大都會地產
2015年 4 月 2日 星
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大都會地產
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大都會地產
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2015 年4月號
大都會地產月刊 NY Metro Realty Guide
第1期 2015年4月號
Julia Li 目錄 特別報導
3
春暖房源緊，華人買家瘋搶
本期焦點
6
獨家專訪Miller Samuel總裁Jonathan Miller 曼哈坦房市：獨特的垂直市場
本期焦點
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未來在即： 法拉盛地產項目前瞻—2015至2020
本期焦點
14
現代豪華公寓 進入長島北岸
成交行情
18
2014長島豪華地產報告
房市觀察
20
2015房價漲勢走緩 可考慮進場
趨勢分析
22
中國投資者 掀起紐約房地產交易浪潮
市場報告
26
紐約2014年第4季住宅地產市場簡要報告
交易ＱＡ
30
房子決定居住環境—買賣房屋問答
房市溫度計
31
地點是王道 價格決定一切
34
曼哈坦中城 豪華公寓爭鋒對決
36
別管利率升不升 買房按步來
38
曼哈坦房價十年漲四成
40
紐約新潮流：租小公寓 買寬敞周末屋
房市現象
41
2015房屋的11趨勢
大蘋果地產
43
曼哈坦中城 多元面貌 個性突出
48
皇后區Astoria 清幽多元 生活便利
52
考夫曼藝術區 生機蓬勃
出 版：北美世界日報紐約社 社 長：楊仁烽 集 稿：劉爽 圖 片：許振輝、朱澤人 廣 告：工商服務部、陳璧珊、張浩正 美 工：黃銘宗 組 版：林秋蓉、余黎峻
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大都會地產
2015 年4月號
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大都會地產
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2015 年4月號
特別報導
春暖房源緊
記者許雅鈞、李雪／紐約報導 圖／高傑文、李雪攝影
華人買家瘋搶 今年紐約市冬天酷寒，房地產買氣陷入低迷；隨著3月氣溫回暖，房市也逐漸活絡，每逢周末房屋公 開展銷(open house)便有絡繹不絕的華裔買家，甚至有中國投資客託親友當場出高價搶下。同時曼哈坦 及布碌崙的統倉(studio)和一臥室公寓月租持續飆漲，漲幅為七年以來最大。
天景豪苑第二期 開幕當日，華人購 房熱情高漲。 (高傑文/攝影)
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大都會地產 特別報導
「現
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2015 年4月號
在的房子不用公展就賣出
est Hills)等方便通勤又相對便宜、值得投
元，是布碌崙租房市場近五個月內首次下
了」，瑞滿地產的仲介蔡女
資的社區。
滑。
士表示相比去年同期，今年提供公展房屋數
長島的豪宅市場也頗具潛力，丹尼爾‧
Douglas Elliman的2月租房市場分析報告
量略有下降，原因除天氣遲遲未轉暖，房屋
蓋爾‧蘇富比國際房產公司(Daniel Gale
指出皇后區維持穩定租屋市場，地產新聞
量也供少於求。她代理一處位於大學點標
Sotheby's)仲介Annie Holdreith在長島曼哈
網The Real Deal報導，撰寫該份報告的分
價63.5萬元的獨立房屋在3月21日剛開辦公
塞(Manhasset)一棟標價129.9萬元獨立屋公
析師米勒(Jonathan Miller)認為皇后區近期
展，就有近30人看房。甚至一些中國買家
展上，接待不少華人夫婦。她表示許多買
有許多高水平開發案，因此房市較活躍，
託親友看房，拍攝照片和視頻傳回國內，未
家住法拉盛，計劃買下好學區的房屋先出
上個月新開發案甚至佔了總體租屋市場的
親自查看就出價。
租數年，等家裡寶寶到唸書時候再搬來此
三分之一。
據DNAinfo報導，房地產網站StreetEasy
處，既具有投資價值又照顧孩子教育。
米勒也發現在曼哈坦及布碌崙皆有房屋
分析過去五年在該網站出售的紐約市五區物
相比買賣市場，租房市場無明顯季節變
越小、租金漲幅越大的新趨勢，曼哈坦的
業，發現紐約市房市冬季最平緩、春季逐漸
化，供不應求的現狀也讓房租一直有增無
統倉(studio)中位數與去年同期相比大漲
恢復而夏季最活躍。房屋若在1月或2月上
減。根據房地產公司Douglas Elliman租房
10%，達2531元；三臥室公寓的租金中位數
市，平均成交時間超過100天，分別達107
市場分析報告，曼哈坦的租金水漲船高，
反而下降5%，為6509元；一臥室、兩臥室
天及100天；交易速度最快的月份則為4月
租金中位數對比去年同期成長了8.9%、達
公寓分別成長9.4%及2%，統倉及一臥室公
及5月，平均成交時間分別為67天及66天。
3375元，是近七年來的次高紀錄；去年買
寓的租金被米勒稱為七年首見之高。布碌
此外，房價於2月達到最低，過去五年的2
賣及租屋市場皆飆漲的布碌崙在寒冬中漲
崙的統倉及一臥室公寓租金漲幅也高過其
月平均房價為44萬3490元；3月起隨著房市
幅 減 低 ， 租 金 中 位 數 下 降 0. 9% 、 到 2863
他房型。
回暖、房價水漲船高，直至7月達到房價最 高點，過去五年的7月平均房價為51萬3071 元。 DNAinfo預計，6月市場將有最多待售物 業，也代表更多買家，可選擇新興社區如
福隆房地產公司位於白石鎮一處標價81.9萬元的獨立 屋公展，迎來絡繹不絕的華裔家庭看房。 (記者李雪/攝影)
布碌崙貝德福-史岱史森(Bedford-Stuyvesant)、布許維克(Bushwick)、皇后區傑克 森高地(Jackson Heights)、森林小丘(For-
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大都會地產
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你準備好了嗎?
阿文諾鄰近海(Arverne By The Sea)目前已售出90%！該是時候去一齊探索美麗、位於海景絕佳位置又帶 有收入兩家庭新屋的時候了，並一起享受超好的休閒生活與設備。海灘衝浪、社區公園、高級餐廳、購物中 心和社交活動等都近在門前。最好的是，每個月的出租收入與20年減稅方案，讓擁有這新家格外容易。
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本期焦點
獨家專訪
記者劉大琪/紐約報導、攝影 Ken Lee/攝影
Miller Samuel 權威估價公司總裁 Jonathan Miller
曼哈坦房市：獨特的垂直市場 紐約作為No.1 國際大都市的無與倫比的地位，美國穩定的投資環境和生活環境，優良的教育機 會……這些都是近年一批又一批國際買家蜂擁而至的原因，及中國買家在紐約購房置業的動力所在。 房地產業權威的估價公司Miller Samuel總裁米勒(Jonathan Miller)12日在接受本刊專訪時強調，對 於國際買家來說，紐約是一個「安全的投資天堂」，且紐約的房地產市場、尤其是新興房地產市場仍 呈蓬勃發展之勢，中國買家現在顯示的購買力才只是「強勁勢頭的開始」。
Miller Samuel
創立於1986年，家族經營至今
的黃金標準，深受各界推崇，所出具的報告被美國聯邦準備理事會
已有28年的歷史，是紐約房地
(Federal Reserve)、國稅局(Internal Revenue Service)、住宅與都
產市場權威、專業的評估公司，1994年開始為大地產公司 Douglas
市發展部(Departmet of Housing and Urban Development)、紐約州
Elliman 製作專業的地產報告，這份被業界稱為“ Elliman Report”
預算局經濟顧問委員會(Economic Advisory Board)、市管理與預算
的報告盡最大可能地公正，專業，讓大量數據透明化，成為地產界
辦公室(Office of Management and Budget)、以及其它各級相關機
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大都會地產
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本期焦點
構和房地產經紀視作重要參考資料，最近該公司除紐約之外，亦提
取代了俄羅斯人，成為曼哈坦豪宅市場的第一大買家。殊不知俄羅
供佛州和洛杉磯的房地產市場佛報告。Jonathan Miller說，各地地
斯人在紐約買房，很多是撿貴的，像「獎盃」那樣的物業買，是媒
產市場的資訊都較透明化，唯有紐約，很多數據都很原始，未經整
體的寵兒，吸焦度高，按時下媒體的行話，網上點率高，讀者印象
理，與當今資訊時代給大家的印象落差很大。
深。但事實上，中國人才是真正的、強大的紐約地產購買和投資 者，只不過他們低調、不張揚。
紐約房地產市場的「愛爾蘭木工癥」
中國人已越來越積極地為自己的財產找一個安全、妥當的存放之
榮擁「國際第一大都市」的美譽，紐約的房地產向來就不缺來自
處，紐約憑藉其自身優勢理當成為熱門選擇。在米勒看來，紐約的
世界各地的買家，能在曼哈坦持有一套不動產，對世界各地較富裕
投資體系和環境都穩定完善，法律法規也規範和明晰，而中國買家
的人來說很有吸引。據米勒介紹，在過去的四五年里，因為匯率所
對中國的整個制度、房地產業的態勢、乃至政府都缺乏安全感，再
造成的價格差異，不少來自愛爾蘭、法國、澳洲等地的買家在曼哈
加上紐約的知名學府又是家長想要孩子接受西方教育的基地，這些
坦大手筆購置condo公寓，引起輿論的廣泛關注。他因此將這種現象
都是他們爭相來到這里買房的重要原因。有的甚至都不親臨現場，
命名為「愛爾蘭木工癥」(Irish Carpenter Syndrome)，專指像木工
遠在大洋彼岸通過社交媒體就完成了交易。一位中國買家去年就是
這樣的中產階級、或者勞動階級都要在曼哈坦的房地產市場分一杯
用微信完成了買房程序，購置了曼哈坦總價值約1300萬元的兩處房
羹，可見紐約房地產市場的吸引力。紐約地產是一新貨幣。
產。還有一位中國買家斥資550萬在曼哈坦買下豪宅，只為了送給自 己剛出生不久的女兒。包括中國在內的國際買家興趣點主要集中在
俄羅斯買家Vs. 中國買家
曼哈坦中城，享受被中央公園、百老匯劇院、摩天辦公樓等環繞之
「烏克蘭動盪和解體之後，因美國聲稱要制裁俄羅斯，導致俄羅
感，而蘇荷區、翠貝卡、下城區等則多是紐約當地或者美國國內買
斯在曼哈坦房地產的投資銳減。於是媒體就開始有人說，中國人
Miller Samuel總裁Jonathan Miller。
家青睞的地方。
(記者劉大琪攝影)
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本期焦點
國際買家Vs. 當地買家
金來源也要比過去多，風險投資基金、華爾街公司等都有可能成為
米勒說，他看到一個有趣現像，國際買家多選擇在中城一帶置
出資方，相信還會吸引中國買家繼續前來。
業，而當地買家更願意以區域作為一個重要條件，更注重居住環境 的文化氛圍，如更願意選擇如蘇豪，下城，華爾街等等地區。
曼哈頓今年和明年各有6500個新公寓單位上市 展望2015年，曼哈坦的房地產市場將新增6500個單位，2016年還
紐約獨特的垂直市場
將再增6500個單位，市場發展、尤其是新公寓市場發展呈現一片蓬
紐約的房地產市場不同於別處，是典型的垂直市場(Vertical Mar-
勃之景，是否會對現在高企的房市價格有大影響?。米勒稱一方面新
ket)的代表。以曼哈坦中城1004呎高的豪華公寓「One57」為例，
增的單位給買家提供了更多選擇，減少了之前狂熱購置的盲目性。
作為紐約史上最高、也是最昂貴的住宅樓宇，雖然所有房間共處一
另一方面，由於現在開發商的貸款利息極低、甚至接近於零，資金
樓，但樓層不同、盡收眼底的城市景觀就不一樣，價格自然也各不
來源也要比過去多，風險投資基金、華爾街公司等都有成為出資
相同。在缺少高樓大廈的其它地方，是沒有這種因樓層所帶來的視
方，相信開發商的壓力不會很大，有足夠時間出清庫存，不至降價
覺風光不同、而出現垂直式的房地產市場的情況的。另外，曼哈坦
求售，而以提供優惠的附加條件來吸引買家，如提供更高檔的衛浴
的地價昂貴、房地產庫存又有限，新興的公寓會越來越朝著超級豪
設備、贈送室內洗衣機等。
華的方向發展，比原來的「豪華」程度更深、設施更完善，對年輕 買家也更具吸引力。這種強調設施、強調「生活方式」的特點想
曼哈頓新公寓只會越來越超級豪華
必還會持續數十年，超級豪華的新公寓逐漸成為「全球性的新貨
因為曼哈坦地價昂貴、包括建高樓要收購的上空權費用都成倍翻
幣」，是投資和保值的新形式。米勒表示，2015年，曼哈坦的房地
長，建筑成本已不允許建較低價的公寓，曼哈坦的新公寓只會越來
產市場將新增6500個單位，2016年還將再增6500個單位，到2017年
越朝著超級豪華的方向發展，而且要比原來的「豪華」程度更深、
恐怕會有所下降，市場發展、尤其是新公寓市場發展呈現一片蓬勃
設施更完善，才能對新一代買家有吸引力。這種強調設施、強調
之景。這一方面給中國買家提供了更多選擇，減少了之前狂熱購置
「生活方式」的特點想必還會持續多年，超級豪華的新公寓逐漸成
的盲目性。另一方面，開發商的貸款利息極低、甚至接近於零，資
為「全球性的新貨幣」，是投資和保值的新形式。
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大都會地產
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本期焦點
法拉盛
未來在即：
躋身紐約強勁市場之列 —2015至2020 據Trulia.com網站統計，法拉盛地區房屋售價在過去五年飆升了超 過51%，已躋身紐約五大區最強勁市場之列，未來五年，這裏將出現一 條全新的天際線，物業價值也將更趨成熟。至於皇后區這一最具都市 氣息的地段將如何變身，可以通過以下幾個項目先睹為快：
提
與138街。項目一期工程將建設150個公寓
