Free NY Metro Realty Guide
大都會地產 January 2016 Vol.10
長島 Garden City 規劃優良華人漸增 2016房市將持續榮景 喬丹芝加哥豪宅 出售對折加送簽名鞋 Supplement to World Journal
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大都會地產
2016 年1月號
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大都會地產
1
2016 年1月號
大都會地產月刊 NY Metro Realty Guide
第10期 2016年1月號
目錄 專題報導
2
本期焦點
7
本期焦點
11
長島Garden City 規劃優良 華人漸增 2016全美房市將持續榮景 2016五大房產發展趨勢
市場訊息
14
美國聯邦儲備局加息 購房與賣家應知4件事
市場訊息
16
買房存款投資 升息影響投資策略
新案介紹
18
The Grand at Sky View Parc 新樓同時封頂
市場趨勢
20
The Bryant酒店式公寓 英式極簡風格
買房百科
22
掌握買房精髓 4大步驟
特別報導
24
The Gingerbread House 宜居華麗住宅
教戰守則
30
購買投資房 申請貸款有訣竅
稅務理財
32
贈與房地產給子女何時最好
名人話題
33
超模海蒂克隆 豪宅可打籃球
名人話題
35
喬丹豪宅 打對折還送簽名鞋
房市觀察
37
豪宅成精品 拍賣正流行
設計名家
38
曼哈頓藝術家居女王 Maria Brito
區欲動態
40
長島湖邊奢華城堡的亞裔情懷
房貸需知
41
申請房貸 如何不被拒
住房百科
42
新居入住 先除蟲害
住房百科
43
住房7炸彈維修拖不得
大蘋果地產
44
哈德遜園區 中城西區新星 地產搶手
大蘋果地產
48
布碌崙威廉斯堡 藝術聖地 面貌一新
風水專欄
52
天山說縱橫 鐘聲為誰鳴
出 版：北美世界日報紐約社 社 長：楊仁烽 集 稿：曹健、朱澤人、歐陽慶平、張大順 圖 片：許振輝、朱澤人 廣 告：工商服務部、陳璧珊、張浩正 美 工：黃銘宗 封面攝影：許振輝 統 籌：鐘嘉甯、韓琳
長島Garden City 規劃優良 華人漸增
2016全美房市將持續榮景
印 務：凌文德 發 行：黎冠中 資 訊：李治嘉 網 路：酈家驤 封面設計：陳美紀 內頁設計：馬昕晨、余黎峻
地 址：141-07 20th Ave. Whitestone, Queens, NY 11357-6093 電 話：1-718-746-8889 分機 6345 傳 真：1-718-746-5002 郵 箱：realty@worldjournal.com 大都會地產月刊 Marketing Partner 為 NYZ USA； 本刊所刊文圖，版權為世界日報所有，世界日報有權刊登於所屬相關媒體。
The Gingerbread House 姜餅屋 宜居的華麗住宅
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大都會地產
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2016 年1月號
專題報導
長島納蘇郡花園市
Garden City
記者朱蕾／紐約報導
社區規劃優良 華人移居漸增
位於紐約長島納蘇郡中心的花園市(Garden City)是美國最早的有規畫的社區之一，市內有寬闊的街道、充 足的綠化，林蔭大道、樹木、灌木等，讓這裡成為名符其實的花園社區。風景優美的花園市一直是全美最令 人嚮往的居住地之一，交通、商業、教育等優勢開始吸引越來越多的華人到此購房、定居。
園市始建於1869年，當時在紐約市從
ern)、西區(Western)和Estates區四個區域，各
事貿易的百萬富翁商人亞歷山大•特
區的住宅占地、大小、風格各不相同，反映
尼•斯圖爾特(Alexander Turney Stewart)想創建
出當時在房地產方面的需求和時代的變遷。
花園市的教育資源充足，有六所公立小
一個能體現他的理想、智慧和財富的社區，
花園市的房屋以一家庭住宅為主，只有幾幢
學，一所公立初中，一所公立高中，一所私
於是他從當地政府那裡購買了長島Hempstead
高檔的獨立產權共有公寓(Condo)大樓。
立學校(K-12)以及兩所教會學校。公立學校
花
教育資源充足
平原1萬英畝平整的土地，修建了火車站、占
花園市人口為2萬8107人，戶數為9468
學生人數約4000人，所有學校都得過聯邦教
地30英畝的中心公園、一座華麗的酒店以及
個，社區設施齊全，有五個公園、三個高爾
育部頒發的藍帶獎。2015年美國新聞與報告
60棟高端住宅，大多是維多利亞式。
夫球場，大學、醫院、帶游泳池的社區體育
對紐約州公立高中的排名中，花園市高中
中心等。
(Garden City High Schoo)首次超過傑瑞柯高中
如今的花園市分中央(Central)、東區(East-
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大都會地產
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2016 年1月號
專題報導
交通優勢、生活便利 據滕安妮指出，華人購買房子是，學區 是重點考慮因素，學區好，相對房價也會 高。花園市所在的學區排在長島第27位，學 生和老師的比例為13:1；政府在花園市的每 位學生身上每年投入約2萬7000元，全國平 均為1萬1000元。 這樣看來，花園市在學區上似乎不占優 勢，但這並不妨礙近些年來華裔逐漸往花 園市遷移的趨勢，原因之一是這裡亞裔、 或者華裔學生比例較低，越來越多的家長 希望孩子進入白人相對較多、亞裔較少的 學校，另一個方面可以減少同族裔之間的 競爭。
花園市高中。(記者朱蕾/攝影)
滕安妮表示，花園市的兩大主要優勢為 交通和商業生活方便。位於長島納蘇郡中
(Jericho High School），名列長島排名第一的
區的房價普遍高於南岸學區的房價，天然的
心，與曼哈坦的距離為18.5哩，
高中。
地理位置是主要原因之一。
坐火車約40分鐘可到達，周圍有
花園市也被稱為「長島的金融中心」，富
回顧歷史，長島地區最早發展的是南邊，
七個長島火車站。毗鄰的長島
蘭克林大道有「小華爾街」之稱，許多金融
然而由於南邊是靠外海的，較容易收到颶
最大購物中心羅斯福購物中心
機構在此設立地區中心辦公室，白天這裡的
風、暴風雨襲擊、海岸線的衝擊等；而北岸
為居民購物帶來便利，對於
人口達到8萬3529人。花園市曾經是長島的
在內海，受到天氣的影響會小很多，因此
名店街所在地，後來這些店搬到距離這裡
北岸在後來有了更好的發展。據2010年的人
僅五分鐘車程的羅斯福購物中心(Roosevelt
口 普 查結果，花園市白人居民占據90%以
Filed Mall)，現還陸續有一些醫療機構等新
花園市初中。 (記者朱蕾/攝影)
上，亞裔居民只有約3.6%。
機構進駐。 紐約長島房地產經紀人滕安妮表示，花 園市屬於長島北岸學區，北岸學
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大都會地產
2016 年1月號
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專題報導 花園市的居民社區。(記者朱蕾/攝影)
亞裔居民，附近就可找到華人超市和幾家韓 國人超市；此外市內還有長島兒童博物館、 航空博物館等多家博物館。 長島華人協會會長張國棟從1996年起就在 長島居住，他表示，剛來長島那時，這裡的 華人居民很少，多為老一輩移民且來自香 港、台灣；過去十多年，湧入很多新移民， 他們從來美留學開始，畢業後工作、安家、 養育子女等。 花園市的華人很少，然而最近幾年，已聽 到多位朋友都搬到花園市居住。 張國棟指出，從整體來看，長島華人越來 越多，有些社區的華人人口甚至超過40%， 長島華人協會的成立旨在更好服務華裔和社 區、為華人爭取平等權益，與政府和各級民 選官員保持良好的溝通。張國棟表示，該協 會對社區的服務和貢獻得到當地各級政府的 肯定，呼籲華裔積極參與社區的建設和管 理，顯示出與人口相對的地位和力量。
花園市內正在建造的房屋。(記者朱蕾/攝影)
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2016 年1月號
11 Bond Street, Great Neck, NY 11021
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Office: 516-498-2127
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大都會地產
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大都會地產
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2016 年1月號
專題報導 價值約285萬的宏偉的全磚格魯吉亞殖民 式住宅。(Daniel Gale 國際地產公司提供)
72萬3833元，比去年降低1萬2024元；中位
產市場數據統計總成交數量為10套，比去
價格為71萬元，去年為70萬5000元；售出房
年少了四套；房產平均上市天數為84天，去
根據Daniel Gale國際地產公司提供的資
子的最高價格為96萬7000元，去年為120萬
年為78天；平均價格為102萬8300元，去年
料， 2015年前三個季度，花園市房地產市
元；還有17套正在出售的房產，去年同期有
為114萬3739元；中位價格為105萬7500元，
場數據統計總成交數量為418套，去年同期
7套。
去年為120萬250元；售出房子的最高價格為
房產上市平均75天售出
177萬5000元，去年為160萬元；還有10套正
為470套；房產平均上市天數為75天，比去
Estater區在2015年全三個季度房地產市
年少了14天；房子平均售價為71萬5783元，
場數據統計總成交數量47套，比去年同期
比去年漲了近9萬6157元；中位價格為71萬
減少了九套；房產平均上市天數63天，去
東區(Eastern)：2015年全三個季度房地產
元，而去年為50萬元；售出房子的最高價格
年則為98天；房子平均售價為105萬5195
市場數據統計總成交數量為61套，去年為
為270萬元，去年是305萬元；還有248套正
元，比去年增長3萬5609元；中位價格為
78套；房產平均上市天數為80天，去年為
在出售的房產，去年同期有293套。
105萬7000元，去年為95萬2500元；售出
62天；平均售價為87萬4180元，比去年漲了
分區來看，2015年全三個季度花園市西區
房子的最高價格為225萬元，去年為215萬
約4000元；房子的中位價格為79萬5000元，
(Western)房地產市場數據統計總成交數量為
元；還有44套正在出售的房產，去年同期
去年為75萬9500元；售出房子的最高價格為
17套，比去年同期少了四套；房產平均上市
有25套。
270萬元，去年為305萬元；還有60套正在出
天數為65天，去年為43天；房子平均售價為
中央(Central)區在2015年全三個季度房地
在出售的房產，去年同期有21套。
售的房產，去年同期有39套。
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大都會地產
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2016 年1月號
本期焦點
2016
編譯鄧媛
全美房市將持續榮景 在新年伊始之際，也是向大眾預報房地產市場展望的時候了。回顧過去一年來，房地產市場大多保 持強勁的成長，專家指出2016年應該會出現與2015年類似的趨勢；房屋的供應與需求之間的不平衡， 可能會繼續將房價推高，而就業率的上升，也可能會為房地產市場帶來更多的買家，不過，可能難再 看到房價呈現兩位數字的飆漲榮景。
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大都會地產 本期焦點
每
2016 年1月號
逢預測房地產市場的前景，購屋協
