居家水族箱擺設 如臨海底世界 售屋前審慎評估 擬妥計畫 多彩PANTONE櫃 點綴居家生活
June, 2016 Vol.15
大都會地產
NY Metro Realty Guide
Free
Supplement to World Journal
中城西翻新Condo 現房馬上入住
416 W 52nd Street (Clinton Nine 52)
周日Open House 12P-4P 請預約 統艙75萬起 一臥90萬起 二臥120萬起 另有三臥和Duplex可供選擇 請聯絡
陳 蓓 女士（Ms. Gabby Chen） Bei Chen-Schwartzberg 電話：212 360 7000 分機：117 手機： 917 828 0388 郵件： gabby@nyr.com
NYR.COM
銷售租賃 // 房產管理 // 新樓買賣 // 商業地產
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房源眾多 請聯絡諮詢
節
實
踐
2016 年6月號
創
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掌握
創
業
細
大都會地產
2016
商業 創業 博覽會 暨
◆內容包含：市場趨勢、財務規劃 小商家貸款、創業須知 網路行銷等 ◆報名請電：718-746-8889 分機6362 ◆廣告刊登：718-746-8889 分機6345
1. City Agencies: -
Dept. of Small Business Dept. Consumer Affairs Dept of Building Dept of Sanitation
- Dept of Fire (FDNY) - Dept of Health - OATH
2. UnitedHealthcare（聯合健康保險） 3. New York State of Health（紐約州衛生部） 4. Flushing Bank（法拉盛銀行） 5. Asian Americans for Equality（亞洲人平等會）
專家講座 攤位諮詢 免費入場 等你參加！ 主辦 單位
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H5920
135-20 39th Avenue Flushing, New York 11354
◆演講嘉賓： 主辦單位保留活動變動之權利 ✽
◆活動時間：2016年6月1日(周三) 11AM – 3PM ◆活動地點：法拉盛喜來登酒店2樓宴會廳
大都會地產
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2016 年6月號
大都會地產月刊 NY Metro Realty Guide
第15期 2016年6月號
目錄 本期焦點
2
家庭水族箱建設指南
市場趨勢
6
第一季布碌崙房價漲幅居紐約市之首
建築師專欄
8
談商業建築設計
律師專欄
10
首次置業人士怎樣購屋
行銷活動
12
海港一號開盤 經紀也瘋狂
趨勢分析
16
千禧世代 不開車
賣房須知
20
售屋前審慎評估 擬妥計畫
市場趨勢
22
豪華新住屋增加 影響住房成本
購屋貸款
23
法拍屋非現金成交 申貸不易
地產投資
24
購物中心(Shopping Center)地產投資
房產稅務
26
幫孫子買房子如何節稅
買房須知
28
好學區買房 華人重要投資
市場趨勢
29
第一季豪宅市場微幅下跌
房產稅務
30
這4種開銷屋主可扣稅
區域地產
31
曼哈坦$6600萬豪華屋 減至$5700萬
32
布碌崙出租樓改豪宅 要價$1800萬
搬家須知
33
搬家公司如何鑑別
法律專欄
34
抱怨地板噪音 樓下住戶發電郵恐嚇
買房須知
35
選對鄰居再買房
居家設計
36
多彩PANTONE櫃，點綴你的居家生活
38
伊朗絢麗的馬賽克拼貼天花板
設計名家
40
世紀家具設計師 Eero Aarnio 回顧展
名人話題
42
鄔馬舒曼 出售曼哈坦豪宅
風水專欄
44
移風易俗 繼往開來
大都會地產月刊 出 版：北美世界日報紐約社 社 長：張漢昇 集 稿：曹 健、朱澤人、歐陽慶平、張大順 圖 片：許振輝、朱澤人 廣 告：工商服務部、陳璧珊、葉麗琴 美 工：陳美紀 印 務：凌文德
家庭水族箱建設指南
售屋前審慎評估 擬妥計畫
多彩PANTONE櫃，點綴你的居家生活
發 行：黎冠中 資 訊：李治嘉 網 路：酈家驤 封面設計：陳美紀 內頁設計：馬昕晨、余黎峻、潘詩蘋 封面攝影：許振輝 統 籌：鐘嘉甯、韓 琳
地 址：141-07 20th Ave. Whitestone, Queens, NY 11357-6093 電 話 皇后區：1-718 746 8889 分機 6345 曼哈坦：1-212 226 5131 分機 104 布碌崙：1-718 871 5000 傳 真：1-718-746-5002 郵 箱：realty@worldjournal.com 大都會地產月刊 Marketing Partner 為 NYZ USA； 本刊所刊文圖，版權為世界日報所有，世界日報有權刊登於所屬相關媒體。
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大都會地產
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2016 年6月號
本期焦點
家庭水族箱 建設指南 是否還記得童年養的第一條金魚？那時的它一定住在昏暗且 不太乾淨的魚缸中，卻給你提供著廣泛的發現和驚奇。隨著住 所和事業的不斷擴大，現在是時候建設一個水中生態系統完備 的家庭水族箱了。雖然你可以把這樣的生態系統塞進一個五5加 侖大小的水缸，但你也可以想的很大。這篇文章將為你介紹全 套家庭水箱的建設。 編譯／邵科然
容
量在300加侖以上的魚 缸可以把生態建設和
藝術設計最好的呈現。Us.約 布碌崙最著名的水下生態設計 師之一、：「Anchor Aquarium Service」公司創始人羅斯（Noel Rose）提供了全尺寸魚箱設計與 維護的貼士。曾在動物園做生物 支援專家的他，現在可以為最大 1000加侖的魚缸設計包括不同魚 類、無脊椎生物和珊瑚在內的生 態系統。 完美的魚箱需要複雜的建設過 程。這些定制設計的魚箱常常可 以在商店中被找到，但也越發吸 引著私人買家。定制魚箱會非常 好看，且使用21世紀最新科技以 保持水下系統運行完善。 首先，如此規模的水箱需要維 持華氏77度的水溫，而普通人家 的平均氣溫卻只有72度。我們可 以加設特製的動能泵和在水箱上 方放置照明燈使水溫升高。羅斯解
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大都會地產
2016 年6月號
JANICE 張小姐 曼哈頓地產專家 及其領導團隊 JANICE CHANG TEAM
3
電話：(212) 579-8900 手機：(917) 365-2544 電郵：JCHANG@elliman.com 微信：JaniceTChang 網址：www.janicechang.com
，
長島 Brookville 莊園豪宅 新上市-位於Jericho名校學區範圍，身 處警衛社區，地理位置隱密，住戶可充 分享有私人空間。氣派典雅的法式莊園 建築可用面積10,000 Sqft.，帶6臥5.5 浴，全地室，3車庫，後鄰2畝地樹林圍 繞之私人花園，高級BBQ設備，游泳池 及水療池。兩樓高玄關，優美的弧形樓 梯，開放式及特製中式廚房，宴客廳， 健身房，恆溫酒窖，Lutron全屋控制及 Crestron家居智能系統。核桃木實木及 琢磨大理石地板，威尼斯灰泥藝術漆 牆，客製油畫漆牆，Pella頂級平開窗。
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© 2016. Douglas Elliman Real Estate. All material presented herein is intended for information purposes only. While, this information is believed to be correct, it is represented subject to errors, omissions, changes or withdrawal without notice. All property information, including, but not limited to square footage, room count, number of bedrooms and the school district in property listings are deemed reliable, but should be verified by your own attorney, architect or zoning expert. Equal Housing Opportunity. ML181050-5
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2016 年6月號
本期焦點 釋說，在大號魚缸中，同時使用加熱和製冷 裝置並不罕見，而且也經常有人安置連接外 部電源的後備能量泵，以保證在水箱原系統 失靈後水溫仍能保持不變。 羅斯說，「如果你花了3萬元購置水箱和生 物，你可不會希望因為停電就失去一切。」 科技正使魚缸本身變得更加有趣且充滿動 感。一些公司推出的水缸可以允許業主使用 手機遠程操控。羅斯表示，通過裝有安卓 或IOS系統的設備，人們「可以控制燈光大 小，水溫高低，甚至可以給魚類餵食。」 至於魚類的品種，買家的口味有多少，選擇 就有多少。但可以肯定的是，在一個帶有珊 瑚的水缸中，魚類的價格從最低50元到成百 上千元不等，有些可以非常昂貴。羅斯表示， 「龍頭魚十分暢銷，是一種五彩的小魚，有多 達十多個品種之多。一對這樣的魚就能賣到 500到800元。而一對八英吋的獨角倒吊（Uni-
要每月維護，而對於更大一號的水箱或對於
其他生物進行日常檢查。這一般需要至少
corn Tang ）只要200至300元。他們之中有太多
那些不想自己動手的業主來講，每兩周進行
兩個小時，而每小時的收費是90元。相比而
描繪不過來的魚類品種可供選擇。」
一次維護比較合理。羅斯的公司在維護中會
言，一個400加侖容量的水箱，日常維護的
更換水箱中的水和過濾網，同時對魚類和
費用則高達每小時上百元。
一個價值2萬元的六英呎長家庭水族箱需
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大都會地產
2016 年6月號
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AB179508-7
