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BOND OF UNION, DE M. C. ESCHER

Les leçons de l’été P. 41

Offres d’emploi: dès p. 44 • No 373

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Les ânes sont pires que les puces.

LES ACTEURS DE L ' IMMOBILIER

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Les Mouilles II – immeuble d’habitation HBM C4 – Lancy/GE Conçu en vue d'obtenir le label Minergie, l'immeuble comporte quatre niveaux identiques de logements et un attique.

L

a conception voulue pour ce bâtiment privilÊgie les relations entre l'espace public et privatif, de même qu'elle recherche les rationalitÊs structurelles, le regroupement des espaces et gaines techniques, ainsi qu'une typologie d'organisation simple et efficace. L'espace public est constituÊ du parc de l'Îlot et de la cour ouverte, amÊnagÊe en gradins et donnant accès à l'immeuble. L'espace commun semi-privatif est constituÊ par une large zone d'accès et d'entrÊe couverte. L'espace commun privatif regroupe diffÊrents volumes, tels que la cage d'escalier, largement ouverte et ÊclairÊe zÊnithalement, des terrasses communes en attique, ainsi qu'un local polyvalent pour les habitants. Dans la plupart des logements, une large façade vitrÊe intÊrieure s'ouvre dans la cuisine, dÊgageant une vision sur la cage de circulation et d'accès. La cuisine est habitable et constitue la pièce centrale du logement. Ce volume, ouvert et spacieux, inclut la salle à manger, de même que le sÊjour, tandis que la pièce qui leur est accolÊe forme un espace polyvalent. De forme carrÊe, les chambres offrent une intÊressante polyvalence d'affectation et d'ameublement, en fonction de l'Êvolution du groupe familial. Prolongeant les logements, chaque appartement du rez supÊrieur est dotÊ d'un jardin privatif, et ceux de l'attique

bÊnÊficient d'une terrasse. Dans les Êtages courants, la dimension rÊduite des balcons, imposÊe par le plan de quartier, se trouve compensÊe par des ouvertures gÊnÊreuses, pratiquÊes sur toute la hauteur d'Êtage et dans toutes les pièces. On accède au bâtiment par trois entrÊes distinctes disposÊes sur les axes mÊdians des trois ÊlÊments symÊtriques

juxtaposĂŠs qui caractĂŠrisent la construction. AlignĂŠes sur l'axe longitudinal, les cages d'escaliers/ascenseurs favorisent le concept structurel simple et ĂŠconomique recherchĂŠ, tout en offrant la possibilitĂŠ de desservir deux ou trois appartements par niveau, sans dĂŠveloppement de couloirs de circulation amĂŠnagĂŠs aux dĂŠpens des surfaces habitables. Q

MaĂŽtre de l’ouvrage Fondation HBM Camille Martin Rue Gourgas 23Bis – 1205 Genève Architecte VVR architectes Vuarraz Varesio RossĂŠ – 1226 ThĂ´nex Jean-Marc Comte SA 1227 Carouge

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CETTE SEMAINE

Sommaire IMMO Les acteurs de l'immobilier

apprécie la formulation de l’imprimé officiel de la Confédération qui accompagne un nouveau passeport:

remarque que le rédacteur en chef de «GHI» (19.08.08) a des problèmes de chaussettes:

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Loyer et coût de la vie

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Intérêts débiteurs ou impôts: il faut choisir Click-immo

Voilà un confrère qui a des hauts et des bâts. s’affole de constater, en lisant la «Tribune» (20.08.08) qu’il n’y a plus d’enfance:

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Droit de préemption, mode d’emploi

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Spécial Promotions

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Ventes Genève

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Ventes Vaud

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Locations

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Locaux commerciaux

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Ventes France

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EMPLOI

Sans «entraîner à» son incompétence, le fonctionnaire responsable des traductions pourrait aussi se demander si ce n’est pas plutôt un document d’identité perdu qui cesse d’être utilisable! note que la «Tribune» (05.08.08) nous a présenté une accorte jeune fille américaine qui passait par Genève avant de visiter la Germanie:

2

• Aïcha Arrighi, directrice de l'agence IFA à Gaillard «Les produits de qualité sont et seront toujours recherchés»

La «Julie» a raison, que ce soit tôt ou tard, si votre bambin a déjà tendance à coucher pour réussir à l’école, dites «stop»!

La semaine d'OLB Après l'eau du robinet à 3 francs la carafe...

Formation professionnelle Manpower crée un centre de préformation hologère

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Les leçons de l’été

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Les secrets de la comptabilité immobilière

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Esth’élite: une formation d’excellence au service du bien-être et de la beauté 43 Nos offres d'emploi

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Hebdomadaire distribué gracieusement à tous les ménages du Canton de Genève, de l’agglomération de Nyon et de toutes les autres communes de la Zone économique 11 (Triangle Genève-GlandSaint-Cergue). 201 741 exemplaires certifiés REMP/FRP. Edité par Plurality Presse SA. Paraît le lundi. Directeur-Rédacteur en chef: Thierry Oppikofer Coordination: Laurent Chatelain, Carole Viollet. Publicité: Gregory Pavoni, Donatien Presutti, Patrick Gravante. Publicité France: Alain Godard, Corinne Billet. Maquette: Imagic Sàrl Carouge, Daniel Hostettler, Carol Bussinger, Philippe Morselli, Sophie Hostettler. Flashage et impression: Courvoisier-Attinger Arts Graphiques SA Distribution: Epsilon SA Rédaction, Administration, Service de publicité: Plurality Presse SA, 8, rue Jacques-Grosselin, 1227 Carouge Tél.: 022/307 02 20 - Fax: 022/307 02 22 – CCP: 17-391772-2 E-mail: annonces@toutimmo.ch - Internet: www.toutimmo.ch © Plurality Presse SA, 2008.

