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magine qu’à «L’Illustré» (No 6.18), on pensait être politiquement correct: admire les moyens déployés par la Voirie municipale: une camionnette attribuée exclusivement à l’entretien de la statue du Général Dufour: «En chef» restant une locution adverbiale invariable (épicène au vrai sens du terme), c’est aussi idiot d’écrire «inspectrice en cheffe» que: «il avait un béret en guy (au lieu de guise) de chapeau». a été assailli de protestations, suite à son ironie quant à «l’affaire» du crocodile indonésien placé par «20 Minutes» dans les Célèbes, «au sud des Philippines». Certes, le territoire indonésien des Célèbes (Sulawesi) est bien situé au sud de l’archipel des Philippines, mais lorsque vous parlez du Valais, auriez-vous idée de le situer

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R E G I E S

G E N E V O I S E S

CRÉATION DE «M3 HOSPITALITY»

L’immobilier hôtelier en ligne de mire Vous êtes propriétaire d’un hôtel qui a besoin d’être remis au goût du jour ou vous souhaitez transformer votre bâtiment commercial en hébergement hôtelier? Adressez-vous à «M3 Hospitality». Cette société-sœur de M3 Real Estate est spécialisée dans la conception et la gestion de projets hôteliers. Elle est co-détenue par Abdallah Chatila et Anne Southam-Aulas, cette dernière en assurant la direction et le développement.

l suffit de se promener dans le quartier de la gare pour le constater: de nombreuses infrastructures hôtelières – hors palaces – sont devenues obsolètes ou montrent des signes de vieillissement. L’offre n’est plus adaptée aux besoins actuels. Mais l’on ne peut se contenter de donner un vague coup de jeune aux hôtels vétustes: le concept de l’hôtellerie et de l’accueil des visiteurs est à revoir dans son ensemble.

Immobilier et hôtellerie sous un même toit «M3 Hospitality intervient pour conseiller et analyser la situation d’hôtels déjà existants ou de bâtiments en cours de construction. Elle assure également le financement, la rénovation et la concrétisation de nouveaux projets. En collaboration avec les autres services de M3 Real Estate, M3 Hos- Anne Southam-Aulas. pitality accompagne le processus de création, puis de réalisation d’un hôtel, termes, l’opérationnel est séparé du fonpour ensuite le gérer dans sa globalité. En cier», explique Abdallah Chatila, président regroupant à une seule et même adresse des du groupe Vertical (voir gros plan p. 5). En spécialistes de la construction, du courtage outre, M3 Hospitality permet aux propriéet de l’exploitation hôtelière, les synergies taires de biens immobiliers de disposer d’un sont assurées. Il en découle davantage de revenu fixe garanti sur une durée de 15 ans. cohérence, un gain de temps et donc de rendement. Intégrer les facettes de «La particularité de M3 Hospitality est de se l’hébergement positionner en opérateur hôtelier, locataire des murs ou détenteur d’un contrat de man- «Le but de M3 Hospitality est de créer une dat d’exploitation hôtelière. La société n’est nouvelle expertise hôtelière en développant jamais propriétaire des murs: en d’autres notre propre collection d’hôtels, d’abord

à Genève dont nous connaissons le mieux les opportunités, puis ailleurs en Suisse et à l’étranger», enchaîne Anne Southam-Aulas. Ce groupe d’hôtels se démarque par une grande flexibilité dans l’utilisation des mètres carrés disponibles. Sous une seule et principale enseigne, M3 Hospitality peut créer un hôtel, une résidence hôtelière, une résidence seniors non médicalisée ou un mix des trois. Dans le quartier de Pont-Rouge, M3 Hospitality dispose de surfaces suffisantes pour créer un pôle d’hébergement comprenant un hôtel, une résidence hôtelière et une résidence seniors non médicalisée (300 unités au total). Un projet qui verra le jour en 2022. Mais avant cela, en France voisine, M3 Hospitality se chargera des travaux, puis de l’exploitation d’un complexe hôtelier de 127 chambres. Un troisième projet est déjà engrangé, cette fois dans l’hypercentre genevois, avec la transformation d’un bâtiment commercial en hôtel (74 chambres).

Séjours urbains: une expérience unique Pour son groupe d’hôtels et prenant le contre-pied de l’offre traditionnelle, M3 Hospitality a développé un concept original et innovant. Le client y trouvera tout le confort et les prestations d’un quatre-étoiles pour le prix d’un trois-étoiles; M3 Hospitality est allée chercher dans d’autres secteurs d’activités des interfaces électroniques qui permettent d’offrir mieux, en étant simplement plus efficace. Selon une approche de plug and play, les touristes et hommes/ femmes d’affaires effectueront le check-in et auront accès à leur chambre, ainsi qu’aux

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R É G I E S

Abdallah Chatila.

divers équipements (chaînes de télévision, séries Netflix, Wifi, restauration, location de spectacle, etc.) en toute facilité et sans délai d’attente. Quant au style des hôtels, il se veut Arty, l’art étant déjà très présent dans l’univers d’Abdallah Chatila et permettant de donner

une charge émotionnelle à un endroit. «Chaque hôtel reprend le thème de la ville dans laquelle il se trouve. Un personnage historique sert de trame pour l’expression artistique, qui sera déclinée par le designer genevois Claudio Colucci. Les sujets historiques seront détournés et interprétés de manière contemporaine», précise Anne Southam-Aulas. Ainsi, chaque établissement se démarque par sa personnalité et son nom propre, tout en s’intégrant dans une logique de collection. L’ameublement et les équipements prévus – bien qu’originaux – sont hautement fonctionnels et de qualité supérieure, «pour que le client trouve un confort de sommeil exceptionnel, car il vient avant tout dans un hôtel pour dormir…», poursuit Anne Southam-Aulas. Deux objets signatures et un «personnage caché» constitueront les signes de reconnaissance d’un établissement de la collection M3. Le bois, le métal, la céramique, les matériaux bruts sont favorisés, offrant un cadre de séjour contemporain et paisible. Les halls de réception et d’entrée sont agrémentés de couleurs très chaudes, dont l’une est choisie comme dominante. Dans les chambres,

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les tons sont plutôt sobres, avec toutefois un unique élément de couleur. Enfin, pour se rendre à sa chambre, l’on n’aura plus à transiter par de sinistres couloirs: il s’agira d’une véritable promenade, avec des choses à découvrir à tous les étages… Une collection d’hôtels qui ne manquera pas d’éveiller la curiosité de chacun, Genevois et visiteurs de passage! Véronique Stein M3 Hospitality, 3, place Cornavin,1211 Genève 1 Tél: 022 809 09 09. – www.m-3.com/fr/hotellerie

