201506 大都會地產

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June 2015 Vol.3

大都會地產 NY Metro Realty Guide

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大都會地產

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2015 年6月號

大都會地產月刊 NY Metro Realty Guide

第3期 2015年6月號

紐約州註冊執照 地產經紀人

目錄 特別報導

3

紐約著名新建案介紹 聯合國廣場50號

本期焦點

6

皇后區瑞吉屋 紐約巿下一個潛力社區

本期焦點

10

皇后區瑞吉屋 展現宜居風貌

本期焦點

16

皇后區 房地產市場火熱地區

本期焦點

22

2014、2015年第一季度 皇后區和長島北岸主要地區住宅房地產交易數據

房市觀察

24

美國經濟、房地產和房貸市場簡析

都會現象

28

綠蔭與社區經濟力

理財ＱＡ

29

色彩經濟學 顏色影響荷包

物業動態

30

天景醫療中心 法拉盛最新醫療保健Condo

教戰守則

33

商業樓宇投資 適合你嗎？

教戰守則

36

海外投資誤區多 投資宜謹慎

經典特輯

39

長島范德比爾 百年豪宅介紹

房市觀察

42

嬰兒潮準備退休 買第二棟屋正逢時機

物業動態

44

曼哈坦豪華公寓 翻新賣點高

設計名家

46

凱莉惠特曼－好萊塢御用室內設計師

投資百科

49

買第二棟房，每人情況大不同

投資百科

52

買房投資有利有弊

出 版：北美世界日報紐約社 社 長：楊仁烽 集 稿：朱澤人 圖 片：許振輝、朱澤人 廣 告：工商服務部、陳璧珊、張浩正 美 工：黃銘宗 組 版：林秋蓉、余黎峻

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提高房產價值的三大秘密 賣方市場如何搶灘曼哈頓 地產投資長期回報，低風險！ 外國人投資美國地產的誤區？

大都會地產

2015 年6月號

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2015 年6月號

特別報導

紐約著名新建案介紹

聯合國廣場50號

文：高傑文(Jimmy Gao) 圖：開發商提供

項目名稱：50 UNITED NATIONS PLAZA

樓 層：43層

地 址：345 E. 46 Street, New York, NY 10017

單 位：88

所在區域：Turtle Bay (中城東)

售 價：225萬-7000萬

開 發 商：Zeckendorf Development, LLC. Global Holdings

戶 型：1臥至全層閣樓

建 築 師：Foster + Partners

完 工：2015年上半年

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2015 年6月號

特別報導

Turtle Bay(中城東)

園西15號，Who’s Who雲集，雅虎共同創

Turtle Bay(位於42街至53街之間，東是

辦人楊志遠在裡面就有一套公寓）；經典改

FDR, 西至Lexington大道)提供大範圍的生

造範例、代表紐約標誌性建築奢華和氣派的

活消費，是曼哈頓最富有且價格合理的社區

18 Gramercy Park，以及正在興建、頂層閣

之一。高檔餐廳和經濟實惠的小食店並存，

樓標價1億三千萬，將創曼哈頓紀錄的公園

高層豪華住宅聳立在低樓層公用公寓、小商

大道520號等等，都是曼哈頓現代住宅大樓

店和酒吧之間。

的經典。

Turtle Bay自2001年川普聯合國大廈落成

聯合國廣場50號背後的故事

之後，就沒有新的建案。聯合國廣場50號

聯合國對Zeckendorf家族第三代掌門的二

的出現，會刷新當地的地產交易紀錄，同

兄弟有特殊的意義，他們的外祖父Trygve

時作為一個卓越的豪華開發案，會成曼哈頓

Lie 是聯合國首任秘書長，看著聯合國大廈

一個標誌性建築，提昇當地在地產市場的地

的興建，他們的祖父，即Zeckendorf地產王

位。

朝的創辦人William Zeckendorf Sr.當年就

Turtle Bay現時市場平均房價是$2003/呎

是為現在的聯合國大樓籌出建地的人，70

(Street Easy)，從實惠的租賃至數百萬美元

年之後，家族的第三代回到聯合國對面打造

的閣樓都有。年輕單身簇和年輕家庭愈來愈

這一座國際現代地標，這是只發生在紐約的

多地搬到Turtle Bay居住，公園多、鄰近大

神奇故事。回到先人曾經工作奮鬥的地點作

中央車站和聯合國總部是主因。交通便利，

此大型開發項目，共同主席William Zeck-

生活選擇多。這是一個安靜和方便的地區-

endorf對此有很深的感觸。

除了美國總統出席聯合國會議那幾天外。

開發商：

建築設計師： 總部設在倫敦的Foster + Partners建築事

開發商William Zeckendorf和代理該大 樓的HALSTEAD PROPERTY華人地產經紀EVA WANG

Zeckendorf是紐約著名的地產家族，有

務所舉世聞名，集建築和一體化設計，多年

一百多年歷史，現在傳至第三代，曼哈頓的

來在世界各地構建了許多高知名度的玻璃和

有四面景觀，將聯合國大樓、東河、克萊

很多天際線都是他們的傑作，對紐約的地產

鋼結構建築，包括北京國際機場的一部分。

斯勒大廈和紐約的天際線納入眼簾。外觀

發展作出巨大的貢獻。近年在第三代掌門人

聯合國廣場50號是他們在紐約的第一個大

特點是使用深的Bay窗台，加強了景觀，並

Arthur和William二兄弟的帶領下，在曼哈

型建築案。

拓寬優雅的生活空間。高天花板是整個大

頓超級豪華地產開發上風頭很健，著名建案

聯合國廣場50號

樓的另一特色。設在大樓地下層的豪華水

包括被視為有史以來最成功的高檔住宅開發

樓高43層，共有88個豪華住宅單位，內

療中心結合了75英尺的室內泳池。

項目之一的15 Central Park West（中央公

飾豪華，佈局典雅，有大的娛樂空間。大樓

這是一幢全方位服務大樓，24小時門衛、 櫃檯服務、入住經理和常駐維修工人。大

最貴的樓頂閣樓單位售7000萬， 無邊際游泳池，如懸在空中、被 紐約摩天大樓包圍的感覺。

樓有私家庭院，十分隱私，每戶可以花15 萬元買一個室內車位，這在曼哈頓是極好 的價格，住戶也可以選擇購買酒窖和額外 的存儲空間。健身房是由著名的the Wright Fit公司管理。 聯合國廣場50號內最小的單位是一臥，約 1147平方英尺，兩臥從1624至1636平方英 尺，三臥的範圍從2609平方英尺至3004平 方英尺，占據整層的閣樓面積5893平方英 尺，有五間臥室和兩間工人房。

最貴的單位 這幢大樓最令行家談論的是樓頂壯觀的 三層閣樓，面績達15596平方英尺，頂級材 料，頂級設計，樓頂無邊際游泳池，給人 一種懸在空中、被紐約摩天大樓包圍的感 覺，售價7000萬。

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本期焦點

Ridgewood

文：孫梁

+

皇后區瑞吉屋 紐約巿下一個潛力社區 漫步在紐約市皇后區的瑞吉屋(Ridgewood)社區，不會感到這裡會發生突變，社區的商店主要集中在 幾條主要街道上，而且大部分是為當地居民服務的小店、折扣店和中小型連鎖店。

瑞

吉屋是皇后區多元文 化的縮影，居民來自

全球各個角落，許多族裔的商 販在街頭兜售DVD片、手機 用品和各國特色的食物。這個 地區綠樹成蔭，環境優美，位 於東西走向的兩條主要快速路 之間，交通方便，未來的發展 潛力巨大。 紐約郵報報導說，瑞吉屋的 西南毗鄰布碌崙的布許維克 (Bushwick)，因此成為從布許 維克搬出的藝術家的首選，最 先搬到瑞吉屋的Lorimoto畫 廊，就座落在一家針織廠的舊 址。 瑞吉屋也開始出現許多新餐 館，如Norma’s、Houdini披 薩店和Bunker越南餐館。當 地的傳統商店如Morscher肉 店和Rudy’s麵包房也感到高 興，因為來了許多新面孔的顧

里奇伍德斯德哥爾摩街上古樸的房屋。

(攝影：Brian Zak/紐約時報)

客。

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本期焦點

Julia’s葡萄酒吧。

(攝影：Brian Zak/紐約時報)

瑞吉屋新開張的三家店鋪，即位 於Seneca大道的Milk&Pull咖啡店、 Woodward大道上的Julia’s酒吧，以及 Woodward大道的Topos書店咖啡屋，就是 瑞吉屋日益受到青睞的例證。 安吉拉．奧斯汀和丈夫擁有的Milk&Pull 咖啡店，是從布許維克搬來的。安吉拉表 示，瑞吉屋不斷有新店開張，他們希望成為 社區的一部分。 Julia’s酒吧的業主威廉斯是七年前搬到 瑞吉屋，他表示，在迎接新居民的同時，如 何保護社區的原貌很重要。 布許維克、綠點和威廉斯堡等布碌崙社區 的居民，因為租金日益高漲而被迫搬家， 地鐵M線的延長和瑞吉屋社區的房租相對低 廉，是吸引源源不斷新居民的主要因素，不 但布碌崙，也有部分居民是從皇后區的阿斯 托利亞(Astoria)或長島市等地搬來。

150元。 製片人柯奇曼說，他在瑞吉屋的一臥公寓

皮，但瑞吉屋沒有那麼多。」 但是，瑞吉屋的嬉皮不夠多，只是時候未

薩曼莎．祖奇說，她曾在布許維克住了四

月租1500元，而在四個街區之外的布許維

年，因為瑞吉屋的房租較低、寧靜和環境優

克，最低也要2000元。除房租外，瑞吉屋

瑞吉屋近來出現了「皇后碌崙」

雅而搬來，現在的房租一個月比原來可省

的環境也好，他說：「布許維克有很多嬉

(Quooklyn)和「瑞吉維克」(Ridgewick)等

到。

新詞，意即「皇后區布碌崙」和「瑞吉屋布 許維克」的縮寫。六集電視劇「奇異獨行 俠」 (Weird Loners)在瑞吉屋殺青後，4月 底在福斯電視網播出，也推展了瑞吉屋的知 名度。 Halstead地產商經紀人威特曼一生都住在 瑞吉屋，他表示，瑞吉屋的藝術特色似乎將 持續下去，這在皇后區也是好事。他表示「瑞 吉屋從來不會喪失人氣，總會不斷上升」，但 他擔憂，瑞吉屋的新嬉皮會越來越多。 威特曼2014年售出一套兩家庭房屋，是 五臥的連棟樓，但需全面裝修，售價54萬 元。裝修後今年2月重新上市，開價漲到82

塞內卡大道街角的咖啡店。

(攝影：Brian Zak/紐約時報)

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本期焦點

萬9000元。 共有公寓的買主是華裔陳寧澤，她是從布 碌崙的綠點搬到瑞吉屋，以前的房屋也是 兩臥，但面積很小。她決定搬家後，在許 多社區找房兩年，包括布許維克、阿斯托

W OO E G D RID

利亞和長島市等，最終決定在瑞吉屋買房 落腳。 陳寧澤說：「我以前從沒想來瑞吉屋買 房，直到有一天看到這套公寓。」她表 示，買房時做足了功課，知道瑞吉屋安 全，感覺挺安靜，餐館也越來越多，能找 到這樣的社區真是有點驚喜。

Catalpa Avenue上的聖馬西亞教堂 。

(攝影：Brian Zak/紐約時報)

