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地 產 世界
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目錄
房市前哨戰
入市預習課
組合式豪華公寓 6周可完工
妝點舊屋 短時間創造高價值
約大新校區落腳萬錦 帶動房價？
26%租客曾失押金 6招避失血
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萬錦獨立屋市場 持續火爆
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華裔經紀：找仲介 重互信
房產溫度計 民調：大溫高房價 怪海外買家
加拿大地產一哥 加碼中國
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安省加租指南 明年定2%
投資停看聽 房價頂天 賣房養老好時機
華人聚集 萬錦10年漲3倍
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買度假屋 圖要看仔細
我家不一樣 布魯斯威利豪宅 價格對折賣
居家放輕鬆
風水
裝修自己來 恐惹大麻煩
夫妻宮有痣 易招桃花
整修控制預算 5要點沒煩惱
辦公室風水 求事業吉順
驗屋睜大眼 隱患無處藏
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理想的建地 要前窄後寬
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房市前哨戰 多倫多市內(416地區)的獨 立屋平均售價已經達到107 萬元，是全加拿大各個地區 中第二個獨立屋均價破百萬 元的，之前溫哥華是全國第 一個獨立屋均價超過百萬元
多市獨立屋 將會一屋難求
的城市。現在有華人地產經 紀更指，多倫多市內的獨立 屋不僅價格高企，而且還有 可能出一屋難求的情況。
多倫多市內的獨立屋不僅價格高企，而且會出現一屋難求的情況。
（本報資料照片）
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房市前哨戰
8 2 2 7 2 【多倫多訊】獨立屋作為拉高整體房價的首要因素，多年來一 直處於房地產市場銷售價格瘋漲的魁首地位。據加拿大按揭及房 屋公司(CMHC)最近前不久發表的報告顯示，獨立屋的開建數量今 年和明年都非常少。其中獨立屋今年開建數量僅7700間，明年預 計是7000間。 地產經紀孟君表示，市場上獨立屋緊俏的 局面如果在這兩年內沒有改變，將處於 一屋難求的境地。事實上市場供給 的持續減少，將推高買家的購房 意願，使競爭更加火熱化，進 而推高房價。她說，她初略 查了一下今年4月和 5月多 倫多市內獨立屋的銷售情 況，絕大部分的房屋從 放盤到出手，大約兩個 星期左右。個別在一個 月以上還賣不動的獨立 屋主要是地段特別不好 的。 她以自己主打的北約克 央街(Yonge Street)夾401公 路以北區域和士嘉堡北區(401 公路至Steeles Avenue，Victoria Park Road至McCowen Road) 為例，說這兩個區域都是華人集中的地 區，自今年入春以來，幾乎放盤的獨立屋全 部在半個月內出手，有的甚至是短短的兩、三天。 不僅如此，其中至少七成的獨立屋都是多個合約爭搶。也即這七 成的獨立房都是以高出叫價賣掉的。 據她說，目前華人地產經紀圈都在找多倫多市內有意出售的獨 立屋，很多人都覺得現在掛牌的獨立房不如往年多。而且上述地 區都是有一定發展年份的老區，新屋開盤數量很少，更不要說有 空地造一批獨立屋了。 大多倫多地產局於日前公布的地產數據也說明，多倫多市內的 獨立屋成交量與去年同期相比不夠活躍。今年5月在多倫多市內，
共有1447個獨立屋售出，比去年同期減少了六個百分點。這也是 大多倫多地區當月唯一一個成交量同比下降的地區及房屋類型。 但是多倫多市內獨立屋的當月房價，卻是全部地區所有房型中， 增幅最大的，達到18%。 孟君認為，當平均房價衝破了100萬 元，且還保持每月上漲勢頭，並 且增幅在各類房型中領先， 這種局面會給市場造成 惜售或者搶賭的心 理。即買家會抱著 再等等，說不同 價格還會上去 的想法；而 賣家則會見 貨就搶，生 怕慢了一步 就會吃虧。 在這種情況 下，多倫多 市內獨立屋的 市場將會更加緊 俏，難免出現一屋 難求。 多倫多獨立屋搶手。 （網路圖片）
地產經紀孟君表示，市場 上獨立屋緊俏的局面如果在 這兩年內沒有改變，將處於 一屋難求的境地。 （本報資料照片）
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房市前哨戰
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多倫多周邊低層住宅供不應求，推動均價突破78萬元。
（CTV）
多市周邊低層房 價格勁升 一輪輪的房價上漲後，現在不僅電話前三位號碼為416的多倫多市房價已是 天文數字，就是被視為多倫多市後院、電話前三位號碼為905的多倫多周邊地 區的房價，也水漲船高。低層住宅價格勁升，高層共管公寓價格不變，造成兩 者間的差價擴大至34萬3492元。 【多倫多訊】根據房地產開發業者協會（Building Industry and Land Development Association）18日 公布的最新統計數據，在905地區內，除了共管公寓 之外的新造獨立屋、半獨立屋、鎮屋、連屋(Link house)，5月平均價格已達到78萬3995元。 這不僅是一項新紀錄，而且與去年同期相比，漲 幅達到16%。分析師們認為，除了目前極低的房貸 利率刺激買氣外，主要是需求超過供應；再就是 不想住公寓、又負擔不起的多倫多市區高昂屋價 者，紛紛前往多倫多周邊地區購屋。 大多倫多地區的高層共管公寓價格未變，在 銷售量比去年同期減少12%的情形下，5月平 均價格依然是44萬463元。今年頭五個月， 大多倫多地區共銷出7231個新公寓單位，
略高於以往10年的同期平均水平。 低層住宅與高層共管公寓兩者間的差價，擴大至34萬 3492元。 房地產開發業者協會會長暨執行長塔基說，這個差價 擴大得實在太快了，令家中有孩子的年輕家庭很難有由 公寓遷往低層住宅居住的財力。 房地產顧問公司RealNet Canada的新屋科經理吳峰 說，即使面積較大、有後院的低層住宅價格飛漲，需 求仍然強勁，5月成交2442幢，銷量比去年同期大增 28%。在今年頭五個月內，大多倫多共銷出新的低層住 宅9499幢，大大高於以往十年平均數的7871幢。 可是與此同時，大多倫多地區準備建造或者即將完工 的低層住宅，在5月僅5198幢，不到以往十年平均數的 10萬548幢的一半。
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組合式豪華公寓 6周可完工 在六周時間建蓋 一棟有48個單位的 四層公寓樓，包括 家具在內，造價只 需普通水泥建築的 一半，聽起來像是 「天方夜譚」，不 過有亞省建商表示 能完成這個不可能 的任務。
鋼製材料的組合櫃可在施工現場快速搭建。
【卡加利訊】總部設在亞省卡加利的Stack Modular 公司主要經營鋼質組合櫃式住房，現與紐約Primco Holdings LLC公司合作，將在亞省Fox Creek推出有 700個單位的組合式高端出租公寓。 Primco Holdings LLC項目總監維斯（David Weiss）表示，他們也已經與溫哥華發展商接洽，希 望能夠在溫哥華白熱化的公寓市場推出類似項目。如 果一切就緒，Stack Modular公司可以在六周到八周時 間內，完成一棟四層樓高，有48個單位的豪華公寓， 造價約每平方呎165元，並且公寓內家具齊備。 據了解，在溫哥華建蓋一棟木質結構的四層公寓 樓，所需施工時間平均為15個月。而根據商業顧問公 司Altus Group的2015建築成本指南，在溫哥華一棟豪 華水泥公寓的造價平均為每平方呎320元。 Stack Modular公司總裁唐金（Jim Dunn）透露，能
（取材自Stack Modular網站）
快速且低成本地完成建蓋方案，歸功於他們在中國上 海設立的工廠，可以以更低廉的人工和費用訂制一個 組合櫃所需的所有建物部分，這些組合櫃會直接運往 溫哥華碼頭，並轉運至施工現場搭建，有信心會受到 溫哥華出租屋投資者的青睞。 唐金表示，公司的前期市場目標主要是加西地區北 部的資源小鎮，因為當地有大量臨時勞工住房需求， 而且並非每個人都願意住在工地的工棚。如在卑省 Fox Creek推出的兩臥室公寓單元，處於當地的石油 和林業區，每月租金約為3500元。
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約大新校區落腳萬錦 帶動房價？ 帝國地產 資深經紀王 大俗自2002 年開始從事 房屋買賣， 對大多倫多 地區房屋狀 況有深入研 究。 （圖：本
約克大學日前宣布將在萬錦市市中心地帶 建立新校區，此消息將會對周邊地區的房 價，尤其是Warden與Hwy 7附近帶來何種影 響？帝國地產（Re/Max Imperial Realty Inc.）資深經紀王大俗（Peter Wang）表 示，Warden與Hwy 7一帶為萬錦市中心地帶， 此消息對附近房屋投資來說為利好消息。
人提供）
記者謝君／多倫多報導
王大俗指，Warden與Hwy 7一帶指的是Warden以 東至Kennedy Rd.，以西至Hwy 404，從Hwy 7以南 至Hwy 407區域。該區地緣優勢極高，原本就具有升 值潛力。 他表示，此處自然環境得天獨厚，綠化覆蓋率 高，區域內有小型溪流河谷經過，往東至於人村附 近有公園、池塘too good pond，往北至Angus Glen 也有大片綠化地，可謂保值性極高。同時，這裡也 是交通樞紐，附近有GO火車站，還毗鄰主要高速公 路，如往西有Hwy 404，往南有Hwy 407，並覆蓋 Hwy 7中心路段，四通八達。王大俗還指出，未來大 多倫多地區的市中心有北移趨勢，而Warden與Hwy 7區域未來將成為中心地帶。 該新校區地址預計將位於Hwy 7以南、Hwy407 以北的Kennedy與Warden路之間路段，緊挨正在修 建的泛美運動中心，附近有GO火車、VIVA公車經 過，還有華人超市、商場、電影院等。萬錦市長薛
位於於人村附近的too good pond。 （圖：王大俗提供）
家平日前曾表示，預計約克大學新校區可在2018 年完成。 王大俗說，校區建成後，該區域勢必會有許多 分租屋出現。近期有分析人士指出，此處多為收 入較高者居住，可能不會將自住房屋分隔，來出 租給學生，而王大俗認為，學生將會帶來大量的 租房需求，在此需求的推動下，會吸引許多投資 者在此處購屋出租。 此外，王大俗還認為約克大學建成後，該區域 附近的公寓也將會變得搶手。無論投資者通過買 賣樓花投資，還是購買公寓將來出租給學生，都 會有較好收益。王大俗說，該區域目前公寓價格 在每呎450元至550元之間，以位於Warden與Hwy 7西北角的一處公寓為例，該公寓附近有全省排名 靠前的小學Coledale Public school，還有知名優 秀高中 Unionville High School，環境優越，管理 完善，許多新移民來此後都會選擇在此附近購買 公寓，或者租屋，方便孩子上學。而大學校區建 成後，再加上附近大專院校的學生，未來投資公 寓的租房來源問題一定不成問題。
位於Warden與Hwy 7西北角的一處公寓管理設施完善，花 園宜人。
