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2017年5月11日 2017年5月11日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,MAY MAY 11, 11,2017 2017
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萬 也可買到紐約好房
大紐約地產
記者黃伊奕／紐約報導 近幾年紐約市房市火熱，動輒 數百萬元的價格，讓很多人難以消 化。事實上，在紐約市某些華裔集 中的社區，仍舊可以用100萬元、甚 至50萬元以下買到不錯的房屋。 紐約市房屋種類大體可以分為三種，合作 公寓、共有公寓以及獨立屋。根據以往房地 產經紀公司「Douglas Elliman」公布的數據 來看，共有公寓漲幅最大，獨立屋次之，但 自2016年起，隨著紐約市房價的不斷攀升， 以往不被看好的合作公寓房價，反而成為漲 幅最為可觀的房屋類型，而且合作公寓也是 50萬元以下預算購房者不錯的選擇之一。 「Douglas Elliman」中介楊美霖(Edith Yang)表示，現在曼哈頓新的樓盤大約在每
隨著紐約市房市火熱，處處可見新建的公寓大樓。 平呎2000元，這就意味著100萬元要在曼哈 頓選購房屋，要麼選擇比較舊的小型共有公 寓，要麼只能選擇合作公寓。「如果預算在 60萬元以上，在曼哈頓不難找到一居室或者 兩居室的合作公寓。其他各區還能找到低於 50萬元、甚至40萬元的合作公寓。」 但是合作公寓購買制度繁瑣，屋主不 會擁有房契(Deed)，只會擁有股權(Share Certificate)，屋主不可隨意買賣或租賃，買 屋者必須填寫一份買屋申請書，申請書內容 包括個人簡歷、職業、年收入、銀行存款證 明、經濟情況等。合作公寓委員會通過後才 能達成買賣。另外，合作公寓地稅算在管理 費中，每月需要支付的費用也較為高昂。因
（記者許振輝／攝影）
此不少民眾就算預算有限，也不會考慮購買 合作公寓。 楊美霖表示，如果預算在50萬元以內的民 眾，想要在曼哈頓、皇后區、布碌崙購買一 套共有公寓，「現在基本可以不用想了」。 但如果預算能增加到70萬元，皇后區法拉盛 、森林小丘、布碌崙南區日落公園、貝瑞吉 、班森賀等地，還是可擁有一些選擇。以法 拉盛為例，現在當地的新公寓樓盤約在每平 方呎1000元至1200元，70萬左右可以購買一 套一居室，如果願意選擇舊房屋，同樣的價 格有機會買到兩居室、甚至是三居室。森林 小丘雖然價格比法拉盛更低一些，但是當地 以合作公寓為主，共有公寓數量很少。
根據streeteasy網站公布的數據，2017年4 月，該站最受人關注的幾所房屋售價均在 100萬元以內，其中排名第一的為曼哈頓蘇 荷區(Soho)第六大道210號的一套一居室合作 公寓。該公寓位於一棟1930年建造的帶有電 梯的建築內，周圍交通十分便利，幾乎紐約 所有地鐵線均在可步行範圍內。2012年該公 寓以51萬元被轉手，現在再次以69萬9000元 價格拋出市面，每月管理費為1471元。而在 排名中叫價最低的為布碌崙威廉斯堡的一套 一居室合作公寓，僅叫價34萬9000元，每月 管理費688元。房屋位於布碌崙南8街117號 ，房屋面積為650平方呎，買房者年收入不 得超過一人7萬6125元或兩人8萬7000元。
紐約市近期100萬元以下房產銷售紀錄 類型 地址 一房一廳(合作公寓) 242 E 38th St Apt 4C 統艙(合作公寓) 435 E 65th St Apt 4E
價格 66萬5000元 49萬
三房一廳(合作公寓) 402 W 153rd St Apt 2W 96萬5000元 獨立屋 獨立屋
67 Thornycroft Ave 36 Luigi Ct
42萬 92萬9900元
區域 曼哈頓 曼哈頓 曼哈頓 哈林區 史泰登島 史泰登島
類型 獨立屋 兩房一廳 (合作公寓) 三房一廳 (共有公寓) 獨立屋 內容：Realtor
地址 價格 48-15 164th St 82萬 140-15 Holly Ave 37萬5000元 Unit 4FL
區域 皇后區 皇后區
206-11 Emily Rd
66萬8000元
皇后區
79 Littlefield Ave 提供
48萬8000元 史泰登島 製表：記者黃伊奕
預算百萬…史泰登島能淘寶 記者黃伊奕／紐約報導 如果是三至四年前，想要100萬元預算內 在紐約購買到一棟獨立屋並非難事。華裔偏 愛的皇后區貝賽、法拉盛、布碌崙班森賀、 戴克高地等均不難找到，甚至在2013年班森 賀的兩家庭房屋也不過60萬元左右。可是隨 著這幾年紐約房價水漲船高，即使是年代久 遠、需要大肆翻新的獨立屋，也難以再在這 些區域找到售價100萬元以下的價位。以往 鮮有人問津的史泰登島，便成為百萬預算內 購買獨立屋的最佳選擇區域之一。 來自中國的劉萍為了孩子來美讀書，近期 正積極在紐約各區看房。但是看過無數套房 屋後，她對紐約現在的房價有些失望。「我 原本預算是在140萬元左右，但是看了好幾 個新樓盤後發現，這個價格僅僅能布碌崙和 皇后區離曼哈頓較近的區域買到一套約1000
平方呎的兩居室，如果是在曼哈頓，同樣大 小的房屋則高達200多萬元。」 劉萍想像中的美國生活，應該是擁有一個 獨立的大房子，帶有前院和後院，甚至還能 擁有自己的游泳池。但是看了近20套房子後 ，她意識到這在紐約幾乎不可能實現，因此 十分失落。直到在朋友推薦下，她前往史泰 登島看了看房，才發現美夢原來可以成真。
獨立屋居多 中式店家俱全 劉萍了解後發現，史泰登島上的房屋以獨 立屋為主，反而合作公寓與共有公寓很少， 也很難見到高樓大廈。但是島上的生活十分 便利，無論是中國餐館、還是中國超市，都 一一具備。「我發現史泰登島上居民的生活 相比紐約其他區域的居民悠閒，出門開車也 比較方便，這更像我想象中美國應該擁有的
紐約市房價不斷攀升，在曼哈頓購房，100萬元以 內，以合作公寓為宜。 （記者許振輝／攝影）
生活。」更讓劉萍滿意的是，隨著紐約其他 區域房價的攀升，現在史泰登島房市的潛力 也非常不錯，原本是被紐約人遺忘的區域， 現在卻成為房屋熱銷區域之一。 房地產經紀公司「Douglas Elliman」2016 年下半年房產銷售報告數據顯示，半年來 島上的房屋平均售價暴增10%，每周平均35 套房屋上市，其中約30套很快被搶購一空。 而根據史泰登島房產委員會(SIBOR)的數據 報告，2016年史島總共成交3983套房屋，比 2015年多出384套。 全年史島成交房屋的整體平均售價為48萬 6073元，與2015年相比上升4萬8065元。其 中當地成交房屋最高價格為280萬元，位於 Ottavio Promenade 14號，而整個島上房屋成 交數最多的區域為Great Kills，全年一共售 出310套房屋。
華裔偏愛的法拉盛等住宅區，獨立屋隨著房價水漲船高，往 往出價在100萬以上。 （記者許振輝／攝影）
交通不便…下手前先想想
維拉札諾橋是連接史泰登島與布碌崙的重要 橋梁。 (Getty Images)
記者黃伊奕／紐約報導 想要花費50萬元左右，在環境、治安與學 區不錯的地方購買獨立屋，史泰登島可說是 紐約市為數不多的選擇之一。雖然價格合算 ，但買房者仍需考慮一些不利因素，比如交 通不便、歷史不佳，而這也是過去導致史泰 登島房價一直無法與其他區域看齊的主因。 史泰登島四面環海，想前往其他地區只有 通過東西兩側的大橋，每逢上下班時段，兩 側大橋的入口都會塞車。居民林先生表示， 自己和家人搬至該處八年，剛過來史泰登島 看房子時，就被其與紐約其他區域截然不同 的環境所吸引，很快就決定買下史泰登島的 一個獨立屋，「史泰登島什麼都好，唯一不
好的就是交通，只要是上下班時間，高速公 路堵得一塌糊塗，平時十分鐘的路程，至少 要花上半個小時。」此外，史泰登島雖然有 渡輪前往曼哈頓，但整個島只有東北邊的St. George有渡輪點，且周邊停車不便。 史泰登島地產仲介Bob表示，史泰登島房 屋周邊環境好、治安好，學區也非常優秀， 多所小學、初中評分都在八分至九分以上， 而科技高中更是紐約市名列前茅的公校，若 不用每天通勤，史泰登島還是不錯的選擇。 除了交通外，史泰登島中部地區曾經為一 個大型垃圾場，雖然在2001年該垃圾場就關 閉，不過仍舊成為阻擋一些民眾選擇史泰登 島居住的理由之一。
史泰登島Ottavio Promenade街14號，2016年 售價最高。 (realtor.com) (更多地產訊息，請見今日F1)
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Safavieh 精品家具 賦予房子靈魂的實踐者
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裝修材料公司專業定制廚櫃 專業櫥櫃設計師設計 一條龍服務
文/工商記者 高傑文 裝修過程中，廚房的裝修占有重要的 位置，廚房是住宅的重要部位，使用率 最高，亦是最能體現家的感覺、家的味 道的地方。現代人的廚房朝多功能、易 於清理的方向發展，運用現代科技的， 為生活帶來更多便利。 廚櫃基本可分為三大類：大批量生產 型、半定制和特別定制廚櫃。 大批量生產型廚櫃（Stock Kitchen Cabinets）：工廠大批生產，特點是價 格低，安裝容易，但通常除了可選擇 位於法拉盛大學點上的大型裝修材料公司Tile World專業定 油漆顏色外，不能根據個人喜好品味 制櫥櫃。 進行更改，費用大約是$70/呎。 半定制廚櫃（Semi-Custom Kitchen Cabinets）：亦是批量生產，但在訂購時可作一些配搭上的變化 ，包括大小呎吋、裝飾線條和邊線的選擇等等，需時1-2周，費用大約在$150/呎。 定制廚櫃（Custom Kitchen Cabinets）：嚴格來講，特別定制是指從零開始設計獨特的廚櫃，特點是按個 人需求喜好設計，現在已有多得數不盡的選項和配置。如有框架與無框架廚櫃，有框櫥櫃是傳統風格的 櫥櫃前面有一長方形狀的框架，允許櫃鉸鏈安裝在外面，櫥櫃可彼此獨立掛起，缺點是儲藏空間受限制 。無框櫥櫃是當今櫥櫃的新風格，線條時尚，有較多儲藏空間。定制廚櫃的工廠一般會提供設計軟件給 銷售商，可根據客戶廚房的實際呎吋進行設計，繪製出一張完整的效果圖，提供直接的視覺效果。 廚櫃除了風格式樣，亦需要考慮易於使用和質量，因為櫥櫃是持續使用多年和日常最多用的物件 。知道了廚櫃的一些基本知識，就可以去咨詢一位廚櫃設計師。一般專業的廚櫃公司都有常駐的設 計師為大家服務。 法拉盛大學點上的大型裝修材料公司Tile World就設有專門的廚櫃部，提供一條龍服務。 Tile World 廚櫃部的設計師擁有建築背景，在該行業已有十多年的經驗，代理頂級的Omega定制廚櫃，為每一位 客人免費設計廚櫃。客人只要提供基本的空間呎吋，就可通過 3維的電腦設計軟件，為客人創造出逼 真的模擬圖，配上顏色，讓客人有直觀的印象。設計師會逐步根據客人的需求和喜好作建議，直至 滿意後，才會派人去作實地測量，然後發到美國工廠去訂做。他們主要代理美加的一些知名廚櫃品 牌，有長期保修，而且價格適宜。 Tile World Bath & Kitchen Design，地址：34-17 College Point Blvd., Flushing, NY 11354，電話：718-461-2111。
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「我們提供的不僅僅是家具，而是一種品味生活美學。」 Safavieh總裁麥克（Michael Yaraghi）先生說（見圖）。 創立於1914年Safavieh至今已有百年歷史，一家百年的企業所孕 育出的不僅是一個知名品牌，更是一種對品質的堅持、對美的推 崇、對細節的講究及對生活的熱愛。被評為大紐約地區家具界的 風雲人物的Safavieh，將在Manhasset精華地段 (距Americana購物中 心西邊僅0.25哩)開設旗艦店，並於5月15日正式開幕，開幕期間（ 5/15-6/15）凡消費滿$350即可享有$100折扣。新的展示空間以銀灰 、深褐及米白為主要色調簡約大方，「體驗式情境」的展現方式， 打破陳列家具的販賣方式，讓您就像參觀畫廊美術館般，體驗該 公司為您打造的居家情境設計，挑選自己的STYLE。 在訪談過程中，麥克先生表示，在他從業的數十年間，常遇
工商服務郵箱：
文/工商記者 任一峰
到顧客跟他反應，為什麼家具在展示間看起來很美，買回家 擺設起來，看起來就沒那麼漂亮。鑑於顧客這些常見的煩惱， Safavieh特別聘有擁專業設計人員，以提供免費的室內設計服務 。麥克表示：「我們負責範圍從天花板到地板，我們擁有自己 的工程部、設計部及工藝部，針對房屋裡的任何角落，任何小 物件，我們均可以提供協助。」 身為居家生活的領導品牌，Safavieh深知，家具配置的原則 、功能、美學、舒適、實用等考量，都是影響居家環境舒適與 否的要件。所以特別與業界名牌合作如Christopher Guy，Baker ，Hickory Chair，Vanguard，Chaddock，Lee，Councill，Selva， Century，Lorts及知名設計師Lorenzo Bellini的新款Phantom系列等 。除提供多種品牌及材質的選擇外，Safavieh更有擁有義大利工 藝的專門部門接受量身訂做的家具。 此外，Safavieh還有一個非常特別團隊稱之為「白手套服務」 ，負責運送家具，並按設計方案佈置擺設。總裁麥克笑稱：「 我們甚至還收到客戶打電話來說道：我真不敢相信，你們的白 手套服務，竟然還幫我把訂購的地毯吸乾淨才離開。」麥克表 示：「要求運送的團隊戴上白手套，為的就是要確認我們負責 的範圍必須一塵不染，這就是我們的企業精神，也是我們堅持 了百年的經營理念，因為我們相信如果連細節都能做好，那更 大範圍的事情也就更無庸置疑了。」Safavieh每一件家具均以 契合生活需求為原則，與各大知名品牌合作，並擁有近100位 專業設計師，特別提醒，在Manhasset旗艦店將會有精通中文的 設計師在周末時段，駐店為華人朋友服務。歡迎前來Safavieh 作客，和我們一起構築參與您夢想家的未來生活表情。更多訊 息，請查詢網站或致電，網站：www.Safaviehhome.com，免費 電話：877-919-1010。Manhasset旗艦店地址：1649 Northern Blvd, Manhasset, N.Y. 11030。電話：516-627-4444。
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worldjournal.com 2017年5月4日 2017年5月4日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,MAY MAY 4, 4,2017 2017
布碌崙高地 紐約客熱愛 記者王靖雯／紐約報導 坐落在布碌崙大橋一端的布碌崙高地(Brooklyn Heights)一直是紐約熱門景點，不論是本地人或是 觀光客都熱愛到此一遊，眺望曼哈頓下城美麗的天 際線。最近20年，填海人工打造的布碌崙橋公園 (Brooklyn Bridge Park)六個碼頭逐步落成， 為大眾提供更多元化的休閒和文娛活動。今年 更已經在一號碼頭開放酒店，以及準備在六 號碼頭開放野餐草坪、船屋等設施，以全 面提升紐約客的生活品質和推動旅遊業發 展。
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布碌崙高地自身為一個獲市政府立法保 護的歷史建築遺址區。自1800年代起，紐 約市最富有的投資者定居該區，更因為早 在1816年Pierrepont等地主向州政府爭取之 下，該區被認可為「布碌崙村」(Brooklyn Village)，自此街區獲得清晰的規畫，修建 行人道和地下水管等基建，促成之後一座又 一座的褐砂石高尚住宅如雨後春筍般建築起 來：希臘復興、義大利、維多利亞歌德和羅馬 尼亞等各式風格，應有盡有。 而該區最常見的連排住宅屋結構和格式大致一 日 樣：一般樓高三至四層，地下室為廚房，入口占用 遊 客 部分街面，以階梯連接供僕人和廚師進出。一樓是共 在 布 用範圍，二樓是睡房，僕人住三樓閣樓，後院是私人花 碌 崙 橋 園。這些建築大部分在南北戰爭前已經落成，奠定紐約之 公園 五號 影） 後的住宅設計基本格式。而靠近海濱、在「布碌崙—皇后 碼頭 ／攝 輝 辦生日 區快速路」(Brooklyn-Queens Expressway，即I-278)之上的「 振 聚會。（記者許 布碌崙高地步道」(Brooklyn Heights Promenade)便是該社區 和布碌崙橋公園的連接點。 而布碌崙橋公園則是1950年