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本期焦點

文、圖：記者李玥

皇后區瑞吉屋 展現宜居風貌

Ridgewood

紐約市瑞吉屋(Ridgewood)橫跨皇后區和布碌崙，緊挨皇后區的Maspeth、Middle Village和Glendale，毗鄰布碌崙的Bushwick和東威廉斯堡(East Williamsburg)。

瑞吉屋的房產以居住實用型房源為主。

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本期焦點

據

人口統計數據顯示，2013年瑞 吉屋共有人口9萬9508名，白人

占81.7%，亞裔占6.4%。由於生活設施齊 全，物價均衡，租金適中，住在瑞吉屋的 居民生活得悠然自得。社區地產多以穩定 居住的連體樓宇為主，交通便利，有地鐵 線路M/L線。瑞吉屋公車總站共有六條始 發線貫穿布碌崙和皇后區，它們分別是 B13、B26、B52、B54、Q55和Q58。 Better Lifestyle房地產公司的John Suarez在瑞吉屋生活了超過21年。據他介 紹，越來越多的房地產投資人花費100萬 至300萬購買至少四個單位以上的居住樓 宇，然後單獨出租出去，其地產公司目前 管理著當地40多棟住宅樓宇的租賃。Suarez見證了瑞吉屋近幾十年的變化，「年 輕情侶、學生、剛開始工作的人等越來越 多的年輕人選擇搬進瑞吉屋，社區開始年

瑞吉屋的房子利 落而整齊，大多數 是一棟棟連體多單 位的房子。

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本期焦點 輕化」。交通便利，租金也相比

兩家庭房子，市場價現已升值到

狸」的溫州移民柯先生，在瑞吉

其它區域便宜，一房一廳的公寓

100萬元。除了自家七口人住，她

屋主幹道Myrtle大道上開洗衣店

租金約在1300元至1500元，兩房

將其中一間單獨出入的主臥大房

已13年多。在他看來，「這裡住

一廳則在1700元至2000元。

以800元出租。「瑞吉屋的房子屬

的人很少想要再搬走，長久居民

華裔女子林月莎十年前剛移民

於實住型，社區居民大多數較老

較多，物價水平穩定居中，人群

來紐約就住進了瑞吉屋，那時候

實和本分，職業以教師、白領居

善良，鄰里關係非常緊密。」雖

租一房一廳的公寓約八、九百

多。」她回憶，十年前華人居民

然各種族裔的居民都有，但是以

元，現在則升價到一棟百年老樓

鮮見，近幾年，隨著租金上漲，

中東人、義大利人、羅馬尼亞人

的公寓經過全新翻修後，一間筒

許多非洲裔和西語裔居民遷出，

中等以上收入水平的居民為多。

倉(Studio)租金約1500元，一房

「附近白人和華人的鄰居約占六

他笑談，「住在瑞吉屋的乞丐都

一廳約1800元至2000元。林月莎

成，逐漸增多。」

是富裕的乞丐」。曾經有一名在

在兩年前用80萬元買下了現住的

被瑞吉屋的鄰居們稱為「老狐

瑞吉屋附近乞討的非洲裔乞丐來

柯先生(左)因開洗衣店多年，社區信息量集中，被鄰居們善意地稱為「老狐狸」，他與鄰居波蘭移民 Ralph(右)還成為了無話不聊的好鄰居。

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CP175785-3

0

大都會地產

2015 年6月號

14

本期焦點 他店裡，邊洗衣服邊數當天 討回來的錢，一張張錢幣算 下來後竟有500多元，「說 明這個區域的居民經濟水平 較好，性格都比較善良」。 柯先生於1994年以22萬元 購入一套兩家庭的房子，最 近有人問價110萬元收購， 有退休計畫的柯先生沒有打 算賣房，而是把一家庭三房 一廳以1800元出租。他還 談到，瑞吉屋的商業店面， 門面在一樓的約1500呎至 2000呎的租金，已經達到 3500元至4000元的幅度。 Beutel房地產公司的中介 表示，瑞吉屋以居住樓宇為 主，不少投資者看中瑞吉屋 交通便利，居住環境適宜， 以市場最低價購入一棟數個 單位的樓宇，重新裝修後出 租，現在一套兩家庭房子至 少要100萬元以上。 波蘭人Ralph一家住在瑞 吉屋十多年了，他每天搭乘 M線地鐵約40分鐘到曼哈坦 上城上班。「住下來後就沒 怎麼考慮再搬到別的地方， 瑞吉屋的社區生活很方便， 基本設施齊全，與紐約許多 區域相比消費水平適中，社 區關係和諧，學區也還可

瑞吉屋主幹道Myrtle大道 上店舖應有盡有，車水馬 龍，貫穿布碌崙和皇后區。

NRA14

大都會地產

2015 年6月號

15

本期焦點 以。」 一名在瑞吉屋住了20餘年的 中國江蘇移民方女士現有一套 自住的一家庭房子和兩個出租 的店面，她說：「瑞吉屋治安 好，鄰居間見面都會寒暄和打 招呼。 孩子們長大成人了仍 然選擇繼續住在此地，我退休 了就管理出租的店面，過得很 舒服。」

位於瑞吉屋的M/L線地鐵站。

瑞吉屋有六條巴士線路的始發站。

NRA15

皇后區

大都會地產

16

2015 年6月號

本期焦點

房地產市場火熱地區 房價上升 賣房/買房都是好時機 文：和釗宇

皇后區共有公寓不在房價飛漲之列，圖為從法拉盛草原可樂娜公園望去公寓樓。(Getty Images)

房

地產公司「Douglas Elliman」發

他說：「我們用盡全力想讓那些有房的人賣

火熱的地區之一，但是整個皇后區的待售房

布了這份皇后區第一季度的住房銷

房子，但是他們不肯。」

屋庫存量卻驚人地低。

售市場報告後，該公司銷售經理格萊斯曼

由於利率依然極低，經濟恢復進入了一個

皇后區第一季度平均每月的住宅銷售量

（Robert Glessman）說，對今年一季度房

新的週期，曼哈坦和布碌崙的房價出奇的

在800套左右，是2006年和2007年同期的一

屋銷售量比去年同期下降18.7%並不吃驚。

高，使得皇后區一躍成為全國房地產市場最

半，好消息當然是住房庫存越稀少，房價

NRA16

2015 年6月號

17

CM174421-1

大都會地產

0

大都會地產

18

2015 年6月號

本期焦點

越高。皇后區房屋的中間價格比去年增

也希望房子賣得快一點。在格萊斯曼看

長了20.7%，達到44萬6434元，連續第11

來，只有房屋轉售市場能夠給買家一些

個季度增長。然而，房屋在市場上停留

曙光。

的平均時間僅為85天，而去年同期為97 天。

他希望在接下來的一兩年中，屋主能 注意到那些新房的價格，然後他們就會

格萊斯曼說：「我們上周把一套房子

有出售自己舊房的衝動。如果這樣的情

拋向市場，這周就有人來買。」他把這

況出現，市場就會更加活躍，價格也會

種市場的過度活躍歸因於越來越多「精

變得更加合理而穩定。

明的地產仲介」，以及「不貪心的賣

儘管皇后區的房屋庫存短缺，共有公

家」，他們都知道現如今該如何給房子

寓（condo）卻不在房價飛漲之列。在

標一個公平的價錢。所以，就算庫存短

過去四年來，共有公寓的價格一直很平

時間內小幅增長，很快又告罄。

穩。皇后區一套典型的共有公寓價格約

格萊斯曼期待在接下來幾個月能夠在

45萬元左右，和2011年差別不大，甚至

長島市（Long Island City）出現更多的

比2009年的中間價格歷史記錄的50萬要

奢華公寓，但是僅有的幾家地產開發公

低。另一方面，合作公寓（co-op）的

司無法解決庫存短缺的問題，因為他們

價格在過去兩年中飆升。2013年第一季

花旗集團大樓(右)多年來 皇后區最高樓，如今附近將 冒出更多摩天大樓，媲美曼 哈坦的天際線。

(美聯社)

NRA18

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2015 ĺš´6ćœˆč™&#x;

19

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CP175785-4

0

大都會地產

20

2015 年6月號

本期焦點

度，皇后區合作公寓價格大約為18萬， 而現今已經漲到22萬。

法拉盛吸引大批華人新移民，成為皇后區房市 最火地區之一。

(美聯社)

格萊斯曼指出：「合作公寓在陽邊 (Sunnyside)、木邊(Woodside)、傑克 森高地(Jackson Heights)和長島市很流 行，很多不能負擔曼哈坦房價，但又希 望通勤方便的年輕人喜歡住在這裡。合 作公寓的價格很吸引他們，長島市一居 室共管公寓售價為90萬元，但合作公寓 只要40萬元。這對第一次買房的人很實 惠。」 另外，皇后後區東北部，也就是貝賽 （Bayside）、白石鎮（Whitestone）、 Douglaston、法拉盛以及其他一些地區 的房屋銷售量在持續下降。去年第一季 度，這一地區的房屋銷售量為908套，而 今年同期只有700套，下降了22.9%。而 且，該地區每年最後一個季度的銷售量 都在下降。 格萊斯曼認為，銷售量下降的原因在 於那些剛剛進入皇后區房屋市場買家的 態度。他說，西皇后區房屋市場火爆的

皇后區長島市地產

原因是這裡臨近曼哈坦，東部卻不能比

火熱，開發商瘋狂興

的。

建公寓與辦公樓。

基於這些觀察，格萊斯曼建議購買長

(美聯社)

島市周邊的房子，如阿斯托利亞（Astoria）、陽邊、木邊和傑克森高地，因為 在那裡房屋升值的空間很大。 不過，仍然有很多買家希望住在傳統 的皇后區民居中，以最實惠的價格和低 利率買到夢想中的房子。很顯然，皇后 區東部的房子滿足這些條件。但是如果 急著買，格萊斯曼都建議買房者盡快進 入市場，他說：「過去20年的平均融資 利率是6%，現在的利率在3%到4%之間， 現在出手是千載難逢的好機會，不會再 出現這樣好的機會了。」

