201508大都會地產

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大都會地產 NY Metro Realty Guide

紐約市五大區房價排名

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大都會地產

2015 年8月號

1

大都會地產月刊 NY Metro Realty Guide

第5期 2015年8月號

目錄 本期焦點

4

紐約市五大區房價排名

本期焦點

8

紐約市第二季房市報告

特別報導

15

改變紐約的大型發展項目

特別報導

19

長島市皇后廣場

房市觀察

21

曼哈坦公寓暴漲均價$187萬

房市觀察

22

金融菁英匯聚華爾街

社區風向標

25

從天景豪苑第二期The GRAND at SKY VIEW PARC 的買家結構，看法拉盛社區的變遷

售屋百科

26

提升房屋整體外觀 抓住潛在買家的心

名人話題

28

菲爾柯林斯 買翹臀珍豪宅

區域動態

32

居住在新澤西的優勢

經典特輯

35

長島蝗蟲谷的錢坑

房市動態

39

邁阿密售屋 看好中國買家

房市景氣

41

現今房地產會重複08年大崩盤嗎?

住房百科

43

想賣好價錢 展屋有妙方

風水專欄

44

古今風水進化 與你息息相關

居家設計

46

天花板換新裝 留意3細節

3

得天獨厚 快速開發

15

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大都會地產

2015 年8月號

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2015 年8月號

本期焦點

建築風格獨特 社區景觀多元

紐約市五大區房價排名 文：和釗宇

同每個街區的建築風格一

如樣，每個街區的房價也有 所不同。紐約全市房價最高的街區 是哪些呢？Streeteasy.com網站 發布，StreetEasy.研究團隊研究 了2005年以來平均每年銷售10套公 寓以上的街區，通過對比中間售價 找出了每個區房價最高的街區前三 名。  曼哈坦蘭諾斯丘到充滿古老的共有公 寓，為紐約房價最高地區。 (美聯社)

曼哈坦房價最高街區 蘭諾斯丘、上東區、卡內基丘

Lenox Hill, Manhattan

曼哈坦上東城卡內 基丘擁有古老合作公 寓。 (取自網路)

上東區面對中央公園的街區是紐約市所有五個區中房 價最高的街道，而這一地區的房價一向很高。蘭諾斯丘 （Lenox Hill Hospital，上東區南部）到卡內基丘（Carnegie Hill，上東區最北部）之間的街道幾乎都是古老的 合作公寓，這些公寓緊鄰中央公園，是紐約市房價最高 的地區。

1

蘭諾斯丘（5大道，東64街至65街之間）

2

上東區（5大道，東80街至81街之間）

3

卡內基丘（5大道，東93街至94街之間）

3617萬5415元

1347萬8194元

1079萬2773元

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2015 年8月號

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Old Westbury, NY

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2015 年8月號

本期焦點

布碌崙房價最高街區 布碌崙高地、布蘭姆丘、公園坡 布碌崙高地（Brooklyn Heights）、布蘭姆丘（Boerum Hill）和公園坡（Park Slope）是布碌崙三個 房價最貴的街區。這三個街區基本上都是獨戶住宅，但風格各異。布碌崙高地是古堡式的聯排別墅， 布蘭姆丘是大型褐色砂石建築，而公園坡則是愛德華時期式的巨型大理石建築。這些街區的房子非常 有歷史感，而且十分寬敞，這些特性讓這三個街區成為布碌崙房價最高的地方。

Brooklyn Heights,Brooklyn

1

布碌崙高地（Garden Place，Joralemon街至State街之間）

2

布蘭姆丘（State街，Smith街至Hoyt街之間）

3

公園坡（1街，展望公園至8大道之間）

403萬5134元

321萬7320元

313萬9149元

布碌崙公園坡有 著獨特風格的連排 屋，成為最高房價街 區之一。 (美聯社)

布朗士房價最高街區 河谷地區、窄頸 布朗士區房價最高的前兩名街區都在河谷地區（Riverdale），這裡是布朗

Riverdale, Bronx

布朗士河谷地區有 如世外桃源。 (取自網路)

士房價最高的地區。雖然河谷地區的住宅大部分是獨戶住宅，但在房價最高 的兩個街區——薩洛麗亞（Solaria）和哈德孫河畔的海登（Hayden），高 房價是由設施齊全的共有公寓拉動的。排名第三的是窄頸（Throgs Neck） 地區的水景街區伊斯徹斯特灣（Eastchester Bay），這裡的房子既有獨戶住 宅，也有共有公寓。

1

河谷（西237街，Blackstone大道至Independence大道之間）

2

河谷（Douglas大道，哈德孫河畔的海登）

3

窄頸（Dean大道，Philip大道至Lafayette之間）

130萬7293元

84萬5379元

83萬7724元

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2015 年8月號

本期焦點

Forest Hill Gardens, Queens

皇后區房價最高街區 森林小丘花園、白石鎮

皇后區房價最貴的街 區位於森林小丘。 (Getty Images)

森林小丘花園（Forest Hills Gardens）是皇后區森林小丘社區的 一塊飛地，這裡正是皇后區房價最貴的街區，而排名第三的街區也 在森林小丘，位於森林小丘花園附近地區。皇后區房價第二高的街 區位於白石鎮社區，這裡的獨戶住宅能夠享受伊斯特河水景。

1

森林小丘花園（Groton街，72大道至70大道之間）

2

白石鎮（Powell’s Cove Blvd）

3

森林小丘（Juno街，71大道至72大道之間）

史泰登島房價最高街區

177萬8737元

162萬6188元

138萬3864元

Woodrow, Staten Island

伍德羅、陽光畔、里士滿港 史泰登島最貴的街區是伍德羅地區（Woodrow）的柯芬頓 公園社區（Covington Park），這裡位於史泰登島東部，坐 落在大橡樹鄉村俱樂部（Grand Oaks Country Club）的綠 茵叢中。在史泰登島，人們喜歡離高球場以及綠茵較近的社 區。排名第二位的是陽光畔(Sunnyside)地區面向銀湖高球場 （Silver Lake Golf Course）的街區，第三位是里士滿港地 區臨近丁香湖公園(Cloves Lakes Park)的街區。

1

伍德羅（柯芬頓公園社區）

2

陽光畔（Cheshire Place）

3

里士滿港（Benedict大道，Brookside大道至Elias Place之間）

77萬4485元

64萬5020元

56萬8178元

史泰登島伍 德羅地區綠蔭蔥 蔥。 (取自網路)

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2015 年8月號

本期焦點

紐約市第二季房市報告 文：高傑文(Jimmy Gao)

曼哈坦今年第二季破房屋 售價紀錄，達到187萬元。 (路透)

什麼希臘金融危機？ 曼哈坦今年第二季度平均房價創紀錄！ 紐約房市當今最大的新聞，是曼哈坦今

信貸緊縮和創紀錄的房價，令一般民眾

造成轉售房源短缺的原因之一，是賣家

年第二季的co-op/condo平均售價創新紀

難以負擔（租金高漲亦然）。對很多想留

對是否出售自己的住宅猶豫不決，因為售

錄-達到$1,872,367! 根據新出爐的Elliman

在紐約工作和生活的年輕人來說，這更不

出後，很可能因為價格上漲或拿不到貸

房地產報告，該報告的主筆人Jonathan

是好消息。對紐約市來說這亦不是好事，

款，無法讓他們買回合適的房屋。新上市

Miller表示，第二季是破房屋紀錄最多的

因為可負擔住房遠遠趕不上就業的成長。

的很多房屋是新單位，面積大，設施多，

季度。Jonathan Miller在1989統計的平均 售價是$371,099。

充滿活力的紐約經濟和就業率上升，推 動房市需求，但房屋供應相對缺乏彈性，

售價亦相對較高。第二季新建築銷售只占 總銷售的7.9%。

Jonathan Miller表示，美元持續走強，

第二季的價格成長是過去一年半市場的累

根據Compass地產公司的報告，曼哈坦

對部分超級豪宅的國際買家是有影響的，

積，那些想要在曼哈坦置產的人發現他們

的低價房 - 那些在$500,000以下的公寓，

但外國人購買曼哈坦是有被過分誇大，真

的選擇很少，被迫加入競價的行列，轉售

正被快速蒸發，這些單位占現在總市場的

正原因是紐約市的經濟近年蓬勃發展，就

房競價尤其激烈。供應緊張迫使買家一再

11％，是近來的最低份額。售價300萬美

業成長接近歷史最高水平，對房市有很高

加大他們願意支付的限額。本季度有51%

元以上的公寓佔了整個市場的30％。

的需求。但紐約正處在購房能力的危機，

的房屋是達到或超過標價售出，是自金融

而不是房市危機。

危機以來的最高的，平均高出標價9.3％。

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2015 ĺš´8ćœˆč™&#x;

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大都會地產 本期焦點

曼哈坦第二季房市報告

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2015 年8月號

2015第二季

變化 (季)

2015第一季

%變化 (年)

2014第二季

平均售價

$1,872,367

8.00%

$1,732,989

11.40%

$1,680,185

平均呎價

$1,340

6.10%

$1,263

5.70%

$1,268

中等價位

$980,000

1.00%

$970,000

7.70%

$910,000

新樓

$1,868,489

15.00%

$1,625,000

18.30%

$1,580,000

轉售

$945,000

6.80%

$885,000

6.20%

$890,000

交易房數

2,674

0.50%

2,661

-20.00%

3,342

上市天數

94

-6.00%

100

-2.10%

96

折扣(與最後標價比)

6.10%

上市房數

5,730

9.30%

5,243

1.30%

5,659

6.4

8.50%

5.9

25.50%

5.1

2015第二季

%變化 (季)

2015第一季

%變化 (年)

2014第二季

平場售價

$2,414,761

11.90%

$2,157,129

20.0%

$2,012,820

平均呎價

$1,589

3.90%

$1,530

7.1%

$1,484

中等價位

$1,390,000

1.80%

$1,365,000

10.3%

$1,260,000

成交數量

1,020

-1.40%

1,035

-24.6%

1,352

上市天數

88

-23.50%

115

-33.8%

133

市場吸收速度(月)

曼哈坦Condo市場

節扣(與最後標價比) 上市房數

4.70%

6.4%

2.80%

9.7%

2.4%

3,034

11.00%

2,734

3.2%

2,941

8.9

12.70%

7.9

36.9%

6.5

2015第二季

%變化 (季)

2015第一季

%變化 (年)

2014第二季

平場售價

$1,537,880

5.10%

$1,463,011

5.8%

$1,454,193

平均呎價

$1,186

8.50%

$1,093

5.8%

$1,121

中等價位

$795,000

5.00%

$756,843

9.7%

$725,000

成交數量

1,654

1.70%

1,626

-16.9%

1,990

上市天數

98

8.90%

90

38.0%

71

市場吸收速度(月)

曼哈坦Co-op市場

節扣(與最後標價比) 上市房數

5.9%

1.5%

3.1%

2,696

7.50%

2,509

-0.8%

2,718

4.9

6.50%

4.6

19.5%

4.1

2015第二季

%變化 (季)

2015第一季

%變化 (年)

2014第二季

平場售價

$4,177,856

38.40%

$3,018,596

18.7%

$3,520,735

平均呎價

$2,011

8.30%

$1,857

5.8%

$1,900

中等價位

$1,868,489

15.00%

$1,625,000

18.3%

$1,580,000

成交數量

212

-33.80%

320

-8.2%

231

上市天數

130

-11.00%

146

11.1%

117

市場吸收速度(月)

曼哈坦新樓市場

節扣(與最後標價比) 上市房數

3.4%

1.0%

3.2%

1,342

-20.00%

1,345

-3.9%

1,396

市場吸收速度(月)

19.0

50.80%

12.6

5.0%

18.1

占總市場比率

7.9%

12.0%

6.9% 資料來源: The Elliman Report

NRA10

大éƒ˝ćœƒĺœ°ç”˘

2015 ĺš´8ćœˆč™&#x;

