investimmo (oktober 2024)

Hoe herken je een kwalitatief project?

P5

DE VASTGOED INVESTEERDER

Tips voor de beginnende vastgoedinvesteerder

P15

Wat is een degelijk rendement?

P36

Wanneer verkoop je best?

P41

KANTOREN

INDUSTRIE

LOGISTIEK

BRUGGE

8000@panorama.immo 050 300 700 GENT

9000@panorama.immo 09 225 09 09

KORTRIJK

8500@panorama.immo 056 222 256 BRUSSEL

1000@panorama.immo 02 540 20 20

ANTWERPEN

2000@panorama.immo 03 225 03 03

LIMBURG

3500@panorama.immo 011 220 300

VOORWOORD

Als vastgoedinvesteerder zoekt u stabiliteit en rendement, weg van de volatiliteit van bijvoorbeeld de aandelenmarkt. Maar zelfs vastgoed, vaak gezien als een veilige haven, vraagt om een doordachte aanpak. Bovendien is de betekenis van vastgoed vandaag breder dan ooit. Terwijl de ene investeert in een garagebox of vakantiewoning, kiest de ander voor commercieel vastgoed, kantoren of studentenhuisvesting.

De traditionele wijsheid dat ‘locatie, locatie, locatie’ de belangrijkste factor is, blijft relevant, maar is niet langer allesbepalend. De coronapandemie heeft de vastgoedmarkt fundamenteel veranderd: flexibel werken, veranderende woonwensen en digitalisering dwingen investeerders om verder te kijken dan de klassieke AAA-locaties.

Welke buurten of steden zijn toekomstbestendig? Hoe anticipeert u op de veranderende vraag van huurders? Welke rol speelt duurzaamheid in uw investeringskeuzes? Wat voor budget is nodig en wat zijn de fiscale aandachtspunten? En op welke termijn kunt u rendement verwachten? Deze gids beantwoordt al deze vragen en biedt waardevolle inzichten en tips om de beste vastgoedkeuze te maken voor uw beleggingsstrategie.

Veel leesgenot

Team INVEST.IMMO 15 25

STRATEGIE

05 Kopen of niet: hoe herken je een kwalitatief project?

08 Koten, kmo-units of retail: welk type vastgoed is de investering waard?

12 Investeren in vastgoed? ‘De komende jaren blijft de vraag groeien’

15 Tips voor de beginnende vastgoedinvesteerder

FISCAAL-JURIDISCH ADVIES

21 Fiscale spelregels voor vastgoed

25 Gesplitste aankoop? ‘Fiscaal interessant, maar risicovol’

30 Opbrengsteigendom: privé of vennootschap?

RENDEMENT

33 De vraag van 1 miljoen: Vanaf welk budget kan je investeren in vastgoed?

36 Wat is een degelijk rendement voor investeringsvastgoed?

41 Wanneer verkoop je best?

DUURZAAMHEID

43 Duurzaam vastgoed: wat is de werkelijke waarde voor investeerders?

49 De syndicus kan de waarde van vastgoed behouden en verhogen

53 Locatie als je in vastgoed investeert: ‘de spelregels veranderen’

Uitgever Mediafin, Havenlaan

STRATEGIE

Voor een beginnende vastgoedinvesteerder is het niet altijd makkelijk een kwalitatief project te herkennen. Waarop moet u letten om de kans op een mooi rendement te verhogen?

Kopen of niet: hoe herken je een kwalitatief project?

Wie wil investeren in een huis, appartement of winkelpand om het te verhuren, wil er zeker van zijn dat hij een goede zaak doet. En dan gaat het niet alleen over de bouwtechnische kwaliteiten van het pand, zegt Katrien Kempe, bestuurder van de Beroepsvereniging voor de Vastgoedsector.

Onderzoek het huuraanbod

Voor je naar het project zelf kijkt, doe je best wat onderzoek naar de ligging en het beschikbare huuraanbod in de gemeente. Locatie blijft de belangrijkste factor als het gaat over het succes van een vastgoedinvestering. Er moet voldoende vraag zijn naar nieuwe woningen. ‘Als er nog

honderden units op de markt komen in de nabije toekomst of er zitten juist erg weinig nieuwe projecten in de pipeline, dan heeft dat een impact op je huurpotentieel’, legt Kempe uit. Ben je niet vertrouwd met de regio, dan zijn er ook openbare gegevens die je kan raadplegen om een inschatting te maken van de projecten die op korte termijn op de markt komen. ‘Via Omgevingsloket Vlaanderen kan je nagaan welke openbare onderzoeken er lopen voor toekomstige vastgoedprojecten.’

Hou winkels en groen in het oog

Via dezelfde weg kan je in het oog houden of je koopt in een gemeente of buurt met

potentieel. ‘Komen er nieuwe winkels? Wordt er geïnvesteerd in groen en kinderopvang? Dat zijn zaken die jonge gezinnen kunnen aantrekken. Ook daar kan je de vinger aan de pols houden, niet alleen door je eigen netwerk aan te spreken, maar ook door recente vergunningen of investeringsbeslissingen van de gemeente na te kijken.’

Werp meteen ook een blik op demografische cijfers van je regio. ‘Trekt de gemeente veel nieuwe inwoners aan? Veel jonge gezinnen of eerder eenoudergezinnen? Zo kan je de grootte van je investering afstemmen op demografische ontwikkelingen in een buurt.’

Mobiliteit: meer dan de auto

Een investering in vastgoed is per definitie voor de lange termijn en dus moet je veranderende leefgewoonten incalculeren. ‘Een kwalitatief project zal dus ook rekening houden met mobiliteitstrends. Is het project bereikbaar met de auto of de fiets? Misschien is er geen parkeerplaats nodig, maar eerder een beveiligde stelplaats voor

een bakfiets of een longtail? Ook vlotte toegang tot het openbaar vervoer kan je huurpotentieel sterk beïnvloeden.’

Nieuwbouw versus bestaand patrimonium

Het voordeel van nieuwbouw is vooral de energiezuinigheid. De energiekosten zijn lager, wat kandidaat-huurders over de streep kan trekken. ‘Zonnepanelen en laadpalen zijn al vrij standaard bij nieuwbouw, sommige projecten gaan nog een stap verder met bijvoorbeeld warmtenetten en geothermie. Dat zijn zaken waar je ook nog op kan letten en die je rendement op de lange termijn maximaliseren.’

Bij een bestaande woning is volgens Kempe vooral een realistische inschatting van de renovatiekosten essentieel. ‘De bouwkosten zijn de afgelopen twee jaar gestegen met een kwart. Sowieso neem je beter een professional – een aannemer of een architect – mee in het proces, nog voor je koopt. Hij kan ook wijzen op mogelijke verborgen renovatiekosten. Is de dakisolatie wel dik genoeg? Wat zijn de kosten van het verwijderen van asbestleidingen? Dat zijn zaken die een leek moeilijk kan inschatten.’

Gemeenschappelijke kosten

‘Via Omgevingsloket Vlaanderen kan je nagaan welke openbare onderzoeken er lopen voor toekomstige vastgoedprojecten.’

Katrien Kempe, bestuurder van de Beroepsvereniging voor de Vastgoedsector

Wie een appartement koopt, kijkt best ook naar de kostenhistoriek en de geplande investeringen van de mede-eigendom. Die kunnen vaak verrassingen opleveren. ‘Investeringen in gemeenschappelijke delen, zoals een gevelrenovatie, zijn verborgen kosten die voor veel verhuurders het rendement naar beneden halen. Die kosten zijn niet altijd even gemakkelijk in te schatten en te vertalen in een hogere huurprijs.’ Duidelijkheid over welke investeringen er nog op stapel staan en wat dat je zal kosten, is essentieel om een goede aankoop te doen.

‘Een

kwalitatief project zal ook rekening houden met mobiliteitstrends.’

Katrien Kempe, bestuurder van de Beroepsvereniging voor de Vastgoedsector

Koten, kmo-units of retail: welk type vastgoed is de investering waard?

Niet alleen huizen of appartementen behoren tot de mogelijkheden van de vastgoedinvesteerder. Ook studentenkoten, hotelkamers en winkelruimten komen in aanmerking. Waar zitten de kansen op een goed rendement en wat zijn de risico’s?

‘Een

studentenkot

blijft een aantrekkelijke investering, misschien nog meer als je eigen kind het kot zal gebruiken.’

Céline Janssens, partner bij vastgoedadviesbureau Stadim

‘Er zijn veel parameters die het succes van een investering bepalen, bijvoorbeeld de locatie of de huursituatie’, zegt Céline Janssens, partner bij vastgoedadviesbureau Stadim. Maar even bepalend zijn het beleid van de banken, de inflatie en de langetermijnrente. Die stond vorig jaar op het hoogste punt in tien jaar. ‘De druk op de investeringsactiviteit neemt daardoor toe. Ook duurzaamheid wordt belangrijker. Hoe duurzamer het gebouw, hoe minder risico op leegstand en hoe meer kans op een hogere huur en een vlottere verkoop.’ Veel hangt af van het ogenblik waarop de ECB de rente verlaagt waardoor de institutionele beleggers weer in actie komen en de motor aanslaat. De extreem lage rentevoeten en hoge investeringsvolumes van de voorbije jaren komen niet snel terug, denkt Janssens. ‘Maar de grootste waardedalingen zijn ook achter de rug. Ons land is een blijft een vrij stabiele vastgoedmarkt.’

1. Studentenvastgoed

De vraag naar koten blijft groter dan het aanbod. ‘De huurprijzen hebben de inflatiesprong feilloos gevolgd. Het blijft een aantrekkelijke investering, misschien nog meer als je eigen kind het kot zal gebruiken. Voor een kwalitatief grootschalig studentencomplex in een van de topvijfsteden ligt de bruto yield bij aanvang rond de 4,5 tot 6 procent. Voor een individueel kot is dat 4 procent of lager.’

Koten verhuren is over het algemeen arbeidsintensief, met kortetermijncontracten. ‘De aandacht voor welzijn is toegenomen: veel studenten verwachten een tv-kamer, een studiezaal, een fitness. Gemeubileerde kamers zijn meest in trek. Ook in duurzaamheidseisen moet je kunnen meegaan.’

46 LUXE APPARTEMENTEN

Aan de voet van de duinen, met de badstad aan je voeten.

De ruimte en vrijheid om volledig tot rust te komen. Daar draait het in Duinhof Noord allemaal om. Hier herbron je in een prachtig afgewerkt luxe-appartement aan de voet van de duinen in Cadzand.

Ontdek meer op www.duinhofnoordcadzand.nl of scan

Hét platform voor vastgoedinvesteerders

Investeren in vastgoed is en blijft een van de meest betrouwbare manieren om uw vermogen te laten groeien. Urbinvest biedt u de beste vastgoedopportuniteiten en adviseert u omtrent financiering en fiscale optimalisatie.

← Lees meer over Urbinvest

DE VOORDELEN VAN INVESTEREN IN VASTGOED

• Stabiele en hoge huurinkomsten

• Waardestijging op termijn

• Inkomsten beschermd tegen inflatie

• Hefboome ect dankzij mogelijkheid tot financiering

• Fiscale voordelen

ONTDEK ONZE VASTGOEDOPPORTUNITEITEN

Ontdek onze projecten in en rond de Europese hoofdstad Brussel: een aantrekkingspool voor kapitaalkrachtige en internationale huurders.

• Strategische toplocaties vlak bij EUROCONTROL, NAVO en diverse Europese instellingen

• BEN-projecten met EPC-label A+

• De hoogste huurprijzen van het land

• Mogelijkheid tot zorgeloos verhuren via eigen verhuurdienst RentMore

WILT U MEER WETEN OVER ONZE PROJECTEN?

Contacteer ons via info@urbicoon.be maak een afspraak via urbicoon.be of bel ons op 02 313 53 53

The W (Woluwe)

De Lediaan (Diegem)

Woluxe (Woluwe)

Royal Botanic (Brussel)

‘Bovendien moet je waken over mede-eigendom en concurrentie tussen de verschillende units in een gebouw. Wil je bijvoorbeeld investeren in het algemene gedeelte en één eigenaar wil niet mee, dan zit je snel geblokkeerd. Zonder goede afspraken riskeer je te moeten verkopen omdat het gebouw in zijn geheel achteruitgaat.’

2. Hotelvastgoed

Potentiële investeerders overwegen steeds vaker een individuele hotelkamer te kopen. ‘Voor mensen zonder veel ervaring lijkt het een aantrekkelijke optie: de investering is beperkt en het gegarandeerde rendement ziet er de eerste jaren mooi uit.’

Toch pluis je zo’n investering best goed uit voor je eraan begint. ‘Wat is het effectief rendement eens je gegarandeerd rendement wegvalt? Krijg je rendement voor puur die kamer of op basis van de algemene bezettingsgraad van het hotel? Je hangt enorm af van de exploitant. Het gaat vaak om langetermijncontracten, en als eigenaar van één kamer heb je niets in de pap te brokken over de exploitatie.’

