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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

worldjournal.com 2017年6月15日 2017年6月15日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,JUNE JUNE 15, 15,2017 2017

余庭歡

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仿義大利托斯卡尼亞的塔樓（The Towers），是當地少數能從公寓外看見內部花園的 建築群，鐵門入口有獅身鷲首的神獸石雕。 （記者許振輝／攝影） 「花園公寓」特點在於開放式庭院，每棟 公寓拉開距離保持通風與增加光照。圖為柏克 萊公寓。 （記者許振輝／攝影）

大紐約地產

傑克森高地 寧靜綠洲 逾34座近百年公寓群 擁私密大花園 備受青睞

記者朱澤人／紐約報導 皇后區傑克森高地（Jackson Heights）被譽為美國夢實現地， 在1960年代居民幾乎全是白人， 如今卻有來自50國的各族裔移民 定居於此，為全美族裔最多元社 區。鮮少人知的是，此地也是全 美第一個「花園城市」（Garden City），保留大量歐式公寓。

這一大塊歷史保護區，北起北方大道，南 至羅斯福大道，從70街橫跨90街，由皇后區 公司（Queensboro Corporation）負責人麥道 高（Edward A. MacDougall）在20世紀初自英 國引進花園城市概念，蓋建逾34座近百年歷 史的公寓群。 若從高空俯瞰，每座公寓群就像城堡，形 成封閉式結構，中間則是隱密的大花園，不 對外開放。 Beaudoin地產仲介卡拉札特斯（Daniel C.

Karatzas）為傑克森高地古蹟保護倡導者， 他指出，這些公寓群以優雅的歐式建築吸引 買家，各擁有上萬平方呎的花園，在寸土寸 金的紐約市不可多得。此區1993年獲市古蹟 保護委員會（LPC）通過為歷史區，建築受 保護。 公寓每年價格都在飆漲，如今動輒要價上 百萬元，就連一臥合作公寓（Co-op）也要 25萬元以上，在貧窮人口占18%的傑克森高 地形成獨立的中產階級住區。

漢普頓公寓 由11棟公寓組成 「灰石」在1917年銷售極佳，皇后區公司 再加碼，由威爾斯設計更大花園的漢普頓公 寓（Hampton Court），在1919年同樣熱銷。 漢普頓公寓緊鄰「灰石」，位於37大道78 至79街，由11座公寓組成。卡拉札特斯指出 ，當年皇后區公司僅有地鐵7號路線羅斯福 大道以北一側土地，因此改以往北一個街區 的37大道為主要街道開發。他提醒，此地公 寓樓大多沒有電梯，因當年一個電梯是天價 ，只有曼哈頓極少數公寓建商所能負擔，住 頂層五樓的居民要辛苦點。

灰石公寓

紅瓦配義式風格

城堡公寓 法式設計超精緻 「如果照皇后區公司原先設計完成更多城 堡建築，傑克森高地今天就是小巴黎了！」 卡拉札特斯表示，這座建築群取名為法文「 城堡」（The Chateau，上圖，記者朱澤人／攝 影），由建築師湯瑪士（Andrew J. Thomas） 設計，特點就是模仿法國孟莎式屋頂，搭配 四格木製雙掛窗等法式設計。 它在1922年竣工，位於34至35大道，81 到82大道，以12座U型建築所組成，要屬傑 克森高地最豪華的公寓群之一，內部裝飾 精緻，當時麥道高還想蓋類似的法國宮殿 級公寓，可惜1929年經濟大蕭條後多個建 案被棄置。

前後有迷人花園 此為建築師威爾斯（George H. Wells） 打造，原名是「花園公寓」（The Garden Apartments）。「灰石」（The Greystones ）位於80街35大道至37大道，分為兩座 公寓群，為二戰前豪華公寓樓的代表作 之一，特點是由14棟T型樓宇組成，採用 英國都鐸式建築（Tudor style）設計，從 建築外牆、地下室，至高而窄的窗戶都 是由灰石或石磚打造，中庭前後方各有 景觀花園（上圖，記者許振輝／攝影）。

塔樓

漢普頓公寓為率先興建巨大花園的公寓群 之一，中庭花園寬敞，綠意盎然。 （記者許振輝／攝影）

建築師湯瑪士完成「城堡」後，再嘗試 羅馬風格混文藝復興建築風格，設計出「 塔樓」（The Towers，上圖，記者許振輝／ 攝影）模仿義大利托斯卡尼亞建築，屋頂 以紅瓦鋪成。這座公寓群位於34與35大道 ，從80到81街，1925年竣工，以八座U型 樓宇組成，從外頭可看到內部花園，鐵門 入口還有獅身鷲首的神獸石雕。 卡拉札特斯表示，麥道高當年就住在此 公寓，本想把塔樓蓋得更奢華，一戶就要 價22萬元，在當年等於蓋棟屋，市場反應 不太好，讓麥道高差點破產，此後便轉蓋 獨棟屋為主。

仿花園城市 公寓群宛如城堡 記者朱澤人／紐約報導 鄰近法拉盛的傑克森高地（Jackson Heights）居民說167國語言，擁有「小印度 」、「小哥倫比亞」等街區。矛盾的是， 當地多座公寓群在20世紀初依照「花園城 市」（Garden City）設計，強調隱密性， 結構呈封閉型態，加強中產與勞工階級住 宅區的分界，使各公寓群變成一座座獨立 城堡，與充斥小販與雜貨商鋪的社區截然 不同。 花園城市最早由英國社會運動家霍華德（ Ebenezer Howard）提倡。他從不紙上談兵， 創立「花園城市協會」（今名「城鄉規畫協 會」），舉辦競賽尋找建築師，迅速在倫敦 郊區萊斯沃思建立首個花園城市。

昔…隔離有色人種 儘管他的點子是針對倫敦，但紐約市在19 世紀末加速發展，同樣面臨人口擁擠、汙染 嚴重，加上新移民與非洲裔遷入曼哈頓，讓 紐約白人採納花園城市的觀念，希望將有色 人種與社區隔離。 1906年，花園城市協會美國分會成立，並 在1909年皇后區大橋開通後，開發商紛紛擁 抱霍華德的理念，其中包括地產大亨麥道高 ，他於1909年創立皇后區公司，買下傑克森 大道（今日北方大道）一塊300英畝土地， 當時這裡連地名都沒有，被紐約市長威廉‧ 蓋納稱為「皇后區的玉米田」。 麥道高迅速將傑克森高地建造成全美第一 個花園城市，他的目標很明確：在通往曼哈 頓中城交通便利的郊區，打造一個給白人清

教徒、非移民的社區。

今…各族裔融一體 但麥道高萬萬沒想到的是1929年經濟大 蕭條，多個建案受阻、高爾夫球場被剷平 ，1939年蓋建的「德諾利花園」（Dunolly Gardens）成為最後一個公寓花園，傑克森 高地也逐漸改變人口結構。 1950年後移民法規放寬，亞裔、西語裔湧 入；7號地鐵帶來的新居民不少是同性戀， 在當地形成同性戀庇護地；原本禁止猶太人 住入的條規也被法院判違法，猶太裔脫口秀 名嘴斯特恩即是1954年在此地出生。 傑克森高地從1960年代98.5%為白人，至 2010年剩下17.2%。這並非說傑克森高地已 達到族群融合，實際上各公寓群各自塑造獨 立小塊社區，西語裔在北方大道以北，印度 裔在74街以西，白人在74街以東，東南亞裔 靠近木邊。不過在族裔劇烈變動下，城市花 園以白人居民為主的特點慢慢成為歷史，成 為促進各族裔互動的多族裔社區。

德諾利花園 花園占據55%土地 20世紀初的「塔樓」公寓群。 （記者朱澤人／翻攝）

傑克森高地花園公寓近期房屋銷售成交表 出售日期

公寓類型

地址

價格

2016年10月11日

合作公寓1臥1浴

3528 80th St#22（灰石公寓）

25萬元

2016年8月3日

合作公寓2臥1浴

7811 35th Ave 4E（德諾利花園）

38萬元

2017年6月5日

合作公寓2臥1.5浴

3515 78th St#31（漢普頓公寓）

61.9萬元

2017年2月13日

合作公寓3臥1.5浴

3542 80th St#22（灰石公寓）

72.8萬元

2017年3月30日

合作公寓4臥2.5浴

3315 80th St#22（塔樓）

95萬元

（製表：記者朱澤人）

德諾利花園（Dunolly Gardens， 上圖， 記者許振輝／攝影） 為皇后區最大花園公 寓群，由湯瑪士設計，花園占55%土地面 積，蓋在原來的傑克森高地高爾夫球場。 它由六棟樓組成，於34大道到35大道、78 街至79街。卡拉札特斯指出，在1939年竣 工時，儘管傑克森高地的土地比曼哈頓便 宜許多，但開發商都盡可能將7號地鐵沿 線土地作最大利用，巨型花園根本不符合 經濟利益，加上經濟大蕭條與二戰爆發， 使德諾利花園成為最後一座花園公寓。

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皇后區及曼哈頓兩大陳列室 歡迎親臨

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3D物料學名為改性聚酯功能纖維，由德國 Muller與醫學院共同研發的可降解物質，無 色、無毒和無味的環保材料。其獨特之處在 於每平方厘米提供40個支撐點，整張床褥更 可拆開清洗。另採用先進3D技術如高碳鋼 彈簧、Leggett & Platt的LFK彈簧系統、7區 彈簧、獨立袋裝彈簧等，讓你及你的伴侶得 到至貼身的承托。 慕思寢具皇后區旗艦店分上下兩層佔地逾 一萬五仟呎、曼哈頓旗艦店佔地近萬呎，兩 大陳列室提供慕思寢具各系列睡床/床架、 床墊，沙發組合、餐檯等各式傢俱。自即日 起至7月10日舉行清貨大酬賓，如KB-156新 潮布藝床架(可折洗)原價$3599，特價$1859

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千禧世代 引發紐約地產市場革命 共享經濟、社會參與 引領消費潮流 【紐約訊】 Therealdeal.com報導指出，千 禧世代（Millennial）在金融危機時剛好成年 ，又曝光於社交媒體之下。然而單就人數而 言，他們出生於1981年至1997年，是不可被 忽視的群體。 根據丕優研究中心（Pew Research Center ）統計，千禧世代在2015年超過嬰兒潮（ Baby Boomer）一代，成為人數最多的世代 ，達到7540萬人。 美國人口普查局（U.S. Census Bureau）數 據顯示，紐約客每五人中就有一人是千禧世 代，而且由於移民湧入美國，這一數字還在 持續增長。他們的整體消費能力同樣巨大。 埃森哲（Accenture）諮詢公司數據，千禧世 代一年的開銷為6000億元，到2020年，這一 數字會激增至1.4兆。 紐約地產業，千禧世代影響住宅租賃、開 發到寫字樓市場，以及零售業。 當然，這代人對於地產業的影響，還需從 更廣泛的共享經濟（sharing economy）角度 來看，以及他們對於事物或經驗的需求程度 、社會參與度以及最重要的一點--適應性。 閱讀關於千禧世代的研究就會發現，他們 不會為未來要度過的四年做決定，他們決定 的只是未來12個月。因此，開發商和地主都 在絞盡腦汁，了解千禧世代的想法。 魯丁管理公司（Rudin Management）正與 波士頓房產公司（Boston Properties）及辦公 共享業（office-sharing）巨頭WeWork合作， 在布碌崙海軍工廠園區（Navy Yard）開發 「Dock72」辦公樓項目。他們需要優質、有 創意的租戶，希望他們把員工帶來，估計其 中大部分是千禧世代。 千禧世代涵蓋了一個較大的經濟範疇，從 背負學生貸款到收入百萬的群體，都屬於同 一個年齡段--18歲至34歲。因此，BD Hotels 在開發產品時更注重思維模式，而非年齡層

。他們發現，其實，他們真正的目標是內心 年輕的人，而非生理年齡。 無可否認，這 些人確實在更廣義的消費市場，引領潮流。

租賃市場持續增長 儘管共有公寓（condo）市場被炒作，但

間的規劃，以適應千禧世代的需求。

尤重公共空間規劃 例如，額外的單車存放空間（根據城市土 地學會數據，五分之一的千禧世代每周至少 騎一次車）、公寓內的USB充電接口（聯邦

千禧世代，包括Muss Development和貝德羅 爾地產公司（Bedrock Real Estate Partners） 在克林頓丘（Clinton Hill）的住宅項目「180 Franklin Avenue」，共有124個單元，內部還 有一家畫廊和共同辦公空間。

零售和居住單元混合 地產開發商Ironstate Development旗下的 租賃綜合體「Urby Staten Island」，位於 史泰登島（Staten Island）斯泰普爾頓區（ Stapleton），包括零售區域和居住單元，客 戶的主體年齡層也是千禧世代。這裡，未 來會有7、8間餐館和商舖，有一個都市花 園和一個公共廚房，住戶可以舉辦大型晚 宴派對等活動。 Ironstate Development花費數年時間調整 營銷策略，目標為下一代租客。公司在澤西 市（Jersey City）啟動了一個 實驗項目，有 48個單元。現在正在該市另一地點以及布朗 士區（Bronx），規劃更大的租賃項目，面 向千禧世代。Ironstate公司還將聘請一位常 駐廚師，在公共廚房為住戶做料理，同時還 會有常駐農夫。在這裡，統艙公寓（studio ）的月租金為1600元左右，而一房公寓則為 1900元。

共同辦公空間最受歡迎

圖片來源Getty Images。 紐約仍是以租戶為主的城市。其中，千禧世 代所佔比例不小，而且在不斷增長。 購買住宅房產的門檻比2008年金融危機 前提高，因此，很多紐約客（尤其是較為年 輕的）不得不一直租屋。開發商因此調整自 身在紐約的大部分租賃產品，尤其是公共空

疾病防治中心數據顯示，三分之二的千禧世 代沒有固定電話），以及共同辦公空間（ co-working space，根據線上證券經紀公司TD Ameritrade2015年的調查，幾乎三分之一的 千禧世代為自由職業者）。 布碌崙有一些租賃項目，則幾乎全部面向

業主兼開發商TF Cornerstone擁有大量千禧 世代租戶，他們與紐約市單車共享計畫「 Citi Bike」協商，在其長島的一個項目中設 立單車站點，並增加共同辦公空間。 地產 經紀公司Bold New York表示，共同辦公空 間是最受千禧世代歡迎的設施，尤其對於那 些追求房租物超所值的客戶。 在下城區租賃樓盤「275 South Street」， 尼爾森管理公司（Nelson Management）增建 了共同辦公空間，並在公共休息區放置了一 台冰咖啡機，在健身中心增設了瑜伽與跆拳 道區域。這個樓盤擁有252個單元，面向混 合收入人群（mixed-income）。 這表示，開發商不一定調整全部項目以適 應千禧世代，但他們無法忽視這一代人。這 顯示，千禧世代不總是關注住宅的完工效果 與格局，也關心開發商如何看待、改善他們 的生活方式。

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2017年6月15日 星期四

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2017年6月8日 2017年6月8日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,JUNE JUNE 8, 8,2017 2017

楊婷華

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大紐約地產

傑克森高地介於羅斯福大道、北方大道、63街、96街之間的建築，有2000多棟被列為歷史古蹟。83街的Rowhouses建於1911年，為歷史古蹟之一，前 院花園綠意盎然。 （記者許振輝／攝影）

傑克森高地 多元文化 蹦 驚喜 記者牟蘭／紐約報導 上世紀以「花園公寓」(Garden Apartment)著稱的傑克森高地 (Jackson Heights)，不但擁有便捷 交通，還有多元文化，近年來受到 建商青睞投資多棟高檔商住大樓， 吸引中產階級入住。 坐落皇后區西北方向的傑克森高地，南鄰 艾姆赫斯特(Elmhurs)，西近木邊(Woodside) ，北面是阿斯托里亞(Astoria)，東面為華人 聚居地法拉盛，為交通樞紐要地。連結法拉 盛和曼哈頓的地鐵7號線、E、F、M和R號 線，都經過傑克森高地的羅斯福大道和74街 (Roosevelt Avenue/74th Street)地鐵站，加上七 輛公車提供往返布碌崙、曼哈頓中城及拉瓜 地亞機場(LaGuardia Airport)服務。除了公共 交通便捷外，該區還屬於市府單車道路，34 大道、37街、74和75街，都為單車騎士提供 專門通道。

漲力驚人 主打中產階級 傑克森高地於1916年，由皇后區建商 (Queensboro Corporation)投資400萬元整修250 畝土地，其中包括多個戰前合作公寓及一 棟位於37大道交82街的新都鐸式建築(NeoTudor-style)大樓。該建商原計畫打造「花園 公寓」，周邊多建綠色環境，消費對象面對 中高產階級。 皇后團隊凱特威廉姆地產Queens Home Team at Keller Williams Realty負責人赫雷拉

(George Herrera)表示，他已在區域內工作三 年。他指出，近五年來，隨著不少新移民入 住，房價連年上漲。以Arlington Hall一室一 衛為例，去年售價只有27萬5000元，今年同 棟樓的一臥一浴房價，已經上漲為31萬元。 他指出，最受歡迎的戶型是一臥一浴的合作 公寓(Co-ops)，由於中間價在30萬左右，受 年輕專業人士青睞；而兩臥一浴的合作公寓 ，價格在40萬至50萬不等，銷售對象為中產 階級。 赫雷拉指出，傑克森高地房價雖連年上漲 ，但仍比阿斯托里亞和曼哈頓等地房價便宜 ，以阿斯托里亞為例，一臥一浴的中間價已 達40萬左右，比該地同等質量公寓高出近10

萬元。 據美國知名地產網站Trulia指出，傑克森 高地房屋整體市場中間價，較去年同期上漲 8500元達64萬7500元，每平方呎從477元上 漲至493元，平均租金較去年6月，從2000元 上漲至2550元。

歷史悠久 古蹟建築2203棟 BRG(BRG. Inc.)地產公司經紀彼得曼(Jeff Putterman)指出，雖然該區域內獨立屋數量 不多，仍有很大市場。他表示，去年兩個月 內就售出三棟三臥兩廳一家庭屋，售價均過 百萬。他指出，該區濃厚的歷史氣息，吸引 不少民眾購房，同時由於不少建築屬於古蹟

，讓建商難向市府申請重建。 資料顯示，傑克森高地自93街至69街交北 方大道和羅斯福大道沿線，被紐約州登記為 國家歷史古蹟(National Register Districts)，其 中包括2203個歷史性建築。 據2010年人口普查數據顯示，該區共有10 萬8152人，屬多族裔聚居地，其中拉丁裔人 口比率最高，占56.5%，而亞裔緊隨其後占 22%，白人占17.2%，非洲裔占2%。多元文 化帶給當地居民驚喜，亞平會前外展主任馮 郁雯四年前搬入該地，她指出，隨意走進一 家小店，可以嘗到不同風味小吃，「90街南 美口味的爆米花、70街的西藏小吃等，都不 會讓你失望」。

皇后區傑克森高地近期房屋銷售成交表格 出售日期

公寓類型

地址

價格

5月30日

合作公寓，一室一衛

74街3415號

27萬5000元

5月25日

獨立屋，兩室一衛

35大道7312號

92萬739元

5月22日

合作公寓，一室一衛700平方呎

93街3344號

17萬5000元

5月19日

康斗(Condo)兩室一衛，800平方呎

Leverich街3520號

52萬

5月1日

合作公寓，一室一衛，780平方呎

72街3505號

26萬9000元

4月22日

康斗，1000平方呎

93街3411號

36萬

3月30日

合作公寓，四室三衛，1500平方呎

80街3315號

95萬

3月29日

合作公寓，兩室一衛，600平方呎

45大道7712號

55萬

3月24日

合作公寓，兩室一衛，1100平方呎

34大道8610號

56萬5000元

3月21日

合作公寓，一室一衛

35大道7901號

36萬 製表：記者牟蘭

皇后區傑克森高地為交通樞紐要地，地鐵七號線等連結法拉盛、曼哈頓。 （記者許振輝／攝影） 傑克森高地內建築處處流露古意。 （記者許振輝／攝影）

目標百貨賣場 2019年前進駐

多個高檔商住樓 在路上！ 位於羅斯福大道84-02號的購物中心（上 圖），未來計畫建成一棟七層的住商混合型大 樓；羅斯福大道91-11號（下圖），預估建築面 積則達6萬平方呎。 （記者許振輝／攝影）

記者牟蘭／紐約報導 高緯環球地產公司(Cushman & Wakefield) 資深主管普雷烏斯(Stephen Preuss)表示，由 於附近地區如阿斯托里亞(Astoria）、布碌 崙和曼哈頓等地高昂的房價，迫使許多中產 階級向傑克森高地(Jackson Heights)移居。為 適應居民結構變化，該區域將興建多個高檔 綜合性商住樓，其中包括位於羅斯福大道 (Roosevelt Avenue)91-11號和84-02號兩處地產 ，欲為更多中產階級提供住宅。 普雷烏斯表示，由於看中傑克森高地許多 未開發地產的潛力，以及便捷的交通，該公 司近期將出售兩處超過千萬元的房產，重建 成高檔綜合性商住樓；以一臥為例，每戶租 金將從2000元到4000元不等。他指出，未來 五年，該區域居民結構將發生變化，會有更 多中產階級入住。 羅斯福大道84-02號，將計畫建成一棟七

層的綜合商住樓，其中2萬6193平方呎用於 民宅，5萬757平方呎開放給商業零售和醫療 機構。 該大樓從地下室到一層，將提供給零售業 ，二層到三層將開放給醫院和學校，部分三 層樓到七層，將被建成共有公寓(Condo)， 為民眾提供住宅。該建案仍在進行，普雷烏 斯期望小型辦公室和新住宅單位，吸引更多 民眾入住。 普雷烏斯指出，該公司在三年前已以1200 萬出售91-11號，也將改建成高檔綜合性大 樓，預估建築面積達6萬平方呎，實用面積 將達9萬6000平方呎，將包括整個羅斯福大 道與91街和92街交口。該區域現為一個一層 的汽車修理廠，建築面積共2萬175平方呎， 緊鄰90街／Elmhurst大道地鐵站。 不過，他指出，目前並沒有詳細計畫，消 費對象瞄準中產階級。

記者牟蘭／紐約報導 隨著越來越多中產階級湧入傑克森高 地(Jackson Heights)，不少多功能商住綜 合住宅大樓拔地而起，預計在2019年開 幕的82街40-31號大型商場，將引進皇 后區第五家大型零售連鎖店目標百貨 (Target)。2016年，Sun Equity Partners和 Heskel Group投資2700萬元，購置位於 82街40-31號的影院舊址，該影院三年 前關閉後一直閒置。兩家公司欲聯手打 造16萬平方呎綜合高檔大型商住商場， 除目標百貨外，多個著名品牌如運動 鞋零售品牌Foot Locker、The Children's Place、全美最大服裝連鎖集團Gap及其 子品牌香蕉共和國(Banana Republic)， 都將在日後進駐。 新開的Target店，將位於該樓層底層 ，總面積達2萬餘平方呎。預計在2019 年之前開幕，將成為第五家Target連 鎖店，現已簽訂15年合約。該交易由 Ripco房產的瑞貝卡(Peter Ripka)和哈沃 德(Jeffrey Howard)負責，預計沒平方呎 的租金將高達55元。相較於羅斯福和醫 院附近每平方呎150至170元左右的租金 ，目標百貨預計僅需支付每平方呎55元 的租金。 由於傑克森高地有眾多古蹟保存地， 建案要求複雜，許多連鎖店長久以來難 以進駐，而目標百貨和其他連鎖店的 開放，意味將改變這一區域的歷史形 象。開發商Heskel Group執行總裁(CEO) Yeheskel Elias表示，「目標百貨將成為 社區的寶貴財富，將惠及附近每一個居 民。」

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，表明房主真正要賣的決心，這點在房地產 銷售中很重要，即有一個想要賣的房主。同 時對於一些獨特的物業，要確定市價並不容 易，拍賣對房地產來說，確是一個非常獨特 的出售方法。 負責這場拍賣活動的Paramount Realty USA 公司最近成了新聞的熱點，他們將位於皇后 區Jamaica Estates的川普童年故居以214萬元 成功拍出。 但對於長島黃金海岸Gold Coast潛在買家 來說，這次拍賣可能是一個好的機會。 長島黃金海岸上世紀前期曾是美國奢華生 活的代表，但時代在變遷，不少昔日王謝大

宅，都已變不少，或已落入尋常百姓家。 參加拍賣活動的6幢住宅中最為獨一無二 的是37間房的勞埃德港Lloyd Harbor都鐸風 格城堡，佔地10英畝，擁有1781革命戰爭歷 史和壯觀的海色。 房主Greg Campbell表示：「我們距離山頂 僅100英尺，面向水景。從康州到冷泉港， 180度全景，無與倫比。」 Greg Campbell將這幢房子加入拍賣，原因 之一是因為它的獨特性，市場上沒有可類比 的物業，很難定價。它曾經的上市價格從 1000萬美元至2400萬美元。在這次拍賣會上 ，開標價為575萬美元。

這幢房子的特點包括正式的英式花園，可 停放15輛車的車庫和一個大型宴會廳。 據報道，這6幢住宅的主人包括一家音樂 公司的執行長、一名企業家、一家曼哈頓房 地產開發公司的執行長，以及最大房地產公 司之一的一名經紀人。 有興趣參加投標的人士只要支付50美元， 就能取得所有6幢房子的具體資料，如想看 房，可通過網站預約。參加投標者在拍賣當 日要帶拍賣建議起價10%的銀行本票至拍賣 現場。拍賣公司網站：www.prusa.com。 拍賣定於6月14日在長島Sands Point的古根 海姆莊園內舉行。

31 Fort Hill Drive, LIoyd Harbor

3 Saddle Ridge Road, Old Westbury

19間臥室的Lloyd Harbor勞埃德港磚建都繹式海濱住宅，佔 地10英畝，曾是1781年革命戰爭中的一個戰場。這個住宅之前 的標價高達2400萬美元，最近的標價降至1000萬美元，拍賣建 議開標價為575萬美元。

位于Old Westbury的6臥，7.5浴石頭和灰泥住宅，3.76英 畝地，曾經上市標價為890萬美元; 拍賣建議開標價為280萬美 元。

720 Motts Cove Road North, Roslyn Harbor） 5臥，5.5浴Roslyn Harbor羅斯林港維多利亞殖民地式住宅， 佔地2英畝，曾經以269.9萬美元上市，開標價建議為149.9萬美 元。

3 Orchard Lane, Old Westbury 6臥，6.5浴Old Westbury格魯吉亞殖民式住宅，佔地4.64英 畝，曾以$6,888,888上市，開標價建議為308.8萬美元。

wjnysales@worldjournal.com

具體參加拍賣的6個物業

1 Carriage Drive, Old Westbury 5臥，5.5浴Old Westbury現代式住宅，佔地約4英畝，曾上市 開價395.5萬美元，開標價建議為190萬美元。

3C Foxwood Rd., Kings Point 6臥，5.5浴Kings Point磚建殖民式，地1.21英畝，上市標價 為$458.8萬，開標價建議為249.9萬美元。

曼哈頓林蔭大道奢華複式公寓 上東區高級享受 教育資源優質 文/工商記者 鍾淑美 紐約曼哈頓因其高度發達的經濟和熱情多 元的文化成為全球的焦點，而曼島的房子近 年來也愈發緊俏。隨著亞洲新貴的崛起，曼 哈頓的房子因其得天獨厚的地理位置、濃郁 的文化氛圍以及毗鄰多所世界頂級名校的優 勢，成為了居住與投資的熱門。 曼哈頓著名地產經紀戴冕為大家帶來的這 套奢華複式公寓位於曼哈頓最富盛名的林蔭 大道(Park Avenue)，這棟超大公寓有著9個房 間，占整棟公寓樓的一、二層，在公寓的一 層有自己的獨立入口，極佳地保障了隱私與

安全。公寓的客廳與主臥室面對著樹木繁茂 、風景絕佳的林蔭大道中心島。在寸土金貴 的曼哈頓，這樣的自然景致尤為難得。明亮 的客廳區域為家庭活動提供了足夠的空間， 一旁的燃木壁爐更是烘托了溫馨的家庭氛圍 。廚房極具美式復古氣息，精緻典雅的裝潢 為日常餐飲帶來了舒適的環境，而寬敞的就 餐區域可同時容納數十人之多，十分適合家 庭聚餐與其他聚會活動。 公寓的地板為全實木打造，取材于上等天 然原木，不僅木質優良，更是自然健康。一 層入口處的高級白色花紋大理石地板覆蓋了