布碌崙橋公園為新興休閒區，遠處為布碌崙高地住宅區。 （記者許振輝／攝影） 布碌崙 橋 公 園 的 Pierhouse 與布碌崙高 地 一 街 之 隔。 （ 記 者 許振輝／攝 影） 代的產物。當時由於工業式微，市政府把超過130個工廠和 貨倉拆除，重建為13個碼頭，其中第一至六號碼頭是現今 的布碌崙橋公園範圍。2008年，在前市長彭博的支持下， 這些碼頭得到前世貿中心的泥土用作填海，擴充土地和逐 步改建成公園，吸引越來越多的公眾使用，當中包括臨時 泳池、划艇中心、溜冰場和各式球場等。 布碌崙高地社區歷史悠久、建築華美，毗鄰布碌崙下城 政經中心，往返曼哈頓交通便捷，是眾多中高收入人士的 聚居地。該區在海邊的布碌崙橋公園文娛活動發展越來越 蓬勃，地產項目目前也在穩步向前。
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布碌崙-皇后區快速道路（BQE）上方的布碌崙高地步道，遠 處的布碌崙橋連結曼哈坦下城。 （記者許振輝／攝影）
布碌崙橋公園五號碼頭開闢為划船和野 餐休閒區。 （記者許振輝／攝影）
公園附近建案 帶旺旅遊業 記者王靖雯／紐約報導 布碌崙橋一號酒店(1 Hotel Brooklyn Bridge Park)位於布碌 崙橋公園一號碼頭，面向布碌崙橋、曼哈頓下城、東河和 自由女神像美景，盡享地利。該酒店今年2月正式投入運作 ，十層高的酒店建築內有194間客房，當中包括29個總統套 房，裝潢以典雅和自然為主。除了餐廳酒吧和健身設施等 ，酒店附帶2萬平方呎的會議和活動場地，適合商務旅客訪 問。 根據該酒店網站，從普通單人床房間到豪華獨立「河屋 」(Riverhouse)，一夜的住宿費用從300元至5000多元不等(稅 前)。開業兩個多月，該酒店在網路上好評如潮。Google+上 評分獲得4.6，大部分住客表示，環境和氣氛都令人愉悅。
五號碼頭 今夏投入服務 五號碼頭的高地改建工程(Pier 5 Uplands project)進行得如 火如荼，即將於今年夏天前竣工，暑假時投入服務。當局 有意把五號碼頭打造成划艇和野餐的休閒聖地，在梯田草 坪上配有公共洗手間和活動中心，以供將來向公眾提供免 費的划艇休閒活動。 五號碼頭的高地改建工程在野餐半島(Picnic Peninsula)以 東增加六英畝的新公園草地，其中的新設施包括：船屋
（記者許振輝／攝影）
(Boathouse)、可供野餐的梯田草坪、帶有休息空間的小叢林 、雨水花園、隔音屏(以減少道路對旁邊船屋的交通噪音)、 以及在蒙塔古街(Montague Street)的一個新入口。
BQX輕鐵 連接海濱社區 由紐約市經濟發展公司(NYCEDC)和市交通局(DOT)執行 和管理的街面直通輕鐵(Brooklyn Queens Connector，簡稱 BQX)計畫獲得市長白思豪的支持，民眾日後可乘坐BQX 往返布碌崙和皇后區海濱地區，當中包括布碌崙橋公園。 BQX初步路線定為全長16哩，預計連接17個地鐵站、40條巴 士路線。BQX路線從日落公園開始，沿著布碌崙海濱向北 駛經紅鉤(Red Hook)、布碌崙高地(Brooklyn Heights)、登波 (Dumbo)、海軍造船廠(Navy Yard)和威廉斯堡(Williamsburg) 等布碌崙下城區域，直達皇后區的長島市和阿斯托利亞 (Astoria)。 民間機構「BQX之友」(Friends of BQX)執行總監劉雅婷表 示，該計畫可提升市民的生活品質。「布碌崙橋公園和登 波的文娛、藝術行業發展蓬勃，又是觀光勝地，建造BQX 將大大提升這些海濱區域的可達度，鼓勵民眾造訪。」據 悉，該計畫最快會在2019年動工、2024年投入服務，並與紐 約大都會運輸署(MTA)地鐵統一收費。
資深地產經紀：布碌崙住宅 升值率高過5% 記者王靖雯／紐約報導 擁有13年布碌崙海濱一帶從業經驗的專業地產經紀韓利 (Bryan Hanley)以自己名義創立公司，表示在布碌崙高地社區 ，一個兩房一廳單位平均價格是106萬元，中位數是103萬元 。「和大多數其他社區的市場不一樣，布碌崙高地住宅市場 存貨低、可是需求很大。交易額不是很高，因為很多業主視 之為珍寶，不願拋售。」韓利建議，該區升值潛力巨大，每
布碌崙橋與曼哈坦下城夜景。
年升值率保守估計高過5%。「業主自持能保值，投資者也 看準升值潛力隨時接貨，投資自住兩相宜。」 在布碌崙高地從事地產中介22年的Terra Development Marketing市場發展部總裁羅斯(William Ross)表示，138 Pierrepont是該區目前最貴的新型住宅：「這棟樓房是歷史 地標建築，為了嚴守紐約法規保留外墻原貌，在新設計和 內部翻新時花了很多功夫，一個窗戶都不能改裝，計畫的 複雜程度非常高，最終改建為12單位的豪華共同公寓。裡 面每個單位設計都不一樣，完全沒有重複。最大的單位有 四個睡房，占2800平方呎，最小的也有兩個睡房，占1800 平方呎，平均每平方呎價是1000到1400元不等。我們已經 出售九個單位，現在尚餘三個單位。」
買家多為年輕中高收入者
Pierrepont 街138號（左）是歷史地標建築，保留外牆原 貌。 （記者許振輝／攝影）
近期成交 房產價 類型
地址（全為Brooklyn）
價格
兩房一廳(合作公寓) 25 Remsen St APT 4
179萬5000元
兩房一廳(合作公寓) 187 Hicks St APT 4C
125萬
兩房一廳(合作公寓) 59 Pineapple St APT 2BC
120萬
四房一廳(獨立屋)
24 Verandah Pl
615萬
兩房一廳(獨立屋)
8 Warren Pl
155萬
統艙(獨立屋)
40 Orange St
425萬
統艙(共有公寓)
29 Tiffany Pl
240萬
一房一廳(共有公寓) 75 Henry St
75萬
一房一廳(合作公寓) 173 Hicks St APT 5E
48萬5000元
一房一廳(合作公寓) 100 Remsen St APT 4G
48萬5000元
資料／Zillows提供 製表／李及雋 圖／記者許振輝攝影
羅斯表示，前來的買家普遍為年輕中高收入者，一般分 兩種：一種是家庭成員老去/減少了，把祖屋賣掉，大屋換 小屋；另一種是原本住在曼哈頓下城和中城，看上布碌崙 高地的人士。「這邊交通很便利，去華爾街五分鐘地鐵， 去曼哈頓中城才15分鐘。這個社區既美麗安靜，又安全便 利，是很多人的理想居住地。不過，由於政府對這邊的樓 宇都有嚴格的建築規定，所以很少拆卸重建，地價也因此 沒有炒高很多。」
布碌崙高地住宅市場需求高。
（記者許振輝／攝影）
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THURSDAY, MAY 4, 2017
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伍爾沃斯塔樓公寓 The Woolworth Tower Residences 改造地標大樓的經典之作 築意義的建築之一。
33套公寓已經改造完成或接近尾聲。
大廈歷史
地理位置
上世紀90年代F. W. Woolworth百貨公司無 人不知，無人不曉，它是那個時代的零售 巨人。伍爾沃斯大廈就是由F. W. Woolworth 百貨公司邀請著名建築師Cass Gilbert設計， 1913年4月24日正式落成的曼哈頓標誌性建 築。開幕式是由當時的美國總統Woodrow Wilson在白宮按下了照亮該大樓的燈光。 當年是世界最高的建築物，富麗堂皇，被 譽為「空中的大教堂」，「摩天大樓中的莫 札特」。在曼哈頓一片現代的摩天大樓中， 伍爾沃斯大廈與北面的帝國大廈遙遙相對， 提醒著人們這些上世紀初的經典建築之美， 當時的繁榮，是紐約發展的活商標，有著其 迷人的吸引力。 伍爾沃斯大廈至今仍被譽為世界上最具建
伍爾沃斯大廈有極佳的地理位置，位市政 府、Tribeca以及新下城之間，是曼哈頓新的 文化和商業中心。周圍有Condé Nast, Time Inc, Dow Jones, HarperCollins,和 600個科技和創意 行業的公司，紐約的未來就從這裡開始。
配套設施 隱密安全的入口大堂位於2 Park Place（大 廈下半部的辦公室繼續使用百老匯大道上的 入口），24小時門衛，全職禮賓服務，郵件 遞送，帶管理員的停車場，自行車存放處， 游泳池，配有水療中心，包括桑拿浴室和熱 水浴缸，Gilbert Lounge休息室/娛樂沙龍（29 樓），個人健身室（位於30樓），酒窖和品 酒室。
伍爾沃斯塔樓公寓 The Woolworth Tower Residences 概括：占據該大廈上半部的29-58層， 共改造成33套公寓，面積從一臥 到全層。 售價：一臥$4.575 million起 全層單位$26.4 million起 最頂端的單位是7層的「空中城堡」 castle in the sky。 網址：http://thewoolworthtower.com
康州
伍爾沃斯塔樓公寓大廳、樣板間公寓客廳及主臥更衣間。
Stamford房產多元化
佔地一畝豪宅 沉浸人文氣息
投資回報率高 更具吸金魅力
文/工商記者 廖月端 Stamford(史坦福德)是康州的經濟龍頭城市，也是許多大公司甚至世界 500強企業總部所在地，同時比起曼哈頓的房價和租金，也是為何它有 「吸金」的魅力。再者，康州基於鄰近紐約和紐澤西，從曼哈頓中城到 Stamford不足40英里，故無疑是紐約都會區居民嚮往的另類寧靜和悠閒的 生活。 全美房地產的潛力及投資回報率，通常取決於地理位置和方便的交通， 還有人文氣息、素質以及就業機會，也是佔極大的原因。Stamford火車站 是康州和紐約人交通重要大站，直達快車班次多只要45分鐘，與長島到曼 哈頓的車程距離一樣。相比曼哈頓天價公寓，Stamford公寓相對便宜，生 活機能好且比紐約市多一份寧靜和悠閒，故Stamford成為紐約通勤一族的 新竉。 Stamford是一個多元化的城市，受高等教育的人口比例很高，治安很好 ，且市容漂亮，溶合傳統英格蘭文化與紐約現代都市文化的風格。在這裡 你既能找到與紐約大都市相匹配的文化藝術生活品質，各種頂級口味的餐 館、購物、戲劇、交響樂和芭蕾；居民享受著這裡美麗的海灘，港口，遊 艇俱樂部，高爾夫球場，網球場，騎馬，riding stable，爬山hiking trails等 在都在市中心周圍幾分鐘的距離；其高品質都市化生活吸引不同層次名人 精英、藝術家、企業高管，專業人士，白領或藍領在這裡定居，同時坐落 在市區的康州大學Stamford校區也給市中心增添了朝氣和活力，良好醫療 保健也能滿足退休一族。
位於康州Stamford佔地一畝的豪宅。
廚房採特用製櫻桃廚櫃及高檔家電。
義大利知名建築師設計 文/工商記者 廖月端 您正準備在Stamford定居或考慮投資嗎?現在就來介 紹一棟位於康州Stamford佔地一畝的豪宅，是由義大利 名建築師設計。距離康州史丹福市中心5分鐘，離紐約 40分鐘，交通便利、環境優雅，近高速公路、購物商 場、海邊、百貨公司、高爾夫球場。 房屋採用最高級建材、外形華麗、格局高雅，十年 新、佔地一畝、建坪7000呎，6臥6.5套浴衛，三車庫 ，完成土庫。室內18呎挑高天花板，開放式廚房可供 二三十人用餐，廚房採用特製櫻桃廚櫃、柚木地板、 花岡大理石檯面、Sub Zero冰箱Viking、六眼爐特製抽 油煙機；三個壁爐，室內有警報系統、中央空調、對 講機、中央吸䴤，全自動灑水裝備，後院綠地草坪花 草爭艷、涼亭可用餐，地下室有健身房娛樂室撞球臺 ，主臥室衛浴有自動按摩浴缸walking -in衣櫥等，只售 $1,650,000。讓您體驗掩映在樹林中，坐地幾英畝的莊 園豪宅，享受生活品質，歡迎電洽詢:203-832-8018。
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文/工商記者 高傑文 早在安邦保險購買華爾道夫酒店並將其改 造成豪華公寓之前，紐約的另一幢著名地標 大樓的豪華公寓改造工程已在密鑼緊鼓進行 之中。 這就是伍爾沃斯大廈The Woolworth Building，是美國甚至世界建築歷中具有崇 高地位的地標。大廈上半部的樓層（29-58 層）由發展商Alchemy Properties於2012年購 得，目標是將其改造成獨一無二的超豪華公 寓「伍爾沃斯塔樓公寓」。 為了這個備受矚目的改造項目，發展商請 來了富有改造工程經驗的著名室內設計師 Therry W Despont，盡可能保留大廈原有的 裝飾風格。由於伍爾沃斯大廈是地標建築， 改造審批的程序繁複，耗費時日，加上是地 產届相當關注的一個改造工程， 這五年來 大家只聞樓梯響，現在終於成為現實，全部
余庭歡
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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產
2017年4月27日 2017年4月27日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,APRIL APRIL 27, 27,2017 2017
威廉斯堡注入時代感，深受年 輕族群喜愛。 （記者許振輝／攝影）
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大紐約地產
威廉斯堡 看齊曼哈頓 治安黑區重生 高檔商店紛入駐 深受金融新貴喜愛
北7街臨Kent 大道一帶，許多餐廳 設有室外露天雅座，牆 壁上不乏各具特色的 壁畫。 （記者許振 輝／攝影）
記者黃伊奕／紐約報導 過去幾年中，要說紐約哪個區房地產發展最 為快速，毫無疑問布碌崙穩居寶座，而威廉斯堡 （Williamsburg）則是布碌崙的各個區域中最先脫 胎換骨的。從20世紀80年代的賣淫、燒車、販毒的 治安黑區，它搖身一變成為與曼哈頓看齊的高檔社 區，威廉斯堡的發展相當受到全球矚目。 現在的威廉斯堡是時尚的代名詞，深受年輕一族以及金 融新貴的喜愛。在這約1.9平方哩的面積內，居住了約12萬 人口。隨著過去一、兩年裡Whole food、蘋果店等高檔商家 的入駐，威廉斯堡和高檔社區這一頭銜已經密不可分。關 於這一點從你和朋友間對話能明顯感受到，當你告訴朋友 你住在布碌崙，也許對方不以為然，但如果你強調住在布 碌崙的威廉斯堡，對方眼神中閃爍的光芒能讓你自己居住 在一個不錯的社區。
昔…華裔成衣廠設點
生活好獨特
早期的威廉斯堡與高大上沒有任何關係，卻是工廠區集 中地，尤其因為與曼哈頓華埠僅僅一橋之隔，當年不少華 裔開設的各大成衣廠均設置在此地。此外，在20世紀80年 代，威廉斯堡也是有名的治安黑區，各種犯罪活動十分猖 狂。但是隨著各種高檔房地產項目的入駐，治安已經完全 得到改善，雖然當地一些政府樓內仍時不時發生一些搶劫 、鬥毆行為，但是與開發商選擇的地段已沒有任何關聯。 在很多居民心中，布碌崙威廉斯堡內Grand街、Union大道
以及East River是其南北區的畫分線，還有一部分長期居住 在威廉斯堡的居民將Flushing大道做為南部邊界。不少人居 住在Grand街以北的居民堅稱，自己居住的北邊人口密集， 住宅眾多，屬於威廉斯堡更好的一區。南區的居民則不斷 提出反駁，認為自己這邊工業區更為空曠，生活安寧清淨 。但是大量開發商不斷向威廉斯堡南區進軍，兩地的差別 的爭執也漸漸消失。但是從房價而言，北邊房價仍比南邊 房價稍高。