NRA20

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大都會地產

2015 年6月號

21

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0

大都會地產

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2015 年6月號

本期焦點

2014年第一季度 皇后區和長島北岸主要地區住宅房地產交易數據 資料來源: Daniel Gale Sotheby's International Realty

２０１４

成交數量

上市天數

平場售價

中等售價

最高售價

皇后區

417

89

$707,118

$670,000

$2,500,000

Bayside

55

92

$831,378

$739,000

$1,500,000

Beechhurst

8

92

$1,080,000

$930,000

$2,500,000

Bellerose

21

60

$474,905

$465,000

$562,500

College Point

21

74

$656,762

$633,000

$980,000

Douglaston

13

87

$761,577

$720,000

$1,210,000

Floral Park

45

88

$499,649

$494,000

$1,300,000

Flushing

91

60

$753,335

$710,000

$1,430,000

Fresh Meadows

36

252

$721,389

$736,500

$1,205,000

Hollis Hills

11

66

$812,591

$720,000

$1,375,000

Jamaica Estates

4

75

$981,250

$890,000

$1,350,000

Little Neck

11

57

$809,091

$660,000

$1,930,000

Maspeth

23

58

$566,261

$515,000

$850,000

Middle Village

29

57

$629,966

$595,000

$1,400,000

Oakland Gardens

1

25

$900,000

$900,000

$900,000

Ridgewood

16

84

$692,469

$672,500

$1,030,000

Whitestone

32

86

$774,781

$721,250

$1,275,000

Carle Place

444

92

$542,981

$445,000

$7,250,000

834

East Norwich/Brookvilles

134

144

$1,242,702

$861,893

$9,000,000

616

Garden City

119

95

$629,105

$619,000

$2,700,000

230

Glen Head/Sea Cliff

138

153

$1,212,763

$725,000

$9,000,000

586

Locust Valley

138

153

$1,212,763

$725,000

$9,000,000

586

Manhasset

44

122

$1,236,444

$4,388,000

78

Old Westbury

220

122

$862,174

$541,500

$9,000,000

509

Old Westbury Condos

16

195

$918,464

$862,000

$1,260,000

Port Washington

44

129

$770,698

$612,500

$4,026,000

109

Port Washington Condos

4

168

$512,250

$265,000

$1,299,000

20

Roslyn

42

98

$972,145

$942,500

$2,200,000

95

Syosset/Muttontown

202

117

$944,921

$650,000

$9,000,000

748

Cold Spring Harbor

206

123

$989,281

$741,250

$7,000,000

751

Huntington Township

359

116

$558,571

$450,000

$3,500,000

1062

North Fork

109

178

$780,861

$400,000

$9,500,000

618

上市數量

Nassau County

Suffolk County

NRA22

大都會地產

23

2015 年6月號

本期焦點

2015年第一季度 皇后區和長島北岸主要地區住宅房地產交易數據 資料來源: Daniel Gale Sotheby's International Realty

２０１５

成交數量

上市天數

平場售價

中等售價

最高售價

皇后區

390

76

$744,789

$718,000

$1,575,000

Bayside

56

70

$846,380

$801,500

$1,470,000

Beechhurst

6

191

$803,667

$662,500

$1,450,000

Bellerose

22

80

$477,950

$467,500

$596,000

College Point

28

63

$673,357

$664,500

$960,000

Douglaston

9

134

$918,333

$910,000

$1,325,000

Floral Park

31

98

$538,065

$525,000

$760,000

Flushing

80

81

$783,945

$765,000

$1,388,888

Fresh Meadows

31

65

$750,529

$729,888

$1,327,500

Hollis Hills

12

71

$784,875

$723,750

$1,445,000

Jamaica Estates

4

60

$921,250

$892,500

$1,200,000

Little Neck

15

69

$792,933

$768,000

$1,250,000

Maspeth

20

88

$633,900

$635,000

$998,000

Middle Village

25

71

$696,667

$655,000

$977,500

Oakland Gardens

2

39

$802,500

$802,500

$810,000

Ridgewood

17

128

$821,647

$752,000

$1,575,000

Whitestone

31

71

$854,952

$810,000

$1,550,000

Carle Place

448

82

$572,197

$461,500

$3,500,000

863

East Norwich/Brookvilles

166

146

$1,245,545

$930,000

$6,000,000

696

Garden City

112

77

$728,215

$692,500

$2,000,000

175

Glen Head/Sea Cliff

156

146

$1,131,020

$701,250

$6,000,000

621

Locust Valley

156

146

$1,131,020

$701,250

$6,000,000

621

Manhasset

33

64

$1,300,000

$3,200,000

72

Old Westbury

216

105

$900,990

$600,000

$4,750,000

571

Old Westbury Condos

12

179

$902,533

$750,000

$1,649,000

Port Washington

53

116

$983,233

$750,000

$4,100,000

112

Port Washington Condos

9

105

$516,778

$545,000

$880,000

24

Roslyn

40

117

$1,138,772

$1,025,000

$3,850,000

91

Syosset/Muttontown

219

123

$971,461

$692,500

$4,600,000

877

Cold Spring Harbor

226

135

$1,014,269

$820,000

$4,600,000

814

Huntington Township

351

125

$600,977

$472,500

$3,450,000

1196

North Fork

112

168

$583,259

$407,500

$6,500,000

620

上市數量

Nassau County

Suffolk County

NRA23

大都會地產

24

2015 年6月號

房市觀察

美國經濟、 房地產和房貸市場簡析 文：新美貸款銀行

總裁陳名岷

目前我們眼見住房價格在增長，耳聞就業好轉的消息。但多數人並沒有對美 國的經濟、樓市和住宅貸款市場抱有樂觀的看法。主要原因是經濟資料繁雜多 樣，令人眼花繚亂，難尋端倪。現僅從經濟學和實際市場情況簡單分析如下。

一． 美國經濟、樓市 和住宅貸款市場正漸入佳境

1. 去年國內生產總值GDP又漲2.4%， 已 連續六年增長； 2. 目前失業率為5.4%，幾乎接近正常就

事實上，美國經濟從2008年以後就逐年 好轉，成長也很穩健，目前已恢復接近當年 的水準。幾個主要經濟資料可以證實：

業（Full Employment）。即便是就業參與 率，也是2008年以來最佳； 3. 去年全國人均實際收入增長4%；

4. 同期人均實際支出成長3%。由此可 見，不僅國民經濟有穩定和健康的增長趨 勢，漸入佳境，而且也以普惠於民。 美國房市方面的資料也明顯表明房地產市 場的健康發展： 1. 去年全國房價平均增長5%， 各地區的 增長在4%至9%之間； 2. 全國住宅房的市值已從2012年的低谷 增漲了23%； 3. 去年全國住宅房交易量為540萬棟，為 2007年以來第二高； 4. 複指房市綜合指數MIMI是衡量住房購 買力，屋主償還債務能力以及住房與就業 關係的綜合指數。該指數目前為75%，說明 住宅房屋市場相當穩定。 住宅房屋貸款市場也有很多靚麗之處： 1. 房貸市場在收緊之後，已有所開放，其 表現有：房貸銀行的數量已止跌回升，時 有新的公司成立；貸款種類從單一的傳統 產品有所增加，出現了第二順位貸款和外 籍人貸款等等。 2. 住宅房屋貸款的違約率已從最高的8% 降至去年的4%，回歸正常； 3. 多家銀行已多次通過模擬市場壓力試 驗，資本流動性大大增強。住宅房貸也轉 虧為盈。 諸如此類，證明住宅金融和銀行業已從次 貸陰影中走出來。完全回歸正常指日可待。

NRA24

大都會地產

25

2015 年6月號

房市觀察

美國經濟逐漸復甦，圖為紐約證券交易 所交易員看著史坦普500指數創下歷史新 高。 (美聯社)

長期利益，定會不失良機，全面開放房屋 貸款。

四．抓住時機， 做好準備，順利成交 2015年是買屋重貸的好時機，但要做到 以下方面才能不失時機順利成交： 1. 儘早諮詢。通過專業人士查詢可以避免 走彎路； 2. 儘早準備。要將信用，收入，資產和房 屋四個方面的資料盡可能地準備齊全。 這 樣可以省掉很多時間和頭疼； 3. 選擇好的貸款專業人士也很重要–事在

二． 房地產市場 和房貸市場仍有遺留問題

家入場；

人為。最好通過已有經驗的親戚朋友和律

2. 國外（中俄等）反貪促使外國人減少

師經紀等介紹，以保順利借款；

住宅房投資甚至脫手房產。房屋貸款市場

4. 貨比三家。要比知識，比資歷，比口

在房地產市場，建商不建還是最根本的問

方面，聯邦管理機構已有鬆綁的動議和計

碑，比費用。房貸在很大程度上取決於專

題。雖然2010年以來，住宅房一直在增建，

畫，銀行則已增添人手，著手準備。一旦

業人士的知識面和經驗。只有通過比較，

但增幅小的可憐，無異杯水車薪。估計建商

聯儲會如眾望所歸，提高利率，銀行為其

才能找到最佳服務。

在等市場消化次貸留下的短售和拍賣房。 因此，現在住宅房的買賣和出租市場都是 供不應求。有房者喜見房價再漲，沒屋者還 憂購買力又跌。這種情況估計至少兩年內難 以解決。 房屋貸款的老問題也沒有真正解決。商業 和儲蓄銀行並沒有完全放開住宅貸款，在房 貸方面不給力。主要原因是貸款利率低下， 銀行持有的長期貸款是微利甚至無利可圖， 銀行毫無動力可言。所以還是流動性陷阱在 作怪。

三．2015年房市 和住宅房貸款都會較好

D L O S

2015 年的房市應是價漲量增。價漲是因 為貸款利率接近歷史低點而且房市供不應 求。量增則是利率低，銀行開始鬆綁，建商 再增建，以及個人收入增加為主要原因。另 外還有兩個次要原因： 1. 利率升的消息可能最終使長期觀望的買

NRA25

大都會地產

2015 年6月號

置房重貸

26

絕佳時機

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新美貸款銀行

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0

大都會地產

2015 年6月號

27

房屋貸款銀行 是借款人的

最佳選擇 的，更能夠滿足借款人的特殊貸款需 求；(4)合理審批貸款─貸款銀行會綜 合考慮借款人各方面的條件，合理審 批。而不是像商業或儲蓄銀行按負債 率一刀切。因此負債率較高，但其他 條件很好者同樣可能借到款；(5)遇到 供房貸，

問題更合理解決─在審查貸款過程中

業或儲蓄銀行，其營運不與

所以更專

遇到問題，貸款銀行會分析問題的性

長期貸款利率相關聯。因此房

業，能更精

質，給以更合理的處理。比如有加建

貸銀行無論利率高低都會提供

準批貸，可

違章或賣方屋主的遺留問題，貸款銀

以根據借款人

行會根據問題的性質和嚴重性考量。

的具體情況，解

比如是買屋還是重貸，是否影響居住

其疑難雜症，如自雇

來決定。綜上所述，貸款銀行的成功

買屋和重新貸款的需要：(1)利率低或

者、投資者或親屬擔保的貸款；(3)貸

率可能更高，費用可能更省，審批可

費用省─貸款銀行開銷小、成本低，

款種類全─貸款銀行不斷篩選和更新

能更合理。因此，貸款銀行會是借款

有能力提供較低的利率、費用或者兩

貸款資源，集眾家之長，類型和範圍

人的更好選擇。

者兼有；(2)量體裁衣─貸款銀行只提

是單一的商業或儲蓄銀行所不能比擬

房屋貸款銀行不同於商

全面專業的房屋貸款服務。 同商業和儲蓄銀行比，房貸 銀行至少在以下方面更有利於借款人

決

是房屋款貸的專業銀行，1992年在紐約華埠成 立，現在加州、新州和紐約州有七家分行，該 行的經營方針是誠信負責穩妥。針對社區華裔 的需要和特點，適時推出最佳貸款方案，滿 足社區大眾的需要。該行採用專人專辦的責 任制，能依貸款者的情況設計最優惠的貸款方 案，以順利取得貸款，完成購屋置產。圖為該 行總裁Michael陳名岷（前排中）和其經過嚴格 培訓、考試的專業貸款員為華人僑胞提供量身 定製的貸款方案。 CJ175530-2

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大都會地產

28

2015 年6月號

都會現象

樹木長在鈔票上

綠蔭

與

文：黃秀媛

社區經濟力 在紐約市，富有社區經常綠樹成蔭，低收入地區卻 光禿禿的。這並非偶然。新的研究報告顯示，在整個 紐約市，社區家庭中位所得每高出1萬元，當地樹蔭就 增加將近1%。