曼哈頓林蔭大道复式公寓內部戶型圖。

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文：/工商記者 高傑文 據CBS電視台報道，藝術品、古董、珠寶 已經以拍賣的方式銷售了幾個世紀。在6月 14日，將有6幢長島豪宅同樣以拍賣的方式 出售，有別傳統的經紀銷售方式。 要成為拍賣品的一個重要原因是這些物件 都很獨特。所以只要是獨一無二，豪華住宅 亦可通過拍賣售出。拍賣公司說，「這樣的 房產更像藝術品，鄰近沒有相類似的物業 無法比價，最有效的的方法是讓大家投標決 定它的價格」。 當然，另一個原因是現時長島黃金海岸豪 華房產上市過剩飽和，拍賣無疑會帶來人氣

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長島6幢豪宅將拍賣出售

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整個門廳區域，與整體的白色系裝潢完美融 合，使得一進門的視野十分開闊與協調。書 房更是使用了古樸典雅的鑲木地板，營造了 良好的閱讀環境。 公寓地處的上東區是曼哈頓最奢華的地帶 ，一直被紐約的社會名流所鍾愛。各類高 檔奢侈品名店就位於臨街的麥迪森大街（ Madison Avenue），而美國最大的博物館— —大都會博物館距離公寓僅有兩個街區。這 裡還彙聚著全紐約最好的學校，從幼稚園到 中學，一站式滿足所有對優質教育的需求。 公寓的一層緊挨街區，二層可從一層的獨 立入口進入，也可以搭載公寓內部的電梯到 達，因此，一層可作為商業用途進行租賃， 是紐約難得的住商兩用的最佳選擇。

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沿著東河邊湧現的高層高檔公寓樓已形成長島市、乃至皇后 區的天際線。 (記者朱蕾／攝影)

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記者朱蕾／紐約報導 長島市(Long Island City)是 皇后區最大的社區，也是快速向高 檔、貴族化發展的社區之一，高檔 新公寓如雨後春筍、靠近曼哈頓以 及交通便利，讓長島市成為在曼哈 頓工作、上學族體的新選擇。 長島市東邊毗鄰陽邊(Sunnyside)，北面是 阿斯托利亞(Astoria)，西傍東河，南到分隔 皇后區和布碌崙的新鎮溪(Newtown Creek)。 長島市原來是一座城市，1870年建市，1989 年成為紐約市一部分。根據2010年人口普查 ，長島市總人口近7萬，其中52%為白人， 28.6%為西語裔，15.2%為亞裔，10.1%為非 洲裔、9%為混合族裔，男女比例接近。 長島市曾經被工廠、倉庫和麵包店占據， 過去近20年，經歷從工業社區到宜居社區的 大轉變；如今，長島市以博物館、藝術工作 室以及不斷湧現的高檔住宅樓，成為居民和 開發商新寵。 根據社區發展機構「長島市夥伴關係」 (Long Island City Partnership)一項最新報告， 長島市住房建設正在高速發展中，今年住房 數量將增加9000套，是該地區歷史上單年的 最大增幅，幾乎使長島市的住房數量翻倍。 從2006年到2017年底，長島市建成的住宅單 位總數將達到2萬個。過去一年，商業和投 資銷售的總交易量達到約20億元。 「長島市夥伴關係」主席盧斯金(Elizabeth Lusskin)表示，「長島市地理位置、混合用 途、多元化的文化氛圍、以及不同企業之間 的相互依存關係，是這個社區最大財富。」

沿著東河邊建造的多棟高樓。

長島市樓房 高檔貴族化 長島市已成為受家庭歡迎的新興社區。 長島市過去十年的房價成倍增長，根據房 地產網站StreetEasy的數據，該地區2005年的 銷售價格中位數為21萬元，2015年上漲到73 萬元。房屋租金價格漲幅較小，但出租屋 數量大幅增長。2006年的房租價格中位數為 2523元，2015年為2630元，出租數量從2015 年的140套增加到2015年的3672套。沿著東 河邊湧現的高層公寓樓配有游泳池、健身房 、門衛等豪華設施，還可遠眺曼哈頓摩天大 樓全景。經過十多年發展，開發案已擴展至 內陸，地鐵7號線在長島市的幾個地鐵站附 近，都受到開發商青睞。 若想在長島市買房，公寓較多且有多個樓 盤正在興建，而一家庭和兩家庭的獨立屋比 較難買到，因為目前只有不到1000棟，幾乎

都是此前作為工業社區留下。合作公寓和共 有公寓總數量已超過4000套，規模較大的共 有公寓大部分集中在亨特點(Hunters Point)最 南端，也是較新的建築。最大的合作公寓位 於北邊，16棟公寓樓共有700多個單元。在 地產網站Property Shark評出的紐約市最貴社 區中列前50名，長島市亨特點從2016年第一 季度的第35名，前進到今年第一季度的第29 名，住房價格中位數增長10%。 交通便利也是長島市受歡迎的原因之一， 地鐵7、E、F、M、R、G等多條線路都在此 設站，還有兩個長島鐵路火車站。與曼哈頓 一河之隔，連接皇后區和曼哈頓的唯一免 費大橋皇后區大橋(Queensboro Bridge)的東起 點，就在長島市。長島市有公立、私立中 小學近20所，十餘所特殊、藝術、職業高中

和技術學校；在高等教育方面，拉瓜地亞社 區學院(LaGuardia Community College)、紐約 市立大學法學院(City University of New York School of Law)等多所大學或分校位於長島市 。此外，正在建設中的康乃爾大學科技學院 羅斯福島校園也是長島市一部分，計畫在今 年稍後開放，該校園將迎來約2000名研究生 和280名教職員工。 「Space Marketing Shop」地產公司長島市 分部首席經紀Edward Cho表示，從2010到 2015年，長島市房屋數量每年都有12%至 15%的增長。在新建的高層公寓樓中，約 90%是出租，到曼哈頓中城只需五至十分鐘 、房子價格相對便宜、地稅低，以及公寓設 備新是房地產熱的主要原因，且熱度在不斷 升溫，需求仍很強烈。

皇后區長島市近期房屋銷售成交表格 出售日期

公寓類型、大小

地址

價格

5月25日

共有公寓，1154平方呎

傑克森大道(Jackson Ave)1311號

130萬5000元

5月16日

共有公寓，558平方呎

36街2821號

59萬

5月16日

共有公寓，787平方呎

傑克森大道(Jackson Ave)2626 號

92萬5000元

5月12日

獨立屋，2262平方呎

13街3361號

98萬元

5月12日

共有公寓，430平方呎

海濱大道(Shore Blvd)2540號

35萬元

5月9日

共有公寓，712平方呎

45大道1125號

5月8日

獨立屋，2125平方呎

49大道3904號

150萬元

5月5日

共有公寓，777平方呎

中央大道(Center Blvd)4630號

107萬5000元

5月5日

獨立屋，1653平方呎

32街2137號

5月4日

獨立屋，1404平方呎

34街5121號

75萬5000元

4月28日

獨立屋，1980平方呎

33街2346號

117萬5000元

(資料來源：trulia.com

(記者朱蕾／攝影)

79萬5000元

92萬2000元

製表：記者朱蕾)

長島市內的小型釀啤酒工廠。 (記者朱蕾／攝影)

紐約當代藝術博物館長島市分館(MoMA PS1)，為長島市增加藝術氣息。

(記者朱蕾／攝影)

雙塔樓 允建藝術空間 記者朱蕾／紐約報導 長島市目前有近30個開發項目正在進行 或規畫中，包括公寓樓、酒店、辦公樓等 。位於傑克森大道(Jackson Avenue)22-44號 的「雙塔樓」(The Two Towers)高層住宅樓 ，計畫在今年底到明年初完工，是David Wolkoff的G&M公司一個140萬平方呎的大 規模開發項目，將建成商住混合型社區。 該地點曾是長島市著名的塗鴉聖地「5 Pointz」，在2014年被拆除前的近20年，塗 鴉藝術家們獲業主許可，把這棟空置倉庫 當成街頭藝術畫布，倉庫墻壁、消防梯等 布滿塗鴉。 「雙塔樓」由HTO建築設計公司負責 設計，北樓有47層，南樓有41層，將提供 1116個公寓單元出租，其中的20%作為平 價房屋。兩棟高樓將採用石頭門面，配有 樓閣風格和傳統的框架窗，拐角處的玻璃 外觀從地面一直上升到頂層公寓。公寓樓 的大堂用雕塑、立柱等裝飾，喚起對長島

正在建造中的「雙塔樓」(右圖)和設計圖 (上圖)。 (記者朱蕾／攝影)

市快速消失的工業氣氛的回憶。一棟大樓 的底層用作零售商店，另一棟底層為便利 設施。樓內設有游泳池、健身房，250個停 車位，還有自行車停放處。兩棟大樓之間 將建造一個較大的公園和運動場，還有藝 術壁畫。 按照當初開發商同意增加藝術家工作室 和畫廊空間的約定，「雙塔樓」小區內， 還將提供20個藝術家的工作室、藝術畫板 、展示架等，占地1萬2000平方呎，以彌補 消失的「5 Pointz」畫廊。

公寓和辦 公樓開發案 建成後的藍 圖。 (鐵獅門 公司提供)

三塔樓 供近1800公寓 記者朱蕾／紐約報導 長島市內另一個頗具代表性且正在建 造中的開發案，是鐵獅門公司(Tishman Speyer)在其Gotham中心規畫的大型商住混 合型社區「三塔樓」。這項總共120萬平方 呎的開發項目由Goldstein Hill & West建築 設計公司負責，提供近1800套公寓出租。 A座位於傑克森大道28-10號，樓高44層 ，包括683個單位和3000平方呎的零售區； B座位於傑克森大道28-34號，高53層，包 括658個單位和6000平方呎的零售區；C座 位於皇后大道30-02號，高33層，有448個 單位和6500平方呎的零售區。小區內還建 設1.5英畝的私人公園、5萬平方呎的俱樂 部會所，以及健身中心、游泳池、屋頂露 台、停車場、洗衣房等設施。住宅部分預 計在2018年完成，全部工程將在2019年完 工。

此外，在與「三塔樓」毗鄰的位置，鐵 獅門公司正在建造Gotham中心辦公樓項目 ，這是除曼哈頓以外全市最大的辦公樓開 發項目之一，也是自1988年科特廣場1號樓 (One Court Square，又稱花旗集團大樓)建成 後長島市最大的辦公樓開發案。兩棟各27 層高的辦公樓，提供110萬平方呎的辦公空 間，尚未建成已經獲得梅西百貨(Macy's)55 萬平方呎的租約，以及WeWork Cos的25萬 平方呎租約，零售區還有美食廣場、餐廳 、健身中心等。 長島市過去十多年，從工業區成功轉型 為住宅區，被稱為在曼哈頓上班族的「臥 室」，鐵獅門公司的辦公樓開發案，會否 引領長島市繼續向商住多用社區轉變，值 得期待。

(更多地產訊息，請見今日F1)

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Long Island City豪華公寓The Harrison銷售旺

2017年6月1日 星期四

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文/工商記者 高傑文 自去年9月份開始銷售以來，位長島市 Court Square的新豪華Condo大樓The Harrison 已售出65%。 就在不久前，很少會有紐約客跨過皇后區 大橋(Queensboro Bridge)到長島市這一邊來看 房安家。直至最近，這裡還充滿工業區的特 色，磚和鋼樑的統倉式設計仍然很普遍。然 而，過去五年來，長島市發展迅猛，大量的 前工廠已被重新改造為工作室、畫廊、辦公 室和住宅。長島市已快速變成一個時尚、藝 術、多元的社區，這是皇后區的威廉斯堡（ Williamsburg）。但長島市比布碌崙的威廉 斯堡同等物業價格便宜，在地理位置上，這 二個區很類似，都受到需要快速通勤到曼哈 頓的人士歡迎。長島市房價相對較易負擔， 地稅低，吸引了很多原計劃在曼哈頓和布碌 崙置產的人士。 長島市的一個熱點是Court Square，即地標 花旗銀行大樓所在的位置，成為紐約年輕人 及年輕家庭置業的一個熱門選擇。這裡各式 餐廳、別緻的精品店、藝術文化場所和海濱 公園林立，營造了一個令人舒適的生活區。 興曼哈頓近在咫尺，有專門地鐵站。Court Square正在開發或計劃開發的就有26棟公寓

，共9,000多套，但其中絕大部分是出租單 位，只有少部分是出售的Condo，間接造成 這裡的Condo銷售快速，一些熱門單位可以 用「搶」來形容。 The Harrison共有120套豪華公寓，27層，由 Silvercup Properties開發。作為當地最高的全新 Condo住宅公寓，該大樓擁有紐約市無與倫比 的天際線景觀。120個單位中包括了Studio，一 臥，二臥和三臥，售價從$625,000至$2,500,000 。獨特的頂層閣樓單位附帶花園空間。 開發商Silvercup Properties的Alan Suna說： 「Court Square是長島市最活躍的地區，而 The Harrison是周圍最好的大樓。該大樓的設 計特點是使用溫暖、鉸接式的磚石做外牆， 是古典風格，在附近的玻璃大樓林立之下顯 得相當特別和典雅。傳統風格的外觀與現代 化的內飾結合在一起，營造出一個溫馨的高 端家居環境」。 The Harrison室內採用不銹鋼設備， Technistone廚房檯面和Shaker風格的廚櫃。 向南的4樓至14樓住宅有一覽無餘的曼哈頓 天際線，16至25層的單位設有陽台。此外， 15樓和26樓的某些單位擁有大型露臺，兩個 向後的二樓單位可通入大型私人後院。 獨家銷售代理Modern Spaces的創辦人兼

CEO Eric Benaim表示：「由於The Harrison擁有 紐約市的景觀，我們預計很快就會售罄。Court Square是長島市備受追捧的社區，在這裡服務 全面、設施便利齊全的公寓大樓需求旺盛。 The Harrison還提供很多套有戶外空間的單位 ，這在紐約房市是一個令人垂涎的功能」。 The Harrison大樓的設施包括24小時服務的 大堂、健身中心、兒童遊戲室和室內/室外 屋頂休息室。可以購買帶門衛的停車位和存 儲單位。 The Harrison與長島市的地標花旗銀行大樓 呈對角線，可直走至Court Square的地鐵站E ，M，7和G地鐵，交通十分便利。

實體店有存在價值 零售業須整合轉型 Brad Cohen Eastern Consolidated, 零售租賃高級總監 電子商務對傳統零售市場的挑戰有多大？ 實體業務並沒有死亡，沒有走向死亡。銷售 額的94%仍然是在實體店，每年只有銷售額 非常有限的部分是在線上，但每年都在上 漲。

黑石公司, 美國地產部負責人 網購是如何影響一些市場的零售空置率和 造成零售租金下跌? 主要影響來自網購，儘 管也與美元強勢和房東觀望等待要得到不現 實的租金有關。 在過去的兩三年間，已經看到了多個餐廳 概念的興起，特殊雜貨店、健康與美容（包 括各種形式的健身房，如Barry's Bootcamp和 Orange Theory Fitness），當地精品店和減價 零售商的增長。 也開始看到在線零售商開 設實體店 - 其中有一些例子是Warby Parker ，Bonobos，Duluth Trading Company甚至亞 馬遜。 自經濟衰退以來，新建築的融資就一直很 難獲得，現在仍然具有挑戰性。露天購物中 心的空間，新增空間比衰退前的水平下降了 約90％。原因包括融資更為有限–包括股權 和債務 -以及零售商不太強勁的需求， 零售總額增長實際上是完全健康的，只是 零售銷售正在越來越多地通過倉庫進行，而 不是傳統的實體零售店。時裝同時受到互聯 網和多個名牌減價零售店如T.J. Maxx, Ross and Burlington的競爭影響。 將一個垂死的購物中心的重新改造是非常 複雜的，需要密集的資本，難以融資。它需 要具有當地專業知識和各種有利條件的開發 商。 電子商務崛起真正從中獲益的行業有哪些 ？ 倉庫成為物流的主要趨勢。

許多主要零售商，如Target，Macy's或Staples 等已經提供了這兩種銷售，以便他們可以繼 續獲取無論是在商店還是在線的收入。但是 ，所有傳統零售商都必須認識到，他們需要 提供優質的客戶服務和優質的產品，有吸引 力的空間，使店內體驗如此的正面，客戶想要 返回商店。實體還是有存在的價值。

Steven Levin Centennial Real Estate, 創辦人和 CEO

Nadeem Meghji

圖片來源Getty Images。 但傳統零售商如何克服這一緩慢但重大的 市場份額損失？你必須給消費者一個去商店 的理由，必須給他們一個無法上網的經驗。 一些具前瞻性的品牌已經認識到這一點。 耐克的互動是一個很好的例子，您無法在線 上複製個人化的定制服務。 那麼很明顯，實體店還有存在的作用？以 前只在線上銷售的品牌正在進入實體銷售， 並且看到銷售額的飆升。實體與網絡銷售之 間存在明顯的相關性，反過來亦是如此。 看看亞馬遜正在做什麼? 很多這些在線優 先的零售品牌都認識到沒有什麼能比得上坐 在櫃檯上面對你的客戶。在線取代不了，拿 餐廳作例子，雖然您可以在網上訂餐，但您 無法取代坐在酒吧的體驗，還可以訂購雞尾 酒。 你認為我們會看到在線零售商尋找旗艦實 體店的趨勢在顯著增長？是的，我們已經看 蘋果店，亞馬遜計劃30個購物中心彈出式信 息亭和其第10個亞馬遜圖書商店。 傳統零售商如何適應不斷增長的電子商務 威脅？

開發商:Silvercup Properties 建築設計: GF55 Partners 樓高:27層 總單位數:120 售價:$625,000-$2,500,000 獨家銷售代理:Modern Spaces 網站:theharrisonlic.com

The Harrison豪華公寓樣板間展示。

電子商務是敵是友？

文/工商記者 高傑文 據The Real Deal報導，近來每個人都在講 零售業的衰退，每個盈利報告、零售會議和 討論會似乎都以同樣的憤怒結論。 雖然不少零售業破產和商店關閉是不爭的 事實，但許多商業零售地產專家對這個行業 的未來卻比一般人樂觀。他們說，實體店不會 離去，但品牌需要整合他們的實體和線上的 呈現。只有一方做好是不夠的。重新想像、重 新定位舊的、過時的購物中心是會加分的，而 且倉儲式交易在顯著上長。 以下是幾位商業零售地產專家談他們看到 電子商務對零售的影響。

The Harrison豪華公寓

實體零售業對新零售方式的適應一直緩慢 ，零售商停止創新，因此變得非常陳舊。他 們沒有注重保持新鮮、敏銳和與現實的相關 性。但我相信電子商務的部分被誇大了。在 線殺死實體零售的想法是不正確的。這不是 現況，不是說電子商務沒有影響，挑戰是將 數字世界帶入零售世界，而不是實體店的消 失。 傳統零售商如何應對電子商務網站的挑戰 ？他們需要在店內做什麼來競爭？傳統零售 商正在繼續投資於自己的數字轉型。這正在 將真實的店內體驗與數據和物流支持的數字 體驗相結合。同時，電子商務正在投資實體 店來支持他們的數字/電子商務平台。 最終，我們將看到跨所有平台的最強大的 競爭者 - 無論是電子商務還是傳統零售，看 起來都與他們完全的實際/數字整合的策略相 似。數字轉型是重點，基石是商店。零售業 的前途是實體、電子、數據和物流的結合。

Gregg Gerken TD Bank, 商業地產部負責人 在大型零售收購案的融資時，貸款機構是 否會將網路購物作為問題？在線頻道的興起 將繼續改變零售業的本質。但是其中也有機 會。在評估新的零售關係時，我們會保持嚴 格的條律，確保我們現有的客戶能夠適應。 你認為高額的租金迫使零售商轉移更多的 業務至線上？適度的租金上漲和消費者行為 的轉變促使零售商重視電子商務銷售策略。 精明的零售商將為客戶提供體驗並成功地利 用全渠道營銷。

CBRE報告:曼哈頓零售租金 比2014年最高峰下降30%

零售店難賺錢 租金讓步越來越多 文/工商記者 高傑文 據The Real Deal報導，根據商業地產公 司CBRE的報告，曼哈頓淨有效零售租金 比2014年高峰時下降了20%至30%。 這個估算是考慮了曼哈頓零售店舖出租 合約時作的讓步，雖然房東試圖保持表面 租金的上漲趨勢，但各種讓步卻在不斷上 升，造成實際租金的下跌。 CBRE的研究員Nicole LaRusso告訴「商 業觀察家」說：「投資者對回報有期望， 所以他們需要將租金保持在一定水平，以 符合預期」，「只要租金表面上不下降， 他們會作一些其它的讓步，所以真正的淨 有效租金是下降的」。 該報告的另一個跡象是，即使是紐約這 一國際之都，零售市場亦處於困境。據 CBRE的報告，2010年至2014年間，零售 租金上漲了90%，零售額僅增長32%。近 來紐約旅遊業下滑，大型百貨商場陷入困 境，網路零售業的持續上漲，使情況更為 嚴重。商業地產投資者花費了巨資，以期 獲得高租金的回報，但現在可能會面臨空 鋪的危險。 「在哥倫布大道或第三大道上開設零 售商店是一回事，在第五大道或蘇豪的 王子街上開設商店又是一個非常不同的 情形，後者年租金可能是五百萬美元、 八百萬美元或一千萬美元」，Cushman & Wakefield’s 的Alan Schmerzler說，「同樣 的租金，可以在全國多個商場裡開幾家商 店，直到租金下降到可以接受的地步」。

圖片來源Getty Images。

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地產專版

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A22 大紐約地產 D8 綜合

2017年5月25日 2017年5月25日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,MAY MAY 25, 25,2017 2017

記者陳小寧／紐約報導 據權威教育評級網站Niche 發布的2017紐約郊區最宜居的 社區前50名榜單，位於紐約市 郊長島納蘇郡(Nassau)和紐約 威徹斯特郡(Westchester)的 多個社區，因良好學區、優美 環境和極低犯罪率躋身榜單前 列。頂尖學區的長島納蘇郡大 頸(Great Neck)有七個社區入 榜，以肯辛頓(Kensington)居 首。

最宜居郊區 長島30處上榜 長島納蘇郡肯辛頓(上左圖)遍地華宅；長島納蘇郡大頸(上右圖)緊鄰皇后區，交通便捷。

大紐約地產

報告顯示，排名前50的社區，27個位於長 島納蘇郡，其中肯辛頓、賽奧塞(Syosset)、 傑瑞柯(Jericho)、布魯克維(Brookville)名列 榜單前十；大頸7個社區衝進前50名。近年 來，大頸與賽奧塞和傑瑞柯等，都是華人 十分喜愛的區域。長島的蘇福克郡(Suffolk) ，有三個社區進入前50，分別是石溪(Stony Brook)、勞埃德港(Lloyd Harbor)和冷泉港 (Cold Spring Harbor)。 位於紐約市北面的威徹斯特郡，有14個社 區進入前50，其中格林維爾(Greenville)、阿 茲利(Ardsley)、布朗士維爾(Bronxville)、佩 勒姆莊園(Pelham Manor)和萊伊(Rye)進入榜 單前十。此外，位於上州孟洛郡(Monroe)、 羅徹斯特(Rochester)市郊的布萊頓(Brighton)

排第七。 在報告中，Niche主要根據社區受高等教 育比率、生活成本、住房評級、學區、地區 多元化程度、通勤、當地居民整體綜合感受 、社區治安、適合家庭程度、健康與健身、 就業、夜生活、戶外活動等級和氣候等方面 ，對於各個社區進行全方位綜合考量得出排 名。 玉石不動產顧問公司負責人張惠紋指出， 華人家長注重教育，因此近年來越來越多家 庭選擇學區更優秀的郊區購房。相比紐約市 同樣價錢，在郊區可買到更大、環境更好的 住宅，讓孩子遠離都市喧囂，在更寧靜、優 美的社區成長。另外，年輕人現在也傾向在 郊區購房，主要是看中其環境和升值潛力， 因此在通往曼哈頓鐵路沿線的社區，十分受 追捧。

（記者許振輝／攝影）

紐約最適宜居住社區

1肯辛頓(Kensington) 納蘇郡(Nassau)

8佩勒姆莊園(Pelham Manor) 威徹斯特郡(Westchester)

15史卡斯谷(Scarsdale) 威徹斯特郡(Westchester)

2賽奧塞(Syosset) 納蘇郡(Nassau)

9萊伊(Rye) 威徹斯特郡(Westchester)

16歐文頓(Irvington) 威徹斯特郡(Westchester)

3格林維爾(Greenville) 威徹斯特郡(Westchester)

10布魯克維爾(Brookville) 納蘇郡(Nassau)

17查帕瓜(Chappaqua) 威徹斯特郡(Westchester)

4阿茲利(Ardsley) 威徹斯特郡(Westchester)

11大學花園(University Gardens) 納蘇郡(Nassau)

18花園城市(Garden City) 納蘇郡(Nassau)

5傑瑞柯(Jericho) 納蘇郡(Nassau)

12大頸莊園(Great Neck Estates) 納蘇郡(Nassau)

6布朗士維爾(Bronxville) 威徹斯特郡(Westchester)

13石溪(Stony Brook) 蘇福克郡(Suffolk)

19黑斯廷斯哈德遜 Hastings-on-Hudson 威徹斯特郡(Westchester)

7布萊頓(Brighton) 孟洛郡(Monroe)

20成功湖(Lake Success) 納蘇郡(Nassau) 14石南崖莊園(Briarcliff Manor) 威徹斯特郡(Westchester) （製表：記者陳小寧）

上州、長島頂尖學區多 居民素質高

長島納蘇郡肯辛頓居住環境幽靜。 （記者許振輝／攝影）

記者陳小寧／紐約報導 位於紐約市郊的上州威徹斯特郡 (Westchester)和長島納蘇郡(Nassau)眾多 社區，在教育評級網站niche.com發布的 紐約最適宜居郊區社區榜單中名列前茅 ，排名前五的納蘇郡肯辛頓(Kensington)

、賽奧塞(Syosset)、威徹斯特郡格林維爾 (Greenville)、阿茲利(Ardsley)，以及納蘇 郡的傑瑞柯(Jericho)，都位於頂尖學區， 社區環境優美、公共設施完善、交通便 利，社區居民受教育程度較高，也是購 房者十分看中的條件。

納蘇郡肯辛頓 長島排第一

。該地區學生，可同時選擇南北學區學校。 肯辛頓還有自己的警局，治安十分安全、可 靠。地處大頸公園區，住在肯辛頓的民眾還 可享受游泳池、滑冰場、國王點公園(Kings Point Park)的公共娛樂設施。不遠的大頸鎮 中心，有餐館、購物廣場，生活十分便利。 另外，與其他大多建設在1920年代的古老 社區相比，肯辛頓的公共設施曾在1984年至 1990年間重整，包括肯辛頓泳池、路燈、暴 雨排洩管道、路面等，也讓當地居民享受較 新且完善的公共設施。

排名第一的長島納蘇郡肯辛頓，位於長島 北岸，距曼哈頓中城約23哩，所屬紐約頂尖 學區大頸(Great Neck)。該社區人口僅1113人 ，主要是白人聚居地，亞裔占4.96%，家庭 中間收入為17萬6667元。居民教育水平高， 擁有碩士及以上學位者高達49%，本科學位 占28%。 肯辛頓地理位置優越，位於大頸車站北面 ，可步行到車站，乘車到曼哈頓只需30分鐘

長島納蘇郡的傑瑞柯生活 設施十分便利，漢亞龍超市 (HMART)在此設點。 （記者許振輝／攝影）

傑瑞柯頂尖學區 吸引華人

長島納蘇郡的賽奧塞，位於長島北岸，擁 有優質的教育環境。 （記者許振輝／攝影）

長島納蘇郡的傑瑞柯是頂尖學區，因此吸 引大批華人家庭前來購房安居，該社區居民 1萬3746人。傑瑞柯距曼哈頓約29哩，長島 快速道路(Long Island Expressway)和北部州公 園路(Northern State Parkway)都經過此地，交 通十分便利。 此外，居民還可搭乘長島鐵路傑佛遜港 (Port Jefferson)線，只需35分鐘就可到達曼哈

頓。社區生活設施十分便利，餐館、超市 、圖書館一應俱全。傑瑞柯多為建於上世紀 1950、60年代的獨立屋，房價比大頸學區較 便宜。 去年8月，漢亞龍超市(HMART)進軍此地 ，方便附近大批亞裔居民購買食物。社區有 自己的警局，常有警察巡邏，治安極佳。傑 瑞柯居民家庭年中位數收入14萬242元，居 民受教育程度普遍很高，本科及本科以上學 位占67%。