在7月份，金融公司「CoreLogic」對美國
會(Home Buying Institute)總會對住宅
房地產市場做了預估，當時該公司估計到
房地產提出新一輪具有前瞻性，同時又有些
2016年的7月份，房價將上漲4.7%。
爭議的展望。對未來一年的展望，專家將從
整體而言，2016年美國大部分地區的房
房屋價格開始談起，再依序分析有關房屋貸
價還是會增長，只是增長速度不會很快，
款、就業趨勢，以及千禧世代購屋能力等方
並且房價增長不會再出現像2015年這樣的
面的問題。
兩位數字。
以下為專家對於美國2016年房地產展望的 主要預測：
美國大多數城市的房價增長將放緩 在過去的幾年中，我們看到美國房價在全 國大部分地區快速增長的情況，這通常都是
最高房價增長將出現在美國西部 在2015年最高房價增長地區出現在美國的 西部。像科羅拉多州的丹佛和加州的很多城 市房價都出現了兩位數字的增長。比如說像 丹佛和舊金山，房產增長高達10%。
供需之間不平衡所造成的。在大都會地區，
根據專家的預測，這些地區的房地產市場
有很多的購屋者，但是這裡的問題是房屋數
會降溫，但是最高房價增長將會出向在美國
量過少，那麼房價在這樣的情況下快速增長
西部的房地產市場。
的情況是很常見的。
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2015年「凱斯席勒房價指數」(S&P/
隨著越來越多的房屋進入市場，很多房地
Case-Shiller Home Prices Indices)顯示，房
產專家都估計2016年房價上漲的速度會逐漸
價在全國範圍內都有上漲，但是其中西部
降低。
上漲最大。
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大都會地產
2016 å¹´1月è™&#x;
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大都會地產
2016 年1月號
本期焦點
房屋貸款利率上漲將持續到2016 2015年10月2日的30年房貸利率為 3.85%，事實上在2015年大部分時間，房貸 利率都保持在4%以下，但是很多專家預測 房貸利率會在2015年底上漲，並且一直持 續到2016年。
2015年又增加了200萬份工作。這就意味著 會有更多的人購買房屋，但是因為城市地區 還是有房產供應緊縮的問題，這種供求之間 的不平衡還是會導致房價在2016年上漲。
學生貸款增加就業後購屋壓力。 根據聯邦準備理事會(Federal Reserve)的
在2015年9月，貸款機構「房地美」(Fred-
分析顯示，高額的學生貸款會讓許學生沒
die Mac)的首席經濟學家預測，2015年底的
有能力投入房地產市場。美國目前的學生
30年房貸利率將上漲到4.2%，在2016年貸款
貸款債務將近1兆元，該數字是1後面加上
利率將高達5.1%。這比他們之前的估計值要
12個零。專家認為，這種趨勢將會一直持
稍微低一些。
續到2016年。
就業率上升帶來更多購房者 在2014年美國增加了300萬個就業機會，
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學生貸款會為貸款者帶來多餘的財務負 擔。即使有幸獲得貸款，還款壓力也會令人 吃不消。
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大都會地產
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本期焦點
2016
五大房地產發展趨勢
2015年房市是2007年以來表現最亮麗的一年，但很多
作者:realtor.com首席經濟學家Jonathan Smoke
人對2008年的房市危機記憶尤新。
家不用擔心，2016年房市將更上層
破裂的破壞性影響之後，我們終於看到了
主要力量，大多數的這些買家將是第一次購
樓，表現更為優異。因為-經濟持續
比較正常的狀態。割價銷售將不再占大的比
屋者。
增長，就業人數繼續增加，意味著人們有更
重，新建築回歸更傳統的水平，價格上漲進
多的錢可以購買他們的第一所住宅或進行現
入正常，與均衡的市場相一致。
大
有住宅的升級。 以下是2016年對房市影響最大的五個趨勢。
1.房市將回復常態
2.世代更替將使得2016年成為最好 的房屋銷售年份
其他兩個世代也將影響2016年的房市-經 濟實力上升的X世代和計劃進入退休的嬰兒 潮世代。由於這些人大部分都已是屋主， 他們會起到雙重的角色-同時成為買方與賣 方，房市將很活絡。 X世代風華正茂，收
千禧世代將成為房市的一個主導力量，
入增高，能夠將他們的家庭搬遷到更好的
未來的一年會看到房屋銷售和價格健康成
2015年千禧世代有近200萬筆的房地產交
社區。年長的嬰兒潮一代正在接近（或已
長，但上昇速度低於2015年，這種放緩不是
易，超過整個市場的三分之一份額。這種趨
經）退休，小孩已長大，目標將是大屋變小
市場出了問題，而是回歸常態。美國房市已
勢在2016年會繼續。隨著個人財務狀況的改
屋，搬到更容易打理、生活成本較低的地
經經歷了15年的異常狀態，包括房地產泡沫
善，將使25歲至34歲之間的買家成為市場的
區。總之，這兩代將為千禧世代提供大量的
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大都會地產
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本期焦點 郊區房屋庫存，讓他們開始自己的家庭。 假設大部分的上述家庭都進行換屋，2016
4.高貸款利率對高價位市場影響 最大
年將是最近記憶中房屋銷售最好的一年。房
之前我們預測2015年會升息，事實果真如
屋供應依然緊張，上市房屋庫存的消化將加
此。我們預測在2016年有類似的波動性，美國
快。根據我們的預測，2016年房價成長放緩
聯邦儲備主導下的利率將維持上升趨勢。
至正常的水準，延後上市將不會導至房價顯 著的提高，2016年房貸利率會提高。
3.建商將專注於更能負擔的價格點
30年固定利率可能在2016年結束時上漲約60 個基點，但這個增幅是可以承受的，因為消費 者將有多種策略以減輕影響。當然，高利率將 使每月支付更高，債務與收入的比例也將提
新建一家庭住宅是房市中少有的一直沒有
高。影響最大的豪華市場將導致更少的銷售;
恢復的類別。較高的土地成本、有限的勞動
然而就全美範圍來講，更高的利率將刺激更多
力、對入門級新建住宅市場需求的擔憂，使
現有的房主出售現屋和趕在利率上升至更高之
建商近年來將重心轉移到客源可靠的高價位
前購買。
新建住房，導致新屋價格上漲比二手房價格 快得多。建商雖可按照此策略贏利，但增長 潛力因為避免了入門級房屋而受到影響。預 計2016年將會看到此策略的改變。
5.已經負擔不起的租金漲幅將超過 房價 政客們都忽視了住房危機是因為租房成
我們在秋季已經看到了新屋合同價格的下
本在全美大部分地區變得難以負擔。有超
降，此外，更容易獲得信貸足以讓建商對首
過85%的地區租金超出家庭收入的30%。此
次購房者這個市場更有興趣。我們預計2016
外，租金正在比房價更快的速度增長，我們
能買屋是因為低信用分數、有限的積蓄、缺
年新屋銷售和一家庭新屋建設有強勁增長，
已經看到2015年下半年的空置單位租金報價
乏穩定的收入，和沒有資格申請到貸款。
建商在未來一年將提供更實惠的住房產品。
以兩位元數的速度在增長。
所有類型的買家都應該考慮新建住宅，但房 源將依賴於地點。
正因為如此，在美國超過四分之三的地區 買屋更化算，然而對於大多數租戶來說，不
這種趨勢並不是一個好兆頭，會影響房市 未來的健康。只有新建更多的廉租房，以及 使租房者成為房主才會改善。
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大都會地產
2016 年1月號
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大都會地產
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2016 年1月號
市場訊息
美國聯邦儲備局加息 購房者、賣家應知4件事 在猜測了近一年之後，美國聯邦儲備局終於在年底前作了升息的決定，
圖：Getty Images
雖然只是一點點而已。
儘
資料來源: realtor.com
管各大報章已有廣泛的報道，但此
著沉重的債務負擔，獲得貸款有困難。不過
無定論。如果信貸放鬆，之前沒有資格獲得
舉對個人購房者和賣家來說意味道
在整體市場上還是需求強勁
再融資的人能取得重貸，現在的利息還是近
什麼似乎仍然有相當多的困惑。
什麼時候開始加息？
重新貸款是不是太晚了？
歷史水平的低利率。美聯儲備局暗示，利率 在2016是緩慢的提昇。
重貸的關健是能否有「資格」。房地產泡
大家要考慮的是重新貸款的長期影響-重
加息已經開始！嚴格來講，美國聯邦儲
沫破裂以來，信貸市場一直很嚴，雖然政府
新貸款的費用、新舊利率的差異、計劃居住
備局不直接對消費者加息，它決定的是一
已經有一些動作來使信貸較寬鬆，但至今尚
多長時間來收回成本等等。
個聯邦基金利率，這是銀行借錢的利率。 銀行將相關的利率轉加給客戶。富國銀行 在美聯儲備局宣佈加息後僅12分鐘就提高 其基本貸款利息。 對按揭貸款而言，這些利率在儲備局行動 之前就上漲了。事實上，抵押貸款利率更多 的是與長期債券趨勢有關，多於聯邦的基金 利率。
貸款增加會令購房者多付多少? 預測貸款利率在年底將達到4.65%。以 全美中位價住宅價格($23萬)計算，20%首 期，30年期的貸款，在期限內還清將要多付 $23,223的利息。 作為參考， 過去45年30年期月付貸款利 率平均為8%。所以現時利率還是很低。 房地產市場將很可能保持強勁勢頭，直到 看到30年期固定利率升至5%以上。
會不會增加房屋銷售的難度? 至少目前在美國大多數市場不會，由於利 率按歷史標準衡量仍然很低，需求是遠大於 供給，面臨挑戰的市場是那些最依賴於融資 和利率的地方，也就是說，那裡的買家都背
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AB179508-4
大都會地產
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大都會地產 市場訊息
買房 存款 投資
升息影響投資策略
聯準會(Fed)16日終於宣布近10年來的首次升息，這項決策將對千千萬萬人的 生活產生影響。
C
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財經新聞組／綜合報導 圖／Getty Images
NNMoney報導，聯準會升息，存款利率都 會提高。如果有使用信用卡、有存款、有
投資退休401k、健保、有買股票、債券，或是想 要買房、買車的民眾，就必須多留意升息所帶來 的影響。以下就是聯準會升息後，對於一般民眾 的四個影響層面： 1.買房或買車需要三思。一旦升息，各種利率 就會開始變高。雖然聯準會的決議是短期債務的 利息，但也會間接影響到信用卡、車貸、房貸等 利率調升情況。 但專家也表示，雖然利率與民眾生活息息相 關，但這次升息不會有劇變。市場預估聯準會將 緩步升息。這次聯準會宣布升息0.25%。以利率 角度來說，此調整僅算是微幅調整。 2.存款族能享更多利息。聯準會升息後，存款 族的利息變會多一些，但專家認為，大型銀行並 不會給存款族太多存款利息。縱使如此，聯準 會這次升息後，存款族就可以跟過去的零利率說 再見。市場預估1至2年內，存款利率會再逐漸升 高，但一樣需要時間的累積。存款族想要賺存款 利息，還是需要耐心。 3.股票市場震盪擴大。聯準會升息後，將會讓 原先起伏劇烈的股票與債券市場，震盪更加劇 烈。上周的美股修正，也是近幾個月以來，美股 表現最差的期間。 4.美元可能會繼續升值。世界各國紛紛降息刺 激經濟，美國則決定升息。這樣的情況，將讓美 元抵擋不住升值的力道。雖然對於美元持有者是 利多，但對於美國本土外銷出口為導向的企業來 說，則是天大的壞消息。如此一來，對於其他各 國來說，美國的產品相對的就變貴了。美元升 值，也讓各國資金紛紛靠攏，貨幣投資人紛紛轉 存美元。
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大都會地產
