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worldjournal.com 2017年4月6日 2017年4月6日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,APRIL APRIL 6, 6,2017 2017
川普總統童年舊居為1940年代都鐸式建 築，已幾度易主。 （記者許振輝／攝影）
大紐約地產
川普總統童年時期，與父母居住在Midland Parkway的一棟兩層樓房子。 （記者許振輝／攝影）
名人效應
川普出生舊居 高價易主 記者牟蘭／紐約報導 隨著新總統川普上任，他在紐約 曾居住過得幾處房產也隨之走紅。 位於皇后區牙買加莊園(Jamaica Estates)的「川普出生屋」以214萬 元被一名神秘的中國女士於3月23日 拍得，資深房產經紀表示，該價格 高出市價超過50%，僅因川普的名人 效應，而附近房屋在近期內並無大 幅上漲；而川普的名人效應或改變 投資者以自住為主的需求，或吸引 更多民眾對該區房屋進行投資及他 用。 這棟獨棟洋房位於牙買加莊園威爾罕坊 (Wareham Place)85-15號，由川普地產開發商 的父親建造，川普自出生後同父母及四個兄 弟姐妹生活到他四歲，又搬離到附近米德蘭 大道 (Midland Parkway)一棟較大的房屋，直 到1971年才搬到曼哈頓居住。與川普日後的 居住的貝弗利山莊(Beverly Hills)極具奢華風 格不同的是，該房有2500平方呎，共有五個 臥室和四個半衛生間，並在客廳配有硬木地 板和壁爐，但沒有川普喜愛的大理石入口或 鍍金裝置。 自川普搬離後該房幾經易主，「川粉」 地產商戴維斯(Michael Davis)於去年12月從 艾薩克 (Isaac)和克勞迪亞‧凱斯坦柏 (Isaac Kestenberg)夫婦手上購入這棟屋，原本叫價 165萬元，後以139萬元成交，兩夫婦賺取近 60萬元。戴維斯在川普上任後又將該屋以 214萬元轉手賣給神秘客，獲利超過50%。 據「紐約時報」日前報導，房地產公司「 Paramount Realty USA」拍賣該屋時，競拍者 幾乎全為中國人，該神秘女子為隱藏身分以 成立不久的「川普出生屋有限責任公司」 (Trump Birth House, LLC)購買該屋。而經手 川普舊居的湯學武律師於29日及30日向記者 表示他已簽訂保密協議，不能透露買家和此 次交易的任何資訊。 居住在該棟別墅對面的Fakherdag Obeid表 示，約三月前，就有多位華人造訪該地。她 指出1月末時，一輛黑色的豪華轎車停靠在 自家對面，幾名華裔男子進入川普故居。其 中一名中年男子按響她家門鈴詢問當地的居 住環境，得到滿意答覆後，該男子告知她， 他或會買下該棟房屋並作為川普的博物館使 用。Obeid稱在幾名男子造訪之前，她並不 清楚自家對面的房屋竟是川普的舊居，「我 知道川普住在牙買加莊園，但是一直以為只 是米德蘭大道的房子」。
鄰居：平常心看房價漲 Obeid於2001年同丈夫租住現址，四年後 花費75萬元購入該房，扶養四個子女長大。 「剛開始選擇這裡是因為我們是新移民，而 這裡有聯合國際學校，周圍鄰居不是醫生、 護士就是老師，商人，居住環境比較單純」 。不過，她並不希望川普的名人效應影響自 己的生活，而對自家房價是否因為川普漲價 她持平常心態，「漲不漲對我影響不大，我 要繼續住在這裡，不考慮賣房子」。 Julia Shildret地產公司的業者Julia Shildret表 示，該棟房屋的售出高於市場的價格是由於 川普的名人效應，以自家公司的成交價格為 例，2016年的三間以上臥室的獨棟洋房成交 42棟，平均售價為104萬元。而房地產網站 Trulia也顯示，牙買加莊園的房屋中間售價 僅為85萬元，每平方呎中間價格為483元。 Shildret指出，她在當地地產業工作超過30 年，該區近年來最大的改變就是多族裔移民
（更多地產訊息，請見今日F1）
的湧入。而作為川普的童年故居，牙買加莊 園或成為國家歷史地標，她認為這一現象將 改變過去買房者僅為自住的模式，或將開啟 投資熱或成立川普博物館的趨勢。不過，她 指出並未在近期內看到周邊房屋由於川 普明人效應明顯大幅上漲趨勢。 紐約曼哈頓高端地產經濟 韓曉婷表示，由於川普在 中國較高的人氣，她 並不對該房花落中 國買家而意外。 她稱川普雖然 在美國飽受 近年部分房產交易情況 爭議，但 戶型 地址 價格(美元) 在中國 1房1浴(共有公寓) 87-56 Francis Lewis#B37 11萬8000 卻受到 1房1浴(共有公寓) 204-15 Foothill Ave Unit B57 12萬 追 捧 ，「中 2房1浴(共有公寓) 196-45 Dunton Ave #2C 21萬5000 國 人 1491平方呎(獨立屋) 85-02 Chelsea Street 60萬 都 認 3房2浴(獨立屋) 196-15 Foothill Avenue 76萬7000 為 他 2,463平方呎(獨立屋) 87-86 202nd Street 63萬5000 是一名 3房3浴(獨立屋) 85-31 Chevy Chase Street 83萬9000 成功的商 人」。
牙 買 加 莊 園 公 共交通設施便捷。 （記者許振輝／ 攝影）
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105萬
4房2.5浴(獨立屋)
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76萬
資料來源：優投房、Redfin
製表：記者牟蘭
美編：吳岱穎
牙買加莊園 或成華裔投資熱地 記者牟蘭／紐約報導 在新總統川普當選後，作為他出生地的牙 買加莊園意外走紅，被愈來愈多的華人買家 熟識。華人地產投資公司表示牙買加莊園憑 藉先天的優越環境、便利交通、高素質的住 戶以及川普的名人效應，近年來亞裔住戶比 例不斷上漲，或將成為下一個受華人青睞的 投資熱地。 牙買加莊園位於皇后區大牙買加地區 的北部，毗鄰華人聚集區新鮮草原(Fresh Meadow)。該區域在1907年由牙買加莊園公 司(Jamaica Estates Corporation)建造，在丘陵 地形上擴展至503英畝。由於先天的丘陵地 形，該區域植被茂密、環境清幽。同大牙買 區其他三區，包括牙買加小丘 (Jamaica Hills) 、牙買加地區 (Jamaica)及南牙買加地區 (South Jamaica) ，不同的是，該區主打中高 檔住宅。據Julia Shildret地產集團的業主Julia Shildret介紹，一間臥室合作公寓(Co-Op)的 去年平均成交價格達到30萬元，而獨立屋價 格超過100萬元，比五年前上漲了近27%。 Shildret表示，牙買加莊園北部住戶以東正 教的猶太裔為主，由於猶太移民喜歡聚居， 一戶猶太裔住戶可能帶來多位親戚買下周邊 房產；因而北部住房建築獨具猶太特色，更 有東正教寺院點為社區添加異域風采；而南
