‘Duurzaam vastgoed wordt beloond’ Carl Pauli In de vastgoedwereld wordt duurzaamheid een belangrijk thema. Als je de ESG-boot mist, dreig je hopeloos achterop te raken.
voorjaar 2024
THE
PRIVATE BANKER
Edito
Beste PBA-leden, Allereerst wens ik jullie een gezond, voorspoedig en inspirerend nieuw jaar toe. Dat 2024 gevuld mag zijn met onvergetelijke ervaringen, zowel privé als op professioneel vlak. Met het nieuwe jaar in het vooruitzicht, kijken we vol enthousiasme naar de uitdagingen die voor ons liggen. Voor dit jongste nummer van ons magazine The Private Banker kozen we voor vastgoed als centraal thema. Als belangrijk onderdeel van de portfolio van veel beleggers reiken we in dit nummer diverse handvaten en tips aan, of het nu gaat om investeren of beleggen in (buitenlands) vastgoed of het verkennen van de nieuwste trends in de vastgoedmarkt. Natuurlijk hebben we het ook over een van de belangrijkste uitdagingen voor de vastgoedwereld, namelijk duurzaamheid. Daarnaast heb ik de eer jullie mee te delen dat Jean Sonneville me zal opvolgen vanaf de Algemene Vergadering van mei 2024. Hij was voorheen CEO van Societé Generale Private Banking in België. Jean Sonneville brengt een schat aan ervaring en kennis met zich mee. Om deze nieuwe periode op gepaste wijze in te luiden, nodigen we alle leden uit voor een tweede editie van onze lente-BBQ in Chalet Robinson in Brussel op donderdagavond 20 juni.
Inhoud
Veel leesplezier!
Peter Van der Smissen Secretaris-generaal PBA-B
04 ‘Zekerheid zou de
vastgoedsector goed doen’ Rondetafelgesprek - Benoît Chauvin, Stefaan Demeijer en Kris Liesse
Colofon The Private Banker is het trimestrieel ledenblad van de Private Bankers Association - Belgium Hoofdredacteur en verantwoordelijke uitgever: Peter Van der Smissen Redactie: Content Republic https://trustmedia.be/services Nummer 9: januari 2024 Foto credit: Frank Toussaint Kostprijs los nummer niet-leden: €10
07 Investeren in vastgoed? Daar zijn opties voor. Interview - René Clerix
© shutterstock
© shutterstock
08 ‘Opgelet als je de Belgische fiscale klassiekers toepast op buitenlands vastgoed’ Interview - Dieter Vanneste en Wim Vermeulen
10
Duurzaam vastgoed wordt beloond
Agenda Maandag 19 februari (14u)
Webinar: Kaaimantaks 2.1 Algemeen overzicht en bijzondere focus op de vraag: wanneer is een ICB een fonds dédié, en wat zijn daar dan de gevolgen van? Door Christophe Coudron (Tiberghien)
Dinsdag 12 maart (14u)
Webinar: Green premiums and brown discounts, how sustainability is creating winners & losers in real estate. Door Carl Pauli: Real Estate Analyst bij Degroof Petercam Asset Management (DPAM)
Vrijdag 19 april (volledige dag)
Masterclass over fiscaliteit van beleggingsfondsen door Pierre-Olivier van Caubergh, partner bij Arteo
Woensdag 29 mei
Algemene vergadering PBA-B
Donderdag 20 juni (18u)
Lente BBQ in Chalet Robinson in Ter Kamerenbos, Brussel
Maandag 24 juni
Publicatie editie 10 van The Private Banker
Interview - Carl Pauli
11
Iedere bank heeft een andere benadering Alumnus in de kijker - Alessandro Cicconi
p. 4
Private Bankers Association
R ON DE TAF ELG E SPREK
‘Zekerheid zou de
vastgoedsector goed doen’
Vastgoedexperts hebben geen glazen bol, maar dat weerhoudt de experts aan tafel er niet van een licht te werpen op enkele trends. Denk aan de stijgende vastgoedprijzen, de oververhitting van de huurmarkt en alternatieve manieren om vastgoed te kopen. En natuurlijk kan duurzaamheid niet ontbreken.