Wie in de sector wil investeren, kan misschien beter naar een fonds kijken. ‘Zo’n fonds heeft voldoende gewicht om impact te hebben op de exploitant.’ Toch zelf in een hotelkamer investeren? ‘Let dan in elk geval op de locatie, bekijk of de infrastructuur kwalitatief is en de exploitant solvabel. Laat je niet alleen leiden door bruto rendement. Op toplocaties is dat misschien lager, maar heb je wel een hoger nettorendement.’

Steeds meer particulieren tonen interesse om KMO-units te kopen en te verhuren.

4. Kmo-units

3. Retail

Corona versnelde de trend naar online shoppen. ‘Retail in de stad werd toen veel harder afgestraft dan andere types vastgoed’, zegt Janssens. ‘Daarom kijken investeerders nu meer naar investeringen met een gemengde bestemming, zoals retail met kantoren of woningen.’

Ondertussen zien shoppingcentra en winkelstraten weer meer bezoekers. ‘Maar het middensegment heeft het nog moeilijk. Er zitten nog faillissementen aan te komen. De baanwinkels blijven het wel behoorlijk doen.’ 2023 kende een hogere take-up dan 2022. Dit jaar werd er voorlopig weer minder geïnvesteerd, vooral doordat institutionele investeerders de kat uit de boom kijken. Mogelijk komt er nog een inhaalbeweging. Belangrijk voor wie in retail investeert: let erop dat de uitbater van de winkel ook online mee is. ‘Als je binnen de stad op een toplocatie koopt, zit je nog altijd met een stabiel product. De huur was lange tijd erg hoog op zulke locaties. Hou er rekening mee dat winkels nu meer kosten hebben door e-commerce en marketing. Met een faire huurprijs en correct rendement heb je nog altijd een degelijke investering.’

Een kmo-unit is een relatief laagdrempelige investering, met vrij eenvoudige verhuur en beperkt beheer. ‘De vraag is hoog, en door de grondschaarste en regelgeving is het aanbod beperkt. België is een kmo-land, het doelpubliek voor zulke units zit verspreid en is breed: kleine zelfstandigen, logistieke bedrijven, start-ups, ruimtes voor workshops, ... De vraag is bovendien betrouwbaar: minder seizoensgebonden en cyclisch, meer resistent tegen economische terugvallen. De jongste jaren zien we, onder andere door e-commerce, een sterke stijging in de huur- en verkoopprijzen.’

Het resultaat: weinig leegstand en goede rendementen. ‘Er worden vol vertrouwen units neergezet. Daar waar het mag, zien we dat bestaande logistieke gebouwen opgesplitst worden tot kmo.’

Steeds meer particulieren tonen interesse om zulke units te kopen en te verhuren. ‘Toch zien we dat dit soort vastgoed nog altijd het vaakst voor eigen gebruik gekocht wordt.’

© Gettyimages

Het moment waarop je vastgoed koopt, bepaalt mee het rendement. Macro-economische factoren hebben een invloed op de markt en kunnen beïnvloeden wanneer je het beste koopt. Hierop moet je letten.

Investeren in vastgoed? ‘De komende jaren blijft de vraag groeien’

1

‘Een eerste belangrijke trend is de vraag’, legt Peter Vanden Houte uit, hoofdeconoom bij ING. ‘Uit simulaties blijkt dat die de komende jaren zal blijven groeien, aangedreven door de demografie. Het aantal gezinnen neemt toe door immigratie en door gezinsverdunning. Er zijn minder mensen per gezin, onder andere door de vergrijzing, met meer alleenstaanden. Als het aantal huishoudens stijgt, neemt ook de vraag naar woningen toe.’

2

Een tweede belangrijke trend is de verduurzaming

‘De Europese normen doen de vraag naar energie-efficiënte woningen sterk stijgen. De prijzen van vastgoed met een A- of B-label zijn flink omhooggegaan, maar bij E- en F-labels dalen de prijzen. Dat is een trend die niet zal keren’, zegt Vanden Houte.

3

Daarnaast heeft de stand van de rente een grote invloed op de huizenmarkt. ‘De hausse in de Belgische en Europese huizenprijzen van de jongste tien tot vijftien jaar liep gelijk met de sterke daling van de langetermijnrente. Die daling deed de waarde van vaste activa stijgen’, zegt Vanden Houte. ‘Of je als investeerder de komende jaren meerwaarde kan realiseren, hangt af van wat de rente zal doen. Blijft die stijgen, dan is dat minder goed nieuws voor de waarde van woningen.’

4

‘De ECB zal de kortetermijnrente waarschijnlijk verder laten dalen, maar de langetermijnrente is daarop vooropgelopen en ligt al een stuk onder de kortetermijnrente. De kans dat de langetermijnrente nog sterk daalt, is klein. Waar je enkele jaren geleden nog aan 1 procent kon lenen, is dat nu al even rond de 3 procent, en dat zal de komende jaren wellicht zo blijven. Nu kopen om te profiteren van rentedalingen heeft weinig zin. De rente is op dit moment een eerder neutrale factor, geen stimulans om te investeren in vastgoed.’

‘De

prijzen van vastgoed met een A- of B-label zijn flink omhooggegaan, maar bij E- en F-labels dalen de prijzen.’

Peter Vanden Houte, hoofdeconoom bij ING

5

‘De Belgische vastgoedmarkt is erg stabiel. Soms klagen we over prijsstijgingen, maar van alle Oeso-landen is de volatiliteit bij ons het kleinste. Door de automatische indexering zijn gezinnen bij ons minder onderhevig aan inflatieschokken. Hun afbetalingscapaciteit verandert minder, waardoor je ook minder abrupte prijsschommelingen krijgt.’

6 Locatie blijft nog altijd de bepalende factor bij uitstek op de vastgoedmarkt. ‘Ook nu we sinds de pandemie meer van thuis werken, blijven de prijzen stijgen naarmate je dichter naar een stadscentrum gaat.’

© Gettyimages

VASTGOEDFINANCIERING ZONDER BANK: SLIM VOOR ONDERNEMERS

ÉN INVESTEERDERS

Briqwise biedt investeerders de mogelijkheid om hypothecaire leningen aan ondernemers en kmo’s te verstrekken, met vastgoed als onderpand. Zonder bank als tussenpersoon biedt dit platform een aantrekkelijk en relatief risicoarm alternatief voor beide partijen. ‘Rendementen van 7 tot 8 procent zijn haalbaar’, zegt Edgar Warmoes, General Manager van Briqwise België.

Briqwise brengt via een innovatief peer-to-peerplatform investeerders samen met ondernemers die op zoek zijn naar vastgoedfinanciering. Die kan variëren van de aankoop van een bedrijfsgebouw tot de bouw van een nieuw magazijn. ‘Elke lening wordt gekoppeld aan een hypothecair onderpand en notarieel vastgelegd’, verduidelijkt Warmoes.

Snelle zorgeloze investering

Het platform speelt in op de toenemende vraag naar alternatieve financieringsmogelijkheden, vooral bij ondernemers die niet altijd terechtkunnen bij traditionele banken. ‘Banken zijn vaak terughoudend bij het verstrekken van nieuwe leningen aan kmo’s’, stelt Warmoes. Bij Briqwise krijgen ondernemers binnen de 24 uur na het indienen van hun financieringsaanvraag een eerste go of no-go. Investeerders ontvangen gegarandeerde maandtermijnen en een vaste brutorente van 7 tot 8 procent.

‘Vastgoed als onderpand biedt zekerheid. Mocht een onderneming de lening niet terugbetalen, dan blijft de investeerder beschermd via de hypothecaire waarborg.’

Edgar

General Manager van Briqwise

‘Vastgoed als onderpand biedt zekerheid. Mocht een onderneming de lening niet terugbetalen, dan blijft de investeerder beschermd via de hypothecaire waarborg’, benadrukt Warmoes. ‘Wie hogere rendementen nastreeft, belandt vaak bij risicovollere beleggingen zonder garanties. Ons model biedt een aantrekkelijk rendement met aanzienlijk minder risico, plus een rendementsgarantie die elk wanbetalingsrisico uitsluit.’ Briqwise regelt alle juridische contracten en betalingen, screent kmo’s grondig en creëert op die manier een perfecte match tussen kmo en investeerder.

Voordelen ten opzichte van klassiek vastgoed

Waar klassieke vastgoedbeleggingen vaak een lange looptijd hebben van 15 of 20 jaar, lopen de investeringen bij Briqwise tussen de 3-5 jaar. Edgar Warmoes: ‘Dit maakt het platform ook aantrekkelijk voor investeerders die op zoek zijn naar een snel realiseerbaar en hoog aanvullend inkomen op korte termijn, bijvoorbeeld als voorbereiding op hun pensioen.’ Een ander belangrijk voordeel is dat investeerders zich geen zorgen hoeven te maken over het beheer van het vastgoed. ‘Er zijn geen verplichtingen zoals het zoeken naar huurders of het regelen van reparaties’, benadrukt Warmoes. ‘Tegelijk genieten investeerders wél van dezelfde stabiliteit. In tegenstelling tot de schommelingen op de aandelenmarkt blijft vastgoed over het algemeen een evenwichtige vorm van vermogensopbouw, zelfs in economisch onzekere tijden’, besluit Warmoes.

Investeren kan vanaf 100K euro Meer info op briqwise.com/be-nl

Warmoes,

Edgar Warmoes, General Manager Briqwise België ©Marco Mertens

Investeren in de rand van Brussel

Langs de oevers van de Woluwe, op 200 m van het Brussels Gewest, transformeert ION een voormalig kantoorcomplex tot een vooruitstrevende woonplek. De site huisvest lichtrijke appartementen, buurtondersteunende diensten en maar liefst 20.000 m² groenruimte.

Gunstige locatie dicht bij Brusselse ring en oprit E40

Vlakbij internationale bedrijven, Europese school en ziekenhuis

Mix van 1/2/3/4 slaapkamer appartementen

Weelderige omgeving rondom de gebouwen (2 hectare)

Schrijf je hier in voor het investeringsevent of neem contact op via 0477 80 61 11 - sales@ion.be

Investeringsevent Successieplanning 21/11

Selectie units geschikt voor investeerders

Energiescore A+: energiezuinige technieken

Gunstige fiscaliteit tov. Brussels Gewest

Zicht op meerwaarde dankzij prijsevolutie regio

Tips voor de beginnende vastgoedinvesteerder

Investeren in vastgoed, maar u weet niet waar te beginnen? Liever renoveren of toch werken met AirBnb? Met deze tips, waarschuwingen en geboden van vastgoedexperts zetten we u op weg.

Renoveren om te verkopen

Een bouwval kopen voor een prijsje, zelf renoveren en vervolgens met een flinke meerwaarde verkopen: het blijft een populaire formule.

Wees realistisch

‘Zulke projecten vereisen een grondige voorbereiding en vooral veel zelfkennis’, zegt Pieter De Waele, onafhankelijk vermogensadviseur en zaakvoerder van vastgoedgroep Urbis. ‘Niet iedereen is daarvoor gemaakt. Het wordt vaak te eenvoudig voorgesteld, en de financiële plannen en tijdlijnen blijken meer dan eens onrealistisch. Zeker met de hoge bouwkosten is het niet eenvoudig een juiste inschatting van je rendement te maken.’

Geef niet op na één gesprek met de bank

Toch is het voor veel jonge mensen met een bescheiden budget nog altijd een goede manier om te starten met investeren ‘Niet

iedereen is gemaakt om te renoveren. Het wordt vaak te eenvoudig voorgesteld.’

Pieter De Waele, onafhankelijk vermogensadviseur

in vastgoed, zegt Demi De La Ruelle, zaakvoerder van Nest Vastgoedcoach. ‘Heb je je huiswerk gemaakt en ben je overtuigd van je project, blijf dan zoeken naar een goede financiële partner. Het is niet omdat één bank je plannen afschiet, dat het niet zal lukken.’

Liever opfrissen

De La Ruelle adviseert om te kiezen voor een pand waarvan de constructie al helemaal in orde is. ‘Velen zijn niet grondig genoeg bij hun zoektocht en lopen tijdens het verbouwen tegen grote werkzaamheden aan, bijvoorbeeld de renovatie van het dak. Dat is een grote investering die je soms moeilijk kan terugverdienen, zeker als er dan geen geld meer over is voor de afwerking.’ ‘Met een pand waar je je kan concentreren op de opfrissing van de keuken en de badkamer, loop je minder kans je te vergalopperen. Een mooie afwerking is enorm belangrijk om de aandacht te trekken en mensen de klik te laten voelen bij een rondleiding.’ Dat geldt ook voor inrichting. ‘Een lege woning verkopen is veel moeilijker. Er bestaan nu goede AI-programma’s waarmee je een beeld kan geven van de woning met meubels erin.’

