Property&finance guide#3

March 2015 R e a l

E s t a t e

•

F i n a n c e

Гарантированная пожизненная выплата Первоначальный Взнос – Подарить или Дать Взаймы?

CASH FLOW Советы инвестирующим впервые

•

T a x e s

•

L e g a l

A d v i c e

Секреты быстрых продаж -

советы продающим впервые Как заработать

на недвижимости

Кто является лицом, впервые покупающим жилье

Mobile this!

EDITORIAL March 2015

Director Alex Moshkovich

От редактора Здравствуйте, сегодня я представляю Вам очередной выпуск журнала «Property and Finance Guide». Этот журнал содержит полезную информацию для тех, кто интересуется недвижимостью и финансами, хочет научиться зарабатывать деньги на инвестициях, получать полезные советы от экспертов и узнавать новые стратегии. Этот журнал также для тех, кто хочет купить дом для себя, узнать, как правильно застраховаться или получить информацию от ведущих экономистов и финансистов. Этот журнал научит вас, как обращаться с деньгами, чтобы заставить их работать на Вас. Это единственный финансовый журнал на русском языке. Он содержит статьи специалистов Большого Торонто в областях финансов и недвижимости. Это уникальный журнал, в котором, кроме коммерческих статей и рекламы, публикуется множество некоммерческих статей о финансах и недвижимости. В этом выпуске много полезных статей для новых покупателей и продавцов. Вы узнаете как правильно рассчитать прибыльность инвестиции, как зарабатывать на кондо, узнаете секреты быстрых продаж и 10 правил при покупке первого дома. Журнал «Property and Finance Guide» будет распространяться в банках, спортивных клубах, магазинах, включая Yummy Market, и русскоязычных центрах. Его будут читать жители Оквилла, Миссиссаги, Етобико, Торонто, Вона, Ричмонд Хилла, Авроры и Ньюмаркета. Мне всегда будет интересно узнать ваше мнение о журнале или какойлибо статье. Присылайте ваши вопросы и пожелания на электронный адрес: PropertyAndFinanceGuide@gmail.com И в конце, как всегда, мой девиз:

Editor in Chief Alex Moshkovich Design Oksana Turuta Marketing Manager Inna Shafir Proof editor Lidia Ineshina Publisher Russian Guide Publishing House Address 691 Petrolia Road North York, ON, M3J 2N6 t:

647-459-9459, 647-473-5050

e:

propertyandfinanceguide@gmai.com

w: www. propertyandfinanceguide.com www.facebook.com/groups/ PropertyAndFinanceGuide/

Если Ваши деньги не начнут работать на Вас... ТО ...Вы никогда не перестанете работать на деньги! Алекс Мошкович

2

Property & Finance Guide

January 2015

Advertisers are responsible for the content and design of the advertising. The opinion of editorial staff may not necessarily coincide with opinion of authors of the published materials.

24 18

Issue 3

march 2015

28

investment & Real Estate 4 10 правил при покупке первого дома 6 CASH FLOW Советы инвестирующим впервые Design, Staging & Real Estate 10 секреты быстрых продаж советы продающим впервые 12 Какие модернизации дома выгоднее? condo 14 Как заработать на недвижимости investment & Real Estate 16 Ремонт или переезд?

Insurance & investment 18 Гарантированная пожизненная выплата

Mortgage & finance 20 Первоначальный Взнос – Подарить или Дать Взаймы?

22 Кредиты для покупателей недвижимости в первый раз 23 The Mortgage News Legal Advice 24 Кто является лицом, впервые покупающим жилье 26 Вопрос? Ответ! economic updates 27 Новый дом или вторичная недвижимость (re-sale)? nvestment & home improvement 28 IMPROVE: альтернативы нет! investment in multi-unit 29 Финансирование многоквартирного дома

propertyandfinanceguide.com

3

investment & Real Estate March 2015

Никогда не покупали дом? Следуйте 10 нашим советам, чтобы всё работало вам на пользу.

1

Покупайте с умом с первого раза

2

Создайте свою сеть

Самые большие деньги вы зарабатываете в день покупки. Это особенно актуально для случая, когда покупаешь дом впервые. В следующий раз вы, скорее всего, будете покупать и продавать одновременно, поэтому уже будет не так важно, высокие цены на рынке или низкие. Вы можете воспользоваться преимуществами любого рынка, на котором покупаете, если осторожно выберете момент выхода на этот рынок. Это может означать ожидание зимы, когда цены снизятся, или ожидание того времени, когда появится недвижимость по разумной цене.

Возможно, вы новичок в этом, но ваши родственники, друзья и коллеги уже нет. Посоветуйтесь с ними, попросите порекомендовать агентов, адвокатов и других специалистов – чем больше, тем лучше. Всем известно, что рынок недвижимости всегда очень локален, поэтому знание информации от местных людей важно.

3

Подготовка, подготовка, подготовка

Лучшие спортсмены по лёгкой атлетике тратят годы на тренировки перед заветным спринтом или

4

Property & Finance Guide

прыжком, который длится всего несколько секунд. Процесс покупка дома во многом схож с этим. Скорее всего, вам придётся в очень короткий срок принять наиболее важное финансовое решение в своей жизни – за несколько дней, часов или даже минут, если предложений несколько. Снизить риск принятия неверного решения можно, если делать всё с опережением времени: заранее рассчитать, что именно вам нужно, что хотели бы добавить и что можете себе позволить.

March 2015

4

Держите депозит наготове

Когда вы нашли дом, который хотите купить, обычно в течение 24 часов за него требуется внести депозит. Так что не держите его в облигационном фонде или в виде обещания от мамы и папы дать денег, когда понадобится. Депозит должен быть на наличном счёте в лёгкой доступности.

AMAZING CUSTOM DEZIGNED SUITE! Waterfront with Lake View! $395,000

EXCELLENT SUITE, EXCELLENT PRICE! N. of Steeles / E. of Bathurst $283,800

DESIRABLE CONDO SUITE South of Dundas / East of Yonge $398,800

Astonishing Model Home $465,000

This Historic Waterfront Neighborhood has it all - the Serenity of Lake-Side Living while Staying Close to Downtown Action! In 2012 “Toronto Life Magazine” in “Where to Buy Real Estate” Guide named this Area #1 in Toronto! Luxury Upgraded New Condo Suite W/ Huge Terrace has 2 Split Bed. w/2 Large W-In Closets, 2 Full Bath., Modern Kit. with Upgraded S/S Appliances & Hardwood Fl Throughout! Charming Boutique stile Bldg! Across Park, Marina, TTC, GO Station & GO Buses!

Gorgeous Updated Bright and Spacious Condo Suite in Well Maintained Bldg in Much Desirable Location! Great Layout! Large Main Room with Separate Living & Dining Areas & Walk-Out to Huge Balcony with Newer Summer Furniture! 2 Spacious Split Bedrooms, Large Full Bath., Family Size Kitchen, Large Foyer with Huge 3-Dr Closet!

Upgraded Fl Throughout! New Closet Doors, Switches & Receptacles! Prof. Freshly Painted! Unobstructed View!

Excellent Location! Steps to Plazas, Schools, Parks, TTC!

Spacious & Sunny 2 Bed., 2 Bath. Corner Condo Suite in Upscale Bldg in Much Sought After Location! Large Liv.-Din. Room W/Walk-Out to Huge Balcony! Modern Open Concept Kit. W/Granite Counter, S/S Appliances & Centre Island! Large 2 Bdrms W/Jacuzzi in Master Bath.!

Upgraded Fl, High Ceiling! Luxury Bldg W/ BBQ Terrace, Wi-Fi, Guest Room & Modern Amenities! Great Location!

Next to Amazing Aquatic Centre & 6-acre Park, Soccer & Basketball Fields! Near Downtown, Eaton Centre!

Недорогие дома и condo от $200,000 до $400,000 в различных районах GTA! Позвоните: 416 - 402 - 4140 FREE Get the complete information about properties you can afford!

The best mortgage rate is available!

Gorgeous Large & Sunny Corner Suite in Luxury “Menkes” Building in Prime Location! 2 Large Split Bed.+ Den (Separate Room W/Large Picture Window & Door – could be a 3rd Bed.), 2 Bath., Modern Upgraded Kit. W/Granit Counter & Breakfast Bar! Spacious Liv.-Din. Rm W/Walk Out to Large Balcony! Unobstructed Magnificent View! Parking. Locker. Newer Bldg W/All Upgraded Modern Facilities! Great Location! Steps to Subway, TTC, Go Buses, Plaza, Shops, Restaurants!

LAXURIOUS CONDO RENT Yonge / Finch $2,125

LUXURY SUITE for RENT on the Lakeshore $1,875

Large Bright & Sunfield Corner Condo Suite in Luxurious Building In Rare Amazing Location! Across of the Lake, Famous Park, Marina & Yacht Club! 2 Large Split Bedrms, 2 Bath., Spacious Liv.-Din. Rm with Floor to Ceiling Windows and 2 Walk-Outs to Huge Wrap around Balcony! Open Concept Modern Upgraded Kitchen W/Island, Granit Counter & S/S Appliances! Excellent Building W/Upgraded Modern Facilities! Enjoy the Rare Tranquility & Grandeur of the Magic Unobstructed Picturesque View!

Tastefully Upgraded 2-storey, 2-car Garage Detached House (4+2 Bed, 4+2 Bath) in Magnificent Area!

Double Door Entry, 9’ Ceiling, Crown Moldings, Potlights, Hardwood Floor Throughout! Large Rooms, Upscale Columns, Fireplace, Upgraded Light Fixtures, Bathrooms with Swivel Fixtures, Designer Custom Window Coverings, State of the Art Appl! Professionally Finished Basement W/Separate Entrance 2 Sep. Areas, 2 Bed. and 2 Bath.!

Sprinklers! New Interlock! Prof. Landscaped Yard Overlooking Picturesque Forest!

Хотите знать за сколько и как быстро продаются дома и condo в вашем районе? Позвоните: 416 - 402 - 4140 FREE MARKET EVALUATION OF YOUR HOME! No Fees. No Obligations.

Guaranteed.

Diamond Award Master Silver Master Emerald

Expert mortgage advice.

When you need it, where you need it.

Ефим Школьниксон Sales Representative

Cell: 416-3001890 Office: 905-7647111

Счастливая сделка для клиента дело моей чести, профессионализма и порядочности!

Stella Hahamovich-Jimenez Mortgage Specialist

Cell: 416-720-1321

stella.hahamovich@rbc.com

Yonge & Clark $608,000 Отремонтированный светлый и удобный дом. 3-и спальни, hardwood floor на первом этаже, walkout basement. Рядом парки, школы и синагоги. центр Thornhill $746,000 Великолепный полностью отремонтированный дом в сердце Thronhill. Большой и светлый, 3 спальни + oгромная family room над гаражом, 10 fit потолки, oтдельный вход в бейсмент через гараж. Прекраснвые школы, парки, комьюнити центр. Рядом транспорт и Promenade. центр Thornhill Woods $639,000

Subject to standard lending criteria of Royal Bank of Canada.

Прекрасный таунхауз. Светлый, отремонтированный ждёт своего покупателя. Школы, парки, магазины рядом.

propertyandfinanceguide.com

5

investment & Real Estate ведущий рубрики Алекс Мошкович

CASH FL W Давайте рассмотрим это на основе реальных цифр! Предположим, что у вас есть $60,000, которые вы хотите инвестировать в недвижимость. Как вы сами понимаете, для новичка с таким капиталом инвестирование в недвижимость в центре Торонто просто невозможно, но в 45 минутах езды от города у вас есть возможность совершать такие сделки. Рассмотрим сделку с 20%-й down payment: Цена дома - $270,000 Down payment - $54,000 Mortgage $910/месяц (3% и 30-летней амортизации) Property Tax - $250/месяц Страховка - $50/месяц Итого расход - $1,211/месяц

Самой обсуждаемой темой канадскими новичками инвестирования в недвижимость является тема о CASH FLOW. Многие инвесторы выбирают инвестицию в недвижимость на основе ответа на единственный вопрос: «Создаст ли приобретенная недвижимость ежемесячный положительный CASH FLOW?» И многие сразу же на него отвечают: «С высоко растущими ценами на недвижимость, мне придется ехать 24 часа прямо на север, в холодную тундру, чтобы найти недвижимость, которая сейчас может создать CASH FLOW». Принимать решение об инвестировании, основываясь лишь на том, создаст ли недвижимость положительный CASH FLOW, является очень ограниченным взглядом на инвестирование в целом. Иногда в таких случаях обычно не существует простого ответа, состоящего из одного слова. Есть несколько вещей, которые должны рассмотреть канадские новички инвестирования в недвижимость. Например: «Сколько денег вы вкладываете в дом?» Большинство инвесторов не понимают, что можно купить недвижимость в Канаде с небольшим вложением своих денег. Было время, когда инвесторы вкладывали намного больше в собственность своих наличных денег, и это уменьшало их сумму ипотеки, и, как следствие, текущие затраты. Таким образом достигалось уменьшение mortgage, и это создавало ежемесячный положительный CASH FLOW.