研

究報告共同作者，北肯塔基大學社 會學家史瓦茲說，其他城鎮這種連

帶關係沒有紐約這麼明顯，可是還是相當 顯著，因此他們把研究報告定名為「樹木 長在鈔票上」。 華爾街日報報導，這種現象之所以形 成，主要是因為20世紀大部分時候，紐約 市是根據各地民眾要求種樹，而提出要求 的主要是所得較高居民，因為他們比較知 道可以要求市政府種樹，因此無意間造成 所得不同地區樹木多寡不一。 不過，紐約市也有一些黃金地段樹木最 少，就像時報廣場和賓州車站一帶，以及 翠貝卡部分地區。 紐約市樹蔭最濃密的地方，就是皇后區 的陽邊公園(Sunnyside Gardens)，樹蔭覆 蓋率達到64%。這裡並非富有社區，到處是 成排簡樸連棟磚房，可是布滿1920年代種 植的巍峨大樹，為樸實的社區賦予優雅魅 力。

植樹作業從人口最密集，樹木卻最少的地

秋各花六個星期

街道樹木不只關乎美感，也能降溫和減

區展開，包括紐約市一些最貧窮地段：東紐

種樹，每天種400

少水土流失。支持者宣稱每花一塊錢種

約、遠洛克威、東哈林、南布朗士，以及史

棵。

樹，就可以從節省能源和清水處理，以及

泰登島北岸。

提高房地產價值，獲得5.6元回收。

這些樹種是由

為防病蟲害殃及所有樹木，市政府交替種

長島和馬里蘭州兩家苗圃特別培育，每棵平

這就是為什麼紐約市政府2007年展開雄

植150種樹種，可是把外觀類似的樹木種在

均要150元。但是，種樹和兩年維護費使每

圖大計，種植百萬棵樹打造城市森林，包

一起，以維持統一景觀。每個地點盡可能種

棵樹的整體成本達到大約1400元。這些樹

括22萬棵街樹。公園局宣稱這項計畫已完

最大的樹，以形成更大的樹蔭和獲得最好

木長得很慢，幾十年後居民才能享受到綠蔭

成95%。

的效果。一旦擬定計畫，民間承包商在春

滿街的成果。

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2015 年6月號

CP175687-1

大都會地產

1 5/15/15 2:07 PM 年6月號 2015 大都會地產

SVW_WJ_MetroRealty20.18x10.46.pdf

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大都會地產

2015 年6月號

CP174435-2

1 5/15/15 2:07 PM 年6月號 2015 大都會地產

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大都會地產

2015 年6月號

亞太裔傳統月

慶祝亞裔的努力和成功! 分享

WhyIWork

故事

慶祝一年一度亞太裔傳統月，由富國銀行獨家贊助， 世界日報、世界新聞網、新浪、微博聯合推出包括平面、網上和 活動的互動平臺，報導數十位亞太裔成功人士的努力和成就。

我們的故事

尋找共鳴與啟迪

世界日報專題報導

網路徵集活動

世界日報紐約、洛杉磯和舊金山三社 啟動“我們的故事”專題報導。專訪 並刊登來自各行各業的亞裔代表的創 業經歷、偉大夢想、經營哲學和人生 感悟，用他們的經歷來影響更多正在 向夢想努力的在美華人。

贏取神秘獎品，並或邀請參加6月13日 “光榮亞裔 五月慶典”現場活動。 努力工作，開創無限可能，暢談驅使大 家努力工作的原因。讀者/網友分享自己 的WhyIWork故事。故事分享請至世界新 聞網及北美新浪網的本活動主頁，或發 電郵至WhyIWork@worldjournal.com 和fyonamao@staff.sina.com。

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6月13日下午1點至4點世界日報分別在 紐約和舊金山舉辦盛典，邀請知名亞裔 代表面對面分享在美奮鬥經驗。現場還 有亞裔歌舞表演。 免費活動報名請

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H5562

大都會地產

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2015 年6月號

理財ＱＡ

色彩 經濟學

文：財經新聞組

顏色影響荷包

問：

生活裡經常需要添購大件的東西，而且，往往得面臨顏色選擇，舉凡車子、家裡 油漆等等，無一不是。要怎麼選擇，才是最符合經濟效益的呢？

很多人知道，福特公司（Ford）

介及設計專家常建議大家選用中性色彩油

街時，商店招牌顏色更會直接影響您的花錢衝

創辦人亨利．福特曾揚言要讓所

漆，這是最大眾化的選擇，油漆選色對了，

動。例如，某家商店招牌故意用紅色的，在鄰

房子價值和受歡迎的程度隨之提升。

近商圈中格外引人注意，就可能誘使人不自覺

答：

有顧客買了他們的車子後，隨心所欲的漆上 任何自己喜歡的顏色，所以，早期福特車清

餐具顏色選擇也影響荷包。美食期刊Ap-

一色是黑的，顧客可輕易為愛車變色；事實

petite於2013年發表一份研究報告，科學家

上，選用黑色最早的理由是，最便宜而且

們發現，用紅色盤子裝玉米花和巧克力片會

耐用，沒想到，到了192 年福特銷售量節節

使人的食用量低於用藍色或白色盤子裝，紅

落，不得不向競爭對手看齊，推出各種不同

杯子裝飲料也有同樣抑制食用量的效果。此

顏色的車子。

外，餐具與食物之間的顏色對比也會影響

福特的顏色選擇對公司業績有巨大影響， 而在你我生活中，選擇顏色也影響荷包。 就車子來說。根據Axalta公司汽車顏色受

食用量，食物與餐具顏色愈接近，食用量 愈大，例如用綠色盤子盛裝青豆。餐具 的顏色選擇將影響

歡迎調查報告，全美最受歡迎的車子顏色

食用量，進而影

是白色，其次是黑色、銀色；2006年起，

響荷包和卡路

白色便在北美地區穩居冠軍寶座，另有研究

里。

指出，白色因為能見度最高，是最安全的顏 色。至於銀色，最容易維護，車主需要洗車

的掏腰包血拚，不可不慎。

最 後 要 注 意，出外逛

的次數很少，洗車成本低。 對於打算幾年內賣掉車子的人來 說，白、銀和黑色是最佳選擇，會 相對容易賣到好價錢。針對紅色車 子，有人質疑紅車最容易超速吃罰 單，但Edmunds.com調查發現， 事實並非如此。 其次，家裡的粉刷也會影響各項 成本。能源部宣導，屋頂涼一點有 利於節省能源，而漆上淡色是讓屋 頂變涼最容易的方式之一，淡色屋 頂意味著低廉電費。此外，房地產仲

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大都會地產

30

2015 年6月號

物業動態

天景醫療中心 SKYVIEW WELLNESS

法拉盛最新醫療保健Condo 辦公室Condo,特別是用作診所及醫療保健中心，是很受歡迎的 地產投資項目。華人社區之前有二個較大型的例子-華埠的金輪大 廈、法拉盛的飛越皇后大樓，甫推出就很快售罄，表明這一類地 產深受歡迎。 新推出的天景醫療中心集多種好條件一身，價位比同區同級醫 療中心優勝，相信會成法拉盛醫療服務的另一焦點。 文：高傑文(Jimmy Gao) 圖：天景豪苑

就

實際角度來說，醫生或相關從業人 員投資自己的診所Condo有很多優

點，如:

 能買為什麼要租?  不用擔心租約及房東變化的影響，地點 穩定，易於發展業務；

 租金用於投資，可增值，還可減稅；  一般來說，買辦公室Condo比買一幢建 築物便宜；

 醫療保健Condo統一專業管理，可與其 他業者分攤管理費用，效率高；管理完善 的醫務Condo能方便客人，對生意有正面影

響；

 現代的醫療保健Condo在設計上更能符 合需求，如加寬通道、大的休息等候區、很 多的櫥櫃、藥房等等，同時方便老人和小 孩，還有停車位。

 還可能有申請到小企業貸款的機會。 NRA30

大都會地產

31

2015 年6月號

物業動態

所以，擁有自己的診所是一個趨勢。

Ricky Wong先生說，從地理位置及地

家，更是喜歡以法拉盛為家。

經過二年多籌劃，「天景購物中心」最

產投資角度來看，法拉盛現有的空地全部

據人口調查統計，從現在至2060年，每

近推出了「天景醫療中心」醫療Condo發展

在西邊，未來10年法拉盛的發展方向是

天會有12000人進入65歲，壽命不斷增加，

案，目標是集合所有與醫療、健康有關的行

向西，即天景中心和法拉盛河附近。自法

老人是醫療服務的主要受眾之一，占了整

業，包括各科診所、美容護膚、醫療保險、

拉盛中心大型停車場折建以來，法拉盛的

個醫療花費的1/3，由於醫藥和醫療服務的

針灸、SPA等等，打造出全皇后區一流的

交通十分擠擁，長島鐵路停車場拆建在

進步，更多的治療可以在醫院以外的地方進

醫療健康中心，是天景購物中心內唯一出售

即，情形更是惡劣，每到週末，從長島、

行。過去20年在門診做的手術已經增長超

的商業單位。

威郡、康州、及皇后區其它地區的大量人

過40％，法拉盛的醫療服敄業還有很大的

士會到法拉盛消費，天景中心將很具吸引

發展空間。

天景醫療中心的發展商是ONEX CORPORATION，ONEX同時是天景購物中心和天

力。

對投資者來說，管理公司很重要。天景

景豪苑的發展商。代表發展商的執行董事

雖然華人社區，包括布碌崙、華埠和法拉

購物商場從2008年開幕至現在，都是在用

David Brickman表示，天景醫療中心是延續

盛近年都發展很快，但法拉盛由於其獨特的

Related管理公司，有口皆碑，很多設施都

天景購物中心、天景豪苑的成功品牌，給人

地理位置，發展勢頭比任何地方都強勁，法

如新，管理成效好，好的管理公司會為物業

以高質素服務的感覺。是中心內唯一出售的

拉盛作為中心的地位只有愈來愈穩固，人只

增值，Related知名度高，是數一數二的管

商業單位。

有愈來愈多，特別是十分依賴醫療務的老人

理公司。

與一些舊式的窄小的醫生診所不同，天 景醫療中心是一個結合皇后區最大商住混 合發展案優勢的現代、設施齊全的醫療保 健中心，是天景購物中心和天景豪苑的自 然結合。中心內有各大主流零售百貨商 店、時裝店、超市、銀行、餐館等，而且 停車方便，法拉盛再也沒有比這裡更方便 的了。 在人潮方面，David說，天景一、二期共 有1200個單位，預計4000-5000人入住，購 物中心每年有250萬輛車進出，加上走路進 來的，估計一年有1千萬人光顧天景，這是 一個很大的數字，天景現在不僅吸引華裔， 更吸引整個皇后區的各個族裔。當年相信天 景發展理念的投資者，包括零售、住宅，今 天的回報都很好，我們相信天景醫療中心一 定會成功。 具體負責推廣此一發展項目的Ricky Wong先生表示:天景購物中心有一個很大的 優勢-2600個停車位，法拉盛任何地方都沒 有。 天景醫療中心的具體位置是在BJ’s商場 的樓上，計劃65000呎，32個單位，扣除一 間Café小餐廳、藥房、小型商店等等，只 有29個單位出售，面積從1100呎至數千呎 不等，可高達5000呎。 Ricky Wong說，現以優惠售價推出， 比東面緬街上的類似辦公Condo便宜了 20%，目的是希望能吸引各科醫療專才進 駐。預計年底可以交吉，明年初可以開 業。

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大都會地產

2015 年6月號

32

紐約世界日報隆重推出【大都會地產】月刊， 免費隨報贈閱。 【大都會地產】的內容以大紐約區的房地產信息為主，包括最新的房 地產發展趨勢和市場數據、報導大紐約區房地產新聞和採訪行業專 家、行業領袖，以及地產相關行業的信息，提供讀者完整的房地產資 訊，成為地產業與消費者交流的一個有效平台。 【大都會地產】是紐約地區發行量最大的中文月刊，夾在世界日報 中，並散發至各大華人超市、餐館、藥店和專業辦公室。 發行地區包括紐約市（曼哈頓，布魯克林，皇后區，史坦頓島，布朗 士）、長島、威徹斯特、新澤西州和康州。電子版會在worldjournal. com上取閱。 World Journal NY Metro Realty Guide is a monthly full-color tabloid-size magazine for Chinese community in Greater New York. It provides the latest real estate trends and market data , reports local real estate news and industry leader interviews. the NY Metro Realty Guide are inserted to World Journal, the highest circulated paper in the Greater New York. Additional copies are available for pickup in key Chinese community hubs, including supermarkets, restaurants, pharmacies, and professional offices. Major distribution areas include New York City (Manhattan, Brooklyn, Queens, Staten Island, the Bronx), Long Island, Westchester, New Jersey, and Connecticut. The e-paper version on worldjournal. com will be available to Chinese around the globe. World Journal NY Metro Realty Guide provides an effective platform for real estate companies, developers, and professionals to market and connect with Chinese buyers directly.