（圖：王大俗提供）
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萬錦獨立屋市場 持續火爆 大多倫多地區房價近期依舊上漲，而萬錦市獨立屋均價也已突破百 萬。 帝國地產（Re/Max Imperial Realty Inc.）資深經紀王大俗 （Peter Wang）表示，萬錦市在房屋狀況、配套設施、交通基建等 方面都比多倫多市好，而大多倫多地區市中心也正逐漸北移，未來 萬錦市房屋市場將更火爆，建議根據自身需求進行選擇。
記者謝君／多倫多報導
王大俗認為，萬錦市的房屋通常較多倫多的 房屋要新，房屋狀況更好，而且配套設施、交 通以及街道設計等都比多倫多更好，近來成為 人們選擇居住的熱門城市之一。而從長遠來 看，大多倫多地區的市中心將移至Finch Avenue及Hwy 7一帶，萬錦市也將成為一座中心 城市。如今Warden與Hwy 7一帶兩邊擁有者繁 華的主流街道，銀行、高校、商場等都漸漸選 址於此，必將給萬錦市帶來發展動力。 王大俗還表示，如今萬錦市的城市發展及房 屋已開發至Major Mackenzie Drive，其以北 地區市府尚未開發，而九街以東至與皮克靈 （Pickering）交接一帶也已開發，房源開發有
限。因此，王大俗建議在萬錦市買房要根據自 己的個人情況和實際需求入手，來進行選擇。 許多人認為萬錦市九街以東的東區太偏僻， 但王大俗認為萬錦市的地理面積在整個大多倫 多地區中並不大，而且處於中心位置，因此整 個市區的房源交通位置都較便利，都是適合居 住和生活的。而許多家長認為要買在學區房處 才有利於孩子的學習，王大俗認為家長一定要 根據家庭狀況及孩子特長進行選擇，避免盲目 跟風。 王大俗說，學區房的價格跳躍度太大，許多 家長爭著購買，但其實並不一定適宜孩子成 長。他認為，家長選擇學校時要結合學校的特 色及孩子的特長進行綜合考量，以選擇能培養 和突出孩子成績的學校為佳。
萬錦市房屋及配套設施綜合實力較強，環境優美，未來市場將 更火爆。
（圖：王大俗提供）
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專家們想要知道，加國房市究竟有多少外國買家。
（本報記者／攝影）
穩定房市 專家籲清查外資 高房價成為都市居民極大的負擔，許多人把矛頭指向外國投資者， 有專家認為，應該蒐集地產統計數據，做為制定政策的依據。 【多倫多訊】在外國人投資加拿大房地產 方面，現在只有零零碎碎的數據。一些專家 認為，如果政策制訂者想要維持加國房地產 市場的穩定，便必須查明其中的外國投資者 狀況。 房地產市場中的外國投資者最近成為溫哥 華的熱門話題，很多溫哥華市民抱怨，那些 尋求資金避風港的外國人大量湧入溫哥華投 資住宅，推動房價飛漲，以致當地人再也買 不起房子。
房市若跌 外資恐拋售 一些批評者擔心，一旦房地產市場出現下 跌的徵兆，外國投資者便會立即賣掉手中的 房產逃離加國房地產市場，從而加劇房市崩 裂的程度。 溫哥華羅品信最近為此致函卑詩省長簡蕙 芝，提議省府採取開徵投機稅等行動，以此 壓制那些導致房價節節升高的炒樓者。但簡 蕙芝本月初回函說，根據專家的分析，以開 徵新稅方式壓抑房價，可能適得其反，甚至 可能令一些以房貸購屋者出現負資產。 卑詩省房地產協會也說，溫哥華房價上升
很快主要原因，是地理位置導致建地資源不 足，而非外國投機者炒高。 然而，卑詩省房地產協會首席經濟師摩爾 承認，手中缺乏具體的統計數據，「目前政 府未蒐集這些數據。」
共管公寓 外資比率低 迄今只有加拿大房貸暨房屋公司 （CMHC）試圖蒐集共管公寓市場中的的外 國投資者數據。去年秋季CMHC以調查共管 公寓大樓經理等方式，調查持有共管公寓的 外國投資者的數量，結果發現從總體看，持 有共管公寓的外國投資者比例很低，雖然在 溫哥華、多倫多和滿地可的一些熱門住宅區 中外國投資者比例較高。 在一些大都會的特定地區，外國人投資共 管公寓的比率相當高，例如在滿地可市一個 住宅區，有6.9%用於租賃的公寓的東主是外 國投資者。在溫哥華的部份地區的租賃公寓 擁有者中外國人占5.8%，在多倫多市中心這 一比率約為4.3%。但是，CMHC告誡，對大 城市特定地區進行的調查所取的樣本很小， 據此得出的統計數據可靠性較低。
而且那是最熱門地區的情形，從整個城市 看，外國投資者的比率更低得多，他們在多 倫多的共管公寓市場只占大約2.4%，在溫 哥華占2.3%，滿地可占1.5%，維多利亞占 1.1%。CMHC據此認為，儘管很多人擔憂一 旦外國人決定套現和退出加拿大房市時，有 可能導致共管公寓市場一落千丈，實際上外 資根本不具備這樣的影響力。 必須指出，CMHC這些不甚精確的統計數 據只涉及共管公寓市場，難以反映外資在加 拿大整個房地產市場的面貌。CMHC的首席 經濟師杜甘表示，該機構正在設法擴大這項 調查研究的範圍。 加拿大帝國商業銀行（CIBC）副首席經 濟師陶爾說，進行這類統計的挑戰之一，是 如何界定外國投資者。他指出，與加拿大毫 無關聯的外國買家在加國房地產市場中只占 很小比例，更多見的是買家自己在外國工作 和居住，但他的其妻子兒女住在他買的住宅 裡，他的家人參與加拿大社會活動，孩子在 加國學校就讀。 陶爾繼續說：「這是內資呢還是外資？外 資的概念比人們認為的複雜得多。」
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地產世界
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2015 2015 年8 8月
房產溫度計
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根據安雷公司 民調，外國投資 人及有錢人炒房 是大溫房地產飆 漲的主因，近七 成民眾對政府拿 不出辦法感到不 滿。
安雷公司最新民調指出，高達 64%的受訪者認為造成房價高漲的 主要原因就是海外投資客。圖為溫 市房價昂貴的的樓宇群。 （本報資料照片）
民調：大溫高房價 【溫哥華訊】儘管目前仍無確切證據顯示 大溫房價上漲與外國買家有關，但安雷公司 日前所公布的最新民調指出，高達64%的受 訪者認為造成房價高漲的主要原因，就是海 外投資客，比率比次高的因素超出20個百分 點。
有錢人炒房 也遭點名 除大多數人認為外國買家的主要因素 外，在受訪民眾的認知當中，造成房 價攀升的前五大原因，還包括有錢人 投資房市（44%）、民眾更想要住在大 溫地區（38%）、投資者購屋後並未入 住（35%），與目前銀行房貸利率較低 （21%），另外還有20%的民眾認為政府在 處理房屋居住問題上到目前毫無作為，所以 才會造成房價居高不下。
政府不做為 民眾火大 調查進一步發現，民眾對於政府的失望程
怪海外買家
度頗高，近68%的民眾不滿地方政府並未採 取行動，有72%的人則認為省府難辭其咎； 另外65%的受訪者，認為政府應對首次購屋 的居民伸出援手， 而不是保護名下已 有房產民眾之資產 總額。 至於被問到是否 應該放任大溫房市 自由發展，有70% 的受訪者認為政府 應該介入市場，提 高房屋的可負擔 性。 另外有69%居 民支持開徵投機 稅，還有79%的人 認為，應收集海外 買家的資料，以及 向這些海外投資
客徵收額外物業轉移稅（property transfer tax），亦有超過八成受訪民眾表示徵收空 屋稅是個好方法。
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地產世界
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2015 年8 8月 2015
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崇邦集團在上海的閘北區大寧國際商業廣場項目，面積達25萬平方公尺。
（取材自崇邦官網）
加國地產一哥 加碼中國 Ivanhoe Cambridge集團看好中國經濟，加碼投資上海崇邦集團，開 發集辦公樓、零售店、住宅及娛樂場所於一身的大型發展項目。 【溫哥華訊】加拿大最大的地產投資集 團Ivanhoe Cambridge，透過增加入股上 海一家地產開發公司，擴大在中國的地產 投資。
投資上海 金額增加一倍 Ivanhoe Cambridge是加拿大第二大 退休基金管理公司Caisse de Depot et Placement旗下的房地產投資集團，22日 宣布增加在上海崇邦集團（The Chong-
bang Group）的股本，由原來的5億加元 增至10億加元。
經濟龍頭 住房需求旺盛 Ivanhoe Cambridge總部設在滿地可， 在全國各地，包括大溫都有它的地產發 展項目，集團的執行副主席格尼（RitaRose Gagne）解釋為何選擇擴大在上海 的投資，原因是上海是中國經濟火車頭。 隨著中國城市化的趨勢愈加擴大，上海這
樣人煙稠密的地區，人們對起居生活地方 的需求愈來愈大。
大型建案 辦公娛樂通包 崇邦集團是2003年由香港和新加坡投 資者在香港成立，主要在中國展開房地產 投資，其中在上海有五個集辦公樓、零售 店、住宅及娛樂場所於一身的大型發展項 目，稱之為Life Hub，每個項目面積由8 萬平方公尺到80萬平方公尺不等。
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2016年的最高加租幅度被省府限定為2.0%。
（本報資料照片）
安省加租指南 明年訂2% 【多倫多訊 】安省政府表示，2016年的 最高加租幅度已限定於2.0%。這個加租指 南，是房東毋須取得房東與租客局（Landlord and Tenant Board）的批准而可增加租 金的最高額度。有效期為2016年1月1日起至 同年12月31日止。 省府稱，增幅指南根據的是安省消費者物
價指數（Ontario Consumer Price Index）， 也是加拿大統計局計算通脹率的措施，以反 映去年整體的經濟狀況。 根據「2006年住房租賃法」（Residential Tenancies Act, 2006），對於在1991年前 建築好的大廈，最高租金增幅限於2.5%，以 確保在考量上取得平衡，一方面保障租房的
央行：房市泡沫
恐致經濟危機
【渥太華訊】加拿大央行日前公布的金融 系統評估報告說，去年夏季開始暴跌的原油 價格對本國金融系統構成的威脅尚未過去， 任何嚴重的經濟震盪都可能引發經濟危機， 從而造成廣泛的工作職位流失，國民收入下 降。央行報告認為，最可能觸發經濟危機的 或許就是由高築的債台支撐起來的房地產市 場。
經濟處於虛弱狀態，如果其它經濟領域再出 現問題，便將可能導致經濟陷入衰退。
低油價 削弱經濟體質 央行行長普洛索表示，房地產市場是加國金融 體系中最薄弱環節。
（加通社）
家庭利益，同時照顧房東取回運作成本的需 要。 上述加租指南適用於大多數的私人及住宅 用途樓房，也就是「2006年住房租賃法」管 轄下的屋宇。但是，指南並不適用於空置的 住房單位、於1991年11月1日或以後入伙的 住宅單位、廉租屋、護理院或商用樓房。
在這項最新的報告中，央行分析，僅僅是 大幅度跌落的油價，不太可能觸發嚴重經濟 問題，因此嚴重經濟衰退的可能性也相當 低，但是又警告，低廉的原油價格令加拿大
高失業 觸發房價暴跌 央行的半年度評估報告繼續說，當經濟衰 退，工作職位大量流失，國民收入下降後， 加拿大人便無力償還債務，進而觸發廣泛的 房價暴跌。 該報告認為，加拿大持續上升的國民家庭 負債，及持續的被高估的房價，正是加拿大 金融系統中最脆弱之處。 央行說，與上一份12月的金融系統評估報 告時相比，現在廣泛的房價暴跌風險稍有上 升，可是又強調這種可能性非常低。