2016 年1月號
JANICE 張小姐 及其領導團隊 JANICE
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電話：(212) 579-8900
手機: (917) 365-2544 辦公室: (212) 579-8900 365-2544 手機：(917) 手機: (917) 365-2544 辦公室: (212) 579-8900 曼哈頓地產專家 電郵: JCHANG@elliman.com 微信: JaniceTChang 電郵：JCHANG@elliman.com 電郵: JCHANG@elliman.com 微信: JaniceTChang http://JANICECHANG.com 微信：JaniceTChang CHANG TEAM http://JANICECHANG.com 網址：www.janicechang.com
長島 Brookville 莊園豪宅 長島 莊園豪宅 長島 Brookville Brookville 莊園豪宅
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新上市-位於上西城熱門地段，與高雅藝術聖殿之林肯中 心比鄰而居，這戶4臥房3.5衛浴2,431 Sqft.的高級公寓 帶有三面採光及大尺寸窗戶，開放式廚房附黑色花崗石 板製成的檯面，大理石衛浴，中央空調及24小時門衛。
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© 2015. Douglas Elliman Real Estate. All material presented herein is intended for information purposes only. While, this information is believed to be correct, it is represented subject to errors, omissions, changes or withdrawal without notice. All property information, including, but not limited to square footage, room count, © 2015. Douglas Elliman Real Estate. All material material presented presented herein herein is is intended intended for for information information purposes purposes only. only. While, While, this this information information isis believed believed to tobe becorrect, correct,ititisis number of bedrooms and the school district in property listings are deemed reliable, but should be verified by your own attorney, architect or zoning expert. represented subject to errors, omissions, changes or withdrawal without notice. All All property property information, information, including, including, but but not not limited limited to to square square footage, footage, room roomcount, count, Equal Housing Opportunity. number number of of bedrooms bedrooms and and the the school school district district in in property property listings listings are are deemed deemed reliable, reliable, but but should should be be verified verified by by your your own own attorney, attorney, architect or zoning expert. Equal Housing Opportunity. ML181050-2
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大都會地產
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2016 年1月號
新案介紹
天景豪苑二期 The Grand at Sky View Parc 二幢新樓同時封頂 圖：天景豪苑提供 文：高傑文
正在興建中的法拉盛天景豪苑二期工程-Grand One 和Grand Two二幢大樓於12月11 日同日順利封頂，完成建造過程中的一個重要階段。
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大都會地產
2016 年1月號
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新案介紹
當天在樓頂舉行了簡單 而隆重的慶祝儀式，中為 執行長Michael Dana
當天發展商Onex在樓頂舉行了簡單而隆重 的慶祝儀式，在樓頂架設國旗和聖誕樹，慶
一覽眾山小
祝這一重要里程碑的達成。執行長Michael Dana親臨現場，招待參與建設的施工隊伍。 今年冬天天氣特別的暖和，對建築業利 多，使工程可以不受氣候的影響，快馬加 鞭。封頂後，往後的施工將會更順利。 天景豪苑二期總共規劃三幢大樓，每幢樓 各有258個單位，特色包括整層的落地窗、 陽台、Bosch廚房設備、Scavolini櫥櫃，戶 型從470呎的統倉至2050呎的三臥，售價從 $493,000至2百萬。 年初開盤的第一幢Grand One幾已售罄， 11月份開盤的第二幢Grand Two, 據Curbed報 道，第一週就簽了$85,000,000的合約，銷售 速度驚人。
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大都會地產
2016 年1月號
市場趨勢
The Bryant酒店式公寓
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英式極簡風格 英國建築大師David Chipperfield近日在曼哈頓推出首個住家公寓項目，這 棟名為The Bryant豪華公寓面對中城布萊恩公園(Bryant Park)，與第五大道圖
文：傅家槿Isabelle Fu 圖：網路
書館為鄰，距時報廣場僅數步之遙，位處中城絕佳地理位置，可謂集商業、娛 樂、文藝於一處。甫推出即受到眾多同業及買家的目光。
T
he Bryant酒店式公寓並非David Chip-
建築的他，在這棟建築上充分展現出名家大
位皆為 9’6”挑高空間，並設有落地窗讓
perfield在曼哈頓的第一個作品，坐落
師乾淨俐落現代主義的優雅風格。
您盡享中城繁華景致。
於第五大道的義大利名牌范倫鐵諾Valentino
The Bryant酒店式公寓從16樓起，共規劃
室內裝潢皆採優雅簡單的風格，義大利進
旗艦店就出自他之手，簡約優雅寬敞的展示
了57個公寓單位，每個單位都擁有大樓至少
口雪花白大理石、高級橡木斜紋拼花地板等，
空間，完美襯托出品牌細膩精緻的特色。不
邊角兩面的超大視野，頂樓則是兩間三層樓
在在顯示出古典雅致又富極簡的現代線條。
過The Bryant酒店公寓卻是David Chipperfield
中樓豪華公寓。面對著布萊恩公園的這棟公
David Chipperfield在80 年代成立事務所至今
在曼哈頓的第一個住宅項目，擅長設計公共
寓，當然不能錯過這綠地美景，每間公寓單
執行了不少建築設計案，其中有一定比重的
The Bryant 酒店公寓位於布萊恩公 園正對面。
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大都會地產
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2016 年1月號
市場趨勢 The Bryant是英國建築大師David Chipperfield在曼哈頓的首個住宅項目。
設計案為博物館相關空間，現在在倫敦、米
謂「地標式」的建築，而是盡可能地以簡
蘭、柏林和上海設於辦公室。在歐洲、美國和
單的形式融入環境之中，成為環境的一部
中國都有作品。他的業務範圍從私人別墅到
分。 他甚至希望人們能夠忽視它們的存
產品設計的一切事宜，但是使他在國際上享
在，只要去感知建築所表現的生活就好。
有盛名的，是他在公共建築上取得的成就。
他一直在努力的，使建築成為日常生活的
他認為建築是一種創新的工具，建築就是
一部分，而不是某種藝術流派的代表。他
建造，而設計則是突出那些最真實的意義，
說： 「只要你做好本職工作，建築就會有
自由地運用形式，又不完全依賴純粹的形式
質量而人們也注意到這個質量。」
處理，使建築富有鮮明的個性，通過環境和
David Chipperfield的作品涉及文化，居住
材料的選擇產生優雅的魅力，把富有這種魅
和商業領域，為公共及私人客戶提供從總體
力的、有生命力的空間呈現。
規劃，到建築、室內、家具等的不同設計，
David Chipperfield的建築並不能簡 單地
他的作品曝光率高、涵蓋率高，且非常成
歸類，他沒有固定的設計風格，只是一直
熟。近幾年來他不斷獲得世界重要建築獎
堅持「現實孕育真實」，設計是為了突出
項，如2010年英國皇家建築師協會金獎，以
最真實的意義，所以他在面對特殊 地域、
及去年日本高松宮殿下紀念世界文化獎。在
特殊歷史文脈以及特殊場所環境時都具有
2012年，擔任 世界重要的建築盛會威尼斯
高度的敏感性。與英國上一代建築師形成
建築雙年展策展人。並將為新的「諾貝爾中
鮮明的對比，David Chipperfield並不期望
心」(Nobel Center)打造諾貝爾獎日後的永久
人們過分在意自己的作品，他並不追求所
授獎地。
裝潢富含奢華典雅卻又極簡的風格。
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大都會地產
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2016 年1月號
買房百科
掌握買房精髓
4大步驟
文：劉春健 圖：William Liu提供
不論是對於第一次買房還是買過房子的人來說，買房子都是一筆大的 交易，這就是為什麼第一次買房是如此重要。在一些人看來，買房子就 是一系列名目繁多的規章制度。
有多年經驗的紐約房地產顧問/經紀
擁
元」的差別。
人William Liu表示，其實，買房並
通過預先批准，只是意味著貸款方「預
沒有想像中的困難，只要你具備相關的知識
計」可以借款給你，但這並不意味著你一定
和技巧，你就可以快而有效地開始逐步實現
會得到貸款。這兩者是有區別的。
你的買房夢想擁。
擁有多年經驗的紐約房地產顧問/經紀人 William Liu房源豐富，熱誠為民眾服務， 深受好評。 如果你希望買房變得簡單，一定要找一位
在這之後，要了解自己能貸多少款，先了
經驗豐富、有信譽的可靠的房地產經紀人，
第一步：預審房貸
解自己所能購買貸款，再看房子，這樣你將
信息是房地產經紀人開展經紀業務的重要資
William講到，賣家往往會給預先獲得批
會知道這個房子是不是在你的承受範圍之
源，房地產經紀人只有具備良好的信息收集
准的買家開綠燈，這意味著交易的風險將
內。要了解你能承受的首付是多少，也是貸
技能，才能源源不斷地掌握大量真實、準確
會更少。因此可以先去銀行準備Bank State-
款的一部分，雖然你不一定知道什麼時候購
和系統的房屋信息。
ment、re-Approved Letter.
