地產世界
1
2015 年3月
目錄
入市預習課
投資停看聽
買房挑地點 跟著星巴克穩賺 2
炒房賺翻？看法大不同
26
房租飆漲 建商搶蓋出租公寓
4
央行降息 專家：有利海外炒家
27
溫市瘋獨立屋 中國買家旁觀
6
防升息傷荷包 專家提4招
銀行放款嚴 另類貸款盛行
7
低油價低利率 房產投資者受惠
29
找寵物友善公寓 飼主租屋不碰壁
8
加元走勢 影響房市起伏
30
網路租屋詐騙招數多 小心上當
32
華人買家 靠攏商業地
33
房產溫度計 烈市好學區 適合老房翻建 老房翻建 吸引人投資
老房翻建 須政府審批
9 10
12
大多房價高 令人擔憂
13
多市二手獨立屋 均價破百萬
14
利率低 近半加人想買房
15
多倫多平均屋價陡升
16
房市前哨戰 今年房屋11大趨勢
18
28
專家看房市 2015房市 可望軟著陸
34
昱蒼居士談風水 電線桿立門前 再辛苦也徒勞 35 青龍最聚氣 男主人有貴人運
36
背靠牆防小人 桌整齊事業順
37
綠色生活家
史托夫維爾市 地產前景佳
19
史托夫維爾市 升值空間大
22
綠手指趙昇山 3法寶種出奇觀 38
北約克新公寓 投資自住兩相宜
24
老園丁 筆記大公開
買共管公寓3要件
25
39
TEA01
地產世界
2 36
年3 月 2015 年 3月 2015
入市預習課 在美國，星 巴克咖啡館周邊 400公尺內物業 的增值幅度高於 其他地段，所謂 「星巴克效應」 確有其事。 （取材自維基 百科）
買房挑地點 跟著星巴克穩賺 買房子挑地點是增值的不二法門，但是民眾對於怎樣才是好地點卻存 在不少迷思，房地產專家點出常見的幾點，教民眾點石成金。 【溫哥華訊】許多人相信房地產投資的 不二法門是選「地點」（location），例 如在最佳地點置產或購買好區的爛房子。 但專家分析美國過去20年房市交易數據 後發現，這些看似成理的「迷思」都不 成立，反而「星巴克效應」（Starbucks Effect）更賺錢。 相信不少人都聽過房地產投資鐵律： 「地點、地點、地點」（Location, Location, Location），只有選對「地點」 就可高枕無憂，靜待升值。 但美國房地產交易數據庫業者Zillow Real Esate首席經濟師韓福瑞（Stan Humphries）分析過去20年各地房市交易 數據後發現，許多一般人認定的房地產投 資鐵律，其實只是迷思。 他將這些發現集結成冊，出版名為 《Zillow Talk：房地產新規》（The New Rules of Real Estate）的新書，踢 爆市場種種迷思，讓民眾對房地產價值有 新的視野。
迷思一、在最佳地點置產： 專家表示，購買好區的爛房子不見得是好的投資策略。圖 為溫西一戶荒廢空屋。 （取材自「溫哥華美麗空屋」網頁）
許多專家建議投資人應在最佳地點置 產，但歷史資料卻顯示，事實並非如此。 韓福瑞表示，這些熱門地點的房地產價值 早已被極大化，獲利空間有限。
最佳投資策略反而是購買鄰近這些熱點 的房地產，靜待將來的開發商機。這正是 所謂的「光環效應」（Halo Effect）。
迷思二、買好區的爛房子： 這也是一般人的誤區，許多人認為買好 區最爛的房子，這些物業的價值會追上附 近的房子。 但韓福瑞分析每個地區房價最低的10% 物業，20年來這些物業與當地其他物業 的價差並未縮小，足見其價值低不是沒有 原因。
迷思三、「星巴克效應」 ： 這是唯一確有其事的迷思，結果發現 位於「星巴克」咖啡館方圓0.25英哩（約 400公尺）內的物業，17年內平均增值 96%，但位於星巴克咖啡館400公尺以外 的物業，同一時間僅增值65%。美國另一 個連鎖咖啡館Dunkin’ Donuts為鄰的物 業，17年來也增值80%，顯示這些商家對 社區發展的趨勢，眼光獨到。 當被問到這樣的模式是否適用於加拿大 時，韓福瑞笑稱，Tim Horton’s在美國 還不普遍，但他也想知道Tim Horton’s 在加拿大對該店周邊物業價值是否有推升 作用。
TEA02
8 2 4 7 2
地 產 世界
3
2015 年3月
八字風水與房屋買賣 在1978年台灣「命理風水協會」創會時，我是首任的八字風水 專業講師。直至今天提筆寫世界日報首期有關地產方面文章，非 常樂意分享我的專業知識與文章。「富」字裏面天「田」底，所 以要成為富有的人，必須要有不少田地或房屋。所以房屋在地面 上的獨立屋一定比鎮屋好，而鎮屋一定比公寓好，這個中心意 旨，只有真正行家和專業風水師才知道。 花很多錢去買房子，從公寓、鎮屋、獨立屋。從二十幾萬到千 萬元皆有。無論自住或投資，最好能知道自己八字的朝向方位， 再選擇區域。最後是座位(左青龍右白虎的正門方位)，來平衡男 女主人的責任和屋內格局配合一家大小各自所需的方位朝向。老 的住在壽位上，年青小的在文昌位上，屋主在財位上，是保證老 的活很長壽，小的聰明會讀書又乖，而屋主工作事業順利，一家 和樂平安，一定是順旺的好屋。 方位、朝向錯，屋內男女主人必定常吵架，小孩也不會順，如 加上格局不好，有時會住到「家破」更嚴重有成鰥夫寡婦的也不 少，輕者也必大破財。在2007年我曾遇到來多倫多投資大客戶， 他住錯房子搬進後在短短不到二年，賠掉了500多萬，後來找到 我，認識後，他很配合八字的食調和換房子，也一樣兩年來把
預約電話
賠的錢賺回，還多出不少。至今成為我的好客戶，並介紹一些老 闆級客戶給我之外，投資買賣他全照流年大運走，所以他婚姻美 好，子女長進事業順利，對我而言是無形的功德一件。 一命、二運、三風水的老祖宗玄學是有根據的，與宗教一點關 係也沒有。因為知己知彼、百戰百勝的基本原理就包含「風水」 俗稱陽宅，你要花錢買屋之前。至少要知道，什麼方位，什麼區 域、什麼坐向對自己最有利。那花的錢才值得。不是從電腦、幾 本書的半桶水去自以為是的那就錯了。因電腦或書是人設計和寫 的，但你自己的八字還是有專業的老師來批才是最正確的。 專業風水師是職業道德很重要，絕不能幫助建商和仲介，只能 全心幫助自己做八字看風水的客人。為客人設計一套屬於自己最 好方位，屋內格局好，樣客戶住的一切順旺，是專業風水師的職 責。我最怕遇到住出大問題再來找我，連補救的機會也沒有。這 種客人不少，疾病或意外是這類不好的房子引起的，嚴重者自殺 也有、破產、家破皆與風水密不可分。
命 理 禍 福 今 世 修 ， 當 人 處 事 善 為 首
居 家 納 氣 好 房 子 ， 全 家 安 康 最 重 要
國際風水大師賴儷之，八字五行能量調理 原創者
聰明智慧與你，越是平順，更需要防範。屋一定先做自己全家 八字，而買到適合全家老少健康平安，諸事順利的好房子。
周一至周五9:00AM-6:00PM 電話: 416-251-1437蔡秘書 晚、六、 日電話: 647-885-5087,無號碼不接 TR173363-1
0
地產世界
37 4
2015 年3 月 2015 年 3月
入市預習課
8 2 4 7 2
開發商紛紛在多倫多市中心的熱門地段建造租賃公寓大樓，甚至不惜將建造到一半的共管公寓大樓改為租賃公寓樓。
（取材自urbantoronto.com）
房租飆漲 建商搶蓋出租公寓 多倫多工作機會多，外地人口湧入，租房成為他們的第一選擇，帶動租 金上漲，許多建商看好租賃公寓，紛紛改建共管公寓，搶當包租公。 【多倫多訊】多倫多的公寓租賃生意有愈來 愈興旺的趨勢，因此一些公司近來開始大批收 購共管公寓，再投入租賃市場牟利。
大樓全出租 數十年首見 例如準備在雪朋街與布魯爾街（Sherbourne and Bloor）街口興建的49層共管公寓大廈 Selby，售樓處才開張，便有機構投資商提 出，買下全部441個公寓單位，然後將之改成 專供出租的公寓大樓。在多倫多市區，推出完 全用於出租的公寓大樓，為數十年來首見。 況且，這不是孤立的例子。據多倫多星報報 導，西鐵城開發集團（Cityzen Development Group）總裁克里格納諾說，他也在和數位機 構性投資者商議，在原來打算建造共管公寓的 建地上建造出租公寓大樓。 克里格納諾分析，這麼做有兩大原因：一是
房租增長很快，經營出租公寓大樓相當有利可 圖。二是很多人現在買不起住宅，尤其是不少 人拿不出購屋的首付款，因為即使是相對廉宜 的共管公寓單位，在大多倫多地區的平均價格 都已上升至45萬4476元。 以前因經營租賃公寓生意不如建造共管公寓 那麼好賺錢，擁有和管理約1萬7000個租賃公 寓單位的明托集團（Minto Group），早已轉 行建造共管公寓，可是30年風水輪流轉，明 托集團目前又打算轉回老本行，打算建造租賃 公寓大樓。該公司的執行長羅傑斯說，興旺的 共管公寓市場顯示出，存在著對租賃公寓強烈 需求的深厚基礎。 同樣在尋找建地建造租賃公寓大樓的帝國社 區公司（Empire Communities）副執行總裁 高利尼說，租賃公寓市場看好的原因很簡單， 就是多倫多工作機會多，人口增長快。
房地產業者紛紛看好租賃公寓市場，甚至導 致發生這樣的怪事：計畫在國王西街（King St. W.）建造的三幢共管公寓大樓，在開發商 收取181位訂購者訂金三年後，最近悄悄決定 將訂金全部歸還給訂購者，因為開發商要將之 全部改為租賃公寓樓。
市區租賃房 搶手又價高 大多倫多的供租賃用的公寓空置率相當低， 長年維持在1%左右，市中心的空置率更低。 而且大多倫多地區的公寓租金地區差價也極 大，在最熱門的市中心卑街（Bay St.）一 帶，新建共管公寓大樓內的兩睡房單位月租可 達將近3000元，比多倫多東北和西北地區的 同樣單位高出約一倍。這就是一些機構性投資 商及房地產商極力設法在市中心尋找建地建造 租賃公寓大樓的原委。
TEA04
5
2015 年3月
註冊按揭財務機構，超過25年財務策劃及地產投資顧問 代理私人及商業樓房首按次按 轉介銀行財務及私人貸款 歡迎自僱，無入息證明，新移民或無信貸紀錄人仕查詢
快●準●低 立即致電：(416)464-1388 簡先生 (416)558-8622 何先生 LIC:M08010113 LIC:15000350 *為擴展業務，誠聘現職或有意從業按揭代埋人仕加盟， 提供訓練及支援*
總公司：3370-3380 Kenedy Road, Unit 2 Toronto, ON M1V 5S8 分行：4675 Steeles Ave East, Unit 1 E16 Toronto,ON MIV 4S5 (錦繡中華商場內) 電話：(416)293-2932 傳真：(416)293-2939 info@promisemortgage.ca www.promisemortgage.ca TR173304-1
TOMMY TAI REAL ESTATE LTD. BROKERAGE TT IMMIGRATION CANADA INC. Irene Tai 朱華卿 Sales Representative
手提:416-710-3888 公司:905-279-2228
E-Mail: irene.tai@hotmail.com 網址: www.tommytai.com
TOMMY TAI 地產公司暨TT移民顧問公司 TOMMY TAI地產公司營業項目：包括各類房屋房 公寓、土地、工商投資買賣，租賃投資等以及物業 之經營及管理。買房之首購族，小房換大房之上昇 族，投資族以及空巢族均無任歡迎來電洽詢。
TT移民顧問公司：辦理各類移民事項
TR173364-1
TR165155-4
地 產 世界
0
地產世界
38 6
2015 年3 3月 2015
入市預習課
8 2 4 7 2
這棟溫哥華叫價近90萬元的獨立屋，共有31位買家下單。
（取材自Rew.ca）
溫市瘋獨立屋 中國買家旁觀 溫哥華市場上獨立屋稀少，造成有31人搶標同一物件的情況，隱然帶動一波市 場新行情，難得的是，向來出手豪氣的中國買家暫時缺席，讓人好奇後市如何。 【溫哥華訊】溫哥華2015年房市又現熱 絡高潮，一棟獨立屋居然有31個買家下單 搶買，成交價也比上市價普遍高二成。不 過這一回，瘋房市還真與中國買家關係不 大。
供給不足 31人競標一屋 溫哥華南區一棟叫價89萬9000元獨立 屋，下單的買家共有31位。售房經紀Royal Lepage地產公司經紀阿爾布雷克特（Sebastien Albrecht）表示，這足以說明目前 市面上獨立屋的供給不足，而需求卻十分 驚人。 麥當勞地產公司經紀洛克爾（Claire Rockel）也表示，一棟位於溫哥華東21街 401號的獨立屋叫價達128.9萬元，有十個 買家競單，最後以高出開價25萬元成交。
值得一提的是，這十位買家中無一人來自 中國，全都是來自低陸的平原本地居民。 洛克爾說，這並非獨立現象，事實上今年 他接手出售的獨立屋，抬價搶房的買家中 沒有一位是中國買家。
東區興起 本地買家抬價 大溫地產營銷專家劉毅接受本報記者採 訪時也表示，從2014年的情況來看，本地 房市的主力已經是當地主流社區，比如溫 哥華東區的興起，都是主流社會的作用。 新一輪的搶房潮是否與低利率有關？加 拿大房貸暨房屋公司（CMHC）市場分析 師阿達瑪凱（Robyn Adamache）表示，目 前2015年的官方數據還沒有出來，因此現 在斷言這波搶購潮將成為未來趨勢還為時 尚早，但她認為，就業率的提高及利率的
降低是獨立屋房價堅挺的主要原因。 大溫地產經紀人竇紀如表示，利率下降 以及匯率落差等原因，的確為購房創造了 良好契機，房市呈上漲趨勢，幾位買家搶 一套房的現象也很普遍。從掛牌到成交， 去年需要約三個月時間，但今年1月利率下 調以來，兩到三周就可能出手。不過主要 還是以獨立屋為主，公寓的銷售較緩。華 人買家對土地有期待，更鐘情獨立屋。