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妝點舊屋 短時間創造高價值 新樓盤離市區遠，舊屋往往大於新房又有地理優 勢，許多購屋者在兩者間猶豫不決。 記者謝君／多倫多報導
根據國際地產投資集團Grosvenor Group 去年根據各城市的社區、基建、資源、環 境和氣候等因素進行評估，評選全球50大 城市適應力排名，多倫多位居榜首。然而 地段好的房屋資源總是有限，將舊屋翻新 後出售成為近來熱門的 投資選擇。Re/Max 帝國地產經紀朱 偉時（圓圖，本 人提供）表示， 舊屋翻新不僅投 資風險小，而且 可在短時間內有 效提升利潤空間。 朱偉時表示，雖然 近來多倫多及其周邊地區開發出許多新樓 盤，但年代較新的房子往往位於距離市區 較遠位置，不及具有地理優勢的舊屋，而 且舊屋的占地面積往往要大於新房。因此 仍然有許多人在購房的時候在此二者之間 難以取捨。 然而舊屋的一大問題在於房子歷時已 久，難免出現破損等問題，需要維修。而 且舊房子不論從外觀設計，還是內部陳設 方面，都可能會有不符合如今當下審美潮 流的缺點。朱偉時指出，此時若將此類地 段好、占地面積大的舊屋進行一番改造， 將能大大提高原來舊屋的優勢，煥然一新 後的舊屋將迅速增值不少。
重新裝修過的房屋價值攀升，利潤可觀。 （圖：朱偉時提供）
動工前須先評估 大工程恐傷利潤 朱偉時還表示，投資舊屋時，該屋是否 值得翻新改造很重要，這需要專業團隊從 房屋狀況的各方面進行考量。另外，還要 作好翻新的成本預算，看所投資的舊屋僅 需要小修飾還是大改造，在裝修設計時， 還要聽取建築公司的專業建議。 在舊房翻新改造時，如更換門窗、地 板、櫥櫃，裝修粉飾等均屬於簡單翻新， 可根據客戶的喜好進行升級。朱偉時說， 翻新可由外到內進行徹底的改頭換面，換 外牆、改變內部結構都屬於翻新的範疇。 例如，可打通隔牆將兩個小房間合併， 改變房間格局；也可將地下室改為可分門 出入型等。但朱偉時表示，做諸如此類較 大改動的工程時，通常需要向政府申請報 批後才能進行，而一些提高層高等大工程 因成本較高，往往不會建議客戶作此改 動，否則將降低利潤空間。 朱偉時還提到，近來給舊屋增加天窗的 設計比較流行。房屋增加天窗後，不僅可 增加房間光線，提升採光，還能增加房間 的設計感。但要增加尺寸較大的天窗前， 也需要向政府申請。 朱偉時表示，通常翻新舊屋的工程可在 半年之內完成，而較大型的翻新工程成本 也在10萬至20萬左右，不僅獲得投資實效 快，而且結合了原本的地理優勢、面積優 勢後，利潤變得相當可觀。
翻新時增開天窗，可增加採光，提示房屋設計感和 美感。
（圖：朱偉時提供）
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地產世界 入市預習課
老
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2015 2015 年8 8月
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富豪山莊社區位於烈 治文山市，附近有404 高速公路，近沃爾瑪超 市、Costco量販超市 等，並設有五個公園， 交通便利，環境優美。
富豪山莊內經過翻新的舊屋煥然一新。
（圖：朱偉時提供）
舊屋變身豪宅 富豪山莊火熱 記者謝君／多倫多報導
大多倫多地區房地產市場持續火熱，全 新裝修的舊屋市場價值攀升。Re/Max帝國 地產經紀朱偉時表示，在環境優越的富豪 山莊社區，翻新成豪華住宅的舊屋成為眼 下搶手物業。 富豪山莊社區位於烈治文山市Bayview Avenue以東、Leslie Street以西地段， 南起16街，北至Major Mackenzie Drive East，該社區興起於上世紀90年代初，並 約從1998年左右開始大規模開發，附近 有404高速公路，近沃爾瑪超市、Costco 量販超市等，社區內有一條小溪Beaver Creek穿過，並設有五個公園，交通便 利，環境優美。另外，該社區內還有擁有 IB課程的Bayview Secondary School高 中及安省排名第一的Bayview Hill Public School小學，成為重點學區住宅區。
135萬購入 188萬賣出 朱偉時以位於該社區內的一棟雙層式舊 屋為例，該屋最初建於1989年，約占地 4550呎，雙車庫，配有五房五衛，坐北朝 南。屋主於2013年時購入，當時該舊屋的
成交價為135萬。隨後，屋主投資10幾萬元將 舊屋進行由外而內的徹底改裝。近期，屋主 以188萬掛牌出售，受到多家買主搶購。 據朱偉時分析，屋主當時購入該屋時，該 屋還屬於社區內的低價房，屋主將原先舊屋 的外牆、樓梯、地板以及所有老舊裝飾、配 件全部更換之後，房子煥然一新，成為重點 學區房的全新裝修豪宅，市場價值攀升。他
說，如今該社區同一條街上未經過翻新裝修 的房子一般都要賣到170萬至180萬，而該屋 全新高檔裝修後，至少能買到200萬以上。 朱偉時還表示，該社區另一套正在翻新舊 屋也同樣具有市場競爭力。他說，屋主約在 三個月前，以167萬5000元購入這套同樣占地 4000多呎的舊屋，投入十幾萬將該屋全部改 頭換面之後，估計該屋能以230萬元成交。
房屋內設 施升級後， 成為重點學 區房的全新 裝修豪宅， 價值攀升。 （圖：朱 偉時提供）
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2015 2015 年8 8月
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投資專家說投資大多倫多的共管公寓不合算，從投資角度看，將錢投入股市更有利可圖。
投資共管公寓 經理：不划算 按照一位投資專家的計 算，無論從回報率還是風 險，都不如將錢投入股市 更有利。
（記者謝君／攝影）
【多倫多訊】如果25年前在大多倫多地區投資買共管公寓，拜這些年 來利率低廉、房價節節升高之賜，算是一項不錯的投資決定。可是30年河 東、30年河西，今天的青年一代再想複製他們父母輩的投資共管公寓之 路，按照一位投資專家的計算，無論從回報率還是風險，都不如將錢投入 股市更有利。 多倫多投資顧問公司Wealthsimple的投資經理努簡特說，一些青年專業 人士借足了房貸，將賭注押在兩三年後便能以更高價格將手中的共管公寓 單位賣出去，賺一大票， 然後可以用來作為購置大屋的首期款，這完全是 一廂情願的想法。他指出，這種想法的的錯誤之一是，自以為房價將不停 頓地一路漲上去，其二是設想房貸利率始終處於現行的歷史低位，其三是 將所有雞蛋都放在一個籃子裡構成的巨大風險。 即使以上的三種風險均未成為現實，努簡特表示，從投資回報率看，還 是投資股市更合算，這可以5萬元在10年內的投資表現看出端倪。 例如在2005年1月至2015年1月這10年內，將5萬元投入iShares S&P/TSX 60 Index Fund，分到的紅利也一併繼續投資，同期也將5萬元投入大多倫 多地區的共管公寓上。根據努簡特的計算，全部不考慮通貨膨脹的因素， 投入股市的資金10年後增長為10萬9000元，投入共管公寓的資金增長為7 萬9150元。兩相比較，在股市的投資回報比對共管公寓的投資回報多出3萬 元。 很多人認為股市風險太大，可是實際上股市回報率大致維持在6~8%，之 所以看上去風險大，是因為人們可以實時目睹股市的升跌，而共管公寓的 價格即使下跌，人們也很難衡量和察覺，直到出售時才能看到結果。
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金 押 失 曾 客 租 % 6 2 6招避失血 1.記錄物業狀況： 【紐約訊】房客通常要付押金以 支付可能造成的損害，美國一些州 規定房東須把押金存在另一個支付 利息的帳戶，到期時要給房客付利 息。但是調查顯示，26%的房客曾經 拿不回押金，其中36%說房東未解釋 原因，這種情況在某些州可能違反 房客權利。以下是確保你拿回押金 的六點注意事項：
很多有關押金的爭執，起源於房東和房客未 記錄搬進屋前的狀況，例如地毯有污漬或牆壁有 洞，所以房客搬進去前應先記錄任何損害，確保 所有電器運作良好，並把任何污漬或損壞拍照存 證。
2.與房東討論他的期待： 仔細閱讀租約，確保你瞭解房東的規定，可 提問：「誰負責鏟雪？每月何時付租？遲付租是 否有寬限期？ 誰付水電費？若提早退租如何處 理？」等。
3.做任何修改應獲書面許可： 房客不能隨意修改所租的住處，若想掛吊燈或 在櫥櫃內舖防污墊，都要先徵求房東同意。即使 租約沒有禁止修改的條款，或是房東口頭答應， 你也應獲書面許可，以免日後發生爭執。
4.搬出公寓前打掃： 很多公寓經理要求你離開前，「用掃把掃 過」，確保清理地毯和冰箱，移走任何垃圾袋或 個人物品。有些房客會留下東西，引起房東不 悅，因為還要花時間處理。
5.注意你的寵物： 有寵物的房客往往要提交寵物押金，以支付貓 在地毯撤尿或狗抓地板的損壞。如果損壞需要昂 貴的修理費，你可能拿不回押金。
6.瞭解房客權利：
為確保拿回押金，房客搬出公寓前要打掃乾淨，注意寵物在地毯撤尿或損壞地板等。 （Getty Images）
每州的房客權利和押金規定都不同，你應熟悉 你住那一州的規定。如果你的房東未退還押金也 未解釋原因，查找州府提供何種追索方式，例如 小額索賠法庭。
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投資袖珍公寓 先看這3點 近年來多倫多市中心 的住宅公寓群起，不 少公寓單位面積越蓋 越小，有的甚至不足 500呎。 對這類袖珍 型的公寓單位否值得 投資，有華人地產業 者建議買家慎思。
多倫多市中心新建公寓的面積越來越 小。
（本報資料照片）
【多倫多訊】最近幾年開始，市中心的 Condo越蓋越小，以一睡房單位為例，以 往面積通常在 500呎到600呎，而在現在不 少新的Condo裡，已難以看到大於500呎的 單位了。兩睡房的情況也一樣，過去的基 本都有800呎以上的面積，而現在在建的公 寓 ，800呎已算是大戶型了，在多倫多大 學附近的公寓，800呎甚至為三個睡房的單 位。 經紀張穎表示，市中心Queen Street 和 University Avenue一帶，年前推出一個樓 盤，大部分的單位都是小面積。發展商稱 以此降低每個單位的總價，讓年輕人有能 力負擔。她認為，當開發商主動縮小房間 面積的時候，單價的上漲並不會推高單位 的總價。 同時，公寓單位的面積越來越 小，也就催生了袖珍型樓盤。 她指出，這類小戶型公寓單位，雖有面 積小帶來擁擠、家具擺放和儲藏空間不足
的問題，但隨著越來越多的新奇設計理念 也解決了問題，比如開放式廚房，折疊式 臥室，牆上的隱形櫥櫃，以及多功能的客 廳／臥室／書房一體等。 而購買小面積公寓單位的弊端，至少 有以下兩個問題。張穎說，首先是銀行看 小面積公寓是高風險資產，獲得普通貸款 比較困難。第二個問題是小面積的公寓單 位於不少買家只是一個過渡性的產品， 並非永久的家。在衡量投資產品的價值的 時候，參考租金的意義重大，這涉及到收 入、費用、管理時間和空置期等。 所以，買家入手這類公寓時，張穎建議 應作以下考慮：
1.終端用戶還是投資產品 如果是終端用戶，持有的時間和承受 能力及受益方面，比較容易衡量，但是在 未來再出手的時候，是否會有足夠多的需
求，來消化這些市場供給。如果是投資者 買入的話，要保證自己在未來出售的時 候，不會需要低價出售。
