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M A R C H É S

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n UNE ÉTUDE FRANÇAISE FAIT LE POINT

Logement neuf: les attentes des jeunes La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI-France) et Deloitte Conseil ont récemment dévoilé les résultats d’une étude sur «La jeune génération et le logement neuf». Près de 600 jeunes actifs et étudiants, âgés de 20 à 30 ans, ont répondu. Des comportements parfois contradictoires caractérisent cette nouvelle génération à la fois militante et individualiste, écologiste et consumériste, ouverte aux expériences collectives et fan de numérique.

L

e premier constat – typiquement latin – est un attachement des jeunes à la pierre. L’arrivée à l’âge adulte de la jeune génération est accompagnée par la montée en puissance de l’économie de l’usage, à savoir remplacer l’acquisition d’un bien en pleine propriété par l’achat d’un usage temporaire.

Cette tendance bouscule des secteurs comme l’automobile, mais reste marginale dans l’immobilier. Quand les jeunes sont locataires, c'est moins par choix que par contrainte.

Pour 94% des répondants à l’étude, l’acquisition d’un logement est une dépense prioritaire, confirmant ainsi l’attachement des Français à la pierre (ils sont 64% de propriétaires, trois fois plus que les Genevois et deux fois plus que les Suisses).

Vue par les jeunes comme un gage de sécurité face à un avenir incertain (mobilité professionnelle, longueur des carrières, évolutions rapides du monde du travail et du modèle de retraites…), l’acquisition immobilière serait un moyen de préparer l’avenir.

Considérée par une minorité comme une marque de réussite sociale, elle ne constitue

pas un risque financier aux yeux de la jeune génération.

Un engouement pour le neuf Si cette génération est sensibilisée à l’économie circulaire, elle préfère le neuf quand il s’agit d’acquérir un logement. Et ce pour trois raisons.

• Pour 20% des répondants, le neuf est synonyme de confort et de qualité (acoustique, isolation thermique, agencement des espaces…). Dans la même proportion, les jeunes mettent en avant l’absence de travaux à l’entrée.

• Dans un souci d’économie budgétaire, le neuf rassure également sur la maîtrise des charges de copropriété (pas de travaux d’entretien ou de rénovation des parties communes). Une attitude cohérente avec l’image d’une génération habituée à la simplicité d’usage.

• Enfin, la jeune génération met en avant l’atout de pouvoir personnaliser son logement. Cette projection dans le futur a été

facilitée par l’émergence, chez les promoteurs, de plates-formes numériques (configuration et visualisation), la mise en avant des produits en espace de vente ainsi que la commercialisation de «packs» de produits ou services.

L’obligation de rénover Paradoxalement, s’ils préfèrent le logement neuf pour eux-mêmes, une nette majorité de jeunes préconisent la rénovation de l’ancien. Cette position résulte clairement d’une conviction écologique qui combine la protection des sols, la réduction de l’impact carbone et, pour les deux tiers d’entre eux, la sobriété dans l’utilisation de ressources.

Même à un âge qui se projette vers l’avenir, les jeunes manifestent un net attachement au patrimoine existant.

Dans le même temps, les jeunes sont conscients que le parc de logements anciens reste limité et que la rénovation seule ne suffira pas à satisfaire les besoins, surtout en zones tendues. Ils s’accordent donc ma-

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M A R C H É S

joritairement sur la nécessité de continuer à construire des logements, surtout pour proposer des logements de qualité à un prix plus abordable en augmentant l’offre disponible.

Ainsi, le panel étudié se divise en trois blocs: un quart pense qu’il ne faut pas construire moins; un tiers qu’il faut arrêter de construire; une petite moitié qu’il faut à la fois construire et rénover.

Une démarche traditionnelle d’achat du logement La hausse de la précarité et du taux de chômage créent un besoin chez les jeunes d’être rassurés. Avec le coup de frein à l’ascenseur social et l’accès à l’indépendance de plus en plus difficile, les jeunes perçoivent l’investissement dans l’immobilier comme un moyen rassurant de sécuriser leur avenir.

La «flexibilisation» du marché du travail a entraîné une forme d’incertitude permanente. En France, les 15 à 29 ans représentent la moitié des personnes précaires.

Pour eux, l’acquisition d’un logement est un objectif prioritaire, facteur de stabilité.

Prix et localisation Le prix du logement reste l’élément fort. Ces dix dernières années, le coût du foncier a progressé de 71% en moyenne en France,

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attitude se concrétise dans la nature des services annexes, pour lesquels ils se déclarent prêts à supporter une charge supplémentaire comme la télésurveillance ou le gardiennage.

