Property&finance guide September 2015

September 2015 R E A L

E S T A T E

•

F I N A N C E

•

T A X E S

•

L E G A L

A D V I C E

Инвестиции в недвижимость:

ДОМ ИЛИ КВАРТИРА? Партнеры в бизнесе – как избежать неприятных неожиданностей

стратегии

УВЕЛИЧЕНИЯ ДОХОДА при сдаче в аренду

Mobile this!

Аврора -

жемчужина GТА

EDITORIAL September 2015

От редактора Здравствуйте, сегодня я представляю вам очередной выпуск журнала «Property and Finance Guide». Этот журнал содержит полезную информацию для тех, кто интересуется недвижимостью и финансами, хочет научиться зарабатывать деньги на инвестициях, получать нужные советы от экспертов и узнавать новые стратегии. Этот журнал также для тех, кто желает купить дом для себя, правильно застраховаться, получить информацию от ведущих экономистов и финансистов. Эксперты научат вас, как правильно обращаться с деньгами, чтобы заставить их работать на вас. Это единственный финансовый журнал на русском языке. Здесь публикуются статьи специалистов Большого Торонто в областях финансов и недвижимости. Вы также найдете в нем, кроме коммерческих материалов и рекламы, множество некоммерческих статей о финансах и недвижимости. В этом выпуске немало важной информации для новых покупателей и продавцов, особенно в области финансировании покупки недвижимости. Это – уникальное в своем роде издание. В этом номере вы узнаете, как правильно рассчитать доходность инвестиции, а так же 4 способа увеличения дохода при покупке недвижимости. В этом журнале очень много информации для профессиональных инвесторов, а так же для тех кто только решил сделать первые шаги в инвестировании. Вы узнаете, почему Аврора такой популярный город в GTA. Адвокаты и параллигалы дадут вам ценные советы. А так же очень много вы узнаете об финансировании. Журнал «Property and Finance Guide» распространяется в банках RBC, магазинах, включая Yummy Market, и русскоязычных центрах. Его читают жители Оквилла, Миссиссаги, Етобико, Торонто, Вона, Ричмонд Хилла, Авроры и Ньюмаркета. Мне всегда будет интересно узнать ваше мнение о журнале или какой-либо статье. Присылайте ваши вопросы и пожелания на электронный адрес: PropertyAndFinanceGuide@gmail.com Если вы пропустили, какой либо выпуск журнала, то заходите на сайт www.PropertyAndFinanceGuide.ca

DIRECTOR Alex Moshkovich EDITOR IN CHIEF Alex Moshkovich DESIGN Oksana Turuta PROOF EDITOR Lidia Ineshina PUBLISHER Russian Guide Publishing House ADDRESS 691 Petrolia Road North York, ON, M3J 2N6 t:

647-459-9459, 647-473-5050

e:

propertyandfinanceguide@gmai.com

w: www.propertyandfinanceguide.com www.facebook.com/groups/ PropertyAndFinanceGuide/

И в конце, как всегда, мой девиз: Если Ваши деньги не начнут работать на Вас... ТО ...Вы никогда не перестанете работать на деньги! Алекс Мошкович

2

Property & Finance Guide

January 2015

Advertisers are responsible for the content and design of the advertising. The opinion of editorial staff may not necessarily coincide with opinion of authors of the published materials.

10

Issue 9

SEPTEMBER 2015

28 23

NVESTMENT & REAL ESTATE 4 стратегии увеличения ДОХОДА при сдаче в аренду.

8 Математика Инвестирования.

12 5 шагов к Увеличению Капитала.

23 Важные изменения в финансировании инвестиционной недвижимости.

как правильно пользоваться сайтами для сравнения мортгидж ставок, и что выбрать сегодня?

22 Three Night Cottage Vacation и Программа Manage Your Mortgage!

24 Кто поможет исправить плохую кредитную историю?

DESIGN, STAGING & REAL ESTATE

LEGAL ADVICE

10 Аврора – жемчужина GТА

26 Общий (семейный) дом и развод: как семейное право в провинции Онтарио затрагивает домовладельцев. Часть 1 28 Как защититься от недобросовестного контрактора?

6

CONDO 14 Инвестиции в недвижимость: дом или квартира?

INSURANCE & INVESTMENT 18 Партнеры в бизнесе – как избежать неприятных неожиданностей.

MORTGAGE & FINANCE 20 Азбука Ипотечного Кредитования:

INVESTMENT IN MULTI-UNIT 29 Инвестиции на новом уровне актуальные стратегии инвестирования в многоквартирные дома. propertyandfinanceguide.com

3

Премьера программы

На канале

В субботу, 19-го сентября, в 9 часов утра Повтор: Понедельник 23:00 Среда - 16:00

В студии - эксперты

Максим Багинский и Александр Мошкович

DESIRABLE CONDO SUITE South of Dundas / East of Yonge $398,800

BUSINESS FOR SALE Established $80,000

Spacious & Sunny 2 Bed., 2 Bath. Corner Condo Suite in Upscale Bldg in Much Sought After Location! Large Liv.-Din. Room W/Walk-Out to Huge Balcony! Modern Open Concept Kit. W/Granite Counter, S/S Appliances & Centre Island! Large 2 Bdrms W/Jacuzzi in Master Bath.!

Upgraded Fl, High Ceiling! Luxury Bldg W/ BBQ Terrace, Wi-Fi, Guest Room & Modern Amenities! Great Location!

Next to Amazing Aquatic Centre & 6-acre Park, Soccer & Basketball Fields! Near Downtown, Eaton Centre!

Well Established for 10 Years Profitable Very Well Organized Business with Exclusive Right to Sell in Toronto, GTA & all over Ontario World Famous Well Recognized Italian Line of Products for Hair and Skin Care to Professional Hairdressers & Barber Shops! Huge Licensed Steady Cliental! Emploees are Willing to stay! Highest Quality Highest Demand Product! Huge Potential to Expand & Grow Income!

Недорогие дома и condo от $200,000 до $400,000 в различных районах GTA! Позвоните: 416 - 402 - 4140 FREE Get the complete information about properties you can afford!

The best mortgage rate is available!

Gorgeous Large & Sunny Corner Suite in Luxury “Menkes” Building in Prime Location! 2 Large Split Bed.+ Den (Separate Room W/Large Picture Window & Door – could be a 3rd Bed.), 2 Bath., Modern Upgraded Kit. W/Granit Counter & Breakfast Bar! Spacious Liv.-Din. Rm W/Walk Out to Large Balcony! Unobstructed Magnificent View! Parking. Locker. Newer Bldg W/All Upgraded Modern Facilities! Great Location! Steps to Subway, TTC, Go Buses, Plaza, Shops, Restaurants!

LAXURIOUS CONDO RENT Yonge / Finch $2,125

BUSINESS FOR SALE $99,000

Fully Licensed & Equip Auto Repair Shop in a Very Popular Industrial Location! Large Existing Cliental! Equipment Included: 5 Certified Rotary Lifts: 1x7000 lb, 3x9000 lb, 1x12000 lb Capacity.

1 Hoffman Tire Changer. 3D Wheel Aligner. Latest Computerized Diagnostic Equipment and Much More! Complete List Available. All Employees are Willing to Stay! Excellent for Owner Operator or Investor! Don’t Miss This Great Opportunity!

LUXURY SUITE for RENT on the Lakeshore $1,850

Large Bright & Sunfield Corner Condo Suite in Luxurious Building In Rare Amazing Location! Across of the Lake, Famous Park, Marina & Yacht Club! 2 Large Split Bedrms, 2 Bath., Spacious Liv.-Din. Rm with Floor to Ceiling Windows and 2 Walk-Outs to Huge Wrap around Balcony! Open Concept Modern Upgraded Kitchen W/Island, Granit Counter & S/S Appliances! Excellent Building W/Upgraded Modern Facilities! Enjoy the Rare Tranquility & Grandeur of the Magic Unobstructed Picturesque View!

AMAZING CUSTOM DEZIGNED SUITE! Waterfront with Lake View! $375,000

This Historic Waterfront Neighborhood has it all - the Serenity of Lake-Side Living while Staying Close to Downtown Action! In 2012 “Toronto Life Magazine” in “Where to Buy Real Estate” Guide named this Area #1 in Toronto! Luxury Upgraded New Condo Suite W/ Huge Terrace has 2 Split Bed. w/2 Large W-In Closets, 2 Full Bath., Modern Kit. with Upgraded S/S Appliances & Hardwood Fl Throughout! Charming Boutique stile Bldg! Across Park, Marina, TTC, GO Station & GO Buses!

Хотите знать за сколько и как быстро продаются дома и condo в вашем районе? Позвоните: 416 - 402 - 4140 FREE MARKET EVALUATION OF YOUR HOME! No Fees. No Obligations.

Guaranteed.

Diamond Award Master Silver Master Emerald

по адресу: Joseph & Wolf Lebovic Jewish Community Campus 9600 Bathurst Street, Vaughan, Ontario, L6A 3Z8

Ефим Школьниксон Sales Representative

Cell: 416-3001890 Office: 905-7647111

СЧАСТЛИВАЯ СДЕЛКА ДЛЯ КЛИЕНТА дело моей чести, профессионализма и порядочности!

$738,000 Top-to-bottom renovated townhouse. 2-car parking.

Bright, spacious bedrooms.

Huge kitchen.

Walk-out basement.

propertyandfinanceguide.com

5

investment & Real Estate ведущий рубрики Алекс Мошкович

4 увеличения ДОХОДА стратегии

при сдаче в аренду

В этом месяце мы говорим о том, что так близко и важно нашим сердцам об CASH FLOW (Денежный поток). К денежному потоку относятся денежные средства, оставшиеся в конце месяца, после оплаты всех счетов. Денежный поток является одним из краеугольных камней при создании вашего портфолио и накоплении благосостояния в долгосрочной перспективе. Нынешние процентные ставки очень помогли росту денежного потока инвесторов, но те, кто пытаются купить дом сегодня, подтвердят, что цены на недвижимость резко подскочили, поэтому найти недвижимость, которая выгодна с точки зрения бизнеса, трудно.

брать более высокую арендную плату, предлагая арендаторам ежемесячный кредит, повышающий размер их первоначального взноса. Важным моментом является то, что арендатор лично заинтересован в доме, и поэтому он, как правило, лучше заботится о недвижимости.

Например, способность инвестировать в новых городах и в различные ценовые категории, или быстрее наполнить и расширить свое портфолио.

1 квартира 2 квартиры

Вот некоторые способы увеличения денежного потока:

Цена дома

$309,900

$309,900

Депозит

$0

$5,000

- Внедрение стратегии аренды с правом выкупа (Rent-To-Own)

Закрытие сделки

$5,000

$5,000

Данная стратегия уже проверена временем и является простым способом увеличения денежного потока. Вы даете арендатору право выкупить недвижимость после оговоренного периода времени.

Первоначаль- $59,200 ный взнос 20%

$59,200

Итого

$64,200

$64,200

Аренда

$1590

$1790

Расходы

$1240

$1240

CASH FLOW

$350

$550

6

Property & Finance Guide

$500

$500

Рост цены в год (5%)

$15,500

$15,500

Доход за год

$25,700

$33,100

ROI

40%

51.5%

Доход при продаже через 3 года

Не продается

$83,036

ROI за 3 года

31%

129%

- Повышая размер первоначального взноса, вы снижаете ежемесячные выплаты по мортгиджу Это довольно просто: чем выше первоначальный взнос вы получаете, тем ниже будут ваши затраты.