今…赴市區交通便捷 對於在曼哈頓上班的民眾，威廉斯堡交通十分便利，地 鐵J、M、Z線貫穿其中，前往曼哈頓下城與中城均不過15分 鐘，還有全天渡輪開往曼哈頓。但是威廉斯堡的學區卻有 些差強人意。在威廉斯堡可選擇的公立學校包括84公立小 學和50初中，過去幾年這兩所學校均在B級與C級邊緣遊走 ，此外當地還有所布碌崙拉丁學校（Brooklyn Latin School） ，它於2006年開放，接受9至12年級的學生，申請就讀學校 必須通過考試，在校必須穿襯衣打領帶，學校十分注重古 典學科。
威廉斯 堡區內如南 4街，保留 許多老式建 築的特色。 （記者許振 輝／攝影）
居民不愛奢華 就愛露天閒聊 記者黃伊奕／紐約報導 威廉斯堡是時尚、高檔的代名詞，尤其受到年輕一 代的喜愛。而這些時尚與高檔則主要來源於當地充滿 現代感與獨具品味的生活方式上。 威廉斯堡的魅力更多在於它所體現的文化，這裡的 居民不愛第五大道的頂級品牌，但會高興的花費數百 元買下一件具有時代感的二手貨。不愛奢華鑲 金的高檔場所，卻愛端著一杯咖啡坐在草 地，吹著海風，欣賞曼哈頓的天際線 。行走在街道內隨便就能發現某位 主辦方又把哪條主幹道給封了，只 為了給當地遊客或者居民提供一個 安靜坐著閒聊的休閒場所。 威廉斯堡內有美名遠揚的餐館 ，如排名第一的牛排店皮特魯格（ Peter Luger Steakhouse，上圓圖，記者 許振輝／攝影） 、備受歡迎的披薩店 Motorino（下圓圖，記者許振輝／攝影）。 也有具有特色的連鎖咖啡店藍瓶子咖啡 館等。但即使是知名的連鎖商鋪入駐 威廉斯堡，也不得不做出妥協，響 應當地的文化與特色，比如在商 鋪門口放置休閒桌椅，或者設立 露天天台等。 雖然知名商店不少，但是對 於當地居民而言，挖掘特別的隱 藏小店或者個性小物件，才是真 正受到喜愛的。這也使得位於Kent 大道90號的跳蚤市場成為最受歡迎 的集市。
威廉斯堡的藝術家跳蚤市場聚集藝術、古玩風。 （記者許振輝／攝影）
威廉斯堡大片新興公寓。 （記者許振輝／攝影）
買房好時機 去 年
地鐵暫整修 房價突下滑 記者黃伊奕／紐約報導 威廉斯堡房產因為地鐵L線關閉整修受到影響，出現首 次下滑。但是對於喜愛威廉斯堡的民眾，接下來一、 兩年卻是很好的購買機會。 威廉斯堡作為布碌崙過去幾年發展最為快速的 區域，但是去年首次出現下滑。根據Street Easy 網站公布信息顯示，自2012年起，在布碌崙整體 中等價位房屋成交平均價格為45萬元時，威廉 斯堡的平均售價就達到了57萬9384元。之後直至 2015年威廉斯堡房價一直直線上漲，達87萬9768 元，高出同一時期布碌崙區整體房價約34萬元。 但在2016年，威廉斯堡中等價位房屋平均售價下跌 至85萬元，仍高出布碌崙整體水平27萬元。 地產公司「Douglas Elliman」中介楊美霖（Edith Yang）介 紹，威廉斯堡房地產下跌一方面是地鐵線關閉受到影響， 另一方面也與當地學校表現不夠突出有關。但是喜愛威廉 斯堡的人仍舊對它癡迷不改。 有不少開發商買下當地廠房改建為住宅樓。如Berry街338 號的樓盤，據悉該項目一共有123套房屋出售，現在已經成 功賣掉一半。但在威廉斯堡由工廠房改建成住宅樓最受矚 目的應該是多米諾糖廠（Domino Sugar Factory）改建工程。 這個耗資過億的項目過去頗受波折。在2010年，Community Preservation Corp公司買下這片11畝的土地，並計畫開發出總 共2282套公寓。可是在2012年發現開發資金過於龐大，於是 轉賣給兩棵樹公司。兩棵樹公司接手後，對整個開發設計 做出一定的調整，採用獨特的大樓中空設計方案，以確保 更多的住戶能夠享受曼哈頓景色帶來的視覺美感，現在該
項目首期工程已經接近尾聲，很快500套嶄新公寓將推出。
深受開發者青睞 威廉斯堡的名氣，過去也受到很多國外的開發商青睞。 鑫苑置業在布碌崙開發的「紐約東河灣」（Oosten）項目位 於Kent街429號，是過去幾年中國開發商進軍紐約市場的代 表者之一。該項目共有200多個單位，多為大戶型住宅，主 要面向紐約的精英群體。設計戶型包括公寓、閣樓、複式 閣樓、複式樓以及聯排別墅五種類型。該項目自推出以來 大部分已經賣出，僅剩23套房屋代售中。
威廉斯堡近期售房價格 類型 統艙
地址
（合作公寓） 94 Maspeth Ave # E2
價格 56萬5000元
三房一廳（共有公寓） 260 N 9th St Apt 2B
218萬3500元
兩房一廳（共有公寓） 134 Powers St Apt 3B
116萬元
一室一廳（共有公寓） 260 N 9th St Apt 6B
93萬3900元
兩室兩廳（共有公寓） 2 Northside Piers Apt 8A 192萬5000元 一室一廳（共有公寓） 212 N 9th St Apt 2A
80萬元
多家庭房屋
420萬元
46 Grand St
兩室一廳（共有公寓） 125 N 10th St Apt N3A
120萬元
一室一廳（共有公寓） 55 Berry St Apt 2B
115萬元
（資料來源：Realtor提供，製表：記者黃伊奕）
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長島Broadhollow社區 毗鄰未美齡故居$4,580,000 Winzone Realty Inc
戴冕
天景豪苑 法拉盛地標性建築群 法拉盛 紐約下一個奢華地段
文/工商記者 高傑文 華人聚集的皇后區法拉盛，從來就不 是一個沉睡停滯的地區。不但位於每天 承載6萬名乘客的7號地鐵終點站，另有 22線MTA巴士行經此處，更有LIRR長
島鐵路車站，而且La Guardia拉瓜地亞 及JFK甘迺迪兩大機場，距離鄰近法拉 盛的Van Wyck Expressway和Grand Central Parkway兩條高速公路也僅數分鐘。 Onex Real Estate Partners總監大衛·布裡 克曼(David Brickman)表示：「交通運輸 基礎設施是法拉盛發展的動力，現在更 可經由7號地鐵連接到曼哈頓的主要商業 中心Hudson Yards哈德森碼頭。」
天景豪苑 地標建築
今夏推出
西布碌崙羊頭灣 NEPTUNE/SIXTH
法拉盛廣場 凱斯劇院 其他開發項目包括佔地180萬平方英呎 的法拉盛廣場(Flushing Commons)及其四 棟建築，其中包括300間公寓住宅、擁 有185間鑰匙房的酒店，以及佔地35萬5 千平方英呎的商業辦公室空間。本項目 亦將包括自30年前地標性建築凱斯劇院 (RKO Keith)停止營業後，在法拉盛地區 開設的第一家電影院。而凱斯劇院的原 建築將改建成擁有269個住房單位的公寓 。在2010年至2016年期間，法拉盛有超 過2,600間公寓進入房市，並預計未來四 年將另有2,750戶住宅加入房市。
多用途現代商業大樓 文/工商記者 廖月端 在西布碌崙的羊頭灣大道，目前正由 CAMMEBY發展集團，全面重新規劃和振興該地 區的繁榮，並創建一處成為康尼島社區，最重要 交通、購物、餐飲樞紐中心的地標，即將於今夏 隆重推出上市，敬請期待。歡迎公司行號、專業 人士如律師、醫生、會計，或學校、銀行、餐 館、名牌店、百貨業等進駐並來電洽詢。 NEPTUNE/SIXTH主要是辦公和商業多用途的 現代建築大樓，它即將規劃成為紐約首屈一指的 零售和商業大樓，有充足的停車位，戶外景觀和 休息區將擁有超過25萬平方英尺的佔地。在桑迪 颶風之後，康尼島社區已經更新和構建最好的 防風雨基礎設施。而CAMMEBY發展集團的宗旨 是發展社區的「建設與繁榮」，這就是為什麼 CAMMEBY總是在社區中贏得「奉獻和關懷」的 讚譽，值得您信賴。 羊頭灣的康尼島已經有著百年歷史，所以 CAMMEBY建築商對未來的發展有著長遠的計劃 ，此巨大的建築規劃不僅是地產買賣，真正的意 義是象徵著社區的進步與繁榮。此浩大的工程共 分為4個階段: 第一階段:工程位於626 Sheepshead Bay Road，共 161,000 呎包括零售、辦公、醫療、停車場； 第二階段:工程位於NEPTUNE大道西五街，共 70,000呎包括零售與屋頂停車場； 第三階段:工程位於─NEPTUNE大道西五街，共 95,000呎包括零售、社區設施及停車場； 第四階段:工程位於NEPTUNE大道西五街，共 575戶具有停車場的住宅單位。 西布碌崙黃金地段─Neptune Ave.和西6th街，位 公共交通中心點，生活機能佳，交通、購物、餐 飲十分方便，近Coney Island & Brighton海灘的島嶼 社區，即將推出1,129 - 19,298 RSF的全新高格調辦 公室，是屬於辦公和商業兩用的現代化建築設計 ，包括一覽無遺壯觀的海景，辦公大樓室內自然 採光通風，有24小時警衛和現場停車，一個路口 到地鐵。
生活機能 華麗變身
在零售方面，天景購物中心目前已進 駐至購物中心的零售商包括BJ、 Target 、Nike Factory Store及Nordstrom Rack等知 名品牌商店，並將開始逐漸引進其他來 自中國大陸的高檔品牌。
胡文忠
富豪級房地產經紀 精準介紹全紐約各類房源
文/工商記者 江佳怡 轟動2016年紐約地產界的交易，由以 購買、收藏世界藝術品聞名，在2016年 胡潤百富榜排名第44位的中國億萬富豪 ，劉益謙以2350萬美元購得曼哈頓指標 性超豪華公寓大樓One 57的一套單位， 而胡文忠正是促成該筆交易的劉益謙代 理經紀。當時胡文忠以其精準的眼光與 嫺熟的談判技巧，為劉益謙將價格談到 比賣家投資的金額還低800多萬元，可說 是2016年地產界中最廣為傳播、最划算 的豪宅成交價。 胡文忠畢業於英國倫敦中央聖馬丁藝 術與設計學院，曾在紐約的廣告公司任 美術總經理高管職位和經營個人藝術畫 廊。在美18年積累了豐富的公司管理、
運營經驗，特別是房地產專業知識和市 場實戰經驗。 胡文忠憑藉對紐約房地產市場的瞭解 ，也和傑出的律師和會計師攜手合作對 美國財務稅法、合同法、房地產相關法 律法規的深入認識，為國內客人提供詳 細的房地產資訊及深入的分析；根據客 人的實際需求，精準定位各類房源，如 優質的學區房源-利於孩子成長；華人鍾 愛的社區房源-生活便利；有增值潛力、 租售比高的房源-投資回報；以及用於酒 店等商業投資房源以及投資移民專案， 幫助客人落地美國置業、留學、投資及 移民計畫。 胡文忠主要經營全紐約，包括曼哈頓 、布魯克林、皇后區，和佛羅里達州。
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對於開發商而言，令人驚喜的是整體 面貌的奢華轉變。豪華單位擁有如遛狗 場、水療服務、游泳池、健身中心、籃 球場及修禪靜坐室等各種高檔設施，而 必須配以高檔價位。根據Modern Spaces 房地產經紀公司之創始人兼首席執行 官艾瑞克·貝納姆(Eric Benaim)表示，法 拉盛的公寓價格目前每平方英呎約為 $1,100至$1,150之間，而曼哈頓公寓的每 平方英呎價格則在$1,800至$2,000之間。
零售方面 品牌擁入
引領法拉盛走向現代化豪華住宅的天景豪苑二期，第一幢已經落成交吉。
地 標
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知名開發商Onex所打造的天景豪苑 (Sky View Parc)，正是這些重組社區項目 中的重要一環。這項大型綜合開發項目 包括佔地75萬平方英呎的天景購物中心 ；佔地5萬平方英呎、擁有各類專科診所 的天景醫療中心(Sky View Wellness)；共 有 448個住宅單位的天景豪苑一期三棟 豪宅大廈；以及目前正在興建、將有743 個豪宅單位的天景豪苑二期The Grand at Sky View Parc。
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胡文忠（Jeremy Hu）
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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產
2017年4月20日 2017年4月20日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,APRIL APRIL 20, 20,2017 2017
- 改插題 2
自然歷史博物館 韻恬分機
大都會歌劇院 中央公園 西側高價位的 公寓住宅比比 皆是。圖中 左為The Majestic，右為 San Remo。 （記者許振輝 ／攝影）
2 7 1 2 West End Ave兩側公寓住宅。
（記者許振輝／攝影）
大紐約地產
(美聯社)
(美聯社)
上西城超優生活機能
在中央公園運動 自然歷史博物館、林肯中心賞藝術 還能漫步哈德遜河畔 記者俞姝含／紐約報導 曼哈頓上西城(Upper West Side)在喧囂的曼哈頓 鬧中取靜，也是紐約市最具文藝氣息的區域之一。 居民早起可在中央公園晨跑遛狗，順路欣賞美國自 然歷史博物館(AMNH)，下午去哈德遜河邊呼吸新鮮 空氣，餓了就走進高雅的餐廳享受美食，夜幕降臨 時可到林肯藝術中心聽一場演奏會，這樣令人嚮往 的生活只有在此能體會。
電影，更能讓遊客在海登天文台的展覽中仰望群星。美國 最古老的猶太裔集會處Shearith Israel、時代華納中心、Masa 壽司名店、法國餐館Per Se等餐廳等多種元素將位於中央公 園西的生活側打造得豐富多彩。在中央公園西路行駛的B和 C線地鐵，在百老匯大道穿行的1、2、3號地鐵，以及多條 公交車路線方便了此處居民的通行。
文藝風濃 朝聖者川流不息
田園詩一般的中央公園西路(Central Park West)貫穿公園南 北，造就了曼哈頓最壯觀的街景，上世紀的偉大建築師留 下無與倫比的作品。從The Century、San Remo、The Majestic ，到The Dakota，獨一無二的豪華公寓大樓接踵而至，一 個多世紀以來，入住中央公園西路的標誌性建築儼然成為 邁入紐約精英圈的標誌。從著名演員，音樂家和作家到商 業和媒體大亨，權貴名流等紛紛湧入中央公園西邊的知名 公寓。二戰以後，中央公園西路的新興豪宅也延續戰前傑 作的光輝，2007年完工的43層「中央公園西路15號」(15 Central Park West)已經成為紐約市最負盛名的豪宅。 得天獨厚的地理條件成就中央公園西路的輝煌，標誌性 建築美國自然歷史博物館展出恐龍化石、自然主題的IMAX
林肯中心更為上西區帶來濃厚的藝術氣息，擁有林肯藝 術中心、大都會歌劇院(The Metropolitan Opera)、紐約市芭蕾 舞團(New York City Ballet)以及茱莉亞學院(Juilliard School)等 藝術殿堂，是來自世界各地的文藝愛好者的朝聖之地。 百老匯大道走廊(Broadway corridor)也有諸多著名的二戰 前公寓樓，包括百老匯大道2109號的Ansonia Court、磚房庭 院樓宇The Belnord和共有公寓The Apthrop等。戰後建築也 碩果累累，有79街101號Park Belvedere和西83街225號的The Bromley等。不少知名藝術家、音樂家、作家和知識份子都 曾在此居住。作曲家歐文‧柏林(Irving Berlin)、演員格洛麗 亞‧斯旺森(Gloria Swanson)、爵士音樂家邁爾斯‧戴維斯 (Miles Davis等曾都是此社區居民。紐約市第一浸信會教堂 (The First Baptist Church in the City of New York)等也為此區添 加宗教氣息。 此外，風景如畫的哈德遜河也吸引眾多紐約人居住。河 邊路(Riverside Drive)社區分為南北兩列，70街以北為優雅的
上西城社區的生活機能豐富，非常適合居住。 （記者許振輝／攝影）
常春藤名校哥倫比亞大學帶給上西城濃厚文化氣息。 （記者許振輝／攝影）
壯觀建築 紐約精英圈標誌
二戰前公寓樓和豪宅，通往林肯中心西側的南部區域則有 川普(Donald Trump)和開發商Extell Development Co.打造的光 滑的現代塔樓。從90年代後期開始，河濱南部受到開發商 青睞，在河濱大道(Riverside Boulevard)200號、180號220號等 地鱗次櫛比地蓋起46層、40層和49層高樓。