2.投資回報率 市中心現在的小面積公單位出租熱門， 只要價格在市場價附近，都會很快被租客 租走。費用方面，包括貸款的月供，地 稅，物業管理費，出租時的經紀費用，兩 個房客交接時的維修清潔費用，都需要有 一個比較合理的估計。
3.投入總量的因素 如果銀行批的貸款比例較高，未來房 價升值的時候，投入本金的收益率會高一 些。但是，如果袖珍型公寓獲銀行貸款的 比例不大，就需要投資者準備好足夠的現 金，以應付大比例的首付要求，有時甚至 要準備好全款的心裡準備。
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華裔經紀： 找仲介 重互信 一名經紀則強調，雖 然他能理解客戶想要節 省費用的心情，但是他 建議民眾選擇地產經紀 時，更應注重雙方的互 相信任態度。 【溫哥華訊】對於葉芙（Barbara Yaffe）指經紀佣金應有調整 空間之說，「世界日報」記者就此 詢問多位華裔地產經紀（仲介）， 其中大多數人都曾碰過客戶要求 「退佣」（即較規定較低的佣金比 例），其中一名經紀認為，雖然佣 金確實可以商量，但民眾應該還是 要尊重地產經紀的專業。 這位地產經紀指出，一般他碰到 這樣的情況時，都會將自己的工作 內容詳細分析給客戶聽，看看是否 能以減少工作項目的方式來調整價 格，但若客戶真的無法接受，他可 能就會考慮是否接下此筆生意。 另外一名經紀則強調，雖然他能 理解客戶想要節省費用的心情，但 是他建議民眾選擇地產經紀時，更 應注重雙方的互相信任態度，因為 經紀與客戶間是合作關係，而非猜 忌懷疑，民眾應選擇選擇與自己想 法相近，且能充分溝通的業內人 士，如此一來才能讓整個交易過程 變得更為順暢。
有華裔地產經紀表示，民眾與經紀之間應是互信關係，因此在選擇地產經紀時，應找與自己想法相近且 能溝通的。
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2015 年8月
TOMMY TAI REAL ESTATE LTD. BROKERAGE TT IMMIGRATION CANADA INC. Irene Tai 朱華卿 Sales Representative
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入市預習課
商業地淨空 地產經紀：更值錢 【溫哥華訊】大溫哥華地區土地重新開發 暢旺，導致不少商家尋找新店面困難且租金 節節攀升的狀況。 一位成功賣出多處商用土地的地產經紀日 前表示，若這些商用地上頭是空著的話，應 該還可賣出更高價格。 專營商用物業交易的Avison Young地產 公司經紀人艾特華（Bal Atwal），近年因 多次以高價賣出大溫地區商業用地而聲名大
噪，去年夏天，他就曾以7840萬元價格，把 列治文三號路夾Ackroyd Rd.一塊5.4公畝的 商業用地，賣給中國買家。 艾特華表示，許多主要商業區域土地本身 的潛在增值條件，早已超越地面上物業所能 帶來的收入，土地上頭若空無一物，或許反 而能賣到更好價格。 2014年一年之間，大溫地區所有土地買賣 總金額達30億元。今年第一季，土地銷售量
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許多主要商業 區域土地本身的潛 在增值條件，早已 超越地面上物業所 能帶來的收入…
與去年同期相比，更提高13.4%，若以金額 來看，總額已達7億5000萬元，也較去年同 期增加4.4%。 除了土地之外，商業物業中另一個交易總 金額出現成長的則是出租公寓大樓，而且是 以屋齡40年至50年之間的低層公寓為主。 根據大溫地產局的數據，這類物業今年第 一季的銷售總額達2億3100萬，與去年同期 相比成長95.2%。
一名專營商業 用地的經紀人表 示，許多土地的 潛在增值條件， 已超過地面上物 業所能帶來的收 入。 （記者陳威 麟／攝影）
新規上路 交易更方便
安省買賣住宅 可用電子簽名簽約 【多倫多訊】拜電子商業法（Electronic Commerce Act）修正案從7月1日 起生效之賜，將很快在安省買賣住宅時， 可以電子簽名方式簽署合約。 法律專家說，根據電子商業法修正案， 在房地產交易合約上以電子方式簽名，將 具有與親筆簽名等同法律效力。在現行法 律下，諸如買賣合約這類房地產交易文 件，必須由參與交易者的親筆簽名，才具
有法律效力。 安省房地產協會（Ontario Real Estate Association）總裁佛姬，將該修正案 稱為「對房地產經紀人及消費者的好消 息」，這項新選擇極大地方便買賣雙方。 在安省之前，魁北克、新布朗士維 克、緬尼托巴、紐芬蘭及愛德華王子 島省已經允許在房地產交易時採用 電子簽名。
現在在安省買賣房屋，除了傳統親筆簽約，也可以 採用電子簽名。
（Getty Images）
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Willowdale社區內有著與豪宅區Bridle Path極為相似的居住環境。 （取材自http://northyorkliving.com）
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建地開闊 具豪宅區潛力 北約克Willowdale社區，交通便利、生活機能齊全，加上獨立屋建 地廣闊、房價較低、增值潛力大，有機會成為下一個豪宅區。 記者葛健生／多倫多報導
位於多倫多市北約克地區內的Willowdale社區，有著與豪宅區Bridle Path極 為相似的居住環境，鴻利地產經紀林麗娟 分析，Willowdale獨立屋的標準建地至少 在50英呎乘122英呎之間，符合豪宅的基本 房型，她觀察，Willowdale已儼然成為大 多地區，僅次於Briddle Path的豪宅區。 Willowdale社區為老區，但正因為是老 區之故，該地環境清幽、處處可見百年大 樹，東、南、西、北等各方向大路筆直， 林麗娟說，日間經常可見學開車的教車經 過；此外，社區內有Yonge、Sheppard、 Finch、North York City Centre等四個地 鐵站，交通十分便利。 位於Steele Avenue以南、401高速公路 以北、Yonge Street以東、Bayview Avenue以西的地區，便是Willowdale的主區。 林麗娟指出，當地獨立屋建地面積的標準 呎吋為50英呎乘122英呎，約相當於6000平 方英呎，如扣除前後院建成兩層房，室內 面積也在4000英呎至5000英呎之間。
大型購物商場Bayview Village位於Willowdale社區內，另有地下式的購物商場 Sheppard Centre；社區內超市Loblaws、 Metro、Whole Foods、H Mart、陽光超 市，以及中東裔所開設的小型超市等； Mitchell Field社區中心、YMCA、北約克 市民中心、表演藝術中心等均座落於該社 區內。 林麗娟表示，再加上該地有Earl Haig中 學等名校林立，前往多倫多大學、約克大 學、懷雅遜大學、辛力加學院等大專院校 便利，因此房屋增值性高，地稅每年便需 繳交約9000元，居住該區居民的 年薪平均多在10萬元以上。 至於發展快速、成為有潛力熱點 的主要原因，在於多有建商瞄準該 區內的平房，在購得後拆除重建成 為兩層樓，內部面積合計約在4000 至5000平方英呎的豪宅，即使如此，
林麗娟分析，「在Bridle Path買一棟獨立 屋的價格，卻能在Willowdale買兩棟獨立 屋」。 由於Willowdale房價的潛力大增且升值 性高，近來當地已有包括Tridale等大型 開發商進駐專門建造公寓。林麗娟指出不 論是公寓、鎮屋或獨立屋，增值的潛力都 很大，在該區擁有房產的人士都不願意賣 出，因為一但賣出後要再搶進便 不容易。
Willowdale內有北約克市民中心等各項公 共設施極為便利。 （取材自http://data.parkbench.com）
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林麗娟（上圖）指出，Willowdale社區 因是老舊社區，故獨立屋可建腹地廣大、 有改建潛力（右圖）。 （本報資料照片）
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改建有賺頭 中東炒家愛 Willowdale有許多老房屋，腹地廣大、極具改建潛力， 許多來自中東的醫生、音樂家，攜家帶眷來這裡炒房。 記者葛健生／多倫多報導
Willowdale社區由於位在有富人 區之稱的Bridle Path鄰側，且正 因為老舊社區，故獨立屋可建腹地 廣大、有改建潛力。鴻利地產經 紀林麗娟觀察，自2009年起，Willowdale已成為包括中東裔為主的國 際炒家的投資熱點。 林麗娟舉例，一名客戶於2009年 以46萬元，購下該處42英呎乘146 英呎的平房，其後六年間出租，每 月租價甚至未滿2000元，經以3萬 元裝潢維修後，於2015年將該獨立 屋賣出，售價為115萬元，她說扣 稅後約淨賺50萬元。 由於加拿大本就是由移民組成的 國家，每年均歡迎新移民，不僅如 此，即使非居民亦可買房投資，而 非居民在轉賣投資獲利後，也能變 賣折現後，資金於國際間流通，再 加上近年加幣貶值，在本地投資不 設限，使得本區成為國際炒家的首
選。 在Willowdale的國際炒家中，林 麗娟指出，又以來自中東國家的炒 家為主。她表示，由於美國反恐、 加國投資移民相對較鬆，來自中東 國家的炒家，挾帶大量資金，多 由親戚相互介紹，採「一條龍」方 式，選擇增值潛力大的Willowdale 社區。 林麗娟表示2009年時，正值加 國股市不佳，多數人均不敢出手購 屋，深怕房價持續下跌，而來自中 東的國際炒家多為醫生、音樂家等 專業人士，適逢美國反恐形勢，於 是轉尋加拿大，進而投資有增值潛 力的Willowdale社區。 Willowdale社區除了以來自中東 國家為主的國際炒家之外，林麗娟 指出，已有部分來自中國的炒家， 以相對於中國房市的價格，認為 Willowdale社區的房價相對合理， 且學區優良、交通便利，目前也基 續進入Willowdlae社區的房市。
Willowdale社區位於Bridle Path鄰側，已成增值潛力的社區。 （取材自維基百科）
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呂俊廷（上圖）認為，房市走勢 漲幅上揚，有意養老退休人士可趁 此「黃金機會」賣屋後買退休屋； 左圖為Kennedy Road和Sheppard Avene附近的老人社區。 （本報資料照片）
房價頂天 賣房養老好時機 房價達到歷史高點，正是退休人士的黃金機會；專家建議，可 把房屋出售，一部分所得添購新屋，另一部分則作為養老金。 記者葛健生／多倫多報導
大多倫多地區房市自1997年起止跌回 升，在恆生地產從事地產經紀30餘年的 呂俊廷指出，房市至今維持上揚的局勢太 久且漲幅過高，此時應格外留意，但對退 休人士而言卻是「黃金機會」，趁賣價高 漲之際賣房，售價所得一半可購置退休住 所，另一半則作養老基金之用。
旺了20年 漲勢總會停 呂俊廷指出，從事地產經紀30餘年，大 多倫多地區房市分別在1970年代和1980 年代，因經濟泡沫化而發生過房市下跌的 情況，如今房市回春近20年，漲勢既長又 高，他認為，「到某個時間點應該會停在 那邊」。 房市預測專家從早期研判，認為房市好
景將「毀滅」（crush），之後認為始終上 揚的房市會走下坡（soft landing），呂俊 廷觀察，近來房市走向的預測專家已改用 「修正」（correction）的說法，意即房市 如果過熱，那麼房市和房價便可能產生自 我修正的情況。