Une vision toujours idéalisée du logement

Pour Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI France, cette étude montre que la nouvelle génération définit en réalité ses propres codes.

tandis que les coûts de construction progressaient de 24%. Le prix a donc un poids de plus en plus significatif dans les critères de choix du logement.

Dans un budget contraint, la jeune génération privilégie l’aménagement des espaces, la disposition des pièces et surtout la localisation, point d’entrée de la recherche de logement. Les jeunes plébiscitent les platesformes de recherche en ligne qui facilitent la géolocalisation du bien et la comparaison entre annonces. Ils déclarent passer également par des agences immobilières, mais sont plus circonspects sur les sites des promoteurs.

Les jeunes favorisent la sécurité dans l’ensemble du processus d’acquisition. Cette

Le rêve reste apparemment une maison dans une ville moyenne. Malgré un attrait des jeunes pour les villes relativement petites (villages ou petites villes), une part importante se projette dans une ville moyenne, ou même dans une métropole régionale qui offre davantage de services, d’opportunités d’emploi et d’accès aux études supérieures.

Entre prix raisonnables et qualité de vie, les villes moyennes semblent s’inscrire dans le style de vie rêvé de la jeune génération, qui plébiscite la maison individuelle à 73%.

Cependant, seulement 30% d’entre eux s’y projettent dans la réalité. Cet écart peut notamment s’expliquer par une offre abordable limitée dans les marchés tendus. De même, seulement 27% de la population souhaite habiter en appartement, alors qu’en réalité 48% d’entre eux pensent qu’ils y habiteront.

La jeune génération accorde une grande importance à l’emplacement du logement, qui doit être à la fois proche du lieu de travail et des transports en commun, près de la nature et des commerces. Les jeunes se montrent •

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FPI & DELOITTE

La jeune génération et le logement neuf.

peu enclins à faire des concessions concernant la localisation.

Plus de 80% des répondants souhaitent habiter dans une copropriété de moins de 50 logements. Les grandes copropriétés souffrent d’une mauvaise image, souvent perçues comme peu qualitatives, imperson-

nelles, vieillissantes et nécessitant un niveau de charges élevé.

Environnement et mixité La jeune génération est largement sensibilisée aux enjeux environnementaux

et l’immobilier ne fait pas exception.

Si la jeune génération se montre sensible aux aspects écologiques du neuf, c’est d’abord sous l’angle de l’énergie: baisse de la consommation et production sur site.

Deux raisons pour cela: la diminution des charges et le fait que les autres thématiques

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M A R C H É S

environnementales (sobriété foncière, biodiversité…) ont émergé plus récemment dans le débat public.

L’étude révèle que, pour 74% des jeunes, la mixité sociale constitue un avantage. Pour eux, la ville doit être accessible à toutes les catégories de personnes, le mélange des populations issues de divers horizons étant vecteur d’une meilleure cohésion sociale.

C’est probablement l’indicateur qui marque la différence la plus nette avec les générations précédentes.

Face à l’essor de l’économie participative et collaborative, les modes de vie de la population évoluent. Les nouveaux logements prennent désormais en considération les besoins des occupants en proposant des espaces partagés. Objectif de cette évolution: instaurer des relations de voisinage basées sur la notion du «vivre ensemble».

La jeune génération est prête à partager de nombreux services, tant qu’ils ne relèvent pas de l’espace privé du logement. Ce résultat n’est étonnant qu’en apparence pour une génération habituée à la colocation.

Des choix pragmatiques

cation des produits (logement intermédiaire, construction modulaire…); la diversification des modes d’acquisition (séparation du foncier et du bâti, séparation de la nue-propriété et de l’usufruit locatif…).

Pour Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI France, «cette étude montre que la nouvelle génération définit en réalité ses propres codes, entre ruptures et continuité, pour relever les deux défis majeurs qui l’attendent: la contrainte économique et le changement climatique». n Michel Levron - Paris

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Certaines inflexions dues au confinement Réinterrogés pendant la pandémie, les jeunes ont adapté certaines réponses.

Ainsi, la polarisation sur le logement individuel dans les villes petites et moyennes se renforce, mais la proximité de la nature recule au profit de celle des services (centre-ville, transport).

Le critère du prix s’efface également derrière d’autres qualités du logement neuf (durable, connecté et spacieux).

Enfin, les jeunes sont encore plus ouverts au partage d’espaces ou de services, en réponse à un besoin de lien social et d’ouverture.