Flushing Commons項目 （The Flushing Commons Project）
單元，21萬9000平方呎商鋪以及可容納982
該項目曾被數度推遲，終於在去年夏天
台車的地下停車場。開發商F&T Group
得以開工，位於法拉盛中心地帶的39大道
預計，初期階段將于2017年初完工。F&T
起法拉盛，人們 或許會想到主街
（Main Street）的商鋪， 紐約市第二大唐人街的地道 東方美食，或是花旗球場 （Citi Field）酣暢淋漓的 球賽。 根據Queens Tribune報 導，法拉盛的地産商機還不 止於此。許多開發商已開始 醞釀高檔住宅項目，爲這一 地段增添新景觀。目前， 幾乎每周都有新項目破土動 工；最近幾個月，網路上更 是發布了諸多住宅項目的效 果圖，皆爲時下最流行的高 層綜合性公寓。
(本報檔案照片/富頓集團提供)
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凱斯戲院
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(高傑文攝影)
Group總裁邁克爾•邁耶（Michael Meyer）
夾主街之間。據報道稱，JK Equi-
介紹說：“待到Flushing Commons項目一期
ties建築公司去年以3000萬美元買
完工之日，這一地段將真正成爲現代化的中
下了這一地塊。
央城區，供人們生活、工作與休閑。”
JK Equities公司指定，工程將
預計2020年啓動的二期工程，將再建450
從構建「保護外殼」（Protective
個公寓單元，6萬2000平方呎的青年旅社
Shell）開始，這道圍繞戲院舊址
（YMCA）設施、28萬平方呎商鋪和更大
周圍的「外殼」，日後將被納入大
規模的停車場，以及一個1.5英畝的城市噴
樓前廳。項目二期工程預計在未來
泉廣場。
幾個月開工，著重于建造樓身部
“我們爲項目設定的願景是：引領法拉盛
分，包括209套共有公寓、2萬3000
中心地帶的複興，” 邁耶補充道，“我們
平方呎零售商店、325個停車位以
信心滿滿，吸引爲數更多的觀光客、住戶以
及1萬5000平方呎社區配套設施。
(本報檔案照片/LIC集團提供)
及企業主前來，會對這一區域大有裨益。” 去年秋季末，該開發商遞交了正式的地目
徐氏酒店及公寓 （Xu Hotel & Residences）
變更申請，使新大樓得以建造在原大中華超
凱斯戲院重建項目 （The RKO Keith’s Theater Redevelopment）
開發商徐氏兄弟建築公司（Century Con-
市位置。該樓計劃建造43個公寓單元、191
struction Group Corp.）計劃建造11層玻璃
個酒店房間、一套可供社區使用的設施以及
目前定名爲法拉盛廣場的一座17層綜合公
外牆綜合大樓，位於北方大道夾裏維特街
1萬1000平方呎零售商店，其中包括一個咖
寓樓，日後將坐落於地標建築凱斯戲院的所
（Leavitt Street），目前項目正處於初步
啡館和其他食肆。
在地——北方大道（Northern Boulevard）
規劃階段。
公司負責人徐氏兄弟希望在建築內留出足
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大都會地產
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本期焦點
夠的車庫空間，包括155個停車位和33個腳
華公寓。
合。」其它設施包括屋頂露台、24小時門
踏車鎖定車位。此外，他們還在忙著重建另
天景豪苑公寓一期工程2011年開工，2012
衛及櫃檯服務、廣達四英畝的空中花園、
一項目——位於35大道和134街的一座14層
年被譽為紐約市銷售最佳的新公寓大樓，
空中游泳池,、戶外籃球場、網球場、跑
綜合大樓。
448套共有公寓早已全部售罄，Nordstrom
道、運動場、高爾夫推桿果嶺練習場、蹓
Rack、Marshall’s、Target、BJ’s、Best
狗場、BBQ燒烤區域、兒童遊樂場、一萬
東西大廈 （East West Tower）
Buy、Nike、 Forever 21、Uniqlo等大牌零售
呎健康俱樂部以及水療館，及私人代客停
商及食肆占據其80萬平方呎購物中心，是紐
車服務。
鮑恩街（Bowne street）與聯合街（Union
約市最大型的住商混合開發專案之一，總開
Street）之間的37大道上，將出現華裔開發
發面積約330萬平方尺。
McSam酒店集團項目 （McSam Hotel Group Project）
商Kenny Liu的又一力作——東西大廈，不
開發商Onex Real Estate Partners在北美
久前其剛剛打造了41大道上的摩登建築香格
擁有豐富的房地產開發經驗。天景豪苑二期
緊鄰法拉盛河最南端深處，未來將出現三
裏拉大廈（The Shangri-La Tower）。
將是皇后區時下最豪華及設施最完備的公寓
座酒店兼住宅建築，由McSam酒店集團的
東西大廈預計樓高135呎，擁有白色正立
大樓社區。13層公寓樓中包含從統倉到四臥
張善良（Sam Chang）打造。
面與玻璃露台，最上面10層將有87套共有
的各種戶型，屋頂挑高9呎，專業廚房、先
張善良目前在曼哈頓已擁有多個酒店項
公寓。而大樓底部2萬7000平方呎的空間將
進家電產品、洗衣烘幹機以及步入式衣櫥等
目，2014年底他又投入2400萬美元買下皇
留作他用，建造一個步入式健康中心。
豪華設施，擁有大型隔音一面牆式窗戶，能
後區這一尚未命名的地塊。
在房中盡覽曼哈頓天際線。在2月份的一個
占地55萬7400平方呎，這一龐大工程將
天景豪苑二期 （The GRAND at SKY VIEW PARC）
預售活動中，僅僅六個小時就售出120個單
包含一座16層酒店，擁有房間390個，以
位，現在還一直保持旺盛的銷售勢頭。
及兩座15層住宅大樓，每座內有222戶。
在天景購物中心之上，即將出現三座全新
據官方網站描述道：「大樓竣工後，住
豪華公寓大樓—天景豪苑二期，有750套豪
戶將體驗到時尚感、功能性與風水的結
配套設施包括零售商場、社區中心以及停 車場。
(本報檔案照片 /記者陸怡雯攝影)
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大都會地產
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让世界第一眼看见“你” Let the World See YOU at First Sight
华尔街创投中心 Wall Street Innovation Center
华人的曼哈顿金融投资中心 ·服务式办公室 地理位置优越，毗邻纽约证券交易所和三一教堂; 总面积超过10,000平方英尺，丰富多样的空间能满足不同的商务需求; ·商业扩展服务 创业咨询，税务及法律，人力资源，品牌和市场开拓，融资上市 商务下午茶、各类展览会和国际性会议助您发现商业机遇！
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大都會地產
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2015 年4月號
本期焦點
GAME CHANGER高傑文(Jimmy Gao)
現代豪華公寓 進入
長島北岸
一直以來，長島北岸房地產都是以獨立的一家庭 (Single Family)為主，出了大頸(Great Neck)，公 寓樓就不多見了。一家庭住宅組成了這些樹木婆娑、庭院深深的高尚社區，低密度 (Low Density)住宅 是這裡的標誌，是聞名的「黃金海岸」寫意休閒郊區生活的重要元素，這裡世代以來散發著新英格蘭海 岸生活的魅力，歷久不衰。
但
隨著時代的進步，大家的工作生活方式的改變，環境氣候的 愈來愈不可預測性，即使是住在長島北岸這個全美最富裕郊
區之一的人們，對住宅的需求亦已悄悄地發生了一些變化…因為： 現代人崇尚簡單、機動、高效率的生活方式，特別是年輕一代和
家裝修房屋、種花剪草的生活不再是唯一選項； 空巢族在小孩長大後，重新部署生活，更希望將時間花在休閒旅 遊上，新年願望有的是想做的事，有的是想去的地方。大家不再想 花大量時間在與房屋有關的事情上；
空巢族，更願意將時間花在工作、休閒、社交上，大家傾向簡單易
很多住在長島北岸的人士都事業有成，他們往往不止擁有一處住
於打理的生活力式，對X, Y世代，父母輩那種一至五上班，週末在
宅，最普遍的情形是還會在長島東邊著名的渡假勝地漢普頓(Hamp-
(左起): Daniel Gale的 James Retz， Debra Quinn Petkanas， 開發商Joe Graziose， 胡蓉Rosalyn Meyer， 在The Ritz-Carlton Residences North Hills 模型前，第一期明年春完 工。 (高傑文攝)
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大都會地產
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本期焦點 tons)或北福克(North Fork)擁有渡假屋，可以想像若要同時打理二個 獨立住宅將會是一個不小的挑戰； 而且： 2012年10月份的桑迪颶風帶來的至命灾害、2013年熱帶風暴安 德里亞、今年冬季破紀錄的寒冷和風雪…愈來愈難預測的氣候，已 使人們開始重新思考住宅的選擇。但長島北岸新英格蘭式人文環境 風氣是吸引大家在此居住的原因，這個重要的市場需要因素，促成 了第一個豪華Condo公寓私人社區-The Ritz-Carlton Residences在 North Hills興建。
The Ritz-Carlton Residences, North Hills效果圖。 (發展商提供)
The Ritz-Carlton Residences North Hills 在長島快速公路(I-495)34出口的North Hills，The Ritz-Carlton Residences是長島北岸第一個高端品牌豪華公寓地產開發項目，這
的品牌住宅，包括192豪華公寓。
是一個占地17英畝的私人門衛社區，計劃興建244個單位，提供無憂
RXR地產公司負責此項目的資深副總裁Joe Graziose介紹說，The
慮的私人社區的生活。內有The Ritz-Carlton高端品牌的經典服務、
Ritz-Carlton Residences, North Hills超豪華公寓計劃建造8幢244個
頂級設施、私人俱樂部。
單位，第一期124個單位計劃明年春交吉，提供無憂慮的生活，整個
The Ritz-Carlton Residences是世界知名的豪華公寓品牌，在紐約
社區如渡假村般，居民將享受到24小時禮賓服務，25000平方英尺的
的中央公園南和炮台公園各有一幢，一直都維持很高的房屋價值。
私人會所內有休息室、會議室、劇院式的放映室、遊戲和台球室，
這是The Ritz-Carlton Residences第一次落戶長島，但發展商RXR地
和一個帶桑拿、蒸汽淋浴、室內和室外游泳池的健身中心。整個建
產公司在2008已在巴爾的摩內港建造了The Ritz-Carlton Residences
築群將是一個公園般的環境，包括步道、池塘等等。
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本期焦點
The Ritz-Carlton Residences North Hills,共有八種戶型，面積 從1600到2100英尺，兩到三臥。售價:1.2M-3.5M，約$1100-$1200/
十多年來已榮景不再，現還繼續在走下坡，Garvies Point地產發展 項目可說是及時雨。
呎，維持費平均$1900.00，每間公寓擁有私人陽台或露台，高天花
Garvies Point地產發展項目是建在原56英畝的前工業用地上，地點
板，美食廚房，豪華裝飾，設備齊全的浴室和私人車位。除了上述
極佳，位於海灣，建成後有860個住宅單位，250間套房的酒店，還有
俱樂部會所，每個住宅樓還有自己的健身中心、瑜伽館等。North
75000平方英尺的商業和零售空間，和19英畝的公共設施和開放空間，
Hills屬大頸南學區，與羅斯林、曼哈塞特、小頸為鄰，是全美最富
將是一個現代的多功能生活社區，充滿活力。預計開發將分三期完
有的社區之一。
成，860個住宅單位中一半是出租，另一半是Condo公寓; 250套房的酒
Joe說，由於是高端品牌地產項目，在建築上有很嚴格的要求-從
店; 50000平方英尺的商業空間; 25000平方英尺的零售空間; 10％的員
建築至裝潢的每個工序，須The Ritz-Carlton團隊監督驗收，對買
工住房; 19英畝的公共設施和開放空間，包括兩個公園和兩個遊艇碼
家來說，如同在地產商的承諾上，加上了一份保單。整個物業會交
頭。工程將於近期動工。
由The Ritz-Carlton直接管理，按他們的高標準，住客自動享有The Ritz-Carlton的VIP資格。 The Ritz-Carlton Residences, North Hills 六個月前上市，市場反 響熱烈-第一期已有60%售出，有很多人是買合成的單位，因為在興 建時買，可減去日後將二個單位合併的大筆費用，如二個1600呎的 相連單位可變成一個3400呎的大單位等。 套句Joe的話:住在這裡就像登記入住酒店，但永遠不須退房。
Garvies Point地產發展項目（長島Glen Cove） 經過20多年的協商，當地政府終於在去年10月批准了這個投資10 億元的地產發展項目，將令Glen Cove社區大大改觀，進入21世紀。 Glen Cove是長島北岸的一個老牌海邊社區,豪華大宅比比皆是，但
Garvies Point地產發展項目效果圖。 (Glen Cove政府網站)
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danielgale.com
East Hills, NY
Old Brookville, NY
Old Westbury, NY
優雅的新建殖民式住宅，極好的開放式設計，每 個房間有豐富的細節，美食廚房、2冰箱、特製櫥 櫃、大小寬裕的帶壁爐客房書房，電梯至所有樓 層。主人套房帶瑪瑙浴缸和超大衣櫥，一樓10英 呎天花板，地下層亦有10英呎天花板。可供全屋 的發電機，2車庫，圓形車道。學區SD #3. MLS# 2737754. $2,398,000.