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大都會地產
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2016 年6月號
市場趨勢
第一季
文／記者黃伊奕
布碌崙房價漲幅 居紐約市之首 房地產經紀公司「Douglas Elliman」2016年第一季度的房屋銷售報告顯示，2016年布碌崙房價的漲 幅仍為五區之首，中間平均銷售價格上漲8.4%，達66萬2431元。尤其是以往不太被看好的合作公寓(coop)，相較共有公寓(condo)與獨立屋而言漲幅最為可觀。華裔集中的布碌崙南區漲幅最好。
布碌崙4大道上隨處 可見新建的共有公寓。 (記者黃伊奕)
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大都會地產 市場趨勢
不
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2016 年6月號
過，之前較受歡迎的布碌崙北區房
中間銷售價格從去年同一時間44萬5650元上
大量的新的房地產開發項目，但銷售情況
價則出現大幅下滑。而整個布碌崙
漲至56萬37元，漲幅達22.9%。
卻非常不樂觀。與去年同一時期相比，布
新建公寓銷售情況很不樂觀，雖然與去年同
隨著布碌崙房地產市場的不斷火熱，不少
碌崙新建房屋的每平方呎的銷售價格上漲
一時期相比每平方呎銷售價格上漲44.2%，
開發商大肆進軍，一棟棟高樓大廈以飛快的
44.2%，達1263元，但是成交的平均銷售價
但成交量卻下降41.9%。整個季度，布碌崙
速度衝刺與占領，企圖將當地搶手的房市炒
格卻下降11.4%，整個季度僅僅售出93套房
新建公寓成交數量不過93套。
得更加火熱。可是根據「Douglas Elliman」
屋，與去年同一時期相比下降41.9%，呈現
2016年最新季度的報告，布碌崙雖然迎來
出有價無市的態勢。
布碌崙近幾年房屋漲幅驚人，就在大 家以為2016年布碌崙房價會出現降溫時， 「Douglas Elliman」2016年第一季度的房屋 銷售報告，再次將無房族這一夢想打破。該 報告顯示，第一季度布碌崙房價仍舊呈現
布碌崙大橋是紐約地標。 (Getty Image)
上漲趨勢，與去年同一時間相比，成交的 中等價位上漲8.4%，從610,894元上漲至66萬 2431元。整體成交數量也上漲26.9%，共售 出1912套房屋。 共有公寓、合作公寓、獨立屋三種類型的 房屋中，合作公寓漲幅情況最好，獨立屋次 之，而共有公寓與去年第四季度相比，不僅 整體平均成交價格下降11.9%，每平方呎的 售價也下降10.3%。雖然與去年同一時期相 比仍有少於1%的漲幅，但是與合作公寓、 獨立屋相比漲幅明顯偏弱。 以布碌崙區域畫分來看，此前火熱的布碌 崙北區銷售情況出現明顯下滑，平均銷售價 格與去年同一時期相比下降11.4%，為98萬 5268元。而中間平均銷售價格也從97萬7500 元下降至86萬5000元，下降比率達11.5%。 而華裔集中的布碌崙南區，無論是成交量還 是中間銷售價格均出現大幅度上漲。尤其是
Brooklyn Heights環境優雅。 (Getty Image)
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大都會地產
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2016 年6月號
建築師專欄
談商業建築設計 文／趙惟序
真正的面向客戶服務。大多數這些設置都是 在地面層，而辦公室一般在樓上層，可以得 到很好的陽光，並享有較好的景觀。零售環 境的設計是完全基於與人打交道。有兩種基 本的零售類型，這裡可以快速地討論一下。 一，商品零售類型。二，吃喝零售類型。
前的文章我們已經討論了一家庭和
景，用主牆或大家具來平衡大的空間。當然，
商品零售類型像書店、商品展示廳、藥店或
多家庭住宅的一些設計佈局概念，
添加比減去容易，簡約之美是一切可以減少
超市。這些類型的零售店中要突出或展示產
還有很多的細節和題目會在未來的機會裡討
到只有最基本的物件，一個非常禪宗般的環
品，以幫助和促進交易或銷售該產品。容易進
論，如娛樂休閒的設置，正式或現代的生活
境，但仍然是非常愉快的。
出、容易走動是商店設計的關鍵，如果客戶可
之
空間等等。今天主要想談一下商業建築的設 置和設計。
以亞洲花園為例，花園總是有一些特色物 件吸引你的注意力，使你聚焦，除了聚焦物
以方便快捷地得到他們的商品，不需花太多的 時間搜索產品，商店的設計就是成功的。
商業建築一般分二大類，首先是用於辦公
件，其他周圍的一切都只是作為一個配套。當
標誌和設置是商品零售店非常重要的。媒
的商業建築，例如，專業辦公室，醫生、律
一個人在看「樹」時，園林的設計令沒有其它
體廣告突出某些產品，通常這種類型的產品
師、或者房地產辦公室等等，第二類是零售
物體與「樹」競爭。這個概念可以用在大多數
成為入門展示件或窗戶展示品。可以在入門
商業建築，如餐廳、奶茶店、禮品店和美髮
醫生辦公室，以減少患者的痛苦水平。
設立主題產品展示檯或陳列架，讓客戶一進
再舉高科技或計算機信息辦公室為例，這
門就看得到，而不需尋找。也可迅速向公眾
大多數辦公室的商業建築是與服務業相關，
些辦公室往往強調自由精神和少限制，很多
表明某種產品是在促銷。有多種使用這種策
不需太大的物品貯存和展示空間，人與人相互
現代化的辦公室環境開始定位為高科技產業
略來突出產品的方式。取決於商店正在推廣
接觸流量低。大部分的空間是基於任務的工作
辦公室，大多數高科技辦公室的工作環境設
的類型，用戶的互動是成功的關鍵。找出推
桌，或者稱為小隔間辦公室，但無論哪種類型
計都非常友好和有主題導向。設想是試圖促
廣產品的房間或空間的正確比例是非常關鍵
的辦公室，第一印象總是最重要。
進在該環境人的創造力。大的食物櫃和餐
的，如果用過大的空間來推廣一個商品，商
科學研究證明，令人愉快的工作環境有利
桌，商用級廚房設備，很好的休閒活動室與
品看起來似乎太弱。如果空間太小，產品顯
改善工作情緒和工作效率。那什麼構成「工
休閒項目，如乒乓球台或台球桌等在高科技
得過大，訊息就可能過於強烈，讓人很不舒
作環境愉快?」 這個問題的答案是非常主觀
辦公室常見。背後的原因是要打破傳統的階
服而不願接近它。
的，但一般來說，自然光或精心設計的人造
層結構，提供更平等和輕鬆的環境。往往採
光、無異味和無強烈香味、良好的通風、比
用鮮豔的配色突出創造力和創造力。
沙龍等等。
飲食行業如餐廳等需要創建一個能令客人 停留一段時間的空間。一般會通過主題為客
例良好的分隔空間、良好的視野深度等，都
家具用途與招待類型有關，像在家裡一
戶創建獨特的體驗。通常時候，這些主題將
是會安慰人的感官因素，而且會創造一個令
樣，強調舒適的理念。大部分設計很少包括
涉及到所賣的食品或飲料類型。使用的家具
人愉快的神經反應。雖然今天我們不能括談
私人辦公室。空地或露天在大多數高科技辦
種類、色調，照明和特殊材質給客戶打造吸
所有的商業建築，以下是通過一些例子來加
公室非常明顯，沒有太多的牆壁，光線可從
引點。對於在餐廳空間的設計，整體體驗是
以說明。
窗戶很深的進入空間。會議室是唯一可以進
推動客戶的食慾。
醫生辦公室
行私人談話或會議的地方，往往主題會議室
Studio C Architects將協助大樓業主和屋
或稱為診所，設計的關鍵是前台或等候區。
被突出為整個空間的中心。客人往往會發現
主，提供免費咨詢。如果讀者有與建築或
這是醫療服務和病患之間的第一接觸面。大
這種類型的辦公室都非常友好，在裡面非常
大樓有關的問題，請隨時通過info@s-c-arch.
部分造訪醫療辦公室的人可能有一定的不適
愉快。
com發電子郵件或來電與我們聯繫：1-212-
感，一個愉快的問候空間可能開始減輕不適。
第二種類型的商業建築是零售為基礎的，
335-0886或1-718-886-8567。
設計思路?-大量的自然光與間接人工照明、淺 音空間等，作為視覺焦點的藝術作品，甚至 平衡種植的植物都可以增強等待區給第一次
作者資訊
色背景、主顏色色調、簡潔的家具、良好的聲
紐約註冊建築師 趙惟序WILSON W. CHAO
關鍵因素，一些設計可以使受限空間變成更
趙惟序是一位紐約註冊建築師，畢業於哥倫比亞大學建築、計畫及保存研究 學院，畢業後他加入紐約Skidmore Owings and Merrill建築師事務所，並從此 開啟他的建築職業生涯；在這段期間，他受過很多專業的訓練，包含多功能大 廈及高樓大廈設計、交通樞紐設計及都市設計。趙惟序在設計、建築規範及分
開放的空間環境，如使用某些視覺增強的設
區管制分析等專業建築領域，擁有超過10年以上的專業經驗。
計，更開放的擺設，更少的家具等等。較大的
電話：212-335-0886
進入的人的感覺。空間的呎吋和大小是一個
網址：www.s-c-arch.com
空間，需要平衡的設計，如使用良好的視覺背
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大都會地產
2016 年6月號
Tile World
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Kitchen World
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Kitchen World廚房世界代理全美第一的半定制semi-custom廚櫃 製造商Medallion的廚櫃產品，以及美國名牌Omega出品的廚櫃， 這些產品在耐用性和設計上都很出色。在款式方面，客人可選擇傳 統、現代和歐洲等風格。經過我們廚櫃設計師的巧思，會將您的房 子，變成您的家。 Kitchen World服務大紐約地區，提供一站式服務，包括免費電腦 3D廚櫃設計、諮詢、配置各式廚房設備、檯面、裝飾物等等。隨 時有設計師在店內提供咨詢，幫助你打造一個自己的定制廚房。我 們會使用專業電腦軟件，為您設計出多種風格的櫥櫃和檯面效果圖 供選擇，從經典到最新的流行。 如果您要一個高質量和經特別設計的廚櫃和浴屋，但價格又便宜， 我們可以使您的願望成真。
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大都會地產
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2016 年6月號
律師專欄
首次置業人士
怎樣買屋
當賣方接受買家的出價後，接著就是磋商交易條款，以及買賣雙 方簽署合約。從簽約到房屋過戶期間可能令人心驚膽跳，尤其對不 熟悉買屋程序的首購族和外國買家。所以，在交易過程有一組專業
文／Robert B. Moy律師 編譯／馬永慶
規定，屋主保險對買家也十分重要，能夠保 護他們避免上述的意外賠償。
過戶手續 過戶手續是交易各方一起檢查和簽署有關
人士協助，十分重要。
文件，而所欠的金額必須付清。至此，屋價
