大都會地產
Free NY Metro Realty Guide
班森賀、羊頭灣 布碌崙華人新社區 再見，空巢 多代同堂興起 空間與詩 瑞士室內設計師 Jorge Cañete
October, 2016 Vol.19 Supplement to World Journal
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大都會地產
2016 年10月號
慶中秋 樂團圓 願皎潔明月帶來歡樂與財富
© 2016 JPMorgan Chase & Co.
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JPMorgan Chase Bank, N.A. Member FDIC
大都會地產
1
2016 年10月號
大都會地產月刊 NY Metro Realty Guide
第19期 2016年10月號
目錄 本期焦點
2
班森賀 學區好 交通便利
本期焦點
6
羊頭灣 適合安居樂業
房市開盤
10
哈德遜廣場15號公寓開盤
本期焦點
12
再見，空巢 多代同堂興起
本期焦點
15
千禧世代的擁屋夢
市場趨勢
18
短線房市 值得擔心嗎?
律師專欄
19
過戶費項目多 購屋須注意
購屋理財
20
最高貸款額計算方法
售屋百科
21
房子如何賣給國外買主
區域地產
22
英伍德住宅性價比高
購屋百科
25
秋季購屋致勝之道
區域地產
26
蘇利文郡 投資圈無限潛力
區域地產
30
東哈林房價飛漲
大蘋果地產
32
長島市工業區轉型 房市攀升
房屋法規
35
房屋違規須知
購屋百科
36
心中有數 驗屋不怕
住房百科
38
愛屋改造 做好預算規劃
設計名家
40
空間與詩 共創美感體驗
名人話題
43
班史提勒紐約買豪宅
風水專欄
44
相識滿天下 終有道別時
班森賀 學區好 交通便利
羊頭灣 適合安居樂業
再見，空巢 多代同堂興起
小 ：本期為大都會地產月刊最後一期，感謝讀者的支持與鼓勵。 大都會地產月刊 出 版：北美世界日報紐約社 社 長：張漢昇 集 稿：工商服務部 圖 片：許振輝 廣 告：工商服務部、陳璧珊、葉麗琴 美 工：陳美紀 印 務：凌文德
發 行：黎冠中 資 訊：李治嘉 網 路：酈家驤 封面設計：陳美紀 內頁設計：余黎峻、潘詩蘋 封面攝影：許振輝
地 址：141-07 20th Ave. Whitestone, Queens, NY 11357-6093 電 話 皇后區：1-718 746 8889 分機 6345 曼哈坦：1-212 226 5131 分機 104 布碌崙：1-718 871 5000 傳 真：1-718-746-5002 郵 箱：realty@worldjournal.com 大都會地產月刊 Marketing Partner 為 NYZ USA； 本刊所刊文圖，版權為世界日報所有，世界日報有權刊登於所屬相關媒體。
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大都會地產
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2016 年10月號
本期焦點
布碌崙第二大華人社區
班森賀
學區好 交通便利 隨著湧入布碌崙的華人 數量不斷增長，以治安好、 學區優、交通便利聞名的班 森賀(Bensonhurst)社區， 愈來愈受華人青睞，紛紛在 此安家置業。班森賀是繼8 大道之後，逐漸形成布碌崙 第二大華人社區。
記者劉大琪／紐約報導 記者洪群超／攝影
雖然18大道已近半商民為華裔，但該地傳統的意大利迎神節仍火熱準備中。
多條地鐵線路在班森賀於高架橋上行駛。
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2016 年10月號
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本期焦點 班森賀成為紐約市華裔人口增長最快的社 區，公園擠滿休閒、交際的華人居民。
班
森賀與8大道、羊頭灣(Sheepshead Bay)，並稱為布碌崙三大華人區，
座落在布碌崙的西南部，範圍覆蓋西至14大 道和戴克高地(Dyker Heights)，北至60街菠 蘿園(Borough Park)，東北至N大道中木(Midwood)，東至McDonald大道，東南至Stillwell 大道和86街，南至86街，西南至16大道貝斯 海灘(Bath Beach)。 早在20世紀初期，班森賀還是義大利和猶 太人的聚居地，在第二次世界大戰前，兩個 族裔的人數基本各占一半。進入20世紀50年 代，大批義大利人湧入，猶太人逐漸減少， 最終讓班森賀成為布碌崙的「小義大利」。 1989年左右，中國南方移民開始成群結隊 踏進班森賀，還有一些來自俄國、烏克蘭等 地的移民，一度讓班森賀成為族裔和文化最 為多元的地區。
班森賀華裔居民及商戶近半，但作為傳統意大利裔社區，仍有諸多頗具特色的意大利裔商 戶。
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大都會地產
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2016 年10月號
本期焦點
班森賀常見的連排兩家庭住房。
隨著中國移民的不斷增加，其他少數族裔 逐漸遷出，班森賀徹底成為繼8大道之後的 第二個布碌崙的唐人街(Chinatown)。 對於華人、尤其是華裔新移民來說，存錢 買房是人生的重大奮鬥目標。班森賀這一社
隨著華人大量遷入，班森賀房市大熱。
地帶的堅尼路(Canal Street)，站點全面覆蓋
違規罰單，創下布碌崙全區之最，而且廢棄
該地，另有多達8條巴士線路。
多年、雜草叢生、不被地產業者看好，但中
因為房子性價比高，有很大的保值和增值 潛力。班森賀的地產開發項目一直都呈現旺 盛景象，甚至吸引中國地產投資商進駐。
國投資者仍大手筆標得，引發業內外高度關 注。 除此之外，一些占地面積較小的兩家庭或 三家庭住宅，也都被推倒重建成新的共有公
區，有中華文化背景之外，重視子女教育的
位於班森賀Cropsey大道2300號的廢棄大
華人看中這裡的學區，像區內的第20學區和
樓，就以1850萬的高價，被中國房地產商競
第21學區，都是在全市、乃至全州名列前茅
標獲得，計劃興建24層的商住兩用樓。該樓
根據房地產網站newyorkyimby.com報導，
的學區。
占地約25萬平方呎，其中約20萬平方呎為住
班森賀南區83街2159號，近期就由業主遞交
便利的交通也是華人的重要考量，班森
宅，提供170個單位，5萬多平方呎用於提供
了建房申請，將興建三層高、六單位的住
賀就有D線地鐵直達曼哈坦華埠的格蘭街
社區設施，另有337個室內停車位和32個車
宅。該處距離D線地鐵Bay Parkway站只有4
(Grand Street)，還有N線地鐵直達華埠中心
位的室外停車場。
個街口，占地總面積為約1萬平方呎，每戶
該地位於布碌崙主要高速路Belt Parkway
班森賀環境優美，交通方便，是華人購 房、安家首選之一。
的旁邊，三個街口之外就是D線地鐵和華人
寓樓。
住宅約1250平方呎，還包括6個路外停車位 (Off-Street Parking Space)。
商業街86街，B6、B64、B82等巴士距該地 也只有一個街口，樓對面就是百思買(Best Buy)等大型賣場，附近還有班森賀公園，不 管是生活設施還是交通，都非常理想。 雖然該樓2010年曾被樓宇局同時開出38項
班森賀獨棟家庭和公寓樓並蓄。
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大都會地產
2016 年10月號
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© 2016. Douglas Elliman Real Estate. All material presented herein is intended for information purposes only. While, this information is believed to be correct, it is represented subject to errors, omissions, changes or withdrawal without notice. All property information, including, but not limited to square footage, room count, number of bedrooms and the school district in property listings are deemed reliable, but should be verified by your own attorney, architect or zoning expert. Equal Housing Opportunity.
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2016 年10月號
本期焦點
擁海岸風景線 生活機能齊備
布碌崙羊頭灣 適合安居樂業
羊頭灣環境寧靜優美，近年吸引華人入住。
當布碌崙班森賀(Bensonhurst)社區的房價連 年水漲船高之時，班森 賀向東相隔一個格雷夫 森(Gravesend)的華人集 中地羊頭灣(Sheephead Bay)，逐漸成為另一個 安家置業的開發地。 記者劉大琪／紐約報導 記者洪群超／攝影
各族裔民眾享受羊頭灣的華人超 市便利。
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大都會地產
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2016 年10月號
本期焦點 貫穿羊頭灣的主要公共交通地鐵Q車。
近
年來，隨著不少無法忍受8大道擁 擠的華人，不斷向羊頭灣遷移，帶
動房價逐年上漲。羊頭灣近海的優勢，更讓 其憑藉美麗的風景，吸引愈來愈多人入住。 羊頭灣是將布碌崙陸地和海島康尼島(Coney Island)分隔開來的一個海灣，以及格雷 夫森東部和中木(Midwood)南部陸地區域的 統稱，以羊頭灣內發現的一種可食用的魚命 名。如今，這種魚已經非常少見。 羊頭灣原本是捕魚業發達的一個海灣，在 20世紀末期的十多年裡，房地產行業迅速發 展，餐館、雜貨店等不斷湧現，再加上沿海 的自然風光優勢，讓該地逐漸成為一個適合 居住的社區。 羊頭灣緊鄰海岸線，風景優美，是釣魚愛 好者周末和假期必到之地。羊頭灣內還是白 天鵝的集中地，典雅高貴的白天鵝經常吸引 民眾觀賞，還可沿著濱海區騎車散步。 根據2007年統計，羊頭灣約有12萬3000人 居住，其中有75.4%都為白人，14.6%為華 裔，6.6%為西語裔，4.7%為非洲裔。這其 中，華裔多生活和居住在U大道(Avenue U) 附近，也讓羊頭灣和8大道及班森賀，並稱 布碌崙的三大華人區。
羊頭灣U大道華人社區逐步擴大，和原住的意大利裔、俄裔等社區交織融合。
羊頭灣的房價比8大道便宜，吸引更多華 人近年到羊頭灣買房。該地華人超市、麵包
雖然不如班森賀交通更為便利，但羊頭灣
連接華埠中心地帶的堅尼路(Canal Street)。
店、中餐館、美甲店、托兒中心、老人中心
也有多條地鐵和公車線路，比如B線和Q線
區內還有多所公立學校和私立學校，紐約市
等一應俱全，作為新星的衛星中國城，是適
地鐵，都在該地設有慢車站和快車站。B線
立大學(CUNY)國王郡社區學院(Kingsborough
合安居樂業的目的地。
連接曼哈坦華埠格蘭街(Grand Street)，Q線
Community College)也座落在該地。
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大都會地產
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2016 年10月號
本期焦點
布碌崙日報(Brooklyn Daily)指出，羊頭灣 房市發展迅速，很多老房子被推翻後，共有 公寓如雨後春筍般拔地而起，尤其是集中 在羊頭灣路(Sheepshead Bay Road)地鐵站、 國王高速路(Kings Highway)、U大道和S大道 之間的海洋大道(Ocean Avenue)等附近。其 中，僅在距離羊頭灣路地鐵站步行5分鐘的 範圍，就有四幢大樓，每一幢都至少六層 高。 國王高速路是另外一個地產開發熱點，目 前有9個新的建樓申請，樓層也都在六層以 上。而U大道和S大道之間的海洋大道上， 政府已經批准了4幢至少六層高的公寓樓， 其中一幢就建在El Greco Diner的舊址上，有 七層高、共58個單位。 羊頭灣目前最高的公寓樓，當屬Voorhies 大道1501號約28層、300呎高的開發項目， 比聖馬可羅馬天主教堂(Saint Marks Roman Catholic Church)的16層尖頂還高出120呎。
各類華人店鋪在羊頭灣如雨後春筍。
這一項目占地8萬7500平方呎，面積有約 5個足球場大，設有約250個住宅單位和176
外停車位。另外，還要開設人行通道，方便
將於2017年春季迎來第一批住戶，整個工程
個停車位，包括124個室內停車位和52個室
居民直通羊頭灣路和Voorhies大道。該項目
將於2018年竣工。
隨著華裔人口增多，羊頭灣的華人醫生診所也增加。
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大都會地產
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2016 年10月號
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2016 年10月號
房市開盤
哈德遜場
文／傅家槿 圖／網路圖片
15號 豪華公寓開盤
哈德遜場是曼哈頓未來20年 內最大的綜合性開發計畫。
被譽為紐約未來20年最大的城市綜合開發項目—哈德遜城市廣場Hudson Yards，隨著第一棟哈德遜場 10號(10 Hudson Yards)的落成，豪華公寓大樓哈德遜場15號日前宣告開盤，吸引許多買家關注，預計將 於2018年秋季交業。於此同時，廣場的正中央，將是一棟造型獨特、多角型的公共空間中心「Vessel」 (船艦)，模擬圖甫曝光，立即驚豔整個建築界。
7
號地鐵延伸到哈德遜廣場後讓這塊曼
