Vastgoedexperts, vastgoedbijlage van 22 november 2018

VASTGOEDEXPERTS Vastgoedbijlage van 22 november 2018

Analyse

Materialen

‘Kopers zoeken service en beleving, maar willen niet veel extra betalen’ p. 2

Fake wordt almaar echter

Reconversie Rijk verleden biedt p. 12 onderdak aan de toekomst

Vastgoedbeheer De conciërge is een app p. 16 geworden

p. 19

ANDERS WONEN

Een initiatief van Partner Content. Buiten de verantwoordelijkheid van de redactie van De Tijd.

Op zoek naar ervaringen en nieuwe bouwmethoden

ANALYSE

‘De tijd dat we alleen maar verkochten, is echt wel

Wie vandaag op zoek gaat naar een kwaliteitsvolle woning of instapklaar appartement, wil doorgaans net iets meer dan zomaar vier muren met een dak boven het hoofd. Gemeenschappelijke diensten of aantrekkelijke gemengde ruimtes in een groter complex moeten voor extra ‘beleving’ zorgen.

Zijn kopers van residentieel vastgoed anno 2018 een stuk veeleisender geworden?

Xavier Denis: ‘Wat mij vooral opvalt, is dat de kwaliteitseisen de hoogte zijn ingegaan. De prijzen zijn uiteraard gevolgd. En dat beperkt meteen ook de speelruimte van vastgoedontwikkelaars om nog zwaar te investeren in extra diensten of in de aankleding van de gemeenschapelijke ruimtes van een groot project. Kopers gaan effectief op zoek naar een bredere service en naar extra “ervaringen”. Maar de bereidheid om daar fors meer voor te betalen, is toch nog heel beperkt.’ Philippe De Bloos: ‘Dat klopt. Kopers willen eventueel wel à la carte bijbetalen voor extra diensten in een vastgoedcomplex, maar zijn niet bereid om maandelijks veel extra vaste kosten te betalen.’ ‘Los daarvan verwacht een koper vandaag wel dat een woning hem echt een toegevoegde waarde biedt rond levenskwaliteit. De invulling daarvan is behoorlijk breed: de locatie is extreem belangrijk, zeker in een grote stad, maar ook een breed aanbod aan diensten kan een stevige troef zijn. Dit kunnen ze terugvinden in het vastgoedproject zelf, maar net zo goed in de buurt waar nieuwe projecten gerealiseerd worden. De stadsomgeving zelf moet dus ook heel aantrekkelijk ogen.’

Met andere woorden: als vastgoedontwikkelaar hebt u niet alles meer zelf in de hand? Voor de inrichting van de publieke ruimte zijn promotoren net zo goed afhankelijk van de investeringen die stad of gewest doen in een buurt?

Gilles Delforge: ‘Inderdaad, en dat is nu net het thema waarrond wij vanuit het Brusselse Gewest proberen te werken. Die vraag naar een betere levenskwaliteit en een evenwichtige mix van functies in de woonomgeving, is niet bepaald nieuw in een stad als Brussel, maar onze impact beperkt zich tot die terreinen en gronden waarvan we zelf eigenaar zijn. Vaak merken we dat het voor pakweg vastgoedontwikkelaars toch nog altijd interessanter is om alleen op kantoorruimte te mikken, terwijl wij resoluut voor een mix van functies gaan: werken, wonen, winkelen, noem maar op.’ Xavier Denis: ‘Ik denk dat ook de vastgoedontwikkelaars stilaan wel mee zijn in die logica: vastgoed is veel meer operationeel geworden. De tijd dat we alleen bakstenen verkochten, is echt wel voorbij. Klanten verwachten een breder dienstenaanbod, dat ook voldoende kwalitatief is en op langere termijn kan worden aangehouden. Daarvoor rekenen ze steeds meer op ons, als vastgoedontwikke-

‘Kopers zoeken extra service en beleving. Maar daar willen ze niet fors voor bijbetalen.’ Xavier Denis, AG Real Estate

bakstenen voorbij’ Philippe De Bloos: Werkte 35 jaar lang als architect en is sinds kort actief als vastgoedontwikkelaar. De vennootschap The Dock, Edith Lieckens en Philippe De Bloos, ontwikkelt het ambitieuze gemengde vastgoedproject Riversquare langs het kanaal in Anderlecht. Daar zullen appartementen, horeca, winkelruimte, hotel en een jachthaven verrijzen.

Gilles Delforge: Is directeur van de Brusselse Maatschappij voor Stedelijke Inrichting (MSI), waarvan het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de enige aandeelhouder is. De MSI coördineert de uitvoering van de vastgoedprojecten voor een aantal prioritaire zones en terreinen in Brussel die eigendom zijn van het gewest.

Van links naar rechts: Philippe De Bloos, Gilles Delforge en Xavier Denis.

laar. We zijn dus investeerder én ontwikkelaar. Het is in ons eigen belang dat we ook vanuit de privésector meewerken aan de creatie van een breder ecosysteem, waar werken, wonen, winkelen en ontspannen in één wijk elkaar de hand reiken. Een mooi voorbeeld daarvan is de Europese wijk in Brussel, die toch een stevige transformatie heeft ondergaan.’

Zijn die mix van functies én de garantie dat je in een nieuw vastgoedcomplex een brede waaier diensten aangeboden krijgt, vandaag al vanzelfsprekend?

Xavier Denis: ‘Dat lijkt me wat overdreven, maar ik zie wel enkele trends opduiken. Zo zijn veilige en eventueel ook bewaakte openbare ruimtes in een complex bijvoorbeeld al een groot aandachtspunt. Dat gaat dan samen met een goed onderhoud van die ruimtes. Grote “lege” ruim- >

Xavier Denis: Is Chief Development Officer van AG Real Estate, de grootste vastgoedgroep in ons land. Als investeerder en als ontwikkelaar van kantoorgebouwen, winkelcentra, opslagplaatsen, residentiële gebouwen, parkeergarages en verzorgingstehuizen, beheert AG Real Estate een portefeuille van ruim 6 miljard euro. Xavier Denis is ook voorzitter van Urban Land Institute in België.

ANALYSE

water als een rustgevende factor, zo blijkt uit tal van onderzoeken.’ ‘Daarnaast denk ik dat we bij nieuwe projecten nog meer aandacht moeten besteden aan het digitale verhaal: appartementen of woningen die op dat vlak futureproof zijn, bieden op termijn een stevige toegevoegde waarde. Kijk naar de toekomst van de gezondheidszorg, waarbij thuisverzorging dankzij nieuwe technologie almaar belangrijker wordt. Een stad als Kopenhagen is daar al een voorloper in. Idem dito voor het hele energie- en duurzaamheidsverhaal.’

Philippe De Bloos, The Dock

Gilles Delforge, MSI

Xavier Denis, AG Real Estate

‘Ik verzet me absoluut tegen de perceptie dat we alleen op heel kapitaalkrachtige kopers mikken.’ Phillipe De Bloos, The Dock

> tes tussen appartementsblokken zijn niet meer van deze tijd, als vastgoedontwikkelaar moet je op zoek naar een waardevolle inrichting daarvan. Eigenlijk komt het er almaar meer op neer om potentiële kopers zoveel mogelijk te “verrassen”, daarin zit ook een deel van die beleving.’ Gilles Delforge: ‘Ook wij proberen daar nu zoveel mogelijk op in te spelen als we nieuwe projecten ontwikkelen. Neem het oude Actirisgebouw vlak bij de beurs, 20.000 vierkante meter die we verkocht hebben aan een vastgoedontwikkelaar. Essentieel daarbij was dat de plannen een mix van functies zouden hebben: van de allereerste Italiaanse Eataly in ons land over een coworkingspace tot een aantal appartementen. De bewoners kunnen in dat ene gebouw dus wonen, werken en eten.’

