2015 七月號
WJ REAL ESTATE WORLD
地產世界
2015 年7月
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地 產 世界
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2015 年7月
目錄
房市前哨戰 低利率低匯率 火爆房市推手
多市超級豪宅 求售1480萬
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房價平穩 未來3月入市良機
房產溫度計 加幣貶 亞省度假屋暴紅
GO火車加持 沿線房價續飆
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外國人買農地 沙省擬放鬆
入市預習課 拆舊屋建新宅 多市正流行 老宅翻新 慎選地段 升值有望
伍子明談公寓風水 逐龍脈而居 樓價穩漲
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投資停看聽 抑制高房價 李克倫：稅務著手
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麥德莊：徵投機稅 無助打房 7成卑省居民 贊成徵空屋稅
風水 開門見廚房 可擺屏風化解
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居家放輕鬆 咖啡天天喝 陽萎降4成2
性愛時鐘難調 男愛晨襲 女愛夜戰
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網戀找真愛 平均被騙1.5萬
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2015 2015 年7 7月
沃夫：利率最快半年內砍到0
韻恬分機
房市前哨戰
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隨著加元匯率回升威脅加拿大的經濟復甦， 加拿大央行有可能被迫在未來6至18個月內將
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基本利率削減至0，這是前加拿大央行顧問、 現任富達投資（Fidelity Investments）投資 經理沃夫(David Wolf)近日的判斷。 【多倫多訊】 油價持續回升已 刺激加元相對美元 上漲，而且過去三個 月內漲幅超過歐元、日 圓和英鎊。 沃夫21日在由彭博通訊 社在多倫多舉行的經濟峰會 上說，加元匯率上漲削弱加拿 大非自然資源性商品在國際市場 上的競爭力，從而迫使加拿大央 行行長普洛索步其他國家同行的後 塵，也將基本利率減至0，以此壓低 本國貨幣匯率和刺激成長。 實際上早在上月，沃夫便分析過，在 目前油價疲軟、消費者債台高築、加元匯 率偏高等不利因素，均是加拿大央行降息
的誘因，甚至將利率下調至0%。他當時 說：「世界上的發達國家多半採取零利率 政策，加拿大沒有理由自外其中。」 他21日繼續說：「如果加拿大基本利率 降到與世界上其他發達國家同等水平，我 不會感到驚訝。我並不認為加拿大目前是 經濟衰退，但我肯定現在是處於緩慢成長 狀態。」 今年1月，在毫無預兆的情形下，加拿 大央行突然宣布削減基本利率0.25%。央 行行長普洛索當時說，加國經濟正在經歷 一次「原油休克」引發的疾病，所以他開 出這貼減息的藥方。 與沃夫預測的不同，大多數經濟學家認 為，加拿大央行不僅在下次議息會議上將 按兵不動，即使今後也不會將基本利率減 至0，更可能的是開始逐漸加息。
根據彭博通訊社的最新調查，經濟學家 們對加國央行利息走向的中位數預測值為 明年中期開始加息，這項經濟學家中位數 預測值原來是預測央行明年底開始加息。 可是，沃夫也不是「孤家寡人」，還是 有一些權威經濟學家持與他相近的觀點， 例如美國銀行(Bank Of America)上周公 布的一項研究報告預測，儘管美國的中央 銀行聯準會可能在下半年開始加息，但因 加拿大經濟萎靡不振，加國央行行長普洛 索或許被迫在今年下半年再度減息。 這份報告的作者英納賈寫道：「即使 聯準會今年稍後逐漸開始提升利率，我們 認為加拿大央行將繼續維持放鬆銀根狀 態，如果經濟成長表現如我們預期的那樣 令人失望，加國央行有可能減息0.25%至 0.50%。」
2016升息影響房市？各有看法 【溫哥華訊】多個地產協會和智 庫預測加拿大央行可能在2016年3 月升息，以應對通膨壓力，同時也 可能影響加拿大房地產市場，但業 界專家對於升息的利弊各有看法。 多個地產機構都將從2015年初 至今的房市熱絡歸因與銀行降息有 關，不少房屋買家也放心地增加貸 款額度或是借貸買房，若央行果真 在2016年升息，對於這些買家的 影響最深。此外升息後也會影響買 家入市的意願，通常是冷卻房市的 「絕招」。
破產處理公司Sands&Associates 副總裁曼丁（Bl ai r M an t i n ）指 出，升息後對於部分貸款買房者， 房貸可能會在生活預算中占一大 筆，也會看到未來無擔保負債，也 就是所謂「信用卡債」的大量增 加，如此一來大溫火熱的房市可能 出現通縮。 曼丁稱要避免這些狀況的發生， 最好的方法就是薪資也要上調，但 因為升息通常會冷卻經濟，讓薪資 上調壓力紓解，因此也行 不
通。 另一方面，渥太華經濟智庫加拿 大諮議理事會（Conference Board of Canada）持看法樂觀，研究員 伯納德認為2016年大溫地區不論 是房市或是零售業的前景都看 好，主要是因為本地經濟 看漲，升息的影響應 該不大。
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房市前哨戰
利率若升 按揭族吃不消 加拿大宏利銀行（ Manulife Bank of Canada）一項最新調查指出，約 有四成房主趁著現在的低息環境，加快償還按揭減輕債務；然而一旦失業 或利率輕微上升，就會有很多還有按揭負擔的房主陷入窘境。
一項調查發現，只 要輕微加息，加國不 少負擔按揭家庭即陷 入困境。
【溫哥華訊】調查 發現，有18%的房主 在過去一年，只要 有錢就馬上還款、 17%增加每月固定 的償還額度、5% 雙管齊下，平均 增加償還按揭 6300元。不過 也有60%的人 沒有增加還 款。 宏利銀行 的首席執行長龍 尼（Rick Lunny）表示，儘 管銀行鼓勵增加償付按揭，然而有三分 一人表示，即使把每月償還金額增加10%，生活 就會陷入困境，這反映一旦失業或利率上升，很 多人都會即時陷入困境。有15%的人說， 利率漲一點都不行，說明他們已經處 於「極限」狀態。 如果家裡的主要經
（本報資料照片）
濟支柱失去了工作，43%的家庭說支撐三個月就會 還不上貸款，甚至有16%的家庭說，失業一個月就 會有困難。 龍尼指出，付款額增加10%，聽起來好像很少， 實際上，如果你有20萬元的抵押貸款，利率上揚 1%，你的付款額就會增加10%。 他還說，利率上升是不可避免的，因為利率處於 歷史低點已經持續了很長時間。 目前加拿大房主現在平均欠抵押貸款19萬元。 當中亞省房主平均欠24萬2400元，其次為卑詩的 21萬7600元，緬省及沙省並列第三，房主平均欠 貸款19萬7100元，安省為19萬3000元排第四，都 是高於全國平均。大西洋沿岸省份居民的抵押貸款 欠額最低，平均為12萬7300元。 在調查中，79%的受訪者表示已把還清債務列為 家庭的「工作重點」，並願意為加快還債而減少非 必要開支。 至於假如明天貸款都還清了，加拿大人會把多餘 的錢做什麼？70%的人說會把用於退休儲蓄，其次 是度假、裝修房屋。 「精明理財」雜誌統 計，西溫家庭平均資產淨 值超過315萬元。 （取材自卑詩旅 遊局網站）
北溫依山傍水 且風景優美，當地 家庭富裕程度排行全國 第二。 （取材自維基百科）
家庭平均資產排行 西溫奪冠 記者陳威麟／綜合報導
根據「精明理財」雜誌（Moneysense Magazine）出爐不久的最新統計報告顯 示，目前加拿大全國共有六個城市的家 庭平均資產淨值破百萬元，卑詩省的西 溫市和北溫區分別拿下冠、亞軍。 報告顯示，拿下評比冠軍的西溫市， 家庭平均資產淨值達315萬2364元，但 當地幾乎沒有任何工業廠房，僅少數零
售商店，因此主要家庭資產淨值仍是來 自房地產市值，此類地點若遇上房價波 動，資產淨值亦可能下滑，不過就目前 狀況，西溫仍是全國最富裕的城市。 北溫也相當類似，當地的家庭平均資 產淨值達114萬9991元，近年來許多來 自亞洲的買主十分喜歡前往該地置產， 主要還是因為北溫依山傍水且風景優 美，當地富裕程度不僅排行全國第二， 而且是目前引領大溫地區房價不斷攀升
的主要動 力。 加國富裕城市第 三名至第六名，分別為 亞省簡蕪（Canmore）家庭 平均資產109萬9001元、安省奧 克維爾市（Oakville）106萬9469 元、安省史托維爾市（WhitchurchStouffville）103萬7252元，以及安省旺 市 （Vaughan）101萬4562元。
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房市推手
火爆
大多倫多地區房市屢創新高，同時房價同比也增加。而市場上搶合約 的件更是此起彼伏。有華人地產經紀分析，低利率和低匯率是房市火爆
韻恬分機
房市前哨戰
低利率低匯率
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的直接推手。 【多倫多訊】經紀張穎表示，低利 率是最重要的因素。利率可直接推動 房價，低利率意味著買房者，每個月 的月供降低，負擔減輕。加拿大對個 人購房的貸款政策非常優惠，除了利 率，還有貸款比例。首次購房族，普 遍首付在20%，貸款比例達到80%。如 果貸款額為64萬元，當利率降低2%， 月供可降低720元。 銀行批復貸款的時候，除了考慮貸 款申請者的信用記錄之外，還考慮每 個月的還款能力。一般來說，銀行希 望看到買房者房屋上面的花費（貸款 月供，水電氣和地稅）占稅前月收入 不超過32%，加上其他債務，每個月總 共支出不超過稅前月收入的40%。假設 買房者的車子月供是250元，信用卡最 低還款額是100元，地稅是每年 5000（每個月420）元，水 電氣銀行默認是100元， 如果房屋花費占收入
的32%的話，月家庭收入稅前達到1萬 2000左右的家庭，才能夠在利率4.5% 的時候，負擔80萬，首付20%的房子。 但是如果利率降低到2%，月收入要求 就降低到9500元左右，這樣一大批本 來不能負擔的買家也可以加入到這個 購房團體中去了。 張穎說，如果買房不是為自住，而 是為了投資，若租金能夠維持房屋的 基本開銷，買家就願意投資。投資者 若把首付提高到35%，如果房屋租金 能在2500元以上，投資者在利率2.5% 的時候，就比較能接受購買80萬的房 產；而如果利率上漲到4.5%，若租金 還是在2500元左右，那麼投資者應該 只願意買60萬的房子。 除了低利率，還有低匯率帶來的機 會。張穎說，匯率對中國國內提供資 金支持的買房者，尤其敏感。過去加 幣對人民幣的匯率在一 比七的時候，內來買房
