Partenaires en immobilier, mai 2019

PARTENAIRES EN IMMOBILIER SUPPLÉMENT DU 16 MAI 2019

Londres et son architecture de toutes les audaces

Pourquoi Bruxelles n'accueille-t-elle aucune Tulipe ni Râpe à fromage?

A N A LY S E

R É N OVAT I O N

TECHNOLOGIE

La transition vers une architecture durable est en cours. Et l'architecte y joue naturellement un rôle crucial.

À Bruxelles, les meilleurs architectes s’attaquent aux bâtiments des années 70. Tour d’horizon.

Grâce à la proptech, les architectes conçoivent des bâtiments de plus en plus intelligents.

Une initiative d’Echo Connect. Excluant la responsabilité de l’Echo.

PARTENAIRES EN IMMOBILIER / 16 MAI 2019

TENDANCES

“UNE ARCHITECTURE VERTE EXIGE COURAGE ET VISION” L’architecture écologique recèle encore un réel potentiel dans notre pays. Et dans un secteur de la construction extrêmement conservateur, les architectes ont un rôle primordial à jouer. Bonne nouvelle: les choses ont commencé à changer.

The Edge, à Amsterdam, est l'immeuble de bureaux le plus durable du monde.

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“Il serait faux d’affirmer que rien n’a bougé dans le secteur de la construction ces dernières années”, prévient d’emblée Nathan Van Den Bossche, professeur de construction durable à l’UGent. “Ceci étant dit, quasiment tous les grands changements intervenus trouvent leur origine dans un durcissement de la législation et des normes. Pensez aux règles EPB sur la performance énergétique et le climat intérieur des bâtiments en Flandre.” Nathan Van Den Bossche confirme – et explique – l’image de bastion du conservatisme véhiculée par le secteur de la construction: “Les bâtiments sont conçus pour durer. Pas question d’opter pour la méthode essai et erreur! Naturellement, certains maîtres d’ouvrage et promoteurs immobiliers se montrent plus ambitieux que d’autres lorsqu’ils frappent à la porte d’un bureau d’architectes, mais très souvent, le surcoût d’une architecture largement écologique reste un obstacle majeur.” Il faut être réaliste, estime le spécialiste: “Si l’architecte tient compte de très nombreux aspects liés à la durabilité, il doit garder d’autres éléments à l’esprit, tels que la sécurité anti-incendie et l’acoustique, et réaliser une architecture en dépit de toutes ces normes.”

“Le surcoût d’une architecture largement écologique constitue généralement le principal obstacle.” NATHAN VAN DEN BOSSCHE, UGent

ENSEMBLE DANS LE PROCESSUS DE CONCEPTION Sven Grooten, cofondateur du bureau anversois B-architecten, confirme cette analyse mais se veut plus optimiste. “Bien que la véritable architecture écologique ne perce pas encore dans notre pays, un bureau comme le nôtre investit depuis des années dans des projets innovants et durables. Et nous remarquons que la tendance est en train de s’inverser. Certes, la plupart des clients ressentent toujours beaucoup d’appréhension quand on évoque avec eux une architecture durable radicalement innovante. Mais notre devoir d’architecte est de continuer à frapper sur ce clou. Même si nous ne sommes qu’un maillon dans l’ensemble du processus de construction.” La volonté est une chose, mais il faut surtout que le maître d’ouvrage possède des connaissances et une expertise approfondies, insiste Sven Grooten. Or, selon lui, nous n’en sommes qu’au début de la transformation. “On retrouve essentiellement cette disposition à opter pour une durabilité maximale chez les pouvoirs publics et les promoteurs immobiliers. Ce sont les grands donneurs d’ordre qui prennent l’initiative.” “Par exemple, nous construisons un tout nouveau quartier urbain à Turnhout, avec notamment des appartements et un vaste centre commercial. Le donneur d’ordre a opté pour une durabilité maximale. Les bâtiments ne seront plus chauffés à l’aide de combustibles fossiles mais avec la chaleur de la terre, qui desservira l’ensemble des espaces commerciaux et des appartements par le biais de conduites en circuit fermé.” “Un tel choix exige courage et vision du maître d’ouvrage. Je pense qu’une évolution vers une architecture plus durable n’est possible que si les grands maîtres d’ouvrage et architectes assument ensemble un rôle de locomotive. Et l’architecte doit oser embrasser cette durabilité dès les prémices d’un projet. Cela va nettement plus loin qu’une simple approche cosmétique ou qu’une attention accrue portée aux performances énergétiques.” “Quelle sera, dans 50 ans, la fonction du bâtiment que je suis en train de dessiner? Pourra-t-il recevoir une affectation totalement différente? À cet endroit précis, contribue-t-il à un mix social et fonctionnel sain? Cet emplacement est-il propice à la mobilité des utilisateurs? Bien entendu, les techniques doivent être les plus durables possible, mais il sera de toute façon nécessaire de les remplacer dans un demi-siècle.”