11

danielgale.com

Lattingtown, NY – “Tuckaway�

Upper Brookville, NY

Garden City, NY

ä˝”ĺœ°5.5č‹ąç•?ďźŒć–°čŁ?粞彊的娛樂犺é–“ďźŒĺŒ…ć‹Ź 溍水ĺ™´ć°´ćłłćą ďźŒ眲ç?ƒĺ ´ĺ’Œ厢čˆ?。學ĺ?€SD #3. MLS# 2699488. $2,495,000. Barbara Catalano, c.516.384.9237 Marianna Kirikian, c.516.650.5270

é™˝ĺ…‰ć˜ŽĺŞšçš„5č‡ĽďźŒčŽŠĺš´çš„ĺŠ 大ç‰§ĺ ´ĺź?ďźŒé–‹ć”žçš„ ĺšłé?˘ä˝ˆĺą€ďźŒä˝”ĺœ°2.99č‹ąç•?ă€‚ç‰šéťžĺŒ…ć‹Źć‹ąĺ˝˘ĺ¤ŠčŠą ć?żďźŒčś…大çŞ—ćˆśďźŒĺťš帍ç´šçš„ĺťšćˆżă€‚ĺ­¸ĺ?€ SD #1. MLS# 2772025. $2,100,000. Allison Pehel, c.516.317.6742

çžŽéş—çš„éƒ˝é?¸ĺź?ďźŒä˝?čŠąĺœ’ĺ¸‚çš„中ĺżƒă€‚ 6č‡ĽďźŒ3.5 ćľ´ďźŒçžŽéş—çš„ç‰ŠćĽ­ďźŒĺœ°ç?†ä˝?罎ĺ„ŞčśŠďźŒĺ­¸ĺ?€ SD #18. MLS# 2761545. $1,890,000. Kimberly G. Bancroft, c.516.404.5053 Ann Roberts, c.516.313.0061

Bayville, NY

Lattingtown, NY

Old Brookville, NY

ĺžžé€™ĺ€‹ĺąąé ‚ä¸Šçš„0.8č‹ąç•?ä˝?厅中ĺ?Żĺ…¨ĺš´äşŤĺ?— Mill Neck Bayć°´ć™Żă€‚ĺŚ‚ć–°ďźŒçŻ€čƒ˝ĺž‹çš„設 č¨ˆé™˝ĺ…‰ć˜ŽĺŞšďźŒ寏ć•žďźŒĺ­¸ĺ?€ SD #3. MLS# 2759170. $1,799,000. Eloise Halpern, c.516.455.8187

ćœ€ĺ•†ĺŽœĺŽ´ĺŽ˘ďź ĺŒ…ć‹ŹçžŽéŁ&#x;ĺťšćˆżďźŒ塨大çš„厢坳ďźŒ ĺŁ çˆ?ďźŒĺœ–ć›¸é¤¨ďźŒ7ĺ€‹č‡ĽĺŽ¤ďźŒ4č‹ąç•?ĺœ°ă€‚ ĺ­¸ĺ?€SD #3. MLS# 2778310. $1,795,000. Caroline W. Rupp, c.516.238.1151 Anita K. Meltzer, c.516.906.1593

2個嚳整的苹ç•?ďźŒćłłćą ďźŒĺ°?ĺą‹ĺ’Œé™˘ĺ­?ă€‚ĺ šäş†訹 ĺ¤šć›´ć–°ďźŒĺ…¨ĺŽ…ćœ‰ç™źé›ťćŠ&#x;。學ĺ?€SD #1. MLS# 2767729. $1,385,000. Eloise Halpern, c.516.455.8187 Patricia Bischoff, c.516.721.4739

Glen Head, NY

Syosset, NY

Lattingtown, NY

匂新的磚坺掖民ĺź?ďźŒćź‚于ďźŒ寧é?œçš„ĺœ’ć™ŻďźŒćˆż é–“大; 4č‡ĽďźŒ3.5ćľ´ďźŒĺ¨›ć¨‚/é Šćˆ˛ĺŽ¤ďźŒé? čż‘ç´?ç´„ ĺ¸‚ďźŒĺ­¸ĺ?€SD #1. MLS# 2766942. $1,229,000. Suzi Chase, 16.759.4800 ext.107, c.516.606.5151

ć–°ä¸Šĺ¸‚ďź čˆ’é Šçš„ćŽ–ć°‘ĺź?ďźŒ 1+č‹ąç•?ďźŒç§ äşşčťŠ é “ďźŒéŤ˜大çš„çŞ—ćˆśĺ’Œćł•ĺź?é–€ďźŒć‰“é€ ĺ……ćťżé™˝ĺ…‰çš„ 內飞; 6個犀倉。學ĺ?€SD #2. MLS# 2781884. $1,199,000. Suzi Chase, 516.759.4800 ext.107, c.516.606.5151

匂畍的瞎麗ä˝?厜 ć­ĄčżŽć‚¨ďźŒĺŽ˘ĺťłĺŁ çˆ?ďźŒć‹ąĺ˝˘ĺ¤Š 芹ć?żďźŒ䝤人éŠšĺ˜†çš„ć›´ć–°ćľ´ĺŽ¤ĺ’ŒĺťšćˆżďźŒ4č‡ĽďźŒ厜 ĺş­ć´ťĺ‹•厤ďźŒĺœ¨ĺšłĺ?ŚčŠąćœ¨çš„â…“+č‹ąç•?。學ĺ?€SD #3. MLS# 2774581. $749,000. Suzi Chase, 516.759.4800 ext.107, c.516.606.5151

Locust Valley Office/Piping Rock Division 516.676.2230 41 The Plaza, Locust Valley, NY

Locust Valley Office 516.759.4800 1 Buckram Road, Locust Valley, NY CP177628-3

0

大都會地產

12

2015 年8月號

本期焦點

皇后區Condo售價破紀錄

曼哈坦買家越過東河搶房

皇后區Condo公寓在今年第二季度售價

Jonathan Miller說，大家都在尋找可負

創紀錄，曼哈坦飆升的房價使買家越過東

擔的房屋，皇后區和布碌崙都受曼哈坦地

河尋找他們能買得起的住宅。

產熱的直接影響，布朗士、史泰登島將是

根據Elliman報告，第二季度皇后區

西路-受曼哈坦高房價而被迫出走的買 家來皇后區尋找自己能負擔的住房。 南路-與近年房價高速暴漲的布碌崙相 比，皇后區還是可找到潛力股，加上治安

下二個。

好，學區優良，吸引不少布碌崙人到皇后

Condo公寓的平均售價達$575,339，比去

皇后區所有房屋的平均銷售價格與去年

年同期增長驚人的20%，長島市平均售價

同期相比上漲了9.1％，至$452,304，交易

更上漲了28%，超越百萬元的心理關卡，

數量增加了5.6％，至2,539筆。房屋平均

東路-長島北岸那些不堪承受高地稅的

達到$1,060,000。

上市天數降至92天，去年同期是110天。

家庭，在小孩上大學後，會將房子出售，

今年曼哈坦公寓售價達到新高點，將對

賣家已覺得沒有必要減價，競價戰到處都

選擇搬到環境類似的皇後區居住。

價格較敏感的買家進一步排除在外，令他

是，這反映在所有交易中只有不到1％是

們去鄰近區域置產，是周邊各區房價節節

以低於要價成交。

攀升的原因之一。

皇后區第二季房市數據

區找房。

唯空路-大陸買家過門而不入，直奔長 島北岸。

皇后區房市三路夾擊，爆競價混戰。

2015第二季

%變化 (季)

2015第一季

%變化 (年)

2014第二季

平均售價

$452,304

-8.10%

$492,340

9.10%

$414,640

中等價位

$385,001

-13.80%

$446,434

8.50%

$355,000

成交數量

2,539

-1.10%

2,567

5.60%

2,404

上市天數

92

8.20%

85

-16.40%

110

節扣(與最後標價比)

0.40%

5.00%

上市房數

5,148

9.60%

4,695

-12.60%

5,892

6.1

10.90%

5.5

-17.60%

7.4

2015第二季

%變化 (季)

2015第一季

%變化 (年)

2014第二季

平均售價

$575,339

21.1%

$474,412

19.8%

$480,251

平均呎價

$537

5.3%

$510

1.1%

$531

中等價位

$468,000

11.3%

$420,405

12.8%

$415,000

成交數量

309

22.6%

252

2.0%

303

2015第二季

%變化 (季)

2015第一季

%變化 (年)

2014第二季

平均售價

$247,234

-0.5%

$248,396

6.0%

$233,211

中等價位

$215,000

-1.4%

$218,000

5.4%

$204,000

成交數量

884

16.6%

758

-1.6%

898

2015第二季

%變化 (季)

2015第一季

%變化 (年)

2014第二季

平均售價

$558,741

-9.0%

$614,001

4.7%

$533,546

平均呎價

$324

0.9%

$321

6.6%

$304

中等價位

$51,000,101

-12.8%

$585,000

6.3%

$480,000

成交數量

1,346

-13.6%

1,557

11.9%

1,203

市場吸收速度(月)

皇后區Condo公寓市場報告

皇后區Co-op公寓市場報告

皇后區1-3家庭市場報告

1.30%

資料來源: The Elliman Report

NRA12

大都會地產

2015 年8月號

13

danielgale.com

Sands Point, NY – 獨特的海岸線

Centre Island, NY – “Winddrift”

目前Sands Point上市最大的房屋，佔地19英畝，無可匹敵的2英 畝使用面積，更有628英尺的海岸線，400英尺的深水，碼頭，獨 享曼哈坦天際線。磚砌莊園，網球場，入地式游泳池，另外有2 棟別墅，絕無僅有。 學區SD #4. MLS# 2764988. $20,999,998. Barbara Candee, 516.759.4800 ext.136, c.516.456.0330 Carol Cotton, 516.759.4800 ext.178, c.516.359.7946

安靜優雅的海濱莊園，坐落在6英畝的寬敞土地上。豪華主人 套房，相鄰的分開式大理石浴室帶有入內式獨立化妝間。入地 式泳池，賓客室，網球場，5間臥室，6.55間浴室。學區SD #6. MLS# 2768057. $5,888,000. Barbara Candee, 516.759.4800 ext.136, c.516.456.0330 Carol Cotton, 516.759.4800 ext.178, c.516.359.7946 Lois Kirschenbaum, 516.484.1800 ext.229, 516.526.7425

Centre Island, NY – “Swallows’ Cove”

Centre Island, NY

極佳的機會可以擁有4英畝直接連接長島海濱的豪華別墅，一百 萬轉讓費減免，14間華麗房間，7間臥室，8間浴室，4個壁爐， 游泳池，獨立賓客臥室。經典的哥倫比亞風格。盛大上市。學 區SD #6. MLS# 2764147. $4,990,000. Barbara Candee, 516.759.4800 ext.136, c.516.456.0330

享受迷人的蠔灣全景，更有129英尺長的美麗沙灘和港灣。陽光明 媚的5間臥室、5.5間浴室被全新翻修，新美食家享有的開放式廚 房，浴室定制式窗戶，石板天井，車道，露台以及可容納3輛車 大型車庫。 學區SD #6. MLS# 2763701. $3,100,000. Ann Roberts, 516.759.4800 ext.164, c.516.313.0061

Locust Valley Office/Piping Rock Division 516.676.2230 41 The Plaza, Locust Valley, NY

Locust Valley Office 516.759.4800 1 Buckram Road, Locust Valley, NY CP177628-4

0

大都會地產

14

2015 年8月號

本期焦點

布碌崙平均銷售價格創紀錄 布碌崙平均銷售價格雖只上漲了0.7％，

布碌崙本季漲幅最大的地區是Bedford-

包括Fort Greene和Prospect Heights在內

但亦是創紀錄的$788,529，再度延伸該區

Stuyvesant, Crown Heights, Lefferts

的區，中等價位上昇了14％至$677,000，

作為新的時尚生活社區的吸引力。

Gardens和Bushwick，這些地區離曼哈坦

但成交量則降低了20%。房屋上市天數平

而第二季布碌崙房屋銷售量下降了

中城大約40分鐘地鐵，以前因治安毒品問

均73天，比去年同期縮短33%。

17％，至1,735筆，主要原因是低於歷史

題令人卻步，現已改善不少。上述這些區

平均水平的上市房屋庫存。

中等價位比去年漲了48%，至$605,000。

布碌崙第二季房市數據

2015第二季

%變化 (季)