Hoe zit het met de waardevastheid van vastgoed? Zullen de prijzen blijven stijgen? Stefan Demeijer (Immoscoop): ‘Twee jaar geleden, in volle coronaperiode, was de vastgoedmarkt oververhit. Goede woningen gaan nog altijd vlot de deur uit, maar huizen met een slechte energieprestatie staan twee tot drie keer zo lang te koop. Het verschil tussen kwalitatieve en minderwaardige woningen wordt groter. De markt vertraagt, maar in feite normaliseert die gewoon tegenover vijf jaar geleden. Op ons platform zien we duidelijk waar de interesses liggen.’ ‘Om de waardevastheid van vastgoed te voorspellen, kan je beter vooraf de oefening maken en segmenteren, want er bestaan grote regionale verschillen. In 2024 zal de rente niet plotseling kelderen, maar ook niet de hoogte inschieten. Je kan moeilijk beweren dat de vastgoedmarkt aan de kant van de zoekers instort, maar hij vertraagt en de kopers zoeken specifieker.’ Kris Liesse (ING): ‘België is een stabiele markt. Meer dan 70 procent van de Belgen bezitten een eigen woning. Sinds 1990 waren er maar twee jaren waarin de prijzen daalden. In sommige andere landen waren dat er vijftien. En als de prijzen dalen in ons land, gaat het maar om een klein percentage. Die stabiliteit is een groot pluspunt. Er zal wel een groot verschil ontstaan tussen duurzame en niet-duurzame assets. Wat vastgoed in het verleden deed, de inflatie verslaan en meer rendement bieden, wordt moeilijker in de toekomst.’ Benoît Chauvin (Matexi): ‘Er ontstaat een markt tegen twee snelheden. We zien vooruitgang in energiezuinig en kwalitatief vastgoed. Als er al dalingen zijn, gaat het vooral om de minder energiezuinige woningen. Dat heeft zeker te maken met de overheidsstimulans voor energielabels.’
‘Wat vastgoed in het verleden deed, de inflatie verslaan en meer rendement bieden, wordt moeilijker in de toekomst’ Kris Liesse Head of Real Estate Finance Business Banking, ING
Liesse: ‘We merken ook dat de leencapaciteit met een vijfde is gedaald. Het percentage van het inkomen dat je nodig hebt om een gemiddelde lening af te betalen, is gestegen van 19 naar 25 procent voor een appartement en van 25 naar 35 procent voor een huis. Ook bij nieuwbouw zijn de kosten voor grondstoffen en lonen gestegen. Vooral bij de kopers van eerste woningen zien we een verdamping.’ Demeijer: ‘De cijfers van Statbel bevestigen dat: er zijn 30 procent minder transacties dan een jaar geleden.’ Chauvin: ‘Elk jaar komen er huishoudens bij. Investeren in vastgoed blijft sterk vraaggedreven. Ondanks de daling van de leencapaciteit wil de Belg kopen. Het is een tijdelijk uitstel. We merken ook dat het eigen vermogen geregeld ontbreekt. Mensen hebben wel een goed inkomen, maar krijgen minder vermogen mee van hun ouders, omdat die zelf moeten instaan voor de oude dag van hun ouders. Daardoor starten die kinderen van nul. Ze hechten
ook minder belang aan vermogensopbouw dan vroegere generaties en leggen de focus op “beleven” en ervaringen, zoals citytrips, skiën of de allernieuwste iPhone.’