Одним из способов противостоять этому и продолжать расширяться, - это найти возможность увеличить денежный поток с дома на одну семью. Возможно, вы откроете для себя новые бизнес возможности, о которых даже и не подозревали раньше.

Он платит первоначальный взнос, что увеличивает количество наличных, которые вы получаете с недвижимости в первый же день. Более того, вы можете

Погашение долга

September 2015

Некоторые используют этот вариант как возможность пустить деньги в работу туда, где у них есть контроль. Тогда им не приходится полагаться на рынок акций или облигации, возврат на которые совершенно непредсказуем. Покупая кусок недвижимости с денежным потоком, проще переживать взлеты и падения на рынке.

- Предоставление жилья студентам Чистое, безопасное жилье для студентов, расположенное в хорошем месте, всегда пользуется спросом. И прелесть такой недвижимости состоит в том, что вы можете брать от $350 до $600 за комнату в зависимости от вуза и места расположения вашей недвижимости. С жильем для студентов, как правило, больше работы, но получаемая прибыль стоит того.

investment & Real Estate

ведущий рубрики Алекс Мошкович

- Строительство дополнительной квартиры Такая квартира еще называется in-law suite или подвальная квартира. Данная стратегия успешно используется уже много лет. Однако недавние нововведения в Онтарио сделали эту стратегию еще более выгодной. Города в Онтарио скоро не смогут напрямую запрещать строительство дополнительных квартир в домах. Так что местным правительствам придется придумать новые правила, идущие в обход созданных ими запретов. Так что у вас появляется прекрасная возможность приобрести правильный дом и значительно увеличить свой месячный доход. Обратите внимание: правила разнятся в зависимости от города. Так что будьте предусмотрительны и убедитесь в том, что в вашем городе они вступили в силу.

Пример: 1 квартира 2 квартиры

Первоначальный взнос 20%

$69,000

Итого

$74,000

$84,000

Аренда

$1850

$1390+$1000= $2390

Расходы

$1420

$1420

CASH FLOW

$430

$970

Погашение долга $500

$500

$24,500

$24,500

$35,310

$41,790

Цена дома

$345,000

$345,000

Ремонт

$0

$10,000

Рост цены в год (7%)

Закрытие сделки

$5,000

$5,000

Доход за год

$69,000

ROI первый год 47.7%

49.7%

Средний ROI за 31% 3 года

50.1%

Вне зависимости от того, какая стратегия вам подходит больше всего и соответствует вашим целям, помните, что возможностей развиваться и расти как инвестору всегда много. Мы в офисе Rock Star постоянно проводим мозговые штурмы, пробуем реализовывать новые идеи, встречаемся с новыми людьми. Мы работаем вместе, помогая друг другу достичь еще больших успехов. Свяжитесь со мной и расскажите мне обо всех деталях вашего дела. Мы можем провести мозговой штурм вместе, чтобы определить, какие варианты и стратегии являются лучшими для вас!

Alex Moshkovich

Cell: 647-459-9459 Sales Representative, Real Estate Investor and Coach Rock Star Real Estate Inc., Brokerage 905-361-9098

propertyandfinanceguide.com

7

investment & Real Estate September 2015

Математика ирования

CAP – Capitalization rate Эта мера оценки используется для сравнения различных объектов недвижимости при инвестициях. Для вычисления CAP рассчитывается как отношение между чистым доходом (без учета финансирования), полученного от объекта недвижимости, и первоначальной стоимости недвижимости, либо его текущей рыночной стоимостью.

CAP rate часто используется для оценки рентабельности инвестиции, но этого не достаточно.

Следовательно, CASH FLOW в год составит: «чистый доход» - «выплаты по мортгиджу» или $64,700 - $37,972 = $26,728 или $2,227 в месяц.

ROI (Return On Investment) является показателем для инвестора в результате вложения некоторой суммы денег и получения прибыли относительно этих вложений. Чем выше ROI, тем более выгодна инвестиция. С чисто экономической точки зрения, это один из способов рассмотрения прибыли по отношению к инвестируемому капиталу. Вернемся к примеру выше, но теперь в

Формула для расчета:

Приведем пример: Допустим цена дома

$1,000,000

Рент за год

$90,000

Муниципальные налоги

$12,000

Коммунальные услуги

$7,000

Простой дома (vacancy rate)

$1,800

Управление домом

$4,500

Чистый доход

$64,700

CASH FLOW CASH FLOW – это непосредственно доход, который остается у инвестора после выплаты всех расходов, включая финансирование. Воспользуемся примером выше. Предположим, что инвестор купил рассматриваемую

CAP = ($64,700/$1,000,000) x 100% = 6.47% CAP – Capitalization rate используется для оценки стоимости недвижимости. Предположим, что на определенном рынке сравниваемые объекты были проданы с 5.7% CAP rate. Покупатель решает приобрести недвижимость, выставленную на продажу, по цене за $1,200,000 с чистым доходом $62,700. Сделав вычисления, он обнаружил, что CAP rate 5.23%. Согласно сравниваемому CAP rate, который равен 5.7%, цена недвижимости должна составлять ($62,700/5.7%) x 100% = $1,100,000.

8

Property & Finance Guide

недвижимость с 20% первоначальным взносом. Выплаты по мортгиджу составят $3,161 в месяц (2.5% interest rate for 30 years). Итого в год $37,972.

September 2015

качестве расхода при финансировании мы учитываем только процент по займу. Также надо учесть прирост стоимости в год. («Чистый доход» + «прирост цены» «выплачиваемый процент по займу»)/ «инвестируемые деньги») x 100% Предположим, что рост цены в среднем 6%, следовательно, цена недвижимости предполагаемо вырастит на $60,000. ($64,700 – $20,000 + $60,000) / $200,000 = 52% ROI = 52%

REAL ESTATE BROKERAGE

Nina Timoshyna

AURORA $899,900

CENTRE/DIFFERING $799,000

MILL POND/RICHMOND HILL

IVE!

US XCL

E 4-х спальный угловой дом, в проекте *the arbors*, будет готов к заселению в декабре 2015. Около $30000 были вложены в улучшения, включая: кухня, деревянные полы, гранит на столах, backsplash, кухонные стальные приборы и много чего еще... Продавец продает документы на дом!!!

3-х спальный 2-х этажный дом в самом престижном районе. Новая кухня с гранитными столами и backsplash, стальные электроприборы, новые ванные комнаты, новые окна, крыша и гаражные двери. Законченный бейсмент с отдельным входом. Большой огороженный backyard.

LESLIE/HWY7 $799,000

UPPER THORNHILL ESTATES

AURORA $799,900

Только 6 месяцев дому, сдается в рент. В доме все сделано по наивысшему стандарту. Полы с подогревом, очистители воды по всему дому.

Backyard выходит на рощу. 4 спальни + 3 ванных на 2-м этаже. В бейсментe детская площадка.

4-x спальный, отдельный дом, в самом востребованном районе. Практически все в доме улучшенное, деревянные полы, кухня с гранитными столами и backsplash и много других улучшений. Дом будет готов к заселению в Октябре, 2015. 2055sq. ft.продавец продает документы на дом. Звоните с вопросами.

Большой коммерческий офис на 1-м этаже. 2400 sq.ft. почти новое здание, очень хороший обзор. Квартиранты съезжают с 1 сентября. Можно использовать под любой бизнес.

$4,990 в месяц

Attention All builders!!! Lot 40x170 Feet в центре Richmond Hill. В доме живут квартиранты и хотят остаться. Постройте дом вашей мечты в самом востребованном районе.

$699,888

Right At Home Realty Inc., Brokerage 895 Don Mills Rd, #112 Toronto, ON, M3C 1W3

Design, Staging & Real Estate ведущая рубрики Наталья Слобидкер

Аврора –

жемчужина GТА

Здравствуйте, меня зовут Наталья Слобидкер! Я профессиональный full-time риелтор, специализируюсь на предпродажной подготовке недвижимости, разработке стратегии продаж и сведению рисков операций с недвижимостью к минимуму. Моя задача: минимум стресса - максимум выгоды при любой сделке с недвижимостью.

вестного местного врача Уильямса (G. W. Williams). Школа открыта по сегодня .

Сегодня я расскажу вам об одном из самых престижных городов GTA – Авроре.

Для начала немного истории. В 1793 году вице-губернатор Джон Грейвс Симко отдал приказ продлить Yonge St. до Holland Landing. Дорога пpoлегла мимо тех мест, где сегодня стоит Аврора. Первый дом в Авроре был построен в 1795 году на перекрестке Yonge St and Catherine Av. В 1804 Ричард Мачелл открыл первый бизнес, стал первым купцом на перекрестке Yonge and Wellington, и место вскоре стало называться Machell's Corners (угол Мачелла). Первым управляющим этого места стал другой бизнесмен - Чарльз Доан, который впоследствии и переименовал местечко в Аврору. С построением железной дороги в 1853 году, Аврора стала важным экономическим центром на север от Торонто. Близость к сельскохозяйственным угодьям сделало Аврору процветающим промышленным городом. Первая школа города была построена Джоном Мерриттом, и была названа в честь из-

10

Property & Finance Guide

Исторически так сложилось, что в Авроре соотношение роскошных поместий к обычным домам гораздо выше, чем во многих других городах. Это, безусловно, ставит город в положение элитного, что не может не отражаться на ценах на недвижимость и на темпах их роста. За последние несколько лет по уровню благосостояния населения Аврора догнала, а где-то и перегнала другие пригороды. Уникальное месторасположение, при котором север, юг, запад и восток GTA равноудалены, дает городу много преимуществ. За какихто 30-40 минут можно доехать как до даунтауна Торонто, так и до пляжей озера Симко. За это же время вы доберетесь до Миссисаги или Скарборо, в которых сосредоточено большое количество рабочих мест. То есть, выбрав Аврору местом своего проживания, вы открываете перед собой двери практически во все доступные средоточия рабочих мест GTA.

September 2015

Вполне логично, что слово «Аврора» означает и утренний восход, и рассвет дня. Ищете ли новое место для вашего бизнеса, или просто стремитесь к большему балансу в вашей жизни, Аврора можем предложить вам то, что вы ищете, и многое другое. Семьи с детьми, скорее всего, заинтересует тот факт, что в этом городе средний рейтинг школ 7.5 и выше, а есть и такие, рейтинг которых достигает 9,7. Если в вашей семье есть подростки, то вам, наверное, будет важен факт развитой инфраструктуры транспорта, что позволит взрослым детям передвигаться самостоятельно в любом направлении. Хочется еще отметить, что станция GO в Авроре имеет одну из самых больших, если не самую большую подземную стоянку с несколькими выездами, что позволяет избежать пробок при въезде-выезде в часы пик.

Design, Staging & Real Estate ведущий рубрики Наталья Слобидкер

ществами городского центра. Его расположение на краю экологически значимого Oak Ridges Moraine добавляет красоты этой растущей городской общине.

3. Вы будете наслаждаться непосредственной близостью основных районов GTA, доступ к которым удобен и для тех, кто за рулем и для тех, кто пользуется общественным транспортом.

4. Вашим детям предлагаются отличные школы и все многообразие внеклассной активности.

5. Тут можно найти недвижимость для самого разнообразного бюджета – от скромного таунхауса до роскошного поместья.