買貸款，但心裡要有一個大致的概念。
（未完待續，下期將介紹買房精髓第二步）
如果你需要貸款買房子，第一件事就是找 貸款經紀人取得pre-approved Letter，他會根
58-24 207th st. Bayside, NY,11364
據你提供的資料和信用分數告訴你可以貸款 的金額，這個步驟需要準備很多資料：薪資 單、短期款、報稅記錄、社會安全號碼、銀 行帳號和信用卡，如果不是綠卡或者公民， 則需要準備有效的簽證。 提供這些資料後，最終要的便是信用這 項，在美國，信用是非常重要的，提高你的 信用報告評分，將會有很大的幫助。 William建議，在準備買房之前，最好保 持現有的信用卡張數，不要有新增的貸款， 不然可能會拿到貸款利率，甚至無法取得 貸款，要知道你的信用積分越高,便能申請 到更好的利率，一個4.5%的利息抵押貸款 和5%的利息抵押貸款可能意味著「數萬美
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大都會地產
2016 年1月號
郭昭蓉
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國際投資團隊
Carolyn
資深 917-887-7335 專業
千萬 銷售
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2014主席獎 #1金牌獎
郵件：Cliu@elliman.com
575 Madison Ave., New York 10022 154 Plandome Rd., Manhasset 11030
出租 85年 地37.5X100’ 5大道.可建37500呎，10層樓. 租每年$130萬 ●99年 地75’X100’ 可建165,000呎，21層樓，租每年$300萬 ●
出售 中城新飯店32’X100’, 92房間，售5500萬 近NYU，2001重修4家庭，20X100建6920呎，$675萬 ●上城49’X125’ 可建65886呎，11層$4925萬 ●中國城 45’X84’ 可建45647呎，21層 $2800萬 ● ●
Old Brookville
豪華壯觀殖民磚屋，3畝建1 萬呎，頂級建商建材，全新花 崗岩廚浴，歐式細雕造型， 8臥完地室，電梯，豪華專業 酒窖，電影院，新泳池，網球 售788萬
中央公園，林肯 *1臥800呎 $150萬 *2臥1300呎 $190萬 *3000-4000呎 $800萬+ *Tower House $1,000萬-$6,000萬
Old Westbury
大頸 Great Neck（南邊）
2015年殖民豪屋3.25畝建13,000呎， 高頂美廚8套房，影院，圖書館，運動 房，地室11呎高，15學校 $750萬
步車站2015年殖民，一流建商建材， 6臥，完地室，社區，泳池，網球 售$300萬+
Manhasset
大頸 Great Neck（南邊）
S.H.24小時警衛 半畝+殖民豪宅 建4800呎6畝，社區、網球 $388萬+
步車站2015磚近半畝建6000呎，6 套房，影院，完地室，警察， 泳池，網球 $300萬+
Manhasset
Sands Point
砲台公園 金融世貿，自由女神 水！水！水！ *1臥800呎 *2臥1376呎 *3臥2200呎 *4臥2800呎
$130萬 $180萬 $340萬 $448萬
東中城聯合國 *1臥1100呎
$158萬
*2臥1398呎 $189萬 *3臥2000呎 $338萬 * 2800呎
$448萬
FH宏偉壯觀，美倫美奐半畝多地 4壁爐 5大臥 4 1/2浴 完地室 泳池 $529萬
水,水,水,曼哈頓景觀，臨海望船， 2畝，建一萬呎，宏偉壯觀，一流建商/ 建材，6臥5浴，泳池，4車庫 $900萬 LL181205-1
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大都會地產
2016 年1月號
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特別報導
On the Market 2015年紐約最特別的上市住宅-
THE GINGERBREAD HOUSE 姜餅屋 童話般的華麗住宅 適宜居住的藝術品 地點：Bay Ridge, Brooklyn 布碌崙貝瑞吉 歷史：1917年航運商人Howard Jones委託建築師James Sarsfield Kennedy打造了這幢工藝美術風格的住宅。 100年來經歷了四任主人。 占地：20000平方英尺，一個城市公園的規模， 或10幢連排屋。 屋內面績：6000平方英尺，6臥和3.5浴。 售價: $10,999,000
文： 高傑文 圖： Douglas Elliman 地產公司
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大都會地產
2016 年1月號
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特別報導 這幢房子曾上過美國的【建築文摘】，NBC電視台亦曾做過專訪。 建造這房子的人是個工程天才！全部使用沒有切割的原石建成，配合了地形的起伏，這是在紐約市最完整、最精美的工藝美術建築風格的 展示，將外部自然和房屋內部和諧整合在一起。 貝瑞吉地理位置優越，位布碌崙南部的海灣上，距離曼哈坦市中心僅20分鐘車程，是名副其實的「海邊城市綠洲」。
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大都會地產
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2016 年1月號
特別報導
光
是房子的大小不能令人聯想到格林 童話。而是不經加工的原石和軋邊
屋頂，和房子異想天開的曲線。即使是在美 國，這種房子亦很難碰到。
房子最不尋常的特點 隱私！像目前的業主傑里和黛安•菲什曼 所說的那樣，「當你進入這個物業 - 你就進 入自己的世界。」該大宅是建立在20,000平 方英尺的建地，包括整個街區，是布碌崙最 大的私人擁有的住宅物業。鐵藝圍欄和大門 與自然的盆景將它完全包圍。季節性的水 景，只需20分鐘可到曼哈頓市中心！
如何描述這個家居風格 開放和通風！房間寬敞，從一間連至另一 間。隱藏著的戶外露台，共12000平方英尺 硬地面積，是一個非常有機的開放生活理 念。頂層是另一種體驗 - 感覺就像住在一個 樹屋！主臥室有兩個陽台，兩側燃木壁爐。 在秋季、冬季和春季，可以站在陽台上看著 船隻進入紐約港。
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大都會地產
2016 年1月號
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特別報導 這是一幢適宜居住的藝術品 -屋主菲什曼太太說，「這與你已經去過的地方都不一樣!一切都是手工建造。」精湛的手工、從自然和繪畫藝 術來靈感，體現在斜面玻璃棱鏡、閃閃發光的彩色玻璃鑲嵌、複雜的雕刻，和手繪天花板和裸露的橫梁。 庭內由高聳的樹木環繞，布滿蜿蜒的路徑。
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大都會地產
2016 年1月號
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特別報導 所有原來的特色都受到前後四代屋主的精心維護，保留原始工藝的特色。廚房和浴室都經過裝修，與家中的藝術品和自然的主題一致。
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長島地產的一個領袖 Coach房地產公司在長島擁有19個分行，有超過650位經紀提供服務， 十分熟悉所在地區的人文和地產業務，一定可以幫助您找到夢想家園。 Coach房地產公司以作為佳士得國際地產公司 (Christie’s International Real Estate)在當地的獨家附屬公司為榮。
迷人的3臥1.5浴殖民式住宅，位Montauk Hwy南，方便至石溪大學。
加大牧場式，精美翻新，立可遷入，8間陽 光明媚的房間，2浴，1/4英畝。
4臥，2.5浴，入地泳池，超過一英畝！ 全部新裝！比新更好！
磚建中心大廳殖民式住宅，大的帶壁爐客廳，正式 餐廳、書房、可用餐廚房，陽光室，3臥，1.5浴。
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高質量的木工，新的可用餐花崗岩廚房， 2個新浴，2個壁爐，專業園藝。
寬敞4臥殖民式住宅，位Smithtown， Commack學區。價值高。
寬敞的4臥，2-1/2浴室，位Three Village 學區，近石溪大學和醫學院。
華麗的4臥殖民式/便利，靠近石溪大學 和醫學院。
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坐落在私隱的1英畝土地，這是一個完全 關閉的大宅，包括招待所。
獨特的「磚迷豪宅」，2.5英畝花園、大理 石泳池，豪華裝潢。
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新建5臥住宅，0.69英畝地，長島第1的學區。 發短信 手機
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大都會地產
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2016 年1月號
教戰守則 投資房貸款一般有兩種形式，一種是用投資房申請 貸款；另一種是你有自住房，又有房屋凈值，從自住 房裏拿出房屋凈值購買投資房。 (Getty Images)
購買投資房 申請
貸款有訣竅
投資房地產是很好的理財方式，但近幾年，銀行的購房貸款條件愈來愈嚴格，投資房 的貸款條件和難度愈來愈高，如何順利申請到投資房貸款呢？
房
產專家表示，由於自住房的低利率
對於40萬的投資房貸款，如果要拿自住房
投資房貸款一般有兩種形式，一種是用投
等優惠政策，很多民眾在購買投資
的利息，貸款時要付兩個點數，就是40萬乘
資房申請貸款，拿投資房利息；另一種是你
2%，也就是8000元。
有自住房，又有房屋凈值，從自住房裏拿出
房時想以自住房申報。然而，銀行會依據一
房屋凈值購買投資房。
些條件來判定顧客購買的房產是用於自住
另外，申請美國投資房貸款的限制要比
還是投資。例如，銀行會要求顧客披露名下
自住房多，從貸款比率來講，投資房貸款
所謂房屋凈值，是銀行貸款給顧客購房的
所有房產，一般第二套房產就是投資房；過
最多只能申請到75%，這就是說購房者要
一個考量標準。例如，王先生十年前用50萬
戶以後，60天內買房人要入住，且一年住滿
付25%的首付，而自住房貸款有時可以達
購買了一處房產。如今增值到100萬。銀行
180天就算自住房；一半自住、一半出租的
到90%之多。另外，申請投資房的信用要
用100萬乘以75%再扣掉欠銀行的貸款(比如
情況也算做自住房。
求也更高，通常要在660分以上，而自住房
是35萬)，那剩下的40萬就叫房屋凈值，可
如果民眾想要以自住房的利息來購買投資
僅為620。投資房購買者去銀行貸款時，
以用這部分錢購買投資房。這種情況下，王
房，還有一種辦法，就是付點數。所謂點
會看負債和收入的比率，不能超過43%到
先生可以從銀行借出40萬買投資房，付自住
數，就是貸款金額的百分比。舉例來說，
50%。
房的利息，這不失為一種聰明的投資方法。
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大都會地產
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稅務理財
贈與房地產給子女 何時最好 華人社區常傳出家長將房產在生前送給子女，之後卻遭子女棄養事例。其實，隨贈與 及遺產免稅額每人調高至543萬元後，家長與其生前將房產送給子女，不如往生後才讓子
文: 財經新聞組
女透過繼承取得房產，可以省下可觀的資本利得稅(capital gains tax)，家長也不必擔 心生前就被棄養。
但
這種省稅的條件，僅限美國公民適
錢稅都不需付。
達543萬元的贈與及遺產免稅額。
用。如果父母生前將房屋產權以贈
過去贈與及遺產免稅額偏低時，不少人將
凡生前給出去的叫贈與，死後留下來的叫
與方式轉讓子女，子女將自動繼承父母最
房產登記在不可撤銷信託做為贈與，來逃避
遺產。在美國若有人逝世，其逝世當天的
初買房子的基價。假設父母買房基價是10萬
遺產稅。但因為這類信託一旦收入超過1萬
前兩年內給出去的資產仍算遺產，不算贈
元，轉讓給子女時房價已增值到40萬元，子
多元，就要繳極高的聯邦所得稅，且無法享
與。不管是美國公民或外國人，每年都可
女仍繼承10萬元稅務基價。
受可以節省利得稅的低稅務基價，因此在遺
以贈與別人每人最高1萬4000元，沒有贈與
產及贈與免稅額提高後，已漸不流行。
稅，也不受人數限制。
有朝一日子女賣房子，假設賣了60萬元， 利得稅是60萬元減去10萬元，即50萬元。如
投資房地產的人若是外國人，遺產稅最多
果子女未將該棟房產做為主要住宅，即過去
只有6萬元免稅額，不像美國公民可享受高
但因每個人資產情況不同，最好還是先諮 詢會計師尋求省稅之道，才較恰當。
五年並未住兩年，意味著須繳交50萬元資本 利得稅。 但若父母不急著生前將房產贈與子女，而 是往生後再讓子女繼承取得房產。假設父 母逝世那天房產市價40萬元，有朝一日子女 賣房子時賣了60萬元，子女的資本利得稅將 是60萬元減去40萬元，即20萬元。由於差很 大，因此目前趨勢是流行父母走了後才給子 女房產。 另一案例，假若最初買價100萬元的房 子，父母在市值300萬元時贈送子女，子女 稅務基價將是100萬元。但若父母生前未將 房產贈與子女，而是在房產市值300萬元時 逝世，且子女選擇此時賣掉房子，子女一毛
生前將房產送給子女，不如往生後才讓子 女透過繼承取得房產。
NRA32
大都會地產
33
2016 年1月號
名人話題
超模 海蒂克隆
編譯：胡毓玲
豪宅可打籃球 室內籃球場可改 造為家庭電影院。
今年夏日，超模兼電視製作人海蒂克隆（Heidi Klum）打算在紐約 度過，她所承租的曼哈坦西村連棟屋同時開價1795萬元上市求售。
約郵報報導，這