‘In dit concrete geval blijft de vastgoedontwikkelaar ook achteraf eigenaar van het gebouw. Hij blijft ook instaan voor al die extra diensten en gemeenschappelijke ruimten. We merken dat dit project stilaan een stevige trigger is voor nieuwe investeringen in de hele wijk.’ Philippe De Bloos: ‘Die mix is inderdaad belangrijk. Toch geloof ik niet in een gebouw waarin je zoveel functies stopt dat je als bewoner bij wijze van spreken niet meer de straat op moet. Zo maak je het sociale leven in een stad op termijn kapot, vrees ik. De mix moet eerder zitten in je omgeving. Een kwaliteitsproject kan en moet meteen ook de hele buurt opwaarderen. Het is geen toeval dat Riversquare, ons nieuwe project in Anderlecht, de aanwezigheid van het water uitspeelt als een grote troef. Mensen ervaren

VASTGOEDEXPERTS /24 NOVEMBER 2017

Diensten, gemengde ruimtes, meer aandacht voor technologie en duurzaamheid: dat kost al snel een stevige duit extra. Dreigen we niet vooral op een heel beperkte en kapitaalkrachtige niche van kopers te mikken?

Gilles Delforge: ‘Ook de overheid kan en moet hierin haar rol spelen, onder meer door in te zetten op projecten met ruimte voor sociale woningen of appartementen. Dat proberen wij alvast ook te doen. Waarbij de kwaliteit van dat aanbod naturlijk evenwaardig moet zijn, dat is voor ons een essentiële voorwaarde.’ Philippe De Bloos: ‘Als privé-investeerder moet je natuurlijk altijd afwachten welke extra ervaringen of diensten aantrekkelijk genoeg zijn om meer kopers te overtuigen. Je probeert te differentiëren, en dat is altijd een zeker risico. Maar ik verzet me absoluut tegen de perceptie dat we alleen op heel kapitaalkrachtige kopers mikken. Om de prijzen betaalbaar te houden, sluiten we andere compromissen. We kiezen bijvoorbeeld voor kleinere appartementen, die dan wel in een zeer kwalitatieve omgeving worden opgetrokken.’ Xavier Denis: ‘Volledig mee eens. De kwaliteit staat geheel los van de grootte van een appartement, en als ontwikkelaar is het nu vooral belangrijk om toegevoegde waarde te scheppen en daarvoor garanties te bieden op langere termijn. We moeten het grote publiek er vooral van overtuigen dat een iets kleiner appartement niet langer gelijkstaat met een lagere kwaliteit. En dat de levenskwaliteit vandaag ook buiten het eigenlijke appartement ligt. In het gebouw, dankzij allerlei extra diensten, maar net zo goed in het ecosysteem in de directe omgeving.’

EXPERT ARCHIPELAGO ARCHITECTS

Bouwen aan ieders welzijn Archipelago architects, met vestigingen in Leuven en Brussel, is gespecialiseerd in zorgarchitectuur en ontwerpt ‘healing environments’. De focus ligt op het welbevinden van de gebruikers van die gebouwen: zowel de mensen die de zorg krijgen, als de zorgverstrekkers.

en van de centrale concepten in de holistische filosofie van archipelago architects, is die van ‘scenario based design’. Ingenieur-architect Dirk D’herde, gedelegeerd bestuurder van archipelago architects, verduidelijkt: ‘We nemen de gebruikers als uitgangspunt voor het ontwerp. We bepalen niet in abstracto de prestatievereisten voor het gebouw, maar identificeren de verschillende categorieën van gebruikers. Die categorieën zetten we om in een fictief personage, een soort persona. Een bejaarde bewoner die fysiek en mentaal nog heel sterk staat, gedraagt zich bijvoorbeeld helemaal anders dan iemand die lichamelijk zwakker is, maar mentaal nog goed functioneert.’

Dagelijks scenario Andere categorieën van gebruikers zijn verzorgend personeel, administratieve medewerkers, management, bezoekers: allemaal mensen die een gebouw op een andere manier gebruiken en beleven. ‘We schrijven een scenario over het verloop van een dag, voor al die personages. Onze uiteindelijke bedoeling? Dat het leven van elk personage wordt gefaciliteerd door het ontwerp. Die scenario’s zijn ook een uitstekend middel om uit te leggen hoe het gebouw in elkaar zit. We vertellen het architecturaal verhaal dus vanuit het standpunt van het gebruik, en niet op basis van de fysieke lay-out’, aldus Dirk D’herde.

Daglicht ‘Scenario’s en persona’s zijn concepten die uit de wereld van het marketingonderzoek stammen. Maar er zijn ook andere wetenschappelijke inzichten die we intensief

ARCHIPELAGO ARCHITECTS • opgericht in 2016 • partnerschap van architectenbureaus ar-te en baev

• meer dan 120 medewerkers • staat voor contextuele, aantrekkelijke, functionele en duurzame architectuur basiswaarde: zorg voor project en • proces

Woonzorgcentrum Booghuys, Leuven, archipelago architects.

Afweging kosten/baten

inzetten in onze zorgprojecten. Een mooi voorbeeld van zo’n ‘evidence based design’ is het circadiaanse ritme, het biologische ritme met een cyclus die 24 uur duurt. ‘Er gebeurt gericht onderzoek naar de invloed van daglicht op de werking van bijvoorbeeld onze hormonen, over een dag en over de seizoenen heen’, vertelt Dirk D’herde. ‘Zo zijn bepaalde vormen van daglicht eerder stimulerend, en andere net kalmerend. We houden daar rekening mee bij de organisatie van de bewonerskamers, zoals in het ontwerp van WZC Booghuys OCMW Leuven. Voor bedlegerige personen is het bijvoorbeeld van vitaal belang dat hun raam zich op de juiste plek bevindt en de juiste vorm en grootte heeft om het ‘juiste’ licht binnen te trekken. De ramen en de locatie van het bed zijn dus afgestemd op de baan van de zon en het invallende licht. Ook de spectrale eigenschappen van de beglazing zijn hierop aangepast.’

Gebouwen op zo’n manier ontwerpen heeft natuurlijk gevolgen voor de kostprijs. ‘Een traditioneel grondplan van verblijfsafdelingen in een ziekenhuis of woonzorgcentrum bevat dikwijls ‘gespiegelde’ kamers, omdat de natte cellen zich dan rug aan rug bevinden en je kunt werken met een enkele schacht voor de leidingen. Maar door de gespiegelde bedopstelling is het effect van de daglichttoetreding fundamenteel verschillend. Een bouwheer die wil afstappen van de traditionele lay-out, moet dus afwegen of wat hogere bouwkosten opwegen tegen de voordelen op lange termijn.’ ‘Want een optimale daglichttoetreding creëert een natuurlijker leefritme van de bewoners,’ verduidelijkt Dirk D’herde. ‘Wetenschappelijk onderzoek geeft aan dat bewoners daardoor minder gestresseerd zijn, dat allerhande medicatie kan afgebouwd worden en dat het verzorgend personeel minder belast wordt, waardoor er minder ziekteverzuim is, enzoverder. De aanvankelijke meerkosten worden dus ruimschoots gecompenseerd door duurzame positieve gevolgen voor alle gebruikers van het gebouw.’ l Onder de verantwoordelijkheid van

TRENDS

‘Elke dag lijkt wel vakantie’ Op uw terras genieten van het uitzicht op boten en schepen die langsvaren, dat hoeft niet te betekenen dat u aan de kust woont. Ook in het binnenland herontdekken steden en gemeenten de charme van wonen aan het water. De mooiste nieuwbouwprojecten verrijzen waar het water stroomt. Heerlijk om te wonen en plezant om te werken. ‘Het lijkt wel elke dag vakantie’, klinkt het unisono.