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Face à la montée des prix, les acquéreurs doivent faire des concessions par rapport à leur vision idéalisée du logement. Ainsi la jeune génération se dit prête à renoncer à des éléments qui ne concernent pas l’intérieur du logement (parties communes, espaces

verts…) pour réduire son coût d’acquisition.

Pas moins de 29% des répondants se déclarent prêts à renoncer à des mètres carrés de parties communes. La même proportion est prête à faire des concessions sur une copropriété de petite taille, si la densité et la construction en hauteur permettent de construire une ville plus durable. Quelque 28% des jeunes privilégient les espaces verts publics, si cela permet de réduire le coût d’acquisition. La même proportion est prête à renoncer à l’utilisation de matériaux biosourcés au profit de matériaux plus carbonés, mais moins chers.

La production d’énergie sur site s’analyse à la fois comme une qualité environnementale du logement et un levier de maîtrise des charges.

S’ils plébiscitent l’autopartage pour euxmêmes, seuls 22% sont prêts à se passer d’une place de stationnement associée au logement.

La contradiction n’est qu’apparente, car un stationnement inoccupé par son propriétaire est une réserve de valeur et reste un argument de poids lors de la revente.

Par ailleurs, 75% des répondants refusent de renoncer à des mètres carrés de leur logement au profit de mètres carrés partagés.

Ainsi, les jeunes, lorsqu’ils se projettent sur la propriété, privilégient leur espace privatif aux espaces partagés.

Dans un contexte en tension, de nouvelles réflexions émergent pour permettre à une part plus importante de la population d’accéder au logement. Parmi ces réflexions, deux tendances semblent se détacher: la diversifi-

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n SOPHIE CREFFIELD

Gestion de l’Etat: l’urgence de changer d’approche Le site Internet de l’Etat de Genève regorge de précieuses informations: les plus inutiles sont rapidement accessibles, les plus sensibles pour se forger un regard critique sur l’évolution de notre canton et des conditions de vie demandent un peu de persévérance. Sans se décourager, on trouve de quoi faire la comparaison de la situation fiscale entre 2007 et 2017, par exemple. On découvre ainsi que notre canton compte près de 50 000 contribuables de plus en dix ans. La moitié de ces contribuables dispose d’un revenu brut inférieur à 60 000 francs et sur cette période, on décompte 31 départs de contribuables dont les revenus étaient supérieurs à 2 millions.

L’

impact de cette croissance du nombre contribuables sur les revenus de l’Etat laisse perplexe: 89,99% de ces nouveaux contribuables ont généré 13% de l’augmentation des recettes de l’impôt sur le revenu, soit un peu plus de 4 millions, ce qui signifie qu’en moyenne chacun de ces contribuables a apporté 93 francs d’impôts. L’impact sur les recettes de l’impôt sur la fortune n’est guère plus rassurant: 84% des nouveaux contribuables ont généré 6% de l’augmentation de l’impôt sur la fortune, soit 8 millions, pour une moyenne de 191 francs. À l’arrivée, en 2017, un quart de la population assure 85% de l’impôt sur le revenu et 3% paye 78% de l’impôt sur la fortune. Compte tenu du profil des nouveaux contribuables, la majeure partie du revenu

fiscal repose sur un nombre toujours plus restreint de contribuables. À tel point que le mouvement de quelques contribuables peut impacter significativement les comptes de l’Etat et faire peser une menace sur sa politique sociale.

Produits en croix Est-ce que l’Etat effectue une analyse qualitative de l’immigration (et de l’émigration) fiscale au regard de l’impact sur les prestations publiques? Évalue-t-il le coût supplémentaire des prestations publiques pour accueillir 50 000 contribuables dont 24 000 ont un revenu inférieur à 60 000 francs? Estce que les projets d’aménagement et de développement tiennent compte de la néces-

Sophie Creffield.

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sité d’une répartition équilibrée des profils fiscaux, pour assurer une diversification des risques et garantir le financement des politiques publiques sur le long terme?

Hélas, non! L’approche analytique est étrangère à l’Etat, qui se limite à des produits en croix pour proposer des effectifs supplémentaires de fonctionnaires, proportionnels à l’augmentation de la population, afin de répondre aux problèmes pourtant multiples et multiformes.

Des services transversaux: finances et RH On ne peut plus faire l’économie d’une approche transversale, analytique, qui tienne compte des effets d’une politique sur l’autre.

Le fonctionnement de l’Etat qui se limite à faire la somme des budgets des départements élaborés par sept directions financières différentes, qui ne s’appuie pas sur des indicateurs qualitatifs et quantitatifs sa-

tisfaisants ni sur une démarche transversale, n’est plus possible. Pas plus que la démarche budgétaire qui consiste à systématiquement élaborer un budget sur la base du budget précédent, sans jamais le questionner en regard des comptes de l’année précédente et des indicateurs de performance.