H5476

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大都會地產

33

2015 年6月號

教戰守則

商業樓宇投資 適合你嗎？ 與購買居家樓宇不同，商業樓宇投資的 主要目的就是投資回報。對商業樓宇來 講，投資商自己不居住或是不使用此樓 宇。不像自居房子，美觀、舒適、學區 和地點的方便性，都需要考量；但商業 樓宇投資不能包含個人感情因素。

文／圖：鄭齊友(Nathan Zheng)

資深地產投資顧問Steve Zhu表示，購買任何房產都要

小心，不要只顧看樓宇外殼光鮮與否，樓宇的各種產權和使 用權才最重要。

約作為世界之都，其多元化的發展

對華人來說，一般民眾偏向投資居住樓，

力，吸引越來越多的人來此投資房

主因是管理方便，交易過程容易理解。但居

在商業樓宇貸款方面，也與自住樓宇大為

地產。美國房地產經過2006年至2011年從

住樓是否是最適合你的投資，則是見仁見智

不同。銀行方注重於本身商業樓宇的實際

高峰到低谷的變動後，目前正處於上升期，

了。

收入，可否足夠支付平常的樓宇各項開銷

紐

入。這條法規也只限於商業大樓投資。

除了華人集中的地域如法拉盛、布碌崙、唐

顧名思義，投資樓宇即收取回報的出租

人街等地，其他族裔的人群集中地區，樓價

房、辦公樓或地皮開發，其優勢在於商業樓

也在飛速的攀升。

投資的所有費用，幾乎都是可以抵稅的，包

投資回報又分為現金回報和保值升值。現

括紙筆、水電費、貸款利息、大樓管理費、

金回報較為實在，好的投資房產一般在交

員工薪資等。

通方便的地方，且在收入高的地區，這樣

Century Home 的資深地產投資顧問Steve Zhu表示，美國豐富的創新力，法律健全，

和貸款費用，不像自住樓房以個人信用和 收入為準。

政治穩定，以及高等教育的優越性，種種原

Steve Zhu表示，在紐約，稅務局允許6%

投資較為安全，往往可以以房養房，除去

因，使各國投資商來美國投資；房地產是比

至10%的空鋪率，即使在樓宇辦公室全部出

房子所有開銷，能為投資人掙錢，不需每

較穩定的投資，還可以提供月收入，因此特

租的情況下，政府允許你只要申報90%至

月再投錢。增值潛力就是購買後大樓每年

別受到投資商的青睞，也就促成了現在紐約

94%的出租收入。換句話說，就是投資商

的增值率，或者買後新裝修一下，找團隊

地產蓬勃的趨勢。

可以合法的利用這條法律節省6%至10%收

加建再打包售出帶來的物業增值。

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大都會地產

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教戰守則

Steve Zhu說，投資人的財富每月都有實 際增加，這才是投資房產的實質。 不過，有得必有失。Steve Zhu認為，一 些繁華的地段如曼哈頓中城5大道、百老 匯，或華人熟悉的法拉盛緬街、布魯克林 8大道等地區，相對來說投資回報率會低一 些，雖然租金高，但房價也高。不過，從增 值潛力來說卻較為理想，因為這些地方地處 商圈，人流量較多，租金漲價的話，這些地 方會先受益。 如想要投資回報率較高的，就得去相對不 發達的地方，這就需要有足夠的經驗、眼 光、膽識和團隊，才能挖到寶了。 商業樓宇投資也不是適合任何投資人的。 和樓宇投資一樣，商業樓流動性不強，如果 不是資金雄厚，或是想要今入明出的投資賺 錢方式，長期型地產投資就非常不適合這種 人。 Steve Zhu指出，商業樓宇投資商必須要 抱著一個長期持有的態度，而且目光不能只 盯住自己熟悉的區域，應該要放眼各地，還 要摸索出自己一套投資風格。他說，好的房 地產就像一塊肥肉，有了自己的風格後，就 可以在極短的時間內做出最正確的決定。 想要做個成功的地產投資人需要有三種幫 手： 第一：經驗丰富的地產經紀； 第二，專業的律師； 第三，優秀的會計師。 這三者缺一不可，買賣地產不是在超市買 菜，任何一個環節出現問題，輕則導致生意 做不成，重則導致金錢損失。 比如買一座商業樓，要看Zoning、要查產 權（如要調查欠债情况，是否是家人轉讓， 或是法庭判決等等記錄）、了解買完後如何 省稅（商業投資樓和自居樓宇的稅務完全不 同）。每一門都是專業的知識，即使是投資 商對這些知識全都懂，也不見得可以有足夠 的時間去調查、了解這些資料。 總體來說，投資房產還需謹慎，不要被房 屋所做的內部布置及裝飾所迷惑，還是得多 瞭解產權，房屋過往歷史，周圍狀況，地理 位置，房屋結構等真正重要的因素，以及每 月的收支平衡，考慮自身的能力狀況進行選 擇性的投資。

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NA175714-1

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教戰守則

美國房地產景氣持續復甦

文、圖：鄭齊友(Nathan Zheng)

海外買家誤區多 自2006年次貸危機的爆發後引出 的金融危機，一度讓儲蓄和購買黃金 成為長期投資的首選。而如今房地產

投資宜謹慎

市場熱度上升，且站穩位置，印證了 危機結束，美國房地產持續的復甦。

美國地產吸引海外投資者的原因

的，也就是說，你買房的同時也就買下了蓋

隨著國內資本管制的放鬆，越來越多的中

房子的那塊地。

國投資者活躍在美國的房地產市場。由於國

就像康斗和合作公寓，康斗是擁有權，合

內市場不完善，缺乏統一標準化數據和可靠

作公寓是租用權，這兩個定義不同，買賣結

的績效評估基準。暗箱操作、哄抬房價、交

束後各自的權益和管理都不同，管理費也相

易數據透明度不足等增加了交易成本。

差極大。

再加上中國的投資渠道本就狹窄，“限購

買新樓要注意

令”的影響，房產投資更是難以推進，這就

國內人投資人相對偏喜好買新建的樓宇，

釋放出大量的民間資產急需在國外尋找新的

如紐約市這種國際都市，新建房子猶如鳳毛

投資渠道。

麟角，絕多數是快百年的老房子。

隨著“以房養老”、“以房養學”觀念在

美國的新建樓宇通常是已經裝修好的，不

國內的盛行，海外置業必然蓬勃發展。據相

同於國內裸樓（未裝修的樓房）佔的比例相

關觀察，那些關注海外置業的人群，從其購

對比較大。

房目的來看，大體可分為移民、留學和投資 3類。

張富強律師表示，自己處理過不少樓宇交 易因為不懂美國新樓的法律法規而買賣雙方

土地私有 VS 土地國有

出現摩擦的，在購買新房子之時，買家如

法路通律師樓的張富強律師表示，海外置

果對室內的裝修不滿意，可以與賣家商議

業已經越來越受人們歡迎和青睞，其原因是

更換，如果賣家同意支付更換費用，務必

投資門檻低，總體經濟穩定，政治明朗透

要確定賣家說講的費用是哪種費用，紐約州

明，因此越來越多的中國人將投資目光轉向

的裝修費用分為兩種，一是勞工費（labor

美國房產，但很多置業者卻因為中國和美國

fee），二是材料費（material fee），必須

房地產的差異，而難以正確選擇投資行為。

了解到賣家所提的費用是哪個費用，或是兩

譬如在房產擁有權上，中國的土地是屬於

個都包括。

政府的，買賣的是房子使用權，每個使用權

在購買新房時，不能只看樣品房就假想未

大約是70年限，一般商業房產期限只有50

來的樓房會是如此這般，或是聽銷售人員的

年。而美國是私有財產制，地是可以買賣

口頭述說，一定要看報價書（offering let-

張富強律師提醒來自國內的地產投資商， 各國的房地產交易法律不同，要充分理解 後才可以進行交易買賣，避免不必要錢財 損失，或是法律訴訟。

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教戰守則

ter）的內容，上面所陳列的物品才是未來 你得到的，比如說洗衣機，冷暖機，微波爐 等等，報價書上面會詳細說明未來安裝的家 電的品牌和型號。

二手樓的家具歸誰？ 二手樓房是以As Is（按所看到的）的 形式賣的，就是你看到的都包括在買賣裡 面，普遍問題就出現在，如地毯，吊燈， 家電，書桌，保險櫃等等，應該歸屬哪 方？ 張富強律師解釋，法律規定凡是固定在樓 宇的都屬於房子，而不屬於個人，因此算是 樓宇買賣合約的一部分。但是，這條法律比 較含糊不清，為了避免未來過戶時發生不必 要的爭論，最好事先和律師確定歸屬方，後 再進行下一步動作。 有很多其他族裔家裡的吊燈都是世代相傳

