大都會地產4月號

April 2016 Vol.13

大都會地產 Free NY Metro Realty Guide

紐約下個熱門社區 Sunset Park West, Rockaways, Flatbush, East Harlem

外國人在美國買房的產權問題 Supplement to World Journal

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大都會地產

1

2016 年4月號

大都會地產月刊 NY Metro Realty Guide

第13期 2016年4月號

目錄 本期焦點

2

紐約市下個熱門社區

渡輪系統

8

紐約市將有5條新渡輪線路投入使用

土地規劃

9

談長島土地規劃和土地使用

地產專欄

12

外國人在美國擁有不動產

市場趨勢

14

半年賺160萬炒房創新高

區域地產

16

理想中的社區 太平洋公園首棟豪華公寓

20

地產界的新天堂地獄廚房

人物訪問

22

專訪法拉盛地產- 畢可琛老師

市場趨勢

24

曼哈頓新屋銷售趨緩

社區活動

26 28

天景豪苑 The Grand 積極參與社區活動 2016全美房產稅排行

30

紐約市家庭擁擠 有增無減

31

三代同堂大屋需求漸增

建築師專欄

32

看地圖了解社區 視需求設計房屋

區域地產

34

威徹斯特 史卡斯岱Scarsdale 富裕城鎮優質學區

行銷活動

36

新春風水講座

37

看屋同時 品嚐中城東的好味道

賣房百科

38

挑對時機賣房 競爭小 優勢多

房價估算

39

房屋估值 為何差異大

學區買房

40

簡單5步 物色學區房

設計名家

41

普立茲克獎 以建築解決社會問題

44

東方隱晦的浪漫 蔡國強紐約工作室

47

羅賓威廉斯莊園 降價賣出

49

拳王泰森 賭城新房 大到難想像

52

天山說縱橫 三軍未動 糧草先行

市場趨勢

名人話題 風水專欄

紐約市下個熱門社區

理想中的社區 太平洋公園首棟豪華公寓

2016全美房產稅排行 出 版：北美世界日報紐約社 社 長：楊仁烽 集 稿：曹健、朱澤人、歐陽慶平、張大順 圖 片：許振輝、朱澤人 廣 告：工商服務部、陳璧珊、張浩正 美 工：黃銘宗 封面攝影：許振輝 統 籌：鐘嘉甯、韓琳

印 務：凌文德 發 行：黎冠中 資 訊：李治嘉 網 路：酈家驤 封面設計：陳美紀 內頁設計：馬昕晨、余黎峻

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大都會地產

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2016 年4月號

本期焦點

紐約市下一個熱門社區 Sunset Park West, Rockaways, Flatbush, East Harlem 編譯／馬永慶

圖／Getty Images、Google Map

紐約市的房地產市場一直永無休止地追求下一個熱門社區，但要發現哪一個社區將會火紅起 來絕不容易。開設提供新鮮農產品的餐廳，不一定保證能使社區一洗頹勢，買家也不會對一夜 之間有所改變的破舊社區感興趣。

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大都會地產 Chase Global M Realty 141 Canal Street New York NY 10002 212-960-8787

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大都會地產

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2016 年4月號

本期焦點 地產估價公司「Miller Samuel」的總

吸引到一些人，但對另一些人來說可能是個

ton Hill)和迪瑪斯公園(Ditmas Park)等地開分

裁米勒 (Jonathan J.Miller)說：「高檔

警號。社區高檔化的後果，對長期居民和新

店，預報著這幾個社區逐漸高檔化，其分

化的社區不代表其罪案會急劇下降，這需要

近前來尋找低價房屋的人來說，可能都是不

店三年前在皇冠高地開張。

一段時間。」

幸，即使他們喜歡區內有更多商店和服務。

一般來說，近年來留意東曼哈坦地鐵線的

但尋求下一個繁榮社區的買家，會留意開

開發商注視「缺乏商店」地區的活動跡

人，在房地產方面已有所斬獲。儘管這種

發商的動向，藉此尋找線索。當然，你可以

象。房地產公司「Hudson Companies」的負

趨勢會持續下去，但開發商希望比別人快

「尾隨藝術家」，希望他們能夠帶你到下一

責人克萊默 (David Kramer)說：「如果你想

一步，先拔頭籌。

個蘇荷。不過開發商說，有一個更好的辦

找價錢便宜的物業，就不要到業績強勁的零

法，就是注意交通便利，房價正在上升，但

售走廊。」

房

克萊默半開玩笑的說：「倘若有一個社區 你幾乎從未聽過，這是一個好現象。」他

價錢又比周邊地區低的社區；此外，有吸引

他說：「康涅狄格鬆餅店 (Connecticut

指出，Hudson Companies正簽約發展布碌崙

力的現存房屋也很重要。即將重新區畫的地

Muffin)是一個良好的指標。」這家餅店20年

的濱水社區「Bergen Beach」，其中一個利

段前景誘人，而有新超市的地區也不錯。

前在布碌崙公園坡開分店，並於過去幾年，

好消息是：連鎖超市「Fairway Market 」已

在溫莎台 (Windsor Terrace)、克林頓丘 (Clin-

租了那裡作為它在布碌崙的第二間店舖。

當然，設有超市或冷泡咖啡店的社區可能

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大都會地產

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本期焦點

以下是另外四個準備起飛的社區。

布碌崙日落公園西 (Sunset Park West) 過去幾年，日落公園是欣欣向榮的一個華 裔和西語裔社區，並一直吸引買不起布碌崙 黃金地段房屋的買家前來。經紀人說，大多 數新搬來的人都傾向購買東北區的戰前合作 公寓和環繞山坡的褐石房屋，在那裡，咖啡 店和餐廳如雨後春筍般冒出來。

皇后區洛克威 (Rockaways) 洛克威半島一向都是衝浪者和海灘客的天 堂，從曼哈坦下城和布碌崙乘坐地鐵或巴 士，不到一個小時就來到。但越來越多人不 是來遊玩，而是尋找住屋。 房地產公司「Corcoran Group」的助理經 紀人帕翠西亞‧奈尼斯特(Patricia Neinast) 說：「很多前來的人，發現這裡是居住的好 地方。」她1978年搬到這裡，目睹許多年輕 的專業人士和家庭移居到這裡來。 米勒說，洛克威2015年第四季的房屋銷售 中間價是43萬元。

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大都會地產

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2016 年4月號

本期焦點

布碌崙弗萊布許 (Flatbush) 隨著迪瑪斯公園那莊嚴的維多利亞時代房 屋以超過200萬元售出，及歷史地段「萊弗 斯花園」 (Prospect Lefferts Gardens)的豪華公 寓租金不斷上升，預算有限的布碌崙買家應 轉到哪裡？答案可能就是附近的地段。 根據房地產網站「StreetEasy.com」的數 據，弗萊布許的房屋價錢較低，甚具吸引 力，其去年底的房屋銷售中間價是33萬元， 遠低於萊弗斯花園的53萬150元，及迪瑪斯 公園的70萬元。在該網站的資料顯示，100 萬元以下的住屋，從12萬5000元的統艙公寓 (近布碌崙學院)，到99萬9000元的分離聯排 屋 (與萊弗斯花園接界)。

曼哈坦東哈林 (East Harlem) 如果要留在曼哈坦，東哈林可能是最佳選 擇。 東哈林交通方便，乘坐地鐵可以到達， 而且乘坐北線通勤火車(Metro-North)也很便 利。根據Street Easy的數據，東哈林去年第 四季的房屋銷售中間價是49萬9000元。相比 之下，同一時期的中哈林是74萬9000元，約 克維爾 (Yorkville)是90萬元。 房地產公司「Halstead Property」的助理 經紀人羅倫‧康賈洛(Lauren Cangiano)說： 「我在房地產銷售行業近30年，看見東哈林 是紐約市仍存在的幾個價錢划算的社區之 一。新建的豪華大廈開始在東城96街以上冒 起，其售價比幾個街區遠的上西城便宜。

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大都會地產

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7

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大都會地產 渡輪系統

紐約市將有5條 新

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2016 年4月號

編譯／高傑文

渡輪線路投入使用 連接各個海濱社區 BUILDING DYNAMIC NEIGHBORHOODS INFRASTRUCTURE

對於四面環水的大都市， 紐約從來就沒有一個成功的 全市性渡輪系統。現在紐約 只有從史泰登島到曼哈頓， 及沿著東河的有限渡輪服 務。但這一情形正在改變。

市

長白思豪計劃建立連接五大區的 渡輪系統，2017年新渡輪將從布碌

崙南部、皇后區亞斯多利亞、皇后區Rockaways為起點，沿途停靠長島市、羅斯福 島、Red Hook、 Bay Ridge 和曼哈坦的多個 碼頭，市長希望在2018年渡輪服務將可延至 布朗士的 Soundview 和下東城。 這是個$ 5500萬的建設項目，碼頭、登陸 點的建造費用將由紐約市支付，搭乘渡輪 價格與坐地鐵一樣，每程收費$ 2.75。事實 上，渡輪比其它公交有更高的運作成本，但 市政府計劃提供補貼。紐約市經濟發展公司 NYCEDC將負責建造十個新渡輪碼頭，翻新 六個碼頭，並選擇負擔經營的運營商。 全市性的渡輪服務將為紐約海濱社區提供 一個新的、經濟實惠的旅行方式。為交通不 便利社區提供可負擔的通勤，支持社區的成 長。並提高城市交通網絡的彈性。 當全市渡輪服務在2018年全部進入運行 時，六絛線將估計每年服務旅客460萬人 次。

Citywide Ferry Service

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大都會地產

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土地規劃

根據長島律師事務所Forchelli, Curto, Deegan, Schwartz, Mineo & Terrana合伙律師Kathleen Deegan Dickson在紐約亞 裔律師協會AABANY 專題研討會上的發言整理。

談

文／高傑文整理 資料來源／Kathleen Deegan Dickson律師

長島

土地規劃和土地使用 關於長島

長島與紐約市的區別

長島面臨的挑戰

長島是全美第一個郊區，當年很多退伍軍

不像紐約市只有一個政府，長島有多級地

納稅基本盤的流失，主要表現在年輕人

人從二戰回來，亦有不少人從皇后區、布碌

方政府:

想搬去更有活力，更Cool, 更暖和一些的地

崙、布朗士搬來，在土豆田裡建造了一個全

 二個郡；

區，如德州的Austin, 科羅拉多的Denver。

新的郊區，多年來，當地有很強烈的反城市

 二個市(均在納蘇郡)；

傳統上長島不是一個吸引年輕人的地方，

化、反開發情緒，雖然改變是緩慢的，但與

 13個鎮(3個在納蘇，10個在蘇福克)；

好的工作機會不多，給年輕人創造喜歡居

30年前比較，變化是巨大的，現在的長島已

 96個註冊村莊；

住的環境和工作機會是要務之一，吸引新

大不一樣。

長島的二個郡沒權力管土地使用，而是負

的商業進駐，特別是高科技行業，以吸引

長島的優點包括學區佳-有些甚至是全美

責下水道系統、垃圾系統、道路、排水，及

最佳；是地產投資的好地方，有很多開發機

一些規劃功能。市、鎮、和村設有自己的土

會-從一家庭住宅、多家庭住宅、商業至工

地使用管理機構，每一地方政府都有根據自

業地產都有；有很多高收入的人群-很多購

己社區而形成的土地規劃使用地圖、法規，

 多家庭住宅開發；

買力。

都有「個性」，有些要維持臥室社區-大的

 公交導向的開發案，

納蘇郡是全美最富裕的郡之一，人口比很

占地，大的住宅，或門衛社區。

相關員工。 改變中的長島提供了很多傳統以外的地產 開發機會，如:

