STANDARDHEVING PÅ STRØMMEN

Styret i Borettslaget Torsvei 14 gikk motstrøms og vekk fra forgråning av boligområder. De malte bygget i herregårdsgrønn med hvite detaljer.

Standardheving på

Strømmen!

Beboerne i Borettslaget Torsvei 14 på Strømmen har slått på stortromma og byttet både tak og vegger. De går nå en lunere vinter i møte. Skryt fra forbispaserende får de også!

TEKST INGRID KVANDE FOTO BORI Stian Radford er prosjektleder i BORI Prosjekt, og har bistått styret i Borettslaget Torsvei 14 i en større rehabiliteringsprosess. – Vi gjorde en tilstandsvurdering av bygget, og la fram anbefalinger på bakgrunn av den. Slik situasjonen var, mente vi det ville være fornuftig å bytte tak og kledning på hele bygget, forteller Radford. I Torsvei 14 syntes de dette var en god plan, og dermed lagde Radford et grunnlag for entreprenør, hentet inn tilbud og gjorde klart til kontrakt. I perioden har han også fulgt opp byggearbeidene fram til de var ferdig i september.

Åtte leiligheter Borettslaget Torsvei 14 er et toetasjes bygg med fire leiligheter i hver etasje i tillegg til næringslokale i kjelleren. Dagens bygg er fra

FØR

FØR ETTER

ETTER

To av åtte leiligheter hadde balkong fra før, og siden det var leid inn snekkere, var det to beboere som valgte å føre opp balkong for egen regning.

50–60-tallet, og nå har det fått et skikkelig løft.

Skjulte mangler Det opprinnelige estimatet for jobben var 1,8 millioner kroner, men her dukket det opp faktorer underveis som man ikke kjente til. Den endelige kostnaden kom dermed på litt i overkant av 3 millioner kroner. – Da snekkerne kom seg bak veggene fant de blant annet ut at bygget ikke var isolert. Det var en overraskelse for alle, og man måtte ta en fot i bakken. Her var beboerne og styret av den oppfatning at når de først gjør dette arbeidet, så gjør de det ordentlig. Dermed ble det et tilleggsprosjekt med isolering, forteller Radford.

Standardheving Resultatet har blitt en betydelig oppgradering av standarden i Borettslaget Torsvei 14 – med nytt tak, ny kledning og isolasjon. Prikken over i-en er den nye, friske fargen. Fra å være lyst, er bygget nå malt i herregårdsgrønn med hvite detaljer, og turgåere har stoppet opp og kommentert hvor fint det har blitt. – Dette er et stort løft for oss på flere måter, og vi håper også å merke det på strømregninga. Alt i alt er vi veldig fornøyd, sier styreleder i Borettslaget Torsvei 14, Sigrid Andersson.

Tok fire måneder Hun har bodd i borettslaget i fire år, og vært i styret nesten like lenge. Hun forteller at det store rehabiliteringsprosjektet pågikk i rundt fire måneder. – Arbeidet startet i mai, og vi hadde overtagelse i første del av september. Vi regnet med at det ville ta den tiden, for det var mye som skulle gjøres. Nå venter vi bare på at kommunen skal komme med ferdigattest med balkongene. Alt annet er i boks, og vi er ferdig med snekkerarbeider for en stund, smiler Andersson.

Stian Radford, prosjektleder i BORI. Foto: Ingrid Kvande

jus

Advokatene svarer

Advokat Marianne Frisvold Furuseth og advokat & partner Knut Hodneland er to av advokatene i det faste BORI-teamet hos Bing Hodneland. Her svarer de på et utvalg spørsmål som våre forvaltere jevnlig får fra beboere og styremedlemmer om grensesnittet for vedlikeholdsansvar og skadesaker.

Hvem har egentlig ansvaret for en skade når man er usikker på hva som er skadeårsaken? Spørsmålet om hvorvidt det er den enkelte beboer eller fellesskapet som er ansvarlig for å utbedre en skade kan være vanskelig nok å besvare, og det blir fort komplisert dersom man ikke får avklart hva som er årsaken til skaden.