Hou de regelgeving in de gaten

Daarnaast hou je best de plannen van de komende regering in de gaten. ‘Er ligt veel op tafel dat een belangrijke invloed kan hebben op je mogelijk rendement’, zegt Katrien Kempe, zaakvoerder bij vastgoedfederatie BVS. ‘De btw-tarieven van nieuwbouw liggen op tafel, net als de hervorming van registratierechten op regionaal niveau. Die kunnen de aantrekkelijkheid van nieuwbouw versus bestaande woningen beïnvloeden, net als de verhouding tussen de gewesten.’

Investeren in het hart van Europa loont

Als Europese hoofdstad biedt Brussel sterke huurrendementen en een mooi meerwaardepotentieel door de aanwezigheid van een internationaal en kapitaalkrachtig huurpubliek.

VIJF REDENEN OM TE INVESTEREN IN BRUSSEL

1. Hoogste huurrendementen van België

2. Structureel woningtekort

3. Huurprijzen gemiddeld 15% gestegen sinds 2022

4. Sterke en stabiele huurmarkt, mede dankzij talrijke Europese instellingen en internationale ondernemingen

5. Groot meerwaardepotentieel, opwaardering van buurten

VERHUREN ZONDER ZORGEN MET SKYLINE RENTING

+ 22 jaar n°1 in verhuur aan expats

+ 1.700 appartementen in beheer

Langetermijn huurcontracten

Gemiddelde bezettingsgraad van 98%

Volledige ontzorging van A tot Z

Persoonlijke verhuurbegeleider

Onze nieuwbouwprojecten in verkoop

Investeer met inzicht, kies voor uitzicht.

VRAAG UW INFO AAN www.thebanks-brussels.be of bel 02 342 09 09

Investeren in vastgoed was nog nooit zo groen.

VRAAG UW INFO AAN www.villaverde-brussels.be of bel 02 342 09 09

THE BANKS - BRUSSEL

VILLA VERDE - WOLUWE

‘Het is niet omdat één bank je plannen afschiet, dat het niet zal lukken.’

Demi De La Ruelle, zaakvoerder van Nest Vastgoedcoach

Kopen om te verhuren

Een opbrengsteigendom kopen om op langere termijn te verhuren, blijft een populaire optie. ‘Vaak zijn het mensen die hun hypotheek afbetaald hebben en maandelijks een som kunnen beleggen’, zegt De Waele. ‘Of ouderen die kleiner gaan wonen en het restbedrag in nieuw vastgoed investeren.’

Onderzoek de buurt en de ontwikkelaar

Denk goed na waar je koopt, adviseert De Waele. ‘En dan heb ik het niet alleen over stadscentrum versus randgemeente. Kijk ook hoeveel aanbod er in de buurt is. Als je koopt waar nog meer appartementen in ontwikkeling zijn, zal je je huurprijs misschien moeten laten dalen en dat beïnvloedt je rendement.’

Koop je nieuwbouw, dan verdient de ontwikkelaar een extra check. ‘Heeft de ontwikkelaar andere projecten in de buurt en hoe staat het daarmee? In welke mate is hij verankerd in de buurt? Wie zijn de concurrenten?’

De samenstelling van een appartementsblok kan ook een doorslaggevende factor zijn. ‘Koop je in een appartementsblok, ga dan na of er ook appartementen

door de eigenaars zelf bewoond worden. Dat is belangrijk voor de duurzaamheid van je investering.’

Denk na over je verhuurformule

Ook als je verhuurt, moet je weten waaraan je begint. Helemaal zelf verhuren is een optie, maar vraagt behoorlijk wat werk. Een tweede mogelijkheid is werken met een makelaar, die de huurder voor jou vindt en vaak ook het contract registreert. ‘Dat kost meestal een maand huur, plus btw’, zegt De Waele.

Nog een optie is werken met een rentmeester. ‘Hij zoekt een huurder en heeft daarbij een incentive om goed te screenen, want hij draait ook op voor het onderhoud van het pand, de inning van de huur en de contacten met de huurder. Dat is goed voor de doorverkoopwaarde van het pand. Voor rentmeesterschap betaal je ongeveer 8 procent van de huurprijs’, zegt Pieter De Waele. ‘Je moet daarbij jezelf kennen. Ben je niet sterk in de opvolging van je verhuur of zit je met een slechte huurder, dan zal dat ook je rendement negatief beïnvloeden.’

Schat het rendement niet te rooskleurig in

Staar je niet alleen blind op de aankoopprijs, zegt De La Ruelle. ‘Fijn als je een

goede koop kan doen, maar neem ook de toekomstige kosten mee in je berekening: kadastraal inkomen, meerwaardebelasting, wanbetaling door huurders, …’

Koop je bij een ontwikkelaar, kijk dan verder dan de cijfers in de brochure, zegt De Waele. ‘Wees voorzichtig als er een stijging van de vastgoedprijzen ingecalculeerd is om de berekening te laten kloppen. Dat soort voorspellingen geeft je geen enkele garantie. Blijf dus realistisch en aarzel niet om gas terug te nemen.’

Omgekeerd is niet alleen het rendement van tel. ‘Als je een appartement aan de kust wilt kopen om te verhuren, maar ook om zelf vaak te gebruiken, dan hoef je misschien niet noodzakelijk het hoogste rendement te halen. Niet alles moet een investering zijn.’

Sta juridisch sterk

Zorg ook dat je contract in orde is. ‘Nog te veel verhuurders hebben geen degelijk huurcontract’, zegt De La Ruelle. ‘Ze staan niet stil bij toekomstige struikelblokken, bijvoorbeeld dat de huurder je enkele momenten per week in het pand moet binnenlaten als je het wil verkopen, zodat je het kan tonen aan kopers. Ook een plaatsbeschrijving bij het begin en het einde van het huurcontract is onontbeerlijk, maar wordt nog te weinig gedaan.’

Een tweede verblijf kopen en verhuren

Een appartement kopen op een populaire plek en dat een deel van de tijd verhuren, al dan niet via online platformen als AirBnb, ook daar bestaat toenemend interesse voor.

Pluis de regelgeving uit

Verhuren op korte termijn is vaak financieel interessanter dan op langere termijn. Werk je met een app, dan is de kans op wanbetaling ook een stuk kleiner. ‘Hou bij de berekening van je rendement wel rekening met de kosten’, raadt De La Ruelle aan. ‘Het beheer is intensiever dan bij langetermijnverhuur. Je kan de schoonmaak uitbesteden, maar dat heeft dan weer invloed op je rendement. Je moet ook belastingen betalen op de verhuur en er is regelgeving voor vakantiewoningen. Laat je dus grondig adviseren door experts als je voor deze formule kiest.’

Let op voor gemeenschappelijke kosten

De grootste valkuil als je een appartement koopt: de kosten voor de gemeenschappelijke delen. ‘Zorg dat je weet welke investeringen er gepland staan of gedaan moeten worden. Die hebben een grote invloed op je rendement. Kopen in een klein blok kan daarom interessanter zijn dan in een groot.’

Of toch maar een vastgoedfonds?

Zelf verbouwen of verhuren is niet de enige manier om in vastgoed te investeren, zegt De Waele. ‘Niet iedereen is daar graag mee bezig en dat hoeft ook niet. Het is niet onverstandig om je familie te betrekken bij je plannen. Investeren in een woning die kan dienen als kot voor je kinderen en waar ze dan later in kunnen gaan wonen? Mooi, maar ben je zeker dat zij daarop zitten te wachten? Kan je nu al hun toekomstige woonplaats vastleggen? Of oudere mensen die hun kinderen een woning willen nalaten, terwijl die helemaal geen baksteen in de maag hebben. Er zijn nog zoveel andere mogelijkheden: ook via fondsen kan je perfect in vastgoed beleggen, zonder zelf te moeten beheren. Je kan ook beide doen als vorm van spreiding. Zoals in alle vormen van beleggingen werk je het best met een plan op maat, en volgens je eigen risicoprofiel en wensen. Ook in vastgoed is dat het geval.’

‘Een mooie afwerking is enorm belangrijk om de aandacht te

trekken en mensen de klik te laten voelen bij een rondleiding.’

Demi De La Ruelle, zaakvoerder van Nest Vastgoedcoach

© Gettyimages

INVESTEER ZORGELOOS MET GEGARANDEERDE

INKOMSTEN

Gegarandeerde inkomsten*

Maandelijkse zekerheid van uw inkomsten dankzij poolsysteem.

De gemiddelde kotprijs in Vlaanderen stijgt naar € 500. (Bron: De Tijd)

Zorgeloos beheer door ervaren uitbater*

Zo hoeft u geen operationele, technische of administratieve taken uit te voeren.

Moderne units voorzien van alle comfort

Keuze uit verschillende types.

Toplocatie aan campus Universiteit Antwerpen

Meer dan 95.000 studentenkoten tekort in Vlaanderen!

Te koop vanaf € 149.750* (excl. kosten)

*Cfr. de contractuele bepalingen.

ONTDEK ALLE VOORDELEN OP WWW.STUDENZA.BE

FISCAALJURIDISCH ADVIES

Investeer je privé in residentieel vastgoed? Volgende fiscale aspecten en valkuilen verlies je beter niet uit het oog.

Fiscale spelregels voor vastgoed

Registratiebelasting: 1, 3, 4 of 12 procent?

Als je in Vlaanderen een enige woning koopt, betaal je daarop 3 procent registratiebelasting. ‘Als je die woning energetisch renoveert of sloopt en heropbouwt, kan het zelfs voor 1 procent, maar de voorwaarden zijn strikt’, vertelt Senne Verholle, fiscaal advocaat bij Aeacus Lawyers. ‘Voor ander vastgoed is de registratiebelasting steviger: 12 procent.’

Je kan je ook registreren als beroepsverkoper. ‘Dan bedraagt de registratiebelasting 4 procent en dan moet je de woning ten laatste op 31 december van het achtste jaar dat volgt op de aankoop weer verkocht hebben. Bijkomende voorwaarde is dat je binnen de vijf jaar minstens drie verkopen realiseert’, knoopt zijn collega Christophe Romero aan, ook fiscaal advocaat.

Belast op werkelijke huurinkomsten?

Verhuur je het eigendom aan een andere particulier die de woning niet voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan word je niet op de werkelijke huurinkomsten belast. ‘Je betaalt jaarlijks alleen belasting op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) x 1,40. Voor oudere woningen zal die belasting

‘Velen weten niet dat je een kostenforfait (40%) van de werkelijke huurinkomsten kan aftrekken.’

Senne Verholle, fiscaal advocaat bij Aeacus Lawyers

ALS DE FISCUS JE ACTIVITEITEN ALS EEN BEROEPSINKOMEN ZIET

Als de fiscus oordeelt dat je vastgoedactiviteiten een beroepsmatig karakter hebben, kunnen de gevolgen groot zijn. ‘Je wordt dan belast op de werkelijke huurinkomsten, ook als je verhuurt aan particulieren die de woning niet voor beroepsdoeleinden gebruiken. Niet alleen kom je dan snel in hogere belastingschijven terecht, je betaalt ook socialezekerheidsbijdragen, riskeert belast te worden op gerealiseerde meerwaarde zoals in een vennootschap, enzovoort’, stipt Verholle aan.

‘De fiscus zal onder meer kijken hoeveel vastgoed je hebt, het al of niet speculatieve karakter, wat je als hoofdberoep doet, hoe je de activiteiten financiert, of je bijkomende diensten (zoals ontbijt) aanbiedt, …’, somt Romero op. ‘De fiscus zal wellicht geen vragen stellen als je twee garageboxen met eigen middelen aankocht om ze te verhuren. Anders wordt het als je twaalf appartementen kocht en renoveerde, een handvol leningen hebt, zelf alle administratie doet, en ook via AirBnb verhuurt. Ook de tijd en energie die je spendeert, zal beoordeeld worden. Hiervoor kan je werken met een rentmeester of makelaar, zodat je duidelijk kunt aantonen dat je een passieve rol speelt in het beheer van je vastgoed.’

veelal fors lager liggen dan voor nieuwe. Het KI van oudere gebouwen is doorgaans lager dan het KI voor nieuwe gebouwen, tenzij een herschatting plaatsvond’, gaat Romero voort.

Gebruikt een huurder het gebouw voor beroepsdoeleinden, dan moet je als verhuurder de werkelijke huurinkomsten aangeven. ‘Velen weten niet dat je een kostenforfait (40%) van de werkelijke huurinkomsten kan aftrekken. Let wel, die forfait wordt beperkt op basis van het KI. Zeker voor oudere woningen met een laag KI merken we in de praktijk dat die 40 procent niet gehaald wordt. Hou er rekening mee bij de berekening van je rendement vóór je een opbrengsteigendom koopt’, tipt Verholle.

