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July, 2016 Vol.16
大都會地產 NY Metro Realty Guide
成長中的澤西市(Jersey City) 長島買地 注意土地劃分問題 紐約辦公大樓 便利貼大戰 Supplement to World Journal
中城西翻新Condo 現房馬上入住
416 W 52nd Street (Clinton Nine 52)
周日Open House 12P-4P 請預約 統艙82萬起 一臥110萬起 二臥140萬起 另有三臥和Duplex可供選擇 請聯絡
陳 蓓 女士（Ms. Gabby Chen）
Bei Chen-Schwartzberg
電話：212 360 7000 分機：117 手機： 917 828 0388 郵件： gabby@nyr.com
NYR.COM
銷售租賃 // 房產管理 // 新樓買賣 // 商業地產
FC181052-7
房源眾多 請聯絡諮詢
大都會地產
2016 年7月號
CP183453-3
大都會地產
1
2016 年7月號
大都會地產月刊 NY Metro Realty Guide
第16期 2016年7月號
目錄 本期焦點
2
澤西市：成長中、性格多面
特別報導
7
西區小島世外桃源
房市現象
10
紐約的可負擔性危機
行銷活動
14
紐約置業座談會
區域地產
18
地產新寵—豪華翻新公寓
律師專欄
20
長島買地 注意土地劃分問題
設計娛樂
22
紐約辦公大樓 便利貼大戰
新案介紹
24
天景豪苑二期 Grand Three 正式封頂
買房須知
25
買房三思而後行
地產投資
26
名牌標的 引領都會區零售商業
名人話題
28
巨人隊四分衛曼寧 出租霍布肯豪宅
買房須知
30
房產騙子違法交易罪名成立
買房須知
32
購房交易當心騙局
法拍市場
33
法拍屋市場漸活躍 購屋經驗談
房屋出租
36
我家該不該出租
設計名家
37
氣派絕美之最 室內設計女神 Kelly Wearstler
設計名家
40
美國新普普 藝術家 Keith Haring
風水專欄
44
紐約游龍地 風水太神奇
大都會地產月刊 出 版：北美世界日報紐約社 社 長：張漢昇 集 稿：工商服務部 圖 片：許振輝、朱澤人 廣 告：工商服務部、陳璧珊、葉麗琴 美 工：陳美紀 印 務：凌文德
澤西市：成長中、性格多面
紐約的可負擔性危機
紐約辦公大樓 便利貼大戰
發 行：黎冠中 資 訊：李治嘉 網 路：酈家驤 封面設計：陳美紀 內頁設計：余黎峻、潘詩蘋 封面攝影：許振輝 統 籌：鐘嘉甯、韓 琳
地 址：141-07 20th Ave. Whitestone, Queens, NY 11357-6093 電 話 皇后區：1-718 746 8889 分機 6345 曼哈坦：1-212 226 5131 分機 104 布碌崙：1-718 871 5000 傳 真：1-718-746-5002 郵 箱：realty@worldjournal.com 大都會地產月刊 Marketing Partner 為 NYZ USA； 本刊所刊文圖，版權為世界日報所有，世界日報有權刊登於所屬相關媒體。
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大都會地產
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2016 年7月號
本期焦點
： 市 澤西 成長
面 多 格 性 、 中
譯劉蘊綺 文／特約編 om nytimes.c 資料來源／
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本期焦點
澤西市擁有熱鬧的市中心，可以到 江邊，距離曼哈坦車程也不長，且擁 有一系列個性鮮明的社區。
“
兩年前，
克•弗林
在布碌侖
威廉斯堡
（Willia msburg） Flint）打 租屋的伊 算 莉莎白和 購買房產 ，直到朋 尼 。 友建議了 起初，他 另一個地 們一直在 方——澤 布碌侖 西市（Je rsey Cit y）。
尋找公寓
特（Nick
”
NRA03
大都會地產 本期焦點
“我
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們在布碌侖找到的公寓，都要搭 地鐵L線13站左右，於是開始考
慮其它地方。”弗林特女士說，隨後不久他 們便發現，澤西市擁有熱鬧的市中心，可以 到江邊，距離曼哈坦車程也不長。 弗林特夫婦將搜尋重點放在該市的北 緣——澤西市高地（Jersey City Heights）。 “我們發現這片高地還沒被開發。”弗林特 女士說道，她今年36歲，是一名瑜伽教練。 她提到的高地區獨立於其它社區，格外安 靜，混合散佈著一戶、兩戶以及三戶家庭房 （family home），還有大型公寓樓。一些街
澤西市23 Crescent大道上， 一棟四房1.5衛浴的房子。 澤西市市中心一棟三房3衛浴的Condo。
區華麗美觀，另一些則略顯殘破。 這對夫婦現在有個三歲半的兒子和一個剛
澤西市一棟四家庭的房子。
出生的女兒，大約一年半前，他們終於在傑 弗遜大道（Jefferson Avenue）置了產，擁有 三個臥房、兩套半衛生間和一個小院子，花 費38.5萬元。弗林特女士懷念威廉斯堡的活 力，她說現在的住處讓她“想起五年前的綠 點（Greenpoint，位於布碌侖）”。 在澤西市，還有很多像高地區一樣的社 區，吸引人們搬離昂貴的曼哈坦和布碌侖。 “曼哈坦人口密度日益增大，人們都移 居到下一站，”麥克凱利地產公司（MackCali Realty）總裁麥克∙德馬科（Michael J. DeMarco）介紹道，“現在他們可以隔水望 著曼哈坦說‘這裡不是比布許維克（Bushwick）和威廉斯堡更近麼’。”該公司正在 澤西市水濱建造住宅，約有6000個單元，其 中包括311個單元的M2 at Marbella項目，本 月即將開幕。 數不清的餐館在市中心開張，全食超市 （Whole Foods Market）也將在2020年開幕， 位於戈福爾街車站（Grove Street PATH station）附近。33歲的尼科∙索根托尼（Nicole
根據《美國新聞與世界報導》（U.S.News
Sorgentoni）是Loft公司的珠寶買手，他在市
& World Report ）的排名，該校位列全州第
中心的豪華租屋項目“70 Columbus”租住
三。而其它學校的狀況則不容樂觀 。
著一間一房公寓，月付2320美元。 該市39歲的市長史蒂文∙費洛普（Steven
費洛普稱：“學校系統是我們仍在重點改 善的項目。”
Learning Center）提供。 不過很多家長認為，學校情況正在改善， 尤其是市中心。“這裡的學校越來越好了， 因為有更多家長介入其中。”37歲的傑西∙ 提特斯（Jesse Teeters）是一名演員，他6歲
M. Fulop）稱：“我們現在已經步入了正
熱門特許學校（charter school）的等候名
軌。”他和未婚妻賈克琳∙湯普森（Jaclyn
單很長。40歲的弗林特先生是一名演員，他
Thompson）去年夏天在高地區買下一棟維
雇人搭帳篷連夜排隊，等了兩天才為兒子排
2011年，提特斯與37 歲的時裝設計師太
多利亞式排屋（rowhouse），現正在翻修。
到夢寐以求的學前教育專案（prekindergarten
太梅根（Megan）買下一棟排屋，擁有三個
學校仍是個未知數。該市擁有一些優質
charter program）入讀資格，該專案由聖若
臥房，位於市中心Village區的1街。
學校，如羅奈爾得∙麥克納爾高中（Dr.
瑟堂學校盲人校區（St. Joseph’s School for
Ronald E. McNair Academic High School），
the Blind）的肯考迪亞學習中心（Concordia
的女兒在市中心第五小學（Public School 5） 的幼稚園就讀。
他們當時花費了51.5萬美元，據他介紹， 該區同類型房產現在要價在100萬元左右。
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大都會地產
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JANICE 張小姐 曼哈頓地產專家 及其領導團隊 JANICE CHANG TEAM
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電話：(212) 579-8900 手機：(917) 365-2544 電郵：JCHANG@elliman.com 微信：JaniceTChang 網址：www.janicechang.com
，
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© 2016. Douglas Elliman Real Estate. All material presented herein is intended for information purposes only. While, this information is believed to be correct, it is represented subject to errors, omissions, changes or withdrawal without notice. All property information, including, but not limited to square footage, room count, number of bedrooms and the school district in property listings are deemed reliable, but should be verified by your own attorney, architect or zoning expert. Equal Housing Opportunity. ML181050-6
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大都會地產
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本期焦點
新港中心商城（Newport Center Mall）擁
基本情況
有4家百貨公司、超過130間店鋪、一座11螢 澤西市面積超過15平方哩，擁有住戶26.4
幕影院以及1000座的用餐區。戈福爾街與伊
萬人，以及一系列個性鮮明的社區。根據美
利街（Erie Street）間的紐華克大道（Newark
國人口普查局（United States Census）資料，
Avenue）行人步道上，酒吧與餐館遍佈。
2010年，該區28%的人口為西語裔與拉美 裔、26%為非裔、24%為亞裔，另有22%非
學校
西語裔白人。 哈德遜河位於該區東面；聯合市（Union
澤西市校區目前擁有2.8萬學生，普通學
City）、北博根（North Bergen）和霍博肯
前班接收市內所有3-4歲兒童。市內有26所
（Hoboken）位於北面；哈肯薩克河（Hack-
小學和4所初中，包括一所招收資優生的磁
ensack River）、紐華克灣（Newark Bay）
力學校（magnet school），8所高中裡有4所
和席卡克斯（Secaucus）位於西面；貝玉揚
是磁力學校。該區2014-2015年度SAT成績為
（Bayonne）位於南面。
閱讀406、寫作407、數學432，而新澤西州