I noen tilfeller er det ikke mulig avklare hva som er årsaken til at det oppstått en skade, i andre tilfeller får man forskjellige svar fra forskjellige fagfolk – og fra tid til annen er det flere årsaker som sammen har ført til at det har oppstått en skade. Når det ikke er avdekket hvorfor skaden har oppstått er det heller ikke så lett å kunne fastslå hvem som har ansvaret for utbedringen.

Forvalterne hos BORI har sendt oss følgende eksempel på et oppkonstruert typetilfelle:

Oline Normann i Blåsborttoppen

Borettslag fikk en fikk en stor bul under parketten i stuen i andre etasje.

Gulvet ble revet opp, og fagmann kunne ikke finne tegn til fukt. Like etterpå kom det nye buler i alle de andre rommene i andre etasje, inkludert på badet der flisene slo sprekker. Snekkeren sa han aldri hadde sett noe lignende, og mente at det måtte være noe med etasjeskillerne, uten at han egentlig var sikker på hva. Oline ber så styret om å få klarhet i hvem som har ansvaret for utbedringskostnadene. Styret sier at dette ansvaret ligger på Oline, og avviser saken.

Med dette som utgangspunkt har forvalterne stilt oss følgende spørsmål: Kan styret nekte å ta inn en fagmann for å finne ut av hvorfor skaden oppstår? Hvem har bevisbyrden for hvor ansvarsforholdet ligger, beboer eller styret? Det er alltid krevende å besvare generelle problemstilling konkret, men selv om vi alltid passer på å si at ingen saker er like – så er det likevel mulig å si noe overordnet om hvordan man bør håndtere slike saker. Utgangspunktet for hvem som har – eller bør ta – ansvaret for å avklare en slik sak finner vi i den grensegangen som borettslagsloven og eierseksjonsloven gir for skillet mellom vedlikeholdsansvaret til den enkelte eier og vedlikeholdsansvaret som faller på fellesskapet. Vedlikeholdsgrensesnittet i de to boliglovene er først og fremst fastsatt med en klassisk boligblokk i tankene – og det er mange borettslag og eierseksjonssameier som fysisk skiller seg fra dette. Ved frittliggende bebyggelse og rekkehus er det ofte regulert slik at den enkelte eier står ansvarlig for bygningsdeler som det i en boligblokk er fellesskapet som har ansvaret for – slikt som etasjeskillerne eller den utvendige fasaden. Det er viktig å huske at mange borettslag og eierseksjonssameier har vedtektsbestemmelser som avviker fra hovedregelen i lovene. Dersom vedtektene har bestemmelser som trekker grensesnittet på annen måte vil vedtektene være bestemmende for vurderingen. I borettslaget der Oline i vårt eksempel bor har de ikke slike spesialregler i vedtektene, og det er borettslagslovens regler som gjelder. Oline bor i et rekkehus over to etasjer med egen inngang på bakkeplan. Vi presiserer eksempelet litt, og legger til grunn at Oline ikke har fått utført noen arbeider med gulv, etasjeskiller eller badet som kan antas å ha påvirket den situasjonen som oppstår i eksempelet. Dersom Oline har fjernet en vegg i etasjen under, og med det svekket bæringen av andre etasje, vil vi stå overfor en annen situasjon. Det samme gjelder hvis det er fukt i gulvet i kjelleren som Oline har innredet uten søknad til hverken plan- og bygningsmyndighetene eller borettslaget. Når det i eksempelet med Oline oppstår skade på parketten i andre etasje inne i boligen, og man ikke har observert noe som tyder på at det lekker vann inn gjennom yttervegg, fra taket eller fra et vannrør skjult i en vegg, så vil det være mest nærliggende å peke på at borettslagslovens §5–12 2. ledd angir at det er andelseieren som har vedlikeholdsplikten for «innvendige flater» i boligen. I eksempelet har Oline fått gulvet undersøkt, og hun har fått dokumenter – så langt det er mulig – at det ikke er vannskader eller forhold hun har forårsaket som er årsaken til at gulvet buler. Når badegulvet også slår sprekker, og snekkeren peker på at dette mest sannsynlig skyldes etasjeskillerne – da kan Oline henvende seg til styret og be om hjelp. Dette følger av borettslagslovens §5–17 1. ledd, som angir at det er borettslaget som har ansvar for alle forhold som ikke er lagt på andelseieren.