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villa mitoyenne dans un lotissement.

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pièces) qui sont les plus recherchés, surtout s'ils sont situés à Gaillard, Ville-la-Grand ou Ambilly. Ce type de logement constitue un bon compromis par rapport à une petite

- Comment voyezvous l'évolution du marché ces prochains mois? - On va observer une plus grande stabilité des prix. Je suis convaincue que la période attentiste actuelle va évoluer positivement ces prochains mois, lorsque les acheteurs auront repris confiance dans le marché. - Qu'en est-il pour les terrains à bâtir? - Les secteurs recherchés sont saturés et il

n'y a plus de zone à bâtir en villas individuelles de disponible dans cette frange de 15 km le long de la frontière genevoise. De plus, les mairies n'accordent plus d'autorisation de créer de nouveaux lotissements de villas, afin d'éviter le développement du mitage du territoire par des résidences individuelles. - Vous restez toutefois confiante dans l'avenir du marché immobilier en France voisine. - Totalement. Ce marché immobilier reste une valeur sûre dans l'investissement malgré les fluctuations actuelles. Les produits de qualité seront toujours recherchés. Q Propos recueillis par Jean-Pierre Buchet

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A cette occasion, les meilleures compétences professionnelles genevoises de l'immobilier seront réunies en un seul et même lieu. Les conseillers BCGE, spécialistes dans les financements hypothécaires, vous donneront un avis d'expert financier sur vos projets d'investissement et les plus importantes régies immobilières de Genève vous présenteront leurs offres actuelles. En parallèle, Albert Gallegos, responsable du département Conseil patrimonial et prévoyance de la BCGE, animera deux conférences sur le thème "L'immobilier et l'optimisation fiscale", à 9h et à 11h.

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LA C H RON IQU E DE CG I CONSE I LS C e t t e

s e m a i n e

p a r

M y r i a m

L A M B E R T ,

s e c r ĂŠ t a i r e - j u r i s t e

Loyer et coÝt de la vie Je suis propriÊtaire et souhaite louer mon logement pour une assez longue durÊe. Par consÊquent, j’aimerais savoir s’il y a un moyen aisÊ de tenir compte de l’Êvolution du coÝt de la vie dans le cadre du loyer qui sera fixÊ entre le futur locataire et moi . (Thomas D., Onex)

E

n règle gĂŠnĂŠrale, le loyer convenu entre le bailleur et le locataire est fixĂŠ pour la durĂŠe du contrat. Il ne peut pas ĂŞtre augmentĂŠ, ni diminuĂŠ unilatĂŠralement en cours de bail. En cas de reconduction, une fois la durĂŠe initiale ĂŠcoulĂŠe, le loyer peut toutefois ĂŞtre augmentĂŠ selon les motifs prĂŠvus par la loi. Le lĂŠgislateur a nĂŠanmoins prĂŠvu deux hypothèses particulières oĂš le loyer peut ĂŠvoluer en cours de bail, avant l’ÊchĂŠance: il s’agit des clauses d’indexation et d’Êchelonnement (art. 269b et 269c CO).

Loyer indexÊ Les clauses d’indexation sont des dispositions contractuelles qui prÊvoient que le loyer sera adaptÊ aux variations d’un indice officiel. Elles ont pour but de garantir au bailleur que le loyer suivra l’Êvolution du coÝt de la vie. L’indice de rÊfÊrence est l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC). La durÊe du bail doit être d’au moins 5 ans. A noter qu’il est possible de prÊvoir que le locataire puisse se dÊpartir plus tôt du contrat, seul le bailleur Êtant tenu de s’engager pour 5 ans. Dans ces circonstances, le bailleur peut notifier, au moyen de la formule officielle idoine, l’Êventuelle majoration de loyer basÊe sur l’ISPC, une fois par annÊe

En règle gÊnÊrale, le loyer convenu entre le bailleur et le locataire ne peut pas être augmentÊ, ni diminuÊ unilatÊralement en cours de bail.

au maximum, moyennant un prĂŠavis de 30 jours minimum, pour la fin d’un mois. Les parties peuvent en outre convenir, dans le contrat de bail, que la hausse pourra exceptionnellement ĂŞtre supĂŠrieure Ă l’Êvolution de l’ISPC, dans le cas oĂš le bailleur fournirait une prestation supplĂŠmentaire Ă

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celles qui ont ÊtÊ prises en compte dans l’accord initial passÊ entre le bailleur et le locataire. Lorsque le bail a ÊtÊ conclu pour une durÊe initiale de 5 ans, et qu’il se renouvelle pour 5 nouvelles annÊes par tacite reconduction ou en vertu d’une option, la clause d’indexation

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CGI CONSEILS

peut continuer à s’appliquer. Ceci est valable Êgalement lorsque le bail de 5 ans peut être rÊsiliÊ avant ce terme par le locataire. L’indexation et l’Êchelonnement du loyer ne peuvent être cumulÊs. En revanche, ces deux facteurs de fixation du loyer peuvent se succÊder.