GROS PLAN

«Vertical» se diversifie Le groupe immobilier Vertical est présidé par Abdallah Chatila et comprend, entre autres, M3 Real Estate, Vertical Promotions, l’entreprise générale Hestia, le bureau d’architectes Domulor et depuis peu une division hôtelière, M3 Hospitality. Cette dernière est dirigée par Anne Southam-Aulas, femme entrepreneur au bénéfice de près de 15 ans d’expérience dans l’hôtellerie. En 2005, elle a créé le groupe suisse Hôtels et Patrimoine. Avant cela, elle a notamment cofondé et dirigé Gemilem, dispositif d’accompagnement d’entreprises innovantes en démarrage. Elle a rejoint M3 Real Estate en 2016, pour y créer un pôle hôtelier, spin-off qui s’est matérialisé en moins d’une année.

OUI SSR : Service public sans arnaque Billag !

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La SSR s’est transformée en mastodonte. Celle qui bénéficie de milliards de francs d’impôts et s’étend de façon agressive menace l’existence des médias privés. Et qui paie ? Les citoyens via l’impôt médiatique Billag. L’économie se voit même imposée deux fois ! Une nouvelle SSR, libérée de son carcan, peut voir le jour – sans arnaque Billag ! Un OUI à No Billag est un OUI en faveur d’une SSR forte et d’un service public fort dans toutes les régions linguistiques. Donc le 4 mars:

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R E P O RTA G E

Vietnam: un voyage sans histoire? «Nous voulons tourner la page: les étrangers en sont encore à «la Guerre du Vietnam» quand ils parlent de notre pays... mais il est temps – après un demi-siècle – de passer à autre chose». Nul doute, les autorités sont sincères dans ce désir d'écrire enfin des «pages» normales, voire riantes, pour (ou: «de»... chaque mot compte) leur peuple; mais est-il si facile de tourner les pages de l'histoire, quand elle est lourde comme le plomb? Même entre nous – les journalistes invités à l'initiative de l'Association de la presse étrangère en Suisse – nous sommes vites retombés dans des polémiques sans lien direct avec ce que nous avions sous les yeux...mais bien gravées dans notre mémoire!

t même l’image la plus naïve qui passe sous les yeux peut être lue avec des charges contraires. Cela a commencé avant notre départ, à la Mission du Vietnam auprès des Nations-Unies à Genève. Au mur, de jolis portraits de Montagnard(e)s, ces minorités des hauts plateux de la cordillère annamite. L’Ambassadeur est très fier de la variété de son pays... il a pour ces ethnies colorées un amour sincère. Il a même édité un livre sur elles et rêve d’une exposition de photos à Genève. Plus tard à la veille de notre retour de Hanoï, d’ailleurs, nous aurons la joie de rendre visite – chez lui – à un artiste sans âge, auteur d’un autre livre de photos au grand format, sur le même thème. Peut-on donc tourner la page, quand tant de choses entre les lignes n’ont jamais été lues, surtout en Occident? Car selon les sources, les Montagnards sont les chouchous du régime ou les victimes de gazages: qui croire, entre les autorités nationales et les associations d’émigrés? De quoi brouiller les cartes des victimes et des bourreaux, au moment de l’inévitable visite aux malades de «l’agent orange» à Hanoï (étape clef de tout séjour d’un hôte journaliste ou politicien d’Occident). Ce qui est sûr, c’est que partout dans le monde et à toute époque, un pouvoir despotique – colonial ou indigène – tente de s’allier des minorités pour faire face aux majorités... on l’a vu de Hannibal à Cortés ou Assad. En Indochine, les minorités ont bien des raisons de ne pas aimer les régimes «populaires» au Vietnam, au Cambodge, au Laos... de même en Thaïlande ou au Myanmar. Les Vietnamiens eux-mêmes ont été jadis une minorité au… Vietnam, et les «Khmers» peu à

peu chassés n’ont eu cesse de se venger. Pas étonnant, donc, que les Américains aient trouvé chez les Hmongs, les Yaos (sinon les archaïques Jaraïs) et autres tribus d’altitude des alliés motivés. Qui – après la «victoire» (de 1975) - ont été traités comme des «collabos» (même les Vietnamiens du Sud ont eu droit à ce régime... maigre).

L’amour du peuple n’étouffe-t-il plus? Bref, on le voit, nous étions allés au Vietnam pour observer les progrès de l’économie et les beautés du tourisme... et nous nous sommes retrouvés dans cette vieille polémique: en 1975, le Sud a-t-il été «libéré», «envahi», «occupé», «récupéré» ou «rééduqué», le dernier terme étant le plus ambigu de tous? Certes, depuis lors, des Sudistes ont grimpé jusqu’à la tête de l’Etat… mais le pays est encore marqué par le moule de 1975. «Le grand crime du régime est d’avoir voulu faire le bonheur du peuple à tout prix»: cette boutade biaisée que je lançais à ma voisine pendant le vol aller n’est pas tombée dans l’oreille d’une sourde, a en juger par l’air amusé de sa fille, encore ado. Ma manie taquine a eu une autre occasion de s’exercer: près du Fleuve Rouge, dans la salle des fêtes d’une cité satellite de luxe, sur un grand tableau champêtre fixé au mur, on pouvait voir une église avec une croix. «Scène de la réforme agraire?», demandai-je à nos aimables hôtes... sachant que la brutalité de cette réforme fut pour beaucoup dans le départ de catholiques du Nord et dans la haine des Sudistes. En fin de compte, le tableau était bel et bien celui d’une campagne

française, dont l’ambiance se voulait de circonstance. Dernière remarque sur la cité satellite: on y trouve de très belles «écoles internationales»... pour la nouvelle classe. En Orient, le destin familial est une valeur culturelle... naturelle: dès la chute de Saigon en 1975, les vainqueurs avaient affiché des règlements sur les privilèges réservés aux «familles révolutionnaires». A l’Est – et pas qu’au Vietnam – le clanisme est «éthique»… mais il ne peut perdurer; c’est par l’étude que les héritiers de l’Oncle Hô vont devoir s’accrocher, désormais. Or l’école locale est mal vécue par les élèves et mal jugée par les parents... les pouvoirs publics ne le cachent pas: il y a des places à prendre, pour des écoles étrangères prêtes à se lancer au Vietnam (aller à un congrès ou un salon est – en ce domaine comme en tout autre – un bon premier contact: voir p. ex. vietnambusiness.tv/events et vietfair.vn, sans oublier mipim-asia.com).

