2016大都會地產2月號

February 2016 Vol.11 Supplement to World Journal

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大都會地產 NY Metro Realty Guide Hunter's Point South 新建5000套公寓

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大都會地產

1

2016 年2月號

大都會地產月刊 NY Metro Realty Guide

第11期 2016年2月號

目錄 房市報告

2

市場趨勢

7

紐約市2015第四季房市報告 Hunter's Point South 新建5000套公寓

市場趨勢

10

超級豪華公寓成交期拉長

房市觀察

12

2015紐約最貴房產

建築名師

16

建築大師貝聿銘打造豪華公寓

市場訊息

18

公寓價格中位價格飆高到$1,000,000

市場趨勢

21

智慧家庭2016新風潮

房產經紀

22

買房做好4功課 地產經紀幫大忙

人物訪問

24

億萬財富 地產大亨張善良專訪

建築師專欄

26

房屋違規面面觀

居家佈置

28

租屋族必備 藝術壁幔佈置好物

市場趨勢

30

利率漲 買房有何影響

房屋保險

31

投保公寓或合作公寓

房產稅務

32

地稅估值與房產扣押

裝潢百科

34

老房翻新 四大項算算帳

設計名家

35

M&O年度設計師 Eugeni Quitllet

設計名家

37

紐約甜姐兒Meg Sharpe情定設計

大蘋果地產

40

長島傑瑞科 最好學區吸引亞裔

大蘋果地產

44

布碌崙日落公園 華人湧入房價飆升

名人話題

48

安海瑟威曼哈坦景觀公寓 打折出租

名人話題

50

拳王阿里傳期豪宅 7500萬求售

風水專欄

52

天山說縱橫 猴年預測

出 版：北美世界日報紐約社 社 長：楊仁烽 集 稿：曹健、朱澤人、歐陽慶平、張大順 圖 片：許振輝、朱澤人 廣 告：工商服務部、陳璧珊、張浩正 美 工：黃銘宗 封面攝影：許振輝 統 籌：鐘嘉甯、韓琳

紐約市2015第四季房市報告

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Hunter’s Point South 新建5000套公寓

NRA01

大都會地產

2

2016 年2月號

房市報告

紐約市第四季房市報告 Elliman 2015年第四季地產報告出爐，下面是其中的亮點。

曼哈坦Manhattan 曼

曼哈頓住宅價格指數刷新記錄，整

二季度的$1,025,000。

文：高傑文 圖：許振輝

樓盤成交量增加了一倍多。

二手房的中等銷售價格比去年同期增長

豪華房市，指所有銷售的前10%價位，

過去一年中在略低於一百萬美元門檻徘徊

了8.1%，達$960,000，僅次於2008年第二季

表現出不同的結果。豪華樓盤中等銷售價

後，中等銷售價格比去年同期飆升17.3%，

度的$975,000。新樓盤的中等銷售價格躍升

格較上年同期飆升25％，至$6,000,000。

達到創紀錄的$1,150,000。曼哈坦加盟布碌

15.4%，至創紀錄的$2,059,411。

急劇增加的主要原因是由於超過5百萬元

體的銷售水平仍然很高。

崙作為唯二地區打破﹂雷曼金融危機之前的

交易總數從比一年前同期上升了9.4%，至

紀錄。以前的中等銷售價格紀錄是2008年第

2973個單位。二手房售銷售下降1%，但新

的樓盤交易量增加了78.6%，及新樓的成 交量增加。

NRA02

大都會地產 房市報告

曼哈坦第四季房市報告

3

2016 年2月號

2015第四季

變化 (季)

2015第三季

%變化 (年)

2014第四季

平均售價

$1,948,221

12.10%

$1,737,565

12.00%

$1,740,158

平均呎價

$1,645

9.90%

$1,497

28.10%

$1,284

中等價位

$1,150,000

15.20%

$998,000

17.30%

$980,000

新樓

$2,059,411

0.50%

$2,048,341

15.40%

$1,785,000

成屋

$960,000

3.60%

$926,250

8.10%

$888,000

2,973

-18.60%

3,654

9.40%

2,718

82

12.30%

73

-21.90%

105

交易房數 平均上市天數 折扣(與最後標價比)

3.00%

上市房數

5,046

-10.80%

5,654

1.00%

4,995

5.1

10.90%

4.6

-7.30%

5.5

2015第四季

變化 (季)

2015第三季

%變化 (年)

2014第四季

平場售價

$2,662,100

14.80%

$2,319,470

26.50%

$2,104,048

平均呎價

$1,959

8.80%

$1,801

26.20%

$1,552

中等價位

$1,735,641

15.70%

$1,500,000

21.30%

$1,431,250

成交數量

1,434

-13.70%

1,661

28.60%

1,115

96

14.30%

84

-7.70%

104

市場吸收速度(月)

曼哈坦Condo市場

平均上市天數

2.20%

2.40%

節扣(與最後標價比)

3.20%

上市房數

2,882

-4.10%

3,006

7.30%

2,687

6

11.10%

5.4

-16.70%

7.2

2015第四季

變化 (季)

2015第三季

%變化 (年)

2014第四季

平場售價

$1,283,048

2.90%

$1,246,435

-13.70%

$1,487,047

平均呎價

$936

-21.30%

$1,190

-14.70%

$1,097

中等價位

$749,000

-3.40%

$775,000

2.60%

$730,000

成交數量

1,539

-22.50%

1,986

-4.00%

1,603

69

7.80%

64

-34.90%

106

市場吸收速度(月)

曼哈坦Co-op市場

平均上市天數

2.90%

3.20%

節扣(與最後標價比)

2.60%

上市房數

2,164

-18.30%

2,648

-6.20%

2,308

4.2

5.00%

4

-2.30%

4.3

2015第四季

變化 (季)

2015第三季

%變化 (年)

2014第四季

平場售價

$3,293,411

-2.50%

$3,377,218

4.30%

$3,156,968

平均呎價

$2,210

4.70%

$2,111

18.10%

$1,871

中等價位

$2,059,411

0.50%

$2,048,341

15.40%

$1,785,000

成交數量

552

41.50%

390

102.90%

272

平均上市天數

150

20.00%

125

47.10%

102

市場吸收速度(月)

曼哈坦新樓市場

節扣(與最後標價比)

1.20%

2.90%

1.80%

0.60%

2.80%

上市房數

772

0.90%

765

-46.40%

1,440

市場吸收速度(月)

4.2

-28.80%

5.9

-73.60%

15.9

占總市場比率

18.60%

12.60%

10.00% 資料來源: The Elliman Report

NRA03

大都會地產

4

2016 年2月號

房市報告

皇后區Queens 皇后區房地產市場繼續看到價格上

有兩大物業類型破記錄：

擔住房的需求繼續在皇后區房價上升起

漲和成交加快。平均銷售價格比

Co-op中等銷售價格增長12.2%，達到創

到一定的作用。

上季下降$ 6至$522,372，但比去年同期高

紀錄的$230,000。1-3家庭中等銷售價格小

6.1%。中等銷售價格較上年同期上升9.2%

幅上漲了3.3%，至創紀錄的$590,000。

皇

上市房屋庫存較上年同期下降了6.3%， 至5249套。隨著銷售增多，貨源較少，市

至$470,000，但仍比2007年第3季的記錄

豪華物業中等銷售價格比去年同期

場步伐加快。市場吸收率，從6.5個月下降

低2.1%，在過去18個月，中等售價持續上

上漲10.6%至$1,100,000。豪華業平

至4.6個月。上市天數，快了40天，從去年

升。今年中等售價比2014年躍升20.5%至$

均銷售價格較上年同期上升6.3%，至

同期下降到57天。這是在近11年最快的時

440,000，原為$365,000。

$1,174,188。從布魯克林來皇后區找可負

間。

皇后區第三季房市數據

2015第四季

變化 (季)

2015第三季

%變化 (年)

2014第四季

平均售價

$522,372

0.00%

$522,378

6.10%

$492,217

中等價位

$470,000

4.20%

$450,865

9.20%

$430,475

成交數量

3,436

-5.70%

3,642

32.70%

2,590

57

-38.20%

92

-41.60%

97

平均上市天數 節扣(與最後標價比)

2.00%

上市房數

5,249

0.00%

5,249

-6.30%

5,602

4.6

6.00%

4.3

-29.40%

6.5

2015第四季

變化 (季)

2015第三季

%變化 (年)

2014第四季

平均售價

$538,707

-5.70%

$571,306

13.30%

$475,667

平均呎價

$677

6.90%

$633

36.10%

$497

中等價位

$478,290

-3.10%

$493,750

15.80%

$412,856

成交數量

290

-25.30%

388

-14.20%

338

2015第四季

變化 (季)

2015第三季

%變化 (年)

2014第四季

平均售價

$258,417

2.80%

$251,374

13.40%

$227,910

中等價位

$230,000

4.50%

$220,000

12.20%

$205,000

成交數量

926

-11.70%

1049

39.70%

663

2015第四季

變化 (季)

2015第三季

%變化 (年)

2014第四季

平均售價

$630,338

-1.90%

$642,696

4.00%

$606,017

平均呎價

$349

2.80%

$339

8.90%

$320

中等價位

$590,000

0.00%

$590,000

3.30%

$571,300

成交數量

2,220

0.70%

2,205

39.70%

1,589

市場吸收速度(月)

皇后區Condo公寓市場報告

皇后區Co-op公寓市場報告

皇后區1-3家庭市場報告

0.025

0.10%

資料來源: The Elliman Report

NRA04

大都會地產

2016 å¹´2月è™&#x;

5

����: ��������� $ 89� ������, 24����, ���� �7����,����

����: ������� $700� ��3,000� �� 15��� ������ 1������

����: ������� $385� MALBA5�5.5� �30������� �� ���� ���� ����

������Main St��� ���� �7����,���� 2,200-4,500 sqft �� $65 / sqft

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����: ��� ���� $135� ��� MURRAY STREET ���: 3,531 sq ft (34' x 103'���)

����: ����������� �7���� ����

��������������� ����� ������ ������ ���� 1�1� 117� 2�2� 235�

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大都會地產

6

2016 年2月號

房市報告

布碌崙Brooklyn •價格指標達第二高 •銷售大幅成長庫存下降 •更快的銷銷時間，不易講價

布碌崙第三季房市數據

布

碌崙房市繼續以迅猛的速度走高，

雖然曼哈坦打破了雷曼金融危機之前的記

所有的價格指標比去年同期上升，

錄，布碌崙是唯一中等價位比金融危機之前 的2007年成長20.4%的。

達歷史第二高。中價位上什了11.1%至後 $650,000。是歷史次高水平，2015中等銷售

2015年的交易數量達到7,722套，增長

價格也是$650,000，比2014增長了14%。平

3.9%，隨著銷售活躍和供應下降，市場交

均售價上升6.8%至$808,121，已連漲四年。

易速度遠遠超過去年同期。

2015第四季

變化 (季)

2015第三季

%變化 (年)

2014第四季

平均售價

$808,121

-5.70%

$856,839

6.80%

$756,569

中等價位

$650,000

-3.90%

$676,250

11.10%

$585,000

成文數量

2,112

-10.80%

2,368

24.50%

1,697

64

16.40%

55

-17.90%

78

平均上市天數 節扣(與最後標價比

0.00%

上市房數

3,233

-21.80%

4,134

-6.50%

3,456

4.6

-11.50%

5.2

-24.60%

6.1

2015第四季

變化 (季)

2015第三季

%變化 (年)

2014第四季

平均售價

$884,984

-4.20%

$923,821

7.10%

$826,470

平均呎價

$1,059

22.10%

$867

37.50%

$770

中等價位

$725,000

-4.60%

$760,000

5.10%

$690,000

成交數量

544

-16.30%

650

-11.00%

611

57

3.60%

55

147.80%

23

市場吸收速度(月)

布碌崙Condo市場報告

平均上市天數 節扣(與最後標價相比)

布碌崙Co-op市場報告

0.005

0.30%

2.30%

1.10%

5.20%

2015第四季

變化 (季)

2015第三季

%變化 (年)