“L’architecte doit embrasser la durabilité dès les prémices du projet. Elle va bien au-delà d’une approche purement cosmétique ou d’une attention portée aux performances énergétiques.” SVEN GROOTEN, B-architecten

NE PAS SE CONTENTER DE QUELQUES PANNEAUX SOLAIRES Nathan Van Den Bossche souligne au passage la nécessité d’accroître l’expertise et les connaissances afin que les architectes puissent faire preuve d’une créativité accrue face aux demandes de concepts plus écologiques. Car ils se contentent encore trop souvent de quelques panneaux solaires, d’une couche d’isolation supplémentaire et éventuellement de pompes à chaleur ou de matériaux bioécologiques. “La grande majorité des architectes sont déjà très heureux lorsqu’ils peuvent respecter la législation. Les véritables pionniers de l’architecture écologique demeurent minoritaires. À court terme, on se focalisera sans doute davantage sur une approche plus circulaire, mais une véritable architecture

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L’immeuble ZIN à Bruxelles est un projet particulièrement innovant, tant en termes de respect de l'environnement que d'architecture.

“Il reste beaucoup de progrès à réaliser dans l’accumulation de connaissances en Belgique.” MICHEL DE PAEPE, Pixii

écologique doit être nettement plus ambitieuse. Un grand nombre de ses dimensions sont toutefois difficiles à évaluer. Et le maître d’ouvrage gardera toujours son tableau d’amortissements sous les yeux; il hésitera naturellement à s’engager pour le futur plus lointain d’un bâtiment.” DES BÂTIMENTS PLUS GOURMANDS EN ÉNERGIE QU’EN ISLANDE Notre pays recèle un fort potentiel en termes d’architecture écologique. Au mètre carré, un bâtiment moyen consomme près de deux fois plus d’énergie en Belgique qu’aux Pays-Bas. Plus encore, nous sommes de plus gros consommateurs d’énergie que l’Islande, où le climat est pourtant nettement plus rude… Nathan Van Den Bossche explique ce phénomène par l’âge plus avancé du patrimoine immobilier belge. C’est donc avant tout dans la rénovation qu’il est possible de progresser. “En outre, nous avons longtemps appliqué une législation plus laxiste, même si nous avons désormais rejoint la moyenne européenne pour les nouvelles constructions. À plus long terme, cependant, cela ne suffira plus, et c’est ici que le bât blesse.”

“Pour de nombreuses architectes, il est très difficile de se former et de se tenir au fait des nouvelles normes et législations. Le nombre d’architectes réellement en mesure de pratiquer une architecture écologique ou de prêter une attention cohérente et soutenue à la durabilité est limité.” Le professeur de l’UGent entrevoit néanmoins des motifs d’espoir concrets. Il attend beaucoup de la gestion intelligente des bâtiments au cours des années à venir (lire aussi p. 16-17): “Ces innovations nous permettront d’affiner la gestion et l’optimisation de la consommation d’énergie des grands immeubles.” Il voit également une bonne nouvelle dans l’approche plus intégrale de l’architecture écologique. TOTEM (Tool to Optimise the Total Environmental impact of Materials), l’outil récemment développé par l’OVAM, l’Agence publique des déchets de la Région flamande, autorise une mesure assez rapide de l’impact environnemental intégral d’un bâtiment. “À relativement court terme, l’attention devrait évoluer de la consommation d’énergie des bâtiments vers les performances énergétiques