6

Property & Finance Guide

Можете ли вы сдать в аренду собственность за $270,000 в большинстве районов Онтарио за $1,500/месяц или больше? Да, определенно. Даже с легкостью! Таким образом, если вычесть $1,211/месяц из стоимости аренды $1,500/месяц, остается $289/ месяц чистого CASH FLOW. Является ли собственность создающей положительный CASH FLOW в месяце, когда на вас сваливаются непредвиденные расходы? Да или нет? Что ж, большинство новичков использует очень короткий участок анализа. Как правило, они рассматривают все в пределах одного месяца и затем, когда в каком-то месяце появятся расходы на ремонт в сумме 300$, они будут кричать что-то вроде этого: «Моя собственность больше не является собственностью с положительным CASH FLOW, небо падает!» Но они фокусируются на слишком маленьком периоде. Если принять во внимание весь год, то можно увидеть, что даже при наличии нескольких таких расходов собственность все еще производит положительный поток денежных средств. Это и является отличительной чертой новичка и опытного инвестора в недвижимость. Опытные инвесторы будут видеть всю картину, и это как минимум 12-месячный период, по крайней мере. Они все хотят, чтобы их деньги как можно лучше работали на них. Таким образом, опытные инвесторы принимают во внимание такие вещи, как налоговые удержания, рост цены и выплата mortgage прежде, чем делать какие-то выводы. Даже если весь CASH FLOW денежных средств каждый месяц будет «съеден», они не будут считать собственность неудачной.

March 2015

CASH FLOW может быть и нулевым, но должен работать в вашу пользу. Вот, что я имею в виду... Первое! Но нередко, по крайней мере, один или два раза в год у инвестора есть дополнительный расход в размере 300$. Труба протекает, не работает розетка, галька слетает с крыши, печь нуждается в обслуживании... понимаете, о чем я. Вот, что я имею в виду... Канадские новички инвестирования в недвижимость часто не знают обо всех возможностях для списывания налогов. При помощи этих отчислений (страховые взносы, судебные издержки, налоги на собственность, трансфертные сборы за землю, обслуживание и т.д.) собственность, которая, как вы думали, становилась безубыточной, очень хорошо может покрывать свое содержание. Почему? Налоговые удержания могут осуществлять вам возмещения, поскольку часто списываются с других доходов. Амортизация имущества должна быть в состоянии сделать то же самое. Эти списывания могут возместить вам убыток, поскольку часто списываются с других доходов. ПОМИМО ЭТОГО: я поражен тем, сколько новичков в инвестировании не пользуются услугами профессионального бухгалтера для расчёта их налогов. Бухгалтер по недвижимости действительно может творить чудеса с вашими налоговыми декларациями всего за пару сот долларов, и это стоит того. Второе! Новички полностью игнорируют капитал, заложенный в их собственности, который растет с каждым месяцем. Жилец, выплачивая mortgage каждый месяц, создает вам несколько сотен долларов прибыли каждый месяц, поскольку выплаченная сумма mortgage переносится на стоимость вашей недвижимости. Да, вы не можете потрогать и почувствовать этого, но ваше благосостояние может последовательно строиться с таким подходом. Третье! А что насчет роста стоимости? Вы никогда не должны полагаться на достоверность оценки, особенно при рассмотрении 5 летнего периода и меньше. Кто бы ни гарантировал ее вам, необходимо все проверить. Всегда основывайте ваш анализ на длительном периоде времени. Именно этот метод самый мощный акселератор создания благосостояния. Если стоимость собственности возрастает на 5% в течении более чем 5 лет, то очень простой расчет покажет:

investment & Real Estate

ведущий рубрики Алекс Мошкович

Первоначальная цена дома

после 1-го года

после 2-го года

после 3-го года

после 4-го года

после 5-го года

$270,000

$283,500

$297,650

$312,558

$328,186

$344,600

Это $74,600 прибыли или 138% от down payment в размере 54,000$. И это не принимая во внимание списывания налогов, капитал, накапливаемый в недвижимости (equity) и положительное CASH FLOW! «Но у меня нет $54,000 для down payment!» Итак, у меня есть для вас хорошие новости! Скажем, у вас есть $20,000, которые вы можете использовать. Рассмотрим сделку с 5%-й down payment: Цена дома - $270,000.

Down payment - $13,500 Mortgage - $1254/ месяц (2.5% и 25-летней амортизации) Proprty Tax - $250/месяц Страховка - $50/месяц Итого расход - $1,554/месяц При сдаче в аренду за $1,500, у вас получаются отрицательные $54/месяц. Но мы ведь теперь умнее и мудрее, поэтому будем рассматривать наши доходы не за месяц, а за год. Одни только расходы, списываемые с на-

логов, принесут вам прибыль. Но давайте не полагаться на это. Скажем, вы инвестировали $20,000. Ранее мы согласились, что при 5%-м росте стоимости недвижимости ежегодно, через пять лет она уже будет стоить 344,600$. Это $74,600 прибавки к стоимости или 552% от down payment в размере $13,500.

552% за 5 лет! И если бы у вас было изначально $60,00, чтобы вложить в недвижимость, не является ли более целесообразным приобрести две собственности вместо одной? Теперь вы более эффективно используете свои деньги, превращая несколько сотен долларов в положительный денежный поток. Таким образом, вы находите новые рычаги для достижения своих целей. Не попадайтесь в ловушку, не основывайтесь на прибыли за месяц при принятии решения, как это часто делают неопытные новички в сфере

инвестиций в недвижимость. Теперь позвольте мне сказать совершенно ясно. Я не призываю бросаться на любую собственность. Я не говорю, что отсутствие положительного денежного потока – это хорошо. Это не так. Вы все еще должны сделать домашнюю работу, все еще должны работать с наставником, выбирать хорошие инвестиции. В других статьях я объясняю, почему и описываю ситуации, при которых я бы бросился на недвижимость с отрицательным денежным потоком. Цель этого обсуждения состоит в том, чтобы немного расширить взгляд, чтобы начать думать так, как думают опытные инвесторы.

Alex Moshkovich Cell: 647-459-9459 Sales Representative, Real Estate Investor and Coach Rock Star Real Estate Inc., Brokerage 905-361-9098

propertyandfinanceguide.com

7

investment & Real Estate March 2015

Подсчитайте все расходы Нужно учитывать не только размер mortgage. Сюда же попадают налоги, коммунальные услуги, страховка и услуги по вывозу мусора. Также рассчитывайте на то, что ежегодно на ремонтные работы, начиная от чистки воздуховодов и заканчивая заменой крыши, вы будете тратить 1% от цены покупки дома, усредненной во времени. И задумайтесь о том, что будете платить, когда печь сломается, например.

продолжительность владения домом у канадцев составляет 7 лет. Не проведите бóльшую часть этого времени, живя не в доме своей мечты.

Отложите деньги на ремонтные работы Один из главных плюсов покупки нового дома в том, что у вас есть возможность сделать его именно таким, каким хочется. Поэтому не тратьте все финансы на приобретение собственности. Отложите средства или, как минимум, составьте план накопления денег на вещи, которые вы хотели бы сделать в доме. Вам может казаться, что у вас ничего нет, но есть время. При этом средняя

Воспользуйтесь преимуществами налоговых льгот Все провинции за исключением Альберты (а также сельской местности в Саскачеване и Новой Шотландии) облагают налогом за перевод собственности. Однако те, кто покупает недвижимость впервые, этот налог не платят или платят частично. В 2009 году Федеральное правительство ввело кредит на налог для тех, кто

5

6

Загляните через забор Как гласит старая пословица, лучше купить плохой дом, но с хорошей основой, чем хороший дом на хрупком фундаменте. Свой дом всегда можно достроить и улучшить, а вот соседей не переделаешь. Нравится вам это или нет, соседи оказывают большое влияние на стоимость недвижимости.

7 8

покупает недвижимость впервые. Также есть Программа для покупателей домов, согласно которой для первого взноса вы можете занять деньги из пенсионного фонда RRSP, которые при этом не будут облагаться налогом. Убедитесь, что при первой покупке недвижимости вы изучили все доступные варианты максимальной экономии. Держите свои эмоции под контролем Понравившийся дом или квартира могут легко ослепить вас, и вы не заметите проблем, выявленных во время инспекции, или тех, что могут возникнуть. Любители торгов часто в результате платят гораздо больше, чем планировали. Ведь продавцы хотят, чтобы их дом выбрали и купили. Разочарование покупателя после совершения оплаты является обычным психологическим состоянием. Но пока вы не слишком сильно этому поддались, заметим, что всё только в вашей голове. Как только вы въедете в новое место, все ваши опасения должны исчезнуть.

9

Расслабьтесь! Выплата обычной ипотеки за дом не сильно изменит вашу жизнь. (Более того, ипотечные кредиторы прощают задержки выплат и не взимают штрафов, что нельзя сказать о тех, кто сдает жильё в аренду.) И если арендная плата время от времени растет, то выплаты по ипотеке являются фиксированными. Так что расслабьтесь и наслаждайтесь домом, который будет обходиться вам столько же, сколько и в первый месяц.

совет для покупателей домов (in frame)

Перед совершением сделки всегда нанимайте инспектора, который проверит состояние жилища. Его услуги обойдутся вам около $400. Тогда вы будете точно знать, есть ли серьёзные проблемы в доме. Вы также можете использовать отчёт инспектора, чтобы договориться о лучшей цене, если это необходимо.

8

Property & Finance Guide

March 2015

Real Estate Brokerage

Nina Timoshyna

107 MINTWOOD RD. $819,000

Finch/Yong $529,900

Leslie/Hwy7 $799,000

Просторный, светлый, ухоженный, 3 спальный дом в Thornhill Woods. Креативная планировка, законченный бейсмент, полностью экипированная кухня, паркет и 9 футов потолки на первом этаже, ламинат на втором. Новые люстры, новая плитка на полу в фойе, шторы от дизайнера, новые туалеты и туалетные шкафы, дек и интерлок.

2x спальная + ден, в самом востребованном районе и доме.15 этаж, очень светлая, угловая квартира. 9’ потолки, деревянные полы, стальные электроприборы. Гранит на столах в кухне и ванных, есть балкон и кладовка. Парковка близко к лифту.

Большой коммерческий офис на 1-м этаже. 2400 sq.ft. почти новое здание, очень хороший обзор. Квартиранты съезжают с 1 сентября. Можно использовать под любой бизнес.

Promenade/Centre $489,000

Oakville $549,900

Thornhill Woods $2,300/мес.

2-комнатная отремонтированная угловая квартира, в самом востребованном районе. Новая современная кухня со стальными приборами и кварцевыми столами. 2 новые ванные, ламинатные полы, новые люстры и светильники.

3х этажный freehold townhouse в престижном районе. Деревянные полы по всему дому,стальные электроприборы на кухне,гранитные столы и backsplash.обновленные ванные. Гараж на 2 машины.

3х спальный townhouse в рент. Дому всего 2года, выглядит как новый. Cтальные приборы на кухне, открытый концепт, отдельная столовая комната. деревянные полы на 1ом и в холле 2го этажа. светлый бейсмент. 1800Sq. детская площадка в двух шагах.