Loyer ÊchelonnÊ Les loyers ÊchelonnÊs sont des loyers fixÊs à l’avance, pour toute la durÊe du bail, par paliers et par pÊriode. Le bailleur peut vouloir s’assurer, pour un immeuble rÊcent, un loyer qui rejoint progressivement le rendement brut, afin de couvrir ses frais. Il peut Êgalement prÊvoir l’Êvolution probable des charges de l’immeuble. Pour l’application de la clause d’Êchelonnement, le bail doit avoir ÊtÊ conclu pour 3 ans au moins, et le loyer ne doit pas être majorÊ plus d’une fois par an. Les parties dÊfinissent librement la date d’entrÊe en vigueur de chaque Êchelon, pour autant qu’un espace de 12 mois, au moins, sÊpare chaque adap-

tation du loyer. Ce dernier doit ĂŞtre fixĂŠ Ă l’avance, en francs. A l’ÊchĂŠance du contrat ĂŠchelonnĂŠ, le bailleur pourra demander une modification du loyer, par exemple dans l’ÊventualitĂŠ oĂš il souhaite se prĂŠvaloir de travaux Ă plus-value qu’il n’a pu rĂŠpercuter durant la pĂŠriode d’Êchelonnement. S’il entend appliquer une nouvelle clause d’Êchelonnement, il devra le faire en respectant les prescriptions de forme. Vous pouvez ainsi opter pour un loyer indexĂŠ ou ĂŠchelonnĂŠ, lors de la conclusion de votre contrat de bail, afin d’adapter rĂŠgulièrement le montant du loyer Ă l’Êvolution du coĂťt de la vie. Q CGI Conseils Association au service de l'immobilier 12, rue de Chantepoulet – CP 1265 – 1211 Genève 1 T 022 715 02 10 – F 022 715 02 22 – info@cgiconseils.ch Pour tout complĂŠment d'information, CGI Conseils est Ă votre disposition le matin de 8h30 Ă 11h30 au tĂŠl. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous. Pour devenir membre: www.cgionline.ch

En bref SĂŠminaire juridique ÂŤProcĂŠdure en matière de bail Ă loyerÂť CGI Conseils et l’APGCI organisent un sĂŠminaire juridique qui aura lieu le 3 septembre 2008, de 9 h. Ă 12 h., et dont le programme est le suivant: 1. Questions gĂŠnĂŠrales de procĂŠdure en matière de baux et loyers, par David Hofmann, docteur en droit, titulaire du brevet d’avocat. 2. Questions choisies de procĂŠdure en matière de baux et loyers, par Me Sidonie Morvan, avocate, Etude Ziegler Poncet Grumbach Carrard Luscher. 3. Les dispositions du Code de procĂŠdure civile fĂŠdĂŠrale relatives Ă la procĂŠdure en matière de bail Ă loyer, par Me Christian Luscher, avocat, conseiller national, corapporteur au Conseil National du nouveau Code de ProcĂŠdure Civile. Renseignements et inscriptions: www.cgionline.ch (rubrique CGI Conseils/Cours et sĂŠminaires).

RECTIFICATIF

Comme plusieurs lecteurs nous l’ont signalĂŠ, l’article rendant hommage Ă feu Pierre Jaquier, dĂŠlĂŠguĂŠ Ă la Promotion ĂŠconomique de notre canton (Tout l’Immobilier No 462, du 21.07.08), comprenait une erreur. C’est bien en l’Êglise catholique de Versoix - et non de Veyrier – qu’ont eu lieu les obsèques. Q

Vous proposent, au micro de Thierry Oppikofer LE LUNCH

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Semaine du 25 aoÝt 2008: InvitÊ: Christophe Aumeunier, SG de la Chambre genevoise immobilière,

DensitÊ, problème ou solution? (Rediffusion)

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L’ A V I S D E L’ E X P E R T EN FINANCEMENT IMMOBILIER LE DOSSIER

Intérêts débiteurs ou impôts: il faut choisir Une fois l’objet immobilier de vos rêves trouvé, vous vous poserez sans aucun doute la question du financement. Quelle proportion de fonds propres doit-on investir? Ces derniers doivent représenter, pour un objet traditionnel, au minimum 20% du prix d’achat ou de la valeur du bien. Ce capital peut être investi directement dans l’acquisition immobilière ou mis en nantissement. Certains organismes de financement exigent 25% de fonds propres. Il arrive parfois que vos fonds propres soient supérieurs à 25%. En ce cas, que devez-vous faire? Investir la totalité ou le minimum demandé? Toute la problématique réside dans la charge fiscale.

L

ors des votations du 16 mai 2004, le peuple suisse a décidé de ne pas modifier le système d’imposition du logement. Un revenu fictif, soit la valeur locative, calculé suivant les cantons en fonction de critères tels que la surface habitable, la situation géographique, l’environnement, la qualité et l’équipement de la construction, etc., est ajouté à votre revenu imposable comme un salaire net supplémentaire. En

contrepartie, vous êtes autorisés à déduire les intérêts débiteurs privés (à concurrence du rendement imposable de la fortune mobilière et immobilière augmenté d’un montant de CHF 50 000.-, quelle que soit la situation de famille). En conséquence, plus vous investirez de fonds propres, plus la dette et ainsi les intérêts débiteurs diminueront. De ce fait, les impôts sur le revenu augmenteront. A

Exemple Actuel Prêt hypothécaire Revenu imposable

Augmenté

800'000 200 000

1'000'000 200 000

Valeur locative

+

20 000

+

20 000

Revenu imposable brut

= 220 000

=

220 000

Intérêts hypothécaires à 4% fixe 10 ans

-

32 000

-

40 000

Frais d'entretien forfaitaire exemple 20% de la valeur locative

-

4000

-

4000

Revenu imposable définitif Diminution du revenu imposable Economie fiscale réelle avec un taux marginal d'imposition de 40% Intérêts hypothécaires supplémentaires de 800'000.- à 1'000'000.- par année Coût net de l'augmentation pour 10 ans

184 000 184 000

l’inverse, moins vous investirez de fonds propres, plus les intérêts seront importants, et le revenu imposable diminuera. Cette dernière hypothèse paraît la plus séduisante, mais les intérêts seront tout de même à honorer. En revanche, si les fonds propres que vous n’investissez pas sur le bien immobilier sont placés avec un rendement égal au taux hypothécaire, l’opération est viable. Pour pouvoir déterminer une stratégie efficace, il est nécessaire de tenir compte du taux marginal d’imposition. Nous allons vous en rappeler la signification.