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Sous la responsabilité de

EXPERT

Les parcs de bureaux ont besoin d’innovation Les entreprises belges déménagent de plus en plus leurs bureaux en des lieux qui répondent aux besoins d’aujourd’hui. Les business parks conçus intelligemment sont les grands gagnants de cette tendance de fond. Les employeurs ont de multiples raisons de déménager leurs bureaux. Le nombre croissant de travailleurs à domicile exige par exemple des postes de travail plus flexibles. Pensez également aux travailleurs qui visent un meilleur équilibre entre vie privée et vie professionnelle, et qui désirent limiter leurs déplacements domicile-lieu de travail. Ou à la guerre des talents qui contraint les entreprises à mieux réfléchir à l’empreinte écologique de leurs activités. PARC DE BUREAUX 2.0 Ces évolutions demandent une nouvelle génération de projets de bureaux, estime Kristof Vanfleteren, CEO du promoteur de projets et investisseur immobilier ION. “Une multimobilité optimale implique une réflexion approfondie sur l’implantation des quartiers de bureaux. Ceux-ci doivent notamment associer des aménagements et équipements innovants à des techniques de construction durables.” ION donne corps à cette philosophie au sein du tout nouveau Waregem Business Park. Ce parc de bureaux de 1,1 hectare s’étend le long de l’E17, à proximité de la gare et loin des embouteillages qui coûtent un temps précieux aux collaborateurs. “Le centre de Waregem, avec ses nombreux magasins et autres lieux où il est possible de déjeuner, se trouve à distance de marche ou de vélo”, souligne Kristof Vanfleteren. “Et comme Waregem se situe

entre Gand et Courtrai, cette zone de bureaux jouit d’un positionnement hautement stratégique.” DES ÉCONOMIES GRÂCE À LA DURABILITÉ Le projet de 25 millions d’euros se compose de cinq bâtiments innovants adossés à un parking pour 325 voitures et 106 vélos. Lumière naturelle, éclairage LED intelligent, géothermie, récupération des eaux de pluie, toiture verte et bornes de rechargement électrique ajoutent encore à l’aspect durable. “Une entreprise y économise aisément la moitié de ses coûts de consommation par rapport à des bureaux plus anciens”, assure le CEO d’ION. La construction CO2-neutre est une primeur en Belgique. “Nous avons collaboré avec des entrepreneurs locaux pour minimiser les émissions, et compensé le reste en investissant dans un projet pour le climat en Ouganda”, conclut Kristof Vanfleteren. “En partenariat avec le bureau de conseil CO2Logic, nous avons neutralisé ainsi quelque 16.579 tonnes de dioxyde de • carbone.”

“Dans de nouveaux bureaux, une entreprise économise aisément la moitié de ses coûts de consommation.” KRISTOF VANFLETEREN, CEO d’ION

Le projet de bureaux se compose de cinq bâtiments innovants.

C'est le cabinet d'architectes Govaert & Vanhoutte qui a conçu le Waregem Business Park.

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des matériaux de construction et l’impact environnemental des matières premières”, note Nathan Van Den Bossche. “Car quel sens y a-t-il à investir lourdement dans la sobriété énergétique – par exemple en installant du triple vitrage – si la production de tels matériaux consomme énormément d’énergie? De même, chaque maison passive supplémentaire entraîne malgré tout une légère augmentation de la consommation d’énergie en Belgique. C’est une problématique complexe mais je m’attends à une percée dans un futur proche.” USAGE DURABLE DES MATÉRIAUX Michel De Paepe, qui préside Pixii, une plateforme de connaissances pour la construction neutre en énergie, acquiesce: “Pour les nouvelles constructions, nous arrivons peu à peu dans la dernière ligne droite menant à des bâtiments totalement neutres en énergie. L’attention doit évoluer vers l’utilisation de matériaux durables ou un aménagement du territoire mieux pensé.” “De plus en plus de jeunes architectes misent sur cette tendance et entreprennent une réflexion fondamentale en ce sens. Je l’admets, une telle approche globale en matière de durabilité représente généralement un coût plus élevé, et demande donc un engagement considérable du maître d’ouvrage. C’est pourquoi nous nous tournons en premier lieu vers les pouvoirs publics, qui pourraient jouer un rôle de déclencheur.” CONSTRUCTION CIRCULAIRE À terme, un cadre législatif entourant les techniques de construction circulaires aurait potentiellement le même effet de levier que les normes sur la performance énergétique des bâtiments. “Et cela pourrait convaincre les architectes”, juge Michel De Paepe. “Ils sont en premier lieu formés à penser et dessiner en fonction de l’aspect esthétique. Il existe beaucoup d’a priori quant à l’utilisation de matériaux durables dans notre pays.” “Nous plaidons pour l’instauration d’une sorte de passeport pour chaque bâtiment, passeport qui devra établir les mesures précises à mettre en œuvre pour parvenir à une rénovation réellement durable et axée sur l’avenir. Parfois, il peut être plus intéressant de démolir un bâtiment, mais on ne peut faire ce choix que si l’on dispose de connaissances suffisantes. Il nous reste beaucoup de progrès à réaliser dans l’accumulation de • connaissances.”