合約簽定後，就要進行房貸申請程
以磋商。例如在紐約，簽妥合約後，支付屋
會交到賣方手裡，過戶費和相關費用要全數
序，假如交易的是合作公寓，買家
價10%作首期是相當標準的做法，但假如買
支付，而物業產權從賣方轉到買家手上。
還需經過公寓管理大廈委員會的批准。此
家未能履行合約或無法借貸，賣方可以保留
辦理過戶手續時，各方會簽署和分發主要
外，還要請一家產權公司調查，確保房產轉
全部首期金額作為賠償。有些情況是賣方願
文件，包括轉讓產權的屋契(或相同文件)、
讓紀錄前後連貫，保障買家的利益。最後，
意降低首期金額，換取買家在某方面讓步。
買家的房貸文件和產權保險單。
當銀行批准貸款，而所有文件工作已完成，
貸款保障條款是合約內的另一項要點，這
在過戶時需要支付的過戶費包括估價費、
項條款保障買家，如果買家無法借貸，就可
律師費、經紀人佣金、登記費、產權保險費
買家的專業人士小組
以取消買賣合約，並全數收回首期款項。但
和房地產稅。先前任何產業債務都要在要
買家在交易時找一組專業人士協助十分重
如果買家支付現金，這項條款可能不適用。
過戶時付清，多個州在房屋交易時徵收轉讓
要，其中包括一名房地產律師、一名房貸紀
最後，雖然合約一般包含賣方提供的標準
稅，如果到期繳交，就要在過戶時簽署轉讓
經人或貸款公司代表、及一家信譽良好的產
房屋陳述和保證，但也有一些額外項目可以
權保險公司(通常是由買家的律師選擇)。
磋商。例如，買家可能需要賣主說明，物業範
此外，在過戶桌上來回傳送給各方的文件
在雇用一組專業人士時，最重要的是選擇
圍沒有建築物需要政府批准，或需要修改入
和支票，都會快速進行，有時可能使首購族
富有於經驗的房地產交易律師，在個別都市
住證。同樣，買家希望賣方證實，沒有待批的
膽怯。在紐約，可能多達九方參加過戶手
和城鎮，購買房屋的手續都有微細差別，所
建築許可證或其他影響房產或產權的項目。
績，包括賣主、買家、買賣雙方的律師和經
當
便要安排過戶手續。
以最好是雇用熟悉當地規則的律師。 選擇律師的時候，收費往往是一個考慮因
重點是，即使合約內許多條款都是「標 準」項目，但也有些是可以磋商的。
稅文件和支付轉讓稅。
紀人、銀行律師、產權保險公司的產權過戶 人員，如果交易的是合作公寓，還要加上合 作公寓樓的律師或代表。
素，但俗語有云：「一分錢一分貨。」這話
簽訂合約後/過戶之前
往往是有道理的。寧可花多一點錢找一位經
買賣合約簽訂後，如果買家獲得貸款，其
在過戶程序上，每一方都擔任一個重要角
驗豐富的律師，好過找一位收費便宜、但無
房貸申請程序便會開始，買家應當確保房貸
色，他們都有一個共同目標，就是使過戶手
甚經驗的律師。
申請表在合約註明的最後限期內提交。如果
續順利完成。
供最低息的銀行或房貸經紀人往往都不是最
買家未能獲得房貸，便需取消合約，買家必 定要嚴格遵守合約所定的任何最後限期。
佳選擇，後者為買家尋求最低利息，即使當
在房貸待批期間，產權保險公司會進行產
中附帶著會引致房貸被拒的細微技術性條
權調查，及預備一份產權報告供買家、賣方
件，也在所不計。此外，每家銀行都有本身
和銀行這三方的律師審閱。
的政策和程序，因此，需要考慮所購買的房
以合作公寓樓來說，買家往往要得到批准
屋種類和地點。
才可購買當中的單位，經紀人會協助買家填
買賣合約
寫購屋申請表，然後呈交公寓委員會審查，
許多房屋買賣合約都相當標準，有如樣
以便在合約指定的時間內獲得批准。
板。然而，合約內的條款很重要，應該重複
最後，買家要在過戶前購買屋主保險，當
細看，並與律師商量，才做最後決定。應當
中一般包括第三方在屋內受傷的賠償，以及
著重的條款包括首期金額、借貸金額、有關
保護屋主，避免因房屋火災和其他事故造成
房屋狀況的陳述、及任何貸款保障條款。
的傷亡而作出賠償。貸款公司和某些公寓大
首先，雖然房屋售價已定，但首期金額可
作者資訊
同樣，選擇銀行或房貸經紀人也一樣，提
ROBERT B. MOY 律師是Forchelli, Curto, Deegan, Schwartz, Mineo & Terrana LLP 法律 事務所稅務、信託 及房地產和企業公司部門的合伙人。 創立於 1976年， Forchelli, Curto, Deegan, Schwartz, Mineo & Terrana LLP 法律事務所是長島的 全方位服務律師事務所。在代表房地 產、土地使用和區域劃分、稅務、信 託、遺產、企業、建築、商業和訴訟 事項的客戶有良好的聲譽。
廈也需要買家擁有這類保險，即使沒有這種
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212-960-8787
713-355-8788
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大都會地產
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2016 年6月號
海港一號
開盤
行銷活動
One Seaport
經紀也瘋狂 圖片／Williams New York、高傑文 文／高傑文
曼哈坦樓市經過6年超乎尋常的熱 銷後，現在進入平穩期，特別是上 了3、4百萬的中價位以上房源，銷 售更是趨緩，上市時日增加。市 場上有的是在觀望的買家， 在等第二隻鞋落地。
「海港一號」全玻璃住宅大樓，海天一色， 像現代燈塔，溶入周邊社區。
NRA12
大都會地產 行銷活動
但
2016 年6月號
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對於那些地點、設計、價位都對的 新樓，市場反應依然熱烈，最好
的例子是4月19日開盤的「海港一號」(One Seaport)，小小的示範單位在當晚的經紀參 觀日踴入了600位經紀，第二天已有20%的 單位在出合約。 「海港一號」樓高60層，80個單位， 占地不大，是手指式的大樓。平均呎價 $2400，預計2018年春交樓。所在的南街海 港區(The Seaport)保留了以前海港漁市場的 很多風貌，鵝卵石街道，古色古香低矮的 樓裡的酒吧、服裝精品店和餐廳，周圍有 紐約的一些最新文化、生活和零售設施， 是一極富魅力的生活/工作社區，尤受千禧 世代年輕人追捧。
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大都會地產
2016 年6月號
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行銷活動 海港一號中間二層俯瞰東河的共用設施，可看曼哈頓360度全景。
真人秀Million Dollar Listing New York的名星主角Fredrik Eklund 和 Ryan Serhant在錄現場。
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大é&#x192;˝ć&#x153;&#x192;ĺ&#x153;°ç&#x201D;˘
2016 ĺš´6ć&#x153;&#x2C6;č&#x2122;&#x;
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大都會地產
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2016 年6月號
趨勢分析
千禧世代
喜歡城市 更勝郊區
寧坐地鐵不開車 千禧世代(指80後、90後，至2000年前出生的人士)慢慢成為社會中堅力量，及重要的消費群體，千 禧世代的人口已達7700萬的大軍，占美國總人口的24%，與嬰兒潮世代（49歲-67歲）人口一樣。隨著千 禧世代不斷走向成熟和主控經濟的份額越來越大，他們的喜好，包括房地產方面的選擇和決定，正在促 成社會各個行業發生影響深遠的變化。理解這個世代的價值觀和特點對房
地產的投資尤其重
要。以下作一些簡述。 資料來源／ Nielsen Report 整理／高傑文 圖／高傑文
千禧世代注重社交
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大都會地產
2016 年6月號
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長島地產的一個領袖 Coach房地產公司在長島擁有19個分行，有超過650位經紀提供服務， 十分熟悉所在地區的人文和地產業務，一定可以幫助您找到夢想家園。 Coach房地產公司以作為佳士得國際地產公司 (Christie’s International Real Estate)在當地的獨家附屬公司為榮。
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大都會地產
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2016 年6月號
趨勢分析 結果是，1920年以來美國城市的發展速度
2011年有14%的千禧世代房主改回到租屋而
第一次超過了郊區和鄉村。他們的這一選擇
居，而一般的房主是4個百分點。其中一個
這包括網上和直接的人際間交往。作為社
將對美國的城市和鄉村的發展消長有重大影
重要原因是很多背有學生貸款，影響他們
交媒體運動的創始人，千禧世代與朋友和家
響。不像嬰兒潮世代那樣高度集中在美國
的財務穩定性和信用評分，直接影響到購
人之間的距離從來沒有超過鍵盤的幾下點
東海岸，美國西部的千禧世代人數不斷增
房。
擊，不在線上時，他們選擇生活在聚居密集
長，將會影響這些地區的房地產需求。
千禧世代是社交動物
生活，令郊區的嬰兒潮世代在大屋換小屋時
的多元化城市氛圍，開門就可進行社交。與 前幾世代的志趣不同，這個群體的﹂美國
喜歡社會意識強、創新的環境
和聊天對他們更有吸引力。
深受都市氛圍吸引 千禧世代的世界在他們指尖之間，隨著城 市重新作為經濟和活力中心，大多數千禧世
將會面臨到大問題。這是個不小的數目， 50%的嬰兒潮世代希望小孩長大後，將自己
夢」已從郊區獨立屋的白色圍欄換到城市裡 歷史悠久的Brownstone門廊，站在門口遛狗
而較低的千禧世年住房擁有率和偏愛城市
德州的奧斯汀市(Austin) 是千禧世代比
的大屋換成小屋，以減輕負擔。
例最高的城市，是全國平均水平的1.2倍，
以紐約為例，像長島、威郡、新州的一些傳
奧斯汀市符合千禧世代的理想居住地條件-
統的優良的社區，都存在吸引不了千禧世代
城市的便利，有令人振奮的藝術和音樂活
回來居住的問題，造成房價不振。打高爾夫
動。在奧斯汀市，大部分千禧世代是居住市
曾是郊區中產階級生活的代表，但美國的高
中心，較少選擇在郊區和鄉村地區。奧斯汀
爾夫球場卻以創紀錄的速度關閉，特別是私
市高居千禧世代喜歡居住城市榜首。
人高球俱樂部，吸引不到新血加入是主因。
代都選擇住在城市而不是郊區或鄉村，62% 的人表示他們更喜歡住在城市中心，特別是
千禧世代的房地產選擇
那些混合型的社區，一出門就是商店、餐
