1.1% (2.69% - 1.59% (3.39% - 1.8% = 1.59%)) = $4,400 х 3 года = $13,200. Конечно же, банк возьмёт большую сумму, $13,200. Вы знаете, мы не можем игнорировать крупные банки, иногда они имеют те продукты, которые невозможно оформить через другие финансовые институты. Но, если вы получаете одинаковые проценты от mortgage broker и крупного банка, пожалуйста, подумайте, прежде чем выбрать крупный банк. К тому же, брокеры практически всегда предлагают проценты лучше, чем в банке. По крайней мере, мы всегда предоставляем такие проценты, что даже сотрудники банков после employee discount не могут получить таких же процентов. Ждём ваших звонков и встреч.

Serguei Totrov 416-456-7706 Financial Advisor, CFP, CLU Mortgage Broker, AMP Licence # M08009914 Financial Services - Serguei Totrov 416-222-0533 www.totrov.com

Возврат HST скидки до $30,000 с покупки за новую собственность (HST New Rental Property Rebate)

Вы купили жилую недвижимость от строителя в течение последних 2 лет и она была сдана в аренду.

Хотите получить ваш HST Rebate –

ЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС!

Марк и Наталья Рогинские

Tim Oulianov Mortgage Broker

Tel: 647-502-9977

F: 905--581-5564 | T: 416-477-5500 Ext. 104 www.bensonmortgages.ca tim.o@bensonmortgages.ca 209-10376 Yonge Street, Richmond Hill, On LC4 3B8

Лучшие ставки на mortgage

5 лет fixed 2.49%*, variable 1.95%*

• 2ой моргидж от 6.99% • Финансирование строительства от 5.99% • Self-Employed • Помощь при плохой кредитной истории • Работа с новыми иммигрантами • Коммерческие моргиджи

FAST APPROVALS AT GREAT TERMS PropertyAndFinanceGuide.ca

25

legal advice

ведущий рубрики адвокат Евгений Данканич

Завещание и траст

как форма передачи имущества мени. Например, наследник имущества достигает возраста 21 год или получает диплом. Разрешается учреждать несколько фондов в одном завещании и назначать разных управляющих для каждого из них. Отменяемый прижизненный трастовый фонд

Завещательный доверительный фонд Завещательный доверительный фонд создается в рамках завещания. При наступлении смерти имущество и активы передаются в управление нового доверительного фонда. Условия таких видов фондов изменяемы и могут быть аннулированы в любой момент в течении жизни завещателя, но доверительный фонд создается только в случае смерти завещателя. Поскольку завещательный доверительный фонд не существует до момента смерти завещателя, все активы должны быть

переданы в фонд согласно завещанию. Он не может быть использован в целях избежания процедуры подтверждения подлинности завещания в суде, или для обеспечения преемственности, или управления имуществом завещателя в случае его/ее недееспособности. При наступлении смерти завещателя выбранный завещателем управляющий распоряжается имуществом или деньгами фонда. Он(а) занимает свой пост до тех пор, пока фонд не ликвидирован. Ликвидация фонда может быть спровоцирована в определенных ситуациях или фонд может быть лимитирован по вре-

• Все виды сделок с недвижимостью:

покупка, продажа и рефинансирование • Завещания и наследство • Нотариальное заверение • Представительство в судах • Разводы и семейное право • Регистрация и сопровождение компаний • Юридические услуги в Украине и США Ведём дела на русском, украинском, английском и французском.

Что если бы мы могли открыть трастовый фонд, у которого были бы все перечисленные выше преимущества и возможности, но без необходимости проходить процедуру подтверждения подлинности завещания в суде? Что если бы этот самый трастовый фонд мог бы вступить в силу в случае недееспособности завещателя, пока он(а) жив, но не способен(на) заниматься делами самостоятельно? Для таких случаев существуют отменяемые прижизненные трастовые фонды. Отсутствие необходимости проводить процедуру подтверждения подлинности завещания в суде и плавный переход контроля, возможно, самые яркие преимущества тщательно продуманной схемы распределения наследуемого имущества. Что же плохого в процедуре подтверждения подлинности завещания в суде? Эта процедура не защищает полностью имущество в ситуациях, когда наследники настроены недружелюбно друг к другу.