新磚建莊園住宅，5臥，每臥都有私人浴室，非凡 的細節與品質提昇了這個8000平方英呎的住宅。入 口門廳2層樓高，寬裕勻稱的房間。全屋定製，頂 級設備，廚房用煤氣。智能家居系統，青石庭院， 3車庫，2.13英畝，北岸學區SD #1. MLS# 2722787. $3,950,000.
莊嚴的磚建格魯吉亞殖民式住宅，2層樓高的門 廳，引人注目的新娘樓梯引至精美細緻的娛樂室。 主人套房有豪華浴室、小廳，另加5個臥室。2英畝 專業園藝，極好的地面游泳池，可供全屋的發電 機。Jericho學區SD #15. MLS# P1215915. $3,288,000.
Old Westbury, NY
Oyster Bay Cove
特建的12000平方英呎非凡磚建豪宅，17間房， 7臥和9個全浴，4.42英畝驚艷的門禁莊園。Clive Christian設計師廚房，多用途運動場可變成溜冰 場， 3桿高爾夫球洞，可供全屋的發電機，輻射取 暖，最先進的紅外安全移動探測器貫穿整個物業。 East Williston-Wheatley schools學區，SD #2. MLS# P1218597. $6,800,000.
優雅的磚建大宅，超豪華，寬敞6臥住所。最好的 渡假式生活，剛剛完成50萬美元的裝修，特別建 造，結合了最高質量與最先進的設計。神話般的平 面設計適合進行盛大的宴客娛樂。令人驚嘆的物 業，無邊泳池，按摩浴池，游泳池小屋，網球， Syosset學區，SD #2. MLS# P1210337. $3,488,000.
Ellen Zipes
Associate Real Estate Broker Gold Circle of Excellence Old Westbury Office 342 Wheatley Plaza, Greenvale, NY 516.817.7300 516.626.7600 ext.15, 手機 c.516.817.7300 ellenzipes@danielgale.com ellenzipes.com
Jared Zipes
Real Estate Salesperson Silver Circle of Achievement Old Westbury Office 342 Wheatley Plaza, Greenvale, NY 手機 516.776.7993 516.626.7600 ext.16, c.516.776.7993 jaredzipes@danielgale.com
Each office is independently owned and operated. We are pledged to provide equal opportunity for housing to any prospective customer or client, without regard to race, color, religion, sex, handicap, familial status or national origin.
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成交行情
2014年長島/皇后區豪華地產(150萬以上)報告 (資料來源:Daniel Gale Sotheby’s International Realty)
納蘇郡 Nassau County(北岸) 2013 BROOKVILLE / UPPER BROOKVILLE 交易數量 30 上市天數 225 平均售價 $2,515,120 中等售價 $2,300,000 最高售價 $5,600,000 CENTRE ISLAND 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價 GARDEN CITY 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
納蘇郡 Nassau County(北岸)
2014
2013
2014
14 216 $2,748,770 $2,387,500 $9,000,000
MATINECOCK 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
5 307 $2,265,000 $2,125,000 $3,275,000
9 154 $2,825,000 $2,600,000 $5,400,000
6 186 $3,756,481 $2,582,500 $9,300,000
4 267 $2,987,500 $2,650,000 $4,850,000
MILL NECK 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
3 76 $2,479,083 $2,500,000 $2,657,250
11 314 $4,194,605 $2,375,000 $13,000,000
24 113 $2,011,833 $1,781,500 $3,425,000
22 106 $1,968,295 $1,867,000 $3,050,000
MUTTONTOWN 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
15 114 $2,239,867 $2,000,000 $4,760,000
15 209 $2,705,000 $2,280,000 $7,000,000
13 143 $2,257,115 $1,750,000 $4,530,000
OLD BROOKVILLE 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
12 108 $3,394,667 $2,628,000 $8,750,000
13 178 $3,195,577 $2,600,000 $10,000,000
22 234 $2,749,727 $2,200,000 $10,350,000
25 161 $2,941,876 $2,240,000 $9,000,000
GLEN COVE / GLEN HEAD / SEA CLIFF 交易數量 8 上市天數 150 平均售價 $1,887,500.00 中等售價 $1,875,000 最高售價 $2,450,000 GREAT NECK 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
72 118 $2,392,889.00 $2,200,000 $6,600,000
68 95 $2,435,125 $1,815,000 $11,500,000
OLD WESTBURY 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
KINGS POINT 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
2 33 $2,639,000 $2,639,000 $3,350,000
1 n/a $1,750,000 $1,750,000 $1,750,000
OYSTER BAY COVE / COVE NECK 交易數量 12 上市天數 142 平均售價 $1,779,583 中等售價 $1,662,500 最高售價 $2,800,000
10 215 $2,172,900 $2,112,500 $3,450,000
LATTINGTOWN / LOCUST VALLEY 交易數量 8 上市天數 217 平均售價 $2,394,094 中等售價 $2,412,500 最高售價 $3,100,000
11 166 $2,071,636 $2,050,000 $3,000,000
PORT WASHINGTON 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
8 84 $1,740,063 $1,525,000 $2,499,000
LAUREL HOLLOW 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
11 128 $2,160,227 $1,800,000 $3,150,000
12 167 $2,115,458 $1,850,000 $3,500,000
ROSLYN (East Hills, Rosly Estate, Roslyn Harbor, & Roslyn Heights) 交易數量 22 30 上市天數 162 114 平均售價 $2,016,568 $1,930,567 中等售價 $1,887,500 $1,872,500 最高售價 $2,800,000 $2,810,000
MANHASSET 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
47 99 $2,031,904 $1,900,000 $3,380,000
101 101 $2,190,795 $1,890,000 $6,200,000
SANDS POINT 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
6 127 $1,743,667 $1,750,000 $1,920,000
29 164 $3,632,552 $2,600,000 $13,280,000
22 207 $3,664,500 $2,100,000 $17,000,000
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2015 年4月號
成交行情
2014年長島/皇后區豪華地產(150萬以上)報告 (資料來源:Daniel Gale Sotheby’s International Realty)
蘇福克郡Suffolk County(北岸) 2013
皇后區Queens
2014
2013
ASHAROKEN / EATONS NECK / CENTERPORT FORT SALONGA / NORTHPORT 交易數量 7 10 上市天數 94 153 平均售價 $2,637,857 $2,098,000 中等售價 $2,150,000 $2,212,500 最高售價 $7,000,000 $2,775,000
BAYSIDE 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
COLD SPRING HARBOR 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
10 207 $2,200,100 $1,772,500 $3,500,000
0 0 $0 $0 $0
9 146 $2,261,833 $1,750,000 $4,000,000
HEAD OF THE HARBOR / NISSEQUOGUE 交易數量 5 上市天數 425 平均售價 $2,225,000 中等售價 $2,025,000 最高售價 $3,800,000
2014
6 265 $1,824,167 $1,675,000 $2,395,000
8 94 $1,619,375 $1,600,000 $1,835,000
BEECHHURST 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
0 0 $0 $0 $0
3 151 $2,102,667 $2,128,000 $2,500,000
DOUGLASTON 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
7 78 $1,982,143 $1,875,000 $2,600,000
1 74 $1,630,000 $1,630,000 $1,630,000
HUNTINGTON / HUNTINGTON BAY 交易數量 9 上市天數 142 平均售價 $1,755,556 中等售價 $1,700,000 最高售價 $2,400,000
5 220 $2,479,900 $2,382,000 $3,952,500
JAMAICA ESTATES 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
1 232 $1,750,000 $1,750,000 $1,750,000
1 28 $1,555,000 $1,555,000 $1,555,000
LLOYD HARBOR / LLOYD NECK 交易數量 22 上市天數 159 平均售價 $3,105,273 中等售價 $1,900,000 最高售價 $17,500,000
22 139 $2,235,614 $1,000,000 $6,200,000
LITTLE NECK 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
2 154 $1,837,500 $1,837,500 $2,150,000
2 86 $1,765,000 $1,765,000 $1,930,000
MELVILLE / DIX HILLS 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
8 102 $1,736,719 $1,606,250 $2,615,000
5 279 $1,838,000 $1,730,000 $2,105,000
MALBA 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
1 903 $1,950,000 $1,950,000 $1,950,000
3 350 $1,883,333 $1,650,000 $2,500,000
NORTH FORK 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
16 222 $2,201,969 $2,150,000 $3,700,000
23 147 $2,417,065 $2,200,000 $7,400,000
WHITESTONE 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
1 264 $2,600,000 $2,600,000 $2,600,000
2 850 $1,994,000 $1,994,000 $2,188,000
OLD FIELD / SETAUKET 交易數量 上市天數 平均售價 中等售價 最高售價
5 235 $2,450,400 $2,400,000 $3,650,000
6 164 $1,955,417 $1,853,750 $2,900,000
SHELTER ISLAND / SHELTER ISLAND HEIGHTS 交易數量 14 25 上市天數 381 372 平均售價 $2,938,214 $3,764,700 中等售價 $2,465,000 $2,700,000 最高售價 $5,950,000 $9,500,000
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大都會地產
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2015 年4月號
房市觀察
2015房價漲勢走緩 回顧去年，全美房價走高，許多地區穩定上漲， 今年（2015）仍大致看漲，但絕大多數專家認為， 今年漲勢將趨緩，有意購屋者可考慮進場。
大
可考慮進場
體而言，先前房價上漲最快的地區
cast，預估全美房價將上漲，從2014 年7月
競爭不那麼激烈、房價漲幅隨之趨緩，在房
今年漲幅趨緩的情況將最明顯，例
到2015年7月將上漲5.7%，小於之前十二個
價漲跌最激進的地區如亞利桑納州鳳凰城最
月的漲幅7.5%。
能明顯看出來。
如鳳凰城和舊金山，其他地區上漲力道不一
此外，跨國金融銀行業者巴克萊公司
三年前，待售屋存量過多阻礙了鳳凰城房
究竟今年全美房價上漲情況會怎麼樣呢？
（Barclays）預估，全美房價今年將上漲
市復甦，房價沒辦法明顯上漲，之後購屋者
根據不同資料及統計數據，各路專家們所推
3%、明年（2016年）更僅上漲2%，低於前
大量湧入、房屋存量隨之下降，一年後房價
論出來的預測便不一樣，但無論如何，絕大
一年的漲幅5%。
便反彈上揚，之後，投資買房者又減少，
而足，但普遍都會比去年緩和。
綜觀而言，各個專業機構對房價趨勢的看
因而使得當地目前的房價平平。鳳凰城算是
專門提供買房相關訊息的網站Buying
法大同小異，都認為2015年房價將繼續上
比較極端的例子，全美各地房市少有像鳳凰
Home Institute引述了三個專業機構的預測
漲，但漲幅趨緩；漲價趨緩主要受到待售屋
城、舊金山等地區這樣暴漲暴跌的情況。待
內容，互不相同，但異中有同。其中，總部
存量變化所影響。
售屋存量乃至於房市都漸趨正常，因此，今
多數的主要專業機構去都認定漲幅趨緩。
年全美多數地區房價都將溫和上漲。
位於倫敦的資本經濟學（Capital Econom-
待售屋增加速度減慢將導致許多城市房價
ics）預估，全美房價今年將上漲4%，該機
趨緩。媒體最近不時在報導中將新屋開工、
雖然房市復甦、各地房價普遍上揚，但有
構專案計畫經濟學家迪戈說，在房市趨向買
消費者信心及房屋銷售視為房市景氣指標，
些地方如加州首府山克拉門都，房市仍衰退
賣雙方勢均力敵的情況下，房價漲幅減緩與
待售屋存量往往被忽略，然而，待售屋存量
中，根據調查，該地去年房屋求售數量減
所得成長趨於一致應該被視為正向發展。