LES LEÇONS DU MIPIM 2019 Lors du salon immobilier MIPIM à Cannes, 26.000 participants ont discuté des défis auxquels le secteur est confronté.

CO2

Réduire la consommation d'énergie et les émissions de CO2: les villes de demain doivent répondre aux défis climatiques et tout à la fois construire des modèles d'inclusion.

Les nouvelles technologies intelligentes accélèrent les investissements dans les smart buildings et les smart cities.

Il faut réinventer les villes grâce à une architecture innovante qui donne la priorité aux citoyens. Ils peuvent ainsi mieux comprendre leur environnement, s'y déplacer, y vivre et y travailler.

Sous la responsabilité de

EXPERT

Des co-investissements pour encourager la construction en Flandre

INVESTERINGSFONDS VOOR VASTGOEDONTWIKKELING

En Flandre, les développeurs et promoteurs immobiliers réalisent de plus en plus souvent leurs projets avec l’aide de venture capitalists qui réunissent les capitaux d’investisseurs privés et d’institutions financières au sein d’un fonds de placement. Les projets de construction ne naissent pas uniquement de financements bancaires. C’est avec cette idée à l’esprit que Building Capital a démarré ses activités voici cinq ans. L’entreprise se concentre sur des co-investissements dans la promotion de l’immobilier flamand. “Qu’ils soient promoteurs immobiliers ou entrepreneurs, tous ceux qui ont besoin d’un capital de départ pour un projet immobilier ou de construction résidentielle peuvent s’adresser à nous”, assure Jannik Rutten, l’un de ses fondateurs. INVESTISSEURS PRIVÉS La société réunit ce capital en grande partie via des investisseurs privés qui visent un rendement défini. “Chez nous, il s’agit presque toujours d’entrepreneurs ou d’anciens entrepreneurs”, complète Patrick Lemmens, cofondateur de Building Capital. “Des personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier mais qui n’ont ni l’envie ni le temps de se lancer eux-mêmes dans un chantier. Ou qui ne veulent pas investir leurs économies dans un seul projet et s’exposer ainsi à un risque accru.”

PROCÉDURE DE SÉLECTION STRICTE Building Capital réduit autant que possible le risque d’investissement. Pour ce faire, la firme a mis en place sa propre procédure de sélection. “Nous réalisons toujours une étude de marché”, éclaire Jannik Rutten. “Nous analysons la situation stratégique de l’emplacement et la croissance démographique locale, discutons avec des experts… Nous travaillons uniquement avec des sociétés de construction renommées avec lesquelles nous entretenons des relations personnelles. Et nous vérifions si notre banque maison, Belfius, adhère au projet. Nous ne donnons le feu vert à un investissement que si tout a été contrôlé et jugé conforme.” POSSIBILITÉS INFINIES En raison de cette procédure stricte, Building Capital ne finance que 10% des projets qui lui sont présentés. Actuellement, le fonds soutient neuf promoteurs immobiliers qui ont créé ensemble 262 unités de logement. “La transformation de 23 chambres d’étudiants en cinq appartements de luxe à Hasselt, la réalisation de 33 logements à Geel: ces quelques projets de construction récents démontrent que notre modèle de financement offre une infinité de • possibilités”, conclut Patrick Lemmens.

“En matière d’investissements, nous ne donnons le feu vert que si tout a été contrôlé et jugé conforme.” JANNIK RUTTEN, administrateur délégué de Building Capital

33 logements sont en construction à Zammel, près de Geel.

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COUP D’ŒIL

ZIN

REALEX

BRUXELLES: DU NEUF À L'HORIZON

BNP P ARIB

A S FO

RTIS

TRE

BEL

QUARTZ Cofinimmo, POLO.architects

TREBEL Atenor, JaspersEyers & Partners

ZIN Befimmo, Jaspers-Eyers & Partners et l'AUC

2021 • Quartier européen

PRÊT • Quartier européen

Près de 9.200 m² de bureaux

L'immeuble Wilfried Martens est

modernes et modulaires et

conçu pour répondre aux normes

2023 • Central Business District

de surfaces polyvalentes,

d'efficacité énergétique les plus

répartis sur huit étages.