Pour ôter le pli, il faudra repasser Mais si la «page» d’histoire immédiate vécue par notre groupe à Hanoï nécessitait un rappel des épisodes précédents, force est d’admettre que le style d’écriture est en train de changer. La langue de bois reverdit en rameaux plus souples. Exemple lu, sinon vécu… une tentative échouée d’urbanisme rationnel – faire migrer le trop-plein en banlieue – est l’objet d’articles ironiques dans la presse officielle... en anglais, du moins. Et quand un des hommes au pouvoir clame que «les Vietnamiens n’ont pas la langue dans leur poche... suffit d’aller dans un bistrot pour s’en rendre compte», il dit sans doute

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R E PO RTA G E

vrai et il s’en réjouit: «C’est le seul moyen de ne pas perdre contact avec les réalités». Au reste, à en juger par l’ambiance générale, si le régime est – ou, du moins, fut pendant au moins une génération – étouffant, il n’a pas l’air trop sanglant. Pour ma part, et à l’époque déjà, je préférais une mauvaise rencontre avec une armée du Vietnam dans le maquis qu’avec une équipe de police de Thaïlande, qui a massacré les «boat people» à la pelle (l’opinion mondiale s’en est peu émue: elle ne vibrait alors que pour les «Rouges»). De nos jours, c’est encore dans le vocabulaire qu’on trouve des réflexes candides, mais suspects, face à la démocratie: lors de nos rencontres avec les autorités locales, la traduction est hésitante entre «élu», «nommé», ou choisi sur «concours». Quant à la liberté et qualité de l’information, elle doit veiller à ce que les nouvelles soient «vérifiées», «exactes», «officielles»... comme si c’était des synonymes.

tive: ici comme ailleurs, elle est soucieuse surtout de soutenir les programmes contre la pauvreté, sans préjugé de couleur politique. L’industrie locale est d’ailleurs obsédée par la «compliance», et les pancartes sur les toits ne parlent plus des crimes des Américains, mais de la norme 9001. Qui, d’eux ou des Vietnamiens, a perdu la bataille politique malgré une victoire militaire? là aussi, l’encre des «pages» passées n’est pas encore sèche.

La grande inconnue

Toujours trop tôt ou déjà trop tard? Mais venons-en au Vietnam du nouveau siècle, même si passer une petite semaine sur place, c’est comme entendre juger la Suisse ou la France en six jours. Oui, seul point d’accord parmi notre groupe (et avec nos guides), le Vietnam est sans doute un des endroits où on peut investir. Les experts sont moins en phase: en ligne, on trouve tant des «c’est comme Hong Kong avant l’envol de l’immobilier» que des «n’y touchez pas, vous vous brûleriez les doigts». A croire que pour les prix, il eût fallu y aller il y a dix ans, et pour les lois, il faille attendre encore dix ans. Mais on ne peut le nier, la nouvelle politique économique («Doi Moi») mise en place par étape, dès les années quatre-vingts, porte ses fruits et a culminé avec l’adhésion à l’Organisation mondiale du commerce.

Celle-ci est dans la capitale du Sud, mais il y en a de plus hautes – sinon de plus belles – à Hanoï.

Désormais, près du tiers de la production est en mains étrangères, disent les autorités. Des grands noms «globaux» de l’industrie, de la banque, de l’immobilier s’y montrent sans gêne. Un groupe majeur de l’alimentaire et de l’immobilier a été lancé par des Vietnamiens émigrés en... Ukraine (vingroup. net). Le Vietnam est devenu le numéro deux mondial du café, spéculation boursière incluse. Mais si un régime «socialiste» peut sombrer dans la corruption – la bataille au Vietnam est loin d’être gagnée – il craint en général de perdre ses alliés étrangers: en ce sens, peu de risque d’arnaque, sans doute. L’Ambassade suisse fait tout pour être posi-

Une chose qui nous restera à tous de ce séjour, c’est la ruche de Hanoï: on s’attendait à une ville austère; elle bourdonne nuit et jour… Doi Moi oblige: toutes les rues, tous les immeubles ne sont que boutiques ou ateliers au rez. Comment s’est faite la transition, quel est le régime de propriété? Nous n’avons pas eu le temps de tirer la chose au clair sur place. Mais retour à Genève et dernier contact avec la Mission: «L’Etat a dû mettre sur pied un système de crédit». En soi, ce sujet mériterait un livre ou une thèse («Reconfiguring families in contemporary Vietnam», paru en 2009 aux Presses universitaires de Stanford, semble dans le sujet). Alors, comment conclure, entre l’ouverture constatée de visu et les dénonciation d’Amnesty, ou – plus pointues - du Cosunam (organisation longtemps présidée par le rédacteur en chef de ce journal, et qui a accueilli... l’ancien consul réfugié dans notre pays)? Sans doute la question de fond estelle la suivante: même avec du confort et de la souplesse, un régime qui n’a pas d’aventure débridée à offrir aux jeunes peut-il durer? Décidément, le suspense durera encore deux ou trois «pages»!

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Boris Engelson

LA CHRONIQUE DE CGI CONSEILS C E T T E S E M A I N E PA R G É R A L D I N E S C H M I D T , AV O C AT E

Acquisition d’un appartement loué Je souhaite acquérir un appartement plus grand que celui que j’occupe actuellement, dans le but de pouvoir y vivre avec toute ma famille. L’appartement est cependant loué. Ai-je le droit, après l’achat, de résilier le contrat de bail des locataires? Dans l’affirmative, quel est le délai à respecter? Les locataires pourront-ils contester ce congé? (Julia A, Confignon)

a loi prévoit qu’en cas de vente d’un immeuble, d’un appartement ou d’un local commercial, les baux en cours relatifs à ces objets passent au nouveau propriétaire de la chose. Ce dernier devient donc partie au contrat de bail, à la place du bailleur initial, de par la loi et indépendamment de la volonté des parties. Le bailleur initial peut résilier le bail en cours pour la prochaine échéance du contrat, en respectant le délai de congé légal, avant le transfert de propriété. Une telle résiliation ne protège cependant pas l’acquéreur d’une procédure judiciaire et d’une demande de prolongation du bail. Dès le transfert de propriété, le nouvel acquéreur peut résilier le contrat de bail de son

locataire, comme n’importe quel bailleur. La loi prévoit que l’acquéreur d’un bien immobilier bénéficie du privilège de pouvoir résilier le contrat de bail de manière anticipée. Celui-ci a en effet la possibilité de résilier le bail pour le prochain terme légal (soit à la fin de chaque trimestre de bail ou à fin mars, fin juin, fin septembre ou fin décembre s’il n’est pas possible de savoir quand le bail a débuté), en respectant le délai de résiliation légal de trois mois pour les logements.

