大都會地產5月

Free NY Metro Realty Guide

大都會地產 May 2016 Vol.14

紐約市2016年第一季房市報告 21世紀輕軌 布碌崙-皇后區幹線(BQX) 建築界至尊女爵 Zaha Hadid 告別世界 Supplement to World Journal

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大都會地產

1

2016 年5月號

大都會地產月刊 NY Metro Realty Guide

第14期 2016年5月號

目錄 房市報告

2

紐約市2016第一季房市報告

輕軌鐵路

7

21世紀的捷運計畫

設計名家

11

建築界至尊女爵 Zaha Hadid

區域地產

16

布碌崙之根源 550 Vanderbilt

20

2016曼哈坦房市預測

律師專欄

22

首次購屋攻略

建築師專欄

24

房屋設計與室內裝修

行銷活動

25

慶祝天景醫療中心落成

市場趨勢

28

曼哈坦房租優惠 近5年最高

居家設計

30

春天來了 居家換裝先選色調

老屋翻新

32

老屋翻新 抓住五大重點

買房須知

34

身負學貸 該不該買房

區域地產

35

海外投資熱錢 湧入美國房市

市場趨勢

38

淺談商業地產價值概念

行銷活動

40

首屆新州地產峰會完滿舉行

買房須知

42

駭客冒充經紀 騙走買房匯款

賣房百科

43

房屋裝點賣相好 易抓住買主目光

居家掃除

44

春季大掃除 7招清雜物

預售屋設計

45

預售屋找設計師規劃 住的安心有保障

名人話題

46

滾石吉他手 賣曼哈坦公寓

48

微笑刺客湯馬斯 賣紐約州豪宅

52

時代風水時代看 墨守成規己過時

風水專欄

紐約市2016第一季房市報告

建築界至尊女爵 Zaha Hadid

春天來了 居家換裝先選色調 大都會地產月刊 出 版：北美世界日報紐約社 社 長：張漢昇 集 稿：曹健、朱澤人、歐陽慶平、張大順 圖 片：許振輝、朱澤人 廣 告：工商服務部、陳璧珊、葉麗琴 美 工：陳美紀 印 務：凌文德

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大都會地產

2

2016 年5月號

房市報告

紐約市2016

資料來源／The Elliman Report 編譯／高傑文

第一季房市報告 哈坦房市繼續看到售價創紀錄，

曼

曼哈坦整體趨勢

由於售價推高，吸引更多二手房

上市。曼哈坦公寓平均銷售價格首次超過 了2百萬的門檻，與去年同期相比增長了 18.4％，至$2,051,321。每平方英尺的價格亦 躍升35.6％至$1,713，27年來的新紀錄。中 位售價較上年同期上升17.3％至$1,137 500，

平均售價和平均呎價均創下新的記錄

但比前一季度創下的紀錄下跌了1.1％。二

平均售價首次衝過 2百萬的門檻

手房和新樓呈現不同的趨勢。新房的中等價 位上漲60.4％，達到創紀錄的$2,606,720，幾

二手樓盤銷售下滑3.6％，新樓成交大漲94.1％

年前簽下合約的豪宅項目已竣工成交。二手 房中位售價上漲較為溫和7.3％，至95萬， 更貼切地反映市場的表現。

Condos

所有新樓和二手樓銷售價格趨勢指標都創新記錄。 銷售數字飆升，因為新樓成交量加了一倍。 房屋價格上漲的影響，二手房庫存大幅上漲。

Co-ops

銷售數量連續第七個季度下降 上市天數和市場庫存下滑 中位銷售價格溫和上升

總銷售數量比去年同期提高8.1％，至2877 套公寓。二手房銷售數字下滑3.6％，至 2,256套，新屋成交數量躍升94.1％，至621 套。連續第三個季度，新房的庫存比去年下 降，儘管有大量新房進入市場，但只有843 套新房上市，比去年同期下降37.6％。

豪華房市

開發商繼續從市場上拉下已上市的單位， 或減緩補充新房源，目的是保持推廣時間在 較低的水平。市場吸收率仍遠低於去年同期 的水平。二手房源的數量比去年同期增加

新樓盤

19.8％，至4,663套，但低於十年來季度平均

中位銷售價格創紀錄 新樓銷售所占份額上升 二手房庫存穩定 開發商主動減少新房市場庫存 上市時間放緩，議價空間保持不變。 中位售價與平均銷售價格創下新的記錄，占近五年 來最高的銷售份額，占豪華房市的三分之二。上市庫 存大幅下跌，成交量幾乎翻了一倍。

值10％。二手屋庫存上漲和新屋庫存下降相 結合導致了上市房屋增加5％，至5,506套。

31.9％至$ 4,450,000，與上年同期相比，豪

長76.5％。市場吸收率下滑至5.7個月，去年

銷售價格達到或超過最後標價的市場份額分

華房屋中位銷售價格上漲29.1％，達到創紀

是5.9個月，遠低於過去十年的季平均8.4個

別為47.8％，主要是二手房的再銷售。

錄的$ 6,638,448。

月，較低房價市場的交易更快。一臥的房市

豪華房市價格指數，反映銷售價格最高的

豪華房屋的平均銷售價格增長14.1％至

移動更忙，4.3個月;統倉是5.5月; 2臥是5.9個

前10％，躍升至新紀錄。原因是新樓大量成

$8,297,866，豪宅每平方英尺的平均價格比

月；3臥7.6個月，4+臥是12.5個月。平均上

交的結果，而不是顯示需求增加。新樓成交

去年同季增長8.7％至$ 2,813，是一個新紀

市天數比去年同期下降了7天，至93天。折

占豪華房市市場的61.5％。這種模式與破記

錄。定價超過500萬的豪華房屋的銷售比去

扣從4.7％降至2.1％。全現金交易佔所有銷

錄的豪華房市門檻一致，同前一季相比增長

年成長了80.1％，售價超過1000萬的房屋增

售的46％，與前兩年相一致。

NRA02

大都會地產

3

2016 年5月號

房市報告

曼哈坦 Manhattan 曼哈坦第一季房市報告

2016第一季

變化 (季)

2015第四季

%變化 (年)

2015第一季

平均售價

$2,051,321

5.30%

$1,948,221

18.40%

$1,732,989

平均呎價

$1,713

4.10%

$1,645

35.60%

$1,263

中等價位

$1,137,500

-1.10%

$1,150,000

17.30%

$970,000

新樓

$2,606,720

26.60%

$2,059,411

60.40%

$1,625,000

成屋

$950,000

-1.00%

$960,000

7.30%

$885,000

2,877

-3.20%

2,973

8.10%

2,661

93

13.40%

82

-7.00%

100

交易房數 平均上市天數 折扣(與最後標價比)

2.10%

上市房數

5,506

9.10%

5,046

5.00%

5,243

5.7

11.80%

5.1

-3.40%

5.9

2016第一季

變化 (季)

2015第四季

%變化 (年)

2015第一季

平均售價

$2,887,440

8.50%

$2,662,100

33.90%

$2,157,129

平均呎價

$2,061

5.20%

$1,959

34.70%

$1,530

中等價位

$1,845,000

6.30%

$1,735,641

35.20%

$1,365,000

成交數量

1,378

-3.90%

1,434

33.10%

1,035

110

14.60%

96

-4.30%

115

市場吸收速度(月)

曼哈坦Condo市場

平均上市天數

3.00%

4.70%

折扣(與最後標價比)

2.00%

上市房數

3,058

6.10%

2,882

11.90%

2,734

6.7

11.70%

6

-15.20%

7.9

2016第一季

變化 (季)

2015第四季

%變化 (年)

2015第一季

平均售價

$1,282,693

0.00%

$1,283,048

-12.30%

$1,463,011

平均呎價

$1,269

35.60%

$936

16.10%

$1,093

中等價位

$775,000

3.50%

$749,000

2.40%

$756,843

成交數量

1,499

-2.60%

1,539

-7.80%

1,626

75

8.70%

69

-16.70%

90

市場吸收速度(月)

曼哈坦Co-op市場

平均上市天數

3.20%

9.70%

折扣(與最後標價比)

2.10%

上市房數

2,448

13.10%

2,164

-2.40%

2,509

4.9

16.70%

4.2

6.50%

4.6

2016第一季

變化 (季)

2015第四季

%變化 (年)

2015第一季

平均售價

$3,921,677

19.10%

$3,293,411

29.90%

$3,018,596

平均呎價

$2,360

6.80%

$2,210

27.10%

$1,857

中等價位

$2,606,720

26.60%

$2,059,411

60.40%

$1,625,000

成交數量

621

12.50%

552

94.10%

320

平均上市天數

162

8.00%

150

11.00%

146

市場吸收速度(月)

曼哈坦新樓市場

折扣(與最後標價比)

2.60%

1.00%

1.50%

2.90%

1.00%

上市房數

753

-2.50%

772

-44.00%

1,345

市場吸收速度(月)

3.6

-14.30%

4.2

-71.40%

12.6

占總市場比率

21.60%

18.60%

12.00%

資料來源:The Elliman Report

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大都會地產

4

2016 年5月號

房市報告

皇后區 Queens 2016第一季

變化 (季)

2015第四季

%變化 (年)

2015第一季

皇后區第一季房市數據 平均售價

$475,498

-9.00%

$522,372

-3.40%

$492,340

中等價位

$399,888

-14.90%

$470,000

-10.40%

$446,434

成交數量

2,517

-26.70%

3,436

-1.90%

2,567

81

42.10%

57

-4.70%

85

平均上市天數 折扣 (與最後標價比)

0.00%

上市房數

4,150

-11.70%

4,700

-11.60%

4,695

4.9

19.50%

4.1

-10.90%

5.5

市場吸收速度(月)

0.02

5.00%

皇后區 整體趨勢 價格指標走低 上市和銷售時間下跌 銷售下滑庫存上升

皇后區Condo公寓市場報告 平均售價

$560,604

4.10%

$538,707

18.20%

$474,412

平均呎價

$643

-5.00%

$677

26.10%

$510

中等價位

$490,000

2.40%

$478,290

16.60%

$420,405

成交數量

301

3.80%

290

19.40%

252

皇后區Co-op公寓市場報告 平均售價

$273,230

5.70%

$258,417

10.00%

$248,396

中等價位

$228,777

-0.50%

$230,000

4.90%

$218,000

成交數量

951

2.70%

926

25.50%

758

皇后區1-3家庭市場報告 平均售價

$607,309

-3.70%

$630,338

-1.10%

$614,001

平均呎價

$359

2.90%

$349

11.80%

$321

中等價位

$560,000

-5.10%

$590,000

-4.30%

$585,000

成交數量

1,265

-43.00%

2,220

-18.80%

1,557

資料來源:The Elliman Report 歷2015年下半年快速的步伐後，皇后

去年同期中位銷售價格下跌，比去年同期

區住宅市場在2016年第一季度有放

下降了10.4％至$ 399,888，平均銷售價格下

緩的跡象，銷售數量比去年同期下降1.9％，至

滑3.4％，至$475,498。六個區中，有一半

2517。儘管如此，簽約激增17.4％，至3527份。

顯示中位銷售價格上升，一半降低。三個

經

第一季度內簽訂合同比去年同期上升

主要物業類型，公寓和合作公寓中等價位

22.9％，至2,201份。庫存較上年同期下降

表現出了較去年同期上漲，而1-3家庭則下

11.6％，至4150。更少的銷售和更少的供

降。Condo公寓中位銷售價格躍升16.6％至

應，市場的保持在快步伐。吸收率，比去年

$ 490,000，co-op中位銷售價格增長4.9％至

同期下降，從4.9個月到5.5個月。市場的步

$228,777。1-3家庭中位銷售價格市場下跌

伐比十年平均10.1個月快51％。上市天數，

4.3％，至$560,000 。豪華房市的銷售中位價

快了4天，比去年同期下降至81天。

格比去年同期小幅上漲2.7％至$998,500。豪

這是近10年最快的第一季度平均銷售時

華房市平均銷售價格顯示了類似的趨勢，上

間。議價折扣為0.0％，去年是5％，表明

升12.9％至$1,194,058。豪宅市場的入門檻達

議價空間極有限。不同於前六個季度，較

$870,000。去年是$ 830,000。

Condo 所有價格指標有雙位數增長 銷售數量上跳 上市天數下滑

Co-ops 平均銷售價格創新紀錄 銷售數量持續大幅上漲 平均交易價高出標價

1-3 家庭 平均和中位銷售價格下滑 銷售數量下降 占整個區的房屋銷售的近一半

豪華房市 價格繼續上漲 門檻價格走高

新樓市 價格指數漲跌互現 銷售數下降 占市場的份額下降

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Manhasset ? ,J@ Q $1,290,000 ^02 @D Q $1,450,000 ,J@V1 ` @D Q $2,990,000

Brooklyn /= E&H F : K600b Z $3,200 F 48L 4 ]+39 Q $4,800,000 Bay Parkway 66LE&H Q $2,500,000 MERMAID AVE >-9 Q $2,800,000 V1 M ]1Y Q $ 790,000 V1 M ]2Y Q $ 950,000

W @+ ? ,J@V1 ` @D ^3Y2\ @D Z $2,500 ^5Y3\V1 ` Z $8,500 Manhasset ? ,J@ Z $4,950 Manhasset ? ,J@ Q $1,290,000 ^02 @D Q $1,450,000 ,J@V1 ` @D Q $2,990,000

[V1!R ] [V1!R ] _ Z _ Z

CP180575-6

Yanna

ÂĽ

Licensed Real Esta

Yanna Luo

Yanna Luo

Licensed Real Estate Broker / Partner

Licensed Real Estate Broker / Partner

[V1!R I<S

]

Licen Email: yan

[V1!R _ Z

]

917

0

大都會地產

6

2016 年5月號

房市報告

布碌崙 Brooklyn 2016第一季

變化 (季)

2015第四季

%變化 (年)