L’exemple du DIP est criant: année après année, des postes supplémentaires sont votés, uniquement sur la base de l’augmentation de la population. Ils ne sont pas pour autant affectés à l’enseignement. On continue d’accepter des augmentations d’effectifs, alors que les indicateurs qualitatifs montrent que seuls 3% des élèves du cycle en regroupement 1 atteignent le seuil minimal des attentes fondamentales selon le Plan d’études romand, 24% en regroupement 2 et 66% en regroupement 3. Manifestement, les augmentations du nombre de fonctionnaires n’ont pas amélioré la situation et le retour des classes hétérogènes (mais pas complètement!) tel que présenté la semaine dernière

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pose plus de problèmes qu’il n’en résout: une usine à gaz pour laquelle il y aura, à n’en pas douter, des demandes de postes supplémentaires!

Il est urgent que l'Etat adopte une posture entrepreneuriale et visionnaire, en repensant sa gestion. Il doit par exemple mettre en place des «services généraux» qui regroupent les finances et la politique RH de tous les départements et adopter des outils d’analyse et des indicateurs de performance en adéquation avec la complexité et l’importance des enjeux auquel il fait face. n Sophie Creffield GROS PLAN «Un quart de la population assure 85% de l’impôt sur le revenu et 3% paye 78% de l’impôt sur la fortune».

«On ne peut plus faire l’économie d’une approche transversale, analytique, qui tienne compte des effets d’une politique sur l’autre».

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L E S Q U AT R E V É R I T É S D E J E A N - M A R C VA U D I A U

La mode est le masque frivole de la mort clusivistes veulent de force s’emparer de la langue pour la travestir à leur usage purement idéologique. Et bien des amis du français les laissent faire au motif qu’on ne lutte pas contre l’évolution! Or, réveillez-vous, on n’est pas en présence d’une évolution, mais

Parler une belle langue comme la nôtre, c’est peu à peu devenir aussi beau qu’elle. d’une mode fantasque et destructrice imposée par un petit groupe d’extrémistes déterminés. Au désordre des choses, ils viennent ajouter le désordre des mots. Et cette mode imbécile au graphisme daté apparaît assez

vite pour ce qu’elle est: grotesque et dérisoire.

Cette vogue idéologique rejoint toutes les modes: un immense bric-à-brac de signes, qui bâtit un mur de séparation entre les sexes afin de prouver qu’ils posséderaient chacun une essence différente. Cette illusion d’intellectualisme de pacotille est le hochet que les pauvres d’esprit agitent. Tous les gens qui cèdent aux modes sont des bigots, en ce sens qu’ils s’affilient à une religion sans fondement, mais qui leur apporte la sensation de profondeur, alors qu’ils ne rencontrent que l’éclatement des mots par les points médians ou les tirets, l’illisibilité des phrases par les tournures biscornues, la versatilité théorique, les pirouettes grammaticales lourdes et obscures. Bref, l’avant-goût de la mort, et comme elle inintelligible. n

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a langue n’est pas seulement faite pour être utilisée de manière mécanique, comme le veulent certains incultes néomodernes, elle réclame d’être goûtée, tâtée, dégustée. Il existe un parfum de phrases qui développe toute une esthétique de la langue, une séduction; et parler une belle langue comme la nôtre, c’est peu à peu devenir aussi beau qu’elle. Certains mots, certaines phrases nous offrent leurs bienfaits.

Bien sûr, des mots se perdent et sombrent dans l’oubli, d’autre naissent et viennent se ranger sagement dans les dictionnaires.

Notre langue fait l’objet de mille débats, de modifications et d’incessantes polémiques.

C’est pourquoi la langue n’est jamais un immense musée.

Aujourd’hui, la langue est attaquée frontalement par l’écriture inclusive. Les in-

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n CAUTIONNEMENT DE LOYER

Le pionnier SwissCaution fête ses trente ans La société de cautionnement SwissCaution – qui gère quelque 235 000 contrats de cautionnement fête ses trente ans; bien sûr, les festivités, notamment un tour de Suisse promotionnel et d’appui à de bonnes causes, n’ont pas (encore) eu lieu comme prévu. C’est l’occasion de revenir sur l’histoire de cette entreprise avec son directeur général Patrick Oltramare.

- Comment Swisscaution a-t-il été créé?