部區域則以亞裔美國人為主，包括華人、印 度人、孟加拉人以及菲律賓人等。 優投房經濟數據分析師宋若楠表示，2010 年的人口普查顯示，牙買加莊園的2萬5480 居民中就有6617人為亞裔，較十年前增長約 21%。她還說該區域的住戶以中層和中上層 為主，擁有本科及以上學歷的民眾占70%， 住戶的年齡分布較平均，中間年齡為41歲。 曼哈頓高端地產經濟韓曉婷表示，相較於 老移民喜歡居住在華人聚集地，新移民則更 偏愛選擇華人較少的地區；但受華人青睞的 曼哈頓地區住房價格過於高昂，100萬至200 萬元僅能買到一個一居室的公寓。她指出， 牙買加莊園的居住環境更符合新華裔移民的 需求，「許多新移民都有良好的教育背景和 財力支持，牙買加莊園環境好，鄰居的受教 育程度較高，多為中高產階級，也沒有扎堆 的華人」。 Shildret說，由於相同的家庭結構和對子女 教育的高要求，不少華人買家更傾向於鄰居 是猶太裔。 優投房執行總裁林善裘稱，牙買加莊園是 紐約為數不多的莊園聚集社區，擁有獨立的 社區委員會管理房屋；委員會擁有較高的權 力管理住宅，該區域居民不能隨意買賣合作 公寓，居民需嚴格管理住宅附近的環境衛生
左圖起為牙買加莊園地標、牙買加莊園內的178小學、牙買加莊園Highland 大道一間獨棟的住房。
等，以培養區域內房屋的增值空間。他說該 社區以獨立屋為主，唯一的公寓樓和多住戶 住宅為聖若望大學(St.Johns University)的七層 高的學生公寓Henley Road Residence，這也 是近年來較大的建案，於2009年落成，提供 家具和無線網絡，聖若望大學的學生可免費 乘坐接駁巴士(shuttle bus)往返校園和公寓。 牙買加莊園也有便利公共交通，F線地鐵 首發站為「Jamaica-179 St.」位於牙買加莊 園 Hillside Ave.，一路橫穿皇后區法拉盛、 艾姆赫斯特、森林小丘等地，可到曼哈頓 百老匯街和布碌崙的「Coney Island- Stillwell Ave.」；而在高峰期，E線地鐵也會停靠「 Jamaica-179 St.」連結牙買加莊園和曼哈頓。 另有超過五部快捷公車停靠，提供往返曼哈 頓的通勤。 Shildret表示，牙買加莊園所屬的28學區也 是吸引大批中產階級入住的原因，除擁有較 高評價的公立小學178外，還有多家私立學 校，包括聯合國際學校皇后區分校在內的五 間分校，可滿足不同家庭對子女的教育。她 指出也有買家投資該地，希望孩子可重溫川 普的成長路，選擇新總統曾就讀的私立基優 森林預備學校作 為求學路的第一 步。
（記者許振輝／攝影） 40894
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啟了57街作為億萬富豪大道的新紀元。 曼哈頓廣場1號將是下東城的第一幢豪華住 宅大樓，為這一傳統上低收入的住宅區帶來新 的活力，和對社區的提昇。Extell Development Company 創辦人和總裁Gary Barnett說，「曼哈 頓廣場1號以前所未有的設施、吸引力的價位、 迷人的景觀，是一遊戲規則的改變。」 市場的反應完全應驗了他的話，曼哈頓廣場1 號自去年11月份開始銷售以來， 頭三個月已有 超過100套單位簽約，包括一套售價1300萬的閣 樓單位。 大樓建築師Adamson Associates Architects是世 界領先的建築事務所之一，以創新設計和技術 專長聞名，他們為大樓設計了特別的玻璃牆結 構，其智能科技的設計使居民能夠最大地欣 賞到曼哈頓著名天際線和港口景觀。Adamson
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文/工商記者 李思嫻 100 East Broadway是曼哈頓華埠全新建造的商業樓，即將於明年完工 ，屆時將成為華埠的新地標，歡迎專業成功人士如律師、醫生、會計師 ...及學校、銀行、餐館、藥房...等行業詳洽。 華埠多年來已很少看到A級的建築樓面市，100 East Broadway商業樓則 是近來少見的頂級商業樓，由著名的年輕建築師設計，具有前瞻性的創 新，並融合現代科技元素，使建築外觀摩登亮眼，內部功能齊全完善。 該建築師曾參與當年911世貿大樓爆炸後重建工程，具有國際舞台背景 和經驗。 該棟大樓共14層，位於東百老匯街上，是街角的位置，地形方正、三 面環街，側為Allen街及Pike街，後為Division街，地理位置四通八達、視 野開闊。大樓共14層，面積是75尺乘130尺，地面與二樓佔地寬廣，天花 板高18尺，一樓特別適合銀行、大型連鎖店駐進。二樓則很適合大型餐 館茶樓開店。一、二樓為出租單位，3至14樓是出售的商業康斗(condos) ，投資、自用兩相宜。每個單位從800尺到4000尺不等，天花板高9尺， 有分體冷暖空調。三面玻璃外牆，提供極佳的採光及開闊的景觀。 100 East Broadway商業大樓的設計 100 East Broadway大樓有兩部電梯，一分鐘可升高500尺，快速安全， 圖，將於明年完工，敬請期待。 大大減少大眾等電梯的時間。另外地下三層為停車場，可停70部車，歡 迎需要者詳洽。該樓附近有F,B,D等地鐵，交通便捷。離FDR快速公路僅 3分鐘，非常方便車輛進出。100 East Broadway大樓是由具有30年地產開發的楊氏地產的楊先生父子統籌，該集 團曾經在華埠Madison街、Hester街、Mott街、曼哈頓中城及皇后區等地開發許多建設許多商住大樓，往往一推 出就被搶購一空。100 East Broadway大樓是該集團的最新作品，擁有一流的團隊、誠信的口碑，歡迎意者詳洽 。詢問電話：917-282-6976楊先生，網址：100EASTBROADWAY.COM。
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文/工商新聞 高傑文 根據網站WalletHub所作做的2017年度美國各州地稅調查，新州有 效房地產稅率(Effective Real Estate Tax Rate)高居全美首位，華裔居民 眾多的伊利諾州丶德 州名稱 有效房地產稅 州中等房屋價值 中等房值的年地稅 2.35% $315,900 $7,410 新澤西 州、紐約州、美東地 2.30% $173,800 $3,995 伊利諾 區 都 屬 高 地 稅 的 州 （ 新罕布什爾 2.15% $237,300 $5,100 1.97% $270,500 $5,327 康州 詳見附表）。 1.96% $165,800 $3,248 威斯康幸州 1.90% $136,000 $2,578 德州 但以紐約州為例，表 1.85% $133,200 $2,467 內布拉斯加州 格中的全州中等房屋的 密執根州 1.78% $122,400 $2,174 1.74% $217,500 $3,795 維蒙特州 估價是$283,000，這是全 1.63% $238,000 $3,884 羅德島 紐約州的均價，但對於 1.62% $283,400 $4,600 紐約州 1.56% $129,900 $2,032 俄亥俄州 聚居在紐約市三大區和 1.53% $166,000 $2,533 賓州 1.48% $129,200 $1,916 愛荷華州 長島納蘇郡、威郡的華 1.40% $132,000 $1,849 堪薩斯州 人來說，這可能是30年 1.34% $140,500 $1,879 南達科他州 1.30% $173,800 $2,259 緬因州 前的房屋價位。 