熱的購物辦公和居住點。
整個哈德遜場開發計畫是前紐約市長彭
哈坦尚未被開發的地區成為了風水寶
這樣一棟擁有天時和地利的公寓，要價自
博，稱中城西部地區為曼哈坦的「最後尚待
地，近觀哈德遜河景，又擁有便利的交通。
然會高一些，但哈德遜場15號開盤當天，就簽
開發領域」（last frontier）。陳蓓指出，隨
資深地產專家陳蓓Gabby Chen表示，哈德遜
了大約10套單位，又以一臥或兩臥的詢問度
著紐約歷史上最大的私人地產開發項目、
場15號大樓公寓所在地是紐約歷史上繼洛克
最高，價格約在$200萬左右，大樓均價每尺
造價150億美元「哈德遜園區項目」（The
菲勒中心後最大的開發項目，未來增值前
$3200。不過，公寓的20年減稅將讓每個月的維
Hudson Yards Project ）破土動工，以及造價
景無限。14英畝的廣場，辦公大樓，公立學
護費十分低廉，不論是自住還是投資，都將會
24億美元、全長1.5英里的7號地鐵延長線投
校，酒店，名品店，都已經在興建中，2024
是很不錯的選項。這棟樓高88層、共有285套
入運營，這裡成為紐約的又一熱點。也成為
年完成開發後，哈德遜廣場將成為曼哈坦最
單位的豪華公寓交業時間是2018年秋天。
全球地產投資新地區。
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房市開盤
根據規劃，哈德遜園區分為東、西兩區，
組成。這個被設計師稱為「Social Climb-
賞，而且遊客想要爬上Vessel頂端，可必須
東區有四棟商用摩天大樓，分別為哈德遜場
er」（社交階梯）的公共建築，預測將成
走過2,500個階梯，可說是名副其實的健身
10號、30號、50號和55號，另外還有35號做
為紐約的艾菲爾鐵塔，但外觀更像人類肋
叢林。哈德遜園區開發商Related Companies
酒店用、15號做公寓樓。整個東區預計將在
骨，或被視為健身叢林、蜂巢。耗資1.5
主席 Stephen Ross表示：「我覺得這可以成
2019全部完工。而西區則有辦公大樓和多棟
億的Vessel，目前銅製的階梯正在義大利
為一個聚集地，每位紐約人和遊客，都可以
公寓、學校等設施，預計整個西區於2024年
趕工製作，預計在明年初才陸續運往紐約
或走或跑到頂層，去體會紐約。」
完成。
組裝。46歲的英國設計師Thomas Heather-
Vessel是哈德遜園區二期開發的核心工
隨著哈德遜場15號的開盤，整個園區廣
wick接受媒體訪問時表示，Vessel主要受
程，將建在一個超過5畝、包括公園綠地的
場中心公共建築Vessel隨之曝光，其造型
到印度「階井」或者小時候爬格子而激發
公共活動空間的中心。這裡的新公園被稱為
之前衛、大膽，預料將成為紐約曼哈坦
的設計靈感。
紐約城裡最「聰明」的公園，因為其中的植
新地標。Vessel的設計看起來更像是一個
階梯群外面以銅、玻璃包覆，創造出前衛
物將通過設計從高樓大廈中獲得陽光，並且
蜂巢，底部直徑50尺、頂端開口直徑150
感。縱橫交錯的樓梯群並不通往一個目的
還能夠收集雨水加以利用。Vessel預計將在
尺，約16層樓高，由154個「單元廣場」
地，當中也沒有商店、展品讓遊客佇足欣
2018年秋季對公眾開放。
園區中央的公共建築 Vessel造型前衛特殊。
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2016 年10月號
本期焦點
再見，空巢 多代同堂興起
Realtor.com網站報 導，美國經濟從衰退中漸 漸恢復而成年子女和父母 一起居住的比例，達到了 新高。同時，隨著房價的 增長、老齡化加劇，及種 族多元化等，可看到來愈 多的多代同堂現象。 編譯／蘇潔
據丕優研究中心（Pew Research Cen-
漸漸的，核心家庭（nuclear families）變成
及以上的子女。所以，仍在念大學的子女和
ter）的報告，2014年，大約有19%
常態，多代同堂比例在1980年降到了12%。
父母同住，不算多代同堂。同時，報告關注
的美國人、也就是6060萬人，以多代同堂的
但到了2005年，隨著經濟發展遇到瓶頸，越
至少兩代以上同堂的家庭。
方式居住。在這樣的家庭裡，通常父母會和
來越多的成年子女選擇和父母一起居住。
『重聚：成功的多代同堂創意生活指南』
成年的子女及孫輩住在一起。這看起來像是
在2009年，這個比例是17%；到2008年，增
聯合作者葛拉姆（John Graham）表示，
歷史的回潮。因為，1950年代時，有21%的
加到18%。
「我們對核心家庭進行了50年的研究，現
根
美國人，也是以多代同堂的方式居住。
在報告中，成年子女指的是25歲
在，我們回到了人類長久以來的
新移民稱家， 多代同堂的生活方式漸多。 (Getty Images)
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大都會地產
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歡迎回家
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The Ritz-Carlton Residences, Long Island, North Hills are not owned, developed or sold by The Ritz-Carlton Hotel Company, L.L.C. or any of its affiliates (“Ritz-Carlton”). RXR North Hills Phase I Owner LLC uses The Ritz-Carlton marks under a license from Ritz-Carlton, which has not confirmed the accuracy of any of the statements or representations made herein.
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本期焦點
作者簡介： 克雷爾•特拉帕索（Clare Trapasso）是Realtor.com 的資深編輯。她之前為英國 長輩同助可幫忙照顧孫子。
(Getty Images)
「金融時報」（Financial Times）的一個刊物及「紐
居住方式：多代同堂。」
亞洲客戶，希望她協助在新澤西李堡(Fort
這樣的變化，部分原因是國家種族日益多
Lee)尋找多代同堂的房子。大多數客戶是成
元化，尤其是喜歡多代同堂的移民在不斷增
年子女帶著他們的孩子，希望能夠找到有獨
加。2014年，大約有28%的亞洲人和25%的
立空間的房子，可讓父母一同居住，無論是
西班牙裔及非裔多代同堂。而在白人中，這
父母過來小住，還是長久居住。
個比例只有15%。 另一個有趣的發現是，大約有20%的女性 選擇多代同堂的居住方式，這個比例在男性 中為18%。
約每日新聞報」（New York Daily News）撰稿。克雷爾 也在當地一所學校教授新 聞。
「夫妻需要有人幫他們照看孩子，尤其是 如果夫妻都需要工作的話。」帕克表示， 「祖父母的到來剛好可以互相照應。」 「這種生活方式也和經濟的變化有關。」
休斯頓地區大約只有15%的房子是這樣的。 「越來越多房子購買者，來自於多代同堂 生活方式更普遍的地方。他們來美國時，
華盛頓多代同堂居住方式顧問公司Genera-
『世代居住：房產的秘密和迷思』作者馬爾
tions United執行總監巴茨（Donna Butts）表
特霍夫（Carmen Multhauf）表示，「近幾年
所以雷明公司建造的房子，大都在一樓有
示，美國變得日益多元化，美國的家庭結構
房租和房價在不斷上揚，尤其在一些城市，
獨立的套間，有時候甚至有單獨的入口和
也在變革。所以，成年子女和父母同住，或
房價和房租達到新高。」
廚房。客戶通常會要求房產公司建造一個
者老年父母和子女同住，如今並不是什麼禁 忌。 「大多數家庭可能認為，這樣的居住方式 有很多困難，但總體來講，這樣的居住方式 更經濟。它讓家庭成員更好地關心和照顧彼 此。」巴茨表示。 房產中介帕克（Karen K.H. Park）有很多
「現在年輕一代根本沒法攢錢。」她表 示，現在的年輕人掙扎著希望找到收入更好 的工作。「學生貸款讓他們連房子的首付都 無法支付。」 房產公司Partners in Building首席執行長雷 明（Jim Lemming）介紹，如今大約有25%到 30%的房產是多代同堂的房子。10年前，在
也抱著同樣的心態。」雷明表示。
附加的套間，通常套間會有獨立的通道可 以連向主屋。 雖然大部分的房子是客戶為他們的年老父 母準備的，但雷明也看到越來越多的成年 子女回到父母的房子裡居住。 「這樣的一個發展趨勢是非常值得關注 的。」雷明表示。
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本期焦點
千禧世代
大都會地產
15 千禧世代擁房難。
(Getty Images)
的 美國夢的定義是什麼？對每個美 國人來說，是透過個人的的努力及決 心，最終成功致富。
一般
特約編譯盧炯燊
擁屋夢
最常提到的是一圓「擁屋
首季的39.8%，持續下跌，至2016年首季為
的30%用來支付房租，使得根本不可能有資
夢」，擁有自己的房子，
34.2%。
格獲得房屋貸款。
成為財富的成功標誌之一。不過，對千
房地產數據公司Zillow公布數據，更描繪
普查局最新數據也指出，美國人擁房比率
禧世代來說，他們的美國夢與父母那一
一幅畫面，在美國擁有房子的比率更進一步
下跌至63.4%，是48年來最低，也是從12年
輩並不相同，原因是他們很難擁有自己
下跌。
前開始的69%連續下跌。
根據Zillow的最新調查報告，目前租房子
另外，供出租的房屋空置率，也是40年來
千禧世代在美國追求擁有自己房子的夢
的美國人裡，86%不是沒有足夠的收入購
最低，結果是推高了租金。自1995年以來，
想，已經出現警訊。人口普查局數據指出，
房，就是信用不足以獲得房貸。受訪者中有
出租單位的月租中位數，由425元上升到850
35歲以下年輕人擁有房子的比率，自2009年
差不多一半人表示，他們至少要把稅後收入
元。
的房子。
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大都會地產
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2016 年10月號
本期焦點
千禧世代裡，42.2%沒有退休儲蓄，另外
什麼原因造成千禧世代甚至美國人置業比
信貸理財網站Value Penguin收集的數據顯
率下跌？部分人認為是薪酬的增幅低於預
示，美國在2015年的平均信用分數為695，
期。
較2009及2010年的687略高。目前美國信用
千禧世代最大問題是薪金沒法增長、低信
新聞周刊報導，丕優調查中心取得勞工統
分數由最低的300到最高的850，要取得房貸
用分數、沒有儲蓄，這樣一來要擁有房子簡
計局的數據顯示，從1964年到2014年，美國
的基本信用分數，起碼要680或以上，但一
直是天方夜譚。
正常的薪酬升幅，增加了727%，然而經過
般只在620至680之間，至於次級貸款申請
通貨膨脹及美元匯率的上升，實質工資增長
人，都低於620。
29.8%少於1萬元。
專家建議，千禧世代要認真考慮在職場找 到屬於長期需求的職位，最好是至少取得學
只有7%，與此同時各類物品價格飛漲，例
另一個因素是，美國人都是不儲蓄，這亦
士學位，統計指出，具學士學位者較只有證
如醫療費、大學學費、以至屋價及租金的上
是想要購房時無法拿出頭期款的主因。今年
書者薪酬高得多，平均為年薪是4萬5500元
升，速度與幅度都超過薪資的成長率，入不
6月統計，美國人個人儲蓄率僅有5.3%，遠
與2萬8000元之比。
敷出成了常態。
低於其他發達國家的比率。更有甚者，據
另外，要取得良好的信用評分。還要每
其次，仍有不少人的信貸評分低於標準，
GOBankingRates在今年第一季調查，56%的
月有個詳細的預算，知道儲蓄是為自己將
使得他們無法取得貸款，甚至信用卡都拿不
美國人的退休儲蓄少於1萬元，包括33%是
來的目標，例如購房子或是退休作好準
到。
零儲蓄。
備。
租房的人多了，也推升租金。
(Getty Images)
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2016 年10月號
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JA189938-2
大都會地產
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大都會地產
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市場趨勢
房市短線炒作數量 升至 2007 年市場暴跌前水平
值得擔心嗎 ? 資料來源： Clare Trapasso / Realtor.com 編譯：高傑文
這些年來我們從熱門炒房電視節目“Flip This House”，“Flip or Flop”到“Flipping Out”中看到，看屋、買屋、翻新、掛牌出售、套現，炒房就是活生生的取得財務穩 定和擁有住房的美國夢！
但
炒房猖獗是導至2007年樓市崩盤
簡直是小巫見大巫」。
「我們還未到紅色區，但已經接近」。
的主要因素之一。根據ATTOM
今年第二季度炒房的數量比泡沫前期高
根據realtor.com的資料，田納西州的
Data Solutions公司的報告，今年第二季
位的96000套下跌了近46.3％，而且僅占
Memphis市第二季以11.1%的炒房率領
炒家數量已達崩盤後的最高點。低貸款
整個房屋交易額的5.5%，而2006年第一
先全美大都會城市，該市房屋的中等價
利率和短炒的高回報是主因，今年第二
季最高峰時是占整個交易額的9%。現在
位是$144,000，緊隨其後的大都會區是
季有近4萬筆炒房交易，是2007年第二季
炒樓的人，很多是現金交易。三分之二
加州的Visalia-Porterville, 10.1%;佛州的
度以來最多的一季。該公司分析了美國
的炒樓者沒有付不出貸款的問題-如果經
Tampa,10%;賓州的York-Hanover,9.7%; 以
超過950個縣，佔美國人口80％的地區，
濟衰退真的發生的話。那些想要短期獲
及阿拉巴馬州的Mobile, 9.6%.