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的人不是很多。現在的加幣匯率跌到 一比五了，情況就不同了。 假如全款付清買一個80萬元的房， 匯率從一比七跌到一比五時，總花費 可節約了160萬人民幣，相當於打了 28.5%的折扣。這是非常吸引人的買 賣。若貸款購房，首付支出從200萬人 民幣降低到140萬，省下大筆錢之外， 每月的負擔也從1萬8000人民幣降低到 不到1萬3000元。 張穎指出，就是低利率、低匯率 兩股力量在加拿大房地產市場產生作 用。所以 ，只要市場需求不降溫， 加上推動這些需求的這兩股力量不消 失，房價就不容易降溫。 大多倫多地 區樓市火爆， 圖為多市中心 成群的公寓大 樓。 （本報資料 照片）
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2015 2015 年7 7月
房市前哨戰
多、溫市租賃公寓建案增多 以往20年內，加拿大的開發商在最熱門的房地產市場多倫多和溫哥華大肆 建造光鮮的共管公寓大樓，新建的租賃公寓樓則寥若晨星。時移世易，隨 著房價飛漲，令新生代望樓興嘆，很多人買不起動輒數4、50萬元的共管公 寓，轉而求其次，改為賃屋而居，一些敏銳的開發商和機構性投資者迅速順 應這種新趨勢，開始將更多精力和資源投入建造出租公寓。
【多倫多訊】多倫多的共管公寓市場 研究公司Urbanation的副總裁海布蘭德最 近說：「這是一個巨大轉變。」 根據Urbanation的統計，在多倫多地區內， 正在建造的租賃公寓有七幢，另有37幢共1萬 1000個單位的租賃公寓大樓已準備開建。海布蘭 德說，與過去十年的租賃公寓建造量相比，這是 將近75%的增幅。 甚至有些準備建造共管公寓的開發商，看到 市場需求轉變的徵兆後，也轉向改為建造租賃公 寓。 例如準備在雪朋街與布魯爾街(Sherbourne and Bloor)街口興建的49層共管公寓大廈Selby，今年 初售樓處才開張，便有機構投資商提出，買下全 部441個公寓單位，然後將之改成專供出租的公 寓大樓。 況且，這不是孤立的例子。西鐵城開發集 團(Cityzen Development Group)總裁克里格 納諾說，他也在和數位機構性投資者商議， 在原來打算建造共管公寓的建地上建造出 租公寓大樓。 在原為「三層樓百貨公司」(Honest Ed’s)的地皮上，將興建的住宅大樓也將 全部是租賃公寓。 由於溫哥華房價更高昂，這種市場轉 變出現更早，因此在過去數年內，溫哥 華便每年新建1000多個出租公寓單位。 房地產服務公司Colliers International 的高級經理董事柯帥表示，很多人實在 拿不出這麼多錢購買住宅，尤其在多倫 多和溫哥華，迫使這些人租賃公寓，從 而形成租賃公寓熱門的新情勢。 高不可攀的房價將很多人驅趕到租賃 市場後，又導致房屋租賃市場的空置率下 降到極低水平，進而推高房租。海布蘭德
多倫多和溫哥華高不可攀的共管公寓價格，為出租公寓開闢出更廣闊的市場。 （本報記者攝影）
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2015 2015 年7 7月 在買不起住宅，尤其是不少人拿不出購 屋的首付款，因為即使是相對廉宜的共 管公寓，在大多倫多地區的平均價格都 已升至46萬元，所以客源不成問題。 新建或者即將興建的租賃公寓大樓， 大多數集中在多倫多市中心。行家們分 析，這是因為大多倫多的供租賃用的公
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寓空置率相當低，長年維持在1%左右， 市中心的空置率更低。而且大多倫多地 區的公寓租金地區差價也極大，在最熱 門的市中心卑街(Bay St.)一帶，新建共 管公寓大樓內的兩睡房單位月租可達將 近3000元，比多倫多東北和西北地區的 同樣單位高出約一倍。
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房市前哨戰
說，在過去五年內，多倫多共管公寓租 金上漲了15%，「這便是投資和開發商 等待之事，大幅度躍升的房租。」 西鐵城開發集團負責人克里格納諾指 出，建造越來越多的租賃公寓大樓有兩 大原因：一是房租增長很快，經營出租 公寓大樓相當有利可圖。二是很多人現
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華人經紀認為，獨立屋是最佳投資。圖為北約克的獨立屋。
地產經紀 【多倫多訊】大多倫多地區的房屋售 價連續多年保持上升勢頭，其中獨立屋 的售價更是獨占鼇頭，升幅在各類房型 中持續領先。有華人地產經紀認為，雖 然獨立屋價格高企，但是仍是投資的最 佳選擇。 根據多倫多地產局前日公布的5月份市 場數據，多倫多市內獨立屋平均售價已 達到115萬5120元，與去年同期相比，漲 幅達到18%。而多倫多市周邊地區的獨 立屋平均售價也有73萬5915元。對此， 經紀孟君表示，獨立屋的售價進入今年 之後，有飛速上升的勢頭。當今年2月， 多倫多市內的獨立屋平均售價首次突破 100萬元大關時，不少業人士人士都認 為，估計到年底，才會進入到獨立屋平 均售價110萬元的關口，但是沒有想到， 僅過了一年中的三分之一時間，價格就
（本報資料照片）
獨立屋仍是最佳投資 升到115萬之多。以這樣的趨勢預測，到 今年下半年的10月份，多倫多市內的獨 立屋平均售價可望衝到125萬元。 在多倫多，獨立屋分成不同的類型， 有平房(Bungalow) ，有後復式三層 (Backsplit 3)或後復式四層(Backsplit 4) ，還有標準兩層式(2-Storey) 等式樣。 由於建造年代不同，所在區域不同，使 標準兩層式的獨立房子，其內在布局與 結搆也都有明顯不同的特點，因而售價 也不同。 孟君認為，獨立屋價格猛漲的重要原 因是市場貨源有限。她說，最近幾個 月，經她手上市的房屋類型中，獨立屋 的比例與去年同期相比大約減少了一成 左右，相反共管公寓比去年同期增加兩 成。她表示，最近兩年，多倫多市內新 建共管公寓林立，市場上的貨源充足。
而新建房屋中，獨立屋的數量不多。 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)最近 發表的春季報告顯示，獨立屋的開建數 量今年和明年同樣非常少。獨立屋今年 開建數量僅7700間，明年預計7000間。 孟君又以多倫多市獨立屋在5月的銷售 情況說明，當月共達成1447宗交易，與 去年同期相比，減少了六個百分點，這 也是多年來首次出現交易量同比下跌。 她指出，之所以交易量減少，是獨立屋 上市數量不足，市場缺乏貨源。 她又說，目前多倫多市市場上最搶手 的獨立屋是在好社區、好學區，占地 大、年代久的房子，比如北約克東北 區、士嘉堡西北區、多倫多市中心一帶 的老房子，賣家得手後經一翻整修，或 者推倒重建，在市場上立即有一倍甚至 二倍的升值。
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CMHC：溫市共管公寓市場健康 加拿大房屋暨房貸公司(CMHC)日前公布 的多倫多、溫哥華兩地共管公寓市場調 查表明，絕大多數擁有共管公寓的人是 用於自住，不是用來出租，更無意透過 炒樓牟利。
【多倫多訊】這項在多、溫兩地總共調查了4萬 2191個家庭的2014年度共管公寓東主調查(2014 Condominium Owners Survey)發現，在購買了不止 一個共管公寓單位的家庭中，將近84%說他們就住 在共管公寓內。 在其餘16.2%至少擁有另一套公寓單位的家庭 中，約有75%擁有另一套單位，約18%擁有至少另 外兩套單位，約有10%擁有至少另外三套或者更多 的公寓單位。這些人是投資者，他們手中多餘的公 寓單位用於租賃。 但這項調查顯示，在那些投資者中極少人主要透 過舉債購買共管公寓。在多、溫兩地的公寓投資者 中，45%目前沒有房貸。還有將近20%的人說從沒 有借債去買共管公寓，這意味著他們購買公寓單位 時一次性付清所有款項。 即使在背負房貸的共管公寓擁有者中，幾乎有三 分之一支付了比例很大、至少20%的首付款；這一 比例在投資類共管公寓擁有者中高達45%。 與一些人所持的共管公寓購買者中有很多炒樓者 的想法恰好相反，在被CMHC界定為投資者的共管 公寓擁有者中，有23.7%表示已持有他們的公寓單 位超過10年，在購買後自己居住在裡面的人中，持 有超過10年的比例更是高達45%。 但是在多倫多，有意長期持有公寓單位者的比例 似乎有下降趨勢。去年的調查發現在這些至少擁有 兩套公寓單位的投資者中，61%表示將持有他們的 公寓單位至少五年，今年公布的調查報告數據減少 為54%。CMHC分析，這或許表明投資者對多倫多 共管公寓市場的信心有所下降。 在溫哥華，有意持有他們的公寓單位至少五年的 投資者比例跌幅較小，僅由之前的53%微幅下降至 51%。
CMHC公布的年度調查報告說，多倫多、溫哥華兩地共管公寓市場健康。
（本報記者／攝影）
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琳賽蘿涵參演的電影《辣妹過招》 （Mean Girls）2004年上映後，這位才 走紅不久的小美女更因此紅遍半邊天； 而觀眾們在欣賞琳賽蘿涵和瑞秋麥亞當
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斯、亞曼達賽佛瑞及麗茲凱普蘭這些新 星的表演時，影片中那幢富麗堂皇、美 倫美奐的豪宅也給人留下深刻印象。 打開大門後，美倫美奐的門廳與漢白玉雙梯展現眼前。 （圖：蘇富比國際房地產公司提供）
富麗堂皇的正門。
（圖：蘇富比國際房地產公司提供）
【多倫多訊】好了，當年那些影星在裡面爭風吃醋、明爭暗鬥的豪 宅，實際上並不遙遠，就在多倫多巨宅匯聚的馬勒徑(Bridle Path)地 區，這幢門牌號碼為 11 High Point Rd.的法式大宅，目前正在求售， 只要能拿得出大約1480萬元，便可以成為主人。 經紀商蘇富比國際房地產公司介紹，位於灣景街與勞倫斯(Bayview and Lawrence)區的11 High Point Rd.，占地兩英畝，建築總面積2萬 平方英尺，共有11個臥室、12間衛生間，還有兩個洗手間。客廳大得 像是禮堂，書房猶如圖書館，舉辦派對絕對不怕太擁擠，來賓的汽車 也有大把地方停泊，因為環形車道四周足足可以停下15輛汽車。 不僅是多倫多的房地產界，新聞界最近也在密切注視此事的動向， 因為他們的讀者和觀眾很想知道哪位豪客入主這幢豪宅。 法式大宅11 High Point Rd.不僅索價接近1500萬元，而且每年房地 產稅高達6萬6635元。
政經動盪 卡加利豪宅滯銷 【卡加利訊】想以較低價錢購買豪宅？卡加利 肯定是最佳選擇。現時卡城豪宅掛牌之多，可以 用「任君選擇」來形容。 卡加利地產局（The Calgary Real Estate Board，CREB）最新公布數字，5月份叫價百萬 元以上豪宅掛牌量超過600間，但成交僅有65間。 與去年同期相比，卡城5月的房屋銷量下跌 25%，平均房價下降1.5%，為47萬8790元。此 外，在5月份交易的房屋，近70%低於50萬元。 5月份通常是房市交易最熱絡的月份，然而卡城 上月房屋成交平均時間為40天，同比多十天。 CREB首席經濟羅拉（Anne Marie Lurie）表 示，由於油價下跌，裁員最厲害的是能源領域， 而能源領域一直是推動豪宅市場（通常定義為價 格100萬元以上）的動力。 一名華裔地產經紀Len Wong更認為，新民主黨
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多市超級豪宅 求售1480萬