Продолжение в следующем номере журнала.

Адвокат

Евгений Данканич Barrister & Solicitor, Notary Public, LLB

Tel: 416-939-5615 w w w. l e g i m . c a 201-1750 Steeles Ave. W., Toronto, ON.

Евгений Данканич - опытный канадский адвокат, также ведущий дела в Украине и США, арбитражный судья, постоянный советник в Парламенте по правовым вопросам, гарантирует качество ведения дел любой сложности, индивидуальный подход и гибкие цены.

26

Property & Finance Guide

January 2016

на юридические услуги

при продаже недвижимости

* при оформлении продажи и покупки в нашем офисе.

АЛЕКС ФРИДМАН предоставляем все виды нотариальных услуг и полный комплекс юридических услуг по сопровождению сделок с недвижимостью в Онтарио, включая:

Адвокат – Нотариус

Член Коллегии Адвокатов Онтарио и Израиля Юридические услуги в Торонто и в Израиле

• Cделки с недвижимостью (покупка, продажа, рефинансирование) • Наследство и завещания • Оформление доверенностей • Справки об отсутствии судимости из Израиля • Нотариальные услуги (при необходимости выезд на дом) • Востребование документов из госучреждений Израиля • Перевод документов • Справка о нахождении в живых для Израиля

• покупку и продажу (жилой и коммерческой) • оформление ипотек /ссуд (mortgages) • рефинансирование • оформление передачи права собственности (title transfer)

высокий профессионализм, конфиденциальность, ответственность за результат и особое отношение к клиенту.

Tel: (647)952-0827

Fax: (647) 795-4672

E-mail: svaliyeva@ynlclaw.com Web: www.valiyevalaw.com

655 Sheppard Ave. W. (Bathurst & Sheppard) Toronto ON M3H 2S4 T:

416-665-9090

C:

647-261-9080

Торонто, Миссиссога, Ньюмаркет, Барри, Гамильтон, Китченер/Ватерлоу ■ ■ ■

Перевод и заверение документов Жилищные споры Дорожные штрафы

Oksana Dulin Paralegal and Commissioner of Oaths Member of: • The Law Society of Upper Canada • Ontario Paralegal Association • LSUC and Government Relations Committee • Education Committee of OPA

Tel: 647-308-7744 E: odulin@excellex.com PropertyAndFinanceGuide.ca

27

legal advice January 2016

Дорожные Штрафы. Ответы на вопросы В сегодняшней статье я отвечу на часто задаваемые вопросы, связанные с дорожными штрафами. Если вы водите машину в провинции Онтарио это статья для вас. ВОПРОС: Для чего нужно защищаться в суде, в случае если получен штраф за нарушение правил дорожного движения? ОТВЕТ: Любые штрафы, которые будут занесены в вашу историю вождения, могут использоваться страховыми компаниями для повышения размера ежемесячных взносов по страхованию вашего автомобиля, вне зависимости от наличия штрафных баллов. ВОПРОС: Общий штраф составляет всего лишь 110 долларов. Почему стоимость ваших услуг превышает сумму штрафа? ОТВЕТ: Нанимая адвоката или паралигала, вы платите за их время. При принятии решения нанять профессионала, необходимо учитывать, как штраф повлияет на размер ваших страховых взносов. В случае, если вас признают виновным в нарушении ПДД, то вероятно вы в течение трех лет будете платить повышенные страховые взносы за ваш автомобиль, что в разы превысит расходы на паралигала или адвоката. ВОПРОС: Есть ли какие-нибудь гарантии? ОТВЕТ: Нет, никто не может честно со стопроцентной уверенностью сказать, каким будет результат рассмотрения вашего дела. Если вам что-то гарантируют, внимательно прочитайте контракт. Вполне вероятно, что вас вводят в заблуждение. ВОПРОС: Правда ли, что если штраф не содержит штрафные балы (demerit points), то размер моих страховых взносов не увеличится? ОТВЕТ: Не совсем. Страховые компании могут использовать любое ваше осуждение (conviction) для оценки риска, который вы собой представляете в качестве водителя, и пересчитать размер взносов. Осуждение, за которое не начисляются штрафные балы, все равно могут повлиять на вашу страховку. ВОПРОС: Как долго штрафные баллы остаются в моей истории? ОТВЕТ: Штрафные баллы остаются в вашей истории вождения на протяжении двух лет с момента совершения нарушения. Они не записываются до того, как вас осудили, но при записи указывается дата совершения правонарушения.