美洲房地產公司總裁Peter胡認為，地產經紀尤其是代表買家的經紀在交易裡面起著非常 重要的角色，可以提供各種重要所需信息供買家做參考。

的，一是價錢不菲，二是感情託付，絕不可 輕易出讓，如真喜愛，最好還是和賣方達成

有了這些才能進行買地建樓的第一步。

析，分險係數考量，回報率評估及標準，管

共識，再請律師草擬文書，千萬不要自以為

買樓議價屬正常，過度議價令人煩

理及出租定價參考，房產保險金額等等，房

是的認為是一種必然。

說到議價問題，買房子議價是非常普遍

產土地使用法規，社區建地規範，房屋違規

美國建樓，有錢也不能任性！

的，但是也不能漫天議價，一定要經過市場

美洲房地產公司（Abest Realty Inc.）總

詳細調查後才出示合理價錢。

裁兼資深紐約州註冊房地產執照教育講師 Peter胡先生表示，國內有些中大型的地產

現在的房產火熱，通常因為議價而導致買 不到房子的案例很多。

等等數據供買家參考。

國內地產投資匯錢成問題 美國無論是經濟和政治都比其他國家穩定 成熟，相對也比較透明化。因此吸引了不少

公司近幾年也開始活躍北美房地產的土地投

來自國內的地產投資商非常善於議價，張

來自其他國家的投資人在美國投資。而中國

資建設，就自己所接觸的一部分客戶來講，

富強律師認為，議價也分時候，尤其是對於

政府對於資金流失海外比較擔憂，更有意想

他們對美國房地產建設的法律都比較生疏，

自居這種樓宇投資，看到一個喜歡的，價錢

以保持高回報的股票市場阻擋資金外流，

普遍國內的土地投資商認為，只要有錢沒有

合理，並且在可負擔的範圍，學區地點都無

除此之外，中國政府更持續監控富豪的資

辦不到的。

可挑剔了，但是潛意識的就開始議價，希望

產和現金流動，也導致引出了各種投機取巧

更便宜一點便一拖再拖，導致讓其他買家後

的方式。

Peter胡先生表示，曾經便有一客戶告訴 他，想要在法拉盛中心地段買地建大型公寓

來居上的案子發生過不知道多少次了。

例如，通過在海外設立公司，以公司名義

樓， 並要求要建多高多大的，和裝修樣式

張富強律師提醒大家，在樓市比較淡季的

等等，並限定時間要在什麼時候完工。但是

時候，賣家可以讓你拖1-3個月，但是在旺

例如國內限定每個身份證只能匯五萬美

完全不懂法律法規，和建樓步驟。

季之時，樓房供不應求，千萬要衡量是否值

元，於是就有很多個人在同一時間匯到海外

得為了一點點的小利益而導致買不到房子。

的同一戶口，這樣中國政府便會逐漸釋出每

Peter胡表示，這時候就要教育客戶需要先

轉賬，到美國戶口後在轉賬到私人戶口；

做哪些程序調查，之後再買地建樓，比如說

被忽略的買家經紀的重要性

筆款項到所定戶口，不會同時釋出，就有可

區域規劃（Zoning），環境評估（Environ-

Peter胡先生表示，不少中國投資者缺乏對

能會造成海外買樓的投資人資金不到位而被

mental Analysis），社區環境等等問題。

美國紐約州房地產執照法規和經紀法規的了

取消買賣合約。

中國建樓是買地就建，但是美國在買地之

解，在美的房地產經紀和銷售人員從業必須

例如有些人則是通過在香港或是澳門的戶

前必須要做一系列的調查報告和評估，比如

獲得相關執照（Broker/Associated Broker/

口進行間接轉賬，但是這個方法現在也限制

說這塊地所在的位置的下水道可以支持多少

Salesperson），而且必須使用“客戶告知書

頗多。

人的用水量，垃圾處理，這塊土地允許建設

（Agency Disclosure Form）給買家或是賣

多高的樓宇，離學校有多近，會不會對附近

家，表明本身所代表的立場，否則違規。

的公共安全造成隱患，樓宇高度會不會影響

中國投資者容易誤解和忽略合格的買家經

到公共樓宇的採光等等。這些是基本報告，

紀可以提供的幫助，比如投資項目可行性分

所以，對於個人投資者來說，從中國搞幾 十萬美元離境，絕非是一件輕而易舉之事， 相關部門肯定會對資金來源和使用狀況進行 調查。

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大都會地產

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古柏鎮-棒球名人堂- 釀酒廠農夫博物館-海德棠大橋 出發日期: 06/20,06/21 團費: 成人: $48/每人 兒童:$38/每人 第一站: 我們來到紐約上州的古柏鎮(Cooperstown)的美國 棒球名人堂(National Baseball Hall of Fame and Museum)。然後去參觀古柏鎮釀酒廠，酒廠超過 一半的原料都來自於紐約州內，新鮮醇香。

第二站: 古柏鎮的農夫博物館（Farmer's Museum)，此館 於1944年開館，目前藏品可達23000 件，所有展 品反映了19 世紀美國的鄉村生活，再現了當時人 們生活的場景。博物館由二十幾個歷史建築群組 成，包括酒館、客棧、農莊、印刷所、藥房、鐵匠 鋪、診療室、雜貨店、畜棚等。

第三站: 我們參觀紐約州或者全美國最古老的廊橋 (Covered Bridge)-海德堂大橋（Hyde Hall Bridge)。這座廊橋坐落在海德館鎮裡的一個始建 於1817年的鄉村莊園。這座美國現存最古老的廊橋 就這樣靜靜地坐落在北古柏鎮老海德莊園之中。研 究表明，此莊園建於1825年，在美國現存古老莊 園中非常具有歷史價值的大型莊園。

出發日期: 週六 06/06, 06/13, 06/20, 06/27 千島湖（Thousand Islands）在紐約州最北部， 位於美、加邊界。雖稱為湖，但實際並不是，而屬於 聖羅倫斯河的一部分，因有約1864座大小不一 的島嶼而得名。島嶼大到40平方英里 小至幾平方英尺大，風格各異。

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我們沿路參觀布希基爾瀑布(Bush Kills falls)，它位於賓夕法尼亞州東北部的波科 諾山(Pocono Mountains)。這個瀑布流淌 在一個100英尺高的懸崖邊，雄偉的瀑布從 懸崖邊流入到底部的深池。沿著小道，我 們可以步行到新娘面紗瀑布。接著我們參 觀康奈爾大學(Cornell University)，然後 來到全世界第一台人工電腦IBM誕生之地， Edicott，恩迪科特，曾經IBM的總部。

第二天： 早上我們出發前往位於雪城的伊利運河博物 館(The Erie Canal Museum)。這裡匯集並 展示了世界上最重要的和全面的關於伊利運 河的照片，印刷品和善本收藏。接下來我們 來到附近著名的Destiny USA購物中心，這 裡是紐約州錫拉丘茲周邊最大的購物中心和 娛樂中心，這裡同時也是全國第六大的購物 中心。

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大都會地產

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經典特輯

當經典遇上尊貴 當歷史交織現代

長島范德比爾 文、圖：梁起華(Richard Liang)

百年豪宅介紹

長島的千百萬豪宅何其多，但要兼具有高貴的歷史故事，又與現代融合與尊容象 徵，那就非得就介紹這位於納蘇郡布魯克維爾(Brookville)、曾經是美國鐵路大亨范 德比爾(William Vanderbilt)故居的六百萬經典豪宅。

這

作位於10 Ormond Park Rd. Brookville

的寶地，佔地五英畝，在 一百多年前原為范德比爾家 庭擁有，後於1921年賣給 曼哈坦出版富商史密斯家族 (Ormond G. Smith)，目前 在這塊土地上的當代式新 屋，是1981年重蓋的，不 過在宅地內還是可以看到許 多歷史遺跡與經典之作！ 位於花園內的茶屋(Stepping Stones Tea House)與 槍屋(Stepping Stones Gun House)，都是1915年范德 比爾還住在此時所建蓋， 而樹立在花園內的一作名 為”Cock O’ The Walk” 看似像一隻抽像雞的藝術立 體裝置，更是世界上「唯 六」的其中一作，由藝術 名師Eric Snowden設計製 作，花園內的許多大樹都是 有百歲的樹齡，整座花園說 是一座小型的博物館不為

該經典豪宅與部分庭園鳥瞰圖。

(Douglas Elliman地產公司提供)

過。

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大都會地產

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2015 年6月號

經典特輯

歷史老樹與中國進口石獅。

(梁起華攝) 當時(1921年)該地賣給出版富商史密 斯家族時，還上了紐約時報的新聞。 (Douglas Elliman地產公司提供)

該經典屋後經轉手，目前的屋主是華僑，

個區，冷氣分10個區，整個屋內的設計走

地，算是天然寶地，除有樹木圍繞之外，還

因此屋內許多擺設都帶有中國風味，一進門

的是現代風，並強調著「採光、結能」為

有一半英畝的天然湖及自然的地下噴泉，因

口的兩隻小型石獅，仲介表示是真正來自中

主軸，從大門到屋內的設計全部都是客制化

此花園及天然湖的灌溉與灑水都是採用這

國的「進口獅」，屋內實際有1萬1000平方

的。

地下噴泉，可說是相當的肥沃，其他像是

呎，有六臥、6.5套的衛浴設備，暖氣分八

這塊位於靠近傑理柯鎮(Jericho)的五英畝

網球場、20X40的室內游泳池、地下室的健

後花園的美景連小女孩看了都驚

豔，後方為兩百年歷史屋。 (梁起華攝) 室內的酒吧遊戲房一應俱全。

(Shawn Elliot豪華地產公司提供)

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大都會地產

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2015 年6月號

經典特輯

室內泳池。 (Shawn Elliot豪華地產公司提供)

身房、橋牌室兼酒吧與電影院，與位於客廳 中有溫度調節、可存放六百支酒瓶的酒窖， 更使得這間經典歷史豪宅只有貴氣與懷古情 節，卻少掉了庸俗的奢華。

有關於布魯克維爾鎮…… 目前的布魯克維爾是在上世紀經過兩 次土地重劃而成的，本來在1931年前原 布魯克維爾鎮是沿著目前Cedar Swamp Road(Route 107)而成的狹長形地，後來至 1950年將北邊約與原布魯克維爾同樣大小 的名為Wheatley Hills的地方劃進來，才 成為目前總佔地2650英畝的新布魯克維爾 鎮。 20世紀以前，該鎮其實只是農田與森林， 20世紀初期包含范德比爾家族和1920年 起，許多當時上流社會的外交官、銀行家相 繼搬遷至該鎮，其中最有名的艾垂奇(Winthrop Aldrich)家族，在該鎮蓋了一間有40 個房間的超級豪宅，漸漸讓布魯克維爾與豪 宅區劃上等號。

地下室的高級電影院。

(梁起華攝)

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大都會地產

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房市觀察

嬰兒潮 準備退休

文:編譯組

第二棟屋正逢時機

買

由於房屋扺押貸款利率要上升，美國房市現正湧起買第二棟住宅的風氣，許多嬰 兒潮民眾，為了將來退休後移居到一處生活開銷較低的城市，先尋找房屋或出租作房 東，將來自己住。

最

近美國度假屋市場興盛，手頭寬裕

火，都在為來年退休作準備。

雲（Lawrence Yun）表示，嬰兒潮未雨綢 繆關心退休後去何處安居。

的人頻頻出手使得度假屋賣得特別

2014年全美度假屋售出情況比2013年增

好，其中大多數買主是嬰兒潮年齡層人士。

加57%，美國共售出130萬棟度假屋，遠超

全美地產經紀協會最新的調研發現：去年

1946年至1964年間出生的嬰兒潮民眾，逐

過2006年房屋出售全盛年，根據全美地產

購買房屋的人有21%買的是度假屋，而在這

漸走進退休期，他們點燃了度假屋購買之

經紀協會（NAR）首席經濟分析家勞倫斯

些買度假屋者當中，有85%認為目前是購買

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大都會地產

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2015 年6月號

房市觀察

度假屋的好時機，未來如果房貸利率上 漲，屋價也再升，不再有比現在更佳的 進場時刻。 把自己現在住宅重新貸款，取得更低 利率的條件，可減少每月付款或者再多 貸一些淨值出來購買另一棟第二住宅， 先決條件可以是房租收入比每月付貸款 高，房屋的地點環境良好。 假使現在先買的第二棟住宅有不錯的 房租收入，將來退休後不願放棄出租成 為自住，屆時房東還可以把外州原住宅 賣掉，再換一棟更理想的房屋自住，保 留這棟出租房，增加社安金以外的更多 收入。 還沒有搬進定居前的這段時間，買到 的房子自己人在外州不好管理，也可以 選擇地產管理團隊委託代管。現在的地 產團隊經營商，將每一棟房子情況和進 出帳都放在網上，一周七天每天24小時， 房東可隨時隨地查看。有意在外州購房 的人，這樣的投資模式也可以參考。

有不少手頭寬裕的度假屋買家是嬰兒潮民眾，圖為一名耆老在拉斯維加斯看豪宅。 (美聯社)