- Voilà trente ans, Bernard Blanc, un entrepreneur-né venu du monde du courtage d’assurance, a eu l’idée de créer un système permettant d’offrir aux locataires et aux régies une garantie de loyer sans dépôt bancaire. SwissCaution a connu une progression rapide, une adaptation aux normes de plus en plus strictes imposées par l’Office fédéral des assurances privées, puis par la FINMA, s’est développé dans toute la Suisse, a noué de nombreux paretenariats et se trouve aujourd’hui au sein du groupe La Mobilière.

- Comment êtes-vous arrivé à la direction générale de Swisscaution? Veniez-vous du monde de l’assurance?

- Pas du tout. J’ai pris la direction en 2016, après une formation et une carrière d’avocat spécialisée dans le private equity, le droit bancaire et le droit commercial.

- La concurrence est rude dans votre domaine. Cela vous agace-t-il?

L’existence de plusieurs concurrents, certains liés à un groupe d’assurance,

d’autres œuvrant plutôt comme courtiers, est naturelle. Elle nous oblige à innover et c’est postitif. L’un de nos points forts est notre solidité, avec 90 collaborateurs aguerris, ainsi que notre service aux régies, qui nous font confiance, et aux locataires. Nos réponses sont rapides, nos produits simples, nos prix étudiés. Surtout, nous ne rechignons jamais à traiter un sinistre ou à gérer un cas compliqué, avec humanité et célérité.

- Certaines régies refusent-elles de travailler avec vous?

- Très peu, mais chacune est libre de le faire, d’opter pour un autre partenaire ou de refuser les cautionnements. Il s’agit de contrats de droit privé. Je n’ai pas le souvenir d’avoir dû intervenir pour plaider notre cause! En Suisse alémanique, il est évident que la garantie bancaire classique est encore privilégiée; dans certaines agences, on privilégie tellle ou telle société de cautionnement, mais quoi qu’il en soit, c’est toujours le locataire qui choisit. Nous avons un milliard d’en-cours, ce qui nous permet d’estimer notre part

de marché à environ 60%, sachant qu’en Suisse, le dépôt bancaire représente encore huit cas sur dix. Inutile de dire qu’il y a une marge de progression!

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Caution de loyer et garantie, quelles sont les règles?

La loi n’impose pas de caution ou de garantie de loyer lors de la location d’un logement, mais dans la pratique, qu’il s’agisse d’une régie immobilière ou d’un propriétaire, une caution est quasiment toujours exigée par le bailleur. Le montant de la caution est, soit déposé sur un compte bloqué pendant toute la durée du bail, soit cautionné par une société comme SwissCaution grâce à la garantie de loyer sans dépôt bancaire. Ces dispositions sont en vigueur depuis la loi de 1971 sur les garanties de baux à loyer. Au lieu de bloquer une somme (généralement trois mois de loyer) sur un compte (avec des frais bancaires), vous payez une cotisation annuelle et la société se porte garante pour vous.

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M A R C H E

Patrick Oltramare.

- Le trentième anniversaire tombe en pleine pandémie. Que faire?

- Nous avions prévu un tour de Suisse, avec des animations et des donations à des œuvres ou associations caritatives, afin d’aller à la rencontre des gens et de leur montrer que notre activité était un bon moyen de

ne pas bloquer inutilement de l’argent, tout en respectant ses obligations. Nous verrons si c’est faisable à l’automne. Plus concrètement, nous appliquons cette année un rabais de 30% sur les nouvelles demandes de garantie de loyer sans dépôt bancaire pour les baux d’habitation.

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- SwissCaution était une importante PME. La voilà propriété d’un groupe d’assurance puissant. La fusion s’est-elle bien passée?

- Très bien. Dans une opération comme celleci, il faut que chaque partie comprenne et respecte le métier et le mode d’action de l’autre.

Nous travaillons avec réactivité et souplesse, connaissant parfaitement nos clients, notre terrain. Tout ce que La Mobilière nous a apporté a été bénéfique: nous sommes dans les locaux de son siège social de Nyon, nous bénéficions de son infrastructure informatique de pointe, mais nous avons gardé une autonomie dans notre stratégie. Bien entendu, nous profitons des synergies avec La Mobilière et de son expertise dans certains domaines.