2015第一季

%變化 (年)

2014第二季

平均售價

$788,529

5.20%

$749,269

0.70%

$783,296

中等價位

$605,000

-1.00%

$610,894

5.20%

$575,000

成文數量

1,735

15.10%

1,507

-16.80%

2,086

上市天數

73

-34.80%

112

-33.00%

109

節扣(與最後標價比

8.00%

4.60%

上市房數

4,269

-1.40%

4,331

38.60%

3,081

7.4

-14.00%

8.6

68.20%

4.4

2015第二季

%變化 (季)

2015第一季

%變化 (年)

2014第二季

平均售價

$869,860

4.3%

$833,952

-4.4%

$910,347

平均呎價

$844

10.2%

$766

1.7%

$830

中等價位

$700,000

-4.1%

$729,750

0.1%

$699,000

成交數量

556

25.2%

444

-15.6%

659

上市天數

62

-10.1%

69

-19.5%

77

市場吸收速度(月)

布碌崙Condo市場報告

節扣(與最後標價相比)

布碌崙Co-op市場報告

12.0%

1.00%

3.5%

0.0%

2015第二季

%變化 (季)

2015第一季

%變化 (年)

2014第二季

平均售價

$447,755

-3.1%

$462,144

3.8%

$431,335

中等價位

$325,000

4.8%

$310,000

1.2%

$321,000

成交數量

436

-4.0%

454

-12.8%

500

上市天數

91

-5.2%

96

-9.0%

100

節扣(與最後標價相比)

布碌崙1-3家庭市場報告

-2.4%

5.4%

1.0%

2015第二季

%變化 (季)

2015第一季

%變化 (年)

2014第二季

平均售價

$927,637

2.9%

$901,578

5.1%

$882,815

平均呎價

$411

8.2%

$380

8.4%

$379

中等價位

$680,000

-9.0%

$747,000

3.3%

$658,000

成交數量

743

22.0%

609

-19.8%

927

上市天數

99

10.0%

90

10.0%

90

節扣(與最後標價相比)

4.1%

4.8%

2.5% 資料來源: The Elliman Report

NRA14

大都會地產

15

2015 年8月號

特別報導

改變紐約的

編譯：高傑文(Jimmy Gao) 圖：開發商

Part II 續上期

大型發展項目 紐

約市的新建案近年如雨後春筍般冒出，超大型建案遍布五大區。這些原來沉睡著的土地將出現全新的社 區，就像Hudson Yards和Hunters Point South，新計劃，新想像，這些大型項目不僅會提供成千上萬的

市場價或低於市場價的公寓，以及辦公大樓，它們同時將成為新的人文景點，繼續吸引著人們來紐約。

CORNELL TECH CAMPUS 康奈爾大學科技校園 常春藤盟校康奈爾大學將在羅斯福島的南 部建立一個多玻璃、持續使用、以公共空 間為優先的高科技校園，是計劃將紐約市 打造成矽谷以外另一科技中心的重要組成 部分。這個2萬平方英尺的多用途開發案包 括學術和住宅樓、酒店，一個高科技中心 校區。整個項目需要20年才能完成。

FLUSHING COMMONS 法拉盛廣場 經過十年的延遲，法拉盛廣場建案已經啟動，將原 法拉盛第一停車場的5.5英畝土地改變成為一個深具活 力的180萬平方英尺的都市綜合樓群，包括住宅、辦公 樓、全新的零售商舖、社區服務設施如YMCA，並提供 1600個車位的公共停車場以及開放空間等等。第一階段 2014年7月破土動工，一期工程預計於2017年初完工， 二期工程預計於2021年完工。

NRA15

大都會地產

16

2015 年8月號

特別報導

WILLETS POINT 威利點開發案 NY Sterling Equities 和Related Companies計劃花30億元重建 花旗球場旁的23英畝的土地，包括建造一個大商場、屋頂花園、16 萬平方英尺的會展中心、25層住宅樓、6000個停車位，以及改造相 鄰的法拉盛河等等。 這又是一個談了幾十年但最終會實現的建案，但不要指望很快會 動工及完成，因為光是與原有的物業主協商拆遷的問題就需要時 間，現為野雞汽車修理集中地的該地環境治理亦需時間。請大家靜 心等待，有行家說還要等20年。

ASTORIA COVE 亞斯多利亞灣 開發商經過與市政府的多輪討價還價，主要包 括可負擔住房數量和承諾建造過程中使用工會工 人之後，亞斯多利水邊這個1,723套公寓的開發 案終於在去年11月得到綠燈，除了住宅公寓，這 個混合使用的開發案將包括一個輪渡碼頭、一個 雜貨店和一所公立學校。這將使這一沉睡的低調 社區變成一個現代的河邊新型住宅區。 ASTORIA COVE全部1723套公寓中，有460套是 可負擔公寓。

HUNTERS POINT SOUTH 獵人點南 HUNTERS POINT SOUTH開發案位於皇后區長島市荒涼已久 的30英畝河濱土地上，這是一個混合使用的發展案，重點放 在可負擔住房上。這是上世紀70年代以來最大的可負擔住房 開發案，希望可緩解房市的暴漲。 20幢公寓大樓，共5000套公寓，計劃有遠超過一半是低於 市價的可負擔公寓，同時會有一所學校、零售商店、餐飲， 以及建一座海濱公園等。

NRA16

大都會地產

2015 年8月號

17

35 Applegreen Dr, Old Westbury, NY 11568 List Price:

15 Dupont Ct, Brookville, NY 11545 List Price:

12 Quail Path, Upper Brookville, NY 11545 List Price:

金碧輝煌、氣派典雅， 2003 年完工，佔地 5.25 英畝，內部裝飾與櫥櫃都採用訂做紅 木，室內電影院、撞球娛樂空間、網球場， 值得前往一看！

坐落於Brookville的新建豪宅傑作，水泥雕築 而成的訂製豪門之宅佔地超過 5 英畝，位於 精緻獨特的長島Brookville社區。擁有6間臥 室， 11 間浴室以及 4 個衛生間的豪華住宅， 因其超過 12000 平方英呎的生活空間而獨具 特色。包括10英呎高的天花板，巴西櫻桃硬 木地板，7個壁爐。最為奢華的當屬主臥套房 內的獨家訂製浴室，櫻桃鑲板室內電梯，以 及全面裝修的底樓。

2015年新建築，殖民全磚，有門衛，室內使 用空間3000平方呎，全屋採結能設計，使用

$7,800,000

10 Ormond Park Rd, Brookville, NY 11545 List Price:

$5,900,000

當經典遇上尊貴、當歷史交織現代，長島范 德比爾百年豪宅，還有戶外公園兼花園，搭 有多座百年歷史古蹟，是典雅人士不可錯過 的貴人屋。

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大都會地產

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2015 年8月號

18

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大都會地產

19

2015 年8月號

特別報導

曼哈坦中城最近的衛星區域

文：李玥

長島市皇后廣場 得天獨厚 快速開發 紐約市政府下定決心，美化長島市的皇后廣場(Queens Plaza)及周邊區 域，原本老舊破爛的街道，已出現大片正在建設和開發的工地。皇后廣場 煥然一新，指日可待。

長

島市的皇后廣場(Queens Plaza)始 建於1909年，得名於其所在地皇后

區長島市，與曼哈坦中城隔河相望。該地區 交通四通八達，新公寓樓和酒店的開發也就 應運而生。 紐約市城市規劃部門(Department Of City Planning)的資料顯示，長島市由皇后廣 場、科特廣場(Court Square)和傑克遜大道 (Jackson Ave)組成，有意打造成為提供曼 哈坦中城持續發展所需要的住宅與辦公室空 間，增加高級零售商店、行人步道、座椅、 照明燈架和藝術裝置等。 2001年，長島市有37個低矮的建築街區 皇后區大橋旁邊 的公園Queensbridge Park，風景宜人。 (記者李玥/攝影)

被重新劃分，用來建造高樓大廈，之後超過 5000套新公寓進入市場或正在籌建，將近 半數在距皇后廣場兩個街區的範圍內，並且 有8條地鐵線架設到了廣場的上方和地下。 皇后廣場的區域劃分，是從41大道(41st Ave.)至44街(44th Road)之間，介於皇后 南廣場(Queens Plaza South)和皇后北廣場 (Queens Plaza North)中間。皇后廣場有E\ M\R\N\Q\7號等六條地鐵線，地鐵站台正好 處在駛進曼哈坦的地下隧道口前，10分鐘 即到曼哈坦中城。  皇后廣場地鐵站專設了樓宇間的人行走 道，方便乘客安全走到地鐵站台。 (記者李玥/攝影)

皇后廣場地鐵站是主要交通幹線的樞紐， 公車站、地鐵線、駕車上皇后區大橋的公路 等會集於此，該橋不需要過橋費，到河對岸

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大都會地產

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2015 年8月號

特別報導

便是中城59街。放眼望去，現在皇后廣場 附近的街道，仍有許多工程正在進行。

后廣場有名的辦公樓宇。 在曼哈坦中城上班的聰先生和其新婚妻

皇后廣場建設開啟，成功吸引了住宅和

子近日購買位於41大道夾27街位置的兩房

酒店開發商的眼球。正在動工的酒店有16

兩衛一廳一陽臺的公寓，總面積約1100英

層高、183間客房的希爾頓花園酒店(Hilton

尺，屋齡10年，最後以約98萬元成交。

Garden Inn)，另一家是31層、160間客房、 135套出租公寓的萬豪酒店(Marriott)。 這兩座酒店的後方就是Dutch Kills Green

臺公寓等。 皇后廣場的一房一廳公寓均價截至今年 6月份約67萬元，去年是59萬1000元；兩 房公寓今年均價是101萬元，去年則僅78

儲物室，自帶停車場，樓頂是開放式天台，對

萬4867元。據地產仲介Lupu介紹，豪華公

面望過去即是現在Jetblue大樓的空中花園。

寓的月租金範圍一房一廳大約在2500元至

聰先生表示：「皇后廣場附近離地鐵站

鋪路石經過特殊設計，一旦天降暴雨，石子

近，相同結構的公寓在曼哈坦，沒有這麼實

可將雨水引流，澆灌園內各類植物，設計者

惠的價格了。」從這裡，進入中城去上班僅

希望打造成一座世外桃源式的公園，讓皇后

20分鐘即可。兩夫妻認為，上班路途近，

廣場的酒店成為曼哈坦酒店的平價替代。

比較方便。

皇后區大橋旁邊的公園Queensbridge

兩夫妻在附近看了很多房子，可選擇的新

Park，有人行道和單車道，綠樹成蔭，緩

房子不太多，許多還正在建設，但是想必未

解了附近交通帶來的壓迫感，連紐約夏日舞

來價錢肯定更高，保值升值有保障；即便以

台(Summer Stage)也在此設點演出。

後有孩子了要換房子，這一間出租也會有好

大樓在2006年遷移大部分員工回曼哈坦上

5000元，拍賣價約130萬元的兩房兩浴帶陽

這公寓屋內帶洗衣機房，有健身房和公共

公園，種植了將近500棵樹，還有一片濕地，

位於27街位置的原大都會人壽(Met Life)

售的房源掛在網上，一房一廳公寓約37萬

3200元，兩房則在3300元至4200元，較緊 缺的三房約6000元左右。

價錢。附近居民大部份都是專業人士，各族 裔都有。

班，2012年捷藍航空(Jet Blue)便轉租了大

皇后廣場的房源數量少，根據最新Street

都會人壽的辦公空間。現在該大樓仍然是皇

Easy網站的數據顯示，大約只有12個可銷

 大都會人壽和捷藍航空的辦公大樓附 近，有不少新公寓樓宇正在建造。 (記者李玥/攝影)

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NRA20

曼哈坦公寓暴漲

大都會地產

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2015 年8月號

房市觀察

均價$187 萬 文：馬永慶

根據房地產公司「Doug-

las Elliman」的最新報 告，曼哈坦公寓第二季的 平均售價，已漲至創紀錄 的187萬2000美元。

沙烏地阿拉伯的億萬 富翁霍卡爾購買公園大 道432號共有公寓，價 值9500萬元。圖為正在 興建的公園大道432號。 (Getty Images)