Er zijn alternatieve manieren om vastgoed te kopen. Een daarvan is huren met de mogelijkheid om te kopen. Liesse: ‘Die trend speelt in op wat we zojuist zeiden over vermogensopbouw. In dat geval huur je voor een bepaalde periode en krijg je een deel van de betaalde huur terug op het moment dat je je woning aankoopt. Ondertussen kun je dat geld spenderen aan allerlei andere zaken, maar heb je op een gemakkelijkere manier het kapitaal voor je hypotheek bijeengesprokkeld.’ Chauvin: ‘Matexi is in juni 2023 gestart met HappyNest, een huur- en kooplossing in een samenwerking met BNP Paribas Fortis. Het helpt de mentale drempel te overwinnen dat huren weggegooid geld is.’ Liesse: ‘Het aantal assets in België is nog beperkt, maar je ziet meer initiatieven opkomen. Ik hoor veel positieve reacties van kandidaat-kopers die zich op de wachtlijst zetten.’ Chauvin: ‘Achttien tot twintig maanden geleden zaten we in een markt waar iedereen wilde kopen. Dat is veranderd, maar er is geen aardverschuiving. De huurmarkt groeit relatief snel want het aanbod kwalitatieve en energie-efficiënte huurwoningen kan niet aan de vraag voldoen. Uiteindelijk willen mensen nog altijd eindigen met een eigen huis of appartement.’ Demeijer: ‘Twee jaar geleden was de koopmarkt behoorlijk oververhit, nu is dat het geval met de huurmarkt. Het aantal mensen dat op ons platform contact opneemt om huurwoningen te bezichtigen, blijft sterk stijgen. Een gemiddeld appartement
voorjaar 2024
Kris Liesse, Stefan Demeijer en Benoît Chauvin
p. 5
p. 6
Private Bankers Association
R ON DE TAF ELG E SPREK
‘Kopers hechten minder belang aan vermogensopbouw dan vroegere generaties en leggen de focus op “beleven” en “ervaringen”’ Benoît Chauvin Manager Business Portfolio Invest, Matexi
stond begin 2022 in Vlaanderen tachtig dagen te huur, nu is dat rond de dertig. Velen willen huren omdat kopen financieel niet meer mogelijk is of omdat ze de gewenste woninggrootte nooit op de koopmarkt zullen vinden. Maar de huurprijzen stijgen nu ook sterk. De vraag is of de overheid zal ingrijpen als gezinnen geen haalbare woning meer te koop of te huur vinden. Vanuit een investeringsperspectief zou ik waarschuwen om de huidige situatie niet als normaal te beschouwen of ervan uit te gaan dat deze situatie blijft.’
‘Twee jaar geleden was de koopmarkt behoorlijk oververhit, nu is dat het geval met de huurmarkt’ Stefan Demeijer CEO, Immoscoop
Blijft investeren in verhuurvastgoed interessant voor particulieren? Vandaag kan dat onbelast, maar er zijn plannen om daar verandering in te brengen. Chauvin: ‘Dat is de zoveelste ballon die wordt opgelaten. We hopen natuurlijk van niet. Particuliere investeerders hebben prijszettingskracht omdat er vraag is naar huurwoningen. Dus wat gaan ze doen met die belasting? Rechtstreeks doorrekenen. Uiteindelijk is de huurder dan de dupe. Het klinkt goed om mensen met geld aan te pakken, maar uiteindelijk zijn het de mensen aan het einde van de keten die ervoor opdraaien.’ Liesse: ‘Zekerheid zou de sector nochtans goeddoen. Fiscaliteit is geen stimulans meer om iets te doen. Kijk maar naar het tarief van 6 procent voor afbraak en wederopbouw die de stadskankers moest tegengaan. Dat was een goede regeling voor eindgebruikers en investeerders.’ Chauvin: ‘Fiscaliteit wordt niet altijd op de juiste manier ingezet. Als je in
een nieuwbouw een warmtepomp wilt plaatsen, val je onder een btw-tarief van 21 procent. In een bestaande woning val je voor de plaatsing van een pelletkachel onder een tarief van 6 procent. Als ontwikkelaar is dat moeilijk te begrijpen. De reconversie moet komen van het verouderde patrimonium in de steden.’ Demeijer: ‘Alles controleren is niet mogelijk, maar de overheid kan wel sturen om excessen te vermijden. De juiste omstandigheden creëren voor investeerders die op lange termijn en met stabiliteit willen werken, heeft meer kans om een gezonde markt te ontwikkelen. Instabiliteit door overheidsoptreden is een dooddoener.’