‘Uitzicht op zeehonden en ganzen’ Plaats: Temse, De Zaat (voormalige Boelwerf) Project: Residentie Aleca Bewoners: Michel Verbraken en Muriel Leclef

‘D

e Schelde stroomt door mijn aderen’, vertelt Michel Verbraken. Hij woont samen met zijn echtgenote Muriel Leclef in een appartement op de tiende verdieping van De Zaat in Temse, de plek waar vroeger de Boelwerf lag. ‘Ik ben opgegroeid aan deze prachtige rivier. Mijn ouders waren scheepsbouwers in Rupelmonde. Mijn moeder woont al 90 jaar in het ouderlijk huis aan de rivier. Toen we trouwden, stak mijn vrouw het water over en kwam als Antwerpse in Kruibeke wonen, op een domein met een uitgestrekte tuin.’ 'Enkele jaren geleden besloten we te investeren in een appartement voor onze oude dag: het werden deze prestigieuze

nieuwbouwblokken, mét frontaal uitzicht op de Schelde. Ons eerste appartement hebben we verhuurd. Toen we hier zelf wilden wonen, konden we dit ruime appartement kopen en het helemaal inrichten naar onze smaak.’ ‘Het uitzicht over Temse-dorp, de brug, de Schelde, het natuurgebied aan de overkant en de omliggende velden is fenomenaal. Op zonnige dagen zien we zelfs het Atomium. Onlangs lag er een verdwaalde zeehond te zonnen op de oever van de rivier.’

‘We zijn altijd blij om terug te keren naar de rust van de Schelde.’ ‘We vinden het nog altijd fijn om naar ’t Stad te gaan, maar we zijn even blij om weer terug te keren naar de rust hier. Er is maar één minpuntje: dat de Waterbus naar Antwerpen niet tot hier vaart (lacht).’

VASTGOEDEXPERTS /22 NOVEMBER 2018

‘Onze klanten komen per boot’ Plaats: Antwerpen, Eilandje Project: Kattendijkdok Bewoners: Apotheek Het Eilandje

‘H

et lijkt alsof ziek zijn in deze buurt minder erg is dan elders’, zegt Koen Engels van apotheek Het Eilandje in Antwerpen. Samen met een mede-investeerder kocht hij tien jaar geleden een apotheek in de buurt. Vijf jaar geleden verhuisden ze naar een riante commerciële ruimte aan het Kattendijkdok. Het hart van de oude Antwerpse haven transformeerde de jongste jaren in een hippe hotspot. ‘Het trendy publiek dat hier woont, lijkt altijd blij en opgewekt. Dat merk je ook in het contact met de patiënten.’ ‘Toen wij hier introkken, had de wijk 2.000 bewoners. Op termijn moeten dat er 8.000 worden. Het stadsontwikkelingsproject vordert wat trager dan gepland en voor ons was dat een streep door de rekening. We hebben onze financiële buffer moeten aanspreken, maar we blijven volop geloven in de mogelijkheden van deze buurt. Dit is een investering in de toekomst.’

‘Het trendy publiek dat hier woont, lijkt altijd blij en opgewekt. Dat merk je ook in het contact met de patiënten.’

VASTGOEDEXPERTS /22 NOVEMBER 2018

‘Naast het financiële is er ook het gevoelsmatige. Het is altijd fijn om in deze apotheek te werken. In de nieuwe woonblokken woont een gemengd publiek van oudere mensen die hun villa in de noordrand verkochten, expats, hipsters, … en de buurt lokt ook veel toeristen. Voor onze deur leggen in de zomer cruiseboten aan. Veel middenstanders klagen over parkeerproblemen. Wij niet. Hier komen ze met de boot. (lacht) Onze ligging aan de jachthaven heeft trouwens nog een voordeel. We zijn een van de weinige apotheken met een licentie om medische pakketten voor zeilboten samen te stellen.’ >

TRENDS

Plaats: Brussel, Kanaal Project: UP-site Bewoners: Eric Winnepenninckx en Christine Van Damme

a 42 jaar in een groot huis met tuin in Ukkel zijn Eric Winnepenninckx en zijn vrouw Christine Van Damme verhuisd naar de negende verdieping van de UP-site-toren. ‘Het is de hoogste woontoren van het land’, zegt het gepensioneerde artsenkoppel trots. ‘We kunnen blijven kijken naar het magnifieke uitzicht over de hoofdstad: het Atomium, het park van Laken, op heldere dagen zie je zelfs de haven van Antwerpen liggen. En de aken die onder onze neus laden en lossen, gaan nooit vervelen. Dat is heel

‘Aken zijn boeiender dan sparren’ wat anders dan de drie sparren van onze tuin. Bovendien hebben we er geen werk aan.’ In de UP-site-toren genieten Eric en Christine van faciliteiten als een gemeenschappelijke conciërgedienst en een zwembad. Maar het koppel is vooral tevreden dat ze in hartje Brussel wonen. ‘Dat bruisende bevalt ons. En het wordt steeds beter. Er verrijzen steeds meer nieuwe woningen, in de buurt openen bovendien meer en meer restaurants en winkels. Met vrienden stappen we naar Tour & Taxis of het nieuwe museum voor hedendaagse kunst in de voormalige Citroën-site.’ ‘Dit wordt een dorp in de stad. We geloven erin. En met de meer dan mooie opbrengst van de verkoop van ons huis hebben we geïnvesteerd in twee appartementen in Canal Wharf, hier wat verder aan het Kanaal. Met een beetje geluk kunnen onze kleinkinderen hier intrekken als ze gaan studeren.’

‘Een aanzienlijke investering’ Plaats: Namen, kaaien Project: Port du Bon Dieu Bewoners: Jean-Claude Parmentier en Anita Wauthion

‘O

nze dagen zijn goed gevuld met wandelen en fietsen met onze e-bikes langs de Maas’, vertelt Anita Wauthion. Ze baatte lange tijd met haar man Jean-Claude Parmentier een zaak uit in naaimachines, aan de drukke Chaussée de Louvain in Namen. Toen ze het familiebedrijf vijf jaar geleden overlieten, moesten ze ook op zoek naar een nieuwe thuis. Dat werd het stadsvernieuwingsproject Port du Bon Dieu. Dit vroegere industrieterrein ligt aan de oevers van de Maas, op een kwartiertje stappen van het stadscentrum. ‘Zonder grote hoogteverschillen.’ ‘Hier wonen we rustig en gezellig aan de kaaien met voor ons een wandelen fiets-

promenade, én het uitzicht op de rivier. Het verkeer bestaat uit vrachtschepen, toeristenboten en kajaks. Het lijkt alsof we aan de Noordzeekust wonen en elke dag met vakantie zijn. Zeker als we van ons terras kunnen genieten, zoals dat vorige zomer vaak het geval was.’ ‘Ons appartement op de tweede verdieping is top gelegen, ook omdat we uitkijken op een gemeenschappelijke tuin. We

hadden het geluk dat ons nichtje een van de architecten van het project is en ons bijstond met raad en daad. De overgang van een huis met vier slaapkamers en een tuin naar een appartement verliep rimpelloos. Uiteraard ken ik niet alle bewoners van de 120 flats, maar de sfeer is hier uitstekend. Dat mag ook wel voor een appartement als dit, met een aanzienlijk prijskaartje.’

VASTGOEDEXPERTS /22 NOVEMBER 2018

EXPERT KOLMONT

Luxueus wonen aan het water © Seppe Kuppens

De Hasseltse vastgoedpromotor Kolmont had al 10 jaar grondpositie aan de Hasseltse kanaalkom, met het oog op een opwaardering van de buurt. Het project Zuidzicht zit nu in de laatste fase en is een luxueuze hotspot aan het water geworden.

uidzicht startte als een berekende gok, maar bleek een schot in de roos. Michel Verhoeven, coördinator Ontwikkeling van Kolmont: ‘In het voorafgaand traject merkten we een aantal vastgoedtransacties op van 4.000 euro per vierkante meter in het centrum van Hasselt. En bij nieuwe projecten in de binnenstad werden penthouses en het duurdere nieuwbouwvastgoed als eerste verkocht. Dat was voor ons een duidelijk signaal dat de vraag naar vastgoed in het hogere segment groter was dan het aanbod.’