而成，幾乎所有的房間都設置了大型落地
間連棟屋位於曼
窗，將河岸美景盡收眼底。
紐
哈坦西街400號，起居空
諾佛葛拉茲夫婦是「設計無敵夫妻檔」
間達7180平方呎，過去海
節目裡的明星夫妻檔設計師，這對夫妻檔
蒂克隆就曾承租此屋。
在紐約創立了設計公司「Sixx Design」，並
這間屋子設有五間臥
育有七名子女。滑板界奇才滑板界的奇才
室、四套半衛浴，由
霍克（Tony Hawk）、歌手兼流行歌曲作家
身為屋主的紐約知名
薇格（Suzanne Vega）、華府魔法師（Wiz-
設計師諾佛葛拉茲夫
ards）隊老將皮爾斯（Paul Pierce）的家都是
婦（Bob and Cortney
出自他們之手。
Novogratz）聯手打造
豪宅具備奢華的室外空間，包含一個能
海蒂克隆（Heidi Klum）。
(Getty Images)
NRA33
大都會地產
2016 年1月號
名人話題
頂樓休憩空間設置了柚木熱水池。
34 （圖均取自Zillow官網）
眺 望哈德遜河景的頂樓露臺， 一個大型柚木熱水池、一個戶外電視、一個
一，
燒柴取暖區及一個設有電動遮陽棚的戶外廚
她由伸展台成功
房，與鄰近的高樓建築相襯，別有一番風
轉戰電視圈，在
味。
演藝世界闖出
根據房產資訊，附設的燃木披薩烤箱、瓦
一片天。她在
斯烤肉爐、冰箱、酒櫃與啤酒吧，能帶給屋
2004年接下真
主及賓客「完美的娛樂享受」。
人實境秀「決
室內設施也絲毫不馬虎，像是籃球場、電
戰時裝伸展
影播放室、挑高17呎4吋的天花板，及私人
台」的主持棒
車庫，都是房屋的主打亮點。
後聲名大噪，
豪宅內還有一個高規格主廚廚房，大型落 地窗外的蓊鬱樹木，讓屋主更加享受悠閒的 烹飪時光，以玻璃門連接大型露臺的起居
迄今活躍於時 尚影視圈。 曾有過兩段
室，無論從室內或室外，都能享受舒適的採
婚姻的她育有四名子女，近年
光。戶外加高露台搭配石雕裝飾，也使得整
來紐約似乎已成為這位辣媽的第二個家，去
體設計更為加分。
年她才將洛杉磯布倫塢（Brentwood）社區
海蒂克隆可以說是當今最知名的超模之
的豪宅出售，以2400萬元成交。
從頂樓露台可欣賞哈德遜河美景。
NRA34
大都會地產
2016 年1月號
35
名人話題
豪宅大門上刻有「23」字樣作為 標記。(startyourlegend23.com)
喬丹豪宅 打對折還送簽名鞋 籃球大帝喬丹(Michael Jordan，右圖)自從和前妻情變離婚 後，就有意出售位於芝加哥的豪宅，但就算有喬丹的明星光環 加持，這間佔地近5萬6000平方呎的頂級豪宅，從2012年掛賣 至今，就算多次降價還是賣不出去，讓代理房屋出售的經紀人 再出奇招，除了把價格從2900萬元打對折降到1500萬元以外，還 另外加送符合買家尺寸的歷代喬丹簽名鞋，話題十足。
NRA35
大都會地產
36
2016 年1月號
名人話題
這套豪宅曾在2012年掛牌出 售，占地超過5萬6000平方英 尺。 (startyourlegend23.com)
這
套豪宅曾在2012年掛牌出售，占地 一共超過5萬6000平方英呎舊居，是
喬丹居住過超過15年的老家。豪宅大門上刻 有「23」字樣作為標記，內部裝潢包括9間 臥室、17套衛浴設備、15個車位、健身房以 及室內籃球場以及網球場，而除了主房之 外，豪宅中還有三房配置的旅客臥房，另外 還包括了3個獨立空調設備的多車位車庫。
籃球場不但格依照正規尺寸 打造，還特別鋪上硬木地板。 （startyourlegend23.com）
畢竟是籃球員出生，籃球場的規格可不簡 單，不但格依照正規籃球場打造，還特別鋪
網站(startyourlegend23.com)宣傳這棟豪宅，
筆簽名鞋，就曾經在拍賣網站上以10萬元，
鋪上硬木地板，可調節的支架以及籃框更不
為的就是想趕緊脫手。
而2006年和饒舌歌手阿姆的聯名款，增值更
在話下，高強度的燈光照明，完全俱備了比 賽的等級。 雖然三年來努力以各大媒體的介紹以及自 己的名氣作為號召，希望引起買家興趣，原
於是，喬丹再出奇招。美國網路娛樂新聞
是超過十倍，如果能夠一次集滿29雙簽名
報導：「根據Maxim的消息，買下這棟佔地
鞋，總價至少上看50萬元，增值空間無可限
5萬6000平方呎豪宅的買家，將同時獲得符
量比房子更有吸引力。
合尺寸的歷代喬丹簽名鞋。」
價2900萬元的價格，如今只好用1480萬元將
歷代喬丹簽名鞋從第三代到最新的29代，
近半價的售價，希望可以再次吸引買家關
一口氣全部拿到手，光聽就讓收藏迷熱血沸
注。喬丹和房產經紀人納提(Kofi Nartey)特
騰，因為其中有些款式就算有錢也不一定買
別製作了一段影片，甚至還專門製作了一個
的到！像是1985年的AirJordan一代OG原版親
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大都會地產
37
2016 年1月號
房市觀察
豪宅成精品 拍賣正流行 以前只有欠債、付不出房貸或賣不掉的房子才會交付拍賣，現在連高級產業也進入這個市
文：編譯組
場，把豪宅像藝術精品、骨董和收藏品一樣公開拍賣，在加、美地區漸成一種趨勢。 到查封以低廉價格法拍的豪宅仍然
專門拍賣高級豪宅的白金豪華拍賣所，
以2500萬元求售的房子，卻因沒有買主
不少，不過透過拍賣行出售高級住
2011至2014年銷售量增加一倍以上，去年平
願意出1500萬元拍賣底價，最後以1200
宅的感受已開始改變。美聯社報導說，面
均售價大約440萬元，今年迄今提高到將近
萬元成交。
對豪宅銷售量和價格節節高漲，賣方能夠
500萬元。
遭
把房子交付拍賣，賣方較能控制出售時
利用拍賣活動控制銷售程序，嚴格訂定交
芝加哥Sheldon Good經紀行2010年拍賣了
間，而且房產以現況出售，買方不能挑剔。
易時限，並希望出現競爭炒高價格。買方
32件房產，去年增加到62件，而今年迄今已
在傳統的登記上市交易系統，售屋費用是由
也有機會參觀房產然後出價，運氣好還可
拍賣了36件，預計到年底將超過70件。
買賣雙方分攤。在拍賣交易，這些額外費用
拍賣房子對賣方可能像賭博。如經紀公司
由買方負擔，通常約合買價的10%，用以支
把底價訂得太高，可能無人問津，底價太
付經紀公司、交割手續，以及買方經紀人的
低，賣價又可能遠低於市場標準。
佣金。
以撿到便宜。 美國房地產商協會說，售價超過100萬 美元的房產只占整個房市的大約3%，不過 100萬元以上的房產銷售量已比一年前增加
加州著名的圓石灘高爾夫球場旁邊一棟
賣方通常必須根據房產大小，先支付大約
8%。25萬元至50萬元的房子銷售量增幅最
豪宅最近公開拍賣，底價690萬元，結果
4萬5000元至25萬元宣傳費。這筆錢通常歸
大，比去年5月躍增17.4%。
以1400萬元售出。但是，西雅圖一棟曾
入整個交易，因此賣方通常可以拿回來。
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大都會地產
38
2016 年1月號
設計名家
曼哈頓藝術家居女王
Maria Brito 文/ Gill Li
圖/ Maria Brito
Maria Brito身兼室內設計 師、家具家飾設計師、策展人、 藝術品收藏家的MARIA，從藝術 的角度切入居家空間，妝點繽紛 的作品，帶來不同於極簡北歐的 華麗住宅。
多從外地到紐約生活的人，常會問
許
自己：為什麼要待在這裡？地鐵
擁擠髒亂，房價居高不下，街道上總是擠 滿朝聖的觀光客，然而有更多的紐約客知 道，五光十色的霓虹光影之外，紐約還有 深植於城市角落裡的文學沙龍、博物館、 音樂廳、藝廊，每天上千場的藝文展覽， 百老匯的音樂劇沒有一天缺席，隨興走進 巷口的爵士酒吧正上演著樂團表演。來自 全世界的人盡其所能在紐約爭一塊立足之 地，造就了多元而燦爛的文化熔爐，藝術 與設計也在此發光發熱。 出生於 委內瑞拉，目前執業於紐約的室 內設計師Maria Brito，是一位標準的現代新 女性，2009年成立事務所，靠著獨到的藝術 涵養旋風式地擄獲時尚圈名人的喜愛。除了
出生於委內瑞拉，目前執業於紐 約的室內設計師Maria Brito，是 一位標準的現代新女性。
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大都會地產
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2016 年1月號
設計名家
Maria Brito也擅長運用色彩 搭配彰顯空間特色，帶著紐約客 獨有的熔爐個性，以藝術感強烈 的作品搭配出獨有的華麗風格。
(上圖)她突破僵化極簡的設計邏輯，放 空空間，點綴奪目的藝術家具妝點質感。 (下圖)關於空間設計她認為不僅僅是量 體的規劃，必須呼應屋主個性與其生活的 價值。
對藝術品的精準眼光，Maria Brito也擅長運
視野。」，她說。
弟檔CAMPANA，DFUN雜誌曾在上一期南
用色彩搭配彰顯空間特色，帶著紐約客獨有
關於空間設計她認為不僅僅是量體的規
半球設計中介紹他們的設計作品，常將生活
的熔爐個性，以藝術感強烈的作品搭配出獨
劃，必須呼應屋主個性與其生活的價值。在
中的日常事物轉換成幽默奔放的設計，將世
有的華麗風格。
Maria Brito的作品中可發現看似承一脈絡的
界當作設計實驗場，呼應MARIA與創作的
當過策展人，也曾為藝術出書，現在則專
風格，在細節裡卻藏有屋主留下的人生軌
關係，總在未知的旅途上，獲得意想不到的
門規劃居家空間及擺設佈置，職業生涯與都
跡。她突破僵化極簡的設計邏輯，放空空
收穫。多元攝取設計知識，使Maria Brito的
在追尋藝術與美學，Maria Brito本身也是一
間，點綴奪目的藝術家具妝點質感。以定居
作品不只獲得室內設計雜誌大篇幅的報導，
位專業的藝術品收藏家，收藏的作品包括雕
紐約15年的經驗，她眼裡的紐約是充滿趣味
還登上了ELLE、VOGUE等雜誌，結合室內
塑、畫作、布藝、家具……，「感受生活是
及文化的深度，也是無懼挑戰的折衷主義，
設計、家飾、藝術品、時尚，遊走於藝術生
我工作的一部分，我旅行、看展、品酒，從
也因藝術在此百家爭鳴，讓設計的高度沒有
活中，為紐約多元而奔放的民情寫下美麗的
這些小事中找到設計的靈感。或在合作的藝
極限。
註解。
術家身上，看見自己的盲點，發現更開闊的
談及設計家具，她推崇著名的巴西設計兄
(by DFUN)
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大都會地產
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2016 年1月號
區域動態
奢華城堡的亞洲情懷
長島海邊
文：黃伊奕
長島的Head of the Harbor是位於長島的北邊海岸線的一個著名的村莊，根據統計，該區域95%為白人，5% 為其他族裔。近年，華人不斷湧入，讓當地的亞裔人群比例有了大大的提升。
位
於Head of the Harbor 1 Arbor Ln的
人不得不對屋主心中的亞洲情懷有了無限的
於生活的享受，也讓其公司內從事房屋中介
一套奢華城堡，一直以來就是當地
猜想。
多年的同事直豎大拇指。該房屋擁有室內室
居民的吸睛石。超過2英畝的佔地，以及與
根據其房屋中介來自Keller Williams Gold
外兩個游泳池，咋看之下，兩個游泳池是各
海邊毫無遮攔的廣闊視野，承載著多少人
Coast的陳仲豪透露，雖然亞裔湧入長島是
自獨立的，但事實上，兩個泳池相連，可以
的夢想。只可惜以往少有人能夠進入室內
總所周知，但是亞洲風早在很多年前就早已
自由在水中穿插。除此之外，室內還有兩個
一探究竟。
悄無聲息的刮入當地不少豪宅中大廳與庭院
桑拿室，spa室，桌球室，健身房，影院，
中。不少客人家中對於亞洲風情的裝飾的收
酒窖，酒吧 甚至前屋主還在娛樂室擺放了
藏，連其身為華裔都不得不感嘆。
大量的老虎機，形成了一個小小的賭場。這
近期，該套房屋以近600萬的價格拋出市 面。總算讓不少人能夠一睹其廬山真面目。 室內的奢華讓人毫不意外，只是那隨處可見
陳仲豪表示近期拋出市場的這套奢華房屋
的來自兵馬俑、四面佛、古典花瓶等等，讓
除了時時流露出的亞洲風情外，其前屋主對
套城堡給予的不僅僅是一個簡單的住宅，而 是讓夢想真正照進了現實。
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大都會地產
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2016 年1月號
房貸須知
申請房貸
如何不被拒
申請房貸時，有人獲批准，但也有人被拒絕。如果您決定買房，在了解房貸總花銷以確
文：財經新聞組
定您是否有能力支付的同時，您也需要向借款方證明，您的確有能力還房貸。以下是四個 房貸被拒絕的原因： 究竟能負擔多少。
用分數太低。 如果您的信用分數較
債台高築。如果房貸申請人債務過多，那
低，借款方在考慮給您貸款時就會
麼被拒絕的幾率很大。所有借款公司對於負
收入不穩定。 您的負擔能力在申請房貸
猶豫再三。如果您信用記錄不佳的同時，有
債收入比都有一定的門檻，如果您的負債收
時十分重要，這也意味著您需要有足夠的
借款公司願意給你提供貸款，那麼利息就會
入比低於他們的要求，借款公司就不會貸
收入，而且收入也要穩定。借款方一般都
很高，或者合同中會出現一些對您不利的條
款給您。如果您債台高築，那麼最好先還完
希望貸款人的收入穩定且持續。如果您是
款。不過，即使您之前出現過破產或者房產
債，或者提高收入，然後再申請房貸。
自由職業者或者靠佣金過活，您就需要證
信
被抵押的情況，不良的信用記錄是可以改善
不切實際的期望 。申請貸款前，對您有
明至少在兩年之內，您的收入很高。如果
的。買房前，切記先查看信用分數，確保沒
可能獲得多少貸款有一個準確的估計是
您的收入泰國不穩定，或者您的就業記錄
有問題。然後，切記按時還信用卡欠款，這
十分重要的。由於負擔能力取決於很多因
顯示您曾經很長時間失業，那麼您的房貸
樣您的信用分數就會回升。
素，申請貸款前很有必要仔細思量一下您
申請就有可能被拒絕。
維吉尼亞湖畔別墅
維吉尼亞44英畝莊園
令人驚嘆的14.98英畝維吉尼亞房產，獨享642英尺的 Pelham湖與Blue Ridge山脈的美麗景色，這棟特別定 制的房屋使用面積達3,984平方英尺，數分鐘則到達 Culpeper這個具有活力的藝術聖地，周邊還充斥著各種精 美餐廳與酒廠。離華盛頓DC也不過僅僅一個半小時的車 程，另外還有種植面積一併銷售。價格：$898,000.