上西城近期售房價格 類型
地址
價格
兩房一廳(共有公寓)
127 W 82nd St APT 3A
122萬5000元
兩房一廳(共有公寓)
124 W 93rd St APT 4C
120萬
一房一廳(共有公寓)
215 W 95th St APT 10J
94萬9000元
一房一廳(共有公寓)
43 W 61st St APT 14D
124萬5000元
統艙(共有公寓)
161 W 61st St APT 10D
59萬
統艙(共有公寓)
100 W 89th St APT 7H
79萬5500元
兩房一廳(合作公寓)
46 W 71st St APT 1B
95萬
兩房一廳(合作公寓)
304 W 89th St # 1A
99萬9000元
一房一廳(合作公寓)
60 Riverside Dr APT 3C
72萬5000元
一房一廳(合作公寓)
20 W 72nd St # 50
474萬9000元
統艙(合作公寓)
20 W 72nd St # 140
738萬
統艙(合作公寓)
304 W 75th St APT 9F
內容：Zillows提供
35萬 製表：記者俞姝含
曼哈頓上西城地理條件優越，有享負盛名的林肯中心等藝術中 心。 （記者許振輝／攝影）
豪華公寓轉型 吸引華人買家 記者俞姝含／紐約報導 上西城(Upper West Side)地理條件優越，不僅擁有久負盛名 的博物館、音樂廳，更毗鄰常春藤名校哥倫比亞大學，擁有 頂級私校三一學校(Trinity School)，被視為紐約市最具文化氣 息的區域。據房地產公司Zillow最新地產報告顯示，上西城 房產市場的售價中位數為179萬5000元，讓多數 人望洋興嘆，但相比上西城輝煌的房市 歷史而言，市場慢慢轉型，年代久遠的 豪華公寓逐漸收起傲氣，反而為華 人買家提供機會。 上西城的居民區多為豪華共 有公寓(condo)、合作公寓(coop)以及連棟屋(townhouse)，據 房地產網站Zillow日前的分析 顯示，上西區正在銷售的房 產價格中位數為179萬5000元 ，從2010年起呈逐年上升趨 勢，但在2016年開始下滑， 房產銷售價格中位數為每平 方呎1860元，而出租價格 中位數是3500元，比紐約 市出租價格中位數2950元 高出不少。
上西城新興的Waterline Square項目給社區帶來生 機。 (記者俞姝含/攝影)
銷售樓盤 40%以上降價 據彭博社(Bloomberg)研究報告顯示，由於全新豪華開發案 增多、轉售價降壓低，曼哈頓各社區的買家開始有更多與賣 家談判的權利。激增的租賃市場也使得房東拋出更低的房租 ，租戶因此更有底氣延遲購買房產，或爭取更大折扣。不少 曼哈頓社區面臨40%以上銷售樓盤降價的現狀，其中上西區 有42%銷售房屋在打折，上東區也有45%銷售房屋打折。 「紐約市房地產市場正在調整，將為華人買家帶來大量機 會。」紐約房地產經紀公司柯可蘭集團(Corcoran Group)旗下 的Sara Gelbard-Paul Kolbusz Team資深房產經紀人Paul Kolbusz 表示，上西區的房價的確有所下降，賣方近年來變得更現實 。柯可蘭集團報告顯示，2016年第4季度，集團在西區銷量 同比下降31%，交房量為493。存量比2015年第4季度增長7% 至872個住宅單元。銷量下滑與存量增長導致了6%的供應月 數增長，達3.5個月，但依然保持供應不足態勢，待售天數攀 升8%至90天。但西區新開發項目定價大幅上漲，中位數價格 比去年增加45%，達到325.3萬元，均價上漲28%至347萬元。
賣方支付成交費 有惠買家 房產經紀人洪正陽表示，上西城有大量二戰前建築和合作 公寓，新開發項目較少，但也有如哈德遜河邊斥資23億元的 三幢連體豪宅Waterline Square等項目，為上西城房產市場增 添活力。由於高價共有公寓正在轉型，One57大樓等豪華公 寓減價銷售，其他樓房也提出有賣方支付成交費用(closing cost)等優惠，對華人買家而言是好機會。
老式公寓樓遍布上西城。
(記者俞姝含/攝影)
不是投資首選 但宜居 蘇富比國際地產行的房產經紀陳怡指出，上西區越靠近 中央公園價格越高，其中60街至70街區域房價最高，「上 西城新房子少，不是投資的首選地點，但居住環境非常好 」，2000年初時上西區興起不少新建統艙(Studio)，此後隨 著民眾購買能力的提升，買房的民眾傾向於一室一廳或更 大的新房子。知名房地產公司(Douglas Elliman Real Estate)的 房產經紀人孫國義也說，上西城的交通便捷，適合民眾自 己居住，加上華人買新樓的意識，新房源開出就有不少華 人買家蜂擁而上。
(更多地產訊息，請見今日F1)
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樓盤？如何在華人聚集的法拉盛黃金地段尋找辦公單位？遇 到建築設計問題，該如何解決？
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可彈性分租或改為文藝教室 具投資價值 文/工商記者 梁起華 位於法拉盛41 大道近圖書館的 「麥德盛大樓」 其頂樓(閣樓)現有 一1500呎辦公文 員空間可出租， 是想要尋找辦公 桌、辦公室、藝 術教室或各種文 員用處的單位理 想的地方，全部 面積歡迎個人或 公司行號全租或 分租。 該空間可彈性調整。 法拉盛地區目 前寸土寸金，對於許多剛起步的專業單位，例如律師、 會計師、旅行社、房地產經紀人等，通常只需要一兩張 書桌和齊全的軟硬設備如影印機、電腦等自己的小企業 ，即可開業運轉工作，但是要兼具地點、地租與彈性空 間，那麼位於41大道上的麥德盛大樓是個可以考慮的地 點。 該大樓一共10層樓，目前包含律師樓、駕駛學校、會 計師樓、貸款公司、美容學校各種文員行業都有，是一 間標準的辦公大樓，而位於頂樓的閣樓居高臨下，有落 地窗風景，佔地超過1500平方呎，所有軟體設施已經具 備，除一般文員設備之外，空間還可隨時配備表演式三 角鋼琴、大螢幕電視、卡拉OK影音系統和課桌椅及白板 ，可隨時改為舞蹈教室與正常上課教室。 大樓管理公司目前正向有意承租辦公的業主招手，以 承租大面積的承租戶為優先考慮，歡迎有投資眼光的承 租戶全面積包下後分租辦公桌。 該大樓就位於41大道上(長江超市往上走兩分鐘)，距 離長島鐵路、緬街地鐵站、法拉盛圖書館都只有步行不 到5分鐘的距離，對面就是百利停車場，停車方便、易達 性高，方便前往洽公的各地來賓。地址：136-31 41Ave., #PH, Flushing, NY11354，查詢電話：718-915-0890。
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一棟商業樓，在2016年9月被舉報有外牆脫落現象，當時 事態嚴重，NYFD出動了四部消防車，為防止意外及行人 安全，封閉了附近的街道，並責令屋主立即整修。事後 屋主馬上找到了一家工程師解決此事，屋主每月支付逾 $4000元的腳手架費用保證行人的安全，但直到年底也沒 有實質性的進展，並且由於沒有按時出庭，法庭一直增加 罰款，直到今年2月份事務所接手，罰款已經從$800升到 了$5000。接到這類型的案例， 該公司在第一時間馬上著 手各項工作，包括圖紙設計、申請、審批、檢查，重新約 見上庭時間。最終經過設計師的努力，3月底成功的將違 規清除掉，並且在法庭上將對屋主的罰款從$5000降到了 $600。 張小姐強調，以上案例的重點不是數字，而且事務所 的理念：不論大小案例，公司都從屋主的角度出發，以 豐富的知識和經驗竭盡全力的為客戶解決問題、滿足客 戶的要求。長江建築設計事務所皇后區辦事處地址:14-27 Broadway, Astoria, NY 11106，曼哈頓總公司:130 East 107th St. NY, NY 10029，華語專線:917-770-5192, 917-470-2472。
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長江建築設計事務所積極參與社區的建設，促進社區的 發展，South Asia Adult Center就是事務所參與的一個非 盈利的社區項目之一，旨在為社區的老人提供一個溫暖之 家。
文/工商記者 鍾淑美 長江建築設計事務所是一家由前房屋局資深檢察官 Ashraf Ali創立的集建築設計，結構設計，設備申報以及處 理相關違例事務的綜合性建築設計事務所。應廣大僑胞要 求，於日前在皇后區成立辦事處，也由知名設計師華裔張 小姐主理，以便提供更好服務。 MD Ashraf Ali根據自身二十多年的從業經驗結合紐約這 座大都市的人文居住特點，在建築設計方面不僅實現其本 身的功能性、實用性，並且考量不同社區的人文條件、生 活習慣，以及社區環境等多種因素，確保其理念在設計及 建造中得以貫徹，完整的體現建築設計的整體概念。 Ashraf Ali做為房屋局資深檢查官，經歷和處理過不計其 數的案例，深知大部分屋主對於相關建築法律法規鮮少知 曉，面對突如其來的違規罰單往往不知所措。長江設計事 務所的宗旨在於為社區創造良好的居住環境，為客戶及時 、有效的解決問題，優勢體現於：在關於各種違規、違例 的案例中總是能抓住重點，有效、快捷的解決問題，並盡 可能的幫助屋主減少損失。張小姐舉一個最近的小案例：
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●伴隨紐約市地產發展，如何投資毗鄰哈德遜河的新州豪華
盡享哈德遜河美景及天際線 8分鐘即到曼哈頓
文/工商記者 江佳怡 位於新州威霍肯鎮(Weehawken)，Avora面對新澤西哈德 遜河景、帶著令人屏息的曼哈頓中城天際線，這個全新11 層樓、設備完善舒適的豪華公寓大樓(見圖)，從建造前的 銷售就引起買家高度興趣，第一期高達95%快速銷完。 為回覆強勁快速的銷售力道與來自哈德遜河兩岸持續的 需求，開發商Landsea已經開放Avora第二期，總共有184戶 從一房、二房、及三房的頂級住宅單位。理想的地點，步 行就可以走到皇家港口，提供特便利只要8分鐘即可到達 曼哈頓的交通時間。目前所剩的單位價格從80萬到4百萬 以上，預計2018年第一季就可以開始入住。 Landsea公司的行銷與銷售資深副總裁Gabe Pasquale表示 ，「Avora吸引那些欣賞喜愛Avora非凡的濱河環境、壯觀 視野、現代感設計、高檔裝飾及渡假村感設施的買家。 」「通勤方便也是一個強勁的吸引力，居民只要步行就可 以走到渡船港搭船到曼哈頓中城與下城，也有輕軌火車可 到鄰近的黃金海岸地區，如霍布肯市(Hoboken」及澤西市 (Jersey City)。」 Acora現代設計是由世界知名的建築師IBI集團所創建， 其設計了一個多層次、後退的設計，最大化顯現該建築物 的臨河位置與曼哈頓中城與哈德遜河的狀麗景觀。 一房、二房、三房及限量銷售的頂層樓中樓(duplex Penthouses)，帶有當代美學的時尚線條感與現代設計感。 吸引人裝飾與設備，包括9呎高的天花板、不鏽鋼設備的
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2017年4月13日 2017年4月13日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,APRIL APRIL 13, 13,2017 2017
曼懿
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Central Park Tower 432 Park Avenue
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川普大樓
新建中的53W53公寓大樓
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(記者許振輝／ 攝影)
曼哈頓樓市 量價雙漲 市場回暖 共有公寓、合作公寓總成交額增加
記者陳小寧／紐約報導 隨著總統大選結束，對樓市持觀望態度的買家和 賣家也都重回地產市場。數據顯示2017年第一季， 曼哈頓的樓市相較於去年有回暖趨勢，主要體現在 二手房的成交量大幅增長，較去年同期增長7.7%； 平均價也有所上漲。此外，更多房屋掛牌求售，預 計房地產市場將趨熱絡。 根據地產公司「Douglas Elliman」2017年第一季的 報告，曼哈頓的共有公寓和合作公寓(co-op) 銷售總成交額有所增加，總成交 數為2892件，較2016年 西邊豪華公寓大樓。 第四季度增加 (記者許振輝／攝影) 0.8%
。平均售價較2016年同期增長3.8%。
二手房 成交量增長 所有銷售房屋中，二手房占市場總額的84%，總成交額為 2429件，較去年同期增長7.7%。正在出售的房屋數也較去年 同期增長了4.2%，達4859件。而市場消化在售住房的時間也 從去年的6.2個月減少至六個月。二手房的中位價為95萬元 ，與去年同期持平。平均價增加3.2%，達到158萬6247元。 每平方呎的價格也增長4.1%，為1495元。 針對中低端市場，平價的小戶型十分受買家青睞。其中， 合作公寓中，一臥公寓的交易量占46.4%，第二名為兩臥公 寓，占市場的24.7%。對於共有公寓，一臥的成交量占37.2% ，兩臥的成交量占32.1%。
新建樓 中間價大漲 另外，競價購買的趨勢有所擴大。其中，有16.1%的統倉 (Studio)的成交價高於掛牌價，有8.7%的三臥套房 的成交價高於掛牌價。用全額現金支付 購買住房的站市場的42.8%，較 去年同期下降2.3%。 432 Park Avenue 占有市場 筆直聳立在樓群中。 份 (記者許振輝／攝影)
額16%的新建樓房，2017年第一季總成交數較去年同期下降 25.4%，為463件，房屋中間價卻大漲4.9%，達273萬4510元 。隨著越來越多的新建樓盤投入市場，許多新建大樓都出現 打折出售的情形，相較於去年同期的1%的平均折扣比率， 本季的新建房屋價格折扣比率平均為3.1%，但相較於2016年 第四季度的6.9%，有所下降，說明了市場有回暖趨勢。 報告指出，2017年第一季曼哈頓高端房產均價430萬元， 比去年同期下降了3.4%。 但是，高端房產的中間價卻攀升至5.1%，達到697萬5006 元。另外，對於高端市場房屋的庫存量有所減少，這與整體 市場的庫存量上升的情況相反。 曼哈頓豪宅投資置業專家姜穎(Julia Jiang)表示，Douglas Elliman的報告一直都是業界十分權威的報告。2017年第一季 的報告中，許多成交案是在2016年年末，或是更早簽約的。 而對於新建的住房，許多人兩年前就已經簽訂好價錢並在最 近正式過戶。她指出，2017年曼哈頓的市場持續蓬勃，今年 3月，有43%的共有公寓的成交價格等於或高於掛牌價。成 交案中，新建的共有公寓占市場總額的20%，市場十分強勁 有力。 曼哈頓高級地產投資顧問任寰表示，曼哈頓價格在400萬 元以下，中低價位的房地產市場一直在蓬勃發展，也受到了 不少中國投資者的青睞。她指出，雖然現在從中國來的資金 量減少，但投資人數卻沒有減少，大家都希望能夠在寸 土寸金的曼哈頓擁有房產。其中，以較低價位、 投資房的買家居多。另外，隨著更多新 大樓在今年和明年相繼完工， 曼哈頓的樓市將會更 熱。
拚高度
億萬富豪大道 記者陳小寧／紐約報導 曼哈頓中央公園南側的57街有著億萬富豪大道(Billionaires Row)之稱，因為這條大街集中全球最奢華的幾棟豪華公寓 摩天大樓，包括著名的One 57和公園大道432號，構成曼哈 頓的天際線。預計今年至後年，還有多棟樓如中央公園南 220號、西57街111號、中央公園大廈(Central Park Tower)陸續 完工，將成為億萬富豪大道的新寵。 在2011年，曼哈頓第57街還不能稱為億萬富豪大道，公寓 平均售價為157萬元。但是，到了2014年豪華公寓樓One 57 建成後，使這一地區一躍成為富豪聚居區。截止2017年第一 季度，One 57公寓的平均價格已經飆升至1943萬元，三年多 翻了6倍多，打響了「億萬富豪大道」的稱號。2015年初， One 57中的一套頂層公寓以1.005億元出售，打破當時房價紀 錄，成為紐約市有史以來出售最貴的公寓。