12個月內同時買及賣的公共資料而得出
利的人受超低的利率和出售地產時的高
根 據 報 告 ， 全 美 炒 家 平 均 獲 利
上述數據。
回報所吸引，近年地產升值導至的高回
$62,000，是2000年以後最高的季度。加
報使地產成為有吸引力的投資項目。
州平均獲利最高，矽谷的都會San Jose炒
那麼，是否應開始將資金從股市上取出 而藏至床墊下，以免經濟再度崩盤？專 家說，別著急。 第二季總的炒房數近51,500套，是六年
「光是炒樓不會導致市場崩盤，」
樓獲利全美最高，$161,000, 但該地的中
Blomquist說。但是，「危險的是當它變
等房價高達$770,000，三藩市亦不差，平
得太普遍。」
均獲利是$146,000，洛杉磯是$125,000，
來最高的季度，較上季增長14％，比去
其實，一定數量的炒家買房、翻新、然
紐約是$124,160 ，聖地牙哥獲利大約是
年同期增長3%。可以理解這會給人以似
後短時間內出售，獲利，是一個健康的
$111,250。只要利率持續走低，會有更多
曾相識的不好的預感。ATTOM公司資深
房地產市場標誌，只有當太多的模仿者
炒樓的人入市，有利可圖，因為市場上
副總裁Daren Blomquist說，「現在看到的
湧入市場，哄抬價格，導至一般的買家
沒有太多可以停放現金的地方。
是炒房熱」，「但與10年前的情形相比
不能成為房主的地步，就會變得危險。
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大都會地產
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律師專欄
過戶費項目多種 購屋須注意 文 / Robert B. Moy律師
對首購族來說，購買新屋的費用和開支往往令人畏縮，特別是在紐約市這類市場。但當他們獲悉 過戶費的數目後，甚至會更吃驚，因過戶費有時會高達屋價的6%或以上。尤其是外國買家，常會對 高昂的過戶費措手不及。
過
戶費一般包括工程師、驗屋師、律
須請律師檢查合約，磋商其中的條款。買家
屋價的1.5%。這筆費用雖由賣方支付，但在
師和產權保險等收費，如果包括房
律師一般選擇產權保險公司監管過戶手績。
新開發的項目中，地產商總會尋求把房地產
產權保險公司會對各方及有關房屋進行多項
轉讓稅轉嫁到買家身上。
貸，還有銀行費用。
審查，包括市政規畫、法院判決和抵押權的
留意隱藏收費
審查。
此外，過戶費可能還含有各種雜項開支， 在過戶桌上提出來，例如產權過戶、房產稅
如有需要，產權保險公司會為有關房屋進
調整及預付銀行利息等。雖然這些都是標準
在紐約，房地產轉讓稅和其他房稅項加起
行訪查及一項新調查，審查和調查的費用由
的過戶費用，但重要的是，買家要全面了解
來，往往相當於購買價的2%至3%；如果是
買家支付。此外，產權保險公司亦會為產權
這種種不同的收費和開支，並把它列入購買
貸款購買，還要額外多付購買價的2%房貸
保單報價，買家在過戶時支付。產權保險保
房屋的總開支，首購族尤須注意。
登記稅 (Mortgage recording tax)。最後，通常
障買家，應付一連串的產權問題。
和私人房貸保險費，及登記費等。
申請房貸相關費用
貸款公司要誠實向購屋者提供所有過戶費 用的估計數目，如果無須房貸，經紀人要提
如果買家申請房貸，需要支付不同的銀行
供過戶費的估計數目，這個數目往往取決於
費用，例如估價費、申請費和銀行律師費。
州政府和銀行，每個州和每家銀行的收費也
銀行在估價後才決定是否貸款，銀行亦會向
不同。
買家收取信用檢查費和房貸處理費。 銀行決定貸款後，也需要一家產權保險公
產權保險公司監管過戶手續
司，保費是由買家支付。如果房貸金額超過 某個數字，銀行或許需要購買私人房貸保
買家的首項開支是付費給工程師和驗屋 師，徹底檢查全屋。驗屋師的報告會列出所
險，一般是屋價的八成。買家亦必須購買屋 主保險，這份保險在過戶當天生效。
有需要修理的地方，並可用作議價籌碼，要
過戶費其中一項最大的開支是稅。例如在
求降低屋價。當然，新落成的房屋、或大型
紐約，買家購買100萬元以上的房屋，就要
樓宇的共有公寓和合作公寓，可能無須檢
支付1%豪宅稅；如果買家獲得房貸，就要
查。
按照貸款數目支付房貸登記稅；紐約州和紐
當各方同意購買價和售賣條款後，買家必
作者資訊
還有些隱藏收費，例如預付房貸利息、屋主
R OBER T B. MOY 律師是 For chelli, Curto, Deegan, Schwartz, Mineo & Terrana LLP 法律事務 所稅務、信託及房地產和企業公司 部門的合伙人。 創立於 1976年， Forchelli, Curto, Deegan, Schwartz, Mineo & Terrana LLP 法律事務所是長島的 全方位服務律師事務所。在代表房 地產、土地使用和區域劃分、稅務、 信託、遺產、企業、建築、商業和訴 訟事項的客戶有良好的聲譽。
約市都徵收房地產轉讓稅，加起來可能多達
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大都會地產
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2016 年10月號
購屋理財
最高
銀行批貸款時最重要是要計算家庭承受能力，不單單只是首付 的多少，購房者能否能夠支付整個房屋貸款，更為重要。
貸款額
計算方法 文／陳琪錢 銀行核批房屋貸款會看整個家庭財務承受 力來決定。 (Getty Images)
聯邦房管局的貸款指南，在信用分數和貸 款首付上相當寬鬆。只要借款者對低的信用 分數有合理解釋，該局就會給他們的房貸提 供保險。 聯邦房管局擔保的貸款還有其他的好處： 首付可由禮金組成；信用分數可以低到500 分；房貸保險可以在交易完成前支付部分， 餘下的以後每月支付。 房者常問的一個問題是：我能夠買
一般來說，銀行希望後期比率低於36%。
到多大的房屋？我能夠貸到多少
借款收入比率的計算方法是，把所有的借
（Back to Work program）幫助那些不幸的屋
款都加起來，然後用總收入來除，就得到這
主，如房屋剛被拍賣、公司破產等。該局為
個比率。例如，每月房貸是1500元，汽車貸
全國高消費地區，設計擔保的房貸規模最多
款是100元，其他貸款是400元，故你每月借
可以達到62萬5500元，這些地區包括加州的
借貸收入比率
款是2000元。假如你每月收入是6000元，你
橘縣、首都華盛頓地區和紐約的五個區。
銀行主要考慮你的年收入和年借貸計算借
的借款收入比率是33%。貸款銀行最高的借
購 錢？
除了首付考量，銀行使用借貸收入比率 （DTI）來決定你的最大的貸款額。
貸收入比率。一旦銀行計算出這個最大貸款 額支付，它會用目前的貸款利率去計算出貸
款收入比率是43%。 不過，聯邦房屋管理局的FHA最高比率可
而且，該局還通過「回到工作計劃」
房利美Fannie Mae、 房地美Freddie Mac 另外，房利美（Fannie Mae）和房地美
以達到50%。
（Freddie Mac）是兩家聯邦政府擔保的貸款
購房首付
公司。它們掌控住宅主要貸款信用市場，近
後期比率。借貸收入比是前期比率。前期借
對購房者來說，首付很重要，應該先考
期已經宣布房貸的首付可以低至3%。
貸收入比就是每月房貸支付額比購房者每月
慮。人們都以為購房首付最低是20%。如果
假如你是在職的或退休的服務人員，或者
的收入，而房貸支付額包括所有的債務，如
房價是30萬元，首付就要6萬元。當然，首
住在農村地區，你甚至可能符合零首付的項
每月貸款本金和利息、每月地產稅、每月房
付比例高，貸款申請容易獲准，貸款利率也
目，這些項目可以從退伍軍人部或者農業部
屋保險、每月管理的費用。
較低，屋主每月的支付額也低。
獲得。因此，在尋找貸款時，你應該向貸款
款額，然後得到能夠貸多少款。 借貸收入比率被視為兩部分：前期比率和
公司詢問，是否有各種選擇的首付。
貸款銀行希望前期借貸收入比率不要超過
但是，其聯邦房屋管理局（FHA）允許的首
28%。銀行傾向你每月收入28%或者以下用
付最低定為3.5%。你想到過這麼低的首付嗎？
為何買家都相信20%的首付是必須的？這
聯邦房管局並不發放房貸，而是房貸的保
是因為常規貸款要求20%首付，這樣房貸保
來支付房貸。
險（PMI）就不需要了。
借貸收入比率的第二個部分是後期比率。
險機構。聯邦房管局是一個聯邦機構，幫助購
後期比率由下列內容組成：每月房屋支付、
房者獲得房貸，特別是首次購房者。聯邦房管
若是有了貸款保險，當購房者付足20%
每月最低信用卡支付、每月兒童支付或者贍
局制定一些有保險的貸款標準，如果銀行按
後，就不再需要貸款保險。例如，若是支付
養費支付、每月汽車貸款費用、貸款的每月
照這個標準發放房貸，而這些貸款又符合它
四年房貸保險後，房貸保險可以去掉。（世
分期付款等。
制定的標準，該局將負責賠償貸款的損失。
界新聞網，作者為註冊會計師及理財顧問）
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大都會地產
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2016 年10月號
售屋百科
房子如何賣給國外 買主 賣房時，總希望潛在買主的族群愈大愈好。近年來，美國房市的買
素。房地產市場海外買主的共通點是「富
主不再以美國境內為限，海外買主明顯增加，賣房子的交易對象多了一
有」，通常只有財力有一定水準的人才會到
個選擇。
海外置產，既然富有，必然會挑選足以與財
文／周方澄
富匹配的房子，專家舉例，在邁阿密，國際
根
據美國房地產協會調查，2014年4月
等城市最受國際買主歡迎，主要因為他們經
買主選購的夏季度假屋房價自35萬元至1000
至2015年3月間，全美房市的海外購
常造訪這些地方，國際買主置產之後可作為
萬、乃至於1500萬元不等。
屋金額共計1040億元，較前一年增加13%，
第二個家、或者投資獲利。
第四，海外購屋潮相對不受季節因素影
其中約8%為成屋交易。所有海外買主中，
其次，共有公寓（Condos）較受國際買家
響。在美國，一般人比較會在春夏季購屋、到
中國籍人士所占金額最大，自2010年至2015
歡迎。專家指出，海外買主通常比較喜歡四
秋冬季完成交屋，國際買主卻未必遵循這樣
年間，中國買主投資美國房市的金額共計
面牆都與鄰居接觸的空間，感覺上較安全牢
的模式，海外人士一年四季都可能買房子。
930億元，投資觸角涵蓋美國主要城市。海
靠，尤其在紐約市這樣的大都會，共有公
賣房子給海外買主須有耐心，主要是因為
外買主的置產實力驚人。如果您也打算賣房
寓往往比只持有一定股權的合作公寓（co-
買主不住在美國境內，從一開始看房、到買
子，怎麼樣才知道是否也能賣給海外投資人
op）來得受歡迎。除此之外，獨棟房屋及有
賣主溝通乃至於成交，每個環節之間會拖得
呢？有幾個原則可參考：
院子的連棟房屋是國際買主的另一選擇，有
比較長；海外買主如果想要讓購屋過程進行
些海外人士也購置度假屋。
得更順利，可考慮委託房產管理業者，可省
首先，具有國際知名度的城市較能吸引海 外投資人。紐約、邁阿密、舊金山及洛杉磯
第三，高檔房屋是賣給海外買主的關鍵要
掉很多麻煩事。
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大都會地產
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2016 年10月號
區域地產
曼哈坦英伍德(Inwood)
住宅性價比高 根據房產公司的調查顯示，儘管年初華盛頓高地（Washington Heights）被評為首次購房者性價比最高 的選擇，在該區北邊的英伍德（Inwood），大有後來居上的意思。
文/編議蘇潔
公園、餐廳和噪音著稱的英伍德，
院街上的一間一臥室面積為675平方英尺的
價格最高的公寓位於Park Terrace West（公
是曼哈坦性價比最高的居住區之
公寓，7月時面市價格是27萬9000美元，也
園陽台西街），是一間面積為960平方英尺
一，目前的平均房價是55萬美元，或每平方
就是平均每平方英尺413元。這可以說是該