區域內擁有多種住房，分散於廣闊擁擠 的大道以及幽靜的小街道邊。高層公寓樓 多分佈于水濱社區，如交易廣場（Exchange Place）和新港（Newport），其它鄰水區域 如保盧斯胡克（Paulus Hook）則保持著古樸 氣息。排屋和褐石屋（brownstone）在市中 心的漢米頓公園（Hamilton Park）和凡沃斯 特公園（Van Vorst Park）可見，西南部的博 根-拉斐特區（Bergen-Lafayette）則有19世紀 維多利亞式獨立屋、褐石屋以及一些年久失
平均分數分別為500、499和521。新州教育
澤西市面積超過15平方哩， 擁有住戶26.4萬人， 哈德遜河位於該區東面； 聯合市（Union City）、 北博根（North Bergen）和 霍博肯（Hoboken）位於北面； 哈肯薩克河（Hackensack River）、 紐華克灣（Newark Bay）和 席卡克斯（Secaucus）位於西面； 貝玉揚（Bayonne）位於南面。
修的物業。
局（New Jersey Department of Education）網 站共列出該區特許學校12所。 私立學校論壇（Private School Review）網 站列出澤西市私立學校超過30所，其中大部 分為教區附屬學校（parochial school）。
交通 紐新鐵路（PATH）在澤西市有交易廣場 站、新港站、戈福爾街站和週報廣場站。
據市長辦公室消息，該市周邊正在興建
據該公司資料，市中心包括水濱區域價格
由新港至曼哈坦33街的車程約為15分鐘，由
的住戶單元約有9700個，多為租屋，另有
最高。1月至5月間，市中心共有公寓（該地區
週報廣場出發則需20分鐘。由交易廣場和週
16000個等待審批。
數量最多的物業類型）的平均售價為67萬元，
報廣場到達世貿中心（World Trade Center）
位於市北部中心區的週報廣場（Journal
2015年同期售價則為58.35萬，增長了近15%。
分別需要5分鐘和10分鐘。
Square），擁有繁忙的交通樞紐，周圍則是政
相比之下，週報廣場共有公寓5月的均價為
府大樓與購物中心。該區較為安靜的地帶如
24.35萬，比一年前的19.4萬上漲了26%。
新澤西州捷運局（New Jersey Transit）在 澤西市運營多條巴士線路，到達曼哈坦的
坡頂（Hilltop），擁有多種獨立屋與大型公
租屋也集中于水濱區域。根據Urban Luxe
寓樓。霍爾斯特德地產公司（Halstead Prop-
Realty地產公司資料，5月，水濱物業的平均
紐約水路（NY Waterway）運營的渡輪可
erty）的銷售人員金∙貝爾（Kim Beier）稱，
租金為3000元，而市中心其它地方則為2695
由保盧斯胡克、自由港（Liberty Harbor）以
這是一片“很有前途”的區域。
元，週報廣場為1825元，高地區1650元。
及Port Liberte到達曼哈坦。
巴士客運總站（Port Authority）。
輕軌列車連接澤西市及附近城鎮多個地
花費
活動
點，荷蘭隧道（Holland Tunnel）的入口也在 澤西市。
根據JCity Realty地產公司資料，截至6月
自由州立公園（Liberty State Park）緊鄰哈
1日，共有529套房產在售，平均要價39.9萬
德遜河，占地1212英畝，擁有自由科學館
元。房型從週報廣場的兩臥一衛共有公寓
（Liberty Science Center）和911紀念碑（9/11
（condominium）到市中心的三臥三衛共有
memorial）。遊客可乘坐小艇在哈德遜河口
根據新澤西城市大學（New Jersey City
公寓，有不同選擇，價格則從5.5萬到250萬
泛舟，也可搭乘渡輪去往自由女神像（Stat-
University）網站Jersey City Past and Present資
不等。
ue of Liberty）和艾利斯島（Ellis Island）。
訊，1623年，荷蘭殖民者登陸了現在的澤西
JCity Realty公司所有者娜塔利∙密尼亞德 （Natalie Miniard）稱，競價搶購在這裡很常見。
週報廣場的曼娜當代（Mana Contemporary）藝術中心在指定時間向公眾開放。
歷史
市水濱。當時，這裡的居民為特拉華州印 第安人（Lenape Indians）。
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大都會地產
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2016 年7月號
特別報導
文／特約編譯劉蘊綺
曼哈坦西區小島
資料來源／therealdeal.com
世外桃源
55號碼頭即將開建的哈德遜水上漂浮公園，將用巧妙設計擁抱自然。
團（Army Corps of Engineers）批准，計畫於
年夏天風和日麗的一天，我打算沿
不過，一個雄心勃勃的項目將讓人遠離上
哈德遜河從72街一直走到下城區炮
述困擾，那就是在河邊開闢公共區域。醞釀
臺公園（Battery Park），我的住處附近。近
已久的55號碼頭工程——一個2.7英畝的近
決定開建的高概念（high-concept）新
年來，河邊這10哩長的步道雖經過再開發，
海公園，即將於今夏開工。這項公私合作
公園，已由湯瑪斯∙海澤維克（Thomas
卻依然凹凸不平。推動之聲不絕於耳，但曼
方案主要由媒體巨頭巴狄勒（Barry Diller）
Heatherwick）和馬修∙尼爾森（Mathews
哈坦水緣的開發卻一直停滯不前，尤其在下
和他的時尚大亨妻子黛安∙馮芙絲汀寶
Nielsen）的景觀建築事務所設計完成。海澤
西側。當然，別致的公園還是有的，比如
（Diane von Furstenberg）籌款，約2億元的
維克曾負責設計2012倫敦奧運會主火炬——
河濱公園（Riverside Park）和稍南一點的哈
項目，二人承諾至少出資1.13億。項目計畫
燃燒花瓣組成的大鍋，近期作品還包括尚未
德遜河公園（Hudson River Park）。然而，
在現有老化碼頭的基礎上建一座綠洲島，被
揭幕的哈德遜園區（Hudson Yards）雕塑，
中間的數哩粗糙路段，卻將優美的林蔭區
形容為“漂浮花園”。4月，項目克服了主
被瑞聯公司（Related Companies）稱為下一
隔斷。因此前一分鐘你還在欣賞迷人草坪、
要法律障礙，一位州法官先前拋出訴訟，
個艾菲爾鐵塔（Eiffel Tower）。而尼爾森的
呼吸海風，下一分鐘就要面對呼嘯而來的車
質疑公私合作方案的透明度。隨後，領銜
公司參與過紐約多處工程，包括炮臺公園城
輛、粗魯的單車騎士、煙塵以及廢舊鋼筋，
再開發工程的哈德遜河信託（Hudson River
（Battery Park City）、斯普林街廣場（Spring
被帶回到都市生活的現實。
Trust）宣佈，55號碼頭項目已經陸軍兵工
Street Plaza）、林肯中心（Lincoln Center）
去
2019年完工。
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大都會地產
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2016 年7月號
特別報導
以及狄巴里奧博物館（Museo del Barrio）。 儘管資歷出眾，對於55號碼頭專案，設計 團隊依然面臨前所未有的挑戰。項目不但 將成為從曼哈坦延伸出的第一座永久性人 工島，其自身的設計技巧也將引來熱議。 主要審美構想在於一塊看似不協調的綠植 區，其中有多種高聳樹木和蜿蜒的田園小 徑，從水中升起，坐落在一片由300個閃 亮白色電纜塔組成的塔柱群，每個塔柱高 15呎，四面被哈德遜河水包圍。這種波浪 狀地勢在某些地方將高出水面50呎。設計 師馬修∙尼爾森說，這一景觀明顯是受到 緬因州阿卡迪亞國家公園（Acadia National Park）的啟發，公園外形想要營造出一片 “漂浮在水上的葉子”的效果。這種樹葉 狀佈局解釋了碼頭專案的標誌性特徵。儘 管工程各部分相互交織，但在設計概念層 面，它們被分成4區塊，各自擁有獨特的 植物品種。55號碼頭的靈感來源似乎是曼 哈坦下城鮮為人知的景點之一——愛爾蘭 饑荒紀念公園（Irish Hunger Memorial）， 2002年完工，由藝術家布萊恩托力（Brian Tolle）、蓋爾∙維特沃萊德（Gail WittwerLaird）以及1100 Architect建築事務所共同設 計。這個半英畝地塊靠近炮臺公園城，全
A rendering of Pier 55
部由愛爾蘭各郡縣的植被和岩石組成。與55 號碼頭的規劃相似，這裡也是一個起伏狀 綠植島，建造於人工地基之上。只不過基 柱不是白色電纜塔，而是灰色長 方形石板牆，其中有孔洞， 放置一排排LED燈。馬修∙
一半以上的活動免費向公眾開放。因為之前
集在島的各處，從最南端向東西兩側延伸，
人們擔心，碼頭建成後將成為富
甚至超過了中城區。而20世紀初，汽船取代
有的曼哈坦居民及藝術家的專
其地位，成為航行的主要工具。 那時，由於鐵路興起，紐約航運業已經大
用空間。
尼爾森團隊大概借鑒了這
平等的准入標準很重
幅萎縮。上世紀三十年代初，行人與水域
種理念，不過這並不影響
要。畢竟，55號碼頭的更
的聯繫被羅伯∙莫斯（Robert Moses）時代
他們設計的原創性。
大目標是將曼哈坦人長久
的幾項工程阻隔，包括羅斯福快速路（FDR
以來與水隔斷的關係重新建
Drive）和哈德遜大道（Henry Hudson Park-
立起來。我感覺很多紐約客
way）。六十年代末，大型集裝箱的發明徹
都沒有意識到，曼哈坦的特
底扼殺了航運業，也永遠改變了紐約市與水
質在近50年來經歷了徹底變化。
的關係。曼哈坦的磁極一下轉向內陸，致使
艦船曾是這個城市的工業與景觀不
水濱迅速荒廢衰敗。整整兩代人的時間，曼
可分割的一部分，貨物從世界
哈坦水緣成為車輛的領地，而非行人。近
各地運抵紐約港，再從
20年來，開發商和城市才開始重建那些荒廢
這裡搭乘鐵路運往全
區域。1998年，最早啟動的是哈德遜河公園
國，水域被視作城
項目，分期得以落成，以及另一側東河河濱
市工業的命脈。
大道（East River Waterfront Esplanade）的開
19世紀，帆船桅
發。這些項目與55號碼頭一起，讓城市重拾
值得注意的是，55號碼頭 將主打一個圓形露天劇場， 作為公園多個表演場地之一， 可容納約700人。哈德遜河信託 公司表示，他們已決定將公園
Thomas Heatherwick
杆交織如簇，聚
休閒勝地的名號，而非商業之城。
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大都會地產
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大都會地產
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2016 年7月號
房市現象
紐約的 可負擔性 紐約是一個充滿活力和機會的地方-年輕人到這裡來創造財富， 在這裡創業、建立家庭、置業。但曾幾何時，這一口號已經開始
危機 懲
罰性的個人稅制、高的基本生活必需 品如雜貨、電費、汽油等的費用、高開
支、工作環境的惡劣、政府政策等等，影響整
變樣，紐約正面臨嚴重的可負擔性危機。
個紐約的上州和下州，城市、郊區和農村。這
資料來源／http://www.reclaimnewyork.org/
一切使紐約人陷入可負擔性的危機。很多人每
編譯、圖／高傑文
天的努力都是僅使自己浮上經濟的水面以上。
對很多領固定收入的退休人士來講，紐約已愈來愈難以負擔。
NRA10
大都會地產
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房市現象 徵走1/4的收入作為所得稅。但全美有八個
環境較友好和有清晰未來願景的州，紐約州
紐約的總稅負比大家想像的更大!