élevées.

BNP PARIBAS FORTIS Baumschlager Eberle, Styfhals & Partners, Jasper-Eyers

REALEX Atenor, Assar Architects Quartier européen

2021 • Quartier des Arts

Avec ses 114 mètres de haut,

Les bâtiments du WTC

La façade futuriste en béton

datant des années 70 sont

blanc est une structure

convertis en un complexe

autoportante avec une façade

multifonctionnel pour le compte

en verre à l'arrière.

de l’administration flamande.

2019 • Quartier européen la tour Realex fait partie des 10 plus hauts bâtiments de Bruxelles.

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Le panorama de la capitale est en constante évolution. Les meilleurs architectes s’attaquent aux chancres urbains des années 70. Petit coup d’œil sur les projets prévus pour les années à venir. W TO LTI

MÖBIUS

MU ER S ITY

THE ONE

Q UA TUO

MÖBIUS Immobel & FIDENTIA, Assar Architects

QUATUOR Befimmo, JaspersEyers & Partners

MULTI TOWERS Whitewood, CONIX RDBM Architects

2019/2020 • Central Business District

2021 • Central Business District

2020 • Piétonnier

Les deux tours de bureaux

Un complexe de bureaux

elliptiques en construction

de 60.000 m² et quatre tours

passive offrent une vue

pour Beobank et Silver-

panoramique aux employés

square, notamment.

d’Allianz et d’Immobel.

L’ancienne tour Philips sur la place de Brouckère fera l’objet d’une rénovation en profondeur.

BRUCITY AG Real Estate, Atelier Bruno Albert, Archi+I et Pierre Lallemand

THE ONE Atenor, BURO II & ARCHI+I

2021 • Piétonnier

The One est un complexe

Le centre administratif de la Ville de Bruxelles se situe à l’emplacement du Parking 58.

PRÊT • Quartier européen immobilier comprenant des bureaux, des logements et des magasins, avec une attention particulière portée aux espaces publics.

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A N A LY S E

POURQUOI LES ARCHITECTES BELGES N’OSENT-ILS PAS PLUS?

Londres accueillera bientôt de nouveaux gratteciel hors du commun, The Tulip et The Cucumber. Pourquoi ce type de bâtiment semble-t-il inimaginable en plein centre de Bruxelles? The Tulip surplombera Londres dès 2025.

Les gratte-ciel iconiques de Londres: - The Gherkin et The Tulip par Foster + Partners - The Cheesegrater par Rogers Stirk Harbour + Partners - The Walkie-Talkie par Rafael Viñoly Architects - The Shard par Renzo Piano - The Paddington Cucumber par Apt

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Plusieurs bâtiments emblématiques au cœur de Londres sont le fruit non pas du hasard mais d’une programmation architecturale et urbanistique précise. “On peut expliquer la silhouette si particulière de certains de ces bâtiments”, indique Georges Binder, administrateur délégué de Buildings & Data, Fellow et Country Representative du Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH), un des organismes sans but lucratif les plus importants dans le domaine des gratte-ciel. “La forme du ‘cornichon’ (The Gherkin), le 30 St Mary Axe (architecte: Foster + Partners), a par exemple été conçue pour dégager l’espace public au rez-de-chaussée. Dans le cas de la ‘râpe à fromage’ (The Cheesegrater), le Leadenhall Building (architecte: Rogers Stirk Harbour + Partners), l’idée est de préserver des couloirs de vue de et vers la cathédrale Saint-Paul. Enfin, pour le Walkie -Talkie, autrement dit le 20 Fenchurch Street (architecte: Rafael Viñoly Architects), trois niveaux supérieurs plus larges accessibles au public ont été prévus.” Autre élément-clé: la présence de Peter Rees, qui a exercé la fonction de City Planning Officer de la City of London entre 1985 et 2014. “Une forte personnalité”, juge Georges Binder. “Il avait une vision d’ensemble, qu’il n’a eu de cesse de concrétiser durant près de 30 ans.” D’AUTRES CONTRAINTES EN BELGIQUE Pourquoi ne lançons-nous pas des projets de cette envergure à Bruxelles? “Cela s’explique de plusieurs façons”, répond Marnix Galle, Executive Chairman of the Board d’Immobel. “Parmi celles-ci, on peut relever le loyer des tours à Londres, trois fois supérieur à celui que l’on propose en Belgique. Cela permet de dépenser beaucoup plus en architecture et en budget de construction. En