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上台後增加了能源業的不明朗因素，對房市的影 響即時反映出來。
卡加利百萬元以上豪宅滯銷。
（CBC）
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香港豪宅一直是亞洲富豪的投資目標，圖為在山頂的 豪宅。
（取材自中介網站）
10大熱門豪宅地 多倫多上榜 全球富豪人數上漲快速，然而增長速度最快的非亞洲莫屬，淨資產超過 3000萬美元的超級富豪，名下的房地產更是遍布世界各地，而香港及多倫 多豪宅均列入十大投資房地產熱門都市。
【溫哥華訊】克利斯蒂國際房地產公 司（Christie’s International Real Estate）最新的「2015奢侈定義報告」 （Luxury Defined Report）指出，迪 拜、香港、倫敦、洛杉磯、邁阿密、紐 約、巴黎、三藩市、悉尼及多倫多，是 去年投資房地產最熱門的選擇。全球豪 宅的平均起價為200萬元，比華利山莊 豪宅起價800萬元，為全球起價最高的 地區。 克利斯蒂國際房地產公司總裁康恩 （Dan Conn）表示，超級富豪一直都在
分散投資，而投資全球金融樞紐的豪宅 正是他們的重要選擇之一。他們希望投 資在安全的地方，並期待一定合理的回 報。 而亞洲富豪們投資房地產，能為孩子 提供好的教育也是重要吸引力之一，因 此在加拿大或其他國家的城市，甚至 郊區購買豪宅。著名的普林斯頓大學 （Priceton）就在郊區，作為全球最好 的大學之一，吸引大批海外買家在附近 買房。 富豪投資從過去的珠寶、藝術品開始
朝豪宅發展，也造就了2014年的交易價 格新高。康恩還說，豪宅已經成為一項 重要的收藏品，豪宅也成為地產市場的 一個新熱門詞。 據總部設在英國的地產顧問公司萊坊 （Knight Frank）的「2015財富報告」 （Wealth Report）顯示，去年亞洲富 豪人數成長3.5%，比世界平均成長速度 3.1%還要高，為全球成長速度最快的地 區。而房地產也成為亞洲富豪投資的重 點，亞洲超級富豪的投資項目組合中， 平均38%為房地產。
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2015 2015 年7 7月
隨著進入夏季，大多倫多地區越來越多的房屋進入市場，並且也有越來越多 的房屋在今年上半年裡賣出了不可思議的高價，有華人地產經紀認為， 6、7月
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兩個月市場會趨於理性，房價會比較平穩。
有 經 紀 預測：未來 兩個月樓市 趨 平 穩 。 （本報資料 照片）
【多倫多訊】經紀余浩認為， 5月是春季市場到夏季市場的過渡 月，而在這個月裡，雖說也有不 少房屋掛牌做競標offer，但是 由於大量買家在上半年瘋狂競 價，一些富裕的投資客大多 已經進入了市場，且投資目 標已經完成，留下來的大 多是工薪階層和市場觀望 者。這兩類的投資者不 是那麼捨得出價，願 意出高價來搶房。這 是市場趨於平緩的 客觀原因。 市場上雖說 也 有 不
少搶offer的情況，但據余浩觀察， 這些爭搶合約的案例中，有近80% 價格並沒有想象中的搶得那麼高。 這從一個方面也說明搶offer的買家 在逐漸減少。余浩在過去的兩個星 期中，連續幫客人爭搶到四間房， 其中有一間是在搶offer沒有成功的 第二天買下來的，另一間是搶offer 當天沒有offer。所以余浩建議，對 於工薪階層買家或中國國內來的技 術移民買家來說，若想在暑期之前 入市，避免秋季市場可能出現的小 高潮，可以選擇一些搶offer少的房 子或者不搶offer的房子去買。 他表示，現人民幣和加幣兌換再 次超過5:1，也是造成房價平緩的一 個原因。一些中國國內的投資者變 得開始謹慎起來，有些人在等 待加幣再次貶值
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房價平穩 未來3月入市良機
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到低於5。這對於本地工薪階層的 買房者是好消息。 據余浩觀察，每年的暑期市場基 本上樓市都會趨於平緩，在價格競 標上會變得理性，同樣賣家也要適 當的在價格定位上變得理性，所以 對工薪階層買家和市場觀望者買家 來說，未來三個月的市場是今年入 市的較好時機。對賣家來說，雖說 暑期市場相對平緩，但是在掛牌時 已經屬於上半年漲到的高點，依然 有充足的理由去掛牌銷售。他建議 最佳掛牌時期不宜超過8月底，當 然如果過了暑期市場，還是建議在 8月份之後掛牌會比較好。 余浩希望6月後的暑期市場可以 讓今年的房地產火熱程度下降，過 高的漲幅對一般的買房者來說並非 好事。同時過多國外的投資者帶來 的大量現金炒起多倫多的房地產， 也非本地買家所希望的。
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2015 年7月
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地產世界
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2015 2015 年7 7月
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拆舊屋建新宅 多市正流行
拆除舊屋後興建的豪華大宅，在周圍的平房中顯得鶴立雞群。
買一幢占地頗大的破舊平 房大約65萬元，花40餘萬元 重建，新屋價值可達130萬 元左右，增值相當可觀。 【多倫多訊】 拆掉舊小屋，原地興建新大 宅，近年在建地越來越稀缺的多倫多蔚為風 潮。根據多倫多市政府的最新數據，今年1月1 日至5月11日僅四個多月內，市府便批准了375 項拆舊屋原地重建的申請。 怡陶碧谷（Etocicoke）南部地區，有大 量拆舊建新工程，但最熱門的地方是北約克 （North York），全市一半的這類工程在那裡 展開。 位於央街（Yonge St.）的北約克楊柳谷 （Willowdale）23選區範圍內，有76項拆舊建 新工程。但代表該選區的市議員菲利昂卻說： 「這是一場持久戰，過去25年來，在楊柳谷一 直是這樣。」 他分析，拆舊建新工程在楊柳谷這麼興旺， 是因為這個地區舊房子都很小，建地卻很大， 拆掉重造大屋很合算。 在北約克的第10選區內，同樣看到很多這類 工程。一位行家算了筆帳，在這個選區內，買 一幢占地頗大的破舊平房大約65萬元，花40餘 萬元重建，新屋價值可達130萬元左右，增值 相當可觀，這就是拆舊建新工程的推動力。
（CBC）
房價高換屋難 大溫整修市場旺 開始，每年增長7%。根據加拿大央行數據， 僅大溫地區的房屋整修產業，就為卑詩創造 80億元的經濟效益。 建商胡格特（Graeme Huguet）認為，房 屋整修現象的增多，主要是因為買房者與購 買夢想家園的距離加大，許多人選擇整修而 非搬家。 但選擇整修的情況增加， 並不意味著預算也相應提高。 CIBC在5月初完成的一份民調 發現，約有42%的受訪者表示 有意整修房屋，而去年這一比 率為40%，民調還發現，他們 計畫投入到整修中的平均費用 為1萬7000元，比去年的平均 水平減少3000元。 塔爾預測，隨著房價的不斷 高企，人們想要將住房「以舊 換新」的難度進一步加大，整 與其選擇搬新居，更多大溫民眾現在更傾向於將房子整修，改善家 修市場的發展勢頭料將更加強 居。 （CBC） 勁。
【溫哥華訊】大溫地區愈來愈多民眾投資 整修房屋，隨著房價持續攀升，房市熱絡， 專家認為房屋整修產業將更加繁榮。 加拿大帝國商業銀行（CIBC）經濟分析師 塔爾（Benjamin Tal）引用道明銀行2013年 報告稱，全加拿大的房屋裝修總額從2003年
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地產世界
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2015 2015 年7 7月
入市預習課
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老宅翻新 慎選地段 升值有望 眼下大多倫多 地區的房價居高不 下，舊城區的房子雖 然屋齡已久，但地理 位置優越，仍然深 受購房者青睞。
一棟即將被推倒重建的舊屋原貌。
記者謝君／多倫多報導
越來越多投資者發現翻建舊屋的利潤空 間較大，可大大提升房屋價值。Re/Max帝 國地產的資深經紀魏尚高（Daniel Wei） 表示，若選對地點，翻新或重建舊屋不僅 風險小，而且利潤空間十分可觀。 魏尚高表示，多倫多市的舊房翻建仍有 許多發展空間，這些舊房地理位置優越， 交通便利，往往近商業區或學區等，地段 繁華。另外，舊屋與如今的新建房屋有一 個突出優點是舊屋通常占地面積較大，這 樣新裝修或新建成的房屋既彌補了舊屋的
Re/Max帝 國地產有八年 從業經驗的資 深 經 紀 魏 尚 高（Daniel Wei）。 （圖：魏尚高 提供）
不足，其價值也可大大提高。 若是整體結構規整，屋齡在70、80年以 內、前屋主對房屋保養不當的舊屋，魏尚 高說，此類房屋則無推倒重建的必要，在 不改變房屋布局的前提下，只需在房屋的 裡裡外外做改頭換面的裝修即可，成本較 小，升值潛力卻很大。 魏尚高還表示，對於需要推倒重新翻 建的舊屋而言，地點的重要性勝於其他因 素。他說，投資舊屋翻建的關鍵在於選社 區及和地塊，而非房子本身。若舊房始終 要被推倒，越破舊的房子其推倒的成本越 小，越適合重建。 若位於豪宅社區的舊屋，如跑馬道 （Bridle Path）、森林山社區（Forest Hill）、勞倫斯公園社區（Lawrence Park）等，雖然投資成本相對較大，但利 潤回報要大得多。但需要注意的是，有些 豪宅區的舊屋重建已經非常普遍，土地成 本已經被抬高，利潤空間縮小了許多。魏 尚高表示，投資者切忌盲目跟風，應該在 進行專業衡量和估算之後，再進行投資。 他說，通常重建的利潤空間要在30%以 上，才值得投資。 魏尚高也表示，在普通社區占地面積較 大的舊屋，其投資回報率也較高。將地大 的獨立屋推倒後，建成兩棟半獨立屋，擴
（圖：魏尚高提供）
該棟舊屋重建後的外貌。（圖：魏尚高提供）
大利潤空間，也是有效的投資選擇。 同時，重建舊屋的利潤還受到建築工期的影 響。魏尚高說，通常重建的工期在一年左右， 若投資的舊屋位於半坡等不利於施工的地點， 也將導致工期延長、成本增加。或者投資者選 在從未有過推倒重建的社區，其審批時間有可 能會被延長，從而使投資風險增大，成本提 高。 魏尚高提到，重建舊屋的成本控制、造價估 算、市場需求、工期以及賣房成效都是在進行 投資前需要專業考量的，否則都將增加風險， 影響投資利潤。
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地產世界
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2015 2015 年7 7月
入市預習課
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老宅翻新 5招完成 步步為營 在投資翻建越 來越活躍的市場， 如何一步步完成運用 成本，進行有效投資舊 屋，是許多房產投資 者關切的問題。