威徹斯特阿茲利 購房熱地 地處威徹斯特郡中部的阿茲利，也是個歷 史悠久的殖民時代社區。索米爾河(Saw Mill River)和Sprain Brook流經此地，因此也被稱 作威徹斯特郡的河邊四小鎮之一。阿茲利人 口4542人，東西側的87號州際公路(I-87)和 Sprain Brook Parkway，是威徹斯特郡的交通 要道，因此也使夾在道路中間的阿茲利成為 購房熱地。 阿茲利市中心，坐落各具特色的餐館、商 店，居民生活十分便利，鐵道交通也十分便 利，前往多布斯渡輪(Dobbs Ferry)或阿茲利 哈德遜站(Ardsley-on-Hudson)，就可乘火車 到達紐約市。阿茲利居民家庭年中位數收入 為14萬1447元，居民受教育程度也較高，本 科及本科以上學歷者達69%。小鎮平靜生活 為當地居民最享受，十分適合撫養孩子在無 憂無慮的環境下長大。 社區許多公共娛樂場所都向居民開放，比 如籃球場、足球場、棒球場、兒童遊樂場、 滑冰場和野餐區，不用出遠門，一家人也可 度過美好的戶外家庭日。

上州格林維爾 臥室社區

長島北賽奧塞 較多猶太裔 長島納蘇郡的賽奧塞，位於長島北岸，離 曼哈頓中城約32哩，同時位於長島鐵路沿線 ，乘車約40分鐘就可到曼哈頓。該區猶太裔 較多，近年也吸引許多華人家庭入住。該社 區位於頂尖學區，現任運輸部部長趙小蘭， 就曾就讀該學區的賽奧塞高中。 賽奧塞有1萬9157人，家庭中位數收入為 14萬5879元。居民教育水平高，擁有本科及 以上學位者高達64%。住在這裡的家庭，大 多看好該學區。同時，社區內許多餐館、新 擴建的公共圖書館，以及緊鄰的蠔灣(Oyster Bay)公共高爾夫球場，讓居民十分享受。賽 奧塞良好的治安、極低的犯罪率，也讓居民 十分有安全感，鄰里關係和諧。 華裔葉欽慧(Carol Cheng)近日成功當選賽 奧塞首位亞裔教育委員會委員，日後將進一 步加強華人家長對孩子教育議題的話語權。

紐約上州阿茲利的秋景如畫。 (美聯社)

威徹斯特郡的格林維爾地處紐約市北郊 ，距曼哈頓哥倫布圓環(Columbus Circle)僅 22哩，因此被稱作紐約市的「臥室社區」 ，人口7543人。格林維爾靠近兩個火車站， 分別是斯卡斯代爾(Scarsdale)站和哈茨戴爾 (Hartsdale)站，坐快車到曼哈頓中央車站僅 需25分鐘。這裡的居民大多在曼哈頓中城工 作，有些在紐約州白原市(White Plains)或康 州工作，家庭年中位數收入為20萬952元。 格林維爾社區最初由幾位設計師為曼哈頓 人打造夏天度假屋，有大量殖民特色房子。 此外，該鎮學區也十分有名，據新聞周刊 2007年統計，埃奇蒙特高中(Edgemont High School)在威徹斯特郡排名第一，全國第41。 在該區內的斯卡斯代爾鄉村俱樂部和緊鄰的 Sunningdale鄉村俱樂部，也成為附近居民周 末休閒、娛樂、社交場所。

紐約上州格林維爾環境優美，被Niche評為2017紐約最宜居住郊區第三名。

(美聯社)

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佛州Fort Myers Beach 投資自用金鑽之選

2017年5月25日 星期四

Winzone Realty Inc

地產專版 所得稅、房地產稅也比紐約少。世界任何 一個地方的地產價格，都是強調產業位置 LOCATION，此地的房地產價格比擁擠及開 發過度的佛州東岸更低廉，增值潛力無窮， 而若目前1-3臥近海灘或臨海灣(附設碼頭)的 地產仍自30萬起，另有全新4臥高級水景公 寓，這就如天上掉下來的禮物。由於該地的 渡假功能，所以屋主隨時可以妥託專業經紀 代為出租，市場價格相當好，所以是無論是 自住或投資都是最佳的選擇。 ALYCE薛小姐擁有近30年的資深房地產 買賣投資經驗，並具備紐約佛州二地的地產 執照，若需更多投資房產訊息，請致電洽 詢專線: 917-513-1668 Broker Associate-Lahaina Realty。

Fort Myers Beach目前1-3臥近海灘或臨海灣(附設碼頭)的地產仍自30萬起，無論是自住或投資都是最佳的選擇。

紐約市2017年第一季度十大最暢銷樓盤出爐

天景豪苑THE 文/工商記者 高傑文 房地產數據網站PropertyShark日前公佈 紐約市2017年第一季度Q1「十大最暢銷樓 盤」排行榜，天景豪苑THE GRAND擊敗曼 哈頓及布碌崙的強力競爭者，高居首位。 無獨有偶，天景豪苑的姐妹樓-天景一期， 曾是2013年度紐約市最暢銷的樓盤。 紐約房市2017年第一季度受到新公寓成 交的影響，許多地區的房市交易中間價位 創下當地的歷史新高。整體表現最突出的 是布碌崙區，在近年的紐約房市上，布碌 崙一直是曼哈頓的強力爭者，重要原因之 一是它們爭取的是同一池子裡的買家，即 買曼哈頓的人，可能會同時看布碌崙的房 子，在房市上是命運共同體。 紐約市2017年Q1的「十大最昂貴地區」 名單中，布碌崙就有四個區上榜。由於受 到當地新建案成交的影響，布碌崙高地 (Brooklyn Heights)、波倫丘(Boerum Hill)及 登波(DUMBO)的中間成交價激增。相較於 2016年的「十大最暢銷樓盤」中僅佔兩個 名額，布碌崙在Q1「十大最暢銷樓盤」中 佔了四個名額。 有趣的是，雖然布碌崙的新建案成交 在Q1表現強勁，但最暢銷樓盤的桂冠卻 落在法拉盛的豪華建案「天景豪苑THE GRAND」身上，而且是唯一上榜的皇后 區新樓盤。天景豪苑The Grand在2017年第

GRAND

榮登 榜首

一季度中的亮眼業績令人印象深刻-總共成 交95戶，中間價為$722,691美元。天景豪 苑的售價及配套設施相對曼哈頓及布碌崙 買家來說，相當十吸引力。買家以此價位 不但可經由7號地鐵及LIRR長島火車與曼 哈頓便利相通，更享有包括戶外的空中花 園、兒童遊樂區、健身會所及SPA水療中 心等頂級豪華設施，性價比相當高。 緊追天景豪苑之後的是布碌崙的The Boerum大樓，在第一季度中成交了93戶， 其中間價為$1,695,386美元。另一個布碌 崙建案為排名第五的Oosten，在第一季度 中成交37戶，造成此銷售佳績的原因，是 由於該建案在2016年有著成交100戶的顯 著表現。布碌崙的The Pierhouse在名單中 排名第七，這個位於布碌崙高地(Brooklyn Heights)的公寓所售出的中間價為令人咋舌 的$3,374,939美元。 曼哈頓仍維持其一貫的主導地位，在 該區共有五棟樓宇入榜，而且其中一些 建案的中間價相當出色，例如在下城的56 Leonard在2017年第一季度成交21戶，名列 第十，但中間價卻超過700萬美元，成為排 行榜內的中價位最高者。 該建案在2016年的銷售也非常成功，總 共售出83戶，其中間價為$4,636,668美元， 若考慮到該建案的高成交數量，此中間價 確實相當驚人。

房地產債權基金 安全穩定、回報率高、周轉快

專訪HT資本集團 兩位合夥人 文/工商記者 鍾淑美 很多投資者在紐約市場尋求安全穩定、回 報率較高的投資機會。股票以及一些股權類 基金產品具有一定吸引力，但同時風險較 高，並要求投資者有很強的市場辨別能力。 因此，出於資產配置與資本保障的目的，很 多投資者偏向于風險規避能力強且收益可觀 的房地產市場。然而，在紐約投資房產賺取 租金的收益率只有4%左右；開發新項目回 報率儘管高一些，但要求投資者具備深厚的 本土開發經驗，並可以承擔較長的投資週期 與較高的下跌風險。面對投資者的需求， HT資本集團鎖定了房地產債權投資這一少 有私人投資者參與、資金相對短缺的領域， 並通過旗下的債權基金，為投資者提供進入 門檻較低、回報率可觀的投資機會。 HT資本集團的兩位主要合夥人一位來自 華爾街，具備多年資本市場與投資管理經 驗；另一位專長于地產開發與投資，已在紐 約地區開發了許多中型房地產專案。HT資 本集團旗下的房地產債權基金已經啟動。通 過對兩位合夥人的採訪，瞭解到房地產債權 投資的市場機遇與投資特性，並以本文作為 介紹，旨在為投資者提供投資新思路。

什麼是房地產債權基金？

天景豪苑THE GRAND以合理的價位、便利 的交通、戶外的空中花園、兒童遊樂區、 健身會所及SPA水療中心等頂級豪華設施配 套，性價比高，榮膺紐約市2017年第一季 度十大最暢銷樓盤冠軍。

度 紐約市2017年第一季 排行榜: 「十大最暢銷樓盤」 1

The Grand at SkyView Parc, 天景豪苑，皇后區 成交數:95

2

中間價:$722,691

The Boerum,布碌崙 成交數:93 中間價:$1,695,386

3

50 West Street,曼哈頓 成交數:58 中間價:$2,655,087

4

30 Park Place,曼哈頓 成交數:38 中間價:$5,811,662

5

The Oosten,布碌崙 成交數:37 中間價:$1,539,633

6

51 Jay St,布碌崙

房地產債權基金一般投資於有資產抵押的 中短期債權。許多優質的專案在開發過程中 會面臨資金周轉期，如施工籌備期，這類中 短期流動性需求很難被銀行貸款滿足。金融 危機後，由於嚴苛的監管，許多銀行縮減了 其在信貸市場的業務，貸款程式也變得更複 雜，審批時間大幅延長。由於高昂的時間成 本，許多項目願意支付較高的利息，以快速 獲取周轉資金，保證專案正常運轉。面對這 樣的市場機遇，向私人投資者開放的房地產 債權基金便應運而生了。此類基金一般可以 提8-10%的穩定淨回報，風險有效分散，並 有抵押資產作保障。

為什麼投資房地產債權基金？ 房地產債權基金通過專案位置、類型、規 模等方面的多元化，以資產作抵押，實現較 高的風險調整後收益。相比而言，股權類投 資雖然具有更高的上漲潛力，但是投資者也 同時面臨相匹配的較高的風險。例如，地產 開發或私募基金可以為投資者帶來較高的收 益，但投資週期長，流動性低，而且投資者 需要承擔下行風險。近幾年，隨著紐約地區 新開發專案的數量迅速增長，市場趨向一個 新平衡，投資者對股權類投資的回報預期也 從之前的20%以上降15%以下。REITs近幾年 來一直受市場青睞，但回報率受資本市場波 動的影響，股息收入也與租金收入掛鉤，投 資者面臨較高的市場風險。因此，出於尋求 較高流動性、收益穩定與資本保障的目的， 房地產債權基金是一個更加合適的選擇。 獲取更多資訊，請致電HT資本集團646452-7188。

成交數:32 中間價:$2,266,803

7

Pierhouse,布碌崙 成交數:29 中間價:$3,374,939

8

The Aurum,曼哈頓 成交數:27

9

中間價e:$709,720

389 E 89 Street,曼哈頓 成交數:25 中間價:$1,099,710

10

56 Leonard,曼哈頓 成交數:21 中間價:$7,207,712

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車程，自紐約飛下去也只有2個半小時的飛 行時間，對紐約客而言，方便無比，且花費 成本更少。 Fort Myers Beach是十英里長的海島、一面 臨墨西哥海(Gulf of Mexico)，一面面臨海灣 (Estero Bay)，離各界熟悉的Miami(邁阿密)、 Tampa (坦帕)都只有二個多小時的車程，另 有高速遊輪直達Key West(西礁島)。島上白 色沙灘綿連，也因自然維護得當，各式貝殼 垂手可得，海鳥無懼地自在在海邊覓食和嬉 戲；碧海藍天、落日晚霞、品嚐可口海鮮及 新鮮蔬果，更可享受垂釣、划船和郵艇之樂 。 Fort Myers Beach的得天獨厚地理位置則是 所有海景地產中的首翹。居民不但可免繳州

工商服務郵箱：

文/工商記者 吳瀰 佛羅里達州因為氣候宜人和不課征州所 得稅等優勢，一向是美國渡假和退休者的 天堂，而坐擁無敵海景的地產，更是許多 人的夢想。其中，美國少數交通便利但又 沒過度開發的佛州Fort Myers Beach，則如國 王黃金手杖上的最大一顆鑽石，是夢想之 屋中之最。 資深專業的紐約曼哈頓和佛州金牌經紀 ALYCE薛小姐表示，美國佛州西南部全年 溫和舒適的居住和渡假環境，更是吸引眾多 國內外度假和選退休人士，Fort Myers Beach 更是一顆首選遺珠，沒有過度開發宣傳，寬 廣美麗的白沙灘、淳樸善良的民風、優閒寧 靜的生活品質。該島離國際機場僅半小時的

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2017年5月18日 2017年5月18日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,MAY MAY 18, 18,2017 2017

法拉盛西南方向

九點前回樣謝謝

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緬街南向 法拉盛羅斯福大道與緬街交口為中心， 可分為東、南、西、北方位(上圖)。法拉 盛緬街由北方大道起往南，右圖所示為法 拉盛西南方位。 （記者許振輝／攝影）

買房看風水 大紐約地產

記者顏嘉瑩／紐約報導 風水在華人圈中一直都相當盛 行，各派的風水計算方式也各有不 同。玄空派表示，從2004年到2023 年走「八運」，整體來說，「坐東 北朝西南」方位正屬八運，此坐 向的房屋在這20年間屬「丁財兩 旺」，而「坐西北朝東南」、「坐 北朝南」等房屋坐向運勢同樣也不 差，若民眾置產，可以當作買房參 考。

坐東北朝西南 勢頭旺 玄空派的風水師智海大師指出，大紐約地 區因為本身地理環境優良，再加上周邊的「 環抱水」的天然優勢，雖然有些部分發展較 緩慢，但整體來說，紐約房地產大趨勢在未 來「只會往上走，不會往下跌」，因此要投 資房地產仍可以考慮。同時，她也指出在 2004到2023這20年間走「八運」，最旺是東 北方，而如果房屋坐向為「坐東北朝西南」 ，就是旺山旺向，想要置產的民眾可以以東 北西南向為主來找房。 智海大師以皇后區法拉盛地區為例，從 羅斯福大道(Roosevelt Avenue)和緬街(Main Street)交叉口畫十字，將四塊區域大致分為 東、南、西、北等方位，其中位於東北方的 大學點(College Point)在近20年內正屬八運， 為區域潛力股，發展前景看好。而位於西南 方、靠近天景購物中心(Skyview Center)的區 域也是未來潛力股。 智海大師指出，天景購物中心區域附近有 法拉盛河(Flushing River)，在風水學中『水

不過，根據Trulia的數據，大學點平均居 住年齡為38歲，其中有44%的房屋為自住使 用，因此雖然該區域房價漲跌幅差距相對較 大，但對於自住民眾而言，租金漲跌幅則影 響不大。

主財』，因此在水源附近的房子本身就具有 環境優勢，房屋會帶財。「但是並非什麼水 源都是好的風水，雖然天景購物中心附近有 河，但選擇水源邊的房子，同樣要考慮該區 的環境，是否適宜人居住。像是水溝旁邊因 為環境髒亂和氣味不佳，影響風水和居住人 的身體健康，就不會是好選擇。」她建議， 民眾在選擇水源附近的房產時，也要注意周 邊環境是否整潔，才能夠挑到真正旺財、住 得又舒服的房屋。 根據房地產資訊網Trulia公布的數據顯示 ，其實大學點附近的房屋自今年1月來，平 均成交價就從63萬5000元一路飆升到目前的 71萬7500元，短短半年漲幅就達到12.99%。 不過相較於法拉盛地區房屋平均成交價的表 現相對平穩上升，大學點在去年11月時平均 成交價曾跌到61萬7500元。而該區的租金， 不同於平均成交價的大漲大跌，在平均表現 上則不升反跌，今年1月至3月的平均租金為 2300元，4月至今平均租金則跌為2050元。

20年大運流輪轉 開心最重要 而在2004年至2023年間，除了「坐東北朝 西南」的房子運勢較旺外，風水師余家天也 透露，從今年開始的三年內，房屋坐向屬「 坐西北朝東南」、「坐北朝南」等也不差， 若民眾有意在三年內置產，不妨考慮這些坐 向的房屋。同時他也提醒，「坐西朝東」的 房屋在這三年內較不旺，買房民眾需多注意 。不過余家天指出，八運總共行20年，但「 風水輪流轉」，有可能原本坐向為凶的，變 成丁財兩旺；同時原本坐向為吉的，也有可 能在風水執位後轉為凶，因此建議民眾選擇 自己所喜愛的房屋，再以風水學輔佐，就能 夠住得開心、安心。

地鐵兩側的樓房受氣流影響。 （記者許振輝／攝影）

選屋看生肖

搭配命中五行 運勢強

而紐約地鐵線縱貫複雜，以風水學來說，通常若在大樓 下方，或房屋周邊有地鐵通過，也會影響到屋主運勢。風 水專家林炎居士提醒，「地鐵經過的時候會帶來氣流的流 動，這種流動容易把屋主的財氣帶走，也就是俗稱的『散 財』，要多注意。」同時若住家前方有大馬路，每天車輛 來來去去，也是屬於散財的風水。另外，若大樓前有「路

沖」就容易帶來煞氣，建議可以透過種花草來擋煞，同時 美化環境。 風水師余家天表示，除了大環境的選擇外，在選擇房屋 坐向時，可以依據屋主的生肖搭配不同的方位來增強運勢 ，「因為生肖跟房屋方位是不會跟隨流年而改變的，所以 本身若有搭配到，就會為屋主帶來好運勢」。他以屬馬的 民眾為例，「屬馬的就可以選擇坐東向西、坐西向東和坐 南向北的房屋，如果家中有其他人同住，則以屋主的生肖 為選擇的首要條件。」

吉利諧音挑樓層 不如靠易經 另外在紐約有許多公寓、大樓，林炎居士表示，華人在 買房時，往往會選擇「8樓」聽起來較吉利，而避諱「4樓 」。他指出，根據「易經」，民眾在選擇樓層時，應該按 照「一六共宗，為水居北；二七同道，為火居南；三八為 朋，為木居東；四九作友，為金居西；五十居中，為土居 中」的口訣來選擇自己適合的樓層。例如五行命格中屬「 火」的人，就可以選擇2、7、12、17樓坐南的房屋，才會 興旺；屬「水」的民眾最好選擇1、6、11、16樓等樓層坐 北的住宅。同時，有些公寓以A、B、C作為樓層代碼，此 時A就等同於1樓；B則為2樓，以此類推。 但如果民眾在買房後，才發現所住的樓層與自己的五行 相剋，可以透過改變格局和擺設來彌補。同時，有些格局 「缺角」、不方正，也可以透過擺設調整，「如果條件允

鼠 牛 虎 兔 龍 蛇 馬 羊 猴 雞 狗 豬

坐北朝南、坐南朝北、坐東朝西 坐北朝南、坐東朝西、坐南朝北 坐北朝南、坐東朝西、坐南朝北 坐北朝南、坐東朝西、坐南朝北 坐北朝南、坐東朝西、坐西朝東 坐南朝北、坐北朝南 坐南朝北、坐東朝西、坐西朝東 坐北朝南、坐南朝北、坐東朝西 坐北朝南、坐東朝西、坐西朝東 坐北朝南、坐西朝東 坐西朝東、坐東朝西、坐南朝北

︵內容：余家天提供，製表：記者顏嘉瑩︶

地鐵旁馬路邊 小心散財

生肖 適合方位

記者顏嘉瑩／紐約報導 民眾在買房時通常會在自己理想的區域尋找房源，而除 了房屋外在的風水，房子內部風水的搭配同樣也很重要。 雖然房屋坐向會隨著每年的運勢而有所改變，但風水專家 表示，配合屋主所屬的生肖選房，並搭配和與命中五行相 配合的樓層，就能夠選到風水好宅，增強運勢。 風水專家智海大師指出，在買屋時最好避開「衙前廟後 」。所謂「衙」指的就是政府單位、法院等地方；而「廟 」就是宗教場所。「『衙前』剎氣重，而『廟後』則是陰 氣比較重，如果長期住在這種環境下，對居住者的身體健 康就會有影響。」現在也有許多建築標新立異，以外觀來 吸引民眾購買，她表示，有些建築主打「宮殿建築」，或 是「現代風藝術外觀」等，雖對建築本身風水無太大影響 ，但民眾在買房時可以評估，如果那些建築本身看起來像 是宗教場所，例如神殿或是廟宇等，同樣容易聚陰、影響 到住戶運勢。

坐北朝南、坐東朝西、坐南朝北

許，盡可能選擇格局方正的房子，除了空間規畫方便，也不 易產生風水問題」。林炎居士透露，通常一間屋子的西北方 代表著一家之主，如果在格局上西北方缺角的話，一家之主 就容易出現狀況；而西南方則是主導家中女主人的運勢，如 果西南方缺角，就會影響到女主人的身體健康。他舉例，雖 然無法更改格局，但若是西北方缺角時，可以在該方位掛上 寫著「乾」的書法字畫來彌補。

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地產專版 Garvies Point 開發項目介紹 改造Glen Cove海濱56英畝的工業土地作更有效率 的使用，其中28英畝為公共開放空間。將Glen Cove 打造成長島最新的目的地城市。 這是一個全新的智慧混合型社區，一個充滿活力 活躍的混合使用社區，讓所有人都可以使用。這項 發展將為居民和遊客提供優質的公共開放空間。

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經紀超過900人的紐約地產公司 文/工商記者 洪雅菁 紐約萬榮地產負責人潘小峰先生，1991 年移民至紐約，1998年考入美國郵政局的 同時也開啟了他未來事業的契機。潘先生 說道，當年在從事郵政工作時，每天8點 就已經在公司開始處理一天的例行事務， 往往中午12點前就已經將郵件派完。為了 有效利用下午時間，他開始兼職從事房地 產經紀人的工作。潘先生回憶當時，憑藉 著對該工作的熱愛，往往到了晚上9點都 還在帶客戶看房。但也因為他的勤奮，僅 1年時間就已經成該公司業績第一名的金 牌經紀。之後由於業務日益繁忙，經慎重 考慮後，他辭去了郵政局職務，專心進入 房地產這一行業。2002年首先在紐約法拉 盛購下一間店面屋，成立了屬於自己的地 產公司「溫州地產」，屬下只有2名經紀 人。不久，改名為「萬榮地產」。15年後 ，萬榮地產已擁有超過900多名地產經紀 ，從經紀人數上看是紐約市皇后區最大的 地產經紀公司。 在房地產公司林立競爭激烈的紐約，萬 榮是如何一枝獨秀，迅速擴張事業版圖， 打造屬於自己的地產王國。主要措施：一 、是薄利多銷，多讓利給經紀人。二、是 加強經紀人培訓，傳授成功的經驗與專業 訓練。三、重視與經紀人聯繫，只要經紀 來電尋求協助，將會在第一時間提供解決 方法。也就是在三項措施下，成功地吸引 眾多經紀加盟，並建立起經紀對該公司的 信賴，也讓該公司在一件件的成交案中， 不斷墊高價值，累積出驚人的成交經驗與 死忠客戶。 紐約皇后區法拉盛、艾姆赫斯特及布碌 崙等這些華人高度集中的地區，最大的特 點是亞洲生活型態和文化高度相似。生活 機能方便健全，而且講中文即可溝通，對 於不熟悉環境的新移民及希望購物就醫不 須舟車勞頓的老移民而言可說是居住首選 ，除此之外，看好租金上漲的投資客，也 是該些地區的愛好者之一。針對房市是否 可能面臨飽和或是供過於求的困境，潘小 峰表示，房產的投資看的是10年為一期的 長期投資，面對每年都有人預言房產即將

紐約萬榮地產負責人潘小峰先生。 泡沫化的傳言，似乎全然無法動搖目前仍 火熱的房產投資。潘小峰認為，投資物件 與投資者是一商品供給以及需求，投資人 想要能賺錢的機會，而市場中適合的物件 正以合理價格釋出。而由於這些地區具有 增值潛，再加上設施完善，交通發達，生 活便利，所以儘管房價不斷上漲，但購屋 或投資者們仍對該些地區保持著高度的信 心及投資熱情。 至於對新手的買房者，潘小峰建議還要 以地點為買房優先考慮的要件。畢竟在好 的地段就算房市波動不大，也不易賠錢。 如果是買房自住考慮的可能是個人喜好、 生活機能或學區等。而以投資為主要訴求 的話，則需更多理性地考量，比如在某些 精華地段的外圍地區，雖然比較不發達， 但相對的房價也較低，屬於發展中的區域 ，也比較能找到投資回報率較高建物。或 者是投資商業樓，由物業管理公司統一打 理，免得在維護方面花費過多。最重要得 是要量力而行，不要超過自己的承受能力 範圍。 萬榮地產非常願意提供有志從事地產仲 介地有志人士一起奮鬥的目標，目前除在 艾姆赫斯特及布碌崙均有設置辦公室， 另外將於2017年年底也將於新澤西增設新 的辦公中心。更多詳情www.winzonerealty. com。

紐約中城

專訪

萬榮地產潘小峰

Garvies Point項目由長島著名的地產公司 Daniel Gale Sotheby’s International Realty 獨家代理。右為長島Manhasset區的華裔 經紀Rosalyn胡小姐。

巴卡拉酒店式公寓水晶宮 打造無與倫比的奢華服務及帝王級享受

文/工商記者 廖祥君 被稱為「水晶宮」的紐約巴卡拉酒店式 公寓(Baccarat Hotel and Residences)，座落 於曼哈頓中城第5大道和53街，於現代藝 術博物館(Museum of Modern Art)隔街相望 。公寓住戶可以享受店內面積達1萬平方 呎的所有服務設施，包括天台酒吧、知名 化妝品品牌La Mer在北美地區打造的首家 SPA中心、健身會所、55呎長游泳池和超 大按摩池。24小時多語種禮賓服務，樓內 配有服務人員和門衛。 巴卡拉酒店式公寓樓內37層B號公寓 現對外出售，面積達1,625平方呎，包 括兩間臥室和兩間浴室，入戶大廳配有 Baccarat水晶吊燈。客廳採光良好，住戶 可以透過約11呎高的落地窗，從北邊、南 邊及西邊三個方向盡享紐約市天際線和中 央公園的美景。公寓地面鋪有白橡木地 板，搭配訂製紅木花紋。寬敞的廚房配 備窗戶，採光、通風效果極佳，櫥櫃為 SieMatic高端品牌，配有高光澤烏木色櫥 櫃、拉絲鎳櫥櫃和白色花崗岩檯面，另外 還配有灶台鏡面後擋板。 主臥室套房面積寬敞，內置超大衣櫃， 滿足男女主人的儲藏需求。主浴室內配備 Fantini燈具、獨立浴缸和Lido大理石檯面 及地板，地面採用地暖供暖。第二間浴室 鋪有Siberian大理石地面，並配備奢華水 晶燈。此37B單位售價$5,395,000。 另一套是位於47層單位公寓出售，面積 達4,557平方呎，包括四間臥室和4.5間浴