Een andere trend die je niet kan negeren, is duurzaamheid. Chauvin: ‘Door de Europese belastingheffing wordt dat alleen maar belangrijker. Dat heeft niet alleen met groene energie te maken, maar ook met bijvoorbeeld bereikbaarheid. Denk aan de vijftienminutenstad. Duurzaamheid staat bovenaan de lijst met criteria voor investeerders en banken.’ Liesse: ‘Tegen 2050 moeten alle banken voldoen aan CO2-neutraliteit. Het wordt cruciaal voor investeerders om het EPC A-label nu al te verkrijgen.’ Demeijer: ‘Om de elf minuten moet in Vlaanderen een woning gerenoveerd worden om aan de normen te voldoen. Dat is indrukwekkend. Het kan niet anders dan dat er een enorme overheidsdruk komt naar alle eigenaren – zowel investeerders als private eigenaars om de nodige renovaties te doen.’
voorjaar 2024
p. 7
BELE G G EN EN IN V E ST EREN
Investeren in vastgoed? Daar zijn opties voor.
Er zijn verschillende manieren om te investeren in vastgoed. Rechtstreeks door een pand te kopen en het te verhuren of onrechtstreeks via fondsen. René Clerix van Candriam overloopt de voor- en nadelen. Rechtstreeks investeren in vastgoed is de eenvoudigste manier. ‘Je koopt zelf de stenen en verhuurt ze om er inkomsten uit te halen’, zegt René Clerix, Head of Institutional Equity Portfolio Management bij Candriam. ‘Je hebt dan zelf de controle over het gebouw.’ Bij de aankoop moet je wel snel een groot geldbedrag ophoesten, zeker als het om een kantoorgebouw gaat. Het vele werk dat erbij komt kijken, is een ander nadeel. ‘Het beheer, de opvolging en de renovatie- of onderhoudswerken moet je zelf in handen nemen. Bij leegstand moet je zelf nieuwe huurders vinden. Je kan dat uitbesteden aan een vastgoedmakelaar, maar dat houdt extra kosten in.’
Diversifiëren Een tweede manier is onrechtstreeks via fondsen. Dat kan met kleinere inleg en de diversificatie is een bijkomend voordeel. ‘Fondsen zijn gespecialiseerd in een bepaald segment, bijvoorbeeld retail of kantoren, of verschillende sectoren en investeren in verschillende gebouwen tegelijk. De huurinkomsten zijn daardoor gespreid. De structuur van de fondsen kan je ook fiscaal optimaliseren. Het vastgoed kan je via een specifieke projectvennootschap (spv)
structureren zodat de inkomstenstroom eerder als rente komt en niet als dividend. Ten slotte moet je je niet bekommeren om het beheer, dat nemen de fondsbeheerders voor hun rekening. Een nadeel is de volatiliteit van het onderliggende vastgoed die zich weerspiegelt in de waarde van het fonds. Ook de management fees en andere kosten kunnen doorwegen.’
Vaste looptijd Een vastgoedfonds heeft veelal een vaste looptijd, meestal zeven jaar met de mogelijkheid om nog een paar jaar te verlengen. ‘Na een bepaalde periode krijg je je kapitaal terug, met meer of minder waarde. Dat hangt af van de exitstrategie die het fonds heeft weten te realiseren’, legt Clerix uit. Meestal wordt een bepaald doelrendement van 8 of 9 procent vooropgesteld over de totale looptijd. Maar je hebt geen garantie dat je dat effectief zal zien. Alles hangt af van de aankoopprijs, de huurinkomsten, de huurstijging en de verkoopprijs. De reputatie van de beheerders speelt daarbij een grote rol.’ Er bestaan ook fondsen zonder einddatum, de open end-fondsen. ‘Het grote voordeel is dat je op elk moment uit het fonds kan stappen in tegenstelling tot de close end-fondsen.’