Nous travaillons avec réactivité et souplesse, connaissant à fond nos clients, notre terrain: raison pour laquelle l’équipe est motivée et efficace. La confiance mutuelle ne se décrète pas, elle se démontre. n Propos recueilis par Vincent Naville

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LA CHRONIQUE DE CGI CONSEILS C E T T E S E M A I N E PA R G É R A L D I N E S C H M I D T , AV O C AT E

Quand un locataire veut mettre fin à son bail Je suis propriétaire d’un appartement que je loue depuis 2 ans à un locataire. L’échéance du contrat de bail est au 31 mai de chaque année. Il se renouvelle automatiquement pour un an, sauf si une résiliation est donnée avec un préavis de trois mois. Récemment, mon locataire m’avait indiqué vouloir éventuellement sous-louer son appartement, mais il vient de m’écrire un courriel m’indiquant qu’il envisageait finalement de quitter son appartement le 31 mai, à la fin du bail. Je suis un peu pris de court, du fait que le délai n’est pas respecté. Que puis-je faire? Mon locataire doit-il me verser le loyer jusqu’au 31 mai 2022? (Franck H, Bellevue)

L

a loi prévoit que lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délais ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la

durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.

Ainsi, le locataire peut mettre un terme au contrat avant son échéance ou sans respecter le préavis légal ou contractuel en restituant de façon anticipée les locaux loués s’il présente un nouveau locataire remplissant les conditions susmentionnées, à défaut de quoi il peut être tenu au paiement du loyer, notamment, jusqu’à l’échéance (même s’il

n’occupe plus les locaux). S’agissant de la forme du congé, le locataire devra respecter la forme écrite et, lorsque le bail concerne le logement de la famille, il devra obtenir le consentement de son conjoint.

Il convient de donner au bailleur le temps d’examiner la candidature et le dossier complet proposés, en particulier de s’assurer de la solvabilité du candidat. Le temps dont le bailleur doit disposer à cette fin dépend des

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Le locataire peut mettre un terme au contrat avant son échéance s’il présente un nouveau locataire remplissant les conditions demandées.

circonstances concrètes. Il est généralement admis que le bailleur doit disposer de 30 jours pour ce faire. Le locataire ne peut ainsi pas signifier le 16 du mois qu’il part pour la fin du même mois et prétendre être ainsi libéré de ses obligations, quand bien même il présenterait un candidat prêt à reprendre le bail immédiatement. Dans ce cas, et évidemment sauf accord du bailleur, la résiliation prendra effet le 30 du mois suivant. Le bailleur doit toutefois être diligent et le temps peut être raccourci si le locataire sortant fournit déjà, avec le nom du candidat proposé, tous les renseignements utiles (extrait de poursuites, attestation de salaire, etc.). Il suffit que le locataire propose un seul candidat, bien qu’en pratique il ait avantage à présenter plusieurs dossiers.

Le candidat proposé doit être solvable. Pour que ses revenus soient considérés comme lui permettant d’honorer le loyer, il est admis qu’ils doivent représenter le triple du loyer.

De plus, le candidat proposé doit être prêt à conclure aux mêmes conditions que celles prévues pour le locataire sortant, soit en particulier de s’acquitter du loyer en vigueur. La durée du bail, le préavis de résiliation, la destination des locaux et certaines clauses

1895 – 2021

particulières font partie des conditions que le candidat proposé doit accepter. Il doit donc avoir eu connaissance du contrat dans son ensemble.

Cela étant, quand bien même le candidat proposé remplit toutes ces conditions, le bailleur n’a aucune obligation de l’accepter.

S’il refuse le locataire de remplacement proposé alors que celui-ci était objectivement acceptable, le bailleur doit libérer le locataire sortant de ses obligations dès la date à laquelle le candidat rejeté aurait été disposé à reprendre le contrat. Il n’a pas d’obligation de motiver son refus.

Par ailleurs, rien n’empêche le bailleur d’accepter sans autre une fin prématurée du bail, qui interviendrait alors d’accord entre les parties à la date convenue. Le contrat de bail prendra alors fin et le bailleur pourra conclure un nouveau contrat avec un tiers.

Ainsi, dans votre cas, il convient tout d’abord d’indiquer à votre locataire que s’il entend mettre fin à son bail, il doit le faire par écrit, un courriel n’étant pas suffisant. Il faudra par ailleurs lui indiquer que le préavis de trois mois n’étant pas respecté, le bail est reparti pour une nouvelle durée d’un an, jusqu’au 31 mai 2022. Votre locataire peut toutefois

vous présenter un candidat prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions pour se libérer plus rapidement de ce contrat, moyennant un préavis de 30 jours pour le quinze ou la fin d’un mois. Vous pouvez par ailleurs chercher vous-même un nouveau locataire pour relouer votre appartement à des conditions différentes, si vous le souhaitez. n B R È V E

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Nouveau directeur à la tête du Département CI Commercial Depuis le 1er mai 2021, le Groupe Comptoir Immobilier a étoffé son équipe CI Commercial avec l’arrivée de Madjid Massih en tant que directeur de son Département à Genève et également membre de la Direction générale adjointe.