Тем, кто добирается до работы на машине, предлагается прямой доступ к шоссе 404 и 400, менее 20 минут до трасс 401 и 407 - крупнейших скоростных автомагистралей Южного Онтарио. Любителям развлекаться город предлагает захватывающие события, которые включают уличные фестивали, комплексы отдыха первого класса, поля для гольфа и исключительную сеть магазинов и ресторанов. Здесь можно найти кухню на любой вкус и любой кошелек. Аврора сочетает в себе благоприятную атмосферу маленького городка с преиму-

Если вы заинтересовались этим чудесным местом, или вас интересует профессиональный анализ потенциала другого места, которое вы рассматриваете для жизни, звоните мне. Подытожив, вот 5 причин чтобы выбрать Аврору своим домом.

1. Вы окажетесь в хорошей компании. Жители Авроры благополучны и доброжелательны.

2. Здесь находится ряд передовых производственных компаний, в том числе Magna International.

Наталья Слобидкер Direct: 416-333-7418 Real Estate Sales Representative, Top Producer Canadian Certified Staging Professional Pre-sale Renovation expert Upperside Real Estate

propertyandfinanceguide.com

11

INVESTMENT & REAL ESTATE September 2015

к Увеличению Капитала

О чем Вам не скажет Ваш риэлтор Недвижимость и проекты, связанные с ней, являются наиболее прибыльным бизнесом во всех развитых странах. Сдача в наем для пассивного дохода, купля-продажа в районах с высоким ростом цен, ремоделинг домов и квартир - несколько примеров, как заработать приличные деньги на недвижимости. Чтобы выбрать, на каком именно проекте заработать несколько сотен тысяч долларов сегодня, используйте мои 5 шагов для выбора успешного проекта: Еженедельные Поступления Сделок Вы, наверное, знаете, что некоторые дома оказываются проданными еще до того, как они поступили на MLS систему. Как это происходит? Каждый успешный риэлтор имеет свою собственную базу контактов покупателей, инвесторов, потенциальных клиентов для продажи и т.п. Например, потенциальный клиент собирается продавать свой триплекс. Он звонит риэлтору и спрашивает, когда наи-

1

более благоприятный момент? Если в этот момент риэлтор работает с инвестором, который ищет проект для вложения капитала, то наш триплекс продается моментально и выставляется напоказ широкой публике только для формальности оформления сделки. Ваш первый обязательный шаг - это создание потока сделок. Анализ Сделки Если какая-то сделка из потока вас заинтересовала, то нужно досконально проверить все данные и останавливаться только на тех сделках, которые предоставляют действительно потрясающие возможности, а не просто хорошие.

2

Личные Встречи с Партнерами Необходимо встретиться лично с каждым участником вашей сделки и обсудить все ее детали.

3

4

Проверка Благонадежности

Теперь, когда у вас в руках бизнес карты всех партнеров, надо проверить их благонадежность. Заключение Сделки Собственно, оформление и подписание договора при участии опытного адвоката.

5

Вас интересуют супервыгодные сделки, пришлите мне email. Отличных вам инвестиций!

Lena Maksimenko

B.Sc, M.Sc., Realtor RE/MAX EDGE REALTY INC., Brokerage 2977 Lake Shore Blvd W., Suite L, Toronto ON, M8V 1J8 DIRECT: 416-902-9795 T: 416-201-0200 F: 416-201-0230 E-MAIL: lenamaks@gmail.com

Возврат HTS скидки до $30,000 с покупки за новую собственность (HST New Rental Property Rebate)

Вы купили жилую недвижимость от строителя в течение последних 2 лет и она была сдана в аренду.

Хотите получить ваш HST Rebate –

ЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС!

Марк и Наталья Рогинские

12

Property & Finance Guide

September 2015

Жизнь бывает непредсказуемой... Страхуйтесь, чтобы жить спокойно!

Татьяна

Sales Representative

Субботина Hons. BA, CHS

Советник по финансовым и страховым вопросам, брокер CERTIFIED HEALTH INSURANCE SPECIALIST с 20 ЛЕТНИМ ОПЫТОМ РАБОТЫ

(416) 450-7837

www.subbotina.ca

• СТРАХОВАНИЕ ЗДОРОВЬЯ, ЖИЗНИ • ДОЛГОСРОЧНОЙ ССУДЫ В БАНКЕ (MORTGAGE), УСЛОВИЯ И ЦЕНА ЛУЧШЕ, ЧЕМ В БАНКЕ • ДОХОДА НА СЛУЧАЙ ПОТЕРИ ТРУДОСПОСОБНОСТИ («БОЛЬНИЧНЫЙ ЛИСТ») • RRSP, TFSA и RESP ПРИ ПОЛНОЙ ГАРАНТИИ ВКЛАДОВ • МЕДИЦИНСКИЕ СТРАХОВКИ ДЛЯ ГОСТЕЙ, А ТАКЖЕ ОЖИДАЮЩИХ OHIP, НАЧИНАЯ ОТ $1.10 В ДЕНЬ • ТУРИСТИЧЕСКИЕ СТРАХОВКИ • СЕМЕЙНЫЕ И ГРУППОВЫЕ СТРАХОВКИ, ПОКРЫВАЮЩИЕ УСЛУГИ ДАНТИСТА, МАССАЖИСТА, ЛЕКАРСТВА, ОЧКИ И Т.Д

NEW!!! САМЫЕ НИЗКИЕ ЦЕНЫ на super Visa для ваших родителей!

GUARANTEED Retirement Income for Life

Sutton Group - Admiral Realty Inc. Brokerage 1881 Steeles Ave. W. Toronto

Direct: 647.505.7546 Office: 416.749.7200 nlopatine@gmail.com

Hot Deal

in Lubavich $1.088,000

Motivated seller.

Alexander Guzovski

Mortgage Agent License #M1200204 Insurance Agent License #11120307 Mutual Fund Dealing Representative

ИПОТЕЧНЫЕ И ФИНАНСОВЫЕ УСЛУГИ: - Ипотечные кредиты (покупка, рефинансирование, переводы) - Специальные программы для First Time Buyers - Финансирование бизнеса

• Коммерческие кредиты и варианты для self-employed • Частные кредиты на ремонт и строительство без залога недвижимости (до $50,000) • Как улучшить свой Credit Score • Кредитование частных лиц по сложным сделкам • Консультации по инвестициям СТРАХОВАНИЕ Life, Disability, LTC (Long Term Care), Travel, CI (Critical Illness)

aguzovski@mortgageedge.ca

647-986-7058 propertyandfinanceguide.com

13

CONDO

ведущий рубрики Максим Багинский

Инвестиции в недвижимость: ДОМ или КВАРТИРА? Я уже много лет занимаюсь инвестиционными сделками, связанными с покупкой недвижимости от застройщиков, и часто слышу от своих клиентов один и тот же вопрос: что лучше покупать - дом или квартиру? Сегодня я постараюсь подробно описать все плюсы и минусы подобных сделок. ДОМА, ТАУНХАУСЫ, ТАК НАЗЫВАЕМЫЙ FReeHOLD – в этом виде недвижимости, в отличие от кондоминиумов, не практикуется ни каких VIP продаж, соответственно, недвижимость будет куплена по цене застройщика без каких-либо скидок, единственное, что можно сделать, это постараться быть в числе первых покупателей, чтобы приобрести наиболее выгодный участок. На этом этапе вы вносите так называемый депозит и получаете контракт на дом, по которому недвижимость перейдёт в вашу собственность по окончании строительства. Перепродажа, так называемый assignment, контрактов в недвижимости категории freehold, как правило, запрещена. Соответственно, по окончании строительства у покупателя есть лишь один вариант - полу-

14

Property & Finance Guide

чение мортгиджа и закрытие сделки. Если у покупателя по каким-либо причинам изменилась финансовая ситуация и он не может получить мортгидж и, соответственно, закрыть сделку, это грозит очень существенными расходами, такими как потеря депозита и дополнительные штрафные санкции, исчисляемые десятками тысяч. Но возьмём ситуацию, когда всё складывается хорошо, и вы готовы закрыть сделку, тут возникают следующие трудности: во-первых, люди, инвестирующие в недвижимость, как правило, уже имеют собственное жильё, и

September 2015

вторая покупка будет расцениваться как инвестмент, соответственно, рассчитывать надо на даунпеймент как минимум 25%, кроме этого квалификация для получения мортгиджа будет опираться только на ваш персональный инком, так как приобретаемая недвижимость на момент сделки ещё не сдана в аренду, и получаемый от аренды доход не может быть учтён. Далее вам придётся заплатить налог на переход права собственности (Land Transfer Tax) и так называемую возвращаемую часть HST (около 6 % от стоимости недвижимости), эти день-

ги к вам вернутся в течении 1-2 месяцев после того, как недвижимость будет сдана в аренду, но на момент закрытия сделки их вам придется платить в дополнение к даунпейменту и к Land Transfer Tax.Продать недвижимость в течении как минимум года вы не сможете, так как, если это произойдёт, сделка автоматически перейдёт в категорию спекулятивной продажи, и вас попросят вернуть возвращаемую часть HST, которую вы получили после сдачи недвижимости в аренду. Ну и наконец, сама аренда в этом случае выглядит далеко не радужно. Дело в том, что при покупке недвижимости в таких развитых районах, как Richmond Hill, Vaughan, Markham, Aurora и т.д, где цены на недвижимость очень высокие, получаемые от аренды платежи не смогут покрывать ваши расходы по содержанию дома (мортгидж + налог на недвижимость). В более отдалённых районах ситуация лучше, но там очень тяжело найти арендатора с идеальной кредитной историей, а сдача недвижимости посредственным арендаторам не редко приводит к судебным разбирательствам и существенным финансовым потерям. Кроме этого, не забывайте про амортизацию дома, сдавая его в аренду, будьте готовы к существенным тратам на ремонт при предпродажной подготовке через год - два. КОНДОМИНИУМЫ – в инвестиционных сделках с этим видом недвижимости плюсы начинаются с самого начала. Во-первых, покупая на так называемых VIP продажах, вы сразу же имеете существенную скидку в цене, когда пройдёт официальное открытие проекта цена уже будет совсем другая, то есть у вас уже есть прибыль. Помимо цены VIP продажи дают ещё много дополнительных льгот, важнейшей из которых является разрешённая (и как правило, бесплатная) опция по перепродаже контракта. Соответственно, у вас открывается возможность, вложив на начальной стадии строительства лишь депозит, дождаться окончания стройки и просто перепродать контракт на квартиру. Причем в этом случае вам не нужно получать мортгидж и платить Land Transfer Tax. Учитывая, что в кондо в отличие от домов есть Occupancy day - день, когда вам выдали ключи, и вы можете проживать в квартире или сдавать её, и лишь примерно через 6 месяцев у вас будет Closing - закрытие сделки, после которого вы становитесь собственником квартиры, перепродажа контракта в этот период становится великолепной опцией для инвесторов. Кроме этого, очень важен момент безопасности инвестиционной сделки, если вы планировали закрывать сделку и сдавать квартиру

в аренду, но ваша ситуация изменилась, вы можете перепродать контракт с прибылью не только по окончании строительства, но и на середине пути. Вторым важным моментом является получение мортгиджа, если вы решили закрывать сделку. Поскольку на момент клоузинга квартира, по сути, в вашем распоряжении уже около 6 месяцев, то она, конечно, сдана в аренду, причём по даунтауну Торонто арендная плата настолько велика, что она полностью покрывает ваши расходы (платёж по кредиту, годовые таксы и плату за обслуживание), и при этом ещё остаётся некая сумма. Соответственно, при квалификации на мортгидж банк будет учитывать доход от аренды, что существенно упростит его получение. Ну и наконец, сама аренда. Спрос на квартиры даунтауна настолько велик, что, как правило, это всегда так называемые AAA тенанты, арендаторы же с подпорченной кредитной историей даже не рассматриваются. Так же не забывайте, что в конечном итоге при продаже квартиры вам придётся сделать косметический ремонт, и если в доме это может быть весьма дорогостоящее мероприятие, то в квартире, как правило, это ограничивается банальной покраской. В этой статье я не буду выкладывать математические расчёты инвестиций в эти виды недвижимости; скажу лишь одно, что на данный момент сделки с кондо квартирами на начальном этапе строительства приносят вдвое большую прибыль, чем аналогичные сделки с freehold таунхаусами и отдельно стоящими домами, с лихвой перекрывая то, что исторически поднятие цены на отдельно стоящие дома больше, чем на кондо квартиры. Ну и конечно, сделки с кондо намного более безопасны. Прочитать другие мои публикации можно на моём сайте: WWW.ReMLIs.CA перейдя по ссылке I AM IN THE MEDIA для вашего удобства сайт работает на русском и английском языках.