正在施工的推翻重建現場。
（圖：魏尚高提供）
翻建後的房屋室內裝潢時尚，吸引客戶眼球，升值潛力翻倍。
（圖：魏尚高提供）
記者謝君／多倫多報導
Re/Max帝國地產的資深經紀魏尚高 （Daniel Wei）表示，推倒重建舊屋主要步 驟可分為買入、設計、報批、建造、售出， 建議投資者步步為營，選擇專業團隊合作完 成。 若投資者手中擁有一筆30萬以上的自有 資金，便可以考慮投資推倒翻建的小型項 目。投資翻建舊屋的地點至關重要，魏尚高 表示，舊屋的占地面積、房屋朝向、周圍環 境、社區等因素都直接影響到未來翻建房屋 是否能順利出手，並獲得較好回報。同時， 土地規畫要求（Planning & Zoning Requirement）、自然保護區限制（Environmental Conservation)、土地用途（Zoning Bylaws）等也都需要考慮在內，無較多經驗的 投資者最好還是請專業人士把關。 選好地點後，投資者下一步要對將來要新 建的房屋進行設計，設計內容包括建築設 計、結構設計、上下水設計、暖通設計及配 電設計。設計詩要考慮到房屋整體布局、施 工進展、房屋造價、市場需求等多方面。 在進行報批時，加拿大政府通常需要建 築、結構和暖通的設計方案，而翻建審批手 續的複雜程度取決於項目的大小和改造用途 是否符合政府規畫及規範。 進行設計詩，瞭解市府對建築的標準要求 要十分重要。魏尚高表示，若按照規定的標 準程序進行設計，如在規定範圍內設計限
高、間隔等，可在報批時節省時間，減少不 必要的拖延。 進入建造施工階段時，選擇可靠的建築 商也是關鍵步驟。通常和建築商合作的方 式可分為總包（General Contrator）和分包 （Subcontractors）兩種。將整個工程全部 包給一個建築商，完工後付款交房稱為總 包；讓建築商管理制定工程進度、提供分包 商供投資者選擇、提供同等品質下性價比較 好的建築材料、監督每個環節的質量和進度
等的方式即為分包，投資者可自己控制和選 擇建材種類，分別支付建築商的管理費及分 包工程隊的費用等，參與整個過程。但魏尚 高表示，分包方式對投資者的專業知識和經 驗要求較高，投資者需謹慎考慮。 魏尚高還表示，推倒重建可選擇提供一條 龍服務的經紀團隊，從買地選址開始層層把 關，最後與合作的經紀一同賣房，在經紀熟 悉房屋的情況下，有利於把握市場價格，推 銷房屋，保障利潤。
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地產世界
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2015 2015 年7 7月
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伍子明談公寓風水 逐龍脈而居 樓價穩漲 伍子明認為，購買公寓 要看準龍脈龍珠所在區域， 其他地段購買時則要謹慎為 重。
（圖：伍子明提供）
多倫多風水師伍子明 認為，2015年投資公寓 要多注意，在龍脈附近 投資更穩妥，反之則一 定要慎重考慮。
記者費詩明／多倫多報導
在確定購買公寓的大體位置後，還要 考慮公寓所在之處四平八穩，公寓入門 的寬窄等因素，這些都會影響居住者的 心情、發展、身體健康、家庭和睦、工 作走勢等多方狀況。 伍子明表示，居住在公寓的民眾多不 願駕車，那麼購買前要多考慮公寓所在 地的交通問題，靠近龍脈最佳。伍子明 所指的龍脈，是央街和雪柏交界一帶， 他表示，從該地區的公寓發展就可以看 到龍脈起到的作用，該區樓價穩漲，商 業點發展更旺，如果是在市中心購買公 寓，那麼在金融街貝街和學院街的交界 一帶也很好，算是小龍脈，他強調公寓 如果不挨著龍脈會出問題，未來再轉手 時會比較困難。
入門「明堂」決定財運 購買公寓，還要講究四平八穩，伍子 明表示，最近有一些地產開發商，修建 的公寓外型很圓，內部很尖，不好布 置，還有一些新建的公寓單位，入門太 窄，馬上就是長廊，這樣布局相衝，財 源也不好，他強調說，入門的位置很重 要，叫「明堂」，即是水塘，搵多少錢 就是看入門這個水塘有多寬，所以要夠 寬敞。 在居住樓層方面，伍子明建議，當然 住得越高越好，最理想的就是從自家窗
市中心貝街一帶是金融和商業經濟發展區。
（本報資料照片）
戶向外看，沒有東西阻擋，且看得很遠，那麼是 最佳選，否則就被叫作外明堂。除了龍脈樓層之 外，伍子明建議購買公寓時還要看鄰居，比如如 果社區居住太多低階層一定不好，最典型的例子 就是Jane和Finch一帶。如果預算有限，無法承 受龍脈一帶的物業價格，也可以參考央街和布絡 （Bloor）街，或者貝街和布絡街附近，價格如 果略微高一些也無所謂，因為不僅地點好，還是 籠珠所在。
「龍珠」發展前景看好 伍子明強調，安省風水居全國之首，而多倫 多又領安省風水之先，多倫多市以風水角度看， 是一個有「三水」、「五龍」、「七穴」的風 水大局，三水所指的是西以漢博河（Humber River）、中以當河谷（Don River）、以及東 以紅河（Rouge River），五龍所指就是五條高
401高速公路和雪柏街一帶的公寓和鎮屋發展看 好。
（本報資料照片）
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2015 2015 年7 7月
入市預習課
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伍子明談公寓風水 多倫多七穴 廣聚財源 市中心國王街（King Street）和貝街是多倫 多的最低點，是南穴， 所以那裡是多倫多的聚 寶盆，六大銀行都在那 裡。
速公路：427、404、Don Valley Parkway、401、以及407，在多倫多地區， 唯一沒有龍的就是士嘉堡東南方。龍 珠所在的就是央街和灣景街（Bayview Avenue），另外一個很重要龍珠就是 401高速公路和央街部分，該地區公寓 發展前景被看好，這裡如果價位稍微高 一些也值得。 多倫多風水的內局中含有「七穴」， 伍子明解釋說，比如市中心國王街 （King Street）和貝街是多倫多的最 低點，是南穴，所以那裡是多倫多的聚 寶盆，六大銀行都在那裡；西穴就是 427公路和布絡街的交界處，是大型企 業總部的所在地裡；東穴在麥考文与 401公路交界處，士嘉堡中心就位居那 裡；中南穴在布絡和央街交界，那裡是 多倫多是黃金交通區。 伍子明繼續說，正中穴在約克迷爾路 和401高速公路交界，是多倫多最早的 皮草商貿集散地；中北穴，北約克央街 和芬治交界，是北約克的商業中心；北 穴在灣景和hwy7交接，是烈市商業中 心，以此總結，南北有五穴，東西各一 穴，合稱「七穴」。 除此之外，多倫多還有五個龍珠，南 部就是央街和國王街交接四公里以內， 另外是布絡和央街和灣景街之間，第三 個龍珠是401高速和央街一帶，再者是 北約克芬治和央街交接，其實401和7
北約克央街和芬治一帶是伍子明所指的龍珠所在地之一。
（本報資料照片）
號公路所在地是最重要龍珠所在地。
今年多市地產 持續暢旺 伍子明認為，多倫多2015年地產走向 繼續看好，很多地方還需要搶Offer，但 也有地方會賣不出去，單拿公寓舉例，只 要是靠近龍珠和龍脈，一般就不必太擔 心，離開龍珠和龍脈則需要謹慎一些。比 如士嘉堡的公寓雖然很大眾化，貴不到哪 裡去，但是發展前景和龍珠龍脈當然無法 比擬， 對於喜歡在家中工作的民眾而言，伍子 明認為，可以增加綠色植物的擺設，增加 氧氣，代表生機，但是如果擺放過多，則 難以集中精神，容易懶散分心，所以可以 參考在室內角落擺放植物。
人體陰陽平衡 生產力高 另外，伍子明指出，人身體應該處於陰 陽平衡狀態，這樣自然會提高生產力，所 以良好的工作環境，也要考慮空間內的噪 音和與人互動的情況，如果根據個人情況 適當調整，工作也會有效率。
北約克央街和401高速公路，401高速公路正是龍脈之 一。
（本報資料照片）
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約大將在萬錦市設 分校，可望為當地火 熱的房市再添柴火； 專家建議，即早進場 投資附近的公寓，不 僅能租給學生，也可 以轉手賣給中國留學 生家長大賺一筆。
地產經紀建議投資者趁早吸進約大萬 錦校區周邊的房產，圖為約大萬錦校區 設計圖。
（圖：取自約大官網）
約大蓋分校 帶旺萬錦房市 【多倫多訊】安省政府批准在萬錦市興建 約克大學與辛力加學院合作的新分校，本地 華人地產業者普遍認為，這將推動周邊地產 有更大的發展，使這塊區域本來就暢旺的樓 市更加興旺。 此約大新分校的地點位於萬錦市中心Kennedy Rd及407公路地區的西南角，毗鄰青年 會和泛美運動會中心。地產經紀孟君表示， 分校所在地區這幾年樓市本來已十分亮麗， 房價是萬錦市內、甚至大多倫多地區升幅最 大的地區之一。
學生人數 預計超過萬人 此新分校估計在三至四年內落成，六年內 全日制課程的學生人數達到4000人，未來預 計擴大至超過1萬名學生。孟君說，這麼多 的學生需要住宿，給地產業發展商和周邊的 住宅業者帶來紅利。 另有華人地產經紀透露，目前萬錦市中心 的周邊地區到處可見大興土木，有20多個共 管公寓大樓和兩個大型鎮屋區的樓盤正在興
建中。 例如，位於華登路（Warden Avenue）以 東至貝治芒路（Birchmount Rd）之間、七 號公路以南的沿線就有20多個共管柏文大廈 項目已在先後破土動工。 又如，在Birchmount Rd)與七號公路的 西北角，現正開發一個有200多棟鎮屋組成 的住宅區；而在七號公路以北、介於Birchmount Road夾Kennedy Rd.之間的地區，也 正在開發一個有200多棟無管理費的鎮屋組 成的住宅區。
周遭房價 未來10年不墜 孟君表示，現萬錦市中心的周邊地區的獨 立屋全都在百萬元以上，在約大分校興建在 即的消息傳出之後，區內的房價會飆升更 快。估在從現在起到未來的十年裡，這一帶 的房價將持續維持在高位。 她建議投資者要趁早吸進，舉例來說，今 年買下的房子，過幾年大學建成後售出，一 定會有升值。如果等幾年再買，難免不受損
失。
投資公寓 租學生有賺頭 她推薦投資客可考慮校區附近的公寓或者 樓花。孟君表示，雖然萬錦市府捐出了5萬 畝地來興建學校宿舍，但成千上萬的學生入 校，肯定不夠住。不少學生一定會外出找 房。 而學生中一定有相當比例的中國留學生， 這些學生的家長有不少會給孩子買個公寓單 位，既解決住宿問題，而且不失為一個好的 投資。所以現在買下一個或幾個公寓單位， 過幾年放租或放盤，都有利可圖。
高端房產 恐有負面影響 孟君表示，約大在萬錦建分校可能對高端 房產市場有些負面影響。隨著區內人口密度 增加，當地的醫院、交通和社區中心負擔加 重，高端房屋的私隱性降低，都會對房價有 所影響。
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8 2 3 7 2 卑詩大學宿舍 已達飽和，校方 將建立新宿舍， 更規畫空間較小 但較便宜的「微 宿舍」，幫學生 省荷包。
卑詩大學計畫增建校內學生宿舍，推 出微型房，解決宿舍短缺和可負擔性問 題。
（取自UBC網站）
減輕學生負擔 卑大推微宿舍 【溫哥華訊】為解決校園內的學生宿舍短 缺問題，卑詩大學（UBC）計畫推出每戶約 為145平方呎的「微宿舍」，除了學習和睡 覺的空間，還附有廚房和衛生間設備，可謂 「麻雀雖小，五臟俱全」，預計租金每月只 需600多元。