Chartered Surveyors (MRICS). En 2007, j’ai fondé Courtagère, une entreprise spécialisée dans les conseils aux clients institutionnels et résidentiels, ainsi que dans la vente et la gestion de promotions immobilières. J’ai rejoint en 2012 le Touring Club Suisse en qualité de responsable de la gestion immobilière suisse (portefeuilles immobiliers du groupe et de la Caisse de pension). Puis en 2016, j’ai intégré le groupe Swiss Prime Site où j’ai pris la direction du Département Commercialisation Romandie (Letting Advisory) pour Wincasa SA, puis la fonction de Head Region West Letting Advisory d’Immoveris SA (en conséquence au transfert de mon Département à Immoveris SA). Après une fusion, j’ai finalement travaillé quelques mois chez Swiss Prime Site Solutions, en occupant toujours la même fonction.

Madjid Massih.

- Quelles sont les forces du Département CI Commercial?

- Nous regroupons des compétences multiples et adaptées aux exigences du marché commercial. Les divers aspects relatifs au secteur de l’immobilier commercial sont traités à l’interne: analyse-conseil, gestion des locations, expertise locale, etc.

Cela nous donne une vision globale des problématiques et des défis à relever. Et je ne peux que constater avec plaisir que les collaborateurs du Comptoir sont particulièrement réactifs. Ils privilégient une approche orientée «clients» tant pour les propriétaires que pour les locataires.

- Pouvez-vous nous préciser en quoi consiste votre nouvelle fonction?

- Dès à présent, je dirige le Département CI Commercial et coordonne ainsi les activités des équipes non seulement genevoises, mais aussi vaudoises et valaisannes du Groupe. Par ailleurs, mes compétences en expertise immobilière seront utiles pour la division dédiée aux évaluations, ventes et acquisitions d’immeubles.

- Vous avez près de 15 ans d’expérience dans l’univers immobilier au sein d’entreprises renommées en Suisse romande. Quelle est votre formation et votre parcours professionnel?

- Je suis titulaire d’un Master en Gestion d’entreprise (HEC Genève) et d’un MAS EPFL en Expertise dans l’immobilier; je suis également membre et Assessor de la Royal Institution of

- Le secteur de l’immobilier d’entreprise a été fortement ébranlé suite à la crise du coronavirus. Quelles solutions comptez-vous mettre en œuvre afin de lui redonner un nouvel élan?

- Il est clair qu’au cours de l’année passée, marquée par la pandémie, les entreprises ont dû adapter leurs surfaces administratives et commerciales à leurs nouveaux besoins. Avec les modes de travail hybrides (au bureau et à domicile), on constate un besoin accru d’espaces communs permettant les échanges d’idées et la communication: salles de réunion, zones de convivialité, etc. Cette nouvelle exigence tend à équilibrer la diminution de la demande en postes de travail. Pour les enseignes, il est également important de maintenir un site représentatif de leurs activités et un lieu d’identification. CI Commercial est à disposition pour fournir conseils et accompagnement à ses clients, afin qu’ils trouvent des locaux plus adéquats ou optimisent ceux en leur possession.

Au niveau du commerce de détail, la situation est plus difficile actuellement et certains envisagent de céder leur activité.

Cela crée de belles opportunités à des détaillants à la recherche d’emplacements plus centraux ou à de meilleures conditions.

Quelle que soit la situation propre à chacun, nous sommes là pour les appuyer dans leurs démarches! n Propos recueillis par Véronique Stein ci-commercial@comptoir-immo.ch

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Du patron et de l’employé, qui le virus menace-t-il le plus?

«L’avenir du travail»: depuis que le monde a – au XXe siècle du moins – connu une ou deux phases de plein emploi… et surtout depuis que la fonction publique est devenue le premier employeur… on tient le salariat et ses acquis pour un modèle éternel. Le retour du chômage, l’invasion de robots, et désormais le travail à distance mettent pourtant à mal les «relations industrielles», comme on les nomma un temps.