2014第四季

平均售價

$489,056

-10.00%

$543,630

17.30%

$417,006

中等價位

$360,000

-8.90%

$395,000

12.50%

$320,000

成交數量

472

-10.40%

527

-0.20%

473

74

37.00%

54

7.20%

69

平均上市天數 節扣(與最後標價相比)

布碌崙1-3家庭市場報告

-1.40%

-1.40%

-1.90%

2015第四季

變化 (季)

2015第三季

%變化 (年)

2014第四季

平均售價

$907,378

-4.80%

$953,573

-4.40%

$948,907

平均呎價

$416

4.50%

$398

5.10%

$396

中等價位

$740,000

-2.60%

$760,000

3.50%

$715,000

成交數量

1096

-7.40%

1183

78.80%

613

65

8.30%

60

-26.10%

88

平均上市天數 節扣(與最後標價相比)

4.00%

13.30%

2.60% 資料來源: The Elliman Report

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大都會地產

7

2016 年2月號

市場趨勢

Hunter’s Point South 新建5000套公寓 文／編譯馬永慶

圖／取自www.hunterspointsouth.com

1970年代至今 紐約市最大平價屋開發項目 紐約民選官員去年11月在皇后區「亨特點南」(Hunter's Point South)主持第二期工程的動土儀式，為這個海濱地區的開發項目掀開新 的一頁。

特點南的第二期工程將會興建近

白思豪市長說：「我們從頭開始建造一個

3000套新公寓，其中至少六成是租

新社區，範圍從道路到公園再到交通，這是

金便宜，適合低收入、普通收入和中等收入

建立在一代人時間裡最大型的平價屋項目，

家庭居住。在第一和第二期工桯之間，將會

並確保皇后區這個角落，在全市租金隨著市

建造5000套新公寓，這是1970年代以來紐約

場壓力上升下，仍保持為一個多元化的工薪

市最大型的平價屋開發項目。

階層社區。」

亨

NRA07

大都會地產

8

2016 年2月號

市場趨勢 這個開發項目還包括一個新街道網絡，其

為配合這些新發展方案，交通選項也會隨

中設有下水道、水管和公用事業設施、以及

之增加，例如包括一條受保護的單車道，及

房屋計畫「Housing New York」已承諾為

占地11英畝的一個新海濱公園，和一個10萬

擴大全市的渡輪服務，來往亨特點南與布

第二期基礎設施和海濱公園挹注9900萬元，

平方呎的零售和社區設施空間。

朗士、布碌崙和曼哈坦，這項渡輪服務預計

這是要支持紐約市房屋保護和開發局發展

亨特點南的第一期工程包括基礎設施、

2017年推出。此外，將會沿著該公園建造一

四塊混合用途房屋的土地，該局的第二期

道路和海濱公園，而這個公園已於2013年8

條生態調節溝，廣植本地品種的青草和樹

基礎設施、道路和海濱公園的工程將於2018

月由紐約市經濟發展局完成，及設置為支

木，使用可回收再用的環保木材，補救先前

年完成，隨後即著手建造房屋，房屋局計

持混合用途的樓宇建築項目。該公園有一

被污染的工業區，而太陽方位的場地和休憩

畫今年開始，要求開發商為第二期土地的

塊中央綠地、遊樂場、一條海濱步道、額

區將有助優化散熱和冷卻系統、以及太陽能

工程提交建議書。

發電系統。

外的遊憩空間、及1萬3000平方呎的樓閣， 內有休憩區、專賣店、高空咖啡廳和公園 局的維修部門。 這個新社區的多條道路將會延伸約共3400 呎，而道路、基礎設施和公園設計是由全 球性企業奧雅納公司 (Arup)負責，該公司是 這個項目的主要顧問和監督。景觀設計公 司「Thomas Baisley Associates」和建築公司 「Weiss/Manfredi」負責公園的設計。

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大都會地產

2016 年2月號

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Tile World

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大都會地產

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2016 年2月號

市場趨勢

$1000 萬

編譯：馬永慶 圖：Getty Images

超級豪華公寓成交期拉長 雖然曼哈坦的公寓價格去年屢創紀錄，但售價1000萬美元或 以上的公寓，在同一期間銷售量下降。

朗的經濟，引發房市放緩。地產經紀公司 「Stribling Private Brokerage」的主管漢克斯 (Kirk Henckels)說：「推高房市的買家，現 在變得謹慎。」

根

據「華爾街日報」對市政府紀錄的

大，以1000萬美元或以上價錢售出的公寓，

由於許多謹慎的買家對公寓仍有需求，他

分析，在2015年，共有177套以1000

從2014年的61套，減至去年的46套，銷售量

預期公寓交易會激增，或許跟隨過去幾年的

降幅達24.6%。

模式，在春天開始，那時是買家搶購最好的

萬美元或以上出售的公寓，比2014年的205 套下降13.7%。 經紀人說，豪宅銷售下降的部分原因， 是一些共有公寓(condo)大廈落成和公開發售 時，經過許多個月的磋商才成交。 然而，舊的合作公寓(co-op)大廈的降幅更

售價1000萬美元或以上的公寓，僅占曼哈 坦公寓銷售量的1.4%左右，而銷售額卻占大 約14.4%。 經紀人把銷售放緩歸因於買家抗拒價格上 漲，在去年下半年，本地和全世界日漸不明

公寓的時機。 分析發現，2000萬至5000萬美元的公寓銷 售量從48套減至44套，有五套的售價超過 5000萬美元，比去年的六套少。這些數字是根 據每年12月31 日前在市政府登記的數據。

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大都會地產

2016 年2月號

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市場趨勢

報告顯示，2015年的曼哈坦房市創紀錄， 由估價師米勒 (Jonathan Miller)為房地產經紀 公司「Douglas Elliman」預備的報告指出， 曼哈坦的公寓中間價(median price)是115萬 美元，呎價1645美元，而平均售價(average price)是194萬8000美元。 但許多經紀人很快就注意到，較高價錢的 新共有公寓數字，是從經過多個月或甚至幾 年時間談判才簽署的合約得來。 房地產公司「Brown Harris Stevens」的總 裁威爾基 (Hall Willkie)說，雖然合作公寓占 非出租公寓的三分之二，但共有公寓在2015 年的銷售額占整體銷售的50%。 他說：「這份報告顯示曼哈坦的市場已演 變成兩個市場，新開發和轉售市場。」 這個差距可能只會增長，根據房地產開 發公司「Halstead Property Development Marketing」的報告，今年曼哈坦將有新落成的 4000套公寓(主要是共有公寓)上市，布碌崙 和皇后區分別有1300套和1000套上市。 多位中城開發商說，由於供過於求，一些 新落成的公寓單位，可能需要較長時間才會 成交。

NRA11

大都會地產

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2016 年2月號

房市觀察

2015紐約最貴房產 $9150 萬

編譯：袁敏益

紐約市曼哈坦億萬富豪街（Bil-

lionaires Row）上的樓中樓(duplex），和紐約前州長思必策(Eliot Spitzer)住過的住宅，是2015 年紐約市最貴的房產。

約郵報報導，售價位居前列的是曼

華爾街基金大戶艾克曼（Bill Ackman）

「紐約最貴」紀錄房屋是去年十二月也是在

哈坦中城西57街上一棟空中樓房價

買下紐約市曼哈坦超級豪華公寓大廈

這棟豪華公寓大廈締造，一個1萬923平方英

值9150萬美元，贏得「2015紐約市最貴房

「One57」的第75和76層，雖然出了令人咋

呎頂層樓中樓(duplex penthouse)，以1億47萬

產」美譽。

舌的天價，但仍然屈居「紐約第二貴」。

美元成交。

紐

這棟紐約市曼哈坦中城西57街上華廈的樓中樓，締造2015年最貴房價9150萬美元紀錄。

(雅虎網)

NRA12

ĺ¤§éƒ˝ćœƒĺœ°ç”˘

2016 ĺš´2ćœˆč™&#x;

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大都會地產

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2016 年2月號

房市觀察 這棟紐約市布碌崙Pacific街177號的洋房，以1550萬美元締造布碌崙2015最貴房產紀錄。 今年在曼哈坦一棟合作公寓（Co-op）成

（Paul Bettany）演員夫婦的前住宅。

(6sqft網) 坦豪華房屋的中位價（median price )從2014年 十月到2015年十月下跌超過2.2%。曼哈坦豪

為第二高的房屋售價，位於第五大道834

專家稱，布碌崙和曼哈坦最高售價之間存

號，是一個有14個房間的樓中樓，賣主是噴

在巨大差異，這也是不足為奇。 房地產經

射機（Jets）老闆強森(Woody Johnson)，以

紀公司「Compass」的總裁史坦伯格(Leonard

StreetEasy的數據分析師萊特費德(Alan

7750萬美元的價格賣給俄裔美籍富豪布拉瓦

Steinberg)稱：「布碌崙的價格不斷上漲，但

Lightfeldt)說:「貴的房屋在預期的住宅區

尼克（Len Blavatnik）。

是曼哈坦寸土寸金的小島上需要更多的額外

中，總體而言，今年最貴的住在地方集中於

費用」。

東城(East Side)及中城(Midtown)，符合傳統

房地產信息網站「StreetEasy」研究每個區 的房產售價後指出，紐約前州長思必策在布

房地產信息網站「StreetEasy」透露，曼哈

華房屋的定義是，售價最高的20%的房屋。

上的預期」。

朗士區的孩童時住宅，售價達290萬美元， 為「2015布朗士最貴」。這戶住宅在Fieldstone地段Livingstone大道4680號。 在布碌崙，時裝攝影師梅塞(Jay Maisel)以 1550萬美元將位於Pacific街177號上房子買下 了，成為該區域最貴的房屋。 先前記錄是位於Willow街70號上布碌崙 高地(Brooklyn Heights)一戶洋房，名作家楚 門卡波提(Truman Capote)曾經居住此地，在 2012年三月時以1250萬美元售出。 「2015布碌崙第二最貴」的房屋以1240萬 元成交，位於Prospect西街17號，是珍妮佛 康納莉（Jennifer Connelly）和保羅貝特尼

(Getty Images)

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ĺ¤§éƒ˝ćœƒĺœ°ç”˘

2016 ĺš´2ćœˆč™&#x;

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danielgale.com

Old Westbury, NY

Old Westbury, NY

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大都會地產

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2016 年2月號

建築名師

建築大師貝聿銘 打造豪華公寓

文：傅家槿 圖：陳蓓提供、網路

被譽為「現代主義建築的最後大師」（the last master of high modernist architecture）的華裔 建築師貝聿銘(I.M. Pei)1983年榮獲普利茲克獎，作品以公共建築、文教建築為主，被歸類為現代主義建 築，代表作品有美國華盛頓特區國家藝廊東廂、法國巴黎羅浮宮擴建工程、香港中國銀行大廈、1970年日 本萬國博覽會中華民國館、台灣東海大學路思義教堂，以及卡達多哈伊斯蘭藝術博物館等。