如火車站附近的住宅開發案；  商住多用途住宅，

多城市都多，甚至比幾個州都多；雙面臨海

有些希望建有繁忙和有活力的市中心；有

的特點和整體的富裕使它成為一個流行的渡

些希望商業和工業地產能提供強大的稅收

假地點，以及紐約專業人士和退休人士的熱

等。了解各社區的特點對地產投資很有幫

 市中心區開發案；

門搬遷目的地。

助。

可能允許高一些的建築密度，這在數年前

人們可以住、工作在同一個地點；

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大都會地產

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2016 年4月號

土地規劃

是不可想像的，以及為搬入的企業提供優

影響長島開發案的幾大因素

想必大家都知道納蘇體育館的重新開發案 故事，王嘉廉提出了名為「燈塔」的大膽開

惠，包括建造員工住宅的開發商。 長島有8個工業發展機構(區)，是紐約州

停車位-特別在納蘇郡，停車位已很緊

發案，其中包括建造16層以上的辦公大樓，

最活躍的，幫助各種工、商業的開發案，

張；如果停車位不夠，商業很難進一步發

但遭到當地很多人極力反對，沒有通過，顯

提供優惠，有興趣投資長島地產的不可不

展，很多鎮用停車位來限制建築物的大小和

然大家還未有這一遠見。

知。

密度。近來的走勢是很多社區開始允許有更

學區- 要平衡地稅收入和資源流失，所以

多的停車位，與紐約市不同，長島的商業是

一般社區會抵制大的多家庭住宅開發案，因

希望有自己的專用停車位。

為可能會帶來更多的學生，一個解決方案是

雖然長島支持進一步開發的聲音愈來愈 多，但反對的聲音亦不少，主要是老一代堅 持郊區化的人士，而且長島的錯綜複雜的地

高度限制-極少超過10層，大部分地區是4

方政治不容勿視，在投資前了解你將進入的

層樓，個別開發案會至10層樓，目前最高的

社區很重要，而且知道你將要打交道的當地

是14層(石溪大學醫院)，向高建在目前的長

政府。

島不容易達到。

建小的柏文-統倉及一房，就不會有學齡的 小孩。 建議是在簽約前做好功課，了解當地社 區，及聘用有這方面知識的專家。

專題研討會發言現場(左起): Colliers International的Robert L. Freedman, Kathleen Deegan Dickson律師、Robert Moy律師、主持人 Margaret T. Ling律師、亞美地產協會長島分會會長David Legaz

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地產專欄

外國人 在美國擁有不動產

文／Robert B. Moy, 律師 編譯／高傑文

過去五到十年來，外國投資美國不動產有著巨大的增長，包括住宅和商業地產。一些州，如紐約和加 州，看到來自亞洲的大量投資者，尤其是來自中國，購買不動產和投資房地產開發項目。佛羅里達州和 南部各州則有大量資金從南美洲湧入房地產行業。

雖

提供給外國買家的另一個選項是透過外國

然導至這個增長的原因有很多，但 或許最重要的原因是美國房地產被

產權結構

公司擁有不動產。除了外國公司有的有限責 任外，外國公司的股東不須在個別股東死亡

外國投資者認為是一個安全和穩定的投資。 從中國流入美國的資金是由於中國經濟和股

美國不動產最簡單的產權形式是以外國買

的情形下交美國遺產稅。當然這樣做有一些

市創造了令人難以置信的財富、貨幣管制放

家的個人名義登記，但這有很大的缺點，比

缺點，外國公司在銷售不動產時可能要交更

寬、資金能自由流動出中國的共同結果。日

如外國業主死亡後美國不動產可能的繁重遺

多的增值稅，因為他們不能享受只提供給個

益普及的EB-5投資移民計劃允許外國投資者

產稅，此外，擁有不動產過程中可能會有的

人的較低的增值稅稅率。此外，還有可能有

獲得美國永久居留權，亦有助於增加外資流

責任會直接牵涉到個人。

為外國公司徵收額外﹂分公司利潤稅」。

給外國買家可選擇的一種形式是成立有限

也許對外國買家在美國擁有不動產的最有

外國人在購買美國不動產時有許多稅和責

責任公司（LLC）以屏蔽個人責任。由有限

利方式是一個混合式的結構，即外國公民擁

任的考量，在簽署合同或成交前應提前規劃

責任公司擁有不動產為其股東和會員提供責

有一間外國公司，再由這間公司在美國成立

清楚及加以解決。要考慮的一個重要因素是

任保護，有限責任公司的稅直接轉至每個股

一家有限責任公司。在這種結構之下的外國

不動產的所有權結構問題，目標是盡量減少

東，不像C類公司那樣雙重徵稅。有限責任

公民將享有責任保護，以及避免在死亡時被

付稅，為所有人在擁有物業過程中得到最大

公司不一定能夠為外國物業主節省遺產稅，

徵遺產稅。缺點是在銷售不動產時要付較高

限度的保護。

但它已成為擁有房地產的熱門形式。

的所得稅和增值稅。

入美國房地產。

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大都會地產

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地產專欄

美國財政部近日發布了新的地域性命令

總值超過$60,000就一定要申報，如果一個

國公司股票作為禮物亦是不需在美付贈與

（GTO），會直接影響到外國買家在曼哈頓

外國公民透過外國公司擁有在美國的不動

稅。但是如果一個外國公民希望將在美國的

和在佛羅里達州邁阿密戴德縣購買房地產。

產，或透過上面討論的混合結構，個人死亡

不動產作為禮物直接贈送，捐贈者需根據禮

該命令要求在曼哈頓購買超過$3,000,000和

時就不涉及遺產稅，因為外國公司的股份不

物的價值報禮物稅，如果任何這樣的禮物在

在邁阿密超過$1,000,000 的所有現金房地

被認為是美國的資產，即使是該實體擁有的

一年內超過$100,000的總和，收受人須要向

產交易，需要披露所有股東個人的身份。

不動產位於美國。同樣，贈與外國公民的外

美國政府申報。

GTO從2016年3月1日起生效，至2016年8月 27日，有可能在到期以後再續。 最後值得注意的一點是，所有外國個人和 外國公司在處置任何不動產後，都要遵循 1980年不動產稅法（FIRPTA）外商投資的 要求預先扣留稅款。根據FIRPTA，從外國 物業主手中購買物業的買方在過戶時要扣 留總賣價的百分之十（10％）作為可能的稅 款，外國投資者可以在納稅申報結束時申請 退還交稅後的餘額。

遺產及贈與稅的考量 如上所述，美國不動產的外國持有人在 死亡時是有遺產稅的。每個物業外國公民 在遺產稅上只有$60,000豁免額（相對於目 前美國公民的聯邦遺產稅有$5,430,000豁免 額），外國人包括直接名下的物業和外國公

作者介紹 ROBERT B. MOY 律師是Forchelli, Curto, Deegan, Schwartz, Mineo & Terrana LLP 法律事務所稅務、信 託及房地產和企業公司部門的合伙 人。 創立於 1976年， Forchelli, Curto, Deegan, Schwartz, Mineo & Terrana LLP 法律事務所是長島的全 方位服務律師事務所。在代表房地 產、土地使用和區域劃分、稅務、 信託、遺產、企業、建築、商業和 訴訟事項的客戶有良好的聲譽。

民擁有的在美成立的有限責任公司在美遺產

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大都會地產 市場趨勢

半年賺

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2016 年4月號

160萬炒房創新高 編譯／鄧媛

一項最新研究顯示，炒房現象現在在美國部分熱門城市開始變得越來越普遍，由此可能給房 地產市場帶來嚴重的泡沫，進一步引發經濟問題。 產資料分析公司「RealtyTrac」發布

在匹茲堡和孟菲斯，目前的炒房數量

重的銀行危機和經濟大蕭條，而就在兩年前

的最新報告指出，炒房的利潤現在

比2005年增加了近20%。紐約州的水牛城

的2005年，美國房地產市場出現的前所未有

已經達到了十年以來的最高值，炒房者通過

（Buffalo）和阿拉巴馬州的伯明翰（Bir-

的泡沫化，就已經顯現出之後經濟危機的端

買房然後賣房，能賺到的平均中間利潤為5

mingham）現在的炒房數量均高於2005年。

倪，導致房地產泡沫化的主要原因之一就是

房

萬5000元，這其中不包括裝修費和手續費。

在佛州，邁阿密是炒房現象最嚴重的城

在房地產火熱的大城市如紐約和洛杉磯，炒

市，2015年邁阿密炒房數量為1萬658筆，

溫德米爾地產公司（Windermere Real Es-

房利潤可高達10萬元。

占當地全年房產銷售的8.6%，除此之外，

tate）首席經濟學家賈德納（Matthew Gard-

以紐約市為例，報告顯示，曼哈坦東22街

佛州的其它城市如湖地市（Lakeland）、傑

ner）表示：「炒房現象的提升通常是房地

23號的一處房產，在六個月內買進賣出後，

克森維爾市（Jacksonville）和霍莫薩薩泉市

產市場開始出現問題的象徵，炒房將房價拉

炒房者賺到160萬元，東12街8號的一處房產

（Homosassa Springs）的炒房增長數量也高

高，由此會帶來嚴重的房產泡

在一年內買進賣出利潤為

達40%到50%。

沫。」

140萬元。

2007年美國貸款市場開始崩潰，出現了嚴

在房地產火熱的大城市如紐約和洛杉磯，炒房利潤可高達10萬元。

炒房。

(世界新聞網)

(Getty Images)

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大都會地產

2016 年4月號

JANICE 張小姐 及其領導團隊 JANICE

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2016 年4月號

區域地產

理想中的社區 太平洋公園的首棟豪華公寓 550 Vanderbilt 文／劉春健整理

資料來源／550vanderbilt.com

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區域地產 你是否還數得清曾經多少次，被問到你想要生活在什麼樣的社區中？你是否還記得，自己用想像力所描繪的美 麗家園的圖畫？想像一下理想中完美的布碌崙社區: 座落於格林堡(Fort Green)與展望高地(Prospect Heights) 之間的布魯克林心臟位置； 臨近便利的交通樞紐，可以便捷的去你想去的任何地方；欣賞著曼哈頓的天際線，擁 有日落和美景的視野；鬱鬱蔥蔥的綠色公園就在你的窗外，與你一步之遙；這個由世界著名的建築師弗蘭克•蓋 瑞(Frank O. Gehry) 構思規劃，結合多個國際知名建築設計團隊聯手打造的全新社區，就是占地22英畝的太平洋 公園。