流失的人比全美其它任何一州都多。
紐約居民背負近200不同的稅。Reclaim
速成長-德州和佛州。畢業生在達到40歲的
New York的研究將稅收負擔數據轉化成四大
時候，如住在德州將節省超過$170,000美元
類：所得稅、地稅、銷售稅和消費稅。
的州所得稅。所以毫不奇怪，紐約在過去十
自2000年以來至少有180萬人從紐約搬至經濟
非贏利的Reclaim New York組織通過搜集 大量地方政府的數據，整理出相關報告，讓
州沒有州所得稅 –其中有二個的人口在快
年中比任何其它州失去更多的居民，而一些
大家正視紐約州的難以負擔的開支，一起來
所得稅的稅收佔稅負擔的最大份額，占總
要求政府更有效率的運作和更有責任。根
稅的60-75％，占大家所有收入的20%-40%。
據其報告，在扣除各種稅和基本生活開資
根據The Tax Foundation稅務基金會的資料，
地稅
之後，對一些紐約人來講，工資可能僅剩
紐約是全美稅負擔第二高的州，唯一比紐約
地稅占總稅負的第二大份額。在紐約，是
2%，有一些更是入不敷出，但大部分人都
高的是加州。確定的一點是，高稅的負擔不
包括地方政府縣、鎮/城市、鄉村、學區徵
難以為將來儲蓄。
只是保留給高收入者，紐約的稅收政策懲罰
收的稅，和其他特殊區域-消防、圖書館、
所有的收入水平，政府是你金錢的更好管
或警察等的稅。地稅的收入支持學校、地方
家。
政府的運作，和許多其它必要設施，以及州
Reclaim New York的報告指出可負擔性危 機影響幾乎所有的收入水平，生活成本高， 意味著更難節省，特別是平均收入家庭需要 十年以上的積蓄才能付買屋的首期。
州的人口卻以令人難以置信的速度增長。
以大學剛畢業的大學生為例，全國新畢業
和當地政府規定徵收的一些費用。很大程度
生平均收入$48,707，聯邦政府和紐約州會
上取決於你住在哪裡，地稅一般占稅單的
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大都會地產
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2016 年7月號
房市現象
4%到25%。 大家要問：我們付的地稅是否物有所值? 以長島Suffolk薩福克郡為例，購屋者最終
它現在和未來的金融負債等所有因素之間的
稅，即$ 2,336，這不是一個小數目，比口袋
關係，使居民能夠負擔。
的零用錢多多了。
銷售稅
消費稅
總稅負的第三大組成部分是銷售稅。大家
消費稅在總稅負中佔最小的比例，但也可
每天都要支付 - 瓶裝水上加幾美分、在曼哈
能是最有損害性，消費稅是一個隱性的成
1. 付清購房本金；
頓停車要額外收費等等。在紐約，商品買賣
本，由賣方轉嫁到消費者身上，他們不會出
2. 支付地稅；
是4%的州銷售稅加地方稅 - 在某些情況下
現在任何收據上，很多消費者甚至不知道他
3. 房貸利息。
還有特別區域稅。意味著近一半的這些收入
們的存在。不幸的是，紐約州政府確保他們
最終支付的數字是房價的三倍。
回到州政府，另一半回到地方。
不僅僅存在，而且花樣更多。
將要支付的購屋費用是真實價格的三倍(以 30年貸款為計)
一個很傷心的情形是，薩福克郡住著有很
紐約客已習以為常，將此銷售稅簡單看成
消費稅範圍很廣，在紐約，可以加到釣
多靠固定收入的退休人士，雖然房貸已經付
是買午餐的成本 – 或做生意的必要開支。
具、航班、汽油等等上面，如去看球賽，要
清，但現負擔不起房屋的地稅，但德州、佛
以薩福克郡一個中位數收入的家庭來計，支
準備支付場館稅、汽水稅、啤酒稅和停車稅
州和田納西州則張開雙臂歡迎他們。
付8.625%銷售稅(黃油、奶酪、麵包等主要
等。這樣的例子不勝枚舉，政府都在想法增
食品免稅)，用年收入的2.83%用於支付銷售
加收入。
顯然這些州政府解決了地方政府的規模和
雖然它們佔總收入的不到百分之一，但仍 然是不少錢。就拿汽油為例，消費稅佔總燃 油費用的17%，使紐約成為全美油價第二高 的州，以標準的中等收入家庭來計，每年支 付額外的$416。
基本生活開支 總稅負占了居民收入30-50%，但居住在紐 約這樣高稅收的環境，是雪上加霜。 大家無論住在那裡，都需要支付交通、住 房、以及21世紀的必需品如手機服務等等， 但在紐約，所有這些東西都貴得多，以居住 長島薩福克郡平均收入$82,557的四口之家 為例，維持基本家庭開支後幾乎一無所剩， 而償還學生貸款債務、401K退休儲蓄、大 學基金、或家庭度假付款可能是遙不可及的 事。 最糟糕的是，紐約的負擔能力危機影響最 有潛力、最能拯救我們州的一群人，這就是 大學畢業生。現在的大學畢業生平均背負 學生貸款債務超過$ 26,000。對於那些有幸 在自己專業找到工作的學生，起薪平均是 $48,707。一般他們收入的34%付所得稅，如 在長島的許多地方置業要花近十年的時間來 存首期款項。 這就是為什麼成年子女回家與父母同住已 經成為一個很常見的現象。在長島薩福克 郡，購房的首付和過戶費大約$ 70,000，正 常的加薪和積極的儲蓄習慣，畢業生將是年 近40歲的時候，才能買得起一個中等價位的 住宅。 大家可登陸www.reclaimnewyork.org查看自 己所在地區的可負擔性數據。
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大都會地產
2016 年7月號
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Kitchen World
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新州展示廳 2 East Union Ave. E. Rutherford, NJ 07073 CP178514-4
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大都會地產
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2016 年7月號
行銷活動
紐約置業座談會 現場聽眾／斯坦福大學MBA校友會 地點／曼哈坦新裝的Nine52大數頂樓 整理、攝影／高傑文
在炙手可熱的曼哈坦房地產市場置業，對絕大多數年輕人來說都是一個大 的挑戰，包括名校斯坦福大學MBA的畢業生們，年薪十多萬至三十多萬，在曼 哈坦置業亦非易事。座談會在6月初舉行，請來了多位地產專家，分享他們對 市場的看法，吸引了150位校友到場，大家對在曼哈坦置業都很感興趣。
左起： 主持人 Wendy Pryce (MBA ‘07) 摩根士丹利執行董事
Judd DeRario 富國銀行貸款專員
Ken Woolley (MBA ‘71) Extra Space Storage Inc.董事會主席和 GAIA地產管理合伙人, SPIRE SREC 會員
Peter Ciganik (MBA ‘07) 管理合伙人, GTIS地產投資公司, SPIRE 地區總監
Danny Fishman GAIA 地產管理合伙人
Jeffrey Schwartz Schwartz, Sladkus, Reich, Greenburg, Atlas LLP 律師樓管理合伙人
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大都會地產
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2016 年7月號
行銷活動
舊辦公大樓翻新成 Condo的Nine52。
問：應該買還是租？
Danny Fishman：今天的房租很貴，租屋 時，你沒有為自己建立財富，不是在作投
早該買，這好像是一個想都不用想的決定。 但儲到足夠的頭期款需要時間。
Peter Ciganik：我工作的公司是專門從
資，是浪費錢。從投資的角度，現在錢存在
Jeffrey Schwartz： 我很早就開始買房
事地產投資業務，我在曼哈坦租屋，但在
銀行上回報幾乎是零，如放在債券上，回報
子，第一個房子是當我1986年從法學院畢
曼哈坦以外買房。我的理由是經濟方面的
是2-3%，但如果投資在房屋上，一是你可
業，1987年10月簽第一個買房合同，同一個
考量，這個答案對很多人來說可能很驚訝。
以住到自己喜歡的房子，在自己喜歡的地
月股市大跌，隨後又買入了幾個單位，回過
我認為你應該問自己的第一個問題是你想要
區，在曼哈坦一般有3-4%的回報率，房價
頭來，我覺得買房的決定很正確，是槓桿作
什麼樣的生活方式？想住在那裡？如果你想
還可能會上漲，而且與其它地區不同，曼哈
用，幫我累積財富，每次買賣均前進一級，
在一個地方住5年以上，買或者是一個好建
坦的房屋套現容易，所以我覺得經濟上買最
從400呎的Studio, 換至700呎的一臥，再換至
議，第二個考量是家庭，如果你想成立家
合適。另一個重點是金融槓桿作用，你如果
1000呎的二臥。從長遠來看，無論是經濟上
庭，想要小孩，在城裡很難找到合適的2-3
不做生意，唯一可以利用槓桿作用的是購買
和生活上，買房的計劃都最合理。
臥的公寓，學校是另一個考量，如果你可
房地產，現在的利率很低，如頭期放30%，
Ken Woolley：你亦可考慮在其它地方買地
以負擔私校的費用，這最好，否則可考慮搬
房價漲10%，你的投資就漲了35%，道理很
產，因為回報率可能比紐約更高，而在紐約
去郊區有優良公校的地區，這不是經濟的考
簡單，我是建議如果你有辦法變出頭期款，
租房而居。投資方房地產不一定是紐約，歷
量。第三是你需要以五年為期，做一個租和
就應該買。
史上，紐約房市一真是適合投資的好地方，
買的比較，計算買房的所有開銷和租屋的所 有開銷，看看那一樣更適合你。
Wendy Pryce：我已在紐約住了9年，一直 在租屋，我計算這9年來我付的房租，其實
但我們永遠不能預知什麼時候房市會下跌， 亦可能發生在曼哈坦，這就是買房的風險。
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大都會地產
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2016 年7月號
行銷活動
問: 購買房屋有那些 未知的因素買家需要留意
等，以及大樓要求預交二個月的管理費等。 當你購買新建Condo時更要留意，一些發展
問: 購房蜜月之後， 每月要付的費用?
商要付的費用，可能會強加在買家身上，要 Jeffrey Schwartz：首先，在紐約房屋買
留意。
Judd DeRario： 我一般與客戶講在曼哈
賣涉及多種不同的稅，我與Ken Woolley一
Peter Ciganik：上交政府的稅不讓你討
坦，每月的要付的費用(維持費、地稅，
直在爭論紐約高昂的成交費用否應影響房
價還價，但有些費用是可以討價還價的，其
但不包房貸)，一般$2/呎是正常的，這是
屋售價? 在成交前大家要留意所有可能的額
中之一是產權保險，一般是$3,000.00，但可
一個基本數字，如果大樓有很多設施，$3/
外開支，這是一筆很大的費用，在紐約的
減去一些不必要的雜項，還價至$1,500.00，
呎亦是正常範圍，所以如果超過$3/呎就是
Condo交易，賣家要付紐約市和紐約州的地
Judd DeRario：給大家一個成交費用的
偏高，在$2/呎以下就是低，這同時適用於
產轉售稅，一般是成交價的1.425-1.825%，
常識: 一般如果曼哈坦Condo的價格是低於1
Condo和Coop，曼哈頓有些新大樓，每月的
如買價超過1百萬，買家則要另付成交價1%
百萬，費用一般是3%，超過1百萬，是4%，
費用達$5/呎，大家就要小心，這是很高的
的豪華稅，如果需要貸款，則要付貸款記
如是新樓盤，要另加2%，主要是轉售稅，
費用，大家要花時間研究一下這些費用是如
錄稅，大約是1.85%-2.1%，另還有產權保險
所以新樓是5% 和6%。
何花的。另一情形是地稅是比正常低，這可 能是大樓有地稅優惠，這是暫時的。 Danny Fishman：另一個角度是，你如果 購買舊一些的樓，可能有很多設施需要翻 新，如是樓頂、電梯，或內部的公共區，維 持費會上漲，所以大樓的狀況很重要，要挑 沒有隱患的。
問: 現在貸款利率超低， 是最佳買房時機? Judd DeRario： 值得指出的很多人在 申請貸款時容易患的一個錯誤，即都是 清一色申誰30年固定利率貸款，我自己買 房從不申請30年固定，而是浮動利率貸款 （ARM），利息低。因為是很多人其實不 會在一個地方住這麼久，在曼哈坦市場， 富國銀行的貸款平均是供6.25年，所以很 多申請30年固定利率貸款的人，是多花了 很多錢，因為利息更高，如果是申請7年浮 動或10年浮動，利息會低，所以一定要與 貸款專員商量。
現在曼哈坦的市場如何? Danny Fishman： 還是有一些有潛力，或 有成長空間的區，以西區為例，高線公園 Highline Park已漲至$4000-$5000/呎，其北面 的Hudson Yard亦是高價位，但同樣是西面 的地獄廚房，卻有一些潛力股，如大家正在 的Nine52，售價就是約$1600/，會是下一個 熱點的區，另外如哈林區等，價格相對可負 擔。如果大家能找到頭期款，就應該買，市 場總是有高有低，
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大都會地產
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區域地產
地產新寵 —豪華翻新公寓
Nine52大樓位於地獄廚房心臟地帶，甫翻新成豪華公寓。
不少中國買家喜好全新房產，不惜重資砸千萬在美購置豪宅，然後 來個「推倒重建」，這種中式豪氣讓許多美國人傻眼。位於柯林頓區這
這
文／傅家槿 Isabelle Fu 圖／陳蓓提供
棟位於柯林頓區52街夾第九及第十 大道的Nine52外觀上與大多的曼哈
坦公寓無異，然而一拉開大門，迎接的是 明亮新穎的接待大廳，溫馨中透露著簡潔 的時尚感。該樓銷售主任伊娜(Maria Ienna)
處2015年甫翻新的豪華公寓，外表維持曼哈頓經典紅磚牆，內部無論是
表示，柯林頓區是「地獄廚房」(Hell’s
格局、建材或裝潢，由知名設計師親自構思操刀，雖然是翻新樓宇，精
Kitchen)的官方學名，自市府從上世紀80年
美舒適的程度絕對打破富豪們的眼鏡!