Les loyers à Londres sont trois fois plus élevés qu'en Belgique. D'où un budget de construction nettement plus important. outre, la demande de bâtiments prestigieux est énorme à Londres et faible à Bruxelles. Enfin, construire une tour en région bruxelloise implique un plan d’aménagement directeur ou un plan particulier d’affectation du sol, ainsi que d’autres permis d’urbanisme et d'environnement difficiles à obtenir. Avec le risque, plusieurs années plus tard, d’être confronté à des recours au Conseil d’État.” Pierre-Paul Verelst, Head of Research Belux chez JLL, n’en reste pas moins optimiste: “À présent que les loyers sont en hausse et que le marché se porte mieux, les prix de revente de projets au Central Business District (CBD) ont grimpé et il est possible de rentabiliser une plus grande audace architecturale. Cependant, il s’agit généralement de projets de taille moyenne, aisément commercialisables. Les politiques ne sont pas seuls à limiter les risques!”

Des bâtiments iconiques tous réussis? Pour l'ingénieur, architecte et urbaniste Philippe Samyn il ne faut pas confondre la qualité architecturale particulière de certains bâtiments et une architecture prônant des gestes débridés n’apportant rien à la collectivité. “Il faut distinguer les bâtiments exceptionnels comme ceux proposés à Londres par de grands architectes comme Richard Rogers et Renzo Piano, et une architecture outrancière, génératrice de bâtiments tordus et de formes biscornues”, estime-t-il. “Ce qui détermine la qualité de l’architecture, c’est le commanditaire. À Londres, on a affaire à des financiers certes, mais qui manifestent un raffinement extrême. Le Lloyd’s Building de Richard Rogers, par exemple, demeure un bâtiment vraiment exceptionnel.” Dans le passé, certains bâtiments particulièrement chers n'en ont pas moins recelé une vraie valeur ajoutée. “Notre-Dame de Paris a dû coûter une fortune à l’époque mais elle a apporté beaucoup à la capitale française. On peut également se référer à des bâtiments plus récents comme la pyramide du Louvre, la Bibliothèque nationale de France de Dominique Perrault et le centre Pompidou. Des bâtiments très coûteux mais qui ont contribué et contribuent encore à la vie de la cité. De vrais cadeaux pour la ville!” Philippe Samyn se montre en revanche très critique à l’égard de bâtiments qui font la une des médias mais qui, à ses yeux, sont déraisonnables. “La gare de Liège construite par Calatrava et la Havenhuis de Zaha Hadid sont excessifs. À l’inverse, il existe des

bâtiments merveilleux dont on parle peu et qui se caractérisent par une simplicité innovante.” Samyn & Partners a d’ailleurs réalisé plusieurs projets-phares: la couverture des quais de la gare de Louvain, le siège social d’AGC Glass Europe, le siège du Conseil européen et du Conseil de l’UE… Autre projet d’envergure en cours: la Maison de

“Notre-Dame a dû coûter une fortune à l'époque.” PHILIPPE SAMYN, architecte

la culture à Namur, conçue avec Thomas & Piron et qui sera inaugurée en septembre. “Un bâtiment exemplaire par l’élévation de pensée de son commanditaire, la Province de Namur.” Lorsqu’on lui demande sa vision de l’architecture de demain, Philippe Samyn évoque un urbanisme vertical “utopéthique” (une “utopie éthique”). “Il me semble évident que l’on doit construire, en Belgique, une ville nouvelle avec un gratte-ciel central de 100 étages car son coût global (tout compris) sur 50 ans est inférieur à celui d'une ville étalée. Un projet humaniste exceptionnel et respectueux de l’environnement serait de faire un deuxième Louvainla-Neuve avec des bâtiments épais, poreux, des cages d’ascenseur et des escaliers vitrés, et qui proposeraient des espaces de convivialité. Nous sommes dans une période où les cartes vont être rebattues sérieusement et c’est tant mieux!”

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PROPTECH

LA TECHNOLOGIE SUR LA TABLE À DESSIN

La révolution numérique modifie aussi la manière dont les architectes travaillent. Grâce aux nouveaux procédés de dessin et aux applications proptech, ils conçoivent des bâtiments de plus en plus intelligents.