貝聿銘利用挑高與大面玻璃，將自然光線帶入室內

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大都會地產

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2016 年2月號

建築名師 華裔建築師貝聿銘 少為住宅大樓設計的貝聿銘，與其兒子貝禮中共同

灰石是專門在法國Burgundy定制全部由人工切割的Chames-

設計的作品Centurion就位在曼哈坦中城，這是他們

son。貝先生特別要求這款石料不僅因為它的材質質地，更

合作的首棟新興住宅建築，也是貝聿銘退休前不多的幾件作

因為只有這款石灰石才有特殊的淺米黃色色澤，符合整個

品之一。

大樓的外部形象設計，僅管Chamesson價格不菲，但貝先生

鮮

建築融合自然的空間觀念，主導著貝聿銘一生的作品，眾多 作品的共同點是內廳將內外空間串連，使自然融於建築。到晚

堅決要使用此建材，就是要讓任何從第五大道走過的路人 都能留意到這幢樓。

期內庭依然是貝聿銘作品不可或缺的元素之一，唯在手法上更

Centurion不僅是20多年來第一楝在紐約市此區落成的新

著重於自然光的投入，使內庭成為光庭，如香山飯店的常春

大樓，也是貝聿銘和貝氏建築事務所唯一設計的多單位大

廳、紐約IBM公司的入口大廳、香港中銀大廈的中庭、紐約古

廈。「華爾街日報」形容此大樓為「攝人心弦」，並且盛

根漢館、巴黎羅浮宮的玻璃金字塔等。光與空間的結合，使得

讚大樓寬敝的規劃設計、水景花園和法式石灰岩外牆締造

空間變化萬端，「讓光線來作設計」是貝聿銘的名言。

出一種「安逸感」。業主租出大樓單位還可坐收紐約市的

資深華人地產專家陳蓓表示，華人偏好選擇臨近中央公園與

最高租金。

第五大道等曼哈頓「心臟地帶」購置房產，在曼哈頓眾多豪華

優美的The Centurion將以一系列層疊的露臺組成的動態梯

公寓樓宇中，由20世紀世界最知名的華人建築大師貝聿銘先生

狀外形為其特色。這座建築擁有瀑布流水及倒影池設計的

設計的The Centurion因鄰近中央公園、介於第五大道與第六大

美輪美奐大堂、私人健身室、車庫和24小時門衛及警衛，室

道間，鬧中取靜、交通便利，受到華人與世界富豪高度關切與

內全使用天然核桃木訂製櫃，櫃下裝設照明設計、加固加

興趣，預售期間即引起眾多買家關注，竣工完不久已有超過八

厚的玻璃檯面，柚木地板，36寸高的Sub-Zero冰箱（外廂柚

成的公寓單位售罄。

木色），雙料不銹鋼30寸4頭狼牌爐灶。2房以上還有紅酒冰

她介紹，貝先生一向非常注重細節和材料的選用，所以Cen-

櫃。並附有BOSCH 洗碗機、VIKING 微波爐、KOHLER 不銹

turion整個大樓內外部的設計完全選用最為上乘的材料以確保

鋼水槽（內安裝有垃圾粉碎機）。衛浴地板為大理石，瓷磚

優雅、獨特及明亮的格局。Centurion大樓正面外牆所用的石

或花崗岩。所有單位內都配有Bosch Axxis 洗衣機和烘乾機。

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大都會地產

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2016 年2月號

市場訊息

公寓價格再飆新高

編譯：鄧媛 圖：Getty Images

中位價格來到 $1,000,000 2015年末，曼哈坦普通的合作公寓(co-op)和共有公寓(condo)價格都上漲到100萬美元。第四季度的 這個基準價格是紐約房價上漲到的新高價。

根

據華爾街日報的分析，曼哈坦公寓

2014年的92萬美元，上漲了6.5%，達到98萬

豪華交易為67筆。從2014年開始，新的銷售

的中位價格(median price)從之前的96

美元。2015年的價格增長速度雖然沒有2013

額增長了80%。

萬5000美元上漲到接近110萬美元，比上一

年快，但是還是達到了2.1%。

相較於2014年第四季度新公寓銷售占總

個季度和2014年第四個季度上漲了13.5%。

2015年曼哈坦公寓銷售數約為1.3萬單

銷售13%的情況，2015年新建的公寓銷售占

公寓的平均價格(average price)從第三季度的

位，2014年為1.26萬單位。但經紀人擔心數

接近21%。2015年新樓盤銷售額高達58億美

167萬美元上漲到第四季度的190萬美元。

據並未反應出目前的實際情況。第四季度新

元，創下了自2008年以來的最高值。這個差

增了幾百筆銷售，其中500萬元以上的超級

異主要是因為，從簽買房合同到正式交房之

2015年全年的中位價格也到達最高峰，從

NRA18

大都會地產

2016 年2月號

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大都會地產

20

2016 年2月號

市場訊息

間的間隔有的為幾個月，有的為幾年。 在房地產業恢復初期，提供最富有買家房 產的公司最先獲得融資，但是就算現在初期

價格為170萬美元，平均價格為260萬美元。

Vincents Hospital」醫院舊址。開發商「The

2014年第四季度合作公寓的價格為71萬5000

Rudin family and Global Holdings Inc.」公司

美元，2015年第三季度為71萬800美元。

在此處開發了一系列新樓舊樓混合的奢華 公寓。

階段已經過去，開發商們推出的「可負擔奢

「Corcoran Group」董事長帕莫拉•利

華房產(affordable luxuury)的價格起價還是遠

布曼(Pamela Liebman)表示，在經歷了秋季

199間共有公寓和連棟屋(townhouse)中的

超過110萬美元。

的下滑後，房地產市場開始恢復，但是買

前12個單位，在第四季度以1270萬美元的平

「Compass」經紀公司董事長斯坦伯格

家有了更多的選擇，對於價格也更加有認

均價格售出，這其中包括2450萬美元的頂層

(Leonard Steinberg)表示，在經歷了夏日全球

知，當買家看到有價值的房產，他們還是

公寓(penthouse)。

經濟前景的不確定後，從10月進入了觀望時

會迅速出手。

期。賣家在降價之後意識到，如果過於貪心 將受到懲罰。 根據記錄顯示，第四季度共有公寓的中間

「Rudin Development」的執行長如丁(Bill

在這些對曼哈坦房產中位價格上漲做出

Rudin)表示，周圍房產供應較少，現在90%

巨大貢獻的房產項目中，「The Greenwich

的公寓已經售出，房產市場依然強勁，沒有

Lane」是其中之一，這處房產位於前「St.

看到發展減速的勢頭。

NRA20

大都會地產

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2016 年2月號

市場趨勢

智慧家庭

2016新風潮 房地產公司「Coldwell Banker」一項對4000名美國人的調查發 現，由於智慧家居科技已逐漸普及，因此近半數、即45%的受訪者 表示，已經在使用智慧家居科技，或是打算在今年開始安裝。 編譯：鄧媛

圖：Getty Images

查還發現，並不是所有智慧家居科

當被問及有什麼樣的智慧家居科技才可以

技的使用者都是科技達人，已經在

被稱得上是真正智慧的家時，有63%的人認

使用或是準備開始使用智慧家居科技的人有

為是安全系統，像是鎖和警報系統等，63%

超過三分之一(36%)自認並分科技達人。

的人認為是智慧溫度系統，像是自動調溫

調

有54%受訪者表示，會選擇安裝智慧家

器和風扇等，有58%的人認為是智慧燈光系

居科技，如果有助於房產更快速售出，而

統，還有56%的人認為是測煙火器和夜燈系

且這個群體中有65%願意為此支付1500元

統。同時有76%的人認為，要被稱作是智慧

或以上。

的家，有以上設備中的一類是不夠的，應該

Coldwell Banker公司市場主管布萊肯希普

包括所有類別的智慧家居科技。

(Sean Blankenship)表示，美國在2014年售出

同時，智慧家居科技不再是年輕人的選

的房產多達500萬個，這給智慧家居科技帶

擇，越來越多年齡稍大的群體也在逐漸接受

來很大的市場。

這類科技，同時部分大齡群體接受某些特定

調查還發現，娛樂設備是人們首選的智慧

科技的速度要快於年輕人。40%65歲以上的

家居科技，有44%的人已經有智慧電視和智

人目前正在使用智慧家居科技，而年齡在18

慧音箱系統，下一個熱門的智慧家居科技首

歲到34歲之間的千禧世代僅有25%的人正在

選將是智慧安全系統和溫度系統。

使用智慧家居科技。

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大都會地產

2016 年2月號

房產經紀

買房做好

4

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功課

文：周方澄 圖：Getty Images

地產經紀幫大忙 房地產經紀商的角色愈來愈多元，從幫忙物色房屋、一直到交屋前提供種種支援， 專家說，假如您要 透過經紀商買房子，而且希望整個購屋過程順利，首次見面是非常重要的。在您與地產經紀首次見面前， 應確實了解以下四個重點： 一項是，真正的預算。成功購屋的

適當的房子、乃至於成交，都需要設定合理

步認識，諸如住家附近的雜貨商店、大眾運

一大關鍵是找到貸款機構、而且房

的時程表， 但這中間有很多變數，也許房

輸工具等等，專家說，選擇住屋時，除了有

貸獲初步核可，房貸將提供購屋價格參考依

屋檢測出奇的快，您不得不重新安排與律師

子女教育的考量，還得思考房子的未來增值

據；不過專家提醒，借貸機構查看信用報告

或借貸機構洽談的時間。10月 3日起，新規

空間，居住區的環境將直接影響增值潛力。

之後將了解您有多少債務、收入，卻看不

則TILA-RESPA Integrated Disclosure生效，規

不妨實地勘察，白天與晚上都有必要看一

出您的消費習慣，許多項目不會在報告上呈

定借貸機構必須在成交前至少三天提供成

看。

現，只有您自己確實知道有哪些實質支出，

交揭露表（Closing Disclosure form）給借款

第四點，清楚列出「非要不可」與「絕對

必須誠實告訴地產經紀，這樣才能找到一個

人，如果未如期提供，成交日將被迫拖延，

不要」的條件，可以讓地產經紀盡可能精確

真正負擔得起的房屋。

這些因素都必須考量在內。

找出適合您的住屋，您列出的條件愈清楚，

第

第二項是，務實可行的買房流程時間表。

第三項重點是，居家環境。買房時，住屋

專家認為，一般人通常要花四到六個星期和

附近的環境是很重要的考量，因此與地產經

地產經紀一起共事，從確立購屋條件、搜尋

紀見面前務必要對有意入住地區的環境有初

找屋過程將愈順利。堅持原則之餘，也要保 有一定的彈性。

（世界新聞網）

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大都會地產

2016 年2月號

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長島地產的一個領袖 Coach房地產公司在長島擁有19個分行，有超過650位經紀提供服務， 十分熟悉所在地區的人文和地產業務，一定可以幫助您找到夢想家園。 Coach房地產公司以作為佳士得國際地產公司 (Christie’s International Real Estate)在當地的獨家附屬公司為榮。

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大都會地產

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2016 年2月號

人物訪問

億萬財富的平凡開始

文/鄭齊友

地產大亨張善良專訪 認識張善良 大家聽說張善良（Sam Chang）這個名字，應 該是在2006年《富比世》（Forbes）雜誌，把 他選為最引人注目的美籍華人之一。但其實， 更早之前，他的名字就在地產和酒店業內，如 雷貫耳。 McSam Group負責人張善良，數次獲得希爾 頓酒店集團（Hilton Hotel Group）的最佳合作 開發夥伴獎，以及《紐約觀察人》（New York Observer）的最權威的開發商大獎。最近一 次，是2015年的4月，《紐約觀察人》公布紐約 市最俱權威的100個開發商，其中，張善良排 名第95名，也是唯一一個榜上有名的華裔。 張善良笑道，這次登上紐約市權威100開發 商，有兩件事值得開心。第一，是自己是唯一 的華裔被排名的。第二，是比他數年前獲得的 98名，這次有所進步得了95名。 他說，這算是 對自己有個交代，證明自己進步了。

餐館起家 與眾多移民一樣，出生在台灣的張善良，從 日本第二次移民至美國。剛踏入美國這片土 地，張善良對美國沒有太多的憧憬，他想的也 像其他移民一樣，在餐館打工，之後再有自己 的餐館，再後來如何，當時的他也無法預測。 張善良高中輟學，18歲到23歲從事餐館工 作，如願的，他擁有了屬於自己的餐館。 他形容當年的感受：「當時每日在油煙味 之中度過，全身都是油煙味，早上10點上班到 晚上11點下班，回到家已經筋疲力盡了，如 此日復一日。」 張善良感慨：「這不是生活 (Life)！」 1984年，他毅然賣掉了餐廳，把所得的資金 投入到了馬里蘭州的一家旅館 － Quality Inn。 這為他的職業的新方向拉開了序幕。