2015第一季

布碌崙第一季房市數據 平均售價

$795,409

-1.60%

$808,121

6.20%

$749,269

中等價位

$662,431

1.90%

$650,000

8.40%

$610,894

成文數量

1,912

-9.50%

2,112

26.90%

1,507

70

9.40%

64

-37.50%

112

平均上市天數 折扣(與最後標價比)

0.00%

上市房數

2,860

-11.50%

3,233

-30.30%

4,104

4.5

-2.20%

4.6

-45.10%

8.2

市場吸收速度(月)

0.00%

4.60%

布碌崙Condo市場報告 平均售價

$838,651

-11.90%

$952,380

0.60%

$833,952

平均呎價

$952

-10.30%

$1,061

24.30%

$766

中等價位

$736,616

1.30%

$727,500

0.90%

$729,750

成交數量

588

7.30%

548

32.40%

444

75

31.60%

57

8.70%

69

平均上市天數 折扣(與最後標價相比)

0.20%

0.30%

3.50%

布碌崙Co-op市場報告 平均售價

$505,901

3.40%

$489,056

9.50%

$462,144

中等價位

$400,000

11.10%

$360,000

29.00%

$310,000

成交數量

505

7.00%

472

11.20%

454

63

-14.90%

74

-34.40%

96

平均上市天數 折扣(與最後標價相比)

-0.40%

-1.40%

5.40%

布碌崙1-3家庭市場報告 平均售價

$942,876

-3.00%

$972,065

4.60%

$901,578

平均呎價

$448

5.70%

$424

17.90%

$380

中等價位

$755,000

-0.60%

$759,500

1.10%

$747,000

成交數量

819

-34.10%

1242

34.50%

609

平均上市天數 折扣(與最後標價相比)

66

65

90

0.00%

4.00%

4.80%

資料來源:The Elliman Report

布碌崙 整體趨勢 銷售額大幅增長，庫存大幅下降 平均和中價位價格增長 交易快速，講價空間有限

Condos 中位價和平均銷售價格小幅走高 交易數量急劇上升 議價空間下降到接近零

Co-ops 價格趨勢指標持續上升 銷售數量跳升 上市天數和上市折扣大幅下跌

1-3 家庭住宅 交易數量激增 價格趨勢指標走高 上市時間大幅下降

豪華房市 豪華房市門檻小幅走高 交易時間縮短，更少講價空間 價格趨勢的指標漲跌互現

新樓盤

碌崙房地產市場持續跑贏紐約市其

而不是出售。豪華房市持續下跌，中等銷售

它所有區。市場保持活躍，庫存下

價格較去年同期下滑1.5％至$1,855,250。平

降，銷售價格上漲。中位銷售價格比去年同

均售價比去年同期上升4.4％至$2,192,789。

期上升8.4％至$662,431，是歷史第二高的季

豪華市場門檻較上年同期上升3.6％至$

度。這是連續第十四個季度中位銷售價格比

1,450,000。像前兩個季度，銷售數量超過了

上年同期增加。平均銷售價格遵循同樣的模

一年以前，超過上市庫存。第一季度有1912

式，上升6.2％，至$795,409，史上第三。

筆交易，增長26.9％，庫存較上年同期下降

率從8.2個月下降至4.5個月。這是近八年來

30.3％，至2860。

第二快的季度，上市天數降為70天，比去年

布

價格增長的主要動力仍然是有限庫存。不 像曼哈頓，新上市的豪華新公寓一般是出租

銷售多，庫存減少，交易步伐加快。吸收

平均售價和中位售價比去年同期下降 所占市場份額下降， 與銷售額的下降一致 吸收速度減慢，但仍然活躍

同期快42天。交易折扣，基本不存在。

NRA06

大都會地產

7

2016 年5月號

輕軌鐵路

21世紀的捷運計畫 自籌資金的輕軌鐵路將會為紐約市民創造2萬8000個職位，及帶來

圖／網路

250 億元工資和經濟活動。

這

文／編譯馬永慶

條鐵路啟用後，從「皇后區大橋政

碌崙日落公園，延綿16哩連接兩大區，解決

業機會，把新捷運幹線引進到這些社區。」

府樓」 (Queensbridge Houses)到布碌

這兩大區面對就業機會增長迅速，但公共交

負責房屋和經濟發展的副市長艾麗西亞‧

崙海軍造船廠 (Brooklyn Navy Yard)僅需27分 鐘，從「紅鉤政府樓」 (Red Hook Houses)到 登波也只需20分鐘。 白思豪市長與紅鉤政府樓的住客、捷運首

通服務長期不足的問題。

格倫 (Alicia Glen)說：「這條走廊是紐約市

這條鐵路建成後，每天可以為近五萬乘客

現在和未來持續發展的地方，當中的就業機

人次服務，使它成為全國最大型的城市輕軌

會和住屋不斷增加，創投者和企業也不斷遷

鐵路之一。

入，為民眾開闢更多機會。」

長、民選官員和民間組織共同介紹一種新

白思豪說：「住在像紅鉤這類社區的民

紐約市經濟發展局 (NYCEDC)局長瑪麗

的輕軌鐵路服務，稱為布碌崙-皇后區幹線

眾，沒有得到所需和應得的優等捷運服務。

亞‧托雷斯-史普林格 (Maria Torres-Springer)

(Brooklyn-Queens Connector,簡稱BQX)。

這項新服務為區內家庭提供契機，同時強化

說：「為了建立一個有動力和恢復力的五大

這條新捷運線是紐約市50多年來第一條輕

沿港灣地帶的各個社區，任何人都可以看見

區經濟，白思豪政府正作出催化投資，在日

軌鐵路，從皇后區阿斯托利亞 (Astoria)到布

這裡有巨大的增長，目前是時候為民眾和就

落公園和長島市等社區培植高質量職位。有

白思豪市長介紹新的輕 軌鐵路服務，布碌崙-皇后 區幹線(Brooklyn-Queens Connector,簡稱BQX)。

NRA07

大都會地產

8

2016 年5月號

輕軌鐵路

了布碌崙-皇后區幹線，我們可以幫助更多 市民獲取這些職位，在未來30年激發超過 250億元的經濟效益，並保證了紐約市的 未來規畫和投資。 交通局長波莉‧楚騰柏格 (Polly Trottenberg)說：「BQX將會提供現代化、高效 率、最先進的捷運快線，為布碌崙和皇后 區正在發展的沿岸地區，提供迫切需要， 解決地鐵服務不足的問題。BQX將為沿東 河的社區提供划算的交通選項，並同時刺 激經濟發展，為市民創造更有活力的社 區。」 布碌崙和皇后區的沿岸區域，是紐約市 增長最快速的地帶之一，當中有40萬5000 居民和29萬6000工人，但捷運能力並未跟 上人口和就業的增長，而BQX將會把長期 隔離的社區連接起來，引進21世紀的公共 交通工具，以滿足日益增長的城市需求。 經過廣泛的社區調查和規畫後，政府預計 在2019至2020年間為這個項目破土動工。

路線： ‧BQX將沿一條16哩的走廊建造，穿越 阿斯托利亞、烏鴉林(Ravenswood)、長島 市、綠點、威廉斯堡、布碌崙海軍造船 廠、登波(DUMBO)、布碌崙下城、布碌崙 高地、卵石丘 (Cobble Hill)、紅鉤、高灣那 (Gowanus)和日落公園等社區。 ‧BQX將連接13個政府樓群，當中有超 過四萬住客，大約占全市政府樓住客的十 分之一。 ‧這條路線聯繫著幾個「創新集群」 (innovation clusters)，市政府在當中作出了 重大的經濟發展投資，包括布碌崙海軍造 船廠、布碌崙陸軍碼頭、及羅斯福島的康 乃爾理工大學。 ‧政府今年開始在布碌崙和皇后區的沿 岸社區，發展新服務的確切路線、運作和 制定一項分階段實施的計畫。

節省時間： 由於大多數BQX的線路都有專用鐵路， 與目前的捷運選項相比，乘客每程將會節 省15至20分鐘。

布碌崙-皇后區幹線(BrooklynQueens Connector,簡稱BQX)路線圖。

NRA08

大都會地產

2016 年5月號

JANICE 張小姐 曼哈頓地產專家 及其領導團隊 JANICE CHANG TEAM

9

電話：(212) 579-8900 手機：(917) 365-2544 電郵：JCHANG@elliman.com 微信：JaniceTChang 網址：www.janicechang.com

，

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© 2016. Douglas Elliman Real Estate. All material presented herein is intended for information purposes only. While, this information is believed to be correct, it is represented subject to errors, omissions, changes or withdrawal without notice. All property information, including, but not limited to square footage, room count, number of bedrooms and the school district in property listings are deemed reliable, but should be verified by your own attorney, architect or zoning expert.

Equal Housing Opportunity.

ML181050-5

0

大都會地產 輕軌鐵路

路線

10

2016 年5月號

目前每程時 新車程的時 節省時間 目前的選項 間(分鐘) 間(分鐘) (分鐘)

阿斯托利-威廉斯堡

61

N/L

27

34

皇后區大橋-海軍造船廠

59

F, B62, B57

27

32

載客量和車費： ‧BQX將是美國最大的城市輕鐵系統之一，在全面 投入服務後，預計平日的載客量近五萬人次。 ‧收費將與單程捷運卡一樣。

財政： ‧購買設備和建造的費用初步估計約為25億元，市

綠點/威廉斯堡-登波

51

B62

27

24

政府將透過成立一個有權發行免稅債券的非營利機 構，籌集資金；並預計這條走廊的現有和新開發項目

登波-紅鉤

48

B61, F

20

28

會增值，到時政府將獲得額外稅收，償還這筆債。 ‧BQX落成啟用後，票價預計可以彌補每年三分之

長島市-紅鉤

67

G, B57

50

17

二的運營費用，市政府亦會考慮開僻額外的收入來源 (例如廣告)，以抵消餘下的開支。

長島市-布碌崙下城

50

Q39, G, B41

40

10

經濟影響： 沿著這條走廊建造的輕鐵和新開發項目，預計到

海軍造船廠-布碌崙下城

30

B62, R

20

10

2045年將會創造2萬8000個臨時職位。 在未來30年，BQX將會為紐約市創造250億元的經濟

海軍造船廠-紅鉤

67

B62, B61

52

15

效益。

BQX將是美國最大的城市輕鐵 系統之一，在全面投入服務後， 預計平日的載客量近五萬人次。

NRA10

大都會地產

11

2016 年5月號

設計名家

建築界至尊女爵

Zaha Hadid 用頂尖作品 向世界告別

札哈•哈蒂（Zaha Hadid)是首位贏得普立茲克建築獎的女性，為台灣設計的淡江大橋，預計2020年 完成。人稱「曲線女王」，充滿流動感的曲線建築改變人們對建築與空間的觀念。 聯合報／陳宛茜、李京倫報導 主圖／取自札哈•哈蒂網站

首

位贏得建築界最高榮譽普立茲克 建築獎的女性札哈‧哈蒂（Zaha

Hadid），3月31日因支氣管炎引發心臟病， 驟逝於美國邁阿密，享壽65歲。普立茲克建 築獎有建築界諾貝爾獎之稱。 英國建築大師理查羅傑斯形容她：「在這 一個世代，沒有人對建築的影響力可以超越 她。」 紐約時報指出，哈蒂不只是建築界的搖滾 巨星、建築奇觀的設計者，還解放了建築幾 何學，賦予它全新的身分。 在她手中，幾何學變成創造前所未有、令 人吃驚的新空間的手段。她的建築有勻稱的 流動性，暗示著速度與自由，顯示了年輕世 代普遍懷抱的世界觀。 哈蒂在全球知名的建築作品，包括2012 倫敦奧運游泳館、南韓首爾東大門設計廣 場、亞塞拜然的阿力耶夫文化中心等。

首位普利茲克建築獎女性得主扎哈。 （取自扎哈推特）

NRA11

大都會地產

2016 年5月號

12

設計名家

札哈哈蒂設計倫敦奧運游泳館享譽全球。

「Time」選為全球思想家第一名 2010年「Time」雜誌所選的全球百大人 物，將「思想家類」第一名頒給了札哈‧哈

札哈•哈蒂設計的 東京奧運主場館「新 國立競技場」模型。 （路透）

蒂。雜誌形容她「其作品所喚起的激情，像 一陣風般充滿力量，將自然融於建築。那種 多樣性、雕刻般的質量，讓人著迷於札哈所 揮灑的無盡飛揚線條與尺度中。」 這位「像一陣風」的建築師來自中東沙 漠。札哈‧哈蒂1950年生於伊拉克巴格達， 父親曾是伊拉克多數黨的政治領袖，下台 後札哈和哥哥流亡海外，1972年到倫敦就讀 AA建築聯盟。

她的才華讓多位大師驚豔 另一位普立茲克建築獎得主庫哈斯，是當 時哈蒂的老師。庫哈斯一眼看出她的特立不 凡，在學生報告中形容她「像一顆燦爛的 星，展現獨一無二的運行軌道，其作品的燦 爛與張力，可預測其充滿爭議的非傳統。」 庫哈斯把當時愛跳舞的哈蒂關進研究室， 要她把才華與創意化成建築設計。他延攬 她進旗下的OMA事務所，把這顆燦爛的超 新星放進歐洲建築界。1979年哈蒂創立自己 的事務所，1983年以設計香港的「峰俱樂部 （The Peak Club）」一炮而紅。