90層One 57 外牆像瀑布 One 57大樓高達1004呎，共90層。2014年建成時是紐約 市最高的公寓樓。該大樓座落在曼哈頓中程黃金口岸， 位於西57街157號。臨街為卡內基音樂大廳，離中央公園 公園僅兩街之隔。大樓由法國著名建築設計師Christian De Portzamparc設計。外牆的形狀靈感取自瀑布，遠處看像是水 波從天而降傾瀉下來。登上此樓望去，帝國大廈、洛克菲 勒中心彷彿就在眼前，而中央公園、自由女神、紐約中下 城美景、哈德遜河的景色盡收眼底。 除了地理位置上的優越，One 57的設施也絕不含糊。每個 房間都配有特大的落地窗，可欣賞迷人的景色，由於住宅 位於柏悅(ParkHyatt)酒店上方，住戶可以全面享受酒店的高 檔設施和服務。住宅設施還包括24小時門衛、放映和表演 場地、室內游泳池、圖書館、瑜伽館、Spa館和私人健身中 心。
432號摩天樓 享私人設施 當人們還在讚嘆One 57高不可攀的奢華時，位於曼哈頓56 街和57街之間的公園大道432號摩天大樓再刷新One 57的眾 多紀錄。這座大樓2015年建成，高達1396呎，是西半球最高 的住宅樓，共96層。 截止2017年3月，公園大道432號的平均售價為3484萬，每
平方呎高達7688元。去年頂層最 貴的公寓成交價高達8766萬898元。該項 目的設施由烏拉圭建築師拉斐爾‧維諾利(Rafael Vinoly)設計。為了接收到最充足的陽光，大樓的所有窗 戶都為10呎x10呎，房間挑高12.6呎，打造天空中盛大的莊 園生活體驗。與One 57一樣，公園大道432號矗立在曼哈頓 的天際，俯瞰中央公園、曼哈頓和大西洋。公園大道432號 提供了總面積達3萬平方呎的私人設施，供僅125戶的住戶享 用。其中包括私家餐廳、用於進餐和舉辦活動的戶外庭院 、75呎長泳池、健身中心、圖書館、酒廊和娛樂場所等。
西57街111號
最瘦摩天樓
今年位於這一區域的另一在建大樓中央公園南220號也即 將完工，65層的高樓將提供100個住戶單位。這座樓盤作為 曼哈頓最為神秘的樓盤之一，銷售工作一直沒有對外公開 ，但價值2.5億元的公寓已經被卡達(Qatar)的富豪購買。在明 、後年，億萬富豪大道上另外兩座摩天大樓西57街111號、 中央公園大廈也十分值得期待，這兩座大樓的高度預計都 會超過公園大道432號。其中，明年完工的西57街111號將為 1438呎，預計成為「最瘦」的摩天大樓，最寬的地方僅為60 呎。即將在2019年完工的中央公園大廈高度預計為1550呎， 成為最高的住宅樓。 曼哈頓高級地產投資顧問任寰表示，2008年金融危機後， 來自於中東的石油大亨、以及歐洲、巴西和俄羅斯的富豪 前來購買豪宅，也開始有不少華人客戶大手筆買下這一區 域的豪宅。這幾年，國際局勢有了變化，經濟局勢不穩定 ，許多高端客戶開始持觀望態度，這一區域去年交易有縮 水情況，價格也有折扣。許多大戶型的房子被拆成小戶型 ，面向更多中產階級，價格上有下降趨勢。但是，這些豪 宅質量品質沒的挑，甚至有人形容「全美國一半的金融交 易都是在這裡完成」，彰顯億萬富豪大道仍是世界上富豪 雲集的社區。 曼哈頓豪宅投資置業專家姜穎表示，興建摩天大樓是一 種熱潮，從2012至2015年尤其突出，市場吸收十分迅速。而 這股熱潮逐漸減緩並不代表需求減弱。由於目前這種豪宅 的開發申請每年再減少35%，這些豪樓將會是此時代曼哈頓 獨一無二的產物。
拚長度
U型樓設計圖。 (取材自Oiio官網)
大彎U型樓 記者陳小寧／紐約報導 寸土寸金的曼哈頓豪樓越蓋越高，形成紐約市獨特 的天際線，滿足人們對居住雲端的夢想。由於曼哈頓 對建築有限高要求，知名建築工作室Oiio另闢蹊徑， 想出在億萬富豪大道建造名為「大彎」(The Big Bend) 的U型大樓，如果設計成真，這將是世界上「最長」 的大樓。 根據設計圖，這座摩天大樓細長彎曲，呈倒U型。 外觀簡約大方，大樓全長4000呎，由兩座2000呎高的 主樓組成，頂端連接成拱形，兩樓中間將會相通，還 會有電梯連接。Oiio發聲明表示，「大彎」U型大樓 追隨紐約市興建摩天大樓潮流，有鑑於曼哈頓對建築 有限高要求，「為何不用長度來替代高度？」 這座大樓「兩條腿」將跨過一座歷史建築，「擠進 」兩邊的空地中。建成後的大樓，將與One 57、中央 公園大廈、西57街111號和公園大道432號一同矗立在 57街的億萬富豪大道上，改畫曼哈頓的天際線。 不過，「大彎」面臨的最大挑戰是電梯如何運作， 因樓頂彎曲，電梯需要實現循環、彎曲和水平運行。 該公司表示，會慢慢找出解決方式，新概念雙軌電梯 可以實現樓頂和樓底的兩端連接，使得電梯循環運行 。目前，Oiio正在尋找投資人，希望「紙上談兵」能 成為現實。
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文/工商記者 梁起華 服務辦公室分別位於法拉盛與曼哈頓的「陳永 輝律師事務所」，專精房地產買賣合約辦理、各 類移民與兼辦刑事訴訟案件，陳永輝律師兼具有 多元學術背景與跨國際知識產權和專利權的獨特 法學背景，值得您的信賴。 陳永輝律師生長於福州，畢業於上海交通大學 電機系，來美國深造後取得卡多索法學院法學博 士(J.D.)資格，在法學院期間，還擔任過法學評論 編輯，專負責審核美國各重要法學論文的期刊， 加上他的電機背景與目前在紐約某大學擔任終生 教授，使得他的資歷兼具有產業與學術雙重資 格。 陳永輝律師事務所目前主理的第一項業務就是 房地產買賣的過戶與所有文件審核，陳永輝說過 兩年中國政府嚴格控管國內資金大量往美國或其 他國家外流，造成許多在美國購買房產的中國移 民，在購買時遇到一些問題。根據他所經辦的幾 件案子，有些買家在提供購買意願後，先下了一 成的訂金，這時錢或資金卡在中國出不來，造成 最後房子買不成、訂金也拿不回的損失。陳永輝 說這種案子目前發生的相當多，身為專業的房地 產律師，其實是可以有所作為的，只要能夠提供 不可抗拒的因素證明，其實是可以把那一成訂金 徵收部分或全部拿回來的。 該事務所目前的第二業務則是各種移民案件處 理，尤其目前美國新總統川普上任後，大家關注 的投資移民改革法案，將於4月28日於美國國會來 投票決議，不過陳永輝律師說目前美國還有許多 更大的法案，包括最高法院大法官任命案和各種 更大型的決議，他認為投資移民改革在4月28日大 限日期後，還有可能要再延下去。
文/工商記者 李思嫺 位於長島花園市(Garden City)的Blodnick Fazio & Associates P.C.律師事務所是一家擁有9位律師、陣容堅強、實力雄厚的 律師樓。該事務所的高開颺律師是唯一的華裔律師，能以中 文提供免費諮詢。 Blodnick Fazio & Associates律師事務所是分別由Edward K. Blodnick律師樓及Thomas R. Fazio律師樓在2011年合併而成 。合併前兩家律師樓均已執業多年，合併後擴大編制，現 有9位資歷深厚的律師團隊提供服務。畢業於Brooklyn Law School法學院的高開颺律師於2015年加入該事務所，並在求 學期間在此實習工作，年輕幹勁十足、上庭經驗豐富、工作 效率極高，因此畢業後被該事務所高薪網羅。 在經手的案件中，高律師特別擅長建築糾紛、商業合同糾 紛等事項。他經手過許多屋主及裝修公司之間的訴訟。其中 一例他代表一家裝修公司成功地撤訴14項指控中的12項。另 外一例則是代表學校及工程公司聯合控訴分包商，現在已進 入法律程序。高律師指出顧客通常缺乏足夠的資料呈堂，為 了能夠爭取成功，他及律師團隊會投入大量時間深入調查， 抓住所有的細節，把版圖拼整提出最佳的事證物證。 另外他還處理過幾件雇員挪用及偷取公司的金錢、器材設 備、及顧客名單等糾紛訴訟。由於雇員通常是經過多年次數 頻繁的搬運方式偷錢，等東窗事發時多已經過很多年了。因 此在收集證據的過程中相當不易，而偷竊公司機密文件及客 戶名單，拿去再自立門戶、陷原雇主於不義的惡行，往往是 傷害最大的。高律師及團隊都能從中抽絲剝繭、搜集事證物 證來為顧客爭取應得的正義及公道。 高開颺律師在國際貿易糾紛方面也有豐富經驗，他曾處理 過進口商貨品被海關扣押，或者客戶上了FDA的黑名單的棘 手案件，能在最短時間內解決客戶的難題。其他服務項目還 包括：公司成立/買賣、誤醫誤診事故、股東股權協議、房屋 買賣、遺產計劃、房東房客糾紛等等，歡迎詳詢。該律師事務 所位於長島花園市的法庭旁邊，佔有地理之便，方便遞狀，提 高效率、縮短時間，也自然降低費用。
文/工商記者 洪雅菁 美國律師樓位於法拉盛市中心，在納蘇郡和紐約 市均設立有辦公室，專精房東房客糾紛。該律師樓 在案件啟動之前，會告知委託人案件所需的所有費 用，並且處理的案件由始至終只收固定費用，不再 有任何隱藏的費用。 也就是說該律師樓採取一次性收費，而非按出 庭時間收費。無論出庭的次數和時間，無論案件 審理時間長短，該律師樓都將確保一次收費的標 準。更重要的是，該律師樓是由資深律師ANGELO PICERNO本人親自出庭，而不是委派給其他律師。 由於該樓99.9%的案子都是代表房東的案件，所以 更有足夠的經驗去受理該類型的案件。 該律師樓表示，遇到有問題的房客，首要是需要 一位強有力的律師，協助儘快驅逐問題房客。美國 律師樓一旦受理申請，便會馬上開始進行驅逐程 式，不會有任何的延遲。 該律師樓並表示，如果您已經有一個案子拖了很 長時間還未解決，並且已經有律師代理但是卻上庭 多次無果的話，您可以帶上您的案件至該律師樓進 行免費評估。 該律師樓堅信房東應該拿回自己的兩項最基本的 權利：1、租金。2、房子的所屬權。更重要的是該 律師樓關注客人對案件處理的感受、收費合理、無 額外出庭費及無附加費，同時這也是該律師樓可以 不斷成長的主要因素。 美國律師樓精辦紐約、新澤西及聯邦刑事案件、 房東房客糾紛、刑事出庭辯護、攻擊襲擊案、販賣 假貨案、賣淫案、非法按摩、酒醉架車案、各種建 築違規及交通罰單、無/有爭議離婚、分居協議及 分居糾紛、意外傷害的索賠、房地產及契約交易、 民事訴訟及商業糾紛訴訟。
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2017年4月6日 2017年4月6日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,APRIL APRIL 6, 6,2017 2017
川普總統童年舊居為1940年代都鐸式建 築，已幾度易主。 （記者許振輝／攝影）
大紐約地產
川普總統童年時期，與父母居住在Midland Parkway的一棟兩層樓房子。 （記者許振輝／攝影）
名人效應
川普出生舊居 高價易主 記者牟蘭／紐約報導 隨著新總統川普上任，他在紐約 曾居住過得幾處房產也隨之走紅。 位於皇后區牙買加莊園(Jamaica Estates)的「川普出生屋」以214萬 元被一名神秘的中國女士於3月23日 拍得，資深房產經紀表示，該價格 高出市價超過50%，僅因川普的名人 效應，而附近房屋在近期內並無大 幅上漲；而川普的名人效應或改變 投資者以自住為主的需求，或吸引 更多民眾對該區房屋進行投資及他 用。 這棟獨棟洋房位於牙買加莊園威爾罕坊 (Wareham Place)85-15號，由川普地產開發商 的父親建造，川普自出生後同父母及四個兄 弟姐妹生活到他四歲，又搬離到附近米德蘭 大道 (Midland Parkway)一棟較大的房屋，直 到1971年才搬到曼哈頓居住。與川普日後的 居住的貝弗利山莊(Beverly Hills)極具奢華風 格不同的是，該房有2500平方呎，共有五個 臥室和四個半衛生間，並在客廳配有硬木地 板和壁爐，但沒有川普喜愛的大理石入口或 鍍金裝置。 自川普搬離後該房幾經易主，「川粉」 地產商戴維斯(Michael Davis)於去年12月從 艾薩克 (Isaac)和克勞迪亞‧凱斯坦柏 (Isaac Kestenberg)夫婦手上購入這棟屋，原本叫價 165萬元，後以139萬元成交，兩夫婦賺取近 60萬元。戴維斯在川普上任後又將該屋以 214萬元轉手賣給神秘客，獲利超過50%。 據「紐約時報」日前報導，房地產公司「 Paramount Realty USA」拍賣該屋時，競拍者 幾乎全為中國人，該神秘女子為隱藏身分以 成立不久的「川普出生屋有限責任公司」 (Trump Birth House, LLC)購買該屋。而經手 川普舊居的湯學武律師於29日及30日向記者 表示他已簽訂保密協議，不能透露買家和此 次交易的任何資訊。 居住在該棟別墅對面的Fakherdag Obeid表 示，約三月前，就有多位華人造訪該地。她 指出1月末時，一輛黑色的豪華轎車停靠在 自家對面，幾名華裔男子進入川普故居。其 中一名中年男子按響她家門鈴詢問當地的居 住環境，得到滿意答覆後，該男子告知她， 他或會買下該棟房屋並作為川普的博物館使 用。Obeid稱在幾名男子造訪之前，她並不 清楚自家對面的房屋竟是川普的舊居，「我 知道川普住在牙買加莊園，但是一直以為只 是米德蘭大道的房子」。
鄰居：平常心看房價漲 Obeid於2001年同丈夫租住現址，四年後 花費75萬元購入該房，扶養四個子女長大。 「剛開始選擇這裡是因為我們是新移民，而 這裡有聯合國際學校，周圍鄰居不是醫生、 護士就是老師，商人，居住環境比較單純」 。不過，她並不希望川普的名人效應影響自 己的生活，而對自家房價是否因為川普漲價 她持平常心態，「漲不漲對我影響不大，我 要繼續住在這裡，不考慮賣房子」。 Julia Shildret地產公司的業者Julia Shildret表 示，該棟房屋的售出高於市場的價格是由於 川普的名人效應，以自家公司的成交價格為 例，2016年的三間以上臥室的獨棟洋房成交 42棟，平均售價為104萬元。而房地產網站 Trulia也顯示，牙買加莊園的房屋中間售價 僅為85萬元，每平方呎中間價格為483元。 Shildret指出，她在當地地產業工作超過30 年，該區近年來最大的改變就是多族裔移民
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的湧入。而作為川普的童年故居，牙買加莊 園或成為國家歷史地標，她認為這一現象將 改變過去買房者僅為自住的模式，或將開啟 投資熱或成立川普博物館的趨勢。不過，她 指出並未在近期內看到周邊房屋由於川 普明人效應明顯大幅上漲趨勢。 紐約曼哈頓高端地產經濟 韓曉婷表示，由於川普在 中國較高的人氣，她 並不對該房花落中 國買家而意外。 她稱川普雖然 在美國飽受 近年部分房產交易情況 爭議，但 戶型 地址 價格(美元) 在中國 1房1浴(共有公寓) 87-56 Francis Lewis#B37 11萬8000 卻受到 1房1浴(共有公寓) 204-15 Foothill Ave Unit B57 12萬 追 捧 ，「中 2房1浴(共有公寓) 196-45 Dunton Ave #2C 21萬5000 國 人 1491平方呎(獨立屋) 85-02 Chelsea Street 60萬 都 認 3房2浴(獨立屋) 196-15 Foothill Avenue 76萬7000 為 他 2,463平方呎(獨立屋) 87-86 202nd Street 63萬5000 是一名 3房3浴(獨立屋) 85-31 Chevy Chase Street 83萬9000 成功的商 人」。
牙 買 加 莊 園 公 共交通設施便捷。 （記者許振輝／ 攝影）
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資料來源：優投房、Redfin
製表：記者牟蘭
美編：吳岱穎