Informatieplicht Een laatste manier is beleggen via beursgenoteerd vastgoed. ‘Dan koop je een aandeel in dat fonds of bedrijf om daaruit inkomsten te genereren’, zegt Clerix. ‘Beursgenoteerd vastgoed biedt beleggers onmiddellijke liquiditeit. Het gaat om bedrijven die ofwel gespecialiseerd zijn in een bepaald segment of gediversifieerd in verschillende vastgoedsectoren beleggen. Ze kijken naar de lange termijn en daardoor kunnen ze de portefeuille blijvend laten groeien.’ Als bijkomend fiscaal voordeel zijn de bedrijven onder het GVV-regime (gereglementeerde vastgoedvennootschap, REIT) verplicht om minstens 80 procent van hun inkomsten uit te keren als dividenden. Door hun beursnotering hebben ze ook informatieplicht. Het nadeel is de volatiliteit van de markt. ‘De invloed van de rentebeweging zie je veel sneller bij genoteerd vastgoed dan bij vastgoedfondsen. Door het klimaat van stijgende rentes corrigeren hun aandelenkoersen sneller dan de waarde van de onderliggende vastgoedportefeuilles. De beurs anticipeert dus onmiddellijk op de mogelijke daling.’
‘Het grote voordeel is dat je op elk moment uit een open-end fonds kan stappen’ René Clerix Head of Institutional Equity Portfolio Management, Candriam
p. 8
Private Bankers Association
FISC ALIT EIT
Belgische fiscale klassiekers
‘Opgelet als je de
toepast op buitenlands vastgoed’ Wie vastgoed in het buitenland wil aanschaffen, moet rekening houden met een ingewikkelde set van fiscale regels in binnen- en buitenland. Wat in België van toepassing is, geldt vaak niet of anders in het buitenland. De schenk- en erfbelasting maken het nog complexer. Dieter Vanneste (KBC) en Wim Vermeulen (Cazimir) maken u wegwijs.
‘De meeste landen belasten inkomsten uit verhuur van vastgoed binnen hun eigen grenzen’, zegt Wim Vermeulen, advocaat bij Cazimir. ‘België belast het wereldwijde inkomen van zijn inwoners. Daarom sluiten landen zogenaamde dubbelbelastingverdragen, zodat je geen twee keer belasting betaalt.’ Dubbelbelastingverdragen zijn afgesloten met de meeste populaire vakantielanden, zoals Spanje, Frankrijk, Nederland en Portugal. In België worden onroerende inkomsten van buitenlandse oorsprong meestal vrijgesteld onder het zogenaamde ‘progressievoorbehoud’. ‘Dat betekent dat je bij ons vrijgesteld bent, maar dat het buitenlandse inkomen wel wordt meegeteld om het belastingtarief op de Belgische inkomsten te berekenen. Hierdoor krijg je in de meeste gevallen een opduweffect’, zegt Vermeulen. ‘Soms moet België op basis van het dubbelbelastingverdrag alleen maar een vrijstelling verlenen als er in het buitenland effectief inkomstenbelasting wordt betaald’, zegt Dieter Vanneste, adviseur ondernemingsfiscaliteit bij KBC. ‘Dat zou bijvoorbeeld onder het nieuwe dubbelbelastingverdrag met Frankrijk problematisch kunnen zijn voor de tweede verblijven die niet worden verhuurd.’
Dubbel betalen Een cruciale vraag is ook: wat is het doel van de woning? Koop je die als belegging, voor privégebruik of een combinatie van beide? ‘Voor eigen gebruik adviseren we meestal om de aankoop privé te doen’, legt Wim Vermeulen uit. ‘In veel landen zijn reële huurinkomsten en meerwaarde belastbaar. Als je vanuit een vennootschap aankoopt, kan dat dubbele negatieve gevolgen hebben.’ Vermeulen illustreert dat met een voorbeeld van een bestuurder van een Belgische vennootschap die een onroerend goed in Frankrijk of Spanje gratis ter beschikking krijgt. ‘In België wordt dat gezien als loon waarop je belast wordt. Aangezien Spanje of Frankrijk geen huurinkomsten zien, zullen zij belasten op een fictieve huur.’ Sinds enkele jaren kan je de kosten van het vastgoed niet meer aftrekken van het Belgische
‘Voor eigen gebruik adviseren we meestal om de aankoop van buitenlands vastgoed privé te doen’ Wim Vermeulen Advocaat, Cazimir
resultaat in de vennootschap. ‘Indien je investering in het buitenland resulteert in een verlies (de kosten van het onroerend goed overtreffen de inkomsten), dan kon je dat verlies in mindering brengen van je Belgische fiscale resultaat, wat uiteraard voordelen bood’, zegt Vanneste. ‘Als je toch wil kopen met een Belgische vennootschap is het dikwijls beter om eerst de aandelen van de vennootschap te schenken aan de kinderen’, voegt Vermeulen er nog aan toe. ‘Om eventuele schenkbelasting te vermijden.’ Vermeulen merkt ook op dat mensen vaak geen financiering nodig hebben om buitenlands vastgoed te kopen, terwijl lenen fiscaal en financieel interessant kan zijn. ‘Wij suggereren vaak om een tijdelijke successieplanning te doen, vooral als de kinderen nog jong zijn. Als je van plan bent om binnen de zeven jaar naar Portugal te verhuizen en dan geen planning meer nodig hebt, omdat ze daar geen erfbelasting in rechte lijn hebben, dan kun je dat opvangen met een bulletkrediet. Met financiering kun je soms ook vermogensbelasting vermijden. Wij bekijken dat vooral fiscaal.’