代開始整頓和規劃這片區域後，治安的改
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大都會地產
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2016 年7月號
區域地產
溫馨的咖啡館。現在的柯林頓區雖已不再 是「地獄廚房」，但仍和吃的有關。在九 大道，從42街開始，街道兩旁遍布了曼哈坦 最新潮、最多風味的餐廳，深受年輕人的 喜愛。柯林頓區的46街還被命名為餐館街 （restaurant street）。每年五月的第三個周 末，會舉行全球食物節。世界各地的美食 在這裡齊聚一堂，供人大飽口福。 陳蓓指出，Special Clinton District區域是 市規劃局為了保護城市特色建築而劃定的 區域，要求此區樓高不能超過七層，是曼 哈坦地區少見非「高樓聳立」的地方。陳 蓓指出，正因如此，室內空間的採光度很 高，不會被隔壁樓宇遮蔽，且鄰近哈德遜 河，被認為是非常舒適的居住區域。
公寓大廳有著簡潔又溫馨的時尚感。
Nine52位於柯林頓區的心臟地帶，這棟樓 高七層的豪華公寓共規劃了155個單位，樓 頂空中花園擁有360度無死角無敵景觀，曼 哈坦西濱河岸線盡收眼底，可遠眺自由女 神像，還備有瑜珈教室甚至紅酒品嚐室， 讓住戶在繁忙過後，至樓頂盡享靜謐時 刻。 翻修大樓令人耳目一新，不僅有翻新大 樓不常見的中央空調系統，9呎至10.5呎挑 高天花板，公寓規畫了統艙至三臥單位， 還有樓中樓單位，配置橡木地板、大型窗 戶、省電節能供暖系統、智能居家科技裝 置以及獨立溫控設施，每個單位皆附洗衣 /烘乾機。大樓同時配有24小時酒店式禮賓 司服務(concierge)、幼兒遊戲室。值得一提 的是，大樓內擁有一處獨特庭院空間(Courtyard)，這裡有著寧靜的庭院氛圍、附有盥 洗空間的超大住戶休憩室、娛樂空間與廚 房，供住戶與友人一處舒適的休閒空間。
空中花園讓住戶彷彿置身世外桃源。
伊娜強調Nine52從投資角度來說有很高 的潛力，她解釋此區有越來越多的租賃大
善，以及相較低廉的租金，使得越來越多的
長，其地產受熱捧的程度可見一斑。柯林頓
樓，代表有強勁的租房市場，加上附近有
年輕白領和中產階級搬到了這裡。
區介於雀兒喜區(Chelsea)及哥倫布圓環(Co-
紐約科技大學(NYIT)、Fordham大學，需要
她指出，柯林頓區有著優越的地理位置，
lumbus Circle)之間，相較於這兩區分別為每
租房的學生不斷湧入，對於買房出租的屋
北邊就是中央公園，時代華納中心，東邊是
平方呎$2500以及每平方呎$3000的均價，柯
主來說是個很好的投資機會。
時報廣場，百老匯劇院區，西邊隔一條街
林頓區的房價顯得更平易近人。
陳蓓指出Nine52大樓才翻新不久，由於便
就是哈德遜河，從2011年至今，此區的房產
華人資深地產專家陳蓓介紹，因為離劇
利的地產位置、完善的設施以及高端的裝
均價從每平方呎$900逐年攀升至現在的每平
院區很近，新興文藝氛圍很濃，雖然街壤
修，統艙價格落在百萬，絕對物超所值，
方呎$1600-$1700，短短數年就有倍數的成
總是不缺購物與觀光客，但此區仍不缺乏
預料將掀起一波搶購熱潮。
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大都會地產
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律師專欄
長島買地 注意土地劃分問題
文／Kathleen Deegan Dickson 編譯／邵科然
紐約長島的土地買賣有著自己獨特的問題，和美國其他各地、甚至紐約其他地區的情況都有所不 同。而長島土地問題最為突出的莫屬納蘇郡(Nassau County)和蘇福克郡(Suffolk County)的土地劃分 (land subdivision)問題。買家最不願看到的是買地後發現自己的房產沒有被合法劃分。
法
律規定，土地劃分必須由在當地具 有管轄權的政府機構批准。而在納
蘇郡，這些機構包括城市和村鎮的規畫局 (city and village planning boards)，以及城村 之外的郡府用地計畫委員會 （County Planning Commission ）。通常，只要這些機構批 准，土地劃分就算合法完成。 但是，如果地產用地在市政邊界的300英 呎內，則其地塊劃分問題還需要臨近城市或 村莊的批准。如果得不到批准，則劃分不成 立。這一問題經常被人忽略，而有些人甚至 在賣掉土地、或在新地上蓋上房屋後才發現 出了問題。 傳統上來講，臨近城市或村莊的規劃局會 相信地塊所在地區政府的判斷、在前者批准 後只進行形式上的審查，並自動提供批准 令。 但最近，隨著土地開發變得越來越具有爭
紐約長島的土地買賣有著自己獨特的土地劃分問題，和美國其他各地、甚至紐約其他地區 的情況都有所不同。 (網路)
議，臨近城村的政府機構正在延伸它們的管
塊出現在1945年以前繪製的劃分地圖上，則
地是否被合法劃分。而得到這一報稅號碼在
轄權並提高審查強度。同時，聯合管轄所產
買賣時無需再次進行劃分，即便它是一片地
一些時候會被人們誤認為是地塊劃分已被批
生的爭議也越來越大。近期的經驗顯示，當
塊組（lot group）的一部分。但這一政策已
准的象征。
地規劃部門會進一步加強它們的管轄範圍，
在2009年後被取消。
而法院則很可能被捲入、被要求更加清楚的
通常，劃分問題在土地買賣完成後才被發
在蘇福克郡，地塊劃分問題由多個城鎮
現。新買家無法從衛生廳獲取建房許可，因
規劃局與衛生廳(Department of Health)共同管
為劃分根本未被批准。雖然買主可以補辦地
在納蘇郡買到一塊未被合法劃分的地塊概
理。在當事人把土地分塊地圖上報給縣書記
塊劃分許可，但土地上的房產亦有可能受到
率較低，但並非不可能。當地估值辦公室
官辦公室(County Clerk Office)之前必須經過
影響。
(Cook County Assessors Office) 在地塊劃分完
這兩個機構的批准。
定義管轄權。
成以前不會為它們出具新的稅號。
為了降低風險，土地買家應在購買前進行
在蘇福克郡買到非法劃分的土地的風險比
盡職調查。包括查詢衛生廳記錄、城鎮或村
但在該地進行地塊劃分的一大風險是政府
在納蘇郡大，因為當地的土地稅務局接到申
莊規劃局記錄和縣書記官辦公室的地圖記
取消了對老地圖的特殊待遇。曾經，只要地
請後會馬上提供一個報稅號碼，不論這塊土
錄。
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設計娛樂
紐約辦公大樓
便利貼大戰
掀起最新 辦公室 娛樂
文／Irene Hsu 圖／ADWeek、BoredPanda、CBNews
便利貼成為電視劇、電影中的重要道具屢見不鮮，《命中註定我愛你》的便利貼女孩，愛用便利貼， 卻也如同便利貼一樣容易被人遺忘；《全城熱戀熱辣辣》中，徐若瑄用粉紅色便利貼拼成的愛心；《單 身男女》中利用便利貼上演大樓傳情，而真實的便利貼對話，前陣子才剛剛在紐約辦公大樓上演！ 切就從紐約Varick 街75號6樓開始，
每個人都成了創意家！所有人卯足全力開始
在排列整齊的玻璃窗上，出現了一
在玻璃窗上「作畫」。一包包的便利貼成了
個「HI」，這個招呼讓對面Huson 街200號
窗上的主角，除了對話之外，各式各樣的腳
的人看見，基於禮尚往來的禮儀，「Sup」
色都出籠了！黃色便利貼貼出了金球獎小
便出現了。正巧這兩棟大樓中有許多創意公
人、粉紅色便利貼拚出了粉紅色的海馬、紅
司及媒體公司，輸人不輸陣的情緒一上來，
色便利貼竟貼出了憤怒鳥及蜘蛛人……
一
這樣的一場戰爭就這樣如火如荼地展開 了，而在這兩棟大樓中，全球知名廣告代 理公司Havas Worldwide 甚至跨越整間辦公 室，貼出了「Mic Drop」這樣挑釁卻幽默的 字眼，讓人看了不禁會心一笑。 這樣的一場戰爭，讓途經的人們彷彿每天 都多了一點期待，也讓辦公室多了一件令人 覺得有趣的事，可惜如此一來也影響了大樓 的外觀，因此大樓管理處也要求這些公司必 須移除作品，恢復原先的樣貌。這場便利貼 大戰雖然結束，卻替許多人的生活帶來了些 許趣味，這時候你是否也盯著自己桌上的便 利貼，想來貼些什麼了呢？ (聯合新聞網by La Vie)
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長島地產的一個領袖 Coach房地產公司在長島擁有19個分行，有超過650位經紀提供服務， 十分熟悉所在地區的人文和地產業務，一定可以幫助您找到夢想家園。 Coach房地產公司以作為佳士得國際地產公司 (Christie’s International Real Estate)在當地的獨家附屬公司為榮。
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2016 年7月號
新案介紹
天景豪苑二期
Grand Three 圖、文／高傑文
已經正式封頂
紐約地產市場炙手可熱，連天公亦給力，從去年到現在均氣候 溫和，使各項建築工程可以快馬加鞭，順利完成。
和設備，裝修材料方面有改變，十分令人 期待。 天景豪苑二期的第一幢Grand One早已
法
拉盛天景豪苑二期工程的最後一幢
家，極為熱烈。
售罄，將於今年九月交屋；第二幢Grand
豪宅大廈- Grand Three日前已經正式
據了解，天景二期的第三幢在室內裝潢
Two 目前正持續熱賣中，預計將於明年三
封頂，完成大樓建築上的一個重要里程碑，
上，特別是廚房和浴室，會給大家以完全
月交屋；而Grand Three 則預定將在今年
預計將於夏季開始公開銷售，去年天景豪
不同的設計和感覺，更加精益求精，升級
夏季首賣，有興趣的買家歡迎查詢具體日
苑第二期第一幢開盤時，湧入了600多位買
了多項時尚豪華裝配，增添現代科技功能
期。
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大都會地產
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2016 年7月號
買房須知
買房 三思而後行 也許您已經不想再每個月把錢繳給房東、想要自己買個房子， 紮紮實實置產，看似合理，但實際執行起來牽涉到許多因素，必 須多方思考評估，再作決定。
文／財經新聞組
租金、水電費及房客保險，身為屋主，則需 要支付房貸、房貸保險、房產稅、屋主保 險、屋主協會費用以及所有與房屋相關的維 護費。身為租屋的房客，假如您財務吃緊、 以致於無法按月為頭期款存錢，那麼可預見
未
必所有人都會因購屋置產而致富，
除此之外，更要從心態上來考量。專家建
的是，有了房子後預算會更緊；所以，能不
尤其是舉借房貸以致於需要支付
議，購屋前先問問自己以下這些問題、評估
能按月為頭期款存錢是一個用來評估是否有
再三後決定，以免衝動行事。
能力買房子的重要指標。
利息、房貸保險、地產稅及地產保險、屋 主協會費用及維修費用的人，付出去這麼
第一個問題是：是否打算在某個區域長期
第三個可以思考的問題是：交通費用將因
多款項最終都化為烏有，真正留住、增值
居住？舉借房貸的最初幾年，付出的錢很少
為買房子而有什麼變化呢？如果是租房子，
為財富的只有一小部份。事實上，在許多
真正用以償還房貸本金，換得的房屋所有權
往往能夠選擇離工作場所近的地方，可省交
財務與生活狀況下，租屋比購屋更適當，
還相當有限，假如您打算在該區暫時居住，
通費，一旦買房子，也許再也沒辦法走路或
有時則恰恰相反；究竟該租或者該買呢？
租屋比購屋恰當，住得愈久，房貸支出才真
者騎腳踏車上班，交通費就會三級跳，需要
不妨利用「租或售」計算平台（rent versus
正值回票價。
慎重考量。
buy calculator），這是一個用以評估是否準 備好購屋的工具。 不過，這個計算工具終究只是紙上談兵，
無租貸 費用
統艙
最後，問問自己：我是否有時間打理屋
為頭期款存一些錢？擁有房屋所需要的成本
子？自己擁有房屋可能衍生出房屋修繕、除
往往高於租屋，租屋所支付的費用主要包括
草等等工作，這都是租屋時不必經手的事。
重新裝修 由內而外
$1,395起
All pricing and availability is subject to change without notice.