Délais plus courts pour besoin urgent Ces délais sont comptés à partir de l’inscription du transfert de propriété au Registre

foncier. Le nouveau propriétaire n’est ainsi pas tenu de respecter les délais et termes conventionnels plus longs qui pourraient être prévus dans le contrat de bail convenu entre le locataire et l’ancien propriétaire. Il convient par conséquent d’être attentif et de résilier le contrat de bail pour la première échéance légale du bail après l’inscription au Registre foncier. En effet, avant l’inscription au Registre foncier, le bailleur n’est pas encore propriétaire et la résiliation notifiée par ce dernier est nulle. Pour pouvoir bénéficier de ce privilège et avoir le droit de résilier le contrat de bail de manière anticipée, le nouveau propriétaire doit cependant invoquer un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches parents

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le contrat au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail.

Priorité de principe Le locataire garde théoriquement le droit de s’opposer à la résiliation anticipée de son contrat de bail et peut également demander une prolongation dudit bail. Si une prolongation devait être accordée, elle devrait être de courte durée. En effet, dans la mesure où le bailleur est en mesure de se prévaloir d’un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches - puisqu’il a été autorisé à résilier de manière anticipée le contrat -, les intérêts du locataire devraient logiquement céder le pas devant ceux du propriétaire ou de ses proches. B R È V E

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s’agir d’un besoin futur ou hypothétique). Si le bailleur échoue à démontrer l’urgence de son besoin, il ne sera pas fondé à résilier le contrat de bail de manière anticipée et devra résilier le contrat de bail en respectant le délai et le terme prévus par le contrat. Dans tous les cas, le bailleur devra respecter les règles de forme et de notification de toute résiliation du bail, c’est-à-dire résilier

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«La Foncière» démocratise son capital La valeur nominale des titres de «La Foncière» est divisée par dix, afin d’élargir le cercle des investisseurs. Pas de course à la croissance de la part du serein fonds de placement, qui privilégie la réfection des immeubles.

e fonds de placement immobilier «La Foncière» a décidé d’ouvrir plus largement son capital au public. Le 21 février, elle procèdera à un «split» de ses titres, dans la proportion de 1 nouvelle part pour 10 anciennes, leur valeur nominale

venu très ouvert, ainsi qu’à l’attente des investisseurs, affirme en substance le directeur général du fonds basé à Lausanne, Arnaud de Jamblinne. «Nous voulons renforcer la liquidité d’un côté, l’attractivité des parts de «La Foncière» de l’autre. A l’heure actuelle, la majorité est entre les mains des institutionnels, des caisses de pension en particulier. Notre objectif est d’élargir l’éventail de nos sociétaires». Financièrement, ils devraient y trouver leur compte: le fonds augmente une nouvelle fois son dividende, le faisant passer de 20 fr. 80 à 21 fr. 30 par part. En 1999, il était encore de 17 fr. 70.

Aucun achat d’immeuble l’an dernier Arnaud de Jamblinne.

étant ramenée de 1000 francs à 100 francs. L’opération n’est pas fréquente, mais répond à une volonté de s’adapter à un marché de-

Un fonds de placement immobilier comme «La Foncière» ne manque pas d’arguments pour intéresser les privés à son capital. Il leur offre la possibilité de faire un placement indirect dans la pierre avec une somme modeste, sans les risques inhérents au marché

immobilier direct, grâce à un portefeuille judicieusement composé et à une gestion assumée par des professionnels de la branche. Et la politique d’investissement de «La Foncière» se distingue par une grande prudence. «Nous ne faisons pas de course à la croissance, poursuit Arnaud de Jamblinne. Nous n’achetons que des immeubles proposés à des prix raisonnables. Or, dans la conjoncture actuelle, ils sont rares, car les investisseurs institutionnels sont particulièrement actifs sur le marché. C’est pour cette raison que nous n’avons procédé à aucun achat lors du dernier exercice, achevé à fin septembre dernier. Nos investissements, nous les avons consacrés à la mise en valeur de notre patrimoine».

Surtout l’Arc lémanique L’essentiel du parc immobilier propriété de «La Foncière» est concentré sur l’Arc lémanique. A eux seuls, les cantons de Vaud et de Genève abritent 85% de ce parc. Quant au type d’immeubles, la répartition est de

Modules de formation JURIDIQUE

Module I I I

ETAT DE LIEUX, CHANGEMENT DE PARTIE EN COURS DE BAIL, OBLIGATIONS DU LOCATAIRE Lundi 19 février 2018 de 8 h30 à 11 h30 Renseignements et inscription sur www.cgiconseils.ch / Cours & Séminaires

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F I N A N C E

exactement. Et tous ont été reloués depuis. C’est le fruit de notre politique. Nous n’avons jamais cédé au chant des sirènes; nous sommes restés fidèles au centre des villes».

Excellentes perspectives Les travaux de rénovation et de modernisation des objets, la création de nouveaux logements dans ces immeubles, essentiellement par surélévation, sont donc devenus le principal pilier de la stratégie de «La Foncière». Le plus spectaculaire des chantiers est à Genève celui de la rue de Lyon*, avec un nouvel ensemble constitué d’arL’essentiel du parc immobilier est concentré cades commerciales au rez-desur l’Arc lémanique. chaussée, d’espaces bureau du 1er 63% pour le résidentiel, 24% pour le mixte au 7e étages, puis de logements jusqu’au et 11% pour le commercial. «Le taux de 14e étage. Pas moins de 34 nouveaux lovacance de nos immeubles reste très faible, gements seront ainsi offerts à la location alors que la conjoncture est en train de se dans le quartier des Charmilles, la livraison modifier sensiblement dans certaines ré- étant prévue pour fin 2019. Rue Vermont, gions de Suisse romande. Au 30 septembre place de la Navigation, rue de la Servette, à dernier, nous avions en tout et pour tout 12 Genève, rue du Valentin à Lausanne, voilà logements vacants sur un total de 4187 très autant d’investissements dans de nouveaux

I M M O B I L I È R E

logements qui s’ajoutent au portefeuille de «La Foncière» ou vont le rejoindre prochainement. «Les perspectives sont très bonnes, car les appartements en ville sont toujours très demandés. C’est pourquoi nous avons tout une série de mises en valeur de nos immeubles dans le pipe-line», conclut le patron du fonds de placement. Etienne Oppliger * Voir Tout l’Immobilier No 880, du 27 novembre 2017.