Le taux marginal Tout d’abord, il y a lieu de différencier le taux d’imposition et le taux marginal d’imposition. Le premier représente le pourcentage d’impôt payé en relation direct avec le revenu

176 000

- 176 000

=

8000

8000

x

40 %

=

3200

200 000

x

4 %

=

8000

8000

-

3200 x 10 ans =

48 000

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Le Conseil du Notaire Droit de préemption, mode d’emploi

U

n droit de préemption est un droit accordé à une personne privée (ou à une collectivité publique) d’acquérir un bien en priorité sur toute autre personne, si le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre. Les droits de préemption existent soit parce qu’ils découlent d’un contrat passé entre le propriétaire et le préempteur (pacte de préemption), soit parce qu’ils sont prévus par la loi (droits de préemption légaux). En matière immobilière, un pacte de préemption doit être conclu en la forme authentique (acte passé devant notaire). Le droit de préemption ne peut être convenu pour une durée supérieure à 25 ans. Il peut être annoté au Registre foncier, auquel cas l’acquéreur de l’immeuble («immeuble» au sens juridique du terme: tout bien immobilier, que ce soit une maison, un appartement, un terrain, un bâtiment locatif, etc.) reprend l’obligation assumée par la personne qui l’avait constitué. Lorsque le droit de préemption est prévu par la loi, le propriétaire de l’immeuble et le préempteur n’ont pas de contrat à conclure. Parmi les principaux cas de droits de préemption légaux, citons ceux prévus par la législation sur le droit foncier rural (droit de préemption reconnu aux descendants, aux frères et sœurs, au fermier dans le cas de la vente d’un immeuble agricole), ceux aménagés par le Code civil en matière de copropriété (droit de préemption accordé aux autres copropriétaires si l’un d’entre eux vend sa part) ou encore ceux du droit genevois en zone de développement, en faveur du canton ou de la commune de situation.

Conditions d’exercice du droit Pour qu’un cas de préemption survienne, il faut que le propriétaire de l’immeuble le vende, ou passe un contrat assimilé à une vente. Des pourparlers de vente ou une simple intention de vendre ne permettent pas encore au préempteur d’exercer son droit. A noter que, généralement, il est admis que la donation, l’échange ou l’attribution d’un immeuble au titre de liquidation anticipée

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Michèle a trouvé, par l’intermédiaire d’une agence immobilière, l’objet immobilier qui lui convient. Or, lorsqu’elle a rencontré le vendeur du logement, celui-ci lui a appris qu’une tierce personne jouissait d’un droit de préemption sur cet objet et que, partant, l'achat par Michèle était conditionné à la décision de cette personne. Qu’est-ce qu’un droit de préemption, s’interroge Michèle, qu’implique-t-il, et quelles sont ses chances à elle de pouvoir acheter ce logement?

Pour qu’un cas de préemption survienne, il faut que le propriétaire de l’immeuble le vende, ou passe un contrat assimilé à une vente.

de droits héréditaires ne constituent pas non plus des cas de préemption. Le vendeur doit informer le bénéficiaire du droit de préemption de la conclusion future d’un contrat de vente et de son contenu, cette information étant en principe fournie par le notaire de la transaction. Le bénéficiaire dispose d’une totale liberté pour exercer son droit ou non, mais il doit respecter un certain délai pour en informer le vendeur (en principe trois mois à compter du jour où il a eu connaissance du contrat de vente). Ainsi, pour reprendre le cas de Michèle, elle devra attendre ce délai pour être fixée. Si le bénéficiaire du droit de préemption annonce qu’il ne veut pas exercer son droit ou s'il ne T O U T L’ I M M O B I L I E R • N O 4 6 3 • 2 5 A O Û T 2 0 0 8

l’invoque pas dans ce délai, Michèle pourra devenir propriétaire du logement concerné aux conditions mentionnées dans le contrat de vente. S’il l’exerce, au contraire, c’est lui qui sera inscrit au Registre foncier comme nouveau propriétaire de l’objet. Q

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Versoix (GE) : Charmant appartement de 3 pièces Situé à Versoix, dans un petit immeuble au calme et à proximité de toutes les commodités (commerces, écoles, transports publics…), cet appartement de 3 pièces comprend un séjour, une cuisine moderne équipée et semi-ouverte, une chambre ainsi qu’une salle-de-bains avec WC. Possibilité de louer une place de parking extérieure. Le transfert de propriété interviendra après 30 jours. L’appartement sera libre de bail à compter du 1er juillet 2009. Mise à prix : CHF 300 000.Enchères volontaires le 15 octobre 2008.

Chêne-Bourg (GE) : Maison constituée de deux appartements Implantée dans un quartier très tranquille de la commune de Chêne-Bourg, cette maison traditionnelle datant d’environ 1930 dispose actuellement de deux appartements libres de baux. Le premier, un 3 pièces, se situe au rez-de-chaussée et le second, un 6 pièces en duplex, au 1er étage. Le sous-sol comprend buanderie, chaufferie et plusieurs caves. L’annexe est utilisée comme garage et peut être transformée en bureau. Des rénovations ont été effectuées (fenêtres), mais quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir. Cette maison est idéale pour une grande famille ou pour des investisseurs. Mise à prix : CHF 800 000.Enchères volontaires le 15 octobre 2008.

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CHANCY (RG926) Individuelle sur plans de 2 7,5 pièces, env. 210m habitables + sous-sol, 4 chambres, terrain 460m2, couvert pour 2 véhicules, 2 parkings. Disponible été 2009.