的兩臥室公寓，售價為59萬5000元，也就是
英尺536元。一家房產調查公司發現，在學
區域最便宜的公寓了。
每平方英尺619元。
以
Inwood一瞥
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大都會地產
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2016 年10月號
區域地產
「所有東西到了上西區以北就開始便宜
Inwood
了。」房產調查公司的創始人之一沃霍利 （Valhouli）表示，很多人搬到北邊就是因 為那裡的房價便宜，還能講價。 英伍德的房產商人湯普森表示，他明顯感 覺到購房者們已經越來越了解房產市場，以 及他們的錢究竟可以得到多少實惠。 湯普森在該區域做了8年的房地產商人， 他表示在去年的房屋開放餐館日裡，他接待 了很多準備從布碌崙地鐵L線附近搬到北邊 的人。據悉，在未來的兩年，地鐵L線位於 曼哈坦和布碌崙的幾個站將會關閉翻修。 總之，沃霍利認為和房價猛漲的布碌崙和 皇后區周邊相比，英伍德和曼哈坦上城的房 價處在一個穩定的階段。 湯普森說，當他帶客戶參觀房屋的時候， 他們都有一種大開眼界的感覺。因為他們沒 想到房屋的面積居然這麼大。(世界新聞網)
從Inwood Hill Park遠望 Henry Hudson Bridge
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大都會地產
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財富管理博覽會 保障個人、家庭、商家財富增值和傳承 ◆活動時間：10月15日(周六) 11:45am - 4:30pm
◆活動地點：喜來登酒店2樓宴會廳
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大都會地產
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2016 年10月號
購屋百科
買賣屋旺季末期，價格競爭最明顯，這會直
天涼好個秋
文／周方澄
購屋致勝之道 在美國，買房子旺季通常從每年春天開始，一直到秋天學校開學時 為止。這時，想要買賣房子的人應暫時停一下，重新檢討、調整買賣
接影響房貸金額。
第二個重要數字是，什麼才是好的 信用分數？ 夏天大家忙著度假旅遊，也因此拼命刷卡 花錢，許多人甚至超支，一旦超支便可能連 帶延遲帳單付款，進而拖累信用分數，光是 延遲還款30天就可能讓信用分數下降100， 不容易爭取到好的房貸利率。 不同的房貸方案對信用分數的要求不一，
房屋的計畫。
專業顧問對這方面有研究，可以給顧客最佳 整買賣房屋計畫最需要求助的，就是
房貸利率外，還有以下三項：
房屋顧問業專業人員；專業房屋買賣
顧問手上有許多工具、可提供多項服務，讓
第一項是，每個月負擔得起的支出 是多少？
顧客買房子順利許多；找到專業人員後，必
擁有自己的房子需要自負成本，成本除了房
20%，事實上只要3%就夠了，如果頭期款籌
貸之外，還有其他項目，主要包括維修費以及
不出來，專業顧問可以協助，他們將告知顧
諸如，該不該等到利率再度下降再出手購
水電、交通費用等等，這些項目與租屋時的負
客有哪些頭期款付款輔助方案。
屋？舉借房貸，除了30年固定房貸外是否另
擔大不相同；如果不清楚了解這些費用有多
有選擇？
少，買了房子之後會有很多後續麻煩。
調
須事先準備好議題，坐下來好好討論。
需要討論的重要議題很多；專家認為，在
根據房地產商協會調查，今年市場上的待
談論議題之餘需要知道幾個重要數字，除了
售房屋比去年少，將導致房價競爭，尤其在
建議。
第三點，是否存夠了頭期款？ 消費者總以為頭期款需要是成交價的
多數人並不知道中產階階的人也適用一些 頭期款輔助方案，有本事的顧問能夠幫顧客 找到最適合的方案、讓顧客充份利用輔助資 源，更容易的圓購屋之夢。
海濱綠洲
沙點 Sands Point
* * * * * *
7個地熱和空調區 7個冷暖氣中央空調區 全屋輻射熱 可供電全屋的發電機 全屋對講系統 Crestron智能家居系統
* * * * * *
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* * * *
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大都會地產
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2016 年10月號
區域地產
紐約後花園 度假及藝術勝地
蘇利文郡 投資圈無限潛力
蘇利文郡(Sullivan County)位於紐約上州東南部，西 南鄰賓夕法尼亞州，距紐約 市80英哩，約90分鐘車程。 1969年，著名的伍德斯托克音 樂節(Woodstuck Music & Art Fair)發源於這裡的巴氏森林 藝術中心(Bethel Woods Center For The Art)，如今，這 裡的音樂藝術仍然蓬勃。 文/沈鴻雁
蘇利文郡。
(圖片取自維基百科)
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大都會地產
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2016 年10月號
區域地產 西點軍校一景。 (本報檔案照片)
蘇
利文郡蒙蒂塞洛汽車俱樂部(Mon-
上州10個地區的10個城市，各撥款1,000萬美
ticello Motor Club)世界馳名，是頂
元，用於當地市區建設。
尖私家豪華汽車俱樂部。這裡還是賭場勝
紐約州政府「市區振興計畫」(Downtown
地，蒙蒂塞洛賽馬場內增加Mighty M賭場，
Revitalization Initiative)，旨在幫助紐約州小
新的Montrign五星級賭場及室內水上樂園也
城市發展經濟，這個計畫資金1億美元。葛
正在興建。
謨說：「過去，我們把太多的精力放在紐約
蘇利文郡是集自然、風景、和戶外活動為
市；現在，我們要來個180度大轉彎，扶持
一體的地方，著名滑雪度假勝地Fallsbrugh就
紐約州小城市。」他說，市區振興計畫將以
在蘇利文。這裡不斷興建度假村，已成為紐
投資帶動形勢，利用當地資源吸引工作機
約人假日度假勝地；良好的地理位置和自然
會，增加私人投資，把各個城市變成充滿活
環境，加上州政府的商業投資及支持政策，
力、多樣化的經濟活動中心。
將促使蘇利文郡成為無限潛力的投資圈。
「市區振興計畫」的30萬元，首先用於當
州政府大力支持建設
地的計畫部門，以確立在經濟、交通、住房
紐約州長葛謨2016年工作計畫第11條提案
等方面的開發項目。而離紐約市比較近的地
中，將復興上州基礎設施，以刺激經濟和現
區(包括蘇利文郡在內的幾個城市)，將優先
代化地區資產。他近日宣布，州府將給紐約
獲得支持。
NRA27
大都會地產
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2016 年10月號
區域地產
蘇利文郡資源和亮點 巴氏森林藝術中心 根據afcregionalcenter.com網站資料，伍德 斯托克音樂節發源於巴氏森林藝術中心， 是為紀念藝術家、音樂家和作家而舉辦的活 動，嬉皮士風俗就誕生在這個音樂節上。 藝術中心擁有7,500平方英尺的表演舞臺， 4,500座觀眾席，和自然斜傾的大草坪，可 容納10,500名觀眾。巴氏森林藝術中心舉辦 各種音樂和藝術表演，每年夏季都有百老匯 音樂劇和各種音樂活動，在這裡舉行。
蒙蒂塞洛汽車俱樂部 蒙蒂塞洛汽車俱樂部是賽車愛好者的私家 俱樂部，愛車人士可真正體驗到駕駛樂趣。 俱樂部100多名成員平均身價在2,000萬美元 以上。每人每年要交12.5萬元以上的會費， 可享受無限時賽車、全方位保養等服務。蒙 蒂塞洛俱樂部擁有4.1英哩長的跑道，會員 開著自己的蘭博基尼、訂製的法拉利，感受 速度的快感。
蒙蒂塞洛賽馬娛樂賭場 蒙蒂塞洛賽馬娛樂賭場(Monticello Raceway & Casino )，是相對較新的賽馬和賭場兼 併的娛樂場所。該娛樂場所是由雲頂賭場管
蘇利文
理，擁有一千多個桌上博彩機。
蘇利文郡周邊商機 伍德伯裡購物中心、西點軍校
(Catskills)一處2,200英畝的森林和閒置農地
格羅辛格酒店
上，打造以中國為主題的文化、商業、旅遊
康州快活大賭場(Foxwoods Resort Casino)及
和住宅中心。
度假村，將與格羅辛格酒店(Grossinger's Hotel)合作，興建運動綜合大樓、馬術中心、
伍德伯瑞購物中心(Woodbury Commons Pre-
美國中國之城集團開發的首期項目湯姆森
mium Outlets)位於紐約中央峽谷。距離蘇利
教育中心，佔地575英畝，項目地址位於蘇
文郡50英哩。該購物中心擁有220家品牌專賣
利文的湯普森鎮。湯姆森教育中心將和美國
庫徹鄉村俱樂部
店，佔地面積超過80萬平方英尺，是世界最
著名大學合作，開發綜合性大學包括商學院
庫徹鄉村俱樂部是全新的健康生活館，有
大的連鎖購物中心之一。國內外遊客慕名前
和電影藝術學院及其附屬設施，打造全智能
來購物，是紐約旅遊熱點，擁有驚人的人流
化的高端大學城社區。
瑜伽、網球、高爾夫球及各種戶外運動。
蘿絲湖度假山莊 蘿絲湖度假山莊是由美國雙鑽地產集團
量，無疑是附近度假村、賭場的巨大商機。 美國西點軍校(United States Military Acad-
水療館、高爾夫球場、酒店及連棟房屋。
蘇利文郡：度假村集中地
(Double Diamond Companies)負責開發設計， 依蘿絲湖(Lost Lake)山水風貌規劃的住宅
emy West Point)距蘇利文縣60英哩，是另一
協和酒店
區，擁有超過2,000英畝的壯麗景觀。正在
蒙蒂塞洛賽馬娛樂中心及協和酒店，將
建設中的項目有頂級私人設計高爾夫球場、
美國中國之城(China City of America)是由
資興建度假村。這一度假村將有購物中心、
星級美食餐廳、四星級度假酒店和會議中
長島女企業家Sherry Li策劃開發計畫。該
會議中心、大型高爾夫球場、水上樂園及賭
心、住戶專用SPA水療和健身中心、網球場
計畫將投入60億元，在蘇利文郡凱茨奇爾
場。
及室內游泳館等。
個旅遊熱點。
興建中的美東最大中國城
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HY187912-1
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上東城一景
沾光上東城
房價飛漲 東哈林 文／邵科然
隸屬上東城的「上卡內基丘(Upper Carnegie
紐約東哈林區(East Harlem)與富裕的上東城地段(Upper East Side)接壤，兩個區的房價差別巨大。
Hill)」地段。 在近103街的第五大道1212號坐落著另一 棟康斗住宅樓，其樣板房標價為每平方英呎
近上東城的地段房價偏高， 而其
元。比如，擁有114套康斗的「One Museum
他地方則價格較低。近年來，開發
Mile」公寓大廈，其兩套公寓的價格分別為
商還熱衷在與上東城接壤的街區興建康斗
每平方英呎2436元和2073元。該樓坐落於第
(condo)，進一步抬高了這些街區的房價。
五大道1280號，與110街交匯。住客可以從
靠
房地產資訊網站NeighborhoodX聯合創始
樓內看到中央公園北側的景觀。
1347元，該樓同樣自稱位於上卡內基丘。 嚴格來講，上東城與東哈林區的邊界位於 東96街。 沃霍利在談及這一模糊地帶時說：「在96 到98街附近居住的居民，平時光顧的很可能
人沃霍利（Constantine Valhouli）表示，其公
沃霍利表示，這一例子不僅顯示東哈林區
是同樣的酒館、公園、街道設施，並享受這類
司經過調查後認為，東哈林區南部街區的康
南部房價高昂，更是表明與上東城接壤可以
似的服務。人們會因為一些因素改變對幾個
斗正在拉高該區平均房價。
大幅抬高房價。雖然「One Museum Mile」