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大都會地產

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2016 年2月號

人物訪問 張善良說，土地並不值錢，值錢的是這

張善良並非工程師或建築師，但是他在

張善良回憶，自己曾經兩度破產。破產不

塊地的使用權利，以及如何使用這塊土地

經常給建築設計師在設計方面提意見，獨

可怕，有時候，破產甚至是另外一種機遇，

讓它發揮最大利益的用途，這就是土地開

到的意見讓專業人士敬佩。 這些都歸功

最主要是破產但不能失信。

發；能善用土地開發知識和眼界的開發

於自己對知識的勤奮學習。

兩度破產

張善良表示，每次破產都會心灰意冷，躲

商，就可以賺錢。

眼界戰勝一切

起來不與任何人聯繫。這段時間會想的事情

2006年，張善良先生斥資2600萬買下位

有人認為，張善良運氣好，似乎是隨便

很多，自己曾經做的種種，導致今天的結

於法拉盛現天景中心（Skyview Shopping

買一塊土地也可以賺大錢。但與張善良深

果；如何東山再起。等等。這樣的低潮期有

Center）後方的Delong Street一塊土地，

交的人都知道，這不止是運氣，而是眼

長有短。但是每次再站起來的時候，都覺得

2015年將它賣掉，獲利了結。

界。 他可以在幾分鐘之內決定上億的項

自己的步伐更堅定了。 張善良跌倒爬起來的速度都很快，主要是 因為「信」。

成功的祕訣

目，這個不是每個人都做得到的；這幾分

張善良將自己成功的原因，歸於6個

鐘表現出了他的知識、眼界、魄力。

字，勤奮、勤奮、勤奮。

張善良坦誠，並不是所有的生意都賺

在商業交易裡面，破產只是一種形式，尤

他說，17歲來美國之時，英文一句話

錢，有些生意也因為決定操之過急，考慮

其是地產開發，動輒百萬、千萬、過億。比

都都不會說，自己看看、聽聽、講講，

欠佳，後來精算後發現不賺錢甚至賠錢

如1993年時，當時張善良在密西西比州投資

慢慢的學起來。現在，他和McSam Group

的。不過，即使口頭說出去沒有書面合

賭場，由於執照沒有獲得政府批准，項目宣

員工及旗下酒店的合約管理商、建築設

約，張善良也一樣會履行承若。這是大家

布失敗，1995年破產。

計師或室內設計師，全以英語交談，而

喜歡和他做生意的原因之一，說話算話。

有形財產是沒了，但是無形財產依舊在。

且非常流利。

法拉盛的新世紀商城，就是一個絕佳的

1996年，他揣著700美元再次回到紐約，重

張善良的勤奮，不只是在工作方面，

例子。位於法拉盛羅斯福大道上的新世界

新開始。 在JFK機場附近找到一塊地，憑著

而是對知識的渴望、對員工真誠、對項

商城地理位置佳，不少的華人開發商向其

朋友和投資人對他眼光和個人性格的信任，

目負責。這些都必須以勤奮為基礎。他

房東要求租賃這物業，但都沒有成功，

融資以60萬美元把地買了下來。

認為，作為老闆，必須要勤奮的去了解

最後請出張善良與東主交涉，拿下租賃。

果如其然，五個月後，就是這塊地和張

員工的強弱，善用他的才能，讓員工覺

張善良表示，在一些大的項目上，金錢其

善良為這塊地設計的開發藍圖，以約160萬

得有歸屬感，並感覺到老闆的誠意，認

實並不是最主要的因素，名聲也起著等同

賣掉。

真工作。

重量的作用。

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2016 年2月號

建築師專欄

房屋違規面面觀

文／趙惟序 編譯／孫梁

和紐約市其他行業的違規一樣，房屋違規的通知函一旦寄達，屋主就必須回應，決不能置之不 理。回應有多種形式，包括聘請律師，或是親自到市府有關部門尋求解決方案。

部

分房屋違規的處理比較複雜，涉

房屋改建的施工未經許可。違規通知大致分

為了改正違規，屋主首先要填寫AEU2

及到許多專業知識，包括設計、

為三類，立即危險屬一類、重大違規為二

表，表格可到市樓宇局領取，或在樓宇

類，第三類則是普通違規。

局網站下載。第二要提供改正證明，包

法律，以及執照合約的建築與維修。部分 違規如果沒有定期進行專業檢查並填寫檢

1. ECB違規

括圖片、付款收據、改正計畫、改正許

查報告，還會自動延續，如鍋爐和電梯等

如果沒有遵守紐約市的建築和區域規劃

可和改正違規過程的說明，說明要經過

設備的違規。 部分違規通知函可能不需要立刻答覆， 但多數違規在房屋開始簽約新用戶和與銀 行交涉之前，則必須進行認真檢查。

標準，市樓宇局將發出ECB違規通知，此 類違規紀錄可在樓宇局網站的房產登記資 料中查閱。 多數人認為，只要繳納罰款，樓宇局的違

公證。 凡是未經許可的施工，或是違反入住規 定的違規類別，屋主都應先與專業人員協 商，然後再出席聽證或採取改正措施。

房屋違規是既微觀又宏觀，既具體又普

規紀錄就可自動消除，其實不然，以ECB違

對於立即危險的一類違規，屋主應立刻

遍的問題，要看屬於何種性質而定。屋主

規為例，屋主必須採取改正措施，並由簽發

採取改正措施，與專業人員協商並提交

接到違規通知後，要知道如何應對。

違規通知的部門核實確認改正之後，才算有

改正證明，否則將受到樓宇局的民事處

紐約市樓宇局可簽發環境控制理事會 (ECB)和房屋建築(DOB)兩類違規通知， 包括鍋爐檢查報告沒有更新，和建房及

效。

罰，在以前民事處罰的基礎上，再追加最 高1萬5000元的民事罰款。 如果違規是施工未經許可，通常將面臨

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大都會地產

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2016 年2月號

建築師專欄

最高5000元的民事處罰，對商用房產的處罰

聘請專家協助處理，以減少ECB罰款。

正，並請樓宇局的建築部門派員檢查。 房屋違規的責任並非總在屋主一方，屋主

會更高。如果屋主能在規定日期前對違規做

2. DOB違規

出改正，民事罰款可能會被赦免。如果改正

DOB罰款是指房屋違反了相關法律和樓宇

對面臨的部分違規可提出異議，甚至在提交

違規是在最後期限前完成，並能提供證明，

局長的指令。DOB違規可在樓宇局網站的屋

證明材料後還可打掉。但收到違規通知函後

屋主可不出席聽證。

主資料中查閱，也可在樓宇局的建築部門找

切莫置之不理，如果不知道如何回應，可與

到。DOB違規本身沒有民事處罰，但刑事法

設計師、工程師及法律專家諮詢，決不能束

庭可追究當事人的責任。

之高閣。房屋如有歷史違規將更麻煩，解決

對於部分違規，屋主可與樓宇局達成和解 協議，通過承認違規來贏得更多時間，以便 做出改正。屋主在這種情況下無需出席聽

如欲打掉DOB違規，屋主應對違規做出改

難度更大，費用也更高。

證，民事罰款也可減少。和解協議可通過信 簽字同意。 如果屋主準備為違規做出辯解，則必須攜 帶必要的材料，出席ECB法庭聽證。屋主若 對聽證置之不理，也不對違規通知函做出回 應，可能導致追加罰款和違規加重。 如果在聽證前沒有對違規做出改正，違 規通知也沒有取消，ECB法庭可裁定違規罰 款。許多人對這項罰款不解，將其與交給 ECB的罰款混為一談。ECB法庭裁決的罰款 如果不付，可產生利息。即使ECB違規被取

作者資訊

函寄達屋主，但屋主必須在聽證日期舉行前

紐約註冊建築師 趙惟序WILSON W. CHAO 趙惟序是ㄧ位紐約註冊建築師，畢業於哥倫比亞大學 建築、計畫及保存研究學院，畢業後他加入紐約Skidmore Owings and Merrill建築師事務所，並從此開啟 他的建築職業生涯；在這段期間，他受過很多專業的訓 練，包含多功能大廈及高樓大廈設計、交通樞紐設計及 都市設計。趙惟序在設計、建築規範及分區管制分析等 專業建築領域，擁有超過10年以上的專業經驗。

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居家佈置

租屋族必備室內佈置好物

藝術創作壁幔 文 / Umade 圖 / Umade、Pinterest、DENY Designs

壁幔一詞英文是Wall Tapestry，早在十六世紀時期末，人 們就知道用壁幔佈置室內。鋪稻 草在地上集塵土，珍貴的織毯則 掛在石砌建築的內牆或穿堂來擋 風，到了現代，掛毯或壁幔成為 實用且時髦的佈置飾品。

壁

幔的用處除了單純佈置裝飾外，還 可以作為輕隔間使用。這對租屋族

來說是一大利器！通常租屋最大的限制就是 在裝潢上不能作大幅度改變，房東給什麼， 房客只能默默地接受，有時連釘釘子都有限 制。這個時候壁幔就絕對是改變室內氣氛的 最佳單品！ 壁幔的特性是輕巧好攜帶、清洗方便、 價錢易負擔，只要一個3M透明無痕掛勾， 就可以輕鬆掛起，不用擔心傷到牆面，要 搬家時也只需要簡單折起就可以帶走。如

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居家佈置 果租屋的牆面顏色不是自己喜歡的時候， 也可以吊掛起大面積的壁幔來遮住，再加 上一盞溫馨的小燈，整個房間的氣氛瞬間 就不一樣了呢！ 除了裝飾之外，當房間有後退牆或角落 時，壁幔也是隔間的好方法，兩人共用一 個房間時，壁幔可以給兩人更多隱私。因 為壁幔輕薄的特性，不管空間的大小都可 以隨性加上輕盈的布幔隔間，讓空間運用 有更多選擇，增加視覺美感；或者用布幔 分隔讀書和睡眠區域，或在起居室用布幔 分隔出客房。非常適合喜歡波西米亞、流 行藝術、或街頭文化風格的人隨性佈置， 讓室內有個視覺重心。 壁幔功用多多，除了上述的牆面裝飾與隔 間功用外，還可以拿來當窗簾、桌巾、床鋪 的防塵罩或是戶外活動使用。稍具薄透的材 質，再加上富有創意的藝術創作，在早晨或 傍晚陽光灑入窗內時若隱若現的色彩影像瞬 間讓整個房間質感破表！戶外活動時只要輕 鬆鋪在地上或是綁在車上，美式街頭風格立 刻呈現。

(by Upaper)

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2016 年2月號

市場趨勢

利率漲 買房有何影響？

升息對準備購屋的人來說，是一件大事。（美聯社）

聯準會不久前宣布利率將上調0.25%，而上次升息已經是很久以前的事了。全美利率即將 從連續幾年幾近於零回過頭來往上走，對準備舉借房貸購屋的人來說，是一件大事。 濟學家預估明年會繼續升息，所

不致於導致太多人買不起房子，只不過，如

勢，導致人們無力負擔購屋，升息之後、房

以，此波升息將驅使首次購屋的人

果買房，必須重新評估要拿出多少頭期款、

貸利率隨之走高，最終會使房價升幅減緩，

在未來幾個月快馬加鞭作出決定，並鼓舞既

以及月付多少錢，專家說，房貸利率天天在

這麼一來，房價走高的力道將與薪資上揚拉

有屋主重新貸款。

變、而且也與借貸機構息息相關。

近，人們也就比較有能力買得起房子。

經

究竟升息將如何影響購屋者？

第三，利率走高將驅使您趕緊作出必要決

第五，假使您已擁有房子，可能就不需要

首先，聯準會這次升息決策對房貸利率的

定。許多經濟學家預計明年全美利率會進一

擔心浮動房貸利率；主要是因為過去幾年舉

影響並不會如您所想像得大。雖說聯準會升

步上升，將共計1%，利率看升，消費者很

借的房貸絕大多數是30年固定利率。

息會影響銀行利率，但房貸利率另外獨立運

可能被逼著趕緊決定購屋，免得房貸利率升

第六，如果您手頭所擁有的是浮動利率房

作，變動性更甚於聯準會利率；專家說，過

得更多、到時候得負擔更多成本，預料將帶

貸，也不需要恐慌，因為，浮動利率房貸通

去十二個月內，聯準會利率完全不動，30年

動經濟成長。

常會在五到七年內鎖定一個利率，就算已結

期固定房貸利率卻大約波動了70個基準點。

第四點，升息將有助於讓房屋升值速度與

束利率鎖定期，利率隨著大局走高也還是負

其次，升息走勢之下，您還是可以找到適

薪資上漲同步。房市在歷經經濟衰退後持續

擔得起。不論利率如何變動，舉借房貸都務

合的房貸。目前聯準會升息幅度有限、還

復甦，房價已隨之快速上揚，超過薪資漲

必要貨比三家。

（周方澄）

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2016 年2月號

房屋保險

投保公寓 或 合作公寓

(condo)