太

平洋公園提供了所有我們對現代城 市社區的期望，百萬平方英尺的辦

公空間，25萬平方英尺的購物和餐飲空間， 多棟住宅樓和豪華公寓，以及一所紐約市全 新的公立學校，健康中心，老年活動中心提 供了多元便捷的生活機能。蜿蜒在項目中心 的全新8英畝開放公園，提供現代生活想要 的自然資源；你可以享受在寬廣的大草坪上 野餐和日光浴，在綠蔭小徑中悠閒的散步， 與孩子們在遊樂區開心的玩耍，帶著狗兒在 專屬運動場慢跑，這一切就在布碌崙最充滿 活力的社區中間。 550 Vanderbilt位於範德比爾特街 (Vanderbilt Avenue) 和迪恩街 (Dean Street) 的西北 角，是太平洋公園項目內的首棟豪華公寓, 與其他豪華公寓不同的是，居住在這裡， 除了可以享受550 Vanderbilt 住房的優越條件

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區域地產 外，還可以享受到整個社區所帶來的便利，

史風格，而寬大的窗戶則展示出了其繁華的

然融為一體。

讓日常生活的每一天都充滿現代的便捷和健

未來圖景，讓人在本街區找到家的感覺。

康。550 Vanderbilt 臨近布魯崙傳統褐砂石的

COOKFOX的設計反映出其與自然間極強的

看見布碌崙的新方式

房屋和樹木成排的林蔭街道。不斷擴張中的

關聯感，很多人就是喜愛那一份自然清新的

現代化社區已賦予其更為豐富的功能性，

商店和餐館步行即可到達。從世界級的博物

感覺。倒角細部的牆面，纖細精巧有機圖

它們不僅僅是單純的居住，更加會有休閒、

館、劇院和公園到點亮布魯克林創意復興的

案，再配上清新的小盆栽圍繞著寬大的窗

娛樂、服務、便捷等各種新興功能。在

藝術家和工匠的繁榮社區，紐約最富活力的

戶，自然溫馨的居家感便呼之欲出了，這便

550 Vanderbilt裡的轉角風情，絕對是不可忽

文化市場就在您的門前。

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一回到家就能透過那寬大的客廳玻璃一瞥

公司COOKFOX一絲不苟傾情打造，從內到

那翠綠的布碌崙太平洋公園景觀，居高臨

外精心製作；受周圍社區建築的啟發，550

下，飽覽生機蓬勃的美景，眺望遙遙相對的

Vanderbilt 堅固的磚石外貌參考了當地的歷

藍天白雲，在這絕佳的地理位置與絕美的自

550範德比爾特預計將於2016年年底完 工，詳細資訊和可購住房請查看550vanderbilt.com。 綠地森林城合資公司項目 A GREENLAND FOREST CITY PARTNERS PROJECT

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長島地產的一個領袖 Coach房地產公司在長島擁有19個分行，有超過650位經紀提供服務， 十分熟悉所在地區的人文和地產業務，一定可以幫助您找到夢想家園。 Coach房地產公司以作為佳士得國際地產公司 (Christie’s International Real Estate)在當地的獨家附屬公司為榮。

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區域地產

地產界的新天堂

文／傅家槿 Isabelle Fu 圖／陳蓓、網路圖片

—Cliton District

我們曾介紹過曼哈頓房地產新興熱點--地獄廚房(Hell’s Kitchen)，這處曾是惡名昭彰的犯罪溫床、低 廉酒吧林立，更是低收入移民的聚點，在政府有力改革整頓下，如今已成為開發商眼中不可小覷的地產新興 熱點。本期將介紹位於此區的翻新大樓，看這些上個世紀建造的樓宇，如何搖身一變成為豪華公寓。

「地

獄廚房」官方學名叫柯林頓區

出，正因如此，室內空間的採光度反而很

Cliton District。該區幾乎覆蓋曼

高，不會被隔壁樓宇遮蔽，且鄰近哈德遜

哈坦的中西城，南至34街，北至59街，東至

河，被認為是非常舒適的居住區域。

房的地產就開始迅速發展。 此區還有很多翻新樓，西52街416號的九 52大樓(Nine 52)介於第九及十大道間，可謂

八大道，西至哈德遜河。其地理位置十分優

開發商Zeckendorf創建的樓盤World Wide

是地獄廚房的心臟地帶，這棟樓高七層的豪

越，北邊就是中央公園，時代華納中心。

Plaza位於第八第九大道之間，49街到50街一

華公寓共規劃了155個單位，樓頂空中花園

東邊是時報廣場，百老匯劇院區。紐約市規

整個街區。從1989年大樓竣工開始，地獄廚

擁有360度無死角無敵景觀，曼哈頓西濱河

劃局從上世紀80年代開始整頓和規劃這片區 域。治安的改善，以及低廉的租金，使得越 來越多的年輕白領和中產階級搬到了這裡。 華人資深地產專家陳蓓介紹，因為地獄廚 房離劇院區很近，新興文藝氛圍很濃，雖 然街壤總是不缺購物與觀光客，但此區仍 不乏溫馨的咖啡館。現在的柯林頓區雖已 不再是「地獄廚房」，但仍和吃的有關。 在九大道，從42街開始，街道兩旁遍布了曼 哈坦最新潮、最多風味的餐廳，深受年輕 人的喜愛。柯林頓區的46街還被命名為餐館 街（restaurant street）。每年五月的第三個周 末，會舉行全球食物節。世界各地的美食在 這裡齊聚一堂，供人大飽口福。

值得投資的購房市場 陳蓓指出，Special Clinton District區域是市 規劃局為了保護城市特色建築而劃定的區 域，要求此區樓高不能超過七層，是曼哈 坦地區少見非「高樓聳立」的地方。陳蓓指

地獄廚房如今各類風味餐廳林立

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岸線盡收眼底，可遠眺自由女神像，還備有瑜珈教室甚至溫控紅 酒收藏室，讓住戶在繁忙過後，至樓頂盡享靜謐時刻。 翻修大樓令人耳目一新，公寓規畫了統艙至三臥單位，還有樓 中樓單位，配置橡木地板、大型窗戶、省電節能供暖系統、智能 居家科技裝置以及獨立溫控設施。大樓同時配有24小時酒店是禮 賓司服務(concierge)、幼兒遊戲室。值得一提的是，大樓內擁有一 處獨特庭院空間，這裡有著寧靜的庭院氛圍、附有盥洗空間的超 大住戶休憩室、娛樂空間與廚房，供住戶與友人一處舒適的休閒 空間。 陳蓓強調，九52大樓才翻新不久，由於便利的地產位置、完善 的設施以及高端的裝修，一臥價格低於百萬，絕對物超所值，預 料將掀起一波搶購熱潮。 另一翻新大樓為西50街425號的Stella Tower由著名設計師Ralph Walker 於1927年設計，採用ArtDeco風格。該樓雖建成時間較早， 至今仍要價不菲，每平方英尺均價在3000元左右。

翻新後的Nine52成為地獄廚房區的熱點地產之一

九52(Nine 52)大樓位於地獄廚房心臟地帶，甫翻新成豪華公寓

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人物訪問

專訪法拉盛地產教學界「至聖先師」-

畢可琛老師 英語教學融入中國文化 培育地產幼苗道德觀 文、圖／梁起華

子曰：「學而不思則罔 思而不學則殆………」、「但識琴中趣， 何勞嫌上音……..」、「舉一隅不以三隅反，則不復也……..」若不 太清楚這是畢老師在上課的話，光只聽英語的解釋，一般人可能還誤 以為這是一位中文老師在對著一群老外教中國文學課呢！原來這就是 法拉盛有名的地產經紀培訓專家畢可琛(William Bih)老師，正在對 著滿教室想考地產執照的學員們上課。 73歲的畢可琛老師，中英韓三語都流利。

有地產教學經驗10餘年的畢可琛老

期他帶著全家大小來美作交換教授，一待就

「在我的班上課，就得按我的規矩，不管

師，說是地產培訓界的「至聖先

是40年，這些年來畢老師作過生意、開過餐

你是甚麼人！」因此上課期間若有學生交

師」一點也不為過，教了10多年的他，大約

館、也作過地產，不過他說最喜歡的工作還

談、擅自隨意進出教室或遲到早退，都會受

培訓出近七千的地產銷售員(salesperson)與經

是教學，這也是為何他過去10多年來一直在

到這名中國老師的訓斥或警告，畢老師說美

紀人(broker)，目前放眼望去大紐約地區，

法拉盛地區培訓地產銷售人員。

國學生比較直接，若作錯，美國學生會主動

具

許多知名的地產仲介專家和銷售人員都是畢

在2012年1月一則紐約時報名為「A Class

道歉，但想反地也會據理力爭，與來自亞洲

老師的高徒，說「桃李滿紐約」其實一點不

Where Hope Hangs On」(充滿希望的一班)的

的中國學生相比，反而華人學生比較不會認

為過。

文章，訪問到畢老師，讓他更是在主流界出

錯，但是學會文化之間的尊重是他相當強調

之所以稱他「至聖先師」，因為祖籍也是

名，除了針對考題作關鍵性的重點劃線之

的，不然未來畢業後作地產銷售人員，如何

山東(榮城)的畢可琛生於韓國首府首爾(原漢

外，在每班夾雜各族裔學生課堂上，畢老師

跟更多不同形色的人打交道？

城)，相當以身為中國人為驕傲的畢老師，

將「尊師重道」、「道德觀念」、「專業素

畢老師認為身為地產銷售人員的培訓專

能說著相當流利普通話、韓語與英語，在韓

養」等以中國文化為底盤的玫寶，強力推銷

人，有責任要多教一些課本以外的東西，畢

國時畢老師原是一名高中老師，1970年代中

給老外學生們，這是畢老師上課的特色。

竟那些才是在競爭激烈的地產市場中決勝

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人物訪問 以英語為主，夾著一點點中文為上課的學員更增多原性。