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大都會地產
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2016 年1月號
住房百科
新居入住
先除蟲害 編譯組/綜合報導
蟑螂、老鼠、臭蟲和螞蟻是美國最常見的幾種蟲害問題，大部分美國人都有可能遇到這種問題，人們最 不願意看到的是，還沒搬入新房就發現這些害蟲已經搬進來住下了。即使一些昆蟲並沒有害，人們也不希 望看見這些害蟲鑽進被窩。
與
其時候發現，不如將問題消滅在萌芽狀態。以下是幾 個小建議，幫助您在選擇住所的時候發現蟲害問題：
2. 掃視房間。 如果在壁櫥裡面看到蟑螂，這說明房間已經存在蟲害問題。
1. 好好聞聞。
埃斯特拉達表示，一般害蟲會出現在肉、食物誘餌附近，這時
當您第一步踏入房子時，好好用鼻子聞聞看有沒有異常氣 味。病蟲害防治專家埃斯特拉達(Richard Estrada)表示，許多害 蟲，尤其是老鼠和蟑螂，會在空氣中散發特殊的氣味，尤其是他 們在此安家以後，而且它們的棲息處一般充滿油污而且黑暗。
您就應當小心，這棟房子存在蟲害問題。
3. 看到不明斑點要注意。 如果有害蟲排洩物，這邊說明害蟲已經在屋裡扎根。一般來 說，壁櫥中的棕色斑點就是蟑螂的排洩物，而且會出現被蟑螂
華人唯一提供 軍人貸款諮詢
28天內保證售屋
咬過的痕跡。如果您看到墻上有栗色或棕色的斑點，尤其是床 後面、垃圾堆或者碗裡，這證明那裡有大量害蟲繁殖。
4. 用手電照一照黑暗處。 害蟲尤其喜歡人類觸及不到的區域，那裡有助於他們繁殖。
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對此，害蟲專家韋伯(Webb)建議在看房時帶一個手電筒，照一 照黑暗區域：「如果壁櫥深處有很多棕色斑點，那就證明蟑螂 已經來了。」
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5. 檢查踢腳板。 老鼠一般會在踢腳板附近咬出小洞鑽進屋子，所以要注意看 一看踢腳板上有沒有小洞。而且要檢查踢腳板有沒有縫隙讓其 他害蟲鑽入。
6. 詢問房東是否有除蟲政策。 隨著公寓樓越建越高，公寓中的病蟲害已經越來越難防治。 所以，入住之前一定要詢問房東或者物業公司，如果出現病蟲 害該如何處置。
718-300-9751 Additional Terms and Conditions may apply
FL180807-1
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大都會地產 住房百科
住房7炸彈維修拖不得 有
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2016 年1月號
編譯組／綜合報導
些房屋保養或維修的問題，多數屋主若可選擇，大 概寧可拖延不處理。但是一些極為嚴重的問題，可
能導致「夢幻屋」變成「噩夢屋」。以下是房屋維修專家認 為最嚴重的住屋結構和機械問題，若不趁早解決，將是後果 不堪設想的定時炸彈。
地基： 住家外磚有個小裂縫，似乎是小問題，但有時代 表更深層的地基移動。應立刻請結構工程師評估房子的地 基。早發現就修理，可能花個幾千元，但若太遲才修理，這 項工程將是最昂貴的房屋修理工程，費用可能高達5萬元。
屋頂： 多數人等到天花板開始漏水，才發現屋頂有問 題。水通常先從閣樓進入，所以應定期檢查煙囪和通風管是 否有水漬。為了保險，每五年就應檢查屋頂。
污水系統：很多鄉村房屋的水系統依賴化糞池，但是化 糞池容易阻塞。每三到五年就應抽一次，要經常檢查是否阻 塞和外洩。
每年至少徹底檢查一次陽台，就可省一筆大錢。
GettyImages
老舊的電力系統： 建於二次世界大戰前的房子，不需 符合近年的電線規定，所以很難負荷現今的電力需求。應每 20年徹底檢查電力系統，如果不合規定，應更換整個系統， 以免有火災危險。
槽隙(crawl space)： 槽隙有如看進你家深處的一扇 窗，可呈現未來可能惡化的問題：地板鬆脫、白蟻侵蝕、甚 至冷暖氣管道的問題。拿個手電筒定期檢查這些隱密地方。
火爐和暖通空調系統： 更換暖爐可能花到數以千計 元，但是每六個月進行保養，就可避免動用應急金。請專人 檢查暖通空調系統，同時每90天更換濾網，可改善空氣品質 和延長系統的壽命。
陽台(deck)：保養陽台每年需有額外花費，但更換陽台 可能就得花上萬元或更多。保持陽台乾淨，重新固定釘子， 重塗密封劑，每年至少徹底檢查一次，就可省一筆大錢。
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大都會地產
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2016 年1月號
新的天際線效果圖。 取 Hudson Yards ( 自網路 )
大蘋果地產
哈德遜園區 中城西區新星 地產搶手 曼哈坦的哈德遜園區(Hudson Yards)，現在是一個大工地。但就是這個工地，承載著曼哈坦中城西區 的所有發展希望。從10大道以西至哈德遜河，34街至30街之間的這八個街區，是美國歷史上最大的私有 地產開發案，也是紐約市自洛克斐勒中心以來最大的開發工程。根據計畫，到2018年這裡將樹立起五幢 摩天大樓，還有高檔公寓、酒店、購物區和配套綠地、學校設施，加上7號地鐵線延至此處，每一吋地皮 都吸引著投資者的目光。
政府決定開發哈德遜園區之前，哈
大樓、賓州車站、球迷聖地麥迪遜廣場花園
的地皮上，吹著哈德遜河的河風，對著新州
德遜園區是倉庫、工廠、長途汽車
(Madison Square Garden)球場等人氣集中點，
的天際線。
集散地，是曼哈坦中城一個被繁華和喧囂忽
但在這八個街區的哈德遜園區內，除了有些
哈德遜園區的開發要感謝紐約市前市長
略的地方。直至現在，盡管周邊有著名的賈
在轟隆隆開工的工地外，仍可見近百節廢棄
彭博，當時他同意對該區的土地使用規範
維茨國際會議中心(Javits Center)、34街郵政
的地鐵車廂、公車、貨柜安然躺在寸土寸金
(zoning)進行變更，使得這一區域可以建造
在
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大蘋果地產
高層建築，同時建築商可以獲得政府提供
形。這幢位於30街和10大道西北交口的52層
動工。據傳這兩幢樓已經被不少公司「盯
的稅收優惠和其他便利條件。根據規畫，
高大樓，將有Coach、歐萊雅等公司進駐。
上」。日本的三井不動產(Mitsui Fudosan)有
哈德遜園區分為東、西兩園區。東園區
一樓是Fairway Market，成為曼哈坦中城西
意向Hudson Yards 55號投資，為了這幢位於
(eastern yard)有四幢商用摩天大樓，分別是
區最大的食品超市之一。
11大道上、33街夾34街的大樓，他們已融資
Hudson Yards 10號、30號、50號和55號，另
往北一點、位於33街和10大道西南角、計
32億元。另外，摩根大通銀行也被傳有意購
外還有35號作酒店用、15號作公寓樓以及
畫興建的Hudson Yards 30號，將在2018年竣
買或租用這兩幢摩天大樓作為公司總部，總
購物和餐館區。最快明年，該區就會看到
工，這幢92層高的摩天大樓，將成為Time
投資額高達65億元，總面積相當於兩個帝國
以Coach等大型公司的進駐。西園區(western
Warner辦公用地，5000位員工將在此工作。
大廈，如果成功，將有1萬6000名摩根大通
yard)有西塔(west tower)辦公大樓和多幢公寓
該大樓上不僅有可與帝國大廈相博的高空
銀行在此工作。但因為最近該銀行的經濟情
樓、學校等設施。預計西園區所有項目完
觀景台，樓下還有與7號地鐵線直接相連的
況不明朗，這個計畫很有可能做廢。
工要等到2024年。
出口。
東園區的Hudson Yards 35號預計是酒店公
走進現在的哈德遜園區，最顯眼的建築工
五幢摩天大樓中最北部的兩幢大樓Hudson
寓兩用大樓，將有79層高，除了一部分公寓
程就是Hudson Yards 10號，這幢大樓從2012
Yards 50和55號，由紐約市最「高調」的地
外，內部將包括一個11層高、175個房間的
年底開工，將於明年投入使用，現已初具雛
產開發商Related Companies負責，目前還未
高級酒店。據傳，萬豪酒店將入主其中，其 主要宣傳點就是「靠近7號地鐵站」，地理 位置方便。 東園區的Hudson Yards 15號公寓大樓，預 計將成為全世界新貴們的投資著眼點，這幢 計畫高70層、有385間共有公寓的紐約市最 高居民大樓之一，不僅有24小時門衛和前台 服務，還有室內游泳池、屋頂酒吧等高檔休 閒娛樂設施，還有曼哈坦最稀缺的資源—地 下車庫。 高地公園(Highline Park)是曼哈坦西側不 得不去的景點，從肉品包裝區(meat packing district)的Gansevoort街延至30街，啟用廢棄 的鐵軌輔上路面、種上植物、在觀景處擺 上藝術感十足的椅子，變廢為寶，展示紐約 人無處不在的創意和浪漫情懷。如今，哈 德遜園區也有一個風格一致的小公園，叫作 「Interim walkway」，這個小公園也是在廢 棄的鐵軌上興建，圍繞哈德遜園區半周，將 來會與高地公園相連。走在鋪蓋平整的鐵軌 上，看著哈德遜園區中充滿生機的工地，遠 眺隔著哈德遜河的新州，這里，就是曼哈坦 的新希望！ 提到哈德遜園區，不得不說起地鐵7號 線。現在，7號線從皇后區法拉盛至曼哈坦 41街與7大道交界的時報廣場為止，正在緊 鑼密鼓進行中的7號線延長工程，將其向西 延至11大道，然後再向南延至34街，與賓州 車站相連。從新州到法拉盛，將不再是漫漫 遠途，將極大裨益沿線的亞裔民眾。