良性競爭 加價幅度合理 價格方面，竇紀如表示，雖然存在加價 搶屋現象，但加價的範圍是合理而良性 的，並沒有像2010年至2011年那樣瘋狂 加價的局面。她還認為，除了低匯率和利 率的因素，從過去數年房市起伏的情況來 看，應該是到了上漲的新周期。
TEA06
地 地產 產世 世界 界
7 39
2015 年3月 2015 年3月
入市預習課
銀行放款嚴 另類貸款盛行 銀行放款審查漸趨嚴格，許多信用不夠好的民眾只好轉向「另類貸款業者」，專家提 醒，民間貸款利率高，較不受法律規範，簽約前要詳讀合約，貨比三家。 【多倫多訊】儘管銀行房貸利率下跌，但加 國愈來愈多貸款人轉向銀行及信用合作社以外 的民間貸款業者申請房貸。專家表示，由於銀 行對貸款戶資格審查趨嚴，迫使更多民眾求 助「另類貸款業者」，市場占有率每年成長 25%。
借不到錢 轉向民間貸款 受惠於央行降息，儘管房貸利率下滑，但是 聯邦政府緊縮信用條件，導致銀行嚴格審查貸 款戶的申請資格，許多信用條件不佳或還款能 力不足 的民眾申請貸款遭拒，轉向求助民間 貸款業者，讓這些「另類貸款業者」大發利 市。 據加拿大帝國商業銀行（CIBC）近期的報 告，儘管這類業者承辦的貸款占加拿大整體貸 款市場的份額不高，僅約2.2%，但與幾年前 相較已大幅攀升。
CIBC副首席經濟師泰爾（Benjamin Tal） 表示，2008到2009年經濟衰退期間，「另類 貸款業者」占全國房貸總額不到0.8%，但隨 後每年以25%成長率增加，顯然聯邦政府緊縮 信貸條件，這些業者正好填補市場空隙。 亞省愛民頓的Mortgage Group貸款經紀人 史考特（Jason Scott）指出，「另類貸款業 者」提供信用不佳、剛離婚及自雇人士獲得貸 款的管道，他們在市場上扮演「利基型角色」 （niche role）。 對某些自雇人士而言，為了節稅只能從公司 申報較低薪資，也會尋求民間貸款業者的協 助。
信用恢復 回歸銀行有利 他說，自己的客戶有10%是向「另類貸款業 者」申請房貸，且有逐漸增加趨勢。 在卑省楓樹嶺經營Armada房貸服務公司的
洪恩（Gordon Hone）表示，客戶通常將他們 的服務視為提升信用等級的短期方案，一旦信 用恢復，就會轉回銀行以取得較低利率。
詳閱合約 不妨貨比三家 洪恩說，現在連民間貸款業者的競爭也很激 烈，消費者不妨貨比三家。 有專家提醒消費者，與民間貸款業者簽約一 定要仔細審閱合約條款，有人因為一年後無法 清償貸款被罰貸款總額10%，而大吃一驚。 上月加拿大央行對愈來愈多貸款人轉向法律 規範較不嚴謹的民間貸款業者申貸表達關注， 指其可能帶來金融市場隱憂。 不過泰爾認為，這類有別於傳統的貸款僅 占市場的2.2%，對整體經濟穩定性的威脅不 大，但當市場份額成長到5%就另當別論。他 說當局不應掐死這個市場，因為它是健全的金 融系統一環，但政府必須確保其未遭濫用。
儘 管 房 貸 利 率 下滑，但銀行對貸 款人條件的審核趨 嚴，讓許多人轉向 小型民間業者借 貸。圖為溫市中 心的滿地可銀行 （BMO）。 （本報資料照片）
TEA07
8 2 4 7 2
地產世界
40 8
2015 年3 3月 2015
入市預習課
找寵物友善公寓 飼主租屋不碰壁 許多房東不讓房客養寵物，有業者反其道而 行，推出為寵物設計的出租公寓，包括許多貼 心的設計，讓毛小孩也住得開心。 【溫哥華訊】在大溫地區想找到合適的租屋愈來愈難，尤其是一些飼養寵物的家 庭可能因此而遭房東拒絕。有業者看準商機，推出「寵物友善」（pet friendly）出 租公寓，設有多項方便飼主的公共 設施與貼心設計。 本地知名開發商Bosa Properties 在溫市福溪（False Creek）推出的 出租公寓開發案，特別將部分樓層 規畫為「寵物友善」單位，並在建 物內設計多項便利飼主的設施，例 如清洗台（doggy wash）。 業者指出，他們的租戶有一半家 中都有寵物，因此這些設施對住戶而言是相當貼心的設計。 為彰顯開發案的特點，業者31日在福溪濱海步道旁設置照相亭，讓飼主與他們的 寵物合影，留下美好記憶，飼主如果透過Instagram或推特等社群媒體將照片上傳， 還有機會獲得200元禮卡。
社區內附置寵物清洗台，方便飼 飼主與寵物在社區內散步。
（圖：業者提供）
主。
（圖：業者提供）
士嘉堡地鐵 民眾盼多建一站 針對士嘉堡地鐵一項新民調出爐，顯示大部分民眾希望有多一點車站，甚至有六 成民眾寧可花同樣經費蓋有30個車站的輕軌，而非僅有三個車站的地鐵。 【多倫多訊】一項最新的民 調顯示，多市民眾希望未來建 士嘉堡地鐵站的話，最好多建 一個車站。 由民調公司Forum Research 最近所做的調查顯示，有51%
多倫多市民贊成多花一億元在 士嘉堡地鐵延伸線多修建一個 車站，但也有40%的受訪者不 贊成，另有9%的人沒有發表意 見。按照多倫多市府的計畫， 士嘉堡地鐵延伸線將修建三個
地鐵站。
六成市民 支持輕軌 這項調查還發現，當問到如 果選擇修地鐵還是修輕軌時， 61%的市民贊成更願意花同樣
數量的錢即30億元，修建有30 個車站的輕軌線而不是只有三 個車站的地鐵；不過有29%的 人贊成修地鐵。 該項民調有843名多倫多市 民參與電話調查。
TEA08
8 2 4 7 2
地產世界
2 7 4 4
房產溫度計
曼懿
8 2 3 7 2
36 9
2015 2015 年3 3月
烈市好學區 適合老房翻建 Crosby社區 占地面積大、升值潛力大、近安省名校 記者謝君／多倫多報導
在大多倫多地區房價高漲的環境下，將地 段好的老區房推翻重建逐漸成為投資者熱中 的一大選擇。 對此，大鵬地產的鑽石經紀彭震表示， 占地面積大、升值潛力大、近安省名校的 Crosby社區是投資翻建的「寶地」。 Crosby社區地處烈治文山市中南部，位於 Major Mackenzie Dr. E.以北、Elgin Mills Rd. E.以南、Bayview Ave.以西地帶，社區 西面緊鄰Yonge街，社區內配套設施齊全， 除有可健身、游泳等的社區活動中心外，在 Bayview Ave.與Major Mackenzie交叉路口還 有大型購物商場，如沃爾瑪、Shoppers Drug Mart等超市、零售店、餐館等應有盡有。 除地段好之外，彭震還表示，該社區的 另一大特點是位於名校Bayview Secondary School附近，該校連續五年在安省中學排名 中名列前茅，學校內還設有國際預科證書課 程（International Baccalaureate Diploma Programme，簡稱IB課程）。而社區內的小 學Crosby Heights Public School在全省排名 也非常靠前，並設有天才班等。
倒重建的增值利潤空間仍然很大。同時，在 Bayview與16街的東北角就是著名的富豪山 莊，那裡的大豪宅價格遠不止於此，因此重 建後的新房更有吸引力。
新屋 漲價速度將更快 彭震舉例說，以將舊房重建為4000呎大的 新房為例，若購買老平房的價格為90萬元， 而重建並裝修的成本大約為每呎150元，以 此計算，則建造4000呎的房子成本約為60萬 元，加上原先買房價格，投資此房的總成本 為150萬元。而以在此近名校的黃金地段， 4000呎新房售價的標準來看，預計銷售價將 遠高於投資及重建成本，其中利潤至少有30 萬元，同時新屋漲價速度將更快，利潤空間 非常可觀。
大鵬地產的鑽石經紀彭震表示， 占地面積大、升值潛力大、近安省名 校的Crosby社區是投資翻建的「寶 地」。
（本報資料照片）
學區房 價格升值潛力大 彭震表示，如今學區房的價格升值潛力巨 大，在Bayview Ave.以東的社區幾乎都是10 年至20年的房子，均價至少都在100萬元以 上。這些社區與Crosby社區享受著同樣的教 育資源與配套設施，但價格卻比Crosby社區 房屋要高很多。 據彭震介紹，Crosby社區主要以有50多 年歷史的獨立平房為主，此類舊屋2013年的 售價為50多萬，雖然在2014年已經漲到80多 萬，但由於此類老舊平房占地面積非常大， LOT面積一般都在標準的50*100以上，推
在大多倫多地區房價高漲的環境下，老屋翻 建成為投資者熱中的一大選擇。烈市Crosby社 區有不少老房適合翻建。 （取材自彭震博客）
TEA09
地產世界
37 10
年3 月 2015 年 3月 2015
曼懿
房產溫度計
8 2 3 7 2 2 7 4 4
烈市Crosby社區好學區有不少老房適合翻建。
（取材自彭震博客）
老房翻建 吸引人投資 身為地產經濟的彭震同時還是專業驗房 師，因此他對重建新房也別有研究。他表 示，重建其實並不複雜，可找小開發商設 計、建設及施工，若自己懂建築的，也可 自行向市政府申請重建。 彭震還表示，翻建已成為越來越受歡 迎的選擇，按照現在的發展來看，還將吸 引越來越多人投資。他提到，在著名社區 Willowdale，翻建的現象已非常普遍。 由於翻建具有至少10%至15%的投資利
潤空間，而且還可根據個人需求進行設 計，今後必將成為一大發展趨勢。
北約克區 將成集中翻建區 彭震預測北約克區會是今後的集中翻 建區。另外他也提到在萬錦市的Hwy 7與 McCowan、以及Hwy 7與Markham Rd.附 近區域的房屋也很適合翻建。 彭震在來加拿大前，原先在中國就已從 事房產經紀行業多年，彭震提到，如今加
拿大銀行仍維持較低的基準利率，加上近 期加幣貶值，人民幣兌換加幣匯率達到了 五年內的最低值，對國內希望來加拿大投 資買房的人來說是好消息，相當於房價下 降了30%，在兌換下，正等同於2012年時 的房價。 這樣的大環境將給多倫多房地產市場注 入強有力的生命力，彭震表示，這樣將吸 引來許多國內的投資人，因此要把握好投 資時機。
TEA10
地 產 世界
11
2015 年3月
HOMELIFE GOLD PACIFIC Each Office Independently Owned & Operated
www.homelifegoldpacific.com
EDMOND TUNG
金牌團隊 湯遠芬 Cindy Fan
Broker.
416-508-3833
Bayview/York Mills 53x172豪華設計獨立屋,挑高玄關,4+2套房. Owen PS, St. Andrew’s JHS, York Mills CI. 難得屋主割愛. 叫價260餘萬
Yonge & Empress/Gibson Square 全新893 呎2房2衛1車位1儲物室僅售$580,000.全新742 呎1+1房1衛1車位1儲物室僅售$499,800.-
23 Hollywood/Yonge
Yonge/Sheppard 35 Bales 2房2衛1車位.附部份傢俱. 月租$1,900.260 Doris 2房2衛1車1儲 McKee PS, Earl Haig SS. 月租$2,200.-
－專業實力－信譽口碑－ 【一通電話：解決您所有煩惱！】
(416) 490-1068 FAX:(416)490-8938
★Sales Representative
★★Broker
黃福祥
MARK HUANG
416-726-8587
金牌經紀 文理雙碩士 代理各式樓花 換房佣金特惠
通國、滬及粵語
經驗+幹勁= 保證滿意
手提(416)873-8286 英文、國語、粵語 (每
▲烈治文山全新鎮屋相連三套出售
BAYVIEW / HWY7三層高+完成土庫,2,550平方呎, 地面屋9呎樓底,不鏽鋼廚房電器,花崗石檯面,各層均 備洗手間,旺中帶靜,背向內街后園,可即時入住,價每 套$69萬餘。
台語、國語、英語
免費估價●歡迎來電
更多房源(含樓花)請瀏 周更新 ) www.markhuanghomes.com
▲LESLIE / McNICOLL 獨立屋出租,側複合式 客戶至上 誠信第一 十大報刊 十年經驗
三層獨立屋,3+1房,2衛浴,全部翻新,新廚房,新實木 地板,新衛浴,新油漆,新屋頂,新車道,AY JACKSON ▲萬錦WARDEN / HWY 7 TRIDEL 柏文 名校區,近商場,學校,社區活動中心,巴士到地鐵站, 兩睡房+書房,角邊單位,所有窗戶面向公園,2車位及 寧靜清幽環境,可立即入伙,叫價 $2500 /月。 儲物櫃,可入讀UNIONVILLE HIGH 學校,康樂設施
1001呎邊間大單位,2房2衛, 廚房+早餐區.附車位及儲物室. 齊備,價$52萬。 近地鐵站旁.投資自用.僅售$459,000.Don Mills/Sheppard 地鐵站62 Forest Manor Road 高層1+1房, 1車1儲. 月租$1,600.-
BROKER OF RECORD
Broker
(416)618-8922
Real Estate Professionals you can trust
BROKERAGE 3601 VICTORIA PARK AVE. SUITE 401 SCARBOROUGH ONTARIO M1W 3Y3
Jason Cheng Sales Rep.
手提
416-616-9383
誠聘地產經紀分賬優厚高達95% 請電:BERNARD黃志鶴
鄭明參
董建華
范 瑋 Wayne Fan Broker.
REALTY INC.