Right At Home Realty Inc., Brokerage 895 Don Mills Rd, #112 Toronto, ON, M3C 1W3

Design, Staging & Real Estate ведущая рубрики Наталья Слобидкер

Секреты быстрых продаж советы продающим впервые

Здравствуйте, меня зовут Наталья Слобидкер! Я профессиональный full-time риелтор, специализируюсь на предпродажной подготовке недвижимости, разработке стратегии продаж и сведению рисков операций с недвижимостью к минимуму. Моя задача: минимум стресса - максимум выгоды при любой сделке с недвижимостью. Сегодня моя статья для тех, кто впервые продает свой дом или кондо. Первое, что вам надо сделать – это оценить рынок и оценить свою недвижимость. Впереди – исторически лучший сезон для продаж: 3 весенних месяца. Если вы уже задумались о продаже, трудно придумать лучшее время это осуществить. Летом рынок обычно успокаивается, вскидывает голову осенью, разминается и уходит в зимнюю спячку. Несмотря на то, что рынок недвижимости Большого Торонто в последние 2 года находится в очень хорошей форме и практически не подвержен сезонности, а объёмы продаж и их скорость поражают воображение даже тех, кто работает на рынке недвижимости не первый год, я бы не стала рассчитывать, что так будет продолжаться и в этом году тоже. История знает случаи, когда рынок недвижимости, как капризная девица, вдруг поворачивался спиной, оставляя за собой шлейф непроданных домов. Итак, с оценкой рынка, я надеюсь, разобрались, теперь оценка недвижимости. На стоимость вашей недвижимости влияют следующие факторы:

1

месторасположение (location)

2

размер земельного участка (lot size)

3

размер дома

4

его возраст

5

его состояние

10

Property & Finance Guide

На первые четыре вы, увы, повлиять не можете, но вот состояние дома, то, как он выглядит в глазах потенциального покупателя, – это полностью в ваших руках. Это тот самый случай, когда необходима помощь со стороны, ибо я еще не встречала человека, способного объективно оценить собственный дом. Даже профессиональные риэлторы и стейджеры спрашивают мнение коллег, когда приходится продавать собственную недвижимость. На вопрос «сколько стоит мой дом?» нет однозначного ответа. Это всегда «вилка» цен – от и до. Разница между нижним и верхним пределом доходит иногда до 10%, а это огромные деньги. Можно продать дом as is и получить за него нижний предел цены, а можно вложить немного времени, денег и усилий и получить верхний. Правильная и профессиональная подготовка недвижимости к продаже с целью получить максимально возможную цену – это задачка со многими неизвестными и без знаний и опыта ее не решить. Тут имеет значение и где дом расположен, и в какой он ценовой категории, и кто потенциальный покупатель и многое другое. В зависимости от того, кто потенциальный продавец – владелец кондо в даунтауне или фермы возле озера Симко - стратегия продажи и предшествующей ей подготовки может кардинально отличаться. Поэтому я попробую осветить другие, более общие вопросы, ниже. Многие затрудняются решить, что делать в первую очередь: продавать, а потом искать новое жилье, или наоборот. Нет однозначного ответа, но я постараюсь показать плюсы и минусы обоих подходов.

March 2015

Я считаю своим профессиональным долгом дать четко понять человеку, какое наихудшее развитие событий, так называемый «Worst case scenario», может ожидать его в каждом случае. Предположим, вы сначала купили, а потом решили продавать. В таком случае вы можете обнаружить себя с двумя домами на руках. Если ваше материальное положение это позволяет, то вам какое-то время придется содержать два дома или сильно снижать цену старого дома, чтобы ускорить его продажу. Если нет, то, боюсь, это может обернуться потерей депозита и возможными судебными исками со стороны продавцов. Если же вы сначала продали, а потом покупаете, то в худшем случае это может обернуться для вас ситуацией, в которой у вас нет ни одного дома. И тогда вам придется идти на съем и продолжать поиски. Я в своей практике стараюсь такого не допускать и находить менее болезненные способы решения проблем. Так, в одной из последних сделок я договорилась с агентом покупателей, что у моих клиентов есть опция снимать свой собственный дом до 3-х месяцев после завершения сделки, на случай если до этого момента они не купят новый дом. Учитывая, что у клиентов 3-е маленьких детей, это было крайне важно. Нам удалось купить дом до завершения сделки, но мои клиенты решили воспользоваться этим условием и будут снимать свой старый дом, пока в новом идет ремонт. Ситуация, в которой я рекомендую сначала продать, а потом покупать – это если вы знаете, что у вашей недви-

Design, Staging & Real Estate ведущий рубрики Наталья Слобидкер

жимости есть недостаток, который может повлиять на ее продаваемость. Например: близость к высоковольтным проводам или железной дороге, неудачная планировка кухни, футбольное поле или школьный двор за задним двором (бэкярдом), соседство с домом, в котором было совершено самоубийство и тому подобное.

наибольшую (мы все склонны верить в чудеса, не правда ли?). Переоцененный дом после 2-3 недель на рынке успевает примелькаться, а потом, когда хозяин вынужден снижать цену до реальной рыночной, эффект свежего предложения уже упущен, и даже хорошо подготовленный дом получает минимально возможную цену.

Это делается для того, чтобы в течение нескольких дней после подписания договора о покупке выставить свою старую недвижимость на рынок в лучшем виде. В таком случае ваш риск оказаться в ситуации, описанной выше, сведен к минимуму.

С появлением интернета люди получили доступ к огромному количеству информации, статистике, прогнозам, оценкам экспертов и выдающим себя за таковых, историям продаж и прочему. В этом потоке очень легко запутаться, если не знать, как просеивать неправильное, ненужное, неактуальное, а иногда и просто спекулятивное. Поэтому самое правильное действие перед принятием какого-либо решения - посоветоваться со специалистом, тем более что вам это ничего не стоит.

Очень важно, чтобы на момент продажи дом был правильно представлен и правильно оценен. К сожалению, многие люди склонны довериться не тому, кто сказал реальную цену, а тому, кто сказал

Есть еще много аспектов, которые я бы хотела осветить. Это и продажа дома с животными, и как наладить быт во время продажи, если у вас маленькие дети , и что необходимо проверить, починить, испра-

Если вы уверены, что у вашего дома нет подобных недостатков - смело начинайте поиск дома для покупки и параллельно готовьте свой собственный дом к продаже.

вить перед продажей, как подготовиться к инспекции дома покупателями, стратегия множественных предложений (multiple offers) по сравнению с классической стратегией продажи, что делать, если не совпадают даты продажи и покупки, окупаемость мелкого ремонта и так далее. К сожалению, все это невозможно охватить в одной статье. Я постараюсь рассказать об этом и многом другом в следующем номере. Но если вы не хотите или не можете ждать, если у вас есть вопросы, на которые вам бы хотелось получить максимально честные ответы, или вы просто хотите оценить свою недвижимость, то звоните мне 416-333-7418 и я с удовольствием вам помогу!

Наталья Слобидкер Real Estate Sales Representative, Top Producer Canadian Certified Staging Professional Pre-sale Renovation expert Upperside Real Estate

propertyandfinanceguide.com

11

Design, Staging & Real Estate March 2015

Какие модернизации дома выгоднее? Тип модернизации

Окупаемости

Внутренняя покраска

от 60%

Внешняя покраска

Кухня

Основная ванная комната Достройка спальни на чердаке

Обустройство Basement

Строительство гостиной на основном этаже

12

до 70%

от 62%

до 65%

от 68%

до 75%

от 60%

до 65%

Стоимость Примечания

$2,500 и выше

Вы определенно можете сделать это сами. Однако мы бы порекомендовали посоветоваться с местными продавцами красок относительно выбора цветовой гаммы. Тем не менее это отличный вариант потратить немного денег и быстро окупить затраты.

$1,200 и выше

Настройтесь провести пару утомительных дней, сдирая старую краску и подготавливая поверхность. Если вы никогда не занимались внешней покраской дома, лучше посетить один из тренингов, которые организовываются в магазинах типа Home Depot. Если в вашем доме больше 2 этажей, советуем нанять профессионального маляра. И наконец, если есть сомнения относительно цвета, придерживайтесь пастельных тонов. Белый никогда не выходит из моды.

$20,000 и выше

Если вы сами не профессионал высокого класса, наймите специалиста для этой работы. Если вы рассматриваете глобальную модернизацию, будьте готовы оплачивать высокие счета. Канадцы в среднем тратят $30 000-$50 000 на новую кухню. Также принимайте во внимание затраты на временное существование без кухни. Полная модернизация может лишить вас доступа к ней на несколько недель, а то и месяцев.

$12,000 до $50,000

Будьте готовы проделать часть работы самостоятельно, включая удаление арматуры, шпаклевку окон, устранение утечек. Профессионала стоит нанять для прокладки труб, электричества, отопления и вентиляционной системы.

$15,000

Обойдётся гораздо дешевле, чем пристройка к дому. Добавляя встроенную комнату, вы задействуете неиспользуемое пространство. Просвет и мансардные окна также добавят привлекательности (и стоимости) дому. Большую часть работы вы можете сделать сами, но профессионалы понадобятся для проведения на чердак электричества, отопления и водопровода.

$18,000 и выше

Если у вас есть опыт, то вы можете проделать такую часть работы, как подготовка помещения и установка полок. Однако вам понадобится профессионал, чтобы избавиться от крупных трещин, выровнять пол, провести электричество, отопление и водопровод.

От

от 25%

до 50%

от 25%

до 50%

от 50%

От $25,000

до 60%

до

$75,000

Это может добавить значительную стоимость дому, если вы живёте в районе с большим числом молодых семей. Если у вас есть богатый строительный опыт, большую часть работы по поломке вы можете проделать сами, включая устранение перегородок. Однако вам стоит нанять профессионала, чтобы заложить фундамент и провести основные структурные изменения в существующем доме. Сюда будут входить прокладка труб, электричества и отопительных систем.

до 50%

$125,000 до $225,000

Необходимо убедиться в том, что второй этаж будет гармонично сочетаться со всем домом. Для этого рекомендуем пригласить архитектора или дизайнера, который проследит за сохранением эстетики дома.

Модернизация системы отопления

40% до 50%

$3,500 до $7,000

Установка высокоэффективной воздушной печи обойдётся в $3500$7000. Однако сниженные счета за энергию вскоре отобьют эти затраты.

Веранда - Deck

50%

От $2,000

Если у вас золотые руки или вы готовы пойти на вечерние курсы, то легко сможете построить веранду сами. Простая веранда размером 10 на 10 обойдётся минимум в $2000, что получается $18-$25 за квадратный фут.

Пристройка второго этажа

от 40%

от

Property & Finance Guide

От

От

до $25,000

March 2015

We see more than numbers!

Romanna Borylo

investment & Real Estate

February 2015

CPA-CGA

Accounting & Tax Service

• T1 Personal Self-employed Rental Income Small Businesses • T2 Incorporations HST/Payroll (T4) • Business Registration • Business Plan

Buying or Selling Homes in Toronto & Vaughan call LEVON CALL NOW

416-471-7568 cga.robor@gmail.com

www.cga-accounting.com

from Toronto to Barrie по адресу: Joseph & Wolf Lebovic Jewish Community Campus 9600 Bathurst Street, Vaughan, Ontario, L6A 3Z8

propertyandfinanceguide.com

13

condo

ведущий рубрики Максим Багинский

Как заработать на недвижимости

Многие из нас не раз задавались вопросом: как сделать так, чтобы деньги приходили сами, чтобы выскочить из замкнутого круга, в котором приходится постоянно всё больше работать, чтобы оплачивать расходы, которые все возрастают и возрастают. Ответ на этот вопрос в действительности очень прост: надо заставить деньги работать на себя. Ничего сложного в этом нет, и если вы начнёте заниматься инвестициями сегодня, то уже через 10 лет, станете абсолютно свободным человеком, потому что пассивный доход, который вы будете получать, поможет вам вырваться из замкнутого круга. Инвестиции в недвижимость - это снежный ком, который с годами разрастается в геометрической прогрессии. Скажите, задумывались ли вы когда-нибудь, что если вы возьмёте 10,000 и поставите себе целью каждый год удваивать сумму, то всего через 10 лет ваш капитал будет более 10 миллионов? Невероятно? Тем не менее это факт. Подобное происходит и с инвестициями в недвижимость, начинающие инвесторы даже не представляют, каких высот они могут достигнуть через 10-15-20 лет, если всё делается правильно. Приведу один любопытный факт. Eсли взять цены на канадскую недвижимость за последние 50 лет, а за это время было всё: и резкие подорожания, и обвалы, и длительные стагнации, и периоды медленного выздоровления рынка. Так вот, если вывести прямую, то мы получим подорожание недвижимости около 6% в год. Причём это не значит, что за 10 лет ваша недвижимость дорожает на 60%, она дорожает на 6% каждый год, а это большая разница. И это вовсе не уникальность Канады, примерно такие же показатели у большинства развитых стран. Это самая надёжная форма инвестиции, так как ваши деньги, в отличие от рынка ценных бумаг и других видов инвестиций, не просто вложены в какой-то бизнес, который в любой момент может обанкротиться,

14

Property & Finance Guide

а подкреплены реальным объектом. И самое главное, что дорожает общая стоимость недвижимости, а вы вносите лишь первоначальный взнос в 10-20%, ни один другой вид инвестиции не даёт вам возможности оперировать суммой в сотни тысяч, вложив лишь не большую часть от общей стоимости. Существует довольно много различных стратегий, как инвестировать в объекты недвижимости. Все они имеют свои плюсы и минусы. Сегодня мне хотелось бы остановиться на одной из них, на мой взгляд, наиболее перспективной, проверенной годами и приносящей инвесторам очень хорошую прибыль. А главное, позволяющей в конечном счёте получить гарантированный пассивный доход на долгие годы, и при этом абсолютно безопасной – это инвестиции в кондо-квартиры на самом начальном этапе строительства. Для того, чтобы такая инвестиция принесла максимальный доход, необходимо правильно выбрать проект. Надо учитывать многие факты, такие как месторасположение, застройщик, какие крупные инфраструктурные проекты будут строиться в этом районе в ближайшее время и т.д. Кроме этого, надо постараться приобрести квартиру на первичных продажах, где цены ниже, а условия продаж намного лучше. Ну и конечно, нужно приобретать лучшие квартиры в проекте, учитывая этажность, планировки и вид из окон. И ещё один очень важный момент: вы не должны быть привязаны ко времени, вкладывая деньги, вы должны иметь возможность не вынимать их столько времени,

March 2015

сколько понадобится для достижения максимальной прибыли. Цены не всегда идут вверх, случаются и падения цен, но если приобретённый объект при сдаче в аренду покрывает все ваши расходы и еще некую сумму в месяц в счёт погашения кредита, то вы в полной безопасности. Цены неминуемо выправятся и опять пойдут вверх, нагоняя упущенное. У меня нет сомнений, что в ближайшие годы рост цен на кондо-квартиры центра Торонто будет довольно высокий, но тем не менее для полной безопасности инвестиции нужно чётко оценивать цену покупаемой квартиры относительно арендных ставок в этом районе. В идеальном варианте те деньги, которые вы получаете от аренды, должны покрывать платёж по кредиту, таксы, плату за обслуживание, и при этом у вас должна оставаться пара сотен долларов. Таким образом, вы будете иметь каждый месяц выплачиваемый принципал плюс остаток от аренды. Давайте рассмотрим в цифрах, как работают ваши деньги, если вы сдаёте квартиру в аренду.