‘Voor ons was het duidelijk: de architectuur moest volledig ten dienste staan van het zicht op het water.’

Architectuur aan het water Zuidzicht omvat 290 appartementen, verdeeld over 4 woontorens waarvan de laatste nu in de ruwbouwfase zit. De 3 andere woontorens zijn afgewerkt en bewoond. Michel Verhoeven: ‘We deden inspiratie op in Kopenhagen en Hamburg, twee steden die helemaal inzetten op wonen aan water. Voor ons was het duidelijk: de architectuur moest volledig ten dienste staan van het zicht op het water.’ ‘Daarom ook kozen we voor de architecten van BURO II & ARCHI+I: zij hebben jarenlange ervaring met kustarchitectuur. BURO II &

KOLMONT • familiebedrijf opgericht in 2000 • oprichter: Bart Tans • vastgoedontwikkeling in Vlaanderen en Brussel • Gevestigd in Hasselt

Michel Verhoeven, coördinator Ontwikkeling , Kolmont

ARCHI+I kon als geen ander van onze luxueuze appartementen een oase van rust en licht maken: oriëntering op het zuiden, gevelhoge en -brede ramen, ruime uitpandige terrassen die plekjes in zon en schaduw bieden, enzovoort.’

Grenzeloze ruimte Zuidzicht ademt luxe en dat is geen toeval. ‘Vastgoed zo dicht bij de binnenstad is schaars en dus duur. Onze doelgroep zijn de koopkrachtige medioren: hun kinderen zijn het huis uit en ze willen hun te grote villa’s in de periferie inruilen voor de stad. Deze mensen hadden vaak een grote tuin en willen dat ruimtegevoel niet kwijt.’ ‘Het zicht op het water garandeert hen dat ruimtegevoel, want water kan natuurlijk niet worden bebouwd. Bovendien is het rustgevend, brengt het koelte en bezorgt het een instant vakantiegevoel, zeker als er bootjes voorbijvaren’, zegt Michel Verhoeven.

Zuidzicht omvat 290 appartementen, verdeeld over 4 woontorens.

van zwart aluminium en witgekleurd beton spreekt zowel jong als oud aan. Het hele project springt in het oog tussen de wat grijze bebouwing van de Hasseltse kanaalkom. Michel Verhoeven: ‘De vormgeving doet denken aan een cruiseschip, een verwijzing naar de locatie aan het water, met de bovenste verdieping als het dek van een luxueuze pakketboot.’

Van studio tot penthouse Kolmont creëerde een gezonde mix van wooneenheden. ‘Er zijn studio’s, een-, twee-, drieslaapkamerappartementen, maar ook penthouses. Sommige eigenaars hebben er zelfs twee of drie gecombineerd tot een wooneenheid van meer dan 300 vierkante meter. Zo zijn er enkele appartementen die een privézwembad hebben, al dan niet met een volwaardige in- of outdoorwellness. Er is duidelijk een cliënteel voor dit type luxueus vastgoed in de binnenstad.’ l www.zuidzicht.be www.kolmont.com

Onder de verantwoordelijkheid van

Maritieme stijl De vier bouwtorens zijn in een tijdloze stijl ontworpen. De klassieke kleurencombinatie

TECHNOLOGIE RUBRIEK

Als bakstenen start-ups inspireren Vastgoed is meer dan bakstenen en bouwgrond. Het bewijs? Jonge ondernemers lanceren de ene inventieve woonapp na de andere.

BringMe

Smappee De Kortrijkse pionier Smappee begon in 2012 als een van de eerste met energiemonitoring. Dankzij de start-up verminderen particulieren hun energieverbruik zonder comfortverlies. Hun energiemonitor is een klein wit doosje dat rechtstreeks op de elektriciteitsmeter wordt aangesloten en inzicht geeft in het energieverbruik. Via een app voor smartphone en tablet checkt de gebruiker die gegevens en kan hij zijn energiefactuur met 10 tot 30 procent verminderen. Smappee biedt hetzelfde systeem aan voor gas en elektriciteit van zonnepanelen.

Het Leuvense BringMe ontwikkelde een slimme brievenbus die geïnstalleerd kan worden in de hal van appartements- en kantoorgebouwen. Via een app kunnen zowel bewoners en gebruikers van het gebouw als de koeriers pakketjes in de brievenbus achterlaten of ophalen. De app geeft een code waarmee de brievenbus geopend kan worden. Zo moeten buren of onthaalpersoneel niet langer als tussenschakel fungeren.

BuildEye Na een negatieve verbouwervaring kreeg het team achter BuildEye het idee van een tool om de communicatie tussen alle actoren op een werf te vergemakkelijken. De start-up uit Haacht bedacht een eenvoudige app waarin de verantwoordelijke van een bouw- of renovatieproject (de architect of projectmanager) een planning opstelt. Daarin staat duidelijk welke onderaannemer verantwoordelijk is voor welke taak. Bovendien bevat de tool de deadlines voor elke taak. En ook de particulier (eigenaar en bouwheer) heeft toegang tot de app. Zo kan hij de vooruitgang van zijn werf nauwgezet volgen.

Ozaam Dankzij de app van de Brusselse start-up Ozaam krijgen potentiële kopers of huurders veel makkelijker informatie over een woning. Dankzij samenwerkingen met verschillende vastgoedkantoren en immo.vlan.be staat op de meeste verkoopborden in de hoofdstad nu een code. Wie die code ingeeft op de app, krijgt toegang tot alle nuttige informatie over het vastgoed, foto’s en de contactgegevens van het vastgoedkantoor. Na Brussel richt Ozaam zijn pijlen nu op Vlaanderen en Wallonië.

Smovin Smovin maakt het leven makkelijker voor particulieren die zelf hun pand willen verhuren. De Brusselse start-up ontwikkelde een app die helpt bij de automatisering en het beheer van hun administratie: contracten opstellen en bijhouden, betalingen en indexering opvolgen, verzekeringen, enzovoort… Zodra een contract vervalt of een indexering nadert, stuurt Smovin waarschuwingen. Gevolg? De eigenaar verliest minder tijd. En door de betere opvolging vermijdt hij problemen.

VASTGOEDEXPERTS/22 NOVEMBER 2018

EXPERT VT-INVEST

Vind de ware liefde in Blankenberge

Bouwpromotor VT-Invest/Volus start in maart 2019 met de bouw van ‘The One’, een iconische landmark op een uitzonderlijke locatie in Blankenberge. Op de hoek van de Albert Ruzettelaan en de Koning Albert I-laan, het meest oostelijke punt van Blankenberge, is het genieten van uitzonderlijke vergezichten. en 3 ondergrondse bouwlagen, met plaats voor 77 auto’s en 183 fietsen. Pascal Legroe verduidelijkt: ‘In de parking voorzien we meer dan voldoende stopcontacten en oplaadpunten voor elektrische auto’s en fietsen. Bovengronds maken we optimaal gebruik van het 360° zicht op de zee én op de polders.’ ‘Zo komen er zeer ruime overkragende terrassen en balustrades in glas. ‘The One’ is het enige project aan de Belgische kust dat zo’n inplanting krijgt, waardoor bewoners er zowel van de op- als de ondergaande zon kunnen genieten. Die bijzondere ligging krijgt binnen afzienbare tijd nog een extra dimensie: aan de polderzijde komt een gloednieuw golfterrein met 9 holes.’