▲LESLIE / HWY7 G / F
2睡房+特大書房,單邊單位,約1200平方呎,可步出后 院,散步至VIVA 巴士站及商場,價$33萬餘。
▲伊桃碧谷KIPLING 地鐵總站 高層1+1睡房柏文,有租客,月租$1500,舉步至TTC及 GO巴士站,貫通多市及密市,康樂設備齊,一年餘新,價 $30萬餘。
▲多市湖邊全新
我們不僅是房屋經紀，我們從您進入加拿大後租屋，購屋，安家， 1+1柏文出租,約600平方呎,不秀鋼廚房電器,24小時 就學，升學輔導，投資，物業管理，我們提供您一系列專業服務。 公車,可步行至湖畔公園,月租$1500/包車位。
Kennedy/Bur Oak 名校區3睡房雙車房單邊無 管理費鎮屋，西人業主，9尺樓頂，全屋實木地板， 叫56萬余。 Kennedy/Bur Oak名校區 近2000尺4+1睡房 單車房朝南獨立屋，一樓實木地板，叫69萬余。 Kennedy/Major M名校區4睡房雙車房獨立 屋，9尺樓頂，大套房，全屋實木地板，叫83萬余。 第一手自建屋,約3000呎,26年屋,堅實建材,地下室 Leslie/ Major M 名校區4+1睡房單車房無管理 分門出入,三廚房,雙車房,二天窗,二洗衣房,由屋 費單邊鎮屋，一樓實木地板，套房，新廚廁，叫64 萬余。 內入車庫,步行到TTC,商店,學校等,叫價$94萬餘。 Bayview/ Major M名校區4睡房雙車房獨立 屋，全屋木地板，大套房，新屋頂，叫87萬余。 ▲BAY/WELLESLEY 市中心高級公寓出售 Kennedy/401名建筑商1+1睡房兩年新Condo, 600呎,1房,1車位,1儲藏室,高層(第15樓 ),朝 木地板，從未出租，保養好，叫26萬余。 西,採光亮麗,干淨,複合木地板,步行到地鐵站, Kennedy/ Sheppard 4+2睡房單車房獨立屋， 多倫多大學,BAY金融區,醫院,BLOOR商業區,交通 巨大Lot, 全面新裝修，全屋實木地板，地庫租 $1200, 叫60萬。 相當方便,24小時守衛,叫價$41萬8千。
▲STEELES / YONGE 獨立屋出售
▲Woodbine全新兩層連半獨立鎮屋出 售，5房4廁，木地板樓梯，9呎主層，多升 級，今年秋入夥，免管理費，2,300呎，闊 地段，僅售63萬余！ ▲士嘉堡中心全新1+1，書房有窗，多升 級，今年秋入夥，高層，單邊，售26萬余！ Patrick 楊 cell:(416)471-9777
▲北約克 YONGE / SHEPPARD ATRIUM 2 ,高尚獲獎柏文大廈,泳池康 樂設施齊備,2+1 睡房, 2廁,近1,500 呎,向東無敵景觀,1車位,步行地鐵商 場極方便.叫價$569,000。 FRANKIE 錢玉麟 TEL 416-303-7078。
▲WARDEN/HIGHWAY 7, 4房獨立屋,2車房, 於人村中心,60萬餘。 ▲BAYVIEW/MAJOR M, 5房5廁,2車房,名學 區,$67萬餘。 ▲HIGHWAY 7/McCOWAN 4房獨立屋,數年 新,2車庫,舉步商場,好學區,近3,000 呎,$70萬餘。 陳新質 BRIAN CHEN 手機416-994-3676
▲雪拔大道/404,全新高層東南角, 舉步到地鐵站,商場,2房2浴2陽 台,9呎樓面,地板花崗石,廚房檯面 車位,儲物室近900呎,僅售$39萬9 千。趙惠明 WILLIAM ZHAO 手機 416-816-9638
▲BAYVIEW/ 雪柏大道全新獨立屋4千 餘呎,$2,180,000。▲BAYVIEW / 401,朝 南大屋出租。▲奧沙華上居下鋪地下便 利店+6房出租,價73萬8千。▲雪柏大道 朝西柏文近地鐵約7佰呎,價$328,000。 DANIEL 陳 416-490-1068
▲萬錦市於村大街餐館廉讓
後複式五層，五房三衛二廚，土庫 可分門出入，$55萬餘。代客誠徵士 嘉堡，北約克，市中心房。 JOSEPH NI 倪捷 手提：(647)802-6899
▲滑鐵盧投資機會:少數單位出售 STEPS TO UNIVERSITY OF WATERLOO & WILFRID LAURIER UNIVERSITY 公寓;一臥室,一臥室加書房,二臥室,$23萬起,2015 年入住,公寓排屋,三臥室,$46萬起,2015年入住。 包家俱,家電,租賃擔保,兔費物業管理 **FAITH 鍾張嬋燕 CELL 647-996-8039
▲多市 KING / STRACHEN KING WEST IN LIBERTY VILLAGE 優 雅年半新柏文大廈,1+1房有陽台,約 640呎,含1車位,1儲物室,設施齊備, 交通方便.僅售$369,000。 FRANKIE 錢玉麟 手機 416-303-7078
▲McCowan/Major Mac全新鎮屋，近 2,000呎，4房3廁，木地板及木樓梯，9呎 主層，今年底入夥，售52萬余！ ▲Hwy 7/Leslie全新柏文，多升級，今年 秋入夥，1房售21萬余，1+1連兩車位售28 萬余！Patrick 楊cell:(416)471-9777
▲士嘉堡20年同一東主的大型塑料 購物幫工廠,尺寸齊全,含15台機器, 東主退休賣生意39萬,3年回本。 MARK HUANG 黃福祥 手機 416-873-8286
▲活拜夾麥建時大道 五年新全磚半獨立屋三房單車庫近 商場及404裝修靓主層木板地,花崗 岩櫥檯,由玄闕可出車房,主人房五 件套浴,祇叫六十余萬,詳情請電黃 安娜 ANNA WONG 公司416-490-1068
▲BATHURST/CENTRE 近407/ HYW7 4+1室4衛,雙車庫,獨立屋, 完成土庫,叫$67萬余。▲BAYVIEW/ YORKMILLS 5+1室.5衛,全磚獨立屋, 完成土庫,叫$190萬余。 HANK 冷先 生 TEL 647-296-0655
▲北約克2房2衛1年新公寓 SHEPPARD / 404 ,高層東南向,光 猛,花崗石檯面,業主急賣,840FT2 / +110FT2 陽台,只叫價$38萬。 于莉莉*LILY ,CELL 416-721-8983。
▲401/ KENNEDY 光猛一房一廳一廁一車位, 僅叫$23萬. hfong@trebnet.com TEL647-686-7588 HARRY FONG
▲多市LAKE SHORE/SPADINA 高層湖景舒適柏文大廈,1+1房 1浴室1 陽臺,全新油漆硬木地板,約690呎,含1 車位,泳池康樂設施齊備,交通方便.即 可入住,叫價$368,000.。 FRANKIE 錢玉麟 手機 416-303-7078 ▲BAY/COLLEGE 豪華CONDO 48層600 餘呎,包車位,44萬餘,另2+1房,有車 位,LOCKER.800餘呎,51萬餘。 ▲AJAX夀司店,年入6萬,好經營,叫$5萬。 多倫多商鋪數間$150萬----1,800萬餘。 陳新質 BRIAN CHEN 手機416-994-3676
PARKVIEW / YONHE 街豪華 柏文高層,近地鐵站,2睡房,有 車位及儲物室,租$1,750/月。
▲Bayview/Elgin Mills 烈治文山 3500余尺4臥4衛雙車房獨立屋。叫 79萬余。 ▲Warden/16街 萬錦2900余尺 近名 校區4+2臥4衛2廚獨立屋。叫79萬 余。Hank 冷志平 C:647-296-0655
▲富豪山莊豪宅1百59萬餘 豪華庭閣5臥全套浴雙車庫，大 地段，超級全新現代豪華裝潢， 新穎廚房，Spa式衛浴，精裝地 庫附酒吧，名校區Dennis何 手 機416-720-8889
▲多市以北,9年新,4000呎獨立屋,佔 地2英畝,地庫完成,娛樂設施齊備,僅 售$89萬9千。 ▲DOWNTOWN 西區3層上居下鋪,一樓穩 定生意.樓上2套2睡房單位,價$48萬9 千。 劉熹 SIDNEY LIU 手機 416-706-3288
▲Warden/Hwy 7 獨立屋，4睡房，雙車 房，保養一流，於人村中學，僅叫75萬 ▲Warden/16th街大獨立屋，3車房，5 睡房，約4000呎，全屋單獨設計，高檔 裝修，叫108萬 陳專 Paul Chen 手機(416)258-8101
▲BAYVIEW/STEELES北康山豪宅 ▲生意出讓 區最後一塊建豪宅土地,111X200 烈治文山商場內,有銀行超市,酒樓,醫務 背靠大樹,鄰數百萬豪宅,僅售 所,主流人客,大量車位,生意穩定,髮型屋 有專利,可添加指甲美容生意,創業良機, $188萬。趙惠明 WILLIAM ZHAO 叫價2萬8千，預約請電:林太 416-4606259。 手機 416-816-9638
▲市中心靚CONDO
▲業主急讓1年新,2房2衛,高級公 寓,SHEPPARE / HWY 404,高層朝 南,840 FT2 / +110 FT2 陽台, 花崗石台面,中央島,急讓 $37萬 余。*于莉莉 LILY YU CELL 416-721-8983
▲YONGE/FINCH高級柏文,3年新,高層,舉 步地鐵站,商店,餐館及娛樂中心,1房1衛 帶1車位,一貯物間,朝東北,光猛寬敞客 廳,特大陽臺,包5件家電。售$31萬餘。 ▲萬錦市鎮屋,3房3衛,無管理費,名校 區,售$40萬餘。 WILLIAM LI 李國文 手機 647-802-5932
▲風水靚屋 萬錦路夾16街名建築商3100呎石面雙 車房4睡房雙套房主層9呎橡木地板土 庫向南出地面湖景風水屋近GO火車站 環境一流東主換大屋售59萬。 ★趙惠明 手機416-816-9638
▲著名開發商樓花轉讓 2015年入住SHEPPARD & 404: 1臥室+1書房, 1衛生間,1車位,高層,$328,900,12月入住。
▲生意出售 咖啡店，餐館，便利店，快餐店，雜貨及 超級市場，洗衣店及投資物業如上居下 舖及商場，位置好，生意旺，人流多，利 潤高，機不可失 請電:★MIGRO TANG鄧先生洽 手提(416)720-2676
▲萬錦市獨立屋
▲Finch/Kennedy獨立屋，土庫 完成，舉步學校，TTC，叫38萬 ▲Finch/Midland全磚獨立屋，雙 車房，西人業主，保養好，全木 地板，僅叫53萬餘 陳專 Paul Chen 手機(416)258-8101
▲Woodbine/Major Mac全新鎮屋，1900呎，3房 3廁，木地板，多升級，今年9月入夥，平通全市， 僅售53萬9千！ ▲Kennedy/Hwy 7全新鎮屋，1800呎，4房3廁，多 升級，木地板包電器，今年秋入夥，售56萬余！ Patrick Yeung 楊錦培 cell:(416)471-9777
Cliff Fung 馮培吉 Broker / Vice President
公司 (416)490-1068 手提 (416)818-7858 ▲SCARBOROUGH （國、粵、客語）
▲北約克柏文出租 YONGE/FINCH 地鐵站邊 一睡房,有車位,及儲物室,價 $1530,00/月。
▲北約克柏文出租
1睡房+書房, 700餘呎有車位 及儲物室, 價42萬9千。
住宅精選
▲萬錦市獨立屋， 4 房 3 衛，木地板， 間格實用，售 $ 47 萬餘。 ▲士嘉堡柏文, 2 房 2 衛,包車位及貯物 櫃,保養好,近士嘉堡中心,叫$ 23 萬餘。 WILLAM LI 李國文 手機 647-802-5932
雙車房，四睡房，主人套房，客飯廳家庭廳， 有壁爐，約2000呎，土庫精心完成,2睡房， 獨立廚房，及衛生間，獨立洗衣，干衣機。 叫價659,000.快者得。DANIEL HO 何國威 手機 416-8789-1856 公司 416-490-1068。
新槃:DOWN TOWN MARKHAM CONDO ▲1臥室+1書房,1衛生間,1車位,1儲物室, $310,000。 請電 **FAITH 鐘張嬋燕 647-996-8039
生意及物業 ▲漢堡色快攴生意出讓 , $89,000。 ▲西餐館78位窩頓 / 京士頓,$88,000。 ▲賓頓市辦公大樓出租,1千至3 萬呎。 ▲賓頓攴館出租 5,500呎,租面議。 DANIEL 陳 416-490-10568 公司
鄰近 DOWN TOWN MORKRAM 及於人村 MAIN 街3250呎,超過100個座位,適合各 類餐館,潛力無限.東主另有生意,急讓, 叫價$129,000。DINIEL HO 何國威 于機 416-878-1858 公司 416-490-1068。
▲Shelburne 鎮著名中餐館 出讓 12萬5,僅離多市一個多小時, 位處鎮中心繁忙大路,十五年成功經 營,絕住好生意,有酒牌,帶樓上三臥, 分門住宅,極具發展。 **Dennis Ho 何迪康 416-720-8889 手機
▲YONGE/EGLINTON大型商場(下通地 鐵),21年同一東主花店,開5天半,賣 生意叫8萬5千,1年回本。MARK HUANG 黃福祥 手機 416-873-8286 TR173410-1
0
地產世界
2 7 4 4
房產溫度計
曼懿
8 2 3 7 2
12 38
2015 年3 3月 2015