Maxim Baginskiy Cell: 416-832-8343 Real Estate Broker / Investment Advisor Right at Home Realty Brokerage Inc. 905-695-7888 propertyandfinanceguide.com

15

This Month’s Hot Property Deals SUTTON

MISSISSAUGA $499,000

Unbelievably Upgraded !! Just Move In And Enjoy !!! Priced To Sell. Renovated Bathrooms, Hardwood Veneer Stairs, Hardwood Throughout, Brand New Stove, Renovated Kitchen, Crystal Chandelier, Custom Backsplash.New Furnace & Air Conditioner (2014, With Transferable Warranty For Parts & Labor For 10 Years). Triple Insulated Floor In Living Room.

Natalia Slobidker Sales Representative, 416-333-7418

HAMILTON $1,795,000

21 Unit building in Hamilton. Totally Renovated, Fantastic 21 Unit Building. Nothing To Do But Sit Back And Enjoy The Cash Flow! Do Not Miss This Opportunity.

Paul D'Abruzzo Sales Representative 905-338-6964 ext 220

High-Demand South Sutton.

Assignment Sale 64 ft lot, Ravine, Walk-Out Basement, Many Upgrades, 3 Car Garage, 3500 sq. ft.

Natalia Slobidker Sales Representative, 416-333-7418

Yefim Shkolnikson Sales Representative 416-300-1890

RICHMOND HILL 709,900

4-plex in Hamilton. Detached 4-unit home of 2658 sf with great curb appeal! Fully tenanted & profitable - $29,128/year! This is a turn-key operation! This property is a gem!

Immaculate 4 Bdrm Link House, Very Bright And Spacious In High Demand Area Of Oak Ridges, Attached Only By Garage. No Shared Wall Or Roof. Full Of Upgrades. Hardwood And Ceramic Throughout. Kitchen With Granite Counter, Centre Island, S/S Appl And Stone Backsplash. California Shutters Throughout. Finished Basement, W/O To Balcony From Master. A True Gem!

Paul D'Abruzzo Sales Representative 905-338-6964 ext 220

EAST UNITED

VIP SALE! The Rosedale on Bloor is a new condo project by Easton’s Group of Hotels at 387 Bloor St East in Toronto. The proposed mixed-use condominium will consist of two buildings of 49 storeys and 12 storeys with a joined podium incorporating retail space.

Residential suites include 1-bedroom suites, 1-bedroom + den, 2-bedroom, 2bedroom + den and 3-bedroom configurations.

Кондо на стадии строительства, в самом центре даунтауна Торонто. Отличные цены: Studio от 240 тыс, 1 Br от 276 тыс, 2 Br от 379 тыс. Лакшери отделка включена в стоимость. Окончание строительства 2018 год. Депозит, только 15% в течении полутора лет.

Maxim Baginsky Real Estate Broker 416-832-8343

Maxim Baginsky Real Estate Broker 416-832-8343

Property & Finance Guide

Great Opportunity To Live In This Beautiful And Desirable Part Of The City! Quiet Family Neighborhood. Walking Distance To Schools, Public Transit, Community Centre, Parks And All Other Amenities. Bright And Spacious Big 3 Bdrm Twnhouse In The Heart Of Thornhill. Very Well Kept & Updated, Spent $$ On Renovations, Move In Condition!

Large Family Size Kit, Practical Layout, W/O Bsmt. And Much More!

HAMILTON $384,00

THE ROSEDALE ON BLOOR

16

THORNHILL $698,000

Подробности на сайте: www.remlis.ca/realty/ east_united/ park.

September 2015

Yefim Shkolnikson Sales Representative 416-300-1890

BARRIE $589,990

The Spacious Like New 4 bedrooms Home! 1 Year Only, Still Under Tarion Warranty, Motivated Seller! Located In Desirable Community. 9 Feet Ceiling On The Main Floor, Newer Stain.

Steel Kitchen Appliances, Granite Counters And Backsplash.

Den On The Main Floor. Wide Driveway With No Walkway.

Anna Hvalov Sales Representative 647-608-5958

Call Direct: 705 - 990 - 0177

Alex Moshkovich Sales Representative

Cell: 647 • 459 • 9459 E-mail: alex@rockstarbrokerage.com www.RealEstateForCanadians.com Rock Star Real Estate Inc., Brokerage 165 Cross Ave, Suite 6 I Oakville, ON I 905-361-9098

BARRIe $269,900

BARRIe $289,900

BARRIe $309,900

TOWNHOUSE  NORTH END COURT LOCATION! CLOSE TO SHOPPING, SCHOOLS, PARKS AND TRANSIT. NEWLY PAINTED WITH SEVERAL UPGRADES, SHOWS LIKE A MODEL.

READY TO MOVE IN END UNIT 4 BDRM. TOWNHOUSE WITH FINISHED BASEMENT, FULLY FENCED PRIVATE BACKYARD WITH 2 TIER DECK AND MANY UPGRADES THAT HAVE BEEN DONE RECENTLY.

BEAUTIFUL AND CLEAN 3 BEDROOM DETACHED HOME! AFTER SOUTH END BARRIE, COULDN'T ASK FOR A BETTER BARRIE LOCATION. FINISHED BASEMENT, NEW CARPER, LAMINATE FLOORS AND SPACIOUS BEDROOMS. PERFECT FOR THE FIRST TIME BUYER OR INVESTOR.

BARRIe $359,888

ATTeNTION INVesTORs

BARRIe $500,000

DETACHED HOUSE WITH 2 CAR GARAGE IN GREAT SHAPE WITH LOTS OF UPGRADES. GREAT PRIVACY IN BACKYARD FOR IN TOWN LOT. QUIET STREET WITH GREAT NEIGH BORS.

BEAUTIFUL AND SPACIOUS 4 BEDROOM HOME WITH LOTS OF UPGRADES, FULLY FINISHED WALK OUT BASE MENT WITH SEPARATE KITCHEN AND BATH. HAS DOUBLE CAR GARAGE PARKING FOR 3 CARS.

STUNNING FAMILY HOME! 4 BEDROOM, 2.1 BATHS. OPEN CONCEPT KITCHEN EAT IN KITCHEN AND FAMILY ROOM. CLOSE TO AMENITIES, SCHOOLS, RESTAURANTS & COM MUTER ROUTES. LOADS OF PARKS AND WALKING TRAILS NEARBY.

HAMILTON $529,900

HAMILTON 12-uNIT $999,000

HAMILTON 13 uNIT $999,900

Hamilton Legal 6-plex $529,900. Consisting of 5-2 brs units & 1-1br unit. New roof, property was gutted and is almost like new. New plumbing, new electrical system/separate hydro meters, new windows and much more. Great opportunity for investors!

GREAT INVESTMENT! NEW WINDOWS, DOORS, AND FUR NACE. 12  UNITS CONSISTING OF 6 ONE BEDROOM AND 6 TWO BEDROOM UNITS. TENANTS PAY HYDRO. CASH FLOW  $1890 PER MONTH.

Fantastic opportunity to own a 13 unit apartment building.

Recently renovated with lots of the original character still intact. 6-1 bedroom and 6-2bedroom units 1 Bachelor. Separate meters. Tenants pay hydro. Cash Flow - $2,240 per month.

propertyandfinanceguide.com

17

Insurance & investment

ведущий рубрики Игорь Голобородов

Партнеры в бизнесе – как избежать неприятных неожиданностей Уважаемые читатели, в этой статье изложена очень полезная информация для тех, у кого есть свой бизнес, и один или несколько партнеров.

Б

есспорно, партнерство в бизнесе обусловлено разделением обязанностей между партнерами, наличием у каждого тех или иных профессиональных качеств, начального капитала и связей. Обычно в бизнесе партнеры дополняют друг друга, неся ответственность за ту или иную сферу работы, в которой данный партнер лучше разбирается. При правильной организации, бизнес работает как часы, а каждый партнер является незаменимой «шестеренкой» в этом часовом механизме. Но задумывались ли вы, что произойдет с вашим бизнесом, если с вашим партнером что-то случится, например, если он тяжело и надолго заболеет, или уйдет из жизни?

Готов ли ваш бизнес к этому, и какие трудности и проблемы это может вызвать? Есть ли в вашей компании соглашение между акционерами (shareholder’s agreement)? И предусматривает ли оно такое развитие событий? Критическим моментом является наличие пункта о выкупе доли бизнеса партнера в случае его смерти или долгосрочной потери трудоспособности. Если этого пункта нет, то ваш бизнес находится в опасности, о которой вы даже не задумывались. Что произойдет, если акционер умирает, и соглашения нет? Его доля бизнеса передается по наследству жене или детям, и они становятся совладельцами бизнеса. Наследники могут быть не заинтересованы в этом бизнесе, или, еще того хуже, начать

активно вмешиваться в дела компании, полагая, что они в этом что-то понимают – может даже больше, чем оставшиеся партнеры. Вряд ли кто-то из вас мечтает вести бизнес с женой партнера или с его 18-ти летним сыном-наркоманом, например. В результате - напряженные отношения с другими партнерами непременно ударят по бизнесу. Может быть, семья умершего и хочет продать акции, но при этом нет покупателя. В то же время оставшиеся партнеры могут хотеть выкупить акции, но семья может быть не согласна с ценой (не понимая реальной стоимости и структуры бизнеса). Также у партнеров может не быть достаточно свободных средств, чтобы выкупить акции, так как смерть партнера зачастую происходит неожиданно, и найти деньги на выкуп доли бывает очень трудно или невозможно. Что произойдет, если акционер страдает от тяжелой болезни и надолго или навсегда теряет трудоспособность, и это не прописано в соглашении между акционерами? Трудоспособность он теряет, как и возможность выполнять свои обязанности по бизнесу, а вот права на прибыль и рост стоимости бизнеса остаются – он также имеет право получать дивиденды, голосовать на собрании акционеров и может блокировать продажу бизнеса. Во многих случаях родственники получают доверенность или распоряжение суда, по которому они полноправно вступают в бизнес, как новые партнеры. Что если ваш партнер по бизнесу навсегда уедет в отпуск, но при этом будет требовать присылать ему прибыль каждый месяц? Вам это понравится? Вряд ли... Как же защитить свой бизнес от такого вида рисков? Решение очень простое - акционеры заключают соглашение, в котором чет-

18

Property & Finance Guide

September 2015

INSURANCE & INVESTMENT

ведущий рубрики Игорь Голобородов

точно для выкупа доли бизнеса. В случае смерти партнера выплачивается страховка жизни, в случае долгосрочной потери трудоспособности (обычно более 24-х месяцев), также выплачивается разовая крупная выплата. Все эти выплаты не подлежат налогообложению и пойдут на выкуп доли вышедшего из бизнеса партнера. Таким образом, оставшиеся партнеры получают полный контроль над бизнесом без «нежелательных» новых партнеров, а родственники ушедшего партнера в короткие сроки получают наличными сумму, соответствующую его доле в бизнесе. В результате все стороны остаются довольны.