Gemeenschappelijke ruimte Niet alleen de ligging en de vorm van het perceel doen dit project eruit springen, ook de ‘community box’ is uniek op de markt. ‘We kozen er bewust voor om een van de negentig appartementen te schenken aan de gemeenschap. Deze ‘community box’ wordt eigendom van de vereniging van eigenaars.’ Hoe werkt het? De syndicus richt een boekingsite op, waar eigenaars of hun huurders de box kunnen huren voor feestjes of om gasten te ontvangen. ‘Dat kost hen slechts 80 euro voor de schoonmaak achteraf. De box is een perfect ingerichte, multifunctionele ruimte van 75 m2 op de negende verdieping. Dankzij het sublieme uitzicht op zee, een terras van liefst 39 m2, een compleet uitgeruste keuken, een gezellige bar... is het eigenlijk een van de best gelegen wooneenheden van het gebouw. Als de box niet is verhuurd, is ze vrij toegankelijk voor de bewoners via een toegangscode. Een absolute meerwaarde’, besluit Pascal Legroe. l

Het gevelontwerp van ‘The One’ maximaliseert het zicht op de duinen, de polders en de zee.

ie op zoek is naar de enige echte liefde aan de kust, kan terecht in Blankenberge. Daar bouwt VT Invest/Volus het project ‘The One’ op een bijzondere locatie aan zee, op een zeldzame plek waar duinen en polders elkaar raken. Brugge, Zeebrugge, Knokke, Damme liggen op een steenworp dankzij de snelle verbindingen met het hinterland. De kusttram stopt zelfs letterlijk voor de deur.

Iconische locatie Pascal Legroe, CCO van de bouwpromotor: ‘Omdat het een driehoekig en dus goed zichtbaar perceel is, had de gemeente Blankenberge ons gevraagd om een iconisch gebouw te ontwerpen. Want het wordt het

VT-INVEST • familievennootschap met zetel in Aalter • geleid door Rita en Dirk Van Tornhaut • vastgoedontwikkeling aan de Belgische kust en in het Vlaamse landsgedeelte

eerste gebouw dat je ziet als je Blankenberge binnenrijdt.’ Het gevelontwerp bestaat uit een spel van volumes die in- en uitspringen om het zicht op het strand, de duinen en de polders te maximaliseren. Die speciale vormgeving wordt extra geaccentueerd door speelse architectuurlijnen. De grote glaspartijen in de leefruimtes zijn hierdoor niet frontaal op één gevelzijde gericht, maar worden als een panorama opengetrokken zodat het fantastische Noordzeelicht volop binnenstroomt.

Ruimte onder- en bovengronds Het gebouw telt 12 bovengrondse bouwlagen

Prijzen vanaf : € 214.000,- excl. aankoopkosten. www.the-one.be

Onder de verantwoordelijkheid van

MATERIAAL RUBRIEK

Fake en echt dagen elkaar uit Brandt die haard op echt hout of is het een gashaard? Het verschil is amper te zien. Hetzelfde geldt voor houten vloeren: parket of laminaat? Imitatiematerialen zijn haast niet te onderscheiden van authentieke materialen. Bovendien zijn ze meestal goedkoper en onderhoudsvriendelijker, soms ook duurzamer.

e markt van de nieuwbouwappartementen is booming, stelt Kristoff Ongenaet vast, van Bouwpunt O.V.B. in Gent. Zijn bouwmaterialenhandel is een van de leveranciers voor projecten als Tribeca aan de Nieuwevaart, de nieuwe Rabottorens en de projecten op Dok Noord, samen goed voor honderden appartementen. Een opvallende tendens: bouwheren vervangen dure, authentieke materialen steeds vaker door goedkopere alternatieven. ‘En dankzij de nieuwste technieken zie je het verschil amper.’

Parket en keramische tegels Zowat iedereen droomt van een houten parketvloer. Maar hout heeft een flink prijskaartje, zowel het materiaal als de plaatsing, en het vraagt een regelmatig onderhoud. Vooral professionele investeerders en verhuurders kiezen daarom voor laminaat. ‘Laminaat is een goedkoper materiaal en de producenten geven tegenwoordig tot 25 jaar garantie voor de slijtvastheid. Bovendien kost de plaatsing minder, omdat je laminaat niet moet verlijmen en zwevend kan plaatsen, zonder nagels, maar met een kliksysteem. De look and feel is bijna gelijk aan die van hout en het onderhoud is eenvoudig: af en toe dweilen volstaat’, vertelt Ongenaet. ‘Ook meerlagig parket is een goedkoop alternatief voor echte parket, zowel het materiaal als de plaatsing. De toplaag bestaat uit 3 tot 4 millimeter hout en die kun je oliën of vernissen. De lagen eronder bestaan meestal uit mdf, geperste vezelplaten.’ ‘En ook keramische tegels zijn tegenwoordig bijzonder in trek op de investeringsmarkt. Door de rotatieprints op de tegels zie je nauwelijks nog een verschil met echt hout. Bovendien is dit een oerdegelijk materiaal, want het is sterker dan hout, en super onderhoudsvriendelijk. Ideaal voor verhuurappartementen.’ Zulke keramische tegels vormen ook een alternatief voor een industriële betonlook, met name in lofts. Ook kurk en vinyl komen hiervoor in aanmerking. Kurk is biologisch afbreekbaar, vinyl is waterafstotend, geluiddempend en slijtvast. Al deze materialen geven een woning een luxueuze uitstraling op

VASTGOEDEXPERTS/22 NOVEMBER 2018

‘Dankzij de nieuwste technieken zie je het verschil amper.’ Kristoff Ongenaet, Bouwpunt O.V.B.

een budgetvriendelijke manier. Ook al blijft de beleving van authentieke materialen nog altijd een streepje voorhebben op imitatie.

Natuursteen en marmer Ook natuursteen is een dure aangelegenheid, zowel het materiaal als de plaatsing en het onderhoud. ‘Bij intensief gebruik is het ook gevoelig voor slijtage, denk maar aan de donkere, robuuste arduin die je vaak in de hal of als trap in grote gebouwen ziet liggen’, legt Ongenaet uit. ‘Ook hier komt keramisch materiaal weer in het vizier. Dat imitatiemateriaal ziet er ronduit schitterend uit, identiek aan natuursteen. Extra voordeel: het is veel slijtvaster. Zelfs bij projecten van een erg hoog niveau, zoals op de Kouter, passen we dit materiaal toe.’ ‘Natuursteen heeft meestal een dikte van 2 centimeter, bij keramische tegels is dat maar 1 centimeter. Je kunt er dus veel creatiever mee omspringen. Tegels in extra grote formaten zijn in opmars, 2 op 3 meter zijn geen uitzondering meer. Ook de afwerking van de muur en de vloer kunnen naadloos in elkaar overlopen. En de grens tussen binnen en buiten vervaagt. De keramische tegels van binnen kun je ook buiten leggen. Bovendien vermijd je hiermee hardnekkige vetvlekken van de barbecue, gemorste wijn of roest, die een natuursteen gemakkelijk opslorpt.’ Een marmeren vloer in de hal, werkblad in de keuken of badkamer blijft het toppunt van luxe. ‘Al vervangen we tegenwoordig de marmeren platen van vroeger door keramisch materiaal met dezelfde look. Je krijgt hetzelfde gevoel van klasse en stijl, maar met de voordelen van keramisch materiaal. In tegenstelling tot marmer is het kras-, spat- en

VASTGOEDEXPERTS/22 NOVEMBER 2018

BOUWMATERIAAL RUBRIEK

stootbestendig en simpel te onderhouden. En eenvoudig te plaatsen. Alweer een mooie besparing.â&#x20AC;&#x2122;

Houtvuur In koude winterdagen brengen de haard en de kachel in de woonkamer niet alleen warmte, maar ook gezelligheid. Maar Vlaams minister van Omgeving Joke Schauvliege en steden als Gent en Antwerpen raden houtvuur af vanwege de nefaste gevolgen voor de luchtkwaliteit. Een gaskachel of â&#x20AC;&#x201C;haard is een duurzaam, maar doorgaans duurder alternatief. Daarentegen hebben ze een pak minder onderhoud nodig, een paar keer per jaar grondig schoonmaken volstaat, en ze produceren geen assen of ander afval. Via de gasleiding komt de brandstof binnen, dus geen gezeul met houtblokken. Meestal volstaat een druk op de knop of de smartphone om het vuur te ontsteken. En bovenal: de nieuwste modellen geven een realistische sfeer, vergelijkbaar met het vlammenbeeld van een houthaard.

advertentie

EXPERT EQUILIS

Equilis plaatst bewoners in het middelpunt

Equilis ontwerpt en ontwikkelt al 12 jaar projecten die wonen, winkelen en werken combineren. De projectontwikkelaar - een van de belangrijkste op de Belgische vastgoedmarkt - betrekt bewoners en andere gebruikers in het hele proces en smeedt zo een sterke en blijvende band.