把握好時機 要賣要快 呂俊廷研判，由於上漲近20年的房市， 發展至今已進入要多加留意的階段，但對 於賣家而言，應該抓住出售機會，特別是 已經進入退休年齡的人士，要把握「黃金 機會」，「要賣盡快賣」，因為房市持續 上漲的時局不知還能維持多久。 呂俊廷分析，臨近退休人士在出售房屋 後，將所得的二分之一或三分之一用於購 置退休住所；另外二分之一或三分之二的 錢則作為養老金。
退休社區 市場漸成形 他觀察，如今退休住屋或退休社區的市 場，已隱約成形。 如今，退休人士公寓、住宅或社區，隨 著加國人口老化而漸成興起之勢，已分布 在多倫多社區內，呂俊廷指出，在Middlefield Road 和Steele Avenue；Don Mills Road和Lawrence Avenue；Kennedy Road 和Sheppard Avene附近，都普遍已有老人 社區的銷售與存在。 這些房屋有賣有租、有別於老人安養中 心。呂俊廷指出，其中尤以位在Don Mills Road和Lawrence Avenue附近的退休人士 社區走高檔路線，在退休人士社區內有電 影院等各項娛樂設施，每日有專車服務退 休人士，前往多市商業區、看秀、逛街購 物、前往知名餐廳等地。
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上圖、右圖為Bayview Avenue和York Mills Road地區豪宅，目前房價已漲到數 百萬元，華人逐漸進駐。 （取材自www.realestatetoronto.com）
Highway 7以北、Kennedy Road以東有房 價10年漲三倍。
（本報資料照片）
華人聚集 萬錦10年漲3倍 新移民喜歡住在華人聚集的地方，使得萬錦房價水漲船高；Bayview Avenue和York Mills Road地區，則可望成為下一個華人定居熱點。 記者葛健生／多倫多報導
在恆生地產擔任經紀逾30年的呂俊廷觀 察，萬錦市部分地區房價十年內漲三倍， 已形成「無法解釋的不合理上漲」；而多 倫多市的Bayview Avenue和York Mills Road一帶住戶，多為既富裕又聞名的人 士，該區房價則仍然呈現合理上漲的趨 勢，該地段也逐漸成華人住戶選屋的新 寵。 呂 俊 廷 舉 例 ， 客 戶 於 2003年 1 1 月 間 ， 以時價43萬元買入一戶位於Highway 7以 北、Kennedy Road以東、室內約3000平 方英呎、兩層樓的半獨立屋，於日前出售 時，竟以約150萬元售出。
鄰居都講華語 較親切 對於十年內半獨立屋竟飆升三倍，呂
俊廷指出，由於華人新移民認為左鄰右舍 均說華語較為親切，想要住在一起，而且 附近學校、華人超市和餐館便利，因此積 極在該區尋找住房，導致「水漲船高」之 勢。
為擠進去 多少錢都買 呂俊廷指出，買家甚至提出「任何開 價」均可的條件，目的就是要買在該區 「擠進去」，因此該區的房價，已經「失 去公平的價值判斷」。他形容該區儼然 已成「中國區」，初估華人約占30％至 50％。 相對於萬錦市受到華人青睞的地段， 呂俊廷表示，其實在多倫多市的Bayview Avenue和York Mills Road地區，也已經開 始有部分華人進駐。該區房價在十年前便 已是近百萬元的價格，但該區價格仍屬合
理上漲。 呂俊廷指出，該地區在十年前已是百萬 豪宅，目前房價已上漲到數百萬元，雖然 多數房子已是300萬元起跳，但他指出，仍 有部分房價在200萬元至300萬元的房子屋 況良好，值得買家考慮，他舉例，該區約 在6月初有一舊屋出價150萬元待售，才推 出兩日即已售出。
房價合理 華人將湧進 此外，Windfields Junior High School正 位於該區的學區內，高中則可續升至York Mills Collegiate Institute就讀，呂俊廷表 示，該區多屬高教育、高收入位戶，目前 房價仍屬合理公平上漲，他觀察已有「相 當可觀的華人進駐」，他預測，該地區在 未來可能會成為下一個華人選擇定居的地 區，屆時房價也可能因而再翻倍。
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買度假屋 圖要看仔細 購買度假屋比一般房屋須要多一些知識，來確保土地、水岸線的所 有權，是否有出入道路也要確認，所以最好找專業地產經紀協助。 【多倫多訊】開始轉暖，此時如果到郊 外的度假屋去休閒幾天，是多麼舒服和開 心的享受。現請華人地產經紀張穎紹一些 有關度假屋的買或租的情況。 首先，要選擇一個合適的地產經紀，即 選擇對你準備購買的物業類型及所在地區 均有經驗的經紀。雖然安省所有地產專業 人員須完成正規教育，嚴守保障大眾的法 例及行內操守，如可覓得具備郊區置業的 專才將更為理想。因購置郊區物業和度假 屋需專門知識。 在購買度假屋時，應注意以下事項：測 繪圖（Survey）在市區置業時很有用，郊 區置業則更為重要。該圖可證實物業土地 面積符合契約所示，確保買賣交易中的所 有建築物實際屬於該物業範圍，並指出可 讓公用設施公司及各方進出該土地的地役 權（Easements）。
如屬水邊物業，該圖亦顯示閣下是否擁 有水岸線。 是否有道路可供出入亦是購置度假物業 時的重要考量。要了解清楚是否須穿過他 人物業才能進入你的物業。如果是，那就 要三思了。 最後，度假物業一般均使用水井及化糞 池。兩者均為衛生及健康基本設施，買賣 前必須確保其運作良好。化糞池較難進行 評估，宜在要約附加條件，訂明該設施須 經由持牌檢查人員驗收。閣下的地產人員 可要求賣方提供化糞池系統的服務記錄， 以及顯示該池根據環境局及安省建築標準 規定進行安裝及有關日期的許可證。如賣 方沒有該證，可向地方衛生單位索閱。 如果只想是租一個度假屋的話，就簡單 很多了。 在cottagecountry.com網頁，可以找
到約5000個加拿大及美國的出租度假屋 盤。其他的網頁有Vacation Rentals by Owner，網址是www.vrbo.com；Trip Advisor，網址是tripadvisor.ca。 度假屋業主將度假屋的資料及照片上載 到網頁，每年要付200元，租客可以免費瀏 覽。如果有適合的，租客可以直接聯絡屋 主，談判細節。 比如讀者想在魁省的Eastern Townships 地區度假一星期，在網頁輸入需要多少房 間（假設是四個房間），搜索結果便有41 間度假屋可供選擇。搜索部分還有高級搜 索，可以尋找 一些度假屋是否具備一些 讀者認為不可缺少的設施，例如冷氣、電 視、衛星電視等。如果對某一度假屋有 興趣，網頁不會有詳情，要向屋主查詢， 及查詢空檔期。最好的度假屋會很快便租 出，應該提早六至八個月預訂。
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帆船造型 士嘉堡公寓預售 由華人建商打造的SAIL Condos公寓，交通便利、生活機能齊全、 周圍有廣闊的綠地，且採用獨特的帆船造型，近期將開盤預售。 【多倫多訊】由來自中國的OPEARL房 地產開發集團，在加拿大投資興建的首個 開發項目SAIL Condos公寓，近期開盤預 售。 OPEARL房地產開發集團由中國成功 民營企業家毛海淵任職董事長。毛海淵出 生於浙江溫州，在福建福州市創業近20 年，是福州地產行業領軍人，成功開創自 有品牌，管理集團旗下海鑫置業公司獨具 匠心，打造公益與建築完美結合的「安心 工程」開發項目：海鑫陽光公寓，將人文 與地產開發緊密相連，注重家庭與社會的 和諧發展，使居住以社會為本，以民心為 首。 作為成功地產開發商，毛海淵對商業地 產開發定位獨到，洞察敏銳。勘地選址， 獨具慧心。成功開發打造超6萬平米的購物 休閒及商務娛樂大型多功能建設綜合體開
發項目：濱州國貿新天地。在地產界可謂 是經驗豐富，業績累累。 毛海淵歷任世界溫州人聯誼總會副會 長，福州市工商聯副會長等社會職務。並 連續兩屆當選為溫州市人大代表、福州市 政協委員，是在福州的溫籍企業家的領軍 代表人物。 毛海淵人2005年移民加拿大，再次啟 航，成功創業，創辦加拿大OPEARL房 地產開發集團。延續匠心設計，精心打造 SAIL Condos公寓引領華人驕傲，開啟多 倫多的城市居住新理念：注重家庭，和諧 社會，讓居住以社會為本，以民心為首 SAIL Condos位於多倫多地區Victoria Park和Sheppard的東南端。地處擬建的 新Sheppard輕軌旁，坐擁士嘉堡最佳地 理位置，交通樞紐中心，401、404公路及 DVP近在咫尺。周邊雲集大型購物中心、
餐飲服務、居家超市、各大銀行、醫療診 所等主要公共設施。Fairview Mall商場僅 百米之遙，周邊擁有多家排名公立學校包 括Bridle Wood Junior Public School、St. Gerald Separate School、Sunshine Montessori等。這一區域城市規畫綠地面積豐 饒，舉步可達Wishing Well Park和Vrandenburg Park兩大公園，讓居住者可以盡 情享受清新環境，綠色生活。 SAIL Condos公寓項目為18層主體建 築。採用全新設計工藝理念，外觀精美獨 特，取帆船揚帆起航時的完美弧形曲線設 計，用意祝福業主事業鵬程萬里、乘風破 浪、一帆風順。設計更注重實用採光，打 造至高居住質量，使室內室外融會貫通， 讓居內居外皆是美景。 詳細資訊可上網www.sailcondo.ca.查 詢。
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面相看房宅運
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昱蒼居士談風水
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田宅宮宏厚 有利買房 你相信嗎？面向中眼相不好會影響到房宅運！甚至會影響 夫妻與子女的關係。 面向有所謂12宮相法，其中在眼睛周圍的重要宮位是「田 宅宮」，在右左上眼瞼。「夫妻宮」在左右眼尾，「子女 宮」在左右眼下…… 田宅宮位在眉毛和眼睛中間的上眼瞼，田宅宮可用一根指 頭那樣的寬為標準，肉要豐滿，色要潤，這種人心胸宏闊， 做事按部就班，待人誠懇。如果田宅宮狹窄肉薄，猶如眼眶 凹進去的樣子，必定性急，說話較沖，容易得罪人。 田宅宮宏厚的人購買房地產比較有利。因為購地買屋需要 耐心，需要判斷，慢慢的尋找，不能急急就做決定。歐美人 的田宅宮都比較狹窄，所以個性都比較急躁。他們買屋都是 長期貸款。 如果田宅宮有斜斜的紋，小心家里會滿水，或地下室易漏 水。不然就是屋內管道水管破裂。 田宅宮有小痣，家里經常容易發生事故，或影響人緣關 係。 下眼瞼也就是兩只眼睛的下面，稱為「子女宮」。一般以
左邊眼睛下為兒子，右邊眼睛 下為女兒。女性懷孕期中看眼 下子女宮的氣色，可以預測胎 兒是男是女？ 大凡氣色跟平常一樣的黃 田宅宮宏 厚的人買 潤是男胎，倘氣色略帶青 房地產較 有利。購 地 買屋需要 黯，那是女胎。大凡一個人 耐心，慢 慢的尋找。 默默的行善，常積德，在眼下 （網路圖片 ） 也會泛現黃潤氣色。所以子女 宮又稱「陰德宮」。 眼睛的眼尾外部稱為夫妻宮。這是呈現夫妻關係的部位。 青年人的夫妻宮微微透出紅，也表示婚姻美滿幸福，彼此相 愛。如果肉薄骨露，婚姻就不易和諧。倘有黑痣，難免心猿 意馬，而容易遭第三者介入。 眼尾又稱魚尾。眼尾的紋成為「魚尾紋」。魚尾紋多是代 表勞碌命，事事要親力親為。從前的人說魚尾紋多表示多妻 妾。現代是一夫一妻制，一個屋簷下不能容納二個夫人。所 以這種多妻的相法，現代是不管用了。
魚尾紋好風流?