1.20% $333,100 $3,989 麻州 1.18% $250,000 $2,956 阿拉斯加 根據去年第四季度 1.18% $186,200 $2,200 明尼蘇達州 的Elliman Report，曼 1.12% $153,800 $1,722 北達科他州 1.10% $286,900 $3,142 馬里蘭州 哈頓中等價位Condo的 1.08% $237,300 $2,563 俄勒岡州 1.08% $259,500 $2,805 華盛頓州 成交價是$1,707,500， 1.06% $159,000 $1,686 佛羅里達州 布碌侖1-3家庭房屋的 1.00% $138,400 $1,387 密蘇里州 0.94% $148,100 $1,397 喬治亞州 中等成交價是$830,000 0.88% $117,900 $1,036 俄克拉荷馬州 ，皇后區是$650,000， 0.87% $124,200 $1,085 印第安納 0.85% $193,500 $1,652 蒙大拿 遠遠超出州平均，所 0.85% $123,200 $1,042 肯塔基州 0.85% $154,900 $1,322 北卡 以地稅負擔亦比表格 0.85% $173,700 $1,481 內華逹州 中多得多。 0.81% $167,500 $1,356 加州 0.80% $245,000 $1,948 維吉尼亞州 表中地稅最低的州 0.79% $103,100 $813 密西西比州 0.76% $162,900 $1,246 愛達荷州 是夏威夷，只有0.27% 0.75% $142,100 $1,062 田納西州 ，但夏威夷房價高 0.74% $160,300 $1,188 新墨西哥州 0.68% $215,900 $1,472 猶他州 ，平均房屋價值是 0.62% $111,400 $693 阿肯色州 0.61% $194,800 $1,196 懷俄明 $515,300。
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文/工商記者 高傑文 紐約已進入一個垂直發展的階段，隨著大批 摩天大樓的出現，這個現象更為明顯。即更多 的生活空間要在空中開發，而不再是在地面上 尋空間。如何提供適合垂直生活的空間及設施 是都市規劃及發展商的一個重要課題。 垂 直 生 活 在 曼 哈 頓 廣 場 1 號 O N E MANHATTAN SQUARE的建案上得到充分體現 -空中四層、共十萬平方英尺的生活設施，打造 了曼哈頓前所未有的垂直生活豪華住宅村，深 具前瞻性。位於下東城的東河畔，享有無與倫 比的全景港口水景和曼哈頓天際線美景，這是 一幅不需太多想像力就有的美景。 發展商Extell Development Company是紐約近20 年來極其活躍的發展商，往往引領現代住宅潮 流。其最為人知的發展案是One57摩天大樓，開
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worldjournal.com 2017年3月30日 2017年3月30日 星期四 星期四 THURSDAY, THURSDAY,MARCH MARCH 30, 30,2017 2017
「Hallets Point」占地240萬平方呎，曼哈頓水天美景盡收眼底。 （取材自官網）
「Astoria Cove」計畫建五棟樓為主體的商住生活區。 （建築設計公司Studio V Architecture提供）
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阿斯托利亞建案 塗鴉融入高端住宅 吸引年輕人 記者劉大琪／紐約報導 憑藉毗鄰東河、與曼哈頓僅一河相望的地理優 勢，曾經作為工業區的阿斯托利亞(Astoria)，近 年來正在進行華麗轉身。尤其是河邊地帶，多處以 租賃為主的樓房拔地而起、或者正在動工，全力打 造符合都市生活風格、特別是方便年輕人居住的水 岸住宅。 在一系列濱河開發案中，規模並不占優、但卻尤為亮眼 的當屬位於Welling Court 11-07號、由AKI Development推出 的「Graffiti House」。作為集中著一大批塗鴉藝術家的社區 ，Welling Court每年都會推出同名大型壁畫項目Welling Court Mural Project，由藝術家們以附近的磚房、倉庫、鐵門、屋 頂等為載具，用手中的油漆或者粉筆傳播理念、自由發聲 ，已經成為紐約市目前最具規模的塗鴉聚落。受當地藝術 啟發，地產開發商將塗鴉融入高端住宅，「Graffiti House」 應運而生，不僅憑藉其獨特的藝術氣息和現代化設施吸引 年輕人入住，也同時作為壁畫項目的一部分向藝術家和社 區街頭藝術獻禮。
花藤天台 飽覽東河美景 共七層高的「Graffiti House」包括28個一房一廳單位，裝 飾完全能和曼哈頓的豪華共有公寓媲美，加熱地板、調味
「Graffiti House」向藝術家和社區街頭藝術致敬，提供 高品質住宅。 （記者許振輝／攝影）
品架抽屜、壁式冰箱、健身房等設施都極為現代化，多數 公寓還有私人陽台，特別適合年輕人和都市白領居住。而 不管有沒有私人陽台，住戶都可放心使用樓頂公共的樹籬 花藤式天台，配有可以燒烤的戶外廚房、直飲水、淋浴、 噴霧牆、以及電影放映區，吃喝玩樂應有盡有，還能將東 河和曼哈頓的美景盡收眼底。 作為由十餘位藝術家參與打造的公寓樓，「Graffiti House 」儼然化身為一處立體展廳，裡裡外外無不展示著大小不 一、概念各異的藝術品。首先映入眼簾的樓宇外牆，所噴 塗的便是塗鴉藝術家Tony Sjoman創作的蒙德里安風格藍紅 黑色壁畫，放眼望去尤為醒目。停車場的牆壁上，赫然裝 點著的是鳥、美人魚、長辮男人等形象的塗鴉。室內的藝 術作品更隨處可見，比如電梯通道中的壁畫，在搭乘電梯 的過程中不斷於眼前閃過，電梯間還開了一扇小窗，可以 窺視窗外的城市景色。
整體風格 致敬街頭藝術 AKI Development首席合夥人Brett Harris說，每到夏天，經 房東允許，藝術家們都可以在社區街頭進行塗鴉創作，作 為Welling Court壁畫項目的一部分。而「Graffiti House」的 整體風格和命名，也都是為了致敬當地的街頭藝術。該樓 月租約為2500元起價，樓頂公寓(penthouse)約在5000元左右 。自去年12月開放租賃後，僅兩個月的時間就已有24套公 寓出租。
現代化住房 建商忙開發 「Graffiti House」公寓內部也極具 藝術特色，能隔窗眺望曼哈頓美景。 （取材自官網） 阿斯托利亞大道與Vernon Blvd交口 附近，只要牆壁的主人同意，藝術家可以 盡情塗鴉。 （記者許振輝／攝影）
商住混合 生活上學全滿足 記者劉大琪／紐約報導 阿斯托利亞頭號規模的水岸住宅，是由The Durst Organization開發的「Hallets Point」商住綜合迷你城(mini city) 。作為紐約歷史悠久、威望最大的地產巨頭，一直在曼哈 頓開疆擴土的Durst Organization也被阿斯托利亞的濱河優勢 所吸引，首次走出曼哈頓，在阿斯托利亞東河邊啟動占地 240萬平方呎、耗資15億的大型水岸住宅項目。