Schenken en erven De schenk- en erfbelasting zijn nog complexer. Bij een internationale nalatenschap bestaat altijd het risico van dubbele belasting. ‘Bij overlijden worden Belgen belast op hun wereldwijde vermogen.
voorjaar 2024
Als je Spaans onroerend goed bezit, word je daarop dus ook in België belast. Maar je krijgt wel een belastingkrediet in België. Als je ook successierechten in Spanje betaalt, mag je die pro rata en maximaal ten belope van het Belgische deel aftrekken van de Belgische erfbelasting’, zegt Vanneste.
roerend goed, dan heb je een simpele en betaalbare oplossing. Dat kan door bijvoorbeeld geld te lenen aan de kinderen, die daarmee zelf het buitenlands vastgoed kopen.’
Vermeulen geeft een concreet vereenvoudigd voorbeeld. ‘Bij overlijden wordt je Frans onroerend goed bij de Belgische nalatenschap gevoegd en moet je daarop in het slechtste geval in rechte lijn 27 procent betalen. Maar je krijgt een soort krediet voor wat je in Frankrijk hebt betaald. Als de belasting in Frankrijk 20 procent is, moet je nog 7 procent betalen in België. Is de belasting 40 procent in Frankrijk, dan hoef je niets meer te betalen in België, maar je krijgt ook het meerdere niet terug.’
Een vaak toegepaste techniek om aan successieplanning te doen, is de gesplitste aankoop. Hierbij kopen de kinderen de blote eigendom van een onroerend goed, terwijl de ouders het vruchtgebruik verwerven. Zij hebben recht op de sleutels, dus zij mogen er gebruik van maken of het goed verhuren. ‘Maar dat kan niet in elk land’, zegt Vanneste. ‘En zelfs als het kan, zijn de fiscale gevolgen niet altijd gelijk. Op het moment van overlijden moet je mogelijk alsnog successierechten betalen. Wat in België bekend is, werkt niet altijd op dezelfde manier in het buitenland. Als je vastgoed in het buitenland wil aankopen en optimaliseren, is het essentieel om aan beide zijden het juiste advies in te winnen.’
Het algemene principe van Vermeulen is buitenlands vastgoed zo veel mogelijk omzetten naar Belgisch roerend goed. ‘Bij successieplanning is de planning van roerend goed veel eenvoudiger dan dat van onroerend goed. Als je op de een of andere manier vastgoed kunt omzetten naar
Gesplitste aankoop
Dat bevestigt Vermeulen. ‘Ik krijg vaak de vraag of dit in Frankrijk, Spanje of
p. 9
‘Als je vastgoed in het buitenland wil aankopen en optimaliseren, is het essentieel om aan beide zijden het juiste advies in te winnen’ Dieter Vanneste Adviseur ondernemingsfiscaliteit, KBC Duitsland ook mogelijk is. Het antwoord daarop is niet altijd eenduidig. Wat voordelig is in ons land, is dat niet per se in het buitenland. Voor ik iets adviseer, controleer ik bovendien met een buitenlandse collega of een bekende techniek nog werkt. Wetgeving verandert constant.’
p. 10
Private Bankers Association
D UUR Z A AMH EID
‘Duurzaam vastgoed wordt beloond’ In de vastgoedwereld wordt duurzaamheid een belangrijk thema. Als je de ESG-boot mist, dreig je hopeloos achterop te raken. Carl Pauli, vastgoedanalist bij Degroof Petercam Asset Management (DPAM), overloopt de risico’s en opportuniteiten.