ко прописывается, как происходит выкуп доли умершего или заболевшего партнера другими акционерами, при этом соглашение минимизирует возможные будущие споры между партнерами. Естественно, должен браться во внимание и потенциальный рост стоимости долей бизнеса в будущем, и структура партнерства. Эта процедура делается с помощью адвокатов. Также необходимо учесть, за счет чего будет финансироваться выкуп доли партнера – и это должно быть прописано в соглашении. Есть два варианта финансирования – первый (рисковый) – отложить финансирование на потом, до момента наступления проблемы – при этом придется использовать корпоративные активы, имущество или банковскую ссуду (которую не очень легко получить, когда один из партнеров умер или тяжело заболел). Второй вариант (безрисковый) – позаботиться об этом заранее – это можно сделать или начав откладывать деньги в резервный фонд – это не очень хорошая идея, так как нужно успеть отложить туда достаточное количество денег, или при помощи страхования.

Insurance & Mortgage Broker

Igor Goloborodov MA Economics, License #10262, Allie Mortgage Corp.

Для получения более подробной информации звоните мне по телефону 647-328-2914.

Решение данной проблемы с помощью страхования является простым, безрисковым и гарантированным, так как вы заранее выбираете сумму, которой будет доста-

Igor Goloborodov Insurance and Mortgage Broker, Allie Mortgage Corporation, FSCO #10262

Анализ Вашего семейного бюджета и выбор страхового или инвестиционного решения, оптимального для Вас Бесплатная проверка существующих страховых полисов (уменьшение ежемесячного платежа, подбор более выгодного продукта) Бесплатные консультации для новых иммигрантов (построение кредитной истории в короткий срок, канадская финансовая система и т.п.) Максимальная защита за минимальный платеж

Широкий выбор страховых и инвестиционных продуктов: Life Insurance – страхование жизни Critical Illness Insurance – страхование от тяжелых заболеваний Disability Insurance – страхование от потери трудоспособности Travel / Visitors insurance – страхование туристов / гостей / ожидающих OHIP Group Insurance / Benefits – групповые планы, бенефиты RESP – Накопительные планы на образование детей RRSP / RRIF / TFSA – Пенсионные и сберегательные программы с гарантированным возвратом капитала, а также инвестиции в mortgages под 8-12% годовых фиксированного дохода

www.investinmortgage.com

Звоните по телефону 647-328-2914 propertyandfinanceguide.com

19

MORTGAGE & FINANCE

ведущие рубрики Михаил Тульченецкий и Денис Державец

Азбука Ипотечного Кредитования:

КАК ПРАВИЛЬНО ПОЛЬЗОВАТЬСЯ САЙТАМИ

для сравнения мортгидж ставок, и что выбрать сегодня? Ищете подходящий ипотечный кредит? Следуйте за модой – используйте интернет. «Сегодня 8 из 10-ти канадцев в поисках мортгиджа используют онлайн ресурсы для исследования рынка.

96% клиентов считают низкую процентную ставку крайне важным критерием в выборе ипотечного кредита», - говорит Роберт МакЛистер, редактор блога Canadian Mortgage Trends. Сайты сравнения ставок, которые выдаются первыми в поиске при ключевых запросах о мортгиджах, являются хорошей отправной точкой для многих мортгидж покупателей. «Подобные сайты стали настоящим подарком для потребителей, так как они значительным образом подогревают конкуренцию между финансовыми институтами. Они делают сравнение ставок быстрым и простым для всех, у кого есть интернет. В итоге ни один банк или брокер не может предложить плохую ставку так, чтобы заемщики этого в конце концов не узнали», - поясняет господин МакЛистер. «Буквально миллионы канадцев сейчас сравнивают свою ставку с другими предложениями на данных сайтах, и эта тенденция будет лишь развиваться», добавляет он. В то же время, по его словам, подобные сайты имеют и серьезные ограничения. Далее мы представляем вашему вниманию несколько советов по разумному использованию таких сайтов: 1 Лучшая ставка не всегда означает лучший мортгидж. Очень часто ипотечные кредиты с самыми низкими процентами имеют ряд ограничений, например, высокие штрафы за преждевременный разрыв договора, малый срок удерживания (бронирования) ставки, невозможность рефинансироваться у другого банка до окончания срока договора и/или ограниченные привилегии дополнительных платежей. Это легко объяснимо тем, что финансовые институты максимально «срезают» опции и полезные функции стандартных мортгиджей, создавая самые дешевые (no-frills) продукты. Сайты, специализирующиеся на сравнении ставок, редко указывают все условия предлагаемого мортгиджа, поэтому не стоит чрезмерно радоваться крайне низкой ставке, пока вы не узнаете все подробности.

2 Лучшие ставки часто идут с минимальным об-

служиванием. Лучшие мортгидж специалисты страны могут предложить хорошие ставки, однако, не самые низкие. Они не могут предоставлять столь крупные дисконты на полноценные мортгиджи, так как они уделяют много времени консультированию и разработке выгодных ипотечных стратегий для своих клиентов. Если именно такое отношение и

20

Property & Finance Guide

личный сервис нужен вам, обращайтесь за стратегией, а не за самым дешевым мортгиджем и не надейтесь найти подобных опытных консультантов в топ-списках на сайтах о сравнении ставок.

3 Вы редко сможете увидеть всю картину. Большинство данных сайтов зависят от оплаты брокерами или финансовыми институтами за показы их ставок. Если они не платят, их ставки не появляются на сайте. Это значит, что потребители могут так и не увидеть действительно лучших предложений.

4 Не дайте парочке базисных пунктов себя обмануть. Наиболее низкая ставка часто отличается от обладателя второго места всего на несколько базисных пунктов (0.01% - 0.03%). При среднем мортгидже на $175,000 разница составит всего $2.69 в месяц – это определённо недостаточная причина для выбора того или иного мортгидж продукта. Более выгодные условия, гибкость, обслуживание и профессиональная консультация всегда важнее, чем крошечная разница в процентной ставке. Допустим, вы воспользовались нашими советами и нашли самые низкие ставки и подходящие мортгидж продукты, но что же выбрать сегодня – фиксированный или плавающий мортгидж? Учитывая тот факт, что ключевая процентная ставка Банка Канады и, соответственно, ставки Прайм коммерческих банков уже дважды снизились в этом году, мы можем извлечь хороший урок из истории одного эксперта, который признал, что совершил ошибку при выборе мортгиджа для самого себя. Тед Рехтшаффен в разговоре с Financial Post признался, что в 2009 году он сменил свой ипотечный кредит с плавающей ставкой на фиксированный из-за предупреждений о предстоящем повышении плавающих ставок. Сейчас он понимает, что совершил большую ошибку. «Я был не прав. У меня был мортгидж с плавающей ставкой, и в 2009-ом я перешёл на фиксированную», - заявил господин Рехтшаффен, президент TriDelta Financial. «Я действительно принял неправильное решение, но в тот момент передо мной стоял вопрос о том, какая ставка принесёт мне большую выгоду: фиксированная или плавающая». Естественно, главным представляемым преимуществом было то, что фиксированная ставка останется неизменной даже при повышении ключевой овернайт ставки Банка Канады и ставок Прайм коммерческих банков. Однако ключевая процентная ставка не увеличивалась на протяжении более четырёх лет

September 2015

– это значит, что, оставь Рехтшаффен свой плавающий мортгидж, сегодня его ставка составляла бы 1.95%. Неплохо, правда? Тем не менее такое же решение в тот момент приняли бы многие. По его словам, разница между фиксированной и плавающей пятилетними ставками тогда была каких-то 25бп (0.25%) – довольно небольшая сумма ради гарантии неизменности платежей. Сегодня похожая ситуация - брокеры и мортгидж заёмщики сталкиваются с подобной дилеммой. Предполагается, что возможно овернайт ставка начнет повышаться в следующем году. Правильно ли советовать клиентам выбирать фиксированную ставку? Наш совет клиентам очень прост: если вы хорошо квалифицированы и можете получить плавающий мортгидж (что сегодня сложнее, чем фиксированный) – берите его, однако, вносите платежи, будто у вас пятилетний фиксированный кредит. Когда ставки начнут расти, вы будете выплачивать более высокие проценты, но из расчета меньшей оставшейся суммы самого мортгиджа. Вдобавок, вы всегда можете вернуться к изначальному сроку амортизации и более низким платежам. Если же вы хотите исключить любой элемент риска на ближайшие 5 лет, или ваш семейный бюджет пострадает при увеличении мортгидж платежа на 50-100 долларов, - выбирайте 5-ти летний фиксированный мортгидж. И напоследок хотелось бы заметить – мы всегда публикуем наши лучшие предложения на сайте mortgagelegko.com, в газетах и журналах объявляем о специальных программах и акциях на радио и телевидении, стоим за своими словами и всегда предлагаем персонализированную стратегию для каждого клиента!

Michael Tulchenetskiy, Denys Derzhavets

Mortgage Brokers, AMP Northwood Mortgage Ltd. Lic.#10349 2180 Steeles Ave W., Suite 204, Concord, ON, L4K 2Z5 www.mortgagelegko.com 1-855-761-7001

*1.85% (Prime-0.85%) for 5 years Variable rate and 2.49% for 5 years fixed rate mortgage. Rates are subject to change at any time without further notice. Prime=2.70% as of August 4, 2015, OAC, New business only, not available onalready approved deals and deals in a pipeline. Not valid with any other offer or special promo. Minimum mortgage amount applies.

propertyandfinanceguide.com

21

horizontal logo

MORTGAGE & FINANCE September 2015

YOUR MORTGAGE

CHOICE

Three Night Cottage Vacation и Программа Manage Your Mortgage! vertical logo

YOUR MORTGAGE

CHOICE

Чудесная природа, свежий воздух, вода и прекрасное настроение – вы скажете, что так не бывает! Бывает, и мы приглашаем вас в этом убедиться. Начиная с 15 декабря 2008 года, каждые три месяца мы проводим лотерею, в которой вы сможете выиграть один из 5 призов. Главный приз - это возможность провести выходные вместе с семьёй и друзьями в замечательном коттедже. Все зарегистрировавшиеся на нашем вебсайте www.totrov.com на программу Manage Your Mortgage становятся участниками розыгрыша 5 призов, главным из которых является приз «Three Night Cottage Vacation». Розыгрыш проводится каждые 3 месяца.

■ Главный приз – эквивалент $650-$950 – поездка в коттедж в течение года со дня выигрыша (исключая High Season, когда коттедж сдаётся только по неделям).

■ Второй приз - Gift Certificate на сумму $250* ■ Третий приз - Gift Certificate на сумму $200* ■ Четвёртый приз - Gift Certificate на сумму $150* ■ Пятый приз - Gift Certificate на сумму $100* * при переоформления mortgage через нашу компанию этот Gift Certificate будет обменен на чек соответствующего достоинства. Условия для участия в розыгрыше следующие: ■ каждый зарегистрировавшийся через наш вебсайт будет участником розыгрыша до того момента, пока он не выиграет, или пока такой розыгрыш существует.