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CELIGNY (RD523) Situation exceptionnelle pour cette jolie parcelle de 3'000m2 non divisible en zone agricole. 2 individuelles de plain-pied de 93 et 78m2. Au total, 4 ch. Possibilité de construire 1 villa de 222m2 hab. après démolition des villas existantes. CHF 2'000'000.-

PLAN-LES-OUATES (RG944) Bonne situation pour cette villa jumelle de style contemporaine en construction, surf. hab. 210m2 + sous-sol, terrain 960m2, calme. Disponible avril mai 2009.

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VILLAS ET APPARTEMENTS À VENDRE

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VILLAS ET APPARTEMENTS À LOUER

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25 août 2008 – No 374

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Manpower crée un centre de préformation hologère

C

e centre a pu voir le jour grâce au partenariat mis en place dès 2007 à Genève entre Manpower, Patek Philippe, Argynis et l’Office Cantonal de l’Emploi. Cette première expérience, seulement ouverte, initialement, aux chômeurs, a permis de former 36 candidats, dont 70% ont trouvé un emploi. Conforté par ce succès, Manpower vient de réitérer l’opération, qui a démarré au printemps dernier. De 200 postulants, seul 12 ont été retenus après avoir passé un examen de motivation et une évaluation de compétences. Le profil des candidats recherchés est varié. Quel que soit leur métier d’origine, leurs compétences doivent répondre aux besoins du secteur horloger, comme la précision, l’acuité visuelle, la dextérité, la propreté et la concentration.

Déroulement de la formation La préformation hologère dure entre 4 à 6 semaines, incluant théorie et pratique, dont l’apprentissage indispensable du vocabulaire horloger. Durant cette période, on enseigne aux candidats le montage et le démontage de mouvements de plus en plus petits, ainsi que le comportement à adopter dans un atelier d’horlogerie. C’est un ancien horloger de Patek Philippe, Yves Gravel, qui est chargé

BUCHET

Pour faire face à une forte demande de personnel semi-qualifié et qualifié, Manpower vient de lancer un concept unique en son genre, avec la création d’un centre de préformation horlogère à Genève. Son objectif est destiné à apporter une réponse flexible et rapide à une certaine pénurie de talents et de favoriser la réinsertion de chômeurs.

L’atelier de préformation horlogère.

de dispenser ces cours dans les locaux d’Argynis à Genève. D’autres sessions sont déjà prévues cette année, ce qui va permettre à une flotille de 24 à 36 postulants de rejoindre, en plus des ateliers de Patek Philippe, ceux de grands noms de l’hologerie genevoise comme Roger Dubuis, Stern Créations, De Grisogono et Van Cleef & Arpels, les entreprises finançant ces cours de base.

Investissement à long terme Chez Manpower, on ne cache pas que la pénurie actuelle de main-d’œuvre dans l’industrie horlogère genevoise, très florissante T O U T L’ E M P L O I • N O 3 7 4 • 2 5 A O Û T 2 0 0 8

sur les marchés étrangers, va s’accroître d’ici 2010 avec le départ à la retraite de nombreux horlogers et assistants. «Des postes de travail vont se trouver libérés. Il y a urgence de les pourvoir rapidement», souligne Vincent Chevalley, directeur de Manpower Genève. Avec pour objectif 7 ou 8 sessions de préformation horlogère par an, la formule s’avère réaliste. De leur côté, les syndicats, dans leur ensemble, se sont déclarés favorables, au vu des demandes importantes à satisfaire. Notons enfin que cette formule s’est exportée dans le canton de Neuchâtel, en partenariat avec la société Cartier. Q Jean-Pierre Buchet

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FORMATION

Les leçons de l’été Fin juillet, un article vous souhaitait bonnes vacances, et vous donnait rendez-vous pour un bilan au retour. Inutile d’aller trop loin: à Pékin, il y a assez de témoins. Le Beaujolais offre bien plus de surprises. Encore plus près, le Parc des Bastions permet la grande évasion. Mais le tour le plus instructif est plus petit encore: celui de sa chambre pour les rangements d’été. Voyage à travers des savoirs bientôt disparus.

A

avoir trop de livres, on ne les trouve plus... d’ailleurs, j’aimerais bien mettre la main sur celui qui résume à merveille la situation. Son auteur était ingénieur ferroviaire (et du coup, agent anglais) en Russie, il y a 100 ans. Après l’Octobre Rouge, pour dégager les voies bloquées, il fit jeter les locos hors des rails sur les bas-côtés. Le trafic reprit, mais les trains furent plus rares. C’est un peu le dilemme de celui qui doit jeter des imprimés: que faut-il garder, que peut-on jeter? Bien sûr, c’est toujours ce qu’on a jeté qu’il fallait garder.

que où tout fut dit sur la formation, sauf si elle servait la... vérité. Bigre, où se terrera le démenti si la vérité déclare forfait? «Quel Tolstoï décrira cette horreur?», se demandait Soljenitsyne à propos du Goulag. Dénoncer les milliards de petits mensonges sur lesquels s’érigent toutes nos grandes vérités sera encore bien plus dur.

Théorie des cordes

Union Mondiale des Aveugles Car chaque liasse de ces papiers sans lustre qu’on met en premier au panier pourrait faire le bonheur d’un étudiant à la recherche d’un sujet de thèse. On y trouve de tout: du tract sur les misères faites aux Tatars en Crimée au rapport annuel des Amis du Musée d’Ethnographie, des actes d’un colloque à la gloire des Hedge Funds à la position de l’Alliance des Patients sur les coûts de la santé, des critiques contre Shell face aux Objectifs du Millénaire aux fanfaronnades hi-tech de Reuter, d’une table ronde sur les demi-vérités de la Comédie à une vieille analyse de risque d’Andersen. Mais c’est là le hic: ces documents n’ont de valeur que si on les jette... ils servent l’auteur plus que le lecteur. Comme les prévisions conjoncturelles, qui tombent dans le ridicule dès qu’on les suit sur 3 ans. Pour une thèse, mieux vaut travailler sur un manifeste des Femmes battues ou sur un registre de l’Inquisition. C’est moins détonant que... les brosses du Beaujolais (voir annexe). Alors, au trottoir, ces tonnes de brochures, puisqu’aucun œil ne peut plus les lire.