Vastgoed, samen met constructie, vertegenwoordigt 15 procent van de globale economie. Tegelijk stoot diezelfde sector 40 procent van de wereldwijde emissie uit. De Europese Unie wil tegen 2030 55 procent minder uitstoten en tegen 2050 klimaatneutraal zijn. ‘Om die doelstellingen te bereiken, is het logisch dat ze focust op de vastgoedsector’, zegt Carl Pauli. ‘De EU is gestart met een wortel-en-stok-aanpak. De wortel bestaat uit allerhande subsidies om gebouwen energie-efficiënter te maken. De stok bestaat uit regulering die een hogere energie-efficiëntie van gebouwen vereist.’
Gestrande activa Leidt dat stijgende regulatierisico tot een ander type van risico, namelijk het risico op gestrande activa? ‘Een gestrand gebouw is achterhaald en het heeft economisch geen zin om het te renoveren. Zoals altijd bij immobiliën is de locatie van groot belang. Een verouderd kantoorgebouw in de periferie is het misschien niet meer waard om gerenoveerd te worden, maar een verouderd kantoorgebouw in een goed geconnecteerd en vaak gefrequenteerd zakelijk centrum wel.’ De gebouwen in Europa zijn behoorlijk verouderd en hebben vaak slechte energieprestatiescores. ‘85 tot 95 procent van al die gebouwen zullen er nog staan
‘Met een BREEAM Excellent-score kun je in Londen 14 procent meer huur vragen voor een kantoorgebouw’ Carl Pauli Real Estate Analyst, Degroof Petercam Asset Management in 2050. Daarom is de EU gestart met een “Renovation Wave”, waarbij ze de renovatiegraad wil verdubbelen naar een ambitieuze 3 procent.’
Winnaars en verliezers De stringentere duurzaamheidsregulatie gekoppeld aan de lage renovatiegraad zou ertoe moeten leiden dat er winnaars en verliezers zijn: gebouwen die klaar zijn voor de toekomst en gebouwen die niets meer waard zullen zijn. ‘Lange tijd was het niet duidelijk of een gebouw met sterke
duurzaamheidskenmerken een hogere waarde heeft per vierkante meter of maandelijks hogere huurinkomsten genereert. De laatste twee jaar zien we die trend duidelijk wel.’ Die duurzaamheidskenmerken worden niet alleen gemeten aan de hand van een energieprestatiecertificaat (EPC). Er zijn ook Green Building-certificaten. ‘Een EPC kijkt naar de theoretische energie-efficiëntie van een gebouw. Een Green Building-certificaat houdt rekening met de luchtkwaliteit, de geluidsoverlast, de hoeveelheid natuurlijk daglicht, enzovoort. Het gaat niet alleen om de energieperformantie, maar ook om het welzijn van de gebruikers.’ ‘Met een BREEAM Excellent-score kun je in Londen 14 procent meer huur vragen voor een kantoorgebouw, terwijl een BREEAM Outstanding-score 63 procent minder leegstand oplevert in een kantoorgebouw in het Verenigd Koninkrijk. Gelijkaardige groene premies zien we ook elders in Europa, niet alleen in commercieel, maar ook in residentieel vastgoed.’ Carl Pauli zal dieper ingaan op dit onderwerp tijdens een Engelstalige webinar op dinsdag 12 maart om 14u: Green premiums and brown discounts, how sustainability is creating winners & losers in real estate?
voorjaar 2024
p. 11
ALUMN US IN DE KIJ K ER: AL E S S ANDR O CIC C O NI
‘Iedere bank heeft een andere benadering.