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大都會地產

2016 年5月號

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AB179508-6

0

大都會地產

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2016 年5月號

設計名家

兩種身分險讓她無法發光

哈‧哈蒂深受打擊，差點放棄建築。

圖，作品卻總是跟台灣「緣慳一面」。先是

成名後她曾說自己最討厭人家稱她「女

設計的台中古根漢美術館方案胎死腹中，接

然而伊拉克裔和女性這兩種身分，讓札

建築師」和「伊拉克裔建築師」。她雖在

著參加台北火車站特定區、衛武營高雄國家

哈‧哈蒂始終打不進建築主流。在2004年贏

倫敦成立事務所，也受英國王室封為爵士

藝術文化中心、客家文化中心、台中歌劇院

得建築界最高榮譽普立茲克獎之前，札哈‧

（Dame），在英國卻僅有「倫敦奧運水上

等國際競圖，統統鍛羽而歸。直至2015年的

哈蒂作品（包括台中古根漢），多是無法實

運動中心」一件作品。她一生自認是Out-

淡水淡江大橋國際競圖，札哈‧哈蒂建築事

現的紙上建築。

sider，始終無法進入主流、落地生根。

務所終於拿到設計權。然而，札哈卻在此時

1994年，哈蒂贏得英國卡地夫灣歌劇院的 競圖，卻遭地方勢力介入胎死腹中。因為當

驟逝。

多次參加台灣建築競圖

地人無法接受，一個口音濃重、深色肌膚的 女性，可以設計具代表性的文化機構。札

這位像風一般的建築師，會在台灣留下什 麼樣的痕跡？讓我們期待預計2020年完成的

札哈‧哈蒂曾多次參加台灣建築國際競

淡江大橋。

(聯合新聞網)

札哈•哈蒂的遺作淡江大橋，預計2020年完成。圖／公路總局提供

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大都會地產

2016 年5月號

Tile World

15

Kitchen World

瓷磚世界 廚房世界 將 您 的 房 子 ， 變 成 您 的 家 Tile World 為您的建築裝修工程提供「一站式購物」，滿足您所有 的設計需求。 我們有紐約大都會三州最大的展示廳，你可以找到幾乎所有的材 料。從瓷磚、石材、櫥櫃、檯面、管道裝置和硬件，我們都能提 供。世界各採材，品種多，各種價位。 我們的母公司Powerline Imports是一家最大的瓷磚、馬賽克和天 然石材進口商和經銷商，我們可以提供在其他商店無法提供的有競 爭力的價格，並保證產品質量。

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新州展示廳 2 East Union Ave. E. Rutherford, NJ 07073 CP178514-4

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大都會地產

16

2016 年5月號

區域地產

布碌崙之根源

文／劉春健整理 資料來源／550vanderbilt.com

550 Vanderbilt 由備受讚譽的建築公司 COOKFOX 由內至外一絲不苟傾情打造，550 Vanderbilt讓日常生活的每一天都充滿現代便捷和健康。 COOKFOX勾 畫出了布碌崙的全新奢侈生活。 創始合夥人 Rick Cook 和他的團隊對建築

的現代改良品相結合，賦予了布碌崙傳統的

設計中的真實性做出了承諾。通過對周圍

一種新的表達方式。建築的第一層包含有

社區豐富傳統的悉心勾勒，他們創造出了

可遠眺公園的居民圖書館，帶壁爐的休息

一種使居民和自然、街區在各個層次間相互

室，以及為私人聚會所準備的餐廳和烹飪廚

聯合的混合空間和設施。自建立伊始，550

房。這些空間也反映出了 550 Vanderbilt 由

Vanderbilt 就與布碌崙的根源有著密切的

橡木、櫻桃木及大理石所塑造出的柔和的自

關聯。

然觸感。休息室面朝景觀台開放，自然始終

您的到來

近在咫尺。簡潔的設計、線條分明、講究對

雅致的大堂將豐富的自然材料與精緻

稱、運用色彩的明暗、鮮淡來對視覺進行衝

NRA16

大都會地產

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2016 年5月號

區域地產 居民休息室，這是一個可以適用於私人聚會和大型派對的靈活性空間。 擊，在意態上則使人感到典雅，且富有浪漫

居民感受到了最美的布碌崙。私人倉庫、寵

景和港口景觀，再到青蔥的城市景觀和公

主義色彩。

物美容和地下停車場准入權僅僅是 550 Van-

園場景。

生活、工作和娛樂的平衡 便利設施套房，實現了舒適和便捷的無縫

derbilt 居民所享受到的各式服務的一部分。

舒適的生活

針對各種生活方式的精緻設計 550 Vanderbilt 全方位服務型公寓住宅的獨

融合，以滿足平衡現代積極活躍生活方式的

溫暖的自然調色，精緻的細節以及高品質

特而多樣的選擇反映了這片紐約最大片區

要求。便利設施套房內設帶有私人健身室的

的電器用具都使這種現代的舒適感充滿我們

的多樣性。這種擁有從單房到四間臥室的

健康中心和為小朋友們提供的兒童遊戲室。

的內心。這種設計和材料包含了可以讓人想

精緻房屋，包括雙層精緻住宅，公寓和頂

漂浮於樹頂之上，是一個可以提供餐室、戶

起布碌崙傳統和典型紐約生活的奢侈觸感。

層公寓都是圍繞著現代生活方式設計的，

外廚房和公共花園的露天景觀平臺。各種季

每個側立面的窗戶使採光充足的住宅可以欣

而這些設計，更重要的是需要掌握細節，

節性的植物、日落時的景象和地平線遠景讓

賞到布碌崙的美景，從激動人心的曼哈頓全

打造符合客戶需求與期待的住宅，讓業主

NRA17

大都會地產

18

2016 年5月號

區域地產 潤飾：材質拋光鉻材質的 Grohe 卡具為 白色的 Carrara的大理石工作面台和後擋 板的自然色盤增添了一種冷峻的邊緣。

在每個細節處都能感受到設計的用心。

簡潔現代：Miele 的爐灶、烤箱和冰箱與 定制的灰漆胡桃木細工傢俱充分融合在一 起。

通過點與面、直與斜的搭配，現代的風格的

綜合生活空間

就打破了庸俗的沉悶和古板感，令整個室內

廚房，作為許多家的核心部分，完美得融

空間更加清澈剔透。

合進我們的住宅空間中。這種持續而自然的

550 Vanderbilt 範德比爾特街550號坐落於

栗色地板使房間統一化，並創造出一種帶有

範德比爾特街和迪恩街的西北角,是坐落於

現代新型感受的平靜卻又富有張力的體驗。

太平洋公園的首棟豪華公寓, 是紐約罕見的

突破思考的疆界，運用華麗、藝術及時尚元

社區開發項目，與其他豪華公寓不同的是，

素，將生活形態和美學意識，轉化成設計的

太平洋公園不是只建立一棟樓, 而是建立一

視野;為廚房注入現代簡約的基底，連接過

個社區,。居住在這裡，除了可以享受550住

去與未來，探索真實世界的新秩序及美感關

房的優越條件外, 還可以享受到整個社區所

係。

帶來的便利，讓日常生活的每一天都充滿現

清潔而簡單

代的便捷和健康。

頂級的浴室讓您感受水療一般的寧靜舒 適，同時還配有奪人眼球的大理石面的洗面 瓷磚。簡潔的照明，拋光的 Grohe 卡具以及

查看可購住房 可登錄

Carrara 的大理石地板讓空間變得完整。次

550vanderbilt.com

浴大塊的瓷磚地板營造了更加休閒的氛圍。

A GREENLAND AND FOREST CITY PARTNERS PROJECT

台、胡桃木的建築材料以及精緻修長的陶瓷

盥洗室的四周配有 Grohe 卡具和大理石牆 面。現代風格的裝修中，一般通過應用大理 石 、玻璃、及馬賽克等材質來實現，不少 現代風格的裝修都比較素雅，大理石選取的 顏色不宜過深，配上簡潔、通透的玻璃或馬 賽克 ，才能更好地體現簡約清爽的感覺。

現代工藝：古典大理石與現代馬賽克的融 合。

NRA18

大都會地產

2016 年5月號

19

danielgale.com

Albertson, NY

-?4A :-*=14< 16 <01; *-,:775 *)<0 74761)4 2003年改建，4臥2.5浴，殖民式住宅，廚房相連家庭房、帶 壁爐的客廳和正式飯廳。夢幻般的園林庭院。 .-)<=:-; .)*=47=; 31<+0-6 ?1<0 ),2)+-6< .)514A :775 41>16/ 學區SD #9. MLS# 2844408. $1,150,000. :775 ?1<0 .1:-84)+- )6, .7:5)4 ,1616/ :775 )6<);<1+ 4)6,;+)8-, A):, # #

Catherine Matteo, 516.627.4440 分機243, 手機516.313.4466 )<0-:16- )<<-7 -@< +

Great Neck, NY

Douglaston, NY

%8,)<-, .:76< 87:+0 74761)4 16 ?)<-:.:76< +755=61<A 翻新前廊殖民式住宅，位海邊社區，提供親切的娛樂客廳，加 上5臥和3個整浴。學區SD #26.

7..-:16/ /:)+17=; :775; .7: -6<-:<)1616/ 84=; *-,:775; MLS# 2836345. $1,395,000. )6, .=44 *)<0; # #

7)6 )04-; -@<

+

Joan A. Nahles, 516.627.4440分機119, 手機516.314.3586 Ann Carlucci, 516.627.4440 分機203, 手機516.672.2023 66 ):4=++1 -@< +

Manhasset, NY

627A <0- -);- 7. 41>16/ 16 <0- 0-):< 7. )60);;-< #=66A 經無可挑剔裝修的1918年優雅殖民式住宅，1.2英畝地，廚師廚 58-++)*4- :-67>)<176 7.

/:)+17=; 74761)4 76 )+:-; 享受居住在曼哈塞特心臟地帶的方便。陽光明媚，寬敞的感 房，大型家庭客廳，令人驚嘆的主人房。學區SD #7. 覺，開放流動的佈局，舊時的細節和全面的更新。 2間大臥 ;8)+17=; .--4 ?1<0 1<; 78-6 .47?16/ 4)A7=< !-:17, ,-<)14; )6, 0-. ; 31<+0-6 4):/- .)514A :775 )6, ;<=6616/ 5);<-: :-<:-)< MLS# 2842603. $2,488,000. 室，1個浴室，私人蔥鬱的園林庭院學區，SD #6. <07=/0<.=4 =8,)<-; 4):/- *-,:775; *)<0 8:1>)<- 4=;04A # #

MLS# 2844084. $699,000.

4)6,;+)8-, A):, # # 66 )6+- -@< +

Ann Hance, 516.627.4440 分機105, 手機516.660.1680 Janet Wolf Marcus, 516.627.4440 分機207, Annie Holdreith, 516.627.4440 分機372, 661- 74,:-1<0 -@< +

)6-< '74. ):+=; -@< +

手機516.319.6543 手機516.509.4082

Manhasset, NY

溫暖的4臥，2.55浴中心大廳殖民式，位莊嚴的1/3英畝， '):5 )6, 16>1<16/ *-,:775 *)<0 -6<-: )44 Flower Hill村，學區SD #6. MLS# 2830568. $1,799,000.

74761)4 ;-< 5)2-;<1+)44A 76 )88:7@15)<-4A D )+:- 16 <0-

&144)/- 7. 47?-: 144 # #

Ann Carlucci, 516.627.4440分機203, 手機516.672.2023 66 ):4=++1 -@< +

Manhasset Hills, NY

宏偉的加大分層式住宅，4臥，風景優美的大型物業。客廳、 )/61.1+-6< -@8)6,-, *-,:775 #841< 4->-4 075- ;1<; 76 飯廳、用餐廚房和大客廳，帶落地玻璃窗。學區SD #9. *-)=<1.=44A 4)6,;+)8-, 4):/- 8:78-:<A 1>16/ :775 ,1616/ MLS# 2843588. $1,188,000. :775 -)< 16 31<+0-6 )6, /:-)< :775 ?1<0 .477: <7 +-1416/

?16,7?; # #

Irene Nictas, 516.627.4440 分機332, 手機917.518.3031 :-6- 1+<); -@<

+

Manhasset, NY

明亮，朝南的3/4臥，3浴住家。近Plandome長島車站，1/3 :1/0< ;7=<0 .)+16/ *-,:775 *)<0 075- 47;- <7 英畝，路尾，帶壁爐的客廳，正式飯廳，用餐廚房，家庭室與 !4)6,75- :)14:7), D )+:- +=4 ,- ;)+ 41>16/ :775 ?1<0 壁爐，2車庫。學區 SD #6. MLS# 2845974. $1,528,000 .1:-84)+- .7:5)4 ,1616/ :775 -)< 16 31<+0-6 .)514A :775

?1<0 .1:-84)+- +): /):)/- # #

Lisa Ferraro, 516.627.4440 分機300, 手機516.639.1867 1;) -::):7 -@<

Great Neck, NY

"-67>)<-, *-,:775 *)<0 7 8 .)+16/ ;7=<0 )6, ?-;< 裝修過的兩臥，雙浴Co-Op，朝西南，露台，不銹鋼廚房設 備，花崗岩櫃檯。木地板，壁櫥多，存間和停車場。近一切， $-::)+- ;<)164-;; )8841)6+-; /:)61<- +7=6<-:; '77, .477:; 學區 SD #7. MLS# 2840125. $450,000. )*=6,)6< +47;-<; ;<7:)/- )6, 8):316/ -): )44 # #

Fred Abatemarco, 516.627.4440 分機385, 手機917.576.6100 :-, *)<-5):+7 -@< +

Manhasset, NY

新裝過的磚建殖民式，美麗的平坦土地，入口門廳，客廳帶壁 %8,)<-, *:1+3 *-,:775 74761)4 76 *-)=<1.=4 .4)< 爐，正式飯廳與法國門，寬敞的用餐廚房，書房，辦公室/傭人 8:78-:<A 6<:A .7A-: 41>16/ :775 ?1<0 .1:-84)+- .7:5)4 房和全套衛浴設備的主樓層。學區SD #6. ,1616/ :775 ?1<0 :-6+0 ,77:; <7 ;8)+17=; -)< 16 31<+0-6 MLS# 2844513. $1,399,000.