是201年影響房價的重要因素之一；簡單來
少26%，也與待售屋存量息息相關。今年房
而在三月初，理財數據調查機構Core-
說，許多地方待售屋存量短缺的情況將在今
地產短缺的例子將減少，對買方來說是好消
Logic公布最新的房價展望報告HPI Fore-
年結束，買方有更多的選擇，因此，買房時
息。 媒體報導讓人覺得全美房價是房地產市場 唯一受關注的議題，好像所有人都只關注這 件事，實際狀況複雜得多，每個地區的市場狀 況大不相同，所以，不論您是要買房子或賣房 子，都應該深入各地區去衡量當地因素，而非 一味被報章雜誌的全國性報導所引導。 舉例來說，拉斯維加斯與路易斯安那州 什里夫波特兩個地區便呈現完全不同的情 況。根據Realtor.com調查，拉斯維加斯中 間房價去年上漲了19%，房地產資訊服務業 者 Zillow的數據顯示，當地房屋價值增加 17.2%；然而，什里夫波特 去年中間房價下 跌4.5%、房屋價值縮減2.5%。 從全美國來看，對經濟學家和政府決策官 員來說，經濟好轉，但是，想要買房子的人 還是得衡量各個地區個別的狀況。
多數專家認為，今年房價漲勢將趨緩，購屋者可考慮進場。
（記者李玉焜／攝影）
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2015 年4月號
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大都會地產
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2015 年4月號
趨勢分析
圖：蔡胡忠攝影、美聯社
中國投資者 掀起 紐約房地產 交易浪潮 根
據The Real Deal Magazine報導，過去二十多年裏，中國人口最多的上海市經曆了獨特的建築熱潮：在這個2400萬人 居住的城市，開發商在目光所及之處蓋滿了辦公樓，其中包括摩天大樓，在建的上海中心（Shanghai Tower）就是一
例，他是目前全球最高建築之一。 不僅如此，中國開發商與投資者正日益在境外尋找大興土木之機，于是，越來越多人將目光投向了紐約市。
中國投資者去年向紐約地產市場注入了超過30億美元，比2013年增長了近43%。而這還只是冰山一角。 隨著中國經濟增長放緩，投資者將資金丟向紐約的地產交易。今時今日，不僅個人買家在搶購共有公 寓，來自中國的機構買主、投資者以及開發商也在增大購買力度，同時加快腳步介入合作公寓的開發， 尋找這裏的可發展之地。而在過去的兩年中，他們已經因為購買標誌性建築而引起轟動。 紐約卡爾頓酒店集團（Carlton Group）
總部位於北京的安邦保險公司（Anbang
Resorts Worldwide）達成交易，以2億3000
首席運營官Kevin Swill說：「亞洲有大量
Insurance），上月以創紀錄的19.5億美元完
萬美元買下巴卡拉特酒店（Baccarat Ho-
資本有意投向這裏，他們關注美國，盡管這
成對華爾道夫酒店（Waldorf Astoria）的
tel），平均每間房間售出前所未有的200萬
裏也有起伏，但仍然是全球最穩定的地産市
收購，在地産業驚起波瀾。
美元天價。去年12月，中國銀行（Bank of
場。」 過去幾年，中國投資者在紐約的舉動令人 不容忽視。
同在上個月，來自中國的陽光保險集團 （Sunshine Insurance Group）與喜達屋酒
China）承諾已6億美元買下7 Bryant Park 大樓。
店及度假村國際集團（Starwood Hotels &
布碌崙威廉斯堡是紐約當前地產最火地區之一。 (蔡胡忠/攝影)
此前，復星國際集團（Fosun Interna-
中國的安邦保險公司以19.5億美元買下紐約地標建 築華爾道夫酒店。
(美聯社)
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大都會地產
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趨勢分析
市場的迹象。）
中國投資客熱錢近年不斷
實際上，中國投資者對紐約地産市場顯示
湧入曼哈坦。 (蔡胡忠/攝影)
出極大興趣，已經有一段時間了。近來驟然 升溫，是幾大因素組合的結果：人民幣升 值、中國經濟發展放緩、高房價以及中國複 雜的産權法規。此外，中國日益增長的中産 階級轉而依靠機構投資人，讓他們（如保險 公司）幫忙管理自己新近獲得的財富。 當然，這些因素都抵不過近來中國監管政 策的變化，放寬對中國公司海外投資數額的 限制。 新政策的影響從2012年開始顯現，從數據 中就可清晰看出。 據高緯環球（Cushman & Wakefield）統 計，2008年至2014年中旬，中國投資者在 美國房地産市場豪擲337億美元，絕大多數 針對紐約、洛杉矶和華盛頓。其中59億投向 曼哈頓，另外7.17億流向其他各區。
tional）在2013年12月爲第一大通曼哈頓廣 場（One Chase Manhattan Plaza）付出了
2014年，中國買家在紐約房地産的投入首 次超過了俄羅斯富翁。
7.25億美元，該大樓現在名爲28 Liberty。
據分析公司Real Capital Analytics統計，
綠地香港控股有限公司（Greenland Hold-
中國投資者這一年共爲紐約付出了33.5億美
ings）于同年10月購入森林城集團（Forest
元，在住宅和商業地産均有涉獵，比2013
City Ratner）布魯克林大西洋場項目（At-
年增長了近10億。根據The Real Deal上月
lantic Yards development）70%的股權，
的報道，只有加拿大在總投資量上超越中
該項目隨即更名爲太平洋公園（Pacific
國，達到了34億美元。
Park）。
其他國的投資遠遠落後，新加坡在Real
此外，SOHO中國在過去兩年也曾斥資19
Capital Analytics榜單上排名第三，共投入
億美元進軍紐約，分別以7億和6億美元購入
16億美元。隨後是挪威的11億、卡塔爾的
通用汽車公司大樓（GM building）和公園
7.7億以及日本的6.8億。
大道廣場（Park Avenue Plaza）的股份。
紐約Chan Law Associates公司律師Min
高力國際公司（Colliers International）
Chan表示：「對于中國投資者，當我形容
亞洲資本市場投資服務團隊常務董事Ter-
說‘無限量’時，真的沒有在開玩笑。」
ence Tang認爲，以上這些大手筆收購相對
Chan幫助客戶申請EB-5簽證項目，該項目
較早也較安全。現在，更多中國投資者正嚴
向對美國投入50萬美元的外國人發放簽證，
陣以待，他們願意而且很可能將承擔更大風
條件是至少創造10個就業崗位。去年此類簽
險。
證共發放1萬個，其中超過80%被中國公民
身在新加坡的Tang說：「他們別無選 擇，亞洲地産投資的回報已經全無吸引 力。」 他還提到，經濟實力和美元的價值讓美國 成爲「最具成長希望之地」。
拿走。 Chan也是City Connections Realty公司 的商業經紀人，她認爲中國最大的機構投資 人也希望能引起轟動。「如果克萊斯勒大廈 （Chrysler Building）要出售，我敢肯定， 中國人一定會買，無論要價多少。」（克萊
無限需求
斯勒大廈于2008年回售給阿布紮比的一家 主權基金，售價爲8億美元，目前沒有重回
普士高律師事務所（Proskauer Rose）地 産部聯合主席Ronald Sernau介紹說，他團 隊經手的1.5億美元以上的交易，超過半數 來自中國買家。公司迄今最大的兩筆交易 來自于摩根大通出售給復星國際的28 Liberty，以及安邦保險收購的華爾道夫。 Sernau說：「資金從某一種特定投資者那 裏大量湧出，這種情形在我職業生涯中並不 多見。」 資料顯示，由於政策放寬，在紐約的中國 投資者的構成也開始趨於多元化。 Paul Hastings公司律師Joel Rothstein一 半時間住在美國，一半時間在中國，他預測 中國私募股權投資將很快湧向紐約。至今， 中國法規還限制這類投資流向海外。
尋求財務自由 中國國內政策的改變對紐約地産市場的影 響沒有被誇大。 機構投資只可能增長。去年，中國政府采 取措施，使海外投資的複雜審批流程更加合 理化。 例如，3億美元以下投資可以在省一級政 府進行注冊，不再需要經過中央政府。 高緯環球中國辦公室研究經理Ming Liu 說：「之前，投資者需要花6個月時間等審
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趨勢分析
批，而現在，某些投資只需要1個月，這樣 太好了。」 加之國際資金輸送日益快捷，中國投資者
亞洲的步伐。 同時，中國公司也在加強紐約地區的運 營。
長期租約。 森林城集團的Neveloff現在主要負責公司 與綠地集團的合作，他注意到共有公寓項目
更覺得有將資金轉出祖國的需要。Liu介紹
由于在紐約地産市場投入巨大，安邦和復
現在可以提供「雙刃優勢」，不僅讓中國投
說：「因爲中國經濟發展減速，在國內投資
星公司都在紐約加派人手。在復星公司，
資者獲得美國地産，還讓他們得以反過來向
變得更加困難。而投資者又現金充裕，希望
Bo Wei與Erik Horvat正在制訂美國投資策
潛在中國客戶推銷，這些客戶的海外投資需
尋求機會。」
略。
求正日益增長。
據全球商業經紀公司CBRE 統計，2008
Horvat說：「復星購買28 Liberty不是一
至2013年間，中國保險公司的體量增長了
次性投資，沒有人花那麽多錢只爲了一處資
13%，現在充盈著新資本，這種增長得益于
産。通過建立更深層次的投資平台，我們會
中産階級的擴大。2012年以來，中國政府
建設和擴大在這裏的勢力範圍。」
提高了保險公司海外投資的限額，致使他們
還有許多中國公司正在這裏成長。
鯨吞房地産市場。
Xin Development在布魯克林Williams-
過去一年，亞洲主要保險公司如安邦和陽 光，突然進軍紐約。 據CBRE預測，亞洲保險資金的海外投資 將增長750億，在2018年達到2050億美元。 紐約開發商和業主已然收獲頗豐，多虧了 出售闊綽的中國買家將房價擡高。 Kramer Levin Naftalis & Frankel公司房 地産部主席Jay Neveloff說：「爲持續留在
在曼哈頓52街開設了新辦公室，爲今後發 展留出足夠空間。 去年，中國國家外彙管理局（State Administration of Foreign Exchange）在曼哈 頓第五大道上開設辦公室，爲在美國地産業 和私募基金增大投入。據報道，該組織有 12位本地員工在紐約尋找投資機會。 華爾街日報曾報道，有傳言稱，具有
們會比私募股權投資公司投入更多，但視野
6000億體量的中國主權基金中國投資公司
是看到5年或10年後，這種策略讓他們在購
（China Investment Corp.），將把北美總
買物業時占有先機。」
部有多倫多移至紐約。
在紐約市場競爭中占得先手，尤其能超越 私募股權投資公司和房地産投資信托基金 （REITs）。
當然，機構投資人紛紛在紐約落腳，幾乎 每個人都要向中國的上司彙報情況。 卡爾頓酒店集團的Swill這樣形容：「所 有事都經過董事長過濾。」
例如，復星在購得第一大通曼哈頓廣場時
Swill與許多人觀點一致，認爲中國投資
贏過了RXR Realty。普士高律師事務所的
者都在急迫的尋找交易，盡管他們還在研究
資料顯示，復星當年提出支付10%的定金，
當地市場、學習和理解關鍵性金融術語如
此舉會立刻「引起你的注意」。
「資本化率」。「總體而言，只要回報率超
投資者普遍渴求地標建築，尤其是辦公 樓、住宅以及奢侈酒店。 JLL’s 酒店集團執行副總裁Gilda Per-
說道。
burg興建一處216個單元的共有公寓，去年
紐約市場，他們可以接受稍低的回報率。他
在許多情況下，這種長線投資策略讓他們
「這將爲潛在的銷售提供巨大市場。」他
過5%，他們就願意投資，」Swill說，「他 們不懂那代表著什麽，只知道那是現行利 率。」
ez-Alvarado說：「投資者注意到中國遊客
高力國際公司的Tang 說，中國投資者幾
的增長，他們將賭注押在中國遊客身上，認
年前回避共有公寓項目，因爲那時這一項目
爲這一群體對中國人收購的酒店一定會有需
被認定爲有風險，現在他們信心滿滿的投
求。」
資，無論以合資公司形式還是自己獨立投 資。他認爲很大一部分原因是房價依然在上
情感共通
漲。 他說在曼哈頓，中國投資者購買土地的興
中國人對於紐約房地産的情感並不是單方
趣持續增長，盡管價格已經接近最高紀錄，
面的。紐約所有主要商業券商都在亞洲設有
而且競爭日趨激烈。部分原因是在中國土地
辦公室，有些在近兩、三年更是加大了進軍
屬於國有，購買物業實際上相當于買了一份
中國地產公司紛在曼哈坦中城設點，作 為在美發展的平台。
(蔡胡忠/攝影)
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大都會地產
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danielgale.com
Bayside, NY
Beechhurst, NY
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市場報告
紐約市2014年第4季
住宅地產市場簡要報告 (Coop，Condo，1-3家庭)
紐約市(五區) 4Q-2014
%Chg(Qtr)
3Q-2014
%Chg(Yr)
4Q-2013
平均售價
$992,607
1.5%
$978,246
17.9%
$842,081
中等售價
$530,000
-8.6%
$580,000
6.4%
$498,000
售出數量
8,315
-14.7%
9,747
-20.2%
10,421
上市房數
24,347
-1.0%
24,588
17.2%
20,768
市場吸收率(月) 總成交金額
8.8 $8,253,527,205
7.6 -13.4%
$9,534,963,762
6.0 -5.9%
$9,775,326,101
布朗士 4Q-2014
%Chg(Qtr)
3Q-2014
%Chg(Yr)
4Q-2013
平均售價
$348,632
-5.9%
$370,480
-0.3%
$349,743
中等售價
$317,000
-3.9%
$330,000
0.6%
$315,000
售出數量
618
-27.0%
847
-28.3%
862
上市房數
1846
-6.7%
1,979
6.5%
1,733
市場吸收率(月) 總成交金額
9.0 $215,454,576
7 -31.3%
$313,796,560
6 -28.5%
$301,478,466
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大都會地產
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2015 年4月號
市場報告
布碌崙 4Q-2014
%Chg(Qtr)
3Q-2014
%Chg(Yr)
4Q-2013
平均售價
$756,569
4.2%
$726,100
9.9%
$688,334
中等售價
$585,000
-0.4%
$587,515
2.6%
$570,110
售出數量
1,697
-18.3%
2,077
-3.1%
1,752
上市房數
6,015
20.5%
4,990
41.0%
4,266
市場吸收率(月) 總成交金額
10.6 $1,283,897,593
7 -14.9%
$1,508,109,700
7 6.5%
$1,205,961,168
曼哈坦 4Q-2014
%Chg(Qtr)
3Q-2014
%Chg(Yr)
4Q-2013
平均售價
$1,872,129
3.6%
$1,807,154
16.6%
$1,606,022
中等售價
$998,438
7.9%
$925,000
14.1%
$875,000
售出數量
2,788
-18.7%
3,431
-16.9%
3,353
上市房數
5,407
-13.4%
6,245
20.0%
4,507
市場吸收率(月) 總成交金額
5.8 $5,219,495,652
6 -15.8%
$6,200,345,374
4 -3.1%
$5,384,991,766
皇后區 4Q-2014
%Chg(Qtr)
3Q-2014
%Chg(Yr)
4Q-2013
平均售價
$492,217
6.3%
$462,999
14.1%
$431,241
中等售價
$430,475
9.0%
$395,000
15.5%
$372,700
售出數量
2,590
17.0%
2,213
-22.5%
3,344
上市房數
5,602
0.0%
5,602
6.7%
5,248
市場吸收率(月) 總成交金額
6.5 $1,274,842,030
8 24.4%
$1,024,616,787
5 -11.6%
$1,442,069,904
史泰登島 4Q-2014
%Chg(Qtr)
3Q-2014
%Chg(Yr)
4Q-2013
平均售價
$417,747
0.9%
$413,994
5.2%
$397,140
中等售價
$400,000
2.6%
$390,000
8.1%
$370,000
售出數量
622
-47.2%
1,179
-44.0%
1,110
上市房數
5,477
-5.1%
5,772
9.2%
5,014
市場吸收率(月) 總成交金額
26.4 $259,838,634
15 -46.8%
$488,098,926
14 -41.1%
$440,825,400
資料來源:Miller Samuel Inc.