(co-op) 圖：Getty Images

如果您已經購買了公寓(condo)或合作公寓(co-op)，向銀行貸款，銀行將需要保險，以保障其投 資。不過，您可能需要更多保險，在個人物品或建築物等相關事項上發生不可預期的事件時，可涵蓋 發生的費用。您需要考慮兩件事，以保護您擁有的資產。 該協會是負責確保各公寓或合作公寓的單

1 您的保險單 這提供了包括你的個人財產，以及您擁有 的公寓/合作公寓、若發生事故產生額外費

3. 雨傘責任 (Umbrella liability)

位，因為他們最初建造時，會有標準配備。

這個方式可獲得更多的保障、更廣泛的

在這種情況下，您若改變公寓的原始結構，

範圍。這是公寓/合作公寓保險政策容許

像重新裝潢廚房或浴室，都需要和告知協

的。

會。

4. 洪水或地震

用，可以涵蓋。如果發生火災、盜竊或其他

有些公寓/合作社協會只對投保了光禿禿

如果你住的地區，容易出現這些災難，您

災難，你因此受到傷害。也可爭取得到賠償。

的牆壁、地板和天花板負責。 業主必須自

將需要購買單獨的洪水和地震保險。 洪水

行投保櫥櫃、內置電器、管道設備、電線、

保險是可以通過聯邦緊急措施署的國家洪水

衛浴設備等。

保險計劃 。 無論水災和地震保險，都可以

2

公寓/合作公寓的保障範圍

另外，應該了解您的保險專業與以下附加 這包括您與其他人，在您的建築如屋裡、

範圍：

地下室、電梯、鍋爐和人行道等地方，發生

1. 單位評估(Unit Assessment)

事故受傷時，可爭取得到賠償。

這報銷您份額記入各業主單位作為覆蓋損

通過保險代理人購買。 5. 其他認定 如果你擁有昂貴的珠寶、皮草或收藏品， 你應考慮更多的保險。

為了充分保證您擁有的公寓/合作公寓，

失的結果進行評估的。舉例來說，如果有大

在購買保險時，找到一個專業從事公寓或

重要的是要知道你家的結構，哪些屬於公

廳發生大火，所有單元的住戶，都應分攤修

合作公寓的代理人或公司，是很重要的。

寓/合作公寓協會保障範圍，哪些不是。您

復損失的成本。

另外，不要忘記詢問所有可用的折扣。 您

可以閱讀公會的章程和所有權契約，確認做

2. 儲備水(Water back up)

可以通過提高免賠額和安裝煙霧和火災報警

到這一點。如果有任何問題，找您的公寓協

這可確保您的財產因下水道或排水溝招致

系統等，降低保費。

會、保險專家或家庭律師談談。

損壞。

(世界新聞網)

NRA31

大都會地產

32

2016 年2月號

房產稅務

地稅估值 與 房產扣押

文／沈澤憲 圖／Getty Images

居住在美國的幾乎每個人，無論是屋主還是租客，或是生意老板， 都直接或間接繳納房地產稅(簡稱地稅)。地稅不是由國稅局或州稅局徵 收，而是由當地政府如縣或鎮徵收，是當地政府主要的收入來源。

地

稅主要用於當地的服務，如學校教 育、警察治安和行政管理。各地地

了解地稅的評估過程，可能幫助房主減免 部分地稅，防止房產被扣押拍賣。

(FMV)，即了解行情並且沒有關聯的雙方買 賣價格為基礎。 市價可以是最近買賣的價格，也可以是附

稅的評估程序和稅率不盡相同，地稅有高有

地稅怎麼算

低，高的地方往往學區好，房價也好。各州

地稅又稱作「貨幣稅」(Millage Tax)和從

近同類房產買賣的比較價格。比較時，要考

對地稅提高有所限制。同時，所得稅可能逃

價稅(Ad Valorem Tax)，是在土地房屋及其改

慮房地產的性質，如住房或辦公樓或閒置土

稅，但地稅卻很難逃稅，正所謂「跑得了和

善的財產所有權上收的稅。地稅評估有政府

地等；位置和大小；房地產的用途，如住宅

尚跑不了廟」，欠稅的房產會被扣押(Lien)

指定的估稅官(Tax Assessor)決定。各個地區

或商業或農場等；房地產改善的性質；房地

甚至拍賣。

有不同的評估標準，但一般以公平市場價值

產的需求限制效用和一般經濟狀況等。

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大都會地產

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2016 年2月號

房產稅務

如無市價可作參考，房產價值的估算可用

一般而言，地稅高，地稅收入多，也就反

一旦地稅確定後，房主就必須全額繳

折舊成本法(Depreciated Cost Method)和收入

映房屋市場好，治安好，學區好。據統計，

稅。如不繳稅超過一定時期，如加州規定

計算法。前者是原始買價減去折舊，後者是

50州的地稅稅率從約0.18%到1.89%不等。

30天，欠稅扣押權(Lien)就會紀錄在案，

房地產產生的收入除以由估稅官決定的折現

宅地豁免

只有付清欠稅及其他費用才能取消。欠

率(Discount Rate)。房主也可能提出自己的估

但幾乎所有地區都有宅地豁免(Homestead

稅扣押權是索償欠稅金額的法律文件，

Exemption)，減少自住房的地稅。許多地區

屋主必須付清欠稅才能售出房產。如果

有了房產估值後，再乘以估值比率(As-

還提供額外的老兵地稅豁免。同時，不少地

不付欠稅，有的州會將欠稅扣押證(Tax

sessment Ratio)和稅率，得到應繳的地稅。當

區還提供不同的減免地稅優惠，如在工業園

Certificate)出售給私人投資者，由他們收

地政府財政所需的地稅，是在預算銷售稅收

區設立高科技公司等。當然，最大的地稅減

取欠稅和利息。有的州，如加州會將欠

入和聯邦州政府補貼等後作出的。

免是50州的非營利機構地稅全免。

稅徵收(Levy)在房產上，由政府徵占房

值，但以估稅官改變為準。

例如，某區一年的預算收入為一億元，銷

另一方面，各州對估值及地稅增長，特

產所有權。如長期不付欠稅，新澤西州

售稅收入為3000萬元，聯邦和州補貼2000萬

別是經濟不好時，有法律上的限制，不能

規定為兩年，房產就可以被取消贖回權

元，地稅收入就要達到5000萬元。假如該地

隨意加稅。同時，每個房地產主都有權與

(Foreclose)，私人投資或政府就會將房產

的房地產總估值為100億元，用以計稅的估

估稅官討論估值問題，並要求由居民組成

拍賣。

值比率為50%，稅率為1%才能收到所需地

的評審委員會審核估值。幾乎所有地區都

記住：按時付地稅比按時付房貸優先。房

稅。由於房產估值一般要三四年做一次，當

有機制讓房主抗辯估稅官的估值決定，

利美規定，只要房主不付地稅出現欠稅扣押

地政府可調整估值比率和稅率滿足地稅收

房主也可在法庭上爭辯估值和地稅。必要

權，貸款公司為保護投資，就可將房產取消

入。房地產估值和地稅確定後，當地政府會

時，有的州規定在行政上訴或仲裁不能解

贖回權拍賣(Foreclose Sale)。

通知房產主人或發布通告。

決時，可以司法上訴。

（作者為註冊會計師）

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大都會地產

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2016 年2月號

裝潢百科

老房翻新

如果您買的是一棟年代久遠的房 子，您可能會計畫將房子翻新，或 者至少整修一下。如果您決定這麼 做，那麼很好。但不幸的是，無論 您要翻修的房子的歷史有多長，您

四大項 算算帳

現在都需要付出美元。如果您希望 保護歷史遺跡，那麼下面幾項工作 的花費不小。

1.管道維護。如果這棟老房子從未更換

過很多專家指出房子通風好壞並不在於窗

墻會掉渣。現在的房子大多已不在使用灰

過管道，那麼這些管道很有可能是由鋅、

戶，而是在於窗戶周圍的空間是否能讓熱

泥墻，而改用成本更低的材料。

鍍或鋼製成，內部很可能早已生鏽，所以

氣拍出。無論怎樣，如果您的窗戶過於老

4.整修許可和專業人員費用。有些房子

有可能發生漏水。愛護房子是好，但是這

舊，您就需要決定是否將窗戶全部換掉，

因為年代久遠而被列入歷史遺跡，因此整

些老舊管道一定要換。根據HomeAdvisor.

還是至少換一個窗框。根據調查，更換5

修需要有關部門批准。而且，要證明房子

com，請水管工每小時的工錢在45元到150

到10面窗戶的平均花費為4917元。

歷史久遠，對房子做出改動的餘地就比較

元之間，要更換的管道越多，價格越貴。 2.換窗戶。窗戶通風對房子很重要，不

3.灰泥墻。許多建於1950年代的房子都 使用灰泥墻。雖然耐用而且隔音，但灰泥

小。而且有關部門會派專業的整修人員上 門工作，這樣您的花費又會提高。

裝修老房子得付出額外成本。（美聯社）

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設計名家

M&O年度設計師 Eugeni Quitllet

文/ Gill Li 攝影/ Duende PR

來自西班牙的設計師Eugeni Quitllet總愛秀著那一張與海豚 的趣味合照，個性幽默卻是一位不折不扣的材質瘋狂研究者，遊 走美感與機能的過渡間，創造輕盈薄透的家具質感。他的家具被 全世界的設計迷瘋狂蒐藏，獲選為2016巴黎時尚家居設計展（M&O PARIS）的年度設計師。

年成千上萬的設計師前仆後繼湧進光鮮美好的設計圈子，有些人憑著滿

每

腔熱血試圖改變世界，有些人則是像Tom Dixon、Jaime Hayon一出生注

定為設計發光發熱，而素有設計小怪咖之稱的Eugeni Quitllet則是兩者的結合， 抱著設計可以改變世界的決心與天賦異稟的設計長才在家具設計圈打出名號。 曾被媒體喻為另一個怪咖設計師Philippe Starck的接班人，然而兩人的確擁有很 深的淵源，在設計事務所成立以前，他曾與Starck共事整 整十年，那是Quitllet實務設計的濫觴，談起那段時 光他愉快的說，Starck給他的超越具體設計本 體，潛移默化的設計人格養成與獨立 思考的能力，一路 伴隨至今。

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大都會地產

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2016 年2月號

設計名家 就算現在已經分家，偶爾還是能看見他與 Starck推出共同聯名的作品，維持著亦師亦

虧。這是來自Ibiza藝術大學的歷程，大學就 讀室內設計，揭開他對多元材料的瘋狂熱 愛，最終將建材、顏色、光影的研究套用在

友的關係。 他的設計起源來自生長環境，出生於西班 牙度假勝地伊比沙島（Ibiza），那裡像個烏 托邦一般，生活中充斥音樂家、攝影師、建 築師，每個人對美感生活的獨到見解，養成 Quitllet深入且內化的美學觀點。他認為好的 設計不只外觀，更富有設計師想傳達的靈 魂，他希望作品超越表面粗淺的認知，藉著 舒服材質與線條傳達觀者對於家的想望。 Quitllet擅長以超越風格的極簡線條詮釋材 料本質，發掘隱藏於材質深處 最原始的靈魂，賦予作品豐富 層次，並利用光線表現物體盈