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Quelques chiffres clefs Dividende: 21 fr. 30 Performance (augmentation du cours de Bourse additionnée au dividende): +7,32 % Fortune: 1,325 milliard Dettes hypothécaires: 18,98% de la valeur vénale des immeubles Logements: 4187 Vacance au 30 septembre 2017: 12 logements

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L E S Q U AT R E V É R I T É S D E J E A N - M A R C VA U D I A U

Un ange passe

out enfant, j’ai eu la chance d’avoir une grand-mère attentive aux mille mouvements de l’imagination: elle s’inquiétait à la fois de ma culture et de mon élévation spirituelle. Aussi est-ce elle qui, la première, m’a révélé l’impensable: j’avais un ange gardien! Un être céleste qui me protègeait! Ce qui m’apparut d’abord comme un rare privilège perdit de son aspect éminemment préférentiel à mesure que j’apprenais qu’en fait tout homme avait son ange gardien, qui l’accompagnait au long de sa vie. Les anges gardiens étaient légion. Même l’au-delà connaissait l’égalité! Ensuite, bien sûr, du haut de mes douze ans et pour bien des années, j’ai rangé cette vieillerie aux accessoires des superstitions, en bonne place avec pas mal d’images d’Epinal dont mon enfance était remplie. Puis je me suis rendu à une évidence: les

anges, gardiens ou non, ont continuellement rôdé près de nous, mais nous n’y avons pas toujours été attentifs. Ils passent, ils nous frôlent, ils sont là, sur les rayons de

Les anges, gardiens ou non, ont continuellement rôdé près de nous, mais nous n’y avons pas toujours été attentifs. nos bibliothèques, leurs ailes coincées entre des pages que nous refusons d’ouvrir ou que nous oublions de feuilleter; le monde de l’art, de la musique, de la peinture, tout est rem-

GENÈVE

Derniers JUSQU’AU 31 jours JANVIER

pli d’anges qui nous sourient. Les hommes ont toujours voulu percer le secret de ces intermédiaires entre Dieu et les hommes, tel l’ange qui veille sur nous et nous apporte des nouvelles du grand Ailleurs. C’est pourquoi, innombrables sont les écrivains qui les ont rencontrés ou les ont rêvés, moins nombreux sont ceux qui les ont évoqués, très rares ceux qui en ont bien parlé. Voltaire, à qui on n’expliquait plus ce qu’était le meilleur des mondes, écrivait: «On ne sait pas précisément où les anges se tiennent, si c’est dans l’air, dans le vide, dans les planètes». On le sait maintenant: ils se tiennent dans la littérature et sur les rayons des bibliothèques. Ils s’y tiennent bien et pour longtemps. Je vais de ce pas faire brûler un cierge pour le repos de l’âme de ma grand-mère.

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RICHARD

MANISSIER

RESPONSABLE DE LA SUCCURSALE DE GENÈVE - DL | CONSEILS EN FINANCEMENT IMMOBILIER

Etre propriétaire à la retraite 2/3 Comme nous l’avons démontré dans notre précédente chronique (Tout l’Immobilier No 887, du 29 janvier 2017), une fois que le proprilétaire a atteint l’âge de la retraite, la valeur de son bien est déterminante pour calculer le taux d’endettement maximal en restant dans le cadre d’un 1er rang.

a suite logique sera d’effectuer des calculs financiers et fiscaux, afin d’évaluer deux hypothèses: • Garder la dette en l’état • Amortir tout ou partie du prêt Quelle que soit la décision, même à la re-

traite, le revenu imposable se verra toujours augmenté d’une valeur locative, donc les solutions de déduction resteront également d’actualité. Il est évident que le niveau des taux d’intérêt sera également prépondérant dans toute l’analyse. Chaque situation étant

différente, une solution générique ne peut être envisageable. Afin de bien comprendre les mécanismes de réflexion, prenons un cas pratique: M. et Mme Exemple sont mariés depuis 35 ans. Leurs deux enfants ont quitté la maison et

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F I N A N C E

I M M OB I L I È R E

1. Calcul fiscal avec maintien de la dette Revenu imposable Valeur locative Revenu imposable Intérêts hypothécaires Frais d’entretien Revenu imposable final Impôt annuel ICC et IFD

85 000 + 25 000 110 000 - 6000 - 5000 99 000 16 857

2. Calcul fiscal avec amortissement total Revenu imposable Valeur locative Revenu imposable Intérêts hypothécaires Frais d’entretien Revenu imposable final Impôt annuel ICC et IFD

Chaque situation est différente, une solution générique n’est donc pas envisageable.

ne sont plus à leur charge. Ils arrivent à la retraite et se posent un certains nombres de questions sur le prêt hypothécaire qu’ils ont contracté il y a de cela 20 ans pour l’achat de leur villa située dans un village de TerreSainte. Données du couple: M. et Mme obtiendront à la retraite des revenus cumulés de CHF 100 000.- (Rente AVS + LPP + rendement de leur capital épargne), épargne CHF 200 000.-, 3e pilier arrivant à échéance CHF 200 000.-, revenu imposable CHF 85 000.-, valeur locative

CHF 25 000.-, montant du prêt CHF 400 000.- en 1er rang, taux fixe 10 ans à 1,5%. (voir tableau 1) Dans ce cas, la charge fiscale sera sur dix ans de CHF 168 570.-. Le capital disponible permet de compter sur un rendement de 3% (net d’impôt, par exemple investissement immobilier). CHF 400 000.- à 3% durant 10 ans = CHF 537 560.-. Soit une capitalisation d’intérêts de CHF 137 560.–. (voir tableau 1) Dans ce cas de figure, la charge fiscale sera sur 10 ans de CHF 184 380.-. Les capi-

85 000 + 25 000 110 000 -0 - 5000 105 000 18 438

taux ayant été utilisés pour amortir le prêt, les époux Exemple ne peuvent donc plus compter sur un quelconque rendement. En revanche, les intérêts n’étant plus dus à la banque, ils économisent, sur dix ans: CHF 60 000.-. La différence de la charge fiscale entre les deux options est de: CHF 184 380 – CHF 168 570.-, soit CHF 15 810.- en faveur de la possibilité 1. Toujours en faveur de l’option 1, le rendement des liquidités de CHF 137 560 – CHF 60 000 de charge d’intérêts hypothécaires laisse un profit net de CHF 77 560.-. L’avantage total sur 10 ans sera donc de CHF 15 810.- et de CHF 77 560.-, soit un total de CHF 93 370.-. Il ne reste qu’à trouver le rendement de 3%! Dans notre prochaine chronique, nous traiterons de diverses réflexions à séparer de l’aspect financier.