Hallets Point 將建公立學校 「Hallets Point」計畫在七年內興建七棟樓、總計約2400套 公寓，其中483套為可負擔住房。另外還有6萬5000平方呎的 商用和公共空間，將建成超市、公園、遊樂場、濱河步行 道、以及一所從幼稚園到八年級的公立學校。該計畫的一 號樓已於去年1月動工，包括400套公寓、約80套可負擔住房 ，還曾面向中國進行EB-5投資移民招商。二號樓的計畫書 也已於去年10月提交，有約163個單位。 作為紐約市府重視的包含低收入可負擔住房的421-a地稅 減免房地產開發項目，市長白思豪在一號樓動工當天，還 專門攜市府相關部門代表出席破土儀式。 根據和市府的協議，此類地稅減免建案的開發商必須提 供至少20%的可負擔住房，白思豪當日表示，「Hallets Point 」能夠幫他實現十年內在全市建造20萬套可負擔住房的目標 ，很感動「Hallets Point」僅一號樓就能提供近百套可負擔住 房給低收入家庭。 但一號樓動工的第二天，鼓勵地產開發商興建可負擔住 房的421-a項目就正式過期，Durst Organization選擇在過期的 前一天破土，也是為了讓一號樓搭上當時地稅減免的末班 車。州府至今尚未對該項目如何更新做出最終決定，在未 更新或有類似新項目出台前，其他六棟樓的施工暫時不會 展開。
Astoria Cove 有濱河步行道 規模僅次於「Hallets Point」的商住混合城「Astoria Cove」
（更多地產訊息請見今日 F1）
，由包括在阿斯托利亞投資和經營了幾十年的皇后區家族 地產開發商Alma Realty Corp在內的2030 Astoria Developers共 同推出。建案占地220萬平方呎，計畫在十年內建成五棟樓 ，三棟在水邊、兩棟在高地，共1723個單位，其中有約450 套為可負擔住房。除了公寓之外，它還包括濱河步行道、2 萬5000平方呎的超市、456個名額的學前班至五年級公立學 校等設施。 市長白思豪早在2015年的市情咨文中，就肯定過「Astoria Cove」這一提供低收入家庭可負擔住房的房地產開發計畫 。但與「Hallets Point」一樣，因為目前421-a項目懸而未決 ，樓宇尚未進行施工。2030 Astoria Developers此前曾發表聲 明稱，「Astoria Cove」將造福整個社區和紐約市，希望重 新啟動421-a項目、順利推動建案進行。
記者劉大琪／紐約報導 除了「Astoria Cove」之外，Alma Realty Corp目 前還在打造Vernon Blvd 34-46號住房，包括兩棟各 17層的磚房，含80個統艙(studio)、264個一房一廳 、60個兩房一廳、總計404套出租公寓。每個單位 都配洗衣機和烘乾機，很多還配私人陽台，另有 健身房、桑拿、靠近河邊的室外游泳池、診所、 日托中心，還有一條連接Vernon Blvd的濱河步行 道。該處住宅將於今年秋天開始出租，目前尚未 確定租金。 其他地產項目還包括Related Companies的「 Marine Terrace」新建案，重新對444戶接受政府補 助的Section 8房屋進行整修，並將開闢更多社區休 閒空間，包括健身房、電腦室、休息室、洗衣房 、診所等。開發商另會在「Marine Terrace」政府 樓北邊興建兩棟新樓、共53套公寓，全部以低於 市場價格的租金提供退伍軍人出租。 Excel Development Company也在打造公司位於阿 斯托利亞的第一個項目「Vernon Tower」，八層 高、共有統艙、一房一廳、兩房一廳等105套公寓 。樓內大廳經過精心設計，還配備了健身房、高 科技安保系統、24小時保安和管理員、綠色天台 等，很快即可開放出租。特別值得一提的是，「 Vernon Tower」的對面就是紐約最大的雕塑戶外展 區蘇格拉底雕塑公園(Socrates Sculpture Park)，在自 家陽台足不出戶就能欣賞很多園區活動，還能看 到靜謐的東河、羅斯福島北端的燈塔、以及曼哈 頓上東城的高樓林立。
阿斯托利亞水岸 住宅售價表 戶型
地址
售價
3房2浴 (共有公寓)
30-85 Vernon Blvd
138萬元
2房2浴 (共有公寓)
25-40 Shore Blvd
70.5萬元
2房1.5浴 (共有公寓)
11-24 31st Ave
1房1浴 (共有公寓)
25-40 Shore Blvd
61.5萬元
統艙 (共有公寓)
25-40 Shore Blvd
39.5萬元
118.8萬元
（資料來源：Multiple Listing Service提供，製表：記者劉大琪）
阿斯托利亞Vernon Blvd隔著東河與曼哈頓相望，岸邊為民眾休憩好去處。 （記者許振輝／攝影）
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565 Broome SoHo 擴建工程及紐約時報大樓。 這是一座設計精巧的的彎曲玻璃雙塔 大廈，位於極富人文氣息的蘇豪區，充 滿現代感的玻璃雙塔設計放大了所有住 宅中的曝光和觀看角度，甚至是360度， 哈德遜河、歷史悠久的蘇豪、曼哈頓中 城、Tribeca和世界貿易中心盡收眼底。 這是Renzo Piano典型的現代主義風格建 築作品。 大廈的主要設施有:自動的門控圓形車 道，自動停車系統，雙高度的由RPBW 設計的大堂，24小時門房服務，55呎海 水泳池，健身中心，瑜伽室，桑拿浴室 和蒸汽浴室，媒體室，園景戶外露台， 兒童遊戲室，玻璃牆內封閉的90英尺園 景休息室和溫室，圖書館，濕吧。 該大廈預計2018年完工，自去年年底 銷售以來，銷售情形良好，其中包括了 不少Renzo Piano的粉絲，如當今網壇一 哥Novak Djokovic就購買了兩個單位。
565 Broome SoHo 地址：565 Broome St., NYC 區域：Soho 開發商：Bizzi&Partners Development, Aronov Development, Halpern Real Estate Ventures 建築師：Renzo Piano Building Workshop 樓高：30層，290呎 (商住混合) 單位數：115戶 售價：1臥($2.35 million)-4臥全層 ($20 million)複式和頂層閣樓單位的價格尚未公佈 室內設計：巴黎RDAI公司 設施面積：17,000呎 完工日期：2018年 網站：www.565BroomeSoho.com
華裔地產戴冕
美國雙鑽地產開發設計
長島Broadhollow社區毗鄰宋美齡故居
紐約 上州
文/工商記者 鍾淑美 長島Broadhollow社區因毗鄰宋美齡故居別 墅，是全紐約最安全的高檔私密社區，常常 一屋難求。社區內的公共區域全部配有24小 時監控系統，每晚10時至次日清晨都會有保 安車巡邏。同時，該地區所屬Jericho是全美最 頂尖學區，保證生活與教育品質兼顧。 目前巿場推出一戶占地2英畝，擁有6間臥 房7間半浴室的優質豪宅，1995年初建，2015 年全面升級，目前的房屋狀況可以用「嶄新」 來形容。戴冕介紹，這棟奢華豪宅目前市場 價值超過518萬美元。物以稀為貴，它自身的 品質、土地面積以及所在社區和學區的檔 次，都決定了它是一件珍寶。 房屋整體建築結構採用經典的中央殖民 式，左右對稱中間尖頂，外立面為暗紅色牆 磚，在綠蔭的映襯下，整棟房子看上去優雅 氣派。從正門進入，馬上會被室內設計之精 美所震撼，灑滿陽光的兩層挑高玄關、白色雲 紋大理石地面、全新現代化廚房，三面落地 玻璃書房，及南北通透的客廳、家庭房，每一 個房間都會有陽光，連角落都是明亮的。 位於二層的主臥、次臥和兩間客臥都配有
電話:732-998-7777 郵箱:Ddai7777@126.com 微信:aekinw1984