C

es nouvelles donnes ont, bien sûr, suscité des écrits et des cris; à l’Organisation (…) du travail, le camp des employés a tout de suite réclamé qu’on ajoute «que nous voulons» à tout débat sur «l’avenir du travail»… et le camp employeur – terrorisé par les syndicats depuis Bismarck – en rajoute en matière de «partenariat social». Dans la rhétorique officielle des deux bords, on continue à voir dans le salariat le but à atteindre pour toutes et tous. Le travail «informel» est perçu comme une insulte au «formel»… et on veut faire le bonheur des indépendants malgré eux: «Ai-je l’air d’un esclave?», répondait – lors d’un débat local - un chauffeur qui voyait en Uber une chance plus qu’un piège. Mais les mutations sociales ou techniques ne sont pas toujours celles «que nous voulons», et l’Organisation du travail a tout de même pris deux ou trois fois à bras-lecorps les «plates-formes» numériques. Imposé depuis un an par l’hygiène, le travail à distance – même salarié - pose un problème d’une autre nature: psychologique et organisationnel.

Faut-il un ministre pour gagner une guerre?

Le travail à distance n’est possible que dans le secteur des services… quoique les imprimantes en trois dimensions permettent un retour de l’artisan dans l’industrie. Mais on voit mal des maçons mener à bien un chantier depuis leur salon… de même pour la construction d’un chemin de fer… ou le lancement d’une fusée (ce qui ne veut pas dire qu’une firme… cotée ou non… doive à tout prix tenir le projet d’une seule main ferme). De même pour le labour des champs: pour l’instant, on doit bien y mettre la main et les pieds. Ce qui

pose la question… celle qu’on a souvent posée ici… celle qu’on a aussi souvent réfutée ici… que font au juste ces gens de «service» dont on doute parfois qu’il soit «utile»? Question – par chance – sans réponse, d’autant que les «services» sont une notion bien plus floue que l’usine ou la ferme. Un gendarme fournit un service… et pas simple à faire chez soi; une épicerie fournit aussi un service, qu’on peut désormais faire «de chez soi» car un autre métier de service – les livreurs – lui loue ses pieds et ses mains. Quid des chercheurs?

Ceux qui ne peuvent rien faire sans leurs souris ont besoin d’être au labo. Mais pour la plupart des métiers de services, la question en recouvre deux.

Deuxième ou dixième nécessité On trouve d’une part les services mis hors jeu par la fermeture des locaux au public qui s’en plaignit: qu’on ait pu tenir un an uniquement avec les commerces de première nécessité ne prouve pas que les boutiques de fringues, de beauté ou d’antiquité ne servent pas à grand-chose. Juger de la valeur des choses est d’ailleurs le premier objet de la culture… et l’utilité du voyage est objet de polémique. Mais d’autres services sont sur la touche, non pas faute de local, mais faute de substance; et à nouveau, c’est une question de point de vue: certains diront que le banquier ne sert à rien… d’autres s’en prendront au publicitaire… le journaliste a déjà été voué aux gémonies… le psychanalyste est passé de mode, comme le confesseur… les cancres ou les sages rêvent d’un monde sans prof… et ces temps, on met en cause même l’utilité du radiologue, voire de l’anesthésiste. Quant aux locustes de la fonction publique, on se demande comment leur faire face dans un futur sans

pesticides. Bon… ces excès verbaux siéent plutôt à une scène de cabaret, mais on voit en tout cas que ce sont les métiers les plus «chic» qui sont le plus sujet à caution. Cas extrême: sans le cérémonial des grand-messes de Palexpo ou du Palais des Nations, même les ministres ne sont plus qu’une tache sur un million de Zooms… et lors de leur retour en «présence», leur image risque d’avoir un peu jauni.

Retour au bercail ou à l’étable?

Revenons à nos moutons: dès lors qu’un employeur… ou les collègues… ont perdu l’habitude de nous avoir à leurs côtés… l’évidence de notre utilité risque d’être émoussée… et la charge de la preuve change de camp. Bref, les employeurs risquent de faire passer à la trappe toute sorte d’emploi. A l’inverse, voyant que l’autonomie ne réduit point leur efficacité, nombre de «collaborateurs» se verraient bien «extérieurs» à vie: des sous-traitants, en somme… et dans le passé, de grandes industries ont subi une telle mutation: l’automobile en devenant assembleuse plus que fabricante (on a vu un peu pareil en informatique) ou la banque en traitant avec des réseaux de gérants libres. Une année de confinement aura-t-elle donné à des millions d’employés le virus de l’indépendance? Pas si simple, mais ouvrons l’œil… (pour le passé récent, voir untoday.org/project/un-today-december2020-january-2021/, fer-ge.ch/fr/web/fer-ge/w/le-télétravail-comment-ça-marche-, unige.ch/fapse/rift/ actualites/bellard/, unige.ch/sciences-societe/socio/ files/6516/1357/2487/Pages_de_1_A5-ForumSocio-2021.pdf, ilo.org/global/research/global-reports/ weso/2021/lang--en/index.htm). n Boris Engelson

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