雖然機動性不強， 千禧世代卻經常搬家
館和辦公室，寧坐公交、騎自行車而不開
與生活在城市相一致，千禧世代沒那麼容
車。他們比其他世代更多地居住在這些都市
易落地生根，三分之二是租房一簇，而且他
因為選擇城市生活，千禧世代相對不太可
社區， 40%的人說他們在未來亦計劃選擇住
們更可能住家裡或與室友一起住。千禧世代
能擁有汽車，全美汽車擁有率正在下降。
在城市地區。
房屋擁有率受之前的經濟衰退影響很大：
2011年，只有66%的25歲以下千禧世代擁有
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大都會地產
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2016 年6月號
趨勢分析
汽車，而2007年卻是73%，那些擁有車的千
表是如此，成功的千禧世代，那些積累了很
禧世代將綠色環保放重要的位置，符合他們
多資產的人士，保險領域的需求比其他世代
對環保事業的熱情。這樣一來，他們更可能
更大的機會。
比嬰兒潮世代願意為環保汽車支付更高的價 格。
千禧世代是儲錢的一代 與流行的看法正相反，千禧世代是儲錢的
千禧世代的潛在實力
一代，而不是亂消費的一代。成功的千禧世 2010年的統計表明，不住在城裡的千禧世 代很可能仍與媽媽和爸爸住在郊區，比2005
代更有可能從事財務規劃和儲錢，這些年 輕、富裕的消費者年收入超過$75,000。
年提高了25%，經濟的動盪使千禧世代深受
根據尼爾森的2015年第二季度消費者信心
影響，但他們的高教育水平和作為樂觀的消
報告，大約70%的千禧世代認為他們的個人
費者，預示其未來潛在的成功。﹂需求預測
財務狀況在明年會是良好或優秀，但55%仍
研究所」預測到2017年，千禧世代與父母同
然覺得美國處於經濟衰退，這使得千禧世代
住的比例將隨著經濟的改善而下降，他們能
出手謹慎和儲蓄。涵蓋生活開支後，千年世
夠找到工作來啟動自己的職業生涯。
代是最有可能把錢投入儲蓄。他們比普通人
作為最年輕的成年消費群體，千禧世代是
有兩倍以上的可能性背有學生貸款等債務，
保險最不足的一代。很大程度上是因為很多
大約26%的千禧世代使用他們額外的錢還清
人推遲許多人生的重要里程碑，購買汽車、
這些債務。儘管近年美國各地的經濟條件在
住房，構建家庭等等。這些延誤使他們沒能
改善，千禧世代的約有四分之一（23%）沒
專注保險的需求。但並不是所有的千禧世代
有任何多餘的錢。
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大都會地產
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2016 年6月號
賣房須知
售屋前 審慎評估 擬妥計畫 事半功倍 賣好價錢 文／周方澄
去年（2015年）已可感受房市復甦，今年，從種種跡象來看，房地產市場仍將一片看好。也許您 正在考慮趁著房市行情一路上揚的時候賣房子獲利，專家提醒有意售屋的人，採取行動前審慎評估思 考、並且擬妥必要的計畫，才能事半功倍、賣得好價錢。
沒有適合的購屋目標。
據調查，今年一月份全美大約三分
試看，請他們進行市況分析、確保他們過去
之一的房子在不到一個月之內賣
有經驗在鄰近地區賣過價格差不多的房子、
雪萊辛格認為，賣房子時，制訂售價非常
掉，而且，因為待售屋存量低、購屋需求暢
並且備有數位行銷及社群網站宣傳計畫，愈
重要，價格訂高一點、真的成交便可大賺一
旺，全美中間房價上漲8%以上，就業市場
來愈多首次購屋的人利用數位行銷平台找房
筆，但如果訂得太高，想買房的人會覺得不
好轉、以及借貸較為寬鬆也讓大家對房地產
子。
安而離去，屋子求售、待價而沽超過三、四
根
市場更有信心。雖然市場欣欣向榮，並不表 示賣房可以百分之百高枕無憂。
第三點，除了依賴房地產仲介，您也應該 自己多方了解市場狀況、看看在鄰近地區有
個星期，就該考慮調降售價。
（世界新聞網）
CBS News的企業分析師雪萊辛格（Jill Shlesinger）說，待售屋存量低導致市場供不 應求、房屋售價水漲船高，如果您是賣方， 整個市場狀況對您有利，如果是買方就不妙 了。 在這種房價一路看漲的情況下，雪萊辛格 指出，即使您是有利可圖的賣方也要審慎再 三，在制訂售價之前好好多方評估、採用最 明智的方法。以下是專家的三項建議： 首先，將售屋牽涉到的稅賦項目考量在 內，特別是資本所得稅、或者售屋利潤所得 稅。雪萊辛格說，如果過去五年內，您在出 售屋內住了超過二年，必須針對資本所得課 稅，除非屋子是個出租資產；如果您售屋是 為了換小一點的房子住以便省錢，那麼，售 屋衍生出資本所得稅恐怕會讓您沒辦法因為 換小房子而真正省錢。 其次，尋找房地產仲介時也有許多因素需 要考量。專家認為，應該至少找三個人試
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大都會地產
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Artist Rendering
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Artist Rendering
Artist Rendering
豪華公寓，經典服務。The Ritz-Carlton Residences, Long Island, North Hills位傳奇的長 島北岸，北山村，大頸學區。離曼哈頓20英哩，漢普頓60英哩。請來體驗每天的豪華生活。 豪華公寓售價從$1,500,000起。 已經開始成交。 516.486.6100 · TheResidencesLongIsland.com
The complete offering terms are in an offering plan available from sponsor. File No. CD-14-0036.
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The Ritz-Carlton Residences, Long Island, North Hills are not owned, developed or sold by The Ritz-Carlton Hotel Company, L.L.C. or any of its affiliates (“Ritz-Carlton”). RXR North Hills Phase I Owner LLC uses The Ritz-Carlton marks under a license from Ritz-Carlton, which has not confirmed the accuracy of any of the statements or representations made herein.
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大都會地產
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2016 年6月號
市場趨勢
豪華新住屋增加 影響住房成本
全美租屋人數持續攀升、新蓋的住宅也不 斷增加，在供需同步上升的情況下，租金與 房屋成交價究竟是增是減？端視情況而定。
文／編譯周方澄 據紐約大學與第一資本銀行（Capi-
價都雙雙上揚；正因為人口增加、住屋需求
畫，如果建商將零售商店包括在建築規劃
tal One）合作調查發現，2006年到
增加，新蓋的房子也變多了，專家預估，供
內，便會拉抬鄰近地區的人潮流動，也就會
給增加可望讓房價漲勢獲得紓緩。
使得房屋需求增加，連帶拉抬房價，但如果
根
2014年間，全美租屋人數增加5%，在紐 約、舊金山等各大都會區，租屋需求普遍偏
鄰近地區的租屋人口增加、租屋率提高
建商的建房規劃並沒有考慮現有住戶的麻煩
高，高租屋需求也逐步擴大到丹佛市等地
未必會直接影響您住屋的價值，但很可能
如停車位不足等等，那麼，建築物密集加蓋
區；有些人本來想買房子，卻因為房價太貴
因此牽動附近的生活機能、進而讓您的房
反而會讓您的居住機能更加充滿挑戰，賣房
買不起，轉而租屋。
地產投資報酬率提升，舉例來說，豪華公
子時也同樣的會比較困難。
寓不斷增加往往帶動高檔零售業、行人流
近幾年，市場上蓋了不少豪華新住屋，
量隨之提高，一旦活動增加了，整個區域
中階及一般人負擔得起的房屋似乎被遺忘
就租屋而言，租客們看到附近新蓋屋子不
就會變得更好，但假如只是住屋大樓蓋起
了，但專家預估，這類大眾化的房屋將會再
僅數量大、而且多半是配備頂樓游泳池、室
來了，卻沒有帶動什麼，反而會產生負面
度重返市場、受到重視，而同時，因供給不
內洗衣機等設施的高檔建築物，這些高檔設
影響。
足造成的二手屋房價漲勢也終究會停止，期
不論購屋或者租屋，新屋不斷推出都會影 響住屋成本。
施必然會讓租金水漲船高。 丹佛市住屋需求高，所以，無論租金或房
多家庭住宅的興建最容易對房價漲跌產生 影響，影響是好是壞主要取決於建商的計
待房價無止境上漲的心態需要適度調整。
(世界新聞網)
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大都會地產
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2016 年6月號
購屋貸款
法拍屋
問：我們最近看中一棟銀行出售的法拍屋，地產商說銀 行願意削價出售，但必須在短時間內成交。我們也願意儘 速成交，但是需要貸款。聽說一般購買法拍屋，都須用現 金購買，否則，一些預料不到的情況，會把成交複雜化， 請問購買法拍屋在貸款期間，可能遭遇什麼困難。
若非現金成交申貸不易 答
： 你們計畫購買法拍屋，想用貸款
有條件的批准貸款。
修理部分，但買主沒有權利進入屋內修
同時，購買者也一定必須提前雇用估價
理，而賣主是銀行，也不願修理，在這樣
1. 一般有關房地產買賣，若是需要貸款，
師，提出估價報告，以便獲得貸款銀行的同
的情況下，貸款銀行更不可能在短期內批
因為銀行本身對貸款的要求條件及法律規
意。若估價報告低於當初合約上的價格，當
准貸款。
定，往往增加買賣成交的複雜度。
初獲得的貸款同意，一定會被取消，即使購
方式購買。
而購買銀行的法拍屋，最常見條件是可能
買人願意自己補足差價。
價錢較低，但成交期限很短，所以若須貸
2. 另一個可能發生的困局，是估價師提
款，要儘早提出申請，並獲得貸款銀行事先
出房屋有問題，要求修理，即使是小小的
擔心利率上漲嗎? 免費浮動轉固定
貸款銀行的種種約束，往往成交不易。詳情 可諮詢你的律師。 （本文由林榮傑律師事務所林榮傑律師解答）
鎖定超低利率 縮減利息付款 交給華豐信貸 Brooklyn: 347-457-5863 Elmhurst: 347-813-4685 NRA23