■ Каждый, кто оформил с нами мортгидж, будет автоматически добавлен в программу МУМ, и наш офис вручную зарегистрирует этого человека для будущих розыгрышей.

■ Если вы продаёте, покупаете другое жильё и оформляете с нами опять ссуду, то ваше имя продолжает находиться в списке для розыгрыша до того момента, пока он не выиграет, или пока такой розыгрыш существует.

■ Если вы имеете несколько собственностей, то каждый последующий mortgage на другую собственность, заключённый через нашу компанию, будет идти отдельной регистрацией, и ваши шансы будут увеличиваться с каждым новым мортгиджем.

■ Если в момент mortgage renewal вы не оформляете mortgage с нашим офисом, то ваше имя будет убрано из списков участников.

22

Property & Finance Guide

Почему мы это делаем? Все знают, где бывает бесплатный сыр, поэтому возникает резонный вопрос - в чём наш интерес? Мы хотим сделать так, чтобы вы выиграли от того, что мы предложили вам заранее зафиксировать наилучшие проценты на момент перезаключения вашего mortgage, и, конечно же, нам хочется, чтобы этот контракт вы заключили через наш офис. Мы сделали такой розыгрыш для того, чтобы пропагандировать эту интересную программу "Manage Your Mortgage". Мы часто не делаем очевидных вещей, так как темп нашей жизни не даёт нам возможности расслабиться, и за неотложными заботами и делами мы забываем, что нам нужно сделать что-то реально важное. А приз мы разыгрываем для того, чтобы вы регистрировались на MYM с ещё большим удовольствием. Кто может участвовать, и что это за программа? Участвовать в лотерее имеют право те, у кого есть mortgage. Мы верим, что программа Manage Your Mortgage выгодна всем и во всех ситуациях. В условиях подъёма экономики и, соответственно, подъёма процентов по ссудам, MYM позволит фиксировать лучшие mortgage rates. Условия программы описаны в конце статьи. Что это за коттедж и где он расположен? Коттедж предоставляется компанией «Rent Cottage At Simcoe». Коттедж расположен в известном курортном месте Sauble Beach на озере Huron. Песчаные дюны, огромное озеро, как море, и широчайший пляж, считающийся самым длинным в мире песчаным пляжем на пресноводном озере, – всё в вашем распоряжении. Можно просто побродить по берегу, зимой же рядом находятся чудесные trails

September 2015

для прогулок на беговых лыжах. Номер коттеджа в каталоге компании - 6. Каталог компании – www.RentCottageSimcoe.com. На этом вебсайте вы можете увидеть фотографии коттеджей, прочитать описание дома и достопримечательностей в окрестностях. Что же выигрывает зарегистрировавшийся на программу MYM? Ведь нет никаких гарантий, что приз достанется именно вам. Программа позволит вам уже сегодня обрести уверенность в том, что в момент перезаключения вашего контракта с банком (mortgage renewal), вы будете иметь лучший интерес на mortgage на тот момент. Подробнее о том, как достигается и на чём основывается такая уверенность, вы можете прочитать на нашем вебсайте www.totrov. com, раздел «Mortgage и покупка недвижимости», подраздел «Manage Your Mortgage».

NO OBLIGATIONS! Никаких обязательств с вашей стороны! Никаких обязательств вы не подписываете, и у вас их просто нет. А вот мы берём на себя обязанность помочь вам в получении наиболее выгодного mortgage. Продолжение в следующем номере журнала

Serguei Totrov 416-456-7706 Financial Advisor, CFP, CLU Mortgage Broker, AMP Licence # M08009914 Financial Services - Serguei Totrov 416-222-0533 www.totrov.com

INVESTMENT & REAL ESTATE

September 2015

Важные изменения в финансировании

инвестиционной недвижимости Для тех, кто покупает недвижимость для сдачи в аренду, минимальный размер первоначального взноса (down payment) уже много лет составляет 20%, причем наличие и происхождение этой суммы необходимо было доказать и обосновать. default insurance, однако, при страховании кредита возможен первоначальный взнос в 20%. В любом случае получение первоначального взноса в дар теперь допускается. Эта программа разработана для привлечения на рынок более мелких инвесторов, которым теперь будет проще купить инвестиционную недвижимость, объединив финансовые ресурсы с другими членами семьи. Она дает возможность приобрести жилье как источник дохода для тех инвесторов, которые не могли ранее этого сделать из-за строгих требований к down payment.

П

ервоначальный взнос должен был быть накоплен самим заемщиком, и не допускалось других вариантов происхождения денег, например, в результате дарения, как это допускается в случае покупки дома или кондо для проживания. Однако в конце июля один из ключевых кредиторов изменил правила игры, допустив дарение первоначального взноса (только родственниками) при покупке инвестиционной недвижимости. Ключевым моментом является кредитная история (credit score): для заемщиков с credit score 740 и выше допускается

... получение первоначального взноса в дар ДОПУСКАЕТСЯ.

Если вы планируете приобретать недвижимость, сделайте первый шаг и обратитесь к нам для бесплатной консультации. Наша компания, Denova Group, основана банковскими профессионалами и уже около трех лет успешно работает на рынке ипотечного кредитования. Многолетний опыт работы в банковской индустрии обеспечил нам огромную сеть контактов, которую мы используем, чтобы найти для вас ипотеку на оптимальных условиях, в том числе ипотеку для покупки инвестиционных объектов недвижимости.

покупка инвестиционной недвижимости с первоначальным взносом в 20% (в том числе полученным в дар) без удорожания ставок по кредиту и без обязательного страхования кредита (default insurance). Для заемщиков с credit score ниже 740, сумма первоначального взноса увеличивается до 25% в случае отсутствия propertyandfinanceguide.com

23

MORTGAGE & FINANCE

ведущая рубрики Наталья Бобылева

Кто поможет исправить плохую кредитную историю? Любой человек с низким кредитным рейтингом может сказать вам, что плохая кредитная история это достаточно дорого, неприятно, а также может стать помехой на пути к достижению ваших целей. К счастью, построить хорошую кредитную историю легко, если вы понимаете простые правила и у вас есть специалист, который поможет вам составить план дальнейших действий. Наша финансовая индустрия имеет много профессиональных mortgage агентов, которые специализируются в этой области. Конечно, существуют агентства, которые исправляют кредитную историю, но в большинстве случаев они предлагают услуги достаточно дорогие и, к сожалению, не предоставляют персонального подхода. Важно также не только исправить кредитную историю, но и научиться поддерживать ее после исправления. Пять главных факторов, которые влияют на вашу кредитную историю:

1 История платежей (Payment History) - я

бы сказала, что это самый важный пункт, что бы ни случилось, всегда делайте ежемесячные платежи вовремя, хотя бы минимум.

2 Сумма задолженности на счетах (Amounts Owed) - желательно использовать не больше 50% от кредитного лимита.

3 Продолжительность кредитной истории (Length of Credit History) - кредитные карточки, которые у вас достаточно

24

Property & Finance Guide

Обучение – важно не только получить mortgage с хорошей процентной ставкой, но и понять, как выплатить ваш mortgage быстрее и без дополнительных взносов, расскажут ли вам об этом в банке? Уверена, что нет. Различные ситуации - в качестве лицензированного агента, я успешно помогаю новым иммигрантам, клиентам с плохой кредитной историей, без первоначального взноса (zero down payment), self-employed, финансирование для инвесторов, second mortgage и многое другое.

давно, приносят гораздо больше пользы, чем новые.

4 Кредитная проверка (Credit Inquiry) Слишком много кредитных проверок в течение короткого периода времени часто приводит к снижению кредитного рейтинга.

5 Различные типы кредитов (Types of Credit) Для того, чтобы правильно построить свой кредит, важно иметь сочетание нескольких видов кредита; кредитные карточки и кредитные loans. Есть еще много других преимуществ работы с mortgage агентом: Большой выбор - я работаю более чем с 50 кредиторами: банки, трастовые компании, кредитные союзы и частные кредиторы. В результате у вас будет как минимум несколько вариантов финансирования. Лучшая процентная ставка – так как я отправляю многомиллионный бизнес кредиторам каждый год, я имею скидки на многие продукты кредитования, которые не доступны для многих. Экономия времени - у меня есть возможность узнать лучшие варианты для вашей ситуации в короткие сроки. Кредитное Бюро – я проверяю ваше кредитное бюро один раз и отправляю ваш файл нескольким кредиторам, чтобы посмотреть, кто предложит вам лучшие условия. При этом ваш кредитный рейтинг не снизится, как если бы вы пошли искать mortgage самостоятельно, и каждый кредитор проверял бы вашу кредитную историю. Потенциально это может привести к менее благоприятной процентной ставке.

September 2015

Простой и быстрый процесс - я встречусь с вами, чтобы собрать всю необходимую информацию и отправить ее в электронном виде для потенциальных кредиторов, в большинстве случаев ответ мы знаем уже через 24 часа. Гибкий график - я готова с вами встретиться в удобное для вас время. СОВЕТ МЕСЯЦА Если вы не пользовались вашей кредитной карточкой длительное время, как правило, один-два года, некоторые кредиторы могут закрыть ваш кредитный счет. В некоторых случаях кредитор может сохранить ваш счет открытым, но взамен брать с вас не большую плату. Если вы больше не нуждаетесь в определенной кредитной карточке, позвоните кредитору и откажитесь. Как выплатить ваш mortgage быстрее без дополнительных взносов? Не знаете, как правильно построить кредитную историю? У вас плохая кредитная история? Выход всегда есть. Обращайтесь, буду рада помочь. Запросите FREE Credit Improvement Action Plan - На вебсайте www.nbmortgage.ca.

Наталья Бобылева

Mortgage Agent (FSCO License No.: M12000603) Mortgage Alliance (FSCO No.: 10530)

Cell: 416.710.3048 Email: nbmortgageca@gmail.com Website : www.nbmortgage.ca

MORTGAGE & FINANCE

September 2015

БЫСТРО • ПРОСТО • ПРОФЕССИНАЛЬНО 765 Sheppard Ave W, Toronto, ON. M3H 2S9, Tel: 416-883-2492

www.ratemasters.ca

Independently Owned and Operated, Brokerage Lic. 12168

Наша компания специализируется на МОРТГИДЖАХ для частной и коммерческoй недвижимости. Мы предлагаем выгодные условия и низкие ставки.

Жанна Дайвис

Mortgage Broker / Owner

Cell: 647-296-5262

■ Мортгидж для self-employed ■ Мортгидж для новоприбывших ■ Консолидация долгов ■ Рефинансирование ■ Вторые мортгиджи от $15,000 до $1,000.00 в короткие сроки и на лучших условиях

Оксана Дайвис Principal Broker

Cell: 416-666-9360

Дополнительные услуги: ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ Приглашаем к сотруднечеству • покупка и продажa недвижимости на выгодных условиях В УДОБНОЕ ДЛЯ ВАС ВРЕМЯ. всех желающих сделать • услуги русскоговорящего адвоката: Звоните! успешную карьеру 647-296-5262 Olga S. Morozova 416-226-2342 Ext.238 B.A. (Hons.), J.D. Associate, Juriansz&Li Мортгидж Брокера.