老房翻建 須政府審批 【多倫多訊】買老房子有一道程序 就是需要將建築方案和申請一起遞交 給政府的有關建築部門進行審批。 由於安省和當地市政府在城市規 畫和建設方面有各級主管部門和完善 的法律法規，如省政府有「PlanningAct」，明確了土地用途。 市政府如多倫多市和萬錦市均有 相應的規盡部門和建設部門，依據 「MasterPlanning Act」、「Zoningby Laws」、「Ontario Building Code」等法規進行管理。 房地產業主可所在地市政府的 「MasterPlanning Act」和「Zoningby Laws」這些公開資料裡，查 到當地的市政發展規畫。
市政規畫 可向政府查詢 查這些資料可在政府部門買，也可 請專業人士幫助進行查詢。 翻建的審批手續的複雜程度主要取 決於翻建項目的大小以及改造用途是 否符合市政規畫。 如果一條街道上的很多老住房都已 改造成專業辦公樓，那買下某一住宅 改做辦公室則較為容易。如整條街道 都是住宅，那改建為零售店就相對困 難得多。 另外，即使整條街上很多住宅都已 改做專業辦公樓，業主也不可以未經 報批，就直接把住宅改建成辦公室。 房屋改造應取得「建築許可 (Building Permit)」。 例如把一處住宅改做牙醫診所，應 符合公眾場所的消防、衛生規定。還 要進行OBC(OntarioBuilding Code) 升級，政府會派人進行消防和衛生檢 查。
老房翻建需經政府審批。
(本報資料照片)
TEA12
地產世界
13 39
2015 年3 3月 2015
房產溫度計
8 2 3 7 2
快變紐約了…
曼懿
大多房價高 令人擔憂 編譯組／多倫多電
「大多倫多正在迅速變成北方 的紐約，即使房價漲幅將在今後 數年內放緩，但對有意購屋的人 而言，往最好方面說，也將只是 稍微鬆口氣」，這是道明銀行 最新公布的經濟研究報告，對大 多倫多地區房地產市場現狀的評 介。 這項經濟研究報告警告，大多 倫多地區正面對「成長的結構性 挑戰」，將租金及房價推得越來 越高，甚至逐漸連高收入者都感 到在大多倫多買不起住宅。雪上
加霜的是，高房價之上還要再加 上額外的政府規費及稅金。 為了提升土地利用率和減少民 眾的通勤時間，安省政府推行的 提升大多倫多居住密度的政策值 得讚賞，但道明銀行研究報告認 為，省政府在執行這項政策時矯 枉過正，導致在市區建造創紀錄 的迷你公寓單位，而這類公寓單 位只適合人們短期居住。與此同 時，民眾更承擔得起、適宜家庭 居住的鎮屋和獨立屋建造數量在 整個大多倫多地區大幅度減少。 該報告的共同作者、道明銀行 經濟師帕恰瑪拉指出：「大多倫
多地區的住宅可承擔度已惡化到 接近紐約的程度。」在曼哈頓及 其周邊地區，平均要花一個家庭 6.1年的年收入，才能買到一套住 宅，已比房地產泡沫破裂之前的 2006年7.1年為低。在房地產熱潮 持續了超過10年的大多倫多，平 均要花一個家庭6.5年的年收入， 才能買到一套住宅，而在2006年 時只需要花4.8年的家庭年收入。 帕恰瑪拉表示，大多倫多是加 拿大的經濟引擎，這一地區房地 產的成敗對全加拿大的經濟都影 響巨大。 雖然多倫多公寓如雨後春筍般
2 7 4 4
到處冒出來，可是價錢一點都不 便宜，在市中心一個300平方呎 左右的公寓單位，便索價24、5 萬元，能容納得下一個小家庭的 公寓單位，動輒7、80萬元。如 果是想購買新建的獨立屋，在多 倫多市基本是有價無市，只有到 大多倫多地區邊緣的方可能找到 這樣的獨立屋，自然價格更加昂 貴，即使在旺市（Vaughan）一 幢新建的獨立屋都索價約100萬 元。 道明銀行公布的研究報告說，大 多倫多地區房價高昂令人擔心。 (美聯社)
TEA13
地產世界 房產溫度計
曼懿
8 2 3 7 2
14 40
2015 年3 3月 2015
2 7 4 4
多市二手 獨立房售價 再次突破百 萬元。 (本報資料照 片)
多市二手獨立屋 均價破百萬 同比上漲近9個百分點 也創單月新高 【多倫多訊】根據多倫多房地產局 （TREB）日前公布的數據，多倫多 市內 (416地區)2 月份二手獨立屋平均 樓價繼去年4月之後，再一次次突破 100萬元。同時房屋平均售價同比上漲 近九個百分點，也創下單月新高。 對此，多倫多房地產局總裁伊斯林 頓（Paul Etherington）表示，雖然上 月天氣寒冷，在大多倫多地區置業的 人數有增無減，除顯示家庭置業的重 要性，也顯示買家繼續視置業為有優 質長期投資的居所。 多倫多房地產局的數據顯示，大多 倫多地區上月的二手房成交量是6338 宗，與去年同期相比上升11.3%。除 416地區的半獨立屋交易量同比
略有下跌之外，其餘房型及905地區 的全部房型交易量，同比均呈增長態 勢。其中，多倫多市內的獨立屋、由 獨立屋和共管公寓，多倫多周邊的獨 立屋和半獨立屋交易量，同比均增加 了一成以上。 大多倫多地區上個月二手房的平均 售價為59萬6163元，與去年同期相 比，上升7.8%。地產局方面認為，市 場的強勁表現，主要由獨立屋市場帶 動。 上月多倫多市內的獨立屋平均售價 為104萬18元，意味著獨立屋再一次 進入百萬元時代。去年春季多倫多市 的獨立屋曾出現過一次平均 售價突破100萬
元，但是之後房價很快下跌。另外， 416地區的半獨立屋和鎮屋售價在上 月分別為70萬元與50萬元左右；共管 公寓的平均售價也以近37萬元坐收。 多倫多市周邊(905地區)的房價同樣表 現不俗。上月獨立屋均價為69萬4285 元，半獨立屋為47萬4292元，鎮屋 為43萬3127元，共管公寓為32萬255 元。
TEA14
地產世界
41 15
2015 年3 3月 2015
利率低 近半加人想買房
曼懿
房產溫度計
8 2 3 7 2 2 7 4 4
調查顯示， 銀行調低貸款 利率增加了購 房意願。圖為 消費者擠滿房 屋建案展示中 心。 （記者劉煥 宇╱攝影）
【溫哥華訊】降息對加拿大房市的影響已經 開始顯現，滿地可銀行（BMO）最近的購房調 查發現，近半加人在未來五年有購房計畫，超 過15%受訪者表示低利率加快了他們的購房步 驟。 青年似乎更歡迎央行降息，近20%千禧世代 （1985年至2000年出生者）受訪者表示，因為 低利率打算提前買房置業，75%的人已經做好 了未來五年內購房的計畫。 從地區來看，購房意願最強的是安省和大西
洋省份的居民，低息和油價下跌使得消費者口 袋殷實，約20%受訪對象表示會提前購房。 不過，魁省和亞省反應平平，僅分別有13% 和12%的人表示會因低利率而購房。亞省是由 於油價的衝擊，魁省的高空置率和公寓數量大 增使得許多潛在首購買家優先考慮租房。 就在去年底，許多專家紛紛預測央行會加 息。 出人意料的降息決定一出等 於再次點燃了加國
卑省家庭按揭、房價 【溫哥華訊】據聯邦統計局公布的數據顯 示，卑詩省和亞省家庭負擔的平均按揭債務， 居全國各省最高的冠、亞席次。卑省家庭住宅 的平均房價也高居全國第一名。 統計局更新各省的資料指出，卑詩省家庭 於2012年平均承擔按揭債款達24.18萬元，比 1999年的14.02萬元，增加近14%。排名第二 高的亞省，2012年每個家庭平均有20.52萬元 按揭債務壓力，也比1999年的9.49萬元攀升不 少。
逐漸冷卻的房市。滿地可銀行資深經濟師奎提 里（Sal Guatieri）表示，考慮油價下跌對加國 經濟的負面影響，低利率可能會保持一段時間 以支持房市，尤其是溫哥華和多倫多這樣房屋 可負擔性成問題的城市。 不過，雖然超過半數受訪者表示低利率會刺 激 購屋意願，絕大多數人認為要低到10% 才足以對購買計畫產生重大影響。而 目前房貸利率僅屬微調，對房市的影 響可能不太大。
！ 冠 雙 國 全
安省家庭的平均 按揭債額是17.3萬元， 排名第三席。加拿大各省當中，加東的新布朗 士維克省和愛德華王子島省，家庭的平均按揭 債務相對較輕，分別為8.35萬元及9.15萬元。 統計顯示，若比較各省家庭主要用來居住的 房屋價格，卑詩省再度以平均住宅房價53.54 萬元居首，其次的是安省，平均房價是39萬 元，亞省以38.26萬居第3名。平均家庭住宅 房價方面，仍然由愛省（15.31萬元）和新省 （15.23萬元）墊底。
《加國各省平均房貸債款及房價表》 《加國各省平均債務及房價表》
省分
卑詩省 亞 省 安 省 沙 省 紐 省 諾 省 緬 省 魁 省 愛 省 新 省
1999年 2012年 1999年 2012年 平均房價 平均房價 平均債務 平均債務
291,500 177,100 237,600 107,200 87,300 113,500 119,200 142,300 117,600 103,000
535,400 382,600 390,000 255,200 214,900 199,300 249,600 274,000 153,100 152,300
140,200 94,900 115,900 59.600 55,300 64,700 64,300 72,500 59,300 49,400
241,800 205,200 173,000 140,300 131,300 125,400 123,100 121,700 91,500 83,500
TEA15
地產世界
16 43
年3 月 2015 2015 年 3月
多倫多平均屋價 陡升 【多倫多訊】根據皇家利百基（Royal LePage）的公布，多倫多市各類型房屋的價格與 去年同期相較，均呈成長趨勢，多倫多市房價 在2014年第四季中陡升。 平房的獨立屋類型在2014年第四季度中激 增，與2013年同期相較，平均房價為64萬 7535元、增加11.6%；標準兩層樓獨立屋也明 顯升直，平均房價較前年同期上升8.6%、達到 74萬5062元；該段期間，標準公寓單位的平均 價格為38萬4680元，與前年相較上升6.9%。
油價跌傷經濟 緩 趨 市 房 城 卡 【卡加利訊】國際原油價格持續下跌，已嚴 重影響以石油生產為經濟火車頭的亞省，經濟 走下坡的第一個訊號正在出現︰房市從火熱走 向疲弱。 根據卡加利地產局（Calgary Real Estate Board）公布的1月份數據，房屋交易數字與去
Royal LePage資深副總裁羅曼尼斯（Gino Romanese）指出，2014年第四季度，多倫多 房市成為全國最搶手的地點之一，舉凡獨立屋 受到大量需求，其中尤以平房為最。 此外，對許多未能購得理想獨立屋的買家， 間接炒熱公寓單位需求量，使得購買公寓的需 求明顯增加，不論是新建公寓或是再次求售的 公寓單位，都有各類型的優良存貨可供選購。 羅曼尼斯表示，去年12月房市交易腳步並未 放緩，他預期該項情勢將會持續到2015年，在
年同期比較下跌34%，相反掛牌則上升22%。 另外，上月總結的2014年房市數據，全 年交易數字同比也減少7.5%，掛牌則激增 42%。 這些數據都說明不少擁有房子的人，不管 是自住或投資者，趁著房市仍未崩潰前，爭 相出貨套現。 另 一 份 由 加 拿 大 按 揭 暨 房 屋 公 司 （CMHC）公布的報告則指出，包括亞省在 內的草原省份，1月到現在的新屋興建量下跌
曼懿
房產溫度計
8 2 3 7 2
今年前幾個月，求售房屋的數量可能較少，但 各類型房屋的售價都會增加，多倫多市平均售 價將增加4.5%。 羅曼尼斯分析，房市會持續上漲，主要是因 為近年來，影響到多倫多市房市的社會和經濟 因素並未改變，因此預測多倫多市及其鄰近地 區的房價在今年持續上漲是合理的。 2014年第四季度多倫多房市均價陡升，其中尤 以平房的獨立屋有大量需求。
（本報資料照片）
了10%。 滿地可銀行（BMO）首席經濟分析師波特 （Doug Porter）表示，汽車銷售、房屋買賣 及新屋興建，是反映經濟好壞的表現，從這 些數據看，是出現麻煩的第一個訊號。 此外，彭博最新調查顯示，卑詩及安省的 消費者信心同樣超過了亞省。最新公布的信 心指數指出，亞省只有56.7，這是2013年5 月以來最低，較去年7月油價仍然高企時的 67.9，下跌超過11點。
TEA16
2 7 4 4
2015 年3月
17
TR173358-1
地 產 世界
0
地產世界
18 39
年3 月 2015 2015 年 3月
今年房屋11大趨勢
韻恬分機
房市前哨戰
8 2 2 7 2
從地產業界的潮流來看，與以前的房子比起來，今年的新屋較小，但較環保，設計 和用材方面也遠較「聰明」。以下是今年房屋單位的11項趨勢： 圖為設有多重功能和引入高科技的聰 明新屋單位之模擬圖。
2 7 4 3
（CTV）
編譯組／綜合報導
1.房子較小： 從2014年起， 家庭房屋的平均面積開始縮小，從 前一年的2662平方呎減至2642平方呎， 部分原因是為吸引千禧世代的首次購屋者。 2.鍍銅捲土重來： 從水槽到流理台面和裝飾 品，鍍銅再度成為熱門金屬。門把、浴室配件和 廚房水龍頭都用鍍銅，營造出時髦的工業風格。但 是鍍銅容易刮損、凹陷、久了變黑。 3.電磁爐： 由於價格昂貴，電磁爐在美國的接受度不 高。但這個情況正在改變，價格也往下調。電磁爐加熱和 瓦斯爐一樣快，冷卻的速度更快，而且更易清理。不過放在 電磁爐的鍋具底部需有鐵磁性。 4.連接網路的地板加熱系統： 沒有NuHeat’s Signature連 網路地暖地板系統的房子，就不算智慧屋。屋主可用手機應用 程式或網路瀏覽器，來控制溫度調節裝置。不過駭客可能闖入網 路，取得控制。 5.聰明車庫： 自動車庫技術讓用戶用手機開關車庫門，同時 提供安全與方便。預算充裕的人，可考慮安裝汽車升降機，在 住家車庫就能停放更多車。然而車庫較大，清潔、保養和電 費也增加。 6.太陽能： 近年太陽能的成本大幅降低，因為採用出 租20年的模式， 供應商在屋頂安裝系統，仍然擁有該系 統，並向你出售該系統生產的電力。由於政府提供投資抵 稅，屋主平均所付的費率比目前電費低15%到30%。安