這棟位於長島Broadhollow的豪宅叫價518 萬美元。 獨立衛生間和衣帽間，充分保證了主人與客 人各自活動的私密性。主衛生間配備地暖， 雙人淋浴室、蒸汽室和超大按摩浴缸。 步入地下室，你擁有的是堪稱完美的戶內 配套設施，包括健身房、瑜伽室、多媒體娛樂 廳和兩個帶獨立衛生間的傭人房。種種細節 設計，會讓你感受到這棟房子的奢華品質。 這棟豪宅占地面積達2英畝（超過8000平方 米）。巨大的後院經過專業設計師設計，滿 足對戶外活動的各種想像。這裡有大面積草 坪、恆溫泳池、花園、參天大樹，還有一座專 門從加州運來供孩子玩樂的叢林小木屋。
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文/工商記者 高傑文 近年曼哈頓的豪華建案層出不窮，但 市場上高端的房地產交易已驅緩慢，如 何在樓群中勝出？對所有建商來說都是 很大的挑戰。 正在蘇豪區(Soho)興建的565 Broome SoHo大廈似乎找到了成功的方程式「地 點+建築設計師+設施」。他們請來著名 的建築大師Renzo Piano，打造蘇豪區近 年最大最高的住宅大樓。這幢充滿現代 及未來感的隻塔全玻璃設計，改變了蘇 豪的天際線，重新定義了現代的豪華生 活。 565 Broome SoHo是普利茲克獎(Pritzker Prize)獲得者Renzo Piano在紐約設計建造 的第一幢住宅大樓，他在全世界設計了 許多經典建案，包括博物館、住宅大樓 、辦公大樓，引領了現代和當代的建築 走向。他在紐約的建案有全新的惠特尼 博物館(Whitney Museum)，摩根圖書館的
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A22 大紐約地產
2017年3月23日 星期四 THURSDAY,MARCH 23,2017
阿斯托利亞對外交通便捷，N線和W線地鐵從Ditmars Blvd起 站，直通曼哈頓和布碌崙。 阿斯托利亞Ditmars Blvd與31街交口附近為鬧區。 （記者許振輝／攝影）
曼懿
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阿斯托利亞 年輕人買房新寵 大紐約地產
便利如曼哈頓、房價負擔得起 租買都熱門 記者劉大琪／紐約報導 「十幾年前，你可能還覺得阿斯托利亞(Astoria) 是個老社區，但現在它變得越來越年輕化。」近年 來，越來越多的大學畢業生、年輕家庭、或者剛剛 移居至紐約市的人鎖定皇后區西北角，在與曼哈頓 僅有一水之隔的阿斯托利亞安居樂業。選擇這裡的 主要原因，是「有生活在曼哈頓的感覺和便利、而 一切又那麼可負擔(affordable)」。多家地產公司 的統計數據也都顯示，阿斯托利亞的生活環境成 熟、房屋價格穩定，不管在此租房還是買房，都是 可以維持生活質量的實惠好選擇。
共有公寓 整體價格續漲 地產公司「摩登空間」(Modern Spaces)2016年第四季度報 告顯示，阿斯托利亞的房市有強勁的發展勢頭，每平方呎
阿斯托利亞近期售房價格 類型
著名的野口勇博物館戶外庭園。
（記者許振輝／攝影）
地址
的價格季度增長幅度達到11%。具體到成交(closed)價格，阿 斯托利亞的房子每平方呎平均售價971元，平均成交房價83 萬2574元。其中統艙(studio)的均價為每平方呎581元、總價 26萬9000元，一房一廳每平方呎962元、總價68萬1926元， 兩房一廳每平方呎993元、總價96萬5864元，三房一廳每平 方呎1143元、總價155萬7922元。 阿斯托利亞尚未最終成交、仍在合約擬定中(in contract)的 共有公寓(condo)，每平方呎平均售價913元，房價平均56萬 7591元。其中統艙的均價為每平方呎932元、總價41萬1000 元，一房一廳每平方呎922元、總價56萬零889元，兩房一廳 每平方呎896元、總價62萬零600元。 根據地產公司「Douglas Elliman」2016年第四季度的報告 ，阿斯托利亞的共有公寓整體價格持續上漲，合作公寓(coop)和一至三家庭(house)價格略有降低，總體銷量呈上漲趨 勢。具體到共有公寓，2016年第四季度的平均售價是82萬 1120元、中位價79萬9000元，共有49套售出。合作公寓的平 均售價是31萬9136元、中位價32萬元，共有25套售出。一至 三家庭的平均售價是105萬6317元、中位價107萬5000元，共 有43套售出。
生活機能 比長島市成熟
價格
一家庭
30-54 38th St.
175萬
一家庭
30-70 38th St.
116萬
兩房一廳（共有公寓）
23-03 31st Ave.
87.50萬
兩房一廳（共有公寓）
31-35 31st St.
77.50萬
一房一廳（共有公寓）
35-40 30th St.
83.70萬
一房一廳（共有公寓）
29-14 Newtown Ave.
77.50萬
統艙（共有公寓）
31-35 31st St.
40萬
統艙（共有公寓）
23-22 30th Rd.
36萬
兩房一廳（合作公寓）
21-47 33rd St.
34萬
兩房一廳（合作公寓）
21-77 33rd St.
33萬
一房一廳（合作公寓）
31-85 Crescent St.
34.70萬
一房一廳（合作公寓）
3114 Crescent St.
32.50萬
統艙（合作公寓）
31-85 Crescent St.
19.10萬
統艙（合作公寓）
44-14 Newtown Rd.
16.25萬
（內容：Multiple Listing Service提供，製表：記者劉大琪）
「Douglas Elliman」地產經紀吉翔介紹，諮詢阿斯托利亞 社區和房市、有意到此置產購業的人也不斷增加。近年來 ，不少中國留學生和華人家庭也偏愛到阿斯托利亞租房或 者買房。 與更靠近曼哈頓的新興長島市(Long Island City)不同，阿 斯托利亞歷史較久、社區穩定、基礎設施和生活條件也都 成熟。「中國留學生和華人家庭多喜歡做飯，平時買個菜 、或者到附近餐館用餐，在阿斯托利亞也都有很多選擇， 從生活上看比在長島市更便利。」 也正是因為有相當長的歷史，很多本地居民都選擇在阿 斯托利亞自住，因此買賣市場的庫存不比其他區多。但也 有越來越多的房地產商看中了這個市場，通過一系列的開 發案、尤其是興建水岸住宅區，給社區帶來新的面貌。這 其中又以「Hallets Point」、「Astoria Cove」等最大、相對 最有影響力，除了住房之外，還配備超市、運動場、以及 學校，相信建成後將為阿斯托利亞注入新的活力。「Hallets Point」此前還面向中國進行過EB-5投資移民招商。
擁抱紐約市的希臘城 記者劉大琪／紐約報導 想感受城市脈動，卻又期盼在嘈雜中尋求一抹難得的靜 謐和自由？想飽覽水天一線，卻又無力負荷曼哈頓東河岸 令人咂舌的高昂房租？想品嘗各國美食情，卻又不需承擔 輾轉多地所帶來的舟車勞頓之苦？坐落在皇后區西北角的 阿斯托利亞(Astoria)，正以其獨有的多元化、便利化、年輕 化等待你注意它、擁抱它。