Ook goed om weten: als de huurder een pand gebruikt om een lange afstand te overbruggen dan hoef je als verhuurder de werkelijke huurinkomsten niet aan te geven. ‘Stel dat je een flat in Hasselt verhuurt aan een arts uit Ieper, die op weekdagen een uitvalsbasis dicht bij het ziekenhuis in Hasselt nodig heeft. De arts gebruikt de flat in dat geval niet voor zijn beroep, maar alleen om zijn beroep in het nabijgelegen ziekenhuis te kunnen uitoefenen. Als verhuurder betaal je dan in principe alleen de jaarlijkse belasting op het geïndexeerde KI X 1,40.’

Onroerende voorheffing

Net als voor je eigen woning betaal je jaarlijks onroerende voorheffing op extra vastgoed. Het principe en de berekening zijn dezelfde. Het geïndexeerde KI vormt de basis waarop de onroerende voorheffing berekend wordt. Het te betalen bedrag hangt verder af van de ligging, aangezien de provincie en de gemeente opcentiemen aanrekenen op de basisheffing.

Meerwaardebelasting?

Eerst het slechte nieuws. Verkoop je binnen de vijf jaar een woning met winst, dan betaal je 16,5 procent belasting op de winst plus gemeentebelasting. Verkoop je binnen de

‘Het KI van oudere gebouwen is doorgaans lager dan het KI voor nieuwe gebouwen, tenzij een herschatting plaatsvond.’

Christophe Romero, fiscaal advocaat bij Aeacus Lawyers

acht jaar een grond, dan beloopt die belasting 33 procent op de winst plus gemeentebelasting als de termijn korter is dan vijf jaar en 16,5 procent plus gemeentebelasting bij een termijn tussen vijf en acht jaar.

Het goede nieuws? ‘Je mag een ruime kostenforfait aftrekken van die winst. Verkoop je bijvoorbeeld vastgoed een jaar na de aankoop, dan kan je die zelfs met 30 procent winst verkopen zonder dat er een euro meerwaardebelasting verschuldigd is. In de praktijk gebeurt het zelden dat er effectief meerwaardebelasting verschuldigd is. En op je eigen gezinswoning betaal je sowieso geen meerwaardebelasting op voorwaarde dat je ze twaalf maanden permanent hebt bewoond.’

Telkens opnieuw een eigen, enige woning kopen, opknappen en verkopen, en de meerwaarde belastingvrij opstrijken, … ‘Geen goed idee’, waarschuwt Verholle. ‘Door het herhaaldelijke karakter van zulke transacties kan de fiscus die beschouwen als speculatie of een beroepsactiviteit.’

STRATEGISCH INVESTEREN IN VASTGOED

WAT IS UW VOLGENDE ZET?

KASTERLEE - BAYOT

KMO-units & kantoren

Ook voor vrije beroepen

Top mobiliteit

GENT - RINKKAAI

Nieuw landmark langs de Leie

Luxe appartementen

Feeërieke zichten

MOL - ZILLELANDE

Energiezuinige BEN-woonwijk

Studio’s, appartementen & penthouses

Nieuw buurtpark van 10.000 m²

Nabij centrum Mol

MECHELEN - WATTLAND

Gezellige BEN-woonwijk

Tussen Mechelen centrum & de Dijle

Slechts 30% bebouwd, volop in het groen

MECHELEN - NEWTON HOUSE

10 Luxe appartementen & handelspand

Mechelen centrum

SINT-KATELIJNE-WAVER - BORGERWIJK

Patio- & parkappartementen

Historische site Borgerwijk buurtpark

LANCERING

STUDENTENPROJECT KOTTER OP TOPLOCATIE IN GENT!

Ottergemsesteenweg 453, 9000 Gent

Investeren in KOTTER, Vree wijze studentenkamers in Gent! Ideaal voor ouders van studerende kinderen of investeerders die op zoek zijn naar kwalitatieve, centraal gelegen studentenkoten.

Toplocatie vlakbij de verschillende campussen en het UZ Gent

Grote vraag naar studentenvastgoed

Hoge afwerkingsgraad

12% registratierechten ipv 21% BTW

Interessant rendement voor investeerders

Gesplitste aankoop? ‘Fiscaal interessant, maar risicovol’

De juiste juridische structuur kan een investering fiscaal interessanter maken, zowel voor particulieren als ondernemers. De gesplitste aankoop is daarbij een interessant instrument. ‘Anders dan vroeger lijken velen geen schrik meer te hebben om hun kinderen al vroeg in dat proces te betrekken.’

Wie een vastgoedinvestering op het oog heeft, doet er goed aan ook de juridische mogelijkheden te onderzoeken. A ankelijk van uw familiale situatie kan de juiste juridische structuur heel wat extra rendement opleveren.

Tenzij u een huis renoveert om meteen weer door te verkopen, is een investering in vastgoed bij uitstek een langetermijninvestering, zegt notaris Bart Van Opstal, woordvoerder van Notaris.be. ‘Vaak gaat het om mensen boven de vijftig die al wat gespaard hebben of zelf erfenissen ontvangen hebben. Het is niet onlogisch dat ze niet alleen

aan hun eigen rendement denken, maar ook beoordelen hoe ze de investering op een gunstige manier bij de volgende generatie krijgen.’

Geen er elasting

Voor mensen met kinderen is de gesplitste aankoop een courante techniek, zegt Van Opstal. ‘Bij de gesplitste aankoop zet je een constructie op waarbij de eigendomsstructuur bij de ene partij zit, meestal de kinderen, en de opbrengststructuur bij de andere, vaak de ouders. Dikwijls komt de blote eigendom op naam van de kinderen te staan, en de ouders krijgen dan voor de rest van hun leven het vruchtgebruik. Dat wil zeggen dat zij tot hun overlijden het eigendom kunnen verhuren en de huuropbrengsten innen. Zij zijn ook aansprakelijk en verantwoordelijk voor de verhuring, de kinderen niet. Ook als één ouder overlijdt, blijft de andere verder de verhuring beheren en de huur in ontvangst nemen.’ Zijn beide

JURIDISCHE VALKUILEN VERMIJDEN

Wie investeert in vastgoed, moet goed op de hoogte zijn van de spelregels. Toch trappen veel beginnende investeerders in dezelfde val. Notaris Van Opstal signaleert enkele vaak voorkomende fouten.

1

Fiscaliteit verandert

Een vastgoedinvestering doe je meestal voor de lange termijn, maar fiscale regels veranderen geregeld en snel. Dat kan een invloed hebben op je beoogde rendement. ‘Zet je de stap naar een investering, zorg ervoor dat je op de hoogte bent van de meest recente regels en van wat er nog op stapel staat’, zegt Van Opstal. ‘Denk bijvoorbeeld aan huurinkomsten. Vandaag worden die forfaitair berekend op basis van het kadastraal inkomen. Maar het is mogelijk dat je in de toekomst de reële inkomsten in je personenbelasting moet aangeven. Blijf dus altijd voorzichtig bij de berekening van je rendement.’

ouders overleden, dan staat de eigendom al op naam van de kinderen en hoeft er niet geërfd te worden. De kinderen kunnen dan beslissen wat er verder met het eigendom moet gebeuren.

De gesplitste aankoop is onder verschillende omstandigheden een aanrader, zegt Van Opstal. ‘De gesplitste aankoop is bijzonder interessant, omdat de kinderen bij het overlijden van de ouders geen erfbelasting hoeven te betalen. Fiscaal is de gesplitste aankoop dus bijzonder voordelig, maar je moet wel alle regels strikt naleven. Elke partij moet zijn deel betaald hebben. Je kan er als ouder wel voor kiezen de aankoopsom van de blote eigendom aan de kinderen te schenken. Daarop ben je maar 3 procent schenkbelasting verschuldigd, als je na de schenking nog drie jaar in leven blijft.’

Nog een voordeel: alleen de ouders moeten het kadastraal inkomen aangeven in hun personenbelasting. ‘Voor de kinderen verandert de aankoop niets in hun belastingaangifte. Tenzij het vastgoedeigendom na een aantal jaar weer verkocht wordt met meerwaarde. Dan moet elke partij wel belastingen betalen op de gerealiseerde meerwaarde.’

Ook zonder kinderen

De gesplitste aankoop is in trek, ook omdat families gesprekken over successie

en vermogensbeheer minder dan vroeger uit de weg gaan, merkt Van Opstal. ‘Het alternatief zou zijn dat de ouders het vastgoed kopen en daarna schenken. Maar we zien dat ze hun kinderen graag al vroeger in het proces betrekken.’

Toch heeft de gesplitste aankoop ook nadelen. ‘Je kinderen zijn in deze constructie volwaardig mede-eigenaars. Wil je na enkele jaren weer verkopen, omdat het

‘De gesplitste aankoop is bijzonder interessant, omdat de kinderen

bij het overlijden van de ouders geen erfbelasting hoeven

te betalen.’

Bart Van Opstal, notaris en woordvoerder van Notaris.be

2

Mede-eigendom: hou rekening met geplande investeringen

Koop je een appartement of ander vastgoed in een gedeelde eigendom? Let erop dat je op voorhand weet welke investeringen gepland staan, het zijn kosten die je zelf niet in de hand hebt. ‘Wat is er al beslist over dak- of gevelrenovatie, of de aanpak van betonrot? In die kosten zal je moeten participeren, en dat kan je rendement flink beïnvloeden. Ook in omgekeerde zin trouwens: het kan best zijn dat er wat reservekapitaal in het gebouw zit.’

‘Sta als mogelijke investeerder op je strepen. Vraag de balansen van de mede-eigendom op en de verslagen van de algemene vergadering van de voorbije drie jaar. Zo kom je niet voor verrassingen te staan.’

3 Fiscale optimalisering is niet alles

‘Investeren in vastgoed doe je meestal voor de lange termijn. De gesplitste aankoop is dan een goed idee. Toch denk je beter goed na voor je een dergelijke structuur opzet. Je geeft investeringsvrijheid op. Het vastgoed verkopen zonder akkoord van de mede-eigenaars gaat niet. Voor veel vijftigers is de vastgoedinvestering een verzekering voor hun oude dag. Ze willen de mogelijkheid om te verkopen, mocht dat nodig zijn. Let dus niet alleen op de fiscale gevolgen, maar ook op de familiale en burgerrechtelijke gevolgen. Op een bepaald moment moet je dus kiezen tussen investeringsvrijheid en fiscale optimalisering.’

verhuren je niet ligt of omdat je het geld toch liever anders besteedt, dan kan dat alleen met het akkoord van alle kinderen. Voor die structuur moeten de familiale relaties dus goed zijn en heb je het nodige vertrouwen nodig. Heb je met een of meerdere kinderen een slechter contact, dan is deze formule niet aangewezen.’ Bij alleenstaanden zonder kinderen is de gesplitste aankoop eerder uitzonderlijk, zegt Van Opstal. ‘Nochtans kan het daar een extra interessante formule zijn, bijvoorbeeld om met neven of nichten samen te investeren. De erfbelasting in vreemde lijn, waaronder neven en nichten vallen, loopt op tot 65 procent. Het financiële voordeel van een investering via gesplitste aankoop loopt daar dus een stuk hoger op. Als er vertrouwen is, is het de moeite van het overwegen zeker waard.’ Een notaris kan een geplande vastgoedinvestering scannen en advies geven over de gepaste juridische structuur.

‘Fiscaliteit verandert geregeld en snel. Dat kan een invloed hebben op je beoogde rendement.’

Bart Van Opstal, notaris en woordvoerder van

Notaris.be

Met een vennootschap

Wie een bedrijf heeft, kan ook via een vennootschapsstructuur investeren in vastgoed, bijvoorbeeld om opgebouwde liquiditeit binnen de onderneming te investeren. ‘Ook daar werken we met een constructie waarbij we de blote eigendom en het vruchtgebruik scheiden’, legt Van Opstal uit. ‘De ondernemer koopt de blote eigendom in eigen naam, het vruchtgebruik op de investering komt zijn vennootschap toe. De vennootschap kan dan investeren in het vastgoed en de huurinkomsten innen.’

Het verschil met de gesplitste aankoop bij particulieren zit in de duurtijd. ‘In dat geval is het vruchtgebruik beperkt in de tijd, voor een periode van pakweg vijftien jaar. Loopt het vruchtgebruik af, dan wordt het bij de blote eigendom gevoegd. Een interessante formule, want de vennootschap doet de investeringen en niet de particulier.’ Bij zulke aankopen moet je wel waken over het evenwicht tussen kosten en baten voor beide partijen. ‘Het moet fiscaal verdedigbaar blijven, en conform het maatschappelijk doel van de vennootschap. Want die constructies worden vaak grondig gecontroleerd.’

Roerend maken via patrimoniumvennootschap

Beschik je over meerdere eigendommen, dan is ook de patrimoniumvennootschap een optie. ‘Daarin breng je je investeringen en patrimonium onder. De familieleden zijn dan geen eigenaar van de eigendommen, maar aandeelhouders van de vennootschap. Zo hou je je investeringen samen en hou je ze roerend. Dat is fiscaal interessanter bij erfenissen’, besluit Van Opstal.