米勒說，由於公寓需求是那麼高，以至於 第二季的50.5%交易，均以喊價或更高的價 錢售出。 Douglas Elliman的執行長杜蒂‧赫曼 (Dottie Herman)說，平均售價飛漲，部分歸 因於華爾街的花紅增至2007年以來最高。 此外，由蓬勃發展的高科技產業，及華爾 街帶動的紐約市的經濟，也趨向強勁。 米勒說，這個破紀錄的平均價，不像過去 幾年般，主要由少數「億萬富翁」大廈的銷 售推高，而是公寓的價錢全線上升。這是因 為「充滿活力的經濟和快速的就業增長」。 近幾個月，曼哈坦一些物業持續上漲至天

「紐

金融家史維達以3200萬元購買了公園 大道737號的頂層公寓。 (取自公園大道737號網站)

約郵報」報導，這個驚人的平均

價。

房價比上一季的173萬2000美元

今年6月，法國出生的金融家史維達

上升8%，比去年同期的168萬美元更暴漲了

(Raymond Svider)，以3200萬美元購買了公

11.4%。

園大道737號的頂層公寓。

但是，公寓的銷售量下降20%，從2014年

沙烏地阿拉伯的億萬富翁霍卡爾 (Fawaz

第二季的3342個單位，降至今年的2674個

Al Hokair)，購買了紐約市第二套最昂貴的

單位。

共有公寓，價值9500萬美元。

預備這份報告的分析師米勒 (Jonathan

身價估計有13.7億美元的零售業及地產業

Miller)說：「需求仍然很高，但上市公寓

鉅子霍卡爾，據報在2013年簽約購買公園

的數量偏低。」

大道432號的頂層公寓。

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大都會地產

22

2015 年8月號

房市觀察

金融菁英匯聚 華爾街 文：傅家槿(Isabelle Fu)

華爾街是曼哈頓南部從百老匯 (Broadway)延伸到東河的一條街 道名，街道狹窄而短，僅有七個 街段，卻以「美國的金融中心」

華爾街75號 華爾街寸土寸金，很多新房源在預售時

住客可以選擇使用華爾街安達斯酒店的服

就被買家爭相搶購，而華爾街75號(75 Wall

務，是用點選服務的方式取用，服務包括

Street)則是該區少見的酒店式管理豪華公

房間服務(room service)。該大樓公寓單位

寓之一。華爾街75號大樓是一座有346個豪

從440平方呎至3,420平方呎，除了小家庭之

聞名於世。不僅美國主要財團開

華公寓住宅單位的大樓，它也是豪華品牌

外，適合用來做為備用小公寓，或是家長購

設的銀行、保險、航運、鐵路等

酒店凱悅(Hyatt)旗下安達斯酒店(Andaz)的

置給子女用的公寓，也適合一些要在一週內

公司的經理處集中於此，紐約證

所在處，由屢次榮獲設計獎的知名建築公司

有需要在市內住幾天的商界旅客等。其地點

券交易所也在這裡。華爾街遂成

Rockwell Group設計，硬體設備皆使用高

離紐約聯交所(NY Stock Exchange)、世界

為主流金融公司重鎮，更吸引眾

檔素材，盡顯低調奢華品味。而該大樓的酒

貿易中心(World Trade Center)、多所大投

多高薪經理人在此購置房產，也

店式管理公寓形式是為投資者或業主而設的

資銀行和南街海港(South Street Seaport )

一個好方法，這是因為維持費用十分低。值

都不遠，也接近紐約市地鐵線。

因多為年輕菁英，該區充斥著活 力、高格調的生活氛圍。華人資 深地產專家陳蓓Gabby Chen本期

得一提的是，此大樓屋主還可享有421-G減 稅計畫。

華爾街75號公寓頂層露臺會所。

為讀者們介紹目前華爾街較受關 注的兩個房源。

NRA22

PORT WASHINGTON 絕佳投資機 會，兩家庭連棟複式開放平面圖及現代式廚 房 $1,098,000

GLEN COVE 漂亮5臥房，5.5浴室，建 於2009.坐落於1/2畝私人Cul-de-Sac，並有 捷徑通往海灘。設有美觀的園景。這棟應有 盡有！$1,199,000

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2015 年8月號

設有警衛的社區—— 擁有豪華生活品質。坐落於安靜社區的最 後一棟，3臥房，2.5浴室，大型飯廳，全 土庫，2車庫，室內和室外泳池和網球場。 $1,599,000

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23

PORT WASHINGTON 兩家庭投 資物業，狀況極佳，複式開放平面圖，現 代式廚房，完成土庫配有洗衣設備。已出租 $849,000

PORT WASHINGTON 兩家庭投資 物業坐落於Manhasset Isle。連棟複式—— 每單位都擁有2臥室，2.5浴室，翻新的廚 房。 $868,000

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大都會地產

0

大都會地產

2015 年8月號

24

房市觀察 華爾街101號 以新興現代式設計概念打造的華爾街101

大師們的親自操刀下，華爾街101號已從昔

號(101 Wall Street)已開始對外出售，離東

日的辦公大樓搖身一變成為華爾街金融地區

河(East River)海岸僅一條街，屬新濱水社

的新焦點。

區，讓您步行不到5分鐘，輕鬆享受曼哈頓

陳蓓介紹，華爾街101號樓高27層共52套

東南邊的海岸風光，夜間還可遠眺布碌崙大

公寓，並有頂樓公寓套房。除了現代的健身

橋，感受大橋無與倫比的浪漫燈光。

中心、兒童遊樂室、圖書館、吧檯、室內模

華爾街101號是曼哈頓近年典型的翻新高

擬高爾夫室等設備，還附有燒烤設備的露天

檔公寓的成功案例之一，公寓大樓本身建於

天台，可欣賞無敵海景。除頂樓套房之外，

1931年，經整體翻新和設計，又結合了各

其它單位分為一房至四房公寓，從700平方

種現代元素和硬體設備，轉變成外觀典雅、

呎到2,300平方呎，價位約在110萬至600萬

室內新穎的現代是豪華公寓。

之間。預計買家可於2016年中開始入住。

大樓由著名開發商The Claremont Group 開發，著名建築設計師Karl Fisher 以及知 名荷蘭室內設計大師Piet Boon任設計。在

華爾街101號室內低調典雅，由知名設計 師團隊親自操刀。

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大都會地產

2015 年8月號

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大都會地產

2015 年8月號

2015 年8月號

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大都會地產

大都會地產

2015

6

第

屆

2015 年8月號

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身心健康人不老 各種福利不能少 布碌崙

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大都會地產

25

2015 年8月號

社區風向標

從天景豪苑第二期The GRAND at SKY VIEW PARC的買家結構，

看法拉盛社區的變遷 房地產是最能反映社區變遷的風向標，從人口結構到商業模式， 法拉盛正悄悄地發生革命性的變化，進一步向繁華都市邁進。

文：高傑文 (Jimmｙ Gao)

住。現在他曼哈坦的公寓就只作出租了。從 投資及居住的角度，他都認為自己作了一個 明智的決定。

當飛越皇后(Queens

買家一: 顧偉光醫生

Crossing)落成時，發

背景:出生於台灣，少年來美，已在紐約居

長大，家族在洛杉磯從事建材生意，近年家

展商決定在新年主辦盛大的慶祝活動, 做時

住了30多年，現在長島行醫，他的主要住宅

裡有計劃將生意擴展到東岸，派他到東岸來

報廣場式的新年倒數-門前降水晶球倒數新

在長島，但在曼哈坦有二處公寓。購房的決

開發業務。因為要先安定下來，他就先找樓

年，發豪語說法拉盛將成紐約的一個新中

定過程:

盤，一看到天景豪苑第二期就很喜歡，馬上

2008年

買家二:Kevin，20來歲的Kevin在洛杉磯

心，當時很多人都是置之一笑，但事過七

顧醫生他2013年天景豪苑一期時就買入了

認購了一個大的閣樓的三居室，作為他在紐

年，法拉盛已發生了巨大的變化，商業形

一個二居室，當時的想法是把它當成第二個

約的住所，由於第二天就要去中國出差，他

態、人口結構、住宅建築等等都飛躍發展，

住家，週未休息時來住。因為他與家人雖然

要求發展商在24小時內辦完購樓手續。

成為紐約最有活力的地區之一。

一直生活在主流社會，思想亦很美式，但念

買天景豪苑的理由:他說，他從洛杉磯來

在近年法拉盛高速發展的過程中，社區中

念不忘的是中餐及中國的傳統文化，他及家

紐約開發業務，感覺這裡市場很興旺，一來

第一個豪華型發展案-天景豪苑起到了極大

人週末可以在這裡生活、購物、品嚐中餐，

就喜歡上法拉盛的活力和方便，天景豪苑安

的作用。這個紐約近年最成功的房地產發展

太方便不過了。入住後他發覺雖然天景商場

全、舒適、豪華，十分適合他這種經常要三

案深具遠見地率先將豪華渡假村式的公寓生

和法拉盛大街上熱鬧非常，人來人往，但樓

地飛做生意的人，他喜歡。

活引進法拉盛，是社區首個豪華型的Condo

上卻是一個完全不同的世界-如廣告文宣說

買家三:上海來的二位朋友

發展案，第一期工程是當年2012年紐約市

的一樣:是一個空中花園，非常安靜，所有的

他們結伴來紐約旅遊探親，順便看樓，到

公寓銷售的冠軍，樓下80萬呎的天景購物中

設施，包括健身房、泳池、球場等等都很方

過朋友在Great Neck的房子，最後來天景豪

心吸引了Nordstrom Rack、Marshall’s、

便，管理公司Related的工作做得非常好。

苑參觀，一看就喜觀上，他們說這裡房子比

Target、BJ’s、Best Buy、Nike, Forever

所以當第二期豪華版Grand One推出時，他

上海便宜，而且質量好，二人各自購買了一

21、Uniqlo等大牌主流零售商進駐，對法拉

們就豪不遲疑地買了二個相連的單位，將它

個單位，作投資用。

盛社區地位的提昇起了巨大的作用。

們打通，變成一個1700呎、3-4個睡房的超

買家四:黃醫生-牙醫

樓上的天景豪苑一期和二期是一個全新的

級柏文。與大部分華人偏向購買東向和南向

理由:黃醫生十分看好天景這一發展案，在

空中社區。集購空中 花園、過萬呎健康俱樂

的公寓不同，他們注重景觀，挑了一個西北

天景醫務中心購買了一個商業單位，準備將

部、人文生活設施、 空中泳池為一體，提供

向的公寓，因為天景豪苑獨特的地理位置-

診所搬至此處，樓上的天景豪苑購買公寓對

住戶極大的便利和舒適。

落地大窗對著花旗球場、美網、一望無遺的

他來說就是順理成章的事，可方便工作和休

曼哈坦景觀，加上無敵的落日景觀，太獨特

息。

天景豪苑是法拉盛社區的一個亮點，填補 了法拉盛在豪華地產這方面的空白，滿足了

了。

買家五:王小姐，家住布碌崙，20多嵗，

大家在這方面的地產需求，第一、第二期共

在解釋他的決定時，顧醫生說，天景是法

有自己的公寓，理由:近年發現自己一有時間

1200個單位完全建成後吸引各種背景、職業

拉盛唯一一個幢豪華型的高級住宅區，從建

就往法拉盛跑，原來自己的很多朋友都在法

的人士來法拉盛定居，使社區更多元化，法

材到設計，他都親自體驗過，很有信心，同

拉盛，法拉盛已成她的社交中心，遂決定將

拉盛社區會更均衡，更健康。

樣的公寓如在曼哈坦，售價會是2-3倍，同

布碌崙的公寓轉手，搬至天景豪苑。

正在興建的天景豪苑第二期更是突破原有

樣的錢在曼哈坦只能買到一房一廳，而且維

設計全面升級(The GRAND at SKY VIEW

持費用會高很多。在中心地點擁有1700呎

PARC），已售出超過75%, 究竟誰在天景豪

的超級公寓十分難得，而且地點優越，方便

理由: 週未第二住家及投資。

苑二期置產? 誰搬入法拉盛？筆者採訪了幾

小孩親朋前來。加上這裡很方便，如需要去

從天景豪苑二期的買家/投資者，可看見

位已購入天景豪苑二期的買家，讓他們分享

曼哈坦，開車15分鐘可達，他計劃10-15年

法拉盛正朝更多元化的社區前進，未來前景

一下他們做決策時的想法。

退休後，就將長島的房子賣掉，搬到這裡居

看好。

買家六:張先生，中年，事業有成，住在 Westchester，小孩還小。

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大都會地產

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2015 年8月號

售屋百科

研究顯示，80%的買房人在走 進房子的那一刻，就知道了這是 自己想要的居所。 （Pixabay）

提升房屋整體外觀 抓住潛在買家的心

文：李淼

對於很多買房人來說，看了幾十棟房屋，左右衡量，最終選定的還是與之「一見鍾情」的那一 棟。研究顯示，80%的買房人在走進房子的那一刻，就知道了這是自己想要的居所。因此想要順 利出手、為房屋增值的房主，了解哪些因素能令購房者一見傾心、哪些問題會嚇跑潛在的買家， 顯得格外重要。 許多人忽視了屋頂佔房屋整體外觀的比