,-6 7..1+- 5)1,B; :775 )6, .=44 *)<0 76 5)16 .477: #

Janet Wolf Marcus, 516.627.4440 分機207, #

手機516.319.6543 )6-< '74. ):+=; -@< +

Manhasset, NY – New Construction

輝煌的5,600呎住家，5/6 臥，4.5 浴. 沙灘 / 系泊，可選擇 "-5):3)*4- ;9 .< 075- 7..-:16/ *-,:775; Manhasset學區SD #6 或華盛頓港學區SD #4. *)<0; -)+0 577:16/ :1/0<; 071+- 7. )60);;-< # MLS# 2801233. $4,199,000.Dana 7: !7:< ');016/<76 # #

)6) 7:*-; -@< +

Forbes, 516.627.4440 分機368, 手機 917.620.3971 Annie Holdreith, 516.627.4440分機372,手機516.509.4082 661- 74,:-1<0 -@< +

New Hyde Park, NY

可愛的5臥殖民式，綠樹成蔭的街道。這間寬敞的住家有客 7>-4A *-,:775 74761)4 ;-< 76 <:-- 416-, ;<:--< $01; 廳，帶壁爐，正式飯廳，用餐廚房和大型家庭娛樂間。 ;8)+17=; 075- .-)<=:-; 41>16/ :775 ?1<0 .1:-84)+- .7:5)4 學區SD #9. MLS# 2842794. $869,000. ,1616/ :775 -)< 16 31<+0-6 )6, 4):/- .)514A :775 .7:

-6<-:<)1616/ # # Catherine Matteo, 516.627.4440 分機243, 手機516.313.4466 )<0-:16- )<<-7 -@< +

CP186540-1

)60);;-< ..1+- C • !4)6,75- "7), )60);;-< (

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0

大都會地產

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2016 年5月號

區域地產

2016 曼哈坦房市預測 曼哈坦身為世界城市，房地產因具有成熟的投資市場、穩定增值空間等條件，向

來供不應求，是全球投資客最喜愛的地產市場之一。曼哈坦包括華爾街、鄰近中央

文／Isabelle Fu

圖／Getty Images

公園的上城，還是藝術氛圍濃厚的中城，來自世界各地菁英與富豪都將曼哈坦地產 視為寶地。尤其開發商熱衷參與興建、富豪喜歡收藏的曼哈坦高級住宅，因為收租 條件好、供不應求、房價增值幅度高等三大優勢，已蔚為購買新主流。

由

下的物業則提供買方更大的回價空間。

於租屋需求隨著租金高漲而放緩，

產走向。New York Residence地產公司總裁

加上新樓宇建案增加，讓多年來供

格思Thomas Guss以其多年地產豐富經驗，

2. 聯邦應會維持低利率

向各位讀者提供今年地產趨勢。

全球經濟將依舊持續震盪，美國相比之

不應求的市場出現改變，近年多棟翻新、新 建公寓落成，形成買方優勢市場，資深房產

1. 2016年紐約地產持續強勁

下較平穩，但讓聯準會對升息幅度有所保

專家表示，曼哈坦的業主將透過提供優惠的

然而又分為兩種不同的市場，一種是高端

留，即使調息也將低於往年水準。這一消息

地區的舊樓依舊搶手；另一種則是新開發/

表示購房者的房貸率能保持低水平，尤其是

2016年第一季曼哈坦的房市表現不俗，然

翻新高級樓宇逐漸進入供多於求的情況。這

購房自住者。

而全球經濟走向、銀行利率，乃至營造業開

表示讓地產形成買方優勢市場，低於$200萬

3. 豪華公寓出現買家市場

工率、地稅等各方面，都將影響著曼哈坦地

的房產，他認為十分值得置入；而$500萬上

根據Real Deal地產專版3月份的報導，曼

方式，以達成交易。

2016年紐約地產持續強勁， 高端區舊樓依舊搶手；新開發 高級樓宇進入供多於求情況。

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大都會地產

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2016 年5月號

區域地產

哈坦已步入房市剩餘的階段，明年底之前甚 至五年內才有辦法慢慢將這些新開發房產給 消化掉。不過這情況絕大部分指向豪華公寓 的範疇，低於$200萬甚至$100萬以下的公寓 單位庫存越來越少，尤其是110街以下介於 $50萬、$60萬的統艙將不復存在。也因為高 端房產的過度開發，買家從中可獲得的回扣 與優惠空間也就更大。

4. 房地產稅成為今年討論重點 政府對曼哈坦下城金融區的房地產稅將於 夏季結束，其他享受421a減稅優惠的許多大 樓也即將畫下句點。屋主很快就會發現原來 每個月的地稅這麼高! 格思表示，僅管如此，曼哈坦大部分的地 稅仍低於美國其他地區。他強調，其實不難 發現曼哈坦低地產稅的大樓，且多數都是那 些戰前建的樓宇，但這些大樓的價值仍然隨

來自世界各地菁英與富豪都將曼 哈坦地產視為寶地，包括曼哈坦華 爾街、中央公園的上城、中城。

著市場逐年增加，屋主即使需支付地產稅， 一消一長之下仍比新建大樓划算。

5. 紐約房市新熱點

買家的青睞，有不少特地區域的房價緊追在

特氛圍的地區跟鄰近地鐵站的區域發展更是

除了曼哈坦之外，紐約包括布碌崙、皇后

曼哈坦之後，甚至打平，尤其是布碌崙及皇

不容小覷。這些都是除了曼哈坦之外，值得

區甚至布朗士近年都受到了房產開發商以及

后區的成長速度更是驚人，其中一些具有獨

考慮購入的地產區域

除了曼哈坦之外，布碌崙及皇后 區一些具有獨特氛圍的地區跟鄰近 地鐵站的區域發展尤其受到房產開 發商以及買家的青睞，不容小覷。

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大都會地產

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2016 年5月號

律師專欄

首次購屋攻略

文／Robert B. Moy律師 編譯／邵科然

由於房市蓬勃發展、貸款利率低廉，美國房屋擁有率過去20年逐

定金額的佣金，但購屋者需要對他們的角色

步提高。近年來，海外（特別是亞洲）熱錢的流入更是加劇了這一勢

和任務進行明確區分，以實現自身利益最大

頭。因此，首次置業者越發需要在購房之前，搞清置業程序、相關法

化。 賣方經紀人的職責，是在房屋售賣中代表

規和貸款情況等一些列問題。

賣方，確保房屋被最好的宣傳，且被賣到最

房屋擁有權的種類:

mon）；夫妻房產整體制（tenancy by the

高的價格。而買房經紀人的職責是傾聽購屋

美國有三種擁有不同產權類別的房屋可

entirety）。

者希望滿足的房屋條件，並盡力找到最能滿 足這些條件的房源。

供選擇：房子（house）；共有公寓（condo-

在產權合有制下，所有業主平均享有相

miniums）；合作公寓（cooperatives）。三

同份額的房屋所有、處置和使用權。如一

簽訂購房合同之前：

種房產各有利弊。購買房子和共有公寓的業

方死亡，產權則全部歸屬在剩下的業主名

在提出房屋價格或簽訂購房合同之前，房

主是房屋的真正主人，且有地契為證。購買

下。

屋的買房必須認定自己是否需要貸款，如果

合作公寓的屋主擁有的則不是房屋本身，而

夫妻房產整體制與產權合有制類似，但

需要，貸款金額將是多少。這會影響到房屋

是合作公寓公司的股份，以及股份所帶來的

只適用於已婚夫婦。因此，夫妻一方死

的價格。通常，純現金交易比分期付款對賣

居住權，但通常所支付的費用也相對較低。

亡，另一方便可擁有所有產權。

方更加誘人，但如果貸款申請人能從貸款

房子是美國最容易理解也最普遍的地產

而產權共有制則對每個業主的房屋擁有

機構那裡得到預先批准書（ pre-approval let-

類別。房子業主購買的是房子本身、房子

比例有明確規定。如果其中一名業主死

ter），也能大大提高賣方願意售房的意願。

所在的土地以及房子土地上附帶的一切物

亡，他（她）那一部分的產權可以由兒女

購房者一旦相中一套房源，且給出預期購

體。因此，業主需要交納房產稅（real estate

或遺囑指定人士繼承。除非死亡業主規定

買價格，經紀人就會傳達給賣方，並同對方

tax），且需承擔一切維修費用。

了其他業主為繼承人，否則剩下的業主無

一起起草購房合同。這些合同通常以書面形

法取得死亡業主的那部分產權。

式出現。雖然有些州允許房產經紀人起草文

共有公寓給予房屋購買人公寓產權，以及 類似走廊和電梯等大樓公共區域的產權。公

哪裡買房：

件，共同處理賣方與買方的利益。但絕大多

寓大樓通常歸地產公司所有，設有居民管理

目前，可以幫助人們尋找房源的方法數

數的交易雙方都希望通過自己的律師來處理

委員會，其作用是掌管公共區域，並支付包

不勝數，但最有用的方法之一仍然是通過

括大樓前台和保安等員工的工資。購房者每

房地產經紀人。這些經紀人通常對房產和

在最終決定購置地產前（特別是地產種類

月需向公寓委員會交納公共管理費，同時需

社區了如指掌，且有在網上搜索不到的信

為房子時），很多買方喜歡僱用工程師，對

要自己向政府上繳房產稅。

息。

房屋進行檢查。這些工程師會幫助買方鑒定

此事。

同共有公寓一樣，合作公寓的大樓本身也

經紀人售房的佣金通常由賣方支付，占

房屋的整體結構、房頂、下水道、電力和供

由地產公司所有。但是，購屋者擁有的並不

房屋售價的一定比例。因此，購屋者並沒

暖系統等是否完好。買方有時也會檢查房中

是居住單位的產權，而是地產公司的股份。

有義務支付這些佣金。但值得注意的是，

是否有白蟻出沒。最後，雙方會再根據房屋

只要股份還在，購屋者便可以合法的在自己

雖然賣方經紀人和買方經紀人都會獲得一

檢查的結果，協商交易的具體細節。

額的公共管理費，以享受公共區域，而房產 稅和維修費等也由大樓所有人共同承擔。購 買合作公寓的缺點是，公寓公司和管委會擁 有很大權利，購屋者在買到房屋前需要管委 會進行批復。

產權歸屬： 美國地產的產權通常有三種歸屬方式： 產權合有制（joint tenancy with right of survivorship）；產權共有制（tenancy in com-

作者資訊

的公寓裡居住。購屋者也需每月上繳一定份

ROBERT B. MOY 律師是Forchelli, Curto, Deegan, Schwartz, Mineo & Terrana LLP 法律事務 所稅務、信託及房地產和企業公司部門的合伙人。 創立於 1976年， Forchelli, Curto, Deegan, Schwartz, Mineo & Terrana LLP 法律事務所是長 島的全方位服務律師事務所。在代表房地產、土地 使用和區域劃分、稅務、信託、遺產、企業、建 築、商業和訴訟事項的客戶有良好的聲譽。

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大都會地產

2016 年5月號

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516.486.6100 · TheResidencesLongIsland.com The Ritz-Carlton Residences, Long Long Island, Island, North Hills are not developed or sold byHotel The Ritz-Carlton Hotel Company, L.L.C. or any of its affiliates The Ritz-Carlton Residences, North Hillsowned, Ritz-Carlton Company, L.L.C. 不是由The 及其關係企業擁有、開發和銷售。 (“Ritz-Carlton”). RXR North Hills Phase I Owner LLC uses The Ritz-Carlton marks under a license from Ritz-Carlton, which has not confirmed the accuracy RXR North Hills Phase I Owner LLC 通過授權使用The Ritz-Carlton 商標，Ritz-Carlton沒有證實陳述的準確性。 of any of the statements or representations made herein. 完整的銷售條件和銷售計劃可以從投資商得到。File No. CD-14-0036.

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大都會地產

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2016 年5月號

建築師專欄

房屋設計與 室內裝修

文／趙惟序 編譯／馬永慶

在紐約市的分區中，從第五到第10住

宅區都是高密度地段，而第五住宅區興建 的大多數是中密度和高密度的連棟屋。

在

第五住宅區所建造的房屋，大多數

外，複式設計可以達到最寧靜的效果，因為

占地約25呎寬、兩至三層高，即使

更容易監測樓上地板發出的聲響。

另一邊用作臥室。 開放式空間的設計，有較多機會更新家

容積率高於1.25，也可以獲得多家庭房屋的

第六到第10住宅區，都被指定為高密度的

具，由於沒有牆壁限制空間，所以更容易更

許多證，其中許多房屋仍用作一家庭住宅。

居住環境，從統艙公寓到三臥室單位，都是

新和重新排列家具。開放式空間也讓人有較

以高密度住宅區的形式設計。

佳的視野，更好的視覺焦點。

首先看看一家庭房屋的設置，以建築面積 最大是3000平方呎的三層房屋為例，每一層

許多時候，公寓業主願意接受原先安排好

最多可以有1000平方呎。第一層的設計用於

的設計，但住了若干年後，當業主的生活習

展示出開放式空間的概念，廚房在後面，飯

慣、風格和品味可能改變時，便會要求更新

廳和客廳在前面。

居住環境。

至於垂直組合，業主可以選擇其中一層用 作客廳，飯廳和廚房，另一層用作臥室。 垂直組合能更有效的控制隱私，由於分開 上下兩層，臥室可以安排在樓下的開放空

視野從屋前一直到屋後，前門和後院都使

單位內可以修改的地方可能有限，這要視

用了巨大的凸形落地窗，彌補兩側自然光線

乎公寓類形。這些限制可以透過與大樓管理

的不足。這讓人有一種寬敞的感覺，即使兩

員和大廈管理委員會協商解決，然後開始設

旁只有25 呎寬，也使人的視覺毫無拘束；

計。

間，這樣可以降低鄰居從樓上傳來的踏地板 聲音，因為樓上也是你的。 在多家庭公寓的設計中，在視覺上創造更 大的空間，是現代空間設計的關鍵，創造開

臥室在二樓後面，前面是書房或家庭娛樂

有時，公寓業主有機會買下隔壁的單位，

放空間和精簡的臥室區，將使地方看起來更

室；主人房設在三樓後面，前面有一個臥室

然後合併為單一公寓，在這種情況下，業主

整潔和更大。使用淺色牆漆，有助於光線反

套房、或整合了遊戲室的兒童房。

得到一個很好的機會，重新設計整個間隔。

射到更遠的地方。還有許多的變化可以達到

對於設有家庭影院、酒吧，或水療健身室

兩個單位的合併可以是兩個統艙、一臥室

獨特的開放式空間設計。業主可以諮詢專業

的房屋來說，地下室樓層的設計，是以機

公寓加統艙、甚至是兩個一臥室公寓的組

設計人員，以便作出更好的規畫和更佳的視

械、水電和洗衣設施的用途為主。對4000平

合，這要看新購買的單位而定。

覺效果。

方呎可用空間的一家庭連棟屋來說，這種城

如果兩個合併單位在同一層樓，便是橫向

從今年起，房屋設計與規畫公司「Studio

市綠洲的設計給予屋主一個時髦的居住和休

組合；如果兩個單位分別在上下層，便是垂

C Architects」將會向業主免費提供諮詢服

憩地方。

直組合。

務，如果讀者有房屋設計的的問題，可以電

第五住宅區的房屋也是以多家庭公寓為

橫向組合使樓層面積擴大，許多時候，一

主。前面提到的建築形式，也很適合三家庭

邊是用作開放式設計的客廳、飯廳和廚房，

臥室，前面是開放式概念的廚房、飯廳和客 廳，三層樓的設計一模一樣。 即使最高兩層採用複式公寓設計，仍可容 納三個家庭。第一層與前述一樣，第二和第 三層合併為前、後兩個複式單位，入口在二 樓，裡面包括了客廳、飯廳和廚房，及化妝 間和壁櫥，臥室全部在三樓，由屋內的樓梯 連接。 複式單位是否具有雙重高度的飯廳或客 廳，要視乎建築藍圖和房屋的大小而定。另