街區的看法，而對此進行研究相當有趣。」
目前，這一價格約為每平方英呎1091美
地處東哈林區，但在房產列表上卻自稱位於
在東哈林區的另一頭，房價卻十分便
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區域地產
宜。位於第五大道2041號的開發基金公司 (HDFC)合作公寓，每平方英呎房價只有482 美元。 沃霍利稱，康斗價格之所以如此之高，部 分原因是因為房主在購房時，無需像買合作 公寓那樣經歷繁瑣的手續。他說，「康斗住 客出更高的價錢，因為他們不需要受合作公 寓管理委員會(co-op board)約束，也無需通 過面試。」 東哈林區城市屋（Townhouse）的價格一 般在每平方英呎657到1041元之間。 沃霍利指出，另一個有趣的現象是，在東 哈林區南部人口密集的區域，昂貴的康斗 樓竟和紐約市房屋局( New York City Housing Authority，NYCHA)建設的政府樓並存，兩 種房產的數量都十分眾多。 隨著東哈林區的住宅樓越建越多，這一現 象可能越發普遍。他說：「我覺得東哈林區 北面，將來也可能會出現這兩種住宅樓大量 並存的情況。」
東哈林區街頭一景。 (Getty Images)
上東城Lenox Hill醫院
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大蘋果地產
沒有樓高限制，長島市房市一 路攀升，吸引投資買家進駐。
長島市
LONG ISLAND CITY
工業區轉型 房市攀升 距離曼哈坦僅一橋之隔，加上沒有樓高限制，長島市近年房市一路
圖／Getty Images
攀升，穩居皇后區龍頭。
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記者呂賢修／紐約報導
歲的王先生2010年由廣東深圳來美
開始尋覓，但發現該地單臥房源有限，多數
只考慮離地鐵站近、好出租的單臥。他也
求學，獲紐約大學電腦碩士後於
只租不賣。看了兩間統倉，每平方呎要價千
重視屋齡，因為當地新房都有15年、90%減
元，比長島市還貴，他決定轉移方向。
稅，以最後買下屋齡三年公寓。
曼哈坦工作。考慮房租及交通，四年來從 布碌崙康尼島、皇后區艾姆赫斯特、傑克森
因為未婚，一個人住浪費，父母也有意投
比較過阿斯托利亞，王先生認為老舊社區
高地、木邊、到羅斯福島搬了四次家。聯準
資美國房市，他選擇升值空間大、離曼哈坦
生活方便，適合家庭居住。但與長島、貝賽
會可能調漲利率加快了他的腳步，一年前終
地鐵僅一站之隔的長島市，想買來出租，待
等地相比，長島市仍在發展中，升值潛力
於決定晉升有房族。他先從住慣的羅斯福島
結婚後再自己住。半年來看了十多套房，他
大，以他的最終選擇為例，前屋主2012年僅
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大都會地產
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大蘋果地產 歷史
長島市如同名字，原本是個獨立 的城市，直到1898年才被納入紐 約市的一部分；2001年，長島市 從工業區轉型成住宅區。 長島市現在為紐約市內藝廊、工 作室、及藝術機構密度最高的區 域。
人口結構
60 50 40 30 20
長島市交通方便，也適合不開車的退休族群。
白人 52%
10
非裔 美國人 8%
亞裔 其他 18% 多族裔 14% 8%
0
約1000平方呎的單臥共有公寓供他住，現在
40多戶的共有公寓，一臥單位面積約700平
估價已超過90萬元。他滿意大樓內居民素
方呎，離地鐵步行約五分鐘，靠近花旗銀行
質整齊，都是年輕的專業族群。200多個單
大樓，出租容易。
位，亞裔幾乎占半數。 年紀大不想割草，加上不開車，鄭先生覺
市買房，朋友買房時都說當地漲幅太快，而
得與子女同住長島不方便。常到華埠、法拉
且搶房成風，等到自己買房時，才真正體
盛訪友，他比較過傑克森高地，但嫌太擁
會。仲介一開始常建議比售價多出5萬元，
擠，法拉盛則太雜，治安堪憂。他最關心
他還半信半疑，僅願保守地多出1、2萬元，
交通，因為每次7號線一維修，他便出行困
結果看中的前三套全沒買成。第四套房，對
難。
再加5000元搶下。
鄭先生認為當地很安全，晚歸也不擔心。 缺點是沒有好的中國餐館，買菜也不方便，
目前他仍住羅斯福島，400平方呎的統
常要靠兒子幫忙買菜。但河邊風景好，晚上
倉，月租1775元。購屋時80%貸款，月供近
還可欣賞曼哈坦夜景。附近新蓋好的30多層
3000元，但月租約可收2750元，管理費每月
樓公寓，轉眼便住滿人。他認為離曼哈坦僅
約500元。雖然晚上經過長島市許多空地仍
一站之隔，卻可脫離擁擠的環境，自然吸引
會害怕，但他相信五至十年內會發展起來。
許多人遷居。
退休十年的鄭先生，在長島市居住已五
麒麟地產經紀人黃力昌、REDAC地產經
年，過去因子女求學，一直住在新鮮草原。
紀人顧銘分析，越來越多中國留學生求學時
在長島居住的子女，五年前以72萬元買這間
選擇在長島市租屋，多數看好類似亞洲城市
New York: $55,246 2013平均房價: $820,000 2013平均房租: Long Island City: $2,100 New York: $2,900
景點
手的律師正好休假，加上屋主急售，靠運氣
平均家庭收入: Long Island City: $51,190
房價
王先生有很多同學、同事結婚後都在長島
收入
以50萬元購入，近Court Square，這棟六層樓
於1991年創立的Fisher Landau Center為一私人機構，定期舉辦當代藝術 展覽，其機構主要致力於研究Emily Fisher Landau的作品。 於1928年建立的Sculpture Center主 要展出當代實驗性的雕塑作品；除了 展覽外中心也常舉辦演講、表演等活 動。
(資料來源:網路)
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大蘋果地產
的環境，接著愛上此地的嶄新、寬敞，畢業
去看，發現當日已有十多人看屋，六成為華
工作後，獲得家人支持，便在此買房。黃力
裔，鼓勵客戶出價時，屋主已有多人出價，
昌說，去年僅經手四單亞裔租屋，今年已超
選擇等一周看是否有人願出更高價，半個月
過十單。目前客戶亞裔已近二成，而且每年
後售出。
以約15%的速度增加。
顧銘表示，因為長島市房價上漲太快，年
當地房價每平方呎至今已近千元，單臥售
輕買家一般會比較阿斯托利亞、雷哥公園等
價中位數，750平方呎約80萬元，單臥房租
地。華人偏愛皇后大橋南邊的新大樓，因為
約2800至3000元。看好未來，建商惜售，許
北側政府樓較多，但問題是南邊建地有限，
多靠河的第一排、第二排大樓都只租不賣。
因此已有朝北發展的趨勢。缺點是尚未全面
只要出價合理，都會有買家加價。記得一
發展，超市等生活設施有限。此外，華人重
間開價約70萬元的一臥，上市第二天帶客戶
風水，不愛西曬房，也可惜了河岸風景。
地 產 簡 訊
息濃郁，包括： ●MoMa PS1
● 長島市塗鴉藝術聖地5Pointz 大樓，目前已由建商拆除，將改建 有1000個出租單位的公寓。
● 緊鄰長島市，阿斯托利亞南側的Pot Cove，過去長期受累於當地22棟政府樓。 建商現有意申請修改地目，打造1700個公 寓單位、學校、綠地的河濱計畫。
工業區轉型 濃濃文藝風 長島市從工業區轉型成功，地區內文藝氣
●以往建商以大格局吸引曼哈坦 居民跨越東河，但2008年金融危機 後消費者偏好改變，尤其是相中皇 后區低房價的年輕買家與租戶，讓 建商因應調整。
編譯胡毓玲／綜合報導
1976年MoMa PS1首次對外開放展覽，透
術家蘇維洛（Mark di Suvero）建立了這座雕
過主題「房間」（Rooms）突顯這座建築由
塑公園，經由多名藝術家的巧手將這裡打造
學校蛻變成藝術空間的奇妙過程。
成現代藝術的實驗平台。經過14年的努力，
長島市MoMa PS1市全美最早建立且規模
整座建築經過重新整修後，展覽館於1997
最大的非營利現代藝術中心，專門作為展
年重新開張，位於長島市的展區與曼哈坦當
覽現代藝術作品之用。
代藝術接軌，成功建立起紐約市指標性的藝
2005年公園與400多間藝術機構一同接受
術中心地位。二次翻修同樣保留原始的教室
來自卡內基公司的2000萬捐款，讓當代藝術
大小展間。
的推動工作得以持續進行。
MoMa PS1的建築原是一間學校，1971年 進駐此地時，設計師保留大部分的原始架 構，因此展覽區具備獨特的教室大小與風 貌。
●蘇格拉底雕塑公園
這座公園終於在1998年正式成為紐約市立公 園。
除了展出雕塑作品外，公園也舉辦藝術教 育、職業訓練、瑜珈教室、戶外電影院等公
(Socrates Sculpture Park) 蘇格拉底雕塑公園(Socrates Sculpture
共活動。此外每年夏天，公園與阿斯托里亞
Park)，是全紐約最大的戶外雕塑展覽空
（Astoria）農夫市集合作，附近居民能在此
間。四畝大的場地曾一度是棄置的 垃圾掩埋場，如今成為年輕藝 術家向世人展現長才的 最佳舞台。 1986年藝
購買產地新鮮蔬果。 ●Silver Cup Studio 位於長島市的銀杯攝影棚（Silvercup Studio）是全紐約最大的片場，位於21街4225 號。 攝影棚位在22街的主影城，佔地約25萬平 方呎，有13間大型攝影棚。位於Starr大道上 的東影城則佔地20萬平方呎，內部有五間大 型攝影棚，目前皆不對外開放參觀。 許多知名的電視劇，例如洛克斐勒30號 （30 Rock）、慾望城市（Sex and the City） 的四名女主角住家內景，以及電影版的部分 場景都是在此拍攝。
長島市MoMa PS1是全美最早建立且規模 最大的非營利現代藝術中心。
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房屋法規
違規
房屋 須知
文／周方澄
在美國，多數都會區都設有建築法規，以確保建築物安全，這些規 定涵蓋面廣，舉凡確保地板承載重量、乃至於馬桶與牆面之間的距離 等等，對全新建築物的要求特別嚴格，檢查人員往往要多次檢測，務 求每個環節都精確無誤。不同城市的建築規定不盡相同，但都依循相 似的標準；一般屋主往往並非完全了解。
以
下是與建築法規相關的問題與答案： 首先，您的屋子是否受到法規約束？不盡然！新興的
房子必須受法規約束，從最初的規劃與許可、施工每個步驟直到 最後由市府檢測、發給居住使用執照，一旦入住了之後，便不再 受建築法規約束。入住屋子後，有時可能進行裝修，裝修完成就 算有專人檢測、發現不合當地標準，只要您妥當維護房子、並且 沒有威脅到健康或者干擾他人，未必需要依法整修調整。 其次，建築法規會不會使得房子沒辦法出售？不會！專家說， 既有房子通常有很多地方違反建築法規，但未必會有立即的危 險，如果非要屋主依法修理，將沒人想賣房子了；只不過，房地 產買賣通常會進行一般檢測，不致於讓屋主壓根無法賣房子，充 其量是降低人們的購買意願、或者房貸機構的借款意願。 第三點，違反建築法規是否表示屋主處於危險中？也許！曾 參與全美各地及其他國家不同建築物法規研擬的專家、International Code Council執行長辛斯說，建築法規主要是為了減 少風險，舉例來說，根據國際住宅法規（International Residential Code），靠近游泳池的電源必須保有嚴格安全距離。 第四點，要如何知道房子是否違反建築法規？請求許可！尤其 符合當地法規，這時，可請求許可進行維修，維修完成後，可委 託檢測人員確保維修工作完成。 第五點，房子違反建築法規，是否可修復？答案是，可以！ 一旦直轄市接獲違規抱怨，市級檢測人員將到建築物查看抱 怨是否屬實，如果屬實，將通知建築物所有人，告知該如何修 正、以及需要花久時間才能完成必要的修復工作。如果屋主沒 有採取行動，下一步就是由市級律師起訴。
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購屋百科
除檢查主 臥客房、廚房、衛浴 間、地下室、門窗結構 外，還有一些項目可能 被忽略。 (Pexels)
文/ 陸怡雯編譯