Het was interessant om te zien hoe anderen werken, ook vanuit menselijk oogpunt’ Als Italiaan in België was vermogensplanning het zwakste punt van Alessandro Cicconi. Zijn vorige werkgever, Leleux Associated Brokers, gaf hem de kans de opleiding ‘patrimonial approach for private bankers’ te volgen en zijn kennis flink bij te spijkeren. Alessandro Cicconi studeerde in Italië. ‘Alles wat ik daar geleerd heb over regelgeving en belastingen slaat op mijn geboorteland. Ik had het gevoel dat vermogensplanning mijn zwakste punt was. Er zijn enkele overeenkomsten tussen Italië en België, maar er bestaan ook grote verschillen’, zegt hij. Zijn voormalige werkgever, Leleux Associate Brokers, gaf hem de kans de opleiding ‘patrimonial approach for private bankers’ te volgen. ‘Ondanks de soms moeilijke thema’s was ik gefascineerd, zeker door de docenten. Ze slaagden erin onze aandacht vast te houden omdat ze de theorie linkten aan concrete cases. De deelnemers waardeerden dat.’ Tegelijk was het voor hem een kans andere bankiers te ontmoeten. ‘Iedere bank heeft een andere benadering. Het was interessant om te zien hoe anderen werken, ook vanuit menselijk oogpunt.’
dat je iets aan de cursus hebt. Ik ben blij dat ik hem heb gevolgd, ook al heeft dat me vaak bloed, zweet en tranen gekost door het Frans, dat niet mijn moedertaal is.’ Geregeld past hij de cursus toe in zijn professionele leven. ‘Bij Leleux Associate Brokers was ik relatiemanager en had ik een adviserende rol. Het is belangrijk om op de hoogte te zijn van de belangrijkste thema’s, ook al is het niet je directe verantwoordelijkheid. Op die manier krijg je goede reflexen als je met klanten praat. Ik voelde me zelfverzekerder omdat ik als banker toelichting kon geven.’ Bij zijn huidige werkgever ABN AMRO geeft hij beleggingsadvies aan particuliere klanten. Vastgoed is een van de asset classes waarin ze kunnen beleggen. ‘Afhankelijk van hun risicoprofiel en behoeften hebben ze alle opties: direct investeren in
Dagelijkse praktijk Cicconi heeft het gevoel dat hij veel heeft bijgeleerd. ‘Ik heb ook andere opleidingen gevolgd, maar daar bestond het examen vaak uitsluitend uit meerkeuzevragen. Het eerste deel van ‘patrimonial appraoch’ bestaat uit meerkeuzevragen, maar daarna bespreek je een case voor een examencommissie. Op die manier test je jezelf op een situatie waarmee je in de dagelijkse praktijk te maken kan krijgen. Je hebt echt het gevoel
‘Het is belangrijk om op de hoogte te zijn van de belangrijkste thema’s, ook al is het niet je directe verantwoordelijkheid’ Alessandro Cicconi Investment advisor, ABN AMRO
vastgoedbedrijven over de hele wereld of speciale fondsen kopen voor een minder volatiele en meer gediversifieerde aanpak.’
Stoom aflaten Cicconi heeft met twee jonge kinderen niet veel vrije tijd. Hij ontspant zich door naar muziek te luisteren. ‘Dat bevrijdt mijn geest.’ Hij luistert niet alleen naar muziek, maar speelt ook een instrument. ‘Drummen geeft me altijd een opgelucht gevoel omdat ik op die momenten aan niets anders kan denken. Een drumstel is ook een fysiek instrument. Ik beweeg veel terwijl ik aan het spelen ben. Ik sla dus twee vliegen in een klap. Ik kocht een elektrisch drumstel, zodat ik niet te veel lawaai maak. Mijn buren hebben nog nooit geklaagd.’
Wie kennis deelt, deelt succes.
Als KMO heeft u de ambitie om te groeien. De Tijd wil u daar graag bij helpen met het Business Flex Pack. Een voordelige abonnementsformule waarmee u uw hele team toegang geeft tot betrouwbaar en bruikbaar zakelijk nieuws: van diepgravende analyses over businesstools tot de dagelijkse podcast.
Klaar om uw ambities waar te maken met De Tijd? Ontdek het abonnement helemaal op maat van uw bedrijf via newsservices.be/KMO-detijd of scan de QR code.