各種設計中。他將家具視為動態且變化的有 機體，在創作中不斷地對話，使作品擁有感 性且柔軟的後座力，不同於Starck的瘋狂怪 誕，Quitllet的創作曲線優美，像情感豐沛又 耐人尋味的詩句，充滿優雅韻味。 眼睛大大的，長相有點卡通的Quitllet，實 際上也是個充滿童心的人，如2014年做的 BUM BUM COLLECTION 結合樂理與家具，

3107椅、DSR椅的靠背線條，最後再融入

以一場夏日海洋的幻夢為發想致敬海洋之

Tulip Armchair的扶手，描繪三張椅子的剪

神所創造的美妙音樂。一系列的家具包括沙

影，保持經典椅的設計精義，延續現代設

發、桌子、單椅，透過形體的凹凸空洞就能

計的美感。

營造貝殼與海浪的曼妙回音。也有人說，他

最後Quitllet表示，設計無法被定義，風格

的作品總能展現出仿效太空、失重的狀態，

也不該被侷限，世界上每種設計都是互相影

對焦光影變化最完美的瞬間，如2015的新作

響且有脈絡可循。因此，他從不設限創作的

品Dream Tools，日常的書寫工具以琉璃重新

框架，從家具到室內設計，甚至音響、航

詮釋，凍結材質在高溫液態流動的樣貌，尤

空公司的餐具，跨足多種領域，以特有的幽

其是令人驚豔的筆座，清透質感讓鋼筆彷彿

默語彙顛覆日常。許家知名家具公司也都

輕輕地盛於水滴上一般，玩弄輕玻軟硬間的

為他傾心，包括義大利品牌Kartell、西班牙

形體與視覺變化。

戶外家具品牌Vondom、義大利家具Alias都

與Kartell的合作的Masters Chair是Quitllet

紛紛與他合作聯名，他也偷偷透漏2016年在

最印象深刻的項目，與老搭檔Starck合作，

米蘭家具展，將會發表與Kartell、Vondom、

縮影三張經典大師Arne Jacobsen、Charles

Lexon等合作的新項目，並再次跨界到廚具

Eames、EeroSaarinen的單椅輪廓，擁有

設計。

(by DFUN)

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大都會地產

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2016 年2月號

設計名家

紐約甜姐兒

Meg Sharpe 情定設計

文/ Christine Chen 圖/ Meg Sharpe

外型亮眼的Meg Sharpe，出生於舊金山，受教於英國，後遷居紐約發展事業，設計從來不是她的第一選擇， 命運卻鬼使神差令她走向設計之路。Meg Sharpe說：「我大部份的設計都是在說故事。」從小在舊金山長大的 她，猶記每次放學回家父親總會載著她經過許多漂亮的住宅，當時Meg Sharpe總會為生活在其中的人們杜撰故 事，那是她第一次面對設計並擁有自己的見解，雖然當時一無所知，但如今回顧童年的潛移默化確實造就她 面對設計時最直觀的思維。

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大都會地產

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2016 年2月號

設計名家

將藝術轉為設計

混血才是王道

擁有英國約克大學藝術史學位的她，大學時

Meg師承美國知名室內設計女神Kelly

期雖然對藝術極具熱情，但有趣的是當年她的

Wearstler，擅長遊走於時尚與奢華之間，

論文卻是探討建築與藝術的關聯。就在這樣的

對於藝術眼光亦相當獨到；而Meg除了先

氛圍環境下，當她見識越廣越是對設計感到好

天具備的藝術才華外，更是空間裡的說故

奇，特別是空間因設計而產生的變化格外令她

事高手，能將情緒放入增添場域溫度。

十分著迷，因此當她回到美國時便決定在加州

對Meg而言，設計裡最重要的元素是

大學洛杉磯分校(UCLA)學習室內設計，就是這

光線照明，除此之外她不想受限任何一

樣一個決擇扭轉了她的人生走向，Meg在那一

種形式或風格，因為Meg強調，「我喜

瞬間知道未來的自己不可能成為策展人或是藝

歡折衷並混合(an eclectic mix)的設計感，

術採購，而會成為一個設計師。

如果是一個傳統的建築空間在保留歷史

Meg說：「後來想想覺得真是不可思議，在

細節的前提下，我會引進現代的材質及

我20多歲時設計就無所不在，我卻從未意識到

家具去維持空間裡的新鮮感。同樣的，

這是一個行業。很長一段時間我甚至以為我會

如果是一個非常現代化的空間，我會適

成為一個芭蕾舞者，但命運卻帶領我逐漸走向

時加入傳統元素，因為不受時間限制的

設計一途。」

永恆設計才是我一直嚮往並追求的。」

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大都會地產

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2016 年2月號

設計名家 旅行挖掘新設計 不過一向工作認真的她也認為適時 充電是必要的，只要花一點時間獨 處，讀本新書、喝杯咖啡、散個步， 到紐約街頭看看新的藝術展覽、餐 廳，或發現一個前所未見的建築細 節，都能讓正在執行案子疲憊不堪的 她走得更遠。除了日常生活的小確 幸，對Meg而言最重要的是旅行，每 年她都會到一個新的城市欣賞建築、 探索文化、品嚐美食，因為遊歷會帶 給她全新的觀點，也讓她的設計充滿 各種創造力。

(by DFUN)

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大都會地產 大蘋果地產

長島

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JERICHO

傑瑞柯

最好學區 吸引亞裔 長島納蘇郡(Nassau County)的傑瑞柯(Jericho)以優秀學區而聞名，也因 此吸引越來越多的家庭到此購置房產、居住以及養育兒女。

記者朱蕾／紐約報導

瑞柯在長島南岸和北岸的中心位置，位於Hempstead平

裡大部分的土地由基督教桂格教派、來自威爾斯的移民Robert

原及North Shore森林之間的中心樞紐。根據2010年的人

Williams所擁有。1692年，小農莊傑瑞柯是桂格教派的重鎮；

口統計，傑瑞柯的居民數量為1萬3567人，比2000年增長了4%，

1818年12月，這裡的第一間命名為傑瑞柯(Jericho)的郵局開始開

其中近66%為白人，亞裔占約30%，還有少數的非洲裔、西語

放使用，此地也正式使用「傑瑞柯」作為社區名字。與鄰近的

裔、印度裔等。這裡有超過4萬戶家庭，平均家庭人數為三人。

城鎮相比，傑瑞柯的開發速度相對較慢，1940年時，該地區的

歷史上，因為擁有泉水可提供足夠的水源，傑瑞柯受到印第

居住人口不足600人；直至1952年，才開始陸續吸引開發商到此

傑

安人以及歐洲移民的親睞而選擇在此定居。16世紀50年代，這

建設。

包含初中和高中的傑瑞柯學校為當地學生提供優質教育。（記者朱蕾/攝影）

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大蘋果地產

傑瑞柯

大都會地產

2016 年2月號

地理位置優越 交通發達便捷 傑瑞柯地理位置優越，向外的交通道路發達，這裡與 紐約曼哈坦的距離為27哩。Jericho Turnpike以及長島快速 道(Long Island Expressway)及北州公園快速道(Northern State Pkwy)這兩條長島的主要快速道都貫穿傑瑞柯。長島鐵路 車站也是繁忙的交通樞紐。 在傑瑞柯從事房產經紀已經18年的Sotheby's International Realty公司地產經紀Linda Petralia介紹，傑瑞柯的大部分住

41

宅都是獨立房屋，多數房子建於上世紀五、六十年代。 傑瑞柯的獨立房屋主要分布在四個社區：East Birchwood 社區，West Birchwood社區，Oakwoods Princeton Park以及

Jericho

White Birch社區。East Birchwood是相對較大的社區，West Birchwood社區的房子以氣取暖。此外，Hamlet Estates屬於 新開發建設的社區，那裡都是百萬元以上的房屋。沿著 Jericho Turnpike還有一些公寓住宅，The Hamlet East是 傑瑞柯的首個公寓樓社區，之後又出現了Hunt Hunt Club是唯一以氣取暖的公寓樓社區。

歷 史

人口結構:

Club、Maple Run以及最大的The Hamlet，其中

總人口: 13,090

1648年許多英國家庭在Jericho定 居，而這些居民後來大多也都成為基

Petralia表示，傑瑞柯目前沒有正在開發 或者即將開發的項目，因為這裡已經沒

督教桂格會的成員。也因此，位於中

亞裔

有更多的地區可供開發商建設新房產。

29.8%

近些年，在傑瑞柯經常會看到，很多購

白人

房者選擇將購入的老房子翻蓋，變成更

65.8%

東約旦河的Jericho於1692年被聖經 非裔

1.6%

稱為的應許之地的一部分時，此區域 也將原本的地名Lusum，改名為Jer-

好、更新、價值超過百萬的房子。

icho。

其他

Petralia指出，多數家庭選擇在傑瑞柯

2.8%

定居的首要原因都是「教育」，傑瑞柯學 區(Jericho Union Free School District)被認為是長 島地區最好的學區。與傑瑞柯的地理範圍稍有差異，傑

學 區

瑞柯學區範圍包括大部分的傑瑞柯、部分Westbury、Old

Jericho共有5間學校。 其中風評

Westbury、Old Brookville、Brookville、Muttontown、

最好的為Cantiague Elementary

平均家庭收入:

Wheatley及Hicksville。傑瑞柯的一小部分屬於Syosset學區，Syosset學區大於傑瑞柯學區，但兩個學 區都是紐約州屬一、屬二的好學區。傑瑞柯學

Jericho

Jericho的公立校區為 Jericho

200000

$163,753

區內有一所高中、一所初中以及三所小學。 150000

100000

School，其學校學生數為 387人。 Ufsd，約25%的Jericho居民皆註冊 於此學區。

New York

$56,448 50000

0

景 點 Jericho位於長島中心，主要為住宅 區，但生活機能良好，除了有購物中 心、宜家家居外，許多中小型企業也 將公司設立於此。 北邊的Oyster Bay是周末外出的一個

Jericho的小型商業區。

（梁起華/攝影）

好去處。

(資料來源: 網路)

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養育孩子 最好的地方 香港移民吳朝楓近期剛剛購買了一棟位於 East Birchwood的房子，並於上周完成全部 購房手續。吳朝楓表示，他們一家此前居 住在長島新海德公園(New Hyde Park)地區， 決定搬到傑瑞柯的最重要原因就是這裡是 最好的學區。她和丈夫有一個六歲的女兒 和一個四歲的兒子。女兒即將進入小學， 兒子也在兩年後上學，希望孩子獲得最好 的教育。 吳朝楓提到，她的很多朋友也在最近幾年 搬到這裡居住，學區、地理位置、生活方 便都是傑瑞柯地區的優勢，開車幾分鐘至 十幾分鐘便可到達多個購物中心、公園、 圖書館等場所。吳朝楓在紐約曼哈坦的金

傑瑞柯地區內待售的標價約50萬元的房子。

（記者朱蕾/攝影）

融機構上班，從傑瑞柯的火車站坐火車到 達曼哈坦僅需40分鐘，非常方便且快捷。 Petralia在傑瑞柯居住已經超過26年，回顧 過去20多年傑瑞柯的變化，她說，剛搬到這 裡時，人與人之間感覺很陌生，在街道上面 對面走過時很少打招呼，而現在傑瑞柯的每 個社區就像個大家庭，居民們彼此關心、相 互照顧。大約一個半月前，她在家附近的街 上發生一個小車禍時，周圍鄰居立即跑出來 關照，確保她沒事。每當她們全家長時間外 出，鄰居都會幫忙照看她的房子。 Petralia的孩子也是在傑瑞柯接受教育，並 考入很好的大學，她表示，這裡的高中生 大多數進入長春藤學校，學校裡各類設施 齊全，除了文化課，還有體育、音樂等多 種課程，幾乎所有你想學的，都能在學校 里學到，「這是養育孩子最好的地方」。 Petralia和吳朝楓均感覺到，傑瑞柯的居民 擁有相似的價值觀、人生觀，「我們重視 孩子、孩子的教育、家人、家庭，你能發 現這裡有很多幾代同住的大家庭」。