室。從屋內的落地窗可360度飽覽新世貿 中心、帝國大廈、克萊斯勒大廈、中央公 園、哈德遜河及紐約其他地標性建築的美 景。公寓室內裝修考究，由全球知名設計 師Tony Ingrao親自設計，私人入戶門廳配 有Baccarat精美吊燈，開放式超大廚房， 配有德國高端品牌Siematic的胡桃木櫥櫃 、拉絲鎳和透明玻璃面板櫥櫃，純白色花 崗岩檯面和灶台鏡面後擋板既簡潔又實用 。水池為Franke品牌，另外配備KWC水龍 頭和Miele、Subzero品牌配件。 公寓主臥室套房內包含寬敞的步入式 衣帽間，設施齊全的主浴室內配有不鏽 鋼鏡子，後面備有儲藏櫃。浴室內帶有 獨立浴缸，地面為Lido白色亞光大理石 ，採用地暖供暖，另有Duravit無水箱馬 桶和Fantini燈具等。另外三間臥室同樣 包含獨立浴室，地面為Siberian白色亞光 大理石，潔具為Fantini、Kallista及Duravit 品牌。公寓內其他設計亮點還包括：約 14呎的超高層高，鑲嵌Baccarat訂製水 晶把手的Zircote木製入戶門，配有鉻合 金把手的雙層室內門，搭配深色紅木 花紋的6吋寬白橡木地板，四管道新風 HVAC系統，預配的藝術品和可以直接 連接酒店設施和服務的觸屏系統等。此 單位樓層售價為$22,000,000。Janice張小 姐聯繫電話：212-579-8900/917-365-2544 。電郵：JCHANG@elliman.com。微信： JaniceTChang。獨家代理房源及更多照片 請瀏覽：JANICECHANG.COM。

巴卡拉酒店式公寓是著名設計家Skidmore, Owings & Merrill的傑作，提供59套獨立產權公 寓，由榮獲獎項的室內設計師Tony Ingrao親自操刀內部及細節設計。

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wjnysales@worldjournal.com

開發案

開發商：RXR Realty 合作方：Glen Cove市 獨 家 代 理 ： D a n i e l G a l e S o t h e b y’s International Realty 完全建成：5-7年 總投資額：10億 網站：http://garviespoint.com/ 第一期單位巳開始出售及招租，現場有樣品 展示間。

工商服務郵箱：

文/工商記者 高傑文 長島是郊區生活的典範：低密度、獨立屋，前後院…但隨著社會的發展和 改變，長島的發展亦到了一個十字路口。 原因之一是長島當地沒有或很少有高收入的工作位置，之前20年已有大量 企業關閉，或搬遷到勞力成本更低的地方，這些年沒有顯著的新產業進駐， 沒有工作就留不住年輕人，大部分大學畢業後就搬到大城市，而不再回來居 住。 另一方面，已届退休年齡的人士想大屋換小屋，或搬至氣候暖和、開銷少 的南部生活，但中間的承接鏈斷了，需要有新的家庭遷入接手。 現代年輕人的生活方式及面臨的挑戰與父母這一代完全不同，生活上追求 簡單機動，方便豐富的社交生活，已不再選擇住在獨立屋，或花時打理獨立 屋，公寓生活是他們的首選，而且是有各種新設施的公寓。這在以低密度生 活為招徠的長島是極少有的。 表現在房地產上，除了鄰近紐約的幾個學區優良的社區外，近年長島大部 分地區的房價是停滯不前的，不少社區不升反跌。 現正在進行的在長島北岸Glen Cove的Garvies Point大型發展案將是第一個大 規模的高密度開發案，引進適合現代人居住的高級公寓住宅、配套設施，希 望能吸引年輕人回長島居住，具有指標意義。 長島北岸的Glen Cove，與它相連的其它北岸社區如Lattingtown, 蔣宋美齡住 過的Locust Valley, Mill Neck等等，在上個世紀曾經有過繁華的時候，但時過境 遷，榮景不再，這些地方地稅高企，人口年齡老化，房地產不振，已走在十 字路口，需要作改變。 但改變談何容易，Garvies Point項目從最初的購買第一塊地皮至最近終於得 以動工興建，足足過了30年，距第一次在Glen Cove市提案過了20年。讓人聯 想起王嘉廉在長島花園市(Garden City) 38億美元的「Lighthouse」大型開發案， 當時的構想是興建30幢辦公大樓，將長島納蘇郡與現代社會接軌，引進現代 工作，這是長島歷史上最大的項目，各界有很高的期待，但在當地社區的反 對下沒有成案。 至少Garvies Point的命運不同，這反映了社區的進步和需求在不斷改變。

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Glen Cove 的10億美元海濱重建計劃：Garvies Point

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2017年5月11日 2017年5月11日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,MAY MAY 11, 11,2017 2017

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萬 也可買到紐約好房

大紐約地產

記者黃伊奕／紐約報導 近幾年紐約市房市火熱，動輒 數百萬元的價格，讓很多人難以消 化。事實上，在紐約市某些華裔集 中的社區，仍舊可以用100萬元、甚 至50萬元以下買到不錯的房屋。 紐約市房屋種類大體可以分為三種，合作 公寓、共有公寓以及獨立屋。根據以往房地 產經紀公司「Douglas Elliman」公布的數據 來看，共有公寓漲幅最大，獨立屋次之，但 自2016年起，隨著紐約市房價的不斷攀升， 以往不被看好的合作公寓房價，反而成為漲 幅最為可觀的房屋類型，而且合作公寓也是 50萬元以下預算購房者不錯的選擇之一。 「Douglas Elliman」中介楊美霖(Edith Yang)表示，現在曼哈頓新的樓盤大約在每

隨著紐約市房市火熱，處處可見新建的公寓大樓。 平呎2000元，這就意味著100萬元要在曼哈 頓選購房屋，要麼選擇比較舊的小型共有公 寓，要麼只能選擇合作公寓。「如果預算在 60萬元以上，在曼哈頓不難找到一居室或者 兩居室的合作公寓。其他各區還能找到低於 50萬元、甚至40萬元的合作公寓。」 但是合作公寓購買制度繁瑣，屋主不 會擁有房契(Deed)，只會擁有股權(Share Certificate)，屋主不可隨意買賣或租賃，買 屋者必須填寫一份買屋申請書，申請書內容 包括個人簡歷、職業、年收入、銀行存款證 明、經濟情況等。合作公寓委員會通過後才 能達成買賣。另外，合作公寓地稅算在管理 費中，每月需要支付的費用也較為高昂。因

（記者許振輝／攝影）

此不少民眾就算預算有限，也不會考慮購買 合作公寓。 楊美霖表示，如果預算在50萬元以內的民 眾，想要在曼哈頓、皇后區、布碌崙購買一 套共有公寓，「現在基本可以不用想了」。 但如果預算能增加到70萬元，皇后區法拉盛 、森林小丘、布碌崙南區日落公園、貝瑞吉 、班森賀等地，還是可擁有一些選擇。以法 拉盛為例，現在當地的新公寓樓盤約在每平 方呎1000元至1200元，70萬左右可以購買一 套一居室，如果願意選擇舊房屋，同樣的價 格有機會買到兩居室、甚至是三居室。森林 小丘雖然價格比法拉盛更低一些，但是當地 以合作公寓為主，共有公寓數量很少。

根據streeteasy網站公布的數據，2017年4 月，該站最受人關注的幾所房屋售價均在 100萬元以內，其中排名第一的為曼哈頓蘇 荷區(Soho)第六大道210號的一套一居室合作 公寓。該公寓位於一棟1930年建造的帶有電 梯的建築內，周圍交通十分便利，幾乎紐約 所有地鐵線均在可步行範圍內。2012年該公 寓以51萬元被轉手，現在再次以69萬9000元 價格拋出市面，每月管理費為1471元。而在 排名中叫價最低的為布碌崙威廉斯堡的一套 一居室合作公寓，僅叫價34萬9000元，每月 管理費688元。房屋位於布碌崙南8街117號 ，房屋面積為650平方呎，買房者年收入不 得超過一人7萬6125元或兩人8萬7000元。

紐約市近期100萬元以下房產銷售紀錄 類型 地址 一房一廳(合作公寓) 242 E 38th St Apt 4C 統艙(合作公寓) 435 E 65th St Apt 4E

價格 66萬5000元 49萬

三房一廳(合作公寓) 402 W 153rd St Apt 2W 96萬5000元 獨立屋 獨立屋

67 Thornycroft Ave 36 Luigi Ct

42萬 92萬9900元

區域 曼哈頓 曼哈頓 曼哈頓 哈林區 史泰登島 史泰登島

類型 獨立屋 兩房一廳 (合作公寓) 三房一廳 (共有公寓) 獨立屋 內容：Realtor

地址 價格 48-15 164th St 82萬 140-15 Holly Ave 37萬5000元 Unit 4FL

區域 皇后區 皇后區

206-11 Emily Rd

66萬8000元

皇后區

79 Littlefield Ave 提供

48萬8000元 史泰登島 製表：記者黃伊奕

預算百萬…史泰登島能淘寶 記者黃伊奕／紐約報導 如果是三至四年前，想要100萬元預算內 在紐約購買到一棟獨立屋並非難事。華裔偏 愛的皇后區貝賽、法拉盛、布碌崙班森賀、 戴克高地等均不難找到，甚至在2013年班森 賀的兩家庭房屋也不過60萬元左右。可是隨 著這幾年紐約房價水漲船高，即使是年代久 遠、需要大肆翻新的獨立屋，也難以再在這 些區域找到售價100萬元以下的價位。以往 鮮有人問津的史泰登島，便成為百萬預算內 購買獨立屋的最佳選擇區域之一。 來自中國的劉萍為了孩子來美讀書，近期 正積極在紐約各區看房。但是看過無數套房 屋後，她對紐約現在的房價有些失望。「我 原本預算是在140萬元左右，但是看了好幾 個新樓盤後發現，這個價格僅僅能布碌崙和 皇后區離曼哈頓較近的區域買到一套約1000

平方呎的兩居室，如果是在曼哈頓，同樣大 小的房屋則高達200多萬元。」 劉萍想像中的美國生活，應該是擁有一個 獨立的大房子，帶有前院和後院，甚至還能 擁有自己的游泳池。但是看了近20套房子後 ，她意識到這在紐約幾乎不可能實現，因此 十分失落。直到在朋友推薦下，她前往史泰 登島看了看房，才發現美夢原來可以成真。

獨立屋居多 中式店家俱全 劉萍了解後發現，史泰登島上的房屋以獨 立屋為主，反而合作公寓與共有公寓很少， 也很難見到高樓大廈。但是島上的生活十分 便利，無論是中國餐館、還是中國超市，都 一一具備。「我發現史泰登島上居民的生活 相比紐約其他區域的居民悠閒，出門開車也 比較方便，這更像我想象中美國應該擁有的

紐約市房價不斷攀升，在曼哈頓購房，100萬元以 內，以合作公寓為宜。 （記者許振輝／攝影）

生活。」更讓劉萍滿意的是，隨著紐約其他 區域房價的攀升，現在史泰登島房市的潛力 也非常不錯，原本是被紐約人遺忘的區域， 現在卻成為房屋熱銷區域之一。 房地產經紀公司「Douglas Elliman」2016 年下半年房產銷售報告數據顯示，半年來 島上的房屋平均售價暴增10%，每周平均35 套房屋上市，其中約30套很快被搶購一空。 而根據史泰登島房產委員會(SIBOR)的數據 報告，2016年史島總共成交3983套房屋，比 2015年多出384套。 全年史島成交房屋的整體平均售價為48萬 6073元，與2015年相比上升4萬8065元。其 中當地成交房屋最高價格為280萬元，位於 Ottavio Promenade 14號，而整個島上房屋成 交數最多的區域為Great Kills，全年一共售 出310套房屋。

華裔偏愛的法拉盛等住宅區，獨立屋隨著房價水漲船高，往 往出價在100萬以上。 （記者許振輝／攝影）

交通不便…下手前先想想

維拉札諾橋是連接史泰登島與布碌崙的重要 橋梁。 (Getty Images)

記者黃伊奕／紐約報導 想要花費50萬元左右，在環境、治安與學 區不錯的地方購買獨立屋，史泰登島可說是 紐約市為數不多的選擇之一。雖然價格合算 ，但買房者仍需考慮一些不利因素，比如交 通不便、歷史不佳，而這也是過去導致史泰 登島房價一直無法與其他區域看齊的主因。 史泰登島四面環海，想前往其他地區只有 通過東西兩側的大橋，每逢上下班時段，兩 側大橋的入口都會塞車。居民林先生表示， 自己和家人搬至該處八年，剛過來史泰登島 看房子時，就被其與紐約其他區域截然不同 的環境所吸引，很快就決定買下史泰登島的 一個獨立屋，「史泰登島什麼都好，唯一不

好的就是交通，只要是上下班時間，高速公 路堵得一塌糊塗，平時十分鐘的路程，至少 要花上半個小時。」此外，史泰登島雖然有 渡輪前往曼哈頓，但整個島只有東北邊的St. George有渡輪點，且周邊停車不便。 史泰登島地產仲介Bob表示，史泰登島房 屋周邊環境好、治安好，學區也非常優秀， 多所小學、初中評分都在八分至九分以上， 而科技高中更是紐約市名列前茅的公校，若 不用每天通勤，史泰登島還是不錯的選擇。 除了交通外，史泰登島中部地區曾經為一 個大型垃圾場，雖然在2001年該垃圾場就關 閉，不過仍舊成為阻擋一些民眾選擇史泰登 島居住的理由之一。

史泰登島Ottavio Promenade街14號，2016年 售價最高。 (realtor.com) (更多地產訊息，請見今日F1)

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Safavieh 精品家具 賦予房子靈魂的實踐者

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裝修材料公司專業定制廚櫃 專業櫥櫃設計師設計 一條龍服務

文/工商記者 高傑文 裝修過程中，廚房的裝修占有重要的 位置，廚房是住宅的重要部位，使用率 最高，亦是最能體現家的感覺、家的味 道的地方。現代人的廚房朝多功能、易 於清理的方向發展，運用現代科技的， 為生活帶來更多便利。 廚櫃基本可分為三大類：大批量生產 型、半定制和特別定制廚櫃。 大批量生產型廚櫃（Stock Kitchen Cabinets）：工廠大批生產，特點是價 格低，安裝容易，但通常除了可選擇 位於法拉盛大學點上的大型裝修材料公司Tile World專業定 油漆顏色外，不能根據個人喜好品味 制櫥櫃。 進行更改，費用大約是$70/呎。 半定制廚櫃（Semi-Custom Kitchen Cabinets）：亦是批量生產，但在訂購時可作一些配搭上的變化 ，包括大小呎吋、裝飾線條和邊線的選擇等等，需時1-2周，費用大約在$150/呎。 定制廚櫃（Custom Kitchen Cabinets）：嚴格來講，特別定制是指從零開始設計獨特的廚櫃，特點是按個 人需求喜好設計，現在已有多得數不盡的選項和配置。如有框架與無框架廚櫃，有框櫥櫃是傳統風格的 櫥櫃前面有一長方形狀的框架，允許櫃鉸鏈安裝在外面，櫥櫃可彼此獨立掛起，缺點是儲藏空間受限制 。無框櫥櫃是當今櫥櫃的新風格，線條時尚，有較多儲藏空間。定制廚櫃的工廠一般會提供設計軟件給 銷售商，可根據客戶廚房的實際呎吋進行設計，繪製出一張完整的效果圖，提供直接的視覺效果。 廚櫃除了風格式樣，亦需要考慮易於使用和質量，因為櫥櫃是持續使用多年和日常最多用的物件 。知道了廚櫃的一些基本知識，就可以去咨詢一位廚櫃設計師。一般專業的廚櫃公司都有常駐的設 計師為大家服務。 法拉盛大學點上的大型裝修材料公司Tile World就設有專門的廚櫃部，提供一條龍服務。 Tile World 廚櫃部的設計師擁有建築背景，在該行業已有十多年的經驗，代理頂級的Omega定制廚櫃，為每一位 客人免費設計廚櫃。客人只要提供基本的空間呎吋，就可通過 3維的電腦設計軟件，為客人創造出逼 真的模擬圖，配上顏色，讓客人有直觀的印象。設計師會逐步根據客人的需求和喜好作建議，直至 滿意後，才會派人去作實地測量，然後發到美國工廠去訂做。他們主要代理美加的一些知名廚櫃品 牌，有長期保修，而且價格適宜。 Tile World Bath & Kitchen Design，地址：34-17 College Point Blvd., Flushing, NY 11354，電話：718-461-2111。

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「我們提供的不僅僅是家具，而是一種品味生活美學。」 Safavieh總裁麥克（Michael Yaraghi）先生說（見圖）。 創立於1914年Safavieh至今已有百年歷史，一家百年的企業所孕 育出的不僅是一個知名品牌，更是一種對品質的堅持、對美的推 崇、對細節的講究及對生活的熱愛。被評為大紐約地區家具界的 風雲人物的Safavieh，將在Manhasset精華地段 (距Americana購物中 心西邊僅0.25哩)開設旗艦店，並於5月15日正式開幕，開幕期間（ 5/15-6/15）凡消費滿$350即可享有$100折扣。新的展示空間以銀灰 、深褐及米白為主要色調簡約大方，「體驗式情境」的展現方式， 打破陳列家具的販賣方式，讓您就像參觀畫廊美術館般，體驗該 公司為您打造的居家情境設計，挑選自己的STYLE。 在訪談過程中，麥克先生表示，在他從業的數十年間，常遇

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文/工商記者 任一峰

到顧客跟他反應，為什麼家具在展示間看起來很美，買回家 擺設起來，看起來就沒那麼漂亮。鑑於顧客這些常見的煩惱， Safavieh特別聘有擁專業設計人員，以提供免費的室內設計服務 。麥克表示：「我們負責範圍從天花板到地板，我們擁有自己 的工程部、設計部及工藝部，針對房屋裡的任何角落，任何小 物件，我們均可以提供協助。」 身為居家生活的領導品牌，Safavieh深知，家具配置的原則 、功能、美學、舒適、實用等考量，都是影響居家環境舒適與 否的要件。所以特別與業界名牌合作如Christopher Guy，Baker ，Hickory Chair，Vanguard，Chaddock，Lee，Councill，Selva， Century，Lorts及知名設計師Lorenzo Bellini的新款Phantom系列等 。除提供多種品牌及材質的選擇外，Safavieh更有擁有義大利工 藝的專門部門接受量身訂做的家具。 此外，Safavieh還有一個非常特別團隊稱之為「白手套服務」 ，負責運送家具，並按設計方案佈置擺設。總裁麥克笑稱：「 我們甚至還收到客戶打電話來說道：我真不敢相信，你們的白 手套服務，竟然還幫我把訂購的地毯吸乾淨才離開。」麥克表 示：「要求運送的團隊戴上白手套，為的就是要確認我們負責 的範圍必須一塵不染，這就是我們的企業精神，也是我們堅持 了百年的經營理念，因為我們相信如果連細節都能做好，那更 大範圍的事情也就更無庸置疑了。」Safavieh每一件家具均以 契合生活需求為原則，與各大知名品牌合作，並擁有近100位 專業設計師，特別提醒，在Manhasset旗艦店將會有精通中文的 設計師在周末時段，駐店為華人朋友服務。歡迎前來Safavieh 作客，和我們一起構築參與您夢想家的未來生活表情。更多訊 息，請查詢網站或致電，網站：www.Safaviehhome.com，免費 電話：877-919-1010。Manhasset旗艦店地址：1649 Northern Blvd, Manhasset, N.Y. 11030。電話：516-627-4444。

Manhasset旗艦店以高雅的冷灰色調搭配米白的明 亮，營照出簡約大方的家環境。

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文/工商記者 廖月端 在華人社區最老字號的騰達門窗(Team Windows)，秉持「信譽保証、質 優價廉」的經營理念，是裝修業及承包商的首選。該公司專營門窗、天 窗、雨蓬、屋頂、外牆、屋簷水槽、商店門面、淋浴玻璃門及客製化電 動雨蓬。該公司適逢25周年慶，特別舉辦特價優惠包括:Sika & NP1一支 $5；鋁皮一箱$65，歡迎親臨洽購。 騰達門窗專精安裝「電動遮陽防雨蓬」，其優點可降低20C熱度、不佔 空間、可防皮膚癌、抗紫外線，無論是安裝在前後院、車庫、門前窗頂 ，既可防曬又擋風，同時雨蓬自動感應伸縮自如，樣式選擇多樣化。該 公司電動雨蓬都是採堅固的鋁合金骨架結構，整個結構既輕巧又牢固、 可抗風、防雨、張力強度的面料，可防紫外線、不退色，並且遮陽防雨 蓬優美的弧線形、關閉時將完全保護面料，可謂伸張自如。 此外，想擁有一個潔淨舒爽的浴室，在浴室安裝淋浴拉門是最好的方 式。除了可避免洗澡時造成浴室地板溼滑，還可節省傳統浴缸所佔的位 置，再者，淋浴的方式亦較符合衛生，建議採用落地型的淋浴拉門，可 為浴室創造更多利用空間、增添舒爽明亮的感覺。 騰達門窗秉持童叟無欺的服務態度，安裝前必定與顧客達成良好溝 通與共識，且價格公道合理，保證讓您滿意且物超所值。歡迎裝修業 承包商洽談價格更 優 ， 該 公 司 服 務 NY,CT,NJ,PA地區， 擁有專業安裝團隊 、免費估價的一條 龍服務，預約電話 : 718-321-8300，亦可 親臨132-53 34th Ave., Flushing NY 11354或 41-22 College Point Blvd., 2FL Flushing NY 騰達門窗推出的「電動雨蓬」，自動控制感應伸縮自 11354。 如，適用陽台、門前或窗台，擋風、遮雨又遮陽光。

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2017年5月4日 2017年5月4日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,MAY MAY 4, 4,2017 2017

布碌崙高地 紐約客熱愛 記者王靖雯／紐約報導 坐落在布碌崙大橋一端的布碌崙高地(Brooklyn Heights)一直是紐約熱門景點，不論是本地人或是 觀光客都熱愛到此一遊，眺望曼哈頓下城美麗的天 際線。最近20年，填海人工打造的布碌崙橋公園 (Brooklyn Bridge Park)六個碼頭逐步落成， 為大眾提供更多元化的休閒和文娛活動。今年 更已經在一號碼頭開放酒店，以及準備在六 號碼頭開放野餐草坪、船屋等設施，以全 面提升紐約客的生活品質和推動旅遊業發 展。

假

布碌崙高地自身為一個獲市政府立法保 護的歷史建築遺址區。自1800年代起，紐 約市最富有的投資者定居該區，更因為早 在1816年Pierrepont等地主向州政府爭取之 下，該區被認可為「布碌崙村」(Brooklyn Village)，自此街區獲得清晰的規畫，修建 行人道和地下水管等基建，促成之後一座又 一座的褐砂石高尚住宅如雨後春筍般建築起 來：希臘復興、義大利、維多利亞歌德和羅馬 尼亞等各式風格，應有盡有。 而該區最常見的連排住宅屋結構和格式大致一 日 樣：一般樓高三至四層，地下室為廚房，入口占用 遊 客 部分街面，以階梯連接供僕人和廚師進出。一樓是共 在 布 用範圍，二樓是睡房，僕人住三樓閣樓，後院是私人花 碌 崙 橋 園。這些建築大部分在南北戰爭前已經落成，奠定紐約之 公園 五號 影） 後的住宅設計基本格式。而靠近海濱、在「布碌崙—皇后 碼頭 ／攝 輝 辦生日 區快速路」(Brooklyn-Queens Expressway，即I-278)之上的「 振 聚會。（記者許 布碌崙高地步道」(Brooklyn Heights Promenade)便是該社區 和布碌崙橋公園的連接點。 而布碌崙橋公園則是1950年

布碌崙橋公園為新興休閒區，遠處為布碌崙高地住宅區。 （記者許振輝／攝影） 布碌崙 橋 公 園 的 Pierhouse 與布碌崙高 地 一 街 之 隔。 （ 記 者 許振輝／攝 影） 代的產物。當時由於工業式微，市政府把超過130個工廠和 貨倉拆除，重建為13個碼頭，其中第一至六號碼頭是現今 的布碌崙橋公園範圍。2008年，在前市長彭博的支持下， 這些碼頭得到前世貿中心的泥土用作填海，擴充土地和逐 步改建成公園，吸引越來越多的公眾使用，當中包括臨時 泳池、划艇中心、溜冰場和各式球場等。 布碌崙高地社區歷史悠久、建築華美，毗鄰布碌崙下城 政經中心，往返曼哈頓交通便捷，是眾多中高收入人士的 聚居地。該區在海邊的布碌崙橋公園文娛活動發展越來越 蓬勃，地產項目目前也在穩步向前。

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布碌崙-皇后區快速道路（BQE）上方的布碌崙高地步道，遠 處的布碌崙橋連結曼哈坦下城。 （記者許振輝／攝影）

布碌崙橋公園五號碼頭開闢為划船和野 餐休閒區。 （記者許振輝／攝影）

公園附近建案 帶旺旅遊業 記者王靖雯／紐約報導 布碌崙橋一號酒店(1 Hotel Brooklyn Bridge Park)位於布碌 崙橋公園一號碼頭，面向布碌崙橋、曼哈頓下城、東河和 自由女神像美景，盡享地利。該酒店今年2月正式投入運作 ，十層高的酒店建築內有194間客房，當中包括29個總統套 房，裝潢以典雅和自然為主。除了餐廳酒吧和健身設施等 ，酒店附帶2萬平方呎的會議和活動場地，適合商務旅客訪 問。 根據該酒店網站，從普通單人床房間到豪華獨立「河屋 」(Riverhouse)，一夜的住宿費用從300元至5000多元不等(稅 前)。開業兩個多月，該酒店在網路上好評如潮。Google+上 評分獲得4.6，大部分住客表示，環境和氣氛都令人愉悅。

五號碼頭 今夏投入服務 五號碼頭的高地改建工程(Pier 5 Uplands project)進行得如 火如荼，即將於今年夏天前竣工，暑假時投入服務。當局 有意把五號碼頭打造成划艇和野餐的休閒聖地，在梯田草 坪上配有公共洗手間和活動中心，以供將來向公眾提供免 費的划艇休閒活動。 五號碼頭的高地改建工程在野餐半島(Picnic Peninsula)以 東增加六英畝的新公園草地，其中的新設施包括：船屋

（記者許振輝／攝影）

(Boathouse)、可供野餐的梯田草坪、帶有休息空間的小叢林 、雨水花園、隔音屏(以減少道路對旁邊船屋的交通噪音)、 以及在蒙塔古街(Montague Street)的一個新入口。

BQX輕鐵 連接海濱社區 由紐約市經濟發展公司(NYCEDC)和市交通局(DOT)執行 和管理的街面直通輕鐵(Brooklyn Queens Connector，簡稱 BQX)計畫獲得市長白思豪的支持，民眾日後可乘坐BQX 往返布碌崙和皇后區海濱地區，當中包括布碌崙橋公園。 BQX初步路線定為全長16哩，預計連接17個地鐵站、40條巴 士路線。BQX路線從日落公園開始，沿著布碌崙海濱向北 駛經紅鉤(Red Hook)、布碌崙高地(Brooklyn Heights)、登波 (Dumbo)、海軍造船廠(Navy Yard)和威廉斯堡(Williamsburg) 等布碌崙下城區域，直達皇后區的長島市和阿斯托利亞 (Astoria)。 民間機構「BQX之友」(Friends of BQX)執行總監劉雅婷表 示，該計畫可提升市民的生活品質。「布碌崙橋公園和登 波的文娛、藝術行業發展蓬勃，又是觀光勝地，建造BQX 將大大提升這些海濱區域的可達度，鼓勵民眾造訪。」據 悉，該計畫最快會在2019年動工、2024年投入服務，並與紐 約大都會運輸署(MTA)地鐵統一收費。

資深地產經紀：布碌崙住宅 升值率高過5% 記者王靖雯／紐約報導 擁有13年布碌崙海濱一帶從業經驗的專業地產經紀韓利 (Bryan Hanley)以自己名義創立公司，表示在布碌崙高地社區 ，一個兩房一廳單位平均價格是106萬元，中位數是103萬元 。「和大多數其他社區的市場不一樣，布碌崙高地住宅市場 存貨低、可是需求很大。交易額不是很高，因為很多業主視 之為珍寶，不願拋售。」韓利建議，該區升值潛力巨大，每

布碌崙橋與曼哈坦下城夜景。

年升值率保守估計高過5%。「業主自持能保值，投資者也 看準升值潛力隨時接貨，投資自住兩相宜。」 在布碌崙高地從事地產中介22年的Terra Development Marketing市場發展部總裁羅斯(William Ross)表示，138 Pierrepont是該區目前最貴的新型住宅：「這棟樓房是歷史 地標建築，為了嚴守紐約法規保留外墻原貌，在新設計和 內部翻新時花了很多功夫，一個窗戶都不能改裝，計畫的 複雜程度非常高，最終改建為12單位的豪華共同公寓。裡 面每個單位設計都不一樣，完全沒有重複。最大的單位有 四個睡房，占2800平方呎，最小的也有兩個睡房，占1800 平方呎，平均每平方呎價是1000到1400元不等。我們已經 出售九個單位，現在尚餘三個單位。」