Det er vårt generelle råd at alle slike skadesaker meldes til forvalter hos forretningsfører, og at slike skadesaker meldes til borettslagets eller eierseksjonssameiets forsikringsselskap dersom det er grunnlag for det. Styret, eller forsikringsselskapet, bør deretter engasjere en takstmann eller annen fagperson som kan foreta en vurdering av skadeårsaken. Ved uklare skadeårsaker kan det være god praksis at det er styret som engasjere en takstmann, men at man blir enige om at dersom undersøkelsene viser at det er andelseier som har ansvaret for en skade – så skal andelseier dekke borettslagets kostnader til takstmannen. Noen borettslag og eierseksjonssameier har også regler om at den enkelte eier må dekke egenandeler til fellesskapets forsikring i tilfeller der skadeårsaken faller inn under ansvarsområdet til den enkelte eier og fellesskapets forsikring benyttes til å utbedre skader. En slik ordning er nok riktig jus også uten at det fremgår av vedtektene, men i praksis er det krevende å dokumentere den nødvendige grad av uaktsomhet, og gitt de relativt lave beløp egenandelene utgjør er det vår generelle råd at fellesskapet dekker egenandelen dersom det gis dekning under fellesskapets forsikring. Hvilke alternativer har Oline hvis styret i Blåsborttoppen ikke følger opp saken? Hva kan styret gjøre hvis det nettopp skulle vise seg at alt dette skjer fordi Oline har fjernet en vegg i første etasje? Oppfølgingsspørsmålene fra forvalterne hos BORI er klassiske problemstillinger som vi ofte besvarer: Kan Oline hyre inn en fagmann på egen regning, og kreve kostnaden for dette tilbakebetalt av borettslaget hvis det viser seg å være borettslagets vedlikeholdsansvar? Her er det korte svaret ja. Retten til dette er slått fast i borettslagslovens §5–18, som gir andelseieren rett på erstatning for tap som følge av at laget ikke oppfyller sin plikt til vedlikehold. Kan Oline eventuelt kreve kostnaden til juridisk bistand tilbakebetalt av borettslaget hvis styret nekter å betale for fagmannen, og det er deres vedlikeholdsansvar? Her er det vanskelig å svar like kort, men utgangspunktet vi opererer med er at som hovedregel skal hver av partene dekke egne kostnader helt frem til spørsmålet eventuelt avgjøres av domstolen. Særskilte tilfeller, eksempelvis der foreligger klare feil eller forsømmelse fra borettslagets side, kan tilsi et annet resultat.

Kan styret kreve at Oline tilbakebetaler kostnadene til fagmann hvis styret har tatt dette på sin kappe og det viser seg at ansvaret ligger på beboeren? Her er igjen det korte svaret ja – slik det er det når forholdet er det motsatte. Reglene om dette finner man i borettslagslovens §5–13, som slår fast at borettslaget kan kreve erstatning for tap som følge av andelseieren ikke har oppfylt sin vedlikeholdsplikt.

Helt kort kan vi påpeke at eierseksjonsloven etter fornyelsen i 2017 har fått på plass regler om erstatningsansvar i eierseksjonslovens §34 og §35, og at både §29 4. ledd og §33 4. ledd gir grunnlag for krav om tilbakebetaling fra de øvrige seksjonseiere, normalt via styret, for en seksjonseier som har båret mer enn sin andel av kostnader som det er fellesskapet som skal dekke. Som et viktig praktisk råd minner vi både styrene og andelseiere – eller seksjonseiere – om at man må gi den andre part et konkret varsel med en fornuftig frist før man setter i gang med vedlikehold som det er uklart hvem som står ansvarlig for. I tillegg bør man varsle at dersom det gjennom arbeidene eller på et senere tidspunkt blir avklart at det er den andre part som har ansvaret for det man nå selv utbedrer – så vil man fremme krav om dekning av disse kostnadene.