興建中的Hudson Yards10號大樓，Coach 和Fairway Market等將入駐。
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高地公園 廢棄鐵路華麗轉身 Hudson Yards規畫地圖。
（取自網路）
來自全球的遊客，都會注意到 曼哈坦中心地帶一處條狀高架綠 地，這便是與哈德遜園區（Hudson Yards）接壤、著名的高地 公園（Highline Park），也是 襯托哈德遜園區價值的因素之 一。或許很難相信，就在幾年之 前，這裡還是一處廢棄鐵路線。
原先，這裡是紐約中央鐵路在1934年建成 的「西線高架鐵路」，用於向曼哈坦下城 地區運輸貨物。南面部分鐵路在60年代便被 拆除，現在保留部分在80年代停止使用，之 後，公眾團體和私人企業都堅持反對拆除 這段鋼構高架鐵路。 在1999年，由周邊居民發起的「高地之 友」開始呼籲將鐵路改建成公共綠地。最 終，他們在2006年贏得紐約市政府支持，正 式開建。 第一期工程從肉品包裝區（Meat Packing Dist）Gansevoot街到20街部分在2009年便完 工，並迅速成為曼哈坦的新地標。二期部 分向北延伸至30街路段，也在2011年完工， 同時帶動周邊大批公寓改建，在公園兩側 也新設了很多直排輪滑場地和流動餐車。 今年9月21日，最後一段正式完工，公園 一直延伸到34街賈維茲國際會議中心對面。 這段也稱為「鐵路場裡的高地」，終於把 以往滿目瘡痍，雜草叢生的廢棄鐵路，變
Hudson Yards上到處是工地。
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大蘋果地產 介紹
Hudson Yard為紐約市都市計劃局及紐約大都會運輸署共同合作的開發計 畫；除了將7號車地鐵延伸至11大道外，也將開發哈德遜河沿岸地區。 此開發案將包含住宅區、商業大樓、及公共休閒空間，預計將可容納
廢棄的鐵軌被改裝為Interim walkway， 與著名的高地公園風格一致。
5,000位住戶。
學區
成了賞心悅目、充滿藝術氛圍的休閒漫步 Hudson Yards將建立一新初等公立學校，預計容納750位學生。 另外，PS11, PS33, PS51, 皆為Hudson Yards鄰近的學校。
場所。 或許等到大規模哈德遜園區開發項目建成 之後，又會改變高地公園的北端風貌。只
景點
High Line為橫跨曼哈段西邊14街至34街的公園，其前身為一廢棄鐵道。
是，現在這裡是最佳觀賞哈德遜河景色和
公園內不定期舉辦展覽及表演活動，於2009年開放至今，每年約吸引500
新澤西地貌的場所。 儘管還有很小一段高地公園要到2015年才
萬名遊客前往。 位於11大道及34街的Jacob K. Javits Convention Center為紐約市最大
開放，但已經可以看到為大蘋果帶來的巨
的展覽場館，紐約動漫展及紐約國際汽車展每年都於此地舉行。
大改變。每年吸引近500萬遊客，幫助推動 周圍地區城市改造，新的博物館、畫廊、
(資料來源:網路)
餐廳和公寓樓正不斷湧現。
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威廉斯堡一覽無餘曼哈坦的天際線景觀。 (本報檔案照片)
布碌崙 威廉斯堡 藝術聖地 面貌一新 紐
約布碌崙的威廉斯堡(Williamsburg) 毗鄰東河，北接綠點(Green Point)，
南接Bedford-Stuyvesant，東邊與Bushwick 和Ridgewood相接。威廉斯堡是紐約藝術群體 的朝聖之地，但凡喜歡音樂、美術、時尚等 文化的不同族裔人群都喜歡在此聚集，各種 族人群都可以找到屬於自己之地。威廉斯堡 原名Bushwick Shore，始建於1661年，140年 之後因為紀念一位工兵Colonel Jonathan Williams，所以重新命名為威廉斯堡。
威廉斯堡隨處可見古老的牆壁上畫有許多有 趣的卡通塗鴉圖畫。 (本報檔案照片) NRA48
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近年來，威廉斯堡人口不停地增長，住房
吃牛排，直到80、90年代，許多華裔家庭
和商業空間迅速發展，房地產商們在此大興
也開始從華埠坐地鐵三站即到威廉斯堡吃牛
土木，新興大樓公寓與古老建築夾雜出現的
排。陳先生還記得離牛排店不遠處的百老
趣景，因此成為了紐約地區房屋漲價最快的
匯60號Gretsch大樓曾經是製造吉他等樂器
地方之一。
的工廠，現在已被改建成全新共有公寓樓
新興旅遊地 越變越好
(Condominium，簡稱condo)。 義大利人珍妮在2010年來紐約旅遊時
「威廉斯堡變化很大，不過是在變得更
就愛上了紐約，當時在威廉斯堡南區位於
好！」旅美40餘年的陳先生說，30年前根本
Kent大道440號的海濱公寓大樓以78萬元購
不敢獨自來威廉斯堡，80年代前的威廉斯堡
買了一套兩室兩衛的公寓，現在市場上的售
街道和社區都非常雜亂，一直是貧困窟和犯
價約130萬元。
罪頻發地。如今，成千上萬套的新公寓正處 於規畫當中，整個區大力興建商鋪和公園，
靠近曼哈坦 環境更優
以及外觀線條流暢和炫目的公寓大樓。也因
近年來，許多從事媒體、音樂創作、藝
為與曼哈坦一橋相隔，近年來成為了一個新
術、時尚設計、新興科技等行業的人陸續
興的旅遊地，音樂家、藝術家、美食家和新
搬到威廉斯堡，帶旺了經濟，使此地充滿
一代創業人士們注入了威廉斯堡新的社會元
活力和富有生活氣息。統倉和一房公寓的
素，使得這個區域有了多元化的相貌改變。
租金約在2000元至4500元之間，兩房及三
陳先生提到號稱「紐約甚至全美最好的牛
房公寓每月租金至少3000元。
排店」Peter Luger，在布碌崙創始於1887
紐約市立大學華裔本科生Linda與美國
年，那時候只有男性成群結隊地來威廉斯堡
室友合租了一套每月1700元的一房公寓，
位於威廉斯堡的布碌崙跳蚤市場 (Flea Market)。 (本報檔案照片)
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小.資.訊.
她說，十分鐘地鐵就能到曼哈坦，同樣的 房價卻比曼哈坦的空間大，環境更舒適， 步行就能走到海邊公園看到曼哈坦全景，
河濱豪華公寓 三房月租1.5萬
寫作業時捧個電腦就能隨意找一個安靜的
●毗鄰東河邊位於第7街上的河濱豪華出租公寓項目Edge大樓於2009年建成，兩棟 分別15層和30層共有575個單位，三房公寓能以每個月1萬5000元的價格出租。開發商
咖啡廳。 威廉斯堡隨處可見古老的牆壁上畫有許多 有趣的卡通塗鴉圖畫，原來的舊倉庫和廠
Douglas Steiner現在正在籌備North Fourth Place11號再建一棟高40層，共有510個單位 的出租公寓樓(Rental Apartments)。
房建筑都被改建成了各种藝術工作室、音
南區後起之秀 房價便宜15%
樂會場地和可居住及工作室一體的閣樓，
●威廉斯堡有南區和北區之分，由於南區是後起之秀，目前的房價還比北部便宜大約
有些商家也會以數千元不等的價格聘請街 頭藝人在自己店墻和門上特意畫上有趣的 卡通塗鴉。亞裔Fine Art藝術家Jammy於五 年前在Berry街上，以5000元的價格租了整
15%，新開發商投資時間和金錢的最佳選擇地點。位於威廉斯堡肯特大道429號，南8街 夾南9街中間，一個名為東河灣(Oosten)價值2.5億元的公寓樓(condominium)項目今年 開始動工，是來自中國住宅開發商鑫苑置業的完全獨資項目，鑫苑置業副總裁梁朝輝認
一層的工作室閣樓，自己平時也住在工作
為，此區將會成為另一個新興「中國城」，公司未與其他開發商或投資者合作。該地一
室裡面，他說，房東是一位喜歡文藝和支
直隸屬於已倒閉的Shaefer啤酒廠，鑫苑置業於2012年以5400萬美元的價格買下了這塊
持藝術家的商人，所以這些年來並未因為
地皮，只能建七層以內，共216套單位的項目。
地段升價而加租。
亞裔湧入 享受生活
1200呎的店面，五年前租金約8000元，而
人口，特別是日本、中國的留學生大量搬
在威廉斯堡做了四年壽司的華裔師傅
現在租金要價是1萬6000元。他說幾年前多
進威廉斯堡。
Vincent提到，一間在Bedford大道上約
數是歐洲人居住在此，但近年來不少亞裔
Williamsburg
歷 史
總人口: 127,398
Williamsburg共有
威廉斯堡被稱為布碌崙
廉斯堡(Williamsburg)屬
49間初等及高等學
最充滿新奇事物的區域，融
於Bushwick的一部分，
校。其中風評最好
合新舊文化，從最新音樂趨
農民經由東河將物品運
的為P.S. 380 John
勢到復古家具，皆可在此找
送至紐約市進行交易，
Wayne Elementary
到。
而Bushwick因地理優
School, 其學校學生
勢，導致當地農業快速
數為 530人。
其他: 7.53%
70、80年代的服飾、玩具、
Richard M. Woodhull
其鄰近的校區為Dis-
家具、書籍外；也有當地小
買下Bushwick的部分
trict 13及District 32。
吃攤販提供美食。
張，使其從Bushwick
亞裔: 3.57% 拉丁美洲裔: 27%
歡迎的去處，在此除可找到
立校區為District 14，
於19世紀上半葉快速擴
拉丁 美洲裔
非裔美國人: 10.97% 非裔
亞裔
其他
lyn Flea)為近年來週末很受
1802年，房產投資者
為威廉斯堡；威廉斯堡
白人: 50.94%
布碌崙跳蚤市場(Brook-
Williamsburg的公
區域，並將之重新命名
白人
景 點
學 區
在英國殖民時期，威