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Quand une plante vedette fait son grand retour Étonnante, souvent très colorée, plutôt amusante, cette plante, vedette des intérieurs dans les années 70 fait - marketing oblige - un retour remarqué chez les fleuristes et dans les jardineries. Sous une forme néanmoins nettement plus originale. C'est le sanseveria. Au premier regard, on a l’impression qu’il s’agit de bougies vert foncé, parfaitement alignées, très rigides et pratiquement toutes de même hauteur. Et bien non, ce ne sont pas des bougies, ce sont bien des plantes, des sansevierias cylindriques (sansevieria cylindrica). Ou comment une plante exotique, exceptionnellement résistante mais devenue relativement démodée, se métamorphose en une sorte de phénomène de mode.

Gaies, colorées, étonnantes On redécouvre donc cette plante – généralement en provenance de Chine ou de Thaïlande - soit sous forme de «bougies», soit sous l’apparence de tiges entrelacées en grosses nattes qui n’ont bien entendu rien de naturel et ne sont que des artifices supplémentaires pour tenter le consommateur. Très décorative dans sa version «spaghetti Velvet Touchz», qui, pour le coup, évoque davantage des crayons de couleurs que bougies ou des spaghettis, elle est disponible en blanc, rouge, vert, bleu, pourpre, fuchsia, orange, noir, bordeaux ou pailletée d’or, d’argent ou de bronze, des couleurs coordonnées à leurs cache-pots.

Des boutures de feuilles En réalité, ces tiges dressées, très graphiques, ne sont que des boutures de feuilles du sansevieria cylindrique. Et, au moins pendant une année, pour autant que ces boutures soient bien enracinées (le sansevieria est plutôt de croissance lente) conserveront toujours le même aspect. Au point qu’on pourrait être en droit de se demander s’il n’y a rien d’artificiel dans ce végétal qui est parfois appelé – toujours marketing oblige – «corne de la sagesse», «épée africaine» ou encore «orchidée épée»! Cependant, il n’y a abso-

lument rien de la famille des orchidacées dans cette espèce subtropicale de plante succulente.

Facile et passe-partout Cela dit, en dépit de ces artifices, ces «boutures» de sansevieria cylindrique, et pour autant que chaque feuille ait bien pris racine, finiront un jour – ça peut prendre du temps – par produire des rejets au pied de chacune des feuilles. En termes d’entretien, «sansevieria cylindrica spaghetti» est un sujet très facile. Il s’adapte bien à tous les intérieurs et supporte mieux la sécheresse que l’humidité. Notre Créateur les a voulues très «design». Ne l’arroser que lorsque le substrat est vraiment sec au toucher. C’est core liserées de jaune. Certaines, comme le très important, car ce sont des boutures et, «sansevieria hanii» n’atteignent pas plus de comme toutes les boutures, elles sont parti- vingt centimètres alors que d’autres comme culièrement sensibles à la pourriture quand le «sansevieria zeylanica» peuvent grimper elles sont confrontées à l’humidité pendant jusqu’à deux mètres. La variété la plus connue est sans doute un certain temps. «sansevieria trifasciata», dont les feuilles graphiques, pointues, acérées et particulièSansevieria trifasciata ou langue rement coriaces lui valent nom de… «langue de belle-mère de belle-mère»! C’est certainement la plante Originaire de régions arides d’Ethiopie entre la plus résistante au monde. Ses feuilles éléautres, le sansevieria porte le nom du prince gantes et pointues ont non seulement la réde San Severo, Raimondo di Sangro, aristo- putation de filtrer l’air, mais aussi celle de crate italien et inventeur de génie du XVIIIe transformer en bon oxygène les substances siècle. Il en existe près de septante variétés. nocives de nos intérieurs. D’un vert presque gris, les feuilles peuvent Denise Filippi être rayées, mouchetées, marbrées ou en-

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YVES NIDEGGER, CANDIDAT UDC AU CONSEIL D'ETAT

«Il faut passer du «Grand Genève» au «Bon Genève» C’est le 15 avril prochain que les Genevois voteront pour le Grand Conseil et - ce sera le premier tour - pour le Conseil d’Etat. Un nombre record de candidats briguent les cent sièges du Parlement et les sept de l'Exécutif. Leurs convictions, leurs programmes, leurs rêves… Premier à s’exprimer de notre sélection aléatoire, Yves Nidegger, 61 ans, avocat, conseiller national et figure de proue de l’UDC. - Vous avez été député au Grand Conseil de 2005 à 2009; vous siégez à Berne au Conseil national depuis 2007. Pourquoi vous présentez-vous au Conseil d’Etat? Est-ce le goût du pouvoir? - Non, c’est la colère. Contre la gestion calamiteuse qu’imposent les actuels partis gouvernementaux à un canton que j’aime et qui fut beau. On disait de Genève que c’était une ville à taille humaine «qui avait tout d’une grande», sise dans un écrin de verdure. On est en train d’en faire un grand machin qui a tout d’une banlieue. A commencer par le taux de criminalité, en particulier violente, le taux de chômage au double de la moyenne suisse, le nombre de personnes assistées. On a même des sans-logis alors qu’on densifie à outrance, 50 000 nouveaux logements d’ici 2030 mais... pour qui? Bétonner chaque recoin restera sans effet sur la pénurie de logement tant que les frontières grandes ouvertes continueront d’attirer sans cesse plus de migrants. L’horizon est bouché par les embouteillages, les bus sont bondés, nos enfants vont hériter d’une dette publique par habitant digne du tiers-monde. L’Etat est partout, depuis 2009, Genève occupe chaque année la dernière place de l’indice de liberté d’«Avenir suisse». - L’UDC a conclu un accord avec le MCG, mais refusé un accord avec le nouveau parti d’Eric Stauffer, Genève en marche. Pourquoi? Ne craignez-vous pas de casser la dynamique des dernières élections? - Nous voulions un apparentement avec Genève en marche (Gem) et le MCG, qui ont en commun avec nous de vouloir un contrôle des frontières, contrairement à l’Entente