KNUT HODNELAND

Partner og advokat i Bing Hodneland

MARIANNE FRISVOLD FURUSETH

Advokat i Bing Hodneland

Pusse opp badet? Vi er totalentrepenør på baderom Pusse opp badet? Vi er totalentrepenør på baderom Pusse opp badet? Vi er totalentrepenør på baderomVi er totalentreprenør på baderom Pusse opp badet?Pusse opp badet?Pusse opp badet? Pusse opp badet? Vi er totalentrepenør på baderom Pusse opp badet? Vi er totalentrepenør på baderom Pusse opp badet? Vi er totalentrepenør på baderomVi er totalentreprenør på baderom Gratis befaring på totalrenovering. Vi er totalentrepenør på baderomVi er totalentrepenør på baderomVi er totalentrepenør på baderom Gratis befaring på totalVi er totalentreprenør på baderom Gratis befaring på totalrenovering. renovering.

GLASSMESTERVERKSTED

63 80 44 60

Alt i glassmesterarbeid utføres Utskifting av punkterte isolerglass og energispareglass Sikkerhets – soldempende – selvrensende – lyddempende glass Bilglass – alle typer, også lastebiler og anleggsmaskiner Rekkverk i glass, med og uten stendere Glass over kjøkkenbenk Alt i dører og vinduer Innramming – speiler på mål Glassdører til bad etter mål – skyvedører i glass Solfilm - sikkerhetsfilm

Tlf. natt/ helg: 63 89 22 00 Nilsens Bilberging post@romerikeglass.no • www.romerikeglass.no GRATIS PARKERING Nils Hansensvei 13, 0667 Oslo • 22 97 42 97 butikk@bm-x.no Nils Hansensvei 13, 0667 Oslo • 22 97 42 97 butikk@bm-x.no Nils Hansensvei 13, 0667 Oslo • 22 97 42 97 butikk@bm-x.no Østensjøveien 14, 0661 Oslo • 22 97 42 97 butikk@bm-x.no Nils Hansensvei 13, 0667 Oslo • 22 97 42 97Nils Hansensvei 13, 0667 Oslo • 22 97 42 97Nils Hansensvei 13, 0667 Oslo • 22 97 42 97Østensjøveien 14, 0661 Oslo • 22 97 42 97 Nils Hansensvei 13, 0667 Oslo • 22 97 42 97 butikk@bm-x.no Nils Hansensvei 13, 0667 Oslo • 22 97 42 97 butikk@bm-x.no Nils Hansensvei 13, 0667 Oslo • 22 97 42 97 butikk@bm-x.no Østensjøveien 14, 0661 Oslo • 22 97 42 97 butikk@bm-x.no butikk@bm-x.nobutikk@bm-x.no butikk@bmbutikk@bm-x.no -x.no Nesgaten 2, 2004 Lillestrøm

(v/ Arena Hotel - Norges Varemesse)

VI HAR OVER 45-ÅRS ERFARING I BRANSJEN! Trenger du en maler, gulvlegger eller snekker?

ENSTAVSPARKETT Slitesterk og gir følelsen av ro og harmoni.

VEGG/VEGGTEPPER Teppe med høy slitasjeevne med farget garn av 100 prosent polypropylen. Teppe har god gjenresningsevne. TARKETT TEXSTYLE VINYLBELEGG Texstyle er et vinylgulv av høyeste kvalitet med en tekstilbakside for økt komfort. Et perfekt valg for kjøkken, gang og stue.

FARGERIKE TEPPESALONGEN • MALERMESTER/BYGGTAPETSERERMESTER Besøk vår butikk: Strømsveien 61, 2010 Strømmen • Tlf.: 63 81 64 40 • Åpningstider: Man–fre: 10–17, lør: 10–15.