De papierfabrieken van Genval.

Het project ‘Les Deux Écluses’ in Seneffe.

e projecten van Equilis, dat aanwezig is in zeven Europese landen, worden gekenmerkt door hun mix van functies. Daardoor worden ze meer dan de creatie van woonruimte en commerciële ruimte. De papierfabrieken van Genval, de ecowijken Court Village (Court-SaintÉtienne) en ‘Les Deux Écluses’ (Seneffe) zijn recente Equilis-sites die dat gemengd gebruik illustreren. ‘Kopers willen de voordelen van die mix van functies en een leefruimte die kan worden aangepast aan hun behoeften’, zegt Nadia Vrancken, CEO van Equilis België. ‘Court Village heeft bijvoorbeeld een crèche en dat is een primeur. Zulke initiatieven zoeken we altijd op in onze projecten. We willen verhalen creëren en bewoners de kans geven om hetzelfde te doen. Onze projecten zijn plaatsen waar mensen leven. Daarom is het belangrijk om de gebruiker in het middelpunt van ons ontwerpproces te plaatsen. We vragen ons gedurende het hele proces af hoe onze kopers hun hele verhaal ter plaatse kunnen beleven. Daarom proberen we zo goed mogelijk in te spelen op evoluties en de juiste panden aan te bieden.’ ‘Omdat Equilis-projecten voortbouwen op een bestaand weefsel, is communicatie met de plaatselijke autoriteiten heel belangrijk. We willen weten wat zij willen voor de

‘We willen verhalen creëren en bewoners de kans geven om hetzelfde te doen.’ Nadia Vrancken, CEO Equilis België

ontwikkeling van het gebied. Daarom gaan we bij elke nieuwe site luisteren naar lokale politici, vastgoedkantoren en kopers. Hun mening is belangrijk en dus nodigen we hen uit op een informatievergadering, waar we het project tot in de kleinste details presenteren. Dat is een zeer interessante oefening, waarbij we de stad en haar inwoners leren kennen. Zulke bijeenkomsten hebben al heel wat projecten verrijkt.’

Oog voor het milieu ‘Een voorbeeld? Tijdens een bijeenkomst voor de site van de oude papierfabriek in Genval sprak een bewoner over de Laan, een rivier die gedempt was. Toen hebben we besloten om een deel van die rivier weer te openen, tot vreugde van de bewoners. Naast die zorg

voor het milieu, gaat ook veel aandacht naar de esthetiek van onze gebouwen en het groen errond. Dat draagt bij aan het welzijn en geluk van onze huidige en toekomstige kopers.’ Zonnepanelen en groendaken zijn de norm bij Equilis, net als gebouwen die voldoen aan de lage-energie-eisen. ‘25 procent van onze woningen is duurzaam en de behoefte aan verwarming is minder dan 30 KWh per vierkante meter per jaar.’ De ecowijk in CourtSaint-Étienne werd bijvoorbeeld zo gebouwd, dat 73 procent van de gevels zongericht is. ‘Hierover moet je nadenken voor de ontwerpfase, want nadien kun je het nog onmogelijk aanpassen.’ Ook bij de keuze voor een nieuwe site staat het milieuaspect altijd centraal. ‘Door te kiezen voor stadscentra, te bouwen in de buurt van openbaar vervoer en door voort te werken op bestaande gebouwen, maken wij onze projecten niet belastend voor het milieu.’ l

Onder de verantwoordelijkheid van

RECONVERSIE RUBRIEK

Het verleden als basis voor modern wonen Steeds meer mensen trekken naar de stad. En daarom maken ook steeds meer projectontwikkelaars van historische gebouwen hedendaagse woningen, die passen bij een stedelijke levensstijl.

Belga House, Brussel Lofts in een oude papierfabriek De oude inkt- en papierfabriek Pelletier in Schaarbeek heeft al verschillende levens achter de rug. Toen de fabriek bankroet ging, installeerde midden jaren 90 persagentschap Belga zich in het pand, tot het in 2015 naar het centrum van de hoofdstad trok. De oude fabriek wist toen projectontwikkelaar HerpainUrbis te charmeren. Die herstelde het oorspronkelijke industriële karakter van het gebouw en vestigde er 20 luxeappartementen in. De oude bakstenen gevel, het metalen chassis en de zuilen creëren karaktervolle lofts met een terras en zicht op een binnentuin en patio.

20 luxe-

appartementen

Yust, Oud-Berchem Rijk verleden biedt onderdak aan de toekomst Yust (Young Urban Style) is een nieuw woonconcept, en het antwoord van het Antwerpse bedrijf Gands op de woonstijl van jonge starters in een stedelijke omgeving. Dit hedendaags cohousingconcept mixt de privéleefruimtes met gemeenschappelijke ruimtes (koffiebar, coworkingruimtes, polyvalente ruimtes,...) en diensten (wasserij, elektrische fietsen, kluisjes,…). De eerste Yust zal bestaan uit 97 ‘City Lofts’ in Oud-Berchem. Daar krijgt een voormalig gebouw van brouwerij De Koninck drie extra verdiepingen, om onderdak te bieden aan de compacte woningen. Het industriële verleden van het pand voldoet aan de stedelijke stijl waar Yust voor staat en is dus perfect als eerste test voor het concept.

City Lofts

VASTGOEDEXPERTS/22 NOVEMBER 2018

Aegidium, Brussel Coliving in oude cultuurtempel Achter een onopvallende gevel op het Sint-Gillisvoorplein ligt een architecturale parel al enkele decennia te verkommeren. Het Aegidium was in het begin van de vorige eeuw hét culturele centrum van de hoofdstad. Nu gaat de Brusselse start-up Cohabs, gespecialiseerd in colivingruimten, samen met investeerder Alphastone het geklasseerde gebouw nieuw leven inblazen. De oude cultuurtempel wordt in ere hersteld en krijgt een moderne invulling. Cohabs en Alphastone zullen de 5.000 m2 van het complex stap voor stap renoveren en er cohousingkernen in onderbrengen, naast tentoonstellingsruimten, een kunstgalerij, een bibliotheek, een restaurant en gemeenschappelijke ruimtes.

5.000 m

cohousingkernen

Val Vena, Waver Wedergeboorte van het Folon Atheneum Al meer dan 20 jaar staat het voormalige Folon Atheneum leeg, een perceel van 3 hectare langs de Brusselsesteenweg in Waver. Er waren al veel projecten voor de invulling van het iconische kruisvormige gebouw uit de jaren 70. Maar nu zal het Agentschap voor vastgoedontwikkeling in Waals-Brabant (APIBW) het complex nieuw leven inblazen. Rond een centrale patio komen 50 appartementen met terras, en het terrein krijgt ook 5 nieuwe gebouwen. In totaal zijn er 152 wooneenheden gepland. Het park wordt toegankelijk voor het publiek. De werken op de Folonsite zijn deze zomer gestart.

appartementen

Cavell, Brussel Van ziekenhuis naar woonwijk Eind 2017 werden de laatste patiënten van het Edith Cavell-ziekenhuis in Ukkel overgebracht naar het nieuwe Chirec-ziekenhuis in Oudergem. En tegelijk werd de reconversie goedgekeurd van de oude site naar een woonwijk. AG Real Estate en Burco bouwen er rond een grote tuin 140 wooneenheden. De gevel wordt gerenoveerd en in de kelderverdiepingen komen 200 parkeerplaatsen. Als alles goed gaat, wordt het project in de loop van 2020 opgeleverd.