發展。
人口結構
在威廉斯堡的義大利餐廳做了八年經理的
分裂，獨立成為一個城 市。
平均家庭收入 平均家庭收入: Williamsburg: $35,499 New York: $56,448
房 價 2013平均房價: $765,550 2013平均房租: Williamsburg: $3,130 New York: $2,900
(資料來源: 網路)
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Fred說，隨著生活和工作一直住在這個區，
穿威廉斯堡的地鐵有J、Z、M、L、G線，到
他發現自己愈發愛上威廉斯堡，與朋友兼室友
曼哈坦金融區僅需15分鐘地鐵路程。另外，
合租一套2800元的兩房公寓，加上所有公寓
從曼哈坦中城東34街搭East River Ferry渡
開銷，每人每月約付1600元。Fred工作時喜
輪，不出十分鐘的時間，就能達到北威廉斯
歡用平易近人的方式服務客人，親自問及每一
堡(North Williamsburg)，碼頭邊的Northside
位顧客享受美食的感受，見到回頭客更是會熟
Piers景色無敵，直面曼哈坦中城。
絡地打招呼，他基本要檢驗過每一盤即將上
威廉斯堡海濱公園每到夏日周末或冬天特
桌的主菜，他說比起曼哈坦的客人，威廉斯堡
定的時間段，有海淘古董、衣服、飾品等，
的客人更加隨意和友好，他們不僅僅在品嚐美
以及供應烤肉、龍蝦三明治、漢堡、地中海
食，更是在享受生活。
椰子、刨冰和布碌崙啤酒等的布碌崙跳蚤市
威廉斯堡最旺的街莫過於有地鐵L線直達 的Bedford大道，各式藝廊、咖啡店、個性酒
場(Flea Market)，可以花上一整天的時間泡 在跳蚤市場里。
館、風味餐廳錯落有致地排列在街道兩側。貫
位於威廉斯堡南區Kent大道440號的一套兩 室兩衛公寓，現在售價約130萬元。 (本報檔案照片)
時尚 VS. 道地 南北較勁
編譯中心／綜合報導
約客喜歡比較。到底是網隊好，
玻璃公寓、連鎖商店及外國和曼哈坦遊
堪與其他高級社區比擬的各種便利設
還是尼克隊強？搭地鐵還是坐計
客雲集的絢麗遊樂場，把那一帶變成有
施。
程車好？這種較勁情結在布碌崙威廉斯
如曼哈坦近年來改頭換面的肉品包裝
堡更強烈，南、北相較至今不歇。
區，韋斯酒店四周更是面目全非。
紐
北三街附近一家餐館服務生溫霍特 說：「這裡現在有如曼哈坦的延伸，可 是住在這裡的人覺得這裡比曼哈坦更
在布碌崙北三街附近的韋斯大道
他們堅持南面仍維持波希米亞風尚的
(Wythe Avenue)豪華公寓旁邊，有精通
自力更生根源，聚集了獨立的精緻小
美酒人士匯集的布碌崙試酒室、出售高
店、留著絡腮鬍的調酒專家、藝術家的
這種區分在言談中不時表露。光是
級厚棉布衣物的布碌崙丁尼布公司，以
閣樓工作室和勞工階層家庭。簡而言
自稱來自威廉斯堡已不夠，身分意識
及主要店面設在長島東端漢普頓富人區
之，這才是「道地」的威廉斯堡。
強烈的人還會刻意強調來自「北面」
的清教徒衝浪補給店。
「最後的波希米亞：布碌崙威廉斯堡
『酷』。」
或「南面」，以傳達他們屬於哪個 「部族」。
但是，沿著韋斯大道向南走，到格蘭
生活景象」的作者羅伯‧安納西說：
街(Grand Street)景觀開始改變。在布滿
「住在北面那些高樓裡的人，根本不想
南北兩派也在網路上較勁，有人宣稱
塗鴉的倉庫間，散布著連棟的三層樓磚
體驗任何道地的布碌崙。他們的生活經
「南威堡陰森恐怖」，也有人回敬「南
房。繼續向南到貝德福大道(Bedford)，
驗一點特色都沒有。」
威堡愈來愈好」。在房地產廣告，「北
成為洗衣店、藝廊、小酒館和手工烘焙 坊雜處的熱鬧市集。
北面居民也擺脫不了刻板印象，覺得 南面那些近鄰生活有點太土，到處是貼
威廉斯堡」已成為「高級公寓」的代名 詞。
格蘭街不只是威廉斯堡南北街道的分
著落後壁板外牆的房子，灰撲撲的酒
連城市字典對「威廉斯堡」的定義都
界，更把當地社區畫分成時髦富裕的
館，心性不定的Y世代年輕人，以及不
指出，「北威廉斯堡大致充滿富裕白
「北威廉斯堡」，以及升斗小民討生活
適合文明世界的破舊建築。在他們眼
人、收費過高的酒吧、高級時裝店，南
的「南威廉斯堡」。
裡，北面的威廉斯堡已成熟為高級地
威廉斯堡則仍是大批哈西迪猶太人和西
帶，擁有充分綠色空間，光亮的餐館，
班牙語裔的住所」。
對南威廉斯堡居民而言，北面已成為
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鐘聲為誰鳴
天山說縱橫
風水專欄
世界上的鐘聲，本代表和平與博愛，此刻彷彿己變質的鐘聲，究 竟為誰鳴？ (Getty Images)
欲問何時臻盛世
萬家歌舞慶年豐
這期拙稿見報之日，正是2015年的除夕，由明天開始我們又踏進 了嶄新的年度，在下父女還得遵循俗例向本欄有關的朋友們獻上一 句〈 HAPPY NEW YEAR〉！十二生肖中的「羊」本來是最善良動 物之一，但是2015年的這個乙未「羊」年，我們似乎分沾不到牠那 份祥和之氣，反而暴戾，劫難，殺戳，人禍及天災連綿不絕處處可 聞，鑄成了這個世紀空前的悲劇，將來後人追溯歷史，若談劫難， 2015肯定「榜上有名」！ 一個小小的〈Isis 〉本來祗是烏合之眾，但曾幾何時，已演變成 本世紀可怕的魔群，弄得天下大亂，但國際之間卻苦無對策，人不 分種族，地無分遠近，隨時隨地都有可能出現魔爪的影子。兩軍對 壘尚有前線和後方之分，但這場畸形的戰爭，敵暗我明，到目前為 止，誰佔上風其實大家都已心裏有數！列強雖然天天以火箭大炮圍 剿報復，但論效果，那些地區的平民百姓方是最大的受害者，但試 問有誰關注？ 乙未「羊」年，直至2016年的2月4日下午6時13分便告了結。凡 在此「秒」之前出生的嬰兒其生肖是屬「羊」而非屬「猴」，鑑 於不少人終身把所屬的生肖弄錯，實源於四柱計算的謬誤，故順 為提及。 世界上的鐘聲，本來代表和平與博愛，但是此時此刻，彷彿己 經變質，故此聽到鐘聲，心底就湧起了問號，鐘聲鐘聲，究竟為 誰鳴？！
羊去猴來新氣象 金融地產兩翻騰 每逢歲未年初，是在下最忙碌的時段了，一般朋友最關心的大多 是新的一年該何去何從？但從今年開始，借此專欄，相信可省却彼 此之間的時空，真是功德無量。回說這個丙申猴年，乃屬金土兩旺 的年度，故此凡與上述行業有關的朋友，
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風水專欄
不過擺設神位則要注意幾大事項: （1）不能靠近家用電器的周圍， （2）不能與洗手間一牆之隔， （3）不能供在入門正對的線位， （4）不能讓神位的周圍什物堆積， （5）不能讓神位供在樑 柱之下， （6）不能讓神位或神像背後靠窗及靠空。 以上六點如能格守，則家宅風水你已算初步過關。不過除了神位 之外，我建議每個家庭都要找一個角落來作靈修之用，地方大小無 拘，當一天的辛勞過後，在那兒打座或沉思，若能持之以恆，一段 日子下來，其思維、靈性、健康必可提升，讓我們面對這個凶險的 世局，非但無懼虎狼，還可悟出應對之道，達到化凶為吉之目的！
心靈空虛者多而踏實者少，找一個名門正派的宗教皈依，應是明 智之舉。 (Getty Images)
最後還有一點建議，每個家庭的户主，其動向往往左右全家的氣 運，故趁新年伊始，不妨將屋內陳設來一個大檢查，佳者留之，壞 者去之，尤其是孩子們的書桌最忌殘破不全，因為那會影響心智的
不妨提高萬二分精神，以迎接行將到來的挑戰，袛要當機立斷， 眼明手快，那麼得心應手便不是奢求和妄想了。
成長。此外，如有貓狗之類的寵物，亦應提防感染的問題出現在家 庭之內。
在這個新年度中，金融市場絕對有好幾回的大起大落，故此對股
由於目前科技日進千里，讓人沉迷於各種奇幻的境界，打亂了本
票有關的朋友，不妨切記「見好就收」的教條，保證會有收穫。相
來平靜的心境和生活。從長遠看，絕對有害無益。尤其是丙申猴年
反，如果抱持「貪勝不知輸」作為座右之銘，則敢判「覆舟容易登
大勢必多動盪，所以欲求心境寧靜，必須在家居建立一個可讓自己
岸難」了！
身心鬆弛的地方。使正能量提升，便可應付任何的變數了！
至於地產方面，則防「吉中帶凶」，（以美東為準）入市非得萬 分留神不可，皆因過去的三五年間，很多地產在無聲之中已經漲了 一倍或更多，這真是違反常理，凡事物極必反，如果一旦來個甚麼 風吹草動，則爭相拋售也是必然的局面，特別是貸款过半的戶主 們，屆時便有可能陷入進退兩難的局面。進而擾亂了市場規則。此 外還有一項潛伏的危機就是由於政府財政告急的關係，說不定什麼 時候來個大檢查，那便危及將樓宇改裝出租的小業主們，屆時內外 夾擊，試問情何以堪，想下去真會教人心寒！ 金融和地產，兩者之間互有牽連，前者如果出現問題，後者肯定 不能倖免，因此對於它們未來一年的走勢我未敢看好！
謀事在人「易」
成事在天「難」
「謀事在人成事在天」這句老調侭人皆知，但究其實亦有「易」 「難」之分，古往今來不少例子真是「人算不如天算」。我輩生逢 亂世，心靈空虛者多而踏實者少，找一個名門正派的宗教皈依，應 是明智之舉。但當一個人心靈最空虛的時段，也就是最危險的時 行惡及騙人的事例比比皆是，一不小心便會搭上賊船了。 公元的新年過去後，很快又進入農曆的新年了，假如心有信仰但 家居尚無神位的擺設，何妨找一個屬靈地方來恭奉你所敬拜的神祇 或祖先，所謂心誠則靈，日子有功，相信你會收得感應和好處。
作者資訊
段，故找宗教皈依之前也先要探查淸楚真偽，因近年藉宗教之名而
天山居士（Tin Sun Metaphysics) 天山本妍（Master Pun-Yin) 綱址：punyin.com 電話：212-285-0522
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皇后區 曼哈頓華埠
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