買家多為年輕中高收入者

Pierrepont 街138號（左）是歷史地標建築，保留外牆原 貌。 （記者許振輝／攝影）

近期成交 房產價 類型

地址（全為Brooklyn）

價格

兩房一廳(合作公寓) 25 Remsen St APT 4

179萬5000元

兩房一廳(合作公寓) 187 Hicks St APT 4C

125萬

兩房一廳(合作公寓) 59 Pineapple St APT 2BC

120萬

四房一廳(獨立屋)

24 Verandah Pl

615萬

兩房一廳(獨立屋)

8 Warren Pl

155萬

統艙(獨立屋)

40 Orange St

425萬

統艙(共有公寓)

29 Tiffany Pl

240萬

一房一廳(共有公寓) 75 Henry St

75萬

一房一廳(合作公寓) 173 Hicks St APT 5E

48萬5000元

一房一廳(合作公寓) 100 Remsen St APT 4G

48萬5000元

資料／Zillows提供 製表／李及雋 圖／記者許振輝攝影

羅斯表示，前來的買家普遍為年輕中高收入者，一般分 兩種：一種是家庭成員老去/減少了，把祖屋賣掉，大屋換 小屋；另一種是原本住在曼哈頓下城和中城，看上布碌崙 高地的人士。「這邊交通很便利，去華爾街五分鐘地鐵， 去曼哈頓中城才15分鐘。這個社區既美麗安靜，又安全便 利，是很多人的理想居住地。不過，由於政府對這邊的樓 宇都有嚴格的建築規定，所以很少拆卸重建，地價也因此 沒有炒高很多。」

布碌崙高地住宅市場需求高。

（記者許振輝／攝影）

(更多地產訊息請見今日F1)

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置業熱點﹕ 曼哈頓 、 康州Stamford

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伍爾沃斯塔樓公寓 The Woolworth Tower Residences 改造地標大樓的經典之作 築意義的建築之一。

33套公寓已經改造完成或接近尾聲。

大廈歷史

地理位置

上世紀90年代F. W. Woolworth百貨公司無 人不知，無人不曉，它是那個時代的零售 巨人。伍爾沃斯大廈就是由F. W. Woolworth 百貨公司邀請著名建築師Cass Gilbert設計， 1913年4月24日正式落成的曼哈頓標誌性建 築。開幕式是由當時的美國總統Woodrow Wilson在白宮按下了照亮該大樓的燈光。 當年是世界最高的建築物，富麗堂皇，被 譽為「空中的大教堂」，「摩天大樓中的莫 札特」。在曼哈頓一片現代的摩天大樓中， 伍爾沃斯大廈與北面的帝國大廈遙遙相對， 提醒著人們這些上世紀初的經典建築之美， 當時的繁榮，是紐約發展的活商標，有著其 迷人的吸引力。 伍爾沃斯大廈至今仍被譽為世界上最具建

伍爾沃斯大廈有極佳的地理位置，位市政 府、Tribeca以及新下城之間，是曼哈頓新的 文化和商業中心。周圍有Condé Nast, Time Inc, Dow Jones, HarperCollins,和 600個科技和創意 行業的公司，紐約的未來就從這裡開始。

配套設施 隱密安全的入口大堂位於2 Park Place（大 廈下半部的辦公室繼續使用百老匯大道上的 入口），24小時門衛，全職禮賓服務，郵件 遞送，帶管理員的停車場，自行車存放處， 游泳池，配有水療中心，包括桑拿浴室和熱 水浴缸，Gilbert Lounge休息室/娛樂沙龍（29 樓），個人健身室（位於30樓），酒窖和品 酒室。

伍爾沃斯塔樓公寓 The Woolworth Tower Residences 概括：占據該大廈上半部的29-58層， 共改造成33套公寓，面積從一臥 到全層。 售價：一臥$4.575 million起 全層單位$26.4 million起 最頂端的單位是7層的「空中城堡」 castle in the sky。 網址：http://thewoolworthtower.com

康州

伍爾沃斯塔樓公寓大廳、樣板間公寓客廳及主臥更衣間。

Stamford房產多元化

佔地一畝豪宅 沉浸人文氣息

投資回報率高 更具吸金魅力 文/工商記者 廖月端 Stamford(史坦福德)是康州的經濟龍頭城市，也是許多大公司甚至世界 500強企業總部所在地，同時比起曼哈頓的房價和租金，也是為何它有 「吸金」的魅力。再者，康州基於鄰近紐約和紐澤西，從曼哈頓中城到 Stamford不足40英里，故無疑是紐約都會區居民嚮往的另類寧靜和悠閒的 生活。 全美房地產的潛力及投資回報率，通常取決於地理位置和方便的交通， 還有人文氣息、素質以及就業機會，也是佔極大的原因。Stamford火車站 是康州和紐約人交通重要大站，直達快車班次多只要45分鐘，與長島到曼 哈頓的車程距離一樣。相比曼哈頓天價公寓，Stamford公寓相對便宜，生 活機能好且比紐約市多一份寧靜和悠閒，故Stamford成為紐約通勤一族的 新竉。 Stamford是一個多元化的城市，受高等教育的人口比例很高，治安很好 ，且市容漂亮，溶合傳統英格蘭文化與紐約現代都市文化的風格。在這裡 你既能找到與紐約大都市相匹配的文化藝術生活品質，各種頂級口味的餐 館、購物、戲劇、交響樂和芭蕾；居民享受著這裡美麗的海灘，港口，遊 艇俱樂部，高爾夫球場，網球場，騎馬，riding stable，爬山hiking trails等 在都在市中心周圍幾分鐘的距離；其高品質都市化生活吸引不同層次名人 精英、藝術家、企業高管，專業人士，白領或藍領在這裡定居，同時坐落 在市區的康州大學Stamford校區也給市中心增添了朝氣和活力，良好醫療 保健也能滿足退休一族。

位於康州Stamford佔地一畝的豪宅。

廚房採特用製櫻桃廚櫃及高檔家電。

義大利知名建築師設計 文/工商記者 廖月端 您正準備在Stamford定居或考慮投資嗎?現在就來介 紹一棟位於康州Stamford佔地一畝的豪宅，是由義大利 名建築師設計。距離康州史丹福市中心5分鐘，離紐約 40分鐘，交通便利、環境優雅，近高速公路、購物商 場、海邊、百貨公司、高爾夫球場。 房屋採用最高級建材、外形華麗、格局高雅，十年 新、佔地一畝、建坪7000呎，6臥6.5套浴衛，三車庫 ，完成土庫。室內18呎挑高天花板，開放式廚房可供 二三十人用餐，廚房採用特製櫻桃廚櫃、柚木地板、 花岡大理石檯面、Sub Zero冰箱Viking、六眼爐特製抽 油煙機；三個壁爐，室內有警報系統、中央空調、對 講機、中央吸䴤，全自動灑水裝備，後院綠地草坪花 草爭艷、涼亭可用餐，地下室有健身房娛樂室撞球臺 ，主臥室衛浴有自動按摩浴缸walking -in衣櫥等，只售 $1,650,000。讓您體驗掩映在樹林中，坐地幾英畝的莊 園豪宅，享受生活品質，歡迎電洽詢:203-832-8018。

後院涼亭可供用餐及乘涼。

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文/工商記者 高傑文 早在安邦保險購買華爾道夫酒店並將其改 造成豪華公寓之前，紐約的另一幢著名地標 大樓的豪華公寓改造工程已在密鑼緊鼓進行 之中。 這就是伍爾沃斯大廈The Woolworth Building，是美國甚至世界建築歷中具有崇 高地位的地標。大廈上半部的樓層（29-58 層）由發展商Alchemy Properties於2012年購 得，目標是將其改造成獨一無二的超豪華公 寓「伍爾沃斯塔樓公寓」。 為了這個備受矚目的改造項目，發展商請 來了富有改造工程經驗的著名室內設計師 Therry W Despont，盡可能保留大廈原有的 裝飾風格。由於伍爾沃斯大廈是地標建築， 改造審批的程序繁複，耗費時日，加上是地 產届相當關注的一個改造工程， 這五年來 大家只聞樓梯響，現在終於成為現實，全部

余庭歡

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2017年4月27日 2017年4月27日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,APRIL APRIL 27, 27,2017 2017

威廉斯堡注入時代感，深受年 輕族群喜愛。 （記者許振輝／攝影）

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大紐約地產

威廉斯堡 看齊曼哈頓 治安黑區重生 高檔商店紛入駐 深受金融新貴喜愛

北7街臨Kent 大道一帶，許多餐廳 設有室外露天雅座，牆 壁上不乏各具特色的 壁畫。 （記者許振 輝／攝影）

記者黃伊奕／紐約報導 過去幾年中，要說紐約哪個區房地產發展最 為快速，毫無疑問布碌崙穩居寶座，而威廉斯堡 （Williamsburg）則是布碌崙的各個區域中最先脫 胎換骨的。從20世紀80年代的賣淫、燒車、販毒的 治安黑區，它搖身一變成為與曼哈頓看齊的高檔社 區，威廉斯堡的發展相當受到全球矚目。 現在的威廉斯堡是時尚的代名詞，深受年輕一族以及金 融新貴的喜愛。在這約1.9平方哩的面積內，居住了約12萬 人口。隨著過去一、兩年裡Whole food、蘋果店等高檔商家 的入駐，威廉斯堡和高檔社區這一頭銜已經密不可分。關 於這一點從你和朋友間對話能明顯感受到，當你告訴朋友 你住在布碌崙，也許對方不以為然，但如果你強調住在布 碌崙的威廉斯堡，對方眼神中閃爍的光芒能讓你自己居住 在一個不錯的社區。

昔…華裔成衣廠設點

生活好獨特

早期的威廉斯堡與高大上沒有任何關係，卻是工廠區集 中地，尤其因為與曼哈頓華埠僅僅一橋之隔，當年不少華 裔開設的各大成衣廠均設置在此地。此外，在20世紀80年 代，威廉斯堡也是有名的治安黑區，各種犯罪活動十分猖 狂。但是隨著各種高檔房地產項目的入駐，治安已經完全 得到改善，雖然當地一些政府樓內仍時不時發生一些搶劫 、鬥毆行為，但是與開發商選擇的地段已沒有任何關聯。 在很多居民心中，布碌崙威廉斯堡內Grand街、Union大道

以及East River是其南北區的畫分線，還有一部分長期居住 在威廉斯堡的居民將Flushing大道做為南部邊界。不少人居 住在Grand街以北的居民堅稱，自己居住的北邊人口密集， 住宅眾多，屬於威廉斯堡更好的一區。南區的居民則不斷 提出反駁，認為自己這邊工業區更為空曠，生活安寧清淨 。但是大量開發商不斷向威廉斯堡南區進軍，兩地的差別 的爭執也漸漸消失。但是從房價而言，北邊房價仍比南邊 房價稍高。

今…赴市區交通便捷 對於在曼哈頓上班的民眾，威廉斯堡交通十分便利，地 鐵J、M、Z線貫穿其中，前往曼哈頓下城與中城均不過15分 鐘，還有全天渡輪開往曼哈頓。但是威廉斯堡的學區卻有 些差強人意。在威廉斯堡可選擇的公立學校包括84公立小 學和50初中，過去幾年這兩所學校均在B級與C級邊緣遊走 ，此外當地還有所布碌崙拉丁學校（Brooklyn Latin School） ，它於2006年開放，接受9至12年級的學生，申請就讀學校 必須通過考試，在校必須穿襯衣打領帶，學校十分注重古 典學科。

威廉斯 堡區內如南 4街，保留 許多老式建 築的特色。 （記者許振 輝／攝影）

居民不愛奢華 就愛露天閒聊 記者黃伊奕／紐約報導 威廉斯堡是時尚、高檔的代名詞，尤其受到年輕一 代的喜愛。而這些時尚與高檔則主要來源於當地充滿 現代感與獨具品味的生活方式上。 威廉斯堡的魅力更多在於它所體現的文化，這裡的 居民不愛第五大道的頂級品牌，但會高興的花費數百 元買下一件具有時代感的二手貨。不愛奢華鑲 金的高檔場所，卻愛端著一杯咖啡坐在草 地，吹著海風，欣賞曼哈頓的天際線 。行走在街道內隨便就能發現某位 主辦方又把哪條主幹道給封了，只 為了給當地遊客或者居民提供一個 安靜坐著閒聊的休閒場所。 威廉斯堡內有美名遠揚的餐館 ，如排名第一的牛排店皮特魯格（ Peter Luger Steakhouse，上圓圖，記者 許振輝／攝影） 、備受歡迎的披薩店 Motorino（下圓圖，記者許振輝／攝影）。 也有具有特色的連鎖咖啡店藍瓶子咖啡 館等。但即使是知名的連鎖商鋪入駐 威廉斯堡，也不得不做出妥協，響 應當地的文化與特色，比如在商 鋪門口放置休閒桌椅，或者設立 露天天台等。 雖然知名商店不少，但是對 於當地居民而言，挖掘特別的隱 藏小店或者個性小物件，才是真 正受到喜愛的。這也使得位於Kent 大道90號的跳蚤市場成為最受歡迎 的集市。

威廉斯堡的藝術家跳蚤市場聚集藝術、古玩風。 （記者許振輝／攝影）

威廉斯堡大片新興公寓。 （記者許振輝／攝影）

買房好時機 去 年

地鐵暫整修 房價突下滑 記者黃伊奕／紐約報導 威廉斯堡房產因為地鐵L線關閉整修受到影響，出現首 次下滑。但是對於喜愛威廉斯堡的民眾，接下來一、 兩年卻是很好的購買機會。 威廉斯堡作為布碌崙過去幾年發展最為快速的 區域，但是去年首次出現下滑。根據Street Easy 網站公布信息顯示，自2012年起，在布碌崙整體 中等價位房屋成交平均價格為45萬元時，威廉 斯堡的平均售價就達到了57萬9384元。之後直至 2015年威廉斯堡房價一直直線上漲，達87萬9768 元，高出同一時期布碌崙區整體房價約34萬元。 但在2016年，威廉斯堡中等價位房屋平均售價下跌 至85萬元，仍高出布碌崙整體水平27萬元。 地產公司「Douglas Elliman」中介楊美霖（Edith Yang）介 紹，威廉斯堡房地產下跌一方面是地鐵線關閉受到影響， 另一方面也與當地學校表現不夠突出有關。但是喜愛威廉 斯堡的人仍舊對它癡迷不改。 有不少開發商買下當地廠房改建為住宅樓。如Berry街338 號的樓盤，據悉該項目一共有123套房屋出售，現在已經成 功賣掉一半。但在威廉斯堡由工廠房改建成住宅樓最受矚 目的應該是多米諾糖廠（Domino Sugar Factory）改建工程。 這個耗資過億的項目過去頗受波折。在2010年，Community Preservation Corp公司買下這片11畝的土地，並計畫開發出總 共2282套公寓。可是在2012年發現開發資金過於龐大，於是 轉賣給兩棵樹公司。兩棵樹公司接手後，對整個開發設計 做出一定的調整，採用獨特的大樓中空設計方案，以確保 更多的住戶能夠享受曼哈頓景色帶來的視覺美感，現在該

項目首期工程已經接近尾聲，很快500套嶄新公寓將推出。

深受開發者青睞 威廉斯堡的名氣，過去也受到很多國外的開發商青睞。 鑫苑置業在布碌崙開發的「紐約東河灣」（Oosten）項目位 於Kent街429號，是過去幾年中國開發商進軍紐約市場的代 表者之一。該項目共有200多個單位，多為大戶型住宅，主 要面向紐約的精英群體。設計戶型包括公寓、閣樓、複式 閣樓、複式樓以及聯排別墅五種類型。該項目自推出以來 大部分已經賣出，僅剩23套房屋代售中。

威廉斯堡近期售房價格 類型 統艙

地址

（合作公寓） 94 Maspeth Ave # E2

價格 56萬5000元

三房一廳（共有公寓） 260 N 9th St Apt 2B

218萬3500元

兩房一廳（共有公寓） 134 Powers St Apt 3B

116萬元

一室一廳（共有公寓） 260 N 9th St Apt 6B

93萬3900元

兩室兩廳（共有公寓） 2 Northside Piers Apt 8A 192萬5000元 一室一廳（共有公寓） 212 N 9th St Apt 2A

80萬元

多家庭房屋

420萬元

46 Grand St

兩室一廳（共有公寓） 125 N 10th St Apt N3A

120萬元

一室一廳（共有公寓） 55 Berry St Apt 2B

115萬元

（資料來源：Realtor提供，製表：記者黃伊奕）

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天景豪苑 法拉盛地標性建築群 法拉盛 紐約下一個奢華地段

文/工商記者 高傑文 華人聚集的皇后區法拉盛，從來就不 是一個沉睡停滯的地區。不但位於每天 承載6萬名乘客的7號地鐵終點站，另有 22線MTA巴士行經此處，更有LIRR長

島鐵路車站，而且La Guardia拉瓜地亞 及JFK甘迺迪兩大機場，距離鄰近法拉 盛的Van Wyck Expressway和Grand Central Parkway兩條高速公路也僅數分鐘。 Onex Real Estate Partners總監大衛·布裡 克曼(David Brickman)表示：「交通運輸 基礎設施是法拉盛發展的動力，現在更 可經由7號地鐵連接到曼哈頓的主要商業 中心Hudson Yards哈德森碼頭。」

天景豪苑 地標建築

今夏推出

西布碌崙羊頭灣 NEPTUNE/SIXTH

法拉盛廣場 凱斯劇院 其他開發項目包括佔地180萬平方英呎 的法拉盛廣場(Flushing Commons)及其四 棟建築，其中包括300間公寓住宅、擁 有185間鑰匙房的酒店，以及佔地35萬5 千平方英呎的商業辦公室空間。本項目 亦將包括自30年前地標性建築凱斯劇院 (RKO Keith)停止營業後，在法拉盛地區 開設的第一家電影院。而凱斯劇院的原 建築將改建成擁有269個住房單位的公寓 。在2010年至2016年期間，法拉盛有超 過2,600間公寓進入房市，並預計未來四 年將另有2,750戶住宅加入房市。

多用途現代商業大樓 文/工商記者 廖月端 在西布碌崙的羊頭灣大道，目前正由 CAMMEBY發展集團，全面重新規劃和振興該地 區的繁榮，並創建一處成為康尼島社區，最重要 交通、購物、餐飲樞紐中心的地標，即將於今夏 隆重推出上市，敬請期待。歡迎公司行號、專業 人士如律師、醫生、會計，或學校、銀行、餐 館、名牌店、百貨業等進駐並來電洽詢。 NEPTUNE/SIXTH主要是辦公和商業多用途的 現代建築大樓，它即將規劃成為紐約首屈一指的 零售和商業大樓，有充足的停車位，戶外景觀和 休息區將擁有超過25萬平方英尺的佔地。在桑迪 颶風之後，康尼島社區已經更新和構建最好的 防風雨基礎設施。而CAMMEBY發展集團的宗旨 是發展社區的「建設與繁榮」，這就是為什麼 CAMMEBY總是在社區中贏得「奉獻和關懷」的 讚譽，值得您信賴。 羊頭灣的康尼島已經有著百年歷史，所以 CAMMEBY建築商對未來的發展有著長遠的計劃 ，此巨大的建築規劃不僅是地產買賣，真正的意 義是象徵著社區的進步與繁榮。此浩大的工程共 分為4個階段: 第一階段:工程位於626 Sheepshead Bay Road，共 161,000 呎包括零售、辦公、醫療、停車場； 第二階段:工程位於NEPTUNE大道西五街，共 70,000呎包括零售與屋頂停車場； 第三階段:工程位於─NEPTUNE大道西五街，共 95,000呎包括零售、社區設施及停車場； 第四階段:工程位於NEPTUNE大道西五街，共 575戶具有停車場的住宅單位。 西布碌崙黃金地段─Neptune Ave.和西6th街，位 公共交通中心點，生活機能佳，交通、購物、餐 飲十分方便，近Coney Island & Brighton海灘的島嶼 社區，即將推出1,129 - 19,298 RSF的全新高格調辦 公室，是屬於辦公和商業兩用的現代化建築設計 ，包括一覽無遺壯觀的海景，辦公大樓室內自然 採光通風，有24小時警衛和現場停車，一個路口 到地鐵。

生活機能 華麗變身

在零售方面，天景購物中心目前已進 駐至購物中心的零售商包括BJ、 Target 、Nike Factory Store及Nordstrom Rack等知 名品牌商店，並將開始逐漸引進其他來 自中國大陸的高檔品牌。

胡文忠

富豪級房地產經紀 精準介紹全紐約各類房源

文/工商記者 江佳怡 轟動2016年紐約地產界的交易，由以 購買、收藏世界藝術品聞名，在2016年 胡潤百富榜排名第44位的中國億萬富豪 ，劉益謙以2350萬美元購得曼哈頓指標 性超豪華公寓大樓One 57的一套單位， 而胡文忠正是促成該筆交易的劉益謙代 理經紀。當時胡文忠以其精準的眼光與 嫺熟的談判技巧，為劉益謙將價格談到 比賣家投資的金額還低800多萬元，可說 是2016年地產界中最廣為傳播、最划算 的豪宅成交價。 胡文忠畢業於英國倫敦中央聖馬丁藝 術與設計學院，曾在紐約的廣告公司任 美術總經理高管職位和經營個人藝術畫 廊。在美18年積累了豐富的公司管理、

運營經驗，特別是房地產專業知識和市 場實戰經驗。 胡文忠憑藉對紐約房地產市場的瞭解 ，也和傑出的律師和會計師攜手合作對 美國財務稅法、合同法、房地產相關法 律法規的深入認識，為國內客人提供詳 細的房地產資訊及深入的分析；根據客 人的實際需求，精準定位各類房源，如 優質的學區房源-利於孩子成長；華人鍾 愛的社區房源-生活便利；有增值潛力、 租售比高的房源-投資回報；以及用於酒 店等商業投資房源以及投資移民專案， 幫助客人落地美國置業、留學、投資及 移民計畫。 胡文忠主要經營全紐約，包括曼哈頓 、布魯克林、皇后區，和佛羅里達州。

wjnysales@worldjournal.com

對於開發商而言，令人驚喜的是整體 面貌的奢華轉變。豪華單位擁有如遛狗 場、水療服務、游泳池、健身中心、籃 球場及修禪靜坐室等各種高檔設施，而 必須配以高檔價位。根據Modern Spaces 房地產經紀公司之創始人兼首席執行 官艾瑞克·貝納姆(Eric Benaim)表示，法 拉盛的公寓價格目前每平方英呎約為 $1,100至$1,150之間，而曼哈頓公寓的每 平方英呎價格則在$1,800至$2,000之間。

零售方面 品牌擁入

引領法拉盛走向現代化豪華住宅的天景豪苑二期，第一幢已經落成交吉。

地 標

工商服務郵箱：

知名開發商Onex所打造的天景豪苑 (Sky View Parc)，正是這些重組社區項目 中的重要一環。這項大型綜合開發項目 包括佔地75萬平方英呎的天景購物中心 ；佔地5萬平方英呎、擁有各類專科診所 的天景醫療中心(Sky View Wellness)；共 有 448個住宅單位的天景豪苑一期三棟 豪宅大廈；以及目前正在興建、將有743 個豪宅單位的天景豪苑二期The Grand at Sky View Parc。

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置業熱點﹕ 曼哈頓 法拉盛 羊頭灣

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A22 大紐約地產 D8 大紐約地產

2017年4月20日 2017年4月20日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,APRIL APRIL 20, 20,2017 2017

- 改插題 2

自然歷史博物館 韻恬分機

大都會歌劇院 中央公園 西側高價位的 公寓住宅比比 皆是。圖中 左為The Majestic，右為 San Remo。 （記者許振輝 ／攝影）

2 7 1 2 West End Ave兩側公寓住宅。

（記者許振輝／攝影）

大紐約地產

(美聯社)

(美聯社)

上西城超優生活機能

在中央公園運動 自然歷史博物館、林肯中心賞藝術 還能漫步哈德遜河畔 記者俞姝含／紐約報導 曼哈頓上西城(Upper West Side)在喧囂的曼哈頓 鬧中取靜，也是紐約市最具文藝氣息的區域之一。 居民早起可在中央公園晨跑遛狗，順路欣賞美國自 然歷史博物館(AMNH)，下午去哈德遜河邊呼吸新鮮 空氣，餓了就走進高雅的餐廳享受美食，夜幕降臨 時可到林肯藝術中心聽一場演奏會，這樣令人嚮往 的生活只有在此能體會。

電影，更能讓遊客在海登天文台的展覽中仰望群星。美國 最古老的猶太裔集會處Shearith Israel、時代華納中心、Masa 壽司名店、法國餐館Per Se等餐廳等多種元素將位於中央公 園西的生活側打造得豐富多彩。在中央公園西路行駛的B和 C線地鐵，在百老匯大道穿行的1、2、3號地鐵，以及多條 公交車路線方便了此處居民的通行。

文藝風濃 朝聖者川流不息

田園詩一般的中央公園西路(Central Park West)貫穿公園南 北，造就了曼哈頓最壯觀的街景，上世紀的偉大建築師留 下無與倫比的作品。從The Century、San Remo、The Majestic ，到The Dakota，獨一無二的豪華公寓大樓接踵而至，一 個多世紀以來，入住中央公園西路的標誌性建築儼然成為 邁入紐約精英圈的標誌。從著名演員，音樂家和作家到商 業和媒體大亨，權貴名流等紛紛湧入中央公園西邊的知名 公寓。二戰以後，中央公園西路的新興豪宅也延續戰前傑 作的光輝，2007年完工的43層「中央公園西路15號」(15 Central Park West)已經成為紐約市最負盛名的豪宅。 得天獨厚的地理條件成就中央公園西路的輝煌，標誌性 建築美國自然歷史博物館展出恐龍化石、自然主題的IMAX

林肯中心更為上西區帶來濃厚的藝術氣息，擁有林肯藝 術中心、大都會歌劇院(The Metropolitan Opera)、紐約市芭蕾 舞團(New York City Ballet)以及茱莉亞學院(Juilliard School)等 藝術殿堂，是來自世界各地的文藝愛好者的朝聖之地。 百老匯大道走廊(Broadway corridor)也有諸多著名的二戰 前公寓樓，包括百老匯大道2109號的Ansonia Court、磚房庭 院樓宇The Belnord和共有公寓The Apthrop等。戰後建築也 碩果累累，有79街101號Park Belvedere和西83街225號的The Bromley等。不少知名藝術家、音樂家、作家和知識份子都 曾在此居住。作曲家歐文‧柏林(Irving Berlin)、演員格洛麗 亞‧斯旺森(Gloria Swanson)、爵士音樂家邁爾斯‧戴維斯 (Miles Davis等曾都是此社區居民。紐約市第一浸信會教堂 (The First Baptist Church in the City of New York)等也為此區添 加宗教氣息。 此外，風景如畫的哈德遜河也吸引眾多紐約人居住。河 邊路(Riverside Drive)社區分為南北兩列，70街以北為優雅的

上西城社區的生活機能豐富，非常適合居住。 （記者許振輝／攝影）

常春藤名校哥倫比亞大學帶給上西城濃厚文化氣息。 （記者許振輝／攝影）

壯觀建築 紐約精英圈標誌

二戰前公寓樓和豪宅，通往林肯中心西側的南部區域則有 川普(Donald Trump)和開發商Extell Development Co.打造的光 滑的現代塔樓。從90年代後期開始，河濱南部受到開發商 青睞，在河濱大道(Riverside Boulevard)200號、180號220號等 地鱗次櫛比地蓋起46層、40層和49層高樓。

上西城近期售房價格 類型

地址

價格

兩房一廳(共有公寓)

127 W 82nd St APT 3A

122萬5000元

兩房一廳(共有公寓)

124 W 93rd St APT 4C

120萬

一房一廳(共有公寓)

215 W 95th St APT 10J

94萬9000元

一房一廳(共有公寓)

43 W 61st St APT 14D

124萬5000元

統艙(共有公寓)

161 W 61st St APT 10D

59萬

統艙(共有公寓)

100 W 89th St APT 7H

79萬5500元

兩房一廳(合作公寓)

46 W 71st St APT 1B

95萬

兩房一廳(合作公寓)

304 W 89th St # 1A

99萬9000元

一房一廳(合作公寓)

60 Riverside Dr APT 3C

72萬5000元

一房一廳(合作公寓)

20 W 72nd St # 50

474萬9000元

統艙(合作公寓)

20 W 72nd St # 140

738萬

統艙(合作公寓)