SLIM INVESTEREN IN VASTGOED?

Ontdek onze duurzame, future proof projecten in Vlaanderen.

ANTWERPEN, STADSPARK

• Pal in het centrum

• Praktische indeling

• Hoog verhuurpotentieel

Quellinstraat 46, 2018 Antwerpen

www.residentie-edouard.be

MECHELEN, KEERDOK

• Bruisende, nieuwe buurt

• Centrum Mechelen

• Uitzonderlijk duurzaam

Rode Kruisplein, 2800 Mechelen

www.dok-mechelen.be

OUDENAARDE, SCHELDE-EILAND

• Frontaal waterzicht

• Terras en/of eigen aanlegsteiger

• Tijdloze afwerking

Trekweg, 9700 Oudenaarde

www.bord-eau.be

Opbrengsteigendom: privé of vennootschap?

PRIVÉ

+

• Gebruikt de huurder het pand voor privégebruik, dan wordt de belasting berekend op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent.

• De intresten voor een lening mogen van je onroerend inkomen afgetrokken worden.

• Minder formaliteiten dan bij een vennootschap: geen jaarrekening, geen boekhouder, …

• Het vastgoed en de inkomsten zijn onmiddellijk deel van het privévermogen.

• Bij professioneel gebruik worden de werkelijke huurinkomsten belast, na aftrek van een kostenforfait van 40 procent. Het huurinkomen komt veelal boven op een pensioen of een belastbare bezoldiging, waardoor ze onderworpen dreigen te worden aan hogere tarieven in de personenbelasting.

• Er kan meerwaardebelasting van 16,5 procent van toepassing zijn bij verkoop binnen de vijf jaar. Bij gronden bedraagt de termijn acht jaar. Dankzij een kostenforfait is de eigenlijke belastingdruk eerder laag en meestal nihil.

• Schenken van vastgoed is duur: de schenkingsrechten kunnen in rechte lijn oplopen tot 27 procent in Vlaanderen.

• Bij een groot onroerend patrimonium is de kans op discussie met de fiscus groter.

• Vermogensplanning kan minder eenvoudig zijn bij meerdere kinderen en meerdere gebouwen met verschillende waarde. Bij een vennootschap kan je elk een gelijk deel van de aandelen schenken of in de nalatenschap laten.

VENNOOTSCHAP

• Je kan de aankoopkosten aftrekken: de erelonen van de notaris, de registratiebelasting, btw en architect.

• Voor residentieel vastgoed kan je afschrijvingen doen op het gebouw. De aankoopprijs kan je als kosten inbrengen.

• Je kan intresten volledig aftrekken als je de aankoop financiert met een lening.

• Tijdens het gebruik kan je de beroepskosten aftrekken.

• Als je aandelen schenkt van een vennootschap met onroerend goed bedraagt het tarief 3 procent in rechte lijn in Vlaanderen. Familiale ondernemingen kunnen tegen 0 procent schenken.

• Geen discussies met fiscus over beroepsinkomen of niet.

• De werkelijk ontvangen huurinkomsten worden na aftrek van de kosten belast aan 25 of mogelijk 20 procent.

• Je betaalt 20 of 25 procent belasting op de meerwaarde. Je kan de druk verlagen door de taxatie te spreiden in de tijd zodat je ook de inflatiedruk beperkt. Je moet wel de volledige verkoopsom binnen de vijf jaar investeren in afschrijfbare activa.

• Nadat je meerwaardebelasting hebt betaald en de liquiditeiten naar je persoonlijk vermogen wilt overbrengen, zal je roerende voorheffing en soms registratierechten tot 12 procent betalen. De roerende voorheffing is in regel 30 procent, maar in de praktijk eerder 15 procent door het VVPRbisregime of nog minder bij uitkering aangerekend op de liquidatiereserve.

• Meer formaliteiten

ibis Styles Bredene

het populairste hotelproject aan de Kust!

100% zorgeloos door beheer professionele uitbater

Mogelijkheid tot eigen gebruik

Unieke locatie aan de zee (300m van het strand)

Elk kwartaal meedelen in het resultaat van het hotel

Hotelvastgoed, een investeringsconcept dat sterk aan populariteit wint!

Hotelvastgoed is een zorgeloos investeringsconcept dat de laatste jaren steeds meer aan populariteit wint in België. Steeds meer investeerders kiezen voor dit type vastgoed, dankzij voordelen zoals het volledig ontzorgd beheer, aantrekkelijke rendementen, de mogelijkheid tot eigen gebruik en relatief lage instapprijzen. Dit concept werkt vaak via erfpacht en lijkt sterk op dat van een verhuurappartement: de aankoop gebeurt via

een notariële akte, de opbrengsten groeien mee met de tijd en het vastgoed behoudt zijn meerwaarde. Bovendien kun je het eenvoudig verkopen, schenken of erven.

Wil je meer weten over dit investeringsconcept met directe opbrengsten? Scan dan de QR-code!

RENDEMENT

Investeren in vastgoed, daarvoor moet je steenrijk zijn. Dat is de mening van velen. In werkelijkheid kan je ook met een klein budget in vastgoed stappen.

De vraag van 1 miljoen: Vanaf welk budget kan je investeren in vastgoed?

‘Met een budget van 50.000 euro kan je al instappen in vastgoed, bijvoorbeeld in één of twee garageboxen.’

An Van den Meerschaut, vastgoedstrateeg bij KBC

Private Banking

1. Moet je een groot vermogen hebben?

Investeren in vastgoed naast je eigen woning is doorgaans kapitaalintensief. Naast de stijgende vastgoedprijzen, moet je een aanzienlijk deel aankoopkosten betalen: 12 procent verkooprechten in Vlaanderen of 21 procent btw, notariskosten en eventuele renovatiekosten. ‘De investeringskosten van een flat met een verkoopwaarde van 300.000 euro bedraagt in Vlaanderen zo’n 341.000 euro en zelfs 371.250 euro voor nieuwbouw’, vertelt An Van den Meerschaut, vastgoedstrateeg bij KBC Private Banking. Toch is investeren in bakstenen niet alleen voor grote vermogens weggelegd. Ook met een budget van 50.000 euro kan je al instappen. Zonder financiering kan je met dat budget niet investeren in een huis of flat, maar bijvoorbeeld in één of twee garageboxen.

Met datzelfde budget kan je ook in andere, duurdere vastgoedtypes investeren als je gebruik maakt van bankfinanciering. ‘Je eigen middelen zullen dan als he oom dienen om een lening te bekomen. Elke investeerder zou dat he oome ect moeten toepassen om het rendement op zijn eigen middelen te maximaliseren. Op die manier kan je bijvoorbeeld een appartement aankopen voor verhuur met een beperkt budget.’

Beleggers met een dynamisch profiel kunnen zelfs investeren in vastgoed met een minimaal budget, door indirect te beleggen in vastgoed, bijvoorbeeld via gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) of een niet-beursgenoteerd fonds. Een vastgoedfonds haalt geld op en investeert in winkelcentra, kantoren of woningen. ‘Op die manier word je voor een klein deel eigenaar van de vastgoedportefeuille van het fonds, maar heb je geen zorgen over het beheer.’

2. Welke type vastgoed is geschikt vanaf welk budget?

Met een budget van minder dan 100 euro kan je een aandeel van een gvv verwerven. Als je de bakstenen zelf wil verwerven, moet je volgens Van den Meerschaut rekening houden met volgende aankoopprijzen, zonder de overige aankoopkosten:

. Garagebox: gemiddeld 20.000 tot 50.000 euro

. Studio: gemiddeld 125.000 tot 150.000 euro

. Studentenkamer (met eigen sanitair van gemiddeld 17m²):

> Leuven, Brussel en Gent: tussen 120.000 EUR en 235.000 EUR

> Andere steden in Vlaanderen: tussen 120.000 EUR en 190.000 EUR

> Studentensteden in Wallonië: tussen 90.000 EUR en 120.000 EUR

. Appartement: gemiddeld 195.000 euro in Wallonië, 285.000 euro in Brussel en 278.500 euro in Vlaanderen

3. Hoe bepaal je een realistisch budget?

De tijd waarin banken niet alleen de aankoopprijs, maar ook de aankoopkosten integraal financierden, ligt in het verleden. Standaard kan je maximaal 80 tot 90 procent van de aankoopprijs van je investering financieren. Om een realistisch budget te bepalen, moet je dus eerst beslissen hoeveel kapitaal je zelf wil investeren in het vastgoed. ‘Reken conservatief en ga ervan uit dat je nog 70 procent van de totale aankoopkosten kan financieren’, vertelt Van den Meerschaut.

4. Welke financieringsmogelijkheden zijn er?

Vastgoed kan je op verschillende manieren financieren: met eigen middelen, met bankfinanciering of zelfs met leningen van derden. Als het tarief van je lening lager is dan het rendement op je vastgoedinvestering, doe je er goed aan om een zo groot mogelijk bedrag te lenen. Zo kan je het rendement verhogen en moet je minder eigen middelen op tafel leggen.

Met welke kredietvorm je een investering afsluit, hangt af van de hoedanigheid waarmee je koopt. Koop je privé aan, dan zal dat onder de vorm van een strikt gereglementeerd woningkrediet gebeuren. Koop je met een vennootschap, dan sluit je een investerings- of wentelkrediet af. ‘Je bankier zal de financiering bekijken op projectbasis, waarbij het project zelfbedruipend (ringfenced ) moet zijn: de terugbetaling van het investeringskrediet moet in dat geval integraal komen uit de inkomsten en de

waarde van het vastgoed zelf’, geeft Van den Meerschaut aan.

5. Welk aandeel vastgoedinvesteringen in een gediversifieerd vermogen?

‘Bij vermogensstructurering is het belangrijk om aandacht te hebben voor het rendement op je vermogen, maar het mag niet de enige focus zijn’, stipt Van den Meerschaut aan. ‘Aandacht hebben voor de spreiding is even zinvol. Wat een goede verhouding tussen het roerend, onroerend en eventueel zelfs het bedrijfsvermogen is: daar bestaat geen uniforme handleiding voor. Die strategie is persoonlijk en moet evolueren met een eenvoudige stelregel: hoe jonger, hoe groter je aandeel onroerend mag zijn.’

Op jongere leeftijd bouw je het onroerende vermogen op, te starten met de gezinswoning, om nadien investeringsvastgoed aan te kopen. ‘Daarnaast is het uiteraard goed dat jongeren aandacht hebben voor een spaarbuffer en dat ze via maandelijkse beleggingen de kracht van de kapitalisatie gebruiken. Op middelbare leeftijd kan het aandeel aan vastgoedinvesteringen de helft van je vermogen bedragen.’

‘Op latere leeftijd is het belangrijk om het aandeel roerend te laten overwegen in je vermogen en dus je vastgoedportefeuille af te bouwen’, oordeelt Van den Meerschaut. ‘Roerend vermogen kan je makkelijker overdragen naar de volgende generatie. Onroerend vermogen vraagt meer opvolging en beheer. Het is een valkuil om op latere leeftijd nog een groot stuk van je vermogen in ‘oud onroerend’ te hebben. Nieuwe regelgeving maakt het beheer complexer, met steeds strengere verplichtingen voor renovaties en duurzaamheid.’

‘Hoe jonger, hoe groter je aandeel onroerend mag zijn.’

An Van den Meerschaut, vastgoedstrateeg bij KBC Private Banking

Sint-Martens-Latem Villa op toplocatie op 3.650 m2 in de Kapitteldreef

Etterbeek-Montgommery Opbrengsteigendom midden de Europese wijk (4 appartementen 1 slk)

Godshuizenlaan - Gent 3 gerenoveerde ruime app (170m2) 3/4 slk

vernieuwbouw

Henegouwenstraat - Gent 2 handelspanden, 2 appartementen & 2 studio’s, BEN (Bijna Energie Neutraal)

Gvg, Wg, Gmo, Gvkr, Gvv

Vg, Wche, Gmo, Gvv, EPC A

Vg, Wche, Gmo, Gvkr, Gvv

B

Gvg, Wp, Gmo, Gvkr, Gvv EPC F

Wat is een degelijk rendement voor investeringsvastgoed?

Investeren in vastgoed kan een aantrekkelijke manier zijn om je vermogen te laten groeien. Hoeveel brengt dat precies op?

Als je in vastgoed investeert, wil je uiteraard weten wat het oplevert. Het huurrendement is het directe rendement dat je ontvangt uit de verhuur van je vastgoed. Dat is het jaarlijkse inkomen dat je genereert uit de huurinkomsten, minus de kosten. Dat rendement wordt uitgedrukt als een percentage van de totale investering. Kocht je een gebouw van 300.000 euro en genereer je daarmee elk jaar 10.000 euro aan huurinkomsten, dan bedraagt je huurrendement 3 procent. Het huurrendement geeft een goed beeld van hoe snel je je initiële investering kan terugverdienen.