Tim Oulianov

F FSCO Lic.# 12118

We Specialize in

Mortgage Broker

MORTGAGES

Tel: 647-502-9977

F: 905--581-5564 | T: 416-477-5500 Ext. 104 www.bensonmortgages.ca tim.o@bensonmortgages.ca 209-10376 Yonge Street, Richmond Hill, On LC4 3B8

Лучшие ставки на mortgage

5 лет fixed 2.49%*, variable 1.95%*

• 2ой моргидж от 6.99% • Финансирование строительства от 5.99% • Self-Employed • Помощь при плохой кредитной истории • Работа с новыми иммигрантами • Коммерческие моргиджи

FAST APPROVALS AT GREAT TERMS

FOR INVESTORS

• • • •

CMP #1 Ranked Mortgage Broker in Ontario in 2014 CMP #2 Ranked Mortgage Broker in Canada in 2014 Our team has over 50 years combined experience Specialized programs for Investors and their Tenants

Let us help build your portfolio.

Contact Jim Payer today.

905-569-8326

Jim.payer@butlermortgages.com 1-888-684-8326

propertyandfinanceguide.com

25

LEGAL ADVICE

ведущий рубрики адвокат Евгений Данканич

Общий (семейный) дом и развод: как семейное право в провинции Онтарио затрагивает домовладельцев Более 40% заключенных браков оканчиваются разводами. Несмотря на большой процент распадающихся браков, заключение добрачных соглашений остается редким явлением. Это легко понять: ничто так не отбивает охоту к свадебным приготовлениям, как трата времени на обсуждение с юристами, что может случиться, если ваши взаимоотношения не продлятся до тех пор, «пока смерть не разлучит вас». НУЖЕН ЛИ ВАМ ДОБРАЧНЫЙ КОНТРАКТ? Если у вас нет детей от предыдущего брака, нет собственного дома или больших активов, и ваш доход не слишком велик, ваши права, вероятно, не сильно пострадают из-за отсутствия добрачного соглашения, хотя его наличие и может оказаться полезным. Однако отсутствие добрачного соглашения может оказать существенное влияние на одного или обоих супругов в случае окон-

чания брачных отношений. Наиболее заметный пример, а также самый частый в моей практике – когда один из супругов владел собственной недвижимостью до заключения брака, и эта недвижимость в последующем стала семейным домом. Согласно раздела 18 Закона о Cемейном Праве под семейным домом понимается «любая недвижимость, на которую лицо имело право или, если супруги стали проживать раздельно, то на момент раздела занимали в качестве семейного дома...». Для целей раздела имущества при прекращении брака это означает дом или дома, в которых вы и супруг (или супруга) проживали на момент вашего раздела. К моменту раздела у вас может больше одного семейного дома; как правило, это коттедж и/или другая недвижимость. Вам следует спросить у юриста, считается ли ваша другая недвижимость семейным домом, поскольку в некоторых случаях она таковой не являться не будет. ЗАКОН О СЕМЕЙНОМ ПРАВЕ В ОНТАРИО Важно знать, как происходит раздел имущества в случае разрыва супружеских отношений в Онтарио (и в большинстве других провинций). В теории это простой процесс: кроме некоторых достойных внимания исключений (см. раздел 4(2) Закона о Семейном Праве), вы, по существу, делите все активы, которые вы нажили за период брака. Вы оцениваете стоимость ваших чистых активов на дату заключения брака и еще раз – на дату развода и таким образом получаете стоимость вашего семейного имущества. Ваш супруг

• Все виды сделок с недвижимостью:

покупка, продажа и рефинансирование • Завещания и наследство • Нотариальное заверение • Представительство в судах • Разводы и семейное право • Регистрация и сопровождение компаний • Юридические услуги в Украине и США Ведём дела на русском, украинском, английском и французском.

делает точно такие же расчеты. Тот, у кого стоимость семейного имущества получается больше, делает второму супругу выплату, уравнивающую суммы. Эта выплата называется уравнивающим платежом. Существует множество примеров, связанных с наследством, подарками и компенсацией убытков, присужденной судом. Я рассмотрю некоторые из этих примеров в других блогах. Однако мой опыт показывает, что наибольшие сложности создаёт исключение, имеющее отношение к оценочной стоимости семейного дома на дату заключения брака. Это исключение из непосредственного разделения активов можно найти в определении семейного имущества в разделе 4(1) Закона о Семейном Праве. Это определение непосредственно убирает стоимость семейного дома из калькуляции активов на дату заключения брака. Значение этого нельзя переоценить. Это означает следующее: если вы владеете домом или недвижимостью, где проводите отпуск, на дату заключения брака и эта недвижимость станет затем семейным домом и останется таковым до даты разрыва ваших отношений, вы обязаны включить полную стоимость такой недвижимости при подсчете чистой стоимости семейного имущества, а не только увеличение его стоимости, которое произошло за время брака. Продолжение в следующем номере журнала

Адвокат

Евгений Данканич Barrister & Solicitor, Notary Public, LLB

Tel: 416-939-5615 w w w. l e g i m . c a 201-1750 Steeles Ave. W., Toronto, ON.

Евгений Данканич - опытный канадский адвокат, также ведущий дела в Украине и США, арбитражный судья, постоянный советник в Парламенте по правовым вопросам, гарантирует качество ведения дел любой сложности, индивидуальный подход и гибкие цены.

26

Property & Finance Guide

September 2015

50% АКЦИЯ ДО КОНЦА 2015 года!

услуги при продаже недвижимости* скидка на* приюридические оформлении продажи и покупки в нашем офисе.

АЛЕКС ФРИДМАН ПРЕДОСТАВЛЯЕМ ВСЕ ВИДЫ НОТАРИАЛЬНЫХ УСЛУГ И ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ сделок с недвижимостью в Онтарио, включая:

Адвокат – Нотариус

Член Коллегии Адвокатов Онтарио и Израиля ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ В ТОРОНТО И В ИЗРАИЛЕ

• Cделки с недвижимостью (покупка, продажа, рефинансирование) • Наследство и завещания • Оформление доверенностей • Справки об отсутствии судимости из Израиля • Нотариальные услуги (при необходимости выезд на дом) • Востребование документов из госучреждений Израиля • Перевод документов • Справка о нахождении в живых для Израиля

• покупку и продажу (жилой и коммерческой) • оформление ипотек /ссуд (mortgages) • рефинансирование • оформление передачи права собственности (title transfer)

Высокий профессионализм, конфиденциальность, ответственность за результат и особое отношение к клиенту.

Tel: (647)952-0827

Fax: (647) 795-4672

E-mail: svaliyeva@ynlclaw.com Web: www.valiyevalaw.com

655 Sheppard Ave. W. (Bathurst & Sheppard) Toronto ON M3H 2S4 T:

416-665-9090

C:

647-261-9080

647-476-4681 I 416-477-6107 adsrussianguide@gmail.com

propertyandfinanceguide.com

27

LEGAL ADVICE

ведущая рубрики Александра Томорская

Как защититься от недобросовестного контрактора? Во французской кинокомедии «Дом со скидкой» владелец свежекупленного загородного дома сталкивается с целым клубком неприятностей. Гости падают с балкона из-за плохо закреплённых перил, на кухне взрывается газ, в ванной случается затопление, а горе-контракторы продолжают требовать с хозяина оплату вперёд под угрозой прекращения работ. В результате герой вынужден продать свою квартиру, чтобы расплатиться с долгами, а дом по-прежнему не готов к заселению… Увы, подобные перипетии выглядят забавно только на экране в исполнении Дэни Буна. В реальной жизни некачественный ремонт может превратиться в кошмар, высасывающий деньги и нервы хозяев и грозящий судебными исками. Итак, как же защититься от недобросовестных контракторов? Чтобы понять это, надо разобраться в правах и обязанностях заказчика. В контрактном праве Онтарио закреплены такие правовые концепции, как quantum meruit, wrongful repudiation, and construction lien, напрямую влияющие на права заказчика. Разберём на примере, в чём заключается это влияние. Представим, что заказчик нанял контрактора, чтобы отремонтировать кухню. Когда половина работы была сделана, заказчик отказался от услуг контрактора и не дал ему возможности доделать работу под предлогом того, что заказчика не устроило качество. Соответственно, возникают следующие вопросы: 1. Должен ли заказчик оплатить работу и если да, то в каком объёме?

2. Имел ли заказчик право разрывать контракт? 3. Какие механизмы защиты своих прав может применить контрактор? Если заказчик недоволен качеством сделанной работы, отказ от оплаты не является резонным шагом. Заказчик должен придерживаться своих обязательств по контракту и оплатить работу, а уже потом предъявлять претензии, требовать устранения недостатков или возмещения убытков, возникших в результате устранения недостатков третьим лицом. Если работа была сделана частично, как в вышеописанном примере, то эта часть должна быть оплачена несмотря ни на что, исходя из доктрины quantum meruit: никто не имеет права обогащаться за счёт работы, выполненной по контракту, даже если стоимость этой работы не была оговорена и определена. Если бы в нашем примере кухня была бы отремонтирована полностью, то заказчик был бы обязан оплатить сделанную работу, несмотря на претензии к качеству. Он вправе удержать только 10% от суммы договора. В нашем примере контрактор может применить следующие механизмы защиты своих прав: подать в суд на неправомерный односторонний отказ от договора (wrongful repudiation) и на возмещение убытков согласно доктрине quantum meruit. Более

28

Property & Finance Guide

того, контрактор, который не получил оплату за выполненную работу и поставленные материалы, имеет право наложить обременение (construction lien). Это означает, что де-факто вы будете продолжать владеть домом, но де-юре распоряжаться им не сможете, пока не рассчитаетесь с контрактором и добьётесь снятия обременения. Вот почему мы крайне не рекомендуем отказываться платить, лишь только вам что-то не понравилось. Более того, если ваш контрактор нанимает субконтракторов для выполнения работ, вы являетесь ответственным за то, чтобы они вовремя получили оплату от контрактора. В противном случае субконтракторы, в свою очередь, получат право наложить обременение на ваш дом. Это исключение из концепции privity of contract («я отвечаю только перед тем, с кем у меня заключен контракт») было сделано специально для правоотношений, связанных с недвижимостью, в Construction Lien Act. Что же делать заказчику, который с неудовольствием наблюдает, как горе-контрактор некачественно ремонтирует, а иногда и просто наносит вред его собственности? Можно ли вообще избежать подобных ситуаций? Как показывает наша практика, при выборе контрактора (тенанта, бизнес-партнёра…) люди склонны думать только о хорошем и настраиваться на позитив. А надо бы подумать о самом плохом и минимизировать риски, пусть и гипотетические. Чтобы они таковыми и остались, необходимо тщательно выбирать контракторов. Все наши клиенты, попавшие в неприятные ситуации с контракторами, признавались, что они сами очень спешили. Одна клиентка не стала дожидаться из рейса мужа-дальнобойщика, чтобы обсудить с ним возможные кандидатуры, и наняла первого попавшегося мастера. Другой клиент вообще заказал работу по смс, не встречаясь и даже не созваниваясь с тем, кому доверит свой самый дорогой актив. Мы все очень спешим, и нам некогда проводить маркетинго-