族裔多元 飲食豐富 阿斯托利亞毗鄰長島市(Long Island City)、陽邊(Sunnyside) 和木邊(Woodside)，又因西傍東河，可以遠眺整個曼哈頓迷 人的天際線。最初阿斯托利亞名為「Halletts Cove」，為讓 過去堪稱世界首富的美國億萬富翁John Jacob Astor投資此地 ，才重新按他的名字命名為「Astoria」，然而最終他也只投 資了500元，新名字卻一直沿用至今。 阿斯托利亞在全紐約稱得上是最多元的社區之一。17世 紀，荷蘭人和德國人率先移居阿斯托利亞，到了19世紀和20 世紀早期，也有不少愛爾蘭移民在此落腳。後來則是義大 利人，再到20世紀60年代從希臘大陸來的希臘移民、1974年 之後從塞浦路斯來的希臘移民，以及再後來的阿拉伯移民 、南美移民，不斷豐富著的族裔構成，也從文化、飲食等 方面為社區多元化貢獻力量。在同一條街上，可能聚集著 包括中餐在內的多達15、20種不同民族和種族的餐廳。 根據2010年的人口普查，阿斯托利亞目前的總人口約為 7萬8793人，其中49.2%為白人、26.5%為西語裔、16.2%為 亞裔、4.5%為非洲裔。各個族裔混雜聚居，又因它是除了 希臘雅典外容納最多希臘人的中心地，有著大批希臘風格 的餐廳、酒吧、教堂等，也被稱為紐約市的 「希臘城」 (Greektown)。走在阿斯托利亞，就像置身於雅典街頭。
水路交通 通勤方便 阿斯托利亞也不失大都市的交通便利與發達。最常用的 兩條地鐵線路是N線和W線，沿主幹道之一31街連通阿斯托 利亞、曼哈頓和布碌崙，15分鐘即可到達曼哈頓。兩線在 阿斯托利亞的始發站為「Astoria Ditmars Blvd」，一路穿越 心臟地帶，至「皇后區廣場站」(Queensboro Plaza)為地上線 路，之後轉為地下。另外也可搭乘F線至「21 StQueensbridge 」，或者E線、M線、R線至「皇后廣場」(Queens Plaza)再轉 公車，Q69、Q101、Q103等多條公車線路都行經該地。 水路交通也是阿斯托利亞的優勢。根據市長白思豪所推 的全市渡輪服務(Citywide Ferry Service)，阿斯托利亞渡輪航 線將於今年夏天正式啟動，經羅斯福島(Roosevelt Island)、 長島市、曼哈頓東34街、至華爾街11號碼頭。整條線路通勤
（更多地產新聞，請見今日F1、F2）
時間僅為38分鐘，只需支付與地鐵單程2.75元的同等價格就 能搭乘。 白思豪還計畫最快在2019年動工修建往返皇后區和布碌 崙的街面直通輕鐵(Brooklyn Queens Connector，簡稱BQX)， 連通阿斯托利亞和布碌崙日落公園(Sunset Park)，全長16哩 ，覆蓋17個地鐵站、40條巴士路線，同樣和地鐵單程票價 一樣。預計2024年投入使用後，將極大便利民眾通勤、並 帶旺沿途房地產市場。
考夫曼 阿斯托利亞 工作室參與 「芝麻街」 等製作。 （記者許振 輝／攝影）
文教藝術 應有盡有 很多有家庭的人注重阿斯托利亞的教育、文化底蘊和休 閒娛樂，除了Baccalaureate School for Global Education、PS85 著名的野口 、PS122等公立學校之外，該區還有很多私立學校，而且不 勇博物館位於阿 少都提供教區教育(parochial education)，可以滿足不同家庭 斯托利亞。 對子女教育的需求。 （記者許振輝／ 除此之外，阿斯托利亞還是很多圖書館、博物館、公 攝影） 園等文化藝術機構的所在地。這其中，紐約影像博物館 (Museum of The Moving Image)是美國唯一展示光學藝術應用 於動態影像製作的教育性博物館。見證了美國電影 崢嶸歲月的考夫曼阿斯托利亞工作室(Kaufman Astoria Studios)，參與打造了「鳥人」、「芝麻 街」、「女子監獄」等不少世界聞名的 電影電視。 享譽全球的鋼琴製造商「史坦 威公司(Steinway & Sons)」的廠 房也坐落在此。 野口勇博物館(Isamu Noguchi Garden Museum)收 藏著日裔美籍雕塑家野口 勇的諸多立體作品、以及 其他日本優秀雕塑家的創 作，還提供教育研究中心 和開放式花園。它的對面 便是蘇格拉底雕塑公園 (Socrates Sculpture Park)， 為紐約最大的雕塑戶外展 區。 社區最大的公園是阿斯 托利亞公園(Astoria Park)， 內有全市歷史最悠久、規 模最大的公共泳池，還有 網球場、籃球場、跑道等 運動休閒場所。
阿斯托利亞的希臘教會為希臘裔的生活重心之一。
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近年來，中國買家和新移民在大紐約置產，購買曼哈頓豪華公寓及長島豪宅風潮很盛，頂級摩天大樓和 名人故居備受追捧。以下介紹三個案例，帶您了解地產現況。
該公寓最小單位為一臥1147平方英呎，兩 臥1624至1636平方英呎，三臥從2609平方英 呎至3004平方英呎不等。整層的閣樓單位面 積為5893平方英呎，有五間臥室和兩間工人 房，最大的單位擁有七臥房。該大廈同時擁
紐約著名地產開發商 在購買新建住宅過程中，地產開發商的信 譽、經驗和以往的成功相當重要，這關係 到物業的質量保證和增值前景。Zeckendorf Development, LLC在業界和投資界擁有很高 信譽，他們興建的大樓往往都會成為經典。 Zeckendorf是紐約著名地產界家族，已有 一百多年歷史，現在是由第三代掌門人Arthur
獲獎建築設計師 Foster + Partners建築事務所是Pritzker建築 獎獲得者，舉世聞名，總部設在倫敦，多年 來在世界各地構建了許多高知名度的玻璃和 鋼結構建築，包括北京國際機場的部分設計 。聯合國廣場50號是他們在紐約的第一個大 型建築案，該大樓外觀採用海灣(Bay)落地 大窗，擁有四面景觀，將聯合國大樓、東河 、克萊斯勒大廈和紐約的天際線納入眼簾。
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Turtle Bay(42街至 53街之間，東是 FDR大 道，西至 Lexington大道)是聯合國總部所在 的區域，是曼哈頓相當有生活氣息的社區之 一。高檔餐廳和經濟實惠的小食店並存，交 通便利，生活愜意。因為公園繁多、鄰近大 中央車站和聯合國總部，愈來愈多的年輕家 庭選擇搬入Turtle Bay居住。
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文/工商記者 梁起華 號稱長島「黃金海岸」的北岸地區，在過 去10多年裡，由以中國買家為主的人士帶動 起一股地產購買風，其中緊靠海岸所謂的「 貴(富)人區」，是讓來自中國的富人最心儀 的購屋地區。目前紐約最大的德愛地產公司 (Douglas Elliman Real Estate)有專業的華人團 隊，帶您熟悉環境、參考當地的教育與生活 機能，讓您在購買之前「事先作功課」。 德愛地產是目前紐約大都會地區最大的地 產公司，在全美排名前五，講求品質、專業 與合法的地產買賣，公司所有的地產經紀不 管是在任何特別專業的地產課程，都需要經 過認證才能進行銷售買賣。 專精長島地產市場的華裔經紀人張敏芳 (Sandy Chang)表示，長島納蘇郡所謂的富豪 區包含布魯克維爾(Brookville)、老衛斯伯里 (Old Westbury)、蝗蟲谷(Locust Valley)、木敦 鎮(Muttontown)、蠔灣(Oyster Bay)等地，早 在一百多年前就是美國商業鉅子、企業大老 闆甚至前任總統羅斯福(Theodore Roosevelt) 退休後所居住的地方，環境清幽、治安良好 、隱私性極佳，而過去幾十年包含一些影視 紅星、運動球星也選在此區域地居，所以入 住的人非富即貴。 不少來自中國極具有實力的人，都相當喜 歡這些豪宅區。不過由於這些動輒上千萬、 少則要三四百萬的房子，均為不公開參觀， 需事先預約私家看房。