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大都會地產

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2015 年6月號

物業動態

曼哈坦 豪華公寓 翻新賣點高 文、圖：傅家槿(Isabelle Fu)

曼哈坦下城金融區公寓因鄰近華爾街，周邊又有炮臺公園無敵海景的加持，近年吸引不少高 知識年輕族群爭相搶攻房市。

該

區的地產曾於金融危機時跌

等每平方呎平均售價已高於曼哈坦平

經翻新而又具歷史性的知名物業被選

至穀底，不少投資客開始南

均值。

出來做試點，以首期低至2萬元(樓價 5%)即成業主為賣點，吸引了不少年

下，在此尋找物超所值的房產。然而

新建公寓的房產量有限，不斷攀升

豪華高樓的價格把金融區房產推向新

的房價更讓人高不可攀。最近，華爾

的高峰，目前此區頂級新建公寓包括

街及炮臺公園一帶的物業不但悄悄地

樓高15層的華爾街1號Cocoa Ex-

W New York Downtown以及50 West

試探華裔的購買能力，還有一些已

change，外觀一如23街知名的“熨

輕華人實力派“看樓”。

這棟1930年建造的20 West St. Downtown Club已從頭翻新，其無敵海景可遠眺自由女神像。

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2015 年6月號

物業動態

斗”型大廈，人見人愛，這裡126個

服的門衛外，也靠近多條地鐵線站，

哈坦最南端，距華爾街步行5分鐘，離

單位正在由地產公司忙著與多名實力

令不少年輕白領專業人士垂青。

開美麗的炮臺公園(Battery Park City)

買家斟酌中。其中的大Studio僅售38

華人資深地產專家陳蓓Gabby Chen

和去自由女神像島的渡輪也只有幾步

萬多，比起華埠的公寓更便宜，但這

表示，華人投資者普遍選購華人集中

之遙。擁有絕佳地理位置與無懈可擊

裡是名廈且具歷史特色，就更勝一籌

地域，但這些區的樓市都可能欠缺發

的景緻。

了。

展潛力，樓房也沒有專業管理系統，

另一處緊貼炮臺公園的西街20 West

樓價與購入的物業素質不符比例。

此外，這棟大樓是紐約下城具有地 標性的Art Deco 建築風格的典型代

St. Downtown Club的45層豪宅大樓，

同時，華人也忽略靠近華埠的金融

表，最初紐約著名的私人運動員俱

一房公寓更以45萬多的價格搶華人買

區很多受到政府十多年減稅優惠的優

樂部會所，每年都在這裡頒發著名

家。

質物業，這些樓房的設施及檔次遠遠

的”Heisman Trophy” 獎盃給美國大

這座於1930年建起，建築模式按照

超越華埠的大廈，而且月費低，首期

學橄欖球聯盟最佳運動員。2005年被

帝國大樓藍本的豪宅，多個單位更具

少，還可以從物業公司獲得減5%的樓

改建成Condo，從內到外翻修一新，

無敵海景，而每月管理費也低至$400

價優惠。

共45層樓280套公寓。大樓允許短期租

多元，大堂更具五星級酒店氣派，除

陳蓓介紹，20 West St. Downtown

了有運動及會議室設施及24小時穿制

Club這棟大樓於1930年建造，位處曼

賃，這在紐約非常罕見，為投資客提 供了多元化租賃管道。

金融區周邊的高樓公寓近年受到年輕族群喜愛。

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大都會地產

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2015 年6月號

設計名家

文/圖：U Design/DFUN

凱莉惠特曼 從潔西卡艾巴(Jessica Alba)到克莉 絲汀貝爾(Kristen Bell)，比佛利山知 名室內設計師凱莉惠特曼(Kari Whitman)以尊重環境、友善動物且不拘一格 的設計風格，一躍成為近年好萊塢名流 的御用設計師。

好萊塢御用室內設計師 型亮眼的Kari Whitman對設計擁有

回憶最初對設計的啟蒙，Kari猶記得她年

計過許多名人住宅的經驗裡發現到，「名人

高度熱情與天賦，同時亦擔任De-

幼時相當熱衷於佈置房間，不時更動臥房的

也是藝術家」，他們有自己的想法，知道自

signer to the Stars節目主持，亦同時做為

擺設，甚至連與父母一同出外旅遊時也依舊

己想要什麼。

非營利組織Ace of Hearts Dog Rescue的創

不改本性，老是將酒店裡的家具乾坤挪移一

辦人，長期致力搶救在流浪之家的動物們脫

番。

外

離險境，她期望透過自己擅長的設計結合對

或是天性使然或是潛移默化，她感覺自

環境生態以及愛護動物的理念，持續為社會

己與設計之間具有強大的吸引力，以致於她

盡一份心力。

毫不猶豫的踏上這條設計之路，至今仍充滿 熱情。

屋主性格也是設計一環

相較美學獨裁的設計師，Kari最大優點 是懂得傾聽並理解客戶的需求，正如她在設

像Jessica Alba非常重視環保，而Kristen bell愛她的狗如同家人般。因此，當她 在設計時，客戶的性格與喜好，也成為空間 美學的一部份。 除此之外，Kari對環境生態的關注，讓 她持續以創新的思考方式將新舊結合，並將 藝術融入其中。她深信，藝術能賦予空間截 然不同的意義，並極具療癒性質。

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設計名家 NRA47

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設計名家

設計沒有規則 Kari非常喜歡來自洛杉磯 的當代藝術家Retna。Retna 擅長融合多種藝術表現形式 體現街頭藝術之美，這也同 時反映在Kari對設計美感的 見解。 她認為自然是啟發她去創 造美好設計的靈感，同時也 是她的繆斯。 正因為自然是沒有邊界與 限制且處處充滿驚喜與未知 的領域，所以，Kari從未擁 有固定風格，她認為各種材 質的排列組合，都存在無限 可能。 Kari說：”There should be no rules in design.”(設計 應該沒有任何規則。) 無論是她位於科羅拉多州 的自宅Boulder House，在現 代摩登主義的輪廓下兼容並 蓄融匯她收藏的懷舊老件； 或Melanie Griffith及Antonio Banderas位於紐約以黑漆牆 面結合裝飾藝術所營造的優 雅公寓氛圍，甚至是讓地毯 成為天花板裝飾元素的Dallas Estate，以及她自己非常喜 歡的Mulholland Estate，全 都沒有特定風格，卻能表現 自成一格的魅力。 最重要的是，即使她身處 光鮮亮麗的世界，她依舊選 擇善待地球，因為她相信有 許多美好的生物永遠都能繽 紛我們的世界。 (聯合新聞網)

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投資百科

買第二棟 不

少人考慮同時擁有二棟房子；這種 情況到底好不好呢？因人而異，如

果您正考慮舉借第二個房貸或者想投資購置 第二棟房子，應三思而二行。 需要注意什麼？會有什麼樣的情形發生 呢？ 第一，您必須有足夠的錢。承銷商會想看

房

文：財經新聞組

每人情況大不同 我已經有一棟房子了，打算賣掉、再另買一棟，但一下子賣 不掉，這時該不該出手買第二棟呢？

到您有足夠的預備款，大約相當於二棟房子 險降低。

的貸款金額，而且，第二棟房子的頭期款金

（debt-to-income ratio）將隨之提高，可能

額通常會高於第一棟，所以需要準備不少

影響借貸機構的決定，通常，比率不該超過

第三點，為了賺錢您必須先花錢。對銀行

錢。

36%到42%的一般水準，如果您想用第二棟

來，投資資產的人風險相對高，因此會採行

其次，您不該背負太多債務。買第二棟房

屋子的租金補充所得，記得跟借貸機構說一

較高的貸款利率，許多人索性用現金或現成

子通常意味著債務更多，債務／所得比率

聲，出租房子必定會使房貸申請被拒絕的風

的信用額度投資資產；此外，還得花錢維護

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正式 接受報名 僅72個 比賽名額

日期：6月20日(六)-6月21日(日) 父親節 地點：康州金神大賭場 6/20 晚宴和大抽獎 6/21 球賽

超值套價 $269(雙人房) $369(單人房)

設有多個大獎，包括兩張美國往返亞洲國際機票、 球具、一桿進洞汽車特獎等等

報名聯絡方式：

抽獎獎品包括兩張國內機票、金神大禮等等

計分方法：Callaway System *比賽分組由主辦方決定，報名者只可建議同組球員

費用包含 6/20晚宴、入住五星級的金神大賭場酒店； 6/21球賽費用、計分、午餐(缺席者不退費) 報名單人房球員(伴侶另支付晚宴價格$30）

718-746-8889 ext. 6309

Email 報名表格：event@worldjournal.com 線上支付：https://msagt21.eventbrite.com 活動網站:event.worldjournal.com

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投資百科

非首棟房屋的出售所得都會衍生所得稅。

二棟房子。林林總總加起來，費用往往超乎

想像中困難。即使很快就把房子出租出去，

預期。如果購屋是長期投資，眼前的高額花

還是會碰到很多麻煩事；不論房子租金高或

新澤西州投資業者 Diversified Invest-

費是值得的，否則真要三思而行。

低，租客都可能粗心大意的毀損，修復費用

ment Strategies理財顧問認為，除非您符合

第四，要有心理準備，房子可能賣不掉、

也許超過扣留的訂金，如果您打算用退休金

規定可在沒有資本獲利所得稅（只要房子出

也租不出去。很多時候事與願違，如果出售

買第二棟房子出租、靠租金當收入，更要三

售前有長達二年的時間是唯一的一棟房子）

或出租計畫不順利，拖拖拉拉將衍生成本，

思，對於純粹買房投資的人來

房子空著不用、沒有收入，就等同於是一筆

說，風險不可小視，必

費用，專家通常不建議大家依賴可能隨時會

須知道租金收入和

的情況下享用單身25萬元、已婚夫婦 50萬元扣除額，否則最好不要 購買第二棟房屋。

中斷的收入來源，最好能準備六個月的緊急 準備金，以便支應兩棟房屋的房貸費

是否該買入

用。

第二棟房子，這種

第五，擁有第二棟房子這件事比

情況因人而異。 （美聯社）

JOIN US FOR A FREAT EVENING OF NETWORKING WITH AREPA MEMBERS AND A DISCUSSION WITH DEVELOPER YOUNG WOO!

紐約 皇后醫院 2015年呵護您的健康

The Asian Real Estate Professional Association (AREPA) is pleased to present the following distinguished speaker event:

免費健康講座和檢測

Young Woo, Founder and Principal partner, Youngwoo & Associates Young Woo is the founder and principal partner of Youngwoo & Associates, a real estate development firm based in New York City. This firm recently completed the sellout of the Sky Garage condominium at 200 Eleventh Avenue, a building that includes an elevator for cars. Mr. Young Woo will discuss his distinguished career in real estate as well as some of his company’s current projects.

6月份活動

脊椎，骨骼與關節健康

Company Website: www.iyoungwoo.com

時間：6月20日(星期六) 10:00am-12:00pm 地點：第一保健 41-60 Main St, Rm 311, Flushing, NY 11355 主講人 活動 ： 主辦

郭書義醫師

胡載城醫師

•紐約皇后醫院骨科與康復科， 運動醫學科主任 •紐約皇后醫院骨科主治醫師 •康乃爾醫學院臨床骨科副教授

•紐約皇后醫院骨科與康復科， 物理醫學與康復科主任 •紐約皇后醫院康復科主治醫師 •康乃爾醫學院臨床康復醫學講師

活動 ： 贊助

This event will take place on:

Tuesday June 16, 2015 from 6:00 pm to 8:00 pm

at Herrick, Feinstein LLP

2 Park Avenue (between 32nd and 33rd Streets), 14th Floor New York, New York 10016

Tickets for the event: $30 A reception with wine, beer, soda and hors d’oeuvres will be provided.