心中有數 驗屋 不怕 購房前請來驗屋師，指出房屋問題，是向賣家討價還價的資本。不過驗屋師有時會資質不夠，或因服務費較 低而檢查馬虎，或跟地產經紀勾結來隱瞞問題，所以買主最好事先了解驗屋必要步驟是哪些，開個清單。 了顯而易見的檢查主臥客房、廚
無開裂捲曲鬆動腐壞；磚石飾面無開裂或脫
瓷管布線(knob-and-tube wiring)很普遍，但已
房、衛浴間、地下室、門窗結構之
落；灰泥粉刷和油漆面無大的裂縫；牆體無
不能應付今日住宅用電需要。其他各種房齡
外，還有一些項目可能被忽略，卻非常關
藤本植物攀爬等。比方說，灰泥層如果有開
的住宅常見的電線暴露可造成人身傷害，最
鍵—
裂，可能引水入侵屋子。
好請有執照電工來排除危險。
除
地基及外圍：「驗屋師」的抬頭似乎意味
暖氣和管道：一般而言，牆後、地下、天
屋頂：屋頂材料老化或鋪設不當，會引起
著，他們只看房屋本身，而不包括地基、主
花板以上是很難檢查到的地方—如地面鋪地
漏水。一些驗屋師並不會爬高去檢查屋頂。
宅外的棚屋、柵欄等。而房基不穩，柵欄損
毯，可揭開往下看，但若舖的是瓷磚，或牆
連美國驗屋師協會都沒明確規定屋頂檢驗該
壞等，卻有可能涉及很貴的維修費。
面塗了漆，則很可能掩蓋諸如曾經淹水之類
怎麼做，只要求會員觀察(observe)屋頂。驗
問題。另外，1984至1990年間建造的房子，
屋師不願登頂，有時候是因為缺乏登高的工
可能使用回收塑料做的ABS管，這種管子在
具，或屋頂比較陡滑等原因。最好事先詢問
接口處容易開裂，全部換掉是很貴的。冷暖
驗屋師會怎麼檢查屋頂，你也可提供梯子等
氣如果安裝、保養不當，修起來也不少花
有安全保障的輔助工具。
外牆：包括木牆板不能直接接觸地面，且
錢。
驗屋時忽略的項目， 會讓你損失大筆錢。 (Getty Images)
地坪排水：如果該排走的水被引向房屋，
電路：電路鋪設不當可能引發火災。老屋
會造成走線空間或矮窖(crawlspaces)潮濕，
子常見有延長線從一個屋子拖到另一個屋
房基偏移或開裂。還會漫上來造成牆壁、窗
子，不僅容易絆腳，對電路系統也是個負
框腐壞或發霉。注意，窗子變形、屋門關上
擔。在1900年至1950年建造的房屋中，瓷珠
時門上方開縫，或地板不平，都是地基偏移
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購屋百科
的徵兆。 石棉、鉛、霉：這三類問題通常不包在驗 屋項目內。在許多州，需要專門的訓練和執 照來做這類檢查。即便在無需專門執照的 州，一般驗屋師也不具備檢測石棉瓦或鉛漆 的資質，或乾脆不願做這類涉及高風險、高 責任的項目。對於買屋、租屋一方來說，延 請專門的檢測人員就很必要。 蟲蝕蟻害：像木蟻、木蜂、粉蠹甲蟲等， 對木頭的破壞能力很強。尤其是白蟻，甚至 會在你看不見的地方悄悄把整棟房子蛀空。 給房子除蟲，要花的錢可不少。 此外，檢查隨屋一起賣的大型電器，也是 驗屋中可能忽略卻很關鍵的步驟。通常一 次驗屋程序應走三、四個小時，如果時間 太短，說明這次驗屋並不徹底。美國只有半 數州推出具體的驗屋指導，其他州則對驗 屋項目未設定範圍。所以最好跟驗屋師簽 一個合約，把這些檢查項目包括進去。簽
若有柵欄損壞等問題，維修起來可不便宜。
合約前，可參考美國驗屋師協會(American
協會(International Association of Certified Home
Society of Home Inspectors)或國際認證驗屋師
Inspectors)提供的驗屋清單。選驗屋師也不
(Pexels) 妨通過此類認證嚴格的組織。 (世界新聞網)
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J&A 公司 NRA37
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住房百科
愛屋改造 做好預算規劃 改造房屋前若不做預算，當工程 進行到一半入不敷出，拖累進度。 文／陸怡雯
先初估成本，再逐項計算。 （Getty Images）
規
劃預算前，先搞清楚為什麼要做這
皆需專業技能，改造中是否觸犯建築法規，
項改造，因為喜添新丁所以要更大
需要獲得什麼許可，他們更為清楚。當然，
空間？想在家辦公所以要建個家庭辦公室？ 為了提升房屋的轉售價值？ 為增值的話，最好向當地的地產經紀人諮 詢，哪些改造項目的轉售回報率高。假如你
自己做的好處是更省錢。
籌措經費 按照所估計的工程成本，算算自己是否承 擔得起。
容易讓債務長久纏身。 最好是自己設定還款進度，每月不僅付利 息，也還一點本金，安排在五年、或十年還 完。
務實估價 以廚房改造為例，從流理台檯面材料、到
只是厭倦了房屋現在的樣子，不如重新裝
查查個人或家庭短期儲蓄帳戶（如貨幣市
水龍頭樣式這類細節，去家居商店看一看了
修，粉刷、貼牆紙、換燈具和家具，都比大
場帳戶、儲蓄帳戶、定存帳戶）裡頭有多少
解你需要什麼樣的，以及價格如何。此時不
尺度改造來得省錢。
錢，如果不夠，可考慮套現融資重貸、房屋
同於初估階段，你要心中有個數。
做預算可有以下步驟。
淨值貸款、房屋淨值信用額度（HELOC）
找三家承包商：看一下他們的近期工程，
初估成本
等個人融資辦法，但要考慮到個人每月開支
查核其資歷，也可查看提供同行評審的網站
首先，約莫估計改造工程的成本是多少。
因此會增加多少負擔。
來挑選。提出你對工程的要求，讓他們針對
通常，大型升級工程如改造衛浴間、加建
HELOC是通過房屋淨值來貸款，利息比
起居室，其成本在每平方呎100至200元間。
其他貸款低，還有報稅減免。由於它是一個
選定一家承包商後，把材料費、人工費
如果你要雇設計師或承包商，可先大致了
信用額度而非一次性貸款，你使用一本支票
（自己做的話，則是工具和設備費）、改
解，但不要完全依靠他們出示的成本預算。
簿，最多可提取貸款額度上限的金額。但問
裝許可費用、清潔打掃費加總，再加15%至
請專業人士的好處是，鋪排電路、水管，
題是每月最少只還利息、不付本金都可以，
20%的意外開支預算。如果最後數字仍在你
你列的所需物品清單逐一報價。
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住房百科
可承受範圍內，就可開工了，如果超出就 把原計畫縮減一下。
縮減計畫 預算承擔不了夢想，夢想就只好讓步，也 許最終結果一樣令人滿意。 可跟承包商一起討論：使用較低成本的物 料，如流理台檯面不用花崗岩，換成強化 板也好；舊的電器、爐子、燈具如果還能 用，就等以後再換；要加建衛浴間的話， 原本100平方呎改成80平方呎好了。 跟承包商協調一下，讓你自己買材料、家 電等可以省20%成本費。另經承包商同意， 不妨從Habitat for Humanity的ReStores商店等 處，購買半價至25折的廢舊材料（salvaged materials）。 最後提醒，要記得跟承包商協調在工程進 度基礎上付費，完成一階段任務，付一部 分錢，確保雙方利益。
改造衛浴間屬於較大的房屋升級工程。
喜添新丁要更大空間，需要改造房屋。
（Getty Images）
（Pexels）
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大都會地產 設計名家 「 詩 ， 能 賦 予 室 內設計感性、感知力 量，開啟夢寐之門。」 ─Jorge Cañete
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2016 年10月號
空間與詩 共創美感體驗
瑞士室內設計師 文
Jorge Cañete
學是一面清明的鏡 子，反映出真理世
界，而瑞士室內設計師Jorge Cañete則是另一面清朗的透 鏡，用他對文字的熱愛，把人 間的情感和價值化成室內裡的 美感經驗。也許你認為文學帶 來的靈魂撼動只能停留在內 在，但他將詩、文字、書寫、 文學融入日常的場景裡，將虛 無飄渺的詩意情愫化為實質。
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設計名家
捕捉不經意之美 「詩需要透過感受能力來理解，盡情享受 潛入詩中的感覺，卻不必對詩瞭若指掌，詩 能撫慰人心，鼓舞靈魂去接納一切神秘神 奇。」這是浪漫詩人濟慈為詩下的註腳。 Jorge Cañete的工作室Interior Design Philosophy，經常利用紙張、墨水、手寫的文字、 書本、羽毛筆做為妝點元素，他不理睬「刻 意」的設計，反而呈現詩意的感官之美。 如他自己所述：「Serendipity 是我很喜歡 的字〈中譯：偶然力〉，意指一場快樂的意 外，或一個愉悅的驚喜，正像詩人艾呂雅 〈Paul Éluard〉所說『沒有所謂機運，有的 是巧遇』。」 詩人潛入湖中並非只為了要游到對岸，而 是浸染在滾動之水的感覺裡，如同他的設 計，沒有嚴謹、合乎效率的設計過程，而是 接受一連串的隨機意外，他的工作便是捕捉 那不經意之美。
設計空間裡的文藝感官性 Jorge Cañete踏著文學之路，對設計的想法 別有文藝感官性，他說：「我經常傾向將窗 外景緻的色調帶進室內，如此一來內外之間 相互輝映，和諧也油然而生。」
他在攻讀室內設計之前便與文字相戀，大
骨董，也為當代藝術品著迷，在表現形式
學時期學了七年的古拉丁文(他同時精通法
上，他讓三樣元素無限結合，隨著每次不
文、西班牙文、義大利和英文)，體悟了文
同的組合再不斷激發、滋養新的靈感；在
字的力與美。這些字語絲縷糾纏上身，引
工作態度方面，他會去仔細審視思考不同
領他一步步深入靈魂深處；詞句中豐富的
環境的氛圍、不同空間的調性、每位客戶
旋律感，讓他迷失在人類智慧和感性的結
相異的性格。
晶裡，他再將這些轉化進作品中。 詩是Jorge Cañete一生摯愛，同所有愛書 人一樣，他以敬愛的態度面對歷史、收集
他相信，字詞的使用必須正確，就像在工 作上選擇正確的顏色和材質一樣，靠的不 是機運，而是感受力。
(聯合新聞網)
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美國味全公司
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主辦
第五屆
喜 報 金雞 送吉 紅包
味全 喜慶紅包 設計比賽
參加辦法：歡迎全美國喜愛設計者參賽 1.【紅包袋】作品，歡迎發揮創意，但須以 迎新賀歲、祝壽或各種喜慶為設計主題 2.【紅包袋】設計，須提供『正面』與『背面』兩面稿樣 3.【紅包袋】大小，每面稿樣大小規格限 7吋(寬) x 14吋(高) 4.【紅包袋】稿樣，至少有一面，需含有 美國味全商標 或美國味全產品 5.【紅包袋】郵寄，須附上參賽者姓名、 地址、生日、電話及參加組別。 6.【紅包袋】版權，版權使用歸屬 美國味全食品公司及世界日報
優勝獎勵： 各組選第一、二、三名各一名，佳作6名 1. 第一名(1名)：獎金US$ 400元 2. 第二名(1名)：獎金US$ 300元 3. 第三名(1名)：獎金US$ 200元 4. 佳 作(6名)：獎金US$ 50元 *若經評審同意，”佳作”組值得表彰之優秀 作品若超過6個，將酌情增加得獎名額
比賽組別： 1. 公 開 組：18歲以上皆宜 2 .青少年組：18歲或以下、12歲以上 3. 兒 童 組：12歲或以下
頒獎日期：2016年12月3日(週六)
收件日期：即日起至2016年11月3日止 收件地點：紐約世界日報活動部 141-07 20 Ave., Whitestone, NY 11357
詳情請洽：世界日報活動部 718-746-8889 ext.6309
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名人話題 影星班史提勒以1530萬元在紐約市買了 一棟豪宅。 （Streeteasy）
1530 萬… 班史提勒 紐約買豪宅 ●電影《名模大間諜》 （Zoolander）的主演班史提勒（Ben Stiller，上圖，美聯 社）最近以1530萬元購買了一棟位於紐約市的豪宅。這棟位於曼哈坦的豪宅 面積為3400平方英尺，可以俯瞰哈德遜河。 豪華公寓的玻璃牆面可以照出落日的剪影，而房子的內飾也極為豪華。開