28

Property & Finance Guide

ВОПРОС: Как долго осуждения остаются в моей истории вождения? ОТВЕТ: Осуждения остаются в вашей истории вождения навсегда, но в выписке из этой истории (ту, которую видят страховые компании) – только три года. В то время как ваша страховая компания может видеть ваши штрафы за нарушения правил дорожного движения лишь за последние три года, полиция, прокуроры и некоторые профессиональные организации видят их все, с того момента, как вы начали водить машину. ВОПРОС: Могу ли я защищать самого себя? ОТВЕТ: Да, можете. Вы можете себя защищать во всех инстанциях, вплоть до Верховного суда Канады. Однако, хоть вы и можете так делать, как правило, это не очень хорошая идея. Большинство людей очень эмоциональны на их собственном судебном процессе и не могут эффективно представлять свои интересы в суде. ВОПРОС: Можете ли вы мне рассказать о вероятном ходе развития моего дела на первой консультации? ОТВЕТ: Навряд ли. На момент первой консультации мы не имеем материалов следствия по вашему делу (disclosure). Это материалы, на которые будет полагаться сторона обвинения во время судебного процесса. Они обычно содержат примечания полиции, показания свидетелей, схемы ДТП, фотоснимки и тому подобное. Без этих материалов, мы знаем только вашу версию событий. Мы вам верим, но мы не знаем, что скажут другие свидетели, или с какого ракурса они всё видели. Никто не может сказать вам, каким будет исход вашего дела, без наличия этих сведений. Некоторые фирмы, зная, какое вам выдвинули обвинение, могут сказать вам, к какой сделке с прокурором они могут прийти. Но это не защита. Важно, чтобы тот, кого вы наймете, не думал в первую очередь, о том, в чем вам нужно признать себя виновным, не просмотрев все материалы дела и не зная, может ли вообще ваша вина доказана прокурором. ВОПРОС: Я тут присматривался к разным фирмам и у меня есть вопрос: почему ваши услуги стоят дороже, чем услуги других фирм? ОТВЕТ: Мы верим, что качество важнее количества. Юристы, которые берут меньше денег за свою работу и пытаются предложить самую низкую цену, больше заинтересованы в том, что бы привлекать клиентов, нежели в том, чтобы качественно выполнить свою работу. Мы фоку-

January 2016

сируемся на вас – на клиенте. Мы добиваемся лучших результатов, и поэтому наши услуги стоят дороже. Чем больше у фирмы клиентских дел, тем меньше времени может быть потрачено на каждое дело. ВОПРОС: По каким критериям вы выставляете счет? Присутствуют ли в нем какие-либо скрытые расходы? ОТВЕТ: Как правило, мы берём предварительную плату за нашу работу. На первой консультации мы сможем приблизительно сказать, сколько будет стоить наша работа. После того как мы получим материалы дела и будем знать нашу стратегию защиты, мы сможем точно сказать сколько будет стоить наша работа. ВОПРОС: После того как я найму вас, что от меня требуется? ОТВЕТ: Мы все сделаем за вас. В некоторых случаях вы нам будете нужны для подписания некоторых документов или для консультации, но, как правило, мы все делаем сами от начала до конца. Мы будем держать вас в курсе каждого шага и отчитываться перед вами по поводу любой новой информации или изменений. ВОПРОС: Что отличает вашу компанию от других? ОТВЕТ: Не говоря ничего плохого о любой другой компании, мы имеем репутацию опытных юристов, агрессивно защищающих своих клиентов. Смягчение наказания, что зачастую предлагают своим клиентам другие фирмы, для нас – это план «б». Мы, прежде всего, стремимся выиграть дело. Делая все возможное в рамках закона, мы можем значительно повысить ваши шансы на успех. Некоторые из наших юристов имеют больше 25ти лет опыта защиты интересов клиентов в судах.