作者資訊

住宅，每一層大約1000平方呎，後面有兩間

郵info@s-c-arch.com或致電1-212-335-0886和 1-718-886-8567查詢。

紐約註冊建築師 趙惟序WILSON W. CHAO 趙惟序是ㄧ位紐約註冊建築師，畢業於哥倫比亞大學 建築、計畫及保存研究學院，畢業後他加入紐約Skidmore Owings and Merrill建築師事務所，並從此開啟 他的建築職業生涯；在這段期間，他受過很多專業的訓 練，包含多功能大廈及高樓大廈設計、交通樞紐設計及 都市設計。趙惟序在設計、建築規範及分區管制分析等 專業建築領域，擁有超過10年以上的專業經驗。

電話: 212-335-0886 網址：www.s-c-arch.com

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2016 年5月號

行銷活動

大型酒會 慶祝天景醫療中心落成 法拉盛「天景購物中心」內的「天景醫療中心」(Skyview Wellness Center) 正式落成，取得了TCO， 發展商舉行大型慶祝酒會，醫療界、地產業、銀行業和社區人士共聚一堂，慶祝中心跨入一個新里程 碑。 文、圖／高傑文

「天

景醫療中心」是法拉盛首個商 場式設計的醫療服務中心，代

表了現代醫療服務的一個潮流-開放式的設 計，數十家各科診所在一起，設有咖啡廳、 藥房、相連獨一無二的超級商場、擁有在法 拉盛最珍貴的專用停車位等等，使服務更 人性化，更專業，一洗現時社區醫療診所擁 擠、輪候時間過長、櫃台小姐服務態度欠佳 等現象，「天景醫療中心」的開幕十分令人 期待。 「天景醫療中心」發展商有計劃地邀集各 科醫學專才進駐，打造一個醫療服務的熱 點，與「天景購物中心」可謂是珠聯壁合， 一個完美的配搭。天景購物中心、天景豪苑 是近年紐約市最成功的大型商住混合房地產 發展項目。 負責推廣銷售的Ricky Wong先生指出：該 中心自推出以來，已受到許多投資人及醫生 青睞，吸引了不少醫生進駐，大部分單位經

「天景醫療中心」落成

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行銷活動

已售出，目前尚餘數個單位。現各單位已進 入開業前的裝修工作。 婦產專科曲為民醫生是最早購入的醫生之 一，曲太太表示，他們的抉擇過程十分簡 單，他們十分認同這一醫療服務商場式設 計的理念，天景購物中心每年數以千萬計的 購物者、樓上天景豪苑1200戶、二千個停車 位，在法拉盛開業多年的他們，深明這些條 件是可遇不可求的，幾乎只看了一次就簽 約，餘下的就是籌備裝修事宜。 年輕有為的牙醫黃磊，在法拉盛已有診所， 醫務十分繁忙，現決定在天景多開一間分所， 他認為二個診所在同一個區不會造成競爭， 他預期會各自有不同的客戶群，天景開放式的 設計，增加他與其他醫生互動交流的機會，方 便相互轉介，患者將會被這便捷的一站式醫 療服務所吸引，對開幕他十分期待。

牙醫黃磊(右)、Ricky Wong和到賀嘉賓

(左起) 張志友醫生、Ricky Wong、Andrew Bell、廖暐醫生、曲太太、廖小姐。

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2016 年5月號

行銷活動

在布碌崙開業的兒科和內分泌專科張志友 醫生亦購入了一個醫療單位，這是他在皇后

樓上天景豪苑的銷售團隊亦在Helen Lee小姐(左)的帶領下到場祝賀。

區的第一個診所，預期會拓展很多新的客 人。他表示：天景醫療中心不但交通方便， 地方寬敞，站在投資人的角度更是利多，他 說：樓上住宅區天景豪苑第一期推出時平均 每呎是$600餘元，二年後第二期已漲至每呎 $1100餘元。與法拉盛其它新建醫療單位相 比，「天景醫療中心」的售價相當合理，而 且優惠，法拉盛將繼續是華人的中心地區， 醫療服務需求強勁，愈來愈國際性，他十分 看好這一投資前景。 在法拉盛開業的眼科醫生廖瑋現在的診所 是租的，在設施上有很多不方便的地方，慢 滿足不了醫療服務的需求，她與律師先生Andrew Bell開始在附近物色新診所地點，最後相

廳、一間藥房，只有29個是醫療及相關服務

售價比緬街上的類似辦公室Condo 便宜，目

中了天景醫療中心，購買了一單位。現在終於

單位，面積從1100呎至數千呎不等，可高達

的是希望能吸引各個醫療專科、保健、養生

擁有自己的診所了，高興之情溢於言表。

5000 呎。Ricky指出，天景醫療中心是專為

等優秀專業人才進駐，以及美容護膚、醫療

Ricky Wong先生表示：醫療中心總面積5

當今的醫療服務而設計，考慮到所有醫療診

保險、針灸、SPA等等服務，打造皇后區最

萬5千呎，內有32個單位，包括一間小咖啡

所的需求，綜合運用現代化的建築技術，但

現代、最全面的醫療中心。

(左)發展商ONEX公司總經 理David Brickman、Ricky Wong、Andrew Bell、執行 長Michael Dana。

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市場趨勢

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曼哈坦房租優惠

近

年最高 文／編譯馬永慶

房地產經紀人說，由於租屋需求隨著租金高漲而放緩，曼哈坦的業 主日漸透過提供優惠的方式，以達成交易。

「華

爾街日報」報導，紐約市地 產紀經公司「Citi Habitats」發

其他甜頭包括免費使用健身室一段時間、 送iPad和禮品卡給經紀人。

他說：「現在我們去到每一個地方時，對 方都願意讓步，有些地方的優惠較多。」 業主提供的優惠，隨著去年秋季的房屋空 置率上升而增加。這兩個因素表明曼哈坦市 場進一步疲軟。至少在理論上，租金仍有進 一步下降的空間，包括較低的租金報價。

現，在第一季所簽的租約中，有21%附帶某

分析師列舉三股力量推動這種轉變：公寓

種形式的優惠，一般是由業主支付經紀費、

需求疲軟、曼哈坦和布碌崙新落成的租住大

但可以肯定，曼哈坦的租金依然靠近歷史

或免租一兩個月，又或兩樣都提供。

廈增加了競爭、以及過去幾年，租金比收入

最高水平，在春季期間是否下降，尚不明

漲得快。

確。春天通常是租屋市場的旺季，因許多在

這是過去五年多以來，業主提供優惠的比 率最高，2015年第一季的比率是12%。 Citi Habitats說，在2月簽署的租約中，有 四分之一提供優惠。

這對租客來說是個好消息。高科技行業顧

畢業後受雇的大學生尋找公寓。

問和兼職音樂人布隆丁(Joey Blondin)從波士

根據Citi Habitats的數據，總括來說，曼哈

頓搬到紐約後，一直尋找租金實惠的公寓。

坦的租金在去年夏天已見頂，如今只是徘徊 在高峰以下。3月的平均月租是3473美元， 比去年8月創紀錄的3507美元下降1%，及比 2月平均少9美元。與此同時，2016年3月的 平均租金，比2015年3月的3447美元多了26 美元。 布隆丁發現，業主讓步符合自己的利益。 他為找房子感到緊張，後來與Citi Habitats的 經紀人卡斯提 (Jayson Caste)合作。 布隆丁看過不少曼哈坦社區，最後選擇了 金融區，該區的租金低一點。他在西1街22 樓找到一個800呎的統艙公寓 (studio)，裡面 具備新的不銹鋼用具，並擁有紐約港和自由 女神像的景色。 卡斯提說，這個統艙月租3250美元，但布 隆丁獲得的優惠，比業主最初提出的更好。 業主支付經紀費，布隆丁免租兩個月，計算 起來，他每月的租金實際上是2786美元，他 在2月底簽了一份14個月長的租約。

(世界新聞網)

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長島地產的一個領袖 Coach房地產公司在長島擁有19個分行，有超過650位經紀提供服務， 十分熟悉所在地區的人文和地產業務，一定可以幫助您找到夢想家園。 Coach房地產公司以作為佳士得國際地產公司 (Christie’s International Real Estate)在當地的獨家附屬公司為榮。

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居家設計

春天來了

文／記者楊美玲

居家換裝 先選色調 擺脫陰冷潮濕的冬天，來到溫暖活力的春天，可依據 季節改變家中環境氛圍，也能轉換居家新氣象，專家表 示，居家換春裝，首重色彩變換，可先選定家中的主要色 調，如藍色或粉色系列，再將當季流行圖騰或造型運用布 置在各個空間，就能打造出充滿春天氛圍的居家環境。

HOLA今年的春夏居家空間兩大色調為湖水 藍綠與粉嫩紅，設計師表示，湖水藍綠色調 可以讓心靈得到療癒與安定，而花朵的浪漫 粉嫩，更是春天專屬色，建議消費者在挑選 適合春夏居家單品時，可從這兩個流行色系 著手。 在不同的居家空間中，顏色的深淺可略為 調整，如選擇客廳空間所需用品時，可讓流 行色彩飽和些，展現春天的活潑潮氣；在臥

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居家設計

室空間則建議讓色彩沉穩些，有助身心靈休 憩；在衛浴空間則盡量選擇明亮度較高或偏 淡的單品，讓空間更顯乾淨清新。 在有限預算內，消費者可從「必須」更 換，以及「容易」更換的單品做調整，如必 須隨季節更換的寢具，來到了春夏變可換上 粉藍色或粉紅色，特別是今年流行的春夏花 卉圖騰，不如以往多以明顯、具象的花朵造 型呈現，而是偏重意象概念的傳達，花朵、 葉脈樣貌經過簡化，在畫面編排上更加密 集，好似以花草為元素的微型幾何，讓寢具 更加中性些。 在客廳空間的更換單品部分，如隨季節必 須更換的抱枕與披毯，容易更換的小型桌上 收納、無框掛畫、馬克杯及居家拖鞋等，都 是適合點綴出春意的低單價小物，消費者可 將客廳視為居家時尚伸展台，盡情表現春夏 流行的色彩、圖騰、造型。 在餐桌上最容易更換的正是餐具，市面上 常有各式各樣可單買的餐盤、餐碗等，同樣 可選擇今年春夏流行的粉藍色、粉紅色餐 具，甚至可大膽選用幾個今年流行以花草為 元素的微型幾何圖騰餐盤，不僅容易與家中 最常見的白色餐具搭配，更可將春夏氛圍送 上餐桌。 IKEA行銷總監表示，幫居家空間換季非 常簡單，只要掌握要點即可，在進行春天的 居家布置時，建議先選定家中的主要色調， 包括藍色、米色等和諧色，再以主色調為空 間基準，去進行空間改造，或是將居家收納 變成展示個人收藏的一個角落，不僅能創造 開闊的感覺，也能成為居家布置的一部份。 若不想大費周章，僅希望能多點春季布置 新意，透過選用亮色系布織品，如沙發套、 桌巾、窗簾等，就能快速改變空間氛圍，營 造明亮粉嫩的春天氣息；再搭配適合季節氛 圍的裝飾物，如帶有花草圖案的擺設、花 盆、餐具、甚至是收納盒等居家雜貨，就能 營造出幸福春漾的居家氛圍。

(聯合新聞網)

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老屋翻新

老屋翻新 抓住五大重點

解決水電的疑難雜症 近年來，老房子成為購屋族群首選的原因，不外乎是坪數實在、價格便宜，有 些舊公寓甚至還能為屋主省下管理費用，然而屋齡高的房子，歷經長年的使用， 除了外部不甚美觀之外，其實魔鬼藏在細節裡，管線老舊及排水問題，更成為家