第二，可以問問自己：每個月是否都能夠
接待大廳及景觀造景 重新整修單位 絕佳新商家和鄰近餐廳
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JL185476-2
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大都會地產 地產投資
Street Retail
零售店面
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2016 年7月號
Location!
location!!
location!!!
名牌標的 引領都會區零售商業 大企業看準了都會區零售店面(Street Retail)的前景，通 常會和業主簽訂15年到20年，甚至更長的企業擔保租約。故 作為投資者，須在投資前作深入且審慎的調查與考量，可以
在
都會區人口密集、經濟繁榮的城 郡，傳統零售店面遍佈每個角落，
且集中在大型寫字樓或者居民樓底部，其商 業形式和內容可謂多樣。在城鎮開闊地帶，
比較安心的擁有穩定增值的物業。 文／廖月端整理 資料來源／美國蘭德投資顧問公司提供
它們或是依附于購物中心周圍，或者坐落交 通流量比較高的街道，或者立足於高速公路 的上下出口處。 這些小型地產項目，都有遵循一個公認的 標準，就是location、location、location ，中 文意思是地點特別重要。很多地產公司在 銷售地產專案，都會把物業附近人和車的 流量及附近商家大品牌標注的很清楚，如麥 當勞、KFC、Wendy進駐在同一條主要道路 上，不會搞惡性競爭；因為相類似的商業形 態進入，商家需要獲得小鎮的批准才行，有 時侯還需要舉辦公聽會來解決，這些都非常 公平和透明，只有提示您此物業的前景。 在美國很多城市裡都會有個叫Ma in Street(主街)或Broadway(百老匯大道)，此街道 兩側聚集很多零售、餐廳、畫廊、熟食店、霜 淇淋、早點店、禮品店等。在零售店上面還有 民用住宅，和下面店面連成一體，但現在美國 這種地產項目比以前蕭條很多，只有在富人區 或旅遊區還稍有活力，在普通城鎮中已經非 常沒落，因為大型商場對社區性的傳統商業 打擊不小，再加上電商時代來臨，更是重創。 在都會區以外，會有很多獨立式商業零售 店面(英文中我們稱這些為:Free Standing Building or Free Standing Retail)各種商業概念。很多
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大都會地產
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2016 年7月號
地產投資
這樣的獨立建築如:麥當勞、漢堡王、溫蒂速
主簽訂一份比較長的租約，我們通常把這些
期通過線上線下的互動，來提高客戶的體驗
食、7-11便利店、加油站，星巴克、銀行、汽
租約成為Net Lease (淨值租約)，我們把這些
和忠實度，經過測算，這是一個可預期盈利
車換油站等等，還有像TGI Friday(星期五餐
租戶成為National Tenant或者Credit Tenant(高
增加的一種商業模式。
廳)、Applebee、Olive Garden等這種中大型餐
級租客或是信用租客)，他們簽訂的租約一
還有大型品牌的零售中心類似麥當勞、星
廳，除上述中小型之外，很多大型零售企業
般都是NN或是NNN。如果是NNN的租約，
巴克等，以及其他一些美國知名品牌還在不
也會有自己獨立建築式的零售店面，英文簡
意味業主不需要付稅務、保險、管理等開
斷的擴張自己的零售店面，他們提出的理念
稱為FSI(Free Standing Inert），我們也可以稱
支，這些都有租戶負責；NN的租約，意味
更健康、更快捷，這些品牌與產品是經濟結
它們為Big Box Store或者Super Center(超級零
著業主不需負責稅務和保險，但屋頂和建築
構中日常消費不可替代的一個商業環節。打
售店面)，如Wal-Mart，Home depot、Lowes 等
結構等需要業主來負責。這種租約，相對業
一個比方，如果消費者出門旅行，需要在途
這樣服務半徑覆蓋周圍十幾英里本地居民的
主必須對租戶需較大的投入，因為與大品牌
中用餐，還是需要有提供便利的餐飲服務設
商業店面，這些“大盒子式“的建築通常有五
的公司打交道就必須付出較大的代價，但業
施來提供服務。美國其他大型零售企業近年
萬平方尺到十萬尺左右，年租金可以達到幾
主所獲得的是”保障租金收入”。
來，也開始對線上線下進行佈局，類似沃爾
現在美國的零售店面，在面對現代科技，
瑪(Wal-Mart)和百思買(Best Buy)這些企業，
消費形式的變更，顯得難以為繼。雖然，近
用線下店面給消費提供體驗與便利，這些調
有一種零售店面類型，叫Shopping Center
年來零售業進行轉型調整，但根據美國購
整將會在未來幾年裡見成效。
Anchor Store坐落於大型購物中心(Shopping
物中心的報告，穩定後的購物中心每呎吋單
雖然零售業地產受電商時代購物方式的影
Mall)的周邊區域，這些店面緊密的圍繞著
位租金還在上漲，每呎單位所產生的利潤也
響，但那些擁有知名品牌的零售地產，還是
大型商業綜合體，是整個一片地區成為購物
在大幅度的攀升。美國著名的亞馬遜公司
受到投資者的青睞，因為這些著名的企業在
區，這種及綜合購物區域可以吸引和覆蓋周
(Amazon)開始線上下進行店面佈局，其線上
運營中的決策都是非常科學的，只要他們的
邊比較遠的區域，他們可以把周圍十五到
銷售雖然占美國零售業的5%的市場份額，
店面佔據的社會消費環節中穩定的市場位
二十英里以外的客人吸引過來。
但美國零售市場銷售總額90%是線上下完成
置，這些和民生息息相關的產業所提供的產
的，所以亞馬遜公司開始進行線下佈局，預
品與服務，不會受到經濟週期調整的影響。
十萬或上百萬，這些知名的企業其信用好 、 物業管理一流、強勁營運能力。
上面提到的企業知名品牌，一般都會和業
Natural Land Inc.