1

Цена односпальной квартиры в хороших районах Торонто на данный момент около 350 тыс долларов.

При первоначальном взносе в 20% плата по кредиту составит $1,100, из которых на погашение кредита идёт около $450, плата за обслуживание составляет $320, и годовые таксы около $180 в месяц.

2

Суммарные месячные затраты около $1,600. Сдаётся же такая квартира как минимум за $1,800. Таким образом,

3

каждый месяц вы имеете выплату кредита в $450 + $200 остаток от аренды. Это $7,800 в год. Для приобретения такой квартиры вам потребуется первоначальный взнос в 20% - это $70,000 и порядка $8,000 будут составлять все расходы по закрытию сделки. Следовательно, вложенные деньги будут работать под 10% годовых, и это я взял самый пессимистичный сценарий, в действительности обычно доходность от аренды при 20% первоначальном взносе больше. Это так называемое ROI (Return On Investment), и не забывайте, что при продаже квартиры вы получите так же Return Of Investment - это те деньги, на которые подорожала ваша недвижимость, а поскольку этот доход не Income, а Capital Gain, то половина этой суммы не облагается подоходным налогом. И если, как я уже указал выше, при расчёте инвестиции принято брать усреднённый процент подорожания за последние 50лет (6% в год), то при стоимости недвижимости в $350,000, это составит ещё $21,000 в год, что поднимает доходность инвестиции до 35% в год.

4

А теперь давайте подсчитаем, под какой процент работают деньги, вложенные как депозит на покупку квартиры на этапе начала строительства. Как правило, застройщик требует депозит в 15-20% от стоимости объекта, которые вносятся в три-четыре этапа в течении 1-2 лет. Являясь VIP брокером, работающим с большинством застройщиков Торонто, я чаще всего добиваюсь для своих клиентов, помимо ценовых скидок, депозита в 10% от стоимости объекта. Следовательно, для покупки квартиры на начальном этапе строительства стоимостью $350,000 вам потребуется 35,000%. Средний срок строительства многоквартирного кондо в даунтауне Торонто составляет около 3 лет. Соответственно, учитывая усреднённое подорожание в 6%, на выходе такая квартира стоит около $415,000.

5

Таким образом, вложенные вами $35,000 будут работать более, чем под 60% в год. Но и это ещё не всё, хорошо отслеживая планы развития города, я выбираю для своих клиентов проекты, находящиеся в тех местах, где в ближайшие годы будут происходить какие-либо серьёзные инфраструктурные изменения и где мы неминуемо, помимо подорожания рынка, получим в дополнение непосредственно подорожание района.

поднимается до 100 и более процентов в год. Я рекомендую своим клиентам покупать два юнита в проекте, при этом на одну квартиру по окончанию строительства делается “Assignment” – перепродажа контракта, а вырученная прибыль частично забирается, а частично переносится в первую квартиру с целью закрытия сделки с 20% даунпейментом. Квартира сдаётся в аренду, через год делается перефинансирование кредита, полностью возвращаются вложенные деньги и часть прибыли. В итоге вы получаете квартиру, которая приносит вам неплохой доход от аренды, а при продаже через несколько лет вы получите отличные дивиденды от прироста стоимости. И это притом, что вы уже забрали ранее все свои вложенные деньги и часть прибыли. Возможно ли в этом случае проиграть, смотрите сами: квартира полностью себя окупает и приносит прибыль от аренды. В случае стагнации или падения цен на недвижимость люди перестают покупать квартиры, зато больше рентуютсоответственно, арендные ставки растут, и вы начинаете получать большую прибыль, спокойно выжидая несколько лет до тех пор, пока цены опять стали привлекательными для продажи. Я занимаюсь инвестициями в недвижимость долгие годы и помог очень многим своим клиентам не только заработать хорошие деньги, но и получить гарантированный пассивный доход, к которому многие так стремятся. Если вас интересуют такого рода инвестиции, звоните и приезжайте ко мне в офис. Хороших инвестиционных проектов выходит не так много, и готовиться к ним надо заранее. Кроме того, вы можете зарегистрироваться у меня на сайте WWW.REMLIS.CA и будете получать всю информацию о проектах задолго до того, как она становится общедоступной.

6

7

Таким образом, доходность не редко

Maxim Baginskiy Cell: 416-832-8343 Real Estate Broker / Investment Advisor Right at Home Realty Brokerage Inc. 905-695-7888 propertyandfinanceguide.com

15

investment & Real Estate March 2015

Ремонт или переезд? Если места в доме стало не хватать, перед вами встают серьёзные вопросы. Стоит ли переезжать? Или сделать пристройку? А может, снести и построить заново? Мы рассчитали для вас стоимость всех вариантов.

1 В жизни каждого домовладельца

наступает момент, когда ему или ей нужна модернизация. Долгосрочное проживание в первом доме, как правило, никогда не планируется, потому что с появлением детей очень скоро становится тесно. Так наступает момент, когда, по идее, надо переезжать. Однако это не единственный вариант. Всё больше домовладельцев предпочитают не покупать новый дом, а достраивать имеющийся. Некоторые из них даже сносят дома и строят новые с нуля. Все три варианта модернизации имеют свои плюсы и минусы. Какой же из них наиболее выгоден с финансовой точки зрения?

2

Покупка другого дома

Давайте представим, что вы хотите переехать из дома в Торонто размером 1200 квадратных футов в дом, который в 2 раза больше. У Вас, скорее всего, получится продать свой дом примерно за $650 000 и приобрести подобный дом в той же местности за $900 000. На первый взгляд кажется, что ваши дополнительные расходы составят в среднем $250 000. Но

16

Property & Finance Guide

это не так. К сожалению, при переезде возникает много дополнительных расходов. Как правило, продавец должен заплатить 5% стоимости дома агенту. И платить за это придётся вам, и составит он $32 500. Приобретая новое место, вам также предстоит заплатить налог на передачу земли, который, в зависимости от города, обойдётся в сумму от $1000 до $20 500. Юридические услуги, постановка дома на учёт и различные инспекции обычно добавляют к расходам ещё $2000. Если сложить эти цифры вместе, то стоимость вашей модернизации легко подскочит до $300 000 и больше. Естественно, если вы живёте в городе, где цены на недвижимость более разумные, разница будет значительна. Например, в Барри общая сумма затрат на модернизацию дома в 1200 квадратных футов в дом размером 2400 квадратных футов составит меньше $150 000. ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ: от $150 000 до $300 000.

3 Строительство с нуля

Снос существующего дома и строительство нового на том же месте имеет свои преимущества. Вы можете создать дом, который идеально подходит вашей семье, и при этом вам не придётся менять место жительства. С другой стороны, вам придётся искренне рассчитывать на то, что строители закончат работу вовремя. Более того, на время строительства жить нужно будет где-то ещё. При учёте этих факторов строительство с нуля может стать большой головной болью. А что же насчёт стоимости? Большинство строителей могут построить дом со всеми удобствами по цене $300 за квадратный фут. Для более скромных домов стоимость составит $225 за квадратный фут. В нашем сценарии, где мы меняем дом размером 1200 квадратных футов на дом в два раза

March 2015

крупнее, общая стоимость затрат составит $790 000. Сюда уже включены оплата архитектурных и строительных работ, материалы, геодезия, проводка воды, озеленение. Однако цифра эта может значительно возрасти, если вы решите добавить такие вещи, как строительство второго этажа и декоративную отделку.

4 Пристройки к дому

Если вам нравится место, в котором вы живёте, и ваш нынешний дом, то пристройки к нему – это ещё один вариант модернизации недвижимости. Вам попрежнему придётся нанимать строителей и иметь дело с ними, а также искать жильё на время строительства. Однако это значительно дешевле. «Для новичков», говорит Кохрен, - «оплата архитектурных услуг будет меньше, стоимость сноса тоже будет в два раза меньше». Более того, вам не придётся заново строить подъезд к дому и заниматься озеленением, что сократит расходы. В среднем пристройка к дому размером 1200 квадратных метров, чтобы размер дома увеличился вдвое, обойдётся в $400 000. ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ: $400 000

5 Вывод

Самым дорогим вариантом для нашего сценария является снос маленького дома и строительство нового на его месте. Пристройка получается выгоднее, но попрежнему выливается в копейку. Чаще всего переезд на новое место оказывается самым выгодным вариантом, потому что позволяет сэкономить кучу наличных и избежать лишних хлопот. Но это не значит, что не стоит делать ремонты. Если вы влюблены в место, где живёте, и находитесь в деловой части города, разница в затратах составит меньше $100 000. Так что вполне может иметь смысл остаться там.

ZOTOV FRIDMAN LLP

АЛЕКС ФРИДМАН Адвокат – Нотариус

Член Коллегии Адвокатов Онтарио и Израиля Юридические услуги в Торонто и в Израиле • Cделки с недвижимостью (покупка, продажа, рефинансирование) • Наследство и завещания • Оформление доверенностей • Справки об отсутствии судимости из Израиля • Нотариальные услуги (при необходимости выезд на дом) • Востребование документов из госучреждений Израиля • Перевод документов • Справка о нахождении в живых для Израиля скидка на юридические услуги упомянувшему эту рекламу

655 Sheppard Ave. W. (Bathurst & Sheppard) Toronto ON M3H 2S4 T: 416-665-9090 F: 416-665-2294 C: 647-261-9080

$5,8 Mln. Grand Cayman

Watersports and Tours

Вы до сих пор под BANKRUPTCY or CONSUMER PROPOSAL? Хотите уже сейчас начать исправлять свою кредитную историю? Получение кредитной карточки для людей с плохой кредитной историей или находящихся под банкротством (NO MONEY DOWN).

ВАШИ ДОЛГИ - НАША ПРОБЛЕМА ОПАСАЙТЕСЬ ДИЛЕТАНТОВ! У ВАС НЕТ ВТОРОГО ШАНСА!

•

ИСПРАВЛЕНИЕ КРЕДИТНОЙ ИСТОРИИ В КРАТЧАЙШИЕ СРОКИ CONSUMER PROPOSAL

•

БАНКРОТСТВО – радикальная мера для

•

www.marinelandtours.com

e-mail: cayman@candw.ky

финансового оздоровления •

Помощь в ПОЛУЧЕНИИ ССУДЫ ДО $5000 практически с любой кредитной историей (some conditions apply)

ПРОБЬЕМСЯ!

647-895-6804

speedycredits@gmail.com

propertyandfinanceguide.com

17

Insurance & investment

ведущий рубрики Игорь Голобородов

Гарантированная пожизненная выплата на ваши инвестиции 3-5% годовых – реально и доступно каждому!!!