September 2015

вые исследования, обзванивать друзей и знакомых на предмет рекомендаций, запрашивать референсы мастеров и проверять их портфолио, задавать вопросы о том, кто на самом деле будет работать на объекте. Мы не знаем и не хотим знать, с кем имеем дело — с частным лицом, партнёрством, корпорацией. Нас не интересует, есть ли у них страховка. У нас нет на это времени. Зато когда возникает проблема, наши клиенты вынуждены с ней разбираться, откладывая свою жизнь на потом. Лишь после того, как вы тщательно проверили потенциального контрактора, и вас устроило качество работ, выполненных лично им на других объектах, заключите с ним договор, который отражает возможные отклонения от идеальной ситуации. Если есть необходимость, проконсультируйтесь у юриста. В случае возникновения претензий к качеству работ, сразу заявите о них, дублируя все претензии и договоренности в письменном виде по почте или по Е-мэйл. В случае, если дело дойдёт до суда, вы сможете продемонстрировать свои своевременно сделанные шаги по разрешению ситуации переговорным путём. (при участии Марины Гаврилиной)

Александра Томорская

Лицензированный паралигал Член Адвокатской палаты Онтарио APRIORI Legal Services Professional Corporation

Тел. в Торонто: (437) 889 9935 Email: Alexandra@apriorilaw.ca www.apriorilaw.ca

investment in multi-unit

September 2015

Инвестиции на новом уровне актуальные стратегии инвестирования в многоквартирные дома Небольшие самоуправляемые объекты недвижимости, рассчитанные на несколько семей, а также более крупные коммерческие резиденции (Multi Unit Residential) с большим количеством квартир, управляемые профессиональными менеджерами, уже несколько десятилетий приносят стабильный и прибыльный возврат на инвестиции в регионах Торонто (Greater Toronto Area) и Golden Horseshoe, Канада. Многоквартирная недвижимость заслуженно признана инструментом для создания благосостояния в долгосрочной перспективе. Данный тип инвестиций стал предпочтительным для многих крупных институциональных инвесторов, для Real Estate Investment Trusts (REIT`s), а также для групповых пенсионных планов. Рынок инвестиций в многоквартирные дома сегодня прибылен как никогда. Этот тип активов продолжает производить хорошую прибыль и ежегодно приносит стабильный поток денег. Сегодня ничего не изменилось! Инвесторы продолжают стремиться к прибыли, а спрос на аренду высококачественного жилья только растет. Что это значит для будущего?

мы можем применять передовые стратегии для ее приобретения, управления и продажи, что поможет максимизировать прибыль и доходы. Давайте рассмотрим несколько примеров. Продвинутые стратегии приобретения недвижимости Инвестирование и приобретение отличной собственности возможно только тогда, когда вы точно знаете, что ищете, можете разглядеть ее потенциальные возможности на рынке и вовремя за них ухватиться. Это простая стратегия, однако, применить ее не всегда просто, особенно если вы имеете дело с недвижимостью на несколько семей. Ключ к успеху - это умение читать между цифр. По моему опыту, большинство инвесторов застревают на чтении финансового отчета о недвижимости и принимают решение на его основе. Часто видишь, как инвестор пристально смотрит на нижнюю строку страницы, где указывается размер денежного по-

тока, и делает быстрое, часто ошибочное, предположение о ценности недвижимости. При этом инвестор даже не проводит основной оценки недвижимости и ее месторасположения, и что более важно, оценки здания. Покупатели забывают об анализе отчета, о денежном потоке и о стиле управления собственностью, основанном на критических исследованиях. Мне приходилось сталкиваться со случаями, когда инвесторы отказывались от многоквартирной недвижимости только потому, что согласно предварительному поверхностному анализу, показатель денежного потока был слишком низким. Однако очень скоро инвестор сильно сожалел о своем решении. В конечном итоге подобные ситуации становятся хорошим уроком, и мы затем не повторяем подобные ошибки. Если вы уже сталкивались с подобными проблемами, то вот вам список вопросов, которые стоит обсудить со своим консультантом по инвестированию в не-

Если вы только начинаете инвестировать в данную недвижимость, будущее определенно будет светлым. Обязательно свяжитесь с профессиональным консультантом по инвестированию в недвижимость, который сможет грамотно проконсультировать вас относительно процессов инвестирования и управления. Если вы опытный инвестор, дела ваши, скорее всего, шли хорошо в данной сфере. Динамика рынка и экономические факторы, влияющие на ситуацию с многоквартирной недвижимостью, указывают на то, к чему мы так привыкли: у вас хороший денежный поток, стабильный возврат на инвестиции и в целом стабильный класс активов. Итак, что теперь делать? Активные инвесторы на современном рынке сталкиваются с уникальными проблемами и возможностями. Новички или опытные инвесторы в многоквартирную недвижимость, propertyandfinanceguide.com

29

INVESTMENT IN MULTI-UNIT September 2015

движимость. Ответы на них, когда вы соберетесь снова инвестировать, помогут принять верное решение.

платы, заселение жильцов, проведение ремонтных работ и все, что требуется контролировать во время этих процессов. Хороший

Анализ отчета о денежном потоке – вопросы и ответы Доходы

Расходы

• Арендная плата ниже / выше / соответствует рыночной арендной плате?

• Если арендная плата, ниже, то почему? Есть ли возможность поднять плату и тем самым увеличить размер денежного потока?

• Если арендная плата выше рыночной, то почему? Сможете ли вы запросить такую же стоимость аренды, когда собственность освободится?

• Есть ли возможность получать доход от прачечной при здании? Насколько этот доход реален?

• Есть ли возможность получать доход от сдачи парковочных мест и складских мест? Насколько данный доход реален?

• Составьте список всех возможностей увеличить доход и создайте план их внедрения.

• Являются ли расходы на управление собственностью реалистичными? Слишком низкие? Слишком высокие? Почему?

• Расходы на ремонт и поддержание собственности реалистичны?

• Нужно ли тратиться на уборку снега/травы?

• Кто ухаживает за недвижимостью?

• Есть ли способы снизить расходы? Какие?

• На какие коммунальные услуги установлены счётчики? Нужно ли инвестировать в установление счётчиков?

• Находятся ли расходы на коммунальные услуги под контролем? Включены ли максимальные показатели коммунальных услуг в договор аренды?

• Каков нынешний коэффициент расхода на управление недвижимостью? (Management Expense Ratio, MER)? К чему стоит стремиться?

• Составьте список всех возможностей снизить расходы и создайте план их внедрения.

Как видите, анализ собственности — это целый процесс, а не дело случая. Он занимает время, требует усилий, опыта и часто практики, чтобы распознать и оценить финансовую перспективность недвижимости. В поисках «Up-tick» В идеале всегда нужно искать недвижимость, которая работает на своём максимальном потенциале. Мы называем это недвижимостью «под ключ». Недвижимость «под ключ» - не так плохо, но вы не должны переплачивать за недвижимость, на которой кто-то провел работы для вас. В большинстве случаев более опытные инвесторы будут искать собственность с малоэффективным управлением. Такая недвижимость для опытных инвесторов интересна тем, что они могут капитализировать ее скрытые возможности, тем самым увеличив доход и снизив расходы. Это принято называть «Инвестиции up-tick». Такие инвестиции являются очень прибыльным методом увеличить свое благосостояние и денежный поток. Когда вы ищете такую возможность для инвестирования, приведенный выше список становится особенно бесценным, потому что вы можете быстро найти наиболее прибыльные объекты недвижимости, опередив конкурентов. Управление с максимальной прибылью Многие опытные инвесторы нанимают профессиональные компании по управлению недвижимостью. Такие компанию оказывают полный комплекс услуг: сбор арендной

30

Property & Finance Guide

менеджер по недвижимости - невероятная находка, стоящая инвестирования в нее. Грамотный менеджер будет держать вас в курсе проблем, возникающих у жильцов, а также консультировать относительно того, как улучшить недвижимость. Проблемы могут начаться в том случае, если инвестор начнет слепо доверять своему менеджеру собственность и разрешит ему принимать слишком много важных решений. Инвесторы должны понимать смысл концепта «Управление управляющим». В сущности, управляющий недвижимостью — это ваше продолжение (продолжение инвестора). В его обязанности входит выполнение таких заданий, как сбор арендной платы, организация и контроль проведения ремонтных работ, ответы на срочные звонки от арендаторов. Менеджер по недвижимости также может дать вам совет относительно того или иного решения. Однако не стоит забывать, что у руля остаетесь вы (инвестор), и всё должно быть под вашим контролем, когда это необходимо. Это не значит, что вам нужно будет ехать посреди ночи, чтобы отключить туалет. Но вы должны определить цели и руководящие принципы работы для вашего менеджера, и следить за тем, чтобы они выполнялись каждый месяц. Когда управляющий по недвижимости знает, что делать и что от него ожидают, а инвестор регулярно участвует в работе, система управления функционирует очень чётко.

September 2015

План управления Я считаю, что самый простой и эффективный способ управления, - это максимальное увеличение денежного потока и возврата на инвестиции. Это значит, что фокусироваться нужно на увеличении дохода, снижении расходов, поиске хороших арендаторов и поддержании хороших отношений с ними после того, как они вселятся. Поддержание этих 4 фундаментальных основ в балансе является секретом успешного управления недвижимостью и не требует дополнительных усилий. Чтобы стать хорошим менеджером по управлению недвижимостью, нужен опыт. В этой профессии, чтобы приобрести глубокие знания и навыки, действительно нужно пройти по пути проб и ошибок. Я рекомендую вам заняться менеджментом одной из собственных недвижимостей, чтобы набраться этого опыта. Эта работа стоит того. Запомните! Если у вас небольшой опыт или он отсутствует вообще, то вам важно, как никому, обратиться за помощью и советом к консультанту по инвестированию в недвижимость. Продажа с максимальной выгодой Здесь вам понадобятся блестящие математические знания! Запомните! Чтобы повысить рыночную стоимость многоквартирной недвижимости, необходимо повысить ее прибыльность. Это можно сделать либо повысив доходы от недвижимости, либо снизив расходы. Прежде чем задуматься о продаже, убедитесь, что ваша недвижимость функционирует на своём максимальном потенциале и обладает максимальной прибыльностью. Когда с финансовыми вопросами разобрались, пора проанализировать то, о чём думает покупатель. Подумайте о том, чтобы потратить немного больше денег, но сделать вашу недвижимость «под ключ». Тогда ваша потенциальная аудитория покупателей значительно расширится. Хороший инвестор всегда попросит предоставить ему копии договоров об аренде, счета за коммунальные услуги и отчеты о других расходах. Это поможет ему убедиться, что финансовая информация, которую вы ему даете, достоверна. Подготовьте все эти документы заранее, чтобы потом изза нехватки времени не метаться в поисках недостающих бумаг.

Paul D’A bruzzo (905) 338-6964 ext 220 Real Estate Investment Coach & Sales Representative Rock Star Real Estate Inc., Brokerage 165 Cross Avenue, Suite 6, Oakville, ON, L6J 0A9 905-361-9098

Hot Deals Kitchiner:

Brand new building, minutes from Conestoga College in Kitchiner Listing price • • • • • $3,250,000 Effective Gross Income • • • • • $266,030.00 Net Operating Income • • • • • $201,055.00 CAP • • • • • 6.2% CASH FLOW • • • • • $6,000 per month

• • • • •

air conditioner 9ft ceilings laminate flooring. luxury kitchen stainless steel Samsung appliances

11 units in St.Katherine Listing price • • • • • $979,900 Gross Income • • • • • $100,220.00 Net Operating Income • • • • • $50,970.00 CAP • • • • • 5.2% CASH FLOW • • • • • $972 per month

For more info «How to Invest in Multi Unit real estate» please send email to:

5 units in Welland Listing price • • • • • $649,900 Gross Income • • • • • $54,000.00 Net Operating Income • • • • • $35,300.00 CAP • • • • • 5.6% CASH FLOW • • • • • $925 per month