文／幸福空間作者 圖／Getty Images

中的安全隱憂。

因

此，基礎工程在老屋翻新的過程

電力配置

迴路分配不均而導致跳電的問題，因此，設

中，扮演著十分重要的角色，而又

1. 依格局配置使用多迴路設計，搭配更

計師建議，可使用多迴路設計並搭配較大的

有哪些方法能有效處理老舊的管線問題呢？

大的配電箱

配電箱，不僅能擴大配電容量，也增加了線 路、供電等可靠度。

且看實用住宅改造達人在電線迴路及水管配

在老屋翻新中，往往會重新規畫格局來貼

置上整理出五大重點，為你家的老屋翻新做

近居住需求，而考量翻新後的格局變動，如

2. 高耗電產品，須設置專用電源

好安全把關！

延用舊式單一迴路的小配電箱，可能會產生

隨著房屋全面更新，也許會增加了許多高

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2016 年5月號

老屋翻新

耗電的設備，如電冰箱、微波爐、烤箱等， 為避免線路過載而導致走火，設計師建議， 高耗電的產品，須設置專用電源或插座，以 減少潛在的危險因子。 3. 燈具與插座配電分開，增加用電安全 相信大家都有跳電及插座開關燒毀的經 驗，為了避免這些情況發生，周建志設計師 建議，電箱內燈具與插座的配電來源須分 開，不僅能防止跳電的狀況發生，也可以增 加配電容量，提高使用插座的運用效能。

水管配置 4. 以不鏽鋼代替塑膠水管，減少破裂 隨著四季冷熱的更換，塑膠水管也因熱漲 冷縮容易破裂，因此實用住宅達人建議，以 不鏽鋼的管材代替舊式塑膠水管，不僅能防 止水管破裂，也帶來許多附加價值，像是不

5. 以保溫材質包覆熱水器管線，保溫又 耐用

鏽鋼容易清潔，並且無毒無害，居家衛生也 跟著大幅提升。

熱水器冬天時不夠熱該怎麼辦呢？周建志 設計師建議可使用保溫材質來包覆不鏽鋼水

擔心利率上漲嗎? 免費浮動轉固定

溫，也能讓水管多一層防護，延長使用壽 命，提高耐用性！

(聯合新聞網)

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買房須知

身負學貸 該不該買房？ 美國大學學費高得驚人，多數人大學畢業後開始工作了，想要購屋置產，卻仍背負學生貸 款，而負債會拖累信用，舉借房貸困難重重。到底，身負學生貸款該不該買房子呢？

文／周方澄

先，從根本處想想，此時此刻買房

款、信用卡費用以及可能要負擔的房貸加

人手頭都有那麼多現金，如果付不出那麼多

子、自己當屋主究竟恰不恰當？租

總起來，除以每個月的總收入，如果想爭

頭期款，還是有計可施，尤其在目前，利

屋按月付房租感覺上是把錢扔到水裡一去不

取到有政府擔保的房貸，債務／所得比不

率依舊偏低，就算借款金額高也不致於有太

回，買房子舉借房貸，卻是長期背債，兩者

該高於43%。

過沈重的負擔；索林格表示，舉借房貸差不

首

各有利弊。理財業者Fort Pitt Capital Group財

如今房租高漲、房貸利率依舊處於低檔，

多要負債30年，看似漫漫長路、負擔沈重人

務規劃師索林格說，舉借學生貸款，上了大

買房似乎是明智之舉，但仍要三思而行，假

旦是比起未來五到十年繼續租屋，還是好一

學接受教育，學貸就轉變成一項資產，但如

如您打算在屋子裡至少住二年，那麼理論

些，平均攤算下來，房貸成本相對便宜，但

果買房子、卻無力還債，借出學貸的債權人

上，買房比租房子划算。

要注意，如果頭期款比率不到20%，借貸機

便會您沒收房子。所以，身負學貸卻要買房 子，務必要衡量自己的還債能力。

接著，試著思考支付頭期款這件事。頭期 款金額大小將影響貸款總成本，訂金愈高表

構可能要求您購買房貸保險，這項成本也要 考量在內。

買房子舉借房貸時，借貸機構除了查看

示借款金額愈小，每個月的還款金額也就跟

專家提醒，買房子準備頭期款時，別忘了

信用分數，也會計算您的債務／所得比

著降低，連帶貸款利率及總利息支出都會減

在頭期款之外準備一些資金，支付房子成交

(debt-to-income ratio)。您可自行初估這個

少。

費、搬家費、房屋保險等等費用。

數據，將每個月所有債務如車貸、學生貸

頭期款付得多、日後相對輕鬆，但並非人

(世界新聞網)

身負學貸卻要買房子，務必要衡 量自己的還債能力。 (網路圖片)

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區域地產

海外投資熱錢 湧入美國房市 紐約上州

康州Stamford

黃金地帶學區優房緊俏 據全國房地產商協會(NAR)統計，外國人在美國購買的地產總值高達820億元，而中國投資人購買的美 國公寓總值高達90億元。根據中國搜房網的調查指出，中國投資者的重心首選是洛杉磯，第二是紐約， 接著是舊金山，全都是傾向於華人聚集的大城市，並選擇在兼具高投資回報率及狀元學區重金投資。 文／廖月端 圖／網路

康州Stamford離紐約皇后區的法拉盛車程僅30-40分鐘，豪宅林立與長島房價相比，更讓投資者心動

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大都會地產

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區域地產

新的報告顯示，大陸億萬富翁已有

紐約市附近，同時通勤方便的寧靜郊區；同

坐火車來Greenwich上班，故在早上上班或

近三成移民海外，更有近五成正在

時此區已被視為富裕、安全以及提供高品

下午下班的時間，就可以在火車站看到這

考慮移民。專家指出，這些富人熱衷移民，

質教育的社區，有利於養育孩子。Scarsdale

些身著西裝領帶，或風衣配上做工考究的

目的為尋求更優秀的教育資源、更安全的投

是威徹斯特郡因擁有優質的學區，現在也吸

紳士帽，拎著精緻的公文包的師哥們，成

資環境和更高的生活品質；有超過八成民眾

引越來越多華人入住，所以該地房價連連上

了一道亮麗的風景線，看起來就像好萊塢

表示，最主要的移民原因是子女教育。例如

漲，目前也有許多地產開發商進駐，不乏生

的電影場景一樣。

在紐約置產的華人買家，大致上分為自住及

活機能設備完善、附設健身俱樂部的社區型

史坦福特(Stamford)是康州的第七大城

投資二種類型。若孩子還未就讀高中，做家

全新Townhome供選擇，同時房價只有紐約

市，著名的黃金海岸城市，同時也是大紐約

長的則會多考慮如長島的杰里科(Jericho)，

同類型房產的2/3。

地區的重要城市之一。其金融保險業發達，

最

大頸(Great Neck)，曼哈瑟(Manhasset)及上州

史卡斯岱是個典型的美國小鎮。火車站旁

不少世界前500強或1000強公司的總部就設

的史卡斯岱(Scarsdale)，這些是全美最好明

都鐸式建築的市區有許多特色小商店，雖然

在這裡，交通非常方便，離曼哈頓只有30

星高中排名之首的狀元學區。

當地沒有大型商城，但鄰近的白原市有購物

miles。從Stamford火車站，早上高峰期幾乎

紐約聚集世界聞名的大學，及全美著名的

中心，由於亞裔人口日增，現在有一家大型

每6分鐘就有一班直達快車到曼哈頓(Grand

高中、初中並提供各具特色的生活環境和優

韓國超市及一間小型中國超市，能滿足生活

Central)終點站，簡直比開車或公共交通車

秀的生活品質。開放、穩定的政治環境，雄

基本需求。

還方便。 Stamford附近有四個機場, 均在一 小時車程以內，其中兩個是國際機場。

厚、健康的經濟實力，使紐約成為全世界投

格林尼治(Greenwich)是美麗的富豪小

資者的目標。因此，紐約地產相當搶手，所

鎮，具有得天獨厚的地理位置，位於康州

相比周圍的各個Town，Stamford城市化程

以紐約州史卡斯岱爾(Scarsdale)連結康州的

最西南，南臨是長島海灣，東部與Stamford

度最高，市中心漂亮整齊，商場、餐館、酒

格林尼治(Greenwich)及史坦福特(Stamford)也

市接壤，西北與紐約接壤。南由於許多

吧林立，漂亮的現代化高樓很多，有豐富的

成為投資及自住的黃金地帶。

對沖基金和金融公司聚集在這個美麗的小

文化藝術活動和夜生活，非常受年青人或單

鎮。許多住在紐約的年青金融白領或金領

身白領的青睞；當然也有僅離Stamford市中

這些黃金地帶位在可提供高薪就業工作的

康州豪宅Stamford

佔地一畝 | 名建築師設計精緻頂級 | $1,680,000 由義大利名建築師設計的豪華住宅，高級用材、外形華麗、格局高雅；十二年新、佔地一畝、 建坪7000呎，6臥6.2套浴衛，三車庫，完成土庫。 室內18呎挑高天花板、廚房採特製櫻桃廚櫃，柚木地板，花崗大理石檯面，開放式廚房可供 二三十人用餐，Sub Zero冰箱Viking六眼爐特製抽油煙機，三個壁爐；室內有警報系統、中央 空調、對講機、中央吸塵，全自動灑水裝備，後院綠地草坪花草爭豔、涼亭可用餐，地下室有 健身房娛樂室撞球檯，主臥室衛浴有自動按摩浴缸walking-in衣櫥.........等。 位於康州史丹福市中心 5 分鐘，離紐約 40 分鐘，交通便利、環境優雅，近高速公路、購物商 場、海邊、百貨公司、 高爾夫球場。

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區域地產

心5-10分鐘車程的各式豪宅 林立，非常合適華人三代同 堂居住的首選。這和其它一 些城市相比，Stamford有一 個非常不同的特點，市中心 並不是窮人聚居的地區，而 是聚集了一批教育程度比較 高、收入高，喜歡城市生活 的年青人。還有一些工作在 曼哈頓的白領年青人，他們 購買或租住在Stamford市區 的高級公寓裡，享受著這裡 豐富的城市化生活，但房價 可能只有曼哈頓的一半或 四分之一。由於這些特點， Stamford市區的康斗(Condo) 一直很好出租，是投資及自 住的優良標的。

全新Townhome客廳寬大舒 適，是小家庭的首選。 （圖／Villani Group提供）

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Hidden Ridge是一個私人管理的社區，近8 畝地共有42間房屋。 每間房子有三層光亮寬敞的空間、私有電梯、開放式廚房配有花 崗岩檯面、瓦斯壁爐，主臥房附設大型花崗岩的豪華雙人浸泡浴 缸；在低層有雙車庫和私人陽台；極具特色的是，社區內的私人 俱樂部有最先進運動器材和宴會廳。Hidden Ridge社區鄰近購 物、餐廳、交通要道及到曼哈頓的快速火車站。

俱樂部開放

豪華 優閒 生活機能方便 全新Townhomes在上州Scarsdale地區

3房半連接的Townhomes從$730,000到$860,000 樣品屋展售六天開放 時間:10am-5pm(週四休息) 地址:50 Morrow Avenue, Scarsdale, NY 10583 電話:914- 793-4000 或瀏覽:www.HiddenRidgeScarsdale.com 行車路線: Sprain Brook Parkway下Jackson Avenue 出口，Jackson Avenue往東(接Fort Hill Avenue)約1/2英里 路口左轉Young Avenue。直行左轉Morrow Avenue，進入Hidden Ridge售屋中心。 JL185476-1

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市場趨勢

投資成本高≠投資報酬高 美國商業地產投資篇(一) 文、圖／美國藍德投資顧問公司提供

淺談商業地產價值概念 如何保障投資價值遞增 美國幅員遼闊、土地成本低廉，但是寸土寸金的地方比比皆是。從商業地產專案考察的角度看，必須更 相信自己體驗到的景象，因為它更具體、更接地氣。商業地產機會遍佈在全美的各個角落，出門旅行深入 美國腹地，您會發現一個不一樣的美國。不要只相信媒體報導出來的資訊與資料，當做評判商業項目的唯 一投資依據。

一

般美國的的商業地產投資者，每到

Big Box(大盒子)上面開工，新建的住宅開始

一處都會評測“目標地產專案”周

在先前荒蕪的土地上拔地而起。

美國商業主要有幾個類型:綜合商業體、 購物中心、零售、寫字樓、工業倉儲、酒

圍的發展環境，同時也對那座城市人口增

「商業地產價值」和「土地本身價值」完

店、出租住宅等等類，而商業地產和民用居

長、收入、就業率進行分析，並對其街道的

全是兩個概念。商業地產的估值主要反映這

住型地產又大不相同。民用住宅地產的價

商業佈局仔細觀察。雖然，某些城市大型店

塊物業的商業價值。土地上面如果沒有商

值，主要是和周圍的民用地產相同類型進行

面不斷地關閉，小型零售店面沒落的感覺，

業，單憑土地的價值而言，會和有商業價值

比價，是根據具體物業的條件評估價格，因

但你還是可以感受到有些城市的人口不斷在

的物業差距在五到十倍甚至更多，而且同一

其地產價值的高低和所在區域，及整體經濟

增加，嶄新寬敞的街道，不斷湧入城市時尚

地段間的物業因為承載的租戶品牌、租約、

相關；而當商業地產價值完全是從投資回報

的年輕人，更有大型的購物中心已經在成為

租金的不同，其價值亦可以差數倍。

(The Income Approach)的角度來定價，那麼

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市場趨勢

出租物業的淨租金((Net Income)就顯得非常

管理，如果物業項目運營不佳，這就增加了

商業地產稅中有很多開銷成本可以分攤抵

重要，它往往是評估地產價值的核心元素。

續約的風險，所以最好要「定時評估」物業

稅或延稅，比如說管理費用攤銷、利息抵

專案的營運情況。

稅、物業折舊費抵稅、資產轉換升級延稅等 方式，物業通過交易置換滾雪球式發展，以

產價值。通常出租回報率(Cap Rate)通常在

2. 使用杠杆式達到資產倍增效應 (Using Leverage to Multiply Asset Value)