У

важаемые читатели, в своей прошлой статье я довольно подробно рассказал о том, как можно делать инвестиции с фиксированным доходом 8-12% под залог канадской недвижимости, то есть вкладывать деньги в private mortgages. Этот вид дохода является на сегодняшний день очень привлекательным для инвесторов, так как гарантом возврата капитала является недвижимость, а выплачиваемый процент в несколько раз выше, чем проценты по

18

Property & Finance Guide

March 2015

GIC (банковскому вкладу). У инвесторов есть возможность использовать как наличные средства (свои или с кредитной линии), так и RRSP, RRIF или TFSA. Я также упоминал в прошлой статье, что такой вид дохода нельзя назвать гарантированным, так как теоретически существует возможность потери капитала, хотя если сделка выбрана и построена опытным профессионалом, то вероятность убытка практически равна нулю.

Insurance & investment

ведущий рубрики Игорь Голобородов

Очень многие люди во время последнего кризиса потеряли свои сбережения, вложенные в акции и различные фонды, и сейчас придерживаются очень консервативной стратегии, отдавая предпочтение низкому доходу в обмен на гарантии безопасности капитала. В том числе это касается людей пенсионного или предпенсионного возраста: они тоже очень любят гарантии и отсутствие риска и вкладывают сбережения в банк в GIC – гарантирован-

... существует финансовый продукт, доступный абсолютно каждому, который может давать вам гарантированные выплаты в размере 3-5% годовых.

Insurance & Mortgage Broker

Igor Goloborodov MA Economics, License #10262, Allie Mortgage Corp.

ные срочные вклады – процент фиксирован, возврат капитала - гарантирован. Проблема заключается в том, что проценты по гарантированным вкладам сегодня исторически низкие и едва дотягивают до 2%, если закрывать деньги надолго. На короткий срок доходность может быть даже меньше 1%. Такой уровень доходности не покрывает уровень инфляции, и нужно отдавать себе отчет в том, что, несмотря на гарантии, вы, по сути, теряете деньги, вкладывая их в банк под такой низкий процент. Банк же, напротив, очень рад: взял у вас на год деньги под 1% и одолжил их же кому-то в виде mortgage на год под 2.5% - хороший бизнес на чужом капитале. У пенсионеров, получающих GIS (Guaranteed Income Supplement – пенсионное пособие), есть еще одна проблема – доход с GIC (interest) полностью добавляется к годовому доходу пенсионера, и, как следствие, может уменьшать пособие, о чем я также вел речь в своей предпоследней статье.

Сегодня, дорогие читатели, у меня для вас хорошие новости: существует финансовый продукт, доступный абсолютно каждому, который может давать вам гарантированные выплаты в размере 3-5% годовых. Выплата полностью гарантирована контрактом и возврат капитала тоже. Эта доходность намного выше процентов по GIC, но при этом ваша инвестиция абсолютно безопасна и гарантирована. Минимальная сумма инвестиции - $10,000. Итак, если вы консервативный инвестор и хотите увеличить эффективность работы вашего капитала, или вы пенсионер, или скоро им станете, и у вас есть сбережения, которыми вы боитесь и не хотите рисковать – звоните! Для записи на бесплатную консультацию звоните мне по телефону 647-328-2914.

Igor Goloborodov Insurance and Mortgage Broker, Allie Mortgage Corporation, FSCO #10262

Анализ Вашего семейного бюджета и выбор страхового или инвестиционного решения, оптимального для Вас Бесплатная проверка существующих страховых полисов (уменьшение ежемесячного платежа, подбор более выгодного продукта) Бесплатные консультации для новых иммигрантов (построение кредитной истории в короткий срок, канадская финансовая система и т.п.) Максимальная защита за минимальный платеж

Широкий выбор страховых и инвестиционных продуктов: Life Insurance – страхование жизни Critical Illness Insurance – страхование от тяжелых заболеваний Disability Insurance – страхование от потери трудоспособности Travel / Visitors insurance – страхование туристов / гостей / ожидающих OHIP Group Insurance / Benefits – групповые планы, бенефиты RESP – Накопительные планы на образование детей RRSP / RRIF / TFSA – Пенсионные и сберегательные программы с гарантированным возвратом капитала, а также инвестиции в mortgages под 8-12% годовых фиксированного дохода

www.investinmortgage.com

Звоните по телефону 647-328-2914 propertyandfinanceguide.com

19

Mortgage & finance

ведущие рубрики Михаил Тульченецкий и Денис Державец

Азбука Ипотечного Кредитования: Первоначальный Взнос (Downpayment) – Подарить или Дать Взаймы? На фоне горячих дебатов о современных тенденциях канадского рынка недвижимости и изменениях цен на жильё мы практически забыли о наших покупателях первой недвижимости (First Time Buyers), которые только задумываются о том, чтобы ступить на путь домовладения, и ещё не настолько информированы обо всех деталях этого процесса и не знают, с чего начать. Сегодня мы решили открыть цикл статей по базовым основам ипотечного кредитования и рассмотреть, что такое первоначальный взнос (downpayment). Первоначальный взнос – это та минимальная сумма, которую вносит покупатель при покупке недвижимости. Остальная часть стоимости покрывается ипотечным кредитом, или мортгиджем. Настоятельно рекомендуется определиться с тем, какую сумму вы можете себе позволить выплатить в качестве первоначального взноса прежде, чем консультироваться с вашим банком или профессиональным мортгидж брокером. Размер минимального первоначального платежа зависит от множества факторов, особенно от вида покупаемой недвижимости или от квалификационных требований банка. Сегодня минимальный первоначальный взнос составляет 5% от общей стоимости приобретаемого жилья. К примеру, если квартира стоит $250,000, то минимальный первоначальный взнос будет составлять $12,500. Как правило, первоначальный взнос должен быть выплачен непосредственно заёмщиком, однако есть и другие варианты, например, дополнительный кредит. И, естественно, об этом также стоит подумать заранее, чтобы, в случае необходимости, начать откладывать деньги на первоначальный взнос. В итоге вы сможете значительным образом уменьшить свои потенциальные долги. Существует ещё одна опция, позволяющая выплатить первоначальный взнос – специальная программа Home Buyers' Plan (HBP). Для этого у вас должны быть инвестиции, вложенные в зарегистрированный пенси-

20

Property & Finance Guide

онный сберегательный план (Registered Retirement Savings Plans - RRSP). Источники первоначального ипотечного платежа Есть несколько разрешенных источников происхождения первоначального взноса, например:

1 Ваши расчетные и сберегательные счета

2 Канадские сберегательные облигации 3

Гарантированные инвестиционные сертификаты (GIC)

4 Акции, облигации или другие незарегистрированные капиталовложения

5 Необлагаемые налогом

сберегательные счета (Tax-Free Savings Account – TFSA)

6

Зарегистрированный пенсионный сберегательный план (RRSP) по программе Home Buyers' Plan

7 Подарок от прямых родственников или другие сбережения

8 Одолженные средства (credit line or loan) Щедрый подарок При сегодняшних ценах на недвижимость молодые покупатели часто обращаются за помощью к родителям, которые готовы подарить своим любимым чадам деньги на первоначальный взнос (downpayment). И мы их нисколько не осуждаем, а наоборот, приветствуем такую помощь! Но удачная ли это стратегия? Некоторые молодые люди действительно умеют ценить финансовую помощь, другие начинают понимать, что получили доступ к безграничному финансированию со стороны родителей, и постоянно этим злоупотребляют.

March 2015

Существуют и другие способы помочь своим детям и при этом обучить их основам бюджетирования и ведения домашних финансов. Дать взаймы или подарить? Вместо того, чтобы просто давать деньги (даже для первоначального взноса или выплаты долгов по кредитным карточкам), можно эти же деньги дать взаймы. Такое решение будет иметь большую воспитательную ценность. Конечно, в случае квалификации на мортгидж, на деньги, полученные в подарок, будет легче получить одобрение от банка. Однако даже само обсуждение опции одалживания (пусть и беспроцентного) и заключение неофициального договора сделает ваш «подарок» более ценным. Наше мнение У многих из нас есть маленькие дети и, кажется, что до момента, когда придётся иметь дело с первоначальным мортгидж взносом детей, ещё очень далеко. В то же время необходимо уже сейчас учить детей ответственности и тому, что деньги не растут на деревьях. Естественно, каждая семья уникальна и должна поступать в соответствии со своей системой ценностей. Очень часто родители дают деньги своим детям на различные цели, в том числе и на первоначальный взнос (downpayment) при покупке первого жилья. Но ведь вариант займа может быть отличной альтернативой простому подарку: это научит детей большей финансовой ответственности!

Michael Tulchenetskiy, Denys Derzhavets

Mortgage Brokers, AMP Northwood Mortgage Ltd. Lic.#10349 2180 Steeles Ave W., Suite 204, Concord, ON, L4K 2Z5 www.mortgagelegko.com 1-855-761-7001

*1.95% (Prime-0.90%) for 5 years Variable rate and 2.59% for 5 years fixed rate mortgage. Rates are subject to change at any time without further notice. Prime=2.85% as of Mar 03, 2015, OAC, New business only, not available on already approved deals and deals in a pipeline. Not valid with any other offer or special promo. Minimum mortgage amount applies.

propertyandfinanceguide.com

21

Mortgage & finance March 2015

Кредиты для покупателей недвижимости в первый раз Многие знают, что существует программа для тех, кто покупает собственность в первый раз First Home Buyer’s Plan (HBP). HBP – это программа, которая связана с индивидуальной пенсионной программой RRSP. Я не хочу сейчас подробно обсуждать эту льготу, остановлюсь на этом плане в следующий раз.

Land Transfer Tax credit (LTT) – многие слышали, что такое существует, но не знают точных цифр. Процесс передачи собственности от одного владельца другому сопровождается уплатой налогов провинции Онтарио - Land Transfer Tax (в других провинциях тоже существуют подобные налоги). Покупающие недвижимость в первый раз получают скидку на LTT в размере до $2,000, если Land Transfer Tax меньше $2,000, то разницу между реальной величиной LTT и $2,000 не выплачивают. К сожалению, если один из супругов, покупающих собственность, уже владел недвижимостью, то льготу получить нельзя, даже если сделка оформляется на второго супруга. Пример: жена покупает недвижимость на своё имя и хочет использовать хотя бы половину кредита - нельзя, так как муж имеет жильё или владел им ранее. Другой пример: жених и невеста собираются пожениться и покупают недвижимость на два имени. Будущий муж ранее имел жильё или имеет сейчас, так как невеста не жила в недвижимости, принадлежащей жениху, то она имеет право воспользоваться льготой и получить скидку Land Transfer Tax в размере $1,000. Ещё пример: покупают два человека, не муж и жена. Один уже владел домом и не может получить этот кредит, а второй вполне подходит под соответствующие условия. Если собственность приобретается и регистрируется владение в равных долях, то можно получить 50% от LTT, если пропорции во время регистрации будут отличаться от 50% на 50%, то человек, имеющий право на получение кредита, может получить его пропорционально своей доле в собственности. Если регистрация была оформлена 90% на того, кто подходит под условия получения кредита и 10% на другого человека, то кредит будет предоставлен в размере 90% от $2,000.

Toronto Land Transfer Tax credit. Власти Торонто ввели дополнительный налог при покупке собственности - Toronto Land Transfer Tax, который берётся с любой покупки в горо-

22

Property & Finance Guide

де Торонто. Покупающим первый раз предоставляется кредит – на первые $400,000 налог не берётся.

Если вы планируете покупку в Торонто и стоимость недвижимости менее $400,000, то дополнительный Toronto Land Transfer Tax вас не касается. Так как средняя стоимость недвижимости в Торонто выше $400,000, то вы должны помнить, что у вас будет браться не полный Toronto Land Transfer Tax, а только 2% от стоимости жилья, превышающей $400,000. Например, если жильё стоит $600,000, то для покупателей первой собственности в дополнение к Онтарио Land Transfer Tax надо будет доплатить Toronto Land Transfer Tax в размере $4,000 ($600,000 – $400,000 = $200,000 х 2% = $4,000). В 2009-ом году ввели ещё один кредит – First Time Home Buyers' Tax Credit (HBTC). Это новый, не возвращаемый кредит (non-refundable tax credit), и рассчитывается он следующим образом: $5,000 умножается на наименьший федеральный индивидуальный налог, который на сегодня составляет 15%, соответственно, сумма кредита $750 ($5,000 х 15%). Как понять, можете ли вы получить данный кредит. Вы не должны владеть собственностью или не жить в доме, которым владеет ваш супруг, последние 4 года.

1 2

3 ки.

Вы должны планировать въехать в это жильё в течение 1 года с момента покуп-

Нетрудоспособные граждане имеют право на приобретение жилья и получение кредита, даже если оно не подходит под условия First-Time Home Buyers' Tax Credit.