房地產交易中，經紀人常使用一個

太強並不適合，多雲的天氣下照片效果最

叫做「curb appeal」的術語。這個

好」。她建議房主在拍好照片後將自己想像

詞的字面意思是：沿街邊看到的房屋外況，

為買房人，再次審視圖片，「去掉所有多餘

屋頂承包商Metal Roofing Alliance米斯

包括整體建築外觀、大門、前院、車道、人

的物品，例如前院的自行車、冰箱頂上的雜

基蒙（Jean Miskimon）強調，「屋頂的問

行道等。這是房屋給人的最初視覺感受，是

物」。

題會被買家在第一時間觀察到，如果有缺失

在

在買家還未進入房屋時就能產生的強烈吸引 力。 地產網站FrontDoor建議，屋主應提升房 屋的外觀，抓住買房人的心。

例，專家表示這是非常嚴重的疏忽。

其次，在自己的房屋周圍內外走幾圈，試

的瓦片、污漬一定要儘早修復、去除」。在

圖模仿買家的挑剔眼光，帶上記事本隨手記

售房前為屋頂做一次徹底清潔，有必要的的

下需要改進、修理、更換或清潔的地方。

進行整體更換，都是能大幅改善房屋外觀的

亞特蘭大地區Keller Williams地產公司經

增值項目。

首先，想要吸引買家親身看房，照片的作

紀人布蘭尼尚斯（Paul Brennesholtz）建議

房子的門牌號不容易被看到，或是破舊污

用十分重要。調查顯示，88%的買房者在看

房主，開車從不同方向緩緩接近自己的房屋

損，都會破壞前來看房買家的第一印象。專

房前會首先查看網路上的圖片。

仔細觀察，在白天和夜晚分別測試，你會看

家建議務必要在售房前擦洗、修復或換新。

到以前從沒留意的地方，例如房頂上遺落的

這項投資僅需幾十元。

芝加哥地產經紀人艾姆斯（Jennifer Ames）說，「拍照片要選好天氣，陽光

飛盤，或是外牆的一角缺損。

來自紐約長島Caroline Wilkes Interiors室

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大都會地產

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2015 年8月號

售屋百科

內設計公司的維基斯（Caroline Wilkes）建

有鮮花盛放。園藝設計公司Fiori Garden

議，在挑選門牌號標誌的時候考慮房屋風

Design的設計師西維（Sheri Silver）說，

格—是古典風格、現代風格，還是過度風

「把門廊的花盆、窗口的花箱、前院的花

格？門牌號牌與周邊環境和建築風格可以呼

床都種上當季開放的、顏色鮮豔的植物，

應和諧，也可以展現對比的效果。

會立刻讓房子亮麗起來」。專家還特別提

在房屋中居住一段時間後，就會對某些破

醒屋主絕對不要試圖用假花裝飾，必要的

損習以為常、視而不見，例如大門因鑰匙刮

話可以給花床重新鋪上幾寸深色的碎木屑

擦剝落的油漆、門廊頭頂的蜘蛛網、台階上

（mulch），讓植被看起來整齊又自然。

木板的裂縫。麻州Coldwell Banker地產公

房屋外觀的另一重要組成部分是窗戶。擦

司經理歐萊恩（Kelly O’Ryan）說，「有

淨玻璃，修護窗框，重新油漆還不夠。布蘭

些地方我們自己發現不了，需要求助他人盤

尼尚斯說，「採光好的房子很受買家歡迎，

點哪些問題是最急需修理或清潔的。先做出

不僅是從裡面看效果好，從房屋外面向內

這一部分預算，也計畫好自己能投入的時間

看，沒有窗簾遮擋的窗戶也更漂亮。 地產經紀人建議在買家上門前打開防風

和精力」。 預算有限的房主，想要快速令房屋外觀

窗、拉起窗簾和百葉窗，最後走到外面檢查

煥然一新，專家建議借助高壓清洗（pres-

一下，所有房間的窗戶看起來是否整齊一致。

sure-washing）刷洗外牆、露台、帶有污漬

最後，專家提出幾個花費不多，但是效果

的車道、變色的人行小路。這一方法最為快

明顯的小工程供房主參考，例如油漆前門、

速、節省，如果家中沒有高壓水槍設備，周

裝飾條、防風窗。預算尚有富餘的話，歐萊

邊的家裝商店都有按時出租的服務。

恩建議更換門前的郵箱、新的門廊燈具以及

除非是在冬季售房，一年中多數季節都

大門口的腳墊。

地產專家建議售房前更換門前老舊的郵箱。 （Pixabay）

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Flushing: 718-961-8828 Brooklyn: 718-313-0394 Elmhurst: 347-813-4685

大都會地產 名人話題

從60呎長型游泳池可 眺望邁阿密的天際線。 （取自Zillow官網）

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菲爾柯林斯 買翹臀珍豪宅

文：胡毓玲

當搖滾遇上拉丁，會呈現什麼 樣的風格？英國搖滾傳奇菲爾柯林 斯（Phil Collins）以3300萬元買 下了位於佛州的海灘豪宅，而拉丁 天后珍妮佛洛佩茲（Jennifer Lopez）也曾居住於此，不禁讓人好 奇，歷經風格迥異的兩任屋主後， 豪宅會有何改變。

華

爾街日報報導，柯林斯成為邁阿密 海灘豪宅的最新屋主，整筆交易在

6月15日完成。上一任屋主是亞當斯呼吸道 藥品公司（Adams Respiratory Therapeu-

有個叱吒歌壇的老爸，莉莉柯林斯（Lily Collins）（右）在影劇圈闖出一片天。（網路圖片）

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大都會地產

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名人話題

tics）前執行長蓋諾（Mark Gainor），

當年蓋諾整修時刻意保留豪宅的原始外

他與妻子是在2005年以1390萬元向珍妮佛

觀，但將內部裝修成歐洲現代風格，包括

洛佩茲購買，並花費整整三年時間，斥資

重新打造二樓空間，設計了大型主人套

1100萬元裝修。

房，內含1000平方呎大的穿衣間。

間加大，讓路人無法看清楚屋內的一舉一 動。 菲爾柯林斯是當代英國搖滾樂與流行音 樂的樂手，是爵士融合團體Brand X與前衛

這棟地中海式房屋建造於1929年，面積

代表柯林斯出價交易的仲介羅切特

搖滾團體創世紀樂團的鼓手，後來還頂替

1萬2152平方呎，坐立於一英畝大的土地

（Mathieu Rochette）證實了這項消息：

創世紀樂團的主唱位置。他在四年前告別

上，共有七間臥室。主臥房有陽台、健身

「柯林斯先生買下這間房子。的確是如

樂壇，近期有復出表演的計畫。

室和一間由三間臥室合併而成的衣物間。

此。」柯林斯在紐約也有一個家，但因為

根據South Florida Business Journal，

兩個兒子在佛州的關係，在邁阿密置產成

柯林斯的鄰居將包括比吉斯合唱團（Bee

了最自然不過的事情。

Gees）成員巴里吉布（Barry Gibb）。

最大的特色在於長達200呎的比斯坎灣水 岸，可停放數艘遊艇，從60呎長型游泳池 可眺望邁阿密的天際線。豪宅內的天井有

羅切特說：「這是邁阿密最好的房子

一座錦鯉池，另也有種滿棕櫚樹的花園。

之一…特色有私人船位、游泳池與鯉魚

戶外還有SPA水療池、珊瑚石甲板，以及

池。」極佳的隱密性也為豪宅大大加分，

設有露天廚房的小屋。

當時蓋諾整修時刻意將房屋前後的戶外空

豪宅內的天井有一座錦鯉池。

（取自Zillow官網）

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大都會地產

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當然，投資人申請參加「區域中心」計畫的投資移民(EB-5)法案，需要事前審 慎查明「區域中心」是否具備被批准的商業計畫營運，甚至較有規模的EB-5投資 案，也會有相關投資前的解說講座、免費諮詢讓您更進一步瞭解。例如，目前紐 約曼哈頓哈德遜城市廣場(Hudson Yards)，是屬於移民法案「區域中心」項目中 最大的投資移民(EB-5)計畫之一。整個項目預計將包含1700萬平方英尺的商業與 住宅空間，包括5座最先進的辦公大樓、超過100間商鋪及眾多餐廳、大約5,000 個住宅單位、獨特的文化空間、14英畝公共用地、750位學生的公立學校、以及 包含175個房間的豪華酒店。同時，它也是美國歷史上最大的私人地產開發項 目。 哈德遜城市廣場(Hudson Yards)的前身，是曼哈坦中城一個被繁華和喧囂忽略 的地方。也由於紐約市前市長彭博，當時他同意對該區的土地使用規範(Zoning) 進行變更，使得這一區域可以建造高層建築，同時建築商可以獲得政府提供的稅 收優惠和其他便利條件。最快從明年開始，該區就會看到以Coach等大型公司的 進駐。根據計畫，東鐵路廣場將會在2019年完成建設而整個項目(從第十大道以 西至哈德遜河西30街至34街之間的這片區域，包括高檔公寓、酒店、購物區和配 套綠地、學校設施等)將會在2024年完工，每一寸地皮都吸引著投資者的目光。 哈德遜城市廣場項目由紐約市最有實力的地產開發商瑞聯集團(Related Companies)和合作方牛津物業集團共同出資建造。瑞聯集團，擁有40多年的歷 史，管理超過200億美元的資產並負責超過50億美元的投資移民(EB-5)項目。五 幢摩天大樓中最北部的的兩幢大樓是哈德遜城市廣場55號和50號，據傳這兩幢 樓已經被不少公司「盯上」。例如，在2014年12月日本的三井不動產(Mitsui Fudosan)向Hudson Yards 55號投資了大約2.59億美元購買了一部分股權。

-曼哈頓中城西區 哈德遜城市廣場EB-5投資移民雙贏 美國政府於1990年為吸引外資、創造就業機會、刺激美國的經濟增長，故頒佈 「美國移民歸化法案」，以鼓勵外國投資者通過「投資」獲得美國永久居留權。 投資移民(EB-5)法案的申請條件並不要求申請人國籍、投資經驗或過多的附加條 件，故對於擁有足夠資產並有意移民美國的外國公民來說，具有相當大的優越性 和誘惑力。相對性來說，只要申請人的資金來源合法，尋求專業律師或會計師等 專業人士諮詢送件，經過審批通過，那獲得美國永久居留權的「美」夢，是指日 可待。 根據「美國移民歸化法案」，美國每年根據合格的外國投資者在商業企業上的 投資給他們提供10000個投資移民簽證。其中有3000個名額被國會預留，給了投 資到目標就業區(TEA)創立新企業的投資移民者。一般的投資金額要求是不少於 100萬美元。但是，如果投資在目標就業區(TEA:定義是1.高失業率地區，即失 業率至少高於國家平均水準150%的地區或者2.偏遠地區)，則投資金額可降為50 萬美元。在投資移民(EB-5)法案中的區域中心移民法案(Regional Center Pilot Program)，相對比其他投資方式更獨具特色。投資者可以把錢投給移民局核准的 「區域中心」，您即成為某個項目的合夥人或股東。故目前EB-5 申請人大部份 都選擇了這種簡單、快速投資方式，而目前「區域中心」移民方案專案的截止 期，已被延長到2015年9月30日。