4% 到9%之間(這裡泛指那些知名品牌和信

貸款公司傾向給有實力的企業(擁有固定

用評級比較好企業，也有一些小型的購物中

租戶)簽訂租約地產物業貸款，業主可以貸

物業除了有穩定的收益，還通過逐漸增加

心，回報可以達到12%或更多，但信用、可

款高達七至八成，隨著租金的上調，業主可

租金的方式來使物業價值遞增，與其他行業

持續營運水準都不穩定)。而商業地產它本

以進行重新貸款，然後再投入到相同的類似

的收益比較，美國商業地產的價值穩定上升

身是一項基於物業的一項商業投資行為，其

物業當中去，因為高品質的租戶和穩定的租

是備受投資者推崇。

「回報率」至關重要的一點是通過投資商業

金收益，適度使用杠杆可以使資產價值倍

地產行為，大致可以獲得以下幾種受益方式

增。

在美國，商業地產通常按照Cap Rate (Capitalization Rate)，也就是投資回報率NO1(The Ration of New Operation Income)來計算商業地

包括:

延遲交稅的方式把資產規模擴大。

5. 價值遞增 (Asset Value Appreciation)

具備了以上投資地產的概念之後，再加上 自己親身敏銳的堪察，總是增加投資回報

3. 對抗通貨膨脹風險 (Hedge on Inflation)

率。但是，如果對於國外的投資客來說，恐

很多NN和NNN的租約，租金在十年、

的方式，應該是委託美國較有實力和經驗的

其投資回報率穩定，而且按照租約結構

十五年、甚至更長的租約結構中上升非常穩

「地產投資顧問公司」，一站式地產「投資

逐年遞增，我們可以稱為被動收益(Passive

定，不受經濟大環境因素影響，隨著租金的

諮詢、地產組合、風險評估、財富設計、物

Income)，也就是在地產出租後，不需要處

穩定上漲，物業的價值隨之提升。

業管理」才能把關和加分，保障投資者出擊

1. 正向投資回報收益 (Positive Cash Flow)

理太多物業中的瑣事，相對比較輕鬆，只要 收取租金就好，但很多業主忽略物業專案的

4. 有效的避稅 (Maximizing Tax Benefits)

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大都會地產 行銷活動

首屆

40

2016 年5月號

新州地產峰會 圓滿舉行

文、圖／高傑文

大會會場

經過數個月的緊張籌備，首屆「新州地產峰會」（New Jersey Real Estate Summit）於4月14、15日 在與曼哈坦一河之隔的澤西市（Jersey City）舉行，多位重量級的演講嘉賓與會，吸引了超過300位地 產及金融業人士參加，大家分享市場趨勢，學習新知，瞭解方興未艾的中國客人來美投資地產的熱潮， 是一成功的地產交流盛會。

本

次地產峰會由美國亞裔地產協會 北新州分會（AREAA Northern New

Jersey chapter）與蘇富比國際地產公司集團 旗下的Prominent Properties Sotheby’s International Realty聯合主辦，世界日報媒體贊助。 北新州分會會長Vincent Ho和副會長Meiling Lee共同主持。 第一天由澤西市市長史提夫．富洛普 （Steven Fulop）開場，演講題為「澤西市

「千禧世代與都市化」研討會

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大都會地產

41

2016 年5月號

行銷活動

的未來」，講述該市近幾年的發展與變化，

空間，利於社區的發展。「澤西市已經是全

峰會設了六場研討會，包括「千禧世代

及未來幾年內的市政規劃、投資項目等。他

美最為多元化、發展最迅速的城市之一。」

與都市化」、「中國在美國地產中扮演的

說，澤西市是美國發展最快的中等城市，明

其他重量級的演講嘉賓包括蘇富比國際地

角色」、「亞洲商業禮儀在地產業中的實

年底將成為新州第一大城市。現在的發展

產公司總裁Philip White，他的主題是「國際

踐」、「外國買家貸款與稅收」、「新州黃

重心已從擁擠的河邊往西轉移。改進現有社

豪華房市的未來」，他從宏觀的角度，向大

金海岸的最新發展趨勢」和「建立你地產生

區，引進更多的人文元素，打造現代化的新

家分享了他的地產數據。以及美國房地產協

意的秘密」，與會者參與熱烈。

社區是當務之急。他表示，如果當時有現在

會主經濟師Lawrence Yun博士，他的演講題

的智慧，河邊的地產項目應保留多一些開放

目是「地產趨勢和預測」。

蘇富比國際地產公司 總裁Philip White

澤西市市長 史提夫．富洛普 做專題演講

這是新州地區第一次舉辦大型的與亞裔賣 家有關的地產峰會。

美國房地產協會 主經濟師Lawrence Yun博士

美國亞裔地產協會總會 榮譽主席Jim Park

右起: 美國亞裔地產協會2016共同主席Vicky Silvano, 北新州分會副會長Meiling Lee, Donald J. Ra, Jerry Cheng, 北新州分會會長Vincent Ho, Brenda Giacumbo, Victoria Felix, Mary Jane Codey, 亞裔地產協會2016共同主席Angie Lee。

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2016 年5月號

買房須知

駭客冒充經紀 騙走買房匯款 想想這個買房噩夢：房子將要交割，你請了搬家卡車，也把大 筆的交割費根據地產經紀在電郵的指示，匯給指定銀行帳戶。

文／編譯宋凌蘭 圖／Getty Images

顧客應在過戶時提供支票而不是匯錢。原來 網路罪犯闖進伍寇克的電郵帳戶，冒充他指 示客戶匯款。芝加哥地區也有一宗騙徒差點 得逞的案子，金額高達83萬元。

但

是你匯的錢從未出現，而是被轉到

（Corinne Fitzgerald）說，駭客闖進一名買

這種情況嚴重到聯邦貿易委員會

網路強盜在海外開設的帳戶，他們

主經紀的電郵帳戶，提供偽造的匯款指示，

（FTC），上個月與全國房地產商協會聯合

結果騙走8萬元交割費和2萬元訂金。

提出警告。駭客通常會闖進經紀電郵帳戶，

駭進經紀的電郵帳戶，觀察經紀和你之間， 以及產權和過戶服務業者的通訊，等待適當

數周前，馬里蘭州蒙哥馬利郡的買房者，

時機採取行動。這筆錢要不回來了，而你也

把「10萬元到20萬元」的款項匯到他們以為

買不了房子。

正確的銀行，但是這筆錢從未進到應該匯入

FTC提醒買房民眾，不論電郵看來是否真

芝加哥論壇報報導，美國各地陸續出現這

的帳戶。去年11月底，馬州佛德瑞克郡有一

實，如果提出匯錢指示，就不要理會。電郵

種可怕故事的類似版本。在麻州綠野市，

筆30萬元就要匯到奈及利亞駭客的帳戶，所

不是傳送財務訊息的安全方式，地產經紀或

費茲結羅房地產的老闆可琳．費茲結羅

幸經紀伍寇克（Bill Woodcock）發現不對，

產權公司都應知道這一點。

注意有關房子交割的細節。最後駭客冒充經 紀，向客人提出可信的指示。

(世界新聞網)

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2016 年5月號

賣房百科

房屋裝點賣相好

寵物帶開，這些巧思都會讓房子加速賣出。

3、房屋售價太高 文／周方澄

易抓住買主目光

如果房子看起來並沒有那麼好、而且老賣 不掉，價格也許訂得太高，有必要調整。調 降售價有時反而賣得不錯的價格，曾有人因 為一口氣調降一萬元而讓有意買房的人競 價，結果成交價比出價高出一萬元以上。訂 價是門大學問，每個地區行情不一，不妨請

也許您正為著房子賣不掉而傷透腦筋！明明已經在屋子門口立著 求售告示，也有人踏進門來看過，但是，人們來了又走了，一段時 間過去，房子還是沒人買。

教有經驗的房地產經紀。

4、宣傳不足、 沒辦法抓住潛在買主的目光 網路時代下，多數人買房子會上網搜尋，

房

子賣不掉，多數人會歸咎於氣候不

費心費力，便可能讓房子煥然一新。當然，

但別以為把賣房資訊張貼出去就了事，還得

好，但事實上，情況可能並非如此。

也別忘了把螺絲栓緊、把破損之處補好。

積極宣傳，真正好的房屋經紀人不會被動等

2、房屋看起來沒有生氣， 讓人不想多停留

顧客上門，而是主動出擊尋找適合的買主。

稍微動腦筋裝點房屋，就會給人賓至如歸

好、賣相極佳，卻依舊乏人問津，也許問題

多數人會把表面清理乾淨，以為這樣就沒

的溫暖感受，例如換上暖氣調的粉刷，在客

就出在房屋仲介經紀身上，解決之道就是，

事了，其實，還得注重細節，把濕答答的抹布

廳擺上抱枕和小毯，在主臥室擺放新被子和

趕緊找個熱心積極的經紀人員，好的房屋仲

收好，並且將牆角、百葉窗天花板風扇、甚

電燈；除了裝飾品，在開放人們參觀的日子

介每年最好有35筆以上的成交記錄。

至浴室壁磚縫隙都清理得乾乾淨淨，稍微多

裡，不妨在爐子裡烘烤餅乾，必要時，把家裡

專家說，房子很難脫手通常有四大致命 傷，但各有解套的妙方，分述如下：

１、房屋賣相不好

如果您捫心自問已經盡力將房屋整理得很

（世界新聞網）

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大都會地產

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2016 年5月號

居家掃除

春季大掃除 7招清雜物

文／周方澄

如果您家裡亂七八 糟、雜物堆積如山像 垃圾場一樣，是該徹 底大動作清掃一番。 （Getty Images）

春天到了，許多人會利用這個季節清理房屋。如果您家裡亂七八

去？才不致於將雜物又堆積起來，白費力氣

糟、雜物堆積如山像垃圾場一樣，是該徹底大動作清掃一番。清理屋

清理。必要時可雇用垃圾清除專業機構來處

內不要的雜物有七招，不妨參考：

理、或者利用車庫及院子拍賣清理出來的舊 物品，此外，也可捐出去。 最後一點，要有正確的心態。如果真的下

首

先，設定目標。一口氣把整個房子

的東西，諸如薯片已被吃光了的空袋子、本

定決心要將家裡雜物徹底清除掉，必須要有

或房間內所有雜物全部清除掉，未

來想要拿來裝東西的空鞋盒等等；這些全丟

正確的心態和想法，專家說，其實把雜物丟

了，可快速減少雜亂。

掉還算簡單，困難的是，要作出割捨東西的

必是務實的作法，要根據自己的體力精神而 定，所以要量力而為設定目標，安排好多久 之內清理哪一部份。 其次，設定清理物品的原則，例如，雜誌 過期二個月以上就丟掉、或者衣服尺寸比目 前合身的小一碼就捐出去等等，這樣會加快 清理的速度。 第三點，丟掉所有的垃圾。如果有空間堆 積雜物，便可能有想都不必想就可馬上扔掉

第四，清楚知道哪些東西想要丟棄。可以

決定；許多人明知東西已經用不上了，卻捨

的話，清理工作開始時先把所有東西集中在

不得丟，總想終有一天再清理、或者想要以

一個地方，如果做不到，可用貼標籤的方式

跟當初買來的價格差不多的價位賣掉，問題

處理，標明哪些物品要捐出去。

是，這些理想很難達到。

第五點，設定清理工作的時間。清理屋子

假如有捨不得丟東西的感覺，可參考專家

未必要一口氣花整天的時間，可分段進行，

的建議，把心愛、卻明知需要丟掉的物品拍

所以最好設定時間，免得過度疲勞。

照留念；不過說實話，真想清理東西就該狠

第六，清楚知道要將垃圾及雜物扔到哪裡

一點，別那麼多愁善感。

(世界新聞網)

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2016 年5月號

預售屋設計

預售屋找設計師規劃

文／幸福空間作者 圖／春雨時尚空間設計提供

安心住 有保障 「買房」是許多小資族的大夢想，然而手頭現金不多的小資族，買不起售價高的新成屋，又擔心 老屋要花大筆修繕費用，於是，屋況好且頭期款只佔總售價5~10%的預售屋，成了年輕人實現買房夢 的一條捷徑。而買了預售屋之後，就不得不注意「客變」這個買預售屋的優勢，除了可以事先規劃 合適的格局，也能挑選自己喜歡的建材使用，以節省日後拆除或重新施作的裝修成本！ 而，「客變」時會遇到的設計變更及水電配置等問

驗屋是買預售屋最後也是最重要的階段，已經花了很多心思在事先規

題，總讓一般民眾一個頭兩個大，擔心客變後不符合

劃與客變中，別因驗屋做得不周全，而功虧一簣。請參與客變的設計師

預期，或水電配置的專業問題，甚至不知道該如何著手開始？

陪同驗屋，能為新家多一層把關，除了可以檢查客變後的屋況，並能確

因此，春雨設計周建志設計師表示，不想吃虧就一定要讓專業

認施工品質、測試是否有漏水情況及家電設備的插座是否皆符合當初預

的來！究竟客變時找設計師一同規劃有什麼好處呢？就讓實用

期，且如有因施工而損害的情況，亦能準確找出裝修問題之責任歸屬！

然

住宅達人周建志為你一一解答！

(聯合新聞網)

優點1. 客變前兩個月找設計師溝通，讓客變過程更順利 客變前，至少需要兩個月以上的時間與設計師溝通詳談，除 了讓設計師全面了解居住者的需求後，規劃出符合生活機能的 格局，也能在建材、品牌上，給予專業的建議及回饋，在經過 通盤評估後，由設計師為居住者描繪出理想家的輪廓，讓客變 進行得更順利！ 優點2. 保留建商配備加以升級，大幅節省預算 在客變過程中，有些建商會提供建材上的調整及設備變更的 彈性，讓購屋者可選擇是否接受或是退掉更換，因此，如想有 效節省花費，可保留建商所附贈的廚具、衛浴設備及地磚等， 針對居住者的使用需求微調或增減配備。 優點3. 電線迴路可依需求配置，提高生活機能 管線配置在客變中佔有非常重要的地位，除了電話線、網路 線、空調管線等配置，能大方向的符合居住者需求之外，有了 設計師的幫助，甚至能貼心調整屋主對插座特別需求及高度方 面的調整，如書房裡 座位置或處處都想有 手機充電的機能，只 要在客變時預先規劃 便通通不是問題。 優點4. 與設計師陪 同驗屋，有效減少糾 紛