Union Postale Universelle Avec les livres, c’est un peu différent, car au moins ceux qui sont bien emballés ont une chance d’arriver un jour en d’autres mains. Mais là aussi, les plus instructifs seront les moins bien lus des gens sérieux. Au hasard d’une pile, j’exhume «L’institution concentrationnaire en Russie» de Paul Barton, bien oublié en regard du héros de notre temps, Soljenitsyne. Une pile plus loin, c’est «L’imposture Verte» de Pierre Kohler, qui a moins de succès en dénonçant les crimes de Greenpeace que Marie-Monique Robin en attaquant Monsanto. Lequel des deux est le Soljenitsyne de l’écologie? S’en prendre à Greenpeace semble en tout cas plus dan-

La faute au public ou à l’auteur?

gereux. En loques, un tome centenaire de «Lectures Pour Tous» fait des Roms un portrait documenté, mais qui serait aujourd’hui censuré. Dans un coin et grand comme la main, je retrouve les «Poèmes lacustres et satiriques» de Mohamad Kasm, soixante-huitard parti sans laisser d’adresse. Le seul nom de cet étudiant grec a sans doute brouillé les étiquettes que nous lui avions collées. Mais on pense à lui chaque fois qu’on voit Jean Piaget aux Bastions. «De la psychologie, je suis le chah», disait Mohamad dans un poème dédié à ce seigneur de la Genèse.

Interpol sur les bancs de l’école Restent les notes personnelles, mais même là, ce n’est qu’un sursis avant le dénouement. Une voisine amie est décédée: sa vie consacrée au cinéma balte et à la linguistique slave doit finir au pilon d’Emmaüs... ainsi en a décidé le Service social. Deux meubles de dossiers bien rangés; mais l’utilité des archives est une illusion, disait l’écrivain Roberto Mangel il y a un ou deux ans à l’Aula. Oui, si on croit qu’elles sauveront la vérité; mais non, si on y cherche le démenti. Une petite feuille – une note d’hôtel – a prouvé il y a peu que Sigmund Freud couchait avec sa belle-sœur. Ça nous fait une belle jambe... mais ça en dit plus que bien des livres idolâtres sur le génie (qui n’était pas à un mensonge près). C’est là l’essentiel: face à la pensée unique, garder une clé cachée de la deuxième dimension! Notre Société du Savoir n’est pas le Siècle des Lumières, ouvrant les portes des prisons. Elle a rétabli des murs de papier, et fermé les accès, avec des citations en béton. Pour protéger la vérité? «Nous ne connaissons pas ce concept», à répondu sans rire une grande gourou de notre Uni. C’était lors d’un colloT O U T L’ E M P L O I • N O 3 7 4 • 2 5 A O Û T 2 0 0 8

La vérité doit-elle fuir la planète, ou du moins échapper au piège des mots? Derrière une pile de livres, je retrouve deux petits objets, et d’un coup, des pans entiers du siècle passé répondent présent. Un badge au nom d’Abdul Rahman Ghassemlou, chef d’un parti kurde en Iran. Oh! je ne l’ai côtoyé qu’un jour, à Sanandaj pendant la révolution islamique. Mais son humour ambigu et sa fin tragique me raconteront l’histoire du monde chaque fois que je verrai ce bout de plastique. Plus petit encore, un grain de métal venu de la Planète Mars. C’est du moins un cadeau d’un ami «météoriticien» avec qui nous avons tiré mille plans sur la comète. Il venait de la planète du Petit Prince... et j’espère bien y aller un jour avec lui, en grimpant sur une corde. Q Boris Engelson POUR EN SAVOIR PLUS D’habitude, dans cette rubrique, on emploie les salons et congrès comme fenêtre sur le monde des métiers. Mais nous sommes à la fin des vacances, alors les congrès ont juste servi de sous-titres. On les trouve plus en détail sous upu.int, worldblindunion.org, worldcancercongress.org, unil.ch/icfis/ (précédé de www2); il y a eu aussi String 2008 (voir cern.ch). Xavier de Maistre a écrit un «Voyage autour de ma chambre». La question des livres au pilon est traitée sous actu-livres. skynetblogs.be/post/4117726/lun-des-principaux-tabous-dumonde-du-livre- (sans www); un antidote est livres-voyageurs. com. «Insipide», disait Georges Haldas de l’Université, apprendon au Cours d’été de français, lui-même un brin scolaire. Question posée non seulement par Piaget, mais aussi par Antoine Carteret, dont la statue voisine rappelle l’actualité (voir Wikipedia). A la cérémonie de fin d’année d’un collège genevois, un de nos ministres a fait un discours à la gloire des seuls gymnasiens, ignorant les apprentis présents. «Ce n’est pas moi qui ai écrit le discours», a-t-il répondu aux mécontents. Tout le monde n’est pas aussi hostile au cambouis. Un jour d’août dans le Beaujolais nous a fait rencontrer un industriel suisse unique en son genre. Ayant fait fortune jusqu’en Chine dans... la brosse et la panosse, il a fait graver sur la porte de son château un écusson avec une brosse, un peigne et un bigoudi.

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LES MÉTIERS DE L ´ IMMOBILIER N ° 4/8

Les secrets de la comptabilité immobilière Comme dans n’importe quelle activité économique, la comptabilité joue un rôle clé en matière d’immobilier. Gérer des immeubles, rendre des comptes aux propriétaires et aux pouvoirs publics, garantir transparence et service aux locataires, tout cela nécessite d’être sûr de ses chiffres. Petit tour d’horizon du rôle des comptables dans l’univers varié des professionnels de l’immobilier.