The Chu and Chan Foundation

◆報名電話: 718-746-8889 分機6309 ◆報名郵箱: event@worldjournal.com ★事先報名現場可領取精美禮品一份•送完為止★ ◆活動網站: event.worldjournal.com

200 Eleventh Avenue (New York, New York)

*Note: Seating is limited and this event is expected to sell out. Tickets for the event is $30.00 and Free for 2015 AREPA members. For membership information and to purchase tickets, please go to www.arepainc.org

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2015 年6月號

投資百科

文：財經新聞組

買 房 投資 有利有弊 Wealth Management）創辦人阿扎加認為，

許多人都說，買房子是一生中最大花費、也是所購置的最

買房子確實是一種投資，但對某些家庭來

大一筆資產，假以時日總能增值、大賺一筆。但長久下來，

說，情況並非如此，也許租房子比買房還划

主人必須支付房屋保險、而且往往花錢裝修，林林總總加起

得來，多數堅持買房是絕佳投資的人只是單

來相當可觀，究竟有沒有麼大的賺頭？大家有不同看法。

純情緒反應，並未認真全盤考量。 如果您正開始物色房子、想透過買房投 資，就像買股票一樣，該抱持怎樣的態度

州理財業者Chadwick Financial執

道、爐灶、車庫門、廚房、衛浴設備等等，

呢？亞特欄大房貸機構PrivatePlus Mort-

行長查德威克舉例說，他1995年

另外還有每年支付的房屋稅6000元、保險

gage負責人史密斯說，房地產是一種好投

買一棟房子價格13萬6800元，到了2015年

費1200元，並不如想像中的是那樣好的投

資，許多因素會影響獲利結果，地點永遠是

增值到37萬5000元，增幅175%，乍看是天

資。而且，股票可以輕易的出售變現，賣房

最重要的因素。

才，實則不然，這麼多年下來為了房子共

子則需要很長一個過程，不是說賣就賣的。

有些人認為，整修可讓房屋增值。對此，

花費26萬5000元，其中包括整修屋頂、車

角落石財富管理公司（Cornerstone

專家也有不同看法；例如，汰換一個鋼門

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2015 年6月號

投資百科

花費1 32元，卻只會讓整個屋子增值22元， 家用辦公室整修花費2萬9066元，卻只會讓 屋子增值萬4155元；阿扎加推估，四十年 來，價值50萬的房子會花費150萬房產稅、 90萬整修費、0萬維護費及19萬5000元地產 險，總計320萬元。 從某些角度來看，買房子確實有財務上 的好處。舊金山一家線上房屋設計業者 Houseplan .com執行長羅秋說，住在自己的 房子裡令人安心，無形中比較不會亂花錢， 相對的會多多在家裡煮飯、在客?看電影或 者聽音樂，租屋的人比較不會有家的安定 感，相對的會經常流連於商業世界、花費跟 著變多。 買到地點適當、住起來舒適的房子，將有 諸多好處，但是單就「投資」來說，未必有

屋主必須支付房

利可圖，專家建議把錢分散投資在多重標的

屋保險、並花錢裝

物上，舉凡全球性的股票、固定收入及商品

修，買房投資並非

等等都是，如果孤注一擲買房子，等於把房

穩賺。（記者李玉

地產視為最大一筆資產，就好把錢全部壓在

焜／攝影）

單一投資標的上。

無論市場如何變化我的專業及 行銷包裝是買賣房屋的關鍵 www.ivyhuang.com

價格 最快的成交速度

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大都會地產 NY Metro Realty Guide

皇后區 曼哈頓華埠

RED ARROW CARD 迦南餐廳 JUNCTION LOTTO CORONA 洗衣店 紐瑟福賽日間中心 雲寶餅屋 一品味 好運來 昌發超市 香港超市 葆寧藥房 新龍興超市 金師傅 GREEN GROCERY 樂民西藥房 GRAND 99 CITY GRAND 99 STORE 統一市場 飛達 新金麟超市 雲寶餅店 新金麟糕餅 CHEN LI INC. LUCKY YOU 3L CONNINENCE STORE 大紐約成人日間保健中心 和美康中心 蘇記 康樂老人活動中心 家樂餅屋 樂趣屋DELI 阿波羅 飛達 世界書局 快樂藥房 百利 FOOD MARKET 皇后護理中心 帝國活動中心 DIA DELI 皇家成人日間護理中心

61-19 SPRINGFIELD BLVD., BAYSIDE 14-56 COLLEGE POINT BLVD., COLLEGE POINT 57-01 JUNCTION BLVD., CORONA 93-32 CORONA AVE., CORONA 40-18 76 ST., ELMHURST 73-18 BROADWAY., ELMHURST 75-02 BROADWAY., ELMHURST 77-00 QUEENS BLVD., ELMHURST 79-55 ALBION AVE., ELMHURST 82-02 45 AVE., ELMHURST 82-45 BROADWAY., ELMHURST 82-66 BROADWAY., ELMHURST 82-79 BROADWAY., ELMHURST 82-81 BROADWAY., ELMHURST 83-30 BROADWAY., ELMHURST 85-16 GRAND AVE., ELMHURST 85-16 GRAND AVE., ELMHURST 85-25 57 AVE., ELMHURST 86-12 JUSTICE ST., ELMHURST 86-18 BROADWAY, ELMHURST 86-18 QUEENS BLVD., ELMHURST 86-22 BROADWAY, ELMHURST 86-37 BROADWAY, ELMHURST 86-37 BROADWAY, ELMHURST 89-02 QUEENS BLVD., ELMHURST 132-29 CROMMELIN ST., FLUSHING 132-41 41 RD., FLUSHING 132-60 34 AVE., FLUSHING 134-16 35 AVE., FLUSHING 134-32 36 AVE., FLUSHING 134-32A 35 AVE., FLUSHING 135-36 39 AVE., FLUSHING 136-18 39 AVE., FLUSHING 136-19 38 AVE., FLUSHING 136-89 37 AVE., FLUSHING 136-91 ROOSEVELT AVE., FLUSHING 137-08 31 RD., FLUSHING 139-39 35 AVE., FLUSHING 142-01 38 AVE., FLUSHING 143-26 41 AVE., FLUSHING

DUNKIN'DONUTS 角聲使命中心 興旺超市 H. MART 永強 利達 新世界超市 飛達 昌發超市 甌江 均安 AMITA 冠東電話卡 飛達 青雲雜貨 和美康中心 好運來超市 SH STATIONEREY 芳香餅屋 飛達 明昇 GIFT SHOP 金城發 飛達 LIN'S HALLMARK DAD DELI 飛達 (108 ST) 報亭 JAY 108 ST CANDY AUSTIN ST C-TOWN REGO SEAFOOD 93-23 63 DR 90 ST DELI 中國城 N B 7-ELEVEN ZIBBER JAMACA AVE DELI 101 AVE LOTTO 夕陽紅老人中心 PATEL 環球超市

153-67 H.H.EXPWY., FLUSHING 156-03 H.H.EXPWY., FLUSHING 160-06 NORTHERN BLVD., FLUSHING 29-02 UNION ST., FLUSHING 31-40 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 36-29 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-19 MAIN ST., FLUSHING 40-24 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-24 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-38 MAIN ST., FLUSHING 40-59 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 41-23 UNION ST., FLUSHING 41-46 MAIN ST., FLUSHING 41-60 MAIN ST., FLUSHING 41-92 BOWNE ST., FLUSHING 42-11 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 42-76 MAIN ST., FLUSHING 42-95 MAIN ST., FLUSHING 46-05 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-15 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-17 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-31 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-33 KISSENA BLVD., FLUSHING 59-18 MAIN ST., FLUSHING 59-24 KISSENA BLVD., FLUSHING 107-50 QUEENS BLVD., FOREST HILLS 108-19 QUEENS BLVD., FOREST HILLS 63-29 108 ST., FOREST HILLS 72-48 AUSTIN ST., FOREST HILLS 93-17 63 DR., FOREST HILLS 93-23 63 DR., FOREST HILLS 37-67 90 ST., JACKSON HEIGHTS 75-01 BROADWAY, JACKSON HEIGHTS 79-01 NORTHERN BLVD., JACKSON HEIGHTS 89-20 NORTHERN BLVD., JACKSON HEIGHTS 86-06 JAMACA AVE., JAMAICA 76-11 101 AVE., OZONE PARK 30-50 WHITESTONE EXP. 400A, WHITESTONE 39-71 61 ST., WOODSIDE 56-02 31 AVE., WOODSIDE

一口茶 金發 中國城超市 信德 仁信藥房 利泉 中國街藥房 福州超市 萬有書局 源康藥房 世紀西藥房 新金馬車餅屋 嘉康藥房 醫藥城 飛達 亞倫街大藥房 東方海味 葆寧藥房 仁愛大藥房 萬寶 寶康成人日間活動中心 美東大藥房 李氏 海鮮超市

1 CATHERINE ST., NEW YORK 11 MARKET ST., NEW YORK 128 MOTT ST., NEW YORK 129 E BROADWAY, NEW YORK 139 CENTRE ST. SUIT#8, NEW YORK 139 DIVISION ST., NEW YORK 14-18 ELIZABETH ST., NEW YORK 146 HENRY ST., NEW YORK 15 BOWERY, NEW YORK 153 HESTER ST., NEW YORK 159 E BROADWAY, NEW YORK 162 E BROADWAY, NEW YORK 173 CANAL ST., NEW YORK 185 CANAL ST., NEW YORK 191 CENTRE ST., NEW YORK 2 ALLEN ST. 1C, NEW YORK 205 GRAND ST., NEW YORK 210 CANAL ST., NEW YORK 219 GRAND ST., NEW YORK 22 ELDRIDGE ST., NEW YORK 225 PARK ROW, NEW YORK 23 DIVISION ST., NEW YORK 235 CANAL ST. S/E, NEW YORK 250 GRAND ST., NEW YORK

永興 麗心 薛氏 東方 快好西藥房 星星髮廊 家樂西藥 明輝 源源 基督教角聲佈道團 家利五金 奇樂鎖店 CANAL ST DELI 鹿城 新聲 佳佳 華利 飛達 白天鵝餅屋 福樂老人健康中心 東百老匯藥房 康達老人活動中心 千色 劉誠

275 GRAND ST., NEW YORK 27B CATHERINE ST., NEW YORK 280 GRAND ST + BOWERY, NEW YORK 29 E BROADWAY, NEW YORK 31-33 OLIVER ST., NEW YORK 34 CANAL ST., NEW YORK 349 GRAND ST., NEW YORK 42 MOTT ST., NEW YORK 47 CATHERINE ST., NEW YORK 48 ALLEN ST., NEW YORK 49 BAYARD ST., NEW YORK 5 OLIVER ST., NEW YORK 52 CANAL ST., NEW YORK 57 E BROADWAY, NEW YORK 75 E BROADWAY, NEW YORK 81 BAYARD ST., NEW YORK 83 ALLEN ST., NEW YORK 83 MOTT ST., NEW YORK 88 E BROADWAY, NEW YORK 90 ELDRIDGE ST., NEW YORK 98 E BROADWAY, NEW YORK 99 CANAL ST 2F., NEW YORK 99 E BROADWAY, NEW YORK S/W/C CANAL+BAXTER ST., NEW YORK

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