美國蘭德地產 投資顧問公司 我們專注於美國商業地產領域發展，擁有多年成功經 驗，著重於構建客戶的長期投資評估立項、結構組合、 價值成長；不斷的在全美地域來為客戶鎖定地產專 案、建立投資組合，專門為客戶建立量身定制式的投資 專案，同時為客戶提供相關地產領域各種資源，以確保 客戶對投資安全與成長。同時我們還會選擇參與與客 戶共同投資，為客戶提供與知名戰略投資夥伴一起成 長的機會，高效的利用資源組合，達到價值的最大化。 我們期望與客戶建立長期的投資合作關係和友誼。
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Starbucks NJ … $155萬
Multi Family NC … $928萬
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大都會地產
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2016 年7月號
名人話題
巨人隊四分衛 曼寧 出租霍布肯豪宅 從該公寓中可以看到哈德遜河和包括帝 國大廈在內的曼哈坦美景，公寓的主臥和 客廳同樣可以看到這些美景。 （Douglas Elliman Real Estate）
文／編譯鄧媛
據「財經內幕」(Business Insider)報導，美式足球紐 約巨人隊四分衛伊萊曼寧(Eli Manning)現在準備出租自己 位於新州霍布肯市(Hoboken)面積3555平方呎的公寓，租金要 價每月一萬8000元。
伊萊曼寧丹佛野馬四分衛佩頓曼寧之弟。
（美聯社）
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大都會地產
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2016 年7月號
名人話題
曼寧擁有這套公寓八年時間，他與妻子和三個孩子都曾在此居住。
曼
（Douglas Elliman Real Estate）
寧在2015年5月將該三臥公寓放在房市上準備出售，喊價520 萬元，但是時隔近一年仍然沒有買家問津，該公寓位於哈
德遜街1500號的「Hudson Tea Building」大樓，目前仍然正在以相同 的價格尋找買家。從該公寓中可以看到哈德遜河和包括帝國大廈在 內的曼哈坦美景，公寓的主臥和客廳同樣可以看到這些美景。曼寧 擁有這套公寓八年時間，他與妻子和三個孩子都曾在此居住。從公 寓的照片中可以看到亮堂的屋頂，磚砌牆和超大的窗戶，整個公寓 顯得十分敞亮，其它細節還包括廚房、玩耍室、三個衛生間和一個 化妝室。 伊萊曼寧是原NFL四分衛阿奇曼寧（Archie Manning）之子，丹佛 野馬四分衛佩頓曼寧之弟。他曾在密西西比大學打球，2004年作為 狀元秀被聖地牙哥電光隊選中，並立即交換至紐約巨人隊。 2008年曼寧率領巨人隊在第四十二屆超級杯中擊敗新英格蘭愛國 者並獲得最有價值球員稱號。2012年他率領球隊在第四十六屆超級 杯中再度擊敗新英格蘭愛國者，並第二次榮獲最有價值球員。由此 他也成為了歷史上第五位兩度獲得超級碗最有價值球員的四分衛。 此外，曼寧還曾是美國總統府體適能、運動、營養諮詢委員會 （President's Council on Physical Fitness and Sports）的成員。
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大都會地產
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2016 年7月號
買房須知
房產騙子違法交易 名成立 罪 一名偽裝成地產 代理律師的紐約布碌崙男 子，因違法「售賣」多套房產 和土地，於2014年被認定數項罪 名成立，並在近日被被判9至18年 徒刑。
文／編譯邵科然 圖／網路
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大都會地產 買房須知
布
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2016 年7月號
碌崙地區檢察官辦公室表示，這名罪 犯是50歲的史密斯（Carl Smith），他
多次在布碌崙格林堡(Fort Greene)和貝德福-史 岱史森(Bedford-Stuyvesant）售賣或試圖售賣房 產。他曾把一塊地皮重複出售兩次，還在一次 售房過程中收到高達100萬元的出價。 史密斯家住布碌崙拉菲逸街（Lafayette Avenue），2011年2月第一次犯案。他當時以發送 偽造回溯地契（backdated deed）的方式，偷取 一塊位於貝德福-史岱史森社區Lewis Ave. 45號 上的地皮。史密斯在地契上，偽造了1999年購 買此地的業主的簽名。 非法取得地皮所有權後，史密斯把該地重 複出售兩次。他2011年3月以1萬2000美元的價 格，賣給附近一家的自動洗衣機店的老闆，同 年4月又把它以1萬1000美元的價格賣給他人。 史密斯還在2011年4月，以類似手段非法， 獲取位於格林堡Vanderbilt Ave 139號上一棟三 層棕色高檔房屋。房產業主德勒瑞斯•蒂爾 （Dolores Teel）2001年去世，房產所有權本應 落在其家人手中。但史密斯卻偽造蒂爾簽名、 申報了一份回溯至蒂爾死前的地契，大膽盜取 了房產。 在售賣房產的過程中，史密斯收到數份出價，有的甚至高於 100萬美元。但他最終卻因無法提供房屋所有權證書（title）， 而未能成功賣出該房。 2012年10月，史密斯又假裝成業主的代理律師，並偽造其簽 名，試圖出售位於貝德福-史岱史森社區Mart St. 64號的一套多 戶房屋。該房原業主瑪麗•布朗（Mary Brown）1994年去世， 其女兒本應繼承房產所有權。一名投資人最後從史密斯手中 「買下」該房，給他繳納了20萬美元左右房款和其他費用。而 史密斯則給買家提供了一份假房契。 多次犯案的史密斯最終難逃法網。他2013年被捕，於2014年5 月23日被控罪。 檢察官表示，史密斯還曾於2003年5月出售一套貝德福-史岱 史森去Lexington Ave. 543號上的兩層房產，但並未因此被訴。 在此案中，他竟試圖驅逐業主費羅爾（Jerome Farrell），並把 房產賣給另外一人，但未成功。業主羅爾一直在他的房中居 檢察官湯普森（Ken Thompson）說，「被告通過偽造證件、 明目張膽的使用欺詐手段從合法業主那裡偷取房產。他的所作 所為，純粹為了從布碌崙的房地產市場中獲取大量利益。現 在，他不得不在屬於他這種欺詐犯的監獄裡呆上許多年。」 史密斯於5月23日被控的罪名包括：「重大偷盜」、「提供 不實文件」和「未授權法律執業」。他因有重罪歷史，被要求 必須服刑。
(世界新聞網)
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大都會地產
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2016 年7月號
買房須知
購房交易當心 騙局 全美房產市場在金融危機之後逐漸回暖，房產交易開始增多。在房產市場開始 紅火的同時，針對購房交易的新騙局也在不斷增加。
專
文／記者謝哲澍
家提醒，一種新的騙局目前正在逐 漸成型，電腦駭客通過資訊竊取監
視房產交易，並給購房者發假資訊，要求交 易付款，使購房者蒙受巨大損失。 新澤西州房地產經紀人協會（The New Jersey Realtors Association）主席逖格雷澤 （Tg Glazer）指出，駭客通過網路釣魚騙局 （phishing scam）進入房地產經紀人、律師 或產權公司的電郵，找出房地產交易資訊， 隨後通過監視交易雙方的郵件往來。 一旦房屋接近成交時刻，詐騙者就編造一 封電郵，看起來就像是從購房者的房地產經 紀人或他們的律師和產權公司來的電郵，要 求買家將部分錢匯到某個帳號；不知情的買 家將錢匯出後，這筆錢就消失得無影無蹤。 駭客有時還會建立假冒公司電郵或網站，購 房者以為是合法的公司網站，後果非常可 怕。
購房者不要將錢匯到一些不知道的帳號或網站，一定要隨時和經紀人、律師保持聯絡，確 保每一條資訊真實、確切。 (網路)
格雷澤建議，購房者不要將錢匯到一些不 知道的帳號或網站，提前與經紀人建立電話
手交錢、一手交房的方式，因此除定金之
子，並給予一定數量現金。公司同時許諾屋
聯繫，並建議經紀人在交易開始時，通知他
外，現金購房的買家在見到鑰匙之前都不該
主可以無償繼續住在房子內，當經濟情況好
們的客戶會收到一封有關交易的電郵：「這
支付任何費用。」
轉時可以將房子買回。
樣會大大地減少駭客騙局事件發生。」他警
李渼羚指出，目前還有針對經紀人的騙局
然而，詐騙公司在交易過程中，將繁雜的
告潛在購房者，要小心這類新的駭客騙局。
出現，有詐騙者假裝中國買家，稱自己在網
文件夾帶房屋產權轉讓協議，並將購房款轉
美國亞裔地產協會新州北部分會（North-
上看到房產出售資訊，非常滿意並無需看
至所謂的「保險帳戶」，導致賣家不會收到
ern New Jersey chapter）副會長李渼羚（Meil-
房，請經紀人直接與在美國的律師聯繫：
任何付款。一名接觸類似案件的律師稱，
ing Lee）指出，近階段針對購房交易的騙局
「這樣的騙局大多針對剛入行的新手，因為
這些詐騙團夥的目標是老人、失業者、窮
頻發，購房者一定要隨時和經紀人、律師保
有經驗的經紀人都知道，沒有買家會在不看
人、有債務或健康問題的人，他們用打電
持聯絡，確保每一條資訊真實、確切。
房的情況下全額購房，也不會有買家要求經
話、寄郵件和登門方式引誘他們上當，因為
紀人來墊付定金。」
「有些人正處於艱難時刻，接受了所謂的幫
李渼羚表示，美國的房產交易基本不會使 用到匯款的方式，一般只接受銀行支票，且
作為全美法拍屋比例最高的州，新澤西也
購房者在開具支票前，應與律師和經紀人再
有大量針對法拍屋主的騙局。一些自稱法
次確認金額、支票抬頭等資訊：「為了保
拍屋專家的「金融公司」，主動找上欠款
護買家的權益，美國的房產交易一般採用一
屋主，稱同意付清其所欠貸款，以此買下房
助。」 律師建議，在作出買賣房屋等重大決定， 以及簽訂合同時，最好諮詢律師。 (世界新聞網)
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大都會地產
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2016 年7月號
法拍市場
法拍屋市場漸活躍 購屋經驗談
文／陸怡雯編譯
自次貸危機以來已有590萬棟房屋被法拍，儘管法拍屋數量逐年減少，但一些州法院審查程序緩 慢導致房屋上市時間推遲，完成法拍過程也年年加長，去年達630天，有的甚至超過1000天。這意 味著在紐約、新澤西、內華達、阿肯色等尚有大量積壓法拍屋的州份，今年會有比較活躍的法拍 活動。
在紐約、新澤西等州，今年還會有數量不少的法拍屋上市。
（Getty Images)
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大都會地產
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2016 年7月號
法拍市場 只能看看外觀、跟鄰居聊聊屋況，買這種房子要謹慎。
（Getty Images）
下6條經驗之談，可以幫你買到如
病。但有的不大修就不能住。銀行屋不像短
同，法拍屋少了。過去，你出價時，可以除
意的法拍屋。
售屋，後者是自有住宅，現屋主有義務告知
去市價20%作為維修費。但據房地產信息公
1、買未經檢查的法拍屋（Foreclosure）要
他們了解的房屋問題，但銀行無需對銀行屋
司RealtyTrac報導，2015年第一季度，法拍
小心。在拍賣會上競價前，買方通常不能進
的狀況進行說明，所以你最好花個三五百元
屋售價平均僅比市價低13%。當然不同地區
屋更不能驗屋，頂多是看看房屋外觀，往窗
請驗屋師，再找個持照營建商來根據檢查出
情況不同。在俄亥俄州Akron，法拍屋低於
子裡瞄一眼，同鄰居聊聊房子的近況。所以
的問題估計維修費。一般要花費買房錢的
市價的66%，而在聖地牙哥，法拍屋跟一般
買方必須有面對意外情況的準備，比如你可
10%來維修及改建才能達到可居住的條件。
房屋售價無異。不過也別過慮，銀行不會無
能要驅逐賴著不走的前屋主，維修被其蓄意
但要記得驗屋師不能看到牆後、地板下，
理性要價，且每多一天持有物業它們就多一
破壞的水電管道，補買被搬空的廚房家電、
以及天花板上的情況，一些大毛病也許看
天損失。
被拆走的熱水氣和燈具等，有時不經意就花
不出來。而且銀行如果「依現狀出售（as-
6、積極籌措購房款，不打無準備的仗。
去成千上萬元。就算沒搞破壞，至少房屋保
is）」，是不會因驗屋結果而修屋，或降低
現金買家當然最受歡迎。如果你要貸款，最
養做得不會很好，這都要花錢。
售價的。
好拿到貸款預批信，準備好訂金，向賣家證
以
2、通過地產經紀買銀行屋（REO）較放
4、了解相似房屋售價多少。你可登入
明你是認真要買房，也有能力讓房屋過戶，
心。在拍賣會上流標的房子，產權由債權方
Realtor.com，查詢在你考慮入手的法拍屋附
這可以加大你的競買成功率。但你也要了
銀行擁有，成為銀行屋。銀行通常會進行一
近、最近出售的相似房屋，看它們實際售價
解，大部分銀行不願給屋況極糟的房屋做抵
定的維修，並雇一個專精法拍的房地產經紀
多少。就算你沒辦法了解屋況，但有掛售照