的關鍵，畢老師指出在美國的地產界一名

的中外學生，他說五千年的文化是有資格且

專業的地產銷售人員，要具備有「道德規

有內容的，即使在美國也應該分享給當地的

範」(Code of Ethics)和「職業標準」(Standard

人們。

of practice)，另外在個人方面該具有的基本

對於每位即將投身地產市場的學員他的名

條件包含「儀表」(Appearance)、「專業知

言是「If you follow a tiger, you are going to end

識」(expertise)與「最佳服務」(The best ser-

up in the jungle」 (跟著老虎走，自然會走進

vice)。因此在課堂上畢老師常常會舉很多成

叢林)，他說選擇一家正派、有良心、會培

功且活生生的例子，希望學員們作為學習對

養新人的地產仲介公司是身為地產菜鳥最為

象。

關鍵的。

相當醉心中國傳統文化的畢可琛，在年少 時期靠大量閱讀、無師自通的方式學習四 書、論語等儒家思想與中文。畢老師常常將 這些文化以流利的英語翻譯、教導給課堂上

畢老師認為課本上的內容是「鐵」的，文 化與道德才是「鋼」。

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市場趨勢

曼哈頓新屋

銷售趨緩 至2017年底，新建公寓 將有足夠賣5年的多餘庫存

文／高傑文整理 資料來源／The Real Deal

全世界最坐立不安的動物-開發商最好開始學會有耐性！因為根據房屋市場分析師米勒塞繆爾（Miller Samuel）為The Real Deal 做的分析報告，2015年至2017年的3年間，將有14,500套新建公寓投入曼哈頓 市場，但到2017年年底，估計只有其中的5,000套會售出，以現時售樓的速度，需要5年時間才能售出所 有新建房屋庫存。 擇。現在的買家是從一個社區挑到另一社

分析報告著眼於曼哈頓三年內已推

Compass地產公司總裁倫納德斯坦伯格

出或即將推出的新建單位，包括所

說：「我認為這確定了我們已進入了理性繁

有的價位，假定銷售的速度與2015年下半年

榮的新市場，相對於之前的非理性繁榮」。

道格拉斯艾麗曼地產公司的弗朗西絲嘉說，

一樣，即每年銷售不到1,850套。根據同樣

「這是一個穩定的市場，但它是一個耐心和

「一些明智的開發者會基於當前市場重新對開

的新屋吸收率，2017年底會有超過9,400的新

價格的市場。」他補充說，「公寓出售的極

發項目定位。以前一句老話說：價格一但上去

單位未售出。

端速度和價格快速攀升的現像已降溫。」

了，就下不來了，我們已經看到有人這樣做，

該

區，從一幢大樓走至另一幢大樓去找房。

而且做得非常好，不用為此而感到羞恥」。

米勒說：「結論是，假設銷售速度持平，

Olshan物業的唐娜說，開發商應採取長遠的

市場上有可供應四到六年的過剩房源」。米

眼光，「他們不能光是預測新屋會迅速銷售

著名的Extell開發商已將其曼哈頓廣場一

勒提醒說，分析報告有不完善的地方，因為

出去」。新屋出售的快慢其實與所在社區有

號的預售價下調了2個億，至18.7億元，托

它只計算真正成交的量數，而不是簽約的數

關，雖然超豪華房屋的需求肯定有所放緩，

爾兄弟亦將公園大道1110號和公園大道南

量。「新房還是在賣，只是賣得比新屋進入

但$ 1百萬以下一臥公寓的買家則大有人在。

400號的二幢新建大樓的售價調低，世界集

市場的速度慢，賣得不夠快」。

Citi Habitats 地產公司的戴夫蒙特爾說，

團和玫瑰協會也同樣將東57街252號的售價 調降。

2015年，大約有5,500套新公寓上市，另

「與兩年前相比，現在新的開發單位需要更

有6,000套和3,000套預計在2016年和2017年進

長的時間來出售，一方面是因為市場上有更

倫納德斯坦伯格說：「市場只是調整至新

入市場。

多的房源，另一方面是買家有更多社區可選

常態，遠遠沒有死，還有很多交易在進行。」

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社區活動

文／高傑文 圖／Ken Lee

天景豪苑 The Grand

積極參與社區 多元文化娛樂活動 天景豪苑The Grand是法拉盛近年最受注目

的大型豪華公寓社區之一，是社區的一個重要成

員，近來隨著開發案緊鑼密鼓的進行，天景豪苑亦開 始為社區文化娛樂的豐富多元盡一份力，體現了大型開 發案在社區發展的積極作用。

最

近天景豪苑迎來 了一位重量級的

名星貴賓-中國影視皇后

天景豪苑的銷售團隊與影后合影，左起: Crystal Shi, James Thomson, Natasha Shangguan, Lily Lee, 劉曉慶, Chris Gioia, Ting Chen

劉曉慶，她的團隊選擇在 這裡的全新銷售中心舉行 話劇「武則天」在紐約演 出前的媒體見面會，吸引 了二岸四地數十位媒體記 者參加，將焦點聚在法拉 盛。 作為中國影壇傳奇性的 人物，劉曉慶一舉一動廣 受影迷劇迷關注，新聞價 值極高，見面會的媒體從 傳統至電子，再到社群全 都包括。劉曉慶亦十分給 力，抵紐約後來不及休息 就趕赴現場，不改其率直 個性，有問必答，給新聞 記者足夠彈藥，現場互動 高潮疊起，展現出大家姐 的統治力。 可以預期天景豪苑在高 速發展的法拉盛社區會扮 演愈來愈積極的作用。 下面是見面會的一些精 彩鏡頭。

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社區活動

記者會現場

媒體見面會開始前由 天景豪苑代表向劉曉慶 送花及致歡迎詞

數 十 年 如一的劉曉 慶，有問必答， 非常敬業。

記者朋友對天景豪苑感興趣

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市場趨勢

2016全美房產稅排行 財經網站WalletHub公布最新一項2016年全美房地產稅排行榜顯示，以價位17萬6000 元的房屋計算，新澤西州以4029元的房產稅居冠，伊利諾州則以3959元的房產稅緊追

文／記者黃惠玲

在後，新罕布夏(New Hampshire)以3698元位居季軍。

這

份統計報告指出，全美房地產稅，

根據全美稅務協會(National Tax Lien Associa-

稅，比排第一的新澤西州，便宜將近10倍。

每戶每年平均2127元。

tion)調查，全美平均每年有高達118億的房

報告中還提到，儘管約有32%的租屋族，

儘管每個州每個地區的房地產稅率不同，

地產稅欠繳。

不需要繳交這項惱人的房地產稅，表面看起

但整體平均而言，名列前兩名的新州、伊

Wallethub2016年房產稅排行榜中，最高的

來，也似乎與這項稅收無關，但實際上，這

州，房地產稅率也雄冠全美，分別為2.29%

前十個州，依序為新澤西州、伊州、新罕布

些租屋族的房租，都會受房產稅高低影響，

以及2.25%。

夏州、威斯康辛州、德州、康乃狄克州、內

房稅越高，房租也不可能低。

報告指出，除了全美各州都有的房產稅 外，美國還有27州課徵所謂的「汽車財產 稅」(vehicle property taxes)，這部份全美平均 稅款為412元。 為數不低的房產稅，並非人人都繳得起，

布拉斯加州、密西根州、佛蒙特州、羅德 島。

伊利諾州內一般民眾家庭房產稅最高的地 區，以麥克亨利郡(McHenry County)的4.02%

房產稅最低的為夏威夷州，同樣17萬6000

居冠，芝加哥地區雖然提高房產稅率，但家

元的住宅，在夏威夷只課徵0.28%的房產

庭每戶平均房產稅率為2.1%左右，還是比麥

稅，也就是說，每年只要繳交425元的房產

克亨利郡便宜一倍上下。

(世界新聞網)

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大都會地產

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2016 年4月號

市場趨勢 皇后區住房擁擠，主要因 他們重視親屬關係，因此選 擇住在一起。(Getty Images)

紐約市家庭

擁擠有增無減

從老居民為了節省房租數代同堂，一直到新移民搬進親戚家裡，紐約市的家庭人口 愈來愈多。皇后區的可樂娜和傑克森高地，以及布碌崙的溫莎台(Windsor Terrace)

編譯／黃秀媛

和日落公園，家庭居住環境更是擁擠，也對公共設施造成壓力。 也要1650 元。

地產登錄網站Steet Easy根據人口普

Steet Easy說，紐約市五個區2016年的中位

查資料，發現紐約市有8.9%家庭列

房租預計將達到3055元，可是中位家庭所得

萊特斐特說，皇后區住房擁擠，主要是因

屬「擁擠」，也就是包括客廳和餐廳在內，

只有5萬6079元，許多家庭平均有65.4%收入

為這裡是很多新移民在美國起步的地方，他

每個房間住不只一個人，而全美家庭這種比

必須用於付房租，因此居所擁擠趨勢可能有

們又很重視親屬關係，因此選擇住在一起。

率只有2.3%。

增無減。

房

紐約市五區中，布朗士2013年擁擠家庭比 12.4%，布碌崙10.3%。

Street Easy資料專家萊特斐特說，年輕專 業人士因曼哈坦居住費用高得住不起，紛紛

但是，最擁擠的社區卻在皇后區。

湧到布碌崙和皇后區等地鐵和火車交通便利

可樂娜有23%家庭居住環境擁擠，北可樂

的地區。

娜的比率為20.8%，東艾姆赫斯特為20.7%，

但是，這些地方房租不見得便宜，去年第

傑克森高地為20.6%。布碌崙的溫莎台和日

四季溫莎台的中位房租達到2500元，日落公

落公園比率均為19.6%。

園為1950元，傑克森高地要1775元，可樂娜

哥倫比亞大學社會醫學助理教授赫南德斯 說，美國人很注重私人空間，可是有些文化 偏好數代同堂，以彼此照顧。 23歲的伊斯蘭說，他們家2007年從巴基斯 坦來到傑克森高地時，11個人擠在一個一臥 房公寓裡，直到父母找到工作和經濟情況改 善，每個人都站穩腳步才各自獨立。

(世界新聞網)

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大都會地產

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2016 年4月號

市場趨勢

三代同堂

大屋需求漸增

編譯組／綜合報導

營建商針對多代同住，興建特別房子。

可斯（Jennifer Michaels）並未料到

70多歲的露西說，她享受小朋友全時間在

擊最大，從未搬出父母家的年輕人不正常

她的房子如此迅速脫手，快到她還

身邊的生活，但這也有挑戰，特別是空間。

的多。千禧世代也較晚結婚，使他們與父

沒看好新房。由於無處可去，這名離婚媽媽

露西的家算寬敞，不過並不是蓋給三代共住

母同住更久。

便和兩個青少年子女搬進她母親露西的家，

的房子。所以數年前，兒女愈來愈大，也愈

移民是另一個驅動引擎。在亞裔和西語裔

作為臨時對策。但是令所有人意外的是，他

獨立，麥可斯和露西便開始一同物色新房，

文化中，多代共住很常見。由於這些移民遷

們並不討厭這種住法。

結果找到專門給三代共住的房子。

來美國的人數增加，也把這個趨勢帶進美

麥

國。

麥可斯說，住進這棟屋子後，每個人有自

本恩斯（John Burns）房地產顧問公司的

己的空間，享有隱私，例如她母親在一樓就

本恩斯指出，目前有2100萬個家庭是三代同

另一個原因是即將退休的嬰兒潮人士，有

有自己的一臥公寓，麥可斯就不必擔心母親

住，也許要共用浴室，或是有人住在車庫。

些人選擇住進活躍長者社區，但是很多人選

會跌倒，而且公寓有正門可自由進出，不論

建商發現他們之前錯過一個大好機會，而

擇與成年子女同住。

多晚睡都不會打擾家人。

Lennar率先為這種家庭設計房屋。

隨著雙薪家庭增加，往往需要同住的祖父

麥可斯家庭搬進的是「下一代」（Next

本恩斯顧問公司對2萬購屋者進行的調查

母幫忙。建商現在瞭解多代共住的家庭希望

Gen）新房，這是邁阿密一家建商提供的品

顯示，44%希望下次買房，能配合年邁父

房子具備的特點： 一定要有不同的入口，

牌。該公司在全美200多個社區提供「下一

母的需要。42%說，他們打算安置成年子

一樓套房配有小廚房和生活空間，甚至分隔

代」建圖，房子平均售價比該公司的整體平

女。這些數字增加有幾個原因，最近一次

的戶外空間，實現住在同一個屋頂下，但不

均高三分之一。

的經濟衰退和帶來的失業，對年輕員工打

是完全一起的構想。

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(世界新聞網)