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2016 年5月號

名人話題

滾石吉他手理察斯

開價1223萬 賣曼哈坦公寓

編譯／鄧媛

滾石（Rolling Stone）吉他手凱斯理察斯(Keith Richards)和模特妻子帕蒂•漢森(Patti Hansen)現 在準備出售他們位於曼哈坦第五大道一號的頂層公 寓，開價1223萬元。

理

察斯夫婦在2014年買下這間四臥室的公寓，根據Variety網站的數據 顯示，當時公寓的成交價格為1050萬元，兩年之後夫婦就能淨賺

接近200萬元。該公寓在2011年裝修，風格簡潔而現代，公寓的高度有47

滾石吉他 手凱斯理察斯準備 出售五大道一號的頂 層公寓。(realtor.com)

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2016 年5月號

名人話題

呎，格局為三個階層，其中一面可移動牆在 打開時可以與整個公寓連接，在關閉時能形 成獨立的空間。 紐約市並不是夫婦二人長期居住的地方， 72歲的理察斯和60歲的漢森在過去25年一直 住在康州的富人區Weston。傳奇吉他手最近 的新聞是在1989年與川普之間的過節，當時 他拿刀指著川普的背心威脅他。 凱斯理察斯是英國搖滾樂隊滾石樂隊的創 始成員之一，在滾石雜誌百大吉他手中名列第 十，與主唱米克賈格爾（Mick Jagger）合作的歌 曲中有14首入選滾石雜誌500大歌曲。凱斯理 察斯對藥品和酒精的癡迷以及他放蕩、糜爛 的生活方式甚至和他高超的吉他技藝一樣出 名。他甚至被人稱為是繼他的偶像查克貝 里(Chuck Berry)之後最優秀的搖滾節奏吉他 這間公寓有四個臥室。

該公寓裝修風格簡潔而現代，公寓的高度有47呎，格局為三個階層。

（realtor.com）

手。

（世界新聞網）

（realtor.com）

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2016 年5月號

名人話題

微笑刺客湯馬斯

NBA傳奇後衛湯馬斯正以372 萬5000元的高價售賣自己一 處房產。 （realtor.com）

賣紐約州豪宅

在1980年代，能與湯 馬斯（右）齊名的控 球後衛只有洛杉磯湖 人隊的魔術強森。 （Getty Images）

NBA傳奇後衛、人稱「微 笑刺客」的湯馬斯（Isiah Thomas）正以372萬5000 元的高價售賣自己一處房 產。該樓位於紐約州的帕 切斯（Purchase），是一 棟喬治亞風格（GeorgianStyle）的頂級豪宅。這所 磚房豪宅建於1999年，占 地1萬1600英呎，坐落在離 曼哈坦一個小時車程的一 塊獨家飛地上。

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大都會地產

2016 年5月號

主辦

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結合

獎項：

迷你模擬考比賽

獎項：

評分標準: 技巧佔 50%、主題佔 50% 入圍標準: 評審評分佔 50%、讀者投票佔 50% **所有作品先由世界日報評選前10名， 於5月14日(周六)育才專刊及網路頁面展出(5/14-20)， 並開放網路及報紙讀者投票，最後甄選前三名及二名優秀獎。 **參加投票的讀者可獲幸運投票獎現金及禮券。

新 SAT

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大都會地產 名人話題

湯

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2016 年5月號

馬斯身高6.1呎，在籃球運動員中身材較低。但他 兩層的豪宅卻裝有超高屋頂，足以讓籃球隊中那

些身材高大的球員感到舒適。別墅中有標準餐廳和客廳， 一間帶有餐桌的廚房，一個家庭影院，和一間裝有吧台的 娛樂室。 豪宅一樓還有一間待客套房，四個額外的套房浴室和七 間標準浴室。屋外有一個度假村式的游泳池和娛樂陽台。 54歲的湯馬斯是前NBA底特律活塞隊球員，也是NBA歷 史上少數出色的矮個子球員之一，同時也是偉大的控球 後衛之一。在1980年代裏，能夠與他齊名的控球後衛便只 有洛杉磯湖人隊的魔術強森（Magic Johnson）。13年的球 員生涯中，湯馬斯是活塞隊史上的得分王、助攻王、抄截 王，同時他也是史上第四位繳出9000個助攻以上的球員。 湯瑪斯除了助攻，也能得分，職業生涯平均可得19.2分。 除了出色的球技外，湯瑪斯的笑容和近乎骯髒的防守也是 他的標記，因此曾有敵隊教練稱他為「微笑刺客（babyfaced assassin）」。 退休後，他將工作重心放在了管理球隊和訓練球員上。 他曾在2001年把一CBA（美國職業籃球次級聯賽）球隊帶 入破產。此後擔任紐約尼克隊總經理和主教練，卻無法改 善球隊下滑的成績，而且被認為是尼克隊多年沉淪的罪魁 禍首。但他還是在2015年被聘成為WNBA（女子職業籃球 聯賽）紐約自由隊的主席。

(編譯邵科然)

豪宅還帶有一個家庭影院，和一間裝有吧台的娛樂室。

別墅中有標準餐廳和客廳，一間帶有餐桌的廚房。

（realtor.com）

（realtor.com）

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大都會地產

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5/14 雙語人才大型就業平台 亞裔月

就業博覽會

◆徵展對象：各公司人力資源部門 ◆時 間：2016年5月14日(周六） ◆地 點：法拉盛喜來登酒店2樓宴會廳 135-20 39th Ave. Flushing, NY 11354

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主辦單位保留活動變動之權利 ✽

開 始 徵 展

專家講座 攤位諮詢

亞裔月就業特刊

H5876

Asian Career Fair

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大膽規劃未來 實現創業夢想 2016

2016

開始徵展

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商業 暨 創業 特刊 出版日期：5月31日(周二)

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活動時間:2016年6月1日(周三) 活動地點:法拉盛喜來登酒店2樓宴會廳 135-20 39th Ave., Flushing, NY 11354

發行方式：隨當日世界日報紐約版夾報贈送 於小商家博覽會活動現場發送 內容包含：人物專訪、市場趨勢、財務規劃、 小商家貸款、創業須知、網路行銷

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墨守成規己過時 時代風水時代看

大都會地產

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天山說縱橫

風水專欄

當

前的世局，凡事以快速為主，包括古人遺留下來的風水， 都應該加以適當的調整，纔能盡量配合前人的智慧，讓風

水發揮出最大的效能。 如欲攀登這個境界，必須把這門學說融入在「磁場学」、「環境 心理學」、及「室內設計學」等奧秘之內。我們俩父女從事這一行 業，合計快有百年的風水歷史，在這漫長的生涯中，成功幫過多少 人扭轉乾坤，已是無從统計, 因為我們早就擺脫了古舊的形式，不 再把自己鎖困在衹講八卦方位，二十四向等商業框框之內。畢竟， 天時、地理、人和每宗個案絕無相同，故此布局也要因人而異。 回說自然風水的先决條件乃是「納光」，祇要採用大自然的物 品，例如：水、石、植物、礦物，憑當事人五行命格的特徴去布出 金，木、水、火、土不同的風水格局，再配合命格所需的物品，從 而决定現場的主題。就算多麽迫切須要風水的幫助，也千萬不要把 自己的地方，變成雜物推積如山的所謂「風水吉祥物」之貨倉。按 步就班的置業方式加上基本的風水常識，在搜索物業前後，事前準 備功夫最好同時進行，那麼日後交易時刻，纔不致措手不及，令自 己平添壓力。 話說回來，從風水學分析，怎樣纔是准備工夫呢？正如上期本欄 所說，「舊的不走，新的不來」萬事得從「捨」字開始，棄拋已不 再需要的東西，尤其在不如意時期到手的物件，可將之捐贈或忍痛 「拋棄」，那麽家宅的呆滯之氣場才會散走。近年在設計學和環 境學之中流行「越小越多」（Less is More）的概念。很多人已經明 白，貴精不貴多，家居清爽定能減少煩雜的感覺。 當大淸除到達差不多的時候，就可以開始盤點，家中各人剩餘鞋 子幾對、手袋、大衣、書籍、字畫及裝飾物等等還剩有多少。當你 找到合適的房子時，你必須細看有否足夠的儲物衣櫃和擺設空間。 就算不符理想，將來加以改建或擴充，但有一點不可不知，建築法 例未必容許你移動空間，能否讓你增加儲物櫃（Storage Cabinet ）或 傢俬櫃又是疑問，因為有些樓宇，改變可不容易。 所以，多年前已興起一門所謂「空間安排學」（Space Plan-

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風水專欄

ning），那就是聘請專人，憑家庭人口和所擁有物件，去設計衣櫥

搭大方得體，雍容華貴，頗適合小於二仟五呎的地方，會令居於其

的分格和面績，非常專業地用數字來統計，以配合設計和裝修所需

中的人，覺得清爽利落，元神充沛。在風水的角度品評，灰黄兩色

要的實際用途。 很多室內設計師們都深造過這門學問，但他們偶然

在五行方面屬「土」，白色為「金」，這配搭乃是借「土」而生

亦會加聘「空間安排師」(Space Planner) 來協助，免得後來客人覺得

「金」，那麽五行的氣埸就容易貫通了。但請切記，這一布局，稍

不滿而投訴。

嫌「冷」了一點，故沙發的靠枕就可用適量的大圖案，或多種顏色

但是一般家庭，未必有這筆資金或懂得聘請以上的專業人仕，所 以不妨退而思其次，在家庭成員中，看誰可到類似Barnes & Noble那

來調和「相生」的效果，始可令家中成員在恊調的環境中，產生唇 齒相依的效應。

些大型書店去鑽研衣櫥及室內設計，在那些圖文並茂的書堆中，學

最後提示親愛的讀者，過去以「木材」炫耀富貴的時代經已落

會怎樣無師自通，把家居弄得漂亮和清爽，這些研究的過程中，既

伍，但如果己經擁有價值不菲的家具，補救辦法，可在其週邊或牆

能擴闊自己的視野，又可提高品味和怡情。

壁擺掛一些淡素顏色的協調配櫬，便可氣象一新，這一點專家們應

在以上的過程中，如發現自己的物件仍然太多，有可能以後需要

該可以為你解决。 很多聰明的地產投資者，在發展大計之前，都會考慮聘請信譽良

空間。因為花幾佰元買件傢俬事小，但浪費了空間事大，而且讓這

好及有室內設計品味的風水師來作顧問，憑着他們的真材實學，到

種情况出現，便有可能把先前所有的心血付諸東流，其實增添任何

後來證明風水在他們的發展過程中，發揮了無可估量的力量。

一件家具之前，必須了解自己是否真正有此必要。何况新舊傢俬之 間，很易出現不協調和互相排斥的現象。到時便會出現「新歡雖 好，舊愛難忘」的困惑。 近來流行一種時尚的設計，所有櫃子都是以白色為主，再配上其 他的顏色或材料，再突出美觀的效果。曾經見過很多室內設計師， 為僱主設計的衣櫥，以白色配上灰色或高級的木材，以上的時尚配

作者資訊

再花錢另買儲物櫃的話，倒不如再下定决心，重新策劃整體的儲物

天山居士（Tin Sun Metaphysics) 天山本妍（Master Pun-Yin) 綱址：punyin.com 電話：212-285-0522

近年設計學和環境學流行「越 小越多」概念，貴精不貴多，家 居清爽定能減少煩雜的感覺。

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大都會地產 NY Metro Realty Guide

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153-67 H.H.EXPWY., FLUSHING 156-03 H.H.EXPWY., FLUSHING 160-06 NORTHERN BLVD., FLUSHING 29-02 UNION ST., FLUSHING 31-40 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 36-29 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-19 MAIN ST., FLUSHING 40-24 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-24 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 40-38 MAIN ST., FLUSHING 40-59 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 41-23 UNION ST., FLUSHING 41-46 MAIN ST., FLUSHING 41-60 MAIN ST., FLUSHING 41-92 BOWNE ST., FLUSHING 42-11 COLLEGE POINT BLVD., FLUSHING 42-76 MAIN ST., FLUSHING 42-95 MAIN ST., FLUSHING 46-05 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-15 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-17 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-31 KISSENA BLVD., FLUSHING 46-33 KISSENA BLVD., FLUSHING 59-18 MAIN ST., FLUSHING 59-24 KISSENA BLVD., FLUSHING 107-50 QUEENS BLVD., FOREST HILLS 108-19 QUEENS BLVD., FOREST HILLS 63-29 108 ST., FOREST HILLS 72-48 AUSTIN ST., FOREST HILLS 93-17 63 DR., FOREST HILLS 93-23 63 DR., FOREST HILLS 37-67 90 ST., JACKSON HEIGHTS 75-01 BROADWAY, JACKSON HEIGHTS 79-01 NORTHERN BLVD., JACKSON HEIGHTS 89-20 NORTHERN BLVD., JACKSON HEIGHTS 86-06 JAMACA AVE., JAMAICA 76-11 101 AVE., OZONE PARK 30-50 WHITESTONE EXP. 400A, WHITESTONE 39-71 61 ST., WOODSIDE 56-02 31 AVE., WOODSIDE

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世界日報新州辦事處 金門Edison 金門E. Hanover 美東Plansboro 美東N. Plainfield 美東Marboro 香港 新金豐 鑫鑫 智龍超市 旺盛發超市 秦皇食府 金粵食府 憶湘園 長壽村 雅園 Mr. Lin's

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