4

Если кто-то покупает собственность для нетрудоспособных граждан, то он также имеет право на получение кредита, даже если жильё не подходит под условия First Time Home Buyers' Tax Credit.

5

Получить кредит может любой из супругов, даже если собственность оформляется на одного из них, вы можете даже разделить этот кредит, лишь бы в сумме он не превышал $750. Если покупают не супруги, а просто знакомые, правила остаются такими же: любой из покупающих партнёров может оформить кредит на себя. Конечно же, специалист знает, где поставить соответствующие цифры, но если вы рассчитываете налоги сами, обратите внимание на линию 369. Никаких документов отправлять не нужно, храните их в доступном месте, чтобы можно было предъявить, если понадобится. Регистрировать этот кредит надо в том году, в котором вы становитесь владельцем собственности, и ваше жильё будет регистрироваться в регистрационной палате. В следующий раз я подробно остановлюсь на программе Home Buyer’s Plan (HBP). horizontal logo

YOUR MORTGAGE

CHOICE

Жильё должно подходить под условия предоставления кредита.

A qualifying home is a housing unit located in Canada acquired after January 27, 2009.

This includes existing homes and those being constructed. Single-family homes, semi detached homes, townhouses, mobile homes, condominium units, and apartments in duplexes, triplexes, fourplexes, or apartment buildings all qualify. A share in a co-operative housing corporation that entitles you to possess, and gives you an equity interest in, a housing unit located in Canada also qualifies. However, a share that only provides you with a right to tenancy in the housing unit does not qualify.

March 2015

vertical logo

YOUR MORTGAGE

Serguei Totrov CHOICE

416-456-7706

Financial Advisor, CFP, CLU Mortgage Broker, AMP Licence # M08009914 Financial Services - Serguei Totrov 416-222-0533 www.totrov.com

Mortgage & finance

March 2015

Снижение банковской процентной ставки центральным банком Канады в январе этого года, конечно же, подогрело интерес к покупке недвижимости. И если в среднем по стране, по расчетам Bloomberg, цена, без учета сезонных колебаний, домов, проданных в январе 2015 года, выросла до 3,1% по сравнению с годом ранее, то какова ситуация на рынке недвижимости в Торонто, спросите вы? Любой агент по недвижимости на этот вопрос ответит вам, что цены на недвижимость в Торонто и прилегающих к нему районах растут, и растут более быстрыми темпами. И главное в данной ситуации – грамотно подойти к покупке недвижимости как по цене, с учетом сегодняшних тенденций в экономике и на рынке недвижимости, так и с точки зрения места расположения покупаемой недвижимости, и потенциальных возможностей района. И, если вы планируете купить недвижимость для проживания или для инвестиций, делайте это сегодня и не откладывайте на завтра. Пользуйтесь имеющейся возможностью получения мортгиджа под сниженный банковский процент, не ждите, что завтра условия будут лучше. В настоящее время, ввиду ситуации на рынке, многие банки предлагают специальные, весьма привлекательные и гибкие, условия кредитования, которые являются краткосрочными, то есть действуют ограниченное время. Если Вам нужна консультация относительно мортгид-

жа, или Вам нужен грамотный агент по недвижимости, звоните мне по телефону 647-402-9689, и я с удовольствием помогу Вам.

Maxwell Mortgages The Power of Yes

Private Mortgage Lender • Частные ссуды на покупку недвижимости от $20 тысяч и выше • Кредиты 95% Loan to Values

Мы являемся прямым кредитором, т.е. рассмотрение и предоставление коммерческих кредитов и на жильё производятся быстро,

в течении 24 часов.

7500 HWY 27, Unit 4, Woodbridge, ON. t: www.MaxwellMortgages.ca Работаем 7 d/w. Ответ в тот же день.

Говорим по-русски

Alexander Guzovski Mortgage Agent License #M1200204 Insurance Agent License #11120307 Mutual Fund Dealing Representative

Ипотечные и Финансовые услуги: - Ипотечные кредиты (покупка, рефинансирование, переводы) - Специальные программы для First Time Buyers - Финансирование бизнеса • Коммерческие кредиты и варианты для self-employed • Частные кредиты на ремонт и строительство без залога недвижимости (до $50,000)

Why rent, when you can OWN? 100% financing, 5% Cash Back payment • Как улучшить свой Credit Score • Кредитование частных лиц для сложных сделок • Консультации по инвестициям

e: aguzovski@mortgageedge.ca c: 647-986-7058 propertyandfinanceguide.com

23

legal advice

ведущий рубрики адвокат Евгений Данканич

Кто является лицом, впервые покупающим жилье для целей возврата/компенсации налога на передачу земли? Кто имеет право, в качестве лица впервые покупающего жилье, на получение возврата налога на передачу земли? Вопрос кажется простым. Однако ответ на него не столь прост, как подразумевается самим вопросом. Что такое налог на передачу земли? Провинциальный налог на передачу земли применим ко всем трасфертам земли в провинции Онтарио. Если передача земли осуществляется в городе Торонто, то применим дополнительный муниципальный налог на передачу земли. В общем, когда вы покупаете землю в провинции Онтарио или долю участия в земле, то вы обязаны заплатить налог на передачу земли (провинциальный и, возможно, муниципальный) независимо от того, будет или не будет такая передача зарегистрирована в одном из кадастровых офисов провинции Онтарио. Земля включает в себя любые здания, существующие на ней, построенные в будущем здания, а также конструкции (например, осветительные приспособления, встроенные бытовые приборы и столярные изделия). Подлежащий оплате налог на передачу земли обычно основан на сумме, уплаченной за землю в дополнение к оставшейся по любой ипотеке, или задолженности - сумме, которая принимается в рамках договоренности о покупке земли. Кто имеет право на компенсацию в качестве лиц, впервые покупающих жилье? Лица, впервые покупающие жилье, имеют право на полный или частичный возврат (компенсацию) налога для трансфертов, когда: • договор купли-продажи был заключен после 13 декабря 2007 года, возврат применим для новых и старых домов; • договор купли-продажи был заключен до 14 декабря 2007 года, возврат применим только для новых домов; Заявления на возврат должны подаваться не позднее 18 месяцев со дня передачи.

24

Property & Finance Guide

Для получения возврата необходимо соблюсти следующие требования: • Покупатель не может ранее иметь в собственности жилье или какую-либо долю участия в жилье где-либо в мире; • Если у покупателя есть супруг или супруга, то он или она не может ранее иметь в собственности жилье или какую-либо долю участия в жилье где-либо в мире, пока он или она является супругом или супругой по отношению к покупателю. Если существует такая ситуация, то ни один из супругов не имеет право на возврат; • Покупатель должен быть не младше 18 лет; • Заявление на возврат должно быть подано не позднее 18 месяцев с даты передачи правового титула или передачи собственности. (Примите к сведению, что заявление на возврат подается только после электронной регистрации передачи правового титула); • Покупатель должен занять жилье в качестве своего основного места жительства не позднее девяти месяцев после даты передачи правового титула или распоряжения собственностью; • Покупатель не должен до этого получать возврат/компенсацию налога на передачу земли через Накопительную Программу Провинции Онтарио для собственников жилья (OHOSP); • Если договор купли-продажи был заключен до 14 декабря 2007 года, то дом должен быть новой постройкой. Лица, впервые покупающие новое жилье или жилье на вторичном рынке, имеют право на возврат/компенсацию провинциального налога на передачу земли и аналогичного налога по городу Торонто. Являюсь ли я лицом, впервые покупающим жилье? Имею ли я право на компенсацию (возврат средств) в качестве лица, впервые покупающего жилье? За своим рабочим столом я обсуждал несколько ситуаций, когда мои клиенты были удив-

March 2015

лены тем, что они не имеют право на возврат средств по уплате налога на передачу земли в качестве лиц, впервые покупающих жилье. Ниже я привожу примеры некоторых распространенных случаев/проблем: Я впервые покупаю собственность, но по настойчивому требованию моего банка я должен вписать в правовой титул своих родителей. Мой родитель не является лицом, впервые покупающим жилье.

1

В данной ситуации, при регистрации собственности надо будет заплатить налог на передачу земли и подать заявление в министерство. Если родитель не получил бенефициарную долю участия в собственности в результате передачи правового титула на недвижимость: • министерство примет во внимание тот факт, что родитель был внесен в титул в качестве доверительного собственника по отношению к ребенку, и • ребенок будет иметь право на получение возврата за новый дом при условии предоставления доказательства в отношении доверительной собственности (например, письма из банка, подтверждающего, что родитель внесен в правовой титул для ипотечных целей). Например, когда родитель, не являющийся лицом, впервые покупающим жилье, и ребенок, являющийся лицом, впервые приобретающим жилье, покупают дом на условиях равного долевого участия (50 на 50), то ребенок может требовать возврат 50% от уплаченного налога на передачу земли. Требование ребенка не может превышать 50% максимально разрешенного возврата (т.е. 50% от суммы 2000 долларов).

2

Я получил собственность по наследству, но не «покупал» собственность. Могу ли я по-прежнему требовать возврат для лица, впервые купившего жилье, когда я «буду покупать» свой первый дом? Для того чтобы требовать возврат, вы не должны иметь в собственности жилье или долю участия в жилье где-либо в мире. Предыдущее

legal advice

ведущий рубрики адвокат Евгений Данканич

• постоянно в течение не менее трех лет; или • с некоторым постоянством во взаимоотношениях, если они являются биологическими или приемными родителями ребенка

5

Я приехал в Канаду из другой страны. До этого мне принадлежала собственность в той стране, однако, я ее продал перед тем, как приехать в Канаду.

право собственности в жилье означает, что вы не имеете право на возврат. Способ приобретения собственности (например, покупка, дарение или унаследование) не принимается во внимание.

3

Я покупаю собственность, и я никогда до этого не владел жильем. Тем не менее мой супруг (супруга) имеет собственность, которую он (она) приобрел(а) до того, как мы стали супругами. Право вашего семейного партнера на возврат для лица, впервые покупающего жилье, зависит от того, являетесь ли вы «супругами» в соответствии с тем, как это определено статьей 29 Семейного законодательства. Для целей налога на передачу земли, понятие «супруг или супруга» означает любого из двух лиц, которые состоят в браке по отношению друг к другу или которые не находятся в браке, но проживают вместе: • постоянно в течение не менее трех лет; или • с некоторым постоянством во взаимоотношениях, если они являются биологическими или приемными родителями ребенка.

Вы не будете иметь право на компенсацию (возврат). Покупатель не должен в прошлом иметь в собственности жилье или какою-либо долю в собственности жилья где-либо в мире в любой период времени.

6

Мне часто задают вопрос о последствиях не декларирования наличия жилья в другой стране до приезда в Канаду, способах выявления этого факта властями и последствиях. Скажу так, что на практике сталкивался с разными аспектами этого вопроса. Возможно, существуют случаи, когда такой факт остается без внимания некоторое время. Например, в одном из случаев клиент скрыл такой факт и получил максимальную компенсацию. Каково же было его удивление, когда он получил требование налоговой инспекции вернуть эту сумму и заплатить штраф за данное нарушение закона. Оказывается, продав квартиру заграницей, клиент ввез определенную сумму наличными и задекларировал это на Канадской таможне. Декларация через некоторое время оказалась в налоговой инспекции, и данный факт стал очевидным. У соответствующих органов Канады имеется масса возможностей и инструментов подтвердить тот или иной факт. Поэтому прежде чем воспользоваться небольшой, но законной скидкой на налог приобретения жилья в Канаде, стоит подумать о жестких финансовых санкциях, если Вы злоупотребили данным правом.

Если вы не являетесь супругами в соответствии с вышеуказанной формулировкой, то ваш семейный партнер имеет право требовать возврат на основании его или ее приобретенной доли участия в жилье. Если вы являетесь «супругами», и жилье принадлежало одному из семейных партнеров в то время, пока вы были супругами (независимо от того, как давно вы ими стали или как долго ими являетесь), то тогда вы не имеете право на возврат в качестве лиц, впервые покупающих жилье, даже если вы не проживали совместно в данной недвижимой собственности. Например, мужу принадлежало жилье до брака, и оно было продано на следующий день после женитьбы. У его жены никогда не было доли участия в этом жилье. Жена не будет иметь право на возврат в качестве лица, впервые покупающего жилье. (Смотрите пункт 4, когда собственность продается перед тем, как люди становятся супругами). Ситуация не меняется, даже если правовой титул на жилье записан только на имя одного из семейных партнеров.