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2015 年4月號
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2014年300萬美元*以上 房屋交易圖表
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3 East Coast
2 Coach Realtors
3 Charles Rutenberg
7
Signature Properties
8
Coldwell Banker
9
S. Sharf Realty
9
Shawn Elliott
9
Laffey
Andrew Wu • 紐約時報2015年2月6日專文介紹: “The Lure of the Gold Coast: Wealthy Chinese Buyers Head to New York’s Suburbs” • 流利英語、粵語 • 美國紐約亞裔房地產協會董事 • 紐約州執照房屋檢驗員和公證 • PortWashingtonNYRealtor.com
46.5
Douglas Elliman
John Pan 潘先生 • 世界日報2015年2月18日專文[長島60豪宅 鎖定中國買家]介紹 • 流利英語、國語、粵語 • 丹尼爾˙蓋爾 ˙蘇富比國際房地產公司 亞洲台總經理 • 美國紐約亞裔房地產協會 - 董事及秘書長 www.johnpanhomes.com
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大都會地產 交易ＱＡ
Q&A...
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2015 年4月號
房子決定居住環境—
買賣房屋問答
文／楊鳳蓮(Lilian Yang) 圖／李玉焜攝影
住房是我們人類生存最基本的生活條件之一。 首次置業、子女教育、改善居住條件、資產保值、 投資等，種種需求與我們的生活息息相關，也決定 了我們的生活方式。
East Coast
資深國際地產專家陸卉(Lucy Lu)接受採 訪時表示，買賣房子難免有疑問。她舉
出以下的例子，並提供解答，提供參考。
1 -賣房子之前我需要做什麼？ 清理雜物，騰出空間，使房子看起來寬敞明亮。裝修時，如粉刷 牆壁、調整家具，儘量採用柔和色調，使房間看起來平衡協調，更 加迎合大眾市場的口味。
購屋與我們的生活息息相關，也決定了我們的生活方式。 （記者李玉焜／攝影）
2 -我是不是可以自己賣房子，還是聘請專業的經紀人？ 當屋主直接面對買主時，雙方都未必瞭解真正的市場價值。房子
交易期間，及時告知屋主進展，即便出現問題，經紀人能夠第一
是商品，當由經紀人推出市場以後，買賣雙方都有了更多的選擇，
時間解決。而且能夠主動協調買賣雙方的搬家日期，確定交屋時
經紀人給買家提供的房源，買家有充足的性價比；賣家的房子走向
間。
市場後，也得到更多的回饋。這樣雙方都得到了真實的市場價值。 尤其，經紀人對買家經濟支付能力的專業篩選後，交易會變得更 加有效。 另外，房地產交易過程繁雜，牽涉到各個部門，如果沒有專業的 知識與經驗，交易過程中出現問題，很容易告吹。經紀人對每一項
4 -通常房子會在市場多久? 房子所在的地區不同，價值也會不同。屋主要和專業的經紀人溝 通，提供真實真誠的市場報告，把價格訂得更加合理有競爭力。這 些都決定著銷售的時間長度。
步驟的協調和跟進，都會影響到交易時間長度和成功率。 因此，專業的事，還是讓專業的人來做。
5 -經紀人的費用如何收取？ 經紀人的服務費用，和經紀人提供的服務內容及品質有著相關緊
3 -怎麼找到對的經紀人？
密聯繫的。有品質的地產服務，會有效順利的完成地產交易。房子
經紀人要有豐富的專業知識及談判技巧。能夠提供給屋主詳細完
對每個人有著特別重要的意義，是我們最有價值的不動產。房地產
整的銷售計畫，公平公開的進行市場推廣，瞭解市場需求；同時，
重要性，從而也賦予給了經紀人重大的任務及使命，可見經紀人所
瞭解買家的需要及支付能力，向買家說明購屋流程，積極配合工程
提供服務相當之重要。
師、律師、銀行貸款員、估價師的工作。
希望大家順利而愉快的找到心中理想的房子。實現你的美國夢！
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大都會地產
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2015 年4月號
房市溫度計
地點是王道 價格決定一切 記者盧弘殷／休士頓報導
圖／本報檔案照片
做一個美國房地產價格的90年曲線，從 1926年到現在，這個曲線是非常穩定的上升 趨勢。把同期其他資產價格走勢畫在同一張 圖上，差異就特別明顯。其他資產，無論股 票、黃金還是大宗商品，都有極其大的跨年 波動。
而房價，扣除通貨膨脹因素後，幾乎是 穩定的每年5%左右的漲幅，除了過去十幾 年的房貸泡沫和隨後的次貸危機是個大例
每
年5%左右的漲幅，顯然不是理想的投資回報。好消息是：此 乃全國平均值。都市圈的漲幅要高不少，景氣期可以達到年均
10%以上的漲幅。不好的消息是：這個漲幅裏還要扣掉房產稅和其他 成本，才真正反映投資人的收益。而房產稅和其他成本可能還不低。 美國房地產市場過去數年對於提振整體經濟復甦影響甚微。進入 2015年之後，市場也恐難有任何明顯改變跡象。房價出現大漲或者大 跌的可能性都非常低。 根據華爾街新聞報導，購房者對於房價的回升和房屋質量抱怨頗
外。因此美國的房價，用一個字概括，就是 「穩」。這就是它的正常軌道。
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大都會地產
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2015 年4月號
網市 房 路溫度計 在Missouri City的大後院精 緻獨立屋，十分受到海外投資 者的青睞。（Paul Lin提供）
多。房產中介公司Redfin的CEO Glenn Kelman表示，「市場已經
更高價格。但無論地點抑或狀況，也不是銷售保證；定價才是金科
過熱，購房者對於目前的價格十分敏感。」 該公司首席經濟學家
玉律。因此，如果正等待某位會欣賞那粉紅色衛生間、褪色地毯的
Nela Richardson也認為，「2015年樓市的吸引力可能會降低，儘
「特殊買家」出現，極有可能會因為定價過高，敗給其他競爭對
管小型房源可能會繼續漲價，但整體的市場需求正在減弱。」
手。與此同時，如果物業經由專業的房地產經紀代理，並已上市一
在兩年的反彈之後，2013年美國樓市的市場需求開始減弱，而
段時間，那可能是定價的問題。
2014年這種情況也並未改變。目前30年抵押貸款利率為3.87%，接
身為買家，應該實事求是，清楚瞭解市場情況。Paul Lin表示，
近去年最低水平。市場對於2015年樓市前景看法不一。研究公司
現在休士頓地區的房地產市場上，現金交易相對比其他地區普遍，
Zelman & Associates預計2015年和2016年房價增長將達到4%和
不少海外買家會與本地買家出高價競投市場奇缺的優質物業，最後
3%。但是Kelman卻認為，「如果房地產市場希望見到更健康的全
是否能成功購得心儀的房子，並非取決於個人的喜好。相反，一切
面需求復甦，那麼房價必須走低。」
都取決於價格。
因此，投身房地產很多人認為「地點」 是王道。換言之，只要
Paul指出，市場上很多房屋都以高過定價售出，而且都以現金交
房屋所在位置理想，便能賣到好價錢。真是這樣嗎？ 實際情況
易。原因是這些房屋刻意把要價定得低過市價，以吸引更多準買家
是，影響房子銷售包括三個主要因素：地點，房屋狀況和定價，而
出價競投。
定價往往是關鍵。
「在今天的市場環境，把房價定得遠高於市場，以及試圖以低價
休士頓多年專業地產經紀Paul Lin表示，地點影響房屋的價值，
購入狀況和條件都好的房子，基本上是不可能的事。在房屋定價方
但一棟房屋是否能售出，房價是主因。不管物業是湖畔別墅，市中
面，聽取房地產專家的意見。不管是買方抑或賣方，他們都比較專
心複式住宅或溫馨小屋，既使是世上最理想的位置，如果定價不對
業，懂得更多市場策略。」 投資人只能根據目前情況作出調適，
（通常是要價太高），也難以售出。
或等待市場改變。當然，如果以賣方身分等待，物業需求可能降
良好的位置會提高房子的價值：狀況好的肯定較狀況不好的賣到
溫：如果以買方身分等候，房價和利率都可能升得更高。
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大都會地產
2015 年4月號
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大都會地產
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2015 年4月號
房市溫度計
曼哈頓中城
文、圖 傅家槿(Isabelle Fu)
豪華公寓爭鋒對決 中城可謂曼哈頓最擁擠、最繁華的地區，也是世界上摩天大樓密度最高的地區，區內不僅有洛克菲勒 中心、Radio City以及帝國大廈等世界知名的辦公大樓，許多如大中央車站、賓夕法尼亞車站、紐新航 港局客運總站等重要的交通樞紐也都位於此區。也由於過於繁忙，房地產開發商以往在此很難找到鬧中 取靜的地點建購住宅樓宇。然而隨著全球豪華公寓興起，中城這幾棟新建公寓樓宇，甫推出就高達八成 以上的銷售量，成為曼哈頓豪華公寓的新寵地區。
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大都會地產
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2015 年4月號
房市溫度計 哈坦房價在去年第四季持續上漲，
公寓尚未上市，但是掛牌價將達到3750萬
讚大樓寬敝的規劃設計、水景花園和法式石
無論是轉售或新建房屋都一樣，曼
元。陳蓓強調，此大樓還附有停車位，以要
灰岩外牆締造出一種「安逸感」。業主租出
哈坦的公寓中間價(median price)達到創紀
約25萬就可以買一個停車位，這是絕大部
大樓單位還可坐收紐約市的最高租金。
錄的98萬元，比2013年同期躍升14.6%。據
分曼哈頓豪華公寓所沒有的附加價值，且該
華人資深地產專家陳蓓Gabby Chen表示，
停車場科技感十足，非傳統式停車位。
曼
紐約不動產算是相當穩當的投資。因此現在 是投資人進入紐約豪華市場的好時機。
巴卡拉酒店式公寓Baccarat Hotel and Residences 位於第五大道和53街的「巴卡拉酒店式公
知名華人建築師貝聿銘打造豪華公 寓Centurion
寓」(Baccarat Hotel and Residences)毫無
陳蓓表示，華人偏好選擇臨近中央公園與
疑問地可說是曼哈頓中城今年最受矚目的
位於東57街252號的住宅大樓，是知名開
第五大道等曼哈頓「心臟地帶」購置房產，
豪華公寓大樓之一。Baccarat是法國著名的
發商World Wide集團所開發，這塊地皮上
在曼哈頓眾多豪華公寓樓宇中，由20世紀
水晶品牌，以其每只香檳杯售價數百元而聞
包含了兩座公立學校和一家Whole Foods
世界最知名的華人建築大師貝聿銘(I.M.