現在的哈德遜城市廣場，最顯眼的建築工程就是哈德遜城市廣場10號，這幢大 樓從2012年底開工，將于明年投入使用。往北一點、位於33街和10大道西南角、 計畫興建的哈德遜城市廣場30號，將建造92層高的摩天大樓，時代華納集團的 5000位員工將在此工作，預計在2019年竣工。該大樓不僅擁有高於帝國大廈的高 空觀景台，樓下還有與7號地鐵線直接相連的出口。目前7號從皇后區法拉盛至曼 哈頓的時報廣場為止，而正在進行的7號線延長工程，向西延至11大道，然後再 向南延至34街直達哈德遜城市廣場項目，故從曼哈頓西城到法拉盛將不再是漫漫 遠途，這將極大裨益沿線的亞裔民眾。 哈德遜城市廣場35號座落在33街和十一大道交界處，預計是混合型用途的大 樓，包括酒店、公寓、零售、辦公、健身俱樂部以及SPA。大樓將有79層高，還 包含一個175個房間的豪華酒店。另外，坐落在30街和十一大道交界的哈德遜城 市廣場15號公寓大樓，預計將成為全世界新貴們的投資著眼點。這幢計畫高達70 層的摩天大樓，有大約388間公寓，不僅有24小時門衛和前臺服務，還有室內游 泳池、屋頂酒吧等高檔休閒娛樂設施，還有曼哈坦最稀缺的資源—地下車庫。 空中公園(Highline Park)是曼哈頓西側不得不去的景點，啟用廢棄的鐵軌舖上 路面、種上植物、在觀景處擺上藝術感十足的椅子，變廢為寶，展示紐約人無處 不在的創意和浪漫情懷。如今，空中花園圍繞哈德遜城市廣場的部分也有一個風 格一致的小公園，叫作「Interim walkway」，這個小公園也是在廢棄的鐵軌上 興建。走在鋪蓋平整的鐵軌上，看著「哈德遜城市廣場」中充滿生機的工地，遠 眺隔著哈德遜河的新州。 哈德遜城市廣場(Hudson Yards)就是曼哈坦的新希望，也是中城西區新星，讓 「曼哈頓」的地產業走出911的陰霾，再次引領全世界投資地產熱。 JL177434-1

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區域動態

居住在 新澤西 的優勢 資料提供：Lily Fong

根據NYGov.com，紐約市有超過800萬的居民，人口還在繼續增長。新澤西州亦然， 有893萬8千的人口，新澤西州素來就是一個熱門的居住地點，吸引很多在紐約上班的 人前來定居。

新

澤西州的平均房屋銷售價格大約是

級的公立學校，如拉馬波Ramapo高中。

在一個小型的綠洲上。

$273,590，而紐約的平均房屋銷售

這裡離紐約僅25英里，可以遠離紐約的交

所以如果你正在考慮在曼哈坦置業，不妨

價格是$449,000，曼哈坦每平方英尺均價在

通擁堵和污染，但又足夠近-快車道可方便

重新考慮要價過高的紐約市，而花時間了解

1409美元，光是去年，紐約房價就增長了

快捷地到達紐約市，同時有新州捷運公車和

新澤西州的一些頂級城市，如富蘭克林湖

6.3％。曼哈坦房租比新澤西州、紐瓦克更

火車。

等。富蘭克林湖提供了更多的居住空間，更

有高達85.69％的巨大差異。所以新州的房

不同於紐約每平方英尺$1409的價格，根

豪華，更放鬆，樓盤少得多，而紐約大蘋

價卻比大蘋果便宜得多，新州的房產更易於

據地產網站Trulia.com，富蘭克林湖房產每

果僅僅是開開車，或火車、巴士就可到。

負擔，投資新澤西州的房地產可能更值得

平方英尺的平均價格為$ 305，意味同樣的

富蘭克林湖的更多詳情可參http://www.

的，更有升值潛力。

金額，可擁有更大的房屋。富蘭克林湖有頂

franklinlakes.org/

房屋價格合理、靠近曼哈頓和費城，方 便前往眾多的海灘和休閒度假區，如Ocean City 和Pt. Pleasant等，以及有大都會人壽 體育場和紐瓦克機場等等，都是新州吸引人 去定居的優點。 新澤西州享有單身和家庭最好郊區之一的 聲譽。對於那些不想離開城市生活的人，可 選擇澤西市Jersey City和霍博肯Hoboken， 它們與曼哈坦隔河相望，擁有最好的紐約天 際線美景，這裡豪華公寓林立，絕大部分住 戶都在紐約工作。此外，與紐約的另一區布碌崙相比，新澤西在交通上有一大優勢它有通勤PATH火車可快捷到達紐約市中心 和下城，減去大家上下班擁擠地鐵車廂的辛 苦。 在地稅方面，新澤西州的居民可以節省高 達3％的城市稅和至少1.2％的營業稅，意味 著大家口袋裡有更多錢花。博根郡Bergen County更享有新州最低的稅率。 以位博根郡Bergen的富蘭克林湖市 Franklin Lakes以例，1萬居民居住在美麗 的富蘭克林湖水庫週圍，可以徒步在湖邊標 示清楚的步道上，享受美景野餐，大家生活

富蘭克林湖

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地中海風格山頂別墅 一個適合四季和各式場合的住家

面積: 16,000 占地:3.5英畝

售價: $5,000,000 新澤西州 Franklin Lakes

這是一件建築藝術作品!位於山頂的這 幢地中海風格的別墅風水絕佳，占地 3.5英畝，繁茂樹木環繞，極為私隱。 名建築師John Stonehill設計，超過 16,000平方英尺居住面積。 全宅展示了卓越的工藝和細節，頂級裝 潢，巧妙地借助週圍美麗的環境，宏大

的室內空間很容易地過渡到庭院、天 井、陽台，提供無縫的室內室外生活， 與環境合二為一。全天然的建材-石灰 石( limestone)，大理石，櫻桃木，紅 木，和楓樹建造了一個堅實和寧靜的世 外桃源。 室內游泳池館、健身室和桑拿，令您放

鬆身心，而設備齊全的臥室和浴室保證 您在忙碌一天之後得到完全的舒適。雖 然所在環境幽靜美妙和隱私，但可以很 方便地利用Franklin湖及鄰近社區所提 供的設施-五個私人會所、馬廄、私人 飛機場、購物，頂尖的公校和私校，以 及大學。交通方便，有火車和巴士通 勤，45分鐘至曼哈頓中城。

代理經紀

我有多年新州房地產經驗，流利中文，特別了解新州Millburn,Shorthills,Livingston,North Caldwell,Essex Fells, Montclair等地的地產。 是百萬經紀會員，同時服務很多美國和中國客人。為大家找到夢想居所和投資物業是我最大的滿足。希望我有機會為您服務。

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Steve Zhu 顧問團隊專注於商 業投資，土地開發，和高檔住宅 領域，為國內外投資者在紐約大 都會地區提供全面的專業服務。 我們致力於以顧客的需求和發展 為己任,勾勒出理想的藍圖。

法拉盛中心全新 5家庭結構，一 條街到緬街，半 條街到超市。獨 立5個停車位， 售2百50萬

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麥哈頓切爾西區獨 棟 褐 色 石 頭 別 墅 (Brownstone)4家庭收 入可建1萬尺的高級私 人會所，在此地區動 不動就2千到3千萬的 同類型別墅來說，這 棟可是物超所值。 只售1千1百95萬

曼哈頓著名四季飯店，52層樓高，368個房間，52萬尺，年入住率97%，售13億

Steve Zhu

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長島市最著名的辦公大樓花旗銀行大樓出售，超過1百50萬尺，50層高，皇后區唯一一棟摩天大樓 Jackson Heights 鬧區商業樓，6個店面 7個辦公室，近2萬尺面積。淨收1百萬，售1千9百50萬 Maspeth街角10萬尺地 12萬尺廠房，可分割，停車場，卸貨台都有，售2千9百萬

朱先生

大學點倉庫土地，22200尺土地，16000 尺廠房，私人海岸線，可蓋酒店。售4百80萬

Licensed Real Estate Salesperson

法拉盛酒店28個房間，32個停車位，售7百30萬 長島52出口，廠房超3萬呎 地4畝，可作工廠倉庫，宗教組織，老人院住宅區等多種用途，售260萬 長島60出口小型購物中心，7個店面，100多停車位，有當地知名麵包店和乾洗店長期經營。只售$1百80萬 曼哈頓華爾街街角建地，可建36萬尺，沒有限高，一條街到世貿，售2億2千萬 曼哈頓中城8大道35街大樓，已有7萬4千呎，可改建商住兩用，售5千5百萬

建地區

商業地產，土地開發投資顧問 Century Homes Realty Group

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位於長島Brookville。18,000尺24小時社區豪宅，占地 5.4英畝，8房11全浴4半浴，4個車庫，7個壁爐，豪華 裝修，設有游泳池，網球場，錦鯉水池。售999萬

位於長島Brookville。豪宅面積6000尺，占地2英畝。兩 層樓高的入口大廳，5房4.5浴，3個壁爐，大理石地面， 豪華裝修。設有3個車庫。於Jericho學區內。售279萬

電話：

郵箱：jhsiehrealtor@gmail.com

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經典特輯

百年豪宅氣勢磅礡。 (艾略特地產公司提供)

長島蝗蟲谷的錢坑 百年豪宅經典老片拍攝現場 文：梁起華

位於長島蝗蟲谷(Locust Valley)內、一座要價近850萬的百 年挪威式古典豪宅，看似就像是附近每棟動輒近千萬的宅院一 樣，地大、價高、戶戶都住著顯赫人士或是企業鉅子………但 這位於199 Feeks Lane的建築，卻大有來頭，曾經是電影拍攝 現場，自有其歷史背景，並且與名人相聯結…………。

這 影音室內還擺 著老片錢坑的影 碟。 (梁起華攝)

棟讓人驚艷的挪威式建築，佔地長島

帝湯姆漢克斯(Tom Hanks)主演的諷刺喜劇

北岸5.4英畝，1898的百年古建築重

片，充分的利用這棟建築來製作拍攝。

新翻修過，與其說是一棟經典豪宅，倒不如

該片雖並不是一大鳴大放的國際影片，但

說是棟歷史博物館還來的貼切，「它」就是電

是藉由該片在內的電影，讓當時的「未來之

影「錢坑」(The Money pit)的拍攝現場，這

星」漢克斯漸漸走向影帝之路，所以才有後

部於1986年(1987年於亞洲上映)由好萊塢影

來1993年的「西雅圖夜未眠」（Sleepless

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大都會地產

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2015 年8月號

經典特輯

各式的洋酒看的出屋主的品味與享受。

(梁起華攝)

燈飾鏡框據說都是鑲金的。

(梁起華攝)

in Seattle）、同年的「費城」（Philadelphia）、1994年的「阿甘正傳」（Forrest Gump）和1998年的「搶救雷恩大兵」 （Saving Private Ryan）等大片，漢克斯 在回憶歷年拍片時，特別提過「錢坑」一片 對於他的演技琢磨等心路歷程。 整部錢坑一片，就是圍繞在這座百年老屋 而拍攝，由漢克斯主演的華特(Walter)是搖 滾樂團的製作人，太太則是一位古典音樂 家，他們兩個合作無間，是一對琴瑟和鳴的 神仙佳侶。不過手頭並不寬裕的他們，正準 備找一棟價廉物美的新房子時，一個老人 以不可思議的低價，賣給他們一棟豪華的大 宅，就正是目前這棟求售的豪宅，從此，兩 人完美的愛情故事，卻變成了鬧劇一場！ 當他們一踏進屋子，開始使用時才發現， 外表看起來很像樣的房子，真的需要大肆整 修一番。剛開始還自己先動手修，不料，自 己動手做只有使情況愈來愈壞…… 那麼找專家來修？更慘，房子好像快要蹋 了，最後房子在一場夫妻爭吵的戰事下……