裝太陽能板以前，應確保屋頂狀況良好。 7.浴室： 浴缸漸從浴室移向臥室，通常是四腳獨立浴缸。在浴 室裡，有如水療的沖澡間，須有多個大型蓮蓬頭、可坐的地方和 蒸汽。臥室若想放獨立浴缸 ，先強化地板。 8.寬敞的廚房： 廚房遠較寬敞，配置開放式櫥架和格局，讓你 在做菜的同時，可看到孩子的活動。近八成的千禧世代希望廚房 與家庭室完全打通，或是只有半面牆之隔，不過打通牆可能需要 遷移管線。 9.亮麗的地板： 新顏色和類型的木板及潤飾漆，使得硬木地板 重獲新生。業者表示，灰色調是2015年最新流行的顏色，令人感 覺很現代。選擇地板顏色不要太鮮艷，才能在未來搭配不同的裝 潢風格。 10.多重功能的地下室： 地下室成為房屋真正的延伸，可容納 媒體室、健身間、遊戲間、撞球間、小廚房、甚至酒窖，使你家 有個全新的起居區。地下室可能暗一點，可花點錢安裝特別照明 或出路窗。 11.混凝土： 這種材質的流理台面，外觀既現代又時髦，最近 非常熱門。若你能做一個好模子，混凝土台面可以自己動手砌。 但是這種台面非常重，安裝時需要很多人幫忙。
面積較小的 房屋，舒適方 便，也頗受歡 迎。 （ 網 路 照 片）
TEA18
地產世界
19 40
2015 2015 年3 3月
記者謝君／多倫多報導
位於萬錦市以北的史托夫維爾 市（Whitchurch-Stouffville） 將在2015年新建750多所新住宅， 包括400多間鎮屋、半獨立屋或獨 立屋以及近300個單元的公寓房。 大鵬地產公司（Homelife Landmark Realty Inc.）鑽石經紀彭震 （Derrick Peng）表示，史托夫維 托夫維爾市Rupert Avenue上正在建設的公寓樓盤Glengrove on the Park。
史托夫維爾市的市政計畫與發展部負責人 勘布（Steven Kemp）表示，516個建設許可 已在去年獲批，而在2011年至2013年期間， 史托夫維爾市每年平均發展建設600間新住 房。此外，在市內主街（Main Street）北面 的Orchard Park附近正在開發建設的一處鎮 屋樓盤，其中250間已經售罄。
（記者謝君／攝影）
根據多倫多房地產局（Toronto Real Estate Board）統計，多倫多市內的獨立屋平均 價格在去年11月時達到93餘萬元，而在華人 聚居的萬錦和烈治文山市地區更為搶手，萬 錦市11月時獨立屋均價突破100萬元。彭震表 示，毗鄰萬錦市的史托夫維爾市房價也將上 漲，如今是投資的絕好時機。
爾市未來開發及發展前景廣闊。 彭震表示，史托夫維爾市交通便利，位於主 街與九街有GO火車車站，如今該處附近正興 建的新房很受歡迎。根據大多倫多房產的發展 趨勢，彭震認為南面地區已經逐漸飽和，未來 向北繼續發展是不可避免的趨勢。他回憶，十 年前16街以北還是大農田，而今天的史托夫維 爾地區就是昨天的16街以北地區。
史托夫維爾市新開發不少樓盤，有許多新建獨立屋、半獨立屋、鎮屋等。
（記者謝君／攝影）
TEA19
韻恬分機
房市前哨戰
史托夫維爾市 地產前景佳
8 2 2 7 2
2 7 4 3
TR173511-1
TR173511-1
地產 產世 世界 界 地
22 41
年3月 2015 年 2015 3月
史托夫維爾市 升值空間大
韻恬分機
房市前哨戰
華人經紀：
8 2 2 7 2
記者謝君／多倫多報導
2 7 4 3
位於萬錦市正北方向的史托夫維爾市（Whitchurch-Stouffvill）地幅遼闊，北至 Davis Drive，南至19街，西至404高速公路，東至York Durham Line。大鵬地產公司 （Homelife Landmark Realty Inc.）鑽石經紀彭震（Derrick Peng）表示，史托夫維 爾市的房子土地大，價格便宜，具有巨大的升值潛力，更可享受悠閒的莊園生活。 據彭震介紹，史托夫維爾市至今已有200多年 歷史。1804年時，史托夫（Abraham Stouffer） 帶著家人從美國賓西法尼亞州乘坐馬車，花了六 周時間來到這裡。在免費獲得一些土地後，史托 夫開始陸續收購一些土地，並開設了磨坊，將此 處發展成小村落，史托夫便成了奠基人。久而久 之，這個小村落被人簡稱為「Stouffville」，並 於1877年時正式成為村鎮。在1971年時，它與 Whitchurch小鎮合併，成為了現在的史托夫維爾 市。
位於史托夫維爾市內的莊園式豪宅。
（取材自彭震博客）
農田景緻美 空氣清新 彭震表示，萬錦市如今是華人的聚居地，也是 華人美食最集中的地區。若驅車從萬錦市的Hwy 7沿著McCowan街往北開不到10公里，即可進入 史托夫維爾市，人們便會發現這裡處處是空曠的 農田、樹林以及農莊，空氣清新，景色怡人。 雖然史托夫維爾市遠離城市喧囂，但彭震 表示，這片土地早已做好規畫，配套設施 齊全，生活方便。而且史托夫維爾市緊 挨著萬錦市，市內不僅有高速公路，還 有如Warden Ave.、Kenndy Ave.、McCowan Ave.以及48號高速公路等貫通南 北的大道，交通便利且不易壅堵。
土地成本低 利於投資 由於土地成本低，彭震認為，此處未來 升值空間極大。投資者除了可在這裡買地囤 地，賣給開發商外，還可通過翻修重建來投 資獨立房。他表示，擁有一畝土地的房屋售價約 為30多萬，而占地六畝的房屋價格為40多萬起。 買下土地後，可請小開發商設計、建設及施工， 也可自己向市政府申請重建。如此大面積土地的 獨立屋在士嘉堡或萬錦市地區是很難找到的，因 此轉賣的利潤空間大，自住的話既舒適又便宜。 在彭震看來，史托夫維爾市還是一個夢想莊園社 區。彭震表示，在這裡一棟5000多呎、擁有10英 畝土地的新獨立屋售價約為230萬。此類「莊園式 豪宅」不僅裝修豪華，設施高級，而且前後都是 森林，對於過慣了鋼筋水泥混凝土式城市生活的 人們來說，是一種夢寐以求的莊園生活。
史 托 夫 維 爾 市 土地成本低，投資 者除了可在這裡買 地囤地，賣給開發 商外，還可通過翻 修重建來投資獨立 房。 （網路圖片）
TEA22
2015 年3月
23
TR173537-1
地 產 世界
0
地產世界
42 24
2015 年3 3月 2015
記者費詩明／多倫多報導
位於北約克黃金地點Don Mills Road和Sheppard Avenue East交
2 7 4 3
界東南角的共管公寓Emerald City 二期目前已經開賣，億兆地產總裁 黃志豪 (Joseph Wong)認為，該公 寓面向多倫多大型購物商場Fairview Mall，下樓即可到達地鐵，而且臨近 401和404兩條高速公路，目前公寓起 價每呎500元起，是北約克地段不可 多得的投資自住好機會。
韻恬分機
房市前哨戰
北約克新公寓 投資自住兩相宜
8 2 2 7 2
Monde公寓位於市中心交通便利處，且臨近湖邊。
黃志豪所推薦的Emerald City系列公寓，由Elad Canada公 司開發，該開發商在加拿大建築業以創新著名，根據公司網站 介紹，Elad Canada的目標是創造長期發展性的社區形態建築為 主，並非單純修建一棟建築。由Elad Canada的成品遍及包括多 倫多和滿地可在內的加拿大主要城市。 Emerald City系列公寓目前一期工程已經竣工，二期也在火熱 修建中，預計2017年可入住。二期工程共404個單位，29層樓，公 寓單位從596呎到1009呎不等，大樓內設施齊全，以奢侈高端風為 裝修主線，用戶可以使用樓內健身房、Spa房、戶外公園、電影院 和派對房間等。 黃志豪強調，這棟公寓的亮點是所處交通便利處，Don Mills 地鐵站就在大樓樓下，冬季可以減少在外挨凍時間，從Don Mills 地鐵站到多倫多市中心聯合車站只需45分鐘左右，如果是駕車一 族，404高速公路入口就在大樓以東一條街旁邊，401東西向高速 公路也在距離公寓駕車不到五分鐘的位置處。 Emerald City二期工程將於2017年完工。 （圖：Emerald City官方網站）
（取材自google map）
投資公寓的首要考慮因素當然是位置，黃志豪表示，Emerald City 面向Fairview Mall商場，高中低檔的各種品牌都能在商場內找到， 商場附近有很多中西餐廳、電影院、大型連鎖商場Sears、Hudson’s Bay、道明銀行、皇家銀行等都在走路距離之內，生活便利程度，可想 而知。 在北約克居住的民眾多少都更傾向於在Yonge Street一帶置業，黃志 豪表示，以現在Yonge Street一帶，Sheppard和Finch之間路段的共管 公寓來說，平均價格已經超過600元一呎，所以如果預算有限，在Emerald City居住更划算。 黃志豪另強調，為迎合很多購房者出租的意願，開發商已將大樓內部 分一室一廳一書房單位原有的一個洗浴室，改建成兩間洗浴室，未來可 能也會增加改建更多類似格局單元，但數量有限，預購從速。 如果希望在市中心一帶購買公寓，那麼黃志豪推薦位於Queens Quay 和Lower Sherbourne西北角的Monde Condo，公寓以湖景為買點，還 可以遠望到CN電視塔。公寓樓下就是有軌電車，步行即可抵達聖勞倫 斯市場 (St.Lawrene Market)和大統華超市。多倫多市中心生活豐富， Monde Condo距離伊頓購物中心、地下城Path和無數獨具特色的餐廳 都是步行距離，如果不自 住，那麼喬治布朗學院的新 校址就在大樓對面，出租給 學生或者附近工作者的話也 不成問題。 黃志豪表示，Monde Condo預計2017年完工，大 樓計畫40層樓，超過500個 單元，其中12層以下的為裙 樓，Monde Condo樓盤的 建筑設計是由業界著名設計 師Quadrangle Architects和 Moshe Safdie所完成，內部 設計是由屢獲大獎的Cecconi Simone Interiors公司設 計。 完成後的Emerald CIty，處 於北約克黃金地段。 （圖：Emerald City官方網 站）
TEA24
地產世界
25 43
2015 年3 3月 2015
買共管公寓3要件
韻恬分機
房市前哨戰
8 2 2 7 2
億兆地產於 (RE/MAX Excel Realty Ltd)2011年1月28日成 立，總裁黃志豪從1989年就從事地產，作為多倫多地產界資深
2 7 4 3
人士，他建議買賣共管公寓時，一定要考慮到以下三個條件。 【多倫多訊】
黃志豪表示，購買前，首先考慮的是物業所在位置， 比如是否臨近地鐵站、主要交通路口，周邊的環境當然越 便利越好，比如大型購物商場、食品超市、娛樂設施、學 校、醫院等；其次要考慮的當然是價錢，通常就共管公寓 而言，平均價格每呎在700元以內算是合理，700元以上價 格偏高，如果首次置業，且手頭不充裕，建議不必考慮； 最後，一個地產開發商的業界口碑可以直接影響到大樓的 日後銷售和發展情況，所以購買前不能只看宣傳片，要自 己多做功課了解。
現在很多民眾喜歡投資共管公寓，然後以出租形式還 貸，黃志豪認為，從公寓所在為止考慮，在市中心出租物 業，好處是租客較穩定，回報相對好，一些金融中心地段 可能都不愁租客，但購買價格相對也高；如果在萬錦市、 烈治文山市等出租，好處當然是價格更有優勢，但相對來 說租金不夠可觀，且有風險難出租得去。 至於多倫多市，尤其是市中心共管公寓市場是否會出現 泡沫現象，黃志豪明確否認了這一猜疑，他表示，多倫多 市府計畫五年內在市中心創造5萬個工作機會，所以不必 擔心公寓無人住而跌價。
億兆地產總裁黃志豪
黃志豪作為地產業界資深 人士，認為多倫多市中心共 管公寓市場不會出現泡沫。 （圖：億兆地產公司）
位於安大略湖邊的Monde 共管公寓。 （圖：Monde condo官方網站）
TEA25
地產世界
26 36
2015 年3 3月 2015
投資停看聽
8 2 5 7 2
炒房賺翻？ 看法大不同 「投資房地產真好賺」，或許民眾曾聽 過有人吹噓自己10年前花30萬元買房， 近期以60萬元售出，淨賺30萬元。但事 實真是如此嗎？有理財專家指出，若扣
炒房穩賺 不賠？有人
除交易及持有成本，實際獲利不足8萬 元。但也有人不認同這種計算方式，指
認同，也有
獲利遭嚴重低估，其實買賣房屋的投資 報酬仍相當可觀。
（網路照
【溫哥華訊】近年加拿大房地產價格大漲，讓許多投資人笑逐 顏開，相信不少人都聽過一些炒房地產交易獲利的案例。 但環球郵報（Globe and Mail）個人理財專欄作家班納吉 （Preet Banerjee）表示，實際情況恐非如此，所謂30萬元房屋 以60萬元售出淨賺一筆的說法，若將買賣時的交易成本及十年間 的持有成本計算在內，實際獲利不到8萬元。 買入價共30萬元，若僅支付5%首期，向加拿大房貸暨房屋公司 （CMHC）申請房貸保險需支付9000元保費，外加保險費的省銷 售稅（PST）630元；此外物業交易稅（PTT）4000元、律師費 及產權保險費1300元以及驗屋與估價費500元，買方實際支付的 價格為31萬5430元。 每年物業稅3000元，10年共3萬元，保險費6000元，房貸利率 以平均4%計算，每年支付利息1萬1400元，10年共支付11萬4000 元，加上每年維護成本3500元，10年3萬5000元，持有期間的總 成本18萬5000元。 最後雖以60萬元賣出，但扣除地產經紀佣金與稅金2萬865元， 以及律師費1500元後，實際入帳金額僅57萬7635元。 將實際入帳金額57萬7635元減去持有成本18萬5000元，以 及當初的購入成本31萬5430元，實際獲利僅7萬7205元。 但也有人認為班納吉的計算方式偏頗，既然要計算利 息支出，也應將持有期間省下的租金費用計入，若