名。
超市。大樓擬建三層樓的零售場所，World
PEI)先生設計的The Centurion因鄰近中央
陳蓓介紹，結合高級酒店與豪華公寓的
Wide集團希望該項目能將這處不起眼的角
公園、介於第五大道與第六大道間，鬧中取
大樓如今成為全球房地產項目的新趨勢，
落，轉變為東區的時代華納中心(Time War-
靜、交通便利，受到華人與世界富豪高度關
巴卡拉酒店公寓總高50層，18層以下是新
ner Center)。
切與興趣，預售期間即引起眾多買家關注，
五星級旗艦酒店Baccarat，大樓室內設計
這棟65層的大樓，將從36樓起包含93套
竣工完不久已有超過八成的公寓單位售罄。
由Tony Ingrao擔任，住宅擁有獨立入口大
共有公寓(condominium)，這樣一來，所有
Centurion不僅是20多年來第一楝在紐約
廳，由精美照明裝飾巴卡拉式雕塑玻璃外牆
單元就都能坐擁令人艷羨的都市景觀。而大
市此區落成的新大樓，也是貝聿銘和貝氏建
包圍的黑銅入口面板和遮棚以及黑石基礎。
樓的下半部分將包含173套豪華出租公寓。
築事務所唯一設計的多單位大廈。「華爾街
優美的北極星白色大理石地板，配有玄武岩
價格最低的兩臥單位，起價450萬元；頂層
日報」形容此大樓為「攝人心弦」，並且盛
和肯尼亞大理石插圖，盡顯奢華氣派。
252 E. 57th街新樓
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大都會地產
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2015 年4月號
房市溫度計
別管利率升不升 買房按步來
編譯組 李玉焜/綜合報導 圖/本報檔案照片
去年秋季聯準會停止收購國債時，專家 預言利率將走高，連帶讓許多有意購屋的人 加快腳步，想搶在利率反彈前趕緊出手訂房 子，沒有人想錯失史上難見的超低利率，然 而利率走勢仍持續維持在低檔；最近就業數 據好轉，市場又傳出聯準會將在6月升息的 說法，有意購房的民眾正盤算是否該搶在6 月前進場，但專家建議，就算利率回升，增 幅也不會太大，買房應考量多方因素。 倫比亞特區房地產交易網站Redfin
說，如果您已有足夠頭期款、而且打算住在
按月支付私有房貸保險（private mortgage
首席經濟學家理查森認為，利率在
同一房子很長的時間，現在是很好的買房時
insurance，PMI）
今明年之內看來不會快速改變，不需要為了
機；至於房貸利率，買主可從容到銀行貸
，可能比稍高利率的成本負擔大一些。
把握低利率而買房，況且房市交易本來就不
款，不需要匆忙搶低利率，從訂房到過戶交
第四項是要有足夠的心理準備。並非人人
該那樣緊急。
易，利率將波動許多次，很難料得那麼準。
都準備好要擁有自己的房子，假如夢想著到
根據房地美調查，最近的30年期的一周平
將利率擺一邊，今年該不該購屋有很多更
處旅遊，也許該先去圓夢，或者可能不確定
均房貸利率曾降至3.66%，創2013年5月以
重要的因素待考量：第一要素是要在房子裡
要不要繼續住在同一個地方，再說有了房子
來最低點。專家說，房貸利率不該是評估何
住多久？如果拿購屋與租屋來比，一般而
之後，日常要打理的事情比租屋多得多，也
時買房子的首要考量，有許多因素比利率更
言，買房子之後大約要四到七年才會把成本
要有心理準備。
重要，例如將頭期款存多一點；房貸利率小
攤平，而且房子必須有足夠升值幅度，所以
幅變動不會對買房成本造成太大的影響。
如果您想買房子後二年便出
哥
第五是，財務上要有充份準備。購屋之 前，要確定有足夠的信用、穩定收入以及用
如果您計畫買房子，2015年是不錯的時
售，總成本恐怕比租屋來得高，不划算。
來支付頭期款的銀行存款，而且也許需要支
機，因為待售屋存量可能增加、而且抱著現
第二是工作穩定度。沒有人會想在買房子
付一整年的屋主保險和地產稅，再加上房屋
金搶買好房屋的買主少一些。理查森認為，
之後才碰到失業無力償還房貸的窘境，貸款
都需要維修費用、甚至是修修補補的費用等
低利率會導致待售屋存量增加，因為打算換
機構通常會查看借款人二年的工作狀況，但
等，也都要納入考量。
房的屋主只要能借到條件相當的房貸就願意
假如在同一領域換工作，可能就另當別論。
第六個考量因素是，您所居住地的房屋市
放棄原本的低利房貸，況且房屋升值減緩，
第三項要素是頭期款。房利美與房地美
場情況如何。在某些地區，買房子的成本明
更沒理由守住原來的房屋；所以，目前也許
已聲稱要支持頭期款比例低至3%的貸款，
顯比租屋來得低，在其他地區則可能不那麼
是見好就賣的時機，卻不宜匆忙搶購。
聯邦住宅管理局（Federal Housing Admin-
絕對、鮮明，有時，您也許還會發現，在當地
對絕大多數有意買房子的人來說，利率並
istration）所提供的貸款頭期款比則低至
買不起或者買不到心目中真正想要的房子，
非今年該不該出手的最重要決定因素；專家
3.5%，但如果頭期款比例低於20%，必須
這些也都將影響您是否該在今年買房子。
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大都會地產
2015 年4月號
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Brookville, NY 壯觀的歐洲風格大宅，設施豪華，包括有大 門的車道，30英尺紅木正式客廳，高天花 板，2休息室，定制櫥櫃，大餐廳，享受的 新廚房，浪漫主人套房，法式門，壁爐，私 人庭院，2間豪華浴室，2間設備齊全的衣櫃 間，寧靜的5.5畝，地面游泳池，小屋，門 廊，網球和籃球場，最好的手工工藝。另2英 畝建築用地已納入總面積。Jericho學區， SD #15. MLS# 2735958. 售: $5,928,000.00.
Muttontown, NY
Muttontown, NY
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2015 年4月號
房市溫度計
曼哈坦 房價 十年大漲四成 記者許雅鈞／紐約報導
圖／蔡胡忠攝影、美聯社
近年曼哈坦房地產向上狂飆，一份房產十年報告指出，十年來曼哈坦平均房價攀升40%，其中受 國際買家投資而衝高房價的連排屋(townhouse)房價十年間增長50%，豪華共有公寓(condo)價格更 翻漲64.4%，2014年的曼哈坦平均房價及成交量皆創下歷史紀錄。
外國投資客看好曼哈坦房 市，使平均房價屢破新高。 (蔡胡忠/攝影)
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2015 年4月號
房市溫度計
紐約「One57」豪華公寓大樓面對中央公 園的單位，幾乎已全部售罄。
地產經紀公司「Douglas Elliman」
2014年的共有公寓市佔率則比1989年的
發布曼哈坦2005年至2014年十年房
29.3%提高至39.8%，其售價中位數是各種
地產發展報告，指出曼哈坦平均房價在過
類型房屋中十年間上漲最多的類型。2014
去十年上漲40%，曼哈坦平均房價達170萬
年售價中位數達135萬元，是2005年96萬
元，創下曼哈坦房市26年來的新高紀錄；
1000元的40.5%；平均售價也自150萬元上
且2014年的房地產成交量也較2005年高出
升至210萬元，成長比例達40.1%。
房
25.3%，是曼哈坦房市30年來的第三高，足
連排屋只有市占率的2.5%，不過十年來
見曼哈坦的火熱房市。據地產新聞網The
漲幅劇增，米勒認為，連排屋房價多為國
Real Deal報導，報告作者、地產評估公司
際買家所衝高。連排屋售價中位數十年來
總裁米勒(Jonathan Miller)稱2014年為「現
自310萬元上漲至410萬元，漲幅30.2%；平
代歷史上最活躍的市場之一」。
均房價自390萬元大幅上升到590萬元，漲
報告指出，合作公寓(co-op)的市占率
幅達51.1%。Douglas Elliman總裁Steven
(market share)雖自1989年的70.7%下降至
James看好住房投資，「顯然十年前買連排
60.2%；不過合作公寓售價卻大幅成長，就
屋的屋主現在都坐擁金山」。
售價中位數而言，2014年售價中位數達74
曼哈坦房價十年間大幅成長，其中豪華
萬元，比2005年的36.5萬元上升16.5%；若
合作公寓(co-op)及共有公寓(condo)價格翻
以平均售價來看，2014年的平均售價達150
漲達64.4%。(截自Douglas Elliman報告)
萬元，比2005年的100多萬元上升46%。
(美聯社)
曼哈坦不斷興建豪華公寓大樓。 (美聯社)
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大都會地產
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2015 年4月號
房市溫度計
紐約新潮流：
編譯組/綜合報導 圖/美聯社
租小公寓 買寬敞周末屋 從事金融業的希塔基說：「這個價錢在曼哈坦買不到房子，我們不 是超級富裕的人，但還算是小康。」
在周一至周五，史溫妮 (Swanna)和克利 斯庭‧史邁思 (Christian Smythe)夫婦及他
紐約市許多年輕人買不起曼哈坦和布碌崙的住宅，於是轉而租住小 公寓或在市外購買大屋。奧莉維亞和希塔基是其中一分子。
們的三歲兒子和一隻獵狐梗犬，全擠在一個 700平方呎單位內。 客廳基本上也是廚房，只由兩張小扶手椅
去
年夏天，30歲的奧莉維亞‧李 (Ol-
輕購房者到來，多數是30多歲，他們沒有
ivia Lee)及其34歲未婚夫希塔基
能力在紐約市購買住宅。目前，有六成房屋
(Ondrej Cistecky)參觀紐約厄斯特郡後， 便不想返回他們在新澤西州威霍肯鎮(Weehawken)的700平方呎公寓。
是賣給來自紐約市的租客。」 但他們為甚麼不乾脆放棄租住的小公寓，
分開。 但到周末，史邁思一家前往120哩遠的腓 尼基鎮 (Phoenicia)，住在一棟四臥室的房 屋，它坐落在半英畝土地上，有一個泳池， 並可遠眺山景，屋價只是41萬5000美元。
搬到郊區？
「紐約郵報」報導，奧莉維亞是一位律
努森解釋說：「一般來說，30多歲的紐約
42歲的克利斯庭解釋說：「這個機會實在
師，她說：「這裡有鹿和野生火雞徜徉，我
客確實喜歡做城市人，他們不想成為郊區居
好得無法拒絕。」他們起初競購西村一個單
們又很喜歡划獨木舟和釣魚，在哈德遜河就
民。他們租一個一臥室公寓不用花很多錢，
位，但在對手出價比他們高10萬美元的情況
辦不到。」
但他們想有一個可以舒展的空間，而又不想
下落敗。2012年，他們買了上州這棟房屋。
兩個月後，兩人自豪地成為一棟多層房屋 的業主，它坐落在紐約州Catskills山區一個
成為長島或威郡居民，於是決定在紐約市租 屋，在郊區買屋。」
他談及迷人的腓尼基鎮時說：「它使你得 到紓緩，你可以聞到不同的空氣，遙望奇妙
山丘的七英畝土地上，有兩間臥室、兩間浴
根據房地產公司「Douglas Elliman」的統
室及天主教式的天花板。屋價25萬元，每月
計，2014年的曼哈坦一臥室合作公寓的中間
他說：「每月支付的房貸不到支付紐約市
支付800元房貸，比起月租2700元的那個威
價(median)是64萬2500美元，一臥室共有公
租金的一半。」他租住的曼哈坦中城Hell’s
霍肯鎮的一臥室公寓，確實划算得多。
寓的中間價是97萬7520美元，因此，紐約市
Kitchen地段一臥室公寓，月租3475元。
從事金融業的希塔基說：「這個價錢在曼
的星星。」腓尼基鎮只有300名居民。
的首次置業人士，實在沒有太多選擇。
哈坦買不到房子，我們不是超級富裕的人， 但還算是小康。」 紐約市許多年輕人買不起曼哈坦和布碌崙 的住宅，於是轉而租住小公寓或在市外購買 大屋。奧莉維亞和希塔基是其中一分子。 在距離紐約市不遠的地方，例如蘇利文郡 (Sullivan County)、波科諾斯 (Poconos)、 甚至紐約市郊長島的漢普頓，都提供令人印 象深刻的房屋，而售價比紐約市便宜得多， 無怪周末有大批人士外出，他們不是前往度 假別墅，而是回到自己的家。 在蘇沙利文郡從事房地產經紀人14年的努
不少中產階級在市郊買大 屋，平日住小公寓。 (美聯社)
森 (David Knudsen)說：「我們看見許多年
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大都會地產
41
2015 年4月號
房市溫度計
編譯組/綜合報導
11 趨勢
圖/美聯社
2015房屋的 與以前的房子比起來，2015 年的新屋較小，但較環保，也 較聰明。以下是今年房屋的11 項趨勢： 1.房子較小： 從2014年起，一家庭房 屋的平均面積開始縮小，從前一年的2662 平方呎減至 2642平方呎，部分原因是為吸 引包括千禧世代的首次購屋者。
2.鍍銅捲土重來：從水槽到流理台面 和裝飾品，鍍銅再度成為熱門金屬。門把、 浴室配件和廚房水龍頭都用鍍銅，營造出時 髦的工業風格。但是鍍銅容易刮損、凹陷、 久了變黑。
3.電磁爐：由於價格昂貴，電磁爐在美 國的接受度不高。但這個情況正在改變，價 格也往下調。電磁爐加熱和瓦斯爐一樣快， 冷卻的速度更快，而且更易清理。不過放在 電磁爐的鍋具底部需有鐵磁性。
4.連接網路的地板加熱系統：沒有
紐約新蓋豪華公寓
NuHeat’s Signature連網路地暖地板系統
多配有寬敞廚房。
的房子，就不算智慧屋。屋主可用手機應用
(美聯社)
程式或網路瀏覽器，來控制溫度調節裝置。 不過駭客可能闖入網路，取得控制。
人感覺很現代。選擇地板顏色不要太鮮艷，
5.聰明車庫： 自動車庫技術讓用戶用
7.浴室：浴缸漸從浴室移向臥室，通常
手機開關車庫門，同時提供安全與方便。預
是四腳獨立浴缸。在浴室裡，有如水療的沖
算充裕的人，可考慮安裝汽車升降機，在住
澡間，須有多個大型蓮蓬頭、可坐的地方和
10.多重功能的地下室：地下室成為
家車庫就能停放更多車。然而車庫較大，清