押貸款。在一般房屋買賣中，賣家可能會按
來推銷這棟屋。潛在買方可在經紀人安排下
片可參考，而且你能了解到同類房屋大概的
買方貸款銀行要求修屋，但銀行可能不會，
進屋看房，這樣就可知道自己要不要買，以
呎價、平均價、以及總價範圍。價格特別低
貸款銀行也就不同意在房屋失修的情況下放
及買的是什麼樣的房子。
的就別看了，這可能是家庭成員之間的買
貸。但若是自住房，你可嘗試申請聯邦住屋
賣，不能反映市場價。
及都市發展部（HUD）的203(k)房貸方案，
3、對花多少錢才能讓房子可住人，要心 裡有數。好的法拍屋僅僅是空關著沒人管
5、出價要有競爭力。買法拍屋的人主要
幾個月，只有草地荒疏、油漆剝落之類小毛
是抱著撿便宜的心理去的，但如今情況不
它是給待修繕房設計的貸款。 (世界新聞網)
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大都會地產
2016 年7月號
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鑑識樹德 樂善交友 華人神探 李昌鈺博士及團隊 親自授課
李昌鈺
CSI
對鑑識科學、化學、醫學感興趣的學生 (建議年齡:13-25歲）
日期 2016年7月19日(周二)至8月2日(周二）
地點 李昌鈺鑑證科學中心 紐黑文大學(University of New Haven, CT）
特色 ■ 全美最先進鑑證中心上課 ■ 最新網路犯罪課程
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大都會地產
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2016 年7月號
房屋出租
我家該不該出租？ 文／周方澄
家有新生兒、或者住進了老人家，原來的居住環境隨之改變、可能不再能滿足原有的需求，有些人 因此選擇賣掉或者整建，另外有些人則搬離並且對名招租；如果房地產市場的賣價不太好時，對外出 租也許真是不錯的安排。
但
是，出租房子牽涉到許多事情，選
租能賺進一些現金、用來支付房地產稅及維
成本？出租房子所衍生出來的成本可能比擁
擇對外招租之前，不妨逐項考量以
護費用等等。
有住屋時需要支付的費用來得高，想一想：
不過，退休的人要注意，如果想把付清房
您是否有錢同時支付房貸及水電費、房地產
第一點，是否還需要原來這個住屋？對
貸的屋子出租，可能會因為出租牽涉到錯綜
稅？此外，是否想過房東保險與屋主保險之
許多人來說，房子是財富中很大的一部
複雜的情況而嫌麻煩，有時候運氣不好，碰
間的差距？如果將原有住屋出租後，搬到
份，如果您計畫購買另一個屋子或者對原
到一些租客不付房租，可能得不償失。另一
遠處，您也許需要雇用專人代替您來維護房
有住屋另有需求，那麼可能不適合出租該
個情況是，將住屋對外出租幾年，想賺進租
子、除草等等，這些都是潛在費用，相當可
房屋。
金好好儲蓄，要小心這些存款可能會因為通
觀。
下這些要點：
其次，長程計畫是什麼？投資房地產是
貨膨漲而相對貶值，如果真的想靠出租賺
第四點，誠實問問自己是否真想當房東？
很棒的選擇，重點在於，要了解投資房地產
錢，短期出租也許是上上策，只不過要有心
當房東之後，房客可能隨時打電話要您緊急
的目標是什麼，例如，投資房地產是用來做
理準備，會有許多工作要做。
找人修理水管或者其他毀損處，必須能處理
什麼？一般來說，房子貸款如果付清了，出
第三點，想想看，我能否負擔得起相關
這些事，才能順利當房東、出租房子。
房價不理想時出租也是一個選項；出租房子牽涉到許多事情，選擇對外招租之前，一定要慎重考慮。
（美聯社）
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大都會地產
2016 年7月號
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設計名家
氣派絕美之最 室內設計女神
Kelly Wearstler
她所創造的空間是那麼美， 驚人的美麗， 彷彿有靈魂在其中滾動， 使人隱約開始明白所謂「永恆」一詞的意思了。
文／Gail Lin 圖／Kelly Wearstler
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大都會地產 設計名家
深
2016 年7月號
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邃的綠眼睛流露著迷濛，Kelly Wearstler是全美最頂尖的室內設計
大師，她敏感、內向，她的沈靜給人感受一 種難以置信的力量。這名細緻女子是設計 師，是室內、傢俱、時尚、生活風格的設計 師，推出自己的傢俱、燈具、地毯布料、瓷 器、飾品等。她的室內設計迷惑好萊塢和音 樂界巨星的心扉，同名品牌早已變成象徵好 萊塢式奢華的代名詞，然而她展演的是黃金 年代的美國，40至60年代當時的傳奇風格、 獨有冷豔外貌與低沈嗓音的女星以及高格調 的優雅品味，這些深植人心的古典過往透過 她的詮釋得以再生。
美感養成 拋向童年時光，從小對外界異常好奇且 素描本永不離手的她回憶道：「我媽媽是 一名設計師，當我還是個小女孩時，跟著 她去古董市集和拍賣會，從小開始訓練 美感。」她熱衷於藝術史，大學唸的 是平面設計，滋養她的是雕刻和藝術 品，而天賦予她對質地質感與 顏色的掌控、光影與空間的強 烈感受性，為此，成為室內設 計師是極為自然的事，它涵蓋 了她所熱愛的一切。 她說：「最重要的是 時時刻刻訓練那注視 萬物的目光，我要的 是慫恿與挑戰，我要 我的每件個案或物件 都無法輕易定義、都與 眾不同。把不同時期或 不同地點的藝術品、傢 俱裝置放進室內，它們 可以是昂貴甚至是低 價，就是這樣，我能保 證最後給你的成品是有靈 魂價值的。」
動靜之間 融合古董與現代、柔美與剛強、原始與精 緻，這樣的能力使她的空間被昇華為一幅美 畫，或把黃金年代電影的奢華轉化，同時又
必要。」我們看見所有令人愛慕的元素在她
待事物的角度，我形容自己的工作為當一個
呈現源源不絕的活力，有如古典雕塑家將
手中獲得最好的平衡，這個富於想像的女孩
好的傾聽者，再透過自己眼中獨有的態度將
無機生命體賦予生命力； 她說：「我喜歡
經過淬鍊後受到了眾人愛戴，誰能不愛她？
此意念實踐出來。」美與力量與智慧集一
歷史，與它有關的一切皆使我動容。」她又
然而光有美感是一回事，還有一件事她一
身，沒有人能比她更適合女神這個稱號。
說：「在創作時大膽冒風險、能脫離常規是
再強調：「傾聽，我尊重每個人的觀點和看
(聯合新聞網by DFUN)
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大都會地產
39
樂活生涯講座
2016
7
第
2016 年7月號
屆
法拉盛
8月20日(六)12:00 PM-3:30 PM 喜來登大酒店2樓宴會廳 135-20 39th Ave., Flushing, NY 11354
布碌崙
康人不老 健 心 身 不能 少 利 福 種 各
8月27
日(六) 12:00 PM-3:30 PM
救世軍社區服務中心 7307 18 Ave., Brooklyn, NY 11204
活動講題
歌舞表演
現場服務站 個案諮詢 專家解說
詳情請洽:世界日報活動部 718-746-8889 分機 6309
主辦單位保留活動變動之權利 ※
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法拉盛
華埠
贈票處
勿街128號407室 東百老匯28號5樓
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大都會地產
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2016 年7月號
設計名家
美國新普普
藝術家
Keith Haring 探索設計與藝術的價值 「藝術為眾 人而存在！ Art is for everybody」凱 斯 哈 林 Keith Haring 文、圖／瘋設計
他的作品流暢的塗鴉線條卻讓通勤的紐約客留下了深刻印象
這
句話道盡了凱斯‧哈林傾盡一生
自年輕時代其繪畫天分便展露無
之力想完成的藝術夢想。生於1958
遺，19歲於匹茲堡藝術與雕塑中心
年的凱斯‧哈林(Keith Haring)是90年代的著
舉辦個展後，自由不羈的凱斯哈林就
名的美國街頭繪畫藝術家和社會運動者。
開始在街上、地鐵、俱樂部及舊舞廳進
凱斯哈林 Keith Haring
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大都會地產
2016 年7月號
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設計名家 凱斯•哈林與當代藝術大師安迪．沃荷間的好交情也是世人所矚目的焦點，最有名的作品就是以他們倆人在童年時都十分喜愛的迪士尼卡 通角色「米老鼠」相結合的4件《安迪老鼠》（Andy Mouse）畫作。
凱斯•哈林作品中最常見也最為人所熟知的圖案就是吠叫的狗、跪趴著以及穿心的小人。
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2016 年7月號
設計名家 「藝術為眾人而存在！ Art is for everybody」- 凱斯哈林 Keith Haring
行創作，1980~1985年間凱斯‧哈林創作了
的圖案就是吠叫的狗、跪趴著以及穿心的小
「對我而言，我在地鐵裡的一件塗鴉與一幅
數以百計的公共塗鴉，著名的「地鐵塗鴉」
人，這些看似童趣簡單的圖案，其實飽含了
數千美元的畫作沒什麼不同。」所以這時
一天創作就可高達40幅！他的作品說好聽是
許多背後意涵。他曾說過：「我對世界的貢
期也留下了許多凱斯‧哈林珍貴的海報及廣
「創作」，但當時有很多人覺得凱斯哈林是
獻是我的繪畫能力，我將盡我所能，在此生
告作品。凱斯‧哈林與另一位當代藝術大師
在「破壞」公物，因為他的作品就是地鐵上
所及為更多人們而畫。繪畫，從史前直至今
安迪．沃荷間的好交情也是世人所矚目的焦
的塗鴉繪畫 (graffiti)，然而他流暢的塗鴉線
日基本上仍是相同的。它將人類及世界結合
點，而最有名的作品就是以他們倆人在童年
條卻也讓通勤的紐約客留下了深刻印象。
在一起，透過魔法般的方式存在著。」
時都十分喜愛的迪士尼卡通角色「米老鼠」 相結合的4件《安迪老鼠》（Andy Mouse）
然而天妒英才，1990年當凱斯‧哈林的名
即使知道自己罹患了不治之症，但凱斯‧
聲到達顛峰時，愛滋病卻擊倒了他，讓他在
哈林沒有因此失去對世界的愛與希望，反而
青春洋溢的32歲就為短暫卻燦爛的一生畫下
更加積極地希望自己的創作能提醒大眾反
這四件作品長年分別在世界各地展出，原
休止符！
思政治環境、人權及各種造成對立的剝削暴
本可愛的米老鼠加入了安迪．沃荷與凱斯‧
如果說街頭塗鴉的普普藝術是將城市作為
力，並對宣傳反毒、反戰、反核等意識不遺
哈林的招牌元素後，帶有些許諷刺及勸世意
畫布，那室內設計就是以立體空間當作揮灑
餘力，更致力對有色人種、兒童、同性戀者
味，讓人不禁佇足深究。
的媒介。在凱斯‧哈林看似隨興的塗鴉表面
等相對弱勢的族群支持運動。
畫作。
凝望著大師的天才之作，讚嘆其不受拘束
下，述說著他期望用藝術改變世界的夢，以
性格外放、交友廣泛的凱斯哈林於1980年
的奔騰創意，凱斯‧哈林的創作以樂觀詼諧
及後期作為愛滋病患者卻積極創作鼓勵大眾
代經常與設計、時尚與音樂圈的知名人士進
卻飽含深度意涵的反差手法，熱情奔放的
在面對挫折時不輕言放棄的用心。
行跨界合作，這也與他心中給予藝術的定義
風格在已過 20餘載的現代，仍令人回味再
有關。他認為「藝術是為眾人而存在」，
三。
凱斯‧哈林作品中最常見也最為人所熟知
（聯合新聞網）
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2016 年7月號
世
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報創刊 日 界 4 0周
年
歡慶
大都會地產
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2016 年7月號
天山說縱橫
風水專欄
風水太神奇 紐約游龍地
大都會地產
在
本年初之〔流年預測〕中，我們父女已一再推斷這世界將 會陷入多事之秋，現在經過半年時間，證明所料不差，故
再進一步研究，結果更令人心煩意亂。因為2017的「丁酉」，2018 的「戊戌」，與及2019的「己亥」，世界局勢都將會面對更多不如 人意的挑戰，國與國之間的矛盾和爭執必有增無減，在爾虞我詐之 下，自然難望「天下太平」，作為平民百姓，只好「自求多福」！ 把這份心得在此公開，無非希望讀者們有心理上的準備，而小女 天山本妍（Pun－Yin）所執筆的英文主流富豪雜誌（Resident）專欄 上也提示了這份來自術數的心得，白紙黑字，立此存照。 當前生活日漸艱難，在百業蕭條的環境中，一個奇怪的行業却突 然冒起於溫州人和福州人之間，那就是將舊樓翻新，再拋出圖利， 這門生意，只要有點人際關係和懂得裝修，便有利可圖，比開餐館 和洗衣店或九九仙店等為佳了。 說到地產買賣，又要扯上風水的範疇了，由於每人八字不同，所 以風水方面也有不同的要求和佈局，纔能收得最高的效應，目前對 風水認識的人已愈來愈多，故此投資於一個風水奇差的地方，又弄 得不倫不類，自然不易脫手，便等同用錢買來頭痛。 由小型地產，說到大型的集團，誰也不能否定一個事實，紐約應 屬世界上地產寶地之一，難怪一直以來，各地權貴和地產集團都把 它視為投資的重心了。他們的看法，自然有其遠因和近果。皆因風 水一環，有與別不同的「基因」。在「山管人丁水管財」的定律 下，在此投資自然是更容易淘沙見金了。 因紐約州一帶山脈雄偉非凡，多條龍脈從鄰近各州飛踴而來，最 終在曼哈頓形成盤旋佳局，其中一個結穴，藏在中央公園（Central Park）的五棵老樹之間，故附近除了長年綠蔭蓋頂之外，又兼水源 充沛，還有一點鮮為人知的，就是土下乃屬「花崗岩」的地層，故 地鐵深至多層而無礙，乃得天獨厚的鐵證矣。 由於中央公園（Central Park）龍脈的强勁，非一地之所能容納， 由是擴散至其週邊一帶都洋溢生旺之氣，令附近樓宇不論髙矮和大 小，長期以來居住或經商，多是風生水起和名成利就，與上述良好