興建公寓 振興市鎮

吳朝楓一家四口對順利購得新居感到高興，中為房產經紀Linda Petralia。 （記者朱蕾/攝影）

郊區設法留住年輕人

編譯中心／綜合報導

年輕人以往離開郊區的父母家前往都市，

口普查的數據顯示，現在的年輕人似乎留在

顯的例子。麗薇的父母親在納蘇郡傑瑞柯住

幾年後成家立業，又會遷回郊區。但是這個

紐約市較久，有時完全放棄郊區生活。這個

了幾十年，在這裡成家立業，麗薇也在這裡

模式正在改變，一份有關紐約州威徹斯特

現象也導致這些社區的年輕人逐漸減少。

出生長大，但大學畢業後，麗薇決定搬到紐

郡、納蘇郡和蘇福克郡的報告指出，美國人

現年32歲的麗薇‧羅斯(Levy Ross)就是明

約市。目前住在曼哈坦莫瑞丘(Murray Hill)

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大蘋果地產

地段的麗薇說，她喜歡住在城市裡，因為交通便利、生活多

不過，接受新數據的其他人，對羅伯茲的看法不以為然，指

采，晚上不擔心沒地方去。麗薇的另一半麥可羅斯(Michael

出曼哈坦和布碌崙的一些社區，房價比些這昂貴的郊區更高。

Ross)也是個長島人，在納蘇郡Syosset成長，兩人2012年結婚

但是羅伯茲說，紐約市比幾十年前安全且更有活力，吸引力也

後，經過一番心理掙扎，還是決定住在曼哈坦，暫時放棄遷

增加。巴爾的摩、華盛頓和波士頓等城市，也重振沒落社區。 一些郊區想方設法的留住年輕人。長島的威斯布里(Westbury)

回郊區。 紐約時報報導，人口學家和政界人士對這個問題百思不

在過去十年在火車站附近興建了850間公寓，對於一個只有1萬

解，提出的理論互相矛盾。一些郊區市鎮則試圖吸引年輕

5000人的村莊，這個數字而言非常可觀。去年底，該村又推出

人，興建公寓大樓、音樂會場地、自行車道和更多異國風情

新的音樂會場地Space at Westbury。 長島另一小鎮長灘，全年常住的人口為3萬3000人，過去20年

的餐廳。 從2000年以來，威郡、納蘇郡和蘇福克郡25歲到44歲的居民

來一直整修火車站附近的市區，市府獎勵修葺招牌和外觀，重

減少，較富裕地區減少更明顯。從2000年到2011年，威郡城市

鋪路面和人行道，並提供更多停車位。各種異國餐廳紛紛出現

Rye的25歲到34歲居民劇減63%，35歲到44歲居民則減少16%。

在主要街道。

這份報告是由爭取平價住房的組織「社區住房革新」

不過郊區城鎮面臨都市日益激烈的競爭。29歲的心理治療師

(Community Housing Innovations)發表，該組織主任羅伯茲(Al-

梅根．班哈特(Meghan Bemhardt)，在長島的羅斯林長大，現在

exander Roberts)把長島和威郡的年輕人減少，歸因於房價上

住在布碌崙的皇冠高地。她不喜歡住在羅斯林，因為「每個人

升，以及地方當局抗拒興建租金不高的公寓大樓。他指出，

都跟我一樣，是中上階層的猶太人」。她不僅欣賞皇冠高地的

人口流失最多的地方，是最不多元化的地區，住房最貴，而

族裔多元，而且喜歡在社區裡就有像LaunchPad的表演藝術空間

且沒有平價的多家庭住房。

和Mayfield等餐廳。

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日落公園

大都會地產

2016 年2月號

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大蘋果地產

布碌崙

華人湧入 房價飆升 4大道新開發公寓。

（記者黃伊奕／攝影）

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2016 年2月號

大蘋果地產

碌崙日落公園(Sunset Park)近幾十年

陸軍碼頭(Brooklyn Army Terminal)關閉，早

在5大道以西，華人佔據7大道、8大道直至

來成為華人聚集的地區，除了8大道

期的移民開始搬出，他們留下的排屋(row-

菠蘿園。5大道和7大道之間為混居區域，

houses)相應貶值。

這其中41至44街為該區域取名的來源「日

布

聲名赫赫之外，日落公園還以其豐富的移民 歷史為人所知。這個北鄰公園坡(Park Slope) 和綠木高地(Greenwood Heights)，南抵貝瑞

又一中國城 福州人居多

落公園」。

20年三級跳 房價貴族化

吉(Bay Ridge)，東靠菠蘿園(Borough Park)，

日落公園的再次發光是大量南美移民入

西臨河岸的區域，近年來，隨著華裔移民

住，包括多米尼加、波多黎各、薩爾瓦多

自幼成長在日落公園的紐約市立大學皇

的涌入、中國資本的進駐、房地產開發導致

等國移民，至1990年，這些西語裔的移民

后學院教授譚婉雯(Tarry Hum)歷經十年研

「貴族化」，折射出整個紐約市發展中所面

占了日落公園的半數人口。在5大道上有不

究，於近日出版學術專著「成就國際化

臨的挑戰。

少西語裔餐廳和商業。與此同時，地產也

移民小區：布碌崙日落公園」(Making a

隨之升值。

Global Immigrant Neighborhood: Brooklyn’s

在19世紀，紐約港口運輸稱霸北美的時 候，西臨河岸的日落公園獲得飛速發展，眾

真正讓日落公園再度紅火的是1980年代起

Sunset Park)。譚婉雯說，1974年，父母在

多來自愛爾蘭、波蘭、芬蘭、挪威的移民家

華裔移民的進入，到現在，8大道從42街至

日落公園8大道55街置下產業並居住至今，

庭入住。當地至今還有不少北歐餐廳，包

68街已經成為紐約的又一個「中國城」，尤

自己在8大道長大，現在還時常回8大道看

括在57街和5大道交口處歷史超過50年的著

以福州人居多。崇尚「安居樂業」價值觀

望父親；一家人作為8大道最早的一批華人

名老店George's Restaurant。部分建築因其羅

的中國移民，更是將餘錢紛紛投入購屋置

移民，見證8大道及整個日落公園隨著西

馬建築風格或文藝復興風格，被列入紐約

業，從8大道向周邊擴散。可以說，在日落

語裔及隨後的華裔移民潮所經歷的時代變

市古跡建築，比如日落遊樂中心(Sunset Play

公園，已經沒有一個街區沒有中國人了。

遷。在譚婉雯眼中，日落公園目前所面臨

Center)。但在戰後，隨著卡車運輸興起，靠

目前日落公園人口中，以波多黎各、墨

的最嚴峻挑戰，便是地產開發帶來的「貴

船泊海港輝煌的日落公園開始式微，布碌崙

西哥和華裔「三分天下」，西語裔主要住

族化」趨勢，讓原本是華裔和西語裔工薪

Sunset Park 歷 史

期，日落公園快

平均家庭收入: Sunset Park:

速增長，這主

$39,650 New York:

要是因為愛

55,246

學 區

霸北美貨運市場時

收 入

在19世紀紐約港稱

Sunset Park共有18間學 校。其中風評最好的為Sunset Park Prep, 其學校學生數為 520人。 Sunset Park的公立校區為

爾 蘭 、 波

District 20及District 15，

蘭、芬蘭和

其鄰近的校區為District 13及

挪威的移

District 21。

民家庭轉移

景 點

到該地區的 結果。 總人口: 120,441

日落公園第 波多黎各、多明尼 加等拉丁美洲移民的湧 入。1990年，拉丁美洲裔佔 了日落公園人口約50％。 日落公園最近期的轉變，是在20世紀80年代時，布碌 崙第一個唐人街的興起，其迅速吸引了許多中國移民。

人口結構

二個時代始於

白人: 33.13% 非裔美國人: 3.16%

建於1905年的St. Michael's Church曾經是布碌崙第二高的 建築，直到2000年晚期才被興 起的大樓超越。 布碌崙華埠興起始於2000 年，因曼哈頓華埠逐漸飽和，

亞裔: 27.5%

使得移民選擇於布碌崙定居，

多族裔: 6.56%

其中又以福州人居多，故此也

其他: 29.65%

有小福州之稱。 (資料來源: 網路)

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2016 年2月號

大蘋果地產

階層聚居的小區，逐步變得在此安家甚至

至1997年間，漲至100萬元；到九一一恐怖襲

發。再過10到15年，在華人的積極拓展下，必

租住都難以負擔，小商業也因地稅、租金

擊之後，已經漲至400萬元了！經營日落公

定可將日落公園與貝瑞吉、班森賀、戴克高地

水漲船高而被迫遷出，「就像如今的曼哈

園地產23年的萬事達地產總經理費小蓮也

等區域連成一大片，成為超大華人區。

坦華埠一樣」。

認為，8大道已經「貴到買不起」。

8大道以外的日落公園地區，房價近年來也

事實上，日落公園、尤其華人聚居的8大

然而8大道的房子，並非適合長久生活，

穩步上升，兩家庭樓宇在100萬元以上，每年

道的地產的確已經貴到離譜。8大道金灣地

社區缺少綠地和空間，房子也多被改建成

漲幅10%左右。出租公寓的房租，雖然有漲，

產老闆陳偉雄表示，8大道上，55至60街最

多個臥室以增加居住面積，很多住在日落

但仍比皇后區便宜些，兩臥室公寓月租在1400

旺，三層樓商鋪加兩層住家，要300至350萬

公園的都是新移民，在生活安定下來後，

元左右。

元；48街，商業樓地面三層，兩商鋪四家庭

就會到相鄰地區購房。

樓宇，260萬元；39至48街，一商鋪兩家庭 樓宇，160至250萬元。

華人聚居區 突破8大道

離8大道遠一些的公園附近地區，有不少 褐石屋(Brownstone)，因其獨特的外觀和室 內結構，多受外族裔買家青睞。但隨著華人

「房價經過了三步跳！」在日落公園經營

曾在8大道居住20年、目前住貝瑞吉的地產

移民購買褐石屋、然後推倒改建成共同公寓

地產超過20年的陳樂英這樣形容，8大道一幢

投資專家、專欄作家劉建成對華人與福建鄉

(condo)大樓，當地居民憤怒地要求將這些褐

兩家庭樓宇加商鋪，20年前才賣十多萬元，

親投資地產情形知之甚詳。他說，華人聚居

石屋列為古跡，從立法途徑上阻止華人屋主

在1980至1985年間，漲成50、60萬元；在1990

的地段早已突破8大道，沿著地鐵線一路開

破壞舊式建築。

8大道商住兩用樓。

（記者黃伊奕／攝影）

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大蘋果地產

排屋。（記者黃伊奕／攝影）

地

產

動

態

河濱工業區 投資上億 ● 紐約市政府與私人開發商將投入 上億資金建立日落公園河濱工業區， 整修約50萬平方呎的布碌崙陸軍碼頭 (Brooklyn Army Terminal)補給基地。

8大道中心 華裔籌建 ● 華裔建築團體欲在布碌崙8大道 6208號停車場建「8大道中心」(Eighth Avenue Center)，目前仍在準備階段。 若建成，將改變8大道的天際線，除 了有20層高的高檔住宅樓、還有三層 購物中心、1000至2000個停車位、以 及社區活動中心與電子圖書館等。

開發4大道 建出租樓 ●近期4大道有多個開發建設項 目，包括4大道交Douglass街處11單位 的出租樓，4大道交6街的17個單位的 出租樓，以及The Development Group Adam America公司正計畫將4大道交1 街的麥當勞改建為一棟高級住宅樓。