Comment estimer la valeur d'un immeuble? La comptabilité peut fournir de nombreuses informations pour déterminer, notamment, les différentes valeurs pouvant être prises en considération, soit essentiellement le coût de construction, le prix d'achat, la valeur commerciale ou d'exploitation, la valeur de rendement, la valeur fiscale et la valeur de vente. En termes de rentabilité, le marché faisant appel à des capitaux importants, il est bien légitime que les investisseurs veuillent connaître la rentabilité dont ils peuvent disposer ou espérer disposer. Enfin, en ce qui concerne le financement de l’immeuble, propriétaires et les investisseurs, voire investisseurs potentiels, ont un

• la possibilité de faire reposer les calculs sur des bases identiques; • l'obtention d'informations devant permettre une extension des chiffres comparatifs, indices, coefficient, ratios, etc.

HOSTETTLER

E

ntendons-nous tout d’abord sur ce que veut dire «immeuble».Si cette expression, dans le langage courant, évoque généralement une maison consacrée à l’habitat de plusieurs familles, elle couvre en réalité diverses formes d'immobilisation concrétisées, notamment, par des terrains; des bâtiments industriels, administratifs, locatifs, etc.; des biens-fonds; des gravières, entre autres. Les informations fournies par la comptabilité des entreprises immobilières vont être d’une utilité primordiale pour beaucoup d’intervenants. Tout d’abord, les propriétaires d'immeubles veulent être renseignés sur les différentes valeurs de l'immeuble, son état d'entretien, sa rentabilité, la structure des loyers, les possibilités de développement, etc. Afin de pouvoir assurer leur responsabilité et leur devoir d'information envers leurs mandants, les administrateurs ont notamment recours aux renseignements tirés de la comptabilité. Du côté de l’Etat, s’il est vrai que les autorités fiscales s'écartent parfois de la comptabilité pour fixer certaines valeurs, il n'en demeure pas moins qu'elle reste le fondement essentiel pour fixer les bases des différente impositions. Enfin, les créanciers hypothécaires ou privés sont friands de renseignements comptables. Même si les prêteurs disposent d'un gage hypothécaire sûr, ils peuvent avoir intérêt à connaître l'évolution de la rentabilité de l'immeuble, dont ils assument souvent une partie importante du financement.

Le «compte de gestion» d’un immeuble

Il est bien légitime que les investisseurs veuillent connaître la rentabilité dont ils peuvent disposer ou espérer disposer!

intérêt vital à connaître la structure du financement et à mesurer les risques auxquels leurs capitaux sont exposés. Le ou la comptable devront déterminer précisément les dépenses et frais accessoires. Il s'agit plus spécialement des charges devant être assumées par le locataire (par exemple les frais de chauffage). La comptabilité fournira des informations utiles pour l'établissement de ces décomptes particuliers. Par ailleurs, la détermination correcte des produits (plus spécialement celle relative aux loyers) et leur adaptation à la période comptable sont primordiales en matière de contrôle. Elles permettent de s'assurer de la conformité du revenu locatif.

Les écritures figurant au débit et au crédit du compte de gestion correspondent à des décaissements et à des encaissements. Il y a lieu de bien différencier la notion de charges et produits d'exploitation de l'immeuble. En effet, certaines opérations n'influencent pas le produit net de l'immeuble, mais le montant du disponible de liquidités. Par exemple, lors du paiement d'une annuité hypothécaire, la partie de l'annuité correspondant aux intérêts est une charge, alors que l'amortissement provoque une diminution de dette (passif) par une diminution des liquidités (actif). Il y a lieu de différencier les décaissements relatifs aux travaux d'entretien de ceux dus à des travaux en plus-value. La création d'une installation nouvelle, par exemple un ascenseur, provoque une sortie de liquidités (actif) et une augmentation de la valeur de l'immeuble (actif). Une telle opération n'influencera pas le produit net annuel de l'immeuble. En conclusion, rappelons qu’un comptable immobilier, tout comme ses collègues actifs dans d’autres secteurs d’activité, doit connaître par cœur ou presque les articles du Code des obligations 620 à 763, concernant la société anonyme, et 957 à 963, régissant la comptabilité commerciale. Q

Le plan comptable Le plan comptable est un groupement systématique de comptes réunis en différentes classes, devant permettre d'uniformiser les enregistrements comptables des entreprises d'un domaine spécifique et de livrer les informations souhaitées par l'entrepreneur. Les avantages d'un plan comptable sont, notamment, les suivants: • les charges et les produits sont affectés selon des directives communes; • les charges et les produits sont groupés selon des conceptions uniformisées; • la comparaison des résultats d'entreprises de la même branche; T O U T L’ E M P L O I • N O 3 7 4 • 2 5 A O Û T 2 0 0 8

Pierre-Yves Brun Membre de l’APGCI GROS PLAN

Pour ses 25 ans d'existence, l'APGCI souhaite faire connaître au plus grand nombre les différents métiers exercés par ses membres. Tout l'Emploi & Formation s'associe à cette démarche et vous propose huit volets du monde professionnel immobilier au fil des mois à venir. Secrétariat: rue de Chantepoulet 12, 1201 Genève, Tél. 022 715 02 30, www.apgci.ch

PUBLI - RÉDACTIONNEL

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Esth’élite: une formation d’excellence au service du bien-être et de la beauté Les métiers du bien-être et de la beauté vous passionnent ? Vous avez envie de donner une nouvelle orientation à votre carrière? Cela tombe bien. Esth’élite, Centre suisse de formation vous propose une formation d’excellence pour les professions de l’esthétique et du bien-être: secteurs professionnels qui, de surcroît, sont en plein essor.