140

wooneenheden

VASTGOEDEXPERTS/22 NOVEMBER 2018

PARTNER CONTENT

Partner Content biedt bedrijven, organisaties en overheden toegang tot het netwerk van De Tijd. Om hun visie, ideeën en oplossingen te delen met de De Tijd-community. De Tijd Immo is zelf verantwoordelijk voor de inhoud.

‘Ook vastgoedbeleggers kunnen nu hun huiswerk grondig maken’ De kranten De Tijd en L’Echo ontwikkelden een nieuwe tool die vastgoedbeleggers helpt bij investeringskeuzes. Het is een belangrijk hulpmiddel voor wie zijn huiswerk bij een vastgoedinvestering grondig wil maken.

dat is vermoedelijk niet het geval in een regio waar het gemiddelde maandinkomen 1.500 euro bedraagt. ‘Dat is het soort huiswerk dat vastgoedinvesteerders moeten maken. Net zoals de goedehuisvaderbelegger eerst de jaarrekeningen moet bekijken, vooraleer hij een aandeel koopt’, zegt Carbonez.

‘M

et onze nieuwe tool geven we particuliere vastgoedbeleggers meer houvast bij de analyse van investeringsprojecten. Ze kunnen op een objectieve manier achterhalen welk rendement ze mogen verwachten van een vastgoedinvestering’, zegt Xavier Carbonez, Business Manager Real Estate bij Mediafin. Aan zo’n hulpmiddel is volgens de vastgoedexpert ook grote nood. Hij verwijst naar de banksector, die onder streng toezicht staat van de FSMA. Daardoor mogen financiële instellingen niet eender welk rendement voorspiegelen aan potentiële klanten, als ze hun beleggingsproducten aanprijzen. ‘In de vastgoedwereld bestaat zo’n toezicht niet, waardoor particuliere vastgoedinvesteerders worden overspoeld door mooie en vaak ook onrealistische beloften. Tot dusver hadden particuliere vastgoedinvesteerders veel te weinig houvast om de voorspelde rendemen-

ten op een objectieve manier te toetsen aan de realiteit.’

Vergrijzing Op de nieuwe vastgoedkaart van De Tijd en L’Echo vindt u de relevante parameters die belangrijk zijn bij een investeringsbeslissing. Carbonez: ‘Drie belangrijke factoren beïnvloeden de vastgoedprijzen: de rente, de koopkracht en de demografie. Als vastgoedinvesteerder kunt u dus maar beter weten in welke regio’s de koopkracht stijgt of hoe het op een bepaalde plek gesteld is met de vergrijzing of de verjonging.’ Dergelijke parameters staan op de kaart, zodat vastgoedinvesteerders in een oogopslag relevante informatie verzamelen over een bepaalde vastgoedregio. Zo ontdekt een investeerder bijvoorbeeld of een vooropgestelde huurprijs van 900 euro wel realistisch is. Want

De nieuwe vastgoedtool is een leidraad bij de beoordeling van uiteenlopende vastgoedprojecten. Wie investeringen in assistentiewoningen overweegt, gebruikt de tool om te achterhalen hoe het gesteld is met de vergrijzing in een bepaalde regio. Voor de investering in een winkelpand is het de moeite om te controleren of de koopkracht wel stijgt in die omgeving. En wie overweegt om een huurappartement te kopen, controleert beter eerst of het aantal bouwaanvragen de bevolkingsinstroom niet overstijgt. ‘Dergelijke informatie wordt zelden samengebracht. Maar nu de overheid die informatie steeds beter ontsluit, ontstaan er ook mogelijkheden om alles op een overzichtelijke manier samen te brengen voor de particuliere belegger. Het kan particuliere beleggers alleen maar helpen om veel gerichtere keuzes te maken’, besluit Carbonez. Onder de verantwoordelijkheid van

tijd.immo

Invest

EEN ECOSYSTEEM VOOR DE VASTGOEDWERELD • Mediafin, uitgever van de kranten De Tijd en L’Echo, heeft van de vastgoedwereld een speerpunt gemaakt. ‘We hebben een omvangrijk ecosysteem gecreëerd rond vastgoed. Zo kan elke vastgoedspeler bij ons terecht: van de particuliere vastgoedbelegger tot de professionele projectontwikkelaar’, zegt Sabine Van den Eynden, Sales Manager Real Estate bij Trustmedia.

• De redacties van De Tijd en L’Echo volgen de

• Adverteerders spelen daarop in met alsmaar

actualiteit op de voet en lezers kunnen rekenen op een breed gamma van producten, van artikels over rekentools tot evenementen. Immo Avenue maakt intussen bijvoorbeeld deel uit van Finance Avenue, de grootste nationale geldbeurs voor spaarders en beleggers.

groeiende advertentie-oplossingen: van klassieke advertising over contentpublishing tot pr. Want sinds kort maakt ook het prbureau Bereal deel uit van Mediafin. Zo ontstaat een volledig ecosysteem tussen lezer en adverteerder met Mediafin als uitgever.

BEHEER

Technologie vervangt conciërge Een conciërge die een oogje in het zeil houdt voor de bewoners van een appartement: het is in ons land erg uitzonderlijk. In de plaats komen camera’s die calamiteiten registreren. En start-ups met slimme oplossingen om pakjes te leveren.

Een vriendelijke conciërge die een taxi aanhoudt of pakjes aanvaardt, dat is vooral iets uit de film. ‘Maar vroeger vond je ze ook hier vaak in appartementsgebouwen’, vertelt Stefaan Leliaert, gedelegeerd bestuurder van De Syndic, de poot van vastgoedgroep Dewaele die zich bezighoudt met het professioneel beheer van mede-eigendommen. Sinds 2016 is hij voorzitter van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). ‘Toen ik 25 jaar geleden in Knokke begon als syndicus, hadden in mijn portefeuille 8 van de 30 appartementen een conciërge. Vandaag zijn dat er 5 op de 500.’ Wat is het voordeel van een conciërge? ‘Er is altijd iemand aanwezig, je hebt een toeziend oog. Vooral bij appartementen aan de kust kan dat belangrijk zijn, tweede verblijven staan vaak leeg. Tegenwoordig kunnen we wel camera’s plaatsen als een gebouw bijvoorbeeld vaak af te rekenen heeft met vandalisme.’ ‘Daarnaast levert de conciërge een stukje dienstverlening. Hij staat in voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en andere klusjes. Stel dat je in Brussel woont en je moet de meterstand van je appartement aan zee doorgeven, dan kan de conciërge die noteren en doorbellen.’ ‘Maar door de stijgende loonkosten kiezen de eigenaars meestal voor een professioneel schoonmaakbedrijf en installeren ze digitale elektriciteitsmeters. Conciërges blijven alleen bestaan als er zeer veel mede-eigenaars zijn die de kosten kunnen delen. Mensen worden zelfredzamer: via internet zoeken ze uit hoe de zaken in elkaar zitten. Ook als syndicus krijg ik steeds minder mensen over de vloer. De gemeenschappelijke rekeningen kun je bij de meeste syndici online consulteren.’