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電話 : Flushing: 718-961-8828
3. 購買法拍屋，若非現金成交，因為涉及
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2016 年6月號
地產投資
Shopping Center
購物中心地產投資 首重人口&經濟熱點分佈 目前雖然有很多購物中心關閉，但取向與社區緊密相連的購物中心還是不可或缺的，因為它的時尚性、 實用性、便利性還是有其無法取代的一面。
根
據報導統計，大型綜合購物中心的 未來是不被看好。同時有些機構預
測未來十年美國將會有15%的Shopping Mall 關閉，二十年內美國的Shopping Mall將會有 一半關閉。相反，有一種非常值得地產投資 者”思考和玩味”的是，為什麼企業在關閉 零售店面，而購物中心租金卻在上漲，現存 的購物中心商家的利潤在攀升呢？ 現今，在美國50州大約有47,000家購物中 心(Shopping Center)，還有大約11,000家封閉 式購物中心。大型Shopping Mall 一般都有大 型集團持有和管理，一般不會輕易在公開 市場上公開出售或交易。最新消息顯示， Macy(梅西)百貨公司剛剛宣佈在2016年預計 關閉40家店面，沃爾瑪百貨(Wal-Mart)準備 關閉269家Super Shopping Center店面，美國 著名的男裝Men’s Warehouse 預計在2016年 關閉250家零售店面，其他很多知名品牌如 希爾斯百貨(Sears)、傑西百貨(JC Penny)、 Kmart等大型商家，也都在考慮收縮企業在
次於麥當勞的第二大餐飲品牌。這些都在
戰略性投資。因為這些購物中心是美國傳統
零售店面的戰線。
告訴我們，現代的消費者更加注重品牌、
社會結構裡的中流砥柱，非常安全。但隨著
但這些並不代表著購物中心的末日來
時尚，精神享受，還有便捷。因為，人們
科技的進步，購物娛樂的習慣改變，除了購
臨，因人們對戶外的休閒聚集，還是有很
需要走到戶外去參加聚會、娛樂、休閒、
物中心要自我改造，那些重金下注購物中心
強烈的訴求。打個比方，消費者可以在超
放鬆自己，最後生存下來的企業，除了滿
的養老基金，也要調整自己對商業地產物業
市購買到瓶裝的星巴克瓶裝咖啡、或是咖
足消費者的需求以外，也為消費者提供不
的資金佈局。
啡豆，完全可以自己在家研磨享用，但星
同的生活體驗與享受人生。
Shopping Center是一種大型開放式型購物
巴克連鎖店近年來，照樣在美國不斷的擴
美國很多大型的Mall或是Shopping
中心，它採取非封閉式，但規模巨大，占地
張，從全球銷售額來看，目前已經成為僅
Center，都有Pension Fund(養老基金)機構的
面積廣闊，一圈下來可能達到兩三英里，區
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大都會地產
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2016 年6月號
地產投資
域內集中了影院、時裝零售、餐廳、健身中
築中，有時超市會有自己的獨立建築，其他
下線，同時也調整店面計畫；還有營建商的
心、會員制倉儲購物中心等元素，其佈局或
商店在另一幢建築裡，會有速食、熟食、冷
一線資訊是人們容易忽略，它可以反映出企
可集中、或是分散錯落有致，客人可以直接
飲、理髮、洗衣生意等等，此類購物中心緊
業發展佈局和物業設點佈局的正確走向。
把車開到自己想要去的店面門前停車即可，
密的服務于周圍的社區。
來自美國購物中心協會的資料顯示，美國
這種類型的大型購物中心會看到Macy、
但從商業地產投資專案角度來看，投資前
的購物中心出租率達到自2008年(金融危機
Wal-Mart、Costco、Target、Home depot或BJ
必需仔細評估這些購物中心的主體商家發展
最嚴重時間)以來的最高點，購物中心的出
等商業體。
方向和財務健康狀況。比如說，有些區域性
租率為92.7%，租金每平方尺增加了6.5%，
還有些購物中心因為很多店面是可以三三
的超市品牌如Pathmark,Walbaum and A&P開
大型封閉式商業體(Shopping Mall)出租率達
兩兩的在一個建築物內，或是單獨一間獨
始退出市場，而像Safeway，ShoprRite，Stop
到94.2%，租金每平尺增加了17.2%；購物中
立的建築物，這些獨立建築在美國稱為Free
Shop，Trader Joe等這些品牌卻還在擴張。重
心每平尺的消費額度增加16美元，購物中心
Standing Retail，這些獨立建築可以像是麥當
點是，我們要注意觀察這些品牌的擴張策
商家的淨利潤增長了21%，近兩年來購物中
勞這樣的速食店，也可以是像沃爾瑪超級中
略，例如美國知名健康品牌Whole Food(銷售
心的新增面積都每年都會在170萬尺左右。
心，或山姆大叔這樣的會員制倉儲店。這些
天然健康有機理念的食品超市)，公司的數
回歸原點，經濟整體的改變雖然對購物中
獨立的物業，通常擁有獨立的產權，可以分
量雖然增加，但只是換去新的營業地點，這
心、零售業有衝擊，但購物體驗對人們還是
塊出售，很具有靈活性，在這樣比較集中的
些商家的考量是隨著消費者的密度與購買力
有很大的需求。特別是現代有實力的消費群
購物集散地，地產物業的價值相對略高。
來調整。
體，還是掌控在年輕時尚族。只要是有新意
另一種是，社區服務性購物中心(Strip
換句話說，投資商業專案的角度是要依”
且集時尚、娛樂、健康等元素於一體的商業
Shopping Mall or Strip Shopping Center)，店面
人口分佈”和”經濟熱點”區域為考量因
群體，我們總會看到購物中心內川流不息的
主要以超市為主體，周圍很多店面的商業
素，不能單純依賴對品牌的判斷來做決策。
人潮和停滿車的停車埸，強烈顯現出”年輕
類型，都是服務與本地居民需求的商業優
同時，通過各種管道瞭解企業的財務報表，
人新世代”的來臨是不容忽視。那就不難看
勢，也有和其他商業統一設計在一棟整體建
因為很多著名企業開始佈局上線業務，收縮
出”正確商業投資”的取向。
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大都會地產
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2016 年6月號
房產稅務
幫孫子買房子
如何節稅
很多爺爺奶奶願意幫忙孫子買 房子。稅務上有一些策略，允許 讓爺爺奶奶幫助子孫買房時不會 導致禮物稅或者遺產稅。 文／註冊會計師陳琪錢 以送2萬8000元給孫子孫媳婦。爺爺奶奶每
個美國人，聯邦有終身豁免禮物稅
美國稅法的基本原則是，禮物稅和遺產稅
543萬元，每年還有禮物稅豁免額
是贈與人的責任，對接受禮物者來說，禮物
是1萬4000元。超過每年最高禮物稅豁免額
並非課稅收入。每個人都可以每年送任何一
除了出一大筆錢給孫子買棟房子，其實還
1萬4000元時，將從終身豁免額543萬元中扣
個人最高1萬4000元，不需要繳納禮物稅。
有幾個很好的途徑值得考慮。下面一些策略
除。利用終身豁免543萬元及每年禮物豁免1
這是不會用到終身豁免543萬的額度。每年
可供參考。
萬4000元，提供免稅或抵稅的機會。在幫助
的禮物稅豁免是1萬4000元。你可以送給孫
直接給現金是常見的策略。
孫輩買房時，沒有產生禮物稅問題。
子和孫媳婦，2乘1.4 萬=2.8萬元，你每年可
爺爺奶奶送一大筆現金給孫子。若孫子需
每
年可以最多合送 5萬6000元給孫子孫媳婦。
爺爺奶奶幫孫子買房子，可利用終身豁免543萬元及 每年禮物豁免1萬4000元，提供免稅或者抵稅的機會。 (Getty Images)
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大都會地產
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2016 年6月號
房產稅務
爺爺奶奶確定孫 子有足夠的錢付頭 期款，幫助出個首 付或者過戶費，孫 子負責能夠支付起 每月的房貸。 (Getty Images)
要申請貸款，銀行會要求購房者先把自己的
制，或者他們需要股權利益來取得財務安
借款者和貸款者之間要有利息支付。假如爺
資金放在裡面。假如首付部分來自禮物，貸
全。
爺奶奶不符合安全港的超低利率條件，而是
款人須要提供禮物信，說明爺爺奶奶送的是
股權共享比較複雜，需要有經驗的專業人
需要考慮市場利率。你將要考慮支付利息，
禮物，不是債務，不要償還。爺爺奶奶確定孫
士的協助。它有多種結構，每一個都有不同
這個利息將包括在淨收入裡。請諮詢稅務顧
子有足夠的錢付頭期款，幫助出個首付或者
的稅務影響。內容包括每人的首付多少，每
問關於預估利率和安全港細節。還有，爺爺
過戶費，孫子負責能夠支付起每月的房貸。
人支付多少房貸和地稅，孫子向另外所有者
奶奶提供貸款有許多問題很像共同簽署。如
共同簽署(co-sign)貸款，是容易執行的策
支付多少房租。若是沒有房租，爺爺奶奶每
果貸款不能償還，你要采取何種行動。
略。你把你的信用能力借給年輕的子孫，而
年要給孫子多少禮物，這也許有稅務問題。
當孫子沒有信用歷史，無法買房時，你有
不是資金幫忙。不過，假如年輕人沒有支付
其責任必須包括其他的費用，像保持費、保
幾種幫助的方法。你可以自己先替孫子買房
房貸，那麼你就必須支付，這是有長期債務
險費等。
子，再用他們能夠買得起的方式賣給他們。
責任的。如果最糟情況發生，子孫沒有繼續
爺爺奶奶提供低利率貸款給孫子。假如你
你可以租給他們，並帶有購買的選擇(option
付房貸，你要決定是否要填補這個洞，或者
希望且有信心你的孫子能夠還錢，你可以低
to buy)。以後孫子有了信用分數，可以從第
買下這個房子，或者把孫子趕出房子，賣掉
利率貸款給孫子。如果貸款額少於10萬元，
三方貸款，再從你這裏買下房子。另外一個
房子。若沒有支付房貸，也會影響子孫和爺
你能待在安全港(safe harbor)內，孫子拿到低
方式是慢慢把房地產送給孫子，每年給一部
爺奶奶的信用。
利息的貸款，你雖然少拿了利息，但是幫了
份，慢慢就全部送給孫子。有的爺爺奶奶最
孫子，本錢將來慢慢會回來。
後仍留住有控制權的0.1%。
股權共享(periodically equity sharing)越來越 流行。這是聯合所有形式，盡管這個房子
如果貸款額在禮物貸款安全港之內，無息
最後一個方法是，用每年禮物豁免額，幫
是孫子的主要住房。股權共享(equity sharing
貸款是可以避免禮物稅限制的策略。如果貸
助孫子支付貸款。你可以每年贈送現金，幫
appeal)是，爺爺奶奶享受增值，或有權利控
款額高於10萬元，年利息在1000元或者以上，
助孫子支付貸款。
(世界新聞網)
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大都會地產