Het ene huurrendement is het andere niet

‘Huurrendement’ is een vlag die vele ladingen kan dekken. ‘Zie je een opbrengsteigendom geafficheerd met bijvoorbeeld een huurrendement van 5 procent, dan moet je altijd goed onderzoeken hoe dat rendement precies berekend werd. De ene verkoper springt er creatiever mee om dan de andere’, vertelt Geert Berlamont, gedelegeerd bestuurder bij vastgoedmakelaar Dewaele.

‘Naast de aankoopprijs moet je er de registratiebelasting, notariskosten en eventuele btw bij rekenen. En natuurlijk moet je ook als particulier alle lopende uitgaven in je berekening meenemen: kosten die verband houden met je eventuele lening, onderhouds- en renovatiekosten, verzekeringen, onroerende voorheffing,

‘Als vuistregel mag je ervan uitgaan dat je elke tien jaar investeringen moet doen om je pand in goede conditie te houden.’

Thomas Verschaeve, verantwoordelijke beleggingsvastgoed bij Dewaele

Vastgoed in Portugal: Een veilige weg naar blijvend rendement

Goede wijn, prachtige stranden en lage kosten van levensonderhoud hebben veel Belgische gezinnen aangetrokken om van Portugal hun tweede thuis te maken. Tim Demeyer, een expert in Portugees vastgoed, heeft tal van gezinnen begeleid bij de aankoop van onroerend goed en heeft hen inzicht gegeven in veilige en rendabele investeringen.

Tim Demeyer, Verkoopdirecteur bij Immo Portugal

Is vastgoed een toekomstbestendige investering?

Vastgoed blijft een sterke investering, minder kwetsbaar voor marktschommelingen dan aandelen of cryptocurrencies. Het biedt stabiliteit tijdens economische onzekerheden, zoals pandemieën, en gaat inflatie tegen door waardevermeerdering en behoud van inkomen door stijgende huren. De schaarste aan grond, vooral in dichtbevolkte gebieden, zorgt ervoor dat de waarde ervan in de loop van de tijd stijgt.

Waarom investeren in Portugees vastgoed?

De Portugese vastgoedmarkt biedt een lucratieve kans door het tekort aan woningen en de stijgende vraag, vooral langs de kust, waar de waarde van onroerend goed snel stijgt. De groeiende huurmarkt en het beperkte woningaanbod verhogen de waarde van onroerend goed en het beleggingsrendement. De grote vraag in toeristische gebieden versnelt de waardestijging van onroerend goed, wat zorgt voor een aanzienlijk rendement door zowel korte- als langetermijnverhuur.

Waarom vinden Belgische kopers de Zilverkust van Portugal aantrekkelijk?

De Zilverkust biedt stijgende vastgoedwaarden en een aanzienlijk ontwikkelingspotentieel, waardoor het een aantrekkelijke optie is. De strategische ligging in het centrum van Portugal combineert betaalbare prijzen, een sterk toeristisch potentieel en een hoge levenskwaliteit. De lagere kosten van levensonderhoud in vergelijking met andere populaire toeristische gebieden trekt zowel lokale als internationale kopers aan, waardoor de vraag naar woningen toeneemt en een aantrekkelijk investeringsrendement op lange termijn wordt gegarandeerd.

Wat kunnen klanten verwachten van Immo Portugal?

Bij Immo Portugal krijgen huizenkopers deskundige, persoonlijke service van begin tot eind. Vanaf het eerste contact via onze website, telefoon of persoonlijke ontmoetingen in België of Portugal, streven we ernaar om de behoeften van elke klant volledig te begrijpen. Onze ervaren makelaars, gespecialiseerd in de Zilverkust, helpen bij het identificeren van de beste huizen en regelen gepersonaliseerde rondleidingen in Portugal. Zodra het juiste onroerend goed is gekozen, vereenvoudigen we het juridische proces door cliënten in contact te brengen met onafhankelijke advocaten en, indien nodig, de toegang tot hypotheken via Portugese banken te vergemakkelijken. Voor nieuwbouw profiteren klanten van onze exclusieve ‘Simple Life Home Buyer’ diensten, waaronder een toegewijde projectmanager die helpt met alles van het selecteren van afwerkingen tot het navigeren door bouwtijdlijnen.

Hoe kunnen potentiële huizenkopers meer te weten komen over Immo Portugal?

Door onze website www.immoportugal.com te bezoeken, ons te volgen op sociale media of ons te bezoeken op de Second Home beurzen in België en Nederland waar we regelmatig aanwezig zijn.

ONTMOET TIM EN ZIJN TEAM OP SECOND HOME EXPO

Flanders Expo Gent - België – 19-20 oktober 2024

Immo Portugal zal op de stand naast de wijnbar nieuwe projecten voorstellen en insider tips delen voor het kopen van een huis in Portugal!

de eventuele jaarlijkse belasting op basis van het kadastraal inkomen, de tijd en middelen die je investeert om een geschikte huurder te vinden, de eventuele leegstand, enzovoort. Het is dus belangrijk om een duidelijke definitie van huurrendement vast te leggen.’

Hoeveel kosten onderhoud en renovatie?

Verzekeringen en belastingen zijn vrij voorspelbare kosten. Onderhouds- en renovatiekosten veel minder. ‘Als vuistregel mag je ervan uitgaan dat je elke tien jaar investeringen moet doen om je pand in goede conditie te houden. Dat kan oplapwerk zijn, maar soms zijn het ook structurele aanpassingen. Voor de berekening van het huurrendement brengen we bij jonge panden gemiddeld 12 procent in mindering van de huurinkomsten. Dat betekent dat je voor elke ontvangen 100 euro ongeveer 12 euro spendeert aan onderhoud en renovatie. Voor oudere panden brengen we gemiddeld 18 procent in mindering voor herstel- en renovatiekosten.’

‘Die 12 en 18 procent zijn niet zaligmakend, maar zijn volgens onze ervaringen wel goede richtingaanwijzers’, knoopt Thomas Verschaeve aan, verantwoordelijke beleggingsvastgoed bij Dewaele. ‘We maken bij de berekening zelf altijd een onderscheid tussen nieuwbouw en oude panden. Het uiteindelijke huurrendement van bijvoorbeeld oude appartementen is gemiddeld 0,5 tot 0,75 procent hoger dan nieuwbouwappartementen. Dat is logisch, want met nieuwbouw loop je minder risico op onvoorziene kosten. En een lager risico komt met lager rendement: niet alleen op de beurs.’

Impact van je lening

Waarmee je ook rekening moet houden is de financiële hefboom als je een lening aangaat. Een paar jaar geleden kon je lenen aan 1 procent. Dat was een krachtige hefboom

om je rendement op te krikken. De kosten van financiering lagen een stuk lager dan het huurrendement. Vandaag ligt de rente een stuk hoger, wat betekent dat een groter deel van je huurinkomsten naar de afbetaling gaat. ‘Daardoor ligt het netto huurrendement lager dan voorheen. Toch blijft het interessant om een financiering aan te gaan. De intresten kan je aftrekken van de bruto belastbare basis in de personenbelasting. Daardoor moet je geen bijkomende personenbelasting betalen’, legt Verschaeve uit.

Meerwaarde als bonus

Het huurrendement is één deel van het plaatje. Het andere deel is de meerwaarde. ‘Die is minder eenvoudig om in te schatten, want je kan de toekomst niet voorspellen. Je kan natuurlijk wel op basis van historische gegevens een inschatting maken’, geeft Berlamont aan. ‘Zo zou je voor een nieuwbouwappartement in normale omstandigheden ongeveer kunnen rekenen op een meerwaarde van 2,5 procent per jaar. Als je rekening houdt met het huurrendement en de financiële hefboom, kom je snel aan een return on investment van 5 procent. En dat voor een vrij risicoloze belegging.’

‘Het is belangrijk om een duidelijke definitie van huurrendement vast te leggen.’

Geert Berlamont, gedelegeerd bestuurder bij vastgoedmakelaar Dewaele

HOEVEEL RENDEMENT MAG JE VERWACHTEN?

Woningen: 2,5-3 %

Appartement: 2,5-3,5 %

Garage/standplaats: 2,5-4 %

Vakantiewoning: 2,5-5 %

Assistentiewoning: 3,5 %

Studio: 3,5-4 %

Studentenkamer: 3,5-4,5 %

Kmo-unit: 3,5-6 %

Winkel: 5-6 %

Kantoor: 6 %

De onderkant van de prijsvork geldt eerder voor nieuwbouw. Hoe hoger het rendementspotentieel, hoe risicovoller het vastgoed. ‘Bij woningen is het huurrendement eerder laag, maar is het potentieel voor meerwaarde hoger’, legt Verschaeve uit. ‘Bij een studio is het rendement wat hoger, omdat het verloop hoger is en je meer kosten voor herverhuur kan verwachten. De aankoopprijzen van studentenkamers zijn de jongste jaren sterk gestegen, waardoor het rendement wat gedaald is. Bij een assistentiewoning kan het verschil tussen bruto- en nettorendement heel hoog zijn, omwille van bijkomende kosten voor zorgverlening. Assistentiewoningen zijn wat atypisch omdat je 12 procent btw in plaats van 21 procent betaalt en er vrijstelling van roerende voorheffing geldt. Die interessante fiscaliteit genereert een extra huurrendement van 1 procentpunt.’

Wanneer verkoop je best?

Wat koop ik waar voor welke prijs en hoe financier ik mijn vastgoed? Dat zijn vaak de eerste vragen. ‘Maar je voegt er best een andere aan toe: wanneer verkoop ik.’

‘Nog voor je je handtekening zet, moet je al een visie hebben wanneer je gaat verkopen. Zelf adviseer ik in de regel een horizon van acht tot twaalf jaar’, vertelt Ivo Van Genechten, oprichter van Vastgoedfaculteit. ‘Zelfs al investeer je in een gerenoveerd pand, na tien tot vijftien jaar sta je opnieuw voor grote kosten.’

Als je in verschillende panden wilt investeren, kan het opportuun zijn om je in te schrijven als beroepsverkoper.

‘Dat kost niks, en je betaalt maar 4 procent registratierechten in plaats van 12 procent. Elk goed dat je tegen het verminderde tarief aankocht, moet je ten laatste op 31 december van het achtste jaar na de aankoop, verkocht hebben. De horizon van acht jaar is dus niet toevallig.’

Meerwaardebelasting

Van Genechten raadt aan om niet tussen de twee en vijf jaar te verkopen.

Dan betaal je meerwaardebelasting.

Binnen de twee jaar kan dat wel opportuun zijn, omdat je dan drie vijfde van de registratiebelasting van 12 procent kan recupereren. ‘Doe dat wel alleen als je overtuigd bent dat je het pand in twee jaar kan opknappen en met winst verkopen. Na vijf jaar betaal je geen meerwaardebelasting meer, maar vijf jaar is vaak te kort om je aankoopkosten terug te verdienen.’

Ook goed om weten: bij nieuwbouw moet je je ervan bewust zijn dat de waarde van een pand altijd exclusief btw wordt bepaald. Dus bij een verkoop van een relatief jong pand zal je de meerwaarde eerst moeten a oeken tegen de betaalde btw.

Rente en locatie

Uiteraard spelen er ook andere factoren mee zoals je leeftijd, gezinssituatie, financiële situatie en successieplan. ‘De rente is ook cruciaal. Je moet proberen in de luxepositie te zijn dat je kan verkopen, maar niet hoeft te verkopen. Als de rente hoog is, dan wachten potentiële

kopers. En minder kopers betekent meer prijsdruk. Als je een of twee jaar kan wachten, wacht dan. De rente blijft niet eeuwig hoog.’

Een andere factor: locatie. ‘In tien jaar kan er heel wat veranderen: een nieuw circulatieplan, nieuwe infrastructuur in de achtertuin, enzovoort. Als vastgoedinvesteerder moet je altijd weten wat er in de buurt gebeurt. Volg dus het lokale nieuws, zodat je snel kan schakelen.’

Geen emo maar eco

Van Genechten adviseert zijn klanten om residentieel vastgoed te koop te zetten tussen maart en midden juni. ‘Dat is statistisch de beste periode. Oktober of november kan ook. Tot slot: vastgoed voor jezelf koop je met je hoofd en je hart. Investeringsvastgoed koop en verkoop je met je rekenmachine. Vastgoed moet je niet bekijken, maar becijferen.’

‘Vijf jaar is vaak te kort om je aankoopkosten terug te verdienen.’