牙買加莊園 或成華裔投資熱地 記者牟蘭／紐約報導 在新總統川普當選後，作為他出生地的牙 買加莊園意外走紅，被愈來愈多的華人買家 熟識。華人地產投資公司表示牙買加莊園憑 藉先天的優越環境、便利交通、高素質的住 戶以及川普的名人效應，近年來亞裔住戶比 例不斷上漲，或將成為下一個受華人青睞的 投資熱地。 牙買加莊園位於皇后區大牙買加地區 的北部，毗鄰華人聚集區新鮮草原(Fresh Meadow)。該區域在1907年由牙買加莊園公 司(Jamaica Estates Corporation)建造，在丘陵 地形上擴展至503英畝。由於先天的丘陵地 形，該區域植被茂密、環境清幽。同大牙買 區其他三區，包括牙買加小丘 (Jamaica Hills) 、牙買加地區 (Jamaica)及南牙買加地區 (South Jamaica) ，不同的是，該區主打中高 檔住宅。據Julia Shildret地產集團的業主Julia Shildret介紹，一間臥室合作公寓(Co-Op)的 去年平均成交價格達到30萬元，而獨立屋價 格超過100萬元，比五年前上漲了近27%。 Shildret表示，牙買加莊園北部住戶以東正 教的猶太裔為主，由於猶太移民喜歡聚居， 一戶猶太裔住戶可能帶來多位親戚買下周邊 房產；因而北部住房建築獨具猶太特色，更 有東正教寺院點為社區添加異域風采；而南
部區域則以亞裔美國人為主，包括華人、印 度人、孟加拉人以及菲律賓人等。 優投房經濟數據分析師宋若楠表示，2010 年的人口普查顯示，牙買加莊園的2萬5480 居民中就有6617人為亞裔，較十年前增長約 21%。她還說該區域的住戶以中層和中上層 為主，擁有本科及以上學歷的民眾占70%， 住戶的年齡分布較平均，中間年齡為41歲。 曼哈頓高端地產經濟韓曉婷表示，相較於 老移民喜歡居住在華人聚集地，新移民則更 偏愛選擇華人較少的地區；但受華人青睞的 曼哈頓地區住房價格過於高昂，100萬至200 萬元僅能買到一個一居室的公寓。她指出， 牙買加莊園的居住環境更符合新華裔移民的 需求，「許多新移民都有良好的教育背景和 財力支持，牙買加莊園環境好，鄰居的受教 育程度較高，多為中高產階級，也沒有扎堆 的華人」。 Shildret說，由於相同的家庭結構和對子女 教育的高要求，不少華人買家更傾向於鄰居 是猶太裔。 優投房執行總裁林善裘稱，牙買加莊園是 紐約為數不多的莊園聚集社區，擁有獨立的 社區委員會管理房屋；委員會擁有較高的權 力管理住宅，該區域居民不能隨意買賣合作 公寓，居民需嚴格管理住宅附近的環境衛生
左圖起為牙買加莊園地標、牙買加莊園內的178小學、牙買加莊園Highland 大道一間獨棟的住房。
等，以培養區域內房屋的增值空間。他說該 社區以獨立屋為主，唯一的公寓樓和多住戶 住宅為聖若望大學(St.Johns University)的七層 高的學生公寓Henley Road Residence，這也 是近年來較大的建案，於2009年落成，提供 家具和無線網絡，聖若望大學的學生可免費 乘坐接駁巴士(shuttle bus)往返校園和公寓。 牙買加莊園也有便利公共交通，F線地鐵 首發站為「Jamaica-179 St.」位於牙買加莊 園 Hillside Ave.，一路橫穿皇后區法拉盛、 艾姆赫斯特、森林小丘等地，可到曼哈頓 百老匯街和布碌崙的「Coney Island- Stillwell Ave.」；而在高峰期，E線地鐵也會停靠「 Jamaica-179 St.」連結牙買加莊園和曼哈頓。 另有超過五部快捷公車停靠，提供往返曼哈 頓的通勤。 Shildret表示，牙買加莊園所屬的28學區也 是吸引大批中產階級入住的原因，除擁有較 高評價的公立小學178外，還有多家私立學 校，包括聯合國際學校皇后區分校在內的五 間分校，可滿足不同家庭對子女的教育。她 指出也有買家投資該地，希望孩子可重溫川 普的成長路，選擇新總統曾就讀的私立基優 森林預備學校作 為求學路的第一 步。
（記者許振輝／攝影） 40894
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啟了57街作為億萬富豪大道的新紀元。 曼哈頓廣場1號將是下東城的第一幢豪華住 宅大樓，為這一傳統上低收入的住宅區帶來新 的活力，和對社區的提昇。Extell Development Company 創辦人和總裁Gary Barnett說，「曼哈 頓廣場1號以前所未有的設施、吸引力的價位、 迷人的景觀，是一遊戲規則的改變。」 市場的反應完全應驗了他的話，曼哈頓廣場1 號自去年11月份開始銷售以來， 頭三個月已有 超過100套單位簽約，包括一套售價1300萬的閣 樓單位。 大樓建築師Adamson Associates Architects是世 界領先的建築事務所之一，以創新設計和技術 專長聞名，他們為大樓設計了特別的玻璃牆結 構，其智能科技的設計使居民能夠最大地欣 賞到曼哈頓著名天際線和港口景觀。Adamson
Associates Architects 經手的項目包括Hearst Tower ，世貿4號大樓，倫敦橋的The Shard玻璃塔。 全球知名的設計與景觀設計公司West 8負責 曼哈頓廣場1號的設施規劃。受歐洲的廣場和公 園設計影響，他們將在大樓內建打造一個面積 達4.5萬平方英尺的城市綠洲，包括溫馨的花園 客廳、茶館、多個社區庭院和休息室，戶外廚 房和用餐區，成人樹屋、花園、乒乓球桌子、 高球推桿區、觀景台。 哈頓廣場1號這個垂直生活的村莊旨在提供極 致的娛樂、社交和健身的體驗，有一個寧靜庭 院的spa，帶私人理療室和土耳其浴室的休閒花 園。多層樓的健身中心將提供三個游泳池，和 保齡球館、完整的籃球場、高爾夫模擬練習室 、壁球場和瑜伽室。還包括先進的電影院和表 演中心、兒童遊戲室和青少年商場。以及烹飪 休息室、葡萄酒室、雪茄室、地窖酒吧和示範 廚房、提供豐富的娛樂選擇。 獲獎的Meyer Davis設計師為這座現代玻璃塔 內的815套住宅作內飾設計，採用5吋寬的染色 橡木地板，進口石材和定制飾面。 兩個定制設 計的方案供選擇，挑選最好的材料。
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前所未有的垂直生活豪華住宅村
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文/工商記者 李思嫻 100 East Broadway是曼哈頓華埠全新建造的商業樓，即將於明年完工 ，屆時將成為華埠的新地標，歡迎專業成功人士如律師、醫生、會計師 ...及學校、銀行、餐館、藥房...等行業詳洽。 華埠多年來已很少看到A級的建築樓面市，100 East Broadway商業樓則 是近來少見的頂級商業樓，由著名的年輕建築師設計，具有前瞻性的創 新，並融合現代科技元素，使建築外觀摩登亮眼，內部功能齊全完善。 該建築師曾參與當年911世貿大樓爆炸後重建工程，具有國際舞台背景 和經驗。 該棟大樓共14層，位於東百老匯街上，是街角的位置，地形方正、三 面環街，側為Allen街及Pike街，後為Division街，地理位置四通八達、視 野開闊。大樓共14層，面積是75尺乘130尺，地面與二樓佔地寬廣，天花 板高18尺，一樓特別適合銀行、大型連鎖店駐進。二樓則很適合大型餐 館茶樓開店。一、二樓為出租單位，3至14樓是出售的商業康斗(condos) ，投資、自用兩相宜。每個單位從800尺到4000尺不等，天花板高9尺， 有分體冷暖空調。三面玻璃外牆，提供極佳的採光及開闊的景觀。 100 East Broadway商業大樓的設計 100 East Broadway大樓有兩部電梯，一分鐘可升高500尺，快速安全， 圖，將於明年完工，敬請期待。 大大減少大眾等電梯的時間。另外地下三層為停車場，可停70部車，歡 迎需要者詳洽。該樓附近有F,B,D等地鐵，交通便捷。離FDR快速公路僅 3分鐘，非常方便車輛進出。100 East Broadway大樓是由具有30年地產開發的楊氏地產的楊先生父子統籌，該集 團曾經在華埠Madison街、Hester街、Mott街、曼哈頓中城及皇后區等地開發許多建設許多商住大樓，往往一推 出就被搶購一空。100 East Broadway大樓是該集團的最新作品，擁有一流的團隊、誠信的口碑，歡迎意者詳洽 。詢問電話：917-282-6976楊先生，網址：100EASTBROADWAY.COM。
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文/工商新聞 高傑文 根據網站WalletHub所作做的2017年度美國各州地稅調查，新州有 效房地產稅率(Effective Real Estate Tax Rate)高居全美首位，華裔居民 眾多的伊利諾州丶德 州名稱 有效房地產稅 州中等房屋價值 中等房值的年地稅 2.35% $315,900 $7,410 新澤西 州、紐約州、美東地 2.30% $173,800 $3,995 伊利諾 區 都 屬 高 地 稅 的 州 （ 新罕布什爾 2.15% $237,300 $5,100 1.97% $270,500 $5,327 康州 詳見附表）。 1.96% $165,800 $3,248 威斯康幸州 1.90% $136,000 $2,578 德州 但以紐約州為例，表 1.85% $133,200 $2,467 內布拉斯加州 格中的全州中等房屋的 密執根州 1.78% $122,400 $2,174 1.74% $217,500 $3,795 維蒙特州 估價是$283,000，這是全 1.63% $238,000 $3,884 羅德島 紐約州的均價，但對於 1.62% $283,400 $4,600 紐約州 1.56% $129,900 $2,032 俄亥俄州 聚居在紐約市三大區和 1.53% $166,000 $2,533 賓州 1.48% $129,200 $1,916 愛荷華州 長島納蘇郡、威郡的華 1.40% $132,000 $1,849 堪薩斯州 人來說，這可能是30年 1.34% $140,500 $1,879 南達科他州 1.30% $173,800 $2,259 緬因州 前的房屋價位。 1.20% $333,100 $3,989 麻州 1.18% $250,000 $2,956 阿拉斯加 根據去年第四季度 1.18% $186,200 $2,200 明尼蘇達州 的Elliman Report，曼 1.12% $153,800 $1,722 北達科他州 1.10% $286,900 $3,142 馬里蘭州 哈頓中等價位Condo的 1.08% $237,300 $2,563 俄勒岡州 1.08% $259,500 $2,805 華盛頓州 成交價是$1,707,500， 1.06% $159,000 $1,686 佛羅里達州 布碌侖1-3家庭房屋的 1.00% $138,400 $1,387 密蘇里州 0.94% $148,100 $1,397 喬治亞州 中等成交價是$830,000 0.88% $117,900 $1,036 俄克拉荷馬州 ，皇后區是$650,000， 0.87% $124,200 $1,085 印第安納 0.85% $193,500 $1,652 蒙大拿 遠遠超出州平均，所 0.85% $123,200 $1,042 肯塔基州 0.85% $154,900 $1,322 北卡 以地稅負擔亦比表格 0.85% $173,700 $1,481 內華逹州 中多得多。 0.81% $167,500 $1,356 加州 0.80% $245,000 $1,948 維吉尼亞州 表中地稅最低的州 0.79% $103,100 $813 密西西比州 0.76% $162,900 $1,246 愛達荷州 是夏威夷，只有0.27% 0.75% $142,100 $1,062 田納西州 ，但夏威夷房價高 0.74% $160,300 $1,188 新墨西哥州 0.68% $215,900 $1,472 猶他州 ，平均房屋價值是 0.62% $111,400 $693 阿肯色州 0.61% $194,800 $1,196 懷俄明 $515,300。
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文/工商記者 高傑文 紐約已進入一個垂直發展的階段，隨著大批 摩天大樓的出現，這個現象更為明顯。即更多 的生活空間要在空中開發，而不再是在地面上 尋空間。如何提供適合垂直生活的空間及設施 是都市規劃及發展商的一個重要課題。 垂 直 生 活 在 曼 哈 頓 廣 場 1 號 O N E MANHATTAN SQUARE的建案上得到充分體現 -空中四層、共十萬平方英尺的生活設施，打造 了曼哈頓前所未有的垂直生活豪華住宅村，深 具前瞻性。位於下東城的東河畔，享有無與倫 比的全景港口水景和曼哈頓天際線美景，這是 一幅不需太多想像力就有的美景。 發展商Extell Development Company是紐約近20 年來極其活躍的發展商，往往引領現代住宅潮 流。其最為人知的發展案是One57摩天大樓，開
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「Hallets Point」占地240萬平方呎，曼哈頓水天美景盡收眼底。 （取材自官網）
「Astoria Cove」計畫建五棟樓為主體的商住生活區。 （建築設計公司Studio V Architecture提供）
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水岸公寓 藝術展廳 變 身
阿斯托利亞建案 塗鴉融入高端住宅 吸引年輕人 記者劉大琪／紐約報導 憑藉毗鄰東河、與曼哈頓僅一河相望的地理優 勢，曾經作為工業區的阿斯托利亞(Astoria)，近 年來正在進行華麗轉身。尤其是河邊地帶，多處以 租賃為主的樓房拔地而起、或者正在動工，全力打 造符合都市生活風格、特別是方便年輕人居住的水 岸住宅。 在一系列濱河開發案中，規模並不占優、但卻尤為亮眼 的當屬位於Welling Court 11-07號、由AKI Development推出 的「Graffiti House」。作為集中著一大批塗鴉藝術家的社區 ，Welling Court每年都會推出同名大型壁畫項目Welling Court Mural Project，由藝術家們以附近的磚房、倉庫、鐵門、屋 頂等為載具，用手中的油漆或者粉筆傳播理念、自由發聲 ，已經成為紐約市目前最具規模的塗鴉聚落。受當地藝術 啟發，地產開發商將塗鴉融入高端住宅，「Graffiti House」 應運而生，不僅憑藉其獨特的藝術氣息和現代化設施吸引 年輕人入住，也同時作為壁畫項目的一部分向藝術家和社 區街頭藝術獻禮。
花藤天台 飽覽東河美景 共七層高的「Graffiti House」包括28個一房一廳單位，裝 飾完全能和曼哈頓的豪華共有公寓媲美，加熱地板、調味
「Graffiti House」向藝術家和社區街頭藝術致敬，提供 高品質住宅。 （記者許振輝／攝影）
品架抽屜、壁式冰箱、健身房等設施都極為現代化，多數 公寓還有私人陽台，特別適合年輕人和都市白領居住。而 不管有沒有私人陽台，住戶都可放心使用樓頂公共的樹籬 花藤式天台，配有可以燒烤的戶外廚房、直飲水、淋浴、 噴霧牆、以及電影放映區，吃喝玩樂應有盡有，還能將東 河和曼哈頓的美景盡收眼底。 作為由十餘位藝術家參與打造的公寓樓，「Graffiti House 」儼然化身為一處立體展廳，裡裡外外無不展示著大小不 一、概念各異的藝術品。首先映入眼簾的樓宇外牆，所噴 塗的便是塗鴉藝術家Tony Sjoman創作的蒙德里安風格藍紅 黑色壁畫，放眼望去尤為醒目。停車場的牆壁上，赫然裝 點著的是鳥、美人魚、長辮男人等形象的塗鴉。室內的藝 術作品更隨處可見，比如電梯通道中的壁畫，在搭乘電梯 的過程中不斷於眼前閃過，電梯間還開了一扇小窗，可以 窺視窗外的城市景色。
整體風格 致敬街頭藝術 AKI Development首席合夥人Brett Harris說，每到夏天，經 房東允許，藝術家們都可以在社區街頭進行塗鴉創作，作 為Welling Court壁畫項目的一部分。而「Graffiti House」的 整體風格和命名，也都是為了致敬當地的街頭藝術。該樓 月租約為2500元起價，樓頂公寓(penthouse)約在5000元左右 。自去年12月開放租賃後，僅兩個月的時間就已有24套公 寓出租。
現代化住房 建商忙開發 「Graffiti House」公寓內部也極具 藝術特色，能隔窗眺望曼哈頓美景。 （取材自官網） 阿斯托利亞大道與Vernon Blvd交口 附近，只要牆壁的主人同意，藝術家可以 盡情塗鴉。 （記者許振輝／攝影）