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大éƒ˝ćœƒĺœ°ç”˘

2015 ĺš´8ćœˆč™&#x;

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ĺˆĽéŒŻé Žé€™ćœ€ĺžŒć“ ćœ‰é›™厜庭çš„ćŠ&#x;ćœƒ

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2015 年8月號

經典特輯

夷為平地了……。 或許這部片子與目前正求售的經典豪宅有著打反效 果的意思，不過負責銷售該屋的長島艾略特地產公司 (Shawn Elliot Luxury Homes and Estate)華裔首席代 表張敏芳(Sandy Chang)表示，該房有百年歷史，不 過常年來入住此的屋主，非富即貴，現在的屋主不但 是紐約有名的企業大亨之外，女主人也是美國時裝界 的知名設計師。 這作「錢坑」豪宅，室內使用面積達1萬4000平方 呎，有八套房間，還有可以專業廚師團隊工作的廚 房，室外有八百呎鹹水泳池等享受，設備應有盡有， 還配有六車庫。在室內家具與細節部分，都是知名設 計師採用國外的泊來經典家具而構成，所以房子雖然 屋齡稍高，但是一直細緻維護，所以狀況非常的好。 據代理的地產經紀表示，該屋目前雖然求售，不過 由於該地區入住的人士身分都相當特別，因此對於潛 在屋主的身分也有挑選。 這些家具都是骨董收藏品，價值不菲。

看似公園的後院。

(梁起華攝)

(梁起華攝)

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大都會地產

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2015 年8月號

房市動態

邁阿密售屋

看好中國買家 佛羅里達州邁阿密的房地 產近年來被南美的巴西、委 內瑞拉和阿根廷人炒熱，如 今因為南美投資熱度不足， 開發商和房地產經銷商則把 目光瞄向更遙遠的中國，到 中國舉辦房屋展銷會，希望 中國人到邁阿密買房。 邁阿密正在興建大量共有公寓。

(美聯社)

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大都會地產 房市動態

邁

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2015 年8月號

阿密房地產商協會表示，在邁阿密

購買力下降，邁阿密的新屋銷售減緩。而中

買房的中國人目前只占國際買主的

國買主則日益開始對邁阿密感興趣。

入，每套平均為230萬美元。 上海35歲的投資公司女主管徐凱倫表示，

向中國富人介紹海外房地產的「居外」網

她想在美國買套一居室的共有公寓，原來沒

站創辦人亨利表示，中國人在海外的買房勢

考慮到邁阿密買，但5月出席邁阿密的推介

今年4月，邁阿密許多共有公寓(Condo)

頭強勁，而與舊金山和紐約相比，邁阿密的

活動後改變主意，因為邁阿密一套共有公寓

的建商代表到中國參展，北京的豪華房地產

房價相對便宜。中國買主在海外買房的投

的售價是50萬到75萬美元。

2%，但隨著中國投資政策的變化和人民幣 走強，他們今後更看好中國買主。

秀吸引5200多名中國富人參加。參展的佛 州波港(Bal Harbour)的Fendi Chateau住宅 開發公司銷售代表，在展銷會上派發共有公 寓的中文介紹，價格從500萬到2200萬美元

風光明媚的邁阿密吸引 許多中國買家。(美聯社)

不等。 另一個參展商是代表兩家房地產公司的蘿 倫‧馬克，她向中國富人推銷邁阿密漁人島 的共有公寓，表示這次中國行主要是收集顧 客資料，以確定在哪些方面可促進與中國買 主的合作。 邁阿密房地產協會在中國展銷會上分發 的邁阿密房市介紹材料，都有金色棕櫚樹 的標籤，上面是中文「享受生活的獨特品 質」。 邁阿密建商把目光轉向中國，是因為南美

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大都會地產

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2015 年8月號

房市景氣

專訪 誠達實業建築集團總裁韓燚女士

房地產會重複08年大崩盤嗎? 文：鍾淑美

2014年

，曼哈坦平均房價及成交量皆創下歷史記錄。 今年第一季度，上市的房屋推出後平均64天就

被買走，這一數字比去年下降17%。對於國際買家來說，紐約是 一個“安全的投資天堂”。針對紐約地產的未來走向，我們對誠 達實業建築集團的總裁韓燚女士進行了專訪，自1998年起韓燚開 始從事地產業，至今涉獵多個區域包括地產經紀，設計，裝修和 建築；此外她還有機會與大型地產商合作，幫助其規劃，設計， 建築，再到後期的推銷。豐富的經驗使她對房地產投資，尤其是 紐約地產有著獨到的見解；對地產變化敏銳的洞察力使得她成為 這一行業的佼佼者。

問：您怎麼看當前的房價漲幅與2008年金融危機前的 房價猛漲這二者之間的關係？ 韓燚：在表面上看，這二者看似相同，但實際上是不一樣的。08

韓燚女士在布碌崙，背景為曼哈坦中城。

(韓燚女士提供)

年前的房價猛漲這一波是由於銀行第二貸款和負貸款政策，即便沒 有經驗的人也可以貸到80%-90%的性比值，這是一個完全人為的泡

的增長率。從房地產週期來說，紐約地產目前處於供過於求的上升

沫現象。美國房價自03年起開始上漲，在2005-2006年達到高峰，從

期，市場房屋供應數量小於需求數量，需求不斷上升，房屋不斷供

2007年到2011年間全美經歷了房市大蕭條，前一百大都市中81個城

應。這個階段的空房率較5％為高，近幾年以來紐約住宅單位數量持

市房價至少跌掉10%，一半以上跌了至少20%，堪稱美國史上最慘的

續增加，以曼哈坦為例，房地產空置率一直保持較低的水準，2000-

房市危機。

2005 年間最低值為 3.9%，目前僅為2.4%。上市的房屋推出後平均64

2012年後房市開始反彈，譬如紐約地產漲幅15%，與2006年的

天就被買走，這一數字比去年下降17%。

巔峰值相比有過之而無不及。這一波的上漲是經歷較長一段時間

對行外的人來講，看似到處都在開發新樓盤，實際上大量新興行

的穀底觀望期的。有很多一部分人持買房的資金，但都觀望。大

業進入紐約，在之前“投資美國”的“紐約地產”這個板塊的採訪

筆海外資金湧入一線城市，可供開發的土地減少，非常普遍的現

節目中，我們曾探討過這個問題，這個節目在ICN國際衛視每月定

象是開發商在一年內都找不到性比值高的項目。紐約地產目前的

期播出，錯過播出時間的觀眾可在http://www.icntv.net/這個網站

漲幅不是無厘頭的泡沫式增長，靠的是實際市場力量的推進及真

上看到。這些新興行業需要大批高品質的員工，而大部分在紐約各

正貨幣的支撐，這體現在銀行的貸款標準提高，目前的狀況是對

大學的畢業生離校後會選擇留在紐約，這就形成了一個良性的滾

沒有經驗的買家和開發商很難貸到款，即便是對於有經驗的開發

雪球效應：越多優秀畢業生選擇留在紐約，越多的公司來此設廠，

商，貸款和總造價的比例控制在65%左右，房地產市場更加健康

從而吸引更多有才華的年輕人來到這個多姿多彩的城市。而且這一

規範。

批高收入高消費的人群導致了開發地產的速度趕不上人口增長的速 度。

問:您怎麼看紐約地產未來幾年的走勢？

另外，MTA近日公佈的 2015至 2019年預算，包含 15億元用於 2

韓燚：紐約地產在未來的1，2年間會有微調，但不會大跌。房價

大道地鐵第二階段介於 96街與 125街間的工程，$28億元用於將長島

會有波動但持續增長的勢頭不會改變，總體上一直保持每年平均5%

鐵路路引入大中央車站，還有$7.43億將北通勤鐵路(Metro-North)引

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大都會地產

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2015 年8月號

房市景氣

入賓州車站等工程，待其完工將進一步推動中城發展。總之，紐 約地產會保持強勁的增長勢頭。

問：您怎麼看房地產業與經濟發展的關係？ 韓燚：房地產業與社會經濟發展是相輔相成的，首先房地產是

深入分析探討 紐約地產投資 ICN國際衛視 紐約地產24.2臺 8/24 8/31 晚上10:30播出

社會經濟發展的基礎和有機體，有史以來，房地產都是先於城市 而存在，房地產發展滯後會影響城市的競爭力；城市發展滯後會 導致房地產業蕭條。反之，房地產業越繁榮，經濟發展的越快。 以曼哈坦為例，中城5.2億平方英尺的辦公空間，是美國最大的辦 公市場，也是諸多大公司的覬覦之地。曼哈坦穩定的商業地產租 金吸引了大批投資者，是空置率保持較低的水準，從而提升紐約 的城市競爭力。

問：您怎麼看美國房地產投資熱錢的走向？ 韓燚：美國的房地產業對之前的低靡進行了調整，目前的投資 趨勢是大銀行和有經驗的開發商把大量資金集中投在一線大城 市，尤其在黃金地段。據最新資料顯示：美國在主要大城市（紐 約，洛杉磯，芝加哥，三藩市，華盛頓和波士頓）的房地產投資 額以每年66%的速度遞增，相比而言，全美國的房地產市場投資 額遞增率僅為37%。

問：您怎麼看紐約房地產的增值空間？ 韓燚：首先，從旅遊業來說，紐約是世界各地遊客趨之若鶩的 國際大都市，在2013年評選出的世界十大最多遊客參觀的旅遊景 點中，紐約獨佔4位，分別是：時代廣場，中央公園，尼亞加拉 大瀑布和中央車站。據調查，2014年到紐約旅遊的遊客數量達到 5,640萬人，創紀錄最高，並帶來了613億美元的空前經濟收入， 正如紐約市長比爾·白思豪所言：“極佳的生活品質、低犯罪 率、持續的活力每年都在吸引遊客”。旅遊業在推動城市經濟的 同時，對火爆的房地產租賃市場起著不容忽視的作用。 其次，源源不斷的移民浪潮勢必對紐約房地產的強勁走勢起著 推波助瀾的作用。紐約前市長Bloomberg曾宣稱“紐約是世界上 對移民最友好的城市”。紐約市850萬的人口中有36%是非本國 出生的移民，紐約是多民族彙聚的大熔爐，例如紐約有著全國最 多的波多黎各和多明尼加的人口；這裡生活著60萬華人，甚至超 過洛杉磯的華人數量。巨大的包容性和就業機會至今仍不斷吸引

「紐約地產」節目 將是為華人解析 及現場展示紐約的居位及投資環境, 在片中由韓燚女士以專業的角度,請 來各個不同領域的專業人士,為我們 做詳細深入的分析,探討,解說.

投資美國—「紐約地產」節目內容有 1.介紹紐約5大區的地理位置 2.紐約5大區的居住及投資環境， 包括人文地理教育 3.實地現場分析各區域現況及未來前景 4.有關購屋自住或投資的程序及法律規 章,和不同於華人概念的風俗習慣.