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大都會地產

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2016 年4月號

建築師專欄

看地圖了解社區 視需求設計房屋 文／趙惟序

特約編譯／盧炯燊

了解社區的第一步，就是怎樣看地圖。透過看地圖，就可以開始了明白所有社區的結構及組成。大部 分的街道圖，普遍是說明街道資訊，有些時候也包括主要的重要建築，例如郵局、醫院及地標等。

紐約市，建築師通常所使用的地圖

有些人或會有所爭議的認為，傳統的房間

或連著沐浴室洗手間。在每一間睡房所相連

稱為土地使用規畫圖(zoning maps)，

間隔，有助每一個使用者的私隱，而且有一

的浴室，房主可以選擇衣櫃傢俬，或是採用

這些地區告知人們每一個地區所屬。由於紐

種更正規的感覺。其實開放式設計，可以透

更大的步入式衣帽間，然後才進入浴室洗手

約市的規畫通常控制著許可證的使用、屋地

過由地面到天花的的組合櫃或架子，給予一

間。有時，甚至在睡房與浴室之間，採用沒

面積，後院的大小、密度、公眾地方的要求

種私隱的效果。由地板到天花的櫃子，可以

有門的設計，讓空間感更大。

以及泊車要求等，因此在房屋設計時，會有

是酒櫃或是書架，這些都是很常用的設計，

有些時候，睡房的設計是可以相連使用一

極大的影響。

藉此製造出所需的分隔空間，以作為不同的

個浴室，嬰兒房或是姊妹房通常讓兩個睡房

用途。

共用一個洗手間，但又有各自透過步入式衣

在

兩層樓房的設計 先從低密度地區看起，專業人士稱之為1

使用架子的好處是，這些架子有傢俬的風

櫃的出入口。在地窟或是地下室，很多時

區(R1)及2區(R2)，這些地區大部分都限於獨

格，但又容易安裝拆卸，按照主人的意願而

是用來設置空調系統，又或放置洗衣乾衣設

立屋，基於物業本身的規模大小，大部分都

從新安裝。對比實牆而言，這些架子會讓空

施。

用盡這個地積比率興建兩層高的房子，這是

間設計更具彈性，但又具備實牆的使用目

當然根據房主的生活需求及方式，地下室

完全符合房主的利益。

的，相對2樓較為私人用途比較，第一層在

可以設計成娛樂用途，例如酒窟、建身室、

安排及使用方面其實更具彈性。

視聽室等等。在紐約市，法例容許，在某些

兩層高的房子，可以讓房主彈性的安排更 多的公共及娛樂地方。而二樓則可設計成個

此外，根據房子地皮的大小，第一層即樓

條件限制下，地下室的浴室可以設置花灑淋

人或私密的用途，例如睡房或是附帶一個極

下，還可以有廚房、飯廳、客廳、地下室的

浴，當然這些要由專業設計師負責。這些設

細小的家庭廳。基於整個結構及對樓下(或

入口、電力房及儲物櫃等。

計在紐約市的1區及2區都很常見。

即房子的進入處)，目前最流行的是開放式

增加房子入口樓底高度

的設計，而開放式的設計更可以有連貫的空

根據設計，有時在房子入口的樓底高度更

小，這兩個規畫多數興建兩個家庭的房屋

可增加一倍，有些房主喜歡在地窖的入口處

(即俗稱孖屋或相連屋)，要注意的是，很多

增加樓底高度，有些則在睡房處加高樓底高

時兩間房屋所佔地皮面積並不相等。

間附帶廚房、就餐區等。 這種設計可以根據傢俬的大小而作數量的 安排及擺設，此外，開放式設計在視野上全 無遮擋，讓空間看來更大，有助各個目的的 使用。

度，讓他們可以從二樓一覽屋內的陽台。

3區(R3)及4區(R4)，根據土地面積的大

兩代人共住的房子

對於二樓的睡房，更巧妙的設計是更加使

這種房子其實可以讓一個家庭的兩代人共

用各種風格，容許每個睡房或大或小，又

住。當中主要的家庭會佔用較大的容間及睡

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大都會地產

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2016 年4月號

作者資訊

建築師專欄

房，主要具有父母與子女一起生活的功能； 至於年老一代，例如祖父母等會住在較小的 空間，這可以讓大家同一屋簷下，但又有各 自的生活方式，共享天倫之樂之餘又互不打 擾。此外有些時候這類孖屋，房主會把細小 的一間用來出租。 基於土地的大小，這類兩個家庭的房屋設 計不盡相同，而最普遍的是主要家庭，也就

紐約註冊建築師 趙惟序WILSON W. CHAO 趙惟序是ㄧ位紐約註冊建築師，畢業於哥倫比亞大學 建築、計畫及保存研究學院，畢業後他加入紐約Skidmore Owings and Merrill建築師事務所，並從此開啟 他的建築職業生涯；在這段期間，他受過很多專業的訓 練，包含多功能大廈及高樓大廈設計、交通樞紐設計及 都市設計。趙惟序在設計、建築規範及分區管制分析等 專業建築領域，擁有超過10年以上的專業經驗。

是較大的一個家庭會居住在樓下，並且使用

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還可地窟或地下室；至於較細小的家庭就住 在二樓。 典型的安排是，公用地方都設計在房子的 大門入口處，這也相連著客廳、飯廳及廚

關有更大的空間，有樓梯相連二樓及地窟或

樣開始計畫自己的新屋或家居裝修，不要害

房，而睡房則設置在房子的後部，以便獲

地下室，這種空間，會得到一個室內陽台，

怕與專業設計師討論你的想法。下個月我們

得更大的私隱，而且遠離街道，得以更加寧

提升主要家庭的開放度，也讓他們可以直接

會討論更多在高密度地區的多層柏文的設

靜。此外居住在地下，更可以直接進出後院

到地下室，享受娛樂活動。

計。

這種設計對於希望有較大私隱，而又害怕

作為戶外空間。 至於在二樓，或許只有兩間，甚至一間睡

樓上傳來聲音的人來說，尤其適合。

這種典型的設計是，可以在房屋的入口玄

樓業主及住屋業主，提供免費諮詢，如讀者

當然，各種設計會有很多不同的選擇，設

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大都會地產

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區域地產

MTA鐵路是威徹斯特 主要對外交通工具之一

威徹斯特

文、圖／廖月端 Jennifer Liao

史卡斯岱Scarsdale 富裕城鎮優質學區

近年地產業蓬勃 華人青睞 根據美國人口普查局社區調查(American Community Survey)分 析結果顯示，在全美前10個最富有的城鎮中，1個在紐約州、3個在 紐澤西州、1個位在伊利諾州、3個在德州，2個則在加州舊金山周邊 地區。而最富有小鎮史卡斯岱爾村則位於紐約州，當地居民有17337 人，就業多從事金融業工作，平均年收入超過23萬美元(約新台幣700 萬元；約合人民幣162萬元)。 時調查顯示，這些居民收入較高的

包括:完善的教學制度、優良的生活環境

城鎮都有共同的特點，他們幾乎都

品質、及投資報酬率高的理想地點等三大

是育有小孩的雙薪家庭。其中，在史卡斯岱

要素。而亞裔最喜愛的地區，除了在長

爾村的82.7%家庭有已婚夫婦，也有近半數

島的Nassau和Suffolk 兩郡、皇后區及曼哈

一。以目前亞裔對房產投資的趨勢來說，

育有子女。這些富有的城鎮都是位在可提供

頓，除此之外投資客更開始投資威徹斯

皇后區有森林小丘，秋園(Kew Gardens)，

高薪就業工作的大城市附近，同時是通勤距

特(Westerchester)的Scarsdale，Chappaqua及

白石鎮，Malba，貝賽(Bayside)等地，布碌

離範圍內的寧靜郊區，且居民多是從事需要

Putnam等地。

崙是近年崛起的奇葩。而以上地區是以經

同

有高教育程度背景的工作。 根據目前大部份在紐約投資者購房選擇

威徹斯特(Westerchester)的Scarsdale地 區，溫馨鄉鎮風貌。

以近年來中國人在美投資房產的數字是相

濟投資為首選，但對於要求生活素質及良

當可觀，而美國依然會是他們投資首選之

好教育環境的中上家庭而言，則不然。另

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大都會地產

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2016 年4月號

區域地產

外長島的大頸(Great Neck)，Westbury，Old Brickville，Brookville，Muttontown，Glen Cove 及 Hamptons都是豪宅多的區域，主要 是良好教育學府及舒適寬敞的居家空間，吸 引亞裔族群購屋定居。而曼哈頓是單身年輕 人和單純投資者最大興趣。 相對，威徹斯特郡(Westchester County, New York)是美國紐約州東南部的一個郡， 東鄰康乃狄克州，南面紐約市，西有哈德遜 河流過，是紐約上州最南端的一個郡，但亦 屬於紐約都會區內，以居民富裕、學區好而 著稱。而大多數居民都使用大都會北方鐵路 通勤至曼哈頓上班。根據全美亞裔房地產協 會(AREAA)紐約東部分會會長Katie高表示， 威徹斯特學區好、優質生活機能且交通四通 八達，其房價與皇后區、曼哈頓和長島相較 都便宜些，並且距曼哈頓的距離也不遠，所 以現在有很多華人選擇這裡買房….

(下期待續) 目前威徹斯特(Westerchester)購屋需求 強勁，新建的Townhomes廣受中上家庭青睞。

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Hidden Ridge是一個私人管理的社區，近8 畝地共有42間房屋。 每間房子有三層光亮寬敞的空間、私有電梯、開放式廚房配有花 崗岩檯面、瓦斯壁爐，主臥房附設大型花崗岩的豪華雙人浸泡浴 缸；在低層有雙車庫和私人陽台；極具特色的是，社區內的私人 俱樂部有最先進運動器材和宴會廳。Hidden Ridge社區鄰近購 物、餐廳、交通要道及到曼哈頓的快速火車站。

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3房半連接的Townhomes從$730,000到$860,000 樣品屋展售六天開放 時間:10am-5pm(週四休息) 地址:50 Morrow Avenue, Scarsdale, NY 10583 電話:914- 793-4000 或瀏覽:www.HiddenRidgeScarsdale.com 行車路線: Sprain Brook Parkway下Jackson Avenue 出口，Jackson Avenue往東(接Fort Hill Avenue)約1/2英里 路口左轉Young Avenue。直行左轉Morrow Avenue，進入Hidden Ridge售屋中心。 JL185476-1

CD#85-0365.