商住混合 生活上學全滿足 記者劉大琪／紐約報導 阿斯托利亞頭號規模的水岸住宅，是由The Durst Organization開發的「Hallets Point」商住綜合迷你城(mini city) 。作為紐約歷史悠久、威望最大的地產巨頭，一直在曼哈 頓開疆擴土的Durst Organization也被阿斯托利亞的濱河優勢 所吸引，首次走出曼哈頓，在阿斯托利亞東河邊啟動占地 240萬平方呎、耗資15億的大型水岸住宅項目。
Hallets Point 將建公立學校 「Hallets Point」計畫在七年內興建七棟樓、總計約2400套 公寓，其中483套為可負擔住房。另外還有6萬5000平方呎的 商用和公共空間，將建成超市、公園、遊樂場、濱河步行 道、以及一所從幼稚園到八年級的公立學校。該計畫的一 號樓已於去年1月動工，包括400套公寓、約80套可負擔住房 ，還曾面向中國進行EB-5投資移民招商。二號樓的計畫書 也已於去年10月提交，有約163個單位。 作為紐約市府重視的包含低收入可負擔住房的421-a地稅 減免房地產開發項目，市長白思豪在一號樓動工當天，還 專門攜市府相關部門代表出席破土儀式。 根據和市府的協議，此類地稅減免建案的開發商必須提 供至少20%的可負擔住房，白思豪當日表示，「Hallets Point 」能夠幫他實現十年內在全市建造20萬套可負擔住房的目標 ，很感動「Hallets Point」僅一號樓就能提供近百套可負擔住 房給低收入家庭。 但一號樓動工的第二天，鼓勵地產開發商興建可負擔住 房的421-a項目就正式過期，Durst Organization選擇在過期的 前一天破土，也是為了讓一號樓搭上當時地稅減免的末班 車。州府至今尚未對該項目如何更新做出最終決定，在未 更新或有類似新項目出台前，其他六棟樓的施工暫時不會 展開。
Astoria Cove 有濱河步行道 規模僅次於「Hallets Point」的商住混合城「Astoria Cove」
（更多地產訊息請見今日 F1）
，由包括在阿斯托利亞投資和經營了幾十年的皇后區家族 地產開發商Alma Realty Corp在內的2030 Astoria Developers共 同推出。建案占地220萬平方呎，計畫在十年內建成五棟樓 ，三棟在水邊、兩棟在高地，共1723個單位，其中有約450 套為可負擔住房。除了公寓之外，它還包括濱河步行道、2 萬5000平方呎的超市、456個名額的學前班至五年級公立學 校等設施。 市長白思豪早在2015年的市情咨文中，就肯定過「Astoria Cove」這一提供低收入家庭可負擔住房的房地產開發計畫 。但與「Hallets Point」一樣，因為目前421-a項目懸而未決 ，樓宇尚未進行施工。2030 Astoria Developers此前曾發表聲 明稱，「Astoria Cove」將造福整個社區和紐約市，希望重 新啟動421-a項目、順利推動建案進行。
記者劉大琪／紐約報導 除了「Astoria Cove」之外，Alma Realty Corp目 前還在打造Vernon Blvd 34-46號住房，包括兩棟各 17層的磚房，含80個統艙(studio)、264個一房一廳 、60個兩房一廳、總計404套出租公寓。每個單位 都配洗衣機和烘乾機，很多還配私人陽台，另有 健身房、桑拿、靠近河邊的室外游泳池、診所、 日托中心，還有一條連接Vernon Blvd的濱河步行 道。該處住宅將於今年秋天開始出租，目前尚未 確定租金。 其他地產項目還包括Related Companies的「 Marine Terrace」新建案，重新對444戶接受政府補 助的Section 8房屋進行整修，並將開闢更多社區休 閒空間，包括健身房、電腦室、休息室、洗衣房 、診所等。開發商另會在「Marine Terrace」政府 樓北邊興建兩棟新樓、共53套公寓，全部以低於 市場價格的租金提供退伍軍人出租。 Excel Development Company也在打造公司位於阿 斯托利亞的第一個項目「Vernon Tower」，八層 高、共有統艙、一房一廳、兩房一廳等105套公寓 。樓內大廳經過精心設計，還配備了健身房、高 科技安保系統、24小時保安和管理員、綠色天台 等，很快即可開放出租。特別值得一提的是，「 Vernon Tower」的對面就是紐約最大的雕塑戶外展 區蘇格拉底雕塑公園(Socrates Sculpture Park)，在自 家陽台足不出戶就能欣賞很多園區活動，還能看 到靜謐的東河、羅斯福島北端的燈塔、以及曼哈 頓上東城的高樓林立。
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61.5萬元
統艙 (共有公寓)
25-40 Shore Blvd
39.5萬元
118.8萬元
（資料來源：Multiple Listing Service提供，製表：記者劉大琪）
阿斯托利亞Vernon Blvd隔著東河與曼哈頓相望，岸邊為民眾休憩好去處。 （記者許振輝／攝影）
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置業熱點：曼哈頓、長島、上州
565 Broome SoHo 擴建工程及紐約時報大樓。 這是一座設計精巧的的彎曲玻璃雙塔 大廈，位於極富人文氣息的蘇豪區，充 滿現代感的玻璃雙塔設計放大了所有住 宅中的曝光和觀看角度，甚至是360度， 哈德遜河、歷史悠久的蘇豪、曼哈頓中 城、Tribeca和世界貿易中心盡收眼底。 這是Renzo Piano典型的現代主義風格建 築作品。 大廈的主要設施有:自動的門控圓形車 道，自動停車系統，雙高度的由RPBW 設計的大堂，24小時門房服務，55呎海 水泳池，健身中心，瑜伽室，桑拿浴室 和蒸汽浴室，媒體室，園景戶外露台， 兒童遊戲室，玻璃牆內封閉的90英尺園 景休息室和溫室，圖書館，濕吧。 該大廈預計2018年完工，自去年年底 銷售以來，銷售情形良好，其中包括了 不少Renzo Piano的粉絲，如當今網壇一 哥Novak Djokovic就購買了兩個單位。
565 Broome SoHo 地址：565 Broome St., NYC 區域：Soho 開發商：Bizzi&Partners Development, Aronov Development, Halpern Real Estate Ventures 建築師：Renzo Piano Building Workshop 樓高：30層，290呎 (商住混合) 單位數：115戶 售價：1臥($2.35 million)-4臥全層 ($20 million)複式和頂層閣樓單位的價格尚未公佈 室內設計：巴黎RDAI公司 設施面積：17,000呎 完工日期：2018年 網站：www.565BroomeSoho.com
華裔地產戴冕
美國雙鑽地產開發設計
長島Broadhollow社區毗鄰宋美齡故居
紐約 上州
文/工商記者 鍾淑美 長島Broadhollow社區因毗鄰宋美齡故居別 墅，是全紐約最安全的高檔私密社區，常常 一屋難求。社區內的公共區域全部配有24小 時監控系統，每晚10時至次日清晨都會有保 安車巡邏。同時，該地區所屬Jericho是全美最 頂尖學區，保證生活與教育品質兼顧。 目前巿場推出一戶占地2英畝，擁有6間臥 房7間半浴室的優質豪宅，1995年初建，2015 年全面升級，目前的房屋狀況可以用「嶄新」 來形容。戴冕介紹，這棟奢華豪宅目前市場 價值超過518萬美元。物以稀為貴，它自身的 品質、土地面積以及所在社區和學區的檔 次，都決定了它是一件珍寶。 房屋整體建築結構採用經典的中央殖民 式，左右對稱中間尖頂，外立面為暗紅色牆 磚，在綠蔭的映襯下，整棟房子看上去優雅 氣派。從正門進入，馬上會被室內設計之精 美所震撼，灑滿陽光的兩層挑高玄關、白色雲 紋大理石地面、全新現代化廚房，三面落地 玻璃書房，及南北通透的客廳、家庭房，每一 個房間都會有陽光，連角落都是明亮的。 位於二層的主臥、次臥和兩間客臥都配有
電話:732-998-7777 郵箱:Ddai7777@126.com 微信:aekinw1984
這棟位於長島Broadhollow的豪宅叫價518 萬美元。 獨立衛生間和衣帽間，充分保證了主人與客 人各自活動的私密性。主衛生間配備地暖， 雙人淋浴室、蒸汽室和超大按摩浴缸。 步入地下室，你擁有的是堪稱完美的戶內 配套設施，包括健身房、瑜伽室、多媒體娛樂 廳和兩個帶獨立衛生間的傭人房。種種細節 設計，會讓你感受到這棟房子的奢華品質。 這棟豪宅占地面積達2英畝（超過8000平方 米）。巨大的後院經過專業設計師設計，滿 足對戶外活動的各種想像。這裡有大面積草 坪、恆溫泳池、花園、參天大樹，還有一座專 門從加州運來供孩子玩樂的叢林小木屋。
羅絲湖度假山莊不但是居住好選擇，也是投 資良機。
課 時 週六, 週日上課時間 9:30-11:00 11:00-12:30 1:00-2:30 2:30-4:00 4:00-5:30 地址 : 36-09 Main St. #203 Flushing, NY 11354
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羅絲湖度假山莊位於紐約上州蘇利文郡 (Sullivan County)，距曼哈頓85哩，車程約1.5 小時，景緻迷人，自然資源優越，可謂紐約 後花園。 雙鑽地產公司(Double Diamond Companies) 秉承生態和人文的設計理念，以湖光山色為 自然導引，打造自然、休閑、養生、健康於 一體的度假社區。 羅絲湖度假山莊的配套設施正在建設中， 包括有頂級私人設計高爾夫球場、星級美食 餐廳、四星級度假酒店和會議中心、住戶專 用SPA水療和健身中心、網球場及室內游泳 館等。 目前土地售價最低6萬美元起，購買後可 按規劃，興建自己的房屋。除了自用以外， 旺季時期還可以出租，由山莊提供管理服 務，自己不用操心。 蘇利文郡是藝術人文聖地、賽車和度假 勝地，著名的伍德斯托克音樂節(Woodstuck Music & Art Fair)發源於此。蒙蒂塞洛汽車 俱樂部(Monticello Motor Club )世界馳名，是 頂尖私家豪華汽車俱樂部。蒙蒂塞洛賽馬 場內增加Mighty M賭場，新的Montrign五星 級賭場及室內水上樂園也正在興建。 蘇利文郡也是紐約與賓州人的度假勝地， 滑雪度假勝地Fallsbrugh就在附近。在紐約 州政府的大力支持下，協和酒店、格羅辛格 酒店、庫徹鄉村俱樂部，包括羅絲湖度假山 莊等幾個大型的度假酒店和度假村陸續興建 中。 羅絲湖度假山莊歡迎參觀考察，土地熱賣 中（6萬-20萬）。 華語預約專線：908-346-6888和908938-17555。地址：974 Cold Spring Road， Forestburgh, NY 12777。
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羅絲湖度假山莊銷售土地 4/11前預約
文/工商記者 沈鴻雁 紐約州羅絲湖(Lost Lake)度假山莊，由 美國雙鑽地產集團負責開發設計，擁有超 過2,000英畝壯麗景觀和頂級配套設施及服 務。目前土地正在熱賣，有意實地參觀考察 者，請在4月11日前預約。
戴冕 Daimian E Dai
wjnysales@worldjournal.com
文/工商記者 高傑文 近年曼哈頓的豪華建案層出不窮，但 市場上高端的房地產交易已驅緩慢，如 何在樓群中勝出？對所有建商來說都是 很大的挑戰。 正在蘇豪區(Soho)興建的565 Broome SoHo大廈似乎找到了成功的方程式「地 點+建築設計師+設施」。他們請來著名 的建築大師Renzo Piano，打造蘇豪區近 年最大最高的住宅大樓。這幢充滿現代 及未來感的隻塔全玻璃設計，改變了蘇 豪的天際線，重新定義了現代的豪華生 活。 565 Broome SoHo是普利茲克獎(Pritzker Prize)獲得者Renzo Piano在紐約設計建造 的第一幢住宅大樓，他在全世界設計了 許多經典建案，包括博物館、住宅大樓 、辦公大樓，引領了現代和當代的建築 走向。他在紐約的建案有全新的惠特尼 博物館(Whitney Museum)，摩根圖書館的
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著名建築師Renzo Piano在紐約第一幢住宅大樓
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A22 大紐約地產
2017年3月23日 星期四 THURSDAY,MARCH 23,2017
阿斯托利亞對外交通便捷，N線和W線地鐵從Ditmars Blvd起 站，直通曼哈頓和布碌崙。 阿斯托利亞Ditmars Blvd與31街交口附近為鬧區。 （記者許振輝／攝影）
曼懿
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阿斯托利亞 年輕人買房新寵 大紐約地產
便利如曼哈頓、房價負擔得起 租買都熱門 記者劉大琪／紐約報導 「十幾年前，你可能還覺得阿斯托利亞(Astoria) 是個老社區，但現在它變得越來越年輕化。」近年 來，越來越多的大學畢業生、年輕家庭、或者剛剛 移居至紐約市的人鎖定皇后區西北角，在與曼哈頓 僅有一水之隔的阿斯托利亞安居樂業。選擇這裡的 主要原因，是「有生活在曼哈頓的感覺和便利、而 一切又那麼可負擔(affordable)」。多家地產公司 的統計數據也都顯示，阿斯托利亞的生活環境成 熟、房屋價格穩定，不管在此租房還是買房，都是 可以維持生活質量的實惠好選擇。
共有公寓 整體價格續漲 地產公司「摩登空間」(Modern Spaces)2016年第四季度報 告顯示，阿斯托利亞的房市有強勁的發展勢頭，每平方呎
阿斯托利亞近期售房價格 類型
著名的野口勇博物館戶外庭園。
（記者許振輝／攝影）
地址
的價格季度增長幅度達到11%。具體到成交(closed)價格，阿 斯托利亞的房子每平方呎平均售價971元，平均成交房價83 萬2574元。其中統艙(studio)的均價為每平方呎581元、總價 26萬9000元，一房一廳每平方呎962元、總價68萬1926元， 兩房一廳每平方呎993元、總價96萬5864元，三房一廳每平 方呎1143元、總價155萬7922元。 阿斯托利亞尚未最終成交、仍在合約擬定中(in contract)的 共有公寓(condo)，每平方呎平均售價913元，房價平均56萬 7591元。其中統艙的均價為每平方呎932元、總價41萬1000 元，一房一廳每平方呎922元、總價56萬零889元，兩房一廳 每平方呎896元、總價62萬零600元。 根據地產公司「Douglas Elliman」2016年第四季度的報告 ，阿斯托利亞的共有公寓整體價格持續上漲，合作公寓(coop)和一至三家庭(house)價格略有降低，總體銷量呈上漲趨 勢。具體到共有公寓，2016年第四季度的平均售價是82萬 1120元、中位價79萬9000元，共有49套售出。合作公寓的平 均售價是31萬9136元、中位價32萬元，共有25套售出。一至 三家庭的平均售價是105萬6317元、中位價107萬5000元，共 有43套售出。
生活機能 比長島市成熟
價格
一家庭
30-54 38th St.
175萬
一家庭
30-70 38th St.
116萬
兩房一廳（共有公寓）
23-03 31st Ave.
87.50萬
兩房一廳（共有公寓）
31-35 31st St.
77.50萬
一房一廳（共有公寓）
35-40 30th St.
83.70萬
一房一廳（共有公寓）
29-14 Newtown Ave.
77.50萬
統艙（共有公寓）
31-35 31st St.
40萬
統艙（共有公寓）
23-22 30th Rd.
36萬
兩房一廳（合作公寓）
21-47 33rd St.
34萬
兩房一廳（合作公寓）
21-77 33rd St.
33萬
一房一廳（合作公寓）
31-85 Crescent St.
34.70萬
一房一廳（合作公寓）
3114 Crescent St.
32.50萬
統艙（合作公寓）
31-85 Crescent St.
19.10萬
統艙（合作公寓）
44-14 Newtown Rd.