4

Я покупаю собственность, и я никогда до этого не владел жильем. Мой супруг (супруга) владел(а) жильем до того, как мы стали супругами, но он (она) его продал(а) до того, как мы стали супругами. В данном случае вы имеете право получить компенсацию/возврат в качестве лица, впервые покупающего жилье, хотя ваш первый супруг (или супруга) не является лицом, впервые покупающим жилье. Вы можете требовать максимальный возврат, если вам не принадлежала собственность в течение того времени, когда вы являлись «супругами» по отношению друг к другу. Это значит, что если муж является лицом, впервые покупающем жилье, а жена не является лицом, впервые покупающим жилье, то они могут требовать максимальный возврат налога на передачу земли, если жилье было продано до того момента, когда они стали супругами. Важно помнить, что для целей налога на передачу земли понятие «супруг или супруга» означает любого из двух лиц, которые находятся в браке по отношению друг к другу или которые не находятся в браке но проживают вместе:

Ведём дела на русском, украинском, английском и французском.

Адвокат

Евгений Данканич Barrister & Solicitor Notary Public, LLB Tel: 416-939-5615 w w w.legim.c a

• Все виды сделок с недвижимостью:

покупка, продажа и рефинансирование

• Завещания и наследство • Нотариальное заверение • Представительство в судах • Разводы и семейное право • Регистрация и сопровождение компаний • Юридические услуги в Украине и США Евгений Данканич - опытный канадский адвокат, также ведущий дела в Украине и США, арбитражный судья, постоянный советник в Парламенте по правовым вопросам, гарантирует качество ведения дел любой сложности, индивидуальный подход и гибкие цены.

765 Sheppard Ave. W., Toronto, ON, M3H 2S9 propertyandfinanceguide.com

25

Legal Advice

ведущая рубрики Александра Томорская

Вопрос? Ответ! Сегодняшний материал мы решили построить в виде вопросов, которые часто задают наши клиенты во время консультаций, и ответов на них. Полагаем, что эти ответы будут полезны всем лэндлордам. Итак… Вопрос. Каковы особенности правового регулирования сдачи в аренду квартиры в кондоминиуме? В дополнение к Residential Tenancies Act 2006, какие ещё законы и нормативные акты надо учесть? Ответ. В первую очередь, сдача кондо в аренду регулируется Residential Tenancies Act 2006 (Акт). Помимо Акта, проживание в кондо регулируется внутренними документами кондоминиума, и в случае противоречия между Актом и этими документами, преимущество отдается последним. Например, согласно Акту, тенант имеет право держать домашних питомцев. Во внутренних документах кондоминиума, которым подчиняются все проживающие в кондоминиуме, как собственники, так и тенанты, может быть запрет на проживание питомцев, либо это право может быть существенно ограничено, к примеру, максимально допустимым весом питомца. Общая концепция такова: тенант не может получить больше прав в кондоминиуме, чем собственник, даже если эти права гарантированы Актом. При разработке проекта договора сдачи кондо в аренду мы учитываем и требования Акта, и положения внутренних документов кондоминиума. Вопрос. С питомцами понятно: согласно статье 14 Акта, положение договора аренды о запрете питомцев недействительно. А как определить, какое животное, с точки зрения закона, является питомцем, а какое нет? Имеет ли право тенант завести в квартире кроликов, или, к примеру, змей? Ответ. Домашний питомец (“pet”) — это животное, которое человек содержит преимущественно для компании и для защиты. Точные критерии определения того, какое животное может содержаться в доме как питомец, а какое — нет, даны в актах муниципальных органов, а потому могут различаться в разных муниципалитетах. К примеру, в Торонто список запрещённых к содержанию в городских условиях животных закреплён в статье 349 Schedule “A”, приложении к City Code. Таким образом, для определения, явля-

26

Property & Finance Guide

ется ли данное животное разрешенным к содержанию питомцем, необходимо обратиться к актам муниципальных органов, а также к судебным прецедентам. Вопрос. Я купил инвестиционную недвижимость рядом с университетом, в котором учится мой сын. Он проживает в доме, который я сдаю в аренду, и пользуется той же кухней, что и другие жильцы. В случае неуплаты аренды кем-либо из жильцов или в других подобных обстоятельствах, могу я обратиться в Landlord and Tenant Board? Если нет, какой порядок выселения жильца в таком случае? Ответ. Полный список исключений из Акта приводится в статье 3 части 5 Акта. Например, жильё, предоставленное работодателем для работника на время трудового контракта, а также общежития образовательных учреждений исключены из-под действия Акта. Если лэндлорд (или члены его семьи) пользуется той же кухней и/или ванной, что и тенант, то такой вид проживания тоже не покрывается действием Акта. Это называется “sharing accommodation”, а жильцы являются не тенантами (“tenants”) в терминах Акта, а рассматриваются как “borders” или “roommates”. Таким образом, споры между лэндлордом и жильцом не могут быть рассмотрены в Landlord and Tenant Board. С точки зрения лэндлорда, это и хорошо, и плохо. Хорошо, потому что жилец не имеет гарантированных Актом прав и привилегий. Плохо, потому что возникают вопросы: в каком порядке и в какие сроки выселить жильца? Кто уполномочен обеспечить выселение? То, что жилец не имеет прав и гарантий сохранения места жительства, гарантированных Актом, ещё не значит, что он не имеет вообще никаких прав. Жилец имеет право на уведомление о выселении, поданное в «разумный» срок. Именно такой позиции придерживается Суд мелких жалоб в решении Boudreau v.

Landry 2013 CarswellOnt 8895. Однако, указанный прецедент не разрешил вопрос о «разумном» сроке уведомления сколько-нибудь определённо, потому в общем случае мы ре-

March 2015

комендуем использовать в качестве минимального ориентира сроки, установленные Актом для разных оснований выселения. В других ситуациях разумным сроком уведомления будет конец оплаченного жильцом периода. И наконец, в экстремальных ситуациях срок уведомления может быть нулевым. Например, в случае, если жилец угрожает хозяину, лишает спокойствия, вторгается в его комнату и прочее, требование уйти немедленно полагается «разумным» в данных обстоятельствах. Таким образом, срок уведомления зависит от конкретной ситуации: от причин выселения; от срока, до которого произведена оплата ренты; от условий расторжения договора, прописанных в этом договоре; от поведения жильца; от потенциальных рисков хозяина в случае, если жилец продолжает жить в доме. Если лэндлорду не удастся убедить суд в разумности и обоснованности срока уведомления, ему может грозить штраф. Определённую сложность может представлять выселение жильца в случае его отказа выехать добровольно. В ряде случаев выселение осуществляется полицией. Однако, если полиция откажется вмешиваться в контрактные правоотношения, лэндлорду придётся обратиться в суд за документом a Writ of Possession, на основании которого выселение обеспечит шериф. (при участии Марины Гаврилиной)

Александра Томорская

лицензированный паралигал член Адвокатской палаты Онтарио APRIORI Legal Services Professional Corporation

Тел. в Торонто: (437) 889 9935 Email: Alexandra@apriorilaw.ca www.apriorilaw.ca

economic updates

March 2015

Новый дом или вторичная недвижимость (re-sale)? Решение о том, приобрести новый дом или дом на рынке вторичного жилья, это не только денежный вопрос, но и выбор образа жизни. Кто-то любит блеск современных застроек, а кто-то предпочитает классические штрихи вековых домов. Ниже приведены некоторые сравнения, которые помогут вам принять правильное решение. Дом, приобретенный на вторичном рынке (re-sale)

Новый дом

Место

- Наилучший вариант, если вы выберете более старый район - С хорошим доступом к городскому транспортному сообщению - Ближе к городской инфраструктуре: школам, магазинам, общественным организациям.

- Наилучший вариант, если вы выберете новую безопасную застройку - Такие застройки обычно можно найти на окраинах города или в пригородах, так что время на дорогу нужно учитывать - Инфраструктура района часто не очень сильно развита, но обычно есть доступ к большим торговым комплексам.

Цена покупки

- Цена за квадратный метр обычно ниже, чем в новых домах - Цена договорная

- Цена за квадратный метр обычно выше, чем во вторичном жилье - Цена недоговорная

Другие расходы

- Во вторичном жилье вы всегда потратите больше на ремонтные работы - Расходы с учётом современных норм и правил к состоянию жилья должны быть добавлены в план перестройки и ремонта.

- Строительные материалы могут быть устаревшими, а значит, дорогими для замены.

- Вам придётся доплачивать за каждую модернизацию. Дом построен согласно существующим нормам и правилам.

- Вам нужно будет оплатить налог на окончательную цену продажи.

- Экономия энергии, что означает минимальные затраты на ремонт.

- При наличии гарантии, большинство дефектов и недостатков будут исправлены бесплатно.

- Часто находятся на улицах со 100-летними деревьями, посаженными между уникальными домами разных Отличительные десятилетий. особенности - Внутри вы можете найти такие архитектурные детали, как сводчатые окна, высокие потолки и встроенные шкафы.

Сроки заезда

Ваши соседи

- Открытое для любых изменений, новое чистое жилое помещение с современным дизайном.

- Любые архитектурные элементы (например, высокие потолки) рассматриваются как модернизация, за которую вам придётся доплачивать.

- Если ваш дом был построен одним из первых, будьте готовы какое-то время жить в строительной зоне.

- Дата приобретения может быть договорной, что сделает ваш переезд более комфортным.

- Дата приобретения не подбирается под покупателя и часто переносится строителями.

- В старых районах, как правило, живут разные слои населения: от молодых семей до съёмщиков и пенсионеров.

- Часто привлекает более однородную покупательскую группу (разработчики стараются привлечь определенную клиентуру, например, людей пенсионного возраста или молодые семьи). propertyandfinanceguide.com

27

investment & home improvement March 2015

IMPROVE: альтернативы нет! Несколько месяцев отделяют нас от события, которому суждено войти в историю канадского бизнеса: впервые в стране откроется грандиозный торговый центр, специализирующийся на товарах и услугах в области строительства и ремонта. Сегодняшний разговор – с одним из основателей проекта, его идейным вдохновителем и организатором Олегом Шехтером.

- Олег, на протяжении строительства центра вам не раз приходилось рассказывать о том, что он будет собой представлять. Сейчас, когда основная работа практически завершена, можно уже говорить не в будущем а в настоящем времени?

- Думаю, да, и прежде всего потому, что IMPROVE уже не только стоит во всей своей красе, но и обрел многочисленных хозяев: почти все торгово-выставочные места (а их четыреста одно) выкуплены профильными компаниями. Таким образом, более чем стосорокамиллионный проект ожил, воплотив в себе самые смелые наши мечты.

- Смелые по своему масштабу?

- В первую очередь, по самой концепции: ведь такого еще не было в Канаде – собрать под одной крышей более трех сотен «родственных» фирм (некоторые компании выкупили по нескольку мест). До сих пор подобное происходило только во время краткосрочных выставок. Так почему бы не свести их в одном месте? Идея стара почти как этот мир, но в Торонто она до сих пор оставалась нереализованной. Со всех точек зрения это выгодно всем. И то, что это должен быть именно огромный молл – сомнений не вызывало. Верной представляется и идея, не боясь конкурентной «междоусобицы», объединить компании, работающие в одной сфере. Никого же не удивляет, что по соседству, бок о бок, располагаются рестораны, автомагазины. Раз клиенту так удобнее, значит, надо так и делать.

- Олег, вот я ставлю себя на место владельца какой-нибудь строительной, ремонтной или дизайнерской фирмы. Стоит ли мне рисковать, сразу покупая демонстрационное место в вашем центре? Может быть, для начала взять его в рент, проверить, как оно будет работать?

- Можно, данный вариант мы тоже предусмо-

28

Property & Finance Guide

трели. Но в разговоре с представителями таких фирм я не скрываю, что это не самое правильное решение. Покупая свое место, вы приобретаете две возможности заработать. Во-первых, благодаря тому, что в нужное время вы попали в нужное место, о вас узнает в сотни, а то и в тысячи раз больше потенциальных клиентов, чем о компаниях, разбросанных по всему городу. Разве можно сравнить проходную способность огромного специализированного молла с пусть самым замечательным отдельно стоящим магазином? Представьте, что каждый из тех сотен демонстрационных стендов привлечет к себе за день, если брать по минимуму, человек десять. Это уже три тысячи!