Oksana Dulin Paralegal and Commissioner of Oaths

67 Alexdon Road, Unit #1, North York, ON Tel: 647-308-7744 Email: odulin@excellex.com www.excellex.com

Все работы соответствуют пермиту, канадским стандартам и building code

3D графика + дизайнерский подход

Реализуем в лучших красках и в нужные сроки.

Эксковаторные работы:

Внешние работы:

Внутренние работы:

Подготовка и покраска, Drywall, Frame, Полы, Плитка, Двери, Ванные и многие другие работы

416-579-3576

Decks, Балконы, пристройки, обшивка саун и джакузи. Все виды работ по дереву любой сложности на уровне VIP. (Кедр, Бразильский дуб, Пластик)

Excavation, Small Demolition, Storm water management systems filling, Траншеи и узкие канавы, Подземные коммуникации, Walk-Out Basement, Weeping tile installation

www.besttorontodecks.com I www.leopolis.ca I maximumdecks@gmail.com

Единственное в Канаде ежедневное информационномузыкальное онлайн радио на русском языке

24 часа в сутки 7 дней в неделю Аппликации для мобильных телефонов для прослушивания радио можно бесплатно скачать с нашего сайта

PropertyAndFinanceGuide.ca

29

investment in multi-unit January 2016

CASH FLOW:

обратная сторона медали Нам всем известно выражение: «Две стороны медали». В целом оно означает, что на каждый предмет можно смотреть с разных сторон, и если смотреть на вещи только с одной стороны, игнорируя другую, то последствия могут оказаться не самыми приятными. Мы все знаем, как удобно иметь CASH FLOW. Некоторые инвесторы поймут меня на более глубоком уровне, потому что у них в собственности находится несколько объектов недвижимости или они владеют собственностью на протяжении долгого времени, когда кредит уже выплачен и собственность ежемесячно генерирует здоровый доход. Если у вас еще нет нескольких объектов недвижимости, но вы очень стремитесь к этому, то я не сомневаюсь, что очень скоро вы достигнете своей цели. Потому что, поверьте мне... Я люблю CASH FLOW. Сильно люблю. Наверное, даже, чересчур. Итак, мы добрались до главной темы данной статьи. В моем случае сумасшедшая любовь к CASH FLOW дороговато мне обошлась, потому что я упустил возможность получить еще больший CASH FLOW, чем я сначала планировал. Его можно было заработать на другом объекте недвижимости, который, отмечу, стоил меньше, находился в лучшем месте и имел больший потенциал повышения стоимости со временем! Попробую объяснить. Я подыскивал второй дом для сдачи в аренду студентам. У меня отлично получилось сдать студентам первый дом, но я еще не был готов к тому, чтобы заняться крупными многоквартирными домами. Приобрести и сдать в аренду еще один дом для студентов казалось мне идеальным вариантом. Было ощущение, что сработал закон притяжения, потому что в течение всего одной недели я нашел такую недвижимость. В то утро я открыл входящие письма и обнаружил, что две новых собственности были выставлены на продажу примерно по одной и той же цене. Один дом был с 6-ю спальнями, а второй с 5-ю спальнями, и оба для сдачи в аренду студентам. В тот же день я договорился о встрече. Первая встреча была с агентом, продающим дом с 6-ю спальнями. Меня интересовало большее количество комнат. Очень впечатлил дом - в приличном состоянии, хорошее местоположение и, что самое главное, солидный CASH FLOW, примерно $800 в месяц.