夫妻宮有痣 易招桃花
必躬親， 的人沒事 魚尾紋多 片） （網路圖 碌。 勞 很 以 所
面相中魚尾紋是在眼尾的旁邊位置。古 代相法說男人魚尾紋多，也代表老婆多。 依據居士多年的研究，魚尾紋多的人沒事 必躬親，別人替他做的事，他絕不放心， 必親自監驗，所以很勞碌。不但不是性欲 很強，反而性欲容易有障礙。 現代相法不以魚尾紋多，說他是多妻 妾。如果魚尾紋其色暗淡而多紋，可能是 性神經衰弱，容易早泄或不堅。另外，在 兩眼之間的山根部位，如有斷裂凹陷，也 容易犯性神經衰弱的毛病。 面相學中眼睛在尾部外圍為夫妻宮，夫 妻宮里有黑痣，表示個性溫和多情，容易 受異性的誘惑與糾纏。我認識一位美麗的 林小姐，她的眼尾就有一顆痣，我問她為 什么不去點掉？ 她說：「已經應驗，就不必點了」。果 然她的丈夫比他小三歲，夫妻倆很恩愛。
林小姐的觀念是對的，痣的問題不在別 人怎么想活怎么說，而是要靠自己的定力 與警覺來克服。 有位老友的侄兒，最近因感情問題很 煩惱，看了他的手機傳來的面相，明白了 其中原委。他侄兒姓方，小方他的由眉頭 受過傷，有一顆紅豆大的疤。不但眉頭的 眉毛缺了一段，還侵蝕到眉頭上方的「朋 友」宮，他誤交匪友損友，女朋友氣得 離開他。我告訴他眉毛代表感情，眉毛有 缺，會影響交友。也象徵著感情受打擊。 三年前他與太太離了婚，從他的眼尾夫 妻宮觀察，他的婚姻並不美滿。而他的相 在古代是屬於「夫妻離克」的相。我只有 暗示他要培養開闊的心胸，40歲後會另有 一段好姻緣，勿急勿放棄。等待亮麗的明 天。猶如一首民歌「讓昨日臉上的淚，隨 記憶吹乾…… 」
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辦公室風水 求事業吉順 不管是老闆還是員工都想工作順心， 職場開運的風水，人人需求。 一般而言，老闆或高層主管的辦公 室，應該設在離大門距離遠的位置，表 示財帛「源遠流長」；如果老闆辦公室 在門口附近，老闆如同推銷員，也如同 服務員，很容易被打擾，肯定身心疲 累，業務推展辛苦。 在顧及隱秘性，又距離大門最遠的情 形，也不能達到太偏僻的位置，為顧及 老闆的隱秘性，公司業務不外洩，財氣 財運才能聚藏之。 在我觀測風水的經驗中，主管或老闆 的辦公室也不可太大，太大氣難聚藏， 會帶來衰退之象；如果太小也不宜，太 小代表業務拓展不易，發展有限。 老闆的辦公室和座位必須藏風聚氣、 納財旺運。如果老闆的辦公室在西北 方，九宮飛星的「乾」位，是最佳的位 置。因為「乾」代表「長上」、「家 長」、「領導人」，老闆坐鎮此處，能 帶來威望，更得員工尊重，有領導者的 氣勢。 如果老闆辦公室位居「離」位，在南
方，則不妙。因為「離」卦乃中女，此 位利女性溫柔者，不宜居領導位。老闆 坐鎮此處會帶來煩憂，處事遊移不定、 沒有決斷力、沒有威信，員工不能信 服。 辦公室內主管或老闆的座位風水，座 位背後要有堅固的靠山（牆壁），能讓 當事者有安全感並擁有權威；如果背後 無靠，背後是窗戶，不但沒貴人相助， 也會影響情緒（焦慮）；如果背後有明 鏡，不但財神不入，還會帶來桃花 感 情
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昱蒼居士談風水
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的煩惱。 化解的方法：一、宜以櫃子擋住窗戶 或用布簾擋住窗戶；二、明鏡移走，或 貼上磨砂圖片。 辦公室風水中，辦公桌前面的空間可 稱為「明堂」。一般說來，這空間不宜 有任何東西阻擋，任何櫥櫃在前面皆不 宜，因為明堂過於窄小，會影響主管或 老闆的思考與氣度；緊鄰壁面，或有高 櫃擋住，故謂「明堂高逼」，做事會綁 手綁腳、處事不順、阻礙多見，一定要 留意。
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職場開運 的風水在現 今工作繁忙 的時 代 ， 人 人都需要。 （網路圖片）
理想的建地 要前窄後寬 選擇適合居住的房宅，首先要考慮的 是地理環境。一般而言，最好的環境 是「左青龍，右白虎，前朱雀，後玄 武」。 東南有河流或溪水，西邊有道路，交 通方便。南面要平坦，北面有丘陵高 地。如此山水相襯托才為佳。房宅的南 面要有院或平坦的空地（朱雀），可以 獲得充分的陽光照射。而房宅的后面如 有丘陵或高地（玄武），地勢后面高， 排水容易，后面有靠山，心理上有安全 感。 如果有溪流，溪流在東邊的房子比較 好，不宜在水邊背著水而居。古云：
「地狹而家宅閎寬主凶」。一般建地前 大後小不為佳。在古時，一塊三角形的 建地建屋是最容易發生火災的。在現代 所謂的三角建地是兩條馬路的匯合點或 交叉點而成銳角的地形。 最理想的建地，應該是四方形、方 形、長方形。平平整整的沒有凹凸也沒 有缺角。建屋的設計宜客廳在前，臥 房、廚房在後才合適。 建地除地形外，還要注意它的土質。 粘土吸水性不佳，自然的滲透與排水如 果不良，房屋內部的溼氣必重。因此會 影響居住者的健康。 至於地形的吉凶，一般而言，一塊長
方形的地基，如朝東方的一面，有凹進 去的缺口，此謂「青龍開口」是主吉。 能人丁興旺，財運亨通。如果是朝西方 的一面有凹進去的現象，就不主吉，反 而是凶。 如是朝南方的一面中間有凹缺，可以 建屋居住，子孫也可發達。如缺口朝北 方的一面，那麻煩多多，容易犯口舌 是非，犯小人。如果是L形的地基，東 南、東北、西南有缺角，都不足為憂， 只要缺角的方位不是西北方，都可作為 建筑用地。建地宜以窄的一面為前門， 寬的一面為後門，亦是只可以「前窄後 寬」而不可以「前寬後窄」！
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我家不一樣
布魯斯威利豪宅 價格對折賣 買家有福了！好萊塢實力派男星布魯斯威利（Bruce Willis）再度調降愛達荷州豪宅的售價，他在過去四 年已五度砍價，目前705萬元的價格連最初出價的一 半都不到。根據Realtor.com報導，該豪宅2011年 首度掛牌上市開出1500萬元的高價。
布魯斯威利與小他25歲的名模嫩妻。
（網路圖片）
【紐約訊】這間位於愛達荷州黑利（Hailey）的豪宅 擁有8403平方呎大的生活空間，布魯斯在2003年重新裝 修，賦予了鄉村狩獵屋的氛圍，是一間以原木與石材打 造，有著寬廣大門的瓦頂建築。 走進屋內，映入眼簾的是一個下沉式起居室，四周有 原木樑柱裝飾，還有一整面的書架與磚砌取暖區。沙發 正對著一大面落地玻璃窗，可欣賞戶外的自然森林美 景，整體感覺格外溫暖舒適。 廚房以深色木製櫥櫃與鐵灰色檯面塑造沉穩風格，搭 配了兩個頂級SUB-ZERO冰箱、一個Viking豪華瓦斯 爐，非常適合烹調愛好者。烹調區旁有著早餐區，能夠 一邊用餐，一邊欣賞美麗的湖光景緻。 2200平方呎大的主人套房，設有一個內嵌式書櫃、 一處取暖區，以及兩個裝有暖氣的私人陽台。浴室裡裝 有噴射按摩浴缸，以及獨立的大型淋浴間。此外，紳士 風格的穿衣間有著內嵌式穿衣鏡、儲藏格、掛衣區與 原木打造的衣櫃，穩重的設計讓人以為走進了精品 店。 豪宅具備相當高的隱密性。坐落於20英畝的 森林地上，後院裡請專人打造的 泳池設有滑水道與瀑布，屋主與 賓客能一邊游泳，一邊欣賞寬闊 的山林景觀。 華爾街日報先前報導， 布魯斯威利難以抽 空來豪宅度
挑高式客廳以原木及石材塑造沉穩風格。
（取材自Realtor.com）
後院泳池與瀑布造景，與天然山林巧妙結合。 （取材自Realtor.com）
假，所以決定割愛。他的理由其實並不令人意外，這位60歲的 好萊塢大咖堪稱業界首屈一指的大忙人，片約不斷的他從2012 年到現在，已參與12部電影的演出。 就在今年稍早，布魯斯威利與現任妻子英國名模艾瑪海明 （Emma Heming），才決定出售住不到兩年的紐約市上西區豪 華公寓，開價1299萬5000元，夫妻倆今年喜迎第二個小孩 誕生，因為覺得屋子空間不夠大，決定再覓新 家。
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裝修自己來 恐惹大麻煩 【紐約訊】調查顯示，70%的住家 工程都是屋主自己動手，並請親友幫 忙。但是很多人上急診室求醫，就是 因為動手進行應由專業人員來做的工 程，你不但可能受傷，工做得不好還 可能傷到別人。以下是應請專業人員 的住家工程： 裝電線：做得不對，你可能遭電 擊、引發火災或違反法規。電工受過 訓練，知道如何安裝和修理電線。請 電工估價，以瞭解要花多少錢。 修理瓦斯：要能正確開關瓦斯並非 易事，容易出狀況。做錯的話，可能 導致一氧化碳中毒，瓦斯也易燃，你 應打電話給瓦斯公司。