Ivo Van Genechten, oprichter van Vastgoedfaculteit

DUURZAAMHEID

Duurzaam vastgoed:

wat is de werkelijke

voor investeerders?

waarde

Het belang van duurzaamheid in vastgoed is sterk toegenomen. Dat komt niet alleen door strengere regelgeving, maar ook door een groeiend bewustzijn. Twee experts lichten toe hoe investeerders duurzaamheid optimaal kunnen benaderen en waarop ze zich zeker niet blind mogen staren. ‘Zal die state-of-the-art warmtepomp over vijftien jaar nog veel waarde hebben?’

Duurzaamheid bij vastgoed gaat over de integratie van materialen en technologie die de ecologische impact van een gebouw beperken. Denk aan energiezuinige systemen zoals warmtepompen, zonnepanelen en goede isolatie. Ook het gebruik van gerecycleerd hout en milieuvriendelijke verf dragen bij aan een groenere bouwsector. Daarnaast spelen normen en certificering als Breeam en Leed een belangrijker rol in de duurzaamheid van een pand.

‘In de aankoopfase zien we duidelijk dat kandidaat-kopers en investeerders de kosten voor verplichte renovaties binnen vijf jaar — voor residentiële panden met een slechte EPC-waarde — incalculeren en deels proberen af te dingen’, legt Tim Leysen uit, professor vastgoedkunde bij Odisee. Wie een woning koopt om er zelf te gaan wonen, geniet meteen van de voordelen van de uitgevoerde duurzaamheidsingrepen, waaronder een hoger comfort en een lagere energierekening.

Duurzaamheid versus huurprijs

Investeerders moeten die werken financieren door een hogere huurprijs te vragen. ‘Dat is geenszins evident’, benadrukt Leysen. Residentiële huurders rangschikken

panden op zoekertjeswebsites vaak van een lage naar een hoge huurprijs. Dat komt deels door de structuur van de Belgische huurmarkt, meent Nico Dewaelheyns, professor beleggingsleer aan de KU Leuven. ‘In tegenstelling tot veel andere landen zien de Belgen huren als een soort tussenoplossing, tot ze voldoende gespaard hebben om zelf een woning te kopen. Of ze huren in het lagere huursegment, waarbij ze sowieso geen groot budget hebben.’

Omdat veel huurders slechts enkele jaren in hetzelfde pand blijven wonen, is de huurprijs voor velen belangrijker dan het EPC-label, ook al speelt dat wel een zekere rol. ‘Velen willen zo weinig mogelijk huur betalen.’ Met andere woorden: investeerders kunnen de duurzaamheidsingrepen bij vastgoed niet een-op-een doorrekenen in de huurprijs. Al komt daar in de toekomst misschien verandering in, want de huurmarkt stevent af op een tekort.

‘Dat kan een probleem zijn voor het rendement van investeerders’, waarschuwt Dewaelheyns. ‘Kopers zien prijzige duurzaamheidsinvesteringen niet meteen

‘Interessant zou een soort van total cost of rent zijn, waardoor je panden objectief kan vergelijken.’

Tim Leysen, professor vastgoedkunde Odisee

Vastgoedexperts is een one-stop-shop die zich richt op zowel vastgoedprofessionals als particulieren. Dankzij ons uitgebreide dienstenaanbod kan je bij ons terecht voor al je vastgoedbehoeften, of het nu gaat om een EPC-keuring, een asbestinventaris of de plaatsing van immoborden.

Vastgoedexperts werkt enkel met z’n eigen, gecertificeerde keurders. Zij worden bijgestaan door een team van interne kwaliteitscontroleurs. Zo ben jij als investeerder zeker van een correct en betrouwbaar attest voor je woning.

Een bestelling plaatsen kan via ons online klantenportaal, waar je de voortgang van al je dossiers makkelijk kan opvolgen. Alles verloopt via één gebruiksvriendelijk platform.

Neem nu vrijblijvend contact met ons op voor meer informatie. Info@vastgoedexperts.com | +32 (0)14 89 34 76 | www.vastgoedexperts.be

‘Huurders

in het hogere segment worden vaker aangetrokken door zichtbare esthetische vernieuwingen dan door onzichtbare energetische verbeteringen.’

Tim Leysen, professor vastgoedkunde Odisee

terugbetaald via hogere huurprijzen.’ Woningen met een beter EPC-label zijn volgens Leysen wel inflatiebestendigere beleggingen. Tijdens de vorige crisis mochten de huurprijzen van energiezuinige woningen geïndexeerd worden. Voor panden met een slecht EPC-label was dat minder of zelfs niet meer toegelaten. ‘Het EPC-label heeft dus een directe impact op de evolutie van het huurrendement.’

Betere kredietvoorwaarden

En hoe zit het met het hefboomrendement? Veel grote financiële instellingen hebben duurzame investeringscriteria ingevoerd, vastgoed dat niet aan die normen voldoet, krijgt moeilijker financiering of tegen minder gunstige voorwaarden, hogere rentetarieven of minder grote leningmogelijkheden. ‘Banken kennen kortingen toe aan panden met EPC label A en B’, zegt Leysen. Duurzame woningen kunnen genieten van goedkopere en financieel interessantere leningen, en leveren een hoger hefboomrendement op.

Hoe zit het met de meerwaarde bij verkoop later? Bieden duurzame

panden grotere kansen op financiele winsten, omdat ze waardevaster en aantrekkelijker zijn? ‘EPC-criteria evolueren. Een woning die vandaag binnen een bepaalde norm valt, doet dat over enkele jaren misschien niet meer’, waarschuwt Leysen. ‘Wie zegt bovendien dat een innovatieve zonneboiler of geothermische warmtepomp over tien of vijftien jaar nog dezelfde waarde heeft? Misschien zijn die tegen dan half versleten of minder relevant omdat er nieuwe, betere en aantrekkelijkere systemen op de markt zijn.’

Een eigenaar die zelf in het pand woont, zal een goed EPC-attest meer naar waarde kunnen schatten dan een investeerder, omdat hij direct profiteert van de energie-efficiëntie. Een investeerder moet een minimum rendement halen door de kosten te drukken of de huur te verhogen. ‘Vooral dat laatste is niet evident, omdat de markt niet transparant is. De huur is duidelijk, maar de uitgespaarde energiekosten niet’, zegt Leysen. ‘Interessant zou een soort van total cost of rent zijn, waardoor je panden objectief kan vergelijken.’

Potentieel verkooprendement

Ook met het oog op meerwaarde bij verkoop maken duurzaamheidsinvesteringen de rendementsberekeningen onzekerder. ‘Dat maakt het moeilijker om je terugverdientijd te becijferen. Hoe groot zijn de financiële voordelen als je wel of niet energiebesparende investeringen doet? En hoeveel andere fiscale voordelen krijg je?

Zeker omdat er ook heel wat beleidsonzekerheden zijn. Hoe snel een woning naar een energiezuinig EPC-label moet evolueren, staat bijvoorbeeld opnieuw ter discussie. Dat draagt allemaal een hoger risico in zich en dat zie je als investeerder niet per se vertaald in een hoger rendement. Dat is een potentieel probleem.’

Huurders volgen vaak meer hun gevoel. Ze kijken naar esthetische zaken bij de keuze van een pand en minder naar de duurzame technieken. ‘Zeker huurders in het hogere segment worden vaker aangetrokken door zichtbare esthetische vernieuwingen dan door onzichtbare energetische

‘Kopers zien prijzige duurzaamheidsinvesteringen niet meteen terugbetaald via hogere huurprijzen.’

Nico Dewaelheyns, professor beleggingsleer

KU Leuven

verbeteringen’, meent Leysen. In dat opzicht kan het voor investeerders doeltreffender zijn om een mooiere en hoogwaardigere keuken te installeren dan betere zonnepanelen.

Experimenteren met de nieuwste duurzaamheidstechnieken is vanuit rendementsoogpunt sowieso geen goede strategie, meent Dewaelheyns. ‘Wie een aantrekkelijkere keuken of badkamer installeert, zoekt een balans tussen prijs en kwaliteit. Dat zou ook moeten gelden voor duurzaamheidsinvesteringen. Ga op zoek naar systemen en ingrepen die niet buitensporig duur zijn, maar wel de beoogde resultaten opleveren, en liefst ook de gewenste financiële meerwaarde.’

Professioneel en commercieel vastgoed

Als je buiten de residentiële vastgoedmarkt kijkt, bijvoorbeeld naar professioneel vastgoed, dan is de rol van duurzaamheid enigszins anders. ‘Huurders van een bedrijfspand kijken niet alleen naar de huurprijs en de energiekosten. Ze moeten in veel gevallen zelf ESG-verslagen opmaken en verplicht duurzaamheidscriteria halen. Investeerders mogen in dat segment dus niet in de valkuil trappen waarbij ze jarenlang hun professionele en commerciële panden rustig op hun beloop laten. Door de hogere duurzaamheidseisen riskeren ze dat er minder of zelfs helemaal geen huurdersappetijt meer is in hun type vastgoed.’

Zorgeloos investeren, van staatsbon naar studentenhuisvesting.

HIGH-END

STUDENTENKAMERS IN HARTJE GENT

Ontdek The Root, een uniek investeringsproject van 93 hoogwaardig afgewerkte studentenkamers en studio’s gelegen in een serene, groene omgeving op fietsafstand van het bruisende hart van Gent.

The Root wordt instapklaar en voorzien van kwalitatief vast maatmeubilair opgeleverd voor de start van schooljaar 2026. Voor investeerders een solide en waardevolle toevoeging aan hun vastgoedportefeuille.

Elke unit is afzonderlijk te koop. Prijzen vanaf € 162.500 excl. kosten.

CURIOUS? the-root.gent

MM ESTATE GROUP sales@mmestategroup.be mmestategroup.be

INFO & VERKOOP

gent@axellenaerts.be

axellenaerts.be

De syndicus kan de waarde van vastgoed behouden en verhogen

De rol van de syndicus, verantwoordelijk voor het beheer van medeeigendom, heeft de afgelopen jaren een transformatie ondergaan. ‘Dat komt onder meer door de toegenomen complexiteit van vastgoedbeheer en de groeiende vraag naar duurzaamheid en waardeoptimalisering’, getuigt Tom Vandermeersch van Appartementor.

De syndicus focuste vroeger vooral op administratieve en financiële taken, maar hij wordt meer en meer een onmisbare partner voor mede-eigenaars en vastgoedinvesteerders. ‘Traditioneel was de syndicus vooral belast met het beheer van gemeenschappelijke delen van gebouwen, zoals de schoonmaak, het onderhoud van de installaties en het beheer van de gemeenschappelijke financiën’, vertelt Tom Vandermeersch, die al meer dan dertig jaar in het vak staat. Met Appartementor opereert hij als onafhankelijke consultant voor de stakeholders in mede-eigendommen in residentieel, zorgen bedrijfsvastgoed.

Uiteraard bepaalt de wet op medeeigendom het takenpakket en de verantwoordelijkheden van het beroep: die vallen onder het technisch, financieel, administratief en juridisch beheer. ‘Maar de moderne syndicus fungeert steeds meer als een adviseur die strategisch meedenkt over het

‘De moderne syndicus fungeert steeds meer als een adviseur die strategisch meedenkt over het langetermijnbeheer van een gebouw.’

Tom Vandermeersch, onafhankelijk consultant bij Appartementor

langetermijnbeheer’, zegt Vandermeersch. Als uitvoerende macht is hij niet alleen belast met het onderhoud, maar ook met de organisatie en de begeleiding van renovatiewerken, en duurzame oplossingen die de levensduur van het vastgoed verlengen.

Meerwaarde

Voor vastgoedinvesteerders en kandidaatkopers is een competente en betrouwbare syndicus van onschatbare waarde. Een goed beheerd gebouw is niet alleen een teken van goede organisatie, maar ook van toekomstige zekerheid. Investeerders zijn steeds vaker op zoek naar vastgoed dat goed wordt onderhouden en waarbij de syndicus een duidelijke langetermijnvisie heeft. ‘Dat levert niet alleen stabiele huuropbrengsten op, maar ook een potentiële meerwaarde bij de verkoop.’

Bij de aankoop van vastgoed met mede-eigendom speelt de syndicus een cruciale rol in de informatie-uitwisseling. Hij geeft transparantie over de financiële situatie van het gebouw, de grootte van het reservefonds, lopende onderhoudsprojecten, eventuele geplande renovaties, de uitwisseling van de verslagen van de drie laatste algemene vergaderingen van mede-eigenaars, enzovoort. Dat geeft kopers een helder beeld van de toekomstige kosten en investeringen, wat essentieel is voor weloverwogen beslissingen.

‘Dat is extra belangrijk als je vastgoed in mede-eigendom koopt, zoals een flat of een kmo-unit. Je koopt dan ook een stuk van de gemeenschappelijke delen zoals de inkomhal, de groenvoorzieningen, enzovoort. De syndicus kan als gids fungeren bij zulke soms complexe materie en voorkomt dat je een kat in een zak koopt.’