計43個微單元（micro-units），面積約為 145平方呎，租金比普通獨立單間宿舍便宜 近300元至400元。 據了解，目前卑詩大學學生宿舍的平均租 金為每月1000元。 該校學生住房服務主任帕爾（Andrew Parr）表示，推出「微宿舍」的初衷是為了
提供可負擔住房。 「對於很多學生而言，可負擔性是個非常 重要的問題。隨著宿舍尺寸的減少，價格也 會相應降低。」帕爾說，透過樣品房展出 「學生可以親自感受，並決定是否願意每 月支付650元至670元，租住在這樣的空間 裡。」
宿舍輪候人數 創新高 卑詩大學校內宿舍輪候人數目前已達6000 多人，創歷史新高。為緩和緊張的住宿問 題，校方計畫擴建宿舍，到2020年時增加 3000個床位。其中包括修建Gage South Student Residence在內的五棟宿舍樓，雖然整 個工程至少要到2019年才能完工，但樣品房 將在今秋推出，供學生參觀。
微宿舍樓 設計圖，預 計2019年完 工。 （取材UBC）
微單元 比獨立間省400 Gage South Student Residence宿舍樓總 耗資約7000萬元，建成後可為學校增加630 個床位。按照計畫，校方將在該宿舍樓中設
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TOMMY TAI REAL ESTATE LTD. BROKERAGE TT IMMIGRATION CANADA INC. Irene Tai 朱華卿 Sales Representative
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由於加幣貶值，以往到 美國購買度假屋的民眾， 紛紛將目光轉向卑詩和亞 省，尤其是水岸邊的度假 屋最受歡迎，往往都以 200萬以上的價格成交。
位處水岸邊的度假屋時常能以高價成交。 （Royal LePage提供）
加幣貶 亞省度假屋暴紅 【溫哥華訊】加拿大皇家地產（Royal LePage） 日前公布2015年休閒用地產報告 指出，因加幣匯率與利率雙雙下跌，因此今 年加國如湖邊度假屋類的休閒用地產市場預 計將會出現搶購潮。
投資海外資金 轉回國內
水岸旁物件 賣價逾200萬 該份報告同時提到，與2014年相同，在 水岸旁的地產仍是最受歡迎，以卑省基隆拿 （Kelowna）為例，在過去六個月當中，許 多水岸旁的標的物，都以超過200萬元的價 格成交，加拿大皇家地產的當地地產經紀沃
克（Mark Walker）說，已有一段時間沒有 看到這樣的狀況。 另外該報告也指出，卑詩內陸沃農市 （Vernon）有許多水岸旁的物業，也開始 出現100萬的價格，當地地產經紀葛瑞芬 （Darcy Griffiths）說，目前沃農這類地產 的成交量與2007年時旗鼓相當，即便不在水 岸旁的標的物，平均價格也落在65萬元。
該份報告指出，加幣匯率下跌，先前在美 國購買度假屋的民眾，可能會開始覺得不划 算，因此會將把注意力轉回本國市場，此外 也會有來自美國與海外的買家，將資金投入 這類休閒用的地產標的物。 皇家地產主席兼執行長索伯（Phil Soper）表示，目前加國仍有許多民眾有意購買 休閒用地產，主力買家為40多歲至50多歲且 有家庭的民眾，許多人也有意在兒女離家之 後，搬至這類度假屋內長期居住。
卑省亞省 美國買家也愛 索伯進一步指出，過去購買度假屋的民 眾，都會以美國佛羅里達州或亞利桑納州等 地作為首選，但目前已看到越來越多人將目 標轉至卑詩內陸與安省墨斯谷加（Muskoka）等地，特別是卑省、亞省與大西洋省份 來置產，這當中更是不乏來自美國的買家。
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卑詩外海的莫里斯比島，是海灣群島最大的私人島嶼。
（取材自仲量聯行官網）
買卑詩小島 小心隱藏花費 相比於溫市的高房價，卑詩的某些無人島開價才數十萬，讓許多人起了買座小 島的念頭，圓夢前千萬要再三考慮，與世隔絕的孤島有許多困難是難以想像的。 【溫哥華訊】在卑詩省流行買島嶼當島 主？有地產商表示，在卑詩買一個島嶼不會 對你的荷包大失血，有些島嶼只消溫市一個 公寓的價錢就可買到，但也提醒有意願買島 置業的買主，小心許多可能的隱藏花費。
溫市公寓價 就能圓島主夢 卑詩海岸多島嶼，有的大而奢華，如在鹽 泉島（Saltspring Island）附近，面積583公 頃的莫里斯比島（Moresby Island），島上 還有農場及蔬果園，要價5000萬。但有些卻 很「平價」，約等於溫市一間公寓的價錢。 位於乃磨市（Nanaimo）沿岸附近的圓 島（Round Island）開價38萬元，而甜島 （Sweet Island）更只要10萬8000元，若有 人要一圓「島主」的夢，似乎不難。 但地產經紀人麥克因尼斯（Jay McInnes）提醒，民眾要一併考慮可能存在
的隱藏開銷，例如享受遠離塵囂，在島上露 台曬日光浴之前，要先想如何到達那兒。
沒水電道路 火災沒人相救 有的海上小島固然是世 外桃源，但有些島嶼尚未 開發，除了交通不便，島上 也無道路、水電、房舍等設 施，於是得找好建商等，把 各式建材，器具等運到島 上；就算都安置妥當了，還 要考慮孤島上的安全及緊急 事故如何處理。 英國知名企業家，維京 集團（包括維京唱片Virgin Records）擁有人布蘭森爵 士（Sir Richard Branson） 的慘痛經驗，就是一個很好
的例子。 他在維京群島一個面積74英畝的小島上 蓋了一座造價1億元的莊園，遭閃電擊中失 火，因無法救援而燒毀。
乃磨市附近占地7.5英畝的圓島，喊價38萬元待售。
（CTV）
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地處郊外的度假屋雖風景秀美，萬一遇上天災侵蝕，可能造成房價慘跌。
（網路照片）
手上有閒錢 再買度假屋 高貴林港一名居民，貸款買了間度假屋，沒想到竟遭解雇，度假屋還碰上 泥石流，最後不幸破產，他建議，最好手上有餘錢再買度假屋。 【高貴林港訊】現年58歲的菲立布魯克 （Ron Philbrook），早在90年代就已經還清 了自己在高貴林港所住公寓的房貸，五年前籌 畫退休後的生活，於是用公寓重新做抵押，貸
款在溫哥華東北部300公里的Pavilion Lake湖 畔買了棟休閒別墅。
失業背房貸 竟遭泥石流 2011年，菲立布魯克給工作了23年的雇主 解雇，靠著儲蓄以及RRSP為了支付兩處房產 的貸款而掙扎，然而禍不單行，新的災難又降 臨了。 去年8月，暴雨引發了大規模泥石流，他的 休閒別墅被埋在岩石和泥水中，保險公司以天 災為由，拒絕支付賠償；而省府說這套房沒有 資格領取救災補助，因為是休閒度假屋，不是 他的主要住所。 高貴林港居民菲立布魯克展示度假屋被泥石流 淹沒的照片。
（CBC）
結果這間度假屋由市價15萬6000元急跌只 值2萬6000元。 另方面，他在高貴林港的公寓仍然欠銀行 11萬4000元，在還貸出現問題後，皇家銀行 （RBC）決定扣押這間他已經住了36年的公 寓。
銀行扣押房屋 連夜趕人 一般來說，銀行會給屋主六個月的緩衝期去 找錢償還貸款，但RBC決定向法院申請扣押程 序，只給他24小時緩衝期，之後就會以「銀主 盤」交給經紀掛牌售。 而CBC在報導此事後，RBC只同意多給兩 星期，事後菲立布魯克就奉勸，若真的要買度 假屋，事前必須作好計算，最好有餘錢，否則 只會自找麻煩。
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以超過開價110萬成交的西溫豪宅。
（取材自地產經紀網站）
西溫豪宅 逾開價百萬拍出 西溫房市火熱，一棟豪宅掛牌受到眾多買家追捧，最後竟然以高出 開價110萬元的價格拍出，而且據傳買家來自於海外。
以超過掛價110萬元成交的西溫豪宅。
（取材自地產經紀網站）
【西溫訊】西溫一棟位於Burkehill Place的豪宅，近期再創成 交高價，地產經紀掛牌時開價298萬8000元，但最終以410萬成 交，足足超過掛牌價110萬元。據悉買家來自海外，但經紀拒絕 透露是否中國人。 負責該物業的地產經紀哈維（Viv Harvey）說，該豪宅掛牌 後，就有許多人表現出高度興趣，最後共有九組買家開價競標， 當中最低的價格即為掛牌價，最終以410萬成交的則是一組海外 買家，但她並未透露對方是否為來自中國。 哈維表示，買主目前尚未確定是要改建這棟1955年的房屋用作 自住，或是要轉手求售作為投資用。 地產經紀拉斯姆森（Mark Rasmussen）指出，現在會有如此瘋 狂的狀況出現，就是因為開發商與民眾都在搶房，愈多人出價， 最終成交價理所當然的就會不斷創新高。 拉斯姆森說，許多受到海外投資買家青睞的熱門地點，房價將 會繼續攀升，這也會造成連鎖效應，使得本拿比市或是新西敏市 等地的房產價格持續提高。 拉斯姆森認為，目前低陸平原的房市出現供過於求，許多人 還是希望在這個區域置產居住，雖然過去他曾看過類似的火熱狀 況，但市場出現這樣瘋狂的情形，堪稱是前所未有的。
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GO火車加持 沿線房價續飆 【多倫多訊】在多倫多市內獨立屋平均價 格逼近105萬元的情形下，很多年輕的家庭 紛紛選擇在多倫多市周邊電話號碼前三位為 905的地區購屋，更多人尤其喜愛在GO火車 沿線安居。房地產行家預期，隨著安省承諾 大力提升多倫多市外GO火車服務品質及班 次，沿線房價將更顯著上漲。 拜GO通勤火車之賜，以多倫多市為中心 的金馬蹄（Golden Horseshoe）地區GO 火車沿線房價已經上漲。例如，在多倫多 西南面的咸美頓─寶靈頓地區（HamiltonBurlington），今年4月平均房價為43萬1000 元，比去年同期增長8%。據多倫多星報報 導，當地房地產經紀人協會負責人高德索 說，從未看到這麼大的年度漲幅。 在多倫多東面包括歐旭華（Oshawa）、 惠特比（Whitby）、皮克靈（Pickering）、艾賈克斯（Ajax）、阿克斯橋（Uxbridge）在內的杜蘭郡（Durham），今年4 月平均房價是44萬元，更是比去年同期高出 12.5%。 上述漲幅還是在安省政府4月公布新預算 案之前錄得的。根據省政府在新財政預算案 中展示的十年計畫，將投入鉅資改善GO火 車服務，將來在主要線路上要做到每15分鐘 有一班通勤火車，包括提供24小時火車服務 的寶靈頓至歐旭華段的湖濱線（Lakeshore line），以及在多倫多火車總站（Union Station）至布蘭密利（Bramalea）、奧羅拉 （Aurora）和於人村之間的路段。 安省公共交通局（Metrolinx）說，湖濱
如果變成每15分鐘一班，人們便不再需要出 線現在是GO火車中班次最頻密的，一周七 門之前預訂計畫，因為錯過一班火車已不是 天，都是每隔30分鐘發車一班，上下班尖峰 什麼了不起的事情。」 時段增加至每15分鐘一班，或者間隔時間更 精通城市規畫和交通設施的多倫多大學教 短一些。 授西默堤亞基說，GO火車擴展對房地產構 該機構發言人勃克表示，在未來五年內， 成的影響將在其所到之處都能感受到。他預 湖濱線班次頻密度將提升4%，達到每周發車 期這種影響是漸進式的，對一些地區影響大 600班。在未來十年內，整個GO火車每周班 些，對另一些地區影響則相對小點。 次將增加至為目前的四倍，亦即從目前的每 周發車1500班增加為 將近6000班。 歐 克 維 爾 （Oakville）、密爾頓 （Millton）地區房地 產經紀人協會總裁曼 哈頓表示，乘火車30 分鐘抵達多倫多市中 心的火車總站，與從 多倫多市北部的芬治 地鐵站（Finch Station）至火車總站差 不多時間，因此歐克 維爾一帶的房價已反 映GO火車帶來的交通 便利因素，要是火車 班次更多點，那歐克 維爾地區房子的吸引 力也將更大。 曼哈頓說：「不是 很久之前，GO火車還 房地產行家們預期，安省政府龐大的金馬蹄地區交通設施擴張計畫，將令 是每小時一班，後來 （取材自維基百科） 改為每半小時一班。 多倫多市外GO火車沿線房價繼續上漲。