16.25萬
（內容：Multiple Listing Service提供，製表：記者劉大琪）
「Douglas Elliman」地產經紀吉翔介紹，諮詢阿斯托利亞 社區和房市、有意到此置產購業的人也不斷增加。近年來 ，不少中國留學生和華人家庭也偏愛到阿斯托利亞租房或 者買房。 與更靠近曼哈頓的新興長島市(Long Island City)不同，阿 斯托利亞歷史較久、社區穩定、基礎設施和生活條件也都 成熟。「中國留學生和華人家庭多喜歡做飯，平時買個菜 、或者到附近餐館用餐，在阿斯托利亞也都有很多選擇， 從生活上看比在長島市更便利。」 也正是因為有相當長的歷史，很多本地居民都選擇在阿 斯托利亞自住，因此買賣市場的庫存不比其他區多。但也 有越來越多的房地產商看中了這個市場，通過一系列的開 發案、尤其是興建水岸住宅區，給社區帶來新的面貌。這 其中又以「Hallets Point」、「Astoria Cove」等最大、相對 最有影響力，除了住房之外，還配備超市、運動場、以及 學校，相信建成後將為阿斯托利亞注入新的活力。「Hallets Point」此前還面向中國進行過EB-5投資移民招商。
擁抱紐約市的希臘城 記者劉大琪／紐約報導 想感受城市脈動，卻又期盼在嘈雜中尋求一抹難得的靜 謐和自由？想飽覽水天一線，卻又無力負荷曼哈頓東河岸 令人咂舌的高昂房租？想品嘗各國美食情，卻又不需承擔 輾轉多地所帶來的舟車勞頓之苦？坐落在皇后區西北角的 阿斯托利亞(Astoria)，正以其獨有的多元化、便利化、年輕 化等待你注意它、擁抱它。
族裔多元 飲食豐富 阿斯托利亞毗鄰長島市(Long Island City)、陽邊(Sunnyside) 和木邊(Woodside)，又因西傍東河，可以遠眺整個曼哈頓迷 人的天際線。最初阿斯托利亞名為「Halletts Cove」，為讓 過去堪稱世界首富的美國億萬富翁John Jacob Astor投資此地 ，才重新按他的名字命名為「Astoria」，然而最終他也只投 資了500元，新名字卻一直沿用至今。 阿斯托利亞在全紐約稱得上是最多元的社區之一。17世 紀，荷蘭人和德國人率先移居阿斯托利亞，到了19世紀和20 世紀早期，也有不少愛爾蘭移民在此落腳。後來則是義大 利人，再到20世紀60年代從希臘大陸來的希臘移民、1974年 之後從塞浦路斯來的希臘移民，以及再後來的阿拉伯移民 、南美移民，不斷豐富著的族裔構成，也從文化、飲食等 方面為社區多元化貢獻力量。在同一條街上，可能聚集著 包括中餐在內的多達15、20種不同民族和種族的餐廳。 根據2010年的人口普查，阿斯托利亞目前的總人口約為 7萬8793人，其中49.2%為白人、26.5%為西語裔、16.2%為 亞裔、4.5%為非洲裔。各個族裔混雜聚居，又因它是除了 希臘雅典外容納最多希臘人的中心地，有著大批希臘風格 的餐廳、酒吧、教堂等，也被稱為紐約市的 「希臘城」 (Greektown)。走在阿斯托利亞，就像置身於雅典街頭。
水路交通 通勤方便 阿斯托利亞也不失大都市的交通便利與發達。最常用的 兩條地鐵線路是N線和W線，沿主幹道之一31街連通阿斯托 利亞、曼哈頓和布碌崙，15分鐘即可到達曼哈頓。兩線在 阿斯托利亞的始發站為「Astoria Ditmars Blvd」，一路穿越 心臟地帶，至「皇后區廣場站」(Queensboro Plaza)為地上線 路，之後轉為地下。另外也可搭乘F線至「21 StQueensbridge 」，或者E線、M線、R線至「皇后廣場」(Queens Plaza)再轉 公車，Q69、Q101、Q103等多條公車線路都行經該地。 水路交通也是阿斯托利亞的優勢。根據市長白思豪所推 的全市渡輪服務(Citywide Ferry Service)，阿斯托利亞渡輪航 線將於今年夏天正式啟動，經羅斯福島(Roosevelt Island)、 長島市、曼哈頓東34街、至華爾街11號碼頭。整條線路通勤
（更多地產新聞，請見今日F1、F2）
時間僅為38分鐘，只需支付與地鐵單程2.75元的同等價格就 能搭乘。 白思豪還計畫最快在2019年動工修建往返皇后區和布碌 崙的街面直通輕鐵(Brooklyn Queens Connector，簡稱BQX)， 連通阿斯托利亞和布碌崙日落公園(Sunset Park)，全長16哩 ，覆蓋17個地鐵站、40條巴士路線，同樣和地鐵單程票價 一樣。預計2024年投入使用後，將極大便利民眾通勤、並 帶旺沿途房地產市場。
考夫曼 阿斯托利亞 工作室參與 「芝麻街」 等製作。 （記者許振 輝／攝影）
文教藝術 應有盡有 很多有家庭的人注重阿斯托利亞的教育、文化底蘊和休 閒娛樂，除了Baccalaureate School for Global Education、PS85 著名的野口 、PS122等公立學校之外，該區還有很多私立學校，而且不 勇博物館位於阿 少都提供教區教育(parochial education)，可以滿足不同家庭 斯托利亞。 對子女教育的需求。 （記者許振輝／ 除此之外，阿斯托利亞還是很多圖書館、博物館、公 攝影） 園等文化藝術機構的所在地。這其中，紐約影像博物館 (Museum of The Moving Image)是美國唯一展示光學藝術應用 於動態影像製作的教育性博物館。見證了美國電影 崢嶸歲月的考夫曼阿斯托利亞工作室(Kaufman Astoria Studios)，參與打造了「鳥人」、「芝麻 街」、「女子監獄」等不少世界聞名的 電影電視。 享譽全球的鋼琴製造商「史坦 威公司(Steinway & Sons)」的廠 房也坐落在此。 野口勇博物館(Isamu Noguchi Garden Museum)收 藏著日裔美籍雕塑家野口 勇的諸多立體作品、以及 其他日本優秀雕塑家的創 作，還提供教育研究中心 和開放式花園。它的對面 便是蘇格拉底雕塑公園 (Socrates Sculpture Park)， 為紐約最大的雕塑戶外展 區。 社區最大的公園是阿斯 托利亞公園(Astoria Park)， 內有全市歷史最悠久、規 模最大的公共泳池，還有 網球場、籃球場、跑道等 運動休閒場所。
阿斯托利亞的希臘教會為希臘裔的生活重心之一。
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該公寓最小單位為一臥1147平方英呎，兩 臥1624至1636平方英呎，三臥從2609平方英 呎至3004平方英呎不等。整層的閣樓單位面 積為5893平方英呎，有五間臥室和兩間工人 房，最大的單位擁有七臥房。該大廈同時擁
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文/工商記者 高傑文 拜建築科技進步所賜，近年來紐約地產高 速發展，湧現出越來越多充滿想像的超級大 樓。2015年落成的聯合國廣場50號(50 United Nation Plaza)豪華公寓大廈就是其中具有代 表性的一幢。
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2017年3月23日 2017年3月23日星期四 星期四 THURSDAY, MARCH 23, 2017
房屋貸款保險篇
對於大部分人來說，在美置產才是真正實現「美國夢」。但在購買房屋過程中，或多或少都會涉 及房屋貸款及房屋保險的問題。以下介紹一些購買房屋保險的技巧，及如何快速獲得貸款的方法。
麒麟保險解析房屋保險理賠條款 【紐約訊】房屋保險範圍廣泛，投保時，需專業人員 評估及建議。當房屋發生狀況時，投保人要求保險公司 理賠，但有時未獲賠償。麒麟保險解析，關於房屋保險 的六大誤解: 第一，30天空房條款。出租房超過30天連續空置，房東 沒有及時通知保險公司，保險公司可拒絕賠償任何火災 或水淹損失。30天的條例與房東是否每月按時付保險費 ，並不直接關聯。「空置」和「無人居住」的區別在於房 屋內是否有家具，這體現房主是否有繼續使用該房屋的 意向。如房東及時通知保險公司，得到空置許可且在30 天內購買附加險，那麼該房屋保險將繼續發揮作用。 第二，貴重首飾賠償額度的上限。房屋保險公司往往 會對貴重首飾在房內被偷或丟失的賠付設定上限，這常 大幅低於貴重首飾的購買價格。若要確保自己的貴重首 飾有足夠的保險額度，需要購買附加保險。 第三，貴重收藏品的保險上限。例如，屋主蒐集的古 董價值39.6萬元，如果遇到火災，保險公司對被燒燬古 董只賠償四分之一。通常，住房保險給集郵藏品最多 1000元理賠；硬幣收藏理賠最多500元。
第四，污水倒灌、地震險，不包含在普通險之內。保 險公司普通房屋保險不包括下水道污水倒灌的風險，需 要購買附加保險。保險公司認為，洪水、地震均是人力 不可抗拒之風險。 第五，忽視房屋維修導致拒賠。物業保養不佳，可能 成為保險公司拒絕索賠額理由。比如，地基上有條裂縫 ，導致水滲入。保險公司認為「這是維護的問題，不是 保險的問題。」同樣，如果家庭周邊的害蟲對房屋造成 損害，也會被拒賠，例如小動物咬壞了閣樓，引起要更 換新屋頂。 第六，房屋改建或擴建後未通知保險公司。裝修房屋 或改建升級，可能影響現有房屋保險費率。例如加大地 下室的居住面積，用較高級的建築材料取代原有的裝潢 ，使得房屋增值。這需要讓保險公司知道你更新天然石 的檯面或升級了櫥櫃。 隨著房屋價值的增加，每年要支付的保費也需相應的 調整。如果不告訴保險公司房屋改建、擴建，則索賠時 保險公司可以拒絕賠償、取消保單或是減少賠償額。 麒麟保險電話﹕(718)886-7070，麒麟短信：(718)791-
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A22 大紐約地產
2017年3月16日 星期四 THURSDAY,MARCH 16,2017
森林小丘所在的28學區吸引大量華人定 居。 森林小丘交通方便，除了地鐵E、F快 車，還擁有長島鐵路車站。 (記者許振輝/攝影)
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亞裔家長搶 學區房逆勢漲 大紐約地產
眾多好學校 擴建舊房出租… 紐約26、28學區超夯 記者朱澤人／紐約報導 紐約市房市去年整體表現差 強人意，但大批亞裔家長蜂擁好 學區買房，如26學區的貝賽和小 頸，以及28學區的森林小丘和雷 哥公園，使皇后區房市逆勢成 長。當地地產仲介與學區主席指 出，華人考量這兩學區有眾多好 學校、中產家庭社區重教育，加 上舊房擴建可高價出租，未來一 或兩家庭房價還會再創新高。 艾瑞爾房地產諮詢公司(Ariel Property Advisors)2月公布報告，2016年紐約市多 家庭房屋地產總成交額減少26%，是過去 五年來最低，曼哈頓與布碌崙交易總額 跌18%與28%。曼哈頓尤其慘淡，每單位 售價比前年降6%，新樓中位數售價狂跌 44%，市場上共有公寓(condo)卻增加34% ，迫使許多高檔樓宇建商如托爾兄弟(Toll Brothers)為招攬買家，打出「買房免繳物 業轉讓稅與豪宅稅」的廣告，能為客戶省 下25萬元。 相較曼哈頓與布碌崙房市，皇后區的中
森林小丘交通很方便。
(記者許振輝/攝影)
產階級社區房價持續創新高。艾瑞爾的執 行副總裁托爾托里奇(Michael A. Tortorici) 指出，由於房源不足，去年皇后區多家庭 地產交易宗數比2015年減少，從329宗減 為312宗，總額卻狂增39%達19億元，要 歸功於超過2000萬元地產交易數大增，從 2011年的五宗增加到2016年有42宗。 托爾托里奇表示，去年皇后區多家庭房 交易總額也首次超越布朗士，「這個趨勢 還會持續下去，更多投資客發現皇后區地 產的潛力」。
大宗交易 集中好學區 瞄準亞裔買家重視教育，去年地產仲介 幾大宗交易都集中在好學區。28學區是皇 后區好學校最密集地區，多數學校常獲 教育部評鑑為A，例如196小學、303小學 、99小學、175小學等。麥迪遜地產資本 (Madison Realty Capital)去年2月即斥資1355 萬元，買下雷哥公園99街62-60號的420單 位出租公寓。另外，一名亞裔去年9月以 335萬元買下森林小丘112街69-15號七房住 宅，為2016年多家庭房屋市場最大宗交易 之一。 亞裔湧入皇后區好學區買房，除了讓孩 子接受更好教育，「摩登空間」(Modern Spaces)執行總裁貝奈姆(Eric Benaim)指出
，更棒的是能夠擴建增值，或是讓一家三 代同堂。「如果在曼哈頓買多家庭房屋， 沒有多少增值，不過在皇后區，買個舊房 子翻修，租金可大漲」。 26學區涵蓋貝賽、小頸、橡園(Oakland Gardens)，擁有藍帶學校如130小學、221 小學等，當地房價也持續猛漲。 今年2月，貝賽222街37-25號房屋以208 萬8000元售出，比起2008年的82萬元售價 狂漲153%，而同在貝賽的33大道216-15號 以160萬元成交，為當月皇后區最大宗多 家庭交易之一。 26學區教育委員會主席鄧炳強指出，華 人家長口耳相傳該學區公校好，就算孩子 考不上特殊高中，還保證有學區內的卡多 索高中(Benjamin N. Cardozo HS)可上，因 此把當地房價推到驚人天價。「貝賽還不 單是學校好，以中產階級為主、居民高度 重視教育，更是讓華人搶來買房」。 鄧炳強提醒，在好學區買房只是給孩子 受好的教育創造了條件。但家長不能把孩 子扔給老師管了事，還要投入學校活動， 陪伴孩子成長。「我與太太都參加家長會 、學區會議，在各種競賽幫忙當志工。孩 子看在眼裡，會把學校視為家庭的延伸， 變成生活、學習的一部分，而不是像上下 班當成工作」。
買房挑學區?不如看社區 記者朱澤人／紐約報導 華裔家長為了孩子教育，在學區排名高的 地區搶著買房，推動貝賽與小頸的26學區房 價飆升。不過教育專家指出，「好學區」本 身概念就很模糊，尤其公校必須收區內的學 生，使得同一學區內各校學生素質參差不齊 ，家長買房不如選社區環境，並多花功夫研 究學校。 教育網站「Niche」今年1月公布2016年全 美約1萬個學區評比報告，長島多個學區入 榜，包括第五名的大頸(Great Neck)、第十名 的傑瑞科(Jericho，2015年為第一名)、第16 名的賽奧塞(Syosset)等。由於「Niche」是根 據各學區的學生考試成績、族裔與經濟能力 、出席率、老師評比、家長與學生評價等， 這套評估系統放在紐約市就難以行得通。 華人家長會理事長、25學區教育委員會前 主席朱寶玲解釋，紐約市每個學區內各社區 經濟水平差異甚大。 例如皇后區28學區，北邊的森林小丘花園 (Forest Hills Gardens)隨處是百萬豪宅，為猶 太人聚居地；南邊的牙買加(Jamaica)則多是 中低收入家庭，居民以非洲裔與西語裔為主
，因此與其說是選好學區，不如選好社區。 此外，學前班到高中是義務教育，公校必 須要收該區學生，使得學校排名變動頗大。 「去年教育局評鑑很好的公校，若今年收進 來大批英文不好的新移民，評分就可能倒 退。」朱寶玲舉例說，26學區的卡多索高中 (Benjamin N. Cardozo HS)的貝賽高中(Bayside HS)原本都不錯，卡多索更是1983到1984年 學年榮選為藍帶學校(Blue Ribbon)的明星高 中。不過兩校近年新移民學生增加，加上 2014年緊鄰學區的牙買加高中(Jamaica HS)關 閉，大批學生轉入兩校，成績下滑很厲害。
法 拉 盛 244公立小 學為藍帶學 校，獲得不 少撥款。圖 為今年2月華 人家長會在 該校辦「親 子動手做燈 籠活動」。 (本報資料照 片)
學校品質概況 可上網查 朱寶玲指出，法拉盛所在的25學區過去被 視為表現一般，現在則是愈來愈優，沒有必 要非得住到26學區。她舉例說，位於法拉盛 市中心的244小學在2015年獲得聯邦教育部 評選為藍帶學校(Blue Ribbon School)，當年 紐約市只有七所公校獲此殊榮，而該校亞裔 學生比率多達87%。如果是選高中，除了需 要考試才能拼進的特殊高中，公校也都有自 己的強項課程，「選高中就像選大學科系，
讀什麼課程很重要；如果選錯項目，就算耶 魯或哈佛大學畢業一樣會失業」。 市議員顧雅明也認同，法拉盛中小學其實 比許多華人想像要好，而他從2010年上任以 來，在教育項目撥款最多，為選區內學校爭 取超過2000萬元經費。以25學區來說，三到 八年級英文語言藝術(ELA)州考量表分數從
2013年平均為309分，2016年增至316分；亞 裔表現最佳，從2013年314分連年增加到322 分。他建議家長若想知中小學校好壞，可到 教育局網站goo.gl/vmC3ou，查詢「學校品質 概況」(School Quality Guide)，或是上網goo.gl/ Wn6P2T，查看共同核心(Common Core)的英 語與數學考試成績。
大頸晉頂尖學區 華人租屋也搶進 記者朱澤人／紐約報導 長島大頸(Great Neck)為紐約州最頂尖學區 ，不僅獲得教育網站「Niche」選為全美最 好學區第五名，當地的Lakeville小學更被評 為紐約州最佳小學。不過長島好學區地稅動 輒上萬元，絕大多數用於教育，促使不少華
長島大頸擁有全紐約州最頂尖的學區(上圖)；也是許多人夢想的郊區生活型態(右 圖)。 (記者許振輝/攝影)
裔家長改為在當地租房。 大頸華人居民近年爆炸式增漲，從到2010 年僅占7%增加到2015年近10%，但高額地 產稅向來是居民的痛，許多屋主除了要繳 地稅，還得繳村稅(village taxes)用於學區教 育開支。納蘇郡(Nassau County)郡長曼加諾 (Edward Mangano)上任七年以來，更是把地 稅系統變得極為複雜，而且漲得不明不白， 如果屋主不提出申訴(property tax appeal)要求重新評估地 稅金額，將承擔巨額漲幅。 「新聞日報」(Newsday)今 年2月披露，有61%納蘇郡居 民提出地產申訴，過去七年 地稅只漲5%；39%不懂申訴 的屋主則承擔平均2748元租 金漲額，相當於35.7%漲幅。 這些未申訴者多半為年長者、 殘疾者或收入偏低的中產階級 ，不懂挑戰地稅而吃大虧。州 長葛謨在今年2月即要求長島民 選官想辦法節省開支降低地稅 ，否則年輕家庭根本無法負擔 在長島買房生活。
全美亞裔地產協會紐約東部分會會長高國 華指出，長島大頸地產每平方呎不會比紐約 市好學區更貴，而且多有花園後院，適合一 家三代同堂。 只是地稅加村稅動輒都是上萬元，確實讓 越來越多華人家長改為租屋。「我有一個客 戶在曼哈頓有兩套房，卻在大頸租房子讓孩 子上學」。
租客大增 租金狂漲 租客大增也使大頸的租金飆漲，Zillow在2 月公布數據，過去一年大頸房屋租金中位數 為4600元，2月時還飆到5300元。長島大頸 華人協會通訊主席胡黎曼即指出，地產商看 好在大頸租房的華人增加，不斷蓋建豪華公 寓。例如大頸的Avalon Great Neck提供191套 高端公寓，單房月租要2700元起跳。 儘管長島好學區地稅高昂，不少華人仍認 為值得在此買房，享受郊區生活型態。胡黎 曼說，公校屬義務教育，代表住當地的孩子 從幼兒園到高中皆享有免費高品質教育，不 必像紐約市學生為考進特殊高中而拼命補習 。「長島像是真正的郊區，居民更重視人際 關係，這才是我夢想的美國生活」。
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