人持不同看 法。
片）
是做為出租用途，期間的租金收入也應視為獲利。且原本的28萬 5000元貸款，經過十年攤還，本金部分可能剩下20萬元，這也應 視為房屋所增加的淨值，因此實際獲益遠高於此。 就算獲利僅7萬6205元，有網友強調，當初買房者僅投入5%首 期，即1萬5000元，十年後就取得五倍獲利，仍遠高於其他投資 項目。
有理財專家指房地產交易及持有成 本高，縱使有買賣價差，實際入袋的獲 利不如想像中多。圖為買家看房屋模 型。
（本報資料照片）
TEA26
地產世界
27 37
2015 年3 3月 2015
投資停看聽
8 2 5 7 2
央行降息 專家：有利海外炒家 由於加國整體經濟的大環境不景氣，對促進本地人士購屋幫助有限。
銀行： 按揭利率按兵不動
專家認為，央行減息會刺激房價上升。
記者葛健生／多倫多報導
對於央行突然減息，有地產經紀表示，減息對有按 揭需求的民眾雖是利好，也讓有意購屋人士較負擔得 起，但由於加國整體經濟的大環境不景氣，對促進本 地人士購屋幫助有限，反較有利於國際房市炒家。 由於美國部分產油地區因賣油不敷成本，甚至已傳 出要填平油田的說法，地產經紀表示，加國政府為保 護本國企業，才會藉由調息手段影響本國貨幣政策， 以改善本國經濟環境。 由於國際油價走低、加元疲軟，央行因此降息， 目的在促進消費、協助控制通脹，以改善整體經濟環 境。儘管利息走低可間接鼓勵民眾借貸，但美商百貨 集團Target已決定自加國撤走，數以萬計員工面臨失
（本報資料照片）
業，縱使銀行按揭 再低，失業人士也難購屋。 因此央行減息以及加元走低，反而是許多國際炒家 入市炒房的好機會；之前政府有意打壓過熱房市，主 要鑑於當時許多買家一人買數套房屋，在貸款後以租 金抵貸款、管理費等，形成不正常的房市熱，政府因 而採行提高有意購屋者的按揭 申請門檻，與升息或降 息較無直接關聯。 其實加國銀行低利率的情況已維持10年之久，整體 而言，對本國有意購屋民眾確實是有利因素，但對有 意將多餘資金存在銀行的投資者而言，恐怕就不是理 想的投資選項。 業界認為，由於按揭 利息波動較快，民眾並不適合 選擇浮動利率的按揭 ，反而是三、五年期等一定時限 的固定按揭 ，較能避開風險。
【多倫多訊】想要享受更低按揭 利率的貸款客，暫時可能會有點失 望，幸福沒有預期的來得那麼快。 雖然加拿大中央銀行突然決定將 基本利率（隔夜拆息）由1%削減 至0.75%，專家們也認為對消費者 將可因此看到更低的按揭利率，但 加國各商業銀行卻按兵不動。 一些金融行家說，民眾不應預期 加拿大的大銀行會即時追隨央行步 伐，削減各自的優惠利率（prime rate），而且即使將來削減，也將 不太可能像央行那樣削減0.25%。 CMC市場公司的首席市場策略 師西辛斯基說：「各大銀行將採用 任何市場能接受的利率，除非需求 改變。如果人們仍舊接受銀行現在 提供的利率，贏家就是銀行。」 當央行宣布減息0.25%時，廣泛 的預期是各商業銀行也將把各自可 變或者浮動利率的按揭利率相應下 降0.25%。然而這樣的希望迅速破 滅，多倫多道明銀行迅速表明，該 行無意調降優惠利率，因為優惠利 率不只受到央行基本利率的影響。 隨後皇家銀行和豐業銀行也說，需 要從長計議，不會立即作成決定。 滿地可銀行和加拿大帝國商業銀行 則保持沉默。 央行的基本利率是各商業銀行的 優惠利率依據的重要指標，但商業 銀行沒有跟隨基本利率的法律義 務，如果他們覺得可以利用更低的 基本利率賺取更多利潤，便傾向於 聽任優惠利率停留在較高水平上。 只有等到某家大銀行覺得降低利 率可以吸引更多客戶，或是賺到更 多利潤而削減貸款利率時，才會引 起各家銀行跟進減息的連鎖反應。
TEA27
地產世界
38 28
2015 年3 3月 2015
投資停看聽
8 2 5 7 2
防升息傷荷包 專家提4招 不少經濟學家預估加國央行將從今年 開始升息，財務規畫師建議民眾，應設 法降低債務，若想貸款或續約，最好簽 固定利率，切勿因利率看漲而倉促購 屋。若房貸負擔過重，甚至應該考慮賣 屋或大屋換小屋。 記者阮耀毅／綜合報導
由於美國經濟復甦，就業情況好轉，愈來愈 多經濟學家預估美國聯儲局將從今年春季開始 升息，加國央行雖不會立即跟進，但年底可能 升息。 專家都建議民眾，可從四大方面因應這波升 息走勢。 第一，減少債務，雖然有人會趕在利率上 揚前買進高單價項目，但資深財務規畫師希斯
專家預估加國利率可能走高，專家提供因應之道。
（Jason Heath）建議民眾不要這麼做，而應將 錢用於清償債務。 他說，經常聽到民眾說現在利率低，所以不 急著償還本金，但現在應是設法積極降低債務 的時候。 第二，鎖定長期固定利率：卡爾頓大學 （Carleton University）助理教授表示，採取 浮動利率的貸款人最好改成固定利率，但缺點 是要開始攤還本息，不能像信用貸款（line of credit）那麼有彈性。
（CBC）
第三，切勿倉促進場購屋，因為利率上揚代 表房市可能出現修正，加拿大債信方案（Credit Canada Debt Solutions）總裁甘寶爾（Laurie Campbell）指出，有人會急著在利率上揚前 進場買房子，儘管可省下一些利息，但最後可 能會蒙受房屋跌價的損失，這一點也應列入考 慮。 第四，賣房子，對於房貸壓力沉重的家庭人 士而言，專家認為不妨考慮在利率上揚前賣房 子，或大屋換小屋，減輕負擔。 左圖：面對利率可能上調，房屋置產 人士究竟如何因應，須慎思。 （網路照片） 下圖：專家認為不妨考慮在利率上揚 前賣房子，或大屋換小屋，減輕負擔。 （網路照片）
TEA28
地產世界
29 39
2015 年3 3月 2015
投資停看聽
低油價低利率
8 2 5 7 2
房產投資者受惠
根據地產銷售業者 與分析師指出，近期油價下 跌，已對多單位住宅（multifamily home）的投資者帶來好 處。主要的原因來自低油價迫使加 拿大央行（Bank of Canada）調降 隔夜拆帳利率至0.75%，各銀行 房貸利率隨之調降，商用不 動產抵押貸款因此也變 得更為便宜。
地產業界評估，油價下跌對有些 置產投資帶來利多。圖為駕駛人加油更以前更省錢。 （CBC）
【溫哥華訊】位於亞省卡加利，主攻公寓 出租市場的Mainstreet Equities公司總裁狄安 （Bob Dhillon）表示，目前購買多單位住宅的 房東或投資者，已可拿低到2.3%的十年房屋抵 押貸款利率。狄安才在素里以3300萬元買下一 棟有331個單位的公寓大樓，而且還在尋找其 他投資目標。他指出，大溫地區公寓出租的回 收率約為4%，加上這樣的低利，幾乎是穩賺不
賠。 卑省基隆那地區的地產開發商沃斯利克（Renee Wasylyk）也表示，低油價對消費者十分 有利，民眾可將加油時所省下的錢轉做其他 用途，等同於促進民間商業活動。沃斯利克強 調，加元與油價雙雙下跌的結果，將為出口商 與製造商帶來利多，連帶地卑省房地產也將因 而受益。
但另一方面，幾家歡樂幾家愁，商業辦公大 樓出租則可能遭受一些衝擊，以大溫為例，目 前辦公樓空置率已直叩10%大關，升至十年來 最高，不過在溫市中心仍有200萬平方英呎的辦 公空間正在大興土木。 據市場分析師指出，低油價極可能造成卑省 液化天然氣（LNG）產業急速冷卻，連帶影響 辦公大樓的出租率。
分析師指出，低油價帶來低利率，將對投資多單位住宅的置產人士有利。 （加通社）
TEA29
地產世界
30 40
2015 年3 3月 2015
投資停看聽
8 2 5 7 2
加元走勢 影響房市起伏 加元匯率影響房市走向。 (加通社)
編譯組／綜合報導
加元匯率曾經一度跌破80美分，滑落 至近六年來的最低加元匯率水平。加拿 大各大銀行的分析師預測，加元將繼續下 跌，而且如果再這麼持續跌下去，有可能 改變低匯率對加拿大房市和一些經濟行業 的影響。 加拿大帝國商業銀行(CIBC)首席經濟 師薛菲德說，加元的匯率變化總是令某些 行業受益，對某些行業不利，例如低加元 匯率能促進出口和創造就業，但加元在國 際市場購買力下降又會令進口商品變得昂 貴起來，出國旅行同樣要付出更多加元。 CIBC日前公布的一份經濟展望報告預 期，加元匯率將在今年中跌至77美分時 見底，然後在下半年開始回升。 多倫多道明銀行(TD Bank)同樣預測加 元匯率前景不妙，但與CIBC不同的是， 道明銀行預測加元明年初才跌到谷底，屆 時1加元只能兌75美分，此後才會緩慢回 升。 豐業銀行(Scotiabank)的外匯專家蘇童 為投資客戶撰寫的通訊中說，原油價格持 續低迷，加拿大央行又減息，如果原油價 格無法穩定下來，加元匯率將繼續下跌。 她說，加自今年開始以來已下跌約 7.4%，如果自去年7月時的高位算起跌幅 達到15%。 加元匯率最近跌幅巨大與加國央行的把 基本利率由1%削減至0.75%有直接關聯。 薛菲德說：「央行否認減息行動的直接目 標就是壓低加元匯率，但心中明白減息的 副產品便是削弱加元」。 CIBC、道明銀行及國家銀行（National Bank of Canada）等金融機構預測，央
行將會在3月再減息0.25%。 經濟學家們指出，在可預見的將來，加元匯 率會繼續處於下跌壓力下，主因是原油價格萎 靡不振，經濟前景黯淡。 多倫多道明銀行（TD Bank）的預測為短 期內低位是1加元兌0.75美元。按照多倫多 Knightsbridge Foreign Exchange公司分析師 馬達哈瓦賈的預測，加元將在三至六個月內跌 至0.75美元。 他說，如果原油價格跌到每桶不到40美 元，加拿大央行將不得不再度減息，這時加元 便要跌至0.75美元了。 馬達哈瓦賈指出，更低的加元匯率可提升加
拿大出口商的競爭力，越來越強勁的美國經濟 也提升美國對加拿大貨物的需求，可是加元低 匯率的好處要一年後才能顯出效果。 他預測，如果原油價格回升至每桶60美 元，屆時加元將隨之回升到0.87美元的水平。 另外，就是來自中國和歐洲的經濟影響，要是 中國、歐洲經濟繼續低迷，對加元匯率也有負 面影響。加元貶值，油價和海外經濟趨勢等因 素，對加國房市也會帶來一些波動。 美國投資銀行高盛（Goldman Sachs）對加 元和油價的預測均相當悲觀，指加元匯率近期 可跌至0.76美元，至2017年可能跌到只有0.71 美元，原油價格則可能跌至每桶30美元。
加拿大各銀行分析師最近在預測加元走勢 同時，預言加國央行可能會再度減息一碼。 (加通社)
TEA30
2015 年3月
31
TR173577-1
地 產 世界
0
地產世界
41 32
2015 年3 3月 2015
投資停看聽
8 2 5 7 2
網路租屋詐騙招數多 小心上當 許多民眾習慣在租屋前上網瀏覽出租訊 息，溫市警方最近發現一起翻新的租屋詐
騙案件，疑犯經由分類廣告網站Craigslist張貼租屋訊息，甚至帶租客看房， 直到租客入住前才發現該處根本無房屋出 租，造成金錢損失之外，甚至造成家人差 點被迫流落街頭。 預付六個月
【溫哥華訊】警方指出，市民克里歐斯丹（Kaveh Khalilzadeh）想幫剛搬到加國的父母租屋，在網路找到溫市中 心高級住宅蕭氏大樓（Shaw Tower）的一個租屋訊息， 表面上看，租屋仲介公司Pacific Luxury Realty看似正統 經營，不僅在網路上可查得到公司網站，公司也對他的父 母做了租客背景調查 。 該仲介公司人員為取得他們的信任，帶著他們兩度前往 租屋處看房，並提議若預付六個月的房租，將可獲得數百 元的折扣，讓他們一度以為撿到便宜。克里歐斯丹便將2 萬6000元租金匯入該公司滿地可銀行的戶頭。但搬家前一 天才猛然發現，他們不僅無法進入租屋處，租屋公司的網 站也消失無蹤。 警方表示，克里歐斯丹原本要租的單位，之前曾經掛牌 求售，嫌犯似乎從之前負責銷售的地產公司網站上剽竊照 片，假裝成地產經紀帶客看房進入該棟大樓。溫市警局發 言人芬查姆（Randy Fincham）說，這個案件可能只是冰
房租想省小錢，結 果卻賠上大錢的受害 租客克里歐斯丹。 （CBC）
山一角。 芬查姆指出，另外一對夫婦也有類似的遭遇，在搬家日 才發現租下的單位已經有人居住，而且先前也根本沒有招 租。他同時說，類似的詐騙手法似乎都出現在高級住宅大 樓，在溫市除了蕭氏大樓外，Fairmont Pacific Rim也曾有 類似案件發生。 警方根據涉案租屋公司的滿銀帳戶進行調查，發現該帳 戶是一個人頭帳戶，登記的名字根本查無此人。警方呼籲 民眾要特別小心之外，若有任何訊息，也應立刻與警方聯 繫。
溫市警方相信，詐騙嫌犯 放上網路招租的此張公寓內 部照片，是從之前負責銷售 的地產公司網站剽竊而來， 做為「誘餌」。
（CBC）
TEA32
地產世界
33 43
2015 年3 3月 2015
投資停看聽
8 2 5 7 2
來自中國的投資者先後購買了陽光海岸（Sunshine Coast）的Sechelt高爾夫及鄉村俱樂部。
（取材自Sechelt網站）
華人買家 靠攏商業地 帶動當地經濟發展 有助消除海外投資物業的負面印象 記者倪怡婧／本拿比報導