Duurzame partner

Duurzaamheid is een belangrijk speerpunt in het vastgoedbeheer geworden. Ook hierbij speelt de syndicus een centrale rol door gebouwen energiezuinig te beheren en te anticiperen op noodzakelijke renovatiewerken. ‘Een syndicus kan ook een conditiemeting van een gebouw laten uitvoeren, dat is een nulmeting van de bestaande toestand’, vertelt Vandermeersch. ‘Dat kan zinvol zijn

‘Een

syndicus kan een conditiemeting van een gebouw laten uitvoeren. Zo komt niemand voor financiële verrassingen te staan.‘

Tom Vandermeersch, onafhankelijk consultant bij Appartementor

om mede-eigenaars te informeren over de verwachte kosten of investeringen op de lange termijn. Zo komt niemand voor financiele verrassingen te staan.‘

Renovaties tijdig uitvoeren, zoals de verbetering van isolatie of het updaten van verouderde infrastructuur bij appartementen, voorkomt niet alleen problemen op de lange termijn, maar verhoogt ook de marktwaarde van het vastgoed. Denk bijvoorbeeld aan de verbetering van de energie-efficiëntie door

de installatie van zonnepanelen, het vervangen van verouderde verwarmingssystemen of de integratie van regenwaterrecuperatie. ‘Zulke verbeteringen maken een gebouw aantrekkelijker voor huurders en kopers, wat ook rechtstreeks de waarde van het vastgoed ten goede komt’, zegt Vandermeersch. ‘Dat lukt niet alleen van achter een bureau. Een syndicus houdt best de vinger aan de pols door de beheerde gebouwen geregeld fysiek te bezoeken.’

© Gettyimages

Next Day Sustainable Holdings (NDSH) lanceert

een vastgoedfonds van €90 miljoen equity, al zelf gefinancierd voor €40 miljoen, en verwelkomt nieuwe leden in haar Advisory Board

Next Day Sustainable Holdings (NDSH), een investeringsmaatschappij gevestigd in Brussel, heeft deze zomer een Privak (Privaat Investeringsfonds) gelanceerd, al zelf gefinancierd tot €40 miljoen in netto eigen vermogen.

Het bedrijf streeft naar een totaal van €90 miljoen in dit nieuwe fonds, om zo haar groei in duurzaam en gedecarboniseerd wonen te versnellen, gebouwd met regeneratieve materialen en aangedreven door zelf opgewekte groene energie.

Het beschikt over een uitgebreid portfolio van bouwgronden voor betaalbare woningen, volledig gefinancierd met eigen vermogen en met minder dan 10% hefboom, zonder erfenis van oude gebouwen of zware lopende bouwprojecten, waardoor het volledig kan profiteren van het verwachte herstel van de vastgoedmarkten in de komende jaren.

De strategie is volledig “by design” opgezet voor toekomstbestendige residentiële ontwikkelingen die gericht zijn op de decarbonisatiedoelstellingen van de EU voor 2050.

Om haar visie te ondersteunen, verwelkomt NDSH ook nieuwe leden in haar Advisory Board. Deze industrieleiders brengen waardevolle expertise op het gebied van financiën, bedrijfsstrategie, technologie en digitale transformatie. Hun begeleiding zal cruciaal zijn terwijl NDSH haar traject voortzet.

• Muriel De Lathouwer: een leider in technologie en telecommunicatie met ervaring in strategie en innovatie. Ze bekleedde leidinggevende functies bij McKinsey & Company, Base Company en EVS Broadcast Equipment.

• Bruno Colmant: een gerenommeerd econoom met diepgaande inzichten in financiële markten en economisch beleid. Hij bekleedde hoge posities bij de Beurs van Brussel, ING en Bank Degroof Petercam.

• Thierry Geerts: voormalig CEO van Google België en Luxemburg en huidige CEO van BECI. Thierry is een expert in technologie en digitale transformatie en een veelgevraagd spreker over de impact van digitalisering op de samenleving.

De Advisory Board omvat ook de drie Managing Partners van NDSH:

• Pierre Pozzi Belforti (Executive Chairman): een ervaren investeerder met meer dan 30 jaar ervaring in vastgoed private equity en deep-tech venture capital, met een bewezen staat van succesvolle exits op zowel private als publieke markten.

• Vittorio Mettewie (Group CEO): brengt meer dan 25 jaar expertise in het managen van grote multifunctionele vastgoedprojecten in heel Europa en speelde een sleutelrol in de groei van grote ontwikkelaars zoals Wilhelm & Co, Foruminvest en CityMall.

• Rik Vandenberghe (CEO Capital Markets): met meer dan 30 jaar ervaring in vastgoed

en bankwezen heeft Rik leiding gegeven aan prominente organisaties, waaronder BESIX Group en ING België, en is momenteel voorzitter van WDP en adviseur bij Xior en bestuurslid van TPF en Steelinvest.

Over Next Day Sustainable Holdings (NDSH)

Next Day Sustainable Holdings (NDSH) is een holistische private investeringsmaatschappij gevestigd in Brussel, die zich richt op het creëren van toekomstbestendig vastgoed aangedreven door groene energie en gestuurd door AI. Aangezien vastgoed verantwoordelijk is voor 40% van de wereldwijde CO₂-uitstoot, zet NDSH zich in om deze impact te verminderen door slimme, duurzame woningen te bouwen die zijn ontworpen voor modern leven. Hun investeringen streven ernaar financiële rendementen in balans te brengen met positieve effecten op de samenleving en het milieu.

Voor meer informatie over NDSH, bezoek www.nextday.eu.

Van links naar rechts: Rik Vandenberghe (CEO Capital Markets NDSH), Bruno Colmant (NDSH Advisory Board), Muriel de Lathouwer (NDSH Advisory Board), Thierry Geerts (NDSH Advisory Board), Pierre Pozzi Belforti (Executive Chairman NDSH), Vittorio Mettewie (Group CEO NDSH)

Voor vastgoedinvesteerders is locatie altijd een van de belangrijkste factoren geweest. Waar je investeert, bepaalt niet alleen de aankoopprijs, maar ook het verwachte rendement en de uiteindelijke verkoopwaarde. Volgens vastgoedprofessional Stefaan Leliaert verandert de rol van locatie in de immowereld volop.

Locatie als je in vastgoed investeert:

‘de spelregels veranderen’

‘Rust, groene ruimte en een gezonde omgeving zijn belangrijker geworden.’

Stefaan Leliaert, lid van de uitvoerende kamer BIV

Wie tot voor enkele jaren investeerde in een pand op een toplocatie (AAA), kon er van uitgaan dat je het altijd blind zou kunnen verhuren, en dat de waarde en het rendement zouden stijgen. Dat is niet langer vanzelfsprekend. Traditioneel waren stedelijke centra de meest gewilde locaties voor zowel residentieel (woningen en flats), professioneel (bedrijven, kantoren, …) als commercieel (winkels) vastgoed.

‘Het belang van die locatie verschuift’, stelt vastgoedexpert Stefaan Leliaert vast, voormalig voorzitter bij het Beroepsinstituut

voor Vastgoedmakelaars (BIV), waar hij nog lid is van de uitvoerende kamer. ‘Die verschuiving wordt gedreven door verschillende factoren, waaronder de toenemende flexibiliteit van werken op afstand, waardoor je minder gebonden bent aan een kantoor in de stad.’

Daarnaast heeft de coronapandemie nog veranderingen in gang gezet, waaronder de boom van e-commerce, waardoor zelfs winkels in populaire stedelijke shoppingstraten het moeilijk hebben. Ook het toegenomen belang van levenskwaliteit

heeft geleid tot een herwaardering van minder dichtbevolkte gebieden. ‘Rust, groene ruimte en een gezonde omgeving zijn belangrijker geworden.’

Prijs en rendement

De beschikbaarheid van vastgoed heeft vooral een invloed op de prijs en het rendement. Op locaties waar de vraag het aanbod ruimschoots overschrijdt, liggen de beste kansen. ‘Dat hoeft niet per se alleen in steden te zijn’, verduidelijkt Leliaert. ‘Dat is ook het geval in landelijkere gebieden, aan de rand van steden en uiteraard aan de kust. Al die locaties zijn wel goed bereikbaar en liggen nabij voorzieningen als winkels, restaurants en ontspanningsmogelijkheden.’

Ook in steden die verkeer bewust terugdringen, zien we dat de vastgoedprijzen in verkeersvrije zones vaak stijgen, terwijl panden in drukke gebieden in waarde dalen. ‘Steden blijven aantrekkelijk als je de nabijheid van werk, cultuur en openbaar vervoer belangrijk vindt. Dat geldt ook voor de kantorenmarkt. In steden met veel overheidsadministratie als Brussel, Leuven, Gent en Antwerpen zal er minder leegstand zijn dan op andere plekken. Dat geldt dubbel in de buurt van stations.’

Valkuilen en tips

Waar koop je het best? Die vraag is complexer geworden. Stedelijke gebieden zullen altijd populair blijven, maar ook landelijke gebieden bieden veelbelovende investeringsmogelijkheden. Er zijn ook valkuilen. Een van de grootste gevaren is investeren in gebieden die op het eerste gezicht aantrekkelijk lijken, maar waar toekomstige ontwikkelingen of beleidswijzigingen de waarde negatief kunnen beïnvloeden. ‘Investeerders moeten waakzaam zijn voor plannen als nieuwe snelwegen of grootschalige bouwprojecten die de aantrekkelijkheid van een locatie kunnen verminderen’, merkt Leliaert. ‘Voor vastgoedinvesteerders is het essentieel om grondig onderzoek te doen. Let op toekomstige infrastructuurplannen, de lokale economische situatie en de demografische trends. Koop geen vastgoed op basis van kortetermijntrends en richt je op gebieden met duurzame groeipotentie.’ Vermijd bijvoorbeeld buurten met een dalende bevolkingsgraad. Dat kan de verhuurbaarheid en uiteindelijke verkoopwaarde van het pand negatief beïnvloeden. Ook een slechte bereikbaarheid of een gebrek aan voorzieningen kan potentiële huurders of kopers afschrikken, waardoor je rendement lager uitvalt. Met andere woorden: waak bij residentieel vastgoed over een goede balans tussen rust/leefbaarheid en bereikbaarheid.

Blik op de toekomst

‘Investeerders moeten waakzaam zijn voor plannen als nieuwe snelwegen of grootschalige bouwprojecten.’

Stefaan Leliaert, lid van de uitvoerende kamer BIV

‘Vastgoed dat niet inspeelt op de veranderende woon- en werkwensen of toekomstige technologische ontwikkelingen, bijvoorbeeld in duurzaamheid, kan een negatieve impact hebben op de populariteit en dus het rendement en de waarde ervan.’

Terwijl locatie altijd een sleutelrol heeft gespeeld in vastgoedinvesteringen, veranderen de voorkeuren van investeerders en kopers. Als je de markt nauwlettend in de gaten houdt en rekening houdt met die nieuwe trends, kan je daar nog succesvol op inspelen. ‘De locatie mag hoe dan ook niet meer dé doorslaggevende factor zijn’, besluit Leliaert.

Een harmonieuze fusie van historie en luxe in het centrum van Hasselt

gerechtshof-hasselt.be

Welkom in het Gerechtshof. Dit project, dat het historische en iconische gebouw transformeert in een meesterwerk van moderne luxe, biedt een unieke kans om te wonen op een triple A-locatie in het hart van de stad. Met een perfecte balans tussen erfgoed en hedendaagse elegantie, bieden deze appartementen een ongeëvenaarde woonervaring. Start hier uw magistrale leven.

Een greep uit het investeringsaanbod op

*

Appartementen Gent

Immo Da Vinci +32 9 273 55 55 info@immodavinci.be immodavinci.be

Appartementen

Immo Da Vinci +32 9 273 55 55 info@immodavinci.be

Immo Da Vinci +32 9 273 55 55 info@immodavinci.be immodavinci.be * netto huurrendement

Immo Da Vinci +32 9 273 55 55 info@immodavinci.be immodavinci.be

Urbicoon

Urbicoon

* netto huurrendement

Studentenkamer Gent

Altro Projects +32 9 279 00 79 info@altro-projects.be www.altro-projects.be

* netto huurrendement

Studentenkamer Gent

Altro Projects

+32 9 279 00 79 info@altro-projects.be www.altro-projects.be

27 appartementen + 7 huizen Brussel

3,38%*

* bruto huurrendement na aankoopkosten

Opbrengsteigendom Elsene

Tom De Backer Beleggingsadviseur Brussel +32 476 62 81 54 tom.de.backer@dewaele.com

Studentenkoten op de campus van VUB en ULB

NIEUW PROJECT

Investeer in vastgoed gebouwd op kennis

✓ Toplocatie: op de site van VUB en ULB

✓ Groot tekort aan studentenkoten in Brussel

✓ 100% zorgeloze investering met professionele verhuurpartner

✓ Kwalitatieve studentenkoten met groenzones en collectieve ruimtes