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行銷活動

新春風水講座

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文、圖／高傑文

紐約房地產發展商對風水 學的重視，可追溯至上世紀 年代90年代，一些著名的開 發項目開始邀請華人風水師 擔任顧問。

近

年風水學在地產界更為盛行，為了 服務華裔地產買家，不少地產公司

增開風水課程，風水學成為地產行業必修 課。 位曼哈坦億萬豪富大道（Billionaire’s Row）57街東252號的新開發樓盤最近在其 展示廳舉辦了一台新春風水講座，由社交名 媛劉裘蒂博士主持，智海主講，與來賓公享 了今年的風水運程和如何挑選風水屋。 劉裘蒂說由於大量的中國資本進入，開發 商愈來愈重視風水的基本原理，在設計上加 以考量。

57街東252號豪華大樓的銷售團隊， Stribling 地產公司的(左起) Shelton P. Smith, Elizabeth Lorenzo, Pamela D’ Arc

主持人劉裘蒂，左為 Elliman地產公司的Julia

風水講座吸引了不少聽眾

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大都會地產

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2016 年4月號

行銷活動

看屋的同時

品嚐中城東 的好味道 攝影／Jason Malihan 文／高傑文

發

展商在推廣房屋的過程中，往往會訂一些餐飲來吸引大家參加。301 號東50街是一幢新建的法國現代風格住宅大樓，最近舉行了一場「品

嚐中城東好味道」的公展活動，聯合附近的三家餐館-Crave Fishbar, Mr Chow and Fig & Olive 一起供應美食，吸引了不少人潮。 該大樓設計受法國現代主義啟發，由著名建築師RICK COOK 設計， 採用了石灰石外牆和溫馨親切的內部裝飾，由於地點佳，出價合理， 銷售迅速，所餘單位已不多。

301號東50街大樓 設計師Rick Cook (左) 和Douglas Elliman地產公司負責人Howard Lorber

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大都會地產

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2016 年4月號

賣房百科

冬天也是賣房的好時機。 （Getty Images）

挑對時機賣房

文／周方澄

競爭小 優勢多 想賣房子的人往往會在秋季時準備售屋相關事項，全神貫注備妥 一切之後，卻決定等到寒冷的冬天結束後再賣，這一等，要好幾個 月；不過專家建議，您其實大可不必等待，如果已萬事俱備，索性 就著手賣房子吧！

子，便顯得罕見、沒有太多競爭對手，一旦 有人認真要買房子，您房子被選中的機率相 對高；如果等到春天再賣房子，將在市場上 碰到一大堆待價而沽的屋子。 第三點，您可省下額外的成本。如果賣房 子之前需要進行修繕，冬天比較容易找到合

主之所以普遍要等到冬天過後再賣

當真要盡快買到房子，所以，冬天時賣房

約工打理，而且費用相對低；這也是供需問

房子，主要是因為多數人偏好天氣

子，很可能碰到的是有迫切需要買房的人，

題，天氣暖和時大家都想修修補補，合約

暖和時買房子，尤其夏季更是買房旺季，主

購屋者也許換工作、或者其他因素不得不趕

工搶手，修繕工程拖得長、費用相對高。此

要是為了孩子能在新學期時轉換到新的學

緊找房子。

外，房子賣掉之後要搬家，冬季搬家費平均

屋

校。買主如此，但賣房子的人未必要選擇同 樣的時候售屋。 許多房地產專家認為，冬天反而會是很棒 的售屋時節，主要原因如下： 首先，此時會遇到比較當真要購屋的人。

房地產專家說，當真要找房子的買主會佇

便宜三成。

足市場，不因天氣冷而停止找房子，在寒冬

經過以上分析，您也許開始迫不及待想趕

季節中12月是特別好的售屋時機，因為大家

緊在冬天結束前將房子賣了，但要注意，冬

處於假期心態，想買房的人比較容易放下工

季賣房並非百分百完美，例如，冬天天黑得

作來看房子。

早，潛在買主看房子的時間跟著縮短，而且

有些人看房子只是「看看無妨」，未必當

其次，賣房的競爭相對小。多數人覺得冬

天氣冷，院子裡沒有美麗的花草樹木吸引買

真、迫切的要買房，但在寒冬時節，不太會

天沒有人要看房子，所以，賣房意願相對低

主，不過您還是可以順勢應變，在院子裡堆

有這種隨性的買主，出門看房子的人通常是

落，這時，如果您獨具智慧，在寒冬中賣房

雪人增添溫馨快樂的感覺。

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大都會地產

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房價估算

房屋 估值 為何差異大？ 文／周方澄

房屋價值的定義莫衷一是，不過，最真實的房屋價值應該是買賣雙方都 同意的交易價格，同樣一棟房屋假設有一百位賣方、以及一百位買主，相 互交易而敲定的價格勢必有許多版本。

了估算房屋價值，有些人會使用資產價值管理工具

第四點，您的房屋最近幾十年沒有在市場上進行交易。在MLS房

（AVM，asset value management），將大量數據輸入電腦、

屋清單上，一旦房屋出售，就會留下交易紀錄，較容易推估相對準

選用特定模式，得到房屋價值預估結果，不同的公司以不同方式使

確的數據，最近沒有交易就少有更新資訊，也就不容易推估出準確

用不同數據，進而造成網路上房屋價值估算結果不一。

價值。

為

不同的資產價值管理服務網站都會針對您的房屋提出一個估計

第五，房屋所在地管轄區公有記錄少了關鍵資訊，全美約3100個

值，但是也都潛存誤差，所以，房屋估值機構Zillow對特定房屋提

郡記錄房屋資訊的內容不同，記錄資料裡很少包括房屋平方呎大

出預估售價區間之餘，也會提出誤差率，例如，佛州一棟二房二浴

小，少了這項資訊便很難推估房屋價值。

的房屋價值預估為15萬3306元，提出該預估值之餘，也註明可能售 價介於14萬6000元至16萬1000元之間，同區類似的房屋售價約在13 萬8000元至16萬3000元之間。 房房價值預估之所以無法精準，主要有以下幾個因素： 首先，公共紀錄數據是錯的。針對前面提到的佛州房屋，所有公 司都根據公有紀錄採用平方呎來估價，但並非全部用同樣數字，有 時，甚至連房間或衛浴的數量都不同，更會造成明顯的估價差異。 其次，您的房屋較獨特。如果在鄰近地區找不到與您房屋類似可 相比對的屋子，等於沒有參考依據，較難推估出一個正確的房屋價 值。 第三點，在您房屋所在地附近過去六個月很少有房子出售；鄰近 愈多房屋出售，電腦愈能夠有充分的可參考依據，推估房屋價值， 如果附近沒什麼房子出售，也就比較難有準確房屋估價。

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2016 年4月號

學區買房

簡單5步 物色

學區房

該換房子啦！孩子逐漸長大，而你所在社區的學校則無法挖掘他(她)

編譯／邵科然

最大的潛力。但是，在滿足孩子的需求和保障學區條件的同時，找到合

果你相中了某一學校，那麼在挑選學區房時

適的學校是件十分不容易的事，需要比較學區、參觀學校，甚至參加家

降低對房子功能的需求可以幫你實現目標。

長會(Parent Teacher Association, PTA)的座談，以了解更多。

在一個好社區買最差的房子並不一定是件 壞事。因為好社區的房價會不斷上漲，如果

孩

子上哪個學校固然重要，但你所處

會積極參與學校和社區活動。」

你注重房子的翻新保養，那麼在將來出售它

學區的居住環境，和你是否能付得

將其他需求考慮其中：在你被學校評分沖

起房錢也是應該考慮的問題。用以下幾個簡

昏頭之前，想想你的孩子需要些什麼。就因

考慮可替代的選項：即便你所考察的學區

單步驟，你可以輕鬆找到好學校與好社區。

為一所學校的評分稍稍低於另一所，並不意

不能讓你對學校進行篩選，你也總能找到替

做好網上研究：網路上有眾多網站可以讓

味著它就不能滿足孩子的需求。擴大參考標

代選項來保證孩子的教育品質。

你進一步了解學區、甚至學區中的特定學

準的範圍，而非只關注單一的評分數據，可

校。而不同的網站則會提供不同的評比、排

以幫你不將合適的學校排除出考慮範圍。

時，也許還可以賺一筆。

開放入學(open enrollment)就是一個可替代 的選項。該制度允許在質量較差學校上學的

名和人口分布數據。這些包括學生族裔多樣

SchoolDigger.com創始人克拉(Pete Claar)表

學生跳出自己的學區，去區外更好的學校接

性和師生比例等資訊，可以增進你對學區和

示，在移民眾多的社區，按學生年齡查看他

受教育。州政府對學區能否提供開放入學有

學校的認識。類似SchoolDigger.com的網站

們的成績，可以幫你預測孩子在那裡能有多

自己的政策。所以在下決定之前，一定首先

還根據學生成績和是否偏重數學和科學等標

大進步，特別當英語不是他(她)的母語時。

確認開放入學制度在當地學區是否存在。

準，對學校進行評分和排名。

在孩子剛入學，還不能流利地使用英語時，

買房之前，參觀學校：沒有什麼比買了又

房地產經紀人經常建議客戶，通過查看學

他們在專業考試中的成績很可能並不會高。

後悔更糟糕了。在確定學區非常合適你的孩

校的教育數據來縮小對學區的選擇範圍。

但隨著語言能力的提高，他們的成績也會伴

子之前，不要著急買房。克拉建議買房之前

Briggs Freeman Sothebys International Reality的

隨年齡的增長而上升。

先參觀學校。能讓孩子進行課程旁聽的學校

執行副總裁儲斯勒(Alex Trusler)說，「我們

了解你是否有能力支付房價：有好學校的

訪問可以讓你保證學校的進度適合孩子的學

發現學校學生的成績可以被用來有效預測家

社區通常房價也很高，有時，高房價可能使你

習情況。而和學區主管和學校老師面晤也能

長參與度。因為成績好的學生的家長一般也

完全將這個地區排除在考慮範圍之外。但如

幫你了解孩子將來是否能在此舒適地學習。

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大都會地產

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設計名家

普立茲克獎

人本建築的時代 ─以建築解決社會問題 2016年普立茲克獎建築類別於1月13日熱騰騰宣布，由智利籍建築師、同時也是今年威尼斯建築雙年 展的策展人Alejandro Aravena拿下！更彰顯著如今建築師的角色，不僅只是追求充滿戲劇張力的建築美 學，更是走入社會解決問題的人本建築。