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文/工商記者 廖祥君 曼哈頓135號西52街豪華公寓座落於中城 的心臟地區，象徵著皇冠上所鑲的珍貴寶石 ，是由擁有崇高地位的建築公司CetraRuddy 設計，反映出紐約市的魅力和活力，成為城 市天際輪廓線上令人炫目的新面孔。在廣闊 的視野及充足的燈光下可以看到中央公園和 哈德遜河的風貌，令人有擁抱大自然的感覺 。周邊被多樣化的生活及豐富的餐飲業所包 圍，為現代都市人打造休閒娛樂及域奢華生 活的理想空間。大樓提供由住戶鑰匙所控制 的私人電梯，分為服務和單位兩個入口。 目前可立即遷入17樓的A單位面積1,783平 方呎，提供兩間臥室及一間辦公室。豐富的 裝飾和豪華的設計元素，包括5英吋寬的白 橡木花紋地板。從前廳來到了被窗戶圍繞及 陽光充足的大廳，可眺望南邊及西邊的美景 。設計典雅的Molteni廚房呈現義大利桃木製 及特制白色的玻璃櫥櫃，Calacatta Vision品 牌大理石拋光台面，高檔水槽及頂級德國 Miele家電。主臥房設有寬敞的衣櫃及北邊 的風貌；全套衛浴提供西伯利亞白色大理石 導熱式地板、特制白色玻璃拋光鎳邊水槽及 西伯利亞貂石台面、義大利品牌Fantini衛浴 設備、泡澡浴缸和獨立的淋浴間。第二套臥 室擁有朝北的景觀和光線，大型衣櫃及全套 衛浴。備有書房、化妝室和配有德國品牌 Miele的洗衣機及烘乾機呈現出此單位的高 雅。17A單位售價為$4,100,000。
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聯合國廣場50號大廈介紹
有24小時門衛、地下停車場、上落車庭院、 健身中心、75英呎標準遊泳池等頂級配套設 施。自開盤以來，吸引了世界各地買家。坊 間傳言，據說英國女王亦買了一戶3臥單位。
和 William兩兄弟領軍。這個家族與聯合國 淵源很深，他們的外祖父Trygve Lie是聯合國 的第一任秘書長。近10年來Arthur和 William Zeckendorf兩兄弟在曼哈頓超級豪華地產開發 上風頭正健，著名建案包括被視為有史以來 最成功的高檔住宅開發項目之一的 15 Central Park West (中央公園西15號)；經典改建項目、 奢華和氣派的18 Gramercy Park，以及全部為整 層單位的公園大道 520號(520 Park Ave.)等等。 聯合國廣場50號 (50 United Nation Plaza)是 他們近年力作，代表他們與聯合國情緣的延 續，以此向先人至敬，打造出一座新地標。
wjnysales@worldjournal.com
文/工商記者 高傑文 拜建築科技進步所賜，近年來紐約地產高 速發展，湧現出越來越多充滿想像的超級大 樓。2015年落成的聯合國廣場50號(50 United Nation Plaza)豪華公寓大廈就是其中具有代 表性的一幢。
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2017年3月23日 2017年3月23日星期四 星期四 THURSDAY, MARCH 23, 2017
房屋貸款保險篇
對於大部分人來說，在美置產才是真正實現「美國夢」。但在購買房屋過程中，或多或少都會涉 及房屋貸款及房屋保險的問題。以下介紹一些購買房屋保險的技巧，及如何快速獲得貸款的方法。
麒麟保險解析房屋保險理賠條款 【紐約訊】房屋保險範圍廣泛，投保時，需專業人員 評估及建議。當房屋發生狀況時，投保人要求保險公司 理賠，但有時未獲賠償。麒麟保險解析，關於房屋保險 的六大誤解: 第一，30天空房條款。出租房超過30天連續空置，房東 沒有及時通知保險公司，保險公司可拒絕賠償任何火災 或水淹損失。30天的條例與房東是否每月按時付保險費 ，並不直接關聯。「空置」和「無人居住」的區別在於房 屋內是否有家具，這體現房主是否有繼續使用該房屋的 意向。如房東及時通知保險公司，得到空置許可且在30 天內購買附加險，那麼該房屋保險將繼續發揮作用。 第二，貴重首飾賠償額度的上限。房屋保險公司往往 會對貴重首飾在房內被偷或丟失的賠付設定上限，這常 大幅低於貴重首飾的購買價格。若要確保自己的貴重首 飾有足夠的保險額度，需要購買附加保險。 第三，貴重收藏品的保險上限。例如，屋主蒐集的古 董價值39.6萬元，如果遇到火災，保險公司對被燒燬古 董只賠償四分之一。通常，住房保險給集郵藏品最多 1000元理賠；硬幣收藏理賠最多500元。
第四，污水倒灌、地震險，不包含在普通險之內。保 險公司普通房屋保險不包括下水道污水倒灌的風險，需 要購買附加保險。保險公司認為，洪水、地震均是人力 不可抗拒之風險。 第五，忽視房屋維修導致拒賠。物業保養不佳，可能 成為保險公司拒絕索賠額理由。比如，地基上有條裂縫 ，導致水滲入。保險公司認為「這是維護的問題，不是 保險的問題。」同樣，如果家庭周邊的害蟲對房屋造成 損害，也會被拒賠，例如小動物咬壞了閣樓，引起要更 換新屋頂。 第六，房屋改建或擴建後未通知保險公司。裝修房屋 或改建升級，可能影響現有房屋保險費率。例如加大地 下室的居住面積，用較高級的建築材料取代原有的裝潢 ，使得房屋增值。這需要讓保險公司知道你更新天然石 的檯面或升級了櫥櫃。 隨著房屋價值的增加，每年要支付的保費也需相應的 調整。如果不告訴保險公司房屋改建、擴建，則索賠時 保險公司可以拒絕賠償、取消保單或是減少賠償額。 麒麟保險電話﹕(718)886-7070，麒麟短信：(718)791-
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眾多好學校 擴建舊房出租… 紐約26、28學區超夯 記者朱澤人／紐約報導 紐約市房市去年整體表現差 強人意，但大批亞裔家長蜂擁好 學區買房，如26學區的貝賽和小 頸，以及28學區的森林小丘和雷 哥公園，使皇后區房市逆勢成 長。當地地產仲介與學區主席指 出，華人考量這兩學區有眾多好 學校、中產家庭社區重教育，加 上舊房擴建可高價出租，未來一 或兩家庭房價還會再創新高。 艾瑞爾房地產諮詢公司(Ariel Property Advisors)2月公布報告，2016年紐約市多 家庭房屋地產總成交額減少26%，是過去 五年來最低，曼哈頓與布碌崙交易總額 跌18%與28%。曼哈頓尤其慘淡，每單位 售價比前年降6%，新樓中位數售價狂跌 44%，市場上共有公寓(condo)卻增加34% ，迫使許多高檔樓宇建商如托爾兄弟(Toll Brothers)為招攬買家，打出「買房免繳物 業轉讓稅與豪宅稅」的廣告，能為客戶省 下25萬元。 相較曼哈頓與布碌崙房市，皇后區的中
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產階級社區房價持續創新高。艾瑞爾的執 行副總裁托爾托里奇(Michael A. Tortorici) 指出，由於房源不足，去年皇后區多家庭 地產交易宗數比2015年減少，從329宗減 為312宗，總額卻狂增39%達19億元，要 歸功於超過2000萬元地產交易數大增，從 2011年的五宗增加到2016年有42宗。 托爾托里奇表示，去年皇后區多家庭房 交易總額也首次超越布朗士，「這個趨勢 還會持續下去，更多投資客發現皇后區地 產的潛力」。