304 W 75th St APT 9F

內容：Zillows提供

35萬 製表：記者俞姝含

曼哈頓上西城地理條件優越，有享負盛名的林肯中心等藝術中 心。 （記者許振輝／攝影）

豪華公寓轉型 吸引華人買家 記者俞姝含／紐約報導 上西城(Upper West Side)地理條件優越，不僅擁有久負盛名 的博物館、音樂廳，更毗鄰常春藤名校哥倫比亞大學，擁有 頂級私校三一學校(Trinity School)，被視為紐約市最具文化氣 息的區域。據房地產公司Zillow最新地產報告顯示，上西城 房產市場的售價中位數為179萬5000元，讓多數 人望洋興嘆，但相比上西城輝煌的房市 歷史而言，市場慢慢轉型，年代久遠的 豪華公寓逐漸收起傲氣，反而為華 人買家提供機會。 上西城的居民區多為豪華共 有公寓(condo)、合作公寓(coop)以及連棟屋(townhouse)，據 房地產網站Zillow日前的分析 顯示，上西區正在銷售的房 產價格中位數為179萬5000元 ，從2010年起呈逐年上升趨 勢，但在2016年開始下滑， 房產銷售價格中位數為每平 方呎1860元，而出租價格 中位數是3500元，比紐約 市出租價格中位數2950元 高出不少。

上西城新興的Waterline Square項目給社區帶來生 機。 (記者俞姝含/攝影)

銷售樓盤 40%以上降價 據彭博社(Bloomberg)研究報告顯示，由於全新豪華開發案 增多、轉售價降壓低，曼哈頓各社區的買家開始有更多與賣 家談判的權利。激增的租賃市場也使得房東拋出更低的房租 ，租戶因此更有底氣延遲購買房產，或爭取更大折扣。不少 曼哈頓社區面臨40%以上銷售樓盤降價的現狀，其中上西區 有42%銷售房屋在打折，上東區也有45%銷售房屋打折。 「紐約市房地產市場正在調整，將為華人買家帶來大量機 會。」紐約房地產經紀公司柯可蘭集團(Corcoran Group)旗下 的Sara Gelbard-Paul Kolbusz Team資深房產經紀人Paul Kolbusz 表示，上西區的房價的確有所下降，賣方近年來變得更現實 。柯可蘭集團報告顯示，2016年第4季度，集團在西區銷量 同比下降31%，交房量為493。存量比2015年第4季度增長7% 至872個住宅單元。銷量下滑與存量增長導致了6%的供應月 數增長，達3.5個月，但依然保持供應不足態勢，待售天數攀 升8%至90天。但西區新開發項目定價大幅上漲，中位數價格 比去年增加45%，達到325.3萬元，均價上漲28%至347萬元。

賣方支付成交費 有惠買家 房產經紀人洪正陽表示，上西城有大量二戰前建築和合作 公寓，新開發項目較少，但也有如哈德遜河邊斥資23億元的 三幢連體豪宅Waterline Square等項目，為上西城房產市場增 添活力。由於高價共有公寓正在轉型，One57大樓等豪華公 寓減價銷售，其他樓房也提出有賣方支付成交費用(closing cost)等優惠，對華人買家而言是好機會。

老式公寓樓遍布上西城。

(記者俞姝含/攝影)

不是投資首選 但宜居 蘇富比國際地產行的房產經紀陳怡指出，上西區越靠近 中央公園價格越高，其中60街至70街區域房價最高，「上 西城新房子少，不是投資的首選地點，但居住環境非常好 」，2000年初時上西區興起不少新建統艙(Studio)，此後隨 著民眾購買能力的提升，買房的民眾傾向於一室一廳或更 大的新房子。知名房地產公司(Douglas Elliman Real Estate)的 房產經紀人孫國義也說，上西城的交通便捷，適合民眾自 己居住，加上華人買新樓的意識，新房源開出就有不少華 人買家蜂擁而上。

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一棟商業樓，在2016年9月被舉報有外牆脫落現象，當時 事態嚴重，NYFD出動了四部消防車，為防止意外及行人 安全，封閉了附近的街道，並責令屋主立即整修。事後 屋主馬上找到了一家工程師解決此事，屋主每月支付逾 $4000元的腳手架費用保證行人的安全，但直到年底也沒 有實質性的進展，並且由於沒有按時出庭，法庭一直增加 罰款，直到今年2月份事務所接手，罰款已經從$800升到 了$5000。接到這類型的案例， 該公司在第一時間馬上著 手各項工作，包括圖紙設計、申請、審批、檢查，重新約 見上庭時間。最終經過設計師的努力，3月底成功的將違 規清除掉，並且在法庭上將對屋主的罰款從$5000降到了 $600。 張小姐強調，以上案例的重點不是數字，而且事務所 的理念：不論大小案例，公司都從屋主的角度出發，以 豐富的知識和經驗竭盡全力的為客戶解決問題、滿足客 戶的要求。長江建築設計事務所皇后區辦事處地址:14-27 Broadway, Astoria, NY 11106，曼哈頓總公司:130 East 107th St. NY, NY 10029，華語專線:917-770-5192, 917-470-2472。

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文/工商記者 鍾淑美 長江建築設計事務所是一家由前房屋局資深檢察官 Ashraf Ali創立的集建築設計，結構設計，設備申報以及處 理相關違例事務的綜合性建築設計事務所。應廣大僑胞要 求，於日前在皇后區成立辦事處，也由知名設計師華裔張 小姐主理，以便提供更好服務。 MD Ashraf Ali根據自身二十多年的從業經驗結合紐約這 座大都市的人文居住特點，在建築設計方面不僅實現其本 身的功能性、實用性，並且考量不同社區的人文條件、生 活習慣，以及社區環境等多種因素，確保其理念在設計及 建造中得以貫徹，完整的體現建築設計的整體概念。 Ashraf Ali做為房屋局資深檢查官，經歷和處理過不計其 數的案例，深知大部分屋主對於相關建築法律法規鮮少知 曉，面對突如其來的違規罰單往往不知所措。長江設計事 務所的宗旨在於為社區創造良好的居住環境，為客戶及時 、有效的解決問題，優勢體現於：在關於各種違規、違例 的案例中總是能抓住重點，有效、快捷的解決問題，並盡 可能的幫助屋主減少損失。張小姐舉一個最近的小案例：

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●伴隨紐約市地產發展，如何投資毗鄰哈德遜河的新州豪華

盡享哈德遜河美景及天際線 8分鐘即到曼哈頓

文/工商記者 江佳怡 位於新州威霍肯鎮(Weehawken)，Avora面對新澤西哈德 遜河景、帶著令人屏息的曼哈頓中城天際線，這個全新11 層樓、設備完善舒適的豪華公寓大樓(見圖)，從建造前的 銷售就引起買家高度興趣，第一期高達95%快速銷完。 為回覆強勁快速的銷售力道與來自哈德遜河兩岸持續的 需求，開發商Landsea已經開放Avora第二期，總共有184戶 從一房、二房、及三房的頂級住宅單位。理想的地點，步 行就可以走到皇家港口，提供特便利只要8分鐘即可到達 曼哈頓的交通時間。目前所剩的單位價格從80萬到4百萬 以上，預計2018年第一季就可以開始入住。 Landsea公司的行銷與銷售資深副總裁Gabe Pasquale表示 ，「Avora吸引那些欣賞喜愛Avora非凡的濱河環境、壯觀 視野、現代感設計、高檔裝飾及渡假村感設施的買家。 」「通勤方便也是一個強勁的吸引力，居民只要步行就可 以走到渡船港搭船到曼哈頓中城與下城，也有輕軌火車可 到鄰近的黃金海岸地區，如霍布肯市(Hoboken」及澤西市 (Jersey City)。」 Acora現代設計是由世界知名的建築師IBI集團所創建， 其設計了一個多層次、後退的設計，最大化顯現該建築物 的臨河位置與曼哈頓中城與哈德遜河的狀麗景觀。 一房、二房、三房及限量銷售的頂層樓中樓(duplex Penthouses)，帶有當代美學的時尚線條感與現代設計感。 吸引人裝飾與設備，包括9呎高的天花板、不鏽鋼設備的

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曼哈頓樓市 量價雙漲 市場回暖 共有公寓、合作公寓總成交額增加

記者陳小寧／紐約報導 隨著總統大選結束，對樓市持觀望態度的買家和 賣家也都重回地產市場。數據顯示2017年第一季， 曼哈頓的樓市相較於去年有回暖趨勢，主要體現在 二手房的成交量大幅增長，較去年同期增長7.7%； 平均價也有所上漲。此外，更多房屋掛牌求售，預 計房地產市場將趨熱絡。 根據地產公司「Douglas Elliman」2017年第一季的 報告，曼哈頓的共有公寓和合作公寓(co-op) 銷售總成交額有所增加，總成交 數為2892件，較2016年 西邊豪華公寓大樓。 第四季度增加 (記者許振輝／攝影) 0.8%

。平均售價較2016年同期增長3.8%。

二手房 成交量增長 所有銷售房屋中，二手房占市場總額的84%，總成交額為 2429件，較去年同期增長7.7%。正在出售的房屋數也較去年 同期增長了4.2%，達4859件。而市場消化在售住房的時間也 從去年的6.2個月減少至六個月。二手房的中位價為95萬元 ，與去年同期持平。平均價增加3.2%，達到158萬6247元。 每平方呎的價格也增長4.1%，為1495元。 針對中低端市場，平價的小戶型十分受買家青睞。其中， 合作公寓中，一臥公寓的交易量占46.4%，第二名為兩臥公 寓，占市場的24.7%。對於共有公寓，一臥的成交量占37.2% ，兩臥的成交量占32.1%。

新建樓 中間價大漲 另外，競價購買的趨勢有所擴大。其中，有16.1%的統倉 (Studio)的成交價高於掛牌價，有8.7%的三臥套房 的成交價高於掛牌價。用全額現金支付 購買住房的站市場的42.8%，較 去年同期下降2.3%。 432 Park Avenue 占有市場 筆直聳立在樓群中。 份 (記者許振輝／攝影)

額16%的新建樓房，2017年第一季總成交數較去年同期下降 25.4%，為463件，房屋中間價卻大漲4.9%，達273萬4510元 。隨著越來越多的新建樓盤投入市場，許多新建大樓都出現 打折出售的情形，相較於去年同期的1%的平均折扣比率， 本季的新建房屋價格折扣比率平均為3.1%，但相較於2016年 第四季度的6.9%，有所下降，說明了市場有回暖趨勢。 報告指出，2017年第一季曼哈頓高端房產均價430萬元， 比去年同期下降了3.4%。 但是，高端房產的中間價卻攀升至5.1%，達到697萬5006 元。另外，對於高端市場房屋的庫存量有所減少，這與整體 市場的庫存量上升的情況相反。 曼哈頓豪宅投資置業專家姜穎(Julia Jiang)表示，Douglas Elliman的報告一直都是業界十分權威的報告。2017年第一季 的報告中，許多成交案是在2016年年末，或是更早簽約的。 而對於新建的住房，許多人兩年前就已經簽訂好價錢並在最 近正式過戶。她指出，2017年曼哈頓的市場持續蓬勃，今年 3月，有43%的共有公寓的成交價格等於或高於掛牌價。成 交案中，新建的共有公寓占市場總額的20%，市場十分強勁 有力。 曼哈頓高級地產投資顧問任寰表示，曼哈頓價格在400萬 元以下，中低價位的房地產市場一直在蓬勃發展，也受到了 不少中國投資者的青睞。她指出，雖然現在從中國來的資金 量減少，但投資人數卻沒有減少，大家都希望能夠在寸 土寸金的曼哈頓擁有房產。其中，以較低價位、 投資房的買家居多。另外，隨著更多新 大樓在今年和明年相繼完工， 曼哈頓的樓市將會更 熱。

拚高度

億萬富豪大道 記者陳小寧／紐約報導 曼哈頓中央公園南側的57街有著億萬富豪大道(Billionaires Row)之稱，因為這條大街集中全球最奢華的幾棟豪華公寓 摩天大樓，包括著名的One 57和公園大道432號，構成曼哈 頓的天際線。預計今年至後年，還有多棟樓如中央公園南 220號、西57街111號、中央公園大廈(Central Park Tower)陸續 完工，將成為億萬富豪大道的新寵。 在2011年，曼哈頓第57街還不能稱為億萬富豪大道，公寓 平均售價為157萬元。但是，到了2014年豪華公寓樓One 57 建成後，使這一地區一躍成為富豪聚居區。截止2017年第一 季度，One 57公寓的平均價格已經飆升至1943萬元，三年多 翻了6倍多，打響了「億萬富豪大道」的稱號。2015年初， One 57中的一套頂層公寓以1.005億元出售，打破當時房價紀 錄，成為紐約市有史以來出售最貴的公寓。

90層One 57 外牆像瀑布 One 57大樓高達1004呎，共90層。2014年建成時是紐約 市最高的公寓樓。該大樓座落在曼哈頓中程黃金口岸， 位於西57街157號。臨街為卡內基音樂大廳，離中央公園 公園僅兩街之隔。大樓由法國著名建築設計師Christian De Portzamparc設計。外牆的形狀靈感取自瀑布，遠處看像是水 波從天而降傾瀉下來。登上此樓望去，帝國大廈、洛克菲 勒中心彷彿就在眼前，而中央公園、自由女神、紐約中下 城美景、哈德遜河的景色盡收眼底。 除了地理位置上的優越，One 57的設施也絕不含糊。每個 房間都配有特大的落地窗，可欣賞迷人的景色，由於住宅 位於柏悅(ParkHyatt)酒店上方，住戶可以全面享受酒店的高 檔設施和服務。住宅設施還包括24小時門衛、放映和表演 場地、室內游泳池、圖書館、瑜伽館、Spa館和私人健身中 心。

432號摩天樓 享私人設施 當人們還在讚嘆One 57高不可攀的奢華時，位於曼哈頓56 街和57街之間的公園大道432號摩天大樓再刷新One 57的眾 多紀錄。這座大樓2015年建成，高達1396呎，是西半球最高 的住宅樓，共96層。 截止2017年3月，公園大道432號的平均售價為3484萬，每

平方呎高達7688元。去年頂層最 貴的公寓成交價高達8766萬898元。該項 目的設施由烏拉圭建築師拉斐爾‧維諾利(Rafael Vinoly)設計。為了接收到最充足的陽光，大樓的所有窗 戶都為10呎x10呎，房間挑高12.6呎，打造天空中盛大的莊 園生活體驗。與One 57一樣，公園大道432號矗立在曼哈頓 的天際，俯瞰中央公園、曼哈頓和大西洋。公園大道432號 提供了總面積達3萬平方呎的私人設施，供僅125戶的住戶享 用。其中包括私家餐廳、用於進餐和舉辦活動的戶外庭院 、75呎長泳池、健身中心、圖書館、酒廊和娛樂場所等。

西57街111號

最瘦摩天樓

今年位於這一區域的另一在建大樓中央公園南220號也即 將完工，65層的高樓將提供100個住戶單位。這座樓盤作為 曼哈頓最為神秘的樓盤之一，銷售工作一直沒有對外公開 ，但價值2.5億元的公寓已經被卡達(Qatar)的富豪購買。在明 、後年，億萬富豪大道上另外兩座摩天大樓西57街111號、 中央公園大廈也十分值得期待，這兩座大樓的高度預計都 會超過公園大道432號。其中，明年完工的西57街111號將為 1438呎，預計成為「最瘦」的摩天大樓，最寬的地方僅為60 呎。即將在2019年完工的中央公園大廈高度預計為1550呎， 成為最高的住宅樓。 曼哈頓高級地產投資顧問任寰表示，2008年金融危機後， 來自於中東的石油大亨、以及歐洲、巴西和俄羅斯的富豪 前來購買豪宅，也開始有不少華人客戶大手筆買下這一區 域的豪宅。這幾年，國際局勢有了變化，經濟局勢不穩定 ，許多高端客戶開始持觀望態度，這一區域去年交易有縮 水情況，價格也有折扣。許多大戶型的房子被拆成小戶型 ，面向更多中產階級，價格上有下降趨勢。但是，這些豪 宅質量品質沒的挑，甚至有人形容「全美國一半的金融交 易都是在這裡完成」，彰顯億萬富豪大道仍是世界上富豪 雲集的社區。 曼哈頓豪宅投資置業專家姜穎表示，興建摩天大樓是一 種熱潮，從2012至2015年尤其突出，市場吸收十分迅速。而 這股熱潮逐漸減緩並不代表需求減弱。由於目前這種豪宅 的開發申請每年再減少35%，這些豪樓將會是此時代曼哈頓 獨一無二的產物。

拚長度

U型樓設計圖。 (取材自Oiio官網)

大彎U型樓 記者陳小寧／紐約報導 寸土寸金的曼哈頓豪樓越蓋越高，形成紐約市獨特 的天際線，滿足人們對居住雲端的夢想。由於曼哈頓 對建築有限高要求，知名建築工作室Oiio另闢蹊徑， 想出在億萬富豪大道建造名為「大彎」(The Big Bend) 的U型大樓，如果設計成真，這將是世界上「最長」 的大樓。 根據設計圖，這座摩天大樓細長彎曲，呈倒U型。 外觀簡約大方，大樓全長4000呎，由兩座2000呎高的 主樓組成，頂端連接成拱形，兩樓中間將會相通，還 會有電梯連接。Oiio發聲明表示，「大彎」U型大樓 追隨紐約市興建摩天大樓潮流，有鑑於曼哈頓對建築 有限高要求，「為何不用長度來替代高度？」 這座大樓「兩條腿」將跨過一座歷史建築，「擠進 」兩邊的空地中。建成後的大樓，將與One 57、中央 公園大廈、西57街111號和公園大道432號一同矗立在 57街的億萬富豪大道上，改畫曼哈頓的天際線。 不過，「大彎」面臨的最大挑戰是電梯如何運作， 因樓頂彎曲，電梯需要實現循環、彎曲和水平運行。 該公司表示，會慢慢找出解決方式，新概念雙軌電梯 可以實現樓頂和樓底的兩端連接，使得電梯循環運行 。目前，Oiio正在尋找投資人，希望「紙上談兵」能 成為現實。

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文/工商記者 梁起華 服務辦公室分別位於法拉盛與曼哈頓的「陳永 輝律師事務所」，專精房地產買賣合約辦理、各 類移民與兼辦刑事訴訟案件，陳永輝律師兼具有 多元學術背景與跨國際知識產權和專利權的獨特 法學背景，值得您的信賴。 陳永輝律師生長於福州，畢業於上海交通大學 電機系，來美國深造後取得卡多索法學院法學博 士(J.D.)資格，在法學院期間，還擔任過法學評論 編輯，專負責審核美國各重要法學論文的期刊， 加上他的電機背景與目前在紐約某大學擔任終生 教授，使得他的資歷兼具有產業與學術雙重資 格。 陳永輝律師事務所目前主理的第一項業務就是 房地產買賣的過戶與所有文件審核，陳永輝說過 兩年中國政府嚴格控管國內資金大量往美國或其 他國家外流，造成許多在美國購買房產的中國移 民，在購買時遇到一些問題。根據他所經辦的幾 件案子，有些買家在提供購買意願後，先下了一 成的訂金，這時錢或資金卡在中國出不來，造成 最後房子買不成、訂金也拿不回的損失。陳永輝 說這種案子目前發生的相當多，身為專業的房地 產律師，其實是可以有所作為的，只要能夠提供 不可抗拒的因素證明，其實是可以把那一成訂金 徵收部分或全部拿回來的。 該事務所目前的第二業務則是各種移民案件處 理，尤其目前美國新總統川普上任後，大家關注 的投資移民改革法案，將於4月28日於美國國會來 投票決議，不過陳永輝律師說目前美國還有許多 更大的法案，包括最高法院大法官任命案和各種 更大型的決議，他認為投資移民改革在4月28日大 限日期後，還有可能要再延下去。

文/工商記者 李思嫺 位於長島花園市(Garden City)的Blodnick Fazio & Associates P.C.律師事務所是一家擁有9位律師、陣容堅強、實力雄厚的 律師樓。該事務所的高開颺律師是唯一的華裔律師，能以中 文提供免費諮詢。 Blodnick Fazio & Associates律師事務所是分別由Edward K. Blodnick律師樓及Thomas R. Fazio律師樓在2011年合併而成 。合併前兩家律師樓均已執業多年，合併後擴大編制，現 有9位資歷深厚的律師團隊提供服務。畢業於Brooklyn Law School法學院的高開颺律師於2015年加入該事務所，並在求 學期間在此實習工作，年輕幹勁十足、上庭經驗豐富、工作 效率極高，因此畢業後被該事務所高薪網羅。 在經手的案件中，高律師特別擅長建築糾紛、商業合同糾 紛等事項。他經手過許多屋主及裝修公司之間的訴訟。其中 一例他代表一家裝修公司成功地撤訴14項指控中的12項。另 外一例則是代表學校及工程公司聯合控訴分包商，現在已進 入法律程序。高律師指出顧客通常缺乏足夠的資料呈堂，為 了能夠爭取成功，他及律師團隊會投入大量時間深入調查， 抓住所有的細節，把版圖拼整提出最佳的事證物證。 另外他還處理過幾件雇員挪用及偷取公司的金錢、器材設 備、及顧客名單等糾紛訴訟。由於雇員通常是經過多年次數 頻繁的搬運方式偷錢，等東窗事發時多已經過很多年了。因 此在收集證據的過程中相當不易，而偷竊公司機密文件及客 戶名單，拿去再自立門戶、陷原雇主於不義的惡行，往往是 傷害最大的。高律師及團隊都能從中抽絲剝繭、搜集事證物 證來為顧客爭取應得的正義及公道。 高開颺律師在國際貿易糾紛方面也有豐富經驗，他曾處理 過進口商貨品被海關扣押，或者客戶上了FDA的黑名單的棘 手案件，能在最短時間內解決客戶的難題。其他服務項目還 包括：公司成立/買賣、誤醫誤診事故、股東股權協議、房屋 買賣、遺產計劃、房東房客糾紛等等，歡迎詳詢。該律師事務 所位於長島花園市的法庭旁邊，佔有地理之便，方便遞狀，提 高效率、縮短時間，也自然降低費用。

文/工商記者 洪雅菁 美國律師樓位於法拉盛市中心，在納蘇郡和紐約 市均設立有辦公室，專精房東房客糾紛。該律師樓 在案件啟動之前，會告知委託人案件所需的所有費 用，並且處理的案件由始至終只收固定費用，不再 有任何隱藏的費用。 也就是說該律師樓採取一次性收費，而非按出 庭時間收費。無論出庭的次數和時間，無論案件 審理時間長短，該律師樓都將確保一次收費的標 準。更重要的是，該律師樓是由資深律師ANGELO PICERNO本人親自出庭，而不是委派給其他律師。 由於該樓99.9%的案子都是代表房東的案件，所以 更有足夠的經驗去受理該類型的案件。 該律師樓表示，遇到有問題的房客，首要是需要 一位強有力的律師，協助儘快驅逐問題房客。美國 律師樓一旦受理申請，便會馬上開始進行驅逐程 式，不會有任何的延遲。 該律師樓並表示，如果您已經有一個案子拖了很 長時間還未解決，並且已經有律師代理但是卻上庭 多次無果的話，您可以帶上您的案件至該律師樓進 行免費評估。 該律師樓堅信房東應該拿回自己的兩項最基本的 權利：1、租金。2、房子的所屬權。更重要的是該 律師樓關注客人對案件處理的感受、收費合理、無 額外出庭費及無附加費，同時這也是該律師樓可以 不斷成長的主要因素。 美國律師樓精辦紐約、新澤西及聯邦刑事案件、 房東房客糾紛、刑事出庭辯護、攻擊襲擊案、販賣 假貨案、賣淫案、非法按摩、酒醉架車案、各種建 築違規及交通罰單、無/有爭議離婚、分居協議及 分居糾紛、意外傷害的索賠、房地產及契約交易、 民事訴訟及商業糾紛訴訟。

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川普總統童年舊居為1940年代都鐸式建 築，已幾度易主。 （記者許振輝／攝影）

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川普總統童年時期，與父母居住在Midland Parkway的一棟兩層樓房子。 （記者許振輝／攝影）

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川普出生舊居 高價易主 記者牟蘭／紐約報導 隨著新總統川普上任，他在紐約 曾居住過得幾處房產也隨之走紅。 位於皇后區牙買加莊園(Jamaica Estates)的「川普出生屋」以214萬 元被一名神秘的中國女士於3月23日 拍得，資深房產經紀表示，該價格 高出市價超過50%，僅因川普的名人 效應，而附近房屋在近期內並無大 幅上漲；而川普的名人效應或改變 投資者以自住為主的需求，或吸引 更多民眾對該區房屋進行投資及他 用。 這棟獨棟洋房位於牙買加莊園威爾罕坊 (Wareham Place)85-15號，由川普地產開發商 的父親建造，川普自出生後同父母及四個兄 弟姐妹生活到他四歲，又搬離到附近米德蘭 大道 (Midland Parkway)一棟較大的房屋，直 到1971年才搬到曼哈頓居住。與川普日後的 居住的貝弗利山莊(Beverly Hills)極具奢華風 格不同的是，該房有2500平方呎，共有五個 臥室和四個半衛生間，並在客廳配有硬木地 板和壁爐，但沒有川普喜愛的大理石入口或 鍍金裝置。 自川普搬離後該房幾經易主，「川粉」 地產商戴維斯(Michael Davis)於去年12月從 艾薩克 (Isaac)和克勞迪亞‧凱斯坦柏 (Isaac Kestenberg)夫婦手上購入這棟屋，原本叫價 165萬元，後以139萬元成交，兩夫婦賺取近 60萬元。戴維斯在川普上任後又將該屋以 214萬元轉手賣給神秘客，獲利超過50%。 據「紐約時報」日前報導，房地產公司「 Paramount Realty USA」拍賣該屋時，競拍者 幾乎全為中國人，該神秘女子為隱藏身分以 成立不久的「川普出生屋有限責任公司」 (Trump Birth House, LLC)購買該屋。而經手 川普舊居的湯學武律師於29日及30日向記者 表示他已簽訂保密協議，不能透露買家和此 次交易的任何資訊。 居住在該棟別墅對面的Fakherdag Obeid表 示，約三月前，就有多位華人造訪該地。她 指出1月末時，一輛黑色的豪華轎車停靠在 自家對面，幾名華裔男子進入川普故居。其 中一名中年男子按響她家門鈴詢問當地的居 住環境，得到滿意答覆後，該男子告知她， 他或會買下該棟房屋並作為川普的博物館使 用。Obeid稱在幾名男子造訪之前，她並不 清楚自家對面的房屋竟是川普的舊居，「我 知道川普住在牙買加莊園，但是一直以為只 是米德蘭大道的房子」。

鄰居：平常心看房價漲 Obeid於2001年同丈夫租住現址，四年後 花費75萬元購入該房，扶養四個子女長大。 「剛開始選擇這裡是因為我們是新移民，而 這裡有聯合國際學校，周圍鄰居不是醫生、 護士就是老師，商人，居住環境比較單純」 。不過，她並不希望川普的名人效應影響自 己的生活，而對自家房價是否因為川普漲價 她持平常心態，「漲不漲對我影響不大，我 要繼續住在這裡，不考慮賣房子」。 Julia Shildret地產公司的業者Julia Shildret表 示，該棟房屋的售出高於市場的價格是由於 川普的名人效應，以自家公司的成交價格為 例，2016年的三間以上臥室的獨棟洋房成交 42棟，平均售價為104萬元。而房地產網站 Trulia也顯示，牙買加莊園的房屋中間售價 僅為85萬元，每平方呎中間價格為483元。 Shildret指出，她在當地地產業工作超過30 年，該區近年來最大的改變就是多族裔移民

（更多地產訊息，請見今日F1）

的湧入。而作為川普的童年故居，牙買加莊 園或成為國家歷史地標，她認為這一現象將 改變過去買房者僅為自住的模式，或將開啟 投資熱或成立川普博物館的趨勢。不過，她 指出並未在近期內看到周邊房屋由於川 普明人效應明顯大幅上漲趨勢。 紐約曼哈頓高端地產經濟 韓曉婷表示，由於川普在 中國較高的人氣，她 並不對該房花落中 國買家而意外。 她稱川普雖然 在美國飽受 近年部分房產交易情況 爭議，但 戶型 地址 價格(美元) 在中國 1房1浴(共有公寓) 87-56 Francis Lewis#B37 11萬8000 卻受到 1房1浴(共有公寓) 204-15 Foothill Ave Unit B57 12萬 追 捧 ，「中 2房1浴(共有公寓) 196-45 Dunton Ave #2C 21萬5000 國 人 1491平方呎(獨立屋) 85-02 Chelsea Street 60萬 都 認 3房2浴(獨立屋) 196-15 Foothill Avenue 76萬7000 為 他 2,463平方呎(獨立屋) 87-86 202nd Street 63萬5000 是一名 3房3浴(獨立屋) 85-31 Chevy Chase Street 83萬9000 成功的商 人」。