30

Property & Finance Guide

Когда я поехал смотреть на дом с 5-ю спальнями, всё, о чем я мог думать, это ежемесячный CASH FLOW в $800 и то, как быстро я смогу сделать предложение продавцу дома. Осмотрев дом с 5-ю спальнями, я пришел к заключению, что 5 спален недостаточно для создания нужного CASH FLOW. А значит, и сделка не казалась такой выгодной. Мне нужно было 6 спален или больше! Решение было принято. Вечером того же дня я сделал предложение о покупке дома с 6-ю спальнями, в результате стал его владельцем, заселил туда студентов, и по сей день мой ежемесячный CASH FLOW от собственности составляет примерно $800. Но, как показал мой последующий анализ двух представленных вариантов, в спешке была сделана серьезная ошибка. В ответственный момент эмоции взяли верх и ослепили меня: я так загорелся идеей покупки дома с 6-ю спальнями, что упустил возможность заработать намного больше с помощью 5-спального. Классический вариант «туннельного зрения». Я перестал думать с перспективой на будущее, и мои навыки инвестора не сработали... Поясню, в чем дело. В доме с 5-ю спальнями находился частично построенный подвал. Вложив в строительство $6000-$7000, можно было бы сделать в нем 6-ю спальню. Достроив остальную часть подвала, можно было бы добавить 7-ю спальню, небольшую кухню и ванную комнату с туалетом. Месторасположение дома, как я считаю, тоже было лучше: более хороший район и немного ближе к вузу. В итоге, даже если бы этот дом изначально стоил бы немного дороже дома с 6-ю спальнями, плюс вложения в строительство кухни и 6-й и 7-й спален, покупка 5-спального дома всё равно была бы более выгодной. Сегодня у меня был бы более ценный объект недвижимости в лучшем месте, который приносил бы больше дохода. Насколько больше? Примерно, на $400-$500 в месяц больше по сравнению с моим вышеуказанным фактическим доходом. Я всегда буду говорить вам в первую очередь о важности CASH FLOW, и никогда не буду инвестировать в недвижимость, у которой его нет. Тем не менее я убежден, чтобы стать профессиональ-

January 2016

ным инвестором, необходимо видеть целостную картину. Теперь, когда я ищу объекты недвижимости, то рассматриваю и нематериальные активы, а не только денежный поток. Должен признаться, что такой сдвиг в мышлении уже много раз приносил мне дивиденды. Нравится вам это или нет, инвестирование в недвижимость — это долгосрочная игра. Когда вы добавляете собственность в свое портфолио, смотрите на это так, словно вы главный менеджер хоккейной команды The Maple Leafs. Стали бы вы добавлять игрока, который отлично катается, но плох в защите и нападении? Или игрока, который может забить 50 голов, но не умеет играть в защите, и его ненавидят другие игроки? Ответ: НЕТ (если вы Dave Nonis, то ответ — громкое ДА) Вам нужен игрок хороший во всем, который является хозяином своей позиции на льду. Тот же закон работает и для вашей следующей недвижимости. Принимайте во внимание всё, и вы не ослепнете при виде денежного потока, как я в свое время.

P.S.: я не говорю, что доход $800 в месяц с аренды жилья студентам — это плохо. Это хорошая, надежная недвижимость, которой я буду пользоваться много лет. Мы живем и иногда совершаем ошибки, однако, важно извлекать из них урок. И если CASH FLOW в $800 в месяц — это ошибка, то побольше бы мне таких ошибок!

Paul D’A bruzzo (905) 338-6964 ext 220 Real Estate Investment Coach & Sales Representative Rock Star Real Estate Inc., Brokerage 165 Cross Avenue, Suite 6, Oakville, ON, L6J 0A9 905-361-9098