bourgeoise et à la gauche qui ont horreur de cette idée. Tout était prêt. Gem voulait s’apparenter à l’UDC, le MCG voulait s‘apparenter à l’UDC aussi, mais ils n’ont pas voulu être apparentés entre eux. Nous avons dû choisir entre le MCG, qui perdra des plumes mais se maintiendra au Grand Conseil, et Gem, qui n’y entrera peut-être pas. S’agissant de la dynamique des dernières élections, il y a un avant et un après décembre 2013. Avant, deux blocs coalisés, l’Entente bourgeoise et l’Alternative de gauche, exerçaient un monopole absolu. Ils faisaient main basse sur l’ensemble des sièges du Conseil d’Etat et se les répartissaient selon la conjoncture du moment. L’émergence d’une nouvelle force a brisé ce monopole et imposé un premier conseiller d’Etat sensible aux vertus de la frontière. Si on se concentre sur la question qui compte vraiment en Europe en ce moment, il n’y a que deux partis: celui de ceux qui détestent les frontières, même lorsque leur abolition s’accompagne d’inconvénients majeurs pour la population, et celui de ceux qui considèrent qu’il ne peut y avoir de planification des infrastructures, ni de véritable politique de sécurité, ni de protection sociale des habitants, en l’absence de contrôle des frontières politiques. Le MCG, en crise, s’est divisé, Mauro Poggia aura de la peine à se maintenir; l’UDC reste la seule force pérenne qui incarne cette aspiration à Genève, avec un puissant relais au plan fédéral, dont les autres sont dépourvus.

ment travailler localement avec un voisin que vous rejetez? - Interrogez les gens dans la rue, le «Grand Genève» est un fiasco. Le Conseil d’Etat sortant semble ravi de l’explosion démographique qui paralyse le canton et constate avec satisfaction que la population du «Grand Genève» augmente de 1,5% par an, soit 351 000 habitants de plus en dix ans. Il se réjouit de ce que 100 000 des 350 000 emplois implantés sur sol genevois (presque un emploi sur trois) soient occupés par un travailleur frontalier. L’Etat ne gouverne pas, il compte les points de PIB susceptibles d’augmenter ses recettes fiscales. Mais il y a de nombreuses dépenses qui augmentent le PIB en péjorant la qualité de vie des habitants! Les réparations et les soins médicaux après un brigandage augmentent le PIB, de même les systèmes d’alarme, les caméras de surveillance, les prisons, le salaire des contractuels pour infliger des amendes tous azimuts, la cherté des loyers…

- On parle du Grand Genève, qui s’étend aussi en France voisine, mais l’UDC est plus que jamais contre l’Europe. Com-

- Quelle solution pour favoriser le logement des Genevois? - Tant qu’il arrivera 5000 nouveaux habi-

- Voulez-vous limiter le nombre de frontaliers? - L’initiative «Genève d’abord», dont la récolte de signatures est en cours, veut ancrer la préférence à l’embauche pour les Suisses et les résidants dans la Constitution genevoise, comme cela s’est fait au Tessin. L’Etat ne pourra délivrer de nouveau permis que si l’employeur démontre qu’à compétence égale, il ne trouve personne sur place pour le job.

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G E N E V O I S E S

d’Etat actuel. Sacrifier la zone villas, d’où proviennent 60% des impôts des personnes physiques, sans permettre l’accession à la propriété, est une autre ineptie: ceux qui veulent être propriétaires déménagent dans un autre canton ou en France, où ils paieront leurs impôts. Pour que notre population puisse se loger correctement, il faut commencer par limiter l’immigration. - Comment régler le problème des transports qui empoisonne la vie des Genevois? Faut-il enfin construire une traversée de la Rade? - Bien sûr qu’il faut une traversée. Depuis Jules César, Genève se définit Pour Yves Nidegger, le Grand Genève est «un fiasco»! comme un passage sur le Rhône. Or on ne passe tants de plus chaque année, comme c’est plus! Genève vient d’être nominée capitale le cas depuis la libre circulation, il ne sera internationale des bouchons. La faute au pas possible d’envisager la fin de la pénurie, «Grand Genève» et à une gestion absurde même en surdensifiant la ville et en béton- des ressources. Rendre impraticables et nant la campagne comme le fait le Conseil dangereuses les rues et les routes en y amé-

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nagement à très grands frais des obstacles artificiels a fait augmenter la pollution et le nombre des collisions, sans diminuer celui de ceux qui ont besoin de leur véhicule pour travailler. Un jour, on détruira tous ces trottoirs biscornus pour récupérer ce qu’on avait déjà avant cette politique malthusienne. - Quel est votre prochain rêve pour Genève? - Un changement de cap. Passer du «Grand Genève» au «Bon Genève». Avec des frontières, car l’action de l’Etat ne se conçoit que sur un territoire donné et en fonction d’une population donnée. Je souhaite piloter ce changement au moyen de deux outils démocratiques qui seront présentés aux citoyens dès 2018: l’initiative «Genève d’abord» pour freiner la migration et préserver l’emploi des résidants; cela permettra aussi de réduire les dépenses d’assistance. Et la soumission obligatoire du Plan directeur cantonal au vote du peuple. Combien de nouveaux habitants souhaitons-nous encore attirer à Genève? Objectif 800 000, comme le prévoit le Plan directeur cantonal 2030? Au peuple de décider: on verra que les Genevois ne veulent plus du «Grand Genève».