開放式廚房牆面用胡桃木和阿拉巴馬白色大理石鋪就。 （Streeteasy）
放式廚房牆面用胡桃木和阿拉巴馬白色大理石鋪就。裡面還有能裝78瓶酒的 葡萄酒冰箱，以及Miele咖啡機。 這套公寓還有3個東向的臥室，一個套間盥洗室、以及步入式衣帽間。這 棟位於西村的高層公寓建於2013年，公寓內有泳池、跳水池、熱水浴池，而 健身房還提供桑拿、蒸汽和按摩。 該公寓的房屋中介是拉斐爾‧尼羅（Rapheal De Niro）和達倫‧蘇肯尼克 （Darren Sukenik）。 班史提勒是美國演員、監製、導演以及節目主持人，曾獲得美國艾美獎最 佳喜劇演員、演員、電影監製及導演等獎項。班史提勒的父母親是著名的喜 劇演員傑瑞·史提勒（Jerry Stiller）和安妮·米拉（Anne Meara）。 班史提勒的電影事業總收入至今有13億8000萬，他也是喜劇藝人兄弟幫 Frat Pack的主要成員。他在多方面發展，包括音樂錄影帶、電視節目和電影， 他著名的電影作品包括：《哈啦瑪莉》、《名模大間諜》、《鐵男躲避球》、《神秘
這套公寓還有3個東向的臥室，一個套間盥洗室。 （Streeteasy）
兵團》、《遇上波莉》、《門當父不對》系列、《博物館驚魂夜》系列和《白日夢冒險 王》。
（編譯蘇潔）
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終有道別時 相識滿天下
天山說縱橫
風水專欄
在
打從50年代初，香港那份瘋魔了不少人的「天底下」雜誌 開始，再而是新加坡的「南洋商報」和香港的「星島晚
報」，及本埠的「星島日報」。後者一寫寫了十二年，個人也從不 脫稿。 這回為本刊執筆，卻是個人寫作最短紀錄。平心而言，在下對此 無怨無悔，因為在這期間，能夠每月一篇與新舊粉絲在精神上交 流，讀者的熱情，鼓舞了我老而不頹的精神，依時依候和大家在文 字上「神交」。 這期間最大的收穫，是結識了很多忠實的讀者和朋友，與及連結 回失散的擁躉。但今天在此說再會，內心真是百感交集！ 這回和本刋結緣，一寫又寫，是一段不太長也不太短的日子，可 說又是一埸造化。瞻前顧後，此緣容或不再，但已深感光榮和驕 傲，因為在這個專欄內，我以深入淺出的筆調，讓人了解到風水的 奧妙。 為了感謝讀者的擁戴，謹以摯誠的心寫出以下的心聲：不在乎喝 彩，更不在乎掌聲，只希望大家記着：在這份刋物內，在下父女曾 經為你們貢献心血。作為專欄撰稿人，看你們的迴響，是我們最大 的安慰。 今後，每月「神交」便告一段落了，但要是你我有緣，管他天涯 诲角，還有很多重逢的機會，希望大家珍重。 在下從事風水命理半個世紀，不少今日知交，都是沿自當年的顧 客演變而來。如果你問我，在人海中闖蕩了大半生，有什麼收穫？ 我的答案就是大家對我的「信任」，它決不是任何事物可以取代。 有此機緣，老實說，此生無憾矣！ 寄語朋友：人生禍福無常，要來的話，誰也不易躲過，就算真有 這種能耐和本領，則人生也未免太平淡無奇。人生至此，試問有何 意義？所以，最好能夠挺起胸膛迎接一切挑戰，一旦事過境遷，你 便會為自己的掙絷而自豪，為穿過了險灘和逆流而驕傲。 另一個心得，如果能力許可，不妨對落魄中人伸出援手，為的 是要讓他們從新站起來，在功德上，這是很大的善因和善果；對
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風水專欄 平日多親近大自然，培養迎接挑戰的能力。圖為紐約州大熊山秋 景。 (Getty Images) 腰纏萬貫，風光得令人側目。他們在我的面前，會坦率地表示，活 得並不快樂。追查原因，大部分都由於無法擺脫人世間的虛榮和慾 望，才招至人際關係產生問題，讓人曲解和自己痛苦。
待人處事將心比心，較易滿足快樂。
(Getty Images)
通常，我會提出忠告，回頭是岸，才是最好的解决方法，試想世 界之大，人口幾十億，能夠偶遇，不知珍惜乃是浪費了機緣。
已經飛黃騰達的朋友，往來時最好有些規限，否則到頭來容易自討
回說在下的本行，不妨坦白地說，風水命相並非一定可以讓人有
沒趣，在這個時代，「同甘共苦」很多時只不過是神話。相識滿天
求必應，要發達或揚名，還須要配合後天的因素，要是欠缺德行，
下，知心有幾人？絶對正確。
不論面相，陽宅或陰宅，風水都可以由旺轉衰；相反的，也可以由
數十年來，在下跑遍海角天涯，可以總結的是：共患難易，共富 貴難，不管雙方是任何關係。 在人際關係中，欲求至老無憾，最好即日起檢討自己做人的原 則，不論夫妻，兄弟，父子，父女和同事朋友甚至鄰居，要是能够 易地而處，將心比心，不單止世界可以多點和諧，老來回首，也會 世界上有太多的引誘，令人沉迷，黃賭毒自是最為普遍，但究其 實，財富太多也可以令人迷失本性，這可說是另一種「毒癮」。 我曾在自己專業的立場，勸諭過不少大富大貴的男女，希望見好 即收，但能接受者肯定不多。由此可知，人性的慾望何其可怕。但 照我分析，他（她）們擁有的財富，並不能換來真正的快樂。
觀，要望萬事如意，最好是能够「待人如己」，這一招比諸延聘什 麼高人名師為你看相改運，又或是布置風水佳局等等，更為有效。 最後，讓我為你們頂禮蒼天，祈求萬福，並且向各方朋友說一 句。珍重，再見！
作者資訊
得到滿足和快樂。
衰轉旺。人的面相會因各人的修為而變易，風水方面也可作如是
天山居士（Tin Sun Metaphysics) 天山本妍（Master Pun-Yin) 綱址：punyin.com 電話：212-285-0522
近來接觸過好幾位朋友，有年逾古稀，有還是青年階段，但已是
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大都會地產 NY Metro Realty Guide
皇后區 曼哈頓華埠
RED ARROW CARD 迦南餐廳 JUNCTION LOTTO CORONA 洗衣店 紐瑟福賽日間中心 雲寶餅屋 一品味 好運來 昌發超市 香港超市 葆寧藥房 新龍興超市 金師傅 GREEN GROCERY 樂民西藥房 GRAND 99 CITY GRAND 99 STORE 統一市場 飛達 新金麟超市 雲寶餅店 新金麟糕餅 CHEN LI INC. LUCKY YOU 3L CONNINENCE STORE 大紐約成人日間保健中心 和美康中心 蘇記 康樂老人活動中心 家樂餅屋 樂趣屋DELI 阿波羅 飛達 世界書局 快樂藥房 百利 FOOD MARKET 皇后護理中心 帝國活動中心 DIA DELI 皇家成人日間護理中心
61-19 SPRINGFIELD BLVD., BAYSIDE 14-56 COLLEGE POINT BLVD., COLLEGE POINT 57-01 JUNCTION BLVD., CORONA 93-32 CORONA AVE., CORONA 40-18 76 ST., ELMHURST 73-18 BROADWAY., ELMHURST 75-02 BROADWAY., ELMHURST 77-00 QUEENS BLVD., ELMHURST 79-55 ALBION AVE., ELMHURST 82-02 45 AVE., ELMHURST 82-45 BROADWAY., ELMHURST 82-66 BROADWAY., ELMHURST 82-79 BROADWAY., ELMHURST 82-81 BROADWAY., ELMHURST 83-30 BROADWAY., ELMHURST 85-16 GRAND AVE., ELMHURST 85-16 GRAND AVE., ELMHURST 85-25 57 AVE., ELMHURST 86-12 JUSTICE ST., ELMHURST 86-18 BROADWAY, ELMHURST 86-18 QUEENS BLVD., ELMHURST 86-22 BROADWAY, ELMHURST 86-37 BROADWAY, ELMHURST 86-37 BROADWAY, ELMHURST 89-02 QUEENS BLVD., ELMHURST 132-29 CROMMELIN ST., FLUSHING 132-41 41 RD., FLUSHING 132-60 34 AVE., FLUSHING 134-16 35 AVE., FLUSHING 134-32 36 AVE., FLUSHING 134-32A 35 AVE., FLUSHING 135-36 39 AVE., FLUSHING 136-18 39 AVE., FLUSHING 136-19 38 AVE., FLUSHING 136-89 37 AVE., FLUSHING 136-91 ROOSEVELT AVE., FLUSHING 137-08 31 RD., FLUSHING 139-39 35 AVE., FLUSHING 142-01 38 AVE., FLUSHING 143-26 41 AVE., FLUSHING
DUNKIN'DONUTS 角聲使命中心 興旺超市 H. MART 永強 利達 新世界超市 飛達 昌發超市 甌江 均安 AMITA 冠東電話卡 飛達 青雲雜貨 和美康中心 好運來超市 SH STATIONEREY 芳香餅屋 飛達 明昇 GIFT SHOP 金城發 飛達 LIN'S HALLMARK DAD DELI 飛達 (108 ST) 報亭 JAY 108 ST CANDY AUSTIN ST C-TOWN REGO SEAFOOD 93-23 63 DR 90 ST DELI 中國城 N B 7-ELEVEN ZIBBER JAMACA AVE DELI 101 AVE LOTTO 夕陽紅老人中心 PATEL 環球超市
153-67 H.H.EXPWY., FLUSHING 156-03 H.H.EXPWY., FLUSHING 160-06 NORTHERN BLVD., FLUSHING 29-02 UNION ST., FLUSHING 31-40 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 36-29 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-19 MAIN ST., FLUSHING 40-24 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-24 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-38 MAIN ST., FLUSHING 40-59 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 41-23 UNION ST., FLUSHING 41-46 MAIN ST., FLUSHING 41-60 MAIN ST., FLUSHING 41-92 BOWNE ST., FLUSHING 42-11 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 42-76 MAIN ST., FLUSHING 42-95 MAIN ST., FLUSHING 46-05 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-15 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-17 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-31 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-33 KISSENA BLVD., FLUSHING 59-18 MAIN ST., FLUSHING 59-24 KISSENA BLVD., FLUSHING 107-50 QUEENS BLVD., FOREST HILLS 108-19 QUEENS BLVD., FOREST HILLS 63-29 108 ST., FOREST HILLS 72-48 AUSTIN ST., FOREST HILLS 93-17 63 DR., FOREST HILLS 93-23 63 DR., FOREST HILLS 37-67 90 ST., JACKSON HEIGHTS 75-01 BROADWAY, JACKSON HEIGHTS 79-01 NORTHERN BLVD., JACKSON HEIGHTS 89-20 NORTHERN BLVD., JACKSON HEIGHTS 86-06 JAMACA AVE., JAMAICA 76-11 101 AVE., OZONE PARK 30-50 WHITESTONE EXP. 400A, WHITESTONE 39-71 61 ST., WOODSIDE 56-02 31 AVE., WOODSIDE