У IMPROVE, как минимум, в течение пяти лет конкурентов не будет. Да и сама реклама в различных средствах массовой информации станет более действенной, и это при том, что каждый из владельцев бизнеса будет вносить в ее бюджет всего по двести долларов. Предусмотренные отчисления на рекламу вольются в общую копилку, а это уже серьезный фонд, позволяющий заключать долгосрочные выгодные контракты с ведущими СМИ. И, кстати, не все делается за деньги: многие издания пишут о центре бесплатно, по собственной инициативе. IMPROVE – сам по себе серьезнейший информационный повод. Могу гарантировать, что через два-три месяца после открытия весь город будет знать о нашем центре. Во-вторых, покупка «юнита» - выгоднейшая коммерческая сделка. Я буду очень удивлен, если спустя год – два его цена не вырастет

March 2015

вдвое. Это значит, что помимо ремонтно-строительного бизнеса, каждый его владелец стал успешным инвестором в иной сфере: будущая продажа демонстрационного места также принесет немалую прибыль. У IMPROVE, как минимум, в течение пяти лет конкурентов не будет.

- Хочу уточнить ваши слова о рекламе. Нет ли опасности, что мой стенд потеряется в большом информационном потоке, учитывая, что читателям и телезрителям в первую очередь будет рассказываться о центре в целом?

- Уверен, что такой опасности нет. Допустим, вы изготавливаете кухонную мебель и, конечно же, вы не единственный в своем роде в нашем комплексе. Что мешает посвятить очередную телепередачу именно представителям кухонного бизнеса, показав и вас во всем великолепии? Кроме того, в периодических журналах собственного издания, брошюрах, путеводителях по центру, на многочисленных экранах touchscreen, расположенных по всей его территории, ваша компания будет представлена самым достойным образом с точным указанием ее месторасположения.

- Адрес центра - 7250 Keele Street. Бесконечный поток машин. «Отхватить» здесь такой кусок земли: что это – удача, везение? Мы пригласили из Монреаля специалистов из дизайнерской студии GH+A. На их счету такие известные проекты в Торонто как Yorkdale Mall, Bayview Villige, Fairview Mall. Надеюсь, что облик города с возведением нашего центра только выиграл.

- В начале разговора вы сказали, что почти все места уже выкуплены. Это значит...

- Это значит, что еще есть возможность открыть для своего бизнеса новое дыхание, присоединиться к очень достойным компаниям... Вел беседу Михаил Берман www.improvecanada.com Тел. 647-505-5885

investment in multi-unit

March 2015

Финансирование многоквартирного дома На инвестиционном рынке недвижимости Канады истинное долгосрочное благосостояние и стабильный поток денег генерируются не расчётом времени на рынке, а количеством времени, проведённого на этом рынке. Долгосрочные стратегии и цели являются основой для создания вашего портфолио. Этим опытом я часто делюсь со своими клиентами. Этот опыт накоплен благодаря моим собственным инвестициями в недвижимость, а также многочисленным сделкам для моих клиентов. Вкладывание своих инвестиций в собственность мало отличается от других. Часто обращение в банк для получения mortgage происходит уже после того, как вы подписали договор купли-продажи. Когда речь заходит о финансировании, знание основ и предварительное планирование могут сэкономить вам тысячи долларов. А грамотное структурирование позволит совершить столько финансовых сделок, сколько вы никогда и не планировали. Вы, должно быть, замечали разницу между финансированием жилого объекта и коммерческого объекта, когда изучали стоимость многоквартирного жилья на открытом рынке. Существует несколько ключевых различий, которые могут увеличить ваши инвестиции или погубить их. Финансирование малого жилого объекта • Любая собственность с 4 квартирами или меньше • Обычно требуется первоначальный взнос в 20-25% • Инвестор должен быть признан квалифицированным для получения mortgage (схоже со случаем для отдельной семьи) • Дополнительное финансирование - редко • Затраты на закрытие сделки, включая оценку, составляют 2-3% • Обычно требуется 5-7 рабочих дней для получения финансирования

Коммерческое финансирование • Любая собственность с 5 квартирами или больше • Размеры первоначальных взносов сильно отличаются • Кредитор будет определять финансовую выгодность собственности до индивидуального инвестора • Распространено дополнительное финансирование и/или mortgage, забираемые продавцом • Затраты на закрытие сделки, включая оценку, составляют 2-5% • Обычно составляет 3-6 недель и больше для получения финансирования.

Из таблицы выше вы видите, что дом для одной семьи, дуплекс, триплекс или для четырёх семей считаются обычными жилыми объектами (residential). Однако в этом правиле бывают исключения. Мне пришлось работать с одним крупным кредитором, который квалифицировал собственность с 6 секциями как жилую. Тем не менее, покупая собственность, в большинстве случаев можно сказать, что жилым объектом считаются всё же 4 секции и меньше. Процесс финансирования в жилой объект обычно намного проще и быстрее по сравнению с коммерческим. Вы также можете рассчитывать на банк или кредитора, которые запросят 20-25% предоплаты и квалифицируют ваш личный долг, так же как в случае с обычным домом на одну семью. Кредиторы точно примут во внимание доход, затраты и поток денег, которые приносит собственность. При этом у каждого кредитора свои правила относительно того, как эти цифры пропорционально связаны. Обратите внимание: в настоящее время усиливается тенденция финансирования в дуплексы, триплексы и даже в объекты для четырёх семей со стороны молодых инвесторов. Они сами живут в одной из секций и используют прибыль от остальных, чтобы компенсировать некоторые, если не все, текущие расходы. Эта стратегия творит чудеса! Если вы попадаете в эту категорию, то вам будет полезно узнать несколько тактик финансирования. Если вы покупаете собственность в качестве персонального жилого объекта, вы можете сэкономить с помощью более низких начальных затрат. По этой программе кредиторы обычно берут предоплату только в 5-10%, сокращая таким образом размер стандартной предоплаты в два раза! Всегда стоит обратиться за советом к опытному специалисту по ипотечным делам (mortgage broker). Трудно найти инвестора, который достигает всех своих целей после покупки одной собственности. Реализация мечты о финансовой свободе, как правило, требует времени, усилий и несколько успешных инвестиций. Обязательно внесите финансирование в предварительный план достижения ваших целей. Стратегический план, который включает в себя возможность финансировать несколько собственностей, поможет сделать ваши цели более достижимыми. Наряду с профессиональным риэлтором, вам понадобится команда профессионалов, имеющих опыт работы с инвестициями в собственность различного уровня, а также инспектор по вопросам собственности, юрист и опытный mortgage broker. Квалифицированный mortgage broker будет находить и оценивать различные продукты кредитования. Он сможет удовлетворить Ваши индивидуальные потребности, подбирая наибоpropertyandfinanceguide.com

29

investment in multi-unit March 2015

лее выгодные программы кредитования. Ведь при финансировании многоквартирных жилых объектов важно иметь варианты. Опираясь только на один банк или одно кредитное учреждение, вы также ограничиваете свои варианты и возможности для получения лучших предложений по ставкам. В сложном мире коммерческого финансирования профессиональный mortgage broker просто необходим. Альтернативные варианты финансирования, такие как 2-ой mortgage и mortgage, забираемый продавцом, являются довольно распространенным явлением. Наличие или отсутствие грамотного брокера с доступом к таким ресурсам может способствовать коммерческой сделке или сорвать её. Коммерческое финансирование – процесс более сложный. Тем не менее не сомневайтесь, коммерческая жилая недвижимость, ещё называемая многоквартирной, является очень прибыльной игрой, и ваш покорный слуга специализируется на ней. Самый распространенный вопрос, который я слышу от клиентов и инвесторов, звучит так: «Сколько мне нужно для первоначального взноса?» В коммерческих многоквартирных объектах финансовые показатели собственности определяют общую стоимость недвижимости и размер необходимого первоначального взноса. Эта оценка стоимости называется «доходный подход» и является наиболее распространённой формулой, которую кредиторы используют при оценке многоквартирного коммерческого здания. Некоторые коммерческие кредиторы возьмут в качестве предоплаты просто минимальный взнос, который составляет, как правило, 25 -

35%. Однако помните, что финансовое качество собственности всегда остается важным фактором. Обратите внимание: приобретая многоквартирный объект, вы, по сути, покупаете функционирующий бизнес из кирпича и строительного раствора. Банк, дающий вам деньги на покупку, хочет убедиться, что бизнес здоров, стабилен и прибылен. Ведь так банк пытается защитить свои инвестиции. Как инвестор вы вторичный в их глазах, однако кредиторы будут по-прежнему требовать кредитные чеки, подтверждение чистой стоимости капитала и собственных доходов. Застрахованная коммерческая ипотека от Канадской ипотечной и жилищной корпорации (CMHC) стала очень популярным продуктом среди инвесторов в многоквартирные объекты. Произошло это по трём причинам: более низкие процентные ставки, минимальные авансовые платежи в размере 15% и амортизационные отчисления до 40 лет. Данная программа кредитования предлагает больше инвестиционных возможностей, что делает финансирование в собственности легче и выгоднее в долгосрочной перспективе. Любая ипотека от CMHC включает в себя дополнительные сборы. Ни один инвестор, включая меня самого, не фанат дополнительных сборов. Тем не менее помните, что сборы CMHC добавляются к вашему первому mortgage, и вы не платите их напрямую из своего кармана. По своей глубине коммерческие темы можно расписать на несколько статей, но важно знать основы, которые мы описали выше. Для получения более подробной информации приглашаю вас присоединиться ко

Mohawk Student Rental (8-bedroom) West Hamilton Mountain Neighborhood - $399,000 Estimated Gross Income: $43,200.00 ($450/mo. x 8 bedrooms) Less Vacancy: $864.00 (2.0%) Effective Gross Income: $42,336.00 Estimated Operating Expenses: $16,400.00 (38.73%) - Includes taxes, insurance, heat, hydro, water, maintenance, management, lawn care, snow removal, cleaning & laundry Newly renovated and well maintained home with newer furnace, nothing to do but move in.

- 8 Bedrooms, 2 full bathrooms, - 5 minute walk to campus or new hospital

30

Net Operating Income: $25,936.00 (61.3%) CAP = 6.5% CASH on CASH = 14.3% ROI = 48% (5% appreciation)

Property & Finance Guide

March 2015

мне во время инвестиционного форума 28-29 марта в Торонто. Мы более глубокого рассмотрим вопросы инвестирования в многоквартирные объекты и коммерческое финансирование. Вы также можете посетить бесплатный тренинг на Торонто Инвестор Форуме. Бонус. Как тренер и консультант по инвестициям в недвижимость, я по горячим следам ищу качественные для инвестирования собственности на рынках южной части провинции Онтарио. Часто можно найти меньшие по размеру многоквартирные объекты с 2-6 секциями, но они обладают уникальными возможностями и могут стать выгодными для инвестора. Многие из этих объектов страдают от недостатка качественного управления, а прибыль их является вялой по причине низкой арендной платы и плохого обслуживания в целом. Хорошо подкованные инвесторы захватывают эти собственности, инвестируют в косметический ремонт и налаживают мощное управление объектом. В результате они значительно увеличивают ежемесячный денежный поток и начинают пожинать плоды от увеличившейся стоимости объекта.

Paul D’A bruzzo (905) 338-6964 ext 220 Real Estate Investment Coach & Sales Representative Rock Star Real Estate Inc., Brokerage 165 Cross Avenue, Suite 6, Oakville, ON, L6J 0A9 905-361-9098

6 plex in Kitchener - $700,000

ATTENTION INVESTORS. Turn key well maintained 6 plex in Kitchener. Walking distance to 2 future LRT stations.

Close to Downtown Kitchener and Waterloo, School of

Pharmacy and all amenities.

Price - $700,000 Estimated Gross Income: $54,836 Estimated Operating Expenses: $18,984 Net Operating Income: $37,721 CAP: 5.38% Cash-on-cash = 6.6% Possible to add additional suite in basement.

Hot Deals Kitchiner:

Brand new building, minutes from Conestoga College in Kitchiner Listing price • • • • • $3,250,000 Effective Gross Income • • • • • $266,030.00 Net Operating Income • • • • • $201,055.00 CAP • • • • • 6.2% CASH FLOW • • • • • $6,000 per month

• • • • •

air conditioner 9ft ceilings laminate flooring. luxury kitchen stainless steel Samsung appliances

21 renovated units in the heart of Kitchiner Listing price • • • • • $2,750,000 Effective Gross Income • • • • • $227,865.00 Net Operating Income • • • • • $178,470.00 CAP • • • • • 6.7% CASH FLOW • • • • • $4,480 per month • new electric and plumbing • each unit separately metered for hydro, water and gas • easy access to public transportation, down-town core and many amenities.

For more info «How to Invest in Multi Unit real estate» please send email to:

13-unit building, steps to transportation in city center Listing price • • • • • $1,799,000 Gross Rental Income • • • • • $137,000 Commulative Return • • • • • 21.2% CAP • • • • • 6.2% • New durable laminate flooring • Quality Stainless Steele Appliances

• Modern Finishes and Fixtures • Decorative Fireplace and Heating System • Brand new Cabinetry and Counter Tops