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買房須知
好學區買房 華人最重要投資
編譯／宋凌蘭
眾所皆知富裕家長把愈來愈多錢花在子女身上，使得能上鋼琴課、請數學家教的學生，和其他學生的鴻溝 拉大。但是有錢人為子女做的最大投資，卻不是這些活動，而是與房地產有關：這些家長買得起好學區的貴 房子。 盛頓郵報報導，南加大社會學家
買其他東西對孩子好不好，證據各有利
而讓你運用財力住進最佳社區所需的資
安．歐文（Ann Owens）指出，50年
弊，但是在好區買房子，提供很大的優勢。
訊，也應運而生。像 Redfin之類的多數房地
的社會科學研究顯示，社區極為重要，所以
歐文在「美國社會學評論」公布的最新研
產網站，在每個房產介紹之下，都列出當地
在好區買房子，可能是父母為孩子所做的最
究發現，富裕家長爭購好區的房子，帶動
學校的評價，讓你輕而易舉的確保不只買到
重要事情之一。
1990年以來美國的收入隔離現象。有錢人和
最好的房子，孩子也上考試分數最高的公
沒那麼有錢的人，愈來愈不可能住在同一社
校。
華
區，這個趨勢主要源於富人的行為。
相比之下，沒有孩子的家庭，包括頂客
收入隔離日漸嚴重，是有財力的人為
族，把錢花在其他高級享受，例如昂貴的餐
子女卡位造成的結果。從1990年到
廳、旅遊和娛樂。鑑於學校品質與高房價息
2010年，收入不平等拉大，富人
息相關，這些家庭理所當然的，不願在住房
有更多錢在買房競賽中，
多花錢。而在這類家庭中，收入隔離並未加
住進有錢社區，鄰居和
劇，所以歐文指出，收入和居住隔離日漸嚴
學校都有錢。
重，其實都與子女有關。
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大都會地產
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2016 年6月號
市場趨勢
第一季豪宅市場 微幅下跌
房地產公司「Redfin」的最新報告顯示，喊價
100萬元或以上的房屋，今年第一季的售價比去年 同期下跌1.1%，創下逾兩年來的最大跌幅。
CNBC
編譯/馬永慶
報導說，高端房市的價格
環。如今，隨著股票市場波動，海外買家需
一年前上升3.3%，有7萬962棟；喊價500萬
下跌，與較廣泛的房市形
求放緩，及高價位住宅大量供應，使豪宅市
元或以上的房屋，上市量大增13%，這是三
場相反變為房市最弱的一環。
年來上市量最大的升幅。
成鮮明對比，後者的價格持續上升。價格較
Redfin的報告指出，今年第一季有1萬6061棟
Redfin的首席經濟學家妮拉‧李察遜 (Nela
100萬元或以上的房屋售出，不及去年第四季
Richardson)說：「高端市場供過於求，特別
100萬元或以上的房屋，銷售量比一年前
的1萬9583棟，但比去年第一季的1萬5318棟多。
是在某些地區和城市。」
上升4.9%，增長率比市場上其餘的房屋慢，
售價500萬元或以上的房屋，今年第一季
她說，這不僅是休士頓的大宅第、邁阿密
的銷售量，與去年同期相比下降0.2%，這是
海灘的頂層複式公寓，或曼哈坦「億萬富翁
2013年以來的最大降幅；而500萬元或以上
大道」的豪宅無人問津，連馬里蘭州蒙哥馬
的房屋，成交數量是420宗。
利郡這樣的富裕社區，也越來越多100萬或
低的95%房屋，今年第一季的售價比去年同 期上升4.7%。
後者的銷售量上升6%。 高檔住宅的市場疲軟，標誌著房市經濟的 重大轉變。金融危機過後，由於富有一族 的恢復力強，豪宅市場成為房市最強的一
無租貸 費用
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150萬元的房屋沒有買家。
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喊價100萬元或以上的房屋，上市數量比
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大都會地產
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2016 年6月號
房產稅務
這
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種開銷
屋主可扣稅
文／編譯組綜合報導 圖／Getty Images 擁屋的另一好處就是扣減地產稅，你在付
稅的那一年申報扣稅，而不是規定交稅日期 的那一年。你的郡縣估稅員辦公室，通常在 年初會寄給你清單，顯示地產稅的金額。如 果你買房時，退款給賣方他們已經付的稅
報稅季將近尾聲，如果你是屋主，你可申報可觀的扣稅，減
金，你會看到這筆錢記在房貸結算單裡，而 不是國稅局1098表格。
少你需付的稅金。
如果你買房所付的頭款不到房價的20%， 你有房貸，房貸利息、地產稅和房
一，適用於購屋和重新貸款房貸、房屋淨值
你可能要付房貸保險保費。到2016年底為
貸保險保費，只是其中一些扣稅項
信用額和房屋淨值貸款。不論你如何使用借
止，房貸保險保費扣稅包括退伍軍人事務
目，合起來可為你省下數千元。你可逐項扣
到的錢，房屋淨值債務的可扣減利息，適用
部、聯邦住房局和鄉村住房服務局提供的保
稅，或是申報標準扣稅，但不能兩樣都申
於10萬元以下的貸款 (若已婚但分開報稅則
險，以及2006年後傳統放貸業者的私人房貸
報。若你有足夠東西來逐項扣稅，才對你有
為5萬元)。
保險。
若
利，否則就用標準扣稅。已婚夫婦的標準扣
如果你在2015年買房，還有另一項扣稅可
國稅局把你的房貸保險保費，視為你可在
稅額是1萬2600元，單身或分開報稅的已婚
享，那就是房貸點數。多數借款者支付點
1040表格 Schedule A扣減的房貸利息。雖然
者，則為6300元。
數，而點數有兩種形式，一是折扣點數，讓
保費總額可算為利息扣減，但是高收入者不
你可扣減主要住所的房貸利息，最高100
你預付一些貸款利息以獲更低的利率，二是
能享用。例如若你的調整後總收入超過10萬
萬元(若已婚但分開報稅則為50萬元)。對多
貸款發放費。一個點等於貸款金額的1%，
9000元(已婚但分開報稅則為5萬4500元)，你
數屋主而言，每年報稅這是最大筆的扣稅之
但是很多屋主完全忽視這項扣稅。
的房貸保險保費就不能扣減。(世界新聞網)
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區域地產
曼哈坦
大都會地產
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2016 年6月號
6600萬豪華屋 減至5700萬
文／編譯馬永慶
曼哈坦皮耶酒店 (Pierre Hotel)的頂樓三層「樓中樓」(triplex penthouse)換上了新裝，在曾是宴會廳 的巨大客廳裡，牆上掛著的油畫及樓梯上的東方地毯已移除，換上現代家具，並且以5700萬美元的新價，重 新上市。
這
棟有16個房間的「樓中樓」豪華 公寓，在2013年的喊價是1.23億美
元。 「華爾街日報」報導，房地產公司 「Brown Harris Stevens」的經紀人瑪麗‧魯 瑟福 (Mary K. Rutherfurd)說，這套有16個房 間的合作公寓，自2013年以1.25億元上市以 來，曾幾次上市和退市。在最近一次未能以 喊價6300萬元出售後，業主芭芭拉‧齊威格 (Barbara Zweig)決定採用另一種策略。去年 秋天，她把公寓退市後，搬走了內裡的家 具，並雇用室內設計公司「Interior Marketing Group」(IMG) ，把這個五臥室公寓改頭換 面，變得更現代化。 魯瑟福與女兒及同事萊絲莉‧科曼 (Leslie R. Coleman)負責出售這套公寓。 魯瑟福說，雖然有買家出價，但正規裝飾 限制了他們的興趣。IMG移除了黑色大理石 樓梯的地毯，主人臥室也換上了圖案牆紙。 在大廳入口，牆上的鏡子已讓位給中性的草 席牆紙。 這套公寓從41樓到43樓，有四個陽台；除
8080元，包括兩名專用家務人員在內。
了主廚房外，還有三個小廚房，一間桑拿浴
芭芭拉是已故金融家馬丁‧齊威格 (Mar-
室和一部私人電梯。每個月的管理費是4萬
tin Zweig)的遺孀。根據公開紀錄，她以1200
萬美元在該酒店下層買了一套公寓。魯瑟福 說，芭芭拉幾個月前已搬出了該套三層樓的 頂樓公寓。
(世界新聞網)
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大都會地產
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2016 年6月號
區域地產
布碌崙出租樓改豪宅 要價1800萬
和兩個寬敞的壁櫥、以及一個冥想室。屋頂 露台有一個吧台和冰箱，在這裡可以欣賞到
「華爾街日報」報導，紐約市布碌崙高地一棟公寓樓日前以一家庭
曼哈坦的天際線，地下室有一個酒窖。卡雅
房屋的形式上市，喊價2200萬美元後，該社區的另一棟出租房屋，如
米還安裝了一個運送食物的升降機，從廚房
今也以相同方式上市，喊價1800萬美元。
把食物送到客廳層的飯廳。
文／編譯馬永慶
她說，有些家庭要把子女送去布碌崙的私
房
地產經紀透露，這是一棟位於Wil-
具體的整修費用，預計這項工程將於今年9
low Street的連棟屋，約有7750平方
月完成。
立學校讀書，推高布碌崙高地的大屋需求。 根據房地產估價公司「Miller Samuel」的
呎，先前分為七個單位，現正改為一家庭
卡雅米說，她只修復外牆，但重整內部，
估價師米勒 (Jonathan Miller)說，布碌崙迄今
房屋。「AscentSeven」公司的開發商卡雅
這棟屋有五層高，並有一個地下室和一個屋
售價最高的住宅，是2005年以1550萬元售出
米 (Shahrzad Khayami)在2014年以680萬元買
頂露台，全都可以乘電梯到達。整棟樓共有
的一棟位於卵石丘 (Cobble Hill)的連棟屋。
入，並花了兩年時間修建。卡雅米拒絕透露
七間臥室，主人套房有兩間臥室、兩間浴室
(世界新聞網)
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大都會地產
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2016 年6月號
搬家須知
搬家公司 如何鑑別 文／周方澄
在美國，人們經常搬家，根據最近的調查，全美大約1650萬戶、3870萬人每年都會搬家一次；但經 常搬家並不表示對於選擇搬家公司很在行，市場上四處是沒有合格證照的搬家公司積極的推銷，這些 業者缺乏經驗、而且可能做起事來亂無章法，卻開出誘人條件吸引顧客上門。
面
對五花八門的促銷廣告，該如何過濾呢？專家指
3、對於想要雇用的搬家公司所知有限
出，不好的搬家公司是有跡可循的，以下是三個明
許多人從電話簿裡找便宜的搬家公司，而且深信不會遇到不良業