卑省建築師前進巴黎 推世界最高木造建築
格林的設計若獲採納，將成為全球最高的木造大樓。 （取材自麥可•格林建築公司網站）
【溫哥華訊】卑詩省建築師格林（Michael Green）為全球知名的木建材 建築師，其理念是以木材取代鋼筋水泥。格林稍早於卑詩省北部內陸喬治 王子市興建了一座高30公尺，號稱北美最高的木造高樓大廈。而近期巴黎 市府推動都市創新計畫，並徵選各類優秀建築計畫，格林也參加競爭，推 出名為「Baobab」的計畫。 根據格林的設計，該木造建築將座落於靠近巴黎大會堂的區域。這座高 35層的環保木造樓宇除了將成為世界最高的木建築，也可以吸收3700公噸 的二氧化碳，等於2207輛汽車一年、或是一戶家庭982年的排放量。 建築周邊的設施和規畫也以環保為前提，如電動車充電站，也提供學生 宿舍和社會房屋。 格林表示，他的環保木屋計畫可為法國帶來木造屋的革新。透過創新、 與年輕社群接觸和社區整體建設，為巴黎創造一個獨特且重要的建築設 計。
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沙省農地成為外國投資者的目標。
（CBC）
外國人買農地 沙省擬放鬆 許多外國買家投資沙省農地，但礙於現行法規的數量限制，只能透過不 正常途徑收購，省府現準備是否複審目前法案，引來各方討論。 【沙省雷琴納訊】中國投資者早在五 年前已開始瞄準加國農地，至最近兩、三 年，在草原三省之一的沙斯卡其旺省，更 出現瘋搶潮，當地民眾對外國投資者大量 購買農田愈來愈感到擔心，但價格上升， 部分地主擬趁高出手。省府現準備是否複 審目前的農田所有權法案，並徵求各方意 見。
外資買地 最多4公頃 根據沙省現行於1974年通過的法律規 定，外國投資者只能購買不超過四公頃 農地，不過省農業廳長斯圖爾特（Lyle Stewart）承認，不少外國投資者要求省府 修改法例，准許購買更多土地。
對於有消息說，不少外國投資者透過不 合法途徑收購農地，斯圖爾特強調目前沒 有這方面的證據，一些可疑個案也查無實 據。 法新社曾經報導，一些境外投資者繞過 禁令，購買數以千計公頃農地，轉租給當 地農民耕種。當地農民抱怨說，這樣一來 他們直接出售農地將變得困難。
沙省農田 三年漲45% 至於這些投資者來自何方，當地普遍認 為是來自中國，但也有來自印度及南韓的 資金。此外，加國財團及退休基金也在沙 省搶地。 由於國內外投資者搶地，沙省農地價格
持續上漲，近三年最少上漲了45%。 當地房地產經紀公司Lane Realty Corp 負責人拉恩（Bob Lane）認為，目前沙 省限制外國投資者購買土地的法規很有成 效， 既讓那些從荷蘭、德國、法國、南非 等國移民來加拿大的人，可以在沙省落戶 當農民，較快的融入當地，又沒有給外國 投資財團大量吞併沙省農田的機會。
鬆綁？ 農民意見分歧 至於農場主方面，對是否應該放鬆對農 田所有權的管制也有不同的看法。有人希 望土地和農地不管出售多少次，都繼續由 沙省人自己經營管理；但也有人希望農地 能夠獲得外國投資者高價收購。
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溫市辦公室 空置率續升 今年首季大溫的辦公室空置率小幅上升 0.6%，由於今年還有許多新商辦大樓將完 工，預計空置率將繼續提高。 記者陳威麟／綜合報導
根據高力國際（Colliers International）公司最新報告顯 示，列治文今年第一季的辦公 室空置率為15.3%，較上一季的 17.7%小幅下降，這也是自2009 年以來，當地辦公室空置率最低 的一次，不過若是以大溫地區整 體來看，商業辦公室空置率則是 小幅上升0.6%。 該份報告提到，溫市中心 今年第一季的辦公室空置率為 7.2%，比上一季的6.2%更高， 因為有許多新的商辦大樓會在今 年完工，因此預計溫市的辦公單 位的空置率將會繼續提高。這些
專家：趁低利率
高力國際最新報告預測，因溫市中心今年將有多個辦公大樓完工，因此 辦公室空置率將會持續上升。
（本報資料照片）
【溫哥華訊】目前銀行貸款 利率處於超低水平，對背負房屋 按揭壓力的民眾來說，或許也是 好消息，專家指出，若在近六 個月內需要重新簽署房貸合約 （mortgage renewal）的民眾， 應該把握低利率的機會，與貸款 機構洽談新約條件。 銀行貸款利率在過去六年間處 於相對低點，民眾若需要更新貸 款合約，可以先與自己的貸款銀 行洽談，如果不滿意對方所開出 的條件，可考慮至其他貸款機構 尋找更為優惠的條件。 房屋按揭經理網站Monstermortgage.ca資深經理人蓋坦諾 （Vince Gaetano）表示，現在 的狀況對消費者有利，雖然民眾 在合約到期前不能更換貸款機 構，但仍可與其他機構洽談，並 要求對方保留開出的條件長達 120天以上，未來若利率提升， 對方仍必須依照現有利率簽約，
新的商業大樓辦公單位包括被報 告列為AAA最高等級的Telus研 科花園大樓（Telus Garden）、 Thurlow 745號的商業大樓， 與Howe街980號的宏利大樓 （Manulife Building）。 報告還透露，溫市中心Alberni街1550號，以及Robson街 555號的這兩塊土地，在今年第 一季有轉手交易紀錄，成交價分 別為4700萬元與4200萬元。 在列治文方面，該份報告指 出，捷運加拿大線沿線地點的辦 公室空置率較其他地點更低，不 過因公車交通網發達，許多業主 也開始對市內其他處於商業園區 內的辦公空間產生興趣。
談房貸續約 不失為另一個省錢妙招。 蓋坦諾說，目前銀行已經開始 聯繫合約剩下六個月以上的按揭 客戶，希望以較先前更低的利率 留下客戶，他認為民眾若在未來 五年繼續留在自己申請按揭的房 屋居住，與原先的銀行續約是一 個較好的選擇，若有意調整財務 規畫的民眾，應好好把握現在的 機會。
蓋坦諾表示，民眾應把握機會與 銀行洽談貸款新約條件。 （取材自Monstermortgage.ca）
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抑制高房價 李克倫：稅務著手
曼懿
投資停看聽
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不久前澳洲以處罰外國違法買家抑制房價，加拿大是否該 仿效引起討論。著名移民律師李克倫（Richard Kurland） 認為加拿大莫輕易使用澳洲的方式，建議從稅法著手，對無 法證明自己是稅務居民的交易者課以重稅。 【溫哥華訊】李克倫指出加拿大不 宜使用澳洲的辦法，除了創造新官僚 主義，也可能違反加拿大人權憲章和 加拿大的國際貿易責任，稱應該透過 稅務系統抑制房價。 他提出的辦法適用對象包括加拿大 公民、居民及外國人，都必須證明自 己是稅務居民。李克倫解釋未來房屋 交易時，買、賣雙方須向國稅局提出 自己是「稅務居民」的證明，拿不出 來則以交易額的25%比率課稅。國稅 局可以建立一個稅務居民表格網站讓 民眾提供資料。 此系統有許多好處，除了可加強 遵守納稅義務，冷卻過熱的房地產投 機市場，也可幫助加拿大政府找出和 打擊投入加拿大房地產的外國貪腐資 金、非法所得、熱錢或是未申報財產
等。李克倫也說政府可透過系統追蹤 房地產交易，打擊涉及稅法的犯罪行 為，全球資產也無所遁形。 李克倫承認就算他的想法實現， 也無法讓溫哥華的老百姓可以立即負 擔房價，但至少可在「泡沫」中抽出 一些投機之氣，也可以創造軟著陸的 環境。且「誠實納稅」是加國核心價 值之一，想成為加拿大人就應給予尊 重。 李克倫的想法獲得包括：Herb Grubel、Arthur Sweetman、 Rob Vineberg等財經和移民方面等學界人 士的贊同。Grubel認為此法可以讓政 府獲得房產交易數據以制定更好的政 策，但也有稅務專家質疑，指出很難 阻止一些取得加拿大居民身分以避稅 的外國投資者。
李克倫認為可從稅法著 手，抑制房價。 （本報資料照片）
澳洲以處罰 外國違法買家 抑制房價，加 拿大是否該仿 效引起討論。 （網路圖片）
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2015 年7月
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TR173577-1
地 產 世界
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地產世界
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2015 2015 年7 7月
【維多利亞訊】卑詩財政廳長麥德 莊（Mike de Jong）對利用開徵「投機 稅」（speculation tax）來壓抑房價的 建議不以為然，認為只會為省府帶來一 點點收入卻不能起到控制房價作用；又 說若房價下跌，只會讓業主身家縮水。 麥德莊日前在維多利亞被記者問及溫 哥華市長羅品信早前要求開徵「投機 稅」之事，他說，「對於任何稅項工具 的使用，必須小心謹慎，同時要清楚使 用的目的。」 麥德莊又說，有不少地方都使用規範 措施來控制房價，但實際上只是政府多 收一點稅，但對房屋負擔方面則毫無作 用。 麥德莊認為，省府是可以採取嚴厲措 施來打壓房價，但這很容易招來已擁有 房子的家庭不滿及抨擊。 他說，試圖介入干預或壓抑房價的 做法必須小心謹慎，因為溫哥華房價
下跌，對於一些家庭來說會帶來後 果，「打個比方，如果溫哥華房價下跌 5%，等於擁有房子的家庭，身家就減 少了6萬元、7萬元或8萬元。」
麥德莊表示開徵「投機稅」來打壓 房價，作用不大。
（本報資料照片）
房貸保險公司總裁：
加國移民結構 支撐房市 【溫哥華訊】房貸保險公司Genworth Canada執行長拉維斯（Stuart Levings）日 前接受彭博新聞社（Bloomberg News）訪問 時指出，加國房市短期內並不會崩盤，其中 一個主要因素就是，加國移民結構在房市中 帶來的有力支撐。 拉維斯表示，房市與海洋食物鏈十分類 似，第一次買房的首購族就如同浮游生物一 樣，如果沒有首購族，市場才會出現萎縮， 不 過 目 前 加 國 每 年 約 有 25萬 新 移 民 投 入 房 市，因此他預計房屋需求量將不會下降趨 勢。
拉維斯同時提到，聯邦政府自2008年以來 的多個貸款規定奏效，例如更高的首付使得 大膽的投資客無法入市，也有效地保護加國 的房地產市場，目前該公司貸款客戶的平均 信用分數為737分，但他認為政府應避免做出 更多更動，以免造成連首購族也無法進入房 市。 房貸保險公司Genworth Canada執行長拉維 斯認為，加國移民結構支撐房市，因此崩盤機 會不大。
（取材自Linkedin）
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麥德莊：徵投機稅 無助打房
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地產世界