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大都會地產

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設計名家

年

僅48歲的Alejandro Aravena，作品 類別跨及公共、教育及私人住宅空

間，長期關注於社會及社會住宅議題更是他 此次出線的重要原因之一，在評審團評語中 特別提及「Alejandro Aravena代表了社會參 與型建築師的復興，特別是他長期尋求解決 全球住宅危機及爭取更好的城市環境中，可 以看見他對於建築及社會的深入理解」。 從日本坂茂、台灣謝英俊、英國2015年 Turner Prize得主Aseemble團隊、至Alejandro Aravena，可以看見在資源有限、全球貧富 差距越來越大的當下，建築師扮演的角色及 意義，不再是主導設計，而是緩下身，聆聽 住民需要什麼，並透過建築解決問題。2013 年伊東豊雄接受La Vie採訪時，就曾說過： 「現在已經不是這就是我（建築師）創造的 年代（哈），而是已經到了與當地的居民坐 下來探討、協商，一起創造出好建築的時 代。」建築師不再僅是表現自己的創造者， 而是協商者、溝通者。 建築師的角色，不僅只是追求充滿戲劇

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大都會地產

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設計名家

張力的建築美學，更是走入社會解決問題 的人本建築。由Alejandro Aravena所成立的 ELEMENTAL，如今已設計了2,500戶的低 收入戶住宅。在已有數十年貧民窟歷史的 Quinta Monroy社會住宅案中，Alejandro Aravena在有限土地、有限預算（每戶預算為 7,500美金）卻要興建100戶的挑戰下，選擇 以750,000美金整體思考建築量體配置，而 非以7,500美金的單元模組複製興建100戶， 鬆綁了設計上的限制；另外他不僅從建築 面思索，更從社會面分析，認為應該要把 建造低價住宅視為投資項目，而非政府開 銷，為了讓社會住宅擁有增值可能性，以 「Half of a good house」的概念，設計出未來 適宜增建的住宅配置及形式，卻又不影響 空間採光及循環。完工一年後，地產已增 值三倍，住民們都選擇繼續留在這裡，社 會住宅也能擁有中產階級般的生活品質。

(by La Vie)

普立茲克建築獎 普立茲克建築獎(Pritzker Architecture Prize)是一年一度由 凱悅基金會頒發，以表彰「在世 建築師，其建築作品展現了其天 賦、遠見與奉獻等特質的交融， 並透過建築藝術，立下對人道 與建築環境延續且意義重大的貢 獻」。普立茲克建築獎被公認是 全球最主要的建築獎項之一，有 「建築界的諾貝爾獎」的美譽。

(取自維基百科)

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大都會地產

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設計名家

東方隱晦的浪漫

文／Gill Li 圖／OMA

蔡國強紐約工作室 Cai Guo-Qiang New York studio 2009年曾被紐約時報評為「世界上不可缺少的藝術家之一」的蔡國 強首次在台灣舉辦個人藝術展覽，為期三個月的時間，創下22萬入場人 數的紀錄。擅長煙火爆破藝術的他，2015年更在故鄉泉州完成了醞釀21 年的爆破作品《天梯》，為他的驚奇人生再度留下驚嘆號。

定

居美國的蔡國強於今年進行了工作 室翻修，找來了現代主義建築師事

務所OMA進行其改造計劃。該工作室建造 於1885年，至今已有超過百年的歷史，為了 使建築完美地融入環境，建築師非但沒有大 刀闊斧地改造，反而因地制宜、小心翼翼的 在原有的細節與當代藝術尋求平衡。

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設計名家 建築最初是為一座學校的地址，設計師保留了紅色的 校門作為主入口，具有歷史的紅磚與的鐵件交織冷暖之 美，並甫以透明樹脂等當代質材，整體刻意低調過於搶 眼的裝飾，留下時間刻痕的溫暖餘韻。OMA並參考中式 建築的中央庭園，留下一塊戶外的空間，不僅僅是一處 動線喘息的區域，同時也讓空間採光更加完整通透。 就像一個望遠鏡般，從遠端慢慢聚焦，「這處原始的 楔形庭院擴展到了前面的街道，形成了一處新的跨越場 域的大型庭院，創造了城市肌理向內部功能延伸的概 念。」另外一個特色是半透明的樹脂牆面，在橫豎間分 配光線，最後再以可活動玻璃板增加通風及光線的多元 穿透，營造不同的視覺風景。「我們參考了蔡國強的作 品，使用常見於中國國畫的技巧，在不同的位置能看見 不一樣的景象，希望透過建築本身的氛圍傳達東方的藝 術」 OMA補充說道。 為讓動線順暢，地上樓層作為辦公及創作的區域，公 共、休閒的領域則集中於地下室。為保存大量的藝術 品，OMA將收藏、防潮箱的概念融入室內，可藉由科技 直接管理收藏品的數量與溫度。充分受到東方思維的影 響，蔡國強工作室的會客室為傳統榻榻米茶室，同樣極 簡而留白的空間，在榻榻米的下方打燈營造出輕盈漂浮 的視覺。並再度利用樹脂玻璃，使面向庭院的一方透出 霧面模糊的竹林輪廓，為東方隱晦、中庸的哲學留下寧 靜註解。

(by DFUN)

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名人話題

著名已故笑星羅賓威廉斯2003年在納帕谷興建的莊園，以1810萬元售出。

（Zillow）

羅賓威廉斯莊園 降價賣出 著名已故喜劇演員羅賓威廉斯（Robin Williams） 2003年在納帕谷（Napa Valley）興建的莊園，如 今終於以1810萬元的價格售出。羅賓威廉斯曾 在去世前不久試圖出售這個莊園。

莊

園佔地639英畝，主樓的建築面積2萬平 方英呎，取名微笑莊園（Villa Sorriso）。

羅賓威廉斯此前的要價是3500萬元，該豪宅自 2012年上線銷售以來，經歷了多次降價。 這棟豪宅的建築靈感來源於18世紀的帕拉迪奧 （Palladian）建築風格，擁有五間臥室、八個洗 手間、一個圖書館、游泳館、電梯以及一個極 為奢華的影院。 豪宅做工極其講究，外部墻壁 是進口的葡萄 牙大理石， 內部圖書館 和主臥的天花

羅賓威廉斯曾贏得奧斯 卡金像獎、金球獎、美國 演員工會獎、葛萊美獎等 殊榮。 （美聯社）

板鑲有金葉，橡

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名人話題

木地板上還鑲嵌著珍珠母。豪宅的酒窖帶有氣

豪宅還帶有泉水池塘、網球場、馬廄、蘭花園、游泳池，還有葡萄莊園。

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候調節功能，配有一座觀景台，可將1英畝之 內的景色盡收眼底。 此外，豪宅還帶有泉水池塘、網球場、馬 廄、蘭花園、65英呎見寬的游泳池，還有中游 卡百利、梅洛等多種葡萄的莊園。除了主樓， 莊園內還有一個面積3200平方英呎的客樓。 羅賓威廉斯曾贏得奧斯卡金像獎、金球獎、 美國演員工會獎、葛萊美獎等殊榮。羅賓斯的 代表作有《春風化雨》（Dead Poets Society）、 《A.I.人工智慧》（A.I. Artificial Intelligence）、 《博物館驚魂夜》（Night at the Museum）、 《心靈捕手》（Good Will Hunting）等。在演出 之外，也曾為多部電影配音。2014年8月11日， 威廉斯被發現死於加州天堂島自家寓所，享年 63歲，法醫判定羅賓死因是以窒息方式自殺身 亡。

這棟豪宅的建築靈感來源於18世紀的帕拉迪奧建築風格。

（Zillow）

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名人話題

這所有著6間臥室、6.5 間浴室的地中海式別墅壯 觀與奢華。 (Zillow)

拳王泰森 賭城新房

編譯／邵科然

大到難想像… 拳王泰森(Mike Tyson)正在拉斯維加斯(Las 泰森被認為是 世界上最好的重 量級拳擊手之 一。(美聯社)

Vegas)的一條街上像曾經收集重量級拳擊冠軍 獎杯那樣囤積房子。

這

位淪為滑稽藝人的曾經的拳王剛剛在 他那個裝備了高爾夫球場的居民社區

內離家不遠的地方花了250萬元購買了一套占 地1萬400平方呎的別墅。 這所有著6間臥室、6.5間浴室的地中海式別 墅擁有一切拉斯維加斯大宅該有的壯觀與奢 華，包括一間放置了三角鋼琴并裝備了水晶吊 燈的大理石門廳。

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名人話題 一樓的開放式房屋結構將一間巨大的客廳、一片休閒用餐區域 和一間家庭娛樂室連為一體。這間家庭娛樂室內有一張大到足以

一樓的開放式房屋結構將巨大的客廳、休閒用餐區域和家庭娛 樂室連為一體。 (Zillow)

能開酒吧的吧檯。另外，別墅中還有一間巨大的餐廳和一個安裝 了華麗壁櫥的大房間可以用來舉行盛大的活動。 大而豪華的主浴室里裝著很多泰森可以用來觀察其臉部紋身 的鏡子和一個能坐在裡面看到室外露天平台、游泳池和SPA的浴 缸。 你盡可不必為泰森的消費能力擔心。房產經紀人洛曼(Ken Lowman)已經表示，他準備將拳王位於同街的那套小一些的房子列入 出售名單。 泰森生於紐約市，曾獲世界重量級冠軍，被認為是世界上最好 的重量級拳擊手之一。在其 全盛時期，他以毀滅性的風格多次擊 敗了著名的對手，一度是最具威脅性的拳擊手之一。但其事業前 途卻因個人問題、缺乏訓練和兩次收押而中斷。在監獄他曾企圖 恢復職業生涯，但在與知名對手比賽中卻沒有獲勝。2005年6月11 日泰森與拳擊手凱文•麥克布萊德打了最後一場比賽，但亦以失 敗收場，因此他決定永遠從拳壇退休。

拳王泰森在賭城花了250萬元購買了一套占地1萬400平方呎的 別墅。 (Zillow)

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大都會地產

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商業 暨 創業博覽會 專家講座 攤位諮詢

活動時間:2016年6月1日 活動地點:法拉盛喜來登酒店2樓宴會廳 135-20 39th Ave., Flushing, NY 11354

大膽創新 謹慎規劃 掌握創業細節 實踐創業夢想

開始徵展

商業

創業特刊

出版日期：5月31日(周二) 發行方式：隨當日世界日報紐約版夾報贈送 於小商家博覽會活動現場發送 內容包含：人物專訪、市場趨勢、財務規劃、小商家貸款 創業須知、網路行銷