蒸汽。臥室若想放獨立浴缸，先強化地板。
房屋真正的延伸，可容納媒體室、健身間、
8.寬敞的廚房： 廚房比較寬敞，配置
遊戲間、撞球間、小廚房、甚至酒窖，使你
6.太陽能： 近年太陽能的成本大幅降
開放式櫥架和格局，讓你在做菜的同時，可
家有個全新的起居區。地下室可能暗一點，
低，因為採用出租20年的模式， 供應商在
看到孩子的活動。近八成的千禧世代希望廚
可花點錢安裝特別照明或出路窗。
屋頂安裝系統，仍然擁有該系統，並向你出
房與家庭室完全打通，或是只有半面牆之
售該系統生產的電力。由於政府提供投資抵
隔，不過打通牆可能需要遷移管線。
潔、保養和電費也增加。
才能在未來搭配不同的裝潢風格。
11.混凝土：這種材質的流理台面，外 觀既現代又時髦，最近非常熱門。若你能做
稅，屋主平均所付的費率比目前電費低15%
9.亮麗的地板： 新顏色和類型的木板
一個好模子，混凝土台面可以自己動手砌。
到30%。安裝太陽能板以前，應確保屋頂狀
及潤飾漆，使得硬木地板重獲新生。業者表
但是這種台面非常重，安裝時需要很多人幫
況良好。
示，灰色調是2015年最新流行的顏色，令
忙。
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42 2015 年4月號
大都會地產
產
住宅空間，包括5座最先進的辦公大 樓、超過100間商鋪及眾多餐廳、大約 5,000個住宅單位、獨特的文化空間、 14英畝公共用地、750位學生的公立學 校、以及包含175個房間的豪華酒店。 同時，它也是美國歷史上最大的私人 地產開發項目。 哈德遜城市廣場(Hudson Yards) 的前身，是曼哈坦中城一個被繁華和 喧囂忽略的地方。也由於紐約市前市 長彭博，當時他同意對該區的土地使 用規範(Zoning)進行變更，使得這一 區域可以建造高層建築，同時建築商 可以獲得政府提供的稅收優惠和其他 便利條件。最快從明年開始，該區就 會看到以Coach等大型公司的進駐。 根據計畫，東鐵路廣場將會在2019年 完成建設而整個項目（從第十大道以 西至哈德遜河西30街至34街之間的這 片區域，包括高檔公寓、酒店、購物 區和配套綠地、學校設施等）將會在 2024年完工，每一寸地皮都吸引著投 資者的目光。
資產並負責超過50億美元的投資移民 (EB-5)項目。五幢摩天大樓中最北部 的的兩幢大樓是哈德遜城市廣場55號 和50號，據傳這兩幢樓已經被不少公 司「盯上」。例如，在2014年12月日 本的三井不動產(Mitsui Fudosan)向 Hudson Yards 55號投資了大約2.59 億美元購買了一部分股權。 現在的哈德遜城市廣場，最顯眼的 建築工程就是哈德遜城市廣場10號， 這幢大樓從2012年底開工，將于明年 投入使用。往北一點、位於33街和 10大道西南角、計畫興建的哈德遜城 市廣場30號，將建造92層高的摩天 大樓，時代華納集團的5000位員工將 在此工作，預計在2019年竣工。該大 樓不僅擁有高於帝國大廈的高空觀景 台，樓下還有與7號地鐵線直接相連 的出口。目前7號從皇后區法拉盛至 曼哈頓的時報廣場為止，而正在進行 的7號線延長工程，向西延至11大道， 然後再向南延至34街直達哈德遜城市 廣場項目，故從曼哈頓西城到法拉盛 將不再是漫漫遠途，這將極大裨益沿 線的亞裔民眾。 哈德遜城市廣場35號坐落在33街 和十一大道交界處，預計是混合型用 途的大樓，包括酒店、公寓、零售、
空中公園(Highline Park)是曼哈 頓西側不得不去的景點，啟用廢棄的 鐵軌舖上路面、種上植物、在觀景處 擺上藝術感十足的椅子，變廢為寶， 展示紐約人無處不在的創意和浪漫情 懷。如今，空中花園圍繞哈德遜城市 廣場的部分也有一個風格一致的小公 園，叫作「Interim walkway」，這 個小公園也是在廢棄的鐵軌上興建。 走在鋪蓋平整的鐵軌上，看著「哈德 遜城市廣場」中充滿生機的工地，遠 眺隔著哈德遜河的新州。
哈德遜城市廣場(Hudson Yards) 就是曼哈坦的新希望，也是中城西區 新星，讓「曼哈頓」的地產業走出 911的陰霾，再次引領全世界投資地產 熱。
+1.212.392.8888 | RelatedUSA.com | HudsonYardsNewYork.com.cn | info@RelatedUSA.com
哈德遜城市廣場項目由紐約市最有 實力的地產開發商瑞聯集團(Related Companies)和合作方牛津物業集團 共同出資建造。瑞聯集團，擁有40 多年的歷史，管理超過200億美元的
辦公、健身俱樂部以及SPA。大樓將 有79層高，還包含一個175個房間的 豪華酒店。另外，坐落在30街和十一 大道交界的哈德遜城市廣場15號公寓 大樓，預計將成為全世界新貴們的投 資著眼點。這幢計畫高達70層的摩天 大樓，有大約388間公寓，不僅有24 小時門衛和前臺服務，還有室內游泳 池、屋頂酒吧等高檔休閒娛樂設施， 還有曼哈坦最稀缺的資源—地下車 庫。
瑞聯集團(Related Companies)是美國最傑出的私人房地產開發商之一。該集團在哈德 遜城市廣場(Hudson Yards)的五幢摩天大樓中，最北部的兩幢大樓50和55號開發項目， 是地產業、投資客爭相進駐的黃金寶地，同時該集團也向僑胞招手推出投資移民(EB-5)項 目，歡迎您與瑞聯共同創建位於紐約市的「哈德遜城市廣場」。
哈德遜城市廣場EB-5投資移民雙贏
—曼哈頓中城西區
當然，投資人申請參加「區域中 心」計畫的投資移民(EB-5)法案，需 要事前審慎查明「區域中心」是否具 備被批准的商業計畫營運，甚至較有 規模的EB-5投資案，也會有相關投資 前的解說講座、免費諮詢讓您更進一 步瞭解。例如，目前紐約曼哈頓哈德 遜城市廣場(Hudson Yards)，是屬於 移民法案「區域中心」項目中最大的 投資移民(EB-5)計畫之一。整個項目 預計將包含1700萬平方英呎的商業與
高於國家平均水準150%的地區或者 2.偏遠地區），則投資金額可降為50 萬美元。在投資移民(EB-5)法案中的 區域中心移民法案 (Regional Center Pilot Program)，相對比其他投資方 式更獨具特色。投資者可以把錢投給 移民局核准的「區域中心」，您即成 為某個項目的合夥人或股東。故目前 EB-5 申請人大部份都選擇了這種簡 單、快速投資方式，而目前「區域中 心」移民方案專案的截止期，已被延 長到2015年9月30日。
地 騷 大蘋果 獨領風
美國政府於1990年為吸引外資、創 造就業機會、刺激美國的經濟增長， 故頒佈「美國移民歸化法案」，以鼓 勵外國投資者通過「投資」獲得美國 永久居留權。投資移民(EB-5)法案的 申請條件並不要求申請人國籍、投資 經驗或過多的附加條件，故對於擁有 足夠資產並有意移民美國的外國公 民來說，具有相當大的優越性和誘惑 力。相對性來說，只要申請人的資金 來源合法，尋求專業律師或會計師等 專業人士諮詢送件，經過審批通過， 那獲得美國永久居留權的「美」夢， 是指日可待。 根據「美國移民歸化法案」，美國 每年根據合格的外國投資者在商業企 業上的投資給他們提供10000個投資移 民簽證。其中有3000個名額被國會預 留，給了投資到目標就業區（TEA） 創立新企業的投資移民者。一般的投 資金額要求是不少於100萬美元。但 是，如果投資在目標就業區(TEA:定 義是1.高失業率地區，即失業率至少
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2015 年4月號
大蘋果地產
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多元風貌
曼哈坦中城
大都會地產
個性突出
記者呂賢修 ／紐約報導
熱鬧非凡的中城街景。 (記者李玥/攝影)
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大都會地產 大蘋果地產
曼
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2015 年4月號
哈坦中城一般定義為34街以北、59 街以南，介於東河與哈得遜河間的
全，加上鄰近中央公園，被本地及國際買
MIDTOWN
家視為繁華與舒適的平衡。
歷史:
區域，是美國最大的商業中心，開發密度 也居全美之冠，天際線持續改變。5大道精 品商店、高級餐廳、百老匯音樂劇一應俱
繁華與舒適的平衡 專長曼哈坦房產銷售管理14年的New York Residence總裁Thomas Guss，來自 奧地利，經常往返歐洲與紐約，他覺得中 城最適合像自己這樣的「空中飛人」。為
曼哈頓中城顧名思義位於曼哈頓島上的中間 區域，其包含了城市最具指標性的建築，例 如帝國大廈、克萊斯勒大樓。 中城也是全美最大的商業區域之一，位於中 城的公司大多為娛樂媒體，與下城的金融業 有明顯的區分。
了提供購屋者第一手的親身體驗，他住過 下城金融區、華埠、上西城等地區，在5大
平均家庭收入:
道交56街的大樓住了四年，他喜歡每天早
Midtown: $67,099 New York: $56,448
晨可到中央公園散步、至時報廣場上班方 便，大都會博物館、卡內基音樂廳都在步 行距離內。 Guss分析，中城最為特殊之處，是從一 般的公寓到奢華的大樓有各種選擇。每棟
房價:
人口結構:
2013平均房價: $2,397,000
總人口: 17,605 白人: 82.7% 非裔美國人: 1.5% 亞裔: 13.0% 多族裔: 1.9%
公寓都充滿個性，吸引不同特質的買家彰 顯生活品味。因為許多國際公司總部設於 中城，常來紐約短期居住的國際人士，都 想在此添購第二個家。短期居住，他們想
2013平均房租: Midtown: $3,900 New York: $2,900
其他: 0.9%
體驗紐約的多元風貌，與曼哈坦其他區域 相較，中城有更明顯的國際氛圍，這才是 他們心目中的紐約。
學區: 中城共有5間學校。其中風評最好的為Repertory Company High School for Theatre Arts, 其學校學生數為 216人。 中城的公立校區為NYC Geog District 2，其 其 鄰近的校區為NYC NYC Geog District 1及Weehawken Board of Education。
景點: 被視為紐約文化象徵的帝國大廈，為目前美 國第四高的建築物；其不僅位於曼哈頓中 心，其86樓的觀賞台也提供遊客360度觀賞 紐約的視野。 時報廣場的名稱源自《紐約時報》早期在此 設立的總部大樓，百老匯上的劇院、耀眼的 霓虹光管廣告皆反映曼哈頓強烈的都市特 性。
(資料來源: 網路)
NRA44
大都會地產 大蘋果地產
亞裔買家需求多樣
的額外投資。Guss提醒，中國有各類網站
近兩年亞裔買家成長近一倍，目前已占公
提供在美買房訊息，投資人應入鄉隨俗，透
司業務近三成，Guss發現亞洲買家的投資
過專業仲介交易，保障權益，避免自行與賣
心態也正在改變，以往偏愛便宜的老房子，
方仲介聯絡。此外，在中城買房，窗外視野
現在更多人重視生活型態，想要游泳池及各
常是賣方加價的重點。因為新建案不斷推
類服務，價格也不再是首要考量。過去許多
出，也務必讓仲介確認幾年後是否不會被遮
人只考慮一臥，但近年的需求更多樣化。
擋。如果視野不是主要考量，買低樓層可省
曾在上海出席房地產會議，Guss相信與
名店林立。(記者李玥/攝影)
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2015 年4月號
錢，也相對有保障。
上海等城市的房價相比，許多人認為紐約仍
房價堅挺生活奢華
物美價廉。與香港、新加坡比較，也在合理
在曼哈坦從事地產工作的陳女士分析，一
範圍。中國房市供過於求，獲利不易，更多
般考慮子女教育的家庭，多選擇住砲台公園
中國開發商也將目光轉向紐約，也將吸引更
或上東城、上西城。看好中城房價堅挺、
多中國買家來此。他認為中國開發商需要適
偏好奢華生活者則多選擇中城。比如近期
應曼哈坦建地有限，難有大型開發，必須從
頗受矚目的Baccarat Hotel & Residence，
特色、設計提升利潤。
位於5大道近53街，18樓以下是飯店，由
亞裔買家偏好新建築，對價錢較不敏感，
Starwood集團管理，以上則是62個單位的
願意為特色、位置付更多錢，也視此為聰明
共有公寓，奪目的水晶燈強調法國工藝，挑
櫥窗時尚。(記者李玥/攝影)
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大都會地產
2015 年4月號
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大蘋果地產
高的十呎天花板，窗外有城市風光、中央 公園美景。國際人士短期居住喜歡一條龍 服務，如機場接送、清潔、訂車、訂機票 等，也可使用酒店氣派的會議室、餐廳、 酒吧，享受24小時五星級飯店式服務帶來 的優越感。 陳女士認為，中城過去因歷史因素，有 許多合作公寓及出租公寓。經濟回暖後， 凸顯房源不足。目前有16棟新建築正在施 工，多數都將提供類似飯店式的服務，也 將是新趨勢。 居住在52街與1大道的合作公寓，彭女士 喜歡離皇后區大橋近，可常開車至法拉盛 購物，參加活動。許多人說中城的公校不 好，因此選擇私校，但她的孩子小學來美 後一路讀公校，都是前幾名畢業，最後都 進了哥倫比亞大學。她認為 1大道、2大道 沒有閃亮的商店，誘惑較少，鬧中取靜， 適合子女成長，2大道地鐵未來通車，也將 帶動房價。
地
產
動
態
●大都會運輸署(MTA)近日公布的 2015至2019年預算，包含15億元用 於2大道地鐵第二階段介於96街與125 街間的工程，28億元用於將長島鐵路 引入大中央車站，還有7億4300萬元 將北線通勤鐵路(Metro-North)引入 賓州車站等持續工程，上述交通建設 未來完工，將進一步帶動中城發展。 ●2009年開始改造的High Line公 園，近日終於延伸至中城34街。穿越 22個街區，串連起西區的雅痞文化、 藝廊及奢華公寓，也結合了古老歷史 與現代。 ●57街上兩棟新建築One57及432 Park Avenue隔著5大道遙遙相望。 前者1至25樓為紐約首間Park Hyatt 飯店，後者樓高1400呎將成為紐約 最高的新地標。兩者至今話題不斷， 吸引名流人士拋售昔日名宅，搶先下 手，「換房如換衣」。各種曼哈坦新 天際線及高空鳥瞰圖片，也在網上熱 傳。也有人購入搶手單位後，隔日便 加價1000萬元求售。