移民吸鐵石 公寓售價合理 編譯中心／綜合報導

民大多來自曼哈坦。」

從小在布碌崙生長的魯波，離開紐

合作公寓。在這樣的因素下，他們作

約10多年後返回，並與妻子一起找房

了在日落公園落腳的決定，買下一戶

不過，這一帶的房子現在相對而言

子準備住下來。一天下午他們偶然來

在當地售價通常不超過35萬元的三臥

還比較便宜。27歲的金融員工渥利斯

到日落公園的小丘上，這裡是布碌崙

公寓。

基，不久前以12萬9000元，在公園附

從1800年以來，日落公園的濱水區

近買了一戶一臥房合作公寓。他看上

就一直是移民的吸鐵石。先是芬蘭、

這裡的生活便利和費用低廉，還有中

他們在公園外面發現熱鬧的商業

挪威移民，接著是愛爾蘭、波蘭，以

國美食。

區，5大道布滿拉丁美洲裔的商店，8

及義大利移民，1970年代則以波多黎

房地產經紀人說，如以每平方呎價

大道則是新華埠。他們也發現友善的

各移民為主，然後是來自墨西哥和中

格來衡量，日落公園是布碌崙房價最

鄰居、年輕家庭和地鐵快車服務。他

國的移民。當地第七社區委員會經理

便宜的地方之一，雖然現在價格是12

們也在公園附近發現很多售價合理的

勞佛打趣地說：「現在日落公園的移

年前的三倍。

的最高點，可眺望紐約港、曼哈坦的 高樓大廈和自由女神像。

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名人話題

安海瑟薇曾住過的公寓擁有5間臥 室、6.5間盥洗室。 (網路圖片)

安海瑟薇住過… 無敵景觀公寓打折出租 好萊塢影星安海瑟薇(Anne Hathaway)與電信欺 詐和陰謀洗錢而入獄的前男友拉斐羅佛賴瑞(Raffaello Follieri)從前租住的曼哈坦中城複式公寓， 現在打折出租。

這

間公寓空間很大，面積有7750平方英呎，打85 折以月租5萬9500元出租，原價為7萬元。安海

瑟薇和佛賴瑞曾在此居住到2008年，直到佛賴瑞因洗錢 被捕。當時月租的價格為3萬7000元。到2011年，另一位 租客付出的租金為6萬元每月。

安海瑟薇與前男友拉斐羅佛賴瑞(左)從前租住在這。 (美聯社)

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2016 年2月號

名人話題

公寓位於第五大道641號奧林匹克大廈(Olympic Tower)的46層和 47層，擁有5間臥室、6.5間盥洗室，而且擁有360度無敵景觀，包 括河景、中央公園、帝國大廈和世貿中心。 拐角式客廳面積有41英呎寬，還帶有一個吧檯、一間媒體室和 一間可以用餐的廚房，廚房配有不鏽鋼用具。再走量布就是一個 正式的餐廳，可以容納12人用餐。每一間臥室的吊頂都很高，而 且衣櫥空間寬敞，也配有全功能盥洗室。另外，這棟公寓樓還帶 有24小時門衛、停車位和健身房。 和佛賴瑞分手後，安海瑟薇已於2012年和演員兼製片人舒爾曼 (Adam Shulman)結婚，兩人現在住在布碌崙。安海瑟薇和舒爾曼 在2013年以410萬元購入了一套面積2592平方英呎的複式公寓， 但從未入住，而是住在一間兩居室的公寓中。後來，兩人於2013 年9月以450萬元買了現在布碌崙的公寓。目前，安海瑟薇已經懷 孕，和舒爾曼兩人近日住在洛杉磯。

安海瑟薇曾住過的公寓位於第五大道641號奧林匹克大廈的46 層和47層。 (網路圖片)

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2016 年2月號

名人話題

拳王阿里傳奇豪宅 7500萬求售 拳王阿里(Muhammad Ali)在職業生涯巔峰時期所居住的 豪宅現以75萬元價格掛牌出售。住在這棟位於費城市郊的 豪宅之時，阿里重奪世界重量級拳王冠軍。

阿里是這個世界上最偉大的拳手之一，也 是世上最有名的人之一。

(美聯社)

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名人話題 這棟托斯卡納風格的豪宅面積6699平方呎，建於1965年，占地面積1.5英畝， 擁有5間臥室、5個盥洗室、可加熱大理石地板、游泳池和網球場。

(Zillow)

這棟豪宅在出售之前還需要稍加整修。Keller Williams房產經紀公 司的戴爾(Cheryl Dare)說：「來看房子的買家們說，這棟房子還需要 一些修理。但是，這棟房子可不是一般的老房子，這可是傳奇老屋 啊！我們希望見到品味獨特的買家，能夠欣賞這棟豪宅的建築風格 和傳奇歷史。傳奇歷史是這棟房子的一部分，而且這部分是無法估 價的。」 這棟托斯卡納風格的豪宅面積6699平方呎，建於1965年，佔地面 積1.5英畝，擁有5間臥室、5個盥洗室、可加熱大理石地板、游泳池 和網球場。豪宅的餐廳有一口玻璃枝形吊燈，這盞燈是阿里和家人 在這裡居住時就使用的。 豪宅還帶有一個巨大的玻璃天井、中心庭院和帶有零度以下冷藏 功能冰箱、兩用烤箱和巨大灶台的廚房。主臥帶有步入式衣櫃，衛 生間帶有按摩式浴缸、淋浴和坐浴盆。豪宅一樓還帶有一個45呎長 的吧檯和廚房，向外走就是庭院。 阿里是世界上最偉大的拳手之一，也是世上最有名的人之一。他

側而不是像其他拳手那樣把雙手舉起來保護臉部。取而代之的，他

以他的偉大拳擊職業生涯和激進的政治主張而名滿全球。1999年，

利用自己驚人的反應速度和臂展(83吋)來使自己遠離對手的攻擊。

他被體育畫報雜誌評為世紀最佳運動員；同時也被很多人認為是20

進攻中，阿里更多的是擊打對手的頭部——一種很危險的戰術，因

世紀最偉大的運動員之一。

為在一場拉鋸戰中，擊打頭部比起擊打身體能更有效的耗費對手的

阿里是重量級拳擊選手當中的異類。他總是把雙手垂在身體的兩

體力。

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天山說縱橫

風水專欄

猴年預測

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2016 年2月號

股市風險大 資金去向宜審慎

一個顯微鏡也照不到的芝麻小官，動輙其身

本文見報，已近農曆年關。俗話說，「今

家也可以億萬計，而位極人臣的大老虎更不

年不好望明年」，但分析下來，今年的

在話下。幸而近年來，他們總算有了現世之

「丙申」，按照正統的術數編排，是如假包

報，紛紛落馬。但究其實，把他們關起了

換的「火猴」。

事，似覺寬容，故要經濟轉好，只有繼續掃

按正統術數推理，以天干的甲、乙、丙、

蕩牛鬼蛇神和推廣開明的政治。這塲風暴，

丁、戊、己、庚、辛、壬、癸，十個字來

若求早日雨過天青 ，解萬民於倒懸，就得

配十二地支，即：子、丑、寅、卯、辰、

看政府肅貪的决心和推行仁政了。

巳、午、未、申、酉、戌、亥。上下相 配，便知該年生肖的類別。

中東劫難猶未了 再添魔鬼伊斯蘭

今年天干為「丙」，地支為「申」，

十幾年前，美國總統小布殊，以德州牛仔

「丙」乃天干中之火，「申」乃生肖中的

的性格，未經國會通過，便出兵攻打伊拉

猴，憑此可知今歲乃是「火猴」。「丙」配

克，把民主黨柯林頓卸任時的巨額盈餘，一

上「申」正是如假包換的「火猴」。2040年

下子用光了，以致出現天文赤字的國債，清

的「庚申」，則是「金猴」。但願人人都有

理無期，讓每一位國民都背上無形的債。

這份福氣，看到下回的「金猴」，這是今年 的首願和祝福！

然而，一波未平一波起，近年再冒出令 人頭痛的lSlS，這個組織難纏，可惜至今為 止，各國雖然口誅筆伐，磨拳擦掌，但至今

東西兩強如角力 蒼龍應可制禿鷹

仍未找到可行的對策。這樣下去，真不敢設

這一年，依在下卦象，世界行將進入「多

想。

事之秋」，對大多數人而言，當然不是好

中東、印度、巴基斯坦等地，今年恐怕疫

事。古語有云，「亂世出英雄」，真有點理

症和地震等劫數，會在入夏時份陸續出現。

據。太平盛世，人人機會均等，出頭談何容

說到地震，不能不提日本。夏秋之間，隨時

易。

出現強震和颱風，其風源從菲律賓群島刮到

人與人如是，國與國也是雷同。環顧這幾

十年，世界各國明爭暗鬥，無時或已。事實

日、台和福州、廈門。香港向稱福地，希望 損失較輕。

擺在眼前，美國周邊外海界線，從無中國艦

年前我受聘回中國勘察風水，曾預言，廣

隻游弋，（探訪名義例外）。相反的，南中

東廣西和海南島一帶，猴年必有嚴重的人禍

國海一帶却常見美艦恣意巡迴，說它是挑釁

及天災，這份推理，當地朋友要特別小心，

也不為過。

尤其是船隊、蝦場及漁場，要先做準備。

其實，美國本身真夠忙了，在全球到處煽

至於台灣總統換屆之爭，我的判定，蔡英

起火頭，欲撲無力，如今還派出軍艦在中國

文篤定當選。希望她能爭氣，把因貪腐而坐

的海防線搞局。另外，對付中東和伊斯蘭的 lSlS，早已筋疲力盡，如果再燃起不必要的 火頭，萬一擦槍走火，在在考驗美國應付的 能耐。

中國經濟年頭苦 龍舟鼓響漸平安 2016年中國的股市開盤前後，突來罡風吹 得七零八落，股民固然走投無路，想當然政 府也不好過。 這場突如其來的風暴，其實早有肇因，這 就不能不歸咎於早前貪腐惹來的因果，試想

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風水專欄

牢的陳水扁所留下的污迹，徹底洗去，也好為臺灣的同胞，做一臺

但是選購地產要賺錢的話，除了運氣要好，還需要膽大心細和 果斷，這也說是買地產的人最大的得失關鍵。 買地產首要注意客觀

好戲！ 俄國的盧布，今年有貶值之可能，與之貿易交流，還請小心。但 政局則可從亂中向好，普京治國，看來另有一手。 歐洲方面，收容敘利亞難民的國家，這回引蛇入室，卜它後患無 窮，故此出門旅遊，應該避過上述危險地帶，以策萬全。

的因素，一不能購買荒廢已久的地段，因為風水有云：「人氣不盛 財不到」故此不取，例如East New York及哈林邊陲，要讓它旺起來 非要＋年八載不可。還有一些潛力地區，有超一日可能就是今日布 碌崙和皇后區的翻版。要是有緣，祝你好運！敬祝萬千讀者，猴年 逢凶化吉，心想事成！

股市既然風險大 資金去向宜審慎 上月在此發出警號「金融地產兩翻騰」，已不幸言中。今年1月， 投資股市輸多贏少，由此不妨建議，手擁資金，可以考慮今後發展 的方向。 金融市塲不穩，過去「亂世買黄金」保值，但今時今日，此法 已行不通，故近兩三年來，買黄金保值的人也是輸多贏少，將資金 存入銀行，亦是不夠抵消通脹，故此向地產進發，還是會有良好的

作者 資訊

至於地產行業，憑卦象推理，不妨「書生論政」。猶記得本人

天山居士（Tin Sun Metaphysics) 天山本妍（Master Pun-Yin) 綱址：punyin.com 電話：212-285-0522

機會。

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大都會地產

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大都會地產 NY Metro Realty Guide

皇后區 曼哈頓華埠

RED ARROW CARD 迦南餐廳 JUNCTION LOTTO CORONA 洗衣店 紐瑟福賽日間中心 雲寶餅屋 一品味 好運來 昌發超市 香港超市 葆寧藥房 新龍興超市 金師傅 GREEN GROCERY 樂民西藥房 GRAND 99 CITY GRAND 99 STORE 統一市場 飛達 新金麟超市 雲寶餅店 新金麟糕餅 CHEN LI INC. LUCKY YOU 3L CONNINENCE STORE 大紐約成人日間保健中心 和美康中心 蘇記 康樂老人活動中心 家樂餅屋 樂趣屋DELI 阿波羅 飛達 世界書局 快樂藥房 百利 FOOD MARKET 皇后護理中心 帝國活動中心 DIA DELI 皇家成人日間護理中心

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