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資料來源：優投房、Redfin

製表：記者牟蘭

美編：吳岱穎

牙買加莊園 或成華裔投資熱地 記者牟蘭／紐約報導 在新總統川普當選後，作為他出生地的牙 買加莊園意外走紅，被愈來愈多的華人買家 熟識。華人地產投資公司表示牙買加莊園憑 藉先天的優越環境、便利交通、高素質的住 戶以及川普的名人效應，近年來亞裔住戶比 例不斷上漲，或將成為下一個受華人青睞的 投資熱地。 牙買加莊園位於皇后區大牙買加地區 的北部，毗鄰華人聚集區新鮮草原(Fresh Meadow)。該區域在1907年由牙買加莊園公 司(Jamaica Estates Corporation)建造，在丘陵 地形上擴展至503英畝。由於先天的丘陵地 形，該區域植被茂密、環境清幽。同大牙買 區其他三區，包括牙買加小丘 (Jamaica Hills) 、牙買加地區 (Jamaica)及南牙買加地區 (South Jamaica) ，不同的是，該區主打中高 檔住宅。據Julia Shildret地產集團的業主Julia Shildret介紹，一間臥室合作公寓(Co-Op)的 去年平均成交價格達到30萬元，而獨立屋價 格超過100萬元，比五年前上漲了近27%。 Shildret表示，牙買加莊園北部住戶以東正 教的猶太裔為主，由於猶太移民喜歡聚居， 一戶猶太裔住戶可能帶來多位親戚買下周邊 房產；因而北部住房建築獨具猶太特色，更 有東正教寺院點為社區添加異域風采；而南

部區域則以亞裔美國人為主，包括華人、印 度人、孟加拉人以及菲律賓人等。 優投房經濟數據分析師宋若楠表示，2010 年的人口普查顯示，牙買加莊園的2萬5480 居民中就有6617人為亞裔，較十年前增長約 21%。她還說該區域的住戶以中層和中上層 為主，擁有本科及以上學歷的民眾占70%， 住戶的年齡分布較平均，中間年齡為41歲。 曼哈頓高端地產經濟韓曉婷表示，相較於 老移民喜歡居住在華人聚集地，新移民則更 偏愛選擇華人較少的地區；但受華人青睞的 曼哈頓地區住房價格過於高昂，100萬至200 萬元僅能買到一個一居室的公寓。她指出， 牙買加莊園的居住環境更符合新華裔移民的 需求，「許多新移民都有良好的教育背景和 財力支持，牙買加莊園環境好，鄰居的受教 育程度較高，多為中高產階級，也沒有扎堆 的華人」。 Shildret說，由於相同的家庭結構和對子女 教育的高要求，不少華人買家更傾向於鄰居 是猶太裔。 優投房執行總裁林善裘稱，牙買加莊園是 紐約為數不多的莊園聚集社區，擁有獨立的 社區委員會管理房屋；委員會擁有較高的權 力管理住宅，該區域居民不能隨意買賣合作 公寓，居民需嚴格管理住宅附近的環境衛生

左圖起為牙買加莊園地標、牙買加莊園內的178小學、牙買加莊園Highland 大道一間獨棟的住房。

等，以培養區域內房屋的增值空間。他說該 社區以獨立屋為主，唯一的公寓樓和多住戶 住宅為聖若望大學(St.Johns University)的七層 高的學生公寓Henley Road Residence，這也 是近年來較大的建案，於2009年落成，提供 家具和無線網絡，聖若望大學的學生可免費 乘坐接駁巴士(shuttle bus)往返校園和公寓。 牙買加莊園也有便利公共交通，F線地鐵 首發站為「Jamaica-179 St.」位於牙買加莊 園 Hillside Ave.，一路橫穿皇后區法拉盛、 艾姆赫斯特、森林小丘等地，可到曼哈頓 百老匯街和布碌崙的「Coney Island- Stillwell Ave.」；而在高峰期，E線地鐵也會停靠「 Jamaica-179 St.」連結牙買加莊園和曼哈頓。 另有超過五部快捷公車停靠，提供往返曼哈 頓的通勤。 Shildret表示，牙買加莊園所屬的28學區也 是吸引大批中產階級入住的原因，除擁有較 高評價的公立小學178外，還有多家私立學 校，包括聯合國際學校皇后區分校在內的五 間分校，可滿足不同家庭對子女的教育。她 指出也有買家投資該地，希望孩子可重溫川 普的成長路，選擇新總統曾就讀的私立基優 森林預備學校作 為求學路的第一 步。

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啟了57街作為億萬富豪大道的新紀元。 曼哈頓廣場1號將是下東城的第一幢豪華住 宅大樓，為這一傳統上低收入的住宅區帶來新 的活力，和對社區的提昇。Extell Development Company 創辦人和總裁Gary Barnett說，「曼哈 頓廣場1號以前所未有的設施、吸引力的價位、 迷人的景觀，是一遊戲規則的改變。」 市場的反應完全應驗了他的話，曼哈頓廣場1 號自去年11月份開始銷售以來， 頭三個月已有 超過100套單位簽約，包括一套售價1300萬的閣 樓單位。 大樓建築師Adamson Associates Architects是世 界領先的建築事務所之一，以創新設計和技術 專長聞名，他們為大樓設計了特別的玻璃牆結 構，其智能科技的設計使居民能夠最大地欣 賞到曼哈頓著名天際線和港口景觀。Adamson

Associates Architects 經手的項目包括Hearst Tower ，世貿4號大樓，倫敦橋的The Shard玻璃塔。 全球知名的設計與景觀設計公司West 8負責 曼哈頓廣場1號的設施規劃。受歐洲的廣場和公 園設計影響，他們將在大樓內建打造一個面積 達4.5萬平方英尺的城市綠洲，包括溫馨的花園 客廳、茶館、多個社區庭院和休息室，戶外廚 房和用餐區，成人樹屋、花園、乒乓球桌子、 高球推桿區、觀景台。 哈頓廣場1號這個垂直生活的村莊旨在提供極 致的娛樂、社交和健身的體驗，有一個寧靜庭 院的spa，帶私人理療室和土耳其浴室的休閒花 園。多層樓的健身中心將提供三個游泳池，和 保齡球館、完整的籃球場、高爾夫模擬練習室 、壁球場和瑜伽室。還包括先進的電影院和表 演中心、兒童遊戲室和青少年商場。以及烹飪 休息室、葡萄酒室、雪茄室、地窖酒吧和示範 廚房、提供豐富的娛樂選擇。 獲獎的Meyer Davis設計師為這座現代玻璃塔 內的815套住宅作內飾設計，採用5吋寬的染色 橡木地板，進口石材和定制飾面。 兩個定制設 計的方案供選擇，挑選最好的材料。

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前所未有的垂直生活豪華住宅村

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文/工商記者 李思嫻 100 East Broadway是曼哈頓華埠全新建造的商業樓，即將於明年完工 ，屆時將成為華埠的新地標，歡迎專業成功人士如律師、醫生、會計師 ...及學校、銀行、餐館、藥房...等行業詳洽。 華埠多年來已很少看到A級的建築樓面市，100 East Broadway商業樓則 是近來少見的頂級商業樓，由著名的年輕建築師設計，具有前瞻性的創 新，並融合現代科技元素，使建築外觀摩登亮眼，內部功能齊全完善。 該建築師曾參與當年911世貿大樓爆炸後重建工程，具有國際舞台背景 和經驗。 該棟大樓共14層，位於東百老匯街上，是街角的位置，地形方正、三 面環街，側為Allen街及Pike街，後為Division街，地理位置四通八達、視 野開闊。大樓共14層，面積是75尺乘130尺，地面與二樓佔地寬廣，天花 板高18尺，一樓特別適合銀行、大型連鎖店駐進。二樓則很適合大型餐 館茶樓開店。一、二樓為出租單位，3至14樓是出售的商業康斗(condos) ，投資、自用兩相宜。每個單位從800尺到4000尺不等，天花板高9尺， 有分體冷暖空調。三面玻璃外牆，提供極佳的採光及開闊的景觀。 100 East Broadway商業大樓的設計 100 East Broadway大樓有兩部電梯，一分鐘可升高500尺，快速安全， 圖，將於明年完工，敬請期待。 大大減少大眾等電梯的時間。另外地下三層為停車場，可停70部車，歡 迎需要者詳洽。該樓附近有F,B,D等地鐵，交通便捷。離FDR快速公路僅 3分鐘，非常方便車輛進出。100 East Broadway大樓是由具有30年地產開發的楊氏地產的楊先生父子統籌，該集 團曾經在華埠Madison街、Hester街、Mott街、曼哈頓中城及皇后區等地開發許多建設許多商住大樓，往往一推 出就被搶購一空。100 East Broadway大樓是該集團的最新作品，擁有一流的團隊、誠信的口碑，歡迎意者詳洽 。詢問電話：917-282-6976楊先生，網址：100EASTBROADWAY.COM。

曼哈頓廣場1號ONE MANHATTAN SQUARE

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文/工商新聞 高傑文 根據網站WalletHub所作做的2017年度美國各州地稅調查，新州有 效房地產稅率(Effective Real Estate Tax Rate)高居全美首位，華裔居民 眾多的伊利諾州丶德 州名稱 有效房地產稅 州中等房屋價值 中等房值的年地稅 2.35% $315,900 $7,410 新澤西 州、紐約州、美東地 2.30% $173,800 $3,995 伊利諾 區 都 屬 高 地 稅 的 州 （ 新罕布什爾 2.15% $237,300 $5,100 1.97% $270,500 $5,327 康州 詳見附表）。 1.96% $165,800 $3,248 威斯康幸州 1.90% $136,000 $2,578 德州 但以紐約州為例，表 1.85% $133,200 $2,467 內布拉斯加州 格中的全州中等房屋的 密執根州 1.78% $122,400 $2,174 1.74% $217,500 $3,795 維蒙特州 估價是$283,000，這是全 1.63% $238,000 $3,884 羅德島 紐約州的均價，但對於 1.62% $283,400 $4,600 紐約州 1.56% $129,900 $2,032 俄亥俄州 聚居在紐約市三大區和 1.53% $166,000 $2,533 賓州 1.48% $129,200 $1,916 愛荷華州 長島納蘇郡、威郡的華 1.40% $132,000 $1,849 堪薩斯州 人來說，這可能是30年 1.34% $140,500 $1,879 南達科他州 1.30% $173,800 $2,259 緬因州 前的房屋價位。 1.20% $333,100 $3,989 麻州 1.18% $250,000 $2,956 阿拉斯加 根據去年第四季度 1.18% $186,200 $2,200 明尼蘇達州 的Elliman Report，曼 1.12% $153,800 $1,722 北達科他州 1.10% $286,900 $3,142 馬里蘭州 哈頓中等價位Condo的 1.08% $237,300 $2,563 俄勒岡州 1.08% $259,500 $2,805 華盛頓州 成交價是$1,707,500， 1.06% $159,000 $1,686 佛羅里達州 布碌侖1-3家庭房屋的 1.00% $138,400 $1,387 密蘇里州 0.94% $148,100 $1,397 喬治亞州 中等成交價是$830,000 0.88% $117,900 $1,036 俄克拉荷馬州 ，皇后區是$650,000， 0.87% $124,200 $1,085 印第安納 0.85% $193,500 $1,652 蒙大拿 遠遠超出州平均，所 0.85% $123,200 $1,042 肯塔基州 0.85% $154,900 $1,322 北卡 以地稅負擔亦比表格 0.85% $173,700 $1,481 內華逹州 中多得多。 0.81% $167,500 $1,356 加州 0.80% $245,000 $1,948 維吉尼亞州 表中地稅最低的州 0.79% $103,100 $813 密西西比州 0.76% $162,900 $1,246 愛達荷州 是夏威夷，只有0.27% 0.75% $142,100 $1,062 田納西州 ，但夏威夷房價高 0.74% $160,300 $1,188 新墨西哥州 0.68% $215,900 $1,472 猶他州 ，平均房屋價值是 0.62% $111,400 $693 阿肯色州 0.61% $194,800 $1,196 懷俄明 $515,300。

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本月精選 長島Broadhollow社區 毗鄰未美齡故居$4,580,000

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文/工商記者 高傑文 紐約已進入一個垂直發展的階段，隨著大批 摩天大樓的出現，這個現象更為明顯。即更多 的生活空間要在空中開發，而不再是在地面上 尋空間。如何提供適合垂直生活的空間及設施 是都市規劃及發展商的一個重要課題。 垂 直 生 活 在 曼 哈 頓 廣 場 1 號 O N E MANHATTAN SQUARE的建案上得到充分體現 -空中四層、共十萬平方英尺的生活設施，打造 了曼哈頓前所未有的垂直生活豪華住宅村，深 具前瞻性。位於下東城的東河畔，享有無與倫 比的全景港口水景和曼哈頓天際線美景，這是 一幅不需太多想像力就有的美景。 發展商Extell Development Company是紐約近20 年來極其活躍的發展商，往往引領現代住宅潮 流。其最為人知的發展案是One57摩天大樓，開

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「Hallets Point」占地240萬平方呎，曼哈頓水天美景盡收眼底。 （取材自官網）

「Astoria Cove」計畫建五棟樓為主體的商住生活區。 （建築設計公司Studio V Architecture提供）

曼懿

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大紐約地產

水岸公寓 藝術展廳 變 身

阿斯托利亞建案 塗鴉融入高端住宅 吸引年輕人 記者劉大琪／紐約報導 憑藉毗鄰東河、與曼哈頓僅一河相望的地理優 勢，曾經作為工業區的阿斯托利亞(Astoria)，近 年來正在進行華麗轉身。尤其是河邊地帶，多處以 租賃為主的樓房拔地而起、或者正在動工，全力打 造符合都市生活風格、特別是方便年輕人居住的水 岸住宅。 在一系列濱河開發案中，規模並不占優、但卻尤為亮眼 的當屬位於Welling Court 11-07號、由AKI Development推出 的「Graffiti House」。作為集中著一大批塗鴉藝術家的社區 ，Welling Court每年都會推出同名大型壁畫項目Welling Court Mural Project，由藝術家們以附近的磚房、倉庫、鐵門、屋 頂等為載具，用手中的油漆或者粉筆傳播理念、自由發聲 ，已經成為紐約市目前最具規模的塗鴉聚落。受當地藝術 啟發，地產開發商將塗鴉融入高端住宅，「Graffiti House」 應運而生，不僅憑藉其獨特的藝術氣息和現代化設施吸引 年輕人入住，也同時作為壁畫項目的一部分向藝術家和社 區街頭藝術獻禮。

花藤天台 飽覽東河美景 共七層高的「Graffiti House」包括28個一房一廳單位，裝 飾完全能和曼哈頓的豪華共有公寓媲美，加熱地板、調味

「Graffiti House」向藝術家和社區街頭藝術致敬，提供 高品質住宅。 （記者許振輝／攝影）

品架抽屜、壁式冰箱、健身房等設施都極為現代化，多數 公寓還有私人陽台，特別適合年輕人和都市白領居住。而 不管有沒有私人陽台，住戶都可放心使用樓頂公共的樹籬 花藤式天台，配有可以燒烤的戶外廚房、直飲水、淋浴、 噴霧牆、以及電影放映區，吃喝玩樂應有盡有，還能將東 河和曼哈頓的美景盡收眼底。 作為由十餘位藝術家參與打造的公寓樓，「Graffiti House 」儼然化身為一處立體展廳，裡裡外外無不展示著大小不 一、概念各異的藝術品。首先映入眼簾的樓宇外牆，所噴 塗的便是塗鴉藝術家Tony Sjoman創作的蒙德里安風格藍紅 黑色壁畫，放眼望去尤為醒目。停車場的牆壁上，赫然裝 點著的是鳥、美人魚、長辮男人等形象的塗鴉。室內的藝 術作品更隨處可見，比如電梯通道中的壁畫，在搭乘電梯 的過程中不斷於眼前閃過，電梯間還開了一扇小窗，可以 窺視窗外的城市景色。

整體風格 致敬街頭藝術 AKI Development首席合夥人Brett Harris說，每到夏天，經 房東允許，藝術家們都可以在社區街頭進行塗鴉創作，作 為Welling Court壁畫項目的一部分。而「Graffiti House」的 整體風格和命名，也都是為了致敬當地的街頭藝術。該樓 月租約為2500元起價，樓頂公寓(penthouse)約在5000元左右 。自去年12月開放租賃後，僅兩個月的時間就已有24套公 寓出租。

現代化住房 建商忙開發 「Graffiti House」公寓內部也極具 藝術特色，能隔窗眺望曼哈頓美景。 （取材自官網） 阿斯托利亞大道與Vernon Blvd交口 附近，只要牆壁的主人同意，藝術家可以 盡情塗鴉。 （記者許振輝／攝影）

商住混合 生活上學全滿足 記者劉大琪／紐約報導 阿斯托利亞頭號規模的水岸住宅，是由The Durst Organization開發的「Hallets Point」商住綜合迷你城(mini city) 。作為紐約歷史悠久、威望最大的地產巨頭，一直在曼哈 頓開疆擴土的Durst Organization也被阿斯托利亞的濱河優勢 所吸引，首次走出曼哈頓，在阿斯托利亞東河邊啟動占地 240萬平方呎、耗資15億的大型水岸住宅項目。

Hallets Point 將建公立學校 「Hallets Point」計畫在七年內興建七棟樓、總計約2400套 公寓，其中483套為可負擔住房。另外還有6萬5000平方呎的 商用和公共空間，將建成超市、公園、遊樂場、濱河步行 道、以及一所從幼稚園到八年級的公立學校。該計畫的一 號樓已於去年1月動工，包括400套公寓、約80套可負擔住房 ，還曾面向中國進行EB-5投資移民招商。二號樓的計畫書 也已於去年10月提交，有約163個單位。 作為紐約市府重視的包含低收入可負擔住房的421-a地稅 減免房地產開發項目，市長白思豪在一號樓動工當天，還 專門攜市府相關部門代表出席破土儀式。 根據和市府的協議，此類地稅減免建案的開發商必須提 供至少20%的可負擔住房，白思豪當日表示，「Hallets Point 」能夠幫他實現十年內在全市建造20萬套可負擔住房的目標 ，很感動「Hallets Point」僅一號樓就能提供近百套可負擔住 房給低收入家庭。 但一號樓動工的第二天，鼓勵地產開發商興建可負擔住 房的421-a項目就正式過期，Durst Organization選擇在過期的 前一天破土，也是為了讓一號樓搭上當時地稅減免的末班 車。州府至今尚未對該項目如何更新做出最終決定，在未 更新或有類似新項目出台前，其他六棟樓的施工暫時不會 展開。

Astoria Cove 有濱河步行道 規模僅次於「Hallets Point」的商住混合城「Astoria Cove」

（更多地產訊息請見今日 F1）

，由包括在阿斯托利亞投資和經營了幾十年的皇后區家族 地產開發商Alma Realty Corp在內的2030 Astoria Developers共 同推出。建案占地220萬平方呎，計畫在十年內建成五棟樓 ，三棟在水邊、兩棟在高地，共1723個單位，其中有約450 套為可負擔住房。除了公寓之外，它還包括濱河步行道、2 萬5000平方呎的超市、456個名額的學前班至五年級公立學 校等設施。 市長白思豪早在2015年的市情咨文中，就肯定過「Astoria Cove」這一提供低收入家庭可負擔住房的房地產開發計畫 。但與「Hallets Point」一樣，因為目前421-a項目懸而未決 ，樓宇尚未進行施工。2030 Astoria Developers此前曾發表聲 明稱，「Astoria Cove」將造福整個社區和紐約市，希望重 新啟動421-a項目、順利推動建案進行。

記者劉大琪／紐約報導 除了「Astoria Cove」之外，Alma Realty Corp目 前還在打造Vernon Blvd 34-46號住房，包括兩棟各 17層的磚房，含80個統艙(studio)、264個一房一廳 、60個兩房一廳、總計404套出租公寓。每個單位 都配洗衣機和烘乾機，很多還配私人陽台，另有 健身房、桑拿、靠近河邊的室外游泳池、診所、 日托中心，還有一條連接Vernon Blvd的濱河步行 道。該處住宅將於今年秋天開始出租，目前尚未 確定租金。 其他地產項目還包括Related Companies的「 Marine Terrace」新建案，重新對444戶接受政府補 助的Section 8房屋進行整修，並將開闢更多社區休 閒空間，包括健身房、電腦室、休息室、洗衣房 、診所等。開發商另會在「Marine Terrace」政府 樓北邊興建兩棟新樓、共53套公寓，全部以低於 市場價格的租金提供退伍軍人出租。 Excel Development Company也在打造公司位於阿 斯托利亞的第一個項目「Vernon Tower」，八層 高、共有統艙、一房一廳、兩房一廳等105套公寓 。樓內大廳經過精心設計，還配備了健身房、高 科技安保系統、24小時保安和管理員、綠色天台 等，很快即可開放出租。特別值得一提的是，「 Vernon Tower」的對面就是紐約最大的雕塑戶外展 區蘇格拉底雕塑公園(Socrates Sculpture Park)，在自 家陽台足不出戶就能欣賞很多園區活動，還能看 到靜謐的東河、羅斯福島北端的燈塔、以及曼哈 頓上東城的高樓林立。

阿斯托利亞水岸 住宅售價表 戶型

地址

售價

3房2浴 (共有公寓)

30-85 Vernon Blvd

138萬元

2房2浴 (共有公寓)

25-40 Shore Blvd

70.5萬元

2房1.5浴 (共有公寓)

11-24 31st Ave

1房1浴 (共有公寓)

25-40 Shore Blvd

61.5萬元

統艙 (共有公寓)

25-40 Shore Blvd

39.5萬元

118.8萬元

（資料來源：Multiple Listing Service提供，製表：記者劉大琪）

阿斯托利亞Vernon Blvd隔著東河與曼哈頓相望，岸邊為民眾休憩好去處。 （記者許振輝／攝影）

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565 Broome SoHo 地址：565 Broome St., NYC 區域：Soho 開發商：Bizzi&Partners Development, Aronov Development, Halpern Real Estate Ventures 建築師：Renzo Piano Building Workshop 樓高：30層，290呎 (商住混合) 單位數：115戶 售價：1臥($2.35 million)-4臥全層 ($20 million)複式和頂層閣樓單位的價格尚未公佈 室內設計：巴黎RDAI公司 設施面積：17,000呎 完工日期：2018年 網站：www.565BroomeSoho.com

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長島Broadhollow社區毗鄰宋美齡故居

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文/工商記者 鍾淑美 長島Broadhollow社區因毗鄰宋美齡故居別 墅，是全紐約最安全的高檔私密社區，常常 一屋難求。社區內的公共區域全部配有24小 時監控系統，每晚10時至次日清晨都會有保 安車巡邏。同時，該地區所屬Jericho是全美最 頂尖學區，保證生活與教育品質兼顧。 目前巿場推出一戶占地2英畝，擁有6間臥 房7間半浴室的優質豪宅，1995年初建，2015 年全面升級，目前的房屋狀況可以用「嶄新」 來形容。戴冕介紹，這棟奢華豪宅目前市場 價值超過518萬美元。物以稀為貴，它自身的 品質、土地面積以及所在社區和學區的檔 次，都決定了它是一件珍寶。 房屋整體建築結構採用經典的中央殖民 式，左右對稱中間尖頂，外立面為暗紅色牆 磚，在綠蔭的映襯下，整棟房子看上去優雅 氣派。從正門進入，馬上會被室內設計之精 美所震撼，灑滿陽光的兩層挑高玄關、白色雲 紋大理石地面、全新現代化廚房，三面落地 玻璃書房，及南北通透的客廳、家庭房，每一 個房間都會有陽光，連角落都是明亮的。 位於二層的主臥、次臥和兩間客臥都配有

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羅絲湖度假山莊位於紐約上州蘇利文郡 (Sullivan County)，距曼哈頓85哩，車程約1.5 小時，景緻迷人，自然資源優越，可謂紐約 後花園。 雙鑽地產公司(Double Diamond Companies) 秉承生態和人文的設計理念，以湖光山色為 自然導引，打造自然、休閑、養生、健康於 一體的度假社區。 羅絲湖度假山莊的配套設施正在建設中， 包括有頂級私人設計高爾夫球場、星級美食 餐廳、四星級度假酒店和會議中心、住戶專 用SPA水療和健身中心、網球場及室內游泳 館等。 目前土地售價最低6萬美元起，購買後可 按規劃，興建自己的房屋。除了自用以外， 旺季時期還可以出租，由山莊提供管理服 務，自己不用操心。 蘇利文郡是藝術人文聖地、賽車和度假 勝地，著名的伍德斯托克音樂節(Woodstuck Music & Art Fair)發源於此。蒙蒂塞洛汽車 俱樂部(Monticello Motor Club )世界馳名，是 頂尖私家豪華汽車俱樂部。蒙蒂塞洛賽馬 場內增加Mighty M賭場，新的Montrign五星 級賭場及室內水上樂園也正在興建。 蘇利文郡也是紐約與賓州人的度假勝地， 滑雪度假勝地Fallsbrugh就在附近。在紐約 州政府的大力支持下，協和酒店、格羅辛格 酒店、庫徹鄉村俱樂部，包括羅絲湖度假山 莊等幾個大型的度假酒店和度假村陸續興建 中。 羅絲湖度假山莊歡迎參觀考察，土地熱賣 中（6萬-20萬）。 華語預約專線：908-346-6888和908938-17555。地址：974 Cold Spring Road， Forestburgh, NY 12777。

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羅絲湖度假山莊銷售土地 4/11前預約

文/工商記者 沈鴻雁 紐約州羅絲湖(Lost Lake)度假山莊，由 美國雙鑽地產集團負責開發設計，擁有超 過2,000英畝壯麗景觀和頂級配套設施及服 務。目前土地正在熱賣，有意實地參觀考察 者，請在4月11日前預約。

戴冕 Daimian E Dai

wjnysales@worldjournal.com

文/工商記者 高傑文 近年曼哈頓的豪華建案層出不窮，但 市場上高端的房地產交易已驅緩慢，如 何在樓群中勝出？對所有建商來說都是 很大的挑戰。 正在蘇豪區(Soho)興建的565 Broome SoHo大廈似乎找到了成功的方程式「地 點+建築設計師+設施」。他們請來著名 的建築大師Renzo Piano，打造蘇豪區近 年最大最高的住宅大樓。這幢充滿現代 及未來感的隻塔全玻璃設計，改變了蘇 豪的天際線，重新定義了現代的豪華生 活。 565 Broome SoHo是普利茲克獎(Pritzker Prize)獲得者Renzo Piano在紐約設計建造 的第一幢住宅大樓，他在全世界設計了 許多經典建案，包括博物館、住宅大樓 、辦公大樓，引領了現代和當代的建築 走向。他在紐約的建案有全新的惠特尼 博物館(Whitney Museum)，摩根圖書館的

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著名建築師Renzo Piano在紐約第一幢住宅大樓

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A22 大紐約地產

2017年3月23日 星期四 THURSDAY,MARCH 23,2017

阿斯托利亞對外交通便捷，N線和W線地鐵從Ditmars Blvd起 站，直通曼哈頓和布碌崙。 阿斯托利亞Ditmars Blvd與31街交口附近為鬧區。 （記者許振輝／攝影）

曼懿

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阿斯托利亞 年輕人買房新寵 大紐約地產

便利如曼哈頓、房價負擔得起 租買都熱門 記者劉大琪／紐約報導 「十幾年前，你可能還覺得阿斯托利亞(Astoria) 是個老社區，但現在它變得越來越年輕化。」近年 來，越來越多的大學畢業生、年輕家庭、或者剛剛 移居至紐約市的人鎖定皇后區西北角，在與曼哈頓 僅有一水之隔的阿斯托利亞安居樂業。選擇這裡的 主要原因，是「有生活在曼哈頓的感覺和便利、而 一切又那麼可負擔(affordable)」。多家地產公司 的統計數據也都顯示，阿斯托利亞的生活環境成 熟、房屋價格穩定，不管在此租房還是買房，都是 可以維持生活質量的實惠好選擇。

共有公寓 整體價格續漲 地產公司「摩登空間」(Modern Spaces)2016年第四季度報 告顯示，阿斯托利亞的房市有強勁的發展勢頭，每平方呎

阿斯托利亞近期售房價格 類型

著名的野口勇博物館戶外庭園。

（記者許振輝／攝影）

地址

的價格季度增長幅度達到11%。具體到成交(closed)價格，阿 斯托利亞的房子每平方呎平均售價971元，平均成交房價83 萬2574元。其中統艙(studio)的均價為每平方呎581元、總價 26萬9000元，一房一廳每平方呎962元、總價68萬1926元， 兩房一廳每平方呎993元、總價96萬5864元，三房一廳每平 方呎1143元、總價155萬7922元。 阿斯托利亞尚未最終成交、仍在合約擬定中(in contract)的 共有公寓(condo)，每平方呎平均售價913元，房價平均56萬 7591元。其中統艙的均價為每平方呎932元、總價41萬1000 元，一房一廳每平方呎922元、總價56萬零889元，兩房一廳 每平方呎896元、總價62萬零600元。 根據地產公司「Douglas Elliman」2016年第四季度的報告 ，阿斯托利亞的共有公寓整體價格持續上漲，合作公寓(coop)和一至三家庭(house)價格略有降低，總體銷量呈上漲趨 勢。具體到共有公寓，2016年第四季度的平均售價是82萬 1120元、中位價79萬9000元，共有49套售出。合作公寓的平 均售價是31萬9136元、中位價32萬元，共有25套售出。一至 三家庭的平均售價是105萬6317元、中位價107萬5000元，共 有43套售出。

生活機能 比長島市成熟

價格

一家庭

30-54 38th St.