Le montant investi, au premier trimestre de 2019, dans les entreprises qui développent et installent des solutions proptech.

La proptech est avant tout adoptée sur les marchés immobiliers les plus transparents, comme les Pays-Bas, les ÉtatsUnis, l’Australie et le Canada.

SOURCE: ÉTUDE DE MARCHÉ PLACETECH TRENDS 2019 DE MILLS & REEVE ET NODE

€ 3 MDS

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La numérisation de la profession d’architecte, ces dernières années, a essentiellement touché les bureaux, observe Marten de Jong, partner chez De Architekten Cie, l’un des plus grands (70 salariés) et des plus anciens bureaux d’architecture des Pays-Bas. “Auparavant, nous tracions des lignes sur du papier et réalisions des compositions et des schémas fonctionnels sur la table à dessin. Désormais, nous fournissons une foule de données dès la conception numérique en 3D: dimensions, matériaux, garanties, jusqu’au fournisseur.” IA ET IOT Si chaque projet prend immédiatement une forme concrète et technique, l’innovation dans l’architecture ne se limite pas à ces méthodes de dessin numériques. La proptech n’est plus un simple concept à la mode sans réelle application pratique. Elle englobe toutes les solutions technologiques visant à optimiser ou renouveler la conception, la construction, l’achat et la vente de bâtiments au sens le plus large du terme. De la commande numérique du chauffage et de la domotique à la réservation en ligne de postes de travail flexibles. Intelligence artificielle, capteurs IoT (Internet of Things), robotique: chaque nouvelle technologie y trouve sa place. “Des capteurs peuvent mesurer le nombre de personnes présentes dans un bâtiment, l’endroit où elles se trouvent, le moment où elles fréquentent chaque pièce et le temps durant lequel elles y restent, ce

qu’elles y font, etc.”, illustre Marten de Jong. “Ils identifient ainsi les endroits les plus ‘populaires’ dans les magasins. Il est ensuite possible d’adapter l’utilisation de l’espace: absence d’éclairage dans les locaux inoccupés, nettoyage réduit dans les salles moins fréquentées, réorganisation des bureaux afin d’accroître le potentiel de location... Et ce, dans le but de gagner en efficacité et de diminuer les coûts.” CONCEPTS FLEXIBLES “L’intégration de la proptech rend les bâtiments plus flexibles et multifonctionnels, avec des locaux aisément adaptables, des réglages climatiques plus fins et d’autres possibilités d’automatisation destinées à économiser l’énergie”, poursuit Marten de Jong. “Les architectes doivent en tenir compte. Or, cela exige une spécialisation accrue. Les évolutions sont si rapides que l’architecte ne peut les suivre de près. Des experts numériques peuvent dès lors prendre en charge une part des décisions technologiques dont le nombre ne cesse d’augmenter.”

MARTEN DE JONG architecte et partner chez De Architekten Cie

Aux yeux de Marten de Jong, les architectes devront s’attacher davantage à la manière dont ils peuvent influencer le comportement des gens: “La proptech ouvre de nouvelles possibilités mais l’homme demeure au centre. Il n’est pas possible d’obtenir des bâtiments 100% neutres en énergie sans orienter et influencer les utilisateurs. Une technologie intelligente ne suffit pas si nous continuons par ailleurs à gaspiller l’énergie.”

Gestion circulaire des bâtiments Marten de Jong a pris part au développement de Circular.cloud, le passeport numérique pour bâtiments de Die Architekten Cie, qui fournit aux propriétaires une mine d’informations sur les matériaux et les produits employés, ainsi que leur valeur. Ces matériaux pourront recevoir une nouvelle affectation lors d’une future rénovation ou démolition. “Le passeport permet une exploitation plus durable et une revalorisation plus poussée des matériaux”, souligne l’architecte.

“Des experts numériques peuvent prendre en charge une part des décisions technologiques dont le nombre ne cesse d’augmenter.”

“Nous conservons toutes les connaissances que nous accumulons pendant la phase de conception, et nous les transmettons aux utilisateurs. Le gestionnaire du patrimoine immobilier ne doit donc plus reconstituer les informations d’entretien à partir d’une page blanche. S’il faut remplacer une poignée de porte par exemple, il accédera d’un simple clic à la marque et au modèle, ainsi qu’au fournisseur ou au réparateur qu’il peut contacter.”