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風水專欄
的風水脫不了關係，這條來龍 經過哥倫布圓環之際，便會為牠 豎立的那座耀眼明珠所吸引而翻 驣，（即哥倫布圓環的地球儀 Columbus Circle Globe），然後再 沿百老滙 (Broadway) 向南游走， 歇息於華爾街和西河旁邊的期 貨中心及炮台公園 (Battery Park City) 一帶，這點詭異的走勢乃是 世界上鮮見的風水奇局。難怪它 經過之處大多「丁財兩旺」了！ 有一點值得記述，九十年代 初，以紐約市長朱利安尼為首， 率領大群權貴們在百老滙 (Broadway) 的雷雲斯大酒店（Renaissance Hotel）參與我們那年度其 中一場大型的風水開光儀式，替 那間國際性大酒店五十呎長的大 鐘懸起於外牆之上，作為振興時 報廣場 (Times Square) 的訊號， 將那兒由紅燈區變成重要的商業 中心，這可說是一個重要的里程 碑，引起了全世界傳媒的注目， 經此一役當地很快便見到轉型 的效果。我們聯手的那一幕〔天 女散花局〕仍屬風水上高深的一
九十年代初，以紐約市長朱利安尼為首，率領大群權貴們在百老(Broadway)的雷雲斯大酒店（Renaissance Hotel）參與我們那年度其中一場大型的風水開光儀式。
招，使當年的龍氣經過時報廣場 的洗禮後，繼續向下城游走，為經過的地段製造了無限的繁榮！
況，以安全性及能否停泊車輛為考慮條件之一。
卄多年前的往事猶如日昨，在儀式後，我們接受來自中外傳媒的
近年不少的地產發展商，為了吸引更多的中國買家，也知道要注
採訪時，曾預言當十二生肖循環兩週（即卄四年）之後，亦即中央
意風水的要求。所以在選址前後，常延聘我們參與興建大計。因
公園前的明珠(即地球儀)吸滿了宇宙〔眞元之氣〕時，這一帶將會有
此，很多的新樓盤的大堂已避開了三尖八角、光線暗晦等有違風水
人因為〔近水樓台先得月〕的緣故，接到權勢並來的大運，鑑諸如
設計的布局。
今美國大選，地產大亨居然能把政海的風雲揪起了空前的大浪，引 起全世界的注視，雖非絕後也是空前。 當今改朝換代的日子將至，我們認為有意申請近年興起之EB-5 （投資移民）的國外人士，宜從速辦理，皆因這個移民的機會，可 能隨時更改。 由投資移民的問題又想到了選取吉宅的重要性，又得將筆鋒一
風水永無絕對雷同，故此選宅也不能一概而論，夠資格的風水師 憑當事人的五行八字、行業及個人品味等類別給顧客們明確的指 示，令他們達到安居樂業的目的。 還有一點風水上的要求，乃是大門不應被樓梯所衝，入門的直線 位不應和厨房、廁所或睡房接攘。否則住在這類破格地方的朋友， 壓力肯定會與時俱增。這是一般家居應注意而又很普遍的問題，可
轉，談談陽宅風水中的「明堂」了。任何住宅，外邊稱「外明
惜常被忽略。
堂」，入內的部份乃屬「內明堂」，在風水上它等同口腔和咽喉，
作者資訊
前者主「外」，後者主「內」，故選宅時切記勿因室內的豪華布置 而忽略以上的重要性。否則掛一漏萬。先說「外明堂」，即在室外 縱觀，以開揚和具氣勢者為佳，至於「內明堂」即入門之後的範 圍，則以四平八穩、光線適中為合格，假如踏入大門，狹窄暗晦， 再加上樓梯直衝的話，這類房子不取也罷了。 以上所指的為私人屋宇，假如是高樓大廈，則要注意其周圍的情
天山居士（Tin Sun Metaphysics) 天山本妍（Master Pun-Yin) 綱址：punyin.com 電話：212-285-0522
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大都會地產 NY Metro Realty Guide
皇后區 曼哈頓華埠
RED ARROW CARD 迦南餐廳 JUNCTION LOTTO CORONA 洗衣店 紐瑟福賽日間中心 雲寶餅屋 一品味 好運來 昌發超市 香港超市 葆寧藥房 新龍興超市 金師傅 GREEN GROCERY 樂民西藥房 GRAND 99 CITY GRAND 99 STORE 統一市場 飛達 新金麟超市 雲寶餅店 新金麟糕餅 CHEN LI INC. LUCKY YOU 3L CONNINENCE STORE 大紐約成人日間保健中心 和美康中心 蘇記 康樂老人活動中心 家樂餅屋 樂趣屋DELI 阿波羅 飛達 世界書局 快樂藥房 百利 FOOD MARKET 皇后護理中心 帝國活動中心 DIA DELI 皇家成人日間護理中心
61-19 SPRINGFIELD BLVD., BAYSIDE 14-56 COLLEGE POINT BLVD., COLLEGE POINT 57-01 JUNCTION BLVD., CORONA 93-32 CORONA AVE., CORONA 40-18 76 ST., ELMHURST 73-18 BROADWAY., ELMHURST 75-02 BROADWAY., ELMHURST 77-00 QUEENS BLVD., ELMHURST 79-55 ALBION AVE., ELMHURST 82-02 45 AVE., ELMHURST 82-45 BROADWAY., ELMHURST 82-66 BROADWAY., ELMHURST 82-79 BROADWAY., ELMHURST 82-81 BROADWAY., ELMHURST 83-30 BROADWAY., ELMHURST 85-16 GRAND AVE., ELMHURST 85-16 GRAND AVE., ELMHURST 85-25 57 AVE., ELMHURST 86-12 JUSTICE ST., ELMHURST 86-18 BROADWAY, ELMHURST 86-18 QUEENS BLVD., ELMHURST 86-22 BROADWAY, ELMHURST 86-37 BROADWAY, ELMHURST 86-37 BROADWAY, ELMHURST 89-02 QUEENS BLVD., ELMHURST 132-29 CROMMELIN ST., FLUSHING 132-41 41 RD., FLUSHING 132-60 34 AVE., FLUSHING 134-16 35 AVE., FLUSHING 134-32 36 AVE., FLUSHING 134-32A 35 AVE., FLUSHING 135-36 39 AVE., FLUSHING 136-18 39 AVE., FLUSHING 136-19 38 AVE., FLUSHING 136-89 37 AVE., FLUSHING 136-91 ROOSEVELT AVE., FLUSHING 137-08 31 RD., FLUSHING 139-39 35 AVE., FLUSHING 142-01 38 AVE., FLUSHING 143-26 41 AVE., FLUSHING
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153-67 H.H.EXPWY., FLUSHING 156-03 H.H.EXPWY., FLUSHING 160-06 NORTHERN BLVD., FLUSHING 29-02 UNION ST., FLUSHING 31-40 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 36-29 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-19 MAIN ST., FLUSHING 40-24 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-24 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-38 MAIN ST., FLUSHING 40-59 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 41-23 UNION ST., FLUSHING 41-46 MAIN ST., FLUSHING 41-60 MAIN ST., FLUSHING 41-92 BOWNE ST., FLUSHING 42-11 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 42-76 MAIN ST., FLUSHING 42-95 MAIN ST., FLUSHING 46-05 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-15 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-17 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-31 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-33 KISSENA BLVD., FLUSHING 59-18 MAIN ST., FLUSHING 59-24 KISSENA BLVD., FLUSHING 107-50 QUEENS BLVD., FOREST HILLS 108-19 QUEENS BLVD., FOREST HILLS 63-29 108 ST., FOREST HILLS 72-48 AUSTIN ST., FOREST HILLS 93-17 63 DR., FOREST HILLS 93-23 63 DR., FOREST HILLS 37-67 90 ST., JACKSON HEIGHTS 75-01 BROADWAY, JACKSON HEIGHTS 79-01 NORTHERN BLVD., JACKSON HEIGHTS 89-20 NORTHERN BLVD., JACKSON HEIGHTS 86-06 JAMACA AVE., JAMAICA 76-11 101 AVE., OZONE PARK 30-50 WHITESTONE EXP. 400A, WHITESTONE 39-71 61 ST., WOODSIDE 56-02 31 AVE., WOODSIDE
一口茶 金發 中國城超市 信德 仁信藥房 利泉 中國街藥房 福州超市 萬有書局 源康藥房 世紀西藥房 新金馬車餅屋 嘉康藥房 醫藥城 飛達 亞倫街大藥房 東方海味 葆寧藥房 仁愛大藥房 萬寶 寶康成人日間活動中心 美東大藥房 李氏 海鮮超市
1 CATHERINE ST., NEW YORK 11 MARKET ST., NEW YORK 128 MOTT ST., NEW YORK 129 E BROADWAY, NEW YORK 139 CENTRE ST. SUIT#8, NEW YORK 139 DIVISION ST., NEW YORK 14-18 ELIZABETH ST., NEW YORK 146 HENRY ST., NEW YORK 15 BOWERY, NEW YORK 153 HESTER ST., NEW YORK 159 E BROADWAY, NEW YORK 162 E BROADWAY, NEW YORK 173 CANAL ST., NEW YORK 185 CANAL ST., NEW YORK 191 CENTRE ST., NEW YORK 2 ALLEN ST. 1C, NEW YORK 205 GRAND ST., NEW YORK 210 CANAL ST., NEW YORK 219 GRAND ST., NEW YORK 22 ELDRIDGE ST., NEW YORK 225 PARK ROW, NEW YORK 23 DIVISION ST., NEW YORK 235 CANAL ST. S/E, NEW YORK 250 GRAND ST., NEW YORK
永興 麗心 薛氏 東方 快好西藥房 家樂西藥 明輝 源源 基督教角聲佈道團 家利五金 奇樂鎖店 CANAL ST DELI 鹿城 新聲 佳佳 華利 飛達 白天鵝餅屋 福樂老人健康中心 東百老匯藥房 康達老人活動中心 千色 劉誠
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全面剖析大紐約區房地產買賣及租賃市場趨勢 房屋貸款的最新動態 是您
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