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2015 2015 年7 7月
大溫地區有不少 房屋被購置後一直 空置，相信是用作 炒賣。有民調顯 示，超過七成人贊 成對這類房屋徵收 空屋稅。
【溫哥華訊】總部在溫哥華的民調公司 Insights West，1日公布最新民調指出，高達 73%的卑省居民，贊成對於長期無人居住的空 屋徵收空屋稅，在大溫地區更有77%的居民贊 成此類稅收措施，不過也有38%的受訪民眾認 為，房地產是最佳長期投資。 調查中有70%的卑省居民認為，外國買主在 本地購買房屋，確實會令本地屋主所持有的房 屋價格攀升，已置產自住的民眾對此感覺更 為強烈，有76%的民眾抱持這樣的看法，僅有 60%的租屋民眾同意此觀點。 不過高達86%的受訪民眾認為，購買房屋但 是卻不居住在當地的買主為投機客，他們並不 能算是社區的一分子，收入較高的受訪民眾
中，更有92%的人同意此看法。 有關調查也對省內目前針對外國買家置產的 相關討論探討，接受訪問的東亞裔民眾中， 有36%的人認為此類討論有種族歧視的成分存 在，若以整體卑省居民來看，僅有21%同意這 樣的說法。 Insight West公司副總裁康賽科（Mario Canseco）表示，已有房屋的屋主，確實看見 外國買主進入本地市場所帶來的好處，但有許 多人同時認為，社區內的空屋會對社區整體而 言，是有負面的影響。 這次調查是在5月17日至20日透過網路展 開，共有825名卑省省民參與，誤差數為正負 3.5%。
Insights West的民調顯示，超過七成卑省民眾贊成對長期無人居住的房屋開徵空屋稅。（本報資料照片）
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7成卑省居民 贊成徵空屋稅
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地產世界
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2015 年7 7月 2015
昱蒼居士談風水
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格局方正招財進寶
房宅子山午向 有利財帛運 實話說，許多想看風水的人，大多是想「招 財進寶」，因為錢財順利，可以少煩憂，可以享 受人生，更可以遊山玩水。依居士經驗，風水與 命理可以互相配合，配合得宜，往往令宅主很滿 意。 曲先生於2009年搬入烈治文山市某單位後，股票大 賺，房宅也漲價賺了一倍，由曲先生的樓房風水和命 格分析便可明白真相。 樓宅在十樓，三房一廳，兩套衛浴設備，共三人居 住。房宅為正方形，無缺角，各方平均，格局不錯 ， 可聚財。陽光由東方照射入屋，廁所不沖房門是優 點。我告訴曲先生：「正方正形宅，一般來說宅運能 穩定，內部間隔沒有違反風水法則，可以常居。」 房宅西南方是全屋最大的窗戶，可外望見到水池。
在下元八運西南見水，主財旺，有助財運。房宅子山 午向，坐北朝南，是下元八運中「雙星到向」格局， 利財。可喜的是，房門開中門，亦是雙八白飛臨，有 利財帛運。門向雙旺，大利宅運。 曲先生斗數命盤命宮是武曲化祿，加上祿有同宮坐 守，是財星最旺的位置，主吉。 我告訴曲先生其選擇了子山午向的樓宅，甚佳，對 其極為適合。由斗數命盤或房宅飛星皆有利財帛運， 可喜可賀。
風水布局四要訣： 一、主人房床位宜設在東北艮位，西北方擺放書 櫃；二、門鐘只可安放在大門旁；三、廚房灶火改設 在東方；四、須擇吉日吉時擺放。
諸事不順怎麼辦？
開門見廚房 可擺屏風化解 有位老友的兒子，今年2月初無緣無 故的發生車禍，駕車撞上安全島，受了 傷，手腳均碰傷。這位朋友懷疑是對門 有一間鎮屋的屋檐尖角牆的尖角正沖他 家大門。又聽信某某風水師指示將落地 門關起不用，另築一道牆，將客廳隔出 玄關，將內門改向西方。 他不知道改得對不對，由友人介紹懇 請我勘查風水。我懷疑是他家的東方有 問題，因為八卦風水中，東方代表「長 子」。他的長子遭車禍，也許是長子流 年不利。我問他的房宅是否東方有凹 缺？果不出我所料，他家的後面廚房是 加建的，為了通風採光，隔出一個方塊 地作為花圃形成了東方缺角。 至於所改的內門斜向西方，因為他家 人皆是東四命人，宜向東，所以建議將 門改在落地門的位置，方向向東。而他 又五行屬木，宜在大門口玄關擺設一塊
藍色地毯，增加旺氣。 有位陳姓客人，說他老是諸事不 順，常處於逆境。我問他家宅是怎樣 的格局？他說「房子格局不是方方正 正，大門在右邊，直通廚房的門…」 在風水中這是不利的。 大門宜設在左邊，不宜在右邊，右 邊宜靜不宜動，所以大門開在左邊比 較好。如果大門直通廚房門，在大 門外就可以看見廚房裡的一切，尤 其是電鍋或瓦斯爐，「爐火不宜外 泄」。我建議他利用屏風，將廚房 門遮住，使在大門外看不見廚房內 部以化解。 另外他家宅內的客廳，頂上橫貫 一條大橫梁，在客廳內看報紙、看 電視都不坐在橫梁下面，但是橫梁 的存在仍會帶來心理壓力。我建議 他加裝天花板，使之不見橫梁。
用屏風遮住
廚房，化解
煞氣。 （網路圖片
）
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地產世界
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2015 2015 年7 7月
咖啡天天喝 陽萎降4成2
曼懿
居家放輕鬆
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神了! 還能降低心臟病、失智症、糖尿病… 【紐約訊】研究發現，每天喝一到兩杯（馬克杯）咖 啡的男性，較不可能患陽萎。 根據「全國健康與營養審查」（National Health and Nutrition Examination Survey）的數據，一杯即溶咖 啡含有100毫克的咖啡因，一杯過濾式咖啡則含有140毫 克。相對之下，一杯茶有75毫克的咖啡因，一罐可樂則 有40毫克。 研究員發現，與完全不喝咖啡因的人比起來，每天飲 用85毫克到170 毫克咖啡因的男性，報稱陽萎（或勃起 功能障礙，erectile dysfunction）的可能減少42%。 飲用171毫克到303毫克咖啡因的男人，表示陽萎的可 能則降39% 。 即使是體重過重、肥胖或患高血壓的男性，如果每天 喝一到兩杯咖啡，也較不可能得陽萎。過重、肥胖和高 血壓，都是導致勃起功能障礙的風險因素。但是咖啡因 對糖尿病患沒幫助。 德州大學的科學家認為，咖啡因引發一連串效 應，有助陰莖的血管放鬆，增加血流量。他 們研究了近4000名男性，使用24小時飲食紀 錄，評估他們平均每天飲用咖啡、茶、氣泡 飲料和運動飲料的份量。 研究主要作者洛佩茲（David Lopez）表示，雖然肥胖、過重和高血 壓男性飲用咖啡因後，得陽萎的比 率減少，但是糖尿病患卻 不然。由於糖尿病 是導致陽萎的最 強烈風險因素之 一，這一結果並 不令人意外。 其 他 研 究 發 現，咖啡與降低心 臟病發作有關，而且能預防失 智症、二型糖尿病、甚至皮膚 癌。這些功效主要源於咖啡豆所 含的咖啡因，以及各種抗氧化劑 和植物化學物。
研究發現，咖啡也是 壯陽藥，每天喝一到兩杯 咖啡的男性，較不易患陽 萎。
（Getty Images）
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居家放輕鬆
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性愛時鐘難調 男愛晨襲
做愛興致，男女大不同，女性喜歡夜間做愛，男性則傾向 清早激戰。
（Getty Images）
女愛夜戰 編譯宋凌蘭／綜合報導
新研究顯示，談到床笫之趣，女人是 夜貓子，晚間11時21分是最多女人「性 致」勃勃的時候，但是男人喜歡早上辦 事，最佳作愛時間是15小時之前，也就 是上午7時54分。 儘管在辦公室或四處奔波忙了一天， 但是女性最有可能在晚間11時到清晨2 時「性」趣高昂。男性則較可能在中午 以前慾望強烈，理想時段是上午6時到9 時。 如此看來，難怪伴侶有時難以維持健
康的性生活，因為兩性的性趣高峰時間 是如此不同。68%的女性和63%的男性， 都曾與喜歡作愛的時間與自己很不同的 對象交往過。 性玩具品牌Lovehoney針對2300人， 調查男女最佳的作愛時刻，結果發現伴 侶的性趣難以配合。 雖然男性一早起來就想作愛，但只有 11%的女性在這個時候性慾最強。一天 下來，女人的性慾逐漸升溫，到晚間11 時和凌晨2時之間達到高峰，不過只有 16%的男性想在睡覺前行房。 調查也發現，民眾通常會和性慾類似
的伴侶成家。幾乎三分之二的女性和半 數男性表示，他們想作愛的程度和伴侶 的渴望程度相同。 但在一周間，伴侶的性渴望變化，有 很大的差異。略多於半數的男人說，他 們的性渴望相當一貫，但是36%的女性 卻說，她們的性渴望由情緒主導。 Lovehoney的老闆隆赫斯特（Richard Longhurst）說，調查顯示，男女的性愛 時鐘非常不同，男人想在早餐前辦事， 女人最想在深夜作愛。不過還好的是， 多數人似乎最終都會找到需要類似的伴 侶。
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網戀找真愛 平均被騙1.5萬 編譯宋凌蘭／綜合報導
聯邦調查局本周公布電腦犯罪的 報告指出，專找寂寞男女下手的社 交媒體騙局和狠心騙子，是去年網 路詐騙的主要事件。 網路犯罪投訴中心（IC3）在其 年度報告表示，在網路尋找真愛的 人，以及在臉書和其他社交媒體過 度分享個人生活的用戶，是網路罪 犯手下的主要受害者。 最糟的騙局涉及經常冒充為軍人 的騙徒，佯裝在網路找對象。談 戀愛受騙是去年通報最多的詐欺類 型，受害者平均破財1萬4214元。 女性遠較可能成為騙徒下手的目 標，雖然網路犯罪受害男性略多於 女性，但在感情受騙方面，幾乎七
成受害者是女性。 報告說，罪犯瀏覽約會網站、聊 天室和社交媒體網站，尋找個人資 料，然後利用屢試不爽的說詞吸引 可能上當的人。這種騙局的受害者 以為正與某人談戀愛，雖然未曾 謀面，但仍相信此人誠實、值得信 賴。 由於社交媒體已成為各個年齡層 生活不可或缺的一部分，歹徒特別 擅長操控社交媒體。在去年通報的 所有詐欺中，逾12%包括社交媒體 的層面，在五年內增幅超過400%。 去年向聯邦政府通報的網路詐騙 損失高達8億元，但在實際網路詐 騙的成本中，這只是滄海一栗。據 信網路詐騙每年導致美國企業和民 眾損失，超過35億元。
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IC3也指出，與比特幣（Bitcoin）、萊特幣（Litecoin）和 Peercoin等虛擬貨幣相關的犯罪大 幅上升，比2013年多一倍。由於這 種貨幣逐漸普及，罪犯找出利用這 個市場的新方法，在全球向受害者 騙取巨款。
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台灣熱銷書 多倫多首賣
癌症真的能
預防 定價39元
26元
特價
華人必備的 防癌聖經 本書提供防癌、治癌、抗癌的策略指 引，可謂是二○一五年華人必備的防癌 聖經。邀集台灣醫學界與公共衛生界的 頂尖學者、臨床醫師，針對華人常見的 乳癌、肝癌、肺癌和胃癌，從風險管 理、預防到治療，與民眾面對面暢談癌 症防治的最新研究成果及未來防治趨 勢。 這本逾三百頁的著作兼具專業與實用， 是少見以近百幅資訊圖表，將醫學資料 視覺化，融入文字、圖片、插畫，繪製 成可輕鬆檢測罹癌風險的彩色圖表。 書中並附台灣中研院最新研發可自測肝 癌風險App「健康Ｂ記本」及詳解，讓 民眾能依書解讀是否為罹癌高風險者， 堪稱首部量身訂做的防癌專書。