修屋頂：除非你是空中雜技演員， 在二樓或三樓工作，摔落的風險大 增。有經驗的修屋頂師傅有正確的技 術和工具，可更快完工。 移除石棉：一些老房子仍有以石棉 製造的隔熱材料和天花板，接觸石棉 可導致嚴重呼吸問題，請受訓過的專 業人員進行此工程。 除蟲害：老鼠、浣熊、蟑螂和其他 害蟲會入侵住家，有時下毒是唯一的 解決方法。做得不對，會影響全家人 的健康，應請有證照的滅蟲專家來進 行。 去霉：霉可引發過敏，例如打噴 嚏、咳嗽、眼睛發癢流淚或皮膚受刺
激，應請專家來處理霉。 更換車庫門：由高壓彈簧控制的車 庫門非常重，你不希望落到你身上。 專家有正確的工具和技術來修理或安 裝車庫門。 水管問題：水管爆裂需要馬上解 決。修理水管往往需要用到丙烷噴燈 焰，新手用這個工具可能燒到自己或 燒到房子，其他修水管的可能傷害包 括滑倒、碎片四濺噴到眼睛、接觸有 毒物等。 拆牆：拆除承重牆，會影響房子結 構，使全家處於危險。 換窗：拆下舊窗，你可能裝不上新 窗，或被碎玻璃割傷。
請專業人員處理住家工程，效率更好，也較不易傷害房屋結構。下圖為 屋主清理拆下的牆壁。
（Getty Images）
上圖:許多人喜歡自行完成房屋裝 修工程，但若無專業背景就自行裝電 線，可能引發意外或受傷。 （Getty Images）
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房屋首購族 易花冤枉錢 【紐約訊】你剛搬進此生買的第一棟房子，開心得不得了，想好好布置成 溫馨可愛的家。但是買這買那的結果，可能使你花很多冤枉錢。以下是新屋 主經常面臨、但可以避免或削減的幾種費用：
昂貴的家具：
不節能：
你的第一棟房子可能遠大於你以前租的住處， 你需要新家具來填滿空間。很多新屋主搬家第二 天就到家具店大採購，往往超過其財力。先想好 如何擺置家具，可先買廉價品，之後逐漸更換。
私人房貸保險：
新買的房子往往有較老的窗戶和牆，隔熱效果 不好。遏制未來開銷的一個重要方法，就是對房 子進行節能審查，網上有很多指引供參考，解決 不節能的問題可為以後省錢。
屋主保險：
首次購屋者若未付20%的頭款，須付私人房貸 保險，每月多花100元以上。盡快終結這個費用， 房貸頭幾年多還些錢，不但可早些擺脫房貸保 險，也可少付整個貸款期的利息。
很多新屋主忙著買房子，而未就屋主保險多加 打聽，在新屋安頓好後，好好研究屋主保險，你 可能省下最多30%的保費。
電器保險： 商家會向新屋主提供「划算」的電器保險，每 月付點錢給保險公司以在電器故障時獲修理或理 賠。但是這種保險一點都不划算也不必要，把相 同的金額存在儲蓄帳戶，一年後這個帳戶就能支 付電器的修理費。
保養草坪服務： 住家外面有片翠綠的草坪令人心動，但是草坪 保養公司收費高，所做的工作其實你自己就可 做，只要一點肥料、殺蟲劑和噴灑器就可動手。
新買的房子往往有較老的窗戶和 牆，隔熱效果不好，可以動手研究 如何解決節能問題。 （Getty Images）
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【紐約訊】你有整修房子的打算嗎？衡量與控制預算是重要 的第一步，以下幾個步驟，能協助你在對廚房或浴室進行大改 造的同時，不因為突然冒出的額外開支而大傷腦筋。
1. 估算成本 設定整修預算的一個基本原則，就 是你整修一個房間的開支，不應該超過 原本房間的價值。 舉例來說，廚房通常占整棟房屋價值的10% 至15%。如果你的房子價值20萬元，整修廚房的預 算就應該控制在三萬元以下。 全每房屋整修成本的中位數接近5000元，但隨著你 對翻修的品質要求更高，成本當然跟著增多。如果全面 性的翻新工程，廚房得花5萬5000元，屋頂1萬9000元。 特別注意一件事，翻新廚房的投資報酬率通常最低，你 花在新廚房上的每一元，只會讓你的房屋價值增加50分。至 於中間等級的浴室整修，投資報酬率往往最高。
2. 評估貸款
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整修控制預算 5 要點沒煩惱
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4. 照著計畫走 在整修的過程中，你可能會有衝 動為房間增添新設計或設備，但這也代 表你得多從荷包中掏點錢，如果不能理性 執行計畫，最後有可能超出預算，所以最好的 做法就是照著最初的計畫進行整修。
5. 考量額外花費 你的房子外觀看似完美，但其中可能隱藏著的惱人的 瑕疵。事實上，整修工程的最終花費超越原先預期，最 常發生在整修到一半，才發現屋子裡有漏水、蟲蛀或管線 老舊等額外問題，但又不得不加以解決。 與其在問題發生後才煩惱預算透支，還不如在事前先作好 準備。在預算中保留10%到20%做為額外開銷所用，因為整修 中發生意外插曲的機率，比你想像中要高得多。
如果你打算貸款整修房屋，得先衡量大概能借到多少錢，而 且別忘了在銀行之間多做比較，最後再決定哪種貸款形式最適 合你。 倘若你只進行一次性的整修，選擇「房產淨值貸款」（Home Equity Loan）即可，但如果你計畫在一段時間內階段性地進 行整修，那麼「房屋資產淨值信用貸款」（HELOC）這種循 環式信用貸款，可能更為合適。
3. 取得估價 有些承包商在報價時，是根據他們認為你想要的成果來 估算，然而通常在這種情況下，完工後的費用絕對會高 於原本估價。為了避免最後花費遠超過預算，你在事前 必須非常詳細明確地說明你需要他們完成哪些工作， 而且一一書面紀錄於契約上，最好連使用的材料都 要註明清楚。 你應該多跟幾個廠商詢價，不要選擇報價最 低的商家，因為低價的背後可能隱藏個大 陷阱，羊毛出在羊身上，到頭來自己還 是得付出代價。
整修房子，先掌握自 己有多少預算。 （Getty Images）
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研究顯示，80% 的買房人在走進房子 的那一刻，就知道了這 是自己想要的居所。 （Pixabay）
提升外在美 抓住8成買房人 對於很多買房人來說，看 了幾十棟房屋，左右衡量， 最終選定的還是與之「一見 鍾情」的那一棟。研究顯 示，80%的買房人在走進房 子的那一刻，就知道了這是 自己想要的居所。因此想要 順利出手、為房屋增值的房 主們，了解哪些因素能令購 房者一見傾心、哪些問題會 嚇跑潛在的買家，就顯得格 外重要。
【紐約訊】在房地產交易中，經紀 人常使用一個叫做「curb appeal」的 術語。這個詞的字面意思是：沿街邊看 到的房屋外況，包括整體建築外觀、大 門、前院、車道、人行道等。這是房屋 給人的最初視覺感受，是在買家還未進 入房屋時就能產生的強烈吸引力。怎樣 提升房屋的外在美，抓住八成買房人的 心？以下是來自地產網站FrontDoor的幾 點建議。 調查顯示88%的買房者在看房前會首先 查看網路上的圖片，想要吸引買家親身 看房，照片的作用十分重要。芝加哥地 產經紀人艾姆斯（Jennifer Ames）說， 「拍照片要選好天氣，陽光太強並不適 合，多雲的天氣下照片效果最好」。她 建議房主在拍好照片後將自己想像為買 房人，再次審視圖片，「去掉所有多餘 的物品，例如前院的自行車、冰箱頂上 的雜物」。 在自己的房屋周圍內外走幾圈，試圖 模仿買家的挑剔眼光，帶上記事本隨手 記下需要改進、修理、更換或清潔的 地方。亞特蘭大地區Keller Williams地 產公司經紀人布蘭尼尚斯（Paul Bren-
nesholtz）建議房主開車從不同方向緩緩 接近自己的房屋仔細觀察，在白天和夜 晚分別測試，你會看到以前從沒留意的 地方，例如房頂上遺落的飛盤，或是外 牆的一角缺損。 許多人忽視了屋頂佔房屋整體外觀的 比例，專家表示這是非常嚴重的疏忽。 屋頂承包商Metal Roofing Alliance米斯 基蒙（Jean Miskimon）強調，「屋頂的 問題會被買家在第一時間觀察到，如果 有缺失的瓦片、污漬一定要儘早修復、 去除」。在售房前為屋頂做一次徹底清 潔，有必要的進行整體更換，都是能大 幅改善房屋外觀的增值項目。 房子的門牌號不容易被看到，或是破 舊污損，都會破壞前來看房買家的第一 印象。這項投資僅需幾十元，專家建議 務必要在售房前擦洗、修復或換新。來 自紐約長島Caroline Wilkes Interiors 室內設計公司的維基斯（Caroline Wilkes）建議在挑選門牌號標誌的時候考慮 房屋風格—是古典風格、現代風格，還 是過度風格？門牌號牌與周邊環境和建 築風格可以呼應和諧，也可以展現對比 的效果。
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8 2 8 7 2 預算有限的
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房主，想要快速 令房屋外觀煥然 一新，專家建議 借助高壓清洗。 （OlgerFallas 提供）
想讓舊房外觀煥然一新?