一口茶 金發 中國城超市 信德 仁信藥房 利泉 中國街藥房 福州超市 萬有書局 源康藥房 世紀西藥房 新金馬車餅屋 嘉康藥房 醫藥城 飛達 亞倫街大藥房 東方海味 葆寧藥房 仁愛大藥房 萬寶 寶康成人日間活動中心 美東大藥房 李氏 海鮮超市
1 CATHERINE ST., NEW YORK 11 MARKET ST., NEW YORK 128 MOTT ST., NEW YORK 129 E BROADWAY, NEW YORK 139 CENTRE ST. SUIT#8, NEW YORK 139 DIVISION ST., NEW YORK 14-18 ELIZABETH ST., NEW YORK 146 HENRY ST., NEW YORK 15 BOWERY, NEW YORK 153 HESTER ST., NEW YORK 159 E BROADWAY, NEW YORK 162 E BROADWAY, NEW YORK 173 CANAL ST., NEW YORK 185 CANAL ST., NEW YORK 191 CENTRE ST., NEW YORK 2 ALLEN ST. 1C, NEW YORK 205 GRAND ST., NEW YORK 210 CANAL ST., NEW YORK 219 GRAND ST., NEW YORK 22 ELDRIDGE ST., NEW YORK 225 PARK ROW, NEW YORK 23 DIVISION ST., NEW YORK 235 CANAL ST. S/E, NEW YORK 250 GRAND ST., NEW YORK
永興 麗心 薛氏 東方 快好西藥房 家樂西藥 明輝 源源 基督教角聲佈道團 家利五金 奇樂鎖店 CANAL ST DELI 鹿城 新聲 佳佳 華利 飛達 白天鵝餅屋 福樂老人健康中心 東百老匯藥房 康達老人活動中心 千色 劉誠
275 GRAND ST., NEW YORK 27B CATHERINE ST., NEW YORK 280 GRAND ST + BOWERY, NEW YORK 29 E BROADWAY, NEW YORK 31-33 OLIVER ST., NEW YORK 349 GRAND ST., NEW YORK 42 MOTT ST., NEW YORK 47 CATHERINE ST., NEW YORK 48 ALLEN ST., NEW YORK 49 BAYARD ST., NEW YORK 5 OLIVER ST., NEW YORK 52 CANAL ST., NEW YORK 57 E BROADWAY, NEW YORK 75 E BROADWAY, NEW YORK 81 BAYARD ST., NEW YORK 83 ALLEN ST., NEW YORK 83 MOTT ST., NEW YORK 88 E BROADWAY, NEW YORK 90 ELDRIDGE ST., NEW YORK 98 E BROADWAY, NEW YORK 99 CANAL ST 2F., NEW YORK 99 E BROADWAY, NEW YORK S/W/C CANAL+BAXTER ST., NEW YORK
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全面剖析大紐約區房地產買賣及租賃市場趨勢 房屋貸款的最新動態 是您
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布碌崙 新澤西
圖書館 BAY RIDGE 康美西藥 華人協會老人中心 美國福州老人日間中心 瑞康活動中心 嘉誼中心 甜蜜之家 康寧成人日間護理 大安西藥房 阿蘭特成人日間中心 康樂日間活動中心 寶寶藥房 康怡西藥房 華人老人日間中心 仁信藥房 明城餅店 福春超市 1 HOUR PHOTO 中原 永新 新美味餅屋 仁愛大藥房 世界書局 中國城超市 中西雜貨 温馨之家 大蘋果老人中心 領先餅屋 明城美食 好運來超市 金圓食品 美美 恒香包餅屋 坡老老人中心 中信超市 燕燕餅屋 台山 金龍餅屋 姿彩成人日間中心 家家長者活動中心 圖書館 MAPLETON
5108 4 AVE., BROOKLYN 5001 7 AVE., BROOKLYN 5007 7 AVE., BROOKLYN 5515 7 AVE., BROOKLYN 5805 7 AVE., BROOKLYN 6013 7 AVE., BROOKLYN 6022 7 AVE., BROOKLYN 745 58 ST., BROOKLYN 712 60 ST., BROOKLYN 823 65 ST., BROOKLYN 4018 8 AVE., BROOKLYN 4313 8 AVE., BROOKLYN 4507 8 AVE., BROOKLYN 4711 8 AVE., BROOKLYN 5015 8 AVE., BROOKLYN 5110 8 AVE., BROOKLYN 5114 8 AVE., BROOKLYN 5123 8 AVE., BROOKLYN 5411 8 AVE., BROOKLYN 5416 8 AVE., BROOKLYN 5612 8 AVE., BROOKLYN 5702 8 AVE., BROOKLYN 6007 8 AVE., BROOKLYN 6023 8 AVE., BROOKLYN 6910 8 AVE., BROOKLYN 5118 FORT HAMILTON PKWY, BROOKLYN 6023 FORT HAMILTON PKWY, BROOKLYN 6213 FORT HAMILTON BLVD., BROOKLYN 6221 FORT HAMILTON BLVD., BROOKLYN 6722 FORT HAMILTON PKWY., BROOKLYN 6216 11 AVE., BROOKLYN 6302 11 AVE., BROOKLYN 6516 11 AVE., BROOKLYN 4102 13 AVE., BROOKLYN 7305 13 AVE., BROOKLYN 6306 14 AVE ., BROOKLYN 6902 NEW UTRECHT AVE., BROOKLYN 6919 NEW UTRECHT AVE., BROOKLYN 7712 NEW UTRECHT AVE., BROOKLYN 15 BAY 29 ST., BROOKLYN 1702 60 ST., BROOKLYN
創意電腦 家家寶成人中心 家家寶成人中心 中港超市 大富豪餅店 寶寶大藥房 嫦健葯房 歡樂老人中心 仁仁西藥房 飛王餅屋 金城超市 飛皇餅屋 壽而康活動中心 家家樂超市 家健西藥 新城超市 昌旺超市 甌江超市 圖書館 BAY RIDGE 幸福長者日間活動中心 中美護健活動中心 蒸包王 86 ST BAY PKWY DELI 彩悅餅屋 恆健西藥房 萬康西藥 大中華超市 新興超市 欣欣老人日間中心 圖書館 ULMER 寶城餅屋 勝興 T-MOBILE 好彩 卓誠長者中心 昌發超市 保康西藥 喜悅之家 甜香茶餐廳 金沙大餅屋
6206 18 AVE., BROOKLYN 6108 18 AVE., BROOKLYN 6108 18 AVE., BROOKLYN 6802 18 AVE., BROOKLYN 6820 18 AVE., BROOKLYN 6903 18 AVE., BROOKLYN 7010 18 AVE., BROOKLYN 7110 18 AVE., BROOKLYN 7213 18 AVE., BROOKLYN 8512 18 AVE., BROOKLYN 8514 18 AVE., BROOKLYN 6321 20 AVE., BROOKLYN 143 AVE O., BROOKLYN 6511 BAY PKWY., BROOKLYN 6605 BAY PKWY., BROOKLYN 6614 BAY PKWY., BROOKLYN 6710 BAY PKWY., BROOKLYN 6719 BAY PKWY., BROOKLYN 7223 BAY RIDGE BLVD., BROOKLYN 1874 86 ST., BROOKLYN 1933 86 ST., BROOKLYN 2180 86 ST., BROOKLYN 2204 86 ST., BROOKLYN 2223 86 ST., BROOKLYN 2272 86 ST., BROOKLYN 2304 86 ST., BROOKLYN 2312 86 ST., BROOKLYN 2502 86 ST., BROOKLYN 2015 BATH AVE., BROOKLYN 2602 BATH AVE., BROOKLYN 151 AVE U., BROOKLYN 1237 AVE U., BROOKLYN 1304 AVE U., BROOKLYN 1404 AVE U., BROOKLYN 1416 AVE U., BROOKLYN 1418 AVE U., BROOKLYN 1422 AVE U., BROOKLYN 1602 AVE U., BROOKLYN 1703 AVE U., BROOKLYN 1924 AVE U., BROOKLYN
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Jennifer Day SPA Jennifer Day SPA 聯合修車廠 金鳳軒 九寨溝川菜火鍋城 金山拉麵 筷活林 紅蔥頭(Red Onion) Sushi Sage 半畝園 青蘋果川湘菜館 劉一手川菜火鍋 新同樂 龍園川菜 六禾園 蜀一品
326 US 22 W., Green Brook, NJ 08812 877 Rt. 1 S., Edison, NJ 08817 300 St.George Ave., (Rt.27) Rahway, NJ 07065 1021 Rt. 1-9 South, Avenel, NJ 07001 1167 Raritan Ave. (Rt.27), Highland Park, NJ 08904 775 Rt. 1, Edison, NJ 08817 (Shop Rite Plaza) 4811 Stelton Rd. , South Plainfield, NJ 07080 260 Talmadge Rd. , Edison, NJ 08817 1199 Amboy Ave. Store A5., Edison, NJ 08837 352 Rt. 10 , East Hanover, NJ 07936 432 Renaissance Blvd. East, North Brunswick, NJ 08902 411 Rt. 1 South, Edison, NJ 08817 468 Eagle Rock Ave. West Orange, NJ 07052 1635 Oak Tree rd. Edison, NJ 08820 33 Princeto Highstown Rd. West Windsor, NJ 08550 100 Rt. 22 West, Green Brook, NJ 08812
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