顯的跡象：
1、報價遠低於競爭對手
者，甚至覺得非常了解自己挑上的業者，事實上不然，完全因為便宜 而挑選，往往容易受騙上當。
多數人喜歡撿便宜，為了貪便宜而碰到不良搬家公司似乎
許多人找搬家公司，都是透過電話與業者談話，直到搬家當天才見
只能摸摸鼻子認了，這樣的心態很危險，事實上，找一家負
面，等到見面後就算感覺不對勁也都已惹上麻煩了，例如，見了面聞
擔得起的搬家公司不表示要受騙上當，如果您覺得除了便宜
到搬家工人身上有異味，後來發現搬家公司老板雇用了隨便在街上找
之外，搬家公司提供的服務糟糕透頂，千萬不要忍氣吞聲。
的流浪漢，老板與工人彼此根本不認識。
（世界新聞網）
搬家仲介網站moveBuddha.com有點像搬家市場的仲介商， 消費者上網輸入打算搬家的起點與終點，便可查詢到搬家費 用，該網站負責人卡里根說，不少顧客詢問了老半天，往往 回報另外找到更便宜的搬家公司而不接受該網站的推薦，然 而到最後，選擇便宜搬家公司的顧客往往還是吃到苦頭，諸 如搬家當天價格三級跳、東西被偷或者毀損。
2、訂金太高 搬家公司可能要求顧客支付訂金，這項要求很普遍，但 是，訂金不該超過搬家費用的10%，一旦訂金超過一成，務必 提高警覺。
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大都會地產
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2016 年6月號
法律專欄
抱怨地板噪音
文／記者許雅鈞整理
樓下住戶發電郵恐嚇 皇后區居民張女士問：去年11月我們一家四口搬進這套位於三樓的共有公寓(Condo)，不過搬來以後一 直因噪音問題與樓下鄰居有糾紛。鄰居先是通過公寓管理委員會(board)投訴，委員們分別到我們兩家去 體驗並測試噪音問題，之後在委員會成員建議下，我們添購了地毯，也修理部分聲音較大的地板，委員會 成員再一次檢視過，認為我們家沒有問題。 過樓下鄰居並不滿意，三不五時就
們又收到他發來的郵件，語帶恐嚇令我十分
律師答：你可以向管理委員會投訴、也可
寫郵件批評我們又發出噪音，從小
害怕，一封信是說，「如果有必要，我會找
以考慮報警，另外也可以請律師出具律師信
孩哭聲、小孩笑聲到大人走路聲他們都有
其他方法解決這個問題」，另一封信是說管
給對方。對方的郵件還不算是恐嚇，但強力
意見；除了發郵件，他還會持異物撞擊他們
理委員會沒有幫助，但他知道去哪可以得到
撞門是不對的。對你們有利的是管理委員會
家天花板，聽有去他們家測試的委員會成員
有效解決。
已經做過測試，因此你在這個糾紛上占有理
不
說，他們家天花板被他戳出個大洞。有一次
其實我住在這半年來一直感覺他們家人
據。樓下鄰居顯得較不講理，你可以找律師
放假，兩個小孩玩遊戲玩到約10時半，鄰居
性格暴烈，偶爾半夜會聽見他們大吵、摔
出封信，信中提到對方的行為幾乎違反刑事
竟跑到我們家瘋狂敲門，撞得很響，嚇得孩
門，這兩封信讓我非常擔心他們有暴力意
法，管理委員會測試過你們家的聲音，不構
子們對所有鄰居都產生陰影。
圖，會傷害到我們家小孩。想請教律師，
成噪音影響，給予對方一點警告與壓力，有
但說實話我家既沒有電視、音響，兩個小
我應該怎麼做才能保護孩子？是否可以報
時候對方會比較冷靜、收斂。或許對方會拿
孩個性也十分文靜，不在家裡跑跑跳跳，頂
警？或可以交由我們房東、對方房東或管
信直接與你的律師談，都能達成理智溝通的
多玩桌遊、紙牌等遊戲，不明白樓下鄰居為
理委員會處理？
途徑。
(世界新聞網)
何抱怨這麼多。恐怖的是，上周及這周一我
紐約市樓層較低的公寓樓，多是木質 地板結構，隔音性很差，樓上樓下鄰居 因地板噪音難忍而鬧糾紛是常有的事， 有的甚至要鬧上法庭。 （美聯社）
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大都會地產
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2016 年6月號
買房須知
選對鄰居再買房 也許您也有這樣的經驗：當初買房子時，房地產經紀人員擔保左鄰右舍非常安靜，不會有小孩尖叫、也 沒有狗狗成天吠個不停。但是等到搬進去住了一年半載才發現，真實情況並非如此！ 文／周方澄 剛搬到新家時，很可能相安無
是，即使您用盡辦法溝通、抱怨，還是無
事，但不久後就發覺問題一一浮
濟於事，仍無法避免好動男孩凌晨三點鐘起
首先，即使不能進去鄰居屋子查看，至少
現，例如正對著主臥室，就是樓上鄰居九
床、挪動房間裡的傢俱，從這頭挪過去那一
要留意聽聞到的警訊，例如看到寒冷天氣裡
歲男孩的房間，男孩跟絕大多數那個年紀
頭，木製傢俱碰到木頭地板發出響亮的聲
鄰居屋子窗口總是開著，很可能表示有人吸
的孩子一樣好動，成天蹦跳、吵鬧不休。
音，就在您新家主臥室正上方，真不知該如
煙。
碰到鄰居有男孩子，真的很頭痛，尤其是
何是好？
剛
早上和晚上更無法忍受。
之前，務必注意下幾個重點：
其次要注意看看，即將購買的屋子隔壁是
人們常說，「你不能選擇家人，但可選擇
否住著租屋客，如果緊鄰著租屋客，很可能
為了安寧過日子，可能得出面
自己的朋友和鄰居。」說得容易，做起來可
會經常換鄰居，而且租客通常比較不會好好
跟孩子的父母親溝通，甚至
不是這麼回事，尤其碰到搬家住宿這種事情
照顧屋子，連帶的，您碰到麻煩的可能性跟
時，更可能感到身不由己。
著提高。
得寫信或用其他方法 向住屋管理經理
所以，買房子時，務必要對於即將碰到怎
第三，多多向左鄰右舍打聽住屋附近的環
抱怨。麻煩的
麼樣的鄰居提高警覺。除了買房的人要注意
境和人，例如跟賣房的人或者目前住在待售
鄰居是怎麼樣的人，租屋時也不能對此
屋裡的房客深入談談，多少可以得到有用的
掉以輕心，尤其是需要簽署租約時更
訊息。最後，不妨刻意在白天和夜裡到鄰近
要特別注意。不論購屋或者租屋
地區走走看看，實地感受。 （世界新聞網）
買房子時，務必要對於即將碰到怎麼樣的鄰居提高警覺。（美聯社）
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大都會地產
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2016 年6月號
居家設計 s_yang 文／blue T ODERN ME 圖／MY M
櫃 E N O T N A P 彩
多
活 生 家 居 你的
點綴
若不是對五彩繽紛的顏色特別癡迷的人，一本PANTONE色票對 他來說可能沒吸引力，而且還會覺得它的價格貴到嚇人。或許 單純的色票本實在沒有讓你想要去購買的衝動，但是PANTONE周 邊商品的魅力可就不一樣了。PANTONE出了各式顏色的馬克杯、 手錶、耶誕節裝飾品……等周邊，當他們一字排開，既飽和又 亮眼的色彩令人看得賞心悅目，多想一整套直接買回家。另 外，比利時布魯塞爾也開了一家 PANTONE飯店，裡頭的用品全 部都是從各色色票為基礎去做設計的。
五
顏六色的色票被應用在各種的商品上，然而還有什麼色票商品是還不曾出 現在市面上的呢？佛羅倫斯的一家設計公司 Invasione Creativa 在PANTONE
色票中找到靈感，設計了一系列多彩的櫃子。 以白色為基底加上顏色和與之對應的編號，Invasione Creativa 將原本扁平的色票立
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大都會地產
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2016 年6月號
居家設計 體化，讓它們不再只能用來賞玩的物品，也
有屬於自己的顏色，這樣的設計同時也使物
增添了生活上的實用性。在家裡牆上掛一排
品有了新的歸納方式，例如放入與背景色對
像這樣的櫃子，感覺就算沒有要放東西也很
比的物件，就能簡單凸顯出物件的存在；又
好看。
例如像玩顏色對對碰一樣，以櫃子的背景色
nvasione Creativa 將他們所設計的這一系列 的櫃子命名為“One"，就像是在強調每一個 櫃子都是獨立且與眾不同的。每一個櫃子都
為依據放入色彩相近的物品，之後尋找東西
的時會有那些顏色。如果未來有機會的話，
的時候就可以把顏色作為索引標籤。
好想買幾個放在家裡，繽紛的顏色看了心情
One 目前還未上市販售，不知道之後推出
就好。
(聯合新聞網 by FLiPER)
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Baoqing Li, M.D. (李葆青 醫生） 紐約長老會皇后醫院放射腫瘤科主治醫生 康乃爾醫學院臨床放射腫瘤科副教授
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2016 年6月號
居家設計
不輸彩色玻璃的美
馬賽克
拼貼天花板 如萬花筒般絢麗
我們到室內很少會抬起頭看頭頂上有些什麼，因為印入眼簾的通 常都是潔白天花板和照明用的燈具，所以很少會特別花心思去留意。
文／ blues_yang
無趣的純白天花板，讓人連抬頭的力氣都省了，不過世界上有一個地
圖／ MY MODERN MET
方，它的天花板會在你不經意抬頭看到的時候深深吸住你的目光。 攝影師 Mehrdad 的 instagram 中，可
個建築裡，天花板的花紋和圖形也不會都做
以看到一張張華麗如萬花筒裡影像
的一樣。能用不同的配色和幾何形狀拼出這
的照片。既繁複又繽紛璀璨的圖案令人目眩
麼多種的圖案，就算都是對稱的設計，還是
神迷，而這些美麗的圖案是來自於伊朗各地
讓人不得不佩服。
在
以圓為中心，延伸出的繁複花紋。設計這
的馬賽克拼貼天花板。 馬賽克拼貼在伊朗有悠久的歷史，在他們 最古老清真寺及多數的宮殿中都可以見到他
些花紋的設計師為甚麼做出了這麼驚人的作 品，卻似乎還是沒沒無聞呢？
們用馬賽克拼貼來裝飾建築的內外部。馬賽
伊朗許多清真寺與宮殿建築本身就非常漂
克不只是一個顏色及花紋多樣化的建築材
亮，許多細節都非常吸睛讓人目不暇給，然
料，它的耐久性也非常高，所以從古代就常
而在環顧四周的同時，別忘了還要抬起頭看
常被拿來做建築裝飾或鑲嵌使用。
看那些精美的天花板。
這些天花板真的好精緻，而且即使在同一
(聯合新聞網by FLiPER)
燈王之墓，設拉子，伊朗
Kolah-farangi’s building in Nazar’s garden，設拉子，伊朗
Hazrate-masomeh’s mosque，庫姆，伊朗
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大都會地產
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密西根辦事處 248-981-3625 芝加哥辦事處 312-842-8080 H5914
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2016 年6月號
設計名家
世紀家具設計師