PARTENAIRES EN IMMOBILIER / 16 MAI 2019

LE FUTUR DE L’ARCHITECTURE EST CIRCULAIRE La notion de durabilité n’est nulle part inscrite dans la loi. Or, nous devons opérer une transition résolue vers une construction circulaire, avec l’État comme locomotive. En tant qu’architecte, je constate que nous faisons face à des défis gigantesques: mobilité, vieillissement de la population, viabilité des villes, densification de l’habitat, durabilité… Ces défis exigent des solutions structurelles. En matière de réglementation, cependant, l’État passe complètement à côté du sujet. Il s’occupe des détails et perd de vue l’ensemble. Notre pays manque de vision stratégique et de clarté à long terme. Or, il n’est pas minuit moins cinq mais une heure!

Isolation écologique

produit toxique. Des chercheurs en Allemagne réclament son interdiction. Et j’ai des réserves quant à son impact écologique à long terme. Comment pourronsnous recycler ce matériau?

Un seul cadre législatif Nos dirigeants politiques laissent filer toutes les occasions d’ancrer la durabilité. Leurs réflexions se portent sur des périodes de quatre à cinq ans; elles devraient s’étendre

Le cadre législatif demeure néanmoins très morcelé dans notre pays. Chaque région a sa réglementation, ce qui empêche l’établissement d’un plan global. Une erreur fondamentale! C’est ensemble qu’il faut s’attaquer à des questions comme celles de la mobilité, de l’énergie et de l’aménagement du territoire. Nous devrions refédéraliser ces compétences afin de développer une stratégie de long terme, à l’instar de ce que l’on observe chez nos voisins. Nous avons déjà perdu trop de temps.

“En matière de durabilité, l'État s'occupe des détails et perd de vue l'ensemble. Or, il n'est pas minuit moins cinq mais une heure!”

Pensez aux matériaux d’isolation. Dans la construction, nous employons principalement du PUR injecté, c’est-à-dire du polyuréthane. Les installateurs appliquent ce matériau sous forme liquide. Après quelques minutes, il commence à durcir pour former une pâte rigide jusque dans les moindres recoins. Les bulles d’air microscopiques qu’il renferme maintiennent la chaleur dans l’habitation et le froid à l’extérieur. Ce matériau offre la meilleure isolation pour l’épaisseur la plus faible. Bien entendu, le PUR est un très bon isolant, mais qu’en est-il à long terme? Cela reste un

MARNIK DEHAEN, architecte

sur quatre à cinq décennies. En outre, les fabricants de matériaux sont d’excellents lobbyistes. Nous devons rendre l’énergie mesurable au lieu de continuer à nous baser sur des scores théoriques. Ce sera parfaitement possible avec l’introduction du Woningpas (“passeport habitation”) cette année. Vous pourrez y indiquer par exemple la quantité d’énergie que consomme effectivement le bâtiment.

OURS Une initiative d’Echo Connect. Réalisation : Content Republic - Tél. +32(0)2 423 47 14 Annonces : Trustmedia, Sabine Van den Eynden - Tél. +32(0)2 422 05 36 E-mail: sabine.van.den.eynden@trustmedia.be Editeur responsable : Frederik Delaplace, Avenue du Port 86C, bte 309, 1000 Bruxelles

Le Conseil des architectes d’Europe (ACE) a raison de plaider pour l’introduction du principe “du berceau au berceau” dans la construction. L’avenir est à la construction circulaire. Une fois un matériau utilisé, nous devons pouvoir le retransformer en matière première pour le produit suivant. Et nous, architectes, devons assumer nos responsabilités. Malheureusement, nous nous trouvons en position de faiblesse sur le plan économique. Au vu du coût élevé de la construction, la grande majorité des maîtres d’ouvrage optent pour la solution la moins chère. Et nous refusons trop peu de projets non durables.

MARNIK DEHAEN, président du conseil national de l'Ordre des architectes

Qui est Marnik Dehaen? • Architecte, président du conseil national de l'Ordre des architectes. • A reçu le label Energiebewust Architect (“architecte responsable sur le plan énergétique”). • Plaide pour une évolution progressive vers un modèle circulaire. Une première étape importante serait la transformation des exigences EPB (prestation énergétique et climat intérieur) de la Région flamande en un instrument mesurable.

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