‘25 jaar geleden hadden 8 van de 30 appartementen in mijn portefeuille een conciërge. Vandaag zijn dat er 5 op de 500.’ Stefaan Leilaert, De Sundic

De technologie doet dus haar intrede in de wereld van het professioneel vastgoedbeheer? ‘Absoluut. Er duiken steeds meer start-ups op die daarbij helpen, bijvoorbeeld met meetsystemen. Via modems en hoogtechnologische apparaten registeren ze hoe vaak de voordeur geopend wordt of de lift op en neer gaat. Met die gegevens kun je de schoonmaakploeg efficiënter inzetten of de verwarming in het gemeenschappelijke zwembad regelen. Je kunt de kosten flink doen dalen als je slim omgaat met data.’ Wat gebeurt er met de vroegere conciërgewoning? ‘Dat hangt af van de mede-eigenaars. Soms wordt ze een gemeenschappelijke fietsstalling, vaak wordt ze verhuurd. En bij een verkoop hoeven de mede-eigenaars niet meer allemaal naar de notaris te gaan. De syndicus kan tekenen als een meerderheid van mede-eigenaars de beslissing om te verkopen rechtmatig neemt.’ ‘In de leegstaande ruimtes ontstaan soms ook nieuwe initiatieven. In Roeselare heeft een lokale

VASTGOEDEXPERTS /22 NOVEMBER 2018

ondernemer er een soort lockers geïnstalleerd, waarin hij boodschappen voor de bewoners kan droppen. Ook pakjes aannemen was vroeger iets voor de conciërge. Nu, de meeste bewoners stonden daar nogal argwanend tegenover. Vermoedelijk is dit eerder een service voor de grootstad. Op het platteland kijken de bewoners meestal goed naar hun portemonnee voor ze nieuwe diensten toelaten.’ U had het daarnet over zwembaden. Zit wellness in de lift? ‘In mijn portefeuille zitten maar vijf gebouwen met een zwembad. De regulering is bijzonder streng, waardoor de kosten oplopen en zo haken velen af. Wel kom ik de jongste jaren meer mensen uit de zorgsector tegen. Appartementen scoren goed bij senioren. Vroeger had je residentiële gebouwen en rusthuizen, tegenwoordig bestaan er tussenvormen waarbij de bewoners gebruik maken van diensten als een pedicure of kapper.’ ‘Meestal neemt het aantal diensten toe als het gebouw prestigieuzer wordt. Het gaat dan hoofdzakelijk om koopappartementen. Investeerders die verhuren proberen de kosten zo laag mogelijk te houden. Een specifieke niche is misschien het vastgoed voor expats. Die blijven meestal niet lang en hebben geen zin om alles zelf uit te zoeken.’ ‘Tot slot zijn er nog speciale diensten in gespecialiseerd vastgoed. In sommige residenties met studio’s is er een student coach. Zoals de naam het zegt, helpt die studenten bij het studeren, geeft soms bijles,… Een ander voorbeeld zijn de bedrijfsverzamelgebouwen. In één loods vind je dan een schrijnwerker, een loodgieter, een elektricien, enz. Daar moet je dan bijvoorbeeld een privé-afvalophaaldienst inschakelen.’ l

VISIE VAN DE EXPERTS

Hoe beantwoordt uw visie op architectuur aan de nieuwe verwachtingen?

‘Interieur en exterieur zijn op elkaar afgestemd.’ Michel Verhoeven, coördinator Ontwikkeling, Kolmont ‘Als vastgoedpromotor beseften we dat we een unieke locatie hadden gekocht in Hasselt. Daarom hebben we de architectuur van Zuidzicht afgestemd op die locatie. Onze kopers delen onze interesse en passie en laten hun interieur en buitenruimte vaak ontwerpen door een binnenhuisarchitect en tuinarchitect, zodat het hele plaatje klopt.’ ‘Zo groeit een architecturaal project waarvan interieur en exterieur op elkaar zijn afgestemd. De tuinarchitecten overleggen bijvoorbeeld met de (binnenhuis)architecten over planten voor de uitpandige terrassen en daktuinen, om zo een organisch geheel te creëren. De bewoners van Zuidzicht geven hun eigen unieke karakter aan ons project en daar kunnen wij alleen met veel bewondering naar kijken.’

‘Harmonie tussen de nieuwbouw en de natuurlijke omgeving’ Nadia Vrancken, CEO van Equilis ‘Door onze gevoeligheid voor milieukwesties. In de site Deux Écluses in Seneffe bijvoorbeeld, langs het voormalige kanaal Brussel-Charleroi, zijn we bezig met de rehabilitatie van een site. We proberen er harmonie te creëren tussen de nieuwbouw en de natuurlijke omgeving. Deze aanpak komt tot uiting in een zeer luchtige architectuur. We hebben monoblok-constructies vermeden en verschillende gebouwen langs het kanaal gebouwd. Zo wilden we de natuur doortrekken tot binnen in de appartementen. Dat vind je ook terug op de site van Les Papeteries de Genval, waar de gevels bijna opgaan in de omgeving.’

‘

Als vastgoedpromotor beseften we dat we een unieke locatie hadden gekocht.’ Michel Verhoeven, Kolmont

We wilden de natuur doortrekken tot binnen in de appartementen.’ Nadia Vrancken, Equilis

‘We moeten manieren vinden om patiënten te stimuleren’ Dirk D’herde, gedelegeerd bestuurder van archipelago architects

‘De autonomie van de bewoners speelt een zeer grote rol, zowel voor henzelf als voor ons. We vinden die autonomie belangrijk vanuit een filosofisch standpunt: het maakt deel uit van ons mensbeeld om ouderen zoveel mogelijk kansen te geven om hun mogelijkheden te ontplooien.’ ‘Maar ook vanuit wetenschappelijk oogpunt zijn we bezig met die autonomie van de gebruiker. In Nederland wordt geëxperimenteerd met aangepaste ziekenhuisopstellingen om het belang van het bed te reduceren. De routinematige organisatie van de zorg rond het bed dwingt mensen bijna tot een bedlegerig verblijf, zo blijkt uit onderzoek.’ ‘Het is dus een uitdaging om een oplossing te vinden voor de inrichting van de traditionele ziekenhuiskamer die patiënten veroordeelt tot dat bed. We moeten manieren vinden om patiënten te stimuleren om uit bed te komen, om bijvoorbeeld deel te nemen aan activiteiten in gemeenschappelijke ruimtes. Ook de trend om een ziekenhuisverblijf zo kort mogelijk te houden, past in die vernieuwde inzichten.’

‘

De autonomie van de bewoners speelt een zeer grote rol, zowel voor henzelf als voor ons.’ Dirk D’herde, archipelago architects

‘Creatieve mensen en ingenieurs rond de tafel zetten’ Pascal Legroe, CCO van VT-Invest/Volus ‘Voor de opstart van dit project hebben we zowel een benchmark uitgevoerd als een denktank ingericht. De benchmark was een marktrondvraag van de vastgoedmakelaars in de regio. We vroegen hen naar de verwachtingen van tweedeverblijvers aan onze kust.’ ‘Op basis van de resultaten van die rondvraag kozen we voor een gezonde mix van een- tot drieslaapkamerappartementen. Daarmee richten we ons tot een doelgroep van 35- tot 70-jarigen. Daar zitten gezinnen met jonge kinderen bij, die meerdere slaapkamers nodig hebben. Maar je hebt ook senioren voor wie één slaapkamer genoeg is, maar die wel willen genieten van het ruimtegevoel. Er was ook een duidelijke vraag naar grote ramen en terrassen, en dus zitten die ook in ons ontwerp.’ ‘De denktank zette creatieve mensen en ingenieurs rond de tafel. En die diverse groep is samen tot een realiseerbaar project gekomen.’

‘

Een denktank zette creatieve mensen en ingenieurs rond de tafel.’ Pascal Legroe, VT-Invest

Colofon Een initiatief van De Tijd Connect. Coördinatie: Florence Thibaut - Lay-out: Mediafin Creative Studio - Advertenties: Trustmedia, Marjolein Vercammen - Tel. +32(0)2 422 05 33 - E-mail: marjolein.vercammen@trustmedia.be Verantwoordelijke uitgever: Frederik Delaplace, Havenlaan 86c, bus 309, 1000 Brussel

Tijd Connect biedt bedrijven, organisaties en overheden toegang tot het netwerk van De Tijd. Om hun visie, ideeën CONNECT en oplossingen te delen met de De Tijd-community. De betrokken partner is zelf verantwoordelijk voor de inhoud.