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Propos recueillis par Philippe Lemaire

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ui connaît le nom des charpentiers de marine qui construisirent l’Arche de Noé? Autant dire que l’origine de ce métier remonte aux temps bibliques les plus éloignés. Sans doute plus loin encore, quand un homo faber anonyme tailla un tronc d’arbre pour aller sur l’eau. Le métier de charpentier de marine a ainsi traversé les siècles pour arriver intact parmi nous, en accumulant au fil du temps des traditions et un savoir-faire évolutif que l’on retrouve toujours aujourd’hui aux quatre coins de la planète, même si l’emploi de matériaux modernes tend à remplacer le travail du bois. Malgré ses milliers de kilomètres de côtes, la France n’a jamais vraiment été une nation maritime comparable à l’Angleterre, la Hollande ou l’Espagne, grands pays constructeurs de bateaux. Plus vulnérable que celle de ces pays, la construction navale française, depuis une quarantaine d’années, a particulièrement souffert de la concurrence asiatique. Personne n’a oublié que les gros chantiers navals de Méditerranée, de l’Atlantique ou de Normandie ont connu de grosses difficultés les uns après les autres avant de fermer définitivement. Pratiquement sinistrée, cette branche de l’économie

Marc Vuilliomenet, dans une de ses dernières créations, le Petit Pois: 2,30 m de long, 1,25 de large, poids 45 kg.

française va être sauvée du KO total avec le développement de la navigation de plaisance. Paradoxalement, c’est à cette époque que l’intérêt des «terriens» pour la mer va aller crescendo grâce aux exploits d’un marin hors du commun, Eric Tabarly. Dès lors, la demande pour des bateaux de plaisance, à voile ou motorisés, va se renforcer. On voit ainsi naître un peu partout sur les côtes françaises, souvent d’une manière contestable, des ports privés et des complexes nautiques prêts à accueillir cette nouvelle flotte hétérogène, née de la civilisation des loisirs. De nouvelles unités de construction voient le jour, parfois de taille industrielle avec des dizaines de spécialistes, à côté d’autres plus modestes, au caractère artisanale. C’est parce qu’il avait envie de voir des horizons nouveaux que Marc Vuilliomenet s’est installé un beau jour des années 80 à Saint-Raphaël. Tout commence à Crans-près-Céligny, un petit village de la côte vaudoise entre Genève et Nyon, quand ce Suisse bon teint entreprend un apprentissage de charpentier de marine dans un chantier naval où l’on a toujours construit des bateaux en bois. Un choix dicté par la passion. Sur le tas, il apprend son métier, avec beaucoup de patience

(*) Titre d’un célèbre film de Federico Fellini.

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Comment chasser les mauvaises recrues Le dernier numéro de ce journal cherchait pourquoi les grands hommes – les patrons, par exemple – étaient parfois si petits. Après avoir décrié le mal, on tombe ici sur la question du bien: qu’estce qu’un «bon» professionnel? Sujet encore plus difficile que celui de l’autre fois: alors dans cette page, on va – pendant quelques numéros – l’aborder métier par métier. En commençant par le plus ancien… le chasseur.

e nos jours, chasseur est-il encore un métier, ou juste un loisir... pour un encas? Le site chasseursuisse.ch indique certes près de deux mille «rangers» salariés sur les 30 000 chasseurs helvétiques (voir aussi swiss-rangers.ch; en France, les chasseurs sont plus d’un million, mais l’Irlande et

taire! Bref, la question du «bon» chasseur ne se pose pas de la même manière en Amazonie, au Canada et dans les Grisons… sans parler des Pôles où on mange encore de la baleine. D’ailleurs, le métier de pêcheur mériterait un article en soi (hasard… un Salon de la pêche vient de se tenir à Thoiry: voir genevastreetfishing.com et pecheretchasser.com).

La chasse aux souvenirs

Le fameux lapin chasseur.

Chypre battent toute l’Europe en pour-cent). Au Moyen-Âge, la chasse au gros gibier était devenue un luxe de noble; le petit peuple s’y est remis au colonies: en Afrique, elle donnait aux fermiers le nécessaire plus souvent que le superflu... sous l’égide experte des «Bushmen» (comme le décrit Thomas Mayne Reid dans ses romans). Profil à géométrie variable, donc, le chasseur: «confrères», l’Homme des Cavernes qui traque son repas et Davy Crockett qui vend des peaux? Coincée entre notre Jardin Botanique et l’Organisation mondiale du commerce se dresse la fière statue de travailleurs «des quatre races», dont... des chasseurs: à l’époque, le palais de l’Organisation du commerce était celui de l’Organisation du travail, et le trappeur était encore un symbole prolé-

Alors, revenons à la question «qu’est-ce qu’un bon chasseur?», qui reste actuelle bien au-delà de la formule enfantine «sachant chasser sans son chien». Et qui a une profondeur historique (disons… «préhistorique») insoupçonnée des gosses: c’est bel et bien le chien, et non la vache ou la poule, qui fut le premier animal domestique, à en croire les savants (voir les notes en bas de page de «Sapiens»). Le «bon» chasseur, au tout début, fut donc celui qui sut chasser avec chien. Mais cette question du «bon» pro a plusieurs angles; même sans jouer avec celui des amis des bêtes, qui diront «un bon chasseur est celui qui rate sa cible». Pour la famille du chasseur d’Amazonie, un bon chasseur est sans doute celui qui ramène assez de bon gibier (mot à la racine controversée: «gibier» évoque soit la chasse au faucon, soit un coup de bâton). Mais les peuples – même premiers – s’en sont-ils toujours tenus à ce seul «rating» du succès? On sait les rapports ambigus que le chamanisme entretient avec les animaux… qu’on doit prier de se laisser tuer pour la «bonne» cause. Les chasseurs de tête des Iles

de la Sonde n’étaient pas poussés à la traque par la faim; leur culture des champs était prospère. Quant aux génocides animaux causés dès les temps les plus anciens par les chasseurs, les plus habiles d’alors sont jugés «mauvais» par les temps modernes (dès qu’un bateau aborda en Australie - trente mille ans avant l’avion - les grosses bêtes se signèrent... sans laisser trace écrite). Enfin, «bonté en-deçà de la rivière, terreur au-delà»: le «bon» chasseur Iroquois est «mauvais» au Huron et au Québécois. «Le chasseur est un tueur, le pasteur, un rêveur», ont observé certains savants modernes (reste à mettre face à face l’auteur de «Sapiens» et celui de «Comment la route crée le type social»). Ainsi, pour le pasteur, ou pour l’urbain le bon chasseur, est celui qu’on peut attendrir avec une femme ou une fable. Bémol (ou dièse): les Mongols – peuple pastoral - faisaient carnage d’animaux non pour les manger, mais pour s’exercer à la guerre… et ça leur a – ô combien - réussi!

Elan brisé ou faisandé? Bref, selon le point de vue - celui du chasseur, du mangeur, du témoin - et selon le critère - la cuisine, la nature, la morale - le pro sera «bon» ou «nul». Mais si – critère plus absolu - on trouve «bons» ceux qui tiennent leurs objectifs, le pro chassé par un chasseur de tête (au sens moderne) est en général moins «bon» que son chasseur.

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