Eero Aarnio回顧展
YEARS OF EERO AARNIO 來自芬蘭的家具設計師Eero Aarnio，幾乎引領半個世紀的設計風格，看盡 近代家具時代的轉變，終於在今年返回自己的故鄉，舉辦為期半年的回顧展， 從作品到手繪稿，從生平際遇到生涯轉折，從設計貼近Eero Aarnio的一生。
文／Gill Li 圖／Design Museum Helsinki
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大都會地產
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2016 年6月號
設計名家
久彌新的建築用它的浩瀚、壯闊在
到了精神分裂的程度，在這之中產生了奇妙
土地上做為時代的見證，而超越時
的緊張平衡。」策展人Suvi Saloniemi說。在
代的家具則常常被影像所留下片段記憶，
這個塑料家具盛行的年代，能想像當年使用
縮影於畫面中的設計，既是配角卻又是不
塑料做家具是多大的突破？反骨的他就在那
可或缺的裝飾。猶記2002年《星際戰警 2》
時帶著Ball Chair攻佔科隆家具展。但若純
的電影海報，男主角Tommy Lee Jones及 Will
粹只是外表的譁眾取寵，必定在隨著時
Smith持槍坐在科技感的球形椅中的畫面，
代浪潮沒落淘汰，Eero Aarnio的作品往
依舊是重度劇迷所珍藏的標的。而那張叱吒
往還反映了整個時代的趨勢，如後來
風雲的球形椅（Ball Chair）來自芬蘭家具設
所推出的Bubble Chair 及Pastil Chair都
計師Eero Aarnio擅長使用繽紛的塑料及有機
充分地展現了當年流行的普普藝術風
造型，使他在1960年代一戰成名。
格。
歷
歸回自己的故鄉，芬蘭設計博物館即將
而後期的作品則更在實驗性中帶點
在 Eero Aarnio83歲之際，舉辦為期半年的設
童趣，如他為設計品牌 Magis所打造的
計回顧展，此次展覽為並非僅是從設計觀點
一系列動物家具，滿足了成人心中所尙
切入，而是一個綜合性的宏觀概念，從Eero
存的童真之心。半年的靜態展覽，策展人
Aarnio的作品循序到人生際遇，除了長年累
讓觀者從細節中窺看偉大家具設計師如何在
積的成長照片，同時也以曾出現在電影裡、
巔峰中再創高潮，跨風格、跨時代，甚至跨
時裝拍攝裡的家具作品影像共同織構世紀家
界地表現設計之箇中趣味，並藉由展覽對
具設計師的創作脈絡。
Eero Aarnio在北歐設計圈的共獻致敬。
「Eero Aarnio的作品結合理性與感性幾乎
(聯合新聞網─by DFUN)
《YEARS OF EERO AARNIO》 展覽時間:2016/4/8∼2016/9/25 展覽地點:芬蘭赫爾辛基設計博物館 Design Museum Helsinki
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大都會地產
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2016 年6月號
名人話題
鄔瑪扮演昆汀•塔倫提諾的暴力 風格電影「追殺比爾」中的女主角 「新娘」。（「追殺比爾」劇照）
鄔瑪舒嫚
文／編譯邵科然
出售曼哈坦豪宅 好萊塢女星鄔瑪•舒嫚（Uma Thurman），即將告別與前男友伊森霍克 （Ethan Hawke）共同居住過的合作公寓樓。
位因「追殺比爾」（Kill Bill）走紅的影視
這套公寓正對格拉摩西公園(Gramercy Park)，保持
巨星，曾在位於紐約曼哈坦的公寓樓中擁
了1910年的經典風格，帶有人型條紋的橡木地板，
有兩套房產，一套曾和伊森霍克共同擁有，另一套
客廳有可以燒木取暖的壁爐，還有一間連接客廳的
全歸自己。2006年，她售賣了其中的一套。而她現
書房。推開餐廳的法式大門，住戶可以直接到達陽
在把另一套也放上市場。後者是個配有五間臥室和
台、觀賞公園景觀。廚房的灶台被核桃色的大理石
3.5個浴室的樓中樓（duplex），售價625萬元。
瓷磚覆蓋。
這
舒嫚向紐約時報表示，「這套公寓是個溫馨的地
公寓中有兩套主臥。一套位於一樓，曾歸舒嫚使
方，是我們曾經的家。它充滿了太多感情價值，但
用，帶有步入式衣帽間、穿衣區，並由單獨的門連
我的過去即將成為別人的未來。」
接另一臥室。第二主臥有配備了拱形方頂的土耳其
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大都會地產
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2016 年6月號
名人話題
圖片由上到下 這套公寓帶有人型條紋的橡木地 板，還有連接客廳的書房。 第二主臥的土耳其式浴室有鋪大理 石磚的座位區、浴缸。 鄔瑪舒嫚出售一套五間臥室和3.5 個浴室的樓中樓。 （realtor.com）
式浴室、鋪有大理石磚的座位區、 浴缸和淋浴。 房產經紀人是舒嫚的哥哥-「Compass」房產公司的昆桑‧舒嫚（Kunsang Mipan Thurman），和「Corcoran」公司的坎恩（Chris Kann）。 鄔瑪於1985年15歲那年，為了到 紐約追求成為演員的夢想，而從高 中輟學。她曾經做過雜誌模特兒， 不過從1987年開始，她開始拍攝電 影，處女作是1988年上映的「Johnny Be Good」。然而，她的演藝事業直 到1994年才出現轉機。這一年她出演 了新銳導演昆汀‧塔倫提諾的電影 「黑色追緝令」，並且獲得當年奧 斯卡最佳女配角提名。 鄔瑪最顯眼的舉動就是演出昆汀‧ 塔倫提諾的暴力風格電影「追殺比 爾」中的女主角「新娘」。這部影 片的劇本耗時5年寫成，是昆汀為鄔 瑪量身打造的。
（世界新聞網）
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2016 年6月號
繼往開來 移風易俗
天山說縱橫
風水專欄
今
本年4月，全家參加旅遊團前往東南歐，是近年來罕有的一次 以「旅行」為名「避靜」為實的歇息。不少人許羨慕我們這
行業生活的模式，到處跑多寫意，但其實，作為一位稱職的風水命相 師，所承受的壓力真比其他行業有過之而無不及。這是實話。 這回前往克羅利亞（Croatia)及蒙特利哥羅（Montenegro)兩國，因 屬於板塊地帶（Tectonic Plates), 所以全國滿布山丘及懸崖峭壁，很 多古堡建築在峰頂之上，顯出它們過去子確實擁有過輝煌的歲月。 曾幾何時，一切都成過眼雲煙，在無聲之中沒落了。 考其緣由，兩大主因：〈1〉皇城建於懸崖峭壁的絕頂，每逞三 角形或多角形，有違風水上均衡的規律。〈2〉地面高低不平，建 築物彼此之間又欠缺了連貫的氣勢，形成「各自為戰」之格局，故 此龍脈難以貫通。 這兩大敗筆，令皇朝一度崛起，卻迅速敗落，如今空留殘垣敗瓦 供人憑吊。尤其是仿效羅馬帝國的鬥獸埸，雖然工程龎大，但如今 也一片荒凉，由是想起 紅樓夢〉的名句：〈眼看他蓋高樓，眼看 他樓塌了〉。 回程中，想起中國，也是大同小異。暴發戶祗知鋪蓋表面的奢 華，忘了金錢的義意，為了炫耀財富，不惜畫蛇添足，違反常理， 將環境弄得三不像的情况隨處可見。從因果方面推卜，是禍不是 福，紙醉金迷的生活，取代了務實的風氣。 例如，在牆角包金，頭上掛着價值連城的吊燈，大紅地毯、水 晶檯、水晶牆，還有採用金銀鑄造的枱椅和金馬桶等，我們經接觸 不少了，這種奢侈心態真令人無法理解。為了炫耀財富，非如此不 行？金堆玉砌的擺設，除了誇耀財富之外，意義何在。 這類布置除了設計師策劃之外，應該也有風水師的參與。這些 專業人士，他們的理智是否在財富之前被麻木了，只知「唯命是 從」，或不敢提出異議，隧有上述的情况出現。 人乃環境產物（People Are The Product of Their Environment），故 有人會不知不覺中以掠奪的心態來凝聚財富，滿足自己的佔有慾。 換一個解釋，就是做了金錢的奴隸而不自覺，時日一久，縱使自覺 也無法回頭。
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大都會地產
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2016 年6月號
風水專欄
為了追求財富，不少人拋妻棄子，長年在外闖蕩，得失姑且不
打交道，特別是那些身陷「困獸鬨」陣內的朋友，幽靜的港灣、茂
談，但骨肉之情肯定是失落了。不少富二代失教於父母，以致失德
盛的園林，其實都可將壓力和煩惱减低，建議多接觸大自然，任何
者有之，墮落者更有之。良可嘆也！
人都有提升「晦去明來」的力量，讓你在「困獸鬨」中突圍而出，
愈顯赫的階層往往愈崇尚風水和命理，但是基於私隱的理由，不
就看如何發掘自己的潛能。
輕易外洩。但和我們有緣的外裔人士，就經常坦率公開承認風水為
此外，以上方法，不要言而不行或是半途而廢。這才是成敗關鍵。
他們解決了的難題。可見外國人士對風水的尊重，常在國人之上。
水乃衍生萬物之真源，人在低潮中，不妨多作沐浴或趁夏天時
難得的是，往往會一輩子信奉不移。
節，多作海浴。在空氣、陽光及含有礦物質元素的海水中，自然
風水這門寶貴的玄學，早在三分之一的世紀之前，我們父女將之
會把壓力和負能量清除。紐約不乏環境優雅的角落，可供靜坐及
帶入西方社會，現在發現兩大趨勢：外國人的風水喜歡以簡潔為
默想。在紐約市中，又以西河的磁場比東河為佳，而布碌崙以Belt
主，通常，都會保留三分之一以上的空間，氣流貫通容易，故此收
Parkway一帶較適合。皇后區一帶人多地狹，選擇略有困難。
效明快；中國人多數不惜工本，胡亂堆砌所謂的風水靈物和家常雜
以上建議，讀者可按個人條件取捨，相信多少會得到一些效應。
物，因而阻礙氣運的暢行。
最後寄語，今年的秋冬，世局有可能面對一個更困難的處境，切
尤有甚者，當發覺風水布局生效時，便自作聰明塔畔加塔、鐘畔 加鐘，正是畫蛇添足，甚至把一些與風水無關的雜物也參進了原先 「拔苗助長」而已。 當今世局變幻莫測，尤其是經濟和政局，瀰漫着太多不明朗的因 素。故此，今後半年，大家最好在心理和行動上有點應變的準備， 始可平安穿過逆流。經商打工要開源節流，所謂「積穀防饑」，今 回用得上。 人既為環境動物，故此在進行這一計劃的同時，不妨和大自然多
數十年來鼓勵了無數朋友，包括我們自己。共勉之。
作者資訊
的布局，認為可以提升風水的速度和效應。後來事實證明，這只是
記：「人不怕跌倒，怕只怕跌倒後再沒有勇氣爬起來。」這句話，
天山居士（Tin Sun Metaphysics) 天山本妍（Master Pun-Yin) 綱址：punyin.com 電話：212-285-0522
布碌崙Belt Parkway。
(Getty Image)
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皇后區 曼哈頓華埠
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