「中雅集團」上月買下「鬼鎮」布雷迪恩，從買房 到買鎮「越買越大」，令不少人咋舌中國投資者的實 力。有地產經紀指出，越大未必等於越貴，但華裔投 資者及中資公司，購買物業的確有從住宅向商用地的 轉移趨勢。 早在「鬼鎮」交易之前，華裔以及中國投資者購買 豪宅、農莊甚至酒莊早已不是什麼新鮮事。去年， 一名中國買家斥資1100萬元，購得溫西桑那斯區 （Shaughnessy）一棟面積1萬6000平方呎的A級歷史 遺跡並翻修；同年10月，溫哥華一名華裔在新布朗士 維克的蒙克頓（Moncton）買下一座擁有107年歷史 古堡。 不過買大並不一定房價就高昂，以蒙克頓這座名為 Castle Manor的古堡為例，交易價僅為47.5萬元，比 溫東一棟普通獨立屋還便宜。再如剛剛易手的布雷迪 恩鎮，溫哥華皇富地產（Royal First Realty）執行副
溫哥華華裔斥資購下的蒙克頓Castle Manor古堡。
總裁汪慧珍表示，成交價格為94.5萬元，但所得土地 有53英畝。當然，這些物業的後續投入是龐大的，如 維修、基礎設施建設以及項目開發等，將遠遠高於售 價，並非一般人可以參與。 汪慧珍指出，溫哥華房價一路上揚，加重住房負 擔，「買貴」是大環境所趨，而非購買趨勢。但是近 幾年，不少華裔及中國投資者資金，有逐漸從住房型 物業向商用物業轉移的勢頭。 譬如購買大型土地興建大樓和商場，以及發展旅遊 度假村等，都有不少華人出手。包括現在蘭里一個商 場項目已有華裔買家看中並洽談。談及原因，她認為 除了商業利潤回報，分散投資風險以及土地增值都是 是越來越受到買家青睞的因素，當然也包括一些出於 移民為目的的投資考量。 汪慧珍認為，相較於自住住宅物業，商用土地開發 可以帶動本地經濟發展，增加就業，是一個樂觀現 象，也從一定程度上改觀部分人對海外買家投資本地 物業的負面態度。
（CBC）
汪慧珍指出，現在華裔買家有從住宅 向商用物業轉移的趨勢。 （記者倪怡婧／攝影）
TEA33
地產世界
34 36
2015 年3 3月 2015
專家看房市
8 2 7 7 2
2015房市 可望軟著陸 「徐博士地產論壇」大多區房市行情分析與預測 【多倫多訊】自2007年以來，「徐博士地 產論壇」連續八年定期通過媒體向社區大眾發 布房市行情報告，分析並預測大多區市場行情 趨勢，地產專家徐華飛博士（前經濟學教授） 以其高準確性和精確度被譽為大多區房市行情 預「土撥鼠」。
房市「土撥鼠」現身測市 2014年是大多區二手房產市場最火爆的一 年，尤其是高端房地產市場炙手可熱。 交易 量9萬2867手，僅略低於2007年歷史最高記錄 的9萬3193手；同比去年增長6.7%；均價創56 萬6726加元歷史新高，同比去年增長8.4%。 2014市場存貨通年吃緊，買家需求強勁，市 場供不應求，一直處於賣方市場條件，各種類 型的房屋銷量增加，價格猛漲，爭搶合約隨處 可見，幾乎成為各熱點區域重售市場交易常 態。即使在前兩年不景氣的公寓市場，多年平 穩有序的高端物業和豪宅市場，都不例外地出 現了異常火熱景象。 回顧大多區房市歷史，1996年開始增長， 至今持續了18年之久。其間經受了2008年由 美國房地產市場次貸危機引爆的全球金融和經 濟危機的嚴峻考驗。並於次年迅速恢復並持續 增長，創造了加國地產史上一段神話。同時， 也締造了一段不朽的傳奇：本地地產專家、經 濟學教授徐華飛博士，與唱衰加拿大房市的世 界著名研究機搆的經濟學家和地產分析專家， 以及聯邦國會議員等對決大多倫多地區房地產 市場行情，經過持續八年的角力較量和市場檢 驗，結果總是以本土地產專家兼經紀操手預測 分析完勝而終。 雖然2008年席捲全球的經濟危機之後，加 拿大經濟復甦迅速，位列八國集團之首，但全 球經濟一體化的大背景之下，加拿大經濟並不 是孤島，所受的衝擊力和長遠影響至今未消， 首當其衝的是製造業和資源出口，經濟復甦緩 慢前行，就業形勢不容樂觀，房地產市場一枝 獨秀，但持續動力不足。居民收入增長低緩， 家庭負債率居高不下，房價節節攀升，可負擔 性且行且弱，貨幣政策謹小慎微，財政政策黔 驢技窮，移民政策變化多端，勞動力市場與就 業壓力困難重重，迫於國際國內經濟形勢和各 種輿論壓力，2008年以來，聯邦保守黨政府 輪番出重拳，強力打壓並干預房地產市場， 充分施展和發揮政府這只看得見的手的調控作 用，持續強勁的房市已成強弩之末，大多區房 市黃金20年終將結束，加拿大房地產市場平 穩緩慢軟著陸大勢所趨。對於大多倫多區域市
場，在國際國內大背景下，房地產市場調整將 在所難免，可望平穩實現軟著陸。
影響行情的10大因素 2015年市場軟著陸勢在必行，2014年的異 常火爆房市缺乏持續上漲根基與動力，2015 年將出現交頭增幅平緩，均價上漲趨穩的行情 大趨勢。導致大多區房市行情軟著陸的主要因 素包括： １ 均價在高位持續運行。自1996年以來， 大多區均價持續18年上漲，目前處於高位運 行平台。 銷量穩定上揚，房屋空置率低下，外國投 ２ 資者比率甚微。 按揭貸款利率持續保持低位。 ３ 家庭負債率持續攀高（負債率高達 ４ 164%）。 居民收入增幅長期低於房價漲幅。 ５ 唱衰房市的悲觀論調持續高昂，陰魂不 ６ 散。包括國內外的機搆及其專家學者如Bank of Canada, Canada Mortgage and House Corporation, Economist, Capital Economy, OECD, World Bank, IMF, TD Bank, CIBC, RBC, BMO, National Bank等等。 ７ 房市宏觀調控舉措越來越緊。聯邦政府近 幾年來持續多次採取緊縮信貸的財政政策，對 市場進行宏觀調控和強力干預的宏觀政策導向 型長期效應。聯邦政府一次次收緊按揭貸款的 緊箍咒，人為擠壓市場交投活躍度，強烈阻止
地產專家徐華飛博士，分析並預測大多區2015 市場行情趨勢。
（本報資料照片）
房地產投資者、低收入者、首次購買者、自雇 者介入房地產市場的門檻，取消投資移民政策 一刀切，以及更為嚴厲的入籍法案，嚴重打壓 海內外投資者的積極性，對高端房地產價值超 過百萬的部分取消了政府擔保按揭貸款，以及 進一步弱化甚至可能取消房貸的政府擔保等 等。 ８ 長期而言，預期按揭貸款利率上調大勢所 趨。 投資移民政策一刀切，後續影響不容小 ９ 看。 中國高調反腐、嚴厲肅貪以及國際追逃合 10 作有阻外資流入本地房地產市場。影響房地產 市場諸多因素的綜合作用，加國保守黨聯邦政 府實施宏觀財政政策後的長期效應，與國際經 濟形勢和社會輿論大環境遙相呼應，內外多重 壓力之下，勢必導致大多區房地產市場2015 年開始出現市場調整最終可望平穩實現軟著 陸。 大多區房市出現軟著陸的市場信號是有價淡 市。盡管均價卻依然堅挺，但交易量趨緩。預 期後市，大多區交易量將趨於平緩，價格漲幅 維持上漲態勢，但攀升緩慢吃力，2015年大 多區市場交易量大約9萬4千手上下，同比去 年增加只有3%；均價在59萬上下，同比漲幅 可望達到5%。為本世紀以來首次出現的調整 元年。
12大趨勢預測 1.低層住宅（獨立屋、半獨立屋、鎮屋）：供 不應求，均價穩中有升，交易量穩中微降。 2.高層住宅（CONDO 公寓）：供過於求，均 價穩中有降，交量穩中帶升。 3.大多區熱點區域：多倫多市中心（以公寓 市場為主）、北約克、烈治文山、萬錦、旺 市、東約克，怡陶碧谷、密市等。 4.新興市場：奧羅拉、新市、帝王市、史托夫 維爾、奧克維爾、賓頓、皮克林等地區。 5.高端物業與豪宅市場：交投活躍，價量齊 漲，備受青睞。 6.商業物業：量價出現調整，交投萎縮，價格 出現下滑。 7.裝修市場：生意興隆，投資有利。 8.翻建市場：潛力巨大，有利可圖。 9.土地市場：拆建改造潛力可觀，尤其在熱 點地區大戶型改小戶型，低層改高層住宅。 10.農地市場：靠近市區的農地市場可投資待 開發作為土地儲備，以圖長期獲利。 11.商業市場：清淡。 12.休閒度假屋市場：向好。
TEA34
地產世界
35 36
2015 2015 年3 3月
昱蒼居士談風水
居家隔局有忌諱
廁所門對睡房 主人體弱多病
昱蒼居士 推測，2015 年地產會小 跌。 （記者 費詩明／攝 影）
生意不好有避諱
電線桿立門前 再辛苦也徒勞 大門風水會直接影響家族成員的運勢， 而商店店鋪大門的風水則是商鋪生意好壞 的關鍵。當然，風水也不能違反常理。 例如最好的大門風水，可是店內服務品質 差，店員服務差，貨品低略，仍然會讓生 意關門大吉的。 商鋪大門有五忌： 大門忌向天斬煞：天斬煞即兩棟建筑物 之間形成了一度又長又窄的空間，猶如一 把大刀劈開了兩段一般。這對門前吉氣造 成很大的傷害，故不利生意。 大門忌向死胡同。 大門忌向沖心水：大門前對著一條直通 馬路，車輪自遠方，直沖而來，此謂沖心 水。犯沖心水的商鋪，不論顧客或職員， 都會缺乏安全感，會有壓力，客人多不願 在此停留，生意自然會受到影響。 店鋪風水對門沖：風水自古以來忌諱
「門對門」，如果自己的店鋪大門比對面 的商鋪高，比對家寬闊，則對家的小門影 響不了自家的氣勢，故有利風水。相反， 如果對家的大門高大，自家的大門遠遠不 能和對家相比，那吉氣便聚在對家大門 前，令自己的生意受到不利的影響。 大門忌向穿心煞：穿心煞是一支直柱， 樹立大門外，它可能是一支電燈柱，或可 能是紅綠燈柱。 他對生意有二點不利影響：老闆及職員 辛苦勞碌，成效不良；工作人員長感體 倦，工作無興趣無力。另外要留意，在店 鋪內，一面向大門，門在左方是為青龍 方，若在右方是為白虎方。青龍方主貴人 商鋪大門適宜設在青龍方迎貴人。若大門 設在中央則不吉也不凶，唯若設在右方白 虎位，則易進小人，會影響生意，此點不 可掉以輕心。
陽宅風水中，大門如與你家對 面家宅大門相對，是經常會見到 的問題。試問「大門對大門」是 吉是凶？ 風水古訣云：「兩門相對，主 一家退。」如果兩家大門相對 沖，一定會有一家比較興旺， 而另一家則占下風，在家運上不 及對家興旺。有時兩家的堂局均 吉，而門又在吉位上，仍會有宅 運高低之分。這除了陽宅本宅的 風水運程外，大門外之顏色亦會 影響宅運。 例如陳家的大門顏色是紅色， 而對宅的林家大門顏色是綠色。 在五行相生風水理念下，陳家的 紅色大門正受？林家的綠色大門 的生旺助力，也就是陳家會因顏 色而生旺，宅運提升。 風水學內陽宅室內的形煞主要 有： 廁所：廁所門對沖睡房門，廁 所門對沖廚房門，廁所門對沖大 門，皆不吉。 客廳：橫梁壓頂，家具忌放三 角形，地板太反光、地面全白 色。 其它：床頭太近電視機，爐灶 火與水龍頭相沖，臥房化妝鏡直 照床頭，廚房門對大門。 凡廁所門對睡房門，日而久之 住在內的人會日漸體弱多病，尤 其呼吸系統毛病特別多。廁所門 對大門，主家中人容易破財。如 果廁所門對著馬桶，主宅內人容 易患排泄器官之疾病。如果廁所 門對沖廚房門，主宅中人經常患 口腔毛病。 廁所門對著廚房內之爐灶口， 則口腔，喉嚨，腹部會經常不 適。如果廚房門對著大門，此 謂「入門見灶」。主宅內人口不 安，經常會爭吵，有時亦會帶來 破財之災，不可不慎之。一定要 留意上例之不良現象。
TEA35
8 2 6 7 2
地產世界
37 36
2015 年3 3月 2015
昱蒼居士談風水
8 2 6 7 2
辨明五象運更旺
青龍最聚氣 男主人有貴人運 相傳在大禹治世年代，一只靈龜背著 一幅圖自洛水浮出水面。觀看此圖共 有九宮。古訣云：「戴九履一，左三 右 七 ，二 四 為 肩 ， 六 八 為 足 ， 五 十 居 中」，此為洛書的精華。這就是風水 的古云秘訣。由方位來看，一在正北屬 水，九在正南屬火，三在正東屬木，七 正西屬金，二在西南屬土，四在東南屬 木，六在西北屬金，八在東北屬土。了 解方位五行屬向，大門或家宅內布局的 吉凶可依五行相生相剋尋找化解之道。 由洛書中可看出家宅分為五象，此五 象可看出陽宅風水的吉凶。 •朱雀位：以家宅大門的前方稱為 「朱雀」，它是人們進出房屋的地方， 其氣比較流動，有動向可吉可凶。 •左青龍：我們在屋內的廳堂，面向 大門左手方的牆壁為「青龍」位，此位 置主「貴人」。所以最宜氣聚。聚氣則
得貴人助力，所以此位可幫助男性的人 緣。幫助男士的桃花運。 •右白虎：站在房內的廳堂，面向大 門右手邊的方位是為「白虎」位，白 虎位主「小人」，此位太高，或此位氣 聚，則不妙矣，會有小人當道之麻煩。 同時白虎位亦是女性的人緣位，也是女 士的桃花位。 •勾陳：勾陳位於房宅的中央部分， 此方位會影響家宅的興旺或衰敗。絕不 宜在此方位設置廚房、浴室、廁所、樓 梯，否則對家運有不利的影響。 •玄武：在房宅後方。古稱後「玄 武」。此方位與大門的位置剛好相反， 是為前后兩極。此處多是與家人休息的 地方，宜靜不宜動。此地帶宜地勢略 高，不宜低下，否則主家人不安寧。此 方位宜設置財位，可幫助家宅財帛興 旺。
透過八卦 凶。
了解家中
五象，可
以趨吉避 （網路圖 片）
孤男寡女有福了
床壓桃花位 好姻緣馬上就來 「窈窕淑女，君子好逑」，任何人士 都會有戀愛欲念，不管是男士或女士都 希望獲得好的愛情，所以風水中「桃花 位」是許許多多人士的關心處。 任何人的家宅，其實都有桃花位，只 要利用適當的方法，便可在桃花位上催 動桃花，讓你擁有桃花運。 一般而言，桃花位有下列： 一、在客廳內，我們面朝大門，左手 方是青龍，右手方是白虎。這二個位置 都是桃花位。要留意右方僅適合男士， 而左方則適合女士使用。男士在右白虎 催桃花，將獲得女性垂青。女士在左青 龍催桃花，則得到男士親近。 二、飛雲風水中有四顆凶星，四顆吉