大宗交易 集中好學區 瞄準亞裔買家重視教育，去年地產仲介 幾大宗交易都集中在好學區。28學區是皇 后區好學校最密集地區，多數學校常獲 教育部評鑑為A，例如196小學、303小學 、99小學、175小學等。麥迪遜地產資本 (Madison Realty Capital)去年2月即斥資1355 萬元，買下雷哥公園99街62-60號的420單 位出租公寓。另外，一名亞裔去年9月以 335萬元買下森林小丘112街69-15號七房住 宅，為2016年多家庭房屋市場最大宗交易 之一。 亞裔湧入皇后區好學區買房，除了讓孩 子接受更好教育，「摩登空間」(Modern Spaces)執行總裁貝奈姆(Eric Benaim)指出
，更棒的是能夠擴建增值，或是讓一家三 代同堂。「如果在曼哈頓買多家庭房屋， 沒有多少增值，不過在皇后區，買個舊房 子翻修，租金可大漲」。 26學區涵蓋貝賽、小頸、橡園(Oakland Gardens)，擁有藍帶學校如130小學、221 小學等，當地房價也持續猛漲。 今年2月，貝賽222街37-25號房屋以208 萬8000元售出，比起2008年的82萬元售價 狂漲153%，而同在貝賽的33大道216-15號 以160萬元成交，為當月皇后區最大宗多 家庭交易之一。 26學區教育委員會主席鄧炳強指出，華 人家長口耳相傳該學區公校好，就算孩子 考不上特殊高中，還保證有學區內的卡多 索高中(Benjamin N. Cardozo HS)可上，因 此把當地房價推到驚人天價。「貝賽還不 單是學校好，以中產階級為主、居民高度 重視教育，更是讓華人搶來買房」。 鄧炳強提醒，在好學區買房只是給孩子 受好的教育創造了條件。但家長不能把孩 子扔給老師管了事，還要投入學校活動， 陪伴孩子成長。「我與太太都參加家長會 、學區會議，在各種競賽幫忙當志工。孩 子看在眼裡，會把學校視為家庭的延伸， 變成生活、學習的一部分，而不是像上下 班當成工作」。
買房挑學區?不如看社區 記者朱澤人／紐約報導 華裔家長為了孩子教育，在學區排名高的 地區搶著買房，推動貝賽與小頸的26學區房 價飆升。不過教育專家指出，「好學區」本 身概念就很模糊，尤其公校必須收區內的學 生，使得同一學區內各校學生素質參差不齊 ，家長買房不如選社區環境，並多花功夫研 究學校。 教育網站「Niche」今年1月公布2016年全 美約1萬個學區評比報告，長島多個學區入 榜，包括第五名的大頸(Great Neck)、第十名 的傑瑞科(Jericho，2015年為第一名)、第16 名的賽奧塞(Syosset)等。由於「Niche」是根 據各學區的學生考試成績、族裔與經濟能力 、出席率、老師評比、家長與學生評價等， 這套評估系統放在紐約市就難以行得通。 華人家長會理事長、25學區教育委員會前 主席朱寶玲解釋，紐約市每個學區內各社區 經濟水平差異甚大。 例如皇后區28學區，北邊的森林小丘花園 (Forest Hills Gardens)隨處是百萬豪宅，為猶 太人聚居地；南邊的牙買加(Jamaica)則多是 中低收入家庭，居民以非洲裔與西語裔為主
，因此與其說是選好學區，不如選好社區。 此外，學前班到高中是義務教育，公校必 須要收該區學生，使得學校排名變動頗大。 「去年教育局評鑑很好的公校，若今年收進 來大批英文不好的新移民，評分就可能倒 退。」朱寶玲舉例說，26學區的卡多索高中 (Benjamin N. Cardozo HS)的貝賽高中(Bayside HS)原本都不錯，卡多索更是1983到1984年 學年榮選為藍帶學校(Blue Ribbon)的明星高 中。不過兩校近年新移民學生增加，加上 2014年緊鄰學區的牙買加高中(Jamaica HS)關 閉，大批學生轉入兩校，成績下滑很厲害。
法 拉 盛 244公立小 學為藍帶學 校，獲得不 少撥款。圖 為今年2月華 人家長會在 該校辦「親 子動手做燈 籠活動」。 (本報資料照 片)
學校品質概況 可上網查 朱寶玲指出，法拉盛所在的25學區過去被 視為表現一般，現在則是愈來愈優，沒有必 要非得住到26學區。她舉例說，位於法拉盛 市中心的244小學在2015年獲得聯邦教育部 評選為藍帶學校(Blue Ribbon School)，當年 紐約市只有七所公校獲此殊榮，而該校亞裔 學生比率多達87%。如果是選高中，除了需 要考試才能拼進的特殊高中，公校也都有自 己的強項課程，「選高中就像選大學科系，
讀什麼課程很重要；如果選錯項目，就算耶 魯或哈佛大學畢業一樣會失業」。 市議員顧雅明也認同，法拉盛中小學其實 比許多華人想像要好，而他從2010年上任以 來，在教育項目撥款最多，為選區內學校爭 取超過2000萬元經費。以25學區來說，三到 八年級英文語言藝術(ELA)州考量表分數從
2013年平均為309分，2016年增至316分；亞 裔表現最佳，從2013年314分連年增加到322 分。他建議家長若想知中小學校好壞，可到 教育局網站goo.gl/vmC3ou，查詢「學校品質 概況」(School Quality Guide)，或是上網goo.gl/ Wn6P2T，查看共同核心(Common Core)的英 語與數學考試成績。
大頸晉頂尖學區 華人租屋也搶進 記者朱澤人／紐約報導 長島大頸(Great Neck)為紐約州最頂尖學區 ，不僅獲得教育網站「Niche」選為全美最 好學區第五名，當地的Lakeville小學更被評 為紐約州最佳小學。不過長島好學區地稅動 輒上萬元，絕大多數用於教育，促使不少華
長島大頸擁有全紐約州最頂尖的學區(上圖)；也是許多人夢想的郊區生活型態(右 圖)。 (記者許振輝/攝影)
裔家長改為在當地租房。 大頸華人居民近年爆炸式增漲，從到2010 年僅占7%增加到2015年近10%，但高額地 產稅向來是居民的痛，許多屋主除了要繳 地稅，還得繳村稅(village taxes)用於學區教 育開支。納蘇郡(Nassau County)郡長曼加諾 (Edward Mangano)上任七年以來，更是把地 稅系統變得極為複雜，而且漲得不明不白， 如果屋主不提出申訴(property tax appeal)要求重新評估地 稅金額，將承擔巨額漲幅。 「新聞日報」(Newsday)今 年2月披露，有61%納蘇郡居 民提出地產申訴，過去七年 地稅只漲5%；39%不懂申訴 的屋主則承擔平均2748元租 金漲額，相當於35.7%漲幅。 這些未申訴者多半為年長者、 殘疾者或收入偏低的中產階級 ，不懂挑戰地稅而吃大虧。州 長葛謨在今年2月即要求長島民 選官想辦法節省開支降低地稅 ，否則年輕家庭根本無法負擔 在長島買房生活。
全美亞裔地產協會紐約東部分會會長高國 華指出，長島大頸地產每平方呎不會比紐約 市好學區更貴，而且多有花園後院，適合一 家三代同堂。 只是地稅加村稅動輒都是上萬元，確實讓 越來越多華人家長改為租屋。「我有一個客 戶在曼哈頓有兩套房，卻在大頸租房子讓孩 子上學」。
租客大增 租金狂漲 租客大增也使大頸的租金飆漲，Zillow在2 月公布數據，過去一年大頸房屋租金中位數 為4600元，2月時還飆到5300元。長島大頸 華人協會通訊主席胡黎曼即指出，地產商看 好在大頸租房的華人增加，不斷蓋建豪華公 寓。例如大頸的Avalon Great Neck提供191套 高端公寓，單房月租要2700元起跳。 儘管長島好學區地稅高昂，不少華人仍認 為值得在此買房，享受郊區生活型態。胡黎 曼說，公校屬義務教育，代表住當地的孩子 從幼兒園到高中皆享有免費高品質教育，不 必像紐約市學生為考進特殊高中而拼命補習 。「長島像是真正的郊區，居民更重視人際 關係，這才是我夢想的美國生活」。
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