高樓林立的中城。
(記者李玥/攝影)
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大都會地產
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大都會地產 大蘋果地產
皇后區
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2015 年4月號
阿斯托利亞
記者李玥／紐約報導
ASTORIA
清幽多元 生活便利 最新資料顯示近十年內，阿斯托利亞 的房價上升了45%。
位
(記者李玥/攝影)
於皇后區西北角的阿斯托利亞(As-
較清幽，卻又不失人氣，生活便利。
酒看星星。另外，還有兩條M/R地鐵線途徑
toria)，與曼哈坦僅以東河相隔，
出入阿斯托利亞的地鐵有N和Q兩條線，
阿斯托利亞最旺的商業聚集區域，在Stein-
毗鄰長島市、陽邊和木邊。阿斯托利亞以小
均經皇后區、曼哈坦和布碌崙，數站坐落在
way街與百老匯街交界處設有Steinway街
希臘著稱，曾名為Hallett's Cove，屬於多
處於中央位置的31街上。在網絡設計公司
站，周圍餐館、咖啡廳和酒吧林立，不少附
種族混合聚集的區域，希臘與南歐的居民較
打工的John每天步行十分鐘到31街上的百
近區域的居民搭乘地鐵到此地消費。
多，據統計，目前在阿斯托利亞流通的語言
老匯站搭地鐵約15分鐘到達曼哈坦中城，
地產公司Douglas Elliman主管Rick Rosa
及方言超過120種。阿斯托利亞的街上大多
他租的一房一廳公寓1300元，與鄰居共享
表示，阿斯托利亞一直深受年輕精英的工薪
是三至五層樓高的房屋，相較於曼哈坦環境
頂層天台，他常常在周末邀請好朋友一起喝
階層歡迎，進入曼哈坦搭地鐵僅15分鐘，
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大都會地產
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2015 年4月號
大蘋果地產
ASTORIA 人 口
白人 60
59.32% 總人口:165,859
50 40
其他
30 20 10
亞裔
21.44%
非裔 14.21% 5.03%
位於阿斯托利亞的中心地帶Steinway街地鐵站附近，酒吧餐館林立！ (記者李玥/攝影)
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學 區 收 入
Astoria共有36間初等及高等學校。其
平均家庭收入:
中風評最好的為Baccalaureate School
Astoria: $51,190
New York: $55,246
for Global Education, 其學校學生數為 440人。 Astoria的公立校區為District 30,約24%
歷 史 為了說服當時的首富 John Jacob Astor 在皇后區投資,特地將此區域以他的名
的Astoria居民皆註冊於此學區。
景 點
字命名為Astoria,但他不領情,最後只投
於1988年創立的Museum of the Moving
資了$500。
Image主要以多媒體展出與影視相關的
19世紀下半葉,經濟和商業發展帶來了
歷史、藝術及科技。
房 價
新移民,大部分是從德國移民來的家具
Bohemian Hall為紐約市最古老的啤酒
2013平均房價: $499,000
製造商。世界聞名的史坦威鋼琴創辦人
莊園,建立於1910年;除提供食物之外還
2013平均房租: Astoria: $2,210
也於當時移居至此。
有許多音樂表演節目。
New York: $2,900
(資料來源:網路)
租金合適，生活配備齊全。但該區域房價持
托利亞的地標性區域，可是當時的改建項目
1800元，一房公寓為2000元起，兩房公寓
續上漲，是繼長島市後增長最快的第二個區
未能被通過。2008年出現金融危機後，地
為2400元起，三房公寓至少3000元起。他
域，大量開發商近年來湧入阿斯托利亞。
產商們開始把眼光投向曼哈坦以外的商機，
舉例剛租出去一套連排屋(townhouse)的兩
Douglas Elliman資深地產中介Henry
許多小型地產項目交易成功。直至去年，開
房公寓約1000平方呎，租金每月2700元。
Davis在阿斯托利亞住了20餘年，他坦言當
發商Boris Aronov以2650萬元買下了位於26
Henry提到，最新資料顯示近十年內，阿
年放棄繼續住在曼哈坦，感覺從大城市搬到
大道3-15號約16萬平方呎的阿斯托利亞海濱
斯托利亞的房價上升了45%。他為兩套兩年
小地方，可是移居阿斯托利亞後，同年安家
區域，Henry說這是該區迄今為止最大的地
前銷售的房子做了一個市場估價，一套位於
結婚生子，過著安逸、穩定、幸福的生活。
產交易。
35街上的3家庭獨立房子，兩年前賣130萬
Davis感覺2000年至2002年開始開發商們
Davis記得20年前的租金每平方呎約十
元，現在是280萬元；而另一套位於30大道
瞄準了阿斯托利亞，2004年前後，阿斯托
元，現在每平方呎約30至35元，呈三倍遞
上的三家庭獨立房子，兩年前賣100萬元，
利亞海濱區域曾一度被討論建議改建成阿斯
增。他還提到現在租金統倉約為1500元至
現在售價達230萬元。
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大都會地產
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2015 年4月號
大蘋果地產
一位任職法律學院的院長和其做醫生的妻
標意義的歷史大樓重啟昔日光輝，著名的
樓(Astoria Houses)附近興建2100多間豪華
子近日在阿斯托利亞物色買房，他們坦言十
兒童節目「芝麻街」亦是在此拍製。現在
公寓和近500間平價公寓。
年前曾住在布碌崙Cobble Hill，後搬至新澤
每周均有兩部電視節目或電影在工作室進
●開發商Boris Aronov以2650萬元買下
西州，現在想搬回Cobble Hill，卻發現根本
行拍攝，移動影像博物館每逢周五下午4時
了位於26大道3-15號約16萬平方呎的阿斯
承擔不起高漲的房價，最後他們發現阿斯托
至晚8時提供免費參觀。
托利亞海濱區域，2013年該區域被市場估
阿斯托利亞有三條旺街，分別是Stein-
算過，80萬平方呎的住宅面積價值8000萬
阿斯托利亞一直有「小好萊塢」之稱，
way街、百老匯街和阿斯托利亞大道，由於
元，可惜的是直到最近該區域仍然還是工廠
因為考夫曼阿斯托利亞工作室 (Kaufman
此地聚集著不少來自希臘、埃及、阿富汗等
用地。賣方Le Noble Lumber Company是於
Astoria Studios)和移動影像博物館(Mu-
歐洲各國的居民，包括蘇聯解體後多個小國
1984年買下此地，有消息稱交易之所以低
seum of the Moving Image)就位於35大道
的居民，所以有不少來自各國不同種類的超
於市場評估，皆因為該區域還未知何時允許
上。據工作人員Mike介紹，上個世紀這裡
市林立在此，有些超市裡面有超過百種品牌
改為住宅用地。
曾見證了美國電影娛樂產業的崢嶸歲月，
的啤酒。
利亞的居住環境和房價比較適合。
●加建公共交通已經被列入阿斯托利亞灣
從1920年開始整整20年，此片場就一直
●阿斯托利亞(Astoria)的水濱區預計在
(Astoria Cove)改建計畫里，Alma Realty
是美國派拉蒙電影製片公司的拍片據點，
2014年底或2015年初開始動工改造，興建
Corp承諾在該區域將加建一個渡輪碼頭，
共完成120多部的默劇及有聲電影。二次
高聳的公寓大樓、河濱大道和此地急需的
以及提供從最近的地鐵站到碼頭的連接巴士
大戰期間，此處被「美國軍方電影中心」
商店。開發商Lincoln Equities於2013年獲
服務等。阿斯托利亞灣改建項目是一個約
(Army Pictorial Center)接手，但完成階
得市議會批准，將在阿斯托利亞的東河沿
2200萬平方呎，含有1723個單位公寓，其
段性任務後，就不幸淪為無人管理的廢
岸修建耗資10億元的「Hallets Point」計
中20%數量的單位計畫給低收入的家庭，該
區，一直到1980年開發商George Kaufman
畫。東河的羅斯福島(Roosevelt)和蘭德爾
區域改建項目日前正處於「土地使用審核過
翻修，重新投入為影視業使用，讓具有地
島(Randalls Island)之間，阿斯托利亞政府
程」(Uniform Land Use Review)。
民眾喜歡漫步在阿斯托利亞公園(Astoria Park)的海濱大道上。 (記者李玥/攝影)
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大都會地產
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2015 年4月號
大蘋果地產
考夫曼藝術區
生 機 蓬 勃 編譯中心／綜合報導
考夫曼阿斯托利亞工作室 (Kaufman Astoria Studios)見證了美國電影娛樂產業的崢嶸歲月。
(記者李玥/攝影)
約市有些地區的發展和變遷，有如
該地區近年因文化和藝術機構如雨後春筍
KAS製片廠是皇后區西端這處以藝術為
少男樂團的興衰，紅極一時後人氣
般出現，而漸具特色。市府此舉是為了留住
中心地區的最大規模機構，也是近百年老店
盡失，但最後可能再受青睞。皇后區阿斯托
藝術家，以及吸引可匯集藝術家的企業繼續
重新蛻變為藝術聖地的典範。該製片廠處創
利亞 (Astoria)一處曾經髒亂落敗的區域，
進駐。
建於1920年代的默片風行時期，之後軍方
紐
官方藝術區以考夫曼命名的原因，主要在
曾使用30年以製作影片，最後在1970 年代
於彰顯該地區擁有歷史悠久的「考夫曼阿斯
末期由房地產開發商考夫曼 (George Kauf-
市府是在3月底把阿斯托利亞範圍涵蓋34
托利亞製片廠」 (KAS)；這處影視製作中
man)買下，考夫曼並讓該地區的土地和環
大道以南至37大道、史坦威街以西至31街
心占地近五英畝，曾製作許多部好萊塢電
境再度起死回生。
的區域，指定為「考夫曼藝術區」 (Kauf-
影，以及包括「女子監獄」 (Orange Is the
man Arts District)。
New Black)在內的知名電視劇。
近年由谷底翻身後，甚至被市府指定為具有 文化特色的官方藝術區。
擔任市議會文化事務委員會主席的布拉莫 (Jimmy Van Bramer)，是從小在阿斯托利
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大都會地產
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大蘋果地產
亞成長的市議員。他回憶年幼時期
力。
曾與姊妹在該處騎車，當時該地區
目前考夫曼藝術區內的各機構與
幾乎如同一座鬼城，「雖然有偉大
企業之間，在許多方面均存有相互
歷史和許多棟龐大建築，但周圍環
依存的關係。
境空蕩，沒有任何生機」。
該戲院相隔35大道對街的移動影
如今該地區已蓬勃發展。在KAS
像博物館 (Museum of The Mov-
製片廠的南端35大道的另一側，是
ing Image)是在1988年開幕。距博
著名法蘭克辛那屈藝術學校 (Frank
物館半個街區以外另一個著名機
Sinatra School of the Arts) 。這所
構，是非營利團體皇后區文藝協會
公立高中是在2001年由爵士樂常青
(Queens Council on the Arts)。
樹班奈特 (Tony Bennett) 創立。
在考夫曼藝術區內，包括阿斯托
在考夫曼藝術區的38街一處路
利亞表演藝術中心 (Astoria Per-
口，則有一家冠上「聯藝公司」
forming Arts Center)在內，短短幾
(United Artists)的戲院，該戲院從
個街區內即有七個藝術機構。
1999年即開始營業。
考夫曼藝術區的構想，最初即由
羅森布魯斯多年來致力協助KAS
七個藝術機構聯手提出，再由布拉
製片廠維持身為紐約市最大規模和
莫在市府推動。不過，藝術區與商
最全面製片重鎮的歷史聲譽，他領
業改進區 (Business Improvement
導的執行團隊即把KAS製片廠恢復
District)的成立不同，僅由市議員
昔日風采，同時也讓社區注入新活
宣布即可正式成立。
(上圖)位於Kaufman Astoria Studio 內的餐廳「Astor Room」從流露時光痕 跡的陶瓦牆、到裝飾 牆面的古董扇等細 節，就能體會到此處 承載的歷史溫馨點 滴。 (記者李玥/攝影)
(右圖)阿斯托利亞 隨處可見異域風情的 酒吧和餐館。 (記者李玥/攝影)
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大都會地產
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國際權威鑑識科學專家李昌鈺博士， 對鑑證科學、偵查、破案感興趣的學生學者(建議年齡16-24歲) 曾參與鑑識多個全球知名重大刑案。 現任美國康乃狄克州諮詢中心的榮譽主任， ◆申請資格 課程全為英文教學，學員需具備一定語言程度 並擔任紐海芬大學法醫學的全職教授。
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