著來自世界各地的移民。 再者，紐約不斷吸引著高科技人才。紐約的IT就業量全美排 名第二。近十年來，紐約是全國範圍內發展最快的科技創業中 心，各項指標上僅次於矽谷。創業和天使基金不斷增加，2013 年紐約市政府投資$26億于創業資金。諸多大公司相繼在紐約設 立辦公室，諸如google, facebook, twitter, amazon 和 ebay，而 且google 和facebook 在這裡設全球的第二大分支，僅次於總部 加州。目前紐約有30萬人從事高科技產業。對創業工程師的需 求遠超過供給，因此紐約不斷地吸引才華橫溢的年輕人，即便 是以相對偏高的房租和生活成本為代價。

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大都會地產

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住房百科

想賣好價錢 展屋有妙方

委

託房產經紀商賣房子時，可以討論 出一些方法，盡可能多吸引人們前

往參觀、並且留下好印象。為了增加參觀 人潮，經紀商甚至邀請未必想買房子的左 鄰右舍，專家建議，還可考慮善用網際網 路、透過社群網站以便快速而大範圍的釋 出賣房訊息；總之，邀人參觀房屋是賣房 子非常重要的一件事。 如何吸引人家參觀房屋、並且留下好印 象、進而動心掏錢買房子？以下是專家建 議的實用妙招。 首先，要為待房子打造良好形象；庭院與 外部油漆要打理整潔，最好添購新配件如 車庫門、郵箱、前門及房屋門牌等等，並

賣房時，該怎麼做才能邀人踴躍參觀、並且在看房子時留

且將車道與走道清理一番，不要將車子停 放在車道或門口。其次，確保清潔乾淨，

下好印象？

必要時請專人到家裡打掃、清理地毯。

文：財經新聞組

第三點，用傢俱和飾品配件裝點房屋，如 果開放參觀時您還住在屋內，不妨在浴室裡 擺上新浴巾、花瓶和鮮花、以及美麗飾品， 傢俱愈少愈好，牆壁如果色彩過於鮮艷，最 好重新粉刷，如果預算許可，也將廚房櫥櫃 油漆一番、換上新的水龍頭和其他配件。第 四，捲起窗簾、打開燈，讓屋子明亮。 第五，清除雜七雜八的小傢俱和小物品， 讓參觀者一目瞭然看清屋子裡的結構和各 項功能。第六，挪開個人用品；有意買房 子的人進屋參觀時，往往會想像自己入住 後的景象，所以，最好把家族照片、小孩 的畫作等等極富家族色彩的私人物品移 開，保有清爽面貌，就算無法完全移除， 至少盡可能集中在有限的空間內。 為了讓參觀者感覺舒適，可在廚房內烘烤 點心，帶給人溫暖、舒適；如果經紀商主 辦參觀，賣方不該在場。 接著，要廣為宣傳。不妨利用主要的房地 產入口網站、買賣交易平台Craigslist或者社 區訊息平台Nextdoor.com等、在鄰近社區發 送傳單或者透過親朋好友口耳相傳；此外， 務必在屋外掛出顯著的求售標，並在鄰近地 區各個街角張貼告示，歡迎大家前往參觀。 除了讓參觀者對房屋產生好感，也要貼心 的提供實用資訊，例如製作折疊單，介紹 房屋及鄰近學校、社區、乃至於同類房屋 的訊息，不要讓參觀者空手而去。最後，

賣房子時，可以採用一些方法，盡可能多吸引人們前往參觀、並且留下好印象。（美聯社）

務必聽聽他人意見，以便了解買主需求。

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古今風水進化 與你息息相關

風水專欄

天山說 縱 橫

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風水堪輿學起源五千年前，博大精深的學問記載於《淮南子》、 《尚書》、《史記》等等的古書裏面。任何學說不被時代淘汰者， 必有它遺傳的價值，才能留存下來。

風

水雖然不能幫到所有人飛黃騰達，

說。以河圖洛書為基礎，融成了八卦九星、

但肯定能幫人從氣塲和諧的環境

隂陽五行的生剋定律。

中，獲得精神爽利的效應，更易達到提升的 目的。 現代科學和心理學說已認同 「人是

因此，天、地和人的關係是可以推斷：從 而幫人調整心態，達到趨吉避凶的作用。

受環境影響的動物」 (People are the prod-

理論是死板的，但人類的經験和智慧是活

uct of our environment)。所以，別以為風

的，能懂得將前人遺留下來的心血靈活運

水是古老遙遠的東西、或者是部分對風水痴

用，從而提高生活質素，這才是最高境界！

迷者的玩意兒。 其實，幾千年的學問，包涵磁場學、環境 學、心理學等。再查風水典故，《淮南子》

本專欄將會把傳統的風水學説，轉化為簡 明的文字，譲讀者容易明白，或可得到風水 的指引。

所記載的意思乃指堪即天道、輿即地道。代

風水，第一關是－「立極定向」，這即是

表堪乃天、輿乃地，堪輿學即天地結合之學

坐向，向為陽，背為陰。講究的主要是吸取

了解風水，可協助調整心態，提升生活品質。

(聯合新聞網)

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大都會地產

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2015 年8月號

風水專欄

陽光和空氣的質量。 古時採光納氣重視正門，但現代，尤其

行顏色配搭和設計主題的風水要求，就要以

還要加上「景色」，才可定此宅的吉凶。

此為首。

這也是風水布局成敗的重點。

是美國，對納氣的準則就因地域原因，轉

但在新澤西州(New Jersey)、長島(Long

前面談過，人是環境動物，所以如果能把

移到那地方最常用到之處。例如在布魯克

Island) 或任何近3000呎以上的家居，有客

主要聚集的地方，調成在陽光來線方位，

林(Brooklyn)、皇后區(Queens )或曼哈坦

廳(Living Room)和家庭廳(Family Room)，

例如東，南，西，又或東南和西南，則這

(Manhattan) 的居家， 較為稠密，大都以客

這通常就位於廚房旁邊。這家庭廳才是正常

家宅的位置便符合了採光的要求，對健康

廳為聚集的中心點，所以對陽光、隔間、五

家庭聚集的主要位置，所以對此的納氣要求

必有好處。在該類陽宅出入或居住之人， 由於納氣充沛，回氣的機會提高。 「門」 乃正門、「主」乃主人房，而 「灶」則爐灶位。因陽光對清洗磁場有其 神效，如該宅在風水的分析上，能配合到 有良好的門、主、灶方位，則那兒的分數 就應該相對提升。 開得好門，那兒容易榮華富貴、百福齊 臻。主人的房間開在吉位，得心應手，兒 女孝順。至於爐灶所在是吉是凶，直接關 係到全家人的健康及和諧。 故此，一個陽宅的風水，以上三項必須合 乎要求，方可再論其它。 人沒完美，樓宇亦如是。大部分的風水， 都有很多改進的空間，讓人能化凶為吉。 假如吉地蓋樓房，應以主人的八字為依 歸。讓風水師協同建築師及室內設計師等 等，按照規限而定出最佳的風水格局。這 就是風水的奧妙和力量！

作者簡介 本期開始，本報邀請天山居士、

天山居士父女擔任風水顧問，主持多

都契合了。天山居士、天山本妍創

天山本妍(Master Pun-Yin）父女執

個舉世矚目的大型風水開光儀式。那

造了傳奇故事，也由此，風水潮流

筆「天山說縱橫」專欄，與讀者結

些項目主辦機構是顯赫的地產發展公

席捲全世界。

緣。

司及五星級酒店，各界重量級人士參

近年中國經濟起飛，華人漸爭取到

與儀式，包括州長和市長。

天山居士每日仍到華埠永發大廈 「知命蘆」研究風水命理。天山本

今天的尊嚴和地位。風水是華人社區

基於風水化煞原理，天山居士、天

妍英文流利，亦精通廣東話及國

的文化和精神特徵，運用幾千年的文

山本妍提議，在哥倫布圓環建立一

語，服務華人之外，也漸成主流企

化精神，把儒釋道丶老子，孫子、易

個巨型的地球儀。天山居士、天山

業、政府、醫院及教育機構顧問。

經、風水命相等智慧融成一體，協助

本妍表示，他們當時深明這一戰只

天山本妍另應主流富豪雜誌Resi-

華人在實質和精神層面的提升。

許成功，不許失敗！因為他們代表

dent邀請，擔任專欄作家，證明主

中華民族的尊嚴！

流社會也把風水文化當成生活智慧

90年初，世界知名的紐約地標時報 廣場項目中，加入了風水元素，邀請

天意的安排，讓天時、地理、人和

的一環。

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大都會地產

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居家設計

3細節 文/圖：游智文

天花板換新裝 留意

家中天花板老舊、有水漬，想找人裝潢換新裝嗎？專家表示，重新裝修天 花板時如能注意三個細節，可避免日後許多疑難雜症，住得更安心舒適。 NO1.漏水問題

NO2.防蟲措施

乾淨。重新裝潢時，找專業師傅在天花板上

第一項，如果天花板有水漬或發霉，要注

第二項，找人重新裝修天花板時，要記得

方做好防蟲，就不會有這樣問題。

意天花板牆壁是否漏水，也要檢查一下天花

同步找防蟲公司，並在封住天花板之前，做

NO3.開關更換

板中的冷氣管。很多人家中天花板的一點一

好防蟲措施。主要是，現代人都減少使用含

第三，如果更換不同系統的燈管、燈泡，

點不均勻的水漬或斑點，是中央空調或分離

有甲醛的建材，設計師或施工師傅也會建議

要記得開關要一併考慮更換。很多人更新

式冷暖氣管路水氣所造成的，並非漏水。

使用無毒環保建材。

天花板，同時也換燈具，從省電燈泡改成

冷暖氣管輸送冷暖氣，如果外表沒加一層

然而，無毒建材雖然對人體健康較好，但

LED、T5或T2燈管，但不同燈具或燈管設

保溫層，管外會凝水，並滴到天花板，結果

卻很容長蟲，而天花板一旦長蟲，除了住家

計，大多需要搭配不同第開關；如果開關未

就會讓天花板變得很難看。只要拆掉天花板

天花板縫隙常會出現或卡住小蟲，地板上也

同步更換，燈泡或燈管壽命會大幅縮短，甚

時，先找人把冷氣管路加裝一層防溫海綿，

會常看到蟲的屍體，且天花板木材被蟲啃咬

至動不動就故障。

不要和空氣直接接觸，就能避免這種情況。

後，木屑會掉落到地上，讓人覺得地板擦不

(聯合新聞網)

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Anne Chang

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・ 精通英語、普通話、閩南語 ・ 紐約房地產行業雜誌曼恩報告 稱為「可以託付夢想的經紀人」、 「跨越中西文化的傑出經紀人」 (917) 494-0531 anne@JadeStoneRealEstate.com

專家團隊 Ralph Coti, 律師 Coti & Sugrue LLP ・哥倫比亞法律及企業管理碩士 ・三十多年紐約地產經驗 212-785-7520 rcoti@aol.com

Tony Jao, 貸款經理 Sterling National Bank ・購屋及重新貸款 ・大金額貸款 212-575-7046 tjao@snb.com

專業服務 在玉石，我們的使命和最大的驕傲就是幫助客戶實 現房地產夢想。我們提供量身定制的服務，以滿足 不同客戶的不同需求。 住家和商業辦公的買賣和租賃： 我們為買家、賣家及房東提供全方位優質服務。 物業管理： 我們為投資者及外地業主管理維護他們的房產，在 無憂慮下享有最大投資囘報率及優質房客。

客戶薦言 “我們很信任 Anne 關於投資選擇的推薦。她代表我們與賣家進 行協商議價的能力，以及不讓我們感受到壓力就達成交易的能力 都很值得稱讚。她團隊中法律和銀行方面的專家讓整個流程都變 得簡單順暢。我們還請 Anne 代表我們管理房產，與租客溝通等 。 Anne 一定是你在曼哈頓購置房地產的不二選擇。” – 肖先生一家，投資者；上海／加拿大 “ 我和我夫人下面的這段話是為了表達我們對 Anne Chang 作 為一個房地產經紀人最大的滿意。Anne從2007年起就一直是我 們的房地產經紀人，也是我們 Condo 的物業管理人。 Anne 自 始至終都表現得很專業，認真勤奮，並且很積極。我經常會產生 一種錯覺，以為我們是 Anne 唯一的客戶。Anne 總是很耐心地 利用她的房地產知識為我們講解每一筆交易的利與幣。如果你需 要一個經紀人，能夠站在你的立場，努力捍衛你的權益，那找到 Anne 你就找對人了。她是一個很棒的經紀人，你有任何房地產 方面的需求，我都會向你強烈推薦Anne。” –陳醫生，心臟病專家&投資者；紐約 JA173210-2

Jade Stone Real Estate Consulting Inc | 154 Grand Street, New York, NY10013 | www.JadeStoneRealEstate.com

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大师经典·华彩巨献

张火丁 京劇

白蛇传 锁麟囊 9月2日20:00 9月3日20:00

林肯中心 大衛·寇克劇院

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