星。生氣、天醫、延年、優位&禍害、 六煞、五鬼、絕命。 而其中「延年」所在的方位便是桃花 位。震命的延年在東南方，巽命的延 年在東方，坎命的延年在南方，離命的 延年在北方，乾命的延年在西南方，坤 命的延年在西北方，兌命的延年在東北 方，艮命的延年在西方。 三、依據個人生肖，也可訂出桃花 位：生肖屬鼠、屬龍、屬猴，桃花位在 西方；生肖屬馬、屬狗、屬虎，桃花位 在東方；生肖屬雞、屬牛、屬蛇，桃花 位在南方；生肖屬兔、屬羊、屬豬，桃 花位在北方。找出桃花位後，便可催旺 桃花了。
催旺桃花有下列三法： 一是爐灶：依照八宅風水學，讓灶口 向著自己的延年方。例如巽命人，爐 灶的灶口宜向東，因為延年在東方。此 法對經常失戀或難覓夢中人的人特別有 效。二是床：要將睡床壓放在桃花位 上。例如生肖屬牛的人，其桃花位在南 方，便將床擺設在南方，頭朝南睡可催 旺桃花。三是花瓶：桃花位上擺設花瓶 催動桃花。 留意五點：花瓶需入清水及鮮花，不 可只有花瓶；須用「鮮花」，不可用假 花，紙花；鮮花要艷麗的，例如粉紅、 大紅、紫紅色；花瓶宜用陶瓷或玻璃， 不可塑膠的；鮮花常更換，不可枯萎。
TEA36
地產世界
37 38
2015 2015 年3 3月
昱蒼居士談風水
加薪升官有秘訣
8 2 6 7 2
門對樓梯有煞氣
背靠牆防小人 換對地毯顏色 桌整齊事業順 家中錢財不洩 大家都希望工作順利，特別是上班族。希望工作升職、壓 力減少、工資高升…除了努力工作外，還須留意辦公室內怎 樣擺設才能吉順呢？請謹記下列七項原則： 一、工作電話擺放左邊：風水學上有謂「龍怕臭，虎怕 吵」，龍方指的是我們面對辦公桌時，左手邊的位置。虎乃 右手邊位置。因此辦公桌的左邊宜安置電話，傳真機。而辨 公桌右邊則可以擺放比較少移動的物件。 二、座位要有靠山：自己的座位背後一定要有靠山才能使 事業更穩固。如果不方便有靠，可擺放屏風在椅位背後， 讓屏風當成自己的靠背。也可以利用較高的座椅，讓座位高 人一等，也有助於工作運勢的提升。座位後方風水稱為玄武 方。如果有座位背無靠的缺點時，可以利用屏風或靠牆而 立，事業自然穩如泰山，也不懼小人破壞。千萬別在背後放 置垃圾桶。這樣會讓自己工作不順，沖犯小人，招惹是非。 三、擺設「左高右低」：風水有云「龍宜高虎宜低」，因 此辦公桌左邊（龍邊）可放置高櫃，檔案架，書櫃等，青龍 需要水來滋潤，常用的水杯或水科植物擺放左邊能增加工作 效率及運勢。 四、青龍進出：事業 ：事業 吉順辦公室內最好的 動線為辦公桌的左邊 （青龍）進出。此為 「生龍開口，升級吉 順」，如果是相反， 辦公桌的右邊（白 虎）留有走道，會形 成「白虎開口，運衰 氣弱」，工作運會遭 遇困難。 五 、 座 位 對 樓 梯，升遷不利。 六、桌面干潔， 工作吉順。 辦公室風 七、梁柱壓頂， 水好，更 容易升官 發財。 壓力大增。 （網路圖 片） 定要避開梁柱。 如果辦公座位旁 有柱子，建議在 柱旁擺放一或二盆綠色 植物，以減少衝擊力。
在加拿大經常會見到住宅大門正對樓梯或是一開門就見樓 梯，這是不合風水定律的。陽宅風水的要求是堂前平闊。如 果一出大門便是向下的樓梯，主財運不利。如果一開門就見 樓梯主家運衰敗。而且家中的錢財不易積聚。而受影響的人 如下： 大門在正南方，門口對沖樓梯者，不利宅中中女；大門在 正北方，門口對沖樓梯者，不利宅中二子；大門在正東方， 門口對沖樓梯者，不利宅中長子；大門在西方，門口對沖 樓梯者，不利宅中三女；大門在西 北方，門口對沖樓 梯者，不利宅中 男宅主；大門在東 南方，門口對沖樓 梯者，不利宅中長 女；大門在東北方， 門口對沖樓梯者， 不利宅中三子；大門 在西南方，門口對沖 樓梯者，不利宅中女 宅主。要化解大門煞 氣，可在門檻下加一把 銅尺，或將門檻提高二 寸使宅氣不易外泄。 亦可用顏色來化解沖 煞之災： 的地 大門在正東為震卦， 合顏色 以挑適 可 ， 圖片） 沖樓梯 可將大門油上藍色或配鋪 （網路 大門對 。 藍色地毯；大門在正西為 毯解煞 兌卦，可將大門改為黃色 或朱色，配上米色地毯； 大門在正南為離卦，大門 可漆為綠色，門口玄關常 鋪設綠色地毯；大門在正北為坎卦，大門可漆為米白色，門 口玄關常鋪設米色地毯；大門在西北為乾卦，大門可漆為米 黃色，大門口玄關常鋪設米黃色或棕色地毯；大門在東南為 巽卦，大門可漆為藍色，門口鋪設藍色，灰色地毯；大門在 東北味艮卦，大門可漆為淺紅色或朱紅色大門，門內玄關常 鋪設紅色地毯；大門在西南為坤卦，大門可漆為紅色，門口 鋪設紅色或棕色地毯。由好的顏色，生旺宅氣，使樓梯之沖 煞化解，並改進宅內財氣不易外泄。
TEA37
地產世界
38 36
2015 年3 3月 2015
綠色生活家
綠手指趙昇山 3法寶種奇蹟 記者葛健生／多倫多報導
趙昇山養花、蒔草、種菜，不但前院花朵盛 大令鄰戶驚嘆，就連後院也是蔬果豐收、瓜瓞 綿綿，他說歷年來多用「三項法寶」，分別是 豆粉、洗米水和蛋殼水，再配合蘊育鮮花蔬果 的黑土，一點也不輸市面所賣的化學肥料。
趙昇山 說歷年來 多 用「 三 項法寶」 ， 分別是豆 粉、洗米
向日葵高2米 鄰居稱奇 每逢春夏之際，趙昇山前院的向日葵最高 可長到200多公分，就像一株株小樹，盛開的 向日葵直徑約30公分。他說，2013年夏季， 一株向日葵還不經意長在門前人行道的石磚縫 間，最後長成像株小樹的向日葵，反而成為鄰 近住戶行經時都會停下腳步、嘖嘖稱奇的「景 點」。 想種向日葵，趙昇山大嘆最容易，因為向 日葵的種子耐凍，入冬前即可播種，在5月中 旬、6月初化凍之後，種子便破土發芽，之後 便愈長愈快，6月底陸續開始分枝並生出花 苞。他說，種向日葵唯一需留意的，就是向日 葵長得過大，可能會影響到鄰近的花朵。 自幼即耳濡目染、嗜愛種花的萬錦市民趙昇 山，每年初夏之際，路人鄰居途經他居住的鎮 屋時，都會駐足讚嘆植栽於前院、直徑約20公 分的艷紅色牡丹花。
牡丹比巴掌大 連開15朵 趙昇山表示，所種的牡丹已有15年的歷史， 最多可開15朵花，有時一整個月，比巴掌還大 的花朵接連綻放，讓途經的路人或鄰居，常常 停下腳步在趙昇山的鎮屋前院欣賞花，並連連 豎起大姆指稱讚不已。
水和蛋殼 水替代化 學肥料。 （記者 葛健生／ 攝影）
牡丹花的根是圓形，可以削開移植。趙昇 山指出，除牡丹花之外，他還喜愛花開如巴掌 大的大理花，但大理花屬草本植物，冬天需連 根挖起置於氣溫較低的儲藏室，等待來春再種 下。 移民加國20餘年，現年80餘歲的華裔移民趙 昇山夫婦，每年夏季於自家後院種黃瓜種出心 得來，盛產時期黃瓜產量甚至可達700多條， 而收成的黃瓜多分送親朋好友食用。 現居住在於人村的趙昇山，種出的黃瓜直徑 約三、四公分、長約40公分的黃瓜。從育苗 到收成、短短四個月不到，黃瓜產量可達數百 條。 此外，能耐冬過冬的還有韭菜。趙昇山指
向日葵最高可長到200多公分，就像一株株小
趙昇山指出，5月底開始育苗，必須等到辣椒
樹。（圖：http://leahsthoughts.com/wordless-
苗長得像火柴棒的高度時，才能移到室外續栽。
wednesday-sunflowers）
（圖：www.almostcool.org/）
出，首次種韭菜可以在商店內買種子，春季時 在黑土上等距灑種，待長成收割後食用，之後 約每兩周便能收割一次食用。 趙昇山表示，韭菜的營養價值極高，通常都 在20平方呎的後院內進行栽種，待秋季最後一 次割韭菜時，在地面上留著約二吋高的韭菜， 以待來年春天又會自動長成，不過他指出，如 果喜歡口感較嫩的韭菜，不妨每兩年重新播種 一次。
自製辣椒醬 有口皆碑 自種自食蔬果的「農家樂」，是趙昇山夫婦 的快樂來源，他自製的辣椒醬，已成為親朋好 友間的夠味佐料。但「辣椒的苗長得很慢」， 趙昇山指出，5月底開始育苗，必須等到辣椒 苗長得像火柴棒的高度時，才能移到室外續 栽。 辣椒的種植時間較長，趙昇山指出，必須等 到約11月初下霜日前，辣椒才能長紅長老，此 時才能採收，準備做辣椒醬。而製作辣椒醬的 原料，還需要薑、八角、油、豆粉等作為主要 配料。 趙昇山表示，約一磅的收成紅辣椒、一磅的 生薑、一兩八角，洗淨後切細以果汁機混合打 碎，倒入以花生油或橄欖油為底的大鍋入先用 大火煮熟後，再用中火至小火慢煮約一小時， 其間需不斷攪拌才不致燒焦沾在鍋底。 「為增加紅顏色，在煮的過程中可加入商店 內購得的韓國辣椒粉」，趙昇山說，還得加上 以水稀釋後的豆粉，才能使辣椒醬的濃度變得 厚實些；還得加入適量的盬和醬油，待煮成後 放涼即可裝瓶放進冰庫內保存。
TEA38
8 2 9 7 2
地產世界
37 39
2015 年3 3月 2015
綠色生活家
約20平 趙 昇 山
方呎的後
所種的牡
院，是趙
丹已有15年
昇山種養
的歷史。
蔬果的園
（圖：
地。
趙昇山提
（本
供）
報資料照 片）
老園丁 筆記大公開 牡丹： 木本植物，冬季時，可以麻布將牡丹的枝子包 裹起來，以防酷寒。每年4、5月時即可育牡丹 苗，以黃豆粉作肥料，早晚各澆兩次水，初夏時 牡丹便含苞待放，每朵花期約7至10日。
大理花： 俗稱「地瓜花」，學名才是大理花。冬季前必 需將大理花多個如地瓜形狀的球莖，連根帶土挖 出，以紙包裹，存放於溫度較低的儲藏室內，以 防發芽。 每年5月底、6月初時，將大理花的地瓜球莖取 出，埋在地下，周邊灑上黃豆粉作為肥料，上覆 約2吋的泥土，早晚各澆水一次。
黃瓜： 將瓜種子在每年約5月中旬時開始育苗，先在 室內以小盆育苗，保持苗種溼潤和恆溫，約三周 後，瓜苗長出三片小葉瓣時，便是移至室外土壤 種植的時機，此時需注意室外溫度，不得過低， 否則瓜苗凍壞便前功盡棄。 育瓜「翻土有必要、肥料不可缺」。再依序排 排種下瓜苗後，在瓜苗旁畫分出灌水渠道，確保 日後澆水時，水分均能滲至瓜苗根部、肥料也能 讓瓜苗充分吸收，瓜苗種到土壤後，僅需月餘便 瓜熟蒂落可採收。
趙昇山 夫 婦 ，每 年夏季 種 黃 瓜 ， 盛產時產 量甚至可 達700多 條。 （本 報資料照 片）
TEA39
8 2 9 7 2
地 產 世界
40
2015 年3月
2月份重售住宅銷售資訊 安大略省
2015
多倫多地產商會地區分佈圖(部分)
多倫多重售住宅銷售資訊 2015年2月均價
地 區
銷 量
W01
44
$715,857
W02
48
$625,829
W03
49
$498,480
W04
60
$458,509
W05
71
$409,643
W06
85
$489,250
W07
11
$778,218
W08
128
$651,255
W09
38
$521,118
W10
58
$350,909
C01
289
C02
41
西 區 地 區
銷 量
2015年2月均價
荷頓郡 伯靈頓Burlington
122
$543,441
荷頓山Halton Hills
61
$528,686
密爾頓Milton
163
$546,231
渥克維爾Oakville
203
$875,630
皮爾郡 賓頓Brampton
566
$457,566
卡列登Caledon
62
$659,148
密西沙加Missisauga
609
$536,489
約克郡
中 區 $465,772 $1,136,846
C03
27
$725,004
奧羅拉Aurora
74
$677,693
72
$1,493,719
東貴林伯里East Gwillimbury
C04
20
$645,930
C06
24
$648,458
佐治拿Georgina
53
$374,974
C07
91
$759,632
國王King
27
$956,096
C08
114
萬錦Markham
303
$758,929
C09
31
$1,855,245
新市Newmarket
115
$561,027
烈治文山Richmond Hill
40
$797,451
262
$842,839
C10
36
$480,132
311
$717,414
C11
旺市Vaughan
31
$2,115,887
64
$721,098
C12
史托維爾Whitchurch-Stouffville
C13
47
$610,000
C14
161
$724,239
C15
89
$711,213
杜蘭郡 埃杰克斯Ajax
141
$479,980
布洛Brock
14
$336,321
卡靈頓Clarington
133
$375,244
奧沙瓦Oshawa
175
皮克寧Pickering
79
史喬各Scugog
$472,009
東 區 E01
73
$709,754
E02
44
$702,382
$320,558
E03
69
$701,206
$505,326
E04
90
$429,869
24
$468,754
E05
69
$462,736
厄士橋Uxbridge
15
$508,133
$609,208
惠特比Whitby
E06
28
147
$470,061
E07
68
$421,248
E08
51
$454,654
E09
95
$386,596
E10
37
$569,381
E11
61
$373,980
※多倫多地產商會之地區分佈圖，與大多倫多之行政區域圖不盡相同，讀者 可再仔細比較。 ※資料僅供參考，更完整資訊，請上www.torontorealestateboard.com 查詢。
（資料提供：多倫多地產商會）
H5440