L

e Centre suisse de formation Esth’élite est le fruit d’un riche parcours professionnel, celui de Marisa Treccani, directrice du Centre. Une vocation pour les métiers de la beauté qui a débuté dès l’âge de 15 ans. S’ensuivront 25 ans de carrière dans l’esthétique et 30 ans dans la coiffure, ponctués de deux Maîtrises Fédérales: coiffure et esthétique d’une part, visagiste et maquilleuse d’autre part. «Cela fait 20 ans que je Marisa Treccani, directrice forme des apprendu Centre Esth'élite. tis et des professionnels à la spécialisation de maquillage permanent. Enseigner, c’est redonner aux autres ce que j’ai eu la chance de recevoir», explique-t-elle. Esth’élite, c’est aussi l’aboutissement d’un rêve qui a pris naissance dans l’esprit de Marisa Treccani 8 ans plus tôt. Un rêve devenu réalité l’an dernier, l’école ayant ouvert ses portes en janvier 2007. «Aujourd’hui, je mets mes compétences au service d’Esth’élite. Cela fait longtemps que j’avais envie de le faire», précise la directrice, également présidente de l’Association Genevoise d’Esthétique.

Pas de limite d’âge Les cours s’adressent à toute personne désireuse de faire de l’esthétique ou de se perfectionner dans certains domaines en étant déjà esthéticiennes. Les personnes peuvent s’inscrire dès l’âge de 17 ans (les étudiantes doivent avoir 18 ans en sortant de la formation) et plus. «Nous avons, par exemple, une élève de 42 ans. On peut apprendre à tout âge!», relève Marisa Treccani. Et de poursuivre: «Le métier d’esthéticienne est en constante évolution, tant au niveau de la cosmétique, des produits que des technologies. Aujourd’hui, l’esthéticienne a en main des appareils ultraperformants qui doivent être manipulés avec connaissance et professionnalisme. Cela n’a plus rien à voir avec l’esthéticienne d’il y a 40 ans. Une personne qui n’est pas bien formée peut faire beaucoup de dégâts ». Marisa Treccani pense notamment

les notions indispensables sont abordées, telles que: l’hygiène, la connaissance de l’anatomie, la physiologie non seulement de la peau mais du corps, la connaissance de l’électricité et des sciences appliquées, la connaissance pratique du massage et de l’application de diverses techniques de soins. Diplôme en poche, les esthéticiennes seront à même de travailler comme collaboratrices dans un institut de beauté, aussi bien aux soins qu’à la mise en place de ces derniers, puisqu’Esth’élite enseigne également la gestion de l’institut, la comptabilité et les techniques de la vente. Celles qui le souhaitent peuvent également s’installer à leur compte.

Un marché de l’emploi très favorable

Le Centre Esth'élite vous garantit une formation complète et de qualité.

au «Dermodesign», un terme déposé par Marisa Treccani pour désigner le maquillage permanent esthétique et post-opératoire. «Cela fait 15 ans que je forme les élèves à cette technique. C’est un métier à part entière qui ne s’improvise pas. Il faut une formation qui tienne la route!», souligne Marisa Treccani. Ce qu’Esth’élite est à même de prodiguer.

Une formation complète Certifié EduQua, Esth'élite permet d’accéder à des cours et des formations d’esthétique pendant un an ou deux ans à mi-temps, afin d’exercer la profession d’esthéticienne. Le programme du Centre a pour référentiel l’Ordonnance fédérale qui régit le contenu de la formation d'esthéticienne reconnue par le CFC. Esth’élite s’appuie également sur un programme pédagogique attractif et ludique qui facilite l’acquisition des connaissances. Regroupé en trois thèmes («basiques», «indispensables» et «complémentaires»), le contenu de la formation est complet. Toutes

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Les métiers liés au bien-être et à la beauté sont en pleine expansion et le seront encore au moins pendant les dix prochaines années. En effet, la société, que le stress n’épargne pas, recherche la détente, le bien-être et l’esthétisme. «Les gens ont besoin que l’on s’occupe d’eux et cela n’est pas prêt de s’arrêter!», selon Marisa Treccani. C’est pourquoi Esth’élite s’inscrit parfaitement dans cette attente, l'esthéticienne aidant à se mettre en valeur et à conserver aussi longtemps que possible un aspect physique agréable. Un privilège auquel le public, extérieur au Centre de formation, a droit. Esth’élite propose en effet de faire partie du model’s club et de bénéficier de soins réalisés par les élèves, à des prix plus qu’avantageux. Q Esther Ackermann Esth’élite 22 Quai du Seujet –1201 Genève Téléphone: +41 22 731 26 26 – Fax: +41 22 731 68 58 www.esthelite.ch/ – email: info @ esthelite.ch GROS PLAN

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«Immobilier d’entreprise: tendances et projets» Mercredi 3 septembre 2008, de 17 h à 19 h 30. CREDIT SUISSE FORUM, rue de Lausanne 17, Genève

17 h 00

Mot de bienvenue de Jean-Marie SALINA, Chef Clientèle Entreprises Région Genève, Credit Suisse

17 h 15

«Immobilier commercial: détente en vue sur l’Arc lémanique?» Exposé de Frédéric JUNOD, Senior Economist, Credit Suisse Economic Research «Globalisation et entreprises romandes: quels défis et quelles réponses?» Exposé de Charles SPIERER, Président de l’Institut d’Etudes Immobilières Questions des participants Modérateur: Thierry OPPIKOFER, Directeur-Rédacteur en chef du journal Tout l’immobilier

18 h 30

«Présentation de projets immobiliers d’entreprise à l’horizon 2010»

19 h 00

Apéritif

Pour vous inscrire: veuillez nous envoyer vos coordonnées par mail à l’adresse suivante: isabel@toutimmo.ch. Délai d’inscription: 29.8.2008.

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