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糧草先行 三軍未動

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天山說縱橫

風水專欄

漫談遷居前的准備工作 進入丙申「火 」之後，朋友圈子搬家的消息接二連三，考其原 因，大致有如下的理由： （1）年初至今，股市動盪下挫令部分投資人心寒，將資金轉入 房地產，因利乘便，舊屋換新屋。 （2）利息起飛已是眾所週知和必然的趨勢，故趕搭「低息尾班 車」的人士形成了一種購買的浪潮。 （3）不少准房東過去猶疑不決，但際此關頭只好狠下決心，一 買了事。 （4）最近傳言凡購買樓宇價值在三佰萬以上者，一律要向當局 交代金錢來源，假如消息屬實，誰可保證國庫日漸空虛的美國政 府，在食髓知味之餘，連一二佰萬之地產也一體看待，故不如先買 先着，以免夜長夢多。 當然除了上述幾項假設之外，還有的就是靠門路和親友中「急 售」到手的，這陣子也著實陸續有來，故此踏入2016年，他人的機 遇如何不敢妄斷，但我父女兩人替人勘宅的數字則有明顯的升幅， 由此可知地產市場，下半年必有較多的交易。這是在下的看法。 邇來購置房屋之人，少部份屬投資性質，其餘大部分為自居者 多。由此啟發了本期專欄的文思，和讀者研究一些遷入新居前應做 的事項： （1）為了保障本身的權益，買賣必須經由可靠的律師處理全部 過程，切記花花綠綠的宣傳未必可靠，親友們的口碑方是明燈，因 為找一個好律師是最重要的。 （2）延聘工程師為你檢查樓宇的結構，如果是較老的大樓，往 往會有石棉的存在，到時清理的費用肯定不是少數，如果「所托非 人」，那麽工程師和律師的兩筆開支，肯定教你肉疼，事關引狼入 室的故事，時有所聞。 （3）絕對不可信任房地產經紀所介紹的專業人士為你服務，以 防在利益上有所衝突。 幾十年來，聽過也碰過不少例子，令客戶吃了大虧。除此之外， 如果聘請風水師，也應作如是觀。 （4）裝修必須立一份合法的契約，這又是可大可小的問題，曾 聽過不少人為了貪圖價錢便宜而鬧出麻煩，例如付了訂金又或工程 做了若干，便告人海消失，還有不少碰上無良之輩，半途坐地起 價，又或是諸多藉口，讓消費者騎虎難下，就算鬧上法庭，照一般 案例，法官照例也先勸雙方和解，但走到這一步，消費者大多是 「有氣難呑」，怎會輕易罷手，於是乎糾纏下去鬧上公堂，消費者 由於未能依期入住，而各項開支照付，加上工程停頓等等因素，做 成各項難忍的折磨，有時不能不被逼賠錢送賊，以上所陳祗不過是 人間點滴而已，怎能不防？

搬遷前的提示 語云：「上屋搬下屋，唔見一籮穀」這句廣東俚語入木 三分， 不少朋友在老地方一住數十年，日積月累，收集了不少各式各樣的 「寶貝」一旦搬遷，便會面對這個不捨，那個不留的困惑，我建議

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風水專欄

與其猶疑不決，倒不如爽爽快快閉上眼睛來一個果斷。 方法就是先衡量新址的面積和風格來幫你決定取捨，如果家具中 還有值得紀念，而又無法保留的話，看看良朋戚友之間是否有人欣 賞，爽快送給有緣之人。 這關乎「取」與「捨」的問題，須有決心，除了送走不再合用的

却應小心採用，避免引起強煞迥蕩，否則被它照射到的綫位必然受 其傷害。我對於亂卦者，不敢苟同。 另外還有部份人士，風水學得皮毛，便將千奇百怪的東西亂掛一 通，包括了有人將鐵鍋掛起，以鍋底朝外來作化煞之用，這種所為 不可取，不應效法。

傢俱和衣物外，為免搞錯，不妨先把心愛和鐘情的寶貝先行挑出打 包，這裡面當然是自己的至愛為主。一箱箱一件件的包妥，再寫清 楚裡面的分類，方便遷入新居後的安置。能夠把必須保留的寶貝裝 好，則次要的便容易打發去留的問題了。 切記一句老話：「舊的不走，新的不來」，搬家的時候，不妨將 之引為座右銘。

色調和命格的問題 這些年來，我常為朋友們的卧室或華廈布出不同的格局，因為鑑 於家庭成員之中，由於八字「相衝相剋」引起了「互排互斥」的後 果，於是採用不同色調為之緩衝，事後證明有效，故此也就常常依 法布局。主廳和飯廳，色調應以宅主和宅母的命格相合為主，而子 女們的房間則按各人命格而着色。這方法行之久矣，其中包括了普 通的單位和千佰萬元的豪宅在內。

題，也就是，A.無的放矢者不取；B.損人利己者不取；C.既損人而 又不利己者更不可取。 風水之道，乃是求福免禍，任何風水布局均應基於這道理而施 行，而「八卦」乃化煞之靈物，用得好便可保護當事人的氣運，但

作者資訊

八卦八卦 不可亂掛 不可否認，「八卦」有某種神秘的力量，正因如此，須慮後果間

天山居士（Tin Sun Metaphysics) 天山本妍（Master Pun-Yin) 綱址：punyin.com 電話：212-285-0522

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大都會地產

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大都會地產 NY Metro Realty Guide

皇后區 曼哈頓華埠

RED ARROW CARD 迦南餐廳 JUNCTION LOTTO CORONA 洗衣店 紐瑟福賽日間中心 雲寶餅屋 一品味 好運來 昌發超市 香港超市 葆寧藥房 新龍興超市 金師傅 GREEN GROCERY 樂民西藥房 GRAND 99 CITY GRAND 99 STORE 統一市場 飛達 新金麟超市 雲寶餅店 新金麟糕餅 CHEN LI INC. LUCKY YOU 3L CONNINENCE STORE 大紐約成人日間保健中心 和美康中心 蘇記 康樂老人活動中心 家樂餅屋 樂趣屋DELI 阿波羅 飛達 世界書局 快樂藥房 百利 FOOD MARKET 皇后護理中心 帝國活動中心 DIA DELI 皇家成人日間護理中心

61-19 SPRINGFIELD BLVD., BAYSIDE 14-56 COLLEGE POINT BLVD., COLLEGE POINT 57-01 JUNCTION BLVD., CORONA 93-32 CORONA AVE., CORONA 40-18 76 ST., ELMHURST 73-18 BROADWAY., ELMHURST 75-02 BROADWAY., ELMHURST 77-00 QUEENS BLVD., ELMHURST 79-55 ALBION AVE., ELMHURST 82-02 45 AVE., ELMHURST 82-45 BROADWAY., ELMHURST 82-66 BROADWAY., ELMHURST 82-79 BROADWAY., ELMHURST 82-81 BROADWAY., ELMHURST 83-30 BROADWAY., ELMHURST 85-16 GRAND AVE., ELMHURST 85-16 GRAND AVE., ELMHURST 85-25 57 AVE., ELMHURST 86-12 JUSTICE ST., ELMHURST 86-18 BROADWAY, ELMHURST 86-18 QUEENS BLVD., ELMHURST 86-22 BROADWAY, ELMHURST 86-37 BROADWAY, ELMHURST 86-37 BROADWAY, ELMHURST 89-02 QUEENS BLVD., ELMHURST 132-29 CROMMELIN ST., FLUSHING 132-41 41 RD., FLUSHING 132-60 34 AVE., FLUSHING 134-16 35 AVE., FLUSHING 134-32 36 AVE., FLUSHING 134-32A 35 AVE., FLUSHING 135-36 39 AVE., FLUSHING 136-18 39 AVE., FLUSHING 136-19 38 AVE., FLUSHING 136-89 37 AVE., FLUSHING 136-91 ROOSEVELT AVE., FLUSHING 137-08 31 RD., FLUSHING 139-39 35 AVE., FLUSHING 142-01 38 AVE., FLUSHING 143-26 41 AVE., FLUSHING

DUNKIN'DONUTS 角聲使命中心 興旺超市 H. MART 永強 利達 新世界超市 飛達 昌發超市 甌江 均安 AMITA 冠東電話卡 飛達 青雲雜貨 和美康中心 好運來超市 SH STATIONEREY 芳香餅屋 飛達 明昇 GIFT SHOP 金城發 飛達 LIN'S HALLMARK DAD DELI 飛達 (108 ST) 報亭 JAY 108 ST CANDY AUSTIN ST C-TOWN REGO SEAFOOD 93-23 63 DR 90 ST DELI 中國城 N B 7-ELEVEN ZIBBER JAMACA AVE DELI 101 AVE LOTTO 夕陽紅老人中心 PATEL 環球超市

153-67 H.H.EXPWY., FLUSHING 156-03 H.H.EXPWY., FLUSHING 160-06 NORTHERN BLVD., FLUSHING 29-02 UNION ST., FLUSHING 31-40 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 36-29 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-19 MAIN ST., FLUSHING 40-24 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-24 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-38 MAIN ST., FLUSHING 40-59 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 41-23 UNION ST., FLUSHING 41-46 MAIN ST., FLUSHING 41-60 MAIN ST., FLUSHING 41-92 BOWNE ST., FLUSHING 42-11 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 42-76 MAIN ST., FLUSHING 42-95 MAIN ST., FLUSHING 46-05 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-15 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-17 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-31 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-33 KISSENA BLVD., FLUSHING 59-18 MAIN ST., FLUSHING 59-24 KISSENA BLVD., FLUSHING 107-50 QUEENS BLVD., FOREST HILLS 108-19 QUEENS BLVD., FOREST HILLS 63-29 108 ST., FOREST HILLS 72-48 AUSTIN ST., FOREST HILLS 93-17 63 DR., FOREST HILLS 93-23 63 DR., FOREST HILLS 37-67 90 ST., JACKSON HEIGHTS 75-01 BROADWAY, JACKSON HEIGHTS 79-01 NORTHERN BLVD., JACKSON HEIGHTS 89-20 NORTHERN BLVD., JACKSON HEIGHTS 86-06 JAMACA AVE., JAMAICA 76-11 101 AVE., OZONE PARK 30-50 WHITESTONE EXP. 400A, WHITESTONE 39-71 61 ST., WOODSIDE 56-02 31 AVE., WOODSIDE

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1 CATHERINE ST., NEW YORK 11 MARKET ST., NEW YORK 128 MOTT ST., NEW YORK 129 E BROADWAY, NEW YORK 139 CENTRE ST. SUIT#8, NEW YORK 139 DIVISION ST., NEW YORK 14-18 ELIZABETH ST., NEW YORK 146 HENRY ST., NEW YORK 15 BOWERY, NEW YORK 153 HESTER ST., NEW YORK 159 E BROADWAY, NEW YORK 162 E BROADWAY, NEW YORK 173 CANAL ST., NEW YORK 185 CANAL ST., NEW YORK 191 CENTRE ST., NEW YORK 2 ALLEN ST. 1C, NEW YORK 205 GRAND ST., NEW YORK 210 CANAL ST., NEW YORK 219 GRAND ST., NEW YORK 22 ELDRIDGE ST., NEW YORK 225 PARK ROW, NEW YORK 23 DIVISION ST., NEW YORK 235 CANAL ST. S/E, NEW YORK 250 GRAND ST., NEW YORK

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大都會地產

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