洽購親臨： 世界日報社 7755 Warden Ave., Unit 9 Markham 或電416-778-0888 ext.247 查詢 H5638
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北美進入初夏，宜人的氣候和繽紛的花草讓屋主們感到活力無窮，掃除整理後，正是辦 一場車庫售賣（gargage sale）的好時機。車庫售賣也叫庭院售賣（yard sale），是美 加常見的私人售物方式。每到春秋的周末，主人把家中多余不用的物品放在庭院中、車庫 裡或門廊下廉價出售。這些出售的二手物品五花八門，小到衣服、炊具、玩具、工具和 書，大到桌子、椅子、沙發和健身器材等。售賣的物品被分類擺放，主人希望這些家中的 物品以此途徑找到新主人，不僅得到「廢物變現鈔」的實惠，更能使這些充滿回憶的器物 得到「新生」，買賣雙贏。
【紐約訊】不少人想要動手辦一場車庫售 賣，卻納悶究竟自家的舊物和投入的精力能否 帶來足夠的回報。近日消費者報導雜誌全程記 錄12個居住在紐約州洋克市（Yonkers）家庭 的車庫售賣活動，根據他們投入的時間和獲得 的收入，計算出辦一場車庫售賣的平均「時 薪」。調查者將整個車庫售賣活動分為六個步 驟，統計每個步驟耗費的平均時間。
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車庫賣舊貨 1小時賺12元
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清理櫥櫃、閣樓、車庫，以及 家中其他儲物空間，參與調查家 庭表示在此步驟上耗費的時間頗 多，由2小時到20小時不等。 平均耗時：6.54小時。
售賣廣告 牌的設計應 抓住重點。 （取材自維 基百科）
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車庫售賣可以幫
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家中的舊物找到新 主人，重獲新生。 （Getty Images）
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2. 3. 決定了要出售哪些物品後，接下來就是進一步的分 類整理和標價。罕蒙德認為這個步驟相當耗時且費 神，她建議多聽買家報價，很多時候對方給出的出 價要高於主人的期待。12個家庭在標價上平均花費 了一小時，節省時間的方法之一是使用一元店出售 的已經印製好價格的自粘標價籤，此外也有家庭採 用統一低價策略，例如兒童襯衫25分，褲子50分， 他們認為快速清空貨品最重要。 平均耗時：1小時
4.
為了吸引更多 買主，賣家會在網路或 當地報紙上打廣告，並在出 售當日沿大路貼出指示標牌，以 方便有興趣的買主循跡而來。其中 也有幾個家庭參與鎮或社區的集體售賣 日活動，這樣一來節約了不少用於廣告 宣傳的時間。著有「車庫售賣女王賺錢指 南」（The Garage Sale Gal’s Guide to Making Money Off Your Stuff）一書的罕蒙 德（Lynda Hammond）建議張貼海報的大小應 超過15吋乘15吋，設計時抓住重點，只需要 寫「售賣」（Sale）並加以箭頭指示即可。 想要上網做廣告，除了常用的Craigslist、 eBay分類網、GarageSaleHunter和 YardSaleSearch，也別忘了社區信息網站 Patch。此外個人的網路社交平台也是 發布廣告免費工具，例如臉書、推 特和Instagram。 平均耗時：0.5小時
接下來就是售賣前的最後準備。專家建 議將要售賣的物品放置在同一處，以便售 賣當天盡快搬出擺放。還應好好檢查服裝 的口袋、家具的抽屜、珠寶盒內部等，看 看是否有忘記在內的錢物。此外需要準備 足夠的零鈔和硬幣用來找零。 平均耗時：2.24小時
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各個家庭花費在售賣後的收攤整理時間從15分鐘至3.5小時不等。 有些家庭把未售出的物品放置在儲物框內，準備下一周繼續。多 數家庭將未售出的物品捐贈給慈善機構，例如SalvationArmyUSA. org。專家還建議將一些價值不高的大件物品放置在售賣區的最顯眼 位置，貼上「免費任取」的標牌，這樣一來幾乎所有路過的人都會 被吸引停車。通常拿走免費物品的過路人，總會再隨手買上一兩件 售賣品以表謝意。 平均耗時：1小時
選擇恰當的時間是售賣成功與否的另一關鍵。很多人都 認為周日是舉辦yard sale的最佳日期，因為多數人會將 家中的雜事安排在周六處理，這樣一來周日閒暇的時間就 寬裕不少。但是消費專家認為周五也是出售的好日子，因 為這個時間最能吸引專業買手和退休人群的光顧。數據 顯示車庫售賣銷售的最旺時間段在上午，因此應盡量在9 點之前將貨品擺放停當，準備早早迎客。還有家庭鼓勵孩 子在旁邊擺放賣檸檬汁的攤位，既能讓孩子體會售賣的快 樂，同時吸引顧客。 平均耗時：6.56小時
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6.
最終獲利： 參與調查活動的家庭 中，獲利最多的賺到956 元，費時20.5小時，每小時 平均收入46.63元。不過也有 生意冷清的家庭，最終獲利甚 至低於聯邦最低時薪標準的7.25 元。其中最低獲利為每小時4.32 元，這一家庭總計在車庫售賣上 投入18.5小時，收入80元。總 結計算的結果是：12個家庭 平均收入220元，耗時17.84 小時，平均花費在車庫 售賣上的每小時帶來 12.33元收入。
庭院售賣是春秋季常見的私人售物活動。
（取材自維基百科）
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地產世界
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家居舊貨 哪樣最搶手？
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想在私家售賣中搶得商機，做好廣告、合理定價之外，也 要善於抓住消費者的心理，了解哪些東西最受歡迎。根據
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AARP網站，以下八類家居舊貨在車庫售賣中最搶手。
懷舊玩具 藏在閣樓裡的舊芭比娃娃或 星戰人偶被很多收藏家視為 珍寶，若帶有原包裝更 是身價倍增。
冰鎮飲料 即便顧客未能挑中舊貨，還 是會樂意在炎炎夏日裡購買 一瓶冰鎮的飲料。定價 在一元最好賣。 懷舊玩具
工具 多數舊工具住使用上與新 品並無不同，有些因為年代 久遠，做工、用料更是格外 精良。其中結實耐用的鋼 材工具箱，最受動手 一族青睞。
舊時裝飾 富有美國懷舊風情的海報、 標牌如今正時髦，是家裝 設計師的最愛。
舊書 喜愛看書的孩子們不會在乎 書籍的新舊，因此兒童類的 舊書受家長歡迎。
不僅吸引兒 童，更是被 很多收藏家
木質家具
視為珍寶。 （Getty Images）
翻新木質家具的風頭正勁， 可以嘗試稍微抬高定 價。
黑膠唱片 收藏價值有高有低，因此出 售前最好上網了解市場價， 以免無意中被路人「撿 漏」。
嬰童服裝 即沒穿過幾次就小了的嬰童 服裝不難找到買家，建議 標價為原價的20%。
黑膠唱片的收藏價值高低不等。（Getty Images）
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6月份重售住宅銷售資訊 大多倫多地區
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多倫多地產商會地區分佈圖(部分)
多倫多重售住宅銷售資訊 地 區
銷 量
2015年6月均價
西 區 地 區
銷 量
2015年6月均價
荷頓郡 伯靈頓Burlington
241
$617,189
荷頓山Halton Hills
115
$582,172
密爾頓Milton
290
$563,589
419
$821,615
渥克維爾Oakville
皮爾郡 賓頓Brampton 卡列登Caledon 密西沙加Missisauga
1083
$507,989
125
$635,053
1274
$565,836
約克郡 155
$744,300
45
$663,042
140
$423,031
49
$1,001,383
萬錦Markham
618
$827,175
新市Newmarket
194
$637,123
烈治文山Richmond Hill
441
$883,442
旺市Vaughan
501
$831,208
史托維爾Whitchurch-Stouffville
115
$798,453
奧羅拉Aurora 東貴林伯里East Gwillimbury 佐治拿Georgina 國王King
杜蘭郡 272
$490,757
21
$356,658
卡靈頓Clarington
259
$411,396
奧沙瓦Oshawa
382
$365,001
皮克寧Pickering
189
$547,300
史喬各Scugog
40
$458,745
厄士橋Uxbridge
31
$563,479
274
$503,379
埃杰克斯Ajax 布洛Brock
惠特比Whitby
※多倫多地產商會之地區分佈圖，與大多倫多之行政區域圖不盡相同，讀者 可再仔細比較。 ※資料僅供參考，更完整資訊，請上www.torontorealestateboard.com 查詢。
（資料提供：多倫多地產商會）
W01
73
$769,831
W02
109
$645,443
W03
82
$543,852
W04
98
$507,246
W05
169
$442,535
W06
138
$507,401
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$881,254
W08
268
$708,931
W09
66
$578,798
W10
114
$398,699
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$526,151
C02
101
$1,435,517
C03
63
$1,302,527
C04
137
$1,400,489
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$743,602
C07
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$707,056
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$523,045
C09
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$1,835,701
C10
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