175萬

一家庭

30-70 38th St.

116萬

兩房一廳（共有公寓）

23-03 31st Ave.

87.50萬

兩房一廳（共有公寓）

31-35 31st St.

77.50萬

一房一廳（共有公寓）

35-40 30th St.

83.70萬

一房一廳（共有公寓）

29-14 Newtown Ave.

77.50萬

統艙（共有公寓）

31-35 31st St.

40萬

統艙（共有公寓）

23-22 30th Rd.

36萬

兩房一廳（合作公寓）

21-47 33rd St.

34萬

兩房一廳（合作公寓）

21-77 33rd St.

33萬

一房一廳（合作公寓）

31-85 Crescent St.

34.70萬

一房一廳（合作公寓）

3114 Crescent St.

32.50萬

統艙（合作公寓）

31-85 Crescent St.

19.10萬

統艙（合作公寓）

44-14 Newtown Rd.

16.25萬

（內容：Multiple Listing Service提供，製表：記者劉大琪）

「Douglas Elliman」地產經紀吉翔介紹，諮詢阿斯托利亞 社區和房市、有意到此置產購業的人也不斷增加。近年來 ，不少中國留學生和華人家庭也偏愛到阿斯托利亞租房或 者買房。 與更靠近曼哈頓的新興長島市(Long Island City)不同，阿 斯托利亞歷史較久、社區穩定、基礎設施和生活條件也都 成熟。「中國留學生和華人家庭多喜歡做飯，平時買個菜 、或者到附近餐館用餐，在阿斯托利亞也都有很多選擇， 從生活上看比在長島市更便利。」 也正是因為有相當長的歷史，很多本地居民都選擇在阿 斯托利亞自住，因此買賣市場的庫存不比其他區多。但也 有越來越多的房地產商看中了這個市場，通過一系列的開 發案、尤其是興建水岸住宅區，給社區帶來新的面貌。這 其中又以「Hallets Point」、「Astoria Cove」等最大、相對 最有影響力，除了住房之外，還配備超市、運動場、以及 學校，相信建成後將為阿斯托利亞注入新的活力。「Hallets Point」此前還面向中國進行過EB-5投資移民招商。

擁抱紐約市的希臘城 記者劉大琪／紐約報導 想感受城市脈動，卻又期盼在嘈雜中尋求一抹難得的靜 謐和自由？想飽覽水天一線，卻又無力負荷曼哈頓東河岸 令人咂舌的高昂房租？想品嘗各國美食情，卻又不需承擔 輾轉多地所帶來的舟車勞頓之苦？坐落在皇后區西北角的 阿斯托利亞(Astoria)，正以其獨有的多元化、便利化、年輕 化等待你注意它、擁抱它。

族裔多元 飲食豐富 阿斯托利亞毗鄰長島市(Long Island City)、陽邊(Sunnyside) 和木邊(Woodside)，又因西傍東河，可以遠眺整個曼哈頓迷 人的天際線。最初阿斯托利亞名為「Halletts Cove」，為讓 過去堪稱世界首富的美國億萬富翁John Jacob Astor投資此地 ，才重新按他的名字命名為「Astoria」，然而最終他也只投 資了500元，新名字卻一直沿用至今。 阿斯托利亞在全紐約稱得上是最多元的社區之一。17世 紀，荷蘭人和德國人率先移居阿斯托利亞，到了19世紀和20 世紀早期，也有不少愛爾蘭移民在此落腳。後來則是義大 利人，再到20世紀60年代從希臘大陸來的希臘移民、1974年 之後從塞浦路斯來的希臘移民，以及再後來的阿拉伯移民 、南美移民，不斷豐富著的族裔構成，也從文化、飲食等 方面為社區多元化貢獻力量。在同一條街上，可能聚集著 包括中餐在內的多達15、20種不同民族和種族的餐廳。 根據2010年的人口普查，阿斯托利亞目前的總人口約為 7萬8793人，其中49.2%為白人、26.5%為西語裔、16.2%為 亞裔、4.5%為非洲裔。各個族裔混雜聚居，又因它是除了 希臘雅典外容納最多希臘人的中心地，有著大批希臘風格 的餐廳、酒吧、教堂等，也被稱為紐約市的 「希臘城」 (Greektown)。走在阿斯托利亞，就像置身於雅典街頭。

水路交通 通勤方便 阿斯托利亞也不失大都市的交通便利與發達。最常用的 兩條地鐵線路是N線和W線，沿主幹道之一31街連通阿斯托 利亞、曼哈頓和布碌崙，15分鐘即可到達曼哈頓。兩線在 阿斯托利亞的始發站為「Astoria Ditmars Blvd」，一路穿越 心臟地帶，至「皇后區廣場站」(Queensboro Plaza)為地上線 路，之後轉為地下。另外也可搭乘F線至「21 StQueensbridge 」，或者E線、M線、R線至「皇后廣場」(Queens Plaza)再轉 公車，Q69、Q101、Q103等多條公車線路都行經該地。 水路交通也是阿斯托利亞的優勢。根據市長白思豪所推 的全市渡輪服務(Citywide Ferry Service)，阿斯托利亞渡輪航 線將於今年夏天正式啟動，經羅斯福島(Roosevelt Island)、 長島市、曼哈頓東34街、至華爾街11號碼頭。整條線路通勤

（更多地產新聞，請見今日F1、F2）

時間僅為38分鐘，只需支付與地鐵單程2.75元的同等價格就 能搭乘。 白思豪還計畫最快在2019年動工修建往返皇后區和布碌 崙的街面直通輕鐵(Brooklyn Queens Connector，簡稱BQX)， 連通阿斯托利亞和布碌崙日落公園(Sunset Park)，全長16哩 ，覆蓋17個地鐵站、40條巴士路線，同樣和地鐵單程票價 一樣。預計2024年投入使用後，將極大便利民眾通勤、並 帶旺沿途房地產市場。

考夫曼 阿斯托利亞 工作室參與 「芝麻街」 等製作。 （記者許振 輝／攝影）

文教藝術 應有盡有 很多有家庭的人注重阿斯托利亞的教育、文化底蘊和休 閒娛樂，除了Baccalaureate School for Global Education、PS85 著名的野口 、PS122等公立學校之外，該區還有很多私立學校，而且不 勇博物館位於阿 少都提供教區教育(parochial education)，可以滿足不同家庭 斯托利亞。 對子女教育的需求。 （記者許振輝／ 除此之外，阿斯托利亞還是很多圖書館、博物館、公 攝影） 園等文化藝術機構的所在地。這其中，紐約影像博物館 (Museum of The Moving Image)是美國唯一展示光學藝術應用 於動態影像製作的教育性博物館。見證了美國電影 崢嶸歲月的考夫曼阿斯托利亞工作室(Kaufman Astoria Studios)，參與打造了「鳥人」、「芝麻 街」、「女子監獄」等不少世界聞名的 電影電視。 享譽全球的鋼琴製造商「史坦 威公司(Steinway & Sons)」的廠 房也坐落在此。 野口勇博物館(Isamu Noguchi Garden Museum)收 藏著日裔美籍雕塑家野口 勇的諸多立體作品、以及 其他日本優秀雕塑家的創 作，還提供教育研究中心 和開放式花園。它的對面 便是蘇格拉底雕塑公園 (Socrates Sculpture Park)， 為紐約最大的雕塑戶外展 區。 社區最大的公園是阿斯 托利亞公園(Astoria Park)， 內有全市歷史最悠久、規 模最大的公共泳池，還有 網球場、籃球場、跑道等 運動休閒場所。

阿斯托利亞的希臘教會為希臘裔的生活重心之一。

（記者許振輝／攝影）

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近年來，中國買家和新移民在大紐約置產，購買曼哈頓豪華公寓及長島豪宅風潮很盛，頂級摩天大樓和 名人故居備受追捧。以下介紹三個案例，帶您了解地產現況。

該公寓最小單位為一臥1147平方英呎，兩 臥1624至1636平方英呎，三臥從2609平方英 呎至3004平方英呎不等。整層的閣樓單位面 積為5893平方英呎，有五間臥室和兩間工人 房，最大的單位擁有七臥房。該大廈同時擁

紐約著名地產開發商 在購買新建住宅過程中，地產開發商的信 譽、經驗和以往的成功相當重要，這關係 到物業的質量保證和增值前景。Zeckendorf Development, LLC在業界和投資界擁有很高 信譽，他們興建的大樓往往都會成為經典。 Zeckendorf是紐約著名地產界家族，已有 一百多年歷史，現在是由第三代掌門人Arthur

獲獎建築設計師 Foster + Partners建築事務所是Pritzker建築 獎獲得者，舉世聞名，總部設在倫敦，多年 來在世界各地構建了許多高知名度的玻璃和 鋼結構建築，包括北京國際機場的部分設計 。聯合國廣場50號是他們在紐約的第一個大 型建築案，該大樓外觀採用海灣(Bay)落地 大窗，擁有四面景觀，將聯合國大樓、東河 、克萊斯勒大廈和紐約的天際線納入眼簾。

Turtle Bay高尚生活社區

頂層複式閣樓單位的泳池。

Turtle Bay(42街至 53街之間，東是 FDR大 道，西至 Lexington大道)是聯合國總部所在 的區域，是曼哈頓相當有生活氣息的社區之 一。高檔餐廳和經濟實惠的小食店並存，交 通便利，生活愜意。因為公園繁多、鄰近大 中央車站和聯合國總部，愈來愈多的年輕家 庭選擇搬入Turtle Bay居住。

落地海灣(Bay)大窗，採光極佳。

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提供代客遊長島豪宅區服務 文/工商記者 梁起華 號稱長島「黃金海岸」的北岸地區，在過 去10多年裡，由以中國買家為主的人士帶動 起一股地產購買風，其中緊靠海岸所謂的「 貴(富)人區」，是讓來自中國的富人最心儀 的購屋地區。目前紐約最大的德愛地產公司 (Douglas Elliman Real Estate)有專業的華人團 隊，帶您熟悉環境、參考當地的教育與生活 機能，讓您在購買之前「事先作功課」。 德愛地產是目前紐約大都會地區最大的地 產公司，在全美排名前五，講求品質、專業 與合法的地產買賣，公司所有的地產經紀不 管是在任何特別專業的地產課程，都需要經 過認證才能進行銷售買賣。 專精長島地產市場的華裔經紀人張敏芳 (Sandy Chang)表示，長島納蘇郡所謂的富豪 區包含布魯克維爾(Brookville)、老衛斯伯里 (Old Westbury)、蝗蟲谷(Locust Valley)、木敦 鎮(Muttontown)、蠔灣(Oyster Bay)等地，早 在一百多年前就是美國商業鉅子、企業大老 闆甚至前任總統羅斯福(Theodore Roosevelt) 退休後所居住的地方，環境清幽、治安良好 、隱私性極佳，而過去幾十年包含一些影視 紅星、運動球星也選在此區域地居，所以入 住的人非富即貴。 不少來自中國極具有實力的人，都相當喜 歡這些豪宅區。不過由於這些動輒上千萬、 少則要三四百萬的房子，均為不公開參觀， 需事先預約私家看房。

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文/工商記者 廖祥君 曼哈頓135號西52街豪華公寓座落於中城 的心臟地區，象徵著皇冠上所鑲的珍貴寶石 ，是由擁有崇高地位的建築公司CetraRuddy 設計，反映出紐約市的魅力和活力，成為城 市天際輪廓線上令人炫目的新面孔。在廣闊 的視野及充足的燈光下可以看到中央公園和 哈德遜河的風貌，令人有擁抱大自然的感覺 。周邊被多樣化的生活及豐富的餐飲業所包 圍，為現代都市人打造休閒娛樂及域奢華生 活的理想空間。大樓提供由住戶鑰匙所控制 的私人電梯，分為服務和單位兩個入口。 目前可立即遷入17樓的A單位面積1,783平 方呎，提供兩間臥室及一間辦公室。豐富的 裝飾和豪華的設計元素，包括5英吋寬的白 橡木花紋地板。從前廳來到了被窗戶圍繞及 陽光充足的大廳，可眺望南邊及西邊的美景 。設計典雅的Molteni廚房呈現義大利桃木製 及特制白色的玻璃櫥櫃，Calacatta Vision品 牌大理石拋光台面，高檔水槽及頂級德國 Miele家電。主臥房設有寬敞的衣櫃及北邊 的風貌；全套衛浴提供西伯利亞白色大理石 導熱式地板、特制白色玻璃拋光鎳邊水槽及 西伯利亞貂石台面、義大利品牌Fantini衛浴 設備、泡澡浴缸和獨立的淋浴間。第二套臥 室擁有朝北的景觀和光線，大型衣櫃及全套 衛浴。備有書房、化妝室和配有德國品牌 Miele的洗衣機及烘乾機呈現出此單位的高 雅。17A單位售價為$4,100,000。

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聯合國廣場50號大廈介紹

有24小時門衛、地下停車場、上落車庭院、 健身中心、75英呎標準遊泳池等頂級配套設 施。自開盤以來，吸引了世界各地買家。坊 間傳言，據說英國女王亦買了一戶3臥單位。

和 William兩兄弟領軍。這個家族與聯合國 淵源很深，他們的外祖父Trygve Lie是聯合國 的第一任秘書長。近10年來Arthur和 William Zeckendorf兩兄弟在曼哈頓超級豪華地產開發 上風頭正健，著名建案包括被視為有史以來 最成功的高檔住宅開發項目之一的 15 Central Park West (中央公園西15號)；經典改建項目、 奢華和氣派的18 Gramercy Park，以及全部為整 層單位的公園大道 520號(520 Park Ave.)等等。 聯合國廣場50號 (50 United Nation Plaza)是 他們近年力作，代表他們與聯合國情緣的延 續，以此向先人至敬，打造出一座新地標。

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文/工商記者 高傑文 拜建築科技進步所賜，近年來紐約地產高 速發展，湧現出越來越多充滿想像的超級大 樓。2015年落成的聯合國廣場50號(50 United Nation Plaza)豪華公寓大廈就是其中具有代 表性的一幢。

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2017年3月23日 2017年3月23日星期四 星期四 THURSDAY, MARCH 23, 2017

房屋貸款保險篇

對於大部分人來說，在美置產才是真正實現「美國夢」。但在購買房屋過程中，或多或少都會涉 及房屋貸款及房屋保險的問題。以下介紹一些購買房屋保險的技巧，及如何快速獲得貸款的方法。

麒麟保險解析房屋保險理賠條款 【紐約訊】房屋保險範圍廣泛，投保時，需專業人員 評估及建議。當房屋發生狀況時，投保人要求保險公司 理賠，但有時未獲賠償。麒麟保險解析，關於房屋保險 的六大誤解: 第一，30天空房條款。出租房超過30天連續空置，房東 沒有及時通知保險公司，保險公司可拒絕賠償任何火災 或水淹損失。30天的條例與房東是否每月按時付保險費 ，並不直接關聯。「空置」和「無人居住」的區別在於房 屋內是否有家具，這體現房主是否有繼續使用該房屋的 意向。如房東及時通知保險公司，得到空置許可且在30 天內購買附加險，那麼該房屋保險將繼續發揮作用。 第二，貴重首飾賠償額度的上限。房屋保險公司往往 會對貴重首飾在房內被偷或丟失的賠付設定上限，這常 大幅低於貴重首飾的購買價格。若要確保自己的貴重首 飾有足夠的保險額度，需要購買附加保險。 第三，貴重收藏品的保險上限。例如，屋主蒐集的古 董價值39.6萬元，如果遇到火災，保險公司對被燒燬古 董只賠償四分之一。通常，住房保險給集郵藏品最多 1000元理賠；硬幣收藏理賠最多500元。

第四，污水倒灌、地震險，不包含在普通險之內。保 險公司普通房屋保險不包括下水道污水倒灌的風險，需 要購買附加保險。保險公司認為，洪水、地震均是人力 不可抗拒之風險。 第五，忽視房屋維修導致拒賠。物業保養不佳，可能 成為保險公司拒絕索賠額理由。比如，地基上有條裂縫 ，導致水滲入。保險公司認為「這是維護的問題，不是 保險的問題。」同樣，如果家庭周邊的害蟲對房屋造成 損害，也會被拒賠，例如小動物咬壞了閣樓，引起要更 換新屋頂。 第六，房屋改建或擴建後未通知保險公司。裝修房屋 或改建升級，可能影響現有房屋保險費率。例如加大地 下室的居住面積，用較高級的建築材料取代原有的裝潢 ，使得房屋增值。這需要讓保險公司知道你更新天然石 的檯面或升級了櫥櫃。 隨著房屋價值的增加，每年要支付的保費也需相應的 調整。如果不告訴保險公司房屋改建、擴建，則索賠時 保險公司可以拒絕賠償、取消保單或是減少賠償額。 麒麟保險電話﹕(718)886-7070，麒麟短信：(718)791-

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2017年3月16日 星期四 THURSDAY,MARCH 16,2017

森林小丘所在的28學區吸引大量華人定 居。 森林小丘交通方便，除了地鐵E、F快 車，還擁有長島鐵路車站。 (記者許振輝/攝影)

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亞裔家長搶 學區房逆勢漲 大紐約地產

眾多好學校 擴建舊房出租… 紐約26、28學區超夯 記者朱澤人／紐約報導 紐約市房市去年整體表現差 強人意，但大批亞裔家長蜂擁好 學區買房，如26學區的貝賽和小 頸，以及28學區的森林小丘和雷 哥公園，使皇后區房市逆勢成 長。當地地產仲介與學區主席指 出，華人考量這兩學區有眾多好 學校、中產家庭社區重教育，加 上舊房擴建可高價出租，未來一 或兩家庭房價還會再創新高。 艾瑞爾房地產諮詢公司(Ariel Property Advisors)2月公布報告，2016年紐約市多 家庭房屋地產總成交額減少26%，是過去 五年來最低，曼哈頓與布碌崙交易總額 跌18%與28%。曼哈頓尤其慘淡，每單位 售價比前年降6%，新樓中位數售價狂跌 44%，市場上共有公寓(condo)卻增加34% ，迫使許多高檔樓宇建商如托爾兄弟(Toll Brothers)為招攬買家，打出「買房免繳物 業轉讓稅與豪宅稅」的廣告，能為客戶省 下25萬元。 相較曼哈頓與布碌崙房市，皇后區的中

森林小丘交通很方便。

(記者許振輝/攝影)

產階級社區房價持續創新高。艾瑞爾的執 行副總裁托爾托里奇(Michael A. Tortorici) 指出，由於房源不足，去年皇后區多家庭 地產交易宗數比2015年減少，從329宗減 為312宗，總額卻狂增39%達19億元，要 歸功於超過2000萬元地產交易數大增，從 2011年的五宗增加到2016年有42宗。 托爾托里奇表示，去年皇后區多家庭房 交易總額也首次超越布朗士，「這個趨勢 還會持續下去，更多投資客發現皇后區地 產的潛力」。

大宗交易 集中好學區 瞄準亞裔買家重視教育，去年地產仲介 幾大宗交易都集中在好學區。28學區是皇 后區好學校最密集地區，多數學校常獲 教育部評鑑為A，例如196小學、303小學 、99小學、175小學等。麥迪遜地產資本 (Madison Realty Capital)去年2月即斥資1355 萬元，買下雷哥公園99街62-60號的420單 位出租公寓。另外，一名亞裔去年9月以 335萬元買下森林小丘112街69-15號七房住 宅，為2016年多家庭房屋市場最大宗交易 之一。 亞裔湧入皇后區好學區買房，除了讓孩 子接受更好教育，「摩登空間」(Modern Spaces)執行總裁貝奈姆(Eric Benaim)指出

，更棒的是能夠擴建增值，或是讓一家三 代同堂。「如果在曼哈頓買多家庭房屋， 沒有多少增值，不過在皇后區，買個舊房 子翻修，租金可大漲」。 26學區涵蓋貝賽、小頸、橡園(Oakland Gardens)，擁有藍帶學校如130小學、221 小學等，當地房價也持續猛漲。 今年2月，貝賽222街37-25號房屋以208 萬8000元售出，比起2008年的82萬元售價 狂漲153%，而同在貝賽的33大道216-15號 以160萬元成交，為當月皇后區最大宗多 家庭交易之一。 26學區教育委員會主席鄧炳強指出，華 人家長口耳相傳該學區公校好，就算孩子 考不上特殊高中，還保證有學區內的卡多 索高中(Benjamin N. Cardozo HS)可上，因 此把當地房價推到驚人天價。「貝賽還不 單是學校好，以中產階級為主、居民高度 重視教育，更是讓華人搶來買房」。 鄧炳強提醒，在好學區買房只是給孩子 受好的教育創造了條件。但家長不能把孩 子扔給老師管了事，還要投入學校活動， 陪伴孩子成長。「我與太太都參加家長會 、學區會議，在各種競賽幫忙當志工。孩 子看在眼裡，會把學校視為家庭的延伸， 變成生活、學習的一部分，而不是像上下 班當成工作」。

買房挑學區?不如看社區 記者朱澤人／紐約報導 華裔家長為了孩子教育，在學區排名高的 地區搶著買房，推動貝賽與小頸的26學區房 價飆升。不過教育專家指出，「好學區」本 身概念就很模糊，尤其公校必須收區內的學 生，使得同一學區內各校學生素質參差不齊 ，家長買房不如選社區環境，並多花功夫研 究學校。 教育網站「Niche」今年1月公布2016年全 美約1萬個學區評比報告，長島多個學區入 榜，包括第五名的大頸(Great Neck)、第十名 的傑瑞科(Jericho，2015年為第一名)、第16 名的賽奧塞(Syosset)等。由於「Niche」是根 據各學區的學生考試成績、族裔與經濟能力 、出席率、老師評比、家長與學生評價等， 這套評估系統放在紐約市就難以行得通。 華人家長會理事長、25學區教育委員會前 主席朱寶玲解釋，紐約市每個學區內各社區 經濟水平差異甚大。 例如皇后區28學區，北邊的森林小丘花園 (Forest Hills Gardens)隨處是百萬豪宅，為猶 太人聚居地；南邊的牙買加(Jamaica)則多是 中低收入家庭，居民以非洲裔與西語裔為主

，因此與其說是選好學區，不如選好社區。 此外，學前班到高中是義務教育，公校必 須要收該區學生，使得學校排名變動頗大。 「去年教育局評鑑很好的公校，若今年收進 來大批英文不好的新移民，評分就可能倒 退。」朱寶玲舉例說，26學區的卡多索高中 (Benjamin N. Cardozo HS)的貝賽高中(Bayside HS)原本都不錯，卡多索更是1983到1984年 學年榮選為藍帶學校(Blue Ribbon)的明星高 中。不過兩校近年新移民學生增加，加上 2014年緊鄰學區的牙買加高中(Jamaica HS)關 閉，大批學生轉入兩校，成績下滑很厲害。

法 拉 盛 244公立小 學為藍帶學 校，獲得不 少撥款。圖 為今年2月華 人家長會在 該校辦「親 子動手做燈 籠活動」。 (本報資料照 片)

學校品質概況 可上網查 朱寶玲指出，法拉盛所在的25學區過去被 視為表現一般，現在則是愈來愈優，沒有必 要非得住到26學區。她舉例說，位於法拉盛 市中心的244小學在2015年獲得聯邦教育部 評選為藍帶學校(Blue Ribbon School)，當年 紐約市只有七所公校獲此殊榮，而該校亞裔 學生比率多達87%。如果是選高中，除了需 要考試才能拼進的特殊高中，公校也都有自 己的強項課程，「選高中就像選大學科系，

讀什麼課程很重要；如果選錯項目，就算耶 魯或哈佛大學畢業一樣會失業」。 市議員顧雅明也認同，法拉盛中小學其實 比許多華人想像要好，而他從2010年上任以 來，在教育項目撥款最多，為選區內學校爭 取超過2000萬元經費。以25學區來說，三到 八年級英文語言藝術(ELA)州考量表分數從

2013年平均為309分，2016年增至316分；亞 裔表現最佳，從2013年314分連年增加到322 分。他建議家長若想知中小學校好壞，可到 教育局網站goo.gl/vmC3ou，查詢「學校品質 概況」(School Quality Guide)，或是上網goo.gl/ Wn6P2T，查看共同核心(Common Core)的英 語與數學考試成績。

大頸晉頂尖學區 華人租屋也搶進 記者朱澤人／紐約報導 長島大頸(Great Neck)為紐約州最頂尖學區 ，不僅獲得教育網站「Niche」選為全美最 好學區第五名，當地的Lakeville小學更被評 為紐約州最佳小學。不過長島好學區地稅動 輒上萬元，絕大多數用於教育，促使不少華

長島大頸擁有全紐約州最頂尖的學區(上圖)；也是許多人夢想的郊區生活型態(右 圖)。 (記者許振輝/攝影)

裔家長改為在當地租房。 大頸華人居民近年爆炸式增漲，從到2010 年僅占7%增加到2015年近10%，但高額地 產稅向來是居民的痛，許多屋主除了要繳 地稅，還得繳村稅(village taxes)用於學區教 育開支。納蘇郡(Nassau County)郡長曼加諾 (Edward Mangano)上任七年以來，更是把地 稅系統變得極為複雜，而且漲得不明不白， 如果屋主不提出申訴(property tax appeal)要求重新評估地 稅金額，將承擔巨額漲幅。 「新聞日報」(Newsday)今 年2月披露，有61%納蘇郡居 民提出地產申訴，過去七年 地稅只漲5%；39%不懂申訴 的屋主則承擔平均2748元租 金漲額，相當於35.7%漲幅。 這些未申訴者多半為年長者、 殘疾者或收入偏低的中產階級 ，不懂挑戰地稅而吃大虧。州 長葛謨在今年2月即要求長島民 選官想辦法節省開支降低地稅 ，否則年輕家庭根本無法負擔 在長島買房生活。

全美亞裔地產協會紐約東部分會會長高國 華指出，長島大頸地產每平方呎不會比紐約 市好學區更貴，而且多有花園後院，適合一 家三代同堂。 只是地稅加村稅動輒都是上萬元，確實讓 越來越多華人家長改為租屋。「我有一個客 戶在曼哈頓有兩套房，卻在大頸租房子讓孩 子上學」。

租客大增 租金狂漲 租客大增也使大頸的租金飆漲，Zillow在2 月公布數據，過去一年大頸房屋租金中位數 為4600元，2月時還飆到5300元。長島大頸 華人協會通訊主席胡黎曼即指出，地產商看 好在大頸租房的華人增加，不斷蓋建豪華公 寓。例如大頸的Avalon Great Neck提供191套 高端公寓，單房月租要2700元起跳。 儘管長島好學區地稅高昂，不少華人仍認 為值得在此買房，享受郊區生活型態。胡黎 曼說，公校屬義務教育，代表住當地的孩子 從幼兒園到高中皆享有免費高品質教育，不 必像紐約市學生為考進特殊高中而拼命補習 。「長島像是真正的郊區，居民更重視人際 關係，這才是我夢想的美國生活」。

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