用高壓清洗就對了 我們在房屋中居住一段時間後，就會對某些破損習以為 常、視而不見，例如大門因鑰匙刮擦剝落的油漆、門廊頭頂 的蜘蛛網、台階上木板的裂縫。麻州Coldwell Banker地產公 司經理歐萊恩（Kelly O’Ryan）說，「有些地方我們自己 發現不了，需要求助他人盤點哪些問題是最急需修理或清潔 的。先做出這一部分預算，也計畫好自己能投入的時間和精 力」。 預算有限的房主，想要快速令房屋外觀煥然一新，專家建 議借助高壓清洗（pressure-washing）刷洗外牆、露台、帶有 污漬的車道、變色的人行小路。這一方法最為快速、節省， 如果家中沒有高壓水槍設備，周邊的家裝商店都有按時出租 的服務。
門前舊郵箱 也別忘了換 除非是在冬季售房，一年中多數季節都有鮮花盛放。園藝 設計公司Fiori Garden Design的設計師西維（Sheri Silver） 說，「把門廊的花盆、窗口的花箱、前院的花床都種上當季 開放的、顏色鮮豔的植物，會立刻讓房子亮麗起來」。專家 還特別提醒屋主絕對不要試圖用假花裝飾，必要的話可以給 花床重新鋪上幾寸深色的碎木屑（mulch），讓植被看起來整 齊又自然。 房屋外觀的另一重要組成部分是窗戶。擦淨玻璃，修護窗 框，重新油漆還不夠。布蘭尼尚斯說，「採光好的房子很受 買家歡迎，不僅是從裡面看效果好，從房屋外面向內看， 沒有窗簾遮擋的窗戶也更漂亮。地產經紀人建議在買家上 門前打開防風窗、拉起窗簾和百葉窗，最後走到外面檢查 一下，所有房間的窗戶看起來是否整齊一致。 最後專家提出幾個花費不多，但是效果明顯的小工程 供房主參考，例如油漆前門、裝飾條、防風窗。預算尚 有富餘的話，歐萊恩建議更換門前的郵箱、新的門廊燈具以 及大門口的腳墊。
地產專家 建議售房前 更換門前老 舊的郵箱。 （Pixabay）
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左圖:樹脂仿籐編材質的戶外家具適合搭 配田園風格。
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下圖:鑄鐵桌椅使用壽命最長，需要少量 維護工作。（Pixabay）
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選好戶外家具 夏日好愜意 【紐約訊】進入夏季，晴好的天氣時時在召喚人們到室外活動。庭院中一套舒 適的戶外家具、一把遮陽傘、一杯冰茶能立刻把人帶入放鬆的心情，配合上燒 烤、戶外音響、娛樂設備，更能為與親人朋友相聚的時光增加無盡樂趣。想要營 造美觀、舒適的庭院環境，選擇合適的戶外家居至關重要，家居網站AboutHome 建議消費者在選購時參考室內家具的選購流程，此外還需留心以下要素。
氣候 選擇合適的戶外家具，房屋所 處地的氣候條件是首要的考慮 因素。當地的氣候屬乾燥或潮 濕？是否近鄰海岸？夏季是否 多雨？在選定家具前必須先思 考以上幾個問題。原因是不同 材質的家具因應不同氣候時表 現差別很大，例如乾燥氣候下 的木質家具容易開裂，鋁製家 具雖然輕巧耐用，卻很容易被 狂風掀翻甚至吹至半空，此外 潮濕的氣候會縮短藤製家具的 使用壽命。
空間 檢視庭院放置家具的空間， 是狹長的陽台？寬闊的木質露 台？測量空間的尺寸及形狀， 以決定所需家具的尺寸。與室 內家具相同，別忘記在桌椅周 圍留出足夠的活動行走空間。 空間狹窄的情況下，專家建議 考慮吧台式長條桌和配套吧 凳，要比普通餐桌椅節省不 少空間。也可以使用造型輕 巧的小酒館式圓桌（bistro tables）和配套椅子，帶來輕 盈愉悅的視覺感受。
地點 如果庭院中有幾個不同地點 可以擺放家具，規畫起來就要 花點心思。例如怎樣才能將家 具的材質款式同周邊的植被設 施搭配，頭頂是否需要遮陽等 安排。家具是擺放在草坪上、 木質露台或地磚上都應納入考 慮，例如木質家具在草坪上的 受潮、變形、腐爛問題。
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材質 決定戶外家具材質時的三個 關鍵考量因素是氣候、維護工 作量和外觀。其中氣候因素首 當其衝，其次是屋主對後期家 具維護的投入。鋁製、柚木和 樹脂材質所需的維護工作最 少，鑄鐵桌椅使用壽命最長， 需要少量維護工作。樹脂仿籐 編（resin furniture）材質的 戶外家具適合搭配田園風格， 易刷洗、耐潮濕，造型風格多 樣。
預算
儲藏 在多數中部和北部地區，夏秋 一過，戶外家具就不適合繼續 擺放在庭院中了，因此在購買 前應計畫好冬季儲藏的空間。 有些屋主選擇家具罩遮蓋，但 僅是一層外罩對於藤類材質的 家具難以起到保護的作用。如 果家中儲藏空間不夠，建議考 慮購買冬季可以挪至室內使用 的款式，或是選擇可折疊、節 省儲藏空間的產品。
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專家建議在預算範圍內，購 買最優質的戶外家具。如果手 頭拮据，可以稍等幾個月再購 進，通常商家在7月中至8月時 會有一年中最大折扣。另一個 實用的省錢方法是購買二手 貨，在庭院售賣（yard sale） 和二手商店中往往能找到極高 品質的戶外家具，價格只是正 品的一兩折。買回家清理、翻 新後，這些二手家具在材質、 外觀和使用性能上都不輸嶄新 的中檔產品。
舒適 戶外家具用於放鬆休閒，因 此舒適度不可忽視。如果購買 的是不帶有椅墊、靠墊的家具 套裝，盡可以單獨購買靠墊和 靠枕。留心選購高品質、專門 用於戶外的織物，特別是經 過防褪色、防黴菌處理的材 料。想讓價格不便宜的椅墊 保持鮮亮的色澤，別忘記在 秋季天涼後洗淨儲藏好。此 外如果需要添置更具休閒特 色的搖椅（rockers）、長靠 椅（chaise lounges）、躺椅 （recliners），一定要在選購 的時候親身試坐、試躺一會， 別輕易看到廣告圖片就下訂 單。想要更多舒適，安置一張 吊床或戶外床都能立刻把人帶 入度假般的輕鬆氣氛中。 在庭院售賣和二手商店中往往能找到極高品質的戶外家具。
（Pixabay）
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2 7 4 1 有些房屋瑕 疵單憑肉眼難以察 覺，買家可另請專業 技師偵測。 （網路圖片）
驗屋睜大眼 隱患無處藏 空調、漏水、毒物、下水道 統統要注意 【紐約訊】有些買家會說：「太 好了，我想買的房子通過檢驗了， 一切都很完美。」如果你也這麼 想，那就大錯特錯。買家必須認知 到，即便是最有經驗的專業驗屋 師，也可能沒發覺隱藏在牆後、地 板下或水管內的種種毛病。 前全國驗屋師協會會長老奈爾斯 （Curtis Niles Sr.）表示，房屋檢驗是 一個對房產不帶偏見地進行「視覺 評估」，提供有關房子實際狀況的 資料，協助未來買主作出明智的購 屋決定。但有幾個常見的「漏網之 魚」，就算是驗屋師也難以察覺。
供暖、通風和空調系統（HVAC）： 這裡指的是屋內負責暖氣、通風 及空氣調節的系統或相關設備，許 多驗屋師不願在寒流來襲時長時間 把空調系統調至最低溫狀態，或是 在大熱天長時間把暖氣開到最強， 怕這麼做會導致系統故障。 老奈爾斯說：「我可以判斷設備
發生故障，但我沒有時間去判斷， 這個系統的運作是否正常到足以讓 屋子變暖或變涼。」 如果買家擔心HVAC系統出問題， 應該再請有執照的HVAC專業技師加 以檢測。
水漬或漏水： 驗屋師會打開水龍頭檢查出水狀 況，但如果房子有一段時間沒人 住，先前漏水導致水漬可能早已乾 燥，可能要數天後才會現形。牆壁 或天花板上的壁癌，也可能被重新 粉刷遮蓋。 如果是屋頂漏水，能發現的機會 更小，因為許多驗屋師只會從地面 上進行目測。即便你的驗屋師很勤 勞爬上屋頂，層層積雪或落葉也可 能擋住瑕疵。
環境毒物： 如果你的房子建於1978年前，最 好請專業人員檢驗建材是否含有害
物質，因為政府當年起才禁止使用 含鉛或石棉材料建屋。無論屋齡多 長，都應該進行輻射檢測。 環境毒物不包含在驗屋範圍內。 如果你在完成交易前發現房子有上 述危險，可要求買家負擔移除費 用。根據聯邦環保署，專業移除鉛 塗料服務，每平方呎平均收費8到 15元，換算下來，一間2400平方呎 大的房子總共需花1萬9200萬至3萬 6000元。
下水道堵塞或損壞： 家中到公家主管道間的下水道區 段是由屋主負責，最好在交屋前檢 測是否有堵塞或損壞。 標準驗屋程序包含判斷排水管的 規格與使用年齡，但不包括下水道 結構完整性與狀態。如果屋齡超過 20年，最好請專業技師檢查下水 道，有時可能被樹根破壞。攝影機 檢測收費250至500元不等，更換一 段下水道要價可能高達2萬5000元。
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7月份重售住宅銷售資訊 大多倫多地區
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多倫多地產商會地區分佈圖(部分)
多倫多重售住宅銷售資訊 地 區
銷 量
2015年7月均價
西 區 地 區
銷 量
2015年7月均價
荷頓郡 伯靈頓Burlington
197
$570,266
荷頓山Halton Hills
98
$552,327
197
$541,034
330
$828,397
密爾頓Milton 渥克維爾Oakville
皮爾郡 賓頓Brampton 卡列登Caledon 密西沙加Missisauga
988
$505,209
94
$655,100
1074
$543,604
約克郡 106
$780,737
30
$733,521
133
$409,591
34
$974,690
萬錦Markham
555
$797,313
新市Newmarket
168
$637,086
烈治文山Richmond Hill
386
$925,030
旺市Vaughan
407
$821,216
83
$812,234
奧羅拉Aurora 東貴林伯里East Gwillimbury 佐治拿Georgina 國王King
史托維爾Whitchurch-Stouffville
杜蘭郡 220
$507,304
34
$309,506
卡靈頓Clarington
180
$384,554
奧沙瓦Oshawa
297
$342,921
皮克寧Pickering
162
$548,786
史喬各Scugog
59
$462,322
厄士橋Uxbridge
39
$553,392
202
$512,677
埃杰克斯Ajax 布洛Brock
惠特比Whitby
※多倫多地產商會之地區分佈圖，與大多倫多之行政區域圖不盡相同，讀者 可再仔細比較。 ※資料僅供參考，更完整資訊，請上www.torontorealestateboard.com 查詢。
（資料提供：多倫多地產商會）
W01
77
$647,520
W02
83
$703,441
W03
73
$519,533
W04
80
$502,808
W05
107
$447,296
W06
130
$500,813
W07
18
$1,029,082
W08
170
$671,634
W09
56
$500,447
W10
100
$354,021
C01
544
$499,969
C02
64
$1,016,968
C03
41
$1,176,345
C04
71
$1,354,343
C06
41
$674,021
C07
144
$675,635
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首屆創業及人才交流博覽會 — 暨就業、移民論壇
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博覽會時間： 2015 年 8 月 29 日 11:00AM-06:00PM 2015 年 8 月 30 日 12:00PM-04:00PM
王府井
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活動詳情請登陸展會官方網站：
Career Expo for Chinese Professionals (CECP) — Entrepreneurship, Employment and Immigration Forum
● 多倫多最大型的創業論壇及華語人才招聘會 ● 創建企業與人才之間的交流平台 ● 數十個參展商，包括銀行、主流連鎖店及多個大中型企業 ● 現場提供 3000 多份各領域職位 ● 商舖、貨源、商貸一條龍，青年創業專題講座，帶您輕鬆 踏出成功第一步
本次活動包括會展及論壇兩部分內容： • 會展活動的主旨為青年創業及人才招聘會。多家實力參展企業展示人才需求， 現場招聘；與會者攜帶簡歷資料與企業面對面進行交流溝通。還有多倫多首家 OTO 實體微店社群 - 王府井天熊 OTO, 小本創業不是夢。 • 在博覽會期間將會有多場關於“創業，就業及移民”的公益講座，與會者可 免費參加。論壇活動的主題包括創業分享，就業指南，移民釋疑。論壇主講均 為來自各方面的專家及成功人士。 與會者更可參加現場抽獎，贏取豐富禮品及頭獎“多倫多 - 中國 / 香港來回機票”！ 多個